Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.53.2021.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-06
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2021 r. (data wpływu 1 lutego 2021 r.), uzupełniony pismem z dnia 22 marca 2021 r. (data wpływu 22 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 16 marca 2021 r. (doręczone 21 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Złożony wniosek uzupełniony został pismem z dnia 22 marca 2021 r. (data wpływu 22 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 16 marca 2021 r. (doręczone 21 marca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni (…) jest właścicielką działek budowlanych oznaczonych w ewidencji gruntów numerami:1, 2, 3 położonych w miejscowości (…) o łącznej powierzchni 0,3453 ha. Działki te powstały z podziału geodezyjnego działki 10 na podstawie decyzji z dnia 12 maja 2020 roku. Działki nie są uzbrojone ani zabudowane. Jedna z działek jest ogrodzona betonowym płotem (postawionym około 18 lat temu przez rodziców Wnioskodawczyni) od strony ulicy, pozostałe dwie nie są ogrodzone. Wnioskodawczyni nieruchomość tę nabyła na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 19 listopada 2003 roku (darowizna od rodziców).

Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem i nie uprawia tej ziemi. Wnioskodawczyni nigdy nie udostępniała żadnym podmiotom ww. działek. Wnioskodawczyni nigdy nie podejmowała żadnych działań angażujących własne środki finansowe w celu podniesienia wartości przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawczyni nie doprowadziła do nich mediów. Wnioskodawczyni tym samym, nie wykonała żadnych działań, które mogłyby wpłynąć na wzrost wartości działek. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT - prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (…). Opisana nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części (nie była użytkowana w celach związanych z prowadzoną działalnością). Wobec zamiaru zakupu własnego mieszkania (użytek prywatny, niezwiązany z działalnością), Wnioskodawczyni ogłosiła chęć sprzedaży działki/działek na portalu internetowym (ogłoszenie na portalu (…) jako osoba prywatna) oraz za pomocą ogłoszenia „Sprzedam działkę” zawieszonego na ogrodzeniu działki. Wnioskodawczyni nie korzystała z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie występowała w roli handlowca, w ocenie Wnioskodawczyni wyżej opisane działania, nie wykraczały poza zwykłe ogłoszenia mające na celu dokonanie zbycia przedmiotowych działek.

1 września 2020 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży innej niż wyżej wymienione działki powstałej z podziału działki 10 (działka 16 o pow. 0,1 ha). Kupujący (osoby prywatne) wyrazili zamiar wybudowania na działce domu mieszkalnego. Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż działek 1, 2, 3. Zainteresowana zakupem działki firma chce wykorzystać ją na działalność handlowo-usługową zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (działki oznaczone są w planach zagospodarowania przestrzennego symbolem 13MN). Przyszłym nabywcą jest spółka akcyjna będąca czynnym podatnikiem VAT. W dniu 6 sierpnia 2020 r. podpisano przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że posiada jeszcze 15 działek budowlanych powstałych z podziału działki 10 o łącznej powierzchni 1,55 ha oraz działkę 20 o obszarze 1,4534 ha (działka zalesiona). W przypadku, gdy transakcja będąca przedmiotem wniosku dojdzie to skutku, wyżej wymienione działki nie będą przeznaczone do sprzedaży. Działka 3 stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej /symbol 13MN/ oraz tereny komunikacji /symbol 2KDG/. Działki 1 i 2 stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej /symbol 13MN/.

Zostały udzielone Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w akcie notarialnym, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawczyni wskazała, że aby doszło do zawarcia umowy muszą być spełnione następujące warunki:

1.  Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.
2.  Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizacje zjazdu na przedmiotowej nieruchomości według koncepcji Kupującego.
3.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
4.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
5.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego.
6.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.
7.  Uzyskania przez Sprzedawcę interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT.
8.  Złożenia wniosku do właściwego Sądu o sprostowanie zapisów w dziale I-O księgi wieczystej, celem ujawnienia podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym 10.
9.  Połączenie działek o numerach ewidencyjnych 1, 2 , 3 w jedną działkę celem uzyskania pozwolenia na budowę (jeśli zajdzie taka konieczność).
10.  Brak przeciwskazań wynikających z przeprowadzonych badań gruntu, które uniemożliwiłyby realizację planowanej inwestycji przez Kupującego.

Naniesienie w postaci ogrodzenia stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.). Ogrodzenie zostało postawione przez rodziców Wnioskodawczyni przed darowizną (w 2003 roku) i pełniło funkcje oddzielenia działki od drogi publicznej. Działka jest niezabudowana, a ogrodzenie ustawione jest tylko z jednej strony wobec tego ogrodzenie nigdy nie pełniło funkcji innej niż wymieniona (np. wjazdu na posesje czy ochrony przed kradzieżą). Nie były ponoszone żadne nakłady na ulepszenie ogrodzenia. Ogrodzenie w chwili obecnej nadaje się do rozbiórki.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą niezależną od sprzedawanych działek (działalność związana z oprogramowaniem) Wnioskodawczyni otrzymała działki jako darowizna od rodziców, a fundusze pozyskane ze sprzedaży działek zamierza przeznaczyć na zakup i wykończenie mieszkania (umowa deweloperska Nr (…)). W przypadku gdy nie dojdzie do transakcji opisanej we wniosku Kupujący zobowiązał się do usunięcia wszystkich sprzętów z działki. Wnioskodawczyni nie wejdzie w posiadanie dokumentacji zgromadzonej przez Kupującego w ramach udzielonych pełnomocnictw.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w nadesłanym uzupełnieniu):

Czy Wnioskodawczyni powinna być uznana za podatnika, w związku z transakcją sprzedaży działek 1, 2, 3?

Stanowisko Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Wnioskodawczyni nie powinna być uznana za podatnika w związku z transakcją sprzedaży działek 1, 2, 3.

Argumentacja:

1.  Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jednak nie jest ona związana z przedmiotem transakcji:
    *   Działki będące przedmiotem transakcji zostały przekazane Wnioskodawczyni jako darowizna na długo przed założeniem działalności gospodarczej i weszły w posiadanie Wnioskodawczyni jako majątek osobisty.
    *   Działalność prowadzona przez Wnioskodawczynię związana jest z wytwarzaniem oprogramowania (działalność nie ma żadnego związku z handlem nieruchomościami).
    *   Przychód uzyskany ze sprzedaży działek nie będzie przeznaczony na rozwój działalności, a na cele prywatne (zakup mieszkania na użytek własny).
    *   Prowadzenie działalności gospodarczej jest niezależne od wejścia w posiadanie, jak i sprzedaży działek. Ta sama transakcja miałaby miejsce, gdyby Wnioskodawczyni nigdy nie założyła lub zamknęła/zawiesiła działalność gospodarczą.Wobec powyższego zdaniem Wnioskodawczyni, nie można uznać, że Wnioskodawczyni sprzedając wyżej wymienione grunty działa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zdaniem Wnioskodawczyni, powinny Wnioskodawczynię obowiązywać takie same zasady jak osoby nie prowadzące działalności gospodarczej.
2.  Wnioskodawczyni ma zamiar dokonać sprzedaży majątku prywatnego:
    *   Wyżej wymienione działki zostały przekazane Wnioskodawczyni w ramach darowizny (przed uzyskaniem pełnoletniości), a tym samym stanowią majątek prywatny Wnioskodawczyni.Wobec powyższego planowana sprzedaż winna być traktowana wyłącznie jako wyprzedaż majątku prywatnego.
3.  Zdaniem Wnioskodawczyni transakcja będzie miała charakter okazjonalny (niezarobkowy):
    *   Wnioskodawczyni ogłaszając chęć sprzedaży działki/działek planowała sprzedaż dwóch lub trzech działek (aby zebrać brakujące fundusze na zakup mieszkania).Wnioskodawczyni nie zamierza przeznaczyć kwoty uzyskanej ze sprzedaży na cele zarobkowe/inwestycyjne, a na zakup i wykończenie mieszkania (w chwili składania wniosku Wnioskodawczyni ma podpisaną umowę deweloperska z deweloperem (…) na zakup mieszkania w inwestycji (…)).
    *   Planowana transakcja będzie drugą transakcją sprzedaży Wnioskodawczyni (od momentu otrzymania gruntu w 2003 roku).
4.  Wnioskodawczyni nie wykonywała czynności związanych z przygotowaniem gruntu do sprzedaży.
    *   Jedyna czynnością wykonaną przez Wnioskodawczynię był podział gruntu. Podział gruntu był czynnością niezbędną do sprzedaży i zdaniem Wnioskodawczyni nie nosi ona znamion działalności profesjonalnej/handlowej. Wnioskodawczyni nie ma planów sprzedaży pozostałych działek powstałych z podziału w przypadku, gdy dojdzie do transakcji o której mowa we wniosku. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictw potencjalnemu kupującemu, jednak pełnomocnictwa te obejmują czynności służące wyłącznie celom kupującego i nie podnoszą wartości nieruchomości. Cena działek została z góry ustalona i w przypadku transakcji, o której mowa we wniosku, taka cena zostanie zastosowana. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie, Sprzedający zobowiązał się do usunięcia usytuowanych na działce urządzeń, a pozwolenia i wyniki badań wykonanych przez Kupującego nie przechodzą w posiadanie Sprzedającego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką działek budowlanych oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: 1, 2, 3. Działki te powstały z podziału geodezyjnego działki 10. Działki nie są uzbrojone ani zabudowane. Jedna z działek jest ogrodzona betonowym płotem od strony ulicy, pozostałe dwie nie są ogrodzone. Wnioskodawczyni nieruchomość tę nabyła na podstawie umowy darowizny.

Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem i nie uprawia tej ziemi. Wnioskodawczyni nigdy nie udostępniał żadnym podmiotom ww. działek. Wnioskodawczyni nigdy nie podejmował żadnych działań angażujących własne środki finansowe w celu podniesienia wartości przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawczyni nie doprowadził do nich mediów. Wnioskodawczyni tym samym, nie wykonała żadnych działań, które mogłyby wpłynąć na wzrost wartości działek. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT - prowadzi działalność gospodarczą. Opisana nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części (nie była użytkowana w celach związanych z prowadzoną działalnością). Wobec zamiaru zakupu własnego mieszkania (użytek prywatny, niezwiązany z działalnością), Wnioskodawczyni ogłosiła chęć sprzedaży działki/działek na portalu internetowym oraz za pomocą ogłoszenia zawieszonego na ogrodzeniu działki. Wnioskodawczyni nie korzystała z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie występowała w roli handlowca, w ocenie Wnioskodawczyni wyżej opisane działania, nie wykraczały poza zwykłe ogłoszenia mające na celu dokonanie zbycia przedmiotowych działek.

1 września 2020 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży innej niż wyżej wymienione działki powstałej z podziału działki 10. Kupujący wyrazili zamiar wybudowania na działce domu mieszkalnego. Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż działek 1, 2, 3. Zainteresowana zakupem działki firma chce wykorzystać ją na działalność handlowo-usługową zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przyszłym nabywcą jest spółka akcyjna będąca czynnym podatnikiem VAT. W dniu 6 sierpnia 2020 r. podpisano przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego.

Wnioskodawczyni posiada jeszcze 15 działek budowlanych powstałych z podziału działki 10 oraz działkę 20. W przypadku, gdy transakcja będąca przedmiotem wniosku dojdzie to skutku, wyżej wymienione działki nie będą przeznaczone do sprzedaży. Działka 3 stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny komunikacji. Działki 1 i 2 stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w akcie notarialnym, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawczyni wskazała, że aby doszło do zawarcia umowy muszą być spełnione następujące warunki:

1.  Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.
2.  Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizacje zjazdu na przedmiotowej nieruchomości według koncepcji Kupującego.
3.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
4.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
5.  Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego.
6.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.
7.  Uzyskania przez Sprzedawcę interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT.
8.  Złożenia wniosku do właściwego Sądu o sprostowanie zapisów w dziale I-O księgi wieczystej, celem ujawnienia podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym 10.
9.  Połączenie działek o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3 w jedną działkę celem uzyskania pozwolenia na budowę (jeśli zajdzie taka konieczność).
10.  Brak przeciwskazań wynikających z przeprowadzonych badań gruntu, które uniemożliwiłyby realizację planowanej inwestycji przez Kupującego.

Naniesienie w postaci ogrodzenia stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Ogrodzenie zostało postawione przez rodziców Wnioskodawczyni przed darowizną i pełniło funkcje oddzielenia działki od drogi publicznej. Działka jest niezabudowana, a ogrodzenie ustawione jest tylko z jednej strony. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą niezależną od sprzedawanych działek. Fundusze pozyskane ze sprzedaży działek zamierza przeznaczyć na zakup i wykończenie mieszkania. W przypadku gdy nie dojdzie do transakcji opisanej we wniosku Kupujący zobowiązał się do usunięcia wszystkich sprzętów z działki. Wnioskodawczyni nie wejdzie w posiadanie dokumentacji zgromadzonej przez Kupującego w ramach udzielonych pełnomocnictw.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawczyni jest ustalenie, czy w związku z transakcją sprzedaży działek 1, 2, 3 Wnioskodawczyni powinna być uznana za podatnika.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy, obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz powołane powyżej wyroki Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku sprzedaż działek 1, 2, 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem zachodzą przesłanki pozwalające na uznanie Wnioskodawczyni w związku z przedmiotową transakcją za podatnika podatku od towarów i usług. Za uznaniem Wnioskodawczyni za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia m.in. fakt, że podjęła ona działania wskazujące na zamiar wykorzystania nieruchomości dla celów gospodarczych.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od spełnienia warunków określonych w tym akcie.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia - art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna - będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży - nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w przedmiotowej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Dziale VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne i Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego. Z opisu sprawy wynika bowiem, że Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w akcie notarialnym, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu przeniesienia własności przedmiotowych Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością Wnioskodawczyni. Z kolei Wnioskodawczyni oraz Kupujący w przedwstępnej umowie uwarunkowali zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania przez Kupującego szeregu dokumentów, m.in. prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizacje zjazdu na przedmiotowej nieruchomości według koncepcji Kupującego, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskania przez Sprzedawcę interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT, złożenia wniosku do właściwego Sądu o sprostowanie zapisów w dziale I-O księgi wieczystej, celem ujawnienia podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym 10, połączenie działek o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3 w jedną działkę celem uzyskania pozwolenia na budowę (jeśli zajdzie taka konieczność), brak przeciwskazań wynikających z przeprowadzonych badań gruntu, które uniemożliwiłyby realizację planowanej inwestycji przez Kupującego. W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży Kupujący podejmie określone czynności nie z własnej inicjatywy, a na mocy otrzymanego od Wnioskodawczyni pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei Spółka dokonując ww. działań (uzyskując stosowne decyzje i pozwolenia) uatrakcyjnia przedmiotową Nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego Wnioskodawczyni, sprzedając działki1, 2, 3, nie dokona tego w ramach przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawczyni w taki sposób zorganizowała sprzedaż Nieruchomości, że Jej działanie połączone zostało z działaniami przyszłego Kupującego, stanowiąc pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności, realizowane przez Spółkę na podstawie otrzymanego od Wnioskodawczyni pełnomocnictwa, z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W tym kontekście bez znaczenia dla oceny prawnopodatkowej sytuacji Sprzedającego pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni, udzielając Kupującemu pełnomocnictwa do podejmowania w swoim imieniu określonych czynności, umożliwiających zbycie przedmiotowej Nieruchomości, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Wnioskodawczyni wykazała bowiem aktywność w przedmiocie zbycia działek 1, 2, 3 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonywane przez pełnomocnika czynności wykluczają sprzedaż działek 1, 2, 3 w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż działek 1, 2, 3 przez Wnioskodawczynię będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni w przedmiotowej sprawie będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży działek 1, 2, 3, stanowić będzie podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT – odpłatną dostawę towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

Nienależna opłata w kwocie 120 zł uiszczona w dniu 31 stycznia 2021 oraz w dniu 21 marca 2021 r., zostanie – zgodnie z wolą Wnioskodawczyni wyrażoną we wniosku z 1 lutego 2021 r. – zwrócona na rachunek bankowy wskazany we wniosku. Zwrot nastąpi po zakończeniu postępowania, stosowanie do uregulowania zawartego w art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.