Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.354.2025.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-16
Teza: W zakresie skutków podatkowych związanych z dostawą
niezabudowanej działki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku

    uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą
    niezabudowanej Działki 1, a tym samym braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży
    ww. Działki.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    5 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i
    usług związanych z planowaną przez Sprzedającego transakcją sprzedaży Działki nr 1 na
    rzecz Kupującego.
    Uzupełnili go - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 2 czerwca 2025 r. (wpływ 6 czerwca
    2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        B.C.

## Opis zdarzenia przyszłego

B.C. (dalej: „Sprzedający”, „Zainteresowany niebędący stroną postępowania”) jest
    właścicielem nieruchomości stanowiącej niezabudowaną Działkę o numerze
    ewidencyjnym 1.
    Działka 1 o powierzchni 12.081,00 m², położona jest w miejscowości (...), gminie (...),
    powiecie (...), województwie (...).
    Działka 1 została przez Sprzedającego nabyta na podstawie umowy sprzedaży z (...) 1978 r.
    Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT, a tym samym Sprzedającemu nie
    przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
    Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest
    czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, jednakże
    Działka 1 stanowi jego majątek osobisty.
    Działka 1 stanowi nieruchomość rolną, o której mowa w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o
    kształtowaniu ustroju rolnego. Działka 1 nie jest objęta miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego.
    14 kwietnia 2025 r. Sprzedający zawarł z A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”, „Zainteresowany będący stroną postępowania”)
    przedwstępną umowę sprzedaży Działki 1 w formie aktu notarialnego. Przedmiotem
    przeważającej działalności Kupującego jest produkcja maszyn dla rolnictwa i leśnictwa
    (PKD 28.30.Z). Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki 1 ma zostać zawarta po łącznym
    spełnieniu się następujących warunków:
    1. dokonania przez Kupującego, jego staraniem i na jego koszt, wyłączenia Działki 1 z
      produkcji rolniczej oraz ujawnienia w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków
      Działki 1 na użytki inne niż rolne bądź leśne;

    2. uzyskania przez Strony interpretacji podatkowej na wspólny wniosek, która potwierdzi
      sposób opodatkowania dostawy Działki 1, (tj. czy transakcja w niej opisana podlega
      opodatkowaniu podatkiem VAT).
    Od 1 stycznia 2025 r. Sprzedający wydzierżawia Działkę 1 Kupującemu.
    Wcześniej Działka 1 była oddana w użytkowanie osobie prowadzącej działalność rolniczą,
    w ramach nieodpłatnej dzierżawy w zamian za utrzymanie pola w kulturze rolnej, co
    umożliwiało pozyskiwanie rocznych dopłat bezpośrednich z D. Działka 1 była wtedy
    wykorzystywana do prowadzenia upraw rolnych.
    W stosunku do Działki 1 na wniosek Kupującego wydano decyzję o warunkach zabudowy.
    Zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy Działka 1 przeznaczona jest pod
    zabudowę budynkiem produkcyjno - usługowo - handlowym wraz z urządzeniami
    budowlanymi.
    W odniesieniu do Działki 1 Sprzedający nie uzyskał oraz nie złożył wniosku o wydanie
    decyzji o pozwoleniu na budowę.
    Jednakże Kupujący złożył 19 lutego 2025 r. zgłoszenie zamiaru wykonania prac
    budowlanych na Działce 1, zaś Starosta (...) zaświadczeniem z 27 lutego 2025 r. potwierdził
    brak wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia. Ponadto Kupujący złożył do Starosty (...) wniosek
    z 10 stycznia 2025 r. o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na
    budowę, zaś na rzecz Kupującego 7 kwietnia 2025 r. została wydana decyzja o pozwoleniu
    na budowę ww. inwestycji.
    Sprzedający nie dokonał i nie planuje dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych na
    Działce 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz
    Kupującego.
    Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki 1,
    zwiększenia jej atrakcyjności i tym podobnych, oprócz zamieszczenia ogłoszenia o
    sprzedaży działki na portalu internetowym (...). Zgodnie z procedurą D. wydal zgodę na
    sprzedaż Działki 1 stanowiącej grunt rolny. Sprzedający nie podejmował także działań w
    zakresie uzbrojenia, niwelacji lub ogrodzenia terenu, nie starał się dokonać podziału
    Działki 1, ani nie podejmował działań mających na celu wydzielenie bądź utwardzenie
    drogi na Działce 1.
    Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającym poprzez uzyskanie informacji w
    starostwie powiatowym, a następnie podejmował czynności mające na celu zgłoszenie
    zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zatwierdzenie projektu budowlanego
    oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
    Sprzedający w 2023 r. dokonał zbycia ułamkowej części (1/2) budynku mieszkalnego w (...)
    , nabytej również w drodze dziedziczenia po matce E.C.
    Poza wyżej wymienionymi transakcjami Sprzedający nie zbywał innych nieruchomości.
    Oprócz sprzedaży Działki 1 Sprzedający planuje sprzedać działkę gruntu oznaczoną
    numerem geodezyjnym (...) (transakcja ta jest przedmiotem osobnego wniosku wspólnego
    o wydanie interpretacji indywidualnej).

    Sprzedający planuje spożytkować środki uzyskane ze sprzedaży na zakup nieruchomości
    na cele własne rodziny Sprzedającego oraz na cele własne inne niż nieruchomości.
    Sprzedający nie planuje przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na cele
    handlowe.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W odpowiedzi na pytania wskazali Państwo:
    a) Czy umowa przedwstępna, którą zawarli Państwo ze Sprzedającym 14 kwietnia 2025
    r. zawiera:
        inne warunki (oprócz wymienionych we wniosku w pkt 1 i 2), od spełnienia których
        zależy/będzie zależała ostateczna sprzedaż działki (proszę je wymienić),
        prawa i obowiązki dla obu stron transakcji - Państwa jako Kupującego i
        Sprzedającego (Pana B.C.) - proszę je wymienić?
    Odp. Umowa przedwstępna, zawarta 14 kwietnia 2025 r. nie zawiera innych warunków
    (oprócz wymienionych we wniosku w pkt 1 i 2), od spełnienia których będzie zależała
    ostateczna sprzedaż Działki 1, Umowa przedwstępna zawiera prawa i obowiązki dla obu
    stron transakcji.
    Prawa Kupującego:
    a) prawo dysponowania Działką 1 dla celów budowlanych (od dnia zawarcia umowy
    przyrzeczonej do dnia zamknięcia transakcji) w zakresie:
      i.  występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń,
        uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia
        Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej,
        ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury
        technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania
        warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie
        relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi
        związanych, a kolidujących z planowaną na Działką 1 inwestycją;
      ii.  składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
        dla Działki 1, warunków zabudowy;
      iii.  składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających
        projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 - w tym składania i
        podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń
        o prawie do dysponowania Działką 1 na cele budowlane;
      iv.  składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji
        planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;
      v.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;
      vi.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla
        Działki 1;

      vii.  przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich
        zakresu wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedającego na
        piśmie pod rygorem nieważności.
    b) uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadkach szczegółowo określonych w
    umowie przedwstępnej, tj.:
      i.  w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
      zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
      użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 r. z przyczyn innych, niż
      leżące po stronie Kupującego;
    ii.  w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie
      nie późniejszej niż 120 dni od 31 lipca 2025 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie
      zostanie zawarta z powodu uchylania się Sprzedającego lub odmowy zawarcia przez
      niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie;
    c) uprawnienie do żądania obniżenia ceny o kwotę (...) zł w przypadku, gdy z winy
    Sprzedającego dzień zamknięcia transakcji nie zostanie wyznaczony w terminie do 6
    miesięcy od dnia doręczenia Sprzedającemu pisemnego zawiadomienia Kupującego o
    spełnieniu wszystkich warunków zawieszających oraz o gotowości zawarcia umowy
    przyrzeczonej.
    Prawa Sprzedającego:
    a) uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadkach szczegółowo określonych w
    umowie przedwstępnej, tj.:
      i.  w przypadku braku uznania zaliczki na rachunku bankowym Sprzedającego w
      terminie 5 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, nie później jednak
      niż do dnia 31 maja 2025 r.;
    ii.  w przypadku, gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
      zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
      użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 r. z przyczyn innych, niż
      leżące po stronie Sprzedającego;
    iii.  w przypadku, gdy interpretacja wspólna Kupującego i Sprzedającego potwierdzająca
      sposób opodatkowania dostawy Działki 1 nie zostanie uzyskana najpóźniej w dniu 31
      lipca 2025 r. z następujących przyczyn leżących po Stronie Kupującego, tj. wycofania
      wniosku o interpretację lub odwołania pełnomocnictwa dla doradcy wyznaczonego
      przez Kupującego do sporządzenia i złożenia takiego wniosku o Interpretację;
    iv.  w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie
      nie późniejszej niż 120 dni od dnia 31 lipca 2025 r., jeżeli umowa przyrzeczona nie
      zostanie zawarta z powodu uchylania się Kupującego lub odmowy zawarcia przez
      niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie.
    b) uprawnienie do zatrzymania uiszczonej przez Kupującego zaliczki, tytułem
    zryczałtowanego odszkodowania na rzecz Sprzedającego:

      i.  w przypadku, gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
      zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
      użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 roku z winy Kupującego;
    ii.  w przypadku, gdy interpretacja wspólna Kupującego i Sprzedającego potwierdzająca
      sposób opodatkowania dostawy Działki 1 nie zostanie uzyskana najpóźniej w dniu 31
      lipca 2025 r. z następujących przyczyn leżących po Stronie Kupującego, tj. wycofania
      wniosku o interpretację lub odwołania pełnomocnictwa dla doradcy wyznaczonego
      przez Kupującego do sporządzenia i złożenia takiego wniosku o interpretację;
    iii.  w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w dacie
      nie późniejszej niż 120 dni od dnia 31 lipca 2025 roku, jeżeli umowa przyrzeczona nie
      zostanie zawarta z powodu uchylania się Kupującego lub odmowy zawarcia przez
      niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie.
    c) uprawnienie do wyznaczenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej;
    d) uprawnienie do wykonywania swoich czynności związanych z Działką 1 w ramach
    zwykłej działalności do dnia zamknięcia transakcji;
    Obowiązki Sprzedającego:
    a) zwrot całości zaliczki Kupującemu w przypadkach szczegółowo określonych w umowie
    przedwstępnej, tj.,
      i.  w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
        zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
        użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 r. z winy
        Sprzedającego;
      ii.  w przypadku gdy Działka 1 nie zostanie wyłączona z produkcji rolniczej oraz nie
        zostanie ujawniona w ewidencji gruntów zmiana oznaczenia użytków Działki 1 na
        użytki inne niż rolne bądź leśne najpóźniej do 31 lipca 2025 r. z przyczyn innych,
        niż zawinione przez Kupującego, jak również z przyczyn niezależnych od Stron lub
        za które odpowiadają obie Strony;
      iii.  w terminie 120 dni od dnia zamknięcia transakcji, w każdym jednak wypadku w
        dacie nie późniejszej niż 120 od dnia 31 lipca 2025 r., jeżeli umowa przyrzeczona
        nie zostanie zawarta z powodu uchylania się Sprzedającego lub odmowy zawarcia
        przez niego umowy przyrzeczonej w wyznaczonym zgodnie z umową terminie - w
        tym przypadku, oprócz zwrotu zaliczki, Sprzedający zobowiązany będzie także do
        zapłaty na rzecz Kupującego dodatkowo kwoty w wysokości zaliczki tytułem
        zryczałtowanego odszkodowania.
    b) poddanie w akcie notarialnym obejmującym umowę przyrzeczoną egzekucji na zasadzie
    art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego;
    c) przedłożenie niezbędnych dokumentów do zawarcia umowy przyrzeczonej;
    d) obowiązki przed dniem zamknięcia transakcji:
        zarządzanie Działką 1 w sposób dotychczasowy, z uwzględnieniem zawartej
        umowy dzierżawy oraz uprawnień dzierżawcy;

        dostarczanie wszelkich informacji i dokumentów znajdujących się w posiadaniu
        Sprzedającego, których Kupujący może zasadnie zażądać w odniesieniu do
        Działki 1, w związku z nowymi (nieistniejącymi na dzień zawarcia umowy) faktami
        i okolicznościami;
        nienaruszanie obowiązujących przepisów prawa w aspektach dotyczących
        Działki 1;
        dołożenie wszelkich starań koniecznych do odłączenia Działki 1 z księgi
        wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej, zgodnie z wnioskiem
        wieczystoksięgowym, czyniącego notariusza. Kupujący do czasu założenia nowej
        księgi wieczystej dla Działki 1 nie jest obowiązany do zawarcia umowy
        przyrzeczonej.
    e) obowiązki powstrzymania się przed dniem zamknięcia transakcji od:
        zbycia lub zobowiązania się do zbycia Działki 1 lub jej części dowolnej osobie ani
        ustanowienia lub zezwolenia na ustanowienie obciążenia, ani zobowiązania się
        do ustanowienia obciążenia na Działce 1 lub jej części;
        zawarcia jakiejkolwiek umowy dotyczącej Działki 1;
        czynności, które mogłyby negatywnie wpłynąć na wartość Działki 1;
        czynności w celu wszczęcia/inicjowania postępowania (sądowego,
        administracyjnego, arbitrażowego lub innego) dotyczącego Działki 1 (z
        zastrzeżeniem, że ograniczenie to nie obejmuje działań uzgodnionych z
        Kupującym w celu realizacji uprawnień dzierżawcy pod umową dzierżawy) lub
        złożenia wniosku o jakiekolwiek pozwolenie lub decyzję administracyjną
        dotyczącą Działki 1.
    f) obowiązek wykonywania swoich czynności związanych z Działką 1 w ramach zwykłej
    działalności, przez co rozumie się wykonywanie czynności ze starannością i ostrożnością w
    zwykłym trybie, zgodnym z dotychczasową praktyką oraz postanowieniami umowy
    dzierżawy, które to czynności nie będą mieć obiektywnie negatywnego wpływu na Działkę
    1 do dnia zamknięcia transakcji.
    Obowiązki Kupującego:
    a) obowiązek zawiadomienia Sprzedającego na piśmie o spełnieniu wszystkich warunków
      zawieszających oraz o gotowości zawarcia umowy przyrzeczonej;
    b) obowiązek organizacji, przygotowania i złożenia kompletnego i prawidłowego wniosku
      o wspólną interpretację.
    g) Czy w ramach zawartej ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielił Kupującemu
    jakiekolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w jego imieniu i na jego rzecz w
    związku ze zbywaną działką - jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest jego zakres (proszę
    wymienić działania, jakich Kupujący mógł dokonać/bądź już dokonał na jego podstawie,
    jakie pozwolenia i decyzje Kupujący uzyskał na jego podstawie itp.)?
    Odp. Sprzedający nie udzielił Kupującemu jakiegokolwiek pełnomocnictwa (upoważnienia)
    do działania w jego imieniu i na jego rzecz w związku ze zbywaną Działką 1. Wszelkich
    czynności Kupujący dokonał na podstawie uprawnień wynikających z umowy dzierżawy
    Działki 1 jaka łączy Sprzedającego i Kupującego.

    h) Czy z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i wnioskiem o
    zatwierdzenie projektu budowlanego Kupujący wystąpił z własnej inicjatywy i na własny
    koszt, czy też na podstawie udzielonego Kupującemu przez Sprzedającego
    pełnomocnictwa (upoważnienia)?
    Odp. Kupujący wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i z
    wnioskiem o zatwierdzeniu projektu budowlanego (wnioski te zostały opisane w złożonym
    wniosku o wydanie interpretacji) na własny koszt, we własnym imieniu i z własnej
    inicjatywy, działając na podstawie tytułu do rozporządzania Działką 1 w zakresie
    pozyskiwania decyzji administracyjnych wynikającego z umowy dzierżawy Działki 1.
    Między Sprzedającym jako wydzierżawiającym a Kupującym jako dzierżawcą 1 stycznia
    2025 r. została zawarta umowa dzierżawy Działki 1.
    i) Czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu zgody
    na dysponowanie działką na cele budowlane w celu przeprowadzenia na działce procesu
    budowlanego zgodnie z zamierzeniem Kupującego?
    Odp. W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że Kupującemu
    będzie przysługiwać prawo do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych w
    zakresie:
      i.  występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń,
      uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia
      Działki 1 do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej,
      ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej,
      umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków
      technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu
      mediów znajdujących się na Działce 1 i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z
      planowaną na Działką 1 inwestycją;
    ii.  składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
      dla Działki 1 warunków zabudowy;
    iii.  składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających
      projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Działce 1 - w tym składania i
      podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń
      o prawie do dysponowania Działką 1 na cele budowlane;
    iv.  składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji
      planowanej na Działce 1, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;
    v.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów (Działki 1) z produkcji rolnej lub leśnej;
    vi.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Działki
      1;
    vii.  przeprowadzenia na terenie Działki 1 prac budowlanych z ograniczeniem ich zakresu
      wyłącznie do robót zatwierdzonych uprzednio przez Sprzedającego na piśmie pod
      rygorem nieważności.
    Wszelkie działania Kupującego są wykonywane w jego własnym imieniu, z jego inicjatywy i
    zgodnie z jego własnymi zamierzeniami oraz na jego własny koszt.
    j) Czy Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT i czy nabyta działka będzie
    wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych
    podatkiem VAT?

    Odp. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Działka 1 będzie wykorzystywana
    do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w nadesłanym
    uzupełnieniu)
    1. Czy planowana sprzedaż Działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
      towarów i usług?
    2. Czy w przypadku uznania, że planowana sprzedaż Działki nr 1 będzie podlegać
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający będzie zobowiązany do
      naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy
      Kupujący, tj. A. spółka z o.o. będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku
      należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu
    Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż Działki 1 nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względu na brak działania
    Sprzedającego jako podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm., dalej „ustawa o VAT”).
    Ad 1
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (tak wyrok
    TS z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), co
    skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też
    sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie
    się do treści orzeczenia TS w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht).
    Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek

    prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za
    działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.
    Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub
    wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem
    dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można
    przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o
    uzyskaniu statusu podatnika.
    Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT oraz nie prowadzi działalności
    gospodarczej. Warto zaznaczyć, że Sprzedający nie dokonał i nie planuje dokonania
    żadnych nakładów inwestycyjnych na Działce 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej
    umowy sprzedaży na rzecz Kupującego.
    Ponadto Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki 1,
    zwiększenia jej atrakcyjności i tym podobnych, oprócz zamieszczenia ogłoszenia o
    sprzedaży działki na portalu internetowym (...). Zgodnie z procedurą Krajowy Ośrodek
    Wsparcia Rolnictwa wydał zgodę na sprzedaż Działki 1 stanowiącej grunt rolny.
    Sprzedający nie podejmował także działań w zakresie uzbrojenia, niwelacji lub ogrodzenia
    terenu, nie starał się dokonać podziału Działki 1, ani nie podejmował działań mających na
    celu wydzielenie bądź utwardzenie drogi na Działce 1.
    Co więcej, Kupujący nawiązał bezpośrednio kontakt ze Sprzedającym poprzez uzyskanie
    informacji w starostwie powiatowym, a następnie podejmował czynności mające na celu
    zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce 1, zatwierdzenie projektu
    budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę, a także wydanie decyzji o warunkach
    zabudowy. Kupujący czynił to samodzielnie i we własnym imieniu. Celem tych działań była
    przede wszystkim korzyść Kupującego, a nie zwiększenie wartości działki i umożliwienie
    Sprzedającemu osiągnięcia większego zysku z tego tytułu.
    Działka 1 przed jej sprzedażą była i będzie przedmiotem dzierżawy. Wskazać należy, że na
    mocy art. 693 § 1 ustawy - Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający
    zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas
    oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu
    umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
    pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno
    wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.
    Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710
    Kodeksu cywilnego, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić
    biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w
    tym celu rzeczy. Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy
    do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.
    Działka 1, przed wydzierżawieniem jej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, była
    przedmiotem nieodpłatnej dzierżawy. Zatem, nieodpłatne udostępnienie Działki 1
    (nieskutkujące korzyścią majątkową) nosi znamiona użyczenia i nie zostało dokonane dla
    celów zarobkowych.

    Z kolei umowa dzierżawy Działki 1 zawarta 1 stycznia 2025 r. zawarta pomiędzy
    Sprzedającym a Kupującym ma ścisły związek z planowaną sprzedażą Działki 1 na rzecz
    Kupującego.
    Naczelny Sąd Administracyjny zajmował już wielokrotnie stanowisko, że nie każde
    wydzierżawienie nieruchomości oznacza, że jest ona wykorzystywana do prowadzenia
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Można w tym miejscu wskazać na wyrok z 3 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1149/15, w
    którym Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że zawarcie przed sprzedażą jednej umowy
    dzierżawy działek na okres pół roku, z jednorazowo płatnym czynszem i bez zamiaru
    kontynuowania dzierżawy nie może wpłynąć na ocenę działań, jako wykonywania zarządu
    majątkiem prywatnym. Zawarcie takiej umowy w omawianym przypadku nie ma bowiem
    cechy ciągłości, niezbędnej do kwalifikacji działalności jako gospodarczej.
    Podobna ocena została przyjęta przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 marca
    2019 r. sygn. akt I FSK 385/17, w którym podkreślono, że ponieważ dzierżawa związana
    była z zachowaniem rolnego charakteru nieruchomości, to nie może być automatycznie
    potraktowana, jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych w
    sposób wypełniający przesłanki działalności gospodarczej.
    Powyższe poglądy podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 maja 2023 r.,
    sygn. akt I FSK 724/20 uznając, że:
      „jednorazowa, okresowa umowa dzierżawy nieruchomości rolnej, stanowiącej
      majątek osobisty wydzierżawiającego, bez systematycznego wykorzystywania tej
      nieruchomości w podobnych celach przez podmiot, który nigdy nie prowadził
      działalności gospodarczej, nie daje podstaw do przyjęcia, że ta nieruchomość była
      wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych i że jej właściciel prowadził
      działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT”.
    Przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności nie są wystarczające do
    uznania, że w tej sytuacji Sprzedający podejmuje działania typowe dla podmiotu
    prowadzącego działalność gospodarczą. Jak już wskazano, dla uznania działalności
    związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące
    znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności. Okoliczności te
    muszą wskazywać na zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności
    oraz wskazywać, że wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności, świadczący o
    profesjonalnym charakterze tych działań. Oznacza to. że przy ocenie działalności
    sprzedawcy nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej
    przede wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności (por. NSA w wyroku z 8
    grudnia 2022 r. sygn. akt I FSK 863/19).
    Omawiany sposób działania Sprzedającego przy sprzedaży Działki 1 nie wskazuje na
    działania profesjonalnego handlowca, gdyż realia obrotu gospodarczego wskazują, że
    podmioty zajmujące się profesjonalnym handlem nieruchomościami same we własnym
    zakresie dokonują podziału nieruchomości na mniejsze działki a następnie uzbrojenia
    działek, gdyż dzięki temu możliwe jest znaczące podwyższenie wartości działek i uzyskanie
    wyższego zysku z ich sprzedaży. Zatem stwierdzić należało, że omawiana okoliczność
    związana z dzierżawą nieruchomości a następnie zawarciem umowy przedwstępnej
    sprzedaży nie może być uznana za świadczącą o tym, że Sprzedający, dokonując
    sprzedaży Działki 1, działać będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
    Wobec wyżej przytoczonych argumentów, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że
    przedstawione zdarzenie przyszłe (zbycie Działki 1) nie będzie podlegało opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, gdyż Sprzedający dokona zbycia Działki 1 w ramach
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Ad 2

    W sytuacji uznania, że sprzedaż przez Sprzedającego Działki 1 będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedający będzie zobowiązany do
    naliczenia podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży,
    Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT.
    Jeśli sprzedaż Działki 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowa.
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i
    usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika
    czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem dane towary lub
    usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych,
    podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku naliczonego przy ich
    nabyciu.
    Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT spełniającym ustawową
    definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Kupujący nabędzie Działkę 1 z
    zamiarem wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od
    towarów i usług.
    W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Działki 1 byłoby związane z zamiarem
    wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Ponadto Działka 1 będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem,
    wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Konsekwentnie po dokonaniu przedmiotowej transakcji, Kupującemu będzie
    przysługiwało, jego zdaniem, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o
    podatek naliczony VAT przy nabyciu Działki 1, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny
    do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w
    odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w
    deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie
    wcześniej niż w rozliczeniu za okres, którym podatnik otrzymał fakturę.
    Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Działki 1.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie braku
    uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą
    niezabudowanej Działki 1, a tym samym braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży
    ww. Działki.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Zgodnie z art. 710 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.), dalej Kodeks cywilny:
      Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas
      oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
    Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Powyższe oznacza, że oddanie do
    bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem
    usług.
    Na podstawie art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą

    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego

    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Działki nr 1,
    Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
      „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
      z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że
      sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma
      charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może
      stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
      które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
      stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
      sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie
      okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w
      celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma
      takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani
      wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może
      bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb

    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Sprzedający - B.C. podjął/podejmie w odniesieniu do Działki nr 1 będącej
    przedmiotem sprzedaży.
    Z opisu sprawy wynika, że:
        Sprzedający jest właścicielem Działki nr 1, którą nabył do swojego majątku
        osobistego w 1978 r., nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT i nie zostało
        udokumentowane fakturą,
        Sprzedający jest osobą fizyczną, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nie
        prowadzi działalności gospodarczej,
        Sprzedający - B.C. zamierza dokonać sprzedaży ww. Działki na rzecz Kupującego,
        który jest czynnym podatnikiem podatku VAT w celu realizacji inwestycji
        budowlanej,
        przed planowaną sprzedażą na rzecz Kupującego Sprzedający udostępniał Działkę
        nr 1 w ramach nieodpłatnej dzierżawy osobie prowadzącej działalność rolniczą w
        zamian za utrzymanie pola w należytej kulturze, co umożliwiło dopłaty od D,
        Sprzedający w stosunku do Działki nr 1 nie podejmował działań marketingowych,
        nie ogłaszał informacji o sprzedaży na portalach internetowych i nie dokonywał
        innych czynności mających na celu podwyższenie jej wartości,
        Sprzedający nie podejmował także działań w zakresie ogrodzenia, uzbrojenia czy
        ogrodzenia, nie dokonywał jej podziału i nie dokonywał utwardzenia drogi na
        Działce nr 1,
        Sprzedający nie dokonał/i nie planuje dokonania żadnych nakładów inwestycyjnych
        na Działce nr 1 przed jej zbyciem w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży.
    W związku z planowaną transakcją na rzecz Kupującego - A. sp. z o.o. - Sprzedający
    przekazał od 1 stycznia 2025 r. Działkę nr 1 w dzierżawę Kupującemu. Z kolei 14 kwietnia
    2025 r. została zawarta umowa przedwstępna, w której określono prawa i obowiązku dla
    Sprzedającego i Kupującego. Wszystkie czynności zostały zrealizowane przez Kupującego
    w oparciu o uprawnienia wynikające z umowy dzierżawy, m.in.:

        na wniosek Kupującego wydana została decyzja o warunkach zabudowy, z treści
        której wynika, że Działka nr 1 przeznaczona jest poda zabudowę budynkiem
        produkcyjno - usługowo - handlowym wraz z urządzeniami budowlanymi,
        Kupujący wystąpił z wnioskiem do Starosty o zatwierdzenie projektu budowlanego
        oraz o wydanie pozwolenia na budowę i otrzymał 7 kwietnia 2025 r. decyzję o
        pozwoleniu na budowę dla zamierzonej inwestycji.
    W ramach zwartej umowy przedwstępnej Sprzedający nie udzielił Kupującemu - A. sp. z o.
    o. pełnomocnictwa (upoważnienia) do działania w jego imieniu i na jego rzecz. W umowie
    przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że Kupujący będzie miał prawo do dysponowania
    Działkę na cele budowlane. Wszelkie działania wykonywane są w imieniu Kupującego - A.
    sp. z o.o., z jego inicjatywy i zgodnie z jego zamierzeniami. Kupujący nawiązał
    bezpośrednio kontakt ze Sprzedającym, a następnie podjął czynności mające na celu
    zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych na Działce nr 1. Kupujący będzie
    przedmiotową Działkę wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki nr 1 ma zostać zawarta po łącznym spełnieniu
    warunków:
        dokonania przez Kupującego, jego staraniem i na jego koszt wyłączenia Działki z
        produkcji rolniczej oraz ujawnienia w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia
        użytków Działki na użytki inne niż rolne bądź leśne,
        uzyskania przez Strony interpretacji indywidualnej w zakresie skutków
        podatkowych związanych z planowaną transakcją.
    Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia czy sprzedaż Działki nr 1 przez
    Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, co
    wpłynie za uznanie Sprzedającego z tytułu transakcji za podatnika podatku VAT, a w
    konsekwencji czy Państwu jako Kupującemu Działkę nr 1 będzie przysługiwało prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający - B.C.
    będzie spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
    Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa
    prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Sprzedającego - Działki nr 1 - nie będzie stanowiła
    działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek
    świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie zbycia Działki nr 1, która
    to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie
    tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego
    charakteru takiej działalności).
    Okoliczności sprawy wykazują, że działania Sprzedającego nie wiązały się z dokonywaniem
    na Działce nr 1 jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych (tj. związanych z podniesieniem Jej
    wartości). Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Sprzedającego działaniami przy
    planowanej sprzedaży Działki nr 1 było zawarcie z Kupującym - A. sp. z o.o. umowy
    dzierżawy, która została zawarta przed umową przedwstępną. Na mocy umowy dzierżawy
    Kupujący mógł uzyskać niezbędne decyzje (tj. decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o
    pozwoleniu na budowę zamierzonej inwestycji). Głównym celem zawarcia umowy
    dzierżawy było uzyskanie przez Kupującego uprawnień, które są niezbędne do realizacji
    Jego inwestycji, które z kolei miały doprowadzić do spełnienia wymogów zawartych w
    późniejszej umowie przedwstępnej, a końcowo zawarcie definitywnej umowy sprzedaży.
    Co ważne, Sprzedający nie udzielił na mocy umowy przedwstępnej Kupującemu

    pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu. Wszystkie czynności bowiem Kupujący
    zrealizował na mocy umowy dzierżawy. Wypełnienie warunków umowy dzierżawy wiązało
    się z podejmowaniem przez Kupującego na podstawie tytułu prawnego do rozporządzania
    Działką nr 1 w zakresie pozyskiwania decyzji administracyjnych. Należy pamiętać, że w
    chwili zawierania umowy dzierżawy, a potem umowy przedwstępnej nieruchomość, której
    umowy te dotyczyły była nieruchomością rolną.
    Warto zaznaczyć, że działania podejmowane przez Kupującego nie wpływają na
    podwyższenie ceny sprzedaży Działki nr 1 w ostatecznej umowie sprzedaży, zaś Kupujący
    wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu
    przystosowania Działki do swoich określonych potrzeb.
    W stosunku do Działki Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu Jej
    uatrakcyjnienia. Dodatkowo, jeżeli chodzi o Działkę nr 1 Sprzedający nigdy samodzielnie
    nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał jej sprzedaży na portalach
    internetowych. Sprzedający nie podejmował także innych działań jak: uzbrojenie,
    ogrodzenie czy utwardzenie drogi na Działce nr 1. Nie dokonywał także Jej podziału
    /wydzielenia. Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do
    planowanej przez Sprzedającego sprzedaży niezabudowanej Działki nr 1 nie wystąpił ciąg
    zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej Działki wypełnia
    przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający - B.C. nie podjął takich aktywnych
    działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków
    w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności
    przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w
    związku ze sprzedażą przedmiotowej Działki nr 1, Sprzedający występuje w charakterze
    podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w
    myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Sprzedającego należą zatem do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, Sprzedający będzie
    korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to
    czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku
    od towarów i usług nie mają zastosowania.
    Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Działki nr 1, Sprzedający - B.C. nie będzie działał
    w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem planowana przez Niego sprzedaż Działki
    nr 1 na rzecz Kupującego - A. sp. z o.o. nie będzie stanowiła czynności podlegającej
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a
    tym samym Sprzedający nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT w związku z
    jej sprzedażą.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.
    Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące prawa Kupującego -
    A. sp. z o.o. do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Działki nr 1 jedynie w
    sytuacji uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji i
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług tej dostawy. W wydanej interpretacji
    uznaliśmy, że Sprzedający z tytułu dostawy Działki nr 1 nie będzie działał jako podatnik
    podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego - A. sp. z o.o. nie będzie
    stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiliśmy
    od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku a odnoszące się do skutków w
    podatku VAT dla Kupującego - A. sp. z o.o.

    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać
    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    W tym miejscu wskazujemy, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego,
    gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego
    opodatkowania zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym
    pomimo uznania, że z tytułu transakcji sprzedaży działki nr 1 Sprzedający nie występuje w
    charakterze podatnika podatku VAT.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji

    indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i 14r
    Ordynacji podatkowej.