Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.268.2020.1.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-05
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2020 r. (data wpływu 5 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, w roku 2020, zamierza sprzedać do spółki kapitałowej dwa lokale mieszkalne (Lokal 1, Lokal 2) z przynależnymi do nich piwnicami (dalej: Lokale), do których przypisana jest współwłasność w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części i urządzenia budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Lokale zostaną sprzedane po cenie rynkowej ustalonej na podstawie dokonanej wyceny przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Wnioskodawca nie zajmuje się zawodowo sprzedażą nieruchomości.

Wnioskodawca w dniu 1 marca 2013 r. nabył przedmiotowe lokale do majątku prywatnego w drodze darowizny od rodziców. Oba lokale są przedmiotem najmu prywatnego. Najemcami są podmioty gospodarcze, które wykorzystują lokale na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Jednym z najemców jest przyszły nabywca obu lokali.

Lokal 1 jest wynajmowany od roku 2013, Lokal 2 od grudnia 2018 r. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w wartości wyższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Wnioskodawca w związku z wynajmem jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nalicza podatek VAT według stawki 23%.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne, w ramach którego również jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca jest komplementariuszem spółki komandytowej oraz udziałowcem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wnioskodawca w chwili obecnej nie prowadzi działalności gospodarczej. Do roku 2017 pozostawał wspólnikiem spółki cywilnej, która została przekształcona w spółkę komandytową w dniu 24 lutego 2017 r. Oprócz posiadania statusu komandytariusza w ww. spółce, Wnioskodawca pozostaje właścicielem gospodarstwa rolnego oraz wspólnikiem innej spółki kapitałowej.

Wskazane we wniosku Lokale nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach mieszkaniowych. Wnioskodawca posiada inne mieszkanie, w którym mieszka wraz z rodziną. Żaden z lokali nie był nigdy wprowadzony do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy ani nie był związany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Lokal 1 był wynajmowany od dnia nabycia (drogą darowizny od rodziców) do spółki cywilnej, w której Wnioskodawca był jednym z 4 wspólników (spółka została w roku 2017 przekształcona w spółkę komandytową – która kontynuuje najem).

Lokal 2 pozostał niezamieszkany. Wnioskodawca wykorzystywał go jako dodatkowe miejsce służące do przechowywania prywatnych rzeczy. Początek najmu Lokalu 2 nastąpił na końcu roku 2018.

Sprzedaż obu Lokali Wnioskodawca planuje dokonać w trybie sprzedaży majątku prywatnego jako osoba fizyczna. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi przedmiotu działalności Wnioskodawcy (jest rolnikiem).

Z Lokalu 1 Wnioskodawca czerpał pożytki w formie miesięcznego czynszu najmu. W przypadku Lokalu 2 do dnia podpisania umowy najmu, tj. do końca roku 2018, Wnioskodawca nie czerpał żadnych korzyści, od dnia podpisania umowy otrzymuje miesięczny czynsz najmu.

Wnioskodawca zarówno w przypadku Lokalu 1, jak i Lokalu 2 nie poczynił żadnych nakładów, które zwiększyłyby wartość lokali. Jedyne nakłady ponoszone były przez najemców.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca jest umówiony z najemcami, że cena za lokale zostanie ustalona w oparciu o wycenę rzeczoznawcy. Po wstępnych rozmowach Wnioskodawca prawdopodobnie sprzeda obie nieruchomości jednemu ze swoich najemców.

Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości: grunt zabudowany w (…), lokal mieszkaniowy w (…), grunty rolne wraz z zabudowaniami służącymi celom rolniczym (stodoła). Żadnych z powyższych nieruchomości Wnioskodawca nie planuje sprzedać. Wnioskodawca w przeszłości dokonał sprzedaży 1 nieruchomości rolnej niezabudowanej. Nieruchomość tą otrzymał również w formie darowizny od rodziców w dniu 1 marca 2013 r. Grunty zostały sprzedane w dniu 26 kwietnia 2013 r. Do momentu sprzedaży gruntu były częścią gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Przyczyną sprzedaży była potrzeba finansowa Wnioskodawcy. Środki zostały wykorzystane na bieżące, prywatne potrzeby Wnioskodawcy.

Sprzedaż poszczególnych Lokali będzie dokonana 2 aktami notarialnymi i nieruchomości zostaną objęte 2 odrębnymi księgami wieczystymi.

W skład jednej księgi będą wchodziły: lokal mieszkalny składający się z 2 pokoi, kuchni, przedpokoju, czterech piwnic oraz przypadającym na niego udziałem w częściach wspólnych, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu wynoszącym 2/8 części.

W skład drugiej księgi będą wchodziły: lokal mieszkalny składający się z 5 pokoi, kuchni, przedpokoju, trzech piwnic, strychu oraz przypadającym na niego udziałem w częściach wspólnych, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu wynoszącym 4/8 części.

W przypadku sprzedaży Lokalu 1 – piwnice będą stanowiły jego część składową. W przypadku sprzedaży Lokalu 2 również piwnice będą stanowiły jego część składową.

Do części wspólnych i urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokalu to zgodnie z brzmieniem ustawy o własności lokali należy zaliczyć m.in. ściany zewnętrzne, ściany nośne i fundamenty, piwnice i strychy (nieprzypisane do lokali), dach, kominy, pralnie, suszarnie, klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne.

W tym konkretnym przypadku przez części i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli należy rozumieć: ściany zewnętrzne, ściany nośne i fundamenty, dach, kominy, klatka schodowa, korytarze, brama, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne, ponadto żadna z tych części nie może być przedmiotem odrębnej sprzedaży.

Punktem wyjścia do skalkulowania ceny będzie operat szacunkowy. Cena będzie obejmowała wszystkie składniki podlegające sprzedaży (bez rozbicia na poszczególne elementy), a więc lokal mieszkalny wraz z przynależnymi piwnicami (oraz strychem w przypadku jednego z lokali), a także przypadającym na niego udziałem w częściach wspólnych, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu, wynoszącym 4/8 części w przypadku jednego z lokali, oraz 2/8 części w przypadku drugiego z lokali.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca, sprzedając Lokale, będzie zobowiązany do zaliczenia przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokali do przychodów podatkowych, a co za tym idzie opodatkować zysk z transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że od dnia nabycia lokali upłynęło 5 lat, transakcja ta nie będzie generowała przychodu ze źródła określonego w art. 10 ustawy o PIT, a co za tym idzie kwota uzyskana z takiego zbycia w ogóle nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odrębnymi źródłami przychodu są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy).

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu oraz gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca, w roku 2020, zamierza sprzedać dwa lokale mieszkalne (Lokal 1, Lokal 2) z przynależnymi do nich piwnicami (dalej: Lokale), do których przypisana jest współwłasność w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części i urządzenia budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wnioskodawca nie zajmuje się zawodowo sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca w 2013 r. nabył niniejsze Lokale do majątku prywatnego w drodze darowizny od rodziców. Oba Lokale są przedmiotem najmu prywatnego. Najemcami są podmioty gospodarcze, które wykorzystują Lokale na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Jednym z najemców jest przyszły nabywca obu Lokali. Wnioskodawca jest komplementariuszem spółki komandytowej oraz udziałowcem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca w chwili obecnej nie prowadzi działalności gospodarczej. Do roku 2017 pozostawał wspólnikiem spółki cywilnej, która została przekształcona w spółkę komandytową w 2017 r. Wnioskodawca pozostaje również właścicielem gospodarstwa rolnego. Wskazane we wniosku Lokale nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach mieszkaniowych. Wnioskodawca posiada inne mieszkanie, w którym mieszka wraz z rodziną. Żaden z Lokali nie był nigdy wprowadzony do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy ani nie był związany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Wnioskodawca zarówno w przypadku Lokalu 1, jak i Lokalu 2 nie poczynił żadnych nakładów, które zwiększyłyby wartość Lokali. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Jak wskazano na wstępie, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano. Tym samym dla ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia Lokali wskazanych we wniosku istotne znaczenia ma data ich nabycia – w niniejszej sprawie jest to 2013 r.

W konsekwencji - przychód ze sprzedaży przez Wnioskodawcę Lokali nie będzie zaliczany do źródła działalność gospodarcza. Jednocześnie, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie sprzedaż Lokali nie będzie skutkować powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie.

Reasumując - Wnioskodawca, sprzedając Lokale, nie będzie zobowiązany do zaliczenia przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokali do przychodów podatkowych, a co za tym idzie nie musi opodatkować zysku z transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo Organ informuje, że w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.