Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-542/09-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-08-12
Teza: Sprzedaż nieruchomości nabytej w 2007 r. Czy do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może w kwocie proporcjonalnej do części zbytej nieruchomości zaliczyć również pozostałe koszty, które poniósł przy jej nabyciu tzn.: • koszty aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości, • podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy zakupie nieruchomości, • koszty wydatków, który zobowiązany był ponieść w celu uruchomienia kredytu: - ubezpieczenie na życie i od niezdolności do pracy zarobkowe, - ubezpieczenie niskiego wkładu, - prowizja tytułem ubezpieczenia spłaty kredytu, - opłaty sądowe - wpisy i wypisy księgi wieczystej?
Słowa kluczowe: darowizna; hipoteka; kredyt-kredyt.kredyt bankowy; nieruchomości-nabycie nieruchomości; wierzytelność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2009 r. (data wpływu – 21 maja 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2007 r. zakupił nieruchomość - działkę budowlaną. Na jej zakup zaciągnął kredyt hipoteczny. Działka następnie została podzielona, a na początku 2008 r. częściowo sprzedana. Zainteresowany rozliczając podatek dochodowy za 2008 r., wliczył do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości odsetki od kredytu w wysokości proporcjonalnej do części zbytej nieruchomości. Powyższe dokonał w oparciu o dotychczasowe orzecznictwo.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może w kwocie proporcjonalnej do części zbytej nieruchomości zaliczyć również pozostałe koszty, które poniósł przy jej nabyciu tzn.:

*   koszty aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy zakupie nieruchomości,
*   koszty wydatków, które zobowiązany był ponieść w celu uruchomienia kredytu: a) ubezpieczenie na życie i od niezdolności do pracy zarobkowej, b) ubezpieczenie niskiego wkładu, c) prowizja tytułem ubezpieczenia spłaty kredytu,
*   opłaty sądowe - wpisy i wypisy księgi wieczystej?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie wyżej wymienione koszty powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, bowiem są one udokumentowane i były niezbędne do uzyskania przez Niego przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W rozpatrywanej sprawie, z uwagi na nabycie przedmiotowej nieruchomości w 2007 r., zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca w 2007 r. zakupił nieruchomość - działkę budowlaną, na którą zaciągnął kredyt hipoteczny. Następnie działka ta została podzielona i częściowo sprzedana w 2008 r. Rozliczając podatek dochodowy za 2008 r., Zainteresowany wliczył do kosztów uzyskania przychodu z tej sprzedaży, odsetki od kredytu w stosownej proporcji do części zbytej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż do kosztów odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (art. 22 ust. 6c ustawy) Wnioskodawca ma prawo zaliczyć odsetki od kredytu w odpowiedniej proporcji do części zbytej nieruchomości, jak również:

*   koszty aktu notarialnego przy zakupie tej nieruchomości,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy zakupie nieruchomości,
*   koszty wydatków, które zobowiązany był ponieść w celu uruchomienia kredytu: a) ubezpieczenia na życie i od niezdolności do pracy zarobkowej, b) ubezpieczenia niskiego wkładu, c) prowizji tytułem ubezpieczenia spłaty kredytu,
*   opłat sądowych - wpisy i wypisy księgi wieczystej,

\- przy założeniu, że ww. koszty mają bezpośredni wpływ na ten przychód.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.