Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-287/08/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-05-08
Teza: czy sprzedaż domu nabytego w drodze spadku podlega obowiązkowi zapłaty podatku i w jakiej wysokości, czy można pomniejszyć podstawę opodatkowania (czyli wartość sprzedanego domu) o koszty i jakie są to koszty, czy do tych kosztów można zaliczyć spłatę kredytów (jakie zostały przejęte wraz z domem w spadku)
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 01 lutego 2008r. (data wpływu do tut. BKIP 08 lutego 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego nabytego w drodze spadku - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 08 lutego 2008r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego nabytego w drodze spadku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni na mocy postanowienia Sądu z dnia 20 września 2007r. nabyła w spadku po ojcu dom. Po osiągnięciu pełnoletniości tj. po dniu 22 lutego 2008r. wnioskodawczyni zamierza sprzedać dom aby z otrzymanych pieniędzy uregulować niespłacone kredyty zaciągnięte przez zmarłego ojca. Z informacji uzyskanej przez matkę wnioskodawczyni w organie podatkowym wynika, iż podatek ze sprzedaży można pomniejszyć o koszty związane ze sprzedażą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  czy wystąpi obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży tego domu i w jakiej wysokości,
2.  czy można pomniejszyć podstawę opodatkowania (czyli wartość sprzedanego domu) o koszty i jakie są to koszty,
3.  czy do tych kosztów można zaliczyć spłatę kredytów (jakie zostały przejęte wraz z domem w spadku) po ojcu

Zdaniem wnioskodawczyni kwotę jaką otrzyma ze sprzedaży za dom należy pomniejszyć o spłacone kredyty. Następnie wartość pomnożyć przez 19%. Otrzymaną w ten sposób kwotę podatku należy wpłacić do urzędu skarbowego przedstawiając również spłaty kredytów do banku w urzędzie skarbowym.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane - w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowego budynku i podstawa jego nabycia.

Z analizy zdarzenia przyszłego opisanego w złożonym wniosku wynika, iż wnioskodawczyni na mocy postanowienia Sądu z dnia 20 września 2007r. stwierdzającego nabycie spadku stała się właścicielką domu. Zgodnie z art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, które następuje stosownie do art. 924 tejże ustawy z chwilą śmierci spadkodawcy. Sąd postanowieniem stwierdza jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § 1 k.c.). W sprawie będącej przedmiotem wniosku istotny jest zatem dzień otwarcia spadku (czyli data śmierci spadkodawcy) a nie postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Jeżeli zatem śmierć spadkodawcy nastąpiła w tym samym roku co zostało wydane postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku tj. w 2007r. wówczas sprzedaż przedmiotowego budynku mieszkalnego jako nabytego w 2007r. będzie podlegała opodatkowaniu według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosownie natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Przytoczony powyżej przepis prawa jasno wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży budynku mieszkalnego i jak muszą być one udokumentowane. Spłata kredytu w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d zatem nie może być przyjęta jako koszt obniżający podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego.

Jak wynika z cytowanych przepisów do kosztów uzyskania przychodów w przypadku nabycia budynku mieszkalnego w spadku zaliczane są bowiem:

*   udokumentowane nakłady na ten budynek mieszkalny, zwiększające jego wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na ten budynek mieszkalny (w przypadku gdy oprócz przedmiotowego budynku spadek obejmował inne przedmioty).

W przypadku gdy spadek obejmował jedynie ten budynek mieszkalny, kosztem uzyskania przychodu będzie cała kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. W świetle powyższego, podstawę obliczenia podatku stanowi wartość sprzedanego budynku, pomniejszona o stosowne wskazane powyżej koszty uzyskania przychodu. Tak więc przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego nie może być pomniejszony wbrew sugestii wnioskodawczyni o spłatę kredytu, który został przyjęty wraz z masą spadkową.

Należy zaznaczyć, iż nowe przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2007r. przewidują możliwość zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku.

Zasady te reguluje art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy. Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ustawy).

W odniesieniu do osób, które uzyskają tego rodzaju przychody w 2008r. termin do złożenia tego oświadczenia został przedłużony do 30 kwietnia 2009r., co wynika z postanowień § 1 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59 poz. 361).

Podkreślenia wymaga przy tym fakt, że zwolnienie obejmuje przychód uzyskany ze zbycia wyłącznie budynku mieszkalnego. Ewentualny przychód uzyskany ze zbycia gruntu, udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie związanych z tym budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem jeżeli wnioskodawczyni spełnia przesłanki zawarte w cytowanym wyżej przepisie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego może być zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy.

Jeżeli jednak nabycie spadku czyli śmierć spadkodawcy nastąpiło w 2006r. to odnośnie sprzedaży tego budynku mieszkalnego będzie miał zastosowanie przepis art. 21 ust. 1 pkt 32. lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Stosownie bowiem do przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Oznacza to, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego byłby wolny od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., gdyby nabycie spadku (śmierć spadkodawcy) nastąpiło przed 1 stycznia 2007r.

Bez znaczenia w tym przypadku jest cel na jaki zostaną przeznaczone środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego.

Natomiast w przypadku jeżeli nabycie spadku nastąpiło w 2007r. i jeżeli wnioskodawczyni nie przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. – tzw. ulgi meldunkowej a sprzedaż przedmiotowego budynku mieszkalnego nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to przychód uzyskany ze sprzedaży tego prawa podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.