Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-688/14-4/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-08-07
Teza: Czy w opisanej sytuacji Wnioskodawca nie ma obowiązku złożenia oddzielnego formularza zeznania podatkowego oraz nie musi płacić żadnego podatku? Gdyby jednak było inaczej Wnioskodawca prosi o wskazanie w jakiej wysokości, dlaczego i na jakiej podstawie powinien zapłacić podatek i/lub złożyć deklarację?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; modernizacja; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm. ) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r., Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2014 r. (data wpływu 2 maja 2014 r.) oraz uzupełnieniu wniosku z dnia 28 lipca 2014 r. (data nadania 29 lipca 2014 r., data wpływu 30 lipca 2014 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-688/14-2/MT z dnia 18 lipca 2014 r. (data nadania 18 lipca 2014 r., data doręczenia 23 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości, wyposażenie nowego mieszkania oraz obowiązku złożenia zeznania i zapłaty podatku **\- jest nieprawidłowe,**
*   w części wydatkowanej na spłatę rat kredytu zaciągniętego w Y Banku przeznaczonego na zakup nowego mieszkania i zaciągniętego przed zbyciem poprzedniego lokalu mieszkalnego oraz na remont/modernizację nowego mieszkania **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2009 roku Wnioskodawca wraz z żoną stali się właścicielami mieszkania (akt notarialny z 19 czerwca 2009 r.). Mieszkanie w całości kupione było na kredyt hipoteczny udzielony Wnioskodawcy oraz jego żony przez Banku X umową z dnia 15 grudnia 2006 r. Cena zakupu to 235.357.50 PLN. W mieszkaniu Wnioskodawca wraz z żoną mieszkali i byli zameldowani, a od października 2011 roku także z ich nowonarodzoną córką. Mieszkanie kupowane było od dewelopera, a kredyt wypłacany był w kolejnych transzach w miarę postępów na budowie, począwszy od 2006 roku.

Powiększenie rodziny skłoniło Wnioskodawcę i Jego żonę do szukania większego mieszkania. Ponieważ nie dysponowali żadnymi środkami własnymi, chcąc zmienić mieszkanie musieli przeprowadzić niemal równocześnie kilka operacji takich jak: sprzedaż starego mieszkania, spłata starego kredytu na niego zaciągniętego, wybór i kupno nowego mieszkania, poprzedzone uzyskaniem nowego kredytu. Szczęśliwie udało im się to zrobić.

Wiosną 2012 roku Wnioskodawca wraz z żoną znaleźli interesującą ich ofertę. W dniu 22 maja 2012 roku podpisali umowę deweloperską oraz przedwstępną umowę sprzedaży nowobudowanego mieszkania za cenę 591.000.00 PLN obejmującą lokal mieszkalny wraz z komórkami lokatorskimi i miejscem postojowym w garażu podziemnym. Mając umowę przedwstępną Wnioskodawca i Jego żona mogli starać się o kredyt hipoteczny na finansowanie zakupu nowego mieszkania. Taką umowę kredytową na zakup wyżej opisanego lokalu z garażem, na pełną kwotę tj. 591.000.00 PLN Wnioskodawca wraz z żoną podpisali z Bankiem Y 23 czerwca 2012 r. i podobnie jak poprzednio w miarę postępów na budowie bank przelewał deweloperowi kolejne transze kredytu.

W grudniu 2013 roku Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali stare mieszkanie. Przeniesienie własności nastąpiło umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego 9 grudnia 2013 r. Stare mieszkanie wraz z wyposażeniem sprzedali za kwotę 420.000.00 PLN, z czego 217.000.00 PLN nabywca, (a raczej bank, bo kupujący też korzystał z kredytu) przelał na rachunek techniczny w Banku X na poczet całkowitej spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na stare mieszkanie, który obciążał jego hipotekę. Pozostała kwota, tj. 193.000.00 PLN została przekazana na rachunek osobisty Wnioskodawcy i Jego żony. Z kwoty tej Wnioskodawca i Jego żona wykończyli i nadal wykańczają oraz wyposażają ich nowe mieszkanie, które odebrali w tzw. stanie deweloperskim. Pieniądze te przeznaczać też będą mogli na spłatę kolejnych rat nowego kredytu zaciągniętego na zakup nowego mieszkania. Kredyt mają do 2046 roku.

Właścicielami nowego mieszkania oraz przypisanego do niego miejsca postojowego w garażu podziemnym Wnioskodawca i Jego żona stali się w lutym/marcu 2014 roku podpisując umowę zawartą w formie aktu notarialnego 5 lutego 2014 (mieszkanie) i 7 marca 2014 roku (garaż).

Mając świadomość stopnia skomplikowania sytuacji także pod względem podatkowym Wnioskodawca dwukrotnie udał się do właściwego urzędu skarbowego z zapytaniem czy w związku ze sprzedażą starego mieszkania powinni zapłacić podatek. Zarówno w punkcie informacyjnym, jak i w rozmowie z naczelnikiem urzędu, do którego udał się Wnioskodawca dla potwierdzenia pierwszej opinii, uzyskał informację, że w ich sytuacji nie jest zobowiązany do zapłaty podatku ani złożenia osobnego zeznania podatkowego ponieważ wszystkie ponoszone przez Wnioskodawcę i Jego żonę wydatki tak na pierwsze (stare i tańsze) jak i drugie (nowe i droższe) mieszkanie były wydatkami na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w opisanej sytuacji Wnioskodawca nie ma obowiązku złożenia oddzielnego formularza zeznania podatkowego oraz nie musi płacić żadnego podatku? Gdyby jednak było inaczej Wnioskodawca prosi o wskazanie w jakiej wysokości, dlaczego i na jakiej podstawie powinien zapłacić podatek i/lub złożyć deklarację?

Zdaniem Wnioskodawcy, w oparciu o szczegółowy i wyczerpujący opis stanu faktycznego zawarty w przesłanym wniosku o interpretację indywidualną, w opisanej przez Wnioskodawcę sytuacji nie powstał obowiązek podatkowy ani konieczność złożenia przez Wnioskodawcę deklaracji podatkowej. Sprzedaż mieszkania i zakup kolejnego, a przy tym droższego mieszkania, służyły wyłącznie zapewnieniu realizacji potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy. Na pewno nie były transakcją nastawioną na wygenerowanie zysku, o którym trudno zresztą mówić w sytuacji gdy cena nowego kupowanego mieszkania była znacznie wyższa niż cena sprzedaży starego mieszkania, a obydwa mieszkania były finansowane kredytem bankowym. Sprzedaż pierwszego mieszkania dokonała się wreszcie przed zakupem drugiego, co potwierdzają umowy w formie aktów notarialnych.

A zatem, ponieważ ponoszone przez nas wydatki tak na pierwsze (stare i tańsze) jak i drugie (nowe i droższe) mieszkanie były wydatkami na cele mieszkaniowe, co potwierdza zameldowanie na pobyt stały mnie, mojej żony i naszej córki najpierw w starym, a teraz w nowym mieszkaniu, a cena zakupu nowego mieszkania istotnie przewyższa cenę sprzedaży starego mieszkania, uważam że nie jestem zobowiązany do zapłaty podatku. Mam nadzieję, że po analizie poprzednio przedstawionego opisu stanu faktycznego, w swojej interpretacji podzielą Państwo moje stanowisko, o co wnoszę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości, wyposażenie nowego mieszkania oraz obowiązku złożenia zeznania i zapłaty podatku **\- jest nieprawidłowe,**
*   w części wydatkowanej na spłatę rat kredytu zaciągniętego w Y Bank przeznaczonego na zakup nowego mieszkania i zaciągniętego przed zbyciem poprzedniego lokalu mieszkalnego oraz na remont/modernizację nowego mieszkania **– jest prawidłowe.**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późń. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że w 2009 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonali zakupu mieszkania, na zakup którego zaciągnęli kredyt hipoteczny. Przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane 9 grudnia 2013 r. za kwotę 420.000,00 PLN. Z uzyskanych ze sprzedaży środków kwota 217.000,00 PLN zostanie przeznaczona na spłatę uprzednio zaciągniętego kredytu mieszkaniowego w okresie dwóch lat od sprzedaży tejże nieruchomości. Pozostała kwota tj. 193.000,00 PLN zostanie przeznaczona na wykończenie i wyposażenie nowego mieszkania oraz na spłatę rat kredytu zaciągniętego na jego zakup (umowa przedwstępna kupna – 22 maja 2012 r., akt notarialny – 5 lutego 2014 r.). Kredyt na zakup nowego mieszkania Wnioskodawca wraz z żoną zaciągnęli w Y Bank 23 czerwca 2012 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powyższe przepisy, stwierdzić należy, że do sprzedaży lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca wraz z żoną nabył w 2009 r., będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym (PIT-39), o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tejże ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się m. in.

1.  wydatki poniesione na:
    *   nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    *   nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    *   nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    *   budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    *   rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2.  wydatki poniesione na:
    *   spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    *   spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    *   spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W myśl art. 21 ust. 29 tej ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup mieszkania, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na enumeratywnie wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę na treść art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy, który stanowi, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1, a więc m.in. nabycie lokalu mieszkalnego. Jednakże spłaty zaciągniętego na nabycie sprzedawanego lokalu kredytu Wnioskodawca odliczyć nie może, gdyż cena sprzedaży tego mieszkania wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży, na podstawie którego Wnioskodawca stał się właścicielem lokalu mieszkalnego stanowić będzie koszt nabycia tego lokalu mieszkalnego, o jakim mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Koszty nabycia sprzedawanego lokalu mieszkalnego stanowić będą koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia co oznacza, że będą podlegać odliczeniu od przychodu z odpłatnego zbycia przy obliczaniu uzyskanego ze sprzedaży dochodu. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego może zostać uwzględniony koszt jego nabycia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania kredytu zaciągniętego na nabycie jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Uwzględnienie kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczyłby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Taka konstrukcja przepisów oznacza, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kredytu takiego nigdy nie będzie można odliczać, gdyż odliczeniu podlegać ma wcześniej wydatek na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) czyli cena zakupu jako koszt uzyskania przychodu.

Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na pokrycie ceny zakupu. Ustawodawca wprowadził natomiast jednoznaczny zakaz traktowania jako objętego zwolnieniem wydatku na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w sytuacji, gdy ten wydatek na nabycie podlega uwzględnieniu przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W rozpatrywanej sprawie wydatek na nabycie czyli cena zakupu lokalu mieszkalnego podlegać będzie odliczeniu od przychodu ze sprzedaży. Ustawodawca przesądził zatem w ten sposób, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości (lub prawa), skoro przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia odliczeniu podlegać będzie cena nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa. Zbywając lokal mieszkalny Wnioskodawca odliczy sobie koszt jego nabycia czyli cenę jego zakupu.

Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczanie kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność jaką jest zakup lokalu mieszkalnego byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem kwota kredytu pokrywająca cenę nabycia a drugi raz spłata tej właśnie kwoty kredytu. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicuje sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość (lokal mieszkalny) zakupioną na kredyt i tych, którzy nieruchomość zakupili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach. Dlatego Wnioskodawca dokonując spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego, który sprzedał nie wypełnia dyspozycji realizacji własnego celu mieszkaniowego.

Przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca może przeznaczyć na spłatę zadłużenia ciążącego na zbywanym lokalu z tytułu spłaty kredytu, jednakże taki sposób wydatkowania przychodu nie daje Wnioskodawcy prawa do zwolnienia. Po raz wtóry należy Wnioskodawcy wskazać, że uwzględnienie kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczałby dwukrotnie ten sam wydatek raz jako poniesiony na zakup lokalu mieszkalnego, a drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował ten właśnie zakup, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym przychód uzyskany z dokonanej w 2013 r. sprzedaży mieszkania, w części wydatkowany na:

*   spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego nie może być uznana za wydatek na cele mieszkaniowe uwzględnione przy obliczeniu dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że odliczeniu od przychodu ze sprzedaży podlegać będzie uprzednio cena nabycia przedmiotowej nieruchomości,
*   spłatę rat kredytu zaciągniętego w Y Bank przeznaczonego na zakup nowego mieszkania i zaciągniętego przed zbyciem poprzedniego lokalu mieszkalnego, podlega zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na wykończenie oraz wyposażenie nowego mieszkania, wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia „remont”, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. Wymienione pojęcie rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji.

W świetle przepisu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.) poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Przy czym wydatki na własne cele mieszkaniowe, tj. na remont, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Mają to być zatem tylko takie wydatki, które rzeczywiście zostaną poniesione w związku z remontem.

Ponadto, należy wskazać, że z zapisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie.

Zatem, początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami – jest dzień odpłatnego zbycia, czyli w niniejszej sprawie dzień 9 grudnia 2013 r. Ponadto okolicznością uprawniającą do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt wydatkowania przez podatnika przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w ww. przepisie i we wskazanym ustawowo terminie. Należy zatem, przyjąć, że, o ile podatnik posiada tytuł prawny do dysponowania lokalem (np. na podstawie umowy przedwstępnej), to prace remontowe, modernizacyjne, bądź adaptacyjne poczynione przez niego w czasie, kiedy jeszcze nie był właścicielem przedmiotowej nieruchomości, będą służyły realizacji jego własnych celów mieszkaniowych. Warunkiem koniecznym dla uznania prawa do ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy będzie jednak późniejsze przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, w którym przeprowadzono przedmiotowe prace, tj. w terminie dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Stwierdzić należy, że Wnioskodawca ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w części dotyczącej środków przeznaczonych na wykończenie mieszkania, które ma charakter remontu (modernizacji).

Natomiast wydatki poniesione na wyposażenie nowego mieszkania nie będą stanowiły wydatków na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wyposażenie nie jest wydatkiem związanym z remontem i modernizacją czy też budową lokalu mieszkalnego.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Z tego tytułu Wnioskodawca jest obowiązany złożyć zeznanie PIT-39 za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Dochód ze sprzedaży mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży tego mieszkania zostaną przeznaczone na remont/modernizację nowego mieszkania oraz na spłatę rat kredytu zaciągniętego w Y Bank przeznaczonego na zakup nowego mieszkania i zaciągniętego przed zbyciem tego lokalu.

Natomiast, wydatków na własne cele mieszkaniowe nie stanowią wydatki poniesione na zakup wyposażenia do nowego mieszkania oraz na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.