Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4012.64.2019.1.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-18
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy nieruchomości niezabudowanej. Rolnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Grunt przeznaczony pod budowę centrum handlowego.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2019 r. (data wpływu 18 lutego 2019 r.), uzupełnionym pismami z dnia 8, 15 i 16 kwietnia 2019 r. (data wpływu 11, 15 i 16 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości niezabudowanej nr 3/1, 3/2 i 3/3 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości niezabudowanej nr 3/1, 3/2 i 3/3. Dnia 11 kwietnia 2019 r. wniosek uzupełniono o adres ePUAP. Z kolei dnia 15 i 16 kwietnia 2019 r. wniosek uzupełniono o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 kwietnia 2005 r. na mocy aktu notarialnego rep. A nr 1 zawartego przed notariuszem (dalej również jako: „Wnioskodawca” lub „Zainteresowany”), nabył na podstawie umowy darowizny zabudowaną nieruchomość rolną wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego, położoną w obrębie \[…\], składającą się z działek 1, 2/1 i 3 o łącznej powierzchni 33.459 m2. Zgodnie z przedłożoną mapą przyjętą do zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w dniu 07 kwietnia 2005 r. , działka 2, zawierająca w niezmienionych granicach, w wyniku zastosowania dokładniejszych metod pomiarów i obliczeń pow. 7428 m2, podzielona została na działki 2/1, o pow. 4159 m2 i 2/2, o pow. 3289 m2.

Darczyńcy będący rodzicami Zainteresowanego, oświadczyli, że zaprzestają prowadzenia działalności rolniczej. Działka 2/1 zabudowana jest starym budynkiem mieszkalnym, niezamieszkanym, w złym stanie technicznym, budynkiem gospodarczym z częścią mieszkalną na parterze, o pow. użytkowej części mieszkalnej 80 m2 oraz dwoma magazynami.

Działki 1 i 3 były niezabudowane. Wnioskodawca posiadał wymagane przez Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu udzielania pomocy finansowej na uzyskiwanie rent strukturalnych objętej planem rozwoju obszarów wiejskich, kwalifikacje zawodowe przydatne do prowadzenia działalności rolniczej. Na mocy umowy darowizny, Zainteresowany zobowiązał się do prowadzania działalności rolniczej na nabytych aktem notarialnym gruntach rolnych przez okres co najmniej 5 lat. Strony określiły wartość darowizny na kwotę \[…\], w tym wartość budynku mieszkalnego \[…\], a wartość części mieszkalnej budynku gospodarczego na kwotę \[…\].

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne od dnia otrzymania darowizny nieruchomości wyżej opisanej. Od maja 2005 r. Wnioskodawca jako rolnik jest podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany nigdy nie prowadził działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami, ani innej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca uzyskiwał przychody z działalności rolniczej prowadzonej na zbywanym gruncie, tj. wykorzystywał grunt dla celów rolniczych w okresie od daty nabycia nieruchomości do maja 2014 r. Uprawiał warzywa w okresach letnich, wiosennych oraz jesiennych. W okresie zimowym sprzedający nie użytkował nieruchomości.

Przed zawarciem umowy przedwstępnej, czyli w okresie od nabycia nieruchomości do dnia 21 maja 2014 r. Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów lub innych działań w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. W okresie tym Sprzedający nie prowadził żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, m.in. nie ustawiał na nieruchomości tablicy z ofertą jej sprzedaży, nie korzystał z usług biur doradczych, ani pośredników w sprzedaży nieruchomości. Przed zawarciem umowy przedwstępnej, czyli w okresie do dnia 21 maja 2014 r. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy w celu uatrakcyjnienia nieruchomości.

W dniu 21 maja 2014 r., przed notariuszem, rep. nr A 2, została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości \[…\], na mocy której Sprzedający oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami: 1, 3 i 2/1 o obszarze 33.459 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Umowa zawarta była pomiędzy sprzedającym, a firmą A. Sp. z o.o.. Przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży była niezabudowana działka 3 o obszarze 25.800 m2.

Dla terenu, na którym położona jest ww. nieruchomość nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na mocy umowy przedwstępnej, strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Spółce działającej pod firmą A. Sp. z o.o. opisaną nieruchomość za cenę \[…\] (\[…\] za 1 m2) netto, nie później niż do dnia 31 grudnia 2015 r. (z możliwością jej przedłużenia do dnia 31 grudnia 2016 r.), z zastrzeżeniem zawarcia przez Kupującego przedwstępnych umów sprzedaży czterech nieruchomości sąsiednich 4, 5, 6/3, 7/1 z innymi osobami oraz z zastrzeżeniem, m.in.:

*   wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, który będzie zmieniał przeznaczenie nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich, na nierolne i nieleśne oraz będzie pozwalał na realizację na przedmiotowych nieruchomościach inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego o minimalnej łącznej powierzchni użytkowej 64.208 m2;
*   braku w dziale III i IV księgi wieczystej wpisów lub wzmianek o wnioskach o wpis obciążeń lub ograniczonych praw rzeczowych, nieruchomość będzie wolna od hipotek, innych ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzeniu, praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych, nie będzie prowadzone postępowanie egzekucyjne, ani administracyjne w stosunku do nieruchomości;
*   ekspertyza sporządzona przez osobę wyznaczoną przez Kupującego wykaże, że warunki geologiczne i geotechniczne gruntu, a w szczególności poziom wód gruntowych, umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego o minimalnej łącznej powierzchni użytkowej 64.206 m2 wraz z możliwością wybudowania drogi dojazdowej do nieruchomości o parametrach nie mniej niż 7 m szerokości bez ponoszenia dodatkowych kosztów lub wprowadzania zmian do założeń projektowych wynikających z wykrytych w toku prowadzenia ekspertyzy warunków geologicznych i geotechnicznych gruntu, przy czym Kupujący zapewni sporządzenie takiej ekspertyzy i pokryje jej koszty oraz przywróci nieruchomość do stanu poprzedniego.

Nadto, na mocy umowy przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na to, aby Kupujący lub osoby przez niego upoważnione były uprawnione do wstępu na teren nieruchomości oraz do przeprowadzenia na jej terenie wszelkich badań i pomiarów, do pobierania próbek gruntu oraz do dokonywania wszelkich innych czynności koniecznych w związku z postanowieniami niniejszej umowy oraz w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sprzedający również oświadczył, że na dzień zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi od towarów i usług (VAT). W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będzie podlegała podatkowi VAT, do kwoty \[…\] za 1 m2 zostanie doliczony należny podatek od towarów i usług (VAT). O interpretację podatkową w tym zakresie zobowiązani są wystąpić Sprzedający i Kupujący.

Strony również postanowiły, że w przypadku, gdy wartość nieruchomości wzrośnie na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Sprzedający wystąpi z wnioskiem do Wójta Gminy o ustalenie, przed zawarciem umowy przyrzeczonej, w drodze decyzji wysokości opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kupujący zobowiązał się do zapłaty za Sprzedającego opłaty planistycznej niezwłocznie po zawarciu umowy przyrzeczonej. Sprzedający udzielił pracownikowi Kupującego pełnomocnictwa do wystąpienia z wnioskiem do Wójta Gminy o ustalenie w drodze decyzji wysokości opłaty planistycznej.

Wnioskodawca, jako właściciel działki 3, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, w roku 2015 udzielił spółce A. Sp. z o.o., prawa do dysponowania ww. Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w celu budowy centrum (\`(...)\`) o pow. około 130.000 m2.

W dniu 10 lipca 2014 r. Zainteresowany oraz właściciele sąsiednich działek wymienionych w umowie przedwstępnej z dnia 21 maja 2014 r., reprezentowani przez pełnomocnika, będącego pracownikiem spółki A. Sp. z o.o., zwrócili się do Starosty z prośbą o przeprowadzenie gleboznawczej klasyfikacji gruntów w granicach działek 3, 4, 5, 6/1, 7/3 położonych w obrębie \[…\].

Decyzją wydaną w dniu 16 stycznia 2015 r. Starosta orzekł o ustaleniu gleboznawczej klasyfikacji gruntów oraz użytków gruntowych w granicach działek 3, 4, 5, 6/1, 7/3, położonych \[\`(...)\`\], zgodnie z wynikami kontroli gleboznawczej klasyfikacji ww. gruntów zawartymi w opracowaniu geodezyjnym o identyfikatorze P(…), przyjętym w dniu 24 listopada 2014 r. do powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Decyzją orzekł również o utracie aktualności dotychczasowej gleboznawczej klasyfikacji gruntów w granicach działek 3, 4, 5, 6/1, 7/3 z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Właścicieli wyżej wymienionych działek reprezentował pracownik spółki A. Sp. z o.o. Zgodnie z wymienioną decyzją zmieniono dotychczasową gleboznawczą klasyfikację gruntów w ten sposób, że m.in. działka 3 – użytki gruntowe oznaczone symbolami R III a, o pow. 1,42 ha, R III b, o pow. 0.43 ha, R IV a o pow. 0,73 ha zmieniono na użytki gruntowe oznaczone symbolami R IV a o pow. 2,30 ha, R IV b o pow. 0,28 ha. Aktualizację danych na podstawie decyzji przyjęto do powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 24 listopada 2014 r.

Postanowieniem z dnia 7 lipca 2015 r., Wójt Gminy:

*   nałożył obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla planowanego przedsięwzięcia polegającego na budowie 6 hal magazynowych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą w miejscowości \[…\] pomiędzy ulicą \[…\]. i ulicą \[…\], na taranie gminy;
*   Postanowieniem z dnia 22 października 2015 r., Zarząd Powiatu uzgodnił warunki zabudowy jako zarządca drogi w odniesieniu do obszaru przyległego do pasa drogowego drogi powiatowej, dla inwestycji dotyczącej budowy zespołu hal magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działkach 3, 4, 5, 6/1, 7/3, 6/1, 8/1, 9/1 położonych w obrębie \[…\];
*   Postanowieniem z dnia 27 października 2015 r., Starosta odmówił uzgodnienia warunków zabudowy jako organ właściwy w sprawach ochrony gruntów rolnych dla Inwestycji dotyczącej budowy zespołu hal magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działkach: 3, 4, 5, 6/1, 7/3, 6/1, 8/1, 9/1 położonych w obrębie \[…\];
*   Postanowieniem z dnia 2 grudnia 2015 r., Starosta uzgodnił warunki zabudowy jako organ właściwy w sprawach ochrony gruntów rolnych dla inwestycji dotyczącej budowy zespołu biurowo-magazynowo-produkcyjnego wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działkach 3, 4, 5, 6/1, 7/3, 10/1, 8/1, 9/1 na gruntach rolnych klasy IV a i IV b, położonych w obrębie \[…\];
*   Decyzją z dnia 8 stycznia 2016 r., Wójt Gminy ustalił środowiskowe uwarunkowania dla przedsięwzięcia polegającego na budowie 6 hal magazynowych, wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną, w miejscowości \[…\] pomiędzy ulicą \[…\] i ulicą \[…\], na terenie gminy i jednocześnie określił rodzaj i miejsce realizacji przedsięwzięcia na działkach : 3, 4, 5, 6/1, 7/3, 6/1, 8/1, 9/1;
*   Decyzją z dnia 23 września 2016 r. Starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla A. Sp. z o.o., obejmującą budowę zespołu 3 hal magazynowych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działce: 3, 4, 5, 6/1, 7/3, 6/1, 8/1, 9/1 dotyczące \[…\];
*   w dniu 15 grudnia 2016 r. przed notariuszem, Wnioskodawca zawarł ze spółką A. Sp. z o.o. umowę rep. A nr 3 zmieniającą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości rep. A nr 2, na mocy której Strony dokonały zmiany postanowień dotyczących daty zawarcia umowy przyrzeczonej, określając nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. do dnia 28 lutego 2017 r.

W dniu 27 lutego 2017 r. przed zastępcą notarialnym, Wnioskodawca zawarł ze spółką A. Sp. z o.o. umowę rep A nr 4 zmieniającą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości rep. A nr 2 oraz z dnia 15 grudnia 2016 r., rep. A nr 3, na mocy której Strony:

*   dokonały ustalenia, iż obszar działki 3 wynosi 26.065 m2, a nie jak podano w dziale l-O księgi wieczystej – 25.800 m2;
*   Kupujący zezwolił Sprzedającemu na podział nieruchomości na mniejsze działki gruntu oraz zaakceptował sposób dokonywania podziału nieruchomości przez Sprzedającego;
*   Kupujący oświadczył, że w przypadku dokonania podziału nieruchomości lub wybudowania na niej urządzeń infrastruktury zobowiązuje się do uregulowania opłaty adiacenckiej;
*   Kupujący zobowiązał się do scalenia powstałych w wyniku podziału działek w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości;
*   strony określiły cenę sprzedaży w wysokości \[…\], która stanowić będzie iloczyn metrów kwadratowych nieruchomości i ceny \[…\] netto za 1 m2;
*   strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do dnia 31 stycznia 2018 r., z zastrzeżeniem m.in. zawarcia przez Kupującego przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości sąsiednich położonych w miejscowości \[…\] o numerach ewidencyjnych: 4, 5, 6/1, 7/3, 6/1, 8/1, 9/1, wydania prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej, uzyskanie przez kupującego prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy pozwalającej na realizację na nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich Inwestycji polegającej na budowie centrum (\`(...)\`) w postaci hal magazynowych o minimalnej łącznej powierzchni użytkowej około 98.000 m2 wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną, wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który będzie zmieniał przeznaczenie nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich na nierolne i nieleśne oraz będzie pozwalał na realizację na przedmiotowych nieruchomościach inwestycji polegającej na budowie Centrum (…) o powyższych parametrach;
*   Sprzedający oświadczył, że na dzień 27 lutego 2017 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie podlega podatkowi od towarów usług (VAT). W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będzie podlegała podatkowi VAT, do kwoty \[…\] za 1 m2 zostanie doliczony należny podatek VAT. O interpretację podatkową w tym zakresie zobowiązani są wystąpić Sprzedający i Kupujący;
*   Sprzedający oddał Kupującemu nieruchomość do używania i pobierania pożytków (w dzierżawę) z możliwością poddzierżawy;
*   umowa dzierżawy zawarta została na czas oznaczony do dnia 31 stycznia 2018 r. bez prawa do jej wypowiedzenia;
*   kupujący jako dzierżawca został upoważniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w celu budowy Centrum (…), wyłącznie w zakresie prowadzenia prac przygotowawczych w związku z powyższą inwestycją, w szczególności badań geologicznych i geotechnicznych gruntu;
*   z tytułu dzierżawy nieruchomości Kupujący zobowiązał się zapłacić sprzedającemu czynsz dzierżawny za cały okres dzierżawy w wysokości \[…\];
*   Sprzedający oświadczył, że na dzień 27 lutego 2017 r. dzierżawa nieruchomości nie podlega podatkowi od towarów i usług (VAT). W przypadku, gdy dzierżawa nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT, do kwoty czynszu dzierżawnego zostanie doliczony należny podatek VAT. O interpretację podatkową w tym zakresie zobowiązani są wystąpić Sprzedający i Kupujący;

W dniu 27 lutego 2017 r. przed zastępcą notarialnym C, zastępcą B., notariusza, Wnioskodawca aktem notarialnym rep. A nr 5 złożył oświadczenie o jedności gospodarczej, w myśl którego w związku z planowanym podziałem nieruchomości położonej w miejscowości \[…\], składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 3 o obszarze 26.065 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą w sposób zgodny z postanowieniem w sprawie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości wydanego przez Wójta Gminy w dniu 24 czerwca 2016 r., oświadcza, że projektowana w wyniku podziału nieruchomości działka 3/3 o obszarze 24.014 m2 stanowić ma całość gospodarczą, użytkowaną w sposób jednolity z następującymi działkami powstałymi w wyniku podziału nieruchomości sąsiednich: 4/4, 5/2, 6/4, 7/6, 308/4, 309/4, 310/4.

Decyzją z dnia 21 kwietnia 2017 r., Wójt Gminy zatwierdził podział nieruchomości położonych w obrębie \[…\]:

*   3 na działki 3/1, 3/2, 3/3,
*   4 na działki: 4/3, 4/4, 4/5, 4/6,
*   5 na działki: 5/1, 5/2, 5/3, 5/4,
*   6/1 na działki: 6/2, 6/3, 6/4, 6/5, 6/6,
*   7/3 na działki: 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8,
*   10/1 na działki: 10/2, 10/3, 10/4, 1015, 10/6,
*   8/1 na działki: 8/2, 8/3, 8/4, 8/5, 8/6,
*   9/1 na działki: 9/2, 9/3, 9/4, 9/5, 9/6.

Działki 6/3, 7/5, 10/3, 8/3, 9/3 zostały przeznaczone do połączenia i łącznie stanowić będą jedność gospodarczą. Działki 3/3, 4/4, 5/2, 6/4, 7/6, 10/4, 8/4, 9/4 zostały przeznaczone do połączenia i łącznie stanowić będą jedność gospodarczą. Działki 4/5, 5/3, 6/5, 7/7, 10/5, 8/5, 9/5 zostały przeznaczone do połączenia i łącznie stanowić będą jedność gospodarczą. Działki 3/2, 5/1, 6/2, 7/4, 10/2, 8/2, 9/2 zostały wydzielone celem poszerzenia gminnej drogi, oznaczonej jako działka 11/6. Działki 4/6, 5/4, 6/6, 7/8, 10/6, 8/6, 9/6 zostały wydzielone na poszerzenie gminnej drogi publicznej – ul. \[…\]. Działki nr 3/1, 4/3 zostały wydzielone na poszerzenie gminnej drogi publicznej – ul. \[…\].

W dniu 13 września 2017 r. przed, notariuszem, aktem notarialnym rep. A nr 6, strony ustaliły, że w przypadku, gdyby w roku 2017 doszło do zmiany przeznaczenia Nieruchomości oznaczonej obecnie w klasyfikacji gruntów jako „R IV na Bp” cena określona w § 2 ust. 1 niniejszej przedwstępnej umowy zostanie skorygowana w ten sposób, że pozostała część ceny o której mowa w § 3 ust. 1 pkt 2, zostanie pomniejszona o kwotę stanowiącą wysokość podatku z tytułu własności Nieruchomości, jakie Sprzedający będą zobowiązani zapłacić w roku 2017 w związku z opisaną wyżej zmianą przeznaczenia Nieruchomości.

Decyzją z września 2017 r. Starosta uchylił, za zgodą Strony, decyzję własną z dnia 23 września 2016 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zespołu 3 hal magazynowych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działce 3, 4, 5, 6/1, 7/3, 10/1, 8/1, 9/1.

Decyzją z dnia 03 października 2017 r., Wójt Gminy, po rozpoznaniu wniosku A. Sp. z o.o., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu hal magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działce 3/1, 3/2, 3/3, 4/3, 4/4, 5/2, 6/4, 7/6, 10/4, 8/4, 9/4, 9/2 położonych w \[…\].

Decyzją z dnia 09 stycznia 2018 r., Starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla spółki A. Sp. z o.o. e obejmującego budowę w trzech etapach zespołu 3 hal magazynowo-produkcyjnych z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną: (\`(...)\`) na działce 3/1, 3/2, 3/3, 4/4, 5/2, 6/4, 7/6, 10/4, 8/4, 9/4, 9/2 w miejscowości \[…\], z zachowaniem warunków wymienionych w przedmiotowej decyzji.

W dniu 23 stycznia 2018 r. przed notariuszem, Wnioskodawca aktem notarialnym rep. A nr 7 sprzedał na rzecz spółki A. Sp. z o.o. niezabudowane działki gruntu 3/1, 3/2, 3/3 o łącznym obszarze 2.6065 ha za całkowitą cenę \[…\] , która stanowiła iloczyn metrów kwadratowych, ilości działek gruntu i ceny \[…\] za 1 m2. Do dnia 23 stycznia 2018 r. Zainteresowany otrzymał kwotę \[…\], natomiast kwota \[…\] została wpłacona w dniu 24 stycznia 2018 r. Sprzedający oświadczył, że z tytułu zawarcia niniejszej umowy nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). Nadto, strony oświadczyły, że niniejsza umowa zawarta jest w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 21 maja 2014 r. opisanej w akcie notarialnym za Repertorium A 2, zmienionej w dniu 15 grudnia 2016 r. aktem notarialnym za Repertorium A 3, w dniu 27 lutego 2017 r. aktem notarialnym za Repertorium A 4 oraz w dniu 13 września 2017 r. aktem notarialnym za Repertorium A 6, wszystkie sporządzone przez notariusza prowadzącego Kancelarię Notarialną. Na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według stanu na dzień 2 stycznia 2018 r. z rejestru gruntów wydanego z upoważnienia Starosty wynika, że działka 3/1 ma obszar 0,1599 ha i stanowi grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych oznaczone symbolem „Tp”, działka 3/2 ma obszar 0,0452 ha i stanowi grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych oznaczone symbolem „Tp”, działka 3/3 ma obszar 2,4014 ha i stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy oznaczone symbolem „Bp”. Kwota ze sprzedaży nieruchomości przeznaczona jest na bieżące wydatki związane z utrzymaniem oraz rozbudową gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca nigdy nie sprzedał innych nieruchomości, poza wymienionymi w akcie notarialnym rep. A nr 7. Zainteresowany prowadził gospodarstwo rolne do dnia 23 stycznia 2018 r., a od dnia 21 maja 2014 r. uprawiał ziemię na pozostałych działkach.

Dnia 15 kwietnia 2019 r. Zainteresowany doprecyzował opis sprawy wskazując, że:

„działka 3, nie była wykorzystywana do działalności wyłącznie zwolnionej od podatku VAT”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychód ze sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr 3/1, 3/2 i 3/3 o łącznym obszarze 2,6065 ha położonej w miejscowości \[…\], nabytej w drodze darowizny, będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Zgodnie z art. 7 ust. 1 cyt. wyżej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawca nie wykonuje sprzedaży nieruchomości w sposób ciągły, mimo, iż w chwili dokonania sprzedaży nieruchomości był podatnikiem VAT z tytułu działalności rolnej, to od maja 2014 r.:

*   dokonał podziału nieruchomości 3;
*   ustalił środowiskowe uwarunkowania dla przedsięwzięcia polegającego na budowie 6 hal magazynowych, wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną, w miejscowości \[…\] pomiędzy ulicą \[…\] i ulicą \[…\], na terenie gminy i jednocześnie określił rodzaj i miejsce realizacji przedsięwzięcia na działce: 3;
*   uzgodnił warunki zabudowy dla inwestycji dotyczącej budowy zespołu hal magazynowo- produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną na działce: 3;
*   upoważnił Kupującego do wstępu na teren nieruchomości oraz do przeprowadzenia na jej terenie wszelkich badań i pomiarów, do pobierania próbek gruntu oraz do dokonywania wszelkich innych czynności koniecznych w związku z postanowieniami umowy oraz
*   w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, udzielił spółce A. Sp. z o.o. , prawa do dysponowania ww. Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w celu budowy centrum (\`(...)\`) o pow. około 130.000 m2;
*   ustalił gleboznawczą klasyfikację gruntów oraz użytków gruntowych w granicach działek 3;
*   oddał Kupującemu nieruchomość do używania i pobierania pożytków (w dzierżawę) z możliwością poddzierżawy;
*   uzyskał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla spółki A. sp. z o.o. obejmujące budowę w trzech etapach zespołu 3 hal magazynowo-produkcyjnych z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną (\`(...)\`) na dz. 3/1, 3/2, 3/3, dlatego też Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przychód ze sprzedaży niezabudowanej działki gruntu 3/1, 3/2, 3/3 o łącznym obszarze 2,6065 ha położonej w miejscowości \[…\], nabytej w drodze darowizny będzie opodatkowany podatkiem od towarów usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z art. 2 pkt 6 ustawy wynika, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 15, 16, 19, 20 i 21 ustawy przez:

*   działalność rolniczą – rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (PKWiU 02.20.13.0) oraz bambusa (PKWiU ex 01.29.30.0), a także świadczenie usług rolniczych;
*   gospodarstwo rolne – rozumie się gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym;
*   rolnika ryczałtowego – rozumie się rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych;
*   produkty rolne – rozumie się towary wymienione w załączniku nr 2 do ustawy oraz towary wytworzone z nich przez rolnika ryczałtowego z produktów pochodzących z jego własnej działalności rolniczej przy użyciu środków zwykle używanych w gospodarstwie rolnym, leśnym i rybackim;
*   usługach rolniczych – rozumie się usługi wymienione w załączniku nr 2 do ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.) – zwanej dalej k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przepisu art. 8 ust. 1 ustawy wynika, iż ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, iż definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez pojęcie świadczenia usług należy rozumieć określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 22 kwietnia 2005 r. na mocy aktu notarialnego nabył na podstawie umowy darowizny zabudowaną nieruchomość rolną wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego, składającą się z działek 1, 2/1, 3. Zgodnie z przedłożoną mapą przyjętą do zasobu geodezyjnego i kartograficznego, działka 2, podzielona została na działki 2/1 i 2/2.

Darczyńcy będący rodzicami Wnioskodawcy, oświadczyli, że zaprzestają prowadzenia działalności rolniczej.

Działki 1 i 3 były niezabudowane. Na mocy umowy darowizny, Wnioskodawca zobowiązał się do prowadzania działalności rolniczej na nabytych aktem notarialnym gruntach rolnych przez okres co najmniej 5 lat. Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne od dnia otrzymania darowizny nieruchomości. Od maja 2005 r. Wnioskodawca jako rolnik jest podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca uzyskiwał przychody z działalności rolniczej prowadzonej na zbywanym gruncie, tj. wykorzystywał grunt dla celów rolniczych w okresie od daty nabycia nieruchomości do maja 2014 r. Uprawiał warzywa w okresach letnich, wiosennych oraz jesiennych.

Przed zawarciem umowy przedwstępnej, czyli w okresie od nabycia nieruchomości do dnia 21 maja 2014 r. Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów lub innych działań w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. W okresie tym sprzedający nie prowadził żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, m.in. nie ustawiał na nieruchomości tablicy z ofertą jej sprzedaży, nie korzystał z usług biur doradczych, ani pośredników w sprzedaży nieruchomości. Przed zawarciem umowy przedwstępnej, czyli w okresie do dnia 21 maja 2014 r. sprzedający nie podejmował działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy w celu uatrakcyjnienia nieruchomości.

W dniu 21 maja 2014 r., została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, na mocy której Sprzedający oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków: 1, 3 i 2/1. Umowa zawarta była pomiędzy sprzedającym Wnioskodawcą, a Spółką. Przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży była niezabudowana działka 3.

Nadto, na mocy umowy przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę na to, aby Kupujący lub osoby przez niego upoważnione były uprawnione do wstępu na teren nieruchomości oraz do przeprowadzenia na jej terenie wszelkich badań pomiarów, do pobierania próbek gruntu oraz do dokonywania wszelkich innych czynności koniecznych w związku z postanowieniami niniejszej umowy oraz w celu doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawca, jako właściciel działki 3, w roku 2015 udzielił Spółce prawa do dysponowania ww. Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w celu budowy centrum (\`(...)\`) o pow. około 130.000 m2.

W dniu 27 lutego 2017 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę rep A nr 4 zmieniającą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości rep. A nr 2 oraz z dnia 15 grudnia 2016 r., rep. A nr 3, na mocy której m.in.:

*   Kupujący zezwolił Sprzedającemu na podział nieruchomości na mniejsze działki gruntu oraz zaakceptował sposób dokonywania podziału nieruchomości przez Sprzedającego;
*   Kupujący oświadczył, że w przypadku dokonania podziału nieruchomości lub wybudowania na niej urządzeń infrastruktury zobowiązuje się do uregulowania opłaty adiacenckiej;
*   Kupujący zobowiązał się do scalenia powstałych w wyniku podziału działek w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości;
*   Sprzedający oddał Kupującemu nieruchomość do używania i pobierania pożytków (w dzierżawę) z możliwością poddzierżawy;
*   umowa dzierżawy zawarta została na czas oznaczony do dnia 31 stycznia 2018 r. bez prawa do jej wypowiedzenia;
*   Kupujący jako dzierżawca został upoważniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w celu budowy (…), wyłącznie w zakresie prowadzenia prac przygotowawczych w związku z powyższą inwestycją, w szczególności badań geologicznych i geotechnicznych gruntu;
*   z tytułu dzierżawy nieruchomości Kupujący zobowiązał się zapłacić Sprzedającemu czynsz dzierżawny za cały okres dzierżawy w wysokości \[…\].

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy przychód ze sprzedaży niezabudowanej działki gruntu 3/1, 3/2, 3/3, nabytej w drodze darowizny, będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że w analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawcy kluczowy jest fakt posiadania przez Niego statusu podatnika VAT czynnego z tytułu działalności rolniczej oraz to, że grunt mający być przedmiotem sprzedaży był wykorzystywany przez Zainteresowanego w takiej działalności.

W takiej bowiem sytuacji przedmiotem planowanej dostawy będzie grunt stanowiący składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest działalność rolnicza.

Ponadto, jak wynika z okoliczności sprawy, działki 3/1, 3/2 i 3/3 były przedmiotem umowy dzierżawy, z której to Wnioskodawca uzyskiwał czynsz dzierżawny w wysokości \[…\].

W tym miejscu wskazać należy, że dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu. Sam charakter stosunku prawnego jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem należy uznać, że Wnioskodawca w związku z opisaną transakcją, działał w charakterze podatnika, a czynności podjęte przez Wnioskodawcę w stosunku do nieruchomości (działek 3/1, 3/2 i 3/3) noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Jak wyżej wskazano, dzierżawa nieruchomości odpowiada powołanemu w art. 15 ust. 2 ustawy rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawca dzierżawił opisane działki gruntu uzyskując z tego tytułu stały przychód.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast w myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nieruchomość która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

Z wniosku wynika, że dla terenu, na którym położona jest ww. nieruchomość nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niemniej decyzją z dnia 8 stycznia 2016 r., Wójt Gminy ustalił środowiskowe uwarunkowania dla przedsięwzięcia polegającego na budowie 6 hal magazynowych, wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i jednocześnie określił rodzaj i miejsce realizacji przedsięwzięcia na działkach 3, 4, 3, 6/1, 7/3, 6/1, 8/1, 9/1. Co istotne decyzją z dnia 03 października 2017 r., Wójt Gminy, po rozpoznaniu wniosku Spółki, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu hal magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną na dz. 3/1, 3/2, 3/3, 4/3, 4/4, 4/2, 6/4, 7/6, 10/4, 8/4, 9/4, 9/2.

Mając zatem na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro – jak wskazano w opisie sprawy – względem przedmiotowych nieruchomości wydano decyzję ustalającą warunki zabudowy to działki 3/1, 3/2 i 3/3 spełniały definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji dostawa działek 3/1, 3/2 i 3/3 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

I tak, według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie będą spełnione, ponieważ działki 3/1, 3/2 i 3/3, które powstały w wyniku podziału działki 3, były wykorzystywane na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa, a więc do prowadzenia działalności rolniczej w związku z którą Zainteresowany zarejestrował się jako czynny podatnik podatku VAT oraz – jak wskazał Wnioskodawca – nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż działek 3/1, 3/2 i 3/3 – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa pkt 1 ustawy – będzie czynnością opodatkowaną, dla tej dostawy nie znajdzie bowiem zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz elementy stanu sprawy wskazać należy, że sprzedaż niezabudowanych nieruchomości gruntowych oznaczonych numerem ewidencyjnym 3/1, 3/2 i 3/3, przeznaczonych do realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie centrum (\`(...)\`), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na fakt, że sprzedaż działek 3/1, 3/2 i 3/3 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to będzie ona czynnością opodatkowaną według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, przychód ze sprzedaży niezabudowanej działki gruntu 3/1, 3/2 i 3/3, nabytej w drodze darowizny, będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

Stąd stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.