Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.103.2021.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-30
Teza: Uznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz obowiązku wystawienia faktury, brak możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości, prawo Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 16 lutego 2021 r. (data wpływu 22 lutego 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 kwietnia 2021 r. (data wpływu 23 kwietnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 14 kwietnia 2021 r. (doręczone 23 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz obowiązku wystawienia faktury – **jest prawidłowe**,
*   braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości – **jest prawidłowe**,
*   prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz obowiązku wystawienia faktury, braku możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 23 kwietnia 2021 r. (data wpływu 23 kwietnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 14 kwietnia 2021 r. (doręczone 23 kwietnia 2021 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana J.P.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana M.M.

przedstawiono następujące stany faktyczne:

J.P (dalej: „JP”, „Wnioskodawca”) sprzedał w dniu 25 stycznia 2021 r. na rzecz M.M (dalej: Nabywca) prawo własności nieruchomości gruntowej (dalej jako Nieruchomość) składającej się z dwóch działek ewidencyjnych o nr 1 i 2. Wskazane działki w momencie realizacji sprzedaży były niezabudowane, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania pod zabudowę (tereny usług handlu hurtowego, detalicznego do 1000 m2 powierzchni sprzedaży) i ekspozycyjnego, transportu, gospodarki magazynowej, turystyki, obsługi nieruchomościami, wynajmu, poczty, telekomunikacji, hoteli, gastronomii, pośrednictwa finansowego, administracji, biurowości, obsługi technicznej i naprawy pojazdów mechanicznych oraz zabudowa mieszkaniowa częściowo w obszarze stanowiska archeologicznego (…) - ulica lokalna (droga publiczna – (…) o szerokości 10 m (dziesięciu metrów) w liniach rozgraniczających).

Działka gruntowa oznaczona numerem ewidencyjnym 1 o obszarze 2513 m2, położona jest przy ulicy (…) w miejscowości (…), gmina (…) w powiecie (…). Dla działki nr 1 prowadzona jest księga wieczysta (KW) o numerze (…). Działka gruntowa oznaczona numerem 2, o obszarze 3216 m2 położona jest przy ulicy (…) w miejscowości (…), gmina (…) w powiecie (…). Dla działki nr 2 prowadzona jest KW o numerze (…).

JP nabył przedmiotową Nieruchomość w drodze darowizny od członków rodziny w 2012 r.

Wnioskodawca miał od 2014 r. zarejestrowaną działalność gospodarczą w CEiDG (została ona zawieszona w dniu 28 lutego 2017 r.) i był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (wyrejestrowano go z rejestru podatników podatku od towarów i usług w dniu 19 stycznia 2017 r.). Głównym przedmiotem prowadzonej działalności było kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, nr PKD 68.10.Z.

We wskazanym okresie JP w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywał nieruchomości i je sprzedawał (transakcje zakupu nieruchomości były realizowane od marca 2014 r. a sprzedaży nieruchomości realizowane były w okresie od lutego 2014 r. do czerwca 2015 r.).

Ponadto JP jest wspólnikiem oraz zasiada w zarządzie kilku spółek o charakterze deweloperskim zajmujących się budową, sprzedażą i najmem lokali mieszkalnych i usługowych.

Od 8 października 2020 r. Wnioskodawca został znów zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i figuruje w rejestrze podatników VAT (tzw. biała lista). Działalność gospodarcza w CEiDG nie została odwieszona. W trakcie procesu rejestracji jako podatnika VAT, Urząd Skarbowy (…) został pisemnie poinformowany, że rejestracja Wnioskodawcy jako podatnika VAT jest realizowana w celu przeprowadzenia transakcji dotyczącej przedmiotowej Nieruchomości i z tego względu nie będzie wznawiana działalność w CEiDG. US dokonał rejestracji Wnioskodawcy jako podatnika VAT i umieścił go w rejestrze podatników VAT - jako podatnika VAT czynnego. Po rozliczeniu należnego podatku we właściwej deklaracji i otrzymaniu interpretacji indywidualnej zgodnie z niniejszym wnioskiem Wnioskodawca zamierza złożyć zgłoszenie VAT-Z o zaprzestaniu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nabywca M.M. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (…). Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i widnieje na białej liście podatników VAT. Przedmiotem działalności Nabywcy jest między innymi wznoszenie budynków oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami, podklasy PKD 4110Z oraz 6820Z. Nabywca prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (obecnie prowadzi proces budowy magazynu na nieruchomości innej niż przedmiotowa) oraz wynajmu nieruchomości (w chwili obecnej wynajmuje własne budynki magazynowe i mieszkalne). Nabywca rozważa również prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie hurtowej oraz detalicznej dystrybucji kawy (PKD 4637Z, 4729Z), co na moment złożenia wniosku stanowi zadeklarowany przedmiot działalności Nabywcy zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji i Informacją o Działalności Gospodarczej.

Obie działki gruntowe składające się na Nieruchomość posiadają bezpośredni dostęp drogi publicznej. Do momentu sprzedaży przedmiotowa Nieruchomość nie była dzierżawiona, wynajmowana, ani w żaden inny sposób odpłatnie przekazywana przez JP na rzecz innych osób.

JP przewidywał zabudowę Nieruchomości i dlatego w 2018 r. wystąpił do (…) o pozwolenie na budowę dla Nieruchomości - obejmujące budowę dwóch budynków magazynowo-biurowych. W celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę JP zlecił przeprowadzenie niezbędnych badań archeologicznych, które zostały wykonane, dopełnił również wszelkich innych formalności poprzedzających wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Przedmiotowa Nieruchomość znajduje się w (…), które z uwagi na bliskość tras szybkiego ruchu S7 oraz autostrady A2 jest dobrze skomunikowana i atrakcyjna dla wznoszenia obiektów magazynowych (w okolicy znajdują się już magazyny firm logistycznych).

W dniu 7 listopada 2018 r. z upoważnienia Starosty (…) wydano dla Wnioskodawcy decyzję nr (…) dla Nieruchomości, mocą której zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę obejmującą budowę dwóch budynków magazynowych z częścią biurowo-socjalną, zbiornika przeciw-pożarowego oraz zbiornika na wody opadowe.

JP celem uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości wykonał także szereg innych działań mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy i sprzedaż Nieruchomości. JP doprowadził do Nieruchomości niezbędne dla planowanej zabudowy media - tzn. przyłącze gazowe. Z terenu przedmiotowej Nieruchomości na zlecenie Wnioskodawcy usunięto także wszelkie zarośla i dostosowano pod rozpoczęcie planowanej budowy dwóch budynków.

Wnioskodawca w celu sprzedaży nieruchomości zamieścił ogłoszenia o sprzedaży w Internecie na portalu nieruchomościowym, zawarł również profesjonalną umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca w celu zabezpieczenia swoich interesów korzystał z doradztwa radcy prawnego oraz doradcy podatkowego w procesie przygotowania działki do zabudowy i sprzedaży oraz w procesie negocjacji warunków sprzedaży z Nabywcą.

Jak dotąd Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT naliczonego związanego z wykonaniem dla niego ww. czynności.

W dniu 25 stycznia 2021 r. JP sprzedał Nieruchomość Nabywcy, a transakcja została udokumentowana fakturą VAT. Jako element sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązał się do przekazania praw wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nabywca nabył przedmiotową Nieruchomość w celu wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nabywca na zakupionej Nieruchomości planuje bowiem wybudowanie hali magazynowej z częścią biurową na wynajem lub też nie wyklucza, iż nieruchomość będzie używana w przyszłości na cele własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (np. w zakresie hurtowej oraz detalicznej dystrybucji kawy czy też innych artykułów z tym związanych - w przypadku rozpoczęcia prowadzenia przez Nabywcę tego rodzaju działalności). Zgodnie więc z założeniami biznesowymi, Nieruchomość będzie wykorzystywana w zakresie przedmiotu działalności gospodarczej Nabywcy, do czynności opodatkowanym VAT, tj. wynajmu komercyjnego albo prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie hurtowej oraz detalicznej dystrybucji kawy.

W związku z powyższym, Nabywca planuje odliczenie podatku VAT wynikającego z faktury VAT, dokumentującej nabycie Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawca jest podatnikiem VAT, a transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) i powinna być udokumentowana fakturą VAT?
2.  Czy Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości na podstawie 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z otrzymaną fakturą z wykazanym podatkiem VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1

Sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca z tytułu realizacji tej sprzedaży jest podatnikiem VAT.

Ad. 2

Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, w związku ze spełnieniem przez Nabywcę wszystkich przesłanek z ustawy o VAT warunkujących prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Uzasadnienie

W celu ustalenia, czy określona czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zbadania wymagają przesłanki przedmiotowe i podmiotowe opodatkowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega między innymi opłatna dostawa towarów. Definicję towarów wskazuje art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - poprzez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl powyższych przepisów nieruchomość spełnia definicję towarów, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zaś odpłatne zbycie prawa własności do nieruchomości powinno być traktowane jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Odpłatna dostawa nieruchomości może potencjalnie podlegać zwolnieniu z opodatkowania w przypadkach określonych w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych zastosowanie znajdować może potencjalnie pkt 9 tego artykułu, zgodnie z którym zwolnieniu z opodatkowania podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się „grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana i jest gruntem budowlanym, gdyż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę. A zatem jej dostawa nie podlega zwolnieniu z opodatkowania, a tym samym spełnione jest kryterium przedmiotowe opodatkowania VAT-em.

Zatem aby stwierdzić, czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT-em należy zweryfikować również kryterium podmiotowe - czy sprzedawca wykonał analizowaną sprzedaż działając w charakterze podatnika VAT, gdyż tylko wówczas sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem opodatkowaniu VAT podlegają transakcje dokonane przez podatnika VAT w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, np. w wyroku z dnia 24 kwietnia 2007 r. (sygn. I FSK 603/06), zgodnie z którym transakcja opodatkowana jest jedynie wówczas, gdy osoba jej dokonująca działała w charakterze podatnika VAT.

Podatnikami VAT w świetle art. 15 ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112 - wówczas należy go uznać za podatnika VAT w zakresie danej transakcji dotyczącej nieruchomości. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. uzbrojenie gruntu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Potwierdzeniem powyższego jest także wyrok NSA z 6 lipca 2018 roku, I FSK 1986/16, w którym możemy przeczytać: „To, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność «handlową» wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wprawdzie nabył Nieruchomość w drodze darowizny od członków najbliższej rodziny, jednak biorąc pod uwagę fakt jego aktywnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami oraz fakt podejmowania czynności w związku z analizowaną Nieruchomością - charakterystycznych dla profesjonalnego, zawodowego sposobu działania, należy uznać, że w odniesieniu do analizowanej Nieruchomości działał on jako podatnik VAT, prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

O tym, że sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze różnego rodzaju rozliczeń rodzinnych lub poza obrotem profesjonalnym może być traktowana jako przejaw działalności gospodarczej i tym samym staje się opodatkowana podatkiem od towarów i usług świadczą liczne interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - w szczególności z dnia 12 maja 2020 r. (0114-KDIP4-1.4012.170.2020.1.PS), z 8 kwietnia 2020 r. (0114-KDIP1-1.4012.77.2020.2.AKA) czy z 31 grudnia 2018 r. (0113-KDIPT1-3.4012.810.2018.1.EG) - jeśli tylko sprzedawca działa w ramach danej transakcji w sposób charakterystyczny do osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca działał z zamiarem gospodarczego wykorzystania Nieruchomości, dokonywał bowiem działań zmierzających do przygotowania działek pod konkretny rodzaj zabudowy - zabudowy komercyjnej (magazynowo-biurowej), prowadził czynności celem przygotowania działek do wykorzystania na cele działalności gospodarczej. Na działce zostały przeprowadzone na zlecenie Wnioskodawcy niezbędne badania archeologiczne w związku z planem uzyskania pozwolenia na budowę. Na zlecenie JP do działki zostały doprowadzone również media - tzn. przyłącze gazowe, także na jego zlecenie usunięto z działki zarośla celem dostosowania działki do planowanej zabudowy budynków magazynowych i usługowo-biurowych. Bez znaczenia jest okoliczność, że Wnioskodawca nie dokonał dotąd odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem usług dotyczących ulepszenia analizowanej Nieruchomości - mając zwłaszcza na uwadze niepewność co do kwestii objęcia analizowanej transakcji opodatkowaniem VAT-em, lub nie. Realizacja lub nie uprawnienia podatnika do odliczenia VAT naliczonego nie ma znaczenia dla oceny czy wykonywane przez niego czynności podlegają opodatkowaniu VAT-em lub nie, w przeciwnym wypadku wystarczyłoby, żeby podatnicy nie odliczali podatku VAT naliczonego od dokonywanych nabyć, aby nie być zobowiązanymi do naliczania VAT należnego.

Istotne w analizowanej sytuacji jest to, jakie czynności dotyczące przygotowania Nieruchomości do budowy obiektu komercyjnego i sprzedaży zostały wykonane, a bez znaczenia jest czy dokonano odliczenia VAT naliczonego od tych czynności.

JP następnie wystąpił o pozwolenie na zabudowę magazynowo-biurową. Wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę wymaga podjęcia szeregu dodatkowych czynności - które również wykonał Wnioskodawca, a więc choćby uzyskania niezbędnych zaświadczeń i zgód (np. gestorów mediów) - co stanowi również przejaw jego aktywności w ramach działalności gospodarczej. Fakt, iż wnioskował on o pozwolenie na budowę budynków o przeznaczeniu gospodarczym, a nie np. budynku mieszkalnego, jednoznacznie dowodzi o zamiarze wykorzystania analizowanej Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej jako podatnika VAT przez Wnioskodawcę. W dniu 7 listopada 2018 r. z upoważnienia Starosty (…) wydano Decyzję nr (…), mocą której udzielono pozwolenia na budowę o zatwierdzono projekt budowlany obejmujący budowę dwóch budynków magazynowych z częścią biurowo-socjalną, zbiornika przeciw-pożarowego oraz zbiornika na wody opadowe. Działania te JP prowadził mając świadomość, że taki rodzaj zabudowy magazynowej będzie cieszył się popularnością u potencjalnych nabywców Nieruchomości z uwagi na bliskość do trasy szybkiego ruchu S7 i autostrady A2. Finalnie należy stwierdzić, że działania te odniosły pożądany skutek i ich efekt w postaci uzyskania pozwolenia na budowę były jednym z istotnych elementów, które przyczyniły się do sprzedaży analizowanej Nieruchomości - skoro w umowie sprzedaży strony jednoznacznie wskazały, iż prawa wynikające z pozwolenia na budowę zostaną przeniesione przez Wnioskodawcę na Nabywcę. Bez wątpienia nieruchomość (zwłaszcza przeznaczona do celów komercyjnych) jest bardziej atrakcyjna, a tym samym więcej warta, jeśli sprzedawca posiada aktualne pozwolenie na budowę dla tej nieruchomości - zwłaszcza zgodne z zamierzeniami inwestycyjnymi nabywcy. Pozwala to na oszczędność czasu i szybsze rozpoczęcie zamierzeń inwestycyjnych przez nabywcę. W konsekwencji należy uznać, że działania które doprowadziły do uatrakcyjnienia nieruchomości przez uzyskanie dla niej pozwolenia na budowę obejmującego budynki i budowle o charakterze komercyjnym przez Wnioskodawcę, mają istotne znaczenie dla oceny przedstawionego stanu faktycznego i świadczą o komercyjnym, zawodowym wykorzystywaniu Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

W celu sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości JP prowadził działania reklamowe zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży w Internecie na portalu nieruchomościowym, zawarł również umowę z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości w celu znalezienia najlepszego nabywcy oraz na doprowadzenie do sprzedaży posiadanej przez niego przedmiotowej Nieruchomości. Wnioskodawca korzystał z doradztwa radcy prawnego oraz doradcy podatkowego w procesie przygotowania działki do zabudowy i sprzedaży oraz w procesie negocjacji warunków sprzedaży z Nabywcą, aby należycie dbać o swoje interesy gospodarcze. Analogicznie postępował Nabywca w procesie negocjacji warunków zakupu Nieruchomości - tym samym negocjacje obu stron przebiegały z aktywnym udziałem prawników. Jakkolwiek korzystanie z doradztwa prawnego w procesie obrotu nieruchomościami zdarza się również w obrocie prywatnym, to jednak jest nadal w Polsce domeną obrotu profesjonalnego.

Co więcej, jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawca miał już wcześniej zarejestrowaną działalność gospodarczą zajmując się kupowaniem i sprzedażą nieruchomości (w ramach tej działalności przeprowadził szereg transakcji jako podatnik VAT). Wprawdzie zawiesił działalność w 2017 r. (koncentrując się na prowadzeniu działalności deweloperskiej za pośrednictwem różnych spółek) - jednak analizowana w niniejszym wniosku transakcja powinna być traktowana jako kontynuacja działalności Wnioskodawcy jako podatnika VAT w zakresie obrotu nieruchomościami, świadcząca o ciągłym i zarobkowym charakterze tej działalności.

W dniu 8 października 2020 r. Wnioskodawca został znów zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i figuruje w rejestrze podatników VAT (tzw. biała lista). W trakcie procesu rejestracji jako podatnika VAT, Urząd Skarbowy (…) został pisemnie poinformowany, że rejestracja jest realizowana w celu przeprowadzenia jednorazowej transakcji dotyczącej nieruchomości i z tego względu nie będzie wznawiana działalność w CEiDG - w konsekwencji Urząd Skarbowy dokonał rejestracji podatnika VAT.

Bez znaczenia dla oceny analizowanej tu sytuacji jest okoliczność, iż Wnioskodawca ma nadal zawieszoną działalność gospodarczą w rejestrze CEiDG. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają własną definicję działalności gospodarczej, różniącą się od definicji zawartej w ustawie Prawo przedsiębiorców - która określa zasady wpisów do CEiDG. Tym samym wpis do CEiDG, jego brak lub zawieszenie nie może mieć żadnego wpływu na konsekwencje transakcji dokonywanej przez podatnika VAT w zakresie podatku od towarów i usług. Zwłaszcza wobec zarejestrowania Wnioskodawcy jako podatnika VAT czynnego przez właściwy organ podatkowy. Tym bardziej, że zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT czynności określone w art. 5 ust. 1 tej ustawy „podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa”. Zatem inne gałęzie prawa, poza prawem podatkowym - mającym autonomiczny charakter wobec pozostałych gałęzi prawa (a w szczególności poza ustawą o VAT), nie mogę wpływać na ocenę czy dana czynności podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując - Wnioskodawca zakresem swoich działań wobec Nieruchomości znacząco przekroczył zwykłe wykonywanie prawa własności, zaangażował podobne środki i wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - w szczególności poprzez zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości (badania archeologiczne, uzyskanie pozwolenia na budowę nieruchomości komercyjnych poprzedzone czynnościami niezbędnymi do złożenia wniosku o pozwolenie, doprowadzenie mediów, uporządkowanie gruntu - wycięcie krzewów), aktywne poszukiwanie zbywcy, korzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, a także z doradztwa radcy prawnego i doradcy podatkowego w procesie negocjacji warunków sprzedaży Nieruchomości. Ponadto jego czynności wobec Nieruchomości - były kontynuacją wcześniejszych transakcji obrotu nieruchomościami jakie przeprowadził. Łącznie wskazuje to na działanie JP jako profesjonalistę zawodowo działającego w zakresie obrotu nieruchomościami, a tym samym jako podatnika VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

Skoro zaś Wnioskodawca działał w analizowanym zakresie jako podatnik VAT, a Nieruchomość nie podlega zwolnieniu z VAT - to znaczy że jej sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT-em.

Stosownie również do treści art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy transakcja dostawy Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, wystawioną zgodnie z przepisami ustawy o VAT, z wykazaną kwotą podatku obliczoną w oparciu o zastosowanie właściwej stawki podatku.

W odniesieniu do uzasadnienia stanowiska w zakresie pytania nr 2 należy wskazać, że Nabywca przedmiotowej Nieruchomości jest czynnym podatnikiem VAT oraz widnieje na wykazie tzw. białej listy podatników VAT.

Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Nabywcy jest między innymi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Nieruchomość będzie wykorzystywana na cele związane działalnością gospodarczą Nabywcy w myśl art. 86 ust. 1 Ustawy VAT. Przepis ten stanowi iż, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z zastrzeżeniami wskazanymi w przepisach Ustawy VAT). Wyłączenia w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego zawiera art. 88 ustawy o VAT- jednak nie będzie on miał zastosowania w niniejszej sytuacji, skoro jak dowiedziono powyżej, sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT-em.

Jak natomiast wskazano w opisie stanu faktycznego, Nabywca na zakupionej Nieruchomości planuje wybudowanie hali magazynowej z częścią biurową, która zgodnie z założeniami biznesowymi przeznaczona będzie na wynajem na rzecz podmiotów trzecich w celach komercyjnych tj. prowadzenia na terenie Nieruchomości działalności gospodarczej lub też na cele prowadzenia działalności w zakresie hurtowej oraz detalicznej dystrybucji kawy (PKD 4637Z, 4729Z) bezpośrednio przez Nabywcę.

Na gruncie ustawy o VAT zarówno wynajem (na cele komercyjne), jak i rozważana działalność dystrybucyjna w zakresie artykułów kawowych podlega opodatkowaniu VAT (według nowej matrycy stawek, stawką 23%).

W przypadku wynajmu Nieruchomości, nie będzie również podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, bowiem przeznaczenie Nieruchomości oraz jej konstrukcja, jak również założenia biznesowe, wyłączały będą możliwość wynajmu Nieruchomości jedynie na cele mieszkalne.

W związku z powyższym, Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy transakcji nabycia Nieruchomości na zasadach określonych w ustawie o VAT. Prawo Nabywcy do odliczenia podatku VAT powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabycia Nieruchomości powstał obowiązek podatkowy w VAT, nie wcześniej jednak niż w okresie, w którym Nabywca otrzyma fakturę. Jeżeli natomiast Nabywca nie dokona odliczenia podatku we wskazanym okresie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, stosownie do treści art. 86 ust. 11 ustawy o VAT.

Mając więc na uwadze, iż obie strony transakcji działały jako podatnicy VAT dokonując w opisanej transakcji czynności w ramach wykonywanych przez siebie działalności gospodarczych w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, w związku z tym sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości została poprawnie opodatkowana podatkiem VAT, co za tym idzie Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości.

W związku z powyższym uprzejmie proszę o potwierdzenie powyższego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

*   uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz obowiązku wystawienia faktury – **jest prawidłowe,**
*   braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości – **jest prawidłowe,**
*   prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowany – Sprzedający dokonał zbycia w dniu 25 stycznia 2021 r. prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych o nr 1 i 2. Działki w momencie zbycia były niezabudowane, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania pod zabudowę. Zainteresowany nabył przedmiotową Nieruchomość w drodze darowizny w 2012 r. Zainteresowany przewidywał zabudowę Nieruchomości i dlatego w 2018 r. wystąpił o pozwolenie na budowę dla Nieruchomości - obejmujące budowę dwóch budynków magazynowo-biurowych. W celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę Zainteresowany zlecił przeprowadzenie niezbędnych badań archeologicznych, które zostały wykonane, dopełnił również wszelkich innych formalności poprzedzających wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. W 2018 r. wydano decyzję dla Nieruchomości, mocą której zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę obejmującą budowę dwóch budynków magazynowych z częścią biurowo-socjalną, zbiornika przeciw¬pożarowego oraz zbiornika na wody opadowe. Zainteresowany celem uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości wykonał także szereg innych działań mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy i sprzedaż Nieruchomości. Doprowadził do Nieruchomości niezbędne dla planowanej zabudowy media - tzn. przyłącze gazowe. Z terenu przedmiotowej Nieruchomości na zlecenie Zainteresowanego usunięto także wszelkie zarośla i dostosowano pod rozpoczęcie planowanej budowy dwóch budynków. W celu sprzedaży nieruchomości Zainteresowany zamieścił ogłoszenia o sprzedaży w Internecie na portalu nieruchomościowym, zawarł również profesjonalną umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Zainteresowany w celu zabezpieczenia swoich interesów korzystał z doradztwa radcy prawnego oraz doradcy podatkowego w procesie przygotowania działki do zabudowy i sprzedaży oraz w procesie negocjacji warunków sprzedaży z Nabywcą.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający jest podatnikiem VAT, a transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i powinna być udokumentowana fakturą.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy o VAT - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany - Sprzedający podejmował do dnia sprzedaży działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W przedstawionych okoliczności sprawy wyraźnie wynika, że Zainteresowany - Sprzedający dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą ww. Nieruchomości. Wystąpił o pozwolenie na budowę dla Nieruchomości, a w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę zlecił przeprowadzenie niezbędnych badań archeologicznych, które zostały wykonane. Zainteresowany dopełnił również wszelkich innych formalności poprzedzających wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Celem uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowany wykonał także szereg innych działań mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy i sprzedaż Nieruchomości, a także doprowadził do Nieruchomości niezbędne dla planowanej zabudowy media. W celu sprzedaży nieruchomości zamieścił ogłoszenia o sprzedaży w Internecie na portalu nieruchomościowym oraz zawarł umowę z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami. W celu zabezpieczenia swoich interesów korzystał z doradztwa radcy prawnego oraz doradcy podatkowego w procesie przygotowania działki do zabudowy i sprzedaży oraz w procesie negocjacji warunków sprzedaży z Nabywcą.

Zatem ww. działania i czynności nie pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego – Sprzedającego. Podjęte działania i czynności doprowadziły do uatrakcyjnienia przez Zainteresowanego przedmiotowej nieruchomości oraz wzrost jej wartości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili jego nabycia przez Zainteresowanego.

Wobec powyższego, Zainteresowany dokonując sprzedaży działek niezabudowanych nr 1 i 2, nie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanego ww. nieruchomości stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż działek niezabudowanych nr 385 i 386, stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży ww. działek niezabudowanych, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto jak wynika z art. 106b ust. 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Zatem, skoro jak stwierdzono powyżej w odniesieniu do dokonanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca działał jako podatnik podatku VAT, to konsekwentnie był także zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu sprzedaży opisanych Nieruchomości

Zatem stanowisko w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz obowiązku wystawienia faktury należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także kwestii braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy ww. Nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że sprzedane działki gruntu w momencie realizacji sprzedaży były niezabudowane, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania pod zabudowę.

W konsekwencji uznać należy, że ww. nieruchomość gruntowa spełnia definicję terenu budowlanego – określonego w art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanych działek gruntu nr 385 i 386, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem, gdyż Sprzedawca wszedł w posiadanie nieruchomości w drodze darowizny.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie znajdzie zastosowania do zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości gruntowej - obejmującej działki gruntu nr 1 i 2, która zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi teren budowlany nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Zainteresowany jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Nabywcy, przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości na podstawie 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z otrzymaną fakturą z wykazanym podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, sprzedaż nieruchomości gruntowej obejmującej działki nr 1 i 2 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto z opisu sprawy wynika, że Nabywca nabył przedmiotową Nieruchomość w celu wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nabywca na zakupionej Nieruchomości planuje wybudowanie hali magazynowej z częścią biurową na wynajem lub też nie wyklucza, iż nieruchomość będzie używana w przyszłości na cele własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (np. w zakresie hurtowej oraz detalicznej dystrybucji kawy czy też innych artykułów z tym związanych - w przypadku rozpoczęcia prowadzenia przez Nabywcę tego rodzaju działalności).

Zatem, po dokonaniu przedmiotowej transakcji Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.