Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1314/10-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-02-22
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zyski
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 listopada 2010 r. (data wpływu 23 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Również w dacie nabycia nieruchomości Zainteresowana nie prowadziła działalności gospodarczej. W 1999 roku Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny od swojego ojca nieruchomość, dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością gruntową, niezabudowaną, stanowiącą rolę. Darczyńca darował Zainteresowanej (do jej majątku odrębnego) nieruchomość w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych, tj. wybudowania na niej domu dla siebie i członków swojej rodziny. W celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci Wnioskodawczyni planuje wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości domu dwurodzinnego (tzw. bliźniaka), w obu częściach którego mieszkałaby Ona oraz jej dzieci (dalej: Dom 1).

Przed rozpoczęciem prac budowlanych związanych z ww. Domem I Wnioskodawczyni planuje dokonać podziału nieruchomości gruntowej na 3 odrębne nieruchomości gruntowe. Na jednej z nich zostanie wybudowany Dom I, na drugiej Dom II, na trzeciej Dom III.

Z uwagi na niewystarczający w stosunku do realizacji zamierzenia zasób środków pieniężnych, jakie znajdują się w dyspozycji Zainteresowanej, planuje Ona w pierwszej kolejności wybudować na jednej z nieruchomości powstałej po podziale inny budynek mieszkalny dwurodzinny typu bliźniak (dalej Dom II), następnie sprzedać go, a uzyskane środki przeznaczyć na pobudowanie Domu I. Wnioskodawczyni nie wyklucza również, że na trzeciej z nieruchomości powstałej w drodze podziału pobuduje jeszcze jeden budynek mieszkalny analogiczny do ww. budynków, tj. trzeci budynek dwurodzinny typu bliźniak (dalej: Dom III), który następnie sprzeda, a uzyskane z tego tytułu środki przeznaczy na dokończenie realizacji własnego zamierzenia budowlanego - Domu I. Zainteresowana nigdy nie deklarowała zamiaru rozpoczęcia działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości i działalności tej nie prowadziła. Nieruchomość nie została również wynajęta ani wydzierżawiona. Zainteresowana nie jest również rolnikiem ryczałtowym.

Motorem działań Wnioskodawczyni jest chęć wybudowania własnego domu przy jednoczesnym braku obecnie wystarczających środków finansowych i chęci uniknięcia konieczności zaciągania kredytów bankowych, podrażających realizację podstawowego zamierzenia - budowy Domu I.

Poza Domem II i ewentualnie Domem III Wnioskodawczyni nie ma zamiaru zbywać innych nieruchomości. Również wcześniej nie zbywała innych nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości określonych we wniosku jako Dom II i Dom III będzie skutkowało koniecznością uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze zbyciem tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, uzyskane przez Nią przychody ze sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku jako Dom II oraz ewentualnie Dom III nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomość nabyta została w 1999 roku do majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą (której Zainteresowana nie prowadziła w dacie nabycia nieruchomości i nie prowadzi). Jednocześnie od nabycia działki minęło 5 lat. Przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, jeżeli sprzedający posiada prawo własności gruntu, o opodatkowaniu czy o braku opodatkowania tej sprzedaży będzie zawsze decydować data nabycia gruntu, a nie data wybudowania na nim budynku. Jeżeli zatem od końca roku, w którym grunt został nabyty upłynęło ponad 5 lat, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu bez względu na to, kiedy na gruncie tym zakończono budowę budynku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny Zgodnie z art. 46 § 1 kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 kc), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tak więc przychody z odpłatnego zbycia zostały przez ustawodawcę określone jako odrębne źródło przychodu. Aby osiągane przez podatników przychody mogły być klasyfikowane jako przychody z odpłatnego zbycia, zbycie musi mieć charakter odpłatny, zbycie nie może następować w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, składniki majątku nie mogą być związane z działalnością gospodarczą oraz odpłatne zbycie musi zostać dokonane przed upływem 5 lat od nabycia.

Zdaniem Zainteresowanej spełnia Ona wszystkie opisane powyżej przesłanki do uznania przychodu ze zbycia nieruchomości opisanych jako Dom II i Dom III jako przychodu ze zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8). W szczególności Zainteresowana podnosi, iż przedmiotowa nieruchomość, nigdy nie była związana z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą, bowiem działalności tej Zainteresowana nie prowadziła, i nie prowadzi. Jak wskazano w pierwszej części wniosku nieruchomość została nabyta w celu realizacji potrzeb osobistych, tj. zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Bez znaczenia dla określenia daty nabycia nieruchomości pozostaje jej planowany podział na 3 nieruchomości. Datą nabycia pozostanie data nabycia nieruchomości, tj. rok 1999.

Nie ma również znaczenia, że Wnioskodawczyni na jednej lub dwóch nieruchomościach powstałych wskutek podziału ww. nieruchomości zamierza najpierw wybudować budynek mieszkalny (budynki mieszkalne), a dopiero potem dokonać ich zbycia. Powyższe nie jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

W dacie nabycia nieruchomości ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierała definicji działalności gospodarczej.

W obecnym brzmieniu tego aktu prawnego w art. 5a pkt 6 ustawa wprowadza definicję działalności gospodarczej, która oznacza działalność zarobkową wytwórczą budowlaną handlową usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, która jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł - w tym odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cytowanej ustawy. W dacie nabycia własności nieruchomości działalność gospodarcza definiowana była w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 23 grudnia 1998 roku o działalności gospodarczej, która stanowiła, że „działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy jest działalność wytwórcza, budowlana, handlowa i usługowa‚ prowadzona w celach zarobkowych i na własny rachunek podmiotu, prowadzącego taką działalność”, przy czym w orzecznictwie wskazywało się na potrzebę istnienia ciągłości w jej wykonywaniu, a decydujące znaczenie miał zamiar prowadzenia takiej działalności. Tymczasem Zainteresowana nie dokonuje w sposób zorganizowany i ciągły sprzedaży nieruchomości, ale jedynie zbywa składniki swojego majątku i nie ma zamiaru prowadzić pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż nieruchomości oznaczonych jako Dom II i ewentualnie Dom III należy uznać jako zbycie nieruchomości nie następujące w wykonaniu działalności gospodarczej i które dokonane zostaje po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu cytowanej ustawy, bowiem kumulatywnie są spełnione dwa następujące warunki:

1.  odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,
2.  odpłatne zbycie (sprzedaż) zostaje dokonane po upływie 5 lat od końca roku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.