Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1145/13/MZa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-02-07
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży działki nabytej częściowo we współwłasności w ramach darowizny w 1991 r. i w wyniku zniesienia współwłasności w 2010 r.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 15 listopada 2013 r. (data otrzymania 22 listopada 2013 r.), uzupełnionym 24 grudnia 2013 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 16 grudnia 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-1145/13/MZa wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 24 grudnia 2013 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 17 grudnia 1991 r. umową darowizny gospodarstwa rolnego w formie aktu notarialnego rodzice darowali swoim córkom – Wnioskodawcy oraz W. M. – nieruchomość gruntową w ten sposób, że:

*   Wnioskodawca otrzymał połowę działki nr 991 o powierzchni 70 arów,
*   W. M. otrzymała połowę działki nr 991 o powierzchni 70 arów.

Wnioskodawca zaznaczył, że ww. nieruchomość stanowi odrębne majątki jego i siostry.

W 2009 r. współwłaścicielom działki nr 991 właściwy organ do spraw zagospodarowania przestrzennego wydał decyzję administracyjną o warunkach zabudowy. Następnie dokonano podziału nieruchomości na siedem mniejszych działek z przeznaczeniem na sprzedaż.

W 2009 r. właściciele dokonali sprzedaży w formie aktu notarialnego trzech spośród siedmiu działek stanowiących ich współwłasność. Cztery działki pozostały nadal we współwłasności.

W dniu 24 sierpnia 2010 r. umową zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego współwłaściciele dokonali nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób, że:

*   Wnioskodawca nabył własność dwóch działek o powierzchni 16 arów,
*   W. M. nabyła własność dwóch działek o powierzchni 18 arów.

Strony umowy z tytułu zniesienia współwłasności nie czyniły żadnych dopłat.

W dniu 30 maja 2012 r. umową sprzedaży w formie aktu notarialnego Wnioskodawca sprzedał ww. dwie działki o powierzchni 16 arów.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że na dzień zniesienia współwłasności, tj. 24 sierpnia 2010 r., łączna wartość czterech nieruchomości podana w akcie notarialnym wynosi 35.000,00 zł, zaś wartość dwóch nieruchomości jakie otrzymał Wnioskodawca, które w 2012 r. sprzedał wynosi 16.611,00 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z dokonaną czynnością sprzedaży nieruchomości (dwóch działek o powierzchni 16 arów w dniu 30 maja 2012 r.) powstał obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych po stronie sprzedającego, czyli Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedając część nieruchomości w 2009 r. wraz z siostrą przysługiwało mu prawo do zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych z racji upływu okresu co najmniej pięciu lat od nabycia nieruchomości w formie darowizny w 1991 r.

Współwłasność ułamkowa pozostałej części nieruchomości nie pozwalała Wnioskodawcy i jego siostrze na swobodne dysponowanie nieruchomością na cele osobiste.

Wnioskodawca uważa, że zniesienie współwłasności w 2010 r. nie jest w jego przypadku faktycznym nabyciem własności, gdyż od 1991 r. jest on właścicielem z racji otrzymania darowizny dokonanej przez rodziców. W związku z tym nie może nabyć czegoś czego jest właścicielem.

W tej sytuacji, według Wnioskodawcy, zbycie części nieruchomości w 2012 r. nie powoduje powstania obowiązku podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości oraz podstawa jej nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1991 r. Wnioskodawca wraz z siostrą nabyli po połowie działkę nr 991. W 2009 r. dokonano podziału nieruchomości na 7 mniejszych działek, z czego 3 działki stanowiące współwłasność Wnioskodawcy i jego siostry zostały w 2009 r. sprzedane. Natomiast w 2010 r. miało miejsce nieodpłatne zniesienie współwłasności pozostałych czterech nieruchomości o łącznej wartości 35.000,00 zł (bez żadnych dopłat), w wyniku którego Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność dwie działki o powierzchni 16 arów i wartości 16.611,00 zł, zaś jego siostra nabyła dwie działki o powierzchni 18 arów. Następnie w 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży swoich działek.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zatem bez wątpienia Wnioskodawca nabył w drodze darowizny w 1991 r. udział ½ w działce nr 991 o powierzchni 70 arów, która w późniejszym czasie została podzielona na 7 mniejszych działek.

Następnie konieczne jest rozważenie czy istotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości. Jeżeli przez podział nieruchomości rozumieć proces mający na celu zyskanie innej konfiguracji poszczególnych nieruchomości, ale pod warunkiem, że należą one do tego samego właściciela (współwłaściciela) a ten właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości celem wydzielenia z jednej nieruchomości kilku mniejszych, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem w dacie podziału, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią daty nowego nabycia każdej wydzielonej działki w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sytuacji Wnioskodawcy w wyniku samego podziału działek nie zmieniła się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciele nadal posiadali taką samą wielkość udziałów w nieruchomościach jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie miała wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W dalszej kolejności wyjaśnić należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego wyjaśnienia dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości (nieruchomościach), nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

W omawianej sprawie należy zatem ustalić czy w drodze zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył dodatkowy udział w nieruchomościach. Aby tego dokonać należy porównać wartość jaką w momencie znoszenia współwłasności miał udział Wnioskodawcy w nieruchomościach z wartością majątku jaki otrzymał Wnioskodawca w konsekwencji danego podziału.

Wnioskodawca wskazał, że w 2010 r. łączna wartość nieruchomości (4 działek), w których posiadał udział ½ wyniosła 35.000,00 zł. Wnioskodawca posiadał zatem udział o wartości 17.500,00 zł (35.000,00 zł x ½). W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca stał się właścicielem dwóch działek o powierzchni 16 arów, których łączna wartość wynosiła 16.611,00 zł.

W konsekwencji powyższych informacji należy stwierdzić, że w 2010 r. w wyniku zniesienia współwłasności udział Wnioskodawcy nie zwiększył się, gdyż Wnioskodawcy przysługiwał udział o wartości 17.500,00 zł a otrzymał on udział o wartości 16.611,00 zł. Tym samym w 2010 r. nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nabycie udziału w dwóch działkach o powierzchni 16 arów należy zatem utożsamiać z 1991 r.

Podsumowując, zgodnie z tym co wskazał Wnioskodawca, wartość działek, które przypadły na jego wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności jest mniejsza niż wartość udziału pierwotnie nabytego przez niego zanim miało miejsce zniesienie współwłasności, dlatego też data zniesienia współwłasności nie jest datą nowego nabycia nieruchomości. Za datę nabycia dwóch działek o powierzchni 16 arów należy uznać 1991 r. bowiem w tej dacie Wnioskodawca nabył we współwłasności działki w drodze darowizny. Oznacza to, że sprzedaż tych działek w 2012 r. nastąpiła po upływie 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym sprzedaż ta nie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.