Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.249.2024.3.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-16
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; pełnomocnictwo; sieć; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**Interpretacja indywidualna**

– **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

17 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lipca 2024 r. (wpływ 18 lipca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”, „Nabywca”) (…);

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y („Sprzedający”, „Zbywca”) (…).

**Opis zdarzenia przyszłego**

1) Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w \`(...)\`, zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Y (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest osobą fizyczną. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Y(dalej: „Przedsiębiorstwo Sprzedającego”) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG wykonywana przez Sprzedającego działalność gospodarcza to działalność związana z oprogramowaniem.

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na planowaną datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym A, położonej w miejscowości \`(...)\`., w gminie \`(...)\`, w powiecie \`(...)\`, w województwie \`(...)\`., w obrębie ewidencyjnym \`(...)\`(\`(...)\`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w \`(...)\`, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr \`(...)\` (dalej: „Nieruchomość”).

Strony wskazują, że nie jest wykluczone, że Sprzedający i Kupujący zawrą również umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w wykonaniu której dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży, o której mowa powyżej.

Strony wskazują, że nie jest również wykluczone, że Sprzedający zamiast z Kupującym zawrze umowę przedwstępną sprzedaży zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna z Podmiotem Trzecim”) z podmiotem trzecim (dalej: „Podmiot Trzeci”), a następnie na jej podstawie Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu. Jednocześnie, w takim przypadku:

i. Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim albo bardzo do nich zbliżonych;

ii. zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim z Podmiotu Trzeciego, który zawrze ze Sprzedającym wspomnianą umowę na Kupującego.

Innymi słowy, również w przypadku gdy Sprzedający zawrze Umowę Przedwstępną z Podmiotem Trzecim, to Kupujący (a nie Podmiot Trzeci) zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się i będą znajdowały się na planowaną datę Transakcji na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 
| A | budynek mieszkalny | Sprzedający 
| garaż znajdujący się przy budynku mieszkalnym | Sprzedający 
| altana | Sprzedający 
| altana | Sprzedający 
| sieci gazowe | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) 
| sieci elektroenergetyczne wraz z słupami | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego 
| sieci kanalizacyjne | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego 
| sieci wodociągowe | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego 
| sieci gazowe | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49§ 1 kodeksu cywilnego 
| ogrodzenie terenu | Sprzedający 
| dojazd do budynku mieszkalnego (dalej: „Droga”) | Sprzedający 
| utwardzenie terenu przy budynku mieszkalnym | Sprzedający 
| baner (tablica reklamowa) (dalej: „Baner”) | Sprzedający 
| Cieplarnia ogrodowa (tunel foliowy)(por. uwagi poniżej w zakresie usunięcia tego obiektu na planowaną datę Transakcji) | Sprzedający 

Strony wyjaśniają, że na Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) dojazd do budynku mieszkalnego, który pełni funkcję drogi/wjazdu na posesję (zdefiniowany powyżej jako Droga). Wspomniana Droga została wykonana przy użyciu materiałów budowlanych (tj. wylewki betonowej).

Ponadto, na Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) baner (tablica reklamowa) (zdefiniowany powyżej jako Baner). Wspominany Baner jest (i będzie na planowaną datę Transakcji) trwale związany z gruntem (został wykonany zastosowaniem fundamentu).

Strony wyjaśniają, że cieplarnia ogrodowa (tunel foliowy), która znajduje się obecnie na Nieruchomości, nie będzie znajdowała się na niej na planowaną datę Transakcji (zostanie z niej usunięta).

Obiekty budowlane (budynki, budowle i ich części), będące własnością Sprzedającego, posadowione na Nieruchomości, w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy \`(...)\`. zatwierdzonym uchwałą Nr \`(...)\` Rady Gminy \`(...)\` z dnia \`(...)\`. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy \`(...)\` dla części obrębu \`(...)\` (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym działka o numerze ewidencyjnym A wchodząca w skład Nieruchomości położona jest:

i. w części na terenie zabudowy usługowo - mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem UM;

ii. w części w pasie technologicznym linii elektroenergetycznej;

iii. w części w liniach rozgraniczających drogi głównej oznaczonej na rysunku planu symbolem KDGP;

iv. w części w granicy terenów zmeliorowanych.

Jednocześnie Strony wyjaśniają, że planowana jest zmiana MPZP, która ma umożliwić realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku lub budynków dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”). Strony wskazują, że również w przypadku zmiany MPZP Nieruchomość pozostanie w całości gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabył Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi do majątku osobistego na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu \`(...)\`.2019 r.

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Obiekty budowlane, które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości, znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Strony wyjaśniają, że wskutek nabycia Nieruchomości Sprzedający stał się również właścicielem Obiektów budowlanych.

Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Co najmniej od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego Obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości były nieprzerwanie wykorzystywane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego, Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Dla uniknięcia wątpliwości należy wyjaśnić, że Nieruchomość nie jest również aktualnie (ani nie będzie na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacji Inwestycji na Nieruchomości, Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w zakresie:

1\. występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo - produkcyjnych,

2\. składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę

3\. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze udzielona przez Sprzedającego, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1\. przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2\. uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3\. przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4\. uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5\. dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa;

(dalej: „Pełnomocnictwo”).

Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadził żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie zawierał również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Sprzedający nie sprzedawał w przeszłości innych nieruchomości.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

4\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5\. Inne okoliczności Transakcji

W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym A wchodzącej w skład Nieruchomości i będących przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji) z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa tabela:


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/budowla/urządzenie budowlane) 
| A | budynek mieszkalny | budynek 
| garaż znajdujący się przy budynku mieszkalnym | budynek 
| altana | budowla 
| altana | budowla 
| ogrodzenie terenu | urządzenie budowlane 
| Droga | budowla 
| utwardzenie terenu przy budynku mieszkalnym | budowla 
| Baner | budowla 

Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego wniosku, na działce o numerze ewidencyjnym A wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) sieci elektroenergetyczne wraz ze słupami, sieci kanalizacyjne, sieci wodociągowe, sieć telekomunikacyjna oraz sieć gazowa, które stanowią (i będą stanowiły na datę Transakcji) własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC. Zainteresowany będący stroną wyjaśnia, iż biorąc pod uwagę okoliczności faktyczne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, należy przyjąć, że wspomniane sieci przesyłowe:

i. nie stanowią (i nie będą stanowiły na datę Transakcji) części składowych Nieruchomości, gdyż na podstawie art. 49 § 1 KC będą wchodziły w skład przedsiębiorstwa przesyłowego jako infrastruktura przesyłowa; oraz

ii. w konsekwencji nie będą one przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku:

\- „Sprzedający nabył Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu \`(...)\` 2019 r.”

\- „Obiekty budowlane, które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości, znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości.”

\- „(\`(...)\`) wskutek nabycia Nieruchomości Sprzedający stał się również właścicielem Obiektów budowlanych.”

\- „Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.”

\- „Co najmniej od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego Obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości były nieprzerwanie wykorzystywane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne.”

Odpowiadając na przedmiotowe pytania, biorąc pod uwagę okoliczności faktyczne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Zainteresowanego będącego stroną, należy przyjąć, że:

i. w stosunku do wszystkich obiektów budowlanych (budynków i budowli), znajdujących się na Nieruchomości, będących własnością Sprzedającego i będących przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji), zdefiniowanych we wniosku łącznie jako Obiekty budowlane, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT;

ii. ostatnie możliwe „pierwsze zasiedlenie” Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości należy powiązać z nabyciem Nieruchomości (w tym Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości) przez Sprzedającego lub nieprzerwanym wykorzystywaniem Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości przez Sprzedającego na potrzeby własne co najmniej od dnia nabycia Nieruchomości (w tym Obiektów budowlanych) przez Sprzedającego;

iii. pomiędzy ostatnim możliwym „pierwszym zasiedleniem” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku:

\- „Sprzedający nabył Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi do majątku osobistego na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu \`(...)\`. 2019 r.”;

\- „Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.” ;

\- „(\`(...)\`) wskutek nabycia Nieruchomości Sprzedający stał się również właścicielem Obiektów budowlanych.”.

Jak wynika ze wskazanych powyżej okoliczności zdarzenia przyszłego wniosku, nabycie Nieruchomości (w tym Obiektów budowlanych) przez Sprzedającego nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Mając na uwadze, że wspomniana czynność, pozostawała poza podatkiem VAT, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. W świetle przedstawionych powyżej okoliczności, w ocenie Zainteresowanego będącego stroną, nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości (w tym Obiektów budowlanych), skoro nabycie Nieruchomości (w tym Obiektów budowlanych) przez Sprzedającego nie było objęte tym podatkiem.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3\. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług**

Zdaniem Stron:

1\. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3\. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że wskazane w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności świadczą o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości i powodują, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną). Wskazuje na to w szczególności udzielenie przez Sprzedającego Pełnomocnictwa o szerokim zakresie, tj. do:

1\. przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2\. uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3\. przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4\. uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5\. dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa.

Zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji jest zatem zdaniem Stron zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Całokształt powyższych okoliczności powoduje, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

W ocenie Stron, istotne znaczenie na gruncie rozpatrywanej sprawy ma również wskazana w opisie zdarzenia przyszłego okoliczność, że Sprzedający udzieli Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający będzie miał status podatnika podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 ustawy o VAT) wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”). W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 13 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK:

\- „(…) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika - osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.”

\- „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Tożsame stanowisko Dyrektor KIS zajął w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.403.2023.1.KO, w której stwierdził, że:

\- „(…) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie Państwu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika - osoby trzecie, Państwa - wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie Państwo, czy Państwa pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal współwłasność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.”

\- „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż udziałów w opisanej Nieruchomości - działce nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`) - będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.218.2023.1.IG, w której Dyrektor KIS uznał, że:

\- „Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Udział w Nieruchomości jest własnością Sprzedającego i będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.”

\- „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Udziału w Nieruchomości tj. działce zabudowanej budowlami o numerze ewidencyjnym nr 1, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Ponadto, podobne stanowisko zostało przedstawione w innych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w analogicznych lub podobnych stanach faktycznych, tj. m.in. w:

1\. interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.379.2023.1.MSO,

2\. interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.378.2023.1.MSO,

3\. interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.401.2023.1.MSO,

4\. interpretacji indywidualnej z dnia 29 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.247.2023.1.RMA.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione przesłanki mogące prowadzić do wyłączenia Transakcji z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) (wspomniany przepis stanowi implementację do krajowego porządku prawnego art. 19 Dyrektywy).

Brak jest w szczególności podstaw do kwalifikowania Transakcji jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Z powyższego wynika, że z ZCP mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1\. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2\. zespół ten jest organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4\. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. Odnosząc się do powyższego trzeba wskazać, że – po pierwsze - zdaniem Stron w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot Transakcji można zakwalifikować jako „zespół” składników. Poza Nieruchomością Kupujący nie przejmie bowiem innych składników majątku Sprzedającego. Co więcej, w analizowanym przypadku nie sposób również mówić o spełnieniu przesłanki wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanego „zespołu” składników majątkowych. Aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za ZCP, musi ona -–obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. W analizowanym przypadku nie ulega wątpliwości, że Przedmiot Transakcji nie będzie wystarczający dla wykonywania przy jego pomocy (samodzielnie) funkcji gospodarczych, co uniemożliwi zakwalifikowanie przedmiotu Transakcji jako ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ustawa o VAT nie zawiera natomiast definicji pojęcia „przedsiębiorstwa”. Wydaje się, że do pewnego stopnia można odwołać się w tym przypadku do znaczenia nadanego pojęciu przedsiębiorstwa przez art. 551 KC (z zastrzeżeniem zasady autonomii prawa podatkowego, o czym mowa poniżej). W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji. Z kolei, w myśl art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się zatem na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednocześnie, ze względu na autonomię prawa podatkowego w doktrynie i orzecznictwie podnosi się argument, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo. Zgodnie z tym poglądem na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię prowspólnotową uwzględniającą orzecznictwo TSUE. W swoich wyrokach TSUE wskazywał, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, istotne jest, czy aktywa łącznie jako przedsiębiorstwo mają zdolność prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej oraz czy nabywca ma zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa. Wydaje się przy tym, że zasada autonomii prawa podatkowego nie oznacza, że przy wykładni art. 6 ust. 1 ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - istnieją argumenty przemawiające za tym by przepis ten był w dalszym ciągu stosowany przynajmniej pomocniczo.

W świetle powyższego, zdaniem Stron, Transakcja nie będzie dotyczyła przedsiębiorstwa ani ZCP. Przedmiotem sprzedaży będzie bowiem Nieruchomość stanowiąca składnik majątku Sprzedającego, a więc działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego. Kupujący nie przejmie także żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedającego. Należy w tym miejscu wskazać, że nabycie przedmiotu Transakcji przez Kupującego nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 1465, ze zm.).

Końcowo, należy również zauważyć, że zawarta w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT norma stanowi wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania, która powinna w związku z tym podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Całokształt przedstawionych powyżej okoliczności świadczy o tym, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy również odwołać się do wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r.: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Co prawda Objaśnienia odnoszą się do nieruchomości komercyjnych rozumianych jako obiekty przeznaczone pod wynajem, a w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z Nieruchomością, na której nie znajdują się obiekty komercyjne. Zdaniem Stron zasadne jest jednak odwołanie się do treści Objaśnień, gdyż dają one wiele istotnych wskazówek dotyczących interpretacji pojęcia ZCP czy przedsiębiorstwa. Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. W tym zakresie, jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

Dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT tylko w wyjątkowych okolicznościach, gdy istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione również inne elementy.

Odnosząc wytyczne zawarte w Objaśnieniach do przedmiotowej Transakcji należy stwierdzić, że oprócz transferu na Kupującego standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, nie dojdzie do przeniesienia elementów innych niż standardowe.

Dodatkowo, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Zdaniem Stron, brak jest podstaw by twierdzić, że w wyniku nabycia Nieruchomości przez Kupującego będzie on kontynuował na Nieruchomości działalność prowadzoną przez Sprzedającego. W związku z powyższym, nie ulega wątpliwości, że celem Transakcji nie będzie przejęcie i kontynuacja prowadzonej działalności gospodarczej na Nieruchomości. Tym bardziej, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Także z tego względu zasadne jest zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotu Transakcji jako sprzedaży nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa lub ZCP; wartość ekonomiczną dla Nabywcy przedstawia w tym przypadku głównie działka gruntu wchodząca w skład Nieruchomości.

Reasumując, zgodnie z Objaśnieniami, czynnikiem decydującym o zakwalifikowaniu transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP jest jednoczesne: istnienie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Żaden z tych czynników nie wystąpi w przypadku Transakcji, co stanowi kolejną przesłankę świadczącą o tym, że nie będzie to transakcja zbycia przedsiębiorstwa, ani ZCP, lecz odpłatna dostawa towarów, podlegająca opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze powyższą argumentację, przedmiot Transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo lub ZCP. Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

1\. Wprowadzenie

Na wstępie Strony pragną podkreślić, że celem pytania nr 2 nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki. Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki podatku VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT oraz że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w przepisach Prawa Budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (tj.: Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty.

Natomiast obiektem linowym na gruncie Prawa Budowlanego jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego).

Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Przepisy ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

2\. Status Nieruchomości jako zabudowanej

Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała status terenów zabudowanych na gruncie ustawy o VAT, gdyż znajdują się na niej Obiekty budowlane, które zgodnie z Prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki lub budowle. W konsekwencji, do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości wg Prawa budowlanego w ocenie Stron przedstawia poniższa tabela:

Tabela nr 2 - Obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane (klasyfikacja wg Prawa budowlanego)


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 
| A | budynek mieszkalny | budynek 
| garaż znajdujący się przy budynku mieszkalnym | budynek 
| altana | budowla 
| altana | budowla 
| sieci gazowe | budowla 
| sieci elektroenergetyczne wraz z słupami | budowla 
| sieci kanalizacyjne | budowla 
| sieci wodociągowe | budowla 
| sieć telekomunikacyjna | budowla 
| sieci gazowe | budowla 
| ogrodzenie terenu | urządzenie budowlane 
| Droga | budowla 
| utwardzenie terenu przy budynku mieszkalnym | budowla 
| Baner | budowla 

W ocenie Stron na status Nieruchomości nie wpływa okoliczność, że na działce wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) sieci elektroenergetyczne wraz ze słupami, sieci kanalizacyjne, sieci wodociągowe, sieć telekomunikacyjna oraz sieć gazowa. Wspomniane sieci przesyłowe nie będą stanowiły części składowych Nieruchomości, gdyż na podstawie art. 49 § 1 KC będą wchodziły w skład przedsiębiorstwa przesyłowego jako infrastruktura przesyłowa. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji.

3\. Kwalifikacja podatkowa Transakcji

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli będących własnością Sprzedającego (Obiekty budowlane) doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu … 2019 r.

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Obiekty budowlane, które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości, znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, wskutek nabycia Nieruchomości Sprzedający stał się również właścicielem Obiektów budowlanych.

Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Co najmniej od dnia nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości Obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości były nieprzerwanie wykorzystywane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że w odniesieniu do Obiektów budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu ich ostatniego możliwego „pierwszego zasiedlenia”.

Powyższe stanowisko w zakresie „pierwszego zasiedlenia” znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 8 marca 2022 r., nr. 0114-KDIP4- 2.4012.32.2022.2.MB. W przywołanej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS na podstawie opisanego w tej interpretacji zdarzenia przyszłego, w którym: „obiekty budowlane \[m.in. rów melioracyjny i rurociągi drenarskie\] znajdowały się na nieruchomości w momencie jej nabycia przez Sprzedającego, tj. w 2011 r. oraz w momencie nabycia Nieruchomości przez poprzedniego właściciela w 2004 r.”, stwierdził, że: „w stosunku do obiektów budowlanych, tj. rowu melioracyjnego i rurociągów drenarskich nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Ponadto Transakcja nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy ww. obiektów budowlanych.”.

Wobec tego, zdaniem Stron, w odniesieniu do Transakcji zastosowanie będzie znajdował art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe, bezprzedmiotowe jest analizowanie w tym zakresie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który w ocenie Stron znajdzie zastosowanie w odniesieniu do Transakcji charakteryzuje się tym, że na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ma on charakter zwolnienia z opcją opodatkowania.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że spełnione zostaną warunki wymienione w powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT dla wyboru przez Strony opodatkowania podatkiem VAT Transakcji w zakresie, w jakim będzie ona korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z brakiem przesłanek do zastosowania do Transakcji zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a. towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b. brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Mająca na uwadze, że wspomniana transakcja pozostawała poza podatkiem VAT, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS. W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.470.2021.2JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.”.

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zważywszy na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT (w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Kupującego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktury, która zostanie wystawiona z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturze przez Sprzedającego.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w ustawie o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi do majątku osobistego na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu \`(...)\`. 2019 r. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej, nie była też wykorzystywana do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na dzień transakcji.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym A (dalej: „Nieruchomość”).

Strony wskazują, że nie jest wykluczone, że Sprzedający i Kupujący zawrą również umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w wykonaniu której dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży, o której mowa powyżej.

Strony wskazują, że nie jest również wykluczone, że Sprzedający zamiast z Kupującym zawrze umowę przedwstępną sprzedaży zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna z Podmiotem Trzecim”) z podmiotem trzecim (dalej: „Podmiot Trzeci”), a następnie na jej podstawie Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu. Jednocześnie, w takim przypadku:

i. Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim albo bardzo do nich zbliżonych;

ii. zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim z Podmiotu Trzeciego, który zawrze ze Sprzedającym wspomnianą umowę na Kupującego.

Innymi słowy, również w przypadku gdy Sprzedający zawrze Umowę Przedwstępną z Podmiotem Trzecim, to Kupujący (a nie Podmiot Trzeci) zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacji Inwestycji na Nieruchomości, Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w zakresie:

1\. występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo - produkcyjnych,

2\. składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę

3\. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1\. przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2\. uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3\. przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4\. uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5\. dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości (działki nr A) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaż Nieruchomości, tj. działki nr A, Sprzedający spełni przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że umowa przedwstępna to,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego,

jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego podmiotowi trzeciemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością w celach budowlanych/inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu,

czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu,

pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w zakresie: występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo - produkcyjnych, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę oraz składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do: przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów; uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości; przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej; uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości; dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika - osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając powyższe na uwadze, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości (działki nr A) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr A, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z tym przepisem,

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa (por. wyrok TSUE w sprawie C-497/01).

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek, przy czym zdaniem Stron w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot Transakcji można zakwalifikować jako „zespół” składników. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC.

Należy w tym miejscu wskazać, że nabycie przedmiotu Transakcji przez Kupującego nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Co więcej, w analizowanym przypadku nie sposób również mówić o spełnieniu przesłanki wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanego „zespołu” składników majątkowych. Aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za ZCP, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości (działki). Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przedsiębiorstwa. Bez podjęcia dodatkowych działań mających na celu wyposażenie w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności Nabywcy w oparciu o tę Nieruchomość nie będzie możliwe prowadzenie działalności.

Zatem, brak jest podstaw by uznać przedmiot transakcji (działkę) za przedsiębiorstwo czy też zorganizowana część przedsiębiorstwa.

W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a tym samym jego sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości i opodatkowania całości tej sprzedaży podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że Sprzedający nabył Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi do majątku osobistego na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu \`(...)\`.2019 r. Obiekty budowlane, które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości, znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości.

Jak Państwo wskazali, w stosunku do wszystkich obiektów budowlanych (budynków i budowli), znajdujących się na Nieruchomości, będących własnością Sprzedającego i będących przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji), zdefiniowanych we Wniosku łącznie jako Obiekty budowlane, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Pomiędzy ostatnim możliwym „pierwszym zasiedleniem” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na działce nr A (tj. budynku mieszkalnego, garażu znajdującego się przy budynku mieszkalnym, dwóch altan, drogi, utwardzenia terenu przy budynku mieszkalnym i baneru), będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ze zwolnienia tego również będzie korzystała dostawa urządzenia budowlanego (tj. ogrodzenia terenu).

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy budynków i budowli posadowionych na działce nr A będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr A), z którym związane są ww. budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast odnosząc się do posadowionych na działce A budowli w postaci sieci: gazowych, elektroenergetycznych wraz ze słupami, kanalizacyjnych, wodociągowych i telekomunikacyjnej, nie będących własnością Sprzedającego a będących własnością przedsiębiorstw przesyłowych należy stwierdzić co następuje.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny,

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Natomiast w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny,

urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdująca się na działce infrastruktura w postaci sieci gazowych, elektroenergetycznych wraz ze słupami, kanalizacyjnych, wodociągowych i telekomunikacyjnej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi elektroenergetyczne, kanalizacyjne, wodociągowe oraz telekomunikacyjne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. Tym samym sieci należące do przedsiębiorstw przesyłowych nie będą przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach zbycia Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej Nieruchomości (działki nr A) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, w przypadku wyboru dla planowanej Transakcji opcji opodatkowania dostawy zabudowanej działki nr A, Transakcja będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …\`(...)\` Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.