Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-27/08/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-03-31
Teza: W jaki sposób ustalić moment od jakiego liczony będzie 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, czy od dnia nabycia w drodze spadku nieruchomości, czy od momentu wyodrębnienia współwłasności nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali ?
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania; ulga-ulga meldunkowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2007r. (data wpływu do tut. Biura 31 grudnia 2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2007r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z siostrami w latach 80-tych XX wieku odziedziczył kamienicę. W marcu 2007r., w ramach przygotowania nieruchomości do sprzedaży, współwłaściciele zawarli umowę o ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali w przysługującej im nieruchomości. W ten sposób dotychczasowe prawo współwłasności całej nieruchomości, na której zlokalizowany był budynek, przekształciło się w prawo współwłasności w nieruchomości w zakresie części wspólnych oraz w odrębne prawa własności poszczególnych lokali. Wnioskodawca oraz jego siostry nadal są współwłaścicielami, nawet po wyodrębnieniu lokali, gdyż w prawie własności poszczególnych lokali utrzymali zasadę współwłasności. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielkami lokali zamierza je zbyć.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy uwzględniając zmianę stanu prawnego nieruchomości, to jest zniesienie współwłasności nieruchomości i ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali, można przyjąć, dla celu ustalenia obowiązku podatkowego w podatku dochodowym, że wnioskodawca oraz jego siostry są właścicielami nieruchomości od dnia jej nabycia w drodze spadku, czy tez koniecznym jest ustalenie, że nabycie prawa własności nieruchomości nastąpiło przy wyodrębnianiu własności lokali, które miało miejsce w marcu 2007r. W pierwszym przypadku nie powstawałby obowiązek podatkowy, gdyż nabycie własności nastałoby dawniej niż przed 5 laty, zaś w drugim przypadku obowiązek podatkowy realizowałaby się przez 5 lat od dnia wyodrębnienia własności poszczególnych lokali.

Jeżeli należałoby uznać, że nabycie nieruchomości nastąpiło w marcu 2007r., to czy to prawo współwłasności nieruchomości, które zostało utracone w chwili wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, mogłoby być uznane na zasadach ogólnych za koszt uzyskania przychodu ze zbycia prawa własności?

Zdaniem wnioskodawcy przysługujące mu prawo własności zostało nabyte w chwili spadkobrania tym bardziej, że celem przepisów podatkowych w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości nie jest opodatkowanie sporadycznie zawieranych transakcji, obejmujących zbycie majątku rodzinnego, lecz doprowadzenie do sytuacji, w której osoby zajmujące się zarobkowo nabywaniem i zbywaniem nieruchomości uczynią z tego swoje oficjalne źródło przychodu i przyjmować będą poniesione koszty nabycia jako zwykłe koszty uzyskania przychodu, na zasadach przewidzianych dla osób prowadzących działalność gospodarczą, a osoby sporadycznie zbywające składniki swojego majątku nie będą opodatkowane. Wprawdzie zniesienie współwłasności nieruchomości i ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali jest od strony prawnej ukształtowaniem nowego prawa, lecz dla potrzeb opodatkowania należałoby uznać, że jest to wyłącznie przekształcenie dotychczas istniejącego prawa współwłasności nieruchomości, gdyż w przeciwnym przypadku nastąpiłoby nieuzasadnione opodatkowanie sprzeczne z zasadami równości wobec prawa – osoby, które by tak jak wnioskodawca nabyły w spadku nieruchomość i zbyły ja bez korekt stanu prawnego po ponad 20 latach, byłyby w innej sytuacji prawnej niż osoby, które dokonały jedynie formalnych zmian, nie zwiększając wartości swego majątku.

Należy podkreślić również ostatni z opisanych elementów – wartość współwłaścicieli nieruchomości przed przekształceniem prawa jak i po przekształceniu w odrębna własność lokali nie uległa zwiększeniu, choć przekształcenie prawa było konieczne dla zaoferowania lokali do sprzedaży. Współwłaściciele nie spodziewali się aby zbycie lokali było możliwe na wolnym rynku bez przekształcenia prawa współwłasności w odrębną własność.

Wnioskodawca nadmienił ponadto, że w przypadku gdyby wbrew powyższemu wywodowi, uznano że prawo własności nieruchomości zostało nabyte w chwili przekształcenia prawa współwłasności nieruchomości w prawo odrębnej własności lokali, to zdaniem wnioskodawcy należałoby uznać, że utracone prawo współwłasności należałoby uznać, na zasadach ogólnych, za koszt uzyskania przychodu ze zbycia prawa własności poszczególnego lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j . Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, -jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotową nieruchomość (kamienicę) wnioskodawca nabył wraz z pozostałymi spadkobiercami w drodze spadku w latach 80 – tych XX wieku.

Zgodnie z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93. ze zm.) jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z zaprezentowanego przez wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego wynika również, że współwłaściciele zawarli wyłącznie umowę o ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali w przysługującej im nieruchomości. W ten sposób dotychczasowe prawo współwłasności całej nieruchomości, na której zlokalizowany był budynek, przekształciło się w prawo współwłasności w nieruchomości w zakresie części wspólnych oraz w obrębie prawa własności poszczególnych lokali. Wnioskodawca oraz jego siostry nadal są współwłaścicielami, nawet po wyodrębnieniu lokali, gdyż w prawie własności poszczególnych lokali utrzymali zasadę współwłasności. Z wniosku nie wynika natomiast aby współwłaściciele dokonywali innych czynności np. działu spadku.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że nastąpiło wyodrębnienie poszczególnych lokali z przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, iż wszyscy współwłaściciele budynku stali się współwłaścicielami wszystkich lokali w takich częściach, w jakich byli nimi przed zawarciem umowy tj. jakie przypadały na poszczególnego współwaściciela w drodze spadku. Wynika z tego, że wartość udziału wnioskodawcy w nieruchomości przed przekształceniem prawa, jak i po przekształceniu w odrębną własność lokali, nie uległa zmianie. Zatem udział wnioskodawcy w przedmiotowej nieruchomości nie zwiększył się. Tym samym nie wystąpiło przysporzenie w majątku ponad posiadany udział w spadku co oznacza, iż chwilą nabycia poszczególnych lokali jest moment nabycia spadku tj. data śmierci spadkodawcy. Zgodnie z art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwila śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. od chwili otwarcia spadku. Biorąc powyższe pod uwagę, nabycie przez wnioskodawcę prawa współwłasności lokali mieszkalnych wyodrębnionych z nieruchomości (nabytej w drodze spadku) nastąpiło w dniu śmierci spadkodawcy, a nie w dniu zniesienia współwłasności, czego konsekwencją jest brak podstaw do rozpoznania u wnioskodawcy z tytułu sprzedaży przychodu podlegającego opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 letniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z powyższym odpowiedź na drugie pytanie zawarte we wniosku, a dotyczące uznania utraconego prawa współwłasności lokali mieszkalnych wyodrębnionych z nieruchomości w 2007r. za koszt uzyskania przychodu - stała się niecelowa.

Nadmienienia wymaga fakt, iż przepisy prawa podatkowego nie przewidują zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia m. in. nieruchomości tylko dlatego, że dokonują tego osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, a działające sporadycznie i w związku ze sprzedażą majątku rodzinnego. Ustawodawca jasno zawarł w przepisach ustawy katalog źródeł przychodów jak i enumeratywnie wymienił zwolnienia.

Każde zatem, nawet jednorazowe zbycie nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych o ile następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i brak jest podstaw do zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 ustawy. Zasady tej nie zmienia fakt, iż zbywający nie prowadzi działalności gospodarczej, a sprzedaż nieruchomości nie jest jego „oficjalnym źródłem przychodu”.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.