Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-484/16-2/KP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-09-15
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej dnia 30 czerwca 2016 r. (data wpływu 4 lipca 2016 r.) uzupełnionym w dniu 18 sierpnia 2016 r. (data wpływu 19 sierpnia 2016 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 9 sierpnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 17 sierpnia 2016 r. (data wpływu 19 sierpnia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 9 sierpnia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca Pan Marcin K. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z firmą P. sp. z o. o. Umowa przedwstępna została zawarta bez żadnego zadatku pieniężnego. Całość zapłaty nastąpi w momencie podpisania końcowego aktu sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka o nr ew. 63, na której została rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego. Nieruchomość o łącznej powierzchni 1500m2. Dla tej nieruchomości założona jest księga wieczysta.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 29 stycznia 2014 r. Zgodnie z uchwałą nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem 3MN-U (mieszkaniowo-usługowa), której podstawowym przeznaczeniem jest możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługi z dopuszczeniem lokalizacji budynków z usługami bez zabudowy mieszkaniowej. Nabywca ww. nieruchomości zamierza budować na niej hale logistyczno-magazynową w ramach swojej prowadzonej działalności (magazynowy). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od Rodziców - Akt notarialny „Repertorium” z dnia 4 maja 2012 r.

W roku 2013 (11 lipca 2013 r.) Wnioskodawca otrzymał decyzję Starosty pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (o pow. ok. 150m), budowy szamba szczelnego jak i rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego. W roku 2013 została rozpoczęta budowa domu (dom dotychczas nieukończony). Istniejący budynek obecnie jest rozbierany przy czym rozbiórka zostanie zakończona do końca sierpnia 2016 r., czyli przed planowaną datą podpisania końcowego aktu sprzedaży (planowany czas sprzedaży wrzesień-październik 2016 r.).

Działka jak i wystawione pozwolenie na budowę są wystawione na Wnioskodawcę (Pan Marcin K.). Budowa domu finansowana jest ze wspólnych funduszy Wnioskodawcy i jego małżonki (Pani Aneta K. z domu K.) w związku małżeńskim od 13 października 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nie posiada rozdzielności małżeńskiej. Chęć zakupu działki wypłynęła od inwestora firmy E., a wynika z lokalizacji nieruchomości względem kupowanych wokół Wnioskodawcy (tereny otaczające Wnioskodawcę z trzech stron). Wnioskodawca wraz z małżonką nie prowadzili żadnych działań marketingowych w celu sprzedania nieruchomości. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż na nieruchomości nie prowadził i nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Uzyskane fundusze ze sprzedaży nieruchomości zostaną wykorzystane (zużyte) na cele mieszkaniowe.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał, że nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, bądź był udostępniany odpłatnie osobom trzecim). Wszelkie wykonane prace były związane z rozpoczętą budową domu mieszkalnego (niezakończonego), w którym Wnioskodawca planował zamieszkać i tak:

*   ogrodzenie zostało w części zmodyfikowane (poprawione) środkami własnymi (front nie został wykonany), Wnioskodawca wycenia pracę na koszt ok. 3000 zł,

*   uzbrojenie terenu – zostało podłączone przyłącze wody miejskiej do nowo wybudowanego domu

*   energia elektryczna istniała już na działce podłączona do istniejącego domu,

*   przyłącze gazu nie wykonane i Wnioskodawca nie będzie wykonywał żadnych prac wymagających zaangażowanie środków własnych a mających podnieść wartość gruntu.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że grunt (nieruchomości) mający być przedmiotem sprzedaży był przez Wnioskodawcę wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku, głównie prace mające na celu utrzymanie porządku na nieruchomości. W chwili sprzedaży na nieruchomości będzie znajdować się jedynie nowo budowany budynek (niezakończony – stan surowy).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług (jaka wysokość stawki)?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług w wskazanej stawce. Uważam, że nie będzie takiego obowiązku z kilku powodów:

*   Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej,

*   Na nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza,

*   Wnioskodawca nie podejmował działań rynkowych, które prowadziłyby do zbycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W konsekwencji, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy zauważyć, że problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powyższych rozważań wynika, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z firmą P. sp. z o. o. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka o nr ew. 63, na której została rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego. Nabywca ww. nieruchomości zamierza budować na niej hale logistyczno-magazynową w ramach swojej prowadzonej działalności (magazynowy). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od rodziców. W roku 2013 (11 lipca 2013 r.) Wnioskodawca otrzymał decyzję pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (o pow. ok. 150m), budowy szamba szczelnego jak i rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego. W roku 2013 została rozpoczęta budowa domu (dom dotychczas nieukończony). Istniejący budynek obecnie jest rozbierany przy czym rozbiórka zostanie zakończona do końca sierpnia 2016 r., czyli przed planowaną datą podpisania końcowego aktu sprzedaży (planowany czas sprzedaży wrzesień-październik 2016 r.). Działka jak i wystawione pozwolenie na budowę są wystawione na Wnioskodawcę. Chęć zakupu działki wypłynęła od inwestora firmy E., a wynika z lokalizacji nieruchomości względem kupowanych wokół Wnioskodawcy (tereny otaczające Wnioskodawcę z trzech stron). Wnioskodawca wraz z małżonką nie prowadzili żadnych działań marketingowych w celu sprzedania nieruchomości. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż na nieruchomości nie prowadził i nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Uzyskane fundusze ze sprzedaży nieruchomości zostaną wykorzystane (zużyte) na cele mieszkaniowe. Ponadto Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, bądź był udostępniany odpłatnie osobom trzecim). Wszelkie wykonane prace były związane z rozpoczętą budową domu mieszkalnego (niezakończonego), w którym Wnioskodawca planował zamieszkać i tak: ogrodzenie zostało w części zmodyfikowane (poprawione) środkami własnymi (front nie został wykonany), Wnioskodawca wycenia pracę na koszt ok. 3000 zł, uzbrojenie terenu – zostało podłączone przyłącze wody miejskiej do nowo wybudowanego domu, energia elektryczna istniała już na działce podłączona do istniejącego domu, przyłącze gazu nie wykonane i Wnioskodawca nie będzie wykonywał żadnych prac wymagających zaangażowanie środków własnych a mających podnieść wartość gruntu. W chwili sprzedaży na nieruchomości będzie znajdować się jedynie nowo budowany budynek (niezakończony – stan surowy).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży gruntu (nieruchomości).

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przedmiotowego gruntu (nieruchomości) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawcę za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowego gruntu (nieruchomości) Wnioskodawca będzie działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca posiadaną nieruchomość otrzymał w w drodze darowizny od rodziców. Wnioskodawca wskazał, że na gruncie (nieruchomości) nie była prowadzona działalność gospodarcza. Grunt, który ma być przedmiotem planowanej transakcji nie był przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Nie był również udostępniany osobom trzecim. Ponadto Wnioskodawca nie podjął żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia działki ani nie podejmował działań marketingowych w celu jej sprzedaży, chęć zakupu gruntu (nieruchomości) wypłynęła od inwestora firmy E.. Tym samym Wnioskodawca nie podjął działań zbliżonych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Tym samym Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowego gruntu (nieruchomości) nie działa w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U z 2016 r. poz. 718 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcie naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i § 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1-4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.