Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.63.2025.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-29
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo
    – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 marca 2025 r. (wpływ 4 kwietnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - A Spółka z o.o. z siedzibą w (...) („Spółka”) - zawarł umowę przedwstępną
    zobowiązującą do zawarcia umowy, której przedmiotem jest sprzedaż na rzecz Spółki
    następujących nieruchomości, (...):
    1) nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,3238 ha, dla której
      prowadzona jest księga wieczysta (...),
    2) nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,6294 ha, dla której
      prowadzona jest księga wieczysta (...),
    3) nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,7273 ha, dla której
      prowadzona jest księga wieczysta (...),
    4) nieruchomości składającej się z działek: nr (...) o powierzchni 0,0500 ha i nr (...) o
      powierzchni 0,7783 ha, o łącznej powierzchni 0,8283 ha, dla której prowadzona jest
      księga wieczysta (...),
    - łącznie zwanych dalej „Nieruchomościami”.
    Wszystkie wyżej wymienione Nieruchomości są niezabudowane.
    Nieruchomości stanowią tereny objęte obowiązującym Miejscowym Planem
    Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
    Działki nr (...), nr (...), nr (...) i nr (...) są położone na terenie oznaczonym w MPZP symbolem
    „1U/P” - teren zabudowy usługowej oraz obiektów produkcyjnych, składów i magazynów”.
    Działka nr (...) jest położona na terenie oznaczonym w MPZP symbolem „1U/P” - „teren
    zabudowy usługowej oraz obiektów produkcyjnych, składów i magazynów” i na terenie
    oznaczonym symbolem „3MN/U - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z
    zabudową usługową”.
    Sprzedający, od którego Spółka ma zakupić Nieruchomości, jest spółką komandytową.
    Zarówno sprzedający, jak i Spółka są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
    Sprzedający nabył Nieruchomości od osób fizycznych na podstawie umów sprzedaży
    zawartych w dniu 4 lutego 2019 r. Sprzedający planował zrealizować na Nieruchomościach
    inwestycję w postaci budowy dwóch budynków magazynowych oraz budynku portierni
    wraz z infrastrukturą techniczną i uzyskał w 2022 r. pozwolenie na budowę umożliwiające
    jej realizację. Jednakże ostatecznie nie rozpoczął tej inwestycji. Jednocześnie od momentu
    nabycia Nieruchomości sprzedający nie wykorzystywał ich w żaden inny sposób.
    Nieruchomości stanowią zgodnie z ewidencją gruntów, grunty orne. Natomiast
    sprzedający uzyskał w 2021 r. decyzję o wyłączeniu części gruntów wchodzących w skład
    Nieruchomości z produkcji rolnej.
    Spółka planuje nabyć Nieruchomości w celu wybudowania w nich kilku budynków
    (obiektów typu SBU - „small business unit”), wyodrębnienia w nich lokali użytkowych
    (ustanowienia odrębnej własności lokali) i sprzedaży tych lokali.
    Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści
    uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i
    usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę
    Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

## Pytanie

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

    Zgodnie z przepisami upcc, umowy sprzedaży co do zasady są objęte zakresem
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednakże na mocy art. 2 pkt 4
    upcc, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
    zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Oznacza to, że umowy sprzedaży nieruchomości, z tytułu których przynajmniej jedna ze
    stron jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, nie podlegają opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z uwagi na okoliczności opisane w pkt 1, z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki
    jedna ze stron umowy (Sprzedający) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana
    sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z

      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
    b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
      albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zawarli Państwo umowę
    przedwstępną zobowiązującą do zawarcia umowy, której przedmiotem jest sprzedaż na
    Państwa rzecz następujących nieruchomości:

    1) nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,3238 ha,
    2) nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,6294 ha,
    3) nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,7273 ha,
    4) nieruchomości składającej się z działek: nr (...) o powierzchni 0,0500 ha i nr (...) o
      powierzchni 0,7783 ha, o łącznej powierzchni 0,8283 ha,
    - łącznie zwanych dalej „Nieruchomościami”.
    Wszystkie wyżej wymienione Nieruchomości są niezabudowane.
    Jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga
    kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla
    ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować
    wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 maja 2025 r.
    Znak: 0111-KDIB3-2.4012.148.2025.3.EJU, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od
    towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(...) Ww. Działki
    stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza do ich
    sprzedaży zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy.
    (...) sprzedaż działek nr (...) nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o
    których mowa w tym przepisie.
    Tym samym sprzedaż działek nr (...) będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki
    właściwej dla przedmiotu dostawy.”.
    A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w
    powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży
    będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym
    samym na kupującym – Państwu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 26 maja 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.148.2025.3.EJU.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.

      ). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
      interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.