Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-28/14-5/KSM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-04-16
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziałów w lokalu mieszkalnym
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; sprzedaż; ubezpieczenia; udział; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2014 r. (data wpływu 15 stycznia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 lutego 2014 r. (data wpływu 24 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w lokalu mieszkalnym (pytanie nr 1) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 12 lutego 2014 r., Nr IPTPB2/415-28/14-3/KSM, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 18 lutego 2014 r., natomiast w dniu 24 lutego 2014 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 20 lutego 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną, aktem notarialnym z dnia 25 maja 2011 r., Rep. …., nabył wyodrębniony lokal mieszkalny w O. wraz z miejscem postojowym za kwotę 311 613 zł 63 gr brutto. Miejsce postojowe w garażu kosztowało 17 139 zł 35 gr, zatem cena nabycia lokalu mieszkalnego wyniosła 294 474 zł 28 gr. Zakup lokalu sfinansowany został także kredytem hipotecznym w wysokości 264 960 zł. Wnioskodawca podał, że w związku z trudną sytuacją materialną i osobistą, aktem notarialnym z dnia 6 grudnia 2013 r., Nr ….., dokonano sprzedaży 2/3 (dwóch trzecich) udziałów w ww. mieszkaniu. Udziały te nabyli synowie małżonków. Każdy z nich nabył po 1/3 udziału za kwotę 100 000 zł. Wnioskodawca wskazał, że małżonkowie przecenili swoje możliwości finansowe. Zaciągnięty kredyt spłacają, ale zadłużają się w opłatach czynszowych, opłatach za wywóz śmieci. Wnioskodawca podał, że doszło nawet do tego, że wyłączono prąd w mieszkaniu. Dodał, że zaczęło do Niego docierać, że kredyt ten zostanie spłacony dopiero, gdy będzie miał 67 lat. Powyższe spowodowało u Wnioskodawcy pogłębiającą się depresję: nie może spać, jeść, panicznie boi się utraty pracy. Wnioskodawca ma również świadomość, że w przypadku śmierci któregoś z małżonków, nie będzie możliwości spłaty kredytu, a Bank zajmie nieruchomość, pozostawiając rodzinę bez dachu nad głową. Nadmienia, że powyższe powoduje u Niego głęboką frustrację, nie pozwalając Mu normalnie funkcjonować. Stąd też, korzystając z okoliczności, Wnioskodawca i Jego małżonka zdecydowali się sprzedać synom udziały w swoim lokalu mieszkalnym, co według Wnioskodawcy zapewni bezpieczeństwo finansowe i powrót do równowagi, głównie psychicznej.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 20 lutego 2014 r., Wnioskodawca dodał, że przychód uzyskany ze sprzedaży w 2013 r. udziałów w lokalu mieszkalnym przy ul. …. w O., nie został przeznaczony na żaden inny konkretny cel. Wraz z małżonką Wnioskodawca dysponuje nadal znaczną kwotą uzyskaną ze sprzedaży tych udziałów. Kwota uzyskana ze sprzedaży nie została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup ww. lokalu. Sprzedaż, o której mowa powyżej, nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazał, że w chwili zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup ww. lokalu, jedynym współkredytobiorcą była i jest Jego małżonka. Nabywcy udziałów w lokalu mieszkalnym, tj. synowie, nie przejęli proporcjonalnej do nabytego udziału w mieszkaniu części kredytu hipotecznego. Jedynymi kredytobiorcami są Wnioskodawca i Jego żona, i to na nich ciąży obowiązek spłaty kredytu przez okres kilkunastu następnych lat, na zasadach i w terminach określonych umową kredytową. Następnie Wnioskodawca wskazał, że po sprzedaży udziałów w lokalu mieszkalnym zwracał się kilkakrotnie do kompetentnego w sprawie pracownika Urzędu Skarbowego z pytaniem dotyczącym kosztów uzyskania przychodu (kosztów nabycia), które poniósł przed sprzedażą udziałów. Wnioskodawca podał, że pracownik ten poinformował Go (ustnie), że albo kwota uzyskana ze sprzedaży udziałów przeznaczona zostanie w ciągu 2 lat od sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, albo będą zobligowani do zapłaty należnego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży udziałów w lokalu mieszkalnym, przy czym do kosztów uzyskania przychodów związanych ze sprzedażą udziałów, będzie można zaliczyć cenę nabycia (w odpowiedniej proporcji) lokalu wyrażoną w akcie notarialnym, ale pomniejszoną o kwotę uzyskanego na zakup tego lokalu kredytu hipotecznego. Wnioskodawca podał, że powyższe oznaczałoby, że nabywając lokal mieszkalny za kwotę około 295 000 zł, przy kwocie kredytu 265 000 zł, cena nabycia tego lokalu wyniosłaby jedynie 30 000 zł, co powodowałoby, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży 2/3 udziałów w lokalu mieszkalnym Wnioskodawca mógłby zaliczyć tylko kwotę 20 000 zł. Wnioskodawca podał, że małżonkowie uważają, że powyższe stanowisko jest błędne, przy czym dodał, że w czasie prowadzonych rozmów z pracownikiem organu podatkowego, wielokrotnie wskazywał On na stosowne w sprawie wyroki sądów administracyjnych, interpretacje Dyrektorów Izb Skarbowych. Nie zmieniło to jednak, zajętego w sprawie stanowiska. Stąd też w złożonym wniosku o interpretację Wnioskodawca tak formułował pytania, wyliczając nawet podatek dochodowy, by z udzielonej odpowiedzi jednoznacznie wynikało, że zajęte stanowisko pracownika Urzędu Skarbowego jest nietrafne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

1.  Czy dochodem z tytułu odpłatnego zbycia 2/3 udziałów w lokalu mieszkalnym położonym w O., stosownie do art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest – z zachowaniem proporcji – różnica pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży udziałów wyrażoną w akcie notarialnym a kwotą za

1.  sporządzenie w 2011 r. aktu notarialnego, dotyczącego nabycia lokalu mieszkalnego położonego przy ul. ….. w O.;
2.  składkę ubezpieczenia na życie X, stanowiącą formę zabezpieczenia kredytu, w wysokości wydatkowanej do dnia sprzedaży udziałów w lokalu mieszkalnym?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1, natomiast wniosek w zakresie pytania nr 2 i 3 zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku z dnia 20 lutego 2014 r., zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z kolei, stosownie do art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, są udokumentowane koszty nabycia, przy czym zgodnie z art. 30e ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy uzyskanym przychodem a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c. Według Wnioskodawcy, z przywołanych wyżej przepisów wynika jednoznacznie, że dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest różnica, pomiędzy przychodem, tj. wartością zbywanej nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w akcie notarialnym a kosztami uzyskania przychodów, do których zaliczyć należy m.in. cenę, za którą sprzedający nabył daną nieruchomość. Powyższe ma zastosowanie, z zachowaniem proporcji, do sprzedaży udziałów w lokalu mieszkalnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana przed upływem ww. terminu.

Jak zatem wynika z powyższego przepisu, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zarówno data, jak i forma ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że aktem notarialnym z dnia 25 maja 2011 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym. Zakup lokalu sfinansowany został m.in. kredytem hipotecznym. W związku z trudną sytuacją materialną i osobistą, aktem notarialnym z dnia 6 grudnia 2013 r., dokonano sprzedaży 2/3 udziałów w przedmiotowym mieszkaniu. Nabywcami byli synowie Wnioskodawcy. Każdy z nich nabył 1/3 udziału w nieruchomości. Przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu nie został przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. lokalu, ani na żaden inny konkretny cel. Wnioskodawca wraz z małżonką dysponuje nadal znaczną kwotą uzyskaną ze sprzedaży udziałów. Sprzedaż udziałów w przedmiotowym lokalu nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości miało miejsce w 2011 r., a więc dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia ww. udziałów w lokalu mieszkalnym należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zatem, z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie (sprzedaż) 2/3 udziałów w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. przed upływem 31 grudnia 2016 r., stanowi ono źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Nadmienić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym, co koszty uzyskania przychodu.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając zatem koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę tylko te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód i zostały wymienione w art. 22 ust. 6c ustawy. Jak wynika z cyt. powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik stał się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłacił nabywca za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Reasumując, stwierdzić należy, że dochodem z odpłatnego zbycia 2/3 udziałów w lokalu mieszkalnym, w części przypadającej na Wnioskodawcę, jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. udziałów w nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów. Przy czym wskazać należy, że przychodem z odpłatnego zbycia przedmiotowych udziałów w lokalu mieszkalnym jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (stosownie do zbywanych udziałów) – koszty te muszą być ściśle związane i poniesione w związku ze sprzedażą udziałów w ww. lokalu. Obliczony w ten sposób przychód, Wnioskodawca ma możliwość pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w lokalu mieszkalnym, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w przedmiotowej sprawie o cenę nabycia lokalu mieszkalnego, wynikającą z aktu notarialnego dokumentującego nabycie przedmiotowej nieruchomości, niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości był w części sfinansowany kredytem bankowym (pomniejszenie musi nastąpić proporcjonalnie do sprzedanych udziałów).

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla Jego małżonki.

Końcowo należy zaznaczyć, że tutejszy Organ nie ma możliwości odniesienia się do kwot przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ww. ustawy nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.