Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.241.2025.2.BM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-01
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
ryczałt
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 30 maja 2025 r. (wpływ 5 czerwca 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi
    podatkowemu w Polsce. Nie prowadzi Pan obecnie jednoosobowej działalności
    gospodarczej oraz nie planuje Pan prowadzić jej w przyszłości. Nabył Pan prawo do
    emerytury rolniczej oraz pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój
    wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.
    Wraz z żoną jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej
    „Nieruchomość"), którą nabył Pan w październiku 2024 r. Nieruchomość znajduje się w
    majątku objętym wspólnością ustawową majątkową małżeńską.
    Na Nieruchomości rozpoczął Pan prace budowlane, których celem jest wybudowanie
    budynku, w którym zlokalizowane będą lokale usługowe. Odbiór budynku planowany jest
    na styczeń 2026 r.
    W trakcie procesu budowlanego rozpoczął Pan poszukiwania najemców, prowadzi Pan z
    potencjalnymi najemcami negocjacje w zakresie wysokości czynszu najmu oraz zakresu fit-
    out, tj. dostosowania wynajmowanych powierzchni pod indywidualne potrzeby
    poszczególnych najemców. Lokale zostaną wynajęte przedsiębiorcom świadczącym m.in.
    usługi gastronomiczne, sportowe (np. siłownie), spożywcze oraz beauty.
    Przekazanie lokali przyszłym najemcom planowane jest na styczeń 2026 r., tj. po
    planowanym odbiorze budynku. Po Pana stronie nie będzie się to wiązać z koniecznością
    zatrudnienia pracowników. Skorzysta Pan z usług firm zewnętrznych celem zapewnienia
    m.in. usług sprzątających, ogrodniczych i konserwujących na terenie obiektu. Koszty te
    ponosić będą najemcy lokali usługowych, tj. przewidziany jest czynsz na utrzymanie części
    wspólnych. Z tytułu najmu lokali będzie Pan uzyskiwać przychody w postaci czynszu najmu.
    Posiada Pan również inne nieruchomości w postaci użytkowanego prywatnie domu,
    niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz 2 lokale mieszkalne będące przedmiotem
    najmu.
    Nie posiada Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Sprecyzował Pan, że przedmiotem Pana wniosku jest pytanie o czynsz płacony od
    najemców w tym również o rozliczenie kosztów eksploatacyjnych dotyczących części
    wspólnych. Przy czym opłaty eksploatacyjne stanowią koszty ponoszone z tytułu
    utrzymania części wspólnych. Takie opłaty będą ponoszone przez najemców według
    faktycznego zużycia mediów, kosztów utrzymania budynku, konserwacji części wspólnych,
    utrzymania zieleni w budynku i na zewnątrz budynku, utrzymania czystości, remontów i
    konserwacji. Najemcy zostaną obciążeni takimi kosztami proporcjonalnie do udziału
    powierzchni lokalu będącego przedmiotem najmu w całej powierzchni użytkowej
    budynku. Pan przekazuje otrzymywane od najemców kwoty tytułem opłat
    eksploatacyjnych na rzecz właściwych podmiotów odpowiedzialnych za utrzymanie części
    budynku nieruchomości pełniąc przy tym wyłącznie rolę podmiotu pośredniczącego.
    Wskazuje Pan, że w ramach usług świadczonych przez firmy zewnętrzne w celu
    zapewnienia m.in. usług sprzątających, ogrodniczych i konserwujących na terenie obiektu
    wykonywane będą typowe czynności mające na celu utrzymanie prawidłowej eksploatacji
    budynku, tj. usługi związane z konserwacją budynku, drobnymi naprawami, zachowaniem
    czystości, utrzymaniem zieleni w budynku i na zewnątrz.

    Wskazuje Pan również, że opisane powyżej usługi będą dotyczyły części wspólnych, tj.
    części wspólnych budynku [korytarze, ciągi komunikacyjne] oraz gruntu wokół budynku.
    Nie będą dotyczyły bezpośrednio wynajmowanych lokali.
    Pytania
    1. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w przyszłości otrzymane przez Pana od
      najemców kwoty tytułem czynszu najmu mogą zostać zakwalifikowane jako przychody
      ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, określanego
      jako najem prywatny, a w konsekwencji będą opodatkowane ryczałtem od
      przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o
      ryczałcie?
    2. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w przyszłości otrzymane przez Pana od
      najemców kwoty tytułem opłat stanowiących koszty ponoszone z tytułu utrzymania
      części wspólnych (opłat eksploatacyjnych) podlegają opodatkowaniu ryczałtem od
      przychodów ewidencjonowanych?
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad. 1
    Pana zdaniem na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi pozytywnej, tj.
    otrzymane w przyszłości kwoty tytułem czynszu najmu może Pan zakwalifikować do źródła
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, określanego jako najem
    prywatny, a w konsekwencji opodatkować je ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie.
    UZASADNIENIE
    Zasadnicza kwestia w zadanym, w niniejszym wniosku pytaniu sprowadza się do oceny,
    czy w tak zarysowanym stanie faktycznym, otrzymywane w przyszłości przez Pana
    przychody z najmu Nieruchomości będzie mógł Pan zakwalifikować jako przychody najmu
    prywatnego, tj. do źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, czy
    też będzie musiał zakwalifikować je Pan jako przychody z pozarolniczej działalności
    gospodarczej, tj. przychody ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.
    Pana zdaniem, na marginesie należy zauważyć, że nie ma znaczenia dla wysokości
    opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów uzyskiwanych z najmu
    Nieruchomości, okoliczność do jakiego źródła przychodów zostaną wskazane przychody
    zakwalifikowane. Zarówno przy dokonaniu kwalifikacji do przychodów z pozarolniczej
    działalności gospodarczej jak i do przychodów z najmu prywatnego, uzyskiwany przychód
    podlega opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o Ryczałcie stawką 8,5%
    od przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę
    100 000 zł. W przypadku najmu dokonywanego w ramach prowadzonej pozarolniczej
    działalności gospodarczej, do otrzymywanych z tego tytułu przychodów znajdzie
    zastosowanie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit b) ustawy o Ryczałcie. W przypadku „najmu
    prywatnego" będzie to art. 12 ust. 1 pkt 4 lit a) ustawy o Ryczałcie.
    Nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu
    nieruchomości. Wybudowany budynek, w którym będą usytuowane lokale stanowiące
    przedmiot najmu nie będą składnikiem majątkowym, który zostanie wprowadzony do
    majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Pana zdaniem, podjęte
    przez Pana działania mieszczą się w ramach zwyczajowego gospodarowania własnym
    majątkiem. Może Pan w ramach sprawowania zarządu własnym majątkiem podejmować
    czynności, które pozwolą Panu uzyskiwać z niego stałe przychody. Ma Pan przy tym pełną
    swobodę wyboru sposobu zagospodarowania poszczególnych składników majątku
    prywatnego w taki sposób, by najlepiej odpowiadały Pana potrzebom. W tym przypadku
    może Pan podjąć działania w ramach majątku prywatnego, które pozwolą

    zmaksymalizować osiągane przychody np. poprzez nabycie i remont mieszkania czy
    zagospodarowanie posiadanego niezabudowanego gruntu (co ma miejsce w tym
    przypadku).
    W interpretacji indywidualnej z dnia 7 maja 2024 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.190.2024.2.
    ID Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do
    pozarolniczej działalności gospodarczej działania podatnika polegające na wybudowaniu,
    na posiadanym przez niego gruncie 49 garaży wolnostojących celem ich wynajmu. W
    konsekwencji w ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej otrzymywany przez
    podatnika czynsz najmu należało zaliczyć do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W Pana ocenie wskazany w powyższej interpretacji przypadek nie różni się od tego
    przedstawionego w niniejszym wniosku. Pan również posiada niezabudowaną
    nieruchomość, na której dopiero wybuduje przedmiot przyszłych umów najmu.
    NSA w składzie 7 sędziów w dniu 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 podjął uchwałę,
    zgodnie z którą: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych
    umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), chyba, że stanowią składnik
    majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."
    W interpretacji podatkowej z dnia 12 czerwca 2024 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.270.2024.1.
    AG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że nie ma przeszkód by podatnik
    prowadzący działalność gospodarczą w ramach spółki jawnej polegającą na wynajmie
    nieruchomości, nabył kolejną (poza prowadzoną działalnością) celem wynajmu z
    jednoczesnym zakwalifikowaniem przychodów z najmu tej nieruchomości jako
    przychodów z najmu prywatnego.
    Z kolei w interpretacji podatkowej z dnia 7 lipca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT2-
    1.4011.190.2024.2.ID uznano za prawidłowe stanowisko podatnika, zgodnie z którym
    nieruchomości pierwotnie wynajmowane w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej, po jej zakończeniu, zostały wycofane do majątku prywatnego, a przychody z
    ich dalszego najmu zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego.
    W Pana ocenie, jeżeli podatnik może wycofać z działalności gospodarczej nieruchomość i
    wynajmować ją w ramach „najmu prywatnego" oraz może nabyć nieruchomość celem jej
    wynajmowania w ramach „najmu prywatnego" prowadząc równolegle w ramach spółki
    działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, to tym bardziej jest
    uprawniony do zaadaptowania (wedle swojego uznania) posiadanej nieruchomości celem
    uzyskiwania z niej przychodów z najmu prywatnego. Ponadto, zgodnie ze stanowiskiem
    NSA zaprezentowanym w ww. uchwale, co do zasady to podatnik dokonuje wyboru do
    jakiego źródła przychodów zakwalifikować osiągane przychody z tytułu najmu.
    Pana działań nie można uznać za prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. W
    niniejszym przypadku nie występuje element powtarzalności, ponieważ nie zajmuje się
    Pan nabywaniem nieruchomości i budowaniem na nich obiektów pod wynajem. W tym
    przypadku są to wyłącznie czynności o charakterze jednorazowym, podejmowane tylko na
    początku celem wytworzenia przedmiotu najmu. Nie opracowuje Pan struktury ani
    strategii swoich działań na przyszłość, nie angażuje w tym celu zasobów osobowych
    (pracowników), a wyłącznie gospodaruje swoim majątkiem (Nieruchomością) w taki
    sposób, by uzyskiwać z niego przychód. Pan ma w tym przypadku pełną swobodę wyboru
    sposobu i środków jakie pozwolą, w Pana ocenie, na uzyskanie dodatkowego źródła
    przychodów celem zaspokojenia potrzeb Pana oraz Pana rodziny.
    Ad. 2

    Pana zdaniem, otrzymane w przyszłości przez Pana od najemców kwoty tytułem opłat
    stanowiących koszty ponoszone z tytułu utrzymania części wspólnych (opłat
    eksploatacyjnych) mogą zostać zakwalifikowane jako przychody ze źródła przychodu, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, określanego jako najem prywatny, przy
    czym opłaty te jako niestanowiące przychodu w rozumieniu podatkowym nie będą
    podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o Ryczałcie.
    UZASADNIENIE
    Pana zdaniem, otrzymane w przyszłości przez Pana od najemców kwoty tytułem opłat
    związanych z korzystaniem z wynajmowanych lokali, tj. opłat eksploatacyjnych mogą
    zostać zakwalifikowane jako przychody ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust.
    1 pkt 6 ustawy PIT, określanego jako najem prywatny, przy czym opłaty te jako
    niestanowiące przychodu w rozumieniu podatkowym nie będą podlegać opodatkowaniu
    na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o Ryczałcie.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w
    art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów
    Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z
    poszczególnych źródeł.
    W myśl przepisów wskazanej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art.
    10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy PIT:
        pozarolnicza działalność gospodarcza,
        najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
        rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
        prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
        związanych z działalnością gospodarczą.
    Jak już wskazano w opisie stanu faktycznego, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej
    w żadnej formie, a w szczególności w zakresie usług związanych z wynajmem
    nieruchomości. Wobec tego źródłem osiąganego przez Pana przychodu jest wskazany w
    art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT najem.
    Jak wynika z art. 9a ust. 6 ustawy PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o
    którym jest mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o Ryczałcie.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o Ryczałcie w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022
    r., osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT
    opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o Ryczałcie, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku
    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy PIT. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy PIT.
    Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych oraz przedstawionego stanu faktycznego
    wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zaistnienia między
    podatnikiem, a innym podmiotem stosunku prawnego w postaci najmu, uregulowanego
    najczęściej umową w formie pisemnej. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi

    przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym powoduje po jego stronie
    powstanie przychodu w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po
    stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w przytoczonym wyżej art. 6
    ust. 1a ustawy o Ryczałcie, tj. pieniądze (czynsz) muszą zostać otrzymane lub postawione
    do dyspozycji wynajmującego.
    Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez podmiot wynajmujący nie są natomiast
    ponoszone przez najemców wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, tj. koszty
    eksploatacyjne ponoszone przez najemców według faktycznego zużycia mediów, kosztów
    utrzymania budynku, konserwacji części wspólnych, utrzymania zieleni w budynku i na
    zewnątrz budynku, utrzymania czystości, remontów i konserwacji. Dodatkowe opłaty
    ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu
    świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1
    ustawy PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie
    wynajmującego (Pana).
    Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w interpretacjach wydawanych przez
    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np. w interpretacji z dnia 4 maja 2022 r., znak:
    0114- KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW, w której wskazano, że:
    "Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawo stwierdzić należy,
    że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany
    jest najemca, nie będą stanowić w myśl ort. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z
    najmu lokalu mieszkalnego. Pan jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania ww. opłat
    eksploatacyjnych. Tym samym, przychód dla Pana, od którego winien Pan obliczać
    zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od
    najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu
    najmu w używanie".
    Tożsame stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 29
    listopada 2022 r., znak: 0112-KDIL2-2.4011.770.2022.1.WS.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Źródła przychodów
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są :
      pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
      najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową
      wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu,
      rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu
      rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu
      bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane
      przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10
      ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności;
      wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy
    na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu,
    określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego
    momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie
    wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas
    nieoznaczony.
    Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej
    działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności
    gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego
    samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
    W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie
    wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.

      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność
    gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub
    jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
      1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
      późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy,
    przychody z tytułu:
        najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
        charakterze oraz
        dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
        rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów
        specjalnych produkcji rolnej

      - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
      opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się
      proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego
      dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
    W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w
      art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu
      całości przychodu przez jednego z nich.
    Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu
      skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany
      został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku
      podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku
      podatkowego.
    Jak stanowi art. 12 ust. 13 ww. ustawy:
      W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota
      przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 200 000 zł.
    Skoro najem lokali usługowych nie będzie odbywał się w warunkach prowadzenia
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, to będzie Panu przysługiwało prawo do kwalifikowania
    osiąganych przez Pana przychodów z tego tytułu, do źródła przychodów, o którym mowa
    w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako
    tzw. najem prywatny.
    Skutki podatkowe zawierania umów najmu lokali użytkowych
    W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy
    dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między
    stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe
    wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie
    wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a
    ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
    przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane
    przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

    W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego
    wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie
    wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku, o którym mowa w art. 11
    ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodem wynajmującego nie będą
    prawidłowo udokumentowane świadczenia, które są:
        bezpośrednio związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego
        lokalu oraz
        poniesione niezależnie od wynajmującego.
    W związku z powyższym, kwoty tytułem czynszu najmu będą stanowiły dla Pana przychód,
    o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a
    w zw. z art. 6 ust. 1a ww. ustawy według 8,5%, bądź 12,5% stawki ryczałtu, określonej w
    art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy.
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 należało uznać za prawidłowe.
    Z wniosku wynika, że w ramach umów najmu lokali usługowych najemca będzie
    zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych stanowiących koszty z tytułu
    utrzymania części wspólnych. Takie opłaty będą ponoszone przez najemców według
    faktycznego zużycia mediów, kosztów utrzymania budynku, konserwacji części wspólnych,
    utrzymania zieleni w budynku i na zewnątrz budynku, utrzymania czystości, remontów i
    konserwacji. Najemcy zostaną obciążeni takimi kosztami proporcjonalnie do udziału
    powierzchni lokalu będącego przedmiotem najmu w całej powierzchni użytkowej
    budynku. W celu zapewnienia m.in. usług sprzątających, ogrodniczych i konserwujących
    na terenie obiektu wykonywane będą typowe czynności mające na celu utrzymanie
    prawidłowej eksploatacji budynku, tj. usługi związane z konserwacją budynku, drobnymi
    naprawami, zachowaniem czystości, utrzymaniem zieleni w budynku i na zewnątrz. Usługi
    te będą dotyczyły części wspólnych, tj. części wspólnych budynku (korytarze, ciągi
    komunikacyjne) oraz gruntu wokół budynku. Nie będą dotyczyły bezpośrednio
    wynajmowanych lokali.
    Jak wskazałem powyżej, składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego
    nie są tylko ponoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu (lokalem),
    które powstają niezależnie od wynajmującego, a są związane z aktywnością najemcy w
    wyniku użytkowania przez niego lokalu.
    Natomiast skoro opłaty eksploatacyjne, o których mowa powyżej nie będą bezpośrednio
    związane z użytkowaniem przez najemców lokali, to otrzymanie tych opłat będzie
    stanowić dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym.
    Nie można ich uznać, że są one związane bezpośrednio z aktywnością najemców. Co
    więcej, obowiązek ich poniesienia spoczywać będzie na Panu jako na właścicielu budynku.
    Opłaty te dotyczą zabezpieczenia i zachowania Pana źródła przychodu jakim będzie
    najem. Nie będą stanowić kosztów warunkujących zawarcie umowy najmu lokalu, ani
    kosztów z nią związanych, lecz będą stanowić koszty tytułu zarządzania przedmiotem
    własności. W związku z tym, nie można uznać, że mieszczą się one w pojęciu „kosztu
    związanego z najmem lokalu”. Wydatki te ciążą na Panu jako właścicielu nieruchomości
    oddającemu ją w wynajem. W rezultacie musiałby Pan je ponieść z własnego majątku.
    Nie będzie Pan pełnił wyłącznie funkcji pośrednika pomiędzy najemcą, a podmiotami
    świadczącymi usługi związane utrzymaniem części wspólnych budynku, tj. z konserwacją
    budynku, drobnymi naprawami, zachowaniem czystości, utrzymaniem zieleni w budynku i
    na zewnątrz, za pieniądze otrzymane od najemcy.

    Co istotne w Pana sytuacji część należności, które będzie Pan uzyskiwał od najemców
    służą pokryciu lub zabezpieczeniu takiego rodzaju wydatków, które dla Pana są kosztami
    związanymi z uzyskiwaniem przychodu z najmu. Jednakże konstrukcja opodatkowania
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przewiduje dla podatników uproszczony
    system opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest przychód bez możliwości
    pomniejszenia go o koszty uzyskania przychodu. Gdyby wolą ustawodawcy było odliczanie
    od przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym kosztów
    uzyskania przychodów wyartykułowałby to wyraźnie w treści przepisów omawianej ustawy.
    Gdyby uznać Pana stanowisko w całości za prawidłowe, to de facto prowadziłoby to do
    sytuacji analogicznej do uwzględnienia w Pana rozliczeniu podatkowym kosztów
    uzyskiwania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Wartość tych kosztów (pokrywana przez najemców) pomniejszałaby
    bowiem Pana podstawę opodatkowania (poprzez wyłączenie ich z przychodu). Sytuacja ta
    godziłaby w zasady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
    Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Pana opłaty eksploatacyjne z tytułu
    utrzymania części wspólnych budynku, będą stanowić dla Pana przychód, o którym mowa
    w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowany
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6
    ust. 1a ww. ustawy według 8,5%, bądź 12,5% stawki ryczałtu, określonej w art. 12 ust. 1
    pkt 4 lit. a) ustawy.
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej
    sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w
    związku z czym, niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z
    wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla innych osób (np. Pana żony).
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży
    obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których
    wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

    W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych – stwierdzić należy, że dotyczą
    one tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonych stanach
    faktycznych czy zdarzeniach przyszłych i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte
    są wiążące.
    Ponadto powołane przez Pana interpretacje dotyczą innych sytuacji, a mianowicie opłaty
    eksploatacyjne stanowią koszty związane z najmem lokalu m.in. kosztów eksploatacyjnych
    windy, kosztów zużywania energii elektrycznej, paliwa gazowego, wody, odprowadzanych
    ścieków, odbioru śmieci jak i kwotę za zużycie energii elektrycznej i media (Internet i TV).
    Natomiast opłaty eksploatacyjne dotyczące Pana sprawy stanowią koszty z tytułu
    utrzymania części wspólnych budynku oraz gruntu wokół budynku, zatem nie będą
    dotyczyły bezpośrednio wynajmowanych lokali.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.