Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.164.2021.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-06
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w prawie własności części Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: działki; podatnik; udział-sprzedaż udziałów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 marca 2021 r. (data wpływu 15 marca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 10 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 20 maja 2021 r. (doręczone 7 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w prawie własności części nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 marca 2021 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w prawie własności części nieruchomości. Złożony wniosek uzupełniono pismem z 10 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 20 maja 2021 r. (doręczone 7 czerwca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 2/4 w nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), w skład której wchodzi między innymi działka nr A, AM-1, obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), o powierzchni 1,52 ha, położona we wsi (…), gmina (…).

Udział w wartości 1/4 w prawie własności ww. nieruchomości Wnioskodawca nabył, wraz z resztą rodzeństwa (tj. siostrą J. oraz z braćmi W. i J.) w drodze spadku po zmarłych rodzicach – S. i L. K., zamieszkałych: (…), ul. (…), powiat (…), województwo (…) (postanowienie Sądu Rejonowego w (…) z dnia 26 sierpnia 2002 r. sygn. akt (…) oraz postanowienie Sadu Rejonowego w (…) z dnia 9 grudnia 2010 r. sygn. akt (…).

Udział w wysokości 1/4 w prawie własności ww. nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze umowy darowizny dokonanej przez siostrę J. K. w dniu 7 marca 2016 r. aktem notarialnym Rep. A nr (…) zawartej w kancelarii notarialnej T. C. w (…).

Część działki nr A o powierzchni ok. 0,8024 ha uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia 6 kwietnia 2020 r. (Dz. Urz. Województwa (…) z 17 kwietnia 2020 r. poz. (…)), zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego część obrębu (…) na terenie gminy (…), została przeznaczona pod zabudowę produkcyjną, składy i magazyny oraz zabudowę usługową (7P/U).

W roku ubiegłym zgłosił się do Wnioskodawcy (i Jego rodzeństwa) przedstawiciel firmy „A” Sp. z o.o., która na terenie o powierzchni ok. 20 ha, w skład którego wchodzi również część gruntu działki nr A o powierzchni około 0,8024 ha, ma zamiar wybudować zespół obiektów magazynowych.

Ponieważ zaproponował atrakcyjną cenę jednostkową sprzedaży gruntu, po negocjacjach Wnioskodawca zgodził się (oraz Jego rodzeństwo) sprzedać swój udział w wysokości 2/4 w gruncie działki nr A o powierzchni około 0,8024 ha.

Po dokonanych uzgodnieniach Wnioskodawca zawarł (wraz z rodzeństwem) w dniu 3 marca b.r. w kancelarii notarialnej T. M. w (…), umowę przedwstępną umowy sprzedaży (Rep. A nr (…)) ww. części gruntu działki nr A, przeznaczonej w planie miejscowym pod magazyny.

W treści zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca został zobowiązany do przedłożenia Kupującemu (A) interpretacji indywidualnej, czy sprzedaż Jego udziału w gruncie ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Od 1992 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wyceny nieruchomości (jest rzeczoznawcą majątkowym – up. Nr (…)), świadcząc usługi w zakresie wyceny nieruchomości, opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Wnioskodawca podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 113 ust. 1 ustawy.

Wnioskodawca jest ponadto biegłym sądowym z listy Biegłych Sądowych, w zakresie szacowania nieruchomości przy prezesie Sądu Okręgowego we (…). Wnioskodawca oświadcza, że nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obsługą nieruchomości, tj. pośrednictwem w sprzedaży oraz zarządzaniem nieruchomościami.

Przedstawiony wyżej zamiar zbycia udziału w części nieruchomości opisanej wyżej, Wnioskodawca dokonuje jako osoba fizyczna z majątku osobistego uzyskanego w drodze spadku oraz darowizny, a powyższa czynność zbycia udziału ma charakter incydentalny i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru i źródła dochodu.

W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Część działki A od momentu nabycia do momentu jej zbycia, jako grunt rolny w klasach V i VI, była i jest odłogowana. Jest ponadto zarośnięta częściowo samosiejkami drzew liściastych (głównie brzozy).

Część działki nr A nigdy nie była i nie jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie była nigdy i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy, bądź innych umów o podobnym charakterze. Ponadto nigdy nie była i nie jest udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

Warunki zawarcia umowy sprzedaży zawiera § 4 pkt 2 umowy przedwstępnej sprzedaży.

Umowa sprzedaży zostanie zawarta po:

1.  wydaniu ostatecznej (oraz prawomocnej w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zatwierdzającej podział geodezyjny nieruchomości, w wyniku którego powstanie miedzy innymi (bo podział będzie obejmował jednocześnie cały kompleks działek o powierzchni ok. 20 ha) przedmiot sprzedaży;
2.  uzyskaniu przez sprzedających zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i PFRON w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, oraz zaświadczeń wydanych przez ZUS lub KRUS potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
3.  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego, oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej lub zapewnieniu przedmiotowi sprzedaży dostępu do drogi publicznej;
6.  uzyskaniu przez Kupującego – na jego własny koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień, oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów, oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowy i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej (oraz prawomocnej w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
8.  co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedających – na wezwanie Kupującego – oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymaganiami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;
9.  Nabyciu przez Kupującego wydzielonych geodezyjnie części działek nr B, C/8, D, E/1, E/2, F/1, G/2, H, I, J, K, L, M/1, położonych w miejscowości (…), gm. (…), pow. (…), woj. (…) oznaczonych na rysunku graficznym stanowiącym załącznik nr 2 do niniejszej umowy;
10.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ostatecznej (oraz prawomocnej – w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na przedmiocie sprzedaży a kolidujących z inwestycją;
11.  uzyskaniu przez Sprzedających zaświadczeń wydanych w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn;
12.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.

Ponadto w § 5 pkt 2 umowy przedwstępnej sprzedaży, Sprzedający wyrażają zgodę i zezwalają Kupującemu od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia umowy sprzedaży, na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością dla celów budowlanych, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy a także do prowadzenia na niej na koszt Kupującego – badań, odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a nadto do wejścia na teren przedmiotu sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Kupujący, w przypadku nie zawarcia umowy sprzedaży zobowiązuje się przywrócić, na żądanie Sprzedających, na własny koszt nieruchomość do stanu niepogorszonego względem stanu sprzed podpisania umowy przedwstępnej.

W punkcie 3 § 5 umowy, sprzedający ustanowili pełnomocnikiem przedstawiciela Kupującego i upoważnili go do:

1.  przeglądania akt KW nr (…) składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt KW oraz odbioru tych kopii,
2.  uzyskiwania od właściwych organów wszelkich oświadczeń, informacji, wpisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,
3.  wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział geodezyjny nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielona geodezyjnie między innymi część działki nr A stanowiąca przedmiot sprzedaży,
4.  uzyskania wypisów z rejestru gruntów i budynków, oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości,
5.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci informatyczno-technicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
6.  występowania w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na przedmiocie sprzedaży oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
7.  występowania w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu podmiotu sprzedaży z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
8.  uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania inwestycji na środowisko oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,
9.  uzyskania wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: w urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS lub oddziale KRUS oraz PFRON zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z podatkiem i innymi świadczeniami publiczno-prawnymi,
10.  złożenia w imieniu Sprzedających, jako właściciela Nieruchomości, oświadczenia o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości,

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi w pkt 1-10 powyżej, będą obciążały Kupującego.

W punkcie 4 § 5 umowy przedwstępnej Sprzedający oświadczyli, że zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg, protestów, oraz innych środków zaskarżenia i środków odwoławczych, w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji zamierzonej inwestycji oraz zobowiązują się do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg, protestów, oraz innych środków zaskarżania i środków odwoławczych a także zobowiązują się do dostarczenia niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, które mogą się okazać niezbędne w procesie inwestycyjnym.

W punkcie 5 § 5 umowy, sprzedający oświadczyli, że na każde wezwanie Kupującego udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postepowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń uzgodnień etc., o których mowa powyżej, zarówno w formie zwykłej pisemnej jak i w formie aktu notarialnego.

W punkcie 6 § 5 umowy, Sprzedający oświadczyli, że w przypadku konieczności obciążenia przedmiotu sprzedaży służebnościami przesyłu na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych, ustanowią takie służebności niezwłocznie po wezwaniu przez Kupującego, po uprzednim zapoznaniu się z treścią i przebiegiem każdej służebności.

Należy także podkreślić, że udzielenie stosownych pełnomocnictw nie było zupełnie dobrowolne, albowiem wynika z chęci sprzedaży części działki nr A na rzecz Kupującego dla realizacji specyficznej inwestycji związanej z przeznaczeniem w/w nieruchomości w planie miejscowym.

Realizacja tego typu nieruchomości – zespół wielkopowierzchniowych magazynów, wymaga uzyskania stosownych decyzji, np. zatwierdzających projekt podziału nieruchomości (wielu sąsiednich nieruchomości) zgodnie z ustaleniami planu miejscowego.

Pozostałe zgody i upoważnienia wynikają z zasad bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i dają Kupującemu pewność co do stanu prawnego i faktycznego kupowanej części nieruchomości i jej przydatności dla realizacji zamierzonej inwestycji.

Wykonanie tych wszystkich czynności przez Sprzedającego jest niemożliwe albowiem obejmuje ono zamierzenie zlokalizowane na kilkunastu działkach o powierzchni łącznej ok. 20 ha, które same pojedynczo nie nadają się do realizacji żadnej inwestycji zgodnie z planem miejscowym – są wąskie ( ok. 19 do 30 m) i bardzo długie (ok. 400 m).

Przed sprzedażą części działki nr A Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

Po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący będzie ponosił na części działki A wyłącznie nakłady związane z jej przygotowaniem do realizacji na niej zamierzonej inwestycji. Wykaz czynności Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży wskazano wyżej.

Przed sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował, oraz nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych, mających na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości. Kupujący sam zwrócił się do Wnioskodawcy z zamiarem kupna części działki nr A i po uzgodnieniu warunków sprzedaży została zawarta umowa przedwstępna, wiążąca strony.

Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu na objęcie działki nr A planem miejscowym. W tym zakresie Wnioskodawca nie składał do gminy żadnych wniosków planistycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy na podstawie przedstawionego stanu faktycznego, zamiar zbycia udziału Wnioskodawcy w wysokości 2/4 w prawie własności części nieruchomości gruntowej objętej KW nr (…), stanowiącej część działki nr A, AM-1, obręb (…), gm. (…), powiat (…)i, woj. (…), o powierzchni około 0,8024 ha, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ jako osoba fizyczna ma On zamiar dokonania sprzedaży części swojego majątku osobistego uzyskanego w drodze spadku i darowizny a czynność ta wykonana będzie okazjonalnie i nie będzie zmierzała do nadania jej stałego charakteru i źródła dochodu, zatem nie oznacza ona prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i w związku z tym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Zatem, w zakresie pojęcia towarów (gruntów) mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości.

Należy więc stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedanej działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 2/4 w nieruchomości gruntowej, w skład której wchodzi między innymi działka nr A.

W roku ubiegłym zgłosił się do Wnioskodawcy przedstawiciel firmy „A” Sp. z o.o., która na terenie o powierzchni ok. 20 ha w skład którego wchodzi również część gruntu działki nr A o powierzchni ok. 0,8024 ha, ma zamiar wybudować zespół obiektów magazynowych.

Wnioskodawca zgodził się sprzedać swój udział w wysokości 2/4 w gruncie działki nr A i zawarł umowę przedwstępną umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna sprzedaży zostanie zawarta po:

1.  wydaniu ostatecznej (oraz prawomocnej w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zatwierdzającej podział geodezyjny nieruchomości, w wyniku którego powstanie miedzy innymi (bo podział będzie obejmował jednocześnie cały kompleks działek o powierzchni ok. 20 ha) przedmiot sprzedaży;
2.  uzyskaniu przez sprzedających zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i PFRON w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, oraz zaświadczeń wydanych przez ZUS lub KRUS potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
3.  uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
4.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego, oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej lub zapewnienia przedmiotowi sprzedaży dostępu do drogi publicznej;
6.  uzyskaniu przez Kupującego – na jego własny koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień, oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów, oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowy i udzielającej pozwolenie na budowę inwestycji;
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej (oraz prawomocnej w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
8.  co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedających – na wezwanie Kupującego – oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymaganiami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;
9.  nabyciu przez Kupującego wydzielonych geodezyjnie części działek nr B, C/8, D, E/1, E/2, F/1, G/2, H, I, J, K, L, M/1, położonych w miejscowości (…), gm. (…), pow. (…), woj. (…) oznaczonych na rysunku graficznym stanowiącym załącznik nr 2 do umowy;
10.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ostatecznej (oraz prawomocnej – w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na przedmiocie sprzedaży a kolidujących z inwestycją;
11.  uzyskaniu przez Sprzedających zaświadczeń wydanych w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn;
12.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.

Wnioskodawca wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu, od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia umowy sprzedaży, na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością dla celów budowlanych, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy a także do prowadzenia na niej na koszt Kupującego – badań, odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a nadto do wejścia na teren przedmiotu sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Wnioskodawca ustanowił pełnomocnikiem przedstawiciela Kupującego i upoważnił go do:

1.  przeglądania akt KW nr (…) składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt KW oraz odbioru tych kopii,
2.  uzyskiwania od właściwych organów wszelkich oświadczeń, informacji, wpisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,
3.  wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział geodezyjny nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielona geodezyjnie między innymi część działki nr A stanowiąca przedmiot sprzedaży,
4.  uzyskania wypisów z rejestru gruntów i budynków, oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości,
5.  wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci informatyczno-technicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
6.  występowania w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na przedmiocie sprzedaży oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
7.  występowania w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu podmiotu sprzedaży z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
8.  uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania inwestycji na środowisko oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,
9.  uzyskania wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: w urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS lub oddziale KRUS oraz PFRON zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z podatkiem i innymi świadczeniami publiczno-prawnymi,
10.  złożenia w imieniu Sprzedających, jako właściciela Nieruchomości, oświadczenia o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości,

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi w pkt 1-10 powyżej, będą obciążały Kupującego.

Wnioskodawca złożył oświadczenie, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, niezbędnych do prowadzenia postepowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń uzgodnień.

Część działki A od momentu nabycia do momentu jej zbycia, była i jest odłogowana. Część działki nr A nigdy nie była i nie jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie była nigdy i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy, bądź innych umów o podobnym charakterze. Ponadto nigdy nie była i nie jest udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

Przed sprzedażą części działki nr A Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Nie podejmował również, oraz nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych, mających na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości. Kupujący sam zwrócił się do Wnioskodawcy z zamiarem kupna części działki nr A i po uzgodnieniu warunków sprzedaży została zawarta umowa przedwstępna, wiążąca strony. Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu na objęcie działki nr A planem miejscowym. W tym zakresie Wnioskodawca nie składał do gminy żadnych wniosków planistycznych.

Od 1992 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wyceny nieruchomości i podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 113 ust. 1 ustawy. Nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obsługą nieruchomości, tj. pośrednictwem w sprzedaży oraz zarządzaniem nieruchomościami.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy zbycie udziału Wnioskodawcy w wysokości 2/4 w prawie własności części działki nr A, o powierzchni ok. 0,8024 ha, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy istotna jest ocena, czy w odniesieniu do udziału w części nieruchomości gruntowej niezabudowanej, mającej być przedmiotem sprzedaży podejmował On działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawcy, niezbędne będzie dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia  art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95-109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak już wyżej wskazano, Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży według której, przyrzeczona umowa sprzedaży będzie zawarta po łącznym spełnieniu szeregu warunków określonych w tym akcie. Ponadto Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do wykonywania szeregu czynności.

W okolicznościach niniejszej sprawy, do momentu faktycznego przeniesienia udziału w prawie własności części działki o nr A, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. udział pozostanie własnością Wnioskodawcy. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży miało na celu uzyskanie przez potencjalnego Kupującego szeregu decyzji, zaświadczeń oraz pozwoleń. Przy czym to Wnioskodawca, w umowie przedwstępnej sprzedaży, udzielił stosownego pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu, w celu uzyskania wskazanych decyzji, zaświadczeń i pozwoleń. Wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością dla celów budowlanych, zezwolił również na wejście na teren przedmiotu sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci. W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży Kupujący podjął/podejmie określone czynności na mocy otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez pełnomocnika nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań (uzyskując stosowne np. decyzje i pozwolenia) uatrakcyjni przedmiotową część działki, będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności części działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego Wnioskodawca, sprzedając udział w prawie własności przedmiotowej części Nieruchomości, nie będzie dokonywał tego w ramach prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. udziału, że Jego działanie połączone zostało z działaniami Kupującego stanowiąc pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Wszystkie te czynności, realizowane przez Kupującego na podstawie otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa, z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała część Nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Dopiero przyrzeczona umowa sprzedaży części działki będzie faktycznie wywoływała skutki podatkowe na gruncie przepisów ustawy.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, udzielając Spółce pełnomocnictwa do podejmowania w swoim imieniu określonych czynności, poprzedzających zbycie udziału w prawie własności części Nieruchomości, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10. Wnioskodawca wykazał bowiem aktywność w przedmiocie zbycia części Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonywane przez pełnomocnika czynności wykluczają sprzedaż udziału w prawie własności części Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że ww. sprzedaż udziału przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż udziału w prawie własności części Nieruchomości stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w prawie własności części Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, a zbycie udziału Wnioskodawcy w wysokości 2/4 w prawie własności części nieruchomości gruntowej, stanowiącej część działki nr A, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

Nienależna opłata w kwocie 35 zł uiszczona w dniu 11 marca 2021 r., zostanie – zgodnie z wolą Wnioskodawcy wyrażoną we wniosku z 12 marca 2021 r. – zwrócona na nr rachunku bankowego wskazany we wniosku. Zwrot nastąpi po zakończeniu postępowania, stosownie do uregulowania zawartego w art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.