Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4012.485.2019.3.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-10
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości i wykluczenia wyłączenia Transakcji z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; w zakresie opodatkowania według 23% stawki podatku VAT dostawy Nieruchomości oraz w zakresie prawa do odliczenia lub zwrotu podatku VAT związanego z dostawą Nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; grunty-grunt zabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 25 października 2019 r. (data wpływu 28 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia – bez daty – (data wpływu 30 grudnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości i wykluczenia wyłączenia Transakcji z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);
*   opodatkowania według 23% stawki podatku VAT dostawy Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);
*   prawa do odliczenia lub zwrotu podatku VAT związanego z dostawą Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3),

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresach.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania:** **S.A.**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:** **A Sp. z o.o.**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(i) Informacje ogólne.

S.A. („S.A.” lub „Nabywca”) z siedzibą w Wielkim Księstwie Luksemburga, zarejestrowana w dniu (…) sierpnia 2019 r. w luksemburskim rejestrze spółek pod numerem (…) i adresem (…), zamierza nabyć od A spółki z ograniczoną odpowiedzialnością („A Sp. z o.o.” lub „Zbywca”) (łącznie: „Wnioskodawcy” lub „Strony”) nieruchomość położoną w miejscowości (…), obejmującą prawo własności działek gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 oraz prawo własności znajdujących się na tych działkach budynków, budowli oraz instalacji, a także prawo własności niezabudowanej działki gruntu o numerze 21 – określaną dalej łącznie jako: „Nieruchomość” opisaną szczegółowo w pkt (iv) oraz prawa majątkowe i inne elementy ściśle związane z Nieruchomością, wskazane w punkcie (v) opisu zdarzenia przyszłego.

Strony planują przystąpić do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej je do zawarcia powyższej transakcji (odpowiednio: „Umowa Przedwstępna”). Mianowicie zgodnie z Umową Przedwstępną Strony będą zobowiązane – po spełnieniu (lub zrzeczeniu się spełnienia, zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej) warunków określonych w Umowie Przedwstępnej – do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości („Umowa Warunkowa”) pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez właściwego starostę nie wykona w ustawowym terminie prawa pierwokupu Nieruchomości lub też przed upływem tego terminu oświadczy, że nie wykona/nie skorzysta z takiego prawa (prawo pierwokupu wynika z przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, w związku z faktem, że na jednej z działek znajdują się śródlądowe wody stojące). Po bezskutecznym upływie terminu na wykonanie prawa pierwokupu lub oświadczeniu o niewykonaniu/nieskorzystaniu z prawa pierwokupu przez właściwy organ, Strony zawrą w wykonaniu Umowy Warunkowej umowę przenoszącą własność, na podstawie której prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione na Nabywcę.

Zgodnie z aktualnymi zamierzeniami Wnioskodawców, podpisanie ostatecznej umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości („Transakcja”) jest zaplanowane nie później niż w III kwartale 2020 r. (po spełnieniu warunków ustalonych w Umowie Przedwstępnej).

Na moment Transakcji, Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm. – „ustawa o VAT”), jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 865, ze zm. – „ustawa o PDOP”).

Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji sprzedaży, tj.:

*   w punkcie (ii): Zarys działalności Nabywcy;
*   w punkcie (iii): Zarys działalności Zbywcy;
*   w punkcie (iv): Nieruchomość;
*   w punkcie (v): Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji;
*   w punkcie (vi): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

(ii) Zarys działalności Nabywcy.

S.A. jest spółką prawa luksemburskiego będącą – z perspektywy prawnej – spółką kapitałową posiadającą osobowość prawną (tj. spółką zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Nabywca na moment Transakcji zarejestrowany będzie jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT). Nabywca planuje rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu. W tym celu Nabywca zamierza kupić Nieruchomość od Zbywcy.

Po Transakcji Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni opodatkowaną w Polsce podatkiem od towarów i usług („Podatek VAT”). Nabywca nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od Podatku VAT, bądź niepodlegającej Podatkowi VAT.

(iii) Zarys działalności Zbywcy.

A Sp. z o.o. jest spółką, której przedmiot działalności zgodnie z wpisem do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego obejmuje m.in.:

*   realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;
*   roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;
*   rozbiórkę i przygotowanie terenu pod budowę;
*   wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych;
*   wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych;
*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;
*   zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie;
*   działalność w zakresie architektury;
*   reklamę.

A Sp. z o.o. jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Podstawowym celem A Sp. z o.o. jest przeprowadzenie i osiąganie przychodów z inwestycji w zakresie nieruchomości magazynowej („Inwestycja”). Inwestycję tę prowadzono we współpracy z B sp. z o.o. z siedzibą w (…) („P”) i jej podmiotami powiązanymi. Zaangażowanie B polegało/polega na zidentyfikowaniu atrakcyjnych lokalizacyjnie gruntów (działek) pod Inwestycję oraz znalezieniu najemcy zainteresowanego długoterminowym najmem mającego powstać w ramach Inwestycji magazynu, a także prowadzeniu budowy na podstawie Umowy o Zarządzaniu Inwestycją (zdefiniowanej poniżej). Właścicielami działek, na których planowano przeprowadzić Inwestycję były osoby fizyczne. W ramach przygotowania Inwestycji:

1.  B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła od C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnych umów nabycia działek zawartych z osobami fizycznymi będącymi właścicielami działek,
2.  B sp. z o.o. zawarła z D sp. z o.o. („Najemca”) umowę najmu dotyczącą pomieszczeń magazynowych i biurowych w budynku magazynowym, wiaty, miejsc parkingowych oraz placu załadunkowego mających powstać w ramach Inwestycji (budowanej w dwóch fazach) („Umowa Najmu”),
3.  B sp. z o.o. uzyskała pozwolenie na budowę m.in. budynku mającego być przedmiotem najmu na podstawie Umowy Najmu (pozwolenie to było następnie zmieniane, a ponadto we wrześniu 2019 r. zostało przeniesione na rzecz Zbywcy).

Ponadto jeszcze przed finalnym zawarciem umów nabycia działek od osób fizycznych przez Zbywcę, B rozpoczęło prace związane z budową budynku magazynowego i obiektów towarzyszących („Faza I Inwestycji”).

Następnie, B sp. z o.o. dokonała za wynagrodzeniem cesji na rzecz Zbywcy praw i obowiązków z umów przedwstępnych nabycia działek od osób fizycznych oraz z Umowy Najmu.

W wykonaniu wspomnianych wyżej umów przedwstępnych Zbywca zawarł z osobami fizycznymi ostateczne umowy nabycia działek składających się na Nieruchomość w sierpniu i wrześniu 2018 r. („Nabycie 2018”). Umowy te zostały zawarte w formie aktu notarialnego, a transakcje te podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych („PCC”) wg stawki 2%. Na moment Nabycia 2018 działki nie były zabudowane, lecz prowadzone były na nich prace budowlane w ramach Fazy I Inwestycji.

Po nabyciu przedmiotowych działek, Zbywca zawarł z B Umowę o Zarządzaniu Inwestycją („Umowa o Zarządzaniu Inwestycją”), na podstawie której B zobowiązała się do wybudowania na nabytych przez Zbywcę działkach budynku magazynowego z obiektami towarzyszącymi w zamian za wynagrodzenie płatne przez Zbywcę.

Faza I Inwestycji została zakończona 31 października 2018 r., a następnie powstały w ramach Fazy I inwestycji budynek magazynowy („Magazyn I”), wiata, miejsca parkingowe i plac załadunkowy, stały się przedmiotem najmu na rzecz Najemcy. Magazyn I podlega rozbudowie – prowadzone prace budowlane służą wybudowaniu drugiej części magazynu i powiązanych z nią budowli („Faza II Inwestycji”). Prace te są w dacie niniejszego wniosku bardzo zaawansowane, jednakże nie zostały jeszcze ukończone, a Zbywca nie otrzymał jeszcze do daty niniejszego wniosku pozwolenia na użytkowanie powstałej w ramach Fazy II Inwestycji drugiej części magazynu („Magazyn II”). Otrzymanie ww. pozwolenia na użytkowanie jest spodziewane w listopadzie 2019 r. Intencją Zbywcy i Nabywcy jest by nabycie własności Nieruchomości przez Nabywcę nastąpiło po m.in. uzyskaniu przez Zbywcę pozwolenia na użytkowanie Fazy II Inwestycji.

Ponieważ Inwestycja dokonywana była w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej podlegającej wyłącznie opodatkowaniu Podatkiem VAT (świadczenie usług najmu), Zbywca dokonywał odliczeń Podatku VAT naliczonego w związku z prowadzonymi pracami budowlanymi przede wszystkim wynikającego z faktur otrzymywanych od B z tytułu Umowy o Zarządzaniu Inwestycją.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Zbywcy wykorzystywany dla celów świadczenia usług najmu opodatkowanych Podatkiem VAT oraz generuje całość przychodów i kosztów Zbywcy. Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo, czy też funkcjonalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy na podstawie umowy spółki, regulaminu, czy innego aktu korporacyjnego Zbywcy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie stanowi także działu, wydziału, oddziału itp. przedsiębiorstwa Zbywcy.

W okresie przed Transakcją Zbywca świadczy i będzie świadczył usługi wynajmu. Poza Umową Najmu magazynu, Zbywca był także stroną (jako wynajmujący) umowy najmu gruntu na potrzeby posadowienia bilbordu („tablicy reklamowej”) z innym najemcą, jednakże na dzień niniejszego wniosku umowa ta już nie obowiązuje.

Dodatkowo, Zbywca wskazuje, że nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości – czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie wspomnianej niżej umowy o zarządzanie Nieruchomością. Zatem, w okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości jest zapewnione przez Zbywcę zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług, tj. w szczególności, przed Transakcją Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

*   Umowy o Zarządzaniu Inwestycją;
*   umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);
*   umowy o zarządzanie aktywami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”);
*   umów dotyczących świadczenia usług takich jak: obsługa techniczna urządzeń i instalacji oraz usługa pogotowia technicznego dla Nieruchomości, usługa przeglądu stanu technicznego oraz czyszczenia i konserwacji dachu, odśnieżanie dachu, sprzątanie terenów zewnętrznych oraz utrzymanie terenów zielonych („Umowy Serwisowe”);
*   umów na dostawę mediów do Nieruchomości: na dostawę energii elektrycznej, wynajem instalacji zbiornikowej i dostawę paliwa gazowego, odbiór i wywóz nieczystości płynnych oraz dostawę wody („Umowy na Dostawę Mediów”).

Nie została jeszcze podjęta decyzja w zakresie działalności Zbywcy po dokonaniu planowanej Transakcji. Prawdopodobne jednakże jest, że A Sp. z o.o. nie będzie prowadziła działalności na rynku Nieruchomości i zostanie zlikwidowana.

(iv) Nieruchomość.

Jak wskazano na wstępie, w ramach Transakcji, Nabywca nabędzie grunt, budynki, budowle oraz inne składniki majątkowe (np. instalacje), które zostały opisane szczegółowo poniżej.

Nieruchomość obejmować będzie w szczególności:

*   Prawo własności działek o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 w miejscowości (…), gmina (…) („Działki”), dla których Sąd Rejonowy w (…) – (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi Księgę Wieczystą KW nr (…);
*   Prawo własności działki niezabudowanej o numerze 21 w miejscowości (…), gmina (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) – (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi Księgę Wieczystą KW nr (…) („Działka Niezabudowana”), która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę;
*   Prawo własności posadowionych na Działkach budynków, w szczególności:
    *   magazynu z częściami socjalno-biurowymi, przeznaczonego na działalność magazynową (oraz biurową – w zakresie znajdujących się w tym budynku pomieszczeń biurowych, wraz z infrastrukturą – na moment Transakcji składającego się zarówno z Magazynu I oraz Magazynu II (przy czym te obiekty formalnie mogą być jednym budynkiem lub dwoma odrębnymi budynkami);
    *   wiaty magazynowej („Wiata”);
    *   wartowni, wraz z instalacjami wewnętrznymi („Wartownia”);
    *   palarni („Palarnia”);(wszystkie powyższe budynki określane dalej łącznie jako; „Budynki”);
*   Prawo własności posadowionych na Działkach lub na działkach położonych w pobliżu Nieruchomości budowli, tj. w szczególności:
    *   pompowni wody ze zbiornikiem przeciwpożarowym wraz z instalacjami wewnętrznymi („Pompownia”);
    *   obiektów i urządzeń wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy:
        1.  zbiornika retencyjno-odparowującego na wody opadowe i roztopowe;
        2.  parkingów;
        3.  dróg wewnętrznych i terenów utwardzonych,
        4.  toalety przy parkingu,
        5.  zbiornika LPG
        6.  systemu kanalizacyjnego(wszystkie powyższe budowle określane dalej łącznie jako: „Budowle”).

Magazyn I.

Jak wspomniano wyżej, Faza I Inwestycji została zakończona 31 października 2018 r., a następnie Magazyn I stał się przedmiotem najmu na podstawie Umowy Najmu. Umowa Najmu w odniesieniu do tej fazy Inwestycji została zawarta na 10 lat licząc od dnia przekazania Najemcy Magazynu I, wiaty i miejsc parkingowych związanych z Magazynem I, z możliwością jej przedłużenia.

A zatem, Zbywca osiągał / będzie osiągał przychody z wynajmu powierzchni Magazynu I w okresie od dnia przekazania Magazynu I Najemcy, tj. od 1 listopada 2018 r., do dnia Transakcji. Działalność w tym zakresie podlega opodatkowaniu Podatkiem VAT.

Na moment złożenia wniosku, jak i na dzień Transakcji, powierzchnie Magazynu I są / będą w całości wynajęte Najemcy. Zgodnie z zawartą Umową Najmu, Najemca jest zobowiązany do uiszczania Zbywcy poza czynszem, także opłaty eksploatacyjnej, obejmującej w szczególności koszty napraw, konserwacji, serwisu technicznego, koszty ochrony, koszty zarządzania nieruchomością, koszty podatków od nieruchomości. Wyżej wymieniona opłata eksploatacyjna jest dokonywana na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz Najemcy. Najemca ponosi także koszty mediów refakturowanych przez Zbywcę, przy czym pewne takie koszty mogą być również fakturowane bezpośrednio przez dostawców danych mediów lub usług.

Magazyn II.

Umowa Najmu z Najemcą przewiduje wybudowanie na Działkach budynku magazynowego w dwóch fazach. Jak wskazano w niniejszym wniosku powyżej, Faza II Inwestycji, tj. budowa drugiej części magazynu – Magazynu II – nie została jeszcze zakończona, lecz jest dalece zaawansowana. Powierzchnie Magazynu II będą, po uzyskaniu stosowanego pozwolenia na użytkowanie i rozpoczęciu Umowy Najmu tej powierzchni, w całości wynajęte Najemcy (jest to ten sam podmiot, który wynajmuje Magazyn I). Również w tym przypadku, analogicznie jak ma to miejsce w odniesieniu do Magazynu I, Najemca zobowiązany będzie do uiszczania na rzecz Zbywcy poza czynszem, także opłaty eksploatacyjnej oraz kosztów mediów. Działalność w tym zakresie podlegać będzie opodatkowaniu Podatkiem VAT. Zbywca będzie osiągał przychody z wynajmu powierzchni Magazynu II w okresie od dnia przekazania Magazynu II Najemcy, które jest obecnie planowane na datę 1 grudnia 2019 r. lub około tej daty, do dnia Transakcji.

Wiata, Wartownia, Palarnia.

Jak zostało wskazane, w związku z Nabyciem 2018, Zbywca stał się właścicielem Działek, które nie były wówczas zabudowane, lecz prowadzone były na nich prace budowlane w ramach Fazy I Inwestycji. W ramach procesu inwestycyjnego poza Magazynem I wybudowane zostały również budynki towarzyszące, tj. m.in. Wiata, Wartownia i Palarnia, które służą funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. Budynki te, co do zasady, nie są / nie będą na moment Transakcji przedmiotem samodzielnych umów najmu. Jedynie na zasadzie wyjątku od powyższej reguły, Budynki te mogą zostać objęte Umową Najmu – taka sytuacja ma miejsce w odniesieniu do Wiaty.

Budowle.

Budowle składające się na Nieruchomość zostały częściowo wybudowane i oddane do używania w ramach Fazy I Inwestycji, a częściowo zostaną wybudowane i oddane do użytkowania w ramach Fazy II Inwestycji. Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni Magazynu I i Magazynu II – nie są / nie będą na moment Transakcji zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle i instalacje są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Magazynu (podlegającej opodatkowaniu VAT).

W momencie Transakcji na Nieruchomości mogą znajdować się również budowle, instalacje itp. niebędące własnością Zbywcy, lecz beneficjentów stosownych służebności. Tym samym, takie budowle, instalacje itp. nie zostaną zbyte przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Strony postanowiły, iż w ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1.  Nieruchomość (tj. prawo własności Działek oraz prawo własności posadowionych na Działkach Budynków (tj. Magazynu I i Magazynu II, Wiaty, Wartowni, Palarni) oraz Budowli posadowionych na Działkach oraz pewnych działkach położonych w pobliżu Nieruchomości, a także prawo własności Działki Niezabudowanej);
2.  inne aktywa w postaci ruchomości lub wyposażenia, o ile będą występować;
3.  prawa i obowiązki z Umowy Najmu dotyczącej m.in. Magazynu I i Magazynu II (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 i Kodeksu cywilnego);
4.  prawa i ewentualnie obowiązki wynikające z lub związane z instrumentów/-ami zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy na podstawie umowy najmu (w tym w formie gwarancji bankowych lub kaucji gotówkowych);
5.  autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej lub budowlanej związanej z Budynkami i Budowlami, w tym w szczególności, projektów przygotowanych przez architekta i generalnego wykonawcę, przy czym, Strony dopuszczają możliwość przeniesienia, poza autorskimi prawami majątkowymi, innych praw, wierzytelności, uprawnień lub obowiązków wynikających z umowy z architektem, generalnym wykonawcą lub innymi wykonawcami lub związanych z powyższą dokumentacją, w przypadku, gdy Strony tak uzgodnią (w tym np. praw lub obowiązków z rękojmi lub gwarancji dot. powyższej dokumentacji, innych przenoszalnych praw lub wierzytelności). Ponadto, Zbywca udzieli Nabywcy stosownych zezwoleń, zgód itp. lub przeniesie na Nabywcę prawa dotyczące korzystania i rozporządzania utworami zależnymi opartymi na ww. dokumentacji i do wykonywania osobistych praw autorskich do ww. dokumentacji (wraz z prawami do udzielania dalszych zezwoleń lub zgód itp. w powyższym zakresie osobom trzecim);
6.  ewentualnie nośniki, na których została utrwalona dokumentacja, o której mowa w pkt 5 powyżej;
7.  prawa lub obowiązki z rękojmi lub gwarancji wynikających z umowy o generalnym wykonawstwie lub ewentualnie również innych umów dotyczących budowy Budynków i Budowli lub innych obiektów posadowionych na Nieruchomości, w zakresie w jakim nie wygasły oraz prawa lub obowiązki dotyczące zabezpieczeń zapewniających prawidłowe wykonanie zobowiązań wykonawcy w okresie rękojmi i gwarancji (gwarancja bankowa lub kaucja gotówkowa/kwota zatrzymana z wynagrodzenia wykonawcy), w zakresie w jakim nie wygasły;
8.  w uzgodnionym przez Strony zakresie – dokumentacja techniczna lub inna dotycząca Nieruchomości, w tym m.in. dokumentacja projektowa (zarówno architektoniczna, konstrukcyjna, wykonawcza, jak i powykonawcza), decyzje administracyjne związane z budową Magazynu I i Magazynu II, kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę Nieruchomości w związku z rozliczaniem usług serwisowych i opłat eksploatacyjnych itp., oryginały lub wydruki instrukcji związanych z funkcjonowaniem i utrzymaniem Nieruchomości, książka obiektu budowlanego, oryginał Umowy Najmu oraz oryginały lub kopie innych umów i dokumentów, z których wynikać będą prawa lub obowiązki przenoszone przez Zbywcę na Nabywcę w ramach lub w związku z Transakcją, a także ewentualnie klucze, karty dostępu lub inne środki dostępu do Nieruchomości, hasła dostępu do systemu zarządzania Budynkiem (o ile taki system jest/będzie zainstalowany w Budynku);
9.  o ile wystąpią, prawa lub obowiązki z licencji dotyczących oprogramowania lub systemów zainstalowanych na terenie Nieruchomości (np. systemów alarmowych);
10.  pozwolenia wodnoprawne związane z Nieruchomością w przypadku, gdy Zbywca lub inny podmiot np. B sp. z o.o. będzie w dacie Transakcji beneficjentem takich pozwoleń, a ewentualnie także nieskonsumowane pozwolenia na budowę, zamienne pozwolenia na budowę lub decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia związane z Nieruchomością (takie pozwolenia zostaną przeniesione z mocy prawa lub na podstawie stosownych decyzji administracyjnych w pewnym okresie po dacie Transakcji).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji lub na odpowiedni dzień przypadający po dniu Transakcji (Nabywca i Zbywca mogą bowiem postanowić, że przeniesienie pewnych składników zostanie dokonane w ustalonym okresie po dacie Transakcji). Przykładowo, w przypadku gdy na dzień Transakcji beneficjentem pozwoleń wodnoprawnych będzie nie Zbywca, lecz inny podmiot, Strony mogą postanowić, że Zbywca będzie w ramach Transakcji zobowiązany do spowodowania by takie pozwolenia zostały przeniesione na Nabywcę w terminie ustalonym przez Zbywcę i Nabywcę.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę, w szczególności, następujących elementów:

1.  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych (włączając w to rachunek bankowy, za pośrednictwem którego Zbywca dokonuje rozliczeń z Najemcą) zawartych przez Zbywcę, w tym praw do środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach z wyjątkiem środków pieniężnych, o których mowa w pkt 2 poniżej;
2.  środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje Najemcy lub kaucje wykonawców lub kwoty zatrzymane z wynagrodzeń wykonawców wymienione powyżej;
3.  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemcę, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemcę przed datą Transakcji (przy czym odrębnie nastąpi (i) ekonomiczne rozliczenie opłat eksploatacyjnych po Transakcji i (ii) podział/odpowiednie rozliczenia pomiędzy Zbywcą a Nabywcą dot. czynszu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji) oraz zobowiązań wynikających umów z usługodawcami;
4.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzaniu Inwestycją;
5.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
6.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami;
7.  praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych (zgodnie z ustaleniami Stron, Zbywca pozostanie na dzień Transakcji stroną Umów Serwisowych dotyczących Nieruchomości, przy czym umowy te zostaną po Transakcji wypowiedziane lub rozwiązane przez Zbywcę tak szybko, jak to praktycznie możliwe, jednak z uwzględnieniem potrzeby ciągłości świadczenia usług na rzecz Nieruchomości);
8.  praw i obowiązków / zobowiązań z umów pożyczek udzielonych Zbywcy celem pozyskania finansowania na nabycie Nieruchomości i prowadzenie inwestycji;
9.  co do zasady prawa i obowiązki wynikające z Umów na Dostawę Mediów (zgodnie z ustaleniami Stron, Zbywca pozostanie na dzień Transakcji stroną Umów na Dostawę Mediów dotyczących Nieruchomości, przy czym umowy te zostaną po Transakcji wypowiedziane lub rozwiązane przez Zbywcę tak szybko, jak to praktycznie możliwe, jednak z uwzględnieniem potrzeby ciągłości świadczenia dostaw mediów do Nieruchomości);
10.  zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań publicznoprawnych, związanych z działalnością prowadzoną przy użyciu Nieruchomości (np. CIT, VAT);
11.  dokumentacji prawnej i księgowej (inne niż wspomniane powyżej, które wchodzą w skład przedmiotu Transakcji). Jednocześnie należy zaznaczyć że przed datą Transakcji Zbywca udostępni Nabywcy wszelką istotną lub zażądaną przez Nabywcę dokumentację oraz informacje dotyczące Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Nabywcę lub w ramach obowiązków informacyjnych Zbywcy wynikających z Umowy Przedwstępnej lub Umowy Warunkowej dotyczącej Nieruchomości;
12.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
13.  firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Sp. z o.o.;
14.  posiadanego przez Zbywcę know-how, praw do patentów, znaków towarowych, licencji (z wyjątkiem wymienionych wyżej w treści wniosku);
15.  pozostałych praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy poza tymi wskazanymi w niniejszym wniosku jako przenoszone na Nabywcę. W szczególności, jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek służących finansowaniu nabycia przez Zbywcę Nieruchomości i prowadzenia na niej inwestycji.

Intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych niezwłocznie po Transakcji i zawarcie przez Zbywcę nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia bezpośrednio po Transakcji. Niemniej, w takim wypadku w zakresie i terminie ustalonym między Stronami Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Ponadto, nie można wykluczyć, że część z umów dotyczących usług lub mediów będących przedmiotem Umów o Dostawę Mediów lub Umów Serwisowych zawarta zostanie przez Nabywcę z tymi samymi podmiotami, z którymi umowy miał zawarte Zbywca, jednak ich zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki będą narzucone przez dostawców danych usług lub mediów. W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomości z tym samym podmiotem który zawarł Umowę o Zarzadzanie Nieruchomością ze Zbywcą.

Nie można też wykluczyć, że pewne usługi lub media będące przedmiotem Umów Serwisowych lub Umów o dostawę Mediów zostaną zakontraktowane przez Najemcę i w związku z tym Nabywca nie będzie zawierał umów dotyczących takich usług lub mediów.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

*   Cena związana z Transakcją:
    *   Przeniesienie przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: „Cena”), która zostanie zwiększona o VAT.
    *   Cena zostanie zapłacona w EUR, a wartość VAT zostanie uregulowana w PLN przy zastosowaniu mechanizmu podzielonej płatności, zgodnie z art. 108a ust. 3 ustawy o VAT, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR / PLN publikowanym przez Narodowy Bank Polski w ostatnim dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień zawarcia Transakcji. W tym miejscu należy wskazać, że najprawdopodobniej przed dniem zawarcia Transakcji w szczególności kwota ceny w EUR (wartość netto) zostanie zdeponowana odpowiednio na rachunku escrow lub na rachunku depozytowym notariusza, natomiast kwota w PLN (wartość podatku VAT) zostanie zdeponowana wyłącznie na rachunku escrow. Zbywca może zrezygnować z zawarcia umowy rachunków escrow, w którym to przypadku, Cena (z wyjątkiem części Ceny zdeponowanej na rachunku depozytowym notariusza) i VAT od Ceny zostaną zapłacone bezpośrednio przez Nabywcę do Zbywcy.
*   Pozostałe rozliczenia po Transakcji:
    *   Strony zamierzają ustalić, że Zbywca będzie uprawniony do zafakturowania i otrzymania czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres do końca miesiąca, w którym nastąpi Transakcja oraz nie będzie uprawniony do fakturowania i otrzymywania czynszów i opłat eksploatacyjnych za okres od pierwszego dnia miesiąca następującego bezpośrednio po miesiącu, w którym nastąpi Transakcja (z wyjątkiem pierwszego czynszu w stosunku do Magazynu I oraz Magazynu II obejmującego okres pierwszych 19 miesięcy od rozpoczęcia najmu odpowiednio Magazynu I oraz Magazynu II).
    *   W celu zapewnienia ciągłości świadczenia usług na rzecz Nieruchomości, o ile Zbywca i Nabywca nie postanowią inaczej, Nabywca zwróci Zbywcy koszty usług, które zostaną wyświadczone w ramach Umów Serwisowych lub Umów o Dostawę Mediów przed zawarciem nowych umów przez Nabywcę lub datą ustaloną przez Zbywcę i Nabywcę.
    *   Pomiędzy Nabywcą oraz Zbywcą może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych (w tym kosztów podatku od nieruchomości) wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionych przez Zbywcę a kwotami tych opłat, które Zbywca zafakturował na najemców.
    *   Pewne kwoty zostaną zdeponowane na rachunku/rachunkach escrow jako zabezpieczenie wykonania pewnych zobowiązań Zbywcy i zostaną następnie zwolnione do Zbywcy lub Nabywcy, na zasadach ustalonych przez Strony.
    *   W przypadku, gdy w momencie Transakcji jakiekolwiek zabezpieczenia Umowy Najmu nie będą jeszcze dostarczone przez Najemcę lub też nie będzie można ich przenieść na Nabywcę („Brakujące Zabezpieczenia”), Zbywca poręczy Nabywcy za zobowiązania Najemcy, przy czym poręczenie będzie ograniczone do kwoty wspomnianych wyżej zabezpieczeń. W sytuacji, gdyby Zbywca jako wynajmujący był uprawniony do skorzystania z takich Brakujących Zabezpieczeń, Zbywca na podstawie poręczenia wypłaci Nabywcy odpowiednią kwotę. Powyższe zobowiązanie Zbywcy zostanie zabezpieczone jedną z ww. kwot jakie zostaną zdeponowane na rachunku escrow. W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie w ogóle nie wystąpią. Pomiędzy Stronami mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Jak wskazano w punkcie (ii), po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, jak również przy pomocy profesjonalnych usługodawców zaangażowanych przez Nabywcę.

Mając na uwadze, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Nieruchomością oraz umów służących finansowaniu działalności Zbywcy, jak i z innych umów z wyjątkiem tych wskazanych w opisie zakresu Transakcji, w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (chyba, że będą one dostarczane na podstawie umów zawartych z dostawcami mediów przez Najemcę), (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmu powierzchni magazynowej.

(vii) Pozostałe informacje.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od Podatku VAT.

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego Zbywcy do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, umów najmu, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Dnia 30 grudnia 2019 r. Zainteresowany doprecyzował opis sprawy o następujące informacje.

1.  Należy wskazać ile oraz jakie konkretne działki (z podaniem ich numeru ewidencyjnego) będą przedmiotem sprzedaży. Odpowiedź. Przedmiotem Transakcji będzie łącznie 21 działek o następujących numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 oraz 21 w miejscowości (…), gmina (…) („Działki”), dla których Sąd Rejonowy w (..) – Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi Księgę Wieczystą KW nr (…). Należy zauważyć, że w stosunku do Działek wymienionych we Wniosku nie zachodzą żadne zmiany.
2.  Należy wskazać jakie dokładnie budynki będą znajdować się na działkach mających być przedmiotem sprzedaży? Odpowiedź. Należy zaznaczyć, że w okresie po złożeniu Wniosku, Zbywca zakończył prace w ramach Fazy II Inwestycji i uzyskał pozwolenie na użytkowanie rozbudowy budynku hali produkcyjno-magazynowej z częściami socjalno-biurowymi oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej i układu komunikacji wewnętrznej. Budynki znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży zostały wymienione w poniższej tabeli:
    
    
| (A) | (B) | (C) | (D) | (E) 
| Budynek | Nr ewidencyjny działki/działek na jakich się znajduje | Data oddania do użytkowania | Umowa najmu dotycząca danego budynku | Informacja odnośnie do wydatków na ulepszenie 
| Budynek hali magazynowej (w treści wniosku określany jako Magazyn I iraz Magazyn II stanowiący jeden budynek budowlany w dwóch fazach). | 1, 2, 10, 4, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 3, 15, 6, 7, 19, 8, 9 oraz 20. | Budynek został oddany do użytkowania w części obejmującej Magazyn I w dniu 31 października 2018 r. na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. oraz w części obejmującej Magazyn II w dniu 29 listopada 2019 r. na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 19 listopada 2019 r. | Budynek jest przedmiotem umowy najmu z dnia 7 marca 2018 r., przy czym przekazanie Najemcy Magazynu I nastąpiło w dniu 31 października 2018 r. Natomiast przekazanie Najemcy Magazynu II nastąpiło 29 listopada 2019 r. | Biorąc pod uwagę, że inwestycja jest realizowana w dwóch Fazach, wydatki poniesione na realizację Magazynu II po oddaniu do użytkowania Magazynu I stanowią wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wydatki te były ponoszone w okresie listopad 2018 - listopad 2019. Ulepszony budynek został (w części dotyczącej Magazynu II) oddany do użytkowania w dniu 29 listopada 2019 r. (część obejmująca Magazyn I była użytkowa od 31 października 2018 r.) Wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Między oddaniem do użytkowania obiektu, a jego dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata. 
| Wartownia | 4 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budynek nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu 
| Pompownia | 20 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budynek nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
    
    Wnioskodawca wskazuje, że pod pojęciem „Budynki” używanym we Wniosku należy rozumieć obiekty wymienione w powyższej tabeli.
3.  Należy wskazać jakie dokładnie budowle będą znajdować się na działkach mających być przedmiotem sprzedaży? Odpowiedź na to pytanie jest umieszczona w formie tabeli poniżej:
    
    
| (A) | (B) | (C) | (D) | (E) 
| Budowla | Nr ewidencyjny działki/działek na jakich się znajduje. | Data oddania do użytkowania. | Umowa najmu dotycząca danego budynku. | Informacja odnośnie do wydatków na ulepszenie. 
| Wiata | 5, 6, 7, 19, 8, oraz 9 | Budowla została oddana do użytkowania w dniu 31 października 2018 r. na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowla jest przedmiotem umowy najmu z dnia 7 marca 2018 r, przy czym przekazanie Najemcy Wiaty nastąpiło w dniu 31 października 2018 r. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| Zbiornik retencyjno- odparowującego na wody opadowe i roztopowe. | 13, 14, 15, 16, 17, 20. | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowla nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| Parking | 4 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Parking jest przedmiotem umowy najmu z dnia 7 marca 2018 r., przy czym przekazanie Najemcy Parkingu nastąpiło w dniu 31 października 2018 r. w części dotyczącej Magazynu I oraz 29 listopada 2019 r. w części dotyczącej Magazynu II. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| Drogi wewnętrzne i tereny utwardzone | 1, 2, 10, 4, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 3, 5, 6, 7, 19, 8, 9, 20. | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowle te nie są samodzielnymi przedmiotami umowy najmu, natomiast służą funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. Wnioskodawca pragnie pokreślić, że umowa najmu z dnia 7 marca 2018 r. zakłada prawo do korzystania z dróg umożliwiających dostęp do Magazynu 1, Magazynu II oraz Wiaty. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| Toaleta przy parkingu | 4 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowla nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| 10 zbiorników LPG | 18, 3 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowla nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| Szamba | 13, 9, 20, 4 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowla nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| Zbiornik wody pożarowej obok pompowni | 20 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowla nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| 2 wiaty dla rowerów | 4 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowla nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
| Palarnia | 4 | Pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. | Budowla nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, natomiast służy funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości. | Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. 
    
    Ponadto, na Działkach znajdują się instalacje takie jak przyłącze elektroenergetyczne SN, kanalizacja deszczowa oraz zewnętrzne instalacje obsługujące ww. obiekty w zakresie: kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, energii elektrycznej oraz oświetlenia terenu. Wnioskodawca, wskazuje, że pod pojęciem „Budowle” używanym we Wniosku należy rozumieć obiekty wymienione w powyższej tabeli. Ponadto, Wnioskodawca pragnie podkreślić, że pomimo zmian w klasyfikacji niektórych obiektów do kategorii Budynków oraz Budowli, stanowisko przedstawione w uzasadnieniu wniosku pozostaje bez zmian, tzn. zmiana klasyfikacji obiektów w ramach budynków oraz budowli nie ma wpływu na ocenę Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT. Mianowicie w odniesieniu do wszystkich Budynków i Budowli pierwsze zasiedlenie nastąpiło nie wcześniej niż dnia 31 października 2018 r., a co za tym idzie pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli, a dniem sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata.
4.  Czy nieruchomość opisana w zdarzeniu przyszłym (tj. działki wraz z budynkami i budowlami), która będzie przedmiotem opisanej we wniosku transakcji zbycia, będzie stanowiła na moment sprzedaży przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551. Odpowiedź. Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 we Wniosku, Wnioskodawcy stoją na stanowisku że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c. Jednakże, zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz ZCP – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. Biorąc pod uwagę, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach – w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej, nie zaś elementem stanu faktycznego. Stąd – zdaniem Wnioskodawcy – organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08). Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca pragnie podkreślić, że niniejsza kwestia nie stanowi elementu stanu faktycznego, lecz jest przedmiotem analizy Wniosku. W zakresie odpowiedzi na pyt. 4, odpowiedź Wnioskodawcy nie stanowi uzupełnienia stanu faktycznego, lecz element uzasadnienia stanowiska Wnioskodawców.
5.  Jakie budynki i budowle – przed planowaną ich sprzedażą – zostały oddane do użytkowania w ramach działalności Zbywcy? Należy wskazać konkretną datę, tj. miesiąc i rok. Odpowiedź. Uzupełnienie opisu sprawy w tym zakresie zostało zawarte w tabelach zamieszczonych w pkt 2 oraz 3 w kolumnie (C).
6.  Jakie budynki i budowle były przedmiotem umów najmu? Należy wskazać kiedy umowy zostały zawarte (Informację należy podać w odniesieniu do konkretnego obiektu). Odpowiedź. Uzupełnienie opisu sprawy w tym zakresie zostało zawarte w tabelach zamieszczonych w pkt 2 oraz 3 w kolumnie (D).
7.  Czy Zainteresowanemu nie będącemu stroną postępowania („Sp. z o.o.” – Zbywca) przysługiwało:
    1.  prawo do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości?
    2.  prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących roboty budowlane dotyczących powstania Inwestycji, lecz nie związanego z fakturami otrzymywanymi od B z tytułu Umowy zarządzania Inwestycją?
    3.  prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z rozbudową Magazynu I o Magazyn II?Odpowiedź. Ad. 7a. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku, „Zbywca zawarł z osobami fizycznymi ostateczne umowy nabycia działek składających się na Nieruchomość w sierpniu i wrześniu 2018 r. („Nabycie 2018”). Umowy te zostały zawarte w formie aktu notarialnego, a transakcje te podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych („PCC”) wg stawki 2%. Na moment Nabycia 2018 działki nie były zabudowane, lecz prowadzone były na nich prace budowlane w ramach „Fazy I Inwestycji”. W związku z tym, że Nabycie 2018 podlegało opodatkowaniu PCC (co było konsekwencją tego, że nie podlegało ono opodatkowaniu VAT), Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem działek składających się na Nieruchomość. Ad. 7b. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku, „Podstawowym celem A jest przeprowadzenie i osiąganie przychodów z inwestycji w zakresie nieruchomości magazynowej („Inwestycja”). Inwestycję tę prowadzono we współpracy z B sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie („B”) i jej podmiotami powiązanymi. Zaangażowanie B polegało na zidentyfikowaniu atrakcyjnych lokalizacyjnie gruntów (działek) pod Inwestycję oraz znalezieniu najemcy zainteresowanego długoterminowym najmem mającego powstać w ramach Inwestycji magazynu, a także prowadzeniu budowy na podstawie Umowy o Zarządzaniu Inwestycją (\`(...)\`). Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku, „Po nabyciu przedmiotowych działek, Zbywca zawarł z B Umowę o Zarządzaniu Inwestycją („Umowa o Zarządzaniu Inwestycją”), na podstawie której B zobowiązała się do wybudowania na nabytych przez Zbywcę działkach budynku magazynowego z obiektami towarzyszącymi w zamian za wynagrodzenie płatne przez Zbywcę”. B zobowiązała się więc wobec Zbywcy do wybudowania na nabytych przez Zbywcę działkach budynku magazynowego (faza I i faza II) z obiektami towarzyszącymi w zamian za wynagrodzenie płatne przez Zbywcę. Faktury otrzymywane przez Zbywcę od B z tytułu Umowy o Zarządzaniu Inwestycją obejmowały zatem również roboty budowlane dotyczące powstania Inwestycji. Zbywca nie otrzymywał faktur dokumentujących roboty budowlane dotyczących powstania Inwestycji od innych podmiotów. Ponieważ Inwestycja dokonywana była w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej podlegającej wyłącznie opodatkowaniu Podatkiem VAT (świadczenie usług najmu), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących roboty budowlane dotyczących powstania Inwestycji. Ad. 7c. Podobnie jak w odpowiedzi na pytanie 7b, ponieważ Inwestycja (która obejmuje fazę I i fazę II, a więc także rozbudowę Magazynu I o Magazyn II) dokonywana była w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej podlegającej wyłącznie opodatkowaniu Podatkiem VAT (świadczenie usług najmu), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z rozbudową Magazynu I o Magazyn II.
8.  Czy wszystkie budowle, o których mowa we wniosku, są trwale związane z gruntem? Jeśli nie, to które z nich są rzeczami ruchomymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) – zwanej dalej k.c.? Odpowiedź. Wszystkie powyżej wymienione Budynki i Budowle posadowione na Działkach są trwale związane z gruntem.
9.  Czy w odniesieniu do budynków i budowli będących przedmiotem dostawy były kiedykolwiek ponoszone wydatki na ulepszenie – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    1.  kiedy były ponoszone wydatki oraz kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ulepszonego obiektu? Należy wskazać dzień, miesiąc i rok.
    2.  czy wydatki na ulepszenie stanowily co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli?
    3.  czy po zakończonym ulepszeniu budynku lub budowli były one oddane do użytkowania? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy nastąpiło to oddanie do użytkowania obiektu oraz czy między oddaniem do użytkowania obiektu, a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?Odpowiedź. Uzupełnienie opisu sprawy w tym zakresie zostało zawarte w tabelach zamieszczonych w pkt 2 oraz 3 w kolumnie (E).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączone z opodatkowania Podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, jako dostawa Nieruchomości dokonywana przed upływem okresu 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia?
3.  Czy po opodatkowaniu VAT Transakcji według stawki 23% (oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty Podatku VAT należnego o kwotę Podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustaw o VAT w stosunku do całej Transakcji?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączone z opodatkowania Podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, jako dostawa Nieruchomości dokonywana przed upływem okresu 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia.
3.  Po opodatkowaniu VAT Transakcji według stawki 23%, oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty Podatku VAT należnego o kwotę Podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT w stosunku do całej Transakcji.

IV. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

(i) Uwagi wstępne.

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz, czy żadne z wyłączeń z opodatkowania Podatkiem VAT. wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Z kolei, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tj. ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część („ZCP”) nie jest objęta zakresem ustawy o VAT, w związku z czym nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz ZCP – ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT, albo PCC.

Ma to z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców i stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

(ii) Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe – oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach – w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.). W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Niezależnie od okoliczności, w których w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz, z mocy prawa, przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu dotyczącej Magazynu I i Magazynu II, oraz dojdzie do przeniesienia na rzecz Nabywcy innych elementów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy;
*   prawa i obowiązki / zobowiązania z umów pożyczek, udzielonych Zbywcy celem pozyskania finansowania na nabycie Nieruchomości i prowadzenie inwestycji;
*   prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych;
*   firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Zbywcy;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym, w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę, w tym Umowy o Zarządzanie Inwestycją, Umowy o Zarządzanie Nieruchomością, Umów o Zarządzanie Aktywami, Umowy Serwisowe, czy Umów na Dostawę Mediów;
*   praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemcę, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemcę przed datą Transakcji oraz zobowiązań wynikających umów z usługodawcami.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa, jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która – co należy zaznaczyć – była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem – jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego – w analizowanym przypadku Transakcji, nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (poza tymi wskazanymi w niniejszym wniosku jako przenoszone na Nabywcę). A zatem, po dacie planowanej Transakcji. istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

Wnioskodawcy uważają, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana („Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku) większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa przesłanka (przyjęta w doktrynie prawa), iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. finansowanie – kluczowe dla działania biznesu, czy też prawa i obowiązki wynikające z umowy zarządzania aktywami, prawa i obowiązki wynikające z umowy zarządzania nieruchomością nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy, w szczególności, że przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Wynika to z faktu, że jako kryterium zdolności do funkcjonowania w charakterze niezależnego przedsiębiorstwa w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Z kolei – w myśl regulacji art. 2 pkt 27 ustawy o VAT – przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespól tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W omawianym przypadku przenoszony jest ograniczony zakres składników majątkowych, stąd, nie ma podstaw aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym i traktowaniu ich jako zorganizowany, autonomiczny zespół.

Warto wskazać, że przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. W szczególności o takim wyodrębnieniu nie świadczą żadne postanowienia statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu zbywcy o podobnym charakterze, ani przenoszone składniki nie funkcjonują jako dział, oddział, wydział itp.

Dodatkowo należy wskazać, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Zatem przenoszone składniki nie spełniają kryterium wyodrębnienia organizacyjnego, jak i wyodrębnienia w aspekcie finansowym.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Sprzedawane składniki majątkowe nie będą również spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27 ustawy o VAT.

(iii) Przedmiot Transakcji w świetle objaśnień Ministra Finansów.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów („Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „\[\`(...)\`\] co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

*   przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze), umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;
*   nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazano w Objaśnieniach, w celu oceny czy powyższe kryterium jest spełnione należy zweryfikować, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

*   angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
*   podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W celu potwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić także czy na nabywcę będą przeniesione łącznie następujące elementy:

1.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
2.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
3.  umowy zarządzania aktywami;
4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Poza wyżej wymienionymi przesłankami na nabywcę należy także przenieść standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu).

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt. a) - d) Objaśnień MF, w szczególności:

*   zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków / zobowiązań z umów pożyczek, udzielonych Zbywcy celem pozyskania finansowania na nabycie Nieruchomości i prowadzenie inwestycji.
*   zakresem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę należności o charakterze pieniężnym, w tym środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem stron nie jest przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek istniejących zobowiązań pieniężnych Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnie zobowiązania do zwrotu / rozliczenia zabezpieczeń (depozytów) dostarczonych przez Najemcę oraz kaucji wykonawców).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nie zostanie przeniesione finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego biznesu. Dodatkowo, jeśli Nabywca nie zapewni – już we własnym zakresie – zarządzania i obsługi nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców, prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach Transakcji nie będzie możliwe.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że przenoszony na Nabywcę zespół składników majątkowych jest ograniczony, stąd nie daje możliwości kontynuowania działalności prowadzonej przez Zbywcę, w sposób niezakłócony, gdyż konieczne będzie podjęcie przez Nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki, które będą przedmiotem transakcji. W szczególności, Nabywca sam będzie zawierał umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, gdyż nabyty w przyszłości zespół składników nie daje możliwości kontynuowania działalności prowadzonej przez Zbywcę.

Tytułem podsumowania, odnosząc powyższe Objaśnienia oraz analizę przepisów prawnych do sytuacji Wnioskodawców, należy stwierdzić, że:

*   przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są wyodrębnione organizacyjnie i finansowo;
*   w odniesieniu do przedmiotu Transakcji nie zostanie spełniony warunek uznania go za przedsiębiorstwo / ZCP, gdyż – jak wskazano powyżej – przedmiot Transakcji sam w sobie (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy / podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań) nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej;
*   w ramach transakcji nie zostanie przeniesione finansowanie Zbywcy ani należności o charakterze pieniężnym ani Umowa o Zarządzanie Nieruchomością oraz Umowa o Zarządzanie Aktywami;
*   Wnioskodawcy wskazują, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą, co do zasady, prawa i obowiązki z Umów na dostawę Mediów i Umów Serwisowych, a elementy przedmiotu Transakcji inne niż Nieruchomość (jak np. dokumentacja związana z Nieruchomością oraz urnowy najmu) nie powinny mieć wpływu na klasyfikację przedmiotu Transakcji.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP Zbywcy, w związku z tym nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zatem, Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:

(i) Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości – uwagi ogólne i koncepcja pierwszego zasiedlenia.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła w części dotyczącej Działki Niezabudowanej (działka nr 154) – dostawę gruntu, zaś w pozostałej części – dostawę Budynków wraz z prawem własności gruntów oraz infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności Działek wchodzących w skład Nieruchomości (z wyjątkiem Działki Niezabudowanej) będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynku i budowli znajdujących się na tych działkach.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od tego podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowalne. A zatem, z uwagi na fakt, iż Działka Niezabudowana zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, sprzedaż tej Działki nie będzie korzystała ze zwolnienia z Podatku VAT. W konsekwencji dokonywana w ramach Transakcji sprzedaż Działki Niezabudowanej stanowić będzie dostawę gruntu podlegającą opodatkowaniu VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w części zabudowanej w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, według stawki podstawowej, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji mogłaby podlegać zwolnieniom, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub tworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Dodatkowo, w związku z procesem inwestycyjnym obejmującym budowę Magazynu I i Magazynu II zbywcy przysługiwało / przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustaw o VAT nie zostały spełnione.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu, lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w tym także tych Budynków i Budowli, które ze względu na swój charakter nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości) dojść powinno zasadniczo nie później niż w momencie oddania Magazynu I i Magazynu II do używania i rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej.

W ocenie Wnioskodawców uznać należy, że pierwsze zasiedlenie Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości:

*   nastąpiło w odniesieniu do Magazynu I oraz Wiaty w dniu przekazania ich Najemcy, tj. nie wcześniej niż 31 października 2018 r., a w odniesieniu do Magazynu II nastąpi nie wcześniej niż w listopadzie 2019 r.;
*   nastąpiło w odniesieniu do pozostałych Budynków (tj. Wartowni i Palarni) oraz Budowli wybudowanych w Fazie I w dniu przekazania Najemcy Magazynu I, kiedy te Budynki i Budowle zaczęły być wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy, a w odniesieniu do Budowli wybudowanych w Fazie II nastąpi nie wcześniej niż w momencie zakończenia ich budowy, kiedy to zaczną być wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja w odniesieniu do wszystkich Budynków, Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ z uwagi na spodziewaną datę Transakcji – nie później niż III kwartał 2020 r. (tj. po oddaniu Magazynu II Najemcy i spełnieniu ustalonych przez Zbywcę i Nabywcę warunków) – od momentu pierwszego zasiedlenia Budynków lub Budowli nie upłynie jeszcze okres 2 lat.

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, iż nawet gdyby uznać, iż Budowle czy też Wartownia i Palarnia nie podlegały pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Zbywcę działalności polegającej na najmie Magazynu I i Magazynu II, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji. W dalszym bowiem ciągu te Budynki / Budowle nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Ponadto, Wnioskodawcy pragną zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca był / jest uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z budową Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (przy czym uprawnienie do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów było wywodzone z faktu, iż inwestycje te zostały / są wykonywane w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej podlegającej wyłącznie opodatkowaniu VAT i wykorzystywane w toku tej działalności).

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt ma ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Podsumowując – zdaniem Wnioskodawców – jako, że dostawa Nieruchomości w części zabudowanej nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT – planowane nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT, według stawki podstawowej.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę, iż sprzedaż Nieruchomości zarówno w części niezabudowanej (Działka Niezabudowana), jak i zabudowanej podlegać będzie opodatkowaniu VAT, należy uznać, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości, działalność opodatkowaną VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wskazano wyżej, zdaniem Wnioskodawców, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego – zdaniem Wnioskodawców – po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) – zwanej dalej k.c.

Zgodnie z art. 551 k.c., przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które winno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 Trybunał stwierdził, że „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”.

Z orzeczenia tego wynika ponadto, że w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników z transakcji sprzedaży może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ważne by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od Zbywcy nieruchomość, obejmującą prawo własności działek gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, prawo własności znajdujących się na tych działkach budynków, budowli oraz instalacji, prawo własności niezabudowanej działki gruntu o numerze 21 oraz prawa majątkowe i inne elementy ściśle związane z Nieruchomością. Strony planują przystąpić do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej je do zawarcia powyższej transakcji.

Strony postanowiły, iż w ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1.  Nieruchomość (tj. prawo własności Działek oraz prawo własności posadowionych na Działkach Budynków (tj. Magazynu I i Magazynu II, Wiaty, Wartowni, Palarni) oraz Budowli posadowionych na Działkach oraz pewnych działkach położonych w pobliżu Nieruchomości, a także prawo własności Działki Niezabudowanej);
2.  inne aktywa w postaci ruchomości lub wyposażenia, o ile będą występować;
3.  prawa i obowiązki z Umowy Najmu dotyczącej m.in. Magazynu I i Magazynu II (które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 i Kodeksu cywilnego);
4.  prawa i ewentualnie obowiązki wynikające z lub związane z instrumentów/-ami zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy na podstawie umowy najmu (w tym w formie gwarancji bankowych lub kaucji gotówkowych);
5.  autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej lub budowlanej związanej z Budynkami i Budowlami, w tym w szczególności, projektów przygotowanych przez architekta i generalnego wykonawcę, przy czym, Strony dopuszczają możliwość przeniesienia, poza autorskimi prawami majątkowymi, innych praw, wierzytelności, uprawnień lub obowiązków wynikających z umowy z architektem, generalnym wykonawcą lub innymi wykonawcami lub związanych z powyższą dokumentacją, w przypadku, gdy Strony tak uzgodnią (w tym np. praw lub obowiązków z rękojmi lub gwarancji dot. powyższej dokumentacji, innych przenoszalnych praw lub wierzytelności). Ponadto, Zbywca udzieli Nabywcy stosownych zezwoleń, zgód itp. lub przeniesie na Nabywcę prawa dotyczące korzystania i rozporządzania utworami zależnymi opartymi na ww. dokumentacji i do wykonywania osobistych praw autorskich do ww. dokumentacji (wraz z prawami do udzielania dalszych zezwoleń lub zgód itp. w powyższym zakresie osobom trzecim);
6.  ewentualnie nośniki, na których została utrwalona dokumentacja, o której mowa w pkt 5 powyżej;
7.  prawa lub obowiązki z rękojmi lub gwarancji wynikających z umowy o generalnym wykonawstwie lub ewentualnie również innych umów dotyczących budowy Budynków i Budowli lub innych obiektów posadowionych na Nieruchomości, w zakresie w jakim nie wygasły oraz prawa lub obowiązki dotyczące zabezpieczeń zapewniających prawidłowe wykonanie zobowiązań wykonawcy w okresie rękojmi i gwarancji (gwarancja bankowa lub kaucja gotówkowa/kwota zatrzymana z wynagrodzenia wykonawcy), w zakresie w jakim nie wygasły;
8.  w uzgodnionym przez Strony zakresie – dokumentacja techniczna lub inna dotycząca Nieruchomości, w tym m.in. dokumentacja projektowa (zarówno architektoniczna, konstrukcyjna, wykonawcza, jak i powykonawcza), decyzje administracyjne związane z budową Magazynu I i Magazynu II, kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę Nieruchomości w związku z rozliczaniem usług serwisowych i opłat eksploatacyjnych itp., oryginały lub wydruki instrukcji związanych z funkcjonowaniem i utrzymaniem Nieruchomości, książka obiektu budowlanego, oryginał Umowy Najmu oraz oryginały lub kopie innych umów i dokumentów, z których wynikać będą prawa lub obowiązki przenoszone przez Zbywcę na Nabywcę w ramach lub w związku z Transakcją, a także ewentualnie klucze, karty dostępu lub inne środki dostępu do Nieruchomości, hasła dostępu do systemu zarządzania Budynkiem (o ile taki system jest/będzie zainstalowany w Budynku);
9.  o ile wystąpią, prawa lub obowiązki z licencji dotyczących oprogramowania lub systemów zainstalowanych na terenie Nieruchomości (np. systemów alarmowych);
10.  pozwolenia wodnoprawne związane z Nieruchomością w przypadku, gdy Zbywca lub inny podmiot np. B sp. z o.o. będzie w dacie Transakcji beneficjentem takich pozwoleń, a ewentualnie także nieskonsumowane pozwolenia na budowę, zamienne pozwolenia na budowę lub decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia związane z Nieruchomością (takie pozwolenia zostaną przeniesione z mocy prawa lub na podstawie stosownych decyzji administracyjnych w pewnym okresie po dacie Transakcji).

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę, w szczególności, następujących elementów:

1.  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych (włączając w to rachunek bankowy, za pośrednictwem którego Zbywca dokonuje rozliczeń z Najemcą) zawartych przez Zbywcę, w tym praw do środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach z wyjątkiem środków pieniężnych, o których mowa w pkt 2 poniżej;
2.  środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje Najemcy lub kaucje wykonawców lub kwoty zatrzymane z wynagrodzeń wykonawców wymienione powyżej;
3.  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemcę, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemcę przed datą Transakcji (przy czym odrębnie nastąpi (i) ekonomiczne rozliczenie opłat eksploatacyjnych po Transakcji i (ii) podział/odpowiednie rozliczenia pomiędzy Zbywcą a Nabywcą dot. czynszu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji) oraz zobowiązań wynikających umów z usługodawcami;
4.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzaniu Inwestycją;
5.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
6.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami;
7.  praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych (zgodnie z ustaleniami Stron, Zbywca pozostanie na dzień Transakcji stroną Umów Serwisowych dotyczących Nieruchomości, przy czym umowy te zostaną po Transakcji wypowiedziane lub rozwiązane przez Zbywcę tak szybko, jak to praktycznie możliwe, jednak z uwzględnieniem potrzeby ciągłości świadczenia usług na rzecz Nieruchomości);
8.  praw i obowiązków / zobowiązań z umów pożyczek udzielonych Zbywcy celem pozyskania finansowania na nabycie Nieruchomości i prowadzenie inwestycji;
9.  co do zasady prawa i obowiązki wynikające z Umów na Dostawę Mediów (zgodnie z ustaleniami Stron, Zbywca pozostanie na dzień Transakcji stroną Umów na Dostawę Mediów dotyczących Nieruchomości, przy czym umowy te zostaną po Transakcji wypowiedziane lub rozwiązane przez Zbywcę tak szybko, jak to praktycznie możliwe, jednak z uwzględnieniem potrzeby ciągłości świadczenia dostaw mediów do Nieruchomości);
10.  zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań publicznoprawnych, związanych z działalnością prowadzoną przy użyciu Nieruchomości (np. CIT, VAT);
11.  dokumentacji prawnej i księgowej (inne niż wspomniane powyżej, które wchodzą w skład przedmiotu Transakcji). Jednocześnie należy zaznaczyć że przed datą Transakcji Zbywca udostępni Nabywcy wszelką istotną lub zażądaną przez Nabywcę dokumentację oraz informacje dotyczące Nieruchomości w ramach procesu badania Nieruchomości przez Nabywcę lub w ramach obowiązków informacyjnych Zbywcy wynikających z Umowy Przedwstępnej lub Umowy Warunkowej dotyczącej Nieruchomości;
12.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
13.  firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Sp. z o.o.;
14.  posiadanego przez Zbywcę know-how, praw do patentów, znaków towarowych, licencji (z wyjątkiem wymienionych wyżej w treści wniosku);
15.  pozostałych praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy poza tymi wskazanymi w niniejszym wniosku jako przenoszone na Nabywcę. W szczególności, jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek służących finansowaniu nabycia przez Zbywcę Nieruchomości i prowadzenia na niej inwestycji.

Intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych niezwłocznie po Transakcji i zawarcie przez Zbywcę nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia bezpośrednio po Transakcji. Niemniej, w takim wypadku w zakresie i terminie ustalonym między Stronami Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Zbywca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości – czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie wspomnianej niżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Zbywcy wykorzystywany dla celów świadczenia usług najmu opodatkowanych podatkiem VAT oraz generuje całość przychodów i kosztów Zbywcy. Nie mniej Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo, czy też funkcjonalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy na podstawie umowy spółki, regulaminu, czy innego aktu korporacyjnego Zbywcy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie stanowi także działu, wydziału, oddziału itp. przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, i nie będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że – co do zasady – zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo.

Nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia z aportem przedsiębiorstwa należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem aportu, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE. Regulacja art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE była bowiem przedmiotem szeregu orzeczeń Trybunału.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz ugruntowane orzecznictwo TSUE w kontekście analizowanej sprawy brak jest podstaw, aby stwierdzić, że sprzedaż opisanych składników materialnych i niematerialnych wpisuje się w definicję przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 k.c. Wskazać należy bowiem, że w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności w ramach dostaw nie dojdzie do przeniesienia firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy, wszystkich należności i zobowiązań Zbywcy, praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek służących finansowaniu Nabywcy przez Zbywcę Nieruchomości i prowadzenia na niej Inwestycji. Przedmiotem zbycia nie będą również niektóre prawa do patentów i licencji, wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych (kluczowe w działalności opartej na wynajmie Nieruchomości), środki pieniężne inne niż kaucje najemców, a także określona, związana z Nieruchomością, dokumentacja prawno-księgowa. Na Nabywcę Nieruchomości nie przejdą również pracownicy realizujący aktualne zadania gospodarcze Nieruchomości. Skutkiem powyższego zbywane w ramach transakcji składniki nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanej regulacji prawa cywilnego.

Z kolei dokonując oceny zbywanych składników w kontekście wystąpienia w niniejszej sprawie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, wskazać należy, że – jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo, czy też funkcjonalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy, na podstawie umowy Spółki, regulaminu, czy też innego aktu korporacyjnego Zbywcy. W kontekście powyższych ustaleń, brak jest zatem podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. W konsekwencji należy uznać, że nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, jako dostawa Nieruchomości dokonywana przed upływem okresu 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 1 września 2019 r.), rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Z kolei, przepisy Dyrektywy 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym, państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Nadto w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE stwierdził, że: „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku »ulepszenia« istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie »ulepszenia« jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie »przebudowy« zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Jak wynika z powyższego, „pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli (po ich wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku (budowli), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy nadmienić, że dla dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw gruntów, budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość, która obejmować będzie:

*   Prawo własności działek zabudowanych o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 w miejscowości (…);
*   Prawo własności działki niezabudowanej o numerze 21, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki, tj.: budynek hali magazynowej (tzw. Magazyn I oraz Magazyn II stanowiący jeden budynek budowany w dwóch fazach), Wartownia i Pompownia oraz następujące budowle, tj.: Wiata, Zbiornik retencyjny, Parking, Drogi wewnętrzne, Toalety przy parkingu, 10 zbiorników LPG, Szamba, Zbiornik wody pożarowej, 2 wiaty dla rowerów, Palarnia.

Budynek hali magazynowej (tzw. Magazyn I oraz Magazyn II stanowiący jeden budynek budowany w dwóch fazach) posadowiony jest na działkach nr 1, 2, 10, 4, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 3, 5, 6, 7, 19, 8, 9 oraz 20. Został oddany do użytkowania w części obejmującej Magazyn I w dniu 31 października 2018 r. na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. oraz w części obejmującej Magazyn II w dniu 29 listopada 2019 r. na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 19 listopada 2019 r. Budynek jest przedmiotem umowy najmu z dnia 7 marca 2018 r, przy czym przekazanie Najemcy Magazynu I nastąpiło w dniu 31 października 2018 r. Natomiast przekazanie Najemcy Magazynu II nastąpiło 29 listopada 2019 r. Biorąc pod uwagę, że inwestycja jest realizowana w dwóch Fazach, wydatki poniesione na realizację Magazynu II po oddaniu do użytkowania Magazynu I stanowią wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wydatki te były ponoszone w okresie listopad 2018 -listopad 2019. Ulepszony budynek został (w części dotyczącej Magazynu II) oddany do użytkowania w dniu 29 listopada 2019 r. (część obejmująca Magazyn I była użytkowa od 31 października 2018 r.) Wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Między oddaniem do użytkowania obiektu, a jego dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Budynek wartowni posadowiony jest na działce nr 4. Został oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia z dnia 26 października 2018 r. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. Budynek nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu.

Budynek pompowni posadowiony jest na działce nr 20. Został oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia z dnia 26 października 2018 r. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu. Budynek nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu.

Budowla Wiaty posadowiona jest na działkach nr 5, 6, 7, 19, 8, oraz 9. Budowla została oddana do użytkowania w dniu 31 października 2018 r. na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. Budowla jest przedmiotem umowy najmu z dnia 7 marca 2018 r, przy czym przekazanie Najemcy Wiaty nastąpiło w dniu 31 października 2018 r. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu.

Budowla zbiornika retencyjnego posadowiona jest na działkach 13, 14, 15, 16, 17, 20. Budowla została oddana do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. Budowla nie jest samodzielnym przedmiotem umowy najmu, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu.

Budowla Parkingu posadowiona jest na działkach 4. Budowla została oddana do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. Parking jest przedmiotem umowy najmu z dnia 7 marca 2018 r., przy czym przekazanie Najemcy Parkingu nastąpiło w dniu 31 października 2018 r. Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektu.

Budowla dróg wewnętrznych i terenów utwardzonych posadowiona jest na działkach nr 1, 2, 3, 4, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 3, 5, 6, 7, 19, 8, 9 oraz 20. Budowla została oddana do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia 26 października 2018 r. Budowle te nie są samodzielnymi przedmiotami umowy najmu, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów.

Budowle toalet przy parkingu, 10 zbiorników LPG, Szamba, Zbiornika wody pożarowej, 2 wiaty dla rowerów oraz Palarni zostały oddane do użytkowania na podstawie pozwolenia użytkowania z dnia 26 października 2018 r. Budowle te nie są samodzielnym przedmiotem umowy najmu, a względem nich Zbywca nie ponosił nakładów na ulepszenie.

Transakcja mająca za przedmiot opisaną Nieruchomość jest zaplanowana do przeprowadzenia nie później niż w III kwartale 2020 r. Nabycie Nieruchomości w roku 2018 podlegało opodatkowaniu PCC, w konsekwencji Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem działek składających się na Nieruchomość.

Ponieważ Inwestycja dokonywana była w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności podlegającej wyłącznie opodatkowaniu podatkiem VAT (świadczenie usług najmu), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących roboty budowlane dotyczących powstania Inwestycji. Analogicznie Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących rozbudowę Magazynu I o Magazyn II.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy budynki i budowle posadowione na działkach gruntu zostały oddane do użytkowania w dniu 31 października 2018 r. na podstawie pozwolenia z dnia 26 października 2018 r. Wyjątkiem jest tylko Magazyn II, który został oddany do użytkowania 29 listopada 2019 r. Nakłady na ulepszenie Zbywca poniósł jedynie względem Magazynu I rozbudowując go Magazyn II, który to następnie w dniu 29 listopada 2019 r. został oddany do użytkowania. Niemniej z uwagi na fakt, że od momentu pierwszego zasiedlenia tychże budynków i budowli do chwili sprzedaży (zaplanowanej najpóźniej na III kwartał 2020 r.) upłynie okres krótszy niż 2 lata, dostawa budynków i budowli opisanych we wniosku nie spełni przesłanek do zastosowania względem niej zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza statusu prawnego opisanych budynków i budowli ujawniła również, że sprzedaż tychże obiektów nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Brak powyższego uprawnienia wynika z faktu, że w związku z nabyciem/powstaniem opisanych budynków i budowli oraz z rozbudową Magazynu I o Magazyn II, Zbywca miał prawo do odliczenia podatku VAT. Spełniona została zatem w sposób negatywny przesłanka zdefiniowana w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy. W konsekwencji względem zaplanowanej transakcji Zbywca nie będzie uprawniony zastosować zwolnienia od podatku VAT na powołanej podstawie.

Ponadto Zbywca – w odniesieniu do transakcji dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach gruntu – nie będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

*   towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,
*   z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia) nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Jak wynika z opisu sprawy Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Ponadto, w związku z wytworzeniem Nieruchomości, tj. wybudowaniem budynków i budowli, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

Skutkiem powyższego z uwagi na fakt, że nie zostaną wypełnione warunki określone przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zastosowanie zwolnienia na podstawie powołanej regulacji również nie będzie możliwe.

Analogicznie ze zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – nie będzie korzystać dostawa gruntu, na którym posadowione są wskazane obiekty.

Z kolei w przedmiocie dostawy działki niezabudowanej nr 21 należy stwierdzić, że jej dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka niezabudowana nr 21 zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę.

Wobec powyższego ww. działka stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, zbycie tej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że dostawa działki nr 21, która nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, nie spełnia przesłanek do zastosowania względem jej sprzedaży zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Uwzględniając zatem powołane przepisy prawa oraz elementy stanu sprawy wskazać należy, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%. Powyższe wynika z faktu, iż dostawa działek zabudowanych budynkami i budowlami, wchodzących w skład Nieruchomości, dokonywana będzie najpóźniej w III kwartale 2020 r., tj. przed upływem okresu 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, na skutek czego nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania względem nich zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przedmiotowa transakcja – względem działek zabudowanych – nie spełnia również przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy. Z kolei względem działki niezabudowanej transakcja nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również prawa do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Z ww. przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10-13 ustawy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Na mocy art. 86 ust. 13 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a.

Według art. 86 ust. 15 ustawy, do uprawnienia, o którym mowa w ust. 13, stosuje się odpowiednio art. 81b Ordynacji podatkowej.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca na moment Transakcji zarejestrowany będzie jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nabywca planuje rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu. Po Transakcji Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni opodatkowaną w Polsce podatkiem od towarów i usług. Nabywca nie planuje prowadzenia działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT, bądź niepodlegającej temu podatkowi.

Zatem w sytuacji, kiedy Zbywca wystawi na rzecz Nabywcy fakturę i wykaże podatek od towarów i usług, Nabywca na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy będzie miał możliwość odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na takiej fakturze, dokumentującej transakcję zakupu. W konsekwencji zatem Nabywcy będzie również przysługiwało prawo do zwrotu podatku VAT na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w całości należy uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Ponadto tutejszy organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości i wykluczenia wyłączenia Transakcji z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1); opodatkowania według 23% stawki podatku VAT dostawy Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz prawa do odliczenia lub zwrotu podatku VAT związanego z dostawą Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3). Natomiast, w kwestii dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.