Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1014/14-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-02-02
Teza: Zbycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, reprezentowanego przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2014 r. (data wpływu 13 października 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 stycznia 2015 r. (data wpływu 30 stycznia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. nr ILPB2/415-1014/14-2/WM, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a uzupełnieniem wniosku nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 9 stycznia 2015 r., skutecznie doręczono dnia 21 stycznia 2015 r., zaś w dniu 30 stycznia 2015 r. (data nadania 27 stycznia 2015 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2012 r. Wnioskodawca zbył nieruchomość nabytą w dniu 26 października 2012 r. w drodze darowizny od matki. Kwotę uzyskaną z przeprowadzonej transakcji Zainteresowany postanowił wykorzystać na zakup innej nieruchomości. We wrześniu 2014 r. Wnioskodawca zdecydował się na zakup nieruchomości. Lokal mieszkalny objęty jest księgą wieczystą, prowadzoną przez sąd rejonowy, w której jako właściciele przedmiotowej nieruchomości wskazani są „A” i „B”. Zapis ten jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. W dniu 12 listopada 2012 r „B” zmarł. W dniu 9 września 2014 r. spadkobierczyni testamentowa „C” wystąpiła do sądu rejonowego z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku. Ważności testamentu nikt nie podważa. W celu zawarcia umowy kupna-sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości w dniu 16 września 2014 r. strona sprzedająca oraz kupująca stawiły się u notariusza w celu zawarcia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości lokalowej. Zawarcie ostatecznej umowy przenoszącej własność było niemożliwe z uwagi na toczące się postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku. Z oświadczeń złożonych przy zawarciu umowy sprzedaży – przedwstępnej wynika, że łączna cena zakupu nieruchomości wynosi 85 000,00 zł. Wnioskodawca tytułem zaliczki wpłacił kwotę 30 000,00 zł. Pozostałą kwotę zobowiązał się zapłacić w terminie 3 dni od zawarcia umowy przedwstępnej w następujący sposób:

1.  kwotę 42 500,00 zł na rzecz „A”,
2.  kwotę 12 500,00 zł na rzecz „C”.

Termin zawarcia przyrzeczonej umowy został wyznaczony na okres do jednego miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku, nie później jednak niż do dnia 31 stycznia 2015. Ponadto, w piśmie uzupełniającym wniosek Zainteresowany wskazał, że do dnia 31 grudnia 2014 r. nie doszło do zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność nieruchomości, z uwagi na niezakończone postępowanie spadkowe przed sądem. Termin rozprawy został wyznaczony na dzień 17 lutego 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy środki wydane na zakup ww. nieruchomości spełniają kryteria wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia przed upływem 5 lat od dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabywca nieruchomości w drodze darowizny, który sprzedał nieruchomość uzyskaną w ww. sposób, jest zwolniony z obowiązku zapłaty podatku pod warunkiem przeznaczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. W sytuacji przedstawionej we wniosku Zainteresowany wpłacił kwotę 85 000, 00 zł tytułem zapłaty na poczet umowy kupna nieruchomości. Umowa przedwstępna została zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego i w przypadku ewentualnego uchylania się przez sprzedających od zawarcia umowy przenoszącej własność, Wnioskodawca będzie mógł wystąpić do sądu z pozwem o złożenie oświadczenia woli w imieniu sprzedających. Środki uzyskane ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości zostały w terminie dwóch lat wydane na zakup nieruchomości lokalowej przeznaczonej na cele mieszkalne. Okoliczności te umożliwiają Zainteresowanemu na skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył nieruchomość w dniu 26 października 2012 r. w drodze darowizny od matki. Następnie w roku 2012 Zainteresowany zbył tę nieruchomość.

W związku z powyższym, w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak wynika z powołanego przepisu, ww. zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania) na cel wskazany w tym przepisie i dokonania tej czynności nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Tut. Organ pragnie zauważyć, że pojęcie „nabycie”, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostało zdefiniowane, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. nieruchomości lub lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Treścią umowy przedwstępnej jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność), lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości lub lokalu mieszkalnego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tych rzeczy lub praw, a tym samym powoduje utratę warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „ (\`(...)\`) wydatki poniesione na nabycie (\`(...)\`)” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest przychód wydatkowany na definitywne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności.

Z analizy wniosku wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca postanowił wykorzystać na zakup innej nieruchomości. W celu zawarcia umowy kupna-sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości w dniu 16 września 2014 r. strona sprzedająca oraz kupująca stawiły się u notariusza w celu zawarcia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości lokalowej. Zawarcie ostatecznej umowy przenoszącej własność było niemożliwe z uwagi na toczące się postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku. Z oświadczeń złożonych przy zawarciu umowy sprzedaży – przedwstępnej wynika, że łączna cena zakupu nieruchomości wynosi 85 000,00 zł. Wnioskodawca tytułem zaliczki wpłacił kwotę 30 000,00 zł. Pozostałą kwotę zobowiązał się zapłacić w terminie 3 dni od zawarcia umowy przedwstępnej w następujący sposób:

1.  kwotę 42 500,00 zł na rzecz „A”,
2.  kwotę 12 500,00 zł na rzecz „C”.

Do dnia 31 grudnia 2014 r. nie doszło do zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność nieruchomości, z uwagi na niezakończone postępowanie spadkowe przed sądem. Termin rozprawy został wyznaczony na dzień 17 lutego 2015 r.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że sam fakt wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie innej nieruchomości – bez zaistnienia faktu nabycia nieruchomości na własność w ww. terminie – nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego, określonego w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca mógłby skorzystać z ww. zwolnienia tylko w sytuacji, gdyby posiadał akt notarialny nabycia innej nieruchomości nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

W konsekwencji środki wydane za zakup ww. nieruchomości nie można uznać za przeznaczone na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.