Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.101.2020.4.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-26
Teza: skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach omawianej we wniosku Transakcji będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; prawo; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 19 marca 2020 r. (data wpływu – 19 marca 2020 r.), uzupełnionym 19 marca 2020 r., 14 i 18 maja 2020 r. oraz 01 czerwca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono samoistnie 19 marca 2020 r. Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełnił wymogów formalnych, w piśmie z 07 maja 2020 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.153.2020.4.EK, 0111-KDIB2-3.4014.101.2020.3.LM wezwano do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 14 maja 2020 r. (wniesienie opłaty), 18 maja 2020 r. oraz 01 czerwca 2020 r. (pozostałe braki).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: sp. z o.o. (Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Uniwersytet (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym. Uniwersytet (dalej: „Uniwersytet” lub „Sprzedający”) jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym. Uniwersytet na mocy decyzji Wojewody z 29 listopada 2005 r. jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w L. o obszarze 0,6667 ha (sześć tysięcy sześćset sześćdziesiąt siedem metrów kwadratowych), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”). Łącznie Kupujący i Sprzedający w dalszej części zwani będą także Stronami. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności Nieruchomości (dalej: „Planowana Transakcja”). Na nieruchomości posadowione są:

*   budynek oświaty, nauki i kultury – szkoła wyższa, murowany, o powierzchni zabudowy (z dokumentów) 2115 m2 , o powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych do lokali 984 m2 , o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, rok zakończenia budowy: 1859, rok zakończenia przebudowy: 1979, wpis do rejestru zabytków – data wpisu: 22 maja 1971 r.,
*   budynek oświaty, nauki i kultury – szkoła wyższa, murowany o powierzchni zabudowy (z dokumentów) 186 m2 , o powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych do lokali 102 m2 , o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, rok zakończenia budowy: 1971, wpis do rejestru zabytków – data wpisu: 22 maja 1971 r.,
*   budynek transportu i łączności – garaż jednopoziomowy, drewniany o powierzchni zabudowy (z dokumentów) 71 m2 , o jednej kondygnacji nadziemnej.

W ciągu dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku Uniwersytet nie dokonywał w ww. budynkach ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczała 30% ich wartości początkowej i przez zawarciem Planowanej Transakcji nie dokona takich ulepszeń.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Uniwersytet m.in. do czynności opodatkowanych. Podjęcie decyzji o zawarciu Planowanej Transakcji zostało poprzedzone przetargiem ogłoszonym na mocy obowiązujących przepisów o zarządzaniu mieniem państwowym, na warunkach określonych w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu – sprzedaż nieruchomości Pedagogika” (dalej: „SIWP”), w którym to przetargu zwyciężyła oferta Wnioskodawcy.

Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży warunkowej, zgodnie z którą Sprzedający przeniesie na Kupującego własność Nieruchomości za ustaloną cenę (netto) powiększoną o wartość należnego podatku od towarów i usług. Do dnia przeniesienia własności Nieruchomości Kupujący nie będzie w posiadaniu Nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami SIWP warunkiem wzięcia udziału w przetargu, a w konsekwencji także zawarcia transakcji, było wpłacenie wadium. Zgodnie z SIWP wpłacone wadium w przypadku zawarcia umowy podlega zaliczeniu na poczet ceny. Następnie, zgodnie z SIWP, wygrywający zobowiązany jest do zapłaty ceny ustalonej w przetargu w kolejnych etapach:

*   1 rata stanowiąca 10% ceny (zadatek), (pomniejszona o wniesione wadium, które będzie zaliczone na poczet tej raty), płatna w terminie 14 dni od skutecznego powiadomienia wygrywającego o wyrażeniu zgody przez Prezesa Prokuratorii Generalnej na sprzedaż Nieruchomości,
*   II rata stanowiąca 40% ceny – płatna w terminie do dnia 30.06.2020 r.,
*   III rata stanowiąca 40% ceny – płatna w terminie do dnia 15.01.2021 r.,
*   IV rata w wysokości 10% ceny – płatna w terminie do dnia 30.07.2021 r.

Zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości oraz wydanie Nieruchomości nastąpi po przekazaniu Sprzedającemu przez Kupującego całej kwoty za Nieruchomość. Strony ustaliły, że jeśli z uzyskanej – na skutek złożenia wniosku – interpretacji indywidualnej będzie wynikało, iż przedmiotowa transakcja stanowi dostawę podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z którego Strony będą mogły zrezygnować i na mocy zgodnego oświadczenia złożonego przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, będą mogły wybrać jej opodatkowanie, Strony najpóźniej na 1 dzień przed zawarciem umowy przeniesienia własności Nieruchomości (dniem dokonania dostawy) złożą takie wspólne oświadczenie w przewidzianym trybie.

Kupujący zapłaci Sprzedającemu ostatnią ratę, w wysokości powiększonej o podatek od towarów i usug, obliczony z zastosowaniem stawki 23% od ustalonej ceny netto całej ceny sprzedaży (transakcji), po dniu złożenia takiego oświadczenia, ale przed przeniesieniem własności Nieruchomości. Po złożeniu oświadczenia oraz zapłacie ostatniej raty Sprzedający wystawi na rzecz Kupującego fakturę VAT dokumentującą zawarcie transakcji sprzedaży Nieruchomości, w której zostanie rozliczona zapłata całej należności, wliczając w to kwotę należnego podatku obliczonego od wartości netto całej ceny sprzedaży (Faktura końcowa).

Kupujący zamierza wykorzystywać zakupioną Nieruchomość wyłącznie w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji nie przywołano treści uzupełnienia z 01 czerwca 2020 r., bowiem odnosi się ono wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wyłączona od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć: „podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi (\`(...)\`) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zainteresowani wskazują, że transakcja jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Implikuje to natomiast zwolnienie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ocenie Zainteresowanych transakcja nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 23 czerwca 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.153.2020.5.EK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności zabudowanej nieruchomości (Nieruchomość). Strony ustaliły, że jeśli z uzyskanej – na skutek złożenia wniosku – interpretacji indywidualnej będzie wynikało, iż przedmiotowa transakcja stanowi dostawę podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z którego Strony będą mogły zrezygnować i na mocy zgodnego oświadczenia złożonego przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, będą mogły wybrać jej opodatkowanie, to najpóźniej na 1 dzień przed zawarciem umowy przeniesienia własności Nieruchomości (dniem dokonania dostawy) Strony złożą takie wspólne oświadczenie w przewidzianym trybie.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dostawa Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 23 czerwca 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.153.2020.5.EK, w której wskazano, że:

*   w przedmiotowej sprawie dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   Sprzedawca i Nabywca będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej nieruchomości poprzez złożenie stosownego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy;
*   gdy obie strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania dostawy Nieruchomości, to transakcja zbycia przez Sprzedającego Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach omawianej we wniosku Transakcji będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.