Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-882/14-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-01-14
Teza: PIT - w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu dzierżawy kamienicy.
Słowa kluczowe: dzierżawa; najem; nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 20 października 2014 r. (data wpływu 22 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu dzierżawy kamienicy - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu dzierżawy kamienicy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, osoba fizyczna jest wyłącznym właścicielem budynku - kamienicy z początku XX wieku zlokalizowanej w K.. W chwili obecnej kamienica nie jest zamieszkała a jej stan techniczny nie pozwala na użytkowanie bez koniecznych nakładów na remont kapitalny, natomiast posiadane przez Wnioskodawcę środki, osiągane dochody oraz poziom zdolności kredytowej nie pozwalają na przeprowadzenie przez Wnioskodawcę we własnym zakresie inwestycji polegającej na remoncie obiektu. Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej na przedmiotowej nieruchomości, nie pobiera z niej żadnych dochodów, jak również nie zorganizował żadnej obsługi administracyjnej tego budynku. Zgłosiła się do Wnioskodawcy osoba prawna ( Sp. z o.o.) zajmująca się w sposób profesjonalny inwestycjami na nieruchomościach, z propozycją wydzierżawienia od Wnioskodawcy całego obiektu. Spółka ta jest zainteresowana prowadzeniem tam działalności gospodarczej na własny rachunek po przeprowadzeniu generalnego remontu kamienicy i zaadaptowaniu jej pod wynajem lokali użytkowych. Spółka poniosłaby pełne koszty remontu i bieżącego utrzymania budynku, jednocześnie uzyskując przychody z czynszów najmu pochodzących z zawartych przez tę spółkę umów. Spółka zajmowałaby się również pełną obsługą administracyjną obiektu. Z uwagi na brak środków umożliwiających przeprowadzenie remontu na nieruchomości Wnioskodawca jest gotowy wydzierżawić cały obiekt spółce, nie prowadzić żadnych spraw związanych z kamienicą, otrzymując jednocześnie czynsz dzierżawny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w przypadku zawarcia umowy dzierżawy polegającej na wydzierżawieniu do Spółki z o.o. całej kamienicy, a co za tym idzie nie prowadzeniu żadnych zorganizowanych działań w związku z jej posiadaniem oraz nie prowadzeniem zarządu kamienicą, Wnioskodawca ma prawo zakwalifikowania uzyskiwanych przychodów do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny i opodatkowania ich w formie ryczałtu ewidencjonowanego zgodnie z art. 6 ust. 1 a ustawy z dnia 20.11.1998 o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody z wyżej opisanego najmu w związku z brakiem prowadzenia na kamienicy zorganizowanej działalności gospodarczej ani jakichkolwiek czynności administracyjnych, należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF (tzw. najem prywatny) co daje prawo opodatkowania ich w formie ryczałtu ewidencjonowanego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nieprowadzący działalności gospodarczej wskazał, że zamierza zawrzeć umowę na dzierżawę kamienicy, w której dzierżawca po przeprowadzeniu generalnego remontu i zaadaptowaniu jej pod wynajem lokali użytkowych będzie uzyskiwał przychody z czynszów najmu.

Jednocześnie Wnioskodawca będzie, otrzymywał czynsz dzierżawny.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy kwestii opodatkowania umowy dzierżawy jako przychodów, o którym mowa w art. 10 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) jako tzw. najem prywatny i opodatkowania ich w formie ryczałtu ewidencjonowanego zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wobec powyższego przychody uzyskiwane z tytułu dzierżawy kamienicy mogą stanowić źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9a ust. 6 tejże ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z treści art. 6 ust. 1b ww. ustawy wynika, że przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jednakże warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (z najmu, dzierżawy), przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4).

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy ustaw: o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a także przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że przychód z tytułu dzierżawy kamienicy, jeżeli dzierżawa nie jest przedmiotem działalności gospodarczej, stanowi przychód ze źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji Wnioskodawcy w roku kalendarzowym pieniędzy i wartości pieniężnych. Zatem dopóki faktycznie przychód nie zostanie otrzymany albo też pozostawiony do dyspozycji Wnioskodawcy, nie powstanie u Niego przychód do opodatkowania – chociażby przychód ten był już należny. Określenie momentu płatności czynszu, nie ma zatem wpływu na moment powstania przychodu. Niezależnie bowiem od terminu płatności przychód do opodatkowania powstanie dopiero z chwilą otrzymania przez wynajmującego (wydzierżawiającego) kwoty pieniędzy.

Konsekwencją ustalenia, że przychód o którym mowa we wniosku stanowi przychód ze źródła przychodów – najem, dzierżawa, jest możliwość opodatkowania tego przychodu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wg stawki 8,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy.

Podkreślenia wymaga, że przedmiotowy przychód z tytułu dzierżawy kamienicy może podlegać opodatkowaniu stawką 8,5%, o ile z zachowaniem terminu ustawowego zostanie złożone stosowne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy oraz spółki, których wspólnicy są opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, są obowiązani posiadać i przechowywać dowody zakupu towarów, prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ewidencję wyposażenia oraz, odrębnie za każdy rok podatkowy, ewidencję przychodów, zwaną dalej "ewidencją", z zastrzeżeniem ust. 3 i 3a.

Obowiązek prowadzenia ewidencji nie dotyczy podatników osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, jeżeli ich wysokość wynika z umowy zawartej w formie pisemnej (ust. 3).

Zatem, jeśli wysokość przychodu wynikać będzie z umowy zawartej w formie pisemnej, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do prowadzenia ewidencji przychodów.

Podkreślić należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej była jedynie ocena możliwości opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodów z tytułu dzierżawy kamienicy oraz ustalenie stawki tego podatku. Organ podatkowy nie oceniał natomiast warunków przyszłej umowy dzierżawy, ani jej prawidłowości na gruncie odrębnych przepisów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.