Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.3.2024.2.SM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-04
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; grunty-dostawa gruntu; opodatkowanie; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

5 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z - wg daty nadania - 28 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek\`(...)\` Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 marca 2024 r. (wpływ 2 kwietnia 2024 r.) wnosząc o potraktowanie złożonego wniosku jako wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-IN. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę gruntu o numerze ewidencyjnym… obszaru …ha oraz działkę gruntu o numerze… obszaru …ha obręb… w\`(...)\`

Sprzedawaną nieruchomość Wnioskodawca nabył (wraz z…) na podstawie umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego w dniu…, Rep. A nr… – od rodziców, a następnie umowy na podstawie nieodpłatnego zniesienia współwłasności z dnia… Rep. A nr\`(...)\`

Wnioskodawca w dacie nabycia był i nadal jest stanu wolnego.

Działki o numerach… oraz… oznaczone są w ewidencji gruntów jako grunty orne. Faktycznie użytkowane są jako grunty orne. Sprzedawane działki są niezabudowane. Całe gospodarstwo ma około …ha. Poza tym gospodarstwem Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości.

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprzedawany obszar leży na terenie oznaczonym symbolem…- strefa zabudowy mieszkaniowej z usługami. Gmina (z własnej inicjatywy) przystąpiła do zmiany obecnie obowiązującego planu miejscowego.

Nowy projekt planu miejscowego został już wyłożony do wglądu publicznego około …miesiące temu. Na skutek złożonej przez Wnioskodawcę uwagi do projektu planu Gmina Miasta… zgodziła się na polepszenie wskaźników zabudowy na terenie sprzedawanych działek. W dacie składania niniejszego wniosku plan oczekuje na poprawki i ponowne wyłożenie do publicznego wglądu.

Wnioskodawca prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, zajmuje się głównie produkcją roślinną i hodowlą\`(...)\` W szczególności nie zajmuje się żadną pozarolniczą działalnością gospodarczą, w tym obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nie jest (i nie był) zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nigdy w życiu (poza nabytym gospodarstwem) nie nabył i nie sprzedał żadnej nieruchomości (gruntowej, lokalowej lub innej). Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości. Wnioskodawca nie wnosił o zmianę lub uchwalenie MPZP, studium lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie sprzedawał lub uzbrajał żadnych nieruchomości (jak zostało wskazane powyżej, postępowanie o zmianę MPZP toczy się z inicjatywy własnej Gminy …). Wnioskodawca nie dzierżawił lub wynajmował nieruchomości. Wydanie działki ma nastąpić dopiero po sprzedaży i zapłacie całej ceny. Strony chcą zawrzeć umowę przyrzeczoną w ciągu …miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej, lecz po uzyskaniu interpretacji.

Wnioskodawca udzielił w umowie przedwstępnej Kupującej Spółce zgody na dysponowanie nieruchomością stanowiącą działki… na cele budowlane, w zakresie ograniczonym do:

a) uzyskania przez Kupującą Spółkę, na jej koszt i we własnym imieniu, decyzji udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji planowanej przez Kupującą Spółkę na przedmiotowych działkach, a także wszelkich innych uzgodnień, opinii i decyzji niezbędnych do uzyskania opisanego wyżej pozwolenia na budowę, jednak bez prawa wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych na tej nieruchomości, a także

b) (…).

Wnioskodawca oraz Kupująca Spółka oświadczyły, że niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej zawrą umowę użyczenia działek będących przedmiotem niniejszej umowy w zakresie niezbędnym do wystąpienia przez Kupującą Spółkę z wnioskami o uzyskanie warunków przyłączenia terenu przyszłej inwestycji do mediów. Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się, że niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej, udzielić Kupującej Spółce oraz osobom przez nią wskazanym, pełnomocnictwa do czynności mających na celu przeprowadzenie (…), w szczególności niezbędnych do złożenia ww. wniosków o uzyskanie warunków przyłączenia terenu przyszłej inwestycji do mediów. Pełnomocnictwa opisane powyżej nie upoważniają pełnomocnika do zaciągania zobowiązań w imieniu mocodawcy i wygasają z końcem dnia\`(...)\`

Wnioskodawca poza gospodarstwem nie posiada żadnych innych nieruchomości. Wnioskodawca nie ogłaszał samodzielnie zamiaru jej sprzedaży, lecz korzystał z pomocy pośrednika. Uzyskane środki Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont zabudowań i zabezpieczenie finansowe na starsze lata.

W umowie przedwstępnej sprzedaży strony dopuściły możliwość powiększenia ceny o podatek VAT, w przypadku uzyskania interpretacji podatkowej wskazującej taką konieczność.

Celem wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości Wnioskodawca podaje że:

1\. Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług korzystającym ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3.

2\. Z działek… nie były, nie są i nie będą zbierane zbiory i dokonywane dostawy oraz sprzedaż produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku VAT.

3\. Projekt nowego planu miejscowego nie zmienia przeznaczenia wyżej wymienionych działek (w stosunku do obecnie obowiązującego planu miejscowego). Na dzień zawarcia umowy sprzedaży dla działek… obowiązywać będzie MPZP o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym.

4\. Nowy, projektowany plan miejscowy oraz obecnie obowiązujący przewidują usługowo-mieszkaniowe przeznaczenie dla wszystkich ww. działek.

5\. Wszystkie działki objęte są MPZP i nie została oraz nie zostanie dla nich wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

6\. Wnioskodawca przed sprzedażą nie podejmował i nie zamierza podejmować działań zmierzających do zwiększenia wartości działek, np. ich podziału na mniejsze działki, uzbrajania, wydzielania dodatkowych dróg wewnętrznych, czy wycinki drzew (działka nie jest zalesiona i jest użytkowana jako grunty orne).

7\. Umowa przedwstępna nie jest zawierana pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub wejścia w życie nowego planu miejscowego.

8\. Nabywcą ma być deweloper: …Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w… (adres: …, NIP…, REGON\`(...)\` Nabywca jest zarejestrowanym płatnikiem podatku VAT.

9\. Umowa przedwstępna została już zawarta w dniu…

W odpowiedzi na wezwanie – jak wyżej wskazano – Wnioskodawca wniósł o potraktowanie złożonego wniosku jako wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-IN. Jednocześnie Wnioskodawca sprecyzował, że przyszły nabywca, tj. …Spółka z o.o. nie jest Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że …Spółka z o.o. wykorzysta działki na cele budowy mieszkań na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż działek objętych umową będzie objęta podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach majątku prywatnego (osobistego). Przemawia za tym „niehandlowy” sposób nabycia, brak transakcji nieruchomościami, brak czynności zmierzających do podniesienia wartości, oraz znaczny okres czasu, który upłynął od nabycia. Dodatkowo należy wskazać brak możliwości odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości przez zbywcę oraz fakt, że wnioskujący nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Nadto warunkiem sprzedaży nie jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Podejmowane przez Nabywcę na podstawie pełnomocnictwa działania nie mają na celu podwyższenia wartości gruntu, gdyż cena jest stała i ustalona w umowie przedwstępnej. Bez względu na wynik działań Nabywcy, podejmowanych na podstawie pełnomocnictwa, cena nie ulega zmianie. Podjęcie wstępnych działań przez Nabywcę na podstawie pełnomocnictwa ma na celu skrócenie okresu oczekiwania na pozwolenie na budowę.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że 13 grudnia 2023 r. zawarł Pan z Kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działki…, w której kupującej Spółce udzielił zgody na dysponowanie ww. nieruchomością na cele budowlane, w zakresie ograniczonym do:

‒ uzyskania przez Kupującą Spółkę, na jej koszt i we własnym imieniu, decyzji udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji planowanej przez Kupującą Spółkę na przedmiotowych działkach, a także wszelkich innych uzgodnień, opinii i decyzji niezbędnych do uzyskania opisanego wyżej pozwolenia na budowę, jednak bez prawa wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych na tej nieruchomości, a także

‒ (…).

Wnioskodawca oraz Kupująca Spółka oświadczyły, że niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej zawrą umowę użyczenia działek będących przedmiotem niniejszej umowy w zakresie niezbędnym do wystąpienia przez Kupującą Spółkę z wnioskami o uzyskanie warunków przyłączenia terenu przyszłej inwestycji do mediów. Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się, że niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej, udzielić Kupującej Spółce oraz osobom przez nią wskazanym, pełnomocnictwa do czynności mających na celu (…), w szczególności niezbędnych do złożenia ww. wniosków o uzyskanie warunków przyłączenia terenu przyszłej inwestycji do mediów. Pełnomocnictwa opisane powyżej nie upoważniają pełnomocnika do zaciągania zobowiązań w imieniu mocodawcy i wygasają z końcem dnia…

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności tych działek, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działki pozostają Pana własnością. Z kolei Pan oraz Kupująca Spółka w przedwstępnej umowie zobowiązali się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupująca Spółka będzie dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działek\`(...)\` Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującej Spółce stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki stanowiące nadal Pana własność. Działania te dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek nie będzie Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działki będące Pana własnością będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały działki o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem, sprzedaż działek…, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym – wbrew Pana twierdzeniu – sprzedaż działek…, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

A zatem Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo nadmieniam, że w związku z tym, że ta interpretacja dotyczy 1 zdarzenia przyszłego, natomiast dokonał Pan wpłaty w łącznej wysokości 80 zł, to kwota 40 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie Panu zwrócona.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.