Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.635.2025.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-17
Teza: Skutki podatkowe związane z dostawą Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
działalność-działalność gospodarcza
nieruchomości
zwolnienie
środek-środek trwały
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej - w części
    dotyczącej ustalenia, że każda z wydzielonych działek gruntu, oznaczonych numerami 1, 2,
    3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot
    obrotu prawnego, tj. towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług
    podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1) oraz w zakresie
    ustalenia, że transakcja sprzedaży działek (gruntów) o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10
    będzie transakcją opodatkowaną podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku (pytanie nr
    3).
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło do Organu 20
    sierpnia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca będący polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce, od 25
    kwietnia 2000 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą
    Przedsiębiorstwo Budowlane A.B. (NIP: ...) z siedzibą w (...).
    Dochody uzyskiwane z pozarolniczej działalności gospodarczej są opodatkowane
    podatkiem liniowym według art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług uzyskującym
    przychody ze sprzedaży robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
    mieszkalnych i niemieszkalnych. Jest to główne źródło przychodów. Poza tym
    przedsiębiorca świadczy również usługi w zakresie najmu nieruchomości.
    Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywa nieruchomości
    zabudowane i nieruchomości niezabudowane. Jest on m.in. właścicielem
    niezbudowanych, sąsiadujących ze sobą działek (gruntów) położonych w miejscowości (...),
    gm. (...), woj. (...) (dalej: Nieruchomość), dla których Sąd Rejonowy w (...) (...) Wydział Ksiąg
    Wieczystych prowadzi:

        księgę wieczystą o numerze (...) obejmującą działkę o numerze ewidencyjnym 1
        oraz
        księgę wieczystą o numerze (...) obejmującą działki o numerach ewidencyjnych 2, 3,
        4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 26.
    4 listopada 2008 r. Wnioskodawca nabył ww. Nieruchomość – oznaczoną wówczas
    numerami 1.1 oraz 1.2 – o łącznej powierzchni 4,008 ha (40 088 m²) na podstawie aktu
    notarialnego przenoszącego własność (Rep. A. (...).
    Nieruchomość została nabyta od C.D., tj. osób nieprowadzących działalności
    gospodarczej, wobec czego przy nabyciu nie wystąpił podatek naliczony. Na
    Wnioskodawcy ciążył wówczas obowiązek zapłacenia podatku od czynności
    cywilnoprawnych. Nieruchomość została wprowadzona do majątku firmy pod datą 31
    grudnia 2008 r. i do chwili obecnej jest jej składnikiem. W tym czasie działki podlegały
    scaleniu oraz podziałowi na skutek czego zmieniły się ich numery ewidencyjne. Zgodnie z
    aktualnym wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość obejmuje:
    1. działkę nr 1 o pow. 2,7606 ha (R-grunty orne),
    2. działkę nr 2 o pow. 0,0528 ha (R-grunty orne),
    3. działkę nr 3 o pow. 0,0528 ha (R-grunty orne),
    4. działkę nr 4 o pow. 0,0528 ha (R-grunty orne),
    5. działkę nr 5 o pow. 0,0510 ha (R-grunty orne),
    6. działkę nr 6 o pow. 0,0895 ha (DR-droga),
    7. działkę nr 7 o pow. 0,4895 ha (R-grunty orne),
    8. działkę nr 8 o pow. 0,1406 ha (DR-droga),
    9. działkę nr 9 o pow. 0,0527 ha (R-grunty orne),
  10. działkę nr 10 o pow. 0,0527 ha (R-grunty orne),
    11. działkę nr 11 (wydzieloną z działki 12) o pow. 0,2062 ha (R-grunty orne).
    Łączna powierzchnia Nieruchomości, obejmująca ww. działki wynosi obecnie 4,0012 ha
    (40 012 m²). Zmniejszenie łącznej powierzchni w stosunku do dnia nabycia (4,0088 ha –
    4,0012 ha), tj. o 0,0076 ha wynika z decyzji Wojewody (...) z 1 września 2023 r. nr (...) o
    przeznaczeniu działki nr 13 (wydzielonej z działki nr 12) o pow. 0,0076 ha (76 m²) na
    realizację celu publicznego, tj. rozbudowę drogi wojewódzkiej nr (...) w miejscowości (...).
    Wskazana decyzja Wojewody (...) spowodowała wydzielenie z działki nr 12 o pow. 0,2138
    ha dwóch działek, tj. nr 13 o pow. 0,0076 ha oraz 11 o pow. 0,2062 ha i przeznaczenie
    pierwszej z nich pod realizację celu publicznego. Skutkiem ww. decyzji jest zmniejszenie
    ogólnej pow. Nieruchomości z 4,0088 ha (40 088 m²) posiadanej w momencie nabycia do
    4,0012 ha (40 012 m²) posiadanej w chwili obecnej.

    Przeznaczenie działek (gruntów)
    Jak wynika z wyroku NSA z 26 kwietnia 2022 r. sygn. akt I FSK 49/22 dla celów podatku od
    towarów i usług:
      „O przeznaczeniu nieruchomości decydują (...) akty prawa miejscowego, w tym w
      pierwszym rzędzie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w którym
      ustawa wprost przyznaje charakter takiego źródła prawa (por. art. 14 ust. 8 u.p.z.p.).
      W przypadku braku planu miejscowego, określenie sposobów zagospodarowania i
      warunków zabudowy terenu następuje – zgodnie z art. 4 ust. 2 o.p.z.p. – w decyzji o
      warunkach zabudowy, która stanowi z kolei indywidualny akt prawa
      administracyjnego”.
    Dla ww. działek położonych w miejscowości (...) nie ma aktualnie miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), co potwierdza m.in. „zaświadczenie o
    przeznaczeniu terenu” wystawione na wniosek Wnioskodawcy 18 lipca 2025 r. przez Urząd
    Gminy w (...) (dalej: Zaświadczenie UG w (...) z 18 lipca 2025 r.). Poprzedni MPZP
    obejmujący przedmiotowy teren utracił ważność 31 grudnia 2003 r. W 2016 r. Rada Gminy
    (...) podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia MPZP, ale do dnia
    dzisiejszego MPZP znajduje się w fazie projektu. W rezultacie Nieruchomość nie jest objęta
    aktualnie obowiązującym MPZP.
    Część działek, których właścicielem jest Wnioskodawca jest objętych decyzjami o
    warunkach zabudowy wydanymi przez Wójta Gminy (...).
    22 października 2013 r. Wójt Gminy (...) wydał decyzję nr 72/2013 (znak ...) o warunkach
    zabudowy dla inwestycji pod nazwą: „Zmiana decyzji o warunkach zabudowy dla
    inwestycji pn. Budowa osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i
    bliźniaczej z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną” dla działek o
    numerach ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 oraz 10.
    14 listopada 2013 r. Wójt Gminy (...) wydał decyzję nr (...) (znak (...) o warunkach zabudowy
    dla inwestycji pod nazwą: „Zmiana decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji pn.
    Budowa osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z zagospodarowaniem
    terenu i infrastrukturą techniczną” dla działek o numerach ewidencyjnych 6 i 7).
    Powyższy fakt potwierdzają zarówno ww. decyzje o warunkach zabudowy, jak i posiadanie
    przez Wnioskodawcę zaświadczenia UG (...) z 18 lipca 2025 r. W rezultacie dla działek o nr
    ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 nie ma aktualnie obowiązującego MPZP, ale
    działki te są objęte ww. decyzjami o warunkach zabudowy.
    Z kolei dla działek o nr ewidencyjnych 1 i 11 (wydzielonej z działki 12) nie ma aktualnie
    obowiązującego MPZP i nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, co
    potwierdza dodatkowo zaświadczenie (...) z 18 lipca 2025 r.
    Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości będącej składnikiem jego firmowego
    majątku. ma on jednak wątpliwości związane z opodatkowaniem przyszłej transakcji.

    Pytania
    1. Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że każda z
      wydzielonych działek (gruntów oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 11
      (wydzielonej z działki 12) stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. odrębny
      towar w rozumieniu ustawy o VAT podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów
      i usług (pytanie nr 1 we wniosku?
    2. Czy transakcja sprzedaży działek (gruntów) o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 będzie
      podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów według stawki 23%
      (pytanie nr we wniosku 3)?
    Pana stanowisko w sprawie
    Każda z wydzielonych działek (gruntów) oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i
    11 (wydzielonej z działki 12) stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. odrębny
    towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, który podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług.
    W rezultacie do każdego z tych towarów (gruntów) należy zastosować właściwą stawkę
    VAT lub zwolnienie od podatku.
    Planowana transakcja sprzedaży działek (gruntów) o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10
    będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów. Ze względu na
    wydane decyzje o warunkach zabudowy dostawa tych gruntów będzie objęta stawką
    podstawową w wysokości 23%.
    Ad 1
    Sprzedaż gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, która na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Grunt spełnia definicję towaru określoną
    przez art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, w myśl której za towar uznaje się rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii.
    Ze względu na fakt, że każda z wydzielonych, niezabudowanych działek (gruntów)
    oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 może być przedmiotem
    samodzielnego obrotu to każda z nich stanowi odrębny towar w rozumieniu ustawy o VAT,
    którego sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT.
    W stosunku do każdego z tych towarów (gruntów) należy zastosować właściwą stawkę VAT
    lub zwolnienie od podatku.
    W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja sprzedaży gruntów jako dokonana w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie podlegała opodatkowaniu

    podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której
    mowa w art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, wobec czego generalnie dla
    Wnioskodawcy działającego w charakterze podatnika VAT stanowi ona czynność
    podlegającą opodatkowaniu VAT.
    Ad 2
    W związku z tym, że dla działek o numerach ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 nie ma
    wprawdzie aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego, ale na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, to ich sprzedaż nie będzie
    mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT są to
    bowiem tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
    Transakcja sprzedaży wymienionych gruntów będzie podlegała opodatkowaniu stawką
    podstawową w wysokości 23%. Nie zmienia tego fakt, że ww. działki w ewidencji gruntów i
    w księdze wieczystej mają status gruntów ornych. Jak wynika z wyroku NSA z 14 lutego
    2024 r. sygn. akt I FSK 787/22:
      „Ze względu na wydane decyzje o warunkach zabudowy działki te nie miały statusu
      działek rolnych, nie mogły więc korzystać ze zwolnienia przedmiotowego
      przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT”.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w części dotyczącej ustalenia, że każda z
    wydzielonych działek gruntu, oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11
    (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. towar w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) podlegający
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz w zakresie ustalenia, że transakcja
    sprzedaży działek (gruntów) o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 będzie transakcją
    opodatkowaną podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku VAT (pytanie nr 3) – jest
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl z art. 2 pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
    o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie
    dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim

    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    Przedmiotem Pana wątpliwości jest kwestia ustalenia, czy każda z wydzielonych działek
    gruntu, oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11
    (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. towar w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług podlegający opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług (pytanie nr 1). Dodatkowo wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy
    transakcja sprzedaży działek oznaczonych numerami 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,9 oraz 10 będzie
    transakcją opodatkowaną podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.
    W opisanej sprawie należy rozstrzygnąć, po pierwsze, czy każda z wydzielonych działek
    gruntu, oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielonej z działki
    nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj. towar w rozumieniu ustawy o
    podatku od towarów i usług (pytanie nr 1), a po drugie, czy planowana przez Pana
    transakcja sprzedaży działek o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów.
    Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan Nieruchomość oznaczoną wówczas numerami 13
    oraz 14, o łącznej powierzchni 4,008 ha (40 088 m²), na podstawie aktu notarialnego
    przenoszącego własność (Rep. A. (...). Nieruchomość została nabyta przez Pana od osób
    fizycznych, które nie prowadziły działalności gospodarczej. Nieruchomość została
    wprowadzona do Pana majątku firmowego 31 grudnia 2008 r. i stanowi jego składnik
    majątkowy do chwili obecnej. W okresie tym działki podlegały procesom scalania oraz
    podziału, w wyniku których zmieniły się ich numery ewidencyjne.
    Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, działki gruntu
    oznaczone numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 (wydzielona z działki
    nr 12) nie stanowią Pana majątku prywatnego, lecz wchodzą w skład majątku
    przedsiębiorstwa.
    Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż tych działek będzie realizowana w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem, w świetle obowiązujących przepisów
    ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej (TSUE), z tytułu planowanej sprzedaży ww. działek będzie Pan działał w
    charakterze podatnika VAT.
    Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii. W myśl art. 2 pkt 33 tej ustawy, nieruchomości – w tym
    grunty – również stanowią towary w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Każda z działek
    posiada odrębny numer ewidencyjny, co potwierdza jej odrębność prawną i faktyczną, a
    tym samym przesądza o jej kwalifikacji jako odrębnego przedmiotu obrotu prawnego.

    W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż działek gruntu będzie stanowić czynność
    odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww.
    ustawy.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być
    opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
    ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.
    in. w art. 43 ustawy.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

      a) lokalizacje inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego,
      b) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym
    planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego
    decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan
    zagospodarowania przestrzennego, istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać
    można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc
    także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na
    podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod
    zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od
    podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.
    Wskazał Pan w opisie sprawy, że dla działek oznaczonych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz
    11 (wydzielonej z działki nr 12) nie ma aktualnie miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego. Część działek gruntu, których jest Pan właścicielem, objęta jest decyzjami
    o warunkach zabudowy wydanymi przez Wójta Gminy (...). W szczególności zostały
    wydane poszczególne decyzje, tj. decyzja nr (...) z 22 października 2013 r. (znak ...),
    obejmująca działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 oraz 10 — dla inwestycji pn. „Budowa osiedla
    domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i bliźniaczej z zagospodarowaniem
    terenu i infrastrukturą techniczną” oraz decyzja nr (...) z 14 listopada 2013 r. (znak ...),
    obejmująca działki nr 6 i 7 — dla inwestycji pn. „Budowa osiedla domów jednorodzinnych
    w zabudowie bliźniaczej z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną”.
    Powyższe decyzje potwierdzają, że wskazane działki spełniają definicję terenów
    budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, jako
    tereny przeznaczone pod zabudowę na podstawie wydanych decyzji o warunkach
    zabudowy. W konsekwencji, planowana przez Pana ich sprzedaż nie będzie korzysta ze
    zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub

    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki
    wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o
    VAT.
    NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
      „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc
      również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy
      podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze
      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia
      8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie
    może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość została nabyta przez Pana od osób
    nieprowadzących działalności gospodarczej, wobec czego przy nabyciu nie wystąpił
    podatek naliczony. W związku z powyższym, nie można stwierdzić, że przysługiwało Panu
    prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, gdyż transakcja ta
    nie była objęta podatkiem VAT. W konsekwencji nie został spełniony warunek określony w
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług do zastosowania zwolnienia z
    VAT przewidzianego w tym przepisie.
    Mając na uwadze powyższe, planowana przez Pana dostawa działek gruntu oznaczonych
    numerami 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 stanowić będzie czynność odpłatnej dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) i podlegać
    będzie opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Jednocześnie, sprzedaż
    ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ani
    pkt 2 ustawy. W związku z tym dostawa wymienionych działek będzie podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 3 uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w kwestii związanej z ustaleniem czy każda z
    wydzielonych działek gruntu, oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,
    10 oraz 11 (wydzielonej z działki nr 12), stanowi odrębny przedmiot obrotu prawnego, tj.
    towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług podlegający opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 1) oraz czy transakcja sprzedaży działek
    oznaczonych numerami 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 będzie transakcją opodatkowaną
    podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.
    Natomiast w zakresie skutków podatkowych związanych z dostawą działek nr 11 i 12
    oraz w zakresie właściwej stawki podatku VAT dla dostawy działek 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i
    10 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.
    Inne kwestie związane z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, które nie zostały objęte pytaniem, nie
    mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając
    przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia
    przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej
    bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła
    w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Pana do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.