Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1021/14/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-02-02
Teza: Opodatkowanie zadatku i dostawy działki niezabudowanej – 1. dla której nie wydano decyzji o warunkach zabudowy; 2 – dla której wydano taką decyzję. Zwolnienie podmiotowe.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik; stawka-stawki podatku; zadatek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 października 2014 r. (data wpływu 15 października 2014 r.), uzupełnionym pismem z 13 stycznia 2015 r. (data wpływu 19 stycznia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, opodatkowania zadatku od tej sprzedaży oraz korzystania ze zwolnienia podmiotowego w związku z tą sprzedażą – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2014 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, opodatkowania zadatku od tej sprzedaży oraz korzystania ze zwolnienia podmiotowego w związku z tą sprzedażą.

Wniosek uzupełniono pismem z 13 stycznia 2015 r. (data wpływu 19 stycznia 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 31 grudnia 2014 r. nr IBPP1/443-1021/14/AW.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (w dalszej części niniejszego wniosku zwany Stowarzyszeniem) prowadzi wyłącznie działalność statutową – nie prowadzi działalności gospodarczej – i do dnia 2 października 2014 r. nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Stowarzyszenie jest właścicielem nieruchomości – działki nr 121 o pow. 1,1452 ha objętej księgą wieczystą. Niniejsza działka jest częściowo zabudowana fundamentami bloku wejściowego i bloku łóżkowego „południowego” Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji, obecnie nie podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów 0,5040 ha to tereny rekreacyjno-przemysłowe, natomiast pozostała część to grunty orne.

Dnia 30 września 2014 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Stowarzyszenie otrzymało zadatek w kwocie: 360.000 zł netto oraz 82.800 zł tytułem podatku VAT.

Jednym z podstawowych, ale nie przesądzających o zawarciu transakcji, warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Nabywca w umowie przedwstępnej zachował sobie prawo do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży również bez spełnienia się ww. warunku, tj. uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Jednocześnie Nabywca zobowiązuje się do wyburzenia fundamentów znajdujących się na działce. Zgodnie z ustaleniami przedwstępnej umowy sprzedaży strony ustaliły cenę transakcji ostatecznej na kwotę 3.600.000 zł powiększoną o 23% stawkę VAT jednocześnie zobowiązując Stowarzyszenie do uzyskania indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie zwolnienia Stowarzyszenia z podatku od towarów i usług należnego od sprzedaży działki. Jednocześnie Stowarzyszenie dokonało rejestracji jako podatnika czynnego z dniem 2 października 2014 r. w dniu 9 października 2014 r.

W uzupełnieniu wniosku podano ponadto:

1.Celem Stowarzyszenia jest wspieranie i inicjowanie działalności w zakresie promocji i ochrony zdrowia. Jednym z głównych celów jest budowa Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji. Działka została nabyta dla realizacji celu statutowego tzn. budowy Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji.

2.Stowarzyszenie nabyło następujące działki:

1.  działki o nr 121 i 122 o łącznej powierzchni 1,2377 ha w dniu 31 maja 1993 r. na podstawie umowy darowizny nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego – transakcja nie podlegała podatkowi VAT,
2.  udział w części 1/10 w działkach o nr 121 i 122 w dniu 27 maja 2009 r. został zbyty –przeniesiony na podstawie umowy przeniesienia udziału we własności nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego – transakcja nie podlegała podatkowi VAT,
3.  udział w części 1/10 w działkach o nr 121 i 122 w dniu 7 maja 2014 r. został przeniesiony na Stowarzyszenie na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego – transakcja podlegała podatkowi VAT, jednak Stowarzyszenie nie będąc podatnikiem czynnym VAT nie dokonało odliczenia podatku naliczonego.

3.W momencie nabycia działki (31 maja 1993 r.) nie istniał dla niej plan zagospodarowania przestrzennego. W akcie notarialnym nabycia działki z dnia 31 maja 1993 r. brak jest zapisów o przeznaczeniu gruntów wynikającego z ewidencji gruntów. Stowarzyszenie nie posiada dokumentacji z ewidencji gruntów z okresu nabycia działki.

4.W momencie nabycia działki nie było dla niej wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Stowarzyszenie otrzymało decyzją Prezydenta Miasta z dnia 20 października 1994 r. pozwolenie na budowę fundamentów I etapu Ośrodka Rehabilitacji i Leczenia.

5.Nabycie działki nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT przy transakcji opisanej w punkcie 2.a). Natomiast transakcja opisana w punkcie 2.c) podlegała podatkowi VAT, jednak Stowarzyszenie nie będąc podatnikiem czynnym VAT nie dokonało odliczenia podatku naliczonego.

6.Nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT.

7.Na pytanie Organu: czy w stosunku do tej działki przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, Wnioskodawca odpowiedział, że Stowarzyszeniu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

8.Stowarzyszenie 31 maja 1993 r. nabyło działkę niezabudowaną, a budowę rozpoczęto po nabyciu. Stowarzyszenie nie będąc czynnym podatnikiem VAT nie dokonywało odliczeń podatku naliczonego.

9.Stowarzyszenie nie wykorzystywało działki ani posadowionych na niej fundamentów.

10.Fundamenty nie są budynkami, ani budowlami – są elementami konstrukcji budowlanej w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

11.Fundamenty są trwale związane z gruntem.

12.Pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło, ponieważ budowa Ośrodka nie została dokończona, lecz została przerwana na etapie fundamentów.

13.Na pytanie Organu: czy Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe lub równe niż 30% wartości początkowej obiektów oraz czy w stosunku do tych wydatków Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, Wnioskodawca odpowiedział: „Nie dotyczy (odpowiedź na pkt 12)”.

14.Na pytanie Organu: jeżeli obiekty te były ulepszone w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej, to czy po ulepszeniu nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, Wnioskodawca odpowiedział: „Nie dotyczy (odpowiedź na pkt 12)”.

15.Obiekty nie były przedmiotem najmu (dzierżawy).

16.Sprzedaż nastąpi przed pierwszym zasiedleniem.

17.Nie wydano decyzji o wyburzeniu oraz nie występowano o taką decyzję.

18.Stowarzyszenie posiada wiedzę, że Nabywca nosi się z zamiarem wyburzenia fundamentów po nabyciu działki.

19.Stowarzyszenie nie zamierza dokonać wyburzenia ani rozpoczynać prac wyburzeniowych fundamentów do dnia zbycia działki.

20.Wyburzenie zostanie dokonane na koszt Nabywcy.

21.Zdaniem Stowarzyszenia przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana (bez względu na to, czy w momencie sprzedaży fundamenty będą wyburzone, czy też nie) z uwagi na fakt, iż fundamenty nie stanowią budynku ani budowli zgodnie z Prawem budowlanym.

22.Stowarzyszenie rozpoczęło działalność 28 października 1991 r.

23.Do dnia złożenia uzupełnienia wniosku Stowarzyszenie nie złożyło deklaracji VAT-7K i nie odprowadziło podatku należnego.

24.Przyczyną rejestracji Stowarzyszenia dla celów VAT było prawdopodobieństwo opodatkowania niniejszej transakcji podatkiem VAT.

25.Zadatek wpłynął na rachunek bankowy Stowarzyszenia dnia 2 października 2014 r.

26.W pierwszym wariancie na dzień sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy. W drugim wariancie na dzień sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy. Na dzień złożenia niniejszego uzupełnienia została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 7 stycznia 2015 r. Decyzja nie jest jeszcze prawomocna.

27.Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został złożony w lipcu 2014 r. przez Nabywcę.

28.W dniu 7 stycznia 2015 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Na dzień dzisiejszy decyzja zgodnie z KPA nie jest jeszcze prawomocna.

29.W najbliższej przyszłości Stowarzyszenie nie zamierza świadczyć usług doradczych.

30.Stowarzyszenie nie wykonuje i nie będzie wykonywało czynności wskazanych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT, za wyjątkiem uznania przedmiotowej transakcji jako sprzedaż terenów budowlanych.

31.W przypadku uznania przedmiotowej transakcji jako sprzedaży opodatkowanej jej wartość przekroczy kwotę 150.000 zł w roku podatkowym 2014.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 13 stycznia 2015 r.):

Wariant I – ostateczna umowa sprzedaży następuje przed uzyskaniem przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań, ale Nabywca nabędzie ww. nieruchomość w celu realizacji ww. przedsięwzięcia i po jej nabyciu będzie czynił dalsze starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań:

1.Jaka jest właściwa stawka podatku od towarów i usług od otrzymanego zadatku na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości?

2.Jaka jest właściwa stawka podatku od towarów i usług od ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości?

3.Czy w przypadku opodatkowania ww. transakcji podatkiem od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Wariant II – ostateczna umowa sprzedaży następuje po uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań:

4.Jaka jest właściwa stawka podatku od towarów i usług od otrzymanego zadatku na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości?

5.Jaka jest właściwa stawka podatku od towarów i usług od ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości?

6.Czy w przypadku opodatkowania ww. transakcji podatkiem od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Dla wariantu II pytania 4-6 odnoszą się do sytuacji, w której ostateczna umowa sprzedaży następuje po uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1. Właściwą stawką podatku od towarów i usług od otrzymanego zadatku na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości jest stawka zwolniona z uwzględnieniem zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ad 2. Właściwą stawką podatku od towarów i usług od ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości jest stawka zwolniona z uwzględnieniem zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Ad 3. W przypadku opodatkowania ww. transakcji podatkiem od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ad 4. Właściwą stawką podatku od towarów i usług od otrzymanego zadatku na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości jest stawka podstawowa 23% z uwzględnieniem zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ad 5. Właściwą stawką podatku od towarów i usług od ostatecznej umowy sprzedaży ww. nieruchomości jest stawka podstawowa 23%.

Ad 6. W przypadku opodatkowania ww. transakcji podatkiem od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że ze względu na fakt, iż na moment wydania interpretacji część pytań Wnioskodawcy nie jest adekwatna do zdarzenia przyszłego jakie u Wnioskodawcy wystąpi, mianowicie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a interpretacja dotycząca zdarzenia przyszłego nie może odnosić się do zdarzenia przyszłego, które nie zaistnieje, tut. Organ wydał dla Wnioskodawcy interpretację przedstawiając jak należy przedmiotową transakcję rozliczyć w sposób prawidłowy, a ponadto opodatkowanie zadatku uzależnione jest w tym konkretnym przypadku od warunków umowy, a nie od opodatkowania ostatecznej transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (zbycie), np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zbycie dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Wskazać należy, że w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Stowarzyszenie jest właścicielem działki nr 121 częściowo zabudowanej fundamentami bloku wejściowego i bloku łóżkowego „południowego” Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji. Dnia 30 września 2014 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym. Jednym z podstawowych, ale nie przesądzających o zawarciu transakcji, warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Nabywca w umowie przedwstępnej zachował sobie prawo do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży również bez spełnienia się ww. warunku, tj. uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Jednocześnie Stowarzyszenie dokonało rejestracji jako podatnika czynnego z dniem 2 października 2014 r. w dniu 9 października 2014 r. Przyczyną rejestracji Stowarzyszenia dla celów VAT było prawdopodobieństwo opodatkowania niniejszej transakcji podatkiem VAT.

Mając na uwadze przedstawiony stan sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa stwierdzić należy, że Wnioskodawca (Stowarzyszenie) będące od 2 października 2014 r. czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, dokonując dostawy działki stanowiącej jego majątek, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wszelkie zaś odstępstwa od tej zasady poprzez zastosowanie obniżonej stawki lub zwolnienie z opodatkowania, należy uznać za wyjątek w stosowaniu ww. przepisu. Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w jej przepisach mowa jest o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w sytuacji gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy sprawdzić zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Treść art. 43 ust. 7a powyższej ustawy wskazuje, że warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto na mocy art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak wynika z wniosku, przedmiotem dostawy dokonywanej przez Wnioskodawcę będzie działka nr 121 o pow. 1,1452 ha częściowo zabudowana fundamentami bloku wejściowego i bloku łóżkowego „południowego” Ośrodka Leczenia i Rehabilitacji. Nabywca zobowiązuje się do wyburzenia fundamentów znajdujących się na działce.

Wnioskodawca podał, że fundamenty nie są budynkami, ani budowlami – są elementami konstrukcji budowlanej w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Fundamenty są trwale związane z gruntem. Nie wydano decyzji o wyburzeniu oraz nie występowano o taką decyzję. Wnioskodawca posiada wiedzę, że Nabywca nosi się z zamiarem wyburzenia fundamentów po nabyciu działki. Wnioskodawca nie zamierza dokonać wyburzenia ani rozpoczynać prac wyburzeniowych fundamentów do dnia zbycia działki. Wyburzenie zostanie dokonane na koszt Nabywcy. Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana (bez względu na to, czy w momencie sprzedaży fundamenty będą wyburzone, czy też nie) z uwagi na fakt, iż fundamenty nie stanowią budynku ani budowli zgodnie z Prawem budowlanym. Powyższe oznacza, że przedmiotowa działka (bez względu na to, czy w momencie sprzedaży fundamenty będą wyburzone, czy też nie) zbywana będzie jako działka niezabudowana gdyż – jak wskazał Wnioskodawca – znajdujące się na tej działce fundamenty nie stanowią budynku ani budowli zgodnie z Prawem budowlanym. Biorąc pod uwagę wynikający z wniosku opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy więc stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowej działki nie będzie miało zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem przepisy te dotyczą wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części, a zatem nie mogą być stosowane do dostawy gruntu niezabudowanego.

Jak ponadto wynika z wniosku, obecnie działka nie podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów 0,5040 ha to tereny rekreacyjno-przemysłowe, natomiast pozostała część to grunty orne.

Stowarzyszenie rozpoczęło działalność 28 października 1991 r.

Stowarzyszenie dokonało rejestracji jako podatnika czynnego z dniem 2 października 2014 r. w dniu 9 października 2014 r.

Przyczyną rejestracji Stowarzyszenia dla celów VAT było prawdopodobieństwo opodatkowania niniejszej transakcji podatkiem VAT.

Do dnia złożenia uzupełnienia wniosku Stowarzyszenie nie złożyło deklaracji VAT-7K i nie odprowadziło podatku należnego.

Dnia 30 września 2014 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Stowarzyszenie otrzymało zadatek w kwocie: 360.000 zł netto oraz 82.800 zł tytułem podatku VAT.

Jednym z podstawowych, ale nie przesądzających o zawarciu transakcji, warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Nabywca w umowie przedwstępnej zachował sobie prawo do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży również bez spełnienia się ww. warunku, tj. uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce podlegającej umowie sprzedaży nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań. Zgodnie z ustaleniami przedwstępnej umowy sprzedaży strony ustaliły cenę transakcji ostatecznej na kwotę 3.600.000 zł powiększoną o 23% stawkę VAT jednocześnie zobowiązując Stowarzyszenie do uzyskania indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie zwolnienia Stowarzyszenia z podatku od towarów i usług należnego od sprzedaży działki.

Zadatek wpłynął na rachunek bankowy Stowarzyszenia dnia 2 października 2014 r.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został złożony w lipcu 2014 r. przez Nabywcę.

Na dzień złożenia uzupełnienia została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 7 stycznia 2015 r. Decyzja nie jest jeszcze prawomocna.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania ostatecznej umowy sprzedaży oraz otrzymanego zadatku i zastosowania zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT w dwóch wariantach, a mianowicie gdy ostateczna umowa sprzedaży nastąpi przed uzyskaniem przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz gdy ostateczna umowa sprzedaży następuje po uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia budowlanego polegającego na budowie na działce nie mniej niż 11.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkań.

Wnioskodawca wyjaśnił, że w pierwszym wariancie na dzień sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy. W drugim wariancie na dzień sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.

Odnosząc się jednak do powyższych wątpliwości Wnioskodawcy należy stwierdzić, iż jak wynika z uzupełnienia wniosku, dla działki mającej być przedmiotem sprzedaży została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia 7 stycznia 2015 r. zatem na moment sprzedaży działka będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przy czym bez znaczenia dla uznania tego terenu za teren budowlany pozostaje kwestia, że decyzja nie jest jeszcze prawomocna. W związku z tym stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki będzie obejmowała grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, który w świetle art. 2 pkt 33 ustawy należy uznać za teren budowlany. Skoro z uzupełnienia wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie działka dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, bezzasadnym jest rozpatrywanie kwestii opodatkowania dostawy działki w sytuacji gdy ostateczna umowa sprzedaży nastąpi przed wydaniem tej decyzji.

Jeśli chodzi zatem o kwestię opodatkowania otrzymanego przez Wnioskodawcę w dniu 2 października 2014 r. zadatku na poczet dokonania transakcji sprzedaży działki, stwierdzić należy, że moment powstania obowiązku podatkowego od zadatku reguluje art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Zaznaczyć należy, że zgodnie z zawartą w dniu 30 września 2014 r. przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości, podstawowym, ale nie przesądzającym o zawarciu transakcji warunkiem było uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, jednak Nabywca w umowie przedwstępnej zachował sobie prawo do zawarcia ostatecznej decyzji umowy sprzedaży również bez spełnienia się ww. warunku co do uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, co oznacza, że dopuszczał również możliwość zakupu działki bez takiej decyzji.

We wniosku podano też, że Nabywca był skłonny nabyć nieruchomość w celu realizacji przedsięwzięcia i po jej nabyciu będzie czynił dalsze starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe wskazuje, że Nabywca była zainteresowany zakupem nieruchomości zarówno z decyzją o warunkach zabudowy, jak i bez decyzji o warunkach zabudowy, jak też i niezależnie od prawomocności takiej decyzji.

Skoro zatem w momencie przyjęcia zadatku, umowa przedwstępna nie przesądzała, że przedmiotem sprzedaży będzie działka przeznaczona pod zabudowę (tj. wyłącznie działka, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy), to zadatek ten był zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Z wniosku wynika bowiem, że na moment przyjęcia zadatku działka nie podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy, a co istotne, nie było wiadomo, czy na moment sprzedaży taka decyzja zostanie wydana.

W związku z powyższym przyjęcie zadatku korzystało ze zwolnienia od podatku VAT.

Jeżeli natomiast w dniu 7 stycznia 2014 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to na moment sprzedaży dostawa działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przedmiotem sprzedaży będzie grunt niezabudowany spełniający definicję terenu budowlanego określoną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Teren ten nie podlega wprawdzie ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale została dla niego w dniu 7 stycznia 2015 r. wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedmiotowa działka zbywana będzie więc jako teren budowlany – bez względu na to, czy w momencie sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy będzie ostateczna czy też nie, gdyż cytowany przepis art. 2 pkt 33 ustawy o VAT nie uzależnia pojęcia terenu budowlanego od ostateczności (czy prawomocności) takiej decyzji. Sam fakt jej wydania przesądza o tym, że dany teren jest terenem budowlanym w myśl powyższego przepisu.

Ponieważ ustawodawca nie przewidział dla dostawy terenów budowlanych innych zwolnień lub stawek obniżonych, dostawa tej niezabudowanej działki będzie opodatkowana będzie według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z opodatkowaniem 23% stawką podatku VAT dostawy przedmiotowej działki, w momencie tej dostawy Wnioskodawca powinien wystawić fakturę korygującą i opodatkować całość dostawy (w tym otrzymany wcześniej zadatek) podstawową stawką podatku VAT.

Zasady i sposób wystawiania faktur korygujących regulują przepisy art. 106j ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 106j ust. 1 tej ustawy w przypadku gdy po wystawieniu faktury:

1.  udzielono obniżki ceny w formie rabatu, o której mowa w art. 29a ust. 7 pkt 1,
2.  udzielono opustów i obniżek cen, o których mowa w art. 29a ust. 10 pkt 1,
3.  dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,
4.  dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,
5.  podwyższono cenę lub stwierdzono pomyłkę w cenie, stawce, kwocie podatku lub w jakiejkolwiek innej pozycji faktury

\-podatnik wystawia fakturę korygującą.

W świetle art. 106j ust. 2 ww. ustawy faktura korygująca powinna zawierać:

1.  wyrazy „FAKTURA KORYGUJĄCA” albo wyraz „KOREKTA”;
2.  numer kolejny oraz datę jej wystawienia;
3.  dane zawarte w fakturze, której dotyczy faktura korygująca:
    1.  określone w art. 106e ust. 1 pkt 1-6,
    2.  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi objętych korektą;
4.  przyczynę korekty;
5.  jeżeli korekta wpływa na zmianę podstawy opodatkowania lub kwoty podatku należnego - odpowiednio kwotę korekty podstawy opodatkowania lub kwotę korekty podatku należnego z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku i sprzedaży zwolnionej;
6.  w przypadkach innych niż wskazane w pkt 5 – prawidłową treść korygowanych pozycji.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia podmiotowego wynikającego z art. 113 ustawy o VAT należy zauważyć, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 2 tej ustawy do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1.wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;

2.odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

1.  transakcji związanych z nieruchomościami,
2.  usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
3.  usług ubezpieczeniowych

\-jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3.odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Według art. 113 ust. 5 jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Treść art. 113 ust. 11 cyt. ustawy wskazuje, że podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.

Stosownie do art. 113 ust. 13 powołanej ustawy zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.dokonujących dostaw:

1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

*   energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
*   wyrobów tytoniowych,
*   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

4.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
5.  terenów budowlanych,
6.  nowych środków transportu;

2.świadczących usługi:

1.  prawnicze,
2.  w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
3.  jubilerskie;

3.nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT w momencie przyjęcia w dniu 2 października 2014 r. zaliczki zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w kwocie 360.000 zł oraz 82.800 zł tytułem podatku VAT, Wnioskodawca utracił zwolnienie podmiotowe określone w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, ze względu na przekroczenie limitu obrotu 150.000 zł w wyniku transakcji zwolnionej od podatku VAT związanej z nieruchomościami.

Ponadto należy zauważyć, że również dostawa przez Wnioskodawcę działki, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a więc terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, będzie oznaczała dla Wnioskodawcy wyłączenie ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z tym przepisem, zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i 9 nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych. Zaznaczyć jednak należy, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca utracił już prawo do zwolnienia podmiotowego w związku z przyjęciem zaliczki w kwocie przewyższającej 150.000 zł.

W związku z powyższym oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163 poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.