Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.344.2017.1.AKR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-29
Teza: Czy sprzedaż opisanej nieruchomości zabudowanej budynkiem nie powoduje przychodu do opodatkowania?
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż; spółki-spółka cywilna; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2017 r. (data wpływu 7 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 2010 r. Wnioskodawczyni oraz Jej siostra otrzymały w darowiźnie od rodziców nieruchomość na współwłasność. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem użytkowym usługowo-handlowym bez jakiejkolwiek części mieszkalnej. W budynku znajdują się na parterze sklepy, a na dwóch piętrach hotel i restauracja. Wnioskodawczyni oraz Jej siostra wynajmują budynek spółce cywilnej, w której uczestniczą wraz z małżonkami. Spółka prowadzi hotel i restaurację oraz podnajmuje lokale na parterze podmiotom zewnętrznym. Spółka prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Umowa najmu została zawarta w związku z potrzebą posiadania tytułu prawnego do siedziby działalności i do prowadzenia działalności, w szczególności do zawierania umów z dostawcami mediów. Czynsz najmu dla spółki Wnioskodawczyni oraz Jej siostra rozliczają po połowie, opodatkowując go jako źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z najmu.

Temat prawidłowości zawartej umowy i opodatkowania Wnioskodawczyni oraz Jej siostra kilkukrotnie konsultowały z Krajową Informacją Podatkową, a teraz z Krajową Informacją Skarbową. Wnioskodawczyni wskazała, że budynek ten nie może stanowić środka trwałego spółki, ponieważ w spółce są cztery osoby, a współwłasność budynku dotyczy tylko dwóch osób. Nie został notarialnie wniesiony do spółki, a tylko taka forma jest przewidziana do przeniesienia własności nieruchomości, zatem spółka nie może zaliczać go do środków trwałych.

Nieruchomość tą Wnioskodawczyni oraz Jej siostra zamierzają sprzedać. Wnioskodawczyni oraz Jej siostra proszą o potwierdzenie faktu, że sprzedaż nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy w związku z tym, że minęło ponad pięć lat od nabycia - nie będzie dla Nich stanowiła przychodu. Spełniony jest wymóg posiadania ponad pięć lat od daty nabycia. Budynek nigdy nie był wpisany do ewidencji środków trwałych, ani Wnioskodawczyni, ani Jej siostra nie prowadzą i nie prowadziły w okresie ostatnich nawet dziesięciu lat indywidualnej działalności gospodarczej – zatem nigdy nie uznawały budynku za środek trwały i nie wpisywały go do ewidencji środków trwałych, a odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej nieruchomości zabudowanej budynkiem nie powoduje przychodu do opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż opisanej nieruchomości zabudowanej budynkiem nie powoduje powstania przychodu do opodatkowania w związku z regulacją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni podkreśliła, że budynek i cała nieruchomość nie był związany z prowadzoną przez Nią działalnością gospodarczą, gdyż nie prowadziła nigdy indywidualnej działalności gospodarczej. Budynek, ani grunt nie był zatem środkiem trwałym w działalności gospodarczej, nie był wpisany do ewidencji środków trwałych i nie był z niej wycofywany, a odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Według Wnioskodawczyni, nie można łączyć sprzedaży nieruchomości z przychodami osiąganymi z działalności gospodarczej w spółce cywilnej, gdyż przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie można zaewidencjonować do podatkowej księgi przychodów i rozchodów spółki, a tym samym przychodem do opodatkowania obciążyć wspólników spółki, którzy nie są współwłaścicielami nieruchomości i nie mogą skutecznie zawrzeć umowy przeniesienia własności nieruchomości. Stroną umowy sprzedaży po stronie sprzedawcy będzie Wnioskodawczyni i Jej siostra, a nie spółka i wspólnicy w osobach mężów Wnioskodawczyni i Jej siostry. W związku zatem z brakiem technicznej możliwości zaewidencjonowania takiego przychodu w spółce, jak i w związku z tym, że nie można uznać za prawnie skuteczną sprzedaż nieruchomości przez spółkę cywilną, przychód ze sprzedaży będzie osobistym przychodem Wnioskodawczyni, a w związku z posiadaniem nieruchomości ponad pięć lat, nie powstanie przychód do opodatkowania. W ocenie Wnioskodawczyni, transakcja nie wymaga zatem deklarowania przychodu, ani dochodu do opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1.  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (z pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy mają jednak zastosowanie – na podstawie art. 10 ust. 3 ww. ustawy – do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że w 2010 r. Wnioskodawczyni oraz Jej siostra otrzymały w darowiźnie od rodziców nieruchomość zabudowaną budynkiem usługowo-handlowym bez części mieszkalnej. Budynek wynajmują spółce cywilnej, w której wspólnie z małżonkami są wspólnikami. Spółka prowadzi hotel i restaurację oraz podnajmuje lokale na parterze podmiotom zewnętrznym. W zakresie rozliczeń podatkowych Spółka prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Umowa najmu została zawarta w związku z potrzebą posiadania tytułu prawnego do siedziby działalności i do prowadzenia działalności, w szczególności do zawierania umów z dostawcami mediów. Czynsz najmu dla spółki Wnioskodawczyni oraz Jej siostra rozliczają po połowie, opodatkowując go jako źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z najmu. Budynek nie stanowi środka trwałego spółki, ponieważ w spółce są cztery osoby, a współwłasność budynku dotyczy tylko dwóch osób. Nie został też notarialnie wniesiony do spółki. Spółka nie zalicza go do środków trwałych, nigdy nie był wpisany do ewidencji środków trwałych. Ani Wnioskodawczyni, ani Jej siostra nie prowadzą i nie prowadziły w okresie ostatnich nawet dziesięciu lat indywidualnej działalności gospodarczej i tym samym nigdy nie uznawały budynku za środek trwały i nie wpisywały go do ewidencji środków trwałych. Ww. nieruchomość Wnioskodawczyni oraz Jej siostra zamierzają sprzedać. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W celu ustalenia czy planowana sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni przychód z tytułu odpłatnego zbycia udziału nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, czyli ustalenia właściwego źródła przychodu, należy mieć na uwadze okoliczności związane z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że ww. nieruchomość nabyta w drodze darowizny nie została wynajęta spółce cywilnej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Mając powyższe na uwadze zasadne jest uznanie, że odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nie będzie związane z działalnością gospodarczą. Zatem, w wyniku sprzedaży udziału w nieruchomości po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Z treści wniosku wynika, że sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia udziału w nieruchomości przez Wnioskodawczynię (2010 r.)

W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że przyszła sprzedaż udziału w nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie. Tym samym kwota, którą Wnioskodawczyni otrzyma ze sprzedaży udziału w ww. nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości nabytego w 2010 r. w drodze darowizny, wynajmowanego przez Nią w ramach najmu prywatnego spółce cywilnej, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem, nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto należy wskazać, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni innych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekle prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.