Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.589.2016.1.AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-02-28
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 23 grudnia 2016 r. (data wpływu 29 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”) jest czynnym podatnikiem VAT z siedzibą działalności gospodarczej w Polsce.

Spółka zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości gruntowej przy zbiegu ulic, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 3/9 (dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o powierzchni 2.918 m2 (dalej jako: „Nieruchomość”) wraz z:

uzyskaną przez Spółkę decyzją udzielającą pozwolenia na budowę, wydaną dnia 8 kwietnia 2011 r. przez Prezydenta Miasta (dalej: „Decyzja”),

*   uzyskaną przez Spółkę decyzją stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko przedsięwzięcia, wydaną dnia 27 września 2016 r. przez Prezydenta Miasta;

*   projektem budowlanym zatwierdzonym Decyzją wraz z pełnią praw autorskich w najszerszym możliwym zakresie,

*   w zależności od stopnia zaawansowania prac wykonania ścian szczelinowych na Nieruchomości na dzień sprzedaży - gotowymi ścianami szczelinowymi lub pracami w toku.

(dalej łącznie jako: „transakcja sprzedaży Nieruchomości").

Na Nieruchomości znajdują się ponadto linie elektroenergetyczne kablowe należące do przedsiębiorstwa energetycznego (na dzień sporządzenia niniejszego wniosku: do I. Sp. z o.o.), ale nie będą one przedmiotem planowanej transakcji. Dostęp do linii jest zapewniony poprzez ustanowienie na Nieruchomości odpłatnej służebności przesyłu.

Nieruchomość została nabyta przez Spółkę w następujący sposób:

Spółka nabyła dnia 25 września 2007 r. na podstawie aktu notarialnego udział 5/8 części we współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działki o numerach 3/7 i 3/9 o łącznym obszarze 5.442 m2 (dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą). Cena powiększona była o podatek VAT a Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tego tytułu. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Spółkę dla celów działalności zwolnionej z VAT.

Następnie, na podstawie umowy z Miastem (akt notarialny) dnia 11 lutego 2010 r. zniesiona została współwłasność nieruchomości oznaczonej jako działki niezabudowane o numerach 3/7 o obszarze 2.524 m2 i 3/9 o obszarze 2.918 m2 (dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą) w ten sposób, że Spółka nabyła bez dopłat na wyłączną własność część nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 3/9 a Miasto nabyło bez dopłat na wyłączną własność część nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 3/7.

Zgodnie z Uchwałą Rady miasta z dnia 22 czerwca 2006 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Dworca działka ewidencyjna 3/9, która położona jest na terenie A 1.2/C ma przeznaczenie podstawowe - funkcje mieszane (C) (usługi, handel, gastronomia, biura, hotele oraz mieszkalnictwo na najwyższych piętrach budynków).

Nabywcą Nieruchomości będzie Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, czynny podatnik VAT z siedzibą działalności gospodarczej w Polsce (dalej: „Nabywca”).

Spółka oraz Nabywca są zwani łącznie w niniejszym wniosku jako „Zainteresowani”.

Intencją Spółki oraz Nabywcy jest objęcie planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości wybranych składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle związanych z nią składników), nie zaś całego przedsiębiorstwa Spółki, czy też zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych). W szczególności, nie zostaną przeniesione - w ramach Transakcji sprzedaży Nieruchomości - następujące składniki majątkowe Spółki:

*   należności oraz zobowiązania Spółki,

*   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Spółki, z wyjątkiem wynikających z przeniesienia praw autorskich do wskazanego wyżej projektu budowlanego,

*   środki pieniężne Spółki, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   dokumentacja (np. dokumentacja finansowa i księgowa), z wyłączeniem wskazanego wyżej projektu budowlanego,

*   księgi rachunkowe Spółki i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Spółkę działalności gospodarczej,

*   zakład pracy Spółki bądź jakakolwiek jego część,

*   wartości niematerialne i prawne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi - z wyjątkiem opisanych wyżej praw autorskich do projektu budowlanego.

Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Spółki. W szczególności, nie będzie stanowić ona oddziału, zakładu oraz nie będą dla niej prowadzone odrębne księgi. Przed planowaną sprzedażą Spółka nie ma ani nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności.

Zarówno Spółka, jak i Nabywca są i będą w dacie zawarcia Transakcji sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca przeprowadzi na niej inwestycję polegającą na budowie budynku biurowo-usługowego. Następnie zaś po realizacji inwestycji, będzie przy wykorzystaniu budynku prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni użytkowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, może również dokonać sprzedaży gotowej, zrealizowanej inwestycji. Nabywca będzie zatem wykorzystywał Nieruchomość (jeśli zostanie nabyta) dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.

Spółka zamierza dokonać opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem stawki 23% podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi czynność zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa?
2.  Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę terenu niezabudowanego będącego terenem budowlanym i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%?
3.  Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości lub do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?
4.  Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytań nr 4 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pytań nr 1, 2 i 3 dotyczących podatku od towarów i usług została wydana w dniu 23 lutego 2017 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr 1462-IPPP2.4512.985.2016.1.JO.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na opodatkowanie Transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%, podatek od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych.

Ponadto, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Na podstawie podanych wyżej regulacji należy zatem uznać, że skoro zbycie Nieruchomości będzie dokonywane jako umowa sprzedaży, to transakcja ta potencjalnie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednakże zachodzi przy tym okoliczność wyłączenia z opodatkowania PCC z uwagi na opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług, ponieważ, jak wykazano w uzasadnieniu stanowiska grupy zainteresowanych dotyczącego pytania 1. i 2., planowana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Reasumując, przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych z powodu jej opodatkowania VAT stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, oraz zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

*   rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

*   rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W dniu 23 lutego 2017 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr 1462-IPPP2.4512.985.2016.1.JO w zakresie podatku od towarów i usług, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym „(…) planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić sprzedaż terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę (terenów budowlanych) i w związku z tym będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23% niezależnie od stopnia zaawansowania prac ścian szczelinowych na moment sprzedaży (\`(...)\`)”.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej z zastosowaniem art. 119a ustawy Ordynacja podatkowa.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.