Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.557.2023.3.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-23
Teza: Zwolnienie od podatku od towarów i usług sprzedaży budynków.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży budynków położonych na działkach nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

8 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczył podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży budynków położonych na działkach nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 października 2023 r. (data wpływu 23 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Wnioskodawca aktem notarialnym z 10.06.2021 r., rep. \`(...)\` nabył Nieruchomość położoną w \`(...)\` przy ulicy \`(...)\`, obręb \`(...)\`, składającą się z 4 działek o następujących numerach: 1 o powierzchni 17,99 ara, wpisana do KW nr \`(...)\`; 2 o powierzchni 14,39 ara, wpisana do KW nr \`(...)\`; 3 o powierzchni 14,26 ara, wpisana do KW nr \`(...)\`; 4 o powierzchni 14,23 ara, wpisana do KW nr \`(...)\`. Nieruchomość jest zabudowana 4 domami wolnostojącymi, na każdej opisanej powyżej działce znajduje się jeden budynek trzykondygnacyjny o powierzchni użytkowej 605,75 m2, budynki zostały wybudowane do stanu surowego otwartego w oparciu o wygasłe pozwolenie na budowę. Wnioskodawca kupując nieruchomość był stanu wolnego, a nieruchomość zakupił ze środków własnych. Na chwilę nabycia nieruchomości miał zawieszoną działalność gospodarczą pod nazwą \`(...)\` NIP \`(...)\`, której przedmiotem było pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70.22.Z). Wnioskodawca działalność gospodarczą wznowił w dniu 08.11.2022 r. a finalnie ją zlikwidował w dniu 07.03.2023 r. Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości przez jakiś czas nosił się z zamiarem przebudowania istniejących budynków na osiedle domków w zabudowie szeregowej i celem przygotowania odpowiednich dokumentów zawarł 01.09.2022 r. umowę o prace projektowe z Architektem Panem \`(...)\`. Niestety stan zdrowia Wnioskodawcy w 2022 znacznie się pogorszył, porzucił on zamiar ulepszenia nieruchomości i zdecydował się na przeniesienie nieruchomości wraz z istniejącym stanem dokumentacji do \`(...)\` sp. z o.o. z siedzibą w \`(...)\` KRS Nr KRS \`(...)\`, NIP: \`(...)\`, REGON: \`(...)\`, która zgodnie z ustaleniami miała doprowadzić do uzyskania pozwolenia na budowę osiedla domków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Wnioskodawcę, Wnioskodawca wyraził jednocześnie zgodę na udostępnienie nieruchomości na cele budowlane Spółce, zawierając z nią 1.12.2022 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości wraz z jej przekazaniem. Zgodnie z umową przedwstępną nieruchomość zostanie sprzedana według ceny określonej przez biegłego rzeczoznawcę, który wspólnie został wybrany przez Strony.

Po zawarciu umowy przedwstępnej Spółka zmieniła koncepcję projektową czego wyrazem był Aneks zawarty z architektem i w oparciu o zmienioną koncepcję projektową Spółki Wnioskodawca na pisemną prośbę Spółki jako dotychczasowy właściciel złożył wniosek o połączenie działek i na wniosek spółki będzie składał wniosek o podział, gdyż wcześniej złożony przez niego wniosek o podział nieruchomości i uzyskana promesa zdezaktualizowała się w stosunku do zmian wprowadzonych przez Spółkę. Strony umowy przedwstępnej przewidziały, że jeśli dojdzie do połączenia i podziału nieruchomości to zostanie ona sprzedana w dwóch etapach w ten sposób, że w etapie pierwszym Spółka nabędzie działki o obszarze odpowiadającym około 50% obszaru nieruchomości, a w drugim etapie działki stanowiące pozostałą część obszaru nieruchomości. Pierwszy etap sprzedaży zostanie dokonany w 2023 r., a drugi w 2024 r. Przyczyną podziału czynności sprzedaży działki na dwa etapy jest zapewnienie płynności finansowej Spółki w realizacji zobowiązań finansowych z tytułu zapłaty ceny oraz zobowiązań publicznoprawnych takich jak zapłata podatku PCC.

Wnioskodawca nie dokonał żadnych opłat na rzecz architekta, gdyż umowa z nim została przejęta przez Spółkę \`(...)\` sp. z o.o., która przeprowadza z architektem rozliczenia i odbiera wynik jego prac w oparciu o cesję zawartej umowy o prace projektowe. Umowa o prace projektowe została pomiędzy architektem a Wnioskodawcą, została zawarta w okresie, w którym Wnioskodawca miał zawieszoną działalność gospodarczą wobec czego zawarł umowę jako osoba fizyczna.

Nieruchomość nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani zaliczona do majątku prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Od momentu nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie składnik jego majątku prywatnego. Wnioskodawca nie reklamował zamiaru sprzedaży nieruchomości jak i też nie prowadził działalności deweloperskiej. Wnioskodawca aktualnie jest właścicielem 10% udziałów w Spółce \`(...)\` sp. z o.o., co jest wynikiem sprzedaży przez niego 140 udziałów 9 stycznia 2023 r. Od 24 lutego 2023 roku wnioskodawca pełni funkcję Wiceprezesa Zarządu w \`(...)\` S.A, otrzymanie tego stanowiska było zwieńczeniem kilkumiesięcznych starań o tę posadę. Praca ta jest dużo bardziej atrakcyjna dla Wnioskodawcy wobec czego całkowicie porzucił on zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i chce przenieść własność Nieruchomości na Spółkę \`(...)\` sp. z o.o. w wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej, przy czym ze względu na wysokość zakładanego do zapłaty podatku PCC, Strona Kupująca wnioskuje o dokonanie sprzedaży w dwóch etapach.

Spółka uzyskała własnym staraniem pozwolenie na budowę 25.05.2023 r., która zgodna jest z jej koncepcją.

Zdarzenie przyszłe:

1\. Wnioskodawca, nie prowadząc działalności gospodarczej, sprzedaje w ciągu 2023 r. oraz w 2024 r. spółce \`(...)\` sp. z o.o. opisaną w stanie faktycznym zabudowaną Nieruchomość w dwóch etapach w ten sposób, że w pierwszym etapie sprzedaje działki o obszarze odpowiadającym około 50% całego obszaru Nieruchomości, a następnie w roku 2024 sprzedaje pozostałą część nieruchomości.

2\. Wnioskodawca, nie prowadząc działalności gospodarczej, sprzedaje \`(...)\` sp. z o.o. opisaną w stanie faktycznym zabudowaną Nieruchomości jednorazowo w ciągu 2023 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:

1\. Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp. Tak

2\. W jakim celu nabył Pan działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z naniesieniami?

Odp. W celu ulokowania posiadanych środków finansowych.

3\. Jeżeli nabył Pan działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z naniesieniami w celach prywatnych, to należy wskazać w jakich celach prywatnych oraz w jaki sposób te cele były/są realizowane?

Odp. Wnioskodawca chciał ulokować posiadane środki finansowe, należące do jego majątku prywatnego, początkowo myślał o przebudowie budynków, ale potem zły stan zdrowia sprawił, że zaniechał on czynności ulepszających nieruchomość i zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (wszystkich czterech działek) z \`(...)\` sp. z o.o.

4\. Czy działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z naniesieniami nabył Pan w celu prowadzenia działalności gospodarczej?

Odp. Nie

5\. W jaki sposób, do jakich celów wykorzystywał/będzie wykorzystywać Pan działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z naniesieniami oraz znajdujące się na nich naniesienia od dnia nabycia do dnia sprzedaży?

Odp. Wnioskodawca nie wykorzystywał działek.

6\. Czy wykorzystywał Pan działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z naniesieniami do prowadzonej działalności gospodarczej?

Odp. Wnioskodawca nie wykorzystywał działek dla prowadzenia działalności gospodarczej.

7\. Czy nabycie przez Pana działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z naniesieniami nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy ww. transakcja została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp. Faktura nie była wystawiona ponieważ nieruchomość była sprzedawana przez inną osobę fizyczną, która nie prowadziła działalności gospodarczej, podstawą nabycia był akt notarialny zgodnie z którym cena nie obejmowała podatku VAT, tym samym była to sprzedaż niepodlegająca podatkowi VAT.

8\. Czy z tytułu nabycia działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z naniesieniami przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp. Nie.

9\. Czy działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 wraz z naniesieniami były od dnia nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane ww. działki wraz z naniesieniami. Pan wykonywał - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odp. Działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w żaden sposób, Wnioskodawca był ich właścicielem.

10\. Z uwagi na okoliczność wskazaną w opisie sprawy, że zawarł Pan 1.12.2022 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, to należy wskazać:

a) Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym Nabywcą, ciążą na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

Odp.:

Sprzedający zobowiązany był do:

\- wydania nieruchomości już w dniu zawarcia umowy przedwstępnej

\- przedłożenia wszystkich dokumentów posiadanych w związku z zakupionym gruntem z budynkami

\- uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach przed datą sprzedaży

\- uzyskania zaświadczenia w sprawie przeznaczenia Nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego

\- udzielenia pełnomocnictwa Kupującej spółce do występowania o pozwolenie na budowę w związku z decyzją Kupującej spółki o konieczności przebudowy domów

\- udzielenia pełnomocnictwa do podziału nieruchomości

Kupująca Spółka zobowiązana była do:

\- wypracowania we współpracy z architektem projektu budowlanego i pozostałych wymaganych projektów dla uzyskania pozwolenia na budowę na swój koszt

\- przejęcia umowy wcześniej zawartej przez Wnioskodawcę z architektem i wstąpienia do niej na zasadzie cesji

\- uzyskania pozwolenie na budowę i ponoszenia kosztów z tym związanych

\- ponoszenia zobowiązań publicznoprawnych, takich jak podatek od nieruchomości, począwszy od 1 stycznia 2023 r.

\- przejęcia odpowiedzialności za mienie i budynki na Nieruchomości z dniem zawarcia umowy przedwstępnej

\- przestrzegania przepisów ochrony środowiska i przeciwpożarowych

\- przypadku powstania szkody na Nieruchomości lub nieruchomościach sąsiednich lub też szkody na osobie lub szkody w środowisku Spółka Kupująca zobowiązuje się podjąć wszelkie działania zwalniające Sprzedającego z odpowiedzialności, zapłacić odszkodowania lub grzywny i aktywnie uczestniczyć w ewentualnych procesach sądowych lub innych postępowaniach

b) Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odp. Tak - Warunkiem nabycia nieruchomości jest:

1) ukończenie wyceny przez biegłego rzeczoznawcę wspólnie wybranego przez Strony

2) uzyskanie przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej w zakresie podatku VAT, przy czym jest to warunek zastrzeżony na korzyść Kupującej Spółki, z którego może ona zrezygnować.

11\. Z uwagi na okoliczność wskazaną w opisie sprawy, że udzielił Pan pełnomocnictwa \`(...)\` sp. z o.o., to należy wskazać:

a) Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił Pan pełnomocnictwa Nabywcy do występowania w Pana imieniu?

Odp. Uzyskania pozwolenia na budowę oraz podziału działek, wejścia w teren i prowadzenia prac budowlanych jeśli dojdzie do uzyskania pozwolenia na budowę.

b) Jakich czynności dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odp. Nabywca uzyska pozwolenie na budowę, dokona sprzedaży działek, na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę nabywca będzie mógł rozpocząć pierwszy etap prac budowlanych.

Odpowiedzi dla budynku znajdującego się na działce nr 1:

12\. Na jakim etapie budowy znajdują się naniesienia posadowione na działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 (domy wolnostojące)? w szczególności należy wyjaśnić czy posiadają fundamenty i dach?

Odp. Stan surowy zamknięty, budynki posiadają dach, okna, fundamenty.

13\. Czy naniesienia posadowione na działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 (domy wolnostojące) są budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Odp. Tak.

14\. Czy naniesienia posadowione na działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 (domy wolnostojące) zostały oddane do użytkowania? Jeśli tak, to proszę wskazać dokładną datę.

Odp. Nie.

Odpowiedzi dla pytań od numeru 12-14 dla budynków znajdujących się na działkach nr 2, nr 3, nr 4 są takie same jak odpowiedzi dla budynku znajdującego się na działce nr 1.

Jeśli naniesienia posadowione na działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 (domy wolnostojące) są budynkiem, to proszę odpowiedzieć na poniższe pytania:

15\. jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie budynków, wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 1999 Nr 112 poz. 1316 ze zm.)?

Odp. Budynki nie zostały oficjalnie zaklasyfikowane, ale zgodnie z PKOB ich klasyfikacja jest następująca: Budynki mieszkalne jednorodzinne Sekcja :1; Dział 11; Grupa 111; klasa 1110.

16\. Czy budynki posadowione na działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 są trwale związane z gruntem ?

Odp. Tak

Jeśli naniesienia posadowione na działkach nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 (domy wolnostojące) zostały oddane do użytkowania oraz są budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, to proszę odpowiedzieć na poniższe pytania:

Budynki nie zostały oddane do użytkowania wobec czego poniższe pytania nr 17 do 21 pozostawiam bez odpowiedzi wraz z podpunktami.

Zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca sprzeda w dwóch etapach spółce \`(...)\` sp. z o.o. opisaną w stanie faktycznym zabudowaną Nieruchomość, dokonując pierwszej transakcji w roku 2023, a drugiej w roku 2024 r. w ten sposób, że w pierwszym etapie sprzeda działki o obszarze odpowiadającym około 50% całego obszaru Nieruchomości, a następnie w roku 2024 sprzeda pozostałą część Nieruchomości (przez Nieruchomość rozumie się obszar wszystkich 4 działek opisanych we wniosku).

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
----------------------------------------------------------

Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego VAT opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt a) ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług niezależnie od tego czy sprzedając nieruchomość będzie opodatkowywał czynność sprzedaży jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowania podatkiem dochodowym według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 tej ustawy lub będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwość wnioskodawcy budzi fakt, czy zwolnienie przedmiotowe obowiązuje tak samo dla sytuacji, w której sprzedaż jest traktowana jako odpłatne zbycie nieruchomości lub sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
----------------------------------------------------------------------------

Wnioskodawca uważa, że niezależnie czy dokonana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych czy też jako odpłatne zbycie nieruchomości zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych to może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10a ppkt a) ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości, ponieważ nabywając nieruchomość nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż transakcja zakupu nie podlegała opodatkowaniu VAT, a ponadto nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia podatku należnego do o kwotę podatku naliczonego w wartości równej lub większej niż 30% wartości początkowej obiektów.

Wnioskodawca przyjmuje, że przesłanką dla zastosowania zwolnienia przedmiotowego opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a jest łącznie brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz brak wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia podatku należnego do o kwotę podatku naliczonego w wartości równej lub większej niż 30% wartości początkowej obiektów niezależnie od tego czy dokona sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej czy też jako osoba prywatna w ramach odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży budynków położonych na działkach nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży budynków położonych na działkach nr 1 i nr 2 wymienionych jako pierwsze we wniosku w opisie sprawy.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne i Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, nabył Pan Nieruchomość składającą się z 4 działek o następujących numerach: nr 1, nr 2, nr 3, nr 4. Nieruchomość jest zabudowana 4 domami wolnostojącymi, na każdej opisanej powyżej działce znajduje się jeden budynek trzykondygnacyjny o powierzchni użytkowej 605,75 m2, budynki zostały wybudowane do stanu surowego otwartego w oparciu o wygasłe pozwolenie na budowę. Po nabyciu Nieruchomości przez jakiś czas nosił się Pan z zamiarem przebudowania istniejących budynków na osiedle domków w zabudowie szeregowej i celem przygotowania odpowiednich dokumentów zawarł 01.09.2022 r. umowę o prace projektowe z architektem. Porzucił Pan zamiar ulepszenia nieruchomości i zdecydował się na przeniesienie nieruchomości wraz z istniejącym stanem dokumentacji do \`(...)\` sp. z o.o., która zgodnie z ustaleniami miała doprowadzić do uzyskania pozwolenia na budowę osiedla domków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Pana, wyraził Pan jednocześnie zgodę na udostępnienie nieruchomości na cele budowlane Spółce, zawierając z nią 1.12.2022 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości wraz z jej przekazaniem. Zgodnie z umową przedwstępną nieruchomość zostanie sprzedana według ceny określonej przez biegłego rzeczoznawcę, który wspólnie został wybrany przez Strony. Po zawarciu umowy przedwstępnej Spółka zmieniła koncepcję projektową czego wyrazem był aneks zawarty z architektem i w oparciu o zmienioną koncepcję projektową spółki na pisemną prośbę Spółki Pan jako dotychczasowy właściciel złożył wniosek o połączenie działek i na wniosek spółki będzie składał wniosek o podział, gdyż wcześniej złożony przez Pana wniosek o podział nieruchomości i uzyskana promesa zdezaktualizowała się w stosunku do zmian wprowadzonych przez Spółkę. Spółka uzyskała własnym staraniem pozwolenie na budowę 25.05.2023 r., która zgodna jest z jej koncepcją.

Zgodnie z warunkami zawartej 1.12.2022 r. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, z przyszłym Nabywcą:

Sprzedający zobowiązany był do:

\- wydania nieruchomości już w dniu zawarcia umowy przedwstępnej

\- przedłożenia wszystkich dokumentów posiadanych w związku z zakupionym gruntem z budynkami

\- uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach przed datą sprzedaży

\- uzyskania zaświadczenia w sprawie przeznaczenia Nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego

\- udzielenia pełnomocnictwa Kupującej spółce do występowania o pozwolenie na budowę w związku z decyzją Kupującej spółki o konieczności przebudowy domów

\- udzielenia pełnomocnictwa do podziału nieruchomości

Kupująca Spółka zobowiązana była m.in. do:

\- wypracowania we współpracy z architektem projektu budowlanego i pozostałych wymaganych projektów dla uzyskania pozwolenia na budowę na swój koszt

\- przejęcia umowy wcześniej zawartej przez Wnioskodawcę z architektem i wstąpienia do niej na zasadzie cesji

\- uzyskania pozwolenie na budowę i ponoszenia kosztów z tym związanych

\- ponoszenia zobowiązań publicznoprawnych, takich jak podatek od nieruchomości, począwszy od 1 stycznia 2023 r.

\- przejęcia odpowiedzialności za mienie i budynki na Nieruchomości z dniem zawarcia umowy przedwstępnej

\- w przypadku powstania szkody na Nieruchomości lub nieruchomościach sąsiednich lub też szkody na osobie lub szkody w środowisku Spółka Kupująca zobowiązuje się podjąć wszelkie działania zwalniające Sprzedającego z odpowiedzialności, zapłacić odszkodowania lub grzywny i aktywnie uczestniczyć w ewentualnych procesach sądowych lub innych postępowaniach.

Ponadto w opisie sprawy wskazał Pan, że udzielił pełnomocnictwa Nabywcy do wejścia w teren i prowadzenia prac budowlanych jeśli dojdzie do uzyskania pozwolenia na budowę. Nabywca uzyska pozwolenie na budowę, dokona sprzedaży działek, na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę nabywca będzie mógł rozpocząć pierwszy etap prac budowlanych. Jak wynika z opisu sprawy, Spółka uzyskała własnym staraniem pozwolenie na budowę 25.05.2023 r.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działek - tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działki pozostają Pana własnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie ustaliliście warunki, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

Z opisu sprawy, wynika, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł On działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki, stanowiące nadal Pana własność. Działania te dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, sprzedając działki, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż działek, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działki, których jest Pan właścicielem, będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie będą podlegały działki o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Ponadto opis sprawy nie wskazuje, aby Pana zamiarem w związku z nabyciem zabudowanych działek było ich wykorzystanie na cele osobiste. Jak Pan wskazał, po nabyciu Nieruchomości przez jakiś czas nosił się Pan z zamiarem przebudowania istniejących budynków na osiedle domków w zabudowie szeregowej i celem przygotowania odpowiednich dokumentów zawarł 01.09.2022 r. umowę o prace projektowe z architektem. Jednak później porzucił Pan zamiar ulepszenia nieruchomości i zdecydował się na przeniesienie nieruchomości wraz z istniejącym stanem dokumentacji do \`(...)\` sp. z o.o., która zgodnie z ustaleniami miała doprowadzić do uzyskania pozwolenia na budowę osiedla domków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Pana, wyraził Pan jednocześnie zgodę na udostępnienie nieruchomości na cele budowlane Spółce, zawierając z nią 1.12.2022 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości wraz z jej przekazaniem. Powyższe okoliczności wskazują, że po nabyciu ww. zabudowanych działek, wszelkie podejmowane przez Pana działania zmierzały do ich komercyjnego wykorzystania.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działek, w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Pana ww. działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W tej konkretnej sytuacji przedmiotem dostawy nie będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działek, nie będzie stanowiła realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w związku ze sprzedażą ww. działek wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działek, będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przy czym, zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy budynków i budowli zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu warto również zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku (jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora) zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji (pkt 41 ww. wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r.).

W przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o

którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ww. ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do budynków znajdujących się na działkach, będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak Pan wskazał nabył Pan nieruchomość zabudowaną 4 domami wolnostojącymi, budynki zostały wybudowane do stanu surowego otwartego w oparciu o wygasłe pozwolenie na budowę. Nieruchomość nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani zaliczona do majątku prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Nie wykorzystywał Pan działek. Naniesienia posadowione na działkach nr 1 i nr 2 (domy wolnostojące) nie zostały oddane do użytkowania.

Jak wynika z opisu sprawy, budynki posadowione na działkach, które będą przedmiotem sprzedaży (domy wolnostojące) nie zostały oddane do użytkowania, czyli nie została spełniona przesłanka zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy, dotycząca oddania danego budynku do używania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, po ich wybudowaniu.

Zatem dostawa ww. budynków, odbędzie się przed ich pierwszym zasiedleniem w rozumieniu ww. przepisów. W konsekwencji dostawa budynków nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie.

Jak wynika z opisu sprawy, dokonał Pan zakupu nieruchomości od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej a podatek VAT nie wystąpił. Z tytułu nabycia działek nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto jak wynika z opisu sprawy, początkowo po nabyciu nieruchomości myślał Pan o przebudowie budynków, ale potem zły stan zdrowia sprawił, że zaniechał Pan czynności ulepszających nieruchomość i zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (wszystkich czterech działek) z \`(...)\` sp. z o.o. W związku z powyższym należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży budynków położonych na działkach nr 1 i nr 2 będących przedmiotem interpretacji, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przy czym, również dostawa gruntu przyporządkowanego do przedmiotowych budynków, będzie objęta zwolnieniem od podatku, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dodatkowe informacje
--------------------

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie kwestii zwolnienia od podatku sprzedaży budynków położonych na działkach nr 1 i nr 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Kwestie objęte podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie były przedmiotem rozstrzygnięcia zawartego w tej interpretacji.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży budynków położonych na działkach nr 3 i nr 4 zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).