Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.370.2019.2.MAZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-11
Teza: Zwolnienie od podatku zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem
Słowa kluczowe: budynek; budynek-sprzedaż budynków; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż-sprzedaż budynków; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 października 2019 r. (data wpływu – 7 października 2019 r.), uzupełnionego pismem z 21 listopada 2019 r. (data wpływu – 21 listopada 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie zwolnienia od podatku zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 października 2019 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku akcyzowego, w zakresie zwolnienia od podatku zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 21 listopada 2019 r. (data wpływu – 21 listopada 2019 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 15 listopada 2019 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.370. 2019.1.MAZ.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca – Gmina jest właścicielem nieruchomości położonej w obrębie wsi …, składającej się z szeregu działek, między innymi działki oznaczonej nr … o powierzchni … m2, zabudowanej budynkiem o powierzchni … m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta. W planie zagospodarowania przestrzennego działka sklasyfikowana jest jako teren planowanej zabudowy wielorodzinnej z usługami nieuciążliwymi.

W budynku dawniej zlokalizowana była szkoła podstawowa, która została zlikwidowana. Od roku 2007 Gmina wynajmuje, na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego, parter budynku o powierzchni … m2. Wynajmowany lokal przeznaczony jest na działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu Centrum …, z przeznaczeniem na pomieszczenia biurowo-mieszkalne. W momencie oddawania lokalu do użytkowania znajdował się on w złym stanie technicznym i wymagał przystosowania do podstawowych wymagań stawianych dla działalności jaka tam jest prowadzona. Powyższe zostało potwierdzone w protokole przekazania lokalu. Umowa zawarta została na okres 10 lat, a następnie przedłużana do dnia 30 czerwca br. Po upływie tego czasu najemcy zostali wezwani do zwrotu przedmiotu najmu, jednak do dnia dzisiejszego tego nie uczynili, wobec czego co miesiąc obciążani są za bezumowne korzystanie z nieruchomości i regulują należności.

Na piętrze budynku wynajmowane jest dodatkowo pomieszczenie mieszkalne dla osoby fizycznej, z którą również zawarta jest umowa najmu. Gmina będzie podejmować próby rozwiązania w/w umowy. Z tego tytułu wystawiana jest co miesiąc faktura sprzedaży.

Gmina zamierza dokonać sprzedaży w/w nieruchomości łącznie z budynkiem.

W uzupełnieniu wniosku z 21 listopada 2019 r. Gmina stwierdziła, że nieruchomość składa się z jednej działki nr … .

Najemcy, tj. Centrum …, zgodnie z umową najmu ponieśli wydatki na ulepszenie obiektu w kwocie … zł w 2007 roku. Wartość początkowa z roku 1969 wynosi … zł. Aktualna wycena wg operatu szacunkowego sporządzonego w roku 2019 wynosi … zł. Wobec powyższego poniesione nakłady przekraczają 30% wartości, jednak najemca nie jest podatnikiem podatku VAT, a nakłady poniesiono w roku 2007.

W budynku wynajmowany jest lokal pod działalność … dla Centrum i jest to działalność opodatkowana (wystawiane są faktury VAT) oraz wynajmowany jest jeden lokal mieszkalny dla osoby fizycznej i jest to działalność zwolniona z podatku VAT.

Gminie będzie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu otrzymywanych faktur za energię elektryczną w w/w budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości (budynek wraz z gruntem) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż budynku wraz z gruntem będzie zwolniona z obowiązku zapłaty podatku VAT na podstawie art. 43 pkt 10 \[ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.)\], który stanowi, iż zwalnia się z podatku VAT:

*   dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata,
*   dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
    1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dostawa przedmiotowego budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż od 2007 roku znajduje się tam Centrum … . Centrum poniosło wydatki na ulepszenie lokalu w momencie kiedy zaczynało działalność, tj. w 2007 roku, więc od momentu ulepszenia minęło już 12 lat, wobec czego zdaniem Gminy zwolnienie z podatku VAT jest jak najbardziej zasadne

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste – art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 – art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy.

Pojęcie „dostawa towarów” mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1września 2019 r., przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzysty-wanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r., poz. 1202, ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

W myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

*   budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
*   budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
*   obiekt małej architektury.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działki nr … o powierzchni … m2, zabudowanej budynkiem o powierzchni … m2, którego wartość początkowa w 1969 r. wynosiła … zł. W budynku dawniej znajdowała się szkoła, która została zlikwidowana. Parter budynku od 2007 r. wynajmowany jest jako lokal użytkowy, wykorzystywany przez najemcę do celów biurowo-mieszkalnych, a znajdujące się na piętrze pomieszczenie mieszkalne wynajmowane jest osobie fizycznej. Najemca parteru budynku poniósł w 2007 r. wydatki na jego ulepszenie, przekraczające 30% wartości początkowej budynku. Gmina zamierza sprzedać nieruchomość wraz z budynkiem.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy uznania, czy zbycie przez Gminę nieruchomości zabudowanej budynkiem będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Rozpatrując możliwość zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla dostawy budynków, budowli lub ich części należy przypomnieć, że w myśl powołanych przepisów grunt i budynek spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Jednocześnie przy sprzedaży budynków, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (działki), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przewiduje zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części ustanawiając jednocześnie wyjątek odnoszący się do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części. Dlatego analizując możliwość zwolnienia od podatku transakcji opisanej we wniosku, należy ocenić, czy dostawa nie będzie wyłączona ze zwolnienia jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, bądź też taka, dla której od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W przedstawionych we wniosku okolicznościach sprawy wartość początkowa budynku została określona w roku 1969. W budynku zlokalizowana była szkoła; aktualnie w budynku Gmina wynajmuje lokal użytkowy (parter) oraz jeden lokal mieszkalny (piętro). Nakłady na ulepszenie budynku, przekraczające 30% jego wartości początkowej, zostały poniesione w 2007 r. przez najemcę.

Odnosząc powyższe wskazania do przywołanych przepisów stwierdzić należy, że dokonując planowanego zbycia posiadanego budynku, znajdującego się na działce nr …, Wnioskodawca nie będzie dokonywał dostawy budynku w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynie okres znacznie przekraczający 2 lata.

Reasumując należy stwierdzić, że nie występuje więc okoliczność wyłączająca planowane zbycie budynku, znajdującego się na wskazanej działce, z możliwości zastosowania do tej transakcji zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji dostawa budynku wraz gruntem, na którym znajduje się ten budynek, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym wypadku, jak wskazano już wcześniej, zbywany grunt podzieli byt prawny budynku, który będzie przedmiotem sprzedaży.

Stosownie do powyższego, ponieważ dostawa budynku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsze rozważania dotyczące zwolnienia w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy są bezprzedmiotowe.

Ponadto z uwagi na to, że wskazany budynek nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych - art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193, ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54§ 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.