Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.151.2021.2.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-07
Teza: opodatkowanie sprzedaży działki budowlanej
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działki; dzierżawa; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 22 marca 2021 r. (data wpływu 23 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 16 maja 2021 r. (data wpływu 19 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki budowlanej nr (…) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki budowlanej nr (…). Wniosek został uzupełniony pismem z 16 maja 2021 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 7 maja 2021 r.

**We wniosku wspólnym złożonym przez:**

­ -Zainteresowanego będącego stroną postępowania: (…),

­ -Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: (…),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

W (…) roku Zainteresowany zakupił z żoną jako osoby fizyczne na zasadach ustawowej wspólności małżeńskiej – aktem notarialnym od osoby fizycznej działkę o powierzchni (…) ha.

Nieruchomość powyższa składa się z dwóch działek:

(…) o pow. (…) ha i (…) o pow. (…) ha.

Przedmiotem sprzedaży jest działka (…), która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest działką o zabudowie usługowej i mieszkaniowej. Od dnia zakupu w tamtym okresie Zainteresowani nie występowali o dokonanie żadnych zmian przekształceniowych, a celem Zainteresowanych nie było jej zbycie. Działka była regularnie koszona i były opłacane podatki. Zakupiona została na potrzeby rodziny. Obecnie dzieci Zainteresowanych podjęły pracę na (…), a nawet w odległości ok. 120 km od domu rodzinnego.

I tam planują swoją przyszłość. Ta sytuacja spowodowała, że Zainteresowani podjęli wspólnie decyzję o sprzedaży działki i przekazanie środków z jej uzyskanych w formie darowizny dla dzieci. Działka ogłaszana była na portalu internetowym.

W (…) roku Zainteresowani zawarli aktem notarialnym przedwstępną umowę kupna sprzedaży ze (…).

W (…) Zainteresowani zawarli także z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy na okres 3 m-cy z czynszem miesięcznym 50,00 zł tj. 150,00 zł za okres 3 m-cy.

Od tej pory Zainteresowani udzielają pełnomocnictw dla różnych osób i podmiotów występujących w imieniu (…), które będą występować przed różnymi instytucjami w zakresie wszelkich spraw związanych z inwestycją związaną z budową budynku handlowo-usługowego.

Zainteresowani wystąpili także o usunięcie drzew rosnących obok wjazdu do Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

W uzupełnieniu z 16 maja 2021 r. Zainteresowany będący stroną wskazał, że:

1.Zainteresowani nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

2.Zainteresowany posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku VAT (gospodarstwo Zainteresowany otrzymał od rodziców w formie darowizny). We wniosku ORD-WS Zainteresowany błędnie wskazał, że nie jest rolnikiem ryczałtowym.

3.Przy nabyciu działki, którą Zainteresowani zamierzają sprzedać nie przysługiwało Zainteresowanym prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działkę zakupiły osoby fizyczne (…) od osoby fizycznej na cele prywatne nie na cele działalności gospodarczej, akt notarialny zawarty w dniu (…) roku.

4.Od chwili wejścia w posiadanie działki przez Zainteresowanych jako osób fizycznych, działka była wykorzystywana do celów prywatnych i nie była wykorzystywana do czynności związanych z podatkiem VAT. Natomiast od (…) roku tj. od nabycia aktem darowizny od rodziców gospodarstwa rolnego działka jest zwolniona z podatku VAT (na podstawie uzyskania statusu rolnika ryczałtowego). Działka jest w taki sam sposób wykorzystywana do obecnej chwili za wyjątkiem wydzierżawienia jej na okres 3-miesiecy przyszłemu kupującemu (opis w pytaniu 8).

5.Obecnie Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej. Zainteresowany prowadził działalność gospodarczą (…) w okresie (…) r. do (…) r. Wówczas Zainteresowany prowadził działalność i zamieszkiwał w miejscowości (…). Zainteresowany rozliczał się na zasadzie książki przychodów i rozchodów. Zainteresowany nie był podatnikiem VAT w trakcie prowadzenia działalności. Przedmiotowa działka nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

6.Od działki, którą Zainteresowani zamierzają sprzedać Zainteresowani nie opłacali podatku VAT. Działka była i jest wykorzystywana na cele prywatne i rolnicze.

7.Działka (…) o obszarze (…) ha wchodziła i wchodzi w skład gospodarstwa rolnego od (…) roku (od momentu otrzymania od rodziców gospodarstwa w formie darowizny- opisane w pytaniu 13). Trawa na działce była koszona nie była przeznaczona do dalszej sprzedaży.

8.Działka była wykorzystywana na cele prywatne (osobiste) oraz rolnicze. Na działce od dnia zakupu i obecnie posiana jest trawa, która jest regularnie koszona.

Wyjątek stanowi zawarcie umowy dzierżawy w dniu (…) na okres 3 miesięcy z przyszłym nabywcą działki (kupującym). Wysokość czynszu dzierżawnego ustalono na kwotę 50 zł miesięcznie tj. 150,00 zł za cały okres dzierżawy. Od umowy dzierżawy zapłacony został podatek w formie ryczałtu.

W umowie Zainteresowani wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

9.Od dnia nabycia do momentu planowanego zbycia na rzecz kupującego działka nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, z wyjątkiem wydzierżawienia jej na okres 3 m-cy (opis w pytaniu 8) przyszłemu nabywcy.

10.W „Umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem” zostały ustalone następujące warunki celem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi (…), w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 533,80 m2 (pięćset trzydzieści trzy i osiemdziesiąt setnych metra kwadratowego), w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m2 (czterysta metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia) miejsc postojowych,
*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 (dwadzieścia pięć) t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześć) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
*   uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
*   uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50 % (cztery i pięć dziesiątych procenta) w planowanym obiekcie,
*   niezwłocznie tj. w terminie 14 (czternaście) dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia (…) roku.

Prawa i obowiązki wynikające z „Umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem”, które będą ciążyć na:

\-kupującym:

*   Ustanowiono w umowie przyrzeczonej sprzedaży na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (…) objętej księgą wieczystą KW nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) nieograniczonej w czasie i nieodpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr (…), będącą przedmiotem niniejszej umowy.
*   Wyrażenia w umowie przyrzeczonej sprzedaży każdoczesnemu właścicielowi wyżej opisanej działki zgody na nieodpłatne przeprowadzenie przez działkę (…) wszelkich mediów kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie wskazanym szczegółowo przez (…) o ile nie będzie to sprzeczne z planami inwestycyjnymi (…).
*   Zapisy służebności zostaną doprecyzowane w umowie przyrzeczonej sprzedaży.
*   Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków szczegółowo określonych w umowie (ze wszystkich lub tylko z wybranych), złożone w formie pisemnej, jak również prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nie spełnienia się warunków określonych w umowie. Ponadto Stawający zgodnie oświadczają, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany planów inwestycyjnych Kupującego. W przypadku rezygnacji z umowy przez Kupującego, w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej, Strony zgodnie postanawiają, że dołożą wszelkich starań w zakresie jej rozwiązania.

\-sprzedającym:

*   Sprzedający oświadczył, iż w przypadku naruszenia warunków umowy w zakresie złożenia nieprawdziwych oświadczeń co do braku obciążenia nieruchomości umowami najmu czy dzierżawy zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 5.000,00 zł (pięciu tysięcy złotych) w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty kary umownej. Zastrzeżona kara umowna nie wyłącza prawa Kupującego do dochodzenia odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary.
*   Sprzedający zobowiązał się do złożenia w umowie przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, oświadczenia o następującej treści: „Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej nieruchomości, planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego”, „Sprzedający oświadcza, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudniania Kupującemu realizacji planowanej inwestycji na nabywanej nieruchomości, Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 20.000,00 zł (dwudziestu tysięcy złotych) za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego, w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kwoty kary umownej”.
*   Sprzedający oświadczył, iż udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
*   Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością działka (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
*   Sprzedający oświadczył, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na działce nr (…), tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.
*   Sprzedający od dnia zawarcia umowy przedwstępnej przez cały okres jej trwania zobowiązuje się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego. W szczególności zobowiązuje się, że nie będzie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, w tym także nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy.
*   Sprzedający jest zobowiązany przedłożyć kupującemu przed zawarciem umowy przyrzeczonej zaświadczeń z US, ZUS i UG o nie zaleganiu w płatnościach, opłacaniu składek.
*   W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, Sprzedający do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej jest zobowiązany przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status Sprzedającego jako czynnego podatnika podatku VAT, interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawi fakturę VAT.

Zainteresowani udzielili następujących pełnomocnictw do spraw związanych z budową budynku handlowo-usługowego osobom i podmiotom występującym w imieniu (…) (przeszłego kupującego) tj.

Do występowania w imieniu Zainteresowanego przed:

*   Starostwem Powiatowym
*   Powiatowym Zarządem Dróg
*   Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego
*   Zarządem Dróg Wojewódzkich
*   Generalną Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad
*   Urzędem Marszałkowskim i Wojewódzkim
*   Komendą Powiatową i Wojewódzką Policji
*   Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków
*   Zarządcą sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, gazociągowej, teletechnicznej, ciepłowniczej
*   Polskimi Liniami Kolejowymi S.A. Zakład Linii Kolejowych
*   Innymi organami administracji Państwowej i Samorządowej

Dotyczy inwestycji pn. „Budowa budynku handlowo - usługowego na dz. nr ewid. (…) w miejscowości (…), przy ul. (…) wraz z budową zjazdu publicznego z drogi krajowej nr (…) (dz. nr ewid. …)”.

Pełnomocnictwo upoważnia do składania wniosków i ich korekt, do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania uzupełnień oraz wszelkich dokumentów, które okażą się niezbędne w przedmiotowym postępowaniu, a także do odbioru dziennika budowy oraz wszelkich decyzji i uzgodnień wraz z załącznikami dla ww. inwestycji.

We wniosku ORD-WS Zainteresowani wskazali, że wystąpili także do Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w zakresie wyrażenia zgody na wycinkę drzew rosnących obok wjazdu na działkę na tzw. pasie drogowym. Zainteresowani uzyskali zgodę ale ze względu na wysokie wg oceny Zainteresowanych koszty, które musieliby ponieść w związku z wycinką drzew, oraz warunki zawarte w umowie dotyczące wycinki - Zainteresowani zrezygnowali z wydanej zgody (pismo Zainteresowanych z dnia … roku) i tym samym z zawarcia z ww. podmiotem umowy użyczenia (pasa drogowego).

11.Zainteresowani nie występowali z własnej inicjatywy o ustalenie/zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

12.Zainteresowani nie zamierzają ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży.

13.Zainteresowani posiadają inne nieruchomości jednak nie planują ich sprzedaży.

Są to:

*   działka nr (…) objęta księgą wieczystą KW nr (…) - na KW składają się dwie działki: (…) oraz sprzedawana (…).
*   działka (…) o powierzchni (…) zakupiona w (…) roku i w latach (…) wybudowany budynek mieszkalny, w którym obecnie Zainteresowani zamieszkują,
*   gospodarstwo rolne w (…) wraz z budynkami, grunty rolne o powierzchni (…) ha nabyte w drodze darowizny dla (…) od rodziców (…) w - akt notarialny z dnia (…) roku, zamieszkałe przez mamę Zainteresowanego.

14.Zostało umieszczone ogłoszenie na portalu OLX i zgłosił się samodzielnie przyszły kupujący. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 7 maja 2021 r. – pytanie Organu: W jaki sposób Zainteresowani pozyskali nabywcę dla sprzedawanej działki? – przypis Organu\].

15.TAK.

*   Umową darowizny z dnia (…) r. (…) darowali synowi (…) nieruchomość rolną o powierzchni (…) ha, działka nr (…),
*   cel nabycia - darowizna od rodziców,
*   wykorzystywanie nieruchomości - gospodarstwo rolne - uprawy rolne,
*   sprzedaż nieruchomości w dniu (…) z powodu wieku i pogarszającego się stanu zdrowia Zainteresowanego (wcześniej Zainteresowany przebywał na rencie od … na emeryturze, brak sił na zajmowanie się większym gospodarstwem). Zainteresowani oboje z żoną pracowali zawodowo, żona pracuje nadal i praca stanowi dla Zainteresowanych główne źródło utrzymania. Gospodarstwo rolne stanowiło dla Zainteresowanych pracę dorywczą.
*   sprzedana jedna działka nr (…) położona we wsi (…), wg planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod tereny: rolnicze (grunty rolne) i tereny zieleni wysokiej, leśnej, uzupełnienie kompleksów leśnych. W ewidencji gruntów opisana jest jako „R”. Działka usytuowana z dala od terenów zabudowanych wsi, teren mało atrakcyjny, utrudniony dojazd drogą polną. Zakupiona przez osobę będącą sąsiadem posiadającym grunty rolne obok gruntów rolnych Zainteresowanego.
*   ze względu na sprzedaż gruntów rolnych i bycie rolnikiem ryczałtowym nie odprowadzono podatku VAT, nie złożono VAT-7 i nie zgłoszono VAT-R.
*   ze sprzedaży uzyskano kwotę w wysokości 60 tys. zł. z czego 40 tys. zł. darowano córce (umowa darowizny), natomiast 20 tys. zł. wykorzystywane są na własne potrzeby.

\[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 7 maja 2021 r. – pytanie Organu: Czy Zainteresowani dokonywali już wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości (…) – przypis Organu\].

16.Na działce będącej przedmiotem sprzedaży na obecną chwilę nie są posadowione żadne obiekty budowlane.

Z umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem wynika, że sprzedawana działka (…) będzie wykorzystywana na cele budowlane i posadowione będą obiekty w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi (…), w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 533,80 m2 (pięćset trzydzieści trzy i osiemdziesiąt setnych metra kwadratowego), w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m2 (czterysta metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia) miejsc postojowych.

17.Przedmiotem sprzedaży nie będzie działka zabudowana. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 7 maja 2021 r. – pytanie Organu: Jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie działka zabudowana, należy wskazać symbole PKOB poszczególnych budynków i budowli, określone zgodnie z ww. rozporządzeniem – przypis Organu\].

18.Przedmiotem sprzedaży nie będzie działka zabudowana. \[Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 7 maja 2021 r. – pytanie Organu: Jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie działka zabudowana, to proszę o wskazanie: (…) – przypis Organu\].

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy w związku ze sprzedażą działki budowlanej zachodzi konieczność naliczenia i zapłacenia podatku VAT od kwoty sprzedaży do urzędu skarbowego?

Stanowisko Zainteresowanych:

Zainteresowani nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT.

Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej zarobkowej oprócz działalności rolniczej. Zainteresowani nie są rolnikami ryczałtowymi.

W ocenie Zainteresowanych sprzedaż działki jest transakcją jednorazową. Czynność sprzedaży wykonywana jest w ramach zarządzania prywatnym majątkiem i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Zainteresowani, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmowali/będą podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Stosownie do art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Umowa najmu została uregulowana w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Tak więc najem/dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego oddanie w ramach umowy najmu lub dzierżawy, tj. czynności cywilnoprawnych innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego i tym samym stanowi świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Strony stosunku cywilnoprawnego (a takim niewątpliwie powstaje w wyniku umowy najmu bądź dzierżawy) mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do rozliczenia poniesionych kosztów. A zatem stanowi to zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, które należy traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia ww. usługi.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego działka nr (…) zakupiona została na potrzeby rodziny.

Działka była wykorzystywana na cele prywatne (osobiste) oraz rolnicze. Od (…) roku działka nr (…) wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanego, z tytułu prowadzenia którego, Zainteresowany posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę kupna sprzedaży ze (…) oraz udzielili pełnomocnictw dla różnych osób i podmiotów występujących w imieniu (…), które będą występować przed różnymi instytucjami w zakresie wszelkich spraw związanych z inwestycją związaną z budową budynku handlowo-usługowego.

Zainteresowani zawarli także z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy przedmiotowej działki na okres 3 miesięcy z czynszem miesięcznym.

Zainteresowani nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Przy nabyciu działki, którą zamierzają sprzedać Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone następujące warunki celem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi (…), w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 533,80 m2 (pięćset trzydzieści trzy i osiemdziesiąt setnych metra kwadratowego), w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m2 (czterysta metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia) miejsc postojowych, uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 (dwadzieścia pięć) t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześć) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50 % (cztery i pięć dziesiątych procenta) w planowanym obiekcie, niezwłocznie tj. w terminie 14 (czternaście) dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia (…) roku.

Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Zainteresowani udzielili Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działki nr (…) należącej do Zainteresowanych, działka ta jest własnością Zainteresowanych. W związku z powyższym czynności wskazane przez Zainteresowanych w umowie przedwstępnej sprzedaży, mimo, że dokonywane przez potencjalnego przyszłego właściciela, dotyczą jednak nieruchomości, której właścicielami są Zainteresowani.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, ale przez osoby trzecie (kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Osoby trzecie dokonując ww. działań dokonają uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Działania te w istocie podejmowane są w imieniu Zainteresowanych na mocy udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed różnymi instytucjami w zakresie wszelkich spraw związanych z inwestycją związaną z budową budynku handlowo-usługowego.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Zainteresowani dokonując sprzedaży działki nr (…), nie będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Bowiem czynności dotyczące sprzedaży ww. działki łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Zainteresowani podejmując ww. czynności będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, o której mowa we wskazanych orzeczeniach tj. w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość stanowić będzie własność Zainteresowanych. Tym samym bez znaczenia pozostaje okoliczność, że to nabywca będzie podejmować czynności związane ze sprzedażą nieruchomości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie Organu podejmowane przez Zainteresowanych działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr (…), w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanych nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowani będą działać jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanych, a sprzedaż działki stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Zainteresowanych za profesjonalne podmioty prowadzące działalność gospodarczą przemawia również fakt, podpisania umowy dzierżawy między przyszłym nabywcą a Zainteresowanymi.

W umowie tej Zainteresowani wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Za wydzierżawienie przedmiotowej działki Zainteresowani otrzymali czynsz. Od umowy dzierżawy zapłacony został podatek w formie ryczałtu.

Działań takich nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Stanowić będą zatem one działalność gospodarczą i z tytułu jej prowadzenia Zainteresowani będą podatnikami podatku od towarów i usług.

Przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych jest kwestia naliczenia i zapłacenia podatku VAT od kwoty sprzedaży do urzędu skarbowego w związku ze sprzedażą działki budowlanej.

Zauważyć należy, że zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działka nr (…) znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową i mieszkaniową. Natomiast zgodnie z warunkami zawartymi w umowie przedwstępnej, zawarcie docelowej umowy sprzedaży uzależnione jest od łącznego spełnienia warunków określonych w umowie, tj. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi (…), w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

Mając zatem na uwadze, że skoro przedmiotowa działka – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przeznaczona jest pod zabudowę, tym samym ww. działka stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym dostawa przedmiotowej działki, jako terenu przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że przy nabyciu działki, którą Zainteresowani zamierzają sprzedać nie przysługiwało Zainteresowanym prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ponadto Zainteresowani wydzierżawili działkę na okres 3 miesięcy przyszłemu nabywcy nieruchomości.

W związku z tym, przedmiotowa działka przez cały czas użytkowania przez Zainteresowanych tj. od czasu nabycia do planowanej sprzedaży na rzecz (…) nie była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynności zwolnionych, bowiem, jak wynika z powołanych wyżej przepisów dzierżawa nieruchomości w celu uzyskania przez kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń związanych z budową jest czynnością podlegającą opodatkowaniu nie korzystającą ze zwolnienia.

Zatem nie został spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, aby nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, iż do dostawy działki nie będzie miało również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując dostawa przedmiotowej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tym samym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy, a w konsekwencji Zainteresowani będą zobowiązani do odprowadzenia podatku należnego od jej sprzedaży.

Zatem stanowisko Zainteresowanych, w myśl którego sprzedaż działki budowlanej nr (…) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.