Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-255/09/PP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-02
Teza: Czy ponoszone przez Spółdzielnię koszty z tytułu zarządzania nieruchomościami wyodrębnionymi w 100%, ale zamieszkałymi w większości przez członków Spółdzielni – m.in. za zużyte media, wykonane remonty bieżące i konserwacje, koszty administracji, itp. – stanowią dla jednostki koszt uzyskania przychodów i analogicznie czy przychody uzyskane z tego tytułu traktować jako dochody Spółdzielni z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1)?
Słowa kluczowe: koszt; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni, przedstawione we wniosku z dnia 26 lutego 2009r. (data wpływu do tut. Biura 4 marca 2009r.), uzupełnionym w dniu 24 kwietnia 2009r. oraz 25 maja 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie kwalifikacji przychodów i kosztów uzyskania przychodów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 marca 2009r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie kwalifikacji przychodów i kosztów uzyskania przychodów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Wniosek ten nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismami z dnia 15 kwietnia 2009r. i 14 maja 2009r. wezwano do ich uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony w dniach 24 kwietnia 2009r. i 25 maja 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione m.in. następujące zdarzenie przyszłe:

Spółdzielnia działa na bazie mieszkaniowych zasobów zakładowych od 1992r. Początkowo administrowała zasobami na zlecenie Zakładów. W latach 1993-1997 Zakłady sprzedały część lokali bezpośrednio mieszkańcom w drodze ustanowienia odrębnej własności hipotecznej, pozostałą część mieszkań Zakłady przekazały bezpłatnie Spółdzielni w 1998r. i zobowiązały Spółdzielnię do przyjęcia w poczet członków najemców przekazanych lokali na zasadzie dobrowolności.

Większość lokatorów oraz właścicieli mieszkań zostało członkami Spółdzielni. W sumie ponad 80% mieszkańców administrowanych zasobów to członkowie Spółdzielni. Po wejściu w życie znowelizowanej Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14 czerwca 2007r. dalsza część mieszkańców (zgodnie z art. 48 Ustawy) ustanowiła odrębną własność swoich lokali.

Spółdzielnia do nadal administruje całymi zasobami pozakładowymi, zarówno własnymi jak i mieszkaniami właścicieli. W skład administrowanych zasobów wchodzi 47 nieruchomości obejmujących 67 bloków mieszkalnych. Obecnie Spółdzielnia jest właścicielem 14% administrowanych zasobów. Pomimo zachęty ze strony Zarządu Spółdzielni do dnia dzisiejszego mieszkańcy żadnej nieruchomości nie utworzyli zarządu wspólnoty, ani nie zlecili administracji innej jednostce.

Aktualnie w zasobach zarządzanych przez Spółdzielnię istnieje kilka nieruchomości, których właścicielami w 100% są mieszkańcy tych bloków. Równocześnie większość z nich (80% - 100%) to członkowie Spółdzielni.

Brak podstaw prawnych, które upoważniłyby Spółdzielnię do zorganizowania zarządów wspólnot bez aprobaty mieszkańców zmusza Spółdzielnię do realizowania zadań zarządzającego w oparciu o Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych.

W uzupełnieniu wniosku Spółdzielnia wymieniła źródła przychodów z których przychody zalicza do związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Są to:

*   przychody z tytułu naliczania opłat eksploatacyjnych mieszkańcom,
*   przychody z tytułu czynszu za wynajem wolnych lokali mieszkalnych określonego w drodze licytacji,
*   zwroty kosztów sądowych i egzekucyjnych otrzymanych od mieszkańców w ramach działalności windykacyjnej związanej z odzyskiwaniem należności z tytułu opłat eksploatacyjnych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy ponoszone przez Spółdzielnię koszty z tytułu zarządzania nieruchomościami wyodrębnionymi w 100%, ale zamieszkałymi w większości przez członków Spółdzielni – m.in. za zużyte media, wykonane remonty bieżące i konserwacje, koszty administracji, itp. – stanowią dla jednostki koszt uzyskania przychodów i analogicznie czy przychody uzyskane z tego tytułu traktować jako dochody Spółdzielni z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1)?

Zdaniem Spółdzielni, w ramach administrowania nieruchomościami, w których została wyodrębniona własność wszystkich lokali, ale mieszkańcy nie wyrażają woli utworzenia zarządu wspólnoty i jednocześnie w przeważającej większości są członkami Spółdzielni, to ponoszone z tego tytułu koszty stanowią dla zarządzającej nimi Spółdzielni koszty uzyskania przychodów.

Analogicznie dochody uzyskane z powyższego tytułu będą stanowić dla Spółdzielni dochody z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegać zwolnieniu z podatku dochodowego.

W uzupełnieniu wniosku Spółdzielnia podała, że uzyskane dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w zakresie naliczanych opłat eksploatacyjnych zwiększą przychody z tego tytułu w roku następnym zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Dochody z czynszów za wynajem wolnych mieszkań w drodze licytacji przeznaczone zostaną na zasilenie funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych Spółdzielni.

Zwroty kosztów windykacyjnych kompensowane będą z ponoszonymi kosztami działalności windykacyjnej związanej z odzyskiwaniem należności od mieszkańców z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Na wstępie należy zaznaczyć, że przedmiotowa interpretacja indywidualna odnosi się do przychodów, kosztów uzyskania przychodów oraz dochodów wspólnoty mieszkaniowej którą administruje Spółdzielnia. Jak wynika bowiem ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Spółdzielnia zarządza zasobami mieszkaniowymi, których właścicielami są w 100% mieszkańcy tych zasobów. Zgodnie bowiem z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Powstanie wspólnoty nie jest uzależnione od podjęcia w tym przedmiocie uchwały.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 w/w ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm. – określanej w dalszej części skrótem „updop”) przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. W myśl art. 7 ust. 2 updop dochodem jest z zastrzeżeniem art. 10 i 11 (które w przedmiotowej sprawie nie mają zastosowania) nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 updop przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to także opłat z tytułu naliczania opłat eksploatacyjnych, czynszu za wynajem lokali mieszkalnych oraz zwrotu kosztów sądowych i egzekucyjnych otrzymanych od mieszkańców w ramach działalności windykacyjnej związanej z odzyskiwaniem należności z tytułu opłat ekploatacyjnych. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 updop, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz właścicieli lokali, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego opodatkowaniu podlegać będą:

1.  dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
2.  dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Zasadne jest więc zaliczenie do zasobów mieszkaniowych:

1.  budynków mieszkalnych wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynków (pomieszczeń) administracji osiedlowej, kotłowni i hydroforni wolnostojących, osiedlowych warsztatów (zakładów) konserwacyjno-remontowych,
3.  urządzeń i uzbrojenia terenów, na których znajdują się w/w budynki, w szczególności: zbiorników-dołów gnilnych, szamb, rurociągów i przewodów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznych i telefonicznych, budowli inżynieryjnych (studni itp.), budowli komunikacyjnych (np: drogi osiedlowe, ulice, chodniki), innych budowli i urządzeń związanych z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
4.  gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne.

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali i mają istotne znaczenie dla ich sprawnego funkcjonowania. Zatem związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu updop (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 updop). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Biorąc powyższe pod uwagę przychodami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi będą:

*   przychody z tytułu naliczania opłat eksploatacyjnych mieszkańcom,
*   przychody z tytułu czynszu za wynajem wolnych lokali mieszkalnych określonego w drodze licytacji,
*   zwroty kosztów sądowych i egzekucyjnych otrzymanych od mieszkańców w ramach działalności windykacyjnej związanej z odzyskiwaniem należności z tytułu opłat eksploatacyjnych dotyczących lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 updop kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 updop.

Konstrukcja przepisu dotyczącego kosztów uzyskania przychodów daje podatnikowi możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (nie wymienionych w art. 16 ust. 1 updop), pod warunkiem, że podatnik wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu lub utrzymaniu źródła przychodów. Tak więc kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 updop.

Z treści powyższej regulacji prawnej wyraźnie wynika, iż warunkami kwalifikującymi dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów jest:

*   poniesienie kosztu w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
*   nie zakwalifikowanie kosztu do grupy kosztów nie uznawanych przez ustawę za koszty uzyskania przychodów.

Art. 15 ust. 1 updop wiąże więc możliwość zaliczenia konkretnych wydatków do kosztów uzyskania przychodów z okolicznością ich poniesienia w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Przy czym przychody, z którymi związane są te wydatki, muszą być przychodami z działalności wykonywanej przez podatnika, który je poniósł. Gramatyczna wykładnia art. 15 ust. 1 updop prowadzi do wniosku, że podatnik ma możliwość odliczenia od przychodów wszelkich kosztów pod warunkiem, że mają one związek z prowadzoną przez niego działalnością. Chodzi więc o działalność (mogącą generować przychód) prowadzoną przez podatnika. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej kosztami uzyskania przychodów będą koszty zarządu nieruchomością wspólną. Stosownie do art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zatem w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym kosztami uzyskania przychodów związanymi z gospodarką zasobami mieszkaniowymi będą wydatki poniesione na zużyte media, wykonane remonty bieżące i konserwacje oraz koszty administracji, pod warunkiem, że będą dotyczyć składników majątkowych zaliczanych do zasobów mieszkaniowych.

Jak wykazano powyżej zwolnieniu z opodatkowania będą podlegały dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Zatem dochód pochodzący z naliczania opłat eksploatacyjnych, czynszu za wynajem lokali mieszkalnych, zwrotu kosztów sądowych i egzekucyjnych będzie zwolniony z opodatkowania o ile zostanie przeznaczony, i bez względu na termin wydatkowany na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak na wstępie wykazano, uzyskane przychody oraz wynikające z nich dochody nie będą przychodami i dochodami Spółdzielni ale Wspólnoty Mieszkaniowej. Na mocy art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Do jej powstania nie jest wymagane złożenie oświadczenia woli przez właścicieli lokali. Zatem przychody, koszty uzyskania przychodów oraz dochody będą odnosić się do wspólnoty mieszkaniowej a nie do zarządzającej nią Spółdzielni. W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym Spółdzielnia nie działa we własnym imieniu. Pełni ona jedynie funkcję zarządcy na rzecz i w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Stanowisko wnioskodawcy jest zatem nieprawidłowe.

Podkreślenia wymaga, że jeżeli Spółdzielnia z tytułu pełnienia roli zarządcy będzie uzyskiwała przychody (wynagrodzenie), w takim wypadku będzie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów te wydatki jakie poniosła w związku z uzyskanym przychodem.

Osiągnięty z tego tytułu przez Spółdzielnię dochód nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie powołanego wcześniej art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, gdyż dochód ten nie będzie dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ale dochodem osiągniętym z administrowania cudzymi zasobami mieszkaniowymi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.