Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.359.2025.4.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-23
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    21 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi
    na wezwanie - pismami z 26 listopada 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością A spółka komandytowa (...);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        B Prosta Spółka Akcyjna (...).
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawcą jest spółka komandytowa z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej
    Polskiej, będąca polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT w
    Polsce (dalej „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”).
    Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest osoba prawna (prosta spółka
    akcyjna) z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będąca polskim rezydentem
    podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce (dalej „Kupujący”).
    Wnioskodawca był właścicielem:
    1. nieruchomości położonej w (...), jednostka ewidencyjna (...), obręb (...), składającej się z
      działek u numerach (...), (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), (...) i (...) (dalej „Nieruchomość 1”),
      dla której Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
      wieczystą (...),
    2. nieruchomości położonej w (...), jednostka ewidencyjna (...), obręb (...), stanowiącej
      działkę o numerze (...) (dalej „Nieruchomość 2”), dla której Sąd Rejonowy dla (...), IV
      Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).
    W dniu (...) 2025 r. Wnioskodawca oraz Kupujący zawarli umowę sprzedaży (dalej „Umowa
    Sprzedaży”), na podstawie której Wnioskodawca sprzedał, a Kupujący kupił prawo
    własności Nieruchomości 1 oraz prawo własności Nieruchomości 2.
    Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 (dalej łącznie „Nieruchomości”) są (i były na
    moment zawierania Umowy Sprzedaży) niezabudowane.
    Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 podlegają (i na moment zawierania Umowy Sprzedaży
    podlegały) ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego (...) zatwierdzonego uchwałą Nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) 2009 roku
    (dalej „MPZP”), gdzie znajdują się w:
    1. działki nr: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...) w obszarze oznaczonym na
      rysunku planu symbolem U.1 – tereny zabudowy usługowej przeznaczone pod obiekty
      usług,
    2. działka nr (...) w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem U.1 – tereny
      zabudowy usługowej przeznaczone pod obiekty usług oraz KDD.2 – tereny dróg
      publicznych klasy dojazdowej.
    Dla nieruchomości została wydana w dniu (...) 2025 r. przez Prezydenta Miasta (...) decyzja
    nr (...) zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-
    budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla inwestycji pn. „(...)” (dalej „(...)”).
    Na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży Wnioskodawca oraz Sprzedający byli zarejestrowani
    jako podatnicy VAT czynni w Polsce.
    W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży, osobną umową:
    1. Wnioskodawca przeniósł na Kupującego majątkowe prawa autorskie do projektu,
      obejmującego w szczególności projekt (...) (dalej „Inwestycja”) oraz prawa autorskie do
      pozostałej nabytej uprzednio dokumentacji dotyczącej Inwestycji objętej projektem,
    2. Kupujący wstąpił w miejsce Sprzedającego jako strona umowy, na mocy której podmiot
      trzeci posiada tytuł prawny do dysponowania na cele budowlane Nieruchomościami.
    Przedmiot transakcji nie obejmował:

    - firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    - środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),
    - know-how Sprzedającego,
    - ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną
      przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle
      związanej z Nieruchomościami),
    - długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań pożyczkowych,
    - należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych
      Sprzedającego,
    - tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    - następujących umów zawartych przez Sprzedającego: umowa o obsługę księgowo-
      prawno- administracyjną, umowa najmu lokalu pod siedzibę Sprzedającego, umowa
      rachunku bankowego, umowy pożyczek.
    - rachunków bankowych Sprzedającego.
    Przedmiot transakcji objętej Umową Sprzedaży nie był na moment zawierania Umowy
    Sprzedaży wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem
    organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym
    charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np.
    oddziału wyodrębnionego w KRS). Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania
    finansowego dla przedmiotu transakcji, a wynik na działalności z nią związanej ujmował w
    wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu
    finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.
    Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej od podatku VAT. Część Nieruchomości będzie przez Kupującego
    wynajmowana na rzecz podmiotu trzeciego. Następnie Kupujący na terenie
    Nieruchomości planuje zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynku
    mieszkalno-usługowego (hotelu), w którym lokale będą sprzedawane lub wynajmowane
    na rzecz podmiotów trzecich.
    Pozostały opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Państwa w treści
    uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i
    usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę
    Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

## Pytanie

Czy Umowa Sprzedaży podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Państwa zdaniem, Umowa Sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 170 z późn. zm.; dalej jako „PCCU”) podatkowi
    podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) PCCU nie podlegają podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 PCCU wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają
    generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana
    czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub
    przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, w
    przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy
    czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem jest nieruchomość
    (lub udział w nieruchomości).
    W związku z powyższym Umowa Sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego

          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo
          do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
          prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z opisu sprawy wynika, Zainteresowany będący stroną postępowania (Sprzedający) oraz
    Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) zawarli umowę sprzedaży:
    - nieruchomości położonej w (...), składającej się z działek u numerach (...), (...),(...),(...),(...),
      (...),(...),(...),(...), (...) i (...) (dalej „Nieruchomość 1”),
    - nieruchomości położonej w (...), stanowiącej działkę o numerze (...) (dalej
      „Nieruchomość 2”).
    Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 (dalej łącznie „Nieruchomości”) są (i były na
    moment zawierania Umowy Sprzedaży) niezabudowane.

    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z (...) r. Znak: (...) wydanej dla Państwa w zakresie podatku
    od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(...) dostawa
    przedmiotu transakcji tj. opisanych we wniosku działek niezabudowanych o numerach (...),
    (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), (...) i (...) tj. Nieruchomości 1 oraz działki niezabudowanej nr
    (...) tj. Nieruchomość 2, nie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art.
    155 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję
    zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja pozostaje w zakresie
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
    W konsekwencji dostawa ww. Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa
    w art. 7 ust. 1 ustawy.
    (...) sprzedaż działek niezabudowanych o numerach (...), (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), (...) i
    (...) tj. Nieruchomości 1 oraz działki niezabudowanej nr (...) tj. Nieruchomość 2, nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a
    zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla
    przedmiotu dostawy.”
    A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była z tego podatku zwolniona, to w
    powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana Umowa Sprzedaży
    nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością A spółka komandytowa (Zainteresowany
    będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do
    zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.