Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1135/11-4/AWa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-11-24
Teza: Czy sprzedaż podzielonej nieruchomości zakupionej w roku 2009 na nieruchomość zabudowaną „A” i nieruchomość „B” częściowo zabudowaną (część terenu jest oczyszczona z zabudowań), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT 23%, czy jest zwolniona?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 sierpnia 2011 r. (data wpływu 23 sierpnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 listopada 2011 r. (data wpływu 4 listopada 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT:

*   **jest prawidłowe** – dotyczącego sprzedaży nieruchomości „A” obejmującej teren zabudowany,
*   **jest nieprawidłowe** – dotyczącego sprzedaży nieruchomości „B” obejmującej teren niezabudowany.

UZASADNIENIE

W dniu 23 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości. Powyższy wniosek został uzupełniony pismem 2 listopada 2011 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego oraz o brakujący podpis Wnioskodawczyni lub osoby upoważnionej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży na własny rachunek nieruchomości. Podatek dochodowy płacony jest w formie podatku liniowego. Zainteresowana jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W dniu 17 sierpnia 2009 r. Zainteresowana dokonała zakupu nieruchomości o łącznym obszarze 4.8309 ha, składającej się z kilku działek wyodrębnionych geodezyjnie (byłe zakłady firmy (…)), zabudowanej starymi halami, magazynami, budynkami gospodarczymi i budowlami nadającymi się wyłącznie do rozbiórki. Nieruchomość na podstawie aktu notarialnego, wprowadzono do ewidencji środków trwałych.

Zakupiona nieruchomość została nabyta w formie aktu notarialnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i nie będącej czynnym podatnikiem podatku VAT. Strona sprzedająca nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie darowizny i spadku. Przy nabyciu wymienionej nieruchomości nie został naliczony podatek od towarów i usług. Nieruchomość składa się z budynków produkcyjno-biurowych, magazynów i hal produkcyjnych wybudowanych i oddanych do użytkowania w latach 70-tych, 80-tych i 90-tych. Obecnie dla opisanej nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę, przedmiotowa nieruchomość oznaczona została symbolem „Ba” - tereny przemysłowe.

Od czerwca roku 2010 do marca 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała na części zakupionej nieruchomości rozbiórki hal produkcyjnych i magazynowych, które stanowiły zagrożenie dla otoczenia. Uzyskany materiał rozbiórkowy w postaci gruzu i złomu został sprzedany. Każda ze sprzedaży została udokumentowana fakturą i opodatkowana stawką podatku VAT 22% i 23%. Przychód uzyskany ze sprzedaży gruzu i złomu w roku 2010 wynosił netto 327.605,63 PLN, w roku 2011 wynosił netto 332.227,63 PLN.

Ponadto, w okresie od września 2009 r. do września 2010 r. były wynajmowane dwa magazyny. Przychód z tytułu najmu wynosił 301.931,97 PLN.

Obecnie trwają przygotowania do geodezyjnego podziału nieruchomości na dwie nieruchomości. Podział nieruchomości zostanie przeprowadzony w następujący sposób:

1.  Nieruchomość „A” o powierzchni 2.4155 ha, będzie składała się z hal produkcyjnych, magazynów i budynków biurowych (nadających się do rozbiórki) - obszar zabudowany,
2.  Nieruchomość „B” o powierzchni 2.4154 ha, będzie składała się częściowo z obszaru niezabudowanego (obszar na którym dokonano rozbiórki hal i budynków) i kilku hal produkcyjnych.

Zainteresowana nie poniosła żadnych nakładów na ulepszenia nieruchomości. Poniesiono jedynie koszty związane z rozbiórką hal i magazynów, ochroną obiektu, nadzorem budowlanym.

Dalszym celem jest sprzedaż w roku 2011 podzielonej nieruchomości na dwie nieruchomości.

W dniu 4 listopada 2011 r. Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek o następujące informacje:

1.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowaną sprzedażą wynajmowanych przez Zainteresowaną dwóch magazynów wchodzących w skład podzielonej nieruchomości „A” upłynął już okres 2 lat,
2.  firma (…) wiadomo, że działała bardzo długo, przez wiele lat. W związku z tym, wiele budynków, hal produkcyjnych i magazynów zostało zbudowane jeszcze przed wejściem w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Po wejściu w życie ustawy o podatku od towarów i usług również część magazynów została wybudowana. Cały obszar fabryki był później wykorzystywany do produkcji głośników, a późnej do produkcji mebli. Zainteresowana przypuszcza, że część magazynów była wynajmowana, jednak nie posiada wiedzy ten temat. Dlatego też trudno stwierdzić czy firma (…) przekazywała innym osobom budynki na podstawie odpłatnej umowy najmu czy dzierżawy,
3.  według wyjaśnień Wnioskodawczyni na nieruchomości „B” wyburzono hale i magazyny. Fakt ten został zgłoszony do właściwych instytucji państwowych. Obecnie jest to nieruchomość niezabudowana. Dla nieruchomości „A” i nieruchomości „B” został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego nieruchomości występują jako tereny pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż podzielonej nieruchomości, zakupionej w roku 2009, na nieruchomość zabudowaną „A” i nieruchomość „B” częściowo zabudowaną (część terenu jest oczyszczona z zabudowań), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT 23%, czy jest zwolniona?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa nieruchomości, nabytych od osób nie będących podatnikami z tytułu ich dostawy, będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy VAT i art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VATzwalnia się od podatku (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części nie objętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy VAT, należy wskazać, iż w stosunku do nieruchomości, dokonująca dostawy Wnioskodawczyni nie poniosła wydatków na ich ulepszenie równych lub większych niż 30% ich wartości początkowej. Nie dokonywano żadnych remontów, modernizacji, napraw itd. Jedynie dokonano wyburzenia hal i magazynów.

Kolejnym elementem warunkującym możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy nieruchomości jest warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. a) ustawy o VAT, tj. czy w stosunku do tych obiektów przysługiwało Zainteresowanej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, czy nie przysługiwało jej takie prawo. Przy nabyciu nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, gdyż zakupu nieruchomości dokonano od osoby fizycznej niedziałającej jako podmiot zarejestrowany w zakresie podatku VAT i nie była wystawiona faktura VAT.

Wobec powyższego, Zainteresowana uważa, że sprzedaż nieruchomości podzielonej na dwie nieruchomości, tj.: nieruchomość zabudowaną „A” i nieruchomość częściowo zabudowaną „B”, wobec której dokonano rozbiórki magazynów i hal, będzie zwolniona od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, jeśli przy nabyciu danej nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako że taki podatek nie występował przy jej nabyciu i tym samym nie było prawa do jego odliczenia. Powyższy pogląd potwierdza również ustalone stanowisko organów, wynikające m. in. z interpretacji indywidualnych, np.:

*   z dnia 17 lutego 2010 r., sygn. IPPP3/443-1199/09-2/MPe wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach,
*   z dnia 27 kwietnia 2009 r., sygn. IPPP2/443-211/09-2/AS wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie.

Zastosowanie stawki zwolnionej przy sprzedaży podzielonej nieruchomości będzie również korzystało ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa nie będzie dokonywana przed pierwszym zasiedleniem. Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło już w latach poprzednich, gdzie nieruchomość była wykorzystywana przez firmę (…), a późnej przez wydzielone spółki, tj. (…) Sp. z o.o. itd. Również poniesione nakłady na rozbiórkę starych hal i magazynów (nieruchomość B) nie mają odniesienia do art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy VAT. Rozbiórka nie jest ulepszeniem.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawczynię podzielonej na dwie nieruchomości „A” i „B” będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy VAT i art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT dotyczącego sprzedaży nieruchomości „A” obejmującej teren zabudowany,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku VAT dotyczącego sprzedaży nieruchomości „B” obejmującej teren niezabudowany.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m. in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, „Mienie”, „Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego”, Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Pasecki Kazimierz, „Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz”, Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.).

Natomiast, zgodnie z art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższych unormowań wynika, iż grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w przypadku gruntów niezabudowanych zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

W myśl art. 3 ust. 1 cyt, wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), a w przypadku ich braku inne akty ustanowione przez właściwe organy (studium uwarunkowań oraz decyzja o warunkach zabudowy).

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Natomiast – świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, iż dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy, sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by w stosunku do dostawy danego obiektu nie przysługiwało dokonującemu jego dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy również zauważyć, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na mocy art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
    1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
    2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
    3.  obiekt małej architektury;
2.  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 17 sierpnia 2009 r. Zainteresowana, będąca czynnym podatnikiem podatku VAT, dokonała zakupu nieruchomości, składającej się z kilku działek wyodrębnionych geodezyjnie (byłe zakłady firmy (…)), zabudowanej starymi halami, magazynami, budynkami gospodarczymi i budowlami nadającymi się wyłącznie do rozbiórki. Zakupiona nieruchomość została nabyta w formie aktu notarialnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i nie będącej czynnym podatnikiem podatku VAT. Strona sprzedająca nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie darowizny i spadku. Przy nabyciu wymienionej nieruchomości nie został naliczony podatek od towarów i usług. Nieruchomość składa się z budynków produkcyjno-biurowych, magazynów i hal produkcyjnych wybudowanych i oddanych do użytkowania w latach 70-tych, 80-tych i 90-tych. Obecnie dla opisanej nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostę, przedmiotowa nieruchomość oznaczona została symbolem „Ba” - tereny przemysłowe.

Od czerwca roku 2010 do marca 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała na części zakupionej nieruchomości rozbiórki hal produkcyjnych i magazynowych, które stanowiły zagrożenie dla otoczenia. Ponadto, w okresie od września 2009 r. do września 2010 r. były wynajmowane dwa magazyny.

Obecnie trwają przygotowania do geodezyjnego podziału nieruchomości na dwie nieruchomości. Podział nieruchomości zostanie przeprowadzony w następujący sposób:

1.  Nieruchomość „A” będzie składała się z hal produkcyjnych, magazynów i budynków biurowych (nadających się do rozbiórki) - obszar zabudowany,
2.  Nieruchomość „B” będzie składała się częściowo z obszaru niezabudowanego (obszar na którym dokonano rozbiórki hal i budynków) i kilku hal produkcyjnych.

Zainteresowana nie poniosła żadnych nakładów na ulepszenia nieruchomości. Dalszym celem jest sprzedaż w roku 2011 podzielonej na 2 nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawczyni informuje, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, a planowaną sprzedażą wynajmowanych przez Zainteresowaną dwóch magazynów wchodzących w skład podzielonej nieruchomości „A” upłynął już okres 2 lat.

Firma (…) wykorzystywała przedmiotowe budynki do produkcji głośników, a późnej do produkcji mebli. Zainteresowana nie posiada wiedzy na ten temat czy firma (…) przekazywała innym osobom budynki na podstawie odpłatnej umowy najmu czy dzierżawy.

Obecnie nieruchomość „B” jest niezabudowana. Aktualnie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości „A” i nieruchomości „B” jako tereny pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

W tym miejscu należy zauważyć, iż analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich wartości, czy innych parametrów. W związku z tym, w sprawie będącej przedmiotem zapytania, dla zastosowania zwolnienia od podatku nie będzie miał znaczenia stan techniczny, czy wartość przedmiotowych nieruchomości, a jedynie przesłanki wskazane wprost w ww. przepisach.

Zainteresowana uważa, iż planowana dostawa nieruchomości „A” (z wyjątkiem wynajmowanych przez Zainteresowaną dwóch magazynów wchodzących w skład podzielonej nieruchomości „A”) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jednakże Wnioskodawczyni nie wskazała czynności, której wykonanie skutkowałoby pierwszym zasiedleniem.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Nie wystarczy zatem wykorzystywać ww. nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej przez daną firmę.

Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy. Niemniej jednak, czynność ta musi być dokonana przez podatnika, nie zaś przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis sprawy wskazać należy, iż dostawa nieruchomości „A” (z wyjątkiem wynajmowanych przez Zainteresowaną dwóch magazynów wchodzących w skład podzielonej nieruchomości „A”) nie będzie spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Nic bowiem nie wskazuje na to – wbrew twierdzeniu Zainteresowanej – aby wskazana nieruchomość (poza wyjątkiem ww. dwóch magazynów wchodzących w skład podzielonej nieruchomości „A”) była już wcześniej zasiedlona w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Definicja pierwszego zasiedlenia nie została bowiem spełniona w związku z zakupem nieruchomości od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Z kolei, ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będą mogły skorzystać oba magazyny wchodzące w skład podzielonej nieruchomości „A”, które były uprzednio przedmiotem wynajmu, pod warunkiem, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, a planowaną ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Należy jednakże stwierdzić, iż mimo że dostawa pozostałej części nieruchomości „A” (niewynajmowanej) będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia to – z uwagi na brak prawa do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do ww. nieruchomości i nie poniesienie nakładów na jej ulepszenie w wysokości przekraczającej 30% jej wartości początkowej – i tak będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29 ust. 5 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowione są wskazane hale produkcyjne, magazyny i budynki biurowe, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Wobec powyższego, nieruchomość „A” – na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (2 magazyny będące przedmiotem wynajmu) i pkt 10a ustawy (pozostała część nieruchomości) – korzysta w całości ze zwolnienia od podatku VAT.

W piśmie z dnia 2 listopada 2011 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Wnioskodawczyni poinformowała, iż obecnie nieruchomość „B” jest terenem niezabudowanym przeznaczonym –zgodnie z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego – pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

W związku z powyższym, dostawa nieruchomości „B”, stanowiącej obszar niezabudowany, przeznaczony – zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ze względu na swój odmienny niż rolny i leśny charakter, lecz będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%.

Odnosząc się do przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż w świetle powołanych wyżej regulacji prawnych, iż zamierzona dostawa nieruchomości:

*   „A” – stanowiąca teren zabudowany, w skład której wchodzą hale produkcyjne, magazyny i budynki biurowe nadające się do rozbiórki – korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 (2 uprzednio wynajmowane magazyny) i pkt 10a ustawy,
*   „B” – stanowiąca teren niezabudowany – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy – jest opodatkowana 23% stawką podatku VAT ze względu na fakt, iż są to tereny przeznaczone pod zabudowę.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.