Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.308.2021.2.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-12
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 30 maja 2021 r. (data wpływu 1 czerwca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 29 lipca 2021 r. (data wpływu 30 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży udziału wynoszącego ½ w nieruchomości niezabudowanej o numerze (…) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2021 r. do Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży udziału wynoszącego ½ w nieruchomości niezabudowanej o numerze (…). Wniosek został uzupełniony pismem z 29 lipca 2021 r. (data wpływu 30 lipca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 13 września 2013 r., Wnioskodawczyni (…) nabyła działkę o numerze (…). Nieruchomość nabyta została w wyniku umowy sprzedaży przez osobę prywatną, a przy jej zakupie Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Zgodnie z obowiązującym na dzień zakupu MPZP, nieruchomość oznaczona symbolami K19UMN (tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej) i K22U (tereny zabudowy mieszkaniowej). Nabyta zgodnie z aktem notarialnym, bez związku z prowadzoną wtedy przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą i poza jej zakresem. Nabyta do majątku osobistego (wtedy stan cywilny Wnioskodawczyni panna) na użytek prywatny – Wnioskodawczyni miała na tamten czas w planach przyszłościowych budowę małego ekonomicznego budynku mieszkalnego na potrzeby osoby żyjącej w pojedynkę. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nieruchomość określona symbolem RIVb – co oznacza grunty orne.

W momencie zakupu działka użytkowana była jako tereny uprawne przez osobę trzecią. W dniu 27 września 2013 r. dla zachowania terenu w dobrym stanie do czasu rozpoczęcia realizacji swoich planów, Wnioskodawczyni odpłatnie, za kwotę 200 zł brutto wydzierżawiła nieruchomość na użytek rolniczy na okres jednego roku. W kolejnych latach, aż do 2020 r. nieruchomość była wydzierżawiana na użytek rolniczy, jednak już nieodpłatnie, ponieważ Wnioskodawczyni w dalszym ciągu nie podejmowała żadnych działań związanych z budową, a zależało jej na dobrym utrzymaniu terenu. Gdyby pole nie było uprawiane, mogłoby to skutkować zasianiem chwastów, a działałoby to także na szkodę sąsiadów, posiadających otaczające nieruchomość tereny rolnicze. Na działce rozpoczęto częściowe utwardzanie gruntu, systemem gospodarczym celem łatwiejszego poruszania się po nieruchomości. Czynność ta nie wymagała zgłoszeń ani pozwolenia na budowę, do dnia dzisiejszego nie została zakończona.

W dniu 7 stycznia 2014 r. (…) – brat Wnioskodawczyni nabył działkę sąsiednią o numerze 2289/131. Nabycie nastąpiło w drodze darowizny od rodziców (…), zgodnie z aktem notarialnym do majątku osobistego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nieruchomość określona symbolem RIVb – co oznacza grunty orne. Zgodnie z obowiązującym na dzień zakupu MPZP, nieruchomość oznaczona symbolami K19UMN (tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej) i K22U (tereny zabudowy mieszkaniowej). Po nabyciu nieruchomość była wydzierżawiona na użytek rolniczy nie odpłatnie, celem utrzymania terenu w dobrym stanie. Gdyby pole nie było uprawiane, mogło by to skutkować zasianiem chwastów, a działało by to także na szkodę sąsiadów, posiadających otaczające nieruchomość tereny rolnicze. Na działce rozpoczęto częściowe utwardzanie gruntu, systemem gospodarczym celem łatwiejszego poruszania się po nieruchomości. Czynność ta nie wymagała zgłoszeń ani pozwolenia na budowę, do dnia dzisiejszego nie została również zakończona.

Działki (…) (nabyta przez Wnioskodawczynię jak opisano wyżej) i (…) (nabyta przez brata Wnioskodawczyni, jak opisano wyżej) to działki ściśle ze sobą sąsiadujące, a jedynie działka (…), posiada urządzony z drogi głównej zjazd.

W 2015 roku w wyniku wprowadzonych przez Urząd Gminy (…) działki (…) oraz otaczające ją działki sąsiednie zmieniły oznaczenie w MPZP na F14U, tj. pod zabudowę usługową.

W dniu 29 lipca 2020 r. (…) właściciele działek o numerach (…) i (…) dokonali bez dopłat notarialnej zamiany w udziałach. (…) tytułem zamiany przeniosła na rzecz brata (…) udział w nieruchomości wynoszącej ½ części we własności nieruchomości (…), a w zamian (…) tytułem zamiany przeniósł na rzecz siostry (…) udział w nieruchomości wynoszącej ½ części we własności nieruchomości 2289/131. W wyniku opisanego aktu (…) stali się w udziałach wynoszących po ½ części właścicielami działek o numerach(…), a opisane działki zostały przypisane do jednej księgi wieczystej.

W dniu 29 lipca 2020 r. pomiędzy Sprzedającymi (…), a Kupującym Spółką (…) reprezentowaną przez pełnomocnika została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży pod warunkiem, w której:

\-Sprzedający oświadczyli, że planują przeprowadzenie postępowania o scalenie i podział geodezyjny działek nr (…) zgodnie z wstępnym projektem. Kupujący i Sprzedający oświadczyli, że opisane wyżej postępowanie o scalenie i podział geodezyjny przeprowadzone zostanie kosztem i staraniem Spółki (Kupującego);

\-(…) zobowiązali się sprzedać Spółce (…), całe swoje udziały wynoszące po ½ części we własności działki gruntu o powierzchni około 0,2750 ha powstałej w wyniku scalenia i podziału działek gruntu nr (…) (powstała na skutek przeprowadzonego podziału nieruchomość opisana w dalszej części wniosku ma numer (…) i jej sprzedaż jest przedmiotem składanego o interpretację wniosku) pod opisanymi niżej warunkami:

1.  uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację publicznego zjazdu na przedmiotową nieruchomość (która powstanie w wyniku scalenia i podziału działek nr (…) lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
3.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
4.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o scaleniu działek nr (…), a następnie podział działki powstałej w wyniku scalenia działek nr (…) zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,
6.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizacje planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
7.  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
8.  uzyskania przez Sprzedających własnym kosztem i staraniem, najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z podatku VAT,
9.  złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskania uprawnionego na bezciężarowe odłączenie przedmiotowej działki, kosztem i staraniem Sprzedającego, w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

a działający w imieniu Spółki pełnomocnik niezwłocznie, to jest w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 29 stycznia 2022 r., opisane wyżej udziały zobowiązuje się kupić.

Wnioski o wydanie decyzji z pkt 1, 3, 4, 5, 6, 7, 9 mają być składane w imieniu i na rzecz Spółki Kupującego. Wnioski o wydanie decyzji i interpretacji z pkt 2, 8 mają być składane w imieniu i na rzecz Sprzedających. Kupujący i Sprzedający zgodnie oświadczyli, że koszty związane z realizacją warunków określonych w pkt 1, 2. 3, 4, 5, 6, 7, 9 poniesie Kupujący, natomiast koszty związane z wydaniem interpretacji określonych w pkt 8. Której dotyczy składany wniosek poniosą Sprzedający.

Sprzedający określili że:

1.  Udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 4 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej i centralnego ogrzewania, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
2.  Wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomościami opisanymi w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art . 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2019 r., poz. 1186 ze zm.) w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii i tym podobnych oraz udostępnią Kupującemu nieruchomości będące przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
3.  Wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na działkach nr (…) tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia oraz ureguluje wszelkie należności związane z korzystaniem z tegoż przyłącza energetycznego.

Sprzedający zobowiązali się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymywać od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału nieruchomości opisanego w akcie.

Sprzedający zobowiązali się od dnia zawarcia umowy i przez cały okres jej powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego

Na podstawie niniejszej umowy – aktu notarialnego złożono również wniosek wieczysto księgowy o dokonanie w dziale trzecim Księgi wieczystej nieruchomości wpisu, roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży na rzecz spółki (…).

29 lipca 2020 r. Kupujący i Sprzedający podpisali także umowę dzierżawy na czas nieokreślony z wymienioną wyżej Spółką, wraz z aneksem na okres 3 miesięcy, w wyniku której sprzedający otrzymali w 8/2020 kwotę po 75 zł na osobiste konta bankowe, jako płatność za wymieniony okres z góry. Przytoczona umowa dzierżawy została podpisana celem przekazania dzierżawcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Na podstawie opisanych powyżej umowy przedwstępnej i umowy dzierżawy Kupujący, posiadając prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, działa jako inwestor oraz pozyskuje niezbędne do realizacji inwestycji zgody w swoim imieniu, w tym pozwolenie na budowę, co znacznie przyspieszy finalizację transakcji, bo w przypadku finalnej sprzedaży będzie mógł bezzwłocznie rozpoczynać budowę.

W dniu 9 grudnia 2020 r. Wójt Gminy (…) wydał Decyzję, w wyniku której zatwierdził projekt podziału nieruchomości o numerach (…) o łącznej powierzchni 0,3489 ha, w ten sposób, że w wyniku podziału powstały działki o numerach (…) o powierzchni 0,0739 ha oraz (…) o powierzchni 0,2750 ha, pod warunkiem że przy zbywaniu nowo wydzielonych działek, dla działki (…) zostanie ustanowiona odpowiednia służebność drogowa. Decyzja stała się prawomocna w dniu 4 stycznia 2021 r. W kwietniu 2021 r., w wyniku prac prowadzonych przez geodetę, działającego na rzecz Spółki (…) (inwentaryzacji terenu, przygotowywania dla Spółki mapy dla celów projektowych), działka (…) zmieniła oznaczenie gruntów na Bi-1900 m2 , grunty orne kl. IV – 850 m2 . Działka (…) ma stanowić przedmiot opisanej we wniosku sprzedaży.

Dodatkowe informacje na temat Wnioskodawczyni:

Od 1 kwietnia 2010 r. prowadzi działalność gospodarczą jako podatnik VAT – czynny (NIP: (…), w okresie do dziś działalność była wielokrotnie wznawiana i zawieszana. Aktualny stan – od 20 kwietnia 2021 r. działalność wznowiona. 12 września 2015 r. Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński, umów majątkowych rozszerzających wspólność ustawową nie zawierała. W 2017 roku Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość (której pozostaje właścicielem) w (…), działkę o numerze (…) z wydanymi warunkami zabudowy na budowę domu jednorodzinnego o powierzchni 0,0881 ha oraz udział w działce (…) o powierzchni 0,0278 ha wynoszący 32/128 części przeznaczonej pod urządzenie drogi wewnętrznej. Wnioskodawczyni zakupiła działkę za oszczędności zgromadzone przed zawarciem związku małżeńskiego, nabycie nastąpiło do majątku osobistego, z myślą o budowie domu. Po kilku miesiącach Wnioskodawczyni podjęła decyzję, że ze względu na sąsiadujące z działką gospodarstwo oraz wydzielające się zapachy, lokalizacja nie będzie najlepszym miejscem do zamieszkania, dlatego w 2018 roku rozpoczęła budowę domku jednorodzinnego na innej nieruchomości w \`(...)\` –(…), stanowiącej własność rodziców, na podstawie użyczenia gruntu na cele budowlane. Wnioskodawczyni nigdy nie dokonywała sprzedaży gruntów. Od marca 2019 roku jest osobą pracującą na etacie, które stanowi źródło jej utrzymania, działalność gospodarcza, prowadzona w miejscu zamieszkania, tj. w \`(...)\` związana z usługami pakowania jest dodatkowym źródłem dochodu Wnioskodawczyni.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała że:

Wniosek o decyzję podziałową, był składany przez geodetę działającego na zlecenie Spółki (Kupującego).

Wniosek o podział podpisywali Sprzedający (jako właściciele nieruchomości).

Zgodnie z informacją pełnomocnika (…) z dnia 23 lipca 2021 r. Spółka (Kupujący) złożyła (przytoczone w opisanym stanie faktycznym znajdującym się we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej) wymagane wnioski i otrzymała decyzję lub zapewnienia które są składowymi (załącznikami) do wniosku o pozwolenie na budowę, a zaliczają się do nich:

*   decyzja na lokalizację zjazdu publicznego,
*   warunki przyłączowe mediów.

Kupujący nabędzie działkę będącą przedmiotem sprzedaży, o ile warunki z umowy przedwstępnej (opisane szczegółowo w stanie faktycznym znajdującym się we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej) się spełnią, a co za tym idzie Kupujący po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę uzyska prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę, wydaną dla Spółki (…) (Kupującego).

Ponadto w umowie przedwstępnej widnieje zapis, iż Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków określonych w umowie (ze wszystkich lub tylko wybranych), złożone w formie pisemnej jak również prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w niniejszej umowie.

Działka stanowi teren niezabudowany. W momencie sprzedaży działka będzie stanowiła teren niezabudowany.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości o numerze (…) o pow. 0,2750 ha w części wynoszącej ½ części nieruchomości, której Wnioskodawczyni jest właścicielką, należy opodatkować podatkiem VAT od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż wydzielonej nieruchomości będzie działaniem stanowiącym zarządzanie majątkiem prywatnym. Sprzedaż nie będzie podlegała podatkowi VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W kwestii opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości o nr (…), w części wynoszącej ½ części nieruchomości, istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podejmowała/będzie podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Zatem, w świetle powyższego, uznanie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w sprawie tej wystąpią okoliczności, wskazujące na to, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię niezabudowanej nieruchomości nr (…), w części wynoszącej ½ części nieruchomości, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Świadczą o tym fakty takie jak:

*   Wnioskodawczyni przed sprzedażą gruntu podpisała przedwstępną umowę sprzedaży, zgodnie z którą warunkiem zawarcia umowy ostatecznej jest min. uzyskanie przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu publicznego na przedmiotową nieruchomość, czy uzyskanie warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
*   Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw. Wnioskodawczyni wskazała, że udzieliła pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w dokumencie, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych w dokumencie warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej i centralnego ogrzewania, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Jak wskazuje Wnioskodawczyni, strona kupująca złożyła już wymagane wnioski i otrzymała decyzje lub zapewnienia, które są składowymi (załącznikami) do wniosku o pozwolenie na budowę, a zaliczają się do nich decyzja na lokalizację zjazdu publicznego i warunki przyłączowe mediów. Również wniosek podziałowy składany był przez geodetę działającego na zlecenie Spółki - Kupującego.
*   Ponadto Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomościami opisanymi w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, i tym podobnych oraz udostępnią Kupującemu nieruchomości będące przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
*   Wnioskodawczyni wyraziła także zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na działkach nr (…) tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia oraz ureguluje wszelkie należności związane z korzystaniem z tegoż przyłącza energetycznego.
*   Kupujący i Sprzedający podpisali także umowę dzierżawy na czas nieokreślony. W wyniku, tej umowy sprzedający otrzymali w sierpniu 2020 kwotę po 75 zł na osobiste konta bankowe, jako płatność za wymieniony okres z góry. Przytoczona umowa dzierżawy została podpisana celem przekazania dzierżawcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Działania podjęte przez Wnioskodawczynię wprost wskazują, że nie wykorzystywała ona działek będących przedmiotem sprzedaży wyłącznie do celów osobistych w całym okresie ich posiadania.

Przeciwnie, dokonanie tych czynności pozwala na stwierdzenie, że Wnioskodawczyni zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.

Oznacza to, że Wnioskodawczyni wykazała aktywność w przedmiocie zbycia działek, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Należy stwierdzić, że decydujące znaczenie w tej sytuacji ma fakt udzielenia nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa celem dokonywania szeregu czynności związanych z przedmiotową działką. Zatem udzielenie pełnomocnictwa nabywcy do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w dokumencie, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych w dokumencie warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej i centralnego ogrzewania, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności.

W konsekwencji, przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawczyni wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej, w części wynoszącej ½ części nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje na aktywność Wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wskazać tu należy, że mimo iż działania mające na celu uzyskanie wszelkich warunków technicznych, decyzji administracyjnych i innych dokumentów nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osobę trzecią (pełnomocnika Wnioskodawczyni), nie oznacza to, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni. Bowiem, pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu stosownego pełnomocnictwa. Zatem, osoba trzecia dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową działkę będącą nadal własnością Zbywcy. Należy przyjąć, że działania te będą dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, skoro jest nadal właścicielem ww. działki i wpłyną one generalnie na podniesienie atrakcyjności tej działki jako towaru i w efekcie na wzrost jej wartości.

W tym miejscu należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 1 § i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740), który stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem, jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie, w związku z udzieleniem nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez kupującego w oparciu o udzielone pełnomocnictwo wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Pomimo udzielenia przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa kupującemu, stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawczyni, a nie kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni, nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawczyni.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, iż w niniejszej sprawie wystąpią okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię niezabudowanej nieruchomości o nr (…), w części wynoszącej ½ części nieruchomości, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Wnioskodawczynię niezabudowanej nieruchomości o nr (…), w części wynoszącej ½ części nieruchomości, będzie stanowić zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie e-PUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.