Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.541.2022.4.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-22
Teza: Skutki podatkowe zbycia działek.
Słowa kluczowe: działki; grunty-podział gruntu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**\- stanowisko prawidłowe**

Szanowni Panowie

stwierdzam, że Panów stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

25 lipca 2022 r. wpłynął Panów wniosek wspólny z 25 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia działek. Uzupełnili go Panowie - w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 29 sierpnia 2022 r. oraz z 31 sierpnia 2022 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan M. B.

(ul. (…) A.; (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan K. R.

(ul. (…), B.; (…)

**Opis zdarzenia przyszłego**

W 2014 r. zakupił Pan wraz z kolegą K. R. (mają Panowie udziały po 50%), niezabudowaną działkę budowlaną (działka nr 1, obręb B., nr KW …) położoną w B. przy ul. (…), o powierzchni 1253 m2 (0,1253 ha).

Działka została nabyta w ramach przetargu otwartego od Uniwersytetu (…) w B., którego jest Pan pracownikiem od (…) r.

Po opłaceniu faktury VAT nastąpiło podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność działki. Działka w momencie nabycia objęta była (i teraz jest) miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni C., (…) - pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Działka została nabyta w celu budowy bliźniaka do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Panów (w momencie nabycia ani Pan, ani Pan K. R. nie byliście posiadaczami żadnych innych nieruchomości).

Od momentu zakupu do chwili obecnej na działce nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, działka nie była dzierżawiona ani wykorzystywana w jakikolwiek sposób.

Na działce rosną jabłonie, które zostały zasadzone jeszcze przez Uniwersytet (Uniwersytet prowadził kiedyś(…)).

Działka nie jest i nie była uzbrojona.

W 2018 r. w ramach inicjatywy jednej z właścicielek działek przy ul. (…) w B. (Pani E. P.) zostało zawarte porozumienie między właścicielami (w tym Panami) (…) działek przy ul. (…) mające na celu doprowadzenie do ul. (\`(...)\`) kanalizacji i wodociągu.

Po zakończeniu budowy (2021 r.) Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w B. odkupiło wodociąg i kanalizację (ul. (…) jest drogą publiczną) od sygnatariuszy porozumienia za mniej więcej połowę poniesionych kosztów budowy (Panów składka na budowę wynosiła 15 646 zł 83 gr zaś z PWiKu otrzymali Panowie 7 123 zł 81 gr). Dzięki temu działki mogą być teraz łatwiej uzbrajane. Pierwotny pomysł budowy bliźniaka okazał się nierealny - ze względu na obecne olbrzymie koszty materiałów budowlanych, kosztów wykonawstwa oraz znacząco ograniczoną zdolność kredytową. Dlatego w 2022 r. dokonali Panowie podziału działki na 4 mniejsze, niezabudowane działki (nr 2, 3, 4, 5). Zgodne z planem miejscowym działki te są budowlane, z przeznaczeniem na zabudowę jednorodzinną.

Podział ma na celu ułatwienie sprzedaży całej nieruchomości (łatwiej sprzedać cztery mniejsze działki niż jedną dużą - szczególnie w świetle wspomnianych wcześniej malejących możliwości kredytowych potencjalnych kupców).

Ewentualne środki pozyskane w ramach sprzedaży działek planują Panowie przeznaczyć na cele mieszkaniowe (powiększenie mieszkania - obydwaj posiadają Panowie teraz około 40 metrowe mieszkania).

Poza nieruchomością będącą przedmiotem tego wniosku i wspomnianymi mieszkaniami nie posiadają Panowie innych nieruchomości.

Liczą się Panowie z tym, że sprzedaż działek może potrwać długo (nawet lata) – ze względu na wspomniane wcześniej kwestie gospodarcze.

Sprzedaż nie będzie miała charakteru zorganizowanego, ani ciągłego. Sprzedaż nie będzie zlecana pośrednikowi.

Ponadto podkreślają Panowie, że nigdy wcześniej nie zajmowali się obrotem jakimikolwiek nieruchomościami. Nie prowadzili też działalności gospodarczej (obydwaj Panowie jesteście zatrudnieni w ramach umów o pracę).

Dodatkowo w uzupełnieniu podają Panowie, że w momencie sprzedaży opisane we wniosku działki nie będą zabudowane (nie zamierzają Panowie przeprowadzać na nich żadnych prac – czyli w momencie sprzedaży będą dalej porośnięte jabłoniami).

**Pytanie**

Czy w tej konkretnej sprawie, przy sprzedaży opisanych czterech działek budowlanych, będziemy podatnikami od osób fizycznych (a zatem - ponieważ posiadamy nieruchomość ponad 5 lat - nie wystąpi podatek dochodowy), czy też przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą i stąd przy sprzedaży każdej z działek musimy doliczać podatek dochodowy i VAT?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej dotyczy pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

**Panów stanowisko w sprawie**

W Panów opinii, w tym konkretnym przypadku sprzedaż 4 działek budowlanych niezabudowanych jest sprzedażą majątku prywatnego - zatem nie jest działalnością gospodarczą. Podatek dochodowy po upływie 5 lat od sprzedaży (art. 10 ust. 1 pkt 8) nie jest naliczany.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Panowie we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej na wstępie ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą), w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Panów do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem wydzielonych działek, o których mowa we wniosku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości (wydzielone działki) nie są i nie były wykorzystywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Z treści wniosku nie wynika również, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Jak Panowie wskazali, działka nr 1 została nabyta w celu budowy bliźniaka do zaspokojenia Panów potrzeb mieszkaniowych. W momencie nabycia nie byliście Panowie posiadaczami żadnych innych nieruchomości. Od momentu zakupu do chwili obecnej na działce nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, działka nie była dzierżawiona ani wykorzystywana w jakikolwiek sposób. Pierwotny pomysł budowy bliźniaka okazał się nierealny – ze względu na obecne olbrzymie koszty materiałów budowlanych, kosztów wykonawstwa oraz znacząco ograniczoną zdolność kredytową. Dlatego też – jak Panowie podali – w 2022 r. dokonaliście podziału działki na 4 mniejsze, niezabudowane działki. Działki te – zgodne z planem miejscowym – stanowią tereny budowlane, z przeznaczeniem na zabudowę jednorodzinną. Podział miał na celu ułatwienie sprzedaży całej nieruchomości. Ewentualne środki pozyskane w ramach sprzedaży działek planują Panowie przeznaczyć na cele mieszkaniowe, tj. na powiększenie mieszkania. Teraz posiadają Panowie około 40 metrowe mieszkania. Poza nieruchomością będącą przedmiotem tego wniosku i wspomnianymi mieszkaniami nie posiadają Panowie innych nieruchomości.

Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności. U podstaw Panów działania leżą bowiem wyłącznie cele osobiste Panów, wobec czego czynność zbycia wskazanych działek będzie stanowiła rozporządzanie majątkiem osobistym.

Powyższe potwierdza także okoliczność, że Panowie nie czerpaliście dochodów ze składnika majątku gdyż – jak podaliście w opisie sprawy – od momentu zakupu do chwili obecnej na działce nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, działka nie była dzierżawiona ani wykorzystywana w jakikolwiek sposób, a ponadto zakupiliście ją Panowie w celach mieszkaniowych, tj. w celu budowy bliźniaka. Wprawdzie nie udało się Panom zrealizować tego celu, gdyż nie pozwoliła na to Panów sytuacja finansowa, jednak nie ma to wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie. Co więcej, ewentualne środki pozyskane ze sprzedaży działek przeznaczą Panowie na cele mieszkaniowe.

Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż działek miała charakter zorganizowany i ciągły. Nie korzystają Panowie z usług pośrednika. Nie posiadają Panowie innych nieruchomości do sprzedaży oraz wcześniej nie zajmowaliście się obrotem nieruchomościami. Nie prowadzicie Panowie działalności gospodarczej. Obaj jesteście wyłącznie zatrudnieni w ramach umowy o pracę. Jednocześnie działania podjęte w celu sprzedaży, tj. podział działki na 4 działki nie wykraczały poza zwykłe władztwo rzeczą i miały na celu jedynie ułatwienie sprzedaży. Natomiast przeprowadzenie przyłączenia ul. (…) do kanalizacji oraz wodociągów miało charakter ogólny, zostało zawarte w ramach porozumienia wszystkich właścicieli działek z inicjatywy właścicielki jednej z nich. Ponadto nie zamierzają Panowie przeprowadzać na omawianych działkach żadnych prac, a w momencie sprzedaży działki będą dalej porośnięte jabłoniami.

W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym zbycie działek nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia działek należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak wskazano na wstępie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ww. ustawy.

Zatem, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Z treści wniosku wynika, że niezabudowaną działkę budowlaną, nabyliście Panowie w 2014 r. W 2022 r. natomiast, dokonaliście jej podziału na 4 działki. W przyszłości zaś zamierzacie działki te sprzedać.

W tym miejscu wskazać należy, że podział nieruchomości nie ma wpływu na moment nabycia. Samo bowiem wydzielenie działek (podział) z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie zdarzenia przyszłego należy wskazać, że dokonana w przyszłości sprzedaż opisanych we wniosku działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości gruntowej nabytej w 2014 r. nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Stanowisko Panów jest zatem prawidłowe.

Informacje dodatkowe
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpetacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panowie przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

‒ Zgodnie z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej:

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Pan M. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).