Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.18.2021.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-20
Teza: Uznanie Wnioskodawców za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych, uznania, że sprzedaż działek niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku oraz sposobu udokumentowania dostawy ww. działek, prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: działki; faktura; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 stycznia 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 15 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 marca 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 4 marca 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 26 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.18.2021.1.KK (doręczone Stronie w dniu 26 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych - **jest nieprawidłowe**,

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych – **jest prawidłowe**,

*   uznania, że sprzedaż działek niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku oraz sposobu udokumentowania dostawy ww. działek – **jest prawidłowe**,

*   prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem działek niezabudowanych – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 4 marca 2021 r. (data wpływu 4 marca 2021 r.), będący odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 26 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.18.2021.1.KK (doręczone w dniu 26 lutego 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawców za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych, uznania, że sprzedaż działek niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku oraz sposobu udokumentowania dostawy ww. działek, prawa do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem działek niezabudowanych.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana B. S.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pani M. S.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania A. S.A.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Opis gruntu A. S.A. (dalej: „Spółka” lub „Zainteresowana”) zamierza w 2020 lub 2021 roku nabyć od Pana B. S. (dalej: „Wnioskodawca”) oraz Pani M. S. (dalej: „Wnioskodawczyni”, obydwoje zwani dalej łącznie: „Wnioskodawcy” lub „Małżeństwo S.”), niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w (\`(...)\`). Wnioskodawcy są małżonkami, właścicielami (w ramach małżeńskiej wspólności ustawowej) nieruchomości w postaci dwóch niezabudowanych, przylegających do siebie gruntów, położonych w (\`(...)\`), składających się z następujących niezabudowanych działek budowlanych (dalej określanych łącznie jako „Grunt”):
    1.  objętych księgą wieczystą (KW nr (\`(...)\`)):
        1.  działka nr 1/3,
        2.  działka nr 1/4,
        3.  działka nr 1/5,
    2.  objęta księgą wieczystą (KW nr (\`(...)\`)/3):
        1.  działka nr 1/2.Grunt ma kształt nieregularnego wielokąta, jest niezabudowany, nieużytkowany, porośnięty naturalną roślinnością (trawy, krzewy, niewielkie drzewa itp.), otoczony z trzech stron zabudową mieszkaniową jednorodzinną (niektóre działki w bezpośredniej bliskości są niezabudowane). Z czwartej strony Grunt graniczy z lasem publicznym. Wszystkie działki, których dotyczy wniosek, mają przeznaczenie budowlane zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Całość każdej z działek, których dotyczy wniosek, jest przeznaczona pod zabudowę, wobec czego nie ma linii oddzielających części działki przeznaczonej pod zabudowę od części nieprzeznaczonej pod zabudowę. Dla żadnej z działek, których dotyczy wniosek, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
2.  Opis działalności Wnioskodawców Wnioskodawca od 1991 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „B.”, której przedmiotem działalności był dotąd wynajem nieruchomości. Wnioskodawca nabywał i zbywał w przeszłości nieruchomości, kwalifikując uzyskane przychody do przychodów ze źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” oraz obejmując wykonane transakcje podatkiem od towarów i usług. Nie były one natomiast nabywane w celu dalszej odsprzedaży. Od 1998 r. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawczyni nie prowadzi (i nie prowadziła w przeszłości) działalności gospodarczej, nie została także zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. W 2020 r. Wnioskodawcy dokonali procedury scalenia i podziału działek objętych księgą wieczystą (KW nr (\`(...)\`)), na które uprzednio składały się:
    
    1.  działka nr 5 (ok. 1.196 m2),
    2.  działka nr 4/7 (ok. 10.928 m2),
    3.  działka nr 4/6 (ok. 800 m2),
    4.  działka nr 3/2 (ok. 85 m2),
    5.  działka nr 3/4 (ok. 156 m2),
    6.  działka nr 2 (ok. 1.130 m2),
    7.  działka nr 6/5 (ok. 992 m2).
    
    Powstała z ich scalenia działka 1/1 została następnie podzielona na wymienione na wstępie działki nr:
    1.  1/2, składająca się z działki 2 oraz fragmentów działek 5, 4/7 i 4/6,
    2.  1/3, składająca się z fragmentu działki 6/5,
    3.  1/4, składająca się z fragmentu działki 6/5,
    4.  1/5, składająca się z fragmentów działek 5, 4/7 i 4/6.Działka 1/2 została wyodrębniona do nowej księgi wieczystej nr (\`(...)\`). Ponadto Wnioskodawcy złożyli wniosek dotyczący wydzielenia do nowej księgi wieczystej działki 1/3, jednak wniosek ten nie został rozpoznany, do dnia sporządzenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
3.  Okoliczności nabycia poszczególnych działek składających się na Grunt były następujące: Działkę nr 5 - Wnioskodawcy nabyli do majątku wspólnego małżeńskiego w dniu 30 czerwca 2005 r. Pierwotnym celem nabycia było zainwestowanie posiadanego kapitału oraz przewidywanie, że być może w przyszłości na działce będzie możliwa budowa domów dla dwóch córek Wnioskodawców (działka była położona blisko ich adresu zamieszkania). W momencie nabycia, działka była otoczona z każdej strony działką nr 4/2 (tzn. działka 5 była umiejscowiona wewnątrz działki 4/2) i nie miała zapewnionego prawa dojazdu. Wnioskodawcy zdecydowali się kupić działkę nr 5, licząc na to, że w niedalekiej przyszłości będą w stanie dokupić grunt pod dojazd lub całą działkę 4/2 (z uwagi na zamieszkiwanie w okolicy, Wnioskodawcom była wiadoma sytuacja właściciela tej działki, z której można było wywnioskować duże prawdopodobieństwo sprzedaży). Działka nr 4/7 - powstała z wcześniejszej działki nr 4/2. Działkę 4/2 Wnioskodawcy nabyli do majątku wspólnego małżeńskiego, 13 grudnia 2007 roku. Działka ta stanowiła otoczenie nabytej wcześniej działki 5, umożliwiając tym samym dojazd z działki 5 do drogi publicznej. Działki nr 3/2 i 3/4 - zostały dołączone do Gruntu (do tego czasu składał się on z działek 5 i 4/2) w zamian za wydzielenie z działki 4/2 i odłączenie (przyłączenie do gruntów miejskich), podobnej wielkości działek nr 4/3 i 4/4. Nastąpiło to na podstawie decyzji Burmistrza Miasta (\`(...)\`) z dnia 5 września 2011 r. Zamiana została dokonana z inicjatywy miasta. Celem było uregulowanie granic działek (graniczące z Gruntem działki miejskie, do których można było przyłączyć nowe działki 4/3 i 4/4, stanowią drogę oraz działkę budowlaną), dzięki czemu kształt działek miejskich stał się bardziej regularny i odpowiadający potrzebom miasta. Pozostała część dotychczasowej działki 4/2 otrzymała numer 4/5. Działka nr 4/6 - została wydzielona w dniu 1 grudnia 2011 r. z działki nr 4/5 w celu budowy na niej budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na potrzeby starszej córki Wnioskodawców. Po wydzieleniu, Wnioskodawcy zlecili opracowanie projektu architektonicznego budynku. Projekt sporządził architekt i przekazał go Wnioskodawcom w czerwcu 2013 roku. Wnioskodawcy nie występowali o pozwolenie na budowę ani nie podjęli jakichkolwiek innych działań w celu realizacji budowy (za wyjątkiem doprowadzenia prądu), ponieważ w międzyczasie obie córki kupiły grunty zabudowane budynkami jednorodzinnymi, sąsiadujące bezpośrednio z nieruchomością zamieszkiwaną przez Wnioskodawców (nieruchomości te zostały wystawione na sprzedaż przez sąsiadów). Jedna córka zakupiła dom w roku 2012, druga w 2013 r., krótko po wykonaniu ww. projektu. Część działki 4/5, która pozostała po wydzieleniu działki nr 4/6, otrzymała numer 4/7. Działkę nr 2 - Wnioskodawcy nabyli 27 sierpnia 2015 r. W akcie notarialnym umowy sprzedaży, Wnioskodawcy oświadczyli, że nabycie następuje do majątku wspólnego małżeńskiego z przeznaczeniem na potrzeby statutowe prowadzonej przez B. S. działalności gospodarczej pod firmą „B.”. Działka ta ostatecznie nigdy nie została wykorzystana w tym celu, została jednak ujęta w ewidencji środków trwałych, jako odrębny środek trwały. Z tytułu sprzedaży, sprzedający wystawił fakturę VAT na nabywcę „B.”, na podstawie której odliczony został podatek naliczony. W momencie nabycia działka była otoczona z każdej strony działką nr 4/7 (tzn. działka 2 była umiejscowiona wewnątrz działki 4/7) i nie miała zapewnionego prawa dojazdu. Działka nr 6/5 (992 m2), granicząca z działką 4/7, bez dostępu do drogi publicznej - została nabyta 17 maja 2017 r., do majątku wspólnego małżeńskiego. Wnioskodawcy nie odliczali podatku naliczonego w związku z nabyciem Gruntu, z wyjątkiem podatku naliczonego w cenie zakupu działki nr 2. Nabycia pozostałych działek nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie występował zatem z tytułu ich nabycia podatek naliczony (zbywcy nie prowadzili działalności gospodarczej).
4.  Działania Wnioskodawców wobec Gruntu Do roku 2011 r. Grunt nie był objęty ani planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją lub decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z inicjatywy miasta (\`(...)\`), uchwałą Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z dnia 24 lutego 2011 r., powstał plan zagospodarowania przestrzennego, dopuszczający na działkach objętych Gruntem, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. Plan powstał dla wielokrotnie większego od Gruntu obszaru, zwanego (\`(...)\`), bez jakiegokolwiek wniosku ani innych działań Wnioskodawców. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawców, ich sąsiad, był mocno zainteresowany tą zmianą planu - po powstaniu planu, wykonał on projekty i uzyskał pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na swoim terenie. Wnioskodawcy w tym czasie wydzielili tylko działkę nr 4/6 dla córki. W dniu 19 października 2016 r., Wnioskodawcy złożyli wniosek o sporządzenie zmiany ww. planu dla działek nr 6/5, 4/6, 4/7, 2, 5, 3/2, 3/4, polegającej na dokonaniu zmian w następującym zakresie:
    
    1.  Maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do obszaru objętego inwestycją: 30%.
    2.  Intensywność zabudowy obszaru objętego inwestycją: do 1,50 (z uwzględnieniem kondygnacji nadziemnych i podziemnych).
    3.  Minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do obszaru objętego inwestycją: 25%.
    4.  Wysokość zabudowy - maksymalnie cztery kondygnacje nadziemne, do 13,50 m, dopuszcza się piwnice.
    5.  Maksymalna powierzchnia zabudowy budynku: 850 m2.
    6.  Zaopatrzenie w energię elektryczną - z sieci elektroenergetycznej i źródeł własnych o mocy do 50 kW w obrębie jednej inwestycji.
    
    Wnioskodawcy wnioskowali o zwiększenie ww. parametrów „do wielkości, która odpowiada wskaźnikom występującym na sąsiednich działkach, przy spełnieniu których, zabudowa nie będzie stanowić dysharmonii w otaczającej zabudowie.” Jako zamiar Wnioskodawców, wskazano w ww. wniosku „realizację na przedmiotowym terenie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych o trzech typach budynków, o powierzchni zabudowy ok. 450 m2, ok. 600 m2, ok. 850 m2. Układ budynków wkomponowany został w rzeźbę terenu, w sposób nawiązujący do układu budynków po stronie wschodniej terenu. Budynki (za wyjątkiem jednego) są usytuowane prostopadle do zbocza, dzięki czemu zachowane zostają wglądy na przyległy las i zmniejszone jest oddziaływanie kubatur. Wysokość budynków ustalono do 4 kondygnacji nadziemnych oraz kondygnacji podziemnej, zawierającej halę garażową.” W załączeniu przedstawiono koncepcję zagospodarowania terenu i koncepcję architektoniczną zabudowy, składającą się ze strony tytułowej, trzech rzutów ośmiobudynkowego osiedla oraz 7 widoków fragmentów osiedla w perspektywie, opracowanych komputerowo. Budynki zobrazowano uproszczoną grafiką wektorową, wyrażającą wyłącznie zarysy brył budynków z zaznaczonymi liniami oddzielającymi kondygnacje pięter i balkonów, bez zaznaczonych okien, bez jakichkolwiek tekstur). Koszt koncepcji wyniósł ok. 5.000 zł. Wnioskodawca B. S. traktował ten wydatek jako wydatek osobisty i nie zaliczył go nigdy do kosztów uzyskania przychodu z działalności gospodarczej prowadzonej pod firmą „B.”, nie odliczył też naliczonego VAT. Głównym celem złożenia ww. wniosku o zmianę planu, było podniesienie wartości Gruntu, tak aby mógł on być lepszym zabezpieczeniem zobowiązań zaciąganych przez Wnioskodawcę -B. S., w ramach jego działalności gospodarczej oraz na rzecz kontrolowanych przez Wnioskodawców spółek. Wnioskodawca obciążył Grunt następującymi hipotekami:
    
    1.  hipoteka umowna zwykła, suma 5.000.000 zł, z hipoteką umowną kaucyjną, suma 2.500.000 zł, zabezpieczająca na rzecz X. S.A. wierzytelność z tytułu kredytu w kwocie 5.000.000 zł (oraz z tytułu związanych z nim prowizji, odsetek i innych należności) udzielonego na rzecz E. Sp. z o.o. (spółka, której większościowym udziałowcem była Wnioskodawczyni), na podstawie umowy z 7 grudnia 2009 r. (zwolnienie z hipoteki w dniu 16 listopada 2011 r.),
    2.  hipoteka umowna łączna, suma 7.800.000 zł, zabezpieczająca na rzecz Y. S.A., wierzytelności z tytułu kredytu udzielonego na rzecz Firmy B. (jednoosobowa działalność gospodarcza Wnioskodawcy) z dnia 24 lutego 2017 r., a także wierzytelności z tytułu kredytów udzielonych na rzecz C. sp. z o.o. (w spółce tej w momencie ustanowienia hipoteki większościowym udziałowcem była spółka (\`(...)\`) sp. z o.o., której jedynymi wspólnikami byli Wnioskodawcy, przy czym Wnioskodawca był udziałowcem większościowym) oraz D. sp. z o.o. (w spółce tej w momencie ustanowienia hipoteki jedynym udziałowcem była spółka (\`(...)\`) Sp. z o.o.) na podstawie umów kredytu z dnia 9 lipca 2015 r. oraz z dnia 4 sierpnia 2016 r. (kredyty na rzecz C. sp. z o.o.) i z dnia 15 listopada 2016 r. (kredyt na rzecz D. sp. z o.o.), a także wierzytelności z tytułu weksli wystawionych na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu odpowiednich ww. kredytów w dniu 4 sierpnia 2016 r., przez C. sp. z o.o. oraz w dniu 15 listopada 2016 r. przez D. sp. z o.o..
    3.  hipoteka umowna łączna, suma 2.626.406,87 zł, zabezpieczająca na rzecz Z. S.A., wierzytelności z tytułu umów leasingu, zawartych przez D. Sp. z o.o. w dniach 28 października 2015 r., 29 stycznia 2016 r., 26 lutego 2016 r., 7 marca 2016 r., 22 marca 2016 r., 13 kwietnia 2016 r., 23 sierpnia 2016 r., 8 września 2016 r.
    
    Na dzień składania wniosku, część zobowiązań zabezpieczonych ww. hipotekami została spłacona. Wnioskodawcy aż do lutego 2019 roku, nie dokonali żadnych innych działań w celu realizacji zabudowy Gruntu, o której była mowa we wniosku o zmianę planu (nie licząc projektu prywatnego domu dla córki), w szczególności:
    1.  nie wydzielali z niego mniejszych działek na sprzedaż,
    2.  nie doprowadzali mediów i innej infrastruktury, jedynie prąd został doprowadzony do działki 4/6, na której miał stanąć planowany dom dla córki,
    3.  nie prowadzili prac ziemnych,
    4.  nie usuwali ani nie nasadzali roślinności,
    5.  nie ogłaszali planowanej realizacji inwestycji budowlanej w celach marketingowych,
    6.  nie prowadzili żadnych innych działań marketingowych,
    7.  nie występowali o pozwolenia na budowę,
    8.  nie zlecali wykonania projektów architektonicznych budynków,
    9.  nie nabywali żadnych innych usług - poza opracowaniem ww. koncepcji architektonicznej (koszt usługi wyniósł około 5.000 zł) i badaniami geotechnicznymi sondażowymi (koszt ok. 3.000 zł).Wnioskodawcy, składając wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w 2016 r., nie zamierzali rozpoczynać jakiejkolwiek budowy na Gruncie. Zasadniczym celem zmiany koncepcji zagospodarowania Gruntu, było wspomniane zwiększenie wartości, pod ewentualne zabezpieczenie wierzytelności kredytowych. Grunt do chwili obecnej nie był nigdy wykorzystywany komercyjnie, w szczególności nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani w inny sposób oddawany do korzystania przez osoby trzecie.
5.  Zamiar sprzedaży Gruntu W 2019 roku Wnioskodawcy zrezygnowali z przeznaczenia Gruntu w jakiejkolwiek części na cele prywatne, postanawiając go sprzedać. Wobec tego w 2019 roku, Wnioskodawca rozpoczął działania mające na celu przygotowanie gruntu pod zabudowę, w tym w szczególności:
    
    1.  zlecił przygotowanie koncepcji a następnie projektu budowlanego,
    2.  w dniu 13 sierpnia 2020 r. złożył wniosek o pozwolenie na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z halami garażowymi, murami oporowymi i niezbędną infrastrukturą,
    3.  zlecił wykonanie badań geotechnicznych,
    4.  prowadził działania marketingowe związane ze sprzedażą.
    
    W 2020 r., Wnioskodawca dokonał także procedury scalenia i podziału istniejących dotąd działek geodezyjnych (w rezultacie powstały działki istniejące obecnie, wymienione na wstępie) oraz wyodrębnienia działki 1/2 do nowej księgi wieczystej, a także złożył wniosek o wyodrębnienie działki 1/3 do nowej księgi wieczystej. Wnioskodawca wydatki na wszystkie powyższe działania, związane z zamiarem przygotowania Gruntu pod zabudowę, zaliczył do kosztów uzyskania przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz odliczył z tego tytułu podatek naliczony na gruncie podatku od towarów i usług. W wyniku podjętych działań marketingowych, Wnioskodawcy zamierzają obecnie sprzedać Grunt na rzecz Spółki. W tym celu w dniu 16 września 2020 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży. Sprzedaż ma odbyć się po cenie rynkowej. Cena sprzedaży będzie wyższa od łącznych kosztów zakupu działek, składających się obecnie na Grunt. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie inwestycji deweloperskich na terenie (…) i okolic. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabycie Gruntu przez Spółkę będzie związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą oraz sprzedażą opodatkowaną. Spółka zamierza na terenie Gruntu wybudować osiedle mieszkaniowe, a sprzedaż powstałych w ten sposób lokali, opodatkować podatkiem od towarów i usług. Spółka zamierza wykorzystać Grunt wyłącznie do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, innych niż czynności zwolnione z tego podatku. Wnioskodawcy nie udzielili A. S.A. żadnych pełnomocnictw, jednak zobowiązali się w umowie przedwstępnej, do udzielenia pełnomocnictw, związanych ze swoim uczestnictwem w postępowaniu administracyjnym w sprawie pozwolenia na budowę obejmującego Grunt (szerzej dalej w pkt 3). Umowa przedwstępna pomiędzy Wnioskodawcą i Jego żoną (Sprzedający) a A. S.A. (Kupujący), dotycząca sprzedaży przedmiotowych działek, została zawarta w dniu 16 września 2020 r. (aneksowana jednokrotnie w dniu 21 grudnia 2020 r.) i przewiduje (uwzględniając także aneks) następujące zobowiązania stron:
    1.  Sprzedający zobowiązują się, że w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, lecz nie później niż w chwili jej zawarcia, Sprzedający B. S., wyda Kupującemu dokumentację dotyczącą projektowanego zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej Osiedla B i C na Gruncie (dalej zwaną „Dokumentacją”), w tym:
        1.  dokumentację geologiczno-inżynierską w celu określenia warunków geologiczno-inżynierskich dla projektu zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej osiedla B i C,
        2.  opinię geotechniczną dla projektu zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej - Osiedle C,
        3.  opinię geotechniczną dla projektu zespołu zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej - Osiedle B,
        4.  projekt geotechniczny dla Osiedla B,
        5.  projekt geotechniczny dla Osiedla C,
        6.  projekt techniczny wykonawczy tymczasowego odwodnienia wykopu budowlanego dla zabudowy Osiedla C,
        7.  projekt robót geologicznych w celu określenia warunków geologiczno-inżynierskich dla Osiedla B i C,
        8.  koncepcję programowo-przestrzenną Osiedla B i C,
        9.  projekt budowlany Osiedla B - a także przeniesie na Kupującego wszelkie majątkowe prawa autorskie i należne do Dokumentacji oraz prawo własności nośników, na których Dokumentację utrwalono.„Osiedle B” (cztery budynki) zostało zaplanowane na działkach 1/3, 1/4 i 1/5, a osiedle C (trzy budynki) na działce 1/2. Należy podkreślić, że umowa przedwstępna (ani żadna inna), nie zobowiązuje A. S.A. do wykorzystania Dokumentacji w swojej działalności gospodarczej. Nabywca może zabudować Grunt, wykorzystując Dokumentację w całości lub części, ale może też jej nie wykorzystywać, zlecając sporządzenie nowej dokumentacji, dostosowanej do własnych potrzeb.
    2.  Sprzedający będą na bieżąco informowali Kupującego o przebiegu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę zespołu czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z halami garażowymi, murami oporowymi i niezbędną infrastrukturą (o które Sprzedający B. S. złożył wniosek dnia 13 sierpnia 2020 r.), w tym niezwłocznie przekażą Kupującemu kopie wszelkiej wysłanej i otrzymanej przez Sprzedających korespondencji w tej sprawie, a także przekażą Kupującemu odpis ostatecznego pozwolenia na budowę, niezwłocznie po jego otrzymaniu.
    3.  W przypadku niewydania przedmiotowego pozwolenia na budowę do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający poprą oświadczenie o cofnięciu wniosku o jego wydanie, a ponadto udzielą Kupującemu pełnomocnictw i zgód, a także innych dokumentów, które będą niezbędne do cofnięcia wniosku o pozwolenie na budowę lub przeniesienia tego pozwolenia na Kupującego, a także będą popierali dalsze czynności podejmowane przez Kupującego w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę lub jego przeniesienia na Kupującego, w szczególności na żądanie Kupującego udzielą niezwłocznie takich zgód, pełnomocnictw lub dokumentów ponownie w okresie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży, w przypadku gdyby okazało się, w szczególności na podstawie żądania właściwego organu, że są one niezbędne do cofnięcia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę lub przeniesienia tego pozwolenia na Kupującego.
    4.  W przypadku, gdy do uzyskania pozwolenia na budowę wymagane będzie uzgodnienie obsługi komunikacyjnej nieruchomości lub zawarcie z właściwym zarządcą drogi umowy, o której mowa w art. 16 ustawy o drogach publicznych, Sprzedający zobowiązany będzie do uzgadniania zapisów tej umowy z Kupującym (zwłaszcza co do zakresu robót drogowych i zobowiązań finansowych) oraz informowania Kupującego o wszelkich innych uzgodnieniach i ustaleniach, a ponadto zobowiązuje się zastrzec na swoją rzecz uprawnienie do przeniesienia tych uzgodnień lub przelewu praw i obowiązków wynikających z tej umowy na Kupującego.
    5.  Kupujący w okresie przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, uprawniony jest do przeprowadzenia badania due diligence Gruntu w zakresie stanu prawnego oraz ochrony środowiska (sprawdzenia gruntu pod kątem zanieczyszczenia), a Sprzedający zobowiązują się udostępnić Kupującemu posiadane informacje lub dokumenty dotyczące Gruntu, a ponadto wyrażają zgodę na wykonanie przez Kupującego odwiertów na terenie Gruntu. Kupujący zobowiązuje się poinformować niezwłocznie Sprzedającego o wyniku przeprowadzonych badań.
    6.  Sprzedający oraz Kupujący zobowiązują się, z zastrzeżeniem warunków zawieszających, zawrzeć umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną), na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu działki Gruntu wolne od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich, a także wolne od jakichkolwiek osób lub rzeczy na nich się znajdujących - za ustaloną w umowie cenę w przewidzianym umową terminie, a Kupujący te nieruchomości, za ustaloną cenę kupi. Cena ta zawierać będzie również wynagrodzenie należne Sprzedającym z tytułu wykonania obowiązku przekazania Kupującemu Dokumentacji i przeniesienia na Kupującego praw związanych z Dokumentacją. Cena określona w umowie stanowić będzie całkowite wynagrodzenie należne Sprzedającym z tytułu sprzedaży Gruntu, przeniesienia na Kupującego praw autorskich i należnych do Dokumentacji, prawa własności nośników, na których Dokumentację utrwalono oraz z tytułu wykonania przez Sprzedających wszystkich pozostałych obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, w tym wynagrodzenie należne Sprzedającym z tytułu przeniesienia na Kupującego pozwolenia na budowę oraz jego zmiany, uchylenia lub stwierdzenia wygaśnięcia tego pozwolenia.
    7.  Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem wykreślenia z działów III i IV ksiąg wieczystych Gruntu wszelkich praw, roszczeń, obciążeń oraz ostrzeżeń o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
    8.  Cena zostanie uiszczona w ten sposób, że jej mniejsza część (ok. 19,5%) zostanie zapłacona w formie zaliczki na poczet ceny w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a pozostała część zostanie zapłacona w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Gruntu na wskazany rachunek Sprzedającego B. S., otwarty i prowadzony na potrzeby jego działalności gospodarczej pod firmą B.. Zaliczka w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej, ma zostać zwrócona.
    9.  Sprzedający zobowiązują się wydać Grunt w posiadanie Kupującemu po zapłacie całej łącznej ceny sprzedaży, wolny od jakichkolwiek osób i rzeczy. Z dniem wydania Gruntu, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przejdą na Kupującego wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomościami. Wszelkie koszty i opłaty, których obowiązek powstał przed datą wydania Gruntu, bądź ustalony został po dacie ich wydania, ale dotyczy okresu przed ich wydaniem, obciążają Sprzedających.
    10.  Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się:
        1.  nie obciążać Gruntu, nie zbywać go i nie zawierać żadnych innych umów, na podstawie których mogłoby nastąpić oddanie nieruchomości do korzystania przez inne osoby,
        2.  niezwłocznie poinformować Kupującego o wszelkich faktach lub okolicznościach, które stanowią lub mogłyby stanowić naruszenie zobowiązań Sprzedających lub oświadczeń i zapewnień Sprzedających złożonych w niniejszej umowie lub mieć negatywny wpływ na Grunt,
        3.  zarządzać Gruntem w zwykły sposób, zgodnie z przepisami prawa oraz dobrymi praktykami i w sposób nie gorszy niż w dniu zawarcia umowy przedwstępnej,
        4.  nie dokonywać żadnych fizycznych zmian lub modyfikacji Gruntu, ani prowadzić na jego terenie prac budowlanych bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego,
        5.  w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej przedłożyć Kupującemu aktualne wypisy z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej wydane dla Gruntu, zawierającymi klauzulę, że służą za podstawę wpisu do księgi wieczystej,
        6.  w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej przedłożyć Kupującemu aktualne zaświadczenie właściwego organu administracji publicznej o przeznaczeniu Gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenu wraz z wypisem i wyrysem z tego planu dla terenu tych nieruchomości,
        7.  w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej przedłożyć Kupującemu aktualne zaświadczenie właściwego organu administracji publicznej, z którego treści wynikać będzie, iż Grunt nie leży na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
        8.  w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej przedłożyć Kupującemu aktualne zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracji publicznej, z treści którego będzie wynikało, iż Grunt nie jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie zostały wydane w stosunku do niego, na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, decyzje Starosty określające zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach,
        9.  w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej przedłożyć Kupującemu aktualne zaświadczenia potwierdzające, że na dzień ich wystawienia Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków,
        10.  powtórzyć w umowie przyrzeczonej swoje oświadczenia i zapewnienia, zawarte w umowie przedwstępnej, a dotyczące stanu prawnego i faktycznego Gruntu,
    11.  W razie zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający pozostaną solidarnie odpowiedzialni za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, które dotyczą okresu przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
    12.  Sprzedający udzielają Kupującemu prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane, z tym zastrzeżeniem, iż prawo to nie upoważnia Kupującego do realizowania jakichkolwiek prac budowlanych, za wyjątkiem wykonania odwiertów niezbędnych do przeprowadzenia badania due diligence środowiskowego. Oświadczenie Sprzedających w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane, stanowiło załącznik do umowy przedwstępnej.
    13.  Umowa przedwstępna przewiduje ponadto przypadki prawa do odstąpienia każdej ze stron od umowy w przewidzianym terminie. Druga strona w niektórych z tych przypadków (w szczególności uchylania się od zawartej umowy) będzie zobowiązana do zapłaty kary umownej w wysokości równej kwocie netto (bez kwoty podatku od towarów i usług) wpłaconej zaliczki (niezależnie od obowiązku zwrotu zaliczki).
    14.  Umowa przedwstępna przewiduje ponadto uprawnienie Kupującego (niezależne od innych uprawnień, wynikających z umowy lub przepisów prawa) do dochodzenia solidarnie od Sprzedających odszkodowania w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez nich tejże umowy.
    15.  Za wszystkie zobowiązania Sprzedających wynikające z umowy przedwstępnej Sprzedający odpowiadają wobec Kupującego solidarnie.

Ponadto należy zaznaczyć, że w pierwotnym opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że „Wnioskodawcy złożyli wniosek dotyczący wydzielenia do nowej księgi wieczystej działki 1/3, jednak wniosek ten nie został rozpoznany do dnia sporządzenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.” Obecnie wniosek ten został rozpoznany i działka 1/3 stała się odrębnym przedmiotem własności, otrzymując numer księgi wieczystej (\`(...)\`).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż Gruntu będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie objęta zwolnieniami przewidzianymi w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz pkt 9 ustawy o VAT? (część pytania nr 1),
2.  W przypadku uznania, iż sprzedaż Gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy w związku z nabyciem Gruntu od Małżeństwa S., Spółce powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego?
3.  W przypadku uznania, iż sprzedaż Gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy faktura za sprzedaż Gruntu powinna zostać wystawiona jedynie przez Wnioskodawcę (w odniesieniu do całej wartości Gruntu), czy też Wnioskodawca powinien wystawić fakturę w odniesieniu do 50% wartości Gruntu, a Wnioskodawczyni fakturę w odniesieniu do 50% wartości Gruntu?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm., dalej „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

W konsekwencji nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, typowo wykonywanej przez profesjonalistów, działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Według art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaży Gruntu obejmującego 4 działki, Wnioskodawcy dokonają w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Wnioskodawcy dokonywali bowiem w stosunku do Gruntu licznych czynności, charakteryzujących zachowanie podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. O ile pierwotne (w okresie nabywania poszczególnych części Gruntu) zamiary Wnioskodawców nie zakładały sprzedaży Gruntu w ramach działalności zorganizowanej, o tyle począwszy co najmniej od 2019 r., ich zamiary oraz realnie wykonane w odniesieniu do Gruntu działania, stanowią niewątpliwie czynności charakteryzujące zachowanie podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Nie ma przy tym znaczenia pierwotny zamiar, jakim podatnik kieruje się przy zakupie gruntu, skoro późniejsze działania przybierają charakter zorganizowany, systematyczny, ukierunkowany na osiągnięcie zysku (por. wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt I FSK 1855/15). Dotyczy to w szczególności złożenia w 2016 r. wniosku o zmianę planu zagospodarowania w celu dostosowania parametrów planu do umożliwiających realizację inwestycji - budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, zlecenia opracowania koncepcji zagospodarowania terenu i koncepcji architektonicznej zabudowy, a także działań podjętych w roku 2019, tj. zlecenia przygotowania nowej koncepcji architektonicznej a następnie projektu budowlanego, złożenia wniosku o pozwolenie na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z halami garażowymi, murami oporowymi i niezbędną infrastrukturą, zlecenia wykonania badań geotechnicznych, prowadzenia działań marketingowych związanych z inwestycją, a także dokonania procedury scalenia i podziału istniejących dotąd działek geodezyjnych oraz wyodrębnienia działki 1/2 i podjęcia starań o wyodrębnienie działki 1/3.

Ponadto zauważyć należy, że o ile na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie występuje pojęcie „majątku prywatnego”, o tyle wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 tej ustawy. W tym zakresie zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, gdyż przynajmniej od 2019 roku Wnioskodawca podjął działania o jednoznacznie profesjonalnym charakterze, inicjując zorganizowany i szeroko zakrojony proces inwestycyjny. Przykładem wykorzystania nieruchomości do celów prywatnych mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnych lub członków rodziny - jednak mimo że Wnioskodawcy zamierzali wybudować na części Gruntu domy dla córek, zamiar ten finalnie nie został wykonany, a podjęte wobec Gruntu działania nabrały charakteru profesjonalnego. Stanowisko prezentowane tu przez Wnioskodawców potwierdzone zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W świetle powyższego, działania podjęte wobec Gruntu przez Wnioskodawców oraz ich plany dotyczące działek, jednoznacznie wskazują, że sprzedaży przedmiotowego Gruntu nie można uznać za sprzedaż majątku prywatnego.

Sprzedaż Gruntu będzie zatem podlegała opodatkowaniu. Jednocześnie sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z uwagi na to, że jest to teren przeznaczony pod zabudowę. Nie będzie miał również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniona jedna z przesłanek tego przepisu (grunt nie był wykorzystywany wyłącznie w działalności zwolnionej od podatku). Należy bowiem zauważyć, że o ile Wnioskodawca wykorzystywał Grunt jako przedmiot hipoteki ustanowionej na rzecz wierzycieli swoich oraz spółek C. sp. z o.o. i D. sp. z o.o. (z którymi Wnioskodawca jest powiązany kapitałowo), o tyle czynił to w warunkach nieobjętych zakresem definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie działał zatem jako podatnik. Nie prowadził bowiem zorganizowanej, profesjonalnej działalności, polegającej na udzielaniu zabezpieczeń majątkowych: nie angażował do niej profesjonalnych środków, nie prowadził działań marketingowych, nie udzielał zabezpieczeń podmiotom innym niż powiązane, a udzielone zabezpieczenia na rzecz podmiotów powiązanych miały charakter incydentalny. Ponadto w czasie udzielania tych zabezpieczeń, podstawowym przeznaczeniem Gruntu było wykorzystanie na potrzeby prywatne, takie jak zainwestowanie posiadanego kapitału, a do 2013 r. planowana budowa domów dla córek.

Klasyfikacja tychże czynności w świetle definicji działalności gospodarczej nie ma zresztą w istocie znaczenia, ponieważ nawet gdyby uznać, że udzielenie na Gruncie zabezpieczeń hipotecznych w interesie spółek powiązanych stanowiło świadczenie usług wykonane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zwolnione z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 39 ustawy o VAT, to należy zauważyć, że Wnioskodawcy nabywali poszczególne działki składające się na Grunt w ramach transakcji niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem nabycia działki nr 2, która podlegała opodatkowaniu).

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy zaś wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, wykorzystywanych (niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Aby zatem zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, względem danej dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (interpretacja Dyrektora KIS z 23 listopada 2018 r., 0111-KDIB3-1.4012.738.2018.3.IK). W przedmiotowej sprawie nie jest zaś spełniony ani warunek pierwszy, ani drugi.

Warunek pierwszy (wykorzystanie wyłącznie w działalności zwolnionej) nie jest spełniony, ponieważ aż do 2013 r. podstawowym przeznaczeniem było wykorzystanie Gruntu przede wszystkim w celach prywatnych, o czym świadczy m.in. wydzielenie działki Gruntu pod budowę domu na potrzeby córki Wnioskodawców i zlecenie projektu architektonicznego tego domu oraz doprowadzenie do ww. działki energii elektrycznej. Wykorzystanie prywatne nie stanowi zaś działalności zwolnionej w rozumieniu m.in. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (tj. czynności podlegającej opodatkowaniu, ale z niego zwolnionej), lecz czynność w ogóle niepodlegającą opodatkowaniu.

Warunek drugi (nieprzysługiwanie prawa do odliczenia podatku w związku z nabyciem) również nie jest spełniony. Jak bowiem podkreślał Dyrektor KIS w interpretacjach z 31 stycznia 2020 r. (0114-KDIP1-2.4012.661.2019.3.RM) oraz z 28 października 2019 r. (0114-KDIP1-2.4012.411.2019.2.RM), „w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek od towarów i usług w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.” Brak podatku naliczonego nie jest zatem równoznaczny z brakiem prawa do odliczenia podatku naliczonego. Aby zaistniał brak prawa do odliczenia podatku naliczonego, którego to braku wymaga art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, musi w ogóle istnieć podatek naliczony. Analogicznie Dyrektor KIS uznał w interpretacji z 31 grudnia 2019 r. (0114-KDIP1-2.4012.640.2019.2.PC): „skoro Wnioskodawca otrzymał działkę w drodze spadku a zatem przy nabyciu działki podatek od towarów i usług w ogóle nie wystąpił nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT” oraz w interpretacji z 31 grudnia 2018 r. (0113-KDIPT1-3.4012.810.2018.1.EG): „nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało.” Również w doktrynie stwierdza się, że „zgodnie z obecnym brzmieniem przepisu przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE (wyrok z 8 grudnia 2005 r., C-280/04, Jyske Finans A/S v. Skatteministeriet), komentowane zwolnienie \[tj. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT\] nie będzie miało zastosowania, jeśli podatnik nabędzie towar bez podatku naliczonego (kupując go nie od przedsiębiorcy, kupując go od podatnika, którego sprzedaż jest zwolniona podmiotowo, bądź kupując go na podstawie czynności zwolnionej przedmiotowo z podatku albo opodatkowanej stawką 0% VAT). W tym przypadku podatnik sprzedający ten towar nie może skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym tu mowa.” (A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wydanie XIV, WKP 2020, pkt 17 komentarza do art. 43).

Tymczasem poszczególne działki składające się na Grunt (z wyjątkiem działki nr 2), były nabywane w warunkach niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, od osób nieprowadzących działalności gospodarczej. Nie może więc w ich kontekście być mowy o braku prawa do odliczenia podatku naliczonego (który to brak jest warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT), lecz o braku podatku naliczonego w ogóle - co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia. Jedynie działka nr 2 została nabyta w warunkach opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jednak ewentualne istnienie, bądź brak prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie tej działki, nie ma wpływu na wyłączenie możliwości zastosowania zwolnienia, ponieważ aby można było zastosować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, brak możliwości odliczenia podatku naliczonego musi dotyczyć wszystkich bez wyjątku wydatków związanych z nabyciem, importem lub wytworzeniem zbywanego towaru. Działka nr 2 zaś obecnie już nie istnieje. Obszar gruntu, który niegdyś stanowiła, teraz jest relatywnie niewielkim fragmentem działki nr 1/2 i z tego powodu nie będzie stanowić odrębnego towaru i tym samym odrębnego przedmiotu dostawy. Nie można analizować odrębnie skutków podatkowych zbycia działki nr 2, skoro działka ta już nie istnieje. Skutki podatkowe należy analizować w odniesieniu do zbycia działki nr 1/2, nabycie której niewątpliwie w części leżało poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług (co wyklucza zwolnienie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT). Niemniej zdaniem Wnioskodawców, nawet gdyby uznać, że Wnioskodawca wykonał z wykorzystaniem działki nr 2 usługi, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 39 ustawy o VAT, to należy zauważyć, że nabycie działki nr 2 w roku 2015 będzie wykorzystane do zbycia działki nr 1/2 w 2020 lub 2021 roku, czyli do transakcji podlegającej opodatkowaniu. Będzie zatem dawać prawo do odliczenia podatku naliczonego, co również wyłączyłoby możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT do zbycia działki nr 1/2.

Ad. 2

Jak wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tejże ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Zatem w sytuacji, gdy faktury dokumentują transakcje, które nie podlegają opodatkowaniu albo są zwolnione od podatku podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany w tej fakturze.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki - odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, a towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Jeśli zatem nie jest spełniona żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT, a dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych przez podatnika VAT, podatnikowi temu przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

W tym kontekście należy wskazać, że na dzień dokonania transakcji ,Spółka będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu własności Gruntu, Spółka planuje kontynuować na jego terenie prowadzenie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT (tj. m.in. budowę inwestycji mieszkaniowej a następnie opodatkowaną podatkiem od towarów i usług sprzedaż lokali). Tym samym warunki odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Gruntu, określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT zostaną spełnione. Jednocześnie nie zaistnieje żadna z przesłanek negatywnych wyłączających prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z niego zwolniona.

W świetle powyższego, w przypadku uznania przez organ, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Gruntu, gdyż spełnione będą warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia, określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. Spółka będzie występowała w odniesieniu do tej transakcji w charakterze podatnika VAT czynnego, a zakupiony Grunt będzie wykorzystywany przez Spółkę do czynności opodatkowanych i jednocześnie nie zostanie spełniona żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Ad. 3

Jak już wskazano, na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji należy uznać, że podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

W kontekście powyższego należałoby przyjąć, iż planowana sprzedaż Gruntu będzie zrealizowana w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT prowadzonej przez Wnioskodawcę, ponieważ w przeszłości to w ramach jego działalności wykorzystywano Grunt - w szczególności w odniesieniu do opisanej we wniosku planowanej transakcji, to Wnioskodawca podejmował większość zorganizowanych działań, zmierzających do zbycia Gruntu (osobiście lub zlecając je swoim pracownikom), traktując ponoszone wydatki jako koszty swojej działalności gospodarczej.

Odnosząc się natomiast do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży Gruntu, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy o VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wynika z przywołanego wyżej przepisu - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W tym kontekście należy wskazać, iż w przypadku uznania, że sprzedaż Gruntu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług - po stronie Wnioskodawcy będzie występował obowiązek ewentualnego opodatkowania dostawy Gruntu oraz wystawienia faktury dokumentującej tę transakcję.

Powyższe zapatrywanie znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych, m.in. w:

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 23 sierpnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.415.2018.4.MWJ, w której organ uznał, że: „Skoro jak wyżej wskazano to żona Wnioskodawcy z tytułu całej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a więc to po stronie małżonki Wnioskodawcy będzie występował obowiązek ewentualnego opodatkowania dostawy ww. nieruchomości oraz wystawienia faktury dokumentującej tę transakcję.”

*   interpretacji indywidualnej DIS w Warszawie z 2 marca 2016 r., sygn. IPPP2/4512-1184/15-2/AOg, w której organ uznał, że: „Wnioskodawca, będący w ekonomicznym posiadaniu działek, będzie uznany na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w odniesieniu do planowanej czynności dostawy przedmiotowego gruntu w całości, gdyż w istocie to Wnioskodawca dokona transakcji dostawy ww. działek, jako składnika majątku prowadzonej działalności gospodarczej. Tak więc to wyłącznie u Wnioskodawcy na gruncie przepisów ustawy o VAT wystąpi czynność dostawy ww. działek. W konsekwencji stwierdzić należy, że obowiązek naliczenia i odprowadzenia podatku w tym wystawienia faktury z tytułu dokonanej transakcji będzie spoczywał w całości na Wnioskodawcy.”,

*   interpretacji indywidualnej DIS w Katowicach z 3 marca 2015 r., sygn. IBPP1/443-1161/14/ES, w której organ uznał, że: „Należy stwierdzić, że pomimo zakupu działki nr 122/1 na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, część tej nieruchomości, w odniesieniu do której Wnioskodawca działa jako podatnik VAT została przeznaczona i wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym to Wnioskodawca będzie działał z tytułu sprzedaży części nieruchomości jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i w przypadku konieczności udokumentowania tej dostawy fakturą VAT, to Wnioskodawca będzie obowiązany ująć na fakturze tę dostawę. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że w razie zaistnienia konieczności wystawienia przyszłemu nabywcy nieruchomości faktury VAT, fakturę taką zgodnie z prawem powinien wystawić jedynie Wnioskodawca na całą kwotę sprzedaży, należało uznać za prawidłowe.”

Biorąc pod uwagę zdarzenie przyszłe, w przypadku potwierdzenia przez organ, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w opinii Wnioskodawców fakturę dokumentującą sprzedaż Gruntu przez Małżeństwo S., powinien wystawić Wnioskodawca zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (w odniesieniu do całej wartości Gruntu).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek niezabudowanych jest nieprawidłowe, natomiast w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685) - zwanej dalej „ustawą o VAT” - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359, z późn. zm.).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Stosownie do art. 31 § 1 cyt. Kodeksu, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W świetle art. 35 ww. Kodeksu, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 cyt. Kodeksu, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku i okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca B. S. od 1991 r. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem działalności był dotąd wynajem nieruchomości. Od 1998 r. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawczyni nie prowadzi (i nie prowadziła w przeszłości) działalności gospodarczej, nie została także zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca wraz z małżonką nabywali od 2005 r. do 2017 r. niezabudowane działki (łącznie 7 działek). Powyższe działki Wnioskodawcy nabyli do majątku wspólnego, od których nie odliczali podatku naliczonego w związku z ich nabyciem, z wyjątkiem podatku naliczonego w cenie zakupu działki nr 2.

Wnioskodawca działkę nr 2 wprowadził do środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. W roku 2011 z inicjatywy miasta (\`(...)\`), powstał plan zagospodarowania przestrzennego, dopuszczający na ww. działkach zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. W dniu 19 października 2016 r. Wnioskodawcy złożyli wniosek o sporządzenie zmiany ww. planu dla działek nr 6/5, 4/6, 4/7, 2, 5, 3/2, 3/4.

Wnioskodawcy aż do lutego 2019 roku nie dokonali żadnych innych działań w celu realizacji zabudowy Gruntu (nie licząc projektu prywatnego domu dla córki).

Wnioskodawcy, składając wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w 2016 r., nie zamierzali zatem rozpoczynać jakiejkolwiek budowy na Gruncie. Zasadniczym celem zmiany koncepcji zagospodarowania Gruntu, było zwiększenie wartości działek.

Grunt do chwili obecnej nie był nigdy wykorzystywany komercyjnie, w szczególności nigdy nie był wynajmowany, dzierżawiony ani w inny sposób oddawany do korzystania przez osoby trzecie.

W 2019 roku Wnioskodawca podjął działania mające na celu przygotowanie gruntu pod zabudowę, w tym w szczególności: zlecił przygotowanie koncepcji a następnie projektu budowlanego, w dniu 13 sierpnia 2020 r. złożył wniosek o pozwolenie na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z halami garażowymi, murami oporowymi i niezbędną infrastrukturą, zlecił wykonanie badań geotechnicznych, prowadził działania marketingowe związane ze sprzedażą.

W 2020 r. Wnioskodawca dokonał także procedury scalenia i podziału istniejących dotąd działek geodezyjnych wskutek czego powstały działki o nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5.

W dniu 16 września 2020 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży ww. działek. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie inwestycji deweloperskich. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nabycie działek przez Spółkę będzie związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą oraz sprzedażą opodatkowaną. Spółka zamierza wybudować osiedle mieszkaniowe, a sprzedaż powstałych w ten sposób lokali opodatkować podatkiem od towarów i usług. Spółka zamierza wykorzystać ww. działki wyłącznie do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, innych niż czynności zwolnione z tego podatku.

Wnioskodawcy w dniu 16 września 2020 r. zawarli ze Spółką umowę przedwstępną, w której zobowiązali się:

*   Sprzedający na bieżąco będą informowali Kupującego o przebiegu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę zespołu czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z halami garażowymi, murami oporowymi i niezbędną infrastrukturą (o które Sprzedający B. S. złożył wniosek dnia 13 sierpnia 2020 r.),

*   W przypadku niewydania przedmiotowego pozwolenia na budowę do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający poprą oświadczenie o cofnięciu wniosku o jego wydanie, a ponadto udzielą Kupującemu pełnomocnictw i zgód, a także innych dokumentów, które będą niezbędne do cofnięcia wniosku o pozwolenie na budowę lub przeniesienia tego pozwolenia na Kupującego, a także będą popierali dalsze czynności podejmowane przez Kupującego w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę lub jego przeniesienia na Kupującego, w szczególności na żądanie Kupującego udzielą niezwłocznie takich zgód,

*   Kupujący w okresie przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży uprawniony jest do przeprowadzenia badania Gruntu w zakresie stanu prawnego oraz ochrony środowiska (sprawdzenia gruntu pod kątem zanieczyszczenia), a Sprzedający zobowiązują się udostępnić Kupującemu posiadane informacje lub dokumenty dotyczące Gruntu, a ponadto wyrażają zgodę na wykonanie przez Kupującego odwiertów na terenie Gruntu.

*   Sprzedający udzielają Kupującemu prawa do dysponowania Gruntem na cele budowlane, z tym zastrzeżeniem, iż prawo to nie upoważnia Kupującego do realizowania jakichkolwiek prac budowlanych, za wyjątkiem wykonania odwiertów niezbędnych do przeprowadzenia badania środowiskowego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działek będą działali jako podatnicy podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr: 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, Sprzedający i Sprzedająca będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny, odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Jak już wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT podmioty dokonujące dostawy w związku z przedmiotową sprzedażą muszą wystąpić jako podatnicy podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że do roku 2019 sprzedający małżonkowie nie dokonywali żadnych czynności w celu sprzedaży działek nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5. Jedyną czynnością dokonaną wspólnie przez małżonków było złożenie w 2016 r. wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przedmiotowej sprawie od 2019 roku to Wnioskodawca podejmował czynności zmierzające do ich sprzedaży, takie jak:

*   scalanie i podział działek,

*   przygotowywanie koncepcji projektu budowlanego,

*   wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę,

*   podjęcie działań marketingowych.

Ponadto cała kwota ze sprzedaży działek zostanie przelana na rachunek prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wydatki na wszystkie powyższe działania, związane z zamiarem przygotowania ww. działek do sprzedaży Wnioskodawca zaliczył do kosztów uzyskania przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz odliczył z tego tytułu podatek naliczony.

W rozpatrywanej sprawie nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, jednakże z okoliczności sprawy wynika, że żona Wnioskodawcy nie bierze czynnego udziału w opisanych wyżej czynnościach. Całością spraw zajmuje się wyłącznie Wnioskodawca i to On dokonał szeregu czynności polegających na przygotowywaniu działek do sprzedaży i przyszłej inwestycji realizowanej przez Nabywcę, w ramach prowadzonej własnej, indywidualnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT ponosił ww. wydatki i odliczał od nich podatek VAT. W związku z tym, należy stwierdzić, że Wnioskodawca miał nad tymi działkami kontrolę ekonomiczną, a ich sprzedaż nastąpi w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży przedmiotowych działek, stanowiących współwłasność małżeńską, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy przedmiotowych działek Wnioskodawca wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy dla całej transakcji sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji, dostawa tych działek w całości będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy a nie Jego żony opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, wyłącznie Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest prawidłowe.

Natomiast stanowisko Zainteresowanych w części dotyczącej uznania małżonki Wnioskodawcy za podatnika z tytułu sprzedaży ww. działek jest nieprawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii zwolnienia z podatku VAT transakcji sprzedaży działek.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działki nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem dla działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczający zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. Wobec powyższego działki te są sklasyfikowane jako tereny budowlane.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w rozpatrywanej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Sprzedaż ww. działek nie będzie również objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w tym przepisie, spełnione muszą być łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie przedmiotowych działek niezabudowanych przez Zainteresowanych nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (poza działką nr 2, od nabycia której Wnioskodawca odliczył podatek VAT). Czynność nabycia przez Wnioskodawców działek (z wyłączeniem działki nr 2), nie została udokumentowana fakturą. Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia ww. działek, nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym w takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub, że takie prawo mu nie przysługiwało. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej.

W związku z powyższym sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest prawidłowe.

W następnej kolejności wątpliwości Wnioskodawców dotyczą ustalenia podmiotu upoważnionego do wystawienia faktury w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 należących do majątku wspólnego małżonków (Sprzedających).

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Kupującym przedmiotowe działki nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 będzie Spółka, która jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca i jego żona są współwłaścicielami ww. działek, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Działki niezabudowane oboje małżonkowie zakupili w celu zainwestowania kapitału. Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, wykonywał szereg czynności związanych z przygotowywaniem działek do sprzedaży. Poza tym Wnioskodawca działkę nr 2 wprowadził do środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa działek niezabudowanych nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 stanowiąca współwłasność majątkową Wnioskodawcy i Jego żony, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według określonej stawki podatku od towarów i usług.

Jak już wskazywano powyżej, autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Na podstawie powołanych wyżej przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonuje czynności prawnej podlegającej opodatkowaniu.

Uwzględniając powyższe w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że skoro – jak rozstrzygnięto powyżej – z tytułu sprzedaży działek nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 podatnikiem podatku od towarów i usług - w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy dla całej przedmiotowej transakcji będzie Wnioskodawca, to wyłącznie po stronie Wnioskodawcy wystąpi możliwość wystawienia faktury z tytułu tej sprzedaży. Wystawiona przez Wnioskodawcę faktura powinna obejmować sprzedaż całej nieruchomości i uwzględniać całą kwotę podatku z tytułu tej transakcji.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie inwestycji deweloperskich. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabycie Gruntu przez Spółkę będzie związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą oraz sprzedażą opodatkowaną. Spółka zamierza na terenie Gruntu wybudować osiedle mieszkaniowe, a sprzedaż powstałych w ten sposób lokali, opodatkować podatkiem od towarów i usług. Spółka zamierza wykorzystać Grunt wyłącznie do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wyżej stwierdził tut. Organ, dostawa działek nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 będzie opodatkowana podatkiem VAT według określonej stawki podatku od towarów i usług, tym samym Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować sprzedaż na rzecz Spółki.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działek nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ wskazu je, że w zakresie części pytania nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.