Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.335.2020.3.RST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-17
Teza: Uznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT, brak możliwości zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przez Spółkę Nieruchomości.
Słowa kluczowe: dostawa; grunty; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 7 sierpnia 2020 r. (data wpływu 13 sierpnia 2020 r.) uzupełnionym w dniu 10 listopada 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem ePUAP 10 listopada 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 5 listopada 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 6 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 sierpnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego jest prawidłowe. Wniosek został uzupełniony w dniu 10 listopada 2020 r. (data wpływu za pośrednictwem ePUAP 10 listopada 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 5 listopada 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 6 listopada 2020 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: - A. Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: - B. sp. z o.o. sp. k.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania, spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w (…) jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest spółka B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Sprzedający”) z siedzibą w (…), także zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający zamierza nabyć nieruchomość gruntową składającą się z:

*   działki gruntu numer „1” położonej w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…) (dalej: „Nieruchomość 1”);

*   działek gruntu numer „2” i „3” położonych w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

Wskazane powyżej działki gruntu będą łącznie zwane „Nieruchomością”. Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający sprzeda ją następnie Kupującemu. Ta właśnie druga transakcja, która ma być zawarta pomiędzy Zainteresowanymi, jest przedmiotem niniejszego wniosku i zawartych w nim pytań.

Sprzedający zamierza nabyć Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT lub pozostającej poza opodatkowaniem VAT, bowiem, jak zostało to już wskazane powyżej, Sprzedający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej po prostu sprzeda następnie Kupującemu nabywaną Nieruchomość.

Na dzień składania niniejszego wniosku pierwsza transakcja, w ramach której Sprzedający ma nabyć Nieruchomość od poprzednich właścicieli jeszcze nie nastąpiła i nie jest wiadome w jaki sposób zostanie ona opodatkowana dla celów VAT. Niemniej jednak w ocenie Stron, jak zostanie to szczegółowo wyjaśnione poniżej w uzasadnieniu, sposób opodatkowania tej pierwszej transakcji, tj. nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego od obecnych właścicieli, pozostaje bez wpływu na określenie sposobu opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego. Nie jest to zatem informacja niezbędna do wydania interpretacji dotyczącej transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, tj. transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na dzień składania wniosku na działce gruntu nr „3” znajduje się budynek gospodarczy wyłączony z użytkowania. Jednak intencją Stron jest dokonanie rozbiórki budynku i na dzień transakcji na Nieruchomości nie będą znajdować się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości znajduje się jednak podziemna infrastruktura telekomunikacyjna (linie przesyłowe), której właścicielem jest (…) Infrastruktura telekomunikacyjna przebiega wzdłuż pasa drogi przez działki „1”, „2”, ”3”. Przez fragment działki „1” przebiega również podziemna sieć wodno-kanalizacyjna należąca do przedsiębiorstwa przesyłowego. Na Nieruchomości brak jest innej niezaewidencjonowanej sieci infrastruktury technicznej. Nieruchomość nie jest obciążona służebnością przechodu/przejazdu i służebnościami przesyłowymi i dodatkowymi, ustanowionymi na rzecz podmiotów trzecich.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na obszarze przeznaczonym pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolem - 6P.

W ramach planowanej transakcji Strony wskazują, że na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Spółce finansowania dłużnego.

Sprzedający nie przeniesie na Kupującego umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w szczególności umowy o zarządzenie nieruchomością oraz umowy zarządzania aktywami.

Sprzedający nie będzie posiadać regulaminów wewnętrznych w zakresie funkcjonowania Nieruchomości, czy uchwał formalnie wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomość z ogółu działalności, w szczególności jako oddział, czy zakład. Sprzedający nie będzie prowadzić dla Nieruchomości odrębnych ksiąg, nie będzie sporządzać osobnego bilansu czy rachunku zysków i strat, a wynik działalności z nią związanej ujmowany będzie w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Spółki, rejestrach i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Spółki.

Strony wskazują, że przedmiotem planowanej transakcji nie będą elementy takie jak w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, logo);

*   własność nieruchomości (innych niż wskazane we wniosku - z zastrzeżeniem kwestii ewentualnej dodatkowej działki gruntu nr „4” opisanej poniżej);

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne i rachunki bankowe;

*   bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej (w tym np. know-how);

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (w tym np. prawa do nazwy, do domen internetowych, z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);

*   umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Spółki, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe;

*   umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują, że na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne aktywa, zobowiązania, umowy, dokumentacje ani prawa, obowiązki lub dokumenty, które nie są ściśle związane z Nieruchomością.

W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych ani praw z papierów wartościowych związanych z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych.

W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Spółki. W szczególności transakcja nie będzie wiązać się z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Ustawy z dnia 26.06.1974 r. Kodeks pracy (tj. z dnia 16.05.2018 r., Dz. U. z 2018 r. poz. 917 z późn. zm.).

W ramach planowanej transakcji na Kupującego zostaną przeniesione decyzje administracyjne, zgłoszenia oraz zgody dotyczące Nieruchomości, w szczególności decyzja o pozwoleniu na budowę oraz decyzja środowiskowa. Również umowy o przyłączenie mediów zostaną przeniesione na Kupującego, jeśli do dnia transakcji nie zostaną one zrealizowane. W przypadku jednak, gdy do dnia transakcji wszystkie media zostaną przyłączone do Nieruchomości, to umowy o przyłączenie mediów nie zostaną przeniesione na Kupującego.

Kupujący na Nieruchomości zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie obiektów magazynowanych, handlowych, usługowych wraz z kompletną wymaganą infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”). Po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych, która podlegać będzie opodatkowaniu VAT w stawce 23%. Kupujący nie planuje natomiast prowadzić działalności zwolnionej z VAT.

Dodatkowo, dla pełnego przedstawienia wszystkich okoliczności planowanej transakcji, Strony wskazują, że w przyszłości Kupujący zamierza nabyć także działkę gruntu numer „4” położoną w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…) (dalej: „Działka 4”), która znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości.

Ta dodatkowa transakcja nabycia Działki „4” i jej traktowanie podatkowe, nie jest jednak przedmiotem niniejszego wniosku. Obecnie bowiem Działka „4” stanowi własność Skarbu Państwa i nie jest możliwe obecnie określenie kiedy i od kogo Kupująca ją nabędzie. Działka „4” może zostać nabyta przez Kupującego od Sprzedającego (o ile Sprzedający zdoła Działkę „4” kupić) w tym samym lub innym terminie co nabycie Nieruchomości, ale również możliwe jest, że Działka „4” zostanie nabyta od innego podmiotu, w tym od obecnych właścicieli Nieruchomości (jeśli to oni ją nabędą) lub też zostanie nabyta bezpośrednio od Skarbu Państwa.

W konsekwencji nie jest możliwe obecnie złożenie wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie nabycia Działki „4”. Niemniej jednak Strony wskazują na kwestię jej planowanego nabycia po pierwsze, dążąc do przedstawienia wszystkich okoliczności mogących wpłynąć na ocenę planowanej transakcji nabycia Nieruchomości, po drugie zaś ponieważ Działka „4” położona jest pomiędzy działkami „2” oraz „3” i w przyszłości będzie elementem planowanej Inwestycji (opisanej powyżej).

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Działka „4” stanowi grunty pod rowami. Nieruchomość ta jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Działce „4” znajduje się rów służący odprowadzaniu wody. Jest to zagłębienie w gruncie, które nie zostało w żaden sposób wzmocnione, ani obudowane za pomocą dodatkowych elementów trwale związanych z gruntem. Rów nie został również wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Obecnie rów jest zarośnięty, o błotnistym dnie, zaniedbany, nieudrożniony oraz nie spełniający prawidłowo swojej funkcji - woda gromadzi się w rowie tylko w przypadku silnych opadów. Na Działce „4” nie znajdują się żadne inne obiekty trwale związane z gruntem. Sprzedający nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów na ulepszenie ani utrzymanie tego rowu.

Pomimo że kwestia traktowania podatkowego nabycia Działki „4” nie jest przedmiotem niniejszego wniosku, fakt istnienia tego rowu jest przedstawiany w niniejszym opisie zdarzenia przyszłego ponieważ przebieg rowu nie pokrywa się w całości z granicami Działki „4”. Rów częściowo przebiega, czy też ujmując to nieco kolokwialnie częściowo „wchodzi” w granice działek „2” oraz „3”. Jak zostanie to uzasadnione poniżej, zdaniem Stron dla wydania interpretacji indywidualnej objętej niniejszym wnioskiem, nie jest jednak konieczne dokładne analizowanie w jakim stopniu rów przebiega również przez działki „2” oraz „3”.

Ponadto na wezwanie Organu w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał że:

*   W wyniku transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności Nieruchomości, tj. przedmiotem umowy sprzedaży będzie własność działek „1” (stanowiąca we Wniosku Nieruchomość 1), „2” oraz „3” (stanowiące we Wniosku Nieruchomość 2).

*   W dniu transakcji sprzedaży Nieruchomości na działkach nie będą znajdowały się żadne zabudowania stanowiące budynek, budowle lub ich części. Znajdujący się obecnie na działce „3” (część Nieruchomości 2) budynek gospodarczy zostanie rozebrany (zlikwidowany) przed dniem transakcji sprzedaży Nieruchomości.

*   Na Nieruchomości znajduje się podziemna infrastruktura telekomunikacyjna oraz podziemna sieć wodno-kanalizacyjna. Wszystkie te sieci należą do przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w odpowiedzi na wezwanie):

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Stronami będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Stronami powinna być opodatkowana VAT zgodnie z właściwą stawką podatku VAT?
3.  Czy Kupujący będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych (ostatecznie sformułowane w odpowiedzi na wezwanie):

Stanowisko w przedmiocie pytania nr 1

W ocenie Zainteresowanych, transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jedną z podstawowych zasad opodatkowania podatkiem VAT jest powszechność opodatkowania, która przejawia się tym, że generalnie cały obrót towarami i usługami jest objęty podatkiem VAT. W systemie VAT przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady.

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”) w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca, i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.

Art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT stanowi implementację powyższej regulacji do krajowego porządku prawnego. Zgodnie z tym przepisem - Ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Co do zasady, dostawa nieruchomości dokonywana przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą (a taką osobą jest niewątpliwie Sprzedający) stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że dana nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 roku „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, dalej: „Objaśnienia”.

Co prawda Objaśnienia odnoszą się do nieruchomości komercyjnych rozumianych jako obiekty przeznaczone pod wynajem, a w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z Nieruchomością, na której dopiero mają powstać obiekty komercyjne (Inwestycja planowana przez Kupującego), które zostaną oddane pod wynajem. Zdaniem Stron zasadne jest jednak odwołanie się do treści Objaśnień, gdyż dają one wiele istotnych wskazówek dotyczących interpretacji pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy przedsiębiorstwa.

Aby zatem prawidłowo ocenić, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest stwierdzenie czy może ona stanowić przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (dalej: „ZCP”).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu jako dział, wydział czy oddział itp. Wyodrębnienie organizacyjne powinno zostać dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Nie oznacza to jednocześnie, że możliwość przypisania np. kosztów do danego składnika majątkowego na podstawie prowadzonych ewidencji podatkowych stanowi o wyodrębnieniu finansowym.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako możliwość realizacji określonych zadań gospodarczych przez ZCP. ZCP musi obejmować elementy niezbędne do samodzielnego realizowania działań gospodarczych. Aby zatem część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

ZCP tworzy zatem zbiór składników majątkowych, pozostających w takich wzajemnych relacjach, w których można mówić o nich jako o zorganizowanym zespole, a nie o zbiorze elementów, których jedyną cechą wspólną jest pozostawanie we władaniu jednego podmiotu. Dodatkowo elementy tego zbioru powinny wykazywać takie wzajemne powiązania funkcjonalne, aby mogły służyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, na gruncie Ustawy o VAT, mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Zdaniem Stron w przypadku planowanej transakcji nie mamy do czynienia z zespołem składników funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębnionych w istniejącym przedsiębiorstwie. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie posiadać żadnego dokumentu wewnętrznego (statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze), z którego wynikałoby wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Nie będzie dla nich także sporządzane osobne sprawozdanie finansowe. Co więcej, Nieruchomość jako „zespół składników” mogłyby stanowić przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze jedynie potencjalnie - po uzupełnieniu go o niezbędne dla funkcjonowania przedsiębiorstwa składniki.

Ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze nie zawierają definicji legalnej „przedsiębiorstwa”. Definicja „przedsiębiorstwa” została zawarta w przepisach prawa cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: „KC”). Zgodnie z art. 551 KC przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. KC zawiera przykładowe wyliczenie elementów jakie zawiera przedsiębiorstwo, w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei w myśl art. 55 KC czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa, jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji.

Ze względu na autonomię prawa podatkowego wskazuje się, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo. Na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię pro wspólnotową uwzględniając orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). W swoich wyrokach TSUE wskazywał, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, istotne jest, czy aktywa łącznie jako przedsiębiorstwo mają zdolność prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej oraz czy nabywca ma zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa. Nie oznacza to, że przy wykładni art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - przepis ten powinien być pomocniczo stosowany przy analizie opodatkowania zbycia nieruchomości.

Dostawa nieruchomości stanowi specyficzny rodzaj transakcji, w których często nie jest możliwe zbycie samego prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Minister Finansów w Objaśnieniach wskazał na typowe elementy transakcji nieruchomościowej, na którą składają się grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa.

Dodatkowo, jak słusznie podkreślił w Objaśnieniach Minister Finansów, istnieje szereg elementów, których przeniesienie na nabywcę nieruchomości nie ma znaczenia przy określaniu, czy mamy do czynienia z dostawą ZCP lub przedsiębiorstwa (należą do nich m.in. prawa i obowiązki z umów serwisowych, dokumentacja techniczna dotycząca nieruchomości, dokumentacja prawna dotycząca nieruchomości).

Mając na uwadze orzecznictwo TSUE i stanowisko Ministra Finansów wyrażone w Objaśnieniach należy wskazać, że przy ocenie czy zbywane składniki majątku stanowiące nieruchomość komercyjną powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też ZCP, istotne jest badanie następujących okoliczności:

*   zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

*   faktycznej możliwości kontynuowania działalności prowadzonej przez zbywcę w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Stron, Nieruchomość nie spełnia powyżej wymienionych kryteriów niezbędnych do uznania jej sprzedaży za zbycia ZCP czy przedsiębiorstwa.

Co więcej, w ocenie Stron, przedmiotem planowanej transakcji nie jest zespół składników majątkowych, materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który faktycznie umożliwiałby kontynuowanie działalności Sprzedającego.

W ramach planowanej transakcji na Kupującego zostanie przeniesione zasadniczo tylko prawo własności Nieruchomości wraz ze wszystkimi pozwoleniami, w szczególności pozwoleniem na budowę oraz decyzjami niezbędnymi do realizacji Inwestycji. Transakcja nie obejmie składników materialnych i niematerialnych zwykle wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Kupującego nie przejmie od Sprzedającego żadnych praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów, których stroną na dzień transakcji byłby Sprzedający, za wyjątkiem związanych z Nieruchomością, tj. umów przyłączeniowych (jeżeli do dnia transakcji nie zostaną one zrealizowane). Nie przejmie również zobowiązań ani wierzytelności związanych z działalnością Sprzedającego, aktywów, środków pieniężnych, papierów wartościowych, rachunków bankowych. Kupujący nie przejmie także wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego ani innych elementów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa czy oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część. Kupujący nie przejmie również żadnych pracowników Sprzedającego.

Zdaniem Stron planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości wpisuje się w standardowy zakres transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT. Co więcej, zakres elementów przenoszonych w zdarzeniu przyszłym na Kupującego jest znacznie węższy niż ten, który został określony przez Ministra Finansów w Objaśnieniach.

Mając na uwadze powyższą argumentację, Nieruchomość nie może być uznana za przedsiębiorstwo lub ZCP. Planowanej transakcji nie towarzyszy transfer składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot planowanej transakcji stanowi zatem jedynie prawo własności Nieruchomości, które nie są wyodrębnione organizacyjnie, funkcjonalnie, ani finansowo. Nieruchomość mogłyby jedynie potencjalnie - po uzupełnieniu jej o szereg składników, które nie są przedmiotem planowanej transakcji, oraz podjęcia szeregu dodatkowych działań faktycznych i prawnych - stanowić przedsiębiorstwo lub ZCP.

Na powyższe konkluzje nie wpływa fakt że nabyciu Nieruchomości może towarzyszyć również nabycie Działki „4”. Jak zostało to wyjaśnione w opisie zdarzenia przyszłego, obecnie nie wiadomo jeszcze czy Działka „4” zostanie nabyta przez Sprzedającego, a następnie odsprzedana Kupującemu i czy będzie to miało miejsce wraz z nabyciem Nieruchomości czy w innym terminie. Zdaniem Stron fakt, że nabyciu Nieruchomości może towarzyszyć również nabycie od Sprzedającego Działki „4”, nie może przesądzić, że nabycie Nieruchomości mogłoby zostać zaklasyfikowane jako transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP. Biorąc bowiem pod uwagę w jakich warunkach taka klasyfikacja podatkowo-prawna transakcji mogłaby wystąpić, nie sposób uznać, że sam fakt iż nabyciu Nieruchomości może towarzyszyć nabycie jeszcze jednej działki gruntu (tj. opisanej powyżej Działki „4”) wpłynie na powyższe konkluzje i zmieni traktowanie podatkowe nabycia Nieruchomości jako nabycia aktywów.

Reasumując, planowana transakcja nie będzie podległa wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Planowana transakcja w ocenie Stron stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2

W ocenie Zainteresowanych planowana pomiędzy nimi transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką podatku VAT.

Na gruncie Ustawy o VAT, transakcja dostawy Nieruchomości będzie stanowić opodatkowaną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zdaniem Stron, Nieruchomość będzie mieć status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż jak zostało to wyjaśnione powyżej nie będą się na niej znajdować żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części. Z uwagi na to konieczne jest odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na status Nieruchomości jako niezabudowanej nie wpływa również fakt, że na Nieruchomości znajduje się fragment podziemnej infrastruktury (linii) telekomunikacyjnej, której właścicielem jest (…), podziemna sieć wodno-kanalizacyjna należąca do przedsiębiorstwa przesyłowego oraz częściowo rów służący odprowadzaniu wody (znajdujący się przede wszystkim na działce nr „4”, nie będącej przedmiotem Wniosku).

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 KC, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz z budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 KC, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. W niniejszej sprawie na Nieruchomości znajdują się linie telekomunikacyjne, których właścicielem jest (…). oraz podziemna sieć wodno-kanalizacyjna należąca do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji okoliczność, że na Nieruchomości znajdują się linie telekomunikacyjne oraz podziemna sieć wodno-kanalizacyjna nie wpływa na określenie Nieruchomości jako niezbudowanej.

Jeśli chodzi natomiast o kwestię rowu znajdującego się na Działce „4” (która jako taka nie jest przedmiotem niniejszego wniosku), to kwestia ta musi być rozważona ponieważ jak wspomniano rów ten przebiega również przez niewielką część działek „2” i „3”. Nie jest jednak konieczne zbadanie przez jaką część działek „2” i „3” przebiega rów i w jakim stopniu „wchodzi” on w granice tych działek, bowiem jak wynika z okoliczności sprawy nie spełnia on definicji budowli ani obiektu budowlanego.

Na gruncie Prawa budowlanego status prawny rowu nie jest jednoznaczny. Co prawda w załączniku do ustawy Prawo budowlane w kategorii XXVII zostały wymienione, jako obiekty budowlane, „budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne”, jednakże nie każdy rów może zostać uznany za rów melioracyjny. Zgodnie bowiem z art. 195 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 2268 z późn. zm.), melioracje wodne polegają na regulacji stosunków wodnych w celu polepszenia zdolności produkcyjnej gleby i ułatwienia jej uprawy.

Niezależnie od powyższego, nawet gdyby wspomniany rów uznać za rów melioracyjny, to w ocenie Stron - z uwagi na zasadę autonomii prawa podatkowego - sam fakt zaliczenia go do kategorii XXVII w załączniku do ustawy Prawo budowlane nie przesądza jeszcze, iż na potrzeby podatku VAT dostawa nieruchomości, na której znajduje się taki obiekt (lub jego część) stanowi dostawę nieruchomości zabudowanej.

Zdaniem Stron przedmiotowy rów nie spełnia definicji obiektu budowlanego, a szczególnie definicji budowli, ponieważ nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, co jest koniecznym elementem definicji obiektu budowlanego. Nawet jeśli zatem rów znajduje się częściowo na Nieruchomości to ze względu na jego stan i charakter, istnienie wyżej opisanego rowu nie powoduje zmiany statusu Nieruchomości - zdaniem Wnioskodawcy Nieruchomość nadal należy uważać za niezabudowaną.

Dodatkowo należy zauważyć, iż podobne rozumowanie co charakteru i klasyfikacji rowów zostało przyjęte w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 14 sierpnia 2018 r. (znak: 0115-KDIT1-3.4012.352.2018.l.MD), w której przyjęto, iż grunty pod rowami (jak w niniejszej sprawie) należy uznać za grunty niezabudowane w rozumieniu ustawy o VAT. Podobnie - w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2020 r. (znak: 0114-KDIP4-3.4012.10.2019.3.KM) wskazano, że obecność naniesienia (rowu) nie wpływa na ustalenie opodatkowania transakcji, której przedmiotem nadal jest dostawa niezabudowanej działki gruntu. Przyczyną takiej konkluzji Dyrektora KIS był właśnie stan rowu, który nie został wzniesiony przy użyciu materiałów budowlanych, co odpowiada zdarzeniu przyszłemu będącemu przedmiotem niniejszego wniosku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane posiadające status terenów budo walnych. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Na dzień transakcji zbycia Nieruchomości, dla obszaru na którym usytuowana jest Nieruchomości będą obowiązywały zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiające realizację Inwestycji.

Mając to na uwadze, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej dostawy Nieruchomości. Tym samym, zdaniem Stron, Nieruchomość w całości powinna być uznana za tereny budowlane, i w konsekwencji będzie opodatkowana VAT zgodnie z właściwą stawką podatku VAT.

Należy jednak jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania, wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

1.  towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),
2.  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabędzie Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Wobec czego, pierwsza z przesłanek, o których mowa powyżej, nie jest spełniona, gdyż Nieruchomość nie będzie wykorzystywana wyłączenie na cele działalności zwolnionej z VAT. Analiza drugiego warunku w takiej sytuacji staje się bezprzedmiotowa i nie ma potrzeby rozważania czy Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku jaki mógłby się pojawić przy nabyciu przez niego Nieruchomości od obecnych właścicieli. Co więcej, w świetle powyższego dla celów wydania interpretacji będącej przedmiotem niniejszego wniosku nie ma również w ogóle potrzeby ustalania, czy przy tej pierwszej transakcji pomiędzy Sprzedającym a obecnymi właścicielami powinien zostać naliczony i wykazany VAT.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie został spełniony warunek wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej przez Sprzedającego.

Podsumowując, w razie uznania, że planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT zgodnie z właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z podatku (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 Ustawy o VAT).

Stanowisko w zakresie pytania nr 3

Mając na uwadze stanowisko w zakresie pytania 1, w ocenie Kupującego będzie miał on prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

Zakładając, że nabycie przez Kupującego Nieruchomości zostanie opodatkowane VAT zgodnie z właściwą stawką podatku VAT po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Spółkę (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a) Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że Nieruchomość ma być wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT zgodnie z właściwą stawką podatku VAT. (wynajmie powierzchni w nowym kompleksie magazynowym), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT. Co istotne Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do świadczenia usług zwolnionych z VAT ani czynności niepodlegających VAT.

Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało Kupującemu na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie wystąpiła żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez sprzedaż – w myśl art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy, nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast art. 2 pkt 27e ustawy stanowi, że pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1, z późn. zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r., w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (77/388/EWG Dz. Urz. UE z dnia 13 czerwca 1977 r. L 145 s.1, z późn. zm.), w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem fakt wyłączenia niektórych składników z transakcji sprzedaży może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ważne by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.

Z przywołanych orzeczeń wynika, że wyodrębnienie organizacyjne i finansowe (wskazane przepisami ustawy) nie musi mieć charakteru bardzo sformalizowanego. Bardziej istotne jest wyodrębnienie stricte funkcjonalne, które pozwala na dalsze funkcjonowanie części przedsiębiorstwa w sposób niezależny po oddzieleniu jego od reszty przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Przy tym zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący oraz Sprzedający są spółkami zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT zamierza nabyć nieruchomość gruntową składającą się z:

*   Nieruchomości 1, tj. działki gruntu numer „1” położonej w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…)

*   Nieruchomości 2, tj. działek gruntu numer „2” i „3” położonych w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (…).

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający sprzeda ją następnie Kupującemu. Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT lub pozostającej poza opodatkowaniem VAT, bowiem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej sprzeda następnie Kupującemu nabywaną Nieruchomość.

Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na dzień składania wniosku na działce gruntu nr „3” znajduje się budynek gospodarczy wyłączony z użytkowania. Jednak intencją Stron jest dokonanie rozbiórki budynku i na dzień transakcji na Nieruchomości nie będą znajdować się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. W dniu transakcji sprzedaży Nieruchomości na działkach nie będą znajdowały się żadne zabudowania stanowiące budynek, budowle lub ich części (znajdujący się obecnie na działce „3” (część Nieruchomości 2) budynek gospodarczy zostanie rozebrany (zlikwidowany) przed dniem transakcji sprzedaży Nieruchomości). Na Nieruchomości znajduje się podziemna infrastruktura telekomunikacyjna oraz podziemna sieć wodno-kanalizacyjna. Wszystkie te sieci należą do przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem transakcji sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość nie jest obciążona służebnością przechodu/przejazdu i służebnościami przesyłowymi i dodatkowymi, ustanowionymi na rzecz podmiotów trzecich. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na obszarze przeznaczonym pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolem - 6P.

W ramach planowanej transakcji na Kupującego zostaną przeniesione decyzje administracyjne, zgłoszenia oraz zgody dotyczące Nieruchomości, w szczególności decyzja o pozwoleniu na budowę oraz decyzja środowiskowa. Również umowy o przyłączenie mediów zostaną przeniesione na Kupującego, jeśli do dnia transakcji nie zostaną one zrealizowane (w przypadku jednak, gdy do dnia transakcji wszystkie media zostaną przyłączone do Nieruchomości, to umowy o przyłączenie mediów nie zostaną przeniesione na Kupującego). W ramach planowanej transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Spółce finansowania dłużnego. Sprzedający nie przeniesie na Kupującego umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w szczególności umowy o zarządzenie nieruchomością oraz umowy zarządzania aktywami. Sprzedający nie będzie posiadać regulaminów wewnętrznych w zakresie funkcjonowania Nieruchomości, czy uchwał formalnie wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomość z ogółu działalności, w szczególności jako oddział, czy zakład. Sprzedający nie będzie prowadzić dla Nieruchomości odrębnych ksiąg, nie będzie sporządzać osobnego bilansu czy rachunku zysków i strat, a wynik działalności z nią związanej ujmowany będzie w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Spółki, rejestrach i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Spółki. Na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne aktywa, zobowiązania, umowy, dokumentacje ani prawa, obowiązki lub dokumenty, które nie są ściśle związane z Nieruchomością. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych ani praw z papierów wartościowych związanych z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Spółki. Przedmiotem planowanej transakcji nie będą elementy takie jak w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, logo);

*   własność nieruchomości (innych niż wskazane we wniosku - z zastrzeżeniem kwestii ewentualnej dodatkowej działki gruntu nr „4” opisanej poniżej);

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne i rachunki bankowe;

*   bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej (w tym np. know-how);

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (w tym np. prawa do nazwy, do domen internetowych, z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);

*   umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Spółki, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe;

*   umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości.

Kupujący na Nieruchomości zamierza zrealizować Inwestycję polegającą na budowie obiektów magazynowanych, handlowych, usługowych wraz z kompletną wymaganą infrastrukturą. Po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych, która podlegać będzie opodatkowaniu VAT w stawce 23%. Kupujący nie planuje natomiast prowadzić działalności zwolnionej z VAT.

W przyszłości Kupujący zamierza nabyć Działkę „4”, która znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości. Działka „4” położona jest pomiędzy działkami „2” oraz „3” i w przyszłości będzie elementem planowanej Inwestycji. Na Działce „4” znajduje się rów służący odprowadzaniu wody (jest to zagłębienie w gruncie, które nie zostało w żaden sposób wzmocnione, ani obudowane za pomocą dodatkowych elementów trwale związanych z gruntem, rów nie został również wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych). Rów częściowo przebiega przez granice działek „2” oraz „3”.

Wątpliwości dotyczą m.in. kwestii, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku przedmiotem Transakcji między Sprzedającym a Kupującym będzie nieruchomość gruntowa składającą się z Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. W ramach planowanej transakcji na Kupującego zostaną przeniesione decyzje administracyjne, zgłoszenia oraz zgody dotyczące Nieruchomości, w szczególności decyzja o pozwoleniu na budowę oraz decyzja środowiskowa. Również umowy o przyłączenie mediów zostaną przeniesione na Kupującego, jeśli do dnia transakcji nie zostaną one zrealizowane (w przypadku jednak, gdy do dnia transakcji wszystkie media zostaną przyłączone do Nieruchomości, to umowy o przyłączenie mediów nie zostaną przeniesione na Kupującego). Jednocześnie w ramach planowanej transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Spółce finansowania dłużnego. Sprzedający nie przeniesie na Kupującego umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w szczególności umowy o zarządzenie nieruchomością oraz umowy zarządzania aktywami. Na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne aktywa, zobowiązania, umowy, dokumentacje ani prawa, obowiązki lub dokumenty, które nie są ściśle związane z Nieruchomością. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych ani praw z papierów wartościowych związanych z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Spółki. Przedmiotem planowanej transakcji nie będą elementy takie jak: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, logo); własność nieruchomości (innych niż wskazane we wniosku - z zastrzeżeniem kwestii ewentualnej dodatkowej działki gruntu nr „4” opisanej poniżej); wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne i rachunki bankowe; bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej (w tym np. know-how); majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (w tym np. prawa do nazwy, do domen internetowych, z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku); tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku); umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Spółki, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe oraz umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości. Przy tym Sprzedający nie będzie posiadać regulaminów wewnętrznych w zakresie funkcjonowania Nieruchomości, czy uchwał formalnie wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomość z ogółu działalności, w szczególności jako oddział, czy zakład. Sprzedający nie będzie prowadzić dla Nieruchomości odrębnych ksiąg, nie będzie sporządzać osobnego bilansu czy rachunku zysków i strat, a wynik działalności z nią związanej ujmowany będzie w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Spółki, rejestrach i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Spółki.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana Transakcja sprzedaży nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, planowana przez Sprzedającego Transakcja sprzedaży będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ponadto w pytaniu nr 2 powzięto wątpliwości czy dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu zgodnie z właściwą stawką podatku VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z wniosku wynika, że przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość, która nie jest zabudowana żadnymi obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem. Wnioskodawca wskazał, że w dniu transakcji sprzedaży Nieruchomości na działkach nie będą znajdowały się żadne zabudowania stanowiące budynek, budowle lub ich części. Znajdujący się obecnie na działce „3” (część Nieruchomości 2) budynek gospodarczy zostanie rozebrany (zlikwidowany) przed dniem transakcji sprzedaży Nieruchomości. Natomiast znajdujące się na Nieruchomości podziemna infrastruktura telekomunikacyjna oraz podziemna sieć wodno-kanalizacyjna należą do przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem transakcji sprzedaży Nieruchomości. Jednocześnie Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na obszarze przeznaczonym pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolem - 6P.

Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się na obszarze przeznaczonym pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczone symbolem - 6P zatem Nieruchomość stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie bowiem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przy czym w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek od towarów i usług w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie Sprzedający nabędzie Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Oznacza to, że nie będą spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem skoro nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Ponadto w pytaniu nr 3 powzięto wątpliwości czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

I tak, stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Przy tym wskazano, że po zrealizowaniu Inwestycji na Nieruchomości, Kupujący planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych, która podlegać będzie opodatkowaniu VAT w stawce 23%. Zatem spełnione będą przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, określone w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto jak wskazano, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku. Zatem w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji, Kupującemu, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 3 również należy uznać za prawidłowe.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.