Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.734.2024.1.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-06
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; sprzedaż; źródło
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

6 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania;

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania.

### Opis zdarzenia przyszłego

3 sierpnia 2007 r. Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowany 1 niebędący stroną postępowania, oraz Zainteresowany 2 niebędący stroną postępowania (dalej określani jako: „Zainteresowani”) nabyli w częściach równych nieruchomość gruntową: działkę gruntu, (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta do majątków prywatnych Zainteresowanych, przy czym w przypadku Zainteresowanych niebędących stroną postępowania - nabyte przez nich części w nieruchomości weszły do wspólnych majątków małżeńskich.

Zainteresowani podlegają w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Umową z 2 sierpnia 2010 r. Zainteresowani wydzierżawili nieruchomość gruntową Spółce A… (obecnie jest to A… Sp. z o.o., która powstała z przekształcenia A…Sp. z o.o. sp. k, która to z kolei powstała z przekształcenia A… Sp. j.).

Zainteresowani są wspólnikami w spółce A… (dalej: „Spółka”). Spółka dzierżawi Nieruchomość od Zainteresowanych w celu wykorzystywania jej do prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z zawartą w 2010 r. umową dzierżawy, Spółka użytkuje i pobiera pożytki z dzierżawionego gruntu w taki sposób, że na gruncie wybudowała zespół budynków o charakterze usługowo-handlowo-magazynowym, który wykorzystuje w ramach swojej działalności operacyjnej.

Dzierżawiony grunt nie stanowił, ani nadal nie stanowi środka trwałego Spółki i nie był, ani nie jest ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki. Dzierżawiony grunt nie stanowi także środka trwałego dla Zainteresowanych, gdyż przypadające na Zainteresowanych części nieruchomości pozostają w ich majątku prywatnym.

Umowa dzierżawy między Zainteresowanymi a Spółką została zawarta na czas nieoznaczony. Czynsz otrzymywany od Spółki w ramach umowy dzierżawy Zainteresowani zaliczają do przychodu z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W przyszłości Zainteresowani planują sprzedać Nieruchomość.

Istotą prowadzonej przez Spółkę działalności jest projektowanie i montaż instalacji wentylacyjnych, oddymiających, klimatyzacyjnych, grzewczych oraz wodno-kanalizacyjnych dla różnych obiektów. Dodatkowo Spółka zajmuje się wynajmem powierzchni biurowych znajdujących się w budynkach wzniesionych na nieruchomości należącej do Zainteresowanych, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego. Spółka podlega ponadto opodatkowaniu na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT (stawka podatkowa 19%). Do 1 maja 2021 r. dochody Spółki opodatkowane były na poziomie wspólników, tj. PIT, tzw. liniowym. Od 1 maja 2021 r., tj. odkąd spółki komandytowe stały się podatnikami podatku CIT na podstawie ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw z 28 listopada 2020 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 2123), dochody wspólników opodatkowane są na podstawie art. 30a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako dochody kapitałowe pochodzące z dywidendy. Zainteresowani (wspólnicy Spółki) uczestniczyli w zyskach i stratach Spółki w następujący sposób: - od 16 stycznia 2018 r. do 5 sierpnia 2015 r. - po 1/3, od 5 sierpnia 2015 r. do 3 kwietnia 2023 r. - po 33% (1% udziału w zysku przysługiwał komplementariuszowi - spółce z ograniczoną odpowiedzialnością), od 3 kwietnia 2023 r. – po 1/3. Zakres działalności spółki jawnej i komandytowej był tożsamy z obecnym przedmiotem działalności Spółki.

Nabyta przez Zainteresowanych działka gruntu była zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z towarzyszącym budynkiem gospodarczym. W toku uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz późniejszej budowy, budynek mieszkalny uległ przebudowie oraz nadbudowie. Budynek gospodarczy został wyburzony. Zmieniono sposób przeznaczenia istniejącego budynku w oparciu o decyzję z 28 kwietnia 2010 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę.

Przed zawarciem umowy dzierżawy ze Spółką nieruchomość ta była wykorzystywana przez współwłaścicieli (Zainteresowanych) w ramach najmu prywatnego. Najemcami były różne podmioty gospodarcze, w tym Spółka. Spółka wybudowała i zmodernizowała wszystkie naniesienia do 15 stycznia 2013 r., kiedy uzyskała pozwolenie na użytkowanie (decyzja w tym przedmiocie została wydana na Spółkę).

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie zabudowana Nieruchomość wraz z nakładami inwestycyjnymi dokonanymi przez Spółkę. Zgodnie z treścią § 6 ust. 6 zawartej przez strony umowy dzierżawy Nieruchomości, jej strony ustaliły, że nakłady Zainteresowanych dokonane w czasie trwania umowy na przedmiot dzierżawy, z chwilą rozwiązania umowy dzierżawy przejdą na własność Zainteresowanych, za cenę która zostanie ustalona między stronami, w oparciu o wartość rynkową nakładów na podstawie cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu oraz stopnia zużycia, w tym w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, z odliczeniem obciążających Zainteresowanych wszelkich długów i ciężarów odnoszących się do nakładów takich jak zobowiązania publicznoprawne (np. podatkowe), czy prywatnoprawne (np. z tytułu składek ubezpieczeniowych, niespłaconej pożyczki, kredytu), z odliczeniem dotychczasowej amortyzacji nakładów dokonanej przez Zainteresowanych.

Zainteresowani nie planują dokonywania nakładów na Nieruchomość. Nieruchomość nie została nabyta przez Zainteresowanych celem jej dalszej odsprzedaży.

Istotą prowadzonej przez Spółkę działalności jest projektowanie i montaż instalacji wentylacyjnych, oddymiających, klimatyzacyjnych, grzewczych oraz wodno-kanalizacyjnych dla różnych obiektów. Dodatkowo Spółka zajmuje się wynajmem powierzchni biurowych znajdujących się w budynkach wzniesionych na nieruchomości należącej do Zainteresowanych, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego.

Tym samym sporna Nieruchomość nigdy nie była przez Zainteresowanych wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowanych wraz z nakładami poczynionymi przez Spółkę na Nieruchomość, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zainteresowani powinni rozpoznać przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem interpretacji jest pytanie Nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie powstanie po Ich stronie przychód do opodatkowania, ponieważ planowane zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu.

Zatem zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; dalej: ustawy o PIT, Zainteresowani nie rozpoznają przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - zgodnie z lit. d) - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Planowane zbycie Nieruchomości nie będzie następować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowanych, ponieważ Nieruchomość pozostawała i będzie pozostawać od momentu jej nabycia w majątkach prywatnych Zainteresowanych.

Czynsz z tytułu dzierżawy Nieruchomości Zainteresowani opodatkowywali jako przychody z dzierżawy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie bowiem z poglądem wyrażonym w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

Nieruchomość nie stanowiła majątku wprowadzonego do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej przez Zainteresowanych, co oznacza, że nieruchomość pozostawała w majątkach prywatnych Zainteresowanych. Nadto, fakt, że Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy, zawartej ze Spółką, nie zmienia tego, że stanowiła ona składnik majątku prywatnego Zainteresowanych. W związku z prawem do swobodnego dysponowania własnym majątkiem, Zainteresowani pobierają i będą pobierać czynsz od Spółki za dzierżawę Nieruchomości, która pozostaje składnikiem ich majątku prywatnego. Z tego względu przez cały okres trwania umowy dzierżawy - czynsz dzierżawny jest przez Zainteresowanych opodatkowywany jako przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W powoływanej uchwale NSA zwraca uwagę na rozumienie znaczenia sformułowania legislacyjnego: „składniki majątku związane z działalnością gospodarczą” w relacji do definicji legalnej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Nadto w art. 5b ustawy o PIT, wskazano, że za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W sprawie wskazanej we wniosku, Zainteresowani nie zaliczyli Nieruchomości do składników majątku związanych z działalnością gospodarczą Spółki. Zatem, zarówno gdy Spółka pozostawała transparentna podatkowo (jako spółka jawna, a do 2023 r. także jako spółka komandytowa), a także po przekształceniu w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością - Nieruchomość nie stanowiła środka trwałego Spółki.

Z kolei, Zainteresowani zaliczali należące do nich części Nieruchomości do ich majątku prywatnego i nie wykorzystywali tego gruntu do prowadzenia własnej działalności, jednoosobowej działalności gospodarczej (żaden ze wspólników takiej działalności nie prowadzi).

Ponadto wynagrodzenie z czynszu dzierżawnego za Nieruchomość Zainteresowani opodatkowywali właściwie dla przychodów z dzierżawy, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W związku z tym, skoro wynagrodzenie za dzierżawę Nieruchomości jest zaliczane do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, to wynagrodzenie to nie jest opodatkowane jako przychody z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

Jeśli chodzi natomiast o sprzedanie składników majątku prywatnego przez Zainteresowanych, w tym przypadku przychody osiągnięte ze sprzedaży nie będą stanowić przychodu z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), co znajduje potwierdzenie w następujących rozstrzygnięciach w:

*   interpretacji indywidualnej z 4 czerwca 2019 r. Nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał rację wnioskodawcy: „działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarcza sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego \[\`(...)\`\] nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”;
*   wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 855/14: „brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

Zatem w przypadku sprzedaży Nieruchomości, która od momentu nabycia pozostawała w majątku prywatnym Zainteresowanych - a w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowani osiągali przychody z dzierżawy tego majątku (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) - to w przypadku sprzedaży tej Nieruchomości gruntowej - powinna być ona opodatkowana na zasadach wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nieruchomość nie była bowiem wykorzystywana przez Zainteresowanych do celów działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była i nie jest środkiem trwałym Spółki - zarówno gdy Spółka była transparentna podatkowo, jako spółka jawna i komandytowa, a także, gdy Spółka stała się podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (jako spółka komandytowa, a następnie po przekształceniu jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością). Nieruchomość nie była i nie jest środkiem trwałym dla Zainteresowanych, gdyż przypadające na Zainteresowanych części nieruchomości pozostają w ich majątku prywatnym.

Zatem w przypadku planowanej sprzedaży Nieruchomości nie wystąpią przesłanki wyłączające stosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, o których mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT: Przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, z zastrzeżeniem ust. 3 art. 14 ustawy o PIT, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W związku z powyższym, Zainteresowani uważają, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości nie powstanie przychód do opodatkowania, gdyż Nieruchomość należąca do majątku prywatnego Zainteresowanych została nabyta w 2007 r., a zatem sprzedaż dokonana zostanie po upływie 5 lat od nabycia składnika majątku. W związku z tym zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT - po stronie Zainteresowanych nie powstanie przychód z tytułu zbycia Nieruchomości.

Potwierdzenie stanowiska Zainteresowanych znaleźć można w interpretacji z 16 kwietnia 2019 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.58.2019.3.RK, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się, że sprzedaż działek dzierżawionych przez Zainteresowanych Spółce, nie stanowi przychodu dla Zainteresowanych, gdy sprzedaż zostanie dokonana po upływie 5 lat od nabycia działek.

Podkreślenia wymaga, że 28 sierpnia 2023 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał na wniosek Zainteresowanych interpretację

Nr 0113-KDIPT2-1.4011.382.2023.2.RK, która dotyczyła analogicznego zdarzenia przyszłego. Jedyna różnica dotyczyła tego, że w poprzednim wniosku Zainteresowani mieli dokonać sprzedaży na rzecz Spółki bez uprzedniego przeniesienia na nich nakładów poniesionych przez Spółkę na Nieruchomość. Podkreślenia jednak wymaga, że ta okoliczność w ocenie Zainteresowanych w żaden sposób nie wpływa na ich sytuację prawną, tj. na objęcie przyszłej sprzedaży Nieruchomości wyłączeniem spod opodatkowania, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również:

1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym nie wszystkie wymienione w nich rodzaje składników majątku mogą podlegać amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

\- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zgodnie z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do treści art. 47 § 1-3 powołanej ustawy:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak natomiast wynika z art. 48 tej ustawy:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia, tzn. zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

Dlatego też rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Przepisy nie rozdzielają sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku lub jego części stanowiących część składową nieruchomości. Nie wymieniają również sprzedaży budynku lub jego części jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

Przedstawione reguły odnoszą się także do budynków, których budowa się rozpoczęła. Trzeba bowiem zauważyć, że kwestia przynależności do gruntu nie jest warunkowana tym, czy budynek jest już w całości wybudowany, czy też jest dopiero w fazie wznoszenia.

Tym samym z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny. Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809):

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Z opisu sprawy wynika, że 3 sierpnia 2007 r. Zainteresowani nabyli w częściach równych Nieruchomość - działkę gruntu. Nieruchomość została nabyta do majątków prywatnych Zainteresowanych, przy czym w przypadku Zainteresowanych niebędących stroną postępowania nabyte przez nich części w nieruchomości weszły do ich wspólnych majątków małżeńskich. Umową z 2 sierpnia 2010 r. Zainteresowani wydzierżawili Nieruchomość Spółce A… (obecnie jest to A… Sp. z o.o., która powstała z przekształcenie A… Sp. z o.o. sp. k., która to z kolei powstała z przekształcenia A… Sp. j.). Zainteresowani są wspólnikami w spółce A… Klimat. Spółka dzierżawi Nieruchomość od Zainteresowanych w celu wykorzystywania jej do prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z zawartą umową dzierżawy, Spółka użytkuje i pobiera pożytki z dzierżawionego gruntu w taki sposób, że na gruncie wybudowała zespół budynków o charakterze usługowo-handlowo-magazynowym, który wykorzystuje w ramach swojej działalności operacyjnej. Dzierżawiony grunt nie stanowił, ani nadal nie stanowi środka trwałego Spółki i nie był, ani nie jest ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki. Dzierżawiony grunt nie stanowi także środka trwałego dla Zainteresowanych, gdyż przypadające na Zainteresowanych części nieruchomości pozostają w ich majątku prywatnym. Umowa dzierżawy między Zainteresowanymi a Spółką została zawarta na czas nieoznaczony. Czynsz otrzymywany od Spółki w ramach umowy dzierżawy Zainteresowani zaliczają do przychodu z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W przyszłości Zainteresowani planują sprzedać Nieruchomość. Spółka wybudowała i zmodernizowała wszystkie naniesienia do 15 stycznia 2013 r., kiedy uzyskała pozwolenie na użytkowanie (decyzja w tym przedmiocie została wydana na Spółkę).

Odnosząc powyższe przepisy prawne do przedmiotowej sprawy wskazać należy, że jeżeli sprzedaż Nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży Nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. W przedmiotowej sprawie 3 sierpnia 2007 r. Zainteresowani nabyli do majątków prywatnych w częściach równych Nieruchomość gruntową. Dzierżawiony grunt nie stanowi środka trwałego dla Zainteresowanych, gdyż przypadające na Zainteresowanych części Nieruchomości pozostają w ich majątku prywatnym (wspólnym majątku małżeńskim). Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne stwierdzić należy, że sprzedaż przez Zainteresowanych Nieruchomości, stanowiącej w częściach równych majątek prywatny (wspólny majątek małżeński) Zainteresowanych w przyszłości - czyli po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości tj. 2007 r. – nie będzie stanowiło dla Zainteresowanych źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem interpretacji jest wyłącznie kwestia zawarta w pytaniu, inne kwestie nie podlegały ocenie.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji oraz wyroków sądowych należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą indywidualnych spraw na tle przedstawionych tam stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych i nie są wiążące w sprawie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).