Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-341a/12/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-09-25
Teza: Czy Spółka, jako zarządca sądowy nieruchomości, jest z tego tytułu podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, mającym obowiązek doliczania do przychodów także przychody w postaci wynagrodzeń z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem, a także mającym prawo do powiększania kosztów uzyskania przychodu o koszty wynikające z wydatków związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie?
Słowa kluczowe: nieruchomości-zarząd nieruchomością; podatnik; podmiot-podmiot zarządzający; przychód
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2012 r. (data wpływu 25 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji podatkowej uzyskiwanych przychodów i ponoszonych kosztów w związku z wykonywaniem sądowego zarządu nieruchomością – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 czerwca 2012 r. złożono ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 30 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji podatkowej uzyskiwanych przychodów i ponoszonych kosztów w związku z wykonywaniem sądowego zarządu nieruchomością.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 23 listopada 2011 r. Spółce powierzony został zarząd nieruchomością położoną w K., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Zgodnie z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

*   zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
*   zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
*   zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
*   bieżące administrowanie nieruchomością;
*   utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
*   uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

W związku z powyższym, w ramach czynności, jakie podejmuje Spółka jako Zarządca, mieszczą się w szczególności czynności zwykłego zarządu, takie jak załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymywanie jej w niepogorszonym stanie (Spółka ponosi w związku z tym wydatki), pobieranie od najemcy czynszu w imieniu właściciela nieruchomości (dłużnika), cykliczne przekazywanie sądowi stosownego rozliczenia wpływów i wydatków związanych z obsługą nieruchomości. Po ustaniu zarządu sądowego, które nastąpi w dacie uprawomocnienia się postanowienia sądu przysądzającego własność nieruchomości jej nowemu nabywcy, nadwyżka wpływów nad wydatkami zostanie przekazana do depozytu sądowego, by w drodze zatwierdzonego przez sąd planu podziału zostać rozdysponowaną pomiędzy wierzycieli, tak aby pokryte zostały długi dłużnika – właściciela nieruchomości. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomość. Jeżeli egzekucja ulegnie umorzeniu, nadwyżkę tę otrzyma dłużnik. Spółka uzyska natomiast jedynie wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przyznane przez sąd, który weźmie pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia nakład pracy zarządcy oraz dochodowość nieruchomości.

Ponadto, Spółka z związku z objęciem zarządu nad nieruchomością położoną w K. (sama posiadając siedzibę w G.) postanowiła powierzyć innemu podmiotowi („Administratorowi”), profesjonalnie świadczącemu usługi zarządzania nieruchomościami, zarząd nad nieruchomością. W związku z powyższym Spółka zawarła umowę, w ramach której Administrator zobowiązał się do wykonywania następujących czynności:

*   zawierania i wypowiadania w imieniu Zarządcy umów najmu i dzierżawy lokali znajdujących się na nieruchomości po uprzednich konsultacjach i uzyskaniu pisemnej zgody Zarządcy,
*   rozliczania najemców z wpłacanych czynszów i opłat związanych z eksploatacją nieruchomości,
*   dochodzenia wszelkich odszkodowań związanych z nieruchomością,
*   prowadzenia rejestru lokali i najemców,
*   prowadzenia dla każdego lokalu teczki, zawierającej wszelkie dokumenty dotyczące tego lokalu, w szczególności umowy, korespondencję i protokoły zdawczo-odbiorcze,
*   zawierania w imieniu Zarządcy umów na dostarczanie do nieruchomości mediów i innych umów związanych z administracją nieruchomości,
*   sporządzania i archiwizowania dokumentacji związanej z zarządem nieruchomością,
*   sporządzania sprawozdań, o których mowa w art. 937 Kodeksu postępowania cywilnego w terminach wskazanych przez sąd.

Administrator zobowiązał się zatem do podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.

Poza wydatkami na wynagrodzenie Administratora Spółka ponosi w szczególności następujące koszty pośrednio związane z zarządem nieruchomością:

*   wynagrodzenie pracownika zajmującego się sprawami dotyczącymi nieruchomości (nie pracującego bezpośrednio w tej nieruchomości, tylko w siedzibie Zarządcy),
*   wynagrodzenie członka zarządu odpowiedzialnego między innymi za zarząd nieruchomością,
*   koszty delegacji służbowych związanych z zarządem nieruchomością,
*   wydatki ogólne (prowizje bankowe, prowadzenie ksiąg, wynajem powierzchni biurowej, opłaty pocztowe).

Spółka jako Zarządca dokonuje również wydatków bezpośrednio związanych z nieruchomością m.in.: ubezpieczenie nieruchomości, założenie systemu alarmowego, usługi monitoringu nieruchomości.

Nieruchomość ma charakter w pełni użytkowy i nie obejmuje żadnych lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania (w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych):

1.  Czy Spółka, jako zarządca sądowy nieruchomości, jest z tego tytułu podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, mającym obowiązek doliczania do przychodów także przychody w postaci wynagrodzeń z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem, a także mającym prawo do powiększania kosztów uzyskania przychodu o koszty wynikające z wydatków związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie?
2.  Czy wydatki pośrednio związane z nieruchomością oraz wykonywaniem działalności gospodarczej Spółki w zakresie zarządu nieruchomością, w szczególności wynagrodzenie profesjonalnego zarządcy nieruchomości (Administratora), stanowią koszty uzyskania przychodów Wnioskodawcy?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. Zagadnienie zawarte w pytaniu drugim jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, zarządca sądowy działa w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości z polecenia Sądu. Zarządca jednak nie uzyskuje całkowicie samodzielnej pozycji. Ze względu na łączący go ze współwłaścicielami stosunek wewnętrzny, którego podstawą są przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, a źródłem postanowienie Sądu, zarządca jest zobowiązany do przeniesienia na właściciela praw i obowiązków, które nabył wykonując zarząd. Czynności zarządcy wobec osób trzecich są zatem podejmowane na rachunek właściciela nieruchomości; oddanie nieruchomości w zarząd nie powoduje przeniesienia jej własności na zarządcę. Jednak, pomimo że właścicielem nieruchomości pozostaje nadal dłużnik, to swobodę wykonywania wobec niej czynności zwykłego zarządu ma zarządca.

W związku z powyższym należy uznać, że nabycie przez zarządcę wynagrodzeń z tytułu najmu nieruchomości następuje na rachunek jej właściciela, a więc jest przysporzeniem nieostatecznym. Tymczasem zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego przychodem podatkowym w rozumieniu art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są wyłącznie takie wartości, które definitywnie powiększają aktywa osoby prawnej (np. wyrok NSA z dnia27 listopada 2003 r., III SA 3382/02). Przysporzenie otrzymane w wyniku wpłaty kwoty czynszu z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym nie jest definitywne, jako że następuje na rachunek jej właściciela i zostaje następnie przekazane albo na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, albo do depozytu sądowego.

Mając powyższe na względzie, zarządca nieruchomości nie przejmuje funkcji podatnika w zakresie czynności wykonywanych na rzecz właściciela nieruchomości. W związku z ustanowieniem zarządu właściciel nie traci prawa własności swojego majątku, lecz jedynie jest zastępowany przez zarządcę nieruchomości. Fakt wykonywania czynności związanych z zarządem nieruchomości przez zarządcę sądowego nie zwalnia właściciela z obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego nadal pozostaje właściciel nieruchomości i na nim ciąży obowiązek obliczania przychodów i kosztów jego uzyskania, składania deklaracji podatkowych, uiszczania podatku, jak również oświadczeń o wyborze formy opodatkowania (interpretacja Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach z 5 czerwca 2006 r. nr OG/005/58/PDI/415-13/2006). Przychodem Zarządcy jest zatem wyłącznie jego wynagrodzenie za wykonywanie zarządu. Nie byłoby bowiem słuszne opodatkowanie przysporzenia, które jest przekazywane do depozytu sądowego, a następnie przelewane na rzecz dłużnika – nie można go w związku z tym uznać za przysporzenie Zarządcy (Spółki), a tym samym jego przychód.

Na marginesie warto zaznaczyć, że podobnie interpretuje się opodatkowanie komisanta, tj. podmiotu działającego na zasadach analogicznych do zarządcy nieruchomości, tj. jako zastępcę pośredniego. Przez umowę komisu przyjmujący zlecenie (komisant) zobowiązuje się za wynagrodzeniem (prowizja) w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa do kupna lub sprzedaży rzeczy ruchomych na rachunek dającego zlecenie (komitenta), lecz w imieniu własnym. Ponadto komisant powinien wydać komitentowi wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, w szczególności powinien przelać na niego wierzytelności, które nabył na jego rachunek. Komitent zaś za usługę zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia pieniężnego w formie prowizji.

Czynności komisanta wobec osoby trzeciej są podejmowane na rachunek komitenta, podobnie jak czynności zarządcy są podejmowane na rachunek dłużnika. Umowa komisu nie powoduje przeniesienia własności jej przedmiotu na komisanta. Przyjęty w celu odsprzedaży towar pozostaje własnością komitenta aż do czasu sprzedaży go nabywcy. Jednak, pomimo że przy umowie komisu właścicielem dobra komisowego pozostaje nadal komitent, to z umowy tej wynika, że komisant chociaż nie jest właścicielem rzeczy stanowiącej przedmiot komisu, jest uprawniony do rozporządzania nią, a w szczególności do jej zbycia.

Jak stwierdzono w interpretacji Dyrektora Izby skarbowej w Bydgoszczy z 18 listopada 2009 r. nr ITPB1/415-682/09/MM, sprzedaż dokonana przez komisanta na rzecz osoby trzeciej nie jest dokonywana na jego rachunek, a zatem kwota otrzymana z tej sprzedaży nie jest kwotą jemu należną. Należnością z tytułu wykonania umowy komisu jest wynagrodzenie pieniężne w formie prowizji, którego obowiązek wypłaty obciąża komitenta. Zatem kwota uzyskania przez komisanta od nabywcy samochodu – w części należnej komitentowi, która jest mu przekazywana w wykonywaniu umowy po wykonaniu transakcji – nie powinna być przez komisanta zaliczana do przychodów podatkowych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem komisanta jest wartość prowizji należnej od komitenta z tytułu umowy komisu, pomniejszonej o podatek od towarów i usług u podatników tego podatku.

Na postawione pytanie można zatem odpowiedzieć następująco: Spółka, jako zarządca sądowy nieruchomości, nie jest z tego tytułu podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i nie ma obowiązku doliczania do przychodów także przychodów w postaci wynagrodzeń z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem, ani także nie ma prawa do powiększania kosztów uzyskania przychodu o koszty wynikające z wydatków związanych z eksploatacją nieruchomości lub zachowaniem jej w niepogorszonym stanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.