Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1189/14-6/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-03-16
Teza: Zbycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: dokumenty; faktura; koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 26 listopada 2014 r. (data wpływu: 1 grudnia 2014 r.), uzupełnionym pismami z 4 oraz 11 marca 2015 r. (daty wpływu odpowiednio: 5 oraz 12 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest:**

**

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej poniesionych nakładów;
*   **nieprawidłowe** – w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 1 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 25 lutego 2015 r. nr ILPB2/415-1189/14-2/WS (wezwanie I) wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Ponadto, pouczono Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie I wysłano 25 lutego 2015 r., natomiast w dniu 5 marca 2015 r. (data nadania pisma: 4 marca 2015 r.) wpłynęło pismo stanowiące uzupełnienie wniosku.

W wyniku pozyskania przez tut. Organ nowych informacji oraz po przeprowadzeniu ponownej, szczegółowej analizy sprawy, zaistniała potrzeba ponownego doprecyzowania opisu stanu faktycznego, do czego Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wezwał Zainteresowaną pismem z 5 marca 2015 r. ILPB2/415-1189/14-4/JK (wezwanie II).

Wezwanie II wysłane 5 marca 2015 r. została doręczone 9 marca 2015 r., natomiast 12 marca 2015 r. (data nadania pisma: 11 marca 2015 r.) wpłynęło pismo Zainteresowanej stanowiące uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 16 maja 2011 r. Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego otrzymała od męża, z którym nie zawierała umowy majątkowej małżeńskiej (intercyzy), darowiznę nieruchomości będącej jego własnością, składającą się z działek oznaczonych numerami: 398, 472/2, 428/3, 428/6 – o łącznej powierzchni 5 849 m2. Opisana nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym w stanie surowym otwartym posadowionym na działce nr 398.

W ww. akcie notarialnym Zainteresowana oświadczyła, co potwierdził także jej mąż, że na budowę ww. budynku mieszkalnego poniosła nakłady w kwocie 55 000 zł oraz że środki przeznaczone na te nakłady pochodzą ze sprzedaży dokonanej w 2007 r. numer 375/13 oraz udziału wynoszącego 1/9 części w działce numer 375/20.

Z § 3 przedmiotowego aktu notarialnego wynika, że mąż dokonując na rzecz Zainteresowanej ww. darowizny postanowił, że przedmiot tej darowizny stanowić będzie wspólny majątek objęty ustawowym ustrojem majątkowym, zaś Wnioskodawczyni wyraziła na to zgodę i darowizną tą przyjęła.

Ponadto, Zainteresowana oświadczyła wraz z mężem, jest to pierwsza darowizna zawarta pomiędzy małżonkami w okresie ostatnich pięciu lat, zaś wartość 1/2 części przedmiotowej nieruchomości ustalono na kwotę 55 000 zł.

Z uwagi na ciężką chorobę męża i konieczność samodzielnego finansowania kosztownego leczenia w 2014 r. podjęto decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości.

Dnia 2 października 2014 r. aktem notarialnym, małżonkowie sprzedali działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 398 – o obszarze 0,0580 ha wraz z częściami składowymi. Cena sprzedaży została ustalona i zapłacona w kwocie 200 000 zł.

W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku, Zainteresowana podała, że:

1.  nakłady w kwocie 55 000 zł zostały poniesione przez Wnioskodawczynię w czasie posiadania nieruchomości;
2.  wysokość poniesionych nakładów jest udokumentowania fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, przy czym faktury te wystawione były na imię i nazwisko męża Zainteresowanej;
3.  sprzedane wspólnie z mężem 13 września 2007 r. działki nr: 375/13 oraz 375/20 były wspólną własnością małżonków, co wynika ze złożonych przed notariuszem oświadczeń. W związku z tym, środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości – które zostały przeznaczone przez Zainteresowaną na nakłady omówione we wniosku – weszły w skład majątku wspólnego małżonków;
4.  ze środków uzyskanych ze sprzedaży tych działek Wnioskodawczyni oddała mężowi należące do Niej 55 000 zł – z przeznaczeniem na budowę domu, nie będąc wtedy jeszcze współwłaścicielem działki, jak również budowy, gdyż w tamtym czasie na mocy umowy darowizny z 2007 r. do 16 maja 2011 r. nieruchomość należała wyłącznie do męża Zainteresowanej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy mając na względzie opisany wyżej stan faktyczny, ustalając podstawę obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 u.p.d.o.f. od kwoty wartości sprzedaży – w części przypadającej na Zainteresowaną (tj. 100 000 zł) – Wnioskodawczyni ma prawo do zaliczenia jako koszty uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f. w wysokości ustalonej ww. aktem notarialnym otrzymanej darowizny, tj. 55 000 zł oraz poniesionych przez Zainteresowaną nakładów, także w kwocie 55 000 zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powołane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalają w rozliczeniu przychodu przypadającego na Zainteresowaną ze sprzedaży nieruchomości (100 000 zł) na uwzględnienie w kosztach uzyskania przychodów zarówno wartości nabytej darowizny, jak i poniesionych nakładów, które zostały wymienione w akcie notarialnym z 16 maja 2011 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej poniesionych nakładów;
*   **nieprawidłowe** – w pozostałej części.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowana w 2011 r. nabyła w drodze darowizny od męża nieruchomość, składającą się z działek oznaczonych numerami: 398, 472/2, 428/3, 428/6. Na działce nr 398 wzniesiono budynek mieszkalny w stanie surowym otwartym. Darowizna, o której mowa powyżej, została sporządzona w formie aktu notarialnego. W umowie darowizny zawarty został zapis, z którego wynika, że Wnioskodawczyni – ze środków pochodzących z dokonanej w 2007 r. sprzedaży nieruchomości stanowiących wspólną własność małżeńską – poniosła nakłady na budowę budynku mieszkalnego w wysokości 55 000 zł. Powyższy fakt został potwierdzony przez małżonka Zainteresowanej w drodze oświadczenia złożonego w tym samym akcie notarialnym.

Z uwagi na chorobę męża, podjęto decyzję o sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym ..8 wraz z rozpoczętą inwestycją budowy domu mieszkalnego.

Nakłady w kwocie 55 000 zł zostały poniesione przez Wnioskodawczynię w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości. Wysokość tych nakładów została udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak również dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych. Faktury te wystawione zostały na imię i nazwisko męża Zainteresowanej. Nakłady, o których mowa powyżej, zostały poniesione przez Wnioskodawczynię przed dokonaniem umowy darowizny działki wraz z rozpoczętą budową, a więc w okresie, kiedy nieruchomość stanowiła wyłączną własność męża Zainteresowanej.

W świetle przedstawionego powyżej opisu zaistniałego stanu faktycznego wskazać należy, że do określenia skutków podatkowych dokonanej w 2014 r. sprzedaży działki nr ..8 wraz z budową domu zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie zaś do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Ponadto, zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (…).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Reasumując, stwierdzić należy, że ustalając podstawą obliczenia podatku, o której mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Zainteresowana nie jest uprawniona do zaliczenia w koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży działki kwoty odpowiadającej wysokości otrzymanej od męża darowizny. Wskazać bowiem należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej nieodpłatnie zastosowanie znajduje przepis art. 22 ust. 6d, którego zakres przedmiotowy odnosi się m.in. do udokumentowanych nakładów, poczynionych w czasie posiadania nieruchomości, a nie do kwoty darowizny określonej w akcie notarialnym.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego – w części dotyczącej kwoty wynikającej z umowy darowizny – należało uznać za nieprawidłowe.

Co się zaś tyczy kwestii nakładów poniesionych przez Zainteresowaną na zbytą w 2014 r. nieruchomość, stwierdzić należy, że co następuje.

Jak wskazano w podaniu Wnioskodawczyni ponosiła nakłady na przedmiotową nieruchomość w czasie jej posiadania. Środki przeznaczone na ww. cel pochodzą z dokonanej w 2007 r. sprzedaży nieruchomości, stanowiącej współwłasność majątkową małżeńską.

Zauważyć należy, że kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. z dnia 15 czerwca 2012 r.; Dz. U. z 2012 r. poz. 788, ze zm.). Na podstawie art. 31 § 1 tej ustawy – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z kolei, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów.

Zatem środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości stanowią własność podatnika wyłącznie w części przypadającej na niego. Na gruncie badanej sprawy będzie to połowa kwoty uzyskanej z tytułu zbycia dokonanego w 2007 r. Powyższe reguła – jak wskazano powyżej – ma również zastosowanie do określenia kwoty nakładów ponoszonych przez małżonków na wspólną nieruchomość.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu Zainteresowana może zaliczyć wydatki ponoszone na zbytą w 2014 r. nieruchomość, gdyż stanowią one nakłady powiększające jej wartość. Zastrzec przy tym jednakże należy, że kwota wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię może być odliczona wyłącznie w wysokości połowy ogólnej kwoty nakładów poniesionych łącznie przez małżonków na przedmiotową nieruchomość.

Nadmienić należy, że bez znaczenia na gruncie przedmiotowej sprawy jest fakt, że nakłady, o których mowa powyżej, udokumentowane są fakturami VAT, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wystawionymi wyłącznie na imię i nazwisko męża Zainteresowanej. Zauważyć bowiem należy, że na tym polega ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, iż nie ma potrzeby, aby faktury dokumentujące wydatki ponoszone z majątku wspólnego małżonków były wystawiane na nazwisko zarówno jednego, jak również drugiego z małżonków skoro środki na te wydatki pochodzą z majątku wspólnego małżonków. Powyższe oznacza, że oboje małżonkowie mają równe prawo do odliczenia ponoszonych w trakcie trwania małżeństwa wydatków.

Reasumując, stwierdzić zatem należy, że stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego – w części dotyczącej poniesionych nakładów – należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ nadmienia, że dokumenty dołączone przez Zainteresowaną do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Końcowo, wskazać należy, że w ramach postępowania interpretacyjnego tut. Organ nie odnosi się do kwot wskazanych we wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

**