Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1152/13-4/ISZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-01-10
Teza: w zakresie zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2013 r. (data wpływu 12 listopada 2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23 grudnia 2013 r. (data wpływu 30 grudnia 2013 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 16 grudnia 2013 r. (skutecznie doręczone w dniu 19 grudnia 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 23 grudnia 2013 r., złożonym w dniu 27 grudnia 2013 r. (data wpływu 30 grudnia 2013 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 16 grudnia 2013 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca pozostaje właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym, nabytej nieodpłatnie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 roku na podstawie art. 60 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. W dacie nabycia, nieruchomość pozostawała w faktycznym władaniu bez tytułu prawnego w samorządowej jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej -M. Biura Planowania Regionalnego. W 2011 roku Zarząd W. M. przekazał w drodze uchwały nieruchomość do administrowania jednostce budżetowej M. Zarządowi Nieruchomości.

Powierzchnia biurowa w budynku była przedmiotem wynajmu i użyczenia, zgodnie z umowami zawartymi przez M. Biuro Planowania Regionalnego a następnie X Zarząd Nieruchomości.

Dla nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem „S” - centralny obszar wielofunkcyjny (w tym obszar historycznej zabudowy śródmiejskiej) o funkcji mieszkalnej, usługowej, rekreacyjnej, z przestrzeniami publicznymi i innymi funkcjami towarzyszącymi.

W odniesieniu do nieruchomości nie przysługiwało przy jej nabyciu prawo obniżenia podatku należnego o naliczony, ponieważ W M. nabyło ją nieodpłatnie z mocy prawa. Na nieruchomości nie były dokonywane nakłady na jej ulepszenie w wysokości, o której mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z póz. zm.)

W uzupełnieniu dodano, że cała powierzchnia użytkowa budynku biurowego była oddana do użytkowania na podstawie umów najmu bądź użyczenia. Z informacji posiadanych przez Urząd wynika, iż pomieszczenia w budynku były przedmiotem następujących umów:

1.  umowa użyczenia zawarta w dniu 1 kwietnia 1997 r. pomiędzy W Biurem Planowania Przestrzennego w P, a Regionalną Izbą Obrachunkową. Z chwilą zmiany administratora, tj. od dnia 31 marca 2011 r. stroną umowy został X Zarząd Nieruchomości. Umowa użyczenia została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2013 r.,
2.  umowa użyczenia zawarta w dniu 1 września 1992 r. pomiędzy W Biurem Planowania Przestrzennego, a Światowym Związkiem Żołnierzy Armii Krajowej. Z chwilą zmiany administratora, tj. od dnia 31 marca 2011 r. stroną umowy został Zarząd Nieruchomości. Umowa użyczenia została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2013 r.,
3.  umowa najmu zawarta w dniu 1 stycznia 1996 r. pomiędzy W Biurem Planowania Przestrzennego, z Zarządem Regionu „Solidarność”, wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2011 r.,
4.  umowa użyczenia zawarta w dniu 1 kwietnia 2011 r. pomiędzy M Zarządem Nieruchomości w W, a Biurem Planowania Regionalnego. Umowa została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2013 r.

Na podstawie zawartych umów użyczenia, Biorący w użyczenia zobowiązany był do ponoszenia kosztów zużytych mediów, proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni w budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż prawa własności nieruchomości opisanej we wniosku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie zwolniona z tego podatku i na jakiej podstawie?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Województwo nabyło nieodpłatnie z mocy prawa własność nieruchomości, na podstawie art. 60 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, a więc przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o naliczony. Na ulepszenie nieruchomości nie były także ponoszone nakłady w wysokości, o której mowa w art. 2 pkt 14b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.). Powyższe wynika z faktu, iż sprzedaż nieruchomości nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (Województwo otrzymało budynek nieodpłatnie, a więc nie wybudowało go, a także nie był on ulepszany), oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata (Województwo stało się właścicielem obiektu z dniem 1 stycznia 1999 r.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl zaś art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie zaś do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl natomiast art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe regulacje stanowią, że zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz dostawa następująca w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Natomiast jeżeli dostawa odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, tuż przed nim lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega ona zwolnieniu, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ustawy, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, leasing lub podobne, które w rozumieniu ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości (budynków, budowli). Sformułowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu - dotyczy czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej ustawy i dokonanych w okresie jej obowiązywania, jak również dokonanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Zatem nie dotyczy dostaw towarów / usług dokonywanych przez podmioty wykonujące działalność przed dniem 5 lipca 1993 r.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga, obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r., art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt (również prawo użytkowania wieczystego) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu/ prawa użytkowania wieczystego korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym, nabytą nieodpłatnie, z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. Na nieruchomości nie były dokonywane nakłady na jej ulepszenie w wysokości, o której mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy.

W uzupełnieniu dodano, że cała powierzchnia użytkowa budynku biurowego była oddana do użytkowania na podstawie umów najmu bądź użyczenia. Z informacji posiadanych przez Urząd wynika, iż pomieszczenia w budynku były przedmiotem następujących umów:

1.  umowa użyczenia zawarta w dniu 1 kwietnia 1997 r. pomiędzy W Biurem Planowania Przestrzennego, a Regionalną Izbą Obrachunkową. Z chwilą zmiany administratora, tj. od dnia 31 marca 2011 r. stroną umowy został M Zarząd Nieruchomości w\`(...)\`.. Umowa użyczenia została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2013 r.,
2.  umowa użyczenia zawarta w dniu 1 września 1992 r. pomiędzy W Biurem Planowania Przestrzennego, a Światowym Związkiem Żołnierzy Armii Krajowej. Z chwilą zmiany administratora, tj. od dnia 31 marca 2011 r. stroną umowy został M.. Umowa użyczenia została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2013 r.,
3.  umowa najmu zawarta w dniu 1 stycznia 1996 r. pomiędzy W Biurem Planowania Przestrzennego, z Zarządem Regionu NSZZ „Solidarność”, wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2011 r.,
4.  umowa użyczenia zawarta w dniu 1 kwietnia 2011 r. pomiędzy X Zarządem Nieruchomości w W, a X Biurem Planowania Regionalnego. Umowa została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2013 r.

Na podstawie zawartych umów użyczenia, Biorący w użyczenia zobowiązany był do ponoszenia kosztów zużytych mediów, proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni w budynku.

Zgodnie z art. 710 powołanej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Z powyższego przepisu wynika, że umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną. Jednakże jeśli pojawia się jakakolwiek płatność związana z użytkowaniem rzeczy oddanej w używanie (np. z tytułu kosztów dodatkowych), to na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług umowa ta przestaje być umową nieodpłatną i staje się czynnością odpłatną, tym samym jako taka podlega opodatkowaniu.

Jeżeli umowy na dostawy mediów nie są zawierane z dostawcą bezpośrednio przez biorącego w użyczenie pomieszczenia na cele użytkowe, wówczas kwoty należne z tytułu tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umowy użyczenia, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej. Ww. świadczenie nie stanowi odrębnej usługi, ale jest elementem pewnej całości, stanowiącej jedno świadczenie – usługę użyczenia.

W odniesieniu do budynku biurowego, zwrócić należy uwagę, że cała powierzchnia użytkowa budynku biurowego była oddana do użytkowania na podstawie umów najmu bądź użyczenia.

Niewątpliwie umowy najmu stanowią, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, odpłatne świadczenie usług. Ponadto w analizowanej sprawie, Biorący w użyczenie zobowiązany był do ponoszenia kosztów zużytych mediów, proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni w budynku. Tym samym zawarte z kontrahentami umowy użyczenia, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, również stanowią odpłatne świadczenie usług.

W odniesieniu zatem ww. budynku, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy. W związku z tym, pierwsza z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest spełniona tj. dostawa nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Aby została spełniona druga przesłanka wynikająca z ww. przepisu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy oddaniem do użytkowania części budynku w ramach umów najmu i użyczenia, a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem dostawa budynku biurowego wraz z gruntem, która została oddana do użytkowania i od tego momentu do sprzedaży nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.