Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.299.2024.2.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-06
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży 1/2 udziału w działce numer 2 i uznanie Wnioskodawcy z tytułu tej transakcji za podatnika podatku VAT, brak zwolnienia przedmiotowej transakcji od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług **– jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

29 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży 1/2 udziału w działce numer 2 i nieuznania Pana z tytułu tej transakcji za podatnika podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

· zwolnienia przedmiotowej transakcji od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

· zwolnienia przedmiotowej transakcji od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 lipca 2024 r. (wpływ 18 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego z 17 czerwca 2021 r. zawarł z X S A. (dalej „Spółka”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej o powierzchni (…) m kw. powstałej z podziału działki numer 1 położonej w m. (…), KW (…).

Przedmiotowa nieruchomość została nabyła przez Wnioskodawcę 11 kwietnia 2008 r. na podstawie dziedziczenia.

Przedmiotem transakcji była działka numer 2 o powierzchni (…) m kw., niezabudowana i nieużytkowana, która powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Pomiędzy Spółką i właścicielem działki podpisano umowę dzierżawy na czas uzyskiwania przez Spółkę pozwoleń na budowę. Cały proces uzyskiwania wszelkich zezwoleń prowadzony był przez Spółkę lub przez współpracujących z nią pełnomocników na podstawie zadanego przez Kupującego pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę w umowie przedwstępnej.

Warunkami dojścia do skutku przedmiotowej transakcji sprzedaży było uzyskanie przez kupującą Spółkę:

1\. Prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, działki numer 2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m kw. wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;

2\. Prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości – obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 535,05 m kw., w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m kw. wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;

3\. Prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nie prowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

4\. Nie stwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

5\. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

6\. Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1;

7\. Uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego;

8\. Potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;

9\. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

10\. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie przez kupującego.

Sprzedaż 1/2 udziału w działce numer 2 powstałej z podziału działki numer 1 nastąpiła 16 czerwca 2023 r.

### Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

1\. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia własnej działalności gospodarczej.

2\. Działka pierwotna numer 1 oraz działka numer 2 po podziale nie były wykorzystywane. Były to nieużytki zielone.

3\. Pierwotna działka nr 1 oraz działka po podziale o numerze 2 nie były wykorzystywane do prowadzenia Pana działalności gospodarczej.

Działka o numerze 1 oraz o numerze 2 nie były wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej.

4\. Nie był i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

5\. Z pierwotnej działki nr 1 oraz z działki wydzielonej nr 2 nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

6\. Nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie działki nr 1 ani działki nr 2.

7\. Działka wydzielona nr 2 nie była przedmiotem najmu poza umową dzierżawy wymienioną we wniosku.

Powierzchnia około (…) m kw. położona w innym miejscu niż wydzielona działka nr 2 z pierwotnej działki nr 1, przez krótki okres czasu była wynajmowana za czynsz miesięczny w kwocie (…) zł brutto.

8\. Pytanie: „Jeżeli przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze była część pierwotnej działki nr 1, to czy przedmiotowa część pokrywa się z powierzchnią wydzielonej działki nr 2”?

Odpowiedź: Część działki nr 1 o pow. około (…) m kw. czasowo będąca przedmiotem najmu nie pokrywa się z powierzchnią wydzielonej działki nr 2.

9\. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

10\. Pytanie: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób stał się Pan posiadaczem tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości”?

Odpowiedź: (1) Prawdopodobnie w roku 2011-2012 dokonał Pan sprzedaży 1/2 udziału w działce o numerze 3 położonej w (…) , nabytej w drodze spadku po Ojcu.

(2) W roku 2020 dokonał Pan sprzedaży działki nr 4, w skład której wchodziły użytki rolne i leśne.

(3) W roku 2022 dokonał Pan sprzedaży budynku mieszkalnego rodzinnego z roku 1984, którego udział 1/2 nabył Pan w drodze spadku po Ojcu oraz udział 1/2 otrzymał Pan w drodze darowizny od Mamy 8 czerwca 2020 r.

a) Nieruchomość (1) nabył Pan w drodze spadku z 19 maja 2008 r. po Ojcu.

Nieruchomość (2) nabył Pan w drodze darowizny od Ojca 11 maja 2007 r.

Nieruchomość (3) w 1/2 nabył Pan w spadku po Ojcu w roku 2008 oraz w 1/2 nabył Pan w drodze darowizny od Mamy w roku 2020.

b) Nieruchomość (1) udział w działce nr 3 został nabyty na potrzeby własne w przyszłości.

Nieruchomość (2) otrzymał Pan w formie darowizny od Ojca, działka nie była użytkowana.

Nieruchomość (3) była Pana domem rodzinnym od urodzenia, w której Pan mieszkał.

c) Nieruchomość (1) nie była użytkowana.

Nieruchomość (2) nie była użytkowana.

Nieruchomość (3) była przez Pana zamieszkiwana od urodzenia.

d) Udział 1/2 w nieruchomości (1), działka nr 3 sprzedał Pan prawdopodobnie w roku 2011-2012. Działka była nie użytkowana.

Nieruchomość (2), działka nr 4 nie była wykorzystywana przez Pana.

Nieruchomość (3) dom mieszkalny rodzinny sprzedał Pan, ponieważ wymagał już znacznych nakładów w remont.

e) Sprzedał Pan jedną działkę budowlaną niezabudowaną, jedną działkę niezabudowaną w skład której wchodziły użytki rolne i leśne, jedną nieruchomość mieszkalną (dom rodzinny).

f) Środki ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały przeznaczone w pierwszej kolejności w roku 2012 na remont domu rodzinnego oraz na własny cel mieszkaniowy.

11\. Pytanie: „W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę, który kupił od Pana 1/2 udziału w działce nr 2”?

Odpowiedź: „Nabywca sam zadzwonił na Pana numer telefonu mówiąc, że jego firma poszukuje działki z dostępem do drogi i zaproponował kupno działki”.

12\. Nabycie przez Pana działki nr 1 nie było opodatkowane podatkiem VAT oraz nie było udokumentowane fakturą

13\. Pytanie: „Czy wykorzystywał Pan pierwotną działkę nr 1 oraz działkę nr 2 wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT”?

Odpowiedź: Działka nr 2 nie była wykorzystywana w żaden sposób, była nieużytkowana. Część działki nr 1 o pow. około (…) m kw. była przez Pana wynajmowana w krótkim okresie czasu za kwotę (…) zł brutto.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż 1/2 udziału w działce numer 2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1 stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i czy wnioskodawca z tytułu tej transakcji jest traktowany jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy?

2\. Czy przedmiotowa transakcja może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

3\. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad 1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., który wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rodników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sądy administracyjne stały na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości – działek przez właściciela stanowiący jego majątek prywatny i nie wykorzystywanych do działalności gospodarczej nie podlega podatkowi VAT.

Prezentowane było stanowisko, że w sytuacji gdy dany podmiot działki nie nabyte do takiej działalności sprzedaje, to nie jest podatnikiem VAT, nawet jeśli takich transakcji było kilkanaście (np. wyrok składu siedmiu sędziów NSA z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, wyrok NSA z 12 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1626/08, wyrok NSA z 27 czerwca 2007 r. sygn. akt I SA/BK 399/06. Jako istotną okoliczność sądy uznawały cel, dla którego działki te zostały nabyte. Nabycie do majątku prywatnego (nawet przy niewykluczeniu ich późniejszego sprzedania) powodowało brak uzyskania statusu podatnika przez sprzedającego.

Sprzedaż 1/2 udziału w działce numer 2 stanowiła czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca dokonując sprzedaży 1/2 udziału w działce numer 2 nie podejmował żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie angażował żadnych środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu u.p.t.u.

Nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży działki, nie umieszczał ogłoszeń, nie korzystał z usług profesjonalnych biur nieruchomości, nie wykonywał na sprzedanej działce żadnych ulepszeń, nie uzbrajał terenu ani nie wykonywał innych prac. Sprzedaż 1/2 udziału w działce nr 2 była okazjonalna, jednorazowa.

To kupujący, Spółka, poprzez swojego współpracownika sam dostrzegł Pana nieruchomość i zadzwonił na Pana numer telefonu z propozycją kupna działki. Warunkiem zakupu miało być udzielenie pełnomocnictwa w umowie przedwstępnej dla kupującego aby kupujący mógł sam w swoim zakresie uzyskać niezbędne zezwolenia związane z realizacją planowanego przez Spółkę przedsięwzięcia inwestycyjnego.

1\. Sprzedana nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

2\. Na działce nr 2 nie znajdował się budynek ani budowla ani ich część.

3\. Nie wykonywał Pan żadnych prac budowlanych na działce numer 2.

4\. Nie ponosił Pan wydatków ani ulepszeń, działka nr 2 była niezabudowana i taka została sprzedana.

5\. Nie był i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Z działki pierwotnej numer 1 oraz z działki wydzielonej nr 2 nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych z własnej działalności rolniczej.

6\. Na pierwotnej działce numer 1 czasowo wynajmował Pan powierzchnię około (…) m kw. za miesięczny czynsz najmu w kwocie (…) zł brutto.

7\. Na powstałej działce numer 2 nie prowadził Pan żadnej działalności.

8\. Nie zamierza Pan w przyszłości dokonywać sprzedaży działki.

9\. Jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od roku 2008.

10\. W roku 2011-2012 dokonał Pan sprzedaży 1/2 udziału w działce nr 3 położonej w (…), nabytej w drodze spadku po Ojcu z 19 maja 2008 r. Środki ze sprzedaży dz. nr 3 przeznaczył Pan na remont domu jednorodzinnego, w którym Pan mieszkał.

11\. W roku 2020 dokonał Pan sprzedaży działki numer 4 położonej w m. (…), w skład której wchodziły użytki rolno-leśne. Działkę nr 4 nabył Pan na podstawie umowy darowizny od Ojca 11 maja 2007 r.. Środki ze sprzedaży dzi. nr 4 przeznaczył Pan na budowę własnego domu.

12\. W roku 2022 dokonał Pan sprzedaży budynku mieszkalnego rodzinnego z roku 1984, którego udział 1/2 nabył Pan w drodze spadku po Ojcu oraz udział 1/2 otrzymał Pan w drodze darowizny od Mamy 8 czerwca 2020 r. Środki ze sprzedaży domu jednorodzinnego w całości przeznaczył Pan na budowę własnego domu jednorodzinnego. W sprzedanej nieruchomości mieszkał Pan od urodzenia. Budynek mieszkalny sprzedał Pan, ponieważ wymagał dużego wkładu finansowego w remont.

13\. Sprzedana działka nr 4 nie była użytkowana.

14\. Sprzedał Pan jedną działkę budowlaną numer 3, jedną działkę rolno-leśną numer 4, jeden budynek mieszkalny – dom rodzinny.

15\. Środki ze sprzedaży wszystkich nieruchomości przeznaczył Pan na remont budynku w 2012 roku oraz na własny cel mieszkaniowy.

Działka nr 2 powstała z podziału dz. nr 1 należała do majątku prywatnego.

Wnioskodawca okazjonalnie, jednorazowo sprzedał udział 1/2 w dz. nr 2. Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży udziału 1/2 dz. nr 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca nie działa z tytułu tej transakcji jako podatnik podatku VAT. Gospodarował prywatnym mieniem, jak wskazano powyżej.

Ad 2.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT mówi: zwalnia się od podatku dostawę towarów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami oraz pełnomocnictwo 17 czerwca 2021 r. z pełnomocnikiem Spółki. Przy akcie sprzedający okazał m.in. wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Starosty 28 kwietnia 2021 r., obejmujący działkę gruntu numer 1, stanowiącą tereny przemysłowe i grunty orne (Ba, R Vlb, RV), położoną w miejscowości (…). Wydzielona działka nr 2 z pierwotnej dz. nr 1 stanowiła grunty rolne. Według mapy podziału zatwierdzonej przez Wójta Gminy decyzją z 21 czerwca 2022 r., wydzielona dz. nr 2 o pow. (…) m kw. składała się z użytków gruntowych oznaczonych R IVb o pow. (…) ha oraz RV o pow. (…) ha. Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności w celu przekształcenia dz. 2 z jej rolnego charakteru na budowlany.

Nabywca, Spółka, sam w swoim zakresie na podstawie udzielonego pełnomocnictwa przez sprzedających występował o zgody do stosownych urzędów. Umowa przedwstępna sprzedaży dz. nr 2 sporządzona była pod warunkami na żądanie nabywcy.

Wnioskodawca sądził, że udzielenie pełnomocnictwa dla nabywcy nie będzie skutkowało przy sprzedaży 1/2 udziału w dz. nr 2 w taki sposób, jakby to on sam występował z wnioskami o wydanie potrzebnych zgód i decyzji dla nabywcy. Wnioskodawca był przekonany, że przedmiotowa transakcja będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ dostarcza tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane.

Ad 3.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT mówi: zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca dostarczył nabywcy towar – udział 1/2 w działce niezabudowanej o nr 2. Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa towaru w postaci 1/2 udziału w niezabudowanej dz. nr 2 mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Wnioskodawca był przekonany, że dostarcza tereny inne niż tereny budowlane.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wobec powyższego zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia od art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **– jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscy należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie aktu notarialnego zawarł Pan ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej nr 2, niezabudowanej i nieużytkowanej, powstałej z podziału działki nr 1. Przedmiotową nieruchomość nabył Pan na podstawie dziedziczenia. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Pomiędzy Spółką i Panem podpisano umowę dzierżawy na czas uzyskiwania przez Spółkę pozwoleń na budowę. Cały proces uzyskiwania wszelkich zezwoleń prowadzony był przez Spółkę lub przez współpracujących z nim pełnomocników na podstawie zadanego przez Pana pełnomocnictwa. Warunkami dojścia do skutku przedmiotowej transakcji sprzedaży było uzyskanie przez kupującą Spółkę:

1\. Prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, działki numer 2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego;

2\. Prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości – obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;

3\. Prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nie prowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjna nieruchomości;

4\. Nie stwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

5\. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

6\. Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1;

7\. Uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przytacza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego;

8\. Potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;

9\. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

10\. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie przez kupującego.

Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia własnej działalności gospodarczej.

Działka pierwotna numer 1 oraz działka numer 2 po podziale nie były wykorzystywane. Były to nieużytki zielone.

Pierwotna działka nr 1 oraz działka po podziale o numerze 2 nie były wykorzystywane do prowadzenia Pana działalności gospodarczej. Działka o numerze 1 oraz o numerze 2 nie były wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej.

Nie był i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

Z pierwotnej działki nr 1 oraz z działki wydzielonej nr 2 nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

Nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie działki nr 1 ani działki nr 2.

Działka wydzielona nr 2 nie była przedmiotem najmu poza umową dzierżawy wymienioną we wniosku.

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Dokonał Pan wcześniej sprzedaży 1/2 udziału w działce o numerze 3, działki nr 4 oraz budynku mieszkalnego rodzinnego. Środki ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały przeznaczone w pierwszej kolejności na remont domu rodzinnego oraz na własny cel mieszkaniowy.

Nabywca sam zadzwonił na Pana numer telefonu mówiąc, że jego firma poszukuje działki z dostępem do drogi i zaproponował kupno działki.

Nabycie przez Pana działki nr 1 nie było opodatkowane podatkiem VAT oraz nie było udokumentowane fakturą.

Działka nr 2 nie była wykorzystywana w żaden sposób, była nieużytkowana. Część działki nr 1 o pow. około (…) m kw. była przez Pana wynajmowana w krótkim okresie czasu za kwotę (…) zł brutto.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży 1/2 udziału w działce numer 2 i nieuznania Pana z tytułu tej transakcji za podatnika podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości będącej we współwłasności, udział w tej działce pozostawał Pana własnością. Z kolei Pan oraz Spółka w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkowało dojście transakcji do skutku.

W świetle powyższego uznać należy, że Spółka dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana udziału w działce numer 2. Pomimo, że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Spółce stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Spółkę nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołały skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Spółka dokonując ww. działań uatrakcyjniła przedmiotową nieruchomość, stanowiącą wówczas Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży 1/2 udziału w działce nr 2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1, nie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (udziału w niej), że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu faktycznego przeniesienia własności nieruchomości na Spółkę posiadał Pan udział w prawie własności działki nr 2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1, która podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość będąca we współwłasności o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości będącej we współwłasności porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość została wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy na czas uzyskiwania pozwoleń przez Spółkę.

Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca, za oddaną mu w dzierżawę rzecz, płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa opisanej nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczyły sprzedaż posiadanego 1/2 udziału w działce nr 2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.

Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż była dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik Pana majątku prywatnego, a sprzedaż posiadanego przez Pana udziału w ww. działce stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanego przez Pana 1/2 udziału w działce nr 2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż 1/2 udziału w działce numer 2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1 stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i z tytułu tej transakcji był Pan traktowany jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.**

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia przedmiotowej transakcji od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W analizowanym przypadku, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa na moment sprzedaży, dla tej nieruchomości była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samym, na moment dostawy niezabudowanej działki nr 2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1, grunt ten stanowił teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jego sprzedaż nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

**Podsumowując, stwierdzam, że przedmiotowa transakcja nie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.**

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo Pana wątpliwości odnoszą się do kwestii zwolnienia przedmiotowej transakcji od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Wskazać należy, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Opis sprawy wskazuje, że nabycie przez Pana działki nr 1, z której później wydzielono działkę nr 2 nie było opodatkowane podatkiem VAT oraz nie było udokumentowane fakturą. Zatem, w takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Oznacza to, że sprzedaż udziału w działce nr 2, powstałej z podziału działki nr 1 nie była objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony określony w tym przepisie warunek niezbędny do zastosowania tego zwolnienia.

**Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.**

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).