Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/4510-1-524/15-4/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-02-26
Teza: Podatek dochodowy od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Słowa kluczowe: amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; opodatkowanie; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; prawa-przeniesienie prawa-przeniesienie prawa własności; przychód; sprzedaż; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 14; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni przedstawione we wniosku z 12 listopada 2015 r. (data wpływu 24 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismem z 15 lutego 2016 r. (data wpływu 18 lutego 2016 r. ) - o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący opis zdarzenia przyszłego.

W dniu 15 marca 2004 r. został wprowadzony do ewidencji środków trwałych budynek wraz z gruntem zwany dalej Kotłownią, zgodnie z aktem ustanowienia samodzielnego lokalu użytkowego i umowy nieodpłatnego przeniesienia własności nieruchomości gruntowych i nieruchomości lokalowej (lokal użytkowy - kotłownia). Kwota nieodpłatnego przekazania zgodnie z ww. aktem wynosiła 405.507,58 (czterysta pięć tysięcy pięćset siedem zł 58/100) i taka kwota została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Na dzień 30 września 2015 r. dane z ewidencji wyglądają następująco:

*   wartość początkowa Kotłowni: 407.507,58;
*   umorzenie 308.778,17;
*   wartość netto 98.729,41;
*   brak ulepszeń środka trwałego.

Zarząd Spółdzielni podjął decyzję o sprzedaży ww. Kotłowni za kwotę zbliżoną do wynikającej z operatu szacunkowego z określenia wartości nieruchomości zabudowanej, tj. 653.140,00 (sześćset pięćdziesiąt trzy tysiące sto czterdzieści zł 00/100).

Pismem uzupełniającym z 15 lutego 2016 r. (data wpływu 18 lutego 2016 r. ) Wnioskodawca wskazał, co następuje.

Różnica w wartości pomiędzy kwotą nieodpłatnego przekazania, tj. 405.507,58 a wartością początkową, tj. 407.507,58 wynika z podwyższenia wartości środka trwałego o wydatki notarialne w kwocie 2000,00 zł.

Wartość początkowa środka trwałego wynikająca z umowy o nieodpłatnym przekazaniu jest tożsama z wartością rynkową z dnia nabycia.

Na wartość początkową środka trwałego widniejącego w ewidencji środków trwałych składa się wartość lokalu użytkowego bez gruntu.

Spółdzielnia dokonywała amortyzacji środka trwałego zgodnie z przepisami art. 16a-16m ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, a odpisy amortyzacyjne stanowiły koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ww. ustawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy wartość nieumorzoną środka trwałego można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, sprzedaż majątku określona w części G niniejszego wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wartość nieumorzona w momencie sprzedaży stanie się kosztem uzyskania przychodu.

Pismem uzupełniającym z 15 lutego 2016 r. (data wpływu 18 lutego 2016 r. ) Wnioskodawca wskazał, co następuje.

Mając na uwadze art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności,

jak wynika z powyższego, sprzedaż majątku wskazanego w części G niniejszego wniosku będzie stanowić przychód dla Spółdzielni.

Mając również na uwadze treść art. 15 powyższej ustawy, jak również art. 16, wartość nieumorzona środka trwałego w momencie sprzedaży stanie się kosztem uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.), podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem art. 21, art. 22 i art. 24a, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 7 albo art. 7a ust. 1 (…).

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika z kolei, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze - przychód, a po drugie - koszty jego uzyskania.

I tak, przychodami podatkowymi, o których mowa w regulacjach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Natomiast z treści art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółdzielnia w dniu 15 marca 2004 r. wprowadziła do ewidencji środków trwałych budynek wraz z gruntem zwany dalej Kotłownią, zgodnie z aktem ustanowienia samodzielnego lokalu użytkowego i umowy nieodpłatnego przeniesienia własności nieruchomości gruntowych i nieruchomości lokalowej. Spółdzielnia wskazała, że jej Zarząd podjął decyzję o sprzedaży ww. Kotłowni za kwotę zbliżoną do wynikającej z operatu szacunkowego z określenia wartości nieruchomości zabudowanej.

W myśl art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Do istotnych postanowień umowy sprzedaży należy więc wskazanie ceny sprzedaży.

Stąd też, stosownie do uregulowań art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Powyższy przepis dotyczy więc ustalania przychodów z odpłatnego zbycia:

*   rzeczy (którymi są zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości),
*   praw majątkowych.

W przypadku umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej, umowę tę zgodnie z art. 155 § 1 i art. 158 Kodeksu cywilnego uważa się za dokonaną pod datą zawarcia umowy notarialnej, tj. przeniesienia własności nieruchomości.

W związku z powyższym, z podatkowego punktu widzenia w wyniku sfinalizowania przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości, po stronie Spółdzielni – zbywcy przedmiotowej Kotłowni – powstanie przychód podatkowy. Wartość tego przychodu będzie równa cenie określonej w akcie notarialnym dokumentującym zbycie nieruchomości, przy czym podkreślić należy, że cena ta powinna odpowiadać wartości rynkowej zbywanej nieruchomości.

W zakresie określenia kosztów uzyskania przychodów w oparciu o wyżej cytowany art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wskazać należy, że podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, że nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 ww. ustawy oraz że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia przychodów). Przepis ten konstytuuje więc zasadę, stosownie do której pomiędzy kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika musi wystąpić związek przyczynowo - skutkowy.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a-16m, z uwzględnieniem art. 16.

Na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 16c pkt 1 omawianej ustawy amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Stosownie do art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych (…).

Wartość początkową poszczególnych składników majątkowych podlegających amortyzacji podatkowej określić należy zgodnie z art. 16g cytowanej ustawy.

Jak wynika z powyższego, niezamortyzowane do momentu odpłatnego zbycia wydatki na nabycie, wytworzenie we własnym zakresie i ulepszenie środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych stanowią koszt podatkowy w momencie uzyskania przychodu z tytułu ich zbycia.

Powyższe oznacza, że do kosztów uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych zalicza się:

*   wydatki na ich nabycie, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami,
*   wartość niezamortyzowaną, którą jest wartość początkowa pomniejszona o dotychczasowe odpisy amortyzacyjne (stanowiące, jak i niestanowiące kosztów uzyskania przychodów).

W przedmiotowej sprawie Spółdzielnia wskazała, że dokonywała amortyzacji środka trwałego zgodnie z przepisami art. 16a-16m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a odpisy amortyzacyjne stanowiły koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że wartość nieumorzona środka trwałego w momencie jego sprzedaży stanie się kosztem uzyskania przychodu.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych z tytułu sprzedaży przez Spółdzielnię nieruchomości będzie dochód, tj. wartość przychodu ze sprzedaży nieruchomości pomniejszona o koszty uzyskania przychodu, tj. wartość nieumorzoną tego środka trwałego.

Ponadto, tut. Organ pragnie dodać, że w związku z tym, iż to pytanie podatkowe określone przez podatnika wyznacza zakres przedmiotowy wniosku, w niniejszej interpretacji indywidualnej odniesiono się ściśle do kwestii w nim zawartej, tj. skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości; w konsekwencji nie oceniono prawidłowości dokonywania przez Spółdzielnię odpisów amortyzacyjnych od przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.