Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.317.2019.5.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-04
Teza: Czy przedmiotowa Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 18 grudnia 2019 r. (data wpływu 24 grudnia 2019 r.), uzupełnionym 27 lutego 2020 r. i 3 marca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 21 lutego 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.87.2019.3.KS, 0111-KDIB2-2.4014.317.2019.4.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 27 lutego 2020 r. i 3 marca 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w W., stanowiącej działkę gruntu nr \`(...)\`, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta (dalej: Grunt) i właścicielem budynku i budowli znajdujących się na Gruncie. Przedsięwzięcie gospodarcze Sprzedającego polega na zrealizowaniu deweloperskiej inwestycji biurowej obejmującej budynek biurowy składający się z kondygnacji parteru, 6 kondygnacji biurowych (o następujących planowanych funkcjach dodatkowych: handlowo-usługowa i magazynowa), jednej kondygnacji podziemnej, na których znajduje się 51 miejsc parkingowych, o powierzchni najmu ok. 11,529,34 m2 oraz dwupoziomowego parkingu podziemnego, składającego się odpowiednio z 49 i 48 miejsc parkingowych przypadających na kondygnację (dalej: Budynek) wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną służącą funkcjonowaniu Budynku (dalej: Budowle), która jest realizowana zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę (Grunt, Budynek oraz Budowle łącznie zwane dalej: Nieruchomością) (dalej: Działalność Sprzedającego).

Zainteresowani podkreślają, że Budynek oraz Budowle stanowią budynki, budowle lub ich części albo urządzania budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.).

Na obiekty, które oprócz Budynku, znajdować się będą na Gruncie w momencie sprzedaży składać się będą m.in.:

1.  Budowle/urządzenia budowlane:
    1.  Drogi i chodniki;
    2.  Ogrodzenie;
    3.  Przyłącze wodociągowe;
    4.  Przyłącze kanalizacyjne;
    5.  Pylon zewnętrzny;
    6.  Instalacja nawadniania zieleni.
2.  Obiekty małej architektury:
    1.  Słupy oświetleniowe;
    2.  Kosze;
    3.  Ławki;
    4.  Kraty ochronne pod drzewa;
    5.  Donice;
    6.  Stojaki rowerowe.

Jednocześnie Zainteresowani wskazali na elementy, które nie stanowią odrębnego obiektu budowlanego, gdyż – jako części składowe – stanowią element Budynku, tj.:

1.  Rampy wjazdowe do garażu podziemnego;
2.  Płyta fundamentowa garażu podziemnego.

W celu uatrakcyjnienia Nieruchomości jako aktywa przeznaczonego do sprzedaży, Sprzedający podejmuje działania mające na celu wynajem aktualnie niewynajętej powierzchni w Budynku. Budynek został oddany do użytkowania pierwszemu najemcy 1 czerwca 2018 r., a następnie kolejnym najemcom, którym zostały udostępnione wybrane dostępne powierzchnie biurowe (zatem w odniesieniu do tych części Budynku doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT). W odniesieniu do części Nieruchomości nieoddanej do użytkowania, pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpi w wyniku sprzedaży Nieruchomości do Nabywcy.

Y (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest spółką prawa francuskiego (Sociètè civile à capital variable – spółka cywilna ze zmiennym kapitałem), która będzie na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej (dalej: Umowa Przyrzeczona) zarejestrowana w Polsce jako podatnik VAT czynny (dalej: Nabywca). Nabywca zamierza rozpocząć prowadzenie działalności polegającej na wynajmie komercyjnym nieruchomości własnych (dalej: Działalność Nabywcy). Działalność Nabywcy będzie polegała na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT.

Mając na uwadze obecny przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego oraz planowany przedmiot działalności gospodarczej Nabywcy Zainteresowani zwrócili uwagę, iż Działalność Sprzedającego różni się od Działalności Nabywcy. Działalność Sprzedającego to jak wspomniano wyżej realizacja projektów deweloperskich, na które składa się budowa budynków biurowych, komercjalizacja tych budynków (tj. zawarcie umów najmu) w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości, a następnie sprzedaż (typowa działalność deweloperska), natomiast Działalnością Nabywcy będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi (działalność inwestycyjna). Przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą generującą przychody głównie z realizacji umów najmu. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca nie zamierza zatem kontynuować działalności deweloperskiej Sprzedającego, natomiast kontynuacji podlegać będzie część działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że działalność Sprzedającego w zakresie najmu jest działalnością tymczasową, mającą na celu jedynie uatrakcyjnienie Nieruchomości z perspektywy potencjalnego kupującego (w tym Nabywcy).

Przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zawarł szereg umów najmu dotyczących powierzchni Budynku oraz miejsc parkingowych. Na dzień złożenia niniejszego Wniosku, Budynek został wynajęty w 78,63% (na cele biurowe i usługowe), a miejsca parkingowe w 58%. Sprzedający będzie miał zgodę najemców na przeniesienie praw i/lub obowiązków wynikających z zawartych umów najmu na rzecz nabywcy Nieruchomości.

Sprzedający oraz Nabywca planują zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna). Zgodnie z ostatecznymi postanowieniami projektu Umowy Przedwstępnej (których treść nie ulegnie zmianie w Umowie Przedwstępnej), po spełnieniu warunków zawieszających określonych w Umowie Przedwstępnej, dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie której Nabywca kupi od Sprzedającego Nieruchomość na zasadach i warunkach określonych w Umowie Przedwstępnej (dalej: Transakcja).

Przewidywana data Transakcji to marzec – maj 2020 r. Zainteresowani podkreślili jednak, że jest to jedynie orientacyjna data i niewykluczone jest dokonanie Transakcji we wcześniejszym bądź późniejszym terminie.

Cena zostanie zapłacona przez Nabywcę na rzecz Sprzedającego z chwilą zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Ponadto, na dzień Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie wobec Nabywcy do dokonania określonych świadczeń pieniężnych, między innymi z tytułu rozliczenia tzw. zachęt dla najemców czy kaucji wpłaconych Sprzedającemu na zabezpieczenie zobowiązań najemców. Wierzytelność Sprzedającego wobec Nabywcy do zapłaty ceny i część wierzytelności Nabywcy wobec Sprzedającego zostanie następnie wzajemnie potrącona przez Sprzedającego i Nabywcę.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, a przed dokonaniem Transakcji, obowiązywać będzie okres przejściowy (dalej: Okres Przejściowy). W Okresie Przejściowym Sprzedający będzie prowadził dotychczasową działalność z należytą starannością w zwykłym zakresie (realizacja, wynajem, prace wykończeniowe w lokalach najemców, co do najmów, jakie zostaną zawarte w Okresie Przejściowym i eksploatacja Budynku).

Dodatkowo w Okresie Przejściowym Sprzedający jest uprawniony (w porozumieniu z Nabywcą) do wynajmu powierzchni aktualnie niewynajętej w Budynku. Nowe umowy najmu muszą być zawarte zgodnie z ustalonymi uprzednio między Sprzedającym a Nabywcą kryteriami najmu oraz standardową umową najmu, chyba że Nabywca wyrazi zgodę na odstępstwa w uprzednich ustaleniach.

Ponadto, przez pewien okres po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający będzie uprawniony do podejmowania, bezpośrednio lub za pośrednictwem wybranego i zatrudnionego przez siebie podmiotu, czynności mających na celu wynajęcie niewynajętych dotychczas części Nieruchomości, co w szczególności będzie obejmować poszukiwanie najemców oraz negocjowanie warunków umów najmu, na podstawie pełnomocnictwa, które zostanie udzielone przez Nabywcę. Sprzedający będzie uprawniony do wykonywania powyższych obowiązków z pomocą pośredników najmu będących osobami trzecimi, a Nabywca będzie należycie współpracował ze Sprzedającym w zakresie prowadzonych przez Sprzedającego czynności związanych z wynajmem.

Dodatkowo, należy dodać, iż zamiarem i założeniem Sprzedającego i Nabywcy przy uzgadnianiu warunków Transakcji jest, aby w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej Nieruchomość była wykończona. Jeżeli jednak na dzień Transakcji istnieć będzie jakakolwiek część Nieruchomości, która nadal wymaga wykonania prac wykończeniowych, wówczas Sprzedający będzie zobowiązany:

1.  wykonać prace wykończeniowe oraz
2.  usunąć ewentualne usterki w pracach wykończeniowych.

W skład przedmiotu Transakcji wejdą w szczególności następujące składniki majątkowe, prawa i obowiązki:

1\. prawo własności Gruntu,

2\. prawo własności Budynku i Budowli stanowiących odrębne przedmioty własności,

3\. prawa Sprzedającego wynikające z dokumentów na zabezpieczenie najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

4\. prawa autorskie do projektów opracowanych w związku z inwestycją, w szczególności na podstawie umowy z architektem oraz umowy z generalnym wykonawcą, w zakresie nabytym przez Sprzedającego w szczególności zgodnie z umową z architektem i umową z generalnym wykonawcą oraz w zakresie, w jakim podlegają one przeniesieniu,

5\. prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu, w odniesieniu do których przekazanie wynajętej powierzchni nie nastąpi przed datą podpisania Umowy Przyrzeczonej,

6\. prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji generalnego wykonawcy i zabezpieczenia generalnego wykonawcy w zakresie, w jakim do czasu przeniesienia nie zostało ono wykorzystane w celu usunięcia usterek generalnego wykonawcy lub wad,

7\. prawa Sprzedającego wynikające z rękojmi i gwarancji udzielonych na podstawie umowy z architektem, umów z innymi wykonawcami i innych istotnych umów dotyczących robót budowlanych, wykończeniowych oraz prac projektowych oraz zabezpieczeń dostarczonych przez innych wykonawców zgodnie z umowami z innymi wykonawcami oraz zgodnie z innymi istotnymi umowami,

8\. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (niewykluczone jednak, że umowy te zostaną rozwiązane przez Sprzedającego, a Nabywca zawierał będzie nowe umowy dotyczące dostawy mediów),

9\. prawa z licencji oraz prawa do oprogramowania niezbędnych do korzystania z Budynku,

10\. wyposażenie znajdujące się w Budynku.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie innych, niż wymienione wyżej, składników majątkowych niemających bezpośredniego związku z Nieruchomością, w tym należności i zobowiązań Sprzedającego związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem. W szczególności, następujące składniki majątkowe nie zostaną nabyte przez Nabywcę:

1\. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością,

2\. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie i/lub budowę Nieruchomości – Nabywca we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji,

3\. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego, z wyjątkiem ewentualnych depozytów od najemców, związanych z Nieruchomością,

4\. prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: wywozu śmieci, zarządzania aktywami, utrzymania wind, ochrony pożarowej, monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, utrzymania zieleni, itp.,

5\. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji bezpośrednio dotyczącej Nieruchomości,

6\. zobowiązania Sprzedającego, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu,

7\. wierzytelności,

8\. firma Sprzedającego,

9\. prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dla których przedmiot Transakcji byłby zakładem pracy, dlatego Nabywca nie zostanie stroną żadnych umów z pracownikami zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2019 r., poz. 1040 ze zm.).

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał innych nieruchomości w dacie Transakcji. Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w dacie Transakcji:

*   Nieruchomość nie jest, ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.,
*   Sprzedający nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości,
*   Potencjalnie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości – co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej.

Po przeprowadzeniu Transakcji Sprzedający co do zasady zaprzestanie prowadzenia części swojej działalności w zakresie najmu – jak wskazano bowiem powyżej, działalność Sprzedającego w tym zakresie ma jedynie tymczasowy charakter, niezwiązany bezpośrednio z jego głównym przedmiotem działalności (tj. działalnością deweloperską). Wyjątkiem będzie jedynie działalność na rzecz Nabywcy opisana powyżej, tj. podejmowanie, bezpośrednio lub za pośrednictwem wybranego i zatrudnionego przez siebie podmiotu, czynności mających na celu wynajęcie niewynajętych dotychczas części Nieruchomości w imieniu Nabywcy na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.

Wydatki na ulepszenie Budynku i Budowli na moment Transakcji nie powinny przekraczać 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Niemniej, Zainteresowani nie wykluczają potencjalnej możliwości przekroczenia ww. wskaźnika na dzień Transakcji.

W stosunku do wydatków związanych z Budynkiem i Budowlami, Sprzedającemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 5):

Czy przedmiotowa Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu VAT, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 z późn. zm.) (dalej: ustawa o PCC)?

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu VAT, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja może podlegać opodatkowaniu VAT, tj. będzie przeprowadzona w okresie do 2 lat od pierwszego zasiedlenia lub podlegać będzie zwolnieniu, a Nabywca i Sprzedający zdecydują się wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości. W takim wypadku, gdy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej VAT (23%), zostanie wyłączona z opodatkowania PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 4 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.87.2019.4.KS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr \`(...)\`, (dalej: Grunt) i właścicielem budynku i budowli znajdujących się na Gruncie. Przedsięwzięcie gospodarcze Sprzedającego polega na zrealizowaniu deweloperskiej inwestycji biurowej obejmującej budynek biurowy składający się z kondygnacji parteru, 6 kondygnacji biurowych (o następujących planowanych funkcjach dodatkowych: handlowo-usługowa i magazynowa), jednej kondygnacji podziemnej, na których znajduje się 51 miejsc parkingowych, o powierzchni najmu ok. 11,529,34 m2 oraz dwupoziomowego parkingu podziemnego, składającego się odpowiednio z 49 i 48 miejsc parkingowych przypadających na kondygnację (dalej: Budynek) wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną służącą funkcjonowaniu Budynku (dalej: Budowle), która jest realizowana zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.87.2019.4.KS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) skoro jak Wnioskodawca wskazał, Transakcja zostanie przeprowadzona w ramach lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie, dla planowanej dostawy opisanej Nieruchomości zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…) Planowana dostawa Budynku oraz Budowli nie będzie również korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wskazano we wniosku – Sprzedającemu w stosunku do wydatków związanych z Nieruchomością, przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatek naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT. Zatem nie zostaną również spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. (…) Dostawa Budynku oraz Budowli nie będzie korzystać także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ w stosunku do wydatków związanych z Budynkiem i Budowlami, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatek naliczonego. W konsekwencji dostawa Budynku oraz Budowli w ramach Transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy objęte będzie zbycie działki gruntu, na którym znajduje się wymieniony w opisie sprawy Budynek oraz Budowle. Również podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegało opodatkowaniu urządzeń budowlanych przynależnych do Budynku/Budowli. (…) A zatem, w przypadku, gdy planowana transakcja dostawy Nieruchomości zostanie przeprowadzona w ramach lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki podatku. (…) jeżeli w istocie planowana dostawa Nieruchomości zostanie przeprowadzona po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia całości lub części tej Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, to będzie ona zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy odpowiednio w odniesieniu do oddanej przed rozpoczęciem tego okresu do użytkowania Nieruchomości lub jej części (tj. części Budynku oraz Budowli). (…) planowana Transakcja nie będzie podlegała pod obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. (…) Dodatkowo w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Sprzedający może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca Budynku będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości. W konsekwencji, w przypadku wyboru dla planowanej Transakcji opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości lub jej części - Transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. (…)”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.