Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.251.2025.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-23
Teza: W zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności
działki (…) w wykonaniu umowy zobowiązującej oraz
ustanowienia służebności gruntowej.
Słowa kluczowe: nieruchomości
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
prawa-przeniesienie prawa-przeniesienie prawa
własności
służebność-służebność gruntowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym
nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Podmioty
zobowiązane do zapłaty podatku -Ustanowienie
odpłatnego użytkowania, w tym również
nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Ustanowienie odpłatnego użytkowania,
w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej
służebności
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Odliczenia od
podstawy opodatkowania
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Stawki podatku-Czynności cywilnoprawne-
Umowa ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym
nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. i
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2-art. 4-pkt 6
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 6
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 6-ust. 5
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 6-ust. 6
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 7-ust. 1 -pkt 3
1

## Opis zdarzenia przyszłego

B (dalej również jako: „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), objętej
    księgą wieczystą nr (...). Nieruchomość ta składa się z działek gruntu o numerach
    ewidencyjnych od (...) oraz działek nr (...), o łącznej powierzchni (...) ha (dalej jako:
    „Nieruchomość”). Zbywca nabył przedmiotową nieruchomość do majątku osobistego na
    podstawie umowy darowizny zawartej (...) 1968 r. Na nieruchomości ustanowione są
    nieodpłatne i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz (...), obejmujące sieć
    gazową oraz infrastrukturę elektroenergetyczną. Nieruchomość ta została podzielona
    decyzją nr (...) z (...) 2018 r.
    Działka nr (...) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem
    gospodarczym. Żadna inna z przedmiotowych działek nie jest zabudowana, a działki nr (...)
    i (...) uzyskają dostęp do drogi publicznej, poprzez ustanowienie stosownej służebności
    gruntowej obciążającej, która będzie ustanowiona na działkach nr (...), na których
    zlokalizowana jest wewnętrzna droga dojazdowa stanowiąca dostęp do drogi publicznej tj.
    ulicy (...).

    Ponadto, działki ew. nr od (...) do (...), położone w obrębie (...) znajdują się na terenie, dla
    którego nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie są
    objęte uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie są objęte decyzją, o której mowa w
    art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.
    W dniu (...) 2018 r. Zbywca zawarł umowę zobowiązującą z E, zgodnie z którą E zobowiązał
    się do uzyskania pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych
    jednorodzinnych i jednego budynku z częścią usługową, zgodnego z postanowieniami
    decyzji o warunkach zabudowy nr (...) wydanej (...) 2015 r. oraz do wykonania 15 sztuk
    indywidualnego projektu budowlanego dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego i 1
    sztuki indywidualnego projektu budowlanego dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego
    z usługą, jak i również do przygotowania uwag do projektu MPZP, w celu złożenia ich w
    procedurze planistycznej. W zamian za wykonanie tych usług, strony uzgodniły, że E
    nabędzie własność działek nr (...) oraz zostanie ustanowiona na rzecz tych działek
    służebność przejazdu i przechodu na działkach (...). W dniu (...) 2019 r. podpisano również
    aneks do ww. umowy. W późniejszym okresie, na podstawie umów z (...) 2019 r. E sprzedał
    swoje prawa wynikające z umowy zobowiązującej C i A oraz F i G.
    Następnie, (...) 2019 r. F i G sprzedali swoje prawa na C i A oraz D. W wyniku tych transakcji
    C i A uzyskali ¾ praw, a D ¼ praw wynikających z umowy zobowiązującej.
    W celu wykonania zobowiązań wynikających z umowy zobowiązującej z (...) 2018 r.,
    Zbywca planuje przenieść na małżonków A (dalej jako: „Wnioskodawca”) oraz C (dalej
    łącznie jako: „Wnioskodawcy” lub ,,Nabywcy”) własność niezabudowanej działki gruntu o
    numerze ewidencyjnym (...). Wartość rynkowa działki została oszacowana na kwotę (...) zł.
    Jednocześnie, ustanowiona zostanie nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu wraz z
    mediami przez działki (...) na rzecz właścicieli działki (...). Strony potwierdziły, że wszelkie
    prace związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę zostały zakończone, a decyzja nr (...),
    wydana przez (...), zatwierdzająca projekt budowlany, pozostaje w mocy, ponadto zostały
    wykonane wszystkie prace wynikające z zapisów umowy zobowiązaniowej z (...) 2018 r.
    oraz z aneksu z (...) 2019 r. Małżonkowie A i C oraz D oświadczyli, że obejrzeli działkę,
    znany jest im jej stan faktyczny i prawny, oraz że nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń.
    W uzupełnieniu wniosku m.in. doprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego poprzez
    wskazanie, że Zbywca planuje przenieść na C i A oraz D na współwłasność w udziałach po
    ½ niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...). Jednocześnie,
    ustanowiona zostanie nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu wraz z mediami
    przez działki (...) na rzecz właścicieli działki (...). Pomiędzy ww. stronami nie dojdzie do
    zawarcia umowy sprzedaży. Jak bowiem opisywano to szeroko we wniosku umowa
    przeniesienia własności działki nr (...) wraz z ustanowieniem na rzecz każdoczesnych
    właścicieli tej działki służebności gruntowych stanowi formę wykonania zobowiązania
    wzajemnego Zbywcy działki z tytułu wykonania umowy zobowiązującej z (...)2018 r. Strony
    na skutek tej umowy dokonują zamiany usługi mającej polegać na uzyskaniu pozwolenia
    na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a wynagrodzeniem za
    to świadczenie miało być przeniesienie własności działki (...) wraz z ustanowieniem
    służebności gruntowej na działkach (...). Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych w
    takim przypadku świadczenie rzeczowe w formie przeniesienia własności nieruchomości
    powinno zostać uznane za transakcję barterową, którą w polskim prawie uważana się za
    jeden z rodzajów umowy zamiany. Mając zatem na uwadze powyższe, Zbywca dokona
    przeniesienia własności działki (...) w wykonaniu umowy zobowiązującej z (...) 2018 r. oraz
    ustanowienia służebności gruntowej na działkach (...) na rzecz każdoczesnych właścicieli
    działki (...) w wykonaniu umowy zobowiązującej z (...) 2018 r. na rzecz Zainteresowanych
    wskazanych we wniosku, tj. małżonków Państwa A oraz C, a także Pani D.
    Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści
    uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i
    usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę
    Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

    Pytania
    1) Czy przeniesienie własności działki (...) w wykonaniu umowy zobowiązującej z (...) 2018 r.
      stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do
      którego zapłaty będą zobowiązani Nabywcy?
    2) Czy ustanowienie służebności gruntowej na działkach (...) na rzecz każdoczesnych
      właścicieli działki (...) w wykonaniu umowy zobowiązującej z (...) 2018 r. stanowi
      czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do
      zapłaty którego to podatku będą zobowiązani Nabywcy?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych, zarówno przeniesienie własności działki nr (...) z obrębu (...),
    jak i ustanowienie służebności gruntowej na działkach nr (...) - dokonane w wykonaniu
    umowy zobowiązującej z (...) 2018 r. - będą stanowić czynności podlegające
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), zgodnie z ustawą z dnia
    9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze
    zm.).
    Planowane przeniesienie własności działki nr (...) na rzecz A i C oraz D dokonane zostanie
    w zamian za wcześniej świadczone usługi organizacyjno-formalne. Będzie to zatem
    transakcja rozliczana na zasadzie świadczenia wzajemnego, w której po jednej stronie
    znajduje się przeniesienie prawa własności nieruchomości, a po drugiej wykonanie
    świadczenia niepieniężnego. Taka forma rozliczenia, mieści się w dyspozycji art. 1 ust. 1
    pkt 1 lit. a) ustawy o PCC.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) cyt. ustawy, nie podlegają podatkowi od czynności
    cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie,
    w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze
    stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z
    wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
    część. Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że przeniesienie własności
    nieruchomości w ramach wykonania umowy barterowej będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli żadna ze stron z tytułu dokonania tej
    czynności nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W niniejszej sprawie Zbywca - jak wykazano we wniosku - nie działa jako podatnik VAT, a
    sama transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Wobec braku przesłanek
    wyłączających z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, po stronie Nabywców powstanie obowiązek
    podatkowy, jako że to oni nabywają prawo własności nieruchomości. Obowiązek ten
    wynika wprost z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC.
    W ramach wykonania tej samej umowy zobowiązującej z (...) 2018 r. ma również dojść do
    ustanowienia służebności gruntowej zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla
    każdoczesnych właścicieli działki nr (...). Służebność zostanie ustanowiona na działkach
    należących do Zbywcy (nr (...)). W świetle przepisów ustawy o PCC, ustanowienie odpłatnej
    służebności również podlega opodatkowaniu (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i). Ustanowienie
    służebności stanowi bowiem część uzgodnionego wcześniej wzajemnego świadczenia
    stron - ma charakter ekwiwalentny i realizuje zobowiązanie zaciągnięte w ramach
    rozliczenia barterowego. W rezultacie, również ta czynność będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem PCC. Obowiązek podatkowy z tego tytułu stosownie do art. 4
    pkt 6 ustawy powstanie po stronie Nabywców, jako podmiotów, na rzecz których
    służebność zostanie ustanowiona.
    Zarówno przeniesienie własności działki, jak i ustanowienie służebności gruntowej są
    czynnościami odpłatnymi, realizowanymi poza zakresem ustawy o VAT. Wobec tego będą
    podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek
    podatkowy będzie ciążył na Nabywcach - A i C oraz D - zgodnie z odpowiednimi
    przepisami ustawy o PCC.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:
    - w zakresie przeniesienia własności działki (...) w wykonaniu umowy zobowiązującej - jest
      nieprawidłowe,
    - w zakresie ustanowienia służebności gruntowej - jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Należy stwierdzić, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia
    czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym
    samym, o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu
    opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie
    nazwa. Zatem, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony
    sposób, to dla oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności
    cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne
    będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod
    względem prawnym.
    Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Z powyższego wynika, że elementami przedmiotowo istotnymi umowy sprzedaży są:
    oznaczenie przedmiotu sprzedaży oraz cena. Innymi słowy, za umowę sprzedaży zostanie
    uznana tylko taka umowa, która definiuje zarówno przedmiot sprzedaży, jak i cenę
    należną sprzedającemu. Cena jest ekwiwalentem rzeczy lub praw, nabytych w drodze
    umowy sprzedaży. Zawiera ona w sobie trzy elementy: wartość rzeczy, zysk sprzedawcy
    oraz koszty po jego stronie.
    Natomiast zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę
      własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej
      rzeczy.
    Jak wskazuje się w doktrynie: „Opodatkowaniu podlega także umowa zamiany rzeczy i
    praw majątkowych, uregulowana w art. 603-604 KC. Jest to umowa nazwana,
    umożliwiająca wymianę dóbr bez konieczności użycia pieniądza. Przez umowę zamiany
    każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za
    zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.” (Komentarz art. 1 PCC red.
    Modzelewski/Janiec-Modzelewska 2022, wyd. 4/Witold Modzelewski, Renata Janiec-
    Modzelewska)
    Z opisu sprawy wynika, że (...)2018 r. Zbywca zawarł umowę zobowiązującą z E, zgodnie z
    którą E zobowiązał się do uzyskania pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków
    mieszkalnych jednorodzinnych i jednego budynku z częścią usługową oraz do wykonania
    15 sztuk indywidualnego projektu budowlanego dla budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego i 1 sztuki indywidualnego projektu budowlanego dla budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego z usługą, jak i również do przygotowania uwag do projektu
    MPZP, w celu złożenia ich w procedurze planistycznej. W zamian za wykonanie tych usług,

    strony uzgodniły, że E nabędzie własność działek nr (...) oraz zostanie ustanowiona na
    rzecz tych działek służebność przejazdu i przechodu na działkach (...). Na podstawie umów
    z (...) 2019 r. E sprzedał swoje prawa wynikające z umowy zobowiązującej C i A oraz F i G.
    Następnie, (...) 2019 r. F i G sprzedali swoje prawa na C i A oraz D. Zbywca planuje
    przenieść na C i A małżonków oraz D na współwłasność w udziałach po ½ niezabudowanej
    działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...).
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że pomiędzy ww. stronami nie dojdzie do
    zawarcia umowy sprzedaży. Jak bowiem opisywano to szeroko we wniosku umowa
    przeniesienia własności działki nr (...) wraz z ustanowieniem na rzecz każdoczesnych
    właścicieli tej działki służebności gruntowych stanowi formę wykonania zobowiązania
    wzajemnego Zbywcy działki z tytułu wykonania umowy zobowiązującej z (...) 2018 r. Strony
    na skutek tej umowy dokonują zamiany usługi mającej polegać na uzyskaniu pozwolenia
    na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a wynagrodzeniem za
    to świadczenie miało być przeniesienie własności działki (...) wraz z ustanowieniem
    służebności gruntowej na działkach (...).
    Mając na uwadze powyższe należy zgodzić się z Państwem, iż w niniejszej sprawie będzie
    miała miejsce transakcja barterowa.
    Sąd Najwyższy - Izba Cywilna w wyroku z 23 września 2004 r. sygn. akt I CK 210/04
    stwierdził, że:
      W ramach tej umowy każda ze stron zobowiązała się do świadczenia oznaczonych
      rzeczy w zamian za świadczenie określonych rzeczy przez drugą stronę. Taka umowa
      realizuje bezpośrednią wymianę dóbr lub usług eliminując przepływ pieniądza
      pomiędzy stronami. W oparciu o treść łączącego strony stosunku prawnego Sądy
      stwierdziły, że umowa barterowa jest w zasadzie odmianą umowy zamiany. W myśl
      przepisu art. 603 KC umowa taka jest konsensualna, odpłatna i wzajemna, a od
      umowy sprzedaży różni ją zasadniczo przedmiot świadczenia stron. Ekwiwalentem
      przeniesienia własności rzeczy nie jest bowiem kwota pieniężna, lecz własność
      innych rzeczy.
    Szczegółowe ustalenie zakresu przedmiotowego ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając zamknięty
    katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne
    podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności
    niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy
    wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w
    nim wyliczone.
    Przeniesienie własności działki nr (...) dokonane zostanie w zamian za wcześniej
    świadczone usługi organizacyjno-formalne. Będzie to zatem transakcja rozliczana na
    zasadzie świadczenia wzajemnego, w której po jednej stronie znajduje się przeniesienie
    prawa własności nieruchomości, a po drugiej wykonanie świadczenia niepieniężnego.
    Natomiast opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1
    ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy
    sprzedaży oraz zamiany jeżeli przedmiotem tych czynności są rzeczy i prawa majątkowe.
    Zatem należy stwierdzić, że przeniesienie własności działki (...) w wykonaniu umowy
    zobowiązującej (towar- działka za wykonanie usługi) nie będzie podlegało opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż nie mieści się w katalogu czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, wymienionych w ustawie o podatku od
    czynności cywilnoprawnych - nie będzie umową sprzedaży ani umową zamiany.
    W tej części należy uznać Państwa stanowisko za nieprawidłowe.
    Odnosząc się natomiast do ustanowienia służebności gruntowej na działkach (...) na rzecz
    każdoczesnych właścicieli działki (...), wskazać należy, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i)
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

      Podatkowi podlegają: ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym
      nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności.
    Na podstawie art. 285 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości
      (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel
      nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości
      obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony
      w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym,
      że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych
      uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie
      przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
      § 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności
      nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
    W myśl art. 145 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do
      należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od
      właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej
      służebności drogowej (droga konieczna).
      § 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb
      nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym
      obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia
      drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między
      interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe,
      przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
    Z opisu zdarzenia przyszłego oraz jego uzupełnienia wynika m.in., że ustanowiona
    zostanie nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu wraz z mediami przez działki (...)
    na rzecz właścicieli działki (...). Umowa przeniesienia własności działki nr (...) wraz z
    ustanowieniem na rzecz każdoczesnych właścicieli tej działki służebności gruntowych
    stanowi formę wykonania zobowiązania wzajemnego Zbywcy działki z tytułu wykonania
    umowy zobowiązującej z (...) 2018 r. Strony na skutek tej umowy dokonują zamiany usługi
    mającej polegać na uzyskaniu pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych
    jednorodzinnych, a wynagrodzeniem za to świadczenie miało być przeniesienie własności
    działki (...) wraz z ustanowieniem służebności gruntowej na działkach (...).
    Jak wskazuje się w doktrynie: „(...) z chwilą ustanowienia służebności powołany zostaje
    stosunek obligacyjny dotyczący zapłaty wynagrodzenia. (...) Wynagrodzenie może być tak
    pieniężne, jak i niepieniężne bez względu na źródło ustanowienia służebności.”
    (Komentarz art. 145 KC red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2024, wyd. 33/Grzegorz
    Matusik)
    Mając na uwadze fakt, iż - jak wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku - ustanowienie
    służebności gruntowej na działkach (...) będzie stanowiło wynagrodzenie z tytułu zyskania
    pozwolenia na budowę zespołu 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (świadczenie
    niepieniężne), to w istocie zostanie ustanowiona odpłatna służebność przejazdu i
    przechodu.
    W świetle powyżej przytoczonych przepisów prawa cywilnego należy zauważyć, że
    służebność gruntowa jest prawem ustanawianym na nieruchomości tzw. służebnej lub
    obciążonej, na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości, tj. nieruchomości
    władnącej. Istotą służebności gruntowej jest zapewnienie trwałego korzystania przez
    każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej - w określonym zakresie - z
    nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym,
    które obciąża cudzą nieruchomość, mającym na celu zwiększenie użyteczności innej
    nieruchomości albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej. Jedną z

    postaci służebności gruntowej uregulowaną w Kodeksie cywilnym jest służebność drogi
    koniecznej. Służebność drogi koniecznej, której treścią jest możliwość przechodzenia,
    przejazdu czy przepędzania bydła, należy do tzw. służebności przymusowych i wyraża się
    w zezwoleniu na przemieszczanie się w określony sposób przez nieruchomość obciążoną
    na rzecz tego, kto ze swej nieruchomości nie ma odpowiedniego dostępu do drogi
    publicznej lub budynków gospodarskich. Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana za
    wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej.
    Na podstawie art. 4 pkt 6 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy ustanowieniu odpłatnego
      użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności - na
      użytkowniku lub nabywającym prawo służebności
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w
      tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności - wartość świadczeń
      użytkownika bądź osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki
      prawa te zostały ustanowione.
    W myśl art. 6 ust. 5 ww. ustawy:
      Jeżeli z treści czynności cywilnoprawnych, wymienionych w ust. 1 pkt 6, wynika
      prawo żądania świadczeń, które nie mogą być oznaczone pod względem wielkości w
      chwili zawierania umowy, podstawę opodatkowania ustala się w miarę wykonywania
      świadczeń. Organ podatkowy może jednak, za zgodą podatnika, przyjąć do podstawy
      opodatkowania prawdopodobną wartość wszystkich świadczeń za okres trwania
      czynności.
    Zgodnie z art. 6 ust. 6 ww. ustawy:
    W przypadku zawarcia umów, o których mowa w ust. 1 pkt 6, na czas nieokreślony,
    podstawę opodatkowania może stanowić zgodnie z oświadczeniem podatnika:
  1) wartość świadczeń za lat 10 albo
  2) wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy.
    Stosownie do art. 6 ust. 8 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    W przypadku zmiany umów wymienionych w ust. 1 pkt 6, podstawę opodatkowania
    stanowi:
      1) przy przedłużeniu okresu, na jaki zawarto umowę - wartość świadczeń ustalona
        według zasad przewidzianych w ust. 1 pkt 6 oraz w ust. 5 i 6;
      2) przy podwyższeniu wartości świadczeń - różnica wartości świadczeń według zasad
        przewidzianych w ust. 1 pkt 6 oraz w ust. 5 i 6.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym
      nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności - 1%, z zastrzeżeniem ust. 5.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    W interpretacji indywidualnej z 23 września 2025 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.345.2025.3.
    AAR, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej stwierdził, że „(...) ustanowienie służebności gruntowej na działkach
    (...) na rzecz właścicieli działki (...), dokonywane wraz z dostawą tej działki w
    okolicznościach przedstawionych we wniosku, nie będzie odbywało się w ramach
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegało
    opodatkowaniu podatkiem VAT.”
    Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i
    usług - według którego ustanowienie służebności gruntowej nie będzie podlegało
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - należy zgodzić się z Państwa
    stanowiskiem, że ustanowienie służebności gruntowej na działkach nr (...) - dokonane w
    wykonaniu umowy zobowiązującej z (...) 2018 r. - będzie stanowić czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    W powyższej sprawie nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a)
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego ustanowienie
    opisanej we wniosku odpłatnej służebności podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i) ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    W tej części zatem Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja
    indywidualna z 23 września 2025 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.345.2025.3.AAR.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.