Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-614/16-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-06-30
Teza: Podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód-źródła przychodu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2016 r. (data wpływu 2 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w latach 1997-2001 r. prowadził jednoosobową działalność gospodarczą. W lipcu 2001 r. działalność ta została zakończona i zlikwidowana. Po dniu, w którym podatnik zlikwidował prowadzoną jednoosobową działalność gospodarczą, źródłem utrzymania podatnika do 2007 roku były dochody z wynajmu nieruchomości budynkowych opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, z tytułu uzyskiwanych obrotów z najmu nieruchomości Wnioskodawca był przez cały okres czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W latach 1987 do 2005 roku, najpierw wspólnie z małżonką oraz później po ustanowieniu rozdzielności majątkowej samodzielnie, podatnik okazjonalnie ze zgromadzonych oszczędności kupował różne nieruchomości w tym o charakterze rolnym, leśnym czy budowlanym (zabudowane lub nie) z dopuszczoną zabudową usługową lub zabudową mieszkaniową, zarówno z istniejącym lub nie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub studium o warunkach zabudowy.

W 2007 r. podatnik założył działalność gospodarczą, której przedmiotem jest szeroko rozumiana działalność na rynku nieruchomości. Od tego momentu nowo nabywane nieruchomości, jeżeli były w jakikolwiek sposób wykorzystywane lub związane z działalnością gospodarczą, ujmowane są w prowadzonej ewidencji środków trwałych.

W okresie ostatnich 20 lat Wnioskodawca część z nabytych nieruchomości sprzedał zarówno w ramach prowadzonej od 1 lipca 2007 roku działalności gospodarczej, jak i poza nią w sytuacji, gdy nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej i zarazem nie były ujęte w ewidencji środków trwałych. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W przypadkach zbywanych nieruchomości, które nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej w zależności od czasu ich posiadania, Wnioskodawca przychód uzyskany z ich sprzedaży:

*   przed upływem 5 roku od nabycia (nabycie nieruchomości do 2006 r). opodatkowywał podatkiem dochodowym od osób fizycznych w stawce 10% (podatek od przychodu w poprzednim stanie prawnym) lub
*   po upływie 5 lat po nabyciu traktował, jako niepodlegające opodatkowaniu podatkiem PIT.

W przypadku nieruchomości związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w sytuacji, gdy sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat od nabycia, podatnik dochód uzyskany ze sprzedaży opodatkowywał stawką 19%.

Zakupy nieruchomości będących we własności Wnioskodawcy nigdy nie były finansowane z kredytów, pożyczek lub innego finansowania zewnętrznego. Celem i zamiarem zakupionych nieruchomości było lokowanie oszczędności oraz dla późniejszego ich wykorzystania w ramach najmu lub dzierżawy, na cele osobiste lub mieszkaniowe podatnika i jego żony (szczególnie w związku z podziałem majątku oraz późniejszym rozwodem małżonków), ich wspólnych dzieci oraz dzieci z następnego związku podatnika lub członków bliskiej rodziny, tj. rodzeństwa.

W przypadku części nieruchomości Wnioskodawcy, sprzedanych w latach 2004-2014, które w całym okresie ich posiadania przez Wnioskodawcę nie stanowiły dla niego źródła przychodów (nie były wynajmowane lub wydzierżawiane), nie prowadzono na nich żadnych prac, podatnik ze względów osobistych zdecydował się na ich sprzedaż. W części sprzedaż nieruchomości wynikała z konieczności podziału małżeńskiego majątku dorobkowego oraz konieczności zabezpieczenia dzieci po uzyskaniu przez nich pełnoletniości. Sprzedane nieruchomości stanowiły mniejszą część posiadanego majątku, natomiast większość z nich jest nadal w posiadaniu Wnioskodawcy i jako majątek niepodlegający podziałowi ze względu na rozwód nie będzie sprzedana.

W roku 2004 Wnioskodawca sporządził testament, w którym przeznaczył posiadane nieruchomości swoim dzieciom z pierwszego małżeństwa, żonie oraz swej konkubinie, w 2011 roku testament z 2004 roku został zmieniony w ten sposób, że Wnioskodawca zmodyfikował swoją wolę ujmując w gronie osób uprawnionych dodatkowo syna z nowego związku.

Jedną z zakupionych w latach poprzednich nieruchomości była działka, którą Wnioskodawca nabył w 1999 r. wspólnie z poprzednią małżonką, a której to nieruchomości na mocy podziału majątku dorobkowego z 2 stycznia 2008 r. jest wyłącznym właścicielem. Nieruchomość stanowiła grunty rolne obszaru 1.0080 ha. Nieruchomość ta użytkowana była jako nieruchomość rolna, niezabudowana oraz nie była ona przedmiotem dzierżawy.

W marcu 2014 roku podjęta została uchwała Rady Miejskiej o zmianie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą ww. działka stanowi aktualnie teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz teren rolniczy jako grunty rolne.

W dniu 17 marca 2016 roku Wnioskodawca sprzedał opisaną działkę dla X i Y na potrzeby prowadzonej przez Y działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży ww. opisanej nieruchomości, uzyskany dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 1991 Nr 80 poz. 350, dalej ustawa o PIT), nie jest on zobowiązany odprowadzić podatku dochodowego od osób fizycznych za sprzedaż Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży opisanej nieruchomości nie powinna być obciążona podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie płaci się podatku dochodowego za sprzedaż nieruchomości, jeśli nie następuje ona w wykonaniu działalności gospodarczej i jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat.

Zatem pomimo faktu, że od 2007 r. Wnioskodawca prowadzi działalność związaną z szeroko rozumianym obrotem nieruchomościami, to w omawianej sytuacji dotyczącej sprzedanej nieruchomości nie można uznać, że działa on w charakterze przedsiębiorcy prowadzącego zawodową działalność gospodarczą, ponieważ sprzedaje całość nieruchomości stanowiącej prywatny majątek w żaden sposób nie powiązany z prowadzoną działalnością. Wnioskodawca nabył nieruchomość w 1999 r. roku jako nieruchomość rolną, nie dokonywał na niej żadnych zmian świadczących o przygotowaniach do dalszej odsprzedaży, a decyzje o sprzedaży Nieruchomości podjął 17 lat po jej nabyciu, a więc planowane zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ponadto po zmianie Planu Zagospodarowania Przestrzennego w 2014 r. nieruchomość stanowiła nadal nieruchomość rolną.

Z powyższych względów nie można również uznać transakcji sprzedaży nieruchomości za realizowaną w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nie mieści się ona w definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361, dalej ustawa o PIT). Z tego względu przychodów z niej uzyskanych nie można traktować jako przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W kontekście powyższego należy także wskazać, iż Nieruchomość nie była wykorzystywana ani na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ani też z jej wykorzystaniem nie były prowadzone działy specjalnej produkcji rolnej, co wyklucza zastosowanie do planowanej sprzedaży art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku NSA z 4 marca 2015 r. sygn. II FSK 855/14, który został wydany na tle analogicznych stanów faktycznych.

Podsumowując, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy: źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 1999 r. Wnioskodawca nabył wspólnie z poprzednią małżonką działkę (dalej: Nieruchomość), której – na mocy podziału majątku dorobkowego z 2 stycznia 2008 r. – jest wyłącznym właścicielem. W dniu 17 marca 2016 r. Wnioskodawca sprzedał Nieruchomość. Mimo że Wnioskodawca w latach 1997-2001 prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości, a w 2007 r. założył działalność gospodarczą, której przedmiotem jest szeroko rozumiana działalność na rynku nieruchomości, sprzedana Nieruchomość stanowiła prywatny majątek i w żaden sposób nie była powiązana z prowadzoną działalnością. Nieruchomość nie była wykorzystywana ani na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ani też z jej wykorzystaniem nie były prowadzone działy specjalnej produkcji rolnej. Nieruchomość ta użytkowana była jako nieruchomość rolna, niezabudowana oraz nie była ona przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca nie dokonywał na niej żadnych zmian świadczących o przygotowaniach do dalszej odsprzedaży, a decyzje o sprzedaży Nieruchomości podjął 17 lat po jej nabyciu. Ponadto po zmianie Planu Zagospodarowania Przestrzennego w 2014 r. Nieruchomość stanowiła nadal nieruchomość rolną.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. W konsekwencji kwota uzyskana ze zbycia Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując – w związku ze sprzedażą Nieruchomości, uzyskana przez Wnioskodawcę kwota nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że powołane w treści wniosku orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy stwierdzić, że zdaniem organu podatkowego teza badanego rozstrzygnięcia nie ma zastosowania w przedmiotowym postępowaniu. Wskazane rozstrzygnięcie zapadło bowiem w innej sprawie i nie ma mocy wiążącej w omawianym przypadku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.