Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-487/10-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-07-09
Teza: Czy Zainteresowany powinien zapłacić podatek, jeżeli transakcja przyniosła stratę?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2010 r. (data wpływu 9 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2007 roku Wnioskodawca kupił mieszkanie za kwotę 267.765, 16 zł. W przedmiotowym mieszkaniu Zainteresowany nie był zameldowany.

Całość ceny mieszkania Wnioskodawca pokrył z kredytu bankowego, który udzielno Mu we frankach szwajcarskich.

Ponieważ waluty zaczęły drożeć, Zainteresowanego nie stać było na spłacanie coraz wyższych rat. W związku z tym postanowił sprzedać ww. lokal mieszkalny.

Mieszkanie zostało sprzedane w 2009 roku za kwotę 373.000 zł, która w całości została przekazana bankowi. Ponieważ frank stale drożał, aby sprzedać mieszkanie Wnioskodawca musiał dołożyć do spłaty kredytu bankowego 12 000 zł.

Zainteresowany wskazał, iż cena sprzedaży minus cena zakupu daje kwotę 105.234, 84 zł.

Po odjęciu od tej kwoty kosztów związanych z remontem, pośrednictwem sprzedaży i odsetkami bankowymi (czyli kwoty 56.612 zł) zostaje kwota 48.622 zł, która teoretycznie powinna być opodatkowana, jako zysk Wnioskodawcy. Jednakże pieniądze te zostały przekazane do banku w związku z wysokim kursem franka szwajcarskiego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionej sprawie Zainteresowany powinien płacić podatek dochodowy, jeżeli jego transakcja przyniosła stratę?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku dochodowego z transakcji, która przyniosła stratę. Wnioskodawca żadnego dochodu nie uzyskał. Przyczyna straty była niezależna od Niego i była związana ze wzrostem cen walut.

Na potwierdzenie stanowiska Zainteresowany powołuje się na:

*   interpretację indywidualną z dnia 25 lutego 2009 r. Nr ILPB3/423-809/08-2/HS,
*   artykuł zawarty w Gazecie Prawnej z dnia 23 listopada 2009 r. nr 228 (2604).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z uwagi na to, iż będące przedmiotem sprzedaży mieszkanie Zainteresowany nabył w 2007 roku, w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

W przedmiotowej sprawie można do takich kosztów zaliczyć koszty związane z pośrednictwem sprzedaży. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W przedmiotowej sprawie do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć koszty związane z remontem mieszkania, o ile będą one potwierdzone fakturami VAT.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Zainteresowany wskazał, iż nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, bowiem jak twierdzi - w wyniku sprzedaży mieszkania nie uzyskał dochodu a jedynie poniósł stratę. Wnioskodawca poinformował, że mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 373.000 zł, które w całości zostały przekazane bankowi. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że aby sprzedać mieszkanie musiał dołożyć do spłaty kredytu 12 000 zł. Zainteresowany poinformował, że udzielony przez bank kredyt zdrożał, ze względu rosnący kurs franka szwajcarskiego.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, że dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż mieszkania wywołała określone prawem skutki podatkowe, pomimo że w wyniku tej sprzedaży jak wywodzi Zainteresowany koszty kredytu przewyższyły przychód ze sprzedaży mieszkania.

Ustawodawca jak już wyżej wskazano w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych a w szczególności w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e i art. 19 w sposób jednoznaczny reguluje sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W analizowanym stanie faktycznym opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania należy dokonać bezwzględnie z uwzględnieniem powyższych przepisów a na sposób opodatkowania nie może mieć wpływu okoliczność, spłaty jakiej wartości kredytu zaciągniętego uprzednio na zbywaną nieruchomość musiał dokonać Zainteresowany.

Nieuzasadnionym jest zatem stanowisko Wnioskodawcy, aby przychód ze sprzedaży mieszkania mógł zostać w całości skompensowany o wartość spłaconego kredytu co w konsekwencji skutkowałoby po stronie Zainteresowanego brakiem powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Takiego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie przewidują żadne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wcześniej cytowany przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Posługuje się on pojęciem kosztu nabycia a nie kosztu kredytu. Koszt spłaty kredytu na zakup mieszkania nie jest równoznaczny z ceną nabycia tego mieszkania. Cena nabycia mieszkania została określona w akcie notarialnym sprzedaży z 2007 r. Zatem wydatki na spłatę kredytu bezspornie nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu.

Zaciągnięty przez Wnioskodawcę kredyt nie stanowi dla Niego kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości.

Z tego samego powodu nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu również wydatki związane z odsetkami od zaciągniętego kredytu bankowego.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny i przytoczone przepisy prawne stwierdzić należy, iż z tytułu sprzedaży mieszkania Zainteresowany nie poniósł straty, gdyż jak wskazano powyżej nie może On zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z odsetkami od kredytu oraz tych, które wynikają z faktu spłaty kredytu w wyższej wysokości wynikającej ze wzrostu kursu franka szwajcarskiego. Zatem od uzyskanego dochodu Zainteresowany powinien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.