Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.637.2024.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-07
Teza: Sprzedaż nieruchomości gruntowych.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; grunty; nabycie; nieruchomości; zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan
    – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 stycznia 2025 r. (wpływ 22 stycznia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca oraz BA, obywatele Polski, stale mieszkający na terytorium kraju, nabyli za
    środki pochodzące ze wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości, które weszły do
    ich majątku wspólnego:
      1. dnia (...) października 2006 r. nieruchomość rolną od BB na mocy aktu notarialnego
        Repertorium (...) działka KW nr (...), położoną w (...), działka nr 1. Sposób korzystania
        z nieruchomości oznaczono jako rola.
      2. dnia (...) listopada 2006 r. nieruchomość rolną od CC na mocy aktu notarialnego
        Repertorium (...) działka KW nr (...), położoną w (...), działka nr 2. Sposób korzystania
        z nieruchomości oznaczono jako grunty orne.
    Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów powyższe nieruchomości sklasyfikowano jako
    grunty orne klasy IVb. Wnioskodawcy i jego małżonce nie przysługiwało prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem
    nieruchomości. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje
    ustrój wspólności majątkowej.
    Nieruchomość będąca przedmiotem umowy nigdy nie była wykorzystywana do celów
    prowadzenia działalności gospodarczej, i nie stanowi części zorganizowanego
    przedsiębiorstwa. W Dziale III Ksiąg wieczystych wpisane są dwa roszczenia z umowny
    przedwstępnej, pierwsze z dnia (...) czerwca 2020 r.
    Termin wykonania umowy przyrzeczonej, oraz termin do dochodzenia roszczeń
    wynikających z umowy przedwstępnej już minęły. Drugie wpisany na mocy umowy
    przedwstępnej z dnia (...) czerwca 2024 r., tj. jest roszczenie o przeniesienie własności
    działki o łącznym obszarze ok. (...) m2 na rzecz spółki prawa handlowego tytułem umowy
    przedwstępnej sprzedaży. Nieruchomości nie są obciążone w żaden sposób na rzecz osób
    trzecich, a zwłaszcza nie zostały nikomu wydzierżawione ani wynajęte i nie stanowią
    wkładu do rozliczeń spółdzielni produkcyjnej, ponadto nie leżą na terenie parku
    narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.
    Na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza z dnia (...) kwietnia 2021 r. z nieruchomości
    nr 1 została wydzielona działka nr 1/1, a z nieruchomości nr 2 działka nr 2/1.
    W stosunku do wyżej wydzielonych działek nie została podjęta uchwała rady gminy
    ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu. Dla przedmiotowych działek nie
    obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskujący dnia (...)
    czerwca 2024 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką prawa handlowego
    dotyczącą działek nr 1/1 oraz działki nr 2/1. Kupujący nabędzie działki na cele związane z
    realizacją inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo –
    usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Ponadto kupujący podejmie szereg
    działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.
    Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią zurbanizowane
    tereny niezabudowane lub w trakcie budowy (,,Bp”). Na działkach w okresie ostatnich
    pięciu lat nie dokonano wycinki drzew, nie była na nich prowadzona działalność
    gospodarcza. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą
    Działki Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować (osobiście bądź za
    pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagających od Niego
    zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości Działki, np.
    jej ogrodzenia, uzbrojenia, doprowadzenia mediów.

    Zgodnie z (...) umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu
    poniższych warunków:
      1. uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania
        przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w
        tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni
        zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie
        minimum dwudziestu miejsc postojowych,
      2. uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
        pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
        przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w
        tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni
        użytkowej 527,40 m2 , w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z
        miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
      3. uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub
        pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi,
        zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji
        nabywcy na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton,
        bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
        dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
        zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
        komunikacji działek,
      4. uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na
        dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      5. uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
        wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym
        przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę
        odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      6. niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek
        skutkującego koniecznością rekultywacji,
      7. potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia
        na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych
        technologii budowlanych,
      8. uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej,
        wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy,
        pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od
        dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
      9. uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowym,
      10. uzyskania przez zbywców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy
        sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora
        Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z
        naliczenia podatku VAT i okazania się nią przez zbywców.
    Nabywcy przysługuje prawo nabycia nieruchomości także wtedy, jeżeli nie zostaną
    spełnione wszystkie powyższe warunki lub niektóre. Nabywcy przysługuje prawo
    rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany jego planów inwestycyjnych. Wszelkie
    koszty konieczne do spełnienia się powyższych warunków poniesie nabywca. Wszelkie
    koszty czynności podejmowanych powyżej na podstawie udzielonych poniżej przez
    Wnioskodawcę dla Nabywcy pełnomocnictw poniesienie nabywca.

    Wnioskodawca wraz z małżonką mają obowiązek powstrzymania się od jakichkolwiek
    działań mających na celu zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanych działek. Celem
    uzyskania wyżej wymienionych pozwoleń i decyzji wymienionych powyżej, a określonych
    przez Nabywcę Wnioskodawca wraz z małżonką udzielają pełnomocnictwa dla Nabywcy
    do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do
    podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych. Pełnomocnictwo obejmuje także
    uprawnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień według
    uznania Nabywcy działającego jako pełnomocnik. Wnioskodawca z małżonką udzielają
    nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na
    terenie przedmiotowych działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków i odbioru na warunkach
    według uznania pełnomocnika. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy
    pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru. Nabywca, działający jako pełnomocnik, upoważniony jest do dokonywania
    wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami
    prawnymi i fizycznymi jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw,
    wszelkie powyższe pełnomocnictwa umożliwiają udzielanie dalszych pełnomocnictw. Przez
    cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej powyższe pełnomocnictwa są
    nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.
    Strony ustaliły, że w przypadku istnienia zobowiązania do zapłaty podatku VAT z tytułu
    nabycia nieruchomości cena sprzedaży podana w umowie przedwstępnej będzie
    powiększona o podatek VAT.
    Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę
    przedmiotowymi działkami na celem budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w
    związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na potrzeby
    spełnienia powyższych warunków, w tym uzyskania postanowień, zgód i decyzji
    ostatecznych i wykonalnych.
    Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy zgody na usytuowanie przez Nabywcę
    własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych działkach tymczasowego przyłącza do
    sieci. W przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywca we własnym zakresie i na
    własny koszt usunie zainstalowane urządzenia oraz przywróci nieruchomości do stanu
    pierwotnego.
    Wszelkie koszty powyższych czynności poniesie Nabywca, Wnioskodawca z małżonką ma
    powstrzymać się od działań uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez
    nabywcę na przedmiotowych działkach planowanej inwestycji budowlanej.
    W przypadku uchybienia powyższym zobowiązaniom zapłacą na rzecz Nabywcy karę
    umowną w wysokości (...) zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego.
    Analogicznie w przypadku złożenia nieprawdziwych oświadczeń przez Wnioskodawcę oraz
    małżonkę w zakresie braku obciążeń nieruchomości umowami najmu lub dzierżawy
    zapłacą Nabywcy karę umowną w kwocie (...) zł.
    Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązują się do wyrażenia zgody na żądanie nabywcy
    na nieodpłatne przeniesienie na jego rzecz wszelkich wydanych dla przedmiotowych
    działek decyzji i pozwoleń. Nabywca poniesie wszelkie koszty publicznoprawne wyżej
    wskazanych czynności.
    Na zakończenie należy podkreślić, że:
      1. W stosunku do tych działek Wnioskodawca oraz jego małżonka nie ponosili
        jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.
      2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca oraz jego małżonka nigdy
        samodzielnie nie podejmowali żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali

        sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała
        sprzedaży w Internecie, prasie, radiu,
      3. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez małżonka
        Wnioskodawcy w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
        Działka jest i była wykorzystywana do celów prywatnych.
      4. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane.
      5. Wnioskodawca oraz jego małżonka przedmiotowe nieruchomości wykorzystywali
        wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.
      6. Przedmiotowe nieruchomości nie były w przeszłości wykorzystywane przez
        Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
        Działka jest i była wykorzystywana do celów prywatnych.
      7. Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej działalność gospodarczą w
        rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
        ani nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.
      8. Działka była wykorzystywana prywatnie, a nie do celów rolniczych. Wnioskodawca
        oraz małżonka nie są rolnikami ryczałtowymi.
      9. Z działek nie były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i
        usług ani też Wnioskodawca oraz jego małżonka nie sprzedawali produktów rolnych
        z ww. działek.
    Ponadto w piśmie z 22 stycznia 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku
    doprecyzowano opis sprawy w następujący sposób:
    PKT 1.
    Nieruchomości rolne, o których mowa we wniosku zostały nabyte w celu powiększenia
    państwa wspólnego gospodarstwa rolnego Wnioskodawców.
    PKT 2.
    Nieruchomości te ze względu na zakamienienie, niską jakość ziemi oraz dużą ilość
    samosiejek nie były użytkowane rolniczo, ponieważ koszty rewitalizacji i przystosowania
    do produkcji rolnej przerastały możliwości finansowe Wnioskodawców. Działki te przez
    cały okres ich posiadania stanowiły nieużytki i leżały odłogiem.
    PKT 3.
    Oświadczył Pan, że w ostatnich 15 latach, tj. od roku 2011 do 2025 włącznie zakupili
    Państwo następujące nieruchomości w miejscowościach:
      · W 2016 roku na powiększenie gospodarstwa rolnego
        1. Gmina A miejscowość A: Działka rolna niezabudowana – Tytuł prawny: wspólność
        małżeńska.
      · W 2019 roku na poprawę warunków nieruchomości przyległej
        1. Gmina B Miejscowość B: Działka użytkowa niezabudowana – Tytuł prawny:
        wspólność małżeńska.
      · W 2024 roku na powiększenie gospodarstwa rolnego, w związku z przeprowadzką do
        Pana rodzinnego miasta B zakupili Państwo nieruchomości rolne w gminie B i
        okolicznej gminie, na cele przyszłego przesiedlenia.
        1. Gmina B miejscowość C: Działka rolna – niezabudowana – Tytuł prawny:
        wspólność małżeńska.
        2. Gmina B miejscowość D: Działka rolna – niezabudowana – Tytuł prawny:
        wspólność małżeńska.

        3. Gmina B miejscowość D: Działka rolna przyległa – niezabudowana – Tytuł prawny:
        wspólność małżeńska.
        4. Gmina C miejscowość E: Działka rolna – niezabudowana – Tytuł prawny:
        wspólność małżeńska.
    PKT 4.
    Oświadczył Pan, że w ostatnich 15 latach, czyli od roku 2011 do 2025 włącznie dokonali
    Państwo jednej transakcji sprzedaży w 2022 roku.
      a. były to niezabudowane nieruchomości rolne nabyte w 2011 roku na podstawie
        umowy – Aktu notarialnego.
      b. nieruchomości te zostały nabyte w celu powiększenia prowadzonego przez Państwo
        od 2002 roku gospodarstwa rolnego.
      c. były to przyległe do siebie dwie działki rolne niezabudowane.
      d. działki od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży były przez Państwo
        użytkowane rolniczo.
      e. sprzedaży tych działek dokonali Państwo w 2022 roku. Sprzedaży dokonali Państwo
        ponieważ zgłosił się kupiec i wyraził chęć nabycia. Sprzedali Państwo w celu
        zabezpieczenia bytu całej rodziny – panowała epidemia Covid, oraz wojna przy
        granicy kraju, oraz w celu pozyskania środków na leczenie Pana oraz Pana żony.
      f. były to dwie przylegle do siebie działki rolne niezabudowane.
      g. ostatecznie środki ze sprzedaży ww. działek zostały przeznaczone częściowo na cele
        wskazane w pkt. e, oraz częściowo na powiększenie gospodarstwa rolnego w
        okolicy (...), ponieważ planują Państwo przeprowadzkę (...).
    PKT 5.
    Nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości poza tymi które są objęte
    wnioskiem.
    Pytania
    Czy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wydzielonej z nieruchomości działki o
    pow. (...) m kwadratowych na rzecz spółki prawa handlowego, powstałej w wyniku łączenia
    i wydzielenia części nieruchomości gruntowej z już istniejących działek, powstanie po
    stronie Wnioskodawcy obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza?
    Czy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wydzielonej z nieruchomości działki o
    pow. (...) m kwadratowych na rzecz spółki prawa handlowego, powstałej w wyniku łączenia
    i wydzielenia części nieruchomości gruntowej z już istniejących działek w sposób opisany
    we wniosku, powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązek uiszczenia podatku
    dochodowego od osób fizycznych o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych?
    Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1
    W ocenie Wnioskodawcy nie powstanie po jego stronie obowiązek uiszczenia podatku
    dochodowego od osób fizycznych o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy,
    pozarolnicza działalność gospodarcza albowiem nie prowadził on takiej działalności celem
    zakończenia transakcji omówionej w stanie faktycznym przez Wnioskodawcę.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w
    ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności
    gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową,
    usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Zgodnie z art. 5b zgodnie z którym: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się
    czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
    2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności;
    3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.
    Wnioskodawca zwraca uwagę na Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn.
    akt II USKP 164/21, gdzie zawarto tezę: ,,Dla odkodowania pojęcia „wykonywania
    działalności gospodarczej we własnym imieniu” pomocny jest art. 5b ust. 1 u.p.d.o.f., który
    wskazuje cechy charakterystyczne takiej aktywności. Są to: 1) odpowiedzialność
    przedsiębiorcy wobec osób trzecich za rezultat podejmowanych w jej ramach czynności
    oraz ich wykonywanie, 2) samodzielne wyznaczanie miejsca i czasu wykonywania tych
    czynności, 3) ponoszenie ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
    Wobec powyższego działalność gospodarcza może przybrać także formę stałego
    wykonywania rodzajowo jednej umowy (usługi) dla innego podmiotu, ale cechą takiej
    działalności powinno być nadal działanie we własnym imieniu i na własne ryzyko.
    Wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu wiąże się natomiast z zasadą
    odpowiedzialności za wyniki finansowe działalności oraz za zobowiązania natury prywatno
    i publicznoprawnej”.
    Zasadnym jest także zacytowanie tezy zawartej w Wyroku Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 14 lutego 2018 r. sygn. akt I SA/Bd 1059/17, TEZA
    | aktualna ,,Definicja działalności gospodarczej dla potrzeb opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych pozwala na wyróżnienie dwu grup przesłanek (cech)
    aktywności zarobkowej podatnika, których zaistnienie należy każdorazowo badać,
    dokonując oceny charakteru prowadzonej przez niego działalności. Są to po pierwsze,
    przesłanki pozytywne, wymienione w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., warunkujące zaliczenie danej
    działalności do działalności gospodarczej, oraz po drugie, przesłanki negatywne,
    wymienione w końcowej części art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. oraz art. 5b ust. 1 u.p.d.o.f.,
    wyłączające uznanie danej działalności za działalność gospodarczą, pomimo spełnienia
    przesłanek pozytywnych”.
    W ocenie Wnioskodawcy nie prowadzi on działalności gospodarczej w myśl przepisów
    ustawy albowiem przedmiotem transakcji jest jednorazowa sprzedaż wydzielonej na mocy
    umowy przedwstępnej części nieruchomości, gdzie to Sprzedający ma pozostawać bierny
    w okresie przygotowawczym spornej nieruchomości i udzielić Kupującemu wszelkich
    pełnomocnictw do działania w celu wypełnienia przez Sprzedającego ponad 13 warunków
    zapisanych w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości, na koszt i ryzyko Kupującego
    za pomocą jego środków finansowych oraz jego know-how pozwalającego na ocenę przez
    Kupującego czy transakcja będzie finalizowana po spełnieniu się warunków opisanych w
    stanie faktycznym.
    W pierwszym zakresie wyjaśnienia wymaga, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności
    gospodarczej i dokonuje incydentalnej sprzedaży własnego majątku z uwagi na fakt
    zgłoszenia się do niego Kupującego gotowego zakupić grunty orne na cele planowanej

    inwestycji. Sprzedający jest zobowiązany do wyłączenia się z podejmowania jakichkolwiek
    działań i wszelkie czynności prowadzone są przez Kupującego w sposób zorganizowany i
    ciągły, na jego rachunek oraz ryzyko – w przypadku nie wypełnienia się warunków jest on
    zobowiązany do przywrócenia nieruchomości do stany poprzedniego, jednocześnie
    ponosi wszelkie koszty związane z przygotowaniem nieruchomości pod inwestycję.
    Wnioskodawca podkreśla, iż na nieruchomości z której wydzielono wcześniej działki,
    będące aktualnie przedmiotem umowy, od momentu jej nabycia do momentu zbycia nie
    prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości
    Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie
    ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał
    sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W sprawie doszło do udzielenia Kupującemu
    pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę
    obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
    złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca nie może jednak rozporządzać udzielonym zakresem pełnomocnictwa
    wobec Kupującego, tj., nie może go wypowiedzieć, ograniczyć ani nie może podejmować
    żadnych decyzji faktycznych w sprawach prowadzonych przez pełnomocnika, w tym nie
    może samodzielnie zaskarżyć wydawanych decyzji, uzgodnień oraz zgód ani ingerować w
    składane przez pełnomocnika wnioski. Jednakże to Kupujący jest zobowiązany własnym
    kosztem podejmować wszelkie działania prawne oraz faktyczne w celu ustalenia
    opłacalności zakupu przez niego działek oraz rozpoznania opłacalności zakupu działek
    pod inwestycję budowlaną i w tym celu przed zawarciem umowy przyrzeczonej dąży do
    ustalenia opłacalności planowanej inwestycji, od tego rachunku ekonomicznego uzależnia
    także zawarcie umowy przyrzeczonej.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo
    ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa
    albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia
    interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
    reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

    Czyli, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, będzie
    adresowane na Sprzedającego Wnioskodawcę, lecz w praktyce wywołuje skutki dla
    Kupującej. Wnioskodawca, jako podmiot udzielający pełnomocnictwa Kupującemu, nie ma
    prawa ingerować w działania podejmowane przez pełnomocnika ani także samodzielnie
    decydować do np. składanych wnioskach i ich zakresie do urzędów i instytucji przez
    pełnomocnika – takie uprawnienie wyłącza umowa przedwstępna zakupu nieruchomości,
    wraz z zastrzeżeniem kary umownej w przypadku działań niezgodnych lub opieszałych,
    przy realizacji przez pełnomocnika czynności faktycznych mających na celu nabycie przez
    niego nieruchomości.
    Wnioskodawca jako Sprzedający nie ma interesu prawnego ani finansowego w wykonaniu
    czynności warunkujących sprzedaż, gdzie ich efekt ma zostać nieopłatnie przeniesiony na
    Kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej pod tytułem darmym i umożliwić mu
    realizację planowej inwestycji. Wnioskodawca i jego małżonka mają jedynie nie utrudniać
    prowadzeniu spraw przez Sprzedającego, pod rygorem nałożenia kary umownej w kwocie
    (...) zł. Udzielone pełnomocnictwo w swojej naturze przypomina instytucję
    ubezwłasnowolnienia, zgodną z jej słownikową definicją wyrażoną w Encyklopedii PWN,
    cyt.: ,,ubezwłasnowolnienie, pozbawienie osoby fiz. zdolności do czynności prawnych (u.
    całkowite) lub ograniczenie tej zdolności (u. częściowe) i poddanie danej osoby pieczy
    prawnej przedstawiciela ustawowego;”.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż Kupujący celem ustalenia opłacalności zakupu
    przerzucił na Sprzedającego szereg czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny
    Inwestor celem rozpoznania możliwości realizacji wielomilionowej Inwestycji.
    Jednocześnie wszelkie przerzucone na Kupującego czynności, Kupujący zobowiązuje się do
    powierzenia tylko i wyłącznie Kupującemu na podstawie pełnomocnictwa notarialnego.
    Nie zachodzi zatem swoboda wykonywanych czynności charakterystyczna przy
    prowadzeniu działalności gospodarczej we własnym imieniu i na własny rachunek.
    Sprzedawca w ramach swojej działalności dąży do sprzedaży nieruchomości jak
    najmniejszym nakładem poszukując nabywców, nie prowadzi zaś czynności zmierzających
    do realizacji inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego, i to bez wynagrodzenia.
    Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem
    wspólnym małżonków na warunkach narzuconych przez Spółkę oraz po spełnieniu
    szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Wnioskodawcy i
    jego małżonka spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu
    pełnomocnictwa dla przedstawicieli Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Wnioskodawcy
    i małżonka.
    Sprzedaż nie wymaga od Wnioskodawcy podjęcia nadzwyczajnych działań czy też
    przygotowań albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki i jej pełnomocników to
    Spółka dąży do zorganizowanego nabycia określonej przez Spółkę nieruchomości, co
    będzie stanowiło jej koszt.
    Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej
    wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej
    tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania

    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Podejmowane czynności opisane we wniosku nie są dokonywane w celu zwiększenia
    wartości działki, ponieważ cena została ustalona już w Umowie przedwstępnej, w której
    Wnioskodawca dopiero udzielił tych pełnomocnictw.
    Ponadto absurdalne byłoby twierdzenie, że Kupujący będzie dokonywał czynności w celu
    zwiększenia ceny, którą ma zapłacić Wnioskodawcy. Niniejsze czynności będą
    dokonywane jedynie w celu zakupu przez Kupującego nieruchomości niezabudowanej
    nadającej się przygotowanej do realizacji zaplanowanej przez Kupującego inwestycji
    budowy sklepu wraz z parkingiem i infrastrukturą. Powód z racji udzielenia
    pełnomocnictwa, raczej ubezwłasnowolnienia częściowego na mocy umowy
    przedwstępnej, nie osiąga zysku. Spełnienie wszystkich przesłanek wymienionych w
    umowie przedwstępnej nie gwarantuje, że Kupujący dokona zakupu albowiem zakup jest
    uzależniony do planów inwestycyjnych Kupującego oraz analizy prawno-finansowej
    dokonanej przez Kupującego na koniec okresu związania przez niego umową
    przedwstępną nieruchomości.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa –
    „organizować” to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu
    drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (Nowy Słownik Poprawnej
    Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego
    Warszawa 2000). W ocenie Wnioskodawcy jednorazowa sprzedaż wydzielonej na mocy
    umowy przedwstępnej części nieruchomości nie spełnia kryterium zorganizowania oraz
    ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez
    ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej
    przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.
    Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem
    wspólnym małżonków na warunkach narzuconych przez Spółkę oraz po spełnieniu
    szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Wnioskodawcy i
    jego małżonka spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu
    pełnomocnictwa dla przedstawicieli Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Wnioskodawcy
    i małżonka.
    Sprzedaż nie wymaga od Wnioskodawcy podjęcia nadzwyczajnych działań czy też
    przygotowań albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki i jej pełnomocników to
    Spółka dąży do zorganizowanego nabycia określonej przez Spółkę nieruchomości, co
    będzie stanowiło jej koszt.
    Analogiczne stanowisko przedstawia także Interpretacja Indywidualna Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej:
      · nr 0115-KDIT2-3.4011.250.2018.5.MK z dnia 18 października 2018 r.,
      · nr 0112-KDWL.4011.4.2020.1.DK z dnia 22 maja 2020 r.,
      · nr 0113-KDIPT1-3.4012.520.2020.2.KS z dnia 25 września 2020 r.
    Wnioskodawca odwołuje się także do Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia
    16 maja 2023 r. sygn. akt II FSK 21/23 i zawartej tam tezy: ,,Sam podział działek oraz
    uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie
    może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam
    podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym

    także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż
    nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a
    raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym,
    osobistym mieniem”.
    Analogicznie w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2022 r.
    sygn. akt II FSK 507/21. TEZA aktualna: ,,Czynności podejmowane przez skarżącą zmierzały
    do sprzedaży wszystkich objętych wnioskiem działek jednemu nabywcy, w ramach jednej
    czynności prawnej. Dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności”.
    Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze
    sprzedaży Działki nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, a będzie
    przychodem niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych.
    Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2
    Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę nowo wydzielonej
    działki, celem wykonania umowy przyrzeczonej, nie powstaje przychód (źródło przychodu)
    z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych i brak jest podstaw do opodatkowania podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych kwot otrzymanych w wyniku sprzedaży albowiem upłynął 5 letni termin
    przewidziany w cytowanym przepisie oraz sprzedaż nie będzie wykonywana w ramach
    działalności gospodarczej.
    Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje
    generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości
    przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie
    lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
    Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości
    nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym
    samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w
    nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W odniesieniu do kwestii wydzielenia
    działek (podziału) z nieruchomości gruntowej wskazać należy, że czynność ta nie
    powoduje zmiany ich właściciela.
    Na skutek dokonania podziału nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc
    nie dochodzi do ich nabycia.
    Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. w drodze umowy sprzedaży w
    2006 r. Na powyższe nie ma wpływu podział tej nieruchomości – w powołanym przepisie
    mowa jest o dacie nabycia nieruchomości (nie zaś o dacie podziału).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

      a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d. innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością
    gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje
    powstaniem przychodu.
    Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
      · odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności
        gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
      · zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
        którym nastąpiło jej nabycie.
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o (...) działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy,
    daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność
    gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana
    działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w
    sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób
    ciągły.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej

    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności
    gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z
    pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i
    sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie
    stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia
    działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez
    dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do
    zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał
    zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej
    wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej,
    związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
    środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć
    nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań
    podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki
    majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy
    zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub
    sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

    Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
    może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art.
    10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10
    ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne
    znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość
    odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień
    przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do
    jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym,
    jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa
    sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego
    źródła, a częściowo do innego.
    Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej
    działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem
    jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może
    wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości,
    podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie
    działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa
    nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.
    Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że nabył Pan wraz z małżonką w 2006 r.
    za środki pochodzące ze wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości, które weszły
    do majątku wspólnego, tj. nieruchomość rolną działkę nr 1, oraz nieruchomość rolną
    działkę nr 2. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów powyższe nieruchomości
    sklasyfikowano jako grunty orne. Nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane do
    celów prowadzenia działalności gospodarczej, i nie stanowią części zorganizowanego
    przedsiębiorstwa.
    Nieruchomości nie są obciążone w żaden sposób na rzecz osób trzecich, a zwłaszcza nie
    zostały nikomu wydzierżawione ani wynajęte i nie stanowią wkładu do rozliczeń
    spółdzielni produkcyjnej, ponadto nie leżą na terenie parku narodowego ani specjalnej
    strefy ekonomicznej.
    Na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza z dnia (...) kwietnia 2021 r. z nieruchomości
    nr 1 została wydzielona działka nr 1/1, a z nieruchomości nr 2 działka nr 2/1. Dla
    przedmiotowych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego. Dnia (...) czerwca 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży ze
    spółką prawa handlowego dotyczącą działki nr 1/1 oraz działki nr 2/1. Kupujący nabędzie
    działki na cele związane z realizacją inwestycji budowlanej, polegającej na budowie
    budynku handlowo – usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Ponadto kupujący
    podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, szczegółowo wskazanych w (...)
    umowy przedwstępnej.
    Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią zurbanizowane
    tereny niezabudowane lub w trakcie budowy. Na działkach w okresie ostatnich pięciu lat
    nie dokonano wycinki drzew, nie była na nich prowadzona działalność gospodarcza.
    Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą działek nie
    podejmował Pan i nie będzie podejmować (osobiście bądź za pośrednictwem osób

    trzecich) jakiekolwiek czynności wymagających od Pana zaangażowania środków
    finansowych, zmierzających do podniesienia ich wartości np. ich ogrodzenia, uzbrojenia,
    doprowadzenia mediów.
    Udzielił Pan wraz z małżonką nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych. Pełnomocnictwo obejmuje także uprawnienie do składania wniosków i odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień według uznania nabywcy działającego jako
    pełnomocnik, w tym do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na
    terenie przedmiotowych działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków i odbioru na warunkach
    według uznania pełnomocnika oraz do dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia
    wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Nabywca, działający jako pełnomocnik,
    upoważniony jest do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń
    przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi jakie okażą się konieczne w
    zakresie niniejszych pełnomocnictw. Wszelkie powyższe pełnomocnictwa umożliwiają
    udzielanie dalszych pełnomocnictw. Przez cały okres obowiązywania umowy
    przedwstępnej powyższe pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci
    mocodawców. Udzielili Państwo nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę
    przedmiotowymi działkami na celem budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w
    związku z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane na potrzeby spełnienia powyższych
    warunków, w tym uzyskania postanowień, zgód i decyzji ostatecznych i wykonalnych.
    Wszelkie koszty powyższych czynności poniesie nabywca, Pan z małżonką ma
    powstrzymać się od działań uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez
    nabywcę na przedmiotowych działkach planowanej inwestycji budowlanej. Zobowiązali się
    Państwo do wyrażenia zgody na żądanie nabywcy na nieodpłatne przeniesienie na jego
    rzecz wszelkich wydanych dla przedmiotowych działek decyzji i pozwoleń. Nabywca
    poniesie wszelkie koszty publicznoprawne wyżej wskazanych czynności.
    W stosunku do tych działek nie ponosił Pan wraz z małżonką jakichkolwiek nakładów w
    celu ich uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie
    podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w
    środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie, radiu. Nieruchomość
    jest i była wykorzystywana do celów prywatnych. Działki te ze względu na zakamienienie,
    niską jakość ziemi oraz dużą ilość samosiejek nie były użytkowane rolniczo, ponieważ
    koszty rewitalizacji i przystosowania do produkcji rolnej przerastały Państwa możliwości
    finansowe. Przez cały okres ich posiadania stanowiły nieużytki i leżały odłogiem. Działki,
    które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane. Działki były wykorzystywane
    prywatnie, a nie do celów rolniczych. Pan oraz małżonka nie jesteście rolnikami
    ryczałtowymi. Z działek nie były sprzedawane płody rolne ani produkty rolne. Ponadto
    wskazał Pan, że w latach 2016-2024 nabyliście Państwo kilka nieruchomości w postaci
    działek rolnych na powiększenie gospodarstwa rolnego. Natomiast w 2022 r. dokonaliście
    Państwo sprzedaży działki nabytej w 2011 r., środki z tej sprzedaży przeznaczone zostały
    na zabezpieczenie bytu całej rodziny oraz na leczenie Pana i Pana małżonki, a także na
    powiększenie Państwa gospodarstwa rolnego w okolicy (...), ponieważ planują Państwo
    przeprowadzkę (...). Poza wyżej wymienionymi transakcjami nie zamierza Pan nabywać i
    sprzedawać innych nieruchomości.
    W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana i małżonkę wskazują, że nie mają one
    charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w
    zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem,
    okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana i małżonkę
    przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która
    wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Także, udzielenie przez właściciela

    nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek o
    których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu
    przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, a w
    szczególności fakt, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie długiego
    okresu od ich nabycia w 2006 r., zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania
    wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła
    przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10
    ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w
    kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
    Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan wraz z małżonką w 2006 r. nieruchomości rolne w
    postaci dwóch działek, z których w wyniku wydzielenia powstały w 2021 r. działki o łącznej
    pow. ok. (...) m2, które obecnie są przedmiotem zbycia.
    Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, już upłynął bowiem należy liczyć go od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pana i małżonkę, tj. –
    2006 r.
    Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału
    nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np.
    zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem
    właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z
    żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem
    (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego
    nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych
    nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału
    (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek
    wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości
    nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie
    ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości
    pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego
    zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.
    W związku z powyższym, sprzedaż działek opisanych we wniosku nie zrodzi obowiązku
    zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Bowiem – w przedstawionych
    okolicznościach, przychód ze sprzedaży przedmiotowych działek będzie stanowić dla Pana
    przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu, zgodnie z
    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
      · Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego,
        który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

      · Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
        rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem
        interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym
        podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku
        zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
        udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
      · Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
        okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania
        indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem
        ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem
        rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa
        podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się
        jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu
        rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na
        podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności
        faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
      · W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej,
        Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w
        jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
        (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej
        sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego,
        należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę
        prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla Pana małżonki.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
      · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
      · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
      · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

      · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.