Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.285.2024.1.RH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-17
Teza: Sposób opodatkowania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny; nieruchomości-zarządca nieruchomości; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Obowiązek obliczenia i wpłacenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-Miesięczny sposób opłacania ryczałtu; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Obowiązek obliczenia i wpłacenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-Obliczenie ryczałtu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 21-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 maja 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 14 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego
----------------------

Jest Pani współwłaścicielem nieruchomości o charakterze mieszkalno-handlowo-usługowej. Od 20 lat wyżej opisana nieruchomość pozostaje w zarządzie sądowym z powodu braku zgody, co do sposobu zarządzania pomiędzy współwłaścicielami. Obecny zarządca sądowy (osoba obca) sprawuje zarząd od (\`(...)\`) 2020 r. Zarządca sądowy raz do roku składa sprawozdanie ze swojej działalności do Sądu Rejonowego w A do 28 lutego roku następującego po roku, którego sprawozdanie dotyczy.

Następnie sąd przesyła odpisy sprawozdania współwłaścicielom – uczestnikom postępowania a zarządca na wniosek współwłaścicieli wypłaca dochody z nieruchomości zgodne z posiadanymi udziałami, czyli pożytki (jeśli takowe na koniec roku były) – współwłaściciele opodatkowywali dochody albo wykazywali stratę w zeznaniu podatkowym składanym za rok, którego dotyczyło sprawozdanie. Zarządca jest jedynym właścicielem konta bankowego, na które wpływają czynsze, zawiera umowy najmu jako wynajmujący we własnym imieniu, a nie w imieniu współwłaścicieli, ale na rzecz współwłaścicieli.

Od (\`(...)\`) 2023 r. została Pani zobowiązana przez nowe przepisy podatkowe do opodatkowywania przychodów z posiadanych przez Panią udziałów w opisywanej nieruchomości podatkiem dochodowym w formie ryczałtu. Prosiła Pani zarządcę sądowego, aby co miesiąc przed 20-tym dniem każdego miesiąca poczynając od lutego 2023 r. przesyłał Pani informację o wysokości przychodu za poprzedni miesiąc (pomniejszonego o koszt tzw. mediów, czyli wody i śmieci wpłacanych przez najemców lokali wynajmowanych) przypadającego na posiadany przez Panią udział w nieruchomości.

Tak samo zresztą czynili pozostali współwłaściciele (wszyscy przychód z najmu opodatkowują w formie ryczałtu – nikt nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na najmie lokali). Współwłaściciele wnosili także o wypłacanie im co miesiąc zaliczek na poczet przyszłych pożytków z nieruchomości w wysokości miesięcznych zaliczek na poczet podatku dochodowego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Współwłaściciele wnosili o zastosowanie powyższego, ponieważ opisywana nieruchomość generuje wysokie przychody, rzędu (\`(...)\`) zł rocznie, jednocześnie jest w złym stanie technicznym wymaga bardzo dużych nakładów, ciągłych remontów. Dlatego współwłaściciele obawiali się, że w przypadku, gdy zaliczki na poczet przyszłych pożytków (wysokości zaliczek na podatek w formie ryczałtu nie będą wypłacane co miesiąc) może dojść do sytuacji, że na koniec roku obrachunkowego okazałoby się, że wysokie koszty utrzymania kamienicy przewyższyłyby przychody i w takiej sytuacji nie dość, że nie otrzymaliby na koniec roku żadnych pożytków z nieruchomości, będącej ich własnością, to jeszcze musieliby dołożyć z „prywatnych” pieniędzy – płacąc ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Prawie wszyscy współwłaściciele to są emeryci o niskich dochodach. Zarządca sądowy w pierwszej chwili nie chciał podawać comiesięcznych przychodów i wypłacać zaliczek zasłaniając się postanowieniem sądu, które ustanawiając go zarządcą sądowym posiadanej przez współwłaścicieli nieruchomości zobowiązał go do składania sprawozdania ze sprawowanego zarządu jedynie raz do roku, tj. do 28 lutego roku następnego.

Ostatecznie współwłaściciele zdołali przekonać zarządcę (przed 20 lutego 2023 r.) o konieczności comiesięcznego informowania ich o wysokości przychodu z nieruchomości za poprzedni miesiąc tak, aby mogli uczynić zadość obowiązkowi ciążącemu na nich jako podatnikach osiągających przychód z najmu i wpłacić zaliczkę na podatek dochodowy w prawem przepisanym terminie.

Od lutego 2023 r. do końca lipca 2023 r. zarządca informował współwłaścicieli o wysokości przychodu za kolejne miesiące i wypłacał kwoty odpowiadające wysokości zaliczek na podatek – ryczałt od przychodu z najmu za poszczególne miesiące. W sierpniu 2023 r. zarządca zaprzestał wypłacania zaliczek, a informację o wysokości przychodu za ubiegły miesiąc podał współwłaścicielom ostatni raz we wrześniu 2023 r. Jednocześnie zarządca sądowy poinformował współwłaścicieli, że złożył 18 września 2023 r. do Sądu Rejonowego w A wniosek o rozważenie możliwości wypłaty zaliczek na poczet przyszłych pożytków w wysokości należnego podatku w formie ryczałtu od przychodu przypadającego na poszczególnych współwłaścicieli.

Zarządca przedstawił też interpretację indywidualną KAS – niedotyczącą sytuacji faktycznej, ani prawnej współwłaścicieli, ani też z ich sytuacją tożsamą, z której wynikało, że skoro nieruchomość jest w zarządzie sądowym, to zarządca ma obowiązek raz do roku przedstawiać sprawozdanie z zarządu. Z interpretacji tej wynikało też, że przychód po stronie współwłaścicieli powstaje dopiero z momentem przedstawienia im sprawozdania z wykonania zarządu i wypłaty ewentualnych pożytków.

Powołując się na wyżej opisaną interpretację zarządca zaprzestał informowania współwłaścicieli o comiesięcznych przychodach z nieruchomości, pomimo wielokrotnych (comiesięcznych) wniosków kierowanych do niego. W październiku 2023 r. część współwłaścicieli powiadomiła właściwy sąd o tym, że uważają, że działania zarządcy sądowego wyrządzają szkodę współwłaścicielom i narażają ich na ujemne skutki prawno-skarbowe. Sąd na wniosek zarządcy o rozpatrzenie możliwości wypłaty zaliczek do dnia dzisiejszego nie odpowiedział, jak również nie ustosunkował się do wyżej powoływanego pisma współwłaścicieli. Żeby uczynić zadość obowiązkowi nałożonemu przez przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, współwłaściciele wpłacali co miesiąc od października 2023 r. do stycznia 2024 r. zaliczkę na poczet ryczałtu w wysokości zaliczki za miesiąc sierpień (ostatniej zgodnej z rzeczywistym przychodem posiadanej przez nich nieruchomości).

Zarządca sądowy uważa, że skoro dla nieruchomości ustanowiony jest zarząd sądowy a osoba sprawująca ten zarząd zgodnie z przepisami k.p.c. oraz postanowieniem sądu zobowiązana jest jedynie raz w roku na koniec roku kalendarzowego przedstawiać sądowi sprawozdanie z zarządu – to współwłaściciele osiągają przychód z nieruchomości dopiero w momencie przekazania im sprawozdania z zarządu (dane o przychodach znajdują się w sprawozdaniu) i dopiero wtedy też powstaje obowiązek podatkowy zapłaty podatku dochodowego w postaci ryczałtu od przychodów z nieruchomości, będącej przedmiotem najmu bo wtedy zostaje im przekazany do dyspozycji i z uwagi na powyższe mogą płacić podatek od przychodów z najmu w formie ryczałtu raz do roku.

Pytania
-------

1\. Czy Pani, będąc współwłaścicielem nieruchomości, dla której został ustanowiony zarząd sądowy, może przychód z najmu wyżej opisanej nieruchomości opodatkowywać ryczałtem raz do roku, wtedy gdy otrzyma sprawozdanie z zarządu nieruchomością za dany rok, w którym powstał przychód?

2\. Czy momentem powstania przychodu dla Pani, będącej współwłaścicielem nieruchomości, dla której został ustanowiony zarząd sądowy jest moment, w którym zarządca sądowy wypłaca należny dochód (pożytki z nieruchomości) za rok obrachunkowy, którego dotyczy sprawozdanie złożone w sądzie?

3\. Czy w wyjątkowym przypadku, jakim jest sytuacja faktyczna i prawna, gdy nieruchomość, której jest Pani współwłaścicielem, pozostaje w zarządzie sądowym opodatkowanie podatkiem dochodowym w formie ryczałtu podlegają pożytki z nieruchomości (czyli dochód z nieruchomości) przypadające na udział podatnika w nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie
-------------------------

Ad 1.

Powyższe rozumowanie uważa Pani za prawidłowe – jeśli nieruchomość objęta jest zarządem sądowym, współwłaściciel będący podatnikiem podatku dochodowego od przychodów z najmu w formie ryczałtu, jest obowiązany do płacenia przedmiotowego podatku raz do roku – do 20 dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym powstał po jego stronie przychód, a więc po miesiącu, w którym zarządca sądowy przelewając dochód za rok ubiegły na konto bankowe współwłaściciela pozostawił środki pieniężne będące pożytkami z nieruchomości do jego dyspozycji.

Ad 2.

Przychód po stronie podatnika podatku dochodowego od przychodów z najmu w formie ryczałtu – będącego współwłaścicielem nieruchomości, dla której został ustanowiony zarząd sądowy powstaje w momencie, gdy zarządca sądowy przelewając dochód za rok ubiegły na jego konto bankowe pozostawia środki pieniężne będące pożytkami z nieruchomości do dyspozycji współwłaściciela.

Ad 3.

W sytuacji wyjątkowej, jaką jest zarząd sądowy nieruchomości, współwłaściciele zostają ograniczeni w swoich prawach wynikających z prawa własności – nie mają wpływu na wysokość przychodu – bo to zarządca w swoim imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli zawiera umowy najmu, ustala wysokość stawek czynszowych, decyduje o wynajęciu albo nie konkretnych lokali. Zarządca decyduje, czy i kiedy pociągnąć do odpowiedzialności potencjalnych dłużników – to też wpływa na wysokość generowanego przez nieruchomość przychodu. To zarządca także decyduje o sposobie rozdysponowania przychodami z nieruchomości oraz o tym, jaka część przychodu zostanie wydana na utrzymanie kamienicy – koszty stałe, naprawy bieżące, remonty. To zarządca wybiera wykonawców prac remontowych i modernizacyjnych i stawki przez nich proponowane, a więc samodzielnie decyduje o wysokości kosztów utrzymania kamienicy. Może dojść do sytuacji, gdy nieruchomość generująca wysokie przychody (zwłaszcza przy nieracjonalnej gospodarce zarządcy sądowego) nie przyniesie żadnych dochodów, albo dochody tak niskie, że nie starczyłyby nawet na podatek dochodowy w formie ryczałtu od najmu.

W przypadku ustanowienia dla nieruchomości zarządu sądowego, współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie mają wpływu ani na wysokość przychodu ani na wysokość kosztów. Z uwagi na powyższe powinni płacić podatek dochodowy w formie ryczałtu od dochodu, czyli kwoty jaka zostaje przekazana im do dyspozycji – w formie przelewu na konto bankowe po zakończeniu roku obrachunkowego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776).

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Z przedstawionych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne lub art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem nieruchomości o charakterze mieszkalno-handlowo-usługowej. Od 20 lat wyżej opisana nieruchomość pozostaje w zarządzie sądowym, z powodu braku zgody, co do sposobu zarządzania pomiędzy współwłaścicielami. Obecny zarządca sądowy (osoba obca) sprawuje zarząd od sierpnia 2020 r. Zarządca sądowy raz do roku składa sprawozdanie ze swojej działalności do Sądu Rejonowego w A do 28 lutego roku następującego po roku, którego sprawozdanie dotyczy. Od lutego 2023 r. do końca lipca 2023 r. zarządca informował współwłaścicieli o wysokości przychodu za kolejne miesiące i wypłacał kwoty odpowiadające wysokości zaliczek na podatek – ryczałt od przychodu z najmu za poszczególne miesiące. W sierpniu 2023 r. zarządca zaprzestał wypłacania zaliczek, a informację o wysokości przychodu za ubiegły miesiąc podał współwłaścicielom ostatni raz we wrześniu 2023 r. Zarządca sądowy uważa, ze skoro dla nieruchomości ustanowiony jest zarząd sądowy a osoba sprawująca ten zarząd zgodnie z przepisami k.p.c. oraz postanowieniem sądu zobowiązana jest jedynie raz w roku na koniec roku kalendarzowego przedstawiać sądowi sprawozdanie z zarządu – to współwłaściciele osiągają przychód z nieruchomości dopiero w momencie przekazania im sprawozdania z zarządu (dane o przychodach znajdują się w sprawozdaniu) i dopiero wtedy też powstaje obowiązek podatkowy zapłaty podatku dochodowego w postaci ryczałtu od przychodów z nieruchomości, będącej przedmiotem najmu bo wtedy zostaje im przekazany do dyspozycji i z uwagi na powyższe mogą płacić podatek od przychodów z najmu w formie ryczałtu raz do roku. Zarządca jest jedynym właścicielem konta bankowego, na które wpływają czynsze, zawiera umowy najmu jako wynajmujący we własnym imieniu, a nie w imieniu współwłaścicieli, ale na rzecz współwłaścicieli.

Powzięła Pani wątpliwość dotyczącą momentu powstania przychodu z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym, której jest Pani współwłaścicielem oraz sposobu ustalenia wysokości przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych.

Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy art. 197 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym:

Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei, współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom.

Według art. art. 206 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ww. ustawy:

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej – wyjątkiem.

W myśl art. 201 ustawy Kodeks cywilny:

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Zgodnie z art. 203 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Stosownie do art. 185 ust. 2 ww. ustawy:

Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Według art. 612 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności.

Natomiast w myśl art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. czy z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym, obowiązki podatkowe dotyczące przychodów z najmu nieruchomości nadal spoczywają na każdym ze współwłaścicieli, stosownie do posiadanych przez nich udziałów.

Oznacza to, że w opisanej sytuacji Pani, jako współwłaściciel nieruchomości, osiąga przychody z tytułu najmu tej nieruchomości i jest opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stąd przychody z tytułu najmu powinna Pani opodatkować proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości, zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.

W związku z powyższym, skoro zarządca sądowy działa na Pani rzecz, to otrzymane od najemców należności za najem (czynsz) stanowią dla Pani przysporzenie majątkowe (otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne), od którego należy odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy. Skoro bowiem zarządca sądowy działa na Pani rzecz, to pobrane przez zarządcę sądowego na Pani rzecz należności z tytułu najmu (czynsz) należy uznać za Pani przychody – otrzymane lub postawione do Pani dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne.

Tym samym nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, zgodnie z którym, współwłaściciel będący podatnikiem podatku dochodowego od przychodów z najmu w formie ryczałtu, w tym Pani, jest obowiązany do płacenia przedmiotowego podatku raz do roku – do dnia 20 następnego miesiąca po miesiącu, w którym powstał po jego stronie „przychód”, a więc po miesiącu, w którym zarządca sądowy przelewając dochód za rok ubiegły na konto bankowe współwłaściciela pozostawił środki pieniężne będące pożytkami z nieruchomości do jego dyspozycji i w związku z tym współwłaściciele powinni płacić podatek dochodowy w formie ryczałtu od dochodu, czyli kwoty jaka zostaje przekazana im do dyspozycji – w formie przelewu na konto bankowe po zakończeniu roku obrachunkowego. Uznanie takiego stanowiska za prawidłowe oznaczałoby opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym raz w roku dochodu, tj. przychodu pomniejszonego w szczególności o poniesione koszty (w szczególności koszty remontów), zamiast przychodu uzyskiwanego z tytułu najmu nieruchomości proporcjonalnie do posiadanych udziałów w tej nieruchomości.

Reasumując, w przedstawionych okolicznościach jest Pani zobowiązana do zapłaty miesięcznych zaliczek na zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu najmu nieruchomości o charakterze mieszkalno-handlowo-usługowej, której jest Pani współwłaścicielem, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego, niezależnie od tego, czy nieruchomość, której jest Pani współwłaścicielem generuje dochód, czy stratę.

Przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym są bowiem należności z tytułu świadczenia usług najmu (czynsz), które są pobierane przez zarządcę sądowego na Pani rzecz, w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Jeżeli zatem zarządca sądowy pobiera od najemców m.in. na Pani rzecz (jako współwłaściciela nieruchomości) należności z tytułu najmu, należy je uznać (w części odpowiadającej posiadanym udziałom) za Pani przychody (jako otrzymane lub postawione do Pani dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne), które powinny być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie nie podlegały ocenie.

Interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie wniesienia skargi na interpretację
-----------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).