Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.1057.2021.4
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-09
Teza: wydanie interpretacji dot. sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; nabycie; nieruchomości; zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-Podmiot i przedmiot opodatkowania; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

1 grudnia 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 1 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 lutego 2022 r. (data wpływu 4 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości niezabudowanych stanowiących działki nr A/1 i A/2 o łącznym obszarze 2,11 ha położonych w m. (…), objętych Księgą Wieczystą Kw numer (…) (dawna ….) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…). Nieruchomości te, zostały nabyte przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy darowizny w dniu 27 maja 2010 r. Rep A. (…). Nieruchomości zostały przekazane Wnioskodawczyni przez jej syna.

Wnioskodawczyni nie prowadziła na terenie nieruchomości żadnej działalności gospodarczej, nie dzierżawiła ich ani nie wynajmowała. Dnia 12 września 2016 r. Burmistrz Gminy (…) decyzją znak (…) dokonał z urzędu podziału dwóch nieruchomości - działek A/1 i A/2, w wyniku których powstały następujące działki:

\- nr A/3 o pow. 0.0081 ha;

\- nr A/4, o pow. 0.1443 ha;

\- nr A/5, o pow. 0.1555 ha;

\- nr A/6, o pow. 0.1622 ha;

\- nr A/7, o pow. 0.196 ha;

\- nr A/8, o pow. 0.0027 ha;

\- nr A/9, o pow. 0.1628 ha;

\- nr A/10, o pow. 0.0056 ha;

\- nr A/11, o pow. 0.1282 ha;

\- nr A/12, o pow. 0.123 ha;

\- nr A/13, o pow. 0.1171 ha;

\- nr A/14, o pow. 0.1294 ha;

\- nr A/15, o pow. 0.1398 ha;

\- nr A/16, o pow. 0.0013 ha;

\- nr A/17, o pow. 0.1723 ha;

\- nr A/18, o pow. 0.1429 ha.

Działki nr A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/13, A/14, A/15, A/16, A/17 i A/18 obręb (…) o łącznej powierzchni 1,7912 ha wpisane zostały do Księgi Wieczystej nr (…), która objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Uchwała nr ……) Rady Miejskiej w (…) z dnia 22 maja 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) w części dotyczącej obszaru miejscowości: (….)”. ogłoszone w Dz. Urzęd. woj. (…..) poz. (…).

Wydzielono również działki o numerach A/19, A/20 i A/21, które zostały przeznaczone pod budowę dróg i chodników oraz odłączone od ksiąg wieczystych Wnioskodawczyni na rzecz powiatu. Powstałe w wyniku podziału działki również nie były wykorzystywane dla potrzeb pozarolniczej działalności gospodarczej i do dziś mają charakter rolny (oznaczone symbolem R - grunty orne). Nieruchomości nie były udostępnione innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani żadnej innej, która nosi znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) dalej jako u.p.t.u. oraz w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.) dalej jako u.p.d.o.f.

Wnioskodawczyni nie jest i nie była czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nie dokonała żadnej czynności, które mogłyby podnieść wartość gruntu przed sprzedażą. Jednakże z inicjatywy Rady Miejskiej w (…) uzbrojono teren w przyłącza, podłączono przyłącza do sieci energetycznej, wodnokanalizacyjnej i gazowej. W czynnościach tych Wnioskodawczyni w żaden sposób nie uczestniczyła ani nie partycypowała.

Wnioskodawczyni bez skutku oferowała działki do sprzedaży poprzez biura nieruchomości. Podmioty te nie znalazły chętnych do nabycia nieruchomości.

Jednakże w ostatnim czasie Wnioskodawczyni otrzymała ofertę nabycia kilku działek (A/4, A/5, A/6, A/7) z inicjatywy kupujących (bez pośrednictwa innych podmiotów) i zamierza dokonać ich sprzedaży. Zawarta zostanie umowa przedwstępna w tym zakresie.

Wnioskodawczyni w okresie ostatnich 5-6 lat zbyła jedynie jedną nieruchomość - dom, który był jej współwłasnością z byłym małżonkiem i w którym zamieszkiwała. Środki pozyskane ze zbycia owej nieruchomości przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni nie planuje inwestowania w kolejne nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.**

Przedmiotem sprzedaży będą cztery działki: nr A/4, A/5, A/6, A/7. W działce nr A/9 przeznaczonej na drogę 4/9 udziałów - księga wieczysta Kw nr (…).

Od chwili nabycia, przed podziałem i po podziale był tam ugór, pole nieuprawne. Działki nie były/są wykorzystywane w żaden sposób.

Wnioskodawczyni nie prowadziła nigdy gospodarstwa rolnego. Nie uprawiała i nie produkowała nic w tym zakresie na żadnej z działek.

Wnioskodawczyni posiada trzy lokale mieszkalne, w jednym z nich mieszka. Nie zamierza ich sprzedawać.

Wnioskodawczyni nie podejmowała jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży ww. nieruchomości.

Wnioskodawczyni współpracowała z czterema biurami nieruchomości. Umowy były zawarte w kwietniu 2021 roku. Umowy bez określonego terminu (okresu), z prowizją 3% dla biura od sumy za sprzedaż działek.

Nabywca sam się zgłosił, bez pośrednictwa biura. Jedynymi czynnościami będzie zawarcie umów (przedwstępnej i przyrzeczonej).

Nabywcami działek są małżonkowie Państwo (…) (osoby fizyczne). Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nabywcy mogą wskazać osobę trzecią, która dokona nabycia na warunkach i w terminie ustalonym w umowie tj. do 28 lutego 2022 roku. Kupujący wpłacili zaliczkę (nie zadatek) 20.000 zł.

Nabywcy nie sygnalizowali konieczności czy woli udzielenia przez Wnioskodawczynię jakichkolwiek pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości i nie uzależniali nabycia od udzielenia jakichkolwiek zgód w tym zakresie. Wnioskodawczyni nie udzielała pełnomocnictw do występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości i najprawdopodobniej nie będzie udzielać (a przynajmniej dotychczas nie była zgłaszana w tym zakresie żadna wola nabywców).

11 stycznia 2022 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży opisanych nieruchomości. Kupujący wpłacili, tytułem zaliczki 20.000 zł. Resztę kwoty (967.000 zł) kupujący zobowiązali się wpłacić na rachunek bankowy Wnioskodawczyni do 28 lutego 2022 r. (termin zawarcia umowy przyrzeczonej).

**Pytania**

1.  Czy planowana sprzedaż nieruchomości w okolicznościach opisanych w stanie faktycznym i przyszłym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości opisanych w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym będzie stanowić przychód ze zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pani stanowisko w sprawie**

W ocenie Wnioskodawczyni dokonana czynność nie poskutkuje powstaniem przychodu i jest neutralna podatkowo na gruncie PIT zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., gdyż odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej oraz nastąpi po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości.

Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wprowadzone do art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. zastrzeżenie: "jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej" ma taki skutek, że dla kwalifikacji przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości do przychodów ze źródła regulowanego tym przepisem, bądź przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) decydujące znaczenie będzie miało ustalenie, czy stanowią one wynik aktywności podatnika, której można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Brak natomiast takiego zastrzeżenia w innych jednostkach redakcyjnych art. 10 ust. 1, prowadzi do wniosku, że w przypadku przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1,2, 4-7 i 9 u.p.d.o.f., źródło pozarolnicza działalność gospodarcza nie ma pierwszeństwa. Tylko taka wykładnia analizowanych przepisów nadaje sens użytemu w art. 5a pkt 6 in fine określeniu: "z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9".

Jak stanowi art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W zgodnie z powyższymi kryteriami Wnioskodawczyni należy ustalić czy przychód osiągnięty przez nią ze sprzedaży nieruchomości stanowi wynik działań, którym można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Zauważyć przy tym należy, że dopiero łączne spełnienie wszystkich wymienionych w tym przepisie przesłanek determinuje możliwość kwalifikacji uzyskanego przez danego podatnika przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Jednakże sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6. Zwrócić należy uwagę, że naturalnym celem podjęcia się zbywania składników majątku jest osiągnięcie zysków. Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Pojęcie "zorganizowanie" można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie wykonywana, uzyskanie właściwego numeru statystycznego oraz spełnienie innych tym podobnych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu wypada jednak wskazać, że dopełnienie wymienionych wyżej wymogów formalnych nie ma decydującego znaczenia dla uznania określonych form aktywności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy podatkowej. W judykaturze ugruntował się pogląd, w świetle którego prowadzenie działalności gospodarczej (i osiąganie przychodów z tej działalności) to pewien stan obiektywny, niezależny od subiektywnego przekonania podatnika, że przychody jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu. Dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w przepisach odrębnych, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą (wyrok NSA z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12, publ. CBOSA).

Dlatego należy ocenić, czy aktywność podatnika spełnia cechy "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., na płaszczyźnie faktycznej. W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecydują okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 (wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13, publ. CBOSA). Uwzględniając wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i przede wszystkim w fazie realizacyjnej. Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt opisanego stanu faktycznego należy z całą stanowczością twierdzić, że Wnioskodawczyni nie podejmowała działań, które skutkowałyby uznaniem, że sprzedaż przez nią nieruchomości jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni bowiem nie nabywała uprzednio nieruchomości w celu ich późniejszej odsprzedaży. Ponadto wszystkie działania, które „uatrakcyjniły” nieruchomości, jak podzielenie ich na mniejsze działki, uzbrojenie w media, wyznaczenie dróg, czy wreszcie zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego były podejmowane z inicjatywy jednostek samorządu terytorialnego, bez udziału Wnioskodawczyni. Nie bez znaczenia jest również fakt, że Wnioskodawczyni zleciła profesjonalistom oferowanie sprzedaży gruntów innym podmiotom, a sama ograniczyła się jedynie do okazjonalnego ogłoszenia, nie noszącego znamion profesjonalnych działań marketingowych. Wnioskodawczyni nie nosi się również z zamiarem dalszego obrotu nieruchomościami przy użyciu środków pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości określonych we wniosku nie będzie przedmiotem opodatkowania. Wynika to z faktu, że źródłem przychodu będzie odpłatne zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a transakcja sprzedaży nastąpi po pięciu latach od nabycia nieruchomości.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.)

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki o której mowa we wniosku.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nieruchomość nabyła Pani na podstawie umowy darowizny od syna w dniu 27 maja 2010 r. Nie prowadziła Pani na terenie nieruchomości żadnej działalności gospodarczej, nie dzierżawiła ich ani nie wynajmowała. Dnia 12 września 2016 r. Burmistrz Gminy (…) dokonał z urzędu podziału dwóch nieruchomości. Nie dokonała Pani żadnych czynności, które mogłyby podnieść wartość gruntu przed sprzedażą. Nie podejmowała Pani jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży ww. nieruchomości. Z inicjatywy Rady Miejskiej w (…) uzbrojono teren w przyłącza, podłączono przyłącza do sieci energetycznej, wodnokanalizacyjnej i gazowej. W czynnościach tych Pani w żaden sposób nie uczestniczyła ani nie partycypowała.

W efekcie Pani działania nie można uznać za działalność handlową. Planowanym transakcjom sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą.

Przedstawiona we wniosku Pani aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń i czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Panią czynności kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych .

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe odpłatnego zbycia działek należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Panią na podstawie darowizny od syna w dniu 27 maja 2010 r., zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2015 r.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział działek, w wyniku którego następuje zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem podział działek, nie będzie stanowił dla Pani nowego nabycia nieruchomości.

Wobec powyższego, planowane zbycie działek, o których mowa we wniosku, nie będzie stanowić dla Pani przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana nieruchomości (działek). Tym samym, nie będzie na Pani ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanem faktycznym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawczyni. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).