Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-163/09-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-04-02
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: inwestycje-inwestycja wspólna; nieruchomości; przychód; ulga-ulga meldunkowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2009 r. (data wpływu 16 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w dniu 10 sierpnia 2006 r. zawarła ze Sp. z o. o. umowę sprzedaży oraz umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji. Umowy te zawarte były w jednym akcie notarialnym. Na podstawie umowy sprzedaży Zainteresowana nabyła od Sp. z o. o. udział wynoszący 86/10.000 części w nieruchomości położonej w (…) za kwotę brutto X zł. Natomiast przedmiotem umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji zawartej pomiędzy Wnioskodawczynią (określaną w umowie jako „Inwestor”) i Sp. z o. o. (określaną w umowie jako „Inwestor zastępczy”) było wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości w (…) budynku wielomieszkaniowego. Inwestor zastępczy zobowiązywał się wybudować budynek i następnie oddać go do eksploatacji najpóźniej do dnia 28 lutego 2007 r. Zainteresowana natomiast zobowiązała się zapłacić Sp. z o. o. kwotę brutto X zł, stanowiącą część kosztów pobudowania budynku, a odpowiadającą udziałowi Wnioskodawczyni w zrealizowaniu przedmiotowej inwestycji. Zapłata tej kwoty miała nastąpić w częściach na podstawie faktur VAT wystawianych przez inwestora zastępczego. W budynku Wnioskodawczyni miała posiadać lokal mieszkalny nr (…) o powierzchni 32 m kw., położony na parterze budynku. Jednocześnie strony ustaliły w umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji, że współwłaściciele po zakończeniu inwestycji – w terminie najpóźniej 90 dni – ustanowią w przedmiotowym budynku odrębną własność lokali. Strony postanowiły w umowie, że Zainteresowana nabędzie na własność lokal mieszkalny nr (…) o powierzchni 32 m kw. wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem we własności gruntu i częściach wspólnych budynku. W dniu 7 maja 2007 r. Wnioskodawczyni na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego odebrała przedmiotowy lokal mieszkalny od inwestora zastępczego. W dniu odbioru nie posiadała pozwolenia na użytkowanie, które uzyskane zostało w sierpniu 2007 r. W dniu 6 marca 2008 r. zawarta została pomiędzy współwłaścicielami umowa zniesienia współwłasności nieruchomości oraz ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych. W wyniku nadbudowy (która miała miejsce jeszcze na etapie realizacji inwestycji) i nowych ostatecznych pomiarów zmieniła się powierzchnia lokali mieszkalnych, jak również nastąpiła zmiana numeracji lokali (tj. lokali numer (…)), i w związku z tym dostosowana została wielkość udziałów współwłaścicieli we współwłasności nieruchomości położonej w (…) w ten sposób, że odpowiadać one będą stosunkowi powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, nie czyniąc żadnych spłat ani dopłat pomiędzy współwłaścicielami. W wyniku zniesienia współwłasności w ramach posiadanych udziałów Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność posiadany lokal mieszkalny o nr (…) i powierzchni 32,84 m kw. wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku wynoszącym 3284/413.629 (trzy tysiące dwieście osiemdziesiąt cztery/czterysta trzynaście tysięcy sześćset dwadzieścia dziewięć) części. Współwłaściciele z tytułu dokonanej czynności zniesienia współwłasności oświadczyli, że nie mają wobec siebie żadnych roszczeń, a wartość nabytych lokali nie przekracza wartości posiadanych przez nich dotychczas udziałów w nieruchomości. Zainteresowana jest zameldowana na pobyt stały w lokalu od 20 marca 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jakie zasady opodatkowania będą miały zastosowanie w przypadku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku po dniu 21 marca 2009 r.?

Czy Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód powstały w przypadku sprzedaży po dniu 21 marca 2009 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku będzie opodatkowany zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Nabyty przez Wnioskodawczynię w dniu 6 marca 2008 r. w wyniku zniesienia współwłasności lokal mieszkalny wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku nie jest tożsamy z udziałem w nieruchomości, który Zainteresowana nabyła w dniu 10 sierpnia 2006 r. Zatem do przychodu powstałego w wyniku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynków należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w chwili nabycia odrębnej własności lokalu.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawczyni, będzie mogła Ona skorzystać ze zwolnienia podatkowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. Zgodnie z tym przepisem, wolne od podatku dochodowego są przychody z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Przedmiotowe zwolnienie znajduje zastosowanie do wymienionych w tym punkcie nieruchomości nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W związku z tym, że Wnioskodawczyni jest zameldowana w przedmiotowym lokalu mieszkalnym na pobyt stały od dnia 20 marca 2008 r., w przypadku jego sprzedaży po dniu 21 marca 2009 r. będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W momencie sprzedaży Wnioskodawczyni spełni bowiem warunki określone w powyższym przepisie, gdyż będzie zameldowana w przedmiotowym lokalu mieszkalnym na pobyt stały przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W konsekwencji przychód z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach budynku będzie wolny od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Natomiast na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) updof, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 roku stosuje się zasady określone w updof w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, decydujące znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 2006 roku nabyła udział w nieruchomości oraz podpisała umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji polegającej na wybudowaniu na tym gruncie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Następnie w 2008 roku, w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność jeden z wyodrębnionych w wyżej wymienionym budynku lokali.

Stosownie do przepisu art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 tejże ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli nabyty w jego wyniku udział mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z informacji przedstawionych przez Wnioskodawczynię wynika, iż pierwotnie w 2006 roku nabyła Ona 86/10.000 udziału w przedmiotowej nieruchomości, natomiast po zniesieniu współwłasności w 2008 roku, pomimo zwiększenia powierzchni nieruchomości, Jej udział w tej nieruchomości się nie zmienił. Zainteresowana wyraźnie wskazała, że z tytułu dokonania zniesienia współwłasności współwłaściciele oświadczyli, iż nie mają wobec siebie żadnych roszczeń, a wartość nabytych lokali nie przekracza wartości posiadanych przez nich dotychczas udziałów w nieruchomości.

Tak więc w wyniku dokonania przedmiotowego zniesienia współwłasności nie wystąpiło po stronie Wnioskodawczyni przysporzenie ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, co oznacza, iż do nabycia przedmiotowej nieruchomości doszło w 2006 r.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż do opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży po dniu 21 marca 2009 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości i częściach wspólnych budynku należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia uregulowanego przepisami art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przedmiotowe zwolnienie znajduje zastosowanie wyłącznie do przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., co w przedmiotowym przypadku nie miało miejsca.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.