Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-492/10/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-01
Teza: Czy przychód jaki wnioskodawczyni uzyskała z odpłatnego zbycia nieruchomości można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu jakimi według wnioskodawczyni jest kwota poniesiona na doprowadzenie do nieruchomości sieci wodociągowej i energetycznej?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; przychód; sieć; sprzedaż; wodociągi
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 09 kwietnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09 kwietnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 30 lipca 2007r. aktem notarialnym zakupiła nieruchomość niezabudowaną za cenę 61.000 zł. Umowa warunkowa sprzedaży ww. nieruchomości została zawarta w dniu 09 lipca 2007r.

Na zakup przedmiotowej nieruchomości wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt.

W trakcie posiadania ww. nieruchomości poczyniła inwestycje polegające na podłączeniu sieci wodociągowej i energetycznej. Wydatki te zostały udokumentowane fakturami.

W dniu 24 marca 2009r. aktem notarialnym wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za cenę 150.000 zł. W akcie notarialnym ustalono, iż kupujący w określonym terminie spłaci pozostałą część kredytu hipotecznego wynikającą z zaświadczenia banku przedłożonego notariuszowi, resztę należności zapłaci w określonych terminach zbywcy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r. wnioskodawczyni zobowiązana jest do obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i odprowadzenia należnego podatku w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku, w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawczyni postąpiła prawidłowo w wyliczeniu należnego podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości jeżeli uznała, iż przychodem z odpłatnego zbycia jest cena sprzedaży nieruchomości 150.000 zł pomniejszona o prowizje pośrednika (4.500 zł), kosztem uzyskania zaś są następujące wydatki: zakup nieruchomości za cenę 61.000 zł, koszt nabycia (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe w łącznej kwocie 2.762 zł), poniesione i udokumentowane wydatki na podłączenie sieci wodociągowej i energetycznej (w łącznej kwocie 2.564,27 zł)?

Zdaniem wnioskodawczyni, postępowanie takie jest prawidłowe:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., podstawa obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 22 6c wskazuje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tych rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Powołując się na powyższe przepisy wnioskodawczyni uważa, iż w jej sytuacji przychodem z odpłatnego zbycia jest cena zbycia pomniejszona o koszty pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, zaś kosztami uzyskania przychodu są cena zakupu nieruchomości, koszty nabycia w postaci opłat notarialnych, podatku PCC, opłat sądowych oraz wydatki związane z podłączeniem sieci.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
3.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ustawie tej zostały również zawarte przepisy prawa intertemporalnego dot. ww. przychodów z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni w dniu 30 lipca 2007r. nabyła niezabudowaną nieruchomość. W trakcie posiadania poczyniła na niej inwestycje polegające na podłączeniu sieci wodociągowej i energetycznej. Przedmiotową nieruchomość sprzedała w dniu 24 marca 2009r.

W związku z powyższym, wątpliwości wnioskodawczyni budzi sposób ustalenia dochodu z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez wnioskodawczynię ww. nieruchomości miało miejsce w 2007r., a jej sprzedaż nastąpiła w 2009r. czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych zbycia tej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym nz dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena sprzedaży określona w umowie o ile odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Kosztem tym bezspornie jest cena nabycia tej nieruchomości. Cena nabycia przedmiotowej nieruchomości jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię została określona na kwotę 61.000.00 zł. Wnioskodawczyni poniosła również kwoty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wnioskodawczyni zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że w jej sytuacji przychodem z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie cena jaką zapłaciła za nieruchomość pomniejszona o prowizje pośrednika. Natomiast kosztami uzyskania przychodu będą następujące wydatki: opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz poniesione i udokumentowane wydatki związane z podłączeniem sieci wodnokanalizacyjnej i energetycznej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż wnioskodawczyni niewątpliwie poniosła wydatki związane z nabyciem przedmiotowej nieruchomości w postaci zapłaconej ceny i kosztów związanych z zawarciem transakcji (opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa). Dlatego też wydatki te będą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, stosownie do treści cyt. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, jeżeli zostały w odpowiedni sposób udokumentowane.

Wnioskodawczyni w opisie stanu faktycznego wskazała również, że poniosła wydatki na podłączenie sieci wodnokanalizacyjnej i energetycznej.

W związku z powyższym odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tylko te wydatki, które mają wpływ na powiększenie wartości w okresie posiadania nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia.

Tak więc wydatki jakie wnioskodawczyni poniosła w związku z przyłączeniem sieci wodociągowej i energetycznej do przedmiotowej nieruchomości stanowią niewątpliwie wydatki zwiększające wartość posiadanej przez nią nieruchomości i jako takie mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.

Z kolei wszelkie koszty poniesione i udokumentowane przez wnioskodawczynię, które były koniecznego do tego aby doszło do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stanowią koszt odpłatnego zbycia.

Zatem dokonując obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości wnioskodawczyni winna postąpić w następujący sposób: przychód uzyskany ze sprzedaży (ustalony zgodnie z art. 19) należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnicę będzie stanowił dochód – podstawa obliczenia podatku. Od podstawy obliczenia podatku należy wyliczyć 19%, w wyniku czego uzyskamy kwotę należnego podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez wnioskodawczynię.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że wnioskodawczyni może cenę uzyskaną ze sprzedaży pomniejszyć o kwotę zapłaconą pośrednikowi i zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów cenę nabycia przedmiotowej nieruchomości, koszty związane z zawarciem transakcji (opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa) oraz wydatki związane z podłączeniem sieci wodociągowej i energetycznej do nieruchomości, jako udokumentowane nakłady poczynione na tej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa. S Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.