Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.190.2019.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-17
Teza: Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu najmu lokali będzie stanowi przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie Wnioskodawczyni będzie miała prawo do opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie; przychód; stawka-stawki ryczałtu; źródło
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni – przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2019 r. (data wpływu 26 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umów najmu lokali mieszkalnych **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 kwietnia 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umów najmu lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, wraz z Mężem zawarła umowę kupna sześciu nieruchomości. Cztery nieruchomości będą gotowe do odbioru w 2019 r. - dwie z nich w pierwszej połowie roku, natomiast pozostałe w drugiej połowie roku. Kolejne nieruchomości Wnioskodawczyni z Mężem odbiorą w 2020 r. Umowy zostały zawarte z trzema różnymi podmiotami, a ich przedmiotem są lokale mieszkalne (dalej jako: lokale/nieruchomości).

Między małżonkami istnieje ustawowa wspólność małżeńska, dlatego też lokale znajdą się w majątku wspólnym Wnioskodawczyni i jej Męża. Zakup lokali zostanie sfinansowany z wypracowanych przez małżonków nadwyżek finansowych pochodzących z oszczędności zgromadzonych w majątku prywatnym. Nabycie nieruchomości będzie stanowiło lokatę kapitału. Wnioskodawczyni nabędzie lokale w celu zabezpieczenia ewentualnych przyszłych potrzeb mieszkaniowych własnych i rodziny, a także dla zabezpieczenia przyszłych kosztów utrzymania siebie i swojej rodziny.

W razie wystąpienia ewentualnych problemów z płynnością finansową w przyszłości, Wnioskodawczyni nie wyklucza zbycia zakupionych lokali i przeznaczenia uzyskanych z tego tytułu środków pieniężnych na sfinansowanie potrzeb Jej i swojej rodziny. Wnioskodawczyni zamierza wynajmować wszystkie lokale.

Charakter najemców, na rzecz których Wnioskodawczyni planuje wynajmować lokale będzie uzależniony od zainteresowania przedmiotem najmu, z tego względu Wnioskodawczyni nie może jednoznacznie stwierdzić czy najemcami będą osoby fizyczne czy też osoby prawne. Wnioskodawczyni planuje wynajmować lokale na podstawie umów długoterminowych, jednakże nie wyklucza zawierania umów krótkoterminowych. Również w tym przypadku, rodzaj zawieranych umów będzie zależny od zainteresowania przedmiotem najmu oraz woli potencjalnych najemców. Ponadto nie można jednoznacznie określić czy najem będzie odbywał się w sposób ciągły ze względu na możliwość wystąpienia przerw w wynajmie mieszkań spowodowanych brakiem najemców.

Wnioskodawczyni nie zamierza prowadzić profesjonalnej działalności marketingowej w celu wynajęcia lokali. Co do zasady poszukiwanie potencjalnych najemców będzie prowadzone na własną rękę, za pośrednictwem ogłoszeń zamieszczonych w Internecie oraz z polecenia zadowolonych najemców. W razie trudności z pozyskiwaniem najemców Wnioskodawczyni nie wyklucza możliwości skorzystania z usług pośrednika nieruchomościami.

W ramach najmu Wnioskodawczyni nie zamierza zatrudniać żadnych osób obsługujących najem - nie będzie korzystała z usług zarządczych innych podmiotów.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej nie jest również zatrudniona w oparciu o umowę o pracę ani umowy pokrewne. W związku z powyższym Wnioskodawczyni nie posiada żadnych źródeł przychodu.

Podstawowym źródłem utrzymania rodziny Wnioskodawczyni, są przychody uzyskiwane przez męża Wnioskodawczyni. Z tego względu środki otrzymane na skutek najmu będą jedynie dodatkowym przysporzeniem w majątku rodziny.

Nabyte nieruchomości nie będą stanowiły składników majątku rzeczowego żadnego przedsiębiorstwa. Ponadto lokale nie będą związane z wykonywaniem działalności, której przedmiotem byłby wynajem lub zarządzanie nieruchomościami. Nabyte nieruchomości znajdą się w majątku prywatnym Wnioskodawczyni oraz jej Męża i będą wykorzystywane jedynie w zakresie prowadzonego przez małżonków gospodarstwa domowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu najmu lokali będzie stanowi przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie Wnioskodawczyni będzie miała prawo do opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany z tytułu najmu Lokali będzie stanowił przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a co za tym idzie Wnioskodawczyni będzie miała prawo do opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 27, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów są między innymi określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przepis ten koresponduje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Nieruchomości, które Wnioskodawczyni zamierza wynajmować będą stanowiły składnik majątku prywatnego. Ponadto Wnioskodawczyni raz jeszcze wskazuje, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Lokale w żadnym stopniu nie będą więc związane z wykonywaniem działalności, której przedmiotem byłby wynajem lub zarządzanie nieruchomościami. Nieruchomości nie będą również stanowiły składników majątku związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o PIT daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu;
*   wykonywana jest w sposób ciągły;
*   prowadzona jest w sposób zorganizowany.

Zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodu, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia powyższe kryteria wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podstawowe znaczenie dla określenia właściwego źródła przychodu ma więc sposób wykonywania najmu.

Działania Wnioskodawczyni w zakresie zakupu jak i najmu Nieruchomości stanowią normalne wykonywanie prawa własności do Lokali.

Wnioskodawczyni nabyła Lokale ze środków własnych stanowiących wypracowane wraz z mężem w majątku prywatnym nadwyżki finansowe. Podejmując decyzję o kupnie Nieruchomości Wnioskodawczyni planowała ulokować zaoszczędzone kwoty w taki sposób, aby w przyszłości – w razie utraty płynności finansowej – mogły one stanowić zabezpieczenie dla niej samej jak i członków najbliższej rodziny. Kierując się tymi samymi pobudkami, w tym przede wszystkim zasadami gospodarności i zarządzania własnym majątkiem, Wnioskodawczyni zamierza wynajmować Lokale.

Powzięcie decyzji o najmie stanowi więc zwyczajowe gospodarowanie majątkiem, którego ce-lem jest zaspokajanie potrzeb osobistych Wnioskodawczyni i jej najbliższej rodziny, co mieści się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.

Ponadto, działalność Wnioskodawczyni w zakresie najmu nie będzie spełniała cech charakterystycznych dla transakcji zorganizowanych.

Wnioskodawczyni nie zamierza korzystać z profesjonalnych usług marketingowych w zakresie pozyskiwania potencjalnych najemców. Wnioskodawczyni co do zasady planuje prowadzić poszukiwanie najemców na własną rękę, poprzez polecenia zadowolonych usługobiorców czy też za pośrednictwem ogłoszeń zamieszczanych w Internecie.

Ponadto, Wnioskodawczyni nie zamierza również korzystać z usług zewnętrznych podmiotów zarządzających i obsługujących najem.

Wnioskodawczyni nie będzie więc podejmowała czynności charakterystycznych dla działalności profesjonalnej.

Podstawowym źródłem utrzymania rodziny Wnioskodawczyni są przychody uzyskiwane przez męża Wnioskodawczyni, dlatego też środki finansowe z najmu będą stanowiły jedynie dodatkowe przysporzenie w majątku rodziny. Wnioskodawczyni raz jeszcze wskazuje, że przychody uzyskane z tego tytułu będą zabezpieczeniem potrzeb własnych jak i potrzeb rodziny.

W związku z powyższym działalność w zakresie najmu nie będzie wymuszała znacznego zaangażowania Wnioskodawczyni poprzez podejmowanie szeroko zakrojonych działań oraz stosowania środków charakterystycznych dla przedsiębiorców, by utrzymać i wzmacniać swoją pozycję na rynku świadczonych usług.

Zainteresowanie przedmiotem najmu, będzie w dużej mierze niezależne od Wnioskodawczyni, dlatego w najmie mieszkań mogą wystąpić przerwy. Działania Wnioskodawczyni w zakresie najmu Nieruchomości nie będą miały stałego, powtarzalnego, metodycznego, regularnego, a przede wszystkim stabilnego charakteru.

Wnioskodawczyni wynajmując lokale osiągnie zysk w postaci czynszu, zatem najem będzie miał zarobkowy charakter. Niemniej jednak taka okoliczność nie stanowi samodzielnej przesłanki wystarczającej do zakwalifikowania uzyskanego z tego tytułu przychodu do źródła działalność gospodarcza. Podobnie ilość wynajmowanych lokali, nie może być przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przysporzeń z najmu do określonego źródła przychodu. W ustawie o PIT nie ma bowiem przepisów, które determinują zakwalifikowanie tego typu przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów od ilości wynajmowanych lokali.

Podsumowując, planowany przez Wnioskodawczynię najem zakupionych Lokali nie spełnia definicji działalności gospodarczej. Z tego względu, w ocenie Wnioskodawczyni środki finansowe uzyskane z tego tytułu będą zaliczane do źródła przychodu uregulowanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, są opodatkowane na zasadach określonych w tej ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z treścią art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2157, z późn. zm.) - dalej jako: u.z.p.d.f., ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

*   prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1),
*   osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 2).

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o czym stanowi art. 2 ust. 1a u.z.p.d.f.

Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1a u.z.p.d.f. podatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Reasumując, planowany przez Wnioskodawczynię najem lokali nie wypełni definicji działalności gospodarczej. Z tego względu przychód uzyskany z najmu tych Nieruchomości należy zaliczyć do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym Wnioskodawczyni będzie miała prawo do opodatkowania uzyskanych w ten sposób środków pieniężnych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze. Przepis ten stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie do art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Wskazuje na to treść art. 8 ust. 1 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 5 i ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Stosownie do art. 8 ust. 3 ww. ustawy, zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Z przepisu art. 12 ust. 6 ww. ustawy wynika, że zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Tak więc przychody małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, z umowy najmu rzeczy i praw majątkowych, stanowią u każdego z nich przychód w wysokości równej połowie uzyskanego przez oboje małżonków przychodu z tego źródła. Jednakże z brzmienia powołanych przepisów art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynika, że powyższa zasada proporcjonalnego ustalania przychodu nie znajduje zastosowania w przypadku, gdy przedmiot najmu należy do majątku osobistego małżonków; nie występuje wówczas współwłasność.

Zaznaczyć należy, że zgodnie z treścią art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Natomiast w myśl art. 33 ust. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1.  przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,
2.  przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,
3.  prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,
4.  przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,
5.  prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
6.  przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,
7.  wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,
8.  przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,
9.  prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,
10.  przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Reasumując, majątek osobisty małżonków tworzą wszystkie składniki, które nie wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków. Przepis dotyczący wyszczególnienia składników majątkowych majątku osobistego ma charakter katalogu zamkniętego, co oznacza że tylko wymienione w tym przepisie składniki majątkowe mogą być objęte majątkiem osobistym małżonka.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Natomiast w myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Stosownie do art. 206 i 207 powołanej wyżej ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, natomiast pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Wobec powyższego, małżonkowie posiadający prawo do rzeczy na zasadzie współwłasności majątkowej mają równe prawo do korzystania z rzeczy wspólnej oraz obowiązek dbania o nią. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 8a ww. ustawy wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę kupna sześciu nieruchomości. Cztery nieruchomości będą gotowe do odbioru w 2019 r., dwie z nich w pierwszej połowie roku, natomiast pozostałe w drugiej połowie roku. Kolejne nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z mężem odbiorze w 2020 r. Umowy zostały zawarte z trzema różnymi podmiotami, a ich przedmiotem są lokale mieszkalne. Nabycie nieruchomości będzie stanowiło lokatę kapitału. Wnioskodawczyni nabędzie lokale w celu zabezpieczenia ewentualnych przyszłych potrzeb mieszkaniowych własnych i rodziny, a także dla zabezpieczenia przyszłych kosztów utrzymania siebie i swojej rodziny. Wnioskodawczyni planuje wynajmować lokale na podstawie umów długoterminowych, jednakże nie wyklucza zawierania umów krótkoterminowych, nie zamierza prowadzić profesjonalnej działalności marketingowej w celu wynajęcia lokali, poszukiwanie potencjalnych najemców będzie prowadzone na własną rękę, za pośrednictwem ogłoszeń zamieszczonych w Internecie oraz z polecenia zadowolonych najemców. Wnioskodawczyni nie zamierza zatrudniać żadnych osób obsługujących najem, nie będzie korzystała z usług zarządczych innych podmiotów. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest również zatrudniona w oparciu o umowę o pracę ani umowy pokrewne. W związku z powyższym Wnioskodawczyni nie posiada żadnych źródeł przychodu.

Podstawowym źródłem utrzymania rodziny Wnioskodawczyni, są przychody uzyskiwane przez męża Wnioskodawczyni. Z tego względu środki otrzymane na skutek najmu będą jedynie dodatkowym przysporzeniem w majątku rodziny.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, należy wskazać, że skoro czynności związane z wynajmem lokali mieszkalnych nie będą podejmowane w sposób przesądzający o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to w takiej sytuacji przychody z tego najmu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako tzw. najem prywatny. Przychody z najmu ww. lokali podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w przepisie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%. Zaznaczyć jednak należy, że warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Ponadto należy nadmienić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900), niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawczyni, nie dotyczy Męża Wnioskodawczyni. Zatem Mąż Wnioskodawczyni w celu otrzymania interpretacji powinien złożyć odrębny wniosek o wydanie o interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Podkreślić należy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy najem lokali mieszkalnych będzie wypełniał znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawione przez Wnioskodawczynię we wniosku zdarzenie przyszłe i przyjmuje argumenty podnoszone przez Wnioskodawczynię bez ich weryfikowania. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ podatkowy prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego, będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78-79, 50-126 Wrocław za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.