Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB5/423-58/09-2/MŚ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-04-21
Teza: Czy prawidłowe jest stwierdzenie, że do czasu oddania nieruchomości do używania odsetki od pożyczek na jej zakup podwyższają jej wartość początkową natomiast po tym okresie są kwalifikowane jako pośredni koszt uzyskania przychodu? Czy prawidłowe jest przyjęcie, że odsetki od pożyczki na wykonanie generalnego remontu do czasu zakończenia inwestycji podnoszą jej wartość, natomiast po tym czasie należy je zaliczać do pośrednich kosztów uzyskania przychodu?
Słowa kluczowe: inwestycje; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; pożyczka-odsetki od pożyczki; remonty; wartość; zakup
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 05.01.2009r. (data wpływu 02.02.2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia:

*   czy do czasu oddania nieruchomości do używania odsetki od pożyczek na jej zakup podwyższają jej wartość początkową, natomiast po tym okresie są kwalifikowane jako koszt uzyskania przychodu – **jest prawidłowe,**
*   czy odsetki od pożyczki na wykonanie generalnego remontu do czasu zakończenia inwestycji podnoszą jej wartość, natomiast po tym czasie należy je zaliczać do pośrednich kosztów uzyskania przychodu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02.02.2009r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie

*   czy do czasu oddania nieruchomości do używania odsetki od pożyczek na jej zakup podwyższają jej wartość początkową, natomiast po tym okresie są kwalifikowane jako koszt uzyskania przychodu,
*   czy odsetki od pożyczki na wykonanie generalnego remontu do czasu zakończenia inwestycji podnoszą jej wartość, natomiast po tym czasie należy je zaliczać do pośrednich kosztów uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 15.03.2006r. aktem notarialnym przeniesiono na przedmiotową Spółkę prawo użytkowania wieczystego działki o pow. 1119,00 m2 oraz prawo własności nieruchomości budynkowej o powierzchni 3206,24 m2, stanowiącej odrębną nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkalne. Prawo własności nieruchomości zostało zaś zakupione z zamiarem dokonania generalnego remontu budynku i jego późniejszej sprzedaży bądź wynajmowania lokali. Na moment podpisania aktu notarialnego zakupu nieruchomości trzy lokale wchodzące w skład budynku o powierzchni ok. 130 m2 (co stanowi ok. 4,06 % powierzchni całego budynku) były wynajęte na podstawie umów najmu (tzw. lokale kwaterunkowe). Zakup nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego był finansowany z otrzymanych pożyczek (pożyczki 15.816.500 tys., koszty zakupu nieruchomości 15.519.347,52 zł). Pozostała wartość pożyczek (297.152,48 zł) została przeznaczona na projekty inwestycyjne i koszty bieżące. Spółka z dniem 15.03.2006 przyjęła do użytkowania budynek (w wartości 13.240.045,45 zł) oraz prawo wieczystego użytkowania (w wartości 2.279.302,07 zł). Od dnia przyjęcia do użytkowania nieruchomości spółka zalicza odsetki od wartości pożyczki, która sfinansowała zakup nieruchomości do kosztów działalności bieżącej.

Przez okres IV-X.2006 r., a więc od dnia zakupu do dnia wyprowadzenia się ostatniego najemcy, Spółka uzyskiwała przychody jedynie z wynajmu trzech lokali mieszkalnych łącznie ok. 4000 zł przychodu za w/w okres. Pozostała część budynku nie generowała w tym okresie przychodu. Po wyprowadzeniu się najemców rozpoczął się generalny remont, który trwa do dnia dzisiejszego. Za okres IV-X.2006 Spółka amortyzowała i zaliczała do kosztów podatkowych raty amortyzacyjne od całego budynku (prawidłowość takich działań potwierdziło postanowienie 1471/DPR2/423-91/07/JB z dnia 22.08.2007 wydane przez Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie). W związku z wyprowadzeniem się najemców od Xl.2006 amortyzacja budynku została zawieszona. Jednocześnie od IV.2006 Spółka umarzała i umarza (zalicza do kosztów nie podatkowych firmy) do dnia dzisiejszego prawo wieczystego użytkowania gruntów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy prawidłowe jest stwierdzenie, że do czasu oddania nieruchomości do używania odsetki od pożyczek na jej zakup podwyższają jej wartość początkową natomiast po tym okresie są kwalifikowane jako pośredni koszt uzyskania przychodu?
2.  Czy prawidłowe jest przyjęcie, że odsetki od pożyczki na wykonanie generalnego remontu do czasu zakończenia inwestycji podnoszą jej wartość, natomiast po tym czasie należy je zaliczać do pośrednich kosztów uzyskania przychodu?

Stanowisko Spółki odnośnie pytania nr 1

Zdaniem Spółki, odsetki naliczone do dnia oddania środka trwałego do używania zwiększają jego wartość początkową. W konsekwencji będą rozliczane w czasie w postaci odpisów amortyzacyjnych, ponieważ podwyższają one kwotę od której dokonywane są odpisy amortyzacyjne. Jednak od momentu oddania środka trwałego do używania odsetki od pożyczek, które finansowały zakup środka trwałego należy uznawać za koszty uzyskania przychodów. Za uznaniem ich za pośredni koszt uzyskania przychodu przemawia fakt, iż nie warunkują one bezpośrednio zakupu nieruchomości, ale stanowią zapłatę za pożyczkę. Co do zasady wg. art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zwanej dalej ustawą, koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącane w dacie ich poniesienia. Jednak opierając się na art. 16 ust. 1 pkt 10a oraz 11, zgodnie z którym, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów „naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów)” oraz „wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów)” należy wnioskować, że odsetki od kredytu (pożyczki) mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów w dacie ich faktycznej zapłaty lub kapitalizacji.

Stanowisko Spółki odnośnie pytania nr 2

W odniesieniu do odsetek od pożyczki, z której został sfinansowany remont należy uznać, iż podnoszą one wartość inwestycji. Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Zgodnie z wyrokiem WSA z dnia 10.8.2005r. (III SA/Wa 1084/05) „dla określenia momentu zakończenia inwestycji nie ma znaczenia moment wprowadzenia odpowiednich środków do ewidencji środków trwałych. Znaczenie decydujące ma natomiast moment faktycznego oddania tych środków do używania”. Przeprowadzany remont należy potraktować jako ulepszenie nieruchomości wobec czego, zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy, do momentu zakończenia inwestycji, naliczone odsetki od pożyczki finansującej dokonanie remontu będą zwiększały wartość od której dokonywane będą odpisy amortyzacyjne. Takie stanowisko po twierdza postanowienie Naczelnika I Mazowieckiego Urzędu Skarbowego z dnia 27.09.2007 nr 1471/DPR2/423-167/07/AB. Po zakończeniu tego okresu odsetki te na leży zaliczać do pośrednich kosztów uzyskania przychodu i konsekwentnie rozliczać w dacie ich faktycznej zapłaty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego oceny stanowiska wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.