Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.273.2020.5.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-13
Teza: Czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 03 września 2020 r. (data wpływu – 07 września 2020 r.), uzupełnionym 28 października 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu, prawa własności nieruchomości zabudowanej oraz sprzedaży praw związanych z nimi – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 07 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu, prawa własności nieruchomości zabudowanej oraz sprzedaży praw związanych z nimi.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełnił wymogów formalnych, w piśmie z 21 października 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.524.2020.3.AKA, 0111-KDIB2-3.4014.273.2020.4.BD wezwano do jego uzupełnienia. W odpowiedzi na wezwanie wniosek uzupełniono 28 października 2020 r.

**We wniosku złożonym przez**:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. Sp.k. (Spółka, Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: U. Sp. z o.o. Sp.k. (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe**:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Spółka”, „Kupujący”) jest spółką komandytową działającą na rynku nieruchomościowym, na którym realizuje projekty deweloperskie. Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnień podmiotowych w zakresie tego podatku.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) jest spółką komandytową działającą na rynku nieruchomościowym, na którym realizuje projekty deweloperskie, specjalizując się w inwestycjach hotelowych. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnień podmiotowych w zakresie tego podatku.

W toku prowadzonej działalności Zainteresowany będący stroną postępowania poszukuje gruntów w perspektywicznych lokalizacjach, na których możliwa byłaby efektywna realizacja projektu deweloperskiego.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki ewidencyjnej nr (…), położonej w miejscowości X („Nieruchomość 1”). Nieruchomość ta zabudowana jest trzema budynkami biurowymi.

Sprzedający jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki ewidencyjnej nr (…), położonej w miejscowości X („Nieruchomość 2”). Nieruchomość zabudowana jest dwoma budynkami, które w dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, opisane zostały jako budynek czterokondygnacyjny w części zasadniczej i dwukondygnacyjny w pozostałej o łącznej kubaturze 9199 m3, zaś w wypisie z kartoteki budynków wydanym z upoważnienia Prezydenta wskazany budynek został zaewidencjonowany jako dwa budynki mieszkalne. W ocenie Sprzedającego, pomimo treści wpisu w ewidencji gruntów i budynków dwóch budynków, budynki usytuowane na nieruchomości stanowią całość gospodarczą i traktowane były jako jeden budynek.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 wraz z własnością usytuowanych na niej budynków na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego i prawa własności budynków oraz umowy sprzedaży zawartej dnia 29 listopada 2018 r., objętej aktem notarialnym za Rep. A nr (…), sporządzonym przez notariusza.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości 2 wraz z własnością usytuowanych na niej budynków na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego i prawa własności budynków oraz umowy sprzedaży zawartej dnia 9 października 2018 r., objętej aktem notarialnym za Rep. A nr (…), sporządzonym przez notariusza.

Obie transakcje nabycia przedmiotowych nieruchomości były opodatkowane podatkiem od towarów i usług w oparciu o prawidłowo wystawioną fakturę VAT. Po nabyciu przedmiotowych nieruchomości Sprzedający nie dokonywał ulepszeń przewyższających 30% ich wartości początkowej.

Przedmiotowe Nieruchomości były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

W stosunku do Nieruchomości 1 zawarta została umowa, w której Sprzedający wyraził zgodę na posadowienie na elewacji budynku położonego na Nieruchomości 1 dwóch klimatyzatorów przez podmiot trzeci oraz zobowiązał się do przeniesienia na Nabywcę Nieruchomości 1 wszystkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy. Poza wskazaną umową, Nieruchomość 1 nie stanowi przedmiotu najmu, ani przedmiotu jakichkolwiek innych umów zawieranych z osobami trzecimi, za wyjątkiem umów najmu oraz umów z dostawcami mediów zawieranych w odniesieniu do budynków posadowionych na Nieruchomości 1.

Nieruchomość 2 nie stanowi przedmiotu najmu, ani przedmiotu jakichkolwiek umów zawieranych z osobami trzecimi, za wyjątkiem umów najmu oraz umów z dostawcami mediów zawieranych w odniesieniu do budynku posadowionego na Nieruchomości 2.

Przedmiotowe Nieruchomości nie są przedmiotem żadnych toczących się postępowań.

Przedmiotowe Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), który określa warunki jej zabudowy oraz użytkowania. Zgodnie z MPZP, nieruchomość znajduje się na terenie m.in. o przeznaczeniu: mieszkalnictwo, usługi towarzyszące, biura, usługi centrotwórcze, nauka, zdrowie i opieka, rekreacja, obiekty infrastruktury drogowej oraz technicznej.

Budynek kamienicy oraz budynki oficyn znajdujące się na Nieruchomości 1 oraz budynek kamienicy znajdujący się na Nieruchomości 2 zostały wpisane do rejestru zabytków.

W związku z zainteresowaniem Kupującego nabyciem Nieruchomości, Kupujący oraz Sprzedający podpisali list intencyjny oraz umowę przedwstępną, w których ustalili ramowe warunki współpracy, w ramach których w dobrej wierze będą prowadzić negocjacje celem sfinalizowania sprzedaży Nieruchomości, Nabywcą nieruchomości będzie spółka kapitałowa, którą utworzy Kupujący.

W ramach planowanej transakcji, Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu (lub jego spółce kapitałowej, którą Kupujący utworzy i będzie jej udziałowcem) prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz prawo własności Nieruchomości 2, wraz z prawami związanymi z przedmiotowymi nieruchomościami, tj. wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń, prawem własności intelektualnej oraz prawem własności nośników i papierowych egzemplarzy dokumentacji projektowej dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Dokumentacja Projektowa, o której mowa powyżej, obejmuje dokumentację architektoniczno-budowlaną zatwierdzoną:

*   ostateczną decyzją Prezydenta nr (…) z dnia 3 kwietnia 2019 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Sprzedającemu na rozbudowę, przebudowę i remont budynku usługowego wraz z budową instalacji słaboprądowych (dźwiękowym systemem ostrzegawczym i systemem sygnalizacji pożaru) i wentylacji ciśnieniowej klatek schodowych oraz zmiana sposobu użytkowania na hotel, z zagospodarowaniem terenu i oświetleniem, rozbiórką fragmentu istniejącego muru przy ul. (…) (działki nr (…), nr (…)), oraz
*   decyzją Prezydenta nr (…) z dnia 22 lipca 2020 r. zmieniającą ostateczną decyzję Prezydenta nr (…) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla Sprzedającego w zakresie zwiększenia programu inwestycji o przebudowę budynku zamieszkania zbiorowego zlokalizowanego przy ul. (…), na budynek usług hotelowych oraz przyłączenie go do budynku przy ul. (…) oraz w zakresie projektu zagospodarowania działki poprzez powiększenia terenu inwestycji o działkę nr (…), oraz zatwierdzającą projekt budowlany zmian i udzielającą pozwolenia na budowę w zakresie wprowadzonych zmian.

Prawa własności intelektualnej, będące jednym z przedmiotów planowanej transakcji, stanowią autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej i obejmują pola eksploatacji takie jak:

1.  utrwalanie oraz reprodukcja projektów poprzez wydruk, za pomocą urządzeń reprograficznych oraz technik cyfrowych,
2.  zapis w formie cyfrowej, wprowadzenie oraz zapisywanie projektów w pamięci komputera,
3.  wprowadzenie projektów do sieci informatycznych, w szczególności do Internetu, w celu udostepnienia Projektów w takich sieciach, w sposób umożliwiający komukolwiek dostępu do nich w dowolnym miejscu i czasie,
4.  udostępnianie projektów, w szczególności ich wystawianie i publiczne udostępnianie w środkach masowego przekazu,
5.  wprowadzanie kopii projektów do obrotu gospodarczego (z zastrzeżeniem, iż kopie te nie mogą być wykorzystane do budowy dalszych budynków na podstawie projektów w innej lokalizacji),
6.  użyczanie, wynajmowanie lub wydzierżawianie oryginalnych projektów lub ich kopii,
7.  wykorzystywanie projektów w celu przeprowadzenia prac remontowych w obiektach powstałych na podstawie projektów, jak również utrzymania ich w należytym stanie technicznym,
8.  wykorzystywanie projektów w celu budowy i rozbudowy inwestycji,
9.  wykorzystywanie projektów w celach reklamowych, promocyjnych i marketingowych, w szczególności w celu promowania działalności,
10.  wykorzystywanie projektów w celu wprowadzenia dalszych zmian w pozwoleniach uzyskanych w związku z realizacją inwestycji, której dotyczą projekty.

Ponadto Sprzedający udzieli zgody oraz prawa do udzielania dalszych zgód na dokonywanie dowolnych zmian, przeróbek, modyfikacji, tłumaczeń i adaptacji dokumentacji projektowej oraz we wszelkiej związanej z nią dokumentacji na wszystkich wyżej wskazanych polach eksploatacji i korzystania z takich utworów zależnych, a także wraz z wyłącznym prawem do zezwalania na wykonywanie autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej oraz utworów zależnych, także tych które mogą zostać stworzone przez osoby trzecie inne niż Sprzedający.

W związku z planowanym zawarciem transakcji, Kupujący wpłacił do depozytu notarialnego kaucje na zabezpieczenie roszczeń Sprzedającego z tytułu kar umownych, którymi Kupujący może zostać obciążony na mocy zawartej umowy przedwstępnej.

Nieruchomość należąca do Sprzedającego zostanie nabyta przez Kupującego lub jego spółkę kapitałową, którą Kupujący utworzy jako udziałowiec.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany będący stroną postępowania wyjaśnił, że spółka, o której mowa we wniosku zostanie utworzona w przyszłości oraz, że będzie on udziałowcem tej spółki.

Przedwstępna umowa sprzedaży została podpisana po stronie Kupującego, przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Ostateczna umowa przeniesienia własności zostanie podpisana z nowo utworzoną spółką kapitałową, której udziałowcem będzie Zainteresowany będący stroną postępowania.

Znajdujące się na nieruchomości biura nie funkcjonują tzn. nie są użytkowane. Zainteresowany będący stroną postępowania, nie zamierza wznawiać ich działalności. Spółka planuje nabyć nieruchomość wraz z istniejącymi na niej budynkami, projektem budowlanym i pozwoleniem zamiennym. Pozwolenie na budowę, Spółka planuje częściowo wykorzystać, a w części zmienić. Zainteresowany będący stroną postępowania planuje zmienić funkcje istniejących obecnie na nieruchomości budynków. Inwestycja zostanie przeprojektowana, po czym na nieruchomości powstanie nowa inwestycja, która następnie zostanie sprzedana. Nie jest możliwe funkcjonalne, finansowe lub operacyjne wyodrębnienie ani przyporządkowanie przychodów lub kosztów.

Sprzedający był w trakcie procesu projektowania budynku, uzyskiwania zgód i pozwoleń (m.in. pozwolenia na budowę). Nie prowadził natomiast jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej. Po zbyciu tych składników majątku nie będzie prowadził dalszej działalności w tym zakresie, z uwagi na brak przedmiotu takiej działalności. Kupujący nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej przy wykorzystaniu istniejących budynków. Jak wspomniano powyżej, Spółka planuje nabyć nieruchomość wraz z istniejącymi na niej budynkami, projektem budowlanym i pozwoleniem zamiennym. Jednakże pozwolenie na budowę, zostanie wykorzystane w części, zaś w części zmienione. Zainteresowany będący stroną postępowania planuje zmienić funkcje istniejących obecnie na nieruchomości budynków. Inwestycja zostanie przeprojektowana, po czym na nieruchomości powstanie nowa inwestycja, która następnie zostanie sprzedana. Zainteresowany będący stroną postępowania pragnie jednocześnie podkreślić, iż nie jest możliwe organizacyjne, finansowe lub funkcjonalne wydzielenie przedmiotu transakcji, przez co nie można mówić o wydzieleniu części przedsiębiorstwa. Jednocześnie podkreśla, iż nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o nabyty przedmiot transakcji, nie jest on wystarczający do wykonywania zadań (kontynuacji działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Sprzedającego).

Po nabyciu przedmiotowych nieruchomości, Zainteresowany będący stroną postępowania planuje przeprojektować dotychczasowe zagospodarowanie nieruchomości i przygotować nową inwestycję. Nowa inwestycja przygotowana przez Kupującego zostanie następnie sprzedana inwestorowi końcowemu. Na obecną chwilę Kupujący zakłada, że transakcja ta zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pod pojęciem „transakcji”, Zainteresowani rozumieją również sprzedaż praw (o których mowa we wniosku) związanych z przedmiotowymi nieruchomościami, tj. prawem własności budynków, budowli i urządzeń, prawem własności intelektualnej oraz prawem własności nośników i papierowych egzemplarzy dokumentacji projektowej dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

W ocenie Zainteresowanych sprzedaż praw, o których mowa we wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką obniżoną 8%. Co do zasady, sprzedaż autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej oraz sprzedaż nieruchomości mają charakter samoistny i mogą być wykonywane niezależnie od siebie, jak również nie występuje między nimi na tyle ścisły związek, by nie było możliwe ich wyodrębnienie. Zarówno opisane we wniosku prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (pozwolenie na budowę, decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego, itp.), jak i sprzedaż nieruchomości są rodzajem świadczeń, które nabywca może kupić oddzielnie. W konsekwencji, w analizowanej sprawie pomimo, że sprzedaż nieruchomości oraz sprzedaż praw autorskich dokonywane są w ramach jednej transakcji, należy zakwalifikować je jako dwa odrębne, niezależne świadczenia, które powinny być odrębnie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według właściwych dla nich zasad.

W analizowanym przypadku nie ma znaczenia, że z perspektywy kontrahenta nabycie samej dokumentacji projektowej i pozwolenia na budowę pozostaje bezzasadne jako, że dotyczą konkretnej nieruchomości i pozostają bezużyteczne, gdyby okazać się miało, że można nabyć tylko tą dokumentację. Nabycie tych praw ułatwi wykorzystanie nieruchomości, natomiast nie stanowi warunku niezbędnego do korzystania z niej. Świadczenia można więc rozdzielić. Fakt, że Nabywca zainteresowany jest wyłącznie nabyciem całości świadczeń, nie oznacza, że nie ma możliwości nabycia tych świadczeń oddzielnie, a przede wszystkim nie oznacza, że nabycie tej konkretnej dokumentacji projektowej (czyli świadczenia pomocniczego) jest niezbędne, aby móc z nieruchomości korzystać. Nabywca może nabyć dokumentację oddzielnie. Okoliczność, że nabywca nieruchomości nie ma możliwości nabycia analogicznej wiązki praw i obowiązków związanych z procesem inwestycyjnym od innego podmiotu zewnętrznego w tak krótkim czasie, nie oznacza, że nabywca w ogóle nie ma takiej możliwości.

Sporządzenie dokumentacji projektowej i innej związanej z projektem złożonym do otrzymania pozwolenia na budowę stanowi cel sam w sobie. Sprzedaż nieruchomości oraz ww. dokumentacji nie są ze sobą tak ściśle związane, że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Spółka i tak zamierza wykorzystać pozwolenie na budowę w części, zaś w części wystąpić o jego zmianę. Ponadto zawierając przedwstępną umowę sprzedaży, strony wyodrębniły cenę nabycia autorskich praw majątkowych do dokumentacji. Sprzedaż nieruchomości obejmująca także sprzedaż autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej, nie stanowi zatem jednego świadczenia kompleksowego. Tym samym nie stanowi dostawy towaru podlegającej opodatkowaniu według zasad opodatkowania właściwych dla zbycia nieruchomości. Sprzedaż autorskich praw majątkowych wskazanych we wniosku, zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu stawką 8%.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nabycie przedmiotowych nieruchomości wraz z prawami z nimi związanymi, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z czym zastosowanie znajdzie przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, iż zaprezentowana w opisie zdarzenia przyszłego transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Zgodnie z zakresem niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym wypowiedź na temat opodatkowania podatkiem od towarów, zawartą w uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego przyjęto jako element niepodlegający ocenie w ramach interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 12 listopada 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.524.2020.4.AKA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej działki gruntu nr (…) (Nieruchomość 1) oraz posiada prawo własności zabudowanej działki gruntu nr (…) (Nieruchomość 2). Nieruchomość 1 zabudowana jest trzema budynkami biurowymi. Natomiast Nieruchomość 2 zabudowana jest dwoma budynkami, które tworzą całość i traktowane były jako jeden budynek. Przedwstępna umowa sprzedaży została podpisana przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Ostateczna umowa przeniesienia własności zostanie podpisana z nowo utworzoną w przyszłości spółką kapitałową, której udziałowcem będzie Zainteresowany będący stroną postępowania. Pod pojęciem „transakcji”, Zainteresowani rozumieją również sprzedaż praw (o których mowa we wniosku) związanych z przedmiotowymi nieruchomościami, tj. prawem własności budynków, budowli i urządzeń, prawem własności intelektualnej oraz prawem własności nośników i papierowych egzemplarzy dokumentacji projektowej dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Sprzedaż autorskich praw majątkowych wskazanych we wniosku, zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu stawką 8%.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 12 listopada 2020 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.524. 2020.4.AKA., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, wskazując, że:

*   przedmiot transakcji sprzedaży, tj. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 wraz z prawami związanymi nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   dostawa budynków znajdujących się na działce gruntu nr (…) (Nieruchomość 1) oraz na działce gruntu nr (…) (Nieruchomość 2) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu nr (…) oraz dostawa prawa własności gruntu nr (…), na których budynki te są posadowione (art. 29 ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług);
*   Strony transakcji będą miały prawo do zastosowania, do planowanej dostawy budynków znajdujących się na działce gruntu nr (…) (Nieruchomość 1), oraz na działce gruntu nr (…) (Nieruchomość 2), zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją ich opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym dostawa budynków znajdujących się na działce gruntu nr (…) (Nieruchomość 1) oraz na działce gruntu nr (…) (Nieruchomość 2), będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy pod pojęciem „transakcji”, Zainteresowani rozumieją również sprzedaż praw (o których mowa we wniosku) związanych z przedmiotowymi nieruchomościami, tj. prawem własności budynków, budowli i urządzeń, prawem własności intelektualnej oraz prawem własności nośników i papierowych egzemplarzy dokumentacji projektowej dotyczących przedmiotowych nieruchomości. W ocenie Zainteresowanych sprzedaż praw, o których mowa we wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług stawką obniżoną 8%.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 – prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr (…)) oraz Nieruchomości 2 – prawa własności (działki nr (…)) wraz z zabudowaniami oraz z prawami związanymi z przedmiotowymi nieruchomościami będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli strony w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.