Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-1370/11-4/AA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-03-07
Teza: W jaki sposób rozliczyć przychody i koszty oraz jak opodatkować dochód ze sprzedaży nieruchomości , która będzie dokonana w 2017 roku?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 20; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2011 r. (data wpływu 9 grudnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 1 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca prowadzi działalność jako osoba fizyczna. W październiku 2011 r. kupił wraz z małżonką (z którą nie ma rozdzielności majątkowej), od osoby fizycznej – lokal mieszkalny wraz z udziałem części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego. W akcie notarialnym nie zostało zapisane, że nieruchomość ta będzie użytkowana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Małżonkowie złożyli oświadczenie, zgodnie z art. 8 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), że przychód z najmu lokalu mieszkalnego dla którego istnieje ustawowa wspólnota majątkowa zostanie rozliczony w całości przez jednego z małżonków – Wnioskodawcę. Nieruchomość ta została wpisana do ewidencji środków trwałych firmy prowadzonej przez Zainteresowanego w formie działalności gospodarczej (lokal mieszkalny jest amortyzowany). Nieruchomości tej Wnioskodawca nie wykorzystuje bezpośrednio do prowadzenia działalności, osiąga natomiast przychody z tytułu jej najmu. Przychody z tytułu najmu opodatkowuje łącznie z innymi przychodami z działalności gospodarczej. Wnioskodawca rozważa sprzedaż tej nieruchomości w 2017 roku.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

W jaki sposób rozliczyć przychody i koszty oraz jak opodatkować dochód ze sprzedaży nieruchomości, która będzie dokonana w 2017 roku?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny wraz z gruntem‚ który został nabyty w roku 2011. Wnioskodawca rozlicza przychody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i w tejże działalności gospodarczej lokal mieszkalny został wpisany do ewidencji środków trwałych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 i pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), odrębne źródła przychodów stanowią: pozarolnicza działalność gospodarcza oraz odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Na podstawie przytoczonych przepisów Wnioskodawca uważa, że nieruchomość została nabyta dla celów osobistych, to jej sprzedaż po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie generowałaby przychodu, niezależnie od rodzaju nieruchomości.

Budynek mieszkalny, to mimo że jest wykorzystywany w działalności gospodarczej (najem), art. 14 ust. 2c ww. ustawy nakazuje wyłączenie przychodów z jego sprzedaży ze źródła, jakim jest działalność gospodarcza, gdyż stanowić to będzie przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne będzie, czy upłynęło 5 lat od jego nabycia. Jeżeli zatem zostanie on sprzedany po dniu 1 stycznia 2017 r. Wnioskodawca nie zapłaci podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości która została nabyta dla celów osobistych po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, a która została wprowadzona do ewidencji środków trwałych nie generuje przychodu i kosztów związanych ze sprzedażą mieszkania w prowadzonej przez Zainteresowanego książce przychodów i rozchodów.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przy czym, stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl natomiast art. 14 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Natomiast treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c powołanej ustawy, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane.

Natomiast przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy lokal ten był w działalności wykorzystywany.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. W październiku 2011 roku wraz z małżonką kupił lokal mieszkalny, który został wpisany do ewidencji środków trwałych firmy prowadzonej przez Wnioskodawcę, oraz był wynajmowany przez Niego w ramach tej działalności gospodarczej. Zainteresowany wskazuje, iż rozważa sprzedaż tej nieruchomości w roku 2017.

Lokal mieszkalny wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej jest składnikiem majątku związanym z tą działalnością, jednakże nie został on objęty art. 14 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy, albowiem z dyspozycji powołanego wcześniej art. 14 ust. 2c wynika, iż do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 nie zalicza się m.in. przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zatem do odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy wskazać, iż jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z planowanej na 2017 rok sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Zatem, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego, skoro sprzedaż użytkowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego – w świetle powołanych wyżej przepisów – nie będzie stanowić źródła przychodów, jakim jest działalność gospodarcza, wszelkie koszty związane z odpłatnym zbyciem nie stanowią kosztów uzyskania przychodów z tego źródła.

Jednocześnie należy zauważyć, iż Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego wskazał, „że nieruchomość została nabyta dla celów osobistych, to jej sprzedaż po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie generowałaby przychodu, niezależnie od rodzaju nieruchomości”, Wskazać należy, iż zgodnie z powołanymi powyżej przepisami rodzaj i charakter nieruchomości wpływa na skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowej sprawie Zainteresowany wskazał, iż zakupił lokal mieszkalny. W związku z powyższym stanowisko w odniesieniu do treści zapytania i przedstawionych informacji uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.