Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-772/08-2/AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-12-18
Teza: Czy w przypadku opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych można uznać za koszt uzyskania przychodu: - odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem, - podatek od nieruchomości, - czynsz administracyjny, płacone przez Wnioskodawczynię za wynajmowane mieszkanie ze środków uzyskanych z tytułu najmu?
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości-podatek od nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2008 r. (data wpływu 29 września 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni – osoba fizyczna – w grudniu 2007 roku zaciągnęła kredyt na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Kredyt został zaciągnięty na 30 lat. Ze środków z kredytu zostało nabyte przez Wnioskodawczynię mieszkanie. Od przyszłego roku Wnioskodawczyni zamierza je wynajmować, a dochód uzyskany z tego tytułu opodatkować na zasadach ogólnych. W umowie najmu zaznaczone zostanie, że najemca obowiązany jest do zapłacenia wynajmującemu określonej kwoty tytułem czynszu za wynajem. Koszty eksploatacyjne i administracyjne – w tym za zużycie wody, wywóz śmieci, koszty zarządu, fundusz remontowy – regulowane do wspólnoty mieszkaniowej – zwane dalej „czynszem administracyjnym” oraz podatek od nieruchomości ponosić będzie Wnioskodawczyni jako wynajmująca. Na dostawę energii elektrycznej najemca zobowiązany będzie podpisać stosowną umowę z operatorem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych można uznać za koszt uzyskania przychodu:

*   odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem,
*   podatek od nieruchomości,
*   czynsz administracyjny,

płacone przez Wnioskodawczynię za wynajmowane mieszkanie ze środków uzyskanych z tytułu najmu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, każdy ze wskazanych powyżej wydatków może być uznany za koszt uzyskania przychodu z tytułu wynajmowania mieszkania.

Dla celów podatku dochodowego przychody z tytułu najmu zaliczane są do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Opodatkowaniu podlega dochód, czyli nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Zgodnie z art. 22 ust. 1 powołanej ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

W przepisie art. 22 ust. 1 – jak podaje Wnioskodawczyni – ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Aby więc można dany koszt uznać za koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki:

*   musi istnieć związek przyczynowy pomiędzy tym kosztem, a osiągnięciem przychodu tego typu, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu,
*   koszt taki nie może być wyłączony na mocy art. 23 ww. ustawy.

W przypadku odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, związek tego kosztu z osiąganiem przychodu z tytułu najmu jest oczywisty. Gdyby nie zaciągnięty kredyt nie zostałaby nabyta nieruchomość, a więc nie byłoby przedmiotu najmu i możliwości uzyskania przychodu z tego tytułu. Stąd – zdaniem Wnioskodawczyni – od momentu rozpoczęcia wynajmowania mieszkania może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwotę odsetek płaconych od kredytu zaciągniętego w celu zakupu mieszkania przeznaczonego na wynajem. Możliwość odliczenia odsetek pojawi się od miesiąca, od którego Wnioskodawczyni rozpocznie wynajem mieszkania.

Związek przyczynowy istnieje również pomiędzy osiągnięciem przychodu z tytułu najmu, a obowiązkiem uiszczenia przez Wnioskodawczynię comiesięcznego czynszu administracyjnego za mieszkanie i podatku od nieruchomości. Uiszczenie tych opłat będzie niezbędne w celu korzystania z wynajmowanego mieszkania, a zgodnie z treścią umowy najmu – tego typu koszty powinna ponosić Wnioskodawczyni. Jednoznacznie więc wynika, że koszty te będą ponoszone w celu uzyskania przychodu z tytułu najmu, a tym samym powinny być zaliczone jako koszt uzyskania tego przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kosztami uzyskania przychodu są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła.

Zatem, aby określony wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, musi być faktycznie poniesiony i spełnione winny być łącznie dwie przesłanki:

*   wydatek służy osiągnięciu przychodu, czyli został poniesiony w celu jego osiągnięcia oraz
*   nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu, nie uznawanym ustawowo za koszt podatkowy.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Stosownie natomiast do treści art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów: odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Zaznaczyć jednak należy, że zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeśli odsetki od kredytu zostały naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania, to zwiększają one wartość początkową tego środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, iż od przyszłego roku Wnioskodawczyni zamierza wynajmować mieszkanie, na które w 2007 roku zaciągnięty został kredyt. W związku z przyszłym źródłem dochodu jakim jest najem, Wnioskodawczyni będzie ponosić koszty związane z funkcjonowaniem mieszkania i możliwością korzystania z niego tj.: odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem, podatek od nieruchomości, oraz czynsz administracyjny (zużycie wody, wywóz śmieci, koszty zarządu, fundusz remontowy).

W związku z powyższym Wnioskodawczyni stwierdziła, iż pomiędzy ww. kosztami a uzyskiwanym przychodem z jego wynajmu będzie istniał związek przyczynowo-skutkowy, a zatem wydatki te będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w oparciu o wyżej powołane przepisy.

Kosztami uzyskania przychodów będą więc ww. udokumentowane kwoty ponoszone przez wynajmującego na utrzymanie mieszkania, o ile wynika to z umowy najmu. Niemniej jednak podkreślenia wymaga, iż wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie przez najemcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.