Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.607.2021.3.RR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-30
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przekształconych z jednej dużej działki rolnej.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 1 września 2021 r. (data wpływu 1 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z 1 września 2021 r. (data wpływu 16 listopada 2021 r.) oraz pismem z 15 listopada 2021 r. (data wpływu 16 listopada 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 3 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.607.2021.2.RR o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przekształconych z jednej dużej działki rolnej – **jest nieprawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 1 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przekształconych z jednej dużej działki rolnej. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 1 września 2021 r. (data wpływu 16 listopada 2021 r.) oraz pismem z 15 listopada 2021 r. (data wpływu 16 listopada 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 3 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.607.2021.2.RR.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Od 1986 r. Wnioskodawczyni jest wyłączną właścicielką gruntów rolnych i leśnych. Do 1991 r. prowadzone były uprawy zbóż, jednak sytuacja rodzinna sprawiła, że od 1991 r. do 2013 r. ziemia nie była uprawiana.

Wnioskodawczyni od 2014 r. dzierżawi grunty na cele rolnicze. Są to duże działki (od 0,5 ha do 7 ha). W 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała część gruntów rolnych bez ich podziału i ustalania warunków zabudowy.

Do 2019 r. Strona pracowała na etacie i przez kilka lat prowadziła jednocześnie jednoosobową firmę nie związaną z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie przekroczyła progu podatku VAT. Od 2019 r. Zainteresowana jest na emeryturze i wynajmuje mieszkanie - wobec czego płaci podatek PIT-28 (85 zł miesięcznie).

Wnioskodawczyni jest osobą samotną, nie posiad dzieci, dlatego planuje w ciągu najbliższych 10-15 lat sprzedać wszystkie posiadane grunty. Część uzyskanych pieniędzy Strona chce przeznaczyć na własne cele bytowe, pozostałą część zamierza przekazać w formie darowizny mamie i siostrze.

Po 2008 r. Wnioskodawczyni nie znalazła chętnych na kupno wystawionych do sprzedaży działek z powodu ich dużej powierzchni. Ponieważ obecnie możliwość sprzedaży dużych działek osobom niebędącym rolnikami jest mocno ograniczona Wnioskodawczyni zamierza przeznaczoną do sprzedaży działkę rolną (1,12 ha), którą kupiła w 1987 roku, podzielić na 6 - 8 mniejszych z wydzieloną drogą dojazdową do każdej z nich a następnie - przez ustalenie warunków zabudowy przekształcić w budowlaną.

Aby informacja o chęci sprzedaży dotarła do jak największej liczby osób potencjalnie zainteresowanych Wnioskodawczyni planuje zamieścić ogłoszenie na internetowej platformie ogłoszeniowej. Miejscowi rolnicy nie są zainteresowani kupnem dużych działek rolnych.

Ponadto Wnioskodawczyni w uzupełnieniu do złożonego wniosku na zadane przez Organ pytania wskazała, że:

a) Ilość sprzedanych w 2008 r. działek:

2008 r. - została sprzedana 1 działka rolna o pow. 0,77 ha

2009 r. - sprzedano 2 działki rolne: o pow. 1,46 ha oraz o pow. 2,05 ha. Żadna z ww. działek nie była dzielona i nie miała warunków zabudowy.

W październiku 2021 r. - Wnioskodawczyni sprzedała 1 działkę o pow. 0,1088 ha powstałą z podziału działki rolnej o pow. 0,4788 ha na 5 mniejszych: 0,1088 ha, 0,0931 ha, 0,1119 ha, 0,1284 ha i 0,0366 ha (droga dojazdowa). Następnie Strona wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich wydzielonych działek.

b) Czy w przyszłości planuje Pani sprzedaż innych działek oprócz wskazanej we wniosku o powierzchni 1,12 ha: Odpowiedź: Tak.

W 2021- 2022 Wnioskodawczyni planuje sprzedać 6 działek rolnych:

1 - pow.0,0931 ha

2 - pow. 0,1119 ha

3 - pow. 1284 ha

4 - pow. 0,0366 ha (udział w drodze)

oraz 2 działki rolne z warunkami zabudowy uzyskanymi w 2008 r:

4 pow. 0,97 ha

5 pow. 0,18 ha

Wszystkie ww. działki są niezabudowane, nieogrodzone, bez podłączeń do sieci: wodno- kanalizacyjnej, energetycznej, telefonicznej, gazowej, bez pośrednictwa firm.

Celem sprzedaży jest przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe i zabezpieczenie bytowe najbliższej rodziny. Decyzja Wnioskodawczyni o sprzedaży pozostałych 46 działek rolnych w perspektywie 10 - 15 lat nie jest ostateczna. Alternatywą do przekazania darowizny po sprzedaży ww. działek najbliższej rodzinie jest ewentualne przekazanie ich w spadku (mama, siostra).

c) Czy oprócz wskazanych we wniosku sprzedanych w 2008 r. gruntów dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Odpowiedź: nie.

d) Czy dokonywała/będzie dokonywała Pani do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (poniosła/poniesie nakłady) w celu przygotowania działki do sprzedaży np.:

‒ uzbrojenie terenu- nie

‒ ogrodzenie - nie

‒ W 2008 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla 2 działek o pow.: 0,97 ha i 0,18 ha (wysokości opłaty skarbowej Strona nie pamięta).

‒ W 2021 r. Wnioskodawczyni podzieliła działkę rolną o pow. 0,4788 ha na 5 mniejszych: 0,1088 ha, 0,0931 ha, 0,1119 ha, 0,1284 ha i wymaganą drogę dojazdową o pow. 0,0366 ha.

Następnie Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Podział działki wiązał się z opłaceniem geodety uprawnionego (3600 zł). Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (opłata skarbowa 107zł). Celem było umożliwienie sprzedaży.

Przed podziałem nie było żadnego zainteresowania kupnem działki mimo ponad rocznego okresu ogłaszania w portalach internetowych. Jeżeli do końca 2021 r. nie będzie zainteresowania kupnem działki o pow. 1,12 ha Wnioskodawczyni planuje jej podział i uzyskanie warunków zabudowy w 2022 r. (ogłoszenie na portalach ogłoszeniowych o jej sprzedaży jest od ponad 7 lat).

‒ koszty geodety ok. 3600 zł,

‒ koszty uzyskania decyzji o warunkach zabudowy 107 zł.

e) Czy działka przeznaczona do sprzedaży była związana z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą i czy była wprowadzona do środków trwałych?

Odpowiedź: nie

f) W jakim celu nabyła Pani grunty rolne i leśne w 1986 r. oraz działkę w 1987?

Odpowiedź: Grunty zakupione w latach 1986, 1987, 1989 i 1991 r. Strona nabyła w celu prowadzenia działalności rolniczej. Uprawnienia rolnicze Strona nabyła w 1984 r. po ukończeniu studiów (…).

g) W jaki sposób wykorzystywała Pani działki, które planuje sprzedać od momentu wejścia w ich posiadanie.

Odpowiedź: Do 1991 roku wspólnie z ojcem (zmarł w 1991 r.) Wnioskodawczyni prowadziła uprawę łubinu, gryki pszenżyta, żyta i owsa. Strona współpracowałam z Wojewódzkim Ośrodkiem (\`(...)\`) w celu sporządzenia planu produkcji roślinnej i zwierzęcej oraz założenia siedliska. Po 1991 roku Wnioskodawczyni nie była w stanie sama prowadzić gospodarstwa i do 2013 r. włącznie ziemia była odłogowana. Od 2014 r. Wnioskodawczyni dzierżawi grunty na cele rolnicze.

h) Na czyją rzecz ma zamiar Pani dokonać sprzedaży omawianych działek gruntu?

Odpowiedź: Na rzecz osób prywatnych chcących zbudować dom lub założyć siedlisko.

i) Czy w odniesieniu do zbywanych działek gruntu zamierza Pani zawrzeć z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Ze względu na prawo pierwokupu (…) i Urzędu Gminy musi być sporządzona umowa zobowiązująca sprzedaży. Jednak nie zamierzam pobierać zaliczki od osoby nabywającej.

j) Czy w związku z transakcją sprzedaży którejkolwiek z działek udzieli Pani pełnomocnictwa do dysponowania (rozporządzania) działką/działkami?

Odpowiedź: nie.

k) Czy poza wskazanymi działaniami opisanymi w złożonym wniosku, tj. zamieszczenie ogłoszenia na internetowej platformie ogłoszeniowej, zamierza Pani podejmować inne czynności/działania związane ze sprzedażą działek, np. skorzystanie z usług biura, udzielenia pełnomocnictwa do aktywnego poszukiwania potencjalnych nabywców, itp.?

Odpowiedź: nie.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług:**

Czy sprzedaż, osobom prywatnym, bez udziału firm zajmujących się obrotem nieruchomościami, działek przekształconych z jednej dużej rolnej (1,12 ha) na mniejsze budowlane (6 do 8 działek + niezbędna droga dojazdowa) spowoduje w przyszłości konieczność opłacenia podatku VAT ?

**Zdaniem Wnioskodawcy,** w związku z faktem że:

‒ czas od nabycia do sprzedaży działek jest dłuższy niż 5 lat,

‒ Wnioskodawczyni nie jestem przedsiębiorcą,

‒ podział działek i ustalenie dla nich warunków zabudowy a następnie ogłoszenie na portalach internetowych nie ma na celu zwiększenia wartości gruntów i nie jest działaniem marketingowym a jedynie ma ułatwić ich sprzedaż, Wnioskodawczyni ma przekonanie, że ewentualne obciążenie Jej podatkiem VAT nie byłoby uzasadnione.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 11 grudnia 2006 r. Nr 347 str. 1 ze zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni od 1986 r. jest wyłączną właścicielką gruntów rolnych i leśnych. Do 1991 r. prowadzone były uprawy zbóż, jednak sytuacja rodzinna sprawiła, że od 1991 r. do 2013 r. ziemia nie była uprawiana. Wnioskodawczyni od 2014 r. dzierżawi grunty na cele rolnicze. Wnioskodawczyni sprzedała część gruntów rolnych bez ich podziału i ustalania warunków zabudowy. Wnioskodawczyni jest osobą samotną, nie posiad dzieci, dlatego planuję w ciągu najbliższych 10 - 15 lat sprzedać wszystkie posiadane grunty. Część uzyskanych pieniędzy Strona chce przeznaczyć na własne cele bytowe, pozostałą część zamierza przekazać w formie darowizny mamie i siostrze. Ponieważ obecnie możliwość sprzedaży dużych działek osobom niebędącym rolnikami jest mocno ograniczona Wnioskodawczyni zamierza przeznaczoną do sprzedaży działkę rolną (1,12 ha), którą kupiła w 1987 roku, podzielić na 6 - 8 mniejszych z wydzieloną drogą dojazdową do każdej z nich a następnie - przez ustalenie warunków zabudowy przekształcić w budowlaną. Aby informacja o chęci sprzedaży dotarła do jak największej liczby osób potencjalnie zainteresowanych Wnioskodawczyni planuje zamieścić ogłoszenie na internetowej platformie ogłoszeniowej. Wszystkie ww. działki są niezabudowane, nieogrodzone, bez podłączeń do sieci: wodno- kanalizacyjnej, energetycznej, telefonicznej, gazowej, bez pośrednictwa firm. Decyzja o sprzedaży pozostałych 46 działek rolnych w perspektywie 10 - 15 lat nie jest ostateczna. Grunty zakupione w latach 1986, 1987, 1989 i 1991 r. Wnioskodawczyni nabyła w celu prowadzenia działalności rolniczej. Uprawnienia rolnicze Strona nabyła w 1984 r. po ukończeniu studiów na (…). Do 1991 roku wspólnie z ojcem (zmarł w 1991 r) Wnioskodawczyni prowadziła uprawę łubinu, gryki pszenżyta, żyta i owsa. Strona współpracowałam z Wojewódzkim Ośrodkiem (\`(...)\`) w celu sporządzenia planu produkcji roślinnej i zwierzęcej oraz założenia siedliska. Po 1991 r. Wnioskodawczyni nie była w stanie sama prowadzić gospodarstwa i do 2013 roku włącznie ziemia była odłogowana. Od 2014 r. Wnioskodawczyni dzierżawi grunty na cele rolnicze. Ze względu na prawo pierwokupu (…) i Urzędu Gminy musi być sporządzona umowa zobowiązująca sprzedaży. Jednak nie zamierzam pobierać zaliczki od osoby nabywającej.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą ustalenia, czy sprzedaż, osobom prywatnym, bez udziału firm zajmujących się obrotem nieruchomościami, działek przekształconych z jednej dużej rolnej (1,12 ha) na mniejsze budowlane (6 do 8 działek + niezbędna droga dojazdowa) spowoduje w przyszłości konieczność opłacenia podatku VAT.

Jak już wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT, podmiot dokonujący dostawy w związku z przedmiotową sprzedażą musi wystąpić jako podatnik podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia wątpliwości Wnioskodawczyni kluczowym jest fakt, iż opisane we wniosku działki (grunty rolne), będące własnością Wnioskodawczyni zostały wydzierżawione.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, że wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Dodatkowo, należy zwrócić uwagę, że pojęcie „majątku prywatnego” nie zostało zdefiniowane w Ustawie o VAT, ale wynika z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Zasadne przy tym jest odwołanie się do treści jednego z orzeczeń TSUE (w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał podkreślił, że majątek prywatny, to aktywa które nie są przeznaczone ani wykorzystywane dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W konsekwencji, uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zatem z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane działki służyły wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Wnioskodawczyni przez cały okres ich posiadania. Sposób wykorzystania posiadanych działek gruntu przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy bezspornie wskazuje, że działki gruntu utraciły walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Jak już wcześniej wskazano dzierżawa nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem skoro Wnioskodawczyni zawarła umowę dzierżawy w odniesieniu do posiadanych gruntów, to stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Wnioskodawczynię gruntu, powoduje, że jest on wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto, w przedmiotowej sprawie wystąpią inne istotne okoliczności, które wskazują, że sprzedaż posiadanych przez Wnioskodawczynię działek gruntu, dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności analizowanej sprawy podział posiadanych gruntów na mniejsze działki nastąpił z inicjatywy Wnioskodawczyni. Strona ponadto wydzieliła drogę dojazdową do nowopowstałych działek i przez ustalenie warunków zabudowy dokonała ich przekształcenia w budowlane. Dodatkowo Wnioskodawczyni planuje zamieścić ogłoszenie na internetowej platformie ogłoszeniowej w celu dotarcia do jak największej liczby osób potencjalnie zainteresowanych ta sprzedażą.

Stąd też nie można się zgodzić ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, że podział działek i ustalenie dla nich warunków zabudowy a następnie ogłoszenie na portalach internetowych nie ma na celu zwiększenia wartości gruntów i nie jest działaniem marketingowym.

Rodzaj podjętych działań bez wątpienia oznacza, że Wnioskodawczyni wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Dodatkowo Wnioskodawczyni na przestrzeni 10-15 lat planuje sprzedaż 46 działek, co wskazuje, że będzie prowadziła profesjonalną działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek przez Wnioskodawczynię będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału większej działki, stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za **nieprawidłowe**.

Niniejszą interpretację wydano w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W świetle powyższego zaznacza się, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.