Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-526/14/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-08-08
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; testament-zapis testamentowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 maja 2014 r. (data wpływu 12 maja 2014 r.), uzupełnionym w dniu 23 lipca 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni otrzymała po ojcu zmarłym\`(...)\` spadek, w skład którego wchodziła nieruchomość stanowiąca grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym. Oprócz Wnioskodawczyni wykonawcami testamentu była Jej matka (żona zmarłego) i brat. Zgodnie z zapisami testamentu po sprzedaży nieruchomości z przypadającej na Wnioskodawczynię kwoty 528.330 zł była zobowiązana przekazać trójce swoich dzieci (wnukom zmarłego) po 64.500 zł, łącznie 193.500 zł. W związku ze sprzedażą domu w dniu 10 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni złożyła zeznanie o wysokości uzyskanego w 2013 r. dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wykazując przychód w kwocie 528.330 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wykazana w zeznaniu kwota przychodu w wysokości 528.330 zł jest prawidłowa?

Wnioskodawczyni wskazuje, że zgodnie z wolą zmarłego przypadająca na Nią część spadku w kwocie 528.330 zł została rozdysponowana w ten sposób, że kwota 193.500 zł została przekazana na rzecz dzieci Wnioskodawczyni, tj. na rzecz wnuków zmarłego. Z powyższego stanu faktycznego wynika, że warunkiem wykonania testamentu było wywiązanie się z zapisu dotyczącego przekazania części kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu na rzecz dzieci. A zatem, już przed realizacją sprzedaży było wiadomo, że rzeczywisty przychód Wnioskodawczyni będzie wynosił nie 528.330 zł, a 334.830 zł. Uznanie całej kwoty w wysokości 528.330 zł za przychód Wnioskodawczyni byłoby równoznaczne z niewywiązaniem się z obowiązku przekazania określonej kwoty na rzecz dzieci, co oznaczałoby niewykonanie postanowień testamentu i konsekwencje prawne z tego wynikające.

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowa kwota przychodu, która winna być wykazana w zeznaniu o wysokości dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 334.830 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni otrzymała po ojcu zmarłym \`(...)\`. spadek, w skład którego wchodziła nieruchomość stanowiąca grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym. Oprócz Wnioskodawczyni wykonawcami testamentu była Jej matka (żona zmarłego) i brat. Zgodnie z zapisami testamentu po sprzedaży nieruchomości z przypadającej na Wnioskodawczynię kwoty 528.330 zł była zobowiązana przekazać trójce swoich dzieci (wnukom zmarłego) po 64.500 zł, łącznie 193.500 zł. W związku ze sprzedażą domu w dniu 10 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni złożyła zeznanie o wysokości uzyskanego w 2013 r. dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wykazując przychód w kwocie 528.330 zł.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. 2014 r. poz. 121) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Zatem dla podatku dochodowego istotna z punktu widzenia ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będących przedmiotem spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Stosownie do art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.

W myśl art. 968 § 1 Kodeksu cywilnego spadkodawca może przez rozrządzenie testamentowe zobowiązać spadkobiercę ustawowego lub testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby (zapis zwykły).

Biorąc pod uwagę powyższe i dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że odpłatne zbycie udziału w nieruchomości stanowiącej grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca 2010 r., w którym nastąpiło jego nabycie i w związku z tym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy)

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych,
*   opłatę sądową.

Powyższe koszty, jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi kosztami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi jednak istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Zatem w świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem Wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jest jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Przy czym kwota zapisu testamentowego, do uiszczenia którego Wnioskodawczyni została zobowiązana, jako nie mająca związku ze zbyciem nieruchomości, w takim znaczeniu że jego wykonanie nie było konieczne dla dokonania tego zbycia nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia o jakim mowa w art. 19 ust. 1 cyt. ustawy.

Reasumując poniesiony przez Wnioskodawczynię wydatek związany z wykonaniem ciążącego na niej zapisu testamentowego nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, bowiem jego poniesienie nie było niezbędne, aby sprzedaż doszła do skutku i w konsekwencji nie ma wpływu na wysokość przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni, iż prawidłowa kwota przychodu z odpłatnego zbycia udziału nieruchomości którą należy wykazać w zeznaniu podatkowym nie powinna obejmować wydatku związanego z wykonaniem ciążącego na niej zapisu testamentowego należy uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.