Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-876/13/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-11-13
Teza: Opodatkowanie sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 sierpnia 2013 r. (data wpływu 23 sierpnia 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 sierpnia 2013 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka jest osobą prawną mającą siedzibę na terytorium Polski oraz jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w dniu 8 listopada 2001 r. nabyła od dwóch osób fizycznych lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym, o powierzchni 149,4 m² wraz z przynależnymi do niego dwoma miejscami postojowymi w garażu podziemnym o powierzchni użytkowej po 20 m² każde oraz ze związanym z własnością lokalu udziałem wynoszącym 0,04997 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności części budynku i innych urządzeń, które służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Jak wynika z aktu notarialnego, sprzedającymi były dwie osoby fizyczne („zbywcy" lub osoba „A" oraz osoba „B"), które oświadczyły, że są w częściach równych (tj. po 1/2) współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej oraz znajdującego się na gruncie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz dwoma lokalami użytkowymi. Ww. osoby fizyczne wybudowały opisywany budynek. Lokal mieszkalny stanowi część budynku wielorodzinnego, który wcześniej zbywcy wybudowali, a Spółka była pierwszym nabywcą lokalu. Z treści aktu notarialnego wynika, że osoba „A" w imieniu własnym i w imieniu osoby „B" ustanawia odrębną własność oraz sprzedaje Spółce przedmiotowy lokal mieszkalny.

Ponadto w § 8 aktu notarialnego zawarte jest oświadczenie osoby „A", z którego wynika, że osoba „B" z tytułu przedmiotowej transakcji jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka nie posiada dokumentu rejestracyjnego osoby „B" dla potrzeb bycia przez nią podatnikiem podatku od towarów i usług, nie dysponuje deklaracją VAT-7, ani też ewidencją prowadzoną przez osobę „B" (rejestrami), w których ujęty byłby podatek VAT należny z tytułu przedmiotowej transakcji. Spółka nie posiada również oryginału faktury VAT dokumentującej przedmiotową transakcję. W związku z zawartym w akcie notarialnym oświadczeniem osoby „A" o statusie osoby „B" jako podatnika podatku od towarów i usług, notariusz od połowy ceny przypadającej dla osoby „A" pobrał 2% podatku od czynności cywilno-prawnych. W akcie notarialnym nie wskazano kwoty podatku od towarów i usług naliczonej przez osobę „B" deklarującej status podatnika podatku od towarów i usług.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami. Od momentu kupna lokal mieszkalny był wykorzystywany przez nią dla celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Spółka nie ponosiła również wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych przewyższających 30% wartości początkowej lokalu. Obecnie zamierza sprzedać lokal mieszkalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

*   Czy prawidłowe jest stanowisko, że sprzedaż (dostawa) lokalu mieszkalnego opisanego w stanie faktycznym wniosku w części nabytej od osoby „B" będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
*   Czy prawidłowe jest stanowisko, że sprzedaż (dostawa) lokalu mieszkalnego opisanego w stanie faktycznym wniosku w części nabytej od osoby „A" będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, że w momencie kupna lokalu mieszkalnego w roku 2001 w części nabytej od osoby „B" doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia lokalu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a więc jego sprzedaż dokonana po upływie 2 lat od momentu kupna jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z zawartym w akcie notarialnym oświadczeniem osoby „A", osoba „B" z tytułu przedmiotowej transakcji była podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedaż przez osobę „B" nastąpiła więc w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, natomiast sprzedaż przez osobę „A" była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Od połowy ceny za lokal, czyli ceny przypadającej dla osoby „B" notariusz nie pobrał 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc pod uwagę fakt, że w dniu transakcji, tj. 8 listopada 2001 r., sprzedaż lokali mieszkalnych przez podatników prowadzących działalność gospodarczą w zakresie budownictwa mieszkaniowego lub usług mieszkaniowych, podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 0%, zgodnie z § 63 ust. 1 pkt 5 w zw. z § 1 pkt 12 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 1999 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1999 r. Nr 109, poz. 1245 ze zm.) - w brzmieniu tych przepisów, obowiązującym na dzień 8 listopada 2001 r., Spółka nie ma podstaw do kwestionowania, że transakcja w części dotyczącej osoby „B" nie została zrealizowana w wykonaniu czynności opodatkowanych, tj. że osoba „B" była zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadziła stosowne rejestry, oraz rozliczyła przedmiotową transakcję w deklaracji VAT-7. Z uwagi na fakt, że Spółka dysponuje jedynie aktem notarialnym, potwierdzenie tych czynności wywodzi z obowiązków ciążących na notariuszu - jako płatniku podatku od czynności cywilnoprawnych - w stosunku do stron transakcji w zakresie weryfikowania oświadczeń osób przystępujących do aktu notarialnego.

W zakresie opodatkowania sprzedaży części lokalu nabytej od osoby „A" Spółka stoi na stanowisku, że nie doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Spółka wskazała, że Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 29 sierpnia 2012 r. (nr ILPP2/443-504/12-6/MR) wskazał, iż: „aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji indywidualnej z dnia 29 sierpnia 2012 r. (nr ILPP2/443-504/12-6/MR), w sytuacji, gdy budynek lub jego część jest nabyty od osób fizycznych nie działających w charakterze podatników VAT (brak faktury VAT oraz naliczonego podatku), w ogóle nie dochodzi do tzw. pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W tej części nie jest zatem możliwe skorzystanie przez Spółkę ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, osoby fizyczne „A" i „B" wspólnymi siłami, ale zupełnie odrębnie z perspektywy ich podmiotowości na gruncie prawa cywilnego i podatkowego, wybudowały budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny. W tej sytuacji, w ocenie Spółki, zasady opodatkowania transakcji zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego wynikają bezpośrednio z pierwotnej transakcji nabycia od osoby „A" niebędącej podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i od osoby „B" będącej podatnikiem podatku od towarów i usług.

Konsekwencją powyższego jest to, że obecnie realizowana sprzedaż (dostawa) lokalu opisanego w stanie faktycznym wniosku, w części nabytej od osoby „A", będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Spółka nie odliczyła bowiem podatku od towarów i usług, jak również od momentu kupna nie poniosła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych przewyższających 30% wartości początkowej lokalu. Są zatem spełnione obie przesłanki z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, pozwalające na skorzystanie ze zwolnienia od podatku.

Reasumując Spółka stwierdziła, że:

*   prawidłowe jest stanowisko, iż sprzedaż (dostawa) lokalu mieszkalnego opisanego w stanie faktycznym Wniosku w części nabytej od osoby „B" będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
*   prawidłowe jest stanowisko, iż sprzedaż (dostawa) lokalu mieszkalnego opisanego w stanie faktycznym Wniosku w części nabytej od osoby „A" będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów - stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stawka podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, bądź go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W świetle art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

W myśl ust. 7a tego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak stanowi § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 8 listopada 2001 r. Spółka nabyła od dwóch osób fizycznych lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym, wraz z przynależnymi do niego dwoma miejscami postojowymi w garażu podziemnym oraz ze związanym z własnością lokalu udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności części budynku i innych urządzeń, które służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jak wynika z aktu notarialnego, sprzedającymi były dwie osoby fizyczne, które oświadczyły, że są w częściach równych (tj. po 1/2) współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej oraz znajdującego się na gruncie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz dwoma lokalami użytkowymi. Ww. osoby fizyczne wybudowały opisywany budynek. Spółka była pierwszym nabywcą lokalu. W akcie notarialnym zawarte jest oświadczenie osoby „A", z którego wynika, że z tytułu przedmiotowej transakcji osoba „B" jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka nie posiada oryginału faktury VAT dokumentującej przedmiotową transakcję. Od połowy ceny przypadającej dla osoby „A" notariusz pobrał 2% podatku od czynności cywilno-prawnych. W akcie notarialnym nie wskazano kwoty podatku od towarów i usług naliczonej przez osobę „B" deklarującej status podatnika podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami. Od momentu kupna lokal mieszkalny był wykorzystywany przez nią dla celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, przewyższających 30% wartości początkowej lokalu. Obecnie zamierza sprzedać lokal mieszkalny.

Analiza okoliczności faktycznych sprawy w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że o ile z tytułu przedmiotowej transakcji osoba „B" była podatnikiem podatku od towarów i usług i sprzedaż nastąpiła w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w momencie kupna lokalu mieszkalnego w 2001 r. w części nabytej od tej osoby doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji tego planowana dostawa dokonana po upływie 2 lat od momentu kupna, wobec braku ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przewyższających 30% wartości początkowej lokalu, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony nie wybiorą opcji opodatkowania transakcji.

Natomiast dostawa części lokalu nabytej od osoby „A” (osoby fizycznej) - jako dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia - nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (będzie to pierwsze oddanie lokalu w tej części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po ich wybudowaniu). Będzie natomiast zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż Spółce nie przysługiwało, w odniesieniu do tej części lokalu, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie poniosła wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przewyższających 30% wartości początkowej.

Wobec powyższego – przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy i § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia – zwolnieniu będzie podlegało również zbycie udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu związanego z tym lokalem.

Końcowo zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.