Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.138.2025.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-10
Teza: Skoro sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie
opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona
(strony zrezygnują ze zwolnienia) to opisana transakcja będzie
wyłączona z opodatkowania PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-
przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    13 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa
    własności gruntu wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo pismem z 17 marca 2025 r.
    (wpływ: 19 marca 2025 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 28 kwietnia 2025
    r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      X. S.A. („Kupujący”)
      NIP: (...)
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      Y. Sp. z o.o. („Sprzedający”)
      NIP: (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania - Y. Sp. z o.o. (dalej „Sprzedający”) zawarł
    w (...) 2025 r., w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną (dalej „Umowa
    przedwstępna”) sprzedaży nieruchomości dla X. S. A. (dalej „Kupujący”) -
    Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
    Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i
    będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług na moment
    zawarcia transakcji będącej przedmiotem wniosku. Kupujący jest zarejestrowanym
    czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowanym czynnym
    podatnikiem podatku od towarów i usług na moment zawarcia transakcji będącej
    przedmiotem wniosku.
    Przedmiotem Umowy przedwstępnej są:
    1. Użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w J. (...), składającej się z działek ew.
      nr:
      1) A.,
      2) B.,
      3) C.,
      4) D.,
      5) E.
        z obrębu (...), o łącznym obszarze (...) ha, dla której to nieruchomości Sąd
        Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej „Nieruchomość 1”);
    2. Użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w J. (...), składającej się z działek ew.
      nr:
      1) F.,

      2) G.,
      3) H.
        z obrębu (...), o łącznym obszarze (...) ha, dla której to nieruchomości Sąd
        Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej „Nieruchomość 2”).
        W księdze wieczystej Nieruchomości 2 ujawniony jest „Inny budynek
        niemieszkalny”, który w rzeczywistości już nie istnieje.
    3. Prawo własności nieruchomości położonej w J. (...), stanowiącej działkę ew. nr I., z
      obrębu (...), o obszarze (...) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) prowadzi
      księgę wieczystą nr (...) (dalej „Nieruchomość 3”).
      W dalszej części wniosku:
        - Nieruchomość 1,
        - Nieruchomość 2 oraz
        - Nieruchomość 3
      określane są łącznie jako „Nieruchomość”.
    Sprzedający i Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani” lub „Strony”.
    Przeniesienie Nieruchomości nastąpi nie wcześniej niż w lipcu 2025 r. Strony przewidują,
    że co do zasady przeniesienie nastąpi nie później niż 30 czerwca 2027 r. - szczegółowe
    regulacje w tym zakresie zawiera Umowa przedwstępna.
    W przypadku Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Gminie J. przysługuje prawo
    pierwokupu. W związku z tym Umowa przedwstępna w pierwszej kolejności przewiduje
    zawarcie umowy warunkowej, a następnie (w przypadku nieskorzystania przez Gminę J. z
    prawa pierwokupu) zawarcie umowy przenoszącej użytkowanie wieczyste. W przypadku
    Nieruchomości 3 prawo pierwokupu nie występuje. Dlatego Umowa przedwstępna
    przewiduje zawarcie umowy sprzedaży (pod warunkiem nieskorzystania przez Gminę J. z
    prawa pierwokupu w stosunku do Nieruchomości 1 i 2, ponieważ Kupujący, co do zasady,
    jest zainteresowany nabyciem wszystkich Nieruchomości łącznie (1, 2 i 3) - tylko wtedy
    będzie mógł bowiem zrealizować planowany projekt).
    W dalszej części wniosku termin „Umowa przenosząca własność” będzie obejmował
    zarówno umowę przenoszącą użytkowanie wieczyste Nieruchomości 1 i 2 (zawartej po
    umowie warunkowej - w przypadku nieskorzystania przez G J. z prawa pierwokupu), jak i
    umowę sprzedaży własności Nieruchomości 3.
    Zainteresowani zaznaczają, że nie można całkowicie wykluczyć przeniesienia
    Nieruchomości po 30 czerwca 2027 r., np. poprzez aneks do Umowy przedwstępnej.
    Nieruchomość w całości znajduje się na obszarze objętym Miejscowym Planem
    Zagospodarowania Przestrzennego (dalej „MPZP”) i wszystkie działki w całości
    przeznaczone są w MPZP pod zabudowę. Nieruchomość nie jest zabudowana żadnym
    budynkiem (budynek ujawniony w księdze wieczystej już nie istnieje).
    Na Nieruchomości, zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, znajdują się jedynie
    następujące naniesienia, stanowiące własność Sprzedającego (dalej „Naniesienia”):
    1) fragmenty sieci elektroenergetycznych eNA, położone są na działce nr I.; zgodnie z
      najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowią one budowlę;
    2) utwardzenie terenu (betonowe) obejmujące: drogę wewnętrzną, plac, chodnik,
      położone na działkach: F.; K.; G.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych
      stanowi ono budowlę;

    3) kanalizacja deszczowa, położona na działkach: F., K., G., A., B., C., D. oraz E. ; zgodnie z
      najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi ona budowlę;
    4) kanalizacja sanitarna, położona na działkach: F., K., G.; zgodnie z najlepszą wiedzą
      Zainteresowanych stanowi ona budowlę;
    5) sieci/instalacje elektroenergetyczne położone na działkach: F., K., G.; zgodnie z
      najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowią one budowlę;
    6) wewnętrzna sieć ciepłownicza położona na działkach: F., K., G.; zgodnie z najlepszą
      wiedzą Zainteresowanych stanowi ona budowlę;
    7) utwardzenie terenu (betonowe) obejmujące drogę wewnętrzną, plac, chodnik,
      położone na działkach: B., C., D.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych
      stanowi ono budowlę;
    8) sieci elektroenergetyczne położone na działkach: A., E., B., C., D.; zgodnie z najlepszą
      wiedzą Zainteresowanych stanowią one budowlę;
    9) złącze energetyczne położone na działce B.; zgodnie z najlepszą wiedzą
      Zainteresowanych stanowi ono budowlę;
    10) rondo położone na działkach: A., E., B.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych
      stanowi ono budowlę;
    11) parking położony na działkach: K., D., G. oraz F.; zgodnie z najlepszą wiedzą
      Zainteresowanych stanowi on budowlę;
    12) szlabany położone na działce E.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych są to
      urządzenie budowlane.
    Zainteresowani wyjaśniają, że naniesienia:
    - wskazane w pkt 1 - 10 oraz 12 zostały oddane do użytkowania przed 1 stycznia 2023 r.
    - wskazane w pkt 11, czyli parking został oddany do użytkowania w maju 2023 r.; w
      momencie przeniesienia własności na Kupującego upłyną zatem dwa lata od jego
      oddania do użytkowania,
    - nie były ulepszane po 31 grudnia 2022 r. i nie będą ulepszane do momentu
      przeniesienia własności na Kupującego,
    - wskazane w pkt 12 zostaną zdemontowane przed przeniesieniem własności na
      Kupującego.
    Wskazane naniesienia mają dla Stron niską wartość ekonomiczną. Kupujący nabywa
    bowiem Nieruchomość w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli budowy
    budynków mieszkalnych oraz sprzedaży znajdujących się w nich lokali (w tym użytkowych).
    Realizacja tego projektu będzie wymagała wyburzenia Naniesień znajdujących się na
    Nieruchomości.
    Przedmiotem Umowy przedwstępnej (a także Umowy przenoszącej własność) będzie
    Nieruchomość wraz z Naniesieniami. Oznacza to, że przedmiotem transakcji nie będą m.
    in.:
    - oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego,
    - środki pieniężne na rachunku bankowym oraz prawa i obowiązki wynikające z
      jakichkolwiek umów rachunku bankowego zawartych przez Sprzedającego,

    - księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego
      przedsiębiorstwa,
    - zobowiązania finansowe Sprzedającego,
    - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środków pieniężnych w gotówce,
    - koncesje, licencje i zezwolenia,
    - patenty i inne prawa własności przemysłowej,
    - majątkowe prawa autorskie,
    - majątkowe prawa pokrewne,
    - tajemnice przedsiębiorstwa.
    Strony nie przewidują przejęcia przez Kupującego jakichkolwiek pracowników
    Sprzedającego. Wolą Zainteresowanych jest objęcie opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług (rezygnacja ze zwolnienia) wszelkich budowli znajdujących się na
    Nieruchomości.
    Z tego względu w Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że: „Strony - działając na
    podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, tj. Sprzedający i Kupujący, obaj zarejestrowani
    jako podatnicy VAT czynni, zgodnie oświadczą w Umowie Warunkowej (w odniesieniu do
    Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) oraz w Umowie Sprzedaży (w odniesieniu do
    Nieruchomości 3), że: (i) rezygnują ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
    10 Ustawy o VAT oraz (ii) wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od
    towarów i usług (jeśli będzie to możliwe zgodnie z Interpretacją Podatkową (zdefiniowaną
    w ust. 3 pkt d) poniżej)).”
    Wskazane oświadczenia zostaną złożone zgodnie z postanowieniami Umowy
    przedwstępnej.
    Strony określiły cenę w następujący sposób. Po pierwsze wskazały kwotowo cenę
    Nieruchomości 1, 2 i 3, zastrzegając że będzie ona odpowiednio podwyższona w umowie
    sprzedaży Nieruchomości 3 oraz umowie warunkowej dotyczącej Nieruchomości 1 i 2, gdy
    rzeczywista suma powierzchni użytkowej (PUM) będzie wyższa od przyjętej w Umowie
    przedwstępnej minimalnej PUM, która była podstawą wyliczenia wskazanej kwotowo ceny
    Nieruchomości 1, 2 i 3 („Podwyższenie ceny 1”).
    Taki sposób określenia ceny wynika z faktu, że w praktyce rynkowa wartość gruntów
    przeznaczonych pod projekty deweloperskie uzależniona jest od sumy powierzchni
    użytkowej lokali, które mogą zostać zbudowane i sprzedane. Częstą praktyką gospodarczą
    jest zatem klauzula waloryzująca wynagrodzenie sprzedającego w zależności od tego, jaka
    będzie ostateczna wartość PUM realizowanej przez nabywcę inwestycji deweloperskiej.
    Należy podkreślić, że kwota Podwyższenia ceny 1 będzie zatem znana na dzień zawarcia
    umów sprzedaży i będzie w nich uwzględniona jako element kalkulacyjny ceny.
    Strony ustaliły, że w Umowie warunkowej dotyczącej Nieruchomości 1 i 2 (konieczna jest
    umowa warunkowa ze względu na przysługujące prezydentowi miasta prawo pierwokupu)
    wskażą podział ceny na części składowe, tj. ceny za prawo użytkowania wieczystego
    Nieruchomości 1 i ceny za Naniesienia położone na tym gruncie oraz ceny za prawo
    użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 i ceny za Naniesienia położone na tym gruncie.
    Podobnie, w umowie sprzedaży Nieruchomości 3 Strony wskażą podział ceny za
    Nieruchomość 3 na części składowe, tj. ceny za Nieruchomość 3 oraz ceny za Naniesienia.
    Umowa przedwstępna nie precyzuje tego podziału - jak wskazano, Naniesienia w praktyce
    przedstawiają dla Kupującego niską wartości ekonomicznej, w związku z tym bardziej
    precyzyjne postanowienia nie są niezbędne. Umowa przedwstępna przewiduje także
    możliwość wystąpienia podwyższenia ceny już po przeniesieniu Nieruchomości na
    Kupującego (dalej „Podwyższenie ceny 2”). Kwota Podwyższenia ceny 2 zostanie obliczona
    w sposób określony w Umowie przedwstępnej na podstawie danych PUM wynikających z

    projektu budowlanego przygotowanego przez Kupującego w ramach uzyskanej decyzji o
    pozwoleniu na budowę planowanej przez Kupującego inwestycji.
    W Umowie przedwstępnej strony postanowiły, że: „Do Ceny doliczony zostanie należny
    podatek od towarów i usług w ustawowo obowiązującej stawce na dzień zawarcia
    odpowiednio Umowy Warunkowej i Umowy Sprzedaży („Podatek VAT”) zgodnie z uzyskaną
    Interpretacją Podatkową, który zgodnie z obowiązującymi w dniu dzisiejszym przepisami
    wynosi 23%. Podatek VAT będzie płatny w PLN i kwota tego podatku zostanie obliczona
    zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.”
    W związku z uzgodnieniami zawartymi w Umowie przedwstępnej, z daleko posuniętej
    ostrożności, Zainteresowani występują z wnioskiem o interpretację w celu potwierdzenia
    zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającego na
    rzecz Kupującego, w ramach realizacji Umowy przedwstępnej:
    - prawa użytkowania Nieruchomości 1 i 2 (wraz z Naniesieniami) oraz
    - prawa własności Nieruchomości 3 (wraz z Naniesieniami)
    w dalszej części wniosku sprzedaż prawa użytkowania Nieruchomości 1 i 2 oraz prawa
    własności Nieruchomości 3 określana jest jako „Transakcja”.
    Sprzedający nabył Nieruchomości w celu prowadzenia działalności opodatkowanej
    podatkiem od towarów i usług stawką inną niż zwolnienie, zarówno w formie
    wykorzystywania we własnym zakresie, jak i oddania osobom trzecim w ramach umów
    najmu (przy czym umowy najmu zostaną rozwiązane przed Transakcją. Sprzedający nie
    wykorzystywał Nieruchomości (zarówno w całości, jak i poszczególnych działek) wyłącznie
    na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Kupujący zawiera
    Transakcję w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli prowadzenia działalności
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług stawką inną niż zwolnienie.
    W piśmie uzupełniającym z 28 kwietnia 2025 r. doprecyzowali Państwo opis zdarzenia i
    wskazali jak niżej.
    Nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem (budynek ujawniony w księdze
    wieczystej już nie istnieje). W związku z tym naniesienia nie mogą stanowić (i nie stanowią)
    części składowych budynku.
    Wyjaśnili Państwo, że wskazane w pkt 1 - 11 wniosku Naniesienia (zgodnie z Państwa
    najlepszą wiedzą stanowiące budowle) są trwale związane z gruntem (są częścią składową
    gruntu). W konsekwencji nie stanowią one ruchomości.
    Natomiast wskazane w pkt 12 szlabany (urządzenia budowlane) zostaną zdemontowane
    przed przeniesieniem własności na Kupującego (więc nie będą przedmiotem transakcji).
    Sieci elektroenergetyczne eNA znajdujące się na działce, której własność będzie
    przedmiotem sprzedaży nie stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego),
    ponieważ są trwale związane z gruntem (są zatem częścią składową gruntu).
    W przypadku zastosowania zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług spełnią
    Państwo warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 tej ustawy. Oświadczenie zostanie
    złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą
    przedmiotowych obiektów.
    Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy
    tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień
    dotyczących podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

    Czy Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
    (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, Transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Wskazali Państwo, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają
    jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności
    podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W art. 1 ust. 1
    pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność
    opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art.
    4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w
    takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany, w przypadku sprzedaży
    nieruchomości, do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy),
    obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).
    Wskazali Państwo, że w analizowanej sytuacji kluczowe znaczenie na jednak art. 2 pkt 4
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podatkowi od
    czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa
    spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i
      zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.
    Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, w Państwa ocenie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia
    przyszłego, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. To dlatego, że podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług i nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku.
    Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych.
    Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo kilka interpretacji
    indywidualnych.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
    Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.

    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
    Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
        spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
        użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
        jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%.
    W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:
    Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie
    aktu notarialnego.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo
          do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w
          tych prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i
    usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z
    2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie
    przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
    Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że
    wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko
    w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem
    ściśle określonym).
    Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący)
    zamierza z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedającym) zawrzeć
    umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności
    naniesień (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) oraz prawo własności nieruchomości wraz z
    naniesieniami (Nieruchomość 3) określone we wniosku łącznie jako Nieruchomość.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.159.2025.4.MW, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko wskazując, że:
    - sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
      usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jako dostawa
      towarów;
    - w odniesieniu do budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach będą
      spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i
      usług; ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (w tym przypadku
      działek nr A., E., B., C., D., G., I., F., K.) na których budowle są posadowione;
    - w sytuacji, gdy Strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i
      usług, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy, planowana dostawa
      budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach będzie podlegać
      opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług;

    - w konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działek składających się na
      Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 oraz prawa własności działki składającej się na
      Nieruchomość 3 z którymi ww. budowle są związane również będzie podlegać
      opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.
    A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości
    podlegać będzie faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z
    tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia od podatku od
    towarów i usług), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w
    art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku
    opisana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - znak: 0111-KDIB3-3.4012.159.2025.4.MW.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z
    Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy - Ordynacja podatkowa.