Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.245.2020.1.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-08-18
Teza: Wnioskodawca nie jest obowiązany do naliczenia i zapłaty podatku z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; pożyczka; przewłaszczenie; sprzedaż; zabezpieczenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 maja 2020 r. (data wpływu 21 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku dokonanej wskutek wykonania umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie oraz wygaśnięcia uprawnienia do zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności Budynku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku dokonanej wskutek wykonania umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie oraz wygaśnięcia uprawnienia do zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności Budynku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej (…). Wnioskodawca prowadzi również działalność w zakresie finansowej działalności usługowej (…). Od (…) roku, prowadzi też komercyjny wynajem powierzchni biurowych.

W ramach prowadzenia finansowej działalności usługowej, Wnioskodawca udzielił pożyczkę (…) (pożyczkobiorca). Wnioskodawca z pożyczkobiorcą zawarli umowę pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie. Tytułem zabezpieczenia roszczeń Wnioskodawcy (pożyczkodawcy), (…) przeniosło na rzecz Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności znajdującego się na niej budynku usługowo-biurowego.

Nieruchomość będąca przedmiotem zabezpieczenia umowy pożyczki, składa się z działki o nr (…), o powierzchni(…). Na działce nr (…) posadowiony jest 4-piętrowy budynek usługowo-biurowy. Budynek usługowo-biurowy został wybudowany w (…) roku (dalej także Budynek). Budynek został oddany do użytkowania w (…) roku. Budynek od (…) roku był w zarządzie (…) z siedzibą w (…). Budynek od momentu jego oddania do użytkowania był wykorzystywany przez (…) z siedzibą w (…), na potrzeby prowadzonej działalności przez to przedsiębiorstwo. Budynek pełni niezmiennie funkcje biurowo-usługowe. Budynek usługowo-biurowy stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane. Jest obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Na działce nr (…) znajdują się także:

1.  Parking od ulicy (…), stanowiący pierwotnie dojazd do kotłowni w Budynku. Parking wraz z ogrodzeniem został wybudowany w latach (…). Parking jest wybrukowany kostką. Teren parkingu jest ogrodzony płotem z bramą wjazdową. Od momentu wybudowania parkingu wraz z ogrodzeniem, (…) z siedzibą w(…), a następnie jego następca prawny - (…) w (…), nie ponosiło nakładów na ulepszenie parkingu oraz jego ogrodzenia.
2.  Parking od ulicy(…). Parking wraz z ogrodzeniem został wybudowany w latach (…). Parking jest wybrukowany kostką. Teren parkingu jest ogrodzony płotem. Od momentu wybudowania parkingu wraz z ogrodzeniem, (…) z siedzibą w (…), a następnie jego następca prawny - (…), nie ponosiło nakładów na ulepszenie parkingu oraz jego ogrodzenia.
3.  Parking od ulicy(…). Parking został wybudowany w latach (…). Parking jest wybrukowany trylinką. Od momentu wybudowania parkingu, (…), a następnie jego następca prawny -(…), nie ponosiło nakładów na ulepszenie parkingu.
4.  Chodnik do Budynku. Chodnik został wybudowany w latach (…). Od momentu wybudowania chodnika, (…), a następnie jego następca prawny -(…), nie ponosiło nakładów na ulepszenie chodnika.
5.  Ogrodzenie Budynku. Ogrodzenie zostało wybudowane w latach (…). Od momentu wybudowania ogrodzenia, (…), a następnie jego następca prawny - (…), nie ponosiło nakładów na ulepszenie ogrodzenia.

W ocenie Wnioskodawcy, parking od ul. (…) wraz z ogrodzeniem, parking od ul. (…)wraz z ogrodzeniem, parking od ul. (…), chodnik do budynku, ogrodzenie Budynku, nie stanowią budowli. W ocenie Wnioskodawcy, parking od ul. (…) wraz z ogrodzeniem, parking od ul. (…) wraz z ogrodzeniem, parking od ul. (…), chodnik do budynku, ogrodzenie budynku, spełniają definicję urządzenia budowlanego.

Prawo własności Budynku zostało nabyte przez (…) nieodpłatnie, z mocy prawa. Przy nabyciu (…) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. (…) powstało w wyniku komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego pod nazwą: (…), tj. przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Akt komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego sporządzono w formie aktu notarialnego w dniu (…) roku. (…) wstąpiła we wszystkie stosunki prawne, których podmiotem było (…). Tym samym, (…) przejęło prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, posadowionego na tym gruncie, położonego w (…) przy ulicy (…). Nieruchomość ta została nabyta przez (…), z mocy prawa, nieodpłatnie, z (…) r. (art. 2 ust. 1-3 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości), któremu to przedsiębiorstwu w tym dniu, przysługiwało prawo zarządu tej Nieruchomości. Nabycie Nieruchomości z mocy prawa przez (…) zostało następnie potwierdzone decyzją deklaratoryjną Wojewody.

(…) od dnia nabycia Nieruchomości nie poczyniło nakładów, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku, od których przysługiwałoby odliczenie podatku VAT naliczonego. Jego następca prawny - (…) , do dnia (…) , również nie poczyniło nakładów, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku, i od których przysługiwałoby odliczenie podatku VAT naliczonego.

Od dnia komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego pod nazwą: (…), powierzchnia Budynku w części była wykorzystywana na potrzeby własne przez (…). W pozostałej części tj. części niezajętej przez (…) na potrzeby własne, powierzchnia Budynku była przedmiotem kolejno zawieranych umów najmu, służąc jako pomieszczenia biurowe i usługowe najemcom. Umowy najmu powierzchni Budynku były zawierane od 2010 roku i łącznie obejmowały całą powierzchnię Budynku, którą (…) nie zajmowało na własne potrzeby. Od dnia zawarcia pierwszych umów najmu, które łącznie objęły całą powierzchnię Budynku, którą Okręgowe (…) nie zajmowało na własne potrzeby, do dnia (…), upłynął już okres 2 lat. Powierzchnia Budynku była wynajmowana kolejnym najemcom. Czynsz najmu każdej z umów najmu, podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tytułu czynszu najmu, (…) wystawiała faktury VAT. Od dnia rozpoczęcia wykorzystywania części powierzchni Budynku na potrzeby własne przez (…), do dnia(…), upłynął także już okres 2 lat. A zatem, upłynął już okres 2 lat, odkąd cała powierzchnia Budynku została oddana do użytkowania na potrzeby (…) bądź została oddana w najem najemcom. Opisane powyżej urządzenia budowlane były wykorzystywane na potrzeby własne (…) i najemców, w związku z korzystaniem z Budynku.

Najemcy na mocy zawartych umów najmu, każdorazowo, zobowiązani byli we własnym zakresie wyposażyć lokale będące przedmiotem najmu, na potrzeby prowadzonej w nich działalności.

(…) na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego najmu powierzchni Budynku, zatrudniało pracownika odpowiedzialnego między innymi za zarządzanie i administrowanie Budynkiem i jego komercyjnym wynajmem. (…) zawarło umowę na ochronę Budynku. W związku z użytkowaniem Budynku, (…) zawarło także umowy na dostawę wody, energii elektrycznej i gazu oraz wywóz śmieci. Sposób ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych, (…) na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z działalnością komercyjnego wynajmu powierzchni Budynku.

W dniu (…) zawarło umowę pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie z Wnioskodawcą (pożyczkodawca). Pożyczka została udzielona na okres do dnia (…) Tytułem zabezpieczenia roszczeń pożyczkodawcy (Wnioskodawcy) - w szczególności roszczenia o zwrot kwoty udzielonej pożyczki, odsetek za opóźnienie w spłacie pożyczki, wynagrodzenia, kosztów, opłat notarialnych i danin publicznoprawnych związanych z zawarciem niniejszej umowy, umowy zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, wyceny i sprzedaży przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości - (…) przeniosło na rzecz Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa położonej w (…) przy(…), wraz z prawem własności znajdującego się na niej Budynku.

Zgodnie z umową przewłaszczenia, przedmiotem przewłaszczenia było prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa i prawo własności znajdującego się na niej budynku produkcyjno-biurowego. Przedmiotem przewłaszczenia nie było wyposażenie lokali biurowych w budynku. Zgodnie z umową, Wnioskodawca zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz Budynku na rzecz (…) (pożyczkobiorcy), w terminie do 14 dni od dnia całkowitego zrealizowania zobowiązania wynikającego z udzielonej umowy pożyczki, na podstawie umowy zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku.

Zgodnie z postanowieniami ww. umowy przewłaszczenia, Nieruchomość stanowiąca przedmiot zabezpieczenia, pozostała w posiadaniu (…) i jemu przysługiwały wszelkie korzyści z posiadania nieruchomości. Umowa pozostawiała faktyczne, bieżące, korzystanie z nieruchomości (…) ponosiła koszty bieżącego utrzymania tej nieruchomości, w trakcie trwania powyższej umowy przewłaszczenia. Zgodnie z postanowieniami umowy, gdyby opóźnienie w zapłacie wierzytelności przekroczyło 14 dni, (…) jest zobowiązane wydać przedmiot zabezpieczenia na rzecz Wnioskodawcy. W przypadku opóźnienia w zapłacie zabezpieczonej przewłaszczeniem wierzytelności przekraczającego 14 dni, Wnioskodawca zobowiązany jest do uzyskania wyceny (oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości).

Zgodnie z postanowieniami umowy, w przypadku opóźnienia w zapłacie zabezpieczonej przewłaszczeniem wierzytelności przekraczającego 14 dni, Wnioskodawca jest uprawniony do:

1.  sprzedaży przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku, na rzecz dowolnej osoby trzeciej i zaspokojenia się z ceny sprzedaży, a ewentualną nadwyżkę ceny zobowiązana jest zwrócić dłużnikowi (…), lub
2.  zwolnienia się z obowiązku zwrotnego przeniesienia przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, za obowiązkiem zapłaty Wnioskodawcy kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wartością wynikającą z oszacowania Nieruchomości.

(…) zobowiązała się pokrywać koszty przypadające z nieruchomości (podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste, ubezpieczenia, utrzymanie czystości, itp.) przez cały czas posiadania przedmiotu umowy przewłaszczenia, przez bezpośrednie opłacanie tych kosztów na rzecz wierzycieli.

Na podstawie umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie, w księdze wieczystej Nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia, został wpisany Wnioskodawca, jako użytkownik wieczysty gruntu oraz właściciel budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Ponadto, w dziale (…) księgi wieczystej ujawniono roszczenie o zwrotne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, wygasające (…) roku. Roszczenie o zwrotne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, wygasło (…) roku.

W związku z pozostawieniem (…) posiadania całej Nieruchomości, będącej przedmiotem zabezpieczenia, przez czas trwania umowy pożyczki, (…) oraz Wnioskodawca (…) zawarli dodatkową umowę o zarządzanie nieruchomością. Na mocy tej umowy, (…) było zobowiązane zarządzać i administrować Nieruchomością, w szczególności: prowadzić dokumentację Budynku, dbać o stan techniczny i prawidłową eksploatację Budynku, zapewnić dostawy energii elektrycznej, wody i gazu do Budynku, ponosić koszty utrzymania Budynku w należytym stanie technicznym, zarządzać wynajmem komercyjnym lokali w Budynku, zawierać umowy najmu lokali Budynku. W celu prawidłowej realizacji umowy zarządzania nieruchomością, Wnioskodawca udzielił odpowiednich pełnomocnictw (…).

W związku z tym, że termin zwrotu pożyczki upłynął, a (…) nie spłaciła zabezpieczonej przewłaszczeniem wierzytelności, Wnioskodawca skorzystał z uprawnienia zapisanego w umowie pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie i sprzedał przewłaszczone prawo użytkowania wieczystego oraz własność nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (dalej jako Nabywca).

Wnioskodawca jest uprawniony do zatrzymania, z uzyskanej ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, kwoty równej zabezpieczonej przez przewłaszczenie wierzytelności wraz z wynagrodzeniem brutto oraz kosztami opłat notarialnych i danin publicznoprawnych związanych z zawarciem niniejszej umowy oraz umowy dalszego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości oraz z odsetkami za zwłokę w spłacie pożyczki, a ewentualną nadwyżkę zwrócić (…) Zgodnie z treścią przedmiotowej umowy pożyczki, poniesione przez Wnioskodawcę koszty wyceny i sprzedaży przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, pomniejszą cenę sprzedaży podlegającą zaliczeniu na poczet zabezpieczonej przewłaszczeniem wierzytelności. Zgodnie z ww. umową pożyczki, w przypadku sprzedaży przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany jest do przelania nadwyżki z uzyskanej ceny, po zaspokojeniu wierzytelności wynikającej z udzielonej pożyczki, w pierwszej kolejności na poczet spłaty zobowiązań zabezpieczonych hipotekami ujawnionymi w dziale (…) księgi wieczystej Nieruchomości.

Od dnia(…) , tj. dnia zawarcia umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie, do dnia sprzedaży przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, na rzecz Nabywcy (tj. do dnia (…) r.), Wnioskodawca ani(…) , nie poniosły nakładów na ulepszenie Budynku, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku, i w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pomimo zawarcia umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie, opisane powyżej umowy najmu, zawarte przez (…) nie zostały rozwiązane i były nadal wykonywane. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Około 70 % powierzchni Budynku było oddane w najem, na dzień zawarcia ww. umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie i podobny stan utrzymał się do dnia sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy. Pozostała część powierzchni Budynku była wykorzystywana na potrzeby własne przez (…) i Wnioskodawcę, w związku z prowadzoną własną działalnością gospodarczą. Na dzień zawarcia umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie, oraz później okresowo w trakcie jej obowiązywania, (…) zatrudniało na umowę zlecenia pracownika administracyjnego, który zajmował się zarządzaniem Budynku i komercyjnym wynajmem powierzchni Budynku.

W okresie poprzedzającym sprzedaż przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości na rzecz Nabywcy, (…) wydało na rzecz Wnioskodawcy posiadaną dokumentację techniczną i budowlaną Budynku oraz egzemplarze zawartych umów najmu. Umowy na dostawy do Budynku energii elektrycznej, wody i gazu, zostały rozwiązane przez (…), a Wnioskodawca podpisał nowe umowy z dostawcami tych mediów. Wnioskodawca nie przejął zobowiązań ani wierzytelności (…) (za zgodą wierzycieli), w drodze cesji, za wyjątkiem tych, wynikających z zawartych umów najmu, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

(…) nie posiadało oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo, lub nazwy handlowej, pod którą prowadzony był najem komercyjny powierzchni Budynku. Z uwagi na to, że Wnioskodawca nie posiadał wiedzy, ani doświadczenia w zakresie prowadzenia działalności komercyjnego wynajmu powierzchni Budynku, wszystkie czynności związane z zarządzaniem i administrowaniem Budynkiem wykonywało (…) w oparciu o zawartą umowę o zarządzanie nieruchomością.

W oparciu wyłącznie o przedmiot przewłaszczenia nie było możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni Budynku. Wnioskodawca w oparciu wyłącznie o nabyty majątek, nie kontynuował działalności gospodarczej w takim samym zakresie, jak zbywca (…).

(…) nie wydało na rzecz Wnioskodawcy innych składników swojego przedsiębiorstwa, poza wymienionymi powyżej. Na wniosek (…), pismem z dnia (…) ., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną ( nr sygn. (…)), w której stwierdził między innymi to, że opisywane powyżej przewłaszczenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności znajdującego się na niej Budynku, nie stanowiło przewłaszczenia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, lecz obejmowało dostawę towaru w postaci Nieruchomości. Zatem dostawa ta nie była wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że dostawa Budynku dokonana wskutek zawarcia i wykonania umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie i wygaśnięcia uprawnienia do zwrotnego przeniesienia własności, korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, zwolnieniem od podatku - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta była również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest ww. Budynek.

W okresie poprzedzającym sprzedaż przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości na rzecz Nabywcy, Wnioskodawca i (…) rozwiązali umowę z dnia (…) o zarządzanie nieruchomością. Następnie, (…) protokołem zdawczo-odbiorczym, z dnia (…), wydało Budynek w posiadanie Wnioskodawcy. Wnioskodawca zawarł umowę o ochronę Budynku z firmą ochroniarską. Wnioskodawca rozwiązał część obowiązujących umów najmu powierzchni Budynku.

W dniu (…), na mocy zawartej umowy sprzedaży, Wnioskodawca sprzedał na rzecz Nabywcy, opisane powyżej, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności znajdującego się na niej Budynku, które uprzednio nabył na mocy ww. umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie (…) (dalej Umowa Sprzedaży). Zapłata ceny sprzedaży nastąpiła w ten sposób, że Nabywca część tej kwoty przelał na rachunek bankowy banku (kredytodawcy), w celu spłaty zobowiązań (…) (spłaty kredytów). Pozostała część ceny została zapłacona przelewem na konto bankowe Wnioskodawcy, tytułem spłaty zobowiązań wynikających z opisanej powyżej umowy pożyczki.

Z tytułu zawartej Umowy Sprzedaży, notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych (2% stawka podatku). Opisana transakcja nie została udokumentowana fakturą/rachunkiem.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży z dnia (…), nie jest wyposażenie lokali biurowych w Budynku, które są wynajmowane najemcom. Najemcy sami wyposażają najmowane lokale w sprzęt i wyposażenie, zgodnie ze swoimi potrzebami.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży nie jest przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej (nr sygn. (…)), odnosząc się do powyższej umowy pożyczki i umowy przewłaszczenia użytkowania wieczystego i własności nieruchomości na zabezpieczenie, stwierdził, że przewłaszczenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności znajdującego się na niej Budynku, nie stanowiło przewłaszczenia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, lecz obejmowało dostawę towaru w postaci Nieruchomości. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy, skoro Umowa Sprzedaży z dnia (…) nie przeniosła na Nabywcę, więcej praw niż sam Wnioskodawca otrzymał uprzednio na mocy umowy pożyczki i przewłaszczenia użytkowania wieczystego i własności nieruchomości na zabezpieczenie, z (…), to tym samym, przedmiotem Umowy Sprzedaży nie jest przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, lecz dostawa towaru w postaci nieruchomości. Wnioskodawca w związku z zawartą Umową Sprzedaży, nie wydał innych składników swojego przedsiębiorstwa na rzecz Nabywcy. Wnioskodawca nie przeniósł innych praw na Nabywcę, niż te wskazane w Umowie Sprzedaży.

Nabywca nie prowadzi (nie kontynuuje) działalności w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni Budynku. Nabywca nie może prowadzić działalności gospodarczej w dotychczasowym zakresie, tj. komercyjnego wynajmu powierzchni, wyłącznie w oparciu nabyte składniki majątku na podstawie Umowy Sprzedaży. Nabywca nie przejął know-how w zakresie takowej działalności. Nabywca nie przejął pracowników Wnioskodawcy ani (…), którzy posiadają wiedzę i doświadczenie w tym zakresie. Nabywca nie przejął umów (cesja praw i obowiązków) w zakresie umów dostawy mediów do Budynku (woda, prąd, gaz).

W dniu (…), Wnioskodawca i Nabywca , zawarli umowę dzierżawy nieruchomości. Na mocy umowy dzierżawy, Wnioskodawca dzierżawi całą powierzchnię Budynku. Dzierżawca (Wnioskodawca) wykorzystuje część powierzchni Budynku na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej, a pozostałą część powierzchni Budynku (lokale biurowe, usługowe) wynajmuje podmiotom trzecim. Na mocy umowy dzierżawy, Wnioskodawca (dzierżawca) uiszcza wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z funkcjonowaniem Budynku, a także zwraca Nabywcy koszty podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste. Wnioskodawca (dzierżawca) zobowiązany jest utrzymać na własny koszt pomieszczenia Budynku w należytym stanie technicznym. W związku z tym, dostawa Budynku nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, dostawa Budynku na rzecz Nabywcy, dokonana wskutek wykonania umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie i wygaśnięcia uprawnienia do zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem stawki 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W przedstawionym stanie faktycznym, dostawa Budynku na rzecz Nabywcy, dokonana wskutek wykonania umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie i wygaśnięcia uprawnienia do zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku, podlega zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do naliczenia i zapłaty podatku z tytułu przedmiotowej dostawy Budynku na rzecz Nabywcy.

Sprzedaż przez wierzyciela przedmiotu przewłaszczenia stanowi całkowicie odrębną czynność, podatkowo w żaden sposób niezwiązaną z przewłaszczeniem. Czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT na ogólnych zasadach, jako odpłatna dostawa towarów. Analizując kwestie związane z opodatkowaniem VAT sprzedaży takiej nieruchomości, należy także przeanalizować przepisy regulujące zagadnienia związane ze zwolnieniami od opodatkowania podatkiem VAT dostaw budynków.

Zdaniem Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym, wskutek dostawy nieruchomości na rzecz Nabywcy, dokonanej w efekcie wykonania umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie i wygaśnięcia uprawnienia do zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku, nie doszło do przeniesienia własności przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powyższych regulacji - co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości (będącej przedmiotem dostawy), jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Pojęcie przedsiębiorstwa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę, w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały, samodzielnej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55 k.c., przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W stanie faktycznym wniosku, doszło do przeniesienia na rzecz Nabywcy, prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności Budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Z mocy prawa przeszły na Nabywcę prawa i obowiązki z umów najmu powierzchni Budynku. Wnioskodawca nie przeniósł ani nie wydał innych składników swojego przedsiębiorstwa, które statuowałyby je jako przedsiębiorstwo w rozumieniu przywołanego przepisu Kodeksu cywilnego. W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1.  przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności,
2.  nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę, bez konieczności:

1.  angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
2.  podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę.

Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne.

W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją, nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. W stanie faktycznym wniosku, w związku z nabyciem przez Nabywcę, prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności Budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, obowiązujące umowy najmu, na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży, są nadal realizowane przez Wnioskodawcę, w ramach dzierżawy Budynku od Nabywcy. Wnioskodawca wskazuje, że ok. 70% powierzchni Budynku było oddane w najem w chwili zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość i podobny stan utrzymał się do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży z dnia (…) roku. Nabywca nie kontynuuje działalności w zakresie komercyjnego najmu powierzchni Budynku. Nabywca nie przejął pracowników Wnioskodawcy (przejście zakładu pracy). Wnioskodawca wydał na rzecz Nabywcy posiadaną dokumentację techniczną i budowlaną Budynku. Umowy na dostawy do Budynku energii elektrycznej, wody i gazu, zawarte przez Wnioskodawcę wciąż obowiązują, i na ich podstawie są realizowane dostawy mediów do Budynku. Nabywca nie administruje i nie zarządza Budynkiem.

Czynności w tym zakresie wykonuje Wnioskodawca, posiadając tytuł prawny (dzierżawca) do korzystania i czerpania pożytków z Budynku (umowa dzierżawy). Nabycie przez Nabywcę prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, bez pozostałych składników przedsiębiorstwa Wnioskodawcy (pracowników, umów na dostawy mediów, umowy o ochronę Budynku), nie pozwalają kontynuować działalności w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni Budynku. Istotną okolicznością jest też tutaj to, że Nabywca po nabyciu nie kontynuuje działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni. Budynek został oddany w dzierżawę dzierżawcy, i to on prowadzi działalność w tym zakresie. Dlatego, dostawa Budynku nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT.

W związku z tym, należy rozpoznać, czy dostawa Budynku na rzecz Nabywcy, dokonana wskutek wykonania umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie i wygaśnięcia uprawnienia do zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bądź zwolnieniu z tego opodatkowania.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia (…). do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r., o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie odliczono podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zwolnienie to w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania, gdyż Wnioskodawca nie wykorzystywał Budynku wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu, lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt l0a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W dniu (…) roku (…) zawarło umowę pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie z Wnioskodawcą (pożyczkodawca). Pożyczka została udzielona na okres do dnia (…). Tytułem zabezpieczenia roszczeń pożyczkodawcy (Wnioskodawcy) - w szczególności roszczenia o zwrot kwoty udzielonej pożyczki, odsetek za opóźnienie w spłacie pożyczki, wynagrodzenia, kosztów, opłat notarialnych i danin publicznoprawnych związanych z zawarciem niniejszej umowy, umowy zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, wyceny i sprzedaży przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości - (…) przeniosło na rzecz Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa położonej w (…) przy ulicy (…), wraz z prawem własności znajdującego się na niej Budynku. Zgodnie z umową przewłaszczenia, przedmiotem przewłaszczenia jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa i prawo własności znajdującego się na niej budynku produkcyjno-biurowego. Zgodnie z umową, Wnioskodawca zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz Budynku na rzecz (…) (pożyczkobiorcy), w terminie do 14 dni od dnia całkowitego zrealizowania zobowiązania wynikającego z udzielonej umowy pożyczki, na podstawie umowy zwrotnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku.

Zgodnie z postanowieniami umowy, Nieruchomość stanowiąca przedmiot zabezpieczenia, pozostała w posiadaniu (…). i jemu przysługiwały wszelkie korzyści z posiadania nieruchomością. Umowa w praktyce pozostawiała faktyczne, bieżące korzystanie z nieruchomości (…) ponosiło koszty bieżącego utrzymania tej nieruchomości, w trakcie trwania powyższej umowy przewłaszczenia. Zgodnie z postanowieniami umowy, w przypadku opóźnienia w zapłacie zabezpieczonej przewłaszczeniem wierzytelności przekraczającego 14 dni, Wnioskodawca jest uprawniony do:

1.  sprzedaży przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku, na rzecz dowolnej osoby trzeciej i zaspokojenia się z ceny sprzedaży, a ewentualną nadwyżkę ceny zobowiązana jest zwrócić dłużnikowi (…), lub
2.  zwolnienia się z obowiązku zwrotnego przeniesienia przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, za obowiązkiem zapłaty Wnioskodawcy kwoty stanowiącej różnice pomiędzy wartością wynikającą z oszacowania Nieruchomości.

Roszczenie o zwrotne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, wygasło (…). W związku z tym, że termin zwrotu pożyczki upłynął, a (…) nie spłaciła zabezpieczonej przewłaszczeniem wierzytelności, Wnioskodawca skorzystał z uprawnienia zapisanego w umowie pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie i sprzedał przewłaszczone prawo użytkowania wieczystego oraz własność Budynku na rzecz Nabywcy.

W okresie poprzedzającym sprzedaż przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności Budynku na rzecz Nabywcy, Wnioskodawca oraz (…) rozwiązali umowę z (…) o zarządzanie nieruchomością. (…) protokołem zdawczo-odbiorczym, z dnia(…), wydało Budynek w posiadanie Wnioskodawcy. Wnioskodawca zawarł umowę o ochronę Budynku z firmą ochroniarską. W okresie między (…) r. a (…) (dniem sprzedaży), tj. w okresie kiedy Wnioskodawca przejął w posiadanie Budynek, Wnioskodawca samodzielnie zarządzał Budynkiem.

W dniu (…) roku, na mocy zawartej umowy sprzedaży, Wnioskodawca sprzedał na rzecz Nabywcy, opisane powyżej, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności znajdującego się na niej Budynku, które uprzednio nabył na mocy ww. umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie od (…) Zapłata ceny sprzedaży nastąpiła w ten sposób, że Nabywca część tej kwoty przelał na rachunek bankowy banku (kredytodawcy), w celu spłaty zobowiązań (…) (spłaty kredytów). Pozostała część ceny została zapłacona przelewem na konto bankowe Wnioskodawcy, tytułem spłaty zobowiązań wynikających z opisanej powyżej umowy pożyczki. Z tytułu zawartej Umowy Sprzedaży, notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych (2% stawka podatku). Opisana transakcja nie została udokumentowana fakturą/rachunkiem.

W dniu (…) roku, Wnioskodawca i Nabywca, zawarli dodatkowo umowę dzierżawy. Na mocy umowy dzierżawy, Wnioskodawca dzierżawi całą powierzchnię Budynku. Dzierżawca (Wnioskodawca) wykorzystuje część powierzchni Budynku na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej, a pozostałą część powierzchni Budynku (lokale biurowe, usługowe) wynajmuje podmiotom trzecim. Na mocy umowy dzierżawy, Wnioskodawca (dzierżawca) uiszcza wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z funkcjonowaniem Budynku, a także zwraca Nabywcy koszty podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste. Wnioskodawca (dzierżawca) zobowiązany jest utrzymać na własny koszt pomieszczenia Budynku w należytym stanie technicznym.

Od dnia (…), tj. dnia zawarcia umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie, do dnia sprzedaży przewłaszczonego prawa użytkowania wieczystego oraz własności nieruchomości, na rzecz Nabywcy (tj. do dnia (…)), Wnioskodawca (…), nie poniosły nakładów na ulepszenie Budynku, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku, i w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Moment wygaśnięcia warunku zwrotnego przeniesienia własności, w związku z zawartą umową, bez względu na faktyczne wydanie nieruchomości, przesądził o uznaniu tej czynności za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust.1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, z momentem wygaśnięcia warunku zwrotnego przeniesienia własności (tj. 1 października 2019 r.), w związku z zawartą umową, Wnioskodawca stał się pełnoprawnym właścicielem. Ta odpłatna dostawa korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przedstawionego zdarzenia, w świetle przywołanych regulacji prawnych, prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Budynku przewłaszczonego w celu zabezpieczenia udzielonej pożyczki, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku:

1.  albo w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi po upływie 2 lat od nabycia budynków przez Pożyczkobiorcę - transakcja będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż będzie miała miejsce po 2 latach od pierwszego zasiedlenia,
2.  albo w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 2 lat od nabycia budynków przez pożyczkobiorcę - transakcja będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż nie będzie spełniona przesłanka wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Na podobnym stanowisku stanął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej z (…) r., (…).

W niniejszej sprawie, sprzedaż Budynku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Od dnia komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego powierzchnia Budynku, w części była wykorzystywana na potrzeby własne (…), a w pozostałej części, tj. niezajętej na potrzeby własne, powierzchnia Budynku była przedmiotem kolejno zawieranych umów najmu, służąc jako pomieszczenia biurowe i usługowe najemcom. Umowy najmu powierzchni Budynku były zawierane od 2010 r. i sukcesywnie objęły całą powierzchnię Budynku, której właściciel nie zajął na potrzeby własne. Upłynął okres 2 lat, odkąd cała powierzchnia Budynku została oddana do użytkowania na potrzeby własne(…), bądź została oddana w najem najemcom.

W ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia doszło w dniu (…). to jest w dniu, w którym (…) nabyło prawo własności Budynku i zaczęło wykorzystywać na potrzeby własne. Od dnia (…) r. do dnia (…) roku Wnioskodawca nie poniósł nakładów na ulepszenie Budynku, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku, i w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Co więcej, dostawa Budynku na jego rzecz, w wyniku wykonania tzw. umowy przewłaszczenia, podlegała zwolnieniu z opodatkowania.

W związku z powyższym, sprzedaż Budynku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, zwolnieniem od podatku – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęta jest również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest ww. Budynek. Zatem Wnioskodawca nie jest obowiązany do naliczenia i zapłaty podatku z tytułu transakcji sprzedaży ww. nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.