Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-493/12-2/SP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-09-03
Teza: Należy stwierdzić, iż sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu nabytego w części w 1988 r. i w części 1993 r., z uwagi na fakt, że sprzedaż ta została dokonana w 2011 r., czyli po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w roku 2010, będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym chyba, że tak uzyskane środki Wnioskodawczyni przeznaczy na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.
Słowa kluczowe: grunty; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; podatek; przychód; udział; współwłasność; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 11.06.2012 r. (data wpływu 13.06.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest:**

*   **prawidłowe** – odnośnie sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu,
*   **nieprawidłowe** – odnośnie sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.

UZASADNIENIE

W dniu 13.06.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 28.09.1988 r. została podpisana umowa w sprawie budowy mieszkania, między właścicielami Wnioskodawczynią i Jej mężem a Społecznym Międzyzakładowym Komitetem Budownictwa Mieszkaniowego. Wszystkie punkty umowy zostały dotrzymane – co najważniejsze całą wartość nabytego mieszkania małżonkowie opłacili w kwocie 15.972.632,00 do roku 1990.

W 1990 r. nie został sporządzony akt notarialny. Społeczny Międzyzakładowy Komitet Budownictwa Mieszkaniowego nie był spółdzielnią, więc nie zostało nabyte mieszkanie na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Z ww. komitetem małżonkowie zawarli umowę na wybudowanie mieszkania, który to komitet dnia 28.09.1988 r. otrzymał pozwolenie na budowę 1-piętrowego budynku mieszkalnego – decyzja z Urzędu Dzielnicy Wydział Architektury. Natomiast dnia 09.12.1988 r. został podpisany akt notarialny – umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu pod budowę domu mieszkalnego 4-lokalowego przez 4 lokatorów – Wnioskodawczynię i Jej męża, Mariana M., Jolantę i Honorata T. i Joannę J. Dla każdego lokalu przynależała 1/4 część gruntu.

Dnia 03.11.1989 r. Komitet budowy wydał zaświadczenie, że mąż Wnioskodawczyni jest właścicielem mieszkania Nr 3 i może prowadzić już prace wykończeniowe. Dnia 29.12.1989 r. mieszkanie zostało przekazane właścicielowi – mężowi Wnioskodawczyni. Dnia 03.09.1993 r. Wydział Architektury wystawił Potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia o oddaniu do użytkowania obiektu budowlanego.

Art. 235 Kodeksu cywilnego mówi „\[Własność budynków i urządzeń\] 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.”

To, że Wnioskodawczyni wraz z mężem byli współwłaścicielami mieszkania przy ul. S. w W. uznawały wszystkie Instytucje państwowe, z którymi zawarli umowy: gazownia, wodociągi, zakład energetyczny, MPO, elektrociepłownia i wreszcie Urząd Gminy, który nakazał im wpłacać podatek od użytkowania wieczystego gruntu oraz podatek od nieruchomości z dokładnym wyliczeniem powierzchni mieszkania i pomieszczeń przynależnych, tzn. garażu i piwnicy. Tenże Urząd wydał WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW dokumentujący, że małżonkowie są współużytkownikami wieczystymi gruntu i REJESTR BUDYNKÓW z wyrysem z mapy ewidencyjnej gruntów dokumentujący, że małżonkowie są współwłaścielami budynku wybudowanego na ww. gruncie.

Dnia 08.01.1993 roku mąż Wnioskodawczyni zmarł. Prawo własności zostało uznane przez Sąd Rejonowy dla W., który ustanowił spadek po zmarłym mężu oraz Urząd Skarbowy W., do którego Wnioskodawczyni była zobligowana zapłacić podatek od spadku. Postanowieniem Sądu Rejonowego Wnioskodawczyni, córka Katarzyna i syn Tomasz nabyli po 1/3 części spadku. Zezwolenie warunkowe z Urzędu Skarbowego zawiera dokładny opis części majątku nabytego, tj. 1/8 działki, 1/2 lokalu Nr 3 oraz 1/2 garażu znajdujące się przy ul. S. oraz warunek zawieszający, że nie można sprzedać mieszkania do dnia 12.02.1999 r., który został dotrzymany.

Dział spadku i zniesienie współwłasności nie zostało przeprowadzone.

Do aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokali w dniu 03.12.2010 r. (w tymże dniu został on podpisany) stanęła Wnioskodawczyni, Jej dzieci jako współużytkownicy wieczyści gruntu i współwłaściciele mieszkania w częściach nie zmienionych razem z trzema sąsiadami. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokali dotyczyła lokalu nabytego nie na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ale na zasadach art. 235 Kodeksu cywilnego – Wnioskodawczyni była współużytkownikiem wieczystym gruntu, była współwłaścicielem budynku, który został wybudowany na tym gruncie całkowicie sfinansowany z własnych środków na podstawie umów i zezwoleń według prawa polskiego, a Jej dzieci współużytkownikami wieczystymi gruntu i współwłaścicielami mieszkania na podstawie przyznania im spadku po zmarłym ojcu przez Sąd.

W paragrafie 2 ujęte jest oświadczenie, że wszyscy stawiający są współużytkownikami wieczystymi działki i współwłaścicielami budynku, dlatego mają prawo ustanowić odrębną własności poszczególnych lokali. Powołany został art. 7 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, punkt 1 mówi, „że odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność” – nie miało miejsca zniesienie współwłasności, ale czynność prawna właścicieli nieruchomości i art. 8 tejże ustawy punkt 3 mówi „umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez właścicieli nieruchomości „albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu” – nie miało miejsca nabycie lokalu, ale umowa między właścicielami nieruchomości.

Właściciele nieruchomości czyli budynku przy ul. S. są to osoby lub ich spadkobiercy, którzy widnieją w akcie notarialnym z dnia 09.12.1988 r. – umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu pod budowę domu mieszkaniowego 4-lokalowego. Tylko jako współużytkownicy wieczyści gruntu i współwłaściciele budynku mieli prawo dokonać ustanowienia odrębnej własności lokali. Udział w gruncie przynależny do mieszkania Wnioskodawczyni i Jej dzieci nie zmienił się.

Wnioskodawczyni wspólnie z dziećmi sprzedała przedmiotową nieruchomość osobie trzeciej. Na tę okoliczność został dnia 15.09.2011 r. podpisany akt notarialny – umowa sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości znajdującej się w Warszawie przy ul. S. – umowa sprzedaży 15.09.2011 r.?
2.  Czy akt notarialny z dnia 03.12.2010 r. – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali ma jakikolwiek wpływ na konieczność zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek od sprzedaży nieruchomości znajdującej się w W przy ul. S. jest nienależny, ponieważ od momentu nabycia nieruchomości a jej sprzedażą minęło 5 lat.

W dniu 28.09.1988 r. nastąpiło podpisanie umowy z komitetem na wybudowanie mieszkania. Dnia 09.12.1988 r. podpisano akt notarialny – umowę o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu pod budowę domu mieszkalnego 4-lokalowego.

Do końca roku 1990 całkowicie pokryto koszty budowy mieszkania

W dniu 03.09.1993 r. przyjęto zgłoszenia do oddania obiektu budowlanego przez Wydział Architektury.

Według Wnioskodawczyni, skoro Ona i Jej dzieci) byli współużytkownikami wieczystymi gruntu i współwłaścicielami budynku wybudowanym na tym gruncie (art. 235 Kodeksu cywilnego), to również byli współwłaścicielami mieszkania, bo to jest część budynku – konkretnego mieszkania Nr 3, w którym mieszkali i za które jako właściciele płacili podatki.

Wnioskodawczyni uważa, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali nie ma wpływu na konieczność zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości, gdyż nie jest ona umową nabycia mieszkania ani umową zniesienia współwłasności. Jest natomiast pewnego rodzaju uporządkowaniem i jasnym określeniem, że każdy z 4 lokali mieszkalnych jest lokalem samodzielnym, do którego przynależy konkretny garaż i komórka lokatorska oraz odpowiednia część gruntu, na którym zbudowany jest budynek. Przystępując do tej umowy wszyscy jej uczestnicy byli współużytkownikami wieczystymi gruntu i współwłaścicielami nieruchomości. Powierzchnia mieszkania i pomieszczeń przynależnych Wnioskodawczyni i Jej dzieci nie zmieniła się oraz udział w gruncie przynależnym do Ich mieszkania nie zmienił się. Między sąsiadami nie dokonano żadnych spłat ani dopłat, więc również z punktu ekonomicznego nic się nie zmieniło.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data jej nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez wnioskodawcę spadku jest data śmierci każdego ze spadkodawców. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Natomiast współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w udziale jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Kwestie zaś ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), gdzie ustawodawca w przepisie art. 2 ust. 1 ustawy stwierdza, iż samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Pod pojęciem samodzielny lokal mieszkalny należy rozumieć wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 ustawy). Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, przy czym umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (ust. 2). W myśl art. 8 ust. 1 ustawy omawiana umowa powinna określać w szczególności: 1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, 2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż prawo w użytkowaniu wieczystym gruntu nabyła Pani w części w dniu 09.12.1988 r., tj. w dacie podpisania aktu notarialnego dotyczącego oddania w wieczyste użytkowanie gruntu pod budowę oraz w części w dniu 08.01.1993 r., tj. w drodze spadku po zmarłym mężu.

Natomiast odnośnie ustalenia daty nabycia lokalu mieszkalnego, stwierdzić, należy co następuje.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenie tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z paragrafem pierwszym powołanego przepisu, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jak wynika z powyższego, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Dla stwierdzenia, czy odpłatne zbycie nieruchomości budynkowej (lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych) usytuowanej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy oraz według jakich zasad należy opodatkować przychód z tego tytułu, należy określić dwie daty: datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i datę wybudowania budynku. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego (lub części tego budynku), źródłem przychodu jest bowiem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i od daty wybudowania budynku. Natomiast dla obliczenia tego terminu nie ma znaczenia moment wyodrębnienia poszczególnych lokali mieszkalnych z istniejącego budynku mieszkalnego, gdyż czynność podziału nieruchomości na odrębne lokale nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w dniu 28.09.1988 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli ze Społecznym Międzyzakładowym Komitetem Budownictwa Mieszkaniowego umowę w sprawie budowy mieszkania. Wszystkie punkty umowy zostały dotrzymane, cała wartość mieszkania została opłacona przez małżonków do 1990 roku. W dniu 28.09.1988 r. Komitet otrzymał pozwolenie na budowę. W dniu 09.12.1988 r. małżonkowie podpisali akt notarialny – umowę o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu pod budowę. Dnia 29.12.1989 r. mieszkanie zostało przekazane mężowi Wnioskodawczyni. W dniu 08.01.1993 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni. Spadek nabyła Wnioskodawczyni oraz syn i córka. Dnia 03.09.1993 r. zostało wydane postanowienie o przyjęciu zgłoszenia o oddaniu do użytkowania obiektu budowlanego. Akt notarialny ustanawiający odrębną własność lokalu został podpisany w dniu 03.12.2010 r. Natomiast w dniu 15.09.2011 r. Wnioskodawczyni wraz z dziećmi dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe Organ podatkowy zauważa, iż sprzedaż w 2011 roku udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu nabytego w części w 1988 r. i w części 1993 r., została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wobec powyższego, sprzedaż ww. prawa nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem uzyskany przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast zawarcie umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego, uregulowanie w całości należności za lokal, przekazanie mieszkania oraz fizyczny odbiór lokalu nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci uzyskania prawa własności do przedmiotowego mieszkania przez Wnioskodawczynię.

Ustawodawca rozróżnia wyraźnie dwa pojęcia: nabycie i wybudowanie.

O wybudowaniu można mówić tylko w sytuacji, gdy np. osoba będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, uzyskuje pozwolenie na budowę.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Społeczny Międzyzakładowy Komitet Budownictwa Mieszkaniowego zobowiązał się do wybudowania mieszkania.

Z powyższego należy wywnioskować, iż Komitet będąc właścicielem gruntu uzyskał pozwolenie na budowę i wybudował 1-pietrowy budynek mieszkalny. Dzień 03.09.1993 r., w którym zostało wydane postanowienie o przyjęciu zgłoszenia o oddaniu do użytkowania obiektu budowlanego nie oznacza daty nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego w tym budynku, lecz datę zakończenie budowy przez Komitet.

Nabycie rozumiane jest natomiast jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa).

Należy wskazać, że akt notarialny jest dokumentem potwierdzającym przeniesienie własności nieruchomości. Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna – sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. (art. 155 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Natomiast stosownie do art. 158 ustawy Kodeks cywilny, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla określenia, czy uzyskany przychód z tytułu zbycia w 2011 r. lokalu mieszkalnego będzie zwolniony od podatku, istotne znaczenie ma data nabycia tego lokalu mieszkalnego.

W przedstawionym stanie faktycznym, za datę nabycia mieszkania można uznać dopiero datę podpisania aktu notarialnego, na mocy którego ustanowiono odrębną własność mieszkania, co miało miejsce w dniu 03.12.2010 r. W konsekwencji jego zbycie przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w roku 2010, będzie dokonywana w niniejszej sprawie w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl natomiast art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
3.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
    1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
    3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Tak więc w sytuacji, gdzie odpłatne zbycie, które nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie stanowić dochód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem, chyba że objęty zostanie zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, należy stwierdzić, iż sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu nabytego w części w 1988 r. i w części 1993 r., z uwagi na fakt, że sprzedaż ta została dokonana w 2011 r., czyli po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w roku 2010, będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym chyba, że tak uzyskane środki Wnioskodawczyni przeznaczy na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.

Należy dodatkowo wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pani, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni Pani córki i syna.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez Pani córkę i syna, winni oni złożyć odrębne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić odpowiednie opłaty.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.