Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-28/16-2/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-02-24
Teza: opodatkowanie sprzedaży budynków z gruntem
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z póżn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2016 r. (data wpływu 12 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

*   opodatkowania sprzedaży budynku A wraz z gruntem – **jest nieprawidłowe,**

*   opodatkowania sprzedaży budynku B wraz z gruntem – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży budynków wraz z gruntem.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Firma jest czynnym Podatnikiem VAT. Działalność: produkcja złączy, śrub, łańcuchów i sprężyn, wynajem mieszkań i lokali do 7 grudnia 2015 r. Od 8 grudnia 2015 r. wynajem mieszkań i lokali.

W prowadzonej działalności wykorzystywana jest nieruchomość składająca się z dwóch budynków produkcyjno-biurowych: budynku A wybudowanego w 1992 r., kiedy ustawa VAT nie obowiązywała oraz budynku B wybudowanego w 1994 r. Od wydatków na budowę budynku B, był obniżony podatek należny o podatek naliczony. W stosunku do budynków A i B nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie. Ponoszone były wydatki na bieżące remonty, od których podatek należny był obniżony o podatek naliczony. Od 8 października 2011 r. jest wynajęty budynek B, od 12 grudnia 2012 r. jest wynajęty częściowo budynek A. Wnioskodawca zamierza sprzedać oba budynki wraz z gruntem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Sprzedaż tych budynków wraz z gruntem będzie zwolniona z VAT ?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż budynku A będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - budynek wybudowany w 1992 r., gdy ustawa nie obowiązywała,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów - Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie.

Sprzedaż wynajętego budynku B, Wnioskodawca uważa, że będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Przepis brzmi: zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów po podatku dochodowym stanowiły 30% wartości początkowej.

Do pierwszego zasiedlenia budynku doszło w momencie wynajmu. Ponieważ do wynajmu budynku B doszło ponad 2 lata temu, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest grunt zabudowany, to z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu podstawa prawna art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Do całej sprzedaży stosuje się stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku.

Reasumując, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż budynków A i B wraz z gruntem będzie zwolniona na podstawie dwóch przepisów: art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku A wraz z gruntem oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku B wraz z gruntem.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewidział również zwolnienie od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części. Natomiast zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków lub budowli spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wprowadzono – z dniem 1 stycznia 2014 r. – zmianę mającą na celu pełniejsze odwzorowanie przepisu art. 136 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.), umożliwiającego zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zmiana ta wiąże się również z odejściem od dotychczasowego warunku, że tylko w stosunku do towarów używanych przez podatnika, gdy okres ich używania wynosił co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązujący do 31 grudnia 2013 r.).

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Działalność: produkcja złączy, śrub, łańcuchów i sprężyn, wynajem mieszkań i lokali do 7 grudnia 2015 r. Od 8 grudnia 2015 r. wynajem mieszkań i lokali. W prowadzonej działalności wykorzystywana jest nieruchomość składająca się z dwóch budynków produkcyjno-biurowych. Budynek A został wybudowany w 1992 r., kiedy ustawa VAT nie obowiązywała. W stosunku do budynku A nie były ponoszone wydatki na jego ulepszenie. Ponoszone były wydatki na bieżące remonty, od których podatek należny był obniżony o podatek naliczony. Od 12 grudnia 2012 r. wynajęty jest częściowo budynek A. Wnioskodawca zamierza sprzedać budynek wraz z gruntem.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, pierwsze zasiedlenie wynajmowanej części budynku A miało miejsce w grudniu 2012 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej części budynku a jego dostawą upłynął zatem okres dłuższy niż dwa lata. A zatem dostawa wynajmowanej części budynku A będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ze zwolnienia opisanego powyżej nie może natomiast korzystać niewynajmowana część budynku A, ponieważ dostawa tej części odbywać się będzie w ramach pierwszego zasiedlenia. Z konstrukcji ustawy o VAT wynika jednak, że jeżeli nie znajduje zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, konieczna jest weryfikacja, czy dana czynność nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Podkreślenia wymaga to, że dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT oba powyżej wspomniane warunki powinny być spełnione łącznie.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że oba te warunku zostały spełnione. Wnioskodawcy z tytułu wybudowania budynku A nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (budynek A został wybudowany przed dniem 5 lipca 1993 r.), ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tego budynku. W konsekwencji, dostawa niewynajmowanej części budynku A korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Reasumując, dostawa budynku A będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (wynajmowana część budynku A) oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (niewynajmowana część budynku A).

Co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Zatem transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej dostawy budynku A oraz przyporządkowanego do tego budynku gruntu podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT odpowiednio na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia z podatku VAT dostawy wynajmowanej części budynku A należało uznać za prawidłowe, zaś dotyczące niewynajmowanej części budynku A za nieprawidłowe.

Wnioskodawca wskazał, że dokona również dostawy budynku B. Jak wynika z opisu sprawy budynek B został wybudowany w 1994 r. Od wydatków na budowę budynku B, był obniżony podatek należny o podatek naliczony. W stosunku do budynku nie były ponoszone wydatkina jego ulepszenie. Ponoszone były wydatki na bieżące remonty, od których podatek należny był obniżony o podatek naliczony. Od 8 października 2011 r. budynek B jest wynajmowany.

Tym samym należy stwierdzić, że dostawa budynku B nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie, w przypadku tego budynku, nastąpiło w październiku 2011 r., kiedy to budynek B został po wybudowaniu, oddany do użytkowania na podstawie umowy najmu. Zatem dostawa budynku B będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, z uwagi na to, że dostawa budynku B będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, to zbycie gruntu, na którym jest on posadowiony również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie w zakresie zwolnienia z podatku VAT dostawy budynku B oraz gruntu w części dotyczącej tego budynku należało uznać za prawidłowe.

Skoro transakcja dostawy budynku A oraz B może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, analiza zwolnienia dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 jest bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.