Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB4.4511.12.2017.2.GF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-29
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; skutki podatkowe; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) i w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 stycznia 2017 r. (data wpływu 5 stycznia 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 marca 2017 r. (data nadania 10 marca 2017 r., data wpływu 13 marca 2017 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 28 lutego 2017 r. Nr 1462-IPPB4.4511.12.2017.1.GF (data nadania 28 lutego 2017 r., data doręczenia 9 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 28 lutego 2017 r. Nr 1462-IPPB4.4511.12.2017.1.GF (data nadania 28 lutego 2017 r., data doręczenia 9 marca 2017 r.) tutejszy Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 10 marca 2017 r. (data nadania 10 marca 2017 r., data wpływu 13 marca 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

10 stycznia 2001 r. Wnioskodawca otrzymał wraz z bratem rodzonym Krzysztofem M. drogą darowizny udokumentowaną aktem notarialnym od babci niezabudowaną nieruchomość gruntową o numerze ewidencyjnym 87/1 i łącznej powierzchni 1,7305 ha w udziałach po 1/2 część każdy z nich. Na mocy decyzji wydanej przez Wójta Gminy w dniu 23 sierpnia 2016 r. Wnioskodawca dokonał wspólnie z bratem podziału ww. nieruchomości – nie zmieniając przy tym wielkości ich udziałów – na mniejsze działki wraz z wydzieleniem dwóch odrębnych działek z przeznaczeniem:

1.  pod wewnętrzna drogę dojazdową,
2.  pod poszerzenie gminnej drogi publicznej.

Następnie w dniu 20 grudnia 2016 r. Wnioskodawca wraz z bratem postanowili wyjść ze współwłasności aktem notarialnym – co następuje (cyt.):

„ § 4. Bogdan i Krzysztof M. znoszą częściowo współwłasność opisanej wyżej nieruchomości – bez spłat i dopłat – w ten sposób, że:

1.  własność nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidenc. 87/19 o powierzchni 0,1328 ha, 87/20 o powierzchni 0,1000 ha, 87/21 o pow. 0,1396 ha, 87/22 o pow. 0,1409 ha, 87/23 o pow. 0,1436 ha i 87/24 o pow. 0,1367 ha przechodzi w całości na rzecz Bogdana M.;
2.  własność nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidenc. 87/25 o pow. 0,1135 ha, 87/26 o pow. 0,0972 ha, 87/27 o pow. 0,0972 ha, 87/28 o pow. 0,0972 ha, 87/29 o pow. 0,0972 ha, 87/30 o pow. 0,0972 ha, 87/31 o pow. 0,0972 ha, 87/32 o pow. 0,0970 ha przechodzi w całości na rzecz Krzysztofa M. (…).”

W wyniku częściowego wyjścia ze współwłasności nieruchomości nabytej razem z bratem drogą darowizny od babci w 2001 r. o pierwotnej powierzchni 1,7305 ha uzyskano następujący podział:

1.  Krzysztof M. 0,7937 ha,
2.  Bogdan M. 0,7936 ha,
3.  działka drogowa nr 87/34 o powierzchni 0,0226 ha przekazana wspólnie z bratem pod poszerzenie drogi gminnej,
4.  działka drogowa nr 87/33 o powierzchni 0,1206 ha pozostająca w dalszym ciągu we współwłasności z zachowaniem udziału po 1/2 każdy z braci.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że wartość nabytego udziału działek po dokonaniu częściowego zniesienia współwłasności w grudniu 2016 r. mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed dokonaniem tego zniesienia współwłasności. Ponadto ww. zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat.

Sprzedaż przedmiotowych działek nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej. Działki nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej oraz nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie podejmował i obecnie nie zamierza podejmować w stosunku do ww. nieruchomości jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu, np. wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu, uzbrojenie, ogrodzenie itp. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować przed sprzedażą aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem złożonego wniosku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w wyniku planowanej w ciągu pięciu najbliższych lat sprzedaży którejkolwiek z wydzielonych działek Wnioskodawca zostanie zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w wyniku sprzedaży działki w ciągu pięciu lat, podatek dochodowy od osób fizycznych nie jest należny, gdyż w ramach częściowego wyjścia ze współwłasności – bez spłat i dopłat – w dalszym ciągu Wnioskodawca pozostaje w udziale nie przekraczającym wielkości udziału otrzymanego pierwotnie drogą darowizny w 2001r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej, dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Ponadto należy wskazać, że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy ma zastosowanie, gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z treści wniosku i uzupełnienia wynika, że Wnioskodawca 10 stycznia 2001 r. otrzymał wraz z bratem drogą darowizny od babci niezabudowaną nieruchomość gruntową w udziałach po 1/2 część każdy z nich. Na mocy decyzji wydanej przez Wójta Gminy w dniu 23 sierpnia 2016 r. Wnioskodawca dokonał wspólnie z bratem podziału ww. nieruchomości nie zmieniając przy tym wielkości ich udziałów – na mniejsze działki wraz z wydzieleniem dwóch odrębnych działek z przeznaczeniem pod wewnętrzna drogę dojazdową i pod poszerzenie gminnej drogi publicznej. Następnie w dniu 20 grudnia 2016 r. Wnioskodawca wraz z bratem postanowili wyjść ze współwłasności i aktem notarialnym znieśli częściowo współwłasność opisanej wyżej nieruchomości. Podziałowi nie towarzyszyły spłaty i dopłaty. Wartość nabytego udziału działek po dokonaniu częściowego zniesienia współwłasności w grudniu 2016 r. mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed dokonaniem tego zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

W myśl art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna - sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności do nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu ww. ustawy – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. W tym miejscu należy podkreślić, że to nie powierzchnia działek jest miernikiem służącym do ustalenia czy w wyniku zniesienia współwłasności zwiększył się udział w nieruchomości a zarazem stan majątku osobistego współwłaściciela. Wskazać należy, że powierzchnia nie jest wyznacznikiem obiektywnym, może się bowiem zdarzyć, że największą wartość będzie miała działka o najmniejszej powierzchni – o wartości działki nie decyduje tylko wielkość, ale również inne czynniki – np. jej lokalizacja, przeznaczenie. Dlatego aby ustalić czy w wyniku zniesienia współwłasności udział Wnioskodawcy w nieruchomości powiększył się należy porównać wartość udziału przysługującego Wnioskodawcy w całej nieruchomości przed dokonaniem zniesienia współwłasności, z wartością działek otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego wyjaśnienia dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości (nieruchomościach), nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca wskazał, że zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wartość nabytego udziału działek po dokonaniu częściowego zniesienia współwłasności w grudniu 2016 r. mieści się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed dokonaniem tego zniesienia współwłasności.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego uznać należy, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości udziału jaki Wnioskodawcy przysługiwał przed zniesieniem współwłasności, nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, za datę nabycia nieruchomości przyjąć należy datę nabycia darowizny, tj. 10 stycznia 2001 r. Zatem planowana w ciągu pięciu najbliższych lat sprzedaż którejkolwiek z wydzielonych działek nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia, bowiem zostanie dokonana po upływie okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.