Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-770/12-5/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-02-19
Teza: Czy prawidłowe będzie ustalenie kosztu uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości w ten sposób, iż do wartości nabycia działki dodana zostanie wartość wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego zarówno udokumentowanych fakturami VAT, jak też udokumentowanych innymi dowodami pochodzącymi od podmiotów niebędących podatnikami VAT, a następnie zwaloryzowanie poniesionych wydatków o wskaźnik wzrostu cen, przy czym koszty te nie będą pomniejszane o otrzymany zwrot podatku VAT uzyskany z tytułu rozliczenia niektórych wydatków związanych z budową budynku mieszkalnego?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; rachunki
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2012 r. (data wpływu 12 listopada 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2013 r. (data wpływu 28 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości, w części dotyczącej:

*   ustalenia i udokumentowania kosztów nabycia i wytworzenia budynku oraz możliwości podwyższenia kosztów nabycia nieruchomości o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych - **jest prawidłowe.**

*   możliwości zaliczenia w koszty kwot, które zostały zwrócone w związku ze zwrotem niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Pismem z dnia 17 stycznia 2013 r., Nr IPTPB2/415-770/12-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie odebrano w dniu 21 stycznia 2013 r., natomiast w dniu 28 stycznia 2013 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku (data nadania 25 stycznia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia ..października 2007 r. Wnioskodawczyni oraz Jej mąż nabyli niezabudowaną działkę o pow. 0,0767 ha (akt notarialny Rep. A nr ../2007). Przedmiotową działkę małżonkowie zakupili w trakcie trwania majątkowej wspólności ustawowej za fundusze objęte ich majątkiem wspólnym.

W dniu ..kwietnia 2008 r. małżonkowie zakupili projekt budynku mieszkalnego. W 2008 i 2009 r. ponieśli koszty opłat w związku z ubieganiem się o pozwolenie na budowę. Decyzją Prezydenta Miasta …. wydaną dnia ..września 2009 r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanym garażem wraz z przyłączem wodociągowym i kanalizacji sanitarnej uzyskano pozwolenie na budowę. Budowa budynku mieszkalnego prowadzona była w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych małżonków.

Aktem notarialnym Rep. A nr ../2010 z dniem ..kwietnia 2010 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mieli równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek. Nie występowali z żądaniem o ustalenie nierównych udziałów w majątku wspólnym.

Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej na podstawie umowy darowizny z dnia ..kwietnia 2010 r. Rep. A nr ../2010 zawartej przed notariuszem w S., Wnioskodawczyni nabyła od męża udział we własności przedmiotowej nieruchomości wynoszący ¹/6 części, stając się jej współwłaścicielką w udziale wynoszącym łącznie ²/3 części. Mąż Wnioskodawczyni zachował we własności nieruchomości udział wynoszący ¹/3 części.

Aktem notarialnym Rep. A nr ../2012r. w dniu ..lutego 2012 r. małżonkowie sprzedali swoje udziały we własności gruntowej położonej w Z. o pow. 0,0767 ha. Na działce w Z. realizowana była do chwili sprzedaży inwestycja budowlana polegająca na budowie domu mieszkalnego z garażem, murowanego, parterowego z poddaszem użytkowym, podpiwniczonego, którego blachodachówką, o powierzchni 142 m2, przy czym budynek nie był zgłoszony do użytkowania, pozostawał w stanie surowym otwartym zadaszonym. Nie posiadał wmontowanych otworów okiennych i drzwi, stolarki, posadzek, tynków, izolacji cieplnej i instalacji wewnętrznych. Dokonana sprzedaż opisanej powyżej nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku dodano, że po zniesieniu współwłasności majątkowej małżeńskiej nie był przeprowadzony podział majątku dorobkowego. Z mocy prawa małżonkowie nabyli współwłasność nieruchomości po ½. Od nieruchomości nie były dokonywane żadne odpisy amortyzacyjne.

W związku z powyższym zadano (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku) następujące pytania:

1.  Jaki należy przyjąć do rozliczeń podatkowych z tytułu zbycia udziałów w nieruchomości termin nabycia tych udziałów, czy datę nabycia całej nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, czy też datę nabycia poszczególnych udziałów tj. ½ w wyniku zniesienia wspólności majątkowej oraz ¹/6 w wyniku darowizny od męża?
2.  Czy prawidłowe będzie ustalenie kosztu uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości w ten sposób, iż do wartości nabycia działki dodana zostanie wartość wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego zarówno udokumentowanych fakturami VAT, jak też udokumentowanych innymi dowodami pochodzącymi od podmiotów niebędących podatnikami VAT, a następnie zwaloryzowanie poniesionych wydatków o wskaźnik wzrostu cen, przy czym koszty te nie będą pomniejszane o otrzymany zwrot podatku VAT uzyskany z tytułu rozliczenia niektórych wydatków związanych z budową budynku mieszkalnego?
3.  Czy Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do dochodu ze zbycia udziałów w odniesieniu do wszystkich udziałów, czy jedynie w odniesieniu do udziałów nabytych w drodze darowizny od męża?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2. Natomiast w zakresie odpowiedzi na pytania oznaczone nr 1 i 3, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, odnośnie pytania oznaczonego nr 2, w ocenie Wnioskodawczyni, jako koszt uzyskania przychodów należy przyjąć koszt nabycia działki (udział ¹/6 jako darowany nie będzie uwzględniony w koszcie nabycia gdyż nie był naliczany podatek od darowizny) oraz koszty budowy budynku mieszkalnego w całości, tzn. udokumentowane zarówno fakturami VAT od podatników VAT czynnych jaki innymi dowodami pochodzącymi od podmiotów nie będących podatnikami VAT. W tych kosztach więc będą się mieścić zarówno koszty nabycia materiałów budowlanych jak i robót budowlanych oraz koszt nabycia projektu budowlanego i koszt opłat administracyjnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wynika to z treści art. 22 ust. 6c, gdyż wyżej wskazane koszty są kosztami nabycia nieruchomości i wytworzenia budynku. Wprawdzie art. 22 ust. 6e wskazuje, że nakłady winny być dokumentowane fakturami VAT, jednak odnosi się to tylko do nakładów a zdaniem Wnioskodawczyni budowa budynku winna być traktowana jako koszt jego wytworzenia jako środka. Podatnik wprawdzie korzystał z ulgi w postaci zwrotu podatku VAT uzyskanego z tytułu rozliczenia niektórych wydatków związanych z budową budynku mieszkalnego, jednak żaden przepis nie nakazuje aby o kwotę zwróconego VAT należało pomniejszać koszty nabycia nieruchomości w przypadku jej sprzedaży. Zatem koszt nabycia nieruchomości nie zostanie pomniejszony o kwoty zwróconego podatku VAT.

Koszty nabycia powinny być zwaloryzowane zgodnie z art. 22 ust. 6f, przy czym waloryzacji będzie podlegać jedynie nabycie ½ udziałów, gdyż budynek nie został zakończony przez co nie można jeszcze ustalić daty jego wytworzenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w zakresie ustalenia i udokumentowania kosztów nabycia i wytworzenia budynku oraz możliwości podwyższenia kosztów nabycia o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych,

*   **nieprawidłowe** w zakresie możliwości zaliczenia w koszty kwot, które zostały zwrócone w związku ze zwrotem niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W przypadku odpłatnego zbycia podstawę obliczenia podatku stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak z powyższego wynika, koszty rodzajowe jakie ustawodawca przewidział w sprawie zbycia nieruchomości to:

*   udokumentowane koszty nabycia

*   lub udokumentowane koszty wytworzenia,

*   powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w trakcie ich posiadania.

W niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży była nieruchomość gruntowa, która została nabyta (a więc mamy do czynienia z kosztem nabycia) oraz budynek mieszkalny, który został wybudowany na nieruchomości gruntowej (koszt budowy tego budynku będzie kosztem jego wytworzenia). Charakter nakładów mogą mieć koszty związane z remontem lub modernizacją budynku, w tym przypadku takie czynności nie wystąpiły.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które zostały faktycznie poniesione przez Wnioskodawczynię. A zatem, kwoty (dotyczące posiadanych udziałów), które zostały Jej oddane w związku ze zwrotem części podatku VAT od niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym, nie mogą zostać odliczone jako koszty wytworzenia przy odpłatnym zbyciu nieruchomości.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przewidziany w tym artykule obowiązek udokumentowania fakturami VAT dotyczy tylko nakładów, o których mowa w ust. 6c. Ustawodawca nie wspomina, w jaki sposób mają być udokumentowane koszty nabycia i koszty wytworzenia.

W związku z powyższym należy przyjąć, że koszty nabycia i wytworzenia mogą być udokumentowane w każdy wiarygodny sposób, czyli również mogą to być rachunki wystawione przez podatników korzystających ze zwolnienia na mocy art. 113 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.)

Podsumowując, koszty nabycia i koszty wytworzenia mogą być potwierdzone każdym dokumentem, tj. rachunkiem, aktem notarialnym, fakturą VAT. Natomiast poniesione nakłady mogą być udokumentowane wyłącznie fakturą VAT.

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny, należy zgodzić się z Wnioskodawczynią, iż zgodnie z ww. przepisem może podwyższyć wydatki na ½ udziałów nabytych w 2007 r.

W myśl natomiast art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jednocześnie, na podstawie art. 22 ust. 6e ustawy, wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości przed upływem ww. 5-letniego terminu, w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze zbycia części nieruchomości zakupionej w 2007 r., do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki poniesione na nabycie swoich udziałów w przedmiotowej działce oraz koszty wytworzenia (budowy budynku) powiększone o udokumentowane nakłady na nieruchomość, (jeżeli takie zostały poczynione) w czasie posiadania udziałów w tej nieruchomości.

Poniesione wydatki na budowę budynku mieszkalnego (jako koszty wytworzenia) mogą zostać udokumentowane zarówno fakturami VAT jak i rachunkami wystawionymi przez podatników korzystających ze zwolnienia na mocy art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast wydatki dotyczące nakładów, winny zostać udokumentowane tylko fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Wydatki zaliczane do kosztów winny zostać pomniejszone o zwrócony od nich podatek VAT dotyczący zwrotu osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.

Wnioskodawczyni, może podwyższyć koszty nabycia ½ udziałów w przedmiotowej nieruchomości zakupionej w 2007 r. o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze zbycia udziałów w nieruchomości nabytych w 2010 r. w wyniku darowizny od męża, Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na udział w tej nieruchomości. Dodatkowo kosztem uzyskania przychodu mogą być również nakłady na nieruchomość, jeżeli zostały poczynione w czasie posiadania udziałów w tej nieruchomości.

Jednocześnie Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postepowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.