Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.477.2019.2.DJD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-05
Teza: Sposób ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego w związku z najmem jego części.
Słowa kluczowe: adaptacja; budynek-budynek mieszkalny; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; najem; wartość-wartość początkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2019 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 1 października 2019 r., identyfikator poświadczenia przedłożenia UPP …..), uzupełnionym pismem z dnia 13 listopada 2019 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 13 listopada 2019 r., identyfikator poświadczenia przedłożenia UPP ……), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wynajmowanej nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 6 listopada 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.477.2019.1.DJD, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h powołanej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 6 listopada 2019 r. (data doręczenia za pośrednictwem platformy ePUAP 7 listopada 2019 r.; identyfikator poświadczenia doręczenia UPD …..). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 13 listopada 2019 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP 13 listopada 2019 r., identyfikator poświadczenia przedłożenia UPP ….).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył nieruchomość mieszkalną, którą powiększył o dodatkową powierzchnię (część strychu nad nieruchomością). Następnie całą nieruchomość podzielił i część przeznaczył na wynajem. Powierzchnia przeznaczona na wynajem jest samodzielna, tj. posiada osobne wejście, pomieszczenia użytkowe. Ponieważ wartość nabycia lokalu dotyczyła jego integralnej całości, która została zaburzona podziałem i rozbudową, Wnioskodawca nie jest w stanie określić wartości początkowej tylko tej części, która przeznaczona jest na wynajem (w pozostałej zamieszkuje Wnioskodawca). Zatem, nie jest On w stanie poprawnie obliczyć stawki amortyzacyjnej. Z początkowego etapu inwestycji Wnioskodawca nie posiada faktur i rachunków za usługi remontowo-budowlane oraz za materiały, ponieważ nie planował wtedy przeznaczać części/całości nieruchomości pod wynajem. Zamiar taki powstał dopiero w trakcie inwestycji. Ponieważ nie mógł ustalić kosztu wytworzenia/nabycia, chciałby wartość początkową ustalić z uwzględnieniem cen rynkowych w wysokości określonej przez biegłego, powołanego przez Niego, zgodnie z art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: „updof” (jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia na podstawie art. 22g ust. 4 updof, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej przez biegłego, powołanego przez podatnika).

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że nieruchomość mieszkalna nabyta została w dniu 27 czerwca 2013 r. na podstawie aktu notarialnego, sporządzonego w Kancelarii Notarialnej, w kwocie 312 000 zł. Nieruchomość została nabyta w celu mieszkaniowym i do chwili obecnej zamieszkana jest przez Wnioskodawcę. Inwestycja w nieruchomość polegająca na przydzieleniu do lokalu mieszkalnego zamieszkanego przez Wnioskodawcę części użytkowej poddasza, wydzielonej z części wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej, została dokonana w dniu 9 czerwca 2015 r. na podstawie aktu notarialnego, sporządzonego w Kancelarii Notarialnej, za kwotę 30 000 zł oraz zobowiązanie do pokrycia kosztów remontu dachu.

Na powiększenie powierzchni nieruchomości zostały poniesione koszty:

*   w 2015 r.: zakup części użytkowej 30 000 zł, koszty notarialne 2 018 zł,

*   w 2016 r.: koszty notarialne 4 000 zł,

*   w 2017 r.: 71 634 zł 55 gr,

*   w 2018 r.: 12 175 zł 28 gr.

Wnioskodawca posiada faktury jedynie na koszty wymienione powyżej. Udokumentowana wartość poniesionych nakładów wynosi 119 828 zł 10 gr. Pozostała część nakładów nie jest udokumentowana (paragony lub ich brak). Zatem nie da się jednoznacznie oszacować wartości poniesionych nakładów finansowych. Wnioskodawca posiada jedynie część udokumentowanych kosztów przystosowania części nieruchomości pod najem, ponieważ do momentu podjęcia decyzji o wynajmie, nie miał obowiązku i celu ich gromadzenia. Na tej podstawie nie może zaliczyć wszystkich poniesionych kosztów oraz nie jest w stanie nawet ich dokładnie określić, gdyż nie posiada m.in. paragonów za zakup materiałów budowlanych. Dlatego wystąpił o wydanie decyzji o ustaleniu wartości części nieruchomości wynajmowanej przez rzeczoznawcę majątkowego i na jej podstawie zamierza obliczyć wartość amortyzacji do rozliczeń podatkowych.

Poniesione nakłady zwiększyły wartość początkową nieruchomości. Przed rozbudową nieruchomość posiadała powierzchnię 63,45 m2. Po przydzieleniu części użytkowej do lokalu jego powierzchnia zwiększyła się o 46,30 m2 - do 109,75 m2. Wydzielona część mieszkania przeznaczona na wynajem ma powierzchnię ok. 26 m2. Nieruchomość sklasyfikowana jest jako budynek mieszkalny o trzech i więcej mieszkaniach - Sekcja 1, Dział 11, Grupa 112, Klasa 1122. Decyzja o wynajmie nieruchomości zapadła w maju/czerwcu 2018 r., zaś nieruchomość wynajęta został w okresie od 1 października 2018 r. do 31 lipca 2019 r. i od 1 listopada 2019 r., a najem został zgłoszony do organu podatkowego. W Klasyfikacji Środków Trwałych wskazana we wniosku nieruchomość sklasyfikowana została w Grupie 1, Podgrupie 11, Symbol KŚT 110. Wnioskodawca chciałby zastosować indywidualną stawkę amortyzacji. Na podstawie uzyskanych informacji Wnioskodawca chciałby amortyzować nieruchomość od pierwszego miesiąca po miesiącu, w którym została wynajęta, tj. od 1 listopada 2018 r., dokonując korekty deklaracji podatkowej PIT za 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy, aby określić wartość początkową wynajmowanej nieruchomości, Wnioskodawca może dokonać wyceny części wynajmowanej przez rzeczoznawcę majątkowego i na tej podstawie zastosować stawkę amortyzacyjną?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma On możliwości ustalenia wartości początkowej, ponieważ planując inwestycję nie miał zamiaru wynajęcia całości lub części nieruchomości, dlatego też nie gromadził wszystkich faktur za usługi remontowo-budowlane. Zamiar przeznaczenia na wynajem części nieruchomości powstał w trakcie realizacji inwestycji. Z tego względu nie jest w stanie ustalić wartości początkowej.

Zgodnie z art. 22g ust. 9 updof, Wnioskodawca chciałby powołać biegłego, który ustali wartość części nieruchomości i na jej podstawie będzie mógł obliczyć amortyzację.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego - jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów lub zabezpieczenie albo zachowanie źródła przychodów, tak aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

*   być właściwie udokumentowany,

*   nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Definicja środków trwałych - dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych - określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, podlegające amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 cyt. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Na podstawie art. 22c pkt 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zatem, budynki (lokale) mieszkalne podlegają amortyzacji, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzowaniu. Amortyzacji nie podlegają zaś grunty oraz udział w gruncie przypadający na wyodrębniony lokal mieszkalny.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Co do zasady składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 - art. 22d ust. 2 cyt. ustawy.

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania; późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 - art. 22n ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów - stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Natomiast odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 22h ust. 1 pkt 4 cyt. ustawy).

Powyższe regulacje określają moment rozpoczęcia dokonywania odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych wprowadzonych do ewidencji oraz ujawnionych środków trwałych – nie objętych dotychczas ewidencją. Przy czym, jak stanowi art. 22f ust. 4 ustawy, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Sposób ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, która stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, określa art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z ust. 1 pkt 1 i 2 tego artykułu, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia, a w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia.

Jednocześnie stosownie do art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania, stosownie do art. 22g ust. 4 cytowanej ustawy.

Przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio - art. 22g ust. 16 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jak stanowi art. 22g ust. 17 cyt. ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ponadto, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w szczególnych sytuacjach zezwalają również na odstąpienie od ogólnych zasad ustalania wartości początkowej zakupionego albo wytworzonego środka trwałego.

W przypadku środków trwałych w określonych okolicznościach, istnieje możliwość innego ustalania wartości początkowej, tj. na podstawie wyceny podatnika lub wyceny biegłego, o czym stanowi art. 22g ust. 8 i 9, a także możliwość zwiększenia wartości początkowej w przypadku ulepszenia środka trwałego w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji lub modernizacji, jak stanowi art. 22g ust. 17 powołanej ustawy. Jednakże wymienione sposoby ustalenia wartości początkowej stanowią wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości według zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy.

Stosownie do art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Natomiast w myśl art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Podnieść również należy, że możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały odpowiednio został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz brak jest możliwości ustalenia tej wartości (w przypadku nabycia) lub w przypadku, gdy został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie. Przepis art. 22g ust. 8 i ust. 9 cyt. ustawy nie ma służyć podnoszeniu rynkowej wartości nieruchomości dzięki odwołaniu się do ich aktualnych cen na rynku nieruchomości.

Z przedstawionych powyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego ma sposób jego nabycia. Przy czym, możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały odpowiednio został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i brak jest możliwości ustalenia tej wartości. Te sposoby ustalenia wartości początkowej stanowią jednakże wyjątek od obowiązujących zasad ustalania tejże wartości według zasad określonych w art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a więc według ceny nabycia i według kosztu wytworzenia).

Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą powinna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć, np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada – bo nie musiał posiadać – stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie lub wytworzenie określonego składnika majątku. Użycie formuły „podatnik nie może ustalić” w omawianym przepisie obejmuje także takie stany faktyczne, że z przyczyn niezawinionych przez podatnika, od niego niezależnych, w szczególności w sytuacji siły wyższej nie może ustalić kosztu wytworzenia środka trwałego według normy zawartej w art. 22g ust. 4 omawianej ustawy podatkowej. Muszą to być więc okoliczności wyjątkowe, obiektywnie szczególne.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w dniu 27 czerwca 2013 r. na podstawie aktu notarialnego nieruchomość mieszkalną o powierzchni 63,45 m2, którą powiększył o dodatkową powierzchnię części użytkowej poddasza, wydzieloną z części wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 9 czerwca 2015 r. Po przydzieleniu części użytkowej do lokalu jego powierzchnia zwiększyła się o 46,30 m2. Nieruchomość została nabyta w celu mieszkaniowym i do chwili obecnej zamieszkana jest przez Wnioskodawcę. Następnie Wnioskodawca całą nieruchomość podzielił i część przeznaczył na wynajem. Powierzchnia przeznaczona na wynajem to ok. 26 m2, jest samodzielna, tj. posiada osobne wejście. Decyzja o wynajmie nieruchomości zapadła w maju/czerwcu 2018 r., zaś nieruchomość wynajęta została od 1 października 2018 r. W Klasyfikacji Środków Trwałych nieruchomość sklasyfikowana została w Grupie 1, Podgrupie 11, Symbol KŚT 110. Wnioskodawca zamierza amortyzować nieruchomość od pierwszego miesiąca po miesiącu, w którym została wynajęta. W związku z podziałem i rozbudową nieruchomości, nie jest On w stanie określić wartości początkowej nieruchomości przeznaczonej do wynajmu, bowiem posiada jedynie część udokumentowanych kosztów przystosowania nieruchomości pod najem, gdyż do momentu podjęcia decyzji o wynajmie, nie miał obowiązku i celu ich gromadzenia. W związku z tym, Wnioskodawca zamierza wartość początkową nieruchomości ustalić z uwzględnieniem cen rynkowych w wysokości określonej przez biegłego.

Mając zatem na względzie przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego i powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawca w istocie – z przyczyn od Niego niezależnych – nie posiada dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych wydatków na podział i rozbudowę nieruchomości o poddasze, to wartość początkową części nieruchomości przeznaczonej do najmu może ustalić na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy, stosownie do art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez siebie, a więc z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia. Zauważyć bowiem należy, że w sytuacji będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca nie miał, co do zasady, obowiązku gromadzenia faktur oraz innych dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych wydatków związanych z podziałem i rozbudową nieruchomości o poddasze. Zatem, aby ustalić wartość początkową nieruchomości, Wnioskodawca może przyjąć wycenę sporządzoną przez biegłego na podstawie art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i na tej podstawie zastosować stawkę amortyzacyjną.

Wobec tego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Końcowo należy zaznaczyć, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazać przy tym należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zagadnień będących przedmiotem zapytania, tj. ustalenia wartości początkowej części nieruchomości oddanej w najem. Tym samym, niniejsza interpretacja nie zawiera oceny stanowiska Wnioskodawcy w innym zakresie, w szczególności w zakresie stawki amortyzacyjnej oraz dokonywanych odpisów amortyzacyjnych od tej nieruchomości. Z powyższych względów tutejszy Organ nie odniósł się do informacji przedstawionych w opisie stanu faktycznego, w którym Wnioskodawca wskazał, że cyt. „chciałby amortyzować nieruchomość od pierwszego miesiąca po miesiącu, w którym została wynajęta, tj. od 1 listopada 2018 r., dokonując korekty deklaracji podatkowej PIT za 2018 r.”

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.