Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP2.4512.727.2016.2.MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-21
Teza: w zakresie opodatkowania i udokumentowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i halą magazynową
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z 19 września 2016 r. (data wpływu 30 września 2016 r.), uzupełnionym pismem w dniu 1 grudnia 2016 r. (data wpływu 5 grudnia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organ z dnia 18 listopada 2016 r. nr 1462-IPPP2.4512.727.2016.1.MT (skutecznie doręczone 24 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej

*   budynkiem mieszkalnym - **jest prawidłowe,**
*   halą magazynową - **jest nieprawidłowe,**
*   dokumentowania ww. sprzedaży - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2016 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i udokumentowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i halą magazynową.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 7 maja 2014 roku Wnioskodawca nabył wraz żoną na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomość. Działka ma powierzchnię 708 m2 i jest zabudowana dwoma budynkami: jeden dom mieszkalny o pow. łącznej ok. 160 m2, a drugi to hala handlowo-usługowa. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT.

W dniu 31 grudnia 2014 roku Wnioskodawca wraz z żoną zgodnie oświadczyli, że od 1 stycznia 2015 roku wnoszą jako majątek trwały do firmy prowadzonej przez Wnioskodawcę pod nazwą C. dom mieszkalny wraz z częścią działki o powierzchni 150 m2. Jednocześnie Wnioskodawca prowadził remont tego budynku celem jego późniejszego wynajęcia na działalność handlowo-usługową lub wykorzystania do celów działalności firmy (np. salon sklepowy). Podczas remontu Wnioskodawca kupował materiały budowlane i korzystał z usług zewnętrznych firm budowlanych. Również odliczał VAT od otrzymywanych faktur. Około maja 2015 roku Wnioskodawca zakończył remont budynku mieszkalnego i próbował go wynająć w różnej konfiguracji jako samodzielny budynek lub tylko samą halę handlowo-usługową lub całą nieruchomość dla jednego najemcy. Do dnia dzisiejszego żaden z budynków nie został wynajęty. Jedynie została wystawiona faktura za powieszenie baneru ogłoszeniowego na ogrodzeniu. Budynek, który Wnioskodawca wyremontował, nie został przekwalifikowany w urzędzie gminy na biurowy lub handlowo-usługowy.

Ponadto, w ramach tzw. najmu prywatnego, wynajęty został fragment 11,25 m2 gruntu nieprzekazanego na cele działalności gospodarczej, podmiotowi gospodarczemu w celu posadowienia na tym gruncie słupa z reklamą. Połowa wartości czynszu najmu jest opodatkowana podatkiem VAT, bowiem Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Druga połowa, należna małżonce, nie jest opodatkowana podatkiem VAT, bowiem żona nie prowadzi działalności i roczne przychody z tytułu najmu nie przekroczą wartości określonej w art. 113 ust. 9 ustawy o VAT. Dochody z tego tytułu opodatkowane są przez Wnioskodawcę ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Obecnie rozważana jest sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.

W piśmie uzupełniającym z dnia 30 listopada 2016 r. Zainteresowany wskazał, że:

1.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości, a także sporadycznie z tytułu pośrednictwa w sprzedaży produktów i z tytułu montażu instalacji alarmowych i innych,
2.  Dom mieszkalny posadowiony na przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczony na wynajem; do dnia dzisiejszego nie udało się znaleźć najemcy na ten lokal,
3.  Słup reklamowy, o którym mowa, nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. z 2016. poz. 290 ze zm.).
4.  Grunt został oddany najemcy w najem dnia 16 sierpnia 2016 r., zaś słup nie został jeszcze posadowiony, ma zostać posadowiony w najbliższym czasie,
5.  Wnioskodawca nie ma sprecyzowanego nabywcy nieruchomości, będzie to podmiot trzeci,
6.  Koszty budowy słupa reklamowego nie będą zwrócone najemcy przez Wnioskodawcę - wszelkie koszty instalacji nośnika reklamowego są po stronie najemcy,
7.  Słup reklamowy nie będzie przedmiotem dostawy,
8.  Wnioskodawca nie ponosi wydatków ani na budowę słupa reklamowego, ani na jego ulepszenia,
9.  Hala magazynowa została nabyta wraz z częścią działki. Wnioskodawca nabywając tę działkę zamierzał nabyć przede wszystkim budynek mieszkalny,
10.  Wnioskodawca nie wykorzystywał hali magazynowej z uwagi na stan techniczny hali, która wymagała nakładów inwestycyjnych, których Wnioskodawca nie zamierzał ponosić. Jednocześnie w dniu 31 października 2016 r. Wnioskodawca znalazł najemcę na przedmiotową halę. Najem ten jest opodatkowany przez Wnioskodawcę na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. najmu prywatnego, oraz opodatkowany jest podatkiem VAT (w części przypadającej na Wnioskodawcę).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przy sprzedaży do ceny Wnioskodawca będzie musiał doliczyć podatek VAT? Jeżeli tak to w jakiej wysokości? Czy sprzedaż będzie się wiązała z wystawieniem faktury VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Dla celów podatku VAT należy wyodrębnić dwie części przedmiotowej nieruchomości: budynek mieszkalny wraz z częścią gruntu przekazany na cele działalności gospodarczej, oraz halę magazynową i pozostałą część gruntu, które nie są związane z działalnością Wnioskodawcy.

Podatek VAT od budynku mieszkalnego

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2016 r., 710 ze zm., dalej powoływana jako ustawa o VAT) przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT jest m.in. odpłatna dostawa towarów dokonywana przez podatników, którymi są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza - w rozumieniu ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT).

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Ponieważ nie dysponuję wiedzą w zakresie ewentualnego pierwszego zasiedlenia nieruchomości przez wcześniejszych właścicieli, założyć należy, iż sprzedaż przez Wnioskodawcę budynku mieszkalnego (lub ewentualnie wynajem budynku przed jego sprzedażą) będzie stanowiła pierwsze zasiedlenie. Tym samym, Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie budynku mieszkalnego.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż budynku mieszkalnego objęta będzie zwolnieniem spod opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się spod opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponieważ nabycie nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT, ani Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej, Wnioskodawca spełnia kryteria tego zwolnienia, wobec czego sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z gruntem przekazanym na cele działalności gospodarczej będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponieważ sprzedaż budynku mieszkalnego będzie zwolniona, Wnioskodawca nie bedzię miał obowiązku wystawienia faktury VAT, zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, chyba że nabywca zgłosi żądanie jej wystawienia w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dokonano dostawy.

Podatek VAT od hali magazynowej

Sprzedaż hali magazynowej wraz z pozostałą częścią gruntu, z uwagi na fakt, iż hala nie jest związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością opodatkowaną, a jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Z tego też powodu Wnioskodawca nie będzię wystawiał faktury VAT z tytułu tej dostawy.

Jeżeli jednak by uznać, że również dostawa tej hali jest opodatkowana, również objęta będzie zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a zasady wystawienia faktury będą analogiczne, jak przy dostawie budynku mieszkalnego.

Jednocześnie, ponieważ przedmiotem opodatkowania są budynki, fakt wynajęcia 11,25 m2 gruntu pozostanie bez wpływu na zasady opodatkowania dostaw tych budynków.

W piśmie uzupełniającym z dnia 30 listopada 2016 r. Zainteresowany wskazał, co następuje:

1.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości, a także sporadycznie z tytułu pośrednictwa w sprzedaży produktów i z tytułu montażu instalacji alarmowych i innych.
2.  Dom mieszkalny posadowiony na przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczony na wynajem; do dnia dzisiejszego nie udało się znaleźć najemcy na ten lokal.
3.  Słup reklamowy, o którym mowa, nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. 2016 r., 290 t.j. ze zm.).
4.  Grunt został oddany najemcy w najem dnia 16 sierpnia 2016 r., zaś słup nie został jeszcze posadowiony, ma zostać posadowiony w najbliższym czasie.
5.  Wnioskodawca nie ma sprecyzowanego nabywcy nieruchomości, będzie to podmiot trzeci.
6.  Koszty budowy słupa reklamowego nie będą zwrócone najemcy przez Wnioskodawcę - wszelki koszty instalacji nośnika reklamowego są po stronie najemcy.
7.  Słup reklamowy nie będzie przedmiotem dostawy.
8.  Wnioskodawca nie ponosi wydatków ani na budowę słupa reklamowego, ani na jego ulepszenia.
9.  Hala magazynowa została nabyta wraz z częścią działki. Wnioskodawca nabywając tę działkę zamierzał nabyć przede wszystkim budynek mieszkalny.
10.  Wnioskodawca nie wykorzystywał hali magazynowej z uwagi na stan techniczny hali, która wymagała nakładów inwestycyjnych, których Wnioskodawca nie zamierzał ponosić. Jednocześnie w dniu 31 października 2016 r. Wnioskodawca znalazł najemcę na przedmiotową halę. Najem ten jest opodatkowany przez Wnioskodawcę na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. najmu prywatnego, oraz opodatkowany jest podatkiem VAT (w części przypadającej na Wnioskodawcę).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego, nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży hali magazynowej oraz prawidłowe w zakresie udokumentowania ww. sprzedaży.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

W art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W świetle powyższych przepisów należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywana w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Według art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na mocy art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Istotą pierwszego zasiedlenia - jak wynika z ww. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości do używania innemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu, czy dzierżawy. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa, są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Ponadto, jak już wskazano, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, podlegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości (bądź jej części) skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu. Tym samym, czynność ta podlega opodatkowaniu, jako odpłatne świadczenie usług. Oznacza to jednocześnie, że najem spełnia warunki pierwszego zasiedlenia wynikające z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o VAT, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do ich dostawy może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu 7 maja 2014 roku Wnioskodawca nabył wraz żoną na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomość składającą się z gruntu zabudowanego domem mieszkalnym i halą handlowo-usługową. Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT. W dniu 31 grudnia 2014 roku dom mieszkalny został wniesiony jako majątek trwały do firmy prowadzonej przez Wnioskodawcę wraz z częścią działki o powierzchni 150 m2. Wnioskodawca przeprowadził remont tego budynku celem jego późniejszego wynajęcia na działalność handlowo-usługową lub wykorzystania do celów działalności firmy (np. salon sklepowy). Podczas remontu Wnioskodawca nabywał materiały budowlane i korzystał z usług zewnętrznych firm budowlanych - odliczał VAT od otrzymywanych faktur. Około maja 2015 roku Wnioskodawca zakończył remont budynku mieszkalnego i próbował go wynająć w różnej konfiguracji jako samodzielny budynek lub tylko samą halę handlowo-usługową lub całą nieruchomość dla jednego najemcy. Do dnia dzisiejszego żaden z budynków nie został wynajęty. W ramach tzw. najmu prywatnego, wynajęty został fragment 11,25 m2 gruntu nieprzekazanego na cele działalności gospodarczej, podmiotowi gospodarczemu w celu posadowienia na tym gruncie słupa z reklamą. Połowa wartości czynszu najmu jest opodatkowana podatkiem VAT, gdyż Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Druga połowa, należna małżonce, nie jest opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ żona nie prowadzi działalności i roczne przychody z tytułu najmu nie przekroczą wartości określonej w art. 113 ust. 9 ustawy o VAT. Wnioskodawca wskazał też, że jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości, a także sporadycznie z tytułu pośrednictwa w sprzedaży produktów i z tytułu montażu instalacji alarmowych i innych. Dom mieszkalny posadowiony na przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczony na wynajem - do dnia dzisiejszego nie udało się znaleźć najemcy na ten lokal. Słup reklamowy, o którym mowa, nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Budowlane. Grunt został oddany w najem dnia 16 sierpnia 2016 r., zaś słup nie został jeszcze posadowiony, ma zostać posadowiony w najbliższym czasie. Wnioskodawca nie ma sprecyzowanego nabywcy nieruchomości, będzie to podmiot trzeci. Koszty budowy słupa reklamowego nie będą zwrócone najemcy przez Wnioskodawcę. Słup reklamowy nie będzie przedmiotem dostawy, Wnioskodawca nie ponosi wydatków ani na budowę słupa reklamowego, ani na jego ulepszenia.

Hala magazynowa została nabyta wraz z częścią działki. Wnioskodawca nabywając tę działkę zamierzał nabyć przede wszystkim budynek mieszkalny. Wnioskodawca nie wykorzystywał hali magazynowej z uwagi na stan techniczny hali. Wymagała ona nakładów inwestycyjnych, których Wnioskodawca nie zamierzał ponosić. Jednocześnie w dniu 31 października 2016 r. Wnioskodawca znalazł najemcę na przedmiotową halę. Najem ten jest opodatkowany przez Wnioskodawcę na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. najmu prywatnego oraz opodatkowany jest podatkiem VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z gruntem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że planowana sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z gruntem nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca nabył nieruchomość, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, bez podatku VAT. Zatem czynność ta nie stanowiła transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca nie poniósł także wydatków na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyły 30% wartości początkowej. Wnioskodawca wniósł ww. budynek mieszkalny wraz z działką do firmy jako majątek trwały. Wnioskodawca wskazał, że budynek mieszkalny posadowiony na przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczony na wynajem, jednak nie udało znaleźć się najemcy na ten lokal. Skoro ww. budynek mieszkalny nie był przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze nie doszło w odniesieniu do tego budynku do pierwszego zasiedlenia w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W konsekwencji do sprzedaży budynku mieszkalnego nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro przesłanki do zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie zostały spełnione należy zbadać przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Podstawą do zastosowania zwolnienia wynikającego z treści tego przepisu jest łączne spełnienie dwóch przesłanek. Pierwszą z nich jest brak prawa do pomniejszenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do obiektów posadowionych na nieruchomości. Natomiast druga z przesłanek stanowi, że dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów posadowionych na nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwałoby mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak już zostało wskazane Wnioskodawca nabył budynek mieszkalny wraz z gruntem w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Ponadto Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie ww. budynku w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej budynku mieszkalnego. Zatem, po uwzględnieniu powyższych okoliczności sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży budynku mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z uwagi na spełnienie obydwu przesłanek zawartych w tym przepisie. Skoro sprzedaż ww. budynku mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, odpowiednio sprzedaż gruntu na którym jest on posadowiony, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z gruntem należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również opodatkowania sprzedaży hali magazynowej, która zdaniem Wnioskodawcy stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy.

Podkreślenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT. Pojęcie to wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht) dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć również należy, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu podatku VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Wnioskodawca wskazał, że nie wykorzystywał hali magazynowej z uwagi na jej stan techniczny - hala wymagała nakładów inwestycyjnych, których Wnioskodawca nie zamierzał ponosić. Jednocześnie w dniu 31 października 2016 r. Wnioskodawca znalazł najemcę na przedmiotową halę. Najem ten jest opodatkowany m.in. podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z uwagi na przedstawiony opis sprawy oraz przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nie wykazywał zamiaru wykorzystywania hali magazynowej posadowionej na nieruchomości wyłącznie do celów osobistych. Wnioskodawca dnia 31 października 2016 r. wynajął ww. halę magazynową na rzecz najemcy, która to czynność jest opodatkowana podatkiem VAT. Zatem nie można stwierdzić, że ww. hala magazynowa nie jest związana z prowadzoną działalnością Wnioskodawcy oraz, że stanowi ona majątek prywatny Wnioskodawcy.

A zatem, w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży hali magazynowej występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedaż ww. hali magazynowej, o której mowa we wniosku będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług. Zatem, dokonanie przez Wnioskodawcę sprzedaży ww. hali magazynowej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że sprzedaż ww. hali magazynowej będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zasadne jest dokonanie analizy zwolnienia z podatku VAT dla tej sprzedaży.

W nawiązaniu do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy zauważyć, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie nie będzie miało zastosowania dla sprzedaży ww. hali magazynowej. Jak zostało wskazane, Wnioskodawca nabył nieruchomość, w skład której wchodzi m.in. hala magazynowa w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem nie doszło do pierwszego zasiedlenia hali w momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę. Należy zauważyć, że pierwsze zasiedlenie dla hali magazynowej nastąpiło w momencie wynajęcia jej 31 października 2016 r. Jak już wskazano najem spełnia warunki pierwszego zasiedlenia wynikające z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zatem pierwsza z przesłanek umożliwiająca zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostanie spełniona. Planowana dostawa ww. hali nastąpi zatem po pierwszym zasiedleniu, jednakże od momentu pierwszego zasiedlenia ww. hali nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, skoro sprzedaż ta nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od momentu oddania hali na rzecz najemcy oznacza to wykluczenie ww. sprzedaży z możliwości korzystania ze zwolnienia regulowanego przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla sprzedaży ww. hali magazynowej posadowionej na nieruchomości zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak już zostało wskazane Wnioskodawca nabył nieruchomość, w skład której wchodzi hala magazynowa, w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu. Zatem Wnioskodawcy z tego tytułu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawaca nie zamierzał ponosić również wydatków na ulepszenie ww. hali magazynowej. Zatem sprzedaż nie ulepszanej hali będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Także odpowiednio sprzedaż gruntu, na którym znajduje się hala magazynowa, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do wynajętej części gruntu na rzecz najemcy w celu posadowienia na nim słupa z reklamą należy stwierdzić, że czynność ta pozostanie bez wpływu na zasady opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika z opisu sprawy, słup, który nie został jeszcze posadowiony nie będzie stanowił budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Budowlane i nie będzie on przedmiotem dostawy. Wnioskodawca nie poniesie wydatków na budowę słupa reklamowego, ani na jego ulepszenia. Koszty budowy słupa reklamowego nie będą zwrócone najemcy przez Wnioskodawcę - wszelkie koszty instalacji nośnika reklamowego są po stronie najemcy.

Z uwagi na to, że sprzedaż przez Wnioskodawcę hali magazynowej będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - korzystającą ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcą, że sprzedaż ww. hali nastąpi z majątku prywatnego Wnioskodawcy w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży hali magazynowej należy uznać za nieprawidłowe.

W kontekście udokumentowania przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy o VAT podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury VAT, ponieważ u Wnioskodawcy wystąpi sprzedaż zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Tym samym zostaną spełnione przesłanki wynikające z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Przy tym należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Zatem, Wnioskodawca nie ma obowiązku wystawienia faktury, lecz na żądanie tych osób jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy licząc od końca miesiąca, w którym dokonano dostawy.

Zatem, w tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.