Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.416.2022.1.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-29
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania tej transakcji.
Słowa kluczowe: komornik-komornik sądowy; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania tej transakcji (druga część pytania zadanego we wniosku) – **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

2 września 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 29 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania stawki podatku 23% – zgodnie z art. 41 ustawy o podatku od towarów i usług oraz zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług oraz braku zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

(…) Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…) (Wnioskodawca) prowadzi od 1 marca 2022 r. z wniosku wierzyciela: (…) postępowanie egzekucyjne przeciwko Spółce dłużej: (…) SP. Z O.O. w likwidacji (…). Egzekucja jest prowadzona z nieruchomości położonej (…) – działki nr (…).

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa”), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W toku podejmowanych czynności egzekucyjnych Wnioskodawca planuje sprzedaż w trybie określonym w art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego, nieruchomości gruntowej zabudowanej – działki nr (…) będącej własnością Spółki dłużnej.

Dla przedmiotowej działki nie jest prowadzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą (…) w sprawie uchwalenia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…), przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest symbolem P – tereny przemysłowe zainwestowane.

Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr (…) zabudowanej budynkiem o charakterze produkcyjnym/magazynowym o pow. użytkowej 265 m2, powierzchni zabudowy 203 m2 i budynkiem mieszkalnym o pow. użytkowej 135 m2 i powierzchni zabudowy 110 m2. Budynek o charakterze produkcyjnym/magazynowym składa się z jednej kondygnacji nadziemnej i nie jest podpiwniczony. Budynek o charakterze mieszkalnym składa się z jednej kondygnacji nadziemnej i poddasza i nie jest podpiwniczony. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą wewnętrzną o nawierzchni utwardzonej, łączącej się z drogą wojewódzką o nawierzchni asfaltowej, będącej własnością osób fizycznych, zatem uznać należy, że w obecnym stanie prawnym nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Według informacji zawartych w treści księgi wieczystej (…), Spółka dłużna nabyła tą nieruchomość od osoby fizycznej na podstawie Umowy przeniesienia własności w celu zwolnienia się z długu (…).

Likwidator Spółki dłużnej – (…) złożył oświadczenie, że:

· Spółka nie prowadzi działalności gospodarczej;

· jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT o nr NIP (…);

· w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało spółce prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu;

· Spółka nie poniosła nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej i nie korzystała z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów;

· zlikwidowała działalność gospodarczą i rozliczyła się z US zgodnie z art. 14 ustawy;

· likwidatorowi nie została przekazana pełna dokumentacja związana z likwidowanym podmiotem, w tym również księgi rachunkowe, umowa nabycia nieruchomości oraz informacje związane z nabyciem nieruchomości i nie posiada On wiedzy na temat zakresu opodatkowania czynności związanych z jej nabyciem jak również na temat na jakiej podstawie Spółka ma dostęp do drogi publicznej poprzez drogę stanowiącą własność osób trzecich;

· obecnie nieruchomość jest wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy zawartej 3 sierpnia 2020 r. z (…). Umowa została zawarta na okres 5 lat począwszy od 1 sierpnia 2020 r. Od daty nabycia do dnia wydzierżawienia Spółka dłużna nie wykorzystywała nieruchomości na cele swojej działalności.

W związku z tak przedstawionym zdarzeniem przyszłym, Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana stawką 23%, czy też transakcja ta powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ze względów wynikających z treści art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

### Pytanie

Czy w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego należy zastosować art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy – uprawniający do zwolnienia z opodatkowania? – druga część pytania zadanego we wniosku.

### Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż zabudowanej działki nr (…) w trybie przewidzianym w art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego należy, zgodnie z art. 41 ustawy, opodatkować 23% podatkiem VAT.

### Uzasadnienie Pani stanowiska w sprawie

Zbycie nieruchomości opisanej w złożonym wniosku nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem należącym do Spółki. Dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT i pozostaje osobą prawną. Sprzedaż należącej do Dłużnika przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według zasad właściwych dla przedmiotu transakcji. Tym samym, skoro Dłużnik z tytułu omawianej transakcji wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, również dostawa dokonana przez Komornika sądowego będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem według zasad właściwych dla przedmiotu transakcji. Komornik wystąpi z tytułu tej transakcji jako płatnik podatku od towarów i usług.

Dla przedmiotowej działki nie jest prowadzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą (…) w sprawie uchwalenia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…), przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest symbolem P – tereny przemysłowe zainwestowane.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Należy wskazać, że stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

a na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Pierwsze zasiedlenie nieruchomości (na podstawie informacji z odpisu zupełnego działu II księgi wieczystej) miało miejsce 23 września 1991 r., a Spółka dłużna nabyła ją na podstawie umowy z kolejnym jej właścicielem w roku 2014.

W odniesieniu do niniejszej nieruchomości zabudowanej, zwolnienie należy rozpatrywać w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie zaś art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu, przy czym na podstawie orzecznictwa TSUE i NSA, definicję „pierwszego zasiedlenia” – należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku, używanie.

Organ egzekucyjny przyjął, iż w odniesieniu do ww. nieruchomości spełniona jest definicja pierwszego zasiedlenia, albowiem pierwsze zasiedlenie nastąpiło w roku 1991 przez osoby fizyczne, które w darowiźnie przekazały tę nieruchomość na rzecz kolejnego właściciela w roku 2011, a ten na podstawie umowy zwolnienia się z długu z roku 2014 przeniósł własność na rzecz Spółki dłużnej. Obecnie, od roku 2020 nieruchomość jest dzierżawiona.

Zdaniem Organu egzekucyjnego, opisana we wniosku planowana dostawa przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a w takiej sytuacji nie zachodzi wyjątek wyłączający generalne zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tym stanie rzeczy nie znajduje zastosowania odrębne zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Dla zastosowania zwolnienia podatkowego, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie jest wystarczający brak prawa do odliczenia podatku naliczonego (w stosunku do tych obiektów), bądź nie ponoszenie wydatków na ich ulepszenie (w stosunku do których dokonujący dostawy miał prawo do odliczenia podatku naliczonego), względnie ponoszenie ich w zakresie niższym aniżeli 30% wartości początkowej tych obiektów. Pierwszoplanowe znaczenie ma bowiem warunek nieobjęcia dostawy zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania tej transakcji (druga część pytania zadanego we wniosku) – **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), w myśl którego:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W oparciu o art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko Spółce dłużej. W toku podejmowanych czynności egzekucyjnych Wnioskodawca planuje sprzedaż w trybie określonym w art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego, nieruchomości gruntowej zabudowanej będącej własnością Spółki dłużnej. Obecnie nieruchomość jest wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego należy zastosować art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy – uprawniający do zwolnienia z opodatkowania (druga część pytania zadanego we wniosku).

Odnosząc się do powyższego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Przy dostawie ww. nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku wykorzystywanego przez dłużnika w działalności gospodarczej. W konsekwencji, dostawa przez Komornika ww. nieruchomości zabudowanej wykorzystywanej do działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania sprzedaży ww. nieruchomości zabudowanej należy wskazać, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczny sposób opodatkowania jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca zapewnił podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym należy podkreślić, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla dostawy nieruchomości zabudowanej, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynku o charakterze produkcyjnym/magazynowym i budynku mieszkalnego nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość składa się z działki nr 10/13 zabudowanej budynkiem o charakterze produkcyjnym/magazynowym i budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość jest wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy. Umowa została zawarta na okres 5 lat począwszy od 1 sierpnia 2020 r. Spółka nie poniosła nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej.

Zakładając więc, że w okresie co najmniej 2 lat przed planowaną sprzedażą nie doszło do ulepszenia ww. budynków (tj. nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej), to w stosunku do ww. budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą tych budynków upłynął okres co najmniej 2 lat (nieruchomość jest wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy zawartej na okres 5 lat począwszy od 1 sierpnia 2020 r., tj. do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w sierpniu 2020 r.).

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do wszystkich budynków znajdujących się na przedmiotowej działce zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ma zastosowanie również dla dostawy działki zabudowanej ww. budynkami, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie należy wskazać, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Jak już wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca zapewnił podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. budynków.

W związku z powyższym, w sytuacji gdy sprzedający (Dłużnik) wraz z kupującym podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie opodatkowana podatkiem VAT.

**Podsumowując, w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego będzie należało zastosować art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – uprawniający do zwolnienia z opodatkowania. Jednocześnie, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji będą miały możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia i wyboru opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości.**

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo informuję, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania tej transakcji (druga część pytania zadanego we wniosku).

Z kolei wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki podatku 23% – zgodnie z art. 41 ustawy, w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości w trybie art. 972 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (pierwsza część pytania zadanego we wniosku) został załatwiony w postanowieniu z (…).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).