Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.326.2024.2.MPA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-02
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: majątek-majątek prywatny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

29 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości. W odpowiedzi na wezwanie uzupełnili go Państwo pismem z 3 lipca 2024 r. (wpływ 3 lipca 2024 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

*   A.A.

2\. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

*   B.B.
*   C.C.

### **Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawcy są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej związanej z obrotem i dzierżawą nieruchomości, polskimi rezydentami podatkowymi (dalej: Wnioskodawcy).

Wnioskodawcy są współwłaścicielami nieruchomości, położonej w (…) oznaczonej działką ewidencyjną nr 1 o obszarze (…) ha (dalej: „Nieruchomość”), sposób korzystania - tereny mieszkaniowe B, grunty orne RV i sady S-RV.

W 2023 r. Wnioskodawcy zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z deweloperem - osobami fizycznymi, prowadzącymi spółkę cywilną (dalej: „Umowa Przedwstępna” i zamierzają zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym krytym eternitem oraz budynkiem gospodarczym, który zgodnie z Umową Przedwstępną był w stanie do rozbiórki. Faktycznie - po zawarciu Umowy Przedwstępnej, pozwolenie na rozbiórkę uzyskali sprzedawcy i budynki te zostały rozebrane częściowo metodą gospodarczą, a częściowo przez wsparcie firmy dokonującej rozbiórki eternitu.

Na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej dla Nieruchomości nie było aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Niemniej, na mocy Umowy Przedwstępnej kupujący miał taką decyzję uzyskać i faktycznie uzyskał ją 9 lutego 2024 r. tj. po podpisaniu Umowy Przedwstępnej i przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, kupujący ma zapłacić zadatek i resztę ceny w transzach - na ten moment środki zostały przekazane do Wnioskodawców transzami w całości, mimo tego, że Umowa Przyrzeczona, na mocy której dojdzie do dostawy Nieruchomości - nie została zawarta.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, wydanie Nieruchomości nastąpi przed zawarciem umowy sprzedaży. Z dniem wydania przejdą na Nabywców wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością - tak się też stało - deweloper na moment przygotowania wniosku o wydanie interpretacji dysponuje Nieruchomością na mocy postanowień Umowy Przedwstępnej i przygotowuje się do inwestycji.

Wnioskodawcy nabyli udziały w Nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego 25 listopada 2010 r. (około 14 lat temu) i udziały stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy, akt poświadczenia dziedziczenia miał miejsce w 2011 r.

Obecnie Wnioskodawcy powzięli wątpliwość, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”) z uwagi na następujące okoliczności faktyczne sprawy:

1\. Nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia do majątku prywatnego - nie był odliczany VAT.

2\. Wnioskodawcy nie zajmują się obrotem nieruchomościami, wynajmem, ani dzierżawą nieruchomości.

3\. Żaden z Wnioskodawców w ciągu ostatnich 5 lat nie dokonywał czynności dotyczących obrotu Nieruchomościami.

4\. Wnioskodawcy nie dzielili Nieruchomości, ani jej nie odrealniali, ani nie uzyskiwali pozwoleń na budowę, natomiast zgodnie z zapisem umowy przedwstępnej o taką decyzję wystąpił i ją otrzymał kupujący, działając na własny rachunek.

5\. Wnioskodawcy nie reklamowali sprzedaży Nieruchomości, nie korzystali z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zakresie tej transakcji, nie wnioskowali o zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego, nie dołączali prądu, gazu, wody i kanalizacji, nie wynajmowali ani części ani całej działki. Wnioskodawcy traktowali Nieruchomość jako nieużytek rolny, na którym nikt nie prowadził działalności gospodarczej.

6\. Wnioskodawcy nie udzielali pełnomocnictw do czynności prawno - administracyjno - technicznych żadnemu podmiotowi, w tym kupującemu w zakresie tej Nieruchomości w związku z przygotowaniem jej pod inwestycję/sprzedaż.

**Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawcy nabyli udziały w Nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego 25 listopada 2010 r. (około 14 lat temu). Udziały stanowią Państwa majątek osobisty, akt poświadczenia dziedziczenia miał miejsce w 2011 r. Traktowali Państwo Nieruchomość jako nieużytek rolny. Nieruchomość była wykorzystywana na potrzeby własne (osobiste) - nie była przedmiotem żadnych komercyjnych działań, w szczególności nie była odpłatnie wynajmowana, wydzierżawiana, nie była na niej prowadzona działalność gospodarcza. Po prostu Wnioskodawcy, byli jej właścicielami, ale Nieruchomość nie była w żaden sposób aktywnie przez nich wykorzystywana - była w ich majątku osobistym, jeśli już z niej w jakikolwiek sposób korzystali, to na potrzeby własne/osobiste np.: rekreacyjne.

Od zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomość była wydana kupującemu - na podstawie postanowień aktu notarialnego w przedmiocie umowy przedwstępnej (informacja szczegółowa poniżej).

W tym zakresie, Wnioskodawcy zaznaczają również, że Nieruchomość jest sprzedawana do kupującego, który prowadzi aktywnie działalność deweloperską w okolicy Nieruchomości i który posiada inwestycję budowlaną na działce w bezpośrednim sąsiedztwie z Nieruchomością, a co za tym idzie był zainteresowany działką i zaproponował jej zakup w sposób bezpośredni. Sama Nieruchomość zaś jest w majątku rodzinnym od lat. Na podstawie ww. aktu poświadczenia dziedziczenia przejęło ją po poprzednim właścicielu kolejne pokolenie (dzieci \[obecni właściciele\] dziedziczyły po zmarłym ojcu), które w związku z tym, że zainteresował się nią potencjalny kupujący, postanowiło ją sprzedaż.

Dodatkowo wyjaśnia się w zakresie podniesionej we wniosku argumentacji (uzasadnienia) i udzielonej odpowiedzi co do faktów:

Tak jak wskazano we wniosku, Wnioskodawcy nie promowali aktywnie sprzedaży działki - i w ich ocenie trudno mówić o jakimkolwiek profesjonalnym charakterze działań w zakresie sprzedaży, gdy przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość odziedziczona. Nabywcą jest deweloper, który prowadzi działania deweloperskie w okolicy. Nieruchomość jest sprzedawana po wielu latach od jej uzyskania, przez zbywców, którzy odziedziczyli ją już w dojrzałym wieku i nie prowadzili przez swoje całe aktywne życie zawodowe działań dot. obrotu nieruchomościami. Po prostu - chcą oni rozdysponować Nieruchomością, która znajduje się w rodzinie od pokoleń.

Główne postanowienia Umowy przedwstępnej, które są kluczowe dla wniosku o wydanie interpretacji, przywołano poniżej. Do niniejszego pisma dołącza się również projekt aktu notarialnego w zakresie Umowy przedwstępnej, który został w takim właśnie kształcie zawarty przez Wnioskodawców (z uwagi na bezpieczeństwo z wymazanymi danymi dot. dowodów osobistych/numerów rachunków bankowych/nr KW), gdzie Dyrektor KIS może uzyskać wiedzę w zakresie dokładnych warunków/postanowień Umowy Przedwstępnej zawartej w 2023 r.

Zgodnie z Umową Przedwstępną:

*   Przy akcie okazane zostały wypisy z rejestru gruntów, z których wynika, że:
*   (…) nieruchomość położona w (…), przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), jednostka rejestrowa G.35, oznaczona jest jako działka ewidencyjna numer 1, zawiera obszar 0,4813 ha i stanowi rodzaje użytków - tereny mieszkaniowe B, grunty orne RV i sady S-RV;
*   budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności, usytuowany na ww. gruncie, rodzaj wg KŚT - budynki mieszkalne, liczba kondygnacji nadziemnych - 2 (dwa), zawiera powierzchni zabudowy - 79,00 m² (siedemdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych), adres budynku – (…);
*   budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności, usytuowany na ww. gruncie, rodzaj wg KŚT - pozostałe budynki niemieszkalne, liczba kondygnacji nadziemnych - 1 (jeden), zawiera powierzchni zabudowy - 32,00 m² (trzydzieści dwa metry kwadratowe), adres budynku – (…);
*   nieruchomość położona w (…) przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), jednostka rejestrowa G.136, oznaczona jest jako działka ewidencyjna numer 2, zawiera obszar 0,0072 ha i stanowi rodzaje użytków - drogi dr (działka w zarządzie Burmistrza (…); (…) w archiwum Urzędu Miejskiego w (…) znajduje się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który stracił moc prawną 31 grudnia 2003 r.; wyżej wymieniony plan obejmował między innymi działkę nr ewidencyjny 1 obr. (…) w (…), (…) dla wskazanej działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy;
*   Zbywcy oświadczają, że:
*   udziały we współwłasności nieruchomości nabyli w drodze dziedziczenia ustawowego (…) przysługujące im udziały we współwłasności nieruchomości stanowią składniki ich majątków osobistych; umów majątkowych małżeńskich nie zawierano ani nie zapadł wyrok skutkujący zmianą obowiązujących Zbywców ustrojów majątkowych małżeńskich; (…);
*   przedmiotowy grunt oznaczony jako działka ewidencyjna numer (…) jest zabudowany budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym; ww. budynki wymagają rozbiórki; ww. grunt jest nieogrodzony i ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej, z uwagi na to, że do gruntu oznaczonego jako działka nr (…) ma zastosowanie przepis art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października roku 1998 - przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną;
*   z tytułu zawarcia umowy sprzedaży nie będą czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
*   Stawający oświadczają, że przedmiotowa nieruchomość leży na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również, że dla przedmiotowej nieruchomości nie zostały wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
*   Strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży, mocą której Zbywcy całe przysługujące im udziały we współwłasności opisanej w § 1 aktu nieruchomości położonej w (…) przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna numer 1, o obszarze 0,4813 ha, za ceny w kwocie nominalnej łącznie (…) zł (słownie (…);
*   Stawający ustalają, że warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej - zastrzeżonym po stronie Nabywców są:
*   brak jakichkolwiek obciążeń materialno-prawnych przedmiotów obrotu prawnego, jak również praw osób trzecich do przedmiotów obrotu prawnego;
*   uzyskanie przez Nabywców w terminie nie później niż do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej - ostatecznej i wykonalnej lub prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Nabywcy pozwolenia na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej;
*   Zbywcy oraz nabywcy ustalili następujący sposób zapłaty należności z tytułu cen:
*   część należności z tytułu ceny nabywca zobowiązuje się zapłacić w terminie nie później niż do dnia 5 (piątego) grudnia 2023 r. (dwa tysiące dwudziestego trzeciego); po jej zaksięgowaniu na ww. rachunku, pełniła będzie funkcję zadatku o skutkach z art. 394 kodeksu cywilnego, a w razie zawarcia umowy przyrzeczonej zaliczona zostanie na poczet ceny;
*   resztę należności z tytułu ceny, nabywcy zobowiązują się zapłacić w terminie nie później niż do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej - przelewem bankowym na wskazany powyżej rachunek bankowy \[dopisek pełnomocnika - tak jak wskazano we wniosku, na moment jego przygotowania nie zawarto umowy przyrzeczonej, ale cena w transzach została przekazana do zbywców w całości)\];
*   Stawający postanawiają dalej, że wydanie nieruchomości nastąpi przed zawarciem umowy sprzedaży, z dniem wydania przejdą na Nabywców wszelkie korzyści i ciężary związane z przedmiotem obrotu prawnego.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była/nie jest udostępniana odpłatnie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np.: najem, dzierżawa, inna umowa o odpłatnym charakterze).

Tak jak wskazano, działka została wydana kupującemu na mocy umowy przedwstępnej (paragraf 5 aktu notarialnego). Wydanie takie, może nastąpić na skutek woli stron. W związku z wcześniejszym wydaniem Nieruchomości nie ustalono dodatkowego wynagrodzenia o charakterze periodycznym typu czynsz.

Wnioskodawcy nie ponosili nakładów finansowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości (np.: jej uzbrojenie, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.). Tak jak wskazano Nieruchomość była traktowana jako nieużytek rolny.

Przy zawarciu Umowy Przedwstępnej - działka była zabudowana budynkiem mieszkalnym krytym eternitem oraz budynkiem gospodarczym, który zgodnie z Umową Przedwstępną był w stanie do rozbiórki. Względem tych budynków pierwsze zasiedlenie miało miejsce w latach osiemdziesiątych (1980-89) - w budynku zamieszkiwał ojciec Wnioskodawców, po śmierci którego odziedziczyli Nieruchomość.

Nieruchomość po śmierci ojca Wnioskodawców już nie była przez nikogo zamieszkiwana i popadała w ruinę. Wnioskodawcy nie ponosili wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej związanych z ulepszeniem ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w ciągu 2 lat przed sprzedażą. Budynki były niezamieszkałe, stanowiły nieużytkowane naniesienia, którymi nikt od wielu lat aktywnie się nie zajmował, gdyż tak jak wskazano, Wnioskodawcy traktowali Nieruchomość jako nieużytek rolny, który po prostu jest w majątku rodziny, nie zajmowali się nim aktywnie.

Tak jak Wnioskodawca wskazał we wniosku - budynki te zostały rozebrane po zawarciu Umowy Przedwstępnej, a co za tym idzie na ten moment tj. przed zawarciem umowy przyrzeczonej na mocy której dojdzie do przeniesienia praw własności do działki - nie są one na tej działce posadowione (zostały wyburzone - jak wskazano we wniosku). Konieczność rozbiórki budynków podyktowana była złym stanem technicznym na co zwracała uwagę Gmina, a utylizacja azbestu została przeprowadzona zgodnie z wymogami ustawy w zakresie stosowania wyrobów zawierających azbest Dz. U. z 2004 r. Nr 3 poz. 20 i rozporządzenia Ministra Gospodarki Pracy i Polityki Społecznej z dnia 2 kwietnia 2004 r. w sprawie sposobów i warunków bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest.

W międzyczasie tj. od zawarcia Umowy Przedwstępnej, na mocy której Nieruchomość została wydana kupującemu, kupujący przygotował się do inwestycji i m.in. rozpoczął wykopywanie miejsca pod fundamenty i wylewanie fundamentów przyszłego osiedla na działce, wierząc, że umowa dojdzie do skutku (a grunt na mocy umowy przedwstępnej został mu wydany), co za tym idzie mimo, że faktycznie działka nie jest zabudowana przez Wnioskodawców i dla nich (osobiście) ma ona status działki niezabudowanej (gdyż nie budowali oni na niej żadnych budynków/nie ulepszali ich, nie ponosili żadnych wydatków finansowych, historyczne budynki zostały rozebrane), to faktycznie sprzedaż działki może być dokonana jako działki z naniesieniami kupującego (fundamentami).

Precyzując więc odpowiedź, na moment sprzedaży działki (Nieruchomości) tj. zawarcia umowy przyrzeczonej obejmującej przeniesienie praw własności do Nieruchomości przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana, ale z wylanymi fundamentami przez inwestora (podmiot trzeci, a nie Wnioskodawców). W zakresie działań inwestora - żadnych działań nie dokonywali wnioskodawcy, kupujący (inwestor) uzyskał decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę z uwagi na wydanie mu Nieruchomości na podstawie aktu notarialnego (umowy przedwstępnej będącej stosunkiem zobowiązaniowym w rozumieniu prawa cywilnego), co pozwalało mu na dysponowanie nią, mimo że nie jest on jeszcze jej właścicielem, a stanie się nim dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej, przenoszącej prawa własności do Nieruchomości.

Dodatkowo wyjaśnia się w zakresie podniesionej we Wniosku argumentacji (uzasadnienia) i udzielonej powyżej odpowiedzi co do faktów:

Na moment sprzedaży (przeniesienia własności do Nieruchomości) działka powinna zostać uznana działkę niezabudowaną, ponieważ będą na niej wylane fundamenty, które nie mogą być rozumiane jako budynek bądź budowla bądź ich części w rozumieniu ustawy o VAT.

Powyższe potwierdza np. wyrok NSA z 18 maja 2017 r., w sprawie o sygn. akt I FSK 1691/15 w którym stwierdzono, że „Odwołując się do potocznego rozumienia przywołanych wyrazów, ławy oraz ściany fundamentowe żelbetowe z częściowo wykonanymi podejściami przyłączy mediów nie zostaną uznane za budynek, budowlę, a nawet ich część, gdyż za takie zwykle nie uznaje się, co najwyżej, początku budowy.”

Ww. fundamenty na moment sprzedaży Nieruchomości nie będą uznane również za budynek bądź budowlę w świetle prawa budowlanego, gdyż stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Pod pojęciem budowli należy rozumieć zaś każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W ocenie Wnioskodawców, badanie, czy doszło do pierwszego zasiedlenia w VAT jest celowe, po stwierdzeniu, że transakcja w ogóle VAT podlega tj. w kontekście kwalifikacji czy można zastosować zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ustawy o VAT, czy transakcję należy opodatkować VAT. Przedmiotem wniosku zaś nie jest ocena, czy można zastosować zwolnienie z VAT w trybie art. 43 ustawy o VAT względem dostawy nieruchomości, z perspektywy którego bada się moment pierwszego zasiedlenia, a ocena czy można zastosować zwolnienie z VAT w trybie art. 43 ustawy o VAT względem dostawy nieruchomości, z perspektywy którego bada się moment pierwszego zasiedlenia, a ocena czy Wnioskodawcy mogą działać w charakterze podatników VAT, a transakcja w ogóle VAT podlega. Dlatego też, zdaniem pełnomocnika, ww. pytanie powinno zostać uznane za nieadekwatne, gdyż zdaniem pełnomocnika, nie można uznać, że brak informacji o pierwszym zasiedleniu/zabudowaniu działki skutkuje oceną, że we wniosku nie ma wszystkich informacji, które są potrzebne dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro wniosek dotyczy oceny czy transakcja w ogóle VAT podlega. Odpowiadając jednak na ww. pytanie, pełnomocnik zwraca uwagę, że jego zdaniem dla ww. kwalifikacji z uwagi na to, że cena była płacona transzami i została formalnie uregulowana, status działki powinien być oceniony w kontekście transzy, a nie na moment sprzedaży tj. przeniesienia praw własności do działki, co może mieć miejsce w przyszłości.

Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego obejmującego umowę przedwstępną (paragraf 5 aktu notarialnego) stawający do aktu postanawiali, że wydanie nieruchomości nastąpi przed zawarciem umowy sprzedaży, z dniem wydania, przejdą na nabywców wszelkie korzyści i ciężary z przedmiotem obrotu prawnego związane. W związku z zawartym postanowieniem w akcie notarialnym, sprzedawcy wydali Nieruchomość kupującemu, dzięki czemu mógł on nią dysponować.

Sformułowanie, iż „Kupujący przed zawarciem umowy przyrzeczonej „przygotuje się do inwestycji - dysponując nieruchomością” oznacza, że:

*   wydanie Nieruchomości na rzecz kupującego nastąpiło przed zawarciem umowy sprzedaży, z dniem wydania przeszły na nabywców wszelkie korzyści i ciężary z przedmiotem obrotu prawnego związane;
*   kupujący wystąpił o decyzję w sprawie warunków zabudowy w zakresie Nieruchomości, czego może dokonać niezależnie, jako osoba trzecia w świetle prawa, nie będąc właścicielem Nieruchomości i uzyskał taką decyzję;
*   kupujący wystąpił o pozwolenie na budowę i uzyskał taką decyzję;
*   kupujący przelał zaliczki/zadatki sprzedawcom w zakresie Nieruchomości;
*   kupujący rozpoczął budowę nieruchomości budynkowych, które mają zostać posadowione na gruncie tj. wykopał miejsca pod fundamenty i wylał fundamenty.

Sprzedający nie wyrazili zgody na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przez Kupującego. Zgodnie z aktem notarialnym w zakresie umowy przedwstępnej - zgoda taka nie została wyrażona, ponieważ nie jest ona wymagana w świetle prawa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy - wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, nie musi być właścicielem nieruchomości, ani posiadać innego tytułu do dysponowania nieruchomością, której dotyczy wniosek.

Z wnioskiem o wydanie takiej decyzji wystąpił Kupujący działając w imieniu własnym i na własny rachunek, nie posiadał w tym zakresie żadnych pełnomocnictw od sprzedawców, ani zgód.

**Pytanie**

Czy opisana we wniosku sprzedaż praw współwłasności w Nieruchomości przez osoby fizyczne nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, po stronie Wnioskodawców?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT po ich stronie ponieważ nie działają oni w charakterze podatników VAT, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT w zakresie tej Nieruchomości.

**Uzasadnienie**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: t. j. Dz. U. 2024 poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości na terytorium kraju, w tym praw współwłasności do nieruchomości, jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W oparciu o art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady” - „Podatnikiemˮ jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarczaˮ obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Według art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te, powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT, w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np.: wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W świetle opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego:

1\. Nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia do majątku prywatnego Wnioskodawców - nie był odliczany VAT;

2\. Wnioskodawcy nie zajmują się obrotem nieruchomościami, wynajmem, ani dzierżawą nieruchomości;

3\. Żaden z Wnioskodawców w ciągu ostatnich 5 lat nie dokonywał czynności dot. obrotu Nieruchomościami;

4\. Wnioskodawcy nie dzielili Nieruchomości, ani jej nie odrealniali, ani nie uzyskiwali pozwoleń na budowę, natomiast zgodnie z zapisem umowy przedwstępnej o taką decyzję wystąpił i ją otrzymał kupujący, działając na własny rachunek;

5\. Wnioskodawcy nie reklamowali sprzedaży Nieruchomości, nie korzystali z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zakresie tej transakcji, nie wnioskowali o zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego, nie podłączali prądu, gazu, wody i kanalizacji, nie wynajmowali ani części ani całej działki. Wnioskodawcy traktowali Nieruchomość jako nieużytek rolny, na którym nikt nie prowadził działalności gospodarczej;

6\. Wnioskodawcy nie udzielali pełnomocnictw do czynności prawno-administracyjno- technicznych żadnemu podmiotowi, w tym Kupującemu.

Uwzględniając powyższe, jak i treść przywołanych przepisów oraz ich powszechną wykładnię wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie ma przesłanek pozwalających uznać, że Wnioskodawcy dokonując dostawy Nieruchomości wystąpią w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, prowadzonej przez Wnioskodawców, będących sprzedawcami. Wnioskodawcy nie prowadzą bowiem działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Planowana sprzedaż jest wyłącznie rozdysponowaniem majątkiem prywatnym przez Wnioskodawców, będących sprzedawcami.

W rezultacie, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a będzie podlegać opodatkowaniu podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) po stronie nabywcy. W związku z tym, sprzedawcy nie będą zobowiązani do odprowadzenia podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży, ani PCC - gdyż obowiązek w zakresie PCC ciąży na kupujących.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np.: wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta, następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Istotna jest więc ocena czy, z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta, powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będą Państwo działali w charakterze podatników VAT, tj. podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Dostawa towarów, w tym również dostawa działek, podlega bowiem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy nie zajmujecie się Państwo obrotem nieruchomościami, wynajmem, ani dzierżawą nieruchomości. Nieruchomość nabyliście Państwo w drodze dziedziczenia ustawowego około 14 lat temu do majątku osobistego. Traktowaliście Państwo Nieruchomość jako nieużytek rolny, na którym nikt nie prowadził działalności gospodarczej. Korzystali Państwo z Nieruchomości wyłącznie na potrzeby własne/osobiste np. rekreacyjne. Nie promowali Państwo aktywnie sprzedaży działki. Nie ponosili Państwo nakładów finansowych w celu udoskonalenia Nieruchomości. Nie dzielili Państwo Nieruchomości oraz nie podejmowali starań o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Kupujący zgłosił się do Państwa sam. Zawarliście Państwo umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z deweloperem (osobą fizyczną prowadzącą spółkę cywilną) i zamierzają Państwo zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym krytym eternitem oraz budynkiem gospodarczym. Nieruchomość zamieszkiwał ojciec. Uzyskali Państwo pozwolenie na rozbiórkę i budynki zostały rozebrane częściowo metodą gospodarczą, a częściowo przez wsparcie firmy dokonującej rozbiórki eternitu.

Nie udzielili Państwo pełnomocnictwa do czynności prawno-administracyjno-technicznych żadnemu podmiotowi, w tym Kupującemu. Jednocześnie, zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego obejmującego umowę przedwstępną, stawający do aktu postanawiali, że wydanie nieruchomości nastąpi przed zawarciem umowy sprzedaży, z dniem wydania, przejdą na nabywców wszelkie korzyści i ciężary z przedmiotem obrotu prawnego związane. W związku z zawartym postanowieniem w akcie notarialnym, sprzedawcy wydali Nieruchomość kupującemu, dzięki czemu mógł on nią dysponować i wówczas zaczął przygotowywać działkę do inwestycji (Kupujący uzyskał decyzję w sprawie warunków zabudowy, pozwolenie na budowę, wykopał miejsca pod fundamenty i wylał fundamenty).

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z opisu sprawy nie wynika taka aktywność Państwa, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęli Państwo sukcesywnych działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjęli Państwo również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. W odniesieniu do sprzedaży wskazanej Nieruchomości nie zachowali się Państwo jak handlowiec. Co istotne, nie udzielili Państwo na rzecz Kupującego żadnych pełnomocnictw, ani zgód dotyczących dysponowania, działką. Przekazali Państwo działkę do dyspozycji Kupującego przez podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży i dopiero wówczas Kupujący dysponując działką, zaczął ww. prace przygotowawcze do inwestycji.

Zatem pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości będą Państwo działali w charakterze podatników, (podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy), prowadzących działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy w tym zakresie.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, a Państwo z tytułu sprzedaży nie będą podatnikami podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

Zgodnie z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznaczam, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Państwa pytanie. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. opodatkowanie sprzedaży działki podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a także przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. (\`(...)\`), (\`(...)\`) (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).