Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.664.2023.3.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-07
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; pełnomocnictwo; podział; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

29 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 29 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełniła go Pani pismem z 29 listopada 2023 r. (wpływ 29 listopada 2023 r.), pismem z 21 stycznia 2024 r. (wpływ 21 stycznia 2024 r.) oraz pismem 29 stycznia 2024 r. (wpływ 29 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani posiadaczem działki rolnej niezabudowanej, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego. Gospodarstwo prowadziła Pani wraz z mężem od 1988 r. Właścicielem działki o której mowa był Pani zmarły mąż. Po śmierci męża i przeprowadzeniu postępowania spadkowego w 2014 r., stała się Pani jedynym właścicielem gospodarstwa rolnego. Część gruntów stanowiących odrębne działki, wchodzące w skład gospodarstwa, przekazała Pani w formie darowizny swoim dzieciom. Obecnie jest Pani emerytką i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Działki o numerze 1, 2 położone na terenie miasta (…), pozostały Pani własnością. W najbliższym czasie planuje Pani sprzedać części ww. gruntów, które należą do Pani osobistego majątku. W bieżącym roku zgłosiła się do Pani Spółka, która chce zakupić część działki. Podjęła Pani czynności umożliwiające sprzedaż. Działkę 1 zamierza Pani podzielić na mniejsze części, a następnie je sprzedać.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działka, która jest przedmiotem sprzedaży posiada numer 1 o powierzchni 2,3802 ha. Działka w okresie posiadania była działką rolną, użytkowana jako łąka. Grunty będące przedmiotem zapytania nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. W ramach prowadzonego w przeszłości gospodarstwa rolnego nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Działka będąca przedmiotem wniosku nie była przedmiotem umów i najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Udzieliła Pani nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa. Została zawarta umowa przedwstępna wraz z późniejszym aneksem, sprzedaży działki. Do momentu transakcji sprzedaży przedmiotowej działki nie podejmowała ani nie planuje Pani podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych w celu podniesienie wartości działki. Nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych. Potencjalny nabywca zgłosił się sam. Dokonała Pani sprzedaży działki o numerze 3 o powierzchni 0,1090 ha aktem notarialnym z 7 grudnia 2017 r. W posiadanie działki weszła Pani 21 listopada 2014 r. jako część masy spadkowej, potwierdzone aktem notarialnym, którą otrzymała Pani po śmierci męża K. J. Nieruchomość została przez Panią odziedziczona po śmierci męża w 2014 r., z kolei Pani mąż K. J., otrzymał ją w drodze darowizny, od najbliższej rodziny, aktem notarialnym sporządzonym 26 października 1988 r. Nieruchomość była wykorzystywana jako działka rolna. Działka o numerze 3 została sprzedana 7 grudnia 2017 r. umową w postaci aktu notarialnego. Zmuszona była Pani podjąć taką decyzję, ponieważ dom w którym Pani mieszka wymagał pilnego remontu w związku z centralnego ogrzewania oraz pogarszającego się stanu technicznego budynku, co uniemożliwiało mi dalsze zamieszkiwanie w nim, a nie posiada Pani innego lokalu. Z racji, iż od dnia dziedziczenia do dnia sprzedaży nie upłynął okres 5 lat, zostały przeprowadzone czynności sprawdzające Pani wydatków przed US w (…). Po okazaniu niezbędnych faktur i rachunków kontrola wykazała prawidłowe wydatkowanie środków. Znak sprawy z US w (…). Została sprzedana jedna nieruchomość niezabudowana, działka rolna o numerze 3.

Udzieliła Pani pełnomocnictwa spółce z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw celem występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, oraz gestorami sieci, do podejmowania wszelkich działań jakie okażą się niezbędne dla uzyskania jej staraniem na jej koszt i wyłączną odpowiedzialność wszelkich decyzji administracyjnych, związanych z planowanym na nieruchomości procesem budowlanym, w szczególności, pełnomocnictwo obejmuje prawo do składania wniosków, pism i oświadczeń, do uzyskania wszelkich zezwoleń, zgód i warunków technicznych przyłączeń, usunięcia ewentualnych kolizji, doprowadzeniem mediów do nieruchomości. Do reprezentowania przed zakładem energetycznym, w zakresie uzyskania warunków technicznych na przyłączenie do sieci, zawarcia umowy przyłączeniowej, z zastrzeżeniem, że koszty związane z realizacją umowy przyłączeniowej i umowy o usuniecie kolizji energetycznej pokryje spółka.

Warunki i zakres umowy przedwstępnej. „1. W. J. oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) w stanie wolnym od jakichkolwiek praw osób trzecich, wszelkich obciążeń, roszczeń i hipotek, prawo własności nieruchomości nr 1 o powierzchni 2,3802 ha położonej w (…). A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) za tę cenę Nieruchomość zobowiązuje się kupić, pod następującymi warunkami:

a) uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości działki nr 1 obiektami handlowymi i usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 8.000 m2,

b) uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu/ pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według Koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,

c) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

d) do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zostaną potwierdzone badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości działki nr 1 budynków, przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

e) uzyskania przez kupującą pozytywnego wyniku badania due diligence nieruchomości i możliwości realizacji na niej zamierzonej inwestycji budowlanej (stan prawny i faktyczny nieruchomości, geologia, służebności, komercjalizacja, komunikacja itp.),

f) uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę obiektu handlowego o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 8000 m2 na tym gruncie,

g) uzyskania przez kupującą spółkę prawomocnej decyzji Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o wyrażeniu zgody na zbycie działki numer 1 o powierzchni 2,3802 (dwa hektary trzy tysiące osiemset dwa metry kwadratowe) położonej w (…) przy współpracy z panią W. J. na rzecz A. sp. z o.o. z siedzibą w (…) Strony ustalają, że pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków opisanych powyżej, Kupująca może zrezygnować z jego ziszczenia i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

W przypadku nieziszczenia się któregokolwiek z warunków, kupująca ma prawo do umowy sprzedaży nie przystąpić i nie powoduje to żadnych roszczeń wobec Spółki A. sp. z o.o. z siedzibą w (…). Strony postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do 20 czerwca 2024 r.

### Pytanie

Czy transakcja sprzedaży działek na rzecz Spółki - osoby prawnej, będących częścią majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży i nie jest Pani podatnikiem podatku VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie zbycie przedmiotowych działek, nabytych w spadku po zmarłym mężu, stanowiących majątek osobisty, nie stanowi działalności gospodarczej, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podjęte działania związane z podziałem działki na mniejsze stanowią czynności standardowe z zakresu zarządu majątkiem prywatnym, umożliwiające zbycie nieruchomość. Pani zdaniem w tym przypadku nie działa Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem sprzedaż działek nie stanowi czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntu Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani emerytką i nie prowadzi działalności gospodarczej. W najbliższym czasie planuje Pani sprzedać działkę nr 1, która należy do Pani osobistego majątku. W bieżącym roku zgłosiła się do Pani Spółka, która chce zakupić część działki. Podjęła Pani czynności umożliwiające sprzedaż. Działkę 1 zamierza Pani podzielić na mniejsze części, a następnie je sprzedać. Grunty nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były przedmiotem umów i najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W ramach prowadzonego w przeszłości gospodarstwa rolnego nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Udzieliła Pani nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa. Została zawarta umowa przedwstępna wraz z późniejszym aneksem, sprzedaży działki. Do momentu transakcji sprzedaży przedmiotowej działki nie podejmowała ani nie planuje Pani podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych w celu podniesienie wartości działki. Nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych. W przeszłości dokonała Pani sprzedaży działki o numerze 3.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do ww. działki przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie należy zaznaczyć, że zawarła Pani Umowę Przedwstępną sprzedaży działki, pod warunkami m.in. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi i usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu/pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według Koncepcji Kupującego, uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę obiektu handlowego o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 8000 m2 na tym gruncie.

Dodatkowo, udzieliła Pani pełnomocnictwa spółce z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw celem występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, oraz gestorami sieci, do podejmowania wszelkich działań jakie okażą się niezbędne dla uzyskania jej staraniem na jej koszt i wyłączną odpowiedzialność wszelkich decyzji administracyjnych, związanych z planowanym na nieruchomości procesem budowlanym, w szczególności, pełnomocnictwo obejmuje prawo do składania wniosków, pism i oświadczeń, do uzyskania wszelkich zezwoleń, zgód i warunków technicznych przyłączeń, usunięcia ewentualnych kolizji, doprowadzeniem mediów do nieruchomości. Do reprezentowania przed zakładem energetycznym, w zakresie uzyskania warunków technicznych na przyłączenie do sieci, zawarcia umowy przyłączeniowej.

Ze względu zatem na udzielenie przez Panią, przed sprzedażą nieruchomości, pełnomocnictwo, należy stwierdzić, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Udzielone pełnomocnictwo upoważnia do wykonania w Pani imieniu czynności, wynikających z zakresu udzielonego pełnomocnictwa i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań w odniesieniu do działek przez Panią - działania te będą podejmowane przez Kupującą - nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawnopodatkową. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupująca, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działki, będące nadal Pani własnością. Szereg działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią jako Sprzedającą stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel działek będzie Stroną uzyskującą stosowne zgody, zezwolenia, ustalenia związane z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Kupującej.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Zatem biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca (działając poprzez Pełnomocnika) będzie podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zamierza Pani podzielić działkę na mniejsze części oraz poprzez pełnomocnika dokonać ww. czynności w celu sprzedaży działek. Opisane wyżej czynności, które zostaną wykonane przez Pani pełnomocnika, nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem osobistym, lecz są wykonywane w celu przygotowania jej do sprzedaży. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji powyższego, w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż działek powstałych z działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).