Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.14.2021.4.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-23
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 15 stycznia 2021 r. (data wpływu – 15 stycznia 2021 r.), uzupełnionym 09 oraz 15 marca 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń na nim posadowionych oraz pozostałych składników majątkowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, budowli i urządzeń na nim posadowionych oraz pozostałych składników majątkowych.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 05 marca 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.6.2021.2.MM 0111-KDIB2-3.4014.14.2021.3.BD wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 09 oraz 15 marca 2021 r. poprzez wniesienie wymaganej opłaty oraz o pozostałe braki formalne.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I. Wstęp oraz charakterystyka stron planowanej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania – Sp. z o.o. (dalej „Sprzedający”) z siedzibą w W. jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie również zarejestrowany na datę planowanej Transakcji, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem nieruchomości na własny rachunek.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Sp. z o.o. (dalej „Kupujący”) z siedzibą w W. jest w trakcie rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie również zarejestrowany na datę planowanej Transakcji, o której mowa poniżej.

Kupujący planuje nabycie od Sprzedającego nieruchomości położonej w P., wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja”). W zależności od momentu uzyskania interpretacji podatkowej w ramach odpowiedzi na analizowany wniosek, Zainteresowani podejmą starania by Transakcja została sfinalizowana w drugim kwartale 2021 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja może nastąpić w późniejszym terminie (w szczególności, jeśli uzyskanie interpretacji podatkowej nastąpi z końcem drugiego kwartału 2021 r.).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie „Zainteresowani”) są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 865 ze zm., dalej „ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych”). Transakcja poprzedza planowaną sprzedaż Nieruchomości, o której mowa poniżej do inwestora niepowiązanego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który potencjalnie zainteresowany jest zakupem udziałów w spółce będącej właścicielem Nieruchomości. Jednocześnie, z uwagi na posiadanie innych istotnych aktywów, nie jest możliwy zakup udziałów w spółce Sprzedającego. Dlatego też, planowana jest sprzedaż Nieruchomości do Kupującego, a następnie sprzedaż udziałów Kupującego do zewnętrznego inwestora.

II. Nieruchomość.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości położonej w P., składającej się z 2 działek gruntu, tj.:

*   działki gruntu o nr ewidencyjnym: (…), dla której Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej „Sąd KW”) prowadzi księgę wieczystą nr KW (…);
*   działki gruntu o nr ewidencyjnym: (…), dla której Sąd KW prowadzi księgę wieczystą nr KW (…).

Wszystkie wyżej wymienione działki gruntu w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Gruntem”.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Na Gruncie znajdują się:

1.  budynki opisane w dalszej części wniosku w oparciu o wypis z rejestru budynków (dalej łącznie „Budynki”), tj.:
    *   budynek handlowo-usługowy, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: (…), o pow. zabudowy 7 243.70 m2, nr identyfikacyjny w kartotece budynków (…) (dalej „Budynek 1”),
    *   budynek magazynowy, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: (…), o pow. zabudowy 923.40 m2, nr identyfikacyjny w kartotece budynków (…) (dalej „Budynek 2”),
    *   budynek handlowo-usługowy, posadowiony na działce gruntu o nr ewidencyjnym: (…), o pow. zabudowy 29.10 m2, nr identyfikacyjny w kartotece budynków (…) (dalej „Budynek 3”); funkcjonalnie Budynki są ze sobą połączone i stanowią jeden budynek: centrum handlowe;
2.  budowle, które posadowione są na Gruncie (dalej łącznie „Budowle”), tj. w szczególności:
    *   parking – na działkach (…) i (…),
    *   drogi – na działkach (…) i (…),
    *   słup i naświetlacze – na działce (…);
3.  urządzenia budowlane, które posadowione są na Gruncie, tj. w szczególności przyłącze wodne.

Grunt oraz posadowione na tym gruncie Budynki, Budowle oraz urządzenia budowlane w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu jest (i na datę planowanej Transakcji będzie) posadowiony budynek lub budowla.

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego (a także skutków podatkowych planowanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Sprzedający oraz Kupujący opisują: (III) historię nabycia przez Sprzedającego przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego oraz (IV) szczegółowy zakres planowanej Transakcji.

III. Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

A. Nabycie Gruntu oraz budowa przedmiotu Transakcji.

Na podstawie „umowy sprzedaży” z 31 marca 2005 r. (…) Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działek opisanego wyżej Gruntu wraz z prawem własności Budynków oraz Budowli (dalej „Umowa nabycia”). Umowa nabycia podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 22%. Sprzedający obniżył kwotę podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego wynikającego z faktury VAT związanej z Umową nabycia.

Jak wynika z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego dla Nieruchomości, w kolejnych latach po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków (objętych w rejestrze środków trwałych jedną pozycją, gdyż funkcjonalnie stanowią one jeden budynek centrum handlowego) oraz niektórych Budowli, jednak wydatki te nie przekroczyły i na datę planowanej Transakcji nie będą równe ani nie przekroczą 30% wartości początkowej – odnosząc się do wartości początkowych oraz wydatków na ulepszenia dla poszczególnych środków trwałych z osobna.

B. Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości od kwietnia 2005 r., czyli od momentu ich nabycia. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Budowle nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków, w którym powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu (są przez okres dłuższy niż 2 lata użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Nieruchomości).

Powyższe oznacza, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych Budynków oraz Budowli posadowionych na Gruncie (tj. oddaniem do użytkowania lub rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług) a planowaną datą Transakcji upłynie okres równy lub dłuższy niż co najmniej 2 lata.

IV. Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1.  prawa użytkowania wieczystego Gruntu,
2.  prawa własności Budynków, Budowli i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci przesyłowych, które należą do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.),
3.  prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków,
4.  w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości nie będą jeszcze wydane najemcy (najemcom) – jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce – może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji,
5.  praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), np. praw i obowiązków z zapisu na sąd polubowny, przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy,
6.  praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy,
7.  praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie, w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń, a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością – tymczasowo – na podstawie nowej umowy z tym samym zarządzającym, a docelowo – po zbyciu udziałów Kupującego na rzecz zewnętrznego inwestora – we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy),
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości,
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego,
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
5.  pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości) należne za okres przed zawarciem Transakcji (w tym zakresie por. również uwagi poniżej).

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego, w związku z planowaną Transakcją Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1 – 4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości zostały rozwiązane tak szybko, jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji. Rozważane jest również wcześniejsze zawarcie przez Kupującego, jeszcze przed Transakcją, warunkowych umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, uzależnionych od sfinalizowania samej Transakcji.

Jednocześnie, zawarte przez Kupującego umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości lub umowy o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości zawarte zostaną tymczasowo z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego – do czasu sprzedaży udziałów w spółce Kupującego na rzecz zewnętrznego inwestora.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  wewnętrzne know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji,
2.  wewnętrzna dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji),
3.  wewnętrzne tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji,
4.  firma Sprzedającego,
5.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),
6.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców),
7.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), np. prawa i obowiązki/zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego,
8.  inna nieruchomość należąca do Sprzedającego niebędąca przedmiotem Transakcji,
9.  udziały w spółce zależnej, które posiada Sprzedający.

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości) należne za okres przed zawarciem Transakcji. W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część pożytków/obciążeń związanych z Nieruchomością zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji). W związku z powyższym, Sprzedający oraz Kupujący szczegółowo określą w umowie sprzedaży Nieruchomości zasady rozliczenia kwot pożytków/obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata/nadpłata.

V. Inne zagadnienia związane z Transakcją.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Jednocześnie, w związku z tym, że Sprzedający jest właścicielem kilku nieruchomości komercyjnych, dla celów zarządczych przygotowywane są odrębne budżety, analizy, podsumowania, pozwalające określić zyskowność oraz przepływy pieniężne poszczególnych inwestycji, tj. centrów handlowych.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów/usług na rzecz Sprzedającego (szczególnie tymczasowo – do momentu sprzedaży udziałów w Kupującym na rzecz zewnętrznego inwestora). Rozważane jest również wcześniejsze zawarcie przez Kupującego, jeszcze przed Transakcją, warunkowych umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, uzależnionych od sfinalizowania samej Transakcji.

Finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji przez Kupującego zostanie zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego (w szczególności, tymczasowo – do momentu sprzedaży udziałów w Kupującym na rzecz zewnętrznego inwestora). Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (dostawy Budynków, Budowli i ich części) podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynki, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od Podatku od Towarów i Usług i Wybór Opodatkowania Podatkiem od Towarów i Usług”).

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku wskazali, że wymienione we wniosku o interpretację Budowle nie stanowią części składowych Budynków (nie są z nimi trwale związane), natomiast nie stanowią również rzeczy ruchomych – są to odrębne nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Z kolei wymienione we wniosku o interpretację urządzenie budowlane nie stanowi części składowych Budynków (nie jest z nimi trwale związane) – jest to element składowy sieci wodociągowej stanowiącej odrębną rzecz ruchomą.

Ponadto wskazali, że na Gruncie nie znajdują się inne naniesienia określone jako Budowle i urządzenia budowlane niż wskazane we wniosku o interpretację.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w licznie przywołanych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, których fragmenty Zainteresowani przytoczyli.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Końcowo, Zainteresowani pragną zauważyć, że w ostatnich miesiącach, Sprzedający uzyskał interpretacje indywidualne dla transakcji sprzedaży swoich innych nieruchomości w analogicznych stanach faktycznych, które również potwierdzają powyższe konkluzje.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcia – interpretację z 23 marca 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.6.2021.3.MM oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji z 23 marca 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.136.2021.1.MM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1 ww. Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2 cyt. przepisu). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3 ww. przepisu).

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego, na podstawie umowy sprzedaży, prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na gruntach naniesieniami w postaci budynków, budowli i urządzeń budowlanych. W ramach planowanej transakcji na Nabywcę nastąpi również przeniesienie m.in. praw własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków, praw i obowiązków w zakresie umowy/umów najmu, praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców. W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że wymienione we wniosku Budowle nie stanowią części składowych Budynków (nie są z nimi trwale związane), nie stanowią również rzeczy ruchomych – są to odrębne nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Z kolei wymienione we wniosku urządzenie budowlane nie stanowi części składowych Budynków (nie jest z nimi trwale związane) – jest to element składowy sieci wodociągowej stanowiącej odrębną rzecz ruchomą. Ponadto na Gruncie nie znajdują się inne naniesienia określone jako Budowle i urządzenia budowlane niż wskazane we wniosku o interpretację.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 23 marca 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.6.2021.3.MM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż wymienionych we wniosku składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
*   Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Ze zwolnienia będzie również korzystała dostawa urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości, gdyż urządzenia budowlane powinny być traktowane jako element przynależny do budynków i budowli i opodatkowane według tych samych zasad, co budynki i budowle znajdujące się na tych Nieruchomościach.
*   Sprzedający oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji, Transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki tegoż podatku.
*   Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki będzie podlegać dostawa pozostałych składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w stosunku do sprzedaży Nieruchomości, o ile znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do Budynków, Budowli i ich części, Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, przed dniem Transakcji złożą zgodne oświadczenie, że we wskazanym zakresie dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w ww. przepisie.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona w tym zakresie, w którym zwolnienie to przysługuje, ze względu na fakt, że strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.