Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.68.2018.2.BO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-05-08
Teza: Czy można zaliczyć przychód z najmu mieszkania do przychodu z najmu prywatnego?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; opodatkowanie; pośrednictwo; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 19 stycznia 2018 r. (data wpływu 26 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 lutego 2018 r. (data wpływu 1 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z najmu mieszkania do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Powyższy wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z czym Organ podatkowy pismem z dnia 13 lutego 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.68.2018.1.BO, na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 13 lutego 2018 r. (data doręczenia 19 lutego 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 23 lutego 2018 r. (data wpływu 1 marca 2018 r.), nadanym za pośrednictwem …. w dniu 23 lutego 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Mąż Wnioskodawczyni, posiadający współwłasność majątkową z Wnioskodawczynią, zakupił mieszkanie w stanie deweloperskim 29 czerwca 2015 r. z majątku prywatnego, do osobistego użytku. Mąż Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie produkcji mięsa i wędlin oraz handlu hurtowego i detalicznego ww. produktami. Jest czynnym podatnikiem VAT, opodatkowanym na zasadach ogólnych. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Zakupione mieszkanie było wykańczane i urządzane. Mąż Wnioskodawczyni upoważnił Wnioskodawczynię do wynajmowania klientom lokalu turystycznego (apartamentu), w celu krótkotrwałego zakwaterowania oraz do podejmowania wszelkich decyzji i dopełniania formalności związanych z tym lokalem.

Wnioskodawczyni podpisała umowę współpracy w zakresie świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania z firmą zajmującą się pośredniczeniem w krótkotrwałym zakwaterowaniu turystów. W umowie tej zawarto, że Właściciel upoważnia Pośrednika do udostępniania klientom lokalu turystycznego (apartamentu) w celu krótkotrwałego zakwaterowania oraz upoważnia Pośrednika do pobierania w imieniu właściciela opłaty z tytułu udostępniania apartamentu. Wykonywanie przez Pośrednika powyższych praw polegać będzie na odpłatnym udostępnianiu pozyskanym przez Pośrednika gościom (klientom) na podstawie zawieranych w imieniu własnym Pośrednika, lecz na rzecz Właściciela umów najmu.

Pośrednik zobowiązał się do:

*   dokonania rezerwacji oraz przyjęcia gości,

*   prowadzenia prac przygotowawczych (sprzątanie, przygotowanie pościeli, itp.),

*   odbioru apartamentu po jego opuszczeniu przez klienta.

Klienci w zamian za korzystanie z apartamentu (usługa krótkotrwałego zakwaterowania) będą płacić Pośrednikowi. Kwota w wysokości 25% sumy otrzymanej od klientów stanowić będzie wynagrodzenie Pośrednika.

W piśmie z dnia 23 lutego 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że przychód z najmu mieszkania nie jest zaliczony do przychodu z działalności gospodarczej męża. Mieszkanie wchodzi do majątkowej wspólności małżeńskiej. Mieszkanie zostało wykończone i urządzone 27 listopada 2016 r. Pierwszy przychód powstał w lutym 2017 r. Mąż upoważnił Wnioskodawczynię do wynajmowania klientom lokalu turystycznego (apartamentu) na podstawie oświadczenia z dnia 23 listopada 2016 r. Upoważnił ją również do samodzielnego rozliczania całości przychodu z tytułu najmu mieszkania. Przychody uzyskiwane z najmu mieszkania zostały zaliczone do przychodów z najmu prywatnego. Oświadczenie odnośnie wyboru formy opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostało złożone przed dniem 20 stycznia 2018 r. Oświadczenie odnośnie opodatkowania całości przychodu z najmu przez Wnioskodawczynię zostało złożone 17 stycznia 2017 r. Wnioskodawczyni nie posiada innych lokali pod wynajem. Przychód z najmu mieszkania nie jest podstawowym źródłem utrzymania Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni korzysta ze wspólnego majątku małżeńskiego. Umowa z pośrednikiem została podpisana dnia 1 grudnia 2016 r. na czas nieokreślony z możliwością 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Mąż Wnioskodawczyni nie występuje w umowie. Regulowanie należności za wynajem następuje przelewem na konto bankowe. Pierwszy przychód z najmu był uzyskany w lutym 2017 r. Wnioskodawczyni zamierza uzyskać w 2018 r. kwotę przychodu z najmu w wysokości ok. 20 000 zł. Przedmiotowe mieszkanie jest wynajmowane na doby. Zapytanie zawarte we wniosku dotyczy 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy można zaliczyć przychód z najmu mieszkania do przychodu z najmu prywatnego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, najem jest prowadzony w ramach najmu prywatnego, zatem uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 6 ust. la ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą.

Ponadto, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem mieszkania. Przychód z najmu mieszkania nie jest zaliczony do przychodu z działalności gospodarczej Jej męża. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Została upoważniona przez męża do wynajmowania klientom ww. lokalu turystycznego oraz do podejmowania wszelkich decyzji i dopełniania formalności związanych z tym lokalem, a także do samodzielnego rozliczania całości przychodu z tytułu najmu. Wnioskodawczyni podpisała umowę współpracy w zakresie świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania z firmą zajmującą się pośredniczeniem w krótkotrwałym zakwaterowaniu turystów oraz upoważniła powyższą firmę do pobierania w Jej imieniu opłaty z tytułu udostępniania lokalu. Przedmiotowy lokal turystyczny jest wynajmowany na doby. Do zadań firmy pośredniczącej należy odpłatne udostępnianie pozyskanym gościom (klientom) lokalu, na podstawie umów zawieranych w imieniu własnym, lecz na rzecz Wnioskodawczyni. Firma pośrednicząca zobowiązana jest do dokonania rezerwacji oraz przyjęcia gości, prowadzenia prac przygotowawczych (sprzątanie, przygotowanie pościeli, itp.), odbioru lokalu po jego opuszczeniu przez klienta. Klienci w zamian za korzystanie z lokalu turystycznego (usługa krótkotrwałego zakwaterowania) będą płacić firmie pośredniczącej, z czego 25% sumy otrzymanej od klienta będzie stanowić wynagrodzenie powyższej firmy. Wnioskodawczyni zaliczyła przychody uzyskiwane z najmu lokalu do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli najmu prywatnego oraz złożyła oświadczenie odnośnie wyboru formy opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przed dniem 20 stycznia 2018 r. Oświadczenie odnośnie opodatkowania całości przychodów z najmu przez Wnioskodawczynię zostało złożone 17 stycznia 2017 r.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawczyni bez wątpienia będzie działała we własnym imieniu, a podejmowane czynności będą rodziły bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki jako wynajmującego. Powyższy lokal turystyczny będzie wynajmowany na doby. Wnioskodawczyni wskazała, że będzie korzystała z usług firmy, która specjalizuje się w pośrednictwie krótkotrwałego zakwaterowania turystów. Powyższa firma, w ramach zawartej umowy, zobowiązana jest do odpłatnego udostępniania klientom lokalu turystycznego, w celu krótkotrwałego zakwaterowania, na podstawie zawieranych w imieniu własnym, lecz na rzecz Wnioskodawczyni, umów najmu oraz do pobierania w imieniu Wnioskodawczyni opłaty z tytułu udostępnienia przedmiotowego lokalu turystycznego. Firma ta będzie zajmowała się dokonywaniem rezerwacji, przyjęciem gości, prowadzeniem prac przygotowawczych (sprzątanie, przygotowanie pościeli itp.) oraz odbiorem lokalu turystycznego po jego opuszczeniu przez klienta. W zamian za świadczone usługi firma pośrednicząca otrzyma wynagrodzenie w wysokości 25% kwoty otrzymanej od klientów z tytułu korzystania z lokalu turystycznego. Zgodnie z umową, jej przedmiotem będzie współpraca, której celem jest osiąganie korzyści finansowych przez obie strony umowy z krótkoterminowego najmu. Podkreślić bowiem należy, że wszelkie czynności i działania podejmowane przez pośredników nieruchomości (zarówno mające na celu wyszukiwanie, ewentualnie przystosowanie oraz obsługę późniejszego najmu) będą podejmowane w imieniu i na rzecz wynajmującego – Wnioskodawczyni. Ostateczny rezultat tych działań oraz odpowiedzialność wobec najemców spoczywać będzie na wynajmującym.

Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie korzyści finansowych. Zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Czynności związane z najmem zostaną zlecone wyspecjalizowanemu podmiotowi. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Bez wątpienia czynności związane z wynajmem lokalu podejmowane będą przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny.

W konsekwencji stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu lokalu turystycznego, Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pozarolnicza działalność gospodarcza), a nie do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny).

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania interpretacji.

Ponadto, należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawczyni.

Końcowo również należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.