Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.536.2025.4.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-09
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność rolnicza
dzierżawa
grunty-grunty rolne
grunty-sprzedaż gruntów
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy
    nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziału w działkach o
    nr 1, 2, 3 i 4 oraz możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziału
    w działkach. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 1 września 2025 r.
    (data wpływu 3 września 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

22 lipca 2025 roku został zawarty akt notarialny (umowa przedwstępna) na sprzedaż
    nieruchomości, której właścicielem jest B.B. i A.A. Nieruchomości są działkami
    niezabudowanymi grunt/działka nr 1, 2, 3 oraz 4 położone w (...), wpisane do księgi
    wieczystej nr (...) po powierzchni kolejno: 1,9979 ha; 0,64 ha; 0,18 ha; 0,14 ha,
    stanowiącymi wspólność małżeńską B.B. i A.A.
    Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Jest Pan
    emerytowanym rolnikiem. Działki nr 1, 2, 3 oraz 4 kilka lat temu w myśl art. 2 pkt 15
    ustawy o VAT były wykorzystywane do przez Pana do działalności rolniczej. W tym okresie
    nie był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Obecnie działki wydzierżawione są na cele
    rolnicze.
    Był Pan rolnikiem ryczałtowym zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o VAT korzystając ze
    zwolnienia. Jako rolnik ryczałtowy, dokonywał Pan dostawy produktów rolnych
    pochodzących z własnej działalności rolniczej, korzystając ze zwolnienia od podatku VAT
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 3 ustawy o VAT.
    Nieruchomości były nabyte przez B.B. i A.A. 3 kwietnia 1985 roku od osoby fizycznej na
    podstawie aktu notarialnego (...). Tytułem nabycia działek nr 1, 2, 3 oraz 4 nie
    przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego (transakcja zakupu działki objęta była podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych). Zakup działek nie była udokumentowana fakturą sprzedaży.
    Nieruchomość (działka 1) położona jest zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania
    Przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą nr (...)/2005 Rady Gminy (...) z 28 kwietnia 2025
    roku w sprawie uchwalenia MPZP wsi (...) - część A na obszarze oznaczonym symbolami:
    PU, M o przeznaczeniu podstawowym - działalność produkcyjno - usługowa oraz
    składowania i magazynowanie z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
    oraz D1- drogi i ulice dojazdowe wewnętrzne.
    Nieruchomości (działki 2, 3 oraz 4) położone są zgodnie z Miejscowym Planem
    Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z 18
    maja 2023 roku w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla
    terenu w obrębie wsi (...) na obszarze oznaczonym symbolami: 1P/U o przeznaczeniu
    podstawowym - zabudowy produkcyjno - usługowej.
    Od dnia nabycia działek, tj. od 3 kwietnia 1985 roku działki były wykorzystywane do
    działalności rolniczej. Od kilku lat do chwili obecnej działka jest przedmiotem dzierżawy z
    innym rolnikiem na cele rolnicze. W okresie użytkowania przez Pana działki były
    wykorzystywane na cele rolnicze zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 3 ustawy o
    VAT. Obecnie działki są przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze (podstawa zwolnienia - na
    podstawie § 3.1. zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele

    rolnicze - Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień
    od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień - Dz. U. z 2020 r.
    poz. 1983)
    Nie podejmował Pan działań marketingowych w celu znalezienia nabywcy działki.
    Przedstawiciel nabywcy zgłosił się osobiście z propozycją zakupu działek.
    Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego podpisanego
    22 maja 2025 roku przed (...) z Kancelarii Notarialnej (...) sprzedający został zobowiązany
    do sprzedaży działek w terminie do 22 listopada 2026 roku (działki 1) oraz w terminie do
    22 listopada 2027 roku (działki 2, 3, 4), po spełnieniu m.in. warunku w postaci uzyskania
    indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, z której wynikać będzie czy
    sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.
    W zakresie wspomnianej umowy przedwstępnej obowiązki i prawa kupującego to:
    odstąpienia od umowy w przypadku nie uzyskania jednych z uzgodnień wymienionych
    poniżej. Odstąpienie od umowy w przypadku nieuzyskania uchwały zarządu spółki
    przyszłego kupującego wyrażającej zgodę na zakup gruntu. Możliwość zakupu
    nieruchomości w przypadku niespełnienia się któregoś z warunków sprzedaży.
    W zakresie wspomnianej umowy przedwstępnej obowiązki i prawa kupującego to:
    zobowiązuje się Pan w terminie uzgodnionym przez Strony wystąpić do właściwego
    organu o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, z której
    wynikać będzie, czy sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług. Uzyskanie zaświadczeń o braku uproszczonego planu urządzenia lasu, o
    przedmiocie uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru
    rewitalizacji. Przedłożenie aktualnego wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem, wypis z
    umowy sprzedaży z 9 kwietnia 1985 roku. Wykreślenie roszczenia z działu III Księgi
    wieczystej o treści: „roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr 1 o
    pow. 2,0204 ha - w terminie do dnia 30.06.2022r.”, na rzecz spółki C. Spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością z siedzibą w (...).
    Sprzedaż nieruchomości w przypadku spełnienia wszystkich warunków w terminie
    wskazanym przez kupującego z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, nie później niż
    22 listopada 2026 lub 22 listopada 2027. Warunki wskazane w akcie notarialnym
    warunkujące dojście do transakcji sprzedaży działki 1:
    1) przeprowadzenie przez Przyszłego Kupującego procesu analizy stanu prawnego,
      glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży działki 1, w tym
      dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Przyszłego Kupującego, według jego
      oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
    2) uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę hali logistyczno-magazynowej z częścią
      biurową,
    3) oświadczenia i zapewnienia Przyszłego Sprzedającego/Pana pozostaną ważne i
      aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;
    4) zamierzony przez Przyszłego Kupującego cel inwestycyjny będzie zgodny z
      obowiązującym dla Nieruchomości w Dacie Ostatecznej Miejscowym Planem
      Zagospodarowania Przestrzennego,
    5) uzyskanie przez Przyszłego Kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
      wydanej dla zamierzonej przez Przyszłego Kupującego inwestycji na Przedmiocie
      Sprzedaży działki 1,
    6) uzyskanie zgody na przebudowanie drogi dojazdowej,
    7) przedłożenie przez Przyszłego Kupującego wyrażonej w formie uchwały zgody Zarządu
      Przyszłego Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży działki 1,

    8) Wykreślenie roszczenia z działu III Księgi wieczystej o treści: „roszczenie o zawarcie
      przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr 1 o pow. 2,0204 ha - w terminie do dnia
      30.06.2022r.”, na rzecz spółki C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w
      (...).
    W zakresie sprzedaży działek 2, 3, 4 warunki jakie muszą być spełnione aby doszło do
    sprzedaży:
    1) uprzednim nabyciu przez Przyszłego Kupującego Przedmiotu Sprzedaży działki 1;
    2) przeprowadzeniu przez Przyszłego Kupującego procesu analizy stanu prawnego,
      glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży działek 2, 3, 4, w tym
      dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Przyszłego Kupującego, według jego
      oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
    3) uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę hali logistyczno-magazynowej z częścią
      biurową,
    4) oświadczenia i zapewnienia Przyszłego Sprzedającego/ Pana pozostaną ważne i
      aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;
    5) zamierzony przez Przyszłego Kupującego cel inwestycyjny będzie zgodny z
      obowiązującym dla Nieruchomości w Dacie Ostatecznej Miejscowym Planem
      Zagospodarowania Przestrzennego;
    6) uzyskanie przez Przyszłego Kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
      wydanej dla zamierzonej przez Przyszłego Kupującego inwestycji na Przedmiocie
      Sprzedaży działek 2, 3, 4
    7) uzyskanie zgody na przebudowanie drogi dojazdowej;
    8) przedłożenie przez Przyszłego Kupującego wyrażonej w formie uchwały zgody Zarządu
      Przyszłego Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży działek 2, 3, 4;
    9) uzyskanie zgody na zakup od Wód Polskich bądź Skarbu Państwa oraz przebudowę
      cieków wodnych znajdujących się pod działkami ewidencyjnymi o numerach: 8, 9 oraz
      10.
    Działka nie jest udostępniana przyszłemu nabywcy na podstawie umowy najmu/dzierżawy.
    Zakresy pełnomocnictw udzielonych przez Pana do 22 listopada 2027 roku kupującemu:
    a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury
    technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej,
    teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub
    innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz
    włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów (tylko
    i wyłącznie niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę), ich zmiany, cofania oraz
    odbioru; dotyczących wyżej opisanej Nieruchomości;
    b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji
    gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi
    ochronie,
    c) zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych
    określających warunki włączenia do dróg; bez możliwości fizycznej ingerencji w
    nieruchomość;
    d) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych
    uwarunkowaniach oddziaływania planowanych inwestycji na środowisko, decyzji
    zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt
    budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na opisanej nieruchomości planowanej
    inwestycji;

    e) uzyskania map do celów projektowych;
    f) składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z
    map ewidencyjnych dotyczących opisanej Nieruchomości, w tym uzyskiwania
    archiwalnych materiałów geodezyjnych;
    g) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla
    opisanej Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomości objęte tymi księgami zostały
    odłączone lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z
    prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich
    kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii)
    dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej
    księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt
    powołanej wyżej księgi wieczystej;
    h) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich
    zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego
    Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego
    Nieruchomości,
    i) uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy
    Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników
    składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;
    j) składania w imieniu mocodawcy oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji
    związanych z realizacją na opisanej Nieruchomości inwestycji oraz składania oświadczeń o
    zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub
    realizacją takiej inwestycji;
    k) reprezentowania Mocodawcy we wszystkich sprawach w zakresie niezbędnym do
    wykonania pełnomocnictwa, przed osobami prawnymi i fizycznymi, sądami, w
    szczególności właściwym sądem wieczystoksięgowym, składania wniosków o wydanie oraz
    odbioru wszelkich dokumentów koniecznych do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,
    w tym dokumentów geodezyjnych, podpisywania wszelkich prawem wymaganych
    dokumentów, składania oświadczeń, wnoszenia wniosków - w tym wniosków
    wieczystoksięgowych, podań, skarg, odwołań, zażaleń oraz innych środków
    odwoławczych, jak również do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych
    niezbędnych dla realizacji pełnomocnictwa;
    I) odbioru z poczty, od innych doręczycieli, w tym firm kurierskich, a także z wszelkich
    urzędów i innych instytucji dokumentów i korespondencji, w zakresie objętym niniejszym
    pełnomocnictwem, którego adresatem jest mocodawca;
    m) udzielania przez pełnomocnika dalszych pełnomocnictw w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Na pytanie, jakie konkretne działki (o jakich numerach) są przedmiotem dzierżawy z innym
    rolnikiem na cele rolnicze?
    Odpowiedź: przedmiotem dzierżawy na rzecz innego rolnika na cele rolnicze są wszystkie
    wskazane we wniosku działki, tj. 1, 2, 3, 4.
    Na pytanie, czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Czy był Pan
    uznany z tego tytułu za podatnika podatku VA T? Czy odprowadzał Pan podatek należny z
    tytułu ww. transakcji?
    Odpowiedź: Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży nieruchomości, w wyniku czego
    nie był Pan z tego tytułu uznany za podatnika podatku VAT oraz nie odprowadzał Pan
    podatku należnego z tytułu ww. transakcji.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym z 1 września 2025 r.)

    Czy planowana transakcja sprzedaży działek: 1, 2, 3, 4 powoduje, że będzie Pan uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług oraz czy będzie miało zastosowanie zwolnienie od
    podatku od towarów i usług?
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym z 1
    września 2025 r.)
    Aby daną czynność objąć opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług wymagane jest
    łączne spełnienie dwóch przesłanek: przesłanki podmiotowej - czynność powinna być
    wykonana przez podmiot, do którego znajduje zastosowanie podatek od towarów i usług
    czyli podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT oraz przesłanki przedmiotowej -
    sprowadzającej się do tego, że czynność powinna być objęta zakresem przedmiotowym
    opodatkowania VAT określonym w art. 5 ustawy o VAT.
    Będąc osobą fizyczną dokonując sprzedaży gruntu (działek: 1, 2, 3, 4) wykorzystywanych
    do działalności rolniczej nie działa Pan jako podatnik prowadzący handlową działalność
    gospodarczą. Nie zostaje spełniona definicja z art. 15 ustawy o VAT. Pana czynności nie
    mają charakteru zawodowego (profesjonalnego), stałego (charakteryzującego się
    powtarzalnością czynności), a w konsekwencji zorganizowanego (por. wyrok WSA we
    Wrocławiu 29 listopada 2019r., sygn. akt I SA/Wr 741/19).
    Ponadto dokonując sprzedaży gruntu (działek: 1, 2, 3, 4) stanowiącego część majątku
    osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania
    innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przy nabyciu którego
    nie występował również jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą), nie będzie
    zaliczony Pan do grona podatników podatku od towarów i usług.
    Jak stwierdził w interpretacji indywidualnej z 21 kwietnia 2020 r. Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej 0114-KDIP1-3.4012.111.2020.3.PRM nie jest podatnikiem podatku
    od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie
    pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Dalej z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian K. i Halina J. K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że
    czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie
    być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    Nie podejmował Pan działań z zakresu obrotu nieruchomościami, które można porównać
    z tymi, które są charakterystyczne dla profesjonalnych podmiotów.

    W świetle powyższego sprzedaż działek 1, 2, 3, 4 co prawda należy zakwalifikować jako
    dostawę towaru. Jednakże, w przedmiotowej sprawie nie będzie Pan działał w charakterze
    podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działek niezabudowanych,
    można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do
    której przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Dlatego też
    sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    a Pan nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
        6. towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
        energii,
      22. sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne
        świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
        wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę
    towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów
    z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

    Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości
    (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako
    czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:
    1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
      Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie odpłatna dostawa towarów na
      terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w
    działkach, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania
    Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
      „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
      z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że
      sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma
      charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może
      stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
      które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
      stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
      sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie
      okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w
      celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma
      takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani
      wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może
      bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb

    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału
    nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać
    znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu
    przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć
    miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania
    czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia
    częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w
    jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować
    całokształt działań, jakie Sprzedający podjął/podejmie w odniesieniu do działek będących
    przedmiotem sprzedaży.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Z opisu sprawy wynika, że 22 lipca 2025 roku został zawarty akt notarialny (umowa
    przedwstępna) na sprzedaż nieruchomości. Nieruchomości są działkami
    niezabudowanymi. Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Jest
    Pan emerytowanym rolnikiem. Działki nr 1, 2, 3 oraz 4 kilka lat temu w myśl art. 2 pkt 15
    ustawy o VAT były wykorzystywane do przez Pana do działalności rolniczej. Obecnie działki
    o nr 1, 2, 3 oraz 4 wydzierżawione są na cele rolnicze. Był Pan rolnikiem ryczałtowym
    zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Jako rolnik ryczałtowy, dokonywał Pan dostawy
    produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, korzystając ze
    zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Na podstawie
    przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu, sprzedający został zobowiązany do
    sprzedaży działek w terminie do 22 listopada 2026 roku (działki 1) oraz w terminie do 22
    listopada 2027 roku (działki 2, 3, 4), po spełnieniu m.in. warunku w postaci uzyskania
    indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, z której wynikać będzie, czy
    sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Pana wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą braku uznania za podatnika
    podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w działkach.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika.
    Należy zatem przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Pan w odniesieniu do
    udziału w działkach będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w
    odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika
    podatku od towarów i usług.

    W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że działki przeznaczone do sprzedaży,
    zostały wydzierżawione na cele rolnicze.
    Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
    na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną
    zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd
    też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję
    „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach
    prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
    W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W odniesieniu do przedstawionych okoliczności należy przede wszystkim zauważyć, że
    działki o nr 1, 2, 3 oraz 4 wydzierżawione są na cele rolnicze.
    Pomimo, że z opisu sprawy wynika, że nie podejmował Pan działań marketingowych w
    celu znalezienia nabywcy działek oraz nie dokonywała Pan w przeszłości sprzedaży
    nieruchomości, w wyniku czego nie był Pan z tego tytułu uznana za podatnika podatku
    VAT oraz nie odprowadzał Pan podatku należnego z tytułu ww. transakcji, oceniając
    całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej
    sprawie Pana działanie wykraczało i wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem
    osobistym i podejmowane przez Pana czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie
    własnym majątkiem.
    Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane udziały w
    działkach o nr 1, 2, 3 oraz 4 służyły wyłącznie do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych
    przez cały okres ich posiadania. Sposób wykorzystania posiadanych udziałów w działkach
    przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy bezspornie wskazuje, że działki utraciły
    walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego
    zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach
    TSUE.
    Jak już wcześniej wskazano dzierżawa nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie
    usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Z kolei w kwestii wysokości wynagrodzenia uzyskiwanego z tej dzierżawy, należy
    zauważyć, że strony w związku z zawarciem umowy dzierżawy dowolnie kształtują
    stosunki prawne również w kwestii odpłatności. Wysokość wynagrodzenia wynika z
    ustaleń między stronami w związku z umową dzierżawy i nie może wpływać na
    prawnopodatkową ocenę tej transakcji. Bez względu na wielkość odpłatności w związku z
    zawartą umową dzierżawy otrzymywał Pan wynagrodzenie z tego tytułu.

    Zatem, skoro zawarł Pan umowę dzierżawy w odniesieniu do posiadanych udziałów w
    działkach o nr 1, 2, 3 oraz 4, to stwierdzić należy, że nie będzie Pan zbywał majątku
    osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.
    Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią
    wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie
    posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach
    majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Pana udziałów w działkach o nr 1, 2, 3 oraz 4
    na cele rolnicze, powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana
    działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
    Należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”
    (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne jak dzierżawa, co miało miejsce w analizowanym
    przypadku. Nie można tej działalności, związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż
    jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.
    A zatem, podejmowane przez Pana działania wykluczają zbycie udziału w działkach o nr 1,
    2, 3 i 4 w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy
    stwierdzić, że planowana przez Pana transakcja zbycia udziału w działkach o nr 1, 2, 3 oraz
    4, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl
    art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i
    usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
    W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące
    podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w
    działkach o nr 1, 2, 3 oraz 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7
    ust. 1 ustawy.
    Kolejną Pana wątpliwością jest rozstrzygnięcie kwestii, czy do transakcji sprzedaży udziału
    w działkach o nr 1, 2, 3 i 4 będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i
    usług.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente
    Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany
    przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w
    świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie
    taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 położona jest zgodnie z Miejscowym Planem
    Zagospodarowania Przestrzennego na obszarze oznaczonym symbolami: PU, M o
    przeznaczeniu podstawowym - działalność produkcyjno - usługowa oraz składowania i
    magazynowanie z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz D1-
    drogi i ulice dojazdowe wewnętrzne. Natomiast działki o nr 2, 3 oraz 4 położone są

    zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego na obszarze
    oznaczonym symbolami: 1P/U o przeznaczeniu podstawowym - zabudowy produkcyjno -
    usługowej.
    Zatem, ww. działki na moment dostawy będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w
    art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie
      C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.

    Nieruchomości były nabyte przez B.B. i A.A. 3 kwietnia 1985 roku od osoby fizycznej.
    Tytułem nabycia działek nr 1, 2, 3 oraz 4 nie przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zakup działek nie był udokumentowany
    fakturą sprzedaży.
    A zatem, wskazać należy, że nabycie działek nie było więc czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można uznać, że
    przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek
    lub, że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu działek nie wystąpił
    podatek VAT, który mógłby podlegać przez Pana odliczeniu.
    Nie zostanie zatem spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie będzie miało miejsca, gdyż nie został spełniony warunek
    zawarty w tym przepisie. Dostawa udziału w działkach o nr 1, 2, 3 i 4, nie będzie więc
    mogła korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.
    Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w ww. działkach, Pan jako Sprzedający
    będzie działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowana przez Pana
    sprzedaż udziału w działkach nr 1, 2, 3 i 4, będzie stanowiła czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w
    związku z art. 7 ust. 1, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.
    W konsekwencji Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wskazuję, że interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pana, nie ma
    natomiast zastosowania do współwłaściciela nieruchomości, tj. Pana żony.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.