Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-188/10-4/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-05-11
Teza: ustalenie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; majątek-majątek osobisty; nieruchomości-zbycie nieruchomości; prowizje
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24.02.2010 r. (data wpływu 26.02.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów: kosztów prowizji za przyznanie kredytu oraz odsetek od kredytu – **jest nieprawidłowe,**
*   zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów pozostałych wydatków – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26.02.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W kwietniu 2007 roku Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. W kwietniu 2007 nabyła dwie nieruchomości (działki) m.in. za kwotę PLN 210.000,00 PLN.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 02.05.2010 r. (data wpływu 05.05.2010 r.) doprecyzowała opis stanu faktycznego przedstawiony we wniosku ORD-IN , wskazując, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła jej majątek osobisty i nie była wykorzystywana do prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Koszty takie jak podatki VAT i PCC, koszty sądowe etc., dla działki kupionej za PLN 210.000 wyniosły PLN 8.225,62. Koszty prowizji za przyznanie kredytu, aby mogło dojść do zakupu działki i osiągnięcia przyszłego dochodu oraz odsetki od kwoty 218.225,62 PLN wyniosły w okresie kwiecień 2007 — lipiec 2009 PLN 37.874,99.

Wnioskodawczyni wskazała, że kredyt hipoteczny został zaciągnięty na zakup nieruchomości w celu jej odsprzedaży. Dlatego uważa, że koszty kredytu powiększone o pozostałe w/w koszty są jej kosztami uzyskania przychodu, dzięki którym mogło dojść do zakupu działki. Podatek dochodowy powinien być w związku z powyższym zapłacony od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną kupna działki ze wszystkimi wyżej wymienionymi kosztami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jakie koszty mogę zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w związku ze zbyciem w 2009 r. działki kupionej za 210.000 PLN?

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszt zakupu działki oraz wszystkie koszty notarialne, podatki VAT i PCC, koszty sądowe, koszty wypisów z ksiąg wieczystych, koszty doradztwa, koszty pośrednictwa agencji nieruchomości, koszty poniesione w Urzędzie Miasta i Gminy oraz w Starostwie Powiatowym związane z pobieranymi wypisami z rejestru gruntów, mapami, planami zagospodarowania przestrzennego niezbędnymi, aby mogło dojść do transakcji sprzedaży działki kupionej za PLN 210.000 oraz koszty prowizji za przyznanie kredytu i odsetki od kwoty 210.000 w okresie od momentu uruchomienia kredytu i zakupu działki (daty aktu notarialnego i dokonania przelewu za kupioną działkę — ta sama data), aż do momentu otrzymania płatności od nabywców działki (daty wpływu środków na konto), powiększone o pozostałe w/w koszty są jej kosztami uzyskania przychodu dzięki którym mogło dojść do zakupu działki i jej późniejszej sprzedaży. Podatek dochodowy powinien być jej zdaniem zapłacony od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży, a ceną kupna działki ze wszystkimi wyżej wymienionymi kosztami uzyskania przychodu.

Wnioskodawczyni wskazała, iż jeśli to możliwe prosi o wydanie jej przed 23.04.2010 r., ponieważ w związku ze stratami jakie jej firma generuje obecnie i w związku z kryzysem, musi mieć co najmniej tydzień czasu, aby uruchomić pożyczkę w celu zapłacenia należnego podatku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która nabyta została w 2007 r. – w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu – będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć m.in.:

*   koszty doradztwa i pośrednictwa agencji nieruchomości,

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast, zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można zaliczyć wydatki na zapłatę ceny zakupu zbywcy, zapłatę za czynności notarialne (podatek PCC, opłata sądowa, podatek VAT), koszty wypisów z ksiąg wieczystych, koszty poniesione w Urzędzie Miasta i Gminy oraz Starostwie Powiatowym związane z pobieranymi wypisami z rejestru gruntów, mapami, planami zagospodarowania przestrzennego.

Nie sposób natomiast uznać za koszt związany z nabyciem przedmiotowej nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu (koszty prowizji za przyznanie kredytu).

Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Również do kosztów uzyskania przychodów nie może zostać zaliczona spłata odsetek od kredytu. Nie sposób bowiem traktować tych wydatków jako nakłady na nieruchomość w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ich poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości ani z jej odpłatnym zbyciem, jest to wyłącznie koszt związany ze spłatą samego kredytu.

Reasumując, należy stwierdzić, iż nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię koszty (wydatki) opisane w stanie faktycznym, stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa podatkowego art. 22 pkt 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kosztów odpłatnego zbycia oraz do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć następujące wydatki:

*   koszt zakupu działki,

*   zapłata za czynności notarialne (podatek PCC, i VAT, koszty sądowe),

*   zapłata za wykonanie map,

*   zapłata za wypis z planu zagospodarowania przestrzennego,

*   zapłata za wypis z rejestru gruntów,

*   koszty doradztwa i pośrednictwa agencji nieruchomości.

Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będą następujące wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię:

*   koszty prowizji za przyznanie kredytu,

*   odsetki od kredytu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.