Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.327.2025.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-18
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-prowadzenie
działalności gospodarczej
nieruchomości-nabycie nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani zamieszkują w Polsce, posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy na
    terytorium Polski. Zainteresowani nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.
    7 czerwca 2008 r. Zainteresowani wstąpili w związek małżeński, 15 kwietnia 2020 r. doszło
    do zawarcia rozdzielności majątkowej w tym małżeństwie, a 13 maja 2021 r. doszło do
    częściowego podziału majątku wspólnego Zainteresowanych.
    Zainteresowani są współwłaścicielami w szczególności następujących działek gruntu
    położonych w A:
      nr 1/5 - nabycie wspólne - 9 listopada 2020 r. (w udziałach po 1/2 części);
      nr 1/6 - nabycie wspólne - 9 listopada 2020 r. (w udziałach po 1/2 części);
      nr 1/2 - wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona - w 1/2 nabycie do majątku
      wspólnego (w pozostałej części w majątku odrębnym Zainteresowanego) - 12
      stycznia 2010 r.
    W sąsiedztwie opisanych wyżej nieruchomości, położone są działki, które są w majątku
    odrębnym każdego z Zainteresowanych.
    Informacje uzupełniające:
      Zainteresowani nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej wpisanej do
      Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), ani nie byli
      zarejestrowani dla celów VAT;
      przy transakcjach nabycia nieruchomości nie był naliczany VAT (transakcje bez VAT);
      podział działki nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego
      Zainteresowanych;
      opisane wyżej nieruchomości są obecnie we współwłasności Zainteresowanych
      wskutek dokonania podziału Ich majątku wspólnego;
      wskazane wyżej nieruchomości zostały nabyte w celu ulokowania wolnych środków
      finansowych w celu ochrony przed inflacją;
      wszystkie opisywane działki nie są zabudowane budynkami ani budowlami w
      rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;
      żadna z ww. działek nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych.
    Zainteresowani metodą gospodarczą uporządkowali teren ww. działek poprzez usunięcie
    samosiejek, drzew, wywóz śmieci.
    Zainteresowani, w 2016 r. i 2017 r. rozważali sprzedaż działki nr 147. Umieścili w tym celu
    także samodzielnie stworzoną tablicę z informacją o sprzedaży. Nie było jednak żadnego
                                                  2zainteresowania nabyciem tej działki, z uwagi na jej dużą powierzchnię (ok. 5 000 m),
    kształt (działka była wąska) i usytuowanie.
    W odniesieniu do ww. działek, w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A (zmieniane
    następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium, działki objęte wnioskiem o wydanie
    interpretacji indywidualnej miały zostać przeznaczone na tereny zielone.

    W 2023 r. Zainteresowani pozyskali informację, że Miasto A przystępować będzie do
    sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
    Rada Miejska w A 3 lipca 2024 r. przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego.
    W odniesieniu do opisanych wyżej nieruchomości, Zainteresowani wystąpili w pierwszej
    kolejności z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W następnej kolejności
    (pod koniec 2023 r.) zlecili pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na
    zabudowę przedmiotowej nieruchomości i wystąpili z wnioskami o wydanie pozwoleń na
    budowę.
    W okresie od października do grudnia 2024 r. dla opisanych wyżej nieruchomości, jak
    również nieruchomości posiadanych przez Zainteresowanych odrębnie, wydane zostały
    pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z
    uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie
    decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.
    Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r.
    Zainteresowani zawarli z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę
    przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Zainteresowanych działki nr 1/6,
    na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4, sąsiadujących z działkami posiadanymi przez
    Zainteresowanego, Zainteresowaną oraz działek wspólnych Zainteresowanych.
    Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i
    nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Zainteresowanych w
    drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej
    zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:
    · Zainteresowanego - indywidualnie,
    · Zainteresowaną - indywidualnie,
    · Zainteresowanych wspólnie,
    · jak również przez właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.
    Zatem czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności
    Zainteresowani nie otrzymają wynagrodzenia pieniężnego.
    Umowa zamiany zawarta została pod warunkiem dokonania odpowiednich podziałów
    geodezyjnych działek objętych tą umową. Maksymalny termin na zawarcie ostatecznej
    umowy zamiany to 31 grudnia 2028 r., ustalony aneksem do umowy przedwstępnej z dnia
    23 stycznia 2025 r. Termin na zawarcie umowy ostatecznej został wydłużony z uwagi na
    uzyskanie pod koniec 2024 r. przez Zainteresowanych, jak również przez właścicielki
    działek, będące stroną umowy zamiany, informacji o wstrzymaniu przez Miasto A
    procesów związanych z podziałem działek na co najmniej 1,5 roku. Wskazana umowa
    przedwstępna zamiany była podstawą i warunkiem zatwierdzenia projektu zabudowy
    działek objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Brak dostępu do drogi
    publicznej uniemożliwiłby wydanie pozwolenia na budowę przedmiotowych działek.
    Powyższe działania (wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, zawarcie
    przedwstępnej umowy zamiany oraz wystąpienie o pozwolenie na budowę i działania z
    tym związane) miały na celu zabezpieczenie możliwości zbycia działek w przyszłości, z
    uwagi na działania podjęte przez Miasto A i przystąpienie do sporządzania planu
    miejscowego. Działania te były zasadne, tym bardziej, że Zainteresowani uzyskali
    informację, że właścicielki działek nr 1/3 i nr 1/4 (będących przedmiotem wskazanej
    przedwstępnej umowy zamiany), które wystąpiły z wnioskiem o wydanie warunków
    zabudowy dla posiadanych przez nie działek, do chwili obecnej nie uzyskały decyzji, wobec
    wstrzymania przez Miasto A działań w tym zakresie. Gdyby bowiem ww. działania nie
    zostały zainicjowane przez Zainteresowanych, podjęcie przez Miasto A stosownych decyzji
    planistycznych w ostateczności doprowadziłoby do efektywnego zakazu zabudowy, a co za

    tym idzie - do utraty wartości tego majątku prywatnego. Prawomocna decyzja o
    pozwoleniu na budowę pozostaje ważna nawet w przypadku uchwalenia planu
    miejscowego dla danego terenu (zgodnie z art. 65 ust. 2 ustawy o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym). W konsekwencji, uzyskanie pozwoleń na budowę
    pozwala zabezpieczyć możliwość zabudowy posiadanych przez Zainteresowanych działek.
    Zainteresowani:
      nie ogrodzili nieruchomości objętych wnioskiem;
      nie wystąpili o doprowadzenie mediów do przedmiotowych działek;
      nie reklamowali tych działek;
      nie zlecali poszukiwania potencjalnych nabywców tych działek podmiotom
      zewnętrznym;
      nie wynajmowali ani nie wydzierżawiali żadnej z ww. działek.
    Zainteresowani zamierzają sprzedać opisane wyżej działki, tj. działki nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2,
    przy czym termin zbycia działek nie jest przez Zainteresowanych określony.
    Zainteresowani nie wykluczają, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w
    którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będą musieli
    rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły (zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy
    Prawo budowlane). Z uwagi na zapisy Studium, Zainteresowani obawiają się bowiem, że
    wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie będą
    mieli możliwości ponownego uzyskania pozwoleń na budowę dla działek objętych
    wnioskiem. Ewentualne rozpoczęcie prac budowlanych będzie miało wyłącznie na celu
    zabezpieczenie ważności wydanych pozwoleń na budowę. Wykonane zostaną jedynie
    takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze,
    rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie jest zamiarem
    Zainteresowanych kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich sprzedaży.
    Celem jest sprzedaż gruntu, natomiast ważne decyzje o pozwoleniu na budowę pozwalają
    w praktyce utrzymać możliwość zbycia działek, a w konsekwencji zabezpieczają
    Zainteresowanych przed utratą wartości Ich majątku prywatnego.
    W związku z planowaną sprzedażą działek, Zainteresowani nie wykluczają zawarcia
    umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą. Zainteresowani nie udzielili, ani nie
    planują udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek
    innego umocowania prawnego do działania w imieniu Zainteresowanych celem sprzedaży
    ww. działek.
    Nabywca nie uzyska prawa do dysponowania gruntem przed jego nabyciem.
    Zainteresowani dokonywali w przeszłości następujących transakcji związanych z
    nieruchomościami:
      w 2016 r. zbyli dom w stanie deweloperskim z działką w B, nabyty w 2012 r. wspólnie
      z matką Zainteresowanego; zakup ten był dokonany w celu ulokowania wolnych
      środków finansowych; decyzja o zakupie podyktowana była korzystną ceną
      nieruchomości; ponadto, Zainteresowani rozważali zamieszkanie tam, na co
      ostatecznie się nie zdecydowali;
      w 2020 r. zbyli 4 działki rekreacyjne położone w E; nabyte w 2012 r. wspólnie;
      Zainteresowani nabyli własność działek jako formę zwrotu zadatku, jaki wpłacili
      deweloperowi na poczet wybudowania domu (w atrakcyjnej okolicy, nad jeziorem,
      dla użytku własnego Zainteresowanych).

    Zakupy nieruchomości stanowią dla Zainteresowanych sposób lokowania wolnych
    środków finansowych i ochrony przed inflacją.
    Zainteresowani nie byli zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT z
    tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych już nieruchomości, ani nie byli zobowiązani do
    wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości.
    Zainteresowani wskazują, że środki ze sprzedaży wydzielonych działek, których dotyczy
    wniosek o interpretację indywidualną, zostaną przeznaczone na konsumpcję.
    Zainteresowani nie wykluczają nabycia nieruchomości ze środków, które mają uzyskać, na
    potrzeby bytowe własne lub swojej rodziny. Środki nie zostaną przeznaczone na zakup
    nieruchomości na cele inwestycyjne.
    W uzupełnieniu wniosku wskazano, że częściowy podział majątku wspólnego został
    orzeczony przez Sąd Rejonowy dla A w dniu 13 maja 2021 r. Podział dotyczył wyłącznie
    zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1
    /2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.
    Na wyłączną własność Zainteresowanego przyznano działki, objęte wnioskiem o
    interpretację, o numerach:
    1) nr 1/7,
    2) nr 1/1,
    3) nr 1/4,
    4) nr 1/6,
    Na wyłączną własność Zainteresowanej przyznano działki:
    1) nr 1/8,
    2) nr 1/3,
    3) nr 1/5.
    Podział działki nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego Zainteresowanych.
    Podział działki nastąpił z dniem częściowego podziału majątku wspólnego
    Zainteresowanych, do którego doszło na mocy postanowienia sądu z 13 maja 2021 r. Na
    potrzeby postępowania sporządzone zostały mapy do celów prawnych, z projektem
    podziału nieruchomości, na podstawie których Sąd dokonał podziału majątku
    Zainteresowanych.
    Z działki nr 7 wydzielone zostały:
      działka nr 1/1 - należąca do Zainteresowanego;
      działka nr 1/2 - będąca własnością wspólną Zainteresowanych;
      działka nr 1/3 - należąca do Zainteresowanej;
      działka nr 1/4 - należąca do Zainteresowanej;
      działka nr 1/5 - należąca do Zainteresowanej;
      działka nr 1/6 - należąca do Zainteresowanego.
    Działki objęte wnioskiem mają następującą powierzchnię:
                    2działka nr 1/5 – 1 952 m;
                  2działka nr 1/6 – 857 m;
                  2działka nr 1/2 – 820 m.

    Na pytanie Organu o treści: „kiedy (w jakim roku podatkowym) zamierzają Państwo zbyć
    działki nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2? W szczególności należy wskazać czy sprzedaż działek nr 1/5 i
    1/6 nastąpi do końca 2025 r.?” Zainteresowani wskazali, że termin zbycia działek nie jest
    przez Zainteresowanych określony. Zainteresowani chcieliby sprzedać działki zanim
    wygaśnie pozwolenie na budowę, tj. w 2025 lub 2026 r. Jeżeli z uwagi na brak
    zainteresowania, nie będzie to możliwe. Zainteresowani, aby zachować ważność
    pozwolenia na budowę, rozpoczną prace budowlane, jednak niezależnie od tego, działki
    przeznaczone będą na sprzedaż. Trudno wskazać, czy sprzedaż działek objętych
    wnioskiem nastąpi do końca 2025 r., z uwagi na brak możliwości przewidzenia, jakie
    będzie zainteresowanie nabyciem tych działek. Ponadto, na termin sprzedaży działek
    może mieć wpływ możliwość realizacji zobowiązań wynikających z przedwstępnej umowy
    zamiany (maksymalny termin ostatecznej umowy zamiany określono na 31 grudnia 2028
    r.).
    Na pytanie Organu o treści: „czy w stosunku do ww. działek będą podejmowali Państwo
    takie działania jak: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i
    elektrycznej; ogrodzenie; itp. – jeśli tak, to należy wskazać jakie oraz kiedy i w jakim celu?”
    Zainteresowani wskazali, że nie planują podejmowania działań mających na celu
    uzbrojenie działek objętych wnioskiem, czy ogrodzenie ich, chyba, że będzie to niezbędne
    do rozpoczęcia budowy zaplanowanych na tych działkach budynków (aby nie wygasło
    pozwolenie na budowę). Jedyne czynności jakie Zainteresowani mogą wykonywać na
    przedmiotowych działkach to związane z utrzymaniem na nich porządku (wywożenie
    śmieci, usunięcie samosiejek itp.).
    Na pytanie Organu o treści: „jakie będzie źródło finansowania ww. czynności oraz
    czynności związanych z rozpoczęciem budowy?” Zainteresowani wskazali, że jeżeli, z uwagi
    na brak zainteresowania nabyciem działek objętych wnioskiem, rozpoczną budowę (aby
    nie wygasło uzyskane pozwolenie na budowę), wszelkie czynności jakie będą
    podejmowane przez Zainteresowanych w tym celu zostaną sfinansowane ze środków
    prywatnych Zainteresowanych (z ich oszczędności).
    Na pytanie Organu o treści: „czy będą Państwo podejmowali działania zmierzające do
    przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży, np. działania marketingowe
    ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży, np. ogłoszenia w Internecie, mediach; inne
    działania w celu reklamy; jakie?” Zainteresowani wskazali, że planują posadowienie na
    działkach banneru z informacją o przeznaczeniu ich na sprzedaż. Zainteresowani nie
    planują podejmowania działań ukierunkowanych na reklamę działek.
    Na pytanie Organu o treści: „czy planuje Pan lub Pana żona prowadzić działalność
    gospodarczą; jeżeli tak, to należy wskazać:
      co będzie przedmiotem tej działalności,
      czy w zakres prowadzonej przez Pana/Pana żonę działalności gospodarczej będzie
      wchodził: obrót nieruchomościami, usługi budowlane,
      w jakich okresach będzie Pan/Pana żona prowadzić działalność gospodarczą,
      w jakiej formie prowadzona będzie działalność gospodarcza?”.
    Zainteresowani nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej. Nie planują
    także prowadzić działalności gospodarczej w przyszłości.
    Na pytanie Organu o treści: „czy posiada Pan, Pana żona lub Państwo wspólnie aktualnie
    inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku – jeżeli tak, to należy podać odrębnie
    do każdej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan/Pana żona/Państwo w
    posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki
    sposób były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie, czy nieruchomości te
    były/są udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej

    umowy o podobnym charakterze?” Zainteresowani wskazali, że poza działkami objętymi
                                          2wnioskiem, posiadają wspólnie mieszkanie w A (o powierzchni 122 m), nabyte w 2015 r.,
    w celu ulokowania wolnych środków finansowych (cena mieszkania była korzystna).
    Mieszkanie jest wynajmowane przez Zainteresowaną. Ponadto, Zainteresowany jest
    właścicielem domu w A (wyłączna własność), który został nabyty w 1997 r. W tym domu
    zamieszkują Zainteresowani (nabycie dokonane zostało na potrzeby własne
    Zainteresowanych i ich rodziny).
    Na pytanie Organu o treści: „czy dokonywał Pan, Pana żona lub Państwo wspólnie
    kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych niż wskazane we wniosku nieruchomości – jeżeli
    tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób
    wszedł Pan/Pana żona/Państwo w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu
    nieruchomości te zostały nabyte, w jaki sposób były wykorzystywane od momentu wejścia
    w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonał Pan/Pana żona/Państwo ich
    sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był opodatkowany przychód z
    ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępniał Pan innym
    osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym
    charakterze?” Zainteresowani wskazali, że nie dokonywali wspólnie sprzedaży innych
    nieruchomości niż wskazane we wniosku.
    Zainteresowany dokonywał w przeszłości następujących transakcji związanych z
    nieruchomościami:
      w 1992 r. sprzedał mieszkanie w A, nabyte w 1983 r., gdzie zamieszkiwał; sprzedaż
      związana była z przeprowadzką;
      w 1998 r. sprzedał udział 1/2 we własności domu w A, nabyty w 1996 r. z byłą żoną
      Zainteresowanego; sprzedaż związana była z rozwodem;
      w 2006 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2005 r. od syndyka (prowadzącego
      postępowanie upadłościowe, będącego znajomym Zainteresowanego); nabycie
      miało na celu zainwestowanie wolnych środków finansowych; ponadto, cena nabycia
      działki była korzystna (z uwagi na jej oferowanie przez syndyka); sprzedaż związana
      była z potrzebą pozyskania przez Zainteresowanego środków finansowych; środki ze
      sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w
      późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne
      Zainteresowanego;
      w 2007 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2004 r. w celach zainwestowania wolnych
      środków finansowych; sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez
      Zainteresowanego środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były
      częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup
      innych nieruchomości na potrzeby własne Zainteresowanego;
      w 2009 r. zbył mieszkanie w A, nabyte w 2007 r. - nie zamieszkiwał tam; nabycie było
      okazją do ulokowania wolnych środków finansowych (z uwagi na zadłużenie
      mieszkania, jego cena była niższa); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania
      przez Zainteresowanego środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone
      były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup
      innych nieruchomości na potrzeby własne Zainteresowanego;
      w 2010 r. sprzedał dom z działką w B - nabyte w 2008 r. (co także miało związek z
      upadłością znajomego); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez

      Zainteresowanego środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były
      częściowo na konsumpcję, a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości
      na potrzeby własne Zainteresowanego;
      w 2013 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2005 r. od syndyka (prowadzącego
      postępowanie upadłościowe, będącego znajomym Zainteresowanego); nabycie
      miało na celu zainwestowanie wolnych środków finansowych; ponadto, cena nabycia
      działki była korzystna (z uwagi na jej oferowanie przez syndyka); sprzedaż związana
      była z potrzebą pozyskania przez Zainteresowanego środków finansowych; środki ze
      sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję, a w późniejszym czasie na
      zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Zainteresowanego.
    Zakupy nieruchomości stanowią dla Zainteresowanego sposób lokowania wolnych
    środków finansowych i ochrony przed inflacją. Dokonywane przez Zainteresowanego
    transakcje pozwalały Mu zachować posiadany majątek, bez utraty jego wartości.
    Podkreślenia wymaga także, że w odniesieniu do wymienionych wyżej nieruchomości
    Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności mających na celu podniesienie ich
    wartości. W szczególności, nie dokonywał podziału działek gruntu, uzbrojenia terenu itp.
    Przed odpłatnym zbyciem nieruchomości nie udostępniał ich innym osobom na podstawie
    umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedaż
    nieruchomości dokonywana była przez Zainteresowanego prywatnie, bez zaangażowania
    pośredników.
    Zainteresowany nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z
    tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych nieruchomości, ani nie był zobowiązany do
    wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości. Z
    tytułu sprzedaży nieruchomości, przychód opodatkowywany był przez Zainteresowanego
    na zasadach określonych w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych. W przypadkach, w których było to możliwe, Zainteresowany korzystał
    ze zwolnienia z opodatkowania w podatku dochodowym transakcji zbycia nieruchomości.
    Na pytanie Organu o treści: „jakie będą skutki prawne wskazanej we wniosku umowy
    zamiany dla każdej ze stron oraz co będzie przedmiotem zamiany (jakie działki/udziały w
    działkach)?” Zainteresowani wskazali, że umowa zamiany została zawarta z uwagi na
    konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej działkom objętym wnioskiem.
    Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i
    nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m (powierzchnia wydzielona z działek nr 1/3 i 1/4,
    podlegająca zamianie, odpowiadać będzie powierzchni części działki nr 1/6 podlegającej
    zamianie). Z dokonaniem czynności zamiany nie będzie związana zmiana powierzchni
    działek objętych wnioskiem, ani działek będących przedmiotem umowy zamiany.
    Skutkiem zamiany będzie możliwość wyznaczenia drogi wewnętrznej, zapewniającej
    dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:
      Zainteresowanego - indywidualnie,
      Zainteresowaną - indywidualnie,
      Zainteresowanych - wspólnie,
      jak również przez właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.
    Czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności
    Zainteresowany nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.
    Na pytanie Organu o treści: „czy zamianie towarzyszyły będą spłaty lub dopłaty wynikające
    z różnic wartości rynkowej zamienianych nieruchomości, przysługujących poszczególnym

    właścicielom przed zamianą – w przypadku pozytywnej odpowiedzi należy wskazać
    właścicieli uprawnionych i zobowiązanych do spłat?” Zainteresowani wskazali, że żadna ze
    stron umowy zamiany nie będzie zobowiązana do dokonania spłat lub dopłat. Zamiana
    dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6)
    pasów gruntu o szerokości 6 m (powierzchnia wydzielona z działek nr 1/3 i nr 1/4,
    podlegająca zamianie, odpowiadać będzie powierzchni części działki nr 1/6 podlegającej
    zamianie). Zamieniane powierzchnie mają taką samą wartość rynkową (nie wystąpią
    różnice wartości rynkowej zamienianych nieruchomości).
    Na pytanie Organu o treści: „czy planowana zamiana nieruchomości opisana we wniosku
    będzie miała wpływ na działki nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2, które zamierzają Państwo zbyć? Jeżeli
    tak, to należy wskazać jakie będą skutki tej zamiany i czy w jego wyniku zamiany zwiększy
    się lub zmniejszy wielkość zbywanych działek przed ich zbyciem?” Zainteresowani
    wskazali, że z dokonaniem czynności zamiany nie będzie związana zmiana powierzchni
    działek objętych wnioskiem, ani działek będących przedmiotem umowy zamiany.
    Skutkiem zamiany będzie możliwość wyznaczenia drogi wewnętrznej, zapewniającej
    dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:
      Zainteresowanego – indywidualnie,
      Zainteresowaną – indywidualnie,
      Zainteresowanych – wspólnie, (tj. działek o nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2),
      właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.
    Czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności
    Zainteresowany nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż działki nr 1/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych?
    2. Czy sprzedaż działek nr 1/5 i nr 1/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych:
    1. Sprzedaż działki nr 1/2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym
      od osób fizycznych.
    2. Sprzedaż działek nr 1/5 i nr 1/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
      dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o
      podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli ich zbycie zostanie dokonane przed 1
      stycznia 2026 r. Z kolei w przypadku dokonania zbycia działek nr 1/5 i nr 1/6 po 31
      grudnia 2025 r., ich sprzedaż będzie neutralna podatkowo w podatku dochodowym
      od osób fizycznych.
    Ad 1
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie
    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie
    następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku
    odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed
    upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub

    wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w
    którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
    dokonującej zamiany.
    Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu
    wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub
    wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub
    nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt
    8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego,
    w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w
    trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Okoliczność, że istotna jest data
    nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) do majątku wspólnego, a nie data
    podziału majątku wspólnego, znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 24
    sierpnia 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.459.2020.1.KR.
    Oznacza to, że działka nr 1/2 została nabyta dawniej niż pięć lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ich odpłatne zbycie nie powoduje więc
    powstania przychodu z tego względu, że zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności
    gospodarczej.
    Jak stanowi bowiem art. 5a pkt 6 ww. ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się
    działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.
    W niniejszej sprawie nie można mówić o tym, że zbycie działki nr 1/2 nastąpi w wykonaniu
    działalności gospodarczej.
    Świadczą o tym następujące okoliczności:
    a) Zainteresowani nie podejmowali aktywnych działań z zakresu obrotu
      nieruchomościami, tj. nie ulepszali, nie reklamowali nieruchomości (ponad czynności
      standardowe, jak np. samodzielnie wykonana tablica z ogłoszeniem o zamiarze
      sprzedaży - ze sprzedaży ostatecznie zrezygnowano);
    b) działania podejmowane przez Zainteresowanych (oczyszczenie nieruchomości) służyły
      utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym).
    Ponadto Zainteresowani nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej,
    tym bardziej w branży nieruchomościowej. Dotychczas sprzedawane nieruchomości były
    związane z wykonywaniem zarządu majątkiem osobistym.
    W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18,
    podkreślono, że „działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność
    składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i
    ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności,
    związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie
    odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych
    uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.
    Przedstawione okoliczności faktyczne sprawy nie dają podstawy do uznania, że przychody
    ze zbycia nieruchomości stanowią dla Zainteresowanych stałe źródło dochodu.
    Przeciwnie, mowa o jednej transakcji sprzedaży 4 działek w sytuacji, w której pozostałe
    (dokonywane w przeszłości) transakcje sprzedaży nieruchomości miały stricte prywatny
    charakter.

    Powyższe argumenty prowadzą więc do uznania, że sprzedaż działki nr 1/2 nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana po
    upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie
    oraz jako dokonana w wykonaniu zarządu majątkiem osobistym, a nie w wykonaniu
    działalności gospodarczej.
    Ad 2
    Stosownie do przepisów i okoliczności faktycznych powołanych w stanowisku do pytania
    nr 1, sprzedaż działek nr 1/5 i nr 1/6, jeżeli nastąpi przed 1 stycznia 2026 r., będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż cena
    sprzedaży tej działki zostanie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10
    ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. W takim bowiem przypadku, zbycie tych działek nastąpi
    przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich
    nabycie, a ponadto zbycie nastąpi w wykonaniu zarządu majątkiem osobistym, a nie w
    wykonaniu działalności gospodarczej.
    Wobec faktu, że cena sprzedaży działek nr 1/5 i nr 1/6 stanowić będzie przychód o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, będzie on opodatkowany według zasad
    określonych w art. 30e ww. ustawy. W szczególności, zastosowanie znajdzie ustęp 1 tego
    artykułu, w myśl którego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
    określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy
    obliczenia podatku.
    Powyższe argumenty prowadzą więc do następującej konstatacji: sprzedaż działek nr 1/5 i
    nr 1/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na
    zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, jeśli ich zbycie zostanie dokonane przed 1
    stycznia 2026 r.
    Z kolei w przypadku zbycia działek nr 1/5 i nr 1/6 po 31 grudnia 2025 r., ich sprzedaż
    będzie neutralna podatkowo w podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:
      Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem
      opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-
      30cb, art. 30da-30dh, art. 30e-30g, art. 30j-30p oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma
      dochodów z wszystkich źródeł przychodów.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz
    sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

    d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą
    sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w
    tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania
    działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne
    zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po
    upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest
    źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub
    udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli
    spełnione są łącznie dwa warunki:
    · odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    · zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie.
    Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie
    pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
    · zarobkowym celu działalności,
    · wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
    · prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej

    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia
    również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny
    Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000,
    organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim
    nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015
    r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest
    niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np.
    sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją
    czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności;
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.
    W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika –
    mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby
    dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne
    spełnienie tych przesłanek.

    Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może
    stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej –
    art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub z odpłatnego
    zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia
    chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości
    odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie
    wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju
    przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła.
    Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony
    częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań
    związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich
    zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły
    zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika
    czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu
    prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
    Jednocześnie podkreślić należy, że zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona
    prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych
    potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowy charakter działalności
    gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność
    gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest
    bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.
    Działalność gospodarcza handlowa natomiast – zgodnie z definicją Wielkiego Słownika
    Języka Polskiego (www.wsjp.pl) – jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od
    kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością
    handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w
    celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu
    nabywana jest nieruchomość. Jeżeli np. nabycie gruntu następuje z zamiarem jego
    późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z
    działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w
    charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga
    ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną),
    czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych. Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze
    wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy
    chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze
    incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z
    całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych
    działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała,
    planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

    Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Państwa przypadku spełnione
    zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność
    wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i
    ciągły oraz w celu zarobkowym.
    Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O
    prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy,
    a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że
    określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako
    działalności gospodarczej.
    Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości
    czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji
    poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.
    Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17:
    „Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby
    podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej
    działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów
    formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.
    Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    Państwa działalność będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także
    podjęta zostanie we własnym imieniu. Planowana sprzedaż nie będzie miała charakteru
    przypadkowego, incydentalnego.
    W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości będących
    przedmiotem wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym
    majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Państwo świadczy o celowym
    działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach
    zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze
    czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.
    Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że:
    · Zakupy nieruchomości stanowią dla Państwa sposób lokowania wolnych środków
      finansowych i ochrony przed inflacją.
                      2· Działkę nr 7 (o pow. ok. 5 000 m) nabyli Państwo w udziale 1/2 do majątku wspólnego
      małżonków w 2010 r.
    · W odniesieniu do wskazanych we wniosku działek w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła
      Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A
      (zmieniane następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium przedmiotowe działki
      miały zostać przeznaczone na tereny zielone.
        W dniu 9 listopada 2020 r. (w udziałach po 1/2 części) nabyli Państwo działki nr 1/5
                2  2(o pow. 1 952 m) i nr 129/6 (o pow. 857 m), sąsiadujące z działką nr 7.
    · Uporządkowali Państwo teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz
      śmieci.
    · W dniu 13 maja 2021 r. doszło do częściowego podziału Państwa majątku wspólnego.
      Częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez Sąd Rejonowy dla A.
      Podział dotyczył wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej
      działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.

    · Nie dokonali Państwo zniesienia współwłasności mieszkania w A nabytego w 2015 r. do
      współwłasności, które zostało nabyte okazyjnie (korzystna była cena nabycia) i którego
      celem nabycia było ulokowanie wolnych środków finansowych – dokonali Państwo
      zniesienia współwłasności tylko nieruchomości (działek) dotyczących przedmiotowej
      inwestycji.
    · Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r.
      zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną
      zamiany części posiadanej wspólnie przez Nich działki nr 1/6, na część dwóch działek o
      nr 1/3 i 1/4, sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Państwo. Zamiana dotyczyć
      ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów
      gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Państwo w drodze zamiany części
      nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi
      publicznej dla posiadanych przez Nich działek.
    · W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wystąpili Państwo z wnioskiem o
      wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
    · Następnie pod koniec 2023 r. zlecili Państwo pracowni architektonicznej sporządzenie
      projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpili z wnioskami o
      wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww.
      nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez Państwo odrębnie,
      wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych
      jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15
      budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane
      dzienniki budowy.
    · Nie wykluczacie Państwo, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w
      którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będziecie musieli
      rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną takie
      prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze,
      rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
    Niepodważalny w sprawie jest fakt, że nabywali Państwo przedmiotowe nieruchomości z
    zamiarem zarobkowym. Jak sami wskazali Państwo w opisie sprawy, nabywali
    nieruchomości w celu ulokowania wolnych środków finansowych w celu ochrony przed
    inflacją (czyli innymi słowy późniejszej ich sprzedaży w zyskiem). Ponadto, z okoliczności
    przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby przedmiotowe nieruchomości
    służyły do zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych lub potrzeb Państwa najbliższej
    rodziny w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia. Oceniając Państwa działania
    należy również zwrócić uwagę, że celem nabycia nieruchomości była lokata kapitału, a
    więc zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb.
    Znaczenie dla oceny planowanej przez Państwo sprzedaży działek wymienionych we
    wniosku będzie miała także analiza całokształtu okoliczności odnoszących się do ww.
    działek. Treść wniosku wskazuje, że w 2010 r. nabyli Państwo działkę nr 7 (o pow. ok. 5 000
    2m). W 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków
    zagospodarowania przestrzennego miasta A, zgodnie z którym, przedmiotowe działki
    miały zostać przeznaczone na tereny zielone. W dniu 9 listopada 2020 r. (w udziałach po 1
                                  2  2/2 części) nabyli Państwo działki nr 1/5 (o pow. 1 952 m) i nr 1/6 (o pow. 857 m),
    sąsiadujące z działką nr 7. Następie dokonano podziału ww. działek na większą ilość
    działek. Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia
    2023 r. zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę
    przedwstępną zamiany części posiadanej przez Państwo działki nr 1/6, na część dwóch
    działek o nr 1/3 i 1/4, sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Państwo. Zamiana
    dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6)
    pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Państwo w drodze zamiany części
    nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi

    publicznej dla posiadanych przez Państwo działek. W odniesieniu do przedmiotowych
    nieruchomości wystąpili Państwo z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
    Następnie pod koniec 2023 r. zlecili Państwo pracowni architektonicznej sporządzenie
    projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpili z wnioskami o
    wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww.
    nieruchomości, jak również dla innych nieruchomości posiadanych przez Państwo oraz
    będących we współwłasności każdego z Zainteresowanych, wydane zostały pozwolenia na
    budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i
    urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i
    prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy. Nie wykluczacie Państwo, że jeżeli
    zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na
    budowę stały się ostateczne, będziecie musieli rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te
    nie wygasły. Wykonane zostaną takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności
    decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1
    ustawy Prawo budowlane.
    Powyższe działania podjęte przez Państwo świadczą zatem o zorganizowanym
    charakterze sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą działek nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2,
    wystąpi bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Państwo, które rozpatrywane
    łącznie świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. W związku z powyższym, wskazać należy, że takie aktywne działanie w
    zakresie obrotu nieruchomościami podejmowane przez Państwa nie należą do zakresu
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww.
    działań uatrakcyjnili Państwo działki i przyczynili się do wzrostu ich wartości.
    Wobec tego, opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Państwa przypadku
    spełnione zostaną wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj.
    działalność wykonywana będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób
    zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.
    Zakup prawa własności lub udziału w prawie własności do przedmiotowych
    nieruchomości przez Państwa, zlecenie pracowni architektonicznej sporządzenia
    projektów na zabudowę działek, a następnie ich sprzedaż – a tym samym, czerpanie
    korzyści finansowych przez Państwa – świadczą o zarobkowym charakterze dokonania
    przedmiotowych transakcji.
    Dokonywane przez Państwa i planowane czynności mają charakter profesjonalny i
    zorganizowany – wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i
    przemyślanych praktyk, wynikających ze znajomości rynku nieruchomości. Ponadto,
    czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu, gdyż zakładają
    Państwo uzyskanie zysku na obrocie, jaki ewentualnie pojawi się w przyszłości, który
    będzie rezultatem naturalnego stopniowego wzrostu cen na rynku nieruchomości oraz
    działań podjętych przez Nich w celu ich uatrakcyjnienia.
    Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym
    ze zwykłym gospodarowaniem Państwa majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona
    działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie
    następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.
    Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności zaangażowali Państwo
    środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie
    obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Tym samym, dochód jaki uzyskają Państwo ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości,
    będzie podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu,
    określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zatem, przychodów z ww. sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła

    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W Państwa przypadku nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie,
    który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności
    gospodarczej.
    Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.
    Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy:
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia
      przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem
      kosztów wymienionych w art. 23.
    Reasumując, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz
    przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że w okolicznościach faktycznych
    analizowanej sprawy przychód z planowanej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości
    (działek nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2) nie będzie – wbrew Państwa stanowisku – zakwalifikowany
    do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz do przychodów z działalności
    gospodarczej, o której mowa art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i opodatkowany według zasad
    przewidzianych dla tego źródła.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego
    pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia
    przyszłego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny
    prawnej.
    Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa
    podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy
    kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu
    faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi
    postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej
    ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa
    podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.
    Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997
    r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą
    postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie
    jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
      ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.