Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.576.2021.3.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-10
Teza: Nie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/3 oraz braku prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; pełnomocnictwo; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 25 sierpnia 2021 r. (data wpływu 25 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym pismem, z 25 października 2021 r. (data wpływu 25 października 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 6 października 2021 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.576.2021.1.MKA, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/3 oraz braku prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

25 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie nie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/3 oraz braku prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki.

**We wniosku wspólnym złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

**\-** Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

\- Pana B.M.

\- Panią Ł.M.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu):**

Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) planuje nabyć nieruchomość gruntową położoną w miejscowości \[…\], gm. \[…\] od Pani Ł.M. oraz od Pana B.M. (dalej: „Sprzedający”).

Nieruchomość położona w Gminie \[…\], m. \[…\], przy ul. \[…\], o łącznej powierzchni 13.661 m2, składa się z następujących działek gruntowych:

a) działka o nr ewidencyjnym 2/5;

b) działka o nr ewidencyjnym 3;

c) działka o pow. 5.339 m2 - działka o nr ewidencyjnym 1/3;

\- dla których prowadzona jest wspólnie księga wieczysta nr \[…\]. Nieruchomości opisane są w KW jako działki gruntu stanowiące własność Sprzedających. Nieruchomość jest oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne (RIIIb) i grunty orne (RIVa).

Przedmiotem transakcji pomiędzy Spółką, a Sprzedającymi jest działka o numerze ewidencyjnym 1/3 (dalej: „Nieruchomość”). Pozostałe działki nie są przedmiotem transakcji.

Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży z 8 stycznia 1992 r. Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT (nieruchomość została nabyta przed wprowadzeniem podatku od towarów i usług).

Sprzedający nabyli współwłasność Nieruchomości w celach prywatnych. Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów prowadzenia na niej działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu bądź dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości oprócz przekazania rodzinie (cioci Sprzedającej) pod drogę obwodnicy \[…\].

Sprzedający są współwłaścicielami bezułamkowymi Nieruchomości w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi \[…\] przyjęty uchwałą nr \[…\] Rady Gminy \[…\] z 29 czerwca 2007 r. (dalej „Plan Miejscowy”). Zgodnie z Planem Miejscowym Nieruchomość położona jest na terenach: zabudowy usługowej (symbol 4U) oraz dróg klasy „D” — dojazdowe (symbol: 12KDD). Nieruchomość przylega do drogi publicznej - ul.\[…\].

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne niezaewidencjonowane sieci, urządzenia, infrastruktury technicznej, kanały, urządzenia melioracyjne, zbiorniki, budowle podziemne, ani obiekty liniowe, z wyjątkiem przebiegającej napowietrznej linii elektroenergetycznej. W Dziale III Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości ujawniona jest służebność przesyłu polegająca na prawie utrzymania infrastruktury elektroenergetycznej - linii wysokiego napięcia (\`(...)\`) przez S.A. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi innymi niż opisane wyżej.

Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający nie podejmowali aktywnie działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, tj. nie zamieszczali reklam w Internecie ani czasopismach branżowych. Sprzedający nie dokonywali uzbrojenia Nieruchomości w celu zwiększenia jej wartości przed sprzedażą.

Sprzedający zawarli ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. W myśl tej umowy:

· Spółka zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży Działki 1/3 nie później niż w terminie 4 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, po łącznym ziszczeniu się m.in. następujących warunków:

· założona zostanie oddzielna Księga Wieczysta dla Nieruchomości. Księga Wieczysta zostanie założona na wniosek Spółki, który będzie działał w imieniu Sprzedających na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa,

· Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń trzecich i innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu i posiadaniu, z zastrzeżeniem praw i obciążeń ujawnionych na rzecz Spółki,

· Nieruchomość będzie znajdować się w wyłącznym posiadaniu Sprzedających i nie będzie na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego lub też bez takiego tytułu użytkowana lub posiadana, przez jakiekolwiek osoby trzecie, z wyłączeniem jej użytkowania lub posiadania przez Spółkę,

· przeprowadzone przez Spółkę audyty prawne, techniczne i środowiskowe Nieruchomości, będą w ocenie Spółki pozytywne,

· Sprzedający zobowiązali się do udzielenia wskazanej przez Spółkę osobie pełnomocnictwa do występowania wobec wszelkich władz, sądów, urzędów, osób prawnych i fizycznych, składania wszelkich oświadczeń, pism, podań i wniosków we wszelkich czynnościach, związanych z przygotowaniem inwestycji na Nieruchomości oraz złożeniem wniosku o założenie nowej Księgi Wieczystej dla Nieruchomości.

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1\. W okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej, a momentem zakupu działki Spółka przeprowadzi jedynie badania due dilligence prawne oraz techniczne i środowiskowe. W związku z tym, Spółka w tym okresie nie zamierza wykonywać czynności wskazanych w pytaniu tj. inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wydzielenie dróg, itp.

2\. Sprzedający udzielili pełnomocnictwa doradcy podatkowemu do reprezentowania ich w postępowaniu o uzyskanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego (będącej przedmiotem niniejszego wniosku).

Sprzedający udzielili pełnomocnictwa Managerce ds. Rozwoju w Spółce w zakresie:

a) Występowania i uzyskiwania w imieniu i na rzecz Sprzedających warunków technicznych przyłączenia mediów, jak również warunków dostawy mediów oraz do zawierania w imieniu i na rzecz Sprzedających umów o przyłączenie do sieci, jak również umów i dostawę mediów;

b)Występowania i uzyskiwania w imieniu i na rzecz Sprzedających wszelkich niezbędnych do realizacji inwestycji decyzji administracyjnych i postanowień, a w szczególności pozwoleń na wycinkę drzew i krzewów, decyzji zatwierdzających projekt podziału nieruchomości, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, decyzji ustalających warunki zabudowy, decyzji przenoszących decyzje o warunkach zabudowy, decyzji i ustaleniu lokalizacji celu publicznego, decyzji obejmujących zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielających pozwolenia na budowę, decyzji przenoszących decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielających pozwolenie a na budowę, decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielających pozwolenia na rozbiórkę, decyzji przenoszących decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na rozbiórkę, pozwoleń wodnoprawnych;

c) Składania wniosków o wydanie decyzji administracyjnych o postanowień niezbędnych do realizacji inwestycji, cofania, zmiany i uzupełnienia wniosków o wydanie decyzji administracyjnych i postanowień, jak również składania wniosków w sprawie zawieszenia postępowania, umorzenia postępowania oraz uchylenia bądź zmiany uzyskanej decyzji administracyjnej lub postanowienia;

d) Występowania i uzyskiwania wszelkich opinii, uzgodnień oraz stanowisk niezbędnych do uzyskiwania decyzji administracyjnych;

e) Występowania o potwierdzenie ostateczności decyzji administracyjnych lub postanowień poprzez przybicie odpowiedniej pieczęci przez właściwy organ administracji publicznej;

f) Zgłoszenia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego planu budowy przyłączy i sieci zgodnie z przepisami prawa;

g) Zawierania w imieniu i na rzecz Sprzedających umów, w tym umów dotyczących modernizacji układu drogowego, umów o realizację inwestycji z podmiotem publicznym, umów uprawniających Sprzedających do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w tym do wykonywania robót budowlanych, umów najmu nieruchomości, umów dzierżawy nieruchomości, umów użyczenia nieruchomości, jak również wszelkich innych umów uprawniających Sprzedających do korzystania z nieruchomości osób trzecich (w tym nieruchomości sąsiedzkich w stosunku do nieruchomości, na której Spółka będzie realizowała inwestycje), w celu wykonania na terenie tych nieruchomości wszelkich prac związanych z realizowanymi przez Sprzedających Inwestycjami oraz umów o wykonanie prac projektowych, świadczenie usług architektonicznych i sprawowanie nadzoru autorskiego;

h) Uzyskiwania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego, jak również prowadzenia negocjacji z właściwym zarządcą drogi w celu ustalenia lokalizacji zjazdu, warunków przebudowy lub modernizacji zjazdu, jak również dokonywania wszelkich innych ustaleń niezbędnych dla skomunikowania realizowanych Inwestycji z drogą publiczną;

i) Odbioru wszelkich decyzji administracyjnych, postanowień, uzgodnień, opinii, stanowisk lub aktów notarialnych;

j) Składania wniosków o sprostowanie błędnie wydanych decyzji administracyjnych lub postanowień jak również składania wszelkich środków odwoławczych;

k) Występowania o wydanie wypisów i wyrysów z rejestru gruntów oraz innych dokumentów towarzyszących realizacji Inwestycji.

Z uwagi na aktualny status planów inwestycyjnych Spółki w odniesieniu do Nieruchomości pełnomocnictwo udzielone Managerce ds. Rozwoju nie zostało wykorzystane do żadnych faktycznych działań.

Sprzedający udzielili także pełnomocnictwa radczyni prawnej działającej w imieniu Wnioskodawcy tj. Spółki. Zakres pełnomocnictwa obejmuje: zapoznawanie się z aktami ksiąg wieczystych a także wszelkich innych zbiorów i dokumentów, w których mogą znajdować się dokumenty konieczne do ustalenia stanu prawnego Nieruchomości, w tym do występowania do właściwych sądów lub władz, organów, urzędów czy instytucji z wnioskami o udostępnienie zbiorów, dokumentów i akt ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty konieczne do ustalenia stanu prawnego Nieruchomości oraz występowania z wnioskami o umożliwienie ich fotografowania lub kopiowania a także występowania z wnioskami i uzyskiwania wszelkich dokumentów i zaświadczeń dotyczących stanu Nieruchomości. Pełnomocnictwo to upoważnia również do reprezentowania Sprzedających w postępowaniu wieczystoksięgowym przed Sądem Rejonowym w \[…\], IV Wydział Ksiąg Wieczystych i składania wniosków o odłączenie i założenie nowej księgi wieczystej dla części Nieruchomości.

3\. Znajdująca się na działce linia energetyczna nie jest własnością Sprzedających, tylko spółki S.A. na podstawie przysługującego tej spółce ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu. Dlatego linia energetyczna nie będzie przedmiotem sprzedaży.

4\. Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT.

5\. Wnioskodawca nabywa Nieruchomość w celu realizowania na niej i na działkach sąsiadujących z nią inwestycji komercyjnej tj. wybudowania galerii handlowo-usługowej z drogami dojazdowymi i parkingiem. Wnioskodawca planuje wynajmować kontrahentom lokale handlowe i usługowe położone w tej galerii. Najem będzie podlegał opodatkowaniu VAT.

6\. Sprzedający przez cały okres posiadania Nieruchomości wykorzystywali ją wyłącznie do swoich celów prywatnych.

7\. Wniosek wspólny dotyczy skutków wystąpienia bądź nie podatku należnego od sprzedaży Nieruchomości po stronie Sprzedających - będących zainteresowanymi w wydaniu interpretacji oraz skutku w postaci wystąpienia bądź nie podatku naliczonego od sprzedaży Nieruchomości po stronie Wnioskodawcy.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu:**

1) Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki - będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy w opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT i czy z tytułu nabycia będzie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia?

**Stanowisko Zainteresowanych:**

1) Opisane zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki - nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2) Przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, nie powstanie dla Spółki podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT. Stanie się tak, ponieważ powyższa transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. w Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm., dalej: „UPTU”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów. Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 6) UPTU, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

W myśl z art. 7 ust. 1 pkt 6) UPTU, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 7) UPTU przez dostawę towarów należy rozumieć także zbycie praw, o których mowa m.in. w punkcie 6), co oznacza, że dostawę towarów stanowi także zbycie prawa do użytkowania wieczystego.

Przechodząc następnie do współwłasności należy wskazać, że została uregulowana w art. 195-221 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, dalej „Kodeks cywilny”).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Zatem, współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Według art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Współwłasność łączna występująca pomiędzy Sprzedającymi regulowana jest przepisami Ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tj. Dz.U. 2019 poz. 2086 ze zm.).

Należy wyjaśnić, że na gruncie UPTU sprzedaż udziału we współwłasności gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów. Stanowisko takie przedstawił m.in. NSA w wyroku z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów np. gruntów czy budowli, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest także udział w gruncie czy budowli (w prawie własności nieruchomości).

W związku z powyższym, sprzedaż udziału do prawa własności Nieruchomości należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 UPTU, która mieści się w zakresie przedmiotowym VAT. Należy przy tym podkreślić, że transakcje te podlegają opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy zostały dokonane przez podmiot działający w charakterze podatnika, czyli osobę prowadzącą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. UPTU posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców). Według art. 15 ust. 2 UPTU działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W celu ustalenia czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT należy przeanalizować, czy Sprzedający mogą zostać uznani za podatników VAT dla tej transakcji. W tym celu należy przytoczyć definicję działalności gospodarczej zawartej w UPTU. Ma ona szeroki charakter, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy:

· dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika,

· a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów UPTU. W takim razie właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym zakresie Spółka pragnie odnieść się do orzecznictwa TSUE. Z orzeczenia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Ministrowi Finansów (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Do takich czynności należą: występowanie do właściwych organów o pozwolenie na budowę, zamieszczanie reklam nieruchomości w branżowych publikacjach/portalach wychodzące poza zwykłe zamieszczanie ogłoszeń przez osobę działającą nieprofesjonalnie, udzielanie pełnomocnictw kupującemu do przygotowania procesu inwestycyjnego. Oprócz tego można tu wymienić m.in. nabywanie nieruchomości w z góry założonym celu inwestycyjnym bądź do prowadzenia na niej działalności gospodarczej, a także uzbrojenie działki w celu zwiększenia jej wartości przed sprzedażą.

Spośród przesłanek decydujących o tym, czy Sprzedający są podatnikami VAT w opiniowanej transakcji spełniona została tylko jedna - udzielenie przez nich pełnomocnictwa Spółce w celu przygotowania inwestycji na Nieruchomości oraz założenia odrębnej Księgi Wieczystej.

Wydaje się wątpliwe, aby Sprzedający mogli uzyskać status podatników VAT z powodu wypełnienia pojedynczej przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej. Stanowisko takie jest zgodne z aktualną praktyką organów podatkowych m.in. interpretacją indywidualną przepisów prawa podatkowego Dyrektora KIS z 10 czerwca 2021 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.201.2021.2.MGO. W uzasadnieniu interpretacji Dyrektor stwierdził „Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.” W interpretacji tej Dyrektor KIS stwierdził, że udzielenie przez sprzedającego pełnomocnictwa kupującemu nie może być uznane za prowadzenie przez sprzedającego działalności gospodarczej.

Podobne stanowisko również dotyczące spełnienia przez sprzedającego pojedynczej przesłanki, aczkolwiek była to przesłanka innego rodzaju (zawarcie umowy sprzedaży pod warunkiem wcześniejszego podziału geodezyjnego działek na mniejsze działki), zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z 8 czerwca 2021 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.218.2021.2.AB.

Podsumowując, Spółka stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca zwraca się z wnioskiem o potwierdzenie swojego stanowiska.

Uzasadnienie stanowiska nr 2

Spółka stoi na stanowisku, że sprzedaż udziału w Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym nie powstanie dla Spółki podatek naliczony zgodnie z przepisami UPTU.

Jednocześnie Wnioskodawca w nadesłanym uzupełnieniu doprecyzował stanowisko w zakresie pyt. 2 w następujący sposób: Przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, nie powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT. Stanie się tak, ponieważ powyższa transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT. W związku z tym, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Należy podkreślić, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem postawionego pytania, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Spółka planuje nabyć nieruchomość gruntową położona w miejscowości \[…\] od Pani Ł. M. oraz od Pana B.M..

Przedmiotem transakcji pomiędzy Spółką, a Sprzedającymi jest działka o numerze ewidencyjnym 1/3. Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży z 8 stycznia 1992 r. Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT (nieruchomość została nabyta przed wprowadzeniem podatku od towarów i usług).

Sprzedający nabyli współwłasność Nieruchomości w celach prywatnych. Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów prowadzenia na niej działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu bądź dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości oprócz przekazania rodzinie (cioci Sprzedającej) pod drogę obwodnicy \[…\].

Sprzedający są współwłaścicielami bezułamkowymi Nieruchomości w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zgodnie z Planem Miejscowym Nieruchomość położona jest na terenach: zabudowy usługowej (symbol 4U) oraz dróg klasy „D” — dojazdowe (symbol: 12KDD). Nieruchomość przylega do drogi publicznej. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne niezaewidencjonowane sieci, urządzenia, infrastruktury technicznej, kanały, urządzenia melioracyjne, zbiorniki, budowle podziemne, ani obiekty liniowe, z wyjątkiem przebiegającej napowietrznej linii elektroenergetycznej. W Dziale III Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości ujawniona jest służebność przesyłu polegająca na prawie utrzymania infrastruktury elektroenergetycznej - linii wysokiego napięcia (\`(...)\`) przez S.A. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi innymi niż opisane wyżej.

Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający nie podejmowali aktywnie działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, tj. nie zamieszczali reklam w Internecie ani czasopismach branżowych. Sprzedający nie dokonywali uzbrojenia Nieruchomości w celu zwiększenia jej wartości przed sprzedażą.

Sprzedający zawarli ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. W myśl tej umowy:

*   Spółka zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży Działki 1/3 nie później niż w terminie 4 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, po łącznym ziszczeniu się m.in. następujących warunków:

\- założona zostanie oddzielna Księga Wieczysta dla Nieruchomości. Księga Wieczysta zostanie założona na wniosek Spółki, który będzie działał w imieniu Sprzedających na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa,

\- Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń trzecich i innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu i posiadaniu, z zastrzeżeniem praw i obciążeń ujawnionych na rzecz Spółki,

\- Nieruchomość będzie znajdować się w wyłącznym posiadaniu Sprzedających i nie będzie na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego lub też bez takiego tytułu użytkowana lub posiadana, przez jakiekolwiek osoby trzecie, z wyłączeniem jej użytkowania lub posiadania przez Spółkę,

\- przeprowadzone przez Spółkę audyty prawne, techniczne i środowiskowe Nieruchomości, będą w ocenie Spółki pozytywne,

*   Sprzedający zobowiązali się do udzielenia wskazanej przez Spółkę osobie pełnomocnictwa do występowania wobec wszelkich władz, sądów, urzędów, osób prawnych i fizycznych, składania wszelkich oświadczeń, pism, podań i wniosków we wszelkich czynnościach, związanych z przygotowaniem inwestycji na Nieruchomości oraz złożeniem wniosku o założenie nowej Księgi Wieczystej dla Nieruchomości.

W okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej, a momentem zakupu działki Spółka przeprowadzi jedynie badania due dilligence prawne oraz techniczne i środowiskowe. W związku z tym, Spółka w tym okresie nie zamierza wykonywać czynności, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wydzielenie dróg, itp.

Sprzedający udzielili pełnomocnictwa Managerce ds. Rozwoju w Spółce w zakresie:

a) Występowania i uzyskiwania w imieniu i na rzecz Sprzedających warunków technicznych przyłączenia mediów, jak również warunków dostawy mediów oraz do zawierania w imieniu i na rzecz Sprzedających umów o przyłączenie do sieci, jak również umów i dostawę mediów;

b)Występowania i uzyskiwania w imieniu i na rzecz Sprzedających wszelkich niezbędnych do realizacji inwestycji decyzji administracyjnych i postanowień, a w szczególności pozwoleń na wycinkę drzew i krzewów, decyzji zatwierdzających projekt podziału nieruchomości, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, decyzji ustalających warunki zabudowy, decyzji przenoszących decyzje o warunkach zabudowy, decyzji i ustaleniu lokalizacji celu publicznego, decyzji obejmujących zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielających pozwolenia na budowę, decyzji przenoszących decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielających pozwolenie a na budowę, decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielających pozwolenia na rozbiórkę, decyzji przenoszących decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na rozbiórkę, pozwoleń wodnoprawnych;

c) Składania wniosków o wydanie decyzji administracyjnych o postanowień niezbędnych do realizacji inwestycji, cofania, zmiany i uzupełnienia wniosków o wydanie decyzji administracyjnych i postanowień, jak również składania wniosków w sprawie zawieszenia postępowania, umorzenia postępowania oraz uchylenia bądź zmiany uzyskanej decyzji administracyjnej lub postanowienia;

d) Występowania i uzyskiwania wszelkich opinii, uzgodnień oraz stanowisk niezbędnych do uzyskiwania decyzji administracyjnych;

e) Występowania o potwierdzenie ostateczności decyzji administracyjnych lub postanowień poprzez przybicie odpowiedniej pieczęci przez właściwy organ administracji publicznej;

f) Zgłoszenia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego planu budowy przyłączy i sieci zgodnie z przepisami prawa;

g) Zawierania w imieniu i na rzecz Sprzedających umów, w tym umów dotyczących modernizacji układu drogowego, umów o realizację inwestycji z podmiotem publicznym, umów uprawniających Sprzedających do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w tym do wykonywania robót budowlanych, umów najmu nieruchomości, umów dzierżawy nieruchomości, umów użyczenia nieruchomości, jak również wszelkich innych umów uprawniających Sprzedających do korzystania z nieruchomości osób trzecich (w tym nieruchomości sąsiedzkich w stosunku do nieruchomości, na której Spółka będzie realizowała inwestycje), w celu wykonania na terenie tych nieruchomości wszelkich prac związanych z realizowanymi przez Sprzedających Inwestycjami oraz umów o wykonanie prac projektowych, świadczenie usług architektonicznych i sprawowanie nadzoru autorskiego;

h) Uzyskiwania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego, jak również prowadzenia negocjacji z właściwym zarządcą drogi w celu ustalenia lokalizacji zjazdu, warunków przebudowy lub modernizacji zjazdu, jak również dokonywania wszelkich innych ustaleń niezbędnych dla skomunikowania realizowanych Inwestycji z drogą publiczną;

i) Odbioru wszelkich decyzji administracyjnych, postanowień, uzgodnień, opinii, stanowisk lub aktów notarialnych;

j) Składania wniosków o sprostowanie błędnie wydanych decyzji administracyjnych lub postanowień jak również składania wszelkich środków odwoławczych;

k) Występowania o wydanie wypisów i wyrysów z rejestru gruntów oraz innych dokumentów towarzyszących realizacji Inwestycji.

Sprzedający udzielili także pełnomocnictwa radczyni prawnej działającej w imieniu Wnioskodawcy tj. Spółki. Zakres pełnomocnictwa obejmuje: zapoznawanie się z aktami ksiąg wieczystych a także wszelkich innych zbiorów i dokumentów, w których mogą znajdować się dokumenty konieczne do ustalenia stanu prawnego Nieruchomości, w tym do występowania do właściwych sądów lub władz, organów, urzędów czy instytucji z wnioskami o udostępnienie zbiorów, dokumentów i akt ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty konieczne do ustalenia stanu prawnego Nieruchomości oraz występowania z wnioskami o umożliwienie ich fotografowania lub kopiowania a także występowania z wnioskami i uzyskiwania wszelkich dokumentów i zaświadczeń dotyczących stanu Nieruchomości. Pełnomocnictwo to upoważnia również do reprezentowania Sprzedających w postępowaniu wieczystoksięgowym przed Sądem Rejonowym w \[…\], IV Wydział Ksiąg Wieczystych i składania wniosków o odłączenie i założenie nowej księgi wieczystej dla części Nieruchomości.

Znajdująca się na działce linia energetyczna nie jest własnością Sprzedających, tylko spółki S.A. na podstawie przysługującego tej spółce ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu. Dlatego linia energetyczna nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca nabywa Nieruchomość w celu realizowania na niej i na działkach sąsiadujących z nią inwestycji komercyjnej tj. wybudowania galerii handlowo-usługowej z drogami dojazdowymi i parkingiem. Wnioskodawca planuje wynajmować kontrahentom lokale handlowe i usługowe położone w tej galerii. Najem będzie podlegał opodatkowaniu VAT.

Sprzedający przez cały okres posiadania Nieruchomości wykorzystywali ją wyłącznie do swoich celów prywatnych.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą tego, czy z tytułu sprzedaży działki nr 1/3 na rzecz Spółki Sprzedających należy uznać za podatników podatku VAT zobowiązanych do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanej (działki nr 1/3) stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będą podatnikami podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do działki nr 1/3, z opisu zdarzenia przyszłego wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak z wniosku wynika, w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki zawarto umowę przedwstępną. Zgodnie z jej postanowieniami Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu m.in. następujących warunków:

założona zostanie oddzielna Księga Wieczysta dla Nieruchomości, Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i innych wad prawnych, będzie znajdować się w wyłącznym posiadaniu Sprzedających i nie będzie na podstawie jakiegokolwiek tytułu użytkowana lub posiadana przez osoby trzecie, z wyłączeniem jej użytkowania przez Spółkę. Ponadto Sprzedający udzielili pełnomocnictwa Managerce ds. Rozwoju w Spółce w zakresie występowania i uzyskiwania w imieniu i na rzecz Sprzedających: warunków technicznych przyłączenia mediów, jak również do zawierania w imieniu i na rzecz Sprzedających umów o przyłączenie do sieci i dostawę mediów, wszelkich niezbędnych do realizacji inwestycji decyzji administracyjnych i postanowień, a w szczególności pozwoleń na wycinkę drzew, krzewów, decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości, decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, ustalającą warunki zabudowy, o ustaleniu celu publicznego, obejmujących zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, udzielających pozwolenia na rozbiórkę, pozwoleń wodnoprawnych, składanie wniosków o wydanie decyzji administracyjnych niezbędnych do realizacji inwestycji, występowania i uzyskiwania wszelkich opinii, uzgodnień niezbędnych do uzyskania decyzji administracyjnych, zgłoszenia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego planu budowy przyłączy i sieci, zawierania umów dotyczących modernizacji układu drogowego , umów o realizację inwestycji z podmiotem publicznym, do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, umów najmu, dzierżawy, użyczenia nieruchomości.

Dodatkowo Sprzedający udzielili pełnomocnictwa wskazanej przez Spółkę osobie (radczyni prawnej) do występowania wobec władz, sądów, urzędów, osób prawnych i fizycznych, składania wszelkich oświadczeń, pism, podań itp. osobom fizycznym, które zostały wskazane przez Spółkę do dokonania wyżej wskazanych czynności, a także do przeglądania akt księgi wieczystej.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową Działkę będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw i zgód pełnomocnikowi działającemu w imieniu Spółki skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez ww. osobę będą podejmowane przez Sprzedających w Ich imieniu i na Ich korzyść, ponieważ to Oni jako właściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

W ocenie Organu, Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedających zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Oni sami działają jak podatnicy VAT.

Sprzedający z tytułu tej transakcji, będą podatnikami podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości (działki nr 1/3) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **nieprawidłowe.**

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 15 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Działka nr 1/3 jest niezabudowana, nie znajdują się żadne sieci, urządzenia, infrastruktury technicznej, kanały, urządzenia melioracyjne, zbiorniki podziemne, ani obiekty liniowe, z wyjątkiem napowietrznej sieci elektroenergetycznej, która nie jest własnością Sprzedających, tylko spółki S.A. na podstawie przysługującego Spółce ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegająca napowietrza linia elektroenergetyczna jest przyłączona do przedsiębiorstw świadczących usługi np. elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedających działki nr 1/3 wraz z przebiegającą przez nią siecią elektroenergetyczną niestanowiącą własności Sprzedających, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro przez działkę nr 1/3 przebiegająca napowietrzna linia elektroenergetyczna, która jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, a napowietrzna sieć elektroenergetyczna nie powinna być uwzględniona przy ustalaniu stawki podatku VAT.

W analizowanym przypadku Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym nieruchomość położona jest na terenach zabudowy usługowej (symbol 4U) oraz dróg klasy „D”-dojazdowe. Nieruchomość przylega do drogi publicznej.

Zatem działka nr 1/3 stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Sprzedający nabyli Działkę w 1992 r. na podstawie umowy sprzedaży. Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT – nieruchomość została nabyta przed wprowadzeniem podatku od towarów i usług.

Nie można zatem uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 skoro dostawa nastąpiła jeszcze przed wprowadzeniem do systemu prawnego ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto przez cały okres posiadania Nieruchomość wykorzystywali wyłącznie do celów prywatnych, a więc nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w tym wyłącznie zwolnionej od podatku.

Tym samym nie został spełniony żaden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr 1/3 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działki nr 1/3) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej planowana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1/3 na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. Z wniosku wynika, że Kupujący (Spółka) jest czynnym podatnikiem i zarejestrowanym podatnikiem VAT. Spółka nabywa Nieruchomość (działkę nr 1/3) w celu realizowania na niej i na działkach sąsiadujących z nią inwestycji komercyjnej tj. wybudowania galerii handlowo-usługowej z drogami dojazdowymi i parkingiem. Wnioskodawca planuje wynajmować kontrahentom lokale handlowe i usługowe położone w tej galerii. Najem będzie podlegał opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący po otrzymaniu od Sprzedających faktury dokumentującej tą transakcję będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości (działki nr 1/3). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 i nast. ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 również należało uznać **za nieprawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu strona postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \[…\] za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.