Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.647.2024.1.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-21
Teza: Opodatkowanie właściwą stawką ryczałtu przychodów
uzyskiwanych z tytułu prywatnego krótkoterminowego najmu
mieszkania.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
opodatkowanie
stawka-stawki ryczałtu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-
Stawka 8,5%
1
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną pracującą na etacie, posiada z żoną wspólność majątkową. Żona
    również jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę. Razem z żoną nie prowadzi Pan
    działalności gospodarczej. Posiada Pan z żoną obecnie dwa mieszkania. W jednym z nich
    mieszka Pan z żoną, a drugie wynajmuje w ramach najmu okazjonalnego na dłuższe
    okresy, rozliczając podatek ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5%.
    Nie posiada Pan z żoną innych nieruchomości na wynajem, poza tą, której dotyczy
    zapytanie. Mieszkanie nie stanowi i nie stanowiło składnika majątku związanego z
    działalnością gospodarczą i nie zostało wprowadzone do środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych. Pomiędzy okresami najmu okazjonalnego, w trakcie
    poszukiwania najemców na najem okazjonalny, chce Pan przeznaczyć mieszkanie na
    najem krótkoterminowy w formie najmu prywatnego. Nie zamierza Pan prowadzić w nim
    żadnych dodatkowych usług, takich jak usługi restauracyjne czy recepcja (ogólnie usług
    hotelowych), a sprzątaniem będzie się Pan zajmować z żoną samodzielnie. Ogłoszenie
    planuje Pan zamieścić na portalach internetowych, służących do rezerwacji
    zakwaterowania online. Wpłaty za wynajem będą pobierane przez portale internetowe i
    przesyłane na wspólne konto bankowe. Czynności związane z wynajmem nie będą
    podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły. Przychód z najmu pomoże pokryć koszty
    utrzymania mieszkania i wesprze domowy budżet.

## Pytanie

Czy przychód uzyskany z tytułu najmu krótkoterminowego mieszkania będzie stanowił
    przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych stawką 8,5%, bez konieczności prowadzenia działalności
    gospodarczej?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, ma Pan prawo do traktowania przedstawionego wynajmu
    krótkoterminowego jako tzw. wynajmu prywatnego bez konieczności prowadzenia
    działalności gospodarczej. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych przychód uzyskany z tytułu najmu mieszkania będzie stanowił przychód z

    najmu prywatnego i podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych stawką 8,5%, zgodnie przepisami art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a
    ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy:
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
        – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:

        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    • zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    • nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
    • wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej,
    należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów

      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został
      przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności
      gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
        – prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);
        – osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
        późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów
    z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego
    lub postawione do jego dyspozycji.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że pracuje Pan na etacie, posiada z żoną
    wspólność majątkową. Żona również jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę.
    Posiada Pan z żoną obecnie dwa mieszkania. W jednym z nich mieszka Pan z żoną, a
    drugie wynajmuje w ramach najmu okazjonalnego na dłuższe okresy.
    Pomiędzy okresami najmu okazjonalnego, w trakcie poszukiwania najemców na najem
    okazjonalny, chce Pan przeznaczyć mieszkanie na najem krótkoterminowy w formie
    najmu prywatnego. Nie zamierza Pan prowadzić w nim żadnych dodatkowych usług,

    takich jak usługi restauracyjne czy recepcja (ogólnie usług hotelowych), a sprzątaniem
    będzie się Pan zajmować z żoną samodzielnie. Ogłoszenie planuje Pan zamieścić na
    portalach internetowych, służących do rezerwacji zakwaterowania online. Wpłaty za
    wynajem będą pobierane przez portale internetowe i przesyłane na wspólne konto
    bankowe. Czynności związane z wynajmem nie będą podejmowane w sposób
    zorganizowany i ciągły.
    Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w opisanych okolicznościach sprawy, przychody
    uzyskane z tytułu krótkoterminowego najmu mieszkania będą opodatkowane
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne, zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W
    związku z tym stwierdzić należy, że uzyskiwane przez Pana przychody wypełniają
    przesłanki źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zatem, w tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.
    Odnosząc się natomiast do właściwej stawki podatku wskazać należy, że zgodnie z
    powołanym art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych wynosi 8,5% uzyskiwanych przez Pana przychodów z tytułu
    krótkoterminowego najmu mieszkania do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od
    nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Pan natomiast we własnym stanowisku w sprawie
    odniósł się wyłącznie do stawki ryczałtu w wysokości 8,5%. W związku z tym, Pana
    stanowisko dotyczące stawki podatku należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    Ponadto należy podkreślić, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w
    indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne
    jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza
    interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie Pana jako osoby występującej z
    wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana żony).
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony
    we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania
    o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza
    postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym
    we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania
    podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania
    okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    • Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze
      zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie

      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się
      Pan do interpretacji.
    • Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    • Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.