Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-829/14/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-12-01
Teza: w zakresie zwolnienia od podatku VAT zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 18 sierpnia 2014 r. (data wpływu 21 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z 17 listopada 2014 r. (data wpływu 20 listopada 2014 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2014 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT zbycia nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 17 listopada 2014 r. (data wpływu 20 listopada 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 6 listopada 2014 r. znak: IBPP2/443-829/14/IK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka cywilna, nie będąca płatnikiem podatku od towarów i usług, rozpoczyna działalność w zakresie obrotu nieruchomości tj. ma zamiar nabywać nieruchomości (budynki lub ich części) i je sprzedawać. Wspólnicy spółki sprzedając ww. nieruchomości mają zamiar korzystać ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a. W przyszłości wspólnicy mają zamiar kupować lokale i sprzedawać po wcześniejszym dokonaniu remontu, który przekroczy 30% wartości początkowej lokalu. Wspólnicy mają również zamiar kupować lokale nieużytkowe takie jak poddasze, które chcą zmodernizować i zmienić jego przeznaczenie na lokal mieszkalny.

Lokale lub budynki mieszkalne będą kupowane od osób fizycznych nieprowadzających działalności gospodarczej na podstawie umowy kupna sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Taka transakcja nie podlega ustawie o VAT. Spółka ma zamiar także kupować nieruchomości na podstawie faktur VAT, które to będą sprzedawane ze stawką zwolnioną zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a. W związku z powyższym przy nabyciu lokalu lub budynku nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Lokale/budynki kupowane będą w celu dalszej odprzedaży, czyli na podstawie przepisów rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów będą towarem handlowym. Wydatek zostanie ujęty w kolumnie 10 księgi. Spółka nie będzie użytkować lokali/budynków. Następnie spółka dokona remontu/ulepszenia tych towarów. Wydatki na ten cel przekroczą 30% ich wartości początkowej (ceny zakupu). Koszty remontu będą ujmowane w kolumnie 10 księgi. Ostatecznie towary zostaną sprzedane.

Według informacji uzyskanych telefonicznie z Krajowej Informacji Podatkowej, w przypadku gdy lokal/ budynek mieszkalny został zakupiony jako towar handlowy (a nie jako środek trwały), termin „ulepszenie” nie ma zastosowania, gdyż odnosi się tylko do środków trwałych według przepisów ustawy o podatku dochodowym. Nabywane lokale lub budynki nie będą przedmiotem umów najmu lub dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nabywane lokale lub budynki mogą być zarówno mieszkalne jak i użytkowe. Lokale/budynki mieszkalne mogą być zarówno zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym lub też nie.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1.  Lokale lub budynki kupione od osób fizycznych nieprowadzających działalności gospodarczej na podstawie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego i te nabyte na podstawie faktur VAT, ze stawką zwolniona zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a będą odsprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia.
2.  Dostawa lokalu lub budynku będzie pierwszym zasiedleniem, gdyż zostaną one ulepszone, a wydatki na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej.
3.  Przy nabyciu lokalu lub budynku nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedając nieruchomość (budynek lub jego część), będącą towarem handlowym, której remont przekracza 30% wartości początkowej obiektu, można zastosować stawkę VAT ZW zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10/10a ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Przy sprzedaży budynku lub jego części, będącego towarem handlowym, którego modernizacja przekroczyła 30% wartości początkowej, można zastosować stawkę VAT ZW zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10/10a ustawy o VAT.

Według informacji uzyskanych telefonicznie z Krajowej Informacji Podatkowej, w przypadku gdy lokal/budynek mieszkalny został zakupiony jako towar handlowy (a nie środek trwały), termin „ulepszenie" nie ma zastosowania gdyż odnosi się tylko do środków trwałych według przepisów o podatku dochodowym. W związku z czym, według wspólników, w przypadku art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT remont nieruchomości będącej towarem handlowym, a przekraczający 30% jego wartości początkowej, nie ma wpływu na brak możliwości zastosowania zwolnienia, jeśli przed dokonaniem remontu przysługiwało prawo do jego sprzedaży zgodnie ze stawką ZW z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Według wspólników dostawa lokalu/budynku będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie powołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przy nabyciu lokalu/budynku nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, jak również wspólnicy nie będą ponosili wydatków na ulepszenie lokalu/budynku, gdyż przedmiotem dostawy nie będzie środek trwały spółki, lecz towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży. W związku z powyższym zdaniem wspólników sprzedaż lokalu/budynku podlegać będzie zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż lokalu mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w związku z zamierzoną transakcją sprzedaży budynków lub lokali nastąpiło pierwsze zasiedlenie tych obiektów, a jeżeli tak to, w którym momencie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca ma zamiar nabywać budynki lub ich części na podstawie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego bądź na podstawie faktur VAT. Przy nabyciu ww. obiektów Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Lokale i budynki nabywane będą przez Wnioskodawcę w celu odsprzedaży, będą towarem handlowym. Lokale lub budynki kupione od osób fizycznych nieprowadzających działalności gospodarczej na podstawie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego będą odsprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia. Nabywane lokale lub budynki nie będą przedmiotem umów najmu lub dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Lokale lub budynki zostaną ulepszone, a wydatki na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej.

Nabywane przez Wnioskodawcę lokale bądź budynki będą towarami handlowymi, zatem poniesione przez Wnioskodawcę wydatki przekraczające 30% wartości początkowej budynku lub jego części nie będą mogły być uznane za „ulepszenie” w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Skoro lokale lub budynki Wnioskodawca będzie nabywał na podstawie umowy kupna-sprzedaży (akt notarialny) oraz na podstawie faktur VAT, ze stawką zwolnioną i nabywane lokale lub budynki nie będą przedmiotem umów najmu lub dzierżawy to wskazać należy, że do pierwszego zasiedlenia doszło w przypadku lokali bądź budynków nabywanych na podstawie faktury w momencie nabycia tych obiektów, natomiast w przypadku nabycia obiektów na podstawie umowy kupna-sprzedaży do pierwszego zasiedlenia dojdzie dopiero w momencie zbycia tych lokali bądź budynków.

Zatem jeżeli od pierwszego zasiedlenia lokali bądź budynków nabytych na podstawie faktur VAT minie okres dłuższy niż dwa lata dostawa takich lokali bądź budynków będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast dostawa lokali bądź budynków nabytych na podstawie umowy kupna-sprzedaży będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia. Jednakże z uwagi na fakt, że przy nabyciu lokali bądź budynków Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zaś dostawa lokali nabytych na podstawie faktur VAT będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu i w sytuacji, gdy od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy nie minie okres dłuższy niż dwa lata dostawa ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 lecz będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem przy nabyciu budynków lub ich części Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że w sytuacji gdyby od poniesionych przez Wnioskodawcę nakładów na ulepszenie/remont nabytych lokali lub budynków przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, to Wnioskodawca zobowiązany będzie dokonać korekty kwoty podatku odliczonego w oparciu o art. 91 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zmiana któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiana stanu prawnego powoduje, że niniejsza interpretacja traci swoją ważność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.