Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-845/14/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-12-09
Teza: w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej oraz udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym
Słowa kluczowe: budynek; grunty; grunty-grunt zabudowany; udział; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 20 sierpnia 2014 r. (data wpływu 26 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismami z 24 listopada 2014 r. (data wpływu 28 listopada 2014 r.) oraz z 2 grudnia 2014 r. (data wpływu 2 grudnia 2014 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej oraz udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 sierpnia 2014 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanej oraz udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 24 listopada 2014 r. (data wpływu 28 listopada 2014 r.) oraz z 2 grudnia 2014 r. (data wpływu 2 grudnia 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 14 listopada 2014 r. znak: IBPP2/443-845/14/IK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Działając jako pełnomocnik syndyka U. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w K. w związku ze sprzedażą kompleksu nieruchomości położonych w K. przy ul. B. \`(...)\`, składających się na rozpoczętą budowę budynku wielorodzinnego przy ul. B. \`(...)\`, wchodzących w skład masy upadłości U. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w K. zwracam się z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania:

1.  sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej w rejonie ul. B. \`(...)\`, objętej księgą, składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/378 obręb 69 P., o powierzchni 18.887,00 m2,
2.  sprzedaży udziału w wysokości 434330/658740 części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą, składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/377 obręb 69 P., położonej w K., o powierzchni całkowitej 6.419,00 m2, zabudowanej budynkiem przy ul. B. \`(...)\`, przy czym na udział upadłej spółki składa się w szczególności 50 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 2.488,60 m2, 64 komórek lokatorskich - piwnic o łącznej powierzchni użytkowej 484,80 m2 oraz lokale użytkowe i garaże.

Stan faktyczny:

Syndyk U. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w K. ogłosił przetarg na kompleks nieruchomości położonych w K. przy ul. B. \`(...)\`, składających się na rozpoczętą budowę budynku wielorodzinnego przy ul. B. \`(...)\`, którego przedmiotem są udziały we współwłasności oraz prawa własności określonych nieruchomości zgodnie z warunkami przetargu. Rozstrzygnięcie przetargu miało miejsce 30 lipca 2014 r., została przyjęta oferta, a następnie umówiono wstępnie termin podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego na dzień 12 września 2014 r.

Jednym z przedmiotów sprzedaży jest prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej w rejonie ul. B. \`(...)\`, objętej księgą wieczystą, składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/378 obręb 69 P., o powierzchni 18.887,00 m2, która zgodnie z Operatem z lipca 2012 roku wykonanym przez A. I., (który przygotowany jest w oparciu o obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony Uchwałą Rady Miasta K. z dnia 3 listopada 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „K. II”, w przeważającej części znajduje się na terenach o symbolu 3ZP-tereny zieleni publicznej. Skrawki działki przeznaczone są pod tereny dróg publicznych klasy zbiorczej (ok. 5% powierzchni -3KDZ) oraz tereny lasów (3ZL). Około 15% powierzchni działki przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, jest to wąski ok. 15 m pas wzdłuż północnej granicy działki. Jednak z uwagi na geometrię tego terenu, zabudowę działek sąsiednich, zajęcie terenu przez biegnące linie energetyczne, wodne i kanalizacyjne, teren nie jest możliwy do zabudowy. Optymalnym sposobem zagospodarowania tej części działki - jest przeznaczenie jej pod drogę dojazdową, ewentualnie częściowo na miejsca postojowe. Stąd powierzchnię całej działki rzeczoznawca wycenił jako powierzchnię terenów przeznaczonych na tereny zieleni publicznej (80% i do tej części podatnik uważa, aby zastosować zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług) oraz powierzchnię możliwą do zagospodarowania na drogi dojazdowe (20% powierzchni i do tej części zastosować podstawową stawkę VAT 23%).

Drugim przedmiotem sprzedaży jest UDZIAŁ w wysokości 434330/658740 części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą, składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/377 obręb 69 P., położonej w K., o powierzchni całkowitej 6.419,00 m2 (w tym powierzchnia udziału U. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej wynosi 4.343,30 m2) zabudowanej budynkiem przy ul. B. \`(...)\`, przy czym na udział upadłej spółki składa się w szczególności 50 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 2.488,60 m2, 64 komórek lokatorskich - piwnic o łącznej powierzchni użytkowej 484,80 m2, lokale użytkowe, garaże , która według podatnika w części dotyczącej 50 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 2.488,60 m2, co stanowi 57,30% całości powierzchni powinna podlega opodatkowaniu stawka 8% VAT, a pozostała część podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

I.Działka nr 96/378 objęta jest obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego i ma przeznaczenie budowlane jedynie w części odpowiadającej 20% jej powierzchni. W części odpowiadającej 15% powierzchni, działka ta objęta jest pozwoleniem na budowę (infrastruktura media oraz drogi dojazdowe do kompleksu budynków wielorodzinnych), natomiast co do pozostałej części terenu tej działki, przeznaczonego w planie pod zieleń publiczną, nie została wydana decyzja określająca warunku zabudowy.

II.Przedmiotem sprzedaży nie będzie rozpoczęta budowa (Podatnik nie jest właścicielem wszystkich lokali - powierzchni w budynku) lecz część budynku - udział w wysokości 434330/658740 części we współwłasności nieruchomości, działki nr 96/377 zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, który to udział we współwłasności odpowiada własności lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 2.488.60 mkw oraz lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (komórki lokatorskie, garaże i lokale użytkowe) o łącznej powierzchni 1.331.40 mkw. Jeden z lokali użytkowych, garaż wielostanowiskowy o powierzchni 523.30 mkw nie został jeszcze wybudowany.

Dostawa nastąpi w ramach jednej transakcji i objęta będzie jedną księgą wieczystą. Przy umowie sprzedaży nie będzie ustanawiana odrębna własność poszczególnych lokali składających się na udział Podatnika we współwłasności nieruchomości.

Wymienione we wniosku komórki lokatorskie, garaże i lokale użytkowe nie są pomieszczeniami przynależnymi do lokali mieszkalnych.

Wymienione we wniosku komórki lokatorskie, garaże i lokale użytkowe, za wyjątkiem jednego garażu wielostanowiskowego, mogą być już przedmiotem odrębnej sprzedaży, ponieważ stanowią samodzielne lokale, o których mowa w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Właściwy symbol PKOB dla budynku, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30.12.1999 r., to 1122.

Wymieniony we wniosku budynek jest obiektem, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług.

Wymienione we wniosku lokale mieszkalne objęte udziałem Podatnika we współwłasności nieruchomości są lokalami, o których mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o podatku od towarów i usług.

W stosunku do będącej przedmiotem dostawy części budynku, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jego wytworzeniu.

Wnioskodawca realizował budowę, która z uwagi na ogłoszenie jego upadłości nie została zakończona, stąd nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku.

Budynek nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie, stąd dostawa części budynku nastąpi przed pierwszym zasiedleniem, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Zarówno budynek jak i jego część nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych o podobnych charakterze.

III.Będący spółką prawa handlowego Nabywca udziału w wysokości 434330/658740 części we współwłasności nieruchomości, działki nr 96/377 zabudowanej budynkiem wielorodzinnym planuje, w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami, kontynuować rozpoczętą budowę, w oparciu o decyzję pozwolenia na budowę, zgodnie z którą budowa ta została rozpoczęta przez Podatnika.

Ponadto wskazano, że:

Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego niezabudowana działka nr 96/378 ma przeznaczenie budowlane w części odpowiadającej 20% jej powierzchni, natomiast w pozostałej części 80% powierzchni nie jest przeznaczone pod zabudowę

Stan zaawansowania budowy budynku wielorodzinnego na działce nr 96/377, można określić jako stan surowy zamknięty. Budynek jest prawie dokończony, brakuje m.in. drzwi wejściowych do mieszkań, klatek schodowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej w rejonie ul. B. \`(...)\`, objętej księgą wieczystą, składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/378 obręb 69 P., o powierzchni 18.887,00 m2 będzie w 80% korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, a w pozostałych 20% będzie opodatkowana stawką 23%?
2.  Czy sprzedaż udziału w wysokości 434330/658740 części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą, składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/377 obręb 69 P., położonej w K., o powierzchni całkowitej 6.419,00 m2 (w tym powierzchnia udziału U. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej wynosi 4.343,30 m2), zabudowanej budynkiem przy ul. B. \`(...)\`, przy czym na udział upadłej spółki składa się w szczególności 50 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 2.488,60 m2 będzie podlegała opodatkowaniu stawką 8% VAT, a w pozostałym zakresie, tj. 64 komórek lokatorskich - piwnic o łącznej powierzchni użytkowej 484,80 m2, lokali użytkowych garaży, będzie w całości podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane pismem z 2 grudnia 2014 r.).

1.Sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej w rejonie ul. B. \`(...)\`, objętej księgą wieczystą, składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/378 obręb 69 P., o powierzchni 18.887,00 m2 będzie w 80% korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, a w pozostałych 20% będzie opodatkowana stawką 23%.

2.Sprzedaż udziału w wysokości 434330/658740 części we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą, składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/377 obręb 69 P., położonej w K., o powierzchni całkowitej 6.419,00 m2 (w tym powierzchnia udziału U. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej wynosi 4.343,30 m2), zabudowanej budynkiem przy ul. B. \`(...)\` przy czym na udział upadłej spółki składa się w szczególności:

1.  50 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 2.488,60 m2, które podlegają opodatkowaniu stawką 8% VAT. Zostanie wyliczony procent powierzchni lokali mieszkalnych do ogólnej powierzchni zbywanego udziału i taki procent wartości transakcji zostanie opodatkowany stawką obniżoną 8% VAT czyli 2.488,60 m2 / 4.343,30 m2 = 57,30 %
2.  64 komórek lokatorskich - piwnic o łącznej powierzchni użytkowej 484,80 m2, lokale użytkowe, garaże, będą w całości podlegały opodatkowaniu stawką 23% VAT czyli w 42,70% z ustalonej wartości transakcji netto.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przedmiotem niniejszej interpretacji, zgodnie z żądaniem Wnioskodawcy jest opodatkowanie dostawy prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej (oznaczonej – działka nr 96/378) oraz opodatkowanie dostawy udziału we współwłasności nieruchomości zabudowanej nieukończoną budową.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy prawa własności działki niezabudowanej wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez pojęcie tereny budowlane, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę są zwolnione od podatku VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem dostawy będzie m.in. niezabudowana działka gruntu o nr 96/378. 20% powierzchni działki zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę. Pozostała część tj. 80% nie jest przeznaczona pod zabudowę.

Zatem 20% powierzchni działki o nr 96/378 spełnia definicję terenu budowlanego. Dostawa ww. części działki podlegać będzie opodatkowaniu wg 23% stawki podatku VAT. Pozostała zaś część działki nie spełnia definicji terenu budowlanego, zatem dostawa tej części działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 tj. opodatkowania dostawy działki niezabudowanej jest prawidłowe.

Odnośnie natomiast zbycia udziału we współwłasności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 96/377 zabudowanej nieukończonym budynkiem w pierwszej kolejności wskazać należy, że:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz U. z 2014 r., poz. 121).

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W świetle powyższego, skoro przez dostawę towarów przepis art. 7 ust. 1 ustawy nakazuje rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, to sprzedaż całej rzeczy (100% prawa własności) lub ułamka tej rzeczy (np. 50% prawa własności) zawsze będzie przeniesieniem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Istotne jest bowiem to, że wskutek nabycia prawa majątkowego (pełnej własności lub udziału) nabywca może rozporządzać rzeczą jak właściciel. A warunek ten zostaje bezwzględnie spełniony w przypadku nabycia udziału w rzeczy. Powyższe twierdzenie uzasadnia również to, że istotą współwłasności jest niepodzielność prawa własności rzeczy. Zatem, jeśli nabywca nabywa tylko udział w rzeczy, tj. prawo majątkowe, to prawo to daje mu możliwość rozporządzania rzeczą jak właściciel, właśnie z uwagi na fakt, że istotą współwłasności jest niepodzielność prawa do rzeczy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie udziału w nieruchomości traktować należy jako dostawę towarów.

Podkreślić należy, iż w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Rozstrzygnięcie kwestii, której dotyczy zapytanie Wnioskodawcy oznaczone we wniosku nr 2 wymaga również uprzedniego ustalenia statusu obiektu w postaci rozpoczętej budowy budynku wielorodzinnego, którego stan można określić jako stan surowy zamknięty – brakuje m.in. drzwi wejściowych do mieszkań czy klatek schodowych.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Wskazać należy, iż zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. nr \`(...)\` (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2, pkt 2a i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), przez:

*   budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
*   budynek mieszkalny jednorodzinny – należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;
*   budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto zauważyć należy, że w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 JJ. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej podkreślił, że: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Natomiast w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C 461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV TSUE stwierdził, że: „dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą oraz rozbiórkę tego budynku, uważać należy, w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki. (\`(...)\`) Transakcja taka rozpatrywana w całości nie jest zatem objęta zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym w art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki." (pkt 40 i 41 wyroku).

TSUE konkluduje tu w pkt 44, że: „(\`(...)\`) zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki".

Natomiast w powołanym już wyżej wyroku z dnia z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdził: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) owej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że zwolnienie z podatku od wartości dodanej przewidziane w tym pierwszym przepisie obejmuje transakcję dostawy nieruchomości, na którą składają się grunt i stary budynek w trakcie przebudowy w nowy budynek, jeżeli w momencie tej dostawy stary budynek został poddany jedynie częściowym robotom rozbiórkowym i przynajmniej w części był jeszcze użytkowany jako taki”.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy będącej przedmiotem niniejszej interpretacji w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należy stwierdzić, że w przypadku dostawy udziałów we współwłasności budynku wielorodzinnego w stanie surowym zamkniętym, gdzie nabywca nieruchomości będzie kontynuował budowę należy uznać, że mamy do czynienia z dostawą udziałów we współwłasności budynku.

Jak już wskazano wyżej podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23%. Jednakże Ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków.

Zwalnia się od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż lokalu mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w związku z zamierzoną transakcją sprzedaży udziałów w własności budynku wielorodzinnego nastąpi pierwsze zasiedlenie tego obiektu, a jeżeli tak to, w którym momencie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca ma zamiar zbyć udziały w budynku wielorodzinnym. Przy wytworzeniu tego budynku Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek nigdy nie był przedmiotem umów najmu lub dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenia budynku.

Zatem sprzedaż udziałów w budynku będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia i nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a z uwagi na fakt, że przy wytworzeniu budynku Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego również dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Skoro dostawa udziałów w budynku wielorodzinnym nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku należy ustalić czy dostawa ta będzie korzystała z podstawowej czy obniżonej stawki podatku.

Następnym wyjątkiem od zasady określonej w cyt. wyżej art. 41 ust. 1 jest art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – według art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

W myśl art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie z brzmieniem ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Art. 2 pkt 12 ustawy określa, iż przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższego wynika, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy budynek będzie uznany za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Jak już wcześniej dowiedziono przedmiotem dostawy będzie udział w budynku wielorodzinnym PKOB 1122. Na udział ten składać się będą z 50 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 2.488,60 m2, pozostała część udziału to komórki lokatorskie (piwnice), lokale użytkowe, garaże. Komórki lokatorskie, garaże i lokale użytkowe nie są pomieszczeniami przynależnymi do lokali mieszkalnych. Dostawa nastąpi w ramach jednej transakcji i objęta będzie jedną księgą wieczysta. Przy umowie sprzedaży nie będzie ustanawiana odrębna własność poszczególnych lokali składających się na udział Podatnika we współwłasności.

Zatem przedmiotem dostawy będzie udział w budynku wielorodzinnym, który jest obiektem budownictwa społecznego w rozumieniu art. 41 ust. 12 ustawy. Z uwagi na fakt, że oprócz lokali mieszkalnych, posiada lokale użytkowe, dostawa udziału, który przypada na lokale mieszkalne będzie podlegać opodatkowaniu obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%, natomiast udział w pozostałej części budynku będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawowa 23%.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym w części dotyczącej lokali mieszkalnych, będzie podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w pozostałej zaś części 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości wyliczeń zawartych w stanowisku, bowiem powyższe może być potwierdzone tylko w toku postępowania podatkowego, do prowadzenia którego tut. organ nie jest uprawniony.

Zmiana któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiana stanu prawnego powoduje, że niniejsza interpretacja traci swoją ważność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.