Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.285.2019.2.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-19
Teza: Czy Wnioskodawczyni powinna odprowadzać podatek ryczałtowy od całej kwoty, jaką otrzymuje od Wynajmującego, czy tylko od czynszu najmu?
Słowa kluczowe: najem; opłata-opłata administracyjna; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2019 r. (data wpływu 29 lipca 2019 r.), uzupełnionym w dniu 23 sierpnia 2019 r. (pismem z dnia 21 sierpnia 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu, który został uzupełniony w dniu 23 sierpnia 2019 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 24 lipca 2019 r. zawarła umowę najmu okazjonalnego. Fakt zawarcia umowy został zgłoszony do Naczelnika Urzędu Skarbowego. Według postanowień umowy, Najemca mieszkania zobowiązuje się płacić wynajmującemu z tytułu umowy najmu miesięcznego, z góry, w terminie do 1 każdego miesiąca:

*   czynsz w wysokości x zł;
*   zaliczkę na pokrycie opłaty administracyjnej należnej do zapłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w wysokości y zł;
*   opłatę wynikającą z kosztu zużycia przez Najemcę mediów za poprzedni miesiąc lub inny okres rozliczeniowy wskazany przez Wynajmującego, w tym energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody na podstawie wskazań licznika lub innego dokumentu księgowego, tj. faktury lub rachunku obciążającego Wynajmującego kosztem zużycia mediów za poprzedni miesiąc lub inny okres rozliczeniowy.

Na potrzeby wskazania kosztu zużycia mediów, Wynajmujący każdorazowo okaże Najemcy sposób wyliczenia opłaty, dokonany na podstawie wskazań liczników kosztu zużycia przez Najemcę ciepłej i zimnej wody oraz dokument tj. rachunek lub fakturę za zużytą przez Najemcę energię elektryczną. Koszty zużycia zimnej i ciepłej wody stanowiące podstawę do wyliczenia wysokości opłaty, jaką obciążony zostanie Najemca określa właściwa uchwała Spółdzielni Mieszkaniowej.

W sytuacji, gdyby pobrana zaliczka na opłaty administracyjne była w danym miesiącu zbyt wysoka, Wynajmujący zwróci różnicę Najemcy. Podobnie, w przypadku gdyby po otrzymaniu rozliczenia mediów, np. ciepłej i zimnej wody do spółdzielni mieszkaniowej okazało się, że istnieje nadpłata, wówczas zostanie ona zwrócona Najemcy.

Wnioskodawczyni z tytułu umowy najmu odprowadza podatek ryczałtowy w wysokości 8,5%. Wynajmujący ze środków jakie otrzymuje od Najemcy opłaca opłaty administracyjne należne do zapłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opłaty wynikające ze zużycia mediów.

Umowa najmu stanowi, iż Najemca jest zobowiązany płacić Wynajmującemu opłaty za czynsz oraz zaliczkę na pokrycie opłaty administracyjnej i opłaty za zużycie mediów, tym samym Najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych opłat. W sytuacji, gdyby pobrana zaliczka na media była niewystarczająca na pokrycie np. opłat za zużyte media, to Najemca będzie wtedy zobowiązany dopłacić Wynajmującemu różnicę wynikającą z faktycznego ich zużycia. Rachunki wystawiane są na nazwisko Wnioskodawczyni, ponieważ to Ona jest właścicielem mieszkania, natomiast poprzez zawartą umowę najmu okazjonalnego to Najemca faktycznie użytkuje to mieszkanie i korzysta z mediów.

Uiszczając opłaty administracyjne i opłaty za zużycie mediów Wnioskodawczyni pełni rolę pośrednika między Najemcą a spółdzielnią mieszkaniową, gdyż jedynie kwota czynszu w wysokości x zł stanowi faktycznie „zarobek” Wnioskodawczyni, natomiast pobrana zaliczka w wysokości y zł jest przeznaczana na pokrycie ww. opłat. Odbiorcą opłat jest spółdzielnia mieszkaniowa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni powinna odprowadzać podatek ryczałtowy od całej kwoty, jaką otrzymuje od Wynajmującego, czy tylko od czynszu najmu w wysokości x zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, pomimo tego, że obecnie płaci podatek od całej kwoty jaką otrzymuje do Najemcy, to powinna odprowadzać podatek tylko od kwoty x zł, ponieważ ta kwota faktycznie stanowi Jej dochód. Natomiast pozostałą kwotę, jaką otrzymuje od Najemcy przeznacza na opłaty związane z użytkowaniem lokalu przez Najemcę (opłaty administracyjne, na fundusz remontowy, ubezpieczenie, media itp.), które odprowadza do spółdzielni mieszkaniowej. Ewentualne zwroty nadpłaty kosztów administracyjnych ze spółdzielni mieszkaniowej (np. zwrot za wodę), zostaną przekazane Najemcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny uznać należy, że jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawczynię opłaty dodatkowe, związane z użytkowaniem lokalu, do ponoszenia których zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowi dla Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Tym samym przychód dla Wnioskodawczyni, od którego powinna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.