Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4515-81/15-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-20
Teza: Ustalając podstawę opodatkowania, wartość nabywanego w drodze darowizny udziału w mieszkaniu powinna być pomniejszona o wartość hipoteki. Podstawę opodatkowania w analizowanej sytuacji stanowi zatem czysta wartość nabywanego udziału w mieszkaniu (po odliczeniu wartości hipoteki). Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. W rezultacie, jeśli wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie 0. Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.
Słowa kluczowe: hipoteka; kredyt; lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od spadków i darowizn
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 7 lipca 2015 r. (data wpływu 7 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny 1/2 części mieszkania obciążonego hipoteką - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny 1/2 części mieszkania obciążonego hipoteką.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2008 roku obecny partner życiowy Wnioskodawczyni Marcin W. nabył wraz z żoną Joanną W. mieszkanie w W. przy ul. K. Mieszkanie nadawało się do generalnego remontu, było w stanie dewastacji. Na zakup mieszkania partner Wnioskodawczyni wraz z żoną wziął kredyt w wysokości 110% wartości mieszkania tj. 158.808,35 CHF. Równomiernymi właścicielami mieszkania do obecnej chwili są Joanna i Marcin W., wspólni kredytobiorcy.

W 2009 roku nastąpił rozpad małżeństwa Joanny i Marcina, bez podziału majątku i bez orzekania o winie żadnej ze stron. Jedynym wspólnym majątkiem jest ww. mieszkanie przy ulicy K., które obciążone jest hipoteką na rzecz banku w wysokości 503.152,50 zł. Obecna wartość zobowiązania dla Banku wynosi: 131.579,04 CHF okres spłaty 40 lat. W związku z dramatycznym wzrostem kursu franka szwajcarskiego nieruchomość ta jest typowym przykładem pułapki kredytowej: mianowicie wartość kredytu wziętego na zakup i remont mieszkania znacząco przewyższa wartość samego mieszkania, mimo 7 letniego już okresu spłat zaciągniętego długu.

W mieszkaniu tym Wnioskodawczyni zamieszkuje wraz ze swoim synem (lat 11), oraz partnerem Marcinem od 2009 roku - wspólnie pokrywają całość zobowiązań zarówno ratalnych wobec banku jak i bieżących kosztów utrzymania mieszkania. Była żona Marcina W. Joanna ułożyła sobie życie w nowym związku, obecnie jest matką dwójki dzieci.

Byli małżonkowie ustalili między sobą, że w momencie odpisania Joanny W. ze zobowiązania kredytowego wobec Banku, Marcin W. stając się jedynym dłużnikiem, stanie się jednocześnie jedynym właścicielem mieszkania przy ul. K.

W związku z sytuacją na rynkach walutowych i wzrostem kursu franka szwajcarskiego Bank wielokrotnie odmawiał przejęcia całego długu przez Marcina W. (niewystarczająca zdolność kredytowa), jednak zgodził się na zmianę w umowie kredytowej polegającej na przystąpieniu do długu osoby Wnioskodawczyni, przy jednoczesnym odpisaniu z zadłużenia Joanny W. Bank dodatkowo w ramach zabezpieczenia ma ustanowić hipotekę na własnościowym mieszkaniu Wnioskodawczyni znajdującym się w W. przy ul. G. (kawalerka 30 m2).

W umowie bankowej jest zapis mówiący, że w związku z przystąpieniem do kredytu Wnioskodawczyni musi stać się współwłaścicielem 1/2 mieszkania przy ul. K, oczywiście przy założeniu, że drugim współwłaścicielem pozostaje Marcin W., a Joanna W. zostaje odpisana z własności mieszkania.

W dniu 11.06.2015 r. wszystkie zainteresowane strony podpisały w Banku promesę o zmianie w umowie kredytowej. Promesa jest ważna 90 dni od daty podpisania.

W promesie jest zapis mówiący o „Przedłożeniu dokumentu potwierdzającego zniesienie współwłasności i przeniesienie własności na rzecz Marcina W. oraz Hanny D. w udziałach po 1/2 części nieruchomości (\`(...)\`)”.

Mieszkanie przy K. jest objęte hipoteką na rzecz Banku, mieszkanie przy ul. G. zostanie objęte taką hipoteką.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jako podatnik Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o udzielenie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie możliwości stosowania na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolnienia z płacenia podatku (wynoszącego 0 zł) dla darowizny między osobami niespokrewnionymi połowy własności mieszkania obciążonego hipoteką bankową przewyższającą wartość darowanego mienia (jak i wartość samego mieszkania). Tak jak ma to w ww. przypadku darowania połowy mieszkania przez Joannę W. na rzecz Hanny D.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z postanowieniami Kodeksu Cywilnego pod pojęciem darowizny kryje się umowa, przez którą jedna ze stron (określana mianem darczyńcy) zobowiązuje się wobec drugiej strony - obdarowanego - do dokonania bezpłatnego przysporzenia kosztem swojego majątku. Innymi słowy - w wykonaniu tej czynności prawnej dochodzi do przekazania rzeczy lub prawa majątkowego pomiędzy dwoma podmiotami, przy czym osoba uprawniona nie ma obowiązku dokonania świadczenia wzajemnego.

Rynkowa wartość mieszkania będącego przedmiotem darowizny, położonego w Warszawie (dzielnica Bemowo) na ósmym piętrze w bloku z wielkiej płyty (rok budowy lata osiemdziesiąte) o wielkości 52,4 m2 to około 300.000 zł. Hipoteka ciążąca na mieszkaniu na rzecz Banku wynosi: 503.152,50zł. (zadłużenie na chwilę obecną to: 544.171,43zł - według kursu franka szwajcarskiego z dnia 2015.07.01 - według Banku).

Stosownie do brzmienia art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jednocześnie należy zauważyć, że ustawodawca nie wskazał definicji długów i ciężarów, jedynie przykładowo wyliczając przypadki zaliczające - się do tej kategorii. Oznacza to, że katalog ten ma charakter otwarty, stąd również inne niewymienione w ustawie obciążenia nieruchomości będą wpływać na jej czystą wartość, w tym także - zgodnie z ostatnimi interpretacjami organów podatkowych - ciążące na nieruchomości hipoteki.

Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka jest szczególnego rodzaju instrumentem służącym zabezpieczeniu wierzytelności, polegającym na możliwości obciążenia nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel jest uprawniony do zaspokojenia się z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że wartość rynkowa nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Oznacza to z kolei, że w sytuacji, gdy hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu dokonanej darowizny nieruchomości nie wystąpi - co ma miejsce w opisywanym przypadku.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wydanej 21 września 2012 r. interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (znak IPTPB2/436-113/12-2/KK). Również zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, wyrażonego w interpretacji indywidualnej z dnia 23 maja 2012 r. (znak IPPB2/436-117/12-2/AF), jak i Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 21 marca 2012 r. (znak IBPBII/1/436-497/11/MCZ) ustanowiona na nieruchomości hipoteka w przypadku umowy darowizny stanowi obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W podobnym tonie utrzymany został także wyrok NSA z dnia 18 maja 2012 r. (sygn. akt II FSK 2158/10), w którym podkreślono, że hipoteka jest ciężarem, więc obniża wartość nabytego prawa do nieruchomości. Nie inaczej wypowiada się również Minister Finansów w interpretacji indywidualnej z dnia 23 kwietnia 2010 r. (Nr PL/LM/834/2/BNJ/10/09/PK-1746).

Wnioskodawczyni zakłada jako podatnik, że w związku z powyższymi faktami w przypadku darowania połowy mieszkania przez Joannę W. dla Hanny D., hipoteka obciążająca mieszkanie na rzecz banku przewyższa wartość nieruchomości, podatek od spadku i darowizn z tytułu nabycia nieruchomości w drodze darowizny będzie równy 0 zł, nawet jeśli darowizna będzie miała miejsce między osobami, które nie są najbliżej spokrewnione (grupa III podatkowa - osoby obce).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2015 r., poz. 86 z późn. zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny.

W myśl art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Z kolei stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Zgodnie z art. 7 ust. 1, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Z powyższego wynika więc, że długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ale wyłącznie te, które istnieją w dniu nabycia rzeczy lub prawa majątkowego. Należy bowiem mieć na uwadze, że istotą przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn jest objęcie podatkiem przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W myśl art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r., poz. 707, z późn. zm.). Zgodnie z art. 65 ust. 1 tej ustawy w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) obciążonej hipoteką - jak w niniejszej sprawie - obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W konsekwencji, ustalając podstawę opodatkowania, wartość nabywanego w drodze darowizny udziału w mieszkaniu powinna być pomniejszona o wartość hipoteki. Podstawę opodatkowania w analizowanej sytuacji stanowi zatem czysta wartość nabywanego udziału w mieszkaniu (po odliczeniu wartości hipoteki). Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. W rezultacie, jeśli wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie 0. Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji oraz orzeczeń należy wskazać, że interpretacje te oraz orzeczenie zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.