Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-751/13-2/MKw
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-09-13
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12.08.2013 r. (data wpływu 13.08.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13.08.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sprawa dotyczy podatku od towarów i usług przy sprzedaży działki. Działka nr 266/51, (po podziale działki 498/51, 490/51 491/51 492/51, 493/51 494/51) o powierzchni 1 ha 97a 64 m2. Teren składa się z sadu (pow. 0,68 ha) od strony ulicy oraz pola ornego, który był zadrzewiony przez poprzednich właścicieli.

Działkę, o której mowa Wnioskodawczyni zakupiła 10.06.1994 r. od cioci która, po śmierci męża na stałe przeprowadzała się do USA. Przed przeprowadzką chciała ona sprzedać działkę i zaproponowała ją Wnioskodawczyni. W tamtym czasie Wnioskodawczyni planowała wrócić do kraju i w nim na stałe zamieszkać. Wnioskodawczyni pomyślała wówczas, że działka ta będzie idealnym miejscem do zamieszkania, a z uwagi na fakt, że dysponowała wtedy wystarczającymi środkami, więc zdecydowała się na zakup. Przez te kilkanaście lat Wnioskodawczyni przyjeżdżała z rodziną na wakacje i na tej działce je spędzali.

Grunty te nigdy nie były przez Wnioskodawczynię wynajmowane, dzierżawione ani nie była prowadzona na nich żadna działalność gospodarcza. Z czasem sytuacja materialna Wnioskodawczyni uległa zmianie, a dodatkowo śmierć męża spowodowała, że została tylko z rentą wdowią, z której bardzo ciężko się w chwili obecnej utrzymać. Z tego powodu Wnioskodawczyni chciała sprzedać działkę, od sierpnia 2011 r. próbowała sprzedać ten teren w całości, tak aby odzyskać fundusze. Okazało się, że nie ma chętnych na zakup tej działki w całości, więc w zeszłym roku tj. w sierpniu 2012 r. podjęła decyzje o podzieleniu części działki, znajdującej się od strony drogi gminnej na mniejsze. Po konsultacji z geodetą okazało się, że można z tej części wydzielić 4 działki o powierzchni ok. 700 m² z przeznaczeniem pod zabudowę (działki nr 489/51, 490/51, 492/51, 493/51) oraz jedną działkę z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną (działka nr 491/51). Umożliwiły to zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 2007 r. z których wynika, iż pas ok. 50 m od drogi jest terenem przeznaczonym pod zabudowę. Wnioskodawczyni zaczęła starania w sprawie podziału, Gmina zgodziła się na podział, teraz formalności związane z tym podziałem są na ukończeniu. Oprócz podziału Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych ulepszeń tych działek (tj. nie były wykonane przyłącza elektryczne, gazowe, wodne itp.).

Dla uzupełnienia stanu faktycznego Wnioskodawczyni informuje, że jest osobą na stałe zamieszkałą w Niemczech. Obecnie jedynym źródłem dochodu Wnioskodawczyni jest renta wdowia. Nigdy nie prowadziła żadnych działalności gospodarczych związanych z obrotem nieruchomościami tj. kupna i sprzedaży i innych rodzajów działalności związanych z obsługą rynku nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z planowaną sprzedażą wyżej opisanych działek powstanie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawczyni planowana sprzedaż nie podlega podatkowi od towarów i usług, ponieważ jest dokonywana w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem. Działka ta została zakupiona z myślą o wybudowaniu tam domu i zamieszkania w nim. Do sprzedaży działki zmusza Wnioskodawczynię sytuacja finansowa. Wydzielenie działek budowlanych zostało wymuszone przez niemożność sprzedania tego terenu w całości. Wydzielone zostały 4 działki budowlane w podobnej wielkości do tych które w okolicy się sprzedają. Dzięki temu będzie większa szansa na sprzedanie tych działek i odzyskanie funduszy. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych ulepszeń tych działek. Jest to jedyna nieruchomość jaką posiada. Sprzedając te działki korzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w swerze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż nie podlega podatkowi od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 10.06.1994 r. zakupiła działkę nr 266/51, (po podziale działki 498/51, 490/51 491/51 492/51, 493/51 494/51) o powierzchni 1 ha 97a 64 m². Teren ten składa się z sadu (pow. 0,68 ha) od strony ulicy oraz pola ornego, który był zadrzewiony przez poprzednich właścicieli. Powodem zakupu przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię była chęć powrotu do kraju i zamieszkania w nim na stałe, ale z uwagi na fakt, że sytuacja rodzinna (śmierć męża) i materialna Wnioskodawczyni uległa zmianie, postanowiła dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jednakże z uwagi na fakt, że nie było osób chętnych na zakup działki w całości, Wnioskodawczynie podjęła decyzję o podzieleniu jej części. Po konsultacji z geodetą okazało się że można z tej części wydzielić 4 działki o powierzchni ok. 700m² z przeznaczeniem pod zabudowę (działki nr 489/51, 490/51, 492/51, 493/51) oraz jedną działkę z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną (działka nr 491/51). Umożliwiły to zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 2007 r. z których wynika, że pas ok. 50m od drogi jest terenem przeznaczonym pod zabudowę. W związku z tym Wnioskodawczyni zaczęła starania w sprawie podziału, Gmina zgodziła się na podział, aktualnie formalności związane z tym podziałem są na ukończeniu. Oprócz podziału Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych ulepszeń tych działek (tj. nie były wykonane przyłącza elektryczne, gazowe, wodne itp.). Ponadto przedmiotowe grunty nigdy nie były przez Wnioskodawczynię wynajmowane, dzierżawione ani nie była prowadzona na nich żadna działalność gospodarcza. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła żadnych działalności gospodarczych związanych z obrotem nieruchomościami tj. kupna i sprzedaży i innych rodzajów działalności związanych z obsługą rynku nieruchomości.

Aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT podmiot dokonujący dostawy w związku z przedmiotową sprzedażą musi wystąpić jako podatnik podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takie przesłanki nie zostały spełnione. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych (powrotu do kraju i zamieszkania w nim na stałe). Ponadto od momentu zakupu przedmiotowej nieruchomości nie dokonywała aktywnych działań, które świadczą o zamiarze profesjonalnego obrotu nieruchomościami w postaci uzbrojenia terenu, czy działań o charakterze marketingowym w celu podniesienia atrakcyjności bądź zwiększenia wartości nieruchomości. Jedyną formą aktywności Wnioskodawczyni był podział części przedmiotowej nieruchomości na mniejsze działki. Czynność ta została wykonana z uwagi na brak osób zainteresowanych kupnem nieruchomości w całości. Nie sposób jednak tylko z tego powodu uznać, że Wnioskodawczyni w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży wydzielonych działek stanie się profesjonalnym handlowcem. Zatem, w omawianej sprawie mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym niemających cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Tym samym, należy uznać, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji powyższego, dla Wnioskodawczyni z tytułu dokonania przedmiotowej sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo należy wskazać, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym, Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. 2012, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.