Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.823.2022.3.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-03
Teza: W zakresie ustalenia czy Wnioskodawca od momentu nabycia Nieruchomości na własność, stając się zobowiązanym do zapłaty ustanowionej hipoteki, oraz wprowadzeniu przedmiotowych Nieruchomości do ewidencji środków trwałych, ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu.
Słowa kluczowe: hipoteka-hipoteka zwykła; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Ogólna zasada zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------------------

20 grudnia 2022 r. wpłynął za pośrednictwem platformy e-PUAP Państwa wniosek z 19 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia czy Wnioskodawca od momentu nabycia Nieruchomości na własność, stając się zobowiązanym do zapłaty ustanowionej hipoteki, oraz wprowadzeniu przedmiotowych Nieruchomości do ewidencji środków trwałych, ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 lutego 2023 r. (data wpływu tego samego dnia za pośrednictwem platformy e-PUAP) oraz pismem z 1 marca 2023 r. (data wpływu tego samego dnia za pośrednictwem platformy e-PUAP).

Treść wniosku jest następująca:

### **Opis stanu faktycznego**

Wnioskodawca jest spółką kapitałową (dalej jako: „Wnioskodawca” lub „Spółka”), mającą siedzibę oraz prowadzącą działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej oraz posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Spółka jest polskim rezydentem podatkowym i podlega opodatkowaniu w Polsce od całości osiąganych dochodów niezależnie od miejsca ich uzyskania.

Spółka jest właścicielem czterech lokali mieszkalnych przy ul. G. (…) (dalej jako: „Nieruchomości”), które to nabyła od osób fizycznych (dalej jako: „Sprzedający”).

Dla przedmiotowych Nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach:

1\. (…), dla lokalu mieszkalnego o numerze 10,

2\. (…), dla lokalu mieszkalnego o numerze 11,

3\. (…), dla lokalu mieszkalnego o numerze 9,

4\. (…), dla lokalu mieszkalnego o numerze 5.

Wnioskodawca zobowiązał się do zapłaty części ceny do banku celem spłaty ustanowionej hipoteki, a nadwyżkę wpłaci na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających. Jednocześnie Spółka jest zobowiązana do zapłaty ceny z odroczeniem terminu płatności (do 2039 r.).

Nieruchomości są wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej, a w szczególności są przedmiotem najmu, z którego Wnioskodawca uzyskuje przychody podatkowe. Spółka przyjęła, że cena nabycia nieruchomości stanowi wartość początkową środka trwałego, który to jest amortyzowany.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z 13 lutego 2023 r. wskazali Państwo, że na cenę nabycia Nieruchomości (w związku ze spłatą hipoteki) składa się pozostały do spłaty kapitał kredytu wraz z odsetkami. Od dnia zawarcia aktów notarialnych, Wnioskodawca płaci raty kredytów hipotecznych, każda rata zawiera część kapitałową i odsetkową.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z 1 marca 2023 r. wskazali Państwo, że Wnioskodawca w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości obciążonej hipoteką nie spłacił kredytu wraz z odsetkami naliczonymi do momentu jego całkowitej spłaty. Wnioskodawca w ramach zawartej umowy zobowiązał się do zapłaty ceny do banku celem spłaty ustanowionej hipoteki, a więc w dalszym ciągu Wnioskodawca jest zobowiązany do spłaty kredytu wraz z odsetkami.

Cenę zakupu Nieruchomości skalkulowano w taki sposób, że Wnioskodawca nabywając Nieruchomości obciążone hipoteką zobowiązał się do zapłaty określonej w umowie ceny, która to została podzielona na dwa strumienie, tj. pierwszą część ceny Spółka ma zapłacić do banku celem spłaty ustanowionej hipoteki (spłata kapitału wraz z odsetkami – wg harmonogramu Banku), a drugą część (nadwyżkę ponad ww. hipotekę, już po jej spłacie) wpłaci na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających. Wnioskodawca zatem po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości spłaca raty kredytu wraz z odsetkami.

Przejęcie długu i jego spłata zostały przejęte na takich samych warunkach, jakie były zapisane w umowie kredytów bankowych udzielonych na każdą nieruchomość. Wnioskodawca zaznacza przy tym, że nie doszło do przejęcia długu na podstawie art. 519 Kodeksu cywilnego. Jak zostało zaznaczone w treści stanowiska Wnioskodawcy,

zgodnie z orzecznictwem „Rzeczowy charakter hipoteki powoduje, że ten, kto nabył nieruchomość obciążoną hipoteką, staje się dłużnikiem rzeczowym wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka. Natomiast sprzedający - poprzedni właściciel - takim dłużnikiem przestaje być. Wiąże się to z możliwością egzekucji ewentualnego tytułu wykonawczego.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 listopada 2021 r., o sygn. akt I ACa 524/21).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy - Wnioskodawca nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką może zostać zobowiązany do uregulowania długów poprzedniego właściciela, jeżeli ten nie zapłaci swojemu wierzycielowi w terminie. Wraz z nabyciem nieruchomości Wnioskodawca staje się dłużnikiem rzeczowym.

Wnioskodawca wskazuje, że na powyższych warunkach został przejęty dług, a więc nie nastąpiło to na podstawie art. 519 Kodeksu cywilnego.

Wnioskodawca wskazuje, że spłaty rat kredytu dokonuje bezpośrednio na stosowny rachunek bankowy przypisany dla każdego kredytu, a są one dokonywane przez Wnioskodawcę według harmonogramu przygotowanego oraz modyfikowanego przez bank. Warunki spłaty kredytu zostały ustalone w umowie kredytu zawartej z osobami fizycznymi, od których Wnioskodawca nabył Nieruchomości opisane w stanie faktycznym wniosku. Data zakończenia spłaty kredytu skorelowana jest z ostatnią ratą wskazaną w harmonogramie spłat kredytu.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości nie znał on wysokości odsetek, które będzie musiał zapłacić – tę kwestie regulują warunki umów z bankiem, które zawarli poprzedni właściciele.

Wnioskodawca nie zaciągnął w banku kredytu na zakup Nieruchomości obciążonych hipoteką.

**Pytanie**

Czy Wnioskodawca od momentu nabycia Nieruchomości na własność, stając się zobowiązanym do zapłaty ustanowionej hipoteki, oraz wprowadzeniu przedmiotowych Nieruchomości do ewidencji środków trwałych, ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, od momentu nabycia Nieruchomości na własność i wprowadzeniu ich do ewidencji środków trwałych ma on możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z treścią przepisu z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2022 r., poz. 2245, t.j. z dnia 11 marca 2022 r.; dalej zwana jako: „ustawa o kredycie hipotecznym”) - przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

1) prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

4) udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Natomiast w myśl treści art. 4 pkt 5 ustawy o kredycie hipotecznym - za całkowity koszt kredytu hipotecznego należy uznać wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności:

a) odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy,

b) koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub do uzyskania go na oferowanych warunkach - z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych i opłat sądowych ponoszonych przez konsumenta.

Sprzedawcy dokonując zakupu Nieruchomości, które następnie zbyli na rzecz Wnioskodawcy, zawarli z bankiem umowę o kredyt hipoteczny. Natomiast Wnioskodawca nabywając Nieruchomości obciążone hipoteką zobowiązał się do zapłaty określonej w umowie ceny, która to została podzielona na dwie transze, tj. pierwszą część ceny Spółka zapłaci do banku celem spłaty ustanowionej hipoteki, a drugą część wpłaci na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających.

Na szczególną uwagę zasługuje treść przepisu z art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2022 r., poz. 1728, t.j. z dnia 18 sierpnia 2022 r.; dalej zwana jako – „u.k.w.h.”), w którym to zostało wskazane, że „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

Odnosząc się natomiast do wydanych dotychczas wyroków, Wnioskodawca zwraca uwagę na postawione tezy:

1) „Rzeczowy charakter hipoteki powoduje, że ten, kto nabył nieruchomość obciążoną hipoteką, staje się dłużnikiem rzeczowym wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka. Natomiast sprzedający - poprzedni właściciel - takim dłużnikiem przestaje być. Wiąże się to z możliwością egzekucji ewentualnego tytułu wykonawczego.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 listopada 2021 r., o sygn. akt I ACa 524/21),

2) „W razie ustanowienia hipoteki przez osobę trzecią roszczenia wierzyciela o zapłatę, kierowane do dłużnika osobistego i dłużnika rzeczowego, zachowują odrębność prawną (\`(...)\`).” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 stycznia 2020 r., o sygn. akt I ACa 836/19).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, opisanej szczegółowo w stanie faktycznym wniosku - Wnioskodawca nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką może zostać zobowiązany do uregulowania długów poprzedniego właściciela, jeżeli ten nie zapłaci swojemu wierzycielowi w terminie. Wraz z nabyciem nieruchomości Wnioskodawca staje się dłużnikiem rzeczowym.

W ocenie Wnioskodawcy, od momentu nabycia na własność Nieruchomości obciążonych hipoteką ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu. Tak jak zostało wskazane powyżej, raty odsetkowe składają się na całkowity koszt kredytu hipotecznego.

W ocenie Wnioskodawcy, jeżeli:

1\. nabył on Nieruchomości obciążone hipoteką,

2\. zobowiązał się do zapłaty określonej w umowie ceny, która to została podzielona na dwie transze, tj. pierwszą część ceny zapłaci do banku celem spłaty ustanowionej hipoteki, a drugą część wpłaci na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających, oraz

3\. rata odsetkowa składa się na całkowity koszt kredytu hipotecznego to zdaniem Wnioskodawcy ma on możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu.

Co więcej, jak zostało wskazane w powołanym orzecznictwie - Wnioskodawca wraz z nabyciem Nieruchomości obciążonych hipoteką, stał się dłużnikiem rzeczowym wierzyciela. Wraz z nabyciem Nieruchomości, Wnioskodawca zobowiązał się do zapłaty ceny Nieruchomości, w tym do spłaty ustanowionej hipoteki.

Jeżeli więc Wnioskodawca ponosi ciężary związane z nabytymi Nieruchomościami, to w jego ocenie, po spełnieniu warunków z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, ma on również możliwość zaliczenia do koszów uzyskania przychodów rat odsetkowych od kapitału kredytu.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy zapłata przez niego rat odsetkowych od kredytu hipotecznego spełnia przesłankę z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. W przedmiotowym przepisie zostało wskazane, że za koszty uzyskania przychodu należy uznać koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy. Przepis stanowi jedynie klauzulę generalną wskazującą cechy wydatków zakwalifikowanych do kosztów uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione przez podatnika wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowić mogą koszty uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego:

1) „Uznanie wydatków za koszt uzyskania przychodów jest możliwe tylko wtedy, gdy z prawidłowo i rzetelnie udokumentowanych zdarzeń wynika ponad wszelką wątpliwość, że są to wydatki celowe i racjonalnie uzasadnione w tym znaczeniu, że przysparzać one będą konkretne przychody lub też zachowają (zabezpieczą) źródło przychodów”. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2022 r., o sygn. akt II FSK 2830/19),

2) „Przesłanki określone w art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p. składające się na definicję kosztów uzyskania przychodów mają charakter oceny. Obok wydatków, które w świetle treści tego przepisu, bez wątpienia stanowią koszty uzyskania przychodów oraz takich wydatków, które kosztami takimi bez wątpienia nie są, istnieje szeroki zakres różnego rodzaju możliwych wydatków, wobec których takiej pewności nie ma i niezbędne jest przeprowadzenie ad casum, na podstawie całokształtu okoliczności faktycznych, ich analizy przy pomocy różnego rodzaju pomocniczych kryteriów wywiedzonych z treści tego przepisu”. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lutego 2021 r., o sygn. akt II FSK 2768/18),

3) Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., uznanie danego wydatku za koszt uzyskania przychodów wymaga jego faktycznego poniesienia. Tym samym, nawet jeżeli wydatek ten pozostawał w związku z osiągniętymi przychodami, służył ich powstaniu, powiększeniu albo zabezpieczeniu ich źródła istotnym jest również moment jego poniesienia”.( wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lipca 2021 r., o sygn. akt II FSK 517/19).

Natomiast, w oparciu o pogląd reprezentowany w doktrynie, aby moc uznać dany wydatek za koszt podatkowy, musi on spełniać następujące warunki:

1) wydatek musi być definitywnie dokonany;

2) wydatek musi mieć na celu uzyskanie przychodów, ewentualnie zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów;

3) wydatek powinien mieć związek z działalnością gospodarczą podatnika;

4) wydatek powinien być właściwie udokumentowany.

Dokonanie wydatku z majątku podatnika oznacza, że jest on pokryty co do zasady z zasobów majątkowych podatnika w sposób ostateczny.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2008 r., o sygn. akt I SA/Po 1608/07, LEX nr 465000, podkreślono znaczenie pojęcia definitywnego dokonania wydatku dla rozliczenia go w kosztach podatkowych - „Wydatek musi zostać faktycznie poniesiony w sensie realnym, tzn. musi nastąpić uszczuplenie zasobów finansowych, z których wydatek jest dokonywany (\`(...)\`)”.

Wydatek ujęty w kosztach podatkowych powinien być dokonany w celu uzyskania przychodów, a nie w innym.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 13 maja 2008 r., o sygn. akt I SA/Kr 1293/07, LEX nr 482037, czytamy: „Tylko, jeżeli w konkretnej sprawie analiza postępowania danej osoby w świetle zasad logiki oraz doświadczenia życiowego prowadziłaby do wniosku o oczywistym oraz zupełnym «braku jakiegokolwiek sensu» podjętych działań, zmierzających zasadniczo nie do chęci rzeczywistego osiągnięcia danego przychodu, ale np. do «sztucznego», wyłącznie dla celów podatkowych, wygenerowania kosztów, można by ewentualnie mówić o braku związku przyczynowo-skutkowego. Wówczas bowiem inny jest zamiar podatnika. Zamiast osiągnięcia przychodu, dąży on wyłącznie np. do uniknięcia zapłaty podatku”.

Kosztem uzyskania przychodów są wszelkie koszty poniesione w celu uzyskania przychodów.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2009 r., o sygn. akt I SA/Gd 837/08, LEX nr 497442, zawarto następującą tezę: „Przepis art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p. należy interpretować stosunkowo szeroko, jeśli chodzi o związek ponoszonych wydatków z celem, jakim jest osiągnięcie przychodów, jednakże nie oznacza to, że należy go interpretować dowolnie”.

Zgodnie z jednolitą linią orzecznictwa kosztem uzyskania przychodów są wszelkie koszty bezpośrednie i pośrednie poniesione w celu uzyskania przychodów.

W wyroku WSA w Warszawie z 25 września 2008 r., sygn. akt III SA/Wa 656/08, LEX nr 448747, na ten temat stwierdzono: „Każdy koszt, który został poniesiony w sposób bezpośredni lub pośredni, rzeczywisty lub potencjalny (tzn. w intencji podatnika poniesiony w celu zwiększenia przychodu, choćby niezasadnie z punktu widzenia ekonomicznego), może być uznany za koszt uzyskania przychodu”.

Przepis z art. 15 ustawy o CIT nie definiuje zasad dokumentowania wydatków. Jednak ponieważ zgodnie z art. 9 ustawy o CIT podatnik powinien prowadzić stosowne ewidencje podatkowe, jasne jest, że powinien on posiadać dokumenty, jakich wymagają przepisy ustawy o rachunkowości, dotyczące podatku od towarów i usług, a także Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2018 r., o sygn. akt II FSK 966/18, LEX nr 2590080: „Do uznania wydatku za koszt uzyskania przychodów niezbędne jest nie tylko zaistnienie konkretnego zdarzenia gospodarczego, polegającego na zakupie towarów i usług u konkretnego sprzedawcy, za konkretną cenę, ale i odpowiednie udokumentowanie tej operacji”.

Co więcej, nie wystarczy, że podatnik mógł gdziekolwiek nabyć towar i usługi oraz wykorzystać je w działalności gospodarczej, aby wydatek ten móc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Oprócz typowych dokumentów, takich jak faktury, umowy, dokumenty celne, zawierających podstawowe dane o transakcji i kontrahentach, potwierdzeniem poniesienia kosztów w pewnych sytuacjach może być nawet paragon fiskalny.

Biorąc powyższe poglądy pod uwagę, tj. ten wyrażony w orzecznictwie, oraz w doktrynie, w ocenie Wnioskodawcy spełnia on wszystkie przesłanki uznania rat odsetkowych od kapitału kredytu jako koszty uzyskania przychodu, ponieważ:

1\. wydatek został przez niego definitywnie dokonany, tj. Wnioskodawca nabywając Nieruchomości w drodze umowy sprzedaży i zobowiązując się przez to do zapłaty ustalonej ceny, pokryje dany wydatek ze swoich zasobów majątkowych,

2\. wydatek ma na celu uzyskanie przychodów, tj. celem poniesienia przez Wnioskodawcę wydatku na zapłatę ceny Nieruchomości, w która wchodzi wartość ustanowionej hipoteki, jest uzyskanie przez Spółkę przychodów, z tytułu wykorzystywania Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności, bowiem opisane Nieruchomości są przedmiotem umowy najmu i przysparzają oraz będą przysparzać konkretne przychody. Tak jak Wnioskodawca wskazał powyżej, zgodnie z treścią art. 4 pkt 5 ustawy o kredycie hipotecznym, raty odsetkowe są częścią składową kredytu hipotecznego. W związku z czym, w opinii Wnioskodawcy wysokość rat odsetkowych jest ściśle związana z poniesionym przez Wnioskodawcę wydatkiem, który ma na celu uzyskanie przychodu, w sposób opisany powyżej,

3\. wydatek powinien mieć związek z działalności gospodarczą podatnika, tj. Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje nieruchomości i uzyskuje z tego tytułu przychód. Jednocześnie, Wnioskodawca wprowadził nabyte Nieruchomości do ewidencji środków trwałych i dokonuje odpisów amortyzacyjnych,

4\. wydatek został rzetelnie udokumentowany, tj. Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego, w którym zostało jasno wskazane, że pierwsza transza ma zostać zapłacona do banku, celem spłaty kredytu hipotecznego, natomiast druga część na rachunek bankowy Sprzedających.

Tak jak Wnioskodawca wskazał powyżej, w jego ocenie, zapłata rat odsetkowych od kredytu hipotecznego będzie pozostawała w związku z przychodem uzyskiwanym z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, a więc będzie wypełniać przesłankę z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. W ramach uzgodnionej ceny Wnioskodawca zobowiązał się do spłaty kredytu hipotecznego, który to został zaciągnięty przez Sprzedających na pokrycie w części ceny zakupu nieruchomości. Wnioskodawca spłaci cenę zakupu nieruchomości, w taki sposób że wpłaci część ceny do banku celem spłaty ustanowionej hipoteki, a nadwyżkę wpłaci na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że przyjął, że cena nabycia nieruchomości, w której zawiera się kredyt hipoteczny, stanowi wartość początkową środka trwałego, który to jest amortyzowany.

Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawcy, po zakupie Nieruchomości i przyjęciu ich w takiej cenie do ewidencji środków trwałych, ma on możliwość zaliczenia rat odsetkowych od kredytu hipotecznego do kosztów uzyskania przychodu.

Jednocześnie należy wskazać, że koszty finansowania dłużnego Spółki ograniczone są dwoma limitami - kwota nieprzekraczającą 3.000.000 zł (tzw. bezpieczna przystań) albo kwotą nieprzekraczającą 30% podatkowej EBITDA, obliczoną według wzoru \[(P - Po) - (K - Am - Kfd)\] x 30%, o którym mowa w art. 15c ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT.

Biorąc pod uwagę powyższą regulacje, zdaniem Wnioskodawcy będzie on mógł skorzystać z bezpiecznej przystani (art. 15c ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT) i zaliczyć całość rat odsetkowych do kosztów podatkowych. Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie przedstawionego powyżej stanowiska.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”),

kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. (…)

Kosztem uzyskania przychodów jest wyłącznie taki koszt, który spełnia kumulatywnie warunki określone w cytowanym art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, czyli:

\- został poniesiony przez podatnika,

\- jest definitywny, a więc bezzwrotny,

\- pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

\- jego poniesienie miało na celu uzyskanie przychodów lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów, tj. istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania;

\- w momencie ponoszenia wydatku podatnik mógł, obiektywnie oceniając, oczekiwać skutku w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła,

\- nie został wyłączony z kategorii kosztów podatkowych mocą art. 16 ust. 1 ustawy o CIT,

\- został właściwie udokumentowany.

Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT,

kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a-16m, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.

W świetle art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o CIT,

nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

\- pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

\- pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

W świetle art. 16 ust. 1 pkt 11 ustawy o CIT,

nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

A contrario tego przepisu odsetki od pożyczek (kredytów) zapłacone mogą stanowić koszty uzyskania przychodów.

Natomiast zgodnie z art. 16a ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT,

amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT,

za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

W świetle art. 16g ust. 3 ustawy o CIT,

za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca na potrzeby prowadzonej działalności nabył od osób fizycznych Nieruchomości obciążone hipoteką. Wnioskodawca wprowadził przedmiotowe Nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Na cenę nabycia Nieruchomości składał się m.in. pozostały do spłaty kapitał kredytu wraz z odsetkami w związku ze spłatą hipoteki. Cenę zakupu Nieruchomości skalkulowano w taki sposób, że Wnioskodawca nabywając Nieruchomości obciążone hipoteką zobowiązał się do zapłaty określonej w umowie ceny, która to została podzielona na dwa strumienie, tj. pierwszą część ceny Spółka ma zapłacić do banku celem spłaty ustanowionej hipoteki (spłata kapitału wraz z odsetkami – wg harmonogramu Banku), a drugą część (nadwyżkę ponad ww. hipotekę, już po jej spłacie) wpłaci na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających. W dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości obciążonej hipoteką nie spłacił kredytu wraz z odsetkami naliczonymi do momentu jego całkowitej spłaty. Wnioskodawca nie zaciągnął również w banku kredytu na zakup Nieruchomości obciążonych hipoteką. Hipoteka została przejęta przez Wnioskodawcę.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Wnioskodawca od momentu nabycia Nieruchomości na własność, stając się zobowiązanym do zapłaty ustanowionej hipoteki, oraz wprowadzeniu przedmiotowych Nieruchomości do ewidencji środków trwałych, ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu.

Mając powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy, zgodzić się należy z Państwa stanowiskiem, że od momentu nabycia Nieruchomości na własność i wprowadzeniu ich do ewidencji środków trwałych ma on możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu.

Wskazać należy, że wydatki w postaci kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu będą ponoszone w związku z prowadzoną przez Spółkę działalności gospodarczą. Wnioskodawca nabył dla celów prowadzenia działalności gospodarczej Nieruchomości obciążoną hipoteką. Cenę zakupu Nieruchomości skalkulowano w taki sposób, że Wnioskodawca nabywając Nieruchomości obciążone hipoteką zobowiązał się do zapłaty określonej w umowie ceny, która to została podzielona na dwa strumienie, tj. pierwszą część ceny Spółka ma zapłacić do banku celem spłaty ustanowionej hipoteki (spłata kapitału wraz z odsetkami – wg harmonogramu Banku), a drugą część (nadwyżkę ponad ww. hipotekę, już po jej spłacie) wpłaci na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających.

Zatem, mając na uwadze powyższe Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Podkreślić przy tym należy, że odsetki ze względu na swój kasowy charakter stają się kosztem uzyskania przychodów w momencie ich zapłacenia.

Ponadto, z powołanych wyżej przepisów wynika, że odsetki od spłaty kredytu do dnia oddania środka trwałego do ewidencji środków trwałych powiększają jego wartość początkową, natomiast po tym dniu nie wpływają na jego na jego wartość początkową, jednak stanowią one koszt uzyskania przychodu, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Dlatego poniesione przez Państwa odsetki w związku ze spłatą kredytu hipotecznego do czasu przyjęcie Nieruchomości do ewidencji środków trwałych będą powiększać wartość początkową tych Nieruchomości, natomiast odsetki poniesione po tym dniu (po dniu oddanie Nieruchomości do ewidencji środków trwałych) nie wpływają na wartość początkową tych środków trwałych i Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć te odsetki do kosztów uzyskania przychodów na zasadach ogólnych, w momencie ich zapłaty.

Wobec powyższego zgodzić się należy z Państwa stanowiskiem, że od momentu nabycia Nieruchomości na własność i wprowadzeniu ich do ewidencji środków trwałych ma on możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty zapłaconych rat odsetkowych od kapitału kredytu, przy uwzględnieniu przepisów art. 15c ust. 1 ustawy o CIT

Podkreślić należy, że pytanie postawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. Kwestia związana z wykładnią art. 15c ust. 1 ustawy o CIT nie była przedmiotem Państwa pytania, dlatego też Organ nie mógł ocenić Państwa stanowiska w tej części.

Zatem, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe jednak z powyższym zastrzeżeniem.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa orzeczeń sądów administracyjnych, wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach podatników i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

### **Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**
------------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**
---------------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).