Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.704.2025.3.MŻA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-14
Teza: Opodatkowanie zbycia niezabudowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-zbycie nieruchomości
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy ustalenia czy transakcja sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. Uzupełnił Pan wniosek – w odpowiedzi na wezwanie
    pismem z 15 października 2025 r. (data wpływu 15 października 2025 r.). Treść wniosku
    jest następująca:

    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Pan AA (dalej jako: Wnioskodawca) legitymujący się numerem PESEL (...) jest osobą
    fizyczną, która nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Na stałe
    zamieszkuje on w (...), natomiast jego polski adres korespondencyjny to ul. (...).
    Wnioskodawca przebywa pod tym adresem tymczasowo, gdy wizytuje kraj.
    Wnioskodawca ma ograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust.
    2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 163). dalej zwana „ustawa o PIT”). Wnioskodawca jest rezydentem
    podatkowym Kanady.
    Wnioskodawca był i pozostaje właścicielem szeregu działek w Polsce, które nabył w drodze
    dziedziczenia. Jedną z nich, oznaczoną numerem 1, sprzedał rolnikowi jako grunt rolny.
    Część nieruchomości przekazał w drodze darowizny członkom najbliższej rodziny: siostrze
    działki o numerach 2/2, 2/5, 3/1 oraz 3/2, natomiast bratu działki nr 4/2 i 4/3. Aktualnie
    Wnioskodawca pozostaje właścicielem pozostałych działek, z których część przeznaczył do
    sprzedaży, tj. działki nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy,
    natomiast działki oznaczone numerami od 3/3 do 3/16 mają być sprzedawane bez
    warunków zabudowy. Jednocześnie działka nr 4/8 została przez Wnioskodawcę
    zarezerwowana pod budowę własnego domu, w którym planuje on zamieszkać w
    przyszłości po powrocie do Polski.
    Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie
    obrotu nieruchomościami ani działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. W
    przeszłości stał się właścicielem kilku działek gruntowych położonych w Polsce - otrzymał
    je w ramach spadku. Część z nich przekazał następnie w drodze darowizny swojej siostrze,
    która obecnie mieszka w Polsce i posiada cztery działki stanowiące jej wyłączną własność.
    Wnioskodawca nie zamieszczał ogłoszenia dotyczącego sprzedaży działek w internecie. Co
    równie istotne Wnioskodawca nie korzystał z usług podmiotu profesjonalnego
    zajmującego się sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca sam nie korzysta z usług
    żadnych pośredników ani agencji nieruchomości, nie prowadzi też akcji marketingowych
    mających na celu sprzedaż gruntów.
    W celu umożliwienia korzystania z działek przez siebie i siostrę, Wnioskodawca działając
    na podstawie odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował zjazd z drogi wojewódzkiej
    oraz doprowadził sieć wodno-kanalizacyjną. Inwestycje te miały charakter
    infrastrukturalny i zostały wykonane przede wszystkim po to, aby w przyszłości umożliwić
    budowę własnego domu na jednej z działek oraz stworzyć warunki do korzystania z
    nieruchomości przez siostrę. Wnioskodawca działał w charakterze zarządzania majątkiem
    prywatnym, wydatki te nie były ponoszone w celu uzyskania korzyści - podniesienia
    wartości przedmiotowej nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca wydzierżawia część
    gruntów oraz jeden budynek, jednak czynności te mają charakter uboczny i nie są
    związane z działkami przeznaczonymi do sprzedaży. Wnioskodawca nie jest czynnym
    podatnikiem VAT i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej podlegającej
    opodatkowaniu tym podatkiem w Polsce.
    Działki będące przedmiotem wniosku położone są w większości na gruntach klasy V, co
    oznacza, że przedstawiają one stosunkowo niewielką wartość rolną jako grunty orne.
    Należy również podkreślić, iż w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się miejscowość (...),
    licząca ok. 10 tys. mieszkańców. Ograniczony potencjał demograficzny i gospodarczy tego
    obszaru istotnie wpływa na tempo zbywania nieruchomości gruntowych. Z doświadczeń
    osób z najbliższego otoczenia wynika, że proces sprzedaży działek w tej lokalizacji jest
    rozciągnięty w czasie. Przykładowo, kuzyn Wnioskodawcy, dysponujący 25 działkami
    położonymi w sąsiedztwie, potrzebował ok. 15 lat, aby sukcesywnie je sprzedać. Mając na
    uwadze powyższe uwarunkowania, należy przyjąć, że również w przypadku działek
    Wnioskodawcy realny horyzont sprzedaży wynosi ok. 10-15 lat. Podkreślić należy w
    odniesieniu do wydanych warunków zabudowy dla pierwszych działek, że ich uzyskanie

    wynikało bezpośrednio z oczekiwań potencjalnych nabywców. Zainteresowani zakupem
    stawiali warunek, iż transakcja będzie możliwa wyłącznie w przypadku, gdy dla danej
    działki zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy. Wskazywali oni, że od 2026 roku
    mają wejść w życie nowe przepisy regulujące zasady wydawania decyzji o warunkach
    zabudowy, co wiąże się w ich ocenie z istotnym ryzykiem prawnym i inwestycyjnym. Z tego
    względu, aby zapewnić pewność obrotu i umożliwić zawarcie umów sprzedaży,
    Wnioskodawca wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla tych działek.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca wskazuje, że od momentu przekazania mu gospodarstwa rolnego przez
    rodziców aktem notarialnym z 20 maja 1985 r. do czasu wyjazdu z Polski w 1987 r.
    prowadził działalność rolniczą, a wszystkie działki (jeszcze przed ich podziałem) były
    wykorzystywane do produkcji rolnej.
    Po roku 1987, tj. po wyjeździe z kraju, do chwili obecnej wszystkie działki były
    wydzierżawiane nieodpłatnie sąsiednim rolnikom (kuzynom Wnioskodawcy, przy czym
    dzierżawcy zmieniali się w czasie).
    Obecnie wszystkie połączone działki stanowią użytki zielone, z których dzierżawca
    uzyskuje zielonkę do produkcji zwierzęcej. Każda działka zachowuje charakter rolny.
    Wnioskodawca podaje, iż wszystkie działki były i są wydzierżawione nieodpłatnie rolnikom
    do momentu ich sprzedaży. Żadna z działek nie była przedmiotem odpłatnego najmu,
    dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.
    Wnioskodawca wskazuje, że oprócz wykonania zjazdu z drogi wojewódzkiej oraz
    doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie podejmował żadnych innych czynności
    finansowanych z własnych środków, które miałyby na celu podniesienie wartości działek.
    Wnioskodawca wyjaśnia, że przy sprzedaży działki nr 4 (ponieważ przekraczała
    powierzchnię 3000 m²) notariusz sporządził warunkową umowę sprzedaży wraz z umową
    przedwstępną dotyczącą udziału w działce drogowej. Umowa przedwstępna została
    opisana w akcie notarialnym z 3 grudnia 2024 r., w paragrafie 7.
    Wnioskodawca informuje, że z uwagi na stałe zamieszkanie w Kanadzie, 16 marca 2009 r.
    udzielił wraz z żoną pełnomocnictwa notarialnego swojej siostrze, BB, do zarządzania
    nieruchomościami, w tym do ich sprzedaży oraz reprezentowania przed urzędami. Kopia
    pełnomocnictwa została dołączona do wniosku.
    Wnioskodawca wskazuje, iż nie podejmuje żadnych działań marketingowych ani
    reklamowych w celu sprzedaży działek.
    Oprócz wykonania zjazdu i doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej Wnioskodawca nie
    ponosił żadnych innych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości
    działek.
    Wnioskodawca nie zawierał ani nie planuje zawierać umów przedwstępnych dotyczących
    sprzedaży pozostałych nieruchomości.
    Od 16 marca 2009 r. siostra Wnioskodawcy, BB, posiada pełnomocnictwo do sprzedaży i
    zarządzania nieruchomościami Wnioskodawcy, co wynika z faktu jego stałego miejsca
    zamieszkania poza granicami kraju.
    Wnioskodawca podaje, iż 13 lutego 2018 r. sprzedał działki nr 5/2 i 6 (niezabudowane
    grunty rolne o łącznej powierzchni 1,42 ha) rolnikowi, który wcześniej je dzierżawił. Cena
    sprzedaży wyniosła 30 000 zł. Działki stanowiły część gospodarstwa rolnego przekazanego
    Wnioskodawcy przez rodziców aktem notarialnym z 20 maja 1985 r.
    Wnioskodawca informuje, iż w przyszłości rozważa ewentualną sprzedaż działek
    niezabudowanych nr 7 i 8 oraz działki zabudowanej nr 10, które nie zostały ujęte we
    wniosku.
    Działki 7 i 8 stanowią użytki rolne i są wydzierżawione rolnikowi jako łąki.

    Na działce nr 10 znajduje się stara obora przerobiona na budynek mieszkalny z funkcją
    agroturystyczną. Obiekt jest obecnie wynajmowany w ramach działalności
    agroturystycznej. Wnioskodawca rozważa jego sprzedaż oraz planuje w przyszłości
    budowę niewielkiego domu mieszkalnego na działce nr 4/8.
    Wnioskodawca wskazuje, iż wszystkie działki objęte wnioskiem zostały nabyte w drodze
    przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców aktem notarialnym z 20 maja 1985 r., nie
    przysługiwało Mu prawo do odliczenia oraz nie było udokumentowane fakturą.
    Żadna z działek nie była wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z
    podatku VAT.
    Wnioskodawca nie prowadził samodzielnie działalności rolniczej - działki były
    wydzierżawiane rolnikom.
    Zjazd z drogi wojewódzkiej został wykonany do działki nr 11, stanowiącej drogę
    wewnętrzną łączącą pozostałe działki.
    Działka nr 11 została wytyczona w 2023 r. przez uprawnionego geodetę zatrudnionego
    przez Wnioskodawcę. Droga wewnętrzna prowadzi do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 4,
    9, 7, 8 oraz 3/1-3/16.
    Sieć wodno-kanalizacyjna została rozprowadzona wzdłuż działki drogowej nr 11,
    zapewniając dostęp do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 4, 9, 7, 8 oraz 3/1-3/16.
    Działki nr 4/1, 4/6, 4/7, 4 i 2/3 zostały sprzedane w 2025 r. Wszystkie były w dniu sprzedaży
    niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    Działki nr 4/1, 4/6, 4/7 posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast
    działki nr 4 i 2/3 takich decyzji nie posiadały.
    Wnioskodawca podaje, iż działki przeznaczone do sprzedaży:
    - nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy;
    - działki nr 3/3-3/16 nie posiadają i nie będą posiadały decyzji o warunkach zabudowy.
    Wszystkie wskazane działki w dniu ewentualnej sprzedaży będą niezabudowane i
    nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    Pytania
    1. Czy dokonana już sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/1, 4/6, 4/7, tj. z
      warunkami zabudowy oraz działek 4, 2/3 bez warunków zabudowy, stanowi
      działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a jeśli tak to, czy
      mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    2. Czy planowana sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/4, 4/5, tj. z warunkami
      zabudowy oraz działek 3/3 do 3/16 bez warunków zabudowy, stanowi działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a jeśli tak to, czy będzie
      korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad 1
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dokonana już sprzedaż działek oznaczonych
    numerami 4/1,4/6, 4/7, tj. z warunkami zabudowy oraz działek 4, 2/3 bez warunków
    zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT, a nawet jeśli stanowi, to może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Ad 2
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż działek oznaczonych
    numerami 4/4, 4/5, tj. z warunkami zabudowy oraz działek 3/3 do 3/16 bez warunków

    zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT, a nawet jeśli tak, to może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
    9 ustawy o VAT.
    Ad 1 i ad 2
    W ocenie Wnioskodawcy, jak wynika z analizy przepisów Ustawy o VAT , warunkiem
    opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek
    łącznie: pierwsza - dana czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług, druga - dana czynność ujęta
    jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Brak spełnienia chociaż jednej przesłanki oznaczać będzie brak możliwości opodatkowania
    przedmiotowym podatkiem.
    Przenosząc to na niniejszą sprawę zdaniem Wnioskodawcy, na gruncie art. 15 ust. 2
    Ustawy o VAT, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest
    przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dodatkowo, jak wskazuje Wyrok Trybunału Sprawiedliwości z 15 września 2011 r. sygn.
    akt: C#181/10: „dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą
    podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to
    skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, niezależnie od
    częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność
    producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”. A jak wskazuje
    w tym zakresie wyrok z 20 czerwca 1996 r. w sprawie sygn. akt: C#155/94 czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Zatem najważniejszą kwestią do ustalenia czy Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu w
    tym zakresie pozostaje to, czy sprzedaż nieruchomości następuje jako czynność związana
    ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w tym zakresie i nie może zostać
    zakwalifikowana jako działalność gospodarcza Wnioskodawcy.
    Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy nie prowadzi On działalności
    gospodarczej a przedmiotowa planowana oraz dokonana sprzedaż ma charakter
    jednostkowy. Wnioskodawca w nieruchomościach nie wykonywał profesjonalnych
    (właściwych dla przedsiębiorcy) kroków zmierzających do podniesienia wartości
    nieruchomości. Na obszarze nieruchomości nie była prowadzona pozarolnicza działalność
    gospodarcza, a same nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane.
    Wnioskodawca środki uzyskane w ramach przedmiotowej sprzedaży przeznaczy na
    realizację swoich potrzeb osobistych, co zatem jednoznacznie wskazuje, że przedmiotowa
    sprzedaż ma wymiar typowego wyzbycia się majątku osobistego co w sposób oczywisty
    mieści się w opisie czynność związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Zatem należy uznać, że Wnioskodawca nie jest podmiotem co do którego znajdują
    zastosowanie przepisy art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jako że nie spełnia On przesłanek
    przedmiotowej ustawy do uznania jej za osobę prowadzącą działalność gospodarczą.
    Niezależnie od tego jest jeszcze druga przesłanka wskazana na wstępie stanowiska
    Wnioskodawcy. W przedmiotowej sprawie wątpliwość budzi fakt, czy przedmiotowa
    sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mieści się w katalogu spraw objętych
    podatkiem od towarów i usług. Jak wskazuje bowiem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT
    zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Natomiast przedmiotowe nieruchomości gruntowe pozostają niezabudowane i w księgach
    wieczystych wpisane są jako grunty orne klasy V, jako grunty orne pozostają wpisane
    także w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne na podstawie § 68 ust. 1 pkt 1 lit.

    a Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r.
    w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Co prawda dla działek oznaczonych numerami 4
    /1, 4/6, 4/7 oraz 4/4, 4/5 ustanowione zostały warunki zabudowy nieruchomości.
    W ocenie Wnioskodawcy kluczową kwestią pozostaje także faktyczne aktualne
    przeznaczenie nieruchomości, tj. grunty rolne i fakt, że na działce nie ma żadnej
    nieruchomości. Natomiast kwestia uwzględnienia w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego powinna mieć wpływ dopiero w przyszłości, gdyż
    wymaga to właśnie zmiany w ewidencji gruntów i budynków. Natomiast wszelkie zmiany
    w tym zakresie nastąpią ewentualnie dopiero po zmianie właściciela nieruchomości.
    Dodatkowo na względzie należy mieć na uwadze art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, który to
    definiuje przedmiot opodatkowania. Opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów
    i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, niewątpliwie niniejsza przesłanka
    została spełniona. Opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do
    czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy
    o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
    prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której
    mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność
    gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda
    osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te
    winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką
    działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z
    działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy
    przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy
    czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być
    np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu
    dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje
    koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu
    tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

    Jednakże trzeba mieć na uwadze regulację określoną w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT,
    która to odnosi się do zwolnienia z podatku dostawy towarów jakimi są dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W swej istocie ustawa o podatku od
    towarów i usług definiuje nam pojęcia terenów innych niż budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt
    33 Ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod
    zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Wobec czego w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że Wnioskodawcy będzie zwolniony z
    konieczności zapłaty podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o
    VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2
    pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na
    terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub
    świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem,
    musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem
    podatku od towarów i usług.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu

      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r.
    str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
        1) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
          pierwszym zasiedleniem;
        2) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
      członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego
    uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
    sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
    warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich.
    Zatem, w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek istotne jest, czy w celu
    dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też
    sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może
    być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest
    natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w

    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że jest Pan osobą fizyczną, która nie prowadzi
    jednoosobowej działalności gospodarczej. Na stałe zamieszkuje Pan w Kanadzie. Działki
    nabył Pan w drodze dziedziczenia, nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia oraz
    nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT. Aktualnie pozostaje Pan właścicielem
    działek, z których część przeznaczył Pan do sprzedaży, tj. działki nr 4/4 i 4/5 posiadają
    wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki oznaczone numerami od 3/3
    do 3/16 mają być sprzedawane bez warunków zabudowy. Jednocześnie działka nr 4/8
    została przez Pana zarezerwowana pod budowę własnego domu, w którym planuje on
    zamieszkać w przyszłości po powrocie do Polski.
    Nie zamieszczał Pan ogłoszenia dotyczącego sprzedaży działek w internecie. Nie korzystał
    Pan z usług podmiotu profesjonalnego zajmującego się sprzedażą nieruchomości. Nie
    korzysta Pan z usług żadnych pośredników ani agencji nieruchomości, nie prowadzi też
    Pan akcji marketingowych mających na celu sprzedaż gruntów.
    W celu umożliwienia korzystania z działek przez siebie i siostrę, działając na podstawie
    odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował Pan zjazd z drogi wojewódzkiej oraz
    doprowadził sieć wodno-kanalizacyjną. Inwestycje te miały charakter infrastrukturalny i
    zostały wykonane przede wszystkim po to, aby w przyszłości umożliwić budowę własnego
    domu na jednej z działek oraz stworzyć warunki do korzystania z nieruchomości przez
    siostrę. Działał Pan w charakterze zarządzania majątkiem prywatnym, wydatki te nie były
    ponoszone w celu uzyskania korzyści - podniesienia wartości przedmiotowej
    nieruchomości.
    Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT i nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem w Polsce.
    Od momentu przekazania Panu gospodarstwa rolnego przez rodziców w 1985 r. do czasu
    wyjazdu z Polski w 1987 r. prowadził Pan działalność rolniczą, a wszystkie działki (jeszcze
    przed ich podziałem) były wykorzystywane do produkcji rolnej. Po roku 1987, tj. po
    wyjeździe z kraju, do chwili obecnej wszystkie działki były wydzierżawiane nieodpłatnie
    sąsiednim rolnikom. Żadna z działek nie była przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy
    ani innych umów o podobnym charakterze. Oprócz wykonania zjazdu z drogi

    wojewódzkiej oraz doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie podejmował Pan
    żadnych innych czynności finansowanych z własnych środków, które miałyby na celu
    podniesienie wartości działek.
    Przy sprzedaży działki nr 4 notariusz sporządził warunkową umowę sprzedaży wraz z
    umową przedwstępną dotyczącą udziału w działce drogowej.
    Z uwagi na stałe zamieszkanie w Kanadzie, 16 marca 2009 r. udzielił Pan wraz z żoną
    pełnomocnictwa notarialnego swojej siostrze do zarządzania nieruchomościami, w tym do
    ich sprzedaży oraz reprezentowania przed urzędami. Nie podejmuje Pan żadnych działań
    marketingowych ani reklamowych w celu sprzedaży działek. Oprócz wykonania zjazdu i
    doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie ponosił Pan żadnych innych nakładów
    finansowych mających na celu podniesienie wartości działek. Nie zawierał ani nie planuje
    Pan zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży pozostałych nieruchomości.
    Żadna z działek nie była wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z
    podatku VAT. Nie prowadził Pan samodzielnie działalności rolniczej - działki były
    wydzierżawiane rolnikom. Zjazd z drogi wojewódzkiej został wykonany do działki nr 11,
    stanowiącej drogę wewnętrzną łączącą pozostałe działki. Działka nr 11 została wytyczona
    w 2023 r. przez uprawnionego geodetę zatrudnionego przez Pana. Droga wewnętrzna
    prowadzi do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 4, 9, 7, 8 oraz 3/1-3/16. Sieć wodno-
    kanalizacyjna została rozprowadzona wzdłuż działki drogowej nr 11, zapewniając dostęp
    do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 4, 9, 7, 8 oraz 3/1-3/16.
    Działki nr 4/1, 4/6, 4/7, 4 i 2/3 zostały sprzedane w 2025 r. Wszystkie były w dniu sprzedaży
    niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    Działki nr 4/1, 4/6, 4/7 posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast
    działki nr 4 i 2/3 takich decyzji nie posiadały. Działki przeznaczone do sprzedaży nr 4/4 i 4
    /5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy natomiast działki nr 3/3-3/16 nie
    posiadają i nie będą posiadały decyzji o warunkach zabudowy. Wszystkie wskazane działki
    w dniu ewentualnej sprzedaży będą niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy
    dokonana już sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/1, 4/6, 4/7 oraz planowana
    sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/4, 4/5 stanowi/będzie stanowić działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem
    osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym,
    wykluczone są z grona podatników VAT.
    Odnosząc się do zakresu Pana działań związanych ze sprzedażą działek o nr 4/1, 4/6, 4/7,
    4, 2/3, 4/4, 4/5, 3/3-3/16 stwierdzić należy, że dokonując ich dostawy wystąpi/wystąpił Pan
    w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że
    podjęte przez Pana działania wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności.
    Działając na podstawie odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował Pan zjazd z drogi
    wojewódzkiej, wystąpił Pan o warunki zabudowy działek, zatrudnił Pan geodetę, który

    wytyczył drogę wewnętrzną prowadzącą do 31 działek, następnie wzdłuż działki 11 została
    rozprowadzona sieć wodno-kanalizacyjna również do 31 działek. Po roku 1987 do chwili
    obecnej wszystkie działki były wydzierżawiane nieodpłatnie sąsiednim rolnikom.
    Nie można uznać że powyższe działania miały wyłącznie na celu zaspokajanie Pana
    potrzeb osobistych. Powyższe czynności niewątpliwie zostały podjęte w związku z
    uatrakcyjnieniem działek i uzyskaniem jak najwyższej ceny z ich sprzedaży oraz
    łatwiejszym zbyciem majątku. Zatem, podejmując czynności, takie jak budowa zjazdu z
    drogi wojewódzkiej, wytyczenie drogi wewnętrznej oraz rozprowadzenie sieci wodno-
    kanalizacyjnej należy uznać, że Pana działalność jest porównywalna do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń,
    który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż przez Pana działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4, 2/3, 4
    /4, 4/5, 3/3-3/16 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.
    Tym samym, podjęte przez Pana działania przemawiają za uznaniem Pana za
    profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą.
    W analizowanym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem
    osobistym, a u podstaw Pana działań leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż działek
    o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4, 2/3, 4/4, 4/5, 3/3-3/16 nie stanowi/nie będzie stanowiła
    rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pana aktywność w
    przedmiocie zbycia działek wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały
    ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług
    działał Pan jako podatnik VAT.
    W konsekwencji, należy uznać, że w związku z dokonaną sprzedażą działek o nr 4/1, 4/6, 4
    /7, 4, 2/3 oraz planowaną sprzedażą działek o nr 4/4, 4/5, 3/3 do 3/16 podjął Pan szereg
    aktywnych działań mających charakter handlowy oraz inwestycyjny mający na celu
    zwiększenie wartości posiadanych działek.
    Ponadto sposób wykorzystywania posiadanych przez Pana nieruchomości w żaden
    sposób nie potwierdza wykorzystywania ich w celu zaspokajania Pana potrzeb osobistych.
    Występuje Pan jako podmiot działający na rynku nieruchomości – sprzedał Pan liczne
    nieruchomości, planuje sprzedaż kolejnych, udostępnia Pan działki innym podmiotom
    oraz wynajmuje Pan posiadane nieruchomości w ramach działalności agroturystycznej.
    Podejmowane przez Pana działania m.in. uzbrojenie działek przed dokonaniem ich
    sprzedaży mają na celu uatrakcyjnienie posiadanych nieruchomości. W konsekwencji
    całokształt Pana działalności jest ukierunkowany na obrót nieruchomościami nie zaś
    zaspokajanie Pana potrzeb osobistych.
    Tym samym, skoro w analizowanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4, 2/3, 4/4,
    4/5, 3/3-3/16, podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
    ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, zgodnie z którym:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996
    r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy
    nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału
    Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa
    krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to
    należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa
    warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627
    /12:
      „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc
      również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy
      podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze
      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
      grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

    W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
    stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do
    których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w
    art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego
    systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze
    zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006
    /112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że działki nr 4/1, 4/6, 4/7 zostały sprzedane w 2025 r. Wszystkie
    były w dniu sprzedaży niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego. Działki nr 4/1, 4/6, 4/7 posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy.
    Działki przeznaczone do sprzedaży nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach
    zabudowy.
    Zatem niezabudowane działki o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4/4 i 4/5 w momencie dostawy stanowiły
    /będą stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy (jest/była na dzień
    sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy) i w rezultacie sprzedaż ww.
    nieruchomości nie korzystała/nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Ponadto, z opisu sprawy wynika, że wszystkie działki objęte wnioskiem zostały nabyte w
    drodze przekazania gospodarstwa rolnego od Pana rodziców, nie przysługiwało Panu
    prawo do odliczenia oraz czynność ta nie była udokumentowana fakturą. Tym samym, nie
    wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać,
    że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działek, lub że
    takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto
    działki w całym okresie posiadania nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności
    zwolnionej od podatku.
    Zatem, sprzedaż przez Pana działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4/4 i 4/5 nie jest/nie będzie objęta
    również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są
    spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia.
    Tym samym, sprzedaż przez Pana działek o nr 4/1, 4/6, 4/7 oraz planowana sprzedaż
    działek 4/4 i 4/5 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta/nie
    będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2
    ustawy. Dokonana oraz planowana przez Pana dostawa ww. nieruchomości jest/będzie
    więc opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.
    Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu
    prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego,
    które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w
    zakresie uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy oraz ustalenia czy sprzedaż działek o
    nr 4/1, 4/6, 4/7, 4/4, 4/5 korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast zakresie ustalenia czy sprzedaż działek o
    nr 4, 2/3, 3/3 do 3/16 korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.

    Ponadto w zakresie złożonego wniosku w podatku dochodowym od osób fizycznych
    zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem
    przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja
    indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan
    faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu
    faktycznego oraz zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.