Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.245.2025.2.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-11
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT planowanej sprzedaży
nieruchomości.
Słowa kluczowe: lokal-sprzedaż lokalu
zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego
zasiedlenia
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 14
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania
    podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 maja 2025 r. (wpływ 12
    maja 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierzać zbyć nieruchomości (dwa mieszkania), na które zawarł umowy
    deweloperskie (Akt notarialny: (...)) w dniu 17 lutego 2021 r. Powyższe nieruchomości będą
    zakupione przez Wnioskodawcę i będą stanowić element Jego majątku osobistego.
    Zainteresowanie zakupem nieruchomości oraz podpisanie umów deweloperskich zostało
    dokonane w celu potencjalnego przyszłego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich
    i członków rodziny, na co wpływ miała pandemia COVID-19. Wnioskodawca chciał
    posiadać dodatkowe miejsce, gdzie może się udać, z racji, że wyjazdy za granicę były
    ograniczone. Ceny obydwóch nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym przewidywały
    płatność w ratach. Ostateczny Akt notarialny, ww. nieruchomości ma się odbyć w tym
    roku, tj. 2025 r.
    Wnioskodawca chce sprzedać mieszkania stanowiące jego majątek prywatny zaraz po
    akcie notarialnym, z racji, że zmieniły się jego plany i sytuacja życiowa.

    Wnioskodawca jako osoba prywatna będzie dążył do sprzedaży Jego osobistego majątku,
    nie podjął i nie podejmie żadnych działań marketingowych czy handlowych w celu
    uatrakcyjnienia Nieruchomości. Przy planowanej sprzedaży nie zamierza korzystać z usług
    doradców, agentów nieruchomości i innych profesjonalistów przy procesie sprzedaży
    Nieruchomości. Sprzedaż będzie miała charakter jednostkowy i w celu jej sfinalizowania
    Wnioskodawca podejmuje jedynie zwykłe czynności niewykraczające ponad zwykły zarząd
    prywatnym majątkiem. W przypadku planowanej sprzedaży Wnioskodawca będzie działał
    w charakterze osoby prywatnej, niepodlegającej rejestracji jako czynny podatnik VAT.
    Wnioskodawca w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości powziął wątpliwości co do
    kwestii podatku VAT.
    W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan poniższych odpowiedzi na zadane w wezwaniu
    pytania:
    Na pytanie: „Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i
    usług? Jeżeli tak, to prosimy wskazać z jakiego tytułu?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca
    nie jest czynnym podatnikiem VAT.”
    Na pytanie: „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jaki
    jest zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?”, odpowiedział Pan:
    „Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.”
    Na pytanie: „Kiedy nabył/nabędzie Pan prawo własności nieruchomości (2 lokale
    mieszkalne), o których mowa we wniosku?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nabędzie
    prawo własności nieruchomości w czerwcu 2025 r.”
    Na pytanie: „Czy nabył/nabędzie Pan nieruchomości (2 lokale mieszkalne) w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej?”, odpowiedział Pan: „Lokale nie będą nabyte w
    ramach prowadzonej działalności.”
    Na pytanie: „Czy ww. nieruchomości (2 lokale mieszkalne) zostały/będą wprowadzone
    przez Pana do ewidencji środków trwałych?”, odpowiedział Pan: „Lokale nie będą
    wprowadzone do ewidencji środków trwałych.”
    Na pytanie: „Czy ww. nieruchomości (2 lokale mieszkalne) stanowią/będą stanowiły towary
    handlowe?”, odpowiedział Pan: „Nieruchomości nie będą stanowiły towarów handlowych.”
    Na pytanie: „Czy nabycia opisanych we wniosku nieruchomości (2 lokali mieszkalnych)
    dokonał/dokona Pan ze środków pochodzących z majątku prywatnego czy z pieniędzy
    uzyskanych w ramach prowadzonej działalności?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca
    nabycia dokona ze środków pochodzących z majątku prywatnego.”
    Na pytanie: „Czy uzyskał Pan jakikolwiek kredyt, który został/zostanie wykorzystany w celu
    nabycia przedmiotowej nieruchomości?”, odpowiedział Pan: „Nie uzyskano żadnego
    kredytu na nabycie przedmiotowych nieruchomości.”
    Na pytanie: „Jeżeli kredyt został/zostanie przez Pana uzyskany, to czy kredyt ten został
    /zostanie udzielony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?”, odpowiedział
    Pan: „Nie dotyczy - brak kredytu.”
    Na pytanie: „Czy uzyskany kredyt został/zostanie w całości wykorzystany na nabycie
    przedmiotowych nieruchomości? Jeżeli nie, to prosimy wskazać jaka część uzyskanego
    kredytu została/zostanie przeznaczona na nabycie nieruchomości.”, odpowiedział Pan:
    „Nie dotyczy.”
    Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał nieruchomości (2
    lokale mieszkalne), o których mowa we wniosku od momentu nabycia do momentu
    sprzedaży?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał nieruchomości
    będących przedmiotem wniosku w żaden sposób.”
    Na pytanie: „Czy korzysta/będzie Pan korzystał z nich dla celów prowadzenia działalności
    gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób będzie Pan z nich

    korzystał?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie będzie korzystał z nieruchomości do
    celów prowadzenia działalności.”
    Na pytanie: „Czy korzysta/będzie Pan korzystał z nich dla swoich celów osobistych (w jaki
    sposób?)?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie będzie korzystał z nich do swoich cel w
    osobistych.”
    Na pytanie: „Czy oddaje/będzie oddawał je Pan w najem, dzierżawę albo do używania na
    podstawie innych umów? Jeśli tak, to prosimy wskazać: W jakim okresie udostępnia/będzie
    udostępniał Pan lokale mieszkalne osobom trzecim? Czy udostępnia/będzie udostępniał
    Pan lokale mieszkalne odpłatnie czy bezpłatnie?”, odpowiedział Pan: „Nieruchomości nie
    będą oddawane w najem/dzierżawę.”
    Na pytanie: „Czy od momentu nabycia do momentu sprzedaży ponosi/będzie ponosił Pan
    jakiekolwiek wydatki na ww. lokale mieszkalne, mające na celu podniesienie wartości
    lokali? Jeśli tak, w jakim zakresie i czego ww. wydatki dotyczą/będą dotyczyły?”,
    odpowiedział Pan: „Wnioskodawca na ten moment nie wie czy od momentu nabycia do
    momentu sprzedaży będą ponoszone wydatki w celu podniesienia ich wartości. Nie
    planuje ich ponosić, jednak jeśli będą one niezbędne do sprzedaży nieruchomości to takie
    nakłady zostaną poniesione. Na przykład gdyby potencjalni kupcy chcieli, aby mieszkanie
    było w jakimś stopniu wykończone.”
    Na pytanie: „Czy zawarł Pan już bądź planuje zawrzeć z potencjalnym nabywcą
    /nabywcami warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (2 lokali
    mieszkalnych), z której wynikają/będą wynikały:
    - warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż lokali (proszę je
      wymienić),
    - prawa i obowiązki dla obu stron transakcji - Pana i nabywcy (proszę je wymienić)?”,
    odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie planuje zawierać umowy przedwstępnej z
    potencjalnymi nabywcami. Jednak wskazuje, iż jest to zależne od wielu czynników , np. czy
    potencjalni nabywcy będą kupować za gotówkę czy będą korzystać z kredytu -
    Wnioskodawca nie wie komu sprzeda nieruchomości.”
    Na pytanie: „Czy w ramach ww. umowy/umów planuje Pan udzielić potencjalnemu
    nabywcy/nabywcom pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) do działania w Pana imieniu i
    na Pana rzecz w związku z nabywanymi lokalami mieszkalnymi - jeżeli tak, to należy
    wskazać jaki będzie jego zakres (proszę wymienić czynności, jakich nabywca będzie mógł
    dokonać na jego podstawie)?”, odpowiedział Pan: „Nie będą udzielane pełnomocnictwa.”
    Na pytanie: „Czy dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których
    mowa we wniosku i czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które zamierza sprzedać
    w przyszłości?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca około 2/3 lata temu sprzedał 5 działek
    (część tych działek otrzymał w darowiźnie od ojca, a reszta działek były to działki przyległe
    nabyte od sąsiadów. Nabył je ponad 10, a nawet 15 lat temu). Ponadto nie posiada on
    innych nieruchomości do sprzedaży w przyszłości (oprócz tych wskazanych we wniosku).”

## Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy
    będzie opodatkowana VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu
    VAT, ponieważ nie będzie on działał w ramach przedmiotowej transakcji jako czynny
    podatnik VAT i czynność ta nie będzie oznaczać wykonywania działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    W związku z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub

    rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15. ust. 2 ustawy o VAT działalność
    gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    w tym podmiot w pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Elementy odnoszące się do zarobków i
    ciągłości w tym przypadku nie zostaną spełnione. W przypadku gdy osoby fizyczne
    dokonują sprzedaży majątku osobistego, czyli majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży w ramach działalności gospodarczej, osoby takie nie powinny być uznane za
    podatników VAT podczas takiej transakcji.
    W interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe, wskazują one, że „nie jest
    podatnikiem VAT, ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych
    transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi
    zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych
    czynności poza sferą prowadzonej działalności również nie pozwala na uznanie danego
    podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.”
    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że nie będzie on działał w
    charakterze czynnego podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, sprzedaż
    nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru
    wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w
    orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest
    sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w
    całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być
    on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem
    „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu
    dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w

    wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE,
    który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
    własnych.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również
    nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na
    potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej
    sprawie w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął Pan aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co
    skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też
    sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która
    może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie
    terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego
    przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września
    2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10)
    oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w
    Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9

    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15
    ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą
    istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi
    również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych
    w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Zatem mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości)
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy
    działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia
    działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu
    podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w
    odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną
    w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej
    wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.
    Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności, nie jest zarejestrowanym
    czynnym podatnikiem podatku VAT. 17 lutego 2021 r. zawarł Pan umowy deweloperskie
    na zakup nieruchomości – dwóch mieszkań. Akt notarialny, na podstawie którego
    nabędzie Pan ww. mieszkania zostanie podpisany w czerwcu 2025 r. Zainteresowanie
    zakupem nieruchomości oraz podpisanie umów deweloperskich zostało dokonane w celu
    potencjalnego przyszłego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana i członków rodziny,
    na co wpływ miała pandemia COVID-19. Chciał Pan posiadać dodatkowe miejsce, gdzie
    może się udać, z racji, że wyjazdy za granicę były ograniczone. Z racji, że zmieniły się Pana
    plany i sytuacja życiowa, chce Pan sprzedać mieszkania stanowiące majątek prywatny
    zaraz po akcie notarialnym.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży ww. mieszkań
    będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku VAT. W przedmiotowej sprawie
    pomimo, że mieszkania początkowo miały zostać nabyte na własne potrzeby, to jednak –
    jak wynika z opisu sprawy – zamiar ten uległ zmianie. Planuje Pan sprzedaż obu mieszkań
    bezpośrednio po ich nabyciu. Nie będzie Pan wykorzystywał nieruchomości będących
    przedmiotem wniosku w żaden sposób, w szczególności nie będzie Pan korzystał z nich do
    swoich celów osobistych.
    Z uwagi na powyższe, w opisanej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy
    będzie składnik Pana majątku osobistego. Dokonując sprzedaży poszczególnych mieszkań
    nie będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie
    jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W opisie sprawy
    wskazał Pan, że nie będzie wykorzystywał ww. nieruchomości do celów osobistych
    (prywatnych).
    Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła
    majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar
    wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.
    Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale
    wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia
    okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach
    zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające
    przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z
    powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

    Nie bez znaczenia dla sprawy pozostaje również fakt, że – jak Pan wskazał – jeśli do
    sprzedaży nieruchomości, będzie niezbędne poniesienie wydatków w celu podniesienia
    wartości ww. mieszkań, to takie nakłady zostaną poniesione. Na przykład gdyby
    potencjalni kupcy chcieli, aby mieszkanie było w jakimś stopniu wykończone.
    Ponadto należy zauważyć, że dokonywał już Pan sprzedaży innych nieruchomości. Około 2
    /3 lata temu sprzedał Pan 5 działek (część tych działek otrzymał Pan w darowiźnie od ojca,
    a reszta działek były to działki przyległe nabyte od sąsiadów).
    W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż przez Pana nabytych mieszkań, zgodnie z art.
    15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT
    jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    W tym miejscu należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo
    może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art.
    43 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na
    podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca
    umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze
    zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących
    przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich
    dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał
    prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli
    ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
    Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich
    części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą
    być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym przepisie.
    Ponadto, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość
    skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie
    zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej,
    ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest
    niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww.
    preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i
    niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego
    prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Aby ustalić, czy dla dostawy ww. mieszkań, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku
    od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w pierwszej kolejności
    należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. mieszkań przed sprzedażą będzie miało
    miejsce pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a
    dostawą tych mieszkań.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierza Pan zbyć dwa mieszkania, na które
    zawarł Pan umowy deweloperskie. Nabędzie Pan prawo własności nieruchomości w
    czerwcu 2025 r. i chce Pan sprzedać ww. mieszkania zaraz po ich nabyciu.
    W konsekwencji, nie zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia
    od podatku od towarów i usług dla dostawy ww. mieszkań, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy. W związku z tym, zbycie ww. mieszkań nie będzie korzystało ze zwolnienia od
    podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

    W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt
    10a ustawy. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu
    muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie.
    Zatem celem ustalenia, czy sprzedaż ww. mieszkań będzie mogła korzystać ze zwolnienia
    od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy w pierwszej kolejności
    dokonać rozstrzygnięcia, czy przysługuje Panu prawo do odliczenia VAT naliczonego z
    tytułu zakupu ww. nieruchomości.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione
    określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług
    oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane
    do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Podkreślić należy, że ustawodawca umożliwił podatnikowi odliczenie podatku naliczonego
    w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek
    pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek
    negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które
    pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego.
    Jak już wyżej dowiedziono, nabycie ww. mieszkań nie nastąpi do majątku prywatnego,
    tylko w ramach działalności gospodarczej. Zatem dostawa ww. mieszkań nabytych przez
    Pana w ramach działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.
    Tym samym, w analizowanej sprawie warunki uprawniające do odliczenia podatku
    naliczonego w związku z nabyciem ww. mieszkań będą spełnione.
    Wobec tego należy uznać, że – po dokonaniu czynności rejestracyjnych, o których mowa w
    art. 96 ust. 4 oraz spełnieniu innych wymogów zawartych w ustawie o VAT – będzie
    posiadał Pan prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww.
    mieszkań, gdyż działa Pan jako podatnik VAT w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej, co podlega opodatkowaniu z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.
    Zatem dla dostawy ww. mieszkań nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

    Dostawa ww. mieszkań nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostaną spełnione przesłanki do
    zastosowania ww. zwolnienia, wynikające z tego przepisu. Jak wynika z opisu sprawy, ww.
    mieszkania nie będą wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej
    od podatku VAT. Wskazał Pan, że nie będzie Pan wykorzystywał nieruchomości w żaden
    sposób. Ponadto, jak rozstrzygnięto powyżej, przysługuje Panu prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. mieszkań.
    W konsekwencji zbycie przez Pana nabytych mieszkań będzie stanowiło dostawę towarów
    w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT
    stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.
    Odpowiadając zatem na Pana pytanie, należy stwierdzić, że planowana przez Pana
    sprzedaż nieruchomości (dwóch mieszkań) będzie opodatkowania podatkiem VAT.
    Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
    wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
    przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle
    związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia
    przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc
    pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.