Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-511/09-2/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-09-09
Teza: Czy w okresie najmu można zastosować zwolnienie od podatku a w momencie przeniesienia własności stawkę 7% gdyż obie czynności będą dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; sprzedaż; stawka-stawki podatku-stawka preferencyjna podatku; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 17.06.2009r. (data wpływu 17.06.2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności najmu a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17.06.2009r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności najmu a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka prowadzi działalność w zakresie budowy lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż - działalność deweloperska.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 4480 m2, stanowiących tereny budowlane. Spółka jest również współwłaścicielką nieruchomości o powierzchni 215 m2, stanowiącej tereny mieszkaniowe.

Spółka prowadzi - zgodnie z wpisem do rejestru przedsiębiorców - działalność w dziedzinie budownictwa i sprzedaży nieruchomości przy czym Spółka jest płatnikiem podatku od towarów i usług, nie korzystającym ze zwolnienia od tego podatku. Na nieruchomości o powierzchni 4480 m2 znajdują się dwa budynki wielorodzinne jedenastokondygnacyjne, w których wydzielone zostaną lokale mieszkalne a w przyziemiu lokale użytkowe oraz łącznik tych budynków w którym wydzielone zostaną lokale użytkowe. Opisane budynki budowane były jako hotele a decyzją wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na adaptację istniejącego budynku hotelu na budynek wielorodzinny wraz z infrastrukturą techniczną. Przedmiotową decyzją nastąpiła zmiana inwestora i uprawnienia z uprzednio wydanych decyzji pozwalających na budowę oraz o zmianie sposobu użytkowania budynku przeniesione zostały na Spółkę.

Spółka jest właścicielem wszystkich niewyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne znajdujących się w opisanych budynkach wielorodzinnych i łączniku. Do wyodrębnienia własności tych lokali będzie dochodziło sukcesywnie w myśI przepisów art. 4 ust 2. w związku z art. 8 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (tekst jednolity Dz. U. Nr 80/2000 poz. 903 z późniejszymi zmianami) a udziały w nieruchomości wspólnej ustalone zostaną według zasady zawartej w art. 3 ust 3 powołanej ustawy.

Stopień zaawansowania budowy jednego z budynków jest już znaczący, budowa zostania ukończona w ciągu 3 miesięcy.

Spółka prowadzi obecnie przedsprzedaż lokali w tym budynku - na zasadach przedwstępnych umów sprzedaży.

Spółka w celu zwiększenia sprzedaży chce sprzedawać lokale w połączeniu z ich wynajmem przez określony sposób i to jest przedmiotem niniejszego zapytania. Wcześniejszy wynajem lokalu przyszłemu nabywcy ma za zadanie umożliwić jemu zgromadzenie środków finansowych na zakup tego lokalu.

W celu sprzedaży lokali połączonej z ich wynajmem przez okres od przekazania lokalu do użytkowania a datą podpisania umowy przyrzeczonej spółka będzie zawierać z nabywcami cztery umowy:

1.  umowę sprzedaży przedwstępnej - określającej zasady zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży oraz wpłaty zaliczki na dostawę lokalu,
2.  umowę najmu przedwstępnego - określającej zasady zawarcia umowy najmu przyrzeczonego
3.  umowy najmu przyrzeczonego - wydania w najem lokalu do czasu zawarcia umowy przeniesienia własności. W umowie zastrzeżone jest że najem nie może trwać dłużej niż 23 miesiące
4.  umowy sprzedaży przyrzeczonej - przeniesienia własności lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w okresie najmu można zastosować zwolnienie od podatku a w momencie przeniesienia własności stawkę 7% gdyż obie czynności będą dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia?

Pytanie zadawane w niniejszym wniosku dotyczy podatku do towarów i usług - postępowania w okresie od przekazania lokalu o charakterze mieszkalnym najemcy (przyszłemu właścicielowi w zakresie umowy najmu przyrzeczonego) do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży tegoż lokalu.

Zdaniem spółki, ze względu na fakt, że:

*   lokal wydawany w użytkowanie w ramach najmu oraz późniejsza sprzedaż dokonywane są z tą samą osobą (ostatecznym nabywcą) - są to funkcjonalnie dwa połączone ze sobą stosunki prawne, których celem jest ostateczna dostawa lokalu,
*   czas trwania umowy najmu przed przeniesieniem własności lokalu będzie nie dłuższy niż 23 miesiące należy zatem uznać, że czynność przeniesienia własności dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zdaniem spółki:

1.  czynność wynajmu lokalu w okresie od wydania przez spółkę lokalu najemcy do użytkowania a dniem poprzedzającym przeniesienie własności będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku jako usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe określone w załączniku nr 4 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług,
2.  czynność sprzedaży (dostawy) tego lokalu w momencie zawierania umowy przyrzeczonej sprzedaży będzie czynnością opodatkowaną stawką 7% (art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług), gdyż nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 punkt 10 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług czynność dostawy bowiem dostawa lokalu będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,

*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

*   świadczenie usług zgodnie z nakazem władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej wypełnia, określoną w art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, definicję usług wobec czego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku VAT wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Wyjątki przytoczone przepisem powyżej nie mają jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie. Ponadto zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawką obniżoną lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 tegoż załącznika zostały wymienione usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe PKWiU ex 70.20.11. Zastosowanie oznaczenia literowego ex przed symbolem PKWiU oznacza, że zwolnienie podatkowe dotyczy tylko danej usługi z danego grupowania.

Z cyt. wyżej przepisu wynika, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 cyt. ustawy).

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty – art. 2 pkt 6 ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza dokonać transakcji najmu a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wielorodzinnym.

Zgodnie z cyt. powyżej przepisem art. 2 pkt 6 ustawy, lokal mieszkalny spełnia definicje towaru. Jego sprzedaż natomiast, co do zasady traktowana będzie jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu (art. 2 pkt 14 lit. a) cyt. ustawy).

Stosownie do art. 41 ust. 12 cyt. ustawy, stawkę podatku o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się, w myśl ust. 12a cyt. przepisu, obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12 lit. b) wskazanej ustawy, nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Ponadto zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r., w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336 ze zm.), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

1.  robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,
2.  obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

*   w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Z unormowań zawartych w przytoczonych przepisach wynika zatem, iż 7% stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem.

Należy również zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z nim samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto ustawa o własności lokali w ust. 4 powołanego artykułu stanowi, iż do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnice, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Według dyspozycji art. 3 ust. 1 tej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 wskazanego artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż na nieruchomości będącej własnością Wnioskodawcy znajdują się dwa budynki wielorodzinne, jedenastokondygnacyjne, w których wydzielone zostaną lokale mieszkalne, a w przyziemiu lokale użytkowe jako łącznik tych budynków. Opisane budynki budowane były jako hotele, w chwili obecnej po podjęciu stosownych czynności Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na adaptację istniejącego budynku hotelu na budynek wielorodzinny wraz z infrastrukturą techniczną. Strona jest właścicielem wszystkich niewyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne znajdujących się w opisanych budynkach wielorodzinnych i łączniku. Obecnie Spółka prowadzi przedsprzedaż lokali w jednym z budynków – na zasadach przedwstępnych umów sprzedaży. Podatnik w celu zwiększenia sprzedaży zamierza sprzedawać lokale w połączeniu z ich wcześniejszym najmem.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu oraz transakcji zbycia przedmiotowych lokali mieszkalnych.

Mając na uwadze powołane na wstępie przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż usługi najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe podlegają zwolnieniu przedmiotowemu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1, jako wymienione w poz. 4 załącznika nr 4 powoływanej ustawy, jeżeli świadczona usługa jest sklasyfikowana pod symbolem PKWiU 70.20.11.

Natomiast w odniesieniu do transakcji zbycia lokali mieszkalnych - przedstawiona analiza przepisów prawnych prowadzi do wniosku, iż zamierzona przez Wnioskodawcę sprzedaż lokali mieszkalnych zaliczanych do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 cyt. ustawy, winna zostać opodatkowana 7% stawką podatku VAT.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany jakiegokolwiek elementu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku (w szczególności okresu najmu trwającego dłużej niż 2 lata) lub stanu prawnego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.