Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.106.2020.2.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-30
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości, zwolnienia od podatku sprzedaży działek oraz udokumentowania fakturą dostawy działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym.
Słowa kluczowe: architektura-mała architektura; budynek; faktura; komornik; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; teren-teren budowlany; urządzenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w zw. z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 lutego 2020 r. (data wpływu 27 lutego 2020 r.) uzupełnionym pismami z dnia 31 marca 2020 r. (data wpływu 1 kwietnia 2020 r.), z dnia 17 kwietnia 2020 r. (data wpływu 20 kwietnia 2020 r.), z dnia 21 kwietnia 2020 r. (data wpływu 21 kwietnia 2020 r.) oraz z dnia 29 kwietnia 2020 r. (data wpływu 29 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości (działki nr A i B) – **jest prawidłowe**;
*   zwolnienia od podatku sprzedaży działki B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – **jest prawidłowe**;
*   zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr A na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – **jest nieprawidłowe**;
*   udokumentowania fakturą dostawy działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 27 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości (działki nr A i B);
*   zwolnienia od podatku sprzedaży działki B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;
*   zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr A na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy;
*   udokumentowania fakturą dostawy działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym.

Wniosek uzupełniono w dniu 1, 20 i 21 i 29 kwietnia 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Komornik Sądowy (dalej: Komornik, Wnioskodawca) na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm. powoływana dalej jako ustawa o VAT) wykonując czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego jest płatnikiem podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji.

W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko dłużnikowi wszczął egzekucję z nieruchomości gruntowej zabudowanej i niezabudowanej, oznaczonej nr działek A i B, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Działki gruntu sąsiadują ze sobą i tworzą jedną gospodarczą całość.

Działka nr ewid. B zabudowana jest budynkiem usługowym – restauracja z miejscami noclegowymi. Działka nr ewid. B ogrodzona jest płotem murowanym ze słupkami murowanymi z przęsłami wykonanymi ze stali, dwie bramy wjazdowe. Budynek usługowy – o powierzchni użytkowej 510,97 m2 i powierzchni zabudowy 400,60 m2. Budynek został wybudowany w 2012 r. jako budynek mieszkalny jednorodzinny (na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 11 grudnia 2006 r.). Następnie budynek rozbudowano na podstawie „Projektu budowlanego przebudowy budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restauracja)” w oparciu o decyzję z dnia 7 stycznia 2016 r.. W dniu 19 kwietnia 2016 r. zakończono roboty budowlane i zamknięto dziennik budowy, a następnie zgłoszono zakończenie budowy. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 22 lipca 2016 r. umorzył postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu. W budynku znajdują się instalacje: elektryczna (230V i 400V), wodna z wodociągu, kanalizacji do sieci ogólnospławnej poprzez separator tłuszczów, centralnego ogrzewania i ciepłej wody z miejskiej sieci ciepłowniczej, gazowa (gaz w butlach). Ponadto, w budynku jest instalacja telefoniczna, alarmowa, telewizji przemysłowej oraz wentylacji mechanicznej. Powierzchnia ogólna parteru 283,69 m2, powierzchni użytkowa 234,02 m2. Znajdują się tam 2 sale konsumpcyjne, holl, szatnia, bufet, 3 wc, kuchnia z pomieszczeniami służącymi do przygotowywania posiłków (chłodnie, magazyny i pomieszczenia gospodarcze), komunikacja. Na piętrze pomieszczenia mają wysokość 3,22 m. Program użytkowy piętra: holl, 3 pokoje gościnne, 2 toalety, korytarz, pomieszczenie gospodarcze – powierzchnia użytkowa piętra wynosi 276,95 m2. Na poddaszu pomieszczenia mają wysokość do 2,26 m (z wyłączeniem skosów) – trwają prace adaptacyjne na pomieszczenia noclegowe.

Działka nr ewid. A o kształcie pięcioboku zbliżonego do niepełnego trójkąta o długości boków ok. 29,00 mb, ok. 20,00 mb, ok. 26,00 mb i 3,50 mb. Działka jest utwardzona kostką brukową i stanowi parking dla restauracji, rośnie jedno drzewo. Działka nr ewid. A oraz fragment działki o nr ewid. B objęte są „Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…)” uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej z dnia (…) r. Działka nr ewid. A oznaczona jest jako parking.

Dla zdecydowanie większej części działki o nr ewid, B brak jest ustaleń planistycznych – zgodnie ze zmianami „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (…)” uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej z dnia (…) r. określona została jako teren zabudowy pozaśródmiejskiej o funkcji usługowo-mieszkaniowej. Zgodnie z ewidencją gruntów prowadzoną przez Starostwo Powiatowe działka nr ewid, A oznaczona jest jako „dr” (drogi), a działka nr ewid. B jako „Bi” (inne tereny zabudowane).

Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 września 2012 r. sporządzonej przez notariusza. Od umowy sprzedaży został odprowadzony podatek od czynności cywilnoprawnych. Dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zakończył prowadzenie działalności gospodarczej w dniu 28 stycznia 2014 r.

Nieruchomość została wydzierżawiona na czas określony, tj. do dnia 1 lipca 2025 r. na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 30 czerwca 2015 r. pomiędzy dłużnikiem a Y prowadzącym działalność gospodarczą z przeznaczeniem na potrzeby związane z prowadzeniem przez dzierżawcę działalności gospodarczej. Czynsz został ustalony za cały czas trwania umowy i zapłacony w całości w dniu podpisania umowy.

W piśmie z dnia 17 kwietnia 2020 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, udzielono następujących odpowiedzi na zadane przez tut. Organ pytania o treści:

Pytanie DKIS nr 1:

Czy na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży (w skład, której wchodzą działki nr B i nr A), oprócz budynku usługowego (restauracji z miejscami noclegowymi), płotu murowanego oraz utwardzenia kostką brukową (stanowiącego parking) znajdują się tam również inne obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane)? Jeżeli tak, to jakie?

Odpowiedź:

Na nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży oprócz wskazanych we wniosku obiektów, tj. budynku usługowego, płotu murowanego oraz utwardzenia kostką brukową, znajduje się fontanna – obiekt małej architektury, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm., powoływana dalej jako u.p.b.).

Pytanie DKIS nr 2:

Wskazanie, czy znajdujące się na nieruchomości obiekty, tj. płot murowany oraz utwardzenie kostką brukową (parking) stanowią budynki/budowle/urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.)?

Odpowiedź:

Płot murowany oraz utwardzenie kostką brukową (parking) są to urządzenia budowlane w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 9 u.p.b.

Pytanie DKIS nr 3:

Czy obiekty znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości (budynki, budowle lub ich części) są trwale związane z gruntem?

Odpowiedź

Budynek usługowy (restauracja z miejscami noclegowymi) jest trwale związany z gruntem. Fontanna jest trwale związana z gruntem.

Płot murowany jest trwale związany z gruntem.

Utwardzenie kostką brukową jest trwale związane z gruntem.

Pytanie DKIS nr 4:

Czy obiekty te zostały nabyte, czy wybudowane przez dłużnika? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.

Odpowiedź:

Dłużnik nabył nieruchomość oznaczoną nr działek A i B na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki sporządzonej dnia 13 września 2012 r. przez notariusza. Nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Teren nieruchomości był ogrodzony płotem murowanym ze słupkami murowanymi, z przęsłami wykonanymi ze stali. Drogi dojazdowe oraz chodniki miały już nawierzchnię z kostki brukowej. Na działce znajdowała się fontanna.

Pytanie DKIS nr 5:

Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania poszczególnych obiektów dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź:

Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wybudowania/wytworzenia znajdujących się na nieruchomości obiektów tj. budynku mieszkalnego, fontanny, płotu murowanego, utwardzenia kostką brukową.

W chwili zakupu na nieruchomości znajdowały się ww. obiekty.

Sprzedaż nieruchomości opodatkowana była podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nakłady związane z przebudową budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restaurację) zostały poniesione przez dzierżawcę.

Pytanie DKIS nr 6:

Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie obiektów znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.)? Należy wskazać dokładną datę.

Odpowiedź:

Budynek usługowy (restauracja z miejscami noclegowymi) został wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę z dnia 11 grudnia 2006 r. jako budynek mieszkalny jednorodzinny. Dziennik budowy został zamknięty 23 listopada 2012 r. Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków Starostwa Powiatowego rok zakończenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego to rok 2012.

Pierwsze zasiedlenie pozostałych obiektów znajdujących się na nieruchomości – tj. fontanna, płot murowany, utwardzenie kostką brukową – doszło w 2012 r.

Pytanie DKIS nr 7:

Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowych obiektów a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem wszystkich obiektów znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Pytanie DKIS nr 8:

Czy ww. budynki/budowle lub ich części były/są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odpowiedź:

Żaden z obiektów znajdujących się na nieruchomości nie był wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów.

Nieruchomość została wydzierżawiona na cele związane z prowadzeniem przez dzierżawcę działalności gospodarczej.

Pytanie DKIS nr 9:

Czy były/będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie ww. obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z obiektów, w stosunku do których Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – proszę się odnieść do każdego obiektu?

Odpowiedź:

W przypadku obiektów: fontanny, płotu murowanego, utwardzenia kostką brukową nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenia tych obiektów.

Odnośnie budynku mieszkalnego to po nabyciu przez dłużnika prawa własności przedmiotowej nieruchomości, został on przekształcony w budynek usługowy.

Decyzją nr (…) z dnia 7 stycznia 2016 r. został zatwierdzony projekt budowlany i udzielono pozwolenia na „Przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restauracja) (…)”. Decyzja została wydana dla inwestora – dzierżawcy. Koszty związane z przebudową zostały poniesione przez dzierżawcę. W ocenie Komornika poniesione przez dzierżawcę wydatki na ulepszenie ww. budynku nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W umowie sprzedaży wartość budynku została wskazana na kwotę 2.500.000,00 zł. Ocena została dokonana na podstawie projektu budowlanego przebudowy budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restauracja) oraz projektu dotyczącego instalacji wodno-kanalizacyjnej, wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, dziennika budowy, a także faktur VAT przedłożonych przez dzierżawcę dokumentujących poniesione wydatki.

Dnia 19 kwietnia 2016 r. zakończono roboty budowlane i zamknięto dziennik budowy. W związku z tym, że inwestor (dzierżawca) na podstawie pozwolenia na budowę dokonał przebudowy istniejącego budynku nie był on zobowiązany do zawiadamiania organu nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych ani też do uzyskania pozwolenia na użytkowanie i mógł przystąpić do użytkowania bezpośrednio po ich zakończeniu.

Pytanie DKIS nr 10:

W przypadku ponoszenia wydatków, o których mowa powyżej, proszę wskazać kiedy miały one miejsce i kiedy poszczególne obiekty (budynki/budowle lub ich części) zostały oddane do użytkowania po ich ulepszeniu (w tym kiedy nastąpiło rozpoczęcie użytkowania poszczególnych obiektów na własne potrzeby) – proszę się odnieść do każdego obiektu oddzielnie?

Odpowiedź:

Nie dotyczy.

Pytanie DKIS nr 11:

Czy od daty pierwszego oddania do użytkowania obiektów po dokonanym ulepszeniu do daty planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata – proszę się odnieść do każdego obiektu oddzielnie?

Odpowiedź:

Nie dotyczy.

Pytanie DKIS nr 12:

W przypadku, gdy w odpowiedzi na pytanie nr 2 wezwania zostanie wskazane, że utwardzenie kostką brukową (parking) nie stanowi budynku, budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać:

1.  czy na moment sprzedaży działka nr A będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało, że stanowi ona grunt przeznaczony pod zabudowę? Jeżeli nie, to należy wskazać jakie przeznaczenie wynika z ww. planu?
2.  czy na moment sprzedaży dla ww. działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z których wynikało, że stanowi ona grunt przeznaczony pod zabudowę? Jeżeli nie, to należy wskazać jakie przeznaczenie będzie wynikało z ww. decyzji?

Odpowiedź:

W świetle u.p.b. utwardzenie kostką brukową nie stanowi budynku, budowli ani ich części.

1.  Działka nr ewid. A objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic: (…) uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej z dnia (…) r. Zgodnie z planem przeznaczenie działki nr ewid. A oznaczone zostało symbolem „1KD”. Zgodnie z § 8 ww. uchwały: „Dla terenu elementarnego oznaczonego symbolem 1KD, ustala się:
    1.  jako przeznaczenie podstawowe – parking;
    2.  jako przeznaczenie dopuszczalne:
        1.  urządzenie zieleni,
        2.  realizację urządzeń i sieci infrastruktury technicznej służących realizacji funkcji zgodnych z przeznaczeniem podstawowym terenów elementarnych przeznaczonych w planie pod zabudowę, niestanowiących kolizji z przeznaczeniem podstawowym”.
2.  Nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania, z której by wynikało, że stanowi ona grunt przeznaczony pod zabudowę.

Pytanie DKIS nr 13:

Jeżeli Wnioskodawca nie posiada informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 ustawy o podatku od towarów i usług, prosimy o wskazanie, czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Wnioskodawcę udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

Odpowiedź:

Wszelkie informacje i dokumenty zostały dostarczone przez dzierżawcę oraz ustalone zostały w toku czynności opisu i oszacowania.

Ponadto, w uzupełnieniach z dnia 21 i 29 kwietnia 2020 r. poinformowano, że fontanna (obiekt małej architektury) umiejscowiony jest na działce nr ewid. B. Ponadto, zgodnie z oświadczeniem dzierżawcy nie doszło do rozliczenia, pomiędzy nim a dłużnikiem, nakładów poczynionych przez niego na przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy planowana sprzedaż licytacyjna nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  W przypadku uznania, że sprzedaż będzie opodatkowana tym podatkiem, to czy będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy o VAT?
3.  Czy w sytuacji uznania, że dostawa będzie korzystała ze zwolnienia to Komornik zobowiązany będzie do wystawienia faktury?

Zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając stan prawny w zakresie podatku od towarów i usług, a także mając na uwadze poprawność realizacji obowiązków podatkowych komornika sądowego jako płatnika podatku od towarów i usług Komornik uważa, że sprzedaż licytacyjna nieruchomości będzie stanowiła czynność wykonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale dostawa działki o nr ewid. A będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a działki o nr ewid. B będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Tak więc, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma zatem na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W ocenie Komornika, w związku z tym, że dłużnik wydzierżawił nieruchomość w celach zarobkowych, jest usługodawcą i podatnikiem podatku od towarów i usług, a więc dostawa nieruchomości powinna być uznana za dostawę podgalającą przepisom ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Działka nr ewid. A stanowi parking dla restauracji i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu oznaczona jest jako parking. W związku z tym, że działka nr ewid. A jest niezabudowana i jest działką przeznaczoną pod zabudowę będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dalej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wbudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Działka o nr ewid. B5 zabudowana jest budynkiem usługowym, który został wybudowany w roku 2012 jako budynek mieszkalny jednorodzinny. Następnie budynek rozbudowano na podstawie „Projektu budowlanego przebudowy budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restauracja)” w oparciu o decyzję z dnia 7 stycznia 2016 r. W dniu 19 kwietnia 2016 r. zakończono roboty budowlane i zamknięto dziennik budowy, a następnie zgłoszono zakończenie budowy.

Tym samym, budynek został zasiedlony w roku 2016 i wykorzystywany jest do celów prowadzonej przez dzierżawcę działalności gospodarczej. Zatem, doszło do pierwszego zasiedlenia i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata, tym samym dostawa będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowali z podstawy opodatkowania me wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, dostawa gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług tak jak budynek na nim posadowiony.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Dalej, zgodnie art. 106c pkt 2 ustawy o VAT, komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, wystawiają faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika.

W ocenie Komornika, w przypadku sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, faktura powinna zostać wystawiona na żądanie nabywcy (art. 106b ust. 3 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   opodatkowania sprzedaży licytacyjnej nieruchomości (działki nr A i B) – **jest prawidłowe**;
*   zwolnienia od podatku sprzedaży działki B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – **jest prawidłowe**;
*   zwolnienia od podatku sprzedaży działki nr A na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – **jest nieprawidłowe**;
*   udokumentowania fakturą dostawy działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym – **jest prawidłowe**.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020, poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Podatnikiem natomiast, stosownie do treści art. 7 § 1 ww. ustawy, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Przepis art. 30 § 1 cyt. ustawy stanowi, że płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w art. 8, odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary – według art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, udział w nieruchomości, zarówno gruntowej, jak i zabudowanej, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Komornik wszczął przeciwko dłużnikowi egzekucję z nieruchomości gruntowej zabudowanej (działka nr B) i niezabudowanej (działka nr A). Działki gruntu sąsiadują ze sobą i tworzą jedną gospodarczą całość.

Działka nr ewid. B zabudowana jest budynkiem usługowym (restauracją z miejscami noclegowymi). Działka ta ogrodzona jest płotem murowanym ze słupkami murowanymi z przęsłami wykonanymi ze stali, dwie bramy wjazdowe stanowiącym. Na działce tej umiejscowiona jest również fontanna. Dłużnik nabył nieruchomość oznaczoną nr działek A i B na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 września 2012 r. Nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w 2012 r. Następnie budynek rozbudowano na podstawie „Projektu budowlanego przebudowy budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restauracja)” w oparciu o decyzję z dnia 7 stycznia 2016 r. W dniu 19 kwietnia 2016 r. zakończono roboty budowlane i zamknięto dziennik budowy, a następnie zgłoszono zakończenie budowy.

Działka nr ewid. A jest utwardzona kostką brukową (stanowi parking dla restauracji).

W chwili zakupu na nieruchomości znajdowały się następujące obiekty:

*   budynek usługowy (restauracja z miejscami noclegowymi);
*   płot murowany stanowiący urządzenie budowlane w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane;
*   fontanna stanowiąca obiekt małej architektury, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 4 ustawy Prawo budowlane;
*   utwardzenie kostką brukową (parking) stanowiący urządzenie budowlane w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Obiekty te są trwale związane z gruntem.

W przypadku obiektów: fontanny, płotu murowanego, utwardzenia kostką brukową nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenia tych obiektów. Ponoszone były jedynie nakłady związane z przebudową budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restaurację). Koszty związane z przebudową zostały poniesione przez dzierżawcę i nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Pomiędzy dłużnikiem, a dzierżawcą nie doszło do rozliczenia nakładów poczynionych przez dzierżawcę na przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem wszystkich obiektów znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Na tle przedstawionych okoliczności sprawy wątpliwości Wnioskodawcy – wyrażone w pytaniu nr 1 – dotyczą opodatkowania sprzedaży nieruchomości dokonywanej w trybie licytacji (postępowania egzekucyjnego).

Aby ustalić czy Wnioskodawca, jako komornik sądowy, będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy dokonać analizy, czy dłużnik w okolicznościach opisanych we wniosku był podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zakończył prowadzenie działalności gospodarczej w roku 2014. Jednakże, nieruchomość ta została wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 30 czerwca 2015 r.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, dostawa przedmiotowej nieruchomości stanowi zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towaru w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a dłużnika należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 1 wniosku uznano za prawidłowe.

Przedmiotem wątpliwości objętych pytaniem nr 2 wniosku jest kwestia zastosowania dla sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 (dla działki nr A) i na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (dla działki B).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Natomiast, stosownie do art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

1.  kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
2.  posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
3.  użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Z kolei, w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży przez Komornika będzie m.in. działka zabudowana nr B. Na działce tej znajdują się: budynek usługowy (restauracja); płot murowany stanowiący – jak wskazał Wnioskodawca – urządzenie budowlane oraz fontanna stanowiąca w ocenie Wnioskodawcy obiekt małej architektury. Ponoszone były nakłady związane jedynie z przebudową budynku mieszkalnego jednorodzinnego związane ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (restaurację). Jak wskazał Wnioskodawca, pomiędzy pierwszym zasiedleniem wszystkich obiektów znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wynika z opisu sprawy nakłady na przebudowę budynku mieszkalnego ponosił dzierżawca i nie przekroczyły one 30% wartości początkowej budynku. Jednakże pomiędzy dłużnikiem, a dzierżawcą nie doszło do rozliczenia nakładów poczynionych przez dzierżawcę na przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy.

Na mocy art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego – przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi że, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”). Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

Z kolei, zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego. W świetle tego przepisu, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z powyższego przepisu wynika, że strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (…).

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy czy też zawarcia z dzierżawcą umowy sprzedaży nieruchomości.

Jak wyjaśniono wyżej, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności.

Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim obiektów, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do ich dostawy.

Jak wynika z opisu sprawy przed sprzedażą działki B nie zostaną rozliczone nakłady poniesione na przebudowę budynku mieszkalnego na budynek usługowy (restaurację), zatem przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt zabudowany budynkiem w stanie przed przebudową, stanowiący własność dłużnika bez poniesionych przez dzierżawcę nakładów na jego rozbudowę, gdyż rozważając skutki podatkowe dokonywanej transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa (oraz ich wykładnię) należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży budynku znajdującego się na działce nr B zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem w stosunku do przedmiotowego budynku doszło już do jego pierwszego zajęcia (używania) i od tego momentu do chwili jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Na powyższe stwierdzenie pozostają bez wpływu nakłady, które były ponoszone przez dzierżawcę na przebudowę budynku mieszkalnego, bowiem nie zostaną one rozliczone między Wnioskodawcą a wydzierżawiającym przed dokonaniem sprzedaży – a więc nie będą przedmiotem zbycia (przeniesienia prawa do rozporządzania jak właściciel).

Ponadto ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie korzystała sprzedaż płotu murowanego znajdującego się na działce nr B stanowiącego w ocenie Wnioskodawcy urządzenie budowlane. Jak wyżej wskazano – zgodnie z ustawą Prawo budowlane urządzenia budowlane stanowią bowiem urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym urządzenia budowlane znajdujące się na działce powinny być traktowane jako element przynależny do budynku i opodatkowane według tych samych zasad, co budynek. Zatem z uwagi na to, że dostawa budynku znajdującego się na działce nr B korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to również dostawa płotu murowanego będącego urządzeniem budowlanym będzie objęta tym zwolnieniem.

Reasumując, sprzedaż przez Komornika działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, o ile Wnioskodawca nie wybierze opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Tym samym, w powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 2 wniosku uznano za prawidłowe.

Ponadto, na działce nr B znajduje się fontanna stanowiąca obiekt małej architektury.

W odniesieniu do fontanny stanowiącej obiekt małej architektury znajdującej się na działce nr B, należy wskazać, że nie stanowi ona budowli, czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym, do jej sprzedaży nie znajdzie zastosowania wskazane przez Wnioskodawcę zwolnienie wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak i zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Bowiem działka, na której znajduje się fontanna (stanowiąca obiekt małej architektury) stanowi działkę zabudowaną i do jej dostawy nie będzie miało zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, dotyczące wyłącznie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W związku z powyższym – odpowiadając na zadane we wniosku pytanie nr 2 – sprzedaż przez Komornika działki nr B w części zabudowanej fontannę stanowiącą obiekt małej architektury nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy.

Ponadto, przedmiotem sprzedaży przez Komornika będzie działka nr A, na której znajduje się utwardzenie kostką brukową (parking), które nie stanowi budynku ani budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, jest ono – jak wskazał Wnioskodawca – urządzeniem budowlanym.

Odnosząc się do powołanych powyżej przepisów Prawa budowlanego, w świetle przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że działka nr A jest niezabudowana.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla dokonania właściwej interpretacji przedmiotowej sprawy istotne jest zatem ustalenie przedmiotu sprzedaży i czy działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z wniosku wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie działki nr ewid. A oznaczone zostało symbolem „1KD”. Z planu tego wynika, że dla działki tej ustalono jako przeznaczenie podstawowe – parking, a jako przeznaczenie dopuszczalne: a) urządzenie zieleni; b) realizację urządzeń i sieci infrastruktury technicznej służących realizacji funkcji zgodnych z przeznaczeniem podstawowym terenów elementarnych przeznaczonych w planie pod zabudowę, niestanowiących kolizji z przeznaczeniem podstawowym.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe informacje stwierdzić należy, że skoro działka nr A jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z tym planem jej przeznaczenie jest pod zabudowę, to działka ta spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy, a więc jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Komornika działki nr A nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, w powyższym zakresie, uznano stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Ponadto, w złożonym wniosku sformułowano pytanie nr 3, w którym Wnioskodawca wskazał, że oczekuje odpowiedzi na to pytanie w sytuacji, gdy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia Komornik zobowiązany będzie do wystawienia faktury.

Uwzględniając zatem udzieloną odpowiedź na pytanie nr 2 wniosku , w której uznano, że jedynie dostawa działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tut. Organ udzieli odpowiedzi na pytanie nr 3 jedynie w tym zakresie, tj. udokumentowania faktura dostawy działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym fakturą.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wynika z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, stanowi że na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentująca sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 18 – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z powyższego fakturę wystawia się w celu udokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez sprzedaż – na mocy przepisu art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Natomiast w myśl art. 106c ustawy – faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1.  organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
2.  komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy stwierdzić należy, że Wnioskodawca, dokonując sprzedaży w trybie licytacji publicznej przedmiotowej nieruchomości (działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym) korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury. Jednakże, zgodnie z treścią art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, Wnioskodawca będzie zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną na żądanie nabywcy, jeżeli żądanie jej wystawienia zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar (nieruchomość).

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie udokumentowania fakturą dostawy działki nr B w części zabudowanej budynkiem i płotem murowanym należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Tutejszy organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami oraz do których nie przedstawiono własnego stanowiska nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID- 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r, poz. 374, z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu

Skargę wnosi się na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.