Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-701/14-3/IGo
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-08-21
Teza: Stawka podatku VAT dla nabycia nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z tą transakcją
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2014 r. (data wpływu 20 czerwca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla nabycia nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z tą transakcją - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla nabycia nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z tą transakcją.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z o.o. jest spółką celową prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości (zwana dalej „Spółką”). Obecnie Spółka planuje dokonać nabycia od polskiej spółki (zwanej dalej „Sprzedającym”) kilkunastu budynków oraz budowli znajdujących się w gminie Błonie wraz z działkami, na których są posadowione te nieruchomości oraz jedną niezabudowaną działkę. Po sfinalizowaniu transakcji Spółka będzie wynajmować nabyte nieruchomości najemcom. Działalność Spółki, która obejmować będzie między innymi wynajem nabytych nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Poniżej Spółka przedstawia opis nieruchomości będących przedmiotem transakcji:

*   zabudowane działki będące przedmiotem transakcji

W ramach transakcji Spółka nabędzie 12 budynków (magazynów), budynek administracyjny, 3 portiernie (zwane dalej łączenie „Budynkami”) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w skład której wchodzą między innymi drogi, parkingi, sieci, stacja transformatorowa, zbiorniki retencyjne i tablice reklamowe, wykorzystywane na potrzeby Budynków (zwane dalej łącznie „Budowlami”).

Budynki i Budowle będące podmiotem transakcji znajdują się na działkach o następujących numerach ewidencyjnych: 31/90; 31/91, 31/94, 31/97, 31/103 i 31/105; 31/82; 31/98 31/107; 31/100,/95; 29/32, 29/35, 29/37, 29/40 i 29/41; 29/36 i 29/39; 29/33; 29/23, 29/29 i 29/30; 29/22; 29/14; 29/11; 12/2 i 61/1 i 11/2 zwanych dalej „Gruntem 1”. Budynki, Budowle i Grunt 1 zwane są łącznie Nieruchomością 1. Grunt l składa się wyłącznie z działek zabudowanych.

Budynki (za wyjątkiem Budynku Administracyjnego) i Budowle posiadane przez Sprzedającego zostały wybudowane przez Sprzedającego albo przez jego poprzedników prawnych, tj. spółki, które w przeszłości zostały przejęte przez Sprzedającego (a w konsekwencji Sprzedający stał się następcą prawnym takiej spółki). Wydatki związane z budową Budynków (za wyjątkiem Budynku Administracyjnego) i Budowli podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający lub jego właściwi poprzednicy prawni mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT związanego z nabywaniem towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynków (za wyjątkiem Budynku Administracyjnego), gdyż przedmiotowe nabycia były związane z jego (ich) działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i ten podatek odliczył(y).

Budynek Administracyjny (razem z działką, na której jest posadowiony) został nabyty dnia 29 grudnia 2006 r. od strony trzeciej przez poprzednika prawnego Sprzedającego tj. spółkę, która w przeszłości została przejęta przez Sprzedającego. Nabycie Budynku Administracyjnego podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i poprzednik prawny Sprzedającego miał prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od nabycia, ponieważ Budynek Administracyjny był wykorzystywany w jego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, i podatek ten odliczył.

Sprzedający wynajmuje budynki magazynowe najemcom. Dziesięć magazynów i Budynek Administracyjny są już w całości przedmiotem umowy najmu. Na dzień planowanej transakcji minie okres dłuższy niż dwa lata, od kiedy magazyny i Budynek Administracyjny zostały wynajęte w całości. Pięć spośród przedmiotowych magazynów było ulepszonych (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych), a koszty ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych magazynów. Również i w takim przypadku magazyny były wynajmowane w całości (po przeprowadzeniu ostatniego ulepszenia), a przed datą planowanej transakcji minie okres ponad dwóch lat od czasu ostatniego ulepszenia.

Pozostałe dwa magazyny są także przedmiotem umowy najmu, jednakże nie cała powierzchnia przeznaczona pod wynajem jest aktualnie wynajęta. Może się zdarzyć, że na dzień planowanej transakcji magazyny te lub jeden z nich będą w pełni wynajęte, jednakże w żadnym przypadku w tym dniu nie minie okres dwóch lat od momentu, kiedy byłyby wynajęte w całości.

Portiernie będące własnością Sprzedającego nie były przedmiotem oddzielnych umów najmu. Budowle również nie były oddzielnie wynajmowane. Jednakże na podstawie umów najmu magazynów zawartych przez Sprzedającego, ich najemcy mają prawo użytkowania przestrzeni wspólnej Nieruchomości, w tym między innymi dróg i parkingów.

Portiernie i Budowle (za wyjątkiem drogi objazdowej i drogi dojazdowej) nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych). Na dzień planowanej transakcji wydatki na ulepszenia drogi dojazdowej i drogi objazdowej przekroczą 30% wartości początkowej tych budowli.

*   niezabudowana działka będąca przedmiotem transakcji

W ramach transakcji Spółka planuje nabyć również niezabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym 29/43 położoną na terenie gminy Błonie, zwaną dalej „Gruntem 2”.

Grunt 2 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy Błonie, przyjętym na podstawie uchwały rady miasta Błonie z dnia 30 czerwca 1993 r., z późniejszymi poprawkami z dnia 29 maja 1998 r., dnia 14 października 1999 r. i dnia 4 października 2004 r. (zwanym dalej „Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego”).

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Grunt 2 oznaczony jest jako teren pod nieuciążliwą zabudowę usługowo-produkcyjną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

Nieruchomość 1 oraz Grunt 2 są poniżej zwane łącznie Nieruchomością.

W ramach planowanej transakcji, oprócz Nieruchomości na Spółkę przejdą również:

*   prawa i obowiązki wynikające z obowiązujących umów najmu, które z mocy prawa będą przeniesione na Spółkę (w tym depozyty wniesione przez najemców),
*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, w tym dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna, dokumentacja projektowa i podwykonawcza, dokumenty gwarancji wydane Sprzedającemu przez wykonawców (o ile takie istnieją; jeżeli jakiekolwiek dokumenty gwarancji wystawione zostały imiennie na Sprzedającego, zostanie dokonana odpowiednia cesja praw z tych dokumentów na Spółkę).

Może się także zdarzyć, iż przeniesione zostaną również prawa wynikające z gwarancji udzielonych Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę(-ów) Nieruchomości, o ile takie istnieją.

W ramach planowanej transakcji Spółka zamierza, co do zasady, nabyć jedynie pozycje wymienione powyżej, a zwłaszcza nie zamierza nabyć aktywów niezwiązanych z Nieruchomością.

Przedmiotem transakcji nie będą w szczególności:

*   firma (nazwa przedsiębiorstwa) Sprzedającego,
*   wszelkie inne działki niezabudowane będące własnością Sprzedającego (za wyjątkiem wyżej wymienionej działki o numerze ewidencyjnym 29/43),
*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe z dostawcami dotyczące Nieruchomości (np. usługi ochroniarskie lub sprzątające), jak również umowy o dostawy mediów (dalej łącznie „Umowy Serwisowe”),
*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   środki pieniężne należące do Sprzedającego (inne niż depozyty najemców wspomniane powyżej),
*   należności i zobowiązania handlowe,
*   rozliczenia międzyokresowe,
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek (w tym kredytów bankowych) związanych z przedmiotową Nieruchomością,
*   instrumenty finansowe,
*   wyposażenie biura Sprzedającego,
*   inwestycje w obce środki trwałe związane z modernizacją dróg lokalnych,
*   księgi handlowe Sprzedającego,
*   umowy i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Sprzedającego (jak wspomniano powyżej, przekazana zostanie jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością).

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z intencją stron żadne Umowy Serwisowe nie będą przeniesione na Spółkę. Po sfinalizowaniu planowanej transakcji Spółka zawrze w tym zakresie nowe umowy. W związku z powyższym możliwe jest, że nowe umowy serwisowe będą zawarte z dostawcami wybranymi poprzednio przez Sprzedającego. Niewykluczone jest jednak, iż niektóre Umowy Serwisowe zostaną przeniesione na Spółkę. Jednakże może to nastąpić jedynie w wyjątkowych sytuacjach, kiedy zawarcie przez Spółkę nowej umowy nie będzie możliwe.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W związku z tym nie będzie miało miejsca przeniesienie zakładu pracy.

Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo czy funkcjonalnie wydzielona w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego (nie stanowi wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego). Sprzedający nie dokonał zwłaszcza finansowego wydzielenia poprzez umożliwienie odpowiednich alokacji przychodów, kosztów, aktywów i zobowiązań do Nieruchomości. Ponadto Nieruchomość nie stanowi oddziału Sprzedającego.

Zarówno Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający Nieruchomość 1 złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a w przypadku Gruntu 2 bez złożenia takiego oświadczenia, do planowanej transakcji będzie miało w całości zastosowanie opodatkowanie VAT według stawki podstawowej obowiązującej w chwili dokonania transakcji na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT?
2.  Gdy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedający naliczy podatek VAT w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1) Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający Nieruchomość złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, do planowanej transakcji będzie miało w całości zastosowanie opodatkowanie VAT według stawki podstawowej obowiązującej w chwili dokonania transakcji na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad. 2) Zdaniem Wnioskodawcy, gdy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedający naliczy podatek VAT w związku z dokonaniem tej sprzedaży, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że analogiczne pytanie do pytania nr 1 będzie przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej złożonego przez Sprzedającego.

Uzasadnienie

Ad. 1

Aby określić stawkę VAT dla transakcji nabycia Nieruchomości, należy przeprowadzić odrębną analizę w zakresie działek zabudowanych i niezabudowanych.

Zabudowane działki będące przedmiotem transakcji

W przedmiotowym przypadku należy przeanalizować, czy sprzedaż Nieruchomości 1 (na którą składają się Budynki, Budowle i Grunt 1) mogłaby korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Konsekwentnie, ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (czy też zwolniona) wymaga analizy, czy jedno z tych zwolnień znajdzie zastosowanie.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części, jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich część upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analizując przywołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia, należy zauważyć, iż następuje ono w momencie oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT po ich wybudowaniu.

Zgodnie z przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego dziesięć magazynów i Budynek Administracyjny są już w całości przedmiotem najmu. W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu do tych budynków miało miejsce w pełni pierwsze zasiedlenie. Ponadto, pięć spośród przedmiotowych magazynów było ulepszonych (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych), a koszty ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych magazynów. Również i w takim przypadku magazyny były wynajmowane w całości (po przeprowadzeniu ostatniego ulepszenia), a na dzień planowanej transakcji co do wskazanych budynków upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji należy stwierdzić, że w odniesieniu do dziesięciu magazynów i Budynku Administracyjnego, znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Pozostałe dwa magazyny są także przedmiotem umów najmu, jednakże nie cała powierzchnia przeznaczona pod wynajem jest aktualnie wynajęta. Może się zdarzyć, że na dzień planowanej transakcji magazyny te (wszystkie lub jeden z nich) będą w pełni wynajęte, jednakże w tym dniu nie minie jeszcze okres dwóch lat od momentu, kiedy byłyby one wynajęte w całości. W konsekwencji w odniesieniu do części tych magazynów (gdy od pierwszego zasiedlenia minęły już 2 lata), znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, natomiast pozostała część (co do której nie będzie miało miejsce pierwsze zasiedlenie lub od tego zasiedlenia nie miną 2 lata do momentu planowanej transakcji) będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 41 ust 1 Ustawy o VAT. Natomiast w żadnym przypadku nie będzie miało zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Portiernie będące własnością Sprzedającego nie są przedmiotem oddzielnych umów najmu. Budowle również nie były oddzielnie wynajmowane. Jednakże na podstawie umów najmu magazynów zawartych przez Sprzedającego, ich najemcy mają prawo użytkowania powierzchni wspólnych Nieruchomości, w tym między innymi dróg i parkingów. Portiernia i Budowle (za wyjątkiem drogi objazdowej i drogi dojazdowej) nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych). Na dzień planowanej transakcji wydatki na ulepszenia drogi dojazdowej i drogi objazdowej przekroczą 30% wartości początkowej tych budowli. Od momentu dokonania ostatnich ulepszeń drogi dojazdowej i drogi objazdowej, na dzień transakcji upłyną dwa lata. Dlatego, z uwagi na powyższe również w przypadku portierni i Budowli można stwierdzić, iż co do ich części (w części odpowiadającej wynajmowi budynków magazynowych) na dzień planowanej transakcji upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia. Z uwagi bowiem na możliwość korzystania przez najemców, na podstawie umowy najmu powierzchni magazynowej również z powierzchni wspólnych, zasadne jest twierdzenie, iż na podstawie tych umów są one również oddane do użytkowania najemcom.

W przypadku odmiennego stanowiska organu, zgodnie z którym na podstawie zawartych przez Sprzedającego umów najmu nie doszło do pierwszego zasiedlenia powyższych obiektów, należałoby uznać, iż planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić pierwsze zasiedlenie portierni i Budowli, w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Tym samym, w przypadku braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podstawowej,

Z uwagi na powyższe, w przedmiotowym przypadku zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT będzie miało zastosowanie jedynie do części budynków magazynowych, jak również w części do portierni i Budowli (jeśli zasadne jest stwierdzenie, iż w ich przypadku doszło już do pierwszego zasiedlenia).

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynków, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni
2.  złożą, przed dokonaniem dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (dalej jako „Oświadczenie”).

Tym samym, sprzedaż części Nieruchomości 1 objętej zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy strony transakcji złożą przed datą transakcji Oświadczenie o wyborze opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, według stawki podstawowej.

W zakresie części Budynków i Budowli nieobjętych zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, konieczna jest analiza, czy w pozostałym zakresie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w analizowanej sytuacji nie będzie ono miało zastosowania. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze, iż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług, związanych z budową Nieruchomości oraz Sprzedający VAT ten odliczył, należy uznać, iż warunki zastosowania powyższego zwolnienia nie będą w przedmiotowym przypadku, spełnione. Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Podsumowując, w zakresie sprzedaży części Nieruchomości 1 (w zakresie części Budynków i Budowli, co do których na dzień planowanej transakcji upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia), do której zastosowanie znajdzie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podstawowej (obecnie 23% VAT), pod warunkiem, że strony transakcji złożą stosowne Oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W pozostałym zakresie (w zakresie części Budynków i Budowli, co do których na dzień planowanej transakcji pierwsze zasiedlenie nie miało jeszcze miejsca bądź nie upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia), z uwagi na to, iż nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w Ustawie o VAT to transakcja ta będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT stawką podstawową (obecnie 23% VAT).

Dodatkowo należy zauważyć, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie, opodatkowanie sprzedaży gruntów, na których znajdują się Budynki i Budowle będące przedmiotem planowanej transakcji, będzie opodatkowane taką samą stawką VAT jak usadowione na nich naniesienia.

Niezabudowana działka będąca przedmiotem transakcji

Z uwagi na to, iż planowana transakcja sprzedaży Gruntu 2 stanowić będzie dostawę niezabudowanej działki gruntu, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby zwolnienie przewidziane w Ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania terenu, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej transakcji będzie działka o numerze ewidencyjnym 29/43, dla której ustalono miejscowy plan zagospodarowania terenu. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Grunt 2 oznaczony jest jako teren pod nieuciążliwą zabudowę usługowo-produkcyjną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży Gruntu 2 nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Gruntu 2 będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT (obecnie 23%).

Podsumowując, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający Nieruchomość l złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, a w przypadku Gruntu 2 bez złożenia tego oświadczenia, do planowanej transakcji będzie miało w całości zastosowanie opodatkowanie VAT według, stawki podstawowej obowiązującej w chwili dokonania transakcji na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT (w odniesieniu do całej Nieruchomości, tj. obejmującej Nieruchomość 1 i Grunt 2).

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi podatku VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Niemniej jednak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego lub zwrotu nadwyżki podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, wyłączenie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, dla oceny, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczenie go przy ich nabyciu.

Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni magazynowej. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Ponadto Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Spółki, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, będzie jej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1, ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 2 pkt 33 ww. ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto – jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy – warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Wskazać również należy, że jak stanowi art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto, przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje dokonać nabycia od polskiej spółki kilkunastu budynków oraz budowli znajdujących się w gminie Błonie wraz z działkami, na których są posadowione te nieruchomości oraz jedną niezabudowaną działkę. Po sfinalizowaniu transakcji Spółka będzie wynajmować nabyte nieruchomości najemcom. Działalność Spółki, która obejmować będzie między innymi wynajem nabytych nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zarówno Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Sprzedający lub jego właściwi poprzednicy prawni mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT związanego z nabywaniem towarów i usług związanych z nieruchomością (poszczególnymi jej częściami), gdyż przedmiotowe nabycia były związane z jego (ich) działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i ten podatek odliczył(y).

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r., dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W niniejszej sprawie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 nie znajdzie zastosowania, ze względu na dokonane przez zbywcę i poprzedników prawnych odliczenia podatku VAT.

Jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

W ramach transakcji Spółka planuje nabyć niezabudowaną działkę położoną na terenie gminy Błonie, zwaną dalej „Gruntem 2”. Grunt 2 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy Błonie. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Grunt 2 oznaczony jest jako teren pod nieuciążliwą zabudowę usługowo-produkcyjną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

W świetle przedstawionych okoliczności i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że skoro sprzedawana działka niezabudowana przeznaczona jest pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to dostawa tej działki nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż tej działki niezabudowanej (Grunt 2) opodatkowana będzie podstawową stawką podatku VAT na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabędzie 12 budynków (magazynów), budynek administracyjny, 3 portiernie (zwane dalej łączenie „Budynkami”) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w skład której wchodzą między innymi drogi, parkingi, sieci, stacja transformatorowa, zbiorniki retencyjne i tablice reklamowe, wykorzystywane na potrzeby Budynków (zwane dalej łącznie „Budowlami”).

Budynki (za wyjątkiem Budynku Administracyjnego) i Budowle posiadane przez Sprzedającego zostały wybudowane przez Sprzedającego albo przez jego poprzedników prawnych, tj. spółki, które w przeszłości zostały przejęte przez Sprzedającego (a w konsekwencji Sprzedający stał się następcą prawnym takiej spółki). Wydatki związane z budową Budynków (za wyjątkiem Budynku Administracyjnego) i Budowli podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający lub jego właściwi poprzednicy prawni mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT związanego z nabywaniem towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynków (za wyjątkiem Budynku Administracyjnego), gdyż przedmiotowe nabycia były związane z jego (ich) działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i ten podatek odliczył(y).

Budynek Administracyjny (razem z działką, na której jest posadowiony) został nabyty dnia 29 grudnia 2006 r. od strony trzeciej przez poprzednika prawnego Sprzedającego tj. spółkę, która w przeszłości została przejęta przez Sprzedającego. Nabycie Budynku Administracyjnego podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i poprzednik prawny Sprzedającego miał prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od nabycia, ponieważ Budynek Administracyjny był wykorzystywany w jego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, i podatek ten odliczył.

Sprzedający wynajmuje budynki magazynowe najemcom. Dziesięć magazynów i Budynek Administracyjny są już w całości przedmiotem umowy najmu. Na dzień planowanej transakcji minie okres dłuższy niż dwa lata, od kiedy magazyny i Budynek Administracyjny zostały wynajęte w całości. Pięć spośród przedmiotowych magazynów było ulepszonych (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych), a koszty ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych magazynów. Również i w takim przypadku magazyny były wynajmowane w całości (po przeprowadzeniu ostatniego ulepszenia), a przed datą planowanej transakcji minie okres ponad dwóch lat od czasu ostatniego ulepszenia.

Pozostałe dwa magazyny są także przedmiotem umowy najmu, jednakże nie cała powierzchnia przeznaczona pod wynajem jest aktualnie wynajęta. Może się zdarzyć, że na dzień planowanej transakcji magazyny te lub jeden z nich będą w pełni wynajęte, jednakże w żadnym przypadku w tym dniu nie minie okres dwóch lat od momentu, kiedy byłyby wynajęte w całości.

Portiernie będące własnością Sprzedającego nie były przedmiotem oddzielnych umów najmu. Budowle również nie były oddzielnie wynajmowane. Jednakże na podstawie umów najmu magazynów zawartych przez Sprzedającego, ich najemcy mają prawo użytkowania przestrzeni wspólnej Nieruchomości, w tym między innymi dróg i parkingów.

Portiernie i Budowle (za wyjątkiem drogi objazdowej i drogi dojazdowej) nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych). Na dzień planowanej transakcji wydatki na ulepszenia drogi dojazdowej i drogi objazdowej przekroczą 30% wartości początkowej tych budowli.

Analiza powołanych przepisów prawa podatkowego w kontekście wskazanego we wniosku opisu sprawy wskazuje, że w stosunku do dziesięciu magazynów i Budynku Administracyjnego doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż są już w całości przedmiotem umowy najmu, natomiast od chwili oddania ich w najem upłynęły 2 lata. Ponadto również od czasu ulepszenia przekraczającego 30% wartości pięciu magazynów do dnia dokonania transakcji upłynie okres 2 lat.

Tym samym dla transakcji nabycia części nieruchomości odpowiadającej dziesięciu magazynom oraz Budynkowi Administracyjnemu będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć – co wskazał Wnioskodawca we wniosku – że Portiernie będące własnością Sprzedającego nie były przedmiotem oddzielnych umów najmu. Budowle również nie były oddzielnie wynajmowane. Jednakże na podstawie umów najmu magazynów zawartych przez Sprzedającego, ich najemcy mają prawo użytkowania przestrzeni wspólnej Nieruchomości, w tym między innymi dróg i parkingów. Portiernie i Budowle (za wyjątkiem drogi objazdowej i drogi dojazdowej) nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych). Na dzień planowanej transakcji wydatki na ulepszenia drogi dojazdowej i drogi objazdowej przekroczą 30% wartości początkowej tych budowli. We własnym stanowisku Wnioskodawca podaje, że od momentu dokonania ostatnich ulepszeń drogi dojazdowej i drogi objazdowej, na dzień transakcji upłyną 2 lata.

Tym samym należy uznać, że w odniesieniu do wskazanych portierni i budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że najemcy budynków magazynowych i Budynku Administracyjnego mogli korzystać na podstawie zawartych umów najmu powierzchni z terenów wspólnych. Zatem należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że opisane portiernie i budowle również były oddane do użytkowania najemcom.

W opisie sprawy Zainteresowany wskazał, że zamierza wspólnie ze sprzedającym złożyć do właściwego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy.

Zatem w stosunku do tych nieruchomości objętych zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy Wnioskodawca oraz sprzedający będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy pod warunkiem spełnienia warunków przewidzianych w tym przepisie. Tym samym w odniesieniu do tych nieruchomości znajdzie zastosowanie podstawowa stawka podatku VAT wskazana w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Pozostałe dwa magazyny są także przedmiotem umowy najmu, jednakże nie cała powierzchnia przeznaczona pod wynajem jest aktualnie wynajęta. Może się zdarzyć, że na dzień planowanej transakcji magazyny te lub jeden z nich będą w pełni wynajęte, jednakże w żadnym przypadku w tym dniu nie minie okres dwóch lat od momentu, kiedy byłyby wynajęte w całości.

W konsekwencji w odniesieniu do części tych magazynów (gdy od pierwszego zasiedlenia minęły już 2 lata), znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Ponadto, w odniesieniu do powyższego należy wskazać, że skoro w stosunku do części dwóch magazynów nie doszło i do dnia transakcji nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia lub między pierwszym zasiedleniem a dostawą nie minie dwa lata, zostaje wykluczone zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zasadnym staje się przeanalizowanie pozostałych okoliczności. Mianowicie Budynki magazynowe posiadane przez Sprzedającego zostały wybudowane przez Sprzedającego albo przez jego poprzedników prawnych, tj. spółki, które w przeszłości zostały przejęte przez Sprzedającego (a w konsekwencji Sprzedający stał się następcą prawnym takiej spółki). Wydatki związane z budową Budynków podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający lub jego właściwi poprzednicy prawni mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT związanego z nabywaniem towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynków, gdyż przedmiotowe nabycia były związane z jego (ich) działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i ten podatek odliczył(y).

Tym samym dla transakcji nabycia części nieruchomości odpowiadającej dwom magazynom w części niezasiedlonej lub w stosunku, do której nie minęło 2 lata od dnia pełnego zasiedlenia nie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Dlatego też sprzedaż Nieruchomości odpowiadającej dwom magazynom będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem, w zakresie sprzedaży części Nieruchomości 1 (w zakresie części Budynków i Budowli, co do których na dzień planowanej transakcji upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia), do której zastosowanie znajdzie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podstawowej (obecnie 23% VAT), pod warunkiem, że strony transakcji złożą stosowne Oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W pozostałym zakresie (w zakresie części Budynków i Budowli, co do których na dzień planowanej transakcji pierwsze zasiedlenie nie miało jeszcze miejsca bądź nie upłyną dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia), z uwagi na to, że nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w Ustawie o VAT to transakcja ta będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT stawką podstawową (obecnie 23% VAT).

Dodatkowo należy zauważyć, że zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie, opodatkowanie sprzedaży gruntów, na których znajdują się Budynki i Budowle będące przedmiotem planowanej transakcji, będzie opodatkowane taką samą stawką VAT jak usadowione na nich naniesienia.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do treści art. 86 ust. 10b ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w:

1.  ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;
2.  ust. 2 pkt 4 lit. c - powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik:
    1.  otrzyma fakturę dokumentującą dostawę towarów, stanowiącą u niego wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów, w terminie trzech miesięcy od upływu miesiąca, w którym w odniesieniu do nabytych towarów powstał obowiązek podatkowy,
    2.  uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek;
3.  ust. 2 pkt 4 lit. a, b i d - powstaje zgodnie z ust. 10, pod warunkiem że podatnik uwzględni kwotę podatku należnego z tytułu tych transakcji w deklaracji podatkowej, w której jest on obowiązany rozliczyć ten podatek.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych – art. 86 ust. 11 ustawy.

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy – art. 87 ust. 1 ustawy.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 ustawy. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT – najmem powierzchni magazynowych. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zatem należy uznać, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury wystawionej przez sprzedawcę dokumentującej opisaną transakcję, na zasadach określonych w art. 86 ustawy, bądź prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Zatem należy uznać, że Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W wydanej interpretacji rozstrzygnięto kwestię właściwej stawki podatku VAT dla opisanej transakcji oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z wystawionej przez Sprzedawcę faktury. W części odnoszącej się do opodatkowania planowanej transakcji nabycia nieruchomości – pytanie nr 1 wniosku - zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych również zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.