Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.436.2023.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-28
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: małżeństwo; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; osoba-osoba ubezwłasnowolniona; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; udział-sprzedaż udziałów
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 2

**Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej (pytanie nr 2) oraz nieprawidłowe w zakresie skutków podatkowych sprzedaży tej nieruchomości przez Podatnika (pytanie nr 1).

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

29 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo pismem z dnia 16 października 2023 r. (wpływ 16 października 2023 r.), będącego odpowiedzią na wezwanie z 12 października 2023 r.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

*   Pani M.W.,

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

*   Pan J.W.,

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawczyni, Pani M.W. oraz Zainteresowany Pan J.W. (dalej: Podatnik) planują dokonanie transakcji zbycia nieruchomości wspólnej.

Państwo (…), pozostający w związku małżeńskim, są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem o charakterze mieszkalno-biurowo-magazynowym w (…). Powyższą nieruchomość nabyli do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w roku 1996. W związku z nabyciem nieruchomości małżonkowie nie mieli prawa do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług (dalej: VAT), gdyż sprzedaż ta nastąpiła przed wejściem w życie ustawy. Nieruchomość powyższa była wykorzystywana w działalności gospodarczej przez Pana J.W., który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą A. oraz jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT pod numerem NIP: (…), w okresie dłuższym niż 2 lata od momentu jej nabycia. W okresie ostatnich 2 lat na powyższą nieruchomość nie zostały poniesione nakłady o wartości przekraczającej 30% ceny nabycia, od których podatnik miał prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Nieruchomość w ramach prowadzonej przez Podatnika jednoosobowej działalności gospodarczej była wynajmowana na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, na podstawie zawartej umowy najmu. Usługa powyższa stanowiła sprzedaż opodatkowaną w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (dalej zwana: Ustawa o VAT).

Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawczyni nie planuje również dokonać rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego w (…) z dnia 6 czerwca 2022 roku Pan J.W. został całkowicie ubezwłasnowolniony, z uwagi na jego stan zdrowia. W momencie uprawomocnienia się powyższego postanowienia nastąpiło ustanie z mocy prawa ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nie doszło do podziału majątku pomiędzy małżonków, w związku z czym małżonkowie stali się współwłaścicielami w częściach ułamkowych, w równych częściach, przedmiotowej nieruchomości.

Małżonkowie planują dokonać sprzedaży posiadanych udziałów w nieruchomości na początku przyszłego roku. W momencie przeznaczenia nieruchomości do sprzedaży została rozwiązana umowa najmu z najemcą. W zakresie przygotowania nieruchomości do sprzedaży Wnioskodawczyni podpisała jedynie umowy na pośrednictwo z agencjami nieruchomości i nie wykonywała żadnych dodatkowych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości do sprzedaży, nie działała również aktywnie w celu znalezienia nabywcy. Czynności podjęte przez Wnioskodawczynię nie wychodzą poza zakres zwykłych czynności wynikających z zarządu majątkiem prywatnym.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że działka na której znajduje się budynek, będący przedmiotem wniosku ma numer ewidencyjny 1 obręb (…).

Budynek był wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana J.W. (Podatnika) zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do momentu złożenia wniosku budynek nie został z tej działalności wycofany. Budynek był wykorzystywany w całości w działalności gospodarczej Podatnika.

Podatnik wynajmował powyższą nieruchomość w okresie od 1 sierpnia 2003 r. do 31 maja 2023 r.

W związku ze sprzedażą budynku została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego w dniu 5 września 2023 r. (Rep A nr (…)). W umowie przedwstępnej został zawarty warunek zawieszający związany z koniecznością uzyskania przez opiekuna prawnego Podatnika prawomocnego postanowienia właściwego sądu rejonowego obejmującego zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego, w szczególności na zawarcie umowy sprzedaży. Strony zobowiązały się również do wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług. Sprzedający zobowiązał się uzyskać stosowną zgodę sądu oraz wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji. Strony wykluczyły również możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej.

W związku ze sprzedażą Wnioskodawczyni nie udzieliła żadnych pełnomocnictw podmiotom trzecim i nie zamierza takich pełnomocnictw udzielić.

Przed dokonaniem sprzedaży Wnioskodawczyni i Podatnik nie dokonają nakładów na nieruchomość w celu jej ulepszenia, przekraczających 30% jej wartości. W ramach podpisanej umowy przedwstępnej, biorąc pod uwagę konieczność dłuższego oczekiwania na uzyskanie zgody sądu, strony uzgodniły, że wydanie nieruchomości w celu dokonania na niej wstępnych prac adaptacyjnych nastąpi przed ostatecznym przejściem własności nieruchomości. Wydanie rzeczy nastąpiło 24 lipca 2023 r. Zgodnie z kosztorysem prac, które Nabywca zamierza wykonać na nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej, nakłady jakie zostaną poniesione na nieruchomość nie będą przekraczać 30% wartości nieruchomości. Nabywca wykonuje powyższe prace we własnym imieniu.

Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości, które zostały nabyte wiele lat temu do majątku wspólnego małżonków. Zarówno Wnioskodawczyni jak i Podatnik to starsze bezdzietne osoby, które aktualnie ponoszą znaczne koszty związane z zapewnieniem sobie opieki i nie są w stanie dłużej samodzielnie zarządzać większym majątkiem. Za uzyskane ze sprzedaży środki pragną zabezpieczyć swoją przyszłość i zapewnić sobie opiekę w przypadku utraty samodzielności. W związku z czym w miarę rosnących potrzeb dokonują sprzedaży nie wykorzystywanych nieruchomości. Na dzień składania wniosku Wnioskodawczyni podpisała umowę z agencją na sprzedaż nieruchomości przy ul. (…), która stanowi prywatny majątek Wnioskodawczyni i Podatnika, i nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży innych nieruchomości, ale nie była w związku z tymi transakcjami zobowiązana do wykazania i zapłaty podatku należnego, gdyż był to jej majątek prywatny a sprzedaż następowała poza działalnością gospodarczą.

**Pytania**

1\. Czy sprzedaż udziału Podatnika w przedmiotowej nieruchomości będzie w całości zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w związku z tym Podatnik nie będzie miał obowiązku wystawienia faktury VAT?

2\. Czy sprzedaż udziału Wnioskodawczyni nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT oraz nie stanie się nim w związku z planowaną sprzedażą?

3\. Jeżeli organ uzna, stanowisko Wnioskodawczyni wyrażone w pytaniu 2, za nieprawidłowe, to czy sprzedaż udziału Wnioskodawczyni w przedmiotowej nieruchomości również będzie w całości zwolniona z podatku od towarów i usług art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Wnioskodawczyni nie będzie miała obowiązku złożenia zgłoszenia rejestracyjnego przed dokonaniem sprzedaży?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż udziału Podatnika w przedmiotowej nieruchomości jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na spełnienie zawartych w ustawie warunków do zwolnienia. Podatnik zaś w związku z powyższym nie ma obowiązku wystawić faktury VAT w związku z transakcją na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Natomiast przez towar należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Podatnikiem jest osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez wiele lat wynajmował przedmiotową nieruchomość, co stanowiło dla niego opodatkowaną VAT sprzedaż usług. W związku z powyższym sprzedaż swojego udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie dla niego również odpłatną dostawą towarów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla określenia, czy dostawa nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia należy wykluczyć spełnienie przez tę dostawę jednego z dwóch wymienionych w powyższym artykule wyjątków.

W celu oceny czy któryś z tych wyjątków zaistniał należy sprawdzić, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jeśli w ustawie mowa jest o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

W przedmiotowej sytuacji budynek został nabyty w roku 1996 a następnie ulepszony, a nakłady na ten budynek przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Od czasu nabycia i ulepszenia budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata. W związku z powyższym planowana sprzedaż nie będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia jak również nie będzie miała miejsca w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Z uwagi na powyższe przedmiotowa dostawa udziału Podatnika w nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie zaś z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT Podatnik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawczyni y sprzedaż udziału Wnioskodawczyni w przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości również nie wypełnia jej znamion.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Natomiast przez towar należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Podatnikiem jest zaś osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dana osoba sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika i prowadzi handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przedmiotowa nieruchomość była wprawdzie wykorzystywana w działalności gospodarczej Podatnika, w trakcie trwania majątkowej wspólności małżeńskiej, jednakże sama Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła samodzielnie takiej działalności.

Ponadto Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych dodatkowych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości do sprzedaży, jak również nie udzielała pełnomocnictw osobom trzecim w celu realizacji czynności wpływających na proces sprzedaży. Jedyne zaangażowanie Wnioskodawczyni w proces sprzedaży polegało na podpisaniu umowy pośrednictwa z agencjami nieruchomości. Takie zachowanie nie wykracza jednak, zdaniem Wnioskodawczyni, poza zwyczajowy zakres czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni nie staje się podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży swojego udziału w nieruchomości.

Ad. 3

W przypadku gdyby organ uznał stanowisko Wnioskodawczyni zawarte w pytaniu drugim za nieprawidłowe, i ocenił, że Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży nieruchomości staje się podatnikiem podatku VAT, to Wnioskodawczyni stwierdza, iż w takim przypadku przedmiotowa dostawa udziału w nieruchomości korzystałaby ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Natomiast przez towar należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowi dla Wnioskodawczyni odpłatną dostawę towarów.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla określenia, czy dostawa nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia należy wykluczyć spełnienie przez tę dostawę jednego z dwóch wymienionych w powyższym artykule wyjątków.

W celu oceny czy któryś z tych wyjątków zaistniał w danej sytuacji, należy sprawdzić, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia danej nieruchomości. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jeśli w ustawie mowa jest o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

W przedmiotowej sytuacji budynek został nabyty w roku 1996 a następnie ulepszony, a nakłady na ten budynek przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Od czasu nabycia i ulepszenia budynku upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata. W związku z powyższym planowana sprzedaż nie będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia jak również nie będzie miała miejsca w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Z uwagi na powyższe przedmiotowa dostawa udziału Wnioskodawczyni w nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawczyni z uwagi na to, że nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, zgodnie z art. 96 ust. 3 ma prawo złożyć stosowne zgłoszenie rejestracyjne. Z uwagi jednak to, że jako podatnik wykonuje jedynie czynności zwolnione z art. 43 ust. 1 ustawy o VAT to na mocy przepisu art. 96 ust. 3 może również z takiego zgłoszenia rejestracyjnego zrezygnować. Przepisy ustawy o VAT pozostawiają bowiem takiemu podatnikowi prawo wyboru w tym zakresie.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego.

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

§ 1 Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2 Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 53 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa, w razie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Jak stanowi art. 53 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W razie uchylenia ubezwłasnowolnienia, a także umorzenia, ukończenia lub uchylenia postępowania upadłościowego, między małżonkami powstaje ustawowy ustrój majątkowy.

Kwestia określenia podatnika podatku od towarów i usług, w sytuacji, gdy jest on osobą ubezwłasnowolnioną, wymaga dodatkowych wyjaśnień.

Zgodnie z art. 135 ustawy Ordynacja podatkowa:

Zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych w sprawach podatkowych ocenia się według przepisów prawa cywilnego, jeżeli przepisy prawa podatkowego nie stanowią inaczej.

Zdolność prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków. Zdolność do czynności prawnych to zdolność do nabywania praw i obowiązków poprzez własne działania lub zaniechania (w drodze czynności prawnych).

Zgodnie z art. 12 ustawy Kodeks cywilny:

Nie mają zdolności do czynności prawnych osoby, które nie ukończyły lat trzynastu, oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie.

Z dyspozycji art. 14 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że

Czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma zdolności do czynności prawnych, jest nieważna.

Zatem, w imieniu takiej osoby czynność prawna może zostać dokonana przez jej przedstawiciela ustawowego (rodzica, opiekuna lub kuratora).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonka lub małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest składnik majątku małżonków pomiędzy, którymi istnieje rozdzielność majątkowa, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia najmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno najmującego, jak i najemcy - określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawczyni Pani M.W. oraz Zainteresowany Pan J.W. (Podatnik) planują dokonanie transakcji zbycia nieruchomości wspólnej. Pozostając w związku małżeńskim, są Państwo współwłaścicielami nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 1 obręb (…), zabudowanej budynkiem o charakterze mieszkalno-biurowo-magazynowym w (…). Nieruchomość tą nabyli Państwo do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w roku 1996. W związku z nabyciem nieruchomości nie mieliście Państwo prawa do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług, gdyż sprzedaż ta nastąpiła przed wejściem w życie ustawy. Nieruchomość powyższa była wykorzystywana w działalności gospodarczej przez Pana J.W. (Podatnik), który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą A. oraz jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT pod numerem NIP: (…). Budynek był wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana J.W. (Podatnika) zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do momentu złożenia wniosku budynek nie został z tej działalności wycofany. Budynek był wykorzystywany w całości w działalności gospodarczej Podatnika. Nieruchomość w ramach prowadzonej przez Podatnika jednoosobowej działalności gospodarczej była wynajmowana na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, na podstawie zawartej umowy najmu. Usługa powyższa stanowiła sprzedaż opodatkowaną w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Podatnik wynajmował powyższą nieruchomość w okresie od 1 sierpnia 2003 r. do 31 maja 2023 r. W okresie ostatnich 2 lat na powyższą nieruchomość nie zostały poniesione nakłady o wartości przekraczającej 30% ceny nabycia, od których Podatnik miał prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego w (…) z dnia 6 czerwca 2022 roku Pan J.W. został całkowicie ubezwłasnowolniony, z uwagi na jego stan zdrowia. W momencie uprawomocnienia się powyższego postanowienia nastąpiło ustanie z mocy prawa ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nie doszło do podziału majątku pomiędzy małżonków, w związku z czym małżonkowie stali się współwłaścicielami nieruchomości w równych częściach.

Pani M.W. nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. W zakresie przygotowania nieruchomości do sprzedaży Wnioskodawczyni podpisała jedynie umowy na pośrednictwo z agencjami nieruchomości i nie wykonywała żadnych dodatkowych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości do sprzedaży, nie działała również aktywnie w celu znalezienia nabywcy. W związku ze sprzedażą budynku została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego w dniu 5 września 2023 r. (Rep A nr (…)). W umowie przedwstępnej został zawarty warunek zawieszający związany z koniecznością uzyskania przez opiekuna prawnego Podatnika prawomocnego postanowienia właściwego sądu rejonowego obejmującego zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego, w szczególności na zawarcie umowy sprzedaży. Strony zobowiązały się również do wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług. Sprzedający zobowiązał się uzyskać stosowną zgodę sądu oraz wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji. Strony wykluczyły również możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej. W związku ze sprzedażą Wnioskodawczyni nie udzieliła żadnych pełnomocnictw podmiotom trzecim i nie zamierza takich pełnomocnictw udzielić. W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży innych nieruchomości, ale nie była w związku z tymi transakcjami zobowiązana do wykazania i zapłaty podatku należnego, gdyż był to jej majątek prywatny, a sprzedaż następowała poza działalnością gospodarczą.

Przed dokonaniem sprzedaży Wnioskodawczyni i Podatnik nie dokonają nakładów na nieruchomość w celu jej ulepszenia, przekraczających 30% jej wartości. W ramach podpisanej umowy przedwstępnej, biorąc pod uwagę konieczność dłuższego oczekiwania na uzyskanie zgody sądu, strony uzgodniły, że wydanie nieruchomości w celu dokonania na niej wstępnych prac adaptacyjnych nastąpi przed ostatecznym przejściem własności nieruchomości. Wydanie rzeczy nastąpiło 24 lipca 2023 r. Zgodnie z kosztorysem prac, które Nabywca zamierza wykonać na nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej, nakłady jakie zostaną poniesione na nieruchomość nie będą przekraczać 30% wartości nieruchomości. Nabywca wykonuje powyższe prace we własnym imieniu.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Państwa wątpliwości dotyczą skutków podatkowych sprzedaży opisanej nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie pomimo, że zabudowana nieruchomość będąca przedmiotem wniosku na dzień dokonania transakcji sprzedaży będzie stanowiła współwłasność małżonków, pomiędzy którymi istnieje rozdzielność majątkowa, to jednak przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że nieruchomość wykorzystywana była w całości wyłącznie przez Pana J.W. do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Znajdujący się na nieruchomości budynek był wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana J.W.. Do momentu złożenia wniosku budynek nie został z tej działalności wycofany. Budynek ten był wykorzystywany w całości w działalności gospodarczej Podatnika, był wynajmowany na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, na podstawie zawartej umowy najmu. Opisana we wniosku nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Panią M.W. Czyli Pan J.W., prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego, miał i ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Skoro więc, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nieruchomość zabudowana budynkiem o charakterze mieszkalno-biurowo-magazynowym, w całości była wykorzystywana wyłącznie przez Pana J.W. do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to jest On w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i w efekcie to Pan J.W. dokona dostawy nieruchomości - przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Uznać należy zatem, że nieruchomość ta jest związana tylko i wyłącznie z działalnością gospodarczą Pana J.W., wobec czego, to po stronie Pana J.W. wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy (sprzedaży) ww. nieruchomości.

W konsekwencji, dostawa opisanej nieruchomości zabudowanej w całości będzie podlegała po stronie Pana J.W. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią M.W. za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, dla opisanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli dostawa nie spełnia kryteriów do zwolnienia określonego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w następnej kolejności konieczne jest przeanalizowanie podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalno-biurowo-magazynowym, będąca przedmiotem sprzedaży, została nabyta w 1996 r. W stosunku do nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą ww. budynku upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Jak wskazano nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana J.W. działalności gospodarczej w okresie dużym niż 2 lata od momentu jej nabycia. Ponadto w latach 2003-2023 budynek był wynajmowany. Jednocześnie w okresie ostatnich dwóch lat na powyższą nieruchomość nie zostały poniesione nakłady o wartości przekraczającej 30% ceny jej nabycia, również do momentu jej sprzedaży nie zostaną poniesione takie nakłady.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynku znajdującego się na ww. nieruchomości zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym, wobec możliwości zastosowania do dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a z taką sytuacją nie mamy tu do czynienia.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż gruntu, z którym związany jest ww. budynek, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem transakcja sprzedaży opisanej we wniosku zabudowanej nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że w odniesieniu do kwestii dotyczącej obowiązku udokumentowania sprzedaży nieruchomości, należy zauważyć, że w myśl art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Zgodnie z przepisem art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Ustawodawca nie nakłada jednak na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawił fakturę.

Mając na uwadze powyższe w odniesieniu do wątpliwości przedstawionych w niniejszym wniosku należy wskazać, że to Pan J.W. w sensie ekonomicznym jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości i to w jego imieniu dokonana zostanie dostawa nieruchomości zabudowanej. Opisana nieruchomość jest związana wyłącznie z działalnością gospodarczą Pana J.W., wobec czego to po stronie Pana J.W. wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z czym w tej sytuacji nie wystąpi obowiązek wystawienia faktury VAT dokumentującej transakcję. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią M.W. za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, dla opisanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 całościowo uznaję za **nieprawidłowe** z uwagi na wskazanie skutków podatkowych sprzedaży wyłącznie części udziału przypadającego na Pana J.W. Jednocześnie za **prawidłowe** uznaję stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2, zgonie z którym Pani M.W. z tytułu transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku VAT.

Ponadto należy wyjaśnić, że skoro Organ uznał, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe, nie wydaje się interpretacji w zakresie pytania nr 3, gdyż interpretacji w tym zakresie oczekiwaliście Państwo w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 2, tj. uznania przez Organ, że Pani M.W. będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży opisanej nieruchomości.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pani M.W. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).