Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.478.2018.1.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-14
Teza: Czy dochód ze sprzedaży nieruchomości w ramach wyżej opisanej transakcji będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2018 r. (data wpływu 14 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości niezabudowanej, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Wymienioną nieruchomość Wnioskodawca nabył w 2004 r. jako osoba fizyczna od osoby fizycznej, wraz z małżonką, z którą pozostawał w ustroju rozdzielności majątkowej. Nieruchomość jest zlokalizowana w pasie nadmorskim wśród zieleni. Wnioskodawca i jego żona (obecnie była żona) są przedstawicielami wolnych zawodów, od dawna planowali wraz z rodziną zamieszkać nad wodą zwłaszcza w tak atrakcyjnym miejscu. Mieli energię, plany, nieźle im się powodziło.

Wnioskodawcy nie przeszkadzało, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszczono przeznaczenie działki na cele usług kultury i gastronomii, w zakresie kształtowania zabudowy dopuszczono obiekt parterowy o architekturze posiadającej charakter parkowo-ogrodowy. Planowany dom nazwali domem pracy twórczej, co było zgodne z profilem zawodowym Wnioskodawcy i jego żony. Określoną w miejscowym planie powierzchnię zabudowy działki 20% potwierdzało pismo od Naczelnego Architekta S. skierowane do poprzedniego właściciela nieruchomości.

Wnioskodawca nie otrzymał jednak pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości, ponieważ organy administracji architektoniczno-budowlanej zmieniły interpretację miejscowego planu i uznały, że dopuszczalne 20 procent powierzchni zostało w znacznej części zagospodarowane przez zabudowę hotelem sąsiedniej działki, w związku z czym Wnioskodawcy przysługuje jedynie kilka procent zabudowy nieruchomości. Zabudowie nieruchomości przez Wnioskodawcę sprzeciwił się również Konserwator Zabytków Urzędu Miasta S., argumentując to potrzebą ochrony przedpola sąsiedniego hotelu, choć nie jest on zabytkiem, a współczesną budowlą.

Od przedmiotowych rozstrzygnięć Wnioskodawca odwoływał się zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w drodze skargi do sądu administracyjnego. Wnioskodawca zaraz po kupnie przedmiotowej nieruchomości, umieścił na niej mieszkalną przyczepę kempingową i wraz z rodziną spędzał pierwsze wakacje, jednak brak wody i prądu na działce na dłuższą metę przekreślił te plany. Spór z urzędem miasta oraz brak perspektyw dostawy mediów spowodowały, że Wnioskodawca przestał korzystać z działki. Zdawał sobie jednak sprawę z konieczności opieki nad nieruchomością, a zwłaszcza zimą z odśnieżania i odladzania chodnika wzdłuż ulicy, usuwania latem chwastów i spadających konarów, a także ponoszenia odpowiedzialności administracyjnej i cywilnej za ewentualne uchybienia. Koszty wynajęcia do tego celu wyspecjalizowanej firmy są wysokie, więc Wnioskodawca w ramach racjonalnego gospodarowania swoim mieniem podjął decyzję o wydzierżawieniu działki bezpośredniemu sąsiadowi w zamian za czynsz oraz stałą opiekę nad terenem. Od 2006 r. na podstawie umowy działkę dzierżawił sąsiad (przedsiębiorca-podatnik VAT) z przeznaczeniem na parking dla niewielkiego hotelu. Umowy dzierżawy zawierane były na okresy 1 roku, ponieważ Wnioskodawca nie tracił nadziei, że wygra spór z urzędem miasta, który odmawiał prawa do budowy na działce. Ostatnia umowa dzierżawy działki została zawarta na okres od 1 października 2017 r. do 30 września 2018 r., po którym to okresie dzierżawa nie będzie kontynuowana.

Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie produkcji filmowej i telewizyjnej. Z tytułu dzierżawy działki wystawiał jedną w roku fakturę VAT, rozliczając należny podatek od towarów i usług w deklaracji składanej do Urzędu Skarbowego. Wnioskodawca rozliczał również zryczałtowany podatek z tytułu dzierżawy - odrębnie od dochodu osiąganego z tytułu prowadzonej działalności. Od 2014 r. Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia podmiotowego z VAT, obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, ponadto nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, obrotu nieruchomościami czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca przedmiotową działkę dzierżawił w zakresie racjonalnego gospodarowania swoim majątkiem prywatnym niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej. Grunt ten nigdy nie był wykorzystywany w ramach prowadzonej firmy ani nie stanowił środka trwałego firmy.

Na przestrzeni kilkunastu lat od nabycia działki sytuacja rodzinna Wnioskodawcy uległa zmianie: rozwiódł się, a dzieci dorosły, więc początkowe plany związane z działką w S. stały się nieaktualne. W ostatnich latach sytuacja finansowa i zdrowotna Wnioskodawcy uległa pogorszeniu, zmuszony był ograniczyć, a potem zamknąć działalność gospodarczą. Obecnie, w ramach zarządzania prywatnym majątkiem i wykonywania prawa własności, zamierza sprzedać wyżej wymienioną, niezabudowaną nieruchomość. Wnioskodawca ma 60 lat i należną mu część środków ze sprzedaży chce przeznaczyć na pomoc w usamodzielnieniu swoim dzieciom oraz na życie, leczenie, spłatę kredytu.

Potencjalnym nabywcą jest najbliższy sąsiad, przedsiębiorca, który dotychczas dzierżawił nieruchomość od Wnioskodawcy. Współwłaścicielem nieruchomości pozostaje była małżonka Wnioskodawcy, również zainteresowana sprzedażą tej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dochód ze sprzedaży nieruchomości w ramach wyżej opisanej transakcji będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy dochód ze sprzedaży nieruchomości w ramach wyżej opisanej transakcji, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 1500, dalej PIT) wyszczególnia kilka źródeł w ramach, których podatnik może osiągać przychód.

W kontekście analizowanej sprawy należy wskazać na treść art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, który stanowi, że źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto istotne jest także brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdzie wskazano, że z zastrzeżeniem ust. 2 przychodem jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyżej cytowane przepisy wskazują, że sprzedaż nieruchomości może być na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych kwalifikowana do dwóch odrębnych źródeł przychodu. W kontekście przedstawionej sprawy istotne jest prawidłowe przyporządkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości do właściwego źródła, ponieważ determinuje to sposób opodatkowania takiej transakcji.

Przystępując do analizy poszczególnych źródeł w pierwszej kolejności wskazać należy, że w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącym spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej z zastrzeżeniem ust. 2c przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W rezultacie, w przypadku gdy dana nieruchomość jest wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jej późniejsze odpłatne zbycie może być kwalifikowane do tego samego źródła przychodu.

Istotne jest zatem, aby wyjaśnić kiedy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy PIT. W tym zakresie należy odnieść się do brzmienia art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdzie wskazano że poprzez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywanej rzeczy oraz wartość niematerialnych i prawnych,
4.  prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Analizując powyższy przepis stwierdzić należy, że z działalnością gospodarczą mamy do czynienia jedynie w przypadku spełnienia wszystkich opisanych przesłanek. Przenosząc wskazane warunki na grunt rozpatrywanej sprawy wyraźnie podkreślić należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomość nie wypełnia definicji działalności gospodarczej w związku z czym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nie może zostać kwalifikowany do tego źródła.

Pierwszym warunkiem działalności gospodarczej jest, aby była to działalność zarobkowa. W tym kontekście warto wskazać na wyrok NSA z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, gdzie sąd orzekł: „O zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza jednak w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”

Zdaniem Wnioskodawcy warto również zwrócić uwagę na treść wyroku WSA w Bydgoszczy z 19.09.2017 r., sygn. akt I Sa/Bd 710/17: „(\`(...)\`) zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p d.o.f), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f).”

Kolejnymi niezbędnymi elementami działalności gospodarczej jest jej zorganizowanie oraz ciągłość. Również w tym zakresie ustawa PIT nie wyjaśnia, co należy poprzez te pojęcia rozumieć. W konsekwencji zasadne jest ponowne odniesienie się do dostępnego orzecznictwa. W wyroku NSA z 25.01.2018 r., sygn. akt II FSK 3525/15 czytamy: „Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.

Działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego) wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania."

Z kolei jak wskazał NSA w wyroku z dnia 4 marca 2015 r., sygn.. akt II FSK 855/14:

„(…) brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania."

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę ugruntowane stanowisko sądów administracyjnych wskazać należy, że w przedstawionej sprawie nie zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy PIT, co oznacza, że odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nie może zostać uznane za dokonane w ramach działalności gospodarczej.

Opisana w stanie faktycznym nieruchomość została zakupiona do majątku prywatnego małżonków. W momencie zakupu małżonkowie nie mieli zamiaru przeznaczyć jej do dalszej odsprzedaży. Nieruchomość ta została nabyta do majątku prywatnego, początkowo w celach rekreacyjnych, docelowo rozważano przeprowadzkę tam ze względu na nadmorski klimat, a dopiero późniejsze obiektywne okoliczności sprawiły, że cele te nie mogły zostać zrealizowane. Następnie nieruchomość stała się przedmiotem umowy dzierżawy, jednak owa czynność prawna została podjęta w ramach racjonalnego gospodarowania i zarządu majątkiem prywatnym. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, zaś sama dzierżawa była opodatkowana w ramach tzw. „dzierżawy prywatnej” do której odnosi się art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 2157 z późn. zm.).

Ponadto planowanej transakcji zbycia nie można uznać za dokonaną w sposób zorganizowany, bowiem odbywa się ona w ramach zwykłego zarządu majątkiem dokonywanego przez właściciela, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności. Wnioskodawca nie podejmuje bowiem żadnych czynności o charakterze profesjonalnym. Wyłączona jest również przesłanka ciągłości, gdyż przedmiotowa sprzedaż nie wykazuje takich cech jak powtarzalność, regularność czy też stabilność działań. Podkreślenia wymaga, że w odniesieniu do nieruchomości, której dotyczy planowana sprzedaż. Wnioskodawca nie wykonywał czynności i ulepszeń zmierzających do zwiększenia jej wartości. Opisany spór Wnioskodawcy z władzami miasta S. nie służył podniesieniu wartości działki poprzez zwiększenie dopuszczalnej powierzchni zabudowy działki, a jedynie miał ją chronić przed niesłusznym - zdaniem Wnioskodawcy - uszczupleniem tej powierzchni i nie przyniósł efektu, bowiem dopuszczalna powierzchnia zabudowy z początkowych 20% zmniejszyła się do kilku procent w wyniku stanowiska władz miasta. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań, w tym marketingowych, mających na celu znalezienie nabywcy, takich jak ogłoszenia w mediach, strona internetowa, banery itp. Nabywcą ma być dotychczasowy dzierżawca, bezpośredni sąsiad. Intencją Wnioskodawcy jest sprzedaż nieruchomości w ramach gospodarowania majątkiem osobistym, co stanowi realizację przez niego prawa własności, a nie zamiar dokonywania profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Konkludując, w ramach opisanej transakcji zbycia nieruchomości dokonanej w obrębie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym nie zostały spełnione warunki określone w art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Powoduje to, że przedmiotowa transakcja nie może zostać zakwalifikowana do źródła przychodu, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W konsekwencji ponownie należy odnieść się do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, który ma zastosowanie do przypadków odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Co równie ważne, przepis ten podaje, że czynność opodatkowaną stanowi wyłącznie takie odpłatne zbycie nieruchomości, które zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że do opisanej transakcji odpłatnego zbycia zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. W rezultacie sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie (tj. od 2004 r.) upłynęło więcej niż 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego - jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy – istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Jak wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą działek, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości niezabudowanej, którą nabył w 2004 r. jako osoba fizyczna od osoby fizycznej wraz z małżonką, z którą pozostawał w ustroju rozdzielności majątkowej. Wnioskodawca i jego małżonka są przedstawicielami wolnych zawodów, od dawna planowali wraz z rodziną zamieszkać nad wodą zwłaszcza w tak atrakcyjnym miejscu. Wnioskodawca, zaraz po kupnie przedmiotowej nieruchomości, umieścił na niej mieszkalną przyczepę kempingową i wraz z rodziną spędzał pierwsze wakacje, jednak brak wody i prądu na działce na dłuższą metę przekreślił te plany. Spór z urzędem miasta oraz brak perspektyw dostawy mediów spowodowały, że Wnioskodawca przestał korzystać z działki. Zdawał sobie jednak sprawę z konieczności opieki nad nieruchomością, a zwłaszcza zimą z odśnieżania i odladzania chodnika wzdłuż ulicy, usuwania latem chwastów i spadających konarów, a także ponoszenia odpowiedzialności administracyjnej i cywilnej za ewentualne uchybienia. Koszty wynajęcia do tego celu wyspecjalizowanej firmy są wysokie, więc Wnioskodawca w ramach racjonalnego gospodarowania swoim mieniem podjął decyzję o wydzierżawieniu działki bezpośredniemu sąsiadowi, w zamian za czynsz oraz stałą opiekę na terenem. Od 2006 r. na podstawie umowy, działkę dzierżawił sąsiad (przedsiębiorca - podatnik VAT), z przeznaczeniem na parking dla niewielkiego hotelu. Umowy dzierżawy zawierane były na okresy 1 roku, ponieważ Wnioskodawca nie tracił nadziei, że wygra spór z urzędem miasta, który odmawiał prawa do budowy na działce. Ostatnia umowa dzierżawy działki została zawarta na okres od 1 października 2017 r. do 30 września 2018 r., po którym to okresie dzierżawa nie będzie kontynuowana. Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie produkcji filmowej i telewizyjnej, którą zamknęła w 2006 roku. Z tytułu dzierżawy działki wystawiał jedną w roku fakturę VAT, odprowadzając należny podatek od towarów i usług. Wnioskodawca rozliczał również zryczałtowany podatek z tytułu dzierżawy - odrębnie od dochodu osiąganego z tytułu prowadzonej działalności. Od 2014 r. Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia podmiotowego w VAT, obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, ponadto nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, obrotu nieruchomościami, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca przedmiotową działkę dzierżawił w zakresie racjonalnego gospodarowania swoim majątkiem prywatnym, niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej. Grunt ten nigdy nie był wykorzystywany w ramach prowadzonej firmy, ani nie stanowił środka trwałego firmy. Obecnie, w ramach zarządzania prywatnym majątkiem i wykonywania prawa własności, zamierza sprzedać wyżej wymienioną, niezabudowaną nieruchomość. Wnioskodawca ma 60 lat i należną mu część środków chce przeznaczyć na pomoc w usamodzielnieniu swoim dzieciom oraz na życie, leczenie spłatę kredytu . Potencjalnym nabywcą jest najbliższy sąsiad, przedsiębiorca, który dotychczas dzierżawił nieruchomość od Wnioskodawcy. Współwłaścicielem nieruchomości pozostaje była małżonka Wnioskodawcy, również zainteresowana sprzedażą tej nieruchomości.

Okoliczności przedstawione w powyższym opisie wskazują, że Wnioskodawca nie nabył przedmiotowej nieruchomości w celu jej zbycia i czerpania korzyści. Sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia.

Zatem, całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Wnioskodawca zbywając ww. nieruchomość, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia ww. nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Zatem, planowana sprzedaż nieruchomości nabytej w 2004 r. w świetle powołanych wyżej przepisów, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy nadmienić, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy.

W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do Jego byłej małżonki.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.