Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1066/12-4/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-01-14
Teza: Sprzedaż udziałów w nieruchomościach nabytych do majątku osobistego – nie podlega opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; grunty; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 października 2012 r. (data wpływu 18 października 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 grudnia 2012 r. (data wpływu 27 grudnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości gruntowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości gruntowych. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 18 grudnia 2012 r. (data wpływu 27 grudnia 2012 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 1998 r. Wnioskodawca nabył, od osób fizycznych nie będących podatnikami podatku VAT, udział wynoszący 1/3 części we własności niezabudowanych trzech działek położonych na terenie Miasta, o łącznym obszarze 1,2188 ha. W chwili nabycia działki te przeznaczone były, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz jednorodzinnej z usługami wbudowanymi w pierzei ulicy XXXX. Wnioskodawca nie prowadził w dniu nabycia i nie prowadzi w chwili obecnej działalności gospodarczej. Nie był w tym okresie płatnikiem podatku VAT. Dnia 14 listopada 2008 r. Zainteresowany złożył wniosek wraz ze współwłaścicielami do Urzędu Miasta o zmianę dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości na działalność handlowo-usługową do 2000 m2. Dnia 23 lutego 2011 r. Uchwałą Rady Miejskiej został uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego z możliwością realizacji obiektów handlowych, których łączna powierzchnia sprzedaży nie przekroczy 2000 m2, na działce będącej własnością współwłaścicieli oznaczonej w planie 3U o obszarze 8482 m2. W roku 2013 na przedmiotowej nieruchomości oznaczonej numerem 63/2, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, dokonano przekształceń geodezyjnych wydzielając 4 działki o numerach: 63/3 teren zieleni urządzonej, 63/4 teren parkingu i zieleni urządzonej, 63/5 teren pod ulicę, 63/6 teren zabudowy usługowej. Działka nr 63/5 z mocy prawa przeszła na własność Gminy. Obecnie Wnioskodawca zamierza wraz z współwłaścicielami sprzedać wszystkie działki, tj.: 63/3, 63/4 i 63/6, jako całość gospodarczą jednej osobie, jedną czynnością. Będzie to czynność jednorazowa. Ani Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności polegającej na kupowaniu i sprzedawaniu nieruchomości. W najbliższym czasie Wnioskodawca nie ma zamiaru sprzedawać nieruchomości nierolnych.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, iż nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Działki (udziały) zostały nabyte z zamiarem budowy domów mieszkalnych. Powodem zamiaru sprzedaży jest zmiana pierwotnych planów mieszkalnych, brak koncepcji na nowe wykorzystanie, brak środków finansowych. Wniosek o podział geodezyjny działki nr 63/2 został złożony przez współwłaścicieli w celu realizacji postanowień planu przestrzennego zagospodarowania oraz wydzielenia działki 63/5 pod drogę miejską i przekazania tej działki na własność Miasta. Nie występowano o decyzję o warunkach zabudowy. Nieruchomości nie były przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej ani rolniczej. Posiadane nieruchomości nie były i nie są udostępniane innym osobom. Wnioskodawca nie dokonywał i nie zamierza w przyszłości zbywać nieruchomości (również rolnych). Nie były ponoszone żadne nakłady w celu przygotowania działek do sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do ceny sprzedaży Wnioskodawca musi doliczyć VAT? Zainteresowany nie wie jak to zrobić, ponieważ nie jest VAT-owcem i nie ma prawa do wystawiania faktur.

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro kupił udział w nieruchomości bez podatku VAT, teraz ją sprzedaje w całości, jednorazowo jednej osobie, w drodze jednej czynności prawnej, nie jest zobowiązany do ceny doliczyć podatku VAT, gdyż nie jest to czynność tzw. częstotliwa, a Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT. Ponadto, ani Zainteresowany, ani pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na kupowaniu i sprzedawaniu nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności – art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie do art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W świetle powyższych przepisów w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Reasumując, w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości, a także udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary, czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą również zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy udziału w nieruchomościach gruntowych istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.) – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego nie wynika jakiekolwiek aktywne działanie Wnioskodawcy, tj. uzyskanie zezwolenia na budowę dla tych gruntów, uzbrojenie, utwardzenie, działania marketingowe itd., które wskazywałoby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180 i C-181, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym miejscu – dla wyjaśnienia zakresu zwykłego wykonywania prawa własności – konieczne jest sięgnięcie do zapisów prawa cywilnego, tj. powołanej wcześniej ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 140 ww. Kodeksu, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Rozporządzanie rzeczą jest drugim spośród wymienionych wyraźnie w art. 140 k.c. uprawnień właściciela do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Podkreślić także należy, iż ustawodawca nie definiuje używanego pojęcia rozporządzania. Nie klasyfikuje też postaci rozporządzania. W literaturze zaś podkreśla się zazwyczaj, że chodzi o uprawnienie do wyzbycia się własności i uprawnienie do obciążania prawa własności. Wyzbycie się własności w pierwszym rzędzie obejmuje dokonywaną (inter vivos) czynność przeniesienia własności, dalej zaś czynność rozporządzania testamentowego (…) (Edward Gniewek „Kodeks cywilny, Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001, Komentarz do art. 140 k.c.).

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, iż dokonanie sprzedaży określonej rzeczy materialnej stanowi naturalny (oczywisty, podstawowy) element wykonywania prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, iż w 1998 r. Wnioskodawca nabył, od osób fizycznych nie będących podatnikami podatku VAT, udział wynoszący 1/3 części we własności niezabudowanych trzech działek położonych na terenie Miasta, o łącznym obszarze 1,2188 ha. W chwili nabycia działki te przeznaczone były, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz jednorodzinnej z usługami wbudowanymi w pierzei ulicy XXXX. Wnioskodawca nie prowadził w dniu nabycia i nie prowadzi w chwili obecnej działalności gospodarczej. Nie był w tym okresie płatnikiem podatku VAT. Dnia 14 listopada 2008 r. Zainteresowany złożył wniosek wraz ze współwłaścicielami do Urzędu Miasta o zmianę dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości na działalność handlowo-usługową do 2000 m2. Dnia 23 lutego 2011 r. Uchwałą Rady Miejskiej został uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego z możliwością realizacji obiektów handlowych, których łączna powierzchnia sprzedaży nie przekroczy 2000 m2, na działce będącej własnością współwłaścicieli oznaczonej w planie 3U o obszarze 8482 m2. W roku 2013 na przedmiotowej nieruchomości oznaczonej numerem 63/2, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, dokonano przekształceń geodezyjnych wydzielając 4 działki o numerach: 63/3 teren zieleni urządzonej, 63/4 teren parkingu i zieleni urządzonej, 63/5 teren pod ulicę, 63/6 teren zabudowy usługowej. Działka nr 63/5 z mocy prawa przeszła na własność Gminy. Obecnie Wnioskodawca zamierza wraz z współwłaścicielami sprzedać wszystkie działki, tj.: 63/3, 63/4 i 63/6, jako całość gospodarczą jednej osobie, jedną czynnością. Ani Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nie prowadzą działalności polegającej na kupowaniu i sprzedawaniu nieruchomości. Zainteresowany nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Działki (udziały) zostały nabyte z zamiarem budowy domów mieszkalnych. Powodem zamiaru sprzedaży jest zmiana pierwotnych planów mieszkalnych, brak koncepcji na nowe wykorzystanie, brak środków finansowych. Wniosek o podział geodezyjny działki nr 63/2 został złożony przez współwłaścicieli w celu realizacji postanowień planu przestrzennego zagospodarowania oraz wydzielenia działki 63/5 pod drogę miejską i przekazania tej działki na własność Miasta. Nie występowano o decyzję o warunkach zabudowy. Nieruchomości nie były przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej ani rolniczej. Posiadane nieruchomości nie były i nie są udostępniane innym osobom. Wnioskodawca nie dokonywał i nie zamierza w przyszłości zbywać nieruchomości (również rolnych). Nie były ponoszone żadne nakłady w celu przygotowania działek do sprzedaży.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy opisanych udziałów w nieruchomościach gruntowych Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika. Zainteresowany nie wykorzystywał nieruchomości w działalności gospodarczej. Nic nie wskazuje na to, aby nabyciu udziałów w nieruchomościach towarzyszył zamiar ich późniejszego zbycia oraz wykorzystywania w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zainteresowany nie podejmował również jakichkolwiek czynności zmierzających do przygotowania działek do zorganizowanej, handlowej sprzedaży, tj. nie prowadził żadnych prac budowlanych, ani ziemnych polegających na uzbrojeniu terenu, utwardzaniu dróg, czy też urządzaniu zieleni oraz nie przeprowadzał żadnych działań marketingowych, a przedmiotowe działki nie były i nie są udostępniane osobom trzecim w celach zarobkowych. Ponadto wskazać należy, iż z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek.

Zatem, Zainteresowany dokonując sprzedaży opisanych we wniosku udziałów w nieruchomościach gruntowych korzystać będzie z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w zakresie sprzedaży przedmiotowych udziałów w nieruchomościach gruntowych, a dostawę tych udziałów – cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Reasumując, w związku ze sprzedażą przedmiotowych udziałów w nieruchomościach gruntowych Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT, bowiem dostawa przedmiotowych udziałów nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu.

Zauważa się, iż organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem spawy. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wobec powyższego, udzielona interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla pozostałych współwłaścicieli przedmiotowych nieruchomości gruntowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.