Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-51/13-4/TS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-04-30
Teza: Czy w związku z opisanym stanem faktycznym Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ?
Słowa kluczowe: koszt; kredyt; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odsetki
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2013 r. (data wpływu 25 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 kwietnia 2013 r. (data wpływu 24 kwietnia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Pismem z dnia 11 kwietnia 2013 r., znak IPTPB2/415-51/13-2/TS, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie wysłano w dniu 11 kwietnia 2013 r. (skutecznie doręczono 16 kwietnia 2013 r.). W dniu 24 kwietnia 2013 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 20 marca 2007 r. Wnioskodawczyni i XX nabyli po 1/2 części we współwłasności nieruchomość rolną, zabudowaną, położoną w XX, o pow. 4,97 ha, w skład której wchodzi las o pow. 8400 m kw, oznaczonej jako działki nr 104/7, 1091, 1718, 1854, 1869, 887, 98, 1025, 1182, 1183, 1511, 1512/2, 1787, 1788, 1901, 1903, 238, 365, 581, 740 i 826, (Akt Notarialny Repertorium XX). Wyżej wymieniona nieruchomość tytułem zaciągniętego kredytu została obciążona hipoteką umowną kaucyjną do kwoty XX zł na rzecz XX, Księga Wieczysta nr XX prowadzona przez Sąd Rejonowy XX. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty przez XX i Wnioskodawczynię we frankach szwajcarskich. Wartość zaciągniętego kredytu na dzień 12 lipca 2012 r. wynosiła XX zł. Wnioskodawczyni i XX są osobami niespokrewnionymi ze sobą (III grupa podatkowa ustawy o spadkach i darowiznach).

W dniu 12 lipca 2012 r. przed Sądem Rejonowym w XX, Sygn. akt XX, została zawarta ugoda pomiędzy XX a Wnioskodawczynią, iż dokonują zniesienia współwłasności nieruchomości - działek gruntu 104/7, 1091, 1718, 1854, 1869, 887, 98, 1025, 1182, 1183, 1511, 1512/2, 1787, 1788, 1901, 1903, 238, 365, 581, 740 i 826, o pow. 4,97 ha, położonej w XX, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy XX prowadzi księgę wieczystą nr XX obciążoną hipoteką umowną kaucyjną do kwoty XX zł na rzecz XX o wartości XX zł.

Wnioskodawczyni wraz z XX ustaliła i oświadczyła, że zniesienie współwłasności, nieruchomości następuje bez spłat i dopłat pomiędzy uczestnikami postępowania. Jednocześnie XX zobowiązał się do spłaty całości zadłużenia objętego hipoteką umowną kaucyjną ustanowioną na rzecz XX, zabezpieczającą udzielony stronom kredyt, zwalniając jednocześnie Wnioskodawczynię z obowiązku spłaty połowy wskazanego kredytu na rzecz tego banku i przejmując na siebie Jej zobowiązanie w zamian za przeniesienie Jej udziału we własności nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni dodała, iż XX zobowiązał się do spłaty całości zadłużenia (kredyt wraz z należnymi odsetkami), objętego hipoteką umowną kaucyjną ustanowioną na rzecz XX, zabezpieczającą udzielony stronom kredyt, zwalniając jednocześnie uczestniczkę Wnioskodawczynię z obowiązku spłaty połowy wskazanego kredytu oraz należnych odsetek, na rzecz tego banku i przejmując na siebie Jej zobowiązanie w zamian za przeniesienie Jej udziału we własności nieruchomości. Wnioskodawczyni oświadcza, że na skutek zniesienia współwłasności w nieruchomości rolnej o pow. 4,97 ha nie uzyskała przysporzenia majątkowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z opisanym stanem faktycznym Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Z uwagi na fakt, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat pomiędzy uczestnikami postępowania, nie stanowiło odpłatnego zbycia nieruchomości - składnika majątku, w związku z tym czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w dniu 20 marca 2007 r. wraz z inną, niespokrewnioną z Nią osobą, nieruchomość rolną o pow. 4,97 ha. Każdej ze stron przysługiwał równy, wynoszący 50%, udział we współwłasności. Na ww. nieruchomość rolną Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny wraz ze współwłaścicielem. W dniu 12 lipca 2012 r. została zawarta ugoda pomiędzy Wnioskodawczynią a współwłaścicielem, iż dokonują zniesienia współwłasności na ww. nieruchomości rolnej. Strony zgodnie ustaliły i oświadczyły, że zniesienie współwłasności na nieruchomości rolnej następuje bez spłat i dopłat pomiędzy uczestnikami postępowania. Współwłaściciel zobowiązał się do spłaty całości zadłużenia (kredytu wraz z odsetkami), zwalniając jednocześnie Wnioskodawczynię z obowiązku spłaty połowy wskazanego kredytu wraz z należnymi odsetkami i przyjmując na siebie zobowiązanie wobec banku w zamian za przeniesienie Jej udziału w ww. nieruchomości rolnej. W skutek zniesienia współwłasności w nieruchomości rolnej o pow. 4,97 ha Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego.

Skoro zatem konsekwencją zbycia udziału w nieruchomości (zarówno w drodze umowy sprzedaży, jak i zniesienia współwłasności) będzie przejęcie przez drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez oboje współwłaścicieli i zwolnienie Wnioskodawczyni z przypadającej na Nią części długu wobec banku, należy uznać że celem zawartych umów będzie odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, natomiast przejęcie w całości kredytu przez drugiego współwłaściciela jest formą odpłatności za przeniesienie własności.

Przechodząc na grunt ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, iż w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Wnioskodawczyni wskazała, iż nabyła wraz z inną, niespokrewnioną z Nią osobą, ww. nieruchomość rolną we współwłasność w 2007 r.

W związku z tym, do ustalenia skutków podatkowych zbycia tego udziału należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W sytuacji przedstawionej we wniosku przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości będzie wartość kredytu jaki pozostał Wnioskodawczyni do spłaty, który przejęty został przez drugiego współwłaściciela, wraz z odsetkami, pod warunkiem, że wyraża wartość rynkową tego udziału. Przejęcie bowiem kredytu przez drugiego współwłaściciela (wraz z odsetkami, których wysokość, jak i zasady oraz terminy spłaty określone są w umowie kredytowej) stanowi formę odpłatności za przeniesienie własności.

Natomiast przejęcie przez współwłaściciela hipoteki zabezpieczającej kredyt jest następstwem przejęcia przez niego całości kredytu, w związku z tym fakt ten nie powoduje u Wnioskodawczyni obowiązku naliczenia dodatkowego przychodu z tego tytułu.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Zatem w przypadku Wnioskodawczyni kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości będzie koszt nabycia tej nieruchomości w wysokości odpowiadającej temu udziałowi.

Reasumując, zbycie udziału w nieruchomości (zarówno w drodze umowy sprzedaży, jak i zniesienia współwłasności), którego skutkiem będzie przejęcie przez drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez oboje współwłaścicieli i zwolnienie Wnioskodawczyni z przypadającej na Nią części długu wobec banku, stanowić będzie odpłatne zbycie udziału w nieruchomości.

Przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości będzie wartość kredytu jaki pozostał Wnioskodawczyni do spłaty, który przejęty został przez drugiego współwłaściciela, wraz z odsetkami, pod warunkiem, że wyraża wartość rynkową tego udziału. Natomiast przejęcie przez współwłaściciela hipoteki zabezpieczającej kredyt jest następstwem przejęcia przez niego całości kredytu, w związku z tym fakt ten nie powoduje u Wnioskodawczyni obowiązku naliczenia dodatkowego przychodu z tego tytułu.

Natomiast kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości, w przypadku Wnioskodawczyni, będzie koszt nabycia tej nieruchomości w wysokości odpowiadającej temu udziałowi.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r, poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.