Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.415.2023.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-22
Teza: Skoro Transakcja (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami) będzie opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej na podstawie przepisów o ochronie środowiska
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 grudnia 2023 r. (wpływ 18 grudnia 2023 r. – przez ePUAP oraz 21 grudnia 2023 r. – drogą pocztową).

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca): C. Sp. z o.o. NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca): R. Sp. z o.o. NIP: (…)

**Opis stanu faktycznego**

(wniosek został złożony z opisem zdarzenia przyszłego, jednak na dzień uzupełnienia przedmiotem wniosku jest już stan faktyczny)

Transakcja będąca przedmiotem zapytania interpretacyjnego dotyczy sprzedaży przez R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) zabudowanej nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) wraz z prawem własności pozostałych składników majątkowych wskazanych w dalszej części opisu zdarzenia (dalej: „Transakcja”).

Planują Państwo, że Transakcja zostanie sfinalizowana jeszcze w 2023 r.

R. Sp. z o.o. Sp.k. (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest polską spółką z siedzibą w G., zarejestrowaną w Krajowym Rejestrze Sądowym pod numerem (…). Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych. Spółka zajmuje się głównie budową obiektów komercyjnych, w tym w szczególności parków handlowych i ich komercjalizacją.

Poza nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji, Sprzedający posiada w swoim portfolio również inne nieruchomości komercyjne. Nieruchomości te pozostają w zarządzie Sprzedającego oraz są przeznaczone na wynajem komercyjny, czyli do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Poza nieruchomościami na majątek Sprzedającego składają się w szczególności środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. W skład przedsiębiorstwa wchodzą również zobowiązania. Ponadto Sprzedający standardowo posiada w szczególności: tajemnice handlowe, firmę, księgi i pozostałą dokumentację handlową, w tym dokumentację ściśle związaną z posiadanymi nieruchomościami i jest stroną różnych umów dotyczących ww. nieruchomości oraz niezwiązanych ściśle z ww. nieruchomościami, takich jak umowy na kompleksowe świadczenie usług wraz z najmem powierzchni biurowej, w ramach której na rzecz Sprzedającego świadczone są m.in.: usługa prowadzenia ksiąg rachunkowych, rozliczenia i fakturowanie najemców, doradztwo prawne, doradztwo techniczno-projektowe, obsługa finansowa, archiwizacja danych.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na dzień planowanej Transakcji.

C. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na dzień planowanej Transakcji, o której mowa poniżej. Kupujący należy do międzynarodowej grupy kapitałowej C., która jest wiodącym inwestorem, deweloperem, właścicielem i zarządcą nieruchomości handlowych w Niemczech, w Polsce oraz w Czechach. Kupujący prowadzi od wielu lat działalność w zakresie najmu lokali handlowych i posiada w swoim portfolio nieruchomości (w tym zarówno Budynki jak i lokale handlowo-usługowe) będące przedmiotem najmu.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług. Ponadto, Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT, o której mowa w art. 2 pkt 47 ustawy o podatku od towarów i usług.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie sprzedaży:

1) prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (…) o obszarze 0,6357 ha, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) położona jest w obrębie jednostki urbanistycznej oznaczonej w planie symbolem (…) należącej do strefy miejskiej z przewagą zabudowy mieszkaniowej o wysokim wskaźniku intensywności zabudowy, w wyznaczonym obszarze przestrzeni publicznej obejmującej tereny obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, oznaczonym w planie symbolem UC (dalej: „Grunt”) oraz

2) prawa własności budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą położonego przy ul. (…), w miejscowości T. (…);

dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…).

Grunt zabudowany jest:

1) stanowiącym odrębny przedmiot własności budynkiem handlowo-usługowym o identyfikatorze (…) o jednej kondygnacji nadziemnej o powierzchni zabudowy 2893 m2 (dalej: „Budynek”),

2) określonymi budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej łącznie: „Budowle”), tj. w szczególności: pylonem reklamowym (informacyjnym), parkingiem na 66 miejsc postojowych (dalej: „Parking”), małą architekturą, drogą wewnętrzną wraz z wjazdem i zjazdem, chodnikami, infrastrukturą w postaci sieci uzbrojenia terenu, w tym terenowych instalacji zewnętrznych i wewnętrznych (tj. przyłącza wodociągowe, kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, przyłącze elektroenergetyczne SN wraz z abonencką stacją transformatorową, przyłącze teletechniczne, przyłącze ciepłownicze).

Grunt, Budynek i Budowle w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z posadowionymi na Gruncie Budynkiem i Budowlami 17 grudnia 2015 roku od (…) Spółki akcyjnej w P. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego o numerze Rep. A (…). Transakcja zakupu Nieruchomości została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Po zakupie Nieruchomości Sprzedający przeprowadził gruntowną przebudowę i rozbudowę Budynku na podstawie ostatecznej decyzji nr (\`(...)\`) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę z 10 czerwca 2016 roku, wydanej z upoważnienia Starosty (…). Wydatki na przebudowę i rozbudowę Budynku i Budowli przekroczyły 30% ich wartości początkowej, a Sprzedający posiadał prawo i odliczył podatek od towarów i usług naliczony od wartości poniesionych nakładów inwestycyjnych. Po dokonaniu przebudowy i rozbudowy Budynku i Budowli zostały one przyjęte do używania w oparciu o pozwolenie na użytkowanie wydane przez P. z 14 grudnia 2016 roku nr (…). Stąd pomiędzy pierwszym, po przebudowie i rozbudowie Budynku, zasiedleniu a przewidywaną datą Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

24 maja 2022 r. Z. w T. wydał decyzję (nr (…), L.dz. (…)) zezwalającą Sprzedającemu na przebudowę zjazdu publicznego z pasa drogowego ul. (…) w T. na działkę ewidencyjną nr (…) należącą do Sprzedającego. Inwestycja przebudowy zjazdu prowadzona była na gruncie gminnym i została zakończona przed końcem sierpnia 2023 r.

W związku z zawarciem umowy najmu z kluczowym klientem, powstała konieczność przeprowadzenia przebudowy i prac adaptacyjnych dla potrzeb najemcy, w tym polegających na połączeniu czterech lokali w Budynku oraz wymiany nawierzchni Parkingu i montażu infrastruktury parkingowej.

Prace adaptacyjne zrealizowane zostały na podstawie decyzji wydanej z upoważnienia Starosty (…) z 17 listopada 2022 r. (nr (…)) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Część budynku podlegająca przebudowie została przyjęta do użytkowania na podstawie decyzji P. w T. nr (\`(...)\`) umarzającej postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie z 10 sierpnia 2023 r.

Wskazali Państwo, że co istotne, koszty przebudowy Budynku przeprowadzonej w 2023 r. poniósł najemca.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych oraz działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni nieruchomości handlowych, w tym lokali w Budynku. Poza lokalami w Budynku, Sprzedający wynajmuje powierzchnie pod bankomat oraz oddał w najem kluczowemu najemcy Parking, na którym najemca jest uprawniony między innymi do montażu infrastruktury parkingowej. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aktualnie wszystkie przeznaczone na wynajem powierzchnie wchodzące w skład Budynku są wydane najemcom na podstawie umów najmu. Udział powierzchni wynajętej w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu/wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku podlegała lub podlega najmowi.

Istotna rozbudowa i przebudowa Budynku i Budowli oraz pierwsze po tej przebudowie i rozbudowie zasiedlenie Budynku i Budowli (rozumiane jako oddanie ich do użytkowania w celu wsparcia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości jako służącej do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) rozpoczęło się nie później niż dwa lata przed datą złożenia wniosku lub wcześniej. Z uwagi na wykonywanie kolejnych prac adaptacyjnych w Budynku i na Parkingu przez najemcę, ich realizacja i późniejsze oddanie do używania po zakończeniu tych prac nie miało wpływu na datę zasiedlenia.

W zakresie planowanej Transakcji Sprzedający i Kupujący zawarli list intencyjny dotyczący warunków Transakcji. Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w dobrej wierze dokumentów transakcyjnych (między innymi umowy sprzedaży Nieruchomości) oraz do przeprowadzenia badania stanu prawnego Nieruchomości. Na mocy ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę umówionej ceny.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1) prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz stanowiącego odrębny tytuł prawny prawa własności Budynku i Budowli (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego);

2) prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku oraz ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców;

3) z uwagi na fakt, że nastąpiło już wydanie lokali w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku i Parkingu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego;

4) kaucji gwarancyjnych oraz praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu oraz gwarancji bankowej ustanowionych przez poszczególnych najemców, za wyjątkiem tych zabezpieczeń ustanowionych przez najemców, które są nieprzenaszalne;

5) majątkowych praw autorskich do projektów przebudowy i rozbudowy Budynku na podstawie umów o wykonanie prac projektowych i przeniesienie praw autorskich z 18 stycznia 2016 r. oraz z 17 marca 2022 r.;

6) praw z rękojmi za wady dokumentacji projektowej wykonanej na podstawie umowy o wykonanie prac projektowych z 17 marca 2022 r.;

7) praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości, o ile nadal pozostają one w mocy; w odniesieniu do przebudowy realizowanej na podstawie pozwolenia na budowę z 17 listopada 2022 r., wszelkie prawa z rękojmi i gwarancji na wykonane prace przysługują najemcy, który wykonał remont i przebudowę części Budynku na swój koszt, stąd nie stanowią one przedmiotu przedmiotowej Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności:

1) całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń);

2) dokumentów dotyczących procesu budowlanego, w tym w szczególności umów z architektami oraz umów z generalnymi wykonawcami Budynku (o ile pozostają one w mocy), dokumentów gwarancji budowlanych oraz dokumentów gwarancji projektowych (o ile pozostają one w mocy), decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Nieruchomości;

3) ewidencji prowadzonej przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością;

4) instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

5) książki obiektu budowlanego, kart dostępu oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników, a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynku;

6) pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

Sprzedający zaciągnął kredyty w A. S.A. oraz w B. S.A. pod zastaw hipoteczny na Nieruchomości. Kredyty te nie będą przenoszone na Kupującego, spłata kredytów nastąpi w ramach zapłaty ceny za Nieruchomość.

Ponadto, pośród składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego pozostają:

1) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);

2) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;

3) prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości czy monitoringu przeciwpożarowego.

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy, ewentualnie wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach okresy wypowiedzenia niektórych spośród ww. umów upłyną już po dacie Transakcji. Ponadto, w określonych przypadkach konieczność utrzymania wybranych umów może zostać również wymuszona, np. przez zasady bezpieczeństwa Nieruchomości, potrzebę zapewnienia ciągłości dostawy mediów do Nieruchomości, czy też procedury wewnętrzne partnerów handlowych, najemców lub dostawców usług Sprzedającego. Dotyczy to w szczególności umów w zakresie dostawy mediów do Budynku. W takich przypadkach umowy te zostaną wypowiedziane lub rozwiązane po dacie Transakcji, a do tego czasu stroną tych umów pozostanie Sprzedający. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu wypowiedzenia, przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1) pozostałe nieruchomości, z tym, że możliwe jest, że do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji część z pozostałych nieruchomości, posiadanych przez Sprzedającego na datę złożenia wniosku, może również zostać zbyta;

2) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

3) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

4) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);

5) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

6) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

7) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji oraz środki pieniężne z ewentualnego zbycia części z pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego, o ile do takiego zbycia dojdzie;

8) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa podatkowego.

Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i ciężary (należności czy też zobowiązania) Sprzedającego związane z Nieruchomością (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, np. z tytułu dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi technicznej etc.) należne za okres przed zawarciem Transakcji.

Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Sprzedającego i Kupującego odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości i stroną stosownych umów.

W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część kosztów/opłat związanych z Nieruchomością, zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji) oraz że część kosztów/opłat zostanie uregulowana już przez lub na rzecz Kupującego (choć będą one dotyczyły okresu, w którym Nieruchomość należała jeszcze do Sprzedającego) (dalej: „Koszty Rozdzielone”). Koszty Rozdzielone mogą dotyczyć przykładowo następujących aspektów:

1) jakichkolwiek kosztów dotyczących Nieruchomości, czynszów i/lub zwrotów kosztów dodatkowych zapłaconych przez najemców zgodnie z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości;

2) podatków i opłat związanych z prawem własności Nieruchomości.

Sposób rozliczenia Sprzedającego i Kupującego w zakresie Kosztów Rozdzielonych, o ile takie wystąpią, zostanie szczegółowo ustalony przez Sprzedającego i Kupującego w umowie sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników w Polsce. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Nieruchomość nie jest również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości.

W stosunku do Nieruchomości Sprzedający prowadzi ewidencję pozwalającą na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych. W ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów bezpośrednich do Nieruchomości, jednak Sprzedający nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do Nieruchomości. Sprzedający nie posiada odrębnego rachunku bankowego przyporządkowanego do zbywanej Nieruchomości. Sprzedający posiada rachunek złotówkowy oraz rachunek walutowy, na które wpływają należności z tytułu czynszu najmu nie tylko ze zbywanej Nieruchomości, ale także z pozostałych nieruchomości komercyjnych, których właścicielem jest Sprzedający.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z określonymi wyjątkami). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (w tym zarządzania bieżącego – ang. „property management” oraz zarządzania strategicznego – ang. „asset management”), zapewnienia finansowania Nieruchomości, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający, niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i ustalone na nowo z Kupującym. Jak wskazano powyżej, w zakresie w jakim Sprzedający był stroną umów na dostawę mediów do Nieruchomości, umowy te nie będą przenoszone na Kupującego, lecz zostaną one wypowiedziane przez Sprzedającego. Może się, jednakże zdarzyć, że ze względu na konieczność zachowania ciągłości dostawy mediów do Nieruchomości, umowy na dostawę mediów zostaną wypowiedziane lub rozwiązane po dacie Transakcji. W takim przypadku, stroną tych umów pozostanie Sprzedający, który upoważni Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali w Budynku dotychczasowym najemcom. Gdyby z jakiegokolwiek powodu doszło do wypowiedzenia umów najmu z dotychczasowymi najemcami, Nabywca będzie poszukiwał nowych najemców na zwolnioną powierzchnię użytkową. Działalność w zakresie wynajmu lokali w Budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W przypadku, gdy na skutek wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że Transakcja podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez złożenie do umowy sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu notarialnego) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Po dniu Transakcji nie jest planowane rozpoczęcie procesu likwidacji. Sprzedający pozostanie właścicielem innych nieruchomości, które nie zostaną sprzedane na rzecz Kupującego i w oparciu o te nieruchomości będzie dalej prowadził działalność.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Transakcja będąca przedmiotem wniosku z 12 października 2023 r. została sfinalizowana. Strony podpisały umowę sprzedaży Nieruchomości 31 października 2023 r.

Podali Państwo, że na wskazanej we wniosku działce, będącej w użytkowaniu wieczystym, poza budynkiem handlowo-usługowym, znajdują się:

\- układ drogowy (KŚT 220)

\- pylon reklamowy (KŚT 291)

\- instalacja zewnętrzna wodociągowa (KŚT 291)

\- instalacja zewnętrzna kanalizacji sanitarnej (KŚT 291)

\- oświetlenie terenu (KŚT 291)

\- wiata śmietnikowa (KŚT 291)

\- instalacja zewnętrzna elektryczna (KŚT 291)

Wskazali Państwo ponadto, że:

a) wszystkie wyspecyfikowane powyżej naniesienia stanowią w ewidencji Sprzedającego budowle;

b) Naniesienia znajdujące się na przedmiotowej działce, niebędące własnością Sprzedającego to przyłącza (ciepłownicze, elektroenergetyczne, wodociągowe, teletechniczne) będące własnością podmiotów trzecich – tj. gestorów mediów. Naniesienia te nie stanowiły przedmiotu dostawy w ramach Transakcji.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu sprawy przedstawioną w uzupełnieniu wniosku, pominęliśmy tę jego część, która odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy opisana w zapytaniu Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Wskazali Państwo, że w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono, jako czynność opodatkowaną, umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Jednakże, stosownie do dyspozycji art. 2 pkt 4 ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w Państwa ocenie, skoro sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu.

Wskazali Państwo na interpretacje indywidualne, które – Państwa zdaniem – potwierdzają powyższy pogląd.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Odrębna własność budynków (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności (np. umowy sprzedaży, która obejmuje różne przedmioty) podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabył 31 października 2023 r. od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności posadowionych na tym gruncie Budynku i Budowli (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstw przesyłowych); łącznie określone we wniosku jako Nieruchomość.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.599.2023.3.ASZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- Transakcja (sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- transakcja dostawy Budynku i Budowli (a w konsekwencji również prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związane są ww. Budynek i Budowle) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,

\- jeśli jednak Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu z tego podatku.

Zatem, skoro Transakcja (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-2.4012.599.2023.3.ASZ.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

C. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.