Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.98.2024.2.MSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-15
Teza: Uznania dostawy prawa użytkowania wieczystego działki jako gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę, niekorzystającego ze zwolnienia od podatku zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, prawa użytkowania wieczystego działki wraz z posadowionymi na niej budynkami, prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- nieprawidłowe – w zakresie - uznania dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\` jako gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę, niekorzystającego ze zwolnienia od podatku,

\- nieprawidłowe – w zakresie - zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, prawa użytkowania wieczystego działki \`(...)\` wraz z posadowionymi na niej budynkami,

\- prawidłowe – w zakresie - prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

9 lutego 2024 roku wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

\- uznania dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\` jako gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę, niekorzystającego ze zwolnienia od podatku

\- zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, prawa użytkowania wieczystego działki \`(...)\` wraz z posadowionymi na niej budynkami,

\- prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 kwietnia 2024 r. (data wpływu) oraz z 10 kwietnia 2024 r. (data wpływu 11 kwietnia 2024 r.) i z 11 kwietnia 2024r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
--------------------------------------------

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Wnioskodawca - Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwana także „Kupującym”), zamierza nabyć od Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwanej „Sprzedającym”) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w …, oznaczonej jako działka nr \`(...)\`, obszaru …, objętej księgą wieczystą Kw Nr …. prowadzoną przez Sąd Rejonowy w …. (zwanej dalej „Nieruchomością”).

W dniu 19 grudnia 2023 r. Wnioskodawcy zawarli Umowę przedwstępną sprzedaży i ustanowienia hipoteki, której przedmiotem było m.in. zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w terminie do dnia 15 czerwca 2024 r. (dalej zwaną „Umową Przedwstępną”).

Przeznaczenie Nieruchomości

Nieruchomość stanowi przedmiot własności Gminy Miasta … i została oddana w użytkowanie wieczyste na okres do dnia 4 marca 2096 r. W umowie oddania Nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustalono sposób korzystania z Nieruchomości, tj. „przeznaczenie pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami …, …., … i …. w …. (plan ….) uchwalonym uchwałą Nr …. Rady Miasta …. z dnia …. roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami …, …, …. i …. w mieście …, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa …. Nr …. z dnia …. roku poz. …., zmienioną uchwałą Nr …. Rady Miasta …. z dnia …. roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami …., …., … i … w … (plan Nr ….) uchwalonego uchwałą Rady Miasta …. Nr …. z dn. ….. roku w zakresie terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem …., ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa ….. z dnia …. poz. ….”.

Nieruchomość położona jest w granicach terenu, dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami …., …., …. i …. w …. (….) uchwalonego uchwałą Rady Miasta …. z dnia …. Nr ….. (Dz. Urz. Województwa ….. z dnia …, Nr … poz. …), zmienionego uchwałą Rady Miasta …. z dnia …..Nr …. (Dz. Urz. Województwa ….. z dnia …., poz….) w zakresie terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem …..

W powyższym planie przeważająca część Nieruchomości położona jest w strefie planistycznej oznaczonej symbolem …, przeznaczonej pod usługi; zakres dopuszczalnych funkcji usługowych: ……; południowo-wschodni narożnik przedmiotowej działki znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem ….., przeznaczonym pod usługi, jako funkcję dominującą; zakres dopuszczalnych funkcji usługowych: …….

Czynności Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość od osób fizycznych, na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności budowli z dnia 1 lipca 2019 r. Nabycie podlegało wówczas zwolnieniu od podatku od towarów i usług, przy czym, w zakresie dotyczącym jednego ze zbywców (zbywcy byli małżonkowie pozostający w ustroju wspólności majątkowej) zastosowanie znalazł art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (z uwagi na istniejącą wówczas zabudowę, wskazaną poniżej), natomiast drugi ze zbywców nie był podatnikiem podatku od towarów i usług.

W dniu 1 lipca 2019 r., tj. w dniu zawarcia umowy przeniesienia użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, Nieruchomość była zabudowana budowlami w postaci drogi twardej (asfaltowej), drogi twardej (z płyt betonowych), zbiornika przeciwpożarowego, placu składowego, placu postojowego, słupami oraz sieciami uzbrojenia terenu: wodociągową, kanalizacyjną, sanitarną, energetyczną i teletechniczną. Ponadto na Nieruchomości znajdowały się fragmenty pozostałości budynku oraz fragmenty ogrodzenia działki.

Sprzedający nabył Nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą - zamierzał zrealizować projekt deweloperski w postaci budowy budynków usługowych zamieszkania zbiorowego - …\`(...)\`

Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta …. nr ….. z dnia …. o zatwierdzeniu projektu rozbiórki oraz udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę Sprzedający dokonał rozbiórki istniejącej wówczas na Nieruchomości zabudowy.

Dokonano rozbiórki dróg twardych (asfaltowej oraz prefabrykowanej z płyt betonowych), placu składowego i postojowego, zbiornika przeciwpożarowego, słupów nadziemnej sieci teletechnicznej i oświetleniowej. Rozebrano także fragmenty ogrodzenia terenu oraz fragmenty pozostałości podpiwniczenia budynku.

Proces rozbiórki był realizowany w okresie od …. do …..

Będąc użytkownikiem wieczystym, Sprzedający zlecał również prace projektowe i czynności pozostające w związku z nimi, w tym m.in. na podstawie ostatecznej i prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta …. z dnia …., Nr ….. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Sprzedający uzyskał pozwolenie na realizację inwestycji na terenie Nieruchomości polegającej na budowie domu …. z garażem podziemnym, wewnętrznym układem drogowym, wjazdem do garażu, murkami oporowymi, infrastrukturą techniczną: przyłączem wodociągowym, przyłączem kanalizacji sanitarnej oraz podziemnym, szczelnym zbiornikiem retencyjnym.

Zagospodarowanie Nieruchomości

Aktualnie w obszarze Nieruchomości znajdują się:

1) Słupy nadziemnej sieci energetycznej - słupy stanowią fragment sieci elektroenergetycznej operatora ….., zgodnie z projektem budowlanym rozbiórki obiektów budowlanych nie były one przewidziane do rozebrania, zakłada się natomiast wykonanie ich „przełożenia” na podstawie odrębnych opracowań w ramach projektowanej inwestycji,

2) podziemna sieć elektroenergetyczna - sieć jest niesprawna, lokalnie widoczne są wystające z gruntu fragmenty przewodów, zgodnie z projektem budowlanym rozbiórki obiektów sieć nie była przewidziana do rozebrania, zakłada się natomiast wykonanie jej „przełożenia” na podstawie odrębnych opracowań w ramach projektowanej inwestycji,

3) podziemna sieć teletechniczna - sieć jest częściowo niesprawna, natomiast w części (fragmenty sieci) użytkowane są przez posiadacza sąsiedniego gruntu, sieć należy do operatora ….., zgodnie z projektem budowlanym rozbiórki obiektów budowlanych sieć nie była przewidziana do rozebrania, zakłada się natomiast wykonanie jej „przełożenia” na podstawie odrębnych opracowań w ramach projektowanej inwestycji.

Ponadto na terenie Nieruchomości znajdują się pozostałości historycznej zabudowy:

1) fragmenty dwóch pieców ….. z technologią „….” z końca …. wieku,

2) pozostałości siedmiu budynków na poziomie konstrukcji murowanych z cegły, fundamentów i ścian podziemia, datowane na drugą połowę XIX i XX wieku.

Opisana zabudowa została odkryta w trakcie prac archeologicznych prowadzonych przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości. Prace są kontynuowane, na podstawie uzyskanej przez Sprzedającego zgody …. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia …., Nr …., na prowadzenie badań archeologicznych, umożliwiających sporządzenie kompleksowej dokumentacji historycznej zabudowy.

O ile wcześniej nie dojdzie do zakończenia prac archeologicznych, po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie je kontynuował, po uzyskaniu nowej decyzji (decyzja o zezwoleniu na prowadzenie badań archeologicznych nie podlega przeniesieniu).

W wyniku dotychczas zakończonych prac archeologicznych …. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków nakazał trwałe zachowanie pieca …., jak również uwzględnienie reliktów architektury w projekcie budowlanym planowanej inwestycji.

Powyższy opis i kwalifikacja zostały przedstawione na podstawie opinii technicznej sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego inż. …. wg stanu na dzień ….

Zgodnie z oceną rzeczoznawcy, fragmenty pozostałości cegielni nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Postanowieniem …. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia …, znak: …., wszczęte zostało ponadto postępowanie w sprawie wpisania wyżej wskazanych obiektów do rejestru zabytków nieruchomych Województwa ….

Kupujący może być zobowiązany do uwzględnienia pozostałości historycznej zabudowy w projektowanej inwestycji. Intencją Kupującego będzie wówczas takie zagospodarowanie terenu, by zabytkowe ruiny …. były odpowiednio wyeksponowane. Funkcjonalność pieca nie zostanie jednakże w żaden sposób przywrócona, a obiekt nie zostanie odbudowany.

Podkreślić należy, iż pozostałości nie nadają się do eksploatacji, nie spełniają swojej pierwotnej funkcji, do której zostały przeznaczone, co ma związek ze złym stanem technicznym i niekompletnością tych naniesień.

W dniu …. …. Wojewódzki Konserwator Zabytków (protokół znak nr …..) dokonał kontroli stanu zachowania zabytku. Z protokołu kontroli wynika, że prace archeologiczne doprowadziły do odkrycia przemysłowej zabudowy dawnej cegielni. Stosunkowo w dobrym stanie zachowały się fragmenty dwóch pieców …. z technologią „….” z końca …. W protokole kontroli oceniono odspoinowanie cegieł, ich rozpadanie a także spękania. Piece okalają pozostałości siedmiu budynków na poziomie konstrukcji murowanych z cegły, fundamentów i ścian podziemia, datowane na drugą połowę XIX i XX wieku. Ściany posiadają liczne spękania. Fragmenty ścian i fundamentów, części pozostałości budynkowej poddawane są lokalnie silnej erozji.

Planowana transakcja

…. sp. z o.o. zamierza nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. w celu budowy obiektu usługowego i następnie sprzedaży lokali powstałych w ramach inwestycji. Planowana działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. ….. sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zważywszy na aktualny stan zabudowy nieruchomości, przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta pod warunkiem, iż Gmina Miasta … nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę).

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy z najdalej posuniętej ostrożności zamierzają złożyć w akcie notarialnym zawierającym przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) oraz ust. 11 ustawy o VAT, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy budynków i budowli (wraz z gruntem) wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania w odniesieniu do budynków i budowli, jak i w odniesieniu do zadatku wpłaconego na poczet ceny należnej Sprzedającemu, zostało złożone także w Umowie Przedwstępnej. Oświadczenie zostało złożone przez wnioskodawców z ostrożności, na wypadek odmiennej oceny przez organ stanu prawnego Nieruchomości.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
-----------------------------------------

Będąca przedmiotem użytkowania wieczystego działka nr \`(...)\` nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Sprzedający nabył Nieruchomość w związku z zamiarem realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego - projektu deweloperskiego w postaci budowy budynków usługowych zamieszkania zbiorowego.

Podziemna sieć elektroenergetyczna stanowi fragment sieci elektroenergetycznej operatora \`(...)\`.

Słupy nadziemnej sieci energetycznej oraz podziemne sieci eleketroenergetyczne stanowią fragment sieci elektroenergetycznej operatora \`(...)\`. S.A. (stanowią jego własność, jako część przedsiębiorstwa - zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego) i nie będą przedmiotem sprzedaży przez \`(...)\`. Sp. z o.o. na rzecz \`(...)\` Sp. z o.o.

Podziemne sieci teletechniczne stanowią fragment sieci należącej do \`(...)\`. (stanowią jej własność, jako część przedsiębiorstwa - zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego) i nie będą przedmiotem sprzedaży przez \`(...)\`. Sp. z o.o. na rzecz \`(...)\`. Sp. z o.o. Jednocześnie Wnioskodawcy wskazują, iż we wniosku omyłkowo wskazano, że sieć należy \`(...)\`. S.A. zamiast do \`(...)\`

Wymienione we wniosku naniesienia - pozostałości historycznej zabudowy w postaci cegielni nie stanowią budynków w rozumieniu definicji zawartej w ustawie Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2) Prawa budowlanego, budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak wskazano we wniosku, na terenie Nieruchomości znajdują się pozostałości historycznej zabudowy:

1) fragmenty dwóch pieców \`(...)\`. z technologią „\`(...)\`." z końca \`(...)\`.,

2) pozostałości siedmiu budynków na poziomie konstrukcji murowanych z cegły, fundamentów i ścian podziemia, datowane na drugą połowę \`(...)\`. wieku.

Opisane naniesienia są trwale związane z gruntem. Naniesienia są jednakże wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych jedynie częściowo - w zakresie zachowanych fragmentów konstrukcji murowanych z cegły na poziomie fundamentów i ścian podziemia. Naniesienia nie posiadają żadnych przegród budowlanych powyżej powierzchni ziemi, jak również nie posiadają dachu.

Transakcja obejmująca rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Kupujący wykorzystywał będzie nabytą Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`) do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Intencją Kupującego jest realizacja inwestycji deweloperskiej i następnie sprzedaż wybudowanych w ramach inwestycji lokali. Docelowo sprzedaż lokali następowała będzie w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Ponadto wskazali Państwo, iż we wniosku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w \`(...)\`., oznaczonej jako działka nr \`(...)\`, obszaru \`(...)\`., zostało zdefiniowane jako Nieruchomość. W opisie stanu faktycznego Wnioskodawcy przedstawili informacje na temat Nieruchomości oraz istniejącej na niej zabudowy. W ocenie Wnioskodawców, na Nieruchomości (działce nr \`(...)\` będącej przedmiotem użytkowania wieczystego) nie znajdują się żadne budynki, budowle, ani ich części, które należałyby do Sprzedającego i byłyby przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego. Istniejące sieci energetyczne oraz teletechniczne stanowią własność osób trzecich i nie będą przedmiotem sprzedaży, natomiast pozostałości historycznej zabudowy nie stanowią budynków ani budowli.

Zgodnie z art. 3 pkt 3) Prawa budowlanego przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Znajdujące się na Nieruchomości:

1) słupy nadziemnej sieci energetycznej,

2) podziemna sieć elektroenergetyczna,

3) podziemna sieć teletechniczna

zostały sklasyfikowane w projekcie budowlanym (projekcie rozbiórki) jako obiekty budowlane kategorii \`(...)\`.sieci, jak: elektroenergetyczne, telekomunikacyjne, gazowe, ciepłownicze, wodociągowe, kanalizacyjne oraz rurociągi przesyłowe.

Jako obiekty budowlane niestanowiące budynków ani obiektów małej architektury stanowią one budowle.

Powyższe obiekty są częściami sieci przesyłowych. Należy mieć przy tym na uwadze, że podziemna sieć elektroenergetyczna jest niesprawna i prawdopodobnie w przeszłości stanowiła przyłącze do nieistniejących już budynków, natomiast podziemna sieć teletechniczna jest w części niesprawna, a w części wykorzystywana przez operatora.

Opisane we wniosku:

1) słupy nadziemnej sieci energetycznej,

2) podziemna sieć elektroenergetyczna,

3) podziemna sieć teletechniczna,

stanowią budowle trwale związane z gruntem.

Pytania (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
----------------------------------------------------------

1) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę i nie będzie zwolniona z tego podatku?

2) Jeśli odpowiedź na pytanie ad. 1 będzie negatywna, to czy sprzedaż Nieruchomości wraz z prawem własności budynków będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 43 ust. 10-11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (przy założeniu, że Sprzedający i Kupujący złożą wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT)?

3) Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwot podatku VAT należnego o kwoty podatku VAT naliczonego (bądź zwrotu podatku VAT naliczonego) wynikającego z transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zgodnie z odpowiednio art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie
----------------------------

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT oraz rozliczenia podatku VAT należnego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz na ewentualny obowiązek zapłaty podatku PCC.

Ad. pytanie 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o podatku od towarów i usług (dalej zwanej „ustawą o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w ww. przepisie, rozumie się zgodnie z art. 7 ust. 1 przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem sprzedaż nieruchomości należy traktować w kategorii towaru, która podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku natomiast gruntów zabudowanych, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona, o ile nie następuje:

a) w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, iż zasadą jest opodatkowanie dostawy gruntów niezabudowanych, które stanowią tereny budowlane, a ponadto opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części.

W niniejszej sprawie kluczowe ma znaczenie ocena stanu zabudowy Nieruchomości.

Zważywszy na okoliczność przeznaczenia Nieruchomości pod zabudowę zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku uznania, że stanowi ona grunt niezabudowany, należało będzie ją zakwalifikować jako teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a tym samym jej dostawa przez Sprzedającego na rzecz Kupującego podlegała będzie opodatkowaniu.

Jak wskazano w opisie stanu powyższego (przedstawionym na podstawie opinii rzeczoznawcy), na terenie Nieruchomości znajdują się aktualnie jedynie słupy sieci energetycznej oraz pozostałości historycznej zabudowy w postaci cegielni. Ponadto na obszarze Nieruchomości (pod powierzchnią gruntu) znajdują się podziemne sieci elektroenergetyczne i teletechniczne.

Fragmenty infrastruktury technicznej stanowią przedmiot własności operatorów przesyłowych, albowiem zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego tego rodzaju urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Z uwagi na ograniczenia techniczne nie było możliwe ich rozebranie przez Sprzedającego, natomiast ulegną one istotnej zmianie w toku zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Natomiast naniesienia - pozostałości historycznej zabudowy, odkryte w wyniku prac archeologicznych, nie spełniają definicji budynków ani budowli.

Z uwagi na walory zabytkowe (historyczne) i potencjalne objęcie ochroną konserwatorską, naniesienia pozostaną na Nieruchomości i - stosownie do decyzji …. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków - zostaną wkomponowane w projekt inwestycji zamierzonej przez Kupującego, a w zakresie, w jakim nie zostaną objęte ochroną, zostaną rozebrane w toku inwestycji. Funkcjonalność naniesień nie zostanie w żadnym stopniu przywrócona.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Nieruchomość stanowi grunt niezabudowany i jest terenem budowlanym, a tym samym jego dostawa będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Powyższa ocena znajduje potwierdzenie m.in. w wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji indywidualnej z dnia 24 czerwca 2020 r„ sygn. 0114-KDIP4-3.4012.146.2020.2.KM, w której organ wskazał, że „w świetle powyższych przepisów należy ustalić, czy częściowo lub całkowicie zniszczony budynek spełnia nadal warunki definicji zawartej w ustawie Prawo budowlane. Z powyższego przepisu wynika, że ograniczenia dotyczą w szczególności budynków, które są nimi, jeśli są obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem i jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Z kolei przy budowlach definicja nie odnosi się do stanu technicznego tychże obiektów, niemniej jednak należy uznać, że w przypadku, gdy analizowany obiekt ewidentnie nie nadaje się do eksploatacji, to nie spełnia on cech budynku, czy też budowli, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Należy przyjąć, że obiekty takie nie spełniają swojej pierwotnej funkcji, do której były przeznaczone. W konsekwencji, sprzedaż działki, na której znajdują się ruiny budynków należy traktować jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej”.

Podkreślić należy, iż celem gospodarczym transakcji sprzedaży jest dostawa samego gruntu, a nie dostawa ww. naniesień. Znajdujące się obecnie na Nieruchomości pozostałości historycznej zabudowy nie posiadają żadnej wartości ekonomicznej - ich pozostawienie na terenie Nieruchomości podyktowane będzie obowiązkami wynikającymi z przepisów o ochronie zabytków, a ekspozycja i sposób uwzględnienia w projekcie planowanej inwestycji będzie miał na celu podniesienie walorów wizualnych. W przypadku linii przesyłowych obiekty nie przedstawiają żadnej wartości użytkowej (bowiem stanowią majątek przedsiębiorców przesyłowych), zatem skutki podatkowe przyszłej transakcji należy ocenić z uwzględnieniem aspektu ekonomicznego.

Mając na względzie aktualny, wyżej opisany stan Nieruchomości, przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta pod warunkiem, iż Gmina Miasta …. nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ww. przepisem, Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę. W ocenie Wnioskodawców istnienie pozostałości historycznej zabudowy nie stanowi zabudowy, która wyłączałaby prawo pierwokupu Gminy.

Jak wskazał Sąd Najwyższy - Izba Cywilna w wyroku z dnia 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt V CSK237/18, w judykaturze dominuje pogląd, że przy ustalaniu znaczenia tego terminu należy sięgnąć do przepisów prawa budowlanego. Przez „nieruchomość niezabudowaną” należy zatem rozumieć nie tylko nieruchomość, na której nie wzniesiono budynku, lecz także nieruchomość niezabudowaną innym obiektem budowlanym niż budynek, zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co istotne, we wskazanej sprawie analizował charakter prawny istniejących po rozbiórce budynku pozostałości murowanych piwnic (przysypanych gruzem pozostałym z rozbiórki) oraz fragmenty muru, jednoznacznie przesądzając, iż nie stanowią one budynku ani budowli, a tym samym nieruchomość stanowi grunt niezabudowany.

Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT, do dostawy nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT.

Ad. pytanie 2

W przypadku natomiast odmiennej oceny organu, tj. w razie uznania, że istniejące pozostałości historycznej zabudowy stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Ustawy o VAT, ich dostawa wraz z Nieruchomością przez Sprzedającego na rzecz Kupującego powinna korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Powyższe zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania z uwagi na okoliczność rezygnacji przez wnioskodawców ze zwolnienia i dokonanie wyboru jej opodatkowania podatkiem VAT.

Wnioskodawcy, będąc zarejestrowanymi podatnikami czynnymi VAT, złożą w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. W tych okolicznościach spełnione będą warunki skutecznej rezygnacji ze zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, a tym samym dostawa podlegała będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej.

W stosunku do zadatku otrzymanego przez Sprzedającego, powyższe warunki były spełnione z uwagi na właściwe oświadczenie zawarte w Umowie Przedwstępnej.

Ad. pytanie 3

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość jest niezabudowana natomiast Kupujący zamierza ją nabyć na cele związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną, tj. w celu realizacji inwestycji deweloperskiej z zamiarem sprzedaży wybudowanych lokali. Planowana działalność w żadnej części nie będzie zwolniona z VAT. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- nieprawidłowe – w zakresie uznania dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\` jako gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę, niekorzystającego ze zwolnienia od podatku,

\- nieprawidłowe – w zakresie zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, prawa użytkowania wieczystego działki \`(...)\` wraz z posadowionymi na niej budynkami,

\- prawidłowe – w zakresie - prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, iż Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza zbyć prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr \`(...)\`. Nieruchomość stanowi przedmiot własności Gminy Miasta …. i została oddana w użytkowanie wieczyste na okres do dnia 4 marca 2096 r. Sprzedający nabył Nieruchomość od osób fizycznych, na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności budowli z dnia 1 lipca 2019 r. Nabycie podlegało wówczas zwolnieniu od podatku od towarów i usług, przy czym, w zakresie dotyczącym jednego ze zbywców (zbywcami byli małżonkowie pozostający w ustroju wspólności majątkowej) zastosowanie znalazł art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (z uwagi na istniejącą wówczas zabudowę), natomiast drugi ze zbywców nie był podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający nabył Nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą - zamierzał zrealizować projekt deweloperski w postaci budowy budynków usługowych zamieszkania zbiorowego - domu …..

Uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr \`(...)\`, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr \`(...)\` będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

Terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi.

Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług artykuł 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że na terenie Nieruchomości znajdują się pozostałości historycznej zabudowy:

1) fragmenty dwóch pieców …. z technologią „….” z końca …wieku,

2) pozostałości siedmiu budynków na poziomie konstrukcji murowanych z cegły, fundamentów i ścian podziemia, datowane na drugą połowę … wieku.

Zgodnie z oceną rzeczoznawcy, fragmenty pozostałości cegielni nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Wymienione we wniosku naniesienia - pozostałości historycznej zabudowy w postaci cegielni nie stanowią budynków w rozumieniu definicji zawartej w ustawie Prawo budowlane.

Ponadto w obszarze Nieruchomości znajdują się:

1) słupy nadziemnej sieci energetycznej,

2) podziemna sieć elektroenergetyczna,

3) podziemna sieć teletechniczna.

Słupy nadziemnej sieci energetycznej oraz podziemne sieci eleketroenergetyczne stanowią fragment sieci elektroenergetycznej operatora …. S.A. (stanowią jego własność, jako część przedsiębiorstwa - zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego) i nie będą przedmiotem sprzedaży przez …. Sp. z o.o. na rzecz …Sp. z o.o. Podziemne sieci teletechniczne stanowią fragment sieci należącej do …. (stanowią jej własność, jako część przedsiębiorstwa - zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego) i nie będą przedmiotem sprzedaży przez …. Sp. z o.o. na rzecz ….. Sp. z o.o. Ww. obiekty budowlane stanowią budowle trwale związane z gruntem.

Na podstawie art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

· grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

· budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

· części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, kanalizacyjnej oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazania wymaga, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt - jako grunt zabudowany.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez …. Sp. z o.o., prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`, na której znajdują się słupy nadziemnej sieci energetycznej, podziemne sieci eleketroenergetyczne oraz podziemne sieci teletechniczne, które nie są własnością ww. Spółki, lecz podmiotu trzeciego. Z perspektywy ekonomicznej to podmiot trzeci, a nie Spółka jako sprzedający znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. W analizowanym przypadku nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem …. Sp. z o.o. nie dokona ich dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tak więc, w przypadku planowanej dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na ww. działce posadowione są naniesienia będące własnością podmiotów trzecich.

Analiza powyższego prowadzi zatem do wniosku, że dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\` nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany słupami nadziemnej sieci energetycznej, podziemnymi sieciami eleketroenergetycznymi oraz podziemnymi sieciami teletechnicznymi.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w przypadku dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, będąca przedmiotem użytkowania wieczystego działka nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze ww. okoliczności sprawy wskazania wymaga, że dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\` nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`, jako gruntu zabudowanego, nie będzie korzystała ze zwolnienia i będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 – z uwagi na wskazanie, że przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany, jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytanie nr 2, tj. zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, prawa użytkowania wieczystego działki \`(...)\` wraz z posadowionymi na niej budynkami, wskazania wymaga, że zakres i zasady zwolnienia dostawy budynków/budowli lub ich części zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że zgodnie z oceną rzeczoznawcy, fragmenty pozostałości cegielni nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Wymienione we wniosku naniesienia - pozostałości historycznej zabudowy w postaci cegielni nie stanowią budynków w rozumieniu definicji zawartej w ustawie Prawo budowlane. Ponadto, jak wyżej rozstrzygnięto, w przypadku planowanej dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt zabudowany, bez posadowionych na nim naniesień.

Jak wyżej wskazano w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części. Skoro zatem przedmiotem dostawy w analizowanym przypadku będzie wyłącznie grunt zabudowany, ale bez budynków/budowli, to dla dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\` nie znajdą zastosowania ww. przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\` wskazania wymaga, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślenia wymaga, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej wskazałem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr \`(...)\` będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Z wniosku wynika także, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabytą Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki nr \`(...)\`) będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Intencją Kupującego jest realizacja inwestycji deweloperskiej i następnie sprzedaż wybudowanych w ramach inwestycji lokali.

Analiza okoliczności sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi zatem do wniosku, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr \`(...)\` na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy. Prawo to będzie przysługiwało Kupującemu pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z art. 88 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

…. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).