Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.66.2019.1.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-04
Teza: w zakresie skutków podatkowych przysądzenia lokalu mieszkalnego w drodze licytacji komorniczej.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; licytacja; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; postępowanie-postępowanie egzekucyjne; sprzedaż; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 marca 2019 r. (data wpływu 4 kwietnia 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przysądzenia lokalu mieszkalnego w drodze licytacji komorniczej – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 4 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przysądzenia lokalu mieszkalnego w drodze licytacji komorniczej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jako wspólnik spółki cywilnej nabył poprzez sądowe przysądzenie prawa własności (licytacja komornicza) mieszkanie. Wartość oszacowania w operacie sporządzonym na wniosek komornika na potrzeby licytacji wynosiła 230 000 zł. Operat został sporządzony przez biegłego, zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, a wartość nieruchomości została oszacowana na podstawie analizy porównawczej z transakcjami wolnorynkowymi.

Cena wywoławcza podczas licytacji wynosiła 172 500 zł. W licytacji uczestniczyło kilku licytantów, a Spółka zaoferowała najwyższą cenę tj. 205 000 zł.

W związku z „wygraniem” licytacji (po zapłacie 12 maja 2017 r. ceny nabycia) Sąd przysądził Spółce prawo własności 14 sierpnia 2018 r. Spółka otrzymała przysądzenie we wrześniu 2018 r. Od nabycia na drodze egzekucji z nieruchomości występuje obowiązek zapłaty podatku PCC w wysokości 2 % od ceny nabycia. Spółka zapłaciła 2% PCC od kwoty 205 000 zł czyli 4 100 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy płacąc 4 100 zł podatku – czyli 2% od ceny 205 000 zł Wnioskodawca postąpił prawidłowo?

Zdaniem Wnioskodawcy, płacąc 4 100 zł podatku – czyli 2% od ceny 205 000 zł Wnioskodawca postąpił prawidłowo – gdyż cena 205 000 zł stanowiła cenę rynkową nabycia przedmiotowego mieszkania.

W operacie biegłego, zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, wartość nieruchomości została oszacowana na podstawie analizy porównawczej z transakcjami wolnorynkowymi. Transakcje na wolnym rynku charakteryzują się tym, że kupujący otrzymuje od sprzedającego niezadłużony lokal niezwłocznie po zapłacie ceny.

W przypadku licytacji komorniczych na rynkową wartość nieruchomości, w tym wypadku mieszkania ma wpływ wiele innych, specyficznych i negatywnych czynników, między innymi:

*   zapłata ceny następuje o wiele wcześniej (kilka do kilkunastu miesięcy) od otrzymania prawa własności,
*   niepewność co do wydania mieszkania przez dłużnika,
*   ponoszenie kosztów czynszu od momentu przysądzenia, nie będąc w posiadaniu mieszkania,
*   ponoszenie kosztów eksmisji,
*   długi okres oczekiwania na wykreślenie przez Sąd Wieczystoksięgowy obciążeń w dziale 3 i 4 KW.

W przedmiotowej sprawie zapłata ceny została dokonana do Sądu 12 maja 2017 r., natomiast prawomocne przysądzenie (prawo własności) Wnioskodawca otrzymał po 16 miesiącach od zapłaty ceny.

Mimo, że za mieszkanie Wnioskodawca zapłacił 12 maja 2017 r. nadal nie jest w jego posiadaniu. Dłużnik już przed licytacją zapowiadał zainteresowanym zakupem, że tak będzie postępował. Groził też, że zdewastuje mieszkanie jeżeli będzie musiał się wyprowadzić. Obecnie Wnioskodawca musi nawet płacić czynsz za mieszkanie, którego nie użytkuje.

Z uwagi na fakt, iż obwieszczenie o licytacji zostało (zgodnie z przepisami) opublikowane przez komornika powszechnie – do licytacji przystąpiło wielu chętnych do nabycia – więc warunki zakupu były wolnorynkowe.

Wylicytowana cena w związku z powyższym odzwierciedlała rzeczywistą wartość rynkową przedmiotowego mieszkania uwzględniającą wszystkie negatywne aspekty jego nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Natomiast stosownie do art. 1 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy – przepisy ustawy o czynnościach cywilnoprawnych stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w ust. 1 pkt 2 i 3.

Zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy – obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody – od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy – wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 3 i 4 cyt. ustawy).

Z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany. Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych praw majątkowych, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Stosownie do art. 10 ust. 1 omawianej ustawy – podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jako wspólnik spółki cywilnej nabył poprzez sądowe przysądzenie prawa własności (licytacja komornicza) mieszkanie. Wartość oszacowania w operacie sporządzonym na wniosek komornika na potrzeby licytacji wynosiła 230 000 zł. Operat został sporządzony przez biegłego, zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, a wartość nieruchomości została oszacowana na podstawie analizy porównawczej z transakcjami wolnorynkowym. Cena wywoławcza podczas licytacji wynosiła 172 500 zł. W licytacji uczestniczyło kilku licytantów, a Spółka zaoferowała najwyższą cenę tj. 205 000 zł. W związku z „wygraniem” licytacji (po zapłacie 12 maja 2017 r. ceny nabycia) Sąd przysądził Spółce prawo własności 14 sierpnia 2018 r. Spółka otrzymała przysądzenie we wrześniu 2018 r. Spółka zapłaciła 2% PCC od kwoty 205 000 zł czyli 4 100 zł.

Zgodnie z art. 999 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1360, ze zm.) – prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Jak wskazano powyżej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają orzeczenia sądowe, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem nabycie opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego w postępowaniu egzekucyjnym, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wywołuje takie skutki prawne jak nabycie tego lokalu na podstawie umowy sprzedaży i z tej przyczyny podlega temu podatkowi na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisany stan faktyczny oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytego przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego. A zatem wskazana przez Wnioskodawcę cena nabycia tego prawa, tj. kwota 205 000 zł stanowi podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej nabywanego lokalu w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tylko w takiej sytuacji podatek należało obliczyć od wskazanej wyżej ceny nabycia.

Jeżeli jednak kwota 205 000 zł ustalona jako podstawa opodatkowania nie jest ceną rynkową nabytego lokalu mieszkalnego, Organ podatkowy ma prawo zwrócić Wnioskodawcy uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy. Wartość nabywanego lokalu musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jego wartości rynkowej. To oznacza, że kwestionując wartość ceny podanej jako podstawę opodatkowania – bez względu na to jak ta cena została ustalona – Organ ma prawo wezwać stronę do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu transakcji i w ostateczności włączyć mechanizm ustalania wartości określony w art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując należy stwierdzić, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy sprzedaży lokalu mieszkalnego i według jakich zasad tę podstawę się ustala.

Składając deklarację PCC-3 Wnioskodawca był zobowiązany obliczyć i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej nabytego przez siebie lokalu mieszkalnego. Zajmując stanowisko Wnioskodawca wskazał, że płacąc 4 100 zł podatku – czyli 2% od ceny 205 000 zł postąpił prawidłowo – gdyż cena 205 000 zł stanowiła cenę rynkową nabycia przedmiotowego mieszkania oraz, że wylicytowana cena w związku z powyższym odzwierciedlała rzeczywistą wartość rynkową przedmiotowego mieszkania uwzględniającą wszystkie negatywne aspekty jego nabycia.

Jeżeli zatem istotnie – jak wskazał Wnioskodawca – cena nabycia w wysokości 205 000 zł odpowiadała wartości rynkowej nabytego lokalu mieszkalnego, to Wnioskodawca płacąc od wskazanej kwoty podatek w wysokości 2% postąpił prawidłowo.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.