Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.12.2025.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-13
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
sprzedaż-sprzedaż działek
zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania
    sprzedaży działki niezabudowanej nr (...).
    Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 11 lutego 2025 r. (data wpływu 14 lutego 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Powiat jako jednostka samorządu terytorialnego posiada osobowość prawną i sporządza
    scentralizowaną deklarację podatku od towarów i usług VAT-7. W imieniu Powiatu jako
    „Sprzedawcy” i podatnika podatku VAT wystawiają poszczególne jednostki organizacyjne
    jako „Wystawca faktury” z NIP-em Powiatu. Obsługę scentralizowanych rozliczeń w
    zakresie podatku od towarów i usług VAT prowadzi Starostwo Powiatowe w (...). Zgodnie z
    regulacją zawartą w art. 32 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie
    powiatowym organem reprezentującym Powiat (...) jest Zarząd Powiatu w (...). Powiat (...)
    jako jednostka samorządu terytorialnego wyposażona jest w osobowość prawną jej
    przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym i samodzielnie wykonuje
    określone ustawami zadania.
    Powiat jest właścicielem położonej w (...) obręb (...) niezabudowanej nieruchomości
    gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna: nr (...) - ujawnionych w księdze wieczystej
    prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...) ujawnionej w księdze wieczystej (...) ww. Sądu.
    Prawo własności ww. nieruchomości Powiat nabył nieodpłatnie, z mocy samego prawa, co
    potwierdza decyzja Wojewody znak (...) z dnia 5 czerwca 2003 r. Powiat planuje zbyć
    wymienione wyżej nieruchomości w drodze przetargu ustanego nieograniczonego.
    Powstaje jednak trudność w opodatkowaniu sprzedaży podatkiem od towarów i usług
    (dalej VAT) z uwagi na problem mieszanego przeznaczenia wymienionej działki
    ewidencyjnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta (...)
    zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj.
    (...) z 2019 r poz. 3731) opublikowanym dnia 14 maja 2019 r.
    Działka o nr ewid. (...) położona w miejscowości (...) zgodnie z w/w planem znajduje się w
    jednostce urbanistycznej o symbolu:
    - 2 MN1 - terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami w budynkach o
                                                  2pow. maksimum 30 % powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (ok. 514 m),
                                  2- KDd - teren publicznych dróg dojazdowych (ok. 68 m),
                                              2- ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim /.../ (ok. 2352 m).
    Mając zatem na uwadze powyższe uregulowania planu, przedmiotem dostawy będzie
    działka ewidencyjna niezabudowana, obejmująca tereny bez prawa do zabudowy oraz
    tereny przeznaczone pod zabudowę. Przepisy ustawy o VAT nie zawierają zapisu
    dotyczącego sposobu podziału nieruchomości gruntowej (działki ewidencyjnej) w celu
    wyliczenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT. Natomiast w przypadku gdy
    transakcja dotyczy dostawy gruntu, który w części nie podlega opodatkowaniu podatkiem
    VAT, a w części będzie podlegał temu podatkowi, Wnioskodawca będzie zobowiązany do
    wyboru odpowiedniej metody czy też klucza podziału (wartościowego lub
    powierzchniowego) dla określenia podstawy opodatkowania tej części działki, która
    podlega opodatkowaniu tym podatkiem.
    Wnioskodawca posiada zaświadczenie z Miejscowego Planu Zagospodarowania
    Przestrzennego z dnia 22 kwietnia 2024 r., gdzie organ ustalił procentowo części
    powierzchni działki o odmiennym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego. Wnioskodawca dysponuje również operatem szacunkowym z dnia 6 maja
    2024 r., sporządzonym przez mgr inż. K.B. gdzie wskazano wartość rynkową w/w działki. W
    oparciu o wydane zaświadczenie i operat szacunkowy Wnioskodawca jest w stanie ustalić
    powierzchnię poszczególnych części działki o odmiennym przeznaczeniu w planie
    zagospodarowania przestrzennego oraz wartość tych części.
    Ponieważ sprzedaż opisanej nieruchomości nastąpi w drodze przetargu ustnego
    nieograniczonego, Wnioskodawca spodziewa się uzyskać ze sprzedaży kwotę wyższą od
    ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej tych nieruchomości którą
    w całości doliczy do podstawy opodatkowania podatkiem VAT, z uwagi na interes
    ekonomiczny nabywcy.

    Dodać należy, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (...)
    zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia 30 kwietnia 2019 r. (Dz. U. Woj.
    (...) z 2019 r. poz. 3731) istnieją linie rozgraniczające na działce (...), które w widoczny
    sposób oddzielają część działki przeznaczonej pod zabudowę od części nieprzeznaczonej
    pod zabudowę.
    Przy nabyciu działki nr (...) Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku
    naliczonego, ponieważ Wnioskodawca nabył nieruchomość, z której powstała działka (...)
    nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody (...) znak (...) z dnia
    05.06.2003 r.
    W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:
    Ad.1
    Działka nr (...) nie jest objęta aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub
    aktualną (obowiązującą) decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego ani w całości ani
    w części;
    Ad. 2 i Ad. 3
    Zgodnie z obowiązującym i aktualnym Miejscowym Planem Zagospodarowania
    Przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego
    uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednostkę urbanistyczną
    oznaczono symbolem ZP1 - tereny zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim, parki,
    skwery, zieleńce, zieleń izolacyjna, zadrzewienia.
    Dodatkowo zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczące
    jednostki ZP1 brzmią:
    1. zakaz lokalizacji budynków;
    2. możliwość lokalizacji urządzeń rekreacyjno-wypoczynkowych niekubaturowych;
    3. możliwość realizacji ścieżek rowerowych i szlaków turystycznych;
    4. możliwość sezonowego wykorzystania terenów jako sportowo - rekreacyjne;
    5. dopuszcza się adaptację istniejącego zagospodarowania i występującej zabudowy pod
      warunkiem zachowania następujących parametrów zabudowy:
    a. maksymalna wysokości budynków - 10 m;
    b. geometria dachu - dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci
      dachowych od 20o do 45°,
    c. maksymalna wysokość kalenicy -10 m (6 m budynki gospodarcze i garaże);
    d. powierzchnia zabudowy - w przypadku rozbudowy - maksymalnie 15% istniejącej
      powierzchni zabudowy i maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej,
    e. zabudowy i maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej;
    f. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 40%;
    g. wskaźnik intensywności zabudowy w przedziale od 0,001 (minimalny) do 1,2
      (maksymalny).
    Ad. 4
    Działka nr (...) do 4 stycznia 2023 r., była wykorzystywana na cele rolnicze (zwolniona z VAT
    na podstawie art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z § 3 ust. 1 pkt 2
    Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od
    podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień), po tej dacie do
    obecnie naliczane jest wynagrodzenie za bezumowne korzystane, które podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o
    podatku od towarów i usług art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy;

    Pytania (przeformułowane w piśmie z 11 lutego 2025 r.)
    1. Czy planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej
      własność Powiatu położonej w (...) obręb (...) oznaczona jako niezabudowana działka nr
      (...) księga wieczysta (...) będzie stanowić:
      - czynność podlegającą opodatkowaniu VAT w odniesieniu do wartości części działki
        przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny
        2MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami lub tereny KDd
        - tereny publicznych dróg dojazdowych oraz
      - czynność korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
        9 ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do wartości części działek
        przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny
        ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim?
    2. Czy w celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży ww. nieruchomości
      (częściowo zwolnionych i opodatkowanych) prawidłowe jest zastosowanie klucza
      powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania (udziału powierzchni
      nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania
      w ogólnej powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy)?
    Państwa stanowisko w sprawie (przeformułowane w piśmie z 11 lutego 2025 r.)
    Stanowisko wnioskodawcy Ad.1:
    Planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiących własność
    Powiatu położonej w (...) obręb (...) oznaczonej jako niezabudowana działka nr (...) o pow.
    0,2937 ha - księga wieczysta (...) będzie stanowić:
    - czynność podlegającą opodatkowaniu VAT w odniesieniu do wartości części działek
      przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny
      2MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz tereny KDd -
      tereny publicznych dróg dojazdowych oraz
    - czynność korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
      ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do wartości części działek
      przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny
      ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim.
    W celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży ww. nieruchomości (częściowo
    zwolnionych i opodatkowanych) prawidłowe jest zastosowanie klucza powierzchniowego
    ustalenia podstawy opodatkowania (udziału powierzchni nieruchomości podlegających
    poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni
    nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy).
    Wnioskodawca w związku ze sprzedażą wymienionych wyżej nieruchomości
    niezabudowanych będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (j.t. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze
    zm.) - dalej ustawa o VAT. Należy jednak zaznaczyć, że wykonywana czynność, która
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana
    właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Z kolei,
    zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż
    tereny budowlane.
    Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.
    Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi,
    rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

    Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o
    planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.)
    ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W związku z powyższym części działki nr (...) przeznaczonej na podstawie ww. planu jako
    teren o symbolu ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim będzie
    korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT;
    natomiast część ww. działki oznaczona jako tereny o symbolu 2MN1 - tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz część działki oznaczona jako tereny KDd -
    tereny publicznych dróg dojazdowych, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od
    podatku VAT na podstawie ww. artykułu, bowiem ta część działki stanowi tereny
    budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
    Ponieważ w celu wyliczenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży takiej nieruchomości
    (częściowo zwolnionej i opodatkowanej VAT) można przyjąć różne rozwiązania takie jak
    zastosowanie klucza powierzchniowego (udziału powierzchni nieruchomości
    podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej
    powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot dostawy) lub zastosowanie klucza
    wartościowego (udziału wartości nieruchomości podlegających poszczególnym regulacjom
    dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem nieruchomości stanowiącej przedmiot
    dostawy) Wnioskodawca planuje zastosowanie klucza powierzchniowego. W ocenie
    Wnioskodawcy taka metoda jest prawidłowa, obiektywna i wiarygodna gdyż
    Wnioskodawca jest w stanie określić udział powierzchni działki podlegających
    poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni działki
    stanowiącej przedmiot dostawy. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie
    przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29
    kwietnia 2014 r., sygn. IPPP1/443-263/14-2/JL, oraz w interpretacji indywidualnej
    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2018 r. znak: 0113-KDIPT1-
    1.4012.673.2018.2.JK.
    Stanowisko wnioskodawcy Ad.2
    Zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba
    określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi (w
    operacie szacunkowym). W myśl § 14 ust. 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14
    września 2014 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań
    na zbycie nieruchomości (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 1490 ze zm.) uczestnicy przetargu
    zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny, dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma
    dalszych postąpień. Przetarg jest ważny bez względu na liczbę uczestników przetargu,
    jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej
    ceny wywoławczej. W świetle powyższego, w przypadku sprzedaży w drodze przetargu
    ustnego nieograniczonego sprzedawca zawsze uzyskuje cenę wyższą niż wartość
    wywoławcza ustalona jako wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę
    majątkowego w Operacie szacunkowym. W przypadku przyjęcia metody wartościowej,
    zdaniem Wnioskodawcy tę nadwyżkę należy uwzględnić w całości w podstawie
    opodatkowania tej części działki, która podlega opodatkowaniu VAT z uwagi na interes
    ekonomiczny nabywcy, którego zamiarem - jak wskazują zasady doświadczenia życiowego
    - jest nabycie gruntów podlegających zabudowie.

    Opisany powyżej problem nadwyżki nie występuje w przypadku przyjęcia klucza
    powierzchniowego ustalenia podstawy opodatkowania, (udziału powierzchni działki
    podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej
    powierzchni działki stanowiącej przedmiot dostawy).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Według art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
    Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7
    (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich
    części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
    dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie
    nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
    Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
    ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle art. 15 ust. 2 ustawy:
    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Z kolei na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:
    Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te
    organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla

    realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na
    podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są
    podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które
    mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki
    czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany
    (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego
    (nazwanych i nienazwanych). Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział
    opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
    Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane.
    Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości
    gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich
    opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże
    zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki
    organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny
    przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o
    planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
    Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie
    gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych,
    morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych
    ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań
    własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
    Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
    sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o
    warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
    1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji
    celu publicznego;
    2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w
    drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym:
    W planie miejscowym określa się obowiązkowo:
    1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub
    różnych zasadach zagospodarowania;
    6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną
    i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni
    biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość
    zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc
    przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie
    zabudowy i gabaryty obiektów;
    9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w
    tym zakaz zabudowy.
    Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo
    przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub
    różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww.
    plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod
    zabudowę.
    Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony
    pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem
    określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również
    wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu.
    Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że
    decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie
    określone w tym planie.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny
    prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle
    orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który
    regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Nie jest więc terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w
    przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach
    zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji
    inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

    Ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego
    gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz
    wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje przy tym
    klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków
    zagospodarowania przestrzennego.
    Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 wskazuje jednoznacznie, że
    zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów)
    w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje
    możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest
    przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny
    stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia
    określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić
    bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu.
    Sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że grunty te stanowią
    grunty przeznaczone pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca
    nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem
    opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od
    możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.
    Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać niezabudowaną nieruchomość
    stanowiącą działkę nr (...). Działka nr (...) zgodnie z Miejscowym Planem
    Zagospodarowania Przestrzennego znajduje się w jednostce urbanistycznej o symbolu: 2
    MN1 - terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami w budynkach o pow.
                                            2maksimum 30 % powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (ok. 514 m), KDd - teren
                          2publicznych dróg dojazdowych (ok. 68 m), ZP1 - tereny zieleni związane z
                          2zainwestowaniem miejskim (ok. 2352 m). Zgodnie z obowiązującym i aktualnym
    Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość
    znajduje się na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego, jednostkę urbanistyczną oznaczono symbolem ZP1 - tereny zieleni
    związanej z zainwestowaniem miejskim, parki, skwery, zieleńce, zieleń izolacyjna,
    zadrzewienia.
    Dodatkowo zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczące
    jednostki ZP1 brzmią:
    1. zakaz lokalizacji budynków;
    2. możliwość lokalizacji urządzeń rekreacyjno-wypoczynkowych niekubaturowych;
    3. możliwość realizacji ścieżek rowerowych i szlaków turystycznych;
    4. możliwość sezonowego wykorzystania terenów jako sportowo - rekreacyjne;
    5. dopuszcza się adaptację istniejącego zagospodarowania i występującej zabudowy pod
      warunkiem zachowania następujących parametrów zabudowy:
      a. maksymalna wysokości budynków - 10 m;
      b. geometria dachu - dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci
        dachowych od 20o do 45°,
      c. maksymalna wysokość kalenicy - 10 m (6 m budynki gospodarcze i garaże);
      d. powierzchnia zabudowy - w przypadku rozbudowy - maksymalnie 15% istniejącej
        powierzchni zabudowy i maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej,
      e. zabudowy i maksymalnie 20% powierzchni działki budowlanej;
      f. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 40%;

      g. wskaźnik intensywności zabudowy w przedziale od 0,001 (minimalny) do 1,2
        (maksymalny).
    Przy nabyciu działki nr (...) nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku
    naliczonego, ponieważ nabyli Państwo nieruchomość, z której powstała działka (...)
    nieodpłatnie z mocy samego prawa co potwierdza decyzja Wojewody. Działka nr (...) do 4
    stycznia 2023 r., była wykorzystywana na cele rolnicze (zwolniona z VAT na podstawie art.
    2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z § 3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia
    Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i
    usług oraz warunków stosowania tych zwolnień), po tej dacie do obecnie naliczane jest
    wynagrodzenie za bezumowne korzystane, które podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług - na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy. Dodać należy, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania istnieją
    linie rozgraniczające na działce nr (...). Działka nr (...) nie jest objęta aktualną
    (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub aktualną (obowiązującą) decyzją o
    lokalizacji inwestycji celu publicznego ani w całości ani w części.
    Zatem, z powyższego wynika, że działka nr (...) - zgodnie z postanowieniem miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego - w całości stanowią grunty przeznaczone pod
    zabudowę, gdyż jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
    działka nr (...) położona jest na terenach oznaczonych jako: 2 MN1 - tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami w budynkach o pow. maksimum 30 %
    powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, KDd - tereny publicznych dróg
    dojazdowych oraz ZP1 - tereny zieleni związane z zainwestowaniem miejskim dla których
    to terenów dopuszcza się możliwość lokalizacji urządzeń rekreacyjno-wypoczynkowych
    niekubaturowych, możliwość realizacji ścieżek rowerowych i szlaków turystycznych,
    możliwość sezonowego wykorzystania terenów jako sportowo - rekreacyjne; dopuszcza
    się adaptację istniejącego zagospodarowania i występującej zabudowy pod warunkiem
    zachowania następujących parametrów zabudowy (...).
    W konsekwencji dostawa całej przedmiotowej działki nr (...) nie korzysta ze zwolnienia, o
    którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Z uwagi na fakt, że dostawa ww. działki nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na
    mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
    Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych
    towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku
    VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione
    muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    - towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich
      posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu)
      tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy o VAT.
    NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o
    którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art.
    43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia

    podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.
    u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88
    ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie
    obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por.
    wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy
    podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie
    skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    VAT.
    Sprzedaż działki nr (...) nie korzysta także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy o VAT. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy działka nr (...) nie była
    wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania
    podatkiem VAT (działka nr (...) do 4 stycznia 2023 r., była wykorzystywana na cele rolnicze,
    po tej dacie do obecnie naliczane jest wynagrodzenie za bezumowne korzystane, które
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy
    o podatku od towarów i usług). Ponadto – jak wynika z wniosku – nabycie działki, nie
    nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Jak Państwo wskazali
    nieruchomość, z której powstała działka (...) została nabyta nieodpłatnie z mocy samego
    prawa co potwierdza decyzja Wojewody. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że
    mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie mieli takiego prawa.
    W konsekwencji dostawa całej działki nr (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2. Dostawa całej działki nr (...)
    opodatkowana będzie właściwą stawką podatku od towarów i usług.
    Tym samym, Państwa stanowisko jest w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.
    Z uwagi na powyższe rozstrzygnięcie w zakresie pytania nr 1 tj. że sprzedaż całej działki nr
    (...) nie podlega zwolnieniu i w całości będzie opodatkowana właściwą stawką VAT,
    odstępuje się od odpowiedzi na pytania nr 2, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpi
    dostawa nieruchomości (działki nr (...)) jako w części zwolnionej i w części opodatkowanej
    właściwą stawką VAT. Tym samym podstawa opodatkowania dla całej sprzedawanej
    działki nr (...) będzie jednakowa i nie ma konieczności wyliczania jej wg klucza
    powierzchniowego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we
    wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi
    ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego
    podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku
    zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność.

    Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
    interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.