Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-766/14-4/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-10-06
Teza: bezumowne korzystanie z nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; korzystanie-korzystanie bezumowne; nieruchomości; odszkodowania; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 249, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 lipca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego i zgody Wnioskodawcy **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie bezumownego korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego i zgody Wnioskodawcy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu. Wnioskodawca realizuje zadania z zakresu administracji samorządowej należące do gminy i powiatu. Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. Z 2013 r.( poz. 594 z późn, zm.) zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy:

1.  ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej;
2.  gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego;
3.  wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz;
4.  1.  działalności w zakresie telekomunikacji;
5.  lokalnego transportu zbiorowego;
6.  ochrony zdrowia;
7.  pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych;
8.  1.  wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej;
9.  gminnego budownictwa mieszkaniowego;
10.  edukacji publicznej;
11.  kultury, w tym bibliotek gminnych i innych instytucji kultury oraz ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
12.  kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych;
13.  targowisk i hal targowych;
14.  zieleni gminnej i zadrzewień;
15.  cmentarzy gminnych;
16.  porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli oraz ochrony przeciwpożarowej i przeciwpowodziowej, w tym wyposażenia i utrzymania gminnego magazynu przeciwpowodziowego;
17.  utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych;
18.  polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej;
19.  wspierania i upowszechniania idei samorządowej, w tym tworzenia warunków do działania i rozwoju jednostek pomocniczych i wdrażania programów pobudzania aktywności obywatelskiej;
20.  promocji gminy;
21.  współpracy i działalności na rzecz organizacji pozarządowych oraz podmiotów wymienionych w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie (Dz., U. z 2010 r. Nr 234, poz. 1536, z późn, zm.);
22.  współpracy ze społecznościami lokalnymi i regionalnymi innych państw.

W myśl pkt 1 wskazanego powyżej przepisu do zadań samorządu gminnego należy gospodarka nieruchomościami. W ramach realizacji tego zadania Wnioskodawca oddaje grunty m.in. w dzierżawę.

Tryb wydzierżawiania gruntów przez Wnioskodawca określony został w Zarządzeniu Prezydenta miasta z dnia 29 maja 2013 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości miasta i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent miasta.

W ramach przedmiotowego Zarządzenia ustalony został wzór umowy dzierżawy. W § 2 pkt 2 przedmiotowego wzoru umowy dzierżawy zapisano, iż: „W razie zamiaru zawarcia kolejnej umowy dzierżawy Dzierżawca powinien złożyć Wydzierżawiającemu pisemny wniosek przed datą zakończenia umowy. Strony wykluczają możliwość przedłużenia umowy na zasadzie określonej w art. 674 Kodeksu cywilnego.”

W myśl § 3 ust. 1 wzoru umowy dzierżawy wpłat z tytułu czynszu należy dokonywać z góry przelewem na konto Wydzierżawiającego w terminie do dnia 10-tego każdego miesiąca. Zgodnie natomiast z treścią § 4 wzoru umowy dzierżawy w przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu Wydzierżawiający naliczy odsetki ustawowe (pkt 1). Dwumiesięczne opóźnienie w zapłacie czynszu, w tym odmowa zapłaty czynszu, którego wysokość została zaktualizowana lub podwyższona (\`(...)\`), stanowić będzie podstawę do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca, po udzieleniu mu w formie pisemnej dodatkowego miesięcznego terminu, nie dokona zapłaty zaległego czynszu wraz z odsetkami (pkt 2).

W przypadku korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego, Dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty Wydzierżawiającemu wynagrodzenia za bezumowne korzystania z nieruchomości w wysokości 200% czynszu brutto miesięcznie, naliczonego zgodnie z dotychczasową umową (kwota netto + VAT), w okresie od dnia zakończenia umowy do dnia wydania nieruchomości (pkt 3).

W razie złożenia przez Dzierżawcę wniosku o zawarcie kolejnej umowy dzierżawy, zgodnie z § 2 ust. 2 niniejszej umowy i nie poinformowania przez Wydzierżawiającego o odmowie zawarcia kolejnej umowy, wynagrodzenie za bezumowne korzystnie z nieruchomości do czasu zawarcia nowej umowy równe będzie kwocie czynszu brutto naliczanego zgodnie z dotychczasową umową (kwota netto + VAT).

Strony zgodnie oświadczają, że korzystanie przez Dzierżawcę z nieruchomości w powyższym okresie nie oznacza przedłużenia umowy na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego (pkt 4).

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca gospodaruje znacznym zasobem nieruchomości niejednokrotnie dochodzi do ujawnienia, czasami z dość znacznym opóźnieniem, faktu bezumownego korzystania z nieruchomości przez użytkownika.

W związku z ujawnieniem bezumownego korzystania z nieruchomości Wnioskodawca, użytkownik bądź obie strony łącznie nie podejmują żadnych działań zmierzających do prawnego uregulowania tego stanu rzeczy. Wobec tego Wnioskodawca wszczyna procedurę mającą na celu usunięcie dotychczasowego użytkownika z zajmowanej nieruchomości i jej odzyskanie. Jednocześnie Wnioskodawca występuje do dotychczasowego użytkownika z żądaniem jednorazowego uregulowania opłaty z tytułu bezumownego korzystania z gruntu za faktyczny okres użytkowania nieruchomości bez tytułu prawnego z terminem płatności jednoznacznie określonym w wystosowanym do użytkownika wezwaniu do zapłaty. Należność ta traktowana jest jako świadczenie za czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca postępuje właściwie uznając za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT bezumowne korzystanie z nieruchomości w ujawnionym okresie faktycznego korzystania z nieruchomości przez użytkownika bez tytułu prawnego w przypadku gdy Wnioskodawca lub użytkownik bądź obie strony łącznie nie podejmują działań zmierzających do prawnego uregulowania tego stanu rzeczy?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 2010 r. Nr 102, poz, 651 z późn. zm.) z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze. W art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mowa, iż z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie natomiast do art. 699 Kodeksu cywilnego jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu.

W myśl art. 705 Kodeksu cywilnego po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

W art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego mowa, iż właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz, 1054 z późn. zm., dalej: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie natomiast z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Ponadto z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT wynika, iż czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w przypadkach jak ten opisany w stanie faktycznym czynność bezumownego korzystania z gruntu nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Wniosek taki wynika z faktu, iż Wnioskodawca oraz korzystającego bezumownie z gruntu nie łączył żaden stosunek zobowiązaniowy, który nazwać by można świadczeniem usługi. Ponadto w przypadku ujawnienia bezumownego korzystania z nieruchomości przez użytkownika bez zgody i wiedzy właściciela nieruchomości, wszelkie odpłatności z tego tytułu, zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy za odszkodowanie.

Stanowisko to Wnioskodawca opiera na wyjaśnieniach dokonanych przez Ministra Finansów w interpretacjach indywidualnych dokonanych, np.: interpretacja indywidualna Nr ILPP2/443-1280/11-8/MN z dnia 14 grudnia 2011 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, w której mowa: „Decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez zawiązywania stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne, co do zasady, sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika - czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Z treści wniosku wynika również, że w sytuacji ujawnienia przypadków, iż osoba trzecia zajmuje grunt bez tytułu prawnego i wiedzy Gminy, m.in. dąży ona do odzyskania zajętej nieruchomości, w celu odzyskania nieruchomości, Gmina co najmniej dwukrotnie wzywa pisemnie użytkownika gruntu do jego wydania wyznaczając terminy do wydania gruntu. Po bezskutecznym upływie terminu wydania nieruchomości Gmina kieruje sprawę na drogę postępowania sądowego z pozwem o wydanie zajętej nieruchomości. Odnosząc się do sytuacji przedstawionej we wniosku należy stwierdzić, iż Gmina w analizowanej sprawie nie wyrażała w jakikolwiek sposób zgody na korzystanie z gruntu przez użytkownika - fakt ujawnienia bezumownego korzystania z nieruchomości wynika z podejmowanych przez Gminę czynności lub w związku z wnioskiem dotychczasowego użytkownika o uregulowanie tytułu prawnego, a także Gmina dąży do odzyskania zajętej nieruchomości.

Zatem, od momentu faktycznego zajęcia nieruchomości do momentu dowiedzenia się o tym fakcie przez Gminę, pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. W tej sytuacji nie mamy do czynienia z czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, bowiem obciążenie użytkownika nieruchomości ustaloną kwotą ma na celu uzyskanie odszkodowanie za określone straty.

W takiej sytuacji, należność nakładana na dotychczasowego użytkownika, którą zobowiązany jest on uiścić w związku z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, stanowiącą w sensie cywilistycznym wynagrodzenie za poniesioną szkodę, stanowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W konsekwencji, stosunek łączący strony oraz otrzymane kwoty pieniężne nie zyskają zobowiązaniowego (usługowego) charakteru.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie korzystanie z gruntu Gminy przez osobę, która zajęła go bez tytułu prawnego, od momentu jego faktycznego zajęcia (z uwzględnieniem okresu przedawnienia) do momentu dowiedzenia się o tym fakcie przez Gminę, w sytuacji, gdy Gmina zmierza do odzyskania zajętej nieruchomości, jest czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.”, interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-679/13-2/1SZ z dnia 28 sierpnia 2013 r. wydana przez Dyrektora izby Skarbowej w Warszawie, w której dokonano następujących wyjaśnień: „O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności. Kluczową kwestią jest fakt istnienia zgody (umowy) na użytkowanie przez np. nierzetelnego posiadacza, bądź czynienie jakichkolwiek kroków przez uprawniony podmiot celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody (umowy). W przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego np. z powództwem sądowym lub też w przypadku czynienia jakichkolwiek innych kroków celem wyegzekwowania tejże nieruchomości - nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny - jawny czy też dorozumiany - skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. W takiej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług jak i wynagrodzenie za to świadczenie - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, iż nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji, może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona jest bezpośrednio beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „bezumowne korzystanie” w przypadku ustania umowy dzierżawy. Kwestie związane z bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy regulują przepisy art. 224, art. 225 oraz art. 674 i art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Stosownie do art. 224 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jak wynika z treści § 2 powołanego przepisu – od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Jak wynika natomiast z art. 225 Kodeksu cywilnego, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

Stosownie do art. 693 § 1 ww. przepisu, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych (art. 694 ww. ustawy).

W myśl art. 705 ustawy Kodeks cywilny, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Podkreślenia wymaga również, że przepisy podatkowe nie definiują pojęcia odszkodowania. Zatem również w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca dysponuje znacznym zasobem nieruchomości, w wyniku czego niejednokrotnie dochodzi do ujawnienia, czasami z dość znacznym opóźnieniem faktu bezumownego korzystania z nieruchomości przez użytkownika. W związku z ujawnieniem bezumownego korzystania z nieruchomości Wnioskodawca, użytkownik bądź obie strony łącznie nie podejmują żadnych działań zmierzających do prawnego uregulowania tego stanu rzeczy. Wobec tego Wnioskodawca wszczyna procedurę mającą na celu usunięcie dotychczasowego użytkownika z zajmowanej nieruchomości i jej odzyskanie. Jednocześnie Wnioskodawca występuje do dotychczasowego użytkownika z żądaniem jednorazowego uregulowania opłaty z tytułu bezumownego korzystania z gruntu za faktyczny okres użytkowania nieruchomości bez tytułu prawnego z terminem płatności jednoznacznie określonym w wystosowanym do użytkownika wezwaniu do zapłaty.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Kluczową kwestią jest fakt istnienia zgody (choćby dorozumianej) na użytkowanie przez np. nierzetelnego posiadacza, bądź czynienie jakichkolwiek kroków przez uprawniony podmiot celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody.

W przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego np. z powództwem sądowym lub też w przypadku czynienia jakichkolwiek innych kroków celem wyegzekwowania tejże nieruchomości – nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny – jawny czy też dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. W takiej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług jak i wynagrodzenie za to świadczenie – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy korzystający z nieruchomości użytkuje ją za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i na podstawie art. 5 ust. 1 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opisanej sytuacji Wnioskodawca podejmuje działania mające na celu odzyskanie nieruchomości i wszczyna procedurę mającą na celu usunięcie dotychczasowego użytkownika z zajmowanej nieruchomości i jej odzyskanie, zatem należy uznać, że korzystający użytkuje nieruchomość wbrew woli właściciela. W przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego nieruchomości. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej szkody z tytułu bezprawnego korzystania z nieruchomości. Żądanie wynagrodzenia (roszczenia pieniężnego) w swojej istocie nie stanowi należności za wykonanie usług, lecz jest rekompensatą za niemożność pobierania pożytków i używania nieruchomości w okresie bezumownego korzystania.

W takim stanie faktycznym nie można zatem mówić o jakimkolwiek jawnym lub dorozumianym stosunku prawnym łączącym Wnioskodawcę z korzystającym bezumownie z nieruchomości. Opłata za bezumowne korzystanie w tym przypadku ma charakter odszkodowawczy i nie podlega opodatkowaniu VAT.

Tym samym bezumowne korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego i bez zgody Wnioskodawcy (wyraźnej lub dorozumianej), nie stanowi usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a zapłata z tego tytułu odszkodowania nie stanowi należności za jej wykonanie.

W konsekwencji nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie jest prawidłowe

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie stanu faktycznego oznaczonego we wniosku jako „stan faktyczny 4”, tj. opodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego i zgody Wnioskodawcy. W części dotyczącej stanów faktycznych oznaczonych we wniosku numerami 1, 2 i 3 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.