Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.917.2024.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-13
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; majątek-majątek prywatny; najem; nieruchomości-podatek od nieruchomości; opłata-opłata za użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 22 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Zawarł Pan umowę najmu nieruchomości położonej (...). Na jej podstawie wynajmuje Pan
    tę nieruchomość - w ramach najmu cywilnoprawnego - w zamian za określony w umowie
    czynsz. Wraz z żoną jesteście Państwo współwłaścicielami tej nieruchomości na zasadach
    współwłasności małżeńskiej. Między małżonkami obowiązuje ustrój współwłasności
    małżeńskiej. Dodatkowo podpisał Pan z żoną umowę użyczenia w oparciu o którą
    wyłącznie Pan ma prawo do wynajmowania tej nieruchomości.
    W zakresie umowy najmu ww. nieruchomości występuje Pan jako osoba fizyczna
    nieprowadząca działalności gospodarczej.
    Uzyskiwany przychód z tytułu Pana najmu cywilnoprawnego opodatkowany jest w formie
    zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne. Jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny .
    Umowa najmu stanowi, że Najemca będzie zwracał Panu kwotę podatku od
    nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie należnych od nieruchomości będącej
    przedmiotem umowy najmu. Zgodnie z postanowieniami tej umowy, tj. § 7 ust. 10 pkt 2) i
    3) umowy najmu z dnia 28 grudnia 2021 r: „Poza czynszem najemca jest zobowiązany do
    ponoszenia kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości i opłat z tytułu
    użytkowania wieczystego”. Ponadto - na podstawie § 7 ust. 10 pkt 5) tej umowy: „Poza
    czynszem najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów kwoty wartości odsetek,
    kosztów i opłat (bez kwoty głównej raty) z tytułu udzielonej pożyczki na rzecz
    wynajmującego przez A. Sp. z o.o. w kwocie (...) zł, którą to pożyczkę wynajmujący
    przeznaczył na pokrycie inwestycji realizowanych na nieruchomości w ostatnich latach”. Za
    przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym uznaje
    Pan czynsz należny z tytułu najmu (w podstawie opodatkowania nie uwzględnia wartości
    zwróconych kosztów podatku od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie oraz
    odsetek i opłat związanych z pożyczką).
    Uznaje Pan za podstawę opodatkowania podatkiem VAT czynsz należny z tytułu najmu (w
    podstawie opodatkowania nie uwzględnia Pan wartości zwróconych kosztów podatku od
    nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie oraz odsetek i opłat od pożyczki).
    Pytania

    1. Czy otrzymana od najemcy kwota zwrotu:
        podatku od nieruchomości;
        opłaty za wieczyste użytkowanie;
        odsetek i opłat związanych z pożyczką (bez kwoty głównej raty)
    stanowi Pana przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym w przedstawionym stanie faktycznym sprawy?
    2. Czy zwracane przez najemcą koszty podatku od nieruchomości, opłaty wieczystego
      użytkowania oraz odsetek i opłat od pożyczki stanowią wraz z czynszem zapłatę
      będącą podstawą opodatkowania, w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku VAT,
      z tytułu świadczenia usług najmu?
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone Nr 1. W
    zakresie pytania oznaczonego Nr 2 dotyczącego ustawy o podatku od towarów i usług
    zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad. 1
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.): źródłami przychodów są najem,
    podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym
    również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
    rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych
    produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z
    zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających
    z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i
    art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
    pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń.
    Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość
    pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c. określa się
    na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego
    rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz
    czasu i miejsca ich uzyskania.
    Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: wartość
    pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
    1. jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej
      dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
    2. jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;
    3. jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według
      równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu
      lub budynku;
    4. w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy
      świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca
      udostępnienia.

    Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: jeżeli
    świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy
    wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a
    odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody
    osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6. są
    opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
    określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.): przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy
    rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się
    płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.): ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne
    osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.
    o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „ustawą o podatku
    dochodowym”. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
    od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: osoby fizyczne osiągające
    przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym,
    opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku
    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze
    i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b
    ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5%
    przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w
    art. 6 ust. 1a.
    Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest
    fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu
    stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w
    rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego,
    muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz
    musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego Składnikiem
    przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach najmu niestanowiącego
    pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą natomiast ponoszone przez najemcę
    wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. podatki i opłaty publicznoprawne),
    jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty
    ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w
    pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11
    ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują
    przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

    Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu nierealizowanej w ramach
    działalności gospodarczej jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz
    stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w
    rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji
    wynajmującego. W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy
    najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z
    przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły
    wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego
    kwota jest jego przychodem. Zawarł Pan umowę najmu nieruchomości. W zakresie tej
    umowy występuje Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.
    Uzyskiwany przychód z najmu opodatkowuje w formie ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych. Umowa najmu stanowi, że najemca będzie zwracał Panu kwotę
    podatku od nieruchomości, wartość opłaty z tytułu wieczystego użytkowania oraz odsetki i
    opłaty związanych z pożyczką (bez kwoty głównej raty). Najemca ponosi pełne koszty
    podatku od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie i koszty odsetek i opłat
    związanych z pożyczką (bez kwoty głównej raty).
    Na podstawie takiego stanu faktycznego sprawy w związku z powołanymi wyżej
    przepisami prawa podatkowego uznać należy, że w ramach najmu nierealizowanego w
    ramach działalności gospodarczej jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie
    stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym
    generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Natomiast podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie, odsetek oraz
    opłaty związane z pożyczką (bez kwoty głównej raty), do ponoszenia których zgodnie z
    umową najmu jest zobowiązany najemca, nie stanowi dla Pana przysporzenia
    majątkowego. W zakresie uiszczania tych kategorii opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika
    między najemcą a odpowiednim organem (np. gminą). Regulując je, wynajmujący
    wykorzystuje środki finansowe najemcy. Zwrot wynajmującemu poniesionych kosztów nie
    mieści się w definicji przychodu, wynik ekonomiczny takiego działania wynosi zero. To
    oznacza, że zwrot wydatków na opłaty jest neutralny podatkowo.
    Stąd wartości tych opłat: podatku od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie oraz
    odsetek i opłat związanych z pożyczką (bez kwoty głównej raty) nie stanowią dla Pana
    przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach opisanego we
    wniosku najmu powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych. Tym samym Pana przychód, od którego powinien Pan
    obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana
    od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako oddanie nieruchomości w najem.
    Reasumując, nie ma Pan obowiązku uwzględniania kwot otrzymywanych na pokrycie
    kosztu:
        podatku od nieruchomości;
        opłaty za użytkowanie wieczyste;
        odsetek i opłat związanych z pożyczką ( bez kwoty głównej raty)
    jako przychodów z najmu. Kwoty te nie będą miały również wpływu na wysokość stawki
    ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na gruncie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Podkreśla Pan, że jego stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji
    indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 31 sierpnia 2022 r. sygn. 0113-KDIPT2-
    1.4011.586.2022.2.KO, interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 7 lipca 2020 r.

    sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.339.2020.2.ISL oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z
    dnia 10 kwietnia 2024 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.227.2024.2.MW.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 cyt. ustawy:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Stosownie do art. 11 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-
      2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub
      prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich
      stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
    Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
      1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności
      gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych
      odbiorców;
      2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
      3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według
      równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego
      lokalu lub budynku;
      4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy
      świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i
      gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i
      miejsca udostępnienia.
    Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica
      pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub
      2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.),
      zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Z kolei zgodnie art. 2 ust. 1a ww. ustawy:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie zaś do art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
      naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11
      ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że ustawa o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w art. 2 ust. 1a i
    w art. 6 ust. 1a odwołuje się do pojęcia „przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu) oraz pieniądze i wartości pieniężne (...) z
    tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy
    najmu)".
    Zatem podstawą przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między
    stronami. Powołany art. 6 ust. 1a traktuje ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza
    tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem. W
    konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego
    wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie
    wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku.
    Zasady oraz tryb zawierania umów najmu
    Podstawą przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu:
      Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Co prawda strony mogą
    dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą
    pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są
    zobowiązane.
    Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest
    fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu
    stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w
    rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego,
    muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz
    musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
    Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu
    prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z
    przedmiotem najmu (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że
    najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez
    najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia
    majątkowego po stronie wynajmującego.
    Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest
    umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie
    majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym
    w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
    W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie
    pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem
    najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość
    wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest
    jego przychodem.
    Skutki podatkowe zawierania umów najmu nieruchomości
    Odnosząc się zatem do przedstawionego przez Pana opisu sprawy na podstawie
    powołanych powyżej przepisów stwierdzam, że otrzymane przez Pana od najemcy kwoty
    zwrotu podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie, do zapłaty których,
    zgodnie z postanowieniami umowy najmu, jest zobowiązany najemca, nie będą
    składnikiem przychodu osiąganego przez Pana z tytułu najmu nieruchomości w ramach
    tzw. „najmu prywatnego”.
    Natomiast otrzymane przez Pana kwoty zwrotu opłat z tytułu odsetek i opłat związanych z
    pożyczką (bez kwoty głównej raty), będą stanowić dla Pana przychód podlegający
    opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
    Opłaty te nie są generowane bezpośrednio przez najemców i dotyczą zabezpieczenia i
    zachowania Pana źródła przychodu jakim jest najem. Nie stanowią kosztów
    warunkujących zawarcie umowy najmu nieruchomości, ani kosztów z nią związanych lecz
    stanowią koszty tytułu zarządzania przedmiotem współwłasności. W związku z tym, nie
    można uznać, że mieszczą się one w pojęciu „kosztu związanego z aktywnością najemców (
    najmem nieruchomości).
    Opłaty te dotyczą zaś zabezpieczenia i zachowania Pana źródła przychodu jakim jest
    najem. Pożyczka została udzielona Panu jako właścicielu nieruchomości, zatem koszty z
    nią związane spoczywają na Panu jako na właścicielu nieruchomości.

    Są to koszty niezbędne w celu zachowania stanu nieruchomości. Zatem poprzez
    konstrukcję umowy najmu przerzuca Pan na najemców własne koszty, które jest Pan
    zobowiązany ponieść jako współwłaściciel nieruchomości. W konsekwencji, najemcy
    ponoszą z własnych środków pieniężnych wydatki za Pana.
    Podsumowanie
    Prawidłowo wskazał Pan, że nie ma obowiązku uwzględniania otrzymanych od najemcy
    kwot zwrotu podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie jako Pana
    przychodów z najmu. W zakresie uiszczenia ww. opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika
    pomiędzy najemcą, a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków. Kwoty te
    nie będą zatem miały wpływu na wysokość stawki ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych na gruncie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym.
    W tym zakresie Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
    Niemniej jednak otrzymane przez Pana kwoty zwrotu odsetek i opłat związanych z
    pożyczką (bez kwoty głównej raty) będą stanowić dla Pana przychód podlegający
    opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
    Nie mogę zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że w zakresie uiszczania tych kategorii opłat
    pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a odpowiednim organem jak również,
    że regulując je, wykorzystuje Pan środki finansowe najemcy. Błędnie wskazał Pan również,
    że zwrot Panu poniesionych kosztów nie mieści się w definicji przychodu oraz, że wynik
    ekonomiczny takiego działania wynosi zero, jak również, że zwrot wydatków na te opłaty
    jest neutralny podatkowo.
    Jak wskazałem powyżej, kwoty zwrotu odsetek i opłat związanych z pożyczką, które będzie
    Pan otrzymywać od najemców, nie są bezpośrednio związane z użytkowaniem przez nich
    nieruchomości. Opłaty te dotyczą zaś zabezpieczenia i zachowania Pana źródła przychodu
    jakim jest najem. Tym samym spoczywają na Panu jako na właścicielu nieruchomości. W
    rezultacie musiałby Pan je ponieść z własnego majątku.
    Pana stanowisko w tym zakresie uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży
    obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których
    wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje
        się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.