Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.713.2025.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-19
Teza: Ustalenie kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży
nieruchomości na podstawie wyceny rzeczoznawcy lub
szacunkowych kosztów według cen zakupu materiałów
urządzeń i usług.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów
lokal-sprzedaż lokalu
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
rzeczoznawca
umowa-umowa darowizny
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Koszty z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy lub
praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie,
a także innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych
świadczeń.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6d
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6e

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 15 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 25 października 2025 r. (wpływ 31
    października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Była Pani w posiadaniu wraz z mężem i synem, we współwłasności, lokalu użytkowego
    zakupionego w 1997 r., który od 2023 roku stał pusty w wyniku zastoju do wynajęcia na
    ten lokal.
    W 2023 roku postanowili Państwo wspólnie, że przekształcą ten lokal dla Pani i dla męża
    na mieszkanie. Do aktu notarialnego potrzebna była zgoda syna na zrzeczenie się udziału
    na Państwa korzyść, co też miało miejsce w 2023 roku.
    Po wykonaniu należnej dokumentacji do przekształcenia na mieszkanie w sierpniu 2023
    roku, wraz z mężem przystąpiła Pani do dokonania remontu, a w szczególności wykonanie
    WC i aneksu kuchennego (w lokalu użytkowym nie było WC) i zakupu wyposażenia
    niezbędnego do zamieszkania.
    Zmieniła się sytuacja rodzinna i finansowa dla Państwa po decyzji syna o braku woli
    zamieszkania w przyszłości w A i ewentualną opieką na Państwa starość (...), dlatego
    dokonali Państwo sprzedaży tego mieszkania w dniu 17 stycznia 2025 roku by zapewnić
    sobie środki do życia na przyszłość przy Państwa niskich emeryturach.
    Remontując mieszkanie nie planowali Państwo go sprzedać, więc nie zachowali Państwo
    rachunków za remont i zakup wyposażenia, stąd też według dokumentów osiągnęli
    Państwo dochód ze sprzedaży od części darowanej przez syna, którego to dochodu w
    rzeczywistości Państwo nie uzyskali.
    Uzupełnienie wniosku
    1. Obecnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Prowadziła Pani zarejestrowaną
      działalność gospodarczą od (...) 1999 r. do (...) 2023 r. - (...)- ryczałt ewidencjonowany.
    2. W roku 1997 wraz z mężem dokupiła Pani drugie pomieszczenie tego lokalu o udziale
      po 1/2, pierwsze pomieszczenie tego lokalu posiadał mąż w 2/8 z synem 6/8 udziału.
    3. Nabycie w 1997 r. udziału w lokalu użytkowym nie nastąpiło w ramach prowadzonej
      działalności gospodarczej Pani lub Pani męża.
    4. Lokal użytkowy został przez Panią nabyty w celu scalenia dwóch pomieszczeń i
      uzyskania dojścia do mediów.
    5. Lokal użytkowy był wykorzystywany do wynajmu - ryczałt (w ostatnich latach brak
      najemców).
    6. W 2023 r. nabyła Pani udziały w tym lokalu na podstawie darowizny syna 6/8 udziału
      pierwszego pomieszczenia na rzecz małżonków A.A i B.A.
    7. Nabycie ww. lokalu (udziałów) w 1997 r. oraz w 2023 r. nastąpiło do majątku
      wspólnego małżonków.
    8. W Pani małżeństwie przez cały okres jego trwania obowiązuje majątkowa wspólność
      małżeńska.
    9. Sprzedaż 17 stycznia 2025 r. lokalu mieszkalnego nie nastąpiła w wykonaniu
      działalności gospodarczej.

## Pytanie

Czy dla celów ustalenia kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży tej nieruchomości
    ma Pani prawo uwzględnić jako koszty uzyskania przychodów koszty remontu mieszkania
    na podstawie wyceny rzeczoznawcy lub szacunkowych kosztów według cen zakupu
    materiałów urządzeń i usług?
    Pani stanowisko
    Uważa Pani, że dla rzetelnego ustalenia podatku od tej sprzedaży powinny być
    uwzględnione koszty remontu na podstawie wyceny rzeczoznawcy lub szacunkowych
    kosztów według cen zakupu materiałów urządzeń i usług.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „Wysokość
    nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu
    przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie
    opłat administracyjnych”.
    W przedmiotowym przypadku mamy jednak do czynienia z sytuacją wyjątkową, w której
    to wspólnie z małżonkiem remontowała Pani lokal w przekonaniu, że nie dojdzie do jego
    sprzedaży. Był to powód, dla którego nie gromadzili Państwo dokumentów związanych z
    zakupem materiałów budowlanych do remontu. Przepisy ustawy o PIT dopuszczają w
    pewnych przypadkach szacunkowe ustalanie cen, np. w przypadkach określonych w art.
    11 ust. 2a ustawy o PIT. Owszem, jest to nieco inna sytuacja, jednak zastosowanie cen
    rynkowych jest w niej możliwe. Przypisując ceny rynkowe do remontu mieszkania jaki
    wspólnie z mężem Pani wykonała, Budżet Państwa nic nie straci, gdyż koszty remontu w
    rzeczywistości zostały przez Państwa poniesione, natomiast sytuacja zostałaby rozwiązana
    zgodnie ze zdrowym rozsądkiem.
    W tych okolicznościach wycena niezależnego rzeczoznawcy mająca swoje odzwierciedlenie
    w operacie szacunkowym będzie wiarygodnym dokumentem, który stanowi o
    poniesionych przez Panią kosztach związanych z remontem mieszkania.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Nabycie nieruchomości/udziału w nieruchomości w drodze darowizny
    Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia
    23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071):
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
    Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy
    jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do
    spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania
    rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o
    przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa
    darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.
    Koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia udziału w nieruchomości nabytej w drodze
    darowizny
    W myśl art. 22 ust. 6c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub
      udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,

      które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich
      posiadania.
    W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
      Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny
      sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
      majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od
      spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
      przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej
      wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
      spadków i darowizn. (...).
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Wskazany art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter
    szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z
    odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy nabytych w drodze darowizny.
    Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia
    do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt
    poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku
    do nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.
    Analiza treści art. 22 ust. 6d i 6e ww. ustawy, prowadzi zatem do wniosku, że zaliczenie do
    kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane
    zostało koniecznością:
    · zwiększenia jej wartości,
    · poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości, oraz
    · udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat
      administracyjnych.
    Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy zatem rozumieć
    wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość.
    Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie fakt, że aby dany wydatek zaliczyć jako
    nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać
    udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z powyższym przepisem, warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do
    kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, jest m.in. posiadanie faktury
    VAT lub dokumentu stwierdzającego poniesienie opłaty administracyjnej.
    Ustawodawca wprost wskazuje więc jakimi dokumentami potwierdzającymi poniesienie
    nakładów podatnik powinien dysponować. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który
    w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków
    poniesionych na podstawie dokumentów innych niż wymienione w art. 22 ust. 6e
    powyższej ustawy.
    Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika danego wydatku (nakładu) zwiększającego
    wartość nieruchomości nie upoważnia jeszcze do zaliczenia go do kosztów uzyskania
    przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Aby określony nakład
    poniesiony przez podatnika w czasie posiadania nieruchomości mógł zostać uznany za

    koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tejże nieruchomości, powinien być
    jeszcze odpowiednio udokumentowany, tj. w sposób wskazany wprost w art. 22 ust. 6e
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Podkreślić przy tym należy, że tylko wydatki związane z poniesionymi nakładami, które
    zostały udokumentowane fakturami VAT mogą być zaliczone do kosztów uzyskania
    przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Tym samym, wydatków udokumentowanych na podstawie wyceny rzeczoznawcy lub
    szacunkowych kosztów według cen zakupu materiałów urządzeń i usług nie może Pani
    ująć w kosztach uzyskania przychodów. Sposób udokumentowania wydatków na
    podstawie ww. dokumentów nie będzie zgodny z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zatem Pani stanowisko należało za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego,
    obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.