Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-420/13/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-07-08
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości i możliwość uznania za koszty uzyskania przychodu orzeczonych przez Sąd spłat.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; spłata; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 18 kwietnia 2013 r.), uzupełnionym w dniach 24 kwietnia i 04 czerwca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości i możliwości uznania za koszty uzyskania przychodu orzeczonych przez Sąd spłat - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2013 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek, uzupełniony w dniu 24 kwietnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości i możliwości uznania za koszty uzyskania przychodu orzeczonych przez Sąd spłat.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku i jego uzupełnieniu, pismem z dnia 27 maja 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-420/13/HS wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 04 czerwca 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1986 r. małżonek wnioskodawcy podarował mu połowę nieruchomości, której był właścicielem. Druga połowa była własnością brata małżonka wnioskodawcy.

W 1999 r. brat małżonka zmarł, a współwłaścicielami stali się jego żona i syn. W 2011 r. spadkobiercy wystąpili do Sądu o zniesienie współwłasności tej nieruchomości i zażądali odkupienia ich części albo sprzedaży licytacyjnej. Sąd Rejonowy postanowił znieść współwłasność i nieruchomość tę przyznać na własność wnioskodawcy zasądzając jednocześnie spłatę po 96 999 zł płatną do dnia 31 marca 2012 r.

Po złożeniu apelacji Sąd Okręgowy w dniu 06 października 2011 r. postanowił zasądzone kwoty rozłożyć na dwie raty:

*   I rata – po 50 000 zł na rzecz każdego z wnioskodawców - do 31 marca 2012 r.,
*   II rata – po 46 999 zł – do 31 marca 2013 r.

Wnioskodawca wskazuje, iż obie raty zapłacił w wyznaczonym terminie.

W dniu 02 lipca 2012 r. wnioskodawca sprzedał nabytą nieruchomość za kwotę 335 000 zł (z powodu kryzysu na rynku nieruchomości oraz stanu technicznego domu nie udało się uzyskać wyższej ceny). W dniu 09 lipca 2012 r. wnioskodawca zakupił mieszkanie za 210 000 zł przeznaczając na zakup pozostałą mu kwotę ze sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca podał również, iż w dniu 01 grudnia 2011 r. zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych za zniesienie współwłasności ze spłatą, a w dniu 26 marca 2012 r. pożyczył od swojej córki kwotę 70 000 zł (oświadczenie i deklaracja PCC-3 zostały złożone we właściwym urzędzie skarbowym).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Z jakiego przychodu ma rozliczyć się wnioskodawca w PIT-39?
2.  Czy kosztami uzyskania przychodu są spłaty tej nieruchomości nakazane przez Sąd?

Zdaniem wnioskodawcy, w PIT-39 powinien się rozliczyć z połowy kwoty sprzedaży tej nieruchomości, tj. z kwoty 167 500 zł, a kosztami uzyskania przychodu będą spłaty tej nieruchomości nakazane przez Sąd.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment jej nabycia.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Stosownie do art. 195 ww. ustawy, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego - art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, to traktowany jest w kategorii nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w drodze darowizny od współmałżonka w 1986 r. nabył udział w nieruchomości w wysokości 1/2. Następnie, na podstawie sądowego zniesienia współwłasności z 2011 r. wnioskodawca nabył całą nieruchomość z obowiązkiem spłaty pozostałych jej współwłaścicieli w sposób określony w postanowieniu sądowym. Wnioskodawca sprzedał przedmiotową nieruchomość w dniu 02 lipca 2012 r. za kwotę 335 000 zł, a zasądzonych spłat dokonał w terminach wyznaczonych przez Sąd w 2012 i 2013 r.

Zgodnie z powyższym należy zatem stwierdzić, że w 1986 r. w drodze darowizny wnioskodawca nabył udział w nieruchomości wynoszący 1/2. Następnie w wyniku postanowienia sądowego z 2011 r. i dokonanego w nim zniesienia współwłasności wnioskodawcy przypadła na wyłączną własność cała nieruchomość z określonym obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, a więc miało miejsce odpłatne nabycie pozostałego udziału 1/2 w nieruchomości.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż przychód ze sprzedaży w 2012 r. nieruchomości odpowiadający udziałowi (1/2) nabytemu w drodze darowizny w 1986 r. nie będzie podlegał w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albowiem 5–letni termin, o którym mowa w cytowanym na wstępie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczony od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia udziału w nieruchomości, w przedmiotowej sprawie upłynął z dniem 31 grudnia 1991 r. W związku z tym, uzyskany w 2012 r. przychód ze sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 w przedmiotowej nieruchomości nabytego w 1986 r., zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Je nakże z uwagi na fakt, iż wnioskodawca w drodze zniesienia współwłasności z zasądzonymi na rzecz pozostałych współwłaścicieli spłatami, nabył majątek (całą nieruchomość) przewyższający posiadany przez siebie majątek nabyty w drodze darowizny w 1986 r., zatem za datę nabycia przez wnioskodawcę udziału 1/2 we własności sprzedanej w dniu 02 lipca 2012 r. nieruchomości, a więc udziału przekraczającego udział nabyty w darowiźnie w 1986 r., należy przyjąć rok, w którym dokonano zniesienia współwłasności w wyniku postępowania sądowego, czyli 2011 r. Przychód ten tj. przychód przypadający na udział nabyty w 2011 r. w drodze zniesienia współwłasności stanowił będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku ze sprzedażą, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Należy jednak zwrócić uwagę, że koszty odpłatnego zbycia, jeśli były poniesione przez wnioskodawcę, to dotyczą całej sprzedanej nieruchomości. To oznacza, że odliczyć od podlegającego opodatkowaniu przychodu wnioskodawca będzie mógł jedynie koszty proporcjonalnie przypadające na udział nabyty w 2011 r., gdyż pozostała część kosztów przypada na udział nabyty w darowiźnie w 1986 r., którego zbycie nie stanowi w ogóle źródła przychodu (a skoro tak, to nie może generować także kosztów).

Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych ponad udział we współwłasności, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana kwota faktycznych spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przypomnieć bowiem należy, że kwota spłat została zasądzona od wnioskodawcy z tego powodu, że otrzymał on na wyłączną własność majątek od pozostałych współwłaścicieli. Innymi słowy, kosztem nabycia przyrostu udziału w majątku w sprzedawanej nieruchomości będzie dla wnioskodawcy kwota spłat.

Aby jednak spłaty móc odliczyć od przychodów ze sprzedaży spłaty te muszą być udokumentowane, czyli wydatek ma być faktycznie poniesiony. Nie można uznać za koszt uzyskania przychodu wydatku nie poniesionego nawet wówczas, jeśli na sprzedającym ciąży zobowiązanie do poniesienia wydatku. Innymi słowy, jeżeli przed złożeniem zeznania podatnik nie dokona całej spłaty, to w zeznaniu PIT-39 będzie mógł wykazać w pozycji kosztów uzyskania przychodu jedynie spłaty faktycznie wypłacone.

Przychodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie 1/2 wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie, o ile będzie odpowiadać wartości rynkowej, pomniejszona o 1/2 kosztów odpłatnego zbycia. Od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu, czyli udokumentowane spłaty. W zeznaniu PIT-39 za 2012 r. wnioskodawca mógł więc jako koszt wykazać udokumentowane spłaty, o ile je rzeczywiście poniósł.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując stwierdzić należy, iż sprzedaż nieruchomości, ale jedynie w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze darowizny w 1986 r. (1/2) nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym na wstępie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujących od dnia 01 stycznia 2009 r. podlegał będzie natomiast przychód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności.

Podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia przypadającym na udział nabyty w 2011 r. (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i poczynione zostały w czasie jej posiadania).

Przychodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie więc przypadająca na udział 1/2 wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile będzie odpowiadać wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Od tak obliczonego przychodu można odjąć koszty uzyskania przychodu, czyli udokumentowane spłaty.

Stanowisko wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.