Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.867.2025.1.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-24
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego; wydatkowanie przychodu ze sprzedaży w sierpniu 2025 r.
lokalu mieszkalnego zakupionego w 2023 r., na zapłatę
pozostałej kwoty (ostatniej raty) za nabyty w lipcu 2025 r. lokal
mieszkalny.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe
lokal-lokal mieszkalny
nabycie
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
wydatek-wydatki mieszkaniowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 1-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze
    zwolnienia przedmiotowego.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W dniu 10 lipca 2025 r. aktem notarialnym (Repertorium A nr (...) - Kancelaria Notarialna
    (...) z siedzibą w (...) przy ulicy (...)) zawarł Pan umowę kupna mieszkania w (...) – (...). Jest to
    lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz ze związanym z tym lokalem
    udziałem wynoszącym (...) części we własności wspólnych części budynku i urządzeń, które
    nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz we własności gruntu objętych księgą
    wieczystą (...).
    Cena zakupu wyniosła (...) PLN. Pierwsza rata płatności w wysokości (...) PLN została
    dokonana w dniu zawarcia umowy, ze środków pozyskanych wcześniej od rodziców w
    formie darowizny:
    § (...) PLN darowizna od Pana ojca A,
    § (...) PLN darowizna od Pana matki B.
    Obie darowizny zostały wcześniej zgłoszone na formularzu SD-Z2 do Urzędu Skarbowego
    w (...).
    Zgodnie z zawartym aktem notarialnym do dnia 31 grudnia 2025 r. ma Pan obowiązek
    zapłaty pozostałej kwoty w wysokości (...) PLN.
    W nabytym lokalu opisanym powyżej, realizuje i zaspokaja Pan własne potrzeby
    mieszkaniowe. Zamieszkuje Pan w nim osobiście. Ww. lokal nie będzie wynajmowany ani
    podnajmowany osobom trzecim. Nie będzie Pan zatem czerpał żadnych dodatkowych
    korzyści związanych z użytkowaniem tego lokalu. Ww. lokal nie będzie wykorzystany w
    działalności gospodarczej. Nadmienia Pan także, że potrzeba zakupu większego
    mieszkania wynikała z faktu, że jest Pan człowiekiem młodym i myśli poważnie o założeniu
                                      2rodziny a posiadana wcześniej kawalerka o powierzchni (...) m (opisana poniżej) nie
    spełniała wymogów dla przyszłych planów życiowych.
    Posiadał Pan także mieszkanie własnościowe w (...) ((...)), które zakupił Pan w dniu 31
    marca 2023 r. za kwotę (...) PLN - (Repertorium A nr (...) - Kancelaria Notarialna (...) z
    siedzibą w (...) przy ulicy (...) ). Był to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Z
    własnością przedmiotowego lokalu związany był udział wynoszący (...) części własności
    wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali
    oraz we własności gruntu, dla której Sąd Rejonowy (...),(...) prowadzi księgę wieczystą (...).
    Zmuszony został Pan jednak sprzedać to mieszkanie (przed upływem 5 lat od daty
    nabycia), aby uzyskać środki niezbędne do końcowej zapłaty pozostałej części za
    nieruchomość nabytą w dniu 10 lipca 2025 r. Ww. lokal został zbyty przez Pana w dniu 27
    sierpnia 2025 r. za kwotę (...) PLN (Repertorium A nr (...) - Kancelaria Notarialna (...) z
    siedzibą (...) przy ulicy (...)).
    Zatem cala kwota, którą uzyskał Pan ze zbycia ww. nieruchomości zostanie przeznaczona
    na spłacenie zobowiązania wynikającego z zakupu większego mieszkania w dniu 10 lipca

    2025 r. Płatność zostanie dokonana do 31 grudnia 2025 r., zatem czynność ta nastąpi w
    roku podatkowym 2025. Należy więc przyjąć, że wartość przychodu uzyskana ze sprzedaży
    tej nieruchomości zostanie wydatkowana w okresie nie później niż 3 lata od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości na Pana własne cele
    mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. zapłatę pozostałego zobowiązania
    wynikającego z zakupu lokalu mieszkalnego w dniu 10 lipca 2025 r.
    Nadmienia Pan także, że potrzeba zakupu większego mieszkania wynika z faktu, że jest
    Pan człowiekiem młodym i myśli poważnie o założeniu rodziny a zbyta kawalerka o
              2powierzchni (...) m, zakupiona w dniu 31 marca 2023 r. nie spełniała wymogów dla
    przyszłych planów życiowych.

## Pytanie

Czy w odniesieniu do powyżej opisanego stanu faktycznego oraz faktycznego zbycia
    pierwszego mieszkania w dniu 27 sierpnia 2025 r. (przed upływem 5 lat od daty jego
    nabycia) i konieczności przeznaczenia całości środków na uregulowanie zobowiązania
    wynikającego z obowiązku zapłaty pozostałej kwoty za drugie mieszkanie zakupione w
    dniu 10 lipca 2025 r. (środki zostaną wydatkowane na ten cel do 31 grudnia 2025 r.),
    powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od różnicy pomiędzy wartością
    uzyskaną ze sprzedaży pierwszego mieszkania a kwotą jego nabycia z dnia 31 marca 2023
    r. ze względu na fakt zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie jako Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego powyżej stanu
    faktycznego będzie Pan zwolniony z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od
    różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży mieszkania w dniu 27 sierpnia 2025 r. a
    kwotą jego nabycia z dnia 31 marca 2023 r. Całość uzyskanych środków ze sprzedaży
    zostanie bowiem przeznaczona na realizację własnych celów mieszkaniowych, do których
    (zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych) zalicza się m.in. zakup
    mieszkania.
    Swoją ocenę opiera Pan na przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, z której wynika, że aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości
    zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być
    wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od
    końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione
    zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za
    wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się (między innymi):
    a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na
    nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub
    udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
    Podsumowanie:
    Wydatkowanie przez Pana - w ustawowo określonym terminie - przychodu z odpłatnego
    zbycia w dniu 27 sierpnia 2025 r. mieszkania na spłatę ostatniej raty za nabyte w dniu 10
    lipca 2025 r. mieszkanie, stanowi dla Pana wydatek na własne cele mieszkaniowe, o
    których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. W konsekwencji, jest Pan uprawniony do skorzystania ze zwolnienia

    wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
          oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w
    wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału
    w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc
    od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi
    źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest
    źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub
    udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym.
    Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
    Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
    Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025
    r. poz. 1071):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na

      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Z opisu sprawy wynika, że zakupił Pan 10 lipca 2025 r. lokal mieszkalny. Cena zakupu
    wyniosła (...) PLN. Pierwsza rata płatności w wysokości (...) PLN została dokonana w dniu
    zawarcia umowy, ze środków pozyskanych wcześniej od rodziców w formie darowizny.
    Zgodnie z zawartym aktem notarialnym do dnia 31 grudnia 2025 r. ma Pan obowiązek
    zapłaty pozostałej kwoty w wysokości (...) PLN. W nabytym ww. lokalu realizuje i zaspokaja
    Pan własne potrzeby mieszkaniowe, tj. zamieszkuje Pan w nim. 27 sierpnia 2025 r.
                                2sprzedał Pan lokal mieszkalny o powierzchni (...) m, który zakupił Pan 31 marca 2023 r. za
    kwotę (...) PLN. Wartość przychodu uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie
    wydatkowana w okresie nie później niż 3 lata od końca roku podatkowego, w którym
    nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego na Pana własne cele mieszkaniowe, o
    których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, tj. zapłatę pozostałego zobowiązania wynikającego z
    zakupu lokalu mieszkalnego w dniu 10 lipca 2025 r., tj. cala kwota, którą uzyskał Pan z
    odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego zostanie przeznaczona na spłacenie
    zobowiązania wynikającego z zakupu większego mieszkania w dniu 10 lipca 2025 r.
    Płatność zostanie dokonana do 31 grudnia 2025 r.
    Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej,
    sprzedaż w dniu 27 sierpnia 2025 r. lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w 2023 r.,
    stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym, ponieważ ww. sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego.
    W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
      1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o
    ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
    ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
    koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
    wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do
    skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do
    takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez
    rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki

    związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty
    sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast
    zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
    nieodpłatnie.
    W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia
      lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane
      nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie
      ich posiadania.
    Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której
    podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena,
    jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był
    sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności
    nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują
    nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np.
    wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
    różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym
    zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością
    wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego
    zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie – w przedmiotowej sprawie –
    z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
          praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny
          podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
          pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
      podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust.
      1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
      następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
      do dnia zapłaty podatku włącznie.

    Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21
    ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
    spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
    Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi,
    że:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D × W/P
    gdzie:
    D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
    W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych,
    P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
    Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi
    poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z
    odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości
    przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w
    całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
      poniesione na:
        a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
          mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
          a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
          wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem
          lub lokalem,
        b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
          udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
          mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
        c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
          prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
          tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
          gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub

          udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt
          ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
        d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
          mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
        e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne
          własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu
          niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
        - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
          należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
          Szwajcarskiej.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
      i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady
    równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w
    przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma
    prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki
    wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej,
    literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko
    wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych
    praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo
    określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala
    na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
    Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień
    podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy
    spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na
    podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu
    dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
    Nie mniej, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro podatnik
    zamierza skorzystać ze zwolnienia powinien liczyć się z koniecznością wykazania faktu
    wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ
    podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia
    podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia
    wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób
    niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np.

    czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie wydatkowane zostały
    przez podatnika na własne cele mieszkaniowe.
    Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne
    cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem
    „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww.
    zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie
    tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów
    mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak
    więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w
    zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb
    mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania
    bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w
    wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru
    zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do
    wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.
    Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do
    nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych
    nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb
    mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być
    opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe
    wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.
    Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości
    skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze
    sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie
    trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w
    art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych
    przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do
    zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).
    Podkreślenia wymaga fakt, że z punktu widzenia przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art.
    21 ust. 25 pkt 1 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem
    wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na
    nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data
    zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Kolejność nabycia i zbycia
    nieruchomości nie jest konieczną przesłanką uprawniającą do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji powyższego,
    przychód uzyskany przez podatnika ze sprzedaży nieruchomości dokonanej już po
    nabyciu nowej nieruchomości mieszkalnej i faktycznie wydatkowany na zapłatę ceny
    zakupu tej nowej nieruchomości, będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust.
    1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po spełnieniu pozostałych
    ustawowych warunków określonych tym przepisem.
    Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 500/16, w którym Sąd
    stwierdził, że:
      Rezultat literalnej wykładni powyższych przepisów nie wskazuje zatem, aby kolejność
      nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia dochodu z
      opodatkowania. Ustawodawca wymaga jedynie, żeby dochód uzyskany ze sprzedaży
      nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele.
      Gdyby ustawodawca zamierzał udostępnić omawianą ulgę tylko tym podatnikom,

      który wpierw zbywają nieruchomość, a następnie nabywają nową nieruchomość,
      która miałaby służyć zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, użyłby takiego
      zwrotu.
    Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku
    dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie
    własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika – co ma miejsce w niniejszej sprawie.
    Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Pana ze sprzedaży w dniu 27 sierpnia
    2025 r. lokalu mieszkalnego zakupionego w 2023 r., na zapłatę – nie później niż w okresie
    trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – pozostałej
    kwoty (ostatniej raty) za nabyty w dniu 10 lipca 2025 r. lokal mieszkalny (w którym
    realizuje i zaspokaja Pan własne potrzeby mieszkaniowe), będzie stanowiło wydatek na
    własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania na
    podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przy czym, powyższe zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych obejmować będzie taką część dochodu
    uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego jaka proporcjonalnie odpowiadać
    będzie udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie
    osiągniętym z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.
    W konsekwencji, w sytuacji gdy – jak wynika z wniosku – cały przychód ze zbytego lokalu
    mieszkalnego wydatkuje Pan na zakup lokalu mieszkalnego, tj. na zapłatę pozostałej
    kwoty (ostatniej raty do dnia 31 grudnia 2025 r.), to tym samym, dochód z tytułu
    sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego.
    W świetle powyższego Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe, pomimo wskazania
    we własnym stanowisku jako podstawy zwolnienia m.in. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w
    kontekście przedstawionego pytania i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga
    innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i
    własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
    Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa
    podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy
    kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu
    faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi
    postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej
    ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa
    podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.
    Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997
    r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą
    postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie
    jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
    dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego,
    ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych
    okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem
    się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.