Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.137.2025.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-04
Teza: Możliwości zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy w
przypadku posiadania budynku, który przed rozbiórką był
budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w złym stanie
technicznym.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
mieszkanie
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi
    na wezwanie - pismem z 20 maja 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Przed wejściem w życie przepisów programu „Pierwsze Mieszkanie” nabył Pan
    nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Po zakupie okazało
    się, że budynek nie nadaje się do remontu - posiadał liczne wady techniczne, takie jak brak
    fundamentów, zawalony strop, uszkodzony komin, brak kanalizacji i uszkodzona instalacja
    elektryczna, która nie spełniała żadnych norm.
    Z uwagi na stan techniczny budynku oraz opinie kierownika budowy, wystąpił Pan o
    pozwolenie na rozbiórkę. Budynek został rozebrany w grudniu 2024 r. zgodnie z
    obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Po zakończeniu rozbiórki geodeta
    wykonał inwentaryzację powykonawczą, a budynek został oficjalnie wykreślony z ewidencji
    gruntów i budynków. Obecnie działka ma oznaczenie klasy gruntu jako 3b i nie ma
    możliwości jej zabudowy.
    Nie posiada Pan żadnej innej nieruchomości mieszkalnej ani nie przysługuje Panu
    spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.
    Po ojcu nie została przeprowadzona sprawa spadkowa, a do ewentualnego podziału
    nieruchomości po jego śmierci uprawnionych jest 7 osób (w tym jedna niepełnoletnia).
    Zgodnie z wolą ojca, nieruchomość miał przejąć Pana brat, jednak sprawa spadkowa nie
    została sformalizowana, w związku z czym nie jest Pan właścicielem żadnej nieruchomości.
    Dodatkowo informuje Pan, że Pana żona jest współwłaścicielką 1/8 udziału w
    nieruchomości mieszkalnej odziedziczonej po swoim zmarłym ojcu. Lokal ten figuruje jako
    adres zameldowania, jednak w rzeczywistości nie zamieszkują tam Państwo, nie
    korzystacie z niego i nie zaspokajacie tam waszych potrzeb mieszkaniowych. Miejsce to
    służy jedynie jako adres korespondencyjny/zameldowania.
    Posiada Pan dokumentację fotograficzną rozebranego budynku, mapę powykonawczą od
    geodety, decyzję o rozbiórce, zaświadczenie z ewidencji gruntów i budynków oraz
    potwierdzenie opłaty podatku od nieruchomości za 2025 r.
    W uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan, że przedmiotem Pana wniosku jest art. 9 pkt 17
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Pytanie

Czy w przypadku zakupu wspólnie z żoną nowej nieruchomości mieszkalnej po dniu
    wejścia w życie ulgi „Pierwsze Mieszkanie”, przysługuje zwolnienie z podatku od czynności
    cywilnoprawnych (PCC), mimo że:
      1. nabył Pan przed wejściem w życie ustawy nieruchomość zabudowaną budynkiem
      mieszkalnym, który z uwagi na zły stan techniczny musiał zostać rozebrany;
      2. nie wydano wobec tego budynku nakazu rozbiórki ani zakazu użytkowania;
      3. obecnie nie jest Pan właścicielem żadnej nieruchomości mieszkalnej, a posiadana
      działka została zaklasyfikowana jako RIIIb i nie może być zabudowana;
      4. Pana żona posiada jedynie 1/8 udziału w nieruchomości odziedziczonej po ojcu, która
      nie służy zaspokajaniu waszych potrzeb mieszkaniowych;
      5. planujecie zakup nieruchomości mieszkalnej z myślą o zapewnieniu odpowiednich
      warunków mieszkaniowych waszej czteroosobowej rodzinie (Państwo i dwójka
      dzieci)?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, spełnia Pan warunki do zwolnienia z PCC, mimo że wcześniej posiadał Pan
    dom. Budynek został legalnie rozebrany z powodu złego stanu technicznego, a działka
    została zakwalifikowania na rolną (RIIIb), co uniemożliwia jej wykorzystanie mieszkaniowe.

    Obecnie nie posiad Pan żadnej nieruchomości mieszkalnej, a planowany zakup domu ma
    służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Pana czteroosobowej rodziny. Pana żona
    posiada jedynie 1/8 udziału w mieszkaniu po zmarłym ojcu, w którym mieszka jej matka,
    co również nie spełnia tych potrzeb.
    W Pana ocenie spełnia Pan przesłanki do zastosowania zwolnienia z PCC na podstawie art.
    9 pkt 16 lit. a (winno być: art. 9 pkt 17 ) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku

      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
    której przedmiotem jest:
      - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
      - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
      - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo
        domu jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w przeszłości nabył Pan
    nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Po zakupie okazało
    się, że budynek nie nadaje się do remontu. Z uwagi na stan techniczny budynku oraz
    opinie kierownika budowy, wystąpił Pan o pozwolenie na rozbiórkę budynku. W grudniu
    2024 r. budynek został rozebrany. Obecnie planuje Pan wraz z żoną kupić nieruchomość
    mieszkalną.
    Pana zdaniem, spełnia Pan warunki do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art.
    9 pkt 17 ww. ustawy.
    Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu
    przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.
    in. budynek mieszkalny.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie
    definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość
    odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany
      z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach;
      budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno
      stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
      zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
      całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych
      albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej
      nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem
    uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

    Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania
    budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym
    zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w
    budynku w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie
    złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ
    nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego
    stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
    W związku z powyższym, należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie
    mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu
    nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego
    użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi
    decyzjami organu nadzoru budowlanego.
    W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:
    W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
      1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska
        albo
      2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu
        mienia lub środowisku, albo
      3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
      4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
      - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych
        nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
    W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi
    ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których
    charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych,
    organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji
    lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega
    natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
    W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać
    użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych
    nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności,
    o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być
    ogłoszona ustnie.
    Zgodnie z art. 67 ww. ustawy:
      Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do
      remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję
      nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie
      terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
    Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano
    pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a
    także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania
    na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą
    rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

    Zgodnie natomiast z art. 30b ust. 1-3 ww. ustawy:
    1. Rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.
    2. Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje na wniosek organ administracji
      architektoniczno-budowlanej.
    3. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się:
      1) zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię;
      2) szkic usytuowania obiektu budowlanego;
      3) opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
      4) opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
      5) pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia
        wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii
        i innych dokumentów - nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach
        oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania
        przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
      6) projekt rozbiórki lub jego kopię - w zależności od potrzeb.
    Jak wskazał Pan we wniosku w stosunku do budynku mieszkalnego nie wydano nakazu
    rozbiórki ani zakazu użytkowania. Dopiero po zakupie budynku mieszkalnego, gdy okazało
    się, że budynek nie nadaje się do remontu, wstąpił Pan o pozwolenie na jego rozbiórkę.
    Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej ówcześnie budynkiem
    mieszkalnym jednorodzinnym, której jest Pan właścicielem -- nie została wydana decyzja
    organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja
    nakazująca rozbiórkę tego obiektu - to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami,
    nieruchomość ta stanowiła (przed rozbiórką) budynek służący zaspokajaniu potrzeb
    mieszkaniowych. Na moment nabycia tej nieruchomości nie było też pozwolenia na
    rozbiórkę budynku znajdującego się na nieruchomości. Pozwolenie na rozbiórkę budynku
    uzyskał Pan dopiero w jakiś czas po nabyciu nieruchomości, czyli do tego czasu istniał
    budynek mieszkalny na nieruchomości. Skoro nabył Pan nieruchomość zabudowaną
    budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, to był Pan właścicielem budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego.
    To, że budynek był w złym stanie technicznym, nie może stanowić przesłanki do
    zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w
    jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.
    Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do
    posiadanej przez Pana nieruchomości, uniemożliwia Panu obecnie skorzystanie ze
    zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem -
    zgodnie z opisanym zdarzeniem - był Pan właścicielem budynku mieszkalnego, a zatem
    nie spełnia Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie. W
    konsekwencji planowany przez Pana i Pana żonę zakup nieruchomości mieszkalnej będzie
    podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.