Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/443-208/13-4/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-06-11
Teza: Sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie
Słowa kluczowe: grunty; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2013 r. (data wpływu 21 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 maja 2013r. (data wpływu 03 czerwca 2013r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego.

Wniosek został uzupełniony w dniu 03 czerwca 2013r. w zakresie doprecyzowania zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Gmina jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Gmina jest właścicielem budynku Ośrodka Zdrowia położonego w miejscowości. Budynek ten został wybudowany w latach 80 – tych. Gmina nabyła go w roku 2003 wraz z działką od Starostwa Powiatowego na podstawie umowy darowizny. Wartość tej darowizny została określona na kwotę 374.500,00 zł. Czynność ta była zwolniona z VAT.

W budynku tym znajdowały się dwa niewyodrębnione lokale mieszkalne, z których jeden jest wynajmowany przez osobę fizyczną od dnia przejęcia do nadal, a drugi był wynajmowany przez osobę fizyczną w okresie od dnia przejęcia do 31 września 2009 r. na podstawie czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT.

W 2011 r. w budynku tym przeprowadzono remont, którego wartość wyniosła 933.613,22 zł brutto z VAT. Gmina z tytułu poniesionych wydatków miała prawo do częściowego obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczone od tych wydatków. Gmina odliczyła podatek VAT od 50,93 % powierzchni całkowitej budynku związanej ze sprzedażą opodatkowaną. Podatku nie odliczono od powierzchni budynku przeznaczonego na lokale mieszkalne gdyż najem tych lokali jest zwolniony z podatku VAT.

W 2013 r. Gmina zamierza wyodrębnić w budynku samodzielny lokal mieszkalny o powierzchni 71,29 m2 wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku i przeznaczyć go do sprzedaży w trybie przetargowym.

Przedmiotem wniosku jest lokal wynajmowany od chwili nabycia nieruchomości do dnia 30 września 2009r. Lokal ten nie był wynajmowany po przeprowadzeniu remontu. W ramach remontu obiektu, w lokalu tym wykonano wyłącznie instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną i c.o.. szacunkowa wartość remontu poniesionych nakładów na remont lokalu wynosi 9.870,00 zł, co stanowi 25,84% wartości początkowej lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż wyodrębnionego samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie będzie podlegał zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłyną okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części budynków lub budowli, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy o VAT z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż wyodrębnionego samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Gminie nie przysługiwało bowiem prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabycia budynku. Wprawdzie Gmina poniosła w 2011 r. wydatki na ulepszenie budynku ośrodka zdrowia o wartości przekraczającej 30 % jednakże nie miała prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od powierzchni zajętych na lokale mieszkalne, gdyż nie są one związane ze sprzedażą opodatkowaną. Najem tych lokali mieszkalnych jest zwolniony z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt oraz budynki lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Niemniej zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki i budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Należy zauważyć, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę. Czynsz taki w świetle zapisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi usługę, która jest czynnością podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Gmina jest właścicielem budynku Ośrodka Zdrowia, który został wybudowany w latach 80–tych. Gmina nabyła go w roku 2003 wraz z działką od Starostwa Powiatowego na podstawie umowy darowizny. Czynność ta była zwolniona z VAT. W budynku tym znajdowały się dwa niewyodrębnione lokale mieszkalne, z których jeden jest wynajmowany przez osobę fizyczną od dnia przejęcia do nadal, a drugi był wynajmowany przez osobę fizyczną w okresie od dnia przejęcia do 31 września 2009 r. na podstawie czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT. W 2011 r. w budynku tym przeprowadzono remont. Gmina z tytułu poniesionych wydatków miała prawo do częściowego obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków. Gmina odliczyła podatek VAT od 50,93 % powierzchni całkowitej budynku związanej ze sprzedażą opodatkowaną. Podatku nie odliczono od powierzchni budynku przeznaczonego na lokale mieszkalne gdyż najem tych lokali jest zwolniony z podatku VAT. W 2013 r. Gmina zamierza wyodrębnić w budynku samodzielny lokal mieszkalny o powierzchni 71,29 m2 wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku i przeznaczyć go do sprzedaży w trybie przetargowym. Przedmiotem wniosku jest lokal wynajmowany od chwili nabycia nieruchomości do dnia 30 września 2009r. Lokal ten nie był wynajmowany po przeprowadzeniu remontu. W ramach remontu obiektu, w lokalu tym wykonano wyłącznie instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną i c.o. szacunkowa wartość remontu poniesionych nakładów na remont lokalu wynosi 9.870,00 zł, co stanowi 25,84% wartości początkowej lokalu.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny wskazać należy, iż dostawa lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem wniosku, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, iż sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż doszło już do wydania lokalu mieszkalnego do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu – lokal był bowiem wynajmowany od chwili nabycia nieruchomości (2003r.) – a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Reasumując, sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie, będącego przedmiotem wynajmu przez okres dłuższy niż 2 lata, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku, że ww. sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.