Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.738.2023.3.JM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-29
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu sprzedaży działek. Zwolnienia od podatku sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; działki; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

\- niepodlegania opodatkowaniu dostawy działek nr A/2 i nr A/3 jest nieprawidłowe,

\- zwolnienia z opodatkowania dostawy działki zabudowanej nr A/2 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

20 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr A/2 i nr A/3 oraz zwolnienia od podatku ww. sprzedaży oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2024 r. (wpływ 22 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

### Wnioskodawca nabył w dniu 19.09.2016 r. nieruchomość położoną w, (B/1), nieruchomości – działkę zabudowaną nr C/1 (jak w akcie notarialnym – załącznik).

### Następnie Wnioskodawca uzyskał projekt architektoniczno-budowalny. 01.06.2021 r. otwarto dziennik budowy. Nie rozpoczęto żadnych prac poza zabezpieczeniem terenu taśmami i tablicami. Nieruchomość pozostała w stanie takim jak w dniu jej zakupu, nie dokonano na niej żadnych ulepszeń. Obecnie ma być sprzedana za cenę zł. Nowy właściciel będzie spółką z o.o., która będzie także nabywcą projektu architektoniczno-budowalnego i na przedmiotowej nieruchomości planuje inwestycję – budynek mieszkalny – apartamenty.

### Powstała wątpliwość, czy cena zapłacona za przedmiotową nieruchomość będzie dodatkowo obwarowana podatkiem VAT – 23%, czy wówczas w razie dobrowolnego zgłoszenia do opodatkowania VAT, powstanie też obowiązek zapłaty podatku dochodowego i czy ewentualny VAT musi być od razu wpłacony na konto vatowskie.

### Na pytania:

1) „Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

2) Prosimy wskazać rodzaje zabudowań znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, ich przeznaczenie, powierzchnię zabudowy i użytkową?

3) Czy zabudowania są trwale związane z gruntem?

4) Jakie było przeznaczenie nieruchomości w momencie jej nabycia przez Pana według Miejscowego Planu Zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy?

5) Czy dokonał Pan podziału działki? Jeśli tak, decyzją jakiego organu został dokonany podział nieruchomości i kiedy ta decyzja stała się ostateczna?

6) Którą z działek, wymienionych we wniosku, będzie Pan sprzedawał? W opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podaje Pan działki nr B/1 oraz nr C/1, jednak nie precyzuje Pan, która z nich będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz spółki z o.o.

7) Z ilu działek ewidencyjnych składa się/będzie składała się nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży na moment nabycia (prosimy podać numery ewidencyjne działek)?

8) Które z działek przeznaczonych na sprzedaż są działkami zabudowanymi a które działkami niezabudowanymi? Prosimy wskazać numery działek zabudowanych i działek niezabudowanych.

9) Czy zawierał Pan ze spółką z o.o. umowę użyczenia, dzierżawy lub inną o podobnym charakterze dotyczącą działki opisanej we wniosku (w przypadku pozytywnej odpowiedzi należy określić rodzaj umów, czas ich trwania i istotne warunki umowne, w szczególności dotyczące prawa do czerpania pożytków naturalnych i cywilnych z tych działek)?

10) W jaki sposób nabyta nieruchomość, o której mowa we wniosku była/jest wykorzystywana (użytkowana) przez Pana od momentu jej nabycia do dnia sprzedaży, w szczególności czy ww. nieruchomość była/jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania, zarówno w formie odpłatnej lub nieodpłatnej (jeśli tak, to kiedy zawarte zostały umowy)?

11) Czy zawarł/zawrze Pan ze Spółką - nabywcą nieruchomości (działki) umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) jakie są/będą warunki umowy przedwstępnej? Czy w umowie przedwstępnej zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży poszczególnych działek? Jeśli tak, to jakie?

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą ciążą na kupującym, a jakie na sprzedającym?

c) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie prowadził inwestycję objętą projektem architektoniczno-budowlanym? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

12) Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. zostały/zostaną wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek i z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

13) Jakiej inwestycji na nieruchomości dotyczy projekt architektoniczno-budowlany? Należy wskazać podstawowe informacje techniczno-budowlane dotyczące przewidywanego przedsięwzięcia, którego dotyczy ww. projekt, w tym rodzaj i przeznaczenie zabudowy, powierzchnię zabudowy i użytkową?

14) Dlaczego po uzyskaniu przez Pana projektu architektoniczno-budowlanego zaniechał Pan inwestycji? Jaki był cel uzyskania projektu architektoniczno-budowlanego? Czy realizował Pan podobne inwestycje w przeszłości?

15) Czy przeniesienie projektu architektoniczno-budowlanego na Spółkę nastąpi nieodpłatnie, czy odpłatnie? Jakie wydatki i w jakiej wysokości Pan poniósł w związku z postępowaniem o uzyskanie ww. Projektu?

16) Czy w ramach przeniesienia projektu architektoniczno-budowlanego na Spółkę uzyska Pan wyłącznie zwrot wydatków poniesionych w postępowaniu o jego uzyskanie?

17) Czy projekt był sporządzony w celu:

a) budowy nowego budynku/budowli

czy

b) wykonania robót budowlanych polegających na odbudowie, rozbudowie, nadbudowie bądź przebudowie istniejącego już budynku/budowli? Prosimy wskazać których z ww. robót budowalnych i jaki budynek/budowla miał być przedmiotem tych robót.

18) Prosimy wskazać numery działek, na których miała zostać wykonana inwestycja budowlana objęta projektem?

19) Czy inwestycja budowlana objęta projektem miała być realizowana z zamiarem późniejszej sprzedaży nieruchomości?

20) Czy udostępniał Pan działki osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy, itp.? Czy była/będzie to czynność odpłatna czy nieodpłatna?

21) Czy sprzedawał i zbierał Pan produkty rolne z działek czy też przeznaczał Pan produkty rolne uzyskane z tych działek wyłącznie na własne potrzeby?

22) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz objętych zakresem Pana wniosku)? Jeśli tak, to ile i jakie?

23) Czy poniósł Pan lub poniesie Pan z tytułu przygotowania do sprzedaży nieruchomości nakłady, takie jak np. droga dojazdowa, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia itp.?

24) Czy udokumentuje Pan fakturą sprzedaż nieruchomości?”,

odpowiedział Pan:

1\. Jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem.

2\. Budynek usługowy wolnostojący o dwóch kondygnacjach naziemnych.

Powierzchnie istniejące:

\- powierzchnia zabudowy 724,68 m

\- powierzchnia użytkowa 998,70 m

\- powierzchnia całkowita 1 239,75 m

\- kubatura budynku 3 549,11 m

3\. Budynek trwale z gruntem związany.

4\. Brak miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w momencie zakupu. Dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy - remont, przebudowa, nadbudowa budynku oraz zmiana sposobu użytkowania z usługowego na mieszkalno- usługowy.

5\. Nie dokonał Pan podziału działek. Są dwa numery działek.

6\. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży składa się z dwóch działek o numerach ewidencyjnych A/2 i A/3, obr.; jedn. ewid.

7\. Inwestycja zlokalizowana jest na dwóch działkach o numerach A/2 i A/3, obr., jedn. ewid. i tak powinna być traktowana jako przedmiot sprzedaży.

8\. Działka o numerze A/2 jest zabudowana, działka numer A/3 jest niezabudowana.

9\. W związku z planowaną transakcją nie zawarł Pan żadnej umowy dzierżawy, użyczenia, ani innej umowy o podobnym charakterze.

10\. Nieruchomość w żaden sposób nie była wykorzystywana i nie jest wykorzystywana, nie została wprowadzona do działalności gospodarczej, znajduje się w Pana majątku prywatnym.

11\. W związku z planowaną transakcją nie zawarł Pan umowy przedwstępnej.

12\. Dla przedmiotowej inwestycji została wydana decyzja o warunkach zabudowy i na jej bazie został sporządzony projekt budowlany zatwierdzony decyzją numer o pozwoleniu na budowę z dnia 22.05.2017 roku. Następnie w roku 2021 została zmieniona decyzja na warunkach zabudowy i na jej podstawie został sporządzony projekt budowlany zamienny zatwierdzony decyzją numer o pozwoleniu na budowę z dnia 24.02.2021 roku.

13\. Projekt architektoniczno-budowlany dotyczy rozbudowy i nadbudowy istniejącego budynku oraz zmiany sposobu użytkowania budynku usługowego na budynek mieszkalno-usługowy. Nowy projekt przewiduje - pow. zabudowy 834,70 m2, pow. użytkowa 1765,40 m2.

14\. Zaniechał Pan inwestycji z powodów finansowych (zwiększenie kosztów cen materiałów i robocizny niż w roku planowania inwestycji). Uzyskanie projektu architektoniczno-budowlanego miało na celu zyskanie większego metrażu obiektu. Nigdy nie realizował Pan podobnych inwestycji.

15\. Przeniesienie projektu architektoniczno-budowlanego na Spółkę zawarte w cenie sprzedaży nieruchomości. Wydatki poniesione przez Pana w związku z postępowaniem o uzyskanie ww. projektu to około 30 tys. złotych, nie odliczane od podatku w działalności gospodarczej.

16\. Przy sprzedaży wliczone są wszystkie poniesione przez Pana wydatki na cele związane z nieruchomością.

17\. Projekt był sporządzony celem wykonania robót budowlanych polegających na odbudowie, rozbudowie i nadbudowie istniejącego już budynku.

18\. Numery działek na której ma zostać wykonana inwestycja budowlana objęta projektem to A/2; A/3.

19\. Inwestycja objęta projektem miała być realizowana celem częściowej sprzedaży.

20\. Nie udostępniał Pan działki osobom trzecim.

21\. Nie sprzedawał i nie zbierał Pan żadnych produktów rolnych. Działki nie miały charakteru rolniczego.

22\. Nie posiada Pan żadnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży teraz ani w przyszłości.

23\. Jedyny poniesiony nakład przy inwestycji dotyczy drogi dojazdowej do działek, którą zrobił Pan własnymi siłami, we własnym zakresie.

24\. Sprzedaż nieruchomości udokumentuje Pan umową kupna-sprzedaży ponieważ nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny.

W części dotyczącej podatku od towarów i usług na pytania:

1) „Czy sprzeda Pan działki czynnemu zarejestrowanemu podatnikowi podatku VAT?

2) Czy w związku z nabyciem działek przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to prosimy wskazać przyczyny.

3) Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

5) Czy od dnia pierwszego zasiedlenia budynków/budowli, do czasu ich zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

6) Do jakich czynności wykorzystywał Pan budynki/budowle:

\- opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

\- zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

\- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

7) Czy wykorzystywał Pan budynki/budowle wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane ww. budynki/budowle, wykonywał Pan – należy podać podstawę prawną zwolnienia? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

8) Czy ponosił Pan nakłady na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. budynków/budowli? Jeśli tak, to należy wskazać:

a) W jakim okresie były ponoszone te wydatki? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

b) Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

c) Do jakich czynności były wykorzystywane ulepszone budynki/budowle, tj. czy do czynności:

\- opodatkowanych podatkiem VAT,

\- zwolnionych od podatku VAT,

\- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

d) Czy ulepszone budynki/budowle były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane ulepszone budynki/budowle, wykonywał Pan – należy podać podstawę prawną zwolnienia? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

e) Czy wystąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli po ich ulepszeniu. Jeśli tak, to należy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli:

\- dzień/miesiąc/rok, w którym wystąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli po ich ulepszeniu;

\- kto dokonał pierwszego zasiedlenia budynków/budowli po ich ulepszeniu;

\- czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków/budowli a momentem dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

9) Czy przed dniem sprzedaży działek będą rozpoczęte prace rozbiórkowe budynków/budowli – należy wskazać których budynków/budowli? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

10) Czy w związku ze sprzedażą działek zabudowanych złoży Pan wraz z nabywcą zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie tej sprzedaży? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

\- Czy oświadczenie to złoży Pan wraz z nabywcą:

· przed dniem dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego

czy

· w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z tą dostawą?

\- Czy oświadczenie będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy?

11) Czy działki przeznaczone na sprzedaż są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie jest przeznaczenie każdej z działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

12) Jeśli działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, prosimy wskazać czy w odniesieniu do działek zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

13) Do jakich czynności wykorzystywał Pan działki:

\- opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

\- zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

\- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

14) Czy wykorzystywał Pan działki wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane działki wykonywał Pan – prosimy podać podstawę prawną zwolnienia?

15) Z zamiarem wykonywania jakich czynności przez Pana miała być realizowana inwestycja budowlana objęta projektem:

\- opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

\- zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

\- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

16) Czy inwestycja budowlana objęta projektem miała być realizowana z zamiarem wykorzystywania jej przez Pana wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której miała być wykorzystywana ww. inwestycja miał Pan zamiar wykonywać – prosimy podać podstawę prawną zwolnienia?”,

odpowiedział Pan:

1\. Tak, działki sprzeda Pan podatnikowi VAT.

2\. W związku z nabyciem działek nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, ponieważ:

\- Nabywał Pan nieruchomość do majątku prywatnego,

\- Sprzedawca sprzedawał jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

3\. Pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 uvat nastąpiło u wcześniejszych właścicieli.

4\. Uwaga: brak pytania oznaczonego „4”.

5\. Patrz odpowiedź pkt 3 powyżej.

6\. Budynek nie był wykorzystywany przez Pana do żadnej działalności, cały czas znajduje się w majątku prywatnym.

7\. Jw.

8\. Nie ponosił Pan żadnych nakładów.

9\. Nie będą rozpoczęte prace rozbiórkowe.

10\. Odpowiedź zależy od o treści uzyskanej interpretacji, w związku z zadanymi pytaniami. W razie uznania, że transakcja podlega opodatkowaniu VAT i korzysta ze zwolnienia Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia w formie oświadczenia złożonego notariuszowi.

11\. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

12\. Zostały wydane decyzje - vide odpowiedzi w części A.

13\. Działki nie były wykorzystywane do żadnych z wymienionych czynności.

14\. Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób.

15\. Czynności usługowe - restauracja w części budynku, apartamenty na sprzedaż z powstałej części.

16\. Brak zamiaru przeznaczenia wyłącznie na działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

### Pytania

1\. Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

W razie pozytywnej odpowiedzi:

2\. Czy w przypadku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaż będzie objęta zwolnieniem z opodatkowaniu jako dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia? I jeżeli tak, czy strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia i poddać sprzedaż opodatkowaniu?

### Pana stanowisko w sprawie

Pytanie 1.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości w opisanym stanie faktycznym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz 181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z tezami orzeczenia, nie można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej stanu, w którym przez cały okres posiadania nieruchomości właściciel nie wykonywał żadnych czynności wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym: nie prowadził na niej żadnej działalności gospodarczej, nie udostępniał jej osobom trzecim, na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych (np. dzierżawa, najem, użyczenie), nie wykonywał żadnych czynności zwiększających jej wartość (np. uzbrojenie terenu), nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie angażował pośredników w handlu nieruchomościami.

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego, dokonywana w ramach zwykłego zarządu prawem własności, sama w sobie nie stanowi zatem działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu.

Jedynie w sytuacji, gdy sprzedaż ma charakter zbliżony do handlu profesjonalnego w zakresie obrotu nieruchomościami, a osoba sprzedająca podejmuje szereg aktywnych działań oraz angażuje dodatkowe środki oraz czynności w zakresie takiego odpłatnego zbycia, transakcja ta może zostać zakwalifikowana jako podlegająca VAT.

Reasumując, Wnioskodawca uważa, że brak jest przesłanek do uznania, że sprzedaż tej nieruchomości związana jest z prowadzeniem działalności typu handel nieruchomościami.

Stanowisko takie wskazują w licznych interpretacjach organy podatkowe, czego przykładem może być pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 marca 2019 r., sygn 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO, w którym możemy przeczytać:

„(\`(...)\`) jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym (\`(...)\`)”.

Co więcej nawet podejmowanie działań dot. aspektów formalno-prawnych nieruchomości przed sprzedażą nie musi oznaczać uznania tej sprzedaży jako dokonanej w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie bowiem z tezą wyroku NSA z dnia 8 grudnia 2022 r. sygn. akt I FSK 863/19: „Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

W tym stanie rzeczy w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT jako dokonana poza działalnością gospodarczą sprzedawcy.

Pytanie 2.

W przypadku uznania przez organ interpretacyjny, że przedmiotowa sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w ocenie Wnioskodawcy zachodzą przesłanki do zwolnienia transakcji z opodatkowania.

Jednocześnie stronom transakcji przysługuje prawo do rezygnacji ze zwolnienia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 uvat opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pod pojęciem towarów ustawa rozumie rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy), a więc również i budynki oraz budowle.

W związku z powyższym opodatkowaniu podatkiem VAT podlega także, co do zasady odpłatna dostawa gruntów, które w świetle aktualnie obowiązujących przepisów także stanowią towar w rozumieniu ustawy.

Należy jednak zwrócić uwagę, że sposób opodatkowania podatkiem VAT dostawy gruntu, w przypadku gdy jest on gruntem zabudowanym, uwarunkowany jest zasadami opodatkowania posadowionego na nim budynku/budowli.

Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 uvat, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, mimo iż w akcie notarialnym określone zostanie, że przedmiotem sprzedaży jest działka ewidencyjna nr (\`(...)\`), na której posadowiony jest np. budynek (\`(...)\`), dla celów podatku VAT będzie to jedynie sprzedaż budynku.

Dostawę taką należy traktować jako jedną czynność (a nie dwie odrębne czynności - dostawę budynku i dostawę gruntu).

W przedstawionym we Wniosku stanie faktycznym przedmiotem dostawy ma być nieruchomość zabudowana budynkiem usługowym w związku z czym przedmiotem transakcji będzie dostawa budynku z gruntem.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 uvat zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Kluczowe dla zastosowania zwolnienia ma tu znaczenie pojęcia „pierwszego zasiedlenia”.

W myśl art. 2 pkt 14 uvat pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponieważ Wnioskodawca jako sprzedawca nieruchomości nabył własność w roku 2016 jako kolejny właściciel i nie dokonywał nakładów stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku, należy przyjąć, że od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a więc aktualna dostawa tego budynku w ramach umowy sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Jednocześnie strony transakcji mogą postanowić o rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia poddając transakcję opodatkowaniu zgodnie z art. 43 ust. 10 uvat.

Zgodnie z tym przepisem podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponieważ obydwie strony są zarejestrowanymi podatnikami VAT, w przypadku podlegania omawianej sprzedaży opodatkowaniem, będzie ona korzystała ze zwolnienia, z którego na podstawie oświadczenia złożonego przed notariuszem mogą one zrezygnować wybierając opodatkowanie dostawy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

\- niepodlegania opodatkowaniu dostawy działek nr A/2 i nr A/3 jest nieprawidłowe,

\- zwolnienia z opodatkowania dostawy działki zabudowanej nr A/2 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie wskazuję, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie:

\- niepodlegania opodatkowaniu dostawy działek nr A/2 i nr A/3,

\- zwolnienia z opodatkowania dostawy działki zabudowanej nr A/2.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że nieruchomość nie została wprowadzona do działalności gospodarczej, to jednak dokonał Pan jej nabycia i rozpoczął Pan inwestycję, z zamiarem wykorzystywania do czynności usługowych - restauracja w części budynku, apartamenty na sprzedaż z powstałej części. W tym celu dla przedmiotowej inwestycji została wydana decyzja o warunkach zabudowy i na jej bazie został sporządzony projekt budowlany zatwierdzony decyzją numer o pozwoleniu na budowę z dnia 22.05.2017 roku. Następnie w roku 2021 została zmieniona decyzja o warunkach zabudowy i na jej podstawie został sporządzony projekt budowlany zamienny zatwierdzony decyzją numer o pozwoleniu na budowę z dnia 24.02.2021 roku. Projekt architektoniczno-budowlany dotyczy rozbudowy i nadbudowy istniejącego budynku oraz zmiany sposobu użytkowania budynku usługowego na budynek mieszkalno-usługowy. Wykonał Pan również drogę dojazdową do działek. Tym samym, zaangażował Pan środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz mające zostać dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości, w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działek nr A/2 i nr A/3, nabytych celem prowadzenia działalności gospodarczej wraz z rozpoczętą inwestycją (uzyskanym projektem architektoniczno – budowlanym) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działać w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego i ich sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność planowanej sprzedaży działek nr A/2 i A/3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w części niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

Odpowiadając na pytanie nr 2 wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast, kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis art. 29a ust. 8 ustawy obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia « budynku ». W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej „Prawem budowlanym”.

Stosownie do art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przedmiotem dostawy będzie m.in. działka zabudowana nr A/2.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do dostawy działki zabudowanej A/2, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionego na tej działce budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że jako rodzaje zabudowań znajdujących się na nieruchomości wskazał Pan budynek usługowy wolnostojący o dwóch kondygnacjach naziemnych. Budynek trwale z gruntem związany. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło u wcześniejszych właścicieli. Pan nabył nieruchomość 19.09.2016 r. Nie dokonano na niej żadnych ulepszeń.

Zatem uznać należy, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku znajdującego się na działce o numerze A/2, a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Tym samym, planowana przez Pana dostawa ww. budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Ponadto, z okoliczności sprawy wynika, że nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie ww. budynku, które przekraczały 30% jego wartości początkowej.

Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynku do chwili jego dostawy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to w odniesieniu do transakcji dostawy ww. budynku, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy prawa stwierdzam, że skoro dostawa opisanego we wniosku budynku, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, będzie korzystać również dostawa działki o numerze A/2, na której ww. budynek jest posadowiony, na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Odnosząc się do możliwości rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy dostawy budynku, należy zauważyć, że strony transakcji mogą również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy ww. budynku przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z tego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynku.

Tym samym, w sytuacji gdy podejmie Pan wraz z nabywcą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku wraz z gruntem, na którym jest posadowiony ten budynek (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie zwolnienia od podatku dostawy działki zabudowanej nr A/2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tą interpretacją został załatwiony wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie :

\- niepodlegania opodatkowaniu dostawy działek nr A/2 i nr A/3,

\- zwolnienia z opodatkowania dostawy działki zabudowanej nr A/2.

Natomiast wniosek w zakresie zwolnienia z opodatkowania niezabudowanej działki nr A/3 oraz w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).