Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-368/11-4/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-29
Teza: Czy podatek powinien być zapłacony od różnicy sprzedanego mieszkania, a pieniędzy wpłaconych na „nowe” mieszkanie?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2011 r. (data wpływu 22 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 czerwca 2011 r. (data wpływu 20 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W grudniu 2006 roku Wnioskodawca wraz z żoną kupił mieszkanie, które zostało sprzedane dnia 23 marca 2009 roku za kwotę 328.000 zł. Koszty sprzedaży przez agencję nieruchomości wyniosły 4.920 zł.

W dniu 31 marca 2009 roku Zainteresowany wraz żoną złożyli oświadczenie w urzędzie skarbowym, że przychody ze sprzedaży zamierzają przeznaczyć – w okresie dwóch lat – na zakup nowego mieszkania.

Wnioskodawca zadzwonił do Krajowej Informacji Podatkowej z zapytaniem jak należy interpretować zdanie: „przeznaczyć przychody za zakup nowego mieszkania w okresie 2 lat”. Zainteresowany uzyskał informację, iż środki pieniężne muszą być wydatkowane nie później niż w okresie 2 lat. Wydatkowanie musi być potwierdzone i udowodnione.

W dniu 11 października 2010 r. Zainteresowany wraz z żoną zawarł z firmą umowę przedwstępną kupna mieszkania. Umowa ta jest potwierdzona aktem notarialnym.

Całkowity koszt to 267.374,33 zł, plus koszty notarialne w kwocie 1.504, 20 zł.

Z aktu notarialnego wynika, że pełna kwota zostanie wpłacona w trzech ratach do dnia 23 marca 2011 r. Wszystkie trzy wpłaty Wnioskodawca i Jego żona dokonali zgodnie z umową:

I rata w wysokości 26.737, 43 zł została wpłacona w dniu 15 października 2010 r., II rata w wysokości 26.737, 43 zł została wpłacona w dniu 17 stycznia 2011 r., III rata w wysokości 213.899, 47 zł została wpłacona w dniu 8 marca 2011 r.

Ponieważ zakupione mieszkanie było tańsze od sprzedanego Zainteresowany ponownie zadzwonił do Krajowej Informacji Podatkowej. Przedstawił dokładnie sytuację i zapytał jaki podatek ma zapłacić.

Wnioskodawca uzyskał informację, że podatek powinien być zapłacony od różnicy sprzedanego mieszkania a pieniędzy wpłaconych na nowe mieszkanie. Od sumy tej Zainteresowany może również odliczyć dodatkowe koszty. W przypadku Wnioskodawcy będą to koszty agencji nieruchomości oraz koszt notariusza.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż „nowe” mieszkanie znajduje się w Polsce.

Wnioskodawca wskazał również, iż jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy podatek powinien być zapłacony od różnicy sprzedanego mieszkania, a pieniędzy wpłaconych na „nowe” mieszkanie?

Zdaniem Wnioskodawcy, w okresie dwóch lat od sprzedaży Zainteresowany przeznaczył kwotę 267.374,33 zł na zakup „nowego” mieszkania Zainteresowany uważa, że podatek powinien być zapłacony od różnicy cen tych mieszkań (minus koszty agencji oraz notariusza).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z uwagi na to, iż przedmiotowa nieruchomość została nabyta przed 1 stycznia 2007 r., w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2006 roku Wnioskodawca wraz z żoną kupił mieszkanie, które zostało sprzedane dnia 23 marca 2009 roku. Następnie w dniu 11 października 2010 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną dotyczącą zakupu mieszkania, którego całkowity koszt to 267.374,33 zł. Zainteresowany wpłacił ww. kwotę w trzech ratach: I ratę w dniu 15 października 2010 r. w wysokości 26.767,43 zł, II ratę w dniu 17 stycznia 2011 r. – w wysokości 26.737,43 zł oraz III ratę w dniu 8 marca 2011 r. – w wysokości – 213.899,47 zł.

W tym miejscu należy podkreślić – iż mimo, że umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości – zapłacone po jej podpisaniu kwoty można uznać jako wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży innej nieruchomości na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że w przyszłości dojdzie do zrealizowania przyrzeczonej umowy, tj. do popisania właściwej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć m.in. koszty sprzedaży przez agencję nieruchomości.

Ponadto wskazać należy, iż – pod warunkiem podpisania właściwej umowy sprzedaży nieruchomości – kwoty zapłacone na poczet zakupu nieruchomości spełniają przesłanki uprawniające do zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za wydatki warunkujące zwolnienie można uznać również wydatki związane z nabyciem nieruchomości, na które wskazano we wniosku, tj. opłaty notarialne.

Opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega część przychodu, która nie została wydatkowana na cele mieszkaniowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.