Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1091/12/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-01-02
Teza: źródło przychodu ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 04 września 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 07 września 2012 r.), uzupełnionym w dniach 23 listopada i 18 grudnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 07 września 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismami z dnia 09 listopada 2012 r. oraz 07 grudnia 2012 r. Znak: IBPBI/1/415-1091/12/KB, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniach 23 listopada 2012 r. oraz 18 grudnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca i Jego żona prowadzą odrębne działalności gospodarcze i rozliczają się w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. W czerwcu 2006 r., jako osoby prywatne nabyli na współwłasność nieruchomość gruntową – grunt rolny. Nieruchomość ta była jedną z kilku nieruchomości nabytych w tym czasie wspólnie przez Wnioskodawcę i Jego żonę. Nieruchomość ta nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonych przez nich działalności gospodarczych, nie była wykorzystywana przez nich w ramach tych działalności, ani koszty jej utrzymania nie stanowiły kosztów działalności, zarówno Wnioskodawcy, jaki i Jego małżonki. Nieruchomość w momencie zakupu była przeznaczona dla zaspokojenia potrzeb własnych i z takim celem została zakupiona.

Po 2010 roku ze względów rodzinnych ww. nieruchomość gruntowa, zarówno dla Wnioskodawcy, jak i Jego żony, jako współwłaścicieli, straciła pierwotny charakter, który wiązał się z zaspokojeniem ich potrzeb własnych, dokonali podziału nieruchomości na działki oraz ponosząc koszty projektów domów uzyskali pozwolenie na ich budowę na tych działkach. Koszty związane z tymi czynnościami nie stanowiły kosztów uzyskania przychodów zarówno w działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, jak i Jego małżonkę. W czerwcu 2012 r. małżonkowie dokonali sprzedaży jednej z tych działek razem z uzyskanym pozwoleniem na budowę. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, uznając, że w celu ich sprzedaży wykonali czynności, które wskazują, że będą powtarzane, a więc są czynnościami objętymi podatkiem VAT, w cenie sprzedaży uwzględnili 23% podatek VAT, który, jako podatek należny, wykazali w składanych w ramach działalności gospodarczej deklaracji VAT za okres, w którym ta sprzedaż i przeniesienie własności nieruchomości nastąpiły. Równocześnie uznali, że przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości, tj. działki z uzyskanym pozwoleniem na budowę, w kwocie netto, tj. pomniejszony o należny podatek VAT wg stawki 23%, nie został uzyskany ze sprzedaży w ramach wykonywanej działalności gospodarczej i z uwagi na fakt, że sprzedaż nastąpiła po okresie 5 lat od końca roku w którym nieruchomość została nabyta, nie stanowi przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W uzupełnieniach wniosku, ujętych w pismach z dnia 21 listopada oraz 13 grudnia 2012 r., wskazano m.in., iż:

*   Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą indywidualnie, jako jednoosobowe przedsiębiorstwo,
*   przeważającym przedmiotem tej działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek PKD 68.10.Z,
*   dochody z tej działalności opodatkowuje wg 19% stawki liniowej,
*   żona Wnioskodawcy prowadzi działalność w zakresie usług haftowania,
*   pomiędzy Wnioskodawcą i Jego żoną panuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej,
*   zakupiona nieruchomość gruntowa została podzielona na 15 działek, w tym 2 drogowe, 1 leśną, 4 rolne, 8 z wydanym pozwoleniem na budowę,
*   sprzedaży podlegały, bądź podlegać będą wszystkie ww. działki, jednak na dzień składania uzupełnienia wniosku Wnioskodawca nie planuje sprzedaży,
*   razem ze sprzedaną działką sprzedaży podlegało pozwolenie na budowę oraz projekt domu; pozwolenie na budowę jest związane z określoną nieruchomością; w cenie sprzedaży uwzględniono fakt posiadania pozwolenia na budowę,
*   sprzedaż następnych nieruchomości, jeśli do niej dojdzie, będzie dokonywana w takim stanie, jaki będzie obowiązywał w dniu dokonania transakcji, z aktualnym pozwoleniem na budowę, bądź nie,
*   projekty domów zostały nabyte przez Wnioskodawcę za cenę z podatkiem VAT, który nie został odliczony,
*   sprzedaż nieruchomości nastąpiła wraz z pozwoleniem na budowę wydanym na podstawie zakupionego projektu, projekt stanowi integralną część pozwolenia na budowę,
*   oprócz nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku Wnioskodawca nabył sam, bądź wspólnie z małżonką inne nieruchomości będące przedmiotem dokonanej lub planowanej sprzedaży, tj.
    *   4 nieruchomości nabyte 04 kwietnia 2006 r. sprzedane: 1 - 07 września 2007 r., 1 – 01 lutego 2008 r., 1 – 02 kwietnia 2008 r. i 1 – 03 czerwca 2008 r.,
    *   3 nieruchomości sprzedane 13 września 2007 r.,
    *   1 nieruchomość sprzedana 26 czerwca 2012 r.,
    *   1 nieruchomość sprzedana 25 września 2012 r.,
    *   1 nieruchomość nabyta 20 września 2006 r. a sprzedana 26 września 2012 r.,
    *   1 nieruchomość nabyta 06 września 2006 r. a sprzedana 25 stycznia 2012 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dokonana w czerwcu 2012 r. sprzedaż działki z uzyskanym pozwoleniem na budowę, która została wyodrębniona z podziału nieruchomości gruntowej (gruntu rolnego) zakupionej w czerwcu 2006 r. na cele prywatne, dla której w roku 2011 uzyskano warunki zabudowy i na której uzyskano w 2012 r. zgodę na budowę domu według sporządzonego projektu budowlanego, stanowi źródło przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jako taka podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z regulacją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku zbycia nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania tym podatkiem ma ustalenie daty jej nabycia. Jeżeli bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości, upłynął okres 5 lat, czynność sprzedaży nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wskazuje, że od daty nabycia przez Niego i Jego małżonkę w ramach współwłasności małżeńskiej z majątku prywatnego nieruchomości gruntowej dnia 31 grudnia 2012 r. (winno być 2011 r.) upłynął okres 5 letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Tym samym, z uwagi na upływ 5 letniego okresu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości do dnia zbycia jednej z działek, powstałych w wyniku jej podziału, zbycie dokonane w czerwcu 2012 r. nie będzie stanowiło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, przez co nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza oraz
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera własną, ustawową definicję pozarolniczej działalności gospodarczej. W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na następujących przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób ciągły,
3.  prowadzeniu jej w sposób zorganizowany,
4.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniach stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi indywidualnie pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem w przeważającej części jest obrót nieruchomościami, tj. działalność sklasyfikowaną według rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 24 grudnia 2007 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) (Dz. U. Nr 251, poz. 1885 ze zm.) pod symbolem 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W 2006 roku Wnioskodawca razem z żoną, nabył kilkanaście nieruchomości, które sukcesywnie, począwszy od 2007 r. sprzedawał. Pomiędzy małżonkami panuje ustrój wspólności majątkowej. Jedną z nabytych w 2006 r. nieruchomości była nieruchomość gruntowa – grunt rolny. Jak wskazał Wnioskodawca, został on nabyty celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, jednakże po roku 2010, z uwagi na względy rodzinne, grunt ten utracił ww. charakter. Następnie ww. nieruchomość została podzielona na kilkanaście mniejszych działek. W stosunku do części z nich Wnioskodawca podjął szereg działań zmierzających do zmiany ich przeznaczenia (z gruntu rolnego na grunt budowlany), poniósł koszty nabycia projektów domów oraz uzyskania pozwolenia na budowę. W czerwcu 2012 r. jedna z powstałych w ten sposób nieruchomości (razem z projektem domu oraz pozwoleniem na budowę) została przez małżonków sprzedana. Ponadto, jak wynika z uzupełnienia wniosku, sprzedaży będą podlegały także pozostałe nieruchomości powstałe w wyniku podziału ww. nieruchomości gruntowej (część z nich wraz z projektami domów i pozwoleniami na budowę), choć termin ich sprzedaży nie jest jeszcze znany. Ww. nieruchomości nie zostały uznane za środki trwałe w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Za koszty podatkowe nie zostały także uznane wydatki poniesione na ich nabycie, ani koszty nabycia projektów budowlanych i uzyskania pozwoleń na budowę.

Z opisu stanu faktycznego wynika zatem, iż sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości nie miała charakteru incydentalnego. Nie stanowiła też realizacji sporadycznego zamierzenia. Czynności, jakie podjął Wnioskodawca w związku z podziałem wskazanej we wniosku nieruchomości gruntowej, nabyciem projektów budowlanych oraz uzyskaniem pozwoleń na budowę, oraz ich skala, wskazują na stałe zarobkowe i planowe (celowe) działania. Potwierdza to sam Wnioskodawca, wskazując w opisie stanu faktycznego, iż „na gruncie ustawy o VAT, uznając, że w celu ich sprzedaży wykonali czynności, które wskazują, że będą powtarzane a więc są czynnościami objętymi podatkiem VAT(…)”. Istotną w niniejszej sprawie jest również okoliczność, iż Wnioskodawca wykonuje pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami na własny rachunek.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a dochód uzyskany z tego tytułu, jako część dochodu uzyskanego z prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej opodatkować stosownie do wybranej formy opodatkowania tych dochodów, tj. tzw. podatkiem liniowym. Bez znaczenia zatem dla powstania obowiązku podatkowego ze sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości pozostaje upływ 5 lat pomiędzy nabyciem tej nieruchomości a jej odpłatnym zbyciem.

Z uwagi na powyższe stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.