Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-79/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-04-09
Teza: Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2014 r. (data wpływu 17 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza zbyć łącznie prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ul. M. („Nieruchomość 1”) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ulicy T. („Nieruchomość 2”, razem z Nieruchomością 1 zwane „Nieruchomości” lub „Nieruchomość”) oraz własność budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, posadowionego na Nieruchomościach wraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem. Budynek jest położony na Nieruchomości 1 oraz na Nieruchomości 2.

Sprzedawany budynek nie jest jeszcze ujawniony w treści księgi wieczystej Nieruchomości 2 ani w rejestrze budynków oraz pozostałych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 2.

Dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 stanowią główny składnik majątku Sprzedającego. Budynek ma być w przyszłości wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z budynkiem m.in.: praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Powierzchnia w budynku na Nieruchomościach jest przedmiotem umowy najmu („M”). Na podstawie przepisu art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu, o którym mowa powyżej, jednakże ze względu na konieczność zagwarantowania Kupującemu bezpieczeństwa i celem potwierdzenia skutków wynikających z art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego, Strony zawrą dodatkowo umowę potwierdzającą przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze wskazanej powyżej umowy najmu (w tym praw wynikających z zabezpieczeń).

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m.in.:

*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości (w tym umowy dot. zarządzania Nieruchomościami),

*   część obowiązków i praw z umowy dotyczącej zabudowy gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości („Development Agreement”),

*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),

*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,

*   zobowiązanie kredytowe Sprzedającego względem banku oraz zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,

*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej).

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku ponosił Sprzedający.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w budynku położonym na przedmiotowych Nieruchomościach, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomościami Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów.

Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 1 zostało ustanowione na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności budynku z dnia 31 grudnia 1998 roku sporządzonej w formie aktu notarialnego przez Barbarę Marię G. notariusza w W. (za Rep. A nr …../98).

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 2 zostało ustanowione na podstawie decyzji administracyjnej nr ../2001 z dnia 15 maja 2001 roku wydanej przez Burmistrza (działka 16/7) i umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 12 lipca 2001 roku, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez Czesława K., notariusza w W (za Rep. A nr …./2001) oraz umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 12 maja 2010 roku sporządzonej w formie aktu notarialnego przez Joannę B., notariusza w W, za Rep. A nr …./2010 (działka 16/10).

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 1 wraz z prawem własności budynku posadowionego na Nieruchomości 1 oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu wchodzące w skład Nieruchomości 2 (w momencie przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu Nieruchomość 2 była niezabudowana), zostały zbyte przez H. Sp. z o.o. na rzecz Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży, przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku z dnia 12 kwietnia 2011 roku (Rep. A Nr …./2011).

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości 1 (wraz z budynkiem) oraz Nieruchomości 2, z którego Sprzedający skorzystał.

Po nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Sprzedający rozpoczął proces modernizacji (ulepszeń) oraz rozbudowy budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1, również poprzez rozbudowę i dobudowę skrzydła. W ten sposób budynek znajdujący się pierwotnie na Nieruchomości 1 w wyniku rozbudowy i modernizacji znajduje się obecnie zarówno na Nieruchomości 1 jak i na Nieruchomości 2. W związku z ulepszeniami Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki poniesione przez Sprzedającego po nabyciu obydwu Nieruchomości na ulepszenia budynku położonego na Nieruchomościach stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1. Po dniu sprzedaży Nieruchomości proces inwestycyjny (ulepszenia) będzie kontynuowany przez Kupującego.

Budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą.

A zatem po nabyciu obydwu Nieruchomości przez Sprzedającego, Sprzedający dokonał ulepszeń budynku również poprzez rozbudowę i dobudowę skrzydła na Nieruchomości 2, w ten sposób, że budynek jest obecnie położony na obydwu Nieruchomościach. Wydatki na ulepszenia budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku położonego pierwotnie tylko na Nieruchomości 1.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub przed nim. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Ponadto biorąc pod uwagę, iż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości wraz z budynkiem oraz dokonywanymi ulepszeniami w budynku posadowionym na Nieruchomościach, a także ze względu na wartość dokonywanych ulepszeń oraz fakt, że budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą - dostawa Nieruchomości nie będzie również podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie zasadniczo podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Kupujący będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomości mogą także zostać zbyte przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca wskazuje, iż z analogicznym wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wystąpił również Sprzedający.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) Ustawy o VAT sprzedaż Nieruchomości będzie zasadniczo podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT według stawki (22%) 23%?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem aktywów wynikających z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?
4.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 10 marca 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-180/14-2/EK.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż sprzedaż aktywów sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), sprzedaż tych aktywów nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Art. 1 ust. 1 Ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowy sprzedaży. Przy czym obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem VAT,
2.  zwolniona z podatku od VAT, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż - jak wskazano powyżej - dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT - nie będzie wyłączona z zakresu Ustawy o VAT - sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego Kupującemu będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub przed nim. W związku z tym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 a) Ustawy o VAT), jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca („Kupujący”) zamierza zbyć łącznie prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w W przy ul. M.(„Nieruchomość 1”) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w W przy ulicy T („Nieruchomość 2”, razem z Nieruchomością 1 zwane „Nieruchomości” lub „Nieruchomość”) oraz własność budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, posadowionego na Nieruchomościach wraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem. Budynek jest położony na Nieruchomości 1 oraz na Nieruchomości 2.

W interpretacji indywidualnej z dnia 10 marca 2014 r. Nr IPPP1/443-180/14-2/EK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że „(…) Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości wraz z budynkiem oraz dokonywanymi ulepszeniami w budynku posadowionym na Nieruchomościach, a także ze względu na wartość dokonywanych ulepszeń oraz fakt, że budynek w stanie ulepszonym nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat przed sprzedażą - dostawa Nieruchomości nie będzie również podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Sprzedający i kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Kupujący będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomości mogą także zostać zbyte przez Kupującego w ramach dostawy opodatkowanej VAT. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki 23% (22%).”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.