Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.232.2019.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-04
Teza: Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 3 lipca 2019 r. (data wpływu – 5 lipca 2019 r.), uzupełnionym 17 września 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności Budynków i Budowli oraz ruchomościami i prawami autorskimi i zależnymi – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 lipca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności Budynków i Budowli oraz ruchomościami i prawami autorskimi i zależnymi.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 4 września 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.360.2019.2.IZ, 0111-KDIB4.4014.232.2019.3.MD wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 17 września 2019 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca – A. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Kupujący) jest polską spółką, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na moment Transakcji.

Kupujący zamierza nabyć (dalej: Transakcja) od polskiej spółki z o.o., tj. B. Sp. z o.o. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) zarejestrowanej jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, m.in. prawo wieczystego użytkowania działki, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka albo Grunt).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą łącznie określani jako Strony.

W dniu 19 czerwca 2019 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Działki w celu dokonania Transakcji (dalej: Umowa Przedwstępna).

Zgodnie z Umową Przedwstępną przedmiotem Transakcji będą:

1.  prawo wieczystego użytkowania Działki,
2.  budynek biurowy o powierzchni zabudowy 1.754,00 m.kw., wzniesiony na Gruncie, stanowiący odrębną nieruchomość i opatrzony identyfikatorem budynku, przy czym do Budynku 1 dodana została dobudówka o powierzchni 3 m.kw. ujawniona w kartotece budynków jako odrębny budynek (dalej Budynek 1),
3.  budynek o powierzchni zabudowy 852 m.kw. i obejmujący 165 wewnętrznych miejsc parkingowych, wzniesiony na Gruncie, stanowiący odrębną nieruchomość i opatrzony identyfikatorem budynku (dalej: Budynek 2),
4.  budynek łącznika, w którym zlokalizowana jest stacja transformatorowa, o powierzchni 121 m.kw., wzniesiony na Gruncie, stanowiący odrębną nieruchomość i opatrzony identyfikatorem budynku (dalej: Budynek 3 albo Łącznik) (dalej łącznie: Budynki),
5.  agregat,
6.  chodniki,
7.  jezdnia,
8.  odwodnienie liniowe AKO,
9.  ogrodzenie,
10.  osłona,
11.  progi zwalniające,
12.  sieć niezidentyfikowana,
13.  sieć ciepłownicza,
14.  sieć energetyczna,
15.  sieć gazowa,
16.  sieć kanalizacyjna,
17.  sieć telekomunikacyjna,
18.  sieć wodociągowa,
19.  skarpa,
20.  słupek, (dalej łącznie: Budowle), (dalej łącznie jako: Budynki/Budowle),
21.  majątek ruchomy przydatny dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości, w tym Budynków i jego przynależności, zgodnie z jego przeznaczeniem, stanowiące własność Sprzedającego (dalej: Ruchomości),
22.  prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących inwestycji, wynikające z umów o prace projektowe związane z ulepszeniami Nieruchomości (dalej: Prawa Własności Intelektualnej).

Na Działce znajdują się również i będą znajdować się dniu Transakcji:

*   częściowo pomnik (dalej: Pomnik), przy czym większa część Pomnika znajduje się na sąsiedniej działce nienależącej do Sprzedającego (dalej: Sąsiednia Nieruchomość),
*   inne urządzenie budowlane, w szczególności szlabany (dalej: Szlabany), które zostały pierwotnie zamontowane na Działce jeszcze przed Datą Nabycia, a następnie zdemontowane i wymienione na nowe w 2016 r.

Budynek 1 jest połączony – poprzez Łącznik – z budynkiem biurowym znajdującym się na Sąsiedniej Nieruchomości.

Działka oraz Budynki/Budowle w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Nieruchomość.

Historia i status Nieruchomości.

Prawo wieczystego użytkowania Działki Sprzedający (działając pod poprzednią nazwą) nabył w ramach umowy kupna-sprzedaży na mocy aktu notarialnego z 11 kwietnia 2005 r. (dalej: Data Nabycia). Zgodnie z ww. aktem notarialnym:

*   sprzedaż Budynku 1 oraz części działki przypadającej na Budynek 1 była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług w ówczesnym brzmieniu,
*   sprzedaż Budynku 2 oraz części działki przypadającej na Budynek 2 była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pozostałe Budynki/Budowle oraz Pomnik – mimo że nie zostały wymienione wprost w ww. akcie notarialnym – również znajdowały się na Działce w Dacie Nabycia.

Nieruchomość była od Daty Nabycia (oraz jest obecnie) wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni biurowej oraz miejsc parkingowych (dalej: Powierzchnie Wynajęte) na rzecz głównego najemcy zajmującego większość Powierzchni Wynajętych (dalej jako: Najemca) oraz innych najemców (dalej łącznie: Najemcy). Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Powierzchnie Wynajęte zostały wydane najemcom ponad 2 lata przed Transakcją.

Pozostałe powierzchnie Budynków/Budowli oraz Szlabany, mimo że formalnie nie są przedmiotem najmu, to jednak są funkcjonalnie związane z najmem na rzecz Najemców poprzez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Powierzchni Wynajętych i/lub umożliwiają z nich korzystanie Najemcom (np. pomieszczenia techniczne, części wspólne, jezdnie, chodniki, etc.).

W konsekwencji całość Nieruchomości była używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej ponad 2 lata przed Transakcją.

Pomnik nie był i nie jest przedmiotem najmu na rzecz Najemców, nie jest również w żaden sposób funkcjonalnie związany z najmem i nie był używany przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Dla celów ewidencyjnych w rejestrze środków trwałych Sprzedającego zostały wyodrębnione jedynie Budynek 1 oraz Budynek 2, przez co w rejestrze środków trwałych nie została wydzielona wartość poszczególnych Budowli ani też wartość Łącznika.

Budynki/Budowle po Dacie Nabycia były ulepszane w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Co do zasady wartość tych ulepszeń – alokowanych odpowiednio do Budynku 1 albo Budynku 2 – nie przekroczyła (i nie przekroczy do dnia Transakcji) 30% wartości początkowej ani Budynku 1 ani Budynku 2 ujętych przez Sprzedającego w rejestrze środków trwałych.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z ulepszeniem Budynków/Budowli i zamiarem ich wykorzystywania przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Z Działką związane są ograniczone prawa rzeczowe dotyczące Sąsiedniej Nieruchomości, tj.:

*   Służebność gruntowa ustanowiona na czas nieokreślony w zamian za jednorazowe wynagrodzenie, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Działki, polegająca na:

*   nieograniczonym prawie dostępu do Sąsiedniej Nieruchomości w związku z dostępem i korzystaniem z Łącznika,
*   prawie do wykonywania prac konserwacyjnych, naprawy, przebudowy, wymiany i prac porządkowych w odniesieniu do Łącznika.

*   Służebność gruntowa na prawie użytkowania wieczystego Sąsiedniej Nieruchomości na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Działki na czas oznaczony, w zamian za jednorazowe wynagrodzenie, polegająca na prawie korzystania z drogi wewnętrznej na cele drogi pożarowej.

Działka jest również obciążona w szczególności następującymi ograniczonymi prawami rzeczowymi:

*   Służebność gruntowa ustanowiona na czas nieokreślony w zamian za jednorazowe wynagrodzenie, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Sąsiedniej Nieruchomości, polegająca na:

*   nieograniczonym prawie dostępu do Działki obciążonej w związku z dostępem i korzystaniem z Łącznika,
*   prawie do wykonywania prac konserwacyjnych, naprawy, przebudowy, wymiany i prac porządkowych w odniesieniu do Łącznika,

*   Służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Sąsiedniej Nieruchomości na czas określony, w zamian za jednorazowe wynagrodzenie, polegająca na prawie do korzystania z 20 naziemnych miejsc parkingowych zlokalizowanych na Działce.

W dniu 18 listopada 2016 r. Sprzedający złożył wniosek do Miasta (dalej: Wniosek o Ustanowienie Dzierżawy) o ustanowienie dzierżawy części działek (tj. działek należących do Miasta, sąsiadujących z Działką, które wcześniej Sprzedający dzierżawił od Miasta \[poddzierżawiając następnie Najemcy na cele parkingowe\] a obecnie użytkuje je bezumownie).

W dniu 16 lipca 2018 r. Sprzedający wystąpił do Urzędu Dzielnicy z wnioskiem o ustanowienie na rzecz Nieruchomości służebności przejazdu i przechodu na działkach (dalej: Wniosek o Służebność).

Obecnie Sprzedający otrzymał decyzję określającą warunki wzniesienia na Gruncie budynku hotelowego, wydaną 18 stycznia 2019 r. (dalej: Decyzja WZ) oraz wystąpił o wydanie decyzji określającej warunki wzniesienia na Gruncie budynku biurowo-handlowego (wniosek Sprzedającego złożony 17 kwietnia 2018 r.) (dalej: Decyzja WZ 2).

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Z dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Zbywcy; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji umów najmu – na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego.

Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

*   prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości,
*   zabezpieczeń umów najmu przedstawionych przez Najemców,
*   służebności związanych z Działką,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy pomiaru Budynków

(dalej łącznie: Przenoszone Elementy).

Dodatkowo w Dacie Zamknięcia:

*   Sprzedający złoży do depozytu notarialnego nieodwołalną i bezwarunkową zgodę na przeniesienie Decyzji WZ na Kupującego wraz z nieodwołalnym i bezwarunkowym pełnomocnictwem wystawionym na rzecz Kupującego i/lub radcy prawnego lub adwokata wskazanego przez Kupującego,
*   Sprzedający złoży do depozytu notarialnego nieodwołalną i bezwarunkową zgodę na przeniesienie Decyzji WZ 2 (o ile zostanie wydana) na Kupującego wraz z nieodwołalnym i bezwarunkowym pełnomocnictwem wystawionym na rzecz Kupującego i/lub radcy prawnego lub adwokata wskazanego przez Kupującego.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia pracowników oraz nie będzie ich zatrudniał w dniu Transakcji. Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez podmiot trzeci, z którym Sprzedający zawarł umowę o zarządzanie (dalej: Umowa o Zarządzanie).

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe (dalej: Umowy Serwisowe), tj. w szczególności:

*   umowy dotyczące świadczenia usług telekomunikacyjnych,
*   umowy dotyczące świadczenia usług porządkowych, konserwacyjnych i technicznych,
*   umowy na dostawę mediów do Nieruchomości,
*   umowa o świadczenie usług ochrony Nieruchomości.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

*   nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu pracy – z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie będzie zatrudniał w Dniu Zamknięcia pracowników;
*   Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

*   jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Najemcami),
*   zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),
*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,
*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   praw do dokumentacji, umów i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Transakcji nie będzie również towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie.

Strony Transakcji w Umowie Przedwstępnej wskazały, że kwota ceny z tytułu Transakcji, którą Kupujący ma zapłacić Sprzedającemu w Dacie Zamknięcia zostanie rozdzielona na cenę za:

*   Grunt,
*   Budynek 1,
*   Budynek 2,
*   Budynek 3,
*   Budowle,
*   Ruchomości,
*   przeniesienie Praw Własności Intelektualnej.

Dodatkowo, zgodnie z Umową Przedwstępną:

*   jeśli do 1 listopada 2021 r. zostanie: zawarta nowa lub przedłużona umowa najmu z (i) Najemcą, (ii) jego dowolnym podmiotem powiązanym, (iii) ostatecznym rzeczywistym właścicielem Najemcy lub jego podmiotu powiązanego, (iv) dowolnym bezpośrednim dostawcą i/lub usługodawcą Najemcy w zakresie działalności podstawowej prowadzonej przez Najemcę (dalej: Podmioty Najemcy) oraz zostaną spełnione dalsze warunki (w tym świadczenie niżej wymienionych usług doradczych), Kupujący będzie zobligowany do zapłaty na rzecz Sprzedającego dodatkowej kwoty wynagrodzenia określonej w Umowie Przedwstępnej w zależności od okresu na jaki zostanie zawarta nowa/przedłużona umowa najmu. Od Daty Zamknięcia, Sprzedający zobowiązany jest do świadczenia Kupującemu następujących usług doradczych związanych z przedłużeniem okresu najmu z Najemcą: (i) uczestniczenie w spotkaniach z Kupującym, w ramach których opracowana zostanie strategia rozmów z Podmiotem Najemcy; (ii) sporządzanie kwartalnych raportów opisujących stan zaawansowania negocjacji z Podmiotem Najemcy; (iii) zorganizowanie spotkania zapoznawczego pomiędzy Najemcą a Kupującym; (iv) sporządzanie protokołów z ww. spotkań,
*   jeśli w ciągu 60 miesięcy od Daty Zamknięcia Kupujący nabędzie własność/prawo użytkowania wieczystego działek, które z zastrzeżeniem wykonania przez Sprzedającego na rzecz Kupującego usług doradczych w zakresie opisanym w Umowie Przedwstępnej – Kupujący będzie zobligowany do zapłaty na rzecz Sprzedającego dodatkowej kwoty wynagrodzenia określonej w Umowie Przedwstępnej. Od Daty Zamknięcia, Sprzedający zobowiązany jest do świadczenia następujących usług doradczych związanych z nabyciem własności ww. działek: (i) uczestniczenie w spotkaniach z Kupującym, w ramach których opracowana zostanie strategia rozmów z aktualnym właścicielem ww. działek; (ii) sporządzanie kwartalnych raportów opisujących stan zaawansowania negocjacji z aktualnym właścicielem ww. działek; (iii) sporządzanie protokołów z ww. spotkań,
*   Sprzedający zobowiązał się, że nie cofnie Wniosku o Służebność oraz będzie dążył do jego pozytywnego rozpatrzenia i prowadził negocjacje z Urzędem Dzielnicy w sprawie ustanowienia ww. służebności, jednakże Sprzedający nie będzie miał prawa podpisać (czy to przed, czy też po Dacie Zamknięcia) jakiejkolwiek umowy ustanowienia służebności bez pisemnej zgody Kupującego. Jeżeli negocjacje z Urzędem Dzielnicy będą prowadzone po Dacie Zamknięcia, w Dacie Zamknięcia Kupujący udzieli Sprzedającemu pełnomocnictwa do prowadzenia (w imieniu Kupującego) negocjacji dotyczących warunków umowy ustanowienia służebności (które to negocjacje Sprzedający prowadzić będzie na swój wyłączny koszt), przy czym Sprzedający nie będzie uprawniony do zawarcia w imieniu Kupującego jakiejkolwiek umowy ani zaciągania w jego imieniu jakichkolwiek zobowiązań.
*   W przypadku gdy Urząd Dzielnicy odmówi ustanowienia służebności zgodnie z Wnioskiem, Sprzedający złoży we własnym imieniu (o ile nastąpi to przed Datą Zamknięcia) lub spowoduje, by na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Kupującego renomowanemu adwokatowi lub radcy prawnemu zatwierdzonemu przez Kupującego, który nie będzie miał konfliktu interesów z którąkolwiek ze Stron (i ustanowionemu na koszt Sprzedającego), ustanowiony w powyższy sposób pełnomocnik złoży (prawidłowo sporządzony i opłacony) wniosek o ustanowienie na rzecz Nieruchomości służebności przejazdu i Przechodu na działkach (w sposób zasadniczo zgodny z treścią Wniosku o Służebność) do właściwego sądu. Wszelkie koszty związane z prowadzeniem działań zmierzających do ustanowienia na rzecz Nieruchomości służebności przejazdu i przechodu na działkach (poza wynagrodzeniem za jej ustanowienie uzgodnionym z Urzędem Dzielnicy lub wyznaczonym przez sąd) ponosić będzie Sprzedający, a w przypadku ich poniesienia przez Kupującego Sprzedający będzie zobowiązany do zwrócenia powyższych kosztów Kupującemu, pod warunkiem że ich poniesienie nastąpiło za uprzednią pisemną zgodą Sprzedającego,
*   Sprzedający, na żądanie Kupującego, jest zobowiązany do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Decyzji WZ 2 na Kupującego po Dacie Zamknięcia (bez dodatkowego wynagrodzenia),
*   Sprzedający zobowiązał się, że nie cofnie Wniosku o Ustanowienie Dzierżawy oraz będzie dążył do jego pozytywnego rozpatrzenia i prowadził negocjacje z Urzędem Dzielnicy w sprawie ustanowienia ww. dzierżawy, jednakże Sprzedający nie będzie miał prawa podpisać (czy to przed, czy też po Zamknięciu) jakiejkolwiek umowy dzierżawy bez pisemnej zgody Kupującego. Jeżeli negocjacje z Urzędem Dzielnicy będą prowadzone po Dacie Zamknięcia, w Dacie Zamknięcia Kupujący udzieli Sprzedającemu pełnomocnictwa do prowadzenia (w imieniu Kupującego) negocjacji dotyczących warunków umowy dzierżawy (które to negocjacje Sprzedający prowadzić będzie na swój wyłączny koszt), przy czym Sprzedający nie będzie uprawniony do zawarcia w imieniu Kupującego jakiejkolwiek umowy ani zaciągania w jego imieniu jakichkolwiek zobowiązań. Wszelkie koszty związane z prowadzeniem działań zmierzających do ustanowienia dzierżawy na podstawie Wniosku o Ustanowienie Dzierżawy (poza wynagrodzeniem za jej ustanowienie uzgodnionym pomiędzy Sprzedającym a Urzędem Dzielnicy) ponosić będzie Sprzedający, a w przypadku ich poniesienia przez Kupującego Sprzedający będzie zobowiązany do zwrócenia powyższych kosztów, pod warunkiem że ich poniesienie nastąpiło za uprzednią pisemną zgodą Sprzedającego,
*   Strony przewidziały mechanizm rozliczenia po Dacie Zamknięcia między Sprzedającym a Kupującym czynszu od Najemców, opłat eksploatacyjnych oraz napraw i dostaw wszelkiego rodzaju mediów,
*   Strony będą koordynować swoje działania i współpracować ze sobą w dobrej wierze po Dacie Zamknięcia w celu zapewnienia, by nie nastąpiła przerwa w dostawie mediów do Nieruchomości oraz by zawarcie nowych umów z dostawcami mediów nastąpiło w najkrótszym możliwym terminie po Dacie Zamknięcia. Sprzedający przedstawi wypowiedzenie Umów Serwisowych w Dacie Zamknięcia lub w uzgodnionym terminie po Dacie Zamknięcia. Dla uniknięcia wątpliwości Strony mogą uzgodnić dokonanie cesji niektórych Umów Serwisowych na Kupującego, o ile dokonanie takiej cesji będzie możliwe na podstawie odpowiedniej Umowy Serwisowej,
*   Kupujący zwróci Sprzedającemu wszystkie koszty (bez jakiegokolwiek narzutu ani marży) wszystkich mediów, które będą dostarczane do Nieruchomości w okresie rozpoczynającym się w pierwszym dniu po Dacie Zamknięciu i trwającym do czasu wystąpienia późniejszego z poniższych zdarzeń: (i) wygaśnięcie umowy, na podstawie której dostarczane są odpowiednie media, oraz (ii) zawarcie przez Kupującego nowej umowy z danym dostawcą mediów i wejście takiej umowy w życie. Sprzedający i Kupujący będą koordynować swoje działania i współpracować ze sobą w dobrej wierze w celu zapewnienia, by nie nastąpiła przerwa w dostawie mediów do Nieruchomości.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji. W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Nabywca jest również podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał innych nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

*   Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział, itp.,
*   Sprzedający nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości,
*   potencjalnie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości – co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej.

Opis działalności planowanej po Transakcji przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie zawartych umów o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Kupujący rozważa również przeprowadzenie na Nieruchomości inwestycji na podstawie Decyzji WZ oraz Decyzji WZ 2.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał ponadto, że:

*   Zgodnie z informacją otrzymaną od Sprzedającego, co do zasady, opisane we wniosku sieci („niezidentyfikowana”, ciepłownicza, energetyczna, gazowa, kanalizacyjna, telekomunikacyjna, wodociągowa) zlokalizowane na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego, nie są własnością Sprzedającego lecz dostawców poszczególnych mediów dostarczanych za pośrednictwem ww. sieci.
*   Na Nieruchomości znajdują się jednak niewielkie fragmenty niektórych z ww. sieci, które stanowią wewnętrzne instalacje będące własnością Sprzedającego (dalej: Instalacje Wewnętrzne) wykorzystywane do zasilania oraz obsługi Budynków, Budowli oraz Szlabanów.
*   Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.
*   Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy ww. sieci co do zasady stanowią sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego (z zastrzeżeniem Instalacji Wewnętrznych opisanych powyżej).
*   Mając na uwadze definicję nieruchomości zamieszczoną w art. 46 Kodeksu cywilnego, która obejmuje jedynie grunty, budynki oraz części budynków (nie obejmuje więc budowli ani innych obiektów), w ocenie Wnioskodawcy opisane we wniosku Budowle nie stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego w powiązaniu z Prawem budowlanym. Analogicznie opisane powyżej Instalacje Wewnętrzne również nie stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego w powiązaniu z Prawem budowlanym.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw Własności Intelektualnej w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży praw majątkowych oraz rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) i lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku:

*   od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%,
*   przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych wynosi 1%.

Jak wskazano powyżej zdaniem Wnioskodawcy:

*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z czym skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa gruntu (tj. Działki), na której znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   dostawa Ruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   dostawa Praw Własności Intelektualnej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług,

przez co – w ocenie Wnioskodawcy – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie stanowiska Wnioskodawca przywołał interpretacje indywidualne oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności Budynków i Budowli oraz ruchomościami i prawami autorskimi i zależnymi. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 3 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.360.2019.3.IZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami – Budynkami i Budowlami (Nieruchomość) oraz wymienionymi prawami związanymi z nieruchomością jak również prawami do ruchomości. Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 3 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.360.2019.3.IZ, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Wnioskodawcy, tj. że:

*   do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z czym skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa gruntu (tj. Działki), na której znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   dostawa Ruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   dostawa Praw Własności Intelektualnej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%),
*   do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.