Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.688.2025.2.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-07
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie ustalenia, czy dostawy
nieruchomości niezabudowanych (poszczególnych działek
powstałych z podziału działki nr (…) – najpierw rolnej, a później
o przeznaczeniu zmienionym decyzją o warunkach zabudowy
na mieszkaniowe jednorodzinne) podlegają opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: małżonkowie-majątek wspólny małżonków
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Opis zdarzenia przyszłego

Podatnicy – Y i Q (dalej: Podatnicy) (...) 2020 roku nabyli umową sprzedaży grunty orne,
    tj. działkę o numerze geodezyjnym (...) o obszarze (...) ha w miejscowości (...), gmina (...),
    powiat (...), województwo (...). Transakcja odbyła się za zgodą Dyrektora (...) (decyzja nr
    (...) z dnia (...) 2020 roku). Od tamtego czasu nieruchomość jest dzierżawiona rolnikowi,
    który uprawia tę ziemię.
    Dla nieruchomości (działki nr (...)) została wydana decyzja Wójta Gminy (...) z dnia (...)
    2025 roku o warunkach zabudowy nr (...) dla inwestycji – budowa (...) budynków
    jednorodzinnych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z niezbędną
    infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.
    (...) 2025 roku Wójt Gminy (...) wydał decyzję nr (...), mocą której zatwierdził projekt
    podziału nieruchomości, tj. działki o numerze geodezyjnym (...) o obszarze (...) ha w
    miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), na działki nr: (...) ... ha), (...) (...
    ha), (...) (... ha), (...) (... ha), (...) (... ha), (...) (... ha), (...) (... ha), (...) (... ha), (...) (... ha), (...) (...
    ha), (...) (... ha), (...) (... ha), (...) (... ha), (...) (... ha). Łączna powierzchnia działek po podziale
    = (...) ha (jest różna od działki przed podziałem z uwagi na uaktualnienie pomiarów
    geodezyjnych). Ponadto, decyzja została wydana pod warunkiem zapewnienia
    zbywanym działkom (powstałym w wyniku podziału) dostępu do drogi publicznej.
    Podatnicy zamierzają sprzedać (...) z (...) wydzielonych działek, a jedną zostawić sobie z
    przeznaczeniem na budowę domu. Również środki uzyskane ze sprzedaży zamierzają
    oni przeznaczyć na budowę domu. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości wydzielonych
    poprzedzona będzie normalnymi działaniami sprzedającego, które nie charakteryzują
    podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, tj. np.
    ogłoszeniami w prasie, mediach społecznościowych itp. ani Pani Q, ani Pan Y nie są
    podatnikami VAT.
    W odpowiedzi na wezwanie, uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o
    następujące informacje:
    1. Grunty orne (tj. działkę o numerze ...) Pan Y nabył wraz z żoną z zamiarem
      prowadzenia tam działalności rolnej.
    2. Dzierżawa była w formie umowy ustnej, bezgotówkowej z zaprzyjaźnionym
      rolnikiem, aby grunt nie leżał odłogiem.
    3. Pan Y z żoną nie pobierali czynszu i nie był odprowadzany podatek. Rozliczali się
      częściowo z rolnikiem w barterze, świadcząc usługi weterynaryjne po niższych
      cenach.

    4. Podatek od nieruchomości nie był odprowadzany. Podatek od gruntu rolnego –
      zwolnienie od podatku od nieruchomości. Podatek rolny i leśny nie należy się z
      uwagi na ustawowe zwolnienie dla gruntów słabych klas bonitacyjnych.
    5. Zakup działki o numerze (...) został sfinansowany ze środków prywatnych.
    6. Państwo YQ nie występowali o opracowanie lub zmianę MPZP dla ww. terenu.
    7. Działka nr (...) była dzierżawiona jednemu rolnikowi przez cały okres posiadania.
    8. Jako, że gminy mają obowiązek ustalania planów ogólnych i w zamierzeniach Gminy
      (...) działka miała być objęta zakazem zabudowy, to Państwo YQ (jak i zdecydowana
      większość ich sąsiadów) wystąpili o wydanie warunków zabudowy, myśląc o
      potencjalnej utracie wartości działki nr (...) bez takich warunków, a nawet braku
      możliwości jej późniejszej sprzedaży bez takiej decyzji.
    9. Państwo YQ nie podjęli i nie zamierzają podejmować żadnych dalszych czynności
    mających na celu uatrakcyjnienie działek.
    10. Państwo YQ nie mają zamiaru podpisywać umów przedwstępnych oraz nie
    przewidują zawierania żadnych dodatkowych warunków przy ewentualnej sprzedaży
    działek.
    11. Państwo YQ nie przewidują zlecania ewentualnej sprzedaży działek pośrednikom.
    Nie chcą oni ponosić dodatkowych kosztów.
    12. Państwo YQ posiadają jeszcze działki z wydanymi warunkami zabudowy. Na obecną
    chwilę nie zamierzają ich sprzedawać (działka (...), miejscowość (...), gm. (...); działka
    (...), miejscowość (...), gm. (...); działka (...) i (...) miejscowość (...), gm. (...); działka (...)
    miejscowość (...), gm. (...)).
    13. W przypadku konieczności sprzedaży działek Państwo YQ nie wiedzą jeszcze w jaki
    sposób będą szukać potencjalnych nabywców, jednakże najprawdopodobniej jak
    najmniejszym kosztem, tj. poprzez zamieszczenie ogłoszeń w prasie lokalnej oraz
    umieszczenie baneru na gruncie. Nie mają oni doświadczenia w tym zakresie.
    14. W (...) roku Państwo YQ sprzedali grunty orne, które żona nabyła w formie aktu
    darowizny od rodziców, którzy do momentu sprzedaży uprawiali ziemię. Przyczyną
    sprzedaży działki rolnej był projekt gminy (...) z przeznaczeniem ziemi dla firmy
    logistycznej. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone w roku (...) na zakup gruntów
    ornych (działki nr (...) oraz (...)) w gminie (...), powiat (...). W (...) roku Państwo YQ
    sprzedali mieszkanie w bloku w miejscowości (...), które nabyli ze środków
    prywatnych w (...) roku z przeznaczeniem w przyszłości dla ich dzieci. Mieszkanie to
    było wynajmowane przez kilka miesięcy. Środki ze sprzedaży Państwo YQ
    przeznaczyli na remont domu rodzinnego w miejscowości (...).

## Pytanie

Czy dostawy nieruchomości niezabudowanych (poszczególnych działek powstałych z
    podziału działki nr (...) – najpierw rolnej, a później o przeznaczeniu zmienionym decyzją
    o warunkach zabudowy na mieszkaniowe jednorodzinne) podlegają opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług?
    Pana stanowisko w sprawie
    W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług (PTU) podlega między innymi odpłatna dostawa towarów, którymi są także
    nieruchomości. Przy czym, aby mówić o tym, że dana czynność podlega opodatkowaniu
    PTU, to musi być ona wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o
    VAT, zgodnie z którym:
    „1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
    prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
    której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

    Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT odwołuje się – w zakresie definicyjnym – do art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, zgodnie z którym:
    „2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
    także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje
    w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
    Podstawowym problemem w analizowanym zdarzeniu przyszłym jest zaliczenie do
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT tych czynności
    zarządu majątkiem prywatnym osoby fizycznej (osób fizycznych), które w efekcie
    prowadzą do dostawy nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym wydzielonych z
    nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym (chwilę wcześniej – rolnym).
    W ocenie Podatników, dostawy nieruchomości niezabudowanych (poszczególnych
    działek powstałych z podziału działki nr (...) – najpierw rolnej, a później o przeznaczeniu
    zmienionym decyzją o warunkach zabudowy na mieszkaniowe jednorodzinne) nie będą
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Sprawa ta była przedmiotem co najmniej kilkunastu orzeczeń polskich sądów
    administracyjnych, wśród których najdokładniej, w ocenie Podatników, opisał ją
    Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 27 czerwca 2024 roku (I SA/Ke
    219/24). Z analizy art. 15 ustawy o VAT wywiódł on następujące tezy:
    „Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego,
    nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak
    przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia
    przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego –
    stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim
    przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.
    Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu
    oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że
    przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania
    przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze
    działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować
    postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na
    budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie
    dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc
    podatnika podatku VAT”.
    Co więcej:
    „Nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie
    czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też
    decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie
    okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w
    celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego
    charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość
    osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić
    się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego” (por. wyrok Naczelnego
    Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2023 roku, I FSK 427/23).
    Podsumowując, w ocenie Podatników dostawy nieruchomości niezabudowanych
    (poszczególnych działek powstałych z podziału działki nr (...) – najpierw rolnej, a później
    o przeznaczeniu zmienionym decyzją o warunkach zabudowy na mieszkaniowe
    jednorodzinne) nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

    dlatego że będą to zwykłe czynności zarządzania majątkiem prywatnym osób
    fizycznych, a nie czynności zawodowe (działalność gospodarcza) w zakresie handlu
    nieruchomościami

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą
    o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę
    towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r.,
    sygn. akt I FPS 2/11.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r.
    w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1
    ze zm.):
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości;
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
        części.

    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem
    cywilnym”.
    Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy
    przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości
    określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem
    udział w nieruchomości.
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje
    kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z
    przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy
    małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j.
    Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.
    Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej,
    jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników
    majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
      majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
      rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku
      wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od
    towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
    ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7

    ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że
    dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT
    wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi
    istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za
    wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy
    nie określają postaci wynagrodzenia.
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania

    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
    przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
    a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału –
    okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
    osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
    do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że wraz z małżonką jest Pan od (...) r. właścicielem gruntów
    ornych, stanowiących działkę o numerze geodezyjnym (...). Od tamtego czasu
    nieruchomość jest dzierżawiona rolnikowi, który uprawia tę ziemię. Jak Pan wskazał,
    umowa dzierżawy była zawarta w formie umowy ustnej, bezgotówkowej z
    zaprzyjaźnionym rolnikiem, aby grunt nie leżał odłogiem. Czynsz nie był pobierany.
    Rozliczali się Państwo częściowo z rolnikiem w barterze, świadcząc usługi weterynaryjne
    po niższych cenach.
    (...) 2025 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji – budowa
    (...) budynków jednorodzinnych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z
    niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu. (...) 2025 roku
    została wydana w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, tj. działki o
    numerze geodezyjnym na działki nr: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...),
    (...), (...). Aktualnie nie zamierzają Państwo podejmować żadnych dalszych czynności
    mających na celu uatrakcyjnienie działek. Nie mają Państwo zamiaru podpisywać umów
    przedwstępnych oraz nie przewidują zawierania żadnych dodatkowych warunków przy
    ewentualnej sprzedaży działek. Nie przewidują Państwo również zlecania ewentualnej
    sprzedaży działek pośrednikom.
    W tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy
    sprzedaż opisanych we wniosku działek wydzielonych z działki nr (...), będzie obciążona
    podatkiem VAT.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej
    czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po
    pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa
    towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie
    wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
    działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia,
    że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów

    ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla
    określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem
    ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek będą Państwo spełniali
    (Pan i żona) przesłanki do uznania każdego z Państwa za podatnika podatku od towarów i
    usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako
    podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    W niniejszej sprawie istotny jest też powołany wcześniej wyrok TSUE C-291/92. Z
    orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty
    muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości
    wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego
    wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia
    własnych potrzeb mieszkaniowych.
    W analizowanej sprawie – jak Pan wskazał – rozliczał się Pan wraz z żoną z rolnikiem, który
    dzierżawił grunt w barterze, świadcząc usługi weterynaryjne po niższych cenach.
    W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 cytowanej wcześniej ustawy –
    Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
    na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami
    obowiązki. Dzierżawa stanowi więc odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję
    działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności
    gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednakże odpłatność w
    rozumieniu ustawy o VAT nie musi mieć jedynie formy pieniężnej.
    W praktyce obrotu gospodarczego zdarza się, że umowy zawierane między stronami
    transakcji przewidują, że zapłata za towar czy usługę nastąpi nie w formie pieniężnej, lecz
    w formie innego towaru i usługi (ewentualnie innych towarów i usług). Umowy takie,
    nazywane umowami barterowymi, stanowią rodzaj bezpośredniej wymiany towarów i
    usług (towarów na towary, usług na usługi, usług na towary lub towarów na usługi).
    Umowa barterowa jest umową konsensualną i wzajemną, a istota wzajemności polega na
    tym, że między świadczeniami stron zachodzi stosunek ekwiwalentności. Wymieniane
    towary lub usługi powinny mieć równą wartość, dlatego przedmiotem opodatkowania w
    transakcjach barterowych jest zawsze dochód realizowany w cenie towarów. W tym
    przypadku stosuje się przepisy o sprzedaży, przy czym każda ze stron jest równocześnie
    sprzedawcą i nabywcą.
    Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie
    usług na terytorium kraju. Z charakteru umowy barterowej wynika więc, że czynności
    wykonywane przez strony transakcji barterowej można uznać za odpłatną dostawę
    towarów oraz odpłatne świadczenie usług podlegające VAT.
    W analizowanej sprawie, od momentu nabycia działki nr (...), z której wydzielone został
    działki będące przedmiotem planowanej dostawy, były dzierżawione rolnikowi, który
    uprawia tę ziemię. Nie pobierał Pan z żoną czynszu i częściowo rozliczał się Pan i żona z

    rolnikiem w barterze. Nie ponosił Pan z żoną kosztów utrzymania działki, w zamian
    świadcząc usługi weterynaryjne po niższych cenach. Zatem działka nr (...), z której
    wydzielone zostały działki będące przedmiotem planowanej transakcji była, w sposób
    ciągły wykorzystywana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2
    ustawy, gdyż – jak to wskazano powyżej – umowa barterowa stanowi odpłatne
    świadczenie usług podlegające VAT. Zatem sposób w jaki wykorzystywał Pan i żona
    działkę nr (...), z której wydzielone zostały działki przeznaczone do sprzedaży
    spowodował, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych działki nr (...), z której wydzielone zostały działki
    będące przedmiotem wniosku powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej
    działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
    Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania działki nr (...) w działalności
    gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy
    stwierdzić, że działka nr (...), z której wydzielone zostały działki do sprzedaży, nie służyła
    i nadal nie służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb prywatnych. Tym samym, działki
    wydzielone z działki nr (...) w momencie ich dostawy, będą stanowiły składnik
    majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, a zatem ich planowana
    sprzedaż, nie będzie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.
    Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że
    nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku
    osobistego. W konsekwencji, planowana dostawa działek wydzielonych z działki nr (...),
    nie będzie czynnością dokonywaną w ramach zbycia majątku prywatnego (osobistego).
    Ponadto, jak wynika z wniosku – wystąpił Pan z żoną o wydanie warunków zabudowy dla
    działek, myśląc o potencjalnej utracie wartości nieruchomości, bez takich warunków.
    Dokonał Pan z żoną podziału działki nr (...) na mniejsze. Dokonując powyższych czynności
    uatrakcyjnił Pan z żoną nieruchomość, która niewątpliwie stała się bardziej atrakcyjna dla
    potencjalnych nabywców, co w konsekwencji pozwoli a uzyskanie – jak sam Pan wskazał –
    korzystniejszej ceny. Zatem nie można zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że zbywa Pan z
    żoną majątek prywatny. Z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 wynika, że „majątek
    prywatny” to taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani
    wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Dokonując opisanych powyżej czynności, podjął Pan z żoną działania podobne do tych,
    jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o
    których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan i żona
    aktywność w przedmiocie zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nastąpił ciąg następujących po sobie czynności,
    które doprowadziły do uatrakcyjnienia nieruchomości celem jej sprzedaży.
    Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy
    będzie składnik majątku osobistego Pana i żony, a sprzedaż działek wydzielonych z działki
    nr (...) – jak już wskazano wcześniej – będzie stanowił realizację prawa do rozporządzania
    majątkiem osobistym.
    Podjęte przez Pana i żonę, a opisane wcześniej działania spowodują, że działki utracą
    charakter majątku prywatnego. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie
    wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana i żony za podatnika w rozumieniu
    art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy,
    to czynność dostawy działek wydzielonych z działki nr (...) będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem, sprzedaż przez Pana i żonę działek wydzielonych z działki nr (...) będzie dostawą
    dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu
    art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego
    w art. 15 ust. 1 ustawy

    i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy –
    dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zatem Pana stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił we wniosku wspólnym i
    stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku
    (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem,
    nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego. Z
    powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie
    podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza
    dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w
    kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo
    zdarzenia przyszłego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku
    będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Y (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.