Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.303.2020.4.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-08
Teza: Czy planowana transakcja umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanych budynkami i budowlami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 25 września 2020 r. (data wpływu – 26 września 2020 r.), uzupełnionym 23 października 2020 r. oraz 07 grudnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanych budynkami i budowlami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanych budynkami i budowlami.

Wniosek został uzupełniony 23 października 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 19 listopada 2020 r. znak: 0112-KDIL1-1.4012.415.2020.2.WK, 0111-KDIB2-3.4014.303.2020.3.BD wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 07 grudnia 2020 r.

**We wniosku oraz jego uzupełnieniu złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

S. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. (Nabywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe/stan faktyczny:**

Zainteresowany będący stroną postępowania – Sp. z o.o. (dalej: ,,Sprzedający”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Należy do grupy przedsiębiorstw powiązanych (dalej: „Grupa”) prowadzących działalność produkcyjną. Działalność Sprzedającego polega z kolei na wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych na terytorium Polski głównie pod działalność produkcyjną (za wyjątkiem niewielkiej części nieruchomości zlokalizowanej w P., na której znajduje się zamieszkany budynek. Nieruchomość w P. jest przedmiotem odrębnej interpretacji). Sprzedający jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w wielu lokalizacjach w Polsce.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług dwóch zewnętrznych podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami (dalej: „Usługodawcy”), z których jeden jest niemieckim podmiotem zatrudniającym pracownika świadczącego przedmiotowe usługi. W zakres obowiązków Usługodawców wchodzi przygotowywanie i zawieranie umów o zarządzanie nieruchomościami, poszukiwanie najemców, organizowanie przetargów, kontrola uiszczania czynszu i realizacji postanowień umów najmu, przygotowywanie raportów rocznych z najmu w odniesieniu do nieruchomości, które pozostają objęte zakresem ich obowiązków. Każdy Usługodawca świadczy swoje usługi w odniesieniu do odrębnych lokalizacji.

Na chwilę obecną rozważane jest przejęcie pracownika niemieckiego Usługodawcy w ramach transakcji. Przejęcie tego pracownika nastąpiłoby (i) bezpośrednio przez podmiot zamierzający nabyć nieruchomości albo przez (ii) podmiot powiązany bądź niepowiązany z podmiotem nabywającym, który będzie zarządzał nieruchomościami nabytymi w ramach transakcji. Pracownik ten świadczyłby usługi związane z zarządzaniem przejętymi nieruchomościami.

Ewentualne przejęcie tego pracownika nie będzie przedmiotem żadnej z umów zawieranych pomiędzy Sprzedającym a nabywcą i będzie odbywało się bez udziału Sprzedającego, a – w zależności od ostatecznych ustaleń pomiędzy podmiotami trzecimi – być może również bez bezpośredniego udziału nabywcy (pracownik ten może zostać zatrudniony przez podmiot trzeci).

Nieruchomości należące do Sprzedającego są zarówno zabudowane, jak i niezabudowane. Zarówno zabudowane, jak i niezabudowane nieruchomości są oddawane innym podmiotom w używanie na podstawie umów najmu lub dzierżawy. Możliwa jest sytuacja, w której jedna nieruchomość wynajmowana jest wielu podmiotom (wielu najemcom). Sprzedający zawarł również umowy na zakup usług polegających na bieżącym utrzymywaniu nieruchomości, obejmującym m.in. monitorowanie zużycia mediów, dozór urządzeń energetycznych i ciśnieniowych, monitorowanie i organizowanie koniecznych napraw, odśnieżanie, utrzymywanie zieleni i trawników (dalej: „umowy serwisowe”). Umowy takie zawarte są w odniesieniu do niektórych nieruchomości. Możliwa jest sytuacja, w której umowy te są zawarte z najemcą danej nieruchomości. Sprzedający posiadał plany wykorzystania poszczególnych nieruchomości, obejmujące przede wszystkim strategię oddawania ich w najem i przewidywane koszty i zyski, do 30 września 2019 r.

W księgach Sprzedającego nieruchomości wyodrębnione są w ten sposób, iż możliwe jest wyszczególnienie kosztów i przychodów oraz wyniku finansowego związanych z poszczególnymi nieruchomościami.

Nie istnieje żaden regulamin korzystania z nieruchomości (zarówno odrębny dla poszczególnych lokalizacji jak i dla wszystkich z nich wspólnie).

Na poziomie Grupy zapadła decyzja o sprzedaży określonych nieruchomości (dalej: „Transakcja Globalna”). Grupa zawarła umowę ramową z nabywcą (lub jego podmiotami powiązanymi nabywającymi nieruchomości), ustalającą ogólne warunki sprzedaży nieruchomości Grupy w Polsce, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii oraz na Węgrzech (dalej: „Umowa Ramowa”). Po zawarciu Umowy Ramowej poszczególne nieruchomości były i będą zbywane w drodze lokalnych transakcji sprzedaży, obejmujących umowy zobowiązujące, przedwstępne (tam gdzie to konieczne z uwagi na przysługiwanie podmiotom trzecim prawa pierwokupu) oraz rozporządzające.

Opisywana Transakcja Globalna częściowo miała miejsce w grudniu 2019 r. i czerwcu 2020 r. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii. Planowana sprzedaż dotyczy również nieruchomości położonych w Polsce i należących do Sprzedającego. Sprzedaż nieruchomości położonych w Polsce jest planowana na drugą połowę 2020 r. Sprzedający planuje również zbyć jedną ze swoich nieruchomości położoną w G. poza planowaną Transakcją w 2021 r., o ile spełnione zostaną warunki umowne.

Zgodnie z ustaleniami, w Polsce przedmiotem Transakcji Globalnej będą nieruchomości położone w 9 lokalizacjach (wszystkie nieruchomości w Polsce zwane dalej łącznie jako „Nieruchomości” lub samodzielnie jako „Nieruchomość”, w tym z jednoczesnym oznaczeniem dokładnej lokalizacji), tj.:

1.  C. (5 działek),
2.  D. (2 działki),
3.  N. (10 działek),
4.  P. (31 działek),
5.  T. (4 działki),
6.  P. 2 (2 działki),
7.  W. 2 (6 działek),
8.  S. (1 działka),
9.  M. (1 działka).

W dalszej części wniosku wyżej wymienione Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży w Polsce będą nazywane ,,Transakcją w Polsce”.

Jedna działka, pierwotnie zaplanowana do sprzedaży w ramach Transakcji w Polsce, w lokalizacji W. 2 została przez Sprzedającego sprzedana w ramach realizacji prawa pierwokupu na rzecz niezależnego podmiotu i nie jest objęta wnioskiem.

Umowa Ramowa przewiduje również w przyszłości warunkową sprzedaż nieruchomości w G. Zainteresowani zawrą umowę warunkową, na mocy której podejmą działania w kierunku wydzielenia z tej nieruchomości działki lub działek obejmujących grunty pod wodą płynącą, a następnie sprzedaży pozostałych działek (będących wynikiem wydzielenia) przez Sprzedającego na rzecz nabywcy. Wydzielenie działek ma być warunkiem zawieszającym zawarcie umowy rozporządzającej.

Większość Nieruchomości składa się z wielu działek; łącznie pakiet zbywanych przez Spółkę Nieruchomości obejmuje 62 działki (wszystkie z nich należą do Sprzedającego, bądź są oddane mu w użytkowanie wieczyste). Wchodzące w skład portfolio działki są zarówno zabudowane jak i niezabudowane, często objęte oddzielnymi księgami wieczystymi. Większość działek została nabyta przez Sprzedającego w drodze kupna. Pozostałe zostały wydzielone z działek wcześniej nabytych.

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w Umowie Ramowej, przedmiotem Transakcji w Polsce ma być cały pakiet Nieruchomości, zbywany dwóm spółkom celowymi należącym do grupy kapitałowej C. w ten sposób, że poszczególne spółki celowe nabędą poszczególne lokalizacje.

Umowa Ramowa oraz projekty poszczególnych umów sprzedaży Nieruchomości zawierają postanowienia dotyczące kwestii przejścia lub wygaśnięcia praw i obowiązków Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz dalszego istnienia stosunków prawnych, których stroną jest Sprzedający.

Zgodnie z tymi postanowieniami, prawa i obowiązki związane ze sprzedawanymi Nieruchomościami co do zasady nie przechodzą na nabywców. Wyjątkiem są stosunki najmu, które zostaną przeniesione na nabywców z mocy prawa, oraz gwarancje budowlane i roszczenia wynikające z ubezpieczenia obiektów (o ile takie wystąpią). Przeniesiona może zostać również dokumentacja techniczna ściśle związana ze sprzedawanymi obiektami. Jeśli w jakimś przypadku stosunki najmu lub dzierżawy nie przejdą na nabywców z mocy prawa, zostaną one przeniesione umownie. Ponadto, jeśli w przypadku niektórych Nieruchomości Sprzedający posiada roszczenia wobec najemców o zapłatę zaległych opłat wynikających z umów najmu, a należności te nie zostaną przez najemców uiszczone do dnia Transakcji w Polsce włącznie, przejdą one na nabywców razem ze sprzedawaną Nieruchomością.

W Umowie Ramowej oraz projektach poszczególnych umów sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani dokonali ustaleń co do ponoszenia dodatkowych ciężarów związanych z Nieruchomościami. I tak np.:

*   jeśli Sprzedający otrzyma jakiekolwiek należności z tytułu najmu po dacie sprzedaży Nieruchomości to przekaże je nabywcy. Dotyczy to również należności, które staną się wymagalne po dacie sprzedaży, ale odnoszą się do okresu do dnia sprzedaży włącznie;
*   koszty nakładów na Nieruchomości, które dotyczą okresu do dnia jej sprzedaży (włącznie), gdy:
    *   odpowiednia faktura i/lub żądanie zapłaty będzie wydane i otrzymane przez Sprzedającego przed datą wypadającą dwa miesiące po dacie sprzedaży lub
    *   odnoszą się do nadzwyczajnych wydatków lub prac związanych z środkami trwałymi będą poniesione przez Sprzedającego; pozostałe koszty nakładów poniesione będą przez nabywców; jeśli sytuacje takie wystąpią, a Sprzedający poniesie wstępnie przedmiotowe koszty, które zgodnie z umową powinny być poniesione przez nabywców, strony mogą dokonać ich rozliczenia np. w drodze refaktury;
*   nabywcy będą uprawnieni do otrzymania od Sprzedającego części składki ubezpieczeniowej związanej z polisą ubezpieczeniową Nieruchomości w zakresie w jakim składką tą za okres od (ale z wyłączeniem) daty sprzedaży do dnia wygaśnięcia polisy zostali obciążeni najemcy i faktycznie została otrzymana przez Sprzedającego od najemców jako zaliczka na poczet zapłaty składki ubezpieczycielowi; należność ta rozliczona będzie poprzez potrącenie jej z ceną sprzedaży Nieruchomości.

W umowach przewidziano również mechanizm podziału ciężaru opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającego a nabywców. Żadne pozostałe prawa i obowiązki Sprzedającego nie zostaną przeniesione na nabywców, a stosunki prawne dotyczące sprzedawanych Nieruchomości, których stroną obecnie jest Sprzedający, zostaną rozwiązane. W szczególności:

*   rozwiązane zostaną umowy serwisowe, zawarte zarówno z obecnymi najemcami, jak i z podmiotami zewnętrznymi,
*   w związku z rozwiązaniem umów z Usługodawcami, na rzecz nabywców nie będą świadczone na podstawie tych umów usługi w zakresie obsługi administracyjnej, księgowej i usługi zarządzania nieruchomościami (z ewentualnym wyjątkiem przejęcia pracownika niemieckiego Usługodawcy opisanym wyżej).

Na nabywców nie przejdą również obowiązki wynikające z umowy pożyczki, którą Sprzedający zawarł w celu otrzymania finansowania swojej działalności. Sprzedający planuje spłacić tę pożyczkę przy wykorzystaniu środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości. W ramach Transakcji w Polsce na nabywców nie zostaną również przeniesione inne składniki materialne i niematerialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego, takie jak np. nazwa przedsiębiorstwa, jego tajemnice, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności, czy też patenty i inne prawa własności przemysłowej.

Z ustaleń pomiędzy Stronami zawartych w przedwstępnych umowach sprzedaży, wynika, że intencją Stron jest przeniesienie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Na moment składania przez Sprzedającego wniosku Grupa wyłoniła generalnego nabywcę, z którym prowadzone są rozmowy na temat ostatecznego kształtu Transakcji Globalnej. W celu realizacji Transakcji w Polsce dwie polskie spółki celowe należące do grupy kapitałowej nabywcy zakupią poszczególne Nieruchomości od Sprzedającego. W przypadku Nieruchomości w N. nabywcą będzie Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”). Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka w ramach wykonywanej działalności gospodarczej zajmuje się m.in. realizacją projektów budowlanych oraz kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

Nabywca planuje prowadzić działalność w analogicznym zakresie co Sprzedający, tj. używać nabywanych Nieruchomości do działalności polegającej na ich wynajmie. W związku z tym, na ten moment, Nabywca nie planuje rozwiązywać stosunków najmu z dotychczasowymi najemcami Nieruchomości, które przejdą na niego z mocy prawa lub w drodze umowy (choć mogą one zostać rozwiązane w przypadku, gdy obecni najemcy wyjdą z taką inicjatywą). Nabywca zamierza również aktywnie poszukiwać kolejnych najemców nabywanych Nieruchomości. W związku z faktem, iż większość stosunków prawnych związanych z Nieruchomościami, w tym umowy serwisowe oraz umowy o zarządzanie nieruchomościami, nie przejdzie na Nabywcę, będzie on musiał podjąć dodatkowe czynności w celu prowadzenia swojej działalności w tym zakresie, w tym zwłaszcza zawrzeć niezbędne nowe umowy lub zaangażować własne środki w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nabywanych Nieruchomości.

Na chwilę obecną Nabywca nie wyklucza dalszego korzystania z usług Usługodawców (o których mowa powyżej) po nabyciu Nieruchomości. Jak wskazano, rozważane jest m.in. przejęcie pracownika niemieckiego Usługodawcy przez Nabywcę lub inny podmiot powiązany bądź niepowiązany z Nabywcą. Ewentualne umowy na świadczenie tych usług zostaną jednak zawarte odpowiednio samodzielnie przez Nabywcę lub inny podmiot powiązany bądź niepowiązany z Nabywcą po sprzedaży Nieruchomości.

Ze względu na zakres pytania numer 1 zawartego we wniosku Sprzedający i Nabywca wskazują, że pozostały nabywca z grupy dokonujący zakupu Nieruchomości w ramach Transakcji w Polsce zamierza prowadzić analogiczną działalność jak Nabywca (co znajduje potwierdzenie we wnioskach o wydanie interpretacji indywidualnych odnoszących się do pozostałych lokalizacji).

W ramach Transakcji w Polsce Nabywca nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość w N. (dalej: Nieruchomość w N.), będącą przedmiotem szczegółowych pytań zawartych we wniosku oraz 1 inną Nieruchomość z portfolio Sprzedającego, będącą przedmiotem odrębnego wniosku o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, tj. lokalizacji w C. (Nieruchomość w N. oraz Nieruchomość w C., dalej łącznie jako: „Pakiet”; sprzedaż Pakietu dalej jako „Transakcja”). Strony planują również zawrzeć umowę warunkową, na mocy której, jeśli warunek zostanie spełniony, nabędzie dodatkowo w przyszłości nieruchomość Sprzedającego w G.

Sprzedający i Nabywca pragną wskazać, że pytanie nr 1 zawarte we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy Pakietu Nieruchomości, natomiast pytania 2-5 dotyczą sprzedaży konkretnej Nieruchomości znajdującej się w portfolio Sprzedającego, tj. Nieruchomości w N. W zakresie dotyczącym pozostałych lokalizacji, Sprzedający oraz Nabywca planują wystąpić ze wspólnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży tych Nieruchomości. Każdy z przedmiotowych wniosków będzie zawierał strukturę analogiczną do zawartej we wniosku, tj. pytanie nr 1 odnosić się będzie do pakietów Nieruchomości nabywanych przez poszczególne spółki celowe, natomiast kolejne pytania dotyczyć będą opodatkowania Nieruchomości w konkretnej lokalizacji.

Nieruchomość w N. składa się z 10 działek, dla których założonych jest 5 ksiąg wieczystych:

*   działka nr (…) (KW …),
*   działka nr (…) (KW …),
*   działka nr (…) (KW …),
*   działki nr (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) (KW …),
*   działka nr (…) (KW …).

Wszystkie działki zostały nabyte przez Sprzedającego w 2007 r. Działka nr (…) jest przedmiotem przysługującego Sprzedającemu prawa własności, natomiast pozostałe działki są przedmiotem użytkowania wieczystego.

Wszystkie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 10 maja 2017 r., w którym zostały oznaczone symbolem B1P/U, oznaczającym tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów i zabudowy usługowej.

Dwie z dziesięciu działek (… oraz …) pozostają niezabudowane, działki nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) są zabudowane. Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków z dnia 2 lipca 2019 r. wydanym przez Starostę posadowione są na nich obiekty sklasyfikowane jako budynki przemysłowe, biurowe, zbiorniki, silosy i budynki magazynowe oraz pozostałe budynki niemieszkalne. Na działkach znajdują się również budowle (w tym na działce nr (…) wyłącznie budowle).

Po dniu 30 września 2018 r. Sprzedający ani najemcy nie dokonywali żadnych nakładów na budynki, budowle lub ich części posadowione na Nieruchomości w N. stanowiących ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W tym okresie Sprzedający ani najemcy nie wznieśli też nowych budynków ani budowli na Nieruchomości w N.

Po jej nabyciu, przez lata Nieruchomość w N. była przez Sprzedającego oddawana w używanie najemcom lub dzierżawcom. W każdym wypadku rozpoczęcie wynajmowania Nieruchomości w N. lub wykorzystywania jej do działalności gospodarczej wystąpiło ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

Nieruchomość w N. była wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od opodatkowania.

Z jednym z najemców Sprzedający zawarł w dniu 1 lipca 2016 r. umowę o świadczenie usług w zakresie administrowania nieruchomością. W zakres obowiązków najemcy w odniesieniu do Nieruchomości w N. wchodzą m.in.:

*   oświetlenie terenu,
*   ochrona obiektu,
*   odprowadzanie opłaty za wody opadowe,
*   pomoc w opracowaniu niezbędnych informacji i sprawozdań dla organów administracji publicznej związanych z Nieruchomością w N.,
*   nawiązywanie kontaktów z wykonawcami w razie zaistnienia potrzeby wykonania robót lub usług dotyczących niezbędnych napraw, remontów, pomiarów emisji gazów i innych,
*   współpraca z najemcami Nieruchomości w N. oraz prezentacja jej potencjalnym podnajemcom,
*   odśnieżanie Nieruchomości w N., koszenie trawy, oczyszczanie rynien.

Co istotne, opisana wyżej umowa o świadczenie usług zostanie rozwiązana, a Nabywca będzie mógł zawrzeć ewentualne analogiczne umowy we własnym zakresie.

Sprzedający planował pierwotnie w ramach Transakcji Globalnej sprzedać wszystkie swoje nieruchomości w Polsce na rzecz jednego nabywcy. Ostatecznie nieruchomość na Węgrzech oraz część nieruchomości w Polsce ze względów biznesowych zostanie sprzedana do innego podmiotu (niepowiązanego ze Sprzedającym lub Nabywcą), choć pierwotnie były one objęte Umową Ramową. Nieruchomości w Polsce, które zostaną sprzedane do innego podmiotu znajdują się w 7 lokalizacjach, innych niż wskazane we wniosku. Sprzedaż tych nieruchomości odbędzie się na rzecz podmiotu niepowiązanego ze Sprzedającym lub Nabywcą, który obecnie jest ich najemcą prowadzącym działalność w zakresie produkcji mebli. Działalność o takim charakterze będzie kontynuowana przez kupującego. Sprzedaż tych nieruchomości jest zaplanowana na ostatni kwartał 2020 r.

Nieruchomości te nie są objęte wnioskiem, jednakże będą przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego.

W uzupełnieniu wniosku z 23 października 2020 r. Zainteresowani wskazali, że data 30 września 2018 r. podana została omyłkowo (choć powyższe twierdzenie jest również prawdziwe). Spółka zaznacza, że jej zamiarem było przekazanie, iż Sprzedający ani najemcy nie dokonywali żadnych nakładów na budynki, budowle lub ich części, posadowione na Nieruchomości w N., stanowiących ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym po dniu 30 września 2017 r. W tym okresie Sprzedający ani najemcy nie wznieśli też nowych budynków ani budowli na Nieruchomości w N.

W konsekwencji, jako że transakcja będąca przedmiotem wniosku, miała miejsce 28 września 2020 r., nie ulega wątpliwości, że na Nieruchomość w N. nie zostały poniesione żadne nakłady w ciągu pełnych dwóch lat przed jej sprzedażą.

W uzupełnieniu wniosku z 07 grudnia 2020 r. Zainteresowani przedstawili tabelę dotyczącą Nieruchomości w N., z której wynika, która działka stanowiła własność Sprzedającego, a która była w użytkowaniu wieczystym oraz jakie budynki i budowle znajdują się na poszczególnych działkach.

Tabela – PDF

Jak wynika z przywoływanej tabeli, budowle będące przedmiotem transakcji są posadowione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu oraz takim do którego przysługiwało Sprzedającemu prawo własności. Wszystkie są związane trwale z gruntem. Ponadto naniesienia określane jako budowle nie spełniają definicji budynku w rozumieniu przepisów ustawy o Prawo budowlane jak również nie stanowią rzeczy ruchomych w myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740).

Zainteresowani wskazali również, iż we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej użyto sformułowania „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” jako kategorii zbiorczej dla naniesień posadowionych na tej nieruchomości na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowalnych. Zainteresowani opisując przedmiot sprzedaży miał na celu wskazanie grupy naniesień, nie zaś enumeratywne ich wymienienie.

Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się zbiorniki i filtry, które stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r., poz. 1333, ze zm.). Pełna lista budynków i budowli na tej nieruchomości jest odzwierciedlona w powyższej tabelce.

Zainteresowani informują, że pytanie w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych oznaczone we wniosku numerem 4b dotyczy również skutków podatkowych sprzedaży gruntu (działek o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), do którego Sprzedający posiada prawo użytkowania wieczystego i działki (…) – prawo własności) i na którym znajdują się budynki i budowle wymienione we wniosku. Mając to na uwadze, Zainteresowani wskazują, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu (działek o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…)) oraz prawa własności działki (…) była – zgodnie z intencją stron – opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie była z tego podatku zwolniona). Tym niemiej, Zainteresowani nadal oczekują potwierdzenia prawidłowości ich stanowiska w ramach wniosku o interpretację złożonego do tut. Organu.

W uzupełnieniu tym Zainteresowani wskazali też, że po dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji – strony zawarły umowę sprzedaży 28 września 2020 roku, niemniej nadal oczekują potwierdzenia prawidłowości ich stanowiska w ramach wniosku o wydanie interpretacji.

Organ zaznacza, iż przywołując treść uzupełnienia pominięto tę jego część, która odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy w kontekście przedstawionego zdarzenia prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w odniesieniu do Nieruchomości w N.:

1.  sprzedaż niezabudowanych działek ((…) oraz (…)) nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, b) sprzedaż budynków i/lub budowli znajdujących się na działkach (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…):
    *   nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
    *   będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w świetle przedstawionego opisu zdarzenia:

1.  sprzedaż niezabudowanych działek ((…) oraz (…)) nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych,
2.  sprzedaż budynków i/lub budowli znajdujących się na działkach (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…):
    *   nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
    *   będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) cyt. ustawy podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki lub jej zmiany, w zakresie w jakim podlegają podatkowi od towarów i usług. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy nie podlegają podatkowi również czynności cywilnoprawne, których przynajmniej jedna strona zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to transakcja ta nie podlega już podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak uargumentowano powyżej, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż działek o numerach (…) oraz (…) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, natomiast sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działkach (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych:

1.  sprzedaż niezabudowanych działek ((…),(…)) nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jako sprzedaż opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działkach (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…):
    *   nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
    *   będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego/stanu faktycznego należało uznać za prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 05 stycznia 2021 r., znak: 0112-KDIL1-1.4012.415.2020.3.WK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego, na podstawie umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 05 stycznia 2021 r., znak: 0112-KDIL1-1.4012.415. 2020.3.WK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

*   w związku ze wskazaniem w uzupełnieniu wniosku, że działki nr (…) oraz nr (…) są zabudowane budowlami, dostawa ww. działek nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług; jednakże, dostawa budowli posadowionych na ww. działkach będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy; dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. budowle również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług; w przypadku spełnienia warunków z art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy, Strony będą mogły zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy działek nr (…) oraz (…) zabudowanych budowlami;
*   dostawa budynków i/lub budowli posadowionych na działkach nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. budynki i/lub budowle również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ww. ustawy; w przypadku spełnienia warunków z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, Strony będą mogły zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy ww. działek zabudowanych budynkami i/lub budowlami.

Jednocześnie Zainteresowani wskazali w uzupełnieniu wniosku, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu (działek o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…)) oraz prawa własności działki (…) była – zgodnie z intencją stron – opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie była z tego podatku zwolniona).

A zatem, skoro sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), oraz sprzedaż prawa własności działki (…) oraz zabudowań (budynków i budowli) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki (nie była z tego podatku zwolniona, bowiem Strony z tego zwolnienia zrezygnowały), to sprzedaż ww. przedmiotu transakcji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści uzupełnienia wniosku wynika także, że – mimo wcześniejsze informacji – zabudowane są działki o nr (…) oraz (…), do których przysługuje prawo wieczystego użytkowania gruntu. Zatem, skoro sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu – działek zabudowanych budowlami również podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była z tego podatku zwolniona (bo Strony wg wskazania we wniosku potraktowały je jako podlegające opodatkowaniu a zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, mimo uznania tej dostawy za zwolnioną z opodatkowania, mogły wybrać opodatkowanie), to sprzedaż ww. dwóch działek (prawa wieczystego użytkowania) wraz z budowlami również nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Końcowo Organ podkreśla, że skoro – jak wynika z uzupełnienia wniosku – Zainteresowani nie skorzystali w zakresie działek o nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to analiza skutków takiego zwolnienia w kontekście opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stała się bezpodstawna.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.