Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-1217/12-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-03-07
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 04.12.2012 r. (data wpływu 10.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10.12.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”) jest użytkownikiem wieczystym następujących działek gruntu: (i) działki gruntu nr 63, 47/10, 47/18 położone w Warszawie o powierzchni 941 m2, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą; (ii) działki gruntu nr 47/4, 47/8, 47/19 położone w W. o powierzchni 758 m2, dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą; (iii) działka gruntu nr 46 położona w Warszawie o powierzchni 35 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczyst przy czym łączna powierzchnia wszystkich wyżej wskazanych działek wynosi 1.734 m2 (wszystkie działki dalej łącznie zwane: „Grunt”).

Zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę nr 645/Ś/2008 wydanym przez Prezydenta Miasta z dnia 25 września 2008 r., zmienionym następnie decyzją nr 338/Ś/2010 z dnia 11 czerwca 2010 wydaną przez Prezydenta Miasta oraz decyzją z dnia 20 lipca 2012 r. wydaną przez Prezydenta Miasta, na Gruncie realizowane są obecnie roboty budowlane związane z przebudową, rozbudową i nadbudową znajdujących się na Gruncie budynków na cele biurowe z garażem podziemnym, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. W rezultacie powyższych prac budowlanych, na Gruncie powstaną budynki o powierzchni najmu ok. 6.800 m², przeznaczone głównie na cele biurowe, a częściowo także, między innymi, na cele gastronomiczne i handlowe („Budynek”). Budynek powstanie w wyniku kompletnej przebudowy i rozbudowy budynków, które istniały na Gruncie. Wartość nakładów poniesionych na ulepszenie istniejących budynków przekroczy 30% wartości początkowej. Wnioskodawca odlicza oraz uzyskuje zwrot podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem towarów i usług dla celów prowadzonych prac budowlanych związanych z Budynkiem.

Po zakończeniu budowy Budynku oraz wynajęciu najemcom całości lub części uzgodnionej pomiędzy stronami powierzchni Budynku, Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem (dalej łącznie: „Nieruchomość”). Nieruchomość ma zostać sprzedana spółce I. GmbH (dalej: „Nabywca”) działającej na rachunek niemieckiego funduszu inwestycyjnego I Fonds. Należy wyjaśnić, że Nabywca jest osobą prawną z siedzibą w Niemczech. Działalność Nabywcy obejmuje tworzenie różnego rodzaju funduszy inwestycyjnych, zarządzanie funduszami inwestycyjnymi, jak również ich reprezentowanie. Jednym z funduszy utworzonych i zarządzanych przez Nabywcę jest specjalny nieruchomościowy fundusz inwestycyjny w Niemczech o nazwie I W Fonds (dalej: „Fundusz”). Fundusz inwestuje na polskim rynku nieruchomości poprzez bezpośrednie nabywanie nieruchomości położonych w Polsce. Fundusz może również nabywać udziały w spółkach nieruchomościowych. Fundusz nie ma samodzielnej osobowości prawnej, gdyż jest to fundusz inwestycyjny typu umownego. Dlatego też aktywa Funduszu są formalnie własnością Nabywcy, lecz utrzymywane są one oddzielnie i zarządzane na rachunek Inwestorów Funduszu.

Od dnia zakończenia budowy Budynku i wynajęcia (całości lub części) jego powierzchni najemcom do dnia sprzedaży Nieruchomości Nabywcy upłynie okres krótszy niż 2 lata. W momencie sprzedaży całość lub część powierzchni Budynku będzie wynajmowana na rzecz najemców.

Wskutek sprzedaży Nieruchomości, Nabywca, na mocy art. 678 Kodeksu cywilnego, wstąpi na miejsce Wnioskodawcy w istniejące stosunki najmu dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynku przejmując zgodnie z umową sprzedaży również ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, zabezpieczające roszczenia z najmu. Ponadto, na Nabywcę przeniesione zostaną prawa autorskie do dokumentów projektowych Budynku, ewentualne prawa z gwarancji lub rękojmi wykonawców prac budowlanych, prawa do nazwy „L”, pod którą Budynek występuje w obrocie, jak również ewentualnie inne prawa związane z Nieruchomością.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę jakichkolwiek innych należności i zobowiązań Wnioskodawcy, w tym bieżących należności i zobowiązań wnioskodawcy związanych z prowadzonym wynajmem. Jednocześnie, na Nabywcę nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, tajemnice przedsiębiorstwa wnioskodawcy, ani też jakikolwiek know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca, są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po zakupie Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca zaznacza, iż Nabywca wystąpi z analogicznym wnioskiem o interpretację indywidualną dotyczącą sposobu opodatkowania podatkiem VAT wyżej opisanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości (tj. prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynku) stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podstawowej?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości (tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności posadowionego na Gruncie Budynku) będzie stanowić dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy VAT \[ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.)\], opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6) Ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei, jak stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

A zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten ma zastosowanie również w przypadku dostawy budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym przedmiotowy budynek jest posadowiony.

Stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1) Ustawy VAT, podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14) Ustawy VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, w momencie sprzedaży Nieruchomości, Budynek będzie przynajmniej częściowo wynajęty najemcom, przy czym od daty zakończenia robót budowlanych dotyczących Budynku i wynajęcia (całości lub części) powierzchni Budynku najemcom do dnia sprzedaży Nieruchomości upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy stanowić będzie (i) dostawę budynku w ramach pierwszego zasiedlenia (w odniesieniu do tej części Budynku, której powierzchnia nie zostanie wcześniej wynajęta najemcom) lub też (ii) dostawę budynku w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia Budynku (w odniesieniu do tej części Budynku, która została wynajęta najemcom w okresie krótszym niż 2 lata przed sprzedażą Nieruchomości).

Powyższe prowadzi do wniosku, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy VAT.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a) Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, w związku z prowadzonymi pracami budowlanymi związanymi z Budynkiem, Wnioskodawca odlicza podatek naliczony VAT od nabywanych towarów i usług dotyczących tych prac. Ponoszone wydatki przekraczają 30% wartości początkowej budynków znajdujących się na Gruncie. W konsekwencji powyższego, w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również wyżej powołany art. 43 ust 1 pkt 10a) Ustawy VAT.

Reasumując, w opinii Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną podstawową stawką podatku VAT.

Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w jego opinii transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1) Ustawy VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Natomiast, zgodnie z Kodeksem cywilnym, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarowi wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że przez pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada samodzielność finansową. W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że nie każda grupa poszczególnych składników majątkowych może zostać zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa. Decydujące jest bowiem wyodrębnienie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W ocenie Wnioskodawcy, mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania, Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Wnioskodawcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

Ze względu na umiejscowienie Nieruchomości w całości przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, należy stwierdzić, iż Nieruchomość nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Nieruchomość nie stanowi bowiem organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej rachunkowości dla potrzeb Nieruchomości, działalność związana z Nieruchomością nie została również wyodrębniona w jakikolwiek formalny sposób (np. w formie oddziału).

Mając zatem na uwadze powyższą analizę, w opinii Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, niespełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższy wniosek potwierdzają liczne interpretacje podatkowe, w tym, między innymi, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 września 2011 r. (nr IPPP2/443-760/11-2/AK), interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2011 r. (nr IPPP1/443-994/11-2/AP), a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. (nr IPPP2/443-778/09-2/IK).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających VAT wskazanych w art. 6 pkt 1) Ustawy VAT.

W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, gdyż nie będzie ona korzystała ze zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a) Ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.