Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-2.4011.41.2023.3.RS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-17
Teza: Ustalenie stawki przychodów z najmu po wycofaniu nieruchomości (lokali) z prowadzonej działalności gospodarczej i zaprzestaniu jej prowadzenia.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-przychód podlegający opodatkowaniu; stawka-stawki ryczałtu
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 stycznia 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu świadczonych usług w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwania - pismami z 22 lutego i 2 marca 2023 r. (daty wpływu). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pani osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, polegającą w przeważającej mierze na sprzedaży wysyłkowej biżuterii, oznaczonej kodem PKD 47.77.Z.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje Pani 3 lokale mieszkalne na długi termin osobom fizycznym oraz 3 lokale mieszkalne na długi termin spółce zajmującej się najmem krótkoterminowym. Ponadto, posiada Pani lokal, który wynajmuje na działalność wychowania przedszkolnego oraz działkę, w ramach której wynajmuje grunt pod 3 paczkomaty.

Planuje Pani „zamknąć” swoją działalność gospodarczą w związku z „zamknięciem” sprzedaży wysyłkowej biżuterii, a w konsekwencji wycofać składniki majątku z działalności gospodarczej bez rezygnacji z dalszego wynajmowania lokali mieszkalnych.

Nie będzie Pani prowadziła działalności gospodarczej związanej z wynajmem, a przedmiot najmu skierowany będzie do osób dotychczas wynajmujących z uwagi na długoterminowy charakter umów najmu. W efekcie podjęte przez Panią działania będą miały charakter jednorazowy (okazjonalny i sporadyczny), w związku z czym nieopłacalne byłoby nadawanie tej działalności zorganizowanego charakteru.

Czynności wynajmu nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie będą przez Panią wykonywane w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, celem uzyskania pożytków z najmu. Najem ten będzie realizowany okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny, nieodbiegający istotnie od normalnego wykonywania prawa własności.

W związku z wynajmem nieruchomości nie będzie Pani świadczyła usług powiązanych, tj. usług hotelarskich, usług sprzątania, zapewnienia ewentualnej ochrony, administrowania i zarządzania nieruchomością.

W ramach opisanego najmu nie planuje Pani zatrudniać innych osób, korzystać z obsługi księgowej, czy z agencji zajmującej się poszukiwaniem potencjalnych klientów.

W Pani ocenie, stosowanie zwykłych ogłoszeń okazjonalnych w Internecie jest wystarczające a dodatkowe działania marketingowe nie są niezbędne by czerpać przychody ze wszystkich lokali mieszkalnych.

Wynajem w istocie polegał będzie na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność wynajmującego, od z góry określonego najemcy i będzie każdorazowo mieścił się w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Chce Pani rozliczyć przychody z najmu, o którym mowa w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w ramach najmu prywatnego w 2023 roku.

Przewiduje Pani, że pierwszy przychód z „najmu prywatnego” osiągnie w 2023 roku.

**Uzupełnienie wniosku**

Objęte wnioskiem nieruchomości nabywała Pani w następujący sposób:

• lokal przy ul. (\`(...)\`) w (\`(...)\`) – umowa sprzedaży z 17 stycznia 2018 r.;

• lokal przy ul. (\`(...)\`) w (\`(...)\`) – umowa sprzedaży z 14 lutego 2017 r.;

• lokal przy ul. (\`(...)\`) – nabycie na współwłasność 3 grudnia 2010 r., zniesienie współwłasności 11 maja 2012 r.;

• garaż w budynku przy ulicy (\`(...)\`) w (\`(...)\`) – kupiony w wyniku licytacji komorniczej w 2020 r.;

• lokal przy ul. (\`(...)\`) – nabycie na współwłasność 5 marca 2009 r., zniesienie współwłasności 11 maja 2012 r.;

• lokale przy ul. (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`) – nabyte 17 lipca 2008 r. w wyniku darowizny od Pani mamy.

Wycofa Pani składniki majątku działalności gospodarczej na cele prywatne.

Powodem wycofania majątku z działalności gospodarczej na cele prywatne jest planowane „zamknięcie” podstawowej działalności gospodarczej, w większości polegającej na sprzedaży internetowej biżuterii. Z uwagi na rosnące obciążenia podatkowe oraz generalny wzrost kosztów prowadzenia działalności gospodarczej oraz niską koniunkturę zamierza Pani zamknąć tę działalność, jako działalność nierentowną, zaś nieruchomościami zajmować się w ramach działalności prywatnej wynajmując je wyłącznie na bazie długoterminowych umów najmu. Wszystkie lokale używane obecnie do celów działalności gospodarczej zostaną wycofane z uwagi na planowane „zamknięcie” działalności gospodarczej.

Pani podstawową działalnością zarobkową jest praca w ramach spółki X sp.j., która zajmuje się obsługą lokali turystycznych krótkoterminowego zakwaterowania, prowadząc portal internetowy do rezerwacji (\`(...)\`). Posiada Pani 50% udziałów w ww. spółce.

Okazjonalność i incydentalność najmu będzie wynikać z faktu, że wszystkie umowy najmu będą zawarte na długi termin (12 miesięcy lub dłużej), a zmiana najemcy będzie dokonywana wyłącznie po zakończeniu okresu obowiązywania lub rozwiązaniu umowy najmu.

Nie będzie Pani korzystać podczas najmu lokali z żadnej pomocy osób trzecich. W razie nastania momentu poszukiwania najemcy będzie Pani jedynie umieszczać ogłoszenia w Internecie, np. na portalu (\`(...)\`) czy (\`(...)\`).

Zamierza Pani podpisać nowe umowy, które będą zawarte poza działalnością gospodarczą, jako z osobą prywatną.

### Pytanie

Czy przychody osiągane z wynajmowanych składników (osobistego, prywatnego) Pani majątku (po wyodrębnieniu ich z dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego), kwalifikować należy jako pochodzące z najmu prywatnego, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie ich stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

**Pani stanowisko w sprawie:**

Pani zdaniem, prawidłowe jest zastosowanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przychód osiągany z wynajmowanych składników Pani (osobistego, prywatnego) majątku (po wyodrębnieniu ich z dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej i przesunięciu do majątku prywatnego), kwalifikować należy jako pochodzący ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT z najmu prywatnego, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie ich stawką ryczałtu, o której mowa w art. 6 ust. 1a uRyczałt.

Najem nieruchomości - mieszkań, odbywać się będzie w ramach Pani majątku prywatnego (osobistego) bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT.

W myśl art. 659 § 1 k.c. - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pani zdaniem, najem nieruchomości - mieszkań, na rzecz potencjalnego Najemcy odbywać się będzie w ramach Pani majątku prywatnego (osobistego) bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT.

Konstrukcja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dla określenia wysokości podatku zasadnicze znaczenie nabiera właściwa kwalifikacja uzyskanego przychodu do określonego źródła przychodów. Katalog źródeł przychodów wymieniony został w art. 10 ust. 1 pkt od 1 do 9 uPIT. Oznacza to, że dla rozstrzygnięcia wysokości opodatkowania przez Panią najmu nieruchomości istotne jest ustalenie, czy uzyskane przychody z najmu nieruchomości należy traktować jako przychody z majątku osobistego, tj. zaliczyć je do przychodów z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT), czy też do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT).

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że działalność gospodarcza jest zjawiskiem - ciągiem zdarzeń faktycznych - o charakterze obiektywnym, a więc dla uzasadnionej oceny, co do jej zaistnienia podstawowego lub przesądzającego znaczenia nie może mieć tylko formalne oświadczenie konkretnego podmiotu, że działalność gospodarczą prowadzi lub jej nie prowadzi albo też, że uległa ona zawieszeniu. Ustalenie zatem, że działania podatnika spełniają obiektywne kryteria uznania ich za aktywność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT wyklucza możliwość zaliczenia uzyskanego w związku z tym przychodu do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT podejmowanych przez podatników czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem i zaspokajanie potrzeb rodziny.

Jak wskazał NSA w wyroku z 11 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2245/14 „pozarolnicza działalność gospodarcza i najem są odrębnymi źródłami przychodów, z tym jednak, że w przypadku objęcia najmem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, przychody z tego najmu są także przychodami z działalności gospodarczej. Jeśli więc najem dotyczy takich właśnie składników, to wówczas przychody z tego najmu będą przypisane do źródła przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT i w takiej sytuacji nie jest możliwe traktowanie ich jako pochodzących ze źródła wyodrębnionego, tj. z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT). Jeśli natomiast podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, to wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z najmu.”

W związku z powyższym, dla rozstrzygnięcia czy dla opodatkowania najmu nieruchomości przez Panią właściwa jest stawka podatku wynikająca z uRyczałt, czy z uPIT kluczowe jest ustalenie charakteru najmu. A mianowicie chodzi tu o określenie czy przychody z najmu są przychodami z działalności gospodarczej, czy stanowią przychód z innego źródła. Zatem w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących działaniom podatnika.

Planowane przez Panią czynności nie będą wykazywać „zorganizowania” - elementu charakterystycznego dla działalności gospodarczej. Zgadza się Pani ze stanowiskiem NSA wyrażonym w ww. wyroku z dnia 11 października 2016 r, że „zorganizowanie”, o którym mowa w ww. przepisie, rozpatrywać można w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie prowadzona (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego).

W związku z tym, dla oceny, czy Pani aktywność spełniłaby cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT istotne byłoby wykazanie, czy występować będzie element faktycznego zorganizowania działalności. Uwzględniając wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania aktywności Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Takich jednak czynności nie zamierza Pani podejmować.

Pani zdaniem, działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.

Ponadto, nie bez znaczenia w tej materii jest uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). W treści tej uchwały NSA stwierdził, że „kluczowym dla zakwalifikowania przychodu do określonego źródła jest zamiar (decyzja) podatnika ujawniony np. poprzez wprowadzenie lub niewprowadzenie wynajmowanego lokalu lub budynku do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Sumując, zestawienie treści art. 5a pkt 6 i art. 14 ust. 2, art. 13 pkt 9, art. 10 ust. 1 pkt 8 uPIT wskazuje na to, że jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek osiąga Pani przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła.

W związku z powyższym, Pani zdaniem, najem nieruchomości na rzecz potencjalnych Najemców po zamknięciu działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą wysyłkową odbywać się będzie w ramach majątku prywatnego (osobistego) bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT, co w konsekwencji spowoduje opodatkowanie ich stawką ryczałtu, o której mowa w art. 6 ust. 1a uRyczałt.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540)

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

– prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

– osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,

użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, ze zm.) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

– pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 tej ustawy:

za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonym przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z przepisów tych wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy oraz,

• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę z 24 maja 2021 r. II FPS 1/21, w której NSA zauważył:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (\`(...)\`).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – _najem_, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

• celu zarobkowego,

• ciągłości,

• zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Podkreślić przy tym trzeba, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy podatkowej, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy sytuacji faktycznej. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi natomiast, że:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z Pani wniosku wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje Pani 3 lokale mieszkalne osobom fizycznym oraz 3 lokale mieszkalne spółce zajmującej się najmem krótkoterminowym. Ponadto posiada Pani lokal, który wynajmuje na działalność wychowania przedszkolnego oraz działkę, w ramach której wynajmuje grunt pod 3 paczkomaty. Planuje Pani zakończyć prowadzenie działalności gospodarczej i przenieść opisane składniki (nieruchomości) do majątku prywatnego. W związku z wynajmem nieruchomości nie będzie Pani świadczyła usług powiązanych, tj. usług hotelarskich, usług sprzątania, zapewnienia ewentualnej ochrony, administrowania i zarządzania nieruchomością. W ramach opisanego najmu nie planuje Pani zatrudniać innych osób, korzystać z obsługi księgowej, czy z agencji zajmującej się poszukiwaniem potencjalnych klientów. Nie będzie Pani korzystać z żadnej pomocy osób trzecich. Wynajem będzie polegał na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność wynajmującego, od z góry określonego najemcy. Zamierza Pani jako osoba prywatna podpisać nowe umowy, które będą zawarte poza działalnością gospodarczą.

Analiza powołanych przepisów prawa oraz wnioski płynące z przytoczonej Uchwały NSA z 24 maja 2021 r. II FPS 1/21 na tle opisanego zdarzenia przyszłego prowadzą do stwierdzenia, że po wycofaniu nieruchomości (lokali) z prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i zaprzestaniu jej prowadzenia, przychody uzyskiwane przez Panią z tytułu zawartych umów najmu stanowić będą przychody wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę - według stawki 12,5%.

### Dodatkowe informacje

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

• Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

• Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

• Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpreacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 329 (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).