Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-849/10/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-12-20
Teza: Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku oraz zniesienia współwłasności.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2010 r. (data wpływu 10 września 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 grudnia 2010 r. (data wpływu 13 grudnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2010 roku został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 8 grudnia 2010 r. (data wpływu 13 grudnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2009 r. w drodze spadku Wnioskodawca nabył 1/3 udziału w nieruchomości, wraz z siostrą i siostrzenicą zmarłej. Spadkobiercy dokonali zgłoszenia do urzędu skarbowego oraz zapłacili podatek od spadku. Następnie zdecydowali o sprzedaży ww. nieruchomości. Nabyta nieruchomość figurowała w księdze wieczystej jako współwłasność z nieruchomością położoną obok (bliźniak) oraz jako współwłasność w gruncie, zatem należało wystąpić o zniesienie współwłasności do urzędu miasta.

Przed sprzedażą nieruchomości, w dniu 3 marca 2010 r. w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca nabył udziały od pozostałych spadkobierców ze spłatą po 45.000 zł na ich rzecz do dnia 31 grudnia 2010 r.

W dniu 17 czerwca 2010 r. nastąpiła sprzedaż nieruchomości, przy czym w akcie notarialnym zawarto informację o spłacie na rzecz spadkobierców w określonych wysokościach. Wnioskodawca, uwzględniając poniesione koszty, powinien zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% do dnia 30 kwietnia 2011 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów pomniejszających przychód ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca ma możliwość zaliczenia:

*   kosztów aktu notarialnego podczas otwarcia spadku w 2009 r.;
*   kosztów związanych z wyłączeniem współwłasności;
*   podatku od czynności cywilnoprawnych zapłaconego podczas zawarcia umowy o zniesienie współwłasności oraz kosztów aktu notarialnego;
*   podatku od spadku zapłaconego do urzędu skarbowego (w tym podatku zapłaconego przez siostrzenicę zmarłej);
*   kosztów dojazdu w celu załatwiania powyższych spraw, samochodem prywatnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien mieć możliwość odliczenia wszystkich poniesionych i udokumentowanych kosztów przed obliczeniem należnego podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek – to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Stosownie do zapisu art. 924 i 925 Kodeksu spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia.

Zgodnie natomiast z art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem zniesienia współwłasności, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w 2009 r. nabył w drodze spadku 1/3 udziału w nieruchomości stanowiącej współwłasność, zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej. Natomiast w dniu 3 marca 2010 r. zawarta została umowa zniesienia współwłasności, w wyniku której nabył na własność nieruchomość ponad przysługujący udział w spadku po zmarłej.

W dniu 17 czerwca 2010 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość zabudowaną. W akcie notarialnym zawarto informację o spłacie na rzecz spadkobierców w określonych wysokościach.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że do nabycia przez Pana nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży doszło w chwili otwarcia spadku, czyli w 2009 r. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku, oraz w momencie zniesienia współwłasności w wyniku której stał się Pan wyłącznym właścicielem całej nieruchomości, czyli w 2010 r. w części przekraczającej ten udział.

W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W związku z przedstawionym stanem prawnym, w sytuacji opisanej we wniosku do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości można zatem zaliczyć koszty faktycznie poniesione przez Pana związane z aktem notarialnym dotyczącym zniesienia współwłasności, tj. łącznie z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć również kwoty spłat dokonanych na rzecz spadkobierców.

Należy jednak zauważyć, że przy ustalaniu podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, nie istnieje możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego podczas otwarcia spadku w 2009 r., gdyż tego rodzaju kosztów nie wymienia cytowany przepis art. 22 ust. 6d ustawy. Z kolei kosztem takim będzie podatek od spadków i darowizn, jednakże tylko w części poniesionej przez Pana i dotyczący nabycia 1/3 udziału w nieruchomości. Podatek zapłacony przez siostrzenicę zmarłej nie będzie stanowił dla Pana kosztu nabycia nieruchomości.

Nie sposób także zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na dojazd samochodem prywatnym w celu załatwienia powyższych spraw, gdyż koszty te nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.