Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.395.2022.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-21
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 oraz jest prawidłowe w zakresie niepodlegania zwolnieniu od podatku VAT dostawy przedmiotowych działek i prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę tych działek.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

15 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy skutków podatkowych związanych z dostawą nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 sierpnia 2022 r. (wpływ 11 sierpnia 2022 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

### · A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

· Pan D. Z.

### Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Pan D. Z. (dalej: „Sprzedający”, „Sprzedawca”) zawarł z B. Sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”):

a. 27 stycznia 2021 r. umowę przedwstępną, mocą której Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1 i 2 położone w (…) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna 1”),

b. 15 marca 2021 r. umowę przedwstępną, mocą której Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 3, 4, 5, 6, 10, 11, 7, 8, 9 położone w (\`(...)\`) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna 2”).

Umowa Przedwstępna1:

2\. Na mocy Umowy Przedwstępnej1 Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu prawo własności nieruchomości, tj. prawo własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1 i 2 (dalej jako: „Przedmiot Sprzedaży1”).

3\. Działka 1 wraz z działką 2 o łącznym obszarze 1,8956 ha, objęte są księgą wieczystą numer (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych.

4\. Obie działki na dzień podpisania Umowy Przedwstępnej1 nie stanowiły własności Sprzedającego, Sprzedający w Umowie Przedwstępnej1 zobowiązał się do nabycia prawa własności tych działek. Nabycie prawa własności działek nr 1 i 2 przez Sprzedającego nastąpiło 12 kwietnia 2021 r., w wyniku realizacji umowy przedwstępnej, jaką Sprzedający zawarł 22 stycznia 2021 r. z osobą fizyczną.

5\. Działki nr 1 i 2 w dniu podpisania Umowy Przedwstępnej1 pozostawały własnością osoby fizycznej.

6\. Działka o numerze 1 o obszarze 1,1300 ha, stanowi łąki trwałe klasy ŁIV w części 0,8800 ha oraz pastwiska trwałe klasy PsVI w części 0,2500 ha. Działka o numerze 2 o obszarze 0,7656 ha, stanowi łąki trwałe klasy ŁIV w całości.

7\. Działki nr 1 i 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wyrażonym w Uchwale Rady Miejskiej w (…) nr (…) z 26 kwietnia 2017 r. Zgodnie z jego treścią działka nr 1 przeznaczona jest pod tereny: obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy lokalnej (symbol 2KD-L), natomiast działka nr 2 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P).

8\. Działki 1 i 2:

1.  są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone;
2.  posiadają dostęp do drogi publicznej;
3.  nie są obciążone - poza prawami wynikającymi z Umowy Przedwstępnej1 - żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich, prawem najmu, prawem dzierżawy lub użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu, a nadto na działkach nie jest prowadzone gospodarstwo rolne;
4.  nie znajdują się na terenie parku narodowego;
5.  nie znajdują się w obszarze specjalnej strefy ekonomicznej;
6.  wolne są od zadłużeń, a także nie są przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego;
7.  poprzedni właściciel działek nie miał (wedle wiedzy Sprzedającego), żadnych zaległości w opłatach związanych z posiadaniem nieruchomości, żadnych zaległości w podatkach i należnościach publicznoprawnych związanych z nieruchomościami, Sprzedający zobowiązał się, iż żadne zaległości w opłatach związanych z eksploatacją nieruchomości, a także w płatnościach wszelkich podatków związanych z nieruchomościami nie będą istnieć w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej);
8.  według wiedzy Sprzedającego, poprzedni właściciel działek nie zalegał z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy o.p., co w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej) potwierdzą uzyskane przez Sprzedającego zaświadczenia urzędu gminy i urzędu skarbowego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydane w trybie art. 306g o.p., a nadto zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych;
9.  według wiedzy Sprzedającego, poprzedni właściciel działek nie był stroną żadnych umów, których przedmiotem były nieruchomości, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości;
10.  według wiedzy Sprzedającego nie istnieją żadne spory pomiędzy poprzednim właścicielem nieruchomości, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do nieruchomości lub z nimi sąsiadujących, dotyczące granic, immisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących nieruchomości;
11.  nie leżą w pasie drogowym żadnej drogi publicznej, ani jakiejkolwiek innej drogi, ani zgodnie z wiedzą Sprzedającego, nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia nieruchomości lub ich części;
12.  nie stanowią przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części; w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (niżej zdefiniowanej) nie będą stanowić przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;
13.  nie są objęte żadną formą ochrony;
14.  nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a nadto - zgodnie z wiedzą Sprzedającego - Rada Gminy i Miasta w (…) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach nieruchomości lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu ustanawiane w takiej uchwale zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1) powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
15.  na terenie nieruchomości, nie znajdują się wody płynące ani wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

9\. Strony zobowiązały się działając wspólnie i w porozumieniu, wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji do Krajowej Informacji Skarbowej, w przedmiocie ewentualnego opodatkowania czynności dostawy Przedmiotu Sprzedaży1 podatkiem od towarów i usług.

10\. Sprzedający zobowiązał się sprzedać, a Kupujący kupić Przedmiot Sprzedaży 1 w dacie wskazanej Sprzedającemu przez Kupującego z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem w terminie do 28 października 2021 r. (dalej: „Data Ostateczna”), po spełnieniu następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a. skutecznym nabyciu przez Sprzedającego prawa własności działek 1 i 2 od aktualnego właściciela;

b. uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

c. przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d. uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

e. uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

f. potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomościach;

g. potwierdzeniu, iż nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej;

h. uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

i. przedłożeniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego, poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedającego tj. dowodu osobistego bądź paszportu;

j. minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedającego Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;

k. nabycia przez Kupującego własności pozostających, w tym samym obrębie ewidencyjnym działek gruntu o numerach: (…);

l. uzyskanie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży1.

11\. Strony postanowiły, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

12\. Jak wskazano w Umowie Przedwstępnej1, wydanie Przedmiotu Sprzedaży1 wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. W Umowie Przedwstępnej1 ustalono, iż od dnia zawarcia umowy, na podstawie której Sprzedający nabędzie od aktualnego (wówczas) właściciela Przedmiotu Sprzedaży1 wyłączną jego własność, do dnia wydania Przedmiotu Sprzedaży1 Sprzedający może z niego korzystać, w szczególności wywozić humus z obu Nieruchomości z zastrzeżeniem, iż działania Sprzedającego nie będą kolidować z działaniami Kupującego podejmowanymi na obszarze nieruchomości.

13\. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży1 będą do dnia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedającego z zastrzeżeniem opłat wynikających z działań Kupującego, a od dnia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

14\. Strony w Umowie Przedwstępnej1 zgodnie postanowiły, iż od dnia zawarcia umowy, na podstawie której Sprzedający nabędzie od aktualnego (wówczas) właściciela nieruchomość na wyłączną jego własność, do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji. Strony zgodnie postanowiły również, iż od dnia zawarcia umowy, na podstawie której Sprzedający nabędzie od aktualnego (wówczas) właściciela nieruchomości wyłączną ich własność, do dnia zawarcia do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo wejścia na teren nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych polegających na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Ponadto Strony uzgodniły, iż o wejściu na teren nieruchomości i rozpoczęciu planowych prac Kupujący powiadomi Sprzedającego z 2-dniowym (dni robocze) wyprzedzeniem w sposób odpowiadający okolicznościom i umożliwiający zapoznanie się przez Sprzedającego z powiadomieniem. Prace te prowadzone będą na koszt i ryzyko Kupującego oraz pod warunkiem ponoszenia przez Kupującego odpowiedzialności za wszelkie zdarzenia, w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami, które mogą wywołać jakąkolwiek szkodę osobom trzecim, jak też ponoszenia wszelkich opłat, związanych z rozpoczęciem, zgłoszeniem lub prowadzeniem prac. Kupujący, w przypadku nie zawarcia Umowy Sprzedaży, zobowiązuje się - na wezwanie Sprzedającego - przywrócić na własny koszt obszar nieruchomości do stanu niepogorszonego względem stanu przed jej udostępnieniem Kupującemu.

15\. D. Z., pod warunkiem skutecznego nabycia własności działek nr 1 i 2 (warunek zawieszający), udzielił przedstawicielowi Kupującego, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
4.  zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenia badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach inwestycji planowanej przez Kupującego;
6.  dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi celem uzyskania zmiany ewidencji gruntów;
7.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Przedmiotu Sprzedaży1: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g o.p., potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

16\. Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wypisów wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty związane z działaniami Kupującego oraz pełnomocnika, w szczególności koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, będą obciążały Kupującego.

17\. D. Z., pod warunkiem skutecznego nabycia własności całej działki nr 1 i 2 (warunek zawieszający) udzielił przedstawicielowi Kupującego, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Sądu Rejonowego w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych nr (…); pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone;
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Przedmiotu Sprzedaży1 koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Przedmiotu Sprzedaży1.

18\. D. Z. oświadczył, że - pod warunkiem skutecznego nabycia własności działek nr 1 i 2 - na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej jak i aktu notarialnego.

19\. Sprzedający oświadczył, że znane mu jest zamierzenie Kupującego polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego i oświadczył że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań zażaleń skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Przedmiotu Sprzedaży1, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

20\. W przypadku konieczności obciążenia Przedmiotu Sprzedaży1 służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający - pod warunkiem skutecznego nabycia własności działek 1 i 2 - oświadczył, iż zobowiązuje się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego.

21\. D. Z. wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej1 na rzecz spółki mającej siedzibę w RP („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonanej cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej1 i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej1 (z prawem dokonania dalszych cesji), Umowy Sprzedaży.

22\. Obecnie planowana jest cesja ogółu praw i obowiązków przysługujących B. Sp. z o.o. na spółkę A. Sp. z.o.o. (dalej: „Nabywca”).

Umowa Przedwstępna 2:

23\. Na mocy Umowy Przedwstępnej 2 Sprzedający zobowiązał się sprzedać na rzecz Kupującego prawo własności nieruchomości, tj. działek gruntu o nr: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 11, 10. Ostatecznie jednak przedmiotem sprzedaży będą działki oznaczone nr 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 9 (dalej jako: „Przedmiot Sprzedaży 2”).

24\. Działka 3 o obszarze 0,7441 ha, działka 4 o obszarze 0,6907 ha, działka 5 o obszarze 1,7925 ha, działka nr 6 o obszarze 0,3000 ha, działka nr 7 o obszarze 0,0489 ha, działka 8 o obszarze 0,0520 ha oraz działka 9 o obszarze 0,0458 ha położone są w Gminie (…), obręb ewidencyjny (\`(...)\`)

25\. Prawo własności ww. nieruchomości nabył 25 lutego 2021 r., z własnych środków, do majątku osobistego, albowiem jest stanu cywilnego wolnego.

26\. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej2 Sprzedający zobowiązał się nabyć prawo własności nieruchomości gruntowej nr 7, 8 oraz 9 od Gminy (…) - ich ówczesnego właściciela. Pan D. Z. nabył prawo własności ww. działek o numerach 7, 8 i 9, 29 marca 2022 r.

27\. Z ewidencji gruntów wynika, iż działka 3 w całości stanowi łąki trwałe w klasie ŁIV, działka 4 stanowi łąki trwałe w klasie ŁIV w całości, działka 5 stanowi łąki trwałe klasy ŁIV w części o obszarze 1,3415 ha oraz grunty orne w klasie RV w części 0,4510 ha, działka 6 stanowi łąki trwałe w klasie ŁIV w części o obszarze 0,1000 ha oraz grunty orne w klasie RV w części o obszarze 0,2000 ha, działka 7 stanowi grunty pod rowami W-ŁIV w całości swojego obszaru, działka 8 stanowi grunty pod rowami W-ŁIV w całości swojego obszaru, działka 9 stanowi grunty pod rowami W-ŁIV w całości swojego obszaru.

28\. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…), wyrażonym w uchwale numer (…) Rady Miejskiej w (…) 26 kwietnia 2017 r., działki numer 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, przeznaczone zostały pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol 14P).

29\. Działki 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9:

1.  nie stanowią lasu w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy;
2.  nie leżą na strefie obszaru rewitalizacji, o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie leżą w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 w/w ustawy, na terenie której Gminie (…) przysługuje prawo pierwokupu; dnia 29 listopada 2017 r. Rada Miejska w (…) podjęła uchwałę numer (\`(...)\`) zmieniającą wcześniejszą uchwałę numer (…) z dnia 17 sierpnia 2017 r. w sprawie przyjęcia Lokalnego Programu Rewitalizacji na lata 2017 - 2030 na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym; natomiast nie została podjęta uchwała w trybie art. 8 ww. ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie została podjęta uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ww. ustawy;
3.  wobec faktu, iż dla terenu nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający przedmiotowy obszar na cele inne niż rolnicze, nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego i nie podlega ograniczeniom w obrocie cywilnoprawnym wynikającym z tej ustawy,
4.  na ich powierzchni, nie znajdują się wody płynące ani wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy;
5.  nie są oznaczone w ewidencji gruntów jako las oraz nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasów, a nadto nie zostały wobec nich wydane decyzje na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, wobec czego - w obszarze ww. nieruchomości Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez (\`(...)\`), nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach;
6.  nieruchomości stanowią działki niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone;
7.  działki 3, 4, 5, 6 posiadają dostęp do drogi publicznej;
8.  działki 7, 8, 9 nie posiadają dostępu do drogi publicznej;
9.  poza prawami wynikającymi z Umowy Przedwstępnej 2, nieruchomości nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych innymi niż wyżej opisane), również, według najlepszej wiedzy Sprzedającego, nieruchomości nie są obciążone prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczeniami w rozporządzaniu pierwokupu, na żadnej z działek stanowiących Przedmiot Sprzedaży2 nie jest prowadzone gospodarstwo rolne;
10.  działki nie znajdują się na terenie parku narodowego, ani na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej;
11.  zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego złożonym w Umowie Przedwstępnej 2 aktualny (wówczas) właściciel nie miał (wedle wiedzy Sprzedającego), żadnych zaległości w opłatach związanych z posiadaniem nieruchomości, żadnych zaległości w podatkach i należnościach publicznoprawnych związanych z nieruchomościami, Sprzedający zobowiązał się, iż żadne zaległości w opłatach związanych z eksploatacją nieruchomości, a także w płatnościach wszelkich podatków związanych z nieruchomościami nie będą istnieć w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej);
12.  według wiedzy Sprzedającego, aktualny (wówczas) właściciel nie zalegał z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy o.p., co w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej) potwierdzą uzyskane przez Sprzedającego zaświadczenia urzędu gminy i urzędu skarbowego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydane w trybie art. 306g o.p., a nadto zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych;
13.  według wiedzy Sprzedającego, aktualny (wówczas) właściciel nie był stroną żadnych umów, których przedmiotem są nieruchomości, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości;
14.  według wiedzy Sprzedającego nie istniały żadne spory pomiędzy aktualnym (wówczas) właścicielem nieruchomości, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do nieruchomości lub z nimi sąsiadujących, dotyczące granic, immisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących nieruchomości;
15.  poza wynikającymi z aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości nie leżą w pasie drogowym żadnej drogi publicznej ani jakiejkolwiek innej drogi ani, zgodnie z wiedzą Sprzedającego, nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia nieruchomości lub ich części;
16.  Sprzedający, jak wskazano w Umowie Przedwstępnej2, miał nabyć własność działek 7, 8, 9 od Gminy (…) w (…), zatem sprzedaż obszaru tych nieruchomości podlegać będzie prawu pierwokupu na rzecz Gminy (…) w (…), jako że są to nieruchomości niezabudowane oraz stanowiące tereny inne niż rolne i leśne na podstawie art. 109 ust 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod warunkiem, iż Burmistrz Gminy (…) nie wykona prawa pierwokupu;
17.  według wiedzy Sprzedającego Przedmiot Sprzedaży 2 jest częściowo - w obszarze części działek numer 3, 4 5 i 6 - zadrzewiony (pojedyncze egzemplarze samosiejek), działki nie są objęte żadną formą ochrony środowiska;
18.  nieruchomości nie stanowią i nie stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;
19.  nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a nadto - zgodnie z wiedzą Sprzedającego - Rada Gminy i Miasta w (…) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach nieruchomości lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu ustanawiane w takiej uchwale zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1) powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

30\. Umowa, na mocy, której Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi Przedmiot Sprzedaży2 (dalej: „Umowa Sprzedaży2”) zostanie zawarta po spełnieniu się wskazanych poniżej warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającemu, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem w terminie do 15 grudnia 2021 roku (dalej: „Data Ostateczna”):

1.  skutecznym nabyciu przez Sprzedającego prawa własności działek 10 i 11 - nieobjętych niniejszym wnioskiem - od aktualnego właściciela;
2.  skutecznym nabyciu przez Sprzedającego prawa własności działek 7, 8, 9 od aktualnego (wówczas) właściciela;
3.  uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
4.  przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
5.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
6.  uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
7.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości;
8.  potwierdzeniu, iż nieruchomości w całym obszarze posiadają dostęp do drogi publicznej;
9.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
10.  przedłożeniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego, poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedającego tj. dowodu osobistego bądź paszportu;
11.  minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedającego Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;
12.  zgody na bez ciężarowe odłączenie działek numer 7, 8, 9 z księgi wieczystej (…);
13.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży.

31\. Strony postanowiły, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

32\. Strony postanowiły, że wobec tego, iż sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży2 zawarta będzie w odniesieniu do działek nr 7, 8, 9 pod warunkiem, że Burmistrz Gminy (…) w (…), nie skorzysta z przysługującego Gminie prawa pierwokupu zastrzeżonego w treści art. 109 ust 1 punkt 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami - zobowiązują się niezwłocznie, to jest nie później niż w terminie do 7 dni roboczych licząc od daty otrzymania informacji o nieskorzystaniu przez uprawnionego z prawa pierwokupu, bądź niezwłocznie, to jest nie później niż w terminie do 7 dni roboczych licząc od upływu terminu na skorzystanie z tego prawa, przystąpić do umowy przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży2, którą będzie umową bezwarunkowo przenoszącą własność Przedmiotu Sprzedaży2 na rzecz Kupującego („Umowa przenosząca własność2”).

33\. Jednocześnie Strony postanowiły, iż jeżeli uprawniony z prawa pierwokupu skorzysta z tego prawa, Kupujący ma prawo w terminie 7 dni licząc od daty powzięcia wiadomości o skorzystaniu z prawa pierwokupu którejkolwiek z części obszaru działek nr 7, 8, 9, wezwać stronę sprzedającą do rozwiązania Umowy Sprzedaży w pozostałej jej części, jak również ma prawo do odstąpienia, w tym samym terminie od Umowy Przedwstępnej2 w odniesieniu do działek nr 3, 4, 5, 6, 10 i 11.

34\. Strony postanowiły, że w przypadku wezwania Sprzedającego przez Kupującego do rozwiązania Umowy Sprzedaży zgodnie z dyspozycją zdania poprzedniego, Strony zobowiązane są zawrzeć umowę rozwiązującą Umowę Sprzedaży w pozostałej jej części (obejmującej działki gruntu nr 7, 8, 9, wobec których uprawniony z prawa pierwokupu nie skorzystał) w terminie kolejnych 7 dni roboczych i z tytułu rozwiązania Umowy Sprzedaży, o którym mowa, Strony nie będą miały wobec siebie żadnych wzajemnych roszczeń, jak również Sprzedający nie będzie miał roszczeń wobec strony kupującej wobec skorzystania przez Kupującego z prawa odstąpienia od Umowy Przedwstępnej odnośnie działek nr 3, 4, 5, 6.

35\. Wydanie Przedmiotu Sprzedaży2 wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej 2 do dnia wydania działek gruntu nr 3, 4, 5, 6 na rzecz Kupującego, Sprzedający może z nich korzystać, w szczególności wywozić humus, z zastrzeżeniem, iż działania Sprzedającego nie będą kolidować z działaniami Kupującego podejmowanymi na obszarze działek gruntu nr 3, 4, 5, 6.

36\. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży2 będą do dnia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedającego z zastrzeżeniem opłat wynikających z działań Kupującego, a od dnia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

37\. Strony w Umowie Przedwstępnej 2 postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej2 w odniesieniu do zbywanych działek - od dnia zawarcia umowy, na podstawie której Sprzedający nabędzie prawo własności działek od aktualnego (wówczas) właściciela na wyłączną jego własność, do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości wchodzących w skład Przedmiotu Sprzedaży2 (oraz działek 10 i 11), dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji. Strony zgodnie postanowiły również, iż Kupującemu przysługiwać będzie prawo wejścia na teren nieruchomości, celem rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych polegających na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Ponadto Strony uzgodniły, iż o wejściu na teren nieruchomości i rozpoczęciu planowych prac Kupujący powiadomi Sprzedającego z 2-dniowym (dni robocze) wyprzedzeniem w sposób odpowiadający okolicznościom i umożliwiający zapoznanie się przez Sprzedającego z powiadomieniem. Prace te prowadzone będą na koszt i ryzyko Kupującego oraz pod warunkiem ponoszenia przez Kupującego odpowiedzialności za wszelkie zdarzenia, w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami, które mogą wywołać jakąkolwiek szkodę osobom trzecim, jak też ponoszenia wszelkich opłat, związanych z rozpoczęciem, zgłoszeniem lub prowadzeniem prac. Kupujący, w przypadku nie zawarcia Umowy Sprzedaży, zobowiązał się - na wezwanie Sprzedającego - przywrócić na własny koszt obszar nieruchomości do stanu niepogorszonego względem stanu przed jej udostępnieniem Kupującemu.

38\. D. Z. - odnośnie działek nr 3, 4, 5 i 6, udzielił przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

d. zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenia badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;

f. dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi celem uzyskania zmiany ewidencji gruntów;

g. uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g ustawy o.p., potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

39\. Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wypisów wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty związane z działaniami Kupującego oraz pełnomocnika, w szczególności koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, będą obciążały Kupującego.

40\. D. Z. oświadczył, że pod warunkiem skutecznego nabycia własności działek nr 10, 11 (których sprzedaż nie stanowi przedmiotu niniejszego wniosku) oraz 7, 8, 9 (warunek zawieszający) udziela przedstawicielowi Kupującego, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i poodpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

d. zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;

f. dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi celem uzyskania zmiany ewidencji gruntów;

g. uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g ustawy o.p., potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

41\. Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wypisów wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty związane z działaniami Kupującego oraz pełnomocnika, w szczególności koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, będą obciążały Kupującego.

42\. D. Z. udzielił przedstawicielowi Kupującego odnośnie działek nr 3, 4, 5 i 6, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Sądu Rejonowego w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych jaka założona zostanie dla działek nr 3, 4, 5 i 6, po uprzednim odłączeniu działek o numerach ewidencyjnych 3, 4, 5 z prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej pod oznaczeniem nr (…)oraz po uprzednim odłączeniu działki o nr 6 z prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej pod oznaczeniem nr (…); Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości, dla których księgi te są prowadzone zostały odłączone;
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

43\. D. Z. oświadczył, że pod warunkiem skutecznego nabycia własności działek nr 10, 11 (których sprzedaż nie stanowi przedmiotu niniejszego wniosku) oraz 7, 8, 9 (warunek zawieszający) udziela przedstawicielowi Kupującego, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

a. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Sądu Rejonowego w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych jaka założona zostanie dla działek nr 10 i 11, po uprzednim odłączeniu działki o nr 10 z prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej pod nr (…)oraz po uprzednim odłączeniu działki o nr 11 z prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej pod nr (…); Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości, dla których księgi te są prowadzone zostały odłączone;

b. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Sądu Rejonowego w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych jaka założona zostanie dla działek nr 7, 8, 9, po uprzednim odłączeniu działek o nr 7, 8 oraz 9 z prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej pod nr (…); Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości, dla których księgi te są prowadzone zostały odłączone;

c. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego ww. nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

44\. D. Z. oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

45\. Sprzedający oświadczył, że znane mu jest zamierzenie Kupującego polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego i oświadczył, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Przedmiotu Sprzedaży2, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

46\. D. Z. wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej2 na rzecz spółki mającej siedzibę w RP („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonanej cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu, której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej2 i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej2 (z prawem dokonania dalszych cesji), Umowy Sprzedaży.

47\. Obecnie planowana jest cesja ogółu praw i obowiązków przysługujących B. Sp. z o.o. na spółkę A. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”).

48\. Poniżej informacje odnośnie działek nr 1 i 2 będących przedmiotem Umowy Przedwstępnej1, działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 będących przedmiotem Umowy Przedwstępnej2 oraz informacje dotyczące samej osoby Sprzedającego:

– Sprzedający nabył wszystkie ww. działki w drodze zakupu;

– Wszystkie ww. działki nie są zabudowane;

– Sprzedający nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, prowadził działalność do 2012 r. (NIP: (…)), jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT;

– Ww. działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej;

– Ww. działki były wykorzystywane do działalności rolniczej;

– Sprzedający uzyskiwał przychody z działalności rolniczej (dopłaty);

– Działalność rolnicza była zwolniona z VAT;

– Do dnia sprzedaży ww. działki nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego;

– Ww. działki nie były w przeszłości dzielone/łączone;

– Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie ww. działek;

– Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż ww. działek;

– Sprzedający nie przedstawił oferty sprzedaży ww. działek Kupującemu, to Kupujący jako pierwszy wystąpił z propozycją nabycia ww. działek od Sprzedającego;

– Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub o dokonanie jego zmiany;

– Ww. działki nie były i nie są dzierżawione;

– Ww. działki nie były i nie są wynajmowane;

– Do dnia zbycia ww. działki nie będą dzierżawione, ani wynajmowane;

– Sprzedający posiada inne działki, ale nie zamierza ich w przyszłości sprzedawać.

49\. Kupujący, tj. B. Sp. z o.o.

– jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;

– zamierzał nabyć ww. działki w celu realizacji planowanej inwestycji – tj. budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego;

– zamierzał nabyć prawo własności ww. działek na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

50\. Nabywca, tj. A. Sp. z o.o.:

– jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;

– zamierza nabyć ww. działki w celu realizacji planowanej inwestycji – tj. budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego;

– nabędzie prawo własności ww. działek na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

**Uzupełnienie oraz doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 w całym okresie ich posiadania nie były wykorzystywane do prowadzenia jakiejkolwiek działalności. Wykonywane na nich były jedynie czynności porządkowe, tj. koszenie traw.

Na działkach nie były podejmowane żadne działania mające na celu ich uzbrojenie, w szczególności nie przyłączano do nich sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, teleinformatycznej czy ciepłowniczej.

Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności opodatkowanej, ani do czerpania z nich korzyści. Nie były także wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Na ww. działkach prowadzono jedynie czynności porządkowe (tj. koszenie traw).

Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 - przy ich zakupie nie był naliczony podatek VAT, zostały nabyte od osób prywatnych, które były zwolnione z obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług, zatem Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działki nr 7, 8, 9 - nabyte od Gminy (…), przy ich zakupie naliczony został podatek VAT, jednak nie został on odliczony - Sprzedający nie skorzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, działki nabył do majątku prywatnego.

Sprzedający dokonywał już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. W 2004 r. dokonał transakcji sprzedaży dwóch działek. Sprzedający wszedł w posiadanie tych działek w 2001 r., na podstawie umowy darowizny. Nieruchomości te zostały nabyte przez Sprzedającego celem powiększenia gospodarstwa rolnego. Na działkach prowadzona była działalność rolnicza. Transakcja sprzedaży działek miała miejsce w 2014 r., przyczyną sprzedaży była chęć zmniejszenia gospodarstwa rolnego. Przed odpłatnym zbyciem Sprzedający nie udostępniał tych nieruchomość innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Podatek od czynności cywilnoprawnych od transakcji nie został pobrany na podstawie art. 9 pkt. 2 lit. a ustawy o PCC (w ówczesnym brzmieniu), transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Sprzedający z tytułu sprzedaży tych dwóch działek nie musiał zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazywać należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

Zostały sprzedane dwie działki niezabudowane. W 2021 r. dokonał transakcji sprzedaży 6 działek. Sprzedający wszedł w posiadanie tej nieruchomości w 2019 r., w drodze zakupu. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego była możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej. Działki nie były wykorzystywane, prowadzono na nich tylko prace porządkowe. Transakcja miała miejsce w 2021 r., przyczyną sprzedaży był fakt, iż koszty przygotowania terenu pod ewentualną inwestycję (głównie prace geologiczne i hydrotechniczne) były bardzo znaczące, w związku z tym Sprzedający podjął decyzję o zbyciu działek. Sprzedający nie udostępniał żadnej z nich innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Na potrzeby transakcji nabycia działek w 2019 r. Sprzedający zarejestrował się jako podatnik VAT; nadal pozostaje czynnym podatnikiem VAT o nr NIP: (…). W 2021 r. łącznie sprzedano 6 niezabudowanych nieruchomości.

**Pytania**

1\. Czy sprzedaż prawa własności wskazanych we wniosku działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3\. Czy Nabywcy w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego prawa własności działek 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

**Stanowisko Zainteresowanych**

Stanowisko w zakresie pytania 1

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości, stanowiących działki o numerach ewidencyjnych 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek:

– zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz

– jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy sprzedaży własność Przedmiotu Sprzedaży1 i Przedmiotu Sprzedaży2 (dalej łącznie zwane także jako: „Przedmiot Sprzedaży 1-2”) przejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, a Sprzedający uzyska w zamian cenę określoną w Umowie Przedwstępnej1 i Umowie Przedwstępnej2 (dalej łącznie zwane także jako: „Umowa Przedwstępna 1-2”).

W ocenie Zainteresowanych nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Przedmiotu Sprzedaży1 i Przedmiotu Sprzedaży2, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Zauważa się również, że „dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności” (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`) z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że - jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/41-107/13-4/KW, „aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1280, „to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, „na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

– doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

– wydzielenie dróg wewnętrznych,

– podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

– wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

– podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek”.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 161/15 zauważono, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Podobnie stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego. We wniosku wskazano, że „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że „nie wystąpił (…) ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Przedmiotem Sprzedaży1 i Przedmiotem Sprzedaży2. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako „k.c.”).

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem Umów Sprzedaży wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych wyżej interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. W obu Umowach Przedwstępnych, określono cenę nabycia Przedmiotu Sprzedaży1-2, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Przedmiotu Sprzedaży1-2 osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia Umów Sprzedaży koszty wynikające z posiadanego prawa własności będą ponoszone przez Sprzedającego. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniu Sprzedającego, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającego działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży1-2, zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy także zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku, ani zwiększenia ich wartości. Nieruchomości będące we władaniu Sprzedającego, jak i te które dopiero mają w jego władaniu się znaleźć, zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Pan D. Z. nie prowadzi działalności gospodarczej, Sprzedający nie ma też żadnego doświadczenia związanego ze sprzedażą nieruchomości. Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży1-2. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Nabywca.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Przedmiotu Sprzedaży1-2, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającego Przedmiotu Sprzedaży1-2, tj. działek nr 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 2

W przypadku uznania stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe - w ocenie Zainteresowanych sprzedaż przez Sprzedającego prawa własności działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy VAT w zw. z art. 146aa ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w (\`(...)\`) w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.

Zarówno działki wchodzące w skład Przedmiotu Sprzedaży1 jak i Przedmiotu Sprzedaży2, tj. działki o numerach ewidencyjnych: 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyrażonego w Uchwale Rady Miejskiej w (…) z dnia 26 kwietnia 2017 r. wynika, iż:

– działka nr 1 przeznaczona jest pod tereny: obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy lokalnej (symbol 2KD-L),

– działka nr 2 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P),

– działki numer 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 przeznaczone zostały pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol 14P).

Zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyrażonego w Uchwale Rady Miejskiej w (…) z 26 kwietnia 2017 r.:

– dla terenów oznaczonych symbolami: 1P - pow. 23,78 ha, 2P - pow. 6,23 ha, 4P - pow. 0,21 ha, 5P - pow. 19,77 ha, 6P - pow. 1,72 ha, 7P - pow. 11,33 ha, 9P - pow. 0,50 ha, 11P - pow. 15,53 ha, 13P - pow. 16,49 ha, 14P - pow. 11,93 ha, 16P - pow. 3,87 ha, 17P - pow. 3,73 ha, 18P - pow. 18,05 ha, 20P - pow. 15,35 ha, 21P - pow. 6,67 ha, 22P - pow. 4,09 ha, 23P - pow. 1,81 ha, 24P - pow. 5,22 ha, 25P - pow. 5,1 ha, 26P - pow. 9,54 ha, 27P - pow. 5,40 ha, 28P - pow. 2,57 ha, 29P - pow. 2,37 ha, 30P - pow. 49,24 ha, 32P - pow. 21,03 ha, 33P - pow. 23,30 ha, ustalono przeznaczenie: tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów.

– dla ww. terenów ustalono przeznaczenia podstawowe: obiekty produkcyjne, obiekty składowania i magazynowania; obiekty handlu hurtowego; bazy transportowe i przeładunkowe oraz budowlane; centra badawcze, technologiczne i logistyczne; obiekty wykorzystujące odnawialne źródła energii wraz z zabudową towarzyszącą funkcjonalnie związaną z podstawowym przeznaczeniem, w tym zabudowy systemami fotowoltaicznymi o mocy nie przekraczającej 100 kW; myjnie samochodowe, stacje paliw; zabudowa administracyjno-socjalna.

– dla ww. terenów dopuszczono przeznaczenie uzupełniające: obiekty i usługi z zakresu komunikacji; usługi towarzyszące funkcji podstawowej; portiernie; dojazdy o szerokości minimalnej 8 m; sieci i urządzenia infrastruktury technicznej; miejsca postojowe, parkingi, wiaty przystankowe; zieleń w tym zieleń urządzona wraz z małą architekturą oraz hodowla roślin ozdobnych; zbiorniki retencyjne i przeciwpożarowe oraz cieki wodne i rowy melioracyjne; ciągi piesze, rowerowe i utwardzone place.

– dla terenów oznaczonych symbolami: 1KD-L - pow. 7,91 ha, 2KD-L - pow. 1,69 ha, 3KD-L - pow. 0,25 ha, ustalono przeznaczenie podstawowe: tereny dróg publicznych klasy lokalnej.

– na ww. terenach, ustalono lokalizację dróg publicznych klasy lokalnej, o szerokościach zgodnych z rysunkiem planu.

– w ramach linii rozgraniczających terenu, dopuszczono lokalizację jezdni, chodników, ścieżki rowerowej, ścieżki pieszo-rowerowej, zieleni przyulicznej, parkingów, miejsc postojowych dla rowerów, wiat przystankowych, zatoczki autobusowe, perony na przystankach autobusowych i oznakowań służących regulacji i zapewnieniu bezpieczeństwa ruchu drogowego.

W związku z powyższym, działki ewidencyjne nr 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 stanowią tereny niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych, będących terenem budowlanym.

Stanowisko w zakresie pytania 3

Nabywcy, tj. A. Sp. z o.o., w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego prawa własności działek ewidencyjnych nr 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020 r. sygn. akt I SA/Sz 56/20 ,,odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego (…) jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych”.

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. sygn. ITPP1/41-739/10/KM przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT: „podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną.” Zgodnie z art. 86 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, (\`(...)\`) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W przedmiotowym opisie zdarzenia przyszłego taki związek zaistnieje. Zakup prawa własności działek nr 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - ma na celu realizację m.in. na wskazanych działkach inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych, Nabywca będzie miał prawo dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowaną dostawą działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi nr 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 oraz jest prawidłowe w zakresie niepodlegania zwolnieniu od podatku VAT dostawy przedmiotowych działek i prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę tych działek.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do sprzedaży ww. działek.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonych przez Sprzedającego pełnomocnictw i zgody na dysponowanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem umów przedwstępnych są działki nr 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9. Działki są niezabudowane. Sprzedający nabył wszystkie ww. działki w drodze zakupu. Sprzedający nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Ww. działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, działki były wykorzystywane do działalności rolniczej. Do dnia sprzedaży ww. działki nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego. Ww. działki nie były w przeszłości dzielone/łączone. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie ww. działek, nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż ww. działek. Sprzedający nie przedstawił oferty sprzedaży ww. działek Kupującemu, Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub o dokonanie jego zmiany. Działki nie były i nie są dzierżawione, ani wynajmowane. Sprzedający posiada inne działki, ale nie zamierza ich w przyszłości sprzedawać. Sprzedający dokonywał już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Na potrzeby transakcji nabycia działek w 2019 r. Sprzedający zarejestrował się jako podatnik VAT.

Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości (Przedmiot Sprzedaży 1 oraz Przedmiot Sprzedaży 2), dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji. Strony zgodnie postanowiły również, iż Kupującemu przysługiwać będzie prawo wejścia na teren nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych polegających na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Sprzedający udzielił przedstawicielowi Kupującego, pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

d. zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenia badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach inwestycji planowanej przez Kupującego;

f. dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi celem uzyskania zmiany ewidencji gruntów;

g. uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g o.p., potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Pełnomocnictwa te uprawniają pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wypisów wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty związane z działaniami Kupującego oraz pełnomocnika, w szczególności koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, będą obciążały Kupującego.

Sprzedający, pod warunkiem skutecznego nabycia własności działek nr 1 i 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, udzielił przedstawicielowi Kupującego, pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do: przeglądania akt - pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone; uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż działek nr 1 i 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że przedstawiciel Kupującego dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowych Nieruchomości – stanowiących do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającego – skutkujące wzrostem ich wartości. Czynności te miały być dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, czego przejawem są udzielone przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa i zgoda. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (przedstawiciela Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez przedstawiciela Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający będzie działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9), nie korzysta z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sposób wykorzystywania Nieruchomości oraz podejmowane przez Sprzedającego działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych Nieruchomości (działek nr 1 i 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9) będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Państwa stanowisko w tej części jest **nieprawidłowe**.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy przedmiotowych działek.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z mpzp:

– działka nr 1 przeznaczona jest pod tereny: obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy lokalnej (symbol 2KD-L), natomiast działka nr 2 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P);

– działki nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, przeznaczone zostały pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol 14P).

W konsekwencji dostawa opisanych działek nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działki nr 1 i 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 składające się na przedmiotową Nieruchomość stanowić będą teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek wynikające z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. przepisu nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie. Działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Przy zakupie działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 nie był naliczony podatek VAT, zostały nabyte od osób prywatnych, które były zwolnione z obowiązku naliczenia podatku od towaru i usług, zatem Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy zakupie działek nr 7, 8, 9 naliczony został podatek VAT, jednak nie został on odliczony - Sprzedający nie skorzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, działki nabył do majątku prywatnego.

W przedmiotowej sprawie dla dostawy działek nr 1 i 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 nie znajdzie więc zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż działek nr 1 i 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy Nabywcy w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego prawa własności działek 1, 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119

ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zamierza nabyć ww. działki w celu realizacji planowanej inwestycji – tj. budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, nabędzie prawo własności ww. działek na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa działek będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Nabywca – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał te działki do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

W konsekwencji należy zgodzić się z Państwem, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1 i 2 oraz 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element Państwa argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

30 maja 2022 r. dokonali Państwo wpłaty w wysokości 2160,00 zł tytułem opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej. W związku z tym, że całkowita kwota potrzebna do rozpatrzenia Państwa wniosku wspólnego wynosi 1520,00 zł, kwota 640,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji, przekazem pocztowym na adres pełnomocnika szczególnego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 1-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).