Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.83.2019.3.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-30
Teza: Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 marca 2019 r. (data wpływu – 01 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek zabudowanych wraz z innymi naniesieniami na nich posadowionymi − **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 01 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek zabudowanych wraz z innymi naniesieniami na nich posadowionymi.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: M. Sp. z o.o. („Nabywca”, „Kupujący”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: D. Sp. z o.o. („Zbywca”, „Sprzedający”),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Ogólny opis przedmiotu planowanej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) nieruchomość położoną we W., funkcjonującą pod nazwą D. (dalej jako: Nieruchomość).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Strony Transakcji lub Zainteresowani. Strony Transakcji planują przeprowadzić Transakcję w 2019 r. Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem spełnienia określonych warunków, w tym także uzyskania Interpretacji indywidualnej objętej niniejszym wnioskiem.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w momencie Transakcji. Kupujący na moment składania przedmiotowego wniosku jest w trakcie procedury rejestracyjnej dla potrzeb podatku od towarów i usług, z kolei Zbywca jest w chwili obecnej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na dzień Transakcji stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 4/143 oraz 4/144 (dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, dalej: Grunt),
*   prawo własności znajdujących się na Gruncie obiektów budowlanych, w tym budynku usługowo-biurowego z garażem podziemnym wraz z instalacjami wewnętrznymi (dalej: Budynek) i budowli, tj. w szczególności:
    *   zjazdu z drogi publicznej,
    *   parkingu (dalej: Budowle),
*   prawo własności znajdujących się na Gruncie obiektów małej architektury m.in. w postaci stojaka na rowery.

Transakcja nie będzie obejmować działek gruntu innych niż Grunt. Obie działki gruntu są zabudowane ww. obiektami budowlanymi.

Zgodnie z obowiązującym na dzień złożenia wniosku miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Grunt znajduje się na terenie oznaczonymi symbolami 1U/1 z przeznaczeniem podstawowym: m.in. biura oraz 3KDW/1 z przeznaczeniem podstawowym: drogi wewnętrzne.

Okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości.

W dniu 30 maja 2016 r. ówczesny użytkownik wieczysty R. Sp. z o.o. zawarła z C. Sp. z o.o. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z posadowionymi na Gruncie budowlami i urządzeniami (aneksowaną 15 grudnia 2016 r.).

W związku z zamierzoną realizacją inwestycji, polegającej na budowie Budynku na Gruncie (oraz innych obiektów budowlanych, w tym Budowli), w dniu 30 listopada 2016 r. zostało wydane na rzecz ówczesnego inwestora – C. Sp. z o.o. – pozwolenie na budowę Budynku na Gruncie.

W dniu 23 stycznia 2017 r., R. Sp. z o.o., C. Sp. z o.o. oraz M. Sp. z o.o. sp. k. zawarły umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z posadowionymi na Gruncie budowlami i urządzeniami (aneksowaną 28 marca 2017 r.), na podstawie której C. Sp. z o.o. przeniosła – za zgodą R. Sp. z o.o. – na M. Sp. z o.o. sp. k. wszelkie prawa i obowiązki z ww. przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży i – wobec ziszczenia się warunków określonych w ww. przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży – R. Sp. z o.o. sprzedała M. Sp. z o.o. sp. k. prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z posadowionymi na Gruncie budowlami i urządzeniami za cenę powiększoną o podatek od towarów i usług w stawce 23% (M. Sp. z o.o. sp. k. oraz R. Sp. z o.o. złożyły oświadczenie do właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budowli i urządzeń znajdujących się na Gruncie).

W związku z zawarciem ww. umowy sprzedaży, 8 marca 2017 r. przeniesiono opisane powyżej pozwolenie na budowę Budynku na Gruncie na nowego inwestora, tj. M. Sp. z o.o. sp. k. M. Sp. z o.o. sp. k. rozpoczął realizację inwestycji w styczniu 2017 r. W związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji, M. Sp. z o.o. sp. k. przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

W dniu 1 grudnia 2017 r. M. Sp. z o.o. sp. k. i Zbywca zawarły umowę przeniesienia przedsiębiorstwa, które obejmowało m.in. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz wzniesiony na tym Gruncie Budynek w stanie surowym, pozostający w budowie na dzień 1 grudnia 2017 r. oraz inne składniki niematerialne i materialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej (w tym prawa i obowiązki z umów realizowanych i wykorzystywanych w ramach przedsiębiorstwa itd.).

W związku z zawarciem ww. umowy przeniesienia przedsiębiorstwa, 22 stycznia 2018 r. przeniesiono opisane powyżej pozwolenie na budowę Budynku na Gruncie na nowego inwestora tj. Zbywcę.

Zbywca dokończył realizację przedmiotowej inwestycji i 10 maja 2018 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku.

Należy zaznaczyć, iż wszelkie budowle, które zostały kupione przez M. Sp. z o.o. sp. k. od R. Sp. z o.o. zostały rozebrane w trakcie realizacji przedmiotowej inwestycji.

W dniu 24 października 2018 r. zostało wydane na rzecz Zbywcy pozwolenie na przebudowę Budynku (w zakresie przebudowy określonych kondygnacji Budynku wraz z instalacjami wewnętrznymi). W dniu 19 listopada 2018 r. zostało wydane pozwolenie na przebudowę dotyczące jednego piętra Budynku. Został również złożony wniosek o kolejne pozwolenie na przebudowę, dotyczące pozostałych pięter, jednak decyzja jeszcze nie została wydana.

W konsekwencji, po oddaniu do użytkowania Budynku, jest on ulepszany w ramach przebudowy. Na dzień złożenia wniosku, wydatki poniesione na ulepszenie nie przekraczają progu 30% wartości początkowej Budynku, ale nie można wykluczyć, że na dzień Transakcji przekroczą ten próg. Dla uniknięcia ew. wątpliwości w tym zakresie, Zainteresowani wskazują, że ulepszenia, o których mowa w zdaniu poprzednim, nie obejmują kosztów wykończenia powierzchni Budynku ponoszonych bezpośrednio przez Najemców.

W związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji, Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Począwszy od 1 grudnia 2018 r., Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest oddawana najemcom (dalej: Najemcy) do używania na podstawie odpłatnych umów najmu (dalej: Umowy Najmu). Na dzień złożenia wniosku, Nieruchomość nie jest wynajęta w 100%, nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji Nieruchomość będzie wynajęta w 100%.

Pozostałe elementy przedmiotu Transakcji i okoliczności Transakcji.

W ramach Transakcji – oprócz ww. Nieruchomości – na Nabywcę zostaną przeniesione:

*   prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umów Najmu,
*   prawa własności intelektualnej,
*   prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zabezpieczeń Najemców,
*   prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z gwarancji budowlanych,
*   ruchomości.

W związku z Transakcją, Sprzedający wyda Kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, oryginały Umów Najmu oraz dokumenty ww. gwarancji Najemców i gwarancji budowlanych.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością (umowa z zarządcą zostanie rozwiązana i zawarta na nowych warunkach z tym samym podmiotem);
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (gaz, energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów roztopowych, usługi telekomunikacyjne),
    *   ochrony osób i mienia,
    utrzymania czystości nieruchomości,*   obsługi wind,
    *   obsługi systemów przeciwpożarowych,
    *   obsługi strony internetowej.

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego ich funkcjonowania w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie, ze względów biznesowych, część z nowo zawartych przez Nabywcę umów może zostać zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy,
*   umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego, itp.,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek/kredytów – w związku z Transakcją Nabywca we własnym zakresie zapewni finansowanie Nieruchomości,
*   firma Zbywcy.

Umowa sprzedaży będzie zawierała uregulowanie wskazujące kto będzie zobowiązany do zaspokojenia jakiejkolwiek zachęty dla Najemców (o ile w dacie dokonania Transakcji pozostaną one do zaspokojenia). Koszt zachęt zostanie odzwierciedlony w kalkulacji ceny za Transakcję.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Zgodnie z obecnym zamiarem Zainteresowanych, Zbywca (jako najemca) zamierza podpisać z Nabywcą (jako wynajmującym) tzw. umowę master lease (dalej: Umowa Master Lease), na podstawie której Zbywca wynajmie niewynajęte na dzień zawarcia tej umowy powierzchnie na określony w tej umowie okres oraz zobowiąże się na swój koszt do poszukiwania w tym okresie nowych najemców dla tych powierzchni, celem doprowadzenia do zawarcia pomiędzy nimi a Nabywcą nowych umów najmu (dalej: Nowe Umowy Najmu). W tym celu Zbywca otrzyma od Nabywcy pełnomocnictwo do prowadzenia negocjacji z potencjalnymi nowymi najemcami. Zawarcie tej umowy nie wyklucza możliwości poszukiwania nowych najemców dla tych powierzchni przez samego Nabywcę. Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, Umowa Master Lease ma wygasnąć w odniesieniu do powierzchni, które zostaną objęte Nową Umową Najmu, pod warunkiem rozwiązującym, że nowy najemca tej powierzchni zapłaci pierwszy czynsz w ramach Nowej Umowy Najmu (tj. w przypadku, w którym wygasną wszystkie wakacje czynszowe itp.). Po wygaśnięciu Zbywca nie będzie uprawniony do używania powierzchni w stosunku do których wygasła Umowa Master Lease, ani zobowiązany do zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za te powierzchnie (z wyjątkiem tych, które stałyby się należne przed dniem wygaśnięcia).

W przypadku, w którym Umowa najmu/Nowa Umowa Najmu przewiduje/będzie przewidywała obowiązek dla Nabywcy do wykonania prac wykończeniowych dla najemcy/nowego najemcy, prace te – zgodnie z Umową Master Lease – będą wykonywane przez C. G. sp. z o.o. (dalej: C.G.).

W związku z Transakcją, Nabywcy ma zostać udzielona gwarancja (dalej: Gwarancja GC) na podstawie art. 577 i nast. Kodeksu cywilnego przez C.G.

C.G. będzie obowiązana dostarczyć Nabywcy zabezpieczenie Gwarancji GC, zabezpieczające obowiązki C.G. wynikające z Gwarancji GC w formie gwarancji bankowej.

Ponadto, w związku z Transakcją ma zostać zawarta umowa poręczenia pomiędzy C.H. S.A. (podmiot powiązany ze Sprzedającym; dalej: Poręczyciel) oraz Stronami Transakcji, na podstawie której Poręczyciel zagwarantuje wykonanie przez Sprzedającego obowiązków i zobowiązań Sprzedającego wynikających z umowy sprzedaży Nieruchomości, obowiązków i zobowiązań dotyczących prac wykończeniowych Najemców oraz przystąpi do długu Sprzedającego, stając się solidarnie zobowiązanym w ww. zakresie w przypadku upadłości, likwidacji lub rozwiązania Sprzedającego. Umowa poręczenia zostanie doręczona Kupującemu bez wynagrodzenia innego niż cena jako cześć składowa Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Strony zamierzają ze względu na ostrożność złożyć przed dniem dostawy w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

Ze względu na wymagania grupowe Nabywcy, przed Transakcją zostaną uzyskane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej zaświadczenia potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczają się również nieruchomości.

Niemniej zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z art. 2 pkt 4) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani na poparcie swojego stanowiska przywołali interpretacje indywidualne oraz wyrok NSA.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 29 maja 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.199.2019.2.EK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość będącą Przedmiotem Transakcji, która obejmować będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 4/143 oraz 4/144 (dalej: Grunt),
*   prawo własności znajdujących się na Gruncie obiektów budowlanych, w tym budynku usługowo-biurowego z garażem podziemnym wraz z instalacjami wewnętrznymi (dalej: Budynek) i budowli, tj. w szczególności:
    *   zjazdu z drogi publicznej,
    *   parkingu (dalej: Budowle),
*   prawo własności znajdujących się na Gruncie obiektów małej architektury m.in. w postaci stojaka na rowery.

Transakcja nie będzie obejmować działek gruntu innych niż Grunt. Obie działki gruntu są zabudowane ww. obiektami budowlanymi. W ramach Transakcji – oprócz ww. Nieruchomości – zostaną również przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umów Najmu, z zabezpieczeń Najemców, z gwarancji budowlanych, prawa własności intelektualnej oraz ruchomości.

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży (Nabycie Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż Nieruchomości dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 29 maja 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.199. 2019.2.EK, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, m.in. że planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy. Sprzedaż Budynku i Budowli będzie opodatkowana podstawową stawką podatku na mocy art. 41 ust. 1 w z zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. stawką 23%. Zbycie gruntu, na którym usytuowane są Budynek i Budowle również będzie opodatkowane podstawową stawką podatku, tj. 23% stawką – zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług. W odniesieniu do obiektów małej architektury znajdujących się na Nieruchomości, ich sprzedaż będzie opodatkowana podstawową stawką podatku na mocy art. 41 ust. 1 w z zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. 23% stawką tego podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja, sprzedaży Nieruchomości w skład której wchodzą: prawo użytkowania wieczystego gruntu, prawo własności znajdujących się na gruncie obiektów budowlanych, tj. Budynku i Budowli oraz prawo własności znajdujących się na gruncie obiektów małej architektury, będzie faktycznie w całości opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku ww. transakcja będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych .

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.