Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.60.2024.1.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-08
Teza: Nieuznanie przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w związku z tym uznanie Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, uznanie sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

*   nieuznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w związku z tym uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
*   uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia,
*   prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

1\. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

\- A. spółka komandytowa

2\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

\- B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**Opis zdarzenia przyszłego**

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Spółka” lub „Sprzedający”) jest i będzie również na dzień Transakcji zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce („podatek VAT”).

Podstawową działalnością gospodarczą Sprzedającego jest obsługa i wynajem nieruchomości oraz zarządzanie nieruchomościami.

Spółka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…), na którą składa się działka ewidencyjna o numerze 1/1, obręb (…), o powierzchni 4815,00 m2 oraz właścicielem posadowionych na nieruchomości oraz stanowiących odrębny przedmiot własności budynków, budowli i innych naniesień, dla których Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) („Nieruchomość”).

Na Nieruchomości znajduje się budynek biurowo-usługowy o powierzchni użytkowej 5391,50 m2 („Budynek Biurowo-Usługowy”) oraz inne naniesienia zlokalizowane na Nieruchomości i pod Nieruchomością, w szczególności ogrodzenie i instalacje przeznaczone na zaopatrzenie Nieruchomości w media oraz odprowadzanie ścieków i wód opadowych z Nieruchomości („Naniesienia”), które stanowią odrębny przedmiot własności i są własnością Spółki.

Budynek Biurowo-Usługowy stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane („Prawo budowlane”).

Budynek Biurowo-Usługowy powstał przez przebudowę magazynów istniejących wcześniej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę (\`(...)\`) Miasta (…) z dnia 9 października 2000 r., sygn. (…) i został oddany do użytkowania w 2001 r. na podstawie pozwolenia na użytkowanie (\`(...)\`) Miasta (…) z dnia 21 maja 2001 r., sygn. (…).

Spółka nabyła Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 13 maja 2002 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)). W momencie nabycia Nieruchomość była zabudowana istniejącym Budynkiem Biurowo-Usługowym. Nabycie wskazanej Nieruchomości przez Spółkę podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według obowiązującej w tamtym czasie stawki 22%, a Spółka dokonała odliczenia podatku VAT z tego tytułu.

Spółka wykorzystuje Nieruchomość do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na wynajmie Nieruchomości. Nieruchomość była i będzie w dniu Transakcji przedmiotem najmu na rzecz podmiotów trzecich, które wykorzystują Nieruchomość do celów prowadzenia swojej działalności.

Spółka nie wykorzystywała oraz do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku VAT.

Usługi najmu świadczone przez Spółkę są opodatkowane podatkiem VAT stawką 23%.

W okresie 2 lat poprzedzających dzień sprzedaży Nieruchomości Spółka nie dokonywała ulepszeń Budynku Biurowo-Usługowego lub innych Naniesień zwiększających ich wartość początkową, w szczególności ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Natomiast najemcy mogli prowadzić prace dotyczące Budynku Biurowo-Usługowego i innych Naniesień, których wartość mogła przekroczyć 30% ich wartości początkowej, nie były to jednak nakłady ponoszone przez Spółkę, lecz inwestycja najemców w obcym środku trwałym.

Spółka nie dokonała i również nie dokona do dnia Transakcji wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako odrębnego przedsiębiorstwa lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w ramach działalności prowadzonej przez Spółkę. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej, w tym w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Spółki (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Spółki o podobnym charakterze). Spółka nie wyodrębniła w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosiła go jako odrębnego podatnika, czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych, składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Spółka nie dokonała również finansowego wyodrębnienia Nieruchomości, w tym nie prowadzi oddzielnej rachunkowości dla Nieruchomości (nie sporządza odrębnego bilansu lub rachunku zysków i strat dla Nieruchomości).

Spółka planuje zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości („Transakcja”) z A. spółka komandytowa („Kupujący”).

Kupujący jest i będzie zarejestrowany na dzień Transakcji jako podatnik VAT.

Spółka i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych („Ustawa o CIT”).

Kupujący prowadzi działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza, przynajmniej przez pewien okres po nabyciu Nieruchomości, prowadzić działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego podlegającą opodatkowaniu VAT.

Przedmiotem planowanej Transakcji będzie sprzedaż Nieruchomości, w tym:

*   prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i prawo własności Budynku Biurowo-Usługowego i Naniesień na Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów najmu Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich wraz z prawami związanymi z depozytami pieniężnymi zapłaconymi Spółce przez najemców na poczet ustanowionego zabezpieczenia;
*   prawa Spółki wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców na rzecz Spółki, w tym w postaci oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
*   majątkowe prawa autorskie do projektów prac aranżacyjnych wykonywanych na rzecz najemców oraz do projektu instalacji HVAC;
*   prawa spółki wynikające z umowy o prace budowlane związanej z wykończeniem jednego z pomieszczeń do potrzeb najemcy wraz z zabezpieczeniem w formie gwarancji ubezpieczeniowej wystawionej przez towarzystwo ubezpieczeniowe (pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody towarzystwa ubezpieczeniowego na takie przeniesienie);
*   umowy o współpracy sąsiedzkiej w związku z realizacją inwestycji na nieruchomości sąsiedniej;
*   umowy o oddanie Nieruchomości do korzystania na cele posadowienia infrastruktury telekomunikacyjnej.

Możliwe jest również, że przeniesieniu ulegną prawa i obowiązki z porozumienia w sprawie rozliczeń za pobór energii elektrycznej, którego zawarcie jest obecnie negocjowane z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, a którego celem jest uregulowanie rozliczenia Spółki z tytułu korzystania z nieruchomości sąsiedniej w okresie przez wybudowaniem bezpośredniego przyłącza do Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą inne umowy związane z wykorzystaniem Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez najemców, które zostały zawarte przez najemców we własnym imieniu i mogą być kontynuowane przez najemców po dokonaniu Transakcji pomiędzy Spółką i Kupującym.

Przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne składniki majątkowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki, w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Spółki (nazwa przedsiębiorstwa),
*   prawa i obowiązki z umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości i umów dotyczących finansowania zewnętrznego;
*   księgi rachunkowe Spółki oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę;
*   środki pieniężne Spółki zgromadzone na rachunkach bankowych, z wyjątkiem depozytów pieniężnych wpłaconych przez najemców na podstawie umów najmu;
*   należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności;
*   zobowiązania Spółki;
*   tajemnice przedsiębiorstwa Spółki;
*   znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej Spółki.

Kupujący - bezpośrednio po sfinalizowaniu Transakcji i nabyciu Nieruchomości - planuje kontynuować działalność prowadzoną wcześniej przez Spółkę na terenie Nieruchomości, w oparciu przejęte z mocy prawa umowy najmu, z tym zastrzeżeniem, że samodzielnie będzie zarządzał Nieruchomością lub przekaże jej zarząd innemu podmiotowi niż obecny zarządca Nieruchomości. Kupujący planuje - w dłuższym okresie czasu - przebudowę, rozbudowę lub remont Budynku Biurowo-Usługowego oraz Naniesień oraz kontynuację dotychczasowych lub zawarcie nowych umów najmu lub dzierżawy z dotychczasowymi lub nowymi najemcami.

**Pytania**

1\. Czy prawidłowe jest stanowisko, że przedmiotem sprzedaży będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2\. Jeżeli przedmiotem sprzedaży będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

3\. W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT, czy Spółka i Kupujący będą mogli zrezygnować z zwolnienia od VAT i złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

4\. W przypadku odpowiedzi twierdzących na Pytania 1, 2, i 3, z zastrzeżeniem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, przy założeniu, że Nieruchomość będzie w całości wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania działalności opodatkowanej VAT?

**Stanowisko Zainteresowanych**

PYTANIE 1

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa.

Nieruchomość nie jest też wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania. W konsekwencji, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji Transakcja nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

PYTANIE 2

Dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

PYTANIE 3

Spółka i Kupujący będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od VAT oraz złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

PYTANIE 4

Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji lub Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zakładając, że przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

PYTANIE 1

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że nie należy się odwołać w tym zakresie do definicji legalnej zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z poglądem powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz w interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa dla celów VAT należy wykorzystać uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego. Takie podejście jest spójne systemowo, gdyż do definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego odwołuje się wprost art. 4a pkt 3 Ustawy o CIT, który wprowadza definicję przedsiębiorstwa dla celów podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Aby dokonać prawidłowej wykładni normy zawartej w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy mieć na uwadze także orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) wydane na gruncie dyrektywy 2006/112/WE. W swoim orzecznictwie, TSUE, po pierwsze, kładzie nacisk na potrzebę zakreślenia autonomii prawa podatkowego przy dekodowaniu pojęcia „przedsiębiorstwa”. Po drugie, wskazuje, że dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Po trzecie, za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Po czwarte, oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. W konsekwencji takiego podejścia, NSA w swoim orzecznictwie przyjął, że pojęcie przedsiębiorstwa zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy w aspekcie art. 19 Dyrektywy 2006/112 rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów (przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa), który jest przedmiotem zbycia, pozwala na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, której służy.

Nieruchomość nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa nawet w świetle jej szerokiego rozumienia wynikającego z orzecznictwa TSUE. W przypadku Transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Spółki, w szczególności składników niematerialnych.

Przedmiotem nabycia będzie Nieruchomość. Kupujący wstąpi również w prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów najmu Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich wraz z prawami związanymi z depozytami pieniężnymi zapłaconymi Spółce przez najemców na poczet ustanowionego zabezpieczenia, prawa Spółki wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców oraz wykonawcę prac budowlanych na rzecz Spółki oraz nabędzie prawa autorskie. Natomiast, pozostałe składniki materialne i niematerialne i zobowiązania związane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez Sprzedającego pozostaną przy Spółce. Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności prawa i obowiązki z umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o współpracy sąsiedzkiej w związku z realizacją inwestycji na nieruchomości sąsiedniej, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości i umów dotyczących finansowania zewnętrznego. Kupujący nie nabędzie zespołu składników majątku Spółki umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Spółkę i wystarczającego do prowadzenia tej działalności.

W konsekwencji, Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych;
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być zatem wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Odnosząc powyższe do zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego, nie można - zdaniem Spółki - uznać, że Nieruchomość stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, ani że zespół ten łączą więzi, pozwalające uznać Nieruchomość za wyodrębnioną na płaszczyźnie:

(i) organizacyjnej

Odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, aby możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Spółki. Nie stanowi odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Spółki (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Spółki o podobnym charakterze).

Spółka nie wyodrębniła w związku z działalnością prowadzoną na niej zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosił go jako odrębnego podatnika, czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji.

(ii) finansowej

Odrębność finansową należy rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa.

Spółka nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości, w tym nie przygotowuje odrębnego bilansu czy rachunku zysków i strat dla Nieruchomości. W rezultacie Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach Spółki na płaszczyźnie finansowej.

(iii) funkcjonalnej

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W ramach Transakcji, Kupujący nie stanie się stroną umów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości innych niż umowy najmu Nieruchomości wraz z prawami związanymi z depozytami pieniężnymi zapłaconymi Spółce przez najemców na poczet ustanowionego zabezpieczenia, prawami wynikającymi z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców na rzecz Spółki i prawami autorskimi. Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności prawa i obowiązki z umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o współpracy sąsiedzkiej w związku z realizacją inwestycji na nieruchomości sąsiedniej, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości i umów dotyczących finansowania zewnętrznego.

W konsekwencji należy uznać, że Nieruchomość nie spełnia przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W objaśnieniach Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia MF”) wskazano, że przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności: (i) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

*   na przedmiot Transakcji składają się jedynie aktywa w postaci Nieruchomości oraz prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy Nieruchomości lub jej części;
*   Nieruchomość jest aktywem, niebędącym zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych powiązanych funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo;
*   Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Sprzedającego;
*   sama Nieruchomość oraz przejmowane prawa i obowiązki z umów najmu, wraz z prawami związanymi z depozytami pieniężnymi zapłaconymi Spółce przez najemców na poczet ustanowionego zabezpieczenia, prawa Spółki wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców na rzecz Spółki oraz prawa autorskie, nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Dodatkowo, w ramach umowy sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z innych umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o współpracy sąsiedzkiej w związku z realizacją inwestycji na nieruchomości sąsiedniej, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości i umów dotyczących finansowania zewnętrznego, a także innych wymienionych składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań i należności Spółki związanych z Nieruchomością i ich najmem lub dzierżawą. Nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy. W efekcie Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy.

W świetle powyższego, Nieruchomość nie jest wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

PYTANIE 2 i 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a Ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem szeregu innych przepisów Ustawy o VAT.

Jednocześnie, art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT przewiduje katalog zwolnień od VAT.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT rozumienie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W konsekwencji, aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynku lub budowli (lub ich części), musi dojść do ich wydania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania albo rozpoczęcia użytkowania przez podatnika na potrzeby własne. Co więcej, obecna definicja Ustawy o VAT nie uzależnia pierwszego zasiedlenia od tego, aby wskazane działania nastąpiły w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub w akcie notarialnym, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W analizowanej sprawie należy przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku Biurowo-Usługowego i innych Naniesień a planowaną dostawą w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w okresie 2 lat poprzedzających datę planowanej Transakcji Budynek Biurowo-Usługowy i poszczególne Naniesienia nie podlegały i nie będą podlegać ulepszeniom, których wartość przekraczała 30% ich wartości początkowej. Dla celów pierwszego zasiedlenia nie należy uwzględniać prac w Budynku Biurowo-Usługowym i poszczególnych innych Naniesieniach prowadzonych przez najemców, ponieważ nie były to nakłady ponoszone przez Spółkę, lecz inwestycja najemców w obcym środku trwałym. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący na dzień dostawy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, będą oni uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przez złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT.

Jeżeli Spółka i Kupujący złożą w akcie notarialnym lub oświadczeniu do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, to Transakcja objęta zwolnieniem od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT podlegała będzie opodatkowaniu VAT.

PYTANIE 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT kwotę podatku VAT naliczonego stanowi suma kwot wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika m.in. z tytułu nabycia towarów.

Zakładając, że strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia od VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całość podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji pod warunkiem, że Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1\. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2\. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3\. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4\. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5\. koncesje, licencje i zezwolenia;

6\. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7\. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8\. tajemnice przedsiębiorstwa;

9\. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób prawnych). I tak:

1) w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;

2) wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. (…) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić pewną całość.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1\. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2\. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4\. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1\. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2\. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.), w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel Dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.

Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

W złożonym wniosku wskazali Państwo, że B. sp. z o.o. (Spółka, Sprzedający) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, na którą składa się działka o nr 1/1 oraz właścicielem posadowionych na nieruchomości oraz stanowiących odrębny przedmiot własności budynków, budowli i innych naniesień (Nieruchomość).

Na Nieruchomości znajduje się Budynek Biurowo-Usługowy oraz inne Naniesienia, w szczególności ogrodzenie i instalacje przeznaczone na zaopatrzenie Nieruchomości w media oraz odprowadzanie ścieków i wód opadowych z Nieruchomości.

Sprzedający planuje zawarcie z Państwem (Kupującym) umowy sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiotem planowanej Transakcji będzie sprzedaż Nieruchomości, w tym:

*   prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i prawo własności Budynku Biurowo-Usługowego i Naniesień na Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów najmu Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich wraz z prawami związanymi z depozytami pieniężnymi zapłaconymi Spółce przez najemców na poczet ustanowionego zabezpieczenia;
*   prawa Spółki wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców na rzecz Spółki, w tym w postaci oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
*   majątkowe prawa autorskie do projektów prac aranżacyjnych wykonywanych na rzecz najemców oraz do projektu instalacji HVAC;
*   prawa spółki wynikające z umowy o prace budowlane związanej z wykończeniem jednego z pomieszczeń do potrzeb najemcy wraz z zabezpieczeniem w formie gwarancji ubezpieczeniowej wystawionej przez towarzystwo ubezpieczeniowe (pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody towarzystwa ubezpieczeniowego na takie przeniesienie);
*   umowy o współpracy sąsiedzkiej w związku z realizacją inwestycji na nieruchomości sąsiedniej;
*   umowy o oddanie Nieruchomości do korzystania na cele posadowienia infrastruktury telekomunikacyjnej.

Możliwe jest również, że przeniesieniu ulegną prawa i obowiązki z porozumienia w sprawie rozliczeń za pobór energii elektrycznej, którego zawarcie jest obecnie negocjowane z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, a którego celem jest uregulowanie rozliczenia Spółki z tytułu korzystania z nieruchomości sąsiedniej w okresie przez wybudowaniem bezpośredniego przyłącza do Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy przedmiotem Transakcji będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy.

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne składniki majątkowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Spółki (nazwa przedsiębiorstwa),
*   prawa i obowiązki z umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości i umów dotyczących finansowania zewnętrznego;
*   księgi rachunkowe Spółki oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę;
*   środki pieniężne Spółki zgromadzone na rachunkach bankowych, z wyjątkiem depozytów pieniężnych wpłaconych przez najemców na podstawie umów najmu;
*   należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności;
*   zobowiązania Spółki;
*   tajemnice przedsiębiorstwa Spółki;
*   znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej Spółki.

Jak Państwo wskazali, Sprzedający nie dokonał i nie dokona do dnia Transakcji wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako odrębnego przedsiębiorstwa lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej. Sprzedający nie dokonał również finansowego wyodrębnienia Nieruchomości, w tym nie prowadzi oddzielnej rachunkowości dla Nieruchomości.

Należy zwrócić uwagę, że Transakcja nie będzie obejmowała szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, m.in. nazwy przedsiębiorstwa, ksiąg rachunkowych oraz innych dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego, zobowiązań, tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego, czy znaków towarowych, patentów i innych praw własności przemysłowej.

W świetle przedstawionego opisu sprawy nie można również uznać, aby przedmiot Transakcji był wyodrębniony organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem Transakcji sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w rozpatrywanej sprawie zastosować wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko do pytania nr 1 należy więc uznać za **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT oraz czy będą mogli Państwo zrezygnować z tego zwolnienia.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 13 maja 2002 r. W momencie nabycia Nieruchomość była zabudowana istniejącym Budynkiem Biurowo-Usługowym. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT z tego tytułu.

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na wynajmie Nieruchomości.

W okresie 2 lat poprzedzających dzień sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie dokonywał ulepszeń Budynku Biurowo-Usługowego lub innych Naniesień zwiększających ich wartość początkową, w szczególności ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie Budynku i innych Naniesień położonych na działce nr 1/1 miało miejsce ponad dwa lata przed dniem planowanej Transakcji sprzedaży.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku i Naniesień znajdujących się na działce nr 1/1 a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tego Budynku i Naniesień będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. Budynek i Naniesienia są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Zwolnienie dostawy Nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że zarówno Państwo (Kupujący), jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Sprzedający i Państwo mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Budynku Biurowo-Usługowego i Naniesień znajdujących się na działce nr 1/1 pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą Państwo wraz ze Sprzedającym zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy ww. Budynku i Naniesień.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, mogą Państwo zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko do pytań nr 2 i 3 należy więc uznać za **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą również kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku naliczonego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji.

Należy wskazać, że w myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, jeśli Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości od podatku VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że są Państwo zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zgodnie z Państwa wskazaniem, zamierzają Państwo, przynajmniej przez pewien okres po nabyciu Nieruchomości, prowadzić działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W dłuższym okresie planują Państwo przebudowę, rozbudowę lub remont Budynku Biurowo-Usługowego oraz Naniesień oraz kontynuację dotychczasowych lub zawarcie nowych umów najmu lub dzierżawy z dotychczasowymi lub nowymi najemcami.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że w przypadku, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT omawianej sprzedaży Nieruchomości, wówczas będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej z tytułu Transakcji sprzedaży Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 4 należy uznać za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A. spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).