Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.110.2024.3.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-28
Teza: Przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku VAT. Sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku. Otrzymany zadatek na poczet ceny sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; sprzedaż-sprzedaż opodatkowana; zadatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
====================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej nieuznania Pana jako podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz **jest prawidłowe** w części dotyczącej braku zwolnienia od podatku VAT przedmiotowej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) i podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT otrzymanego zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

21 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 19 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· nieuznania Pana jako podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

· braku zwolnienia od podatku VAT przedmiotowej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

· podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT otrzymanego zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 kwietnia 2024 r. (wpływ 2 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

10 grudnia 2023 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży 1/3 udziału w nieruchomości (dalej: Umowa), tj. niezabudowanej działki o powierzchni około 1,7500 ha (dalej: Nieruchomość), która zostanie wydzielona z działki ewidencyjnej nr 2.

Działka nr 2 jest działką niezabudowaną, posiada dostęp do drogi publicznej i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi tereny zabudowy jednorodzinnej, tereny usług komercyjnych, tereny dróg publicznych oraz linia napowietrzna 15kV ze strefą techniczną – istniejącą.

Wnioskodawca pragnie w tym miejscu zaznaczyć, że przez nowopowstałą działkę, która zostanie wydzielona z działki nr 2 (Nieruchomość), będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży nie będzie przebiegała ww. linia napowietrzna 15kV ze strefą techniczną.

Wnioskodawca zobowiązał się w Umowie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości w terminie do 30 czerwca 2024 r., a ponadto ustalono w niej sposób zapłaty ceny sprzedaży, który określa wysokość zadatku na poczet ceny oraz sposób zapłaty pozostałej części ceny.

Dodatkowo, w Umowie Wnioskodawca ustanowił hipotekę umowną na rzecz przyszłego nabywcy, celem zabezpieczenia roszczeń o zwrot zadatku w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Innych warunków przedmiotowa Umowa nie zawiera.

Udział w Nieruchomość będącej przedmiotem Umowy został przez Wnioskodawcę nabyty w drodze dziedziczenia na podstawie aktów poświadczenia dziedziczenia z 4 grudnia 2015 r. oraz z 24 marca 2017 r., a nabycia te nie podlegały podatkowi VAT.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, lecz prowadzi działalność rolniczą w zakresie hodowli bydła mięsnego oraz uprawy zbóż, roślin strączkowych i kukurydzy, dla której jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca od chwili nabycia Nieruchomości nie wykorzystywał jej w żaden sposób – utrzymywał ją jedynie w należytym porządku, kosząc rosnącą na niej trawę. Zdarzało się, że w niektórych latach powstałe w wyniku koszenia siano (gdy było go dużo), siano to było w części wykorzystywane przez Wnioskodawcę w prowadzonym przez siebie gospodarstwie rolnym.

Wnioskodawca pragnie w tym miejscu podkreślić, że Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku powstanie w wyniku dokonanego przez Wnioskodawcę podziału działki nr 2, który to podział dokonany zostanie w związku z chęcią zakupu przez przyszłego nabywcę jedynie części przedmiotowej działki.

Oprócz wspomnianego wyżej podziału, Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych działań podnoszących wartość Nieruchomości oraz nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych działań marketingowych wobec Nieruchomości (kupujący zgłosił się sam do Wnioskodawcy).

Wnioskodawca nie udzielał też i nie będzie udzielał żadnych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy do działania w jego imieniu w związku z przyszłą sprzedażą Nieruchomości.

Dla Nieruchomości (w tym również dla działki nr 2) nie były nigdy wydawane decyzje o warunkach zabudowy, jak również Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem żadnych umów najmu, czy dzierżawy i nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, czy rolniczej, jak również nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zbycie Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku będzie drugą sprzedażą nieruchomości dokonaną przez Wnioskodawcę – pierwsza miała miejsce w roku 2017.

### Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Zadatek został zapłacony przez kupującego 12 grudnia 2023 r.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki 2 został uchwalony w 2005 r. Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu na przeznaczenie terenu wynikające z ww. planu oraz jego zmiany.

Jeżeli chodzi o sprzedaż nieruchomości w roku 2017 to:

· nieruchomość tą Wnioskodawca nabył w drodze spadku po babci w 2017 r. oraz po ojcu w 2015 r.;

· nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia (nie było celu nabycia);

· oprócz domu, w którym mieszkał Wnioskodawca, położonym działce nr 5 w Ostrzeszowie, pozostałe odziedziczone działki, w tym działkę sprzedaną w roku 2017, użytkował Wnioskodawca na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego (udziały sióstr w odziedziczonych działkach użytkował nieodpłatnie);

· sprzedaż miała miejsce 28 sierpnia 2017 r. i była następstwem oferty złożonej przez kupującego;

· sprzedana działka była nieruchomością niezabudowaną (działka nr 1);

· przy sprzedaży ww. nieruchomości nie był Wnioskodawca zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT, w związku z czym nie wykazał podatku należnego od tej sprzedaży.

Decyzja o sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku została podjęta w związku z atrakcyjną oferta złożoną przez kupującego, który sam się zgłosił z propozycją kupna, i która zbiegła się w czasie z trudną sytuacją finansową w jakiej Wnioskodawca się znajdowałem.

Obecnie Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać innych posiadanych udziałów w nieruchomościach, w których posiada udziały. Nie zamierza i nigdy nie zamierzał nabywać nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

W umowie nie określono żadnych warunków, które muszą zostać spełnione by doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Oprócz wymienionego we wniosku postanowienia sprzedającego i kupującego o zawarciu umowy przyrzeczonej do dnia 30 czerwca 2024 r. oraz ustanowienia przez sprzedającego na rzecz kupującego hipoteki umownej celem zabezpieczenia roszczeń o zwrot zadatku w przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej, postanowiono również że:

· sprzedający zobowiązuje się przez okres związania umową przedwstępną nie obciążać w żaden sposób działki nr 2 prawami rzeczowymi lub prawami obligacyjnymi, a także nie zbywać ww. działki;

· w przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie sprzedającego zobowiązuje się on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości, w terminie siedmiu dni od bezskutecznego upływu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

· w przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie kupującego sprzedający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować;

· strony umowy przedwstępnej ustalają, że w trakcie obowiązywania przedmiotowej umowy, jak i po jej wygaśnięciu w okresie 10 lat od zawarcia umowy przyrzeczonej, która będzie zawarta na podstawie przedmiotowej umowy przedwstępnej, sprzedający zobowiązuje się do zachowania w tajemnicy ceny transakcji pod rygorem zapłaty kary umownej, przy czym kupujący może dochodzić odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej oraz, że powyższe zobowiązanie sprzedający zobowiązuje się powtórzyć w umowie przyrzeczonej.

Po zawarciu umowy przedwstępnej na wydzielonej działce z działki nr 2 kupujący nie dokonuje i nie będzie dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych. Od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej kupujący nie ponosi i nie będzie ponosił żadnych nakładów finansowych związanych z wydzieloną działką z działki nr 2. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej żadnych czynności (nie ponosił żadnych nakładów) w celu przygotowania nieruchomości będącej przedmiotem wniosku do sprzedaży.

### Pytania

1\. Czy Wnioskodawca przy sprzedaży posiadanego udziału w opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości będzie działał jako podatnik VAT?

2\. Czy w przypadku, gdyby Wnioskodawca działał jako podatnik VAT, sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako dostawa terenów budowlanych niekorzystających ze zwolnienia z podatku?

3\. Czy w przypadku, gdyby sprzedaż udziału w Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, otrzymany zadatek na poczet ceny sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

1\. Wnioskodawca przy sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie działał jako podatnik VAT.

2\. W przypadku, gdyby Wnioskodawca działał jako podatnik VAT, sprzedaż posiadanego udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z podatku.

3\. W przypadku, gdyby sprzedaż posiadanego udziału w Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, otrzymany zadatek na poczet ceny sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT w odniesieniu do zbywanej nieruchomości.

Należy wskazać, że 15 września 2011 r. został wydany wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10), który wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. NSA z 23 lipca 2013 r. (sygn. akt I FSK 1386/12), z 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), z 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11), z 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11) oraz WSA z 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11). Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności sprzedaży w tych okolicznościach przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

Z powołanego wyroku wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia i nie wykorzystuje jej w prowadzonej przez siebie działalności rolniczej (ani innej działalności gospodarczej).

Wnioskodawca nie podejmował też, za wyjątkiem podziału działki nr 2 dokonanego w związku z chęci zakupu przez przyszłego nabywcę tylko części działki nr 2, żadnych działań mających podnieść wartość Nieruchomości, jak również nie podejmował żadnych działań marketingowych (nabywca zgłosił się sam do Wnioskodawcy).

Wnioskodawca nie udzielał też żadnych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy dla celów związanych z jej nabyciem, a Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów najmu, czy dzierżawy, a Wnioskodawca nie czerpał z niej żadnych pożytków – stanowiła ona wyłącznie majątek osobisty Wnioskodawcy.

Powyższe prowadzi zatem do stwierdzenia, że w związku z tym, iż przedmiotem planowanego zbycia będzie majątek prywatny, Wnioskodawca przy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, Wnioskodawca przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości nie będzie działał jako podatnik VAT.

Ad 2

W przypadku, gdyby Wnioskodawca został uznany za podatnika VAT przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości, jej sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Dostawa gruntu niezabudowanego może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z tego przepisu, zwolnieniu z VAT podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym dla zastosowania omawianego zwolnienia od podatku spełnione muszą być łącznie wymienione powyżej warunki.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, a nabycie Nieruchomości nie podlegało podatkowi VAT.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca uregulował zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi.

Za tereny budowlane, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, działka nr 2, a tym samym Nieruchomość, która zostanie z niej wydzielona, jest działką niezabudowaną i jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi tereny zabudowy jednorodzinnej, tereny usług komercyjnych, tereny dróg publicznych oraz linia napowietrzna 15kV ze strefą techniczną – istniejącą.

Mając powyższe na uwadze, w świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przedmiotowa działka nr 2, jak również sama Nieruchomość, która zostanie z niej wydzielona, na dzień sprzedaży będzie spełniać definicję gruntów przeznaczonych pod zabudowę, w związku z czym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponieważ przepisy ustawy o VAT, jak i przepisy wykonawcze, nie przewidują innych zwolnień dla sprzedaży nieruchomości niezabudowanych będącymi terenami budowlanymi, ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Podsumowując, w przypadku, gdyby Wnioskodawca działał jako podatnik VAT, sprzedaż posiadanego udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia od podatku.

Ad 3

W przypadku, gdyby sprzedaż posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT, otrzymany zadatek na poczet ceny sprzedaży również będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę (\`(...)\`), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Jak wynika z powyższego, gdyby Wnioskodawca działał jako podatnik VAT, a sprzedaż udziału w nieruchomości podlegałaby podatkowi VAT, otrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku na poczet ceny sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu z chwilą otrzymania zadatku.

Podsumowując, w przypadku, gdyby sprzedaż posiadanego udziału w Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, otrzymany zadatek na poczet ceny sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej nieuznania Pana jako podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz **jest prawidłowe** w części dotyczącej braku zwolnienia od podatku VAT przedmiotowej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) i podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT otrzymanego zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. w nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21kwietnia2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

W opisie sprawy wskazał Pan, że zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży 1/3 udziału w nieruchomości, tj. niezabudowanej działki (dalej: Nieruchomość), która zostanie wydzielona z większej działki. Działka sprzed wydzielenia objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi tereny zabudowy jednorodzinnej, tereny usług komercyjnych, tereny dróg publicznych oraz linia napowietrzna 15kV ze strefą techniczną – istniejącą. Wnioskodawca zobowiązał się w Umowie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości w określonym terminie, a ponadto ustalono w niej sposób zapłaty ceny sprzedaży, który określa wysokość zadatku na poczet ceny oraz sposób zapłaty pozostałej części ceny. Dodatkowo, w Umowie Wnioskodawca ustanowił hipotekę umowną na rzecz przyszłego nabywcy, celem zabezpieczenia roszczeń o zwrot zadatku w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Innych warunków przedmiotowa Umowa nie zawiera. Udział w Nieruchomość będącej przedmiotem Umowy został przez Pana nabyty w drodze dziedziczenia na podstawie aktów poświadczenia dziedziczenia, a nabycia te nie podlegały podatkowi VAT. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, lecz prowadzi działalność rolniczą w zakresie hodowli bydła mięsnego oraz uprawy zbóż, roślin strączkowych i kukurydzy, dla której jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Od chwili nabycia Nieruchomości nie wykorzystywał Pan jej w żaden sposób – utrzymywał ją jedynie w należytym porządku, kosząc rosnącą na niej trawę. Zdarzało się, że w niektórych latach powstałe w wyniku koszenia siano było w części wykorzystywane przez Wnioskodawcę w prowadzonym przez siebie gospodarstwie rolnym. Oprócz podziału, nie podejmował i nie będzie podejmować Pan żadnych działań podnoszących wartość Nieruchomości oraz nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych działań marketingowych wobec Nieruchomości (kupujący zgłosił się sam do Wnioskodawcy). Nie udzielał Pan też i nie będzie udzielał żadnych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy do działania w jego imieniu w związku z przyszłą sprzedażą Nieruchomości. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem żadnych umów najmu, czy dzierżawy i nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pan jako podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Jak już wyżej wskazałem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W myśl art. 2 pkt 15 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "_in vitro_'', fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w cyt. wyżej art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy, prowadzi Pan działalność rolniczą (hodowla bydła mięsnego oraz uprawa zbóż, roślin strączkowych i kukurydzy), z tytułu której jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Od chwili nabycia Nieruchomości, utrzymywał Pan ją jedynie w należytym porządku, kosząc trawę. Niemniej jednak, wskazał Pan ponadto, że w niektórych latach powstałe w wyniku koszenia siano, było w części wykorzystywane w prowadzonym przez Pana gospodarstwie rolnym.

Nie można zatem stwierdzić, że w całym okresie posiadania Nieruchomości wykazywał Pan zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku prywatnego, o którym mowa w cytowanym powyżej wyroku TSUE.

Tak więc udział w Nieruchomości stanowić będzie składnik majątkowy służący prowadzeniu przez Pana działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, którą w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza.

**Podsumowując stwierdzam, że przy sprzedaży posiadanego udziału w Nieruchomości będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT.**

Zatem, Pana stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem jako nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Jak wskazałem powyżej, sprzedaż gruntu jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Skoro zatem przy dokonywaniu sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT, tym samym sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Według art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na mocy art. 135 ust. 1 lit. k) Dyrektywa 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen, teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jak wynika z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Według art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

Na mocy art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Natomiast art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że:

W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem, podział działek w oparciu o art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być dokonany wyłącznie wówczas, gdy przeznaczenie i możliwości zagospodarowania działek ewidencyjnych, powstałych po podziale, będzie odpowiadać przepisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy brak jest takiego planu, podział jest możliwy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa warunki podziału i możliwości zabudowy powstałych w ten sposób działek.

We wniosku wskazał Pan, że działka sprzed wydzielenia objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi tereny zabudowy jednorodzinnej, tereny usług komercyjnych, tereny dróg publicznych oraz linia napowietrzna 15kV ze strefą techniczną – istniejącą.

W konsekwencji, dostawa udziału w Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Opis sprawy wskazuje, że nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Oznacza to, że sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony co najmniej jeden z określonych w tym przepisie warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia.

Zatem, w sprawie dla dostawy udziału w Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

**Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.**

Tym samym, Pana stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznałem jako prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą końcowo kwestii dotyczącej podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT otrzymanego zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

W tym miejscu wyjaśniam, że na gruncie przepisów ustawy o podatku VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega czynność (dostawy towarów lub świadczenie usług), a nie otrzymana z tego tytułu kwota.

Aby rozstrzygnąć kwestię podlegania opodatkowaniu wpłaconego zadatku dotyczącego sprzedaży udziału w Nieruchomości należy ustalić, czy zadatek jest uzależniony od faktycznej transakcji, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zaznaczyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji zaliczki, zadatku, przedpłaty, raty. Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN:

· zaliczka oznacza część należności wpłacaną lub wypłacaną z góry na poczet tej należności;

· zadatek oznacza sumę pieniędzy wręczaną przy zawieraniu umowy w celu zapewnienia jej wykonania;

· przedpłata oznacza część ceny towaru wypłacaną w celu uzyskania gwarancji jego zakupu w określonym terminie;

· rata oznacza część należności pieniężnej, płatną w oznaczonym terminie.

Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 394 § 1, § 2, § 3 Kodeksu cywilnego:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 395 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Natomiast w myśl art. 396 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli zostało zaskarżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłata oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Z kolei niewykonanie umowy przez jedną ze stron może powodować, że druga strona transakcji może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek. Dzieje się tak w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, o czym stanowi cyt. powyżej art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego.

Z powyższych przepisów wynika, że, w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że aby daną wpłatę pieniężną móc uznać za przedpłatę, zaliczkę, zadatek lub ratę, musi ona zostać dokonana na poczet przyszłej konkretnej transakcji. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że w chwili otrzymania zadatku możliwe jest określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci udziału w działce niezabudowanej.

Sprzedaż udziału w Nieruchomości – jak wskazałem powyżej – podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, otrzymany na poczet ceny zadatek również podlegał będzie opodatkowaniu tym podatkiem.

**Podsumowując stwierdzam, że otrzymany zadatek na poczet ceny sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.**

Tym samym, Pana stanowisko w kwestii dotyczącej pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga o skutkach podatkowych w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).