Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-67/16-4/JŁ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-04-26
Teza: Prawidłowe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu wydatków na zakup „chemii” i środków czystości niezbędnych do utrzymania czystości w mieszkaniu w trakcie jego najmu oraz opłaconych od momentu przekazania lokalu najemcom odsetek od kredytu.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 roku w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2016 roku (data wpływu), uzupełnionym w dniu 8 kwietnia 2016 roku, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z wynajmu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2016 roku wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z wynajmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

We wrześniu 2015 roku Wnioskodawca nabył na rynku wtórnym użytkowane przez ponad 60 miesięcy mieszkanie (stanowiące odrębną własność). W celu nabycia tego lokalu został zaciągnięty kredyt hipoteczny - Wnioskodawca jest jedynym kredytobiorcą, a kredyt został przyznany na 30 lat. Wnioskodawca jest kawalerem, a nabyta nieruchomość została obciążona hipoteką. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie szkoleń oraz pozostałej działalności wspierającej prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast nie prowadzi działalności w zakresie najmu nieruchomości i nie ma w tym zakresie wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca postanowił wynająć zakupione przez siebie mieszkanie jako osoba prywatna.

Aby ten wynajem był możliwy, mieszkanie to zostało wyremontowane oraz doposażone w niezbędne meble oraz urządzenia AGD. Remont mieszkania polegał na:

*   wyrównaniu ścian - niektórych powierzchni ścian,
*   odmalowaniu ścian oraz futryn drzwi,
*   doklejeniu części odpadającej tapety oraz płytek i uzupełnieniu ubytku fugi, wstawieniu nowych drzwi (jedna sztuka, która wymagała wymiany).
*   zamontowaniu karniszy, żyrandoli, a także wymianie włączników światła/gniazdek elektrycznych, w przypadku których było to konieczne,
*   drobnych pracach hydraulicznych oraz
*   innych drobnych pracach wykończeniowych.

Wnioskodawca przez remont rozumie prace polegające na „odświeżeniu” mieszkania, tj. odmalowaniu ścian, naprawie uszkodzonych powierzchni ścian poprzez nałożenie gipsu, drobne prace hydrauliczne (naprawy cieknących kranów), odmalowanie futryn drzwi, montaż karniszy, rolet okiennych, itp. drobnych prac, które były konieczne, aby wynająć mieszkanie.

Zakupione mieszkanie zostało wyposażone w meble (ława, krzesła, wersalki, łóżka, meblościanki itp.) oraz niezbędny sprzęt AGD, m. in. lodówkę, pralkę, żelazko, a także inne drobne wyposażenie takie, jak deska do prasowania, ociekacz na naczynia, czajnik, garnki, noże, itp. Z zakupionego wyposażenia korzystają najemcy mieszkania.

Wnioskodawca zaznacza, iż przeprowadzony przez Niego remont miał tylko i wyłącznie na celu odświeżenie mieszkania po poprzednich najemcach. Prace remontowe nie ingerowały w konstrukcję mieszkania, jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, modernizację, a także adaptację, gdyż mieszkanie było wcześniej użytkowane w celach mieszkaniowych przez poprzednich właścicieli. Zdaniem Wnioskodawcy drobne prace w celu odświeżenia mieszkania, w tym odmalowanie ścian i inne drobne prace, nie spowodowały wzrostu wartości mieszkania w stosunku do wartości z dnia zakupu.

Wszystkie ww. prace oraz zakupy zostały zakwalifikowane przez podatnika jako koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu prywatnego.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej mieszkanie nie jest amortyzowane. Wnioskodawca w piśmie z dnia 9 października 2015 roku poinformował Naczelnika Urzędu Skarbowego o zaistniałym fakcie, tj.: wynajęciu mieszkania stanowiącego własność Wnioskodawcy oraz o wyborze formy opodatkowania dochodów na zasadach ogólnych z najmu począwszy od 2015 roku. Wnioskodawca wynajął mieszkanie trzem osobom fizycznym na czas określony do 15 lipca 2016 roku. W zawartej umowie Wnioskodawca zdeklarował się pokrywać czynsz do spółdzielni mieszkaniowej oraz opłacać rachunki za media. Aktualnie Wnioskodawca, przychód z najmu pomniejsza o koszty uzyskania przychodu, tj. utrzymania mieszkania: czynsz, media, a także o koszt zakupu niezbędnego wyposażenia mieszkania umożliwiającego korzystanie z przedmiotu najmu oraz koszt bieżących napraw lokalu mieszkalnego w celu utrzymania źródła przychodu, a także zapewnienie przychodu w przyszłości. Wnioskodawca zalicza również do kosztów uzyskania przychodu opłacone odsetki od kredytu - od momentu przekazania lokalu najemcom.

Ponadto Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku zaznacza, iż przed wynajmem mieszkania nabywał środki czystości w celu posprzątania mieszkania po poprzednich lokatorach oraz drobnych pracach remontowych. Zakupione w tym czasie środki czystości zaliczył do kosztów uzyskania przychodu, gdyż Jego zdaniem, zakup tych środków czystości umożliwił uporządkowanie mieszkania, zaprezentowanie go przyszłym najemcom, a następnie wynajem.

Aktualnie najemcy we własnym zakresie nabywają „chemię” użytku osobistego oraz „chemię” do bieżącego porządkowania mieszkania. Wnioskodawca zakupuje i przekazuje najemcom średnio co dwa miesiące środki czystości do gruntownego czyszczenia mieszkania. Są to między innymi „chemia” do profesjonalnego sprzątania (do odtłuszczania i usuwania uporczywych zabrudzeń oraz dezynfekcji), środki odkamieniające oraz usuwające osady. Według Wnioskodawcy, przekazanie „chemii” i środków czystości sprawia, że stan przedmiotu najmu, tj. wynajętego mieszkania na cele mieszkaniowe, przez okres najmu nie ulegnie pogorszeniu, a co za tym idzie zmniejszy zużycie elementów użytkowych (np. nie doprowadzi do zakamienienia pralki), co Jego zdaniem wpływa na zachowanie/utrzymanie źródła przychodu jakim jest mieszkanie. Wnioskodawca na dzień dzisiejszy nie zalicza zakupu ww. „chemii” i środków czystości w trakcie trwania najmu do kosztów uzyskania przychodu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania, oznaczone we wniosku nr 1 i 2:

1.  Czy prawidłowe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu opłaconych od momentu przekazania lokalu najemcom odsetek od kredytu?
2.  Czy prawidłowe jest wliczenie do kosztów uzyskania przychodów „chemii” oraz środków czystości niezbędnych do utrzymania czystości w mieszkaniu w trakcie jego najmu, a tym samym utrzymania standardu i/lub niedopuszczenia do pogorszenia stanu wynajmowanego mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Według Niego koszty odsetek od kredytu hipotecznego są związane z zapewnieniem (zabezpieczeniem) źródła przychodu. Wnioskodawca uważa również, że w trakcie wynajmowania w celu zabezpieczenia źródła przychodu może zaliczać do kosztów uzyskania przychodu, koszty poniesione na bieżące naprawy, remonty, unowocześnienia, a także koszty nabycia wyposażenia mieszkania umożliwiającego zabezpieczenie przychodów poprzez prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu oraz koszty nabycia „chemii” i środków czystości niezbędnych do utrzymania przedmiotu najmu na odpowiednim poziomie, aby nie doszło do pogorszenia stanu fizycznego odremontowanego mieszkania i jego wyposażenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego – w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu wynajmu nieruchomości odsetek od kredytu oraz wydatków na zakup środków czystości – jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

*   musi być poniesiony,
*   musi pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie może znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   musi być właściwie udokumentowany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tychże kosztów.

Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu, należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego, zakupionego ze środków pochodzących w całości z kredytu. Wnioskodawca nabył ten lokal w celu jego wynajmu i obecnie wynajmuje ten lokal trzem osobom fizycznym na czas określony do 15 lipca 2016 roku. W zawartej umowie Wnioskodawca zdeklarował się pokrywać czynsz do spółdzielni mieszkaniowej oraz opłacać rachunki za media. Aktualnie przychód z najmu pomniejsza o koszty uzyskania przychodu, tj. utrzymania mieszkania, np. środki czystości, „chemia”, czynsz, a także o koszt zakupu niezbędnego wyposażenia mieszkania umożliwiającego korzystanie z przedmiotu najmu oraz koszt bieżących napraw lokalu mieszkalnego w celu utrzymania źródła przychodu, a także zapewnienie przychodu w przyszłości. Wnioskodawca zalicza również do kosztów uzyskania przychodu opłacone odsetki od kredytu - od momentu przekazania lokalu najemcom.

W odniesieniu do kwestii zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów zapłaconych odsetek od ww. kredytu, wskazać należy, że istotny jest moment poniesienia przez podatników takiego wydatku.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Natomiast z art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ww. ustawy wynika, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

*   naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów);
*   odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z treści cytowanych przepisów wynika, że odsetki są kosztem, jeśli spełniają następujące przesłanki:

1.  są faktycznie zapłacone,
2.  pozostają w związku przyczynowo – skutkowym z przychodami (zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
3.  nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Oznacza to, że zapłacone po oddaniu lokalu mieszkalnego do użytkowania odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z jego wynajmu.

Odnosząc się do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego kosztów zakupu „chemii” oraz środków czystości niezbędnych do utrzymania czystości w mieszkaniu w trakcie jego najmu, a tym samym utrzymania standardu i/lub niedopuszczenia do pogorszenia stanu wynajmowanego mieszkania, co przyczynić się może do utrzymania/ zachowania zabezpieczenia źródła przychodu należy wskazać, że art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyłącza z kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na utrzymanie czystości wynajmowanego mieszkania.

Wobec powyższego, wydatki opisane w przedstawionym stanie faktycznym – o ile rzeczywiście są związane wyłącznie z utrzymaniem czystości w wynajmowanym lokalu mieszkalnym, a tym samym standardu najmowanej nieruchomości – mogą stanowić koszty uzyskania przychodów.

W konsekwencji, w świetle przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatki z tytułu zapłaconych po oddaniu lokalu mieszkalnego do użytkowania, odsetek od kredytu oraz koszty „chemii” i środków czystości, pod warunkiem należytego ich udokumentowania.

Należy jednak wyraźnie zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli w wyniku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego organy podatkowe ustalą, że przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe różni się od rzeczywistego, to Wnioskodawca nie będzie mógł powołać się na wydaną niniejszą interpretację indywidualną.

Ponadto wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej – zgodnie z treścią pytań 1 i 2 – jest wyłącznie ocena możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów przez Wnioskodawcę kosztów odsetek od kredytu hipotecznego oraz „chemii” i środków czystości. Tutejszy organ nie rozstrzyga natomiast prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów wydatków remontowych oraz na zakup wyposażenia. Powyższa kwestia wykracza poza zakres przedmiotowego wniosku. Zakres wniosku wyznacza bowiem w szczególności:

*   stan faktyczny przedstawiony we wniosku o indywidualną interpretację prawa podatkowego,
*   stan prawny (przepisy prawa) wskazany przez wnioskodawcę oraz
*   zagadnienie prawne, które ma być przedmiotem interpretacji, a które wskazuje pytanie (pytania) Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270 ze. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.