Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.767.2025.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-11
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości przed upływem 5
lat od rozwiązania umowy dożywocia.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
nieruchomości
sprzedaż
umowa-umowa dożywocia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 6-art. 30e-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 17 listopada 2025 r. (wpływ 20 listopada 2025
    r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

    Opis stanu faktycznego
    W 2015 roku nabył Pan mieszkanie położone w X.
    (...) 2023 r. zawarł Pan z synem, w formie aktu notarialnego, umowę dożywocia. Umowa ta
    była ważna i skutecznie przeniosła własność nieruchomości na rzecz Pana syna.
    (...) 2023 r. strony – również w formie aktu notarialnego – zgodnie rozwiązały umowę
    dożywocia. Rozwiązanie nastąpiło w drodze porozumienia stron w formie aktu
    notarialnego, a nie na drodze sądowej. Na podstawie tego aktu notarialnego Pana syn
    przeniósł z powrotem na Pana własność mieszkania. Rozwiązanie umowy dożywocia nie
    wiązało się z żadnymi dodatkowymi świadczeniami na rzecz Pana syna, ani obowiązkami
    po Pana stronie.
    (...) 2025 r. sprzedał Pan powyższą nieruchomość.

## Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż mieszkania dokonana w 2025 roku podlega
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli pierwotne nabycie
    nieruchomości nastąpiło w 2015 roku, zaś umowa dożywocia ustanowiona w 2023 roku
    została rozwiązana po około dwóch miesiącach?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem sprzedaż nieruchomości w 2025 roku nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Faktycznym momentem nabycia nieruchomości był rok 2015. Przeniesienie własności na
    Pana syna w ramach umowy dożywocia w lutym 2023 r. miało charakter czasowy, a
    następnie w kwietniu 2023 r. doszło do rozwiązania umowy i powrotu własności do Pana.
    W rezultacie nie doszło do nowego „nabycia” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    PIT.
    Ponieważ sprzedaż miała miejsce po upływie ponad 5 lat od nabycia z 2015 roku,
    zdarzenie to nie stanowi źródła przychodu i nie powoduje obowiązku zapłaty podatku PIT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku

      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą
    sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w
    tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania
    działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Jeżeli odpłatne zbycie nastąpi
    po upływie tego terminu i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej
    – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a
    także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również,
    na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie
    nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Pojęcie to
    należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw
    majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub
    tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do
    przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
    W kwestii interpretacji pojęcia „nabycie” wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w
    wyroku z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, stwierdzając, że aby ustalić, jaka
    czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do
    regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to
    uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez
    pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
    Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się
      zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku
      odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia,
      ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i
      pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający
      zwyczajom miejscowym.
    Jak wynika z przywołanego przepisu – przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości
    zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się
    zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest
    zatem umową zobowiązującą i wzajemną.
    Natomiast stosownie do art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z
      jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia
      stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.
    W myśl art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego:
      W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także
      osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się
      wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista
      odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.

    Powyższe oznacza, że nabywca nieruchomości pomimo nałożonych zobowiązań
    wynikających z ustanowionego dożywocia nie jest ograniczony w rozporządzaniu nabytą
    nieruchomością i może ją zbyć.
    Umowa o dożywocie jest jedną z form zbycia nieruchomości (przeniesienia własności).
    Zgodnie z brzmieniem art. 908 Kodeksu cywilnego treść umowy o dożywocie polega na
    tym, iż jedna ze stron przenosi na drugą własność nieruchomości, druga zaś zobowiązuje
    się w zamian za to do dożywotniego utrzymania zbywcy.
    Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z
    jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego to
    obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art.
    910 § 1 Kodeksu cywilnego). Z istoty prawa dożywocia jako prawa do uzyskania przez
    dożywotnika (zbywcy nieruchomości lub osoby mu bliskiej) dożywotniego utrzymania
    wynika, iż zakres związanych z tym obowiązków nabywcy powinien sięgać tak daleko, aby
    uprawniony nie był zmuszony poszukiwać dodatkowo środków utrzymania z innych
    źródeł. Oznacza to, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości dożywotnik w
    ramach dożywotniego utrzymania otrzymuje określone świadczenia także o charakterze
    majątkowym mające zaspokoić jego potrzeby życiowe.
    W tym znaczeniu zbycie nieruchomości w drodze dożywocia jest zbyciem na podstawie
    umowy nie tylko wzajemnej, ale także odpłatnej (ekwiwalentnej), przy którym
    otrzymywane przez dożywotnika (zbywcę lub osobę mu bliską) środki utrzymania
    stanowią odpłatę za zbytą nieruchomość. Z kolei odpłatne czynności prawne
    charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową, niekoniecznie
    w postaci pieniężnej: mogą to być także świadczenia innego rodzaju (usługi, rzeczy,
    wierzytelności, inne prawa), byleby dały się określić w pieniądzu.
    Dla ustalenia charakteru umowy o dożywocie istotne są dalsze regulacje kodeksowe tej
    instytucji, a mianowicie art. 913 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:
      Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym
      takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w
      bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub
      niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę
      odpowiadającą wartości tych uprawnień.
      W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika,
      jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
    Potwierdzają one odpłatność umów o dożywocie. Stanowią, że jeżeli z jakichkolwiek
    powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie
    można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności,
    sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią
    prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
    Rzeczowe skutki rozwiązania umowy o dożywocie należy ocenić kierując się treścią
    regulacji Tytułu XXXIV, Działu II Kodeksu cywilnego. Skoro zawarcie umowy o dożywocie
    powoduje przeniesienie własności nieruchomości z jednoczesnym obciążeniem
    nieruchomości prawem dożywocia, to niewątpliwie w takim przypadku dochodzi do zbycia
    nieruchomości. Z takim samym skutkiem mamy do czynienia w sytuacji odwrotnej, gdy
    następuje rozwiązanie umowy o dożywocie, wówczas z jednej strony następuje
    przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na dożywotnika, a z drugiej strony ma
    miejsce wygaśnięcie prawa dożywocia. Rozwiązanie umowy powoduje więc skutek
    rzeczowy w postaci przeniesienia własności nieruchomości na dożywotnika, co
    niewątpliwie należy potraktować jako nabycie przez niego nieruchomości.

    Termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, należy więc liczyć od końca roku, w którym doszło do rozwiązania umowy o
    dożywocie i przeniesienia prawa własności nieruchomości na dożywotnika. Z tym dniem
    następuje ponowne nabycie przez niego własności nieruchomości.
    W konsekwencji rozwiązanie w 2023 r. umowy o dożywocie wywarło skutek w postaci
    ponownego nabycia przez Pana nieruchomości. W związku z tym datą ponownego nabycia
    przez Pana własności nieruchomości jest data rozwiązania umowy o dożywocie. Bieg
    pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2023 r.
    Odpłatne zbycie ww. nieruchomości w 2025 r., a więc przed upływem pięciu lat od końca
    roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej ponowne nabycie, stanowi dla Pana źródło
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. W takiej sytuacji jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku w związku z
    dokonaną sprzedażą.
    Stosownie bowiem do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Podsumowując, nieprawidłowe jest Pana stanowisko, że w przypadku rozwiązania umowy
    dożywocia momentem nabycia przez Pana nieruchomości jest pierwotne zdarzenie, tj.
    zakup mieszkania w 2015 r. Błędnie więc uznał Pan, że w przypadku sprzedaży
    nieruchomości zwróconej na skutek rozwiązania umowy dożywocia sprzedaż ta nie
    podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.