Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-537/14-3/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-06-18
Teza: opodatkowanie planowanego zbycia nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki – przedstawione we wniosku z dnia 8 maja 2014 r. (data wpływu 13 maja 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 czerwca 2014 r. (data wpływu 6 czerwca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanego zbycia nieruchomości położonej w … przy ul. … – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dotyczy budynku 6-cio kondygnacyjnego wraz z gruntem.

1.  25 marca 1982 r. Przedsiębiorstwo „X” decyzją Urzędu Rady Ministrów zostało administratorem budynku (ksero w załączeniu).
2.  Postanowieniem Urzędu Wojewódzkiego Przedsiębiorstwo „X” nabył prawo do użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności (ksero w załączeniu).
3.  W 2001 roku prawo własności zostało przejęte w wyniku przekształcenia się z przedsiębiorstwa w Spółkę X S.A. (ksero aktu notarialnego A w załączeniu).
4.  Od 13 lutego br. decyzją akcjonariuszy Spółka X S.A. jest w likwidacji.

Inwestycje poczynione na nieruchomości nie przekroczyły 10% wartości.

Powierzchnia wynajmowana od 1994 r. do chwili obecnej kształtowała się na poziomie od 8% do 35% powierzchni biurowej.

Ponadto, w nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca oświadczył, że zarówno przy zakupie, jak i w momencie przejęcia w roku 2001 od Skarbu Państwa nieruchomości. nie odliczał VAT. Nieruchomości Spółka nabyła jako całość zgodnie z aktem notarialnym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jaką stawkę należałoby zastosować przy sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, sprzedaż powinna być ze stawką VAT: zwolnienie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ww. ustawy).

Z opisu sprawy przedstawionego w złożonym wniosku wynika, że w marcu 1982 r. Wnioskodawca został administratorem budynku 6-cio kondygnacyjnego wraz z gruntem przy ul. … w …. Następnie, postanowieniem nr … Urzędu Wojewódzkiego w … nabył prawo do użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności. W 2001 roku prawo własności zostało przejęte w wyniku przekształcenia się z przedsiębiorstwa w Spółkę X S.A. Od 13 lutego 2014 r. decyzją akcjonariuszy Spółka X S.A. jest w likwidacji. Spółka wskazała, że inwestycje poczynione na nieruchomości nie przekroczyły 10% wartości. Powierzchnia wynajmowana od 1994 r. do chwili obecnej kształtowała się na poziomie od 8% do 35% powierzchni biurowej. Ponadto, Wnioskodawca oświadczył, że przy nabyciu nieruchomości przy ul. … nie odliczał VAT.

W odniesieniu do powyższego opisu, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zwolnienia od podatku VAT planowanej dostawy ww. nieruchomości.

W celu ustalenia prawidłowego sposobu opodatkowania zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego niezbędne jest ustalenie zasad opodatkowania budynków, budowli lub ich części z tym gruntem związanych.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie ich od podatku od towarów i usług, w tym m.in. zwolnienie od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie zatem z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto, przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Zauważyć jednak należy, że pierwsze zasiedlenie ww. nieruchomości nastapiło przed wejściem w życie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług. Z uwagi na fakt, że pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych, ponieważ nie obowiązywała wówczas ani ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani ustawa z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, należy uznać, że w niniejszej sprawie, w momencie nabycia, pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie miało miejsca. Jednakże, Spółka wskazała, że od 1994 r. do chwili obecnej wynajmowane jest od 8% do 35% powierzchni biurowej. Zatem do pierwszego zasiedlenia wskazanej nieruchomości doszło w części, jaka była wynajmowana.

Odniesienie opisanej sytuacji do powołanych przepisów ustawy o VAT mających zastosowanie w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że skoro w momencie nabycia nieruchomości nie doszło do jej pierwszego zasiedlenia, a od 1994 r. Wnioskodawca wynajmuje od 8% do 35% powierzchni biurowej, dostawa niezasiedlonej części budynku, a więc części, która nigdy nie była przedmiotem najmu oraz tej, w przypadku której od pierwszego zasiedlenia (rozumianego w tym przypadku jako oddanie powierzchni biurowej w najem) do chwili planowanej sprzedaży nie upłyną 2 lata, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Natomiast ta część budynku, która od 1994 r. jest przedmiotem najmu i pomiędzy pierwszym zasiedleniem (rozumianym również jako oddanie powierzchni biurowej w najem) a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulujących ww. prawo do zwolnienia od podatku VAT dostaw budynków, budowli lub ich części (art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a) prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT obejmuje dostawę tych budynków, budowli lub ich części, które nie mogą korzystać ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy. Przepis ten adresowany jest do podatników, którym po pierwsze nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a po drugie nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których istniało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli wydatki takie ponosili, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Spełnienie łącznie obu warunków wymienionych w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy uprawnia podatnika do skorzystania ze zwolnienia przy dostawie budynków, budowli lub ich części.

Warunek zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT oznacza, że zwolnienie to związane jest z brakiem prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sposobem pozyskania budynków, budowli lub ich części, tj. ich nabyciem, jak również wybudowaniem sprzedawanych budynków, budowli lub ich części. W niniejszej sprawie spełniona została przesłanka określona w ww. przepisie, ponieważ w związku z tym, że nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT, Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy tym nabyciu. Została tu również spełniona druga przesłanka określona lit. b) tego przepisu. Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że co prawda Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie obiektu, jednak wydatki te nie przekroczyły 10% wartości początkowej nieruchomości.

W konsekwencji planowana dostawa nieruchomości położonej w … przy ul. …, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdrazenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe jedynie w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. … w … (pytanie oznaczone nr 1). W pozostałym zakresie, tj. w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. … w … (pytanie oznaczone nr 2) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej wyczerpujący opis zdarzenia przyszłego powinien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych do niego dokumentów, w związku z czym nie były one przedmiotem merytorycznej analizy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.