Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.193.2021.2.AJB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-04
Teza: zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości w ramach podejmowanej działalności gospodarczej, ustalenie wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowanie podatkiem VAT usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; towar-towar handlowy; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 18 marca 2021 r. (data wpływu 24 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 17 maja 2021 r. (data wpływu 18 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości w ramach podejmowanej działalności gospodarczej **– jest prawidłowe,**

*   ustalenia wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT **– jest prawidłowe,**

*   opodatkowania podatkiem VAT usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

24 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości w ramach podejmowanej działalności gospodarczej,

*   ustalenia wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT,

*   opodatkowania podatkiem VAT usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i stawki podatku VAT dla ww. usług pośrednictwa.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z 17 maja 2021 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W najbliższym czasie Wnioskodawczyni planuje rozpocząć prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej będzie sprzedaż nieruchomości oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości nabywane z rynku wtórnego od osób nieprowadzących działalności gospodarczej. Osoby te będą sprzedawały na rzecz Wnioskodawczyni nieruchomości nie dokonując tych transakcji w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Z reguły będą to nieruchomości kilku lub kilkunastoletnie. Nieruchomości te będą po nabyciu remontowane w celu uzyskania korzystniejszej ceny. W nabytych nieruchomościach nie będą natomiast dokonywane ulepszenia przekraczające 30% ich ceny nabycia. Wydatki ponoszone po nabyciu będą miały wyłącznie charakter remontowy.

W uzupełnieniu wniosku na pytania o treści:

1.  Czy Wnioskodawczyni będzie wykonywała czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.)? Jeśli tak, to proszę wskazać te czynności?
2.  Jaka będzie klasyfikacja statystyczna (pełny siedmiocyfrowy symbol) usług objętych zakresem zadanego pytania nr 3 zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) z 2015 r., wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (Dz. U., poz. 1676, z późn. zm.)?
3.  Czy w ramach świadczenia usług objętych zakresem pytania nr 3 Wnioskodawczyni będzie zawierać i wykonywać umowy pośrednictwa, a tym samym wykonywać czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części?
4.  Czy w ramach świadczenia usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Wnioskodawczyni będzie udzielać klientom fachowych porad, opinii i wyjaśnień?
5.  Czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni będzie świadczyć usługi doradcze?

Zainteresowana wskazała:

1.  Wnioskodawczyni będzie wykonywała czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT (usługi w zakresie doradztwa). Element usługi doradztwa (udzielania porad, opinii, wyjaśnień) zawarty będzie w usłudze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
2.  Kod usług wskazanych w pytaniu nr 3 to 68.31.Z.
3.  Tak, Wnioskodawczyni będzie wykonywała czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów mających za prawa do nieruchomości lub ich części.
4.  Odpowiedź zawarto w pkt 2.
5.  Odpowiedź zawarto w pkt 2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy?
2.  Czy wartość obrotów z tytułu sprzedaży nieruchomości wchodzi do limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy?
3.  Czy po przekroczeniu obrotu określonego w art. 113 ust. 1 wskutek dokonywania transakcji sprzedaży nieruchomości trzeba będzie opodatkować podatkiem VAT wg stawki 23% usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. 1

Sprzedaż nabytych nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Sprzedaż nie będzie bowiem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W nabytych nieruchomościach nie będą w ogóle ponoszone wydatki na ulepszenie. Po nabyciu ponoszone będą wyłącznie wydatki remontowe mające na celu doprowadzenie nieruchomości do stanu pozwalającego uzyskać korzystniejszą cenę.

Ad. 2

Wartość obrotów ze sprzedaży nieruchomości będzie wchodzić do limitu obrotów, o których mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Transakcje sprzedaży nieruchomości nie będą bowiem miały charakteru transakcji pomocniczych. Sprzedaż nieruchomości będzie jednym z dwóch podstawowych profili działalności Zainteresowanej. W związku z powyższym obroty z tytułu sprzedaży nieruchomości będą wchodzić do limitu obrotów określonych w art. 113 ust. 1 ustawy.

Ad. 3

Po przekroczeniu limitu obrotów, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy wskutek dokonywania transakcji sprzedaży nieruchomości, będzie konieczność opodatkowania podatkiem VAT obrotów uzyskanych z tytułu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wg stawki 23%. Obroty ze sprzedaży nieruchomości wchodzą bowiem do limitu obrotów, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Jego przekroczenie powoduje konieczność opodatkowania podatkiem VAT czynności niekorzystających ze zwolnienia z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości w ramach podejmowanej działalności gospodarczej **– jest prawidłowe,**

*   ustalenia wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT **– jest prawidłowe,**

*   opodatkowania podatkiem VAT usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami **– jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującą istotną zmianę cech użytkowych.

Zatem nieruchomości, które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, zarówno nieruchomości jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w najbliższym czasie Wnioskodawczyni planuje rozpocząć prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności gospodarczej będzie sprzedaż nieruchomości oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości nabywane z rynku wtórnego od osób nieprowadzących działalności gospodarczej. Osoby te będą sprzedawały na rzecz Wnioskodawczyni nieruchomości nie dokonując tych transakcji w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Z reguły będą to nieruchomości kilku lub kilkunastoletnie. Nieruchomości te będą po nabyciu remontowane w celu uzyskania korzystniejszej ceny.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

W kontekście powyższej definicji działalności gospodarczej należy stwierdzić, że czynności wykonywane przez Wnioskodawczynię, tj. sprzedaż nieruchomości oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, będą spełniać definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni w ramach świadczenia ww. czynności będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego uznać należy, iż sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy, a usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą stanowić odpłatne świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Tym samym, świadczenie ww. czynności będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przechodząc do kwestii objętych zakresem pytania nr 1 w pierwszej kolejności wskazać należy, iż skoro przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawczyni będzie nabywała oraz remontowała w celu odsprzedaży, to będą one stanowić dla Zainteresowanej towary handlowe, a nakłady ponoszone przez Wnioskodawczynię na ww. remontowane nieruchomości (bez względu na ich wysokość) nie będą stanowić ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji wielkość ponoszonych wydatków na ulepszenia nie będzie miała wpływu na ustalenie momentu pierwszego zasiedlenia.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż skoro dostawa remontowanych nieruchomości nabytych celem ich odsprzedaży nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, a od pierwszego zasiedlenia – dla każdej z ww. nieruchomości odrębnie (bez względu na wysokość poniesionych wydatków na remont) – do dnia planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to zostaną spełnione warunki uprawniające do zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z możliwością korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy remontowanych nieruchomości nabytych celem ich odsprzedaży, analiza pozostałych zwolnień, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stała się bezzasadna.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii objętych pytaniem nr 2 i 3 należy zauważyć, że Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży nieruchomości oraz pośrednictwie w obrocie nieruchomościami będzie wykonywała czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy (usługi w zakresie doradztwa – kod 68.31.Z). Element usługi doradztwa (udzielania porad, opinii, wyjaśnień) zawarty będzie w usłudze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zainteresowana będzie wykonywała czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów mających za prawa do nieruchomości lub ich części.

Stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Przepis art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
2.  odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
    1.  transakcji związanych z nieruchomościami,
    2.  usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
    3.  usług ubezpieczeniowych\-jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
3.  odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Jak stanowi art. 113 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1 i 9, mogą zrezygnować ze zwolnienia określonego w ust. 1 i 9 pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, a w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, którzy chcą zrezygnować ze zwolnienia od pierwszej wykonanej czynności - przed dniem wykonania tej czynności.

W myśl natomiast art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Stosownie do art. 113 ust. 11 ustawy podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.  dokonujących dostaw:
    1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
        *   energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
        *   wyrobów tytoniowych,
        *   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    3.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    4.  terenów budowlanych,
    5.  nowych środków transportu,
    6.  następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
        *   preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
        *   komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
        *   urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
        *   maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
    7.  hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
        *   pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
        *   motocykli (PKWiU ex 45.4);
2.  świadczących usługi:
    1.  prawnicze,
    2.  w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
    3.  jubilerskie,
    4.  ściągania długów, w tym factoringu;
3.  nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Biorąc pod uwagę powołany powyżej przepis art. 113 ust. 13 pkt 2 ustawy, należy stwierdzić, że ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy nie mogą korzystać m.in. usługi w zakresie doradztwa (poza wskazanymi wyjątkami).

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie definiują pojęcia doradztwa. W potocznym rozumieniu, termin „doradztwo” obejmuje szereg usług doradczych, np.: podatkowe, prawne, finansowe. Zakres znaczeniowy pojęcia „usługi w zakresie doradztwa” jest szerszy niż termin „usługi w zakresie doradztwa prawnego”. Wobec braku w ustawie definicji doradztwa, należy posiłkowo odwołać się do wykładni językowej. Zgodnie z definicją zawartą w internetowym Słowniku Języka Polskiego PWN (www.sjp.pwn.pl), pod pojęciem „doradcy” należy rozumieć tego, „kto udziela porad”. Natomiast „doradzać”, w myśl powołanego wyżej Słownika Języka Polskiego PWN, oznacza „udzielić porady, wskazać sposób postępowania w jakiejś sprawie”. Na podobny kierunek wskazuje również potoczne rozumienie tego terminu, zgodnie z którym „doradztwo” to udzielanie porad, opinii i wyjaśnień. Tak więc doradztwo jest udzielaniem fachowych opinii, porad, np. ekonomicznych, czy finansowych.

Zatem użyty w ustawie o podatku od towarów i usług termin „usługi w zakresie doradztwa” należy rozumieć szeroko.

Jednocześnie należy stwierdzić, że najistotniejszym w przedmiotowej sprawie jest charakter wykonywanych czynności. Należy w tym miejscu wskazać, że porada czy opinia nie musi mieć charakteru odrębnego pisemnego dokumentu, bowiem już samo wykonywanie czynności, których istotą jest doradztwo, decyduje o wyłączeniu tych czynności ze zwolnienia podmiotowego.

Z kolei z analizy ww. przepisu art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy wynika, że obliczając wartość sprzedaży uprawniającą podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, nie bierze się pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, jednakże z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli nie mają one charakteru transakcji pomocniczych.

Wskazać należy, że ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Ponadto w art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE, w wersji angielskiej posłużono się pojęciem „ancillary transactions”. Zbliżonym znaczeniowo do powyższego jest termin „incidental transactions”, który występuje w art. 19 VI Dyrektywy i art. 174 Dyrektywy 2006/112/WE, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsätze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie działalności podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Odnosząc się do kwestii objętych zakresem pytania nr 2 należy wskazać, iż skoro sprzedaż remontowanych nieruchomości będzie stanowić zasadniczą działalność Wnioskodawczyni dotyczącą transakcji związanych z nieruchomościami, które tym samym nie będą transakcjami pomocniczymi, to obrót z tytułu tej sprzedaży w oparciu o przepis art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy, Zainteresowana powinna wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Bez znaczenia jest przy tym fakt, że będzie to obrót ze sprzedaży zwolnionej od VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii objętych zakresem pytania nr 3 w pierwszej kolejności zaznaczenia wymaga, iż Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie wykonywała czynności w zakresie doradztwa, wymienione w art. 113 ust. 13 pkt 2 lit b ustawy. A zatem bez względu na wysokość osiąganego obrotu Zainteresowana w zakresie całej prowadzonej działalności gospodarczej, tj. sprzedaży nieruchomości oraz usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w ramach których będzie świadczyła usługi doradztwa, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy. Jednocześnie należy wskazać, że dla usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca nie przewidział zwolnienia przedmiotowego.

W związku z powyższym uznać należy, że usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe, bowiem Zainteresowana nie uwzględniła okoliczności, że wykonywanie usług doradztwa w ramach prowadzonej działalności powoduje utratę zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo informuje się, że niniejszym rozstrzygnięciem załatwiono wniosek dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości w ramach podejmowanej działalności gospodarczej, ustalenia wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Natomiast kwestia dotycząca stawki podatku VAT dla usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostanie rozpatrzona odrębnym rozstrzygnięciem.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.