Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.494.2018.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-12-04
Teza: Czy Wnioskodawczyni uprawniona jest do opodatkowania przychodów uzyskiwanych z wynajmu czterech lokali mieszkalnych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% tychże przychodów?
Słowa kluczowe: mieszkanie; najem; opodatkowanie; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2018 r. (data wpływu 7 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest właścicielką jednego mieszkania oraz wraz z mężem, na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, współwłaścicielką drugiego mieszkania. Mąż Wnioskodawczyni jest z kolei właścicielem dwóch mieszkań, które nabył przed dniem zawarcia związku małżeńskiego. Wnioskodawczyni nie zawierała z mężem żadnych umów dotyczących rozszerzenia istniejącej wspólności majątkowej, w szczególności o mieszkania, które małżonkowie nabyli przed ślubem.

Mąż Wnioskodawczyni zawarł z nią umowę użyczenia, na mocy której wyraził zgodę aby Wnioskodawczyni wynajmowała stanowiące jego odrębną własność mieszkania i pobierała we własnym, a nie jego imieniu, czynsz najmu. Wynika to z faktu, iż mąż Wnioskodawczyni, z uwagi na charakter pracy, spędza większą część roku za granicą i nie ma możliwości prowadzenia rozliczeń. Małżonkowie uznali zatem, że Wnioskodawczyni będzie zawierała wszystkie umowy, pobierała czynsz i rozliczała należne z tego tytułu podatki.

Wnioskodawczyni wynajmuje wszystkie wskazane powyżej lokale długoterminowo i na cele mieszkalne. Niekiedy zdarza się, gdy pomiędzy wyprowadzką jednych najemców a wprowadzeniem się kolejnych, jest luka, że Wnioskodawczyni wynajmuje dane mieszkanie na kilka lub kilkanaście dób. Nie jest to jednak z góry powzięty zamiar, a jedynie wynik braku możliwości pozyskania najemców dokładnie od dnia, w którym poprzedni się wyprowadzili. Wnioskodawczyni nie oferuje najemcom żadnych dodatkowych usług, poza samym wynajęciem lokalu. W celu wynajęcia przedmiotowych lokali Wnioskodawczyni nie korzysta z usług pośrednika, nie korzysta z usług firm zarządzających najmem itp. W razie wspomnianych przez Wnioskodawczynię luk pomiędzy najmami długoterminowymi, Wnioskodawczyni daje ogłoszenia w internecie, w oparciu o które pozyskuje klientów. Wnioskodawczyni nie zatrudnia jakichkolwiek osób celem obsługi najmu przedmiotowych lokali.

Wnioskodawczyni pozostaje zatrudniona w oparciu o umowę o pracę i planuje to zatrudnienie utrzymać. Trzy z opisanych powyżej mieszkań małżonkowie nabyli przed zawarciem związku małżeńskiego, przy czym każde z nich zamieszkiwało w swoim mieszkaniu. Mąż Wnioskodawczyni kupił kolejne mieszkanie jako lokatę kapitału, przeznaczył je na wynajem i wynajmował dotychczas długoterminowo. Mieszkanie zakupione przez małżonków po ślubie było dla nich sposobem na ulokowanie oszczędności i także z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy.

Wnioskodawczyni złożyła w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymała pierwsze czynsze najmu, zawiadomienie do naczelnika właściwego urzędu skarbowego, o zamiarze opodatkowania dochodów z najmu w formie ryczałtu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni uprawniona jest do opodatkowania przychodów uzyskiwanych z wynajmu czterech lokali mieszkalnych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% tychże przychodów?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskiwane przez nią dochody z najmu mieszkań nie będą stanowiły dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a ze źródła jakim jest najem. W konsekwencji będzie ona uprawniona do opodatkowania przychodów osiąganych z najmu czterech mieszkań ryczałtem w wysokości 8,5%, o ile przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100.000 zł.

Stanowisko Wnioskodawczyni wynika z następujących argumentów.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: UPIT) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 pozarolnicza działalność gospodarcza oraz najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 UPIT. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z powyżej przywołanych przepisów wynika, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 UPIT), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 UPIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej jako: UZPD), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a UZPD. Zgodnie z art. 6 ust. 1a UZPD, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%, zaś od nadwyżki ponad tą kwotę 12,5% przychodów. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Zarówno ona jak i jej mąż posiadają w majątku osobistym łącznie trzy mieszkania oraz jedno stanowiące ich wspólną własność. Nieruchomości te Wnioskodawczyni planuje wynajmować długoterminowo, nie wyklucza jednak, że od czasu do czasu będą one wynajmowane krótkoterminowo. Krótkoterminowy najem nie jest głównym jej zamierzeniem, a jedynie dodatkowym sposobem na uzyskanie dochodu z nieruchomości, gdy nie ma stałych najemców. Wnioskodawczyni, w celu wynajęcia przedmiotowych lokali nie będzie korzystała z usług pośrednika. Zawierane przez nią umowy będą z reguły długoterminowe i będzie to najem na cele mieszkalne.

W ocenie Wnioskodawczyni najem nieruchomości nie będzie wykonywany przez nią w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 UPIT, a więc wskazujący na to, iż prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą. Nie będzie ona bowiem zatrudniała pracowników celem obsługi najmu, nie będzie korzystała z usług pośrednika, czy oferowała najemcom jakichkolwiek dodatkowych usług. Co do zasady czynności Wnioskodawczyni sprowadzą się de facto do podpisania umów, sporządzenia protokołu przekazania lokali oraz przekazania kluczy najemcom. W ocenie Wnioskodawczyni nie można zatem mówić, że jej działalność ma charakter zorganizowany, a zatem świadczący o wykonywaniu jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotowy najem nie będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, a zatem uzyskiwane dochody będą pochodziły ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 UPIT.

Skoro Wnioskodawczyni będzie uzyskiwała dochody z najmu mieszkań prowadzonego poza działalnością gospodarczą (najem prywatny), wskazać należy, że będzie uprawniona do opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów na zasadach określonych w art. 6 i 12 UPZD. A zatem, biorąc pod uwagę, że w terminie określonym w art. 9 ust. 4 UPZD Wnioskodawczyni złożyła pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca jej zamieszkania, to Wnioskodawczyni będzie przysługiwało prawo do opłacania zryczałtowanego podatku dochodowego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5% z tytułu najmu. Wnioskodawczyni wprawdzie nie przewiduje aby przychody z najmu przekroczyły kwotę 100.000 zł, jednak w przypadku gdyby to nastąpiło, wówczas nadwyżkę opodatkuje ryczałtem w wysokości 12,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy przy tym zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnić się od zdarzenia, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.