Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-786/14/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-11-18
Teza: 1) Czy za datę nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy dla celów podatkowych przyjąć sierpień 2004 r. czy marzec 2009 r. i czy w związku z tym powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia prawa do lokalu we wrześniu 2012 r. (jeśli tak, to w jakiej części do celów naliczenia podatku dochodowego należy przyjąć przychód Wnioskodawczyni ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania, uwzględniając sfinansowanie zakupu w znacznej części z Jej majątku odrębnego i spłacanego przez Nią kredytu)? 2) Czy spłacony w momencie sprzedaży przedmiotowego prawa do lokalu kredyt hipoteczny w kwocie 59302 zł uznaje się za koszt uzyskania przychodu ze zbycia przedmiotowego lokalu we wrześniu 2012 r.?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; lokal-lokal mieszkalny; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 sierpnia 2014 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W sierpniu 2004 r. Wnioskodawczyni, pozostając we wspólnocie majątkowej, nabyła wraz ze swoim mężem na podstawie umowy sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 95000 zł. Natomiast w styczniu 2009 r. orzeczono rozwód małżonków i tym samym ustała ich wspólnota majątkowa. Z kolei w marcu 2009 r. sporządzona została notarialnie umowa o podziału majątku dorobkowego. W myśl tej umowy określono co następuje:

*   zapłata za przedmiotowe prawo do lokalu zakupione w 2004 r. została sfinansowana w części z majątku odrębnego Wnioskodawczyni pochodzącego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego wyłączny jej majątek odrębny (kwota 84000 zł stanowiła nakład Wnioskodawczyni na majątek wspólny),
*   na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (a także remont ww. mieszkania) małżonkowie zaciągnęli w sierpniu 2004 r. kredyt hipoteczny w walucie frank szwajcarski (CHF) w banku. Niespłacona wartość tego kredytu w dniu sporządzenia umowy o podział majątku wynosiła 61047 zł,
*   w momencie sporządzania umowy o podział majątku wspólnego określono wartość przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen rynkowych na kwotę 271800 zł, a poczyniony uprzednio nakład Wnioskodawczyni na majątek wspólny określono na 240300 zł (84000/95000 x 271800 zł), zaś powstała różnica w kwocie 31500 zł odpowiadała nakładowi z majątku wspólnego stron. W związku z powyższym udział małżonka Wnioskodawczyni w majątku wspólnym określono na 15750 zł,
*   tytułem wyrównania różnicy wartości przedmiotu umowy w wyniku podziału majątku dorobkowego Wnioskodawczyni zobowiązała się do spłaty zadłużenia z tytułu wspomnianego kredytu hipotecznego do kwoty 46273 zł, na którą składało się 30523 zł odpowiadające połowie przypadającego na Nią zadłużenia z tytułu kredytu oraz 15750 zł odpowiadające udziałowi Wnioskodawczyni w majątku wspólnym.

We wrześniu 2012 r. Wnioskodawczyni dokonała zbycia przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego za kwotę 220000 zł, z czego 59302 zł kupujący przekazał na rachunek banku (zgodnie z zawartą umową sprzedaży) na spłatę wspomnianego kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy za datę nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy dla celów podatkowych przyjąć sierpień 2004 r. czy marzec 2009 r. i czy w związku z tym powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia prawa do lokalu we wrześniu 2012 r. (jeśli tak, to w jakiej części do celów naliczenia podatku dochodowego należy przyjąć przychód Wnioskodawczyni ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania, uwzględniając sfinansowanie zakupu w znacznej części z Jej majątku odrębnego i spłacanego przez Nią kredytu)?
2.  Czy spłacony w momencie sprzedaży przedmiotowego prawa do lokalu kredyt hipoteczny w kwocie 59302 zł uznaje się za koszt uzyskania przychodu ze zbycia przedmiotowego lokalu we wrześniu 2012 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, umową o podział majątku zawartą w styczniu 2009 r. wysokość jej udziału w majątku wspólnym określono na 84000/95000 czyli 240300 zł. Jednocześnie Wnioskodawczyni poniosła koszty spłaty kredytu w wysokości 59302 zł. Zatem zasadne jest uznanie, że wartość sprzedaży przedmiotowego mieszkania czyli 220000 zł mieści się w udziale Wnioskodawczyni w majątku wspólnym i za datę nabycia do celów podatkowych należy przyjąć sierpień 2004 r. Zatem – w opinii Wnioskodawczyni – sprzedaż prawa do przedmiotowego lokalu we wrześniu 2012 r. należy uznać za dokonaną po ponad pięciu latach od zakupu, a więc przychód ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788 z późn. zm).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Natomiast w myśl art. 35 ww. ustawy w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Z kolei art. 43 § 1 przytoczonej ustawy stanowi, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z art. 45 § 1 ww. Kodeksu wynika zaś, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

W świetle powyższego wskazać należy, że wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że zasada równych udziałów małżonków w majątku wspólnym, o której mowa w art. 43 § 1 Kodeksu, obowiązuje bez względu na stopień, w którym każde z małżonków przyczyniło się do powstania majątku wspólnego, i niezależnie od przyczyny ustania wspólności. Wspomniana równość udziałów jest bowiem wyrazem równego traktowania małżonków i ich równouprawnienia w stosunkach majątkowych po ustaniu wspólności majątkowej.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.

Zgodnie natomiast z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Niemniej jednak – po ustaniu wspólności majątkowej – małżonkowie (ich spadkobiercy) nie mogą w drodze umowy ustalić nierównych udziałów w majątku wspólnym, ale dokonując umownego podziału tego majątku, mogą go podzielić i uwzględnić przyjęte przez siebie nierówne w nim udziały. Umowa taka będzie nieważna tylko w razie jej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.). Przy tym umowny podział majątku wspólnego nie wyłącza co do zasady dopuszczalności domagania się przed sądem ustalenia nierównych udziałów w tym majątku.

Stosownie zaś do teorii prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku, zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości (prawa), która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości (prawa) w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości (prawa) przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości (prawa), która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Z analizy opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w sierpniu 2004 r. Wnioskodawczyni, pozostając we wspólnocie majątkowej, nabyła wraz ze swoim mężem na podstawie umowy sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 95000 zł. Natomiast w styczniu 2009 r. orzeczono rozwód małżonków i tym samym ustała ich wspólnota majątkowa. Z kolei w marcu 2009 r. sporządzona została notarialnie umowa o podziału majątku dorobkowego. W myśl tej umowy określono co następuje:

*   zapłata za przedmiotowe prawo do lokalu zakupione w 2004 r. została sfinansowana w części z majątku odrębnego Wnioskodawczyni pochodzącego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego wyłączny jej majątek odrębny (kwota 84000 zł stanowiła nakład Wnioskodawczyni na majątek wspólny),
*   na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (a także remont ww. mieszkania) małżonkowie zaciągnęli w sierpniu 2004 r. kredyt hipoteczny w walucie frank szwajcarski (CHF) w banku. Niespłacona wartość tego kredytu w dniu sporządzenia umowy o podział majątku wynosiła 61047 zł,
*   w momencie sporządzania umowy o podział majątku wspólnego określono wartość przedmiotowej nieruchomości na podstawie cen rynkowych na kwotę 271800 zł, a poczyniony uprzednio nakład Wnioskodawczyni na majątek wspólny określono na 240300 zł (84000/95000 x 271800 zł), zaś powstała różnica w kwocie 31500 zł odpowiadała nakładowi z majątku wspólnego stron. W związku z powyższym udział małżonka Wnioskodawczyni w majątku wspólnym określono na 15750 zł,
*   tytułem wyrównania różnicy wartości przedmiotu umowy w wyniku podziału majątku dorobkowego Wnioskodawczyni zobowiązała się do spłaty zadłużenia z tytułu wspomnianego kredytu hipotecznego do kwoty 46273 zł, na którą składało się 30523 zł odpowiadające połowie przypadającego na Nią zadłużenia z tytułu kredytu oraz 15750 zł odpowiadające udziałowi Wnioskodawczyni w majątku wspólnym.

We wrześniu 2012 r. Wnioskodawczyni dokonała zbycia przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego za kwotę 220000 zł, z czego 59302 zł kupujący przekazał na rachunek banku (zgodnie z zawartą umową sprzedaży) na spłatę wspomnianego kredytu hipotecznego.

Zatem w sytuacji, gdy w chwili ustania małżeństwa małżonkowie mieli równe udziały w majątku wspólnym nie sposób zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawczyni, że wartość przydzielonego jej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w wyniku podziału majątku wspólnego mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku dorobkowym małżeńskim. Z art. 45 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że uprawnienie o zwrot nadkładów i wydatków istnieje już przed podziałem majątku wspólnego małżonków, a co za tym idzie zwrot poczynionych wydatków i nakładów może być dochodzony i dokonany wcześniej, także na innej drodze. Co do zasady założeniem art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jest więc doprowadzenie do przyznania małżonkowi, który poczynił nakłady na majątek wspólny ze swojego majątku odrębnego dopłaty o wartości równej aktywom stanowiącym nakłady.

Z uwagi, że Wnioskodawczyni poniosła nakłady ze swojego majątku odrębnego, finansując z majątku osobistego zakup ww. prawa do lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków – stosownie do art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego - miała prawo ubiegać się zwrot tych nakładów, który mógł zostać dokonany zarówno w pieniądzu, jak i innej formie.

Mając na uwadze powyższe rozważania nie można stwierdzić, że dokonany przez małżonków podział majątku wspólnego był ekwiwalentny, a zatem jest traktowany w kategorii nabycia. To zaś oznacza, że dla części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytej w drodze ww. podziału za datę nabycia uznać należy dzień dokonania podziału majątku wspólnego.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że przychód z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2004 r. w ramach wspólności małżeńskiej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie przez Wnioskodawczynię tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia ww. prawa do lokalu, w części odpowiadającej udziałowi, który Wnioskodawczyni nabyła w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego mają zastosowanie przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest, co wynika z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się – zgodnie z art. 30e ust. 3 ustawy – u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 19 ust. 2 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (przy czym nie należy ich utożsamiać z kosztami, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy), o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei, na podstawie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6e ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z kolei w myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Odnosząc się do kwestii kosztów uzyskania przychodów, wskazać należy, że z treści przytoczonego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczyć można jedynie wydatki, które podatnik poniósł na nabycie (wytworzenie) nieruchomości, bądź też ewentualnie nakłady, które poniósł w trakcie posiadania nieruchomości, a które zwiększą jej wartość.

Przywołany powyżej przepis ustawy posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem kwota jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość (prawo), niezależnie od tego czy nabycie nieruchomości (prawa) jest sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodzą z oszczędności nabywcy.

Kosztem nabycia nie jest w żadnym wypadku kwota zaciągniętego i spłaconego po sprzedaży nieruchomości (prawa) kredytu (pożyczki). Skoro zaciągnięcie kredytu (pożyczki) i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu (pożyczki) nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

W świetle powyższego, podstawą obliczenia zryczałtowanego 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia w wyniku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części dotyczącej udziału nabytego w 2009 r. na skutek podziału majątku dorobkowego (stanowiącym wartość tegoż udziału, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez zbywcę, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku), a kosztami uzyskania przychodu, tj. udokumentowanymi kosztami nabycia, do których nie można zaliczyć wydatków na spłatę kredytu.

Stosownie zaś do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnik powinien złożyć we właściwym urzędzie skarbowym odrębne zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

W zeznaniu tym, zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy, jest obowiązany wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując:

*   sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w części nabytej w 2004 r. w ramach wspólności majątkowej nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem odpłatne zbycie w tej części zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie;
*   dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w części nabytej w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.). Dochód ten będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli uzyskany przychód w okresie od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, wydatkowany zostanie na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.