Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-990/15/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-01-27
Teza: Do jakiego źródła zaliczyć sprzedaż działek?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; przychód-przychód z działalności gospodarczej; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2015 r. (wpływ do tutejszego organu dnia 3 listopada 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek/udziału w działkach - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek/udziału w działkach.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 22 maja 2015 r. na podstawie jednego aktu notarialnego Wnioskodawca dokonał zakupu 3 działek i udziału w wysokości ½ w innych 31 działkach. Wszystkie nieruchomości znajdują się w tej samej gminie, w jednym obrębie miejscowości W. Nieruchomości mają oznaczony sposób korzystania jako R-grunty orne albo Ps-pastwiska trwałe, a niektóre, w których Wnioskodawca nabył udział mniejszy niż ½ jako Dr–drogi. Wszystkie nieruchomości są niezabudowane i mają powierzchnię ok. 1.000 m. kw., a maksymalnie ok. 2.000 m. kw. Działki i udziały w działkach, które nabył Wnioskodawca, objęte są ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z Uchwałą Rady Gminy z dnia 25 stycznia 2008 r. są to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawca nabył je do majątku odrębnego, gdyż z żoną ma zawartą umowę majątkową małżeńską (akt notarialny z 20 maja 2015 r.). Działki i udziały w działkach Wnioskodawca nabył od osób fizycznych, którzy w akcie notarialnym oświadczyli, iż z tytułu tych umów sprzedaży nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Ww. nabycia Wnioskodawca dokonał do majątku prywatnego, osobistego, traktując ten zakup jako lokatę kapitału. Wnioskodawca jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą w formie jednoosobowej, dwóch spółek cywilnych oraz w spółce jawnej. Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie sprzedaży alkoholi i artykułów spożywczych, usługi budowlane i transportowe. Wnioskodawca nie prowadzi natomiast działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zakupione nieruchomości nie stanowią ani majątku obrotowego, ani majątku trwałego którejkolwiek firmy i nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Stanowią bowiem majątek prywatny Wnioskodawcy.

Na nieruchomości Wnioskodawca zamieścił informację (tabliczkę) o możliwości sprzedaży działek.

Z uwagi na pojawiające się zainteresowanie Wnioskodawca planuje sprzedać kilka działek i uzyskane pieniądze przeznaczyć na zakup mieszkania, tzn. wydatkować je na własne cele mieszkaniowe (nie ma bowiem własnego mieszkania). Sprzedaż nastąpi wówczas, gdy oferta ceny będzie wyższa od tej, którą Wnioskodawca zapłacił, bowiem – jak wyżej wskazał – zakupu dokonał traktując nieruchomość jako lokatę kapitału – ulokowanie oszczędności. Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych dodatkowych działań na nieruchomościach typu: uzbrojenie terenu, utwardzenie drogi, itp. Ponadto nie zamierza zlecać sprzedaży agentom, lub zakupywać strony internetowej lub folderów. Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań marketingowych i reklamowych. W celu dokonania sprzedaży Wnioskodawca sam zamieścił ogłoszenie na portalu „oto dom” i postawił na działce zwykłe ogłoszenie – tabliczkę. W przypadku, gdy Wnioskodawca nie wydatkuje wszystkich uzyskanych kwot na cele mieszkaniowe planuje rozliczyć je w zeznaniu podatkowym PIT-39.

Natomiast jeżeli od zakupu do sprzedaży upłynie ponad 5 lat, Wnioskodawca nie będzie rozliczał tego w żaden sposób w podatku dochodowym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w opisanej wyżej sytuacji przychody ze sprzedaży działek i udziału w działkach podlegają opodatkowaniu stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i w związku z art. 30e, art. 21 ust. 1 pkt 131 i z ust. 25 Wnioskodawca nie zapłaci podatku dochodowego, jeżeli wyda uzyskane przychody na własne cele mieszkaniowe?
2.  Czy przychody z ww. sprzedaży należy potraktować jako przychody z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskane ze sprzedaży działek przychody stanowią przychód o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzn. nie jest to przychód uzyskany z działalności gospodarczej, a tym samym Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wydatkując go na własne cele mieszkaniowe. W sytuacji natomiast, gdy Wnioskodawca dokona ww. sprzedaży dopiero po 5 latach, tj. np. w 2021 r. – z uwagi na upływ 5 lat od zakupu – nie będzie musiał zapłacić żadnego podatku dochodowego.

Wnioskodawca sprzedaje bowiem działki i udziały w działkach jako osoba fizyczna, a nie przedsiębiorca. Co prawda Wnioskodawca jest przedsiębiorcą ale z innych tytułów. Przedmiotem jego działalności gospodarczej, dwóch spółek cywilnych i spółki jawnej nie jest handel nieruchomościami. Nieruchomości te nie były, nie są i nie będą udostępniane innym osobom na jakiejkolwiek podstawie. Wnioskodawca nie poniósł ani nie planuje ponosić jakichkolwiek kosztów na cele przygotowania działek do sprzedaży. Nie podejmuje też i nie zamierza podejmować jakichkolwiek działań marketingowych w związku ze sprzedażą nieruchomości. Działki o których mowa powyżej stanowią jego majątek prywatny. W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż tych działek jest realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Zatem Wnioskodawca uważa, że jeżeli sprzeda ww. działki i uzyskane kwoty przeznaczy na zakup mieszkania, to nie zapłaci podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W konsekwencji jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej przychód uzyskany z tego tytułu kwalifikowany jest do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane zostało w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 1c tej ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1h-1j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Analizując przedmiotową sprawę należy zatem w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek która zostanie dokonana przez Wnioskodawcę nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Aby określone czynności związane ze zbyciem składników majątku, uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą one mieć charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokojenie cudzych potrzeb.

Z kolei element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Okoliczności przedstawione we wniosku tj. zakup w maju 2015 r. przez Wnioskodawcę 3 działek i udziału w wysokości ½ w 31 kolejnych działkach oraz planowanie już w tym samym roku (czyli zaledwie po kilku miesiącach od daty nabycia) sprzedaży kilku z nich z zyskiem przemawia za tym, że sprzedaż ww. działek/udziału w działkach będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Za takim stanowiskiem przemawia również fakt, że działki te w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i nie są zabudowane. Po dokonaniu przez Wnioskodawcę ich sprzedaży będą zaspokajały zatem cudze potrzeby. Ponadto Wnioskodawca zakłada, że z ich sprzedaży uzyska dochód (jak sam wskazuje „sprzedaż wchodzi w rachubę w przypadku, gdy oferta ceny będzie wyższa od tej, którą zapłacił, bowiem zakupu dokonał traktując nieruchomość jako lokatę kapitału). Zatem planując sprzedaż ww. działek/udziału w działkach Wnioskodawca zakłada, że osiągnie zysk z tej sprzedaży. Z powyższego wynika zatem jednoznacznie, że sprzedaż działek/udziałów w działkach będzie miała charakter: celowy, zarobkowy i ciągły, a zatem wbrew stanowisku Wnioskodawcy wypełnia znamiona działalności gospodarczej, niezależnie od tego czy w tym zakresie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, czy też nie.

Nie sposób zatem zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że sprzedaż ta będzie zwykłym prawem wykonywania własności.

Wobec powyższego przychód ze sprzedaży ww. działek/udziałów w działkach – niezależnie od tego, kiedy sprzedaż ta zostanie dokonana – będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Odnosząc się natomiast do możliwości zastosowania w opisanym zdarzeniu przyszłym - zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyjaśnić należy, że zgodnie z ww. przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e (nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że do zwolnienia z niego wynikającego uprawnia jedynie wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na własne cele mieszkaniowe. Tym samym w przypadku gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości/udziału w nieruchomości zakwalifikowany zostanie do przychodów z działalności gospodarczej i Wnioskodawca wydatkuje go na własne cele mieszkaniowe – zakup mieszkania – nie będzie mógł skorzystać z ww. zwolnienia przedmiotowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bydgoszczy, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.