Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.168.2023.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-29
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

14 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 września 2023 r. (wpływ 15 września 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (…) (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w Warszawie zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowaną poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest (…) (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest osobą fizyczną. Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”), przy czym przeważający rodzaj działalności gospodarczej wykonywanej przez Sprzedającego to produkcja wyrobów tartacznych (dalej: „Przedsiębiorstwo Sprzedającego”).

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 5 lipca 2021 r. Sprzedający zawarł z podmiotem trzecim (dalej: „Podmiot trzeci”) przedwstępną umowę sprzedaży (pod warunkiem), następnie aneksowaną (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której (po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Podmiot trzeci warunków określonych w tej umowie) Sprzedający i Podmiot trzeci zobowiązali się do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Warunkowa”), na podstawie której oraz późniejszej umowy przenoszącej (dalej: „Umowa Przenosząca”) Sprzedający sprzeda Podmiotowi trzeciemu prawo własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr ewidencyjnych (…) położonych w miejscowości (…), obręb ewidencyjny (…) (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…).

Zgodnie z Umową Przedwstępną Podmiot trzeci jest uprawniony do nabycia wszystkich lub części działek gruntu wchodzących w skład ww. nieruchomości lub dowolnie wydzielonych geodezyjnie z ww. nieruchomości działek gruntu, niezbędnych do zrealizowania inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną.

W ramach osobnej transakcji Kupujący nabędzie prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej. Zatem Sprzedający przystąpi do zawarcia Umowy Warunkowej właśnie z Kupującym (oraz następnie zawrze Umowę Przenoszącą właśnie z Kupującym), przy czym będzie się ona opierać na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w dalszej części niniejszego wniosku odwołują się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do wspomnianego Podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący przystąpi do zawarcia Umowy Warunkowej ze Sprzedającym i następnie zawrze Umowę Przenoszącą ze Sprzedającym, a nie Podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną.

Planowana sprzedaż Nieruchomości (zdefiniowanej w dalszej części niniejszego wniosku) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

W związku z planowaną Transakcją z działki gruntu o nr ewidencyjnym (…), o której mowa w ww. Umowie Przedwstępnej, zostanie wyodrębniona działka oznaczona w ewidencji gruntów jako Ls (las) (dalej: „Działka Leśna”).

Z uwagi na plany inwestycyjne Kupującego, przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie:

i) działka gruntu o nr ewidencyjnym (…), o której mowa w ww. Umowie Przedwstępnej, oraz

ii) ww. Działka Leśna.

Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr ewidencyjnych (…)oraz działki gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym (…) (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji), położonych w miejscowości (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW (…) albo dowolnie wydzielonych geodezyjnie z ww. nieruchomości działek gruntu o powierzchni nie mniejszej niż 60% powierzchni ww. nieruchomości niezbędnych do zrealizowania inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (dalej: „Nieruchomość”).

Nie jest również wykluczone, że z uwagi na złożoność procesu inwestycyjnego niektóre z ww. działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości mogą ostatecznie nie stanowić przedmiotu Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku działki gruntu o nr ewidencyjnych (…) wchodzące w skład Nieruchomości będą zwane łącznie „Zabudowaną Częścią Nieruchomości”.

W dalszej części niniejszego wniosku działki gruntu o nr ewidencyjnych (…) oraz działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym (…) (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji), wchodzące w skład Nieruchomości będą zwane łącznie „Niezabudowaną Częścią Nieruchomości”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Warunkowa zostanie zawarta po spełnieniu się (lub zrzeczeniu się spełnienia, w zależności od przypadku), w określonym w tej umowie terminie, warunków zawieszających, w szczególności:

1) Nieruchomość w zakresie nieobjętym dotychczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bądź decyzją o warunkach zabudowy, zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, umożliwiającym realizację przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną;

2) Kupujący przeprowadzi proces analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości i uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące i umożliwiające realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną;

3) Kupujący na swój koszt uzyska ostateczną i niezaskarżalną w administracyjnym lub sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (o ile będzie wymagana);

4) Kupujący na swój koszt uzyska ostateczną i niezaskarżalną w administracyjnym lub sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (o ile będzie wymagana);

5) Kupujący potwierdzi, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowiona zostanie służebność drogowa, zapewniająca taki dostęp.

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. warunki będą zwane łącznie: „Warunkami Zawarcia Umowy Warunkowej”. Warunki Zawarcia Umowy Warunkowej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które znajdują (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 


| (…) | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2022 r. poz. 1380 ze zm., dalej: „KC”) 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  
| działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym (…) | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  
| (…) | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  
| (…) | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  
| (…) | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| urządzenia melioracji wodnej | Sprzedający 
|  
| (…) | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć kanalizacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| urządzenia melioracji wodnej | Sprzedający 


| (…) | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami elektroenergetycznymi | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć kanalizacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| urządzenia melioracji wodnej | Sprzedający 

Pomimo, że na moment składania niniejszego wniosku Zainteresowanym nie jest znany numer ewidencyjny działki, która powstanie po wydzieleniu z działki o nr ewidencyjnym (…) Działki Leśnej (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji), granice tej działki zostały już przez Strony określone.

Urządzenia melioracji wodnej, będące własnością Sprzedającego, posadowione na Zabudowanej Części Nieruchomości, w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Na działkach wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane (budynki, budowle i ich części) będące własnością Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 20 czerwca 2022 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie (…) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:

1) działka gruntu o nr ewidencyjnym (…) położona jest:

a) w części na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonym na rysunku planu symbolem 1P,

b) w części na terenie drogi publicznej lokalnej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1KDL;

c) w części na terenie drogi publicznej dojazdowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1KDD;

2) działki gruntu o nr ewidencyjnych (…) oraz działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym (…) (dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że Działka Leśna nie będzie przedmiotem Transakcji) położone są na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonym na rysunku planu symbolem 1P.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabył działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym (…), z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (o czym mowa szerzej w dalszej części niniejszego wniosku), wraz z Obiektami budowlanymi znajdującymi się na Zabudowanej Części Nieruchomości, do majątku osobistego w dniu 23 października 2006 r. od Agencji Nieruchomości Rolnych na podstawie umowy sprzedaży.

Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył Nieruchomość, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Obiekty budowlane znajdowały się na Zabudowanej Części Nieruchomości również przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość wykorzystywana była przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej. Sprzedający prowadził z wykorzystaniem Nieruchomości działalność korzystającą ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Od 1 września 2015 r. Nieruchomość jest przedmiotem umowy użyczenia, na podstawie której Nieruchomość została oddana do używania pod rygorem „spełnienia wymogów utrzymania gruntów ornych w dobrej kulturze rolnej” (dalej: „Umowa użyczenia”). Wspomniana Umowa użyczenia na datę Transakcji zostanie rozwiązana.

Jednocześnie, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, pomiędzy Sprzedającym a Podmiotem trzecim, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, została zawarta umowa dzierżawy, której przedmiotem jest Nieruchomość (dalej: „Umowa dzierżawy”). Wspomniana Umowa dzierżawy na datę Transakcji zostanie rozwiązana.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością z prawem do udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, a ponadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci (dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający ustanowił pełnomocnikiem osobę fizyczną wskazaną przez Kupującego i upoważnił tą osobę (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) w szczególności do następujących czynności:

1) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenia kserokopii i fotokopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze wieczystej;

2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

3) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

4) wystąpienia do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

5) wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzji o warunkach zabudowy, o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, decyzji o pozwoleniu na budowę i wszelkich innych decyzji związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną na Nieruchomości;

6) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną na Nieruchomości (dalej: „Pełnomocnictwo”).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że znane mu jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną i zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów, ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Co więcej Sprzedający zobowiązał się udzielić Kupującemu wszelkiej niezbędnej pomocy, w celu jak najszybszego uzyskania pozwoleń umożliwiających realizację inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli Kupującemu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) wszelkich pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, określonych uzgodnień, o których mowa w Umowie Przedwstępnej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Sprzedający w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości, zawarł w dniu 16 czerwca 2020 r. umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, na mocy której to umowy zlecił podmiotowi wyspecjalizowanemu w zakresie obrotu nieruchomościami sprzedaż działek gruntu o nr ewidencyjnych (…), o których mowa w Umowie Przedwstępnej (dalej: „Umowa pośrednictwa”). W rezultacie zawarcia wspomnianej Umowy pośrednictwa doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający złożył wniosek o podział działki gruntu oznaczonej nr ewidencyjnym (…) (działka gruntu, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości). Na mocy decyzji Starosty (…) z dnia 12 czerwca 2011 r. działka gruntu oznaczona nr ewidencyjnym (…) została podzielona na działki gruntu oznaczone nr ewidencyjnymi (…). Następnie, w rezultacie m.in. decyzji Wójta Gminy (…) z dnia 14 grudnia 2011 r. zatwierdzającej projekt podziału działki gruntu oznaczonej nr ewidencyjnym (…), działka gruntu oznaczona nr ewidencyjnym (…) została podzielona na działki gruntu oznaczone nr ewidencyjnymi (…) oraz (…), przy czym - w związku z koniecznością poprawienia zagospodarowania innych działek stanowiących drogę publiczną - działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (…) stały się własnością Gminy (…). W rezultacie wspomnianych podziałów Sprzedający jest obecnie właścicielem działek gruntu o nr ewidencyjnych (…).

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że wspomniane powyżej podziały działek gruntów nie były przeprowadzone w związku z planowaną Transakcją.

W 2007 r. Sprzedający rozważał możliwość przekwalifikowania i wykorzystania działki gruntu oznaczonej nr (…) (działka gruntu, z której następnie zostały wydzielone m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości) na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą w ramach Przedsiębiorstwa Sprzedającego. Na wniosek Sprzedającego, Wójt Gminy (…) wydał w dniu 7 marca 2008 r. decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali produkcyjnej przerobu drewna wraz z niezbędną infrastrukturą na działce gruntu oznaczonej nr (…) (dalej: „Decyzja WZ”). Ostatecznie Sprzedający zrezygnował jednak z planowanej inwestycji ze względu na to, że spełnienie warunków zabudowy ustalonych wspomnianą Decyzją WZ czyniłoby planowaną przez Sprzedającego inwestycję ekonomicznie nieuzasadnioną.

Należy również wskazać, że Sprzedający - z uwagi na swój wiek oraz stan zdrowia - podjął decyzję o rezygnacji z prowadzonej działalności rolniczej i sprzedaży działek gruntu o charakterze rolnym (w tym działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości). W związku z powyższym, Sprzedający w ramach zarządu majątkiem własnym zbywał w przeszłości inne niż Nieruchomość działki gruntów o charakterze rolnym wchodzące w skład jego majątku osobistego.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Jednocześnie, Sprzedający zamierza dokonać przeniesienia na Kupującego warunków technicznych na energię elektryczną dotyczących Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedającego.

4\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie zespołu produkcyjno - magazynowo - usługowego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (dalej: „Inwestycja”). Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5\. Inne okoliczności Transakcji

W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

**Pytanie**

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać

opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

W rezultacie, w takim wypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie

wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) na

podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji i w rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 28 września 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.513.2023.3.KO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o nr ewidencyjnych (…) oraz działki gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym (…), położonych w miejscowości (…). Działki gruntu o nr ewidencyjnych (…) wchodzące w skład Nieruchomości stanowią „Zabudowaną Część Nieruchomości”, natomiast działki gruntu o nr ewidencyjnych (…) oraz działka gruntu, która powstanie po wydzieleniu Działki Leśnej z działki o nr ewidencyjnym (…), wchodzące w skład Nieruchomości stanowią „Niezabudowaną Część Nieruchomości”.

W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 28 września 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.513.2023.3.KO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, gdyż jak wyżej wskazano nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

(…) stanowisko Państwa, że: „Transakcja w całości, tj. w zakresie zarówno Zabudowanej Części Nieruchomości jak i Niezabudowanej Części Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT”, jest prawidłowe.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).