Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.47.2018.2.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-06
Teza: Opodatkowanie czynności sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działki; faktura; faktura-wystawienie faktury; grunty; grunty-grunt niezabudowany; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia brak daty (data wpływu 30 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 marca 2018 r. (data wpływu 7 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono w dniu 7 marca 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Grunty będące przedmiotem zapytania Wnioskodawca nabył w drodze:

*   spadku po rodzicach postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 11 października 2007 r.
*   umowy darowizny od siostry aktem notarialnym z dnia 29 listopada 2007 r.
*   umowy kupna aktem notarialnym z dnia 9 kwietnia 2013 r.

W roku 2013 Wnioskodawca dokonał podziału tych gruntów na 5 działek budowlanych i działkę (stanowiącą drogę wewnętrzną) zapewniającą im dostęp do drogi publicznej.

Z uwagi, że dla powyższego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzją Burmistrza z dnia 9 października 2013 r. dla powyższych działek Wnioskodawca uzyskał warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 5 wolnostojących budynków jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

W roku 2014 Wnioskodawca uzbroił powyższy teren w sieć wodociągową i kanalizacyjną.

W roku 2017 umową darowizny – akt notarialny z dnia 21 grudnia 2017 r. Wnioskodawca podarował 3 działki dla dzieci z przeznaczeniem pod budowę budynków mieszkalnych.

Jedną działkę Wnioskodawca zamierza sprzedać w roku 2018 – będzie to czynność jednorazowa.

Wnioskodawca zawarł z potencjalnym nabywcą warunkową umowę przedwstępną, w której zawarcie umowy ostatecznej uzależnione jest od spełnienia szeregu warunków, między innymi uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.

Wniosek uzupełniono w dniu 7 marca 2018 r. o następujące informacje:

1.  Numery działek będące przedmiotem zbycia działki:
    *   7/7 – powierzchnia 0,0009 ha (R IVa)
    *   7/8 – powierzchnia 0,1759 ha ( R IVa, R IVb) Łączna powierzchnia 0,1867 ha – udział 1/5 w działce nr 7/5 (tzw. droga wewnętrzna) o powierzchni 0,1083 ( (RIVa, RIVb).
2.  Nabyta przez Wnioskodawcę działka stanowiła tzw. dożywotkę rodziców po zdanym gospodarstwie rolnym, wykorzystywana była rolniczo na potrzeby własne – uprawa warzyw, ziemniaków, zboże. Od roku 2014 nie była użytkowana – pozostawała odłogiem.
3.  Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie są zabudowane.
4.  Działki nie były wcześniej nikomu dzierżawione. Obecnie są one wydzierżawione na okres 3 miesięcy ( umową z dnia 8 grudnia 2017 r.) w związku z zawartą umową warunkową - w celu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń w związku z planowaną inwestycją - gdyż przepisy wymagają prawa do dysponowania gruntem. Miesięczny czynsz z tytułu dzierżawy wynosi 100 zł.
5.  Powyższe działki wykorzystywane były rolniczo na potrzeby własne, obecnie pozostają odłogowane.
6.  Działka nabyta 9 kwietnia 2013 r od sąsiadów z powodu ich wyprowadzki i braku chętnych do kupna (z uwagi na jej kształt i rozmiary – odwrócona litera L i szerokość dłuższego ramienia ok. 7 m) zakupiona była z zamiarem powiększenia działki istniejącej. Pomysł scalenia i podziału zrodził się w późniejszym terminie.
7.  Nie przysługiwało Wnioskodawcy z tytułu kupna działki prawo do odliczenia podatku naliczonego.
8.  Do końca roku 2013 działka była uprawiana rolniczo na potrzeby własne. Nigdy Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych płodów rolnych ani z powyższych działek ani z innych.
9.  Działki będące przedmiotem zapytania, tj. 7/7 i 7/8 powstały w wyniku podziału działki nr 7. W wyniku podziału powstało 5 działek budowlanych i jedna działka stanowiąca, tzw. drogę dojazdową do drogi publicznej. Bezpośrednio na tych działkach Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów. Teren jest nie ogrodzony i nie utwardzony. Poprzez działkę 7/7 dokonano przewiertu przy budowie sieci kanalizacyjnej – dlatego musiała być wydzielona – obecnie ma powierzchnię 9 m2. Nakłady Wnioskodawca ponosił uzbrajając działkę 7/5 stanowiącą tzw. drogę wewnętrzną, poprzez którą między innymi powyższe działki mają dostęp do drogi publicznej. Na działce 7/5 Wnioskodawca wybudował własnymi środkami sieć wodociągową i kanalizacyjną.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku dojścia do skutku przyrzeczonej umowy, sprzedaż tej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie Nr 1 jeśli przed dokonaniem sprzedaży Wnioskodawca będąc osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej zarejestruje się jako podatnik VAT czynny, będzie mógł wystawić odpowiednią fakturę dokumentującą tę sprzedaż?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl interpretacji wielu organów skarbowych czynność sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę niezależnie czy istnieje dla nich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy jak w przypadku Wnioskodawcy wydana została decyzja o warunkach zabudowy traktowana jest jak sprzedaż nieruchomości gruntowych będącymi terenami budowlanymi art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Zatem należy uznać, że sprzedaż opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu wg 23 % stawki podatku VAT.

Jeżeli czynność opisana w pytaniu nr 1 będzie podlegała podatkowi VAT i Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu ww. ustawy to po zarejestrowaniu się jako czynny podatnik VAT Wnioskodawca będzie mógł wystawić fakturę dotyczącą sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, który stanowi, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z cyt. wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   czynność ta wykonana została przez podmiot, który dla tej właśnie czynności występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej regulacji prawnych zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 693 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 490, z późn. zm.) – zwany dalej k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że będąca usługą dzierżawa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Ponadto na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym miejscu – dla wyjaśnienia zakresu zwykłego wykonywania prawa własności – konieczne jest sięgnięcie do zapisów prawa cywilnego, które w art. 140 k.c. stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Rozporządzanie rzeczą jest drugim spośród wymienionych wyraźnie w art. 140 k.c. uprawnień właściciela. Podkreślić także należy, że ustawodawca nie definiuje używanego pojęcia rozporządzenia. Nie klasyfikuje też postaci rozporządzenia. W literaturze zaś podkreśla się zazwyczaj, że chodzi o uprawnienie do wyzbycia się własności i uprawnienie do obciążania prawa własności. Wyzbycie się własności w pierwszym rzędzie obejmuje dokonywaną (inter vivos) czynność przeniesienia własności, dalej zaś czynność rozporządzenia testamentowego (…) (Edward Gniewek Kodeks cywilny, Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001, Komentarz do art. 140 k.c.).

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że dokonanie sprzedaży określonej rzeczy materialnej stanowi naturalny (oczywisty, podstawowy) element wykonywania prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Grunty będące przedmiotem zapytania Wnioskodawca nabył w drodze:

*   spadku po rodzicach postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 11 października 2007 r.
*   umowy darowizny od siostry aktem notarialnym z dnia 29 listopada 2007 r.
*   umowy kupna aktem notarialnym z dnia 9 kwietnia 2013 r.

W roku 2013 Wnioskodawca dokonał podziału tych gruntów na 5 działek budowlanych i działkę (stanowiącą drogę wewnętrzną) zapewniającą im dostęp do drogi publicznej.

Z uwagi, że dla powyższego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzją Burmistrza z dnia 9 października 2013 r. dla powyższych działek Wnioskodawca uzyskał warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 5 wolnostojących budynków jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. W roku 2014 Wnioskodawca uzbroił powyższy teren w sieć wodociągową i kanalizacyjną. W roku 2017 umową darowizny – akt notarialny z dnia 21 grudnia 2017 r. Wnioskodawca podarował 3 działki dla dzieci z przeznaczeniem pod budowę budynków mieszkalnych.

Jedną działkę Wnioskodawca zamierza sprzedać w roku 2018 – będzie to czynność jednorazowa.

Wnioskodawca zawarł z potencjalnym nabywcą warunkową umowę przedwstępną, w której zawarcie umowy ostatecznej uzależnione jest od spełnienia szeregu warunków, między innymi uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.

Przedmiotem zbycia mają być działki:

1.  7//7 – powierzchnia 0,0009 ha (R IVa);
2.  7/8 – powierzchnia 0,1759 ha ( R IVa, R IVb).

Łączna powierzchnia 0,1867 ha – udział 1/5 w działce nr 7/5 (tzw. droga wewnętrzna) o powierzchni 0,1083 ( (RIVa, R lVb).

Nabyta przez Wnioskodawcę działka stanowi, tzw. dożywotkę rodziców po zdanym gospodarstwie rolnym, wykorzystywana była rolniczo na potrzeby własne – uprawa warzyw, ziemniaków, zboże. Od roku 2014 nie była użytkowana – pozostawała w odłogu.

Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie są zabudowane.

Działki nie były wcześniej nikomu dzierżawione. Obecnie są one wydzierżawione na okres 3 miesięcy (umową z dnia 8 grudnia 2017 r.) w związku z zawartą umową warunkową – w celu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń w związku z planowaną inwestycją – gdyż przepisy wymagają prawa do dysponowania gruntem. Miesięczny czynsz z tytułu dzierżawy wynosi 100 zł. Powyższe działki wykorzystywane były rolniczo na potrzeby własne, obecnie pozostają odłogowane. Działka nabyta 9 kwietnia 2013 r od sąsiadów z powodu ich wyprowadzki i braku chętnych do kupna (z uwagi na jej kształt i rozmiary – odwrócona litera L i szerokość dłuższego ramienia ok. 7 m) zakupiona była z zamiarem powiększenia działki istniejącej.

Pomysł scalenia i podziału zrodził się w późniejszym terminie. Wnioskodawcy nie przysługiwało z tytułu kupna działki prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Do końca roku 2013 działka była uprawiana rolniczo na potrzeby własne. Nigdy Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych płodów rolnych ani z powyższych działek ani z innych.

Działki będące przedmiotem zapytania, tj. 7/7 i 7/8 powstały w wyniku podziału działki nr 7. W wyniku podziału powstało 5 działek budowlanych i jedna działka stanowiąca, tzw. drogę dojazdową do drogi publicznej. Bezpośrednio na tych działkach Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów. Teren jest nie ogrodzony i nie utwardzony.

Poprzez działkę 7/7 dokonano przewiertu przy budowie sieci kanalizacyjnej – dlatego musiała być wydzielona – obecnie ma powierzchnię 9 m2. Nakłady Wnioskodawca poniósł uzbrajając działkę 7/5 stanowiącą tzw. drogę wewnętrzną, poprzez którą między innymi powyższe działki mają dostęp do drogi publicznej. Na działce 7/5 Wnioskodawca wybudował własnymi środkami sieć wodociągową i kanalizacyjną.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży działek oraz wystawienia faktury VAT dokumentującej tą sprzedaż.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanego należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży ww. działki Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jednocześnie aby uznać daną nieruchomość za część majątku osobistego muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

W rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe działki nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że dla przedmiotowej sprzedaży Zainteresowany będzie wypełniał przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Powyższe wynika z faktu, że Wnioskodawca przedmiotowe działki wykorzystywał w celu uzyskania korzyści majątkowych. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, działki te krótko przed sprzedażą były przedmiotem umowy dzierżawy. Ponadto w roku 2013 Wnioskodawca dokonał podziału gruntu na 5 działek budowlanych i działkę zapewniającą im dostęp do drogi publicznej, w roku 2014 uzbroił powyższy teren w sieć wodociągową i kanalizacyjną. W związku z tym Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomości, co skutkuje uznaniem Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Zainteresowanego przedmiotowych działek, jako że będzie stanowić zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 106e ust. 1 ustawy – faktura powinna zawierać:

1.  datę wystawienia;
2.  kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;
3.  imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
4.  numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;
5.  numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;
6.  datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;
7.  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
8.  miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
9.  cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
10.  kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;
11.  wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
12.  stawkę podatku;
13.  sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
14.  kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
15.  kwotę należności ogółem;
16.  w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług, w odniesieniu do których
    1.  obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lub art. 21 ust. 1,
    2.  wyrazy „metoda kasowa”;
17.  w przypadku faktur, o których mowa w art. 106d ust. 1 – wyraz „samofakturowanie”;
18.  w przypadku dostawy towarów lub wykonania usługi, dla których obowiązanym do rozliczenia podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze jest nabywca towaru lub usługi – wyrazy „odwrotne obciążenie”;
19.  w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 – wskazanie:
    1.  przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku;
    2.  przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub
    3.  innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia;
20.  w przypadku, o którym mowa w art. 106c – nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika – imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres;
21.  w przypadku faktur wystawianych w imieniu i na rzecz podatnika przez jego przedstawiciela podatkowego – nazwę lub imię i nazwisko przedstawiciela podatkowego, jego adres oraz numer, za pomocą którego jest on zidentyfikowany na potrzeby podatku;
22.  w przypadku gdy przedmiotem wewnątrzwspólnotowej dostawy są nowe środki transportu – datę dopuszczenia nowego środka transportu do użytku oraz:
    1.  przebieg pojazdu – w przypadku pojazdów lądowych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. a, liczbę godzin roboczych używania nowego środka transportu – w przypadku jednostek pływających, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. b, oraz statków powietrznych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. c;
23.  w przypadku faktur wystawianych przez drugiego w kolejności podatnika, o którym mowa w art. 135 ust. 1 pkt 4 lit. b i c, w wewnątrzwspólnotowej transakcji trójstronnej (procedurze uproszczonej) – dane określone w art. 136;
24.  w przypadkach, o których mowa w art. 97 ust. 10 pkt 2 i 3:
    1.  numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, poprzedzony kodem PL,
    2.  numer, za pomocą którego nabywca towaru lub usługi jest zidentyfikowany na potrzeby podatku od wartości dodanej w danym państwie członkowskim, zawierający dwuliterowy kod stosowany na potrzeby podatku od wartości dodanej właściwy dla tego państwa członkowskiego.

Należy zauważyć, że faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

Zatem mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że w przypadku dojścia do skutku przyrzeczonej umowy Wnioskodawca sprzedawać będzie działki o nr 7/7 i 7/8, w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, Wnioskodawca z tego tytułu, wystąpi bowiem w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność ta będzie wówczas podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą tą sprzedaż.

Zatem w zakresie pytania nr 1 i 2 stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.