Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.127.2020.5.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-17
Teza: Stawki podatku VAT z tytułu sprzedaży (cesji) Praw przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, udokumentowania fakturą VAT sprzedaży (cesji) Praw oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Praw.
Słowa kluczowe: cesja; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 13 marca 2020 r. (data wpływu 17 marca 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 czerwca 2020 r. (data wpływu 4 czerwca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 18 maja 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.127.2020.3.MK (doręczone w dniu 26 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT z tytułu sprzedaży (cesji) Praw przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, udokumentowania fakturą VAT sprzedaży (cesji) Praw oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Praw – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 marca 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT z tytułu sprzedaży (cesji) Praw przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, udokumentowania fakturą VAT sprzedaży (cesji) Praw oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Praw.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 czerwca 2020 r. (data wpływu 4 czerwca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 18 maja 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.127.2020.3.MK.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego („Sprzedający” lub „Zbywca”) jest właścicielem praw związanych z nieruchomością gruntową niezabudowaną („Prawa”) wraz z rozpoczętą inwestycją budowlaną w stanie surowym otwartym, oznaczoną jako działka ewidencyjna nr (…) w obrębie ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,3724 ha, dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość”).

Właścicielem Nieruchomości jest Spółka X., wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego („Sprzedający 2”), która jest powiązana kapitałowo z Sprzedającym (posiada 100% udziałów w kapitale zakładowym Sprzedającego).

Sprzedający planuje sprzedaż (cesję) Praw na rzecz spółki A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący) wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego („Kupujący” lub „Nabywca”) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego („Umowa Warunkowej Sprzedaży Praw” lub „Transakcja”), a także wyrazi niezbędne zgody i oświadczenia w celu przeniesienia na Kupującego pozwolenia na budowę pod warunkiem nabycia Nieruchomości na podstawie umowy przenoszącej Nieruchomość.

Przy czym sposób opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego 2 na rzecz Kupującego nie jest przedmiotem zapytania w niniejszym wniosku.

Sprzedający oraz Kupujący („Zainteresowani”) są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług („VAT”) w Polsce.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz.106; „Ustawa o VAT”), tj. nie występują między nimi powiązania kapitałowe lub osobowe.

W ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione następujące Prawa:

1.  prawa dotyczące dokumentacji projektowej („Dokumentacja Projektowa”) obejmujące wszelkie utwory, opracowania i inne wytwory działalności twórczej odnoszące się do wszelkich utworów wytworzonych w związku z „Umową o świadczenie usług projektowych” zawartą w dniu 30 października 2017 r. z L. oraz umowy dot.: Koncepcji zmian projektowych w hotelu zawartej w dniu 30 czerwca 2017 r. z L. („Umowy o Projektowanie L.”):
    1.  autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji Projektowej jako całości i każdego z jej elementów oraz do opracowań wykonanych przez podwykonawców na wszystkich polach eksploatacji, które nabył Sprzedający na podstawie Umów o Projektowanie L., a w szczególności:
        *   w zakresie możliwości wykorzystania Dokumentacji Projektowej przy realizacji inwestycji określonej w Umowach o Projektowanie L.;
        *   w zakresie utrwalania całości lub poszczególnych elementów Dokumentacji Projektowej i opracowań wykonanych przez projektanta na wszelkich nośnikach dostępnych w chwili zawarcia umowy z podwykonawcami „L.”, a w szczególności na papierze oraz na wszelkich nośnikach magnetycznych umożliwiających ich eksploatację przy użyciu komputera;
        *   w zakresie zwielokrotniania całości lub poszczególnych elementów Dokumentacji Projektowej i opracowań wykonanych przez „L.” przy użyciu wszelkich technik dostępnych w chwili zawarcia umowy z podwykonawcami „L.” na nośnikach, o których mowa powyżej;
        *   w zakresie wprowadzania do pamięci ROM lub innego rodzaju pamięci trwałej komputera oraz do pamięci nietrwałej RAM;
        *   w zakresie planów, rysunków i szkiców sporządzonych na podstawie całości lub poszczególnych elementów Dokumentacji Projektowej lub opracowań wykonanych przez podwykonawców „L.”;
        *   w zakresie wprowadzania do sieci Internet i wykorzystania w celach reklamowych;
        *   w zakresie korzystania i rozporządzania wizerunkami Inwestycji określonej w Umowach o Projektowanie L. po zakończeniu chociażby jednego z zadań budowlanych na polach eksploatacji wymienionych powyżej w dowolnym zgodnym z prawem celu, w tym w celu promocji przedsiębiorstwa, działalności oraz produktów i usług nabywcy praw autorskich;
    2.  prawo do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie zależnych praw autorskich do Dokumentacji Projektowej i każdego z jej elementów oraz do innych opracowań wykonanych przez podwykonawców „L.”;
    3.  prawo do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie opracowań na podstawie Dokumentacji Projektowej lub jej elementów oraz projektu koncepcyjnego, opracowania w oparciu o Dokumentację Projektową dalszych szczegółów projektów i dokumentacji wykonawczej, niezbędnych do zrealizowania Inwestycji określonej w Umowach o Projektowanie L., oraz do zmieniania i modyfikowania Dokumentacji Projektowej;
2.  prawa dotyczące Dokumentacji Projektowej odnoszące się do wszelkich utworów wytworzonych w związku z „Umową o świadczenie usług projektowych” zawartą w dniu 13 sierpnia 2015 r. pomiędzy B. (obecnie Sprzedający 2) a J., zmienioną na podstawie „Umowy przejęcia praw i obowiązków z Umowy o świadczenie usług projektowych z dnia 13 sierpnia 2015 r.” zawartą w dniu 28 grudnia 2015 r. pomiędzy Sprzedającym, Sprzedającym 2 a J., oraz „Porozumienia do umowy z dnia 13 sierpnia 2015 o świadczenie usług projektowych” z dnia 24 marca 2017 r. zawartego pomiędzy Sprzedającym a J. („Umowy o Projektowanie J.”):
    1.  autorskie prawa majątkowe do wszystkich elementów Dokumentacji Projektowej oraz do rozporządzania i korzystania z Dokumentacji Projektowej bez ograniczeń czasowych i terytorialnych na następujących polach eksploatacji:
        *   jednokrotnego wykonania Inwestycji określonej w Umowach o Projektowanie J. w oparciu o Dokumentację Projektową;
        *   zwielokrotniania Dokumentacji Projektowej techniką drukarską, zapisu magnetycznego, reprograficzną, techniką cyfrową, techniką filmową;
        *   wprowadzania do obrotu, użyczania lub najmu oryginału lub egzemplarzy;
        *   publicznego wystawiania, wyświetlania, odtwarzania oraz nadawania i reemitowania, a także publicznego udostępniania w taki sposób, aby każdy mógł mieć dostęp do Dokumentacji Projektowej w miejscu i czasie przez siebie wybranym, w tym poprzez udostępnienie egzemplarza Dokumentacji Projektowej w formie cyfrowej w Internecie, publikacji folderów reklamowych zawierających zwielokrotnioną technikę drukarską część lub całość Dokumentacji Projektowej;
    2.  prawo do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie zależnych praw autorskich do Dokumentacji Projektowej na wszystkich polach eksploatacji określonych powyżej,
3.  prawa i obowiązki wynikające z umów, których stroną jest Sprzedający.
    1.  umowy z dnia 5 marca 2018 r. zawartej z I.,
    2.  umowy użyczenia zawartej w dniu 4 stycznia 2017 r. z Miastem (na rzecz którego działa Zarząd Dróg Miejskich);
4.  gwarancje budowlane udzielone w odniesieniu do Nieruchomości w związku z umową o realizację zadania inwestycyjnego pod nazwą „S.” zawartą w dniu 7 lutego 2018 r. z „F.” S.A. jako generalnym wykonawcą zmienioną na podstawie Aneksu z dnia 21 sierpnia 2018 r., Aneksu z dnia 4 lutego 2019 r. i Aneksu z dnia 11 marca 2019 r.

W ramach Umowy Warunkowej Sprzedaży Praw, Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego jako strona przenoszonych umów. Cena sprzedaży (cesji) będzie obejmowała wyżej wymienione Prawa. Rozliczenie części ceny za Prawa nastąpi na podstawie umowy przekazu zawartej między Sprzedającym, Sprzedającym 2, „F.” S.A. jako generalnym wykonawcą i Kupującym, na podstawie której zostaną określone przekazy w rozumieniu art. 921(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 459; „Kodeks cywilny”), w taki sposób, aby zapewnić zapłatę należności, która będzie wymagana przez bank w celu zwolnienia hipoteki umownej ustanowionej na Nieruchomości na rzecz banku i jej wykreślenia z księgi wieczystej. Zainteresowani pragną także wskazać, że zostały zawarte następujące umowy najmu dotyczące Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający: (i) umowa najmu z dnia 29 października 2018 r. zawarta z J..; (ii) umowa najmu z dnia 1 lipca 2019 r. zawarta z C. (iii) niedatowana umowa najmu zawarta z J. W tym zakresie Sprzedający zobowiązuje się do współpracy z Kupującym w celu dokonania komercjalizacji budynku, który zostanie wybudowany na Nieruchomości. Jeżeli w związku ze współpracą stron dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z powyższych umów najmu, to takie przeniesienie zostanie uwzględnione w cenie sprzedaży Praw.

W chwili zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży żaden z najemców nie będzie korzystał z Nieruchomości na podstawie zawartej umowy najmu. Oprócz wyżej wymienionych umów najmu nie zostały zawarte inne umowy najmu.

Zainteresowani pragną podkreślić, że ich zamiarem nie jest przeniesienie własności całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części na Kupującego, czy też kontynuowanie przez Kupującego działalności prowadzonej przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości, a jednie przeniesienie Praw związanych z Nieruchomością, umożliwiających Kupującemu realizację inwestycji budowlanej w postaci budowy budynku hotelowo-usługowego z garażem podziemnym na Nieruchomości.

Mając na uwadze okoliczności zawarte w opisie zdarzenia przyszłego Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości ich stanowiska w zakresie opodatkowania VAT sprzedaży Praw.

Ponadto, w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że nabyte Prawa będą wykorzystywane przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nabyte Prawa (prawa z dokumentacji projektowej) umożliwią Spółce budowę budynku, który będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe (prywatny akademik dla studentów) oraz komercyjne (działalność handlowa i usługowa). Wynajmowanie budynku będzie stanowiło usługę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabyte Prawa (prawa z gwarancji budowlanych) umożliwią Spółce także zarządzanie tym budynkiem, przeprowadzanie jego konserwacji, remontów oraz napraw gwarancyjnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż (cesja) Praw dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie stanowiła odpłatne świadczenie usług opodatkowane 23% stawką VAT?
2.  W przypadku przyjęcia w odpowiedzi na pytanie nr 1, że sprzedaż (cesja) Praw stanowi odpłatne świadczenie usług opodatkowane 23% stawką VAT, czy prawidłowe jest stanowisko zgodnie, z którym usługa ta powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?
3.  W przypadku przyjęcia w odpowiedzi na pytanie nr 1, że sprzedaż (cesja) Praw stanowi odpłatne świadczenie usług opodatkowane 23% stawką VAT, czy prawidłowe jest stanowisko zgodnie, z którym Kupującemu będzie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazaną na fakturze VAT dokumentującej sprzedaż Praw oraz do zwrotu podatku na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawców:

1.  Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż (cesja) Praw będzie stanowiła odpłatne świadczenie usług opodatkowane 23% stawką VAT.
2.  W ocenie Zainteresowanych sprzedaż (cesja) Praw powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.
3.  W ocenie Zainteresowanych Kupującemu będzie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazaną na fakturze VAT dokumentującej sprzedaż (cesję) Praw oraz do zwrotu podatku na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 oraz w art. 8 Ustawy o VAT.

Art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług uważa się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również w szczególności:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W niniejszej sprawie, Kupujący nabędzie Prawa (m.in. do projektu budowlanego) i gwarancji budowlanych, dzięki którym będzie mógł wybudować budynek hotelowo-usługowy wraz z garażem podziemnym na nabytej Nieruchomości, a także zarządzać budynkiem, przeprowadzać konserwacje, remonty oraz ewentualnie żądać napraw gwarancyjnych .W zamian za nabycie Praw, Sprzedający otrzyma od Kupującego wynagrodzenie.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że przeniesienie Praw na Kupującego będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT podlegające opodatkowaniu 23% stawką VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych w zakresie uznania, że sprzedaż Praw stanowi odpłatną usługę na gruncie Ustawy o VAT zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 lutego 2019 r., nr 0115-KDIT1-2.4012.877.2018.2.RS, w której Dyrektor uznał, iż „(\`(...)\`) w odniesieniu do cesji praw autorskich i gwarancji należy wskazać, że czynność ta będzie stanowiła odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy”.

Jednocześnie Zainteresowani pragną wskazać, iż ich zdaniem sprzedaż Praw nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1519 z późn. zm.; „Ustawa o PCC”) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 1 marca 2019 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.288.2018.2.HS, ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało wzmocnione zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym. Umowa cesji należy do czynności prawnych rozporządzających o skutkach zbliżonych do umów przenoszących własność. Czynnością prawną stanowiącą podstawę cesji może być umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności. Biorąc pod uwagę charakter i zakres przenoszonych Praw, zdaniem Zainteresowanych sprzedaż (cesja) Praw nie może być uznana za klasyczną umowę sprzedaży praw majątkowych podlegającą opodatkowaniu 1% PCC zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b Ustawy o PCC. Zatem w ocenie Zainteresowanych sprzedaż (cesja) Praw jako nie wymieniona przepisach Ustawy o PCC nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto, zdaniem Zainteresowanych sprzedaży Praw nie można również uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przedsiębiorstwa pozostającej poza zakresem przedmiotowym przepisów Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych celem Transakcji jest jedynie przejęcie Praw (oraz obowiązków), a nie całości aktywów Sprzedającego. Zdaniem Zainteresowanych przenoszone Prawa nie będą bowiem stanowiły wyodrębnionej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie całości, która mogłyby funkcjonować jako odrębne przedsiębiorstwo.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tejże ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało wprost zdefiniowane w Ustawie o VAT. Definicję taką zawiera jednak art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z ww. przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości oraz ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Odnosząc się do powyższego, w ocenie Zainteresowanych zakres Praw przenoszonych na Kupującego jest niewystraczający by uznać, że między Zainteresowanymi dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa. Sprzedaży Praw nie bowiem będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych aktywów, wchodzących w skład powyższej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Z kolei pojęcie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” („ZCP”) zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, zgodnie z którym pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy rozumieć, organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Tym samym o zorganizowanej części przedsiębiorstwa możemy mówić tylko wtedy, gdy zespół składników materialnych i niematerialnych jest wyodrębniony łącznie, pod względem organizacyjnym, finansowym oraz funkcjonalnym.

Zdaniem Zainteresowanych w niniejszej sprawie również nie można uznać, że zbywane Prawa będą stanowiły zorganizowany zespół, dzięki którym Nabywca będzie mógł prowadzić odrębny zakład. W ocenie Zainteresowanych zbywane Prawa nie umożliwiają samodzielnej realizacji zadań gospodarczych przez Kupującego.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 4 czerwca 2009 r., nr ILPP2/443-439/09-4/GZ, „(\`(...)\`) W konsekwencji zbycie przez spółkę praw i obowiązków z umów najmu lokali użytkowych powinno być traktowane jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z następujących powodów: 1 Spółka nie będzie sprzedawać wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego stanowią przedsiębiorstwo. (\`(...)\`) 2. Z perspektywy przedsiębiorstwa spółki przedmiotem zbycia jest tylko część jednej grupy składników majątkowych należących do przedsiębiorstwa spółki, a uzyskane kwoty pieniężne tytułem wynagrodzenia za zbycie praw i obowiązków z umów najmu mogą służyć dalszej działalności spółki. 3. Prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej wymaga odpowiedniej wiedzy fachowej (know-how), natomiast przedmiotem transakcji są jedynie prawa z umów najmu. W konsekwencji jakiekolwiek wykorzystanie przez nabywcę lokali użytkowych i pobieranie pożytków z ich użytkowania wymaga od nabywcy posiadania wiedzy fachowej w tym zakresie. W rezultacie składniki majątkowe będące przedmiotem rozważanej transakcji są niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności”.

W ocenie Zainteresowanych stanowisko przedstawione w powyższej interpretacji wskazuje, iż dla ustalenia, czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP konieczne jest ustalenie, że przenoszone elementy są zdolne do samodzielnego prowadzenia działalności. Zdaniem Zainteresowanych o takiej sytuacji nie można mówić w niniejszej sprawie, gdyż zakres przenoszonych Praw jest w tym przypadku niewystraczający.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Praw nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części i tym samym nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Wskutek powyższego, jak wskazano na wstępie, sprzedaż (cesja) Praw powinna podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Jak wskazano powyżej, sprzedaż (cesja) Praw będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 Ustawy o VAT, dokonywanych przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. W powyższym przepisie pod pojęciem sprzedaży należy rozumieć zarówno podlegającą opodatkowaniu dostawę towarów, jak i świadczenie usług. Zgodnie z Ustawą o VAT na fakturze należy wykazać m.in. kwotę podatku VAT.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Sprzedający powinien wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż Praw na rzecz Kupującego, w której wskaże kwotę podatku VAT z zastosowaniem 23% stawki podatku.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Jak wynika z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie, jak wynika z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Powyższe oznacza, że aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu określonej dostawy towaru powinien on dysponować fakturą dokumentującą daną usługę.

Kupujący w momencie Transakcji, będzie czynnym podatnikiem VAT, a nabyte Prawa ma zamiar wykorzystywać do działalności opodatkowanej VAT. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych należy stwierdzić, że w przypadku, gdy Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą sprzedaż Praw, będzie miał on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tego nabycia.

Jednocześnie, w niniejszej sprawie nie zajdą okoliczności przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Ze względu na fakt, że jak wskazano powyżej, transakcja sprzedaży Praw będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT, powyższy przepis nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Kupującego powstanie prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla jej potrzeb należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem praw związanych z nieruchomością gruntową niezabudowaną („Prawa”) wraz z rozpoczętą inwestycją budowalną w stanie surowym otwartym. Sprzedający planuje sprzedaż (cesję) Praw na rzecz spółki A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego („Umowa Warunkowej Sprzedaży Praw” lub „Transakcja”), a także wyrazi niezbędne zgody i oświadczenia w celu przeniesienia na Kupującego pozwolenia na budowę pod warunkiem nabycia Nieruchomości na podstawie umowy przenoszącej Nieruchomość. Sprzedający oraz Kupujący są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce.

W ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione następujące Prawa:

1.  prawa dotyczące dokumentacji projektowej obejmujące wszelkie utwory, opracowania i inne wytwory działalności twórczej odnoszące się do wszelkich utworów wytworzonych w związku z „Umową o świadczenie usług projektowych” zawartą w dniu 30 października 2017 r. z L. oraz umowy dot.: Koncepcji zmian projektowych w hotelu zawartej w dniu 30 czerwca 2017 r. z L.:
    1.  autorskie prawa majątkowe do Dokumentacji Projektowej jako całości i każdego z jej elementów oraz do opracowań wykonanych przez podwykonawców na wszystkich polach eksploatacji, które nabył Sprzedający na podstawie Umów o Projektowanie L., a w szczególności:
        *   w zakresie możliwości wykorzystania Dokumentacji Projektowej przy realizacji inwestycji określonej w Umowach o Projektowanie L.;
        *   w zakresie utrwalania całości lub poszczególnych elementów Dokumentacji Projektowej i opracowań wykonanych przez projektanta na wszelkich nośnikach dostępnych w chwili zawarcia umowy z podwykonawcami „L.”, a w szczególności na papierze oraz na wszelkich nośnikach magnetycznych umożliwiających ich eksploatację przy użyciu komputera;
        *   w zakresie zwielokrotniania całości lub poszczególnych elementów Dokumentacji Projektowej i opracowań wykonanych przez „L.” przy użyciu wszelkich technik dostępnych w chwili zawarcia umowy z podwykonawcami „L.” na nośnikach, o których mowa powyżej;
        *   w zakresie wprowadzania do pamięci ROM lub innego rodzaju pamięci trwałej komputera oraz do pamięci nietrwałej RAM;
        *   w zakresie planów, rysunków i szkiców sporządzonych na podstawie całości lub poszczególnych elementów Dokumentacji Projektowej lub opracowań wykonanych przez podwykonawców „L.”;
        *   w zakresie wprowadzania do sieci Internet i wykorzystania w celach reklamowych;
        *   w zakresie korzystania i rozporządzania wizerunkami Inwestycji określonej w Umowach o Projektowanie L. po zakończeniu chociażby jednego z zadań budowlanych na polach eksploatacji wymienionych powyżej w dowolnym zgodnym z prawem celu, w tym w celu promocji przedsiębiorstwa, działalności oraz produktów i usług nabywcy praw autorskich;
    2.  prawo do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie zależnych praw autorskich do Dokumentacji Projektowej i każdego z jej elementów oraz do innych opracowań wykonanych przez podwykonawców „L.”;
    3.  prawo do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie opracowań na podstawie Dokumentacji Projektowej lub jej elementów oraz projektu koncepcyjnego, opracowania w oparciu o Dokumentację Projektową dalszych szczegółów projektów i dokumentacji wykonawczej, niezbędnych do zrealizowania Inwestycji określonej w Umowach o Projektowanie L., oraz do zmieniania i modyfikowania Dokumentacji Projektowej;
2.  prawa dotyczące Dokumentacji Projektowej odnoszące się do wszelkich utworów wytworzonych w związku z „Umową o świadczenie usług projektowych” zawartą w dniu 13 sierpnia 2015 r. pomiędzy B. (obecnie Sprzedający 2) a J., zmienioną na podstawie „Umowy przejęcia praw i obowiązków z Umowy o świadczenie usług projektowych z dnia 13 sierpnia 2015 r.” zawartą w dniu 28 grudnia 2015 r. pomiędzy Sprzedającym, Sprzedającym 2 a J., oraz „Porozumienia do umowy z dnia 13 sierpnia 2015 o świadczenie usług projektowych” z dnia 24 marca 2017 r. zawartego pomiędzy Sprzedającym a J.:
    1.  autorskie prawa majątkowe do wszystkich elementów Dokumentacji Projektowej oraz do rozporządzania i korzystania z Dokumentacji Projektowej bez ograniczeń czasowych i terytorialnych na następujących polach eksploatacji:
        *   jednokrotnego wykonania Inwestycji określonej w Umowach o Projektowanie J. w oparciu o Dokumentację Projektową;
        *   zwielokrotniania Dokumentacji Projektowej techniką drukarską, zapisu magnetycznego, reprograficzną, techniką cyfrową, techniką filmową;
        *   wprowadzania do obrotu, użyczania lub najmu oryginału lub egzemplarzy;
        *   publicznego wystawiania, wyświetlania, odtwarzania oraz nadawania i reemitowania, a także publicznego udostępniania w taki sposób, aby każdy mógł mieć dostęp do Dokumentacji Projektowej w miejscu i czasie przez siebie wybranym, w tym poprzez udostępnienie egzemplarza Dokumentacji Projektowej w formie cyfrowej w Internecie, publikacji folderów reklamowych zawierających zwielokrotnioną technikę drukarską część lub całość Dokumentacji Projektowej;
    2.  prawo do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie zależnych praw autorskich do Dokumentacji Projektowej na wszystkich polach eksploatacji określonych powyżej,
3.  prawa i obowiązki wynikające z umów, których stroną jest Sprzedający.
    1.  umowy z dnia 5 marca 2018 r. zawartej z I.,
    2.  umowy użyczenia zawartej w dniu 4 stycznia 2017 r. z Miastem (na rzecz którego działa Zarząd Dróg Miejskich);
4.  gwarancje budowalne udzielone w odniesieniu do Nieruchomości w związku z umową o realizację zadania inwestycyjnego pod nazwą „S.” zawartą w dniu 7 lutego 2018 r. z „F.” jako generalnym wykonawcą zmienioną na podstawie Aneksu z dnia 21 sierpnia 2018 r., Aneksu z dnia 4 lutego 2019 r. i Aneksu z dnia 11 marca 2019 r.

W ramach Umowy Warunkowej Sprzedaży Praw, Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego jako strona przenoszonych umów. Cena sprzedaży (cesji) będzie obejmowała wyżej wymienione Prawa. Rozliczenie części ceny za Prawa nastąpi na podstawie umowy przekazu zawartej między Sprzedającym, Sprzedającym 2, „F.” jako generalnym wykonawcą i Kupującym, na podstawie której zostaną określone przekazy w rozumieniu art. 921(1) ustawy Kodeks cywilny, w taki sposób, aby zapewnić zapłatę należności, która będzie wymagana przez bank w celu zwolnienia hipoteki umownej ustanowionej na Nieruchomości na rzecz banku i jej wykreślenia z księgi wieczystej. Zainteresowani pragną także wskazać, że zostały zawarte następujące umowy najmu dotyczące Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający: (i) umowa najmu z dnia 29 października 2018 r. zawarta z J.; (ii) umowa najmu z dnia 1 lipca 2019 r. zawarta z C.; (iii) niedatowana umowa najmu zawarta z J. W tym zakresie Sprzedający zobowiązuje się do współpracy z Kupującym w celu dokonania komercjalizacji budynku, który zostanie wybudowany na Nieruchomości. Jeżeli w związku ze współpracą stron dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z powyższych umów najmu, to takie przeniesienie zostanie uwzględnione w cenie sprzedaży Praw. W chwili zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży żaden z najemców nie będzie korzystał z Nieruchomości na podstawie zawartej umowy najmu. Oprócz wyżej wymienionych umów najmu nie zostały zawarte inne umowy najmu. Zainteresowani pragną podkreślić, że ich zamiarem nie jest przeniesienie własności całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części na Kupującego, czy też kontynuowanie przez Kupującego działalności prowadzonej przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości, a jednie przeniesienie Praw związanych z Nieruchomością, umożliwiających Kupującemu realizację inwestycji budowlanej w postaci budowy budynku hotelowo-usługowego z garażem podziemnym na Nieruchomości.

Ad 1

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz powołanych regulacji pozwala stwierdzić, że Prawa będące przedmiotem transakcji pomiędzy Wnioskodawcą a Nabywcą nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Powyższe wynika z faktu, że Prawa nie są wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej w Spółce Sprzedającego. Ponadto, Nabywca po nabyciu Praw będących przedmiotem transakcji, nie będzie miał faktycznej możliwości kontynuowania działalności Zbywcy oraz Nabywca będzie musiał angażować inne składniki i podejmować dodatkowo działania w celu podjęcia działalności. Tym samym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 powołanej ustawy.

Ponadto, w świetle przywołanych przepisów należy uznać, że z dostawą towarów mamy do czynienia wówczas gdy dochodzi do przeniesienia na nabywcę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu. Jednocześnie, jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie.

Aby dane świadczenie usług uznać za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi więc istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść dla świadczącego usługę. W konsekwencji, czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej beneficjentem istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

W niniejszej sprawie przedmiotem Umowy Warunkowej Sprzedaży są Prawa. Jak wynika z wniosku, na mocy zawartej Warunkowej Umowy Sprzedaży Sprzedający przeniesienie na Wnioskodawcę Prawa (związane z nieruchomością gruntową zabudowaną) a Wnioskodawca zobowiązał się, że ww. prawa przyjmie w całości. Tak więc przedmiotem przelewu w analizowanych okolicznościach są prawa nie zaś towar w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Bez znaczenia dla klasyfikacji przedmiotu Warunkowej Umowy Sprzedaży pozostaje to, że dostawa towaru (nieruchomości) jest „efektem końcowym” scedowanych Praw. W konsekwencji, przeniesienie praw nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Przedmiot Warunkowej Umowy Sprzedaży w postaci przeniesienia praw stanowi natomiast świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie w związku z zawarciem Warunkowej Umowy Sprzedaży Wnioskodawca wstąpi w prawa Sprzedającego. Jak wskazał Wnioskodawca cena sprzedaży (cesja) będzie obejmowała wyżej wymienione Prawa.

Zatem przeniesienie praw wynikających z Warunkowej Umowy Sprzedaży na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które Sprzedający otrzyma ustalone przez Strony wynagrodzenie. Pomiędzy Wnioskodawcą a Sprzedającym zaistnieje bowiem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Wnioskodawca podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei nabywca stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności – będzie bezpośrednim jej konsumentem, odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym.

W konsekwencji, przeniesienie za wynagrodzeniem praw przez Sprzedającego na Wnioskodawcę na podstawie zawartej Warunkowej Umowy Sprzedaży stanowi odpłatne świadczenie usług opodatkowane podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6% - stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy o VAT, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia Praw z umowy warunkowej sprzedaży. Tym samym należy uznać, że usługa ta podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W konsekwencji, przeniesienie przez Sprzedającego na Wnioskodawcę praw z warunkowej umowy sprzedaży stanowi świadczenie usługi przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, stawką podstawową w wysokości 23%.

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należało zatem uznać za **prawidłowe**.

Ad 2

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przy czym przez sprzedaż – stosownie do art. 2 pkt 22 cyt. ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt sprzedaży określonych towarów i usług.

Podatnik wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura VAT jest zatem dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Jak wskazano powyżej przeniesienie przez Sprzedającego na Wnioskodawcę praw z Warunkowej Umowy Sprzedaży stanowi świadczenie usługi przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stawką podstawową w wysokości 23%.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Sprzedający powinien wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż Praw na rzecz Kupującego, w której wskaże kwotę podatku VAT z zastosowaniem 23% stawki podatku.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 uznano za prawidłowe.

Ad 3

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ww. ustawy wynika że, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca wskazał, że nabyte Prawa będą wykorzystywane przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nabyte Prawa (prawa z dokumentacji projektowej) umożliwią Spółce budowę budynku, który będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe (prywatny akademik dla studentów) oraz komercyjne (działalność handlowa i usługowa). Wynajmowanie budynku będzie stanowiło usługę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabyte Prawa (prawa z gwarancji budowalnych) umożliwią Spółce także zarządzanie tym budynkiem, przeprowadzanie jego konserwacji, remontów oraz napraw gwarancyjnych. Jednocześnie jak przyjęto w niniejszej interpretacji, transakcja sprzedaży Praw będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że po nabyciu Praw i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej tą transakcję, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że prawo do odliczenia i zwrotu podatku będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, z art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 uznano za **prawidłowe**.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.