Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-1439/15-4/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-02-01
Teza: Czy po sprzedaży działki Wnioskodawca będzie musiał zapłacić do Urzędu Skarbowego podatek dochodowy od jej sprzedaży?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2015 r. (data wpływu 15 grudnia 2015 r.) uzupełnione pismem z dnia 2 stycznia 2016 r. (data nadania 4 stycznia 2016 r., data wpływu 5 stycznia 2016 r.) na wezwanie Nr IPPB4/415-1439/15-2/MS z dnia 29 grudnia 2015 r. (data nadania 29 grudnia 2015 r., data doręczenia 31 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej ustalenia daty nabycia nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 15 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/4511-1439/15-2/MS z dnia 29 grudnia 2015 r. (data nadania 29 grudnia 2015 r., data doręczenia 31 grudnia 2015 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego, przeformułowanie pytania podatkowego i przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego zdarzenia przyszłego w odniesieniu do przeformułowanego we wniosku pytania.

Pismem z dnia 2 stycznia 2016 r. (data nadania 4 stycznia 2016 r., data wpływu 5 stycznia 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 1984 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego Wnioskodawca nabył spadek po zmarłej mamie w 3/16 części. Mama Wnioskodawcy zmarła w dniu 14 lutego 1981 r. Oprócz Wnioskodawcy spadek nabył również Jego ojciec Zenon K. w 1/4 części i pozostałe rodzeństwo, tj. bracia Jerzy i Krzysztof oraz siostra Elżbieta w równych częściach 3/16 każde z nich. Urząd Skarbowy przeprowadził w tej sprawie postępowanie podatkowe, stwierdzając, że podatek od spadku nie należał się.

W dniu 16 grudnia 1984 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Na podstawie postanowienia sądowego Sądu Rejonowego z dnia 6 maja 1997 r. Wnioskodawca wraz z ww. rodzeństwem nabyli po nim spadek w równych częściach, tj. po 1/4. W tej sprawie również zostało zostało zakończone postępowanie podatkowe Urzędu Skarbowego, w toku którego ustalono, że od nabycia spadku podatek nie należy się.

W 2000 r. wraz z rodzeństwem Wnioskodawca podzielił odziedziczoną działkę Nr 4383 o pow. 0,2872 ha na dwie równe pod względem powierzchni działki, tj. Nr 4383/1 o pow. 0,1436 ha i Nr 4383/2 o pow. 0,1436 ha.

W 2009 roku Wnioskodawca wraz z bratem Krzysztofem złożył wniosek do Sądu Rejonowego I Wydział Cywilny o zniesienie współwłasności działek 4383/1 i 4383/2. Na potrzeby toczącego się postępowania w tej sprawie dokonano 1 lipca 2010 roku wyceny obydwu działek przez biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. Działka Nr 4383/1 została wyceniona na kwotę 205.800 zł a działka 4383/2 na kwotę 349.100 zł. Wartość obu działek w opinii rzeczoznawcy to kwota 554.900 zł (205.800 zł + 349.100 zł = 554.900 zł). Wartość udziału Wnioskodawcy w 1/4 części działek 4383/1 i 4383/2 (wcześniejsza działka 4383) wynosi więc przed zniesieniem współwłasności 1/4 kwoty 554.900 zł czyli 554.900:4 = 138.725 zł.

W dniu 20 lipca 2012 r. została zawarta ugoda sądowa w Sądzie Rejonowym, na mocy której dokonano częściowego zniesienia współwłasności w ten sposób, że działka 4383/1 o wartości 180.000 zł przypadła Wnioskodawcy i bratu Wnioskodawcy Krzysztofowi K., a działka 4383/2 o wartości 220.000 zł siostrze Elżbiecie i bratu Jerzemu. W związku z różnicą w cenie działek, siostra Elżbieta dopłaciła bratu Krzysztofowi kwotę 20.000 zł, a brat Jerzy dopłacił również Wnioskodawcy kwotę 20.000 zł. Po dokonanym podziale na podstawie zawartej ugody wartość udziału Wnioskodawca wyniosła więc 110.000 zł. (1/2 część wartości działki 4383/1=90.000 zł + 20.000 zł kwota dopłaty = 110.000 zł). Dokonując porównania wartości udziału Wnioskodawcy w aspekcie wyceny dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę po dokonanym zniesieniu współwłasności wartość udziału Wnioskodawcy wyniosłaby: 1/2 część wartości działki 4383/1 = 102.900 zł (205.800 zł: 2 = 102.900 zł) + 20.000 zł kwota dopłaty = 122.900 zł, z czego wynika że wartość udziału Wnioskodawcy w spadku po dokonanym zniesieniu współwłasności w stosunku do wartości jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności nie zwiększyła się, a wręcz przeciwnie uległa ona obniżeniu. Przed zniesieniem współwłasności - jak wynika z opinii rzeczoznawcy biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości wynosiła ona 138.725 zł, a po zniesieniu 122.900 zł, czyli jest o kwotę 15.825 zł niższa. W 2015 r. Wnioskodawca wraz z bratem Jerzym zamierza sprzedać działkę Nr 4383/1.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy po sprzedaży działki Wnioskodawca będzie musiał zapłacić do Urzędu Skarbowego podatek dochodowy od jej sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Powinien być zwolniony z zapłacenia podatku dochodowego po sprzedaży działki, ponieważ od chwili nabycia przez Wnioskodawcę spadku minęło już 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Spadek po mamie Wnioskodawca nabył w dniu 29 czerwca 1984 roku , a spadek po ojcu 6 maja 1997 roku.

W ocenie Wnioskodawcy wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Wnioskodawca uważa, że fakt późniejszego podziału nieruchomości jest bez znaczenia, gdyż o naliczeniu podatku decyduje okres czasowy jaki upłynął od daty jego nabycia, a nie podziału. Ponadto wartość udziału Wnioskodawcy w spadku po zniesieniu współwłasności nie uległa powiększeniu i jest w nawiązaniu do wyceny biegłego rzeczoznawcy mniejsza. Ponadto śmierć spadkodawców miała miejsce przed datą 1 stycznia 2007 roku, a wtedy obowiązywała ustawa PIT, która nie ograniczała w czasie możliwości sprzedaży odziedziczonego po rodzicach spadku.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że nabył spadek po zmarłej w dniu 14 lutego 1981 r. mamie w 3/16 części. Oprócz Wnioskodawcy spadek nabył również Jego ojciec w 1/4 części i pozostałe rodzeństwo, tj. bracia Jerzy i Krzysztof oraz siostra Elżbieta w równych częściach 3/16 każde z nich. W dniu 16 grudnia 1984 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Wnioskodawca wraz z rodzeństwem nabyli po nim spadek w równych częściach, tj. po 1/4. W 2000 r. wraz z rodzeństwem Wnioskodawca podzielił odziedziczoną działkę Nr 4383 na dwie równe pod względem powierzchni działki, tj. Nr 4383/1 i Nr 4383/2. W 2009 roku Wnioskodawca wraz z bratem Krzysztofem złożył wniosek do Sądu Rejonowego o zniesienie współwłasności działek 4383/1 i 4383/2. W dniu 20 lipca 2012 r. została zawarta ugoda sądowa, na mocy której dokonano częściowego zniesienia współwłasności w ten sposób, że działka 4383/1 o wartości 180.000 zł przypadła Wnioskodawcy i bratu Krzysztofowi, a działka 4383/2 o wartości 220.000 zł siostrze Elżbiecie i bratu Jerzemu. W związku z różnicą w cenie działek, siostra Elżbieta dopłaciła bratu Krzysztofowi kwotę 20.000 zł, a brat Jerzy dopłacił Wnioskodawcy kwotę 20.000 zł. Po dokonanym podziale na podstawie zawartej ugody wartość udziału Wnioskodawca wyniosła więc 110.000 zł. Dokonując porównania wartości udziału Wnioskodawcy po dokonanym zniesieniu współwłasności wartość udziału Wnioskodawcy wyniosłaby 122.900 zł, z czego wynika, że wartość udziału Wnioskodawcy w spadku po dokonanym zniesieniu współwłasności w stosunku do wartości jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności nie zwiększyła się, wręcz przeciwnie uległa obniżeniu. Przed zniesieniem współwłasności wynosiła ona 138.725 zł, a po zniesieniu 122.900 zł. W 2015 r. Wnioskodawca z bratem Jerzym zamierza sprzedać działkę Nr 4383/1.

Wobec powyższego wskazać należy, że zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Nie można zatem zgodzić się z Wnioskodawcą, że udział w nieruchomości nabył w 1984 r. i 1997 r. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku z 1984 r. i 1997 r. potwierdziło jedynie prawo Wnioskodawcy, jako spadkobiercy, do spadku od momentu jego otwarcia.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że datą nabycia poszczególnych udziałów w przedmiotowej nieruchomości są kolejno daty śmierci spadkodawców. Zatem Wnioskodawca bez wątpienia nabył w drodze spadku po matce w 1981 r. i w spadku po ojcu w 1984 r. udział w nieruchomości Nr 4383.

Należy wyjaśnić, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego wyjaśnienia dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości (nieruchomościach), nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca wskazał, że w wyniku częściowego zniesienia współwłasności otrzymał na współwłasność z bratem Krzysztofem działkę o Nr 4383/2. Wartość udziału Wnioskodawcy po zniesieniu współwłasności nie zwiększyła się w stosunku do udziału przysługującego Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego uznać należy, że w sytuacji, gdy wartość nabytego udziału w nieruchomości jaki przysługiwał Wnioskodawcy w rzeczy wspólnej po dokonanym podziale nieruchomości i częściowym zniesieniu współwłasności nie uległ powiększeniu, a wartość otrzymanej nieruchomości mieściła się w wartości udziału jaki Wnioskodawcy przysługiwał przed częściowym zniesieniem współwłasności, nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, za datę nabycia udziału w nieruchomości przyjąć należy datę nabycia spadku, tj. 1981 r. i 1984 r. Zatem jej sprzedaż dokonana w 2016 r. nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia, bowiem zostanie dokonana po upływie okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.