Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.336.2021.3.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: małżonek; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu 12 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej między innymi podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W drugiej połowie lat 90 - tych ubiegłego wieku Wnioskodawca (dalej także: Zainteresowany) nabył odpłatnie następujące, bezpośrednio sąsiadujące ze sobą i stanowiące całość gospodarczą nieruchomości: (i) działki numer A i B, oznaczone jako teren zabudowany mieszkalny i rola, zabudowane budynkiem mieszkalnym, o łącznym obszarze 0,1930 ha (dziewiętnaście arów i trzydzieści metrów kwadratowych), położoną w (…), (ii) niezabudowane działki numer C i D, oznaczone jako rola, o łącznym obszarze 0,3249 ha (trzydzieści dwa ary i czterdzieści dziewięć metrów kwadratowych), położone w (…), zwane dalej „Nieruchomością”.

Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany nabył Nieruchomość z myślą, że służyć ona będzie w przyszłości realizacji potrzeb mieszkaniowych własnych oraz rodziny (dzieci, które miały wówczas odpowiednio 18 i 20 lat i ich przyszłych rodzin). Zarówno Wnioskodawca, jak i jego dzieci realizują obecnie cele mieszkaniowe w innych miejscach. Ponadto dzieci nie są obecnie zainteresowane realizacją potrzeb mieszkaniowych na Nieruchomości. Z uwagi na powyższe Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości. Zainteresowany dopuszcza sprzedaż całej Nieruchomości bądź jej części. Sprzedaż części Nieruchomości może zostać poprzedzona podziałem geodezyjnym. Ewentualna sprzedaż nastąpi w 2021 r. lub później.

W latach 2000 Rada Miasta podjęła uchwałę w przedmiocie przystąpienia do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym zlokalizowana jest Nieruchomość. Pierwotnie projekt dotyczył całej dzielnicy, jednak w 2010 r. podzielono projektowany obszar na 3 części. Do dnia dzisiejszego trwają prace nad przedmiotowym planem zagospodarowania przestrzennego, który w styczniu 2021 r. był ponownie konsultowany z mieszkańcami miasta (…). Podczas tego spotkania mieszkańcy nadal, albowiem postulaty te są wysuwane od samego początku, żądali maksymalnego zwiększenia terenów zielonych, nawet kosztem gruntów prywatnych.

Miejska (…) pod wpływem tych nacisków dokonała zmian powiększając tereny zielone, w tym w strefie, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość (12MW). Z uwagi na istniejące nastroje mieszkańców oraz ich determinację w wysuwanych żądanych, a co za tym idzie istniejące ryzyko wyłączenia rzeczonego obszaru spod możliwości zabudowy lub znaczącego ograniczenia możliwości zabudowy nieruchomości Wnioskodawca musiał działać i uzyskał w 2009 r. pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Jedynie bowiem uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego eliminowało wskazane ryzyko. Uzyskanie pozwolenia na budowę wspomnianego budynku poprzedzone zostało uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca, na podstawie wpisu do CEiDG, prowadzi działalność gospodarczą obejmującą świadczenie usług odpłatnego udostępniania miejsc parkingowych. Z tego tytułu Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej. W dacie nabycia znajdujący się na Nieruchomości budynek zajęty był przez lokatorów (najemców) w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Stosunek najmu z ostatnim najemcą ustał w 2004 r. Najemcy uprawnieni byli do korzystania ze wszystkich działek gruntu składających się na Nieruchomość.

Wnioskodawca nie sprzedawał dotąd jakichkolwiek nieruchomości, w tym gruntów. Nie posiada w tym zakresie jakiegokolwiek doświadczenia.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Zainteresowany nie będzie inicjował jakichkolwiek czynności mających na celu zmianę jej przeznaczenia, nie będzie uzbrajał jej w jakiekolwiek media, nie będzie także wydzielał dróg wewnętrznych. W związku ze sprzedażą Wnioskodawca nie planuje prowadzić działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Z uwagi na panujące obecnie warunki rynkowe istnieje prawdopodobieństwo, że potencjalny nabywca dążyć będzie do zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, w świetle której strona nabywająca zobowiąże się do nabycia opisanej we wniosku Nieruchomości pod warunkiem uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji potencjalny nabywca uzyskiwać będzie wzmiankowane decyzje we własnym imieniu i na własną rzecz. Wnioskodawca nie będzie w związku z tym podejmować jakichkolwiek działań oraz ponosić jakichkolwiek wydatków.

Do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie dokona na Nieruchomości jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, jak również innych działań zmierzających do zwiększenia jej wartości bądź atrakcyjności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowiła niepodlegający opodatkowaniu przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT ?

Zdaniem Wnioskodawcy, na przedstawione powyżej zapytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji przychód uzyskany z jej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy zbadać, czy transakcja następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem należy zbadać, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W judykaturze wskazuje się, że o tym, czy transakcja sprzedaży nieruchomości przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Wśród tych okoliczności wskazuje się na: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Pogląd powyższy został wyrażony m.in. w następujących wyrokach NSA: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z 16 kwietnia 2009 r, II FSK 28/08.

Działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych odróżnia m.in. jej ciągłość. Działalność gospodarcza nie obejmuje bowiem działań (przedsięwzięć) o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (zob. Komentarz do art. 5a ustawy o PIT A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz. Lex). Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach NSA: z 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r., II FSK 2729/11).

Ciągłość zorganizowanego działania charakteryzująca działalność gospodarczą oznacza stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT wyprzedaż własnego majątku, posiadanego przez długi czas, lecz nabywanie rzeczy w celu ich dalszej sprzedaży. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznaczać musi względnie stały zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zespół działań w odniesieniu do działalności handlowej oznacza zakup i sprzedaż, a nie samą sprzedaż. Pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym, co zawsze dotyczy wyprzedaży własnego majątku, który nawet jeśli jest wieloskładnikowy z każdą kolejną sprzedażą zmniejsza się, nie można więc mówić w tej sytuacji o „ciągłości”. Ciągłość działań w przypadku działalności handlowej wymusza dokonywanie zakupów towarów, które będą następnie oferowane do sprzedaży.

W judykaturze wskazuje się nadto, że o zaliczeniu konkretnej transakcji do działalności gospodarczej decyduje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (tak NSA w wyrokach: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14; z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14; z 25 września 2015 r., II FSK 2043/13; z 9 kwietnia 2015 r., II FSK 773/13; z 4 marca 2015 r., II FSK 855/14; z 15 stycznia 2015 r., II FSK 70/13; z 3 lipca 2013 r., II FSK 2110/11).

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wynika, że do tego źródła zalicza się każdą sprzedaż incydentalną, jednorazową. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (por. wyrok NSA z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2120/11).

Niewątpliwie czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i swojej rodziny, nie mieszczą się w definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Przychody uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości mogą zostać zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy ich zbycie następuje w warunkach charakterystycznych dla działalności gospodarczej. Takie transakcje mają charakter profesjonalny, zawodowy, tj. wykraczają poza czynności zwyczajowo podejmowane w ramach zwykłego zarządu przez właściciela składników majątkowych, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności.

Reasumując, można stwierdzić, że działalność gospodarcza na rynku nieruchomości to działalność, która: (i) prowadzona jest w celach zarobkowych; (ii) prowadzona jest na własny rachunek podatnika; (iii) ma stały, zawodowy charakter; (iv) podejmowane w jej ramach działania są powtarzalne, podporządkowane zasadzie racjonalnego gospodarowania i powodują udział podatnika w obrocie gospodarczym; (v) sprzedawca uczyni z tych transakcji stałe źródło zarobkowania.

Jak opisano we wniosku Wnioskodawca nabył objętą wnioskiem Nieruchomość z zamiarem realizowania na niej potrzeb mieszkaniowych własnych oraz dzieci. Zainteresowany nie sprzedawał dotychczas jakichkolwiek nieruchomości, w tym gruntów. Nieruchomość nabyta została ponad 20 lat temu. Przez ten czas pozostawała ona w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Nieruchomość w żaden sposób nie była związana z prowadzoną przez Zainteresowanego działalnością gospodarczą.

Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, iż opisane we wniosku odpłatne zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a w konsekwencji stanowić będzie niepodlegający opodatkowaniu przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych w treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedaż „Nieruchomości” nabytej odpłatnie w drugiej połowie lat 90-tych, na którą składają się:

*   działki nr A i B oznaczone jako teren mieszkalny i rola, zabudowane budynkiem mieszkalnym oraz
*   działki niezabudowane nr C i D oznaczonej jako rola.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych własnych oraz rodziny. Zarówno Wnioskodawca, jak i jego dzieci realizują obecnie cele mieszkaniowe w innych miejscach. Ponadto dzieci nie są obecnie zainteresowane realizacją potrzeb mieszkaniowych na przedmiotowej Nieruchomości. Z uwagi na powyższe Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości w 2021 r. lub później. Zainteresowany rozważa sprzedaż całej Nieruchomości bądź jej części. Sprzedaż części Nieruchomości może zostać poprzedzona podziałem geodezyjnym.

W latach 2000 Rada Miasta podjęła uchwałę w przedmiocie przystąpienia do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym zlokalizowana jest Nieruchomość. W związku ze spodziewaną zmianą związaną z powiększeniem terenów zielonych, które miałyby obejmować strefę, w której znajduje się Nieruchomość, Wnioskodawca uzyskał w 2009 r. pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w celu uniknięcia ryzyka wyłączenia Nieruchomości spod możliwości zabudowy lub ograniczenia możliwości zabudowy.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej. W dacie nabycia znajdujący się na Nieruchomości budynek zajęty był przez lokatorów (najemców). Stosunek najmu z ostatnim najemcą ustał w 2004 r. Wnioskodawca nie sprzedawał dotąd jakichkolwiek nieruchomości, w tym gruntów. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Zainteresowany nie będzie inicjował jakichkolwiek czynności mających na celu zmianę jej przeznaczenia, nie będzie uzbrajał jej w jakiekolwiek media, nie będzie także wydzielał dróg wewnętrznych. W związku ze sprzedażą Wnioskodawca nie planuje prowadzić działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Wnioskodawca nie dokona na Nieruchomości jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, jak również innych działań zmierzających do zwiększenia jej wartości bądź atrakcyjności.

Ponadto Wnioskodawca zaznaczył, że z uwagi na panujące obecnie warunki rynkowe w sytuacji gdy potencjalny nabywca dążyć będzie do zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, w świetle której strona nabywająca zobowiąże się do nabycia opisanej we wniosku Nieruchomości pod warunkiem uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, to potencjalny nabywca uzyskiwać będzie powyższe decyzje we własnym imieniu i na własną rzecz. Wnioskodawca nie będzie w związku z tym podejmować jakichkolwiek działań oraz ponosić jakichkolwiek wydatków.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia, czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży wyżej opisanej Nieruchomości, ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawcy, a zwłaszcza, że w stosunku do Nieruchomości nie zostaną podjęte żadne czynności, które spowodowałyby jej uatrakcyjnienie bądź zwiększenie wartości, sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia oraz cel jej nabycia, a także fakt, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności polegającej na obrocie nieruchomościami sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawca nie prowadził w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą działań Wnioskodawcy nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia Nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Zatem działania Wnioskodawcy należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży Nieruchomości składającej się z działek, o których mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji rozstrzygnięcia czy przychód ze sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać w oparciu o zapis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle wyżej zacytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu, gdyż od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył przedmiotową Nieruchomość upłynęło 5 lat.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku nie spowoduje powstania przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu od końca roku, w którym została nabyta.

Końcowo należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawcę stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawcy. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że w zakresie podatku od towarów i usług w dniu 19 maja 2021 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.