Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1312/10-4/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-02-23
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości; sprzedaż; wydatek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 7 listopada 2010 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie 23 listopada 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 lutego 2011 r. (data wpływu 9 lutego 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 listopada 2010 r. Pani X złożyła do Dyrektora Izby Skarbowej w X Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Y wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Pismem z dnia 16 listopada 2010 r. nr IPIA/071-66/10-2/MM Dyrektor Izby Skarbowej w X – działając na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa oraz stosownie do § 1 i 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 19 grudnia 2008 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 236, poz. 1632) – przekazał zgodnie z właściwością wniosek Pani X do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, iż z dniem 1 stycznia 2009 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 19 grudnia 2008 r. (Dz. u. z 2008 r., nr 236, poz. 1632) zmieniające rozporządzenie w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Powyższa zmiana dotyczy podatników posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terenie województwa X, dla których od 1 stycznia 2009 r. interpretacje indywidualne w imieniu Ministra Finansów wydawane są przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 stycznia 2009 r. jest więc Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 27 stycznia 2011 r. nr ILPB2/415-1312/10-2/MK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Zainteresowaną do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 27 stycznia 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 31 stycznia 2011 r.), zaś w dniu 9 lutego 2011 r. (data nadania: 4 lutego 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 26 listopada 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość w postaci działki z domem o powierzchni 50 m2 (budynek mieszkalny wymagał kapitalnego remontu). Przedmiotowy zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym w banku w wysokości 70 000 00 zł. Przez dwa lata wszystkie pieniądze z wypłat Wnioskodawczyni przeznaczała na spłatę rat ww. kredytu oraz remont domu. w 2008 r. po zmianie zakładu pracy i ciężkiej sytuacji materialnej Wnioskodawczyni nie była w stanie spłacać rat kredytu. w związku z powyższym zmuszona była sprzedać dom z działką przed upływem pięciu lat od dnia nabycia. Nieruchomość została sprzedana za kwotę 163 000 00 zł, z czego kwota 67 700 00 zł została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego (odciążono hipotekę) dopiero wtedy, jak wskazuje Wnioskodawczyni, można było dokonać przeniesienia własności nieruchomości. Resztę uzyskanych z ww. sprzedaży środków pieniężnych Wnioskodawczyni postanowiła przeznaczyć na budowę nowego domu, na nieruchomości, którą miała otrzymać wspólnie z przyszłym mężem w darowiźnie od ojca, który zobowiązał się, że dokonana jej po ich ślubie.

W związku z powyższym przed upływem dwóch lat Wnioskodawczyni złożyła w urzędzie skarbowym dokumenty (w tym faktury VAT) potwierdzające poniesione wydatki, tj. spłatę kredytu oraz zakup materiałów budowlanych, których łączna kwota to 163 000 00 zł. Jednakże po złożeniu wszystkich dokumentów Wnioskodawczyni została poinformowana, że od kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu będzie musiała uiścić podatek.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej oraz, że z tytułu zaciągnięcia kredytu na jej zakup nie korzystała z tzw. ulgi odsetkowej, czyli nie odlicza i nie odliczała odsetek od tego kredytu na podstawie art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Natomiast darowizna nieruchomości nastąpiła w dniu 2 września 2009 r., nieruchomość ta położona jest na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości?
2.  Czy nie ma innego artykułu lub ustawy które to regulują?

Zdaniem Wnioskodawczyni, spłacony kredyt hipoteczny nie powinien być opodatkowany, gdyż nie czerpała Ona z niego żadnych korzyści finansowych, a jedynie straciła część pieniędzy ze względu na wcześniejszą spłatę hipoteki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w dniu 26 listopada 2006 r.

W związku z powyższym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 roku stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Zgodnie z art. 28 ust. 2 tej ustawy, podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Przepis art. 28 ust. 2a wymienionej ustawy stanowi, iż zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przytoczony wyżej przepis wskazuje, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) wymienionej ustawy w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważne jest natomiast by środki przeznaczone na spłatę kredytu pochodziły ze sprzedaży nieruchomości. z powyższego zwolnienia może również skorzystać podatnik, który przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłacił ten kredyt ze środków uzyskanych z jego sprzedaży.

Ponadto należy mieć na uwadze, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w ramach tzw. ulgi odsetkowej (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła zabudowaną nieruchomość, którą w 2008 r. ze względów osobistych sprzedała. Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży, w wysokości 67 700 00 zł, Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup ww. nieruchomości.

Reasumując, przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanej - w przewidzianym ustawą terminie - na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, będzie podlegał zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.