Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-385/09-4/PJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-08-06
Teza: Czy środki ze sprzedaży mieszkania może Wnioskodawczyni zaliczyć jako przeznaczone na zakup nowego?
Słowa kluczowe: kredyt-kredyt mieszkaniowy; nabycie; sprzedaż; ulga-ulga podatkowa; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 02.06.2009 r. (data wpływu 05.06.2009 r. ) oraz w piśmie z dnia 13.07.2009 r. (data wpływu 16.07.2009 r., data nadania 13.07.2009 r. ) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 02.07.2009 r. (data nadania 02.07.2009 r., data odbioru 07.07.2009 r.) Nr IPPB4/415-385/09-2/PJ o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05.06.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 02.08.2006 r. zawarła umowę sprzedaży swojego lokalu mieszkalnego. Umowa przedwstępna została zawarta w dniu 09.06.2006 r. (Wnioskodawczyni otrzymała wtedy kwotę zaliczki w wysokości 10% wartości sprzedaży). Zakup nowego mieszkania miał miejsce w dniu 05.07.2006 r. W momencie podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży swojego mieszkania, Wnioskodawczyni otrzymała zapewnienie od strony kupującej, że najpóźniej w ciągu miesiąca transakcja zostanie sfinalizowana, dlatego też podjęła zobowiązania w kwestii zakupu nowego mieszkania, niezwłocznie po sprzedaży mieszkania dotychczas posiadanego.

W piśmie z dnia 13.07.2009 r. (data wpływu 16.07.2009 r., data nadania 13.07.2009 r. ) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 02.07.2009 r. (data nadania 02.07.2009 r., data odbioru 07.07.2009 r.) Nr IPPB4/415-385/09-2/PJ, Wnioskodawczyni doprecyzowała, iż w dniu 13.02.2002 r. nabyła lokal mieszkalny, a jego sprzedaż nastąpiła w dniu 02.08.2006 r. Oświadczenie o przeznaczeniu na cele mieszkaniowe (określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), uzyskanego ze sprzedaży przychodu, zostało złożone w urzędzie skarbowym w dniu 11.08.2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy środki ze sprzedaży mieszkania może Wnioskodawczyni zaliczyć jako przeznaczone na zakup nowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 32, środki ze sprzedaży mieszkania podlegają zwolnieniu od opodatkowania w przypadku przeznaczenia ich na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat. Zgodnie z treścią ww. artykułu, środki ze sprzedaży mieszkania w całości Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup nowego mieszkania.

Podczas transakcji wiązanej (jednoczesna sprzedaż poprzedniego mieszkania i kupno nowego) Wnioskodawczyni napotkała na wiele trudności, które uniemożliwiły odpowiednie rozłożenie transakcji w czasie. Pomimo, iż umowę przedwstępną na sprzedaż posiadanego przez Wnioskodawczynię mieszkania, zawarta została w dniu 09.06.2006 r., to termin zawarcia ostatecznej transakcji nieoczekiwanie się wydłużył, z powodów trudności w pozyskaniu kredytowania przez stronę kupującą (obcokrajowiec), a zatem z powodów wcześniej nieprzewidywalnych i niezależnych od żadnej ze stron. Pomimo wielokrotnych zapewnień, strony kupującej mieszkanie od Wnioskodawczyni, o przekazaniu środków w wyznaczonym terminie, do transakcji przed 05.07.2006 r. nie doszło. Z drugiej strony Wnioskodawczyni nie mogła przesunąć terminu zakupu nowego mieszkania, do którego zobowiązana była zawartą po raz drugi umową przedwstępną, (pierwszy termin wyznaczony był na 28.06.2006 r., następnie aktem notarialnym został przesunięty do 05.07.2006 r. jako termin ostateczny. Wnioskodawczyni została postawiona przed faktem dokonanym i musiała znaleźć rozwiązanie z tak trudnej dla siebie sytuacji. Jako, że przy zakupie nowego mieszkania Wnioskodawczyni posiłkowała się kredytem, to maksymalnie została podniesiona kwota kredytu, ale mimo to, Wnioskodawczyni musiała mieć wpłacony wkład ze środków własnych w zadeklarowanej w umowie z bankiem wysokości. Z wielkim wysiłkiem udało się Wnioskodawczyni zabezpieczyć wymaganą kwotę, pożyczając pieniądze od całej rodziny i bliskich znajomych. Po sprzedaży swojego dotychczasowego mieszkania, środki Wnioskodawczyni przeznaczyła na natychmiastową spłatę zaciągniętych długów.

Podsumowując, środki ze sprzedaży mieszkania, zdaniem Wnioskodawczyni, zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe, jednak nieprzewidziane trudności spowodowały odwrócenie kolejności zdarzeń. Cała transakcja była zaplanowana po kolei, ale w efekcie Wnioskodawczyni nie miała wpływu na końcowe terminy realizacji.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w świetle opisanej sytuacji, powinno przysługiwać prawo do zwolnienia z opodatkowania, otrzymanych środków ze sprzedaży mieszkania. Obydwie transakcje zamknęły się w okresie jednego miesiąca, dodatkowo sytuacja była dla Wnioskodawczyni wyjątkowo trudna i stresogenna. Byłoby wielką niesprawiedliwością, uważa Wnioskodawczyni, nie uznanie tych wcześniejszych wydatków na poczet zakupu nowego mieszkania, a konto otrzymanego przychodu, który w rzeczywistości został na ten cel wydatkowany.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość)
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że do odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika..

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu przed 01 stycznia 2007r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na: a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1. (art. 21 ust. 2 ww. ustawy)

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a ww. ustawy)

Z istoty rozwiązania zawartego w cyt. powyżej przepisach art. 21 wynika, iż aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na cele w nim wymienione, sprzedaż powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku. Jednakże zwolnieniem tym mogą być również objęte otrzymane przychody na poczet ceny sprzedaży (w formie zadatku, przedpłaty) i wydatkowane następnie na cele wymienione w ustawie, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienie własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów, ustanowionej w art. 3531 ww. Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która – zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jeżeli zatem, okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości, zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną w formie aktu notarialnego oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. korzystają ze zwolnienia na zasadach przewidzianych w ustawie.

Jednocześnie z punktu widzenia powołanego przepisu, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest zatem wyłącznie przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. l pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika że: do zakupu nowego lokalu mieszkalnego doszło w dniu 05.07.2006 r. Sprzedaż lokalu mieszkalnego dotychczas posiadanego przez Wnioskodawczynię nastąpiła w dniu 02.08.2006 r. Zatem, uzyskane w wyniku tej transakcji środki nie zostały przeznaczone na wkład własny zakupionego lokalu mieszkalnego, gdyż wpłaty tej dokonano przed transakcją sprzedaży posiadanego lokalu mieszkalnego. Środki na wkład własny, Wnioskodawczyni uzyskała pożyczając pieniądze od rodziny oraz bliskich znajomych.

Otrzymanie kwoty zadatku na podstawie umowy przedwstępnej jest kwotą uzyskaną ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, o ile zostało to udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym (forma aktu notarialnego) oraz doszło do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodów, jedynie w części dotyczącej przychodów uzyskanych na poczet ceny sprzedaży nieruchomości (zaliczka), wydatkowanych na zakup nowego lokalu mieszkalnego, o ile kwota ta została otrzymana w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego, sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Pozostała część kwoty została uzyskana po transakcji zakupu nowego lokalu mieszkalnego, sfinansowanego w części wkładem własnym.

Należy zauważyć, iż przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, na spłatę długów (zaciągnięta pożyczka u rodziny i znajomych), skutkuje brakiem podstaw do zastosowania zwolnienia podatkowego przewidzianego w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy.

Dokonując spłaty zadłużenia, Wnioskodawczyni nie spełniła przesłanki nakreślonej ww. przepisami.

Reasumując, na podstawie przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego, prawo do skorzystania ze zwolnienia z tytułu przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, przysługuje Wnioskodawczyni jedynie w zakresie kwoty stanowiącej kwotę otrzymanej zaliczki, o ile uzyskanie tej kwoty nastąpiło zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.