Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-638/11-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-07-14
Teza: 1. Czy transakcja, w której Sprzedawca dokona sprzedaży wymienionej w stanie faktycznym nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług? 2. Czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia wymienionej w stanie faktycznym nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 13 kwietnia 2011 r. (data wpływu 15 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy zakupie nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku transakcją nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy zakupie nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku transakcją nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość zabudowaną o powierzchni 3174 m2, położoną w X.

Sprzedawca nieruchomości jest osobą prawną (Sp. z o.o.) założoną w dniu 15 czerwca 1993 r., która od roku 1995 pozostawała nieaktywna. Obecnie, na podstawie wniosku złożonego w dniu 10 grudnia 2010 r. w Sądzie Rejonowym w …, została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Zgodnie z informacjami otrzymanymi przez Wnioskodawcę od Sprzedawcy:

*   w dniu 19 maja 1993 r. wspólnik Sprzedawcy (osoba fizyczna) wniósł do tej spółki aportem nieruchomość zabudowaną. Wartość aportu została ustalona na kwotę 62.700,00 zł. Na ten wkład składała się działka gruntu i ponad stuletni budynek. W stosunku do nabytej nieruchomości spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   w roku 1994 Sprzedawca dokonał modernizacji dachu budynku znajdującego się na wniesionej aportem nieruchomości. Modernizacja polegała na wymianie pokrycia dachowego i rekonstrukcji bel nośnych szkieletu dachowego. W chwili nabycia budynku dach w przeważającej części był zniszczony, przeciekał i przepuszczał ciepło. Dlatego Sprzedawca postanowił dokonać modernizacji polegającej na niezbędnej wymianie szkieletu dachowego i całkowitej wymianie pokrycia dachowego z pap i kamienia łupkowego na blachę miedzianą. W efekcie Sprzedawca naprawił dach, docieplił budynek i zmniejszył koszty związane z ogrzewaniem i osuszaniem budynku,
*   całkowity koszt ulepszenia wyniósł 24.100,00 zł (więcej aniżeli 30% wartości początkowej). Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych wydatków na modernizacje dachu.

Wnioskodawca podkreśla jednak, iż Sprzedawca nie jest w stanie udokumentować kwestię modernizacji. Koszty poniesione na modernizację zostały udokumentowane w fakturach VAT, księgach podatkowych, sprawozdaniach finansowych i rachunkach, które zgodnie z procedurą wewnętrzną przekazywane były do biura księgowego, które w tamtym okresie prowadziło księgi Sprzedawcy. Na skutek nieprzewidzianych zdarzeń biuro księgowe zakończyło swoją działalność nie oddając przechowywanych dokumentów Sprzedawcy, który nie miał możliwości odtworzenia utraconych dokumentów, w tym również tych potwierdzających wysokość poniesionych kosztów na modernizację dachu. Jedynymi dokumentami pozostałymi w posiadaniu Sprzedawcy, które odnoszą się do kwestii modernizacji dachu, są bilans finansowy i Uchwała Wspólników podwyższająca kapitał zakładowy Sprzedawcy.

Mając powyższe na uwadze, Wspólnicy Sprzedawcy złożą również oświadczenia w formie aktu notarialnego potwierdzające zakres modernizacji nieruchomości i jej koszt.

Ponadto dla oceny podatkowej pytań Wnioskodawcy istotne będzie, iż Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość do działalności opodatkowanej (wynajem).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja, w której Sprzedawca dokona sprzedaży wymienionej w stanie faktycznym nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia wymienionej w stanie faktycznym nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

I. Ogólne zasady opodatkowania nieruchomości.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT:

*   nieruchomość zabudowana stanowi towar, gdyż na podstawie art. 2 pkt 6 tej ustawy towar stanowią m.in. „budynki i budowle lub ich części”;
*   w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`);
*   przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej zastosowanie znajduje stawka VAT odpowiednia dla budynku, a „z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu” (art. 29 ust. 5 ustawy o VAT);
*   podstawowa stawka VAT od dnia 1 stycznia 2011 r. wynosi 23%.

Przepisy ustawy o VAT przewidują jednak możliwość zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży budynków (wraz z gruntem), co wynika z następujących regulacji:

*   Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    
    1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    
    Przy czym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania (sprzedaż najem, dzierżawa), w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (opodatkowanych lub zwolnionych), pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:
    1.  wybudowaniu lub
    2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 10 „podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie” (przy spełnieniu określonych warunków).
*   Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
    1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT „warunku, o którym mowa w ust 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat”.

II. Rozstrzygnięcie w sprawie / ogólna zasada opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy sprawę można rozstrzygać w sposób dwojaki, jednak w każdym przypadku, wystąpi opodatkowanie:

*   Informacje przedstawione przez sprzedawcę Analizując informacje przedstawione przez Sprzedawcę i rozstrzygając na ich podstawie kwestie opodatkowania / zwolnienia VAT stwierdzić należy:
    1.  art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - opodatkowanie, gdyż planowana transakcja będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia (aportu do Sprzedającego dokonywała osoba fizyczna, a zatem nie była to czynność podlegająca opodatkowaniu);
    2.  art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - opodatkowanie, gdyż wprawdzie przy nabyciu nie przysługiwało odliczenie podatku naliczonego, jednak wysokość poniesionych nakładów na ulepszenie (modernizację) i fakt odliczania podatku naliczonego w związku z tymi nakładami powoduje brak możliwości zwolnienia VAT.

Tym samym na podstawie informacji otrzymanych od Sprzedawcy transakcja jest opodatkowana VAT.

Ogólna zasada opodatkowania VAT, a brak dokumentów potwierdzających informacje sprzedawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy zastosowanie zwolnienia przy dostawie (nieruchomości) jest wyjątkiem od obowiązującej reguły powszechności i wielofazowości charakteryzującej podatek od towarów i usług. Zasada ta nakłada wymóg, aby wszelkie odstępstwa (zwolnienia/wyłączenia z opodatkowania) były ograniczone i wynikały bezpośrednio z ustawy oraz podatnik w celu ich zastosowania zobowiązany był udowodnić, że spełnia szczególne wymogi przewidziane w przepisach ustawy o VAT.

Odnosząc powyższe do przedmiotowej sprawy, zdaniem Wnioskodawcy, brak dokumentów potwierdzających informacje przekazane przez Sprzedawcę powoduje, że istnieje brak możliwości ewentualnego zastosowania zwolnienia (nawet gdyby takie zwolnienie wynikało z wymienionych powyżej przepisów art. 43 ustawy o VAT).

Innymi słowy, zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanym przypadku transakcji dotyczącej nieruchomości, jeżeli kwestie wskazane w przepisach nie będą potwierdzone jakimikolwiek dokumentami (udowodnione):

*   nie przyjmuje się, iż zasadą ogólna dla nieruchomości jest zwolnienie od VAT, lecz
*   przyjmuje się, iż zasadą ogólną VAT jest opodatkowanie tym podatkiem, a zatem
*   przedmiotowa transakcja powinna zostać opodatkowana VAT.

Stanowisko takie potwierdza miedzy innymi interpretacja indywidualna Dyrektora lzby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2009 r. sygn. ILPP1/443-1122/09-3/KG, w której organ podatkowy stwierdził:

„Zastosowanie zwolnienia od podatku przy dostawie towarów bądź świadczeniu usług jest wyjątkiem od obowiązującej reguły powszechności opodatkowania, a także wielofazowości, charakteryzującej podatek od towarów i usług. Wszelkie odstępstw od tej zasady są ograniczone i wynikają bezpośrednio z przepisów regulujących ten podatek. W celu ich zastosowania, podatnik ma obowiązek udowodnić w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, że spełnia szczególne wymogi przewidziane przepisami prawa podatkowego.

Zatem, jeżeli Wnioskodawca nie jest w stanie udowodnić (udokumentować) na podstawie posiadanych informacji, z uwagi na upływ okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego, że dostawa będzie poza zakresem regulacji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy stwierdzić, że nie jest nim objęta”.

III. Prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ponieważ transakcja nabycia nieruchomości będzie opodatkowana VAT, a nabywana nieruchomość będzie służyła działalności opodatkowanej Wnioskodawcy (wynajem), zgodnie z przepisami art. 86 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Podsumowanie.

Podsumowując stwierdzić należy, iż:

*   transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości zabudowanej przez Sprzedającego na rzecz Spółki jest opodatkowana VAT, a zatem
*   Wnioskodawcy, który będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość do działalności opodatkowanej, przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., nadanym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578 ze zm.) oraz zmienionego art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Nadmienić należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Powyższa zasada nie ma zastosowania dla czynności oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, o czym stanowi art. 29 ust. 5a ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomość zabudowaną o powierzchni 3174 m2. Sprzedawca nieruchomości jest osobą prawną (Sp. z o.o.) założoną w dniu 15 czerwca 1993 r., która od roku 1995 pozostawała nieaktywna. Obecnie, na podstawie wniosku złożonego w dniu 10 grudnia 2010 r. w Sądzie Rejonowym, została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Zgodnie z informacjami otrzymanymi przez Wnioskodawcę od Sprzedawcy w dniu 19 maja 1993 r. wspólnik Sprzedawcy (osoba fizyczna) wniósł do tej spółki aportem nieruchomość zabudowaną. W stosunku do nabytej nieruchomości spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W roku 1994 Sprzedawca dokonał modernizacji dachu budynku znajdującego się na wniesionej aportem nieruchomości. Całkowity koszt ulepszenia wyniósł 24.100,00 zł (więcej aniżeli 30% wartości początkowej). Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych wydatków na modernizację dachu.

Sprzedawca nie jest w stanie udokumentować kwestię modernizacji, gdyż biuro rachunkowe, do którego została przekazana dokumentacja dotycząca poniesionych kosztów na modernizację (faktury VAT, księgi podatkowe, sprawozdania finansowe i rachunki) zakończyło swoją działalność. Dokumenty które posiada Sprzedawca odnoszące się do kwestii modernizacji dachu to bilans finansowy oraz Uchwała Wspólników podwyższająca kapitał zakładowy Sprzedawcy. Wspólnicy Sprzedawcy złożą w formie aktu notarialnego oświadczenie potwierdzające zakres modernizacji nieruchomości i jej koszt.

Tut. Organ wskazuje, iż podatnik w celu skorzystania z preferencyjnej stawki lub zwolnienia od podatku ma obowiązek udowodnić w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, że spełnia wymogi przewidziane przepisami prawa podatkowego. Potwierdzeniem dokonania nakładów na przedmiotową nieruchomość może być każdy dokument, który odzwierciedla te zdarzenia.

W przedmiotowej sprawie transakcja polegająca na sprzedaży nieruchomości, składającej się z działki gruntu oraz budynku, nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jednocześnie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, nie może korzystać również ze zwolniona od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Co prawda przy nabyciu nieruchomości Sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia, jednakże poniesiono nakłady na jej ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej obiektu, z tytułu których Sprzedawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania art. 43 ust. 7a ustawy, gdyż Sprzedawca po ulepszeniu budynku nie wykorzystywał go do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat (Sprzedawca poniósł nakłady przekraczające 30% wartości początkowej budynku w roku 1994, a w okresie od roku 1995 do dnia 10 grudnia 2010 r. pozostawał nieaktywny).

Mając na uwadze powyższe stwierdza się, że transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w związku z faktem, iż nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie wskazuje się, iż grunt będący przedmiotem sprzedaży - zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy - jest również opodatkowany.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r.).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zatem, warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Jednocześnie przedstawiona w ww. przepisie zasada, wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca umożliwił jednak podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m. in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Na podstawie art. 88 ust. 3a ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 1 kwietnia 2011 r. do dnia 30 czerwca 2011 r., nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:
    1.  wystawionymi przez podmiot nieistniejący lub nieuprawniony do wystawiania faktur lub faktur korygujących,
    2.  w których kwota podatku wykazana na oryginale faktury lub faktury korygującej jest różna od kwoty wykazanej na kopii;
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3.  wystawiono więcej niż jedną fakturę dokumentującą tę samą sprzedaż;
4.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
    1.  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
    2.  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
    3.  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
5.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
6.  zaświadczenie, o którym mowa w art. 86 ust. 5, zawiera informacje niezgodne ze stanem faktycznym,
7.  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca planuje zakupić nieruchomość, która będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych – najem.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania – przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT – czynności opodatkowanych.

W przedmiotowej sprawie zostaną spełnione obydwa wskazane warunki, ponieważ Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a nieruchomość będzie związana z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż – jak wykazano wyżej – przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy – ma prawo do odliczenia podatku VAT w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości, ze względu na fakt, że poniesione wydatki służą czynnościom opodatkowanym, pod warunkiem, że nie zaistnieją inne wyłączenia wskazane w art. 88 ustawy.

Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez nabywcę nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Sprzedawcy. Sprzedawca chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy zakupie nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku transakcją nabycia nieruchomości. Kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy zakupie nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku transakcją nabycia nieruchomości została rozstrzygnięta w odrębnej interpretacji nr ILPP1/443-638/11-3/AK z dnia 14 lipca 2011 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.