Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.60.2020.4.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-11
Teza: omawiana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) oraz art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 6 lutego 2020 r. (data wpływu – 12 lutego 2020 r.), uzupełnionym 20 kwietnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 9 kwietnia 2020 r., znak 0112-KDIL1-3.4012.55.2020.2.TK, 0111-KDIB2-3.4014.60.2020.3.AD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 20 kwietnia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Kupujący,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:Sprzedający

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) posiada siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność inwestycyjną i deweloperską w zakresie nieruchomości.

Kupujący planuje dokonać nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie C., dla której prowadzona jest księga wieczysta. Nieruchomość obejmuje działkę ewidencyjną nr (…) o pow. 2.91,73 ha (dalej: „Grunt”, „Działka”). Aktualnie naniesieniami znajdującymi się na Działkach są studnie głębinowe, utwardzenie powierzchni, wodociągi, sieć energetyczna (dalej łącznie: „Infrastruktura”).

Obecnym właścicielem jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający posiada siedzibę w Polsce i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność przede wszystkim związaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Własność przedmiotowej Działki została przez Sprzedającego nabyta 19 listopada 2014 r. na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży. Transakcja była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego w związku z tą Transakcją. Następnie przedmiotowa Działka była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, przy czym działka nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Infrastruktura znajdująca się na Działce stanowi własność Sprzedającego. Infrastruktura znajdująca się na Działce nie była przedmiotem żadnych ulepszeń, w szczególności nie była przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej tej Infrastruktury.

Dla Gruntu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 30 października 2019 r. została dla przedmiotowej Działki wydana przez Prezydenta Miasta Decyzja o warunkach zabudowy. Decyzją ustalono warunki dla inwestycji w postaci budynku magazynowo-produkcyjnego z zapleczem socjalno-biurowym.

W ramach transakcji objętej niniejszym wnioskiem, Kupujący planuje nabyć za wynagrodzeniem od Sprzedającego prawo własności Gruntu wraz z towarzyszącą Infrastrukturą (dalej: „Nieruchomość”). Przedmiotem nabycia nie będą w szczególności prawa i obowiązki wynikające z żadnego rodzaju umów, czy też inne składniki majątku Sprzedawcy.

Po dokonaniu nabycia, Kupujący planuje wykorzystać Grunt do budowy budynku magazynowo-produkcyjnego z infrastrukturą socjalno-biurową (dalej: „Inwestycja”). Kupujący, na chwilę obecną, nie planuje poddawać istniejącej Infrastruktury rozbiórce. Wyjątek stanowi studnia, która, zgodnie z zamiarem Kupującego, ma zostać rozebrana. Niemniej decyzja dotycząca reszty Infrastruktury nie jest na ten moment ostateczna i może ulec zmianie w przyszłości, jednak już po nabyciu Działki.

Obecnie, jak i na moment dokonania nabycia, Zainteresowani będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zawierając transakcję nabycia Kupujący działać będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na budowie Inwestycji (tj. działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką 23%). Kupujący nie wyklucza również zbycia w przyszłości zrealizowanej na Gruncie Inwestycji.

Zainteresowani planują złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży Działki.

Zainteresowani uzależniają datę finalizacji Transakcji sprzedaży przedmiotowej działki wraz z Infrastrukturą od uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę od właściwego Organu. Jednak planowany maksymalny termin finalizacji to 30 czerwiec 2020 r. (dalej: „Transakcja”).

W uzupełnieniu wniosku z 20 kwietnia 2020 r. Zainteresowani wskazali, że biorąc pod uwagę definicję budowli na gruncie Prawa budowlanego, znajdujące się na działce naniesienia, tj.:

*   wodociąg,
*   studnie głębinowe,
*   sieć elektryczna,
*   utwardzenie powierzchni

\-stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Zainteresowani wskazali, że Działka wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami (studnie głębinowe, utwardzenie powierzchni, wodociągi, sieć energetyczna) została nabyta przez Sprzedającego w roku 2014 w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Infrastruktura znajdująca się na Działce nie podlegała ulepszeniom, w szczególności nie podlegała ulepszeniom, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej Infrastruktury.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu z zastosowaniem stawki 23% podatku od towarów i usług, przy czym warunkiem opodatkowania Transakcji z zastosowaniem stawki 23% podatku od towarów i usług będzie dokonanie przez Zainteresowanych wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej nabycie Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do zwrotu nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1?
3.  Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że zbycie Nieruchomości będzie podlegało przepisom ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz będzie opodatkowane podstawową stawką podatku od towarów i usług (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili w części wniosku dotyczącej podatku od towarów i usług), Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 30 kwietnia 2020 r. znak: 0112-KDIL1-3.4012.55.2020.3.TK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego prawo własności nieruchomości gruntowej. Aktualnie znajdującymi się na Działce naniesieniami są studnie głębinowe, utwardzenie powierzchni, wodociągi oraz sieć energetyczna.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 30 kwietnia 2020 r. znak: 0113-KDIL1-3.4012.55.2020.3.TK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

*   sprzedaż budowli, tj. wodociągów, studni głębinowych, sieci elektrycznej i utwardzenia powierzchni znajdujących się na Działce (gruncie), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; jednocześnie ze zwolnienia od podatku korzystać będzie sprzedaż ww. gruntu zabudowanego przedmiotowymi budowlami, zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy;
*   skoro Strony transakcji złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy tych budowli, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to będą mogli oni zrezygnować z ww. zwolnienia i wybrać opodatkowanie przedmiotowej dostawy podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374, ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.