Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.471.2018.3.DJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-18
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; małżeństwo; małżonek; nieruchomości; wspólność-wspólność majątkowa; zabudowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2018 r. (data wpływu 23 grudnia 2018 r.), uzupełnionym pismami w dniach: 1 lutego 2019 r. (data nadania 29 stycznia 2019 r.) oraz 4 lutego (data nadania 4 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości w odniesieniu do pytania nr 1 i pytania nr 2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 17 stycznia 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.471.2018.2.DJ i nr 0115-KDIT1-2.4012.935.2018.3.NK, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a uzupełnieniem wniosku nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 17 stycznia 2019 r., skutecznie doręczono w dniu 28 stycznia 2019 r., natomiast w dniach: 1 lutego 2019 r. (data nadania 29 stycznia 2019 r.) oraz 4 lutego (data nadania 4 lutego 2019 r.), do tut. organu wpłynęły pisma stanowiące odpowiedź na ww. wezwanie.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji są zagadnienia dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, natomiast w kwestiach dotyczących podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Posiada wspólność małżeńską majątkową. Uzyskuje dochody m.in. z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, z tytułu której nie jest podatnikiem podatku od towarów usług. Dochód z działalności opodatkowany jest na zasadach ogólnych (wg skali) (KPiR). Wnioskodawca nie osiąga dochodów z wynajmu prywatnego. Przedmiotem jednoosobowej działalności gospodarczej od 1998 roku jest wynajem pokoi (PKD 5520Z).

W grudniu 2002 r. Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny do majątku odrębnego prywatnego 2 działki o łącznej powierzchni 1304 m2 oraz budynek mieszkalny jednorodzinny (dalej: „Nieruchomość”), znajdujący się na jednej z działek. Budynek został oddany do używania w marcu 1998 r. a wybudowany był jako inwestycja prywatna. Inwestorowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania działka zabudowana domem oraz część drugiej działki są zakwalifikowane jako tereny budowlane, natomiast pozostała część niezabudowanej działki nie ma przeznaczenia budowlanego.

Wnioskodawca zamieszkuje część budynku, natomiast w ramach działalności gospodarczej wynajmuje część pokoi w przedmiotowej Nieruchomości. Żadna z części Nieruchomości nie została wniesiona do działalności gospodarczej, nie jest amortyzowana i nadal stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy. W ramach działalności gospodarczej nie dokonywano ulepszeń Nieruchomości. Jedynie bieżące koszty eksploatacji dotyczące utrzymania wynajmowanych pokoi (np.: wymiana żarówek, armatury, lamp, wyposażenia) rozliczane były w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie podejmowano obecnie żadnych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, nie poszukiwano nabywców. Wnioskodawca rozważa zostanie wspólnikiem spółki komandytowej, która poszukuje terenów pod budowę. Wobec powyższego Wnioskodawca myśli o sprzedaży Nieruchomości, bądź przekazaniu jej w formie aportu, w zamian za udziały. Spółka wybudowałaby tam budynek wielorodzinny na sprzedaż.

W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowany doprecyzował – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – że przedmiotowa Nieruchomość jest zabudowana użytkowanym budynkiem mieszkalnym posiadającym wszystkie niezbędne media oraz drogę dojazdową. Na obecną chwilę Wnioskodawca nie ponosił nakładów w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży ani nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży. Jak wskazano w drugim z zadanych w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych pytań, Wnioskodawca hipotetycznie rozważa podjęcie działań polegających na zakupie projektu architektonicznego nowego budynku, który mógłby powstać na Nieruchomości, a następnie uzyskaniu dla niego pozwolenia na budowę i w kolejności sprzedaży Nieruchomości wraz z uzyskanym pozwoleniem na budowę. Działania takie, ani żadne nakłady w tym obszarze nie były jeszcze czynione. Ponadto Zainteresowany wskazał, że nie sprzedawał żadnych nieruchomości. Przedmiotowa Nieruchomość jest jedyną jaką posiada.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana po upływie 5 lat od nabycia?
2.  Czy w przypadku podjęcia przez Wnioskodawcę działań polegających na zakupie projektu architektonicznego nowego budynku, który mógłby powstać na Nieruchomości, a następnie uzyskaniu dla niego pozwolenia na budowę i sprzedaży Nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana po upływie 5 lat od daty nabycia?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko dotyczące pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawczy, w przypadku sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, nie powstanie obowiązek uregulowania podatku dochodowego, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wnioskodawca nabył do majątku osobistego Nieruchomość na podstawie umowy darowizny w roku 2002. Zatem z uwagi na upływ pięcioletniego okresu od daty nabycia, przychód powstały z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko dotyczące pytania nr 2:

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku podjęcia działań polegających na zakupie projektu architektonicznego nowego budynku, który mógłby powstać na Nieruchomości, a następnie uzyskaniu dla niego pozwolenia na budowę i sprzedaży Nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana po upływie 5 lat od daty nabycia. Podjęcie opisanych działań mieściłoby się w granicach normalnego zarządu własnym mieniem. Dodatkowo stosownie do definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy PIT za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Opisanym przez Wnioskodawcę działaniom nie można by przypisać cech zorganizowania ani ciągłości, gdyż byłaby to jednorazowa czynność.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy – istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Jak wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych wynika, że Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Uzyskuje dochody m.in. z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, z tytułu której nie jest podatnikiem podatku od towarów usług. Dochód z działalności opodatkowany jest na zasadach ogólnych (wg skali) (KPiR). Wnioskodawca nie osiąga dochodów z wynajmu prywatnego. Przedmiotem jednoosobowej działalności gospodarczej od 1998 roku jest wynajem pokoi (PKD 5520Z). W grudniu 2002 r. Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny do majątku odrębnego prywatnego 2 działki o łącznej powierzchni 1304 m2 oraz budynek mieszkalny jednorodzinny (dalej: „Nieruchomość”), znajdujący się na jednej z działek. Budynek został oddany do używania w marcu 1998 r. a wybudowany był jako inwestycja prywatna. Inwestorowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania działka zabudowana domem oraz część drugiej działki są zakwalifikowane jako tereny budowlane, natomiast pozostała część niezabudowanej działki nie ma przeznaczenia budowlanego. Wnioskodawca zamieszkuje część budynku, natomiast w ramach działalności gospodarczej wynajmuje część pokoi w przedmiotowej Nieruchomości. Wnioskodawca rozważa zostanie wspólnikiem spółki komandytowej, która poszukuje terenów pod budowę. Wobec powyższego Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających zbycie oraz samego planowanego zbycia Nieruchomości, o którym mowa we wniosku.

W tym celu należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą, tj. rozważyć czy czynności podjęte przez Wnioskodawcę w związku z planowaną sprzedażą powyższej Nieruchomości noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (w drodze darowizny w 2002 roku) i planowanej sprzedaży Nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Zainteresowanego pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. W świetle okoliczności przedstawionych we wniosku, a w szczególności ze względu na fakt, że żadna z części Nieruchomości nie została wniesiona do działalności gospodarczej, nie jest amortyzowana i nadal stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, w ramach działalności gospodarczej nie dokonywano ulepszeń Nieruchomości - jedynie bieżące koszty eksploatacji dotyczące utrzymania wynajmowanych pokoi (np.: wymiana żarówek, armatury, lamp, wyposażenia) rozliczane były w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie podejmowano żadnych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, nie poszukiwano nabywców i Wnioskodawca planuje sprzedaż działek po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia a także fakt, że Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę wskazanej we wniosku Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży Nieruchomości nie będą uzyskiwane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, sprzedaż działek należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie należy ich kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nabytą w drodze darowizny w 2002 roku Nieruchomość. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy w przedmiotowej sprawie upłynął z dniem 31 grudnia 2007 roku.

Reasumując, stwierdzić należy, że skoro planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie – zatem nie będzie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z rzeczonej transakcji.

W analizowanej sprawie odrębnie należy rozpatrzyć kwestię, dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia Nieruchomości w odniesieniu do wyżej wskazanego pytania nr 2. Zatem, w tym przypadku istotne jest ustalenie, czy ma rację Wnioskodawca twierdząc, że w przypadku podjęcia przez niego działań polegających na zakupie projektu architektonicznego nowego budynku, który mógłby powstać na Nieruchomości, a następnie uzyskaniu dla niego pozwolenia na budowę i sprzedaży Nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana po upływie 5 lat od daty nabycia.

W tym miejscu należy wskazać, że ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tej ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy sam fakt, że Wnioskodawca rozważa (hipotetycznie) podjęcie działań polegających na zakupie projektu architektonicznego nowego budynku, który mógłby powstać na Nieruchomości, a następnie uzyskaniu dla niego pozwolenia na budowę i w dalszej kolejności sprzedaży Nieruchomości wraz z uzyskanym pozwoleniem na budowę nie może przesądzać, że sprzedaż tej Nieruchomości prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej. Działania takie, ani żadne nakłady w tym obszarze nie były jeszcze czynione. Ponadto Zainteresowany wskazał, że nie sprzedawał żadnych nieruchomości. Przedmiotowa Nieruchomość jest jedyną jaką posiada.

Czynności, które planuje podjąć Wnioskodawca wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu jej odsprzedaży (świadczyć może o tym m.in. fakt, że sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od nabycia Nieruchomości i to, że otrzymał ją w drodze darowizny), nie prowadził w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania jej do sprzedaży. Nawet, gdyby uznać, że planowane przez Wnioskodawcę czynności podyktowane były dążeniem do uzyskania wyższej ceny Nieruchomości, to ze względu na brak profesjonalnego i zorganizowanego charakteru, jaki można przypisać działalności handlowej, należy te działania uznać za dokonane w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Z całokształtu opisanych działań Zainteresowanego nie wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji, istotą działań Wnioskodawcy nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychodu uzyskanego przez Zainteresowanego z planowanej sprzedaży Nieruchomości – po zakupie projektu architektonicznego nowego budynku, który mógłby powstać na Nieruchomości, a następnie uzyskaniu dla niego pozwolenia na budowę – nie należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia Nieruchomości w tym przypadku należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W świetle powyższego, skoro datą nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę jest 2002 rok (tj. data otrzymania przez Zainteresowanego przedmiotowej Nieruchomości w drodze darowizny), zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2007 r.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości – po zakupie projektu architektonicznego nowego budynku, który mógłby powstać na Nieruchomości, a następnie uzyskaniu dla niego pozwolenia na budowę – nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Jednocześnie, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca 2002 r., w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości. W rezultacie kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.