Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.755.2025.1.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-04
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na
podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
dochodowego od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe
deweloper
lokal-lokal mieszkalny
sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W grudniu 2022 roku sprzedał Pan wspólnie z żoną (ma Pan z żoną wspólność majątkową
    bez rozdzielczości majątkowej i korzysta Pan wraz z żoną ze wspólnego rozliczenia w PIT)
    nieruchomość mieszkalną przed upływem 5 lat za kwotę 640.000zł . Po sprzedaży złożył
    Pan PIT-39 za rok 2022 deklarując że za uzyskane środki nabędzie Pan wraz z żoną
    nieruchomość na cele mieszkaniowe w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W
    dniu 21.01.2025 roku zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę deweloperską o
    wybudowanie domu mieszkalnego za kwotę 1.398.500zł. Zgodnie z umową deweloperską
    deweloper zawarł z bankiem umowę o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku
    powierniczego w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z umową
    deweloperską płatność ma nastąpić w 4 ratach 1. 350.000 zł w terminie do 31.01.2025 r. -
    zapłacona w całości zgodnie z terminem. 2.628.950 zł w terminie do 07.04.2025 r. -
    zapłacona w całości zgodnie z terminem. 3.279.700 zł w terminie do 30.05.2025 r. -
    zapłacona w całości zgodnie z terminem. 4.140.000zł w terminie do 28.02.2026 r. - do
    wpłaty zgodnie z terminem. Zgodnie z umową deweloperską deweloper zobowiązuje się
    przenieść własność nabytej nieruchomości do 30.03.2026 r.

## Pytanie

Czy w świetle obowiązujących przepisów wydatki które poniósł Pan do tej pory można
    zaliczyć na spełnienie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o PIT, jeśli nie zdąży Pan z podpisaniem aktu notarialnego do końca 2025 r.
    przenoszącego własność na Pana i Pana żonę a poniósł Pan już wydatki jak wyżej w celu
    zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych potwierdzone aktem notarialnym w postaci umowy
    deweloperskiej oraz zapłacił Pan do tej pory jak wyżej pierwsze 3 raty w kwocie 1.258.650
    zł ?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem to spełnia Pan warunek skorzystania u ulgi na zakup nieruchomości
    mieszkalnej ponieważ wydatkował Pan większą kwotę niż uzyskał Pan z nieruchomości
    sprzedanej oraz posiada Pan umowę deweloperską w postaci aktu notarialnego oraz
    potwierdzenie dokonanych wpłat na poczet zakupionej nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne
    zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,

      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;
    Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie
    nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c
    cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie
    dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w
    wykonaniu działalności gospodarczej.
    Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ww. praw majątkowych
    decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób ich nabycia.
    Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w grudnia 2022 roku sprzedał Pan
    wspólnie z żoną nieruchomość mieszkalną przed upływem 5 lat.
    W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż ww. nieruchomości stanowi źródło
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,
    ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca
    roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem
      z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a
      kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów
      amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych
      nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę
    zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego
    wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych
    uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby
    transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
    tą czynnością).
    Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której
    podatnik staje się właścicielem nieruchomości.
    Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość,
    niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki

    na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości, obejmują
    nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np.
    wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.
    Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady
    ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.
    Stosownie do ww. art. 22 ust. 6c ustawy:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
      nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
      udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
      poczynione w czasie ich posiadania.
    W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
      Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny
      sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
      majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku
      od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
      przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej
      wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
      spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w
      drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia
      poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe,
      w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada
      łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary
      spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika
      długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i
      polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił
      roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu
      odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:
      Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie
      podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło
      nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku
      poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu
      odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w
      okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego
      okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu
      Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
    Jak stanowi art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
      dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

      2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
      podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45
      ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
      następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
      do dnia zapłaty podatku włącznie.
    Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    stanowi, że:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu
    odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi
    poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z
    odpłatnego zbycia.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
      dochód zwolniony = D x (W / P)
      gdzie:
      D - dochód ze sprzedaży,
      W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
      podatku dochodowym od osób fizycznych,
      P - przychód ze sprzedaży.
    W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele
    mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze
    zwolnienia od podatku dochodowego.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione
    zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
      a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
        gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

      b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w
        takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
        udziału w takim prawie,
      c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
        również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu
        lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim
        prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni
        przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego
      - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
      należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej
      .
    Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków
    mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w
    wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku
    dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1
    pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione
      na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt
      131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-
      c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Znaczenie tej regulacji (art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych) oraz zakres jej obowiązywania - w odniesieniu do wydatków z umowy
    deweloperskiej - omówił Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 20 lutego 2024 r. o
    sygn. akt. II FSK 713/21. Sąd podkreślił, że:
      (...) z dniem 1 stycznia 2019 r. na mocy art. 1 pkt 5 lit. b ustawy z 23 października
      2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o
      podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z
      2018 r. poz. 2159; dalej: „ustawa zmieniająca”) do ustawy o podatku dochodowym
      od osób fizycznych dodano art. 21 ust. 25a, zgodnie z którym wydatki, o których
      mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
      jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie
      własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi
      podatnik ponosił wydatki na nabycie. Jednocześnie, na mocy art. 16 ustawy
      zmieniającej, m.in. dodany art. 21 ust. 25a stosuje się do dochodów (przychodów)
      uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r. (...) . Podnieść w tym miejscu należy, że - jak
      wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 marca 2019 r., sygn. akt II FSK
      854/17 - dopiero zatem ustawą nowelizującą z dnia 23 października 2018 r.
      prawodawca wyraźnie rozszerzył warunki korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej o
      wymóg nabycia preferowanego prawa majątkowego w terminie tożsamym z
      przyjętym dla poniesienia wydatków. W ocenie NSA przepis art. 21 ust. 25a PDOFizU
      stanowi novum legislacyjne, podobnie zresztą jak zmiany treści art. 21 ust. 1 pkt 131
      tej ustawy. Tym samym przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. c
      PDOFizU w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2019 r. nie zawiera wymogu
      nabycia preferowanego prawa majątkowego (...) w terminie tożsamym z przyjętym

      dla poniesienia wydatków, gdzie taki warunek został dopiero wprowadzony z dniem
      1 stycznia 2019 w postaci art. 21 ust. 25a PDOFizU.
    Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d)
      i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
      1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
      2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo
        jego części
      - przeznaczonych na cele rekreacyjne.
    Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności
    opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r.
    Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
      Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym
      podatków, określonych w ustawie.
    Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z
    przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia
    wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych
    przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania,
    skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień
    zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
    Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości
    skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze
    sprzedaży nieruchomości (ich części oraz udziału) i określonych praw majątkowych nie
    później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona
    dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte
    w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do
    zastosowania ww. zwolnienia ma – jak już uprzednio wskazałem – charakter
    enumeratywny (wyczerpujący).
    Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne
    cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem
    „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww.
    zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie
    tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów
    mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową.

    Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku
    dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie
    własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła
    zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz
    „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do
    zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie
    do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem
    ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w
    miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw
    przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw
    omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane
    na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z
    brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.
    Jak wskazano wyżej, ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób
    jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie
    ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
    Natomiast, ustawowy termin na wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w
    art. 30e ww. ustawy, wynosi trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło
    odpłatne zbycie, a więc w przypadku sprzedanej przez Pana nieruchomości mieszkalnej w
    2022 r., termin ten upłynie z dniem 31 grudnia 2025 r.
    Przedstawiając stan faktyczny wskazał Pan, że 21 stycznia 2025 r. zawarł Pan w formie
    aktu notarialnego umowę deweloperską o wybudowanie domu mieszkalnego za kwotę
    1.398.500 zł. Na poczet zapłaty ceny nieruchomości wniósł Pan płatności w 4 ratach 1.
    350.000 zł w terminie do 31.01.2025 r. - zapłacona w całości zgodnie z terminem.
    2.628.950 zł w terminie do 07.04.2025 r. - zapłacona w całości zgodnie z terminem. 3.
    279.700 zł w terminie do 30.05.2025 r. - zapłacona w całości zgodnie z terminem. 4.
    140.000zł w terminie do 28.02.2026 r. - do wpłaty zgodnie z terminem. Co istotne, zgodnie
    z umową deweloperską deweloper zobowiązuje się przenieść własność nabytej
    nieruchomości do 30.03.2026 r.
    Rozstrzygającym zatem jest ustalenie, czy w związku z zawarciem przez Pana w 2025 r.
    umowy deweloperskiej, na mocy której dokonywał Pan wydatków na poczet zapłaty ceny
    domu mieszkalnego, ponoszonych z uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia
    nieruchomości mieszkalnej, kwoty te mogą stanowić wydatki określone w art. 21 ust. 25
    pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany dochód z
    odpłatnego zbycia tej działki w części wydatkowanej w powyższy sposób korzystać może
    ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, w przypadku gdy zawarcie
    umowy przeniesienia własności domu mieszkalnego na Pana nastąpi w 2026 r.
    Zaznaczam, że zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy
    lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu
    gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695):
    Użyte w ustawie określenia oznaczają:
      Umowa deweloperska - umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na
      podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz
      ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego
      lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo
      zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub
      użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę
      własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i
      własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną
      nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z

      prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu
      potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia
      pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
    Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z
    normami prawa cywilnego.
    Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    W myśl art. 156 ww. Kodeksu:
      Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
      wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności,
      z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność
      umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
    Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została
      zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności
      potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę
      na niezwłoczne przejście własności.
    Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:
      Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
      zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność,
      która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do
      przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie
      wymienione.
    Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności
    nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej
    umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też
    dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić
    do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne.
    Jak już wyżej cytowano, moment przeniesienia własności nieruchomości został określony
    w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego przesądza natomiast o
    formie tej czynności prawnej.
    Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości - jest niejako
    przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia
    deweloperskiego, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia,
    np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy
    deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz
    nabywcy - po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego - odrębnej własności lokalu
    mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz własności tej (sama)
    umowa deweloperska nie przenosi.
    Innymi słowy, brak zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu
    notarialnego w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym
    nastąpiło zbycie nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności
    tej nieruchomości, a tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do
    skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust.
    25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art.

    21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia
    określonego dochodu od opodatkowania (podatkiem dochodowym) zarówno z terminem
    wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem
    własności lub współwłasności do nieruchomości.
    Podsumowując, skoro do 31 grudnia 2025 r. nie zawrze Pan umowy przeniesienia prawa
    własności nieruchomości na Pana rzecz, to – w opisanych okolicznościach - nie przysługuje
    Panu możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku
    z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Pana stanowisko uznać należy za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
    podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji
    przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku
    stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym.
    W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie
    faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
    dla siebie korzystne skutki prawne.
    Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego
    indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację
    indywidualną).
    Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej
    podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje
    skutków podatkowych dla Pana żony.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.