Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.318.2021.1.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-16
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy lokali oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami ponoszonymi na odnowienie lub nadbudowę Nieruchomości.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; ulepszenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 maja 2021 r. (data wpływu 17 maja 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy lokali na parterze, I oraz II piętrze Nieruchomości - **jest prawidłowe,**

*   możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy lokali na III i IV piętrze Nieruchomości – **jest nieprawidłowe,**

*   braku prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami ponoszonymi na odnowienie parteru, I i II piętra Nieruchomości – **jest prawidłowe,**

*   braku prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami ponoszonymi na nadbudowanie III i IV piętra Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy lokali na parterze, I, II, III i IV piętrze Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami ponoszonymi na jej odnowienie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na obszarze RP. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. We wpisie do CEIDG Wnioskodawca wskazał jako jeden z przedmiotów działalności kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z - zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności). Wnioskodawca prowadzi ewidencję podatkową z wykorzystaniem Podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów (PKPiR). Koszty są ujmowane metodą uproszczoną.

Na podstawie aktu notarialnego z 27 grudnia 2018 r. Rep. A nr (…) Wnioskodawca nabył udział wynoszący 84/100 w nieruchomości zabudowanej budynkiem murowanym wielomieszkaniowym (kamienicą) wzniesionym w 1931 r., o powierzchni zabudowy 180,2 m2, powierzchni użytkowej 395,05 m2 i powierzchni całkowitej budynku 637,04 m2 w (…) przy ul. (…) (dalej jako „Nieruchomość”).

Pozostały udział w Nieruchomości, tj. wynoszący 16/100 nabyła żona Wnioskodawcy. Nieruchomość posiada następujące kondygnacje:

1.  suterena, w której znajdują się 2 lokale,
2.  parter, na którym znajdują się 2 lokale,
3.  I piętro, na którym znajdują się 2 lokale,
4.  II piętro, na którym znajdują się 2 lokale,
5.  poddasze.

Następnie na podstawie aktu notarialnego z 8 marca 2021 r. Rep. A nr (…) Wnioskodawca podarował swojej żonie udział w tejże nieruchomości wynoszący 6/100. Obecnie zatem Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości w udziale 78/100 części. Jednocześnie z umową darowizny Wnioskodawca i Jego żona zawarli umowę o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej. Na mocy tej umowy o podział do korzystania, Wnioskodawca w ramach przysługującego Mu udziału 78/100 we własności Nieruchomości może, z wyłączeniem osób trzecich, korzystać z pomieszczeń znajdujących się na parterze budynku (z wyłączeniem mieszkania nr 3), pierwszym piętrze, drugim piętrze oraz poddaszu.

Nieruchomość ta nie posiada wyodrębnionych lokali w rozumieniu ustawy o własności lokali. Natomiast Nieruchomość ta była zamieszkana w całości od momentu wybudowania oraz po wojnie, to znaczy każde mieszkanie miało swoich mieszkańców, którzy korzystali z całego budynku, w tym z suteren (tzw. komórek) oraz poddasza (magazynowanie przedmiotów, suszenie prania).

Obecnie w mieszkaniach nr 1 i nr 4 mieszkają najemcy na podstawie tzw. przydziału, tj. na podstawie decyzji wydanej jeszcze na podstawie dekretu z 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu. Aktualnie mieszkańcy tej Nieruchomości mieszkają w mieszkaniach na podstawie umów najmu.

Odnośnie mieszkania nr 1 jest ono zamieszkane przez obecnych lokatorów na podstawie umowy najmu z 22 maja 1995 r. oraz skierowania Miasta (…) z dnia 15.05.1995 r. Od tej pory do chwili obecnej mieszkańcy Ci mieszkają nadal.

Odnośnie mieszkania nr 4 to obecni mieszkańcy mieszkają w nim na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w (…) z 12 czerwca 1981 r. oraz umowy najmu z 23 września 1981 r. przydzielających Im to mieszkanie do zamieszkania, mieszkańcy Ci mieszkają tam nadal.

Wnioskodawca z mocy prawa w chwili zakupu Nieruchomości wstąpił w prawa i obowiązki Wynajmującego, stąd wynajmuje mieszkania nr 1 oraz nr 4. W związku z tym wystawia na rzecz najemców faktury, korzystając ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. W zakresie dostarczania mediów opłaty obciążone są podatkiem od towarów i usług w stawce 23%.

W związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia naliczonego podatku VAT, bowiem transakcje te nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług, lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nabycie lokali nastąpiło w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Początkowo Wnioskodawca planował sprzedać nabyte udziały w Nieruchomości i w związku z tym zostały one wprowadzone do podatkowej księgi przychodów i rozchodów jako towar handlowy. Obecnie Wnioskodawca planuje odnowić nabytą Nieruchomość oraz wyodrębnić w niej samodzielne lokale o przeznaczeniu mieszkalnym i niemieszkalnym (lokale użytkowe), a dopiero po tym odnowieniu sprzedać lokale (część z nich zostanie wyodrębniona przed sprzedażą, a część z nich zostanie sprzedana w formie udziałów w Nieruchomości z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonego lokalu). W związku z tym obecnie Nieruchomość jest traktowana przez Wnioskodawcę jako tzw. produkcja niezakończona w rozumieniu § 3 ust. 1 lit. d) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz.U. z 2019. poz. 2544).

Wnioskodawca planuje w ramach własnej działalności gospodarczej odnowić zakupioną Nieruchomość w części, która na mocy umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej została Mu przyznana do wyłącznego korzystania.

Odnowa w tym wypadku polegać będzie na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku zgodnie z uzyskaną w przyszłości decyzją o pozwoleniu na budowę i posiadanym projektem architektonicznym. Obecnie istniejące choć niewyodrębnione lokale mogą zostać podzielone na mniejsze przed ich wyodrębnieniem. Według planów Wnioskodawcy nowy rozkład pomieszczeń będzie przedstawiał się następująco:

1.  suterena - 2 lokale,
2.  parter - 3 lokale,
3.  I piętro - 4 lokale,
4.  II piętro - 4 lokale.

Dodatkowo w ramach nadbudowy Nieruchomości, znajdujący się na niej budynek zostanie nadbudowany, tj. obecnie istniejące poddasze - które jak wskazano było używane przez mieszkańców kamienicy - zostanie przekształcone w III piętro oraz powstanie nowe IV piętro. Zarówno na piętrze III jak i IV powstaną po 4 lokale.

Po odnowieniu Nieruchomości oraz możliwym wyodrębnieniu w nim lokali, Wnioskodawca planuje sprzedać lokale. Jak już wspomniano, może się jednak zdarzyć tak, że lokale będą sprzedane bez ich wyodrębnienia tj. jako udział w Nieruchomości. W żaden inny sposób budynek i tym samym przyszłe lokale, nie będą używane przez Wnioskodawcę, nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nie będą odliczane z tytułu ich posiadania odpisy amortyzacyjne.

Wnioskodawca nie zna dokładnej wartości prac, które mają zostać wykonane, podobnie nie wie o ile dokładnie wzrośnie wartość każdego z lokali. Jest dla Wnioskodawcy natomiast pewne, że koszty odnowienia Nieruchomości i tym samym odnowienia wszystkich wyodrębnionych w przyszłości lokali przekroczą 30% ceny jego nabycia. Podobnie jest pewien, że po wykonaniu wszystkich prac wartość Nieruchomości wzrośnie o ponad 30%. Po odnowieniu i wyodrębnieniu lokali, powierzchnia użytkowa żadnego z nich nie przekroczy 150 m2.

Wnioskodawca wyjaśnia, że odnowienie Nieruchomości w całości lub w części, zleci zewnętrznym podmiotom. Po zakończeniu procesu inwestycyjnego (odnowienia), lokale będą gotowe do sprzedaży. Wnioskodawca sprzedaż każdego z lokali zakwalifikuje jako dochód ze sprzedaży towarów handlowych. W ocenie Wnioskodawcy zarówno opis stanu faktycznego jak i opis zdarzenia przyszłego został opisany wyczerpująco w oparciu o posiadaną wiedzę, natomiast deklaruje gotowość uzupełnienia go w zakresie żądanym przez Organ podatkowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana sprzedaż każdego z lokali na parterze, I piętrze oraz na II piętrze (po ich odnowieniu zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy planowana sprzedaż każdego z lokali na III i IV piętrze (po ich powstaniu zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Na wypadek udzielenia negatywnej odpowiedzi przez Organ podatkowy na pytanie nr 1, czy planowana sprzedaż każdego z lokali na parterze, I piętrze oraz II piętrze (po ich odnowieniu zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?
4.  Na wypadek udzielenia negatywnej odpowiedzi przez Organ podatkowy na pytanie nr 2, czy planowana sprzedaż każdego z lokali na III oraz IV piętrze (po ich powstaniu zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?
5.  Czy w związku z zamiarem sprzedaży lokali na parterze, I, II, III oraz IV piętrze (po ich odnowieniu zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego), Wnioskodawcy w związku z wydatkami na odnowienie lokali przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 1 jest pozytywna.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako „ustawa o VAT”) zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli i ich części, chyba że ich dostawa dokonywana jest:

1.  przed ich pierwszym zasiedleniem albo
2.  w okresie krótszym niż 2 lata od dnia pierwszego zasiedlenia.

Definicja pierwszego zasiedlenia znajduje się natomiast w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdzie wskazano, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi dla Wnioskodawcy produkcję niezakończoną, nie zaś środek trwały. Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na ww. Nieruchomości nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca zwraca w tym miejscu uwagę, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Ponadto w zakresie pomieszczeń znajdujących się na parterze, I piętrze oraz II piętrze nie dochodzi do wybudowania nowego budynku ani nie zostaną wytworzone nowe powierzchnie mieszkalne. Całość powstaje w ramach istniejącej substancji budynku. Także ewentualne wyodrębnienie lokali w rozumieniu ustawy o własności lokali, które Wnioskodawca ma zamiar dokonać nie oznacza, że powstaną materialnie nowe części budynku, a jedynie że zostaną one uporządkowane pod względem prawnym. W ramach istniejącego budynku zmieni się ilość pomieszczeń i lokali przeznaczonych do zamieszkania (część większych lokali zostanie podzielona na mniejsze). Nie dojdzie zatem do powstania nowej nieruchomości, a jedynie obecnie istniejące lokale i pomieszczenia zostaną zreorganizowane. W sprawie nie dochodzi do powstania nowego budynku lub nowych powierzchni, a jedynie mamy do czynienia z odnowionymi, lecz istniejącymi już wcześniej powierzchniami użytkowymi w istniejącym już, lecz odnowionym budynku.

W ocenie Wnioskodawcy, fakt że w miejsce dwóch większych lokali na jednym z pięter zostaną wydzielone cztery mniejsze nie powoduje powstawania nowej nieruchomości. To jest fizycznie dalej ta sama Nieruchomość tylko w inny sposób zorganizowana. Tym bardziej, że na chwilę obecną żadne lokale nie są wyodrębnione zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

W konsekwencji powyższego dla przyszłej dostawy Nieruchomości będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa Nieruchomości (tj. sprzedaż odnowionych lokali) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata, skoro pierwsze zasiedlenie pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości miało miejsce przed wojną a później także w latach 50. XX wieku, zaś kolejne udokumentowane zasiedlenie nastąpiło w latach 80. i 90. XX wieku. Planowana sprzedaż nastąpi po 2020 r.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje uzasadnienie w wydanych dotychczas interpretacjach podatkowych, m.in.:

*   interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 20 października 2016 r., znak IBPP1/4512-544/16-2/ES,

*   interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 czerwca 2019 r., znak 0115-KDIT1-3.4012.237.2019.2.MS,

*   interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 22 stycznia 2019 r., znak 0112-KDIL2-1.4012.639.2018.2.AP.

W ocenie Wnioskodawcy, dopóki przedmiotowa Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do działalności gospodarczej w charakterze środka trwałego, dopóty nie ma możliwości „ulepszenia” ich w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, a tym samym nie dochodzi do ulepszenia, o którym mowa w definicji pierwszego zasiedlenia zawartej w ustawie o VAT.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 2 jest pozytywna.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako „ustawa o VAT”), zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli i ich części, chyba że ich dostawa dokonywana jest:

1.  przed ich pierwszym zasiedleniem albo
2.  w okresie krótszym niż 2 lata od dnia pierwszego zasiedlenia.

Definicja pierwszego zasiedlenia znajduje się natomiast w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdzie wskazano, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi dla Wnioskodawcy produkcję niezakończoną, nie zaś środek trwały. Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na ww. Nieruchomości nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca zwraca w tym miejscu uwagę, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Pierwsze zasiedlenie Nieruchomości nastąpiło również jeszcze przed wojną, a ponownie w latach 50. XX wieku. Przyszłe III piętro, które obecnie stanowi poddasze, było używane przez dotychczasowych mieszkańców Nieruchomości, zatem nie można przyjąć, że zostanie ono zbyte w okresie krótszym niż 2 lata od dnia pierwszego zasiedlania lub też przed jego zasiedleniem. Poddasze było używane, a obecnie jest ono modernizowane.

Odnośnie przyszłego IV piętra, to Wnioskodawca zdaje sobie sprawę z faktu, że powstaje tu nowa powierzchnia użytkowa, natomiast podkreśla, że nowe piętro będzie stanowić część istniejącego budynku. Do chwili ewentualnego wydzielenie na tym piętrze lokali będzie ono stanowić jego bezpośrednią kontynuację, a zatem skutki pierwotnego zasiedlenia budynku będą odnosić się również do IV piętra.

W ocenie Wnioskodawcy cały budynek, tj. jego istniejące obecnie kondygnacje jak również nowe kondygnacje III i IV piętra to jest fizycznie dalej ta sama Nieruchomość tylko w inny sposób zorganizowana. Tym bardziej, że na chwilę obecną żadne lokale nie są wyodrębnione zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

W konsekwencji powyższego dla przyszłej dostawy Nieruchomości będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa Nieruchomości (tj. sprzedaż odnowionych lokali) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata, skoro pierwsze zasiedlenie pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości miało miejsce przed wojną a później także w latach 50. XX wieku, zaś kolejne udokumentowane zasiedlenie nastąpiło w latach 80. i 90. XX wieku. Planowana sprzedaż nastąpi po 2020 r.

W ocenie Wnioskodawcy, dopóki przedmiotowa Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do działalności gospodarczej w charakterze środka trwałego, dopóty nie ma możliwości „ulepszenia” ich w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, a tym samym nie dochodzi do ulepszenia, o którym mowa w definicji pierwszego zasiedlenia zawartej w ustawie o VAT.

Ad 3

W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 3 jest pozytywna.

Wnioskodawca zastrzega, że stoi na stanowisku, że transakcja sprzedaży odnowionych lokali będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednak na wypadek, gdyby Organ podatkowy nie podzielił tego stanowiska, formułuje alternatywnie pytanie dodatkowe w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przedmiotowych lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, transakcja sprzedaży odnowionych lokali będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zgodnie z przywołanym przepisem, wolna od opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W kontekście tego przepisu, Wnioskodawca wskazuje, że spełnione byłyby wszystkie trzy przesłanki zastosowania zwolnienia, bowiem:

1.  w sprawie nie miałoby zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - taki bowiem wniosek będzie płynął z faktu udzielenia negatywnej odpowiedzi przez tut. Organ podatkowy na pytanie nr 1,
2.  Wnioskodawcy w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a to biorąc pod uwagę fakt, że transakcja nabycia przedmiotowej Nieruchomości nie była w ogóle objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
3.  Wnioskodawca nie będzie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowej Nieruchomości, biorąc pod uwagę fakt, że „ulepszenie” jako pojęcie prawa podatkowego zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i dotyczy wyłącznie składników majątkowych stanowiących środki trwałe, zaś przedmiotowa Nieruchomość ani nie została w ten sposób zakwalifikowana, ani nie znalazła się w ewidencji środków trwałych. Stąd brak jest przesłanek do uznania go za środek trwały, podobnie jak lokali, które w ramach Nieruchomości zostaną ewentualnie wyodrębnione.

W ocenie Wnioskodawcy podobnie jak w przypadku pytania nr 1 także i w odniesieniu do pytania nr 3 należy stwierdzić, iż dopóki przedmiotowa Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do działalności gospodarczej w charakterze środka trwałego, dopóty nie ma możliwości „ulepszenia” jej w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, a tym samym nie dochodzi do ulepszenia, o którym mowa w definicji pierwszego zasiedlenia zawartej w ustawie o VAT.

Ad 4

W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 4 jest pozytywna.

Wnioskodawca zastrzega, że stoi na stanowisku, że transakcja sprzedaży odnowionych lokali na piętrach III oraz IV będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednak na wypadek, gdyby Organ podatkowy nie podzielił tego stanowiska, formułuje alternatywnie pytanie dodatkowe w zakresie możliwości zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przedmiotowych lokali na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 2, transakcja sprzedaży odnowionych lokali będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zgodnie z przywołanym przepisem, wolna od opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W kontekście tego przepisu, Wnioskodawca wskazuje, że spełnione byłyby wszystkie trzy przesłanki zastosowania zwolnienia, bowiem:

1.  w sprawie nie miałoby zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - taki bowiem wniosek będzie płynął z faktu udzielenia negatywnej odpowiedzi przez Organ podatkowy na pytanie nr 2,
2.  Wnioskodawcy w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a to biorąc pod uwagę fakt, że transakcja nabycia przedmiotowej Nieruchomości nie była w ogóle objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
3.  Wnioskodawca nie będzie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowej Nieruchomości, biorąc pod uwagę fakt, że „ulepszenie” jako pojęcie prawa podatkowego zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i dotyczy wyłącznie składników majątkowych stanowiących środki trwałe, zaś przedmiotowa Nieruchomość ani nie została w ten sposób zakwalifikowana, ani nie znalazła się w ewidencji środków trwałych. Stąd brak jest przesłanek do uznania go za środek trwały, podobnie jak lokali które w ramach Nieruchomości zostaną ewentualnie wyodrębnione.

W ocenie Wnioskodawcy, podobnie jak w przypadku pytania nr 2, także i w odniesieniu do pytania nr 4 należy stwierdzić, iż dopóki przedmiotowa Nieruchomość nie zostanie wprowadzona do działalności gospodarczej w charakterze środka trwałego, dopóty nie ma możliwości „ulepszenia” jej w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, a tym samym nie dochodzi do ulepszenia, o którym mowa w definicji pierwszego zasiedlenia zawartej w ustawie o VAT.

Ad 5

W ocenie Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 5 jest negatywna.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, co do zasady, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W niniejszej sprawie w związku z faktem, że w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż lokali po ich odnowieniu w ramach odnowienia Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wszak korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku należnego o podatek VAT naliczony w związku z poniesieniem wydatków na odnowienie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy lokali na parterze, I oraz II piętrze Nieruchomości oraz w zakresie braku prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami ponoszonymi na odnowienie parteru, I i II piętra Nieruchomości i nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast przez wytworzenie nieruchomości – w myśl art. 2 pkt 14a ustawy - rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Jak wynika z art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1426 ze zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

*   przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

*   rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

*   rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

*   adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

*   modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Zatem nieruchomość (np. lokal), który nie będzie stanowić u podatnika środka trwałego, nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podstawowe zasady dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. W każdym jednak przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2018 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył na podstawie aktu notarialnego kamienicę. Obecnie udział Wnioskodawcy w ww. Nieruchomości wynosi 78/100 części. Na mocy umowy o podział do korzystania, Wnioskodawca w ramach przysługującego Mu udziału w Nieruchomości może, z wyłączeniem osób trzecich, korzystać z pomieszczeń znajdujących się na parterze budynku (z wyłączeniem mieszkania nr 3), pierwszym piętrze, drugim piętrze oraz poddaszu.

Zakup Nieruchomości opodatkowany był podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z czym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zakup Nieruchomości nastąpił w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Udziały w Nieruchomości wprowadzone zostały do podatkowej księgi przychodów i rozchodów jako towar handlowy.

Nieruchomość składa się z:

*   sutereny - 2 lokale,

*   parteru - 2 lokale,

*   I piętra – 2 lokale,

*   II piętra 2 lokale oraz

*   poddasza.

Cała Nieruchomość jest zamieszkana w całości od momentu wybudowania tj. od 1931 r. i wykorzystywana przez jej mieszkańców włącznie z sutereną i poddaszem, które służy do magazynowania przedmiotów i suszenia prania.

Wnioskodawca wynajmuje mieszkania nr 1 i 4. Za najem Wnioskodawca wystawia faktury, korzystając ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Natomiast w zakresie mediów opłaty obciążone są podatkiem VAT w stawce 23%.

Obecnie Wnioskodawca planuje odnowić nabytą kamienicę i wyodrębnić w niej samodzielne lokale o przeznaczeniu mieszkalnym i niemieszkalnym (lokale użytkowe). Część lokali zostanie wyodrębniona przed sprzedażą a część z nich zostanie sprzedana w formie udziałów w Nieruchomości z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonego lokalu. Sprzedaż lokali nastąpi po odnowieniu Nieruchomości, które polegać będzie na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku. Po odnowieniu Nieruchomość będzie się składać z:

*   sutereny - 2 lokale,

*   parteru – 3 lokale,

*   I piętra – 4 lokale,

*   II piętra – 4 lokale,

*   III piętra – 4 lokale oraz

*   IV piętro – 4 lokale.

W ramach nadbudowy poddasze zostanie przekształcone w III piętro, dodatkowo powstanie IV piętro.

Wydatki związane z odnowieniem Nieruchomości przekroczą 30% wartości początkowej.

Odnowione lokale nie zostaną przez Wnioskodawcę wykorzystywane i nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Ad 1 i 3

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla każdego z odnowionych lokali znajdujących się na parterze, I i II piętrze Nieruchomości.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla odnowionych lokali znajdujących się na parterze, I, II Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do tych lokali miało miejsce pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Jak już wskazano powyżej pierwsze zasiedlenie to zajęcie nieruchomości (lokalu) do używania po jego wybudowaniu lub ulepszeniu. Natomiast ulepszenie - zgodnie z art. art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W analizowanym przypadku, Wnioskodawca będzie ponosił wydatki, związane z odnowieniem Nieruchomości, które przekroczą 30% jej wartości początkowej. Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że udziały nabyte w Nieruchomości zostały wprowadzone do księgi przychodów i rozchodów jako towar handlowy. Przyszłe lokale znajdujące się w Nieruchomości nie będą przez Wnioskodawcę wykorzystywane i nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Tym samym, skoro w rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na modernizację i nadbudowę Nieruchomości nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy lokali znajdujących się na parterze, I oraz II piętrze Nieruchomości po jej odnowieniu znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do tych lokali miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca w 2018 r. - wraz z żoną - nabył na podstawie aktu notarialnego udział w Nieruchomości. Wnioskodawca planuje odnowić Nieruchomość na podstawie rozbudowy, nadbudowy i przebudowy. Lokale znajdujące się na parterze, I oraz II piętrze zostaną w ramach przebudowy podzielone na mniejsze. Wydatki ponoszone na odnowienie Nieruchomości przekroczą 30% jej wartości początkowej. Nieruchomość zamieszkana była w całości od momentu wybudowania tj. od 1931 r.

W związku z powyższym, w przypadku przebudowy parteru, I oraz II piętra i związanym z tym powstaniem nowych lokali w granicach budowli - tj. w istniejącej substancji budynku, nie mamy do czynienia z czynnością spełniającą warunki pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Czynność ta nie spełnia bowiem definicji wybudowania czy ulepszenia, o których mowa w tym przepisie. Dostawa wyodrębnionych w istniejącym budynku lokali nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ w stosunku do części budynku, z którego zostaną one wydzielone doszło już do pierwszego zasiedlenia. Ponadto od pierwszego zasiedlenia tej części budynku do momentu planowanego zbycia upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto nakłady ponoszone na Nieruchomości nie stanowią ulepszeń, gdyż budynek stanowi towar handlowy.

Zatem skoro dostawa nowo wydzielonych lokali znajdujących się na parterze, I oraz II piętrze w istniejącej bryle budynku kamienicy nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia tych lokali do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione będą przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 wniosku należało uznać prawidłowe.

W konsekwencji powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie, dostawa lokali znajdujących się na parterze, I oraz II piętrze Nieruchomości ma zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 to analiza wniosku w zakresie pytania nr 3 tj. zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. lokali na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest bezpodstawna.

Ad 2 i 4

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla każdego powstałego lokalu znajdującego się na III i IV piętrze Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w ramach nadbudowy Nieruchomości obecnie istniejące poddasze przekształci w III piętro. Ponadto zostanie dobudowane nowe IV piętro budynku. Na każdym z ww. pięter powstaną po cztery lokale.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wnioskodawca – w myśl art. 2 pkt 14a ustawy - wytworzy część budynku poprzez wybudowanie III i IV piętra. W momencie dokonywania transakcji sprzedaży lokali powstałych na III i IV piętrze Nieruchomości dojdzie zatem do pierwszego zasiedlenia nowej substancji kamienicy.

W wyniku nadbudowy i rozbudowy budynku powstanie zupełnie nowa substancja mieszkaniowa, która nie była przedmiotem użytkowania, w związku z czym sprzedaż lokali wyodrębnionych w nowo powstałej części budynku nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Tym samym w tej części Wnioskodawca nie może zastosować zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania w przedmiotowej sprawie zwolnienia dla lokali wyodrębnionych w nadbudowanej części Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Uzasadniając zaprezentowane wyżej stanowisko należy podkreślić, że z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że przy ocenie możliwości skorzystania ze zwolnienia w oparciu o ten przepis istotne jest to, czy prawo do odliczenia przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości przysługiwało, a nie czy z prawa tego skorzystano. Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie należy przede wszystkim ustalić, czy Wnioskodawca spełnia przesłanki do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z wytworzeniem nowo powstałych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Jak już wspomniano powyżej, należy zauważyć, że dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego niezbędne jest istnienie związku między dokonywanymi zakupami towarów i usług, a opodatkowaną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca – czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT – po odnowieniu Nieruchomości zamierza dokonać sprzedaży nowo powstałych w niej lokali. Z uwagi na powyższe należy wnioskować, że intencją Wnioskodawcy jest wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie miał prawa do objęcia dostawy nowo powstałych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, wyodrębnionych w wyniku nadbudowy kamienicy (powstałych w nowej substancji budynku), zwolnieniem od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W tej sytuacji bowiem nie będzie spełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy pozwalający na zastosowanie zwolnienia od podatku przy ich sprzedaży.

W analizowanej sprawie dostawa nowo powstałych lokali znajdujących się na III i IV piętrze Nieruchomości nie będzie także korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika bowiem z tego przepisu, w celu skorzystania ze zwolnienia także muszą być spełnione dwa warunki:

*   brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ich wytworzenia, oraz

*   wykorzystywanie lokali wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W stosunku do ww. nowo powstałych lokali warunki te nie są spełnione ponieważ – jak już zostało wyżej stwierdzone – Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ich wybudowania.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dostawa nowo powstałych lokali mieszkalnych nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z wyżej powołanych przepisów ustawy.

Skoro do omawianej transakcji dostawy lokali znajdujących się na III i IV piętrze Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 2 i 4 należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 5

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy w związku z wydatkami poniesionymi na odnowienie Nieruchomości przysługuje Mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Jak wskazano już wyżej, Wnioskodawcy będącemu czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług – stosownie do zapisu art. 86 ust. 1 ustawy – przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z wydatkami dotyczącymi wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek wskazanych w art. 88 ustawy.

Zatem w przypadku sprzedaży odnowionych lokali znajdujących się na parterze, I oraz II piętrze Nieruchomości, których dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dotyczących przebudowy ww. lokali.

Natomiast w przypadku lokali, które powstaną na III i IV piętrze Nieruchomości, których dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki, Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dotyczących nadbudowy Nieruchomości dla ww. pięter.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe dla dostawy lokali znajdujących się na parterze, I oraz II piętrze Nieruchomości oraz za nieprawidłowe w stosunku do nadbudowanej części Nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.