Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-366/13-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-08-07
Teza: Zakres skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; grunty; nieruchomości-nabycie nieruchomości; sprzedaż; umowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 15.07.2013 r. (data wpływu 18.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.07.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem od Sp. z o.o. (spółki z siedzibą w W. zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny pod numerem NIP dalej: „Nabywca”) nieruchomość (dalej: „,Nieruchomość”) położoną w gminie miejskiej na prawach powiatu (dalej: „Transakcja”).

Zbywca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2013 r. Przed dniem Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. W dacie Transakcji, Nieruchomość obejmować będzie prawo własności działki gruntu (dalej: „Działka”) oznaczonej numerami ewidencyjnymi 62/9 (objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy) (dalej jako „Grunt”).

Grunt jest zabudowany kompleksem trzech budynków biurowo-magazynowych (dalej: „Budynki”). Ponadto na Gruncie znajdują się inne budynki i budowle, których funkcją jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:

*   portiernia,

*   wartownie,

*   stacje trafo,

*   stacja redukcyjna gazu,

*   śmietnik,

*   droga wewnętrzne,

*   parkingi,

*   zbiornik wodny (przeciwpożarowy).

Przed dokonaniem Transakcji, Wnioskodawca oraz Zbywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do Budynków i Budowli usytuowanych na Gruncie.

Nieruchomość funkcjonuje pod nazwą komercyjną D. Proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu D. przeprowadziła w trzech głównych fazach w latach 1998-2006 DBP II Sp. z o.o. (dalej: „DBP II”), która została następnie na podstawie uchwal o połączeniu w dniu 20 października 2006 r. (wpis do KRS w dniu 8 listopada 2006 r.) połączona przez przejęcie z H. Sp. z o.o. (dalej: „H.”), która to spółka z kolei w dniu 30 czerwca 2007 r. na mocy umowy przeniesienia przedsiębiorstwa zawartej w formie aktu notarialnego wniosła aportem Działkę do spółki Zbywcy (w formie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.1964.l6.93 z późn. zm., dalej: „Kodeks Cywilny”). Oprócz Działki aport przedsiębiorstwa obejmował również prawo użytkowania wieczystego działki nr 113/3 (objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy) oraz udział w wysokości 1/18 części w prawie użytkowania wieczystego działki nr 116 (objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy), które nie będą jednak przedmiotem Transakcji (dalej jako „Pozostałe Działki”).

D. nabyła Grunt od Gminy Miejskiej aktem notarialnym z dnia 17 grudnia 1997 r.

Zasadnicza część inwestycji została zrealizowana przed końcem 2006 r. Dodatkowo na Gruncie były prowadzone aż do roku 2011 r. włącznie place budowlane mające na celu przebudowę Budynków.

W okresie po wytworzeniu Budynków Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Zbywca odliczał VAT w stosunku do Budynków i Budowli.

Całość powierzchni magazynowej i biurowej była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części Budynków nieoddanej uprzednio do użytkowania, upłynęło do chwili obecnej ponad 2 lata.

Zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługiwało również prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości służących zapewnieniu dostępu do wynajmowanych przez poszczególnych najemców powierzchni.

W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości. Jednocześnie w tym samym akcie notarialnym Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności określonych ruchomości (dalej: „Ruchomości”).

Zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego, z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi p1ez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców.

*   gwarancje budowlane (z. wyjątkiem nieprzenoszalnych) wynikające z umów budowlanych dotyczących D.,

Dodatkowo w związku z Transakcją Zbywca zamierza przenieść osobną umową na Nabywcę prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących D.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy agencyjnej, w ramach której świadczone są na rzecz Zbywcy usługi agencyjne związane z zawieraniem umów najmu Nieruchomości,.

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości,
    *   ubezpieczenia Nieruchomości,
    *   umów serwisowych związanych z dostarczeniem dla Nieruchomości usług wymaganych zgodnie z umowami najmu oraz koniecznych do eksploatacji i utrzymania Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami, przy czym potencjalnie może się zdarzyć, że Nabywca będzie ponosił koszty dostarczenia usług do Nieruchomości przez określony czas po dacie po dacie Transakcji.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

*   umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością — Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),

*   instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek,

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Nabywca, w związku z Transakcją nabędzie na podstawie odrębnej umowy od podmiotu trzeciego (innego niż Zbywca) licencję do znaku towarowego „D.”, pod którym komercyjnie funkcjonuje Nieruchomość.

Nabywca, w związku z Transakcją nabędzie na podstawie odrębnej umowy od podmiotu trzeciego (innego niż Zbywca) autorskie prawa majątkowe dotyczące materiałów znajdujących się na szeregu stron internetowych oraz prawo do szeregu domen internetowych.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Budynki, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynki nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Wynajem powierzchni w Budynkach stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność pr wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Zbywca, jak i Nabywca (wniosek złożony przez H. Sp. z o.o.).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy Nabywca ma prawo do od liczenia podatku VAT zawartego na fakturze otrzymanej od Zbywcy a wystawionej z tytułu dokonania Transakcji w zakresie nabycia Gruntu wraz ze znajdującymi się na nim Budynkami i Budowlami?
2.  Czy Nabywca jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie nabycia Gruntu wraz ze znajdującymi się na nim Budynkami i Budowlami?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 01.08.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-698/13-2/PR.

Zdaniem Wnioskodawcy, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Nabywca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie nabycia Gruntu wraz ze znajdującymi się na nim Budynkami i Budowlami.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne: urnowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stroił z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Dodatkowo zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2 %.

Mając na uwadze, że zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy szczegółowo uzasadnionym w punkcie 2.1 Transakcja w zakresie w zakresie nabycia Gruntu wraz ze znajdującymi się na nim Budynkami i Budowlami będzie — po złożeniu przez Zbywcę i Nabywcę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT — podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT to zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami ustawy o PCC nie będzie w ogóle podlegać PCC co oznacza, że prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Nabywca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie nabycia Gruntu wraz ze znajdującymi się na nim Budynkami i Budowlami.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca wnosi jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem od H. Duo Sp. z o.o. (spółki z siedzibą w Warszawie zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny pod numerem NIP: XXXX; dalej: „Zbywca”) nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) położoną w Łodzi (gminie miejskiej na prawach powiatu) (dalej: „Transakcja”). Zbywca jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2013 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 01.08.2013 r. Nr IPPP1/443-698/13-2/PR dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: „Jak wynika z wniosku Wnioskodawca w momencie dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości Spółka prowadzić będzie działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Spełnione zostały więc podstawowe przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto, jak wskazano wcześniej, przedmiotowa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wys. 23% (po uwzględnieniu opcji opodatkowania zawartej w art. 43 ust. 10 w odniesieniu do części Nieruchomości, jak wskazano wyżej).”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.