Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-723/12-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-10-30
Teza: Czy przychodem z tytułu najmu nieruchomości lokalowych w rozumieniu art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne będzie wyłącznie kwota czynszu najmu, czy też - oprócz powyższego - do podstawy opodatkowania podatkiem zryczałtowanym należy zaliczać opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu do płacenia których zgodnie z umową zobowiązany jest najemca, a które to opłaty eksploatacyjne nie stanowią przychodu tylko koszt utrzymania lokalu ponoszony przez najemcę?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opłata-opłata eksploatacyjna; wynajem
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2012 r. (data wpływu 30 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Zainteresowana wynajmuje nieruchomości lokalowe w oparciu o umowę najmu. Przychody uzyskiwane z ww. tytułu zostały opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Taką formę opodatkowania Wnioskodawczyni wybrała składając odpowiednie oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika.

Obecnie stawka podatku wynosi 8,5%. W zawartych z najemcami umowach najmu znajdują się zapisy dotyczące rozliczenia płatności, z których wynika, że najemcy są zobowiązani ponosić na rzecz Wynajmującego czynsz najmu w określonej wysokości, a ponadto najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat eksploatacyjnych za zużyte media (woda, energia elektryczna, wywóz nieczystości, ogrzewanie). Zgodnie z treścią zawartych umów najmu, to na najemcy ciąży obowiązek zapłaty zarówno czynszu najmu, jak również opłat eksploatacyjnych takich jak opłata za energię elektryczną, wodę i ogrzewanie.

Wnioskodawczyni wskazuje, że opłaty eksploatacyjne są Jej wpłacane obok czynszu, jednak jest ona niejako tylko pośrednikiem w przekazywaniu wskazanych opłat pomiędzy najemcą a dostawcami mediów, kwoty za media otrzymane od najemców są w całości wpłacane przez Wynajmującą dostawcom mediów. W tym zakresie w umowach z najemcami znajdują się następujące ustalenia: „Niezależnie od czynszu najmu Najemca zobowiązany jest ponosić wszelkie koszty, związane z eksploatacją przedmiotu najmu, w szczególności opłaty z tytułu zużycia ciepła, energii elektrycznej oraz wody i ścieków. Opłaty z tytułu zużycia wody i ścieków oraz energii elektrycznej będą przez Najemcę uiszczane na podstawie comiesięcznej refaktury, wystawianej przez Wynajmującego w oparciu o fakturę VAT wystawioną przez dostarczyciela tych mediów oraz wskazania zainstalowanych w przedmiocie najmu podliczników. Opłaty z tytułu zużycia ciepła Najemca regulować będzie natomiast w wysokości stosunkowej, przypadającej na najmowaną przez niego powierzchnię w odniesieniu do całego budynku, w którym najmowana powierzchnia się znajduje, na podstawie refaktury wystawionej przez Wynajmującego w oparciu o fakturę doręczoną mu przez dostarczyciela energii cieplnej."

W ten sposób Wynajmująca wyeliminowuje potencjalne zagrożenie, że opłaty eksploatacyjne mogłyby nie być zapłacone przez najemców i prowadzić do zadłużenia nieruchomości. Podsumowując, z treści zawartej umowy wynika, iż de facto wszelkie opłaty (zarówno z tytułu czynszu najmu, jak też opłaty eksploatacyjne) są ponoszone przez najemcę, a wynajmujący (będący jednocześnie Wnioskodawczynią) wyłącznie otrzymuje do swojej dyspozycji kwotę czynszu najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychodem z tytułu najmu nieruchomości lokalowych w rozumieniu art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne będzie wyłącznie kwota czynszu najmu, czy też - oprócz powyższego - do podstawy opodatkowania podatkiem zryczałtowanym należy zaliczać opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu do płacenia których zgodnie z umową zobowiązany jest najemca, a które to opłaty eksploatacyjne nie stanowią przychodu tylko koszt utrzymania lokalu ponoszony przez najemcę?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest otrzymywana kwota czynszu. Natomiast otrzymywane przez wynajmującą od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, ogrzewanie - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca i zaraz po ich otrzymaniu od najemcy będą przez wynajmującą niezwłocznie przekazywane na pokrycie ww. kosztów według rachunków, nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (Czynsz Najmu w świetle zawartej umowy najmu przez Wnioskodawczynię). W świetle przepisów cywilnoprawnych zakres pojęcia czynszu najmu nie obejmuje opłat niezależnych od wynajmującego. Odnosi się więc swym zakresem wyłącznie do kwoty najmu, nie wliczając w to opłat eksploatacyjnych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umowo podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (art. 11 ust. 1 ww. ustawy).

W oparciu o powyższe regulacje Wnioskodawczyni jest zdania, że za przychód z tytułu najmu w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, należy uznać wyłącznie kwotę Czynszu Najmu, rozumianego z kolei jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Wysokość tego Czynszu Najmu stanowi jednocześnie przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym, zaś jego podstawą jest fakt zawarcia stosownych umów między stronami. Jednakże, aby mógł powstać przychód po stronie wynajmującego, czynsz musi zostać otrzymany lub pozostawiony do jego dyspozycji.

Określona w umowie najmu wysokość Czynszu Najmu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Natomiast ponoszone przez najemcę wydatki w związku z Opłatami Eksploatacyjnymi nie będą mogły być zaliczone do przychodu i nie będą one jednocześnie wliczane do podstawy opodatkowania.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowana powołuje się na szereg interpretacji indywidualnych.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującej, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.

W zakresie uiszczania opłat dodatkowych (stałych i eksploatacyjnych) Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem nieruchomości lokalowej nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307).

W przedmiotowej sprawie istotne jest określenie co stanowi przychód dla Wnioskodawczyni z tytułu najmu. Ponieważ z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, to opłaty za media nie stanowią dla Zainteresowanej przychodu i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychodem stanowiącym podstawę opodatkowania dla Wnioskodawczyni jest więc wyłącznie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu.

Reasumując, w świetle przedstawionych we wniosku informacji oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast otrzymane przez Wnioskodawczynię od najemcy należności z tytułu opłat eksploatacyjnych nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie wskazać należy, iż w treści własnego stanowiska Zainteresowana błędnie wskazała Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem obecnie obowiązuje t.j. ustawy z 17 stycznia 2012 r. opublikowany w Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.

W odniesieniu do powołanych we wniosku indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.