Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-810/16-4/MS2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-09-27
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntu
Słowa kluczowe: grunty; przychód; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna; zakup
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 czerwca 2016 r. (data wpływu 7 lipca 2016 r.), uzupełniony pismem z dnia 25 sierpnia 2016 r. (data nadania 25 sierpnia 2016 r, data wpływu 29 sierpnia 2016 r.) na wezwanie z dnia 11 sierpnia 2016 r. Nr IPPB4/4511-810/16-2/MS2, IPPP3/4512-506/16-3/KP (data nadania 12 sierpnia 2016 r., data doręczenia 19 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntu.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 11 sierpnia 2016 r. Nr IPPB4/4511-810/16-2/MS2, IPPP3/4512-506/16-3/KP (data nadania 12 sierpnia 2016 r., data doręczenia 19 sierpnia 2016 r.) tutejszy Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 25 sierpnia (data nadania 25 sierpnia 2016 r., data wpływu 29 sierpnia 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca oświadcza, że w grudniu 2010 r. zawarł z osobą prywatną (rolnikiem) umowę przedwstępną na zakup gruntu o areale około 22.500 m2. W styczniu 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną na sprzedaż gruntu - po zrealizowaniu transakcji z rolnikiem (zbywcą) - docelowemu inwestorowi, który planuje zamknięcie transakcji w całości lub w części do 15 lutego 2017 r. Wnioskodawca informuje ponadto, że zbywca (rolnik) nabył przedmiotowy grunt w drodze darowizny. Grunt ten nie był wykorzystywany przez zbywcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w związku z czym nie działał on jako czynny podatnik tego podatku. Zbywca nie podejmował ani nie zamierza podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu, nie podejmował, ani nie będzie podejmować jakichkolwiek działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy mające na celu dokonanie sprzedaży.

Grunt, który Wnioskodawca zamierza nabyć, jest niezabudowany, natomiast decyzją Rady Gminy z lipca 2011 r. jest przeznaczony do zabudowy przemysłowo – usługowej i obsługi komunikacyjnej. Zbywca uiszcza podatek rolny. Wnioskodawca informuje, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów usług, natomiast nie zamierza nabyć gruntu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Grunt Wnioskodawca zamierza sprzedać w takim stanie, w jakim go zakupi, w związku z czym nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych. Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy mające na celu dokonanie sprzedaży. Wnioskodawca zamierza sprzedać grunt docelowemu inwestorowi bez zbędnej zwłoki, (jak najszybciej). Przed sprzedażą Wnioskodawca nie zamierza użytkować gruntu w żaden sposób, w tym wykorzystywać go do czynności zwolnionych od podatku. Grunt Wnioskodawca zamierza nabyć wspólnie z żoną do majątku prywatnego. Przeniesienie własności gruntu na Wnioskodawcę i Jego żonę planowane jest w I kwartale 2017 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy zakup gruntu od rolnika oraz sprzedaż tego gruntu docelowemu inwestorowi podlegają opodatkowaniu VAT?
2.  Czy sprzedający grunt inwestorowi obowiązany jest uiścić podatek dochodowy od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntu (pyt. Nr 2). W pozostałym zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.(pyt. Nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż gruntu docelowemu inwestorowi będzie podlegać opodatkowaniu, gdyż zamierza sprzedać grunt przed upływem pięciu lat od daty nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów usług, natomiast nie zamierza nabyć gruntu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Grunt Wnioskodawca zamierza nabyć wspólnie z żoną do majątku prywatnego. Przeniesienie własności gruntu na Wnioskodawcę i Jego żonę planowane jest w I kwartale 2017 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać grunt docelowemu inwestorowi bez zbędnej zwłoki, (jak najszybciej). Wnioskodawca zamierza sprzedać grunt w takim stanie, w jakim go zakupi, w związku z czym nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych.

Jak już wspomniano wcześniej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. W przedmiotowej sprawie przeniesienie własności gruntu na Wnioskodawcę i Jego żonę planowane jest w I kwartale 2017 r. Wnioskodawca zamierza sprzedać grunt docelowemu inwestorowi bez zbędnej zwłoki, (jak najszybciej).

Przyjmując za Wnioskodawcą, że sprzedaż nieruchomości ma zostać dokonana bez zbędnej zwłoki, tj. przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, stwierdzić należy, że będzie stanowić ona źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód ze sprzedaży tego prawa co do zasady powinien podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 19 ust. 1 cyt. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Reasumując dochód uzyskany z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży ww. gruntu będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, co wynika z treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.