Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.568.2023.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-11-20
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1-8, obowiązku rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż udziału w ww. działkach.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; faktura-faktura VAT; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; rejestracja-rejestracja dla potrzeb podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X. Rejestracja. Deklaracje i informacje podsumowujące. Zapłata podatku -Rozdział 1. Rejestracja ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

**Interpretacja indywidualna** **– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

### Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 11 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1-8, obowiązku rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż udziału w ww. działkach.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 listopada 2023 r. (wpływ 16 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

X (dalej jako "Wnioskodawca") jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi na terytorium Polski pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca (będąc rozwiedzionym) nabył do majątku osobistego:

1) w dniu … 2021 roku udział obejmujący 1/2 część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym 1 (sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako …) o powierzchni 0,5252 ha, położona w obrębie … (dalej jako "Nieruchomość 1");

2) w dniu … 2021 roku udział obejmujący 1/2 część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym 2 (sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako …) o powierzchni 0,3787 ha, położona w obrębie … (dalej jako "Nieruchomość 2");

3) w dniu … 2021 r. udział obejmujący 1/2 część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym 3 (sklasyfikowana w ewidencji gruntów …) o powierzchni 0,3603 ha, położona w obrębie … (dalej jako "Nieruchomość 3");

4) w dniu … 2021 r. udział obejmujący 1/2 część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym 4 (sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako …) o powierzchni 0,1548 ha, położona w obrębie … (dalej jako "Nieruchomość 4");

5) w dniu … 2022 r. udział obejmujący 1/2 część nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnymi 5 (sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako …) o powierzchni 0,2941 ha i 6 (…) o powierzchni 0,1469 ha, o łącznej powierzchni 0,4410 ha, położonych w obrębie … (dalej jako "Nieruchomość 5"),

6) w dniu … 2021 r. udział obejmujący 1/2 część nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnymi 7 (sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako …) o powierzchni 0,3000 ha i 8 (…) o powierzchni 0,0839 ha, o łącznej powierzchni 0,3839 ha, położonych w obrębie … (dalej jako "Nieruchomość 6").

Wnioskodawca nabył ww. udziały w Nieruchomościach jako lokatę kapitału, tj. z nadzieją wzrostu ceny i sprzedaży z zyskiem.

Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę, ww. transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nie stanowiła przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uchwałą Rady Miejskiej w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki położone w obrębie miasta są przeznaczone:

\- o numerach geodezyjnych 1 \[Nieruchomość 1 - przyp. Wnioskodawcy\], 2 \[Nieruchomość 2 - przyp. Wnioskodawcy\], 3 \[Nieruchomość 3 - przyp. Wnioskodawcy\], 5 \[część Nieruchomości 5 - przyp. Wnioskodawcy\], 6 \[część Nieruchomości 6 - przyp. Wnioskodawcy\] - pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,

\- o numerze geodezyjnym 4 \[Nieruchomość 4 - przyp. Wnioskodawcy\] - w około 97% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w około 3% pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną,

\- o numerze geodezyjnym 5 \[część Nieruchomości 5 - przyp. Wnioskodawcy\] – w około 98% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w około 2% pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną,

\- o numerze geodezyjnym 6 \[część Nieruchomości 6 - przyp. Wnioskodawcy\] – w około 98% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w około 2% pod ulicę dojazdową o szerokości w liniach rozgraniczających 10,0 m z jezdnią 1x2 pasy ruchu,

\- o numerach geodezyjnych … \[działki sąsiednie, niestanowiące własności Wnioskodawców\] - w około 99% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w około 1% pod ulicę dojazdową o szerokości w liniach rozgraniczających 10,0 m z jezdnią 1x2 pasy ruchu.

Przedmiotowe Nieruchomości znajdują się w spokojnym posiadaniu Wnioskodawcy. W roku 2022 Wnioskodawca podjął zamiar zbycia udziałów we własności Nieruchomości i w tym celu zamieszczał odpowiednie ogłoszenia sprzedaży w branżowych portalach internetowych.

W dniu … Wnioskodawca zawarł ze spółką …, wpisanej do rejestru osób prawnych … posiadającej oddział przedsiębiorcy zagranicznego z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej pod nazwą … (Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) Oddział w Polsce (dalej jako "Spółka") umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zobowiązał się zawrzeć ze Spółką w przyszłości umowę, mocą której Wnioskodawca sprzeda, a Spółka kupi:

1) udział obejmujący 1/2 część Nieruchomości 1 za cenę x

2) udział obejmujący 1/2 część Nieruchomości 2 za cenę x

3) udział obejmujący 1/2 część Nieruchomości 3 za cenę x

4) udział obejmujący 1/2 część Nieruchomości 4 za cenę x

5) udział obejmujący 1/2 część Nieruchomości 5 za cenę x

6) udział obejmujący 1/2 część Nieruchomości 6 za cenę x (dalej jako "Umowa Przedwstępna").

Strony postanowiły, że przyrzeczona Umowa Przedwstępna umowa sprzedaży ("Umowa Sprzedaży" lub "Umowa Przyrzeczona") zostanie zawarta najpóźniej do dnia …

Zgodnie z zapewnieniami Kupującej Spółki, Spółka na ww. Nieruchomości zamierza zrealizować przedsięwzięcie polegające na budowie budynku produkcyjno-magazynowego z częścią socjalno-biurową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną: budowlami, urządzeniami budowlanymi i zagospodarowaniem terenu.

Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele w terminie do dnia … (opisanym jako termin zawarcia Umowy Sprzedaży) zobowiązali się trwale wyłączyć z produkcji rolnej wszystkie Nieruchomości stanowiące przedmiot Umowy Przedwstępnej, w tym w ciągu 14 dni od przedstawienia Stronie Sprzedającej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia Spółki na terenie Nieruchomości lub na części tych Nieruchomości złożyć we właściwym organie wnioski o wydanie decyzji zezwalających na wyłączenie gruntów przedmiotowych Nieruchomości z produkcji rolniczej. Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele oddali ww. Nieruchomości kupującej Spółce do używania na czas oznaczony, od daty zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, a kupująca Spółka zobowiązała się zapłacić stronie sprzedającej umówiony czynsz za cały okres używania Nieruchomości z dołu. Oddanie Nieruchomości do używania objęło w szczególności:

1) możliwość dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, przez co należy rozumieć prawo do wykonywania robót budowlanych, prawo do wystąpienia o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektów, jakie będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez Spółkę, jak też wszelkich innych postępowań administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji na Nieruchomościach, jak w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia na obszarze wyżej wymienionych Nieruchomości, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o przeniesieniu tych decyzji na inny podmiot;

2) zawarcie i realizację umowy o przyłączenie i dostawę wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków i odbioru śmieci, w tym między innymi z właściwymi przedsiębiorstwami przesyłowymi, jak w szczególności: …

Nadto, Wnioskodawca ustanowił swym pełnomocnikiem przedstawiciela kupującej Spółki w oddziale na terytorium Polski do:

1) reprezentowania Wnioskodawcy przed Urzędem Miejskim oraz Starostwem Powiatowym we wszystkich sprawach związanych z Nieruchomościami, w tym do dokonania podziału geodezyjnego tych działek, na warunkach i według uznania pełnomocnika, a następnie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę budynków, które będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez kupującą Spółkę na wyżej opisanych Nieruchomościach oraz we wszelkich innych postępowaniach administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji, w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych i decyzji o przeniesieniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę na Spółkę,

2) występowania we wszelkich sprawach związanych z Nieruchomościami przed organami przedsiębiorstw zajmujących się dostawą wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzaniem ścieków i usuwaniem śmieci, w tym między innymi przed właściwym …, zawierania, zmiany i rozwiązywania umów o dostawę usług, regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, a w związku z tym do składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, do odbioru korespondencji, pism, przesyłek pocztowych, tak zwykłych jak i poleconych, dokumentów, w tym zaświadczeń, do podpisywania dokumentów oraz do dokonania wszelkich czynności prawnych, które mogą okazać się konieczne dla realizacji tego pełnomocnictwa,

3) zastępowania i reprezentowania, a także działania w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy wobec wszelkich władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej, sądów, osób prawnych i fizycznych, do składania w jego imieniu oświadczeń, wniosków i odwołań, jak również do odbioru i kwitowania dokumentów, korespondencji, przesyłek, doręczeń sądowych, do prowadzenia postępowań w sprawach cywilnych i administracyjnych oraz do załatwiania wszelkich czynności i formalności celem należytego wykonania zawartych w Umowie Przedwstępnej postanowień.

Strony zastrzegły również, iż do dnia … roku kupującej Spółce przysługiwać będzie prawo odstąpienia od Umowy Przedwstępnej. W przypadku odstąpienia od Umowy Przedwstępnej, rozwiązaniu ulegnie umowa o oddanie do używania Nieruchomości oraz wygasną wszelkie pełnomocnictwa udzielone przez Wnioskodawcę. W razie rozwiązania Umowy Przedwstępnej lub odstąpienia od Umowy Przedwstępnej przez którąkolwiek ze stron z przyczyn niezawinionych przez stronę sprzedającą, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zwrotu kupującej Spółce jakichkolwiek poniesionych przez nią kosztów związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz podjęciem czynności związanych z realizacją planowanej przez kupującą spółkę inwestycji, zaś kupująca Spółka zwolni Wnioskodawcą z obowiązku świadczenia opłat rocznych z tytułu trwałego wyłączenia z produkcji rolnej nieruchomości i będzie odpowiedzialna względem Wnioskodawcy za to, że Skarb Państwa nie będzie od niego żądał spełnienia wyżej wymienionego świadczenia (opłaty).

Nadto, strony postanowiły, że w przypadku wydania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji indywidualnej w przedmiotowej sprawie, z której będzie wynikało, iż sprzedaż udziałów w Nieruchomościach będą opodatkowane podatkiem VAT, kwoty do zapłaty (umowna cena) stanowić będą podstawę do obliczenia (podwyższenia) cen w ten sposób, że za ceny sprzedaży będą uważane kwoty podane w treści Umowy Przedwstępnej, powiększone o kwotę podatku VAT według stawki wskazanej w wyżej opisanej interpretacji indywidualnej i obowiązującej dla tego typu zdarzeń podatkowych na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, o ile Wnioskodawca: (1) zarejestruje się w rejestrze podatników VAT oraz (2) wystawi fakturę VAT w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Na marginesie należy odnotować, że tą samą Umową Przedwstępną pozostałą resztę udziału (1/2) w Nieruchomościach zobowiązali się sprzedać inni współwłaściciele - małżonkowie …, którzy nabyli ww. udział w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, zaś warunki sprzedaży udziałów pomiędzy tymi współwłaścicielami a kupującą Spółką są analogiczne w treści do niniejszej Umowy Przedwstępnej.

Kupująca Spółka obecnie weryfikuje możliwość realizacji zamierzonego przedsięwzięcia na oddanych jej do używania Nieruchomościach, w szczególności poprzez trwałe wyłączenie z produkcji rolnej wszystkich Nieruchomości, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę,

Wnioskodawca zakłada, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży stanie do aktu notarialnego osobiście lub za pośrednictwem pełnomocnika.

Dla jasności sytuacji wskazać należy, że ilekroć przepisy prawa będą uzależniały ważność lub skuteczność Umowy Sprzedaży od zachowania określonej formy lub spełnienia warunku (np. dostęp do drogi publicznej), strony zawrą umowę w odpowiedniej formie i spełnią warunek.

Wnioskodawca, zamierza zarejestrować się jako podatnik VAT przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a po jej zawarciu wystawić fakturę zbiorczą dokumentującą sprzedaż wszystkich udziałów obejmujących 1/2 część Nieruchomości 1, 2, 3, 4, 5, 6, gdzie jako podstawa opodatkowania zostanie przyjęta cena poszczególnych udziałów, do której zostanie doliczona kwota podatku VAT w stawce 23%. Wnioskodawca zamierza rozliczyć transakcję w ten sposób, że złoży dokument elektroniczny - JPK\_VAT z deklaracją oraz uiści w terminie kwotę podatku należnego.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że:

1\. Odpowiadając na pytanie, czy czynność nabycia udziału w prawie własności działek nr 1-8 została udokumentowana fakturą (?):

\- nie, czynność nabycia udziału w prawie własności działek nr 1-8 nie została udokumentowana fakturą.

2\. Odpowiadając na pytanie, czy z tytułu nabycia opisanych we wniosku udziałów w prawie własności do nieruchomości, tj. działek nr 1-8 przysługiwało Panu (mi) prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (?):

\- nie, z tytułu nabycia opisanych we wniosku udziałów w prawie własności do nieruchomości, tj. działek nr 1-8, nie przysługiwało Panu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego .

3\. Odpowiadając na pytanie, czy ww. działki, objęte zakresem postawionego we wniosku pytania, od momentu nabycia do momentu sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana (przeze mnie) wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług (?):

\- nie, działki, objęte zakresem postawionego we wniosku pytania, od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane przez Pana do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Nadto, informuje Pan, że podtrzymuje wniosek w pozostałym zakresie, zarówno co do zdarzenia przyszłego, pytania, jak i własnego stanowiska w sprawie.

### Pytania

1\. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym dotyczącym sprzedaży udziałów obejmujących 1/2 część Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zasadniczej części pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, przez Wnioskodawcę nieprowadzącego zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowiła przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług - VAT?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1:

2\. Czy przed zawarciem transakcji sprzedaży udziałów we własności Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, z których każdy \[udział\] obejmuje 1/2 część, Wnioskodawca powinien złożyć w odpowiednim urzędzie skarbowym druk VAT-R, celem rejestracji na podatek od towarów i usług oraz po zawarciu transakcji sprzedaży udokumentować sprzedaż wszystkich udziałów obejmujących 1/2 cześć Nieruchomości fakturą VAT i rozliczyć w całości podatek VAT od całej otrzymanej ceny?

### Pana stanowisko w sprawie

Odnośnie do pytania 1:

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż udziałów obejmujących 1/2 część Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zasadniczej części pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, będzie stanowiła przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług - VAT, chociażby Wnioskodawca nie posiadał zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Odnośnie do pytania 2:

W ocenie Wnioskodawcy, przed zawarciem transakcji sprzedaży udziałów we własności Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, z których każdy \[udział\] obejmuje 1/2 część, Wnioskodawca powinien złożyć w odpowiednim urzędzie skarbowym druk VAT-R, celem rejestracji na podatek od towarów i usług oraz, po zawarciu transakcji sprzedaży, udokumentować sprzedaż udziałów we własności Nieruchomości fakturą VAT i rozliczyć w całości podatek VAT i rozliczyć w całości podatek VAT od całej otrzymanej ceny.

Podstawy prawne wniosku:

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT" stanowi: "Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem”, podlegają: 1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju".

Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowi: "Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii".

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: "Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`)".

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: "Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności".

Art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi: "Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych".

Art. 19a ust. 1 ustawy o VAT stanowi: "Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi".

Art. 29a ust. 1 ustawy o VAT stanowi: "Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika".

Art. 96 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: "Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3".

Art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT stanowi: "Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem".

Art. 108 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: "W przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty".

Art. 113 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: "Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku".

Art. 113 ust. 5 ustawy o VAT stanowi: "Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę",

Art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz.Urz.UE.L.Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 z późn. zm.) stanowi: "podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

"Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE stanowi: "Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

Art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE stanowi: "Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze".

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian K. i Halina J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy,

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).

Art. 535 Kodeksu cywilnego stanowi: "Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę".

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego: umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (§ 1). Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (§ 2).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej,

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W myśl art. 659 Kodeksu cywilnego: przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (§ 1). Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (§ 2).

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy - Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela, zaś czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Art. 96 Kodeksu cywilnego stanowi: "Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo)".

Art. 98 Kodeksu cywilnego stanowi: "Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności".

Art. 99 Kodeksu cywilnego stanowi: § 1 jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie, zaś zgodnie z § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego: pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że: przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wnioskodawca zawarł Umowę Przedwstępną sprzedaży z kupującą Spółką, oddał kupującej Spółce Nieruchomości do używania, a także udzielił kupującej Spółce stosownych pełnomocnictw.

Oddanie kupującej Spółce Nieruchomości do używania objęło m.in. prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane.

Pełnomocnictwo zostało udzielone m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, do dokonania podziału geodezyjnego tych działek, na warunkach i według uznania pełnomocnika, a następnie uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę budynków, które będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez kupującą Spółkę na wyżej opisanych nieruchomościach oraz we wszelkich innych postępowaniach administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji, w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych i decyzji o przeniesieniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę na Spółkę. W ramach pozyskania Nieruchomości do używania oraz otrzymanego pełnomocnictwa kupująca Spółka dokonuje szeregu czynności celem zweryfikowania możliwości realizacji zamierzonego przedsięwzięcia. Pomimo że ww. czynności dokonywane są przez kupującą Spółkę, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, faktyczny właściciel nieruchomości wystąpił z wnioskiem (w przypadku trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej) lub udzielił stosownego pełnomocnictwa potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, by mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano uprzednio, Wnioskodawca udzielił stosownego pełnomocnictwa kupującej Spółce.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującą Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Wnioskodawcy i mogą wpłynąć na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podjęte zostaną pewne działania w sposób zorganizowany.

Zdaniem Wnioskodawcy uznać należy, że zakup udziałów we własności Nieruchomości w celu ich odsprzedaży z zyskiem, a także podejmowane przez Wnioskodawcą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż udziałów we własności Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż należących do Wnioskodawcy udziałów (1/2 część) w Nieruchomościach stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca powinien zarejestrować się jako podatnik VAT przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a po jej zawarciu wystawić fakturę zbiorczą dokumentującą sprzedaż wszystkich udziałów obejmujących 1/2 część Nieruchomości 1, 2, 3, 4, 5, 6, gdzie jako podstawa opodatkowania zostanie przyjęta cena poszczególnych udziałów, do której zostanie doliczona kwota podatku VAT w stawce 23%. Następnie powinien rozliczyć transakcję w ten sposób, że złoży dokument elektroniczny - JPK\_VAT z deklaracją oraz uiści w terminie kwotę podatku należnego.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że nabył Pan do majątku osobistego:

· w dniu 30 grudnia 2021 roku udział obejmujący 1/2 część nieruchomości, którą stanowią niezabudowane działki oznaczone numerami geodezyjnymi …;

· w dniu 29 grudnia 2021 roku udział obejmujący 1/2 część nieruchomości, którą stanowią niezabudowane działki oznaczone numerami geodezyjnymi …;

· w dniu 16 marca 2022 r. udział obejmujący 1/2 część nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnymi ….

Nabył Pan ww. udziały w Nieruchomościach jako lokatę kapitału, tj. z nadzieją wzrostu ceny i sprzedaży z zyskiem.

Transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nie stanowiła przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W roku 2022 podjął Pan zamiar zbycia udziałów we własności Nieruchomości i w tym celu zamieszczał Pan odpowiednie ogłoszenia sprzedaży w branżowych portalach internetowych.

W dniu … zawarł Pan ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zobowiązał się zawrzeć ze Spółką w przyszłości umowę, mocą której sprzeda Pan, a Spółka kupi udział obejmujący 1/2 część ww. Nieruchomości. Zgodnie z zapewnieniami Kupującej Spółki, Spółka na ww. Nieruchomości zamierza zrealizować przedsięwzięcie polegające na budowie budynku produkcyjno-magazynowego z częścią socjalno-biurową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną: budowlami, urządzeniami budowlanymi i zagospodarowaniem terenu.

Pan oraz pozostali współwłaściciele w terminie do dnia … roku (opisanym jako termin zawarcia Umowy Sprzedaży) zobowiązaliście się trwale wyłączyć z produkcji rolnej wszystkie Nieruchomości stanowiące przedmiot Umowy Przedwstępnej, w tym w ciągu 14 dni od przedstawienia Stronie Sprzedającej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia Spółki na terenie Nieruchomości lub na części tych Nieruchomości złożyć we właściwym organie wnioski o wydanie decyzji zezwalających na wyłączenie gruntów przedmiotowych Nieruchomości z produkcji rolniczej. Pan oraz pozostali współwłaściciele oddaliście ww. Nieruchomości kupującej Spółce do używania na czas oznaczony, od daty zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, a kupująca Spółka zobowiązała się zapłacić stronie sprzedającej umówiony czynsz za cały okres używania Nieruchomości z dołu. Oddanie Nieruchomości do używania objęło w szczególności:

\- możliwość dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, przez co należy rozumieć prawo do wykonywania robót budowlanych, prawo do wystąpienia o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektów, jakie będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez Spółkę, jak też wszelkich innych postępowań administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji na Nieruchomościach, jak w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia na obszarze wyżej wymienionych Nieruchomości, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o przeniesieniu tych decyzji na inny podmiot;

\- zawarcie i realizację umowy o przyłączenie i dostawę wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków i odbioru śmieci, w tym między innymi z właściwymi przedsiębiorstwami przesyłowymi, jak w szczególności: ….

Nadto, ustanowił Pan swym pełnomocnikiem przedstawiciela kupującej Spółki w oddziale na terytorium Polski.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1-8.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1-8 na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że oddał Pan ww. Nieruchomości kupującej Spółce do używania na czas oznaczony, od daty zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, a kupująca Spółka zobowiązała się zapłacić stronie sprzedającej umówiony czynsz za cały okres używania Nieruchomości z dołu.

Wskazać należy, że na gruncie podatku od towarów i usług najem/dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do:

1) reprezentowania Pana przed Urzędem Miejskim oraz Starostwem Powiatowym we wszystkich sprawach związanych z Nieruchomościami, w tym do dokonania podziału geodezyjnego tych działek, na warunkach i według uznania pełnomocnika, a następnie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę budynków, które będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez kupującą Spółkę na wyżej opisanych Nieruchomościach oraz we wszelkich innych postępowaniach administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji, w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych i decyzji o przeniesieniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę na Spółkę,

2) występowania we wszelkich sprawach związanych z Nieruchomościami przed organami przedsiębiorstw zajmujących się dostawą wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzaniem ścieków i usuwaniem śmieci, w tym między innymi przed właściwym …, zawierania, zmiany i rozwiązywania umów o dostawę usług, regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, a w związku z tym do składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, do odbioru korespondencji, pism, przesyłek pocztowych, tak zwykłych jak i poleconych, dokumentów, w tym zaświadczeń, do podpisywania dokumentów oraz do dokonania wszelkich czynności prawnych, które mogą okazać się konieczne dla realizacji tego pełnomocnictwa,

3) zastępowania i reprezentowania, a także działania w imieniu i na rzecz Pana wobec wszelkich władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej, sądów, osób prawnych i fizycznych, do składania w jego imieniu oświadczeń, wniosków i odwołań, jak również do odbioru i kwitowania dokumentów, korespondencji, przesyłek, doręczeń sądowych, do prowadzenia postępowań w sprawach cywilnych i administracyjnych oraz do załatwiania wszelkich czynności i formalności celem należytego wykonania zawartych w Umowie Przedwstępnej postanowień.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości, których jest Pan współwłaścicielem. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działek nr 1-8 jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działki są Pana współwłasnością i będą podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanych działek nr 1-8 i ostatecznie ich sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako współwłaściciel działek będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia udziału w prawie własności działek nr 1-8 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż udziału w prawie własności działek nr 1-8, których jest Pan współwłaścicielem będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w prawie własności działek nr 1-8, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W pierwszej kolejności należy dokonać analizy przepisu art. 113 ust. 1 i następne ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy

b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

\- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

\- wyrobów tytoniowych,

\- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b

d) terenów budowlanych,

e) nowych środków transportu,

f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

\- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

\- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

\- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

\- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

\- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

\- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2) świadczących usługi:

a) prawnicze,

b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c) jubilerskie,

d) ściągania długów, w tym factoringu;

3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, grunty na moment sprzedaży będą stanowić tereny budowlane. Powyższe wynika z faktu, że przedmiotowe działki według zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę.

Tym samym, działki będące przedmiotem sprzedaży będą stanowić teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działki, objęte zakresem postawionego we wniosku pytania, od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane przez Pana do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nabył udziały w Nieruchomościach jako lokatę kapitału, tj. z nadzieją wzrostu ceny i sprzedaży z zyskiem. Transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nie stanowiła przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, czynność nabycia udziałów nie została udokumentowana fakturą. Zatem należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Pana udziałów w przedmiotowych działkach nie wystąpił podatek od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa przez Pana udziałów w prawie własności działek nr 1-8 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Pana udziałów obejmujących 1/2 części Nieruchomości 1 (działki nr 1), Nieruchomości 2 (działki nr 2), Nieruchomości 3 (działki nr 3), Nieruchomości 4 (działki nr 4), Nieruchomości 5 (działek nr 5 i 6), Nieruchomości 6 (działek nr 7 i 8), przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zasadniczej części pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Odnosząc się natomiast do Pana wątpliwości dotyczących obowiązku zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od i usług przed dokonaniem transakcji sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1-8 oraz obowiązku udokumentowania powyższej czynności fakturą VAT Plus JPK należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako "podatnika VAT czynnego", a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego", i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Jak wynika z art. 96 ust. 5 ustawy:

Jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1) przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;

2) przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;

3) przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;

4) przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Powyższe przepisy stanowią o terminie dokonania rejestracji dla celów podatku VAT w zależności od zaistniałej sytuacji lub statusu podatnika. Rejestracja następuje w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Jak zatem wskazano powyżej sprzedaż przez Pana udziału w prawie własności działek nr 1-8 stanowić będzie działalność gospodarczą, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej czynności będzie działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Dostawa udziału w prawie własności ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Wobec powyższego, stwierdzam, że w związku ze sprzedażą udziału w prawie własności działek nr 1-8, powinien Pan przed dokonaniem transakcji sprzedaży dokonać zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożyć we właściwym urzędzie skarbowym druk VAT-R i zarejestrować się jako podatnik podatku VAT czynny.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą udziałów w prawie własności działek nr 1-8 będzie spółka z ograniczona odpowiedzialnością, a transakcja sprzedaży udziałów – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy stwierdzam, że z tytułu sprzedaży przez Pana udziałów obejmujących 1/2 części Nieruchomości 1 (działki nr 1), Nieruchomości 2 (działki nr 2), Nieruchomości 3 (działki nr 3), Nieruchomości 4 (działki nr 4), Nieruchomości 5 (działek nr 5 i 6), Nieruchomości 6 (działek nr 7 i 8), będzie Pan stroną dokonującą czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem będzie Pan zobowiązany udokumentować przedmiotową dostawę wystawiając we własnym imieniu fakturę na sprzedaż udziałów przypadających na Pana jako współwłaściciela działek.

Wobec powyższego, Pana stanowisko w zakresie postawionych we wniosku pytań jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, w szczególności dotyczące złożenia dokumentu elektronicznego - JPK\_VAT, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).