Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1045/10-3/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-12-10
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości; przychód; remonty; zadatek; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2010 r. (data wpływu: 13 września 2010 r.), uzupełnionym pismem w dniu 9 grudnia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 września 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 9 grudnia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 6 marca 2006 r. Wnioskodawca zakupił po połowie wraz z inną osobą zabudowaną nieruchomość w na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Na wyremontowanie ww. nieruchomości zaciągnęli kredyt hipoteczny w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w wysokości 39.000 zł. Za wkład własny i zaciągnięty kredyt hipoteczny podnieśli bardzo standard domu – wcześniej nie było w nim przyłącza wodno-kanalizacyjnego, okien, był dziurawy dach, poodpadały tynki, w większości pomieszczeń w podłodze były powyrywane deski, pozrywana instalacja elektryczna, nie było ogrodzenia, dom był zadłużony.

W dniu sprzedaży, tj. 8 października 2008 r., dom spełniał wszystkie standardy i wymogi mieszkaniowe, dookoła domu był ładny ogród ogrodzony płotem, wszystkie zobowiązania poprzednich właścicieli zostały spłacone przez Wnioskodawcę wraz z inną osobą. Wzrosła znacznie wartość ich nieruchomości.

Od kupujących Zainteresowany wraz z drugim współwłaścicielem otrzymali zadatek w wysokości 40.000 zł na spłatę kredytu hipotecznego, który w dniu podpisania umowy przedwstępnej wynosił 31.600 zł, ponieważ warunkiem przy sprzedaży była likwidacja ustanowionej hipoteki. Pozostała część pieniędzy została przeznaczona na zakup działki budowlanej i budowę domu.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wyjaśnił, iż cała kwota kredytu zaciągniętego na ww. dom została przeznaczona na remont tegoż domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kredyt hipoteczny zaciągnięty na wyremontowanie przedmiotowej nieruchomości jest traktowany jako przychód zwolniony z opodatkowania wg ustawy o podatku dochodowym z dnia 26 lipca 1991 r., art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e)?

Zdaniem Wnioskodawcy, kredyt hipoteczny zaciągnięty na wyremontowanie przedmiotowej nieruchomości to przychód zwolniony z opodatkowania wg ustawy o podatku dochodowym z dnia 26 lipca 1991 r., art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), ponieważ gdyby Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem nie zaciągnęli tego kredytu, nie podnieśli dzięki niemu standardu domu – nie otrzymaliby oni tak wysokiej ceny za ten dom.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z uwagi na to, iż przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu 6 marca 2006 r., w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, jakiej nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części\- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w dniu 8 października 2008 r. Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem sprzedali dom, zakupiony przez nich w dniu 6 marca 2006 r. Na remont sprzedanego domu zaciągnęli uprzednio kredyt hipoteczny. Od kupujących uzyskali zadatek w wysokości 40.000 zł na spłatę owego kredytu hipotecznego, który w dniu podpisania umowy przedwstępnej wynosił 31.600 zł. Pozostałą część pieniędzy przeznaczono na zakup działki budowlanej i budowę domu.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże, w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek.

O wydatkowaniu przez podatnika w oparciu o umowę przedwstępną kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe można mówić tylko wówczas, gdy w późniejszym terminie dojdzie do sfinalizowania umowy przedwstępnej umową przenoszącą własność nieruchomości, tj. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Jak wynika z informacji przedstawionych we wniosku, przedmiotowy zadatek uzyskano od kupujących w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a do sprzedaży nieruchomości doszło w dniu 8 października 2008 r.

Zatem kwota uzyskana z tytułu zadatku i wydatkowana na spłatę kredytu może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również spłaty kredytu zaciągniętego na remont zbywanej nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz przytoczone regulacje prawne, stwierdzić należy, iż przychód (w tym zadatek) uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na remont sprzedanego domu, podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Z uwagi na to, iż przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył wraz z inną osobą, należy zauważyć, iż Zainteresowany, jako odrębny podatnik, uzyskał przychód w wysokości odpowiadającej Jego udziałowi w ww. nieruchomości, a zatem zastosowanie rzeczonego zwolnienia, ze względu na spełnienie wyżej wskazanych warunków, dotyczy uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na Wnioskodawcę.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.