Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.34.2021.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-20
Teza: W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 18 stycznia 2021 r. (data wpływu – 1 lutego 2021 r.), uzupełnionym 9 kwietnia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 19 marca

2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.48.2021.2.AM, 0111-KDIB2-2.4014.34.2021.3.DR, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 9 kwietnia 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącą stroną postępowania: Panią Z. K.;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wyszukuje i kupuje grunty, które są atrakcyjne z punktu widzenia prowadzonych przez siebie inwestycji. Nabywca zainteresował się nieruchomością stanowiącą własność Pani Z. K. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania). Y zamierza nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, tj. realizacją inwestycji w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Dnia 2 sierpnia 2019 r. Pani Z. K. (dalej jako: „Sprzedająca”) aktem notarialnym zawarła z Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., reprezentowaną przez Pana J. M. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę gruntu numer (…) o łącznym obszarze 0,3091 ha (dalej jako: „Nieruchomość”).

Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, Nieruchomość opisana jest jako położona w (…) zaś rodzaj użytku jako R – grunty orne. Dział I Sp tej księgi wolny jest od wpisów. Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, prawo własności wpisane jest na rzecz Z. K. na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 6 czerwca 2011 r. oraz umowy darowizny objętej aktem notarialnym sporządzonym dnia 6 czerwca 2011 r. Opisaną nieruchomość Pani K. nabyła od osób fizycznych wyłącznie na podstawie ww. umowy będąc wówczas stanu wolnego, a do dnia dzisiejszego swego stanu cywilnego nie zmieniała.

Działy III i IV powołanej księgi wieczystej wolne są od wpisów obciążeń. Wszystkie działy ww. księgi wieczystej wolne są od wzmianek.

Ponadto, Sprzedająca oświadczyła, że według jej wiedzy:

1.  Nieruchomość wolna jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie jest obciążona żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich;
2.  zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów związanych bezpośrednio z rozwojem układu komunikacyjnego w (…) położonych wzdłuż południowo – zachodniej obwodnicy miasta oraz Autostrady (…), teren obejmujący między innymi działkę (…), oznaczony jest symbolem 18UPn, co oznacza tereny usługowo-produkcyjne nowe, dla którego przeznaczeniem podstawowym jest działalność usługowo-produkcyjna, w tym logistyka oraz składowanie i magazynowanie, z zakazem lokalizacji przedsięwzięć zawsze znacząco oddziaływujących na środowisko, w związku z czym Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego, w stosunku do której Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje lub innym osobom lub podmiotom przysługiwałoby prawo pierwokupu, o którym mowa w powyższej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego;
3.  opłaty związane z eksploatacją Nieruchomości, a także wszelkie podatki z nią związane były przez Sprzedającą regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia umowy przedwstępnej nie istnieją żadne zaległości, a w szczególności uregulowany został podatek od nieruchomości za rok 2018, zaś Sprzedająca zobowiązuje się, iż żadne takie zaległości nie będą istnieć w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;
4.  nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, co w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży potwierdzą uzyskane przez Sprzedającą zaświadczenia urzędu skarbowego wydane w trybie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa, a także zaświadczenia urzędu gminy oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON i KRUS;
5.  Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani ograniczeniami w rozporządzeniu, także nieujawnionymi w księdze wieczystej roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu, a nadto na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, nie znajduje się na terenie parku narodowego ani na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego;
6.  nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do sprzedaży względnie do obciążenia Nieruchomości;
7.  nie istnieją żadne spory pomiędzy Sprzedającą, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących dotyczące granic, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości;
8.  zgodnie z wiedzą Sprzedającej nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia Nieruchomości lub jej części;
9.  na terenie Nieruchomości ani pod jej powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Kupującego Inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;
10.  Nieruchomość nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji, ponadto Sprzedająca nie była zobowiązana do zapłaty żadnych opłat ani kar związanych z korzystaniem lub zanieczyszczeniem środowiska oraz naruszeniem jakichkolwiek przepisów w zakresie ochrony środowiska;
11.  Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz jest wolna od wad prawnych;
12.  stan Nieruchomości wynikający z księgi wieczystej oraz oświadczeń objętych niniejszym paragrafem jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym i nie uległ zmianie;
13.  według najlepszej wiedzy Sprzedającej w Nieruchomości nie występują wady ukryte;
14.  Sprzedająca nie nabyła Nieruchomości od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego;
15.  Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;
16.  Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług;
17.  w stosunku do Sprzedającej nie zostały wszczęte jakiekolwiek postępowania upadłościowe oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia postępowania upadłościowego w stosunku do Sprzedającej i Sprzedająca jest w stanie spełniać swoje zobowiązania, nie istnieją tez żadne ograniczenia w rozporządzeniu Nieruchomością;
18.  nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym takich, które byłyby oparte na przepisach art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z niniejszej Umowy lub doprowadzić do uznania niniejszej Umowy za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia niniejszej Umowy lub Umowy Sprzedaży;
19.  dla Nieruchomości nie został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu, o którym mowa w art. 19 ust. 2 ustawy o lasach, a nadto nie została wydana dla niej decyzja w trybie art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;
20.  Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a nadto – zgodnie z wiedzą Sprzedającej – Rada Gminy nie podjęła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w takiej uchwale – zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 przywołanej wyżej ustawy o rewitalizacji;
21.  Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody;
22.  Nieruchomość nie jest również zajęta nawet w części pod wody śródlądowe stojące lub płynące;
23.  Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada faktyczny dostęp do drogi publicznej poprzez działkę gminną posiadającą użytek dr.

Powyższe oświadczenia zostaną powtórzone przez Sprzedającą w Umowie Sprzedaży.

Zgodnie z informacjami pozyskanymi od Sprzedającej za pośrednictwem Kupującego, Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego Nieruchomość nie jest zabudowana (tj. nie znajdują się na nim budynki, budowle lub ich części), nie znajdują się na niej żadne naniesienia, ani elementy uzbrojenia. Powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób utwardzona.

Ponadto, Sprzedająca oświadczyła, iż nie prowadziła działalności gospodarczej, a więc tym bardziej nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Teren działki nr (…) nie był również wykorzystywany do działalności rolniczej. Nieruchomość nie była w przeszłości dzielona lub łączona, nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne. Sama Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości (np. przyłączenie do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej itp.).

Pani Z. K. oświadczyła także, że nie podejmowała żadnych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości – to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia nieruchomości. Ponadto, Sprzedająca nie zabiegała o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości lub o dokonanie jego zmiany.

Nieruchomość nie była w przeszłości dzierżawiona, ani wynajmowana. Posiada dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedająca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość, a Kupujący wskazaną Nieruchomość kupi, po spełnieniu się tzw. Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej, następujących Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży:

1.  uzyskanie przez Sprzedającą zaświadczeń Urzędu Skarbowego wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON oraz KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków, ani składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych, do uiszczenia których była zobowiązana, a także zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzającego, że należny podatek z tytułu urnowy darowizny, na podstawie której nastąpiło nabycie Nieruchomości, został uiszczony, nie należał się lub że zobowiązanie podatkowe z tego tytułu wygasło;
2.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  nabycia przez Kupującego działek sąsiednich, oznaczonych numerami geodezyjnymi: (…) na których realizowana będzie inwestycja polegająca na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego;
4.  uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
5.  uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
6.  potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego, oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji między innymi na przedmiotowej Nieruchomości;
7.  potwierdzenie przez Kupującego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia przez Kupującego do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony;
8.  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą;
9.  przedłożenie Kupującemu przez Sprzedającą na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej;
10.  minimum dwukrotne podpisanie oraz przekazanie przez Sprzedającą Kupującemu, na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającej z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu.

Strony w umowie przedwstępnej postanowiły, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Przyrzeczonej – pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej Pani Z. K. udzieliła osobom reprezentującym Kupującego pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:

*   uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
*   uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
*   uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;
*   zawarcie w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
*   uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;
*   uzyskanie – wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży – we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi, a także zaświadczenia wydanego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczącego nabycia przez nią Nieruchomości;
*   uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej. Obecnie planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na X Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej jako: „Cesjonariusz”, „Nabywca”). Na podstawie umowy cesji Y Sp. z o. o. przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającą, a Cesjonariuszem.

Aneksem z dnia 24 listopada 2020 r. zmieniono przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w ten sposób, że umowa na mocy której Sprzedawca sprzeda, a Kupujący kupi Działkę zostanie zawarta nie później niż do dnia 31 sierpnia 2021 r.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy PCC, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nie istotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na zwolnienie od podatku VAT przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 (pytanie dotyczące opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług) będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC, ponieważ Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 16 kwietnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.48.2021.3.AM.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sprzedająca) zamierza sprzedać Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (Kupujący) prawo własności niezabudowanej nieruchomości (Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 16 kwietnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.48.2021.3.AM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, m.in. że:

*   transakcja sprzedaży Nieruchomości tj. niezbudowanej działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Sprzedająca w ramach przedstawionej transakcji sprzedaży dokona dostawy ww. Nieruchomości jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w ramach działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT;
*   sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ww. ustawy, a w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, według którego transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania opisanej we wniosku Nieruchomości będzie bowiem stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku. To oznacza, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.