Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-3/16/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-03-02
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości – wydatkowanie na spłatę kredytu.
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015, poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2015 r. (data wpływu 4 stycznia 2016 r.) uzupełnionym w dniu 25 stycznia 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 25 stycznia 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 30 września 2014 r. została zawarta przed notariuszem, pomiędzy Wnioskodawczynią a Jej Ciotką, Umowa Renty oraz Przeniesienia Praw Własności, a następnie umowa z Miastem - Miejskim Ośrodkiem Pomocy Społecznej – w sprawie ponoszenia odpłatności za pobyt w Miejskim Domu Opieki Społecznej. Zgodnie z zawartymi umowami Wnioskodawczyni co miesiąc reguluje w MOPS kwotę 30% kosztu pobytu Ciotki w Domu Pomocy Społecznej (co stanowi dzisiaj 846 zł 95 gr).

Ponieważ dotychczasowy pracodawca Wnioskodawczyni przeprowadza obecnie zwolnienia grupowe, Wnioskodawczyni znalazła się w grupie objętej tym programem. W związku z tym z dniem 1 lutego 2016 r. będzie musiała odwiesić emeryturę i z niej pokrywać wszelkie zobowiązania. Dodatkowo Wnioskodawczyni ma również do spłacenia zaciągnięty kredyt hipoteczny na zakup i remont kapitalny mieszkania, w którym zamieszkuje i które jest Jej własnością. W związku z powyższym Wnioskodawczyni zamierza sprzedać lokal mieszkalny nabyty od Ciotki, a z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży dokonać spłaty ww. kredytu hipotecznego.

**W związku z powyższym opisem Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości,** czy jeżeli sprzeda mieszkanie Ciotki, które zgodnie z umową renty stanowi źródło sfinansowania kosztów jej pobytu w DPS i z całości uzyskanych pieniędzy spłaci swój kredyt hipoteczny – co Wnioskodawczyni rozumie jako realizację własnych celów mieszkaniowych, a dalej będzie pokrywała koszty pobytu Ciotki w DPS – transakcja sprzedaży tego mieszkania zostanie opodatkowana?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanej sytuacji, jako osoba zbywająca mieszkanie uzyskane od Ciotki, spłacając kredyt hipoteczny zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe nie będzie zobligowana do zapłaty podatku od wzbogacenia, tym, bardziej, że nadal będzie regulować należności za pobyt Ciotki w Domu Pomocy Społecznej, zgodnie z zwartą umową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma więc moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny w drodze zawartej z Ciotką w dniu 30 września 2014 r. przed notariuszem umowy renty oraz przeniesienia prawa własności. W związku z nabyciem Wnioskodawczyni zobowiązała się do pokrywania co miesiąc 30% kosztu pobytu Ciotki w Domu Pomocy Społecznej. Obecnie, ze względów finansowych, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nabyty lokal mieszkalny, a uzyskane z tego tytułu środki przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego wydatkowanego na nabycie i remont lokalu mieszkalnego, który jest własnością Wnioskodawczyni i w którym zamieszkuje.

W związku z powyższym opisem wyjaśnić należy, że stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z zacytowanego przepisu wynika, że dla przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, w tym nieruchomości, wystarczające jest zawarcie umowy w odpowiedniej formie, z której treści wynika wola zbywcy jej przeniesienia na nabywcę.

Z kolei z art. 903 ww. Kodeksu wynika, że przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.

Uregulowana w zacytowanych przepisach umowa renty zaliczana jest do umów prowadzących do powstania stosunków, których celem jest zapewnienie alimentacji, tj. dostarczania środków utrzymania. Treścią umowy renty jest zobowiązanie jednej ze stron wobec drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Zasadniczo, w świetle przepisów Kodeksu cywilnego każda renta ma charakter alimentacyjny, a przepisy nie limitują przyczyn powstania takiego zobowiązania. Zawarcie umowy renty kreuje stosunek trwały, którego zasadniczą cechą jest okresowość świadczeń zobowiązanego.

Umowa renty określana jest jako umowa losowa, zobowiązująca, która może być odpłatna lub nieodpłatna. W przypadku ustanowienia renty odpłatnej odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy dotyczące sprzedaży. Jak stanowi bowiem art. 906 § 1 do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Niemniej jednak w literaturze podkreśla się, że w przypadku zawarcia umowy renty odpłatnej nie otrzymuje ona charakteru ekwiwalentnego.

W świetle zacytowanych przepisów uznać należy, że zawierając z Ciotką umowę renty oraz przeniesienia prawa własności Wnioskodawczyni nabyła na własność lokal mieszkalny należący do Ciotki w zamian za zobowiązanie do określonych w umowę, comiesięcznych świadczeń na Jej rzecz. Wnioskodawczyni w chwili zawarcia tej umowy stała się więc pełnoprawnym właścicielem tego lokalu mieszkalnego, mogącym nim swobodnie rozporządzać. Zobowiązanie do dokonywania określonych świadczeń na rzecz ciotki stanowi bowiem odrębne zobowiązanie Wnioskodawczyni wynikające z zawartej umowy, a mające swoją podstawę w art. 903 Kodeksu cywilnego. Zobowiązanie to pozostaje jednak bez wpływu na wykonywanie przez Wnioskodawczynię prawa własności lokalu mieszkalnego, w żaden sposób go nie ogranicza.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego nabytego w 2014 r., dokonana przed dniem 1 stycznia 2020 r. stanowić będzie źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W ustawie przewidziane zostały jednak sytuacje, których zaistnienie powoduje, że uzyskany dochód (przychód) korzystał będzie ze zwolnienia z opodatkowania. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Własne cele mieszkaniowe, o których mowa w zacytowanym wyżej przepisie określone zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z pkt 1 tego przepisu uważa się za nie wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

*   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) (art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Art. 21 ust. 30 ustawy stanowi, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego oraz zacytowanych przepisów uznać należy, że wydatkując przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2014 r. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie oraz remont lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje i który jest Jej własnością, Wnioskodawczyni spełni warunki do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla powyższej oceny bez znaczenia pozostaje fakt – jak wykazano wyżej – że do nabycia tego lokalu doszło na podstawie umowy, w której Wnioskodawczyni zobowiązała się do określonych świadczeń na rzecz Ciotki.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.