Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.647.2025.3.MSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-26
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
udziałów w niezabudowanych działkach powstałych w wyniku
podziału działki.
Słowa kluczowe: dzierżawa
grunty-dostawa gruntu
podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy:

      niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w
      niezabudowanych działkach powstałych w wyniku podziału działki nr 1 i 2,
      prawa do dokonania korekty i zwrotu zapłaconego VAT z tytułu opodatkowania
      dotychczasowej sprzedaży udziałów w ww. działkach.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lipca 2025 r. (data wpływu
    18 lipca 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    23.11.2010 roku wraz z żoną (w ramach wspólnoty majątkowej) nabył Pan do majątku
    prywatnego działki nr 1 i 2, stanowiące grunty orne o łącznym obszarze .... ha. Decyzja o
    zakupie była podjęta z uwagi na chęć zabezpieczenia pieniędzy przed utratą wartości oraz
    zabezpieczeniem kapitału na czas emerytury. Działka została nabyta od Rolniczej
    Spółdzielni Produkcyjnej. Przy zakupie nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia
    podatku od towarów i usług.
    W latach 2011-2020 działki były dzierżawione rolnikom, w celu prowadzenia przez nich
    działalności rolniczej.
    W chwili zakupu działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego. W 2018 roku Rada Miejska uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego dla obszaru, na którym znajdują się działki 1 i 2. Działki zostały oznaczone
    jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Na etapie uchwalania
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wnosił Pan do Rady Miejskiej
    żadnych wniosków.
    Z uwagi na zmianę przeznaczenia działek w 2021 roku dokonał Pan podziału posiadanych
    gruntów na mniejsze działki nadające się pod budowę domu. Decyzja o podziale działek
    była motywowana chęcią zwiększenia wartości posiadanego majątku, umożliwienia
    łatwiejszego spieniężania majątku w miarę potrzeb oraz chęcią podarowania części
    działek dzieciom.
    W wyniku podziału powstało 21 działek pod zabudowę (A, B, C, D, E, F, G, I, J, K, L, M, N, O,
    P, R, S, T, X, Y, Z, oraz część działek przeznaczonych pod drogi dojazdowe (....).
    W 2022 roku wraz z żoną w drodze darowizny przekazali Państwo 4 działki (E, F, G, I) o
    łącznej powierzchni ..... na rzecz syna, w celu umożliwienia mu budowy domu
    jednorodzinnego.
    W planach ma Pan przekazanie 4 działek na rzecz córki.
    W 2024 roku Gmina przejęła od Państwa działki przeznaczone pod drogi dojazdowe. Z
    tego tytułu otrzymali Państwo odszkodowanie za utracone działki. Pieniądze z
    odszkodowania zostały przeznaczone na zakup działki od Gminy, działka znajduje się
    bezpośrednio przed domem, w którym Państwo mieszkają, i w którym prowadzi Pan
    działalność gospodarczą. Jej zakup przez inną osobę znacznie utrudniłby Państwu dojazd
    do miejsca zamieszkania i pracy. Zakupiona działka stanowi jedną z dwóch działek, które
    muszą Państwo wykupić od Gminy. Zakup drugiej działki nastąpi ze środków ze sprzedaży
    części pozostałych działek.
    W czerwcu 2025 rok sprzedał Pan 2 działki niezabudowane stanowiące grunty orne.
    Sprzedaż z uwagi na informacje uzyskane od biura nieruchomości, notariusza oraz fakt, że
    jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej (rejestracja 28-11-2012), została opodatkowana 23% podatkiem VAT.
    Podatek VAT z tytułu sprzedaży działek zostanie odprowadzony do Urzędu Skarbowego w
    ustawowym terminie.

    Sprzedaż działek następuje poprzez wystawienie ogłoszenia w lokalnym biurze
    nieruchomości. Nie podejmował Pan żadnych dodatkowych czynności związanych z
    uatrakcyjnieniem sprzedawanych działek. Do działek nie zostały doprowadzone media.
    Obecnie na sprzedaż wystawionych jest 8 działek o łącznej powierzchni ...., środki
    uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na wykup działki przed domem od Gminy
    oraz zasilenie budżetu domowego z przeznaczeniem m.in. na rehabilitację z uwagi na
    pogorszenie Pana stanu zdrowia.
    Wyżej wymienione działki zarówno przed, jak i po podziale nie były wykorzystywane w
    ramach działalności gospodarczej. Działalność prowadzona jest w zakresie usług
    stolarskich, w ramach działalności nie dokonuje Pan transakcji obrotu nieruchomościami.
    Działki stanowią Pana i Pana żony majątek prywatny.
    W uzupełnieniu wniosku na poszczególne pytania wskazał Pan odpowiednio:
      1) Czy w związku z zakupem działek nr 1 i nr 2 otrzymał Pan fakturę z wykazaną kwotą
        podatku VAT?
      2) Czy dzierżawa w latach 2011-2020 na rzecz rolników działek nr 1 i nr 2 była
        czynnością odpłatną czy bezpłatną?
      3) Czy dzierżawcy ponosili koszty podatku rolnego w okresie dzierżawy
        przedmiotowych działek?
      4) Kto był stroną umowy dzierżawy ww. działek – Pan i Pana żona, tylko Pan lub tylko
        Pana żona?
      5) Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał
        podatek należny z tytułu dzierżawy przedmiotowych działek, tj. Pan czy Pana żona?
      6) Gdy podatek należny z tytułu dzierżawy przedmiotowych nieruchomości nie był
        rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był rozliczany?
      7) Czy czynsz z tytułu dzierżawy przedmiotowych działek był dokumentowany
        fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał faktury?
      8) Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną w związku ze sprzedażą działek? Jeśli
        tak, proszę wskazać:
      a. jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej zawartej
        /która będzie zawarta z przyszłym nabywcą ciążą/będą ciążyły na Kupującym, a jakie
        na Panu?
      b. czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które
        będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży,
        przenoszącej własność działki/działek będących przedmiotem sprzedaży na
        nabywcę? Jeśli tak, to jakie?
      9) Czy przed dokonaniem sprzedaży działek udzieli Pan przyszłemu nabywcy
        pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w
        sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to należy wskazać:
      a. do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictwa
        nabywcy do występowania w Pana imieniu?
      b. jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działek w
        związku z udzielonym pełnomocnictwem?
      10) Które działki (należy wskazać numery ewidencyjne działek) zostały przez Pana
        sprzedane w czerwcu 2024 r.?

      11) Czy w odniesieniu do działek, do momentu ich sprzedaży będzie Pan ponosił
        jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza
        do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub
        wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; inne działania
        zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy
        wskazać jakie to będą nakłady?
      12) Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości (poza działkami
        wydzielonymi z działek nr 1 i nr 2), a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej
        sprzedanej nieruchomości:
      a. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
      b. w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich
        posiadanie do chwili sprzedaży?
      c. kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
      d. ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli
        zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
      e. czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7
        oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
      f. na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?
      13) Czy posiada Pan inne działki (poza działkami wydzielonymi z działek nr 1 i nr 2),
        które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?
    Ad. 1
    W posiadanej przez Pana dokumentacji nie odnalazł Pan faktury dokumentującej zakup
    działek 1 i 2. W akcie notarialnym dotyczącym zakupu ww. działek brak jest informacji o
    opodatkowaniu transakcji podatkiem VAT. Umowa sprzedaży działek była wolna od
    podatku od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000
    r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Ad.2 i 3
    Najemcy przekazywali Państwu kwotę podatku rolnego, który był przez Państwa wpłacany
    do właściwego urzędu. Nie otrzymywali Państwo dodatkowych kwot najmu.
    Ad. 4
    Stroną umowy dzierżawy działek 1 i 2 był Pan wspólnie z żoną.
    Ad. 5
    Nie wystąpił podatek należny z tytułu umowy dzierżawy.
    Ad.6
    Podatek należny nie był rozliczany, z uwagi na dzierżawę działek na cele rolnicze.
    Ad.7
    Faktury nie były wystawiane.
    Ad.8
    Zawarł Pan umowy przedwstępne.
      a. W umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązuje się sprzedać określoną działkę
        za określoną kwotę i w określonym terminie, a Kupujący zobowiązuje się tą działkę
        kupić za określoną kwotę i w określonym terminie. W przypadku wycofania się z
        transakcji przez Kupującego, Sprzedającemu przysługuje prawo zachowania

        zadatku. W przypadku wycofania się Sprzedającego, Kupującemu przysługuje prawo
        żądania dwukrotności zadatku.
      b. W umowie przedwstępnej nie zostały żadne dodatkowe warunki, które muszą być
        spełnione przed ostateczną sprzedażą działek.
    Ad. 9
    Nie udzielał Pan pełnomocnictwa nabywcy.
    Ad. 10
    W czerwcu 2025 zostały sprzedane działki P, 20. Ponadto zawarł Pan umowy
    przedwstępne na sprzedaż działek 21 i R.
    Ad. 11
    Nie będzie Pan ponosił nakładów w celu uatrakcyjnienia działek.
    Ad. 12
    Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.
    Ad. 13
    Nie posiada Pan innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedać. Jest Pan
    właścicielem działki, na której znajduje się Pana dom oraz działek bezpośrednio
    przylegających do miejsca zamieszkania i prowadzenia działalności.
    Pytania
      1. Czy sprzedaż działek stanowiących tereny niezabudowane przeznaczone w planie
        zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej,
        powstałych w wyniku podziału gruntu rolnego stanowiącego majątek prywatny
        podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
      2. Czy jeśli sprzedaż działek stanowiących tereny niezabudowane przeznaczone w
        planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowe j,
        powstałych w wyniku podziału gruntu rolnego stanowiącego majątek prywatny nie
        podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, sprzedającemu przysługuje
        prawo do korekty i zwrotu zapłaconego VAT z tytułu opodatkowania
        dotychczasowej sprzedaży ww. działek?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, sprzedaż dziatek stanowiących majątek prywatny nie posiada cech
    działalności gospodarczej nie podlega pod przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o
    podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedającemu przysługuje prawo skorygowania
    dotychczas błędnie opodatkowanej sprzedaży.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług,
    podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w
    ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Art. 15 ust. 2 wskazuje że „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.”
    Zgodnie z powyższym, sprzedaż nieruchomości niezabudowanych jest opodatkowana
    podatkiem VAT, gdy dana transakcja jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

    Za działalność gospodarczą nie można uznać nieregularnych, okazjonalnych transakcji
    stanowiących zwykły zarząd majątkiem prywatnym.
    Swoje stanowisko opiera Pan m.in. na orzeczeniu TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt
    Uelzen V. Dieter Armbrecht), w którym wskazano, że majątek prywatny stanowi część
    majątku danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią przeznaczony ani wykorzystywany
    dla potrzeb działalności gospodarczej.
    Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym
    gruntów przeznaczonych pod zabudowę powstałych wskutek zmiany planu
    zagospodarowania przestrzennego (niezależnej od właściciela) został potwierdzony
    orzeczeniem TSUE z 15 września 2011 roku (C-181/J)
    Natomiast zgodnie z wyrokiem NSA z 4 lipca 2023 r. I FSK 427/23 „Zbycie natomiast, nawet
    kilkunastu dziatek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se
    działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek
    świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych
    gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i
    zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku
    mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym - niemającymi cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”
    Z uwagi na powyższe, sprzedaż działek w ramach majątku prywatnego stanowiących
    tereny niezabudowane przeznaczone jako tereny zabudowy mieszkaniowej, powstałych w
    wyniku podziału gruntu rolnego nie posiada cech działalności gospodarczej i tym samym
    nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Brak opodatkowania transakcji podatkiem
    VAT wskazuje na fakt, że sprzedającemu przysługuje prawo skorygowania dotychczas
    błędnie opodatkowanej sprzedaży.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu
    podatkiem VAT sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach powstałych w wyniku
    podziału działki nr 1 i 2, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Natomiast, stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

    Zatem, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowych –
    działek) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7
    sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej
    dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy
    przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia
    1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. J61 ze zm.):
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje
    kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z
    przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze
    względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim
    udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na
    tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że .... roku wraz z żoną (w ramach wspólnoty majątkowej)
    nabył Pan do majątku prywatnego działki nr 1 i 2 stanowiące grunty orne. W latach 2011-
    2020 działki były dzierżawione rolnikom, w celu prowadzenia przez nich działalności
    rolniczej. Najemcy przekazywali Państwu kwotę podatku rolnego, który był przez Państwa
    wpłacany do właściwego urzędu. Nie otrzymywali Państwo dodatkowych kwot najmu. Z
    uwagi na zmianę przeznaczenia działek w 2021 roku dokonał Pan podziału posiadanych
    gruntów na mniejsze działki nadające się pod budowę domu. W wyniku podziału powstało
    21 działek pod zabudowę (A, B, C. D. E, F, G, I, J, 12, 13, 14, 15, O, P, R, S, T, 20, 21, 22, oraz
    część działek przeznaczonych pod drogi dojazdowe (.....). W czerwcu 2025 zostały
    sprzedane działki P, 20. Obecnie na sprzedaż wystawionych jest 8 działek, środki uzyskane
    ze sprzedaży zostaną przeznaczone na wykup działki przed domem od Gminy oraz
    zasilenie budżetu domowego z przeznaczeniem m.in. na rehabilitację z uwagi na
    pogorszenie Pana stanu zdrowia.
    W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży
    niezabudowanych działek były/będą spełnione przesłanki do uznania Pana za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/J) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/J) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9

    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Należy zwrócić uwagę, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
    pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
    wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy
    definicję działalności gospodarczej.
    Podkreślenia wymaga, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie
    podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko
    czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego
    znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione
    przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po
    kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile
    tylko pobrano za nie wynagrodzenie.
    W tym miejscu należy zauważyć, że orzecznictwo TSUE wskazuje, że odpłatność ma
    miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub
    świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem
    wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z
    którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość
    wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie

    jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej
    w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za
    dostawę towarów lub świadczenie usług.
    Podkreślenia wymaga, że osiąganie zysku w związku z wykonywaniem danej czynności nie
    jest warunkiem niezbędnym dla uznania jej za czynność odpłatną.
    Odnosząc się do przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy zauważyć, że
    dzierżawa działek miała charakter odpłatny. Wskazał Pan bowiem, że dzierżawcy
    przekazywali Państwu kwotę podatku rolnego.
    W przedmiotowej sprawie, w przypadku udostępniania przedmiotowych działek w zamian
    za opłacanie podatku rolnego, miało miejsce świadczenie usług za wynagrodzeniem.
    Wobec powyższego, dzierżawa działek nr 1 i 2, z podziału których powstały działki objęte
    zakresem pytania, spowodowała, że straciły one charakter majątku prywatnego.
    Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych tych działek spowodowało, że
    były one wykorzystywane w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku
    osobistego.
    Zatem powyższe wyklucza sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1 i 2, w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, już dokonana oraz planowana
    sprzedaż udziałów w działkach jest/będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia
    działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan dla tych czynności działał
    /będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można więc
    uznać, że przedmiotem dostawy jest/będzie Pana składnik majątku prywatnego, a
    sprzedaż udziałów w działkach stanowi/będzie stanowiła realizację prawa do
    rozporządzania majątkiem prywatnym.
    W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpiły/wystąpią przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w działkach
    niezabudowanych powstałych z podziału działek nr 1 i 2 podlega/będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem Pana stanowisko objęte pytaniem nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.
    Nie udziela się odpowiedzi na pytanie nr 2 wniosku, gdyż ze sposobu sformułowania tego
    pytania wynika, że oczekuje Pan na nie odpowiedzi w przypadku udzielenia odpowiedzi na
    pytanie 1, że sprzedaż udziałów w działkach nie podlega/nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast w odpowiedzi na pytanie nr 1
    uznano, że w analizowanej sprawie sprzedaż udziałów w działkach podlega/będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
      stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w
      dacie zaistnienia zdarzenia oraz
      zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w
      dniu wydania interpretacji.
    Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku
    (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem,
    nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

    Ponadto należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla
    Pana żony – współwłaścicielki nieruchomości.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
      ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
      111 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana
      sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.