Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.482.2025.1.OS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-23
Teza: Ustalenie podstawy opodatkowania dla dostawy
nieruchomości z zastosowaniem bonifikaty.
Słowa kluczowe: bonifikaty-dokumentowanie bonifikat
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Obniżenie podstawy opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy ustalenia podstawy opodatkowania dla dostawy
    nieruchomości z zastosowaniem bonifikaty.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

... – Miasto na prawach powiatu (dalej jako: Wnioskodawca lub Miasto) jest czynnym,
    zarejestrowanym podatnikiem VAT.
    Sprzedaż nieruchomości położonej w ... przy ul. .... oraz .... bez numeru.
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonych w ..., przy ul. ... oraz ... bez
    numeru w obrębie ..., oznaczonych jako działki nr:
      - 1 - .... - na mocy decyzji Wojewody ... z dnia ... r. nr ....5, stwierdzającej nieodpłatne
        nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;
      - 2 - ... - na mocy decyzji Wojewody ... z dnia ... r. nr ..., stwierdzającej nieodpłatne
        nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;
      - 3 i 4 - .... - na mocy decyzji Wojewody ... z dnia ... r. nr ..., stwierdzającej nieodpłatne
        nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;
      - 5 ... - na mocy decyzji Wojewody ... z dnia ... r. nr ..., stwierdzającej nieodpłatne
        nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;
      - 6 - .... - na mocy decyzji Wojewody .... z dnia ... r. nr ..., stwierdzającej nieodpłatne
        nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;
      - 7 i 8 - ... - na mocy decyzji Wojewody .... z dnia .... r. nr ..., stwierdzającej nieodpłatne
        nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;
      - 9 - ... - na mocy decyzji Wojewody .... z .... r. nr ..., stwierdzającej nieodpłatne nabycie
        nieruchomości Skarbu Państwa,
                  2o łącznej powierzchni (...) m (dalej: Nieruchomości).
    Miasto dokona sprzedaży Nieruchomości w efekcie rozstrzygniętego ustnego przetargu
    nieograniczonego.
    Przedmiotem sprzedaży będzie 9 działek geodezyjnych, z których 2 działki są
    niezabudowane, a 7 działek jest zabudowanych. Opis zabudowy:
      - działka nr 1 zabudowana jest budynkiem murowanym, sklasyfikowanym w ewidencji
        gruntów i budynków jako "budynki mieszkalne" o powierzchni zabudowy (...) m2,
        wzniesionym w ... r., wpisanym do rejestru zabytków nieruchomych województwa ...
        na mocy decyzji Prezydium Rady Narodowej m. ... Konserwatora Zabytków m. ... z
        dnia ... r. uzupełnionej postanowieniem Państwowej Służby Ochrony Zabytków
        Oddziału Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia ... r., pod numerem
        rejestru ...; obiekt jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca
        1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych
        (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.
        zalicza się do budynków mieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 11, Grupa
        113, Klasa 1130 – jako budynki zbiorowego zamieszkania; jest to zabytkowy obiekt
        tzw. famuł robotniczych; wpisowi do ww. rejestru zabytków podlega sam budynek –
        bez gruntu;
      - działka nr 2 zabudowana jest budynkiem murowanym, sklasyfikowanym w ewidencji
                                                  2gruntów i budynków jako "budynki mieszkalne" o powierzchni zabudowy (...) m,
        wzniesionym w ... r., wpisanym do rejestru zabytków nieruchomych województwa ...

        na mocy decyzji Prezydium Rady Narodowej m. ... Konserwatora Zabytków m. ... z
        dnia ... r. uzupełnionej postanowieniem Państwowej Służby Ochrony Zabytków
        Oddziału Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia ... r., pod numerem
        rejestru ...; obiekt jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca
        1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych
        (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.
        zalicza się do budynków mieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 11, Grupa
        113, Klasa 1130 – jako budynki zbiorowego zamieszkania; jest to zabytkowy obiekt
        tzw. famuł robotniczych; wpisowi do ww. rejestru zabytków podlega sam budynek –
        bez gruntu;
      - działka 3 zabudowana jest 6 budynkami murowanymi, sklasyfikowanymi w ewidencji
        gruntów i budynków jako "pozostałe budynki niemieszkalne" o powierzchniach
                2  2  2 zabudowy: (...) m (rok budowy: ...), (...) m (rok budowy: ...), (...) m(rok budowy: ...) ,
          2  2  2(...) m (rok budowy: ...), (...) m (rok budowy: ...) i (...) m (rok budowy: ...), nie
        wpisanymi do rejestru zabytków; obiekty są budynkami w rozumieniu przepisów
        ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji
        Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z
        dnia 30 grudnia 1999 r. zaliczają się do budynków niemieszkalnych,
        sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 12, Grupa 127, Klasa 1274 - jako pozostałe
        budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione; są to dawne komórki
        lokatorskie;
      - działka 6 zabudowana jest budynkiem murowanym sklasyfikowanym w ewidencji
        gruntów i budynków jako "pozostałe budynki niemieszkalne" o powierzchni
                2zabudowy (...) m, wzniesionym w ... r., nie wpisanym do rejestru zabytków; obiekt
        jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
        budowlane. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB),
        wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza
        się do budynków niemieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 12, Grupa 127,
        Klasa 1274 - jako pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione;
        jest to dawna komórka lokatorska;
      - działka 9 zabudowana jest budynkiem murowanym sklasyfikowanym w ewidencji
        gruntów i budynków jako "budynki handlowo usługowe" o powierzchni zabudowy
        (...) m2, wzniesionym w ... r., nie wpisanym do rejestru zabytków; obiekt jest
        budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
        budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB),
        wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza
        się do budynków niemieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 12, Grupa 123,
        Klasa 1230 - jako pozostałe budynki handlowo-usługowe; jest to budynek z
        dawnymi lokalami handlowo-usługowymi;
      - działka 8 zabudowana jest budynkiem murowanym sklasyfikowanym w ewidencji
                                                  2gruntów i budynków jako "budynki mieszkalne" o powierzchni zabudowy (...) m,
        wzniesionym w ... r., nie wpisanym do rejestru zabytków; obiekt jest budynkiem w
        rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według
        Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej
        rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza się do budynków
        mieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 11, Grupa 113, Klasa 1130 - jako
        budynki zbiorowego zamieszkania; jest to budynek kamienicy;
      - działka 7 zabudowana jest budynkiem murowanym sklasyfikowanym w ewidencji
        gruntów i budynków jako "pozostałe budynki niemieszkalne" o powierzchni
                2zabudowy (...) m, nie wpisanym do rejestru zabytków; obiekt jest budynkiem w
        rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według

        Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej
        rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza się do budynków
        niemieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 12, Grupa 127, Klasa 1274 - jako
        pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione; jest to budynek
        gospodarczy towarzyszący budynkowi kamienicy.
    Wnioskodawca nie dokonywał w okresie ostatnich 2 lat żadnych nakładów na ww. budynki
    i nie zamierza dokonywać żadnych nakładów na ww. budynki przed podpisaniem umowy
    sprzedaży Nieruchomości. Od wzniesienia każdego z budynków były one wykorzystywane
    przez okres co najmniej 2 lat na potrzeby wznoszącego, a później każdego właściciela
    Nieruchomości (w tym Miasta, które wykorzystywało ww. budynki w związku ze
    świadczeniem usług najmu).
    Działki nr 4 i 5 są niezabudowane.
    Nieruchomości znajdują się na obszarze objętym uchwałą Nr .... Rady Miejskiej w ... z dnia
    ... r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla
    części obszaru Miasta ... położonej w rejonie ulic: .... Zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego:
      - działki nr 3 i 1 znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2.2.MW/U -
        tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej;
      - działki nr 5 i 4 znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2KDW -
        tereny dróg wewnętrznych;
      - działki nr 2, 6 i 9 znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2.1.MW/U
        - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej;
      - działki nr 8 i 7 częściowo znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem
        2.1.MW/U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, a
        częściowo w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2.1.KS- tereny parkingów
        kubaturowych.
    Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość kompleksu nieruchomości na ... zł netto, a w
    tym:
      - udział wartości niezabudowanych działek nr 4 i 5 w tej wartości kompleksu
        nieruchomości wynosi 5,98%;
      - udział wartości budynków wpisanych do rejestru zabytków w tej wartości kompleksu
        nieruchomości wynosi 8,55% (w niniejszej sprawie sprzedaży podlegały dodatkowe
        nieruchomości w ogóle nie wpisane do rejestru zabytków i dlatego, stosując klucz
        wartościowy ustalono, że część ceny powiązana z zabytkami to 8,55%).
    W związku z zaleceniami Regionalnej Izby Obrachunkowej w ..., cenę wywoławczą
    określono zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów
    i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168) jako cenę brutto. Tym samym licytacji podlegała cena
    brutto – w tym VAT od 2 działek niezabudowanych. Po obniżeniu ceny wywoławczej, w II
    przetargu uzyskano cenę nabycia Nieruchomości (jedno postąpienie) w kwocie ... zł brutto
    (w tym VAT od 2 działek niezabudowanych).
    Na powyższą cenę nabycia Nieruchomości w kwocie ... zł brutto [dalej: Cena Brutto]
    składają się:
                                          2a) cena działek nr 5 i 4 w obrębie (...) o łącznej powierzchni (...) m w kwocie (...) zł
        brutto, w tym podatek VAT wg. stawki 23% w kwocie ... zł; stosując klucz
        wartościowy (stosunek wartości działek opodatkowanych do wartości całego
        terenu) ustalono, że część ceny netto będąca podstawą opodatkowania VAT wynosi
        5,98 %.

                                    2b) cena pozostałych działek o łącznej powierzchni (...) m wraz ze znajdującymi się na
        nich budynkami w kwocie ... zł brutto. Sprzedaż tych działek zwolniona jest z
        podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o
        VAT. Współczynnik wysokości podatku VAT w Cenie Brutto wynosi 1,36%.
    Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145, dalej: UGN lub ustawa o gospodarce nieruchomościami),
    cenę nieruchomości lub jej części wpisanych do rejestru zabytków obniża się na wniosek
    nabywcy o 50 %. Nabywca złożył wniosek o bonifikatę. Rada Miejska w ... uchwałą ... z dnia
    ... r. wyraziła zgodę na obniżenie bonifikaty z 50% na 25% części ceny nieruchomości
    (przypisanej do obiektów wpisanych do rejestru zabytków - współczynnik 8,55%). W
    związku z powyższym należy zastosować bonifikatę w wysokości 25% od części ceny
    nieruchomości wynoszącej 8,55% ceny nieruchomości.
    Pytania
      1. Czy bonifikatę (25% od 8,55% ceny Nieruchomości należy zastosować od Ceny
        Brutto (tj. od 8,55% Ceny Brutto) uzyskanej w przetargu - uwzględniającej VAT od
        sprzedaży niezabudowanych działek, czy też bonifikatę należy zastosować od ceny
        netto (tj. od 8,55% ceny netto czyli Ceny Brutto pomniejszonej o podatek VAT ujęty
        w wylicytowanej kwocie)?
      2. W przypadku stanowiska, że należy stosować 25% bonifikaty od 8,55% ceny netto –
        czy podatek VAT ujęty w wylicytowanej Cenie Brutto obliczony od ceny netto przed
        bonifikatą pozostanie w dotychczasowej wysokości, czy też należy na nowo obliczyć
        podatek VAT przyjmując za podstawę opodatkowania kwotę netto obliczoną z
        wylicytowanej Ceny Brutto („wyjmując” z niej ustalony w licytacji VAT) i
        pomniejszając tą kwotę o bonifikatę?
    Państwa stanowisko w sprawie
    ad. 1 .
    Bonifikatę (25% od 8,55% ceny Nieruchomości, stanowiącej udział wartości budynków
    wpisanych do rejestru zabytków w wartości netto całej nieruchomości, których to
    budynków sprzedaż jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT) należy zastosować
    od ceny netto Nieruchomości (tj. Ceny Brutto osiągniętej w przetargu po uprzednim
    odjęciu od wylicytowanej Ceny Brutto podatku VAT objętego licytacją), co oznacza, że
    bonifikata nie obejmuje podatku VAT.
    ad. 2.
    Wylicytowana w Cenie Brutto kwota podatku VAT od sprzedaży niezabudowanych działek
    powinna pozostać niezmieniona, gdyż bonifikata nie zmniejszy części ceny netto
    przypisanej do dwóch niezabudowanych działek (a jest to kwota będąca –podstawą
    opodatkowania dwóch działek niezabudowanych) mimo zmniejszenia się globalnej ceny
    netto kompleksu nieruchomości.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:
    Ad. 1.
    Spośród działek wchodzących w skład zbytego terenu, jedynie dwie działki są
    opodatkowane VAT i są to działki niezabudowane, których bonifikata z art. 68 ust. 3 UGN
    nie dotyczy.
    Zgodnie z art. 68. ust 3 UGN, bonifikata przysługuje od ceny nieruchomości, bądź jej
    części, wpisanej do rejestru zabytków. Zatem zgodnie z ustawą o gospodarce
    nieruchomościami, jeśli wpisowi do rejestru zabytków podlegały jedynie budynki (bez
    gruntu), to bonifikata przysługuje tylko od sprzedaży części nieruchomości (samych
    budynków) i odpowiednio – bonifikatę stosuje się do części ceny osiągniętej w przetargu,

    która "przypisana" jest wartości budynków, czyli w niniejszej sprawie - 8,55% całości
    wylicytowanej ceny. Ponadto, w niniejszej sprawie, sprzedaży podlegały dodatkowe
    nieruchomości w ogóle nie wpisane do rejestru zabytków. Dlatego, stosując klucz
    wartościowy (udział wartości zabytków w wartości całego terenu), ustalono, że część ceny
    powiązana z zabytkami to 8,55% ceny. W związku z powyższym zdaniem Miasta bonifikatę
    należy odnosić do części ceny netto Nieruchomości wyliczonej z ceny brutto osiągniętej w
    przetargu.
    Art. 29a ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2,
    3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę,
    którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu
    sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi
    dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi
    bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez
    podatnika.
    Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się: rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii. W praktyce stosowania tego przepisu zarówno przez
    Dyrektora KIS jak i przez sądy administracyjne dla potrzeb transakcji nieruchomościowych
    powszechnie przyjmuje się, że towarem jest np. budynek, budowla, grunt jak i ich części
    (interpretacja indywidualna nr 0113-KDIPT1-2.4012.665.2024.2.SM z 25.11.2024 r.;
    interpretacja indywidualna nr 0112- KDIL1-3.4012.64.2021.2.AKR z 15.04.2021 r.; wyrok
    NSA sygn. I FSK 362/14 z 14.04.2015 r.).
    Z powyższego wynika, że na gruncie podatku VAT za towar nie jest uważana nieruchomość
    będąca przedmiotem dostawy, ale jej poszczególne części, tj. każdy budynek, każda
    działka ewidencyjna. Konsekwentnie, skoro towarem jest budynek to dla każdego towaru
    – budynku będącego przedmiotem transakcji sprzedaży należy ustalić podstawę
    opodatkowania i odpowiednie traktowanie podatkowe.
    Jak wskazuje art. 29a ust. 7 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania nie obejmuje m.in.
    udzielonych nabywcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży.
    Następnie jak wskazuje art. 29a ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT: podstawę opodatkowania
    obniża się m.in. o kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen.
    W związku z powyższym, skoro Miasto udziela bonifikaty od wartości budynku, a zatem od
    wartości konkretnego towaru, który jest przedmiotem dostawy, to w ocenie Miasta
    bonifikata obniża podstawę opodatkowania tego konkretnego budynku – w tej sytuacji
    dwóch towarów – dwóch konkretnych budynków będących zabytkami. Na gruncie
    podatku VAT Wnioskodawca nie widzi podstaw, aby bonifikata udzielana od ceny
    konkretnych budynków mogła obniżać podstawę opodatkowania dostawy innych
    towarów składających się na sprzedawaną nieruchomość. A zatem w ocenie Miasta,
    podstawa opodatkowania oraz podatek VAT wynikające z dostawy niezabudowanych
    działek opodatkowanych VAT nie mogą być obniżone z uwagi na bonifikatę udzieloną od
    sprzedaży budynków wpisanych do rejestru zabytków.
    W wyniku zaleceń Regionalnej Izby Obrachunkowej, cenę wywoławczą Nieruchomości
    określono jako cenę brutto. Tym samym licytacji (jedno postąpienie) podlegała cena
    brutto – w tym licytacji podlegał VAT od dostawy 2 działek niezabudowanych. Na
    podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT zdaniem Miasta należy obliczyć 8,55% od ceny
    netto Nieruchomości osiągniętej w przetargu i dopiero od niej zastosować bonifikatę.
    Dodatkowo nie ma podstawy prawnej do stosowania bonifikaty od podatku VAT
    naliczonego w Cenie Brutto. Zatem stosowanie bonifikaty od uzyskanej w przetargu Ceny
    Brutto (obniżanie kwoty podatku VAT) byłoby działaniem bezprawnym.
    Ad. 2 .
    Spośród wielu działek wchodzących w skład zbytego terenu, jedynie dwie działki są
    opodatkowane VAT i są to działki niezabudowane, czyli bonifikata z art. 68 ust. 3 ustawy o

    gospodarce nieruchomościami ich nie dotyczy. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy bonifikatę
    należy odnosić do części ceny netto Nieruchomości wyliczonej z Ceny Brutto osiągniętej w
    przetargu.
    Stosując klucz wartościowy (stosunek wartości działek opodatkowanych do wartości
    całego terenu) ustalono, że część ceny będąca podstawą opodatkowania VAT wynosi 5,98
    %.
    Zastosowanie współczynnika 5,98% do ceny netto obliczonej przy uwzględnieniu
    bonifikaty oznacza, że podstawa opodatkowania VAT zostanie ustalona na poziomie
    niższym, niż pierwotny (podstawa opodatkowania zawarta w cenie brutto przed
    zastosowaniem bonifikaty). Wówczas zastosowanie bonifikaty od części ceny netto
    związanej z zabytkami wpłynie na część ceny netto niezwiązanej z zabytkami, a ustalanej
    na potrzeby obliczenia podatku VAT, co również nie będzie miało podstawy prawnej w
    ustawie o VAT.
    Zdaniem Wnioskodawcy, skoro wpisowi do rejestru zabytków podlegają jedynie dwa
    budynki (bez gruntu), bonifikata przysługuje tylko od ceny sprzedaży części Nieruchomości
    (samych budynków) wpisanych do rejestru zabytków i odpowiednio – bonifikatę stosuje
    się do części ceny osiągniętej w przetargu, która odpowiada wartości ww. budynków.
    Mając na uwadze, że nieruchomości wpisane do rejestru zabytków podlegają zwolnieniu z
    opodatkowania VAT należy uznać, że bonifikata powinna dotyczyć tylko ceny tych
    nieruchomości.
    Należy zatem wskazać, że bonifikatę wg stawki 25% należy obliczyć od 8,55% ceny netto
    Nieruchomości, a ponieważ 8,55% ceny netto Nieruchomości jest zwolniona z VAT (art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) to w ten sposób obliczona część ceny netto również będzie
    zwolniona z VAT. Pozostała część ceny netto pozostanie na dotychczasowym poziomie - w
    tym część ceny przypadająca na opodatkowaną dostawę dwóch działek
    niezabudowanych. Tym samym ustalony w przetargu podatek VAT również pozostanie na
    dotychczasowym poziomie.
    Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa i ww. stanowisko Dyrektora KIS, Miasto
    uznaje swoje stanowisko przedstawione powyżej za uzasadnione.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) – zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego
    przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem
    wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą
    inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego
    rezultatu).

    Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru
    wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa
    w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każdą jednak czynność stanowiącą dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy, można uznać za czynność opodatkowaną. Aby dana czynność była opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w ramach tej
    czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:
      Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących
      te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa,
      dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych
      na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są
    podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które
    mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów
    cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w
    sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i
    ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i
    nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że sprzedaż towarów, co do zasady,
    jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ
    w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.
    W tym miejscu należy wskazać, że pojęcie podatnika obejmuje swym zakresem podmioty,
    które dokonują czynności podlegające opodatkowaniu. Ustawodawca określił wskazane
    pojęcie na tyle szeroko, by w każdym przypadku profesjonalnej aktywności zawodowej,
    dokonywania czynności opodatkowanych podmiot mógł zostać uznany za podatnika w
    zakresie tych czynności.
    Z powyższych konstrukcji prawnych jednoznacznie wynika, że Państwo, wykonując we
    własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności
    gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika podatku
    VAT.
    Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana przez Państwa (jako właściciela)
    dostawa nieruchomości, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności
    gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działać jako podatnik VAT, o

    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, skoro w rozpatrywanej sprawie
    występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu
    art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy,
    to czynność sprzedaży przedmiotowej działki, będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1.
    Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od
    towarów i usług. Dokonają Państwo sprzedaży nieruchomości w trybie rozstrzygniętego
    przetargu.
    Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość kompleksu nieruchomości na (...) zł netto, a
    w tym:
      - udział wartości niezabudowanych działek nr 4 i 5 w tej wartości kompleksu
        nieruchomości wynosi 5,98%;
      - udział wartości budynków wpisanych do rejestru zabytków w tej wartości kompleksu
        nieruchomości wynosi 8,55% (w niniejszej sprawie sprzedaży podlegały dodatkowe
        nieruchomości w ogóle nie wpisane do rejestru zabytków i dlatego, stosując klucz
        wartościowy ustalono, że część ceny powiązana z zabytkami to 8,55%).
    W związku z zaleceniami Regionalnej Izby Obrachunkowej, cenę wywoławczą określono
    zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług
    jako cenę brutto. Tym samym licytacji podlegała cena brutto – w tym VAT od 2 działek
    niezabudowanych. Po obniżeniu ceny wywoławczej, w II przetargu uzyskano cenę nabycia
    Nieruchomości (jedno postąpienie) w kwocie (...) zł brutto (w tym VAT od 2 działek
    niezabudowanych).
    Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, cenę nieruchomości lub
    jej części wpisanych do rejestru zabytków obniża się na wniosek nabywcy o 50 %.
    Nabywca złożył wniosek o bonifikatę. Rada Miejska uchwałą wyraziła zgodę na obniżenie
    bonifikaty z 50% na 25% części ceny nieruchomości (przypisanej do obiektów wpisanych
    do rejestru zabytków - współczynnik 8,55%). W związku z powyższym - w Państwa opinii –
    należy zastosować bonifikatę w wysokości 25% od części ceny nieruchomości wynoszącej
    8,55% ceny nieruchomości.
    W tym miejscu wskazać należy, że na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania
    określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
      podatku;
      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
      ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
      nabywcy lub usługobiorcy.
    W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:
      Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
      1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

      2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
      momencie sprzedaży;
      3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych
      wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i
      ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na
      potrzeby podatku.
    Stosownie do art. 29a ust. 10 ustawy:
      Podstawę opodatkowania obniża się o:
      1) kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;
      2) wartość zwróconych towarów i opakowań;
      3) zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem
      sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;
      4) wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym
      charakterze, o których mowa w ust. 1.
    Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje
    wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący
    usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6, ust. 7 i
    ust. 10 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane lub nie do podstawy
    opodatkowania, bądź o które podstawę opodatkowania się obniża.
    Zatem kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, a w przypadku
    udzielenia nabywcy opustów/obniżek ceny (bonifikaty) podstawę opodatkowania (tj.
    obrót) zmniejsza się o kwotę tej bonifikaty.
    Udzielenie bonifikaty jest ściśle skorelowane z konkretną transakcją, w związku z którą
    została zastosowana zniżka ceny, co powoduje obniżenie ceny np. dostarczanych towarów
    oraz wpływa na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o
    ile nie sprzeciwiają się temu inne niż podatkowe przepisy prawa.
    Należy podkreślić, że przepisy ustawy nie definiują pojęć „bonifikata” czy „rabat”. W
    związku z powyższym pojęcia te należy interpretować stosując przede wszystkim
    wykładnię językową. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN (wydanie internetowe:
    https://sjp.pwn.pl), „bonifikata” to zmniejszenie ustalonej ceny towaru lub usługi,
    natomiast przez „rabat”, należy rozumieć obniżenie ceny jakiegoś towaru o pewną kwotę.
    Z punktu widzenia podstawy opodatkowania, można wyróżnić następujące rodzaje
    rabatów:
    - rabaty przyznane przed ustaleniem ceny i dokonaniem sprzedaży – niemające wpływu
      na podstawę opodatkowania,
    - rabaty przyznane po dokonaniu sprzedaży – bonifikaty, opusty, uznane reklamacje i
      skonta – wpływające na obniżenie wcześniej ustalonej kwoty osiągniętego obrotu.
    W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia
    1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):
      Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3,
      na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku,
      jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń
      infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych.
    W myśl art. 68 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

      W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, o których mowa w ust. 1,
      określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek
      procentowych. Zarządzenie wojewody albo uchwała rady lub sejmiku stanowi akt
      prawa miejscowego lub może dotyczyć indywidualnych nieruchomości.
    Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Cenę nieruchomości lub jej części wpisanych do rejestru zabytków obniża się na
      wniosek nabywcy o 50%. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody
      albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.
    Bonifikata jest to zniżka od ustalonej ceny. Tak jak przy ustalaniu ceny towaru przy
    sprzedaży, która jest pieniężnym odzwierciedleniem wartości rzeczy, tak cena, jaką ma
    uiścić nabywca winna już uwzględniać bonifikatę. Zatem należy stwierdzić, że zniżka
    (bonifikata) udzielona jest od ustalonej wcześniej wartości świadczenia.
    Jak wskazano wcześniej, z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że
    właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 tej
    ustawy, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku,
    jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń
    infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych.
    Państwa wątpliwość dotyczy kwestii ustalenia podstawy opodatkowania sprzedawanej
    nieruchomości.
    W opisanej sytuacji podjęto decyzję, że Rada Miasta uchwałą wyraziła zgodę na obniżenie
    bonifikaty z 50% na 25% części ceny nieruchomości (przypisanej do obiektów wpisanych
    do rejestru zabytków - współczynnik 8,55%).
    Mając na uwadze opis sprawy, jak również przywołane przepisy stwierdzić należy, że
    określając podstawę opodatkowania, powinni Państwo uwzględnić przyznaną nabywcy
    bonifikatę. Zapłatą z tytułu planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości, będzie
    kwota należna od nabywcy – uwzględniająca bonifikatę.
    Jak wynika z okoliczności sprawy przyznana bonifikata dotyczy części nieruchomości
    będących przedmiotem dostawy, tj. nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków,
    których dostawa – jak Państwo wskazali – korzysta ze zwolnienia od podatku. Tym samym,
    dla dostawy nieruchomości objętych bonifikatą podstawą opodatkowania będzie różnica
    pomiędzy ustaloną ceną zbycia nieruchomości i ustaloną kwotą bonifikaty, a więc kwota
    wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty. W stosunku do
    dostawy nieruchomości korzystających ze zwolnienia od podatku ustalona kwota do
    zapłaty będzie jednocześnie wartością brutto (nie wystąpi obowiązek do naliczenia
    podatku VAT od tej sprzedaży).
    Jeżeli zatem w przedmiotowej sprawie cena nieruchomości została skalkulowana w taki
    sposób, że bonifikata jest od części nieruchomości wpisanej do zabytków, to podatek VAT
    ustalony w przetargu dla dostawy niekorzystającej ze zwolnienia od podatku winien zostać
    na tym samym poziomie, a Państwo nie powinni na nowo ustalać jego wysokości.
    Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść
    zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy Państwem a nabywcą
    nieruchomości, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może
    być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji
    postępowania podatkowego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku
    (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie
    mogą być rozpatrzone.
    Jednocześnie podkreślić należy, iż Organ wydając interpretację przepisów prawa
    podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania
    podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się
    wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa
    podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Tut.
    Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego,
    które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego stanu faktycznego.
    W tym miejscu zauważyć należy, że rolą Organu jest wyłącznie interpretacja przepisów
    prawa podatkowego, a nie badanie poprawności dokonanych wyliczeń i podanych kwot,
    zatem w niniejszej interpretacji Organ nie dokonywał oceny poprawności Państwa
    wyliczeń.
    Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo
    ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem
    we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.