Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.626.2024.2.AND
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-17
Teza: Spółka będzie miała prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów sumy pieniężnej zapłaconej dotychczasowym dzierżawcom tytułem rozliczenia (zwrotu) Nakładów inwestycyjnych
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwrot-zwrot nakładów
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Amortyzacja-Środki trwałe-Inwestycje w obcych środkach trwałych; Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Ogólna zasada zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15-ust. 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16-ust. 1-pkt 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16c-pkt 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 października 2024 roku wpłynął Państwa wniosek 17 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy i związanym z tym rozwiązaniem umów dzierżawy zawartych przez Spółkę z dzierżawcami, skutkującym obowiązkiem zapłaty sumy pieniężnej odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej Nakładów inwestycyjnych przez Spółkę na rzecz dzierżawców, Spółka będzie miała prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów sumy pieniężnej zapłaconej dotychczasowym dzierżawcom tytułem rozliczenia (zwrotu) Nakładów inwestycyjnych.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest (…) spółką z o.o. posiadającą siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i będącą polskim rezydentem podatkowym. Właścicielem wszystkich udziałów w kapitale zakładowym spółki jest (…). Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: „CIT”) i podlega w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. (…).

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), w skład której wchodzą działki o numerach ewidencyjnych: (…), dla których Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest przedmiotem odpłatnych umów dzierżawy zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a innymi podmiotami ((…) spółkami z o.o.). Wszystkie umowy zostały zawarte według tego samego wzorca na czas oznaczony wynoszący 30 lat liczony od momentu odbioru przez dzierżawcę nieruchomości oddanej w dzierżawę (okres podstawowy), z opcją przedłużenia dzierżawy na wniosek dzierżawcy na dalszy czas oznaczony.

W momencie oddania w dzierżawę poszczególne grunty wchodzące w skład Nieruchomości miały status gruntów niezabudowanych. Zawarte przez Wnioskodawcę z dzierżawcami umowy dzierżawy obligowały dzierżawców do zagospodarowania Nieruchomości zgodnie ze wstępną koncepcją zagospodarowania, w tym przede wszystkim wybudowania obiektów kluczowych – budynków magazynowych o określonej powierzchni użytkowej i określonym standardzie wykonania, odpowiadającym przeznaczeniu obiektów przy uwzględnieniu praktyki rynkowej.

W związku z ciążącym na dzierżawcach obowiązkiem zagospodarowania gruntu oddanego w dzierżawę, dzierżawcy, w trakcie trwania dzierżawy, ponieśli szereg nakładów inwestycyjnych, w tym koszty związane z wybudowaniem na dzierżawionej nieruchomości budynków biurowo-magazynowych oraz funkcjonalnie z nimi związanych budowli wraz z infrastrukturą techniczną (dalej jako „Nakłady inwestycyjne”). Od momentu wybudowania, wzniesione obiekty są traktowane przez dzierżawców jako środki trwałe i amortyzowane jako budynki i budowle wzniesione na cudzym gruncie. Wzniesione obiekty są wykorzystywane przez dzierżawców w prowadzonej przez nich działalności (…). Dzierżawców obciążają również wszelkie koszty dot. funkcjonowania obiektów. Do dnia złożenia niniejszego wniosku, między stronami umów dzierżawy nie doszło do rozliczenia Nakładów inwestycyjnych.

Zawarte między stronami umowy dzierżawy przewidują, że po zakończeniu dzierżawy, dzierżawcy zasadniczo nie będą zobowiązani do przywrócenia dzierżawionej nieruchomości do stanu z dnia jej odbioru, w tym usunięcia elementów będących częściami składowymi dzierżawionej nieruchomości, wzniesionych i utrzymywanych zgodnie z postanowieniami umowy. Skorelowany z tym jest obowiązek zwrotu przez Wnioskodawcę poniesionych przez dzierżawców Nakładów inwestycyjnych w określonych umową sytuacjach, przy czym zawarte umowy nie określają w sposób wyczerpujący zasad dokonania tego zwrotu, z wyjątkiem przypadku wygaśnięcia umów dzierżawy na skutek upływu czasu, na jaki zostały zawarte. Zgodnie z postanowieniami zawartych umów dzierżawy, ww. roszczenia dzierżawców są zabezpieczone wpisem hipotek w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości.

Aktualnie Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość na rzecz innego podmiotu powiązanego z dzierżawcami (dalej: „Nabywca”) na podstawie umowy ostatecznie przenoszącej własność Nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej, uwzględniającą także wartość rynkową budynków i budowli wzniesionych przez dzierżawców (dalej: „Transakcja”). Dokonanie Transakcji ma poprzedzać zawarcie warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości zawieranej pod warunkiem nieskorzystania przez podmioty uprawnione z przysługujących im ustawowych praw pierwokupu (dalej: „Warunkowa Umowa Sprzedaży”).

W związku z zamiarem dokonania pomiędzy Wnioskodawcą a Nabywcą Transakcji, na mocy której Nabywca ma stać się właścicielem Nieruchomości (Gruntu oraz posadowionych na nim budynków i budowli) umowy dzierżawy pomiędzy Wnioskodawcą a poszczególnymi dzierżawcami zostaną rozwiązane. Rozwiązanie to nastąpić ma po zawarciu Warunkowej Umowy Sprzedaży pod warunkiem zawieszającym ziszczenia się któregokolwiek z nw. warunków:

· upływu terminu na wykonanie ustawowego prawa pierwokupu przez ostatni z podmiotów uprawnionych do skorzystania z tego prawa albo

· bezskutecznego upływu terminu na wykonanie (…) ustawowego prawa pierwokupu oraz doręczenia Wnioskodawcy oświadczenia Skarbu Państwa o niewykonaniu ustawowego prawa pierwokupu (tj. zaistnienia ostatniego z tych zdarzeń), albo

· doręczenia Wnioskodawcy oświadczenia o niewykonaniu (…) ustawowego prawa pierwokupu oraz bezskutecznego upływu terminu na wykonanie przez Skarb Państwa ustawowego prawa pierwokupu (tj. zaistnienia ostatniego z tych zdarzeń), albo

· doręczenia Wnioskodawcy drugiego oświadczenia o niewykonaniu przez ostatniego z uprawnionych ustawowego prawa pierwokupu, albo

· złożenia przed notariuszem przez któregokolwiek z uprawnionych do pierwokupu oświadczenia o wykonaniu ustawowego prawa pierwokupu.

Podstawą rozwiązania umów dzierżawy będą stosowne porozumienia zawarte między Wnioskodawcą a poszczególnymi dzierżawcami. Na mocy tych porozumień, umowy dzierżawy ulegną rozwiązaniu po spełnieniu się któregokolwiek z ww. warunków.

Jednocześnie, w wyniku rozwiązania umów dzierżawy, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zwrotu poszczególnym dzierżawcom wartości Nakładów inwestycyjnych.

W porozumieniach rozwiązujących umowy dzierżawy z poszczególnymi dzierżawcami zostanie zapisane, że w ramach rozliczenia z dzierżawcami, Wnioskodawca dokona na ich rzecz zapłaty sumy pieniężnej odpowiadającej wartości Nakładów inwestycyjnych na dzierżawionych przez nich gruntach wchodzących w skład Nieruchomości, wynikającej z zaakceptowanej przez strony wyceny Nakładów inwestycyjnych, dokonanej przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego, stanowiącej załącznik do powyższych porozumień.

Rozliczenie Nakładów inwestycyjnych poniesionych przez poszczególnych dzierżawców ma nastąpić w dniu przeniesienia własności Nieruchomości. W tym celu, w Warunkowej Umowie Sprzedaży oraz umowie przenoszącej własność Nieruchomości, Wnioskodawca zobowiąże Nabywcę do przekazania – przy zastosowaniu instytucji przekazu – części ceny, odpowiadającej uzgodnionej z poszczególnymi dzierżawcami wartości Nakładów inwestycyjnych, bezpośrednio na rachunek tych dzierżawców, Strony jednocześnie zastrzegą w warunkowych porozumieniach rozwiązujących umowy dzierżawy, że z chwilą zastrzeżenia instytucji przekazu w umowie przenoszącej własność Nieruchomości albo (w przypadku wykonania ustawowego prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot), z chwilą wpływu kwoty równej wskazanej w poszczególnym porozumieniu wartości Nakładów inwestycyjnych na rachunek danego dzierżawcy) Wnioskodawca będzie zwolniony od roszczeń danego dzierżawcy o zwrot wartości jakichkolwiek nakładów poczynionych przez niego na dzierżawioną nieruchomość i dany dzierżawca w przyszłości nie będzie zgłaszać żadnych roszczeń z tego tytułu wobec Wnioskodawcy.

### Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy i związanym z tym rozwiązaniem umów dzierżawy zawartych przez Wnioskodawcę z dzierżawcami, skutkującym obowiązkiem zapłaty sumy pieniężnej odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej Nakładów inwestycyjnych przez Wnioskodawcę na rzecz dzierżawców, Wnioskodawca będzie miał prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów sumy pieniężnej zapłaconej dotychczasowym dzierżawcom tytułem rozliczenia (zwrotu) Nakładów inwestycyjnych?

### Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że wartość zaspokojonego przez niego roszczenia dotychczasowych dzierżawców o zapłatę sumy pieniężnej tytułem rozliczenia poniesionych przez nich Nakładów inwestycyjnych będzie stanowić dla niego koszt uzyskania przychodu przy ustaleniu dochodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.) – dalej: „ustawa o CIT”, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Jak wynika z powyższego przepisu, dla zaliczenia wydatku do kosztów podatkowych konieczne jest spełnienie warunków przewidzianych w powyższej definicji legalnej. Wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków wymienionych w przywołanym art. 6 ust. 1 ustawy o CIT, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, dotyczące działalności podatnika. Niezbędne jest wykazanie, że wydatki zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów, a także w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, by źródło to przynosiło również przychody w przyszłości.

W art. 16 ust. 1 ustawy o CIT ustawodawca wprowadził zamknięty katalog wyłączeń, a zatem tych wydatków, które mimo spełnienia warunków powyższej definicji nie mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodów i pomniejszać podstawy opodatkowania. Wyliczenie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT ma charakter enumeratywny. Wszystkie te wydatki, które realizują cel wspomniany w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT i nie są wymienione w katalogu z art. 16 ust 1 ww. ustawy, mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Tylko zatem zamieszczenie wydatku w katalogu kosztów z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT eliminuje możliwość pomniejszenia o ten wydatek przychodu.

Jak stanowi art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

W ocenie Wnioskodawcy, w niniejszej sprawie przepis art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, nie znajdzie zastosowania, albowiem przedmiotem nabycia po stronie Wnioskodawcy nie będzie środek trwały. Zgodnie z definicją zawartą w art. 16a ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, za środek trwały można uznać tylko taki budynek, budowlę lub jej część, których przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok. Tymczasem w niniejszej sprawie budynki i budowle zostaną „nabyte” (chodzi tu o nabycie w rozumieniu ekonomicznym, gdyż z punktu widzenia prawa cywilnego obiekty te stanowią własność Wnioskodawcy) od dzierżawców wyłącznie po to, aby zostać od razu sprzedane na rzecz Nabywcy. Tym samym, wydatki te należy traktować jako wydatki stanowiące bezpośrednie koszty uzyskania przychodów, co oznacza ich potrącalność w momencie, w którym zostaną osiągnięte odpowiadające im przychody.

Wnioskodawca uważa zarazem, że zaspokojenie przez niego roszczeń dotychczasowych dzierżawców o zapłatę sumy pieniężnej tytułem rozliczenia poniesionych przez nich Nakładów inwestycyjnych pozostaje w nierozerwalnym związku przyczynowo-skutkowym z przychodem, który uzyska on z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Konieczność poniesienia tych wydatków przez Wnioskodawcę stanowi konsekwencję przedwczesnego rozwiązania umów dzierżawy, co z kolei umożliwia zawarcie Transakcji (w sposób uzgodniony przez strony). Nie ulega zatem wątpliwości, że wydatek, który poniesie Wnioskodawca celem rozliczenia Nakładów inwestycyjnych, umożliwia sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy. Równocześnie, sumy pieniężne, które zostaną zapłacone dzierżawcom tytułem zwrotu poniesionych Nakładów inwestycyjnych, przekładają się bezpośrednio na możliwość uzyskania przez Wnioskodawcę wyższej ceny ze sprzedaży Nieruchomości, która w takim przypadku będzie odpowiadać wartości rynkowej gruntu oraz posadowionych na nim budynków i budowli.

W ocenie Wnioskodawcy, dla możliwości potraktowania ww. świadczenia pieniężnego jako kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży Nieruchomości bez znaczenia pozostaje uzgodniony przez Wnioskodawcę i Nabywcę sposób płatności tego świadczenia, sprowadzający się do tego, że zostanie ono przekazane bezpośrednio przez Nabywcę na rzecz dzierżawców w ramach płatności części ceny sprzedaży Nieruchomości. Taki sposób płatności ma znaczenie wyłącznie techniczne i nie zmienia tego, że podmiotem ponoszącym wydatek będzie Wnioskodawca.

Reasumując, Wnioskodawca uważa, że w podanym stanie faktycznym, z chwilą dokonania Transakcji, będzie miał on pełne prawo do potraktowania zaspokojonych przez niego roszczeń dzierżawców o zapłatę sumy pieniężnej odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej Nakładów inwestycyjnych jako kosztu uzyskania przychodu.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2805, dalej: „ustawa o CIT”),

kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. (…)

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o CIT podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod tym jednak warunkiem, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Zatem, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

· został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu, podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

· jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

· pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

· poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

· został właściwie udokumentowany,

· nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiągniętymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodu.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Państwa Spółka odpłatnie wydzierżawia Nieruchomość (…) spółkom z ograniczoną odpowiedzialnością. Dzierżawcy, w związku z ciążącym na nich obowiązkiem zagospodarowania gruntu oddanego w dzierżawę, ponieśli szereg Nakładów inwestycyjnych, w tym koszty związane z wybudowaniem na dzierżawionej nieruchomości budynków biurowo-magazynowych oraz funkcjonalnie z nimi związanych budowli wraz z infrastrukturą techniczną. Od momentu wybudowania, wzniesione obiekty są traktowane przez dzierżawców jako środki trwałe i amortyzowane jako budynki i budowle wzniesione na cudzym gruncie. Między Państwa Spółką a dzierżawcami nie doszło do rozliczenia Nakładów inwestycyjnych, przy czym zgodnie z postanowieniami zawartych umów dzierżawy, roszczenia dzierżawców o zwrot poniesionych Nakładów inwestycyjnych są zabezpieczone wpisem hipotek w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Aktualnie zamierzają Państwo zbyć Nieruchomość na rzecz innego podmiotu powiązanego z dzierżawcami za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej, uwzględniającą także wartość rynkową budynków i budowli wzniesionych przez dzierżawców. W związku z wygaśnięciem umów dzierżawy, będziecie Państwo zobowiązani do zwrotu poszczególnym dzierżawcom wartości Nakładów inwestycyjnych na podstawie wyceny dokonanej przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości i obowiązkiem zapłaty sumy pieniężnej odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej Nakładów inwestycyjnych przez Państwa Spółkę na rzecz dzierżawców, będą Państwo mieli prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów sumy pieniężnej zapłaconej dotychczasowym dzierżawcom tytułem rozliczenia (zwrotu) Nakładów inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT,

nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 16c pkt 1 ustawy o CIT,

amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

W świetle art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.),

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (…).

Z powyższych przepisów wynika, że budynki wybudowane na cudzym gruncie stanowią część składową i własność właściciela gruntu, zgodnie z zasadą, że wszystko co jest trwale związane z gruntem jest własnością właściciela gruntu. Zatem budynek wybudowany na cudzym gruncie stanowi odrębną kategorię środka trwałego, podlegającego amortyzacji przez podatnika, który wybudował ten budynek, niezależnie od posiadania tytułu własności do gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony i przewidywanego okresu jego używania.

Zatem, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, uzyskają Państwo przychód w wysokości ceny odpowiadającą jej wartości rynkowej, która będzie uwzględniać wartość Nakładów inwestycyjnych, natomiast kosztem uzyskania przychodów będą wydatki na zakup prawa własności gruntu oraz wydatki poniesione przez Państwa Spółkę na rozliczenie (zwrot) Nakładów inwestycyjnych dotychczasowym dzierżawcom.

Jak wskazali Państwo we wniosku, rozliczenie Nakładów inwestycyjnych poniesionych przez poszczególnych dzierżawców nastąpi w dniu przeniesienia własności Nieruchomości na Nabywcę w ten sposób, że Państwa Spółka zobowiąże Nabywcę – przy zastosowaniu instytucji przekazu – do przekazania części ceny, odpowiadającej uzgodnionej z poszczególnymi dzierżawcami wartości Nakładów inwestycyjnych, bezpośrednio na rachunek tych dzierżawców.

Odnosząc powyższe na grunt Państwa sprawy, wskazać należy, że spełnione zostaną wszystkie przesłanki do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów opisanego we wniosku rozliczenia (zwrotu) Nakładów inwestycyjnych, bowiem koszt ten:

1) zostanie poniesiony przez Państwa Spółkę, tj. będzie pokryty z zasobów majątkowych Spółki, a dokładniej z przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. Nieruchomości,

2) będzie definitywny,

3) będzie pozostawał w związku z prowadzoną przez Państwa Spółkę działalnością gospodarczą, będzie związany z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży ww. Nieruchomości,

4) będzie poniesiony w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

5) zostanie właściwie udokumentowany,

6) nie będzie znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W związku z tym Państwa stanowisko, zgodnie z którym wartość zaspokojonego przez Państwa Spółkę roszczenia dotychczasowych dzierżawców o zapłatę sumy pieniężnej tytułem rozliczenia poniesionych przez nich Nakładów inwestycyjnych będzie stanowić dla Państwa koszt uzyskania przychodu przy ustaleniu dochodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).