Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-432/14/JD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-07-25
Teza: 1. W jaki sposób należy obliczyć dochód do opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości przekazanej Spółce przez Emitenta w przypadku braku wykupu obligac ji przez Emitenta w terminie wskazanym w warunkach emisji? 2. Czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dochód ten będzie równy różnicy pomiędzy osiągniętą ceną sprzedaży za tą nieruchomość przez Spółkę (wynikającą z umowy sprzedaży) a kosztem nabycia tej nieruchomości równym wartości obligacji na dzień aportu, tj. równym 3.228.422,90 zł?
Słowa kluczowe: fundusz-fundusz inwestycyjny; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; obligacje; przejęcie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 3 lipca 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z 9 kwietnia 2014 r. (wpływ do tut. Biura 14 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym 9 lipca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie sposobu ustalenia dochodu w przypadku sprzedaży nieruchomości, przekazanej przez Emitenta w przypadku braku wykupu przez niego obligacji w określonym terminie - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2014 r. do tut. Biura wpłynął wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie sposobu ustalenia dochodu w przypadku sprzedaży nieruchomości, przekazanej przez Emitenta w przypadku braku wykupu przez niego obligacji w określonym terminie. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 18 czerwca 2014 r. Znak: IBPBI/2/423-432/14/JD wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano 9 lipca 2014 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 1 marca 2012 r. jedna ze spółek z ograniczoną odpowiedzialnością (zwana dalej „Emitentem”) wyemitowała obligacje o wartości nominalnej łącznie 2,5 mln. zł. Obligacje zostały objęte przez Fundusz Inwestycyjny zamknięty Sektora Nieruchomości (zwany dalej „Funduszem”). Emisja została w całości opłacona gotówką przez Fundusz.

W dniu 7 listopada 2013 r. doszło do założenia Spółki - Wnioskodawcy (zwanego dalej także „Spółka”). Jedynym udziałowcem Spółki został Fundusz, który objął całość udziałów o łącznej wartości nominalnej 5.000 zł. Całość udziałów została pokryta wkładem niepieniężnym w postaci obligacji o wartości nominalnej 2,5 mln. zł, przy czym na dzień aportu były już wymagalne nigdy niezapłacone odsetki od obligacji w kwocie 728.422,90 zł, a więc wartość rynkowa aportu została określona na 3.228.422,90 zł (suma wartości nominalnej obligacji i należnych odsetek na dzień aportu). W związku z tym, zgodnie z aktem założycielskim Spółki, z opisanego wyżej wkładu niepieniężnego kwota 5.000 zł została przeznaczona na kapitał zakładowy, a pozostała kwota, tj. 3.223.422,90 zł została przeznaczona na kapitał zapasowy Spółki.

W związku z tym, że Emitent zgodnie z warunkami emisji winien wypłacać odsetki w sześciomiesięcznych okresach, a tego nie czyni, dla zabezpieczenia wykupu obligacji, co zgodnie z warunkami emisji ma nastąpić 1 marca 2015 r., poza istniejącymi zabezpieczeniami obligacji dodatkowo zostanie zawarta umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie ze skutkiem przeniesienia własności na obligatariusza, czyli Spółkę, z jednoczesnym zobowiązaniem do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na Emitenta w przypadku wykupu obligacji przed terminem lub w terminie wynikającym z warunków Emisji. W przypadku niewykupienia przez Emitenta obligacji we wskazanych w warunkach emisji terminach nieruchomość zostanie wydana Spółce. W uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło do tut. Organu 9 lipca 2014 r. wskazano, że przewłaszczona nieruchomość będzie u Wnioskodawcy środkiem trwałym niepodlegającym amortyzacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  W jaki sposób należy obliczyć dochód do opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości przekazanej Spółce przez Emitenta w przypadku braku wykupu obligacji przez Emitenta w terminie wskazanym w warunkach emisji?
2.  Czy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dochód ten będzie równy różnicy pomiędzy osiągniętą ceną sprzedaży za tą nieruchomość przez Spółkę (wynikającą z umowy sprzedaży) a kosztem nabycia tej nieruchomości równym wartości obligacji na dzień aportu, tj. równym 3.228.422,90 zł?

Zdaniem Spółki, w przypadku braku wykupu obligacji przez Emitenta w terminie wynikającym z warunków emisji nastąpi odpłatne nabycie przez nią nieruchomości (przeniesienie ostateczne w związku z umową przewłaszczenia). W związku z tym, że nabycie nieruchomości nastąpi za kwotę równą wartości długu Emitenta, tj. za 3.228.422,90 zł i w ten sposób zobowiązanie Emitenta z tytułu obligacji wygaśnie a Spółka stanie się właścicielem nieruchomości o wartości wg ceny nabycia 3.228.422,90 zł to w momencie sprzedaży tej nieruchomości kosztem podatkowym dla tej sprzedaży będzie właśnie wartość 3.228.422,90 zł. W przypadku, więc gdyby Spółka sprzedała tą nieruchomość za cenę 4.228.422,90 zł to Spółka wykaże dochód podatkowy równy 1 mln zł (4.228.422,90 zł - 3 228 422,90 zł). Zawsze więc, zdaniem Spółki, przychodem podatkowym będzie cena sprzedaży wynikająca z umowy zbycia tej nieruchomości przez Spółkę a koszt podatkowy tego zbycia będzie równy kwocie 3.228.422,90 zł.

Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach aportu z ekonomicznego punktu widzenia, nabył prawo do otrzymania spłaty wierzytelności na jego ręce w miejsce pierwotnego Obligatariusza, czyli Funduszu, potwierdzone jedynie papierem wartościowym, jakim są obligacje. Nabycie nieruchomości, w przypadku braku spłaty wierzytelności z tytułu obligacji, jest więc nabyciem odpłatnym, bowiem zamiast spłaty wierzytelności z tytułu obligacji środkami pieniężnymi w kwocie 3.228.422,90 zł Spółka otrzyma Nieruchomość, którą może zamienić na środki pieniężne poprzez jej sprzedaż. Sytuacja ta podatkowo niczym nie różni się od tego, gdyby Emitent sprzedał nieruchomość za co najmniej 3.228.422,90 zł i spłacił dług obligacyjny. W takiej sytuacji Spółka otrzymałaby kwotę 3.228.422,90 zł, która w żadnym razie nie byłaby opodatkowana, bo była by spłatą wierzytelności wynikającej z praw obligacyjnych otrzymanych aportem. W związku z tym potraktowanie zbycia nieruchomości przez Spółkę w inny sposób, z punktu widzenia opodatkowania, byłoby zdaniem Spółki nieracjonalne. Przewłaszczenie ma tylko na celu zminimalizowanie ryzyka Spółki wynikającego z braku staranności lub/i przewlekłości zbycia przedmiotowej nieruchomości u Emitenta, gdyby w inny sposób, niż zbycie nieruchomości nie był w stanie pozyskać środków pieniężnych na spłatę długu obligacyjnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja zgodnie z zadanym pytaniem, wyznaczającym jej zakres dotyczy wyłącznie konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości przekazanej przez Emitenta w przypadku braku wykupu przez niego obligacji w określonym terminie. Tut. Organ nie odniósł się w niej do kwestii ewentualnych konsekwencji podatkowych związanych ze spłatą długu obligacyjnego przez Emitenta.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851, dalej „updop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 updop). Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji przychodu jednakże, w art. 12 ust. 1-3 updop, wskazano przykłady przysporzeń, których wystąpienie jest równoznaczne z powstaniem przychodu. Katalog zawarty w ww. przepisie nie jest katalogiem zamkniętym, na co wskazuje użyty w art. 12 ust. 1 zwrot „w szczególności”. Z punktu widzenia przedłożonej tut. Organowi kwestii do interpretacji istotne znaczenie ma art. 14 ust. 1 updop. Przepis ten stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Jak wynika z powołanego wcześniej art. 7 ust. 1 updop, przychód jest jedną z dwóch kategorii mających wpływ na wielkość osiągniętego dochodu. Kolejną są koszty uzyskania przychodu. Zgodnie z art. 15 ust. 1 updop, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 updop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, jedynym udziałowcem Spółki został Fundusz Inwestycyjny, który objął całość udziałów o łącznej wartości nominalnej 5.000 zł. Całość udziałów została pokryta wkładem niepieniężnym w postaci obligacji o wartości nominalnej 2,5 mln zł, które Fundusz objął opłacając w całości emisję obligacji gotówką. Na dzień aportu były już wymagalne nigdy niezapłacone odsetki od obligacji w kwocie 728.422,90 zł, a więc wartość rynkowa aportu została określona na 3.228.422,90 zł (suma wartości nominalnej obligacji i należnych odsetek na dzień aportu). W związku z tym, zgodnie z aktem założycielskim Spółki, z opisanego wyżej wkładu niepieniężnego kwota 5.000 zł została przeznaczona na kapitał zakładowy Spółki, a pozostała kwota, tj. 3.223.422,90 zł została przeznaczona na kapitał zapasowy Spółki. W związku z tym, że Emitent zgodnie z warunkami emisji winien wypłacać odsetki w sześciomiesięcznych okresach, a tego nie czyni, dla zabezpieczenia wykupu obligacji, co zgodnie z warunkami emisji ma nastąpić 1 marca 2015 r., poza istniejącymi zabezpieczeniami obligacji dodatkowo zostanie zawarta umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie ze skutkiem przeniesienia własności na obligatariusza (Spółkę). W przypadku niewykupienia przez Emitenta obligacji we wskazanych w warunkach emisji terminach nieruchomość zostanie wydana Spółce. Przewłaszczona nieruchomość będzie u Wnioskodawcy środkiem trwałym niepodlegającym amortyzacji.

Odnosząc powyższe do przedstawionego wcześniej stanu prawnego sprawy, w kontekście sformułowanego pytania, należy stwierdzić, że przychodem Spółki z transakcji sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości będzie, stosownie do art. 14 ust. 1 updop, wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, zaś kosztem uzyskania przychodu będą wydatki poniesione na nabycie zbywanej nieruchomości (która nie podlegała amortyzacji).

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 14 marca 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.