Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.689.2018.3.JF/JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-14
Teza: opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 23 listopada 2018 r. (data wpływu 28 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 grudnia 2018 r. (data wpływu 20 grudnia 2018 r.) na wezwanie tutejszego Organu z dnia 11 grudnia 2018 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.689.2018.1.JF (doręczone Stronie w dniu 13 grudnia 2018 r.), oraz pismem z dnia 4 lutego 2019 r. (data wpływu 12 lutego 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 25 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.689.2018.2.JF (doręczone Stronie w dniu 28 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 18 grudnia 2018 r. (data wpływu 20 grudnia 2018 r.) na wezwanie tutejszego Organu z dnia 11 grudnia 2018 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.689.2018.1.JF, oraz pismem z dnia 4 lutego 2019 r. (data wpływu 12 lutego 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 25 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.689.2018.2.JF.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania

przedstawiono następujący stan faktyczny (sprecyzowany w odpowiedzi na wezwania do uzupełnienia):

Wnioskodawcy jako małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej - działka nr 198/2 o powierzchni 4,4433 ha. Nieruchomość, którą stanowią grunty orne klasy R IVa, R IIIa i R IIIb, była i jest wykorzystywana do działalności rolniczej. Małżonkowie są współwłaścicielami ww. nieruchomości na podstawie zawarcia umowy darowizny repertorium z dnia 15 grudnia 1995 r. Na nieruchomość nie były ponoszone nakłady, nie była ona przedmiotem ulepszeń ani inwestycji. Nieruchomość ta była i jest wykorzystywana do działalności rolniczej. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej. Są rolnikami ryczałtowymi. Wnioskodawca, jest płatnikiem podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości pochodzących z majątku prywatnego. Małżonka nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawcy planują sprzedaż ww. nieruchomości. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, małżonkowie prowadzą na niej działalność rolniczą. Przedmiotowa nieruchomość jest gruntem niezabudowanym, dla której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem zagospodarowania działka znajduje się na terenie oznaczonym w następujący sposób: 15U/P - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów; 5MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej; 6KDD - tereny dróg dojazdowych; 2KDL- tereny dróg lokalnych. Dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Wnioskodawcy nie dokonywali podziału sprzedawanej działki. Sprzedaż odbyła się jednemu nabywcy. Dostawa działki została zrealizowana na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Nabywca na ww. działce będzie realizował inwestycję w zakresie wzniesienia hali magazynowej. Przed aktem przeniesienia własności była podpisana umowa przedwstępna. Umowa określała ostateczny termin realizacji sprzedaży działki. W wyniku podpisania umowy przedwstępnej nie były wykonywane żadne czynności. Wnioskodawcy nie udzielili pełnomocnictwa nabywcy, który w imieniu sprzedającego wykonywał dodatkowe czynności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawcy przy tej transakcji występują w charakterze podatnika?
2.  Czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy w związku z tym będzie podlegała zwolnieniu z podatku zgodnie z art. 43 ust. 1pkt 10?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawców nie są Oni podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, która mówi: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Opisany we wniosku grunt, który ma być przedmiotem sprzedaży nie był wykorzystywany w żaden sposób w działalności gospodarczej, był wykorzystywany jedynie w działalności rolniczej. Właściciele w celu sprzedaży ww. nieruchomości nie ponieśli i nie zamierzają ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem tej nieruchomości do sprzedaży - takich jak, m.in: podział, ogrodzenie, uzbrojenie, wystąpienie o warunki zabudowy, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży itp.

Wg Wnioskodawców planowane zbycie tego gruntu nie będzie czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Wnioskodawcy dokonując sprzedaży działki nie wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Wnioskodawcy uważają, że planowana sprzedaż gruntu będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Właściciele będą w tym przypadku mogli skorzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Wnioskodawcy uważają, że czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której ustawa o VAT nie ma zastosowania.

Ad 2.

W przypadku uznania jednak planowanej czynności za działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawców za podatników - Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że planowana czynność sprzedaży nieruchomości gruntowej będzie mogła skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9, który mówi, że „Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Wnioskodawcy posiadają dokumenty, z których wynika, że nieruchomość gruntowa stanowi grunty orne klasy R IVa i klasy R IIIa oraz R IIIb, jest niezabudowana. W związku z powyższym przyszła transakcja może skorzystać z przedmiotowego zwolnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynności podlegającej opodatkowaniu dokonuje podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Poza tym działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Zatem jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Wskazać należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy podmiot w celu dokonania sprzedaży działki gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Wnioskodawcy jako współwłaściciele zamierzają sprzedać działkę gruntu nr 198/2 o powierzchni 4,4433 ha, która wpisana jest do rejestru gruntów i stanowi grunty orne klasy R IVa, R IIIa i R IIIb. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, aczkolwiek Bronisław K. jest płatnikiem podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości pochodzących z majątku prywatnego. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, małżonkowie prowadzą na niej działalność rolniczą. Przedmiotowa nieruchomość jest gruntem niezabudowanym, dla której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem zagospodarowania działka znajduje się na terenie oznaczonym w następujący sposób: 15U/P - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów; 5MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej; 6KDD - tereny dróg dojazdowych; 2KDL- tereny dróg lokalnych. Dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Wnioskodawcy nie dokonywali podziału sprzedawanej działki. Sprzedaż odbyła się jednemu nabywcy. Nabywca na ww. działce będzie realizował inwestycję w zakresie wzniesienia hali magazynowej. Przed aktem przeniesienia własności była podpisana umowa przedwstępna. Umowa określała ostateczny termin realizacji sprzedaży działki. W wyniku podpisania umowy przedwstępnej nie były wykonywane żadne czynności. Wnioskodawcy nie udzielili pełnomocnictwa nabywcy, który w imieniu sprzedającego wykonywał dodatkowe czynności.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej transakcji sprzedaży działki gruntu.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki, której Wnioskodawca jest właścicielem nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie wystąpiły przesłanki do uznania Wnioskodawcy w związku z tą transakcją za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Okoliczności sprawy nie wskazują na taką aktywność Wnioskodawców, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawcy nie podejmowali bowiem jakichkolwiek działań w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działki – działka została nabyta w drodze darowizny w 1995 r., nie była przedmiotem ulepszeń ani inwestycji. Sprzedawana nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, a małżonkowie prowadzą na niej działalność rolniczą i są rolnikami ryczałtowymi. Ponadto Małżonkowie nie ponieśli i nie zamierzają ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży - takich jak, m.in: podział, ogrodzenie, uzbrojenie, wystąpienie o warunki zabudowy, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży itp. Ponadto Wnioskodawcy nie dokonywali podziału sprzedawanej działki. Sprzedaż odbyła się jednemu nabywcy. W wyniku podpisania umowy przedwstępnej nie były wykonywane żadne czynności. Wnioskodawcy nie udzielili pełnomocnictwa nabywcy, który w imieniu sprzedającego wykonywał dodatkowe czynności. Wobec tego należy stwierdzić, że opisane okoliczności nie wskazują na podejmowanie działań uznawanych za prowadzone przez handlowca.

Zauważyć należy, że bez znaczenia pozostaje to, że Wnioskodawca jest czynnym płatnikiem VAT z tytułu najmu nieruchomości pochodzących z majątku prywatnego, skoro działka gruntu, która była przedmiotem sprzedaży nie była przedmiotem najmu. W konsekwencji uznać należy, że brak przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym Wnioskodawcy dokonując sprzedaży działki gruntu nr 198/2 o powierzchni 4,4433 ha nie będą działali w charakterze podatnika podatku VAT. Wobec tego transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawców należy uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w przedstawionym stanie faktycznym.

Zainteresowanemu będącemu Stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.