Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-845/09-3/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-11-24
Teza: 1. Czy w związku z zamiarem sprzedaży ww. nieruchomości Zainteresowany będzie zmuszony zapłacić podatek dochodowy? 2. Jeżeli tak, to w jakim wymiarze?
Słowa kluczowe: dziedziczenie; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; ulga-ulga meldunkowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana., przedstawione we wniosku z dnia 27 sierpnia 2009 r. (data wpływu 2 września 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 października 2009 r. (data wpływu 27 października 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest:

*   **nieprawidłowe:**
    1.  w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do udziałów nabytych w drodze spadku w 1975 r. i 1993 r.,
    2.  w części dotyczącej zastosowania ulgi meldunkowej w odniesieniu do gruntu,

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do udziałów nabytych w drodze zniesienia współwłasności w 2007 r.

UZASADNIENIE

W dniu 2 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia xx lutego 1993 r. postanowieniem sądu Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłej dnia xx lutego 1975 r. babci 1/4 nieruchomości.

Zainteresowany wskazuje, iż tym samym postanowieniem 1/4 nieruchomości nabył Jego brat, natomiast 1/2 części nieruchomości należała do Jego ojca.

Dnia xx lutego 2007 r. postanowieniem sądu Zainteresowany nabył w drodze spadku 1/3 części nieruchomości po swoim ojcu zmarłym xx maja 1993 r. Tym samym, od tego momentu był właścicielem 5/12 ww. nieruchomości. Pozostała część nieruchomości w wymiarze 5/12 i 2/12 należała odpowiednio do brata i matki Wnioskodawcy.

Następnie dnia xx września 2007 r. aktem notarialnym odbyło się zniesienie współwłasności nieruchomości, tj. nieodpłatne przekazanie na rzecz Zainteresowanego części nieruchomości należących do brata i matki.

Wnioskodawca podaje, iż podstawowym składnikiem ww. nieruchomości jest działka wraz z domem, w którym Zainteresowany był zameldowany na pobyt stały od urodzenia, tj. od xx maja 1948 r. do xx stycznia 1975 r. Na potwierdzenie powyższych informacji Wnioskodawca posiada zaświadczenie z urzędu miasta i gminy.

Zainteresowany na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zamierzał sprzedać ww. nieruchomość. Jednakże w piśmie stanowiącym uzupełnienie do ww. wniosku Wnioskodawca poinformował, iż dnia xx października 2009 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości doszła do skutku. Została dokonana na rzecz jednostki samorządowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z zamiarem sprzedaży ww. nieruchomości Zainteresowany będzie zmuszony zapłacić podatek dochodowy? Jeżeli tak, to w jakim wymiarze?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia w odniesieniu do 5/12 – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Natomiast pozostała część korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu do końca 2008 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe:**
    1.  w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do udziałów nabytych w drodze spadku w 1975 r. i 1993 r.,
    2.  w części dotyczącej zastosowania ulgi meldunkowej w odniesieniu do gruntu,

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do udziałów nabytych w drodze zniesienia współwłasności w 2007 r.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca odziedziczył po zmarłej xx lutego 1975 r. babci udział w wysokości 1/4 w nieruchomości. Następnie po zmarłym xx maja 1993 r. ojcu nabył w drodze spadku 1/3 udziału ww. nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku – art. 925 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości, otrzymanej w drodze spadku, jest data śmierci spadkodawców, tj. babci i ojca Zainteresowanego.

Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż Zainteresowany nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości nabytego w 1975 r. i 1993 r. z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku z tytułu sprzedaży ww. udziałów w nieruchomości.

Tym samym nie będzie miało zastosowanie zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Natomiast w odniesieniu do opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności stwierdzić należy co następuje.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, ale wyłącznie wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat czy dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat czy dopłat. Zatem, jeśli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z analizy wniosku wynika, iż dnia xx września 2007 r. w drodze aktu notarialnego dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości, w ten sposób, że brat i matka Wnioskodawcy przekazali nieodpłatnie na Jego rzecz swoje udziały w ww. nieruchomości. Wobec powyższego, Zainteresowany stał się jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości.

Zatem, stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany przez Wnioskodawcę udział przed zniesieniem współwłasności. Oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności, tj. xx września 2007 r.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z kolei w myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

\-jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Należy jednak zaznaczyć, iż w zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), podatnicy, oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

*   okresu zameldowania na pobyt stały nie krótszego niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,
*   złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Jeżeli zatem zostaną spełnione powyższe warunki podatnikowi przysługuje prawo do zwolnienia należnego mu przychodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego w trybie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. ulga meldunkowa).

Należy jednak zaznaczyć, iż zwolnieniem określonym w tym przepisie objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Ewentualny przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym budynkiem podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie został objęty dyspozycją art. 21 ust. 1 pkt 126 tej ustawy jako zwolniony.

Z analizy wniosku wynika, iż Zainteresowany zamierza sprzedać nieruchomość gruntową (działkę) stanowiącą Jego własność. Częścią składową nieruchomości jest dom, w którym Wnioskodawca był zameldowany na pobyt stały od xx maja 1948 r. do xx stycznia 1975 r.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości – w części dotyczącej domu – Wnioskodawca spełnia warunek 12-miesięcznego okresu zameldowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 r. Jednakże ww. zwolnienie będzie miało zastosowanie, jeśli Zainteresowany złoży oświadczenie, że spełnia warunki do ww. zwolnienia w terminie zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpi odpłatne zbycie.

Natomiast w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w wyniku zniesienia współwłasności – w części dotyczącej gruntu – po stronie Zainteresowanego wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.