Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.317.2018.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-20
Teza: Opodatkowanie przychodu z tytułu spłaty uzyskanej w związku ze zniesieniem współwłasności mieszkania.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; spłata; udział; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 24 sierpnia 2018 r. (data wpływu 31 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 4 października 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu:

*   w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 – **jest nieprawidłowe,**
*   w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 4 października 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w mieszkaniu.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 20 stycznia 2016 r. Wnioskodawczyni kupiła kawalerkę w Ś. przy ul. Z. w udziałach po ½ z (KZ), swoim partnerem. Wnioskodawczyni nie miała swojego mieszkania, po rozwodzie w 2013 r. z pierwszym mężem wyprowadziła się z jego domu w S. przy ul. B. i wynajmowała mieszkanie w K. Kawalerka przy Z. kosztowała 60.000 zł. Żeby ją kupić Wnioskodawczyni i KZ złożyli się po 30.000 zł każde. Kawalerka była pusta i bardzo zapuszczona, więc złożyli się dodatkowo po 10.000 zł każde żeby ją wyremontować i wyposażyć. Wnioskodawczyni nie ma na to żadnego dowodu bo nie spisano stosownej umowy. Wtedy Wnioskodawczyni ufała swojemu partnerowi we wszystkim. Kwota 40.000 zł, które wtedy włożyła w tę kawalerkę pochodziły z jej oszczędności oraz z kredytu konsumenckiego, który uzyskała 12 stycznia 2016 r. w banku w kwocie 17.325 zł.

6 lutego 2016 r. Wnioskodawczyni i KZ zawarli związek małżeński. 27 lipca 2016 r. po 5 miesiącach trwania małżeństwa, gdy zakończył się remont mieszkania i balkonu KZ zażądał od Wnioskodawczyni rozwodu, bo powiedział, że nie jest z nią szczęśliwy. Uznał, że mieszkanie ma być jego i dał Wnioskodawczyni do podpisu pozew o rozwód i umowę spłaty mieszkania. Wnioskodawczyni była tak zaskoczona, że podpisała obydwa pisma.

W październiku 2016 r. Sąd nie udzielił rozwodu Wnioskodawczyni i KZ ze względu na brak trwałości rozpadu związku. W grudniu 2016 r. KZ złożył drugi pozew o rozwód. 11 kwietnia 2017 r. Sąd w K. rozwiązał małżeństwo Wnioskodawczyni przez rozwód bez orzekania o winie. Po rozwodzie sytuacja Wnioskodawczyni w kawalerce na Z. pogorszyła się. KZ wprowadził w stosunku do niej ograniczenia w korzystaniu z mieszkania. Wnioskodawczyni miała dwie prace, przychodziła więc tam tylko żeby się przespać. KZ zgłosił na Niebieską Linię, że jest ofiarą przemocy domowej, Wnioskodawczyni musiała zeznawać na policji i przed Komisją Interdyscyplinarną. Sprawę umorzono, ale KZ uzyskał argument przeciwko niej.

21 grudnia 2017 r. Sąd w C. zniósł współwłasność kawalerki i przyznał ją na wyłączną własność KZ. Sąd zasądził dla Wnioskodawczyni spłatę w kwocie 39.931 zł. Wnioskodawczyni początkowo chciała spłaty według wyceny wartości rynkowej mieszkania, ale KZ szantażował ją e-mailami, więc zgodziła się na wartość mieszkania 80.000 zł, odpuściła ze strachu. Sąd uzasadnił swoją decyzję gorszą sytuacją materialną KZ, który w grudniu 2016 r. porzucił pracę i pracował tylko dorywczo.

Po zniesieniu współwłasności kawalerki Wnioskodawczyni zapytała prawnika jak wygląda jej sytuacja jako strony przegranej. Dowiedziała się, że gdy wyrok się uprawomocni KZ jako właściciel mieszkania ma prawo zmienić zamki w drzwiach, a Wnioskodawczyni będzie mogła wejść do mieszkania tylko z policją, by zabrać swoje rzeczy. Obawiała się, że KZ jest do tego zdolny. Tym bardziej, że Wnioskodawczyni znalazła jego wypis ze szpitala psychiatrycznego, z którego wynikało, że była jego 6 żoną, i że ma on zaburzenia osobowości. Wcześniej o tym nie wiedziała.

Wnioskodawczyni gorączkowo zaczęła szukać mieszkania na sprzedaż, nie chcąc na stare lata tułać się po wynajmowanych lokalach, wystąpiła jednocześnie o kredyt. Znalazła odpowiednią kawalerkę. 27 grudnia 2017 r. dostała kolejny kredyt konsumencki w Banku w kwocie 15.000 zł. 4 stycznia 2018 r. kupiła kawalerkę w Ś. przy ul. …. Tego samego dnia wyprowadziła się z kawalerki na Z.. KZ pozwolił jej zabrać tylko swoje rzeczy osobiste, wszystko co było w mieszkaniu uznał po orzeczeniu sądu za swoją własność. Nie pozwolił jej zabrać nawet skrzynki z pelargoniami.

Wnioskodawczyni jest świadoma, że dla Urzędu Skarbowego liczą się fakty i dowody, a nie emocje. Opisała całą swoją sytuację, ale nie potrafiła inaczej przedstawić tego ciągu zdarzeń, które doprowadziły ją do sytuacji, że odpłatnie zbyła część nieruchomości przed upływem 5 lat od jej kupna. Nie chciała tracić tego mieszkania, nie chciała rozwodu. Wyszła za mąż wierząc, że będzie to dobre małżeństwo w jesieni jej życia. Zbywając to mieszkanie nie osiągnęła żadnego zysku, po jej stronie były same straty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana zapłacić podatek dochodowy od różnicy między wartością spłaty zasądzonej przez sąd, a wartością jej udziału w kawalerce w Ś. przy ul. Z. … w chwili zakupu, czyli 39.931 zł – 30.000 zł?
2.  Jeśli zostanie uznane, że Wnioskodawczyni musi ten podatek zapłacić, czy może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w związku z zakupieniem w styczniu 2018 r. kawalerki w Ś. przy ul. J. …?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie musi płacić podatku, gdyż podatek płaci się od zysku, a ona zysku nie uzyskała. Różnica między spłatą orzeczoną przez sąd a wartością części mieszkania Wnioskodawczyni przy jego zakupie nie jest zyskiem, bo Wnioskodawczyni wydała na to mieszkanie na samym początku kwotę 40.000 zł i tę kwotę pomniejszoną o połowę ubezpieczenia mieszkania udało się Wnioskodawczyni odzyskać po zniesieniu współwłasności.

Tak jak zostało przedstawione we wniosku Wnioskodawczyni złożyła się z przyszłym współwłaścicielem kawalerki po 40.000 zł każde by kupić to mieszkanie, wyremontować je i urządzić. Nie miała gdzie mieszkać i po zakupieniu kawalerki zameldowała się w niej i wprowadziła już w styczniu 2016 r. Mieszkanie w chwili kupna było puste i wymagało remontu. Wnioskodawczyni wspólnie ze współwłaścicielem zrobili ten remont, wyposażyli mieszkanie w niezbędne sprzęty i mieszkali tam razem do stycznia 2018 r. Potem niestety był rozwód z wniosku współwłaściciela. Mieszkanie zyskało na wartości, bo było w dobrej lokalizacji, na II piętrze, z balkonem, wyremontowane i wyposażone. Wnioskodawczyni wycofała jednak w sądzie wniosek o powołanie biegłego do wyceny wartości rynkowej mieszkania gdyż była zastraszana przez współwłaściciela mieszkania. Faktury za materiały budowlane i sprzęty zakupione do mieszkania zbierał współwłaściciel, a Wnioskodawczyni mu wtedy ufała. Jedynym dokumentem na fakt włożenia przez nią w zakup mieszkania 40.000 zł jest umowa spłaty mieszkania, którą wymyślił i napisał współwłaściciel.

Zdaniem Wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1, jest prawidłowe w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 2.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Użyte w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału w niej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 20 stycznia 2016 r. Wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nabyła mieszkanie w udziałach po ½ każdy. W dniu 21 grudnia 2017 r. zniesiona została współwłasność ww. nieruchomości w ten sposób, że własność tej nieruchomości nabył w całości drugi współwłaściciel z jednoczesnym zobowiązaniem się do dokonania spłaty na rzecz Wnioskodawczyni.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może nastąpić na podstawie umowy lub orzeczenia sądu. W myśl art. 212 § 2 Kodeksu, rzecz która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Analiza powyższych przepisów wskazuje, że zniesienie współwłasności może polegać na przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W takim przypadku zniesienie współwłasności następuje zatem za odpłatnością w formie spłaty. Czynność taka, w świetle prawa cywilnego, stanowi formę odpłatnego zbycia i wyczerpuje również dyspozycję cytowanego na wstępie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że Wnioskodawczyni w zamian za przysługujący jej udział w mieszkaniu otrzymała spłatę od drugiego współwłaściciela. W związku z tym zniesienie współwłasności nieruchomości w 2017 r. przed upływem 5 lat od końca roku 2016 – tj. nabycia udziału w tej nieruchomości – stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W sytuacji przedstawionej we wniosku przychód jaki Wnioskodawczyni uzyskała z tytułu odpłatnego zniesienia współwłasności mieszkania w postaci spłaty w wysokości 39.931 zł można pomniejszyć o udokumentowane koszty nabycia tego mieszkania oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość, poczynione w czasie jego posiadania. O ile jednak koszt nabycia mieszkania został udokumentowany (koszt nabycia co do zasady bowiem określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości) o tyle nakłady w postaci wydatków na remont nie są udokumentowane bowiem jak twierdzi Wnioskodawczyni nie ma na to żadnego dowodu bo nie spisano stosownej umowy (…). Dlatego przy obliczaniu dochodu do opodatkowania Wnioskodawczyni może uwzględnić jedynie zapłaconą przez siebie kwotę na nabycie opisanego mieszkania.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Powyższe zwolnienie może obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostałby w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe począwszy od daty sprzedaży nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, to wówczas dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w całości korzystałby ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że spłata uzyskana na podstawie postanawiania Sądu z 2017 r. o zniesieniu współwłasności mieszkania, w którym udział Wnioskodawczyni nabyła w 2016 r., stanowi dla niej źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód ze sprzedaży tego prawa co do zasady powinien podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy. Jednakże w sytuacji przeznaczenia przez Wnioskodawczynię całej otrzymanej kwoty spłaty na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze zbycia udziału w mieszkaniu będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego, a Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.