Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.539.2019.2.AMS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-17
Teza: Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawczyni za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że (...).2019 podpisano umowę dzierżawy z inwestorem (umowa ta zawarta była w związku z łączącą strony umową przedwstępną sprzedaży i taki był warunek) na 3 miesiące za wynagrodzeniem 100 zł miesięcznie. W umowie tej Wnioskodawczyni wraz z bratem wyrazili zgodę na dysponowanie działką w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej. Działań takich nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 13 grudnia 2019 r. (data wpływu 17 grudnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z 24 lutego 2020 r. (data wpływu 9 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce o numerze X2 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce o numerze X2 oraz określenia stawki podatku dla sprzedaży ww. udziału w działce. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 lutego 2020 r. (data wpływu 9 marca 2020 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 21 lutego 2020 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.539.2019.1.AMS.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).

W dniu (\`(...)\`).2005 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z bratem spadek po rodzicach. W skład spadku wchodziła działka nr ewid. X arkusz Y położona w obrębie Z, Gmina D. o powierzchni całkowitej 0,4441 ha wraz z budynkiem drewnianym mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. Od śmierci ojca w 2000 roku budynki ani działka nie były w żaden sposób użytkowane. Jako, że Wnioskodawczyni wraz z bratem – rodzeństwo (spadkobiercy) mają już po ponad 60 lat postanowili uporządkować sprawy spadku i 2017 roku poradzono im, że aby sprzedać tę działkę najlepiej wystąpić jest o uzyskanie warunków zabudowy, ponieważ Gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu (\`(...)\`).2017 została wydana decyzja o warunkach zabudowy znak (\`(...)\`) w sprawie budowy pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu. Wnioskodawczyni nigdy nie zamierzała budować 5 budynków, chodziło tylko o sprawdzenie czy ewentualnie na działce tej można budować domy, bo nie było i nadal nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Do realizacji planu sprzedaży działki nie doszło, gdyż Wnioskodawczyni się rozmyśliła. Wnioskodawczyni nigdy nie dawała ogłoszeń w sprawie sprzedaży ani nie czyniła żadnych kroków w tym kierunku. Wnioskodawczyni nie dzieliła działki, nie instalowała dodatkowych mediów, przyłączeń, poza tymi które były od lat. Budynek na działce nie był skanalizowany, posiadał tylko przyłącze wody i prądu. Wnioskodawczyni działkę traktowała dalej jako lokatę kapitału. W 2018 roku zgłosił się do brata Wnioskodawczyni (bez żadnych działań marketingowych ze strony Wnioskodawczyni, po prostu przejeżdżał i zobaczył pustą działkę, sąsiadów zapytał o właścicieli) inwestor z branży handlowej, który wyraził chęć zakupu działki max. 2999 m2, bo więcej nie mógł w świetle prawa. Ponieważ Wnioskodawczyni nie była zainteresowana sprzedażą, sprawa upadła. Wiosną 2019 roku Wnioskodawczyni zmieniła zdanie i wyraziła chęć sprzedaży ww. działki. Brat Wnioskodawczyni nawiązał kontakt z tym samym inwestorem i w dniu 12.04.2019 Wnioskodawczyni wraz z bratem podpisali notarialną „umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem” z inwestorem. Do sprzedaży dojdzie pod warunkiem, że inwestor otrzyma wszelkie pozwolenia i zgody. Jak już wcześniej pisała Wnioskodawczyni, działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, działalności gospodarczej, aż do (\`(...)\`).2019 kiedy to podpisano umowę dzierżawy z inwestorem (umowa ta zawarta była w związku z łączącą strony umową przedwstępną sprzedaży i taki był warunek) na 3 miesiące za wynagrodzeniem 100 zł miesięcznie. W umowie tej Wnioskodawczyni wraz z bratem wyrazili zgodę na dysponowanie działką w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej. Z treści umowy przedwstępnej wynika, iż sprzedający nie ponoszą żadnych kosztów i nakładów inwestycyjnych w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości, w tym kosztów podziału działki, tak aby wyodrębnić działkę max o pow. 2999 m2. Paragraf 10 umowy przedwstępnej sprzedaży stwierdza, że podziału nieruchomości dokonuje kupujący. Na zlecenie i koszt kupującego działka została podzielona na dwie o numerach odpowiednio X1 i X2. Pozostała działka o nr X2 o pow. 1444 m2 jest położona nieatrakcyjnie, nie ma żadnych mediów (wody, prądu, kanalizacji) ma tylko służebność drogi dojazdowej dla pojazdów max do 3,5 tony. Akt notarialny, umowa przedwstępna sprzedaży zawiera udzielone przez sprzedających kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Wnioskodawczyni nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nr działek X1 i X2. Na moment sprzedaży działki będą zabudowane tak jak jest dotychczas, będzie stał stary budynek mieszkalny drewniany i budynki gospodarcze murowane. Nic nowego (obiekty budowlane) do dnia sprzedaży nie będzie posadowione. Kupujący po zakupie postawi tam pawilon handlowy. Budynek mieszkalny znajduje się na działce X2. Budynki gospodarcze znajdują się na działce X2. Budynek gospodarczy jest jeden składający się z dwóch garaży i dwóch komórek znajduje się na działce X2. Na działce X1 nie ma żadnych budynków mieszkalnych ani gospodarczych. Sprzedaży podlega tylko działka X2. Przed dniem sprzedaży żadne prace rozbiórkowe nie będą podjęte, budynek mieszkalny i budynki gospodarcze są trwale związane z gruntem. Powierzchnia budynku mieszkalnego wynosi 115 m2, gospodarczych 88 m2. Pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego nie nastąpiło w związku z ustawą o podatku od towarów i usług. Pierwsze zasiedlenie budynków gospodarczych nie nastąpiło w związku z ustawą o podatku od towarów i usług. Budynek mieszkalny został zasiedlony w 1950 roku a budynki gospodarcze wybudowano w latach od 1950 do 1974 roku. Nie przeprowadzano ulepszeń o 30% wartości początkowej. Od czasu pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych do czasu sprzedaży upłynie więcej niż 2 lata. Budynek mieszkalny był wykorzystywany do czynności niepodlegających podatkowi od towarów i usług, budynki gospodarcze były wykorzystywane do czynności niepodlegających podatkowi od towarów i usług. Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynku mieszkalnego oraz budynków gospodarczych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. budynków.

Wnioskowane przez Kupującą zgody i pozwolenia wg umowy przedwstępnej:

1.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2.800,00 m2 (dwa tysiące osiemset metrów kwadratowych) o około 2.999,00 m2 (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych), która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych);
2.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2.800,00 m2 (dwa tysiące osiemset metrów kwadratowych) o około 2.999,00 m2 (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych), która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt m2);
3.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości;
4.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2.800,00 m2 (dwa tysiące osiemset metrów kwadratowych) o około 2.999,00 m2 (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych), która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości, według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00 t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego;
5.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości (w tym nieruchomości gruntowych powstałych w wyniku jej podziału) skutkującego koniecznością rekultywacji;
6.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości (w tym nieruchomości gruntowych powstałych w wyniku jej podziału) budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
7.  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej;
8.  uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
9.  założenia – kosztem i staraniem Sprzedających – księgi wieczystej dla Nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną numer X (…) o obszarze 4.441,00 m2 (cztery tysiące czterysta czterdzieści jeden metrów kwadratowych) – w terminie do ///// miesięcy od dnia zawarcia niniejszej umowy;
10.  dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości – zgodnie z koncepcją Kupującej – oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej – zaewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd – opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;
11.  wydania przez właściwy organ/urząd prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości z klauzulą ostateczności, jeżeli taka decyzja będzie wymagana na podstawie przepisów prawa;
12.  wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału Nieruchomości – opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej;
13.  założenia – kosztem i staraniem Sprzedających – księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 2.800,00 m2 (dwa tysiące osiemset metrów kwadratowych) o około 2.999,00 m2 (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych), która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości pod warunkiem, że podział ten zostanie dokonany;
14.  przedłożenia przez Sprzedających w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia wydanego przez właściwy organ/urząd potwierdzającego, że Nieruchomość nie stanowi lasu, nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. 1991, Nr 101, poz. 444, z późn. zm.) (warunek wprowadzony do umowy przedwstępnej w przypadku braku zaświadczenia o lasach na dzień zawarcia umowy przedwstępnej);
15.  przedłożenia przez Sprzedających zaświadczenia wydanego/zaświadczeń wydanych w trybie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. 1983, Nr 45, poz. 207, z późn. zm.) przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego dotyczącego nabycia spadku na podstawie postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku szczegółowo opisanego w § 2 ust. 1 pkt 5) i pkt 6) powyżej – w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Wcześniej Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w formie spadku po rodzicach, nie sprzedawała żadnych działek, nieruchomość od śmierci ojca w 2000 roku nie była wykorzystywana w żaden sposób.

Sprzedaż działki X2 nastąpi po 31.03.2020 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku).

W związku z tym pytanie Wnioskodawczyni brzmi czy z tytułu zawarcia tej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni będzie podlegała czy nie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT oraz w jakiej stawce 8% czy 23%?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedająca w związku ze sprzedażą tej działki uważa, że nie podlega podatkowi od towarów i usług VAT.

Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalności gospodarczej podejmowanych przez osobę fizyczną czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem tak, aby zabezpieczyć swoje potrzeby. Sprzedająca stała się właścicielem przedmiotowej działki jako osoba fizyczna w wyniku losowym poprzez spadek a nie zakup w celu odsprzedaży. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, sprzedający nie ponosił żadnych kosztów, aby uatrakcyjnić działkę, nie były doprowadzane dodatkowe media, nie podejmowano działań marketingowych (ogłoszeń o sprzedaży) mających na celu pozyskanie kupców.

Działalność gospodarcza obejmuje czynności dokonywane w sposób ciągły zarobkowy. Wnioskodawczyni nie wykonuje czynności dostawy nieruchomości w sposób ciągły, sprzedaje tylko raz część działki, bo kupujący nie jest rolnikiem i nie może kupić ponad 3000 m2, stąd też powstała konieczność podziału działki.

Pozostała po podziale część działki jako odrębna działka nie będzie się nadawała do sprzedaży ze względu na nieatrakcyjne położenie i brak możliwości doprowadzenia mediów.

Podjęte przez Wnioskodawczynię (sprzedającą) czynności nastąpiły w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Jak wynika z opisanej sytuacji trudno jest traktować Wnioskodawczynię jako podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie dostawy działek. 1. Działkę Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku a nie kupiła w celu odsprzedaży. 2. Wnioskodawczyni nie ponosiła żadnych kosztów i czynności w celu uatrakcyjnienia działki. 3. Decyzja o Warunkach Zabudowy nie dotyczy sprzedaży dla tego inwestora. 4. Podział działki na dwie nastąpił tylko dlatego, że kupujący nie mógł nabyć > niż 3000 m2 bo nie jest rolnikiem. 5. Pozostała działka po podziale ze względu na położenie nie będzie przedmiotem sprzedaży (brak mediów, nieatrakcyjne położenie, służebność dojazdu samochodami tylko do 3,5 tony). 6. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży np. ogłoszeń. 7. Umowa dzierżawy na 3 miesiące została zawarta tylko w celu łatwiejszego uzyskania pozwoleń i zgód przez inwestora. Kwota wynagrodzenia 100 zł miesięcznie na dwie osoby nie świadczy o jej celach zarobkowych. 8. Zawarcie umowy dzierżawy było jednym z warunków określonych w umowie przedwstępnej sprzedaży. Gdyby Wnioskodawczyni nie wyraziła zgody na tę umowę dzierżawy sprzedaż nie doszłaby do skutku. Inwestor (duża firma ogólnokrajowa) ma takie standardy prawne związane z zakupami inwestycyjnymi. Podobne stanowisko zawiera wyrok WSA w Łodzi z 5.09.2019 r. sygn. akt I SA/Łd 352/19.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce o numerze X2 jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce o numerze X2.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność) (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 ww. Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny).

Zgodnie zaś z art. 199 ustawy Kodeks cywilny, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na gruncie przepisów ustawy zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 cytowanego Kodeksu cywilnego, jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli, na podstawie art. 199 ww. Kodeksu cywilnego, stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Tym samym należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawczyni objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje cyt. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w 2018 roku zgłosił się do brata Wnioskodawczyni inwestor, który wyraził chęć zakupu działki. Wnioskodawczyni nie była zainteresowana sprzedażą działki, więc sprawa upadła. Wiosną 2019 roku Wnioskodawczyni zmieniła zdanie i wyraziła chęć sprzedaży ww. działki. Sprzedaży podlega działka X2. W dniu (\`(...)\`).2019 Wnioskodawczyni podpisał wraz z bratem notarialną „umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem” z inwestorem. Do sprzedaży dojdzie pod warunkiem, że inwestor otrzyma wszelkie pozwolenia i zgody. W opisie sprawy Wnioskodawczyni wymieniła wnioskowane przez Kupującą zgody i pozwolenia wg umowy przedwstępnej.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że umowa przedwstępna sprzedaży zawiera udzielone przez sprzedających kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Przy czym Organ stwierdza, że pomimo, iż ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu zgód, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę nr X2 będącą nadal we współwłasności Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży udziału w działce nr X2 nie będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowana w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. działki nr X2 że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka nr X2 będąca we współwłasności będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowego udziału w działce nr X2 w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię ww. udziału w działce nr X2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawczyni za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że (\`(...)\`).2019 podpisano umowę dzierżawy z inwestorem (umowa ta zawarta była w związku z łączącą strony umową przedwstępną sprzedaży i taki był warunek) na 3 miesiące za wynagrodzeniem 100 zł miesięcznie. W umowie tej Wnioskodawczyni wraz z bratem wyrazili zgodę na dysponowanie działką w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej. Działań takich nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wydzierżawianie przez Wnioskodawczynię przedmiotowej działki nr X2 powoduje, że ww. działka nr X2 utraciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w przedmiotowej działce nr X2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ wskazuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce o numerze X2. Natomiast w zakresie określenia stawki podatku dla sprzedaży udziału w działce o numerze X2, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.