Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 114-KDIP4-2.4012.330.2020.2.SKJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-09-24
Teza: brak prawa do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-nieruchomość rolna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2020 r. (data wpływu 14 lipca 2020 r.) uzupełnionego pismami z dnia 28 sierpnia 2020 r. (data wpływu 1 września 2020 r.) i 8 września (data wpływu 9 września) na wezwanie tut. Organu z dnia 19 sierpnia 2020 r. (doręczone w dniu 24 sierpnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 lipca wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami nieruchomości niezabudowanej o łącznej powierzchni 5.252 m2, którą nabyli od osób prywatnych 14 marca 1996r. Działka została zakupiona od sąsiada z zamiarem przekazania dzieciom w celu budowy domów. Jednak dzieci nie były zainteresowane. Wnioskodawca i jego małżonka nie prowadzą działalności gospodarczej ani nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Nieruchomość jest niezabudowana i stanowi grunty orne i pastwiska. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, był jedynie opłacany podatek rolny, ziemia nie była uprawiana, ani nie była wynajmowana/dzierżawiona. Grunty nie były wykorzystywane na cele rolnicze. Teren działki nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca ani jego małżonka nie podejmowali żadnych czynności w celu podniesienia atrakcyjności nieruchomości jak również nie podejmowali żadnych czynności marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nigdzie nie podawał informacji o sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierzał pozyskiwać nabywców dla nieruchomości, propozycja zakupu została przedstawiona przez stronę kupującą. Przedstawiciel Spółki kupującej przyjechał do domu Wnioskodawcy i złożył propozycję. Wnioskodawca ani jego małżonka nie posiadają innych nieruchomości, które mogliby w przyszłości przeznaczyć na sprzedaż. Wnioskodawca ani jego małżonka nie sprzedali w przeszłości żadnej nieruchomości.

Została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży pod warunkiem w formie aktu notarialnego w dniu 27 listopada 2019 r. Umowa ta przewiduje sprzedaż części wyżej wymienionej nieruchomości o powierzchni od około 2.500 m2 do około 2.900 m2. Jak również zostały zawarte warunki tj:

*   uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji przez kupującą Spółkę o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych,

*   uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej powyżej,

*   uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowej nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującej Spółki,

*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

*   wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki zgodnie z załączonym do aktu notarialnego załącznikiem graficznym,

*   uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującej Spółki,

*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

*   uzyskania przez sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

Na moment podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomość stanowią grunty rolne, wszelkie zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego będzie składać strona kupująca, wnioski o decyzje o warunkach zabudowy będzie składać strona kupująca, nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę i jego małżonkę do żadnych czynności będących przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Przy nabyciu nieruchomości Wnioskodawcy i jego małżonce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Wnioskodawca kupując działkę nie nabywał jej z myślą o podziale i odsprzedaży; użytkował wymienioną nieruchomość przez 24 lata.

W odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu do uzupełnienia braków formalnych wniosku Wnioskodawca pismem z dnia 28 sierpnia 2020 r. (data wpływu 1 września 2020 r.) wyjaśnił, iż została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży oraz umowa najmu przedmiotowej nieruchomości, żadne inne pełnomocnictwa nie zostały udzielone. Na dzień sprzedaży nieruchomości będzie wydane pozwolenie na budowę dla spółki kupującej nieruchomość. Spółka sama wystąpiła o takie pozwolenie na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży. Żadnych dodatkowych pełnomocnictw Wnioskodawca nie udzielał i nie będzie udzielał Spółce.

Ponadto pismem z dnia 8 września 2020 r. (data wpływu 9 września 2020 r.) Wnioskodawca wskazał, że spółka otrzymała pozwolenie na budowę sklepu na terenie części działki, załączając do wniosku decyzję o warunkach zabudowy oraz zawiadomienie Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych o wpisie roszczenia o przeniesienie własności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę części nieruchomości niezabudowanej opisanej wyżej będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku sprzedaży części nieruchomości podlega ona zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcę za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1, akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami nieruchomości niezabudowanej o łącznej powierzchni 5.252 m2, którą nabyli od osób prywatnych 14 marca 1996r. Działka została zakupiona od sąsiada z zamiarem przekazania dzieciom w celu budowy domów. Jednak dzieci nie były zainteresowane. Nieruchomość jest niezabudowana i stanowi grunty orne i pastwiska. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, był jedynie opłacany podatek rolny, ziemia nie była uprawiana, ani nie była wynajmowana/dzierżawiona. Grunty nie była wykorzystywane na cele rolnicze. Teren działki nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca ani jego małżonka nie podejmowali żadnych czynności w celu podniesienia atrakcyjności nieruchomości jak również nie podejmowali żadnych czynności marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nigdzie nie podawał informacji o sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierzał pozyskiwać nabywców dla nieruchomości, propozycja zakupu została przedstawiona przez stronę kupującą. Przedstawiciel Spółki kupującej przyjechał do domu Wnioskodawcy i złożył propozycję. Wnioskodawca ani jego małżonka nie posiadają innych nieruchomości, które mogliby w przyszłości przeznaczyć na sprzedaż. Wnioskodawca ani jego małżonka nie sprzedali w przeszłości żadnej nieruchomości.

Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkiem w formie aktu notarialnego w dniu 27 listopada 2019 r. Umowa ta przewiduje sprzedaż części wyżej wymienionej nieruchomości o powierzchni od około 2.500 m2 do około 2.900 m2. Jak również zostały zawarte warunki tj:

*   uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji przez kupującą Spółkę o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych,

*   uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej powyżej,

*   uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotowej nieruchomości lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującej Spółki,

*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

*   wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki zgodnie z załączonym do aktu notarialnego załącznikiem graficznym,

*   uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy- kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującej Spółki,

*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

*   uzyskania przez sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.

Na moment podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomość stanowią grunty rolne, wszelkie zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego będzie składać strona kupująca, wnioski o decyzje o warunkach zabudowy będzie składać strona kupująca, nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę i jego małżonkę do żadnych czynności będących przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Przy nabyciu nieruchomości Wnioskodawcy i jego małżonce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Wnioskodawca kupując działkę nie nabywał jej z myślą o podziale i odsprzedaży; użytkował wymienioną nieruchomość przez 24 lata.

Ponadto ze złożonego wniosku wynika, że została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży oraz umowa najmu przedmiotowej nieruchomości, żadne inne pełnomocnictwa nie zostały udzielone. Na dzień sprzedaży nieruchomości będzie wydane pozwolenie na budowę dla Spółki kupującej nieruchomość, Spółka sama wystąpiła o takie pozwolenie na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży. Żadnych dodatkowych pełnomocnictw Wnioskodawca nie udzielał i nie będzie udzielał Spółce. Wnioskodawca wskazał, że Kupujący otrzymał pozwolenie na budowę sklepu na terenie części działki, załączając do wniosku decyzję o warunkach zabudowy oraz zawiadomienie Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż części nieruchomości podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W celu rozstrzygnięcia powyższych wątpliwości Wnioskodawcy, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy dla opisanej transakcji Wnioskodawca występuje w roli podatnika.

W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną, w ramach której udzielono Spółce pełnomocnictwa, celem dokonywania w imieniu Strony czynności związanych z przedmiotową działką, dotyczących m.in. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto Wnioskodawca, jak wskazał w uzupełnieniu wniosku zawarł ze Spółką umowę najmu.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.) , przez umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Z umowy najmu wynika zobowiązanie wynajmującego do dania rzeczy wynajętej do umówionego użytku na czas oznaczony lub nieoznaczony i najemcy do zapłaty umówionego czynszu. Czynsz jest ekwiwalentem należnym wynajmującemu w zamian za używanie rzeczy przez najemcę. Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu jest koniecznym elementem umowy najmu.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa nieruchomość będąca przedmiotem najmu, de facto wykorzystywana jest przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku sprzedaży części nieruchomości Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe tj. sprzedaż przez Wnioskodawcę części nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Rozważyć zatem należy, czy w związku ze sprzedażą części nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp. Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku TSUE z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, będzie terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że nieruchomość nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, a dla przedmiotowej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy. Zatem w dacie jej dostawy będzie spełniała definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stwierdzić zatem należy, że skoro w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy, to nie będzie stanowić ona terenu niezabudowanego, innego niż teren budowlany i w związku z powyższym jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawcy i jego małżonce przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Nieruchomość jest przedmiotem najmu. Tym samym Wnioskodawca wykorzystuje działkę objętą wnioskiem do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, dostawa nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony co najmniej jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie, tj. nieruchomość nie jest wykorzystywana przez dokonującego sprzedaży do wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych z opodatkowania.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy, gdyż jak wskazano powyżej nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku w stosunku do planowanej transakcji.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.