Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.204.2019.2.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-28
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 kwietnia 2019 r. (data wpływu 16 kwietnia 2019 r.) uzupełnione pismem Strony z dnia 12 czerwca 2019 r. (data wpływu 18 czerwca 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 4 czerwca 2019 r. (skutecznie doręczone Stronie w dniu 6 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek o nr 699/9, 699/10, 699/11, 699/13, 699/14 i 699/15 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek o nr 699/9, 699/10, 699/11, 699/13, 699/14 i 699/15. Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 12 czerwca 2019 r. (data wpływu 18 czerwca 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 4 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.204.2019.1.MMA.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Komornik Sądowy przy prowadzi postępowanie egzekucyjne w sprawie Km i innych przeciwko spółce G. Egzekucja prowadzona jest z nieruchomości położonych w miejscowości K. i objętych księgami wieczystymi nr:

*   KW … ,

*   WA…,

*   WA….oraz

*   WA….

*   a także udziałów po 5/10 w nieruchomościach o nr KW …, oraz WA…

Spółka jest developerem, który wybudował na ww. nieruchomościach zamknięte osiedle domów jednorodzinnych Rezydencje.

Nieruchomości objęte księgami wieczystymi KW … oraz … stanowią drogi dojazdowe do nieruchomości objętych KW WA…, WA…, WA…, WA…oraz WA\`(...)\`.

Dłużna spółka złożyła w drodze korespondencji e-mail informację, że :

1.  G. prowadzi działalność gospodarczą.
2.  G. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.
3.  W stosunku do nieruchomości, przysługiwało Spółce prawo odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu, jednak transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Spółka poniosła nakłady przewyższające 30% wartości początkowej i skorzystała z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów.
4.  W stosunku do udziału 5/10 w nieruchomości o nr KW WA…, oraz WA… przysługiwało Spółce prawo odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu, jednak transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Spółka nie poniosła nakładów przewyższających 30% wartości początkowej.
5.  Spółka nie została zamknięta.
6.  Ww. nieruchomości są przedmiotem działalności Spółki.
7.  Ww. nieruchomości nie znajdują się w ewidencji środków trwałych Spółki.

W dniu 16 sierpnia 2018 r. komornik przeprowadził czynność opisu i oszacowania ww. nieruchomości na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłego sądowego W.:

1.  zabudowanej nieruchomości położonej w K. Nieruchomość składa się z działki nr 699/9. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną. Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym w budowie, niezagospodarowana. Doprowadzone przyłącze energetyczne, wodne, lokalne gazowe z wkopanym zbiornikiem, kanalizacja lokalna-szambo 10 m3. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny w budowie jednorodzinny, 2-kondygnacyjny, z garażem 2-stanowiskowym, niepodpiwniczony, wolnostojący, wybudowany w 2017. Powierzchnia użytkowa 200,84 m2. Budynek jest w stanie surowym, częściowo zamkniętym (brak części okien i bramy garażowej, montaż okien w części prowizoryczny). Brak zasadniczego pokrycia dachowego, elewacji, brak tynków wewnętrznych. Posadzki szlichta betonowa, schody żelbetowe. Brak instalacji. W dziale III księgi wieczystej … ujawniono wszczęcie egzekucji. W dziale III ujawniono także prawa i roszczenia wynikające z umowy deweloperskiej zawartej w trybie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. oraz umowy przedwstępnej sprzedaży na rzecz J. Wartość rynkowa nieruchomości określona została przez biegłego W.: na kwotę: 372 000,00zł (słownie: trzysta siedemdziesiąt dwa tysiące złotych), w tym wartość gruntu 89 000,00 zł, wartość budynku 283 000,00 zł.
2.  zabudowanej nieruchomości położonej w K. Nieruchomość składa się z działki nr 699/11. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną. Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym w budowie, niezagospodarowana. Doprowadzone przyłącze wodne. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, 2-kondygnacyjny, z garażem 2-stanowiskowym, niepodpiwniczony, wolnostojący w stanie zbliżonym do stanu surowego zamkniętego. Wykonane elewacje, brak tynków wewnętrznych, posadzki szlichta betonowa, schody żelbetowe. Brak bramy garażowej. Wykonane okablowanie elektryczne. Powierzchnia użytkowa 231 m2 + 32,50 m2 garaż. Wartość rynkowa nieruchomości określona została przez biegłego W. na kwotę: 650 000,00 zł (słownie: sześćset pięćdziesiąt tysięcy złotych), w tym wartość gruntu 89 000,00 zł, wartość budynku 561 000,00 zł.
3.  zabudowanej nieruchomości położonej w K. Nieruchomość składa się z działki nr 699/10. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną. Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym w budowie, niezagospodarowana. Doprowadzone przyłącze wodne. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, 2-kondygnacyjny, z garażem 2-stanowiskowym, niepodpiwniczony, wolnostojący w stanie zbliżonym do stanu surowego zamkniętego. Brak pokrycia dachowego, elewacji, brak tynków wewnętrznych, izolacji cieplnych, posadzki szlichta betonowa. Brak bramy garażowej i okna w poziomie parteru. Brak instalacji. Brak pokrycia dachowego i stropu nad piętrem prowadzi do zawilgocenia obiektu, co prowadzi do podwyższonego zużycia technicznego konstrukcji. Powierzchnia użytkowa 196,49 m2. Wartość rynkowa nieruchomości określona została przez biegłego W. na kwotę: 353 000,00 zł (słownie trzysta pięćdziesiąt trzy tysiące złotych) , w tym wartość gruntu 89 000,00 zł, wartość budynku 264 000,00 zł.
4.  zabudowanej nieruchomości położonej w K. Nieruchomość składa się z działki nr 699/7 . Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną. Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym w budowie, zagospodarowana - trawnik, podjazd i chodniki utwardzone, ogrodzenie części posesji. Doprowadzone przyłącze energetyczne, wodne, lokalne gazowe i kanalizacyjne-szambo 10 m3. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, 2-kondygnacyjny, niepodpiwniczony, wybudowany w 2016 r. wolnostojący w stanie zbliżonym do stanu developerskiego. Wykonane elewacje, tynki wewnętrzne, stolarka okienna i zewnętrzna drzwiowa, brama garażowa. Posadzki szlichta betonowa, schody żelbetowe. Wykonane instalacje energetyczna, gazowa, wod-kan (bez urządzeń i armatury). Brak elementów wykończeniowych: parapetów, cokołu klinkierowego, gresu na schodach zewnętrznych. Powierzchnia użytkowa 182,39 m2+ 38,31 m2 garaż. W dziale III ujawniono także prawa i roszczenia wynikające z par. 2 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 8 stycznia 2009 r. na rzecz T. i A. Wartość rynkowa nieruchomości określona została przez biegłego: na kwotę: 657 000,00zł (słownie: sześćset pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych), w tym wartość gruntu 89 000,00zł, wartość budynku 568 000,00 zł. Nieruchomość objęta KW WA…, KW WA…, WA…i WA… ma dostęp do drogi publicznej drogą wewnętrzną o nawierzchni z kostki -dz.699/15, 699/14 i 699/13 (KW WA… i WA…). Nieruchomość objęta księgą wieczystą Wa…, WA…, WA… i Wa…będzie przedmiotem sprzedaży licytacyjnej łącznie z udziałem 1/10 cz. w drodze wewnętrznej, na którą składają się dwie nieruchomości objęte księgami wieczystymi Wa… i Wa…. Wskazane nieruchomości drogowe obsługują 10 nieruchomości zabudowanych.
5.  nieruchomości gruntowej. Nieruchomość składa się z działki nr 699/15 i stanowi drogę wewnętrzną. Dłużna spółka posiada w tej nieruchomości udział: 5/10. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN. Działka zagospodarowana: parking i wjazd na osiedle Rezydencje, nawierzchnia z kostki. Infrastruktura techniczna: linia energetyczna, wodociąg. W dziale III ujawniono także bezpłatną i bezterminową służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego wstępu na działkę nr ew. 699/15 w celu przeprowadzenia niezbędnych napraw i usunięcia awarii wodociągowych ustanowiona na rzecz Gminy, a także nieodpłatną i ustanowioną na czas nieokreślony służebność przesyłu a także całodobowego wstępu, przechodu, przejazdu, swobodnego dostępu do urządzeń w celu przeglądu, konserwacji, wymiany, naprawy, rozbudowy i dystrybucji energii elektrycznej w działkach 699/15, 699/13, 699/14 na rzecz P SA i jego następców prawnych zgodnie z treścią KW WA \`(...)\`. Wartość rynkowa całości nieruchomości określona została przez biegłego na kwotę: 31 411,00 zł (słownie trzydzieści jeden tysięcy czterysta dziesięć złotych), w tym wartość gruntu 3 849,00 zł, wartość naniesień budowlanych 27 562,00 zł a wartość udziału 5/10 cz. w nieruchomości na kwotę 15 705,00 zł (słownie: piętnaście tysięcy siedemset pięć), w tym wartość udziału w gruncie 1 924,00 zł, wartość udziału w naniesieniach budowlanych 13 781,00 zł.
6.  nieruchomości gruntowej. Nieruchomość składa się z działki nr 699/13 i 699/14, ma powierzchnię 1327 m2 i stanowi drogę wewnętrzną . Dłużna spółka posiada w tej nieruchomości udział: 5/10. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN., oświetlenie, wodociąg z przyłączami. Działki nr ew. 699/13 i 699/14 stanowią łącznie drogę wewnętrzną o szer. 6 m. biegnącą wzdłuż wschodniej granicy osiedla Rezydencje. Działka 699/13 ma pow. 881 m2. Działka zagospodarowana: droga wewnętrzna na osiedlu Rezydencje, powierzchnia z kostki. Infrastruktura techniczna: linia energetyczna z przyłączami, oświetlenie, wodociąg z przyłączami. Działka 699/14 ma pow. 446 m2. Działka zagospodarowana: droga wewnętrzna na osiedlu Rezydencje, powierzchnia z kostki. Infrastruktura techniczna linia energetyczna z przyłączami.

W dziale III ujawniono także bezpłatną i bezterminową służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego wstępu na działkę nr ew. 699/13 i 699/14 w celu przeprowadzenia niezbędnych napraw i usunięcia awarii wodociągowych ustanowiona na rzecz Gminy, a także nieodpłatną i ustanowioną na czas nieokreślony służebność przesyłu na rzecz P SA i jego następców prawnych a także całodobowego wstępu, przechodu, przejazdu, swobodnego dostępu do urządzeń w celu przeglądu, konserwacji, wymiany, naprawy, rozbudowy i dystrybucji energii elektrycznej w działkach 699/15, 699/13, 699/14 zgodnie z treścią KW Wa\`(...)\`.

W dziele III figuruje także wpis praw i roszczeń wynikających z par. 2 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 8 stycznia 2009 r. , na rzecz T. i A.

Wartość rynkowa udziału 5/10 cz. w nieruchomości określona została przez biegłego na kwotę: 148 467,00 zł (słownie: sto czterdzieści osiem tysięcy czterysta sześćdziesiąt siedem złotych) w tym:

*   wartość udziału w gruncie dz. 699/13: 7 436,00 zł

*   wartość udziału w naniesieniach budowlanych na dz. 699/13: 88 256,00 zł

*   wartość udziału w naniesieniach budowlanych na dz. 699/14: 49 011,00 zł

*   wartość udziału w gruncie dz. 699/14: 3 764,00 zł.

Stwierdzono, że uzasadniona jest sprzedaż udziałów po 1/10 cz. w działkach drogowych 699/15 a także 699/13 i 699/14 objętych księgami wieczystymi Wa … i WA… (droga obsługuje 10 nieruchomości zabudowanych) łącznie ze sprzedażą odpowiednio działek zabudowanych 699/7, 699/9, 699/10, 699/11.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że:

1.  budynki mieszkalne znajdujące się na działkach nr 699/9, 699/11, 699/10 i 699/7 spełniają definicję budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz definicję sformułowaną w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów budowlanych.
2.  Symbol PKOB dla każdego z budynków zlokalizowanych na działkach 699/9, 699/11, 699/10 i 699/7 - 1.11.111.1110.
3.  Parking, droga wewnętrzna, linia energetyczna, oświetlenie, oraz wodociąg znajdujący się na działce 699/13, 699/14, 699/15 spełniają definicję w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane. Dłużna spółka złożyła oświadczenie, że nie były one wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej i nie były wynajmowane i dzierżawione.
4.  Dla nieruchomości objętych księgami wieczystymi WA…i WA…Spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nakładów poniesionych na ww. nieruchomościach. Spółka skorzystała z tego prawa.
5.  Dla działek 699/13, 699/15 nie były wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast Gmina poinformowała, że dla działki 699/14 została wydana decyzja o warunkach zabudowy w dniu 3 stycznia 2013 r., decyzja ta dotyczyła budowy słupa betonowego stosowanego do prowadzenia przewodów elektrycznych, służącego umocowaniu anteny internetowej.
6.  W odniesieniu do zapytania, czy ww. budowle znajdujące się na działkach nr 699/13, 699/14 oraz 699/15 będą przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca informuje, że parking, droga wewnętrzna i linia oświetleniowa są przeznaczone do sprzedaży. Natomiast wodociąg i linia energetyczna nie będą przedmiotem sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  czy dostawa dokonywana w trybie komorniczej licytacji nieruchomości objętych KW:
    1.  KW WA… wraz z udziałem 1/10 części nieruchomości objętej KW KW WA … i udziałem 1/10 części nieruchomości objętej WA …
    2.  WA… wraz z udziałem 1/10 części nieruchomości objętej KW KW … i udziałem 1/10 części nieruchomości objętej WA …
    3.  WA…wraz z udziałem 1/10 części nieruchomości objętej KW KW Wa … i udziałem 1/10 części nieruchomości objętej Wa…
    4.  WA… wraz z udziałem 1/10 części nieruchomości objętej KW KW Wa … i udziałem 1/10 części nieruchomości objętej Wa\`(...)\`

obciążona będzie podatkiem VAT i jaką stawkę podatku należy zastosować: zwolniony, 8% czy 23%.

1.  Czy w przypadku obowiązku naliczenia podatku VAT podatek ten należy doliczyć do sumy oszacowania poszczególnych nieruchomości ustalonej przez biegłego sądowego czy też należy uznać, że podatek ten mieści się w sumie oszacowania wskazanej przez biegłego w operatach szacunkowych nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy.

W ocenie tutejszego organu egzekucyjnego sprzedaż zabudowanych nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ale w związku z tym, że obiekty na nich wzniesione można zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym o których mowa w art. 41 ust. 12a i 12 b ustawy o VAT będzie obciążona podatkiem VAT w stawce 8 %, natomiast sprzedaż udziałów w nieruchomościach stanowiących drogę dojazdową opisanych księgami wieczystymi obciążona będzie podatkiem VAT w stawce 23 % - ponieważ w świetle przedstawionego stanu faktycznego należy uznać je za teren budowlany. Podatek VAT należy doliczyć do sum oszacowania wskazanych przez biegłego. Biegły w operacie szacunkowym wskazał, że ustalone przez niego wartości nieruchomości nie uwzględniają podatku VAT, zatem uzasadnione jest doliczenie podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma więc charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest developerem, który wybudował na nieruchomościach zamknięte osiedle domów jednorodzinnych Rezydencje. Nieruchomości objęte księgami wieczystymi KW WA… oraz WA… stanowią drogi dojazdowe do nieruchomości objętych KW WA…, WA…, WA…, WA… oraz WA\`(...)\`. G. Sp. z o.o. sp.k. prowadzi działalność gospodarczą. G. Sp. z o.o. sp.k. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Ww. nieruchomości są przedmiotem działalności Spółki. Ww. nieruchomości nie znajdują się w ewidencji środków trwałych Spółki.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą oraz ww. nieruchomości są przedmiotem działalności Spółki to dostawa przedmiotowych nieruchomości zabudowanych mieści się w zakresie opodatkowania podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towaru w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem uwzględniając, że w związku z opisaną transakcją Dłużnika należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, w analizowanej sprawie Wnioskodawca - komornik z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej, w trybie postępowania egzekucyjnego, zgodnie z art. 18 ustawy o VAT, nabędzie status płatnika podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 146aa ust. 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b (art. 41 ust. 12a ustawy).

Przepis art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Na podstawie art. 2 pkt 12 ustawy – przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W związku z powyższym należy wskazać, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego i zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych sklasyfikowana w dziale 11.

Ustawa o podatku od towarów i usług, w art. 2 pkt 12 ustawy, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Zgodnie z tym rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Natomiast według ww. rozporządzenia – obiektami budowlanymi są konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Stosownie do art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.) – przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Budynek natomiast – art. 3 pkt 2 cyt. ustawy Prawo budowlane – to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budynek mieszkalny jednorodzinny – należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku (art. 3 ust. 2a ww. ustawy Prawo budowlane).

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, powinny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

Należy zauważyć, że o zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. Przy czym, rodzaj obiektu wynika z zatwierdzonego projektu budowlanego.

W wyroku z 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 JJ. Komenen Zonen Beheer Heerhugowaard BV Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej podkreślił, że: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Wskazać również należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części możliwe jest wyłącznie wtedy, gdy spełnione są łącznie warunki wskazane w tym przepisie.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

W świetle powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) – po jego (ich) wybudowaniu – należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że G. Sp. z o.o. sp.k. prowadzi działalność gospodarczą. G. Sp. z o.o. sp.k. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nieruchomość składa się:

*   z działki o nr 699/9. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną. Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym w budowie, niezagospodarowana. Doprowadzone przyłącze energetyczne, wodne, lokalne gazowe z wkopanym zbiornikiem, kanalizacja lokalna-szambo 10 m3. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny w budowie jednorodzinny. Budynek jest w stanie surowym, częściowo zamkniętym (brak części okien i bramy garażowej, montaż okien w części prowizoryczny). Brak zasadniczego pokrycia dachowego, elewacji, brak tynków wewnętrznych. Posadzki szlichta betonowa, schody żelbetowe. Brak instalacji. Powierzchnia użytkowa 200,84 m2

*   z działki o nr 699/11. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną. Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym w budowie, niezagospodarowana. Doprowadzone przyłącze wodne. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, niepodpiwniczony, wolnostojący w stanie zbliżonym do stanu surowego zamkniętego. Wykonane elewacje, brak tynków wewnętrznych, posadzki szlichta betonowa, schody żelbetowe. Brak bramy garażowej. Wykonane okablowanie elektryczne. Powierzchnia użytkowa 231 m2 + 32,50 m2 garaż.

*   z działki o nr 699/10. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną. Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym w budowie, niezagospodarowana. Doprowadzone przyłącze wodne. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, niepodpiwniczony, wolnostojący w stanie zbliżonym do stanu surowego zamkniętego. Brak pokrycia dachowego, elewacji, brak tynków wewnętrznych, izolacji cieplnych, posadzki szlichta betonowa. Brak bramy garażowej i okna w poziomie parteru. Brak instalacji. Brak pokrycia dachowego i stropu nad piętrem prowadzi do zawilgocenia obiektu, co prowadzi do podwyższonego zużycia technicznego konstrukcji. Powierzchnia użytkowa 196,49 m2.

*   z działki o nr 699/7. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 11.05.MN. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy inwestycja obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, zbiornika nieczystości płynnych i niezbędną infrastrukturę techniczną. Posesja zabudowana budynkiem mieszkalnym w budowie, zagospodarowana - trawnik, podjazd i chodniki utwardzone, ogrodzenie części posesji. Doprowadzone przyłącze energetyczne, wodne, lokalne gazowe i kanalizacyjne-szambo 10 m3. Na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, 2-kondygnacyjny, niepodpiwniczony, wybudowany w 2016 r. wolnostojący w stanie zbliżonym do stanu developerskiego. Wykonane elewacje, tynki wewnętrzne, stolarka okienna i zewnętrzna drzwiowa, brama garażowa. Posadzki szlichta betonowa, schody żelbetowe. Wykonane instalacje energetyczna, gazowa, wod-kan (bez urządzeń i armatury). Brak elementów wykończeniowych: parapetów, cokołu klinkierowego, gresu na schodach zewnętrznych. Powierzchnia użytkowa 182,39 m2+ 38,31 m2garaż.

*   z działki o nr 699/15 która stanowi drogę wewnętrzną. Dłużna spółka posiada w tej nieruchomości udział: 5/10. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka zagospodarowana: parking i wjazd na osiedle Rezydencje, nawierzchnia z kostki. Infrastruktura techniczna: linia energetyczna, wodociąg. W dziale III ujawniono także bezpłatną i bezterminową służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego wstępu na działkę nr ew. 699/15 w celu przeprowadzenia niezbędnych napraw i usunięcia awarii wodociągowych ustanowiona na rzecz Gminy, a także nieodpłatną i ustanowioną na czas nieokreślony służebność przesyłu a także całodobowego wstępu, przechodu, przejazdu, swobodnego dostępu do urządzeń w celu przeglądu, konserwacji, wymiany, naprawy, rozbudowy i dystrybucji energii elektrycznej w działkach 699/15, 699/13, 699/14 na rzecz P. SA i jego następców prawnych zgodnie z treścią KW Wa…

*   z działki nr 699/13 i 699/14 i stanowi drogę wewnętrzną. Dłużna spółka posiada w tej nieruchomości udział: 5/10. Brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Działki nr ew. 699/13 i 699/14 stanowią łącznie drogę wewnętrzną o szer. 6 m. biegnącą wzdłuż wschodniej granicy osiedla Rezydencje. Działka 699/13 ma pow. 881 m2. Działka zagospodarowana: droga wewnętrzna na osiedlu Rezydencje, powierzchnia z kostki. Infrastruktura techniczna: linia energetyczna z przyłączami, oświetlenie, wodociąg z przyłączami. Działka 699/14 ma pow. 446 m2. Działka zagospodarowana: droga wewnętrzna na osiedlu Rezydencje, powierzchnia z kostki. Infrastruktura techniczna linia energetyczna z przyłączami.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że budynki mieszkalne znajdujące się na działkach nr 699/9, 699/11, 699/10 i 699/7 spełniają definicję budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz definicję sformułowaną w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów budowlanych. Symbol PKOB dla każdego z budynków zlokalizowanych na działkach 699/9, 699/11, 699/10 i 699/7- 1.11.111.1110. Dłużna spółka złożyła oświadczenie, że nie były one wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej i nie były wynajmowane i dzierżawione. Dla nieruchomości objętych księgami wieczystymi WA…i WA… Spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nakładów poniesionych na ww. nieruchomościach. Spółka skorzystała z tego prawa. Dla działek 699/13, 699/15 nie były wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast Gmina poinformowała, że dla działki 699/14 obręb geodezyjny została wydana decyzja o warunkach zabudowy, decyzja ta dotyczyła budowy słupa betonowego stosowanego do prowadzenia przewodów elektrycznych, służącego umocowaniu anteny internetowej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy dostawa dokonywana w trybie komorniczej licytacji ww. nieruchomości obciążona będzie podatkiem VAT i jaką stawkę podatku należy zastosować.

Jak już zaznaczono wcześniej, w celu skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, muszą być spełnione łącznie 2 warunki:

*   dostawa budynków, budowli lub ich części nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, oraz

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych obiektów musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy wskazać, że planowana czynność zbycia przedmiotowych nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż - jak wynika z wniosku – budynki znajdujące się na działkach o nr 699/9, 699/10, 699/7 oraz 699/11 (będące w stanie surowym zamkniętym) – są obecnie nieużytkowane i niezamieszkałe.

Tym samym nie mogło dojść do pierwszego zasiedlenia rozumianego jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w odniesieniu do sprzedaży wskazanych ww. nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Do pierwszego zasiedlenia nie dojdzie również w stosunku do parkingu, drogi wewnętrznej, linii energetycznej, oświetlenia i wodociągu - które zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy stanowią obiekty liniowe - znajdujących się na działkach o nr 699/13, 699/14 i 699/15. Wnioskodawca wskazał bowiem, że nie były one wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej a także nie były wynajmowane i dzierżawione.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie.

Jak wynika z opisu sprawy, dłużnikowi przy nabyciu nieruchomości gruntowych (tj. działek o nr 699/7, 699/9, 699/10 oraz 699/11) oraz udziałów w nieruchomościach (tj. działek o nr 699/13, 699/14 i 699/15) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Ponadto ww. nieruchomości nie znajdują się w ewidencji środków trwałych Spółki. Wobec powyższego, nie zostaną również spełnione przesłanki warunkujące skorzystanie przez Wnioskodawcę ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W przypadku transakcji, dla których brak jest możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia z opodatkowania w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednakże będąca przedmiotem wniosku nieruchomości nie były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Jak bowiem wynika z wniosku budynki nie były wykorzystywane do prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej – cel powyższy nigdy nie został zrealizowany ponieważ nie wykończono budynków, budynki są obecnie nieużytkowane i niezamieszkałe. Natomiast budowle nie były wykorzystywane przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej a także nie były wynajmowane i dzierżawione. Ponadto jak już wcześniej wskazano, dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabycia nieruchomości gruntowych. Zatem nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące możliwość zastosowania przez Wnioskodawcę zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do działek o nr 699/7, 699/9, 699/10 oraz 699/11 - przedmiotem sprzedaży będzie inwestycja w postaci rozpoczętej budowy budynków mieszkalnych spełniających – jak wskazał Wnioskodawca – definicję budynku w rozumieniu Prawa budowlanego. Ponadto transakcja sprzedaży będzie obejmowała obiekt sklasyfikowany pod symbolem PKOB 111 budynki mieszkalne jednorodzinne, nieprzekraczający powierzchni użytkowej 300 m2. W związku z tym będziemy mieli zatem do czynienia ze sprzedażą budynków, które spełnią definicję obiektu objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy. Powyższe oznacza, że przedmiotowa sprzedaż opodatkowana będzie stawką podatku VAT w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy.

Preferencyjną stawką podatku w wysokości 8% opodatkowana będzie – stosownie do zapisu art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż działki gruntu, z którą trwale związany jest przedmiotowy budynek.

Reasumując, sprzedaż budynków mieszkalnych wraz z działkami gruntu, na których są posadowione ww. budynki, będzie podlegała opodatkowaniu obniżoną 8% stawką podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 12 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy oraz art. 29a ust. 8 ustawy, ponieważ – jak wskazał Wnioskodawca – obiekty będący przedmiotem sprzedaży będą spełniać definicję budynku w rozumieniu Prawa budowlanego.

Natomiast w odniesieniu do obiektów liniowych znajdujących się na działkach o nr 699/13, 699/14 i 699/15 będących przedmiotem sprzedaży wskazać należy, że dostawa udziałów w ww. działkach będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Odnosząc się natomiast do wątpliwości Wnioskodawcy, czy w przypadku obowiązku naliczenia podatku VAT podatek ten należy doliczyć do sumy oszacowania poszczególnych nieruchomości ustalonej przez biegłego sądowego czy też należy uznać, że podatek ten mieści się w sumie oszacowania wskazanej przez biegłego w operatach szacunkowych nieruchomości - należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku VAT nie ingerują w sposób ustalenia wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług, wskazując jednocześnie w art. 29a ust. 1 i 6 ustawy, że podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży, powyższy przepis, ani inne przepisy prawa podatkowego nie regulują. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej lub określonej w drodze decyzji. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

Wskazać bowiem należy, że art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1830, z późn. zm.) stanowi, że cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

Stosownie do treści art. 3 ust. 2 wskazanej wyżej ustawy, w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy powinna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar/świadczoną usługę, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Tak więc przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii, czy wynagrodzenie z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej będzie uwzględniało podatek od towarów i usług, i stanowiło kwotę brutto, czy nie będzie uwzględniało podatku od towarów i usług, i stanowiło kwotę netto.

A zatem oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.