Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.517.2019.2.AC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2019 r. (data wpływu 5 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym w dniu 15 sierpień 2019 r. (data wpływu 23 sierpnia 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług działki …… – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 23 sierpnia 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług działki …\`(...)\`

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia ….. r. została zakupiona na podstawie aktu notarialnego Rep. A numer …. nieruchomość położona w …. z księgą wieczystą KW ….. od …\`(...)\` Obszar nieruchomości wynosi … ha i składa się z działek oznaczonych numerami geodezyjnymi …. i ….. Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie wydano dla niej decyzji, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Nieruchomość jest zabudowana murowanym pawilonem handlowo - gastronomicznym. Budynek ten jest dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, wybudowany w … roku. Budynek jest zabytkiem wpisanym do wojewódzkiej ewidencji zabytków. Nieruchomość ta nabyta została przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nieruchomość była wynajmowana i w tym okresie firmy wynajmujące adoptowały budynek do swoich celów ponosząc koszty na własny rachunek.

Poczynione przez Wnioskodawcę w całym okresie wydatki na nieruchomość związane były wyłącznie z utrzymaniem dotychczasowego stanu i nie przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu.

Od kilku lat nieruchomość stoi pusta - nie jest użytkowana.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W chwili obecnej Wnioskodawca ma zamiar sprzedać działkę ….. Jest to zabudowana działka o pow. … ha.

W uzupełnieniu wniosku dodano informacje doprecyzowujące zdarzenie przyszłe:

1.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej,
2.  Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT,
3.  Nieruchomość zakupiona została …. r. Nie przysługiwało wówczas prawo do odliczenia podatku naliczonego,
4.  Pawilon handlowo - gastronomiczny jest posadowiony wyłącznie na działce ….,
5.  Działka …. zakupiona była z zamiarem prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej, polegającej na prowadzeniu sklepu spożywczego. Z uwagi na to, iż Wnioskodawca prowadził gospodarstwo ogrodnicze – nie starczyło czasu na zajęcie się ww. działalnością – nigdy do niej nie doszło,
6.  Budynek był wynajmowany w okresach:
    1.  październik 2006 r. - październik 2010 r.
    2.  styczeń 2016 r. – luty 2016 r.
7.  W okresie od listopada 2003 r. do listopada 2005 r. Wnioskodawca wraz z zięciem założyli spółkę, która zajmowała się …\`(...)\` Poza wymienioną działalnością oraz okresami dzierżawy budynek stał i nadal stoi pusty – popada w ruinę,
8.  Firmy wynajmujące nie dokonały żadnych remontów. W maju 2007 r. wymieniono jedynie rynny oraz zakonserwowano dach. Obie czynności miały na celu zachowanie pierwotnego stanu budynku i zabezpieczenie przed niszczeniem go. Nie przeprowadzono żadnych ulepszeń ani modernizacji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż działki …. będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu? Jeśli czynność ta podlegałaby opodatkowaniu, to jaka stawka VAT 23% czy „zw”?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości powinna być zwolniona ustawowo na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a. Nieruchomość była zakupiona przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W momencie zakupu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (w okresie tym nie funkcjonowała jeszcze ustawa VAT). Nakłady poczynione przez Wnioskodawcę na nieruchomości były niewielkie i dotyczyły wyłącznie utrzymania stanu bieżącego - smołowanie dachu, naprawianie rynien itp.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż ww. nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym towarami – stosownie do art. 2 pkt 6 powołanej ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W odniesieniu do przedstawionej sytuacji wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży ww. nieruchomości.

W tym miejscu zauważyć należy, że w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży towaru jest ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby więc majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. W tym temacie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy budynków, budowli i ich części zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 cyt. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r. – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca nabył nieruchomość nr KW ….. na mocy aktu notarialnego Rep. A numer ….. Nieruchomość ta – jak wskazał Wnioskodawca – była wynajmowana (w okresie: październik 2006 r. - październik 2010 r. oraz styczeń 2016 r. – luty 2016 r.), a więc skierowana na osiągnięcie korzyści majątkowej, co wskazuje na cel zarobkowy tego działania.

Wnioskodawcę należy więc uznać za podatnika podatku od towarów i usług, wbrew jego stanowisku, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 tej ustawy. Działka … zakupiona była z zamiarem prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej, a budynek posadowiony na niej był wynajmowany. Powyższe wskazuje, że nieruchomość nie była ani nabyta, ani wykorzystywana (nawet w części) na cele osobiste. Tym samym nie stanowi, w żadnej części, majątku prywatnego. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analiza okoliczności przedstawionych w treści wniosku, a także obowiązujących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa pozwala na stwierdzenie, że planowana sprzedaż pawilonu handlowo - gastronomicznego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Z wniosku bowiem wynika, że nieruchomość została zakupiona ….. r. oraz była wynajmowana w okresie październik 2006 r. - październik 2010 r. i styczeń 2016 r. – luty 2016 r. Ponadto przez cały okres użytkowania budynku nie były ponoszone wydatki na jego ulepszenie (ani przez Wnioskodawcę ani przez najemców), które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W konsekwencji również zbycie gruntu, na którym posadowiony jest pawilon handlowo - gastronomiczny, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, będzie podlegać zwolnieniu od podatku. Zatem, w odniesieniu do powyższej nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia, co skutkuje tym, że planowana sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe, mimo że Wnioskodawca wywiódł prawidłowy skutek prawny w postaci zwolnienia z opodatkowania sprzedaży pawilonu handlowo - gastronomicznego, bowiem dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a nie jak twierdzi Wnioskodawca na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ….., ul. …., …., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.