Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1105/14/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-02-11
Teza: w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia; sprzedaż; stawka-stawki podatku; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 października 2014 r. (data wpływu 28 października 2014 r.), uzupełnionym pismem z 25 stycznia 2015 r. (data wpływu 30 stycznia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2014 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Wniosek został uzupełniony pismem z 25 stycznia 2015 r. (data wpływu 30 stycznia 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 15 stycznia 2015 r. nr IBPP1/443-1105/14/BM.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka L. jest obecnie właścicielem nieruchomości, składającej się z działek gruntu o numerach: 216/217, 216/218, 216/219, 216/220, 216/221, 216/222, 216/223, 216/224, 216/225, 216/226, 216/228, oznaczonych symbolem BA - tereny przemysłowe, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Nieruchomość jest w części zabudowana budowlami oraz budynkami poprzemysłowymi:

*   na działkach o numerach 216/217, 216/221 oraz 216/224 znajduje się część budynku hali i droga wewnętrzna z trylinki,
*   na działce nr 216/218 znajduje się część budynku hali, budynek laboratorium i droga wewnętrzna z trylinki,
*   na działkach o numerach 216/222 i 16/225 znajduje się część budynku hali,
*   na działkach o numerach 216/220, 216/223 i 216/226 znajduje się droga wewnętrzna utwardzona płytami,
*   działki o numerach 216/219 oraz 216/228 są niezabudowane.

Budynki posadowione na ww. działkach są w większości nieużytkowane, część z nich jest natomiast użytkowana na podstawie umów dzierżawy. Budynki te są w złym stanie technicznym i nadają się do rozbiórki. Wymienione powyżej części budynku hali składają się łącznie na jeden budynek umiejscowiony na kilku działkach.

Ww. budynek hali (jeden budynek posadowiony na działkach 216/217, 216/221, 216/224, 216/218, 216/222, 16/225) nie jest wykazany na prowadzonej przez Wydział Geodezji Urzędu Miasta mapie ewidencji gruntów (ani wykazywany w wypisach i wyrysach z ewidencji gruntów i budynków), a na mapie zasadniczej Miasta K. w miejscu jego posadowienia znajduje się obiekt oznaczony literą „r” - ruina, co nie zmienia faktu, że budynek ten istnieje, ma ściany i dach, choć nie jest i nie będzie użytkowany.

Wymienione powyżej działki nie były nabywane przez L. Spółka Akcyjna w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy VAT. L. Spółka Akcyjna nie ponosiła również wydatków na ich ulepszenie, ani nie wykorzystywała ich do działalności zwolnionej.

Ze względów biznesowych L. Spółka Akcyjna zamierza scalić działki o numerach 216/219, 216/220, 216/223, 216/224, 216/225, 216/226 w jedną działkę (dalej: Nieruchomość), która następnie ma być przedmiotem odpłatnej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.

Należy zauważyć, że w niniejszej interpretacji przedmiotem wniosku są scalone działki, w tym działka o numerze 216/225 – pomimo błędnego użycia przez Wnioskodawcę we wcześniejszej części wniosku dla tej działki również innej numeracji tj. 16/225.

Po połączeniu działek, Nieruchomość będzie zabudowana częścią budynku hali oraz drogami wewnętrznymi.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym sąsiadujących z Nieruchomością działek gruntu, na których znajdują się stanowiące własność Wnioskodawcy budynki, budowle, urządzenia. Znajdujące się na Nieruchomości drogi połączone są z drogami znajdującymi się na działkach należących do Wnioskodawcy (pierwotnie wykonano je jako jeden układ komunikacyjny). Docelowo budynek hali znajdujący się na Nieruchomości ma zostać rozebrany, jednakże przy jednoczesnym zachowaniu istniejących na terenie Nieruchomości dróg, które mają być w przyszłości przez niego wykorzystywane, gdyż służyć mają usprawnieniu komunikacji działek Wnioskodawcy z drogami publicznymi oraz wewnętrznej komunikacji na nieruchomości utworzonej z obecnie posiadanych przez Wnioskodawcę działek oraz z Nieruchomości.

Decyzja o rozbiórce hali została podjęta przez L. Spółka Akcyjna ze względów biznesowych, w związku z jej złym stanem technicznym oraz planowaną inwestycją budowy nowych obiektów przez Wnioskodawcę na tych terenach. Zgodnie ze wstępnymi ustaleniami między Wnioskodawcą a L. Spółka Akcyjna , rozbiórka zostanie najprawdopodobniej dokonana po sprzedaży Wnioskodawcy Nieruchomości, jednakże strony nie wykluczają, że prace rozbiórkowe mogą się rozpocząć a także zostać zakończone jeszcze przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości. Niezależnie od powyższego, strony ustaliły, że przed sprzedażą L. Spółka Akcyjna będzie zobowiązana uzyskać stosowną Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę hali znajdującej się na Nieruchomości.

Zarówno Wnioskodawca, jak i L. Spółka Akcyjna są czynnymi podatnikami podatku VAT.

W odpowiedzi na wezwanie z 15 stycznia 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że zamierza nabyć od spółki L. Spółka Akcyjna scalone w jedną działkę ewidencyjną działki gruntu o aktualnych o numerach 216/219, 216/220, 216/223, 216/224, 216/225, 216/226 (Nieruchomość). Planowane nabycie dokonane ma być w 2015 roku na podstawie umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży nieruchomości (jako rodzaj odpłatnej dostawy) na gruncie polskiego prawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Według art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nieruchomości, które podlegają VAT, są wyłączone z opodatkowania PCC. Podatek VAT od zbycia nieruchomości jest rozliczany przez sprzedawcę i płacony w cenie sprzedaży przez nabywcę. Inaczej jest z PCC, który jest płacony przez nabywcę nieruchomości i to na nim spoczywa odpowiedzialność za właściwe opodatkowanie transakcji tym podatkiem. Jednakże zapłata VAT przez sprzedawcę nie zwalnia nabywcy z obowiązku zapłaty podatku PCC, o ile zgodnie z przepisami dana transakcja nie powinna być opodatkowana VAT, lecz PCC. Dzieje się tak m.in. w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wówczas od takiej transakcji należy się PCC, który powinien zapłacić nabywca nieruchomości, niezależnie od tego, że uiścił on podatek VAT wykazany niewłaściwie przez sprzedawcę na ewentualnej fakturze. Potwierdza to orzecznictwo NSA m.in. w wyroku z dnia 6 maja 2011 r., sygn. akt II FSK 2168/09, wskazując, że zapłata podatku VAT przez zbywcę nieruchomości, która podlegała zwolnieniu z tego podatku, nie zwalnia nabywcy od obowiązku zapłaty PCC od tej sprzedaży. Stąd zagadnienie, czy w danym stanie faktycznym, w świetle odpowiednich przepisów ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z tego podatku bądź tym podatkiem opodatkowana (co skutkuje wystawieniem kupującemu faktury, ujęty w której przez sprzedawcę naliczony podatek VAT kupujący może odliczyć od kwoty należnego podatku VAT, tym samym zmniejszając wielkość swojego zobowiązania w tym podatku, co z kolei potencjalnie skutkować może nawet powstaniem nadpłaty), ma bezpośredni wpływ na rozliczenia podatkowe kupującego nieruchomość (w niniejszej sprawie Wnioskodawcy).

Mając powyższe na względzie, postępowanie z wniosku potencjalnego kupującego nieruchomość w sprawie wydania indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej ustalenia czy określona, przyszła sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, czy też jest od tego podatku zwolniona i czy ewentualnie możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania VAT (tj. w praktyce powrót do podstawowego na gruncie ustawy o VAT modelu opodatkowania sprzedaży tym podatkiem wg stawki podstawowej), jest w opinii Wnioskodawcy postępowaniem w jego indywidualnej sprawie podatkowej, gdyż jego rozstrzygniecie wskaże: czy Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku (w przypadku zwolnienia z VAT - podatku PCC); czy - będąc nim co do zasady - może status taki utracić (w przypadku możliwości rezygnacji ze zwolnienia z VAT); wreszcie - w przypadku uznania przez sprzedawcę, że sprzedaż nieruchomości podlega VAT i udokumentowania jej fakturą oraz zapłaty przez kupującego ceny uwzględniającej w sobie podatek VAT - czy kupujący nieruchomość będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury wystawionej przez sprzedawcę (w związku z dyspozycją art. 88 ust. 3a pkt 2) ustawy o VAT, zgodnie z którym „Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

Powyższe, wynikające ze wskazanych w złożonym w niniejszej sprawie wniosku przepisów prawa podatkowego, uwarunkowania sprzedaży Nieruchomości, stanowią w opinii Wnioskodawcy o istnieniu po stronie planującego zakup Nieruchomości prawnie doniosłego interesu w uzyskaniu interpretacji indywidualnej, określającej, a) czy w dotyczącym podatnika (Wnioskodawcy) stanie faktycznym planowana umowa sprzedaży (dostawa) Nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT (w przypadku niniejszego wniosku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT) - w związku z czym Wnioskodawca będzie podatnikiem PCC oraz, b) jeśli planowana umowa sprzedaży (dostawa) nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, czy możliwa jest skuteczna rezygnacja przez sprzedawcę, lecz na skutek czynności podejmowanych wspólnie z Wnioskodawcą, z takiego zwolnienia (w przypadku niniejszego wniosku na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT) - w związku z czym Wnioskodawca nie będzie podatnikiem PCC, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości opodatkowana będzie VAT, Wnioskodawca otrzyma od L. fakturę dokumentującą sprzedaż, określającą stawkę i wysokość zawartego w cenie Nieruchomości (płaconej L.) podatku VAT. Zawarty w cenie Nieruchomości podatek VAT płacony na rzecz L. i udokumentowany w wystawionej Wnioskodawcy przez L. fakturze będzie dla Wnioskodawcy podatkiem VAT naliczonym, co do którego Wnioskodawcy, zgodnie z zasadą wynikającą z art. 86 ustawy o VAT, przysługiwało będzie prawo obniżenia kwoty jego (tj. Wnioskodawcy) podatku należnego.

Wszystkie drogi wewnętrzne, o których mowa we wniosku, stanowią i będą stanowić na moment sprzedaży budowle w rozumieniu art. 3 pkt 1-3 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak m.in. obiekty liniowe. Natomiast w świetle art. 3 ust. 3a tej ustawy, przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności drogę wraz ze zjazdami. Z kolei zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. W świetle powyższych definicji, zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie drogi, o których mowa we wniosku, będą na moment sprzedaży spełniały powyższe definicje budowli. W związku z powyższym, brak jest potrzeby ich odrębnego kwalifikowania.

Wszystkie drogi wewnętrzne, o których mowa we wniosku mają symbol PKOB 2112 (Ulice i drogi pozostałe). W związku z powyższym, brak jest potrzeby ich odrębnego kwalifikowania.

Wszystkie drogi wewnętrzne, o których mowa we wniosku są i będą na moment sprzedaży trwale związane z gruntem. W związku z powyższym, brak jest potrzeby ich odrębnego kwalifikowania.

Przedmiotowe drogi wewnętrzne zostały wybudowane i oddane do użytkowania w latach 70-tych XX w. przez Przedsiębiorstwo Przemysłu (wcześniej: Zakłady B.)

L. stała się właścicielem nieruchomości 13 czerwca 2014 r.. na podstawie umowy sprzedaży. Wydanie nieruchomości nastąpiło w dacie podpisania umowy.

Nieruchomość na moment nabycia przez spółkę L. składała się z:

1.  działek zabudowanych, których dostawa na rzecz L. była dostawą dokonywaną po upływie dwóch lat od pierwszego ich zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT (dalej: pierwsze zasiedlenie) i w przypadku których zostało złożone oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT), w związku z czym spółka L. S.A. nabyła ww. działki jako opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%,
2.  działek niezabudowanych, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod zabudowę, a zatem - jako spełniające przesłanki do uznania za teren budowlany (zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT) - również zostały nabyte jako opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%.

Jednocześnie nieruchomość została przez nią nabyta na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym L. przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości (dot. wszystkich dróg wewnętrznych), co też L. uczyniła.

Nieruchomości, na których posadowione są drogi wewnętrzne, zostały przez L. nabyte od podmiotu, który dla tej transakcji działał w charakterze podatnika VAT. Sprzedaż na rzecz L. została udokumentowana fakturą.

Od nabycia Nieruchomości L. wykorzystywała przedmiotowe drogi jako drogi dojazdowe (wewnętrzne) na potrzeby komunikacji po nabytej nieruchomości.

L.wykorzystywała przedmiotowe drogi wewnętrzne wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, jako drogi dojazdowe do innych niż Nieruchomość, części nabytej 13 czerwca 2014 r. nieruchomości.

Przedmiotowe drogi wewnętrzne nie byty w żadnej części przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. W związku z powyższym, brak jest potrzeby odrębnego podawania informacji dla każdej drogi lub jej części.

L.w odniesieniu do ww. dróg wewnętrznych ani żadnych ich części nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w wysokości równej lub wyższej niż 30% wartości początkowej danej drogi.

Ww. drogi wewnętrzne ani żadne ich części nie zostały ulepszone w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Na pytanie tut. Organu zadane w wezwaniu „Do jakich czynności Wnioskodawca będzie wykorzystywał przedmiotową nieruchomość w tym drogi wewnętrzne (opodatkowanych, zwolnionych, niepodlegających opodatkowaniu?)”, Wnioskodawca odpowiedział, że będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość, w tym przedmiotowe drogi wewnętrzne, do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 stycznia 2015 r.):

1.  Czy w sytuacji, gdyby opisane w złożonym w sprawie wniosku prace rozbiórkowe budynku hali zostały wykonane przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości, planowana sprzedaż stanowić będzie odpłatną dostawę nieruchomości zabudowanej (z uwagi na zbudowania Nieruchomości drogami wewnętrznymi), podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT?
2.  Jeżeli odpowiedź na pytanie 1 jest twierdząca, to w przypadku, gdy na skutek zgodnego oświadczenia Wnioskodawcy i L. Spółka Akcyjna (o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy VAT - przy dochowaniu wszelkich wymogów formalnych, o których mowa w tych przepisach) L. Spółka Akcyjna zrezygnuje ze zwolnienia sprzedaży Nieruchomości od podatku VAT i wybierze opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty jego (tj. Wnioskodawcy) podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, ujętego w wystawionej przez L. fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko uzupełnione pismem z 25 stycznia 2015 r.):

Ad. 1.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości, na której zakończą się prace rozbiórkowe dotyczące posadowionego na niej budynku, powinna być kwalifikowana jako odpłatna dostawa nieruchomości zabudowanej (z uwagi na zabudowania Nieruchomości drogami wewnętrznymi). Sprzedaż nie będzie przy tym następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, w związku z czym zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ad. 2.

W przypadku, gdy na skutek zgodnego oświadczenia Wnioskodawcy i L. Spółka Akcyjna (o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust 11 ustawy VAT - przy dochowaniu wszelkich wymogów formalnych, o których mowa w tych przepisach) L. Spółka Akcyjna zrezygnuje ze zwolnienia sprzedaży Nieruchomości od podatku VAT i wybierze opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty jego (tj. Wnioskodawcy) podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, ujętego w wystawionej przez L. fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając powyższe przepisy na uwadze nie budzi wątpliwości, iż odpłatna sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budowlami będzie stanowić przedmiot opodatkowania podatkiem VAT. Budynki, budowle i grunty spełniają definicję towaru przewidzianą w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a ich sprzedaż jest traktowana, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ponadto, Wnioskodawca pragnie w tym miejscu powołać przepis art. 29a ust. 8 ustawy VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Podkreślenia wymaga, iż w niniejszym przypadku sprzedaży będzie podlegać Nieruchomość zabudowana budowlami w postaci dróg wraz z przynależnym gruntem.

Wnioskodawca pragnie przy tym podkreślić, że jeżeli prace rozbiórkowe budynku hali zakończą się przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości, to Nieruchomość ta nadal pozostanie zabudowana na moment sprzedaży. Będą na niej bowiem posadowione drogi wewnętrzne, które - jako budowle o realnej wartości użytkowej z punktu widzenia Wnioskodawcy, które będą przez niego w przyszłości wykorzystywane - nie będą podlegały rozbiórce.

Nie budzi przy tym wątpliwości, iż droga wewnętrzna powinna być kwalifikowana, jako budowla. Przepisy ustawy VAT nie definiują, co należy rozumieć pod pojęciem budowli. Zgodnie z ugruntowanym w doktrynie poglądem, w tym celu za najwłaściwsze przyjmuje się odwołanie do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), zgodnie z jej art. 3 pkt 3 przez budowlę - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Natomiast zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych”. I dalej, przez obiekty inżynierii lądowej i wodnej należy rozumieć „wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.”

Tym samym, w ramach planowanej transakcji sprzedaży przez L.Spółka Akcyjna na rzecz Wnioskodawcy będą podlegać budowle (drogi) z przynależnym gruntem (wcześniej dojdzie do rozbiórki hali). Zastosowanie znajduje tu bowiem ww. przepis art. 29a ust. 8 ustawy VAT, z którego wynika, iż w przypadku sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że przy sprzedaży również budowli (lub ich części), dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z tego względu, do dostawy gruntu stosuje się stawkę podatku taką, jak dla dostawy budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. W sytuacji natomiast zwolnienia dostawy budowli lub ich części, ze zwolnienia takiego będzie korzystać również dostawa gruntu, na którym budowla jest posadowiona. Podkreślenia wymaga, iż sformułowane przez ustawodawcę łącznika lub świadczy o tym, że sformułowana w przepisie zasada może dotyczyć budynku i budowli, bądź tylko budynku, czy też tylko budowli.

Powyższą wykładnię przepisu art. 29a ust. 8 ustawy VAT w sposób jednolity potwierdzają również organy podatkowe, przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 11 kwietnia 2014 r. sygn. ILPP1/443-74/14-4/AWa, w której organ wskazał, iż: „(\`(...)\`) treść art. 29a ust. 8 ustawy, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r., stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku”.

Takie stanowisko zostało również zaprezentowane w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 26 maja 2014 r. sygn. ILPP1/443-154/14-4/MK, w której organ wskazał, iż: „(\`(...)\`) kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r. - w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku”.

Stanowisko to jest również jednolicie interpretowane w doktrynie, przykładowo T. Michalik, w Komentarzu VAT (Wyd. 10, Warszawa 2014), stwierdza: „Jeżeli bowiem przedmiotem dostawy są budynek lub budowla, wówczas transakcja będzie opodatkowana według zasad właściwych dla sprzedaży budynku (budowli). Jeżeli więc np. dostawa budynku (budowli) będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, wówczas zwolnienie ma zastosowanie w stosunku do pełnej wartości transakcji. Te same wnioski dotyczą odpowiednio sprzedaży lokali mieszkalnych. Nie ma przy tym znaczenia, jaka jest wartość gruntu w proporcji do wartości samego budynku. Taka konstrukcja art. 29a ust. 8 powoduje bowiem, iż w przypadku sprzedaży budynku czy budowli o stawce podatku decydować będzie status samego budynku czy budowli, nie zaś - gruntu. W praktyce oznacza to, że w takim przypadku dostawa gruntu będzie podlegała opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy budynku (budowli)”.

Powyższe znajduje również potwierdzenie, w przypadku gdy przedmiotem sprzedaży jest działka zabudowana drogą wewnętrzną, tak przykładowo w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2014 r. sygn. ILPP1/443-32/14-9/NS, czy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 20 sierpnia 2009 r. sygn. ITPP1/443-454b/09/BS.

Idąc dalej, należy rozważyć, czy w niniejszej sprawie będziemy mieli do czynienia ze zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT, na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na mocy tego przepisu przyjmuje się, iż regułą jest stosowanie zwolnienia przedmiotowego do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli dostawa ta nie jest dokonywana przed, w ramach lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia (niniejsze zwolnienie może być przy tym odpowiednio wyłączone, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, o czym szerzej w odpowiedzi na pytanie 2).

Wynika z tego, iż w kontekście zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT kluczową kwestią pozostaje zawsze ustalenie, czy w danym przypadku dojdzie do pierwszego zasiedlenia.

Ustawodawca wprowadził definicję pierwszego zasiedlenia w art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem, pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie Wnioskodawcy nie budzi wątpliwości, iż w przypadku opisanym w zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli do czynienia z pierwszym zasiedleniem, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Sprzedaż nie będzie bowiem dokonywana na rzecz pierwszego nabywcy po wybudowaniu budynku/budowli. Odpowiednio również nabycie przedmiotowych działek przez Wnioskodawcę nie było dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia. L. Spółka Akcyjna nie dokonywała również żadnych prac ulepszeniowych związanych z Nieruchomością i nie ponosiła w związku z tym wydatków na ulepszenie, do których odwołuje się ww. przepis ustawy VAT.

Tym samym, co do zasady sprzedaż Nieruchomości podlegać powinna zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z ww. przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Bez wpływu na taką kwalifikację pozostaje w ocenie Wnioskodawcy uzyskanie przez L. Spółka Akcyjna przed transakcją sprzedaży Decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku hali, posadowionego częściowo na Nieruchomości oraz zakończenie prac rozbiórkowych. Należy zwrócić bowiem uwagę, iż po rozbiórce budynku, nieruchomość pozostanie zabudowana drogami wewnętrznymi stanowiącymi - w myśl przepisów Prawa budowlanego - budowlę trwale związaną z gruntem.

Mając powyższe na uwadze, planowana sprzedaż Nieruchomości powinna być kwalifikowana, jako sprzedaż budowli (dróg wewnętrznych) wraz z gruntem, na którym są one posadowione i jednocześnie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ad. 2.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ww. ust. 1 pkt 10 ustawy VAT oraz wybranie opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11 ustawy VAT).

Z powyższego wynika, iż w sytuacji uznania przedmiotowej sprzedaży za zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, Wnioskodawca będzie miał możliwość zrezygnowania z przedmiotowego zwolnienia - przy założeniu, że zarówno sprzedawca jak i nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem sprzedaży stosowne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy. Oświadczenie to musi spełniać wymogi formalne, o których mowa w ww. art. 43 ust. 11 ustawy VAT.

Zarówno Wnioskodawca jak i L. Spółka Akcyjna są zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Jeżeli zatem dopełnią stosownych wymogów formalnych, to sprzedaż Nieruchomości będzie mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z powyższą zasadą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy (art. 41-85). Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury;

2.budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a.budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

3.budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3a.obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

W PKOB obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB obiektami inżynierii lądowej i wodnej są wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki.

Zatem jeśli dana budowla w rozumieniu Prawa budowlanego nie została sklasyfikowana w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, mieści się w sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od Spółki Akcyjnej scalone w jedną działkę ewidencyjną działki gruntu o aktualnych o numerach 216/219, 216/220, 216/223, 216/224, 216/225, 216/226 (Nieruchomość). Planowane nabycie dokonane ma być w 2015 roku na podstawie umowy sprzedaży.

Budynki posadowione na ww. działkach są w większości nieużytkowane, część z nich jest natomiast użytkowana na podstawie umów dzierżawy. Budynki te są w złym stanie technicznym i nadają się do rozbiórki. Wymienione powyżej części budynku hali składają się łącznie na jeden budynek umiejscowiony na kilku działkach. Ww. budynek hali (jeden budynek posadowiony na działkach 216/217, 216/221, 216/224, 216/218, 216/222, 16/225) nie jest wykazany na prowadzonej przez Wydział Geodezji Urzędu Miasta mapie ewidencji gruntów (ani wykazywany w wypisach i wyrysach z ewidencji gruntów i budynków), a na mapie zasadniczej Miasta K. w miejscu jego posadowienia znajduje się obiekt oznaczony literą „r” - ruina, co nie zmienia faktu, że budynek ten istnieje, ma ściany i dach, choć nie jest i nie będzie użytkowany.

Wymienione powyżej działki nie były nabywane przez Spółką Akcyjną w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy VAT. Spółka Akcyjna nie ponosiła również wydatków na ich ulepszenie, ani nie wykorzystywała ich do działalności zwolnionej.

Ze względów biznesowych Spółka Akcyjna zamierza scalić działki o numerach 216/219, 216/220, 216/223, 216/224, 216/225, 216/226 w jedną działkę (dalej: Nieruchomość), która następnie ma być przedmiotem odpłatnej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.

Po połączeniu działek, Nieruchomość będzie zabudowana częścią budynku hali oraz drogami wewnętrznymi.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym sąsiadujących z Nieruchomością działek gruntu, na których znajdują się stanowiące własność Wnioskodawcy budynki, budowle, urządzenia. Znajdujące się na Nieruchomości drogi połączone są z drogami znajdującymi się na działkach należących do Wnioskodawcy (pierwotnie wykonano je jako jeden układ komunikacyjny). Docelowo budynek hali znajdujący się na Nieruchomości ma zostać rozebrany, jednakże przy jednoczesnym zachowaniu istniejących na terenie Nieruchomości dróg, które mają być w przyszłości przez niego wykorzystywane, gdyż służyć mają usprawnieniu komunikacji działek Wnioskodawcy z drogami publicznymi oraz wewnętrznej komunikacji na nieruchomości utworzonej z obecnie posiadanych przez Wnioskodawcę działek oraz z Nieruchomości.

Decyzja o rozbiórce hali została podjęta przez Spółkę Akcyjną ze względów biznesowych, w związku z jej złym stanem technicznym oraz planowaną inwestycją budowy nowych obiektów przez Wnioskodawcę na tych terenach. Zgodnie ze wstępnymi ustaleniami między Wnioskodawcą a Spółką Akcyjną, rozbiórka zostanie najprawdopodobniej dokonana po sprzedaży Wnioskodawcy Nieruchomości, jednakże strony nie wykluczają, że prace rozbiórkowe mogą się rozpocząć a także zostać zakończone jeszcze przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości. Niezależnie od powyższego, strony ustaliły, że przed sprzedażą Spółka Akcyjna będzie zobowiązana uzyskać stosowną Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę hali znajdującej się na Nieruchomości.

Wszystkie drogi wewnętrzne, o których mowa we wniosku, stanowią i będą stanowić na moment sprzedaży budowle w rozumieniu art. 3 pkt 1-3 ustawy Prawo budowlane oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Wszystkie drogi wewnętrzne, o których mowa we wniosku mają symbol PKOB 2112 (Ulice i drogi pozostałe). Wszystkie drogi wewnętrzne, o których mowa we wniosku są i będą na moment sprzedaży trwale związane z gruntem.

Przedmiotowe drogi wewnętrzne zostały wybudowane i oddane do użytkowania w latach 70-tych XX w. Spółka Akcyjna stała się właścicielem nieruchomości 13 czerwca 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży. Wydanie nieruchomości nastąpiło w dacie podpisania umowy.

Nieruchomość na moment nabycia przez Spółkę Akcyjną składała się z:

1.  działek zabudowanych, których dostawa na rzecz Spółki Akcyjnej była dostawą dokonywaną po upływie dwóch lat od pierwszego ich zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT i w przypadku których zostało złożone oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT), w związku z czym Spółka Akcyjna nabyła ww. działki jako opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%,
2.  działek niezabudowanych, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod zabudowę, a zatem - jako spełniające przesłanki do uznania za teren budowlany (zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT) - również zostały nabyte jako opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23%.

Nieruchomość została przez nią nabyta na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym Spółce Akcyjnej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości (dot. wszystkich dróg wewnętrznych), co też Spółka Akcyjna uczyniła.

Nieruchomości, na których posadowione są drogi wewnętrzne, zostały przez Spółkę Akcyjną nabyte od podmiotu, który dla tej transakcji działał w charakterze podatnika VAT. Sprzedaż na rzecz Spółki Akcyjnej została udokumentowana fakturą.

Spółka Akcyjna wykorzystywała przedmiotowe drogi wewnętrzne wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, jako drogi dojazdowe do innych niż Nieruchomość, części nabytej 13 czerwca 2014 r. nieruchomości.

Przedmiotowe drogi wewnętrzne nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Spółka Akcyjna w odniesieniu do ww. dróg wewnętrznych ani żadnych ich części nie ponosiła wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w wysokości równej lub wyższej niż 30% wartości początkowej danej drogi.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem sprzedaży na rzecz nabywcy (Wnioskodawcy) będzie Nieruchomość składająca się z działek o numerach 216/219, 216/220, 216/223, 216/224, 216/225, 216/226 – scalonych w jedną działkę zabudowaną drogami wewnętrznymi stanowiącymi budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, trwale związane z gruntem, o symbolu PKOB 2112 (Ulice i drogi pozostałe). Wniosek dotyczy sytuacji, gdy prace rozbiórkowe budynku hali zostaną wykonane przed dokonaniem sprzedaży i nieruchomość będzie zabudowana tylko drogami wewnętrznymi.

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa podatkowego oraz opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa ww. dróg wewnętrznych nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy doszło bowiem już przed zakupem przez Spółkę Akcyjną przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku została nabyta przez Spółkę Akcyjną w ramach dostawy dokonywanej po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków powodujących ulepszenie Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Tym samym dostawa ww. dróg wewnętrznych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub przed nim, ani też w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Skoro dostawa ww. dróg wewnętrznych objęta jest zwolnieniem od podatku, również dostawa scalonej działki, na której posadowione są ww. drogi, podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że do sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, należało uznać za prawidłowe.

Przedmiotem wniosku jest również kwestia czy w przypadku dostawy ww. nieruchomości (w tym dróg wewnętrznych) możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i wybór opodatkowania sprzedaży tej nieruchomości oraz czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, ujętego w wystawionej przez Spółkę Akcyjną fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca, jak i Spółka Akcyjna są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Z uwagi na fakt, iż zarówno Wnioskodawca (nabywca nieruchomości) jak i zbywca Spółka Akcyjna - są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy o VAT, to zbywca będzie uprawniony na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania dostawy dróg wewnętrznych podatkiem VAT na zasadach ogólnych, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 co do złożenia w tym zakresie stosownego oświadczenia.

Ustawodawca nie przewidział dla dostawy dróg preferencyjnych stawek podatku VAT, zatem w przypadku rezygnacji ze zwolnienia dla tej dostawy i wyboru opodatkowania ww. dostawy, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 i art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania dostawy przedmiotowych dróg wewnętrznych na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po złożeniu zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, dostawa scalonej działki na której ww. drogi są posadowione, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie również opodatkowana podatkiem VAT 23% stawką podatku VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z cyt. wyżej przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, a towary i usługi, przy nabyciu których podatek został naliczony, są lub będą w przyszłości wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Jednocześnie przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca umożliwił jednak podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeden z nich wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku.

Tak więc skoro dostawa ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT i udokumentowana wystawioną przez Spółkę Akcyjną fakturą VAT z wykazanym podatkiem należnym z tego tytułu, w rozpatrywanej sprawie będą spełnione warunki uprawniające Wnioskodawcę do odliczenia podatku z ww. faktury. Wnioskodawca jest bowiem czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz, jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca będzie wykorzystywał ww. nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych.

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania dostawy nieruchomości, w przedmiotowej sprawie nie dojdzie również do wyłączenia prawa do odliczenia podatku naliczonego określonego w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, gdyż transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według 23% stawki podatku VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku, gdy na skutek zgodnego oświadczenia Wnioskodawcy i Spółki Akcyjnej, Spółka ta zrezygnuje ze zwolnienia i wybierze opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, ujętego w wystawionej przez Spółkę fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W pozostałym zakresie objętym wnioskiem dotyczącym podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań) Wnioskodawcy, tj. prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu Nieruchomości (składającej się z działek o numerach 216/219, 216/220, 216/223, 216/224, 216/225, 216/226 – scalonych w jedną działkę) opodatkowanej podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zauważa się ponadto, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając niniejszą interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.