Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.487.2025.1.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-12
Teza: Sposób opodatkowania przychodów z najmu lokali
mieszkalnych należących do majątku wspólnego małżeńskiego
i majątku odrębnego małżonka.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza
działalność gospodarcza
lokal-lokal mieszkalny
majątek-majątek odrębny
małżonkowie-majątek wspólny małżonków
najem-najem mieszkań
najem-najem na cele mieszkalne
najem-najem prywatny
podatek-podatek ryczałtowy-ryczałt ewidencjonowany
przychód-przychód podlegający opodatkowaniu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-Podmiot i przedmiot opodatkowania-
Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie
ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody z najmu osiągane przez małżonków
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 9a-ust. 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust.5
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy skutków podatkowych najmu lokali. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

    Pani A. A (dalej również jako: „Wnioskodawczyni”) jest polskim rezydentem podatkowym i
    podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawczyni
    pozostaje w związku małżeńskim, w ramach którego obowiązuje ustrój wspólności
    majątkowej małżeńskiej.
    Wnioskodawczyni nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Małżonek
    Wnioskodawczyni jest wspólnikiem spółki komandytowej (dalej jako: „SPK”), uprawnionym
    do jej reprezentowania (jako komplementariusz) oraz prowadzi jednoosobową działalność
    gospodarczą. Oba podmioty w zakresie przeważającego PKD wskazują 45.31.Z, tj.
    sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem
    motocykli.
    Wnioskodawczyni nie pełni żadnej funkcji w SPK i SPZOO (w SPZOO jest jedynie
    mniejszościowym wspólnikiem). Ponadto Wnioskodawczyni jest wspólnikiem w spółce z
    ograniczoną odpowiedzialnością, w której pełni funkcję Wiceprezesa Zarządu (dalej jako: „
    SPZOO”).
    Wnioskodawczyni wraz z mężem są właścicielami domu mieszkalnego, w którym zostały
    wydzielone pokoje wraz z łazienkami, które są przez Wnioskodawczynię i jej Męża
    wynajmowane na cele mieszkaniowe (dalej: „Lokale I”). Wskazane Lokale I zostały nabyte
    przez Wnioskodawczynię i jej Męża (dalej jako: „Małżonkowie) w celu lokowania
    posiadanych oszczędności. Lokale I stanowią majątek wspólny Małżonków.
    Małżonkowie wynajmują opisane Lokale I na cele mieszkaniowe, w ramach umów najmu
    zawartych na czas oznaczony (najczęściej na 1 rok). Małżonkowie nie zajmują się najmem
    krótkoterminowym. Możliwość wynajęcia poszczególnych lokali oraz wysokość
    przychodów z najmu zależy od aktualnego popytu na najem lokali określonego rodzaju.
    Przychód osiągany z najmu Lokali I jest opodatkowany przez Małżonków w ramach tzw.
    najmu prywatnego zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych (zgodnie
    z art. 10 ust. 1 pkt 6 w związku z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych). Lokale I nie są i nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych w
    jakiejkolwiek działalności gospodarczej, tym bardziej prowadzonej przez Męża
    Wnioskodawczyni.
    Czynności związane z wynajmem Lokali I są realizowane przez Małżonków, którzy zajmują
    się w szczególności poszukiwaniem najemców, obsługą umów najmu, monitorowaniem
    terminowości płatności oraz utrzymywaniem kontaktu z najemcami. Nie zatrudniają
    pracowników do realizacji czynności związanych z najmem. Obowiązki związane z obsługą
    umów najmu podzielone są pomiędzy Wnioskodawczynię i jej Męża.
    Ponadto Mąż Wnioskodawczyni w roku 1989, przed zawarciem związku małżeńskiego, w
    ramach majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą, wybudował
    nieruchomość mieszkalną celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (dalej
    jako: „Nieruchomość”).
    W 2014 r. podjęto decyzję, iż budynek ten zostanie przeznaczony do wykorzystania w
    ramach jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej przez Męża
    Wnioskodawczyni. Następnie, w oparciu o pozwolenie na budowę, rozpoczęto prace
    budowlane mające przystosować budynek do potrzeb tej działalności. Budynek ujęto w
    ewidencji środków trwałych jako nieruchomość w budowie – na tamten czas budynek nie
    był kompletny i zdatny do użytku.
    Zanim zaplanowane prace budowlane zostały zakończone, w roku 2022 podjęto decyzję o
    zmianie sposobu wykorzystania tej Nieruchomości. Uznano, iż w ramach tego budynku
    zostaną wyodrębnione lokale mieszkalne (dalej jako: „Lokale II”), które po ich wykończeniu
    będą albo przeznaczone na sprzedaż albo przeznaczone na wynajem podmiotowi, który
    profesjonalnie będzie zajmował się dalszym wynajmem na cele mieszkaniowe. Zgodnie z
    projektem budowlanym w Nieruchomości będą znajdowały się 43 lokale mieszkalne.

    Właścicielem gruntu, na którym położona jest Nieruchomość, w której będą znajdowały
    się zgodnie z projektem 43 lokale, jest wyłącznie Mąż Wnioskodawczyni. Grunt został
    nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego. Stanowi on majątek osobisty Męża
    Wnioskodawczyni.
    Opisane powyżej prace budowlane i wykończeniowe były i są realizowane z własnych
    środków pieniężnych (oszczędności) Wnioskodawczyni i jej Męża – są to ich wspólne
    środki pieniężne, zarobione w czasie trwania związku małżeńskiego, objęte wspólnością
    majątkową małżeńską.
    Na dzień 31 stycznia 2025 r. 33 lokale spośród Lokali II, jako kompletne i zdatne do użytku,
    wykończone, umeblowane oraz wyposażone w podstawowe urządzenia gospodarstwa
    domowego, zostało już wcześniej przez Męża Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej
    przez niego działalności gospodarczej wynajęte. Prace budowlane i wykończeniowe w
    odniesieniu do pozostałych Lokali II zostaną zakończone w pierwszej połowie 2025 r.
    Pozwoli to Mężowi Wnioskodawczyni uzyskać pozwolenie na użytkowanie Lokali II.
    Oznaczać to będzie, iż wszystkie Lokale II będą wykończone, umeblowane oraz
    wyposażone w zakresie umożliwiającym ich wynajem długoterminowy.
    Mąż Wnioskodawczyni z dniem 31 stycznia 2025 r. wycofał Nieruchomość z prowadzonej
    przez siebie działalności gospodarczej, zmieniając jej przeznaczenie. Tym sposobem
    Nieruchomość stała się majątkiem prywatnym Męża Wnioskodawczyni, niezwiązanym z
    jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Podkreślić należy, że w tym zakresie nie nastąpiło
    odpłatne zbycie składnika majątkowego wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej
    przez Męża Wnioskodawczyni działalności gospodarczej. Nastąpiło wyłącznie przesunięcie
    Nieruchomości, w której znajdują się Lokale II, z majątku związanego z działalnością
    gospodarczą do majątku osobistego Męża Wnioskodawczyni. Nieruchomość ta nadal
    stanowi majątek odrębny Męża Wnioskodawczyni, co oznacza, że Wnioskodawczyni nie
    jest jej właścicielem/współwłaścicielem. Nieruchomość została wycofana z ewidencji
    środków trwałych prowadzonej przez Męża Wnioskodawczyni w ramach jednoosobowej
    działalności gospodarczej.
    Po zmianie przeznaczenia Nieruchomości Mąż Wnioskodawczyni kontynuował wynajem
    33 lokali spośród Lokali II w ramach tzw. najmu prywatnego. Na dzień złożenia wniosku
    wynajętych jest 36 lokali. Lokale II nie figurują w ewidencji środków trwałych, ani nie są
    wykorzystywane w dotychczas prowadzonej przez Męża Wnioskodawczyni działalności
    gospodarczej. Lokale II wynajmowane są w celach mieszkaniowych, a jeden spośród nich
    w niewielkiej części jest wynajęty na siedzibę spółki SPZOO i SPK.
    Najem Lokali II ma oraz będzie miał charakter długoterminowy, tj. umowy najmu będą
    zawierane co do zasady na okres 1 roku. Mąż Wnioskodawczyni nie będzie prowadzić
    najmu krótkoterminowego. Czynności związane z wynajmem Lokali II, w tym poszukiwanie
    najemców, obsługa umów najmu, monitorowanie terminowości płatności, kontakt z
    najemcami oraz realizacja płatności i przelewów, będą wykonywane osobiście przez
    Wnioskodawczynię i jej Męża.
    Docelowo zarówno Lokale I, jak i Lokale II mają być wynajmowane w ramach najmu
    prywatnego i opodatkowane zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, w związku z art. 9a ust. 6 ww. ustawy.
    Dodatkowo należy wspomnieć, że ani Wnioskodawczyni ani jej Mąż nie złożyli na piśmie
    oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z
    nich.
    Pytania
    1. Czy przychody z najmu Lokali I oraz najmu 36 lokali spośród Lokali II (od momentu
      zmiany przeznaczenia Nieruchomości) stanowią dla Wnioskodawczyni przychody ze

      źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych, określanego jako najem prywatny, a w konsekwencji
      należy je opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
    2. Jeśli stanowisko organu względem pytania nr 1 okaże się twierdzące, tj. przychody z
      najmu Lokali I oraz najmu 36 lokali spośród Lokali II stanowią dla Wnioskodawczyni
      przychody opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to czy za
      podstawę opodatkowania Wnioskodawczyni powinna zostać uznana kwota
      stanowiąca 50% przychodu osiąganego przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu 36
      lokali spośród Lokali II?
    3. Czy przychody z najmu Lokali I oraz najmu Lokali II będą stanowić przychody ze źródła
      przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
      osób fizycznych, określanego jako najem prywatny, a w konsekwencji należy je
      opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
    4. Jeśli stanowisko organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. przychody z
      najmu Lokali I oraz najmu Lokali II stanowić będą dla Wnioskodawczyni przychody
      opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to czy za podstawę
      opodatkowania Wnioskodawczyni powinna zostać uznana kwota stanowiąca 50%
      przychodu, który zostanie osiągnięty przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu Lokali
      II?
    Pani stanowisko w sprawie
    Ad 1
    W ocenie Wnioskodawczyni prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym opisane we
    wniosku przychody z najmu Lokali I oraz najmu 36 lokali spośród Lokali II (od momentu
    zmiany przeznaczenia Nieruchomości) stanowią dla Wnioskodawczyni przychody ze źródła
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, określanego jako najem prywatny, w związku z czym podlegają opodatkowaniu
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
    Ad 2
    Jeśli stanowisko organu względem pytania nr 1 okaże się twierdzące, tj. przychody z najmu
    Lokali I oraz najmu 36 lokali spośród Lokali II stanowią dla Wnioskodawczyni przychody
    opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to za podstawę
    opodatkowania Wnioskodawczyni powinna zostać uznana kwota stanowiąca 50%
    przychodu osiąganego przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu 36 lokali spośród Lokali II.
    Ad 3
    W ocenie Wnioskodawczyni prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym opisane we
    wniosku przychody z najmu Lokali I i Lokali II będą stanowiły przychody ze źródła
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, określanego jako najem prywatny, w związku z czym będą podlegały
    opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
    Ad 4
    Jeśli stanowisko organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. przychody z najmu
    Lokali I oraz najmu Lokali II stanowić będą dla Wnioskodawczyni przychody
    opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to za podstawę
    opodatkowania Wnioskodawczyni powinna zostać uznana kwota stanowiąca 50%
    przychodu, który zostanie osiągnięty przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu Lokali II.
    Uzasadnienie Pani stanowiska

    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów
    wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów
    Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie
    do przepisów ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1
    pkt 3 i 6:
    · pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
    · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze,
      w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz
      gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie
      działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z
      działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Powyższa ustawa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6.
    Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności
    gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność
    zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
      ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
      wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy za pozarolniczą działalność
    gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności,
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
    · zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy
      pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy oraz
    · wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu,
    podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze,
    składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww.
    ustawy).

    Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być
    prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki celu zarobkowego, ciągłości
    oraz zorganizowanego charakteru. Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje
    możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak
    nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia
    jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego
    charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych
    potrzeb osoby, która je podejmuje.
    Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej
    wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły
    zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie
    należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej
    zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja
    powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne,
    systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie
    dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą
    świadczyć (chociaż nie są decydujące) m.in. takie czynności jak na przykład: wyodrębnienie
    pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności,
    dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy,
    współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.
    W ocenie Wnioskodawczyni podejmowane przez nią i przez jej Męża działania nie polegają
    na budowie struktury organizacyjnej przybierającej postać profesjonalnej działalności.
    Najem nie ma charakteru profesjonalnego, lecz amatorski (okazjonalny), uzależniony od
    popytu na najem określonego rodzaju mieszkań. Zamierzeniem Wnioskodawczyni jest
    reinwestowanie zysków osiąganych z najmu, z innych źródeł, pochodzących głównie z
    działalności Męża. Najem nie nosi więc znamion działalności gospodarczej.
    Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powołanej ustawy podejmowane
    przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem,
    tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb
    osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo
    przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z
    działalnością gospodarczą.
    Jednocześnie wskazać należy, że sama ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką
    bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do
    określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby była to jedyna i ostateczna
    przesłanka, która determinuje kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do
    określonego źródła przychodów. Jak już wyżej zauważono, decydujące znaczenie mają
    bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny.
    Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na
    względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania
    podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy
    stanu faktycznego.
    W tym miejscu należy powołać Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA)
    podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której
    wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)

    Powołana uchwała NSA wskazuje, że o sposobie opodatkowania dochodów z najmu
    decyduje fakt wprowadzenia (lub braku wprowadzenia) nieruchomości do majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym potwierdzono, że o
    sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik.
    Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią
    składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do
    majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
    Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
    której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych
    z wykonywaną działalnością gospodarczą" – do przychodów z działalności gospodarczej.
    Reasumując, z ww. uchwały NSA wynika więc, że o tym, czy wynajem nieruchomości
    prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym, decyduje sam podatnik. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów
    jako przychów z tytułu najmu z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, chyba że podatnik zdecyduje się na prowadzenie lokali do majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. W praktyce chodzi tu o
    wprowadzenie majątku do ewidencji środków trwałych.
    Stanowisko takie było później powielane w wielu orzeczeniach (dla przykładu można tu
    wskazać wyrok NSA z 22 czerwca 2021 r. sygn. II FSK 2402/19, wyrok NSA z 22 czerwca
    2021 r. sygn. II FSK 2403/19, wyrok WSA w Gdańsku z 5 lipca 2022 r. sygn. I SA/Gd 190/22).
    Należy podkreślić, że sądy administracyjne co do zasady są związane uchwałą wydaną w
    składzie 7 sędziów. Nie mogą odstąpić od wyrażonego w niej stanowiska bez przekazania
    zagadnienia prawnego powiększonemu składowi NSA (por. art. 269 ustawy z dnia 30
    sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tj. Dz.U. z 2023
    r., poz. 259 ze zm.).
    W opisanym stanie faktycznym Lokale I nigdy nie znajdowały się i nie znajdują się w
    ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Męża
    Wnioskodawczyni. Lokale I nie były przez Wnioskodawczynię, ani przez jej Męża
    wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. W przyszłości Małżonkowie nie
    planują zmieniać przeznaczenia Lokali I i przeznaczyć ich do wykorzystania w jakiejkolwiek
    działalności gospodarczej.
    Jeśli chodzi o Lokale II, to Nieruchomość, w której znajdują się Lokale II, zmieniła swoje
    przeznaczenie i została do majątku prywatnego przekazana przez Męża Wnioskodawczyni.
    Mąż Wnioskodawczyni wynajmuje 36 lokali spośród Lokali II oraz będzie wynajmował
    Lokale II wykorzystując Nieruchomość do celów prywatnych, niezwiązanych z działalnością
    gospodarczą. W przyszłości nie jest planowana zmiana przeznaczenia Lokali II i
    przeznaczenie ich do wykorzystania w jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
    Reasumując należy stwierdzić, że:
    · dotychczasowy wynajem Lokali I mieści się i będzie mieścił się w zakresie zarządu
      majątkiem prywatnym,
    · wynajem Lokali II – po zmianie przeznaczenia Nieruchomości na cele prywatne – mieści
      się i będzie się mieścił się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym.
    Przychody z najmu, o których mowa powyżej, powinny zostać zakwalifikowane do źródła
    określonego z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli
    tzw. najmu prywatnego.

    W myśl art. 9 ust. 6 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, dochody
    osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są
    opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
    określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są uregulowane w
    ustawie o ryczałcie. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy osoby fizyczne osiągające
    przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 analizowanej ustawy, opłacają ryczałt od
    przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku
    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze
    i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b
    ustawy o podatku dochodowym.
    Z treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 2 ust. 1a
    ustawy o ryczałcie wynika więc wyraźnie, że osoby fizyczne osiągające przychody, o
    których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy nie mają możliwości wyboru innych zasad
    opodatkowania niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, w szczególności aktualnie
    nie jest możliwe opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych (według skali
    podatkowej).
    Inaczej jest w przypadku wynajmu w ramach działalności gospodarczej, czyli źródła
    określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    (por. art. 9a ust. 1 i 2 ww. ustawy).
    Odnosząc powyższe do stanu faktycznego będącego przedmiotem wniosku należy
    wskazać, że:
    · skoro Lokale I stanowiące przedmiot najmu nie były składnikami majątku związanymi z
      prowadzoną działalnością gospodarczą, lecz stanowiły i stanowić będą składnik
      majątku prywatnego Małżonków niezwiązany z działalnością gospodarczą,
    · skoro Lokale II stanowiące przedmiot najmu w okresie, w którym Nieruchomość
      zmieniła przeznaczenie na prywatne, a więc Lokale II stanowić będą składnik majątku
      prywatnego Męża Wnioskodawczyni niezwiązany z działalnością gospodarczą,
    · o najem Lokali I i Lokali II stanowić powinien źródło przychodów, o którym mowa w art.
      10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT określane jako najem prywatny, w związku z czym
      podlegać powinien opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (na
      zasadach określonych w ustawie o ryczałcie).
    Stanowisko Wnioskodawczyni potwierdzają również m.in.:
    – interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 stycznia 2025 r. sygn. 0112-
      KDIL2-2.4011.848.2024.1.AA,
    – interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 stycznia 2024 r. sygn. 0112-
      KDIL2-2.4011.837.2023.1.AG,
    – interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 29 lipca 2024 r. sygn. 0115-
      KDST2-1.4011.288.2024.2.MD,
    – interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 lutego 2023 r. sygn. 0115-
      KDIT1.4011.38.2023.1.AS,
    – interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 lutego 2023 r. sygn.
      0115-KDIT1.4011.839.2022.1.MK.

    Z uwagi na fakt, że Małżonkowie nie złożyli oświadczenia o opodatkowaniu całości
    przychodu z najmu prywatnego przez jednego z nich, to Wnioskodawczyni jako podstawę
    opodatkowania powinna wykazać kwotę stanowiącą 50% przychodu osiągniętego przez
    Małżonków z najmu Lokali I i najmu 36 lokali spośród Lokali II (zaistniały stan faktyczny).
    Podobnie sytuacja będzie wyglądać w odniesieniu do zdarzenia przyszłego: za podstawę
    opodatkowania Wnioskodawczyni powinna wykazać kwotę stanowiącą 50% przychodu,
    który zostanie osiągnięty przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu Lokali II.
    Konieczny jest w tym zakresie dodatkowy komentarz odnoszący się do stanu prawnego
    Lokalu II. Zgodnie z art. 31 § 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku wspólnego
    należą w szczególności dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego
    każdego z małżonków. Zatem patrząc na przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego
    całość dochodów z wynajmu Lokali I oraz Lokali II (mimo że należą one do majątku
    odrębnego Męża Wnioskodawczyni) należy do majątku wspólnego.
    Powyższe oznacza, że przychody z tytułu najmu Lokali I i Lokali II będą przychodem
    wspólnym Małżonków, gdyż pomiędzy nimi istnieje wspólność majątkowa małżeńska. Z
    tego punktu widzenia nie ma znaczenia fakt, czy stroną umów najmu Lokali II będzie sam
    Wnioskodawca, czy będą razem Wnioskodawca i jego Małżonka.
    W związku z tym należy zgodzić się ze stwierdzeniem Dyrektora KIS zawartym w
    interpretacji z 29 sierpnia 2023 r. (...)
      (...) w razie istnienia wspólności majątkowej małżeńskiej przychody z najmu zawsze
      należą do majątku wspólnego. Na powyższe zwraca się uwagę w piśmiennictwie. W
      tym miejscu można przytoczyć następujący fragment: „Nieco enigmatycznie
      przedstawia się także kwestia sformułowania, w świetle którego zasada, o której
      mowa w art. 12 ust. 5 u.z.p.d., ma zastosowanie wyłącznie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa. Na czym polega istota przeprowadzonej w
      powyższy sposób delimitacji podmiotowej art. 12 ust. 6 u.z.p.d.? Należy przyjąć za
      oczywiste - choć cytowany zwrot nie wskazuje jednoznacznie na tego rodzaju kierunek
      interpretacyjny - że intencją ustawodawcy było objęcie reżimem art. 12 ust. 6 u.z.p.d.
      dwóch potencjalnych stanów faktycznych. Po pierwsze, źródło przychodu należy do
      majątków osobistych małżonków, jednak przychód ten - za sprawą małżeńskich
      przepisów ustrojowych - zostaje objęty majątkiem wspólnym. Po drugie, źródło
      przychodu należy do majątku wspólnego małżonków i z tej racji tym bardziej
      osiągnięty z niego przychód staje się częścią tego majątku. Należy w tym miejscu
      podkreślić, że art. 12 ust. 6 u.z.p.d., będący swoistym odpowiednikiem art. 8 ust. 3 u.p.
      d.o.f., nie odwołuje się, w przeciwieństwie do tego drugiego przepisu, do stosunków
      wspólności (wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania
      rzeczy) stanowiących źródła przychodów" (A. Goettel, "Podatkowoprawne skutki
      zawarcia i ustania małżeństwa", Rozdział 3, podrozdział 3.4.2, WK 2016, publ. Lex, jako
      el. monografia do art. 12 Ustawy o ryczałcie).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.
    Odstępuję od uzasadnienia prawnego oceny Pani stanowiska w zakresie kwalifikacji
    przychodów z najmu Lokali I do źródła „najem prywatny” oraz opodatkowania ich
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

– w zakresie podstawy opodatkowania
    przychodów z najmu Lokali I i II
    Przychody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są opodatkowane w formie ryczałtu

    od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20
    listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).
    Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    W świetle art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:
      Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się
      proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego
      dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
    W myśl natomiast art. 12 ust. 6 ww. ustawy:
      Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art.
      6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu
      całości przychodu przez jednego z nich.
    Z powołanych przepisów wynika, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność
    ustawowa małżeńska, mają dwie możliwości rozliczania przychodów z najmu prywatnego
    składników stanowiących ich majątek wspólny, tzn.:
    · całość przychodów z tego tytułu jest rozliczana po połowie przez obydwoje małżonków;
    · całość przychodów jest opodatkowana przez jednego z małżonków – na podstawie
      sporządzonego na piśmie oświadczenia wyrażającego taką wolę.
    Zasada proporcjonalnego ustalania tego rodzaju przychodu wynikająca z art. 12 ust. 5
    ustawy o ryczałcie znajduje więc zastosowanie, gdy przedmiot najmu objęty jest ustrojem
    małżeńskiej wspólności ustawowej (współwłasnością łączną) i nie zostało złożone
    oświadczenie z art. 12 ust. 6 tej ustawy. W sytuacji natomiast, gdy przedmiot najmu należy
    do majątku odrębnego każdego z małżonków, nie mamy do czynienia ze współwłasnością,
    a małżonkowie nie mają możliwości wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych przez jednego z nich.
    Tak więc oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków
    dotyczy przychodów osiąganych z najmu prywatnego składników majątku objętych
    wspólnością ustawową, tj. składników stanowiących majątek wspólny małżonków.
    Z opisanej we wniosku sytuacji wynika, że:
    – Pani i Pani mąż wynajmują i będą wynajmować Lokale I, które stanowią Państwa
      majątek wspólny małżeński;
    – nie złożyli Państwo na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z
      wynajmu Lokali I przez jednego z Państwa.
    – są i będą wynajmowane Lokale II stanowiące majątek osobisty Pani małżonka –
      nieruchomość, w ramach której wyodrębniono Lokale II, Pani małżonek wybudował
      przed zawarciem związku małżeńskiego.
    Odnosząc powyższe do analizowanej sprawy, co do zasady, przychody z najmu
    prywatnego składników majątku należących do obojga małżonków u każdego z nich ustala
    się w częściach równych, tj. w wysokości 50% otrzymanych przychodów. Zatem mąż i żona
    opłacają we własnym zakresie podatek od przychodów z najmu prywatnego, każde od
    swojej części przychodów. Szczególną zasadę rozliczania przychodów z najmu prywatnego
    rzeczy przynależących do małżonków dopuszcza art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie. Reguła w
    nim zawarta dotyczy małżonków, którzy złożyli naczelnikowi urzędu skarbowego

    sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z
    nich.
    Wobec tego – skoro nie złożyli Państwo oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu
    z najmu prywatnego Lokali I przez jednego z Państwa – to prawidłowe jest Pani
    stanowisko w tej części, w której Pani twierdzi, że przychody z najmu Lokali I należących
    do majątku wspólnego małżonków określa się dla Pani w wysokości 50% przychodów.
    W odniesieniu natomiast do przychodów uzyskiwanych z najmu Lokali II będących
    własnością wyłącznie Pani małżonka, to majątek odrębny jest samoistnym źródłem
    przychodu, jego najem podlega opodatkowaniu w całości przez właściciela i w związku z
    tym nie wymaga składania oświadczenia. Tym samym w związku z wynajmem Lokali II, do
    których nie posiada Pani praw własności (Lokale II należą do majątku odrębnego Pani
    małżonka), nie wystąpi po Pani stronie obowiązek opodatkowania przychodów z tego
    tytułu. Pani stanowisko w tej części jest więc nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
    · stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w
      dacie zaistnienia zdarzenia,
    · zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w
      dniu wydania interpretacji.
    Powołane przez Panią interpretacje indywidualne zostały wydane w indywidualnych
    sprawach innych podmiotów i nie były wiążące przy wydawaniu tej interpretacji.
    W odniesieniu natomiast do interpretacji znak (...), z której wynika odmienna analiza art.
    12 ust. 5 i 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, należy wskazać, że
    podstawowym zadaniem organu wydającego interpretacje indywidualne jest wydawanie
    rozstrzygnięć zgodnych z przepisami, w sposób prawidłowy prezentujących normy prawne
    wynikające z interpretowanych przepisów. Wydając rozstrzygnięcia organ nie ma
    obowiązku powielania wcześniej zajętego stanowiska – zwłaszcza jeśli uważa, że wymaga
    ono rewizji. Ponadto możliwość zmiany stanowiska organu (a co za tym idzie także zmiany
    wcześniej wydanych rozstrzygnięć) została przewidziana przez ustawodawcę w
    regulacjach dotyczących procedury wydawania interpretacji indywidualnych.
    Powołując się w uzasadnieniu własnego stanowiska na treść art. 9a ust. 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych wskazała Pani błędne oznaczenie tego przepisu,
    tj. art. 9 ust. 6 ustawy. Uznałem to za oczywistą omyłkę pisarską.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;

        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji w zakresie kwalifikacji
    przychodów z najmu Lokali I do źródła „najem prywatny” oraz opodatkowania ich
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.