Wiążąca informacja stawkowa
Sygnatura: 0111-KDSB2-2.440.24.2021.25.MCZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-22
Teza: WIS TOWAR – udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo usługowym o funkcji apartamentów mieszkalnych
Słowa kluczowe: nieruchomości; towar
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 1. Stawki-Stawka podatku 23% 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41-ust. 1

**WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)**

Na podstawie art. 13 § 2a pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zwanej dalej Ordynacją podatkową, i art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (…) z dnia 22 stycznia 2021 r. (data wpływu 28 stycznia 2021 r.), uzupełnionego pismami z dnia 25 marca 2021 r. (data wpływu 30 marca 2021 r.), 26 kwietnia 2021 r. (data wpływu 28 kwietnia 2021 r.), 6 sierpnia 2021 r. (data wpływu 10 sierpnia 2021 r.) z dnia 21 grudnia 2021 r. (data wpływu 23 grudnia 2021 r.), 24 stycznia 2022 r. (o tej samej dacie wpływu), 14 kwietnia 2022 r. (data wpływu 19 kwietnia 2022 r.) oraz 13 maja 2022 r. (o tej samej dacie wpływu) w związku z decyzją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 listopada 2021 r., znak (…), uchylającą w całości decyzję z dnia 12 sierpnia 2021 r., (…) i przekazującą sprawę do ponownego rozpatrzenia, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.

**Przedmiot wniosku**: towar – udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo‑usługowym o funkcji apartamentów mieszkalnych, dla której zostanie zawarta umowa quoad usum

**Opis towaru**: udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym o funkcji apartamentów mieszkalnych, znajdującym się w (…), dla której zostanie zawarta umowa quoad usum zakładająca wyłączne korzystanie z lokalu (…) (składającego się z następujących pomieszczeń: hol, salon z aneksem kuchennym, trzy sypialnie, garderoba, łazienka z podaniem powierzchni – (…). Do lokalu (…) przynależy też taras.

**Rozstrzygnięcie**: PKOB 12

**Stawka podatku od towarów i usług**: 23%

**Podstawa prawna**: art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 oraz ust. 1a ustawy

**Cel wydania WIS**: klasyfikacja budynku według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) oraz określenie stawki podatku od towarów i usług

**UZASADNIENIE**

W dniu 28 stycznia 2021 r. Wnioskodawca złożył wniosek, uzupełniony pismami z dnia 25 marca 2021 r. (data wpływu 30 marca 2021 r.), 26 kwietnia 2021 r. (data wpływu 28 kwietnia 2021 r.), 6 sierpnia 2021 r. (data wpływu 10 sierpnia 2021 r.), 21 grudnia 2021 r. (data wpływu 23 grudnia 2021 r.), 24 stycznia 2022 r. (o tej samej dacie wpływu), 14 kwietnia 2022 r. (data wpływu 19 kwietnia 2022 r.) oraz 13 maja 2022 r. (o tej samej dacie wpływu) na potrzeby określenia stawki podatku od towarów i usług.

W treści wniosku przedstawiono następujący szczegółowy opis towaru:

Wnioskodawca planuje wybudować na nieruchomości „budynek handlowo-usługowy o funkcji apartamentów mieszkalnych wraz z elementami zagospodarowania terenu oraz instalacjami (\`(...)\`)”. Żaden z lokali usługowych o funkcji apartamentów mieszkalnych nie będzie miał powierzchni większej niż 150 m². W zakresie samodzielnych lokali usługowych o funkcji mieszkalnej znajdujących się w planowanym budynku Wnioskodawca uważa, że przy ich sprzedaży powinien stosować stawkę 8% VAT. Wynika to z tego, że w świetle art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT, stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie zaś z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Wnioskodawca ocenia, że towarem, który będzie przedmiotem sprzedaży (dostawy) będą lokale usługowe o funkcji apartamentów mieszkalnych, które należy potraktować jak lokale mieszkalne objęte stawką 8% VAT - gdyż przeznaczone są do stałego pobytu i zamieszkania ludzi i budynek na tę okoliczność ma nadaną kategorię XIII, czyli „inne budynki mieszkalne”.

Wnioskodawca zakupił na własność od (…), która to spółka również jest zarejestrowanym podatnikiem od towarów i usług (VAT) czynnym, nieruchomość (…).

Stosunek powierzchni poszczególnych lokali w planowanym budynku jest następujący:

(…).

Wnioskodawca planuje sprzedawać:

\- lokal handlowo-usługowy na parterze ze stawką podatku VAT 23%,

\- poszczególne lokale usługowe o funkcji apartamentów mieszkalnych ze stawką podatku VAT 8%.

Takie stanowisko Wnioskodawcy jest uzasadnione utrwaloną praktyką organów skarbowych przejawiającą się w jednorodnych indywidualnych interpretacjach podatkowych w podobnych stanach faktycznych. Przykładowo:

(…)

Do wniosku dołączono:

(…)

W dniu 16 marca 2021 r. pismem o sygnaturze (…) wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie:

1\. Konkretnie jednego lokalu, który ma być przedmiotem wniosku oraz podanie jego dokładnej powierzchni wraz ze wskazaniem pomieszczeń, które składają się na ten lokal (np.: salon z aneksem kuchennym, pokój, łazienka);

2\. Czy lokal spełnia definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 1910), tj. czy posiada stosowne zaświadczenie wydane przez Starostę (art. 2 ust. 3 ww. ustawy) potwierdzające, że określony lokal, który ma być przedmiotem sprzedaży stanowi lokal mieszkalny;

3\. Konkretnej klasyfikacji budynku według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w którym znajduje się wskazany w uzupełnieniu lokal, którego ma dotyczyć wiążąca informacja stawkowa.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 25 marca 2021 r. Wnioskodawca wskazał:

1\. Jako jeden konkretny lokal, mający być przedmiotem ww. wniosku lokal oznaczony w dokumentacji projektowej (projekcie budowlanym) oznaczeniem (…) (załączam do niniejszego pisma fragment projektu budowlanego stanowiącego załącznik do pozwolenia na budowę - rzut I piętra obejmujący rzut ww. lokalu wraz z jego precyzyjnym opisem) wskazując, że lokal (…) objęty wnioskiem składa się z następujących pomieszczeń: hol, salon z aneksem kuchennym, trzy sypialnie, garderoba, łazienka z podaniem powierzchni – (…). Do lokalu (…) przynależy też taras.

2\. Lokal (…) będący przedmiotem wniosku spełnia definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.), jednak nie posiada jeszcze zaświadczenia Starosty o samodzielności, gdyż o takie zaświadczenie można wystąpić (i je uzyskać) dopiero po wybudowaniu budynku i lokalu. W chwili obecnej budynek i lokal są w trakcie budowy.

3\. Klasyfikacja budynku, w którym znajduje się ww. lokal to 1122 (wg polskiej klasyfikacji obiektów budowlanych). Zarówno budynek, jak i lokal przeznaczone są na stały pobyt ludzi.

W dniu 13 kwietnia 2021 r. pismem o sygnaturze (…) wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

\- Jednoznaczne sprecyzowanie czy przedmiotowy lokal uzyska „zaświadczenie o samodzielności” wydane przez Starostę z potwierdzeniem statusu samodzielnego lokalu użytkowego bądź mieszkalnego.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 26 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał:

W odpowiedzi na pytanie zawarte w wezwaniu należy wskazać, że Wnioskodawca przed -na tym etapie sprawy - nie może przesądzić o tym jaka decyzja o samodzielności lokalu (i czy w ogóle) zostanie wydana przez Starostę, a to z tego względu, że decyzję tą wydaje organ administracji - Starosta, a nie Wnioskodawca. Zdaniem Wnioskodawcy lokal po jego wybudowaniu będzie spełniał przesłanki do wydania decyzji o samodzielności jako lokal mieszkalny. Jednak Wnioskodawca nie może jednoznacznie przesądzić, że takiej właśnie treści decyzję w odniesieniu do lokalu będącego przedmiotem wniosku wyda w przyszłości Starosta.

Przedstawienie we wniosku jako elementu stanu faktycznego decyzji Starosty jest niemożliwe, gdyż jest to element przyszły i niepewny - zależny wyłącznie od woli i dość swobodnej oceny organu administracji.

Z tego względu Wnioskodawca uczynił elementami stanu faktycznego wniosku jedynie te elementy, które są pewne i możliwe do ustalenia na dzień składania wniosku. Elementami tymi są:

\- istniejąca decyzja pozwolenia na budowę,

\- kategoria budynku numer XIII _(pozostałe budynki mieszkalne)_ przyjęta przez organ wydający decyzję,

\- istniejący projekt budowalny, które łącznie określają charakter i parametry lokalu - przyszłego towaru.

Te elementy stanu faktycznego w sposób dostateczny charakteryzują lokal jako przedmiot dostawy i obligują Dyrektora KAS do wydania WIS.

Na marginesie należy wskazać, że ze względu na sytuację rynkową i duży popyt na lokale o charakterze mieszkalnym wysoce prawdopodobne jest, że lokal będzie przedmiotem obrotu jeszcze przed uzyskaniem decyzji Starosty o jego wyodrębnieniu tzn. Wnioskodawca sprzeda udziały we współwłasności nieruchomości wraz prawem do wyłącznego używania lokalu przez ich nabywcę (umowa quoad ad usum).

W przypadku dalszego istnienia wątpliwości związanych z charakterem lokalu jako przedmiotu dostawy związanych z treścią - hipotetycznej i nieistniejącej w dniu sporządzania wniosku – Decyzji Starosty wnoszę o wydanie o wydanie WIS w zakresie takiej właśnie dostawy Lokalu tj. sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego używania lokalu przez ich nabywcę (umowa quoad ad usum) wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Zwracam uwagę, że przedmiotem dostawy będzie tutaj lokal o charakterze mieszkalnym jako część nieruchomości - budynku o charakterze mieszkalnym tj. zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowalnych nr - PKOB 11. Wynika to wprost z treści pozwolenia na budowę i projektu budowlanego.

W związku z powyższym tut. Organ pismem nr (…) z dnia 12 maja 2021 r. zwrócił się do Prezydenta Miasta (…) z prośbą o potwierdzenie:

1\. Czy w przedmiotowej sprawie zostanie wydane zaświadczenie o samodzielności lokali mieszkalnych w odniesieniu do lokali usytuowanych w przedmiotowym budynku? Jeśli nie zostanie wydane tego typu zaświadczenie to, czy i jakie zaświadczenie Wnioskodawca otrzyma?

W dniu 16 czerwca 2021 r. w sprawie wpłynęło pismo nr (…) z Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta (…), gdzie wskazano:

W odpowiedzi na pismo z dnia 19.05.2021 r. (data wpływu do tutejszego organu) Nr sprawy (…) zawierające prośbę o odpowiedź czy wydane zostaną zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych w budowanym obecnie budynku (…), Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta (…) informuje, iż zaświadczenia takie nie zostaną wydane. Zgodnie z art. 217 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, które jest urzędowym potwierdzeniem istnienia określonego stanu prawnego lub faktów. W niniejszym przypadku organ nie może wydać zaświadczeń jak wyżej, gdyż byłyby one poświadczeniem nieprawdy.

(…)

Pismem z dnia 23 lipca 2021 r. wyznaczono Stronie siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w zakresie zebranego materiału dowodowego w sprawie. W uzupełnieniu z dnia 6 sierpnia 2021 r. Strona zrezygnowała z przysługującego jej prawa.

W związku z powyższym decyzją z dnia 12 sierpnia 2021 r. znak (…) organ pierwszej instancji, z uwagi na niezgodność informacji uzyskanych od Wnioskodawcy z materiałem dowodowym zebranym w toczącym się postępowaniu, odmówił wydania wiążącej informacji stawkowej (WIS). Wskazana przez Wnioskodawcę klasyfikacja PKOB 1122 budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal była błędna, a sam lokal nie będzie samodzielnym lokalem mieszkaniowym - co wynikało z ww. pisma z Urzędu Miasta w (…).

Nie zgadzając się z ww. rozstrzygnięciem, pismem z dnia 23 sierpnia 2021 r. (data wpływu 24 sierpnia 2021 r.), Strona złożyła odwołanie wnosząc o „zmianę Decyzji i udzielenie odpowiedzi na pytania zawarte we wniosku”.

Decyzją z dnia 24 listopada 2021 r. znak (…) organ drugiej instancji uchylił decyzję organu pierwszej instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Pismem z dnia 2 grudnia 2021 r. znak (…) po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ wezwał Stronę o:

1\. Jednoznaczne sprecyzowanie czy przedmiotem wniosku jest sprzedaż:

· lokalu (…) w budynku handlowo-usługowym o funkcji apartamentów mieszkalnych, czy

· lokalu (…) wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości oraz z prawem do wyłącznego używania przez ich nabywcę (umowa quoad usum).

2\. W przypadku, gdy przedmiotem wniosku jest sprzedaż lokalu wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości oraz z prawem do wyłącznego używania przez ich nabywcę (umowa quoad usum), należy uzupełnić wniosek poprzez:

\- wskazanie kiedy dojdzie do sprzedaży udziałów we współwłasności:

· w trakcie budowy lokalu

· czy też po wybudowaniu?

\- przedłożenie umowy sprzedaży lokalu wraz z udziałem współwłasności nieruchomości oraz z prawem do wyłącznego używania prze ich nabywcę lub postanowień wynikających z treści umowy sprzedaży;

\- z kim zostanie zawarta umowa?

\- na czym będzie polegała umowa quoad usum?

\- wskazanie czy lokal wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości oraz z prawem do wyłącznego używania przez ich nabywcę objęte są wspólną księgą wieczystą bądź też objęte są osobnymi księgami wieczystymi;

\- wskazanie czy będzie możliwe zawarcie umowy sprzedaży prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum) z osobą, która nie nabyła lokalu (…).

W odpowiedzi na ww. wezwanie, w piśmie z dnia 21 grudnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał:

\- Przedmiotem wniosku jest „sprzedaż udziału w nieruchomości wraz z prawem do używania lokalu (…) z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, na podstawie umowy quoad usum.”

\- Sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości nastąpi po wybudowaniu na niej budynku.

\- Przedstawiam istotne postanowienia umowy sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości wraz z podziałem do używania nieruchomości (quoad usum) zakładającym wyłączne korzystanie z lokalu (…) przez nabywcę udziałów w nieruchomości tj. z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości (z tym zastrzeżeniem, że ostateczna treść umowy - w zakresie nie dotyczącym sprzedaży udziałów we współwłasności oraz prawa do wyłącznego korzystania przez nabywcę udziałów we współwłasności z lokalu (…) - może na skutek negocjacji z nabywcą różnić od przesłanego projektu):

„nabywca w zamian za zapłatę ceny sprzedaży nabywa własność ok. 1/46 udziałów we współwłasności nieruchomości oraz na zasadzie umowy quoad usum nabywa prawo do wyłącznego korzystania (z wyłączeniem innych współwłaścicieli nieruchomości) z lokalu (…), składającego się z następujących pomieszczeń: hol, salon z aneksem kuchennym, trzy sypialnie, garderoba, łazienka z podaniem powierzchni – (…) oraz tarasu przylegającego do lokalu (…), na który wyjście jest tylko z lokalu (…).”

Precyzyjne ustalenie wysokości liczby udziałów we współwłasności, z którymi związane będzie prawo do wyłącznego korzystania z lokalu (…) zostanie ustalone po zakończeniu budowy na podstawie inwentaryzacji powykonawczej budynku i określone w umowie sprzedaży udziałów.

\- Umowa sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości wraz z umową quoad usum zostanie zawarta z każdym podmiotem zainteresowanym nabyciem lokalu (…), jednak w chwili obecnej oferta sprzedaży lokalu (…) Wnioskodawcy nabycia kierowana jest do osób fizycznych.

\- Umowa quoad usum będzie polegała na tym, że:

a) nabywca udziałów we współwłasności wraz z prawem wyłącznego korzystania z lokalu (…) w umowie quoad usum wyraża zgodę, na to, że poza ww. Lokalem (…) przysługuje mu prawo do korzystania tylko z tej część nieruchomości wspólnej, która nie została przeznaczona do wyłącznego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości tj. wyłącznie z przestrzeni służącej do komunikacji: korytarze, klatki schodowe, instalacje poza lokalami, fundamenty, dach i ściany budynku, powierzchnia gruntu nie przeznaczona na miejsca parkingowe przyporządkowane do udziałów we współwłasności nieruchomości;

b) każdy inny nabywca pozostałych z ok. 45/46 udziałów we współwłasności nieruchomości wyraża zgodę na umowę quoad usum i nabywając udziały we współwłasności nieruchomości uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania (z wyłączeniem innych współwłaścicieli nieruchomości) z - innego niż lokal (…) lokalu - znajdującego się w wybudowanym budynku oraz - ewentualnie - innych tarasów, balkonów lub miejsc parkingowych zlokalizowanych,

c) koszty mediów związane z eksploatacją lokalu (…) (lokal ten tak jak i pozostałe lokale w budynku, posiada indywidualne opomiarowanie i indywidualne instalacje) ponosi tylko nabywca udziałów, z którymi związane jest wyłączne prawo do korzystania z tego lokalu; to samo dotyczy ciężarów i wydatków oraz pożytków związanych Lokalem (…) oraz z tymi częściami nieruchomości, z której korzysta dany współwłaściciel z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, (…).

d) koszty eksploatacyjne w zakresie powierzchni wspólnych nieruchomości i budynku - przez które rozumie się tą powierzchnie nieruchomości i części składowe budynku, które nie zostały w umowie quoad usum przeznaczone do wyłącznego korzystania przez poszczególnych nabywców udziałów we współwłasności nieruchomości (do korzystania z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości) tj. np.: przestrzeń służąca do komunikacji: korytarze, klatki schodowe, instalacje poza lokalami, fundamenty, dach i ściany budynku, powierzchnia gruntu nie przeznaczona na miejsca parkingowe przyporządkowane do udziałów we współwłasności nieruchomości - ponoszą wspólnie wszyscy współwłaściciele nieruchomości na zasadach określonych w art. 207 k.c.

e) umowa quoad usum zostanie ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i będzie wiązać każdego nabywcę udziałów we współwłasności nieruchomości na zasadzie art. 221 k.c. dodatkowo w umowie sprzedaży zostanie zastrzeżone, że nabywca udziałów będzie zobowiązany informować potencjalnych nabywców jego udziałów o treści umowy quoad usum.

f) każdy lokal w budynku, który będzie na mocy umowy quoad usum przeznaczony do wyłącznego użytku nabywcy udziałów we współwłasności nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli będzie spełniał definicje samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.)

\- Lokal (…) wraz ze związanymi z nim udziałami we współwłasności nieruchomości oraz z prawem do wyłącznego używania przez ich nabywcę objęte są wspólną księgą wieczystą.

\- Nie będzie możliwe zawarcie umowy sprzedaży prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum) z osobą, która nie nabyła lokalu (…) lub innego lokalu przeznaczonego na sprzedaż; przez nieruchomość wspólną rozumie się tutaj powierzchnię nieruchomości i części składowe budynku, które nie zostały w umowie quoad usum przeznaczone do wyłącznego korzystania przez nabywców udziałów we współwłasności nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości tj.: przestrzeń służąca do komunikacji ( korytarze, klatki schodowe), instalacje poza lokalami, fundamenty, dach i ściany budynku, powierzchnia gruntu nie przeznaczona na miejsca parkingowe.

\- Lokal (…) będący przedmiotem wniosku spełnia definicje samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.) W chwili obecnej budynek i lokal są w trakcie budowy.

\- Klasyfikacja budynku w którym znajduje się ww. lokal to 1122 (wg polskiej klasyfikacji obiektów budowlanych). Zarówno budynek jak i lokal przeznaczone są na stały pobyt ludzi.

Pismami z dnia 12 stycznia 2022 r. oraz 13 stycznia 2022 r. tut. Organ skierował zapytania do Urzędu Miasta (…) oraz Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z prośbą o zajęcie stanowiska w kwestii spełnienia warunków do uznania ww. budynku za budynek mieszkalny, w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Pismem nr (…) z dnia 20 stycznia 2022 r. Organ zawiadomił Wnioskodawcę o wystąpieniu z zapytaniami do Urzędu Miasta (…) oraz Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…).

W dniu 24 stycznia 2022 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (…) ustosunkował się do zapytania tut. Organu dotyczącego ustalenia prawidłowej kategorii dla przedmiotowego budynku określając, iż prawidłowa kategoria budynku to kategoria XVII (budynki usługowe). Natomiast wskazana w decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) nr (…) z dnia 16.11.2020 r. znak: (…) kategoria XVII (budynki usługowe) wraz z kategorią XIII (pozostałe budynki mieszkalne) zostały sprostowane w ten sposób, że na stronie 1 w wierszu 26 zamiast kategoria obiektu XVII/XIII powinno być: kategoria XVII.

W dniu 25 stycznia 2022 r. Urząd Miasta (…) odpowiadając na pytanie tut. Organu podatkowego dotyczące:

\- okoliczności na podstawie których organ nie może wydać zaświadczenia o samodzielności mieszkaniowej dla lokali usytuowanych w ww. budynku tj. czy w analizowanej sprawie zostanie wydane zaświadczenie o samodzielności lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalny w odniesieniu do lokali usytuowanych w przedmiotowym budynku? Jeśli nie zostanie wydane tego typu zaświadczenie to, czy i jakie zaświadczenie Wnioskodawca otrzyma?

Potwierdził, iż przedmiotowy lokal nie uzyska ww. zaświadczenia.

W dniu 25 stycznia 2022 r. Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta (\`(...)\`) w piśmie nr (…) wskazał:

Zgodnie z zapisem art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) cytat „…Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy\`(...)\`". Przepis niniejszy wskazuje, iż warunkiem koniecznym do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali jest pełna spójność pomiędzy wszystkimi trzema etapami inwestycji - planowaniem, budową i przyjęciem do użytkowania. Jakakolwiek różnica powstała w dokumentach na którymś z etapów inwestycji eliminuje możliwość wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. W niniejszym przypadku nastąpiła taka niespójność pomiędzy treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną przez tutejszy organ w dniu 21.07.2006 r. znak (…), a zamienną decyzją o pozwoleniu na budowę i legalizacją samowoli budowlanej, wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 16.11.2020 r. znak (…). Decyzja o warunkach zabudowy dotyczyła budynku usługowo-handlowego (bez możliwości budowy lokali mieszkalnych), a decyzja zamienna pozwolenia na budowę i legalizację samowoli, wydana została dla budynku z lokalami mieszkalnymi.

Art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazuje, iż lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Definicja ta koresponduje z definicją mieszkania zawartą w §3 pkt 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z brzmieniem ww. rozporządzenia pod pojęciem mieszkania rozumie się zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi umożliwiających stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Natomiast definicja lokalu użytkowego (o przeznaczeniu innym niż mieszkalne) została określona w § 3 pkt 14 wskazanego rozporządzenia, przez który to lokal należy rozumieć jedno lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Definicje te w sposób racjonalny wzajemnie się potwierdzają i uzupełniają w celu dochowania zasady spójności prawa. Zgodnie z nimi lokal jest albo lokalem mieszkalnym, albo lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - usługowym. Nie może więc lokal mieć równocześnie obu wskazanych funkcji.

Decyzją Prezydenta Miasta (…) o pozwoleniu na budowę nr (…) z dnia 15.12.2008 r., znak: (…), zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę dla inwestycji pn.: „Budynek handlowo-usługowy wraz z elementami zagospodarowania terenu oraz instalacjami wewnętrznymi: gazową, elektryczną, wodno- kanalizacyjną, c.o., wentylacji mechanicznej, zlokalizowany w (…).

W dniu 16.11.2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją nr (…) zatwierdził projekt budowlany pn: Budynek handlowo - usługowy o funkcji apartamentów mieszkalnych wraz z elementami zagospodarowania terenu i infrastrukturą przy (…), oraz udzielił pozwolenia na wznowienie robót budowlanych zawartych w ww. projekcie.

W rezultacie powyższego, Prezydent Miasta (…) decyzją nr (…) z dnia 04.12.2020 r. znak: (…) uchylił ostateczną decyzję Prezydenta Miasta (…) Nr (…) z dnia 15.12.2008 r. znak : (…), o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia budowlanego pn.: „Budynek handlowo-usługowy wraz z elementami zagospodarowania terenu oraz instalacjami wewnętrznymi: gazową, elektryczną, wodno-kanalizacyjną, c.o., wentylacji mechanicznej, zlokalizowany w (…). W uzasadnieniu decyzji uchylającej wskazano iż.:

W dniu 02.10.2020 r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki (…) wpłynęła decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia 30.09.2020 r. znak: (…) w trybie art. 51 ust. 1 pkt. 3 art. 80 ust. 2 okt.l art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego, oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego, w której orzeczono obowiązek sporządzenia przez Inwestora i przedstawienia w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego : czterech egzemplarzy projektu budowlanego zamiennego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, oraz zaświadczeniem, o którym w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego, aktualnym na dzień opracowania projektu. Wszczęcie przez organ nadzoru budowlanego procedury określonej w art. 51 ust. 1 pkt. 3 Prawa budowlanego i wydanie decyzji określonej w art. 51 ust. 1 pkt. 3, rodzi po stronie organu, który wydał pozwolenie na budowę, obowiązek uchylenia tego pozwolenia na podstawie art. 36a ust. 2 Prawa budowlanego.

Pismem z dnia 28 marca 2022 r. tut. Organ skierował prośbę do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) o przesłanie kopii dokumentacji niezbędnej do przeprowadzenia klasyfikacji przedmiotowego budynku.

Jednocześnie, w dniu 29 marca 2022 r. tut. Organ zawiadomił Wnioskodawcę pismem nr (…) o wystąpieniu z zapytaniami do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…).

W dniu 14 kwietnia 2022 r. w piśmie nr (…) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (…) przesłał niezbędną dokumentację oraz wskazał:

Z uwagi na objętość projektu budowlanego nie jest możliwe przesłanie jego kopii, jednakże w załączeniu wypożycza się tenże projekt budowlany pn.: „Budynek handlowo-usługowy o funkcji apartamentów mieszkalnych wraz z elementami zagospodarowania terenu oraz instalacjami wewnętrznymi gazową, elektryczną, wodno-kanalizacyjną, co., wentylacji mechaniczne, zlokalizowany (…)" zatwierdzony decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia 16.11.2020 r. znak: (…), przeniesioną ostateczną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…) z dnia 02.12.2020 r. znak (…) na rzecz nowego inwestora, przeniesionej następnie ostateczną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia 08.09.2021 r. znak (…) na rzecz nowego inwestora. Wskazać można, że zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.) do podstawowych obowiązków projektanta należy opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, a także ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, w tym zgodnie. Zatem to projektant, jako osoba pełniąca samodzielną funkcję techniczną w budownictwie, wypowiada się w zakresie kategoryzacji konkretnego obiektu budowlanego. **Niezależnie od powyższego tut. organ zatwierdził projekt budowlany wskazując kategorię XVII, co jest zgodne z zapisami decyzji o warunkach zabudowy.**

Pismem z dnia 10 maja 2022 r. tut. Organ skierował zapytanie do Głównego Urzędu Statystycznego z prośbą o udzielenie opinii niezbędnej przy klasyfikacji przedmiotowego budynku.

W dniu 12 maja 2022 r. tut. Organ zawiadomił Wnioskodawcę pismem (…) o wystąpieniu z zapytaniem do Głównego Urzędu Statystycznego.

W dniu 13 maja 2022 r. Główny Urząd Statystyczny w piśmie nr GUS- (…) wskazał:

Zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla). W przypadku budynków przeznaczonych lub użytkowanych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji PKOB, zgodnie z ich głównym użytkowaniem, wyrażonym w m2 powierzchni użytkowej, przeznaczonej na ten cel. Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany.

Budynki dzielą się na mieszkalne (dział 11 PKOB) i niemieszkalne (dział 12 PKOB). Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczona jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Do powierzchni użytkowej budynku nie zalicza się między innymi powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych oraz powierzchni komunikacji np. klatki schodowe, dźwigi. Natomiast część mieszkalna budynku obejmuje oprócz pomieszczeń mieszkalnych również pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. suszarnie).

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Wspomniane w Państwa wystąpieniu klasy PKOB 1122, 1230 i 1130, obejmują odpowiednio:

\- PKOB 1122 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach” - budynki mieszkalne pozostałe, takie jak budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach,

\- PKOB 1230 „Budynki handlowo-usługowe” - centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, hale używane do targów, aukcji i wystaw, targowiska pod dachem, stacje paliw, stacje obsługi, apteki itp.,

\- PKOB 1130 „Budynki zbiorowego zamieszkania” - budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych (np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.), budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych oraz budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.

Mając na uwadze powyższe, w celu określenia zgodnie z PKOB całkowitej powierzchni użytkowej budynku przedstawionego w piśmie należy od podanej powierzchni użytkowej (…) odjąć powierzchnię komunikacji (…) oraz powierzchnię pomieszczeń techniczno-pomocniczych: (…). (…).

Ponieważ powierzchnia użytkowa budynku przeznaczona na cele mieszkalne przekracza połowę całkowitej powierzchni użytkowej ww. obiektu budowlanego, wobec tego cały budynek mieści się w grupowaniu:

PKOB grupie 112, klasie 1122 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”.

Pismem z dnia 17 maja 2022 r. wyznaczono Stronie siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w zakresie zebranego materiału dowodowego w sprawie. Pismo zostało odebrane 23 maja 2022 r. i w siedmiodniowym terminie nie wniesiono żadnych uwag.

**Uzasadnienie klasyfikacji towaru**

Zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) - przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla). W przypadku budynków przeznaczonych lub użytkowanych do wielu celów klasyfikuje się je w jednej pozycji PKOB, zgodnie z ich głównym użytkowaniem, wyrażonym w m2 powierzchni użytkowej, przeznaczonej na ten cel.

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów, każdy obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z jego przeważającym przeznaczeniem, przy uwzględnieniu charakteru technicznego obiektu (np. budynek, budowla).

Za jednostkę klasyfikacyjną przyjmuje się zwykle pojedynczy obiekt budowlany. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczona jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

W myśl art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego - rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

\- powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

\- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

\- powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

PKOB służy do identyfikacji budynków i budowli, jest wykorzystywana na różnym etapie procesu inwestycyjnego, w tym na etapie pozwolenia na budowę. Zaklasyfikowanie, wg PKOB, dokonywane jest na podstawie charakteru/przeznaczenia budynku (mieszkalny lub niemieszkalny) i przeznaczenia budowli oraz związanej z nim konstrukcji. Na etapie pozwolenia na budowę już jest określane przeznaczenie budynku/budowli. W przedmiotowej sprawie jest to kategoria XVII (budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe). Konstrukcja jest związana z tym przeznaczeniem. Budynek, czy inny obiekt budowlany powinien być realizowany zgodnie z pozwoleniem na budowę czyli począwszy od wydania pozwolenia na budowę, poprzez realizację inwestycji, do oddania obiektu jego przeznaczenie nie powinno się zmienić.

Z punktu widzenia klasyfikacji PKOB - zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie budynku/budowli i związana z nim konstrukcja, a nie np. sposób użytkowania budynku, który w praktyce może być niezgodny z jego przeznaczeniem i zmieniać się w trakcie eksploatacji budynku.

Zgodnie z przepisami – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę jest wydawane zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, a obiekt powinien być budowany zgodnie z pozwoleniem na budowę.

Jak wynika z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego – obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.

W sekcji 1 Budynki w dziale 12 Budynki niemieszkalne w grupie 123 Budynki handlowo-usługowe Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych mieści się klasa 1230 Budynki handlowo-usługowe, w odniesieniu do której wskazano:

Klasa obejmuje:

\- Centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, hale używane do targów, aukcji i wystaw, targowiska pod dachem, stacje paliw, stacje obsługi, apteki itp.

W przedmiotowej sprawie, jak sam wskazuje Wnioskodawca, stosunek powierzchni poszczególnych lokali jest następujący:

\- pow. lokalu **usługowo-handlowego**: (…),

\- pow. **usługowa** przeznaczona pod wszystkie apartamenty mieszkalne (…), przy czym powierzchnia pojedynczych samodzielnych lokali o przeznaczeniu pod apartamenty mieszkalne nie będzie przekraczać 150 m².

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku handlowo-usługowego o funkcji apartamentów mieszkalnych wynosi (…). Powyższa wartość została wyliczona zgodnie z danymi zawartymi we wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej z dnia 22 stycznia 2021 r. wraz z uzupełnieniami. Do całkowitej powierzchni użytkowej w/w budynku, zgodnie z zasadami obliczania całkowitej powierzchni użytkowej zawartymi w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - nie zostały zaliczone powierzchnie komunikacyjne oraz pomieszczenia techniczno-pomocnicze.

W toku prowadzonego postępowania, Wnioskodawca określił przedmiotowy budynek jako budynek należący do klasyfikacji PKOB 1122 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach” opierając się wyłącznie na kategorii XIII, błędnie wskazanej w decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…), która została sprostowana postanowieniem Nr (…) z dnia 18 stycznia 2022 r., określając kategorię obiektu jako _„**Kategoria obiektu: XVII**_ (budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe)_”._

13 maja 2022 r. Główny Urząd Statystyczny w piśmie nr GUS-(…) powołując się na zestawienie powierzchni mieszkalnych oraz użytkowych przedmiotowego budynku, z pomięciem dotyczącej go dokumentacji, podzielił to stanowisko. Należy jednak zaznaczyć, że Główny Urząd Statystyczny dokonując klasyfikacji budynku nie dysponował niżej wymienionym, zgromadzonym materiałem dowodowym.

W toku postępowania, Organ uzyskał następujące informacje, uzasadniające klasyfikację przedmiotowego budynku do PKOB 1230 tj.:

\- zapisy decyzji Prezydenta Miasta (…) nr. (…) z dnia 21 lipca 2006 r. o ustaleniu warunków zabudowy dotyczące zamierzenia inwestycyjnego:

_„Budowa **budynku handlowo-usługowego** wraz z wjazdem na działkach nr (…)”;_

\- zapisy załącznika nr 1 do ww. decyzji Prezydenta Miasta (…) o ustaleniu warunków zabudowy dotyczącego zamierzenia inwestycyjnego:

_„Budowa **budynku handlowo-usługowego** wraz z wjazdem na działkach nr (…)”_

Określającego rodzaj inwestycji jako:

**_„zabudowę usługową”;_**

\- pisemne potwierdzenie nr (…) z dnia 31 maja 2021 Urzędu Miasta (…) Wydziału Architektury i Urbanistyki, o treści:

„_W odpowiedzi na pismo z dnia 19.05.2021 r. (data wpływu do tutejszego organu) Nr sprawy (…) zawierające prośbę o odpowiedź czy wydane zostaną zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych w budowanym obecnie budynku (…), Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta (…) informuje, iż zaświadczenia takie nie zostaną wydane. Zgodnie z art. 217 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, które jest urzędowym potwierdzeniem istnienia określonego stanu prawnego lub faktów. W niniejszym przypadku organ nie może wydać zaświadczeń jak wyżej, gdyż byłyby one poświadczeniem nieprawdy._

(…)”

\- pisemne potwierdzenie nr (…) z dnia 25 stycznia 2022 r. Urzędu Miasta (…) Wydziału Architektury i Urbanistyki o braku możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności mieszkaniowej dla lokali usytuowanych w ww. budynku.

„_Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. (…) warunkiem koniecznym do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali jest pełna spójność pomiędzy wszystkimi trzema etapami inwestycji - planowaniem, budową i przyjęciem do użytkowania. Jakakolwiek różnica powstała w dokumentach na którymś z etapów inwestycji eliminuje możliwość wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. W niniejszym przypadku nastąpiła taka niespójność pomiędzy treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną przez Prezydenta Miasta (…) w dniu 21.07.2006 r. znak (…), a zamienną decyzją o pozwoleniu na budowę i legalizacją samowoli budowlanej, wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 16.11.2020 r. znak (…). Decyzja o warunkach zabudowy dotyczyła budynku usługowo-handlowego (bez możliwości budowy lokali mieszkalnych), a decyzja zamienna pozwolenia na budowę i legalizację samowoli, wydana została dla budynku z lokalami mieszkalnymi._”

\- zapisy projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego zatwierdzonego decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…) z dnia 16.11.2020 r. znak: (…), przeniesioną ostateczną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia 02.12.2020 r. znak (…) na rzecz nowego inwestora, przeniesioną następnie ostateczną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia 08.09.2021 r. znak (…) na rzecz nowego inwestora, którego tematem opracowania jest:

_„**Budynek handlowo-usługowy** o funkcji apartamentów mieszkalnych wraz z elementami zagospodarowania terenu oraz instalacjami wewnętrznymi: gazową, elektryczną, wodno-kanalizacyjną, c.o., wentylacji mechanicznej, zlokalizowany w (…)”_

Określającego w pkt. 2 Przedmiot Inwestycji:

_Zamierzenie obejmuje opracowanie projektu **budynku handlowo-usługowego** wraz elementami zagospodarowania terenu oraz instalacjami wewnętrznymi: gazową, elektryczną, wodno-kanalizacyjną, c.o., wentylacji mechanicznej, zlokalizowany w (…)._

Określającego w pkt. 4 Charakterystykę zabudowy:

_„Projektuje się budowę **budynku handlowo-usługowego o funkcji apartamentów na wynajem**. Projektowany budynek posiada (…)”;_

\- zapisy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia 16.11.2020 r. znak: (…), przeniesionej ostateczną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…) z dnia 02.12.2020 r. znak (…) na rzecz nowego inwestora, przeniesionej następnie ostateczną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z dnia 08.09.2021 r. znak (…) na rzecz nowego inwestora zatwierdzające projekt budowlany:

_„**Budynek handlowo-usługowy** o funkcji apartamentów mieszkalnych wraz z elementami zagospodarowania terenu oraz instalacjami wewnętrznymi: gazową, elektryczną, wodno-kanalizacyjną, c.o., wentylacji mechanicznej, zlokalizowany w (…)”_

która, po sprostowaniu postanowieniem Nr (…) z dnia 18 stycznia 2022 r., określa kategorię obiektu jako _„**Kategoria obiektu: XVII**”_ obejmującą: budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe.

Podsumowując, z analizy zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że przeważająca część budynku będzie wykorzystywana dla potrzeb innych niż mieszkalne. Choć większość powierzchni w budynku zajmują lokale o funkcji apartamentów, to jednak nie powinny one być uznane za część mieszkaniową budynku, ponieważ ich zamierzonym przeznaczeniem jest wynajem (funkcja usługowa).

W przedmiotowej sprawie, jak sam wskazuje Wnioskodawca, lokale znajdujące się w budynku dzielą się na lokal **usługowo-handlowy** oraz lokale **usługowe** przeznaczona pod apartamenty na wynajem, tym samym nie spełniają przesłanek stanowiących o celach mieszkaniowych.

Reasumując, z uwagi na fakt, iż z obszernie zgromadzonej dokumentacji oraz z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu towaru jednoznacznie wynika, że budynek stanowi zabudowę usługową, jednocześnie lokale w przedmiotowym budynku nie uzyskają zaświadczenia o samodzielności mieszkaniowej - przedmiotowy budynek należy klasyfikować jako budynek niemieszkalny w dziale PKOB 12. Jak wynika z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…), budynek należy do kategorii XVII (budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe). Jednocześnie, jak wskazał Inspektor Nadzoru Budowlanego w (…), w piśmie nr (…) z dnia 14 kwietnia 2022 r.: „_organ zatwierdził projekt budowlany wskazując kategorię XVII, co jest zgodne z zapisami decyzji o warunkach zabudowy_.”

Zatem, w ocenie tut. Organu przedmiotowy budynek nie jest budynkiem mieszkalnym, a wskazana przez Wnioskodawcę klasyfikacja PKOB 11 nie jest prawidłowa. Zarówno opinia Wnioskodawcy jak i Głównego Urzędu Statystycznego sugerujące klasyfikację budynku do klasy 1122 – Budynki o trzech i więcej mieszkaniach, nie znalazły potwierdzenia w dokumentacji dotyczącej przedmiotowego budynku co uniemożliwia określenia ww. klasyfikacji przez Organ.

W związku z powyższym, w oparciu o przedstawiony opis towaru oraz przedłożone dokumenty, przedmiotowy budynek należy klasyfikować jako budynek niemieszkalny w dziale PKOB 12.

**Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług**

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, w świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%.

Art. 146aa ust. 1a ustawy stanowi, że jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

1) kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz

2) wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynku, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynku lub jego części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynku lub jego części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynku lub jego części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Budynki niemieszkalne sklasyfikowane w klasie 1230 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych „Budynki handlowo-usługowe” nie zostały wymienione jako towary, dla których ustawodawca, w ustawie o podatku od towarów i usług oraz w aktach wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidział obniżoną stawkę podatku.

W związku z powyższym, ponieważ opisany we wniosku budynek klasyfikowany jest do działu 12 PKOB, sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości zlokalizowanej w (…) wraz z podziałem do używania nieruchomości (na podstawie umowy quoad usum) zakładającym wyłączne korzystanie z lokalu (…) z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ust. 1a ustawy.

Jednocześnie zauważyć należy, że ww. stawka podatku określona została wyłącznie dla budynku, tj. budynku niemieszkalnego sklasyfikowanego do działu 12 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), natomiast ze względu na cytowany powyżej art. 29a ust. 8 ustawy grunt dzieli byt prawny budynku, który jest trwale z nim związany.

**Informacje dodatkowe**

Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług (art. 42a ustawy). W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Teodora Sixta 17, 43‑300 Bielsko‑Biała.

Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do towarów tożsamych pod każdym względem z towarem będącym przedmiotem niniejszej decyzji.

Niniejsza WIS wiąże organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, w odniesieniu do towaru będącego jej przedmiotem, który zostanie sprzedany po dniu, w którym WIS została doręczona (art. 42c ust. 1 pkt 1 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:

\- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),

\- towar, będący przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).

Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia jej wydania (art. 42ha ustawy), przy czym wygasa ona z mocy prawa przed upływem tego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług odnoszących się do towaru, będącego przedmiotem tej WIS, w wyniku której WIS staje się niezgodna z tymi przepisami. Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, w wyniku których stała się z nimi niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).

Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 Ordynacji podatkowej.

**POUCZENIE**

Od niniejszej decyzji – stosownie do art. 220 § 1 w związku z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej – służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia, na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP.

W przypadku wnoszenia odwołania w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).