Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-91/14/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-04-25
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; majątek-majątek osobisty; nieruchomości; przychód-źródła przychodu; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 28 stycznia 2014 r. (data otrzymania 30 stycznia 2014 r.), uzupełnionym 21 marca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 14 marca 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-91/14/ŁCz wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 21 marca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Aktem notarialnym z 5 stycznia 2007 r. w drodze umowy sprzedaży Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył na współwłasność małżeńską nieruchomość gruntową składającą się z działki niezabudowanej o pow. 0,38 ha za cenę 380 000,00 zł. Działka ta została nabyta od osoby fizycznej (przedwstępna umowa sprzedaży z 19 września 2006 r.). W akcie notarialnym zakupu zaznaczono, że nieruchomość gruntowa nie jest objętą aktualnym miejscowym planem zagospodarowania, wobec tego jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Na chwilę zakupu działka ta nie posiadała dostępu do drogi publicznej a w celu jej udostępnienia ustanowiono przez stronę sprzedającą służebność gruntową przejazdu.

Wnioskodawca planował wybudowanie na działce warsztatu samochodowego stąd zastrzeżono w umowie kupna wyrażenie zgody na taką inwestycję przez zbywającego (otoczenie nabytej działki pozostawało w sąsiedztwie innych działek sprzedającego).

W dniu 28 grudnia 2006 r. Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Miasta o ustalenie warunków zabudowy dotyczącego zamierzenia inwestycyjnego tj. budowy budynku warsztatu samochodowego z zapleczem socjalno-magazynowym i wewnętrznym układem komunikacyjnym wraz z budową dwóch zjazdów. W dniu 14 grudnia 2007 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. W dniu 11 stycznia 2010 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielenie zgody na wykonanie robót budowlanych.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie jednoosobowej firmy na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Rodzaje działalności: konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, sprzedaż hurtowa i detaliczna części samochodowych, akcesoriów, itp.

Po 2008 r. dochody Wnioskodawcy w istotnej części zmniejszyły się. W związku z powyższym faktem pomimo starań mających na celu poprawę warunków pracy poprzez zmianę siedziby firmy, plany nie mogły być zrealizowane. Skutkiem tego Wnioskodawca zrezygnował z zamiaru budowy nowej siedziby firmy. W dniu 6 grudnia 2013 r. sprzedał działkę za cenę 1 143 900,00 zł brutto (z uwagi na przepisy podatku od towarowi usług, sprzedający grunty niezabudowane bez względu na fakt prowadzenia czy też nie prowadzenia działalności gospodarczej transakcje takie zostały zakwalifikowane jako podlegające podatkowi VAT). Kwota netto za sprzedaż działki wyniosła 930 000,00 zł. Wnioskodawca zaznacza że:

*   działka nigdy nie została wprowadzona jako środek trwały do ewidencji takich środków prowadzonej zgodnie z przepisami,
*   w prowadzonej podatkowej księdze przychodów i rozchodów nie został ujęty żaden koszt związany ze staraniami Wnioskodawcy o wydanie zezwoleń na budowę,
*   okres pomiędzy nabyciem gruntu a jego sprzedażą wynosi powyżej 5-ciu lat,
*   podatek od nieruchomości płacony przez Wnioskodawcę od powyższej działki wynikał ze stawek niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą,
*   działka została objęta zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zmiana ta nastąpiła przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca do sprzedanej nieruchomości ma prawo zastosować zasady określone dla przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. skorzystać ze zwolnienia z podatku, gdyż sprzedana nieruchomość została zbyta po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i jej sprzedaż nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nigdy nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie jest zatem spełniony warunek, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie miał także zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy.

Podobnie, nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana do pozarolniczej działalności gospodarczej, gdyż przedsiębiorca nie zajmuje się obrotem nieruchomościami, nie była także środkiem trwałym wycofanym z działalności gospodarczej.

W podatkowej księdze przychodów i rozchodów nie został ujęty żaden wpis dotyczący nakładów dokonanych przez Wnioskodawcę na wydanie decyzji przez Urząd Miasta wymienionych w części opisu stanu faktycznego.

Wnioskodawca uważa, że przepis ustawy dotyczący sprzedaży majątku związanego z pozarolniczą działalnością gospodarczą zawiera dwie przesłanki, których wypełnienie powinno dopiero stanowić o tego rodzaju sprzedaży. Pierwsza z nich dotyczy uzyskania przychodu ze sprzedaży środka trwałego, druga zaś dotyczy ujęcia tego środka w ewidencji środków trwałych.

Jak wynika z sentencji zawartej w wyrokach NSA sygn. II FSK 1545/10 z 8 marca 2012 r. i II FSK 1151 /10 z 15 grudnia 2011 r., aby uznać, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej muszą być spełnione dwie przesłanki z cytowanych wcześniej.

Z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanej w części G wniosku Wnioskodawca ma zatem prawo zastosować zasady określone dla przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. skorzystać ze zwolnienia z podatku, gdyż spełnione są warunki, że sprzedaż tej nieruchomości nie nastąpiła w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, a ponadto nieruchomość ta została zbyta po okresie pięciu lat.

Wobec powyższego Wnioskodawca stoi na stanowisku, że skoro nieruchomość gruntową nabył 5 stycznia 2007 r., a sprzedał ją 6 grudnia 2013 r. to sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) odrębnym źródłem przychodów są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (pkt 8).

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

*   wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
*   polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
*   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 5 stycznia 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupił w ramach współwłasności małżeńskiej nieruchomość gruntową. W akcie notarialnym zaznaczono, że nieruchomość gruntowa nie jest objętą aktualnym miejscowym planem zagospodarowania, wobec powyższego jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierzał na ww. działce wybudować warsztat samochodowy, jednakże na skutek zmniejszenia dochodów odstąpił od planowanej inwestycji. W dniu 6 grudnia 2013 r. sprzedał opisaną działkę.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż stanowiła będzie dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Zatem skoro Wnioskodawca twierdzi, że planuje sprzedaż działki pochodzącej z jego majątku prywatnego, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie ma podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego. Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że nieruchomość została nabyta w 2007 r. stwierdzić należy, że sprzedaż w 2013 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Konsekwencją powyższego ustalenia jest również to, że sprzedaż nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jako że upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Reasumując, skoro planowana sprzedaż nieruchomości nie miała związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, to sprzedaż ta mogłaby być dla Wnioskodawcy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile zostałaby dokona w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powyższej nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi podlegający opodatkowaniu przychód z tego tytułu. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę i przyjętych za podstawę orzekania przez Organ, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Jednakże – co wymaga zaakcentowania – rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy sprzedaż przez podatnika nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe).

Nie można jednak nigdy wykluczyć, że naczelnik urzędu skarbowego prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji. Zwłaszcza, że w świetle art. 14k i następnych Ordynacji podatkowej interpretacja indywidualna nie jest wiążąca dla rozstrzygającego sprawę podatkową naczelnika właściwego urzędu skarbowego, który może poczynić własne ustalenia w zakresie stanu faktycznego rozstrzyganej przez siebie sprawy. Organ podatkowy wydający niniejszą interpretację nie czynił sam żadnych ustaleń ani w zakresie okoliczności związanych z nabyciem nieruchomości, ani nie może ich poczynić w związku z przyszłym zbyciem. Przyjął jedynie argumenty podnoszone przez Wnioskodawcę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.