Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-1-1.543.2016.2.WRz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-12-02
Teza: zasady rozliczania kosztów podatkowych uzyskania przychodów z wynajmu lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; księgi-księgi przychodów i rozchodów; metoda; metoda-metoda kasowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 7 września 2016 r. (data wpływu do tut. Biura 16 września 2016 r.), uzupełnionym 18 listopada 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zasad rozliczania przychodów podatkowych uzyskiwanych z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2016 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie zasad rozliczania przychodów podatkowych uzyskiwanych z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 7 listopada 2016 r. Znak: 2461-IBPB-1-1.4511.543.2016.1.WRz wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 18 listopada 2016 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca, prowadzi działalność gospodarczą w ramach której opodatkowuje swoje dochody w formie tzw. podatku liniowego (miesięczne rozliczenie zaliczek). Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, a koszty rozlicza metodą uproszczoną, tzw. „kasową”. Podstawowym przedmiotem jego działalności jest świadczenie usług elektronicznych, zarówno w kraju, jak i poza jego granicami. Wnioskodawca rozszerzył swoją działalność gospodarczą o najem lokalu mieszkalnego, stanowiącego własność jego i jego żony. Lokal ten wchodzi w skład nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę Mieszkaniową, dla której co miesiąc realizuje opłaty do 10-go dnia każdego miesiąca, w wysokości określonej na otrzymanym zawiadomieniu. Opłata ta obejmuje: zaliczkę eksploatacyjną oraz remontowo - inwestycyjną, zależną od wielkości zajmowanej powierzchni lokalu, zaliczkę na poczet mediów: wywóz śmieci, zimna i ciepła woda, centralne ogrzewanie (rozliczone dwa razy w roku na podstawie rzeczywistego zużycia).

Przeznaczony do wynajmu lokal mieszkalny, został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Dowodem wynajmu jest podpisana z najemcą umowa, która określa wysokość miesięcznego czynszu oraz wysokość opłat eksploatacyjnych, jak również zasady i terminy ich płatności.

Zgodnie z umową najemca oprócz stałego czynszu ponosi wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją przedmiotu najmu, tzw. opłaty eksploatacyjne (obejmujące zaliczkę eksploatacyjną oraz remontowo – inwestycyjną zależną od powierzchni lokalu, zaliczkę na poczet zużycia mediów: wywóz śmieci, zimna i ciepła woda, centralne ogrzewanie, energia elektryczna, gaz). Umowy z dostawcami mediów zawiera Wnioskodawca (energia elektryczna, gaz) oraz Wspólnota Mieszkaniowa zarządzająca budynkiem (woda, c.o. wywóz śmieci).

Najemca nie zawiera żadnych umów z dostawcami mediów, natomiast decyduje o wielkości ich zużycia. Na poczet tego zużycia najemca wpłaca wynajmującemu systematycznie „comiesięczne opłaty”, których wysokość określona jest w umowie najmu. Opłaty te są prognozowaną wartością zużycia mediów, określoną na podstawie otrzymanych przez wynajmującego informacji od dostawcy mediów lub Wspólnoty mieszkaniowej. Informacja od dostawcy mediów określa prognozowaną wartość zużycia mediów oraz terminy miesięcznych, obowiązkowych wpłat na okres pół roku. Informacja ta nie jest fakturą (zgodnie z ustawą o VAT), ponieważ nie zawiera wszystkich elementów niezbędnych, aby można było ją za fakturę uznać.

Najemca zgodnie z umową najmu zobowiązany jest do przekazywania wynajmującemu comiesięcznych informacji o stanach licznika wodomierza, gazomierza oraz energii elektrycznej. Jeśli wynajmujący uzyska informację od dostawcy mediów lub Wspólnoty mieszkaniowej o podwyższeniu opłat (z tytułu rozliczenia liczników lub wzrostu cen jednostkowych), opłaty eksploatacyjne automatycznie ulegają podwyższeniu: jednorazowo - w przypadku rozliczenia zgodnie z rzeczywistym zużyciem lub na stałe w przypadku podwyższenia jednostkowych cen przez dostawców mediów. Opłaty te wpłaca najemca zgodnie z umową na konto Wynajmującego z góry do 3 dnia każdego miesiąca.

Ostateczne rozliczanie zużycia mediów zgodnie z odczytami dodatkowo dokonywane jest w dniu oddania lokalu przez najemcę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy otrzymane od najemcy opłaty eksploatacyjne oraz wpłacony czynsz stanowią przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych w momencie ich otrzymania przez wynajmującego, niezależnie czy są to zaliczki na poczet zużycia, czy opłaty wg rzeczywistego zużycia?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), przychodem z działalności gospodarczej są kwoty należne. Czynsz otrzymany od najemcy oraz wpłacone opłaty eksploatacyjne są płatne zgodnie z umową najmu z góry do trzeciego dnia każdego miesiąca, czyli są zgodnie z umową najmu należne. Momentem uzyskania przychodu będzie zatem trzeci dzień każdego miesiąca.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Umowa najmu została uregulowana w przepisach art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. z 2016 r. poz. 380, ze zm.). Przez umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz ten może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.

W ramach zobowiązania najemcy, strony umowy mogą postanowić, że koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu będą (np. za dostawę prądu, gazu, wody, ciepła, z tytułu remontu, itp.) rozliczane odrębnie. Świadczenia takie mogą być rozliczane na podstawie tzw. refaktur, not obciążeniowych, bądź w inny umówiony sposób.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą PIT” za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Datę powstania przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych określa się stosownie do art. 14 ust. 1e ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku (rozwiązanie to stosuje się odpowiednio do dostawy energii elektrycznej, cieplnej oraz gazu przewodowego – art. 14 ust. 1h ustawy PIT).

Zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich rozliczania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, iż moment powstania przychodu ustalany jest stosownie do przepisu art. 14 ust. 1e ustawy PIT, zgodnie z okresami rozliczeniowymi wskazanymi w umowie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przeznaczony przez Wnioskodawcę do wynajmu lokal mieszkalny, został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Dowodem wynajmu jest podpisana z najemcą umowa, która określa wysokość miesięcznego czynszu oraz wysokość opłat eksploatacyjnych, jak również zasady i terminy ich płatności.

Zgodnie z umową najemca oprócz stałego czynszu ponosi wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją przedmiotu najmu, tzw. opłaty eksploatacyjne (obejmujące zaliczkę eksploatacyjną oraz remontowo – inwestycyjną zależną od powierzchni lokalu, zaliczkę na poczet zużycia mediów: wywóz śmieci, zimna i ciepła woda, centralne ogrzewanie, energia elektryczna, gaz). Umowy z dostawcami mediów zawiera Wnioskodawca (energia elektryczna, gaz) oraz Wspólnoty Mieszkaniowa zarządzająca budynkiem (woda, c.o. wywóz śmieci).

Najemca nie zawiera żadnych umów z dostawcami mediów, natomiast decyduje o wielkości ich zużycia. Na poczet tego zużycia najemca wpłaca wynajmującemu systematycznie „comiesięczne opłaty”, których wysokość określona jest w umowie najmu. Opłaty te są prognozowaną wartością zużycia mediów, określoną na podstawie otrzymanych przez wynajmującego informacji od dostawcy mediów lub Wspólnoty mieszkaniowej. Informacja od dostawcy mediów określa prognozowaną wartość zużycia mediów oraz terminy miesięcznych, obowiązkowych wpłat na okres pół roku. Informacja ta nie jest fakturą (zgodnie z ustawą o VAT), ponieważ nie zawiera wszystkich elementów niezbędnych, aby można było ją za fakturę uznać.

Najemca zgodnie z umową najmu zobowiązany jest do przekazywania wynajmującemu comiesięcznych informacji o stanach licznika wodomierza, gazomierza oraz energii elektrycznej. Jeśli wynajmujący uzyska informację od dostawcy mediów lub Wspólnoty mieszkaniowej o podwyższeniu opłat (z tytułu rozliczenia liczników lub wzrostu cen jednostkowych), opłaty eksploatacyjne automatycznie ulegają podwyższeniu: jednorazowo - w przypadku rozliczenia zgodnie z rzeczywistym zużyciem lub na stałe w przypadku podwyższenia jednostkowych cen przez dostawców mediów. Opłaty te wpłaca najemca zgodnie z umową na konto Wynajmującego z góry do 3 dnia każdego miesiąca.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, skoro jak wynika z wniosku zgodnie z zawartą umową opłaty z tytułu wynajmu lokalu są uiszczane przez najemcę co miesiąc z góry do trzeciego dnia każdego miesiąca, to otrzymane kwoty stanowią dla Wnioskodawcy przychód podatkowy w ostatnim dniu przyjętego okresu rozliczeniowego, a więc w ostatnim dniu miesiąca, w którym dokonano wpłaty.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy wskazujące że „momentem uzyskania przychodu będzie zatem trzeci dzień każdego miesiąca” jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienić należy, że w pozostałym przedstawionym we wniosku zakresie wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.