Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-329/14-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-10
Teza: skoro transakcja nabycia Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 20 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. jest spółką celową prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości (zwana dalej „Spółką” lub „Wnioskodawcą”). Obecnie Spółka planuje dokonać nabycia od polskiej spółki (zwanej dalej „Sprzedającym”) kilku budynków oraz budowle wraz z działkami, na których są posadowione te nieruchomości. Po sfinalizowaniu transakcji Spółka będzie wynajmować nabyte nieruchomości najemcom. Działalność Spółki, która obejmować będzie między innymi wynajem nabytych nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W ramach transakcji Spółka nabędzie dwa budynki magazynowe, dwa budynki portierni i budynek pompowni (zwane dalej łącznie „Budynkami”) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w skład której wchodzą między innymi drogi, parkingi, tablice informacyjne, sieci, zbiornik przeciwpożarowy, wykorzystywane na potrzeby Budynków (zwane dalej łącznie „Budowlami”).

Budynki i Budowle będące przedmiotem transakcji znajdują się na następujących działkach: 3/13, 3/14, 4/27, 4/20 i 4/21, 4/11, 4/10, 4/15 i 4/29 i 3/7, 2/3 i 2/8 zwanych dalej „Gruntami”. Budynki, Budowle i Grunty zwane są dalej łącznie Nieruchomością. Grunty składają się wyłącznie z działek zabudowanych.

Budynki i Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego we własnym zakresie. Wydatki związane z budową Budynków i Budowli podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT związku z nabywaniem towarów i usług związanych z wybudowaniem Budynków i Budowli, gdyż przedmiotowe nabycia były związane z jego działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i ten podatek VAT odliczył.

Dwa budynki magazynowe są przedmiotem najmu, który podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeden budynek magazynowy jest obecnie wynajmowany w całości, jednakże na dzień zawarcia przedmiotowej transakcji nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od momentu wynajęcia ostatniej jego części. Natomiast, drugi budynek magazynowy nie został jeszcze wynajęty w całości i na dzień zawarcia transakcji nie będzie wynajęty w całości (od momentu wynajęcia całego drugiego budynku magazynowego nie minie okres dwóch lat). W obu budynkach od wynajęcia części powierzchni magazynowych upłynęło 2 lata.

Obydwa budynki magazynowe były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych). Jednakże wydatki poniesione w tym zakresie nie przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z budynków magazynowych.

Portiernie, pompownia i Budowle nie są przedmiotem oddzielnych umów najmu. Jednakże zgodnie z umowami najmu budynków magazynowych zawartymi przez Sprzedającego, najemcy mają również prawo użytkowania terenów wspólnych Nieruchomości, w tym między innymi dróg i parkingów.

Ponadto portiernie, pompownia i Budowle nie były poddane ulepszeniom (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

W ramach planowanej transakcji, oprócz Nieruchomości na Spółkę przejdą również:

*   prawa i obowiązki wynikające z obowiązujących umów najmu, które z mocy prawa będą przeniesione na Spółkę (w tym depozyty przekazane przez najemców),
*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajem, w tym dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna, dokumentacja projektowa i podwykonawcza (dotycząca budynków i budowli), dokumenty gwarancji wydane imiennie Sprzedającemu przez wykonawców (o ile takie istnieją).

Może się także zdarzyć, że przeniesione zostaną również prawa wynikające z gwarancji udzielonych Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę (-ów) Nieruchomości, o ile takie istnieją.

W ramach planowanej transakcji Spółka zamierza, co do zasady, nabyć jedynie pozycje wymienione powyżej, a zwłaszcza nie zamierza nabyć aktywów niezwiązanych z Nieruchomością.

Przedmiotem transakcji nie będą w szczególności:

*   wszelkie działki niezabudowane posiadane przez Sprzedającego,
*   firma (nazwa przedsiębiorstwa) Sprzedającego,
*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (np. usługi ochroniarskie lub sprzątające), jak również umowy o dostawy mediów (dalej łącznie „Umowy Serwisowe”),
*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
*   środki pieniężne należące do Sprzedającego (inne niż depozyty najemców wspomniane powyżej),
*   należności i zobowiązania handlowe,
*   rozliczenia międzyokresowe,
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek związanych z przedmiotową Nieruchomością;
*   wyposażenie i środki trwałe biura Sprzedającego;
*   inwestycje w obce środki trwałe związane z modernizacją dróg lokalnych;
*   księgi handlowe Sprzedającego;
*   umowy i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej Sprzedającego (jak wspomniano powyżej, przekazana zostanie jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością).

Należy zaznaczyć, że zgodnie z intencją stron żadne Umowy Serwisowe nie będą przeniesione na Spółkę. Po sfinalizowaniu planowanej transakcji Spółka zawrze w tym zakresie nowe umowy. W związku z powyższym możliwe jest, że nowe umowy serwisowe będą zawarte z dostawcami wybranymi poprzednio przez Sprzedającego. Niewykluczone jest jednak, iż niektóre Umowy Serwisowe zostaną przeniesione na Spółkę. Jednakże może to nastąpić jedynie w wyjątkowych sytuacjach, kiedy zawarcie przez Spółkę nowej umowy nie będzie możliwe.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W związku z tym nie będzie miało miejsca przeniesienie zakładu pracy.

Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo czy funkcjonalnie wydzielona w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego (nie stanowi wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego). Sprzedający nie dokonał zwłaszcza finansowego wydzielenia poprzez umożliwienie odpowiednich alokacji przychodów, kosztów, aktywów i zobowiązań do Nieruchomości. Ponadto Nieruchomość nie stanowi oddziału Sprzedającego.

Zarówno Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

W związku z wyżej opisanym zdarzeniem przyszłym, Spółka wnosi o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego poprzez udzielenie odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomość opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 Ustawy o VAT (niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT)?
2.  Czy, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, do planowanej transakcji będzie miało w całości zastosowanie opodatkowanie VAT według stawki podstawowej obowiązującej w chwili dokonania transakcji na podstawie art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT?
3.  Gdy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedający naliczy podatek VAT w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości?
4.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4a Ustawy o PCC, jeżeli Spółka i Sprzedający złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 4 lipca zostały wydane interpretacje Nr IPPP1/443-702/14-2/AW i Nr IPPP1/443-702/14-3/AW.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4a ustawy o PCC, z uwagi na to, iż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do uzasadnienia przedstawionego w pkt 1 i 2 powyżej, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 Ustawy o VAT (niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) opodatkowaną w całości podatkiem VAT według stawki podstawowej, jeżeli Spółka i Sprzedający złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4a Ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne (w tym należy rozumieć również sprzedaż nieruchomości), inne niż umowa spółki i jej zmiana, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na to, iż będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, w której Spółka i Sprzedający złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2014 r. Nr IPPP1/443-702/14-3/AW w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że „(…) W opisie sprawy Zainteresowany wskazał, że zamierza wspólnie ze sprzedającym złożyć do właściwego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy. Zatem w stosunku do tych nieruchomości objętych zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy Wnioskodawca oraz sprzedający będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy pod warunkiem spełnienia warunków przewidzianych w tym przepisie. Tym samym w odniesieniu do tych nieruchomości znajdzie zastosowanie podstawowa stawka podatku VAT wskazana w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. W odniesieniu do pozostałych części budynków, które nie zostały objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy dokonać analizy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z budową Nieruchomości. Tym samym w odniesieniu do tych części budynków nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W związku z powyższym transakcja sprzedaży opisanych części budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%.”

A zatem, skoro transakcja nabycia Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.