Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-869/14-5/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-11-21
Teza: Opodatkowanie umowy sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2014 r. (data wpływu 14 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 września 2014 r. (data wpływu 8 września 2014 r.) oraz pismem z dnia 12 listopada 2014 r. (data wpływu 17 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni będąca osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej zamierza zbyć (tj. sprzedać) nieruchomość rolną, której stała się użytkownikiem wieczystym na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego w 2007 r., tj. po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Z dniem 10 kwietnia 2012 r. decyzją starosty zmieniono charakter przedmiotowej nieruchomości poprzez przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W związku z powyższym na dzień dzisiejszy Wnioskodawczyni jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zamierza w przyszłości prowadzić działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości, a wskazywana transakcja ma charakter jednorazowy. Przedmiotowa nieruchomość nie jest wykorzystywana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na dzień dzisiejszy brak jest wiedzy, czy zbywana nieruchomość utraci charakter gruntu rolnego, tj. przeznaczenia o charakterze rolnym, w związku z czym niniejszy wniosek, uwzględnia następujące zdarzenia przyszłe:

1.  Utrata przez zbywaną (tj. sprzedaną) nieruchomość rolną charakteru gruntu rolnego (tj. przeznaczenia o charakterze rolnym),
2.  Brak utraty przez zbywaną (tj. sprzedaną) nieruchomość rolną charakteru gruntu rolnego (tj. przeznaczenia o charakterze rolnym).

Wnioskodawczyni nie prowadziła wcześniej pozarolniczej działalności gospodarczej, w której wykorzystywano nieruchomość będącą przedmiotem wniosku. W związku z powyższym nieruchomość ta nie stanowiła nigdy środka trwałego w ramach działalności gospodarczej, nie będąc ujmowaną w ewidencji środków trwałych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy w przypadku utraty przez zbywane (sprzedane) prawo własności nieruchomości rolnej charakteru gruntu rolnego, tj. utraty przeznaczenia o charakterze rolnym, Wnioskodawczyni będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż prawa własności nieruchomości rolnej (sprzedaż nieruchomości) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych niezależnie od okoliczności, czy nieruchomość będąca przedmiotem zbycia utraci charakter nieruchomości rolnej, czy też utrata tego charakteru nie będzie miała miejsca. Uzasadnieniem dla takiego stanowiska staje się treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), który stanowi, że źródłami przychodów nie jest odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c art. 10 ust. 1 pkt 8 - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Powyższe regulacje mają zastosowanie do prezentowanego stanu faktycznego z uwagi na okoliczność, iż sprzedaż ma miejsce po upływie 5 letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie i sprzedaż ta nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychód w rozumieniu ustawy PIT nie wystąpi, co skutkować będzie brakiem opodatkowania wynikającego z prezentowanej sytuacji.

Zdaniem Wnioskodawczyni upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyłącza możliwość opodatkowana przedmiotowej transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych także pomimo treści art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, który stwierdza że wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, zwolnienie nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Powyższe wynika z faktu, że zdaniem Wnioskodawczyni art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT dotyczy sytuacji, w których nie upłynął jeszcze 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 nie miał jeszcze miejsca, a zatem zastosowanie będzie miała regulacja wskazująca na brak stosowania ustawy PIT w okolicznościach dotyczących sprzedaży nieruchomości po ustawowo wskazanym terminie pięciu lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości dokonane zostaje po upływie tego okresu i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego dla zastosowania właściwych zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz fakt, czy zbycie to nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, czy też nie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zamierza zbyć (tj. sprzedać) nieruchomość rolną, której stała się użytkownikiem wieczystym na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego w 2007 r. Z dniem 10 kwietnia 2012 r. decyzją starosty zmieniono charakter przedmiotowej nieruchomości poprzez przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wnioskodawczyni nie zamierza w przyszłości prowadzić działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości, a wskazywana transakcja ma charakter jednorazowy. Przedmiotowa nieruchomość nie jest wykorzystywania w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawczyni nie prowadziła wcześniej pozarolniczej działalności gospodarczej, w której wykorzystywano nieruchomość będącą przedmiotem wniosku. W związku z powyższym nieruchomość ta nie stanowiła nigdy środka trwałego w ramach działalności gospodarczej, nie będąc ujmowaną w ewidencji środków trwałych.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), w szczególności w art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 83).

Zgodnie z art. 3 tej ustawy, decyzję w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje właściwy organ. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że źródłem przychodu jest m.in. sprzedaż nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż ta nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli minął okres 5-letni liczony, w sposób wskazany w powołanym artykule, od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności.

Mając na uwadze powyższe oraz uregulowania prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie będzie stanowić ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Transakcja zbycia zostanie bowiem dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto przedmiotową nieruchomość, podlegającą sprzedaży i zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W konsekwencji w przedmiotowej sprawie bezcelowe jest badanie możliwości zastosowania zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w odniesieniu do podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.