Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-313/16-2/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-03
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 15 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej:„Wnioskodawca”) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przeprowadzenie Transakcji planowane jest w trzecim kwartale 2016 r.

Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość stanowiąca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 27/1, o powierzchni 2.472 m2 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”). Przedmiotowa działka gruntu powstała z podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym 27 na podstawie decyzji z dnia 12 marca 2012 r. wydanej z upoważnienia Prezydenta miasta opatrzonej klauzulą ostateczności z dnia 27 marca 2012 r.

Na Gruncie znajdują się naniesienia w postaci podziemnych przewodów betonowych, będących własnością gestorów mediów (dalej: „Oryginalnie Istniejące Budowle”): Na Gruncie znajdują się także fundamenty zalane wodą. Fundamenty zostały wykonane najprawdopodobniej w 1999 r. i zgodnie z raportem technicznym sporządzonym na potrzeby realizacji przyszłego projektu deweloperskiego, są poddane daleko posuniętej korozji betonu i stali oraz odkształceniom ścian. Fundamenty nie przedstawiają dla Wnioskodawcy żadnej wartości i zostaną usunięte po nabyciu Gruntu i przed rozpoczęciem planowanej inwestycji z nią związanej.

Oprócz ww. elementów na Gruncie nie znajdują się żadne budynki ani budowle będące własnością Zbywcy.

Zgodne z przeznaczeniem terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanym w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu skrzyżowania ulic (Uchwała z dnia 9 listopada 2010) oraz uzyskanym pozwoleniu na budowę (decyzja z dnia 15 czerwca 2015 roku wydana z upoważnienia Prezydenta miasta w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, która stała się ostateczna z dniem 2 lipca 2015 r.), Grunt jest terenem przeznaczonym pod zabudowę.

(iii) Nabycie Gruntu przez Zbywcę

Grunt został nabyty przez Zbywcę w dniu 30 maja 2016 roku na podstawie umowy sprzedaży o skutku rozporządzającym objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza, zawartej w związku ze spełnieniem się warunku zawieszającego tj. niewykonania przez Prezydenta miasta ustawowego prawa pierwokupu, wynikającego z warunkowej zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej w dniu 20 kwietnia 2016 r objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza.

Transakcja ta podlegała podatkowi VAT, który został odliczony przez Zbywcę. Należy wskazać, że w dacie tej sprzedaży stan zabudowy Gruntu był analogiczny do stanu, w którym Grunt będzie znajdował się w dacie Transakcji (tj. istniały na nim Oryginalnie Istniejące Budowle, stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych, oraz zalane fundamenty - oprócz tego na Gruncie nie były zlokalizowane żadne budynki lub budowle stanowiące własność Zbywcy).

Zgodnie z uzyskaną przez Zbywcę indywidualną interpretacją przepisów prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2016 r. o numerze IPPP2/4512-186/16-4/BH, transakcja w wyniku której doszło do nabycia przez Zbywcę Gruntu powinna była zostać zakwalifikowana jako dostawa gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod zabudowę, która obowiązkowo podlega podatkowi VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT. W interpretacji tej potwierdzono również, że dla celów ustalenia skutków VAT nabycia Gruntu przez Zbywcę pominięte zostać powinny Oryginalnie Istniejące Budowle znajdujące się na gruncie w momencie zawartej przez niego Transakcji, a niestanowiące własności Zbywcy, jak również zalany wodą fundament.

Po nabyciu Zbywca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie Oryginalnie Istniejących Budowli (jak wskazano powyżej, budowle te nie są bowiem własnością Zbywcy), ani zalanych fundamentów.

Zbywca nie wybudował także na Gruncie żadnych budynków czy budowli, które na moment Transakcji znajdowałyby się na Gruncie.

(iv) Okoliczności towarzyszące Transakcji Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności Gruntu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Zbywcy. W szczególności, nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę:

*   należności Zbywcy;

*   środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych;

*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Zbywcy;

*   praw i obowiązków wynikających z umów z ewentualnymi pracownikami Zbywcy;

*   zobowiązań finansowych Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu ewentualnych kredytów i pożyczek);

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;

*   firmy Zbywcy;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Należy jednak wskazać, że poza środkami na rachunku bankowym oraz prawami do projektu budowlanego Grunt będący przedmiotem Transakcji stanowi jedyny istotny składnik majątku Zbywcy (Zbywca planował przeprowadzić na Gruncie projekt budowlany, ostatecznie jednak podjął decyzję o odsprzedaży nabytego Gruntu Wnioskodawcy). Grunt nie został przypisany do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu.

W chwili obecnej Grunt nie generuje żadnych przychodów (nie jest ona przedmiotem dzierżawy, wynajmu itp.).

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu Transakcji, Nabywca planuje realizację projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Jest to zgodne z przeznaczeniem terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanym w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rejonu skrzyżowania ulic (Uchwała z dnia 9 listopada 2010) oraz uzyskanym przez Zbywcę pozwoleniu na budowę (decyzja z dnia 15 czerwca 2015 roku wydana z upoważnienia Prezydenta m. st. Warszawy w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, która stała się ostateczna z dniem 2 lipca 2015 r.).

Po ukończeniu budowy kompleksu biurowego Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt – tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją jest, aby zbycie przedmiotowego kompleksu biurowego było opodatkowane VAT.

Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Po zbyciu Gruntu Zbywca planuje kontynuować prowadzoną działalność deweloperską poprzez świadczenie usług, jako inwestor zastępczy.

Zbywca złożył analogiczny wniosek o wydanie interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania Transakcji VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej (tj. dla celów ustalenia skutków VAT planowanego nabycia Nieruchomości pominięte zostać powinny Oryginalnie Istniejące Budowle znajdujące się na Nieruchomości w momencie Transakcji, ale niestanowiące własności Zbywcy)?
2.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT -po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 15 lipca 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/4512-470/16-2/RK.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowania VAT, więc przedmiotowa Transakcja nabycia Gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowe nabycie Gruntu zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, a zatem Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT. W tej sytuacji, zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Podsumowując, skoro Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej: „Wnioskodawca”) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przeprowadzenie Transakcji planowane jest w trzecim kwartale 2016 r.

Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość, stanowiąca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 27/1, o powierzchni 2.472 m2 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”). Przedmiotowa działka gruntu powstała z podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym 27 na podstawie decyzji z dnia 12 marca 2012 r. wydanej z upoważnienia Prezydenta miasta opatrzonej klauzulą ostateczności z dnia 27 marca 2012 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 15 lipca 2016 r. Nr IPPP1/4512-470/16-2/RK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że :

„W analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, ponieważ Grunt nie stanowi terenu innego niż teren budowlany, w rozumieniu cyt. wcześniej art. 2 pkt 33 ustawy. Zastosowania nie znajdzie również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż dostawa Gruntu na rzecz Zbywcy została opodatkowana podatkiem VAT i Zbywca miał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Gruntu. Ponadto Przedmiot Transakcji nie był wykorzystywany przez Zbywcę do czynności zwolnionych od podatku.

Zatem transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości podlegała będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz.U. z 2016 r. poz. 718).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.