Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.22.2021.2.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-29
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2021 r. (data wpływu 19 stycznia 2021 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu 15 marca 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 25 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.22.2021.1.KF (doręczone Stronie w dniu 4 marca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki nr 1 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 9 marca 2021 r. (data wpływu 15 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 25 lutego 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.22.2021.1.KF (skutecznie doręczonym w dniu 4 marca 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki nr 1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 9 marca 2021 r.):

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 grudnia 2018 r. (…) (dalej Wnioskodawca) nabył od osoby fizycznej na własne potrzeby nieruchomość gruntową niezabudowaną, stanowiącą działkę gruntu numer 1, położoną w (…) o powierzchni (…) ha.

Przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta ani od (…) ani od jednostki samorządu terytorialnego. Wnioskodawca nabył nieruchomość będąc stanu wolnego.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Z tytułu nabycia przedmiotowej działki nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Transakcja kupna przedmiotowej nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Transakcja nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości (działka gruntu nr 1) nie została udokumentowana fakturą.

Wnioskodawca zakupił nieruchomość gruntową niezabudowaną, stanowiącą działkę gruntu numer 1, położoną w (…), o powierzchni (…) ha, ponieważ planował wybudować na tej działce dom jednorodzinny. W tym celu wybudował ogrodzenie betonowe oraz rozpoczął prace związane z pozyskiwaniem materiałów do budowy domu. Wnioskodawca posiadał projekt domu oraz uzyskał pozwolenie na budowę.

Jednak w związku z informacją o powstającym na sąsiedniej działce hipermarkecie oraz propozycją wykupu działki przez właścicieli powstającego hipermarketu, Wnioskodawca zrezygnował z budowy domu na działce i postanowił ją sprzedać.

Po nabyciu własności przedmiotowej nieruchomości właściciel nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości czy też atrakcyjności wyżej wymienionej działki, nie zamierzał jej bowiem sprzedawać. Wybudował ogrodzenie, ponieważ planował rozpocząć tam budowę domu. Nakłady na ogrodzenie nie miały na celu przygotowania ww. nieruchomości do sprzedaży. Właściciel nie podejmował działań marketingowych. To właściciel powstającego w sąsiedztwie hipermarketu zaproponował wykup działki, na co Wnioskodawca się zgodził.

W związku z decyzją o sprzedaży działki gruntu numer 1 Wnioskodawca postanowił kupić inną działkę pod budowę domu. Dnia 8 lipca 2019 r. Wnioskodawca nabył od osób fizycznych nieruchomość stanowiącą działkę gruntu numer 2, położoną w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) o powierzchni (…) ha, na której wybudował dom jednorodzinny.

Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość gruntową zabudowaną stanowiącą działkę gruntu numer 1, położoną w (…), o powierzchni (…) ha. Przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży będzie nieruchomość stanowiąca majątek prywatny Wnioskodawcy.

Dnia 25 lipca 2019 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), o obszarze (…) ha, składającej się z działki ewidencyjnej numer 1.

Prawo własności nieruchomości nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 grudnia 2018 r. W chwili nabycia przedmiotu umowy był stanu cywilnego wolnego, aktualnie nie pozostaje w związku małżeńskim, a nieruchomość stanowi jego majątek osobisty. Przedmiot umowy przedwstępnej (nieruchomość - działka gruntu nr 1) jest wolny od umów najmu i dzierżawy i nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna nr 1 o obszarze (…) ha położona jest w jednostce ewidencyjnej 1, (…) - gmina (…), obręb (…), (…) i oznaczona jest jako grunty orne (RIVb, RV, RVI). Działka nr 1 jest zabudowana betonowym ogrodzeniem i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi (…), w którym znajduje się w części: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem (…); w granicy strefy ochrony pośredniej od ujęcia wody; w części w pasie technologicznym linii elektrycznej; w granicy strefy obserwacji archeologicznej, ponadto ww. działka nie znajduje się na obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Działka nr 1 nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 482 z późn. zm.). Działka nr 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Na nieruchomości (działka gruntu nr 1) nie ma gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu art. 217 ust. 13 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 2268, z późn. zm.). Nieruchomość (działka gruntu nr 1) nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części.

Zgodnie z podpisaną umową przedwstępną dojdzie do transakcji kupna-sprzedaży pod następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości oznaczonej jako działka numer 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 523,90 m2, w tym sala sprzedaży o powierzchni 400,00 m2, wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
3.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
4.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5.  uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
6.  uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
7.  uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
8.  skutecznego nabycia przez kupującego prawa własności nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu numer 3, objętej księgą wieczystą KW numer (…),
9.  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Wnioskodawca zobowiązał się w umowie przedwstępnej nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez kupującego na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawca udzielił w umowie przedwstępnej kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu (art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez kupującego, własnym kosztem i staraniem na działce stanowiącej przedmiot niniejszej umowy, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Dnia 31 lipca 2020 r. doszło do zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży wyłącznie w zakresie terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Wnioskodawca nie wykorzystuje nieruchomości (działka gruntu nr 1) do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Z nieruchomości (działka gruntu nr 1) Wnioskodawca nie dokonuje dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych usług o zbliżonym charakterze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę gruntu numer 1, położonej w (…), o powierzchni (…) ha, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę gruntu numer 1, położoną w (…), o powierzchni (…) ha, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z powyższego przepisu, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, że działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku z dostawą działki będącej przedmiotem wniosku - za podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w tym jako przedmiot najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży.

Wnioskodawca nie podjął również ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Celem zakupu działki był tylko i wyłącznie cel prywatny. Wnioskodawca zakupił działkę w celu wybudowania domu jednorodzinnego. Podjął w tym celu odpowiednie starania. Uzyskał pozwolenie na budowę, zamówił materiały budowlane oraz posiadał projekt. Wnioskodawca nie zamierzał sprzedawać, handlować i prowadzić jakiejkolwiek działalności w tym zakresie.

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sprzedaż tego gruntu stanowi wyłącznie wykonywanie przysługującego Wnioskodawcy prawa własności (sprzedaż majątku osobistego), a zatem nie oznacza ona wykonywania działalności gospodarczej.

W okolicznościach omawianej sprawy brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że w związku z dostawą działki Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zatem stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym udziału w gruncie) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i jest faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z orzeczenia tego wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie ma statusu rolnika ryczałtowego. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 grudnia 2018 r. Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na własne potrzeby nieruchomość gruntową niezabudowaną, stanowiącą działkę gruntu numer 1, położoną w (…) o powierzchni (…) ha. Działka nr 1, jest zabudowana betonowym ogrodzeniem i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi (…), w którym znajduje się w części: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; w części w pasie technologicznym linii elektrycznej; w granicy strefy obserwacji archeologicznej. Wnioskodawca zakupił nieruchomość, ponieważ planował wybudować na tej działce dom jednorodzinny. W tym celu wybudował ogrodzenie betonowe oraz rozpoczął prace związane z pozyskiwaniem materiałów do budowy domu. Wnioskodawca posiadał projekt domu oraz uzyskał pozwolenie na budowę. W chwili nabycia przedmiotu umowy był stanu cywilnego wolnego, aktualnie nie pozostaje w związku małżeńskim, a nieruchomość stanowi jego majątek osobisty. Przedmiot umowy przedwstępnej (nieruchomość - działka gruntu nr 1) jest wolny od umów najmu i dzierżawy i nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. Jednak w związku z informacją o powstającym na sąsiedniej działce hipermarkecie oraz propozycją wykupu działki przez właścicieli powstającego hipermarketu, Wnioskodawca zrezygnował z budowy domu na działce. Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość gruntową zabudowaną stanowiącą działkę gruntu numer 1. Po nabyciu własności przedmiotowej nieruchomości właściciel nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości czy też atrakcyjności wyżej wymienionej działki, nie zamierzał jej bowiem sprzedawać. Wybudował ogrodzenie, ponieważ planował rozpocząć tam budowę domu. Nakłady na ogrodzenie nie miały na celu przygotowania ww. nieruchomości do sprzedaży. Właściciel nie podejmował działań marketingowych. To właściciel powstającego w sąsiedztwie hipermarketu zaproponował wykup działki, na co Wnioskodawca się zgodził. Dnia 25 lipca 2019 r. Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę przedwstępną. Zgodnie z podpisaną umową dojdzie do transakcji kupna-sprzedaży pod następującymi warunkami: uzyskania przez kupującego decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości oznaczonej jako działka numer 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uzyskania przez kupującego decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, uzyskania przez kupującego decyzji na wycinkę drzew, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym. Dnia 31 lipca 2020 r. doszło do zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży wyłącznie w zakresie terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży ww. nieruchomości.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki nr 1 podjął lub też podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dopiero w sytuacji, gdy Wnioskodawca w związku z dokonywaną sprzedażą będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że w 2019 roku Wnioskodawca udzielił kupującemu w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń. Ponadto Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, a także zawarcie określonych umów, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Zatem osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Strony.

W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działki nr 1 nie będzie dokonana z majątku prywatnego Wnioskodawcy. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki nr 1 będzie wypełniała znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika - dla tej transakcji - w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że dostawa działki nr 1 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. nieruchomości.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.