Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.97.2019.4.LB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-25
Teza: A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja – sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej we wniosku umowy sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podkreślić należy, że na zastosowane wyłączenia, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma wpływu dzień zawarcia transakcji, lecz fakt, że transakcja w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 12 kwietnia 2019 r. (data wpływu – 17 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym 26 kwietnia 2019 r. oraz 19 czerwca 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków oraz budowli na tym gruncie posadowionych – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków oraz budowli na tym gruncie posadowionych. Wniosek został samoistnie uzupełniony 26 kwietnia 2019 r.

Jako, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych (zawierał braki), w piśmie z 14 czerwca 2019 r. znak:0114-KDIP1-2.4012.222.2019.2.RD oraz 0111-KDIB4.4014.97.2019.3.LB wezwano o jego uzupełnienie.

Wniosek, w odpowiedzi na wezwanie, uzupełniono 19 czerwca 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: L. Sp. z o.o. (Zainteresowany 1, Nabywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: O. Sp. z o.o. i Spółka-Spółka Komandytowa (Zainteresowany 2, Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania, spółka L. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”, ,,Nabywca”) jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest spółka O. Sp. z o.o. i Spółka-Spółka K. (dalej: „Sprzedający”), zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. W dalszej części wniosku Spółka wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

27 listopada 2018 r. Sprzedający oraz podmiot trzeci (powiązany ze Spółką) podpisały list intencyjny, zgodnie z którym Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego następujące prawa związane z działkami:

*   prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 3182/167, 3183/167, 3184/167, 3185/167, 3186/167, 3187/167, 3188/167, 3189/167, 3190/167, 3191/167, 3192/167, 3193/167, 3194/167, 3195/167, 3196/167 i 3197/167, dla których Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą,
*   udział w wysokości 95/100 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 2885/167, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
*   udział w wysokości 32/100 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 2849/40, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
*   udział w wysokości 28/100 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 2850/40, dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą,
*   udział w wysokości 26/100 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 2848/40, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
*   prawo własności do wszelkich obiektów budowlanych umiejscowionych na działkach będących w całości w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego,
*   odpowiedni udział w prawie własności wszelkich obiektów budowlanych umiejscowionych na działkach, które są przedmiotem użytkowania wieczystego w określonym wyżej udziale.

Wskazane powyżej działki wraz ze wszelkimi znajdującymi się na nich obiektami budowlanymi dalej będą łącznie zwane „Nieruchomością”.

Zgodnie z treści zawartego listu intencyjnego do nabycia Nieruchomości może przystąpić podmiot wskazany przez spółkę podpisującą list intencyjny. Podmiotem tym będzie Spółka, wobec czego to ona będzie finalnie nabywcą Nieruchomości. Spółka zamierza przeprowadzić transakcję niezwłocznie po otrzymaniu interpretacji indywidualnej.

Nieruchomość jest obciążona służebnością przechodu/przejazdu i służebnościami przesyłowymi i dodatkowymi, ustanowionymi na rzecz podmiotów trzecich.

Na dzień złożenia wniosku na działkach składających się na Nieruchomość znajdują się następujące obiekty budowlane.

Tabela – załącznik PDF

Na ww. działkach wchodzących w skład Nieruchomości mogą znajdować się również inne elementy, takie jak ogrodzenia, elementy oświetlenia terenu, infrastruktura przesyłowa będąca własnością Sprzedającego, itp.

Przed dniem transakcji może zostać dokonany podział budynku portierni posadowionego na działkach 3184/167 oraz 2885/167 na dwa budynki, co nastąpi w wyniku prac polegających na podzieleniu budynku portierni ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, która będzie przebiegała wzdłuż granicy między tymi dwoma działkami. W wyniku tego zostanie złożony wniosek o ujawnianie podziału budynku w ewidencji gruntów i budynków. Alternatywnie, przed dniem transakcji może zostać również dokonana rozbiórka budynku portierni posadowionego na działkach 3184/167 oraz 2885/167.

Na działkach o numerach ewidencyjnych 3182/167, 3183/167, 3187/167, 3197/167 nie ma obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem.

Na Nieruchomości znajduje się także infrastruktura przesyłowa niebędąca własnością Sprzedającego (infrastruktura przesyłowa należy do odpowiednich przedsiębiorstw przesyłowych).

W 1997 r. Nieruchomość była elementem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która została sprzedana przez PBM w upadłości na rzecz spółki Op. sp. z o.o.

W 2006 r. Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego nieruchomości i udziałów nieruchomości wraz z wszelkimi obiektami budowlanymi, znajdującymi się wówczas na działkach składających się na Nieruchomość) została wniesiona do Sprzedającego przez spółkę Op. sp. z o.o., jako wkład niepieniężny składający się z przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny. Sprzedający przejął w ramach aportu (poza Nieruchomością i znajdującymi się na niej obiektami budowlanymi), w szczególności także środki trwałe (sprzęt, wyposażenie hal) oraz ośmiu pracowników Op. sp. z o.o. Sprzedający, wstąpił także w prawa i obowiązki Op. sp. z o.o. z umów najmu dotyczących poszczególnych części Nieruchomości, istniejących na dzień aportu oraz kontynuował wynajmowanie Nieruchomości. W zamian za wniesiony wkład w postaci przedsiębiorstwa Op. sp. z o.o. stała się komandytariuszem Sprzedającego. Powyższy aport nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem w związku z nabyciem Nieruchomości Sprzedający nie miał prawa do odliczenia podatku od towarów i usług. Zawiązanie spółki Sprzedającego (i m.in. określenie przedmiotu wkładu Op. sp. z o.o.) odbyło się przez zawarcie 27 października 2006 r. umowy spółki komandytowej w formie aktu notarialnego, a przeniesienie Nieruchomości do Sprzedającego odbyło się przez zawarcie 20 listopada 2006 r. umowy przeniesienia prawa wieczystego użytkowania w formie aktu notarialnego.

Przedmiotem działalności przedsiębiorstwa wnoszonego do Sprzedającego, kontynuowanej przez Sprzedającego począwszy od 2006 r., była dzierżawa i najem powierzchni magazynowych, biurowych i gruntów składających się na Nieruchomość. Przedmiotem najmu była całość powierzchni hal (Najemcy korzystali również z pozostałej infrastruktury (obiektów budowlanych) znajdującej się na Nieruchomości), zaś niezabudowane części Nieruchomości nie były wynajmowane. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług, ani czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Po objęciu Nieruchomości w 2006 r. przez Sprzedającego działki składające się na Nieruchomość były przedmiotem podziałów.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości (wyłączając działki, w których Spółka posiada udziały w prawie użytkowania wieczystego – nr 2885/167, 2848/40, 2849/40, 2850/40) została wydana decyzja Prezydenta Miasta z 10 września 2005 r. o warunkach zabudowy, w której działki wchodzące w jej skład zostały przeznaczone pod zabudowę, tj. na budowę hali magazynowej i placów manewrowych. Przed dniem transakcji może zostać wydana także kolejna decyzja o warunkach zabudowy dla działek 3182/167, 3183/167, 3193/167, 3194/167 i fragmentu działki 3191/167 (oznaczenia wg aktualnej numeracji działek), w której działki te zostaną przeznaczone pod zabudowę (obecnie Sprzedający jest w trakcie uzyskiwania takiej decyzji).

Co do zasady obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane w latach 70. i 80. XX wieku, a część obiektów budowlanych w postaci komunikacji wewnętrznej została zmodernizowana w 2012 roku. Wyjątek stanowią wybudowane na Nieruchomości po 2006 r. następujące obiekty budowlane:

*   parking z kostki brukowej na działce nr 3191/167 (wybudowany w kwietniu 2017 r., zwany dalej: „Nowym parkingiem”),
*   plac utwardzany na działce nr 3191/167 (wybudowany w czerwcu 2017 r., zwany dalej: „Nowym placem”),
*   garaż blaszany na działce nr 3191/167 (budowa zakończyła się dnia 12 kwietnia 2017 r. przez najemcę Sprzedającego, zwany dalej: „Nowym garażem”),
*   2 wiaty magazynowe na działce 3194/167 (wybudowane przez najemcę Sprzedającego wcześniej niż na dwa lata przez dniem złożenia wniosku, zwane dalej: „Nowymi wiatami”).

Nowy parking oraz Nowy plac zostały wzniesione w związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (wynajmowaniu poszczególnych części Nieruchomości) i od początku (od momentu zakończenia ich budowy) były wykorzystywane przez najemców korzystających z Nieruchomości. Nowy garaż i Nowe wiaty zostały wzniesione przez najemców Sprzedającego i po wybudowaniu od początku były przez nich wykorzystywane, nie były one również przedmiotem ulepszeń przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający dokonał również kilkukrotnie ulepszenia hali produkcyjnej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Hala produkcyjna była ulepszana od 2009 do 2017 r., przy czym łączna wartość wydatków na ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej hali produkcyjnej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym).

Ulepszeniom w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym podlegały również drogi wewnętrzne i place znajdujące się na działkach 2885/167, 3195/167, 3184/167, 3191/167, 3185/167, 3186/167, 3194/167 (dalej: „Zmodernizowane obiekty”). Zmodernizowane obiekty zostały ulepszone w lutym 2012 r., przy czym łączna wartość wydatków na ich ulepszenie przewyższyła 30% ich łącznej wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym).

Zmodernizowane obiekty zostały ulepszone dla potrzeb najemców Sprzedającego, a najemcy rozpoczęli korzystanie z nich niezwłocznie po zakończeniu prac modernizacyjnych (są to drogi i place umożliwiające lub ułatwiające dojazd i poruszanie się po najmowanych częściach Nieruchomości).

Wszelkie pozostałe obiekty budowlane, jakie znajdują się na Nieruchomości na dzień złożenia wniosku, znajdowały się na Nieruchomości już w momencie jej objęcia przez Sprzedającego w 2006 r. i od tego czasu nie były one przedmiotem ulepszeń, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający odliczał podatek od towarów i usług z faktur zakupowych w związku ze wzniesieniem i modernizacją obiektów budowlanych na Nieruchomości. Nie odliczał zaś podatku naliczonego z faktur dotyczących budowy Nowego garażu i Nowych wiat, ponieważ nie ponosił kosztów budowy tych obiektów (faktury te były wystawiane na inny podmiot).

Na moment złożenia wniosku Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie poszczególnych części Nieruchomości podmiotom trzecim. Umowy najmu zostaną na dzień planowanej transakcji nabycia Nieruchomości przeniesione na Spółkę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (Spółka wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego), chyba że przed dniem planowanej transakcji poszczególne umowy zostaną rozwiązane przez Sprzedającego i danego najemcę. Może także zdarzyć się sytuacja, w której w niektórych przypadkach ze względów prawnych konieczne będzie zawarcie dodatkowego porozumienia związanego z przeniesieniem umowy najmu. Sprzedający przeniesie na Spółkę także zabezpieczenia i gwarancje dotyczące umów najmu istniejących na dzień planowanej transakcji i przenoszonych z mocy prawa.

Sprzedający może przenieść na Spółkę także umowy dotyczące dostaw mediów do Nieruchomości. Poza umowami dot. dostaw mediów. Sprzedający nie zamierza przenosić na Spółkę praw i obowiązków z jakichkolwiek innych umów związanych z funkcjonowaniem tej Nieruchomości – dotyczy to w szczególności umów serwisowych (dot. sprzątania, ochrony fizycznej) czy umów o zarządzanie Nieruchomością.

Sprzedający nie zamierza przenosić na Spółkę jakichkolwiek decyzji administracyjnych, zezwoleń, koncesji itp. (Sprzedający na chwilę obecną nie posiada takich decyzji, zezwoleń czy koncesji, które mogłyby przejść na Spółkę). Wyjątkiem może być ewentualnie przyszłe pozwolenie wodnoprawne, jeśli zostanie ono uzyskane przez Sprzedającego przed dniem transakcji.

Wraz ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie przeniesie na Spółkę żadnych pracowników. Przedmiotem transakcji nie będą także jakichkolwiek wartości niematerialne i prawne, w szczególności Spółka nie przejmie praw własności przemysłowej, praw autorskich (w tym praw do projektów budowlanych), praw do domen internetowych, praw do nazwy czy tajemnicy przedsiębiorstwa lub know-how. Sprzedający dostarczy natomiast Spółce dokumentację techniczną (w formie posiadanych dokumentów, bez przenoszenia majątkowych praw autorskich do tej dokumentacji) dotyczącą Nieruchomości (np. projekty budowlane i inne dokumenty związane z funkcjonowaniem Nieruchomości).

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie się także wiązała z przeniesieniem na Spółkę jakichkolwiek środków pieniężnych Sprzedającego, papierów wartościowych, praw lub zobowiązań związanych z umową ubezpieczeniową dot. Nieruchomości, wierzytelności (z wyjątkiem wynikających z umów najmu, które przejdą na Spółkę na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego lub dodatkowego porozumienia), zobowiązań (z wyjątkiem wynikających z umów najmu, które przejdą na Spółkę na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego lub dodatkowego porozumienia), umów dotyczących finansowania działalności Sprzedającego, w tym działalności związanej z Nieruchomością. Na Spółkę mogą zostać przeniesione jednak zabezpieczenia umów najmu, które zostaną przeniesione z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego lub dodatkowego porozumienia (o ile takie zabezpieczenia zostały przez najemców złożone).

Przedmiotem planowanej transakcji nie będzie również wyposażenie Nieruchomości, w szczególności suwnice znajdujące się w hali produkcyjnej, z której obecnie korzystają najemcy Sprzedającego. Z uwagi na przejęcie umów najmu, Sprzedający zamierza wyrazić zgodę na tymczasowe pozostawienie suwnic w obiekcie po dacie planowanej transakcji, tak długo, jak obowiązywać będzie umowa najmu z podmiotem korzystającym z suwnic. Po zakończeniu najmu suwnice zostaną usunięte z Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji na rzecz Kupującego mogą zostać przeniesione drobne ruchomości lub urządzenia potrzebne do korzystania z budynków. W szczególności na Kupującego mogą zostać przeniesione przynależności, tj. rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (na podstawie art. 51 § 1 w zw. z art. 52 Kodeksu cywilnego).

Sprzedający nie posiada żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS). Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości, a wynik na działalności z nią związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego. Spółka nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych uprzednio przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych. W ramach prowadzenia swojej działalności gospodarczej Sprzedający posiada również inne aktywa (poza Nieruchomością), w tym inne nieruchomości.

Spółka nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej przez Sprzedającego w dotychczasowym kształcie. W szczególności nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości w taki sam sposób jak robił to Sprzedający. Spółka zamierza przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na rozbudowaniu na kompleksu magazynowego w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni, która zasadniczo będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług. Mając to na uwadze. Spółka:

*   w pierwszym etapie planuje wybudować na Nieruchomości nową halę magazynową a później
*   w drugim etapie zamierza dokonać rozbiórki istniejących na Nieruchomości zabudowań w niezbędnym zakresie i wybudować kolejną halę magazynową.

Przed dokonaniem rozbiórki zabudowań Spółka będzie kontynuowała umowy najmu zawarte przez Sprzedającego. Przed rozbiórką umowy te zostaną rozwiązane lub wypowiedziane. Przed dniem transakcji Strony nie zamierzają rozpoczynać żadnych prac rozbiórkowych czy budowalnych (wyjątkiem może być ewentualne podzielenie lub rozbiórka budynku portierni).

Po przeprowadzeniu odpowiednich analiz biznesowych i finansowych może okazać się jednak, że Spółka nie będzie realizowała etapu drugiego wobec czego umowy najmu zawarte przez Sprzedającego mogą być przez Spółkę kontynuowane w pewnym zakresie.

Mając na uwadze zamiary Spółki, zleciła ona opracowanie koncepcji nowego zagospodarowania Nieruchomości, dokonanie analiz dotyczących planowanej inwestycji (w tym prawnych, podatkowych, geodezyjnych, geologicznych i środowiskowych). Spółka złożyła także wniosek o wydanie decyzji środowiskowej. Sprzedający jest także w trakcie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy obejmującej część działek (o czym była mowa wcześniej) co ma na celu przyspieszenie procesu inwestycyjnego Spółki związanego z jej planami dotyczącymi nabywanej Nieruchomości.

Strony planują także złożyć przed dniem dokonania transakcji oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani przedstawili następującą klasyfikację obiektów budowlanych.

Tabela – załącznik PDF

W oparciu o przedstawiony opis, w ocenie Stron:

*   obiekty zaklasyfikowane jako budynki (zgodnie z klasyfikacją w rozumieniu Prawa budowlanego przedstawioną w odpowiedzi na pytanie nr 1 lit. a) powinny być traktowane na gruncie prawa cywilnego jako nieruchomości budynkowe,
*   obiekty znajdujące się na Nieruchomości, które nie są budynkami (zgodnie z klasyfikacją w rozumieniu Prawa budowlanego przedstawioną w odpowiedzi na pytanie nr 1 lit a) nie stanowią nieruchomości w rozumieniu prawa cywilnego, ponieważ ark 46 § 1 KC za nieruchomości uznaje części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Będą to inne niż budynki urządzenia trwale związane z gruntem w rozumieniu art. 235 KC (jeżeli są trwale związane z gruntem) albo części składowe nieruchomości budynkowych (jeśli są trwale związane z budynkami).

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku wskazano, że po złożeniu wniosku Strony postanowiły, że z uwagi na to, że suwnice są użytkowane obecnie przez najemców i w związku z tym Spółka musi posiadać tytuł prawny do tych elementów w celu prawidłowego wykonywania umów najmu, znajdujące się w hali produkcyjnej suwnice zostaną przeniesione na Spółkę wraz z pozostałymi urządzeniami potrzebnymi do korzystania z budynków, w tym z przynależnościami. Strony modyfikują zatem opis zdarzenia przyszłego w tym zakresie.

Dodatkowo Strony wyjaśniają, że w ramach transakcji na Spółkę mogą zostać przeniesione również decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach oraz decyzje o warunkach zabudowy, które zostały uzyskane przez Sprzedającego. Spółka niezależnie uzyskała, również własną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach oraz wystąpiła o warunki zabudowy. Przeniesienie decyzji Sprzedającego na Spółkę ma na celu przyspieszenie procesu inwestycyjnego planowanego przez Spółkę.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji pominięto z przywołania z uzupełnienia tę jego część, która odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano (po modyfikacji w uzupełnieniu) m.in. następujące pytania:

Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przyjmując, że do transakcji dojdzie przed 1 lipca 2019 r.? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przyjmując, że do transakcji dojdzie po 30 czerwca 2019 r.? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży Nieruchomości, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przyjmując, że do transakcji dojdzie przed 1 lipca 2019 r. (stanowisko odnośnie pytania nr 5).

Również transakcja sprzedaży Nieruchomości, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przyjmując, że do transakcji dojdzie po 30 czerwca 2019 r. (stanowisko odnośnie pytania nr 6).

Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki w wysokości 23%. W rezultacie transakcja nabycia Nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4) lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, ze czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Spółka nie będzie zobowiązana do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 21 czerwca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.222.2019.3.RD.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że opisana we wniosku transakcja sprzedaży, będąca przedmiotem zapytania w podatku od czynności cywilnoprawnych, obejmie przeniesienie na Nabywcę prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków oraz budowli (Nieruchomość). Rolę budowli spełniają drogi, place, mury oporowe, ogrodzenia, elementy oświetlenia, infrastruktura przesyłowa. Obiekty budowlane, inne niż budynki nie stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku Transakcji sprzedaży (nabycia Nieruchomości) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej (podstawowej) stawki podatku od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 21 czerwca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.222.2019.3.RD, w której wskazano, że: ,,(…) planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy (…).

Zatem w analizowanej sprawie, w przypadku gdy Strony transakcji spełnią warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdy transakcja dostawy będzie mieć miejsce po lipcu 2019 r. wówczas dostawa całej Nieruchomości (budynków, budowli, gruntu oraz działek niezbudowanych) będzie w całości opodatkowana stawką podatku VAT 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Również w sytuacji gdy dostawa będzie mieć miejsce przed lipcem 2019 r., tj. w czerwcu gdy strony transakcji spełnią warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i zrezygnują ze zwolnienia od podatku dla sprzedaży budynków i budowli objętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wówczas dostawa całej Nieruchomości (budynków, budowli w tym Nowego Placu, gruntu i działek niezabudowanych) będzie w całości opodatkowana stawką podatku VAT 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.”

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja – sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało), to do opisanej we wniosku umowy sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podkreślić należy, że na zastosowane wyłączenia, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma wpływu dzień zawarcia transakcji, lecz fakt, że transakcja w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań 5 i 6 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.