Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-281/15-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-06-24
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spłata; udział; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 marca 2015 r. (data wpływu 12 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 czerwca 2015 r. (data wpływu 8 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 26 maja 2015 r. nr ILPB2/4511-1-281/15-2/JK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Ponadto, pouczono Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Zainteresowanego nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane w dniu 26 maja 2015 r., zostało skutecznie doręczone w dniu 29 maja 2015 r. Natomiast w dniu 8 czerwca 2015 r. (data nadania 2 czerwca 2015 r.) wpłynęło pismo stanowiące uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2014 r. Wnioskodawca dokonał zbycia nieruchomości mieszkalnej – jako swojego majątku prywatnego. Nieruchomość ta w roku 1998 została nabyta w wyniku umowy zamiany. Nastąpiło wówczas nabycie na zasadach współwłasności ułamkowej w całej nieruchomości bez wydzielania odrębnych własności lokali w całym budynku, mimo że w budynku znajdowało się 10 odrębnych lokali mieszkalnych.

W wyniku tego nabycia udział Wnioskodawcy wynosił 1/10 własności całego budynku. Natomiast w roku 2010 doszło do sądowego zniesienia współwłasności tej nieruchomości i ustanowiono odrębne własności lokali.

W wyniku sądowego zniesienia współwłasności Zainteresowany zobowiązany był do dopłaty na rzecz osoby występującej z wnioskiem o podział w wysokości 40.976,20 zł. Jednocześnie sąd przyznał na jego wyłączą własność lokal mieszkalny o powierzchni 67,7 m o wartości 627.075 zł, z własnością, którego związany jest udział w wysokości 68/817 części we współwłasności niewydzielonych części wspólnych nieruchomości.

W momencie nabycia nieruchomości na współwłasność Wnioskodawca był właścicielem 1/10 części całej nieruchomości. Natomiast w 2010 r. Zainteresowanemu został przyznany na wyłączną własność lokal o powierzchni 67,7 m oraz udział mniejszy niż pierwotnie udział w częściach wspólnych budynku – tj. jedynie 68/817, gdzie pierwotnie posiadał 1/10 części.

Sąd przyznając własność Zainteresowanemu zlecił wcześniej biegłym dokonanie wyceny całej nieruchomości. Biegły wycenił wartość mieszkania Zainteresowanego na 627.075 zł, a sąd zaakceptował tą wartość mieszkania wskazując ją wprost w sentencji wyroku. W ww. wyroku określono wartość przyznanego Wnioskodawcy lokalu na taką kwotę na jaką wycenił ją biegły.

W 2014 r. Zainteresowany sprzedał przedmiotowy lokal i udział w nieruchomości wspólnej oraz udział w gruncie za kwotę 375.000 zł, a więc dużo niższą niż wartość nabytego lokalu w roku 2010 dokonaną w wyniku sądowego zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy we wskazanym wyżej stanie faktycznym podatnik ma obowiązek zapłacić podatek dochodowy za rok 2014 z tytułu sprzedaży nieruchomości w stosunku do której zniesiono współwłasność w roku 2010?

Zdaniem Wnioskodawcy, zniesienie współwłasności dokonane w 2010 r. jest nabyciem w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, ponieważ na nowo ukształtowało prawo własności nieruchomości, a dodatkowo miało charakter odpłatny. Wnioskodawcy przyznano mniejszy udział w częściach wspólnych niż posiadał udziału w całej nieruchomości.

Podatnik dokonał dopłaty w wysokości 40.976,20 zł a lokal, który nabył na wyłączną własność posiadał wartości 627.075 zł.

W ocenie Wnioskodawcy po pierwsze dokonana dopłata i zniesienie współwłasności spowodowało, że podatnik nabył mniejszy udział w nieruchomości wspólnej niż pierwotnie przed zniesieniem współwłasności. Zatem nie zwiększył mu się stan posiadania i własności a wręcz przeciwnie. Po drugie nawet jak przyjąć, że w wyniku dopłaty zwiększyła się wartość jego majątku w stosunku do tego jaki posiadał przez zniesieniem współwłasności, to w momencie zbycia tego lokalu i części wspólnych za kwotę dużo mniejszą niż wartość w dniu zniesienia współwłasności (375.000 zł w momencie zbycia i kwota 627.075 zł w momencie zniesienia współwłasności) - to i tak nie powstaje obowiązek zapłaty podatku z tytułu sprzedaży - bowiem podatnik nie osiągnął dochodu podlegającego opodatkowania. Ponieważ wartość zbywanego lokalu (przychód 375.000 zł) był mniejszy niż koszt nabycia w drodze zniesienia współwłasności 627.075 zł).

W ocenie Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności udział Wnioskodawcy w przedmiotowej nieruchomości nie uległ powiększeniu, przekraczając jego pierwotny udział we współwłasności. Samo zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej. Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy - w wyniku tego zniesienia - podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2014 r. dokonał zbycia nieruchomości mieszkalnej, którą nabył w 1998 r. w wyniku umowy zamiany. Nastąpiło wówczas nabycie na zasadach współwłasności ułamkowej w całej nieruchomości bez wydzielania odrębnych własności lokali w całym budynku, mimo że w budynku znajdowało się 10 odrębnych lokali mieszkalnych. W wyniku tego nabycia udział Wnioskodawcy wynosił 1/10 własności całego budynku. Natomiast w roku 2010 dokonano sądowego zniesienia współwłasności tej nieruchomości i ustanowiono odrębne własności lokali. W wyniku dokonania tego sądowego zniesienia współwłasności Zainteresowany zobowiązany był do dokonania dopłaty na rzecz osoby występującej z wnioskiem o podział w wysokości 40.976,20 zł. Jednocześnie sąd przyznał na jego wyłączą własność lokal mieszkalny o powierzchni 67,7 m o wartości 627.075zł, z własnością, którego związany jest udział w wysokości 68/817 części we współwłasności niewydzielonych części wspólnych nieruchomości.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121), współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom w myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej.

Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy.

W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat.

Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z powyższego wynika zatem, że udział w przedmiotowym lokalu Wnioskodawca nabył w różnym czasie, tj. część w 1998 r. w drodze umowy zamiany oraz część w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności. O powyższym świadczy fakt, że to Zainteresowany został przez sąd zobligowany do dokonania dopłaty na rzecz wnioskodawcy zniesienia współwłasności nieruchomości, a zatem udział Zainteresowanego po zniesieniu współwłasności w przedmiotowej nieruchomości uległ zwiększeniu. Poza tym dokonana przez Zainteresowanego dopłata – wbrew jego opinii – świadczy o tym, że stan majątkowy Wnioskodawcy uległ zwiększeniu, a nie zmniejszeniu.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dokonane w 2014 r. odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1998 r. nie będzie w ogóle podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. w wyniku zniesienia współwłasności należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku ze sprzedażą, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości itp.).

Z kolei koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Reasumując, przychód uzyskany z tytułu dokonanej w 2014 r. sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1998 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Natomiast przychód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2010 r. w wyniku zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym. Wskazać należy, że ww. przychodu nie można obniżyć o wartość wyceny biegłego. Zauważyć bowiem trzeba, że wartość ta dotyczyła nabycia przez Wnioskodawcę całej nieruchomości, a nie tej części, której zbycie podlega opodatkowaniu. Kosztem pomniejszającym przychód podatkowy będzie natomiast kwota, którą Zainteresowany przeznaczył na powiększenie udziału w majątku, a więc kwota dopłaty (40.976,20 zł). Nie można zgodzić się zatem ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że w sytuacji kiedy przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie przekracza wartości nieruchomości na dzień jej nabycia to nie powstaje obowiązek podatkowy. Jak bowiem wykazano powyżej opodatkowaniu podlega przychód pomniejszony o stosowne koszty, a nie przychód pomniejszony o wartość rynkową wskazaną przez biegłego. W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.