Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-1375/08-2/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-12-16
Teza: Czy w związku ze sprzedażą Wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy? Jeśli tak, to w jakiej wysokości i jaka jest podstawa prawna? Czy w akcie notarialnym umowy sprzedaży działek powinno znaleźć się zobowiązanie kupujących, co do sposobu wykorzystania działek i czy takie zobowiązanie zagwarantuje Wnioskodawcy zwolnienie od podatku? Jakie inne gwarancje Wnioskodawca powinien uzyskać, że działki nie zmienią charakteru rolnego? Kto poniesie konsekwencje niedotrzymania zobowiązania przez kupujących?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość rolna; umowa-umowa darowizny; umowa-umowa sprzedaży; zbycie-odpłatne zbycie; zobowiązanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22.09.2008 r. (data wpływu 25.09.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości rolnych nabytych w 2007 roku w drodze umowy darowizny - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25.09.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości rolnych nabytych w 2007 roku w drodze umowy darowizny.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 17.12.2007 r. umową darowizny otrzymał od brata zabudowaną nieruchomość rolną, położoną w Ś., gmina Ci., powiat L., woj. M.. Część tej nieruchomości stanowią działki Nr 1153 o powierzchni 1,34 ha i Nr 1154 o powierzchni 1,34 ha. Działki sąsiadują ze sobą i tworzą jednolitą nieruchomość rolną. Były i są uprawiane na nich zboża. Na działce Nr 1154 znajduje się budynek mieszkalny drewniany, a na działce 1153 gospodarczy murowany. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów 0,08 ha z działki Nr 1153 i 0,09 ha z działki Nr 1154 stanowią użytki rolne zabudowane.

Wnioskodawca zamierza sprzedać obydwie działki w całości, łącznie z budynkami, małżeństwu Dorocie i Jackowi S.. Małżonkowie nie mieszkają w okolicy i żadne z nich nie jest rolnikiem. Kiedy staną się właścicielami zamierzają mieszkać w swojej nieruchomości w okresie letnim. Zobowiązują się również do utrzymania rolnego charakteru działek (dzierżawa lub samodzielna uprawa).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w związku ze sprzedażą Wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy?

Jeśli tak, to w jakiej wysokości i jaka jest podstawa prawna?

Czy w akcie notarialnym umowy sprzedaży działek powinno znaleźć się zobowiązanie kupujących, co do sposobu wykorzystania działek i czy takie zobowiązanie zagwarantuje Wnioskodawcy zwolnienie od podatku?

Jakie inne gwarancje Wnioskodawca powinien uzyskać, że działki nie zmienią charakteru rolnego?

Kto poniesie konsekwencje niedotrzymania zobowiązania przez kupujących?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż ta nie powinna być opodatkowana, gdyż przedmiotowe działki, w związku ze sprzedażą nie stracą charakteru rolnego, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

„Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny”.

W zaistniałej sytuacji, zdaniem Wnioskodawcy wszystko wskazuje, że działki nie utracą charakteru rolnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Ponieważ nabycie działek w drodze umowy darowizny miało miejsce w 2007 r., a więc do osiągniętego przychodu ze sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące od dnia 01 stycznia 2007 r.

Z analizy opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2007 roku nabył w drodze umowy darowizny zabudowaną nieruchomość rolną, składającą się m. in. z dwóch działek o powierzchni 1,34 ha każda z nich, na których były i są uprawiane zboża. W związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych działek wraz z budynkami, rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy osiągnięty przychód z ich sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym, czy też skorzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W art. 22 ust. 6e ustawodawca doprecyzował na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, tj. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Wobec powyższego zwolnienie przychodów ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego od podatku dochodowego uwarunkowane jest następującymi przesłankami, które muszą być spełnione łącznie:

*   grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne, stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,

*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji pojęcia gospodarstwo rolne. Dla wyjaśnienia tej kwestii, zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy posłużyć się przepisami ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.).

Zgodnie z art. 1 i 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej.

Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać już bezpośrednio z aktu notarialnego, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Chodzi tu o faktyczną a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego przez nieruchomość. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego.

Z treści wniosku wynika, że przedmiotowe działki, nabyte w 2007 r. w drodze umowy darowizny, na których były i są uprawiane zboża, Wnioskodawca planuje sprzedać małżeństwu, które nie mieszka w okolicy, a w zakupionej nieruchomości zamierza mieszkać w okresie letnim. Jednakże, pomimo, że nie są rolnikami zobowiążą się do utrzymania charakteru rolnego działek (dzierżawa lub samodzielna uprawa).

Z powyższego można wnioskować, przyjmując, że nabywcy dotrzymają obietnicy utrzymania rolnego charakteru działki, iż grunty te, w wyniku sprzedaży nie utracą charakteru rolnego.

Należy jednakże wyjaśnić, że okoliczność, iż kupujący działki oświadczą, że nie zmienią ich charakteru rolnego nie jest okolicznością wystarczająca dla zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już wskazano powyżej utrata charakteru rolnego gruntów nastąpić może poprzez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Nie przesądza o tym wpis w planie zagospodarowania przestrzennego, czy oświadczenie nabywcy zawarte w akcie notarialnym, ale faktyczny sposób ich użytkowania gwarantuje możliwość skorzystania z ulgi.

Zatem o ile sprzedawane przez Wnioskodawczynię grunty nie utracą charakteru rolnego, zgodnie z powyższymi ustaleniami, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia, kiedy grunty podlegające sprzedaży, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, utracą w związku z tą sprzedażą charakter rolny, powinien Wnioskodawca wnieść odrębny wniosek do właściwego organu urzędu miasta lub gminy, w obszarze którego położona jest przedmiotowa nieruchomość.

W przeciwnym wypadku, a więc w sytuacji gdy przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, na podstawie powołanego art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy podatkowej nie będą spełnione łącznie, osiągnięty przez Wnioskodawcę przychód podlegać będzie opodatkowaniu zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym od dnia 01. 01.2007 r., a więc w oparciu o treść zacytowanego powyżej art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z przepisem art. 14f § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), w brzmieniu nadanym art. 6 ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Natomiast w przypadku wystąpienia w jednym wniosku odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych opłatę pobiera się od każdego z nich (art. 14f § 2).

Opłata od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 22 września 2008 r. (data wpływu 25 września 2008 r.) została zaś wniesiona w wysokości 75 zł. W związku z wystąpieniem we wniosku jednego zdarzenia przyszłego część uiszczonej w dniu 23 września 2008 r. opłaty – w wysokości 35 zł, zostanie zwrócona, zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno-prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na Pana adres zamieszkania:

xxx

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.