Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/4511-1-1421/15-2/AMN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-12-23
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 27 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył działkę niezabudowaną, na której wybudował wraz z żoną (zakończenie budowy 21 października 2013 r.) budynek wielorodzinny, w którym znajduje się 12 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale przeznaczone do działalności gospodarczej.

W dniu 26 maja 2011 r. Zainteresowany nabył − także razem z żoną − działkę wraz z budynkiem wielorodzinnym, w którym znajduje się 9 lokali mieszkalnych. Zakupów tych dokonano z majątku wspólnego, gdyż Wnioskodawca wraz z żoną pozostają w ustawowej wspólności majątkowej.

Działka nabyta w 2010 roku podlegała opodatkowaniu VAT natomiast nieruchomość nabyta w 2011 roku jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego oraz jest wspólnikiem w dwóch spółkach cywilnych. Żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Ww. nieruchomości nie zostały zakupione, wybudowane i wyremontowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lecz z majątku osobistego Wnioskodawcy i żony Wnioskodawcy, Zainteresowani nie byli więc uprawnieni i nie korzystali z odliczenia od podatku należnego, podatku naliczonego VAT, zarówno przy zakupie jak budowie i remoncie nieruchomości. Od grudnia 2013 roku lokale mieszkalne i niemieszkalne w obydwu budynkach były przez Wnioskodawcę i żonę Wnioskodawcy wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej). Umowy na najem lokali mają charakter długotrwały.

Na podstawie oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków złożonego do urzędu skarbowego, przychody uzyskiwane z najmu były rozliczne dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych (zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych − najem prywatny) oraz podatku od towarów i usług przez Wnioskodawcę. Wynajem lokali użytkowych był opodatkowany 23% podatkiem od towarów i usług a wynajem lokali mieszkalnych korzystał ze zwolnienia z tego podatku.

W związku z kłopotami dotyczącymi najmowanych lokali, po upływie 5 lat od daty nabycia, Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać wszystkie lokale mieszkalne i niemieszkalne wraz z gruntem przypadającym na dany lokal aby w całości pozbyć się opisanych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w opisanych budynkach po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Nieruchomości zostały zakupione, wybudowane i wyremontowane z majątku osobistego (prywatnego) w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej − za środki pochodzące z majątku wspólnego;
2.  Lokale użytkowe mieszkalne wynajmowane były w ramach tzw. najmu prywatnego a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
3.  Nieruchomości nie stanowiły składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, nie były wpisane do ewidencji środków trwałych.

Na tej podstawie Wnioskodawca uważa, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokali nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej (nie ma zastosowania art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) ani przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8, ponieważ planowana sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie oznacza to, że kwoty otrzymane z sprzedaży tych nieruchomości nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, mają jednak zastosowanie – na podstawie art. 10 ust. 3 ww. ustawy, do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać, co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy planowana sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Zatem skoro – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – ww. nieruchomości nie zostały zakupione, wybudowane i wyremontowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lecz z majątku osobistego Wnioskodawcy a najem przedmiotowych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w obydwu budynkach odbywał się w ramach tzw. najmu prywatnego (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), to za zasadne jest uznać, że odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie związane z działalnością gospodarczą.

Zatem w wyniku sprzedaży przedmiotowych lokali po stronie Zainteresowanego nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wskazać należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowany zamierza sprzedać lokale mieszkalne i lokale niemieszkalne znajdujące się w opisanych budynkach, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w opisanych budynkach nie będzie stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie.

Reasumując, sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w opisanych budynkach − po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie − nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie. Ponadto, w wyniku sprzedaży ww. lokali po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Tym samym kwoty, które Wnioskodawca otrzyma ze sprzedaży ww. lokali nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie, informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. żony Wnioskodawcy.

Żona Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Jednocześnie tut. organ informuje, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług, zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.