Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-128/09-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-04-30
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: kredyt-kredyt mieszkaniowy; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2009 r. (data wpływu 9 lutego 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 marca 2009 r. (data wpływu 26 marca 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 12 marca 2009 r., znak ILPB2/415-128/09-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie opisanego stanu faktycznego.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 12 marca 2009 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 17 marca 2009 r.), zaś w dniu 26 marca 2009 r. (data nadania 23 marca 2009 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 4 lutego 2004 r. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, położony w X. Kwota zakupu wymieniona w akcie notarialnym wynosiła 96.000 zł. Oznaczona cena sprzedaży w akcie notarialnym została zapłacona przelewem na konto sprzedającego w terminie do 11 lutego 2004 r., w związku z realizacją kredytu hipotecznego na podstawie umowy z dnia 30 stycznia 2004 r., z planowanym uruchomieniem dnia 4 lutego 2004 r., zaciągniętego na zakup tejże nieruchomości mieszkalnej w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Ustalono hipotekę w kwocie 106.000 zł celem zabezpieczenia kwoty kredytu.

Wymieniony lokal sprzedali dnia 28 marca 2007 r. – przed upływem 5 lat – za kwotę 190.000 zł. Z tej ceny część w kwocie 97.603 zł plus odsetki od kredytu została przekazana przelewem bankowym na konto banku będącego kredytodawcą, tytułem spłaty kredytu zabezpieczonego przez wpis hipoteki w księdze wieczystej. Pozostała kwota, 92.397 zł, uzyskana z tej sprzedaży została przeznaczona na zakup domu, ewentualnie budowę domu mieszkalnego.

W dniu 10 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką złożyli oświadczenia w urzędzie skarbowym, zobowiązując się do dokonania stosownego rozliczenia z wydatkowania pozostałej kwoty ze sprzedaży w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) – tj. 2 lat do 28 marca 2009 r. Dnia 24 września 2007 r. zakupili zabudowaną nieruchomość położoną w Y, należącą do nieruchomości, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., za kwotę 170.775 zł. Z tego część ceny w kwocie 3.775,00 zł została zapłacona gotówką przed podpisaniem umowy, natomiast reszta ceny w kwocie 167.000,00 zł, została zapłacona przez bank mający siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kredytujący nabycie tej nieruchomości. Ustanowiono na rzecz banku na przedmiotowej nieruchomości: hipotekę zwykłą w kwocie 173.680,00 zł, hipotekę kaucyjną do kwoty 173.680,00 zł, jako zabezpieczenie odsetek i innych należności banku z tytułu udzielonego kredytu. Część ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości położonej w X, tj. 3.775 zł, przeznaczono gotówką na nabycie nieruchomości położonej w Y, a pozostałą kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczono na na udokumentowany rachunkami remont zakupionego budynku w Y.

Wnioskodawca nie odliczał i nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w ramach rozliczenia się ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca ma prawo uwzględnić spłacony kredyt hipoteczny z dnia 28 marca 2007 r. w kwocie 97.603,00 zł wraz z odsetkami zapłaconymi i rozliczyć się tylko ze sprzedaży, tj. 92.397,00 zł – pomniejszając o spłacone odsetki?

Czy w ramach rozliczenia Wnioskodawca może uwzględnić spłacony kredyt i odsetki na zakup nieruchomości z dnia 24 września 2007 r. spłacany od uruchomienia tego kredytu do czasu rozliczenia tj. do 28 marca 2009 r.?

Czy z pozostałej kwoty bez pokrycia Wnioskodawca zapłaci 10 % podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ma On prawo w rozliczeniu w terminie do 28 marca 2009 r. ze sprzedaży mieszkania za kwotę 190.000,00 zł uwzględnić spłacony kredyt hipoteczny w kwocie 97.603,00 zł wraz z odsetkami (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ma On prawo w rozliczeniu ww. uwzględnić spłaconą część kredytu z odsetkami na zakup nieruchomości z dnia 24 września 2007 r. spłaconą w terminie do dnia 28 marca 2009 r. (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z pozostałej kwoty brakującej pokrycia wydatkami zapłaci On 10 % zryczałtowanego podatku wraz z odsetkami (art. 28 ust. 2 i ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od dnia 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10% uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwoli skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wyżej cyt. ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Stosownie natomiast do przepisów art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku – w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32, lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku, mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości oraz innych nieruchomości mieszkalnych, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) – w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 roku.

Z opisanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż oba zaciągnięte kredyty spełniają powyższe warunki, a Wnioskodawca nie odliczał i nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. Dlatego też przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży mieszkania, w części wydatkowanej na spłatę wskazanych we wniosku kredytów, podlega zwolnieniu w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Omawiane przepisy posługując się terminem „w części wydatkowanej”, wskazują na brak ograniczenia zakresu zastosowania się przez Wnioskodawcę do zawartych w nim pojęć, co oznacza, że możliwym jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na więcej niż jeden wskazany cel.

Ze wskazanych powyżej przepisów wynika również, iż przychód uzyskany z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która nie została wydatkowana w okresie dwóch lat na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem w sposób niespełniający wskazane w tychże przepisach przesłanki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia od podatku, podlega opodatkowaniu 10 %-owym zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, stosownie do przepisu art. 28 tejże ustawy.

Reasumując, po przeanalizowaniu przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania w części, która została wydatkowana na spłatę obu opisanych kredytów - będzie korzystał ze zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego. Natomiast tenże przychód w części, która nie została wydatkowana w sposób wskazany w przepisach art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), ani też art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., podlega opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych i wpłacie tegoż podatku na rachunek właściwego organu podatkowego wraz z ewentualnymi odsetkami za zwłokę.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli sprzedanego mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Żona Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.