Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/4512-1-225/15-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-06-12
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; stawka-stawki podatku; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 11 marca 2015 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 20 marca 2015 r., do Biura KIP w Lesznie 25 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 maja 2015 r. (data wpływu 5 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 28 maja 2015 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność gospodarczą.

W dniu 30 maja 2014 r., Zainteresowany dokonał zakupu lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. Dodatkowo Wnioskodawca zawarł z podmiotem trzecim, spółką umowę najmu, której przedmiotem jest zarządzanie nieruchomością oraz dalszy podnajem.

W związku z otrzymaniem wynagrodzenia z tytułu zawartej umowy najmu, Wnioskodawca zamierza wystawić fakturę ze stawką VAT w wysokości 23% i rozliczyć przedmiotową kwotę w składanych deklaracjach podatkowych.

W uzupełnieniu z dnia 28 maja 2015 r. Wnioskodawca wskazał, że umowa najmu pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą nie reguluje charakteru wynajmu nieruchomości. Najemca przedmiot najmu będzie dalej podnajmował mając dowolność w wyborze zarówno podmiotu, jakiemu dokona dalszego najmu, jak i celu dalszego podnajmu. Może być to zarówno cel mieszkaniowy, działalność gospodarcza, jak i najem krótkookresowy (usługi związane z zakwaterowaniem – PKWiU 55).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy świadczenie usługi wynajmowania lokalu mieszkalnego w ramach zawartej umowy najmu opodatkowane będzie według podstawowej stawki podatku VAT, czy zastosowanie mieć będzie zwolnienie od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze świadczeniem usługi najmu lokalu mieszkalnego zastosowanie mieć będzie stawka podatku VAT w wysokości 23%, gdyż w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.

Uzasadnienie:

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU – Dz. U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.), usługi najmu dotyczące nieruchomości klasyfikowane w grupowaniu o symbolu 68.20.1 opodatkowane są, co do zasady, według stawki podstawowej 23%.

Jednym z wyjątków od powyższej reguły jest wynajmowanie nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. Zastosowanie przedmiotowego zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu – lokal mieszkalny oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu – cel mieszkaniowy. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na odrębny niż wyznaczony przez ustawodawcę zakres świadczenia usługi.

Dodatkowo – w opinii Wnioskodawcy – zastosowanie zwolnienia nie jest zależne od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. W przypadku kiedy najemcą jest osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej prowadząca działalność gospodarczą, wykorzystująca lokale mieszkalne w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, cel zawsze będzie o charakterze gospodarczym, nie zaś mieszkalnym.

W przedmiotowym stanie faktycznym umowa najmu Wnioskodawcy z podmiotem trzecim jest czynnością prawną w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, pomiędzy przedsiębiorcami. Nie ulega wątpliwości, że podatnik uprawniony zostanie do skorzystania z opisywanej preferencji podatkowej wyłącznie, jeżeli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

W ocenie Wnioskodawcy, nie znajdzie zastosowania również opodatkowanie obniżoną stawką 8% VAT, na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 w zw. z art. 146a pkt 2 u.p.t.u. dotyczące usług wynajmu lokali krótkotrwałego zakwaterowania zaliczanych do grupowania PKWiU o symbolu 55.20. Należy uznać, że świadczone usługi najmu na rzecz podmiotu trzeci dotyczą wyłącznie przedmiotu zarządzania nieruchomością oraz uprawnienia do dalszego podnajmu. Dodatkowo opisywana umowa zawarta jest na czas określony 12 miesięcy z możliwością dalszego przedłużenia na kolejne 12 miesięcy kolejno bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń woli.

W sprawach o podobnych charakterze Minister Finansów wydał interpretacje indywidualne, które określają opodatkowanie 23% stawką VAT świadczenie usług w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z interpretacją indywidualną Ministra Finansów – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 20 listopada 2013 r. o sygnaturze IBPP2/443-777/13/BW „Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż w przypadku wynajmu przez Wnioskodawcę części budynku (lokali mieszkalnych) Spółce, która podnajmuje wyżej wymienione lokale na cele mieszkalne, przedmiotowa usługa wynajmu będzie wynajmem części budynku mieszkalnego na cele działalności gospodarczej Spółki (najemcy) i tym samym nie będzie spełniała przesłanki wynajmu na cel mieszkaniowy w konsekwencji Wnioskodawca winien opodatkować stawką podatku VAT 23%”. W podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu twierdząc, że „W takim przypadku, podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu lub dzierżawy nieruchomości mieszkalnej na cele gospodarcze najemcy nie korzysta ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym winien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w ww. art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zaznacza się, że zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

I tak, w pozycji 163 załącznika nr 3 do ustawy – zawierającego „Wykaz towarów opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%, a od dnia 1 stycznia 2014 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. 8% stawką tego podatku – wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

Zaznacza się, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w dniu 30 maja 2014 r. dokonał zakupu lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. Dodatkowo Zainteresowany zawarł z podmiotem trzecim, spółką umowę najmu, której przedmiotem jest zarządzanie nieruchomością oraz dalszy podnajem.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że umowa najmu pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą nie reguluje charakteru wynajmu nieruchomości. Najemca przedmiot najmu będzie dalej podnajmował mając dowolność w wyborze zarówno podmiotu, jakiemu dokona dalszego podnajmu, jak i celu tego podnajmu. Może być to zarówno cel mieszkaniowy, działalność gospodarcza, jak i najem krótkookresowy (usługi związane z zakwaterowaniem – PKWiU 55).

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT bądź zwolnienia od tego podatku usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy.

W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu stanu faktycznego należy stwierdzić, że jak wskazano powyżej świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia warunków wskazanych w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W analizowanej sprawie przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, jednakże z zawartej umowy najmu nie wynika charakter i cel wykonywanego pomiędzy stronami świadczenia, ponieważ – jak wskazał Wnioskodawca – najemca ww. lokal mieszkalny będzie dalej podnajmował mając dowolność w wyborze zarówno podmiotu, jakiemu dokona dalszego podnajmu, jak i celu tego podnajmu. W tej sytuacji należy uznać, że skoro strony zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego nie określiły celu tej czynności, to świadczenie ww. usługi nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W konsekwencji wynajem lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę na rzecz spółki, jest opodatkowany stawką podatku w wysokości 23% w oparciu o art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Podsumowując, świadczenie usługi wynajmowania lokalu mieszkalnego w ramach zawartej umowy najmu, z której nie wynika cel tego świadczenia, jest opodatkowane stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Interpretację wydano przy założeniu, że Wnioskodawca nie udostępnia lokalu mieszkalnego na rzecz spółki (najemcy) w ramach najmu krótkookresowego, czyli nie jest świadczona usługa związana z zakwaterowaniem (PKWiU 55). W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego stanu faktycznego, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.