Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-1407/13-4/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-03-31
Teza: Czy w przypadku sprzedaży opisanych budynków, Wnioskodawca będzie musiał opodatkować tą sprzedaż podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalno-administracyjny; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2013 r. (data wpływu 23 grudnia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 3 marca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej budynków nabytych w latach 2002 i 2007 - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 21 lutego 2014 r. znak ILPB1/415-1407/13-2/TW na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 25 lutego 2014 r., a w dniu 3 marca 2014 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 28 lutego 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jedną z gałęzi prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej jest wynajem. Wnioskodawca posiada kilka budynków wprowadzonych do ewidencji środków trwałych. Są one przez Wnioskodawcę amortyzowane. Wszystkie budynki zostały przez Zainteresowanego kupione od osób trzecich już po ich wybudowaniu. Wszystkie budynki Zainteresowany zakupił jako mieszkalne.

Budynki mogą być przez Wnioskodawcę wynajmowane na różne cele - w zależności od tego, z kim uda się Zainteresowanemu podpisać umowę najmu:

1.  Mogą być wynajmowane osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe;
2.  Mogą być wynajmowane podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w dowolnej formie na cele mieszkaniowe;
3.  Mogą być wynajmowane podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w dowolnej formie z przeznaczeniem na działalność gospodarczą wykonywaną przez tego najemcę.

Może się również zdarzyć, że część lub całość któregoś budynku Wnioskodawca przeznaczy na cele prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej (czyli nie będzie go wynajmował w ogóle albo tylko w części nie zajętej przez prowadzoną przez Wnioskodawcę działalność).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał, że budynki, o których mowa we wniosku są budynkami mieszkalnymi wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Budynki te zostały nabyte w latach: 2002, 2007, 2010, 2013.

Ewentualną sprzedaż Wnioskodawca planuje w na tyle odległym okresie, że w momencie sprzedaży budynków minie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zainteresowany nie wyklucza jednak, jeśli zajdzie taka potrzeba, sprzedaży budynków przed upływem wspomnianych 5 lat (dotyczy to oczywiście tylko budynków zakupionych po 2008 roku).

W budynku nabytym w 2007 roku Zainteresowany nie był zameldowany na pobyt stały. Jeśli chodzi o budynki nabyte po 2008 roku - Wnioskodawca nie ma konkretnych planów odnośnie wydatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży (mogą to być cele zarówno mieszkalne jak i niemieszkalne).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży opisanych budynków, Wnioskodawca będzie musiał opodatkować tą sprzedaż podatkiem dochodowym?

Informuje się, że przedmiotem niniejszej interpretacji są skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej budynków nabytych w latach 2002 i 2007.

Wniosek dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej budynków nabytych w latach 2010 i 2013, w dniu 31 marca 2014 r. został rozstrzygnięty postanowieniem o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia nr ILPB1/415-1407/13-5/TW.

Zdaniem Wnioskodawcy, konieczność opodatkowania sprzedaży budynków podatkiem dochodowym nie wystąpi jeśli zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej ustawą, do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi. Art. 14 ust. 2c wyłącza jednak z tych przychodów przychody osiągnięte z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynków mieszkalnych (budynków, lokali, ich części, udziałów, itp.) i gruntów z nimi związanych. Na tej podstawie, w przypadku Wnioskodawcy, w razie sprzedaży któregokolwiek budynku wprowadzonego do środków trwałych i wykorzystywanego do prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej nie zaliczy tych przychodów do przychodów związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku takiego zbycia należałoby więc przeanalizować art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Zgodnie z tym artykułem źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeśli zbycie to nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponadto art. 10 ust. 3 informuje, że przytoczony przepis ma zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W aktach notarialnych dokumentujących nabycie wynajmowanych przez Wnioskodawcę budynków ich charakter określony jest jako nieruchomości mieszkalne. Według Wnioskodawcy nie ma znaczenia w jakim celu są one przez Zainteresowanego wynajmowane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności. W żadnym przypadku najmu wymienionym w opisie nie tracą one bowiem charakteru mieszkalnego tym bardziej, mogą być wynajmowane zamiennie - czy to na cele mieszkaniowe czy na cele prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej - w zależności od tego, z kim uda się Wnioskodawcy podpisać umowę najmu. W przypadku więc sprzedaży któregoś z budynków, zastosowanie mają przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Jeśli więc Wnioskodawca sprzeda budynek po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - sprzedaż Wnioskodawcy będzie zwolniona z podatku dochodowego. Jeśli zaś nie upłynie pięcioletni okres - wtedy Zainteresowany może być zmuszony do opodatkowania dochodu z takiej sprzedaży, o ile nie spełni warunku zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy (a jeśli nieruchomość została nabyta w okresie 01.01.2007-31.12.2008 Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia w ramach tzw. ulgi meldunkowej uregulowanej w art. 21 ust. 1 pkt 126 updof w brzmieniu obowiązującym w 2008 r.).

Zainteresowany podał, że z lektury dotychczas wydawanych przez izby skarbowe interpretacji indywidualnych w podobnych sprawach wynika, że przedstawione przez Wnioskodawcę stanowisko jest prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dlatego też dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, że zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi związana w jakikolwiek sposób z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepis art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w określonym przedziale czasowym w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika m.in., że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. W ramach tej działalności wykorzystuje budynki nabyte w latach 2002 i 2007. Nieruchomości te - wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - są budynkami mieszkalnymi.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz treść przytoczonych przepisów stwierdzić należy, że w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości, które zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych zaliczone są do budynków mieszkalnych, przychód należy zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zauważyć należy, że w rozpatrywanej sprawie budynki nabyto w latach 2002 i 2007. Zatem z uwagi na upływ czasu jaki minął od nabycia tych składników majątku (upływ 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie), przychód z ich sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej budynków nabytych w latach 2002 i 2007 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.