Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-227/15-3/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-08-12
Teza: 1) Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT? 2) Czy Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT? 3) Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z przedmiotową sprzedażą (zakupem) Nieruchomości? 4) Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do przyspieszonego zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego w terminie 25 dni? 5) Czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2015 r. (data wpływu 1 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 lipca 2015 r. (data wpływu 29 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący) zamierza zawrzeć umowę sprzedaży jako kupujący, której przedmiotem będą następujące nieruchomości:

1.  nieruchomość stanowiąca prawo własności działek gruntu o łącznej powierzchni 10.915 m2 położonych w R., dla której nie oznaczono sposobu korzystania, dla której Sąd Rejonowy z siedzibą w K. prowadzi księgę wieczystą, wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
2.  nieruchomość:
    1.  stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 886 m2, położonej w L., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym zabudowana budynkiem”, której właścicielem jest Gmina L., wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem usługowo-biurowym, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o łącznej powierzchni samodzielnych lokali 3.855,57 m2, będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy L.-Zachód w L., prowadzi księgę wieczystą;
    2.  stanowiąca prawo własności działki gruntu o powierzchni 867 m2, położonej w L., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Tereny mieszkaniowe”, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem usługowo-biurowym, murowanym, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o powierzchni użytkowej 3.566,3 m2 będącym własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy L.-Zachód w L., prowadzi księgę wieczystą;
    3.  stanowiąca 2/20 udziału w odrębnej własności lokalu o powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych 537,36 m2 położonego w L., dla którego przeznaczenie oznaczono jako „Lokal niemieszkalny”, dla którego Sąd Rejonowy L. Zachód w L., prowadzi księgę wieczystą;
        *   wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
3.  nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 4.875 m2, położonej w L., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Niezabudowana działka”, której właścicielem jest Gmina Miejska L., wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem parterowym, niepodpiwniczonym o konstrukcji stalowej, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o powierzchni użytkowej 968,5 m2, będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami, i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
4.  nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 7.946 m2 położonej w K., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Działka zabudowana”, której właścicielem jest Skarb Państwa, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach murowano-blaszanym budynkiem magazynowo-biurowym, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o powierzchni 2.862 m2, będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą , wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
5.  nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 634 m2 położonej w S., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Nieruchomość zabudowana”, której właścicielem jest Gmina miasto S., wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem o powierzchni ogólnej 1.154 m2 przeznaczonym pod działalność biurową, będącym własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;
6.  nieruchomość:
    1.  stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 898 m2 położonej w P., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Droga”, której właścicielem jest Skarb Państwa, a Sprzedający użytkownikiem wieczystym z udziałem o wielkości 6/24, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
    2.  stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 3.535 m2 położonej w P., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Tereny zabudowane przemysłowe”, której właścicielem jest Skarb Państwa, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkiem gospodarczym o kubaturze 3.946 m2 stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
    3.  nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 7.687 m2 położonej w P., dla której sposób korzystania oznaczono „Teren zabudowany przemysłowy”, której właścicielem jest Skarb Państwa, wraz z posadowionym na nim i w jego granicach budynkami składającymi się z części magazynowej i administracyjno-socjalnej, stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość o powierzchni użytkowej budynku 7.163 m2, będącą własnością Sprzedającego, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
    4.  nieruchomość stanowiąca prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o powierzchni 575 m2 położonej w P., dla której sposób korzystania oznaczono jako „Droga”, której właścicielem jest Skarb Państwa, a Sprzedający użytkownikiem wieczystym z udziałem o wielkości 4/8, dla której Sąd Rejonowy P. prowadzi księgę wieczystą,
        *   wraz z wszelkimi naniesieniami, budowlami, urządzeniami i infrastrukturą, zainstalowanymi lub wybudowanymi na nieruchomości;

*   dalej każda indywidualnie jako Nieruchomość lub łącznie jako Nieruchomości.

Na Nieruchomościach, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży, znajdują się następujące budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura: place przed budynkami, sieci przesyłowe itp.

Nieruchomości zostały nabyte przez sprzedającego (dalej: Sprzedający) łącznie w drodze wkładu niepieniężnego przedsiębiorstwa w wykonaniu uchwały nr 1 o podwyższeniu kapitału zakładowego Sprzedającego z dnia 28 listopada 2007 r. Umowa o przeniesienie wkładu niepieniężnego na Sprzedającego została zawarta w tym samym dniu.

Przedmiotowy aport do Sprzedającego podlegał wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT). W konsekwencji, Sprzedający nie był uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Jednakże, Nieruchomości nie stanowią jedynych składników majątku, w tym nie stanowią jedynych składników majątku trwałego, Sprzedającego. Sprzedający jest m.in. stroną umowy leasingu finansowego innej zabudowanej nieruchomości.

Od daty nabycia Nieruchomości były przedmiotem ulepszeń dokonywanych przez Sprzedającego, jednak w przypadku żadnej z Nieruchomości indywidualnie ani Nieruchomości łącznie wartość ulepszeń dokonanych przez Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości.

W stosunku do wydatków na ww. ulepszenia Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura Nieruchomości zasadniczo nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym po stronie Sprzedającego.

Nieruchomości stanowią składniki majątku Sprzedającego, wykorzystywane w szczególności, dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu.

Co do zasady, umowy najmu zawarte przez Sprzedającego z najemcami obejmują również budowle, naniesienia, urządzenia i infrastrukturę (są wprost wskazane w tych umowach najmu jako przedmiot najmu lub wynagrodzenie z tytułu najmu obejmuje korzystanie z nich). W niektórych przypadkach Sprzedający zawiera odrębne umowy najmu dotyczące wspomnianych budowli, naniesień, urządzeń lub infrastruktury, np. odrębne umowy najmu miejsc parkingowych zlokalizowanych na placach parkingowych znajdujących się na Nieruchomościach. Ponadto, zasadniczo, najemcy Nieruchomości mogą korzystać z ich części wspólnych, np. lobby wejściowego, klatek schodowych, szybów windowych, wejść itp.

W chwili obecnej części poszczególnych Nieruchomości nie są wynajmowane najemcom, jednakże Sprzedający jest w trakcie procesu pozyskiwania nowych najemców. Wnioskodawca nie wyklucza zatem, że w dacie sprzedaży całość lub większa niż aktualnie część Nieruchomości Sprzedającego będzie przedmiotem opodatkowanego VAT najmu.

Jednocześnie, w ramach Nieruchomości (łącznie) brak jest takich indywidualnych Nieruchomości lub ich części, które nigdy nie były przedmiotem opodatkowanego podatkiem VAT najmu (opodatkowanej podatkiem VAT dostawy). Podobnie budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura były kiedykolwiek przedmiotem opodatkowanego podatkiem VAT najmu.

Co więcej, każda z Nieruchomości lub ich części (w tym poszczególne wyodrębnione lokale lub ich części czy też poszczególne niewyodrębnione części budynków, np. pokoje biurowe lub lokale usługowe), jak również wszystkie budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem VAT co najmniej 2 lata temu. W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nastąpiłaby po okresie dłuższym niż 2 lata od wydania przedmiotu najmu pierwszym najemcom, tj. po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomości stanowiłyby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Wnioskodawcę zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy z dnia 26 czerwca 1974 r. (Dz. U. z 1974 r., nr 24, poz. 141 ze zm.; dalej: Kodeks pracy).

Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi na dzień dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i Sprzedający złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W efekcie nabycia Nieruchomości, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 - tekst jednolity ze zm.; dalej: Kodeks cywilny), Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w umowy najmu powierzchni, wchodzących w skład Nieruchomości.

W odniesieniu do umów najmu, których przedmiot na dzień sprzedaży Nieruchomości nie zostanie wydany najemcy (np. w sytuacji zawarcia umowy najmu aktualnie nie oddanej w najem części Nieruchomości, przy jednoczesnym braku wydania tej części Nieruchomości najemcy do daty planowanej umowy sprzedaży) Wnioskodawca zauważa, że w doktrynie prawa cywilnego podnoszone są nieliczne głosy, że prawa i obowiązki z takich umów najmu nie przechodzą na nabywcę automatycznie na mocy art. 678 par 1 Kodeksu cywilnego. Wnioskodawca wprawdzie nie podziela tego podejścia, jednakże dla uniknięcia wątpliwości, w przypadku umów najmu, gdzie na dzień sprzedaży Nieruchomości nie nastąpi wydanie przedmiotu najmu najemcy, dodatkowo zawarte zostaną przez Sprzedającego i Wnioskodawcę umowy cesji praw i obowiązków wynikających z tych umów.

Wnioskodawca nie wyklucza, że w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostanie również zawarta umowa przelewu praw, na której podstawie Wnioskodawca nabędzie od Sprzedającego przykładowo:

1.  zabezpieczenia (instrumenty zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców z umów najmu, które zostały ustanowione przez najemców na rzecz Sprzedającego jako wynajmującego na podstawie umów najmu, na przykład w formie gwarancji bankowych, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji gotówkowych, jak również wszelkie przyszłe zabezpieczenia udzielone Sprzedającemu w związku z umowami najmu);
2.  gwarancje budowlane (gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu lub nabyte przez Sprzedającego, dotyczące robót budowlanych, a także wszelkie umowne oraz ustawowe prawa i roszczenia Sprzedającego względem wykonawców i podwykonawców robót na terenie Nieruchomości (w tym robót wykończeniowych), a także wszelkie zabezpieczenia ustanowione w związku z nimi, jak również wszelkie przyszłe gwarancje jakości udzielone Sprzedającemu w związku z robotami wykonywanymi na terenie Nieruchomości);

\- w zakresie, w jakim każde z nich będzie przenoszalne.

Planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Wnioskodawca planuje, że przedmiotem rozważanej umowy sprzedaży Nieruchomości nie będą m.in.:

1.  umowa o zarządzanie Nieruchomościami;
2.  umowy na dostawę mediów do Nieruchomości;
3.  umowy na wywóz odpadów, konserwację wind i ochronę Nieruchomości;
4.  umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe);
5.  należności - w tym wynikające z umów najmu;
6.  zobowiązania kredytowe;
7.  zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości;
8.  środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;
9.  księgi;
10.  umowa najmu siedziby Sprzedającego.

Ponadto, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Sprzedającego do Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże wskazane wyżej umowy zawarte z różnymi podmiotami, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po planowanej sprzedaży Nieruchomości obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywał na Wnioskodawcy. Zawrze on nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie, niewykluczone jest, że część z nowo zawartych przez Wnioskodawcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Wnioskodawcę.

Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie stanowią formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności, lecz zostały włączone do jego działalności, w ramach której funkcjonuje jedno wspólne przedsiębiorstwo Sprzedającego.

W szczególności, Nieruchomości nie zostały wyodrębnione w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomości stanowiłyby zakład pracy.

Nieruchomości nie zostały również wyodrębnione w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej. W szczególności, Sprzedający nie jest w stanie określić wyniku finansowego dotyczącego poszczególnych Nieruchomości ani Nieruchomości łącznie, m.in. ze względu na brak możliwości przyporządkowania kosztów do odnoszących się do Nieruchomości przychodów. Sprzedający nie sporządza również dla Nieruchomości odrębnego sprawozdania finansowego lub sprawozdań finansowych ani nie sporządza innych specyficznych raportów finansowych dotyczących Nieruchomości.

Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości na cele opodatkowanego VAT wynajmu podmiotom trzecim.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z przedmiotową sprzedażą (zakupem) Nieruchomości?
4.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do przyspieszonego zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego w terminie 25 dni?
5.  Czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Interpretacja indywidualna została wydana w zakresie pytania Nr 5 w odniesieniu do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W odniesieniu do pytania Nr 1, 2, 3, 4 w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna z dnia 6 sierpnia 2015 r. Nr IPPP2/4512-502/15-3/MJ.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Pytanie nr 5

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowy sprzedaży. Podatkowi podlegają też zmiany umowy sprzedaży, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania PCC (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług;
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach;
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, przyjmując, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka (Kupujący) zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będą Nieruchomości. Na Nieruchomościach, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży, znajdują się następujące budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura: place przed budynkami, sieci przesyłowe itp. Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego łącznie w drodze wkładu niepieniężnego przedsiębiorstwa w wykonaniu uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego Sprzedającego. Od daty nabycia Nieruchomości były przedmiotem ulepszeń dokonywanych przez Sprzedającego, jednak w przypadku żadnej z Nieruchomości indywidualnie ani Nieruchomości łącznie wartość ulepszeń dokonanych przez Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym nie stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości. W stosunku do wydatków na ww. ulepszenia Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Nieruchomości stanowią składniki majątku Sprzedającego, wykorzystywane w szczególności, dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT odpłatnych usług najmu. W chwili obecnej części poszczególnych Nieruchomości nie są wynajmowane najemcom, jednakże Sprzedający jest w trakcie procesu pozyskiwania nowych najemców. Wnioskodawca nie wyklucza zatem, że w dacie sprzedaży całość lub większa niż aktualnie część Nieruchomości Sprzedającego będzie przedmiotem opodatkowanego VAT najmu. W ramach Nieruchomości (łącznie) brak jest takich indywidualnych Nieruchomości lub ich części, które nigdy nie były przedmiotem opodatkowanego podatkiem VAT najmu (opodatkowanej podatkiem VAT dostawy). Podobnie budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura były kiedykolwiek przedmiotem opodatkowanego podatkiem VAT najmu. Każda z Nieruchomości lub ich części (w tym poszczególne wyodrębnione lokale lub ich części, czy też poszczególne niewyodrębnione części budynków, np. pokoje biurowe lub lokale usługowe), jak również wszystkie budowle, naniesienia, urządzenia i infrastruktura były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem VAT co najmniej 2 lata temu. W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nastąpiłaby po okresie dłuższym niż 2 lata od wydania przedmiotu najmu pierwszym najemcom, tj. po okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, dla których Nieruchomości stanowiłyby zakład pracy. Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Wnioskodawca i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi na dzień dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i Sprzedający złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w umowy najmu powierzchni, wchodzących w skład Nieruchomości. Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nie stanowią formalnie odrębnego przedsiębiorstwa ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności, lecz zostały włączone do jego działalności, w ramach której funkcjonuje jedno wspólne przedsiębiorstwo Sprzedającego. Nieruchomości nie zostały wyodrębnione w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie zgłosił również Nieruchomości jako odrębnego podatnika, czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Nieruchomości nie zostały również wyodrębnione w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej. Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości na cele opodatkowanego VAT wynajmu podmiotom trzecim.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 sierpnia 2015 r. Nr IPPP2/4512-502/15-3/MJ dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy stwierdzając, że:

„(\`(...)\`) Z wniosku wynika, że zarówno Sprzedawca jak i Nabywca (Wnioskodawca) są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT i będą posiadać status podatnika VAT czynnego również na dzień dokonywania dostawy Nieruchomości. Przed dniem dokonania dostawy Wnioskodawca i Sprzedawca złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. A zatem, w analizowanej sprawie będą spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co oznacza, że Sprzedający w stosunku do dostawy Nieruchomości będzie mógł wybrać opodatkowanie zamiast zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”. „(\`(...)\`) transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie dotyczyła czynności niepodlegających opodatkowaniu, jak również zwolnionych z opodatkowania w przypadku rezygnacji ze zwolnienia przysługującego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11. Ponadto nabywane w ramach tej transakcji Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia tych Nieruchomości”.

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.