Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.863.2021.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-14
Teza: Sprzedaż nieruchomości - nabycie udziału w drodze zamiany
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zamiana
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

7 października 2021 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze zamiany

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 grudnia 2021 r. (data wpływu 13 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Rozważa Pani sprzedaż w najbliższej przyszłości nieruchomości położonej w miejscowości (…), gm. (…) (adres: ul. (…), (…)). Udział 1/2 nieruchomości został przez Panią nabyty w 2008 r., pozostały udział 1/2 został nabyty w listopadzie 2020 r. w drodze umowy zamiany zawartej z mężem (rozdzielność majątkowa małżeńska). W drodze tejże umowy mąż przeniósł na Panią własność swojego udziału 1/2 w tejże nieruchomości w (…), gm. (…), w zamian Pani przeniosła na męża własność swojego udziału 1/2 w innej nieruchomości położonej w miejscowości (…), gm. (…), nabytego w 2004 r. Na chwilę zawarcia umowy zamiany małżonkowie nie mieli planów co do sprzedaży żadnej z ww. nieruchomości, zależało Państwu jedynie aby każde miało jedną “całą” nieruchomość, nie zaś po udziale 1/2 w obu nieruchomościach. Wartość udziałów w nieruchomościach została określona w umowie zamiany, od tej wartości zapłacono PCC i wynagrodzenie notariusza. Zamiana nastąpiła bez dopłat (ta sama wartość nieruchomości). Obecnie ze względu na zmianę sytuacji życiowej rozważa Pani sprzedaż opisanej na wstępie nieruchomości położonej w miejscowości (…) (zdarzenie przyszłe). Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, oświadcza Pani, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na jakiekolwiek cele związane z działalnością gospodarczą.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.**

Nieruchomość położoną w (…) nabyła Pani wraz z małżonkiem (w udziałach po 1/2),

w chwili nabycia w 2008 roku ww. nieruchomości posiadali Państwo rozdzielność majątkową,

nabycie nieruchomości nastąpiło w taki sposób, że każde z małżonków nabyło udział 1/2 w nieruchomości w (…) do majątku odrębnego.

**Pytania**

1\. Czy, w przypadku sprzedaży, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie sprzedaż udziału 1/2 w nieruchomości w (…) (nie zaś cała nieruchomość), jako że tylko udział 1/2 został nabyty w okresie ostatnich 5 lat (pozostały udział został nabyty w 2008 r.)?

2\. Czy dochód podlegający opodatkowaniu należy liczyć jako różnicę pomiędzy 1/2 przychodu ze sprzedaży (skoro udział nabyty w ostatnich 5 latach wynosi 1/2), a wartością udziału w nieruchomości zbytej w drodze umowy zamiany, określoną w akcie notarialnym umowy zamiany?

**Pani stanowisko w sprawie**

Ad. 1

Zadaniem Pani opodatkowaniu podlega udział 1/2, nie zaś cała nieruchomość. Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z powyższego wynika, że nie ma znaczenia, że obecnie sprzedawany będzie pełen udział w nieruchomości. Skoro najpierw w 2008 r. nabyto 1/2 udziału, a następnie, w 2020 r., 1/2 udziału, to skutki podatkowe zbycia każdego z tych udziałów powinny być rozpatrywane oddzielnie. Nie ma podstaw do opodatkowania sprzedaży nieruchomości w części odnoszącej się do udziału 1/2 nabytego w 2008 r. skoro od tego nabycia minęło ponad 5 lat (dokładnie ponad 13 lat). Tym samym w przypadku sprzedaży, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie sprzedaż udziału 1/2 w nieruchomości w (…) (nie zaś cała nieruchomość), jako, iż tylko udział 1/2 został nabyty w okresie ostatnich 5 lat.

Ad. 2.

Umowa zamiany jest umową odpłatną, a zatem kosztem nabycia udziału 1/2 nieruchomości położonej w miejscowości (…), gm. (…) jest, określona w akcie notarialnym umowy zamiany, wartość udziału w nieruchomości zbytej w drodze umowy zamiany. Z kolei przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Na mocy art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przepis art. 22 ust. 6c ustawy stanowi natomiast, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Tym samym, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość przekazanej nieruchomości. Bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości stanowi specyficznego rodzaju „cenę ”, jaką podatnik musi zapłacić za nabywaną nieruchomość. Takie stanowisko zajęto w szeregu innych interpretacji podatkowych. Tym samym dochód podlegający opodatkowaniu należy liczyć jako różnicę pomiędzy 1/2 przychodu ze sprzedaży (skoro udział nabyty w ostatnich 5 latach wynosi 1/2), a wartością udziału w nieruchomości zbytej w drodze umowy zamiany, określoną w akcie notarialnym umowy zamiany.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.)

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W zbywanej nieruchomości nabyła Pani udział w wysokości 1/2 w 2008 r. do majątku odrębnego, a następnie udział w wysokości 1/2 w drodze zamiany w 2020 r.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż.

Art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

W zbywanej nieruchomości nabyła Pani udział w wysokości 1/2 w 2008 r. do majątku odrębnego, a następnie udział w wysokości 1/2 w drodze zamiany w 2020 r.

Zbycie udziału nabytego w 2008 r. nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Uzyskany ze sprzedaży tego udziału dochód nie będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast zbycie udziału w nieruchomości nabytego w 2020 r. , które nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, spowoduje, że u Pani powstanie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Art. 30e ust. 2 przywołanej ustawy stanowi, że:

podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy wynika, że:

po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

a. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

b. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 5 w/w ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Na mocy art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku zbywanych nieruchomość nabytych w drodze zamiany, kosztem tym jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości, czyli określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość przekazanej nieruchomości, bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości (a nie wartość nabywanej nieruchomości) stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką podatnik musiał zapłacić za nabywaną nieruchomość.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6e ww. ustawy:

do kosztów uzyskania przychodu można również zaliczyć ewentualne, poniesione przez nakłady zwiększające wartość zbytej nieruchomości, których wysokość została udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług,

Opodatkowaniu będzie podlegać uzyskany przez Panią dochód z tytułu sprzedaży ½ udziału w nieruchomości nabytego w 2020 roku.

Dochód podlegający opodatkowaniu powinna Pani obliczyć jako różnicę pomiędzy ½ przychodu ze sprzedaży (½ ceny określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a wartością udziału w nieruchomości zbytej w drodze umowy zamiany, określonej w akcie notarialnym umowy zamiany.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy :

‒ zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).