Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.353.2024.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-29
Teza: Możliwości zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy w przypadku posiadania budynku mieszkalnego, który jest w złym stanie technicznym.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; darowizna; mieszkanie; stan-stan techniczny; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 11 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Uzupełnił go Pan pismem z
    2 stycznia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)
    Chce Pan kupić mieszkanie i skorzystać ze zwolnienia z podatku PCC na zakup pierwszego
    mieszkania. Obecnie jest Pan właścicielem działki, którą otrzymał Pan w drodze darowizny
    w lutym 2024 r. Identyfikator działki: ....
    Na działce znajduję się około stuletni dom (nie posiada Pan dokumentów wskazujących
    dokładny jego wiek) niezamieszkały od ponad 20 lat. Prócz starego domu na działce
    znajduje się budynek gospodarczy. W domu nie ma podstawowych mediów
    zapewniających codzienne użytkowanie takich jak bieżąca woda, kanalizacja, centralne
    ogrzewanie. Pana zdaniem budynek nie zaspokaja podstawowych potrzeb
    mieszkaniowych. W akcie notarialnym budynki zostały ujęte jako do rozbiórki.
    W dniu sporządzenia umowy darowizny działki nie była wydana decyzja organu
    administracji architektoniczno-budowlanej o pozwoleniu na rozbiórkę domu. W dniu
    sporządzenia umowy darowizny nie była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego
    nakazująca rozbiórkę lub zakazująca użytkowania domu. Przez cały okres posiadania
    przez Pana nieruchomości nie była wydana żadna z wyżej wymienionych decyzji.
    Nie starał się Pan o wydanie decyzji pozwalającej na wyburzenie domu, co w dalszej
    perspektywie jest nieuniknione, ponieważ wszystkie siły finansowe przeznaczył Pan na
    zakup nieruchomości, która umożliwi Panu zaspokajanie własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Ponadto z formalnego punktu widzenia działka nie posiada drogi
    dojazdowej, to także uniemożliwia jakiekolwiek wykorzystanie jej. Złożył Pan wniosek o
    wykup gruntu na rzecz utworzenia drogi do urzędu gminy ... . Do chwili obecnej nie
    uzyskał Pan odpowiedzi. Pana zdaniem podlega Pan zwolnieniu podatkowemu, ponieważ
    nie posiad żadnej nieruchomości zaspokajającej potrzeby mieszkaniowe.

## Pytanie

Czy zważywszy na wyżej wymienione aspekty jest Pan zwolniony z opłaty podatku PCC
    przy zakupie pierwszego mieszkania?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, podlega Pan zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie
    z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
    Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
    kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.

    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym − 2%,
        b. innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
    Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące
    lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub
    osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych
    praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał
    50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
    której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że drodze darowizny nabył
    Pan działkę, na której znajduje się około stuletni dom i budynek gospodarczy. W domu nie
    ma podstawowych mediów zapewniających codzienne użytkowanie takich jak bieżąca
    woda, kanalizacja, centralne ogrzewanie. W dniu sporządzenia umowy darowizny działki
    nie była wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę domu ani decyzja nakazująca
    rozbiórkę lub zakazująca użytkowania domu. Przez cały okres posiadania przez Pana
    nieruchomości nie była wydana żadna z wyżej wymienionych decyzji. Obecnie planuje Pan
    kupić lokal mieszkalny.
    Pana zdaniem, z tytułu zawarcia planowanej umowy sprzedaży będzie Pan mógł
    skorzystać ze zwolnienia dotyczącego zakupu pierwszego mieszkania, tj. zwolnienia, o
    którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy.

    Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu
    przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.
    in. budynek mieszkalny.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie
    definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość
    odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
    budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
    gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
    fundamenty i dach;
    budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący
    albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu
    potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym
    dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu
    mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30%
    powierzchni całkowitej budynku.
    W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem
    uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.
    W celu ustalenia czy będący w Pana posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie może
    służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na
    subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. przez stwierdzenie, że budynek nie
    zaspokaja podstawowych potrzeb mieszkaniowych, ponieważ od 20 lat jest
    niezamieszkały i nie ma podstawowych mediów.
    Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania
    budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym
    zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w
    budynku w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie
    złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ
    nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego
    stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
    W związku z powyższym, należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie
    mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu
    nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego
    użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi
    decyzjami organu nadzoru budowlanego.
    W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:
    W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
        1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska
        albo
        2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu
        mienia lub środowisku, albo
        3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

        4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
    - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych
    nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
    W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi
    ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter
    uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ
    nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub
    naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu
    wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
    W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać
    użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych
    nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o
    których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być
    ogłoszona ustnie.
    Zgodnie z art. 67 ww. ustawy:
    Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu,
    odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą
    właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz
    określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
    Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem, którego jest Pan
    właścicielem – nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie
    użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy
    uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowi budynek służący
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    To, że budynek, który Pan posiada, jest w złym stanie technicznym gdyż jest stary i
    niezamieszkały, i nie posiada podstawowych mediów, nie może stanowić przesłanki do
    zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w
    jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.
    Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do
    posiadanej przez Pana nieruchomości, uniemożliwia Panu skorzystanie ze zwolnienia z
    art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z
    opisanym zdarzeniem – jest Pan właścicielem nabytego w darowiźnie budynku
    mieszkalnego, a zatem nie spełnia Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia
    określonych w tym przepisie.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;

    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
    dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.