Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.255.2019.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-03
Teza: Sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 czerwca 2019 r. (data wpływu 28 czerwca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 lipca 2019 r. (data wpływu 23 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 12 lipca 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.255.2019.1.KP na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 12 lipca 2019 r., skutecznie doręczono w dniu 15 lipca 2019 r., natomiast w dniu 23 lipca 2019 r. (data nadania 18 lipca 2019 r.), do tut. organu wpłynęło pismo stanowiące odpowiedź na ww. wezwanie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca posiada miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w związku z czym podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…) o łącznej powierzchni ok. 8,32 ha (dalej jako: „Nieruchomość”).

Wskazana Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawcę w ramach ośmiu różnych transakcji, z których każda została zawarta z innym sprzedawcą. Nieruchomość gruntowa została zakupiona w formie 11 wyodrębnionych działek gruntu o łącznej powierzchni 8,3209 ha. Powyższe działki są ujęte w ośmiu księgach wieczystych prowadzonych w Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym. Umowy sprzedaży ww. działek gruntowych zostały zawarte w formie aktów notarialnych sporządzonych w następujących datach: 13 sierpnia 2007 r., 17 września 2007 r., 28 marca 2008 r., 29 kwietnia 2008 r., 29 czerwca 2008 r. oraz 12 listopada 2008 r. Zakup wszystkich działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nastąpił od prywatnych osób fizycznych, które zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, ani w dacie zawierania umów sprzedaży działek gruntowych ani w jakimkolwiek innym czasie nie prowadziły działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wskazane działki gruntowe w (…), zanim zostały zakupione przez Wnioskodawcę, wchodziły w skład gospodarstw rolnych prowadzonych przez poszczególnych sprzedawców. Wnioskodawca nabył ww. Nieruchomość gruntową do swojego majątku osobistego jako forma lokaty i zabezpieczenia oszczędności prywatnych.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wskazana Nieruchomość gruntowa stanowi działkę o przeznaczeniu rolnym. Po dokonaniu nabycia prawa własności wszystkich działek wchodzących w skład wskazanej powyżej Nieruchomości gruntowej, w dniu 1 lipca 2010 r. Wnioskodawca zawarł ze sprzedawcą jednej z ww. działek, umowę dzierżawy wszystkich ww. działek wchodzących w skład Nieruchomości, zgodnie z którą okres dzierżawy upłynął z dniem 30 września 2013 r. Umowa dzierżawy nie przewidywała odpłatności na rzecz wydzierżawiającego, zobowiązywała natomiast dzierżawcę do opłacania należności z tytułu podatku rolnego. Wskazana umowa dzierżawy nie została przedłużona po upływie określonego w niej terminu dzierżawy. Poza ww. nieodpłatną dzierżawą Nieruchomości w latach 2010-2013, nie była ona wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej przez kogokolwiek, w tym nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani jakiegokolwiek innego stosunku umownego o podobnym charakterze. Posiadana Nieruchomość nie była również dla Wnioskodawcy źródłem jakichkolwiek dochodów lub innych przysporzeń majątkowych. Wnioskodawca nie zamierzał i nie zamierza wykorzystać Nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej. Konsekwentnie, Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych oraz Wartości Niematerialnych i Prawnych podatnika.

Oprócz opisanej powyżej Nieruchomości gruntowej w (…) Wnioskodawca jest właścicielem domu, który wykorzystuje dla własnych celów mieszkalnych. Wskazany dom mieszkalny w (\`(...)\`) został zbudowany na działce budowlanej, którą Wnioskodawca zakupił w 2015 r. Ponadto Wnioskodawca jest właścicielem działek stanowiących grunty rolne położone w różnych regionach Polski, które zostały nabyte przez Wnioskodawcę jako forma lokaty kapitału na podstawie umów kupna zawartych przez niego w różnych datach, kolejno: w 1990 r. (jedna umowa kupna), 1994 r. (jedna umowa kupna), 1998 r. (dwie umowy kupna), 1999 r. (jedna umowa kupna), 2002 r. (jedna umowa kupna), 2005 r. (jedna umowa kupna), 2007 r. (jedna umowa kupna), 2009 r. (jedna umowa kupna), 2010 r. (cztery umowy kupna). Wszystkie wskazane powyżej nieruchomości stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i nie były nigdy wykorzystywane do prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Dotychczas Wnioskodawca nie dokonywał odpłatnego zbycia żadnej z nieruchomości nabytych przez niego do własnego majątku prywatnego. W 2004 r. Wnioskodawca został zarejestrowany w Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej pod firmą „X” z miejscem prowadzenia działalności w (…). W ramach ww. jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie posiada jednak żadnych nieruchomości. W szczególności, żadna z nieruchomości, których właścicielem jest Wnioskodawca, nie była ani nabyta ani wykorzystywana w ramach indywidualnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Przedmiot jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy obejmuje natomiast doradztwo biznesowe, a faktycznie prowadzona działalność nie polega na prowadzeniu obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, ani na dokonywaniu czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości ani świadczeniu usług o podobnym charakterze. Wnioskodawca jest ponadto udziałowcem oraz członkiem zarządów spółek, które prowadzą działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami, działalność inwestycyjna na rynku nieruchomości lub działalność deweloperska.

W związku z otrzymaniem przez Wnioskodawcę od firmy prowadzącej działalność deweloperską (dalej jako: „Deweloper”) oferty kupna rzeczonej Nieruchomości, aktualnie Wnioskodawca rozważa dokonanie jej sprzedaży. Cena przedstawiona w ofercie odzwierciedla wartość rynkową Nieruchomości przy założeniu, że dana Nieruchomość może być wykorzystana do realizacji inwestycji o charakterze mieszkaniowym. Deweloper uzależnił zawarcie ww. transakcji kupna od podjęcia przez właściwą Radę Gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej dla ww. Nieruchomości, w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r., poz. 1496). Uzyskanie odpowiedniej uchwały Rady Gminy, która jest konieczna dla Dewelopera dla realizacji inwestycji mieszkaniowej, wymagałoby od Wnioskodawcy złożenia do Rady Gminy wniosku spełniającego określone ustawowe wymogi. Mimo, iż Deweloper nie wyklucza odkupienia od Wnioskodawcy ww. Nieruchomości jako działki o przeznaczeniu rolnym, cena jaką mógłby w takim przypadku uzyskać Wnioskodawca byłaby jednak na poziomie znacznie niższym od jego uzasadnionych oczekiwań. Biorąc pod uwagę powierzchnię oraz lokalizację ww. Nieruchomości, Wnioskodawcy zależy na tym aby została ona sprzedana na rzecz firmy deweloperskiej, w takim bowiem przypadku nie byłoby konieczne dokonanie przez Wnioskodawcę parcelacji Nieruchomości na mniejsze działki oraz prowadzenie negocjacji z wieloma potencjalnymi nabywcami. W związku z powyższym, Wnioskodawca rozważa podpisanie z Deweloperem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, która uzależniałaby zawarcie właściwej umowy sprzedaży od wydania przez odpowiednią Radę Gminy uchwały o ustaleniu dla wskazanej nieruchomości lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a równocześnie zlecenie opracowania projektu odpowiedniego wniosku lub poszczególnych elementów składowych takiego wniosku profesjonalnym, wyspecjalizowanym podmiotom. Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży posiadanej przez Wnioskodawcę Nieruchomości gruntowej w (…) na rzecz Dewelopera powinno nastąpić w 2019 r., natomiast termin przeniesienia przez Wnioskodawcę na Dewelopera własności ww. Nieruchomości gruntowej poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego jest uzależniony od terminu spełnienia warunków zawartych w umowie przedwstępnej z Deweloperem. Szacuje się, że własność Nieruchomości gruntowej przejdzie na nabywcę w 2019 lub 2020 roku.

W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca doprecyzował, że Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości gruntowej w (…) (dalej jako: „Nieruchomość”) do sprzedaży, z uwzględnieniem poniższego akapitu.

Jedyną czynnością, którą Wnioskodawca zamierza dokonać przed definitywną sprzedażą opisanej we wniosku Nieruchomości w (…), jest złożenie do właściwej Rady Gminy, zgodnie z oczekiwaniami Dewelopera, wniosku o wydanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej dla ww. Nieruchomości. Wnioskodawca zamierza zlecić sporządzenie projektu takiego wniosku profesjonalnej firmie, która w odróżnieniu od niego specjalizuje się i ma doświadczenie w zakresie opracowywania takich projektów.

Wydanie przez właściwą Radę Gminy tzw. uchwały lokalizacyjnej leży przede wszystkim w interesie Dewelopera. Wstrzymanie zawarcia umowy, na podstawie której własność Nieruchomości zostanie definitywnie przeniesiona na Dewelopera, do momentu uzyskania pozytywnej dla Dewelopera uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, daje mu możliwość uniknięcia ryzyka poniesienia kosztu zakupu od Wnioskodawcy gruntów rolnych, na których nie będzie mógł zrealizować planowanej inwestycji mieszkaniowej. Z kolei dla Wnioskodawcy, zgoda na przedstawiony sposób postępowania, w tym na wystąpienie z wnioskiem o wydanie uchwały lokalizacyjnej, stanowi przede wszystkim warunek konieczny sprzedaży Nieruchomości gruntowej, który został zastrzeżony przez kupującego.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca i Deweloper uzgodnili, że wszelkie koszty związane z opracowaniem i złożeniem wniosku do właściwej Rady Gminy o wydanie uchwały lokalizacyjnej, w tym wynagrodzenie firmy, której zlecone zostanie opracowanie ww. wniosku oraz wszelkie opłaty administracyjne związane z jej złożeniem, zostaną pokryte przez Dewelopera (bezpośrednio lub w drodze zwrotu kosztów).

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości w (…).

Jak wspomniano powyżej, jedyną czynnością, którą Wnioskodawca zamierza dokonać przed definitywną sprzedażą opisanej we wniosku Nieruchomości w (…) jest złożenie do właściwej Rady Gminy, zgodnie z oczekiwaniami Dewelopera, wniosku o wydanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Wydanie uchwały lokalizacyjnej umożliwiającej Deweloperowi realizację inwestycji mieszkaniowej jest warunkiem zakupu przez niego wskazanej Nieruchomości. Brak takiej uchwały w praktyce uniemożliwia sfinalizowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości. Złożenia ww. wniosku do Rady Gminy Wnioskodawca nie postrzega zatem jako sposobu na zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości, lecz jako czynność, od której uzależnione jest sprzedanie tej Nieruchomości.

Wnioskodawca nie będzie dokonywał jakichkolwiek prac lub inwestycji, które zwiększałyby atrakcyjność Nieruchomości pod względem materialnym, takich jak, np. przyłączenie Nieruchomości do sieci elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej lub gazowej, lub też podział Nieruchomości na mniejsze działki. Wnioskodawca nie dokonywał dotychczas sprzedaży nieruchomości. Oprócz planowanej sprzedaży Nieruchomości gruntowej w (…), Wnioskodawca nie zamierza dokonać sprzedaży jeszcze innych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dokonanie przez Wnioskodawcę, we wskazanych we wniosku okolicznościach, sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, po złożeniu do Rady Gminy właściwej ze względu na położenie tej Nieruchomości wniosku o podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, będzie stanowiło dla Wnioskodawcy odpłatne zbycie nieruchomości prywatnej, do której zastosowanie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości, również w przypadku wystąpienia przez Wnioskodawcę, za pośrednictwem Wójta, z wnioskiem do właściwej Rady Gminy o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, będzie stanowiło zwykłe wykonywanie przez Wnioskodawcę prawa własności do własnego majątku prywatnego, a zatem zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. W rezultacie przychód uzyskany z tytułu tej transakcji będzie podlegał zaklasyfikowaniu do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2018 r, poz. 1509) - dalej jako: „updof”. Do źródła przychodów, które zostało wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof, zalicza się odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak stanowi art. 10 ust. 2 updof, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się m.in. do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 updof, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do art. 30e ust. 1 updof, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku w takim przypadku, zgodnie z art. 30e ust. 2 updof, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zgodnie z przytoczonym powyżej przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof, ze źródła przychodów wymienionego w tym przepisie wyłączone jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli następuje ono „w wykonaniu działalności gospodarczej”. Takie zbycie jest bowiem kwalifikowane do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”, które zostało wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 updof, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, zasadniczo uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów usług.

Powyższa zasada ogólna została doprecyzowana w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof, zgodnie z którym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Dla rozstrzygnięcia czy konkretny przypadek odpłatnego zbycia majątku nieruchomego powinien być kwalifikowany do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof jako czynność dokonana w ramach działalności gospodarczej podatnika, czy też do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, jako czynność dokonana w zakresie spraw osobistych (niegospodarczych) zbywcy, kluczowe jest dokonanie egzegezy ustawowej definicji pojęcia „działalność gospodarcza”.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof, „ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9”.

W świetle powyższej definicji, odpłatne zbycie nieruchomości potencjalnie może zostać uznane za działalność handlową pod warunkiem, że będzie ona prowadzona:

1.  w celu zarobkowym,
2.  we własnym imieniu,
3.  bez względu na jej rezultat,
4.  w sposób zorganizowany,
5.  w sposób ciągły,
6.  z zastrzeżeniem, że uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1 2 4-9.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z utrwaloną linią interpretacji art. 5a pkt 6 updof, uznanie, że określona czynność została dokonana w ramach działalności gospodarczej podatnika wymaga łącznego zaistnienia wszystkich wyodrębnionych z tego przepisu elementów. Elementy te nie zawsze są wyraźnie od siebie oddzielone, w związku z czym zaistnienie jednego z nich często determinuje lub nawet jest równoznaczne z wystąpieniem innego. Punktem wyjścia do poniższej analizy jest potencjalnie dwoisty charakter majątku osoby fizycznej, która może równocześnie posiadać majątek wykorzystywany przez nią w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, oraz majątek prywatny służący zaspokajaniu niegospodarczych potrzeb takiej osoby. Poniżej Wnioskodawca odnosi się do poszczególnych elementów ww. definicji „działalności gospodarczej” oraz dokonuje ich subsumpcji do opisanego powyżej zdarzenia przyszłego. Działalność handlowa co do zasady charakteryzuje się nabywaniem dóbr w celu ich odsprzedaży z zyskiem. Przy ocenie, czy określony przypadek odpłatnego zbycia ma charakter handlowy należy brać pod uwagę m.in. takie okoliczności, jak częstotliwość przeprowadzania transakcji podobnego rodzaju oraz okres, który minął między nabyciem dobra a jego zbyciem. W przypadku Nieruchomości określonej w opisie zdarzenia przyszłego, od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie upłynęło 5 lat, co wskazuje na lokacyjny (niespekulacyjny) charakter tej Nieruchomości. W świetle przedstawionych okoliczności nie można również stwierdzić, że odpłatne zbywanie przez Wnioskodawcę nieruchomości cechuje się częstotliwością wystarczającą dla rozpoznania działalności gospodarczej prowadzonej w tym zakresie, Powyższe prowadzi do konkluzji, iż rozważana transakcja odpłatnego zbycia tej Nieruchomości, co do zasady, nie mieści się w kategorii działalności handlowej. Pojęcie „działalności zarobkowej” należy rozumieć jako działalność prowadzoną w celu osiągnięcia zysku. Brak osiągnięcia takiego zysku w praktyce nie oznacza jednak, że określona czynność nie ma charakteru zarobkowego. Istotny jest bowiem zamiar nakierowany na osiągniecie zysku oraz obiektywny potencjał takiej działalności do osiągnięcia zysku, a nie to jaki będzie faktyczny rezultat ekonomiczny poszczególnych czynności. Równocześnie należy zauważyć, że zbycie majątku poza działalnością gospodarczą także może mieć charakter zarobkowy. W takim jednak przypadku, jak potwierdził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r. (II FSK 2110/1), „spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej”. Należy zauważyć, że zarobkowy cel czynności z jednej strony musi występować w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, a z drugiej może towarzyszyć przedsięwzięciom o charakterze prywatnym. Przykładowo działalność polegająca na tzw. najmie prywatnym, która została wymieniona w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, mimo iż pozostaje poza działalnością gospodarczą podatnika, to równocześnie ewidentnie ma charakter zarobkowy.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że mimo iż rozważana przez Wnioskodawcę transakcja odpłatnego zbycia Nieruchomości ma na celu osiągnięcie zysku, to cel ten nie skutkuje przypisaniem takiej transakcji do działalności gospodarczej. Z drugiej strony brak charakteru zarobkowego określonej czynności, co do zasady, samodzielnie wykluczałby ją z zakresu działalności gospodarczej. Dodatkowo należy wskazać, że odpłatne zbywanie majątku nieruchomego nie stanie się dla Wnioskodawcy stałym źródłem utrzymania. Podstawowym źródłem zarobkowania pozostanie dla niego prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej oraz dochody uzyskiwane z tytułu udziału w zyskach spółek, jak również wynagrodzenie uzyskiwane z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu.

Jako jedyny właściciel Nieruchomości, dokonując odpłatnego jej zbycia Wnioskodawca będzie działał we własnym imieniu oraz na własne ryzyko. Powyższe cechy, podobnie jak w przypadku zarobkowego celu, mogą być właściwe zarówno dla prowadzenia działalności gospodarczej, jak i dla czynności dokonywanych w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem prywatnym.

Prawidłowy sposób rozumienia wymogu „zorganizowania” działalności gospodarczej podatnika został precyzyjnie wyjaśniony m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 7 lutego 2017 r. (II FSK 4025/14), który stwierdził, że „na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Planowane przez Wnioskodawcę zbycie Nieruchomości, poprzedzone zleceniem opracowania a następnie złożeniem przez Wnioskodawcę wniosku do Rady Gminy o ustalenie lokalizacji dla inwestycji mieszkaniowej nie może, w ocenie Wnioskodawcy, być uznane za zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, ani w zakresie działalności obejmującej obrót nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej, ani działalności pomocniczej do wyżej wymienionych. Wnioskodawca nie może być uznany za profesjonalistę w ww. obszarze. Nie posiada wystarczającej wiedzy ani doświadczenia w zakresie ww. działalności. Z tego też względu Wnioskodawca zamierza zaangażować profesjonalną firmę w celu sporządzenia wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji.

Zlecając sporządzenie ww. wniosku oraz dokonując następnie sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie działał w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury. Ze wskazanych powyżej wyjaśnień wynika ponadto, że ograniczenie czynności do działalności przygotowawczej, z pominięciem fazy realizacyjnej, nie powinno być rozumiane jako działanie w sposób zorganizowany.

Z uwagi na powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dokonanie przez niego czynności opisanych w zdarzeniu przyszłym nie będzie charakteryzowało się „zorganizowaniem” w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, w związku z czym przychód ze zbycia ww. Nieruchomości nie będzie przypisany do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof.

Wymóg „ciągłości” działalności gospodarczych powinien być zgodnie z utrwalonym orzecznictwem rozumiany jako stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Cechy ciągłości nie mają z pewnością czynności o charakterze incydentalnym lub sporadycznym, a taki charakter będzie miało w przedstawionych powyżej okolicznościach zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości oraz towarzyszące tej transakcji czynności.

Nabycie przez Wnioskodawcę profesjonalnych usług polegających na opracowaniu w całości lub w części wniosku do właściwej Rady Gminy o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak również złożenie przez Wnioskodawcę takiego wniosku należy traktować, szczególnie jeżeli jest dokonane incydentalnie lub sporadycznie, jako czynność mieszczącą się w zakresie zwykłego zarządu mieniem prywatnym.

Bez wpływu na powyższą ocenę pozostaje cel, dla którego Wnioskodawca może podjąć się zorganizowania wskazanych czynności przygotowawczych, jakim jest zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości, a tym samym wzrost jej wartości, również na wypadek ewentualnego jej zbycia.

Prawidłowość powyższego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych rozstrzygnięciach sądów administracyjnych oraz organów podatkowych.

Przykładowo w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r. (II FSK 2110/11 Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że: „kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w ramach działalności gospodarczej, w tym warunek „ciągłości” wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o możliwym zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.)”.

Podobne stanowisko zajął w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. akt II FSK 1423/14) Naczelny Sąd Administracyjny, który stwierdził, że: „zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”.

Wartym przytoczenia jest również stanowisko przedstawione w piśmie z dnia 4 stycznia 2019 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0115-KDIT2-1.4011.397.2018.2.DW). Rozstrzygniecie to zostało wydane w odniesieniu do stanu faktycznego, w ramach którego działka nabyta w 1998 r. została w 2018 r. podzielona na siedem dziełek przeznaczonych do sprzedaży oraz dwie pod drogę dojazdową. Właściciel działek zarejestrował się jako płatnik VAT oraz sprzedał trzy działki, po czym wybudował wodociąg oraz kanalizację, uzbrajając zarówno działki sprzedane jak również te, które zamierza sprzedać w przyszłości. Kroki te poczynił, gdyż tak umówił się z przyszłymi nabywcami działek. W oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, a w szczególności fakt, że pierwotna działka, której dotyczy wniosek „została zakupiona przez wnioskodawcę 20 lat temu jako działka rolna i była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej” organ podatkowy wydający interpretację stwierdził, że taka sprzedaż ma charakter okazjonalny i nieprofesjonalny. Z treści wniosku nie wynika bowiem, iż sprzedaż działek nastąpiła w ramach działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Ponadto, z wniosku nie wynika aby pierwotna działka została zakupiona przez Wnioskodawcę z zamiarem jej podziału i odsprzedaży. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Dodatkowo podkreślenia wymaga, że Wnioskodawca nie ma aktualnie zamiaru zbywania innych swoich nieruchomości o charakterze lokacyjnym, ani ubiegania się o wydawanie uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, ani uczestniczenia w podobnych procedurach administracyjnych, w szczególności nie zamierza wykonywać takich czynności w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły. Ponadto Wnioskodawca, z takich czynności nie uczyni sobie ani nie ma zamiaru uczynienia sobie stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania.

Powyższe okoliczności ewidentnie potwierdzają, że ewentualne zbycie przez Wnioskodawcę opisanej Nieruchomości w przedstawionych powyżej okolicznościach będzie wykonane poza działalnością gospodarczą zbywcy, w związku z czym należy je kwalifikować jako zwykłe zarządzanie mieniem prywatnym. W rezultacie, w przypadku zbycia ww. Nieruchomości, Wnioskodawca będzie zobowiązany zastosować przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy – istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Jak wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Zainteresowanego do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (jej części), o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest jedynym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…) o łącznej powierzchni ok. 8,32 ha (dalej jako: „Nieruchomość”). Wskazana Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawcę w latach: 2007 i 2008 r. w ramach ośmiu różnych transakcji, z których każda została zawarta z innym sprzedawcą. Nieruchomość gruntowa została zakupiona w formie 11 wyodrębnionych działek gruntu o łącznej powierzchni 8,3209 ha, które wchodziły w skład gospodarstw rolnych prowadzonych przez poszczególnych sprzedawców. Wnioskodawca nabył ww. Nieruchomość gruntową do swojego majątku osobistego jako forma lokaty i zabezpieczenia oszczędności prywatnych. Dotychczas Wnioskodawca nie dokonywał odpłatnego zbycia żadnej z nieruchomości nabytych przez niego do własnego majątku prywatnego. W szczególności, żadna z nieruchomości, których właścicielem jest Wnioskodawca, nie była ani nabyta ani wykorzystywana w ramach indywidualnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, która obejmuje doradztwo biznesowe, a faktycznie prowadzona działalność nie polega na prowadzeniu obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, ani na dokonywaniu czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości ani świadczeniu usług o podobnym charakterze. Wnioskodawca jest ponadto udziałowcem oraz członkiem zarządów spółek, które prowadzą działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami, działalność inwestycyjna na rynku nieruchomości lub działalność deweloperska. W związku z otrzymaniem przez Wnioskodawcę od firmy prowadzącej działalność deweloperską (dalej jako: „Deweloper”) oferty kupna rzeczonej Nieruchomości, aktualnie Wnioskodawca rozważa dokonanie jej sprzedaży. Deweloper uzależnił zawarcie ww. transakcji kupna od podjęcia przez właściwą Radę Gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej dla ww. Nieruchomości, w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r., poz. 1496). W związku z powyższym, Wnioskodawca rozważa podpisanie z Deweloperem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, która uzależniałaby zawarcie właściwej umowy sprzedaży od wydania przez odpowiednią Radę Gminy uchwały o ustaleniu dla wskazanej nieruchomości lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży posiadanej przez Wnioskodawcę Nieruchomości gruntowej w (…) na rzecz Dewelopera powinno nastąpić w 2019 r., natomiast termin przeniesienia przez Wnioskodawcę na Dewelopera własności ww. Nieruchomości gruntowej poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego jest uzależniony od terminu spełnienia warunków zawartych w umowie przedwstępnej z Deweloperem. Szacuje się, że własność Nieruchomości gruntowej przejdzie na nabywcę w 2019 lub 2020 roku.

Podkreślić należy, że złożenie wniosku o wydanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie jedyną czynnością, której Wnioskodawca zamierza dokonać przed definitywną sprzedażą opisanej we wniosku Nieruchomości. Zainteresowany nie ponosił i nie zamierza ponosić jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości gruntowej do sprzedaży. Nie podejmował i nie zamierza podejmować działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości.

Wnioskodawca nie będzie dokonywał jakichkolwiek prac lub inwestycji, które zwiększyłyby atrakcyjność Nieruchomości pod względem materialnym takich jak, np. przyłączenie Nieruchomości do sieci elektrycznej, kanalizacyjnej lub gazowej lub też podział Nieruchomości na mniejsze działki. Wnioskodawca nie dokonywał dotychczas sprzedaży nieruchomości. Oprócz sprzedaży Nieruchomości gruntowej, Wnioskodawca nie zamierza dokonać sprzedaży jeszcze innych nieruchomości.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy sam fakt, że Wnioskodawca złoży do Rady Gminy, (zgodnie oczekiwaniami Dewelopera) wniosek o wydanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej dla ww. nieruchomości oraz, że zamierza zlecić sporządzenie projektu takiego wniosku profesjonalnej firmie, która w odróżnieniu od niego specjalizuje się i ma doświadczenie w zakresie opracowywania takich projektów, nie może przesądzać, że sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że Deweloper nie wyklucza odkupienia od Wnioskodawcy ww. Nieruchomości jako działki o przeznaczeniu rolnym, jednak cena jaką mógłby w takim przypadku uzyskać byłaby na poziomie znacznie niższym od jego oczekiwań. Podkreślić należy, iż dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych dla siebie efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji jest rzeczą oczywistą, a ponadto ustawodawca nie wprowadził barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodać należy, że pomimo iż Wnioskodawca jest właścicielem wielu innych działek nabytych w różnych latach, z wniosku jednoznacznie wynika, że nie zamierza dokonać sprzedaży innych nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca nie dokonywał odpłatnego zbycia żadnej z nieruchomości nabytych przez niego do własnego majątku prywatnego.

Z wniosku wynika, że podatnik prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie doradztwa biznesowego i jak wskazuje działalność jego nie polega na prowadzeniu obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, ani na dokonywaniu czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości ani świadczeniu usług o podobnym charakterze. Wnioskodawca jest ponadto udziałowcem oraz członkiem zarządów spółek, które prowadzą działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami, działalność inwestycyjna na rynku nieruchomości lub działalność deweloperska.

Zauważyć także należy, iż od zakupu działek będących przedmiotem planowanej sprzedaż minęło ponad dziesięć lat.

Dlatego przyjąć należy, że planowane przez Wnioskodawcę przedsięwzięcie ma charakter incydentalny.

Zatem, należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia Nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a cyt. ustawy, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. Nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Nieruchomości były przez Wnioskodawcę nabywane w latach 2007-2008, należy uznać, że pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie niewątpliwie upłynął. Należy więc uznać, że planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie Nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem ww. Nieruchomość zostanie zbyta po upływie pięcioletniego okresu określonego w ww. przepisie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.