Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-484/11/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-08-09
Teza: Opodatkowanie odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; sprzedaż; zamiana; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2011 r. (data wpływu 10 maja 2011 r.), uzupełnionym pismem w dniu 28 lipca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem w dniu 28 lipca 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 6 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny aktem notarialnym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o łącznej powierzchni użytkowej 25,36 m2. Następnie w dniu 6 maja 2010 r. dokonała zbycia ww. prawa w drodze umowy sprzedaży w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Cena zawarta w umowie sprzedaży została ustalona na kwotę 10.000 zł.

Lokal mieszkalny, który Wnioskodawczyni uzyskała w zamian był obciążony dużym zadłużeniem, które spłaciła (17.000 zł), dodatkowo nadawał się do generalnego remontu. Koszty remontu wyniosły około 40.000 zł.

W dniu 15 października 2010 r. aktem notarialnym przekształciła mieszkanie na własnościowe. Większość faktur na materiały i remont pochodzi z okresu przed przekształceniem, gdyż termin wykupu przedłużał się.

Wnioskodawczyni przy zamianie lokali nie otrzymała żadnych pieniędzy, więc nie traktuje tej transakcji jako sprzedaży. Została zapewniona, że zapłaci podatek jedynie od kwoty 10.000 zł, (która także nie została fizycznie wręczona). Szybkie tempo zamiany mieszkań wynikało z faktu, że ojciec Wnioskodawczyni był umierający a mama (współmałżonka) była częściowo ubezwłasnowolniona z powodu choroby psychicznej, więc chciał Ją zabezpieczyć przed kłopotami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

W jaki sposób Wnioskodawczyni powinna rozliczyć się z podatku za 2010 r.? Czy zrobiła słusznie płacąc podatek od kwoty 10.000 zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, dokonana „zamiana mieszkań” nie może być traktowana jako sprzedaż, ponieważ nie wzbogaciła się uzyskując lokal niewiele większy od poprzedniego, dodatkowo zadłużony i stanowiący jedynie prawo spółdzielcze lokatorskie. Mieszkania były tej samej wartości, w związku z czym Wnioskodawczyni uważa, że obowiązkiem Jej było rozliczyć się z podatku od kwoty 10.000 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis jednoznacznie określa, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości oraz wskazanych w nim praw majątkowych.

Użyte w cytowanym przepisie pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Niewątpliwie odpłatnym zbyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest sprzedaż dokonywana w oparciu o art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Przepis ten stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Aby dana czynność miała charakter odpłatny nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Dlatego też odpłatnym zbyciem jest również będąca formą bezpośredniej wymiany towarów umowa zamiany uregulowana w art. 603 Kodeksu cywilnego, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Na skutek zawarcia umowy zamiany z jednej strony – u każdej ze stron dochodzi do odpłatnego zbycia rzeczy np. nieruchomości z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową rzecz. Z powołanego przepisu wynika, że umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Z analizy wniosku wynika, że dniu 6 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 6 maja 2010 r. dokonała zbycia ww. prawa w drodze umowy sprzedaży w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Powyższe oznacza, że w niniejszej sprawie, wbrew Pani stanowisku, nie doszło do zamiany lokali w rozumieniu art. 603 Kodeksu cywilnego, czego potwierdzeniem jest również okoliczność, że tylko jedna ze stron (Pani) przeniosła na drugą stronę zawartej umowy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie otrzymując w zamian własności jakiejkolwiek rzeczy lub prawa majątkowego. Ponadto fakt, że w związku z dokonaną czynnością nie otrzymała Pani żadnych pieniędzy nie oznacza, że nie miała ona charakteru odpłatnego. Zapłata może bowiem nastąpić też w inny sposób ustalony przez strony.

Ponieważ odpłatne zbycie – w tym przypadku sprzedaż w celu uzyskania w zamian - nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowego prawa do lokalu, stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie natomiast do ust. 2 podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast na podstawie art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Stosownie do art. 22 ust. 6d za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Mając na uwadze okoliczności faktyczne przedstawione we wniosku oraz powołany wyżej stan prawny stwierdzić należy, iż przychodem ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych jest cena określona w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Podwyższenie przychodu do wartości rynkowej w trybie art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możliwe jest w sytuacji gdyby cena ta znacznie odbiegała od cen podobnych nieruchomości na tym obszarze. Istotnym jest również zaistnienie „uzasadnionej przyczyny”, skutkującej ustaleniem ceny sprzedaży odbiegającej od wartości rynkowej. Ustalona przez strony w umowie cena z pewnych względów może być niższa od wartości rynkowej, lecz w takiej sytuacji w ewentualnym postępowaniu podatkowym lub kontrolnym na podatniku ciąży obowiązek wykazania i uzasadnienia tej przyczyny.

Zatem w świetle przytoczonego przepisu wartość rynkowa nieruchomości lub prawa majątkowego stanowi przychód w oparciu o który ustala się podstawę opodatkowania wówczas, gdy zostanie wykazane, że cena określona w umowie odbiega od wartości rynkowej w znacznym stopniu i bez uzasadnionej przyczyny, które to przyczyny podają strony umowy, wyjaśniając motywy, jakimi się kierowały zawierając umowę, w szczególności co do wysokości ceny. Racjonalne wyjaśnienie tych przyczyn uniemożliwia ustalenie przychodu według wartości rynkowej.

Nadto dokonanie oszacowania wartości jest możliwe tylko w przypadku, gdy podatnik odmówi odpowiedzi albo gdy nie dokona zmiany wartości, albo gdy przyczyny przez niego podane nie są wiarygodne i uzasadnione.

Niemniej jednak – odnosząc się do przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawczyni – wyjaśnić należy, iż postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających. Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym „sprawy podatkowej” wynikającej z przytoczonego we wniosku zdarzenia lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego zdarzenia.

Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może bowiem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu kontrolnym czy podatkowym prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację.

Wobec powyższego, rozstrzygnięcie kwestii, czy w niniejszej sprawie przychodem Wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie istotnie kwota 10.000 zł, należy – co wynika z zacytowanych przepisów - do kompetencji organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, które upoważnione zostały przez ustawodawcę do określenia go w wysokości rynkowej w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 19 ust. 1 zdanie drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast ocena, czy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, t.j. w kwocie 10.000 zł, nie będzie odbiegała od wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie może być we wskazanej we wniosku sytuacji przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Bowiem to w gestii organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej mieści się ocena i przeprowadzenie stosownego postępowania w celu stwierdzenia czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 19 ust. 4 ustawy, w tym również uwzględnienia opinii biegłego lub biegłych.

Reasumując, cena wynikająca z zawartej w dniu 6 maja 2010 r. umowy sprzedaży określona w wysokości 10.000 zł stanowi, zgodnie z treścią zacytowanego art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód, jaki uzyskała Pani z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednak, wysokość ta może zostać – stosownie do dyspozycji zawartej w drugim zdaniu tego przepisu - zakwestionowana przez właściwy organ podatkowy, w konsekwencji czego zastosowanie może znaleźć procedura określona w art. 19 ust. 4, w wyniku której może Pani zostać zobowiązana do podwyższenia wartości lokalu lub wskazania przyczyn uzasadniających tak niską cenę. Wówczas, w przypadku gdy dokona Pani podwyższenia wartości przedmiotu sprzedaży lub określi ją organ, w sytuacji gdy nie uzna wskazanych przyczyn jako uzasadniających tak ustaloną wartość, przychodem z odpłatnego zbycia będzie wartość wskazana przez Panią lub też wartość określona przez organ podatkowy. Będzie ona wówczas stanowić podstawę do określenia zgodnie z ww. przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodu, podlegającego opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.