Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP3/4512-257/15-4/OS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-09-18
Teza: Stawka podatku VAT dla mediów dostarczanych do lokalu wynajmowanego na cele działalności gospodarczej oraz na cele mieszkaniowe
Słowa kluczowe: media; refakturowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2015 r. (data wpływu 30 czerwca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 sierpnia 2015 r. (data wpływu 3 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla mediów dostarczanych do lokalu wynajmowanego na cele działalności gospodarczej oraz na cele mieszkaniowe **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla mediów dostarczanych do lokalu wynajmowanego na cele działalności gospodarczej oraz na cele mieszkaniowe.

Przedmiotowy wniosek został uzupełnionym pismem z dnia 28 sierpnia 2015 r. (data wpływu 3 września 2015 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy, określenia zakresu pytania oraz wyjaśnienia ilości stanów.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem nieruchomości własnych. Ponadto jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Do chwili obecnej wszystkie zawarte umowy najmu dotyczą lokali przeznaczonych do prowadzenia w nich działalności gospodarczej.

W związku z powyższym kwota czynszu pobierana za najem zgodnie z zawartą umową opodatkowana jest podatkiem VAT według podstawowej stawki 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Na powyższą okoliczność wystawiana jest, co miesiąc faktura z góry za dany miesiąc. Wynika to z zawartych na piśmie umów najmu z poszczególnymi najemcami.

Z umów tych wynika ponadto, iż najemcy zobowiązani są do pokrywania dodatkowo wszelkich kosztów związanych z użytkowaniem przedmiotu najmu - w szczególności kosztów mediów. W przypadku jednakże, kiedy koszty te Wnioskodawca ponosi we własnym imieniu, jako wynajmujący, najemca jest zobowiązany do ich pokrycia na podstawie wystawionej przez wynajmującego refaktury.

W praktyce sprowadza się do sytuacji, iż niektórzy najemcy zawierają odrębne umowy na dostarczanie wody, energii elektrycznej itp. i wówczas dokonują rozliczeń na własny rachunek. Natomiast pozostali korzystają z mediów za pośrednictwem Wnioskodawcy. Przy czym zawsze jest możliwość odrębnego rozliczania faktycznego zużycia w związku z zamontowaniem odrębnych liczników na konkretne media w poszczególnych lokalach.

W związku z powyższym w przypadku, kiedy najemca nie zawrze dodatkowej umowy bezpośrednio z dostawcą wówczas Wnioskodawca wystawia, jako wynajmujący refaktury.

Refaktury te wystawiane są odrębnie od faktur za czynsz najmu w odrębnych okresach rozliczeniowych narzuconych przez dostawcę z uwzględnieniem faktycznego zużycia.

Do chwili obecnej przy wystawianiu tychże refaktur Wnioskodawca kierował się wyjaśnieniami organów podatkowych uzyskanymi w tym zakresie, iż świadczenie to należy traktować, jako usługę pomocniczą do usługi najmu (w przypadku Wnioskodawcy traktowane, jako świadczenie główne) i w związku z tym opodatkowywać łącznie według właściwej dla najmu stawki VAT.

Obecnie jednak takie postępowanie zaczęło budzić jednak pewne wątpliwości. Spowodowane jest to opublikowaniem wyroku TSUE z 16 kwietnia 2015 r. sygn. akt C-42/14. W wyroku tym została poruszona kwestia przenoszenia przez wynajmujących na najemców kosztów mediów oraz kwestii opodatkowania tychże świadczeń w stosunku do usługi świadczenia głównego, jakim jest najem. Wyjaśniono, iż sposób rozliczenia świadczeń dodatkowych związanych z wynajmowanym lokalem zależy od okoliczności umownych i zawartych w umowach zapisów, co do sposobu rozliczeń za świadczenia dodatkowe, jakie w tym przypadku stanowią media. Co do zasady - najem i media należy traktować, jako odrębne świadczenia, które powinny być rozliczone odrębnie. Takie postępowanie jest słuszne przede wszystkim w sytuacji, kiedy najemca ma wpływ na wybór dostawcy mediów i na wysokość faktycznego zużycia, a wynajmujący pełni rolę wyłącznie pośrednika w świadczeniu usług pomocniczych.

Kwestia ta i jej wyjaśnienie jest dla Wnioskodawcy istotna również w związku z tym, iż w niedługim okresie Wnioskodawca zamierza rozpocząć wynajmowanie lokali w należących do Wnioskodawcy budynkach również na cele mieszkaniowe, będzie się to odbywało na podobnych zasadach jak powyżej w zakresie dostarczania mediów do tych lokali, z tym, że najem na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia w zakresie VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wyrok ten przyczynił się do sytuacji, w której postępowanie Wnioskodawcy w zakresie refakturowania mediów zaczęło budzić wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie poprawności dokonywanych rozliczeń. Dotyczy to głównie sytuacji gdzie stawka VAT na daną usługę (np. dostarczanie wody) jest inna niż usługi najmu.

Ponadto w przypadku najmu na cele mieszkaniowe biorąc pod uwagę dotychczasowe stanowisko organów podatkowych - refakturowanie wszystkich mediów musiałoby konsekwentnie odbywać się na tej samej zasadzie. Wówczas refakturowane usługi korzystałyby również ze zwolnienia, jak najem na cele mieszkaniowe - co jest zupełnie niezgodne ze stawkami VAT właściwymi dla tychże usług w przypadku odrębnych świadczeń.

W uzupełniniu Wnioskodawca wskazał, iż:

1.  Pytanie nr 1 zawarte we wniosku o interpretację dotyczy ogólnie lokali przeznaczonych na wynajem zarówno tych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej jak i na inne cele. Wnioskodawcy chodzi o ustalenie ogólnej zasady fakturowania mediów, gdyż według Wnioskodawcy nie ma na to wpływu rodzaj lokalu i jego przeznaczenie lecz jedynie związek pomiędzy usługą najmu a fakturowanymi mediami. Co do opodatkowania samej usługi najmu Wnioskodawca nie ma wątpliwości, gdyż wynika to wprost z ustawy. I w zależności od przeznaczenia lokalu Wnioskodawca stosuje odpowiednie opodatkowanie lub zwolnienie z opodatkowania. Natomiast wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt co dzieje się w przypadku, kiedy dodatkowo oprócz samej usługi najmu Wnioskodawca obciąża najemców opłatami za media - czy w opisanym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym uzupełnionym poniżej należy je traktować jako usługę odrębną czy jako usługę pomocniczą. Rozstrzygnięcie tej kwestii jest dla Wnioskodawcy kluczowe, gdyż będzie skutkować zastosowaniem prawidłowych stawek podatku w odniesieniu do refakturowanych mediów. A jak Wnioskodawca podkreśla usługi te zawarte są na tych samych warunkach formalno - prawnych jeżeli chodzi o podpisane umowy najmu i nie ma żadnego różnicowania praw i obowiązków najemcy i wynajmującego w zależności od rodzaju lokalu i jego przeznaczenia.
2.  Wnioskodawca posiada różne lokale i w zależności od zapotrzebowania klientów są one dostosowywane do ich potrzeb. W związku z tym część lokali wynajmowana jest na potrzeby działalności gospodarczej a część na cele mieszkaniowe. Dotychczas nie było sytuacji aby nastąpiła zmiana charakteru najmu w trakcie trwania umowy więc Wnioskodawca przypuszcza, że nie będzie takiej sytuacji w przyszłości. Natomiast Wnioskodawca nie wyklucza sytuacji, kiedy w przypadku zakończenia umowy z jednym najemcą nastąpi podpisanie kolejnej umowy na ten sam lokal z przeznaczeniem na inny cel niż dotychczas. Oczywiście będzie to pociągało za sobą odpowiednie konsekwencje m. in. w zakresie wcześniej odliczonego podatku VAT w związku z prowadzoną inwestycją lecz nie jest to wykluczone. Wnioskodawca dodatkowo pragnie wyjaśnić, iż nie zdarza się aby wynajmowany lokal był przeznaczony na cele mieszane - tzn. jest to albo działalność gospodarcza albo cele mieszkaniowe lub inne (np. garaż). Więc wynajmowane obecnie i w przyszłości lokale na cele mieszkaniowe będą przeznaczone na ten cel. Ale dodatkowo Wnioskodawca chce wyjaśnić, iż zmiana przeznaczenia wynajmowanego lokalu jest możliwa i nie wyklucza jej. Zależy to jedynie od potrzeb potencjalnych najemców i wynegocjowanych stawek czynszu. Posiadane lokale ze względu na swoje położenie w centrum miasta mogą spełniać oczekiwania różnych najemców i mogą być przeznaczone na różne cele. I to, iż lokal w przeszłości był wynajmowany na cele mieszkaniowe nie wyklucza faktu, iż w przyszłości zostanie wynajęty na cele inne. Natomiast jak Wnioskodawca pragnie ponownie podkreślić według oceny Wnioskodawcy fakturowanie dodatkowych opłat za media nie jest uzależnione od rodzaju najmu i jego przeznaczenia lecz od powiązania jaki istnieje pomiędzy najmem a mediami. Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że obecnie (na dzień złożenia wniosku o interpretację również była podpisana umowa również na najem na cele mieszkaniowe ale Wnioskodawca planuje zwiększyć skalę tegoż rodzaju najmu stąd wniosek o wydanie interpretacji.
3.  Wnioskodawca przedstawił poniższa tabelę, uwzględniającą zarówno najem na cele działalności gospodarczej, jak i na cele mieszkaniowe.


| A | Zwykle jest jak, iż na dzień podpisania umowy najmu jest dostęp w lokalu do wody, kanalizacji, prądu i gazu. Umowy z oczywistego względu wówczas są zawarte na Wnioskodawcę jako właściciela lokalu. Następnie w momencie podpisania umowy Wnioskodawca informuje najemcę o tym, iż jest możliwość aby dokonać zmiany strony umowy w zakresie wszystkich mediów, z których zamierza korzystać aby mógł dokonywać samodzielnego rozliczania tychże kosztów - co jest wygodne dla obu stron i nie powoduje niepotrzebnych nieporozumień w zakresie kwot wynikających z powyższego. Wszystkie media do konkretnych lokali mają odrębne liczniki. 
| B | Wszystkie opłaty i rozliczenia wynikają z faktycznego zużycia według wskazań liczników - dotyczy to wszystkich mediów. Wnioskodawca nigdy nie stosuje żadnych ryczałtów. 
| C | Każdy z wynajmowanych lokali ma swój indywidualny licznik wskazujący zużycie poszczególnych mediów w poszczególnych lokalach. 
| D | W odpowiedzi na pytanie: „Czy najemcy mają/będą mieli możliwość wyboru świadczeniodawców poszczególnych mediów?, Wnioskodawca odpowiedział: Tak, najemcy mają w tym zakresie dowolność - dotyczy to wszystkich możliwych mediów. 
| E | W odpowiedzi na pytanie: „Czy najemcy przedmiotowych lokali mogą/będą mogli swobodnie wybierać ilość dostarczanych mediów, jaką sobie życzą?”, Wnioskodawca odpowiedział: Tak, nie ma żadnych ograniczeń co do ilości zużywanych mediów - dotyczy to wszystkich możliwych mediów. 
| F | W odpowiedzi na pytanie: „Czy Wnioskodawca ma/będzie miał możliwość decydowania o ilości mediów zużywanych przez najemców?”, Wnioskodawca odpowiedział: Nie - dotyczy to wszystkich możliwych mediów. 
| G | W odpowiedzi na pytanie: „Czy umowy najmu na dostarczanie mediów są/będą zawarte w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy? Jeżeli nie, to należy wskazać w czyim imieniu i na czyją rzecz?, Wnioskodawca odpowiedział: Wnioskodawca nie zawiera i nie zawierał umów najmu, które są równocześnie umowami na dostarczanie jakichkolwiek mediów. 
| H | W odpowiedzi na pytanie: „Jakie konsekwencje przewidują/będą przewidywać umowy zawarte z najemcami z tytułu nieterminowego regulowania przez najemców należności za media?”, Wnioskodawca odpowiedział: brak zapisów w tym względzie - jedynie nieterminowa zapłata samego czynszu skutkować może rozwiązaniem umowy najmu. 
| I | W odpowiedzi na pytanie: „Jakie konsekwencje przewidują/będą przewidywać umowy zawarte z najemcami z tytułu nieterminowego regulowania należności za czynsz wraz z mediami?”, Wnioskodawca odpowiedział: brak zapisów w tym względzie - jedynie nieterminowa zapłata samego czynszu skutkować może rozwiązaniem umowy najmu - nie ma zapisów dotyczących nieterminowych, płatności za media. 
| J | Obowiązki Najemcy:- najemca powinien przez czas trwania niniejszej umowy używać przedmiot najmu w sposób odpowiadający właściwości i przeznaczeniu rzeczy,- bez zgody wynajmującego, najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy,- zobowiązuje się utrzymać przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku w takim stanie przez czas trwania umowy,- najemca obowiązany jest uiszczać czynsz najmu,- najemca zobowiązany jest pokrywać dodatkowo wszelkie koszty związane z użytkowaniem przedmiotu najmu, w szczególności koszty mediów. W przypadku gdy koszty te poniesie wynajmujący, najemca zobowiązany jest do ich uregulowania na podstawie wystawionej przez wynajmującego refaktury,- przeprowadzać w czasie trwania stosunku najmu drobne naprawy związane ze zwykłym używaniem przedmiotu najmu,- najemca może rzecz najętą oddać osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem tylko i wyłącznie po wyrażeniu uprzedniej zgody przez Wynajmującego, w formie pisemnej pod rygorem nieważności.Obowiązki wynajmującego - brak zapisów w tym względzie w umowie. 

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, iż we wniosku wskazano, iż pytanie dotyczy jednego stanu faktycznego - jakim jest świadczenie usług najmu. Jak wspomniano we wniosku i obecnie Wnioskodawca to potwierdza, że na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca wykonuje usługi w zakresie wynajmowania lokali własnych z różnym przeznaczeniem (głównie najem na cele związane z prowadzoną działalnością oraz najem na cele mieszkaniowe, który obecnie jedynie zwiększy swą skalę). Pytanie Wnioskodawcy zaś zostało rozwinięte do dwóch opcji, ale w zasadzie odpowiedź na pierwsze z pytań jest dla Wnioskodawcy istotne. Drugie pytanie jest poniekąd rozwinięciem pierwszego ale ma sens jedynie wówczas, gdy stanowisko w sprawie będzie uznane za prawidłowe.

W związku z powyższym Wnioskodawca uznał, iż w pytaniu zawarty jest jeden stan „faktyczny”, jakim jest świadczenie usług najmu generalnie. Nieprecyzyjne określenie Wnioskodawcy, co do najmu na cele mieszkaniowe mogło w jakiś sposób wprowadzić organ w błąd, iż będzie to dotyczyć dopiero przyszłości. Natomiast w przyszłości ma się jedynie zwiększyć skala wykonywanej usługi (obecnie zawarta jest tylko jedna taka umowa).

Natomiast zadane pytanie dotyczy przede wszystkim rozstrzygnięcia kwestii czy przy jednolitych od strony formalnej umowach najmu z jednakowymi prawami i obowiązkami obu stron umowy najmu – świadczenia dodatkowe jakie stanowią opłaty za media należy traktować jako świadczenie jednolite z najmem i opodatkować co za tym idzie wg stawki właściwej dla najmu czy przeciwnie należy traktować je jako świadczenie odrębne i opodatkowywać je w zakresie podatku VAT wg stawki właściwej dla danej usługi.

1.  Czy refakturowanie mediów przez wynajmującego lokal dla najemcy w przypadku, kiedy są one świadczeniem odrębnym w stosunku do usługi najmu, lecz powiązanym ze względu na miejsce świadczenia (wynajmowany lokal) należy opodatkowywać podatkiem VAT według stawki właściwej dla usługi najmu?
2.  Czy w przypadku, kiedy najem lokalu na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT to refakturowane media powinny również być opodatkowane w ten sam sposób?

Zdaniem Wnioskodawcy, obecnie traktuje usługę refakturowania mediów, jako usługę pomocniczą do usługi podstawowej, jaką jest najem lokalu.

W związku z tym pomimo odrębnego fakturowania zgodnie z otrzymywanymi fakturami od dostawców mediów Wnioskodawca stosował stawkę VAT w stosunku dostawy wody, odbioru ścieków, energii elektrycznej, itp. zgodną z usługą najmu. Było to podyktowane wyjaśnieniami organów podatkowych o braku konieczności dzielenia i odrębnego traktowania tych usług. Natomiast powołany na wstępie wyrok TSUE wprowadził trochę inne światło na powyższą sytuację.

Oczywisty jest związek świadczenia najmu i towarzyszących mu usług pomocniczych w postaci dostawy różnego rodzaju mediów. Polega on na tym, iż nie byłoby możliwości korzystania z mediów gdyby nie korzystanie z usługi podstawowej, jakim jest najem.

Jednakże, w przypadku dostawy mediów najemcy mają dowolność w zakresie czy dana usługa jest im w ogóle potrzebna (tak jest w przypadku np. gazu) i wybór w zakresie dostawcy i sposobu rozliczania tych opłat.

Kwoty i stawki obciążeń za media nie wynikają w żaden sposób z zawartych umów najmu, gdyż są zależne od faktycznego zużycia przez najemców oraz z ceny za daną usługę określoną przez dostawcę. Co więcej obecnie jest możliwość wyboru również w stosunku do samego dostawcy danej usługi (np. dostawcy energii), z czego najemcy mogą również korzystać i co czynią, gdyż Wnioskodawca, jako właściciel lokalu nie jest wówczas stroną umowy i nie ingeruje w tym zakresie.

Jednakże w stosunku do najemców, którzy z różnych względów (głównie dodatkowych formalności) nie zdecydowali się na zawarcie odrębnych umów faktur za media obciążają Wnioskodawcę a Wnioskodawca następnie przenosi te koszty na najemców.

W świetle obecnie zaistniałych okoliczności Wnioskodawca uważa, iż usługi dostawy mediów są na tyle odrębne, iż nie powinny być tak ściśle związane z usługą nadrzędną, jaką jest najem i mogą odrębnie stanowić podstawę opodatkowania wg. właściwej dla danej usługi stawki VAT.

W związku z powyższym w przypadku refakturowania wody, usług odprowadzania ścieków i dostarczania energii elektrycznej, czy też gazu Wnioskodawca powinien stosować stawki podatku VAT zgodne z daną usługą, a nie zgodne ze stawką, jaką opodatkowana jest usługa najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenia usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W myśl z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Przepis art. 30 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynność stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego, usługi w zakresie najmu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem nieruchomości własnych. Wnioskodawca posiada różne lokale i w zależności od zapotrzebowania klientów są one dostosowywane do ich potrzeb. W związku z tym część lokali wynajmowana jest na potrzeby działalności gospodarczej a część na cele mieszkaniowe. Na dzień podpisania umowy najmu jest dostęp w lokalu do wody, kanalizacji, prądu i gazu. Umowy z oczywistego względu wówczas są zawarte na Wnioskodawcę jako właściciela lokalu. Następnie w momencie podpisania umowy Wnioskodawca informuje najemcę o tym, iż jest możliwość aby dokonać zmiany strony umowy w zakresie wszystkich mediów, z których zamierza korzystać aby najemca mógł dokonywać samodzielnego rozliczania tychże kosztów - co jest wygodne dla obu stron i nie powoduje niepotrzebnych nieporozumień w zakresie kwot wynikających z powyższego. Wszystkie media do konkretnych lokali mają odrębne liczniki. Wszystkie opłaty i rozliczenia wynikają z faktycznego zużycia wg. wskazań liczników - dotyczy to wszystkich mediów. Wnioskodawca nigdy nie stosuje żadnych ryczałtów. Każdy z wynajmowanych lokali ma swój indywidualny licznik wskazujący zużycie poszczególnych mediów w poszczególnych lokalach. Najemcy mają możliwość wyboru świadczeniodawców poszczególnych mediów, dotyczy to wszystkich możliwych mediów. Najemcy nie mają żadnych ograniczeń co do ilości zużywanych mediów - dotyczy to wszystkich możliwych mediów. Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o ilości mediów zużywanych przez najemców.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, iż odnośnie opłat za media tj. opłat za energię elektryczną, gaz, wodę, odprowadzenie ścieków, należy zauważyć, że zgodnie z aktualną linią orzecznictwa (wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) w sytuacji gdy mamy do czynienia z mediami takimi jak: dostawa wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzanie ścieków, to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu w sytuacji gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów. Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W przedmiotowej sprawie koszty zużycia mediów, o których mowa powyżej, obliczane są w oparciu o wskazania liczników - i na tej podstawie dostawcy mediów wystawiają stosowne faktury. Wnioskodawca nie ma możliwości decydowania o wielkości zużycia mediów przez najemców.

Zatem to najemca decyduje o wielkości zużycia ww. mediów a wysokość opłaty z tytułu ich zużycia określana jest na podstawie wskazań liczników.

Ponadto w umowach najmu nie ma zapisów dotyczących nieterminowych płatności za media, jedynie nieterminowa zapłata samego czynszu skutkować może rozwiązaniem umowy najmu.

Tak więc w takich przypadkach dostawę ww. mediów tj. energii elektrycznej, wody, gazu i odprowadzenia ścieków należy traktować odrębnie od usługi najmu i udokumentować poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury, z zastosowaniem właściwej stawki podatku dla danej usługi. Zatem, w przypadku najmu lokali na cele mieszkaniowe, który korzysta ze zwolnienia, usługa dostawy mediów winna być opodatkowana według stawek właściwych dla poszczególnych mediów, a nie dla usług najmu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.