Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.96.2023.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-31
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; opłata-opłaty dodatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Podstawa obliczenia i wysokość podatku.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11-ust. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 30 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 marca 2023 r. (data wpływu 7 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

\- Część wspólna opisu do obu pytań.

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. W ewidencji środków trwałych znajduje się kilka nieruchomości o charakterze usługowym (niemieszkalnym) i wszystkie są przedmiotem usług wynajmu świadczonych najemcom. Dochody z działalności opodatkowane są na zasadach art. 9a ust. 2 i art. 30c ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

\- Opis do pytania pierwszego.

Planuje Pan wycofanie jednej z nieruchomości z działalności gospodarczej (usunięcie jej z ewidencji środków trwałych). Będzie ona jednak nadal przedmiotem wynajmu; będzie Pan uzyskiwał przychody z tego tytułu.

\- Opis do pytania drugiego obejmuje powyższe opisy oraz dodatkowo opis poniższy.

Umowa najmu ww. nieruchomości będzie przewidywała dwa rodzaje płatności, do których regulowania na Pana rachunek bankowy zobowiązany będzie najemca, tj. zapłata Panu za wynajem nieruchomości (czynsz najmu) oraz opłaty eksploatacyjne, tzn. opłaty związane z użytkowaniem wynajmowanej nieruchomości: zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, zobowiązania wobec zarządcy nieruchomości (np. wspólnoty mieszkaniowej), korzystanie z energii elektrycznej, gazu, internetu, itp. Łączna wysokość opłat eksploatacyjnych będzie obliczana na podstawie rachunków wystawianych przez dostawców ww. towarów i usług i będzie stanowić ich dokładną sumę. Innymi słowy, kwoty, które będzie Pan zobowiązany zapłacić tym dostawcom będą dokładnie równe kwotom otrzymanym na ten cel od najemcy.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

a) Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

b) Uzyskuje Pan dochody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3) ustawy o PIT.

c) Prowadzona przez Pana działalność gospodarcza jest sklasyfikowana pod kodem PKD:

\- PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

\- PKD 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

d) Prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów dla potrzeb podatku dochodowego.

e) Wskazał Pan daty wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności poniższych nieruchomości:

\- nieruchomość 1 (do przeniesienia do majątku osobistego) – 18 stycznia 2016 r.

\- nieruchomość 2 – 26 lipca 2018 r.

\- nieruchomość 3 (udział 65% w nieruchomości) – 31 sierpnia 2020 r.

\- nieruchomość 4 – 31 marca 2021 r.

\- nieruchomość 5 – 14 kwietnia 2021 r.

\- nieruchomość 6 – 1 sierpnia 2021 r.

f) Wyjaśnił Pan, że nieruchomość będącą przedmiotem wniosku planuje Pan wycofać z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w czerwcu 2023 r.

g) Jako powód wycofania wskazanej we wniosku nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania jej na cele prywatne wskazał Pan, że przedmiotowa nieruchomość przestała wymagać zajmowania się nią w sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej (zorganizowana i ciągła działalność profesjonalna). Uznał Pan, że nieprofesjonalne zarządzanie nią w ramach majątku prywatnego lepiej będzie odpowiadać okolicznościom faktycznym i prywatnym potrzebom. Ponadto chce Pan obniżyć w ten sposób ryzyko cywilnoprawne (Pana doświadczenie życiowe podpowiada, że jako wynajmujący prywatny będzie Pan w ewentualnych sporach z najemcą lub innym podmiotem w lepszej sytuacji niż byłby jako wynajmujący profesjonalny).

h) Po wycofaniu nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej nie zostanie ona zlikwidowana.

i) Po wycofaniu z działalności gospodarczej ww. nieruchomości przedmiot jej działalności nie ulegnie zmianie.

j) Nie złożył Pan jeszcze stosownego oświadczenia odnośnie wyboru opodatkowania przychodu z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - w obecnym stanie prawnym nie ma Pan takiego prawa ani obowiązku (por. uchylony art. 9 ust. 4 w zw. z art. 2 ust 1a ustawy o RPIT oraz art. 9a ust. 6 ustawy o PIT).

k) Przychody uzyskane z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej będzie Pan rozliczał w ramach najmu prywatnego.

l) W najbliższym czasie nieruchomość będzie wynajmowana temu samemu podmiotowi, który wynajmuje ją obecnie (spółka cywilna) z tym, że umowa zostanie aneksowana w ten sposób, że będzie Pan w niej występował jako zwykła osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca. Kolejne umowy najmu zawierać będzie Pan z osobami lub podmiotami, które będą zainteresowane długoterminowym najmem tej nieruchomości.

m) Umowy najmu nie będą zawarte z podmiotami (Spółkami), w których jest Pan wspólnikiem/udziałowcem i/lub osobą związaną z prowadzeniem spraw tych podmiotów (Spółek)

n) Wynajem nieruchomości zostanie zawarty na podstawie umowy cywilnoprawnej.

o) Umowy najmu nieruchomości będą podpisane z Panem jako osobą fizyczną.

p) Ww. nieruchomość stanowi Pana wyłączną własność.

### Pytania

1.  Czy przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej będą podlegać opodatkowaniu na zasadach art. 6 ust. 1a ustawy o RPIT?
2.  Czy przychodami podlegającymi opodatkowaniu ryczałtem będą wyłącznie kwoty otrzymane za wynajem nieruchomości (czynsz najmu), a kwoty przekazane Panu na pokrycie opłat eksploatacyjnych nie będą stanowiły takiego przychodu?

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad. 1.
------

Pana zdaniem przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej będą podlegać opodatkowaniu na zasadach art. 6 ust. 1a ustawy o RPIT. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3) ustawy o PIT źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarza, a zgodnie z pkt 6) - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy przytoczyć uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, która ostatecznie przesądziła, że decydującym kryterium przypisania przychodów z wynajmu do art. 10 ust. 1 pkt 3) lub 6) ustawy o PIT jest wola podatnika wyrażona wprowadzeniem lub niewprowadzaniem danej nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Sąd odnosił się do wszelkich możliwych „sytuacji, w których osoba fizyczna wynajmuje większą liczbę nieruchomości (w tym lokali), albo jednocześnie wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz poza nią lub wynajmuje nieruchomości, które wcześniej wykorzystywała w prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zdaniem sądu, „czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazania go na potrzeby osobiste, na gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również "prywatnym" lub "osobistym"), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe poprzez oddanie go w najem, nie może być postrzegany jako bezskuteczne na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal pozostającą mieniem tej samej osoby.”.

Nie ulega zatem wątpliwości, że wycofanie ww. nieruchomości z Pana działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego będzie skutkować zmianą kwalifikacji źródła przychodów z jej wynajmu, a konkretnie ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3) ustawy o PIT, na źródło wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6) tej ustawy. Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Art. 2 ust. 1a ustawy o RPIT stanowi, iż osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ad. 2.

Pana zdaniem, przychodami podlegającymi opodatkowaniu ryczałtem będą wyłącznie kwoty otrzymane za wynajem nieruchomości (czynsz najmu), a kwoty przekazane Panu na pokrycie opłat eksploatacyjnych nie będą stanowiły takiego przychodu.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o RPIT, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o PIT.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4) lit. a) ustawy o RPIT, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1 a. Natomiast w myśl art. 659 §1-2 Kodeksu Cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz; czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Nie ulega zatem wątpliwości, że przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem są pieniądze (i ewentualnie inne przysporzenia) otrzymane za wynajem. Nie są nim natomiast opłaty eksploatacyjne, gdyż nie stanowią zapłaty za wynajem. Co więcej, nie stanowią definitywnego przysporzenia wynajmującego, który pełni w stosunku do nich jedynie funkcję pośrednika, przekazując je w całości podmiotom, którym te opłaty się należą z tytułu dostarczonych świadczeń.

Na zakończenie warto zauważyć, że w podobnych sprawach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał szereg interpretacji indywidualnych jednolicie potwierdzających powyższe Pana stanowisko. Są to m.in. interpretacje: nr 0115-KDIT1.4011.819.2020.1.MR z 25 stycznia 2021 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.72.2021.2.KP z 11 maja 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT z 29 stycznia 2021 r. oraz 0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.MT z 9 kwietnia 2021 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW z 4 maja 2022 r.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Pan przedstawił jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

‒ zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

‒ brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

‒ wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym :

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) :

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. W ewidencji środków trwałych znajduje się kilka nieruchomości o charakterze usługowym (niemieszkalnym) i wszystkie są przedmiotem usług wynajmu świadczonych najemcom. Dochody z działalności opodatkowane są na zasadach art. 9a ust. 2 i 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planuje Pan wycofanie jednej z nieruchomości z działalności gospodarczej (usunięcie jej z ewidencji środków trwałych). Będzie ona jednak nadal przedmiotem wynajmu. Wskazał Pan, że przedmiotowa nieruchomość przestała wymagać zajmowania się nią w sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej (zorganizowana i ciągła działalność profesjonalna). Uznał Pan, że nieprofesjonalne zarządzanie nią w ramach majątku prywatnego lepiej będzie odpowiadać okolicznościom faktycznym i prywatnym potrzebom. Ponadto chce Pan obniżyć w ten sposób ryzyko cywilnoprawne w ewentualnych sporach z najemcą lub innym podmiotem. Przychody uzyskane z najmu nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej będzie Pan rozliczał w ramach najmu prywatnego. W najbliższym czasie nieruchomość będzie wynajmowana temu samemu podmiotowi, który wynajmuje ją obecnie (spółka cywilna) z tym, że umowa zostanie aneksowana w ten sposób, że będzie Pan w niej występował jako zwykła osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca. Kolejne umowy najmu zawierać będzie Pan z osobami lub podmiotami, które będą zainteresowane długoterminowym najmem tej nieruchomości. Umowy najmu nie będą zawarte z podmiotami (Spółkami), w których jest Pan wspólnikiem/udziałowcem i/lub osobą związaną z prowadzeniem spraw tych podmiotów (Spółek). Umowy najmu nieruchomości będą podpisane z Panem jako osobą fizyczną.

Skoro nieruchomość użytkowa nie będzie przez Pana wynajmowana w ramach działalności gospodarczej, to najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu tej nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 należało uznać za **prawidłowe**.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

\- albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)

\- albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Z wniosku wynika, że w ramach umowy najmu nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia oprócz czynszu najmu, także kosztów opłat eksploatacyjnych.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Pana opłaty eksploatacyjne, do ponoszenia których będzie zobowiązany – zgodnie z zawartą umową najmu – najemca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego.

Zatem, podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Pana od najemcy z tytułu wynajmu nieruchomości – czynsz za najem. Natomiast opłaty eksploatacyjne nie stanowią u Pana przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ z umowy będzie wynikało, że to najemca będzie zobowiązany do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 2 należało uznać za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.).