Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4015.177.2025.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-09
Teza: W tej sprawie obowiązek podatkowy wystąpi, dojdzie także do
powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków
i darowizn. Podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa
nieruchomości pomniejszona o wartość stanowiącej ciężar
hipoteki.
Słowa kluczowe: ciężar
darowizna
hipoteka
kredyt-kredyt hipoteczny
podatek-podatek od spadków i darowizn
umowa-umowa darowizny
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-
Czysta wartość
Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania-
Długi i ciężary
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 7-ust. 1
[PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 8-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej
    podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny
    nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(...), właściciel lokalu mieszkalnego numer (...), usytuowanego w budynku położonym w
    (...), przy ul. (...), zamierza w drodze darowizny przenieść własność ww. lokalu wraz z
    udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych na Pana rzecz, tj. swojego siostrzeńca.
    Nieruchomość ma przez Sąd Rejonowy dla (...) prowadzoną księgę wieczystą nr (...), w
    której jako właściciel jest wpisany darczyńca, natomiast w dziale IV księgi wieczystej
    ujawniona jest hipoteka do sumy (...) zł. Nieruchomość ta jest obciążona hipoteką
    umowną na rzecz (...).
    Hipoteka obciążająca powyższą nieruchomość ustanowiona jest na rzecz (...) z tytułu
    zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji. Przedmiotowy lokal został wykupiony od (...) z
    bonifikatą, przy czym w przypadku zbycia lokalu przed upływem 5 lat od dnia nabycia (nie
    dotyczy zbycia na rzecz osób bliskich nabywcy) lub wykorzystania lokalu na inne cele niż
    mieszkalne, (...) zażąda zwrotu udzielonej bonifikaty, a zabezpieczeniem jej zwrotu jest
    opisana wyżej hipoteka. Deklarowana wartość nieruchomości wynosi (...) zł, natomiast w
    dziale IV księgi wieczystej ujawniona jest hipoteka na kwotę (...) zł.

## Pytanie

Czy prawidłowo zostanie obliczona kwota podatku od spadków i darowizn, jeśli wartość
    nieruchomości stanowiąca podstawę opodatkowania zostanie obliczona jako różnica
    pomiędzy deklarowaną wartością nieruchomości, a ujawnioną w księdze wieczystej
    hipoteką, tj. (...)?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawą
    opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn jest wartość nabytych rzeczy i praw
    majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona wg stanu rzeczy i
    cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Ustawodawca nie podaje
    definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy
    przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary w rozumieniu ustawy.
    Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn
    stanowią katalog otwarty. Pojęcie długów obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia
    cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega
    potrąceniu od jego wartości. Ciężarem natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej
    rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka.
    Ustanowiona i wpisana w księdze wieczystej nr (...) hipoteka na stanowiącej przedmiot
    umowy darowizny nieruchomości stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do
    długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość rynkowa
    nieruchomości nabyta w drodze darowizny powinna być pomniejszona o sumę hipoteki
    ujawnioną w księdze wieczystej, tj. (...) zł.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
    spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837):
      Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie
      przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.
    Ustawa nie definiuje pojęcia darowizny, w związku z tym należy sięgnąć do ustawy z dnia
    23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
    Jak stanowi art. 890 § 1 cyt. Kodeksu:
      Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże
      umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli
      przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
    Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze przy nabyciu w drodze
      darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu
      notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z
      chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot
      darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron,
      obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
    Stosownie do treści art. 7 ust. 1 cyt. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po
      potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw
      majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku
      podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy
      spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu
      dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia
      wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w
    art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary.
    Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn
    stanowią katalog otwarty.
    Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia
    cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega
    potrąceniu od jego wartości.
    „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów
    jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn,
    polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    Stosownie do treści art. 244 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw,
      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

      Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
    W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i
    regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
      W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
      stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
      wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
      stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
      nieruchomości (hipoteka).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
      Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej
      przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość
      praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
    Na podstawie art. 8 ust. 3 cyt. ustawy:
      Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku
      podatkowego.
    Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
      Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony
      jest nabywca.
      Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do
      osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
    W myśl art. 14 ust. 3 cyt. ustawy:
      Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
      1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową,
        rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
      2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków
        pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków
        rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
      3) do grupy III – innych nabywców.
    Stosownie do art. 9 ust. 1 tej ustawy:
      Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw
      majątkowych o czystej wartości przekraczającej:
      1) 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
      2) 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
      3) 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
    Przy obliczeniu podatku od nabycia tytułem darowizny ma także zastosowanie zasada
    kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w tym roku (w
    którym ma miejsce darowizna) oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok, a także
    odliczenia kwoty wolnej od podatku.
    Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:

      Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy
      następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych
      ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych
      dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w
      okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości
      nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od
      opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z
      obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków,
      ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i
      prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.
    Art. 18 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że:
      Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego:
      1) darowizny;
      2) umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie;
      3) umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności;
      4) umowy nieodpłatnego ustanowienia użytkowania.
    Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Pana wujek
    zamierza w drodze darowizny przenieść na Pana własność należącego do niego lokalu
    mieszkalnego. Lokal ten jest obciążony hipoteką. Wartość hipoteki nie przewyższa
    wartości lokalu.
    Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego
    stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1
    ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić
    zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy, czyli przy uwzględnieniu wartości
    rynkowej przedmiotu darowizny.
    Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć
    do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.
    Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania istotna jest kwota hipoteki, którą została
    obciążona opisana we wniosku nieruchomość. W przedmiotowej sprawie – jak wynika z
    przedstawionych we wniosku wartości – wartość hipoteki nie przekroczy wartości
    nabywanej nieruchomości.
    Tym samym, w tej sprawie obowiązek podatkowy wystąpi, dojdzie także do powstania
    zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania
    będzie wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o wartość stanowiącej ciężar
    hipoteki.
    Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, notariusz
    będzie płatnikiem tego podatku. W myśl bowiem tegoż przepisu, notariusze są płatnikami
    podatku od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego, a darowizna nieruchomości
    musi zostać przeprowadzona w takiej formie.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Uprawnienia Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej ograniczają się wyłącznie do
    interpretacji przepisów prawa podatkowego. Tym samym, nie mogę potwierdzić obliczeń,
    które przedstawił Pan w swoim stanowisku. Ordynacja podatkowa nie pozwala organowi
    interpretacyjnemu (nie daje mu takich uprawnień) na dokonywanie dokładnych obliczeń
    (kwotowych) dotyczących podstawy opodatkowania i należnego podatku. W ramach
    interpretacji mogę jedynie wskazać prawidłowy sposób obliczenia tej podstawy.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.