Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4511.30.2017.1.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-21
Teza: w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wspólność-wspólność majątkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2017 r. (data wpływu 25 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości – jest:

*   **nieprawidłowe** \-w części dotyczącej daty nabycia nieruchomości,

*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca oraz Jego małżonka nabyli w dniu 17 marca 1998 roku własność nieruchomości (dalej jako „Nieruchomość”). W związku z zakupem Nieruchomości pobrana została opłata skarbowa stosownie do § 58 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1994 roku w sprawie opłaty skarbowej. Nabycie Nieruchomości zwolnione było z podatku od towarów i usług stosownie do załącznika nr 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 15 grudnia 1997 roku (Dz. U. nr 156) w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym.

Nabycie Nieruchomości nastąpiło w celu budowy budynku mieszkalnego, w którym Wnioskodawca zamieszkał wraz z żoną. Nieruchomość nie była nabyta w ramach lub związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, Wnioskodawca nie prowadził bowiem w momencie jej nabycia działalności gospodarczej i działalności takiej nadal nie prowadzi. Nieruchomość nie była również nabyta w ramach lub związana z działalnością gospodarczą małżonki Wnioskodawcy.

Wnioskodawca oraz jego małżonka nabyli Nieruchomość do majątku wspólnego. Nieruchomość stanowi wyłączną własność Wnioskodawcy od dnia 20 października 2003 r., w którym to dniu Wnioskodawca zawarł z małżonką umowę podziału majątku dorobkowego po wyłączeniu wspólności ustawowej. W 2000 roku na Nieruchomości został wybudowany budynek mieszkalny, który był wykorzystywany do 2004 roku w celach mieszkaniowych Wnioskodawcy (dalej jako „Budynek I”). W 2004 roku Wnioskodawca przeprowadził się do miasta X. W 2006 roku część Nieruchomości została darowana przez Wnioskodawcę jego bratu. Na tej części Nieruchomości zbudowany został budynek mieszkalny zamieszkiwany obecnie przez brata Wnioskodawcy (dalej jako „Budynek II”). Niniejszy wniosek nie będzie jednak dotyczył Budynku II i działki, na której jest on posadowiony.

W dniu 7 stycznia 2009 roku Wnioskodawca uzyskał decyzje o podziale Nieruchomości. W wyniku podziału Nieruchomości zostały wyodrębnione działki. Na wyodrębnionych i niezabudowanych działkach, zgodnie z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy, może zostać przeprowadzona inwestycja polegająca na budowie jednorodzinnych budynków mieszkalnych (dalej jako „Inwestycja”). Działkę wydzieloną z Nieruchomości pod drogę dojazdową zgodziła się natomiast przejąć nieodpłatnie gmina.

Działki na których może zostać przeprowadzona Inwestycja są obecnie niezabudowane i Wnioskodawca nie poniósł na nie nakładów, które stanowiłyby koszty uzyskania przychodów rozliczane w ramach działalności gospodarczej. Budynek I wraz z działką na której się znajduje został natomiast wystawiony na sprzedaż i nie został dotychczas sprzedany. Wybudowanie Budynku I nie było związane z ponoszeniem nakładów, które były rozliczane w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość i Budynek I nie znajdują się ponadto w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Wnioskodawca postanowił wyzbyć się Nieruchomości, tj. sprzedać niezabudowane działki, na których przeprowadzić można Inwestycję, oraz Budynek I wraz z działką na której jest on posadowiony. Zawarł w tym celu umowy z profesjonalnymi firmami pośredniczącymi w obrocie nieruchomościami. Firmy te podejmują w swoim zakresie działania reklamowe służące sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlegać będzie zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca osiągnie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie Nr 3 wniosku w zakresie przepisów ustawy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpowiedź na pytanie Nr 1 i 2 w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie osiągnie przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., Dz. U. Nr 80, poz. 350, ze zm., dalej jako „UPDOF” ) źródło przychodu stanowi odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 2 UPDOF, nieruchomości lub ich części oraz podziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) UPDOF przychody z działalności gospodarczej stanowią przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanymi na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c UPDOF,

Zgodnie zaś z art. 14 ust. 2c UPDOF do przychodów, o których mowa w art. 14 ust, 2 pkt 1 UPDOF, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższe pozwala stwierdzić, że przychód ze zbycia nieruchomości stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w art, 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF w sytuacji, gdy nie stanowi on przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 UPDOF, a także w przypadku wskazanym w art. 14 ust. 2c UPDOF (red. J. Marciniuk, PIT. Komentarz, art. 14, nb. 72).

W świetle przedstawionego przyszłego stanu faktycznego wskazać należy, że Budynek I ma charakter mieszkalny i tak też był wykorzystywany, a Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę dnia 17 marca 1998 roku. Zaznaczenia wymaga także okoliczność, iż ani Nieruchomość ani Budynek I, nie były nigdy wykorzystywane w związku z działalnością gospodarczą.

Powyższe okoliczności prowadzą do wniosku, że do przedstawionego przyszłego stanu faktycznego zastosowanie znajduje art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF. Jednak w związku z tym, że od momentu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę upłynął 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, Wnioskodawca nie osiągnie przychodu w związku ze sprzedażą Nieruchomości, tj. niezabudowanych działek, na których przeprowadzić można Inwestycję, oraz Budynku I wraz z działką, na której jest on posadowiony (red. J. Marciniuk, PIT. Komentarz, art. 10, nb. 89).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w części dotyczącej daty nabycia nieruchomości, natomiast w pozostałym zakresie jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. Kodeksu, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego:

1.  małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową,
2.  z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności,
3.  wspólność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tej rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Tym samym, za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, ale tylko wówczas jeżeli podział był ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty lub jeżeli wartość otrzymanych przez daną osobę nieruchomości lub praw w wyniku tego podziału mieściła się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługiwał w majątku wspólnym.

Jeżeli natomiast podział odbył się w naturze, lecz w sposób, który był nieekwiwalentny i towarzyszyły mu spłaty lub dopłaty lub gdy wartość otrzymanych przez małżonka nieruchomości lub praw przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości lub prawie, który przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego, nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie (czyli bez spłat i dopłat). Bowiem wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością lub prawem), jak też stan jej majątku osobistego.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, że zgodnie z przedstawionym przez Wnioskodawcę stanem faktycznym nabycie własności nieruchomości do majątku wspólnego małżonków miało miejsce w dniu 17 marca 1998 r. oraz podział majątku dorobkowego małżonków po wyłączeniu wspólności ustawowej nastąpił w dniu 20 października 2003 r., zatem pięcioletni termin, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Tym samym organ podatkowy uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe w części dotyczącej daty nabycia nieruchomości, bowiem nabycie nieruchomości nastąpiło w dwóch datach, tj. w 1998 r. oraz 2003 r.

Również należy mieć na uwadze, że podział nieruchomości na wyodrębnione działki nie stanowił dla Wnioskodawcy nowego nabycia nieruchomości. Zatem sprzedanie działek w wyniku ich przekształcenia na działki budowlane w sytuacji, gdy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, z tytułu sprzedaży tych działek Wnioskodawca również nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 , 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.