Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.496.2021.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-14
Teza: zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży zabudowanej działki nr 1/1 oraz opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1/2, 1/3 i 1/4
Słowa kluczowe: architektura-mała architektura; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 lipca 2021 r. (data wpływu 20 lipca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 10 września 2021 r. (data wpływu 10 września 2021 r.) na wezwanie Organu z 7 września 2021 r. (doręczone Stronie 7 września 2021 r.), pismem z 30 września 2021 r. (data wpływu 30 września 2021 r.) oraz pismem z 12 października 2021 r. (data wpływu 12 października 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży zabudowanej działki nr 1/1 oraz opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1/2, 1/3 i 1/4 – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

20 lipca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży zabudowanej działki nr 1/1 oraz opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 1/2, 1/3 i 1/4. Wniosek został uzupełniony pismem z 10 września 2021 r. (data wpływu 10 września 2021 r.) na wezwanie Organu z 7 września 2021 r. (doręczone Stronie 7 września 2021 r.), pismem z 30 września 2021 r. (data wpływu 30 września 2021 r.) oraz pismem z 12 października 2021 r. (data wpływu 12 października 2021 r.).

**We wniosku** **przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:**

Gmina (…) aktem Notarialnym zawartym 18 sierpnia 2009 r., nabyła prawo użytkowania wieczystego działek nr: 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4, położonych w (…) oraz własność znajdujących się na nich budynków, budowli i urządzeń.

Nieruchomość położona w obrębie (…), obejmuje działki nr: 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 o łącznej powierzchni 0,6348 ha.

Działka 1/1 zabudowana 5-kondygnacyjnym budynkiem nieczynnego hotelu „(…)” o powierzchni użytkowej 2786 m2, powierzchni zabudowy 830 m2 oraz kubaturze 11344 m3. Na ww. działce znajduje się śmietnik murowany - wolnostojący, mały budynek podstacji energetycznej oraz boisko o płycie asfaltowej. Na przedmiotowej nieruchomości nie poczyniono żadnych nakładów inwestycyjnych.

Działki niezabudowane w otoczeniu stanowią tereny zieleni urządzonej.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działki nr 1/1 i 1/2 oraz działki nr: 1/3 i 1/4 przedzielone są działką drogową nr 1 (tj. ul. (…)).

W ewidencji gruntów i budynków działki nr: 1/2 i 1/1 objęte są w całości użytkiem gruntowym „Bi” (inne tereny zabudowane), natomiast działki nr: 1/3 i 1/4, objęte są w całości użytkiem gruntowym „Bp” (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy).

W planie zagospodarowania przestrzennego terenu (…) „(…)”:

*   dz. nr 1/1 ozn. symbolami: 1.ZPU.3 - teren zieleni urządzonej, 1 KDX.20 - teren komunikacji publicznej, 5.U.1 - teren zabudowy usługowej, 2.KDW.2 - teren drogi wewnętrznej, 2.U.6 - teren zabudowy usługowej,

*   dz. nr 1/2 ozn. symbolem 1.KDX.20 - teren komunikacji publicznej,

*   dz. nr 1/3 ozn. symbolami: 1.KP.5 - teren parkingu, 1.ZPU.4 - teren zieleni urządzonej, 1.KDD.4- teren dróg publicznych 3.KDD.3 - teren dróg publicznych

*   dz. nr 1/4 ozn. symbolami: 3.KDD.3 - teren dróg publicznych,1 .ZPU.5 - teren zielni urządzonej, 1.MN.29 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Gmina (…) zamierza przeznaczyć do sprzedaży prawo użytkowania wieczystego ww. gruntu będącego własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Gminy (…) wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków, budowli i urządzeń, w formie przetargu ustnego nieograniczonego.

W odpowiedzi na wezwanie Gmina wskazała, że:

1) Śmietnik murowany - wolnostojący stanowi obiekt małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4c ustawy Prawo budowalne, natomiast boisko o płycie asfaltowej stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 ust. 3 ww. ustawy.

2) Właścicielem małego budynku podstacji energetycznej (stacji transformatorowej) wraz z urządzeniami elektronicznymi jest (…) S.A.

3) Od momentu nabycia w sierpniu 2009 r. do października 2020 r. Hotel (…) nie był użytkowany. Porozumieniem zawartym 12 października 2020 r. Gmina (…) wyraziła zgodę na prowadzenie przez (…) w (…) „(…)” w pomieszczeniu parteru od strony wschodniej budynku „Hotelu (…)” zajęć sportowych. Z tytułu korzystania z przedmiotu porozumienia (…) uiszcza comiesięczną opłatę na rzecz Gminy (…). Porozumienie zostało zawarte na okres od 1 listopada 2020 r. do 31 grudnia 2021 r.

Umową z 4 stycznia 2021 r. Gmina (…) wydzierżawiła (…) S.A. na okres 1 roku część działki nr 1/1 o pow. 36,00 m2, na której zlokalizowana jest stacja transformatorowa (…) „Hotel” wraz z urządzeniami elektroenergetycznymi. Umowy 1-roczne w ww. przedmiocie zawierane są od 1 lipca 2017 r. W związku z tym, od momentu wydzierżawienia do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Śmietnik murowany - wolnostojący oraz boisko o płycie asfaltowej nie były i nie są oddane w użytkowanie.

4) Zabudowana działka nr 1/1, położona w (…), jest wykorzystywana od 1 lipca 2017 r. do działalności opodatkowanej.

5) Działki nr: 1/2, 1/3 i 1/4, położone w (…) stanowią działki niezabudowane, na których nie prowadzi się działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Ponadto Gminie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na hotel. Natomiast ww. prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie przysługiwało na boisko. Na ulepszenie budynku i budowli nie poniesiono żadnych wydatków. Według informacji pozyskanych ze Starostwa Powiatowego w (…), hotel (…) jest nieczynny od 2004 roku.

Działki niezabudowane nr 1/2, 1/3 i 1/4 położone w (…) wykorzystywane były do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto przy nabyciu ww. działek niezabudowanych Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy sprzedając prawo użytkowania wieczystego gruntu będącego własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Gminy (…) wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków, budowli i urządzeń należy całą nieruchomość (tj.: wszystkie cztery działki) zwolnić z podatku VAT, czy też naliczyć podatek VAT od całości nieruchomości czy tylko od części nieruchomości (np. działek niezabudowanych)?

**Zdaniem Wnioskodawcy,** biorąc pod uwagę przedstawione wyżej zdarzenie przyszłe Wójt Gminy (…) stoi na stanowisku, że sprzedaż budynku, budowli i urządzeń powinna być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług, jak również zwolnić należy z podatku sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr 1/1 ww. budynkiem, budowlami i urządzeniami, zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy.

Natomiast sprzedaż pozostałych działek nr: 1/2, 1/3 i 1/4, będących własnością Skarbu Państwa, w użytkowaniu wieczystym Gminy (…) należy opodatkować stawką VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów – art. 2 pkt 22 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy wskazać, że nieruchomość gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej – na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy – należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem zapisów art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku, gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina 18 sierpnia 2009 r nabyła prawo użytkowania wieczystego działek nr: 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 oraz własność znajdujących się na nich budynków, budowli i urządzeń. Gmina zamierza przeznaczyć do sprzedaży prawo użytkowania wieczystego ww. gruntu będącego własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Gminy wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków, budowli i urządzeń, w formie przetargu ustnego nieograniczonego. Działka nr 1/1 jest zabudowana 5-kondygnacyjnym budynkiem nieczynnego hotelu „(…)”. Na ww. działce znajduje się śmietnik murowany - wolnostojący, mały budynek podstacji energetycznej oraz boisko o płycie asfaltowej. Na przedmiotowej nieruchomości nie poczyniono żadnych nakładów inwestycyjnych.Śmietnik murowany - wolnostojący stanowi obiekt małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4c ustawy Prawo budowalne, natomiast boisko o płycie asfaltowej stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 ust. 3 ww. ustawy. Właścicielem budynku podstacji energetycznej (stacji transformatorowej) wraz z urządzeniami elektronicznymi jest (…) S.A. Na ulepszenie budynku i budowli nie poniesiono żadnych wydatków. Według informacji pozyskanych ze Starostwa Powiatowego w (…), hotel (…) jest nieczynny od 2004 roku.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedając prawo użytkowania wieczystego gruntu będącego własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Gminy (…) wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków, budowli i urządzeń należy całą nieruchomość (tj.: wszystkie cztery działki) zwolnić z podatku VAT, czy też naliczyć podatek VAT od całości nieruchomości czy tylko od części nieruchomości (np. działek niezabudowanych).

W celu rozwiania powyższych wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, czy Wnioskodawca z tytułu sprzedaży nieruchomości działa jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Dostawa przez Gminę wskazanej we wniosku nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną) i dla tej czynności Gmina występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wobec tego, powyższa czynność w świetle ustawy jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży zabudowanej działki nr 1/1 wskazać należy, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy podkreślić, że ww. przepisy, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy odnoszą się jedynie do dostawy budynków, budowli i ich części.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z kolei jak stanowi art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Z wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie m.in. działka nr 1/1 zabudowana budynkiem hotelu „(…)”, budowlą w postaci boiska o płycie asfaltowym oraz na tej działce znajdują się śmietnik murowany – wolnostojący oraz budynek podstacji energetycznej (stacja transformatorowa).

W odniesieniu do budynku podstacji energetycznej (stacji transformatorowej) wskazać należy, że zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że stacja transformatorowa, która nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa energetycznego nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Gmina wskazała, że niniejsza stacja transformatorowa nie stanowi własności Sprzedającego. Właścicielem budynku podstacji energetycznej (stacji transformatorowej) wraz z urządzeniami elektronicznymi jest (…) S.A.

Zatem budynek podstacji energetycznej (stacja transformatorowa) zostanie zakwalifikowany jako urządzenia wchodzące w skład przedsiębiorstwa energetycznego i tym samym, nie ma podstaw do uznania, że Zainteresowany dokona jego dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Zainteresowany nie przeniesie na nabywcę prawa do rozporządzania stacją transformatorową jak właściciel).

Odnosząc się natomiast do zwolnienia od podatku VAT sprzedaży śmietnika murowanego wolnostojącego znajdującego się na działce nr 1/1 należy stwierdzić, że skoro jak wynika z wniosku – śmietnik murowany wolnostojący stanowi obiekt małej architektury o charakterze użytkowym i służy rekreacji codziennej, zgodnie z art. 3 pkt 4 lit. c ustawy Prawo budowlane – to do jego sprzedaży nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, gdyż jak wskazano powyżej – dotyczą one jedynie dostawy budynków, budowli i ich części.

Zatem analizie w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku podatkiem VAT podlega budynek hotelu „(…)” oraz budowla w postaci boiska o płycie asfaltowym znajdujących się na działce nr 1/1.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do budynku i budowli znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży ma zastosowanie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku hotelu „(…)” oraz budowli w postaci boiska o płycie asfaltowym znajdujących się na działce nr 1/1 doszło do pierwszego zasiedlenia.

W opisanej sytuacji sprzedaż hotelu „(…)” oraz budowli w postaci boiska o płycie asfaltowym posadowionych na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W analizowanym przypadku doszło bowiem do pierwszego zasiedlenia budynku hotelu „(…)” oraz budowli w postaci boiska o płycie asfaltowym w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy najpóźniej w momencie nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę tj. w 2009 r. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a sprzedażą nieruchomości minie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazał Wnioskodawca od czasu nabycia nieruchomości w 2009 roku Wnioskodawca nie dokonywał żadnych inwestycji, tym samym nie dokonywał ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – także dostawa gruntu, na którym posadowione są przedmiotowy budynek i budowla, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż budynku hotelu „(…)” oraz budowli w postaci boiska o płycie asfaltowej znajdujących się na działce nr 1/1 wraz z gruntem, na którym przedmiotowy budynek i budowla są posadowione korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji prawo użytkowania wieczystego gruntu działki nr 1/1 będącego własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Gminy (…) wraz z prawem własności posadowionych na tym gruncie budynków, budowli i urządzeń będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z faktem, że Gmina przy sprzedaży ww. zabudowanej działki nr 1/1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy analiza możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadna.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Ponadto z wniosku wynika, że Gmina zamierza również sprzedać prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr: 1/2, 1/3, 1/4.

W odniesieniu do ww. działek należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca wskazał, że w planie zagospodarowania przestrzennego działka nr 1/2 oznaczona jest symbolem 1.KDX.20 - teren komunikacji publicznej, działka nr 1/3 oznaczona jest symbolami: 1.KP.5 - teren parkingu, 1.ZPU.4 - teren zieleni urządzonej, 1.KDD.4- teren dróg publicznych 3.KDD.3 - teren dróg publicznych, działka nr 1/4 oznaczona jest symbolami: 3.KDD.3 - teren dróg publicznych,1.ZPU.5 - teren zielni urządzonej, 1.MN.29 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ponadto działki niezabudowane nr 1/2, 1/3 i 1/4 położone w (…) wykorzystywane były do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto przy nabyciu ww. działek niezabudowanych Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia.

W analizowanym przypadku ww. Działki stanowią więc tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży Działek nr 1/2, 1/3 i 1/4 nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wyjaśnić należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że Gminie przy nabyciu niezabudowanych działek nr: 1/2, 1/3 i 1/4 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT oraz działki były wykorzystywane do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku niezabudowanych działek nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości (działek nr: 1/2, 1/3 i 1/4) powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za **prawidłowe.**

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…)za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.