Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-979/11-2/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-10-10
Teza: Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości nabytych w celu ich odsprzedaży Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: częstotliwość; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; zamiar
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, reprezentowanego przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2011 r. (data wpływu 12 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia czy z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT – **jest prawidłowe./b>**

**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia czy z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca otrzymał w latach 2009 - 2010 w darowiźnie od rodziców następujące działki budowlane:

1.  data nabycia: 29 lipiec 2009 r., dokument: akt notarialny, opis zdarzenia: nabycie działek 265/3-4-7-8-9-10-11 w C. w drodze darowizny od rodziców (przy czym jedna z działek stanowiła drogę),
2.  data nabycia: 21 wrzesień 2010 r., dokument: akt notarialny, opis zdarzenia: nabycie działek w C. 50/21-22-23-24-25-26-27-28 w drodze darowizny od rodziców (przy czym jedna z działek stanowiła drogę).

Działki te (za wyjątkiem jednej działki o numerze 50/29) zostały sprzedane w latach 2009 - 2010 za łączną kwotę 299.500 zł, przy czym w roku 2010 Zainteresowany wydatkował na cele mieszkaniowe (zakup mieszkania) 210.954,40 zł. Natomiast działka nr 50/29 została sprzedana dnia 25 lutego 2011 r. za 21.000 zł.

Wnioskodawca nabył również w roku 2009 działkę nr 477/12 w gminie C., miejscowość B. za 20.000 zł z zamiarem przeznaczenia na własne cele rekreacyjne. Pieniądze na nabycie działki pochodziły z pożyczki otrzymanej od ojca. Działka była bardzo atrakcyjnie położona w bezpośrednim sąsiedztwie kompleksu czterech jezior, jednakże okazało się, że ze względów formalno-prawnych dla działki tej nie jest możliwe uzyskanie warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Po powzięciu powyższej informacji Zainteresowany zdecydował się sprzedać przedmiotową działkę nr 477/12, co ostatecznie po ponad roku poszukiwań nabywcy udało się uczynić dnia 25 lutego 2011 r. Sprzedaż nastąpiła za kwotę 99.000 zł.

Ponieważ równolegle pojawiła się możliwość kupna gruntów po okazyjnej cenie, za środki uzyskane ze sprzedaży otrzymanych w darowiźnie gruntów, a także za środki uzyskane ze sprzedaży ww. działki w B., Wnioskodawca nabył dnia 28 lutego 2011 r. 3/5 udziału we własności działki rolnej (nr 107/1, 2 ha. 12 ar. 78 m2) w L. za kwotę 137.868 zł. Cena ta jest dość wysoka biorąc pod uwagę rolny charakter gruntu, jednakże Zainteresowany zamierza podjąć starania w celu przekształcenia ww. nieruchomości na działki budowlane. Jeśli sytuacja będzie tego wymagać, to Wnioskodawca założy wodociąg oraz wytyczy i ewentualnie utwardzi drogę, przy czym ponieważ sam nie będzie posiadał pracowników ani odpowiedniej infrastruktury, to stosowne prace zleci firmie zewnętrznej. Zainteresowany zamierza następnie powstałe działki odsprzedać z zyskiem, przy czym nie można wykluczyć, że sytuacja rynkowa spowoduje, że zysk ten będzie niewielki, a może nawet ze sprzedaży działek wystąpi strata. Istnieje również ryzyko, że nie uda się doprowadzić do odrolnienia i podziału ww. gruntu – w takiej sytuacji bardzo prawdopodobna jest sprzedaż ww. udziału we własności gruntu rolnego ze stratą.

Natomiast, jeżeli w przyszłości wystąpi możliwość ponownego okazyjnego kupna innej działki bądź innych działek budowlanych, ewentualnie innego gruntu rolnego, możliwego do podziału i przekształcenia na budowlany, Zainteresowany zamierza skorzystać z tej okazji i nabyć te grunty a następnie ponownie je odsprzedać. Nie można również wykluczyć dalszych nabyć gruntów, jeżeli ich cena będzie korzystna, a Wnioskodawca uzna, że istnieje możliwość ich odsprzedaży z zyskiem. Nie można jednak wykluczyć, że działalność ta przyniesie mu zamiast zysku straty, czego w gospodarce rynkowej w 100% nie można z góry przewidzieć.

Opisana wyżej przedmiotowa działalność Zainteresowanego nie będzie miała charakteru zorganizowanego‚ w szczególności Wnioskodawca nie będzie posiadał biura, nie będzie zatrudniał personelu, nie będzie również posiadał serwisu internetowego oraz innych zasobów, typowych dla pozarolniczej działalności gospodarczej. Działalność ta nie będzie też ciągła, Zainteresowany zamierza nabywać i odsprzedawać grunty tylko wtedy, gdy pojawi się tzw. okazja, tj. możliwość zakupu gruntu w bardzo korzystnej cenie. Nie można wykluczyć, że nie dokona żadnej transakcji kupna i sprzedaży przez kilka lat, jednakże nie można również wykluczyć, że przy sprzyjających okolicznościach tego typu transakcje będą dokonywane wielokrotnie w ciągu roku. Nie można również wykluczyć, że kupno i odsprzedaż gruntów przyniosą Wnioskodawcy straty.

Jednocześnie Zainteresowany zamierza rozpocząć pozarolniczą działalność gospodarczą, której zakres na chwilę obecną nie jest jednoznacznie sprecyzowany, jednak najprawdopodobniej będzie wiązał się z nieruchomościami. Może to być np. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, wycena nieruchomości, zarządzenie nieruchomościami, usługi geodezyjne i kartograficzne. Ponieważ Wnioskodawca nie posiada stosownych uprawnień zawodowych w ww. zakresie, będzie musiał zatrudnić lub nawiązać współpracę z osobą lub osobami, które takie uprawnienia posiadają. Działalność ta będzie prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym jej zakres może być inny niż wyżej opisany, a także może zmieniać się w czasie. Jest to spowodowane zmiennością rzeczywistości gospodarczej i koniecznością dostosowania się do bieżących okoliczności. Nie będzie to natomiast kupno - sprzedaż nieruchomości.

Wnioskodawca rozważa również przystąpienie jako wspólnik do spółki osobowej, której przedmiotem działalności będzie poszukiwanie atrakcyjnych nieruchomości na zlecenie zamożnych klientów, które będzie wynagradzane prowizyjnie, w przypadku, gdy transakcja dojdzie do skutku. Działalność z dużym prawdopodobieństwem będzie bardzo zyskowna, wstępne kalkulacje i plany finansowe, wskazują na niewielkie koszty prowadzenia działalności i możliwe do uzyskania wysokie prowizje.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości nabytych w celu ich odsprzedaży (z zyskiem lub bez - w zależności od sytuacji rynkowej) Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w celu ich odsprzedaży (z zyskiem lub bez - w zależności od sytuacji rynkowej) Zainteresowany będzie podatnikiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

O statusie podatnika VAT nie decyduje więc charakter działalności (np. czy jest ona zorganizowana i ciągła), ale przede wszystkim zamiar z jakim Wnioskodawca nabywa nieruchomości. Ponieważ udział we własności działki rolnej nr 107/1 w L. został nabyty z zamiarem odsprzedaży oraz możliwe jest, że z takim samym zamiarem zostaną nabyte inne nieruchomości (odsprzedaż nastąpi z zyskiem lub bez - w zależności od sytuacji rynkowej), należy uznać, że Wnioskodawca będzie działał tutaj w charakterze handlowca, niezależnie od tego ile, kiedy i za jaką kwotę zakupione w celu odsprzedaży nieruchomości zostaną zbyte.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m. in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, "Mienie", "Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego", Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Pasecki Kazimierz, "Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz", Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.).

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność stanowiąca dostawę podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

I tak stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W efekcie, aby stać się podatnikiem podatku od towarów i usług wystarczy wykonać czynność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, w sposób jednorazowy, jednak w okolicznościach wskazujących na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy. Nie jest przy tym istotna sama częstotliwość wykonywania tych czynności, ale istnienie okoliczności wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej.

Rozstrzygające o kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntów są okoliczności, w jakich sprzedaż zostaje dokonana. Aby z powyższego tytułu stać się podatnikiem podatku od towarów i usług należy między innymi we własnym imieniu i na własny rachunek wykonywać czynności sprzedaży w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy, nawet jeśli zostały one wykonane jednorazowo. O częstotliwym zaś zamiarze wykonywania czynności świadczyć mogą takie okoliczności jak chociażby wszystkie działania (cel i środki) ukierunkowane dla zbycia danej nieruchomości gruntowej.

Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności.

W ocenie tut. Organu, ustalenie zamiaru dokonywania czynności dostaw nieruchomości gruntowych w sposób częstotliwy nie musi być dokonywane już w momencie nabycia gruntu. O zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej mogą bowiem przesądzać również określone czynności dokonywane po jego nabyciu, a zmierzające do dokonania sprzedaży. Zatem, przez termin „zamiar” należy rozumieć nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz należy przeanalizować okoliczności przedstawione w opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Ponadto należy zauważyć, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Ponadto w myśl art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienia od podatku, wskazanego w ust. 1 i ust. 9 tego artykułu, nie stosuje się do podmiotów dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

Oznacza to, że Wnioskodawca, który dokona sprzedaży terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę zobowiązany będzie do opodatkowania tych transakcji, także wtedy, gdy osiągnięty obrót z tego tytułu nie przekroczy kwoty określonej w ww. art. 113 ust. 1 ustawy.

Ze złożonego wniosku wynika, że w przedmiotowej sprawie wystąpił szereg wymienionych poniżej okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości należy zakwalifikować jako dokonaną w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca otrzymał w latach 2009 - 2010 w darowiźnie od rodziców następujące działki budowlane:

1.  data nabycia: 29 lipiec 2009 r., opis zdarzenia: nabycie działek 265/3-4-7-8-9-10-11 w C. w drodze darowizny od rodziców (przy czym jedna z działek stanowiła drogę),
2.  data nabycia: 21 wrzesień 2010 r., opis zdarzenia: nabycie działek w C. 50/21-22-23-24-25-26-27-28 w drodze darowizny od rodziców (przy czym jedna z działek stanowiła drogę).

Działki te (za wyjątkiem jednej działki o numerze 50/29) zostały sprzedane w latach 2009 - 2010 za łączną kwotę 299.500 zł, przy czym w roku 2010 Zainteresowany wydatkował na cele mieszkaniowe (zakup mieszkania) 210.954,40 zł. Natomiast działka nr 50/29 została sprzedana dnia 25 lutego 2011 r. za 21.000 zł.

Wnioskodawca nabył również w roku 2009 działkę nr 477/12 w gminie C., miejscowość B. z zamiarem przeznaczenia na własne cele rekreacyjne. Pieniądze na nabycie działki pochodziły z pożyczki otrzymanej od ojca. Działka była bardzo atrakcyjnie położona w bezpośrednim sąsiedztwie kompleksu czterech jezior, jednakże okazało się, że ze względów formalno-prawnych dla działki tej nie jest możliwe uzyskanie warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Po powzięciu powyższej informacji Zainteresowany zdecydował się sprzedać przedmiotową działkę nr 477/12, co ostatecznie po ponad roku poszukiwań nabywcy udało się uczynić dnia 25 lutego 2011 r.

Ponieważ równolegle pojawiła się możliwość kupna gruntów po okazyjnej cenie, za środki uzyskane ze sprzedaży otrzymanych w darowiźnie gruntów a także za środki uzyskane ze sprzedaży ww. działki w B., Wnioskodawca nabył dnia 28 lutego 2011 r. 3/5 udziału we własności działki rolnej (nr 107/1, 2 ha. 12 ar. 78 m2) w L. Cena ta jest dość wysoka biorąc pod uwagę rolny charakter gruntu, jednakże Zainteresowany zamierza podjąć starania w celu przekształcenia ww. nieruchomości na działki budowlane. Jeśli sytuacja będzie togo wymagać, to Wnioskodawca założy wodociąg oraz wytyczy i ewentualnie utwardzi drogę, przy czym ponieważ sam nie będzie posiadał pracowników ani odpowiedniej infrastruktury to stosowne prace zleci firmie zewnętrznej. Zainteresowany zamierza następnie powstałe działki odsprzedać z zyskiem, przy czym nie można wykluczyć, że sytuacja rynkowa spowoduje, że zysk ten będzie niewielki, a może nawet ze sprzedaży działek wystąpi strata. Istnieje również ryzyko, że nie uda się doprowadzić do odrolnienia i podziału ww. gruntu – w takiej sytuacji bardzo prawdopodobna jest sprzedaż ww. udziału we własności gruntu rolnego ze stratą.

Natomiast, jeżeli w przyszłości wystąpi możliwość ponownego okazyjnego kupna innej działki bądź innych działek budowlanych, ewentualnie innego gruntu rolnego, możliwego do podziału i przekształcenia na budowlany, Zainteresowany zamierza skorzystać z tej okazji i nabyć te grunty a następnie ponownie je odsprzedać. Nie można również wykluczyć dalszych nabyć gruntów, jeżeli ich cena będzie korzystna a Wnioskodawca uzna, że istnieje możliwość ich odsprzedaży z zyskiem. Nie można jednak wykluczyć, że działalność ta przyniesie mu zamiast zysku straty.

Opisana wyżej przedmiotowa działalność Zainteresowanego nie będzie miała charakteru zorganizowanego‚ w szczególności Wnioskodawca nie będzie posiadał biura, nie będzie zatrudniał personelu, nie będzie również posiadał serwisu internetowego oraz innych zasobów, typowych dla pozarolniczej działalności gospodarczej. Działalność ta nie będzie też ciągła, Zainteresowany zamierza nabywać i odsprzedawać grunty tylko wtedy, gdy pojawi się tzw. okazja, tj. możliwość zakupu gruntu w bardzo korzystnej cenie. Nie można wykluczyć, że nie dokona żadnej transakcji kupna i sprzedaży przez kilka lat, jednakże nie można również wykluczyć, że przy sprzyjających okolicznościach tego typu transakcje będą dokonywane wielokrotnie w ciągu roku. Nie można również wykluczyć, że kupno i odsprzedaż gruntów przyniosą Wnioskodawcy straty.

Jednocześnie Zainteresowany zamierza rozpocząć pozarolniczą działalność gospodarczą, której zakres na chwilę obecną nie jest jednoznacznie sprecyzowany, jednak najprawdopodobniej będzie wiązał się z nieruchomościami. Może to być np. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, wycena nieruchomości, zarządzenie nieruchomościami, usługi geodezyjne i kartograficzne. Ponieważ Wnioskodawca nie posiada stosownych uprawnień zawodowych w ww. zakresie, będzie musiał zatrudnić lub nawiązać współpracę z osobą lub osobami, które takie uprawnienia posiadają. Działalność ta będzie prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym jej zakres może być inny niż wyżej opisany a także może zmieniać się w czasie. Jest to spowodowane zmiennością rzeczywistości gospodarczej i koniecznością dostosowania się do bieżących okoliczności. Nie będzie to natomiast kupno - sprzedaż nieruchomości.

Wnioskodawca rozważa również przystąpienie jako wspólnik do spółki osobowej, której przedmiotem działalności będzie poszukiwanie atrakcyjnych nieruchomości na zlecenie zamożnych klientów, które będzie wynagradzane prowizyjnie, w przypadku, gdy transakcja dojdzie do skutku. Działalność z dużym prawdopodobieństwem będzie bardzo zyskowna, wstępne kalkulacje i plany finansowe, wskazują na niewielkie koszty prowadzenia działalności i możliwe do uzyskania wysokie prowizje.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż zamierzone dostawy nieruchomości gruntowych (zarówno udziału we własności działki nr 107/1 w L., jak i ewentualnie innych działek okazyjnie kupionych w przyszłości) będą realizowane z zamiarem ich powtarzania i zmierzają do nadania im zorganizowanego charakteru. Wnioskodawca zamierza bowiem odsprzedać z zyskiem udział w działce rolnej nr 107/1, a w przyszłości nabywać grunty, w sytuacji gdy ich cena będzie korzystna i dokonywać ich odsprzedaży również w celu osiągnięcia zysku. Zatem planowanych dostaw nie można zaliczyć do czynności jednorazowych. Należy zauważyć, iż dla uznania, że dostawa ma charakter działalności gospodarczej istotnym jest, aby w momencie dokonywania pierwszej dostawy nieruchomości gruntowej Wnioskodawca miał zamiar dokonać kolejnej czynności tego rodzaju. Sprzedaż działek podlega wówczas opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a dokonujący dostawy uzyskuje status podatnika podatku VAT już przy dokonaniu pierwszej dostawy. Nie ulega wątpliwości, że taki zamiar wystąpi w omawianej sprawie, a dostawa ww. nieruchomości nr 107/1 dokonywana będzie w ramach prowadzonej przez sprzedającego samodzielnej działalności gospodarczej.

Ponadto istotnym elementem wskazującym również na prowadzenie działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje podatnik w związku z przygotowaniem działki rolnej nr 107/1 do jej sprzedaży. Czynności związane z przekształceniem ww. nieruchomości na działki budowlane, założeniem wodociągu oraz wytoczeniem i ewentualnym utwardzeniem drogi wskazują na przygotowanie gruntu w sposób umożliwiający jego sprzedaż – znalezienie nabywców. Z opisu sprawy nie wynika, aby Wnioskodawca w jakikolwiek sposób zamierzał wykorzystać ww. działki na potrzeby osobiste, bowiem w treści wniosku Wnioskodawca stwierdza, iż zakupu udziału we własności działki nr 107/1 dokonał z uwagi na jego okazyjną cenę, a po wykonaniu ww. czynności przygotowawczych zamierza powstałe działki odsprzedać z zyskiem. Powyższe okoliczności wskazują, iż powzięto zamiar sprzedaży w sposób zorganizowany i częstotliwy, zmierzający do osiągnięcia korzyści finansowych. W przeciwnym razie przekształcenie ww. nieruchomości na działki budowlane a następnie założenie wodociągu, wytyczenie i ewentualne utwardzenie drogi byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Przedstawione powyżej okoliczności bezspornie wskazują, iż zakupu udziału w działce nr 107/1 w L. Wnioskodawca dokonał z zamiarem lokaty kapitału oraz osiągnięcia zysków w przyszłości. Działania Wnioskodawcy, obejmujące nabycie udziału w ww. działce, następnie czynności przygotowawcze wykonywane w celu znalezienia nabywcy, aby po upływie krótkiego okresu czasu dokonać jego sprzedaży, nie mogą być interpretowane inaczej niż działania podjęte celem osiągnięcia w przyszłości korzyści majątkowych, co potwierdza, iż zakupu dokonano dla celów zarobkowych. Zatem sam zamiar wykorzystania przedmiotowej nieruchomości gruntowej dla celów zarobkowych Wnioskodawca podjął już w momencie zakupu. Oczywistym jest bowiem, że dokonując inwestycji czyni się to z zamiarem osiągnięcia zysków w przyszłości, chociaż zamiar ten nie zawsze będzie zrealizowany.

Istotnym argumentem przemawiającym za prawidłowością powyższego rozumowania może być także powierzchnia nieruchomości gruntowych. Dnia 28 lutego 2011 r. Wnioskodawca nabył 3/5 udziału we własności gruntu rolnego (działka nr 107/1) o łącznej powierzchni 2 ha 12 ar 78 m2. Ponadto, jak wskazał Zainteresowany – jeśli w przyszłości wystąpi możliwość ponownego okazyjnego kupna innej działki bądź innych działek budowlanych, ewentualnie innego gruntu rolnego, możliwego do podziału i przekształcenia na budowlany, Wnioskodawca zamierza skorzystać z tej okazji i nabyć te grunty, a następnie ponownie je odsprzedać. Takie zachowanie, czyli sukcesywne skupowanie gruntów można ocenić jako działanie inwestycyjne stanowiące lokatę posiadanych środków. W takiej sytuacji nie można twierdzić, iż zamiarem Wnioskodawcy w momencie zakupu było i będzie prywatne wykorzystanie nabywanych nieruchomości.

Wymienione powyżej okoliczności jednoznacznie wskazują, iż zarówno w momencie nabycia udziału w działce nr 107/1, jak i w czasie jego posiadania, podjęto szereg działań wskazujących na zamiar związania zakupionej nieruchomości z działalnością gospodarczą, a zatem jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jak już wcześniej wskazano opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, a grunt niewątpliwie jest towarem. Tym samym Wnioskodawca staje się z tytułu tej dostawy podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Nabycie przez Wnioskodawcę opisanej wyżej nieruchomości gruntowej, a następnie przeznaczenie jej do sprzedaży wskazują bezspornie na częstotliwy i zarobkowy charakter dokonywania tych czynności. W efekcie planowaną sprzedaż udziału w działce nr 107/1 należy traktować jako dostawę towarów, która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów o usług.

Ponadto, mając na uwadze fakt, że z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 107/1 Wnioskodawca stał się podatnikiem podatku od towarów i usług, każdej następnej dostawy gruntu Zainteresowany będzie dokonywać jako podatnik tego podatku.

Reasumując, w związku ze sprzedażą nieruchomości nabytych w celu ich odsprzedaży, tj. dostawą udziału we własności działki rolnej nr 107/1 położonej w L. oraz ewentualnymi przyszłymi dostawami nieruchomości, Wnioskodawca będzie – w myśl art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jednocześnie wskazać należy, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w zdarzeniu przyszłym, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii opodatkowania czynności już dokonanych dostaw działek o numerach: 265/3-4-7-8-9-10-11 oraz 50/21-22-23-24-25-26-27 sprzedanych w latach 2009-2010, a także działek o numerach: 50/29 oraz 477/12 sprzedanych dnia 25 lutego 2011 r.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie określenia czy z tytułu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT. Natomiast wniosek w części dotyczącej dwóch zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnym pismem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

**