Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1198/14-2/MS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-01-14
Teza: Czy podstawą opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, powinien być tylko przychód z najmu bez uwzględniania zaliczek i refaktur na koszty eksploatacji związane z wynajmowanymi lokalami, takie jak: opłaty z tytułu utrzymania lokali, utrzymanie windy, woda i kanalizacja (zużyta przez najemców), wywóz śmieci, itp... ? Czy ewentualnie koszty te powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych?
Słowa kluczowe: czynsz; lokal; media; najem; opodatkowanie; refakturowanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku (data wpływu do tut. biura 24 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2014 r. do tut. biura został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca (Podatnik) wraz z małżonką są właścicielami lokali mieszkalnych i użytkowych. Przedmiotem najmu są lokale użytkowe. Małżonkowie ustalili, że całość opodatkowania przejmie na siebie Wnioskodawca. W związku z tym Wnioskodawca opłaca podatek dochodowy w formie „zryczałtowanej”. Podatnik jest też płatnikiem podatku VAT. Z tytułu wynajmu lokali, Podatnik wystawia faktury VAT. Z uwagi na to, że najemcy nie zawsze regulują w terminie swoje zobowiązania do wspólnot Wnioskodawca chce sprawować kontrolę nad ww. opłatami. W związku z powyższym wystawia faktury za najem, gdzie w osobnej pozycji zamieszczona jest kwota czynszu za lokal i w osobnej kwota zaliczek na koszty eksploatacyjne ( według stawki głównej, czyli 23 % ).

W przypadku gdy najemca nie mógł podpisać umowy z dostawcą energii elektrycznej, wody, gazu itp. Wnioskodawca jako wynajmujący wystawia refakturę na ww media.

Lokal nr 1; O\`(...)\`. ul. L\`(...)\`\`(...)\` i Lokal nr 2; O\`(...)\`\`(...)\` ul. L\`(...)\`\`(...)\`; Cytat z umowy „Najemca z tytułu umowy płaci co miesiąc z góry czynsz najmu. Najemca zobowiązany jest do zapłaty miesięcznych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Rozliczenie faktycznego zużycia nastąpi raz w roku na koniec I kwartału, następującego po roku którego zaliczki dotyczyły. (Zaliczki na koszty eksploatacyjne ustalone przez wynajmującego zgodnie z proporcjonalnym udziałem powierzchni lokalu Najemcy w powierzchni nieruchomości.) Zaliczki wpłacane będą wynajmującemu na podstawie faktur wystawianych co miesiąc. W fakturach tych ujmowana będzie w osobnej pozycji kwota czynszu i w osobnej zaliczka na opłaty eksploatacyjne. Najemca we własnym zakresie podpisuje umowę na dostawę energii elektrycznej". Koniec cytatu z umowy.

Lokal nr 3; O\`(...)\` ul. K\`(...)\`.. Cytat z umowy „Najemca płaci miesięczny czynsz z góry do 10 każdego miesiąca. Wynajmujący wpłaca zaliczki na rzecz zarządcy dotyczące opłat za wodę. Raz w roku następuje rozliczenie wg wskazań licznika. Najemca zobowiązany jest opłacić roczne rozliczenie za wodę do rąk wynajmującego.”

Lokal nr 4; O\`(...)\`.. ul. K\`(...)\`.. Cytat z umowy „Czynsz najmu jest płatny miesięcznie z dołu w terminie do 10-go każdego miesiąca. Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat za energię elektryczną, wodę, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości na rzecz dostawców. W przypadku gdy zawarcie tych umów przez najemcę nie będzie możliwe, najemca będzie uiszczał opłaty na rzecz wynajmującego na podstawie wystawionych refaktur.”

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy podstawą opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, powinien być tylko przychód z najmu bez uwzględniania zaliczek i refaktur na koszty eksploatacji związane z wynajmowanymi lokalami, takie jak: opłaty z tytułu utrzymania lokali, utrzymanie windy, woda i kanalizacja (zużyta przez najemców), wywóz śmieci, itp\`(...)\` ? Czy ewentualnie koszty te powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty ponoszone z tytułu eksploatacji są poza obrotem z najmu i ich przenoszenie na najemcę w formie zaliczek bądź refaktur nie powinno mieć wpływu na wysokość przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, tym bardziej nie powinno stanowić dochodu opodatkowanego na zasadach ogólnych. Podatek dochodowy powinien być opłacany w wysokości 8,5% tylko i wyłącznie od kwoty najmu - bez mediów i kosztów eksploatacyjnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną jest właścicielem lokali mieszkalnych i użytkowych. Przedmiotem najmu są 4 lokale użytkowe. Całość opodatkowania przejął na siebie Wnioskodawca i w związku z tym opłaca podatek dochodowy w formie zryczałtowanej. Jest też podatnikiem podatku VAT. Z tytułu wynajmu ww. lokali Wnioskodawca wystawia faktury za najem, gdzie w osobnej pozycji zamieszczona jest kwota czynszu za lokal i w osobnej kwota zaliczek na koszty eksploatacyjne. W przypadku gdy najemca nie mógł podpisać umowy z dostawcą energii elektrycznej, wody, gazu itp. Wnioskodawca jako wynajmujący wystawia refakturę na ww media. Z przedstawionych w opisie stanu faktycznego fragmentów umów zawieranych z najemcami lokali wynika, że każdorazowo Najemca zobowiązany jest do opłacania opłat eksploatacyjnych bezpośrednio na rzecz dostawców bądź też za pośrednictwem Wynajmującego (w przypadku gdy niemożliwe jest zawarcie umów bezpośrednio z dostawcami).

Zatem, w oparciu o przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że jedynie określona w umowach wysokość czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty eksploatacyjne (energię elektryczną, wodę, gaz, odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości), do których zobowiązani są zgodnie z zawartymi umowami najmu Najemcy, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy. W sytuacji niemożności podpisania przez Najemców umów z dostawcami, Wnioskodawca pełni wówczas jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami, bowiem z umów wynika, że Najemca zobowiązany jest do uiszczania ww. opłat. Tym samym nie powstanie z tego tytułu przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu (odstępnego), jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Nie zmieni tego fakt wystawiania przez Wnioskodawcę refaktur opłat za media najemcom.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.