Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-430/12-4/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-07-31
Teza: 1. W jakiej wysokości i od jakiej części nieruchomości (czy od części nieruchomości uzyskanej po dziadku i babci, czy tylko po babci) Wnioskodawca jest zobowiązany uiścić podatek dochodowy od jej sprzedaży, za kwotę 275 000 zł? 2. Czy Zainteresowany ma możliwość rozliczenia (w ciągu 2 lat) przychodu uzyskanego, w 2012 r. ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, w sytuacji złożenia w urzędzie skarbowym stosownego oświadczenia, że uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczone zostaną na remont i modernizację innej nieruchomości, której jest połowy współwłaścicielem, przy czym wyłącznie sam dokona jej remontu i modernizacji?
Słowa kluczowe: dziedziczenie; nabycie; spadek; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 kwietnia 2012 r. (data wpływu 24 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 lipca 2012 r.(data wpływu 20 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze dziedziczenia – **jest :**

*   **nieprawidłowe** w odniesieniu do opodatkowania całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia 19% podatkiem dochodowym,
*   **prawidłowe** w odniesieniu do przeznaczenia środków ze sprzedaży ww. nieruchomości na cele mieszkaniowe w ramach zwolnienia przedmiotowego.

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze dziedziczenia.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 12 lipca 2012 r., nr ILPB2/415-430/12-2/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 12 lipca 2012 r., skutecznie doręczono w dniu 16 lipca 2012 r., natomiast w dniu 20 lipca 2012 r. (data nadania 19 lipca 2012 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W związku z notarialnym poświadczeniem dziedziczenia sporządzonego dnia 5 kwietnia 2011 r. Wnioskodawca został współwłaścicielem (współspadkobiercą) nieruchomości, po zmarłych dziadkach. Śmierć dziadka nastąpiła w dniu 4 kwietnia 2004 r., natomiast babci w dniu 23 grudnia 2010 r.

Ww. nieruchomość w dniu 21 lutego 2012 r. Zainteresowany wraz z drugim współspadkobiercą zbyli. Od powyższej transakcji sprzedaży Wnioskodawca nie zapłacił podatku dochodowego, gdyż złożył oświadczenie do urzędu skarbowego, że w ciągu 2 lat przeprowadzi remont i modernizację Jego innej nieruchomości, położonej również w Polsce, której jest współwłaścicielem w połowie. Ponadto Zainteresowany wyjaśnił, iż druga połowa tej nieruchomości należy do Jego ciotki. Dodał On, że w remontowanej i modernizowanej nieruchomości planuje zamieszkać.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  W jakiej wysokości i od jakiej części nieruchomości (czy od części nieruchomości uzyskanej po dziadku i babci, czy tylko po babci) Wnioskodawca jest zobowiązany uiścić podatek dochodowy od jej sprzedaży, za kwotę 275 000 zł?
2.  Czy Zainteresowany ma możliwość rozliczenia (w ciągu 2 lat) przychodu uzyskanego, w 2012 r. ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, w sytuacji złożenia w urzędzie skarbowym stosownego oświadczenia, że uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczone zostaną na remont i modernizację innej nieruchomości, której jest połowy współwłaścicielem, przy czym wyłącznie sam dokona jej remontu i modernizacji?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek od sprzedaży - do przyszłego rozliczenia w ciągu 2 lat - nabytej w drodze dziedziczenia, po dziadkach nieruchomości, której jest współwłaścicielem wynosi 19% od wartości uzyskanej ze sprzedaży.

W ocenie Zainteresowanego może przeznaczyć przychód uzyskany ze zbycia ww. nieruchomości, w okresie 2 lat od jej sprzedaży na cele mieszkaniowe, w postaci wydatków na remont i modernizację w całości innej nieruchomości, gdyż sam poniósł te koszty, pomimo że jest jej współwłaścicielem w połowie.

Wnioskodawca uważa, że jeżeli całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości przeznaczy na remont i modernizację (cele mieszkaniowe) nowej nieruchomości to korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem sam poniesie te koszty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** w odniesieniu do opodatkowania całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia 19% podatkiem dochodowym,
*   **prawidłowe** w odniesieniu do przeznaczenia środków ze sprzedaży ww. nieruchomości na cele mieszkaniowe w ramach zwolnienia przedmiotowego.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przedmiotowej sprawie istotne jest prawidłowe określenie daty nabycia przez Wnioskodawcę sprzedanej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w drodze dziedziczenia po zmarłych dziadkach (śmierć dziadka nastąpiła w dniu 4 kwietnia 2004 r., śmierć babki nastąpiła w dniu 23 grudnia 2010 r.) Wnioskodawca został współwłaścicielem nieruchomości, którą wraz z drugim współwłaścicielem, w 2012 r. zbyli.

Mając na uwadze opisany stan faktyczny na wstępie należy wskazać co następuje.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast, zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

A to oznacza, że Wnioskodawca nabył połowę nieruchomości w dwóch datach, tj.:

*   w 2004 r. - w drodze spadku po zmarłym dziadku,
*   w 2010 r. - w drodze spadku po zmarłej babce.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku, w 2004 r. po zmarłym dziadku - nie stanowi źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem stanowisko Zainteresowanego, zgodnie z którym podatek od sprzedaży nabytej w drodze dziedziczenia po dziadkach nieruchomości, której jest współwłaścicielem wynosi 19% od wartości uzyskanej ze sprzedaży należało uznać za nieprawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do dochodu powstałego z tytułu sprzedaży udziału nabytego w drodze spadku, w 2010 r. po zmarłej babce zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość ww. nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z pkt 1 ww. przepisu za wydatki te uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i to tylko w terminie wskazanym w ustawie. Zawarte w tym przepisie wyliczenie, tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z informacji przedstawionych w opisie stanu faktycznego we wniosku wynika, że Wnioskodawca uzyskaną, w 2012 r. kwotę przychodu ze zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku w 2010 r. przeznaczy na całość remontu i modernizacji innej nieruchomości, której jest współwłaścicielem.

Mając na uwadze powyższe oraz ww. przepisy warunkujące zwolnienie od podatku dochodowego należy stwierdzić, iż przedmiotowe zwolnienie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie w rozpatrywanej sprawie. Zauważyć bowiem należy, że planowane wydatki na cele mieszkaniowe, w postaci całości remontu i modernizacji innej współwłasnej nieruchomości (budynku) zostaną pokryte przychodem uzyskanym ze zbycia udziału w nieruchomości nabytego, w 2010 r. w drodze spadku.

Tak więc Wnioskodawca ma prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 tego artykułu ww. ustawy, bowiem środki ze sprzedaży będą wydatkowane na wskazany w przepisie cel mieszkaniowy czyli na cały remont i modernizację współwłasnego budynku.

W związku z powyższym sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego przez Wnioskodawcę w 2010 r., tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 rodzi obowiązek uiszczenia podatku. Obowiązek opodatkowania powyższego dochodu może być wyłączony przez zwolnienie przewidziane w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku spełnienia przez Zainteresowanego wszystkich wymienionych w ww. przepisie warunków.

Wskazać też należy, iż zwolnieniu może też podlegać cały dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze spadku, w 2010 r. po zmarłej babce, mimo iż Wnioskodawca jest jedynie współwłaścicielem remontowanej nieruchomości.

Dodać przy tym należy, iż ustalenie kwotowej wysokości podatku z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie należy do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy miejscowo i rzeczowo organ podatkowy. W związku z powyższym, tut. Organ nie może ustalić kwotowej wysokości rzeczonego podatku, a jedynie wskazać zasady prawne obowiązujące Zainteresowanego przy wyliczeniu tegoż podatku.

Ponadto, w związku z nadaniem możliwie szybkiego biegu wnioskowi o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, tut. Organ uprzejmie informuje, że wszystkie wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej załatwiane są z zachowaniem kolejności wpływu, zgodnie z art. 14d ww. ustawy, tj. bez zbędnej zwłoki, jednak nie później niż w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.