Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-184/10-3/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-04-23
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2010 r. (data wpływu: 1 lutego 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 kwietnia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 21 kwietnia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W marcu 2006 r. Wnioskodawca, będąc stanu wolnego, nabył na własność lokal mieszkalny. Zakupu dokonał z rynku wtórnego za cenę 235.000,00 PLN. w styczniu 2008 r. Zainteresowany dokonał zakupu domu od dewelopera, w stanie do wykończenia, w udziale 1/3 Wnioskodawca oraz 2/3 Jego obecna żona. Cena za dom określona przez dewelopera to 605.000,00 PLN. Związek małżeński zawarli po akcie notarialnym, tj. w 2009 r. Zarówno lokal mieszkalny, jak i dom, znajdują się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i nabyte zostały z kredytów zaciągniętych na ich zakup w banku znajdującym się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Na lokal mieszkalny Wnioskodawca zaciągnął kredyt w wysokości 235.000,00 PLN. Podobnie dom został w całości sfinansowany z kredytu zaciągniętego przez Zainteresowanego i Jego obecną żonę.

W chwili obecnej, tj. w styczniu 2010 r., Wnioskodawca dokonał sprzedaży nabytego w 2006 r. lokalu mieszkalnego. Sprzedaż nie odbyła się w ramach działalności gospodarczej (Zainteresowany nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej). Część ceny w kwocie ok. 183.060,00 PLN przeznaczona została na spłatę zadłużenia na tymże lokalu. Pozostała kwota, tj. 156.940,00 PLN, zostanie przeznaczona na spłatę części zadłużenia na nabytym przez Wnioskodawcę domu. Łączna cena ze sprzedaży lokalu wyniosła 340.000,00 PLN.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Rozliczeniu podatkowemu podlega kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania, tj. 340.000,00 PLN. Czy spłata kwoty zadłużenia wynikającej z zaciągniętego kredytu mieszkaniowego na zakup lokalu, tj. 183.060,00 PLN, zostanie zaliczona jako realizacja (rozliczenie) celu mieszkaniowego?
2.  Czy pozostała kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania, tj. 156.940,00 PLN, w postaci wolnych środków pieniężnych zainwestowana w spłatę części zadłużenia wynikającego z zaciągniętego kredytu mieszkaniowego na zakup udziału w wysokości 1/3 domu od dewelopera zostanie zaliczona jako realizacja celu mieszkaniowego?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Lokal mieszkalny w całości nabyty został z kredytu bankowego. w dniu sprzedaży przedmiotowego lokalu kwota zadłużenia pozostająca do spłaty wynosiła 183.000,00 PLN (kwota na dzień 18 stycznia 2010 r.). w wyniku zawarcia umowy sprzedaży, z ceny lokalu ustalonej na 340.000,00 PLN kwota 183.060,00 PLN została przelana na rachunek kredytowy tytułem całkowitej spłaty kredytu. Do dyspozycji Wnioskodawcy, jako wolne środki, pozostała kwota 156.940,00 PLN. Cel mieszkaniowy do kwoty 183.060,00 PLN został zrealizowany – zwrócono bankowi pieniądze uzyskane na zakup lokalu.
2.  Cena zakupu domu od dewelopera wynosiła 605.000,00 PLN. Udział Wnioskodawcy w wysokości 1/3 odpowiada wartości ok. 200.000,00 PLN. Na zakup domu został w całości zaciągnięty kredyt. Pozostała do dyspozycji Zainteresowanego po sprzedaży lokalu kwota 156.940,00 PLN zostanie przeznaczona w ciągu 2 lat na spłatę zadłużenia przypadającej na udział Wnioskodawcy. w związku z powyższym ta część również rozliczona zostanie jako realizacja celu mieszkaniowego.

Uwzględniając powyższe, całość kwoty uzyskania ze sprzedaży lokalu zostanie rozliczona. Zatem podatek dochodowy z tego tytułu wynosić będzie 0 PLN.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z uwagi na to, iż lokal mieszkalny, ze sprzedaży którego część środków Wnioskodawca przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, a pozostałą część tych środków przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup udziału w domu, został nabyty w 2006 r., w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. z tytułu kredytu, którego dotyczy zwolnienie podatnik nie może korzystać również z tzw. „ulgi odsetkowej”.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, jakiej nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w marcu 2006 r. nabył na rynku wtórnym lokal mieszkalny. Przedmiotowy lokal został sprzedany w styczniu 2010 r. Część kwoty, stanowiącej cenę sprzedaży, przelano na rachunek kredytowy w banku, tytułem spłaty kredytu zaciągniętego przez Zainteresowanego na zakup tego lokalu, natomiast pozostałą część ceny Zainteresowany przeznaczy w ciągu 2 lat na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup w 2008 r. przysługującego Mu udziału w domu, tj. cała kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie w ciągu 2 lat wydatkowana na cele mieszkaniowe.

Reasumując, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wydatkowany na spłatę wskazanych wyżej kredytów w całości podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r., w przypadku spełnienia wszystkich przywołanych wyżej warunków.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.