Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.372.2020.2.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-11
Teza: Czy na Kupującym ciążył będzie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; sprzedaż; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 6 listopada 2020 r. (data wpływu – 12 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (Sprzedający);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (Kupujący)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej także: Sprzedający) jest spółką kapitałową, działającą na rynku sprzedaży detalicznej mebli, produktów gospodarstwa domowego oraz produktów spożywczych. Na skutek zmian własnościowych oraz korporacyjnych, w majątku Sprzedającego znalazło się prawo własności niezabudowanej nieruchomości, które Sprzedający zamierza sprzedać.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej także: „Kupujący”; Kupujący i Sprzedający dalej łącznie zwani będą także jako „Zainteresowani”) jest spółką kapitałową, działającą na rynku obrotu i zarządzania nieruchomościami oraz pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowani 8 maja 2020 r. podpisali przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, na mocy której Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży prawa własności gruntu położonego w K., składającego się z działki ewidencyjnej nr (…) (dalej: Działka 1), o obszarze 1,0012 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość nie została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (miejscowego planu dla obszaru, na którym znajduje się działka na dzień złożenia wniosku nie uchwalono). W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości sposób korzystania z Działki 1 oznaczony został jako „R – grunty orne”.

Przez Nieruchomość przebiega przewód sieci kanalizacyjnej, będący własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, na rzecz którego ustanowiona została nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu. Ponadto, na Nieruchomość znajduje się sieć ciepłownicza przeprowadzona pasem terenu biegnącym wzdłuż tej sieci. Sieć ciepłownicza stanowi własność Miejskiego Przedsiębiorstwa.

Żadne z wyżej wymienionych urządzeń przesyłowych nie będzie przedmiotem transakcji opisanej we wniosku o interpretację, gdyż Sprzedający nie jest ich właścicielem.

Własność Nieruchomości Sprzedający nabył na skutek zmian korporacyjnych dokonanych w grupie spółek. Spółka A. sp. z o.o., nabyła Nieruchomość od spółki B. S. A. w dniu 30 września 2007 r. na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości. Powyższa umowa została zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z oświadczenia o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym spółki A. sp. z o.o. poprzez przeniesienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki B. S. A. na rzecz spółki A. sp. z o.o., w tym prawa własności działki gruntu nr (…) (dalej; Działka 2) o obszarze 7,5045 ha. Następnie spółka A sp. z o.o. zmieniła nazwę na C. sp. z o.o.

Wyżej wymieniona spółka C. sp. z o.o. (dawniej A. sp. z .o.o.) uległa połączeniu ze Sprzedającym, które nastąpiło zgodnie z art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych, tj. poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą. Ogłoszenie planu połączenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nastąpiło w dniu 27 sierpnia 2019 r. a połączenie nastąpiło na mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Zainteresowanego będącego stroną postępowania z 16 października 2019 roku (akt notarialny z 16 października 2019 roku oraz na mocy uchwały nr 1 nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników C. sp. z o.o. z 16 października 2019 roku (akt notarialny z 16 października 2019 roku.

Nieruchomość, tj. Działka 1, powstała w wyniku kolejnych podziałów geodezyjnych Działki 2, tj.:

1.  Działka 1 powstała w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym X, na podstawie Decyzji Prezydenta Miasta z dnia 27 lipca 2012 r., zatwierdzającej projekt podziału,
2.  działka oznaczona numerem ewidencyjnym X powstała w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym Y, na podstawie Decyzji Prezydenta Miasta z dnia 12 maja 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,
3.  działka oznaczona numerem ewidencyjnym Y powstała w wyniku podziału Działki 2, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 15 listopada 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

W dniu 28 sierpnia 2008 r. Prezydent Miasta wydał decyzję, na mocy której ustalone zostały warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „rozbudowa pawilonu handlowego o 2 magazyny wraz z przeniesieniem placu dostawczego oraz usunięciem kolizji (wewnętrzny wodociąg hydrantowy, przyłącze kanalizacyjne, oświetlenie terenu) i przebudowa części frontowej, oraz rozbudowa i przebudowa parkingów wokół obiektów na działkach A, B, C i Działce 2, obr. (…) w K.” (dalej: „Decyzja WZ”). Decyzja WZ stała się ostateczna i nie wygasła.

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, Sprzedający uzyska zaświadczenie wydane przez Prezydenta Miasta, z którego wynikało będzie, że Decyzja WZ stała się ostateczna, a ponadto, że teren inwestycji określony w tej decyzji został objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta, który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość nie była i nie jest dzierżawiona ani też nie była oddana do odpłatnego używania pod innym tytułem prawnym. Nieruchomość nie stanowi jedynego składnika majątkowego będącego własnością Sprzedającego. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą także w innym zakresie.

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu zrealizowania na niej inwestycji w postaci budowy kompleksu restauracyjno-handlowo-rekreacyjnego (dalej: „Inwestycja”). Przed zrealizowaniem Inwestycji i przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zamierza uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pozwalającą na realizację Inwestycji.

Sprzedający i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług i pozostaną podatnikami na moment przeniesienia własności Nieruchomości. Kupujący ponadto jest podmiotem prowadzącym działalność w zakresie wznoszenia budynków komercyjnych. Po zrealizowaniu Inwestycji, Kupujący będzie wynajmował powierzchnię użytkową w budynkach wybudowanych na Nieruchomości, ewentualnie dokona sprzedaży Nieruchomości wraz z wybudowanymi budynkami. Działalność prowadzona przez Kupującego jest działalnością gospodarczą, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Budynki wzniesione na Nieruchomości będą w całości związane z opodatkowaną działalnością gospodarczą prowadzoną przez Kupującego. Nieruchomość będzie więc wykorzystywana do wykonywania przez Kupującego czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy na Kupującym ciążył będzie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlega zawarcie umowy sprzedaży. Przy czym obowiązek podatkowy z tytułu umowy sprzedaży, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży na nabywcy.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje wyłączenia z katalogu czynności opodatkowanych. W myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, chyba że umowa sprzedaży dotyczy nieruchomości lub jej część, albo prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udziału w tych prawach.

Jeżeli zatem dostawa Nieruchomości opodatkowana będzie 23 % stawką podatku od towarów i usług oraz nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z opodatkowania, to przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie rodziła obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego.

Na Kupującym nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, składającej się z niezabudowanej Działki 1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 8 lutego 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.681.2020.2.IZ oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji znak: 0114-KDIP1-1.4012.817.2020.1.IZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) sprzedaży prawa własności gruntu. Przez nieruchomość przebiega przewód sieci kanalizacyjnej oraz sieć ciepłownicza będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych i, w konsekwencji, nie będą przedmiotem Transakcji. Nieruchomość nie jest zabudowana innymi obiektami.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 8 lutego 2021 r., znak: 0112-KDIP1-1.4012.681.2020.2.IZ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, że:

*   sprzedaż Nieruchomości Działka 1, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż przedmiotowa działka stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 tejże ustawy – dla działki wydano decyzję o warunkach zabudowy,
*   sprzedaż wskazanej we wniosku działki nie będzie również objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   w świetle powyższych okoliczności, sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu właściwą stawką podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej we wniosku umowy sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 3 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.