Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.761.2025.3.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-26
Teza: Działanie Spółdzielni wynikające z zapisów umowy
przedwstępnej, za które otrzyma wynagrodzenie w postaci
opłaty wstępnej stanowi wynagrodzenie za odpłatne
świadczenie usług przez Spółdzielnię na rzecz Kupującego, o
którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie
art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
opłata-opłata wstępna
świadczenie-świadczenie usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy uznania, czy „opłatę wstępną” opisaną we wniosku należy uznać za
    wynagrodzenie za dostawę towarów bądź świadczenie usług opodatkowane podatkiem
    VAT.
    Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 9 października 2025 r. oraz
    pismem z 5 listopada 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Spółdzielnia jest właścicielem kilku nieruchomości rolnych, które w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę komercyjną (różne
    rodzaje działalności gospodarczej). Spółdzielnia zamierza sprzedać podmiotowi
    krajowemu jedną z tych nieruchomości.
    Sprzedaż odbędzie się w dwóch etapach: notarialna umowa przedwstępna, a po
    uzyskaniu pozwolenia na budowę notarialna umowa przyrzeczona. Wspólnie z Kupującym
    ustalona została cena sprzedaży netto oraz obowiązkowo zapłata 23% podatku od
    towarów i usług, dalej VAT.
    Oprócz ceny nabycia, w umowie przedwstępnej ustalone zostanie, że Kupujący zapłaci
    Sprzedającemu opłatę, nazwaną przez strony umowy opłatą wstępną w kwocie 150 tys. zł
    brutto. Opłata wstępna nie jest zaliczką, kaucją, gwarancją itp. Bez względu na fakt, czy
    dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (końcowej sprzedaży) czy nie, kwota opłaty
    wstępnej stanowić będzie zawsze przychód Sprzedającego i nie podlega zwrotowi,
    zaliczeniu na poczet ceny ani żadnym innym rozliczeniom itp. Strony umowy zgodnie
    ustaliły, że dla opłaty wstępnej bez znaczenia pozostaje fakt, z winy, której strony umowy
    przedwstępnej nie doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej.
    Z tytułu opłaty wstępnej zapłaconej przez Kupującego, na Sprzedającym nie ciążą żadne
    obowiązkowe świadczenia na rzecz Kupującego. Transfer środków finansowych odbędzie
    się tylko od Kupującego do Sprzedającego bez świadczeń zwrotnych. Kupujący poniesie
    również w całości koszty notarialne zawarcia dwóch umów.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:
    1. Czy są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?
      Odp.: Spółdzielnia jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    2. Jakie postanowienia wynikają z „notarialnej umowy przedwstępnej” zawieranej przez
      Państwa z Kupującym i na jakiej podstawie Kupujący zobowiązany jest do wpłaty
      opłaty wstępnej?

      Odp.: Kupujący w terminie 3 dni po zawarciu umowy przedwstępnej ma obowiązek
      zapłacić opłatę wstępną na podstawie wystawionej przez Spółdzielnię faktury VAT.
      Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do 7 grudnia 2026 r. po
      uzyskaniu przez Kupującą (sp. z o.o.) wymaganych zaświadczeń, zgód i pozwoleń
      związanych z planowaną inwestycją. Jeżeli Kupująca takich zgód nie uzyska umowa
      przyrzeczona wygaśnie. Opłata wstępna nie podlega zwrotowi bez względu na fakt czy
      dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
    3. Czy wnoszona przez Kupującego opłata wstępna stanowi jedynie potwierdzenie
      rzeczywistego zainteresowania Kupującego Państwa ofertą i wolą nabycia kilku
      nieruchomości rolnych?
      Odp.: Ustalona przez strony opłata wstępna stanowi potwierdzenie chęci nabycia
      jednej (nie kilku) nieruchomości rolnej.
    4. Czy mogą Państwo dowolnie dysponować opłatą wstępną od momentu jej wpłaty
      przez Kupującego?
      Odp.: Opłata wstępna będzie w wyłącznej dyspozycji Sprzedającej bez żadnych
      zastrzeżeń czy warunków i bez możliwości zwrotu Kupującemu.
    5. Czy Kupujący dokonałby wpłaty „opłaty wstępnej” bez zawarcia umowy sprzedaży
      nieruchomości?
      Odp.: Gdyby nie było zgodnej woli stron zawarcia umowy sprzedaży, opłata wstępna
      nie byłaby zapłacona.
    6. Jak kalkulowane jest wynagrodzenie za nieruchomość, która będzie przedmiotem
      sprzedaży?
      Odp.: Warunki cenowe sprzedaży tej nieruchomości zostały ustalone w drodze
      negocjacji pomiędzy stronami jako stawka za jeden metr kwadratowy powierzchni
      nieruchomości. Opłata wstępna nie miała wpływu na ustaloną cenę sprzedaży i nie
      będzie uwzględniana w cenie sprzedaży przy zawieraniu umowy przyrzeczonej.
    7. Czy cena za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży jest powiązana i zależy od
      wpłaty przez Kupującego „opłaty wstępnej”?
      Odp.: Cena sprzedaży i opłata wstępna nie są powiązane, tzn., że opłata wstępna nie
      wpływa na wysokość ceny gruntu ani cena gruntu nie zostanie obniżona w związku z
      wcześniejszym zapłaceniem opłaty wstępnej.
    8. Jeśli Kupujący nie dokona wpłaty „opłaty wstępnej”, to czy dojdzie do zawarcia
      ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku?
      Odp.: Obowiązek zapłaty opłaty wstępnej powstanie po podpisaniu umowy
      przedwstępnej, a Kupujący ma 3 dni robocze na dokonanie przelewu. Umowa zawiera
      zastrzeżenie, że jeżeli w terminie trzech dni roboczych opłata wstępna nie zostanie
      zapłacona, to umowa przyrzeczona wygasa.
    9. Czy pomimo wpłaty „opłaty wstępnej” przez Kupującego na Państwa rzecz możecie
      Państwo dokonać sprzedaży nieruchomości innemu podmiotowi? Czy zapisy umowy
      przewidują w tym zakresie jakieś rozstrzygnięcie (warunki)?
      Odp.: W okresie obowiązywania umowy przyrzeczonej, tj. do dnia 7 grudnia 2026 r.
      Sprzedająca nie może sprzedać innemu podmiotowi tej nieruchomości ani ustanowić
      na niej jakichkolwiek nowych praw na rzecz osób trzecich. W tym czasie Sprzedająca
      będzie nadal wykorzystywać tą nieruchomość rolniczo.

## Pytanie

Czy taka „opłata wstępna” stanowi dostawę towarów i usług w świetle ustawy o podatku
    od towarów i usług i powinna zostać opodatkowana stawką 23%?
    Państwa stanowisko w sprawie

    Zdaniem Wnioskodawcy (Sprzedającego) taka „opłata wstępna” nie podlega zapisom
    ustawy o VAT, gdyż nie jest to dostawa towaru ani usługi i w związku z tym nie należy od
    opłaty wstępnej naliczać podatku VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji,
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju, co do zasady podlegają
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Świadczenie usług na gruncie podatku od
    towarów i usług ma szersze znaczenie niż świadczenie usług w rozumieniu potocznym.
    Stosownie do treści powołanych przepisów, każde świadczenie na rzecz osób fizycznych,
    osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, które nie
    stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, uznawane jest na gruncie
    ustawy za usługę. Zatem pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde
    zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś
    na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie
    charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona
    usług każde świadczenie.
    Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego
    istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze
    majątkowym.
    W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy
    wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może
    zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy
    otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć
    charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w
    zamian za to świadczenie.

    Ustawa nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że
    dostawa towarów oraz świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z ww.
    przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i
    usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana
    za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie
    to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie
    kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź
    poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie
    wynagrodzenie.
    Kwestia „odpłatności” była niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygania przez Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Jak zauważył Trybunał w wyroku w sprawie C-102/86
    Apple and Pear Development Council, EU:C:1988:120: „czynność można uznać za
    dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po
    stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie
    (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być
    opodatkowana tym podatkiem”. Należy też zwrócić uwagę na wyrok w sprawie C-16/93
    Tolsma, EU:C:1994:80, gdzie Trybunał zauważył, że czynność: „podlega opodatkowaniu
    wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w
    ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane
    przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone
    na rzecz usługobiorcy”.
    Z wyroku TSUE z 18 grudnia 1997 r. w sprawie C-384/95 wynika, że „Jeśli zredukowanie
    produkcji nie przyczynia się do uzyskania korzyści ani przez organy administracji
    państwowej, które dokonują wypłaty odszkodowania z tego tytułu, ani przez inne znane
    (ustalone) osoby, czynność taka nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu artykułu 6(1).
    Nie można, bowiem mówić o świadczeniu usług bez ustalenia usługobiorcy, tj. podmiotu
    będącego beneficjentem danej usługi.” Również z wyroku z 29 lutego 1996 r. w sprawie C-
    215/94 wynika, że „Artykuły 6(1) i 11(A)(1)(a) VI Dyrektywy, dotyczące odpowiednio definicji
    świadczenia usług i podstawy opodatkowania, należy interpretować w taki sposób, aby
    zobowiązanie rolnika do zaprzestania produkcji mleka na podstawie Rozporządzenia nr
    1336/86 nie stanowiło świadczenia usług. Zatem jakiekolwiek wynagrodzenie z tego tytułu
    nie podlega opodatkowaniu podatkiem obrotowym. W obu tych orzeczeniach TSUE
    wskazał, że otrzymanie płatności przez dany podmiot samo w sobie nie jest wystarczające
    do uznania, że podmiot ten świadczy usługę na rzecz określonego kontrahenta. Usługą
    jest więc tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument,
    odbiorca świadczenia odnoszący z niego konkretne (wymierne) korzyści o charakterze
    majątkowym.”
    Zatem za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uważane
    mogą być takie sytuacje, w których:
    1. istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego
      następuje świadczenie wzajemne,
    2. wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną
      w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,
    3. istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru
      lub usługi,
    4. odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim
      związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,
    5. istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.
    Z wniosku wynika, że:

        Spółdzielnia jest czynnym podatnikiem podatku VAT i właścicielem kilku
        nieruchomości rolnych, które w miejscowym planie zagospodarowania
        przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę komercyjną,
        Spółdzielnia zamierza sprzedać podmiotowi krajowemu jedną z tych
        nieruchomości, będzie to sprzedaż w dwóch etapach: notarialna umowa
        przedwstępna, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę notarialna umowa
        przyrzeczona,
        w notarialnej umowie przedwstępnej zawartej z Kupującym ustalona została cena
        sprzedaży netto oraz podatek VAT oraz ustalono, że Kupujący zapłaci
        Sprzedającemu opłatę, nazwaną przez strony umowy opłatą wstępną, w kwocie 150
        tys. zł brutto,
        opłata wstępna bez względu na fakt, czy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej
        (końcowej sprzedaży) czy nie będzie zawsze stanowić przychód Sprzedającego, nie
        podlega zwrotowi, będzie w wyłącznej dyspozycji Spółdzielni bez żadnych
        zastrzeżeń czy warunków, nie ma wpływu na ustaloną cenę sprzedaży i nie będzie
        uwzględniana w cenie sprzedaży przy zawieraniu umowy przyrzeczonej,
        cena sprzedaży nieruchomości i opłata wstępna nie są powiązane, tzn. opłata
        wstępna nie wpływa na wysokość ceny gruntu ani cena gruntu nie zostanie
        obniżona w związku z wcześniejszym zapłaceniem opłaty wstępnej,
        opłata wstępna stanowi potwierdzenie chęci nabycia przez Kupującego jednej (nie
        kilku) nieruchomości rolnej,
        opłata wstępna nie byłaby zapłacona przez Kupującego, gdyby nie było zgodnej woli
        obu stron zawarcia umowy sprzedaży,
        obowiązek zapłaty opłaty wstępnej powstanie po podpisaniu umowy
        przedwstępnej, a Kupujący ma 3 dni robocze na dokonanie przelewu na podstawie
        wystawionej przez Spółdzielnię faktury,
        umowa przedwstępna zawiera zastrzeżenie, że jeżeli w terminie trzech dni
        roboczych opłata wstępna nie zostanie zapłacona, to umowa przyrzeczona wygasa,
        z tytułu otrzymania opłaty wstępnej od Kupującego na Sprzedającym (Spółdzielni)
        nie ciążą żadne obowiązkowe świadczenia na rzecz Kupującego,
        transfer środków finansowych odbędzie się tylko od Kupującego do Sprzedającego
        bez świadczeń zwrotnych, Kupujący poniesie również w całości koszty notarialne
        zawarcia dwóch umów,
        w okresie obowiązywania umowy przyrzeczonej, tj. do dnia 7 grudnia 2026 r.
        Spółdzielnia nie może sprzedać innemu podmiotowi nieruchomości ani ustanowić
        na niej jakichkolwiek nowych praw na rzecz osób trzecich, w tym czasie Sprzedająca
        będzie nadal wykorzystywać tą nieruchomość rolniczo,
        umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do 7 grudnia 2026 r. po
        uzyskaniu przez Kupującego wymaganych zaświadczeń, zgód i pozwoleń
        związanych z planowaną inwestycją, jeżeli Kupujący takich zgód nie uzyska umowa
        przyrzeczona wygaśnie.

    Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Spółdzielnia będzie zobowiązana do
    opodatkowania podatkiem VAT otrzymanej od Kupującego kwoty nazwanej w umowie
    „opłatą wstępną”.
    W rozpatrywanej sprawie kwestią wymagającą wyjaśnienia jest więc ustalenie, czy
    otrzymana kwota, w związku z zawartą umową, stanowi należność za czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa
    prowadzi do wniosku, że otrzymana kwota nie jest wynagrodzeniem za dostawę towarów,
    gdyż - jak wynika z opisu sprawy - pomiędzy stronami zawartej umowy przedwstępnej nie
    dochodzi do dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż
    Spółdzielnia w zamian za otrzymaną „opłatę wstępną” nie przenosi na Kupującego prawa
    do rozporządzania towarami (tu nieruchomością rolną) jak właściciel. Jak również „opłata
    wstępna” nie wpływa na cenę nieruchomości i jej ostateczna wysokość nie będzie
    uwzględniać wpłaconej „opłaty wstępnej”.
    Zatem udzielenie odpowiedzi na zapytanie Spółdzielni wymaga dalszego zbadania, czy
    rozliczenia między stronami dokonywane w ramach zawartej notarialnej umowy
    przedwstępnej (tj. uiszczenie przez Kupującego na rzecz Spółdzielni opłaty wstępnej)
    stanowią zapłatę z tytułu świadczenia usług przez Spółdzielnię na rzecz Kupującego.
    Powyższe konieczne jest w celu określenia, czy miała miejsce czynność podlegająca
    opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga
        strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Należy przy tym podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby
    świadczenie podlegało - jako usługa - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
        1 Z art. 353ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 1071
    ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym” wynika, że:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
                   Ponadto, zgodnie z art. 353§ 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Istota zobowiązania
      § 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia,
      a dłużnik powinien świadczenie spełnić.
      § 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
    Oznacza to, że strony mogą także swobodnie umówić się w kwestiach dotyczących
    wynagrodzenia za realizację warunków umowy.
    Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy stwierdzić należy, że w
    analizowanym przypadku w związku z otrzymaną od Kupującego kwotą nazwaną przez
    strony umowy „opłatą wstępną” wystąpi odpłatne świadczenie usług, gdyż mamy tu do
    czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczeniem w zamian za wynagrodzenie. Jak
    wynika z opisu sprawy strony (Spółdzielnia i Kupujący) zawarły w formie aktu notarialnego
    umowę przedwstępną, w ramach której ustalono cenę sprzedaży nieruchomości oraz
    ustalono, że Kupujący w ciągu 3 dni od podpisania umowy przedwstępnej ma obowiązek

    uiścić na rzecz Spółdzielni opłatę wstępną, która bez względu na to, czy dojdzie do
    zawarcia umowy przyrzeczonej (końcowej sprzedaży) czy nie, nie podlega zwrotowi,
    będzie w wyłącznej dyspozycji Spółdzielni bez żadnych zastrzeżeń czy warunków. Nie ma
    wpływu na ustaloną cenę sprzedaży i nie będzie uwzględniana w cenie sprzedaży przy
    zawieraniu umowy przyrzeczonej. Wpłacona przez Kupującego opłata wstępna stanowi
    potwierdzenie chęci nabycia przez Kupującego nieruchomości rolnej, a Spółdzielnia po
    otrzymaniu opłaty wstępnej i w okresie obowiązywania umowy przyrzeczonej, tj. do 7
    grudnia 2026 r., nie może tej nieruchomości sprzedać innemu podmiotowi ani ustanowić
    na niej jakichkolwiek nowych praw na rzecz osób trzecich. Kupujący wpłacając „opłatę
    wstępną” w ustalonym w umowie czasie 3 dni od zawarcia umowy przedwstępnej ma
    zagwarantowane z Państwa strony, że w czasie kiedy będzie uzyskiwał dla nieruchomości
    wymagane zgody i pozwolenia budowlane nie sprzedacie Państwo tej nieruchomości
    (przed 7 grudnia 2026 r.) innemu zainteresowanemu kupnem i że umowa przyrzeczona
    nie wygaśnie. Państwo zaś uzyskują zapewnienie, że Kupujący po uzyskaniu pozwolenia
    na budowę tę nieruchomość nabędzie, bo jak Państwo wskazali, gdyby nie było zgodnej
    woli stron zawarcia umowy sprzedaży, opłata wstępna nie byłaby zapłacona. Ponadto
    Kupujący dokonując wpłaty kwoty odpowiadającej opłacie wstępnej dokonuje tego na
    podstawie wystawionej przez Spółdzielnię faktury, gdyż zgodnie z Państwa wskazaniem,
    notarialna umowa przedwstępna zawiera zapis, iż Kupujący w terminie 3 dni po zawarciu
    umowy przedwstępnej ma obowiązek zapłacić opłatę wstępną na podstawie wystawionej
    przez Spółdzielnię faktury VAT. Kupujący w chwili wpłacania opłaty wstępnej ma
    świadomość, że jeśli jej nie wpłaci, to umowa przyrzeczona wygasa i zgadza się z tym, że
    bez względu na to, czy dojdzie do sprzedaży czy nie, to Sprzedający nie zwróci mu tej
    opłaty.
    Tak więc kwota, którą otrzyma Spółdzielnia, wbrew Państwa twierdzeniu - stanowi
    wynagrodzenie za określone w umowie zachowanie - tj. powstrzymanie się do czasu
    uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę od sprzedaży nieruchomości innemu
    podmiotowi oraz ustanowienia na niej jakichkolwiek nowych praw na rzecz osób trzecich.
    W analizowanym przypadku istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonanym
    świadczeniem a otrzymanym wynagrodzeniem w postaci „opłaty wstępnej”. Dokonanie
    określonych czynności, za które Spółdzielnia otrzyma określoną kwotę pieniężną, należy
    traktować jako świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, ponieważ spełniona jest przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a
    otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że
    wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W
    przedmiotowej sprawie oczywistą korzyścią dla Kupującego jest to, że po wpłacie opłaty
    wstępnej może podejmować działania w celu uzyskania pozwolenia na budowę bez
    obawy, że Spółdzielnia w tym czasie będzie poszukiwała innych nabywców i ustanowi na
    ich rzecz jakiekolwiek nowe prawa.
    W konsekwencji, działanie Spółdzielni wynikające z zapisów umowy przedwstępnej, za
    które otrzyma wynagrodzenie w postaci opłaty wstępnej stanowi wynagrodzenie za
    odpłatne świadczenie usług przez Spółdzielnię na rzecz Kupującego, o którym mowa w art.
    8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Państwa stanowisko, zgodnie z którym opłata wstępna nie podlega zapisom ustawy o VAT
    i od opłaty wstępnej nie należy naliczać podatku VAT, uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W zakresie ustalenia stawki podatku VAT właściwej dla świadczonej przez Państwa usługi
    będzie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.