Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-291/14-2/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-08-19
Teza: Czy w związku z rozszerzeniem działalności gospodarczej o kupno i sprzedaż nieruchomości i wprowadzeniem mieszkań prywatnych jako towarów handlowych po ich sprzedaży w ramach tej działalności, prawidłowym jest rozliczenie ich w PIT-36L Wnioskodawcy, a nie jako sprzedaż wcześniejsza majątku prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli PIT-39?
Słowa kluczowe: mieszkanie-sprzedaż mieszkania; najem; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2014 r. (data wpływu 26 maja 2014 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z żoną w grudniu 2006 r. dokonał zakupu od Gminy na przetargu nieograniczonym trzech lokali mieszkalnych. Były to lokale mieszkalne w kamienicach, o powierzchni 100-110 m2. Zakupu dokonano do majątku prywatnego Wnioskodawcy i Jego żony, z którą pozostaje we wspólności ustawowej, z przeznaczeniem na cele osobiste bądź na najem jako odrębne źródło przychodów. Były to mieszkania pod adresami: ul. W., ul. Z. i ul. J.

Krótka historia ww. mieszkań:

*   ul. J. - lokal mieszkalny na parterze, z wejściem od ulicy. Ponieważ jako mieszkalny nie można go było wynająć, w 2009 r. po zmianie przeznaczenia na lokal użytkowy, został wynajęty w ramach najmu prywatnego. Lokal jest wynajmowany, bądź są próby jego wynajęcia (PIT-28);

*   ul. Z. - lokal mieszkalny użytkowany w ramach rodziny, np. przez ponad dwa lata zamieszkiwał tam syn z rodziną, następnie został sprzedany w grudniu 2013 r.;

*   ul. W. - lokal mieszkalny na trzecim piętrze w kamienicy (kondygnacje po 4 m) już w trakcie remontu okazał się nie najlepszym wyborem - zbyt wysokie piętro na najem. Po ponad dwóch latach bezowocnych prób najmu znalazł się klient ale nie na najem a kupno (architekt wnętrz), któremu piętro i wielkość mieszkania, a co za tym idzie jego cena nie przeszkadzały. Lokal został sprzedany w maju 2009 r., a środki z niego uzyskane w stosownym oświadczeniu przeznaczone zostały na ulgę na cele mieszkaniowe w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., chcąc „zamienić” tak duży lokal na mniejsze lokale, które będą bardziej nadawały się do najmu lub do wykorzystania na potrzeby własne (Wnioskodawca ma dwóch dorosłych synów). W ramach tej ulgi zakupiono trzy mieszkania, których łączna cena zakupu z lekkim naddatkiem pokrywała przychód ze sprzedaży mieszkania przy ul. X. Są to mieszkania przy:
    *   ul. A. - mieszkanie nieremontowane, a jedynie odświeżone we własnym zakresie z przeznaczeniem na najem bądź dla któregoś z synów. Gdy okazało się, że brak możliwości najmu ze względu na pogarszającą się sytuację gospodarczą po prawie roku prób najmu lokal został sprzedany i rozliczony. Zapłacono stosowny podatek w PIT-39, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat;
    *   ul. M. - mieszkanie jak wyżej nieremontowane. Podejmowane próby wynajmu okazały się bezskuteczne. W końcu mieszkanie zostało sprzedane i rozliczone. Zapłacono podatek w PIT-39.
    *   ul. W. - również mieszkanie z planem wynajmu prywatnego, ale jak wyżej po bezskutecznych zabiegach zostało sprzedane i rozliczone. Zapłacono podatek w PIT-39.

W międzyczasie Wnioskodawca wraz z żoną kupili w 2007 r. do majątku prywatnego trzy mieszkania na potrzeby własne, bądź najem jako odrębne źródło przychodów. Są to mieszkania przy:

*   ul. A. - mieszkanie kupione pod koniec 2007 r. było zamieszkiwane przez ponad trzy lata przez syna właścicieli wraz z rodziną, oraz właścicieli; po sprzedaży pod koniec 2011 r. skorzystano z ulgi meldunkowej;

*   ul. W. - mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej (w październiku 2007 r. wygrana licytacja, uprawomocnienie postanowienia Sądu o przysądzeniu własności w październiku 2009 r.) na potrzeby własne, bądź na najem było wynajmowane przez okres około roku, następnie zamieszkiwane przez właściciela, a w końcu sprzedane w maju 2011 r., a środki ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, co zostało zrealizowane do końca 2013 r.

*   ul. Z. - mieszkanie nabyte jak wyżej w celu najmu prywatnego, co też miało miejsce - umowa na rok, po wypowiedzeniu umowy ze względu na brak płatności i nieskuteczne poszukiwania najemców sprzedano lokal w 2009 r. płacąc podatek w PIT-39.

W związku z faktem, że od sierpnia 2009 r. Wnioskodawca przy współpracy z żoną, która uzyskała licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami, prowadził pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i w związku ze zdobywanym doświadczeniem stwierdził, że taki najem prywatny lokali mieszkalnych nie ma przyszłości, szczególnie, co wynikało z dotychczasowych doświadczeń w sytuacji, gdy do wykonywania najmu nie angażowano się profesjonalnie, a jedynie w sposób dość przypadkowy, nie wykonywano tego w sposób zorganizowany, nie organizowano żadnej stosownej strony internetowej promującej najem, nie zatrudniono żadnych pracowników, ani nie posiłkowano się kredytami, np. w celu rozwijania tego najmu, podjęto decyzję o rozszerzeniu działalności gospodarczej o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, co nastąpiło pod koniec 2011 r. Zakupione w międzyczasie jako majątek prywatny pod koniec 2010 r. dwa mieszkania, tj. przy ul. W. oraz ul. O., których pomimo starań nie udało się wynająć, zostały wprowadzone jako towary handlowe do działalności Wnioskodawcy i po ich sprzedaży w 2011 r. i w 2012 r. rozliczone w ramach tej działalności – PIT-36L.

Wszystkie mieszkania są lokalami używanymi, ponieważ od pierwszego zasiedlenia minęło ponad dwa lata, a w rzeczywistości kilkanaście lat. Przy nabyciu któregokolwiek z mieszkań Wnioskodawca nie był uprawniony do odliczenia podatku VAT, a wykonane remonty nie przekraczały 30% wartości zakupu nieruchomości.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na zasadach ogólnych i opodatkowany jest podatkiem liniowym 19%.

Zakres prowadzonej działalności gospodarczej to:

*   podstawowa działalność wg PKD 41.20.Z - roboty budowlane,

*   pośrednictwo w obrocie nieruchomościami - począwszy od sierpnia 2009 r.,

*   sprzątanie obiektów - począwszy od sierpnia 2009 r.,

*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi - począwszy od sierpnia 2009 r.,

*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek począwszy od maja 2011 r.; po tym terminie kupowane z przeznaczeniem na działalność gospodarczą nieruchomości (mieszkania) są wprowadzane jako towary handlowe do firmy i jako takie sprzedawane i rozliczane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Żona Wnioskodawcy będąca z Nim we wspólności majątkowej prowadzi samodzielnie działalność w zakresie usług budowlanych opodatkowanych w ramach zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych i jednocześnie od sierpnia 2009 r. jest osobą współpracującą z Wnioskodawcą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jako licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z rozszerzeniem działalności gospodarczej o kupno i sprzedaż nieruchomości i wprowadzeniem mieszkań prywatnych jako towarów handlowych po ich sprzedaży w ramach tej działalności, prawidłowym jest rozliczenie ich w PIT-36L Wnioskodawcy, a nie jako sprzedaż wcześniejsza majątku prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli PIT-39?
2.  Czy najem lokali prywatnych, w przypadku gdy przedmiotem działalności gospodarczej jest między innymi wynajem lokali własnych i dzierżawionych, powinien być niezależnie od faktu, że lokale te nie są majątkiem firmy i nigdy nie były kupowane z takim nastawieniem, ani też nie były wpisane do ewidencji środków trwałych, rozliczany w ramach tej działalności, czy też mogą zgodnie z decyzją właściciela być wynajmowane jako odrębne źródło przychodów i rozliczane w ramach PIT-28?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1. Pytanie Nr 2 będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest rozliczenie sprzedaży wprowadzonych do działalności gospodarczej mieszkań, które stały się towarami handlowymi, w ramach tej działalności i wykazanie ich w rozliczeniu PIT-36L, natomiast sprzedaż majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą, wykorzystywanego na potrzeby własne bądź na najem jako odrębne źródło przychodów, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako przychodu z ich odpłatnego zbycia. Podobne stanowisko prezentuje interpretacja podatkowa ILPB1/415-142/10-5/TW.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że ww. przepisu nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie minęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, spełnione winny być co najmniej dwie podstawowe przesłanki: nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej i nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników wymienionych w lit. b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt l, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasady opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku niespełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Dlatego dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi związana w jakikolwiek sposób z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej. Z tego względu sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w określonym przedziale czasowym w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Mając powyższe na uwadze uznać należy, że sprzedaż mieszkań stanowiących majątek prywatny nie będzie stanowić przychodu z działalności gospodarczej, lecz będzie stanowić przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast mieszkania wprowadzone do działalności gospodarczej jako towary handlowe i sprzedane w ramach tej działalności będą przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej i jako takie powinny być rozliczone w PIT-36L.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ust. 1 ww. ustawy określa źródła przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym z nich jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Innym ze źródeł przychodów jest – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Biorąc powyższe uregulowania pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej (budynku bądź lokalu mieszkalnego), stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy nieruchomość mieszkalna stanowiła, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy była wykorzystywana w tej działalności.

Jednakże wskazać należy, że wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

Aby więc przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem, gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną w grudniu 2006 r. dokonał zakupu od Gminy na przetargu nieograniczonym trzech lokali mieszkalnych. Zakupu dokonano do majątku prywatnego Wnioskodawcy i Jego żony, z którą pozostaje we wspólności ustawowej, z przeznaczeniem na cele osobiste, bądź na najem jako odrębne źródło przychodów. Były to mieszkania położone przy:

*   ul. J. - w 2009 r. po zmianie przeznaczenia na lokal użytkowy, został wynajęty w ramach najmu prywatnego. Lokal jest wynajmowany, bądź są próby jego wynajęcia (PIT-28);

*   ul. Z. - lokal mieszkalny użytkowany w ramach rodziny, np. przez ponad dwa lata zamieszkiwał tam syn z rodziną, następnie został sprzedany w grudniu 2013 r.;

*   ul. W. - lokal mieszkalny, sprzedany w maju 2009 r., a środki z niego uzyskane w stosownym oświadczeniu przeznaczone zostały na ulgę na cele mieszkaniowe w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W ramach tej ulgi zakupiono trzy mieszkania, położone przy:

*   ul. A. - mieszkanie nieremontowane, a jedynie odświeżone we własnym zakresie z przeznaczeniem na najem, bądź dla któregoś z synów. Gdy okazało się, że brak możliwości najmu ze względu na pogarszającą się sytuację gospodarczą po prawie roku prób najmu lokal został sprzedany i rozliczony. Zapłacono stosowny podatek w PIT-39, ponieważ sprzedaż nastąpiło przed upływem 5 lat od daty nabycia;

*   ul. M. - mieszkanie jak wyżej nieremontowane. Podejmowane próby wynajmu okazały się bezskuteczne. W końcu mieszkanie zostało sprzedane i rozliczone. Zapłacono podatek w PIT-39.

*   ul. W. - również mieszkanie z planem wynajmu prywatnego, ale jak wyżej po bezskutecznych zabiegach zostało sprzedane i rozliczone. Zapłacono podatek w PIT-39.

W międzyczasie Wnioskodawca wraz z żoną kupili w 2007 r. do majątku prywatnego trzy mieszkania na potrzeby własne, bądź najem jako odrębne źródło przychodów. Są to mieszkania przy:

*   ul. A. - mieszkanie kupione pod koniec 2007 r., było zamieszkiwane przez ponad trzy lata przez syna właścicieli wraz z rodziną, oraz właścicieli; po sprzedaży pod koniec 2011 r. skorzystano z ulgi meldunkowej;

*   ul. W. - mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej (w październiku 2007 r. wygrana licytacja, uprawomocnienie postanowienia Sądu o przysądzeniu własności w październiku 2009 r.) na potrzeby własne, bądź na najem było wynajmowane przez okres około roku, następnie zamieszkiwane przez właściciela, a w końcu sprzedane w maju 2011 r., a środki ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, co zostało zrealizowane do końca 2013 r.

*   ul. Z. - mieszkanie nabyte jak wyżej w celu najmu prywatnego, co też miało miejsce - umowa na rok, po wypowiedzeniu umowy ze względu na brak płatności i nieskuteczne poszukiwania najemców sprzedano lokal w 2009 r. płacąc podatek w PIT-39.

Od sierpnia 2009 r. Wnioskodawca prowadził pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Następnie podjęto decyzję o rozszerzeniu działalności gospodarczej o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, co nastąpiło pod koniec 2011 r.

Zakupione w międzyczasie jako majątek prywatny pod koniec 2010 r. dwa mieszkania, których pomimo starań nie udało się wynająć zostały wprowadzone jako towary handlowe do działalności Wnioskodawcy i po ich sprzedaży w 2011 r. i w 2012 r. rozliczone w ramach tej działalności PIT-36L.

Wszystkie mieszkania są lokalami używanymi, ponieważ od pierwszego zasiedlenia minęło ponad dwa lata, a w rzeczywistości kilkanaście lat. Przy nabyciu tych mieszkań Wnioskodawca nie był uprawniony do odliczenia podatku VAT, a wykonane remonty nie przekraczały 30% wartości zakupu nieruchomości.

Żona Wnioskodawcy będąca z Nim we wspólności majątkowej prowadzi samodzielnie działalność w zakresie usług budowlanych opodatkowanych w ramach zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych i jednocześnie od sierpnia 2009 r. jest osobą współpracującą z Wnioskodawcą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jako licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Zatem skoro Wnioskodawca twierdzi, że sprzedaż dotyczy nieruchomości pochodzących z Jego majątku prywatnego, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie ma podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego. Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które winno zostać wykazane w zeznaniu podatkowym PIT-39.

Natomiast przychody uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, będą stanowiły przychód z tej działalności. Dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu zgodnie z wybraną dla prowadzonej działalności gospodarczej formą opodatkowania, w tym przypadku tzw. podatkiem liniowym – 19%, a winien zostać wykazany w zeznaniu podatkowym PIT-36L.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.