Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.162.2021.2.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-06
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, w przypadku gdy strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 31 maja 2021 r. (data wpływu – 7 czerwca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wnioskodawcy i planowana transakcja

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Zbywca” lub „Sprzedawca” lub „Sprzedający”) planuje zbycie nieruchomości położonej w S. wraz z Infrastrukturą Zewnętrzną, zdefiniowaną w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość S” lub „Nieruchomość”) na rzecz Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”), tj. podmiotu trzeciego, niepowiązanego ze Zbywcą.

Przedmiotowa Nieruchomość S została nabyta przez Zbywcę od Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. („Z”), w drodze umowy sprzedaży w dniu 10 czerwca 2020 roku.

Przed transakcją nabycia Nieruchomości S przez Zbywcę od Z podmioty te wystąpiły ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji prawa podatkowego, o którym mowa w art. 14r Ordynacji podatkowej. W dniu 14 lutego 2020 r. zostały wydane dwie interpretacje Znak: 0111-KDIB3-1.4012.723.2019.3.MG oraz 0111-KDIB4.4014.402.2019.4.ASZ, w których potwierdzono stanowisko Zbywcy i Z, iż:

*   transakcja zbycia Nieruchomości S przez Z do Zbywcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
*   transakcja zbycia Nieruchomości S przez Z do Zbywcy nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, a także zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w przypadku złożenia przez Z i Zbywcę oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia,
*   Zbywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości S od Z,
*   Z nie będzie zobowiązana, w związku z dostawą Nieruchomości S na rzecz Zbywcy, do korekty odliczonego podatku VAT, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT,
*   transakcja sprzedaży Nieruchomości S przez Z do Zbywcy nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) powyższej Nieruchomości S, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Opis Nieruchomości S

Nieruchomość S, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka S”) dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…);
*   prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na Działce S (zwanych dalej odpowiednio „Budynkami S”, „Budowlami S”).

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), Działka S będzie zabudowana budynkami i budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. 2020 poz. 1333 ze zm., dalej „Prawo Budowlane”). Wnioskodawcy poniżej wskazują budynki i budowle znajdujące się na Działce S (tj. Budynki S i Budowle S):

*   budynek hipermarketu („Budynek CH S”),
*   budynek przepompowni,
*   oświetlenie terenu,
*   sieć elektryczna pompownia,
*   sieć elektryczna tryskacze urządzeń,
*   linia kablowa zasilanie,
*   sieć teletechniczna,
*   brama z napędem elektrycznym,
*   brama szybkobieżna,
*   ogrodzenie placu dostaw,
*   zbiorniki wody PPOŻ,
*   kanalizacja sanitarna,
*   zbiornik retencyjny,
*   kanalizacja deszczowa,
*   sieć pompownia zbiornik
*   sieć i przyłącze wodociągowe,
*   parking,
*   wiaty na wózki.

Wnioskodawcy zwracają uwagę, że części niektórych wskazanych powyżej Budowli S znajdują się poza obrębem Działki S, tj. położone są na gruntach sąsiadujących z Działką S, które to grunty nie stanowią własności Sprzedającego („Infrastruktura Zewnętrzna”). W skład Infrastruktury Zewnętrznej wchodzą:

*   położone na działce gruntu nr (…): przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji sanitarnej, przyłącze energetyczne;
*   położone na działce gruntu nr (…): przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji sanitarnej, przyłącze energetyczne;
*   położone na działce gruntu nr (…): przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji sanitarnej, przyłącze energetyczne;
*   położone na działce gruntu nr (…): przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji sanitarnej;
*   położone na działce gruntu nr (…): przyłącze kanalizacji deszczowej;
*   położone na działce gruntu nr (…): przyłącze energetyczne;
*   położone na działce gruntu (…): przyłącze energetyczne.

Wnioskodawcy wskazują, że poszczególne pozycje wchodzące w skład Infrastruktury Zewnętrznej stanowią części Budowli S. Naniesienia te zostały w procesie ich wznoszenia, tożsamym z tym opisanym we wniosku dla Budowli S, posadowione poza granicami Działki S będącej obecnie własnością Sprzedającego. Infrastruktura Zewnętrzna jest, na moment składania niniejszego wniosku, własnością Sprzedającego. Infrastruktura Zewnętrzna nie pełni samodzielnej funkcji użytkowej. Jako składająca się z części Budowli S służy ona możliwości prawidłowej eksploatacji Budynków S, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w media i wodę. Infrastruktura Zewnętrzna będzie przedmiotem Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, jeżeli na moment Transakcji pozostawać będzie własnością Sprzedającego (możliwe jest, że w okresie po złożeniu niniejszego wniosku a przed datą Transakcji własność niektórych elementów Infrastruktury Zewnętrznej zostanie przeniesiona ze Sprzedającego na podmiot trzeci, tj. na podmiot inny niż Nabywca).

(…)Na Działce S na chwilę obecną oprócz Budynków S i Budowli S znajduje się również myjnia (dalej: „Myjnia”).

Myjnia została wzniesiona przez podmiot trzeci na jego własny koszt na powierzchni Działki S, która została mu udostępniona przez Zbywcę na podstawie umowy dzierżawy lub najmu (dalej: „Umowa Podmiot Trzeci”).

Myjnia została przez Podmiot Trzeci wybudowana oraz była przez niego wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przez okres dłuższy niż dwa lata kalendarzowe przed planowaną datą Transakcji. Zgodnie z najlepszym stanem wiedzy Zbywcy, Podmiot Trzeci nie ponosił wydatków na ulepszenie Myjni przekraczających 30% jej wartości początkowej.

Strony wskazują jednak, iż przed nabyciem Nieruchomości S przez Nabywcę Myjnia zostanie usunięta (takie postanowienia Wnioskodawcy planują uwzględnić w treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości S, dalej: „Umowa Przedwstępna”). Na moment składnia niniejszego wniosku Umowa Przedwstępna nie została jeszcze zawarta.

Okoliczności nabycia Nieruchomości S przez Z

Historycznie prawo własności Działki S zostało nabyte przez Z w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 listopada 2005 r., dot. przeniesienia własności nieruchomości Działki S, w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 28 października 2005 r., pomiędzy osobami fizycznymi a Z.

Powyższa transakcja zakupu podlegała opodatkowaniu VAT, a Z przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z przedmiotowym aktem notarialnym, Działka S na moment nabycia przez Z była niezabudowana.

Po nabyciu Działki S przez Z sp. z o.o., decyzja o pozwoleniu na budowę, która została udzielona H. i Z. K., w zakresie budowy budynku handlowego wraz z drogami wewnętrznymi, parkingami i infrastrukturą techniczną została przeniesiona na Z. W ramach procesu inwestycyjnego, Z wzniósł na Działce S, Budynki S i Budowle S oraz Infrastrukturę Zewnętrzną.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi: w dniu 15 maja 2006 r. na rzecz Z – pozwolenie na użytkowanie pawilonu handlowego.

Intencją Stron jest wygaszenie przez Zbywcę przed Transakcją decyzji Starosty z dnia 29 maja 2020 roku zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla X sp. z o.o. obejmującej przebudowę budynku handlowo – usługowego usytuowanego na terenie działki nr. ew. (…). W przypadku braku wygaszenia przedmiotowej decyzji przez zakończeniem Transakcji, Zbywca udzieli Nabywcy wszelkich zgód i upoważnień, jeżeli będą one wymagane, niezbędnych w celu skutecznego i ostatecznego wygaszenia powyższego pozwolenia na budowę. Zbywca będzie zobowiązany współpracować z Nabywcą w celu wygaszenia powyższej decyzji.

Z przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości S.

Część pomieszczeń Budynku CH S była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy S”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Z polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Po transakcji zbycia Nieruchomości przez Z do Zbywcy, zawarli oni umowę najmu, na podstawie której Z pozostało w zajmowanych pomieszczeniach (powierzchnia hipermarketu) i nadal prowadzi w nich (czasowo) swoją działalność handlową, mając również prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości S wraz z Najemcami S (dalej: „Umowa Najmu Z”).

Pozostałe Budynki S (inne niż Budynek CH S) i Budowle S oraz Infrastruktura Zewnętrzna, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH S, są wykorzystywane przez Z i Najemców S. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomości S do Najemców S, w tym do Z.

Wnioskodawcy wskazują, że Budynki S i Budowle S oraz Infrastruktura Zewnętrzna (szczegółowo wymienione powyżej), będące przedmiotem planowanej Transakcji, zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (najpierw przez Z lub poprzednika prawnego Z a następnie Zbywcy) ponad dwa lata przed planowaną transakcją zbycia Nieruchomości S na rzecz Nabywcy.

Wnioskodawcy wskazują, że Z ponosiło nakłady na ulepszenie Budynku CH S znajdującego się na terenie Nieruchomości S, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Równocześnie wydatki poniesione przez Z na ulepszenie Budynku CH S były niższe (i na dzień transakcji nadal będą) niż 30% wartości początkowej Budynku CH S.

W odniesieniu do pozostałych budynków, budowli i ich części (włączając w to Infrastrukturę Zewnętrzną) Z (oraz poprzednik prawny Z) nie poniósł wydatków na ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Ponadto, również Zbywca nie poniósł i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków S i Budowli S oraz Infrastruktury Zewnętrznej wchodzących w skład Nieruchomości S, które do daty planowanej Transakcji by wyniosły – łącznie z wydatkami poniesionymi przez Z – co najmniej 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość S, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Jednym z warunków zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) jest to, aby Sprzedawca rozwiązał umowy najmu lub dzierżawy zawarte z Najemcami S oraz Umowę Najmu Z przed Transakcją a Nieruchomość została opróżniona z osób i rzeczy Najemców S oraz Z. Intencją Wnioskodawców jest zatem, aby na moment dokonywania Transakcji Nieruchomość była wolna od najemców (w tym Z).

Kupujący będzie miał prawo odstąpić od powyższego warunku zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości przed jej podpisaniem. W takim przypadku, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca może wstąpić – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu lub dzierżawy dot. Nieruchomości S obowiązujących na moment Transakcji.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości S, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości,
*   ewentualnie (w przypadku, gdyby Kupujący odstąpił od warunku zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącego rozwiązania umów najmu z Najemcami S i umowy te obowiązywałyby na moment Transakcji) prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu – gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków S i Budowli S, w zakresie określonym w Umowie Przyrzeczonej.

Potencjalnie, w ramach planowanej Transakcji na rzecz Nabywcy może również przejść umowa dzierżawy z 8 września 2014 r. której stronami są Sprzedawca jako najemca i W S.A. jako wynajmujący, dotycząca umieszczenia pylonu informacyjnego zlokalizowanego na działce nr (…) w S.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności ani zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem ewentualnego przeniesienia wskazanych powyżej zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców). Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą również podlegać:

*   prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych Nieruchomością lub położonymi na niej Budynkami S i Budowlami S,
*   prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego, wyróżniającego Nieruchomość (nie ma oddzielnej domeny internetowej ani znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość S),
*   prawo własności ruchomości i wyposażenia związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości,
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   księgi rachunkowe Zbywcy,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie obowiązuje umowa dotycząca świadczenia usług w zakresie zarządzania Nieruchomością zawarta pomiędzy Zbywcą (jako usługobiorcą) oraz U Sp. z o.o. (dalej: „U”) (jako usługodawcą),
*   pracownicy Zbywcy.

Poza Nieruchomością S będącą przedmiotem planowanej Transakcji Zbywca jest właścicielem jeszcze kilku innych nieruchomości, w których prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni do najemców.

Intencją Stron jest, aby poza wskazanymi powyżej jako przenoszone na Nabywcę składnikami majątkowymi (w tym prawami), na Nabywcę nie zostały przeniesione żadne umowy dotyczące Nieruchomości. Wnioskodawcy nie wykluczają jednak sytuacji, że po zawarciu Umowy Przyrzeczonej niektóre umowy dotyczące np. utrzymania i serwisowania Nieruchomości S lub dostawy mediów zostaną przejęte przez Kupującego.

Nieruchomość S nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomość S ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy. Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości S

Po nabyciu Nieruchomości S przez Nabywcę zostaną przeprowadzone prace adaptacyjne, modernizacyjne i remontowe niezbędne do przystosowania Budynków S i Budowli S wraz z infrastrukturą (w tym Infrastrukturą Zewnętrzną) do prowadzenia działalności handlowej dotyczącej sprzedaży materiałów budowlanych, wyposażenia wnętrz oraz towarów związanych z utrzymaniem ogrodów (tj. działalności całkowicie innej niż ta, w której obecnie jest wykorzystywana Nieruchomość S). Działalność na terenie Nieruchomości S w ww. zakresie będzie prowadzona przez spółkę powiązaną z Nabywcą – V z o.o., która będzie wynajmowała od Nabywcy Nieruchomość S.

Wynajem Nieruchomości S będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie jest wykluczone, że w przyszłości Nabywca poza wynajmem Nieruchomości S pod główną działalność prowadzoną przez spółkę powiązaną będzie wynajmował część powierzchni zewnętrznym podmiotom m.in. w zakresie prowadzenia działalności pomocniczej takiej jak przykładowo wynajem powierzchni pod bankomaty, maszyny vendingowe.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości S, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów. Zarządzanie Nieruchomościami i aktywami będzie prowadzone przez pracowników podmiotu powiązanego z Nabywcą.

Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Pozostałe informacje

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy wszystkich Budynków S oraz Budowli S podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 5):

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości S, Budynków S, Budowli S oraz Infrastruktury Zewnętrznej (tj. sprzedaż Nieruchomości S w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości S, Budynków S, Budowli S oraz Infrastruktury Zewnętrznej (tj. sprzedaż Nieruchomości S w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości S będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – albo obligatoryjnie albo w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, skoro strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, to dostawa Nieruchomości S będzie w całości opodatkowana VAT, w związku z czym planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości S, Budynków S oraz Budowli S (tj. sprzedaż Nieruchomości S w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 6 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.406.2021.2.WH.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) oraz prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na tej działce.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.406.2021.2.WH, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. (…) przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. (…) planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) dostawa Budynków S oraz Budowli S w ramach opisanej w niniejszym wniosku Transakcji nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT. Będzie ona zatem podlegać opodatkowaniu VAT w związku z rezygnacją przez Wnioskodawców ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. (…) w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.