Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.784.3.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-24
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; grunty-dostawa gruntu; odliczenia; prawa; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

23 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dotyczącej zakupu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 lutego 2022 r. (wpływ 4 lutego 2022 r.) oraz pismem z dnia 14 lutego 2022 r. (wpływ 14 lutego 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani KG

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (zwany też w dalszej części wniosku: "Podatnikiem" lub "Spółką") działa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i polskim rezydentem podatkowym, prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu rekrutacji pracowników – działa w formie agencji pracy tymczasowej.

Wnioskodawca planuje nabyć następującą nieruchomość o łącznej powierzchni 0,2008 ha, położoną w B, utworzoną z następujących działek ewidencyjnych, które są objęte wymienionymi księgami wieczystymi:

• Księga wieczysta 1 dla działek nr 1 i nr 2 o łącznej powierzchni 0,0957 ha;

• Księga wieczysta 2 dla działki nr 3 o powierzchni 0,0380 ha;

• Księga wieczysta 3 dla działki nr 4 o powierzchni 0,0025 ha,

• Księga wieczysta 4 dla działek nr działek nr 5 i nr 6 o łącznej powierzchni 0,0558 ha,

• Księga wieczysta 5 dla działek nr 7 i nr 8 o łącznej powierzchni 0,0088 ha

dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru „\`(...)\`", zatwierdzonego Uchwałą Nr (\`(...)\`) Rady Miasta C z dnia 22 maja 2019 r. (Dz. Urz. Woj. X z 3 czerwca 2019 r., poz. 8), działki nr 3, 6, 5, 8, 7, 4, 2 i 1 (\`(...)\`) znajdują się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami:

• U.1 – teren zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowy budynkami usługowymi (działka nr 6),

• U.2 – teren zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami usługowymi (działki nr: 3, 5, 8, 7, 4, 2, 1).

Nieruchomość jest częściowo zabudowana, a częściowo niezabudowana:

• na działkach nr 1, 6, 2, 5 i 3 posadowione są dwa budynki usługowo-magazynowe położone przy ulicy D zaklasyfikowane do pozostałych budynków niemieszkalnych (dalej łącznie jako „Budynek")

• działki nr 4, 7 i 8 są niezabudowane, znajduje się na nich utwardzony żwirem plac.

Budynek został wybudowany przez Panią KG, polskiego rezydenta podatkowego prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą Firma Handlowo-Usługowa (\`(...)\`) w zakresie sprzedaży detalicznej gazet i artykułów piśmiennych prowadzoną w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.62.Z), czynnego podatnika podatku VAT (dalej jako: "Zainteresowana").

Budynek został wybudowany przez Zainteresowaną w ramach prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej. Budynek został wybudowany na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta C z dnia 19 marca 2004 r. nr 10, znak: (\`(...)\`) przeniesionej decyzją Prezydenta Miasta C z dnia 15 czerwca 2004 r. nr 11, znak: (\`(...)\`), zmienionej decyzją Prezydenta Miasta C z dnia 6 maja 2005 r. nr 12, znak: (\`(...)\`), zmienionej decyzją Prezydenta Miasta C z dnia 16 marca 2009 r. nr 13, znak: (\`(...)\`).

Pierwszy budynek został oddany do użytkowania w maju 2006 r., drugi zaś w lipcu 2010 r.

Od nakładów na budowę Budynku został odliczony podatek VAT przez Zainteresowaną. Za wyjątkiem modernizacji, jaka miała miejsce w roku 2006 Budynek nie był ulepszany. Od momentu oddania budynku do użytkowania Budynku służy działalności gospodarczej Zainteresowanej, był i dalej jest wynajmowany przez Zainteresowaną na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe i magazynowe. Najem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce podstawowej. Wnioskodawca nadmienia, że Budynek został wzniesiony przez Zainteresowaną na nieruchomości, która nie była własnością Zainteresowanej, za zgodą właściciela. Budynek stanowi zatem dla Zainteresowanej tzw. budynek na cudzym gruncie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jest ujęty w ewidencji środków trwałych Zainteresowanej. Aktualnie Zainteresowana dzierżawi nieruchomości od aktualnego właściciela Nieruchomości – osoby fizycznej będącej czynnym podatnikiem VAT CG (dalej jako: „Właściciel Nieruchomości"). Jednocześnie, przed datą planowanej transakcji Zainteresowana nabędzie od aktualnego Właściciela własność Nieruchomości (gruntu) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie zatem nabycie przez Spółkę Nieruchomości wraz z Budynkiem posadowionym na jej terenie od Zainteresowanej. Wnioskodawca jako Nabywca na mocy art. 678 ustawy Kodeks cywilny (dalej jako: KC), przejmie prawa i obowiązki ze stosunku najmu Budynku, w tym nastąpi przeniesienie przez Wnioskodawcę praw i zobowiązań wynikających z tych umów. W wyniku dokonanej sprzedaży Nabywca otrzyma także dokumentację techniczną związaną z przedmiotowym Budynkiem.

Nieruchomość wraz z Budynkiem będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto Wnioskodawca planuje kontynuować umowy najmu Budynku – najem będzie opodatkowany podatkiem VAT w stawce podstawowej. Powyższą działalność Wnioskodawca będzie prowadzić w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie własnego know-how w tym zakresie (względnie, w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców).

W związku z planowaną transakcją dojdzie jedynie do cesji umów o dostawę mediów związanych z Nieruchomością. Natomiast w związku z planowaną transakcją nie dojedzie do przeniesienia żadnych innych umów związanych z Nieruchomością. Nie nastąpi także przejście zakładu pracy (lub jego części) na Nabywcę.

Dodatkowo należy wskazać należy, iż na potrzeby wzniesienia Budynku został zaciągnięty przez Zainteresowaną i jej męża kredyt hipoteczny. Na zabezpieczenie kredytu została ustanowiona hipoteka na Nieruchomości wpisana w księgę wieczystą Nieruchomości. Podczas planowanej sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do cesji kredytu hipotecznego na rzecz Wnioskodawcy.

Wnioskodawca też podkreśla, że w ramach działalności gospodarczej Zainteresowanej: nie funkcjonowało i na moment transakcji nie będzie funkcjonować żadne wyodrębnienie zarówno organizacyjne, jak i finansowe, w szczególności nie istniał żaden akt w postaci schematu organizacyjnego, statutu, regulaminu organizacyjnego lub inny akt o podobnym charakterze, który miałby za zadanie ukonstytuować strukturę organizacyjną tych podmiotów lub wyodrębnić w ramach struktur jednostki organizacyjne. Po zbyciu Nieruchomości Zainteresowana będzie kontynuować prowadzoną dotychczas działalność gospodarczą.

Wnioskodawca i Zainteresowana przed datą planowanej transakcji złożą wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

W uzupełnieniu z 4 lutego 2022 r. wskazano:

1\. „dwa budynki usługowo-magazynowe”, o których mowa we wniosku stanowią jeden budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), który został wybudowany na podstawie jednego pozwolenia na budowę.

2\. Udzielając odpowiedzi na pytanie "Czy nabycie przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania działek nr 4,7,8 od aktualnego Właściciela Nieruchomości zostanie wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy będzie to czynność opodatkowana, tj. czy zostanie naliczony podatek VAT, czy zwolniona)?", Wnioskodawca wskazuje co następuje.

Aktualny Właściciel Nieruchomości nie prowadzi (i w przeszłości nie prowadził) działalności gospodarczej, w tym w szczególności związanej z obrotem nieruchomościami i nie jest podatnikiem VAT. Ponadto, działki oznaczone nr 4, 7 i 8 nie były i nie są składnikami związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą aktualnego Właściciela Nieruchomości.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, nabycie przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania od aktualnego Właściciela Nieruchomości działek oznaczonych:

a) nr 4 – nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT;

b) nr 7 – nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT;

c) nr 8 – nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

3\. Udzielając odpowiedzi na pytanie "Czy przy nabyciu działek nr 4, 7, 8 od aktualnego Właściciela Nieruchomości, Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?" Wnioskodawca wskazuje co następuje.

Z uwagi na fakt, że transakcja sprzedaży nie będzie dokonywana przez podatnika podatku VAT, tj. aktualnego Właściciela Nieruchomości, w przypadku działek oznaczonych:

a) nr 4 – transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

b) nr 7 – transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

c) nr 8 – transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

\- co za tym idzie nie powstanie po stronie Zainteresowanej prawo do odliczenia podatku VAT od przedmiotowego nabycia.

4\. Aktualnie działki oznaczone następującymi numerami:

a) nr 4 – nie jest własnością Pani KG.

b) nr 7 – nie jest własnością Pani KG;

c) nr 8 – nie jest własnością Pani KG.

Wnioskodawca wskazuje, że własność działek oznaczonych następującymi numerami:

a) nr 4 – zostanie nabyta przez Panią KG przed datą planowanej transakcji z Wnioskodawcą i na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będzie ona właścicielką działki;

b) nr 7 – zostanie nabyta przez Panią KG przed datą planowanej transakcji z Wnioskodawcą na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będzie ona właścicielką działki;

c) nr 8 – zostanie nabyta przez Panią KG przed datą planowanej transakcji z Wnioskodawcą na moment sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będzie ona właścicielką działki.

5\. Udzielając odpowiedzi na pytanie "Czy przedmiotowe działki nr 7, 8, 4 będą od momentu nabycia od aktualnego Właściciela Nieruchomości do momentu planowanej sprzedaży na rzecz Spółki wykorzystywane przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy?" Wnioskodawca wskazuje, że działki oznaczone następującymi numerami:

a) nr 4 – będzie wykorzystywana przez Panią KG w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzonej pod firmą Firma Handlowo- Usługowa KG w zakresie sprzedaży detalicznej gazet i artykułów piśmiennych prowadzonej w wyspecjalizowanych sklepach PKD (47.62.Z) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi PKD (68.20.Z). Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że działka zostanie nabyta w celu dalszej jej odsprzedaży; w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej;

b) nr 7 – będzie wykorzystywana przez Panią KG w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzonej pod firmą Firma Handlowo- Usługowa KG w zakresie sprzedaży detalicznej gazet i artykułów piśmiennych prowadzonej w wyspecjalizowanych sklepach PKD (47.62.Z) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi PKD (68.20.Z). Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że działka zostanie nabyta w celu dalszej jej odsprzedaży; w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej;

c) nr 8 – będzie wykorzystywana przez Panią KG w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzonej pod firmą Firma Handlowo-Usługowa KG w zakresie sprzedaży detalicznej gazet i artykułów piśmiennych prowadzonej w wyspecjalizowanych sklepach PKD (47.62.Z) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi PKD (68.20.Z). Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że działka zostanie nabyta w celu dalszej jej odsprzedaży; w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

6\. Działki oznaczone następującymi numerami:

a) nr 4 – nie będzie wykorzystywana przez Panią KG w prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

b) nr 7 – nie będzie wykorzystywana przez Panią KG w prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług;

c) nr 8 – nie będzie wykorzystywana przez Panią KG w prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

7\. Działki oznaczone następującymi numerami:

a) nr 4 – będzie wykorzystywana przez Panią KG od chwili wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – na działkach tych znajdują się budynki wykorzystywane przez Panią do działalności z zakresie sprzedaży hurtowej (biura i magazyny) ponadto część budynków jest wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej;

b) nr 7 – będzie wykorzystywana przez Panią KG od chwili wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na działkach tych znajdują się budynki wykorzystywane przez Panią do działalności z zakresie sprzedaży hurtowej (biura i magazyny) ponadto część budynków jest wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej;

c) nr 8 – będzie wykorzystywana przez Panią KG od chwili wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - na działkach tych znajdują się budynki wykorzystywane przez Panią do działalności z zakresie sprzedaży hurtowej (biura i magazyny) ponadto część budynków jest wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej.

Ponadto w piśmie z 14 lutego 2022 r. Wnioskodawca wskazał, że we fragmencie uzupełnienia wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 4 lutego 2022 r. w pkt oznaczonym rzymską I, a następnie cyfrą arabską 7 udzielono następującej informacji:

7\. W jaki konkretnie sposób działki nr 7,8, 4 będą wykorzystywane przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania od chwili wejścia w ich posiadanie (nabycia od aktualnego Właściciela Nieruchomości) do momentu planowanej sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres Sprzedająca będzie wykorzystywała ww. działki?

a) nr 4 – będzie wykorzystywana przez Panią KG od chwili wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – na działkach tych znajdują się budynki wykorzystywane przez Panią do działalności z zakresie sprzedaży hurtowej (biura i magazyny) ponadto część budynków jest wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej;

b) nr 7 – będzie wykorzystywana przez Panią KG od chwili wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na działkach tych znajdują się budynki wykorzystywane przez Panią do działalności z zakresie sprzedaży hurtowej (biura i magazyny) ponadto część budynków jest wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej;

c) nr 8 – będzie wykorzystywana przez Panią KG od chwili wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – na działkach tych znajdują się budynki wykorzystywane przez Panią do działalności z zakresie sprzedaży hurtowej (biura i magazyny) ponadto część budynków jest wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej.

W zacytowanym powyżej pkt oznaczonym rzymską I, a następnie cyfrą arabską 7 znajduje się oczywista omyłka pisarska, która polega na udzieleniu informacji, że na działkach oznaczonych jako nr 4, nr 7, nr 8 znajdują się budynki wykorzystywane przez Panią KG do działalności w zakresie sprzedaży hurtowej (biura i magazyny), ponadto część budynków jest wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich. Jest to oczywista omyłka, z uwagi na fakt, że powyższe działki są niezabudowane i nie ma na nich posadowionych żadnych budynków, które mogłyby stanowić przedmiot najmu.

W związku z powyższym wnoszę o jej sprostowanie poprzez przyjęcie za właściwe następujących odpowiedzi jak poniżej:

7\. W jaki konkretnie sposób działki nr 7,8, 4 będą wykorzystywane przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania od chwili wejścia w ich posiadanie (nabycia od aktualnego Właściciela Nieruchomości) do momentu planowanej sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres Sprzedająca będzie wykorzystywała ww. działki?

a) nr 4 – będzie stanowić składniki przedsiębiorstwa Pani (czynnego podatnika VAT), niemniej Pani nie planuje w okresie od nabycia własności działki do dnia jej zbycia ponoszenia na działce nakładów lub wykorzystywania jej w inny szczególny sposób np. poprzez oddanie w najem. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej.

b) nr 7 – będzie stanowić składniki przedsiębiorstwa Pani (czynnego podatnika VAT), niemniej Pani nie planuje w okresie od nabycia własności działki do dnia jej zbycia ponoszenia na działce nakładów lub wykorzystywania jej w inny szczególny sposób np. poprzez oddanie w najem. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej.

c) nr 8 – będzie stanowić składniki przedsiębiorstwa Pani (czynnego podatnika VAT), niemniej Pani nie planuje w okresie od nabycia własności działki do dnia jej zbycia ponoszenia na działce nakładów lub wykorzystywania jej w inny szczególny sposób np. poprzez oddanie w najem. Dodatkowo, Wnioskodawca wskazuje, że działka będzie wykorzystywana przez okres od kilku tygodniu do kilku miesięcy, tj. do czasu wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej.

### Pytanie

1\. Czy

a) dostawa niezabudowanych działek 7, 8, 4 przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowej oraz

b) dostawa Budynku (posadowionego na działkach nr 1, 6, 2, 5 i 3) w razie złożenia przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną przed datą planowanej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, o których mowa we wniosku

\- będzie opodatkowana podatkiem VAT?

2\. Czy Wnioskodawca w związku z przedmiotową transakcją będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawy towarów?

### Państwa stanowisko w sprawie

1\. W ocenie Wnioskodawcy:

a) dostawa niezabudowanych działek 7, 8, 4 przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowej oraz

b) dostawa Budynku w razie złożenia przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną przed datą planowanej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT o rezygnacji ze zwolnienia opodatkowania podatkiem VAT

\- będzie opodatkowana podatkiem VAT.

2\. Wnioskodawca, w związku z przedmiotową transakcją, będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawy towarów.

Uzasadnienie stanowiska podatnika.

Ad. 1.

Na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług (dalej jako: „podatek VAT" lub „VAT”) jedynie transakcja mieszcząca się zarówno w zakresie przedmiotowym i podmiotowym ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r. (Dz.U.2010.247.1652 zwanej dalej: „ustawą VAT”) będzie dostawą towarów lub świadczeniem usług opodatkowanych podatkiem VAT. Opodatkowanie danej czynności podatkiem VAT – w świetle przepisów ustawy o VAT – jest możliwe przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek:

1) dostawa towarów dokonywana jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług;

2) po drugie czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy wskazać, że sprzedaż składników wykorzystywanych przez podmiot gospodarczy w działalności gospodarczej, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie ulega wątpliwości, że Nieruchomość opisana we wniosku była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Zainteresowaną – czynnego podatnika VAT działalności gospodarczej – zatem pierwsza przesłanka do uznania do opodatkowania będzie spełniona.

Jak wynika z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Dostawa towarów, zgodnie z definicją zawartą w ustawie o VAT (art. 7 ust. 1) jest przeniesieniem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiej władzy.

W art. 2 ust. 1 pkt 22 ustawy VAT zawarta została definicja sprzedaży, która jest odpłatną dostawą towarów i odpłatnym świadczeniem usług na terytorium kraju. Towarem natomiast jest rzecz oraz jej części. Jak zaś stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), rzeczami w rozumieniu kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Należy wskazać, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunt jak i budynek oraz budowla, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu, zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży gruntów na gruncie ustawy o VAT będzie następnie zależeć od dwóch podstawowych założeń:

1) czy jest to grunt zabudowany;

2) czy jest na gruncie ustawy o VAT traktowany jako grunt budowlany czy też jako grunt inny niż budowlany.

Dostawa niezabudowanych działek

W związku z tym, że Nieruchomość częściowo składa się z działek zabudowanych Budynkiem, a częściowo niezabudowanych należy rozróżnić ich opodatkowanie.

Na gruncie ustawy o VAT, jeśli dostawa działek niezabudowanych dotyczy:

1) terenów budowlanych, to z zasady umowa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT podstawowej w wysokości 23% (zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT);

2) terenów innych niż budowlane, to z zasady dostawa gruntu podlega zwolnieniu z podatku VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT).

W celu określenia precyzyjnego zakresu pojęcia czym jest teren budowlany, a tym samym, jakie tereny będą opodatkowane podatkiem VAT, a jakie zwolnione z tego, podatku należy sięgnąć do słowniczka zawartego w art. 2 Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 2 pkt. 33 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym".

W Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 lutego 2019 r., o sygn. akt: III SA/Wa 1213/18, wskazano, że przy określeniu charakteru terenu należy badać jedynie wskazane w tym przepisie możliwości zabudowy: „Terenem budowlanym w rozumieniu ustawy o VAT są zatem wyłącznie grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nawet, jeżeli na podstawie innych ustaw grunt przeznaczony jest pod zabudowę na podstawie aktu administracyjnego (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej) to nie jest to teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT".

W związku z tym, że Ustawa o VAT nie precyzuje, jakie tereny są uznawane jako "przeznaczone pod zabudowę” przyjąć należy (tak również przyjmują organy podatkowe), że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowy” obejmuje obszary, na których możliwe są wszelkie formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

W niniejszej sytuacji działki 7, 8, 4 są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowej – tym samym będą traktowane jak działki budowlane – zatem dostawa tych działek będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki VAT podstawowej w wysokości 23% (zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).

Dostawa budynku

Na wstępie należy wskazać, że art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zawiera definicje legalne budynku, budowli oraz urządzeń budowlanych. Mając na uwadze treść wyżej wymienionych definicji legalnych, należy przyjąć, że Budynek znajdujący się na działce nr 1, 6, 2, 5 i 3, tj. stanowi budynek w rozumieniu tej ustawy.

W przypadku kiedy dostawą objęte są działki są zabudowane należy określić, czy:

• dostawa nie będzie wyłączona w zakresu ustawy o VAT (jeśli uznać, że przedmiotem dostawy będzie przedsiębiorstwo);

• następnie określić kwestie używania budynku przez właściciela (czy nastąpiło pierwsze jego zasiedlenie lub dostawa odbędzie się w terminie dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia).

1\. Dostawa przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji należy dojść do wniosku, że transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r., sygn. akt I FSK 1216/09) oraz interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r., sygn. IPPP1/4512-969/15-2/Kr) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 KC.

Zgodnie z art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 KC "obejmuje ono w szczególności", pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 KC.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on "zespół" składników materialnych i niematerialnych o cechach "zorganizowania" oraz "przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej". Potwierdza to art. 552 KC, zgodnie z którym "czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych".

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Budynek nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałyby cechę zorganizowania. Działki, Budynek są traktowane przez obie strony transakcji jako pojedyncze składniki majątku, a nie przedsiębiorstwo zdolne do kontynuowania dotychczasowej działalności.

Co prawda, w związku ze zbyciem Budynku, na Nabywcę przechodzą również umowy najmu, ale transfer ten jest związany z bezwzględnie obowiązującymi regulacjami prawnymi w tym zakresie. Istotne jest przy tym, że wraz z Budynkiem nie zostaną zbyte żadne inne istotne składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo, w tym: nazwa, wierzytelności, zobowiązania, środki finansowe oraz księgi rachunkowe. Ponadto po zbyciu nieruchomości Zainteresowana będzie w dalszym ciągu kontynuowała prowadzoną działalność gospodarczą.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Powyższe stanowisko potwierdzają interpretacje indywidualne Ministra Finansów, w tym:

• interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. IPPP3/4512-735/15-4/k.p. ("Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia");

• interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 listopada 2015 r., sygn. IPPP2/4512-891/15-2/MT ("Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości. Zatem, przenoszony zespół składników nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego").

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako "organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania".

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: "ZCP"), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe: materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Nieruchomość będący przedmiotem planowanej transakcji nie spełnia podanych wyżej kryteriów pozwalających na zaklasyfikowanie go jako ZCP z następujących powodów:

1) nie stanowi w majątku Zainteresowanego jednostki wyodrębnionej, czy to w postaci oddziału, zakładu czy w żaden inny sposób;

2) nie jest prowadzona odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla Budynku oraz Nieruchomości;

3) Budynek nie może stanowić niezależnego przedsiębiorstwa, samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Dopiero dzięki wykorzystaniu składników stanowiących istniejące już przedsiębiorstwo Wnioskodawcy będzie możliwe zapewnienie mu funkcjonowania;

4) w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia istotnej części zobowiązań Zainteresowanego, tymczasem zobowiązania są wprost wymienione w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako jeden ze składników statuujących ZCP.

Reasumując, planowana transakcja nie stanowi także zbycia ZCP. Powyższe stanowisko potwierdzają interpretacje indywidualne Ministra Finansów, w tym:

• interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP3/4512-735/15-4/k.p. ("Zbycie wskazanych składników majątku nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Wnioskodawcę zobowiązań. Składniki majątkowe mające być przedmiotem transakcji nie są organizacyjnie i finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Sprzedającego (X.). Sprzedający nie prowadzi dla zbywanej części składników majątkowych osobnych ksiąg, nie sporządza samodzielnego bilansu, ani nawet nie prowadzi odrębnej księgowości zarządczej. Ponadto, składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie są w żaden sposób wyodrębnione organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego");

• interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-892/15-2/MAO ("W odniesieniu do sprzedawanej Nieruchomości nie jest spełnione kryterium wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego. Wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Sprzedającego. Zatem zakres sprzedawanej masy majątkowej w postaci wyłącznie Nieruchomości nie wskazuje na umożliwienie Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej tylko z wykorzystaniem nabytych składników. Zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa Sprzedającego będący przedmiotem planowanej dostawy pozbawiony elementów, o których mowa wyżej, nie posiada zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo i nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT").

Wnioskodawca w tym zakresie podkreśla, że w dniu 11 grudnia 2018 r. Minister Finansów opublikował wyjaśnienia dotyczące opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: "Objaśnienia"). W Objaśnieniach tych Minister wskazał, że – co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Minister wskazał także, że samo przejście umowy najmu, która będzie kontynuowana przez nabywcę jest standardem przy dostawie budynków wraz z infrastrukturą oraz, że przejście to samo w sobie nie skutkuje uznaniem, że przedmiot dostawy jest przedsiębiorstwem lub jego zorganizowaną częścią. W tym zakresie konieczne jest spełnienie innych przesłanek, które jak to zostało wykazane spełnione nie będą. W związku z powyższym, transakcja sprzedaży Budynku nie jest zbyciem przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a co za tym idzie powinna być traktowana jako dostawa towarów (zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

2\. Opodatkowanie dostawy budynku.

Na mocy art. 41 ust. 1 Ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy VAT. Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe). Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a Ustawy VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

\- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 Ustawy VAT – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

\- wybudowaniu lub

\- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

\- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

\- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b. nie stosuje się, jeżeli budynki, budowie lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy VAT, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony wyżej stan faktyczny a w szczególności fakt, że:

1) od nakładów na wzniesienie Budynku Zainteresowana odliczyła podatek VAT,

2) Budynek jest od samego początku wykorzystywany przez Zainteresowaną na potrzeby działalności gospodarczej oraz na cele wynajmu, tj. czynności opodatkowanych podatkiem VAT,

3) od roku 2006 nie dokonywano na Budynku żadnych nakładów, których wartość samodzielnie lub wspólnie z innymi nakładami przekroczyłaby 30% wartości początkowej,

\- należy stwierdzić, że dostawa Budynku będzie podlegała zwolnieniu od VAT przy czym Strony transakcji jako czynni podatnicy VAT będą mieli prawo do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W takim przypadku dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.

Ad. 2.

Jak wynika z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeśli zatem Wnioskodawca będzie w dalszym ciągu wynajmował Nieruchomość, a najem ten będzie opodatkowany podatkiem VAT, a ponadto będzie wykorzystywał Nieruchomość na cele własnej działalności opodatkowanej, będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT z tytułu jej nabycia.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku dotyczącym podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż, , rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl zatem ww. przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Jak wynika z opisu sprawy Budynek został wybudowany przez Zainteresowaną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, czynnego podatnika podatku VAT. Budynek został wybudowany przez Zainteresowaną w ramach prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej. Od momentu oddania budynku do użytkowania Budynku służy działalności gospodarczej Zainteresowanej, był i dalej jest wynajmowany przez Zainteresowaną na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe i magazynowe. Wszystkie działki będą wykorzystywane przez Zainteresowaną od chwili wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej sprzedaży w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości Zainteresowana wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży jest towar wykorzystywany przez Zainteresowaną w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

I tak na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyżej powołany przepis art. 6 pkt 1 ustawy, ze względu na szczególny charakter, powinien być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) zarówno przedsiębiorstwa jak i zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „przedsiębiorstwo”.

Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych (zob. wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1113/16) „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy, oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w tym przepisie można interpretować też w świetle art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), ale wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z analizy art. 2 pkt 27e wynika, że zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić ponadto należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest częściowo zabudowana, a częściowo niezabudowana. Budynek został wybudowany przez Sprzedającą, polskiego rezydenta podatkowego prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej gazet i artykułów piśmiennych prowadzoną w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.62.Z), czynnego podatnika podatku VAT.

Budynek został wybudowany przez Zainteresowaną w ramach prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej. Od momentu oddania budynku do użytkowania Budynek służy działalności gospodarczej Zainteresowanej, był i dalej jest wynajmowany przez Zainteresowaną na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe i magazynowe. Najem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce podstawowej. Wnioskodawca nadmienia, że Budynek zostały wzniesiony przez Zainteresowaną na nieruchomości, która nie była własnością Zainteresowanej, za zgodą właściciela. Budynek stanowi zatem dla Zainteresowanej tzw. budynek na cudzym gruncie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jest ujęty w ewidencji środków trwałych Zainteresowanej. Aktualnie Zainteresowana dzierżawi nieruchomości od aktualnego właściciela Nieruchomości – osoby fizycznej będącej czynnym podatnikiem VAT. Jednocześnie, przed datą planowanej transakcji Zainteresowana nabędzie od aktualnego Właściciela własność Nieruchomości (gruntu) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie zatem nabycie przez Spółkę Nieruchomości wraz z Budynkiem posadowionymi na jej terenie od Zainteresowanej. Wnioskodawca jako Nabywca na mocy art. 678 ustawy Kodeks cywilny (dalej jako: KC), przejmie prawa i obowiązki ze stosunku najmu Budynku, w tym nastąpi przeniesienie przez Wnioskodawcę praw i zobowiązań wynikających z tych umów. W wyniku dokonanej sprzedaży Nabywca otrzyma także dokumentację techniczną związaną z przedmiotowym Budynkiem.

Nieruchomość wraz z Budynkiem będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto Wnioskodawca planuje kontynuować umowy najmu Budynku – najem będzie opodatkowany podatkiem VAT w stawce podstawowej. Powyższą działalność Wnioskodawca będzie prowadzić w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie własnego know-how w tym zakresie (względnie, w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców).

W związku z planowaną transakcją dojdzie jedynie do cesji umów o dostawę mediów związanych z Nieruchomością. Natomiast w związku z planowaną transakcją nie dojedzie do przeniesienia żadnych innych umów związanych z Nieruchomością. Nie nastąpi także przejście zakładu pracy (lub jego części) na Nabywcę.

Dodatkowo należy wskazać należy, iż na potrzeby wzniesienia Budynku został zaciągnięty przez Zainteresowaną i jej męża kredyt hipoteczny. Na zabezpieczenie kredytu została ustanowiona hipoteka na Nieruchomości wpisana w księgę wieczystą Nieruchomości. Podczas planowanej sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do cesji kredytu hipotecznego na rzecz Wnioskodawcy.

Wnioskodawca też podkreśla, że w ramach działalności gospodarczej Zainteresowanej: nie funkcjonowało i na moment transakcji nie będzie funkcjonować żadne wyodrębnienie zarówno organizacyjne, jak i finansowe, w szczególności nie istniał żaden akt w postaci schematu organizacyjnego, statutu, regulaminu organizacyjnego lub inny akt o podobnym charakterze, który miałby za zadanie ukonstytuować strukturę organizacyjną tych podmiotów lub wyodrębnić w ramach struktur jednostki organizacyjne. Po zbyciu Nieruchomości Zainteresowana będzie kontynuować prowadzoną dotychczas działalność gospodarczą.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy uznać należy, że opisana sprzedaż Nieruchomości, która ma być przedmiotem zbycia nie stanowi przedsiębiorstwa oraz nie posiada cech wymienionych w art. 2 pkt 27e ustawy, tj. nie będzie stanowiła funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w istniejącym przedsiębiorstwie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, które zarazem mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwa samodzielnie realizujące te zadania.

Tym samym, skoro opisana we wniosku Nieruchomość, nie stanowi przedsiębiorstwa i nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa według art. 2 pkt 27e ustawy uznać należy, że planowana czynność zbycia opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy, a Zainteresowana – jak wskazano powyżej – w związku z tą sprzedażą wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Natomiast, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wątpliwości w sprawie dotyczą m.in. ustalenia, czy dostawa niezabudowanych działek 7, 8, 4 przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowej będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy ponownie podkreślić, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomość utworzoną z 8 działek ewidencyjnych. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działki znajdują się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami:

• U.1 – teren zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowy budynkami usługowymi (działka nr 6),

• U.2 – teren zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami usługowymi (działki nr: 3, 5, 8, 7, 4, 2, 1).

Nieruchomość jest częściowo zabudowana, a częściowo niezabudowana. Działki nr 4, 7 i 8 są niezabudowane, znajduje się na nich utwardzony żwirem plac.

Tym samym, działki nr 8, 7, 4 będą stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż przez Zainteresowaną ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano wyżej w celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że działki oznaczone następującymi nr 4, 7, 8 nie będą wykorzystywane przez Sprzedającą w prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, nie został spełniony jeden z warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

**Z****atem sprzedaż przez Zainteresowaną niezabudowanych działek nr** **4, 7, 8****,** **nie będzie korzystała ze zwolnienia** **od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2** **ustawy, a w konsekwencji dostawa ww. działek będzie opodatkowana podatkiem VAT.**

Wątpliwości w sprawie dotyczą również ustalenia, czy dostawa Budynku (posadowionego na działkach nr 1, 6, 2, 5 i 3) w razie złożenia przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną przed datą planowanej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W związku z powyższym – dla przedmiotowej transakcji sprzedaży – należy przeanalizować możliwość zastosowania w pierwszej kolejności zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Budynek został wybudowany przez Zainteresowaną w ramach prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej. Pierwszy budynek został oddany do użytkowania w maju 2006 r., drugi zaś w lipcu 2010 r. Jednak – jak jednoznacznie wskazano w uzupełnieniu opisu sprawy – „dwa budynki usługowo-magazynowe”, o których mowa we wniosku, stanowią jeden budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), który został wybudowany na podstawie jednego pozwolenia na budowę. Od nakładów na budowę Budynku został odliczony podatek VAT przez Zainteresowaną. Za wyjątkiem modernizacji jaka miała miejsce w roku 2006 Budynek nie był ulepszany. Od momentu oddania budynku do użytkowania Budynku służy działalności gospodarczej Zainteresowanej, był i dalej jest wynajmowany przez Zainteresowaną na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe i magazynowe. Najem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce podstawowej. Wnioskodawca nadmienia, że Budynek zostały wzniesiony przez Zainteresowaną na nieruchomości, która nie była własnością Zainteresowanej, za zgodą właściciela. Budynek stanowi zatem dla Zainteresowanej tzw. budynek na cudzym gruncie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jest ujęty w ewidencji środków trwałych Zainteresowanej. Aktualnie Zainteresowana dzierżawi nieruchomości od aktualnego właściciela Nieruchomości – osoby fizycznej będącej czynnym podatnikiem VAT. Jednocześnie, przed datą planowanej transakcji Zainteresowana nabędzie od aktualnego Właściciela własność Nieruchomości (gruntu) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Przedmiotem planowanej transakcji będzie zatem nabycie przez Spółkę Nieruchomości wraz z Budynkiem posadowionymi na jej terenie od Zainteresowanej.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że dostawa Budynku (posadowionego na działkach nr 1, 6, 2, 5 i 3) będzie mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że w odniesieniu do przedmiotowego Budynku – jak wynika z opisu sprawy – doszło do jego pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku a planowaną przez Panią dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, jak wynika z treści wniosku, za wyjątkiem modernizacji, jaka miała miejsce w roku 2006, Budynek nie był ulepszany. Od momentu oddania budynku do użytkowania Budynek ten służy działalności gospodarczej Zainteresowanej, był i dalej jest wynajmowany przez Zainteresowaną na rzecz podmiotów trzecich na cele biurowe i magazynowe.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu (działek nr 1, 6, 2, 5 i 3, na których usytuowany jest Budynek), również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Przy czym należy wskazać, że ww. dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Zauważyć w tym miejscu należy, że skoro dla Budynku będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadna, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. Budynku.

W związku z powyższym, w sytuacji, gdy Zainteresowana wraz z przyszłym Nabywcą (Wnioskodawcą) podejmie decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku, znajdującego się na działkach nr 1, 6, 2, 5 i 3, wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

**Podsumowując:**

**a)** **dostawa niezabudowanych działek 7, 8, 4 przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowej oraz**

**b)** **dostawa Budynku (posadowionego na działkach nr 1, 6, 2, 5 i 3) w razie złożenia przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną przed datą planowanej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku**

\- **będzie opodatkowana podatkiem VAT**.

**Zatem stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.**

Wątpliwości w rozpatrywanej sprawie dotyczą ponadto ustalenia, czy Wnioskodawca w związku z przedmiotową transakcją będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę towarów.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość wraz z Budynkiem będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto Wnioskodawca planuje kontynuować umowy najmu Budynku – najem będzie opodatkowany podatkiem VAT w stawce podstawowej.

Jak również wskazano powyżej dostawa niezabudowanych działek 7, 8, 4 przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowej oraz dostawa Budynku (posadowionego na działkach nr 1, 6, 2, 5 i 3) w razie złożenia przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną przed datą planowanej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem spełnione zostaną warunki uprawniające Wnioskodawcę do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości.

**W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Kupujący, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem wskazanej we wniosku Nieruchomości. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.**

**Zatem stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 jest prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).