Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.8.2019.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-25
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stawce preferencyjnej 8% oraz w stawce podstawowej 23%.
Słowa kluczowe: budownictwo-budownictwo mieszkaniowe; budynek-budynek mieszkalny; dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; osoba-osoby fizyczne; programy; stawka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2019 r. (data wpływu 9 stycznia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 lutego 2019 r. (data wpływu 27 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 21 lutego 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

W marcu 2006 r. podatnik wraz z małżonką nabyli własność nieruchomości gruntowej oraz prawo użytkowania wieczystego działki. Pomiędzy małżonkami istnieje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i nieruchomości nabyte zostały do majątku wspólnego. Dla każdej z działek (własność i użytkowanie wieczyste) prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Na przedmiotowych działkach w roku 2011 rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego. Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której wykonuje działalność polegającą na wykonywaniu robót budowlanych związanych z wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Podatnik wraz z małżonką uprzednio kilkakrotnie kupowali, a następnie sprzedawali prywatne nieruchomości, stąd z uwagi na ciągły sposób tej działalności która mogła być uznana za działalność gospodarczą, budowę nowego domu podatnik rozliczał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tj. pomniejszał należny podatek VAT o VAT naliczony od faktur zakupów dokonywanych w związku z budową domu. Budowa zakończona została we wrześniu 2017 r. (w grudniu 2017 PINB wydał zaświadczenie o braku sprzeciwu wobec przystąpienia do użytkowania przedmiotowego budynku). Powierzchnia użytkowa budynku to 572,16 m2. Aktualnie podatnik planuje dokonać sprzedaży przedmiotowego domu. Dom sprzedany zostanie osobie prawnej – spółce z o.o. z siedzibą w Czechach.

Z uzupełnienia do wniosku z dnia 21 lutego 2019 r. wynika, że:

1.  Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej;
2.  Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie jest i nie była nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej;
3.  Wnioskodawca nie oddawał przedmiotowej nieruchomości jakiejkolwiek osobie trzeciej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu;
4.  Nieruchomość nie była i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła inwestycję w prowadzonej działalności gospodarczej;
5.  Nieruchomość nie była używana;
6.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;
7.  Nieruchomość nie była ulepszana;
8.  Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, wprowadzoną Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), przedmiotowa nieruchomość klasyfikowana jest jako „Budynki mieszkalne jednorodzinne” – 1.11.111.1110.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dokonując transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości (działka stanowiąca własność podatnika oraz działka w użytkowaniu wieczystym podatnika zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni ok. 570 m2) podatnik zobowiązany będzie do odprowadzenia podatku VAT, a jeśli tak, to w jakiej stawce?

Zdaniem Wnioskodawcy, od opisanej transakcji zbycia podatnik zobowiązany będzie do odprowadzenia podatku VAT w stawce 8% od ceny sprzedaży liczonej za 300 m2 powierzchni, a od ceny za pozostałą powierzchnię ponad 300 m2, stawka VAT wynosić będzie 23%. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 41 ust. 12 stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zaś zgodnie z treścią ust. 2 stawka podatku wynosi 8%. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b, zgodnie z którym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się: 1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2; 2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2. W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. W związku z powyżej przytoczonymi przepisami, zdaniem podatnika planowana sprzedaż domu stanowić będzie odpłatną dostawę towaru na terytorium kraju. Przedmiotowy budynek – dom jednorodzinny stanowi obiekt budownictwa mieszkaniowego. Z uwagi jednak na fakt, iż powierzchnia użytkowa przedmiotowego budynku przekracza limit 300 m2, zgodnie z treścią art. 41 ust. 12c stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. W związku z powyższym, stawka podatku w wysokości 8% znajdzie w niniejszej sprawie zastosowanie do części podstawy opodatkowania (tj. zapłaty, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał z tytułu sprzedaży od nabywcy) odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. Powierzchnia użytkowa kwalifikująca do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym to 300 m2, co stanowi 52,43 % całkowitej powierzchni użytkowej sprzedawanego budynku (wynoszącej 572,16 m2). Od pozostałej części podstawy opodatkowania (ceny sprzedaży), tj. 47,57% należny będzie podatek VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dla zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki. Tak więc niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a ustawy – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – art. 41 ust. 12b ustawy – nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przepis art. 2 pkt 12 ustawy określa, że przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z objaśnieniami wstępnymi Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział 11 PKOB obejmuje m.in. budynki mieszkalne jednorodzinne – 111 – czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania 8% stawki, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, jest spełnione dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji budynków lub ich dostawy. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli własność nieruchomości gruntowej oraz prawo użytkowania wieczystego działki. Na przedmiotowych działkach Wnioskodawca wybudował budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 572,16m2. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych związanych z wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Budowę przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca rozliczał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tj. dokonywał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, nieruchomość ta nie jest i nie była nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, jak również Wnioskodawca nie oddawał jej jakiejkolwiek osobie trzeciej do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Nieruchomość nie była i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła inwestycję w prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych przedmiotowa nieruchomość klasyfikowana jest jako „Budynki mieszkalne jednorodzinne” – 1.11.111.1110.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia czy dostawa przedmiotowej nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak, to w jakiej stawce.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że dla planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca wybudował budynek mieszkalny, jednakże nie został on oddany do użytkowania a zatem nie został on zasiedlony. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynku w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie oddawał również przedmiotowego budynku jakiejkolwiek osobie trzeciej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Nieruchomość ta nie była i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych, stanowiła ona inwestycję w prowadzonej działalności. Tym samym należy stwierdzić, że dla wybudowanego budynku nigdy nie oddanego do użytkowania osobom trzecim w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT nie doszło do pierwszego zasiedlenia, zatem warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie zostaną spełnione.

Dla sprzedaży ww. budynku nieobjętego zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wobec przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży budynku nieobjętego zwolnieniem, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Wnioskodawca wskazał, że budowę rozliczał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tj. dokonywał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z uwagi na to, że Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych związanych z wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz jest czynnym podatnikiem VAT, należy przyjąć, że poczynione wydatki związane z wybudowaniem budynku służyły do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaż budynków) a Wnioskodawca z tytułu ich poniesienia miał prawo do pomniejszenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Zatem, w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. budynku nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w stosunku do wydatków, jakie ponosił w związku z wybudowaniem ww. budynku, będącego przedmiotem planowanej sprzedaży. Zatem, jeden z warunków dających prawo do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży ww. budynku, którego sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy analizy wymaga zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupów związanych z budową budynku, w związku z tym zwolnienie przewidziane w tym przepisie również nie może być zastosowane.

Jak zostało wyżej wskazane – warunkiem zastosowania stawki 8%, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, przebudowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji budynków lub ich dostawy. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej stawki podatku 8%.

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy i powołanych przepisów należy stwierdzić, że dostawa zaklasyfikowanego w grupie PKOB 111 domu mieszkalnego, którego jak wynika z wniosku powierzchnia użytkowa wynosi 572,16m2 – stosownie do zapisu art. 41 ust. 2 i ust. 12, ust. 12a-12c w związku z art. 146a pkt 2 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu według preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 8% w części odpowiadającej powierzchni 300m2, natomiast w części przekraczającej powierzchnię 300m2 opodatkowana będzie podstawową 23% stawką.

Reasumując, dokonując transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości (działka stanowiąca własność podatnika oraz działka w użytkowaniu wieczystym podatnika zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni ok. 570 m2) podatnik zobowiązany będzie do odprowadzenia podatku VAT, w stawce 8% w odniesieniu do powierzchni budynku w części równej 300 m2 oraz stawce 23 % do powierzchni powyżej 300 m2.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.