Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-337/12-5/AKr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-08-10
Teza: Czy Wnioskodawca ma prawo zaliczyć spłatę zadłużenia komorniczego i koszt wywozu nieczystości do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w zeznaniu PIT-39?
Słowa kluczowe: dług-dług spadkowy; koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; prawo-prawo materialne; spadek; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2012 r. (data wpływu 4 maja 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 sierpnia 2012 r. (data wpływu 3 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego w części dotyczącej spłaty zadłużenia - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), w związku z powyższym, pismem z dnia 23 lipca 2012 r., nr IPTPB2/415-337/12-2/AKr, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 23 lipca 2012 r. (skutecznie doręczone w dniu 26 lipca 2012 r.). W dniu 3 sierpnia 2012 r. (data nadania 2 sierpnia 2012 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2011 r. Wnioskodawca nabył drogą dziedziczenia udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego po dziadku, który zmarł w 2011 r. Wnioskodawca był już wtedy właścicielem udziału w wysokości 1/8 w tym prawie, który również nabył drogą dziedziczenia po babci, zmarłej w 2005 r. Z uwagi na to, że Wnioskodawca ma jeszcze dwójkę rodzeństwa stał się, ze względu na uprzednią śmierć ojca, który był jedynym dzieckiem spadkodawców, właścicielem udziału w wysokości 1/3 w ww. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Z tego względu, że dziadek Wnioskodawcy, po śmierci babci, był posiadaczem udziału w wysokości 5/8 w ww. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca otrzymał, po jego śmierci, tak samo jak dwójka Jego rodzeństwa, udział w wysokości 1/3 udziału dziadka w tym prawie.

Niestety z powodu trudności w kontaktach z dziadkiem, których przyczyną była choroba alkoholowa, dopiero po jego śmierci Wnioskodawca (tak jak i Jego rodzeństwo) dowiedział się, iż na mieszkaniu, począwszy od 2006 r. ciążą zadłużenia komornicze potwierdzone prawomocnymi wyrokami Sądu Rejonowego, powstałe w wyniku niepłacenia czynszu oraz innych należności względem Spółdzielni. Z tego względu, że zarząd Spółdzielni zagroził wystawieniem lokalu na licytację komorniczą, a możliwości finansowe Wnioskodawcy i rodzeństwa są bardzo skromne, wspólnie podjęli decyzję o sprzedaży mieszkania. Otrzymana od kupującego, zgodnie z zawartą wcześniej umową przedwstępną kupna-sprzedaży, zaliczka przeznaczona została na spłatę zadłużenia komorniczego oraz uporządkowanie i wywóz nieczystości z lokalu będącego przedmiotem sprzedaży, ponieważ mimo uregulowania zadłużenia i opłacania przez Wnioskodawcę bieżących opłat czynszowych Spółdzielnia utrudniała korzystanie z kontenerów na śmieci przynależnych do budynku, w którym mieścił się lokal. Spłata tegoż zadłużenia oraz koszty wywozu nieczystości znacznie zmniejszyły faktyczny dochód jaki został uzyskany dzięki sprzedaży. Ponadto spłata zaległych należności była konieczna do uzyskania zaświadczenia ze Spółdzielni o niezaleganiu opłat, niezbędnego do szybkiej sprzedaży zagrożonego licytacją mieszkania.

Sprzedaż mieszkania miała miejsce we wrześniu 2011 r. i nie nastąpiła w wykonaniu, przez Wnioskodawcę lub którekolwiek z rodzeństwa, działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca ma prawo zaliczyć spłatę zadłużenia komorniczego i koszt wywozu nieczystości do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w zeznaniu PIT-39?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej spłaty zadłużenia komorniczego. Natomiast w części dotyczącej kosztu wywozu nieczystości wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Z tego względu, jak podkreśla Wnioskodawca, że spadkodawca zobowiązany był podpisać umowę, w której zgodnie z jej treścią przekazał lokal w zarząd i administrację Spółdzielni, warunkiem nabycia pełnych praw do dysponowania oraz użytkowania lokalu była spłata zadłużenia. Dodatkowo zarząd Spółdzielni podjął niezwłocznie po wskazaniu mu spadkobierców intensywne działania mające na celu egzekucję zadłużenia, co gdyby nie sprzedaż mieszkania, pociągnęło by za sobą konsekwencje w postaci wystawienia lokalu na licytację, po niższej cenie. Spłata zadłużenia była również niezbędna do uzyskania zaświadczenia o niezaleganiu opłat, koniecznego do podpisania umowy sprzedaży.

Wnioskodawca wskazuje, iż wspólnie z rodzeństwem nie mógł zrzec się spadku ponieważ część jaką otrzymali On i rodzeństwo w 2005 r. po babci nie podlegała już przepisowi odrzucenia spadku. Według Wnioskodawcy warta uwagi jest także kwestia, iż zadłużenie mieszkania sięgało do 2006 r., kiedy również było już za późno na odrzucenie spadku po babci. Wnioskodawca podkreśla, iż On i rodzeństwo nie mieszkali razem z dziadkiem, nie mieli wpływu na powstawanie zadłużenia, a po jego śmierci spłata zadłużenia była warunkiem nabycia pełnych praw do zarządzania i dysponowania lokalem mieszkalnym. Według Wnioskodawcy, spłatę zadłużenia należy też zakwalifikować jako podniesienie wartości mieszkania, ponieważ licytacje komornicze często kończą się sprzedażą przedmiotu licytacji poniżej jego faktycznej wartości. Jego zdaniem, można zatem uznać zapłatę długów komorniczych za koszty nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 powyższej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2011 r. Wnioskodawca nabył w drodze spadku po dziadku udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca był już wtedy właścicielem udziału w wysokości 1/8 w tym prawie, który nabył w drodze spadku po babci w 2005 r. Z tego względu, że dziadek Wnioskodawcy po śmierci babci był posiadaczem udziału w wysokości 5/8 w ww. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca otrzymał po jego śmierci, tak samo jak dwójka Jego rodzeństwa, udział w wysokości 1/3 udziału dziadka w tym prawie. Z uwagi na to, że Wnioskodawca ma jeszcze dwójkę rodzeństwa stał się, ze względu na uprzednią śmierć ojca, który był jedynym dzieckiem spadkodawców, właścicielem udziału w wysokości 1/3 w ww. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Po śmierci dziadka Wnioskodawca wraz z rodzeństwem dowiedzieli się, iż na mieszkaniu, począwszy od 2006 r. ciążą zadłużenia komornicze potwierdzone prawomocnymi wyrokami Sądu Rejonowego, powstałe w wyniku niepłacenia czynszu oraz innych należności względem Spółdzielni. Z uwagi na to, że zarząd Spółdzielni zagroził wystawieniem lokalu na licytację komorniczą Wnioskodawca i rodzeństwo wspólnie podjęli decyzję o sprzedaży mieszkania. Otrzymana od kupującego, zgodnie z zawartą wcześniej umową przedwstępną kupna-sprzedaży, zaliczka przeznaczona została na spłatę zadłużenia komorniczego oraz uporządkowanie i wywóz nieczystości z lokalu będącego przedmiotem sprzedaży. Sprzedaż mieszkania miała miejsce we wrześniu 2011 r. i nie nastąpiła w wykonaniu przez Wnioskodawcę lub którekolwiek z rodzeństwa działalności gospodarczej.

Zatem, nabycie udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę nastąpiło w dwóch datach:

*   w 2005 r. udział w wysokości 1/8 – w drodze spadku po babci,

*   w 2011 r. udział w wysokości 1/3 z 5/8 – w drodze spadku po dziadku.

W odniesieniu do 1/8 udziału w ww. prawie nabytego w drodze spadku po babci należy stwierdzić, iż przychód z odpłatnego zbycia tego udziału nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, albowiem zbycie to zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast w odniesieniu do odpłatnego zbycia udziału w wysokości 1/3 z 5/8 nabytego w 2011 r. w drodze spadku po dziadku, którego odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d).

Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z powyższych kategorii, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku. Zauważyć należy, iż długi spadkowe jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku. Spłata wierzycieli nie jest nakładem zwiększającym wartość lokalu mieszkalnego. Obowiązek spłaty wierzycieli jest, na skutek przyjęcia spadku, zobowiązaniem Wnioskodawcy, które musi uregulować. Ustawodawca enumeratywnie wymienił bowiem co może być kosztem uzyskania przychodu w wypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w spadku, a spłata długów nie została wymieniona w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Z samej swej istoty długi nie mogą pomniejszać przychodu do opodatkowania, bo długi nie służą uzyskaniu przychodu. Przychód często jest wydatkowany na spłatę długów, które obciążają spadkobiercę, skoro nie odrzucił spadku, co miało miejsce w niniejszej sprawie bowiem, jak wskazuje Wnioskodawca, otrzymana od kupującego, zgodnie z zawartą wcześniej umową przedwstępną kupna-sprzedaży, zaliczka przeznaczona została m. in. na spłatę zadłużenia komorniczego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nie może zaliczyć spłaty zadłużenia komorniczego (powstałego w wyniku niepłacenia czynszu oraz innych należności względem Spółdzielni przez spadkodawcę), ponieważ nie mieści się ona w kategorii kosztów, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stanowi bowiem nakładu zwiększającego wartość lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawcę, jednego ze spadkobierców, współwłaścicieli odpłatnie zbywanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych spadkobierców, współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.