Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.671.2021.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-21
Teza: w zakresie skutków podatkowych związanych z dostawą nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia; opodatkowanie; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienie wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe
===================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

*   w części opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 – działki nr 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 – działki nr 2 - jest nieprawidłowe,
*   w części braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 – działki nr 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 – działki nr 2 - jest prawidłowe,
*   w części prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Przedmiotu Umowy 1 – działki nr 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 – działki nr 2 - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Treść wniosku jest następująca

30 września 2021 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych z ze sprzedażą Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2. Uzupełnili Państwo wniosek - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 grudnia 2021 r. (data wpływu 6 grudnia 2021 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

*   Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

*   Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B

### Opis stanu faktycznego

1\. Pani B (dalej: Sprzedająca) wraz z (…), (dalej łącznie wraz ze Sprzedającą: Sprzedający) 25 stycznia 2018 r. zawarła z C Sp. z o.o. (dalej: Kupujący), w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (akt notarialny, repertorium A nr (…); dalej: Umowa Przedwstępna).

2\. Sprzedająca była właścicielką nieruchomości położonej w miejscowości (…) położonej w powiecie (…), województwie(…), stanowiącej dwie niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami: 1 (dalej: Przedmiot Umowy 1) oraz 2 (dalej: Przedmiot Umowy 2), dla której Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: Nieruchomość B).

3\. Sprzedająca zobowiązała się sprzedać na rzecz Kupującego wolny od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich (z wyjątkiem obciążających Nieruchomość służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią zgodą Kupującego) – Przedmiot Umowy 1 i Przedmiot Umowy 2, po spełnieniu się Warunków Zawarcia Umowy, o których mowa w punkcie 12 poniżej.

4\. Sprzedająca nabyła Nieruchomość B w ten sposób, że:

a) udział wnoszący 1/3 część Nieruchomości B nabyła w drodze umowy przeniesienia własności przez Rolniczą Spółdzielnię Wytwórczą „….” z siedzibą w (…) 3 grudnia 2010 r. jako następca prawny w wyniku zawrotu wkładów członkowskich do (…) Spółdzielni „…”,

b) udział wynoszący łącznie 2/3 (dwie trzecie) części Nieruchomości B nabyła 8 sierpnia 2011 r. w drodze umowy darowizny.

5\. Nabycie Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z nabyciem Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 nie została wystawiona faktura oraz Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2.

6\. Nieruchomość B była niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

7\. Nieruchomość B na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej objęta była obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z 29 października 2009 r. (Dz. Urz. woj. (…) z 23 grudnia 2009 r. Nr 390. poz. 3473), zgodnie z którym opisane wyżej działki gruntu znajdują się w następujących jednostkach planistycznych:

a) Przedmiot Umowy 1 - tereny zabudowy usługowej i magazynowo-składowej (4U, 5U), tereny przestrzeni dróg publicznych klasy „L” - lokalne (6KDL),

b) Przedmiot Umowy 2 - tereny zabudowy usługowej i magazynowo-składowej (3U, 4U), tereny przestrzeni dróg publicznych klasy „L” - lokalne (3KDL, 5KDL).

8\. Zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy(…), w części dotyczącej terenu wsi (…), zatwierdzoną Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z 27 kwietnia 2021 r. (Dz. Urz. woj. (…) z 31 maja 2021 r. poz. 2486):

a) Przedmiot Umowy 2 położony był w następujących jednostkach planistycznych: tereny zabudowy usługowej (2U) i tereny dróg publicznych klasy lokalnej (2KDL),

b) Przedmiot Umowy 1 położony był w następujących jednostkach planistycznych: tereny zabudowy usługowej (2U) i teren drogi publicznej klasy głównej (KDG).

9\. Na Nieruchomości B Sprzedająca nie prowadziła gospodarstwa rolnego.

10\. Nieruchomość B nie była przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia.

11\. Nieruchomość B nie stanowiła przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części.

12\. W Umowie Przedwstępnej postanowiono, że umowa, na mocy której Sprzedająca sprzeda, a Kupujący kupi Przedmiot Umowy 1 oraz Przedmiot Umowy 2 (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 25 września 2019 r. (dalej: Data Ostateczna):

1.  po przedstawieniu przez Sprzedających 2 (tak zostali oznaczeni inni niż Sprzedająca sprzedający, którzy na podstawie jednego i tego samego aktu notarialnego co Sprzedająca zobowiązali się sprzedać na rzecz Kupującego należące do nich nieruchomości; w dalszej części wniosku oznaczenie Sprzedający z następującą po nim cyfrą arabską oznacza innego niż Sprzedająca sprzedającego, który przystąpił do aktu notarialnego repertorium (…) zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczących podatku od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) i (…),
2.  po przedstawieniu przez Sprzedającą zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn objętej aktem Repertorium A nr (…),
3.  po przedstawieniu przez Sprzedających 4 zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczących podatku od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) i (…),
4.  po przedstawieniu przez Sprzedającą 6 zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn z tytułu darowizny objętej aktem notarialnym Repertorium A nr (…)oraz dwóch zaświadczeń z właściwych urzędów skarbowych dotyczących dziedziczenia po (…) oraz po (…),
5.  po przedstawieniu przez Sprzedających 8 zaświadczeń właściwych urzędów skarbowych dotyczących podatków od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) z domu (…) , (…), synu (…), (…), synu (…) oraz (…),
6.  po przedstawieniu przez Sprzedających 8 odpisu księgi wieczystej, która zostanie założona dla działki gruntu nr (…) wraz z ujawnionymi w dziale II tej księgi wieczystej aktualnymi współwłaścicielami tej działki gruntu,
7.  po uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez właściwe: urzędy skarbowe, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g i e ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub/i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
8.  po przedstawieniu przez Sprzedających 5 odpisu księgi wieczystej (…) nie zawierającego żadnego wpisu w dziale IV tej księgi wieczystej,
9.  pod warunkiem zakupu przez Kupującego wszystkich działek gruntu oznaczonych numerami: (10),(11),(12),(13),(14),(1), (15),(16),(17),(18),(19),(20),(21),(22),(23), (24), (25), (26), (27), (28), (29), (30), (31), (32), (33), (34), (35), (36), (37), (38) i (39),
10.  po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tak, aby jednostki planistyczne oznaczone symbolami 3U, 4U i 5U stanowiły zwarty obszar nie przedzielony projektowanymi drogami publicznymi i związanymi z nimi liniami zabudowy,
11.  po przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Umowy (przez Przedmiot Umowy należy rozumieć wszystkie działki, do których sprzedaży na rzecz Kupującego zobowiązali się Sprzedający w rozumieniu Umowy Przedwstępnej, w tym Sprzedająca; w dalszej części wniosku Przedmiot Umowy należy rozumieć jako ogół działek, które nabyć miał Kupujący) i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
12.  po uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Umowy umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
13.  po uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Umowy, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Umowy oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
14.  po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Umowy,
15.  po potwierdzeniu, iż Przedmiot Umowy posiada dostęp do drogi publicznej,
16.  po uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
17.  po przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego, poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających tj. dowodów osobistych bądź paszportów,
18.  po minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedających Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczeń dotyczących zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, którego wzór stanowi Załącznik Nr 1,
19.  pod warunkiem, że oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w § 2 Umowy Przedwstępnej pozostają ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej,
20.  po uzyskaniu przez Kupującego uchwały Wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Umowy.

13\. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane w punkcie 12 powyżej lit. g) - s) zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, opisanych w punkcie 12 powyżej lit. g) - s).

14\. Zgodnie z Umową Przedwstępną wydanie Przedmiotu Umowy, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Umowy będą do dnia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

15\. Zgodnie z Umową Przedwstępną od dnia jej zawarcia do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotem Umowy dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Umowy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Umowy wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

16\. Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący nie ma prawa wejścia na teren Nieruchomości (przez Nieruchomości należy rozumieć wszystkie działki, które objęte są księgami wieczystymi opisanymi w akcie notarialnym repetytorium A (…), pojęcie Nieruchomości jest szersze do pojęcia Przedmiot Umowy, ponieważ nie każda działka wchodząca w skład Nieruchomości stanowi Przedmiot Umowy), w celu prowadzenia na niej innych prac, niż prace wymienione w niniejszej w Umowie (w tym szczególności wytyczenia planowanego budynku) oraz nie ma prawa do zmiany użytków w ewidencji użytków rolnych na użytki budowlane.

17\. Sprzedający, w tym także Sprzedająca, udzielili osobie fizycznej pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania następujących czynności:

a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

d) zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e) uzyskania decyzji pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

f) uzyskania — wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży — we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub/i oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych - zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306 g) i e) Ustawy ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

18\. Pełnomocnictwo, o którym mowa w punkcie 16 uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty połączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punkcie 16 pod literami podpunktach a) - e), będą obciążały Kupującego.

19\. Sprzedający, w tym także Sprzedająca, udzielili osobie fizycznej pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania następujących czynności:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych powołanych w § 1 niniejszej umowy, prowadzonych przez Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocników, ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (stanowiące Przedmiot Umowy) zostały odłączone,

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

c) uzyskania zaświadczeń, wydawanych przez właściwe urzędy skarbowe, potwierdzających, że Sprzedający 2, Sprzedająca, Sprzedający 4, Sprzedająca 6 i Sprzedający 8 mają uregulowane podatki od spadków i darowizn.

20\. Sprzedający oświadczyli, że na każde wezwanie Kupującego udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa punktach 15, 16 i 17, powyżej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

21\. Sprzedający, w tym także Sprzedająca, oświadczyli że znane jest im zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczne-produkcyjnego i oświadczają, że zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

22\. Sprzedający, w tym także Sprzedająca, wyrażają zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej, (dalej: Cesjonariusz). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji) oraz Umowy Sprzedaży.

Aneks 1

23\. 17 września 2019 r. zawarty został aneks do przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości (dalej: Aneks 1).

24\. Zgodnie z zawartym Aneksem 1 umowa, na mocy której Sprzedająca sprzeda, a Kupujący kupi Przedmiot Umowy 1 oraz Przedmiot Umowy 2 (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 25 maja 2020 r. (dalej: Data Ostateczna).

25\. W Aneksie 1 wskazano, że w przypadku gdy Kupujący nie złoży wniosku o pozwolenie na budowę w terminie do 15 lutego 2020 r. każdy ze Sprzedających, dla którego przedmiotowy wniosek nie został złożony, ma prawo odstąpić od Umowy Przedwstępnej w terminie do 15 marca 2020 r., przy czym Kupujący zobowiązuje się do udzielenia informacji czy wniosek o pozwolenie na budowę został złożony na każde wezwanie Sprzedających.

Aneks 2

26\. 20 maja 2020 r. zawarty został drugi aneks do przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości (dalej: Aneks 2).

27\. W Aneksie 2 wskazano, że umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a Kupujący kupi Przedmiot Umowy (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 30 listopada 2020 r. (dalej: Data Ostateczna):

1.  po przedstawieniu przez Sprzedających 2 zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczących podatku od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) i(…),
2.  po przedstawieniu przez Sprzedającą zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn z tytułu darowizny objętej aktem notarialnym Repertorium A nr (…),
3.  po przedstawieniu przez Sprzedających 4 zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczących podatku od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) i (…)
4.  po przedstawieniu przez Sprzedającą 6 zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn z tytułu darowizny objętej aktem notarialnym Repertorium A nr (…) oraz dwóch zaświadczeń z właściwych urzędów skarbowych dotyczących dziedziczenia po (…) oraz po(…),
5.  po przedstawieniu przez Sprzedających 8 zaświadczeń właściwych urzędów skarbowych dotyczących podatków od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) z domu(…),(…), synu (…),(…), synu (…) oraz (…),
6.  po przedstawieniu przez (…) i(…), wchodzących w skład Sprzedającego 8: prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po (…) lub aktu poświadczenia dziedziczenia po (…) oraz zaświadczeń właściwych urzędów skarbowych dotyczących podatków od spadków (…),
7.  po przedstawieniu przez Sprzedających 8 odpisu księgi wieczystej, dla działki gruntu nr 236/4 wraz z ujawnionymi w dziale II tej księgi wieczystej aktualnymi współwłaścicielami tej działki gruntu,
8.  po uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez właściwe: urzędy skarbowe, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) i e) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub/i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
9.  po przedstawieniu przez Sprzedających 5 odpisu księgi wieczystej LDIG/00064784/3 nie zawierającego żadnego wpisu w dziale IV tej księgi,
10.  pod warunkiem zakupu przez Kupującego wszystkich działek gruntu oznaczonych numerami: : (10),(11),(12),(13),(14),(1), (15),(16),(17),(18),(19),(20),(21),(22),(23), (24), (25), (26), (27), (28), (29), (30), (31), (32), (33), (34), (35), (36), (37), (38) i (39),
11.  po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tak, aby jednostki planistyczne oznaczone symbolami 3U, 4U i 5U stanowiły zwarty obszar nie przedzielony projektowanymi drogami publicznymi i związanymi z nimi liniami zabudowy,
12.  po przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Umowy i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, tej analizy za satysfakcjonujące,
13.  po uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Umowy umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
14.  po uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Umowy, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Umowy oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
15.  po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Umowy,
16.  po potwierdzeniu, iż Przedmiot Umowy posiada dostęp do drogi publicznej.
17.  po uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego,
18.  po przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego, poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających tj. dowodów osobistych bądź paszportów,
19.  po minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedających Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczeń dotyczących zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, którego wzór stanowi Załącznik Nr 1,
20.  pod warunkiem, że oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w § 2 Umowy Przedwstępnej pozostają ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej,
21.  po uzyskaniu przez Kupującego uchwały Wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Umowy.

28\. W Aneksie 2 postanowiono również, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane w punkcie 26 powyżej lit. g) 1) zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej.

Aneks 3

29\. 26 listopada 2020 r. zawarty został trzeci aneks do przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości (dalej: Aneks 3).

30\. W Aneksie 3 wskazano, że umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a Kupujący kupi Przedmiot Umowy (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 31 lipca 2021 r. (dalej: Data Ostateczna)

Umowa Cesji 1

31\. 3 grudnia 2020 r. Kupujący zawarł z C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: C) umowę przeniesienia praw oraz przejęcia obowiązków (dalej: Umowa Cesji 1). W wyniku zawarcia Umowy Cesji 1 Kupujący sprzedał, a C kupił wszystkie wynikające z Umów Przedwstępnych prawa oraz C przejęła wszystkie wynikające z Umów Przedwstępnych obowiązki Kupującego.

Aneks 4

32\. 28 lipca 2021 r. zawarty został trzeci aneks do przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości (dalej: Aneks 4).

33\. W Aneksie 4 wskazano, że umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a Kupujący kupi Przedmiot Umowy (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży), w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 8 września 2021 r. (dalej: Data Ostateczna).

Umowa Cesji 2

34\. 2 września 2021 r. C zawarł z A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) umowę przeniesienia praw oraz przejęcia obowiązków (dalej: Umowa Cesji 2). W wyniku zawarcia Umowy Cesji 2 C sprzedała, a Nabywca kupił wszystkie wynikające z Umów Przedwstępnych prawa oraz Nabywca przejął wszystkie wynikające z Umów Przedwstępnych obowiązki C.

Umowa Sprzedaży

35\. Sprzedająca 3 września 2021 r. zawarła z Nabywcą umowę sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2.

36\. Sprzedająca:

*   nie prowadzi działalności gospodarczej i taka działalność gospodarcza nie była przez Sprzedającą prowadzona,
*   nie wykorzystywała Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 do prowadzenia działalności gospodarczej,
*   nie wykorzystywana Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 do prowadzenia działalności rolniczej.
*   nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   nie wykorzystywała Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 do dnia ich sprzedaży; Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 stanowiły grunty rolne niskiej klasy, które nie były wykorzystywane przez Sprzedającą w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej,
*   nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2,
*   nie podejmowała jakiekolwiek czynności mających na celu sprzedaż Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2, w szczególności nie zawarła umowy z pośrednikiem, nie zamieszczała ogłoszeń w gazetach, Internecie, nie wywieszała banerów,
*   nie przedstawiła oferty sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 Kupującemu, C oraz Nabywcy; Kupujący - jako pierwszy - wyszedł z propozycją nabycia Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 od Sprzedającej,
*   nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Umowy 1 oraz o dokonanie jego zmiany,
*   nie dokonywała wcześniej sprzedaży działek,
*   nie dokonywała w przeszłości podziału ani łączenia Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2.

37\. Nabywca:

a) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b) nabył Przedmiot Umowy 1 oraz Przedmiot Umowy 2 do celów działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług,

c) nabył Przedmiot Umowy 1 oraz Przedmiot Umowy 2 w celu realizacji na nich inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

**Pytania**

1.  Czy sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 1, tj. działki gruntu numer 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy Sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 2, tj. działki gruntu numer 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
3.  Czy sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 1, tj. działki gruntu numer 1 podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
4.  Czy sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 2, tj. działki gruntu numer 2 podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
5.  Czy Nabywcy w związku z nabyciem Przedmiotu Umowy 1, tj. działki gruntu numer 1, oraz nabyciem Przedmiotu Umowy 2 tj. działki gruntu numer 2 przysługuje prawo do odliczenia od podatku od towarów i usług?

**Państwa stanowisko** **w sprawie**

Ad 1

Sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 1, tj. działki gruntu numer 1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 2, tj. działki gruntu numer 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 1 oraz pytania 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 Ustawy VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 Ustawy VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie i o działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy Sprzedaży własność Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 przeszła ze Sprzedającej na Nabywcę, która w zamian uzyskała cenę określoną Umowie Sprzedaży.

W ocenie Zainteresowanych, tj. Sprzedającej i Nabywcy, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostaw wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego nieruchomości, tj. dokonanie dostaw przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców o usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW. aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

*   doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
*   wydzielenie dróg wewnętrznych,
*   podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
*   wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,
*   podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowy, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw,

Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w stanie faktycznym, Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa celem dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z Przedmiotem Umowy 1 oraz Przedmiotem Umowy 2.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako: k.c.). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zostały zawarte na korzyść pierwotnie Kupującego, a końcowo na korzyść Nabywcy (który zawarł Umowę Cesji 2 oraz finalnie Umowę Sprzedaży). W Umowie Przedwstępnej określono - odpowiednio - cenę nabycia Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2, której wysokość w żaden sposób nie była zależna od czynności podjętych w ramach udzielonych przez Sprzedającą pełnomocnictw.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 koszty wynikające z posiadanego prawa własności Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 były ponoszone przez Sprzedającą. Z kolei koszty przygotowania inwestycji były ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc pełnomocnik, który był przedstawicielem Kupującego działał w imieniu Sprzedającej, to rzeczywiście działał on na rzecz Kupującego, a w dalszej kolejności na rzecz Nabywcy w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającą działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocnika. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 Ustawy VAT wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającej działania pełnomocnika były neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Przedmioty Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającej nie prowadziły do osiągnięcia przez nią zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedająca nie podejmowała aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości ani zwiększenia ich wartości. Sprzedawane nieruchomości zostały objęte przez Sprzedającą wskutek darowizny i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu ich sprzedaż. Przedmiot Umowy 1 oraz Przedmiot Umowy 2 będące we władaniu Sprzedającej zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej. Przedmiot Umowy 1 oraz Przedmiot Umowy 2 nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani na wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmioty Umowy 2. Ponadto, Sprzedająca nie ogłaszała w żaden sposób chęci sprzedaży przedmiotowych nieruchomości ani nie podejmowała działań mających na celu ich uzbrojenie. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedająca nie zachowywała się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego został przeprowadzony przez Kupującego. Status Kupującego nabył Nabywca, który nabył prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej w drodze cesji od C.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedająca nie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nią aktywność w zakresie sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Stanowisko w zakresie pytania 3

Sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 1. tj. działki gruntu numer 1 nie podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 4

Sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 2, tj. działki gruntu numer 2 nie podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 3 oraz pytania 4

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 Ustawy VAT w zw. z art. 146aa Ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18. opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiot Umowy 2 stanowiły w dniu ich sprzedaży tereny niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego:

*   Przedmiot Umowy 2 znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania symbolem 2U- tereny zabudowy usługowej i symbolem 2KDL - tereny dróg publicznych klasy lokalnej,
*   Przedmiot Umowy 1 znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania symbolem 2U - tereny zabudowy usługowej i symbolem KDG - teren drogi publicznej klasy głównej.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych dostawa Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie podlegają zwolnieniu z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi.

Stanowisko w zakresie pytania 5

Nabywcy w związku z nabyciem Przedmiotu Umowy 1, tj. działki gruntu numer 1 oraz nabyciem Przedmiotu Umowy 2 tj. działki gruntu numer 2 przysługuje prawo do dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 5

Zgodnie z art. 86 Ustawy VAT. w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, (…) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020 r. I SA/Sz 56/20 „odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego przez gminę jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych”.

W przedmiotowym stanie faktycznym taki związek zaistnieje zakup działek ma na celu wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, zaś same nabycie w przypadku negatywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie stanowić będzie nabycie towaru opodatkowane podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i inwestycji z nią związanych.

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. (ITPP1/443-739/10/KM) przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT: „Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną”.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych Nabywca ma prawo dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z dokonanym nabyciem Przedmiotu Umowy 1, tj. działki gruntu numer 1 oraz Przedmiotu Umowy 2, tj. działki gruntu nr 2 od Sprzedającej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

*   w części opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 – działki nr 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 – działki nr 2 - jest nieprawidłowe,
*   braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 – działki nr 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 – działki nr 2 - jest prawidłowe,
*   prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Przedmiotu Umowy 1 – działki nr 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 – działki nr 3 - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

Towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Zainteresowany w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca jest właścicielem Nieruchomości tj. działek gruntu nr 1 i 2. Sprzedająca wraz z innymi Sprzedającymi zawarła 25 stycznia 2018 r. z C sp. z o.o. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek gruntu. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży umowa, na mocy której Sprzedająca sprzeda, a Kupujący kupi Przedmiot Umowy 1 i Przedmiot Umowy 2 zostanie zawarta po spełnieniu się niżej wskazanych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży:

a) po przedstawieniu przez Sprzedających 2 (tak zostali oznaczeni inni niż Sprzedająca sprzedający, którzy na podstawie jednego i tego samego aktu notarialnego co Sprzedająca zobowiązali się sprzedać na rzecz Kupującego należące do nich nieruchomości; w dalszej części wniosku oznaczenie Sprzedający z następującą po nim cyfrą arabską oznacza innego niż Sprzedająca sprzedającego, który przystąpił do aktu notarialnego repertorium A (…) zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczących podatku od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) i(…),

b) po przedstawieniu przez Sprzedającą zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn objętej aktem Repertorium A nr (…),

c) po przedstawieniu przez Sprzedających 4 zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego dotyczących podatku od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) i (…),

d) po przedstawieniu przez Sprzedającą 6 zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn z tytułu darowizny objętej aktem notarialnym Repertorium A nr (…) oraz dwóch zaświadczeń z właściwych urzędów skarbowych dotyczących dziedziczenia po (…) oraz po (…),

e) po przedstawieniu przez Sprzedających 8 zaświadczeń właściwych urzędów skarbowych dotyczących podatków od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia po (…) z domu (…),(…) , synu (…), (…), synu (…) oraz(…),

f) po przedstawieniu przez Sprzedających 8 odpisu księgi wieczystej, która zostanie założona dla działki gruntu nr (…) wraz z ujawnionymi w dziale II tej księgi wieczystej aktualnymi współwłaścicielami tej działki gruntu,

g) po uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez właściwe: urzędy skarbowe, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g i e ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub/i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

h) po przedstawieniu przez Sprzedających 5 odpisu księgi wieczystej (…) nie zawierającego żadnego wpisu w dziale IV tej księgi wieczystej,

v) pod warunkiem zakupu przez Kupującego wszystkich działek gruntu oznaczonych numerami: : (10),(11),(12),(13),(14),(1), (15),(16),(17),(18),(19),(20),(21),(22),(23), (24), (25), (26), (27), (28), (29), (30), (31), (32), (33), (34), (35), (36), (37), (38) i (39),

i) po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tak, aby jednostki planistyczne oznaczone symbolami 3U, 4U i 5U stanowiły zwarty obszar nie przedzielony projektowanymi drogami publicznymi i związanymi z nimi liniami zabudowy,

j) po przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Umowy (przez Przedmiot Umowy należy rozumieć wszystkie działki, do których sprzedaży na rzecz Kupującego zobowiązali się Sprzedający w rozumieniu Umowy Przedwstępnej, w ty m Sprzedająca; w dalszej części wniosku Przedmiot Umowy należy rozumieć jako ogół działek, które nabyć miał Kupujący) i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

k) po uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Umowy umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

l) po uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Umowy, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Umowy oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

m) po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Umowy,

n) po potwierdzeniu, iż Przedmiot Umowy posiada dostęp do drogi publicznej,

o) po uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

p) po przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego, poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających tj. dowodów osobistych bądź paszportów,

q) po minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedających Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczeń dotyczących zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, którego wzór stanowi Załącznik Nr 1,

r) pod warunkiem, że oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w § 2 Umowy Przedwstępnej pozostają ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej,

s) po uzyskaniu przez Kupującego uchwały Wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Umowy.

Ponadto, wskazali Państwo, że Sprzedający oraz Sprzedająca udzielili osobie fizycznej pełnomocnictwa, z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do dokonywania następujących czynności:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
*   zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
*   uzyskania decyzji pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
*   uzyskania — wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży — we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub/i oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych - zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306 g) i e) Ustawy ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Pełnomocnictwo, o którym mowa powyżej uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty połączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Kupującego.

W treści wniosku przedstawili Państwo, że Sprzedający, w tym także Sprzedająca, udzielili osobie fizycznej pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania następujących czynności:

*   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych powołanych w § 1 niniejszej umowy, prowadzonych przez Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocników, ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (stanowiące Przedmiot Umowy) zostały odłączone,
*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
*   uzyskania zaświadczeń, wydawanych przez właściwe urzędy skarbowe, potwierdzających, że Sprzedający 2, Sprzedająca, Sprzedający 4, Sprzedająca 6 i Sprzedający 8 mają uregulowane podatki od spadków i darowizn.

Sprzedający oświadczyli, że na każde wezwanie Kupującego udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa powyżej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Sprzedający, w tym także Sprzedająca, oświadczyli że znane jest im zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczne-produkcyjnego i oświadczają, że zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów. Sprzedający, w tym także Sprzedająca, wyrażają zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

W opisie stanu faktycznego wskazali Państwo, że 17 września 2019 r., 20 maja 2020 r. 26 listopada 2020 r. oraz 28 lipca 2021 r. zostały zawarte aneksy do umowy, na mocy których Sprzedający sprzedadzą, a Kupujący kupi Przedmiot Umowy, po spełnieniu się ww. Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Ponadto, 3 grudnia 2020 r. Kupujący zawarł z C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (C) umowę przeniesienia praw oraz przejęcia obowiązków (Umowa Cesji 1). W wyniku zawarcia Umowy Cesji 1 Kupujący sprzedał, a C kupił wszystkie wynikające z Umów Przedwstępnych prawa oraz C przejęła wszystkie wynikające z Umów Przedwstępnych obowiązki Kupującego. 2 września 2021 r. C zawarł z Wnioskodawcą - A spółka ograniczoną odpowiedzialnością umowę przeniesienia praw oraz przejęcia obowiązków (Umowa Cesji 2). W wyniku zawarcia Umowy Cesji 2 C sprzedała, a Nabywca kupił wszystkie wynikające Umów Przedwstępnych prawa oraz Nabywca przejął wszystkie wynikające z Umów Przedwstępnych obowiązki C. Sprzedająca 3 września 2021 r. zawarła z Nabywcą, tj. Wnioskodawcą umowę sprzedaży Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie wykorzystywała Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2, nie podejmowała jakichkolwiek czynności mających na celu sprzedaż Przedmiotu Umowy 1 i 2, nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych działek. Przedmiotowe Nieruchomości, tj. działki nr 1 i 2 nie były przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia.

Wnioskodawca –A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest czynnym podatnikiem podatku VAT nabył Przedmiot Umowy 1 i Przedmiot Umowy 2 w celu realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Przedmiot Umowy 1 i Przedmiot Umowy 2 wykorzystywany jest do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Umowy 1 (działki nr 1) oraz Przedmiotu Umowy 2 (działki nr 2) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych potencjalnej Kupującej przez Sprzedającą pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedająca zawarła z Kupującym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży. Na podstawie tej umowy Kupujący miał prawo dysponowania Przedmiotem Umowy dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane. Ponadto, Sprzedająca oraz Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania w imieniu Sprzedających, lecz na koszt Kupującego, czynności takich jak m.in. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz decyzji o nasadzeniach zastępczych, uzyskanie odpowiednich zaświadczeń. Podkreślić także należy, że Sprzedająca oraz Sprzedający wyrazili zgodę na dokonanie cesji praw i obowiązku wynikających z umowy zawartej z Kupującym na Państwa rzecz.

Zatem Kupująca, dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonała uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającej – skutkującej wzrostem jej wartości. Czynności te miały być dokonywane i były za pełną zgodą Sprzedającej, czego przejawem były udzielone pełnomocnictwa.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Ponadto, Zainteresowani wskazali, że ww. pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty połączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Kupującego.

Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającej wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazywał, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedająca działała jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedająca w zakresie dostawy Nieruchomości (działek nr 1, 2) dokonała zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Sprzedająca dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2, nie korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu Jej majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności (wykonywane w jej imieniu przez Pełnomocnika), wykluczają sprzedaż Przedmiotu Umowy 1 (działki nr 1) i Przedmiotu Umowy 2 (działki nr 2) w ramach zarządu majątkiem prywatnym (osobistym). Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości, tj. Przedmiotu Umowy 1 i Przedmiotu Umowy 2 stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumnie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku ww. działki stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży działek nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze umowy przeniesienia własności oraz w drodze umowy darowizny. Czynność nabycia Przedmiotu Umowy 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym nie można uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto Sprzedająca nie wykorzystywała działki w jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym wyłącznie zwolnionej z podatku VAT.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek nr 1 i 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (Przedmiotu Umowy 1 – działki nr 1 oraz Przedmiotu Umowy 2 – działki nr 2) powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Odnosząc się do natomiast do wątpliwości Państwa objętych pytaniem nr 3 dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Nabywca wskazał, że jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, wykorzystuje nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku.

Skoro, jak przyjęto w uzasadnieniu do pytania nr 1, Sprzedająca jest podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Nabywcy niezabudowanych działek gruntu nr 1 i 2 gruntu i tym samym była zobowiązana do udokumentowania tej transakcji poprzez wystawienie faktury, to Nabywca miał na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości, tj. Przedmiotu Umowy 1 – działki nr 1 i Przedmiotu Umowy 2 – działki nr 2. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostały – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego nieruchomość służy czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który przedstawili Państwo i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podmiotów wskazanych we wniosku, tj. Zainteresowanego będącego stroną postępowania –A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz Zainteresowaną niebędącą Stroną postępowania - B.

Wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Wnioskodawcę wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane. Odnośnie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach, a zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.

Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy. Na podstawie art. 42b ust. 1 powiązaniu z art. 42a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Państwo mogą wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółka A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) .Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).