Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-665/10/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-25
Teza: Czy można uznać za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność: opłatę za nabycie mieszkania lokatorskiego (wynikająca z kwoty zaoferowanej w wygranym przetargu), koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz przeniesienia własności lokalu, opłatę za wykup mieszkania na własność, czynsz w części dotyczącej funduszu remontowego?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; fundusz-fundusz remontowy; lokal-odrębna własność lokalu; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo własności; wkład-wkład budowlany; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2010r. (data wpływu do tut. Biura 26 maja 2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność przekształconego z prawa lokatorskiego:

*   opłaty za nabycie prawa do objęcia lokalu mieszkalnego, wynikającej z kwoty zaoferowanej w wygranym przetargu - **jest prawidłowe**,
*   wydatku na sporządzenie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy przeniesienia własności lokalu - **jest prawidłowe**,
*   opłaty za wykup mieszkania na własność - **jest nieprawidłowe**,
*   czynszu w części dotyczącej funduszu remontowego - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 26 maja 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność przekształconego z prawa lokatorskiego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2006r. wnioskodawca brał udział w przetargu na prawo lokatorskie, który wygrał. W związku z tym dnia 15 grudnia 2006r. dokonał wpłaty tytułem nabycia mieszkania lokatorskiego. Dnia 19 grudnia 2007r. aktem notarialnym została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przeniesienia własności lokalu. Koszty sporządzenia tego aktu poniósł wnioskodawca, ponadto w tym samym dniu wnioskodawca dokonał wpłaty tytułem wykupu mieszkania na własność.

W dniu 16 stycznia 2009r. aktem notarialnym wnioskodawca dokonał sprzedaży ww. mieszkania. Koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego poniósł nabywca. Wnioskodawca wskazał, że nigdy nie był zameldowany w ww. mieszkaniu, mieszkanie to nie było dzierżawione. Wnioskodawca opłacał czynsz, w którym wliczony był fundusz remontowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawca może uznać za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu:

1.  opłatę za nabycie mieszkania lokatorskiego (wynikającą z kwoty zaoferowanej w wygranym przetargu),
2.  koszty sporządzenia aktu notarialnego (umowa ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przeniesienia własności lokalu),
3.  opłatę za wykup mieszkania na własność,
4.  czynsz w części dotyczącej funduszu remontowego?

Zdaniem wnioskodawcy, może uznać za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości:

1.  opłatę za nabycie mieszkania lokatorskiego (wynikającą z kwoty zaoferowanej w wygranym przetargu) - koszt nabycia (art. 22 ust. 6c),
2.  koszt sporządzenia aktu notarialnego (umowa ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przeniesienia własności lokalu) - koszt nabycia (art. 22 ust. 6c)
3.  opłatę za wykup mieszkania na własność - koszt nabycia (art. 22 ust. 6c)
4.  czynsz - w części dotyczącej funduszu remontowego jako nakłady, które zwiększają wartość rzeczy (art. 22 ust. 6c). W ocenie wnioskodawcy nakłady o charakterze remontowym wpływają na aktualną wartość i pozwalają na uzyskanie wyższej ceny sprzedaży.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie nabycie przez wnioskodawcę prawa własności do lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2007r., a jego sprzedaż miała miejsce w 2009r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to sprzedaż ta będzie stanowiła dla wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Wątpliwość wnioskodawcy budzi fakt, czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność można zaliczyć: opłatę za nabycie mieszkania lokatorskiego (wynikającą z kwoty zaoferowanej w wygranym przetargu), koszt sporządzenia aktu notarialnego (umowa ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przeniesienia własności lokalu), opłatę za wykup mieszkania na własność, czynsz - w części dotyczącej funduszu remontowego.

Zauważyć zatem należy, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2006r. przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

W myśl art. 10 ust. 2 członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do członka zawierającego umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie. Taki członek wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości wkładu wypłaconego innej osobie, o której mowa w art. 11 ust. 2 i 21, oraz zobowiązuje się do spłaty długu obciążającego tę osobę z tytułu przypadającej na nią części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami (art. 10 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Stosownie natomiast do art. 11 ust. 1 zdanie pierwsze ww. ustawy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ww. ustawy w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zwraca zgodnie z postanowieniami statutu osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami, o którym mowa w art. 10 ust. 3. Warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części jest opróżnienie lokalu, o którym mowa w art. 7 ust. 1. Przysługujący osobie uprawnionej wkład mieszkaniowy, ustalony w sposób przewidziany w ust. 2, nie może być wyższy od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od członka obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię (art. 11 ust. 21 ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym w 2006r. przewidywała możliwość zbycia przez spółdzielnię prawa do objęcia takiego lokalu. Przepisy określały, że prawo do objęcia lokalu mieszkalnego o statusie spółdzielczego lokatorskiego może zostać zbyte w drodze przetargu. Osobie, której członkowstwo w spółdzielni wygasło spółdzielnia zwraca wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, jednak kwota zwróconego wkładu nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od innego członka obejmującego dany lokal w trybie przetargu. Tym samym członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie, wnosił wkład mieszkaniowy w wysokości wkładu wypłaconego innej osobie, której członkowstwo w spółdzielni ustało i wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że kwota jaką spółdzielnia uzyska od członka obejmującego dany lokal w drodze przetargu będzie stanowiła wniesiony przez niego wkład mieszkaniowy. Bowiem taką kwotę jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w drodze przetargu wypłaci osobie, której prawo wygasło i zaliczy jako wkład mieszkaniowy nowemu lokatorowi.

Z kolei zasady zawierania z członkiem spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, umowy przeniesienia własności lokalu, określa przepis art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ponieważ w przedmiotowej sprawie umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa przeniesienia własności lokalu została zawarta w dniu 19 grudnia 2007r. należy stosować przepis art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązujący od 31 lipca 2007r. do 29 grudnia 2008r.

Zgodnie z tym przepisem, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2.  spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Nabycie w tej drodze lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, uzależnione jest więc od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych. Osoba, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni prawo odrębnej własności tego lokalu, musi spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy - wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie spłaciła a także spłacić nominalną kwotę umorzonego kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków oraz dokonać spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jej lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez wnioskodawcę opłata za nabycie prawa do objęcia mieszkania lokatorskiego, wynikająca z kwoty zaoferowanej w wygranym przetargu została wniesiona na poczet wkładu mieszkaniowego wnioskodawcy. Wnioskodawca, z którym spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące wcześniej innej osobie, wniósł wkład mieszkaniowy w wysokości kwoty zaoferowanej w wygranym przetargu, do którego wniesienia był zobowiązany jako lokator.

Wskazana powyżej wpłata, wynikająca z kwoty zaoferowanej w wygranym przetargu (tyt. wkładu mieszkaniowego) jest więc bezpośrednio związana z nabyciem prawa odrębnej własności do lokalu i w konsekwencji składa się na koszty nabycia przedmiotowego prawa, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Natomiast jak wynika z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poniesione przez wnioskodawcę spłaty – opłaty za wykup mieszkania na własność - będące warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własności tego lokalu były sumą:

*   przypadających na ten lokal części kosztów budowy - wkładu mieszkaniowego, o ile jeszcze nie został spłacony,
*   nominalnej kwoty umorzonego kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków,
*   zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Tym samym spłata przypadających na ten lokal części kosztów budowy (wkładu mieszkaniowego) – jeden z elementów opłaty za wykup mieszkania na własność - jako część kosztu nabycia tego prawa, jakim jest wydatek z tytułu wkładu mieszkaniowego, którego ponoszenie jest rozłożone w czasie może stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Warunkiem bowiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własności jest pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego przypadającego na dany lokal w postaci wkładu mieszkaniowego. Nie ma więc żadnych przeszkód prawnych aby do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakwalifikować cały wkład mieszkaniowy poniesiony zarówno przed ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jak i jego uzupełnienie po ustanowieni tego prawa. Wydatek ten jest bezpośrednio związany z nabyciem tego lokalu. Jest to bowiem ten sam wydatek, niezależnie od tego czy poniesiony został w całości przed ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, czy też jako uzupełnienie - po ustanowieniu tego prawa.

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć również opłatę za wykup mieszkania w części przypadającej na nominalną kwotę umorzonego kredytu lub dotacji przypadającej na ten lokal z powodów analogicznych jak powyżej.

Nie znajduje jednak uzasadnienia zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, a przekształconego z prawa lokatorskiego, opłaty za wykup mieszkania w części przypadającej na zadłużenie z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokal wnioskodawcy, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Są to bowiem wydatki, które lokator winien był pokrywać na bieżąco, gdyż obowiązek ten był związany z użytkowaniem lokalu. Wydatki eksploatacyjne nie są zaś kosztem nabycia lokalu będącego odrębną własnością, gdyż nie ma między ich poniesieniem a nabyciem żadnego związku przyczynowo skutkowego. Lokator, który z tego tytułu posiadał zadłużenie podlegające spłacie w momencie kiedy chciałby przekształcić prawo lokatorskie w odrębną własność nie może być więc uprzywilejowany wobec lokatorów, którzy takiego zadłużenia nie mają. Lokatorzy ci tego rodzaju wydatków ponoszonych regularnie nie mogą traktować jako kosztu nabycia prawa odrębnej własności. Zatem lokator, który w odróżnieniu do nich zadłużenie posiada i musi je uregulować aby móc przekształcić prawo lokatorskie w odrębną własność, również spłaty tego zadłużenia nie zaliczy do kosztów nabycia prawa odrębnej własności a tym samym nie potraktuje jako kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia wnioskodawca może zaliczyć wydatek związany ze sporządzeniem przez notariusza aktu notarialnego dotyczącego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy przeniesienia własności lokalu. Jest to bowiem wydatek bezpośrednio związany z czynnością przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu, a więc może stanowić wydatek na nabycie tego prawa.

Odnośnie natomiast możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność czynszu w części dotyczącej funduszu remontowego stwierdza się co następuje.

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 (art. 4 ust. 2 ww. ustawy).

Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (art. 4 ust. 21 ww. ustawy).

Zgodnie zaś z art. 4 ust. 3 ww. ustawy członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2.

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 (art. 4 ust. 4 ww. ustawy).

W myśl art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

W odniesieniu do lokali stanowiących odrębną własność mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy każdy właściciel lokalu ma obowiązek ponoszenia pełnych kosztów związanych z utrzymaniem jego lokalu (lub lokali) oraz utrzymania swojego lokalu w należytym stanie, a w myśl art. 12 ust. 1 tej ustawy każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do ponoszenia części wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach ze wspólnej nieruchomości.

Jak wynika z powyższego, wskazane w art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoby a także osoby, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu finansują fundusz remontowy. Z kolei do obowiązków spółdzielni należy utrzymywanie zasobów mieszkaniowych w należytym stanie. Wydatki na te cele ponoszone są ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Tym samym fundusz remontowy spółdzielni, tworzony z wpłat ww. osób, ze swej istoty przeznaczony jest na utrzymanie substancji materialnej budynków spółdzielni w odpowiedniej kondycji – „w stanie niepogorszonym”. Istotą gromadzenia środków na funduszu remontowym jest to, że środki z tego funduszu mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. A celem powołania funduszu remontowego jest rozłożenie w czasie ciężaru utrzymania nieruchomości. Środki zgromadzone na funduszu remontowym nie służą natomiast podnoszeniu wartości lokali zajmowanych przez ich właścicieli. Wydatki te są obowiązkowymi wydatkami eksploatacyjnymi, które nie są nakładami na te mieszkania zwiększającymi wartości tych mieszkań. W związku z powyższym wnioskodawca nie może zaliczyć czynszu w części dotyczącej wydatków na fundusz remontowy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesiona przez wnioskodawcę wpłata tytułem nabycia prawa do objęcia mieszkania lokatorskiego, które następnie zostało przekształcone w odrębną własność lokalu może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu. Również wydatki na sporządzenie aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy przeniesienia własności lokalu mogą stanowić koszty nabycia sprzedanego w 2009r. lokalu. Natomiast nie cała kwota wpłaty tytułem wykupu mieszkania na własność może stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania. Wyłącznie spłata przypadających na ten lokal części kosztów budowy (wkładu mieszkaniowego) - jako część kosztu nabycia tego prawa, jakim jest wydatek z tytułu wkładu mieszkaniowego, którego ponoszenie jest rozłożone w czasie oraz nominalna kwota umorzonego kredytu lub dotacji przypadającej na ten lokal może stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Natomiast wartość spłaconego zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz czynsz w części dotyczącej funduszu remontowego nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.