Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.44.2025.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-16
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży
niezabudowanej działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

1.... z siedzibą w ... (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest
        zarejestrowanym podatnikiem VAT, zajmującym się budową lokali mieszkalnych i
        użytkowych na sprzedaż.
      2. Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem niezabudowanej nieruchomości
        położonej w ..., wyodrębnionej w księdze wieczystej prowadzonej przez ... (KW nr ...
        jako działka o nr ewidencyjnym ... (dalej: Nieruchomość).
      3. Strony jednocześnie zaznaczają, że w dziale I-0 księgi wieczystej Nieruchomości
        ujawniona jest działka gruntu o numerze ewid. ..., o powierzchni ..., położona ..., o
        sposobie korzystania „R-grunty orne”, przy czym w księdze tej przedmiotowa
        działka ujawniona jest pod poprzednim numerem sprzed zmiany numeracji, tj. „..”,
        zaś jako miejsce położenia nieruchomości ujawniona jest „...” zamiast „...”.
      4. Nieruchomość jest całkowicie niezabudowana, tj. nie znajdują się na niej żadne
        naniesienia.
      5. Spółka ma zamiar wykorzystać Nieruchomość poprzez realizację inwestycji
        polegającej na budowie ... wraz z infrastrukturą niezbędną do prawidłowego
        funkcjonowania inwestycji (dalej: Inwestycja lub Planowana Inwestycja) w celu ich
        sprzedaży. Inwestycja będzie również realizowana na sąsiedniej działce o numerze
        ewidencyjnym .., objętej KW nr ... (dalej: Działka x), natomiast Działka x nie jest
        przedmiotem niniejszego wniosku i w tym zakresie zostanie złożony oddzielny
        wniosek.
      6. Planowana Inwestycja zrealizowana zostanie po:
        - uzyskaniu przez Kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na
          realizację inwestycji - o ile jej uzyskanie będzie niezbędne dla potrzeb złożenia
          wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (dalej: Decyzja
          Środowiskowa),
        - uzyskaniu przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i
          udzielającej pozwolenia na budowę obejmującą Nieruchomość wraz ze
          zjazdami oraz wszystkimi niezbędnymi elementami infrastruktury niezbędnymi
          do prawidłowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami, funkcjonowania
          Planowanej Inwestycji (dalej: Pozwolenie Na Budowę).
      7. Mając powyższe na uwadze, 19 grudnia 2024 r. została zawarta przedwstępna
        umowa sprzedaży Nieruchomości (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży)
        pomiędzy Wnioskodawcą, a właścicielami nieruchomości (osobami fizycznymi), tj. ...
        (dalej: Sprzedający 1), ... (dalej: Sprzedający 2), ... (dalej: Sprzedający 3).

      8. Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 w dalszej części niniejszego wniosku
        będą łącznie określani jako Sprzedający lub Sprzedawcy.
      9. Wnioskodawca (Kupujący / Nabywca / Spółka) oraz Sprzedający w dalszej części
        niniejszej wniosku będą łącznie określani jako Strony.
      10. Sprzedający są właścicielami Nieruchomości w następujących udziałach:
        1) Sprzedający 1 - w udziale wynoszącym 1/2 części. Sprzedający 1 przysługujący
          mu udział we współwłasności Nieruchomości nabył będąc kawalerem, przy
          czym obecnie pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje
          rozdzielność majątkowa małżeńska, a umów majątkowych małżeńskich
          rozszerzających wspólność majątkową małżeńską nie zawierał;
        2) Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 - w udziale wynoszącym 1/2 części, na
          zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Sprzedający 2 i
          Sprzedający 3 przysługujący im udział we współwłasności Nieruchomości
          nabyli w trakcie trwania związku małżeńskiego, na zasadach wspólności
          ustawowej majątkowej małżeńskiej, a umów majątkowych nie zawierali.
      11. Sprzedający Nieruchomość nabyli we wskazanych udziałach zgodnie z powyższym
        opisem, od osoby fizycznej, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 14
        czerwca 2005 r., oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości z 24 czerwca
        2005 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający
        ponadto wyjaśniają, że Nieruchomość w dacie nabycia stanowiła grunt rolny oraz
        przez cały okres posiadania jej przez Sprzedających jest ujawniona w ewidencji
        gruntów jako grunt rolny.
      12. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
        ..., uchwalonym Uchwałą nr ... (ogłoszoną w ...; dalej: MPZP) zgodnie z którym:
          - teren obejmujący działkę o nr ew. ... z obrębu ..., położony ..., znajduje się na
          obszarach planistycznych oznaczonych symbolami:
            - F6 MW/U - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług,
            - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii lokalnej, oznaczonej
              symbolami 9KD-L,
            - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii dojazdowej,
              oznaczonej symbolami 15KD- D,
      13. Kupujący oświadczył w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że znany jest mu fakt, iż
        część Nieruchomości jest zgodnie z obowiązującym MPZP przeznaczona pod drogi
        publiczne kategorii lokalnej i może zostać wywłaszczona pod te drogi, a także
        oświadczył, że okoliczność ta nie stanowi i nie będzie stanowiła podstawy do
        obniżenia ceny.
      14. Strony ponadto postanowiły, z zaznaczeniem że warunki te są zastrzeżone na
        korzyść Kupującego (tj. może się zrzec części lub wszystkich warunków), że
        ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się łącznie wszystkich
        wymienionych niżej warunków:
        1) Kupujący nabędzie sąsiednią Działkę x, o której Strony wspominały powyżej w
          kontekście realizacji Inwestycji (dalej: Warunek Pozytywny),
        2) a także pod warunkiem, że w okresie obowiązywania Przedwstępnej Umowy
          Sprzedaży:
        i. brak będzie toczących się postępowań oraz istnienia podstaw do wszczęcia
            postępowań, które mogłyby doprowadzić do pozbawienia któregokolwiek
            ze Sprzedających tytułu prawnego do Nieruchomości; oraz

        ii. Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń najemców,
            dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz
            dzierżycieli pod innym tytułem prawnym oraz brak będzie obciążeń
            Nieruchomości innych niż ujawnione w Księdze Wieczystej prowadzonej
            dla Nieruchomości na dzień podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży
            oraz wprost dopuszczonych zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży;
            oraz
        iii. działy I - IV Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od
            wpisów i wzmianek innych niż dopuszczone wprost zgodnie z
            Przedwstępną Umową Sprzedaży i wynikające z Przedwstępnej Umowy
            Sprzedaży; oraz
        iv. wszystkie oświadczenia Sprzedających zawarte w Przedwstępnej Umowie
            Sprzedaży są prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i
            prawnym oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umowy
            Sprzedaży, z zastrzeżeniem zmian wynikających z zawarcia lub należytego
            wykonania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.
      15. Warunki powyższe określone punktami i. - iv będą dalej zwane Warunkami
        Negatywnymi, a Warunek Pozytywny i Warunki Negatywne stanowią łącznie
        Warunki Zawieszające.
      16. Sprzedający oraz Kupujący ustalili, że po spełnieniu Warunków Zawieszających
        zawrą ostateczną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży) w terminie i za cenę
        określoną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży powiększoną lub niepowiększoną o
        ewentualny należny podatek VAT według stawki obowiązującej na dzień powstania
        obowiązku podatkowego, w zależności od rozstrzygnięcia w zakresie niniejszego
        wniosku. Jednocześnie w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Strony ustaliły także
        zasady płatności ceny z tytułu sprzedaży Nieruchomości.
      17. Strony postanowiły także, że w przypadku gdy do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży
        część Nieruchomości przeznaczona w MPZP przeznaczona pod drogi publiczne tj.:
        - położona w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii lokalnej
          oznaczonej symbolem 9KD-L, lub
        - położona w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii dojazdowej
          oznaczonej symbolem 15KD-D
          przejdzie na rzecz Miasta ... na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na
          realizację inwestycji drogowej zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o
          szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg
          publicznych wówczas, ze względu na cel ekonomiczny transakcji objętej
          niniejszym aktem, przedmiotem sprzedaży zgodnie z Umową Sprzedaży będzie
          pozostała po wywłaszczeniu część Nieruchomości, oraz Sprzedający w Umowie
          Sprzedaży nieodwołalnie przeniosą na rzecz Kupującego przysługujące im w
          stosunku do Miasta ... wierzytelności o odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia
          części Nieruchomości na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na realizację
          inwestycji drogowej i w takim przypadku łączna cena za Nieruchomość nie
          ulegnie zmianie a wartość wierzytelności w stosunku do Miasta ... o
          odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia części Nieruchomości określona
          zostanie zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży.

      18. W celu umożliwienia Kupującemu wykonania czynności niezbędnych dla
        przygotowania przez Kupującego realizacji Inwestycji na Nieruchomości Sprzedający
        wyrazili zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na
        dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do:
        - uzyskania warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci
          infrastruktury technicznej,
        - uzyskania warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej w związku z
          przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej,
        - uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość,
        - uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych w
          rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów
          rolnych i leśnych,
        - uzyskania innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia Na
          Budowę,
        - wykonania czynności przygotowawczych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia
          Na Budowę.
      19. Przy czym w celu uniknięcia wątpliwości Sprzedający oświadczyli, że czynności
        podejmowane w oparciu o udzielone prawo dysponowania Nieruchomością na cele
        budowlane podejmowane są wyłącznie na rzecz i na rachunek oraz na koszt
        Kupującego a ponadto Kupujący przyjmuje do wiadomości, że żadne z opisanych w
        pkt 18 powyżej działań nigdy nie było podejmowane przez Sprzedających, ani przez
        żadne osoby działające na zlecenie i/lub w imieniu Sprzedających, gdyż
        nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających na cele związane z
        rolnictwem, podobnie jak pozostałe grunty sąsiadujące z Nieruchomością, wobec
        tego Sprzedający nie gwarantują, że Kupującemu uda się pozyskać zgody/decyzje
        opisane wyżej, potrzebne do realizacji Inwestycji Kupującego.
      20. Przedmiotowa zgoda wskazana w pkt 18 uprawnia do złożenia oświadczenia o
        prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3
        pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane.
      21. Powyższa zgoda do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, wskazana
        w pkt 18 powyżej, w dalszej części niniejszego wniosku będzie określona jako Zgoda.
      22. W celu umożliwienia Kupującemu wykonania czynności niezbędnych dla
        przygotowania przez Kupującego realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości
        Sprzedający ustanawiają pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego w
        Przedwstępnej Umowie Sprzedaży z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i
        upoważnia ich, z prawem do samodzielnego działania, do:
        a) reprezentowania Sprzedających w postępowaniu o wydanie przez organ w
          trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.
          U. 2013 r., poz.1205) decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków
          rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg,
          odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i
          korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania
          niniejszego pełnomocnictwa,
        b) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości, oraz wszelkich ksiąg
          wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź
          odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,
        c) składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak
          również odbioru wszelkich dokumentów w tym wypisów i wyrysów z rejestru

          gruntów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i
          niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,
        d) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia
          Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej oraz warunków
          usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej,
        e) reprezentowania Sprzedających w zakresie wglądu w akta postępowań
          administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w
          których stroną są Sprzedający, w tym w szczególności uzyskiwania wszelkich
          informacji oraz kopii i odpisów dokumentów z tych postępowań,
        f) podejmowania działań w celu zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi
          publicznej, w tym w szczególności uzyskania uzgodnień komunikacyjnych,
          decyzji o lokalizacji zjazdu a także składania występowania w imieniu
          Sprzedających o zaprojektowanie i wykonanie zjazdów na Nieruchomość w
          ramach inwestycji drogowych realizowane przez innych podmioty w tym przez
          Miasto ....
      23. Sprzedający ponadto postanowili, że niniejsze pełnomocnictwo obejmuje również
        umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w
        jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach
        umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a
        które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie
        oraz, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności lub reprezentować drugą
        stronę czynności dokonywanej w imieniu mocodawcy.
      24. Sprzedający i Kupujący ponadto postanowili, że powyższe pełnomocnictwo nie
        upoważnia pełnomocników do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu
        Sprzedających oraz że w przypadku gdyby na skutek wydania w oparciu o to
        pełnomocnictwo decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych
        Sprzedających obciążały jakiekolwiek opłaty Kupujący zobowiązuje się je pokryć i
        zapłacić wszelkie należności wynikające z takich decyzji.
      25. Kupujący zobowiązał się informować na bieżąco Sprzedających o wszelkich
        decyzjach, uzgodnieniach postanowieniach itp. uzyskanych na podstawie
        pełnomocnictwa i przekazywać Sprzedającym kopie dokumentów uzyskanych przez
        pełnomocników pocztą elektroniczną na adresy wskazane w Przedwstępnej
        Umowie Sprzedaży w terminie 5 dni roboczych od ich uzyskania.
      26. Sprzedający ustanowili swoimi pełnomocnikami podmioty wskazane w
        Przedwstępnej Umowie Sprzedaży i upoważnili ich, każdego z prawem do
        samodzielnego działania, do zawarcia w imieniu Sprzedających Umowy Sprzedaży
        na warunkach i za cenę ustaloną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży na wypadek
        niestawiennictwa wszystkich lub któregokolwiek ze Sprzedających na termin w dniu
        zawarcia Umowy Sprzedaży albo w dacie końcowej zawarcia Umowy Sprzedaży w
        przypadku opisanym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, lub odmowy podpisania
        Umowy Sprzedaży przez wszystkich lub któregokolwiek ze Sprzedających pomimo
        stawiennictwa.
      27. W odniesieniu do pełnomocnictwa udzielonego Wnioskodawcy, działając na
        podstawie art. 108 kodeksu cywilnego Sprzedający postanowili ponadto, że
        pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu
        mocodawcy tj. Sprzedających.

      28. Powyższe pełnomocnictwo do wykonania czynności niezbędnych dla
        przygotowania przez Kupującego realizacji Inwestycji będzie w dalszej części
        niniejszego wniosku określana jako Pełnomocnictwo.
      29. Ponadto, Strony pragną wskazać, że:
        - Sprzedający 3 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: ..., przy czym
          Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nią
          działalności gospodarczej, ani też nie była w jakikolwiek sposób
          wykorzystywana w prowadzonej działalności;
        - Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie prowadzą działalności gospodarczej a
          Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nich
          działalności gospodarczej,
        - Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, użyczenia, ani najmu ani żadnej
          innej umowy, na podstawie której osoba trzecia posiadałyby prawo do
          korzystania z Nieruchomości ani też żadna osoba trzecia nie korzysta z
          Nieruchomości bezumownie,
        - Sprzedający nie podejmowali działań związanych z:
            - uzyskaniem warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji
              do sieci infrastruktury technicznej,
            - uzyskaniem warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej w
              związku z przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury
              technicznej,
            - uzyskaniem decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość,
            - uzyskaniem decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków
              rolnych w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o
              ochronie gruntów rolnych i leśnych,
            - uzyskaniem innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia
              Na Budowę,
            - wykonaniem czynności przygotowawczych niezbędnych do uzyskania
              Pozwolenie Na Budowę,
        - Sprzedający podkreślili w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że czynności
          podejmowane w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo opisane wcześniej
          podejmowane są wyłącznie na rzecz i na rachunek Kupującego a intencją
          Sprzedających nie było i nie jest podejmowanie jakichkolwiek działań w
          odniesieniu do Nieruchomości, które stanowią lub mogłyby być traktowane
          jako prowadzenie działalności gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości
          lub z wykorzystaniem Nieruchomości jako składnika działalności gospodarczej,
        - nie zostały wydane żadne decyzje obejmujące obszar Nieruchomości
          zatwierdzające projekt budowlany i zezwalające na budowę, nie toczy się żadne
          postępowanie w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i
          zezwalającej na budowę na Nieruchomości bądź ich części, oraz Sprzedający, z
          zastrzeżeniem opisanym w niniejszym wniosku, nie udzielili żadnemu
          podmiotowi trzeciemu prawa do dysponowania Nieruchomościami lub ich
          częściami na cele budowlane,
        - Wnioskodawca (deweloper) zainteresowany zakupem Nieruchomości z własnej
          inicjatywy zaoferował jej kupno. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań
          w zakresie nawiązania kontaktu z Kupującym. Wszelkie czynności związane z
          nawiązywaniem kontaktu czy transakcją kupna działki wynikają z działań
          podejmowanych z inicjatywy Kupującego,

        - Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie
          wartości rynkowej Nieruchomości, m.in. Sprzedający nie występowali o
          opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie terenu,
          wydzielenie dróg, nie prowadzono działań marketingowych w związku z
          zamiarem sprzedaży Nieruchomości,
        - Sprzedający od daty nabycia przedmiotowej Nieruchomości nie dokonywali
          sprzedaży lub zamiany prawa własności lub użytkowania wieczystego
          nieruchomości, jak i nie planują również sprzedaży lub zamiany innej
          nieruchomości,
        - Sprzedający i Kupujący postanowili, że wydanie Nieruchomości na rzecz
          Kupującego nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży, przy czym
          protokół zdawczo odbiorczy zostanie podpisany najpóźniej bezpośrednio po
          podpisaniu umowy sprzedaży. Sprzedający wyjaśniają, że tak jak w całym
          okresie posiadania Nieruchomości, będą ją wykorzystywać tylko i wyłącznie na
          cele osobiste (prywatne), w sposób opisany w niniejszym wniosku, do daty
          zawarcia umowy sprzedaży, w której przekażą Kupującemu prawo
          dysponowania Nieruchomością jako właścicielowi.
    Z uwagi na fakt, że treść uzupełnienia wniosku z 5 marca 2025 r. dotyczy wyłącznie kwestii
    wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została
    przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko, że w zakresie sprzedaży opisanej Nieruchomości
    Sprzedający nie będą występowali w charakterze podatników VAT i tym samym
    Sprzedający nie będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT i
    wystawienia faktur na rzecz Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a sprzedaż
    udziałów w Nieruchomości przez każdego ze Sprzedających będzie opodatkowana
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający odnośnie sprzedaży Nieruchomości nie będą
    występowali w charakterze podatnika VAT. Tym samym Sprzedający nie będą zobowiązani
    do wystawienia faktur na Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości (ani z tytułu
    otrzymania zaliczki) wraz z właściwą stawką VAT, lecz sprzedaż udziałów w Nieruchomości
    przez każdego ze Sprzedających będzie opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych (PCC).
    W konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez każdego ze Sprzedających
    będzie opodatkowana PCC.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska,
    która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska
    Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym
    zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne
    rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 16 kwietnia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-
    1.4012.81.2025.3.KO.

    Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
      b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
          albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do

          lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
          prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy
    posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że
    dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub
    przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo
    zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie
    dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania zamierza kupić do Zainteresowanych niebędących stroną
    postępowania niezabudowaną nieruchomość.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy
    wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma
    zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług
    może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z 16 kwietnia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.81.2025.3.
    KO, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej stwierdził, że „(...) dostawa przez Sprzedających udziału w prawie
    własności Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez
    podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy (...) W
    konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających udziałów w prawie
    własności Nieruchomości tj. niezabudowanej działki, będzie stanowić czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.”.
    Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i
    usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej we
    wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie
    można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że w związku z tym, iż Sprzedający nie będą
    działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w

    powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży
    będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    .... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.