Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-110/16-4/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-05-09
Teza: Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 sprzedaż Działki wydzielonej z Nieruchomości przez Sprzedawców na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 marca 2016 r. (data wpływu 4 marca 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 kwietnia 2016 r. (data nadania 4 kwietnia 2016 r., data wpływu 6 kwietnia 2016 r.) na wezwanie Nr IPPP3/4512-178/16-2/RM, IPPB2/4514-110/16-2/LS z dnia 24 marca 2016 r. (data nadania 24 marca 2016 r., data doręczenia 29 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 marca 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: ,,VAT”) prowadzącym działalność deweloperską opodatkowaną podatkiem VAT. Spółka zamierza nabyć prawo własności działki, która zostanie wydzielona w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości (dalej: „Działka”) stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 5/7, o sposobie korzystania oznaczonym symbolem "Bi": inne tereny zabudowane (dalej: „Nieruchomość”).

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Działkę w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT). Wykorzystanie Działki w prowadzonej działalności gospodarczej polegać ma na wybudowaniu na Działce budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, powierzchni użytkowej mieszkalnej i powierzchni użytkowej usługowej przy uwzględnieniu zabudowy śródmiejskiej uzupełniającej oraz wskaźnika miejsc postojowych przypadających na jeden lokal mieszkalny nie więcej niż 1:1, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, a także wjazdem na teren Działki (dalej: „Inwestycja”).

W celu nabycia Działki i realizacji Inwestycji w dniu 12 stycznia 2016 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Działki (dalej: „Umowa”). Sprzedawcami Działki będą osoby fizyczne niebędące stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej na skutek niniejszego wniosku mające status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej wskazane w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B (dalej: „Sprzedawcy”). Sprzedawcy nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT, ani też nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu lub pośrednictwa przy obrocie nieruchomościami.

Sprzedawcy nabyli tytuł prawny do Nieruchomości od Miasta na podstawie umowy o oddaniu gruntu we współużytkowanie wieczyste oraz umowy sprzedaży budynków zawartej w dniu 14 lutego 2013 r. oraz decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 5/7 wydanej przez Zarząd Dzielnicy w dniu 7 kwietnia 2014 r. Wedle oświadczenia Sprzedawców Nieruchomość jest niezabudowana, co potwierdza również akt notarialny z dnia 14 lutego 2013 r.

Nieruchomość nie była na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedawców z wyjątkiem umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającymi a Spółdzielnią Detaliczno-Hurtową „H.” w dniu 19 kwietnia 2013 r.

Ponadto Sprzedawcy nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, itp., gdyż czynności te będą wykonane przez Spółkę. Sprzedawcy nie będą również prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości, z której zostanie wydzielona Działka. Zgodnie z Umową, prawo własności Działki zostanie wydzielone w wyniku podziału geodezyjnego Nieruchomości przeprowadzonego przez Spółkę działającą jako pełnomocnik Sprzedających.

Zgodnie z umową Sprzedawcom przysługiwać będzie wynagrodzenie o charakterze pieniężnym. Jednakże strony Umowy dopuściły możliwość rozliczenia części ceny sprzedaży Działki (w przypadku każdego ze Sprzedających nie przekraczającej 60% ceny należnej za Działkę każdemu ze Sprzedających) poprzez zastrzeżoną na rzecz Sprzedających opcję zakupu lokali mieszkalnych/usługowych i miejsc garażowych (przypisanych do danego lokalu) w Inwestycji albo w innych dostępnych w danym czasie w sprzedaży inwestycjach Spółki na terenie Warszawy.

Na dzień sporządzenia Umowy, Nieruchomość położona była na terenie, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiająca realizację Inwestycji na Działce.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Działki na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskaniu przez Wnioskodawcę i na jego koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu umożliwiającej realizację Inwestycji na Działce, tj. przeznaczenia go na cele budowlane oraz po zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę.

Pismem z dnia 24 marca 2016 r. Nr IPPP3/4512-178/16-2/RM, IPPB2/4514-110/16-2/LS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

1.  Przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonej kopii dokumentu z którego wynika umocowanie dla Dyrektora Generalnego na Polskę do reprezentowania Spółki w Polsce, w tym do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Pismem z dnia 4 kwietnia 2016 r. (data nadania 4 kwietnia 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przy sprzedaży Działki wydzielonej z Nieruchomości Sprzedawcy staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Działki wydzielonej z Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki?
2.  Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 sprzedaż Działki wydzielonej z Nieruchomości przez Sprzedawców na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 29 kwietnia 2016 r. Nr IPPP3/4512-178/16-4/RM.

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 (brak uznania Sprzedawców za podatników VAT) sprzedaż Działki wydzielonej z Nieruchomości przez Sprzedawców na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1 a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, źe strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy, tj. czy przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 sprzedaż Działki wydzielonej z Nieruchomości przez Sprzedawców na rzecz Spółki będzie opodatkowana PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Działki wydzielonej z Nieruchomości podatkiem VAT może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

W ocenie Wnioskodawcy przy sprzedaży Działki wydzielonej z Nieruchomości Sprzedawcy nie staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Działki wydzielonej z Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Działki wydzielonej z Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka zamierza nabyć prawo własności działki, która zostanie wydzielona w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości (dalej: „Działka”) położonej w województwie mazowieckim, w Warszawie, w dzielnicy Ochota, przy ulicy Białobrzeskiej i Ppłk Grzymały-Sokołowskiego stanowiącą działkę ewidencyjną z obrębu 2-02-06 o numerze 5/7, o sposobie korzystania oznaczonym symbolem "Bi": inne tereny zabudowane (dalej: „Nieruchomość”).

W interpretacji indywidualnej z dnia 29 kwietnia 2016 r. Nr IPPP3/4512-178/16-4/RM w dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(\`(...)\`) sprzedaż Działki wydzielonej z Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności zbycia majątku osobistego, lecz majątku wykorzystywanego przez Sprzedawców w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy Działki, która była przedmiotem najmu i stanowiła dla Sprzedawców źródło korzyści majątkowych, Sprzedawcy wypełnią przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy a przedmiotowa dostawa Działki będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanym niebędącym Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.