Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-117/15/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-07-29
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zawarcia umowy o dożywocie
Słowa kluczowe: dożywocie; nieruchomości; sprzedaż; wspólność-wspólność majątkowa; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 20 kwietnia 2015 r. (data otrzymania 29 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym 6 lipca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 kwietnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z 11 czerwca 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-117/15/NG wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 26 czerwca 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 24 lipca 2006 r. małżonek Wnioskodawcy nabył udział ½ w gospodarstwie rolnym. Udział ten nabył w drodze zawarcia 24 lipca 2006 r. umowy o dożywocie, co zostało zapisane w księgach wieczystych 9 października 2006 r. Ww. udział ½ w nieruchomości małżonek Wnioskodawcy nabył będąc w tym czasie w związku małżeńskim z Wnioskodawcą, wobec czego nieruchomość ta weszła w skład majątku objętego wspólnością ustawową Wnioskodawcy i jego małżonka. Małżonkowie nie mają rozdzielności majątkowej.

Następnie 1 kwietnia 2014 r. aktem notarialnym Wnioskodawca wspólnie z małżonkiem zawarli z siostrą małżonka i jej małżonkiem, jako współwłaścicielami w udziałach po ½ części nieruchomości, umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Przedmiotem zniesienia współwłasności nieruchomości było gospodarstwo rolne zabudowane składające się z działek gruntu numer 113, 112/1, 112/2 o łącznej powierzchni 6,3837 ha. Jak wynika z aktu notarialnego zniesienia współwłasności małżonek Wnioskodawcy uzyskał część nieruchomości poniżej swojego udziału we współwłasności, a z tego wynika, że nie uległ zwiększeniu stan majątku małżonków. Mianowicie, zgodnie z ww. aktem notarialnym, wartość udziału małżonka Wnioskodawcy w ww. gospodarstwie przed zniesieniem współwłasności wynosiła 99.000,00 zł (w tym wartość udziału w gruncie 59.000,00 zł i wartość udziału w budynku mieszkalnym 40.000,00 zł) czyli w tej samej wysokości jak siostry małżonka Wnioskodawcy. W wyniku zniesienia współwłasności bez wzajemnych spłat i dopłat siostra małżonka Wnioskodawcy nabyła nieruchomość o łącznej wartości wynoszącej 147.000,00 zł (w tym wartość gruntu 67.000,00 zł oraz wartość budynku mieszkalnego 80.000,00 zł). Zatem siostra małżonka Wnioskodawcy nabyła majątek (nieruchomość) o wartości przekraczającej jej udział w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności o 8.000,00 zł w gruncie i o 40.000,00 zł w budynku mieszkalnym. Natomiast małżonek Wnioskodawcy nabył nieruchomość o wartości poniżej swojego pierwotnego udziału, gdyż nie nabył własności budynku w żadnej części a nabył odpowiednio grunt o powierzchni 3 ha o wartości 51.000,00 zł. Ponieważ w wyniku, zniesienia współwłasności małżonek Wnioskodawcy uzyskał nieruchomości o wartości poniżej swojego udziału we współwłasności to z tego jednoznacznie wynika, że nie uległ zwiększeniu stan jego osobistego majątku w wyniku wyżej opisanego zniesienia współwłasności nieruchomości.

W dniu 6 października 2014 r. aktem notarialnym Wnioskodawca wraz z małżonkiem sprzedali ww. nieruchomość.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy zniesienie współwłasności nieruchomości rodzi obowiązek liczenia od nowa 5 letniego okresu zwalniającego od obowiązku przyjęcia ww. sprzedaży do źródeł przychodu i zapłaty podatku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, według obowiązującego orzecznictwa podatkowego, gdy udział danej osoby w wyniku podziału i zniesienia współwłasności nie uległ powiększeniu to nie ma miejsca „nowe nabycie” gdyż nie miało miejsca powiększenie stanu majątkowego. Wnioskodawca wskazuje, że taki pogląd wyrażony został w następujących wyrokach sądów administracyjnych: w wyroku WSA w Poznaniu z 18 czerwca 2014 r. sygn. akt I SA/Po 1133/l3, wyroku NSA z 3 kwietnia 2014 r. sygn. akt II FSK 984/12.

Zgodnie z powyższym orzecznictwem, zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez Wnioskodawcę i jego małżonka nie rodzi po stronie Wnioskodawcy konieczności liczenia od nowa 5 letniego okresu zwalniającego od obowiązku przyjęcia sprzedaży do źródeł przychodu i zapłaty podatku na podstawie art. 10 ust. l pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dlatego Wnioskodawca uważa, że dokonana przez niego i małżonka 6 października 2014 r. sprzedaż gruntu o powierzchni 3,00 ha, nie stanowi źródła przychodu rodzącego obowiązek zapłaty podatku, bo nastąpiła po upływie okresu dłuższego niż 5 lat od dnia nabycia przez Wnioskodawcę i jego małżonka gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie Organ przypomina, że rozpatrując sprawę ma obowiązek oprzeć się na stanie faktycznym przedstawionym przez Wnioskodawcę. Organ podatkowy nie ustala samodzielnie stanu faktycznego ani nie ocenia jego zgodności z rzeczywistością. Jeśli stan faktyczny nie odpowiada stanowi rzeczywistemu to wydana interpretacja nie wywołuje dla wnioskodawców skutków prawnych. W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca jako element stanu faktycznego wskazał, że udział ½ w gospodarstwie rolnym należał do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonka ponieważ został nabyty w trakcie trwania związku małżeńskiego w drodze umowy o dożywocie. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabyli nieruchomość gruntową o powierzchni 3 ha. W dniu 1 października 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem sprzedali ww. nieruchomość. Natomiast z załączonych do wniosku dokumentów wynika odmienny stan faktyczny sprawy niż to co zostało opisane we wniosku o interpretację. Z dokumentów nie wynika, aby w księdze wieczystej nieruchomości ujawnieni jako współwłaściciele byli oboje małżonkowie. Jest dokładnie odwrotnie – w księdze wieczystej ujawniony był wyłącznie jeden z małżonków, ten który był stroną umowy o dożywocie. Z wniosku nie wynika też aby sąd prawomocnym wyrokiem stwierdził i usunął niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nakazując wpisanie do księgi wieczystej drugiego z małżonków. Nie istniały zatem żadne podstawy prawne do twierdzenia, że udział w gospodarstwie rolnym należał do majątku wspólnego Wnioskodawcy i małżonka. Myli się bowiem Wnioskodawca sądząc, że w każdym przypadku zawarcie umowy o dożywocie w trakcie trwania wspólności ustawowej oznacza wejście nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Na podstawie załączonych dokumentów należy stwierdzić, że takie twierdzenie Wnioskodawcy było nieuprawnione a sąd nie ustalił innego stanu prawnego nieruchomości, niż ujawniony w księdze wieczystej. Takiej mocy nie ma z pewnością interpretacja indywidualna ani oświadczenie małżonków zawarte w akcie notarialnym. To zaś oznacza, że własność nieruchomości Wnioskodawca nabył dopiero w drodze umowy o zniesienie współwłasności. Wnioskodawca przedstawił jednak Organowi do oceny inny stan faktyczny.

Organ nie ma zaś uprawnienia aby zmieniać bądź ustalać ten stan na podstawie dokumentów, tak jak nie ma uprawnień aby prostować stan prawny nieruchomości, zatem za podstawę orzekania musiał przyjąć stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawcę, nawet jeśli nie odpowiadał on rzeczywistości. W takich przypadkach kiedy wnioskodawca podaje stan faktyczny odmienny od tego, który wystąpił w rzeczywistości taka interpretacja nie wywoła żadnych skutków prawnych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego przepisu należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że małżonek Wnioskodawcy w 2006 r., w drodze zawarcia umowy o dożywocie, nabył udział ½ w nieruchomościach – w gospodarstwie rolnym o powierzchni 6,3837 ha. Wnioskodawca wskazał, że ww. nabycie nastąpiło do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską Wnioskodawcy i jego małżonka. Następnie 1 kwietnia 2014 r. w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabyli na wyłączną własność nieruchomości gruntowe o powierzchni 3 ha o wartości 51.000,00 zł. W akcie notarialnym zniesienia współwłasności wartość wszystkich działek będących przedmiotem zniesienia współwłasności (wartość gospodarstwa rolnego) została ustalona na łączną kwotę 198 000,00 zł. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. W dniu 1 października 2014 r. Wnioskodawca z małżonkiem sprzedali ww. nieruchomość gruntową o powierzchni 3 ha.

W tym miejscu zauważyć należy, że celem zniesienia współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy lub prawa wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w wyniku zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio przysługiwał mu w nieruchomości lub prawie, to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej ten udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Aby zatem ustalić czy w rozpatrywanej sprawie w drodze zniesienia współwłasności można mówić o nabyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy porównać wartość rynkową działek nabytych przez Wnioskodawcę i jego małżonka w dniu zniesienia współwłasności tj. 1 kwietnia 2014 r. (51.000,00 zł zł) ustaloną na dzień dokonania zniesienia współwłasności z wartością udziału ½ w całym majątku będącym przedmiotem zniesienia współwłasności ustaloną również na 1 kwietnia 2014 r. (czyli ½ x 198.000,00 zł = 99.000,00 zł). Zatem Wnioskodawcy i jego małżonkowi w wyniku zniesienia współwłasności przypadł majątek o wartości nieprzekraczającej wartości udziału nabytego przed dokonaniem zniesienia współwłasności. To oznacza, że Wnioskodawca nie nabył dodatkowego udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości.

W tym miejscu należy podkreślić, że powyższych ustaleń dokonano w oparciu o wartości, jakie Wnioskodawca wskazał we wniosku, przyjmując, że są one wartościami rynkowymi. Bowiem w celu określenia czy w wyniku zniesienia współwłasności następuje nabycie nieruchomości ich wartości ustala się na podstawie cen rynkowych działek obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy o zniesienie współwłasności. Za cenę rynkową należy uznać wartość określonej rzeczy lub prawa ustaloną na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia. Subiektywne przekonanie Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli, co do wysokości ustalonych wartości rynkowych nieruchomości, nie może być wyznacznikiem cen rynkowych działek.

Podsumowując, skoro w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy i jego małżonkowi przypadł majątek o wartości nieprzekraczającej wartości udziału nabytego przed dokonaniem zniesienia współwłasności, to stwierdzić należy, że Wnioskodawca prawo własności nieruchomości o pow. 3 ha nabył w 2006 r. w drodze zawarcia umowy o dożywocie (o ile wartości podane przez współwłaścicieli jako wartości rynkowe nieruchomości będących przedmiotem zniesienia współwłasności na dzień dokonania tej czynności odpowiadają w rzeczywistości wartościom rynkowym). W takim przypadku data dokonania zniesienia współwłasności nie stanowi nowej daty nabycia nieruchomości a zatem nie rodzi obowiązku liczenia od nowa okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji sprzedaż ww. nieruchomości w 2014 r. nie stanowiła w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ pięcioletniego terminu zawartego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To zaś oznacza, że sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.