Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1045/12/DSZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-02-14
Teza: Nakłady poczynione przez Wnioskodawcę na zbywaną nieruchomość, które nie są udokumentowane fakturami VAT (w tym praca własna Wnioskodawcy udokumentowana w operacie szacunkowym biegłego rzeczoznawcy) nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: dokumentowanie; faktura-faktura VAT; koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; operat szacunkowy; praca
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15 listopada 2012 r. (data wpływu 19 listopada 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 stycznia 2013 r. (data wpływu do tut. organu 12 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób w fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 11 stycznia 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego podatku dochodowego od osób w fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył działkę budowlaną w 2010 r. Postawił na niej dom, znajdujący się obecnie w stanie surowym zamkniętym. Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.

Wnioskodawca posiada fakturę VAT na wybudowany dom na kwotę 26 tys. zł. Budynek stawiał samodzielnie, z pomocą najbliższych, w systemie gospodarczym. Wkład własnej pracy jest w stanie udokumentować za pomocą operatu szacunkowego opracowanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego dla banku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota wkładu pracy własnej udokumentowana przy pomocy operatu szacunkowego przedstawiającego wartość budynku może być zaliczona jako koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy wycena przygotowana przez biegłego rzeczoznawcę w postaci operatu szacunkowego może być podstawą do uznania i ustalenia poniesionych przez Niego kosztów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Zatem dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma ustalenie momentu jej nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy w tej materii skorzystać z regulacji zawartej w prawie cywilnym.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 47 § 1 ww. ustawy statuuje, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z kolei, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 ww. ustawy).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje co do zasady zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

W tej sytuacji, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od daty nabycia prawa własności gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2010 r. zakupił nieruchomość, na której postawił dom w stanie surowym zamkniętym. Przedmiotową nieruchomość zamierza sprzedać przed upływem 5 lat od chwili nabycia.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z kolei, w myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d (dotyczącym kosztów uzyskania przychodu w przypadku nabycia nieruchomości w drodze m. in. spadku, darowizny), należy uznać udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że w niektórych przypadkach ustawodawca wyraźnie zastrzega, że poniesienie danego kosztu można potwierdzić wyłącznie za pośrednictwem określonego dokumentu. Wówczas regulacje te, jako lex specialis, będą miały pierwszeństwo przed ogólnymi zasadami prawa podatkowego. Dotyczy to tych przypadków, gdy dane wyjątki przewidziane są w przepisach ustaw podatkowych.

Przepisem takim jest bez wątpienia art. 22 ust. 6e ww. ustawy. Stanowi on, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Oznacza to, że sam fakt poniesienia przez podatnika danego wydatku (nakładu) zwiększającego wartość nieruchomości nie upoważnia jeszcze do zaliczenia go do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Aby określony nakład poniesiony przez podatnika w czasie posiadania nieruchomości mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tejże nieruchomości, musi on zostać udokumentowany w sposób wskazany w art. 22 ust. 6e ww. ustawy, tj. przy pomocy faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług lub dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z przedstawionego w niniejszym wniosku opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wybudowany w stanie surowym, zamkniętym na zakupionym gruncie budynek stawiał samodzielnie, z pomocą najbliższych, w systemie gospodarczym. Wkład własnej pracy jest On w stanie udokumentować za pomocą operatu szacunkowego opracowanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego dla banku.

Podkreślenia wymaga, że w treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wśród sposobów dokumentowania poniesionych kosztów ustawodawca nie wymienia wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym. Wobec tego nakłady poczynione przez Wnioskodawcę na zbywaną nieruchomość, które nie są udokumentowane fakturami VAT (w tym praca własna Wnioskodawcy) nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy zawarte w niniejszym wniosku uznać należy za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.