Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-910/13-6/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-03-24
Teza: Kosztem nabycia dla Wnioskodawcy jest też połowa kwoty kupna roszczeń do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej nabytych z majątku wspólnego małżonków na rzecz współmałżonków, na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 lipca 2002 r. w kwocie 10.000 zł oraz aktu notarialnego z 31 sierpnia 2009 r. w kwocie 10.000 zł. Wydatki te Wnioskodawca może podwyższyć począwszy od roku następującego po roku, w którym je poniesiono do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres trzech kwartałów w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ogłoszonemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski” za poszczególne lata.
Słowa kluczowe: darowizna; koszt-koszty uzyskania przychodów; małżeństwo; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; waloryzacja; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 listopada 2013 r. (data wpływu 11 grudnia 2013 r.) oraz w uzupełnieniu wniosku z dnia 12 lutego 2013 r. (data nadania 12 lutego 2014 r., data wpływu 14 lutego 2013 r.) na wezwanie tut. organu z dnia 4 lutego 2014 r. Nr IPPB2/415-910/13-2/MG (data nadania 5 lutego 2014 r., data doręczenia 10 lutego 2014 r.) oraz w uzupełnieniu wniosku z dnia 15 marca 2014 r. (data nadania 17 marca 2014 r., data wpływu 19 marca 2014 r.) na wezwanie tut. organu z dnia 6 marca 2014 r. Nr IPPB2/415-910/13-4/MG (data nadania 6 marca 2014 r., data doręczenia 14 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się do przychodu ze sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się do przychodu ze sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym repertorium A z dnia 17 października 2013 r. Wnioskodawca sprzedał prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 25/3 o obszarze 508,00 m2, jednostce ewidencyjnej, w miejscowości W, województwie mazowieckim, na terenach stanowiących inne tereny zabudowane oznaczone symbolem „Bi”.

Sposób nabycia przez Wnioskodawcę powyższej nieruchomości:

Na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 23 kwietnia 2010 roku przez Adama S., notariusza, za numerem Repertorium - Miasto ustanowiło prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz: Eugeniusza P.- w udziale 8/32 części, Jacka O.- w udziale 4/32 części, Marka O. - w udziale 4/32 części, Leonardy K/ - w udziale 8/32 części oraz Jacka i Anny małżonków O. - w udziale 8/32 części, na zasadach wynikających z art. 7 Dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta (Dz. U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), w wykonaniu postanowień ostatecznej decyzji wydanej w dniu 3 lutego 2010 roku z upoważnienia Prezydenta, na podstawie art. 7 ust. 1-3 powołanego wyżej dekretu, na dziewięćdziesiąt dziewięć lat za opłatą symboliczną, w zamian za „czynsz symboliczny”.

Pochodzenie udziałów małżeństwa Anny i Jacka O.

(1/8 udziałów) Jacek O., współmałżonek Wnioskodawcy, nabył 1/8 (jedną ósmą) części ww. nieruchomości jako spadkobierca. (1/4 udziałów) na podstawie aktu notarialnego z 11 lipca 2002 r., Repertorium A za kwotę 20.000 PLN (słownie: dwadzieścia tysięcy PLN) oraz aktu notarialnego z 31 sierpnia 2009 r. Repertorium \`(...)\`./2009 za kwotę 20.000 PLN (słownie: dwadzieścia tysięcy PLN) małżonek Wnioskodawcy, Jacek O., nabył z posiadanych przez małżonków wspólnie środków finansowych do majątku wspólnego małżonków roszczenia do 1/4 części ww. nieruchomości gruntowej od Stanisława , któremu prawo to przysługiwało na podstawie spadkobrania.

Dnia 21 lipca 2010 roku Jacek O. przysługujące jemu udziały w wymienionym powyżej prawie użytkowania wieczystego gruntu na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez Katarzynę Ł., notariusza w Warszawie, za numerem Repertorium, przekazał Wnioskodawcy, w całości do majątku osobistego.

W wyniku decyzji rodzinnej (podjętej przez ww. współużytkowników wieczystych) prawa użytkowania wieczystego zostały sprzedane aktem A numer z dnia 17 października 2013 r. jak opisano powyżej.

Poniesione koszty

1/

W dniu 5 kwietnia 2011 r. nastąpiło porozumienie z Kancelarią Adwokacką B. – B. określające wysokość należności wynikającej z umowy zlecenia zawartej między zleceniodawcami - Leonardą K., Anną i Jackiem O., Eugeniuszem P., Mariuszem O. za obsługę prawną w celu doprowadzenia do zwrotu (ustanowienia prawa wieczystego) nieruchomości o numerze ewidencyjnym 25/3 o obszarze 508,00 m2. Kwota łącznej należności wynosiła brutto 135.000,00 PLN. Działając w celu zaspokojenia wierzytelności solidarnej Wnioskodawca wpłacił dnia 22 kwietnia 2011 roku na rzecz tej kancelarii kwotę w wysokości brutto 101.250,00 PLN (słownie: sto jeden tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych), co dokumentuje faktura. Pozostała część należności została wpłacona przez Eugeniusza P., co zostało udokumentowane wystawioną na jego nazwisko fakturą VAT.

1/a

Poniesiony wyżej wydatek, koszt nabycia podlega wzrostowi o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS za rok 2012 - tj. o 3,7%.

2/

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła za pośrednictwem agencji P. s.c., która w dniu 17 października 2013 r. z tytułu należności wystawiła na nazwisko Wnioskodawcy fakturę VAT na kwotę brutto 118.750,35 PLN (słownie: sto osiemnaście tysięcy siedemset pięćdziesiąt złotych i trzydzieści pięć groszy). Kwota ta została pokryta przez sprzedających w częściach wynikających z udziału w nieruchomości, określonych aktem notarialnym repertorium z dnia 17 października 2013 r. Przypadający na Wnioskodawcę udział wynosi 12/32, tj. 41.906,38 PLN (słownie: czterdzieści jeden tysięcy dziewięćset sześć złotych i trzydzieści osiem groszy).

3/

Faktura z dnia 17 października 2013 r. wystawiona przez Kancelarię Notarialną na kwotę 265,68 zł (słownie: dwieście sześćdziesiąt pięć zł 68/100) za wypis z aktu notarialnego .

4/

Zaliczenie do kosztów nabycia nieruchomości 1/2 (połowy) kwoty kupna roszczeń do nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z 11 lipca 2002 r. Repertorium oraz aktu notarialnego z 31 sierpnia 2009 r. Repertorium , tj. 20.000 PLN (dwadzieścia tysięcy złotych).

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z Jackiem O. od 24 września 1985 r. Wymieniony powyżej zakup roszczeń w wysokości 1/4 nastąpił na podstawie artykułów 31, 32 i 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wnioskodawca oświadcza, że umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową ze współmałżonkiem nie zawierał.

4a/

Poniesiony w 2002 roku w przypadającej Wnioskodawcy części, tj. 10.000 PLN (słownie: dziesięć tysięcy) na podstawie aktu notarialnego z 11 lipca 2002 r. Repertorium wydatek nabycia podlega wzrostowi o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS za

*   rok 2003 o 0,8%,

*   rok 2004 o 3,5%,

*   rok 2005 o 2,1%,

*   rok 2006 o 1,0%,

*   rok 2007 o 2,5%,

*   rok 2008 o 4,2%,

*   rok 2009 o 3,5%,

*   rok 2010 o 2,6%,

*   rok 2011 o 4,3%,

*   rok 2012 - tj. o 3,7%.

4b/

Poniesiony w 2009 r. w przypadającej Wnioskodawcy części, tj. 10.000 PLN (słownie: dziesięć tysięcy) wydatek na podstawie aktu notarialnego wydatek nabycia podlega wzrostowi o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS za

*   rok 2010 o 2,6%,

*   rok 2011 o 4,3%,

*   rok 2012 - tj. o 3,7%.

Przedmiotowy wniosek obarczony był brakami formalnymi, w związku z tym pismem z dnia 4 lutego 2014 r. Nr IPPB2/415-910/13-2/MG (data nadania 5 lutego 2014 r., data doręczenia 10 lutego 2014 r.), na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

przeformułowanie zadanego przez Wnioskodawcę pytania mającego być przedmiotem interpretacji indywidualnej w powiązaniu z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, z uwagi na to, że zadane pytanie jest ogólnikowe i nie dotyczy indywidualnej sprawy Wnioskodawcy w kontekście interpretacji indywidualnej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

wskazanie jednoznacznego stanowiska Wnioskodawcy odnośnie ponownie sformułowanego pytania (stanowisko Wnioskodawcy nie może być ogólnikowe).

Wnioskodawca uzupełnił braki formalne wniosku w ustawowym terminie pismem z dnia 12 lutego 2014 r. (data nadania 12 lutego 2014 r., data wpływu 14 lutego 2014 r.).

Przedmiotowy wniosek obarczony był brakami formalnymi, w związku z tym pismem z dnia 6 marca 2014 r. Nr IPPB2/415-910/13-4/MG (data nadania 6 marca 2014 r., data doręczenia 14 marca 2014 r.), na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wyjaśnienie:

*   czy od chwili zawarcia związku małżeńskiego, tj. od dnia 24 września 1985 r. pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa (wspólność ustawowa)?

*   czy w wyniku dokonanej w dniu 21 lipca 2010 r. przez współmałżonka na rzecz Wnioskodawcy darowizny udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu na podstawie sporządzonego aktu notarialnego, czy też innej umowy Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem całości udziałów przysługujących w przedmiotowym prawie, tj. w wysokości 12/32 całości, czy też w wyniku dokonanej w dniu 21 lipca 2010 r. darowizny współmałżonek darował Wnioskodawcy do majątku osobistego udział w wysokości 4/32 stanowiący jego majątek odrębny nabyty w spadku, natomiast pozostałe udziały stanowiły majątek wspólny małżonków?

Wnioskodawca uzupełnił braki formalne wniosku w ustawowym terminie, pismem z dnia 15 marca 2014 r. (data nadania 17 marca 2014 r., data wpływu 19 marca 2014 r.), w którym wyjaśnił, że

1.  Od chwili zawarcia związku małżeńskiego pomiędzy Anną i Jackiem O., tj. od dnia 24 września 1985 roku istnieje między małżonkami wspólność majątkowa ustawowa małżeńska.
2.  21 lipca 2010 r. na podstawie aktu notarialnego, udział Jacka O., małżonka, wynoszący 4/32 części w użytkowaniu wieczystym nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Leszczyńskiej został darowany Annie O. do jej majątku osobistego.
3.  21 lipca 2010 r. na podstawie aktu notarialnego, udział Anny i Jacka O., małżonków, wynoszący 8/32 części w użytkowaniu wieczystym nieruchomości położonej w Warszawie z ich majątku wspólnego został darowany Annie O. do jej osobistego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy poniesione przez Wnioskodawcę koszty upoważniają Wnioskodawcę do obniżenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości i pomniejszają kwotę podlegającą opodatkowaniu ze sprzedaży nieruchomości w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla osoby nie prowadzącej działalności? Pytanie dotyczy kosztu:

1.  wynikającego z porozumienia z Kancelarią Adwokacką określające wysokość należności wynikającej z umowy zlecenia za obsługę prawną w celu doprowadzenia do zwrotu nieruchomości, zaspokojone przez Wnioskodawcę tytułem wierzytelności solidarnej, dokumentowane fakturą , oraz podwyższenie tej kwoty o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS za rok 2012 (szczegółowo opisane w punkcie 68);
2.  wynikającego z opłacenia wynagrodzenia dla agencji pośrednictwa sprzedaży nieruchomości P.s.c., w części wynikającej z udziału Wnioskodawcy w nieruchomości, określonego aktem notarialnym z dnia 17 października 2013, który wyniósł 12/32, tj. 41.906,38 PLN (słownie: czterdzieści jeden tysięcy dziewięćset sześć złotych i trzydzieści osiem groszy);
3.  koszt na rzecz Kancelarii Notarialnej c. za wypis aktu notarialnego , określony opłaconą przez Wnioskodawcę fakturą z dnia 17 października 2013 r. na kwotę 265,68 zł (słownie: dwieście sześćdziesiąt pięć zł 68/100);
4.  zaliczenie do kosztów nabycia nieruchomości 1/2 (połowy) kwoty kupna roszczeń do tej nieruchomości nabytych z majątku wspólnego małżeństwa Anny i Jacka O. na rzecz małżeństwa Anny i Jacka O. na podstawie aktu notarialnego z 11 lipca 2002 r. oraz aktu notarialnego z 31 sierpnia 2009 r. , oraz zwaloryzowania poniesionych kosztów o podane wskaźniki wzrostu cen towarów i usług ogłoszone w Dzienniku Urzędowym GUS za odpowiednie lata, określone w punkcie 68.

Zdaniem Wnioskodawcy, w nawiązaniu do sytuacji Wnioskodawcy, Wnioskodawca powołuje się na zapis art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt l i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz artykuł 22 tej ustawy oraz interpretacje indywidualne Ministra Finansów udzielonej 1 czerwca 2012 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (sygn. ILPB2/415--221/12-2/AJ), a także stanowisko z dnia 25 stycznia 2008 r. znak IPPB2/415-257- -4/SP wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, a także stanowisko z dnia 26 marca 2013 r. sygn. ITPB2/415-1184/12/BK wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy.

Ustawa z Dziennik Ustaw z 5 marca 1964 r. poz. 59 Kodeks rodzinny i opiekuńczy, a w szczególności artykułów 31, 32 i 36.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, a w szczególności Dział I, Zobowiązania solidarne art. 366 i dalsze oraz w szczególności art. 510, które to zapisy ustawowe i interpretacje uzasadniają prawidłowość:

*   zaliczenia do kosztów uzyskania poniesionego przez Wnioskodawcę wydatku za obsługę prawną wykonaną przez Kancelarię Adwokacką na rzecz odzyskania nieruchomości z tytułu zaspokojenia zobowiązania solidarnego, oraz podniesienia tego kosztu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS za rok 2012;
*   kosztu wynikającego z obsługi agencji pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości P.s.c., w części wynikającej z udziału Wnioskodawcy w nieruchomości;
*   kosztu na rzecz Kancelarii Notarialnej s.c. za wypis z aktu notarialnego, oraz
*   wynikającego z aktu notarialnego z 11 lipca 2002 r. połowy kosztu nabycia roszczeń do nieruchomości , tj. 10.000 PLN (dziesięć tysięcy złotych) zwaloryzowanego o wskaźniki wzrostu cen towarów i usług ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS z rok 2003 o 0,8%, za rok 2004 o 3,5%, rok 2005 o 2,1%, rok 2006 o 1,0%, rok 2007 o 2,5%, rok 2008 o 4,2%, rok 2009 o 3,5%, rok 2010 o 2,6%, rok 2011 o 4,3%, rok 2012 - o 3,7%;
*   oraz wynikającego z aktu notarialnego z 31 sierpnia 2009 r. połowy kosztu nabycia roszczeń do nieruchomości , tj. 10.000 PLN (dziesięć tysięcy złotych) zwaloryzowanego o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS za rok 2010 o 2,6%, rok 2011 o 4,3%, rok 2012 - tj. o 3,7%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 art. 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tego artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy sprzedaży, koszty i opłaty sądowe).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ww. ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów ogłaszany jest w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski” - do 15 października każdego roku (za pierwsze trzy kwartały w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, że aktem notarialnym z dnia 17 października 2013 r. Wnioskodawca sprzedał prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o obszarze 508,00 m2, położonej na terenach stanowiących inne tereny zabudowane. Na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 23 kwietnia 2010 r. - Miasto Stołeczne Warszawa ustanowiło prawo użytkowania wieczystego nieruchomości m.in. na rzecz współmałżonka Wnioskodawcy - w udziale 4/32 części, oraz współmałżonka Wnioskodawcy i Wnioskodawcy (małżonków) - w udziale 8/32 części, na zasadach wynikających z art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, w wykonaniu postanowień ostatecznej decyzji wydanej w dniu 3 lutego 2010 r. z upoważnienia Prezydenta m.st. Warszawy, na podstawie art. 7 ust. 1-3 powołanego wyżej dekretu, na dziewięćdziesiąt dziewięć lat za opłatą symboliczną, w zamian za „czynsz symboliczny”. Współmałżonek Wnioskodawcy nabył zatem 1/8 części przedmiotowego prawa jako spadkobierca, natomiast małżonkowie 1/4 udziałów na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 lipca 2002 r. za kwotę 20.000 zł, oraz aktu notarialnego z dnia 31 sierpnia 2009 r. za kwotę 20.000 zł. Współmałżonek Wnioskodawcy, nabył roszczenia do 1/4 części ww. nieruchomości gruntowej z posiadanych przez małżonków wspólnie środków finansowych do majątku wspólnego małżonków od osoby fizycznej, której prawo to przysługiwało na podstawie spadkobrania. Od chwili zawarcia związku małżeńskiego, tj. od dnia 24 września 1985 r. między małżonkami istnieje wspólność majątkowa ustawowa małżeńska. 21 lipca 2010 r. na podstawie aktu notarialnego, udział współmałżonka, wynoszący 4/32 części w użytkowaniu wieczystym nieruchomości został darowany Wnioskodawcy do majątku osobistego. W dniu 21 lipca 2010 r. na podstawie aktu notarialnego, udział małżonków, wynoszący 8/32 części w użytkowaniu wieczystym nieruchomości z ich majątku wspólnego został darowany Wnioskodawcy do majątku osobistego. Wnioskodawca umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową ze współmałżonkiem nie zawierał. W związku z nabyciem i sprzedażą przedmiotowych udziałów w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej poniesiono następujące koszty:

*   w dniu 5 kwietnia 2011 r. nastąpiło porozumienie z kancelarią adwokacką, określające wysokość należności wynikającej z umowy zlecenia zawartej między zleceniodawcami, w tym m.in. współmałżonkami za obsługę prawną w celu doprowadzenia do zwrotu (ustanowienia prawa wieczystego) nieruchomości. Kwota łącznej należności wynosiła 135.000 zł. Działając w celu zaspokojenia wierzytelności solidarnej Wnioskodawca wpłacił dnia 22 kwietnia 2011 r. na rzecz tej kancelarii kwotę w wysokości 101.250 zł, co zostało dokumentowane fakturą.
*   sprzedaż nieruchomości nastąpiła za pośrednictwem agencji, która w dniu 17 października 2013 r. z tytułu należności wystawiła na nazwisko Wnioskodawcy fakturę na kwotę brutto 118.750,35 zł. Kwota ta została pokryta przez sprzedających w częściach wynikających z udziału w nieruchomości, określonych aktem notarialnym. Przypadający na Wnioskodawcę udział wyniósł 12/32, co stanowi kwotę 41.906,38 zł;
*   faktura VAT z dnia 17 października 2013 r. wystawiona przez kancelarię notarialną na kwotę 265,68 zł za wypis z aktu notarialnego;
*   zaliczenie do kosztów nabycia nieruchomości 1/2 (połowy) kwoty kupna roszczeń do nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 lipca 2002 r. oraz aktu notarialnego z dnia 31 sierpnia 2009 r., tj. kwoty 20.000 zł.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia możliwości pomniejszenia osiągniętego przychodu ze sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o poniesione przez Wnioskodawcę koszty, szczegółowo wymienione w sformułowanych przez Wnioskodawcę pytaniach.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie natomiast do treści art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika – na gruncie przedmiotowej sprawy będą to przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.).

Jak stanowi art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 36 § 1 ww. ustawy, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku (art. 36 § 2 ww. ustawy). Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności (art. 36 § 3 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Umowa darowizny jest zatem jedną z form nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem jeżeli małżonkowie żyjący w ustroju wspólności ustawowej tak rozporządzili nieruchomością, tj. tak jak w niniejszej sprawie, że współmałżonek Wnioskodawcy darował Wnioskodawcy swoje udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, to przedmiot majątkowy stanowiący majątek odrębny współmałżonka Wnioskodawcy oraz wchodzący w skład majątku wspólnego małżonków stał się majątkiem odrębnym Wnioskodawcy.

W konsekwencji przyjmując za Wnioskodawcą uznać należy, że w 2010 r. Wnioskodawca stał się właścicielem całego udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w wysokości 12/32 części, który to udział Wnioskodawca odpłatnie zbył w dniu 17 października 2013 r.

W odniesieniu do możliwości pomniejszenia osiągniętego przychodu ze sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej nabytego w 2010 r. o poniesione przez Wnioskodawcę koszty, organ podatkowy potwierdza prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy w tym zakresie.

Ustalając wysokość osiągniętego przychodu z odpłatnego zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej Wnioskodawca uprawniony jest do pomniejszenia uzyskanego przychodu określonego w umowie sprzedaży z dnia 17 października 2013 r., o ile jego wartość odpowiada rynkowej wartości tego udziału o koszty odpłatnego zbycia, tj. opłacone przez Wnioskodawcę wynagrodzenie w wysokości 41.906,38 zł dla agencji pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, w części wynikającej z udziału Wnioskodawcy w prawie użytkowania wieczystego, określonego w akcie notarialnym w wysokości 12/32 części oraz o kwotę poniesioną na rzecz kancelarii notarialnej za wypis aktu notarialnego sprzedaży z dnia 17 października 2013 r. w wysokości 265,68 zł.

Tak obliczony przychód Wnioskodawca może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów, stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiące udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Kosztem tym jest należność wpłacona przez Wnioskodawcę w dniu 22 kwietnia 2011 r. w wysokości 101.250 zł na rzecz kancelarii adwokackiej, wynikająca z porozumienia, w związku z zawartą umową zlecenia na obsługę prawną w celu doprowadzenia do zwrotu nieruchomości. Wnioskodawca uprawniony jest do podwyższenie tej kwoty o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres trzech kwartałów w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ogłoszony przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski”, odnoszący się do 2012 roku.

Kosztem nabycia dla Wnioskodawcy jest też połowa kwoty kupna roszczeń do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej nabytych z majątku wspólnego małżonków na rzecz współmałżonków, na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 lipca 2002 r. w kwocie 10.000 zł oraz aktu notarialnego z 31 sierpnia 2009 r. w kwocie 10.000 zł. Wydatki te Wnioskodawca może podwyższyć począwszy od roku następującego po roku, w którym je poniesiono do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres trzech kwartałów w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ogłoszonemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski” za poszczególne lata.

Ponadto organ podatkowy zaznacza, że przedmiotem interpretacji indywidualnej nie była ocena prawidłowości przyjętych przez Wnioskodawcę waloryzacji kosztów nabycia o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim za poszczególne lata, ponieważ wykracza to poza zakres objęty procedurą wydawania interpretacji indywidualnych.

Jednocześnie organ podatkowy podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.