Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-572/13-5/HW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-10-08
Teza: 1. Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u? 2. Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.? 3. Czy sprzedaż dokumentacji projektowej podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 23%? 4. Czy sprzedaż działki niezabudowanej o nr 786/10 podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.?
Słowa kluczowe: budynek; dokumentowanie; grunty; grunty-grunt niezabudowany; korekta; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 91; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki komandytowej, reprezentowanej przez, przedstawione we wniosku z dnia 26 czerwca 2013 r. (data wpływu 1 lipca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 września 2013 r. (data wpływu 23 września 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług:

*   **jest prawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym i dokumentacji projektowej,
*   **jest nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo– usługowym i dokumentacji projektowej oraz działki niezabudowanej. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 września 2013 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka jest właścicielem nieruchomości położonej w \`(...)\` składającej się z trzech działek:

1.  działki nr 786/11 o obszarze 10.075,00 m 2, dla której jest prowadzona księga wieczysta nr …, powstałej w wyniku podziału działki nr 786/3,
2.  działki nr 786/l0 o obszarze 0,0755 m2, dla której jest prowadzona księga wieczysta nr …, powstałej w wyniku podziału działki nr 786/3. Działka jest przeznaczona pod drogę gminną;
3.  działki nr 785/1 o obszarze 2.094,00 m2, dla której jest prowadzona księga wieczysta nr KW \`(...)\`

Łączna powierzchnia ww. 3 działek wynosi 12.924,00 m2. Działki o numerach 785/1 i 786/11 są zabudowane trwale związanym z gruntem budynkiem hotelowo-usługowym w stanie surowym zamkniętym o łącznej powierzchni około 4.200 m2.

Nieruchomości obejmujące działki nr 785/1 oraz 786/3 (numeracja sprzed podziału, obecnie są to działki nr 786/10 i nr 786/11) zostały wniesione do Spółki w dniu 5 grudnia 2008 r. jako wkład niepieniężny komandytariusza. Na dzień wniesienia wkładu obie nieruchomości były zabudowane budynkiem hotelowo-usługowym w stanie surowym zamkniętym. Wniesienie nieruchomości jako wkładu do Spółki zostało dokonane zgodnie z postanowieniami umowy, zawartej w dniu 2 września 2009 r., zawiązującej Spółkę komandytową …. Wartość wkładu została określona w umowie zawiązującej Spółkę według wartości rynkowej (ustalonej na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy), która stanowiła podstawę obliczenia i pobrania przez notariusza podatku do czynności cywilnoprawnych. Zgodnie ze sporządzoną wyceną rzeczoznawcy wartość całej nieruchomości, tj. gruntu wraz z posadowionym budynkiem wyniosła 8.969.000 zł. Wartość gruntu została wyceniona w kwocie z przedziału 500 - 600 zł za m2, co przy powierzchni obu działek 12.924 m2, daje wartość w przedziale 6.462.000 - 7.754.400 zł. Wartość budynku na dzień sporządzenia wyceny stanowiła zatem wartość z przedziału 1.214.600 – 2.507.000 zł.

Komandytariusz nabył ww. nieruchomości częściowo (1/6) na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Poznaniu Wydział II Cywilny z dnia 05 lipca 2007 r. (sygn. akt …) o stwierdzeniu nabycia spadku oraz częściowo (5/6) na podstawie umowy darowizny z dnia 17 czerwca 2008 r.

Czynność wniesienia aportu została dokonana przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej z jej majątku, który nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Wniesienie aportu do Spółki było czynnością, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względów podmiotowych, tj. czynność ta nie została dokonana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze.

Działki nr 785/1 i nr 786/11 stanowią funkcjonalną całość. Oprócz zabudowy obiektem hotelowo-usługowym na nieruchomości jest posadowiony budynek stacji transformatorowej. Obiekt hotelowo-usługowy składa się z dwóch brył zblokowanych prostopadle i tworzących funkcjonalną całość. Część A została przeznaczona głównie na działalność hotelową, natomiast część B na działalność wypoczynkową i biznesową z częścią restauracyjną, konferencyjną i rekreacyjną (basen). Przewidywany standard wykończenia wnętrz wysoki (hotel o kategorii przynajmniej trzech gwiazdek). W części hotelowej przewidziano 24 pokoje dwuosobowe i apartament. Na dzień poprzedzający dokonanie aportu w obiekcie wykonano następujące prace: ławy fundamentowe, ściany fundamentowe, ściany zewnętrzne warstwowe z cegły kratówki ocieplonej styropianem, część ścian wewnętrznych z cegły pełnej, ściany zewnętrzne poddasza warstwowe, słupy żelbetowe, stropy żelbetowe oraz gęstożebrowe, wieńce, podciągi żelbetowe, konstrukcję basenu żelbetową częściowo murowaną, nadproża prefabrykowane, konstrukcję dachu (drewniana), pokrycie dachu z blachodachówki, stolarkę okienną i drzwiową zewnętrzną z pcv i aluminium, posadzki betonowe. Zgodnie z inwentaryzacją przeprowadzoną dla potrzeb wyceny powierzchnia użytkowa obiektu wynosi 4.150,6 m2, w tym: piwnica: 1.178,6 m2, parter: 1.529,7 m2, piętro: 1.137,7 m2, poddasze: 304,6 m2. Do wykończenia obiektu pozostały następujące prace:

*   wykonanie ścianek działowych, ocieplenie stropodachu;
*   tynkowanie ścian i sufitów;
*   częściowa (ewentualnie) wymiana stolarki okiennej i drzwiowej;
*   wykonanie instalacji, montaż windy;
*   wykończenie schodów: okładziny, poręcze;
*   wykonanie podłóg: z płytek ceramicznych, drewnianych, z wykładzin dywanowych;
*   wykonanie okładzin ścian: tapety, płytki ceramiczne;
*   wykonanie powłok malarskich;
*   wykonanie elewacji; tynk strukturalny;
*   inne prace zewnętrzne, np. obróbki blacharskie, orynnowanie, cokół, schody zewnętrzne;
*   zagospodarowana terenu: trawa, ewentualne nasadzenia, taras, utwardzenie terenu itp.

Ponadto wyposażenie w instalacje: elektryczną, wod–kan, gazową, telefoniczną, wentylacyjną, klimatyzacyjną, monitoring i alarm.

Budynek znajdujący się na ww. działkach został wzniesiony zgodnie z pozwoleniem na budowę nr …, wydanym w roku 1994, które zostało przepisane decyzją z dnia 21 kwietnia 1999 r. nr (…)

Po otrzymaniu aportu przez Spółkę doszło do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a Spółka uzyskała zmienione pozwolenie na budowę z dnia 7 grudnia 2011 r. (decyzja nr 6924/11) dotyczące budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na terenie działek 785/1 i 786/11 w oparciu o przygotowany projekt zamienny. Ponadto po otrzymaniu przedmiotu wkładu obiekt został ujęty w księgach Spółki na koncie 083 Inwestycje rozpoczęte. Od roku 2009 Spółka poniosła szereg wydatków, które można podzielić na dwie kategorie:

*   nakłady poniesione w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym (koszty energii i wody, utrzymania, drobnych usług budowlanych itp.) oraz
*   nakłady związane z doprowadzeniem do przebudowy budynku na budynek mieszkalno – usługowy (koszty sporządzenia wymaganych projektów, warunków technicznych, uzyskania projektu zamiennego i uzyskania zmienionego pozwolenia na budowę w oparciu o projekt zamienny), dalej dla uproszczenia nazywane wydatkami na sporządzenie dokumentacji projektowej.

W okresie od dnia otrzymania aportu do sporządzenia niniejszego wniosku Spółka ponosiła wyłącznie wydatki tego rodzaju, przy czym koszty sporządzenia dokumentacji projektowej wyniosły około 80% ogółu poniesionych wydatków. Ogółem z tytułu ww. dwóch kategorii kosztów Spółka poniosła we wskazanym okresie koszty w wysokości 204.278,08 zł, które zostały w całości zaewidencjonowane na koncie inwestycje rozpoczęte. Wysokość poniesionych wydatków nie przekracza 30% wartości budynku. Podatek VAT związany z ponoszonymi wydatkami był wykazywany w bieżących deklaracjach VAT, a ponadto z uwagi na brak sprzedaży opodatkowanej w Spółce został złożony wniosek o zwrot bezpośredni, który Spółka uzyskała.

Zgodnie z uchwałą Rady Gminy … z dnia 28 stycznia 2010 r. w sprawie: zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego …, rejon ul. … dla działek o nr ew.: 785/1 i 786/3 ustalono następujące przeznaczenie terenów:

1.  teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami oznaczony na rysunku planu symbolem MW/U (obecnie dotyczy to działek 785/1 i 786/11),
2.  teren drogi publicznej dojazdowej oznaczony w planie symbolem KD (obecnie dotyczy to działki 786/10);
3.  teren stacji transformatorowej oznaczony w planie symbolem E.

Obecnie Spółka planuje dokonać dwóch transakcji sprzedaży.

Pierwsza transakcja będzie dotyczyć sprzedaży na rzecz spółki celowej, która zostanie utworzona, a po zakupie od Spółki będzie kontynuować inwestycję w oparciu o uzyskane przez Spółkę zmienione pozwolenie na budowę. Zadaniem nowej spółki będzie dokończenie budowy w istniejącym obiekcie z tym, że charakter budowanego obiektu będzie zgodny z projektem zamiennym oraz zmienionym pozwoleniem na budowę. Po wybudowaniu obiekt będzie miał charakter mieszkalno-usługowy zamiast planowanego pierwotnie charakteru hotelowo- usługowego.

Przedmiotem sprzedaży, która ma być dokonana przez Spółkę będzie:

*   nieruchomość zabudowana budynkiem hotelowo-usługowym w stanie surowym zamkniętym obejmująca działki nr 785/1 i nr 786/11;
*   dokumentacja projektowa związana z prowadzoną inwestycją, która była podstawą uzyskania zmienionego pozwolenia na budowę.

Przedmiotem umowy będzie sprzedaż nieruchomości zabudowanej oraz sprzedaż dokumentacji projektowej. Przy czym, w ocenie Spółki, pomimo uzyskania zmienionego pozwolenia na budowę dotyczącego budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową, na dzień transakcji obiekt należy zakwalifikować do obiektów niemieszkalnych, tj. budynków hotelowych sklasyfikowanych w klasie 1211 PKOB. Do czasu ukończenia obiektu zgodnie ze zmienionym projektem budowlanym budynku nie można uznać za obiekt „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a u.p.t.u.

Druga transakcja będzie polegać na sprzedaży na rzecz gminy działki nr 786/10, na której ma powstać droga publiczna, z której będzie możliwy dojazd m.in. do nieruchomości, na której jest prowadzona inwestycja.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 września 2013 r. o następujące informacje:

1.  w ocenie Spółki w odniesieniu do budynku hotelowo-usługowego Spółka nie dokonywała wydatków na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od roku 2009 Spółka poniosła wydatki zakwalifikowane do dwóch grup:
    *   nakłady ponoszone w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym (koszty energii i wody, utrzymania, drobnych usług budowlanych itp.) oraz
    *   nakłady związane z doprowadzeniem do przebudowy budynku na budynek mieszkalno-usługowy, na które składały się koszty sporządzenia wymaganych projektów, warunków technicznych, uzyskania projektu zamiennego i uzyskania zmienionego pozwolenia na budowę w oparciu o projekt zamienny. Przedstawione we wniosku wydatki zostały zaewidencjonowane na koncie „inwestycje rozpoczęte”. Ponadto – w ocenie Spółki – nawet gdyby przyjąć, że ponoszone wydatki stanowiły wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym, to suma tych wydatków nie przekraczała 30% wartości początkowej obiektu.
2.  Ponoszone przez Spółkę wydatki „w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym” oraz „nakłady związane z doprowadzeniem do przebudowy budynku na budynek mieszkalno-usługowy” były ponoszone z zamiarem ich wykorzystania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wszystkie działania Spółki były skoncentrowane na doprowadzeniu do takiej przebudowy budynku i jego ukończenia aby możliwa była sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych w budynku na podstawie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u?
2.  Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.?
3.  Czy sprzedaż dokumentacji projektowej podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 23%?
4.  Czy sprzedaż działki niezabudowanej o nr 786/10 podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko dotyczące pytania nr 1 wraz z uzasadnieniem:

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stąd też, sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Co do zasady stawka podatku stosowana w przypadku dostawy towarów wynosi 23% (art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 u.p.t.u.). Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział wyjątki od powyższej zasady, które polegają na opodatkowaniu sprzedaży niektórych towarów stawkami obniżonymi, bądź na ich zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Co do zasady zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest zwolniona od VAT. Wyjątkiem jest dostawa budynku, budowli lub ich części dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Przez „pierwsze zasiedlenie”, zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 u.p.t.u., w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści art. 2 pkt 14 u.p.t.u. wynika zatem, że przez „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość musi być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Jednocześnie wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynnością opodatkowaną prowadzącą do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu u.p.t.u. będzie oddanie budynku do użytkowania w związku z zawarciem umowy sprzedaży, jak również zawarciem umowy najmu, dzierżawy lub leasingu. Przy czym do „pierwszego zasiedlenia” dojdzie jeżeli ww. czynności nastąpią po wybudowaniu budynku lub jego gruntowej modernizacji polegającej na ulepszeniu budynku w taki sposób, że wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ulepszanego budynku.

W przypadku Spółki do nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym w stanie surowym zamkniętym doszło w wyniku wykonania umowy spółki i przeniesienia na Spółkę przedmiotu aportu. Z uwagi na fakt, że aport był wniesiony przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej z jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą wniesienie aportu nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji w wyniku tej czynności nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynku. Do pierwszego zasiedlenia nie doszło również wcześniej ponieważ komandytariusz otrzymał nieruchomość w części jako spadek, a w części jako darowiznę. Nie były to czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów usług. Należy zatem uznać, że do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. dojdzie w wyniku sprzedaży ww. nieruchomości przez Spółkę na rzecz spółki celowej, której zdaniem będzie ukończenie inwestycji. Będzie to oddanie budynku do użytkowania, pierwszemu użytkownikowi, po jego wybudowaniu, w wykonaniu czynności polegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z tego też względu omawiana dostawa nie będzie zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Stanowisko odnośnie pytania nr 2 wraz z uzasadnieniem.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt l0a u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt l0a u.p.t.u. zwolniona od opodatkowania podatkiem VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, w części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 7a u.p.t.u. warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt l0a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując możliwość zastosowania wskazanego zwolnienia do planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym – zdaniem Wnioskodawcy – stwierdzić należy, że:

1.  Spółce w stosunku do nabytego w wyniku aportu budynku nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ wniesienie aportu nie podlegało opodatkowaniu VAT. W związku z nabyciem ww. budynku nie powstało w Spółce prawo do odliczenia podatku VAT;
2.  Spółka ponosiła natomiast wydatki związane ze sporządzeniem dokumentacji projektowej oraz utrzymaniem całej nieruchomości w stanie niepogorszonym. Ponoszone wydatki były księgowane na koncie „inwestycje rozpoczęte”. Ponoszonych wydatków nie można uznać za wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. Ze wskazanego przepisu wynika zatem jednoznacznie, że dane wydatki można zakwalifikować jako wydatki na ulepszenie dopiero po stwierdzenie, że:
    *   dotyczą środków trwałych,
    *   ich suma przekracza 3.500 zł oraz
    *   spowodowały wzrost wartości użytkowej danego środka trwałego.

W sytuacji opisanej przez Spółkę poniesione wydatki dopiero w przyszłości mogłyby zostać zakwalifikowane jako wydatki na ulepszenie. Obecnie stanowią jedynie sumę kosztów zaewidencjonowanych na koncie „inwestycje rozpoczęte” co nie pozwala uznać tych kosztów za wydatki na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Niezależnie od powyższego suma tych wydatków jest niższa niż 30% potencjalnej wartości początkowej budynku, która zostałaby przyjęta zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych w przypadku oddania budynku do używania i jego zaliczenia do środków trwałych Spółki. Z tych też względów należy przyjąć, że Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej budynku, a tym samym warunek zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) u.p.t.u. jest spełniony.

Mając na uwadze przedstawioną analizę – w ocenie Wnioskodawcy – w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym zostaną spełnione oba warunki wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t. u., a tym samym omawiana dostawa będzie zwolniona od VAT. Zgodnie z art. 29 ust. 5 u.p.t.u. wartość gruntu nie będzie podlegać wyodrębnieniu z podstawy opodatkowania.

Stanowisko odnośnie pytania nr 3 wraz z uzasadnieniem.

Sprzedaż dokumentacji projektowej podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 23%.

Sprzedaż sporządzonej dokumentacji projektowej należy zakwalifikować jako odpłatne świadczenie usługi w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 u.p.t.u. W wyniku planowanej sprzedaży nie dojdzie do spełnienia jednego świadczenia, które należałoby opodatkować jednolicie jako jedno świadczenie o charakterze kompleksowym. W ramach umowy dojdzie do wykonania dwóch odrębnych świadczeń: dostawy towaru w postaci nieruchomości oraz sprzedaży wcześniej nabytych usług projektowych. W przypadku wydatków sprzedaży usług projektowych przepisy u.p.t.u. nie przewidują możliwości zastosowania stawek obniżonych. W szczególności brak jest podstaw do zastosowania stawki obniżonej na podstawie na podstawie art. 41 ust. 12 i następnych u.p.t.u., przewidzianej dla usług dotyczących obiektów zaliczanych do „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 1 2a u.p.t.u. Z tego też względu sprzedaż dokumentacji projektowej będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.

Stanowisko odnośnie pytania nr 4 wraz z uzasadnieniem.

Sprzedaż działki niezabudowanej o nr 786/10 podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Sprzedaż działki niezabudowanej o nr 786/10, która ma nastąpić na rzecz gminy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. w zw. z art. 7 ust. 1 u.p.t.u. Do omawianej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Zgodnie z brzmieniem wskazanego przepisu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r. zwalnia się od opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie od 1 kwietnia 2013 r. do słowniczka ustawowego zawartego w art. 2 prowadzono definicję terenów budowlanych (art. 2 pkt 33 u.p.t.u.). Zgodnie z przyjętą definicją za teren budowlany należy uznać grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przyjęta przez ustawodawcę definicja ściśle wskazuje, że za teren budowlany należy uznać taki grunt, który jest przeznaczony pod zabudowę w świetle postanowień planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu. Wskazana definicja nie wskazuje, aby możliwe było traktowanie danego gruntu jako przeznaczonego pod zabudowę na podstawie innych okoliczności niż dwie ściśle wymieniowe w art. 2 pkt 33 u.p.t.u.

Zgodnie z postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego przewidzianymi dla działki 786/10 wskazany teren jest oznaczony w planie symbolem KD i jest przeznaczony pod drogę publiczną. Dla wskazanego terenu nie przewiduje się zatem żadnej zabudowy, ale wyłącznie ścisłe przeznaczenie w postaci drogi publicznej. Niezależnie od powyższego z uwagi na niewielki obszar działki żadna zabudowa nie mogłaby zostać na tej działce wzniesiona. Z tych też względów działka nr 786/10 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie jest terenem przeznaczonym pod zabudowę, a tym samym terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u. Stąd sprzedaż ww. działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo– usługowym i dokumentacji projektowej,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powołany przepis, zawierający definicję terenu budowlanego, wszedł w życie z dniem 1 kwietnia 2013 r. i odnosi się do zapisów prawa administracyjnego, które do dnia 31 marca 2013 r., wyznaczały zakres interpretacji pojęcia terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz budowlanych.

Rozpatrując dalsze przewidziane w ustawie zwolnienia, należy wskazać, że stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto, za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Należy jednakże zauważyć, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, gdyż czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wskazać również należy, że w świetle art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, na mocy którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt, będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka jest właścicielem nieruchomości składającej się z trzech działek nr 786/11, nr 786/10, powstałej w wyniku podziału działki nr 786/3, działki nr 786/l0, działki nr 785/1. Łączna powierzchnia ww. 3 działek wynosi 12.924,00 m2. Działki o numerach 785/1 i 786/11 są zabudowane trwale związanym z gruntem budynkiem hotelowo-usługowym w stanie surowym zamkniętym o łącznej powierzchni ok. 4.200 m2. Nieruchomości obejmujące działki nr 785/1 oraz 786/3 (numeracja sprzed podziału, obecnie są to działki 786/10 i 786/11) zostały wniesione do Spółki w dniu 5 grudnia 2008 r., jako wkład niepieniężny komandytariusza. Na dzień wniesienia wkładu obie nieruchomości były zabudowane budynkiem hotelowo-usługowym w stanie surowym zamkniętym. Wniesienie nieruchomości jako wkładu do Spółki zostało dokonane zgodnie z postanowieniami umowy zawiązującej Spółkę zawartej w dniu 2 września 2009 r. Wartość wkładu została określona w umowie zawiązującej Spółkę według wartości rynkowej (ustalonej na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy), która stanowiła podstawę obliczenia i pobrania przez notariusza podatku do czynności cywilnoprawnych. Zgodnie ze sporządzoną wyceną rzeczoznawcy wartość całej nieruchomości, tj. gruntu wraz z posadowionym budynkiem wyniosła 8.969.000 zł. Wartość gruntu została wyceniona w kwocie z przedziału 500-600 zł za m2, co przy powierzchni obu działek 12.924 m2, daje wartość w przedziale 6.462.000 – 7.754.400 zł. Wartość budynku na dzień sporządzenia wyceny stanowiła zatem wartość z przedziału 1.214.600 – 2.507.000 zł. Komandytariusz nabył ww. nieruchomości częściowo (1/6) na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Poznaniu Wydział II Cywilny z dnia 5 lipca 2007 r. (sygn. akt …) o stwierdzeniu nabycia spadku oraz częściowo (5/6) na podstawie umowy darowizny z dnia 17 czerwca 2008 r. Czynność wniesienia aportu została dokonana przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej z jej majątku, który nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Wniesienie aportu do Spółki było czynnością, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względów podmiotowych, tj. czynność ta nie została dokonana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze. Ponadto po otrzymaniu przedmiotu wkładu obiekt został ujęty w księgach Spółki na koncie 083 Inwestycje rozpoczęte. Od roku 2009 Spółka poniosła szereg wydatków, które można podzielić na dwie kategorie:

*   nakłady poniesione w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym (koszty energii i wody, utrzymania, drobnych usług budowlanych itp.) oraz
*   nakłady związane z doprowadzeniem do przebudowy budynku na budynek mieszkalno – usługowy (koszty sporządzenia wymaganych projektów, warunków technicznych, uzyskania projektu zamiennego i uzyskania zmienionego pozwolenia na budowę w oparciu o projekt zamienny), dalej dla uproszczenia nazywane wydatkami na sporządzenie dokumentacji projektowej.

W okresie od dnia otrzymania aportu do sporządzenia niniejszego wniosku Spółka ponosiła wyłącznie wydatki tego rodzaju, przy czym koszty sporządzenia dokumentacji projektowej wyniosły około 80% ogółu poniesionych wydatków. Ogółem z tytułu ww. dwóch kategorii kosztów Spółka poniosła we wskazanym okresie koszty w wysokości 204.278,08 zł, które zostały w całości zaewidencjonowane na koncie inwestycje rozpoczęte. Wysokość poniesionych wydatków nie przekracza 30% wartości budynku. Podatek VAT związany z ponoszonymi wydatkami był wykazywany w bieżących deklaracjach VAT, a ponadto z uwagi na brak sprzedaży opodatkowanej w Spółce został złożony wniosek o zwrot bezpośredni, który Spółka uzyskała.

Działki nr 785/1 i 786/11 stanowią funkcjonalną całość. Oprócz zabudowy obiektem hotelowo-usługowym na nieruchomości jest posadowiony budynek stacji transformatorowej. Obiekt hotelowo-usługowy składa się z dwóch brył zblokowanych prostopadle i tworzących funkcjonalną całość. Część A została przeznaczona głównie na działalność hotelową, natomiast część B na działalność wypoczynkową i biznesową z częścią restauracyjną, konferencyjną i rekreacyjną (basen). Przewidywany standard wykończenia wnętrz wysoki (hotel o kategorii przynajmniej trzech gwiazdek). W części hotelowej przewidziano 24 pokoje dwuosobowe i apartament. Przedmiotem sprzedaży, która ma być dokonana przez Spółkę będzie nieruchomość zabudowana budynkiem hotelowo-usługowym w stanie surowym zamkniętym obejmująca działki nr 785/1 i 786/11 oraz dokumentacja projektowa związana z prowadzoną inwestycją, która była podstawą uzyskania zmienionego pozwolenia na budowę. Przy czym w ocenie Spółki pomimo uzyskania zmienionego pozwolenia na budowę dotyczącego budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową, na dzień transakcji obiekt należy zakwalifikować do obiektów niemieszkalnych, tj. budynków hotelowych sklasyfikowanych w klasie 1211 PKOB. Do czasu ukończenia obiektu zgodnie ze zmienionym projektem budowlanym budynku nie można uznać za obiekt „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, w rozumieniu art. 41 ust. 12a u.p.t.u. Druga transakcja będzie polegać na sprzedaży na rzecz Gminy działki nr 786/10, na której ma powstać droga publiczna, z której będzie możliwy dojazd m.in. do nieruchomości, na której jest prowadzona inwestycja. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy … z dnia 28 stycznia 2010 r. w sprawie: zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek o nr ew.: 785/1 i 786/3 ustalono następujące przeznaczenie terenów:

1.  teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami oznaczony na rysunku planu symbolem MW/U (obecnie dotyczy to działek 785/1 i 786/11),
2.  teren drogi publicznej dojazdowej oznaczony w planie symbolem KD (obecnie dotyczy to działki 786/10);
3.  teren stacji transformatorowej oznaczony w planie symbolem E.

W ocenie Spółki w odniesieniu do budynku hotelowo-usługowego Spółka nie dokonywała wydatków na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z powyższego opisu wynika, że przedmiotem dostawy będą grunty zabudowane budynkiem hotelowo-usługowym w stanie surowym zamkniętym, wniesionym w dniu 5 grudnia 2008 r. do Spółki, jako wkład niepieniężny komandytariusza. Jak wynika z opisu sprawy czynność wniesienia aportu została dokonana przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i w związku z tym nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Komandytariusz nabył ww. nieruchomości częściowo na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku oraz częściowo na podstawie umowy darowizny.

Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w okolicznościach przedstawionych przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że w odniesieniu do dostawy przedmiotowego budynku hotelowo–usługowego nie zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy warunkujące zwolnienie od podatku od towarów i usług. A zatem jako dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia i w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia nie będą mogły korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z przedstawionych powyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że w sytuacji, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić czy w rozpatrywanym przypadku spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Powyższy przepis przewiduje możliwość zastosowania zwolnienia jeżeli dokonującemu dostawy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. W przypadku braku spełnienia przesłanek w nim wymienionych, tj. poniesienia wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części wyższych niż 30% wartości początkowej z prawem do odliczenia, zastosowanie zwolnienia nie jest możliwe. Jednakże należy odwołać się jeszcze do art. 43 ust. 7a ustawy, zgodnie z którym, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Mając na uwadze fakt, że w rozpatrywanej sprawie Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowych nieruchomości – wniesienie nieruchomości aportem przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, a ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości wyższych aniżeli 30% jej wartości początkowej, sprzedaż korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jednocześnie, ze względu na to, że dostawa przedmiotowego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, zbycie gruntów, na których jest on posadowiony, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Równocześnie Spółka zmierza sprzedać dokumentację projektową związaną z doprowadzeniem do przebudowy budynku na budynek mieszkalno-usługowy. Wnioskodawca powziął wątpliwość co do stawki podatku VAT jaką należy zastosować przy jej sprzedaży.

Wskazać należy, iż ani ustawa o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „świadczenia złożonego”. Zdaniem tut. Organu, można tak nazwać tylko i wyłącznie takie świadczenia, które są powiązane ze sobą zarówno pod względem ekonomicznym, jak i gospodarczym, gdyż na takie świadczenie składa się cały zespół nie dających się w istocie wyodrębnić czynności dających w efekcie ostateczną, jednorodną dostawę.

W opisie sprawy przedstawionym przez Spółkę sytuacja taka nie ma miejsca, gdyż możliwe jest wyodrębnienie dostawy budynku na wskazanym etapie budowy wraz z gruntem od usług polegających na wykonaniu dokumentacji projektowych. Usługa projektowa ma bowiem charakter samoistny i może występować niezależnie oraz nie stanowi części generalnej dostawy nieruchomości – może być wykonana przez dowolny, inny podmiot. Ponadto czynności te nie są ze sobą tak ściśle powiązane, by nie było możliwe ich wyodrębnienie, wręcz przeciwnie, co do zasady, są to dwie różne i niezależne od siebie czynności. A zatem w przedmiotowej sprawie, mamy więc do czynienia z odrębnymi świadczeniami, tj. sprzedażą nieruchomości w postaci budynku na wskazanym etapie budowy wraz z gruntami oraz sprzedażą dokumentacji projektowej.

Dla rozpatrywanych usług ani przepisy ustawy, ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku oraz preferencyjnej stawki podatku. Tym samym usługi dokumentacji projektowej opodatkowane będą stawką podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będzie działka o nr 786/10, stanowiąca grunt niezabudowany, który zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest oznaczony symbolem KD i jest przeznaczony pod drogę publiczną.

Wskazać należy, że stosownie do treści art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z kolei art. 3 pkt 3a ww. ustawy stanowi, że przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Zatem planowana sprzedaż ww. działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Ponieważ jak wyjaśniono, powołana wyżej regulacja zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przesłanka ta w niniejszej sprawie nie zostanie spełniona, gdyż działka o nr 786/10 – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przeznaczona jest pod zabudowę, jako teren drogi publicznej dojazdowej. W konsekwencji, stosownie do treści art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jej dostawa będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Podsumowując, w odpowiedzi na zadane pytania, należy stwierdzić, że:

Ad. 1

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

Ad. 2

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, a ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości wyższych aniżeli 30% jego wartości początkowej. Jednocześnie, zbycie gruntów, na których jest posadowiona przedmiotowa nieruchomość, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ad. 3

Sprzedaż usług dokumentacji projektowej opodatkowana będzie stawką podatku w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Ad. 4

Planowana sprzedaż działki nr 786/10 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż ww. działka – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przeznaczona jest pod zabudowę, jako teren drogi publicznej dojazdowej. W konsekwencji, stosownie do treści art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jej dostawa będzie opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%.

Nadmienia się, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanych pytań. Inne kwestie nie objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 oraz z art. 14f § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ewentualnej sprzedaży budynku stacji transformatorowej.

Należy również zauważyć, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem hotelowo-usługowym i dokumentacji projektowej oraz sprzedaży działki niezabudowanej. Kwestia dotycząca korekty podatku naliczonego została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 8 października 2013 r. nr ILPP1/443-572/13-6/HW.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.