Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.116.2023.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-24
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

24 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A sp. z o.o.

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B sp. z o.o. (dawniej), (obecnie) B sp. z o.o.

(…);

**Opis stanu faktycznego**

1\. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Sprzedaży.

B sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. (…).

A sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. (…).

Zbywca oraz Nabywca zawarli 28 kwietnia 2023 r. umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (rep. A nr (…); dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Nabywca nabył od Zbywcy opisane poniżej składniki majątku Zbywcy w zamian za zapłatę wynagrodzenia przez Nabywcę (dalej: Sprzedaż). W Umowie Sprzedaży Strony zdefiniowały również „Transakcję” jako objęte Umową Sprzedaży zawarcie umowy najmu (opisanej poniżej) na skutek sprzedaży nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) Kupującemu przez Sprzedającego zgodnie z postanowieniami Umowy Sprzedaży oraz wszelkie inne czynności przewidziane w tej umowie.

2\. Nieruchomości będące przedmiotem Sprzedaży.

Zgodnie z Umową Sprzedaży, przedmiot Sprzedaży obejmuje prawo własności i prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu oraz prawo własności znajdujących się na nich budynków i budowli:

1) Prawo własności zlokalizowanych w C. zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) (dalej łącznie: Grunt 1), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (działka nr (…)) oraz księgę wieczystą nr (…) (działki nr (…)), wraz z prawem własności budynku niemieszkalnego zlokalizowanego na działkach nr (…) (dalej: Budynek 1) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie 1 służących do prawidłowego korzystania z Budynku 1 (w szczególności: ogrodzenie stalowe, panelowe, droga z betonu asfaltowego, parking, chodnik, plac manewrowy; dalej łącznie: Budowle 1).

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu 1 są zabudowane opisanymi powyżej budynkiem i/lub budowlami.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt 1, Budynek 1 i Budowle 1 będą określane łącznie jako Nieruchomość 1.

2) Prawo własności zlokalizowanych przy ul. (…) w W. zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) (dalej: Grunt 2), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…), wraz z prawem własności budynku handlowego z zapleczem biurowo-magazynowym zlokalizowanego na działce nr (…) (dalej: Budynek 2) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie 2 służących do prawidłowego korzystania z Budynku 2 (w szczególności: droga, parking, podziemny zbiornik przelewowy, uzupełnienie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej; dalej łącznie: Budowle 2).

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu 2 są zabudowane opisanymi powyżej budynkiem i/lub budowlami.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt 2, Budynek 2 i Budowle 2 będą określane łącznie jako Nieruchomość 2.

3) Prawo użytkowania wieczystego zlokalizowanej przy ul. (…) w W. zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Grunt 3), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…), wraz z prawem własności zlokalizowanych na Gruncie 3 pięciu budynków handlowo-usługowych, budynku biurowego i budynku niemieszkalnego (dalej łącznie: Budynki 3) oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli) i urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynku 3 (w szczególności: utwardzenie terenu, ogrodzenie, kontener biurowy, sieć kanalizacyjna zew., elementy reklamowe, odbojniki, zadaszenie parkingu, przyłącze wody; dalej łącznie: Budowle 3).

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt 3, Budynek 3 i Budowle 3 będą określane łącznie jako Nieruchomość 3.

4) Prawo użytkowania wieczystego zlokalizowanej przy ul. (…) w W. działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Grunt 4), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (wspólną dla Gruntu 3 i dla Gruntu 4).

Na Gruncie 4 zlokalizowany jest jedynie budynek stacji transformatorowej (dalej: Trafo) należący do przedsiębiorstwa przesyłowego, który nie był przedmiotem Sprzedaży.

Grunt 4 nie jest obecnie objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy.

W dalszej części niniejszego wniosku wskazane powyżej:

\- Grunt 1, Grunt 2, Grunt 3 i Grunt 4 będą określane również łącznie jako Grunt lub Grunty,

\- Budynek 1, Budynek 2 i Budynki 3 będą określane również łącznie jako Budynki,

\- Budowle 1, Budowle 2 i Budowle 3 będą określane również łącznie jako Budowle,

\- Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Grunt 4 będą określane również łącznie jako Nieruchomość lub Nieruchomości.

Dodatkowo, na Gruncie znajdują się także inne obiekty/urządzenia niebędące własnością Sprzedającego a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (poza opisanym już powyżej budynkiem Trafo zlokalizowanym na Gruncie 4), które nie zostały przeniesione na Kupującego w ramach Sprzedaży.

3\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Sprzedający nabył Grunt 1 (działki nr (…), z której w wyniku późniejszego podziału powstała m.in. działka (…) będąca przedmiotem Sprzedaży), Grunt 2, Grunt 3 oraz Grunt 4 od C sp. z o.o. (dalej: Poprzedni Właściciel) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 2021 r. (Rep. A nr (…)). Dostawa na rzecz Sprzedającego objęta tą umową została opodatkowana VAT (w stawce 23%) a Sprzedający – zamierzając wykorzystywać jej przedmiot w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT– odliczył całość VAT naliczonego z tytułu dokonanego nabycia.

Na moment nabycia Gruntu od Poprzedniego Właściciela był on zabudowany Budynkami i Budowlami (na Gruncie 4 znajdował się już także budynek Trafo) wybudowanymi przez Poprzedniego Właściciela (albo wcześniejszego w stosunku do niego właściciela/inny podmiot) – razem z Gruntem stanowiły one przedmiot dostawy na rzecz Sprzedającego. Wyjątek w tym zakresie stanowi parking zlokalizowany na Gruncie 1 (działce nr (…)), który został wybudowany już po nabyciu Gruntu 1 przez Sprzedającego i oddany do użytkowania 28 czerwca 2021 r.

Po nabyciu Nieruchomości Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli. Wydatki te nie przekroczyły do dnia Sprzedaży 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i poszczególnych Budowli (wg ksiąg Sprzedającego). Jednocześnie, Sprzedający nie posiada szczegółowych informacji dotyczących ewentualnych wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli poniesionych przed ich nabyciem przez Sprzedającego (w szczególności, poniesionych przez Poprzedniego Właściciela).

Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego Budynki i Budowle były wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (w stawce 23%) – tj. stanowiły przedmiot odpłatnych umów najmu komercyjnego. Sprzedający wstąpił w prawa i obowiązki z tytułu umów najmu zawartych przez Poprzedniego Właściciela, jak również zawarł nowe umowy najmu. Na dzień Sprzedaży całość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni Nieruchomości była przedmiotem odpłatnych umów najmu (w tym z najemcami będącymi podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym). Pozostałe powierzchnie, pozostałe obiekty budowlane wchodzące w skład Nieruchomości, zapewniają prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu (w szczególności, najemcy mają możliwość niewyłącznego korzystania z nich w ramach czynszu najmu).

Podobnie, jak w przypadku wydatków na nabycie Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela, Zbywca poniósł wydatki na wybudowanie parkingu zlokalizowanego na Gruncie 1 (działce nr (…)) oraz ponosił wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli, jak również wydatki na bieżące utrzymanie Budynków i Budowli, z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT (odpłatny najem/ewentualnie odpłatna sprzedaż Nieruchomości). Zbywca odliczał całość VAT naliczonego z tego tytułu.

4\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Poza Nieruchomościami, Zbywca jest właścicielem również innych działek gruntu i położonych na nich budynków oraz budowli będących przedmiotem odpłatnych umów najmu na rzecz innych podmiotów.

Odpłatny najem nieruchomości (w tym Nieruchomości przed dniem Sprzedaży) stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadził odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, natomiast prowadził oddzielne konta dla Nieruchomości będących przedmiotem Sprzedaży oraz swoich pozostałych nieruchomości (niebędących przedmiotem Sprzedaży).

Nieruchomości nie zostały również wydzielone pod względem funkcjonalnym w ramach struktury wewnętrznej Sprzedającego, tj. nie stanowiły niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego cele gospodarcze.

5\. Szczegółowy opis Sprzedaży.

W ramach lub w związku ze Sprzedażą, Sprzedający przeniósł na Kupującego również należące do Sprzedającego określone ruchomości i wyposażenie Budynków i Nieruchomości (dalej: Ruchomości), a także dokumentację prawną, w tym oryginały lub kopie umów i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), dokumentację techniczną i instrukcje oraz inne dokumenty związane z Nieruchomością, będące w posiadaniu Sprzedającego (dalej: Dokumentacja). Dokumentacja nie została przekazana Kupującemu w dniu Sprzedaży, zgodnie z ustaleniami ze Sprzedającym, pozostanie ona u D S.A. (dalej: Najemca) na podstawie opisanej poniżej umowy najmu (dalej: Umowa Najmu) zawartej z Kupującym do czasu zakończenia lub rozwiązania tej umowy.

Sprzedaż nie obejmowała zasadniczo jakichkolwiek innych składników majątku, praw lub zobowiązań Zbywcy poza prawem własności Gruntu 1 i Gruntu 2, prawem użytkowania wieczystego Gruntu 3, prawem użytkowania wieczystego Gruntu 4 oraz prawem własności Budynków i Budowli, jak również prawem własności Ruchomości i Dokumentacją (dalej: Przenoszone Elementy).

Sprzedaż nie obejmowała w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania dotyczącej Nieruchomości. W związku ze Sprzedażą, Kupujący we własnym zakresie zapewnił finansowanie swojej działalności gospodarczej.

Przed dniem zawarcia Sprzedaży wszystkie umowy najmu dotyczące Nieruchomości, których stroną był Sprzedający zostały rozwiązane, tym samym, prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostały przeniesione na Nabywcę w ramach Sprzedaży. Wyjątek w tym zakresie stanowią umowy najmu zawarte przez D S.A. jako najemcą oraz Sprzedającym jako wynajmującym, dotyczące Nieruchomości-Kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z tych umów. Na podstawie opisanej poniżej Umowy Najmu zawartej pomiędzy Kupującym a Najemcą, Umowa Najmu zastąpiła wszelkie wcześniejsze postanowienia umów najmu zawartych przez Sprzedającego z Najemcą, których stroną stał się Kupujący w związku ze Sprzedażą (jako aneks do tych umów).

W związku ze Sprzedażą na Nabywcę nie zostały przeniesione także prawa i obowiązki z tytułu umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wnikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną przed Sprzedażą był Sprzedający (po Sprzedaży ubezpieczy Nieruchomości i zawrze tego typu umowy Najemca na podstawie umowy najmu zdefiniowanej poniżej).

W ramach Sprzedaży nie doszło również do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy, w tym, nie doszło do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Ponadto, przedmiotem Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie były poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie związane bezpośrednio z Nieruchomościami), w szczególności:

\- prawo własności (/użytkowania wieczystego) pozostałych gruntów, budynków, budowli i ruchomości, w oparciu o które Sprzedający kontynuuje działalność gospodarczą (odpłatny ich najem) po Sprzedaży;

\- gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego;

\- zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Sprzedaży, w tym wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostały spłacone przez Sprzedającego w ramach Sprzedaży;

\- wymagalne wierzytelności pieniężne;

\- know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach udostępnionych Nabywcy w ramach Sprzedaży;

\- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Sprzedaży;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonywał rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Sprzedaży np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych);

\- umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych);

\- należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym), o ile będą istniały;

\- tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Sprzedaży.

W związku ze Sprzedażą Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Sprzedaży.

Zbywca oraz Nabywca zawarli w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie. Tym samym, Wnioskodawcy wybrali opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w tym zakresie.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena netto z tytułu Sprzedaży (skalkulowana w oparciu o przewidywane przychody Kupującego z tytułu opisanej poniżej Umowy Najmu (za okres trwania tej umowy) została podzielona pomiędzy poszczególne Grunty, Budynki, Budowle i Ruchomości (dokładny sposób alokacji został zawarty w Umowie Sprzedaży).

Zgodnie z Umową Sprzedaży (i fakturą wystawioną przez Sprzedającego):

\- cena za Grunt 4 nie została powiększona o kwotę VAT (Zainteresowani uznali dostawę Gruntu 4 za zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i podlegającą opodatkowaniu PCC),

\- cena za pozostałe Przenoszone Elementy (alokowana we wskazany wyżej sposób) została powiększona o kwotę VAT (z zastosowaniem standardowej stawki VAT, tj. na dzień Sprzedaży 23%).

W dniu Sprzedaży i w związku z zawarciem Sprzedaży, Kupujący zawrze z Najemcą, podmiotem powiązanym ze Sprzedającym, Umowę Najmu (opisana poniżej). Ponadto, Najemca zawrze z jedynym udziałowcem Kupującego, tj. E Sarl, umowę partnerską, na podstawie której strony tej umowy wyrażą intencję i zobowiążą się do dalszej współpracy w celu zaadresowania ewentualnych przyszłych potrzeb związanych z nieruchomościami po stronie Najemcy lub podmiotów z grupy Najemcy, wynikających z planowanej ekspansji w Polsce (np. możliwość zawarcia w przyszłości transakcji sprzedaży czy najmu dotyczących innych nieruchomości).

6\. Działalność gospodarcza Nabywcy po Sprzedaży.

Nabywca nabył Nieruchomości i pozostałe Przenoszone Elementy z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmie wchodzących w ich skład powierzchni.

Tak, jak wskazano już powyżej, w dniu Sprzedaży została podpisana przez Kupującego z Najemcą umowa najmu Nieruchomości (dalej: Umowa Najmu, Przedmiot Najmu). Umowa Najmu została zawarta na czas określony 20 lat. Najemca zrzekł się wszelkich praw do wypowiedzenia, rozwiązania lub zrzeczenia się Umowy Najmu.

Przed Sprzedażą, Najemca był stroną umów najmu dotyczących niektórych powierzchni Nieruchomości zawartych ze Sprzedającym. W związku z tym, zgodnie z Umową Najmu Najemca objął Przedmiot Najmu „takim, jakim jest” bez możliwości dochodzenia od Wynajmującego jakichkolwiek gwarancji lub oświadczeń, w szczególności co do stanu Nieruchomości (jakości materiału lub jakości wykonania, wartości, użyteczności, zgodności ze specyfikacjami, lokalizacją, itd.), czy tytułu prawnego do Nieruchomości – wszelkie ryzyko w tym zakresie ponosi Najemca.

Umowa Najmu przewiduje w szczególności obowiązek Najemcy płatności na rzecz Kupującego (jako wynajmującego na podstawie Umowy Najmu; dalej: Wynajmujący) czynszu bazowego i pokrywania wszelkich innych kosztów związanych z Przedmiotem Najmu (najem typu „triple-net”). Wynajmujący nie jest zobowiązany na podstawie Umowy Najmu do ponoszenia jakichkolwiek kosztów związanych z Umową Najmu i Przedmiotem Najmu (z wyjątkiem podatków nałożonych na Wynajmującego w związku z jego dochodem z tytułu Umowy Najmu). Wszelkie takie koszty jak np. podatek od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, płatności związane z ustanowieniem i utrzymaniem służebności, utrzymaniem i zapewnieniem dostępu do mediów i innej infrastruktury dla Przedmiotu Najmu, wydatki związane z utrzymaniem, eksploatacją lub zarządzaniem, koszty wymian, napraw, remontów generalnych, konserwacji itp. – pokrywa ekonomicznie Najemca.

Umowa Najmu przyznaje Najemcy prawo podnajmu części Przedmiotu Najmu, za zgodą Wynajmującego. Najemca ma również na jej podstawie prawo pierwokupu Przedmiotu Najmu. W przypadku bowiem, gdy Wynajmujący według własnego uznania po podpisaniu Umowy Najmu zdecyduje się wystawić Przedmiot Najmu na sprzedaż, Najemca ma prawo złożyć ofertę kupna na warunkach określonych w Umowie Najmu. W szczególności, Wynajmujący poinformuje Najemcę na piśmie o planowanej przez siebie sprzedaży Nieruchomości wraz z proponowaną ceną zakupu. Zgodnie z Umową Najmu, Najemca zobowiązany jest powiadomić Wynajmującego na piśmie o oferowanej przez niego cenie za Nieruchomości (oraz innych istotnych warunkach dotyczących propozycji Najemcy) lub o decyzji o nie nabywaniu Nieruchomości.

Usługi komercyjnego wynajmu Nieruchomości są świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem podlegają opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajduje do nich stawka obniżona VAT lub zwolnienie z VAT).

Po dniu Sprzedaży Kupujący będzie świadczył usługi komercyjnego wynajmu również innych nieruchomości niż Nieruchomość (nabytych przez Kupującego na podstawie umowy sprzedaży zawartej z innym podmiotem niż Sprzedający).

**Pytanie**

Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży nie podlegało opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że podlegało ono opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży nie podlegało opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że podlegało ono opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży była opodatkowana VAT według stawki podstawowej (nie podlegała zwolnieniu z VAT), przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 w ramach Sprzedaży nie podlegało opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Prawidłowość powyższego stanowiska została potwierdzona m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji – Zainteresowani zrezygnuję ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.”

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 24 sierpnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.338.2023.2.MGO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że 28 kwietnia 2023 r. Zainteresowany będący stroną postępowania nabył od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie umowy sprzedaży prawo własności i prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawo własności znajdujących się na nich budynków i budowli. Zainteresowani zawarli w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 24 sierpnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.338.2023.2.MGO, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości stanowiła w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) Zatem dostawa Budynku 1 oraz Budowli 1 posadowionych na działkach nr (…) była objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Skoro dostawa Budynku 1 oraz Budowli 1 będzie objęta zwolnieniem uregulowanym przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy brak jest podstaw do analizy zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa gruntu działek nr (…), na której Budynek 1 i Budowle 1 są posadowione również będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. (…) Zatem skoro dostawa Budynku 1 oraz Budowli 1 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10, to Zbywca oraz Nabywca będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi przy skutecznym spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy mogli zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy. W konsekwencji transakcja sprzedaży Budynku 1 i Budowli 1 podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT dla Budynku 1 i Budowli 1. Tym samym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu działek nr (…), na których Budynek 1 oraz Budowle 1 są posadowione również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla Budynku 1 i Budowli 1. (…) Zatem dla dostawy Budowli - parkingu nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W rozpatrywanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedający nigdy nie wykorzystywał parkingu wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z wydatkami poniesionymi na budowę parkingu. Zatem w okolicznościach podanego stanu faktycznego dostawa Budowli – parkingu zlokalizowanego na działce nr (…) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. W konsekwencji dostawa gruntu działki nr (…) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. (…) Zatem dostawa Budynku 2 oraz Budowli 2 znajdujących się na działkach (…) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Skoro dostawa Budynku 2 oraz Budowli 2 będzie objęta zwolnieniem uregulowanym przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy brak jest podstaw do analizy zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa Gruntu 2 – gruntu działek nr (…), na których Budynek 2 i Budowle 2 są posadowione również będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. (…) Jednocześnie skoro dostawa Budynku 2 oraz Budowli 2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10, to Sprzedający oraz Nabywca będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi przy skutecznym spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy mogli zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy. Jak wynika z opisu sprawy Zbywca i Nabywca zawarli w Umowie Sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie. W konsekwencji transakcja sprzedaży Budynku 2 i Budowli 2 podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT dla Budynku 2 i Budowli 2. Tym samym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu działek nr (…), na których Budynek 2 oraz Budowle 2 są posadowione również była opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej dla Budynku 2 i Budowli 2. (…) Zatem dostawa Budynków 3 oraz Budowli 3 znajdujących się na działce nr (…) korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Skoro dostawa Budynków 3 oraz Budowli 3 korzystała ze zwolnienia uregulowanego przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy brak jest podstaw do analizy zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr (…), na której Budynki 3 oraz Budowle 3 są posadowione również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Jednocześnie skoro dostawa Budynków 3 oraz Budowli 3 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10, to Sprzedający oraz Nabywca będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi przy skutecznym spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy mogli zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy. Wskazali Państwo w opisie sprawy, że Zbywca i Nabywca zawarli w Umowie Sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie. W konsekwencji transakcja sprzedaży Budynków 3 i Budowli 3 podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT dla Budynków 3 i Budowli 3. Tym samym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr (…), na której Budynki 3 oraz Budowle 3 są posadowione również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla Budynków 3 i Budowli 3.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie była z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji – Zainteresowani zrezygnowali ze zwolnienia), to w powyższej sprawie znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).