Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-73/08-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-04-16
Teza: sprzedaż lokali mieszkalnych wydzielonych z kamiennicy
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 11.01.2008 r. (data wpływu 14.01.2008 r.) oraz w piśmie z dnia 21.02.2008 r. (data nadania 21.02.2008 r.) uzupełniające wezwanie Nr IPPB2/415-73/08-2/JK z dnia 08.02.2008 r. (data doręczenia 20.02.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokali mieszkalnych:

*   w zakresie pytania 1 i 4 - **jest prawidłowe**
*   w zakresie pytania 3 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14.01.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokali mieszkalnych w kamiennicy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W roku 2001 jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył w drodze umowy kupna – sprzedaży 50% udziałów w przedwojennej kamiennicy wielomieszkaniowej wraz z działką na której stoi, pozostałe 50% udziałów w nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze zniesienia współwłasności w 2005 r. Nabycia całej nieruchomości Wnioskodawca dokonał jako osoba fizyczna (cena zakupu bez VAT-u).

W budynku jest obecnie 12 lokali wyłącznie mieszkalnych. Wnioskodawca wyprowadził z budynku wszystkich lokatorów i w 2006 r. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie właściwego urzędu na remont kapitalny budynku (wymianę: stropów z drewnianych na żelbetonowe, więźby dachowej wraz z przebudową, wymiana instalacji wewnętrznych, okien itd.) po modernizacji budynku powstanie 9-12 lokali mieszkalnych w zależności od potrzeb potencjalnych klientów co do metrażu oraz 1 lub 2 lokale usługowe).

Wnioskodawca zamierza wydzielić z całej działki jej część (1/3), na której stoi przedmiotowy budynek i wydzielić każdy lokal z budynku jako odrębną nieruchomość lokalową z ułamkowym udziałem w wydzielonej części działki na której przedmiotowy budynek stoi proporcjonalnie do metrażu każdego lokalu.

Następnie Wnioskodawca zamierza wszystkie tak wydzielone lokale jako odrębne nieruchomości lokalowe sprzedać (z mocy prawa powstanie wspólnota mieszkaniowa) ewentualnie jeden lokal mieszkalny i użytkowy Wnioskodawca zachowa dla siebie.

Pismem z dnia 08 lutego 2008 r. tut. Organ wezwał Wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku poprzez wskazanie, których zdarzeń przyszłych dotyczy uiszczona kwota. Pismem z dnia 22.02.2008 r. Wnioskodawca uzupełnił przedmiotowy wniosek informując, iż uiszczona opłata dotyczy zdarzeń przyszłych w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Jak zostanie potraktowany opisany wyżej sposób zbycia części nieruchomości (całej kamiennicy z 1/3 częścią całej działki: jako zbycie przez osobę fizyczną, czy jako działalność gospodarcza?
2.  Czy Wnioskodawca powinien do ceny sprzedaży doliczyć podatek VAT, jeżeli tak to w jakiej wysokości (budynek Wnioskodawca nabył w całości bez VAT-u), Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość jako osoba fizyczna?
3.  Jeżeli zamiar Wnioskodawcy zbycia nieruchomości w wyżej przedstawiony sposób zostanie potraktowany jako zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną (a nie jako działalność gospodarczą) to jak zostanie potraktowany obowiązek uiszczenia 10% podatku zryczałtowanego od ceny sprzedaży, z racji tego, że 50% nieruchomości Wnioskodawca nabył przed pięciu laty (2001 rok). Czy Wnioskodawca zapłaci wtedy zryczałtowany 10% podatek od połowy ceny sprzedaży poszczególnych lokali, czy też od całości?
4.  Zakres prowadzonych prac został objęty pozwoleniem na przebudowę przedmiotowego budynku, zostanie on oddany do użytku w przyszłości po zakończeniu prac remontowo – budowlanych (już po pierwszym stycznia 2007 r.), w związku z tym, jeżeli całe opisane wyżej czynności będą potraktowane jako sprzedaż przez osobę fizyczną to będzie Wnioskodawcę obowiązywała wysokość zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości obowiązująca do 2007 r. (10%) czy jego wysokość obowiązująca od 2007 r. (19%). Decydująca jest data oddania do ponownego użytkowania ze względu na przebudowę istniejącego budynku, czy data zakupu budynku?

Zdaniem Wnioskodawcy

**Ad. 1**. Gdyby nieruchomość była zbywana w całości to opisany wyżej sposób zbycia nieruchomości powinien być potraktowany jako zbycie przez osobę fizyczną, natomiast sposób sprzedaży nieruchomości w „częściach” jako wydzielonych nieruchomości lokalowych jest podyktowany tym, iż nie jest możliwym lub bardzo mało prawdopodobnym znaleźć kupca na cały budynek w którym znajduje się 9-14 lokali o powierzchni całkowitej około 800 m2 co dla Wnioskodawcy jako zbywającego byłoby wygodniejsze i tańsze.

**Ad. 2.**Jeżeli Wnioskodawca nabył nieruchomość bez uiszczania podatku od towarów i usług to zdaniem Wnioskodawcy powinien on mieć możliwość jej sprzedania bez naliczania podatku VAT.

**Ad. 3.** Wnioskodawca uważa, iż powinien zapłacić zryczałtowany podatek w wysokości 10% od połowy ceny sprzedaży każdego lokalu.

**Ad. 4.** Wnioskodawca uważa iż powinien go obowiązywać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10%, z uwagi na to, że jest to stary istniejący budynek i decydująca powinna być data nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań 1 i 4 w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe, natomiast w zakresie pytania 3 stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za nieprawidłowe. Odpowiedź na pytanie 2 będzie przedmiotem odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) – do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone, w wyżej wymienionej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl przepisu art. 28 ust. 2 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników, którzy stosownie do art. 28 ust. 2a w tym samym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) - c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

Z kolei przepis lit. e) cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 32 mówi o zwolnieniu tychże przychodów w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do treści art. 21 ust. 2 przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na: **a)**na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub **b)**budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptacje lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Stosownie do art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w 2001 roku nabył jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w drodze umowy kupna – sprzedaży 50% udziałów w przedwojennej kamiennicy wielomieszkaniowej wraz z działką, na której ta kamienica się znajduje. Z uwagi na fakt, iż Podatnik posiadał 50% udziału w przedmiotowej nieruchomości dłużej niż pięć lat odpłatne zbycie tej części nieruchomości (lokali mieszkalnych wchodzących w skład tego udziału w ww. nieruchomości) nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisów.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego wynika, iż drugą połowę nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze umowy o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. stosownie do art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega zwiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jego majątku osobistego.

Z zaprezentowanego zdarzenia przyszłego wynika, iż w wyniku zniesienia współwłasności zwiększy się udział Wnioskodawcy w przedmiotowej nieruchomości, gdyż stał się on faktycznie jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Tym samym przy dokonywaniu zniesienia współwłasności wystąpi przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności. A więc dla celów podatkowych za datę nabycia tej części nieruchomości należy przyjąć rok 2005. Sprzedaż lokali mieszkalnych nabytych w 2005 r. będzie stanowiło źródło przychodu, jeśli ich sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od daty nabycia. Tym samym przychód ten będzie opodatkowany zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., o ile Wnioskodawca nie wydatkuje go w okresie dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) – podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Zgodnie z art. 28 ust. 4 ww. ustawy w terminie płatności podatku Wnioskodawca jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (druk PIT-23).

Należy ponadto nadmienić, iż sprzedaż ww. lokali mieszkalnych z wyodrębnionym udziałem w gruncie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, bowiem zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

1.  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy

Reasumując, należy uznać, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i 4 jest prawidłowe, natomiast w zakresie pytania 3 jest nieprawidłowe.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.