Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-390/15-2/MS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-06-16
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunty rolne; las; nieruchomości; nieużytki; sprzedaż; użytki-użytki rolne; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 23 marca 2015 r. (data wpływu 26 marca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni - Małgorzata L. oraz Katarzyna M, Ingeborga M. i Izabella W. („Zbywcy”) są jedynymi następcami prawnymi Jerzego K. i Janiny K..

Jerzy i Janina małżonkowie K. byli właścicielami nieruchomości, objętej księgą wieczystą KW, prowadzoną przez Sąd Rejonowy , XIV Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącej działki ewidencyjne: 13, 41, 43, 44, 45, 65, 84, 107, 121, 123, 9, 8114, 11/8, 115/1, 115/3, 119/3, 81/7, 81/12, 132/2 i 134 ,117/2 o łącznej powierzchni 233,9112 ha (dwieście trzydzieści trzy całe dziewięć tysięcy sto dwanaście dziesięciotysięcznych hektara) („Nieruchomość”).

Na podstawie Dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 roku o przeprowadzeniu reformy rolnej, wyżej opisana Nieruchomość z mocy prawa przeszła na własność Skarbu Państwa i weszła w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, którym to Zasobem gospodaruje Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, Oddział Terenowy.

Wnioskodawczyni – Małgorzacie L. oraz pozostałym Zbywcom, jako następcom prawnym Jerzego i Janiny małżonków K., byłych właścicieli Nieruchomości, przysługiwało pierwszeństwo w nabyciu Nieruchomości, zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. Z 2012, poz. 1187, z późn. zm.).

Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy skierowała do Zbywców, na podstawie art. 29 ust. 1c ww. ustawy zawiadomienie:

1.  z dnia 23 października 2014 roku, proponując nabycie części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 117/2 o powierzchni 11,2250 ha za łączną cenę w kwocie 450.500,00 zł (czterysta pięćdziesiąt tysięcy pięćset złotych), co potwierdza okazane przy akcie notarialnym pismo Agencji wraz z datą doręczenia Zbywcom (27 października 2014 roku pismo doręczone Katarzynie M., Ingebordze M. oraz Izabelli K., zaś 28 października 2014 roku - Małgorzacie L.);
2.  z dnia 30 października 2014 roku, proponując nabycie części nieruchomości, stanowiącej działki ewidencyjne: nr 9, 11/8, 13, 41, 43, 44, 45, 65, 81/4, 81/7, 81/12, 84, 107, 115/1, 115/3, 119/3, 121 i 123 o łącznej powierzchni 218,9751 ha (dwieście osiemnaście całych dziewięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt jeden dziesięciotysięcznych hektara) za łączną cenę w kwocie 9.234.000,00 zł (dziewięć milionów dwieście trzydzieści cztery tysiące złotych), co potwierdza okazane przy akcie notarialnym pismo Agencji wraz z datą doręczenia Zbywcom (3 listopada 2014 roku pismo doręczone Katarzynie M. i Ingebordze M., zaś 4 listopada 2014 roku - Małgorzacie L. i Izabelli K.);
3.  z dnia 23 października 2014 roku, proponując nabycie części nieruchomości, stanowiącej działki ewidencyjne: nr 132/2 i 134 o łącznej powierzchni 3,7111 ha (trzy całe siedem tysięcy sto jedenaście dziesięciotysięcznych hektara) za łączną cenę w kwocie 178.800,00 zł (sto siedemdziesiąt osiem tysięcy osiemset złotych), co potwierdza okazane przy akcie notarialnym pismo Agencji wraz z datą doręczenia Zbywcom (27 października 2014 roku pismo doręczone Katarzynie M., Ingebordze M. oraz Izabelli K., zaś 28 października 2014 roku - Małgorzacie L.).

Wnioskodawczyni oraz pozostali Zbywcy złożyli oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwszeństwa, wobec czego przysługiwały im roszczenia o nabycie Nieruchomości w następujących udziałach: Katarzyna M. - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery), Małgorzata L. - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery), Ingeborga M. - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery) oraz Izabella W. - 3/24 (trzy łamane przez dwadzieścia cztery).

Wnioskodawczyni oraz pozostali Zbywcy, w dniu 6 listopada 2014 r. zawarli Umowę przedwstępną sprzedaży w której Zbywcy oraz Artur H. działający w imieniu Spółki pod firmą „X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której Zbywcy sprzedadzą Spółce pod firmą „X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca”), całe przysługujące im udziały we współwłasności, opisanej wyżej, Nieruchomości objętej księgą wieczystą KW, za cenę 12.924.314,00 zł (dwanaście milionów dziewięćset dwadzieścia cztery tysiące trzysta czternaście złotych), wyliczoną zgodnie z postanowieniem § 5 ust. 1 aktu notarialnego, a Spółka pod firmą „X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w A udziały we współwłasności powyższej Nieruchomości za ustaloną cenę kupi.

Ponadto Strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do dnia 31 grudnia 2016 roku, o ile zostaną spełnione m.in. następujące warunki:

*   Zbywcy nabędą Nieruchomość - w dowolnych udziałach,
*   Skarb Państwa - Agencja Nieruchomości Rolnych ani inny podmiot uprawniony, nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu, a w związku z tym, zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie poprzedzone zawarciem pomiędzy Stronami, Warunkowej umowy sprzedaży („Umowa Warunkowa”), której zawarcie nastąpi w tym samym dniu, co zawarcie umowy sprzedaży pomiędzy Skarbem Państwa - Agencją Nieruchomości Rolnych („Umowa Nabycia”) a Zbywcami.

W § 5 ust. 1 aktu notarialnego Umowy przedwstępnej sprzedaży, strony umowy postanowiły, że cena sprzedaży Nieruchomości przez Zbywców Nabywcy, stanowi sumę kwoty określonej przez Agencję Nieruchomości Rolnych oraz iloczynu ceny jednostkowej za hektar powierzchni Nieruchomości stosownie do tabeli przeliczeniowej zgodnie z klasą bonitacyjną i rzeczywistej powierzchni Nieruchomości (Załącznik nr 1 do aktu notarialnego) i może ulec zmianie jedynie w przypadku zmiany kwot będących podstawą jej wyliczenia, za zgodą stron, w formie aktu notarialnego.

Nabywca zobowiązał się do zapłacenia całej ceny w następujący sposób:

*   części ceny w wysokości 15% wartości Nieruchomości, to jest kwoty 1.938.647,10 zł, nie później niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania do zawarcia Umowy Nabycia, nie później jednak niż w terminie 4 dni przed wyznaczonym terminem zawarcia Umowy Nabycia, tytułem zaliczki, przelewem na rachunek utworzony w Banku („rachunek powierniczy”). Źródłem finansowania tej części ceny sprzedaży Nieruchomości będą środki własne Nabywcy,
*   części ceny w wysokości określonej przez Agencję Nieruchomości Rolnych w powołanych zawiadomieniach opisanych w § 1 ust. 8 aktu notarialnego, to jest kwoty 7.924.652,90 zł, nie później niż na 4 dni przed wyznaczonym terminem zawarcia Umowy Nabycia, tytułem zaliczki, przelewem na rachunek powierniczy. Źródłem finansowania tej części ceny sprzedaży Nieruchomości będzie kredyt udzielony Nabywcy przez bank,
*   części ceny w wysokości stanowiącej różnicę pomiędzy ceną sprzedaży Nieruchomości i sumą kwot wpłaconych na rachunek powierniczy, to jest kwotę 3.061.014,00 zł, najpóźniej na 3 dni przed datą zawarcia Warunkowej umowy sprzedaży, przelewem na rachunek powierniczy. Źródłem finansowania tej części ceny sprzedaży Nieruchomości będzie kredyt udzielony Nabywcy przez bank, na co Zbywcy wyrazili zgodę.

Strony ponadto oświadczyły, że rachunek powierniczy zostanie utworzony na podstawie zawartej przez strony Umowy Powierniczej (Załącznik nr 2 do aktu notarialnego), którego posiadaczem (powiernikiem) będą Zbywcy.

Nabywca będzie uprawniony do przekazania środków, które wpłaci Zbywcom na rachunek powierniczy tytułem części ceny, o której mowa w § 3 aktu notarialnego - wyłącznie na konto wskazane przez Agencję Nieruchomości Rolnych, jako rachunek bankowy, na który Zbywcy zobowiązani będą dokonać zapłaty ceny za Nieruchomość, przed zawarciem Umowy nabycia, na mocy której Zbywcy nabędą Nieruchomość. W przypadku wygaśnięcia powyższej umowy lub nie dojścia do skutku, Nabywca uprawniony będzie do przekazania środków zgromadzonych na rachunku powierniczym na swój rachunek, tytułem zwrotu części ceny.

Nabywca oświadczył, że jest podatnikiem podatku rolnego i tym samym oświadczył i zobowiązał się do tego, że nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał na cele rolnicze przez okres pięciu lat od dnia nabycia Nieruchomości, przy czym zobowiązanie to potwierdzi w Warunkowej umowie Sprzedaży i Umowie przeniesienia własności.

Umowę przedwstępną sprzedaży, Strony zmieniły na mocy aktów notarialnych: Zmiana do umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 8 grudnia 2014 r. oraz Zmiana umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 12 grudnia 2014 r.. Zmiany objęte powyższymi aktami dotyczyły sposobu zapłaty, pochodzenia środków oraz terminów zapłaty ceny.

W celu pełnego zobrazowania stanu faktycznego, do niniejszego wniosku załączono kopię Umowy powiernictwa wraz z aneksami (Załącznik nr 2 do aktu notarialnego) oraz kalkulację ceny sprzedaży nieruchomości (Załącznik nr 1 do aktu notarialnego).

Wnioskodawczyni – Małgorzata L. oraz pozostali Zbywcy w dniu 15 grudnia 2014 r. nabyli własność Nieruchomości zawierając Umowy sprzedaży zawarte w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 29 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, w następujących udziałach: Katarzyna M. - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery), Wnioskodawczyni - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery), Ingeborga M. - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery) oraz Izabella W. - 3/24 (trzy łamane przez dwadzieścia cztery), przy czym prawo własności działki numer 117/2 aktem notarialnym, prawo własności działek o numerach: 132/2 i 134 aktem notarialnym, a prawo własności pozostałych działek, tj. działek o numerach: 13, 41, 43, 44, 45, 65, 84, 107, 121, 123, 9, 81/4, 11/8, 115/1, 115/3, 119/3, 81/7 i 81/12, aktem notarialnym.

W tym samym dniu, tj. 15 grudnia 2014 r., w wykonaniu Umowy przedwstępnej sprzedaży, objętej aktem notarialnym z dnia 6 listopada 2014 roku, zmienionej aktem notarialnym z dnia 8 grudnia 2014 roku, oraz aktem notarialnym z dnia 12 grudnia 2014 r., strony zawarły Warunkową umowę sprzedaży, akt ustanowienia hipoteki, umowę ustanowienia hipoteki oraz Oświadczenie o poddaniu się egzekucji i pełnomocnictwo („Umowa Warunkowa”). W treści Umowy warunkowej oświadczono że:

1.  dla terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy B” uchwalonym przez Radę Miejską w B dnia 29 czerwca 2001 roku uchwałą xxx oraz uchwałą xxx z dnia 29 marca 2010 roku w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy B:
    1.  działki o numerach: 45, 11/8, 43, 84, 119/3, 121 i 123 znajdują się w rolniczej przestrzeni produkcyjnej,
    2.  działki o numerach: 9 i 13 znajdują się w rolniczej przestrzeni produkcyjnej i gruntach leśnych,
    3.  działki o numerach: 44 i 115/1 znajdują się w rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz w drogach,
    4.  działki o numerach: 41 i 65 znajdują się na gruntach leśnych,
    5.  działki o numerach: 81/4 i 81/12 znajdują się w strefie predysponowanej do lokalizacji obiektów i urządzeń związanych z produkcją rolną, łąki, lasy i w strukturach o najwyższych walorach kulturowych,
    6.  działki o numerach: 81/7 i 115/3 znajdują się w strukturach przekształceń i intensyfikacji rozwoju systemu osadniczego oraz w drogach,
    7.  działka numer 107 znajduje się w terenach wód,
    8.  działka numer 117/2 znajduje się w rolniczej przestrzeni produkcyjnej,
    9.  działki o numerach: 132/2 oraz 134 znajdują się w rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz w terenach potencjalnej lokalizacji elektrowni wiatrowych,
2.  w stosunku do przedmiotowych działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu czy też lokalizacji inwestycji celu publicznego, nie jest planowana budowa dróg gminnych oraz nie przewidziano lokalizacji ferm wiatrowych, przy czym działki o numerach: 123,121 i 107 graniczą z terenami przeznaczonymi na ten cel, a nadto działki o numerach: 132/2 oraz 134 nie są przeznaczone pod budowę elektrowni wiatrowych, pomimo że znajdują się w terenach przeznaczonych pod ten cel,
3.  w stosunku do przedmiotowych działek nie zgłoszono wniosków o zmianę przeznaczenia w studium wraz z podaniem zakresu i kierunków zmian, nie przystąpiono do zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także nie są prowadzone prace projektowe w ramach opracowania studium lub planu dla wyżej wymienionych działek i nie podjęto uchwały o przystąpieniu do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uwzględniającego opisaną powyżej nieruchomość,
4.  w ewidencji gruntów:
    1.  działka numer 9 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIIIb) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
    2.  działka numer 11/8 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa, RIIIb i RIVa),
    3.  działka numer 13 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa, RIIIb, RIVa i RIVb) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
    4.  działka numer 41 oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
    5.  działka numer 43 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb, RIVa i RIVb),
    6.  działka numer 44 oznaczona jest jako drogi (dr),
    7.  działka numer 45 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIIIb),
    8.  działka numer 65 oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
    9.  działka numer 81/4 oznaczona jest jako użytki rolne zabudowane (B-PsIII),
    10.  działka numer 81/7 oznaczona jest jako drogi (dr),
    11.  działka numer 81/12 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIVa), użytki rolne zabudowane (B-RIIIa, B-RIIIb, B-RIVa i B-PsIII), grunty pod stawami (Wsr-RIIIa, Wsr-RIIIb i Wsr-RIVa), łąki trwałe (ŁV) oraz tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz),
    12.  działka numer 84 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa),
    13.  działka numer 107 oznaczona jest jako nieużytki (N),
    14.  działka numer 115/1 oznaczona jest jako drogi (dr),
    15.  działka numer 115/3 oznaczona jest jako użytki rolne zabudowane (B-RIIIb),
    16.  działka numer 119/3 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa),
    17.  działka numer 121 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa, RIIIb, RIVa i RIVb) oraz nieużytki (N),
    18.  działka numer 123 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIIIb),
    19.  działka numer 132/2 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (Ws),
    20.  działka numer 134 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb),
    21.  działka numer 117/2 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb, RIVa, RIVb i RV),
5.  na przedmiotowych działkach nie znajdują się żadne obiekty objęte ochroną konserwatora zabytków, za wyjątkiem:
    1.  zlokalizowanego w obrębie działki numer 81/12 i 81/7 założenia folwarcznego - układu przestrzennego i zespołu architektonicznego wpisanego do rejestru zabytków dnia 4 stycznia 1993 roku, w którego skład wchodzą następujące budynki: obora z 1850 roku, obora z 1870 roku, dom mieszkalny z 1850 roku (wpisany też jako leśniczówka), oficyna z 1855 roku oraz spichlerz z 1855 roku,
    2.  znajdującego się na terenie części działki numer 81/12 oraz na działce numer 81/4 parku krajobrazowego o powierzchni 10,20 ha z aleją dojazdową (dębową) - z dnia 12 lutego 1979 roku - działki te muszą być sprzedane razem z uwagi na zachowanie całości zabytkowego parku w rękach jednego właściciela, a w obrębie założenia objętego ochroną znajdują się również działki numer: 82 (stanowiąca dębową aleję dojazdową), 85 (droga wewnętrzna) i 81/5, które nie stanowią przedmiotu niniejszej umowy,
    3.  znajdujących się na terenie części działki numer 81/12 innych obiektów wchodzących w skład zespołu folwarcznego ujętych w wojewódzkiej ewidencji zabytków tj: I podwórze folwarczne składające się z: rządówki murowanej z 1855 roku (przebudowanej), obory murowanej z 1870 roku, obory (obecnie warsztat i magazyn), murowanej z 1840 roku, dwóch stodół murowanych z 1845 roku, spichlerza murowanego z 1855 roku, gorzelni murowanej z 1897 roku, rozbudowanej po 1945 roku i 1979 roku, budynku gospodarczego (obecnie garaż murowany z 2 połowy XIX wieku), dom z kuźnią z 1849 roku oraz dom z 1850 roku; oraz N podwórze folwarczne składające się z: obory murowanej z końca XIX wieku oraz domu (obecnie oznaczonego numerem 3g), murowanego z 1845 roku, częściowo przebudowanego,
    4.  zlokalizowanych na działkach o numerach: 13, 121 i 81/12 stanowisk archeologicznych ujętych w wojewódzkiej ewidencji zabytków - co wynika z pisma Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków , z dnia 23 maja 2013 roku,
6.  przedmiotowe działki są nieopłotowane, niezabudowane i nieuzbrojone, za wyjątkiem działki numer 81/12, na której znajduje się ośrodek gospodarczy, w którego skład wchodzą następujące budynki, budowle i urządzenia trwale z nim związane: budynek gorzelni (nr inw. 1/G/+8), garaże (nr inw. 250/G/+2), magazyn materiałów pędnych (nr inw. 24/G/+2), zbiornik naziemny stalowy (nr inw. 371/G), zbiornik naziemny stalowy (nr inw. 372/G), budynek mieszkalny oficyna (nr inw. 232/G), budynek mieszkalny (nr inw. 234/G), budynek mieszkalny 3F (nr inw. 240/G), budynek mieszkalny (nr inw. 241/G), budynek mieszkalny (nr inw. 244/G), magazyn pasz (nr inw. 233/G), stodoła murowana (nr inw. 116/G), warsztat + kuźnia (nr inw. 118/G), stodoła murowana (nr inw. 119/G), wiata do maszyn (nr inw. 121/G/+1), szopa do narzędzi (nr inw. 94/G), obora – chlewnia (nr inw. 163/G/+1), obora (nr inw. 163/G/+2), chlewnia (nr inw. 164/G), chlewnia z paszarnią (nr inw. 165/ G), chlewnia (nr inw. 167/G), ferma cieląt - jałownik (nr inw. 782/G), cielętnik - izolator (nr inw. 783/G), komin gorzelni (nr inw. 375/G), stodoła murowana (nr inw. 117/G), linia napowietrzna prądu zmiennego (nr inw. 413/G), linia NN (nr inw. 439/ G), zbiornik na ścieki (nr inw. 441/G), zbiornik na ścieki - 3 szt. (nr inw. 444/G), linia elektryczna (nr inw. 7/G/+3), droga dojazdowa - asfalt (nr inw. 447/G), przepust drogowy szt. 4 (nr inw. 391/G, 392/G, 393/G, 394/G), drenaż rurkowy (nr inw. G/3/1), kocioł parowy (nr inw. 1/G/+10), agregat prądotwórczy (nr inw. 3/G/+2), dystrybutor paliwa (nr inw. 1/G/+6), pompa do zacieru (nr inw. 282/G), zbiornik do wywaru (nr inw. 286/G), zbiornik do melasy (nr inw. 287/G), przyrząd kontr. spirytusu (nr inw. 321/G), zbiornik do spirytusu (nr inw. 329/G), zbiornik do spirytusu (nr inw. 330/G), oziębialnik spirytusowy (nr inw. 332/G), aparat odpędowy (nr inw. 633/G), kolumna parnikowa (nr inw. 634/G), aparat mleczka słodowego (nr inw. 636/G), płuczka do ziemniaków 5 (nr inw. 637/G), kadka drożdżowa (nr inw. 751/G), kadka drożdżowa (nr inw. 752/G), przenośnik ślimakowy (nr inw. 723/G), przenośnik kubełkowy (nr inw. 724/G), sternik do słomy (nr inw. 811/G), wentylator osiowy (nr inw. 828/G), czyszczalnia gigant (nr inw. 780/G), linia uzdatniania słomy (nr inw. 2/G/+7), dojarka 9-cio bankowa (nr inw. 478/G/+2), kolejka wisząca (nr inw. 478/G/+1), waga wozowa (nr inw. 586/G), schładzalnia mleka (nr inw. 40/50/G) oraz magazyn zbożowy (nr inw. G/47/+5).

W zakresie umowy sprzedaży, Wnioskodawczyni – Małgorzata L. oraz Katarzyna M., Ingeborga M. i Izabella W. oświadczyły, że nie są podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, zobowiązanymi do powiększenia ceny o ten podatek.

Zbywcy, oświadczyli ponadto, że przed zawarciem Umowy Warunkowej okazali Nabywcy umowę rachunku powierniczego, zawartą dnia 8 grudnia 2014 roku z Bankiem, obejmującą warunki gromadzenia i wypłaty środków pieniężnych wpłacanych przez Nabywcę tytułem zapłaty ceny sprzedaży za przedmiotowe działki, co Pan Artur H., działając w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „X” sp. z o.o. („Nabywca") potwierdził.

Strony oświadczyły, że niniejsza umowa sprzedaży, w stosunku do wszystkich działek stanowiących Nieruchomość, jest umową zawartą pod warunkiem nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z przysługującego jej prawa pierwokupu, w myśl art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Pełnomocnik nabywającej Spółki oświadczył, że przedmiotowe działki nabywa na cele rolne. Strony oświadczyły, że cena sprzedaży przedmiotowych działek została przez nie ustalona na łączną kwotę 12.924.314,00 zł (dwanaście milionów dziewięćset dwadzieścia cztery tysiące trzysta czternaście złotych) i to proporcjonalnie do wielkości zbywanych przez Zbywcę udziałów, z czego: -cena za nieruchomość składającą się z działek o numerach: 13, 41, 43, 44, 45, 65, 84, 107, 121, 123, 9, 81/4, 11/8, 115/1, 115/3, 119/3, 81/7 i 81/12, na kwotę 12.130.717,00 złotych,

*   cena za nieruchomość stanowiącą działkę numer 117/2, na kwotę 573.975,00 złotych,
*   cena za nieruchomość składającą się z działek o numerach: 132/2 i 134, na kwotę 219.622,00 złotych, w tym cena gruntów stanowiących: grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz), drogi (dr), tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz), nieużytki (N) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (Ws), na łączną kwotę 104.980,85 złotych.

Artur H., działając w imieniu i na rzecz spółki pod firmą „X” sp. z o.o., („Nabywca”) oświadczył, że cała łączna cena sprzedaży została już przez reprezentowaną przez niego Spółkę zapłacona, w ten sposób, że kwota 12.924.314,00 zł - w części stanowiącej kwotę 2.584.314,00 zł ze środków własnych, a w części stanowiącej kwotę 10,340.000,00 zł, pochodzącą z kredytu bankowego - została złożona na rachunek powierniczy, założony przez Zbywcę w Banku na podstawie umowy rachunku powierniczego, a wypłata środków pieniężnych zgromadzonych na tym rachunku nastąpi zgodnie z postanowieniami umowy rachunku powierniczego. Zbywcy na powyższy sposób zapłaty ceny wyrazili zgodę.

Wobec nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu, w dniu 21 stycznia 2015 r. strony zawarły Umowę przeniesienia praw własności, na mocy której własność Nieruchomości została przeniesiona na Nabywcę, na warunkach określonych w Umowie Warunkowej.

Reasumując, Wnioskodawczyni – Małgorzata L. oraz pozostali Zbywcy nabyli przedmiotową Nieruchomość w dniu 15 grudnia 2014 r. od Skarbu Państwa - Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy a zbyli w dniu 21 stycznia 2015 r. na rzecz Spółki „X” Sp. z o.o. z siedzibą w A.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód Wnioskodawczyni uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości stanowiącej grunty rolne, z wyłączeniem przychodu uzyskanego ze sprzedaży części Nieruchomości stanowiącej grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz), drogi (dr), tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz), nieużytki (N) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (Ws), korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych (ustawa pdof) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy pdof, (Dz.U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.)?
2.  Czy zwolnienie o którym mowa w pytaniu Nr 1, obejmuje grunty rolne zabudowane, niezależnie od symbolu jakim zostały oznaczone w ewidencji gruntów i budynków?
3.  Czy prawidłowo Wnioskodawczyni przyjęła zasadę udziału przychodu (dochodu) podlegającego opodatkowaniu, w ogólnej kwocie przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży przysługującego jej udziału 7/24 części w Nieruchomości?
4.  Czy część przychodu, uzyskanego ze sprzedaży udziału 7/24 w Nieruchomości, który nie będzie podlegał zwolnieniu na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zostać wydatkowana przez Wnioskodawczynię na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawczyni przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, korzysta zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych (pdof) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o pdof.

Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o pdof., zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Aby dany grunt stanowił „gospodarstwo rolne” muszą zostać łącznie spełnione następujące warunki:

*   grunt musi być sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
*   nie może być zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza,
*   musi stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.
*   łączna powierzchnia gruntu musi przekraczać 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.

Jeżeli dany grunt spełnia wszystkie w/w przesłanki, to jego sprzedaż może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego.

Definiując pojęcie „gospodarstwo rolne” należy, odnieść się do art. 2 ust. 4 ustawy o pdof i ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2013 r. Nr 1381, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r., Nr 38, poz. 454, z późn. zm.)

Zgodnie z § 68 ww. Rozporządzenia, grunty rolne dzielą się na:

1.  użytki rolne, do których zalicza się:
    1.  grunty orne, oznaczone symbolem - R,
    2.  sady, oznaczone symbolem - S,
    3.  łąki trwałe, oznaczone symbolem -Ł,
    4.  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
    5.  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem - Br,
    6.  grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
    7.  grunty pod rowami, oznaczone symbolem-W,
    8.  grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem - Lzr,
2.  nieużytki, oznaczone symbolem -N.

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi w przeważającej części użytki rolne, o powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, co znajduje potwierdzenie w treści aktów notarialnych Umowy nabycia oraz Umowy Warunkowej, gdzie wskazano, że w ewidencji gruntów:

1.  działka numer 9 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIIIb) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
2.  działka numer 11/8 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa, RIIIb i RIVa),
3.  działka numer 13 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa, RIIIb, RIVa i RIVb) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
4.  działka numer 41 oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
5.  działka numer 43 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb, RIVa i RIVb),
6.  działka numer 44 oznaczona jest jako drogi (dr),
7.  działka numer 45 oznaczona jest ja ko grunty orne (RIIIa i RIIIb),
8.  działka numer 65 oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
9.  działka numer 81/4 oznaczona jest jako użytki rolne zabudowane (B-PsIII),
10.  działka numer 81/7 oznaczona jest jako drogi (dr),
11.  działka numer 81/12 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIVa), użytki rolne zabudowane (B-RIIIa, B-RIIIb, B-RIVa i B-PsIII), grunty pod stawami (Wsr-RIIIa, Wsr-RIIIb i Wsr-RIVa), łąki trwałe (ŁV) oraz tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz),
12.  działka numer 84 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa),
13.  działka numer 107 oznaczona jest jako nieużytki (N),
14.  działka numer 115/1 oznaczona jest jako drogi (dr),
15.  działka numer 115/3 oznaczona jest jako użytki rolne zabudowane (B-RIIIb),
16.  działka numer 119/3 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa),
17.  działka numer 121 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa, RIIIb, RIVa i RIVb) oraz nieużytki (N),
18.  działka numer 123 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIIIb),
19.  działka numer 132/2 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (Ws),
20.  działka numer 134 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb),
21.  działka numer 117/2 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb, RIVa, RIVb i RV),

Dokonana transakcja nie skutkuje również utratą charakteru rolnego sprzedanej Nieruchomości. Faktycznym zamiarem Nabywcy jest przeznaczenie nieruchomości na cele rolnicze. Utrata charakteru rolnego lub leśnego nastąpiłaby przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, które polega na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Nabywca, Spółka „X” Sp. z o.o. zamierza wykorzystywać nabyte grunty na cele rolnicze, co znalazło potwierdzenie w oświadczeniach złożonych przez pełnomocnika nabywającej Spółki w treści aktów notarialnych. Wnioskodawczyni uważa, że przychód uzyskany ze sprzedaży części Nieruchomości stanowiącej grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz), drogi (dr), tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz), nieużytki (N) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (Ws), nie będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o pdof., gdyż nie zostanie spełniona jedna z przesłanek warunkująca możliwość z jego skorzystania, tj. zbyty grunt nie jest zakwalifikowany jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Z uwagi na fakt, że od momentu nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w Nieruchomości, nie stanowiącej użytków rolnych, do momentu jej sprzedaży nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, sprzedaż ta stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, (proporcjonalnie do udziału w zbywanej nieruchomości), w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy pdof., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawczyni dochód ze zbycia Nieruchomości w części odpowiadającej gruntom nie stanowiącym użytków rolnych, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2013 r. poz. 1381, z późn. zm.) - za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków oraz Załącznika do tego rozporządzenia.

Stosownie do postanowień ww. Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454, z późn. zm.) w sprawie ewidencji gruntów i budynków, w brzmieniu obowiązującym do dnia 30 grudnia 2013 r. w szczególności:

§ 67, użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1.  użytki rolne,
2.  grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
3.  grunty zabudowane i zurbanizowane,
4.  użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery "E" oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R,
5.  nieużytki, oznaczone symbolem - N,
6.  grunty pod wodami,
7.  tereny różne oznaczone symbolem - Tr.

Stosownie natomiast do treści § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia użytki rolne dzielą się na:

1.  grunty orne, oznaczone symbolem -R
2.  sady, oznaczone symbolem złożonym z litery „S” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps,
3.  łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
4.  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
5.  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps,
6.  grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
7.  rowy, oznaczone symbolem - W.

Z kolei w myśl § 68 ust. 2 ww. rozporządzenia grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na:

1.  lasy, oznaczone symbolem - Ls,
2.  grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem - Lz, lub, w przypadku zadrzewień śródpolnych, zaistniałych na gruntach objętych klasyfikacją gleboznawczą - symbolem złożonym z liter „Lz” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps.
3.  Grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na:
    1.  tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem-B,
    2.  tereny przemysłowe, oznaczone symbolem - Ba,
    3.  inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem - Bi,
    4.  zurbanizowane tereny niezabudowane, oznaczone symbolem-Bp,
    5.  tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem - Bz,
    6.  użytki kopalne, oznaczone symbolem - K,
    7.  tereny komunikacyjne, w tym:
        1.  drogi, oznaczone symbolem - dr,
        2.  tereny kolejowe, oznaczone symbolem -Tk,
        3.  inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem-TL
4.  Grunty pod wodami dzielą się na:
    1.  grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem - Wm,
    2.  grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem - Wp,
    3.  grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone symbolem - Ws.
5.  Sadów o powierzchni mniejszej od 0,1000 ha oraz innych użytków gruntowych o powierzchni mniejszej od 0,0100 ha nie wykazuje się w ewidencji.
6.  Zaliczanie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych określa załącznik nr 6 do rozporządzenia.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, zostało zmienione na mocy z Rozporządzeniem Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013 r. (Dz. U. 2013 r., poz. 1551), które to zmiany weszły w życie z dniem 31 grudnia 2013 r.

§ 67. Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1.  grunty rolne,
2.  grunty leśne,
3.  grunty zabudowane i zurbanizowane,
4.  użytki ekologiczne, oznaczone symbolem złożonym z litery „E” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R,
5.  (uchylony),
6.  grunty pod wodami,
7.  tereny różne oznaczone symbolem -Tr.

§ 68.

1.  Grunty rolne dzielą się na:
    1.  użytki rolne, do których zalicza się:
        1.  grunty orne, oznaczone symbolem-R,
        2.  sady, oznaczone symbolem - S,
        3.  łąki trwałe, oznaczone symbolem -Ł,
        4.  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
        5.  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem - Br,
        6.  grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
        7.  grunty pod rowami, oznaczone symbolem-W,
        8.  grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem - Lzr,
    2.  nieużytki, oznaczone symbolem-N.
2.  Grunty leśne dzielą się na:
    1.  lasy, oznaczone symbolem - Ls,
    2.  grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem-Lz
3.  Grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na:
    1.  tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem - B,
    2.  tereny przemysłowe, oznaczone symbolem - Ba,
    3.  inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem - Bi,
    4.  zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem -Bp,
    5.  tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem - Bz,
    6.  użytki kopalne, oznaczone symbolem - K,
    7.  tereny komunikacyjne, w tym:
        1.  drogi, oznaczone symbolem - dr,
        2.  tereny kolejowe, oznaczone symbolem -Tk,
        3.  inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem - Ti,
        4.  grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych, oznaczone symbolem -Tp.
4.  Grunty pod wodami dzielą się na:
    1.  grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem - Wm,
    2.  grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem - Wp,
    3.  grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone symbolem – Ws.
5.  Sadów o powierzchni mniejszej od 0,1000 ha oraz innych użytków gruntowych o powierzchni mniejszej od 0,0100 ha nie wykazuje się w ewidencji.
6.  Zaliczanie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych określa załącznik nr 6 do rozporządzenia.

W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma oznaczenie gruntów sklasyfikowanych jako grunty rolne zabudowane. W wypisach z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej, wydanych przez Starostę Rawskiego, będących podstawą sporządzenia aktów notarialnych, przedmiotowe działki zostały oznaczone:

1.  działka numer 9 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIIIb) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
2.  działka numer 11/8 oznaczona jest ja ko grunty orne (RIIIa, RIIIb i RIVa),
3.  działka numer 13 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa, RIIIb, RIVa I RIVb) oraz grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
4.  działka numer 41 oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
5.  działka numer 43 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb, RIVa i RIVb),
6.  działka numer 44 oznaczona jest jako drogi (dr),
7.  działka numer 45 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIIIb),
8.  działka numer 65 oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz),
9.  działka numer 81/4 oznaczona jest jako użytki rolne zabudowane (B-PsIII),
10.  działka numer 81/7 oznaczona jest jako drogi (dr),
11.  działka numer 81/12 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIVa), użytki rolne zabudowane (B-RIIIa, B-RIIIb, B-RIVa i B-PsIII), grunty pod stawami (Wsr-RIIIa, Wsr-RIIIb i Wsr-RIVa), łąki trwałe (ŁV) oraz tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz),
12.  działka numer 84 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa),
13.  działka numer 107 oznaczona jest jako nieużytki (N),
14.  działka numer 115/1 oznaczona jest jako drogi (dr),
15.  działka numer 115/3 oznaczona jest jako użytki rolne zabudowane (B-RIIIb),
16.  działka numer 119/3 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa),
17.  działka numer 121 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa, RIIIb, RIVa i RIVb) oraz nieużytki (N),
18.  działka numer 123 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIa i RIIIb),
19.  działka numer 132/2 oznaczona jest jako grunty orne (RIVa) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (Ws),
20.  działka numer 134 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb),
21.  działka numer 117/2 oznaczona jest jako grunty orne (RIIIb, RIVa, RIVb i RV).

Zgodnie z treścią załącznika nr 6 do Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454, z późn. zm.) w sprawie ewidencji gruntów i budynków, w brzmieniu obowiązującym do dnia 30 grudnia 2013 r., określającego zaliczanie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych:

Grunty rolne zabudowane:

Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane służące produkcji rolniczej, nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (kotłownie, komórki, garaże, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze, budynki inwentarskie, place składowe i manewrowe w obrębie zabudowy itp.), a także zajęte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych.

Zgodnie z treścią załącznika nr 6 do Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, zmienionego Rozporządzeniem Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 29 listopada 2013 r. w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 grudnia 2013 r.:

Grunty rolne zabudowane - Br

Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty objęte zabudową zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, w szczególności:

1.  zajęte pod budynki przeznaczone do produkcji rolniczej, nie wyłączając produkcji rybnej, w szczególności: spichlerze przechowalnie owoców i warzyw, stodoły, budynki inwentarskie, budynki na sprzęt rolniczy;
2.  zajęte pod budynki przeznaczone do przetwórstwa rolno-spożywczego, z wyłączeniem gruntów zajętych pod przemysłowe zakłady przetwórstwa rolniczego bazujące na surowcach pochodzących spoza gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzą te budynki;
3.  zajęte pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia, w szczególności: komórki, garaże, szopy, kotłownie, podwórza, place składowe, place postojowe i manewrowe, śmietniki, składowiska odpadów itp., jeżeli tworzą z gruntami rolnymi i budynkami, o których mowa pkt 1 i 2, zorganizowaną całość gospodarczą;
4.  położone między budynkami i urządzeniami, o których mowa w pkt 1-3, lub w bezpośrednim sąsiedztwie tych budynków i urządzeń i niewykorzystywane do innego celu, który uzasadniałby zaliczenie ich do innej grupy użytków gruntowych, w tym zajęte pod rabaty, kwietniki, warzywniki.

W przypadku gdy w granicach istniejącej działki siedliskowej znajdują się tylko budynki i urządzenia, o których mowa w pkt 3, to grunty zajęte pod te budynki i urządzenia zalicza się do gruntów rolnych zabudowanych, jeżeli z projektu zagospodarowania działki lub terenu wynika, że stanowią one zorganizowaną całość gospodarczą z innymi projektowanymi budynkami, przeznaczonymi do produkcji rolniczej, objętymi ważnym pozwoleniem ha budowę.

Zdaniem Wnioskodawczyni oznaczenie nieaktualnymi symbolami gruntów rolnych zabudowanych, w ewidencji gruntów i budynków, przykładowo B-RIIIb, B-RIVa, B-PsIII, zamiast prawidłowo - Br, nie ma wpływu zwolnienie przychodu uzyskanego ze zbycia tych gruntów z podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o pdof, gdyż zarówno poprzednim stanie prawnym jak i obecnie, grunty te są zakwalifikowane jako użytki rolne.

Ad. 3.

Wnioskodawczyni – Małgorzata L. oraz pozostali Zbywcy w dniu 15 grudnia 2014 r. nabyli własność Nieruchomość zawierając Umowy sprzedaży zawarte w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 29 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2012, poz. 1187, z późn. zm.) w następujących udziałach: Katarzyna M. - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery), Małgorzata L. - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery), Ingeborga M. - 7/24 (siedem łamane przez dwadzieścia cztery) oraz Izabella W. - 3/24 (trzy łamane przez dwadzieścia cztery).

Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawczynię – Małgorzatę L., oraz Katarzynę M., Ingeborgę M. i Izabellę K. nastąpiło za ceny zaproponowane przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy zgodnie z zawiadomieniami:

1.  z dnia 23 października 2014 roku, proponując nabycie części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 117/2 o powierzchni 11,2250 ha za łączną cenę w kwocie 450.500,00 zł (czterysta pięćdziesiąt tysięcy pięćset złotych), co potwierdza okazane przy akcie notarialnym pismo Agencji wraz z datą doręczenia (27 października 2014 roku pismo doręczone Katarzynie M., Ingebordze M. oraz Izabelli K., zaś 28 października 2014 roku -Małgorzacie L.);
2.  z dnia 30 października 2014 roku, proponując nabycie części nieruchomości, stanowiącej działki ewidencyjne: nr 9, 11/8, 13, 41, 43, 44, 45, 65, 81/4, 81/7, 81/12, 84, 107, 115/1, 115/3, 119/3, 121 i 123 o łącznej powierzchni 218,9751 ha (dwieście osiemnaście całych dziewięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt jeden dziesięciotysięcznych hektara) za łączną cenę w kwocie 9.234.000,00 zł (dziewięć milionów dwieście trzydzieści cztery tysiące złotych), co potwierdza okazane przy akcie notarialnym pismo Agencji wraz z datą doręczenia (3 listopada 2014 roku pismo doręczone Katarzynie M. i Ingebordze M., zaś 4 listopada 2014 roku - Małgorzacie L. i Izabelli K.);
3.  z dnia 23 października 2014 roku, proponując nabycie części nieruchomości, stanowiącej działki ewidencyjne: nr 132/2 i 134 o łącznej powierzchni 3,7111 ha (trzy całe siedem tysięcy sto jedenaście dziesięciotysięcznych hektara) za łączną cenę w kwocie 178.800,00 zł (sto siedemdziesiąt osiem tysięcy osiemset złotych), co potwierdza okazane przy akcie notarialnym pismo Agencji wraz z datą doręczenia (27 października 2014 roku pismo doręczone Katarzynie M., Ingebordze M. oraz Izabelli K., zaś 28 października 2014 roku -Małgorzacie L.).

Łączna cena zakupu wszystkich Nieruchomości wyniosła: 9.863.300,00 zł.

Wnioskodawczyni – Małgorzata L. - nabyła przysługujący jej udział w nieruchomości wynoszący 7/24 za cenę 2.876.796.00 zł.

W dniu 15 grudnia 2014 r., Wnioskodawczyni – Małgorzata L. oraz pozostali Zbywcy, zawarli Warunkową umowę sprzedaży, akt ustanowienia hipoteki, umowę ustanowienia hipoteki oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji i pełnomocnictwo, a w dniu 21 stycznia 2015 r. Umowę przeniesienia praw własności. W treść ww. aktów notarialnych strony oświadczyły, że cena sprzedaży przedmiotowych działek została przez nie ustalona na łączną kwotę 12.924.314,00 zł (dwanaście milionów dziewięćset dwadzieścia cztery tysiące trzysta czternaście złotych) i to proporcjonalnie do wielkości zbywanych przez Zbywcę udziałów z czego:

*   cena za nieruchomość składającą się z działek o numerach: 13, 41, 43, 44, 45, 65, 84, 107, 121, 123, 9, 81/4, 11/8, 115/1, 115/3, 119/3, 81/7 i 81/12, na kwotę 12.130.717,00 złotych,
*   cena za nieruchomość stanowiącą działkę numer 117/2, na kwotę 573.975,00 złotych,
*   cena za nieruchomość składającą się z działek o numerach: 132/2 i 134, na kwotę 219.622,00 złotych, w tym cena gruntów stanowiących: grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz), drogi (dr), tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz), nieużytki (N) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (Ws), na łączną kwotę 104.980,85 złotych.

Zatem cena, za którą Wnioskodawczyni – Małgorzata L. sprzedała należący do niej udział 7/24 w Nieruchomości, wyniosła 3.769.592,00 złotych (12.924.314,00 zł x 7/24). Mając na uwadze postanowienia stron, że w łącznej kwocie 12.924.314.00 złotych, kwota 104.980,85 złotych, stanowi cenę zakupu gruntów, które nie stanowią użytków rolnych, przychód Wnioskodawczyni w tej kwocie wyniesie 30.619,00 złotych (104.980,85 zł x 7/24).

Reasumując Wnioskodawczyni nabyła udział 7/24 w Nieruchomości za kwotę 2.876.796,00 złotych, uzyskując przychód z jego sprzedaży w wysokości 3.769.592,00 złotych, w którym to przychodzie kwota 30.619,00 złotych stanowi część przychodu ze sprzedaży gruntów niestanowiących użytków rolnych.

Ad. 4.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy pdof., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1 a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy pdof.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że - wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy - za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania i przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b) - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy pdof).

Zdaniem Wnioskodawczyni przychód w wysokości 30.619,00 złotych, stanowiący część przychodu ze sprzedaży gruntów niestanowiących użytków rolnych, może ona wydatkować na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z powyższymi zasadami, w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do dnia 31 grudnia 2017 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Wskazać należy, że zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, względnie organ kontroli skarbowej, w toku postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy czynności sprawdzających.

Zatem tut. organ nie odniósł się do kwot wskazanych przez Wnioskodawczynię w stanie faktycznym i własnym stanowisku, a jedynie dokonał oceny interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Należy także dodać, że jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni, w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.