Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.600.2024.3.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-08
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży udziałów we współwłasności niezabudowanych działek.
Słowa kluczowe: działki; grunty-podział gruntu; nakłady; pełnomocnik; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

26 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 23 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży udziałów we współwłasności niezabudowanych działek o numerach 1 (tj. działek 2 do nr 3) oraz 4 (tj. działek od nr 5 do nr 6). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 listopada 2024 r. (wpływ 5 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

(…)2001 r. B i Wnioskodawca nabyli od Agencji Rynku Rolnego do majątku wspólnego małżonków, niezabudowane nieruchomości położne w miejscowości (…), o numerach: 1 oraz 4, o łącznej powierzchni (…) ha, jako tereny pod uprawy rolne.

(…)2022 r., decyzją Burmistrza A zatwierdzono projekt podziału działki nr 1 na 10 działek od nr 2 do nr 3, z tym zastrzeżeniem, że przy zbywaniu działek 7, 8 i 9 wydzielonych w wyniku podziału, zostanie ustanowiona na działce nr 10 służebność drogowa. Spełnienie niniejszego warunku może polegać również na sprzedaży wskazanych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki 10 stanowiącej drogę wewnętrzną.

Z kolei decyzją Burmistrza A z (…)2024 r. zatwierdzono podział działki nr 4 na 48 działek od nr 5 do nr 6, z tym zastrzeżeniem, że przy zbywaniu działek od nr 5 do nr 11 oraz od nr 12 do nr 13 wydzielonych w wyniku podziału, zostanie ustanowiona na działce nr 14 służebność drogowa. Spełnienie niniejszego warunku może polegać również na sprzedaży wskazanych działek gruntu wraz z sprzedażą udziału w prawie do działki nr 14 stanowiącej drogę wewnętrzną.

Następnie decyzją Burmistrza A z (…) 2024 r., zatwierdzono podział działki nr 10 na działki nr 15, 16 i 17 w celu zbycia nowo wydzielonej działki nr 16 na poprawę zagospodarowania działki nr 8, w celu zbycia nowo wydzielonej działki nr 17 na poprawę zagospodarowania działki nr 9. Dojazd do działek nr 18 i nr 8 odbywać się będzie z drogi publicznej o numerze działki numer 19 poprzez nowo wydzieloną działkę nr 15.

Aktualnie, obie nieruchomości o numerach 1 (działki od nr 2 do nr 3,) oraz 4 (działki od nr 5 do nr 6) przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy A pod tereny usługi turystyki (\`(...)\`).

Przedwstępną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, zawartą (…)2024 r. w kancelarii notarialnej w B, Wnioskodawca oraz jego małżonka zobowiązali się dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu 10 na dwie działki gruntu – w tym działkę gruntu oznaczoną jako X (… ha) oraz dokonać scalenia działek o numerach 9 i 3, a następnie zobowiązali się sprzedać niniejsze działki w spółce działającej pod firmą C.

Przedwstępną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, zawartą (…)2024 r. w kancelarii notarialnej w B, Wnioskodawca oraz jego małżonka zobowiązali się dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu nr 10 na 2 działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną jako Y (… ha) oraz zobowiązali się sprzedać tę działkę oraz działki nr 20, 21, 18 i 8 spółce działającej pod firmą D.

(…)2024 r., Wnioskodawca zawarł z przedsiębiorstwem E umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej działek od numeru 22 do numeru 8 oraz nr 21-3 z mocą przyłączeniową (…) kW, przy planowanym poborze energii elektrycznej w ilości (…) kWh rocznie, zaliczonym do (…) grupy przyłączeniowej. Przedsiębiorstwo E zobowiązało się na mocy umowy do budowy stacji kontenerowej (…), budowę linii kablowej (…), budowę linii kablowej (…) oraz budowę złącza kablowego (…). Z kolei Wnioskodawca zobowiązał się do budowy przy złączu kablowym (…) zestawu złączowo-pomiarowego (skrzynka licznikowa (…)).

Docelowo stacja transformatorowa ma zasilać wszystkie działki objęte złożonym wnioskiem.

Wnioskodawca nigdy nie wykonywał działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 u.p.t.u, nie wykonywał działalności rolniczej ani pozarolniczej. Nigdy nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Żona Wnioskodawcy prowadziła kiedyś działalność gospodarczą w zakresie (…), działalność ta została zakończona w roku (…). W trakcie jej wykonywania nie wykorzystywała działek objętych złożonym wnioskiem. Oboje małżonkowie są emerytami. Działki od momentu ich nabycia wykorzystywane były przez małżonków do celów osobistych w ramach prowadzonego na własne potrzeby gospodarstwa rolnego oraz na cele rekreacyjne.

Działki objęte zakresem wniosku przed podziałem oraz powstałe po podziale, nie były i nie będą udostępniane odpłatnie innym osobom na podstawie stosunków obligacyjnych takich jak: najem, dzierżawa lub podobnych.

Ani Wnioskodawca, ani jego żona nie uczestniczyli przy czynnościach uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który określił przeznaczenie działek na cele turystyczne tzn. pod tereny usługi turystyki (\`(...)\`).

Dla działek objętych złożonym wnioskiem nie będą wydane przed ich sprzedażą pozwolenia i decyzje administracyjne (np. decyzje na budowę wjazdu na działkę, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, deszczowych). Zostanie jedynie wybudowana stacja transformatorowa zgodnie z umową zawartą z przedsiębiorstwem E na podstawie umowy z (…)2024 r.

Wnioskodawca nie zamierza podejmować innych czynności zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek. Przy sprzedaży korzysta Pan z usług jednego miejscowego pośrednika w obrocie nieruchomościami, z którym zawarto wyłączną umowę pośrednictwa przy sprzedaży niniejszych nieruchomości.

**Doprecyzowanie i uzupełnienie sprawy**

1\. Działki będące przedmiotem zapytania o numerach 1 i 4 zostały przez Pana i Pana małżonkę B nabyte w roku 2001, po części w celach inwestycyjnych, tj. jako lokata posiadanych oszczędności, ale również po to, aby powiększyć wielkość gospodarstwa rolnego, które na własne potrzeby prowadził Pan wraz z małżonką w tamtym okresie.

2\. Do podziału działek o numerach 1, 4 i 10 doszło z Pana inicjatywy. Podziału dokonał Pan w związku z zamiarem sprzedaży tych działek osobom trzecim. Podział działek na mniejsze działki geodezyjne wynikał z faktu, że nie znalazł Pan nabywcy na duże działki. Zmuszony był Pan podzielić grunty na mniejsze nieruchomości wraz z wydzieleniem działki pod drogę dojazdową do nowo powstałych działek.

3\. Względem sprzedawanych działek nie ponosił Pan i nie będzie ponosił wydatków angażujących własne środki finansowe, zmierzających do podniesienia ich wartości. Podjął Pan jedynie kroki prowadzące ogólnie do sprzedaży posiadanych przez Pana nieruchomości, tj. podzielił Pan działki nr 1 oraz 4 na mniejsze, wydzielił Pan drogi wewnętrze dojazdowe, popisał Pan umowę mającą na celu budowę stacji kontenerowej (\`(...)\`), budowę linii kablowej (\`(...)\`), budowę linii kablowej (…) oraz budowę złącza kablowego (…), budowę przy złączu kablowym (…) zestawu złączowo-pomiarowego (skrzynka licznikowa (…)). W związku z powyższym do dziewięciu działek zostanie doprowadzony prąd.

Nie będzie Pan podejmował innych czynności związanych ze sprzedażą niniejszych działek gruntu.

Nie będzie Pan doprowadzał prądu do pozostałych działek gruntu.

4\. Nie był Pan wraz z małżonką inicjatorami uchwalenia MPZG, nie uczestniczyli Państwo również w czynnościach związanych z uchwalaniem MPZG dla terenu, na którym znajdują się Pana działki.

5\. Teren, na którym znajdują się działki, objęty jest MPZG. Z tej przyczyny dla działek nie była i nie będzie wydawana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak również decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

6\. Oprócz wybudowania stacji transformatorowej, która ma docelowo zasilać wszystkie działki, nie planuje Pan uzyskać dla przedmiotowych działek innych pozwoleń, decyzji, warunków technicznych itp. Zaznacza Pan również, że doprowadzi Pan prąd do dziewięciu działek, pozostałe działki w energię elektryczną będą zaopatrywać ich nabywcy we własnym zakresie.

7\. Pośrednik w obrocie nieruchomościami w ramach sprzedaży działek będzie wyłącznie zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży działek w Internecie. Pośrednik posiada wyłączność w ofercie sprzedaży działek. Umowa o pośrednictwo dotyczy tylko sprzedaży ośmiu działek.

8\. Pośrednikowi w obrocie nieruchomościami w ramach sprzedaży działek nie udzielono pełnomocnictwa umocowującego go do podejmowania jakichkolwiek czynności prawnych i faktycznych związanych ze zbyciem działek. Tego rodzaju pełnomocnictwo otrzymał wyłącznie Pana syn (\`(...)\`).

9\. Przedwstępna umowa sprzedaży ze spółką C została zawarta osobiście przez Pana oraz Pana małżonkę B. Przedwstępna umowa sprzedaży ze spółką D zawarta została przez pełnomocnika, Pana syna (\`(...)\`). Z powodów zdrowotnych nie mógł Pan osobiście uczestniczyć w jej zawarciu. Umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami również zawarł Pan osobiście, bez udziału pełnomocnika.

10\. Zgodnie z umową przedwstępną zawartą ze spółką C zobowiązał się Pan dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu numer 10 o powierzchni (…) ha na dwie działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną literą X o powierzchni wynoszącej około (…) ha, a następnie dokonać scalenia działek gruntu o numerach 9 o powierzchni (…) ha, 3 o powierzchni (…) ha oraz działki gruntu oznaczonej literą X o powierzchni wynoszącej około (…) ha, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu numer 10. Wskutek scalenia powstanie niezabudowana działka gruntu o przewidywanej powierzchni wynoszącej około (…) ha. Następnie zobowiązał się Pan ze spółką C zawrzeć umowę sprzedaży w stanie wolnym od obciążeń niezabudowaną działkę gruntu powstałą ze scalenia niniejszych działek.

Umowa przedwstępna z C została zawarta pod tylko pod tymi warunkami zawieszającymi.

W związku z zawarciem niniejszej umowy przedwstępnej kupującemu udzielono zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego, umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek (działki).

Nie ma Pan wiedzy na temat tego, czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność. Nie wie Pan również, czy kupujący poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej, do zawarcia umowy finalnej. Jeżeli strona kupująca poniesie tego rodzaju koszty, to we własnym zakresie i na własne ryzyko. Koszty te nie będą w żaden sposób rozliczane z Panem albo z Pana małżonką.

Niniejsza umowa przedwstępna sprzedaży została również zawarta w związku z przysługującym gminie prawem pierwokupu działek.

11\. Zgodnie z umową przedwstępną zawartą ze spółką D zobowiązał się Pan dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu numer 10 o powierzchni (…) ha na dwie działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną literą Y o powierzchni wynoszącej około (…) ha, a następnie zobowiązał się Pan ze spółką D zawrzeć umowę sprzedaży w stanie wolnym od obciążeń, niezabudowaną działkę gruntu powstałą ze scalenia niniejszych działek.

Umowa przedwstępna z D została zawarta pod tylko pod tymi warunkami zawieszającymi.

W związku z zawarciem niniejszej umowy przedwstępnej kupującemu udzielono zgody na dysponowanie działką na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego, umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek (działki).

Nie ma Pan wiedzy na temat tego, czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność. Nie wie Pan również, czy kupujący poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej, do zawarcia umowy finalnej. Jeżeli strona kupująca poniesie tego rodzaju koszty, to we własnym zakresie i na własne ryzyko. Koszty te nie będą w żaden sposób rozliczane ze mną albo z moją małżonką.

Niniejsza umowa przedwstępna sprzedaży została również zawarta w związku z przysługującym gminie prawem pierwokupu działek.

12\. W odniesieniu do pozostałych działek, będących przedmiotem przyszłej sprzedaży, które nie są przedmiotem umów przedwstępnych C oraz D do dnia dzisiejszego nie zostały podpisane umowy przedwstępne sprzedaży. Jeżeli takie umowy zostaną w przyszłości podpisane, to nie będą zawierały postanowień zobowiązujących Pana do dokonywania jakichkolwiek czynności związanych z podziałem lub łączeniem działek oraz wybudowaniem jakiejkolwiek infrastruktury technicznej. Umowy przedwstępne będą zwierane tylko po to, aby jednostka samorządu terytorialnego mogła wykonać przysługujące jej prawo pierwokupu.

13\. Pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu i na Pana rachunek w sprawie sprzedaży działek udzielił Pan swojemu synowi (\`(...)\`), ponieważ ze względu na Pana wiek i stan zdrowia nie jest Pan w stanie samodzielnie podejmować większości czynności związanych ze zbyciem nieruchomości. Pełnomocnictwo zostało udzielone w formie aktu notarialnego. Pana syn umocowany jest do dokonywania wszelkich czynności związanych ze zbyciem, do występowania przed wszelkimi organami, uzyskiwania wszelkich pozwoleń, zgód itp.

Jeżeli chodzi o kupujących: C oraz D, udzielił Pan niniejszym spółkom zgody upoważniającej je do dysponowania działkami gruntu o numerach 18, 20, 8, 10 i 21 (D) oraz działkami gruntu o numerach 10, 2, 39, 3 (C) na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek. Koszty tych działań będą we własnym zakresie pokrywać kupujący.

Pośrednikowi w obrocie nieruchomościami nie udzielono pełnomocnictwa.

14\. Przedmiotem umowy z przedsiębiorstwem E jest przyłączenie do sieci dystrybucyjnej działek nr 2 do 8 oraz 21 do 3.

Wnioskodawca nie jest właścicielem działki o numerze 22, chodziło o działkę o numerze 2.

15\. Wcześniej dokonał Pan sprzedaży jednej nieruchomości, tj. działki gruntu o numerze 23 (…ha), położonej w gminie A.

a) zakupionej od Agencji Rynku Rolnego (…)2007 r.;

b) nabytej w celu powiększenia powierzchni własnego gospodarstwa rolnego, z przeznaczeniem w przyszłości do sprzedaży;

c) działka ma charakter rolny, znajduje się na niej łąka;

d) działka wykorzystywana była jako łąka, na której wypasa się bydło;

e) nieruchomość została sprzedana (…) (…)2022 r. w celu spieniężenia nieruchomości;

f) przedmiotem sprzedaży w przeszłości była tylko ta jedna działka rolna;

g) pieniądze otrzymane ze sprzedaży zostały zainwestowane na giełdzie.

16\. Jest Pan właścicielem jeszcze innych nieruchomości gruntowych, które będą w przyszłości przedmiotem zbycia. Są to również działki o charakterze rolnym, nabyte w przeszłości od Agencji Rynku Rolnego, położone w (…) o numerach: 24 (… ha), 25 (…ha), 26 (…ha), 27 (…ha), 28 (… ha), 29 (…ha), 30 (…ha).

17\. W dniu sprzedaży ani Pan, ani Pana małżonka B nie będą Państwo zarejestrowanymi podatnikami VAT. Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej i nie był Pan podatnikiem VAT. Pana żona prowadziła kiedyś działalność gospodarczą w zakresie (…), działalność ta została zakończona definitywnie w roku (…). Obecnie przebywają Państwo na emeryturze, która jest jedynym stałym źródłem Państwa dochodu.

### Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanych działek o numerach 1 (tj. działek od nr 2 do nr 3) oraz 4 (tj. działek od nr 5 do nr 6) przeznaczonych pod zabudowę jako teren turystyczny, w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. przez Wnioskodawcę?

(jako przepisy prawa podatkowego wskazał Pan w poz. 56 wniosku: „art. 15 ust. 1 i 2 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej u.p.t.u.”.)

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek o numerach 1 (tj. działek od nr 2 do nr 3) oraz 4 (tj. działek od nr 5 do nr 6) nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ w związku z transakcją zbycia tych działek nie uzyska On statusu podatnika VAT w rozumieniu art. 15 u.p.t.u. Sprzedaż posiadanych działek odbywać się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym i stanowić będzie dla podatnika wykonywanie prawa własności, które nie jest uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Art. 2 pkt 6 u.p.t.u. stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość gruntowa stanowi więc towar (rzecz), a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 u.p.t.u., podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem uznawany jest za podatnika podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów – w tym przypadku opisanej nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik, tj. będzie wykazywał taką aktywność i angażował środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Brak powyższych przesłanek nakazuje założyć, że czynność sprzedaży nie jest wykonywana zawodowo i w sposób profesjonalny, a tym samym nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji należy przyjąć, że wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą tylko wówczas, gdy jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.206, str. 1, ze zm.) – dalej dyrektywa, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie, w dowolnym miejscu, jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 (a tym samym art. 15 ust. 2 u.p.t.u.), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Mając na uwadze powyższe regulacje Wnioskodawca uważa, iż czynność sprzedaży działek nie będzie stanowiła dla niego wykonywania działalności gospodarczej, w związku z tym faktem nie może on być uznany za podatnika VAT, ponieważ:

1) nie podejmował aktywnych działań w celu sprzedaży nieruchomości, podobnych do działań podejmowanych zwykle przez przedsiębiorców (profesjonalistów).

Działania podjęte przez Wnioskodawcę cechuje incydentalność, brak zorganizowania. Nie prowadzi on akcji reklamowych, marketingowych dotyczących zbycia, nie przedsięwziął znaczących kroków celem przystosowania działek do sprzedaży, poza budową stacji transformatorowej mającej zasilać wszystkie działki objęte złożonym wnioskiem. Wynika to z faktu, że jednemu właścicielowi łatwiej było dokonać wszelkich uzgodnień i przekonać dostawcę energii do tak dużej inwestycji, aniżeli przyszłym właścicielom działek indywidualnie. Brak uzbrojenia tego terenu w sieć energetyczną uniemożliwiałoby sprzedaż działek, czego wyrazem są zobowiązania sprzedającego zawarte w umowach przedwstępnych przedstawionych we wniosku.

2) nabył działki do majątku prywatnego, celem wykorzystywania ich na własne potrzeby rolnicze oraz rekreacyjne, nie mógł przewidzieć, że decyzją władz gminy zostanie zmieniony status gruntu (na grunt przeznaczony pod rekreację). Status ten w dniu dzisiejszym sprzyja sprzedaży nieruchomości i komercyjnym jej wykorzystaniu.

Warto nadmienić, iż problem, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem rozstrzygnięcia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W niniejszych wyrokach TSUE stanął na stanowisku, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Skoro sprzedaż dwóch niepodzielonych działek nr 1 i 4 nie byłaby uznana za wykonywanie działalności gospodarczej, to również sprzedaż tych samych nieruchomości, podzielonych na mniejsze działki geodezyjne, adekwatne wielkością do swojego przeznaczenia, tj. pod usługi turystyki i budowę domków letniskowych, nie będzie stanowić wykonywania działalności gospodarczej, a zatem zawodowej płaszczyzny podatnika.

3) działki o numerach 1 (tj. działki od nr 2 do nr 3) oraz 4 (tj. działki od nr 5 do nr 6) nie były wykorzystywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych przez Wnioskodawcę na podstawie art. 8 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u.

Wnioskodawca nigdy nie oddawał w całości, ani w części przedmiotowych działek do odpłatnego korzystania przez osoby trzecie w rozumieniu art. 8 ust. 1 u.p.t.u.

W orzecznictwie TSUE ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI dyrektywy Podobnie przyjął NSA w wyroku z 14 czerwca 2019 r., sygn. akt I FSK 761/17.

Skoro nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie były ani wynajmowane, ani dzierżawione to nie wykazywały żadnego związku z potencjalną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Tym samym, późniejsza sprzedaż wydzielonych działek, nie będzie sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej, a będzie dostawą działek następującą w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej: ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów we współwłasności niezabudowanych działek o numerach 1 (tj. działek od nr 2 do nr 3) oraz 4 (tj. działek od nr 5 do nr 6) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako wykonywana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży przedmiotowych działek, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich realizowana była transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości, tj. działek nr 1 i 4.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

§ 2. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroków TSUE i NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności nowo utworzonych działek (powstałych po podziale działek nr 1 i 4), należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która to sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z treści złożonego wniosku wynika bowiem, że:

\- (…)2001 r., nabył Pan wraz z małżonką do majątku wspólnego działki nr 1 i 4 o łącznej powierzchni (…) ha, jako tereny pod uprawy rolne;

\- (…)2022 r., decyzją Burmistrza A zatwierdzono projekt podziału działki nr 1 na 10 działek od nr 2 do nr 3 oraz decyzją Burmistrza A z (…)2024 r. zatwierdzono podział działki nr 4 na 48 działek od nr 5 do nr 6;

\- do podziału działek nr 1 i 4 doszło z Pana inicjatywy;

\- również z Pana inicjatywy, decyzją Burmistrza A z (…)2024 r., zatwierdzono podział działki nr 10 na działki nr 15, 16 i 17 w celu zbycia nowo wydzielonej działki nr 16 na poprawę zagospodarowania działki nr 8, w celu zbycia nowo wydzielonej działki nr 17 na poprawę zagospodarowania działki nr 9. Dojazd do działek nr 18 i nr 8 odbywać się będzie z drogi publicznej poprzez nowo wydzieloną działkę nr 15;

\- wydzielił Pan również działki pod drogę dojazdową do nowo powstałych działek;

\- aktualnie, obie nieruchomości o numerach 1 (działki od nr 2 do nr 3) oraz 4 (działki od nr 5 do nr 6) przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny usługi turystyki (\`(...)\`). Ani Pan, ani Pana małżonka nie mieli Państwo wpływu na ustalenia dotyczące ww. MPZG;

\- (…)2024 r. zawarł Pan z przedsiębiorstwem E umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej działek od numeru 22 do numeru 8 oraz nr 21-3. Przedsiębiorstwo E zobowiązało się na mocy umowy do budowy stacji kontenerowej (\`(...)\`), budowy linii kablowej (…), budowy linii kablowej (…) oraz budowy złącza kablowego (…). Z kolei Pan zobowiązał się do budowy przy złączu kablowym (…) zestawu złączowo-pomiarowego (skrzynka licznikowa (…));

\- docelowo – jak sam Pan wskazał – stacja transformatorowa ma zasilać wszystkie działki objęte złożonym wnioskiem;

\- zawarł Pan dwie umowy przedwstępne – ze spółką C oraz ze spółką D:

· w ramach umowy zawartej ze spółką C zobowiązał się Pan dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu numer 10 o powierzchni (…) ha na dwie działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną literą X o powierzchni wynoszącej około (…) ha, a następnie dokonać scalenia działek gruntu o numerach 9 o powierzchni (…) ha, 3 o powierzchni (…) ha oraz działki gruntu oznaczonej literą X o powierzchni wynoszącej około (…) ha, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu numer 10. Wskutek scalenia powstanie niezabudowana działka gruntu o przewidywanej powierzchni wynoszącej około (…) ha. Następnie zobowiązał się Pan ze spółką C zawrzeć umowę sprzedaży w stanie wolnym od obciążeń niezabudowaną działkę gruntu powstałą ze scalenia niniejszych działek (umowa przedwstępna z C została zawarta tylko pod tymi warunkami zawieszającymi);

· w ramach umowy ze spółką D zobowiązał się Pan dokonać podziału geodezyjnego niezabudowanej działki gruntu numer 10 o powierzchni (…) ha na dwie działki gruntu, w tym działkę gruntu oznaczoną literą Y o powierzchni wynoszącej około (…) ha oraz zobowiązał się Pan sprzedać tę działkę oraz działki nr 20, 21, 18 i 8 spółce D a następnie zobowiązał się Pan ze spółką D zawrzeć umowę sprzedaży w stanie wolnym od obciążeń, niezabudowaną działkę gruntu powstałą ze scalenia niniejszych działek (umowa przedwstępna z D została zawarta tylko pod tymi warunkami zawieszającymi);

\- udzielił Pan swojemu synowi – Panu (\`(...)\`), pełnomocnictwa umocowującego Go do podejmowania w Pana imieniu i na Pana rzecz czynności prawnych i faktycznych związanych ze zbyciem działek (Pana syn podpisał w Pana imieniu m.in. umowę przedwstępną ze Spółką D). Pana syn umocowany jest do dokonywania wszelkich czynności związanych ze zbyciem, do występowania przed wszelkimi organami, uzyskiwania wszelkich pozwoleń, zgód itp.

\- udzielił Pan również zgody spółce C oraz spółce D, upoważniającej je do dysponowania działkami gruntu o numerach 18, 20, 8, 10 i 21 (D) oraz działkami gruntu o numerach 10, 2,39, 3 (C) na cele budowlane w zakresie wykonania prac projektowych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień z organami nadzoru budowlanego umożliwiających późniejszą zabudowę ww. działek;

\- korzysta Pan z usług profesjonalnego pośrednika w sprzedaży nieruchomości (umowa o pośrednictwo dotyczy sprzedaży ośmiu działek);

\- przedmiotowe działki wykorzystywał Pan wraz z małżonką na cele osobiste. Działki nie były dzierżawione ani wykorzystywane w działalności gospodarczej;

\- podziału działek nr 1 i 4 dokonał Pan w związku z zamiarem sprzedaży nowo powstałych działek osobom trzecim;

\- wskazał Pan, że nie mając ofert kupna tak dużych działek podjął Pan decyzję o ich podziale na mniejsze działki w celu ich sprzedaży, jako działki pod usługi turystyki i budowę domków letniskowych;

\- w roku 2022 sprzedał Pan działkę nr 23 (…ha). Jest Pan również właścicielem jeszcze innych 8 nieruchomości gruntowych, które będą w przyszłości przedmiotem zbycia. Są to również działki o charakterze rolnym o numerach: 24 (… ha), 25 (…ha), 26 (…ha), 27 (…ha), 28 (…ha), 29 (…ha), 30 (…ha).

Podejmowanie przez Pana szeregu ww. zorganizowanych działań, stanowi ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Ponieważ w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zbiorem zorganizowanych działań – sprzedaż nowo wydzielonych działek powstałych z podziału działek nr 1 i 4, o których mowa we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana posiadanych działek w sposób profesjonalny i z zyskiem. Podjął Pan czynności, których celem było uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Pana czynności byłyby nieuzasadnione.

Działania podejmowane przez Pana w celu sprzedaży nowo powstałych działek, tj.: podział gruntu – działek nr 1 i 4; wydzielenie dróg wewnętrznych dojazdowych; doprowadzenie prądu (podpisanie umowy z E celem przyłączenia do sieci dystrybucyjnej przedmiotowych działek – wybudowana stacja transformatorowa ma docelowo zasilać wszystkie przedmiotowe działki wydzielone z działek nr 1 i 4); zobowiązanie się Pana do budowy skrzynki licznikowej (…); udzielenie Spółkom w ramach umów przedwstępnych zgody upoważniającej je do dysponowania działkami gruntu na cele budowlane, tj. działką powstałą w wyniku scalenia działek gruntu o numerach 9 o powierzchni (…) ha, 3 o powierzchni (…) ha i działki gruntu oznaczonej literą X o powierzchni wynoszącej około (…) ha, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu numer 10 oraz działką Y i działkami nr: 20, 21, 18 i 8 – służą niewątpliwie podwyższeniu rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków.

W wyniku Pana działań nabywca działki uzyskuje grunt uzbrojony w stację kontenerową (\`(...)\`), linię kablową (…), linię kablową (…) oraz złącze kablowe (\`(...)\`), jak również w zestaw złączowo-pomiarowy (skrzynkę licznikową (…)) przy złączu kablowym (…). Jak sam Pan wskazał we wniosku: „Brak uzbrojenia tego terenu w sieć energetyczną uniemożliwiałoby sprzedaż działek, czego wyrazem są zobowiązania sprzedającego zawarte w umowach przedwstępnych przedstawionych we wniosku”, jak również wskazał Pan, że wybudowana stacja transformatorowa ma docelowo zasilać wszystkie przedmiotowe działki wydzielone z działek nr 1 i 4.

W efekcie podjętych przez Pana czynności, przedmiotem sprzedaży będzie grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili nabycia. Opisane przygotowania działek do sprzedaży są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Z punktu widzenia potencjalnego kupującego, nabędzie on grunt gotowy do realizacji inwestycji oraz przygotowany pod zabudowę.

Zatem dokonując opisanych we wniosku czynności w odniesieniu do nowo powstałych działek wydzielonych w wyniku podziału działek nr 1 i 4, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działki nr 1 oraz 4 nabył Pan w roku 2001 do majątku wspólnego Pana i Pana małżonki jako tereny pod uprawy rolne (m. in. w celu lokaty posiadanych oszczędności oraz powiększenia gospodarstwa rolnego). Aktualnie, obie nieruchomości o numerach 1 (działki od nr 2 do nr 3) oraz 4 (działki od nr 5 do nr 6) przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny usługi turystyki (\`(...)\`).

W świetle zaprezentowanych rozważań TSUE, intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Zgodnie z orzecznictwem, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Zamiar nabycia oraz sposób użytkowania opisanej nieruchomości nie wskazuje na to, aby wykorzystywał Pan opisane grunty jako majątek prywatny. Z opisu sprawy wynika, że dokonywał Pan świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjęte przez Pana działania nie miały na celu zaspokajania własnych potrzeb osobistych. Jak już wyżej wskazano, dokonał Pan podziału gruntu; wydzielił Pan drogi wewnętrzne dojazdowe; doprowadził Pan prąd (wybudowana stacja transformatorowa ma docelowo zasilać wszystkie działki wydzielone z działek nr 1 i 4); zobowiązał się Pan do budowy skrzynki licznikowej (…) (przy złączu kablowym …); udzielił Pan w ramach umów przedwstępnych Spółkom zgody upoważniającej je do dysponowania działkami gruntu na cele budowlane, służą niewątpliwie podwyższeniu rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków. Nabywca działki uzyskuje zatem grunt uzbrojony w stację kontenerową (\`(...)\`), linię kablową (…), linię kablową (…) oraz złącze kablowe (…), jak również w zestaw złączowo-pomiarowy (skrzynkę licznikową (…)) przy złączu kablowym (…) lub grunt, który będzie docelowo do nich podłączony. Korzysta Pan również z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości, jak również udzielił Pan pełnomocnictwa swojemu synowi do występowania w Pana imieniu i na Pana rachunek w zakresie sprzedaży działek. Posiada Pan również jeszcze 8 innych działek, które będą w przyszłości przedmiotem zbycia.

Takie działania stanowią aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomości. Zakres przygotowań realizowanych przez Pana wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Zatem z okoliczności sprawy nie wynika, aby przeznaczone do sprzedaży nowo utworzone działki wydzielone z działek nr 1 i 4, służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych.

Nabycie nieruchomości do majątku wspólnego w celu lokaty posiadanych oszczędności oraz powiększenia wielkości gospodarstwa rolnego, które Pan oraz Pana małżonka w tamtym okresie prowadzili na własne potrzeby, a następnie dokonanie szeregu czynności i sprzedaż tak przygotowanych działek, świadczą o profesjonalnym i zorganizowanym charakterze transakcji. Dokonanie opisanych we wniosku czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pan jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej.

Zatem, skoro sprzedaż Pana udziałów we współwłasności nowo utworzonych działek wydzielonych z działek nr 1 i 4, będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji planowana sprzedaż udziałów we współwłasności działek wydzielonych z działek nr 1 oraz 4, wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazać należy, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji planowanej sprzedaży działek wydzielonych z działek nr 1 i 4 za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do ww. działek przez cały okres ich posiadania. Z kolei, ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie może ona służyć takiej działalności w całym okresie jej posiadania.

Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży przez Pana udziałów we współwłasności działek, będących przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku ze sprzedażą udziałów w przedmiotowych działkach wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

**Podsumowanie**

**Sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności niezabudowanych działek o numerach 1 (tj. działkach od nr 2 do nr 3) oraz 4 (tj. działkach od nr 5 do nr 6), przeznaczonych pod zabudowę, jako teren turystyczny, w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako wykonywana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.**

**Tym samym, Pana stanowisko, że: „sprzedaż wydzielonych działek, nie będzie sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej, a będzie dostawą działek następującą w ramach zarządu majątkiem prywatnym” należało uznać za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego pytania dotyczącego podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży niezabudowanych działek o numerach 1 (tj. działek od nr 2 do nr 3) oraz 4 (tj. działek od nr 5 do nr 6) przeznaczonych pod zabudowę, jako teren turystyczny. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii zwolnienia od podatku planowanej sprzedaży ww. działek lub opodatkowania tej dostawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Przede wszystkim we wskazanych wyrokach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Podkreślam, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana małżonki.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).