Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-619/15/BW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-10-19
Teza: 1. Czy prawidłowo zastosowano zwolnienie dla całości wpłaty z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego (czynsz i media) art. 43 ust. 1 pkt 36? 2. Czy poprawne będzie zastosowanie dla całości wynajmu lokalu użytkowego stawki 23% w sytuacji jeżeli lokal posiada podlicznik wody?
Słowa kluczowe: czynsz; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; media; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2015r., poz. 613) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 1 lipca 2015r. (data wpływu 6 lipca 2015r.), uzupełnionym pismem z 16 września 2015r. (data wpływu 22 września 2015r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania:

*   zwolnienia z podatku VAT dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego oraz
*   stawki podatku VAT 23% dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu użytkowego

\- **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lipca 2015r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania:

*   zwolnienia z podatku VAT dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego oraz
*   stawki podatku VAT 23% dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu użytkowego.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 16 września 2015 r. (data wpływu 22 września 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 11 września 2015 r. znak: IBPP2/4512-619/15/BW.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest samorządową jednostką budżetową prowadzącą działalność edukacyjną. Jest płatnikiem podatku od towarów i usług. Przy Wnioskodawcy działa koedukacyjny Internat powołany na podstawie ustawy o systemie oświaty, oraz statutu Wnioskodawcy. Internat nie jest odrębną jednostką - wchodzi w skład Wnioskodawcy.

Wnioskodawca posiada interpretację indywidualną IBPP2/443-279/13/AMP, jednak od dnia wydanie interpretacji uległ zmianie stan faktyczny:

1.  dotyczący płatności za wodę - było na podstawie odczytu licznika na koniec miesiąca, obecnie najemcy płacą stałe miesięczne opłaty za wodę a rozliczenie następuje na podstawie wskazań licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału, w przypadku nadpłat lub niedopłat rozliczenie finansowe następuje w miesiącu kwietniu, lipcu, październiku i grudniu
2.  dotyczące odpłatności za wywóz nieczystości - nie było odpłatności za śmieci a obecnie odpłatność za śmieci rozliczana jest w czynszach.

W budynku Internatu znajdują się dwa mieszkania. Z lokatorami jednostka ma zawarte umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Opłaty za media nie są wkalkulowane w czynsz, gdyż są zmienne ze względu na odczyt licznika wody. Na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego lokatorzy zobowiązani są płacić jednostce:

1.  czynsz z tytułu najmu na 1 metr kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wg stawki ustalonej przez Prezydenta Miasta (kwota bazowa + podwyższenie kwoty bazowej)
2.  podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących stawek, płatny jednorazowo z góry w m-cu styczniu
3.  niezależnie od czynszu najemcy ponoszą koszty związane z użytkowaniem lokalu:
    1.  za wodę zimną zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen za ciepłą wodę (jedno mieszkanie)) zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - opłata za ciepłą wodę = opłata za zimną wodę + opłata stała za podgrzanie wody
    
    3.  za ścieki zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen
    4.  centralne ogrzewanie - zaliczkowo kwotę uśrednioną, rozliczaną rocznie w miesiącu czerwcu po zakończeniu okresu grzewczego
    5.  opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w /…/.

Najemcy lokali mieszkalnych nie mają i nie będą mieli w przyszłości podpisanych indywidualnych umów o dostawę mediów do tych lokali, umowy i faktury są na Wnioskodawcę (lokale mieszkalne mają podpisane indywidualne umowy z dostawcą energii elektrycznej i gazu - za co nie są obciążane przez Wnioskodawcę).

Miesięczna kwota za wynajem lokalu tj. kwota należna z tytułu lokali mieszkalnych skalkulowana jest jako czynsz oraz kwota za dostarczone media kwota zmienna ze względu za zużycie mediów na podstawie podlicznika). Miesięcznie obciążenie lokatorów jest zaliczkowe (dot. wody ścieków i c.o.) a rozliczane jest w przypadku dostarczenia wody i odprowadzenie ścieków na podstawie podlicznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału, a w przypadku C.O. po zakończonym sezonie grzewczym w miesiącu czerwcu za cały sezon grzewczy. Wodę i ścieki - przypadki nadpłaty lub niedopłaty rozlicza się w miesiącu kwietniu, lipcu, październiku i grudniu wg aktualnie obowiązujących stawek. Wyjątek stanowi zużycie wody, podgrzanie i odprowadzenie ścieków w miesiącu grudniu, gdzie termin odczytu i płatności przypada na koniec grudnia ( najwcześniej 28 grudnia).

Jednostka wystawia f-ry na lokatorów: Czynsz mieszkalny za……/ 20\`(...)\`. wg specyfikacji i stosuje zwolnienie z art. 43 ust 1 pkt 36 dla całości. Pod fakturę podpięte jest szczegółowe wyliczenie pozycji i kwot składających się na całość należności za wynajem lokalu mieszkalnego. Termin płatności (czynsz + media ) jest do ostatniego dnia każdego miesiąca, za wyjątkiem rozliczenia grudnia (woda i ścieki) do końca grudnia.

Wnioskodawca wynajmuje również lokale użytkowe (niemieszkalne). Media są wkalkulowane w cenę jednostkową stawki za wynajem i opodatkowane łącznie stawką 23% tak jak usługa główna czyli wynajem.

Jednostka posiada również lokal użytkowy, który był wynajmowany, obecnie nie wynajęty ale Wnioskodawca ma zamiar wynająć go w najbliższym czasie. Jest to jedyny wynajmowany lokal za wyjątkiem mieszkań, który posiada podlicznik wody. Kwota czynszu również była i będzie zmienna, ze względu na ilość zużytej wody i ścieków.

Całość odpłatności, tzn. czynsz i media Wnioskodawca opodatkowywał i nadal zamierza opodatkować w całości stawką VAT właściwą do wynajmu czyli 23%.

Natomiast w piśmie z 16 września 2015r. Wnioskodawca wskazał:

1.

1.  Media dotyczące wynajmu lokali mieszkalnych:
    *   centralne ogrzewanie
    *   wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych
    *   woda zimna i odprowadzenie ścieków
    *   w jednym z mieszkań podgrzanie wody (dot. ciepłej wody)
    *   podatek od nieruchomości
2.  Media dotyczące wynajmu lokali użytkowych:
    *   Media wkalkulowane są w cenę czynszu za wynajem lokali użytkowych, w umowie są nie wyszczególnione (np. wynajem sal lekcyjnych, sali gimnastycznej i innych pomieszczeń itp.) woda, ścieki, CO, wywóz odpadów komunalnych, energia elektryczna
    *   W jednym lokalu użytkowym jest podlicznik wody. Oddzielnie od czynszu wyliczana będzie odpłatność za zimną wodę i odprowadzenie ścieków i również w taki sposób będzie ujęte w umowie. Jest to stan przyszły - pytanie dotyczy wody i ścieków.

2\. Wnioskodawca zawiera umowy z dostawcami mediów nie w imieniu i na rzecz najemców ale we własnym imieniu. Faktury wystawiane są na Wnioskodawcę.

3\. Wnioskodawca ponosi koszty mediów w swoim imieniu (faktury wystawiane są na Wnioskodawcę), ale na rzecz najemców.

4\. Najemca lokalu mieszkalnego ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów w przypadku wody i ścieków - gdyż występują podliczniki. Za centralne ogrzewanie najemcy lokali mieszkalnych wpłacają zaliczkowo miesięcznie stałą kwotę. a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie roczne w miesiącu czerwcu następnego roku. Sumuje się faktury którymi obciąża jednostkę podmiot trzeci za dany sezon grzewczy dzieli przez kubaturę budynków i mnoży przez ilość metrów lokali mieszkalnych. Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych w lokalach mieszkalnych naliczana jest wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w /…/ dla lokali mieszkalnych - liczony za m2 lokalu mieszkalnego. Jednostka płaci za wywóz śmieci za kontener niesegregowanych odpadów komunalnych. Podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących w danym roku stawek. W lokalu użytkowym, który Wnioskodawca planuje wynająć - woda + ścieki też będą rozliczane na podstawie licznika.

5\. W lokalach mieszkalnych lokatorzy płacą za zimną wodę zaliczkowo stałą ilość m3 a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału i jeżeli wystąpi nadpłata / niedopłata to nadwyżka / brak odliczana /doliczana jest w następnym miesiącu z wyjątkiem miesiąca grudnia gdzie odczyt i płatność przypada na koniec grudnia. W jednym lokalu mieszkalnym lokator płaci za ciepłą wodę (odpłatność za ciepłą wodę to opłata za zimną wodę + opłata stała za podgrzanie 1 m3 wody) zaliczkowo stałą ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału i jeżeli wystąpi nadpłata / niedopłata to nadwyżka / brak odliczana/doliczana jest w następnym miesiącu z wyjątkiem miesiąca grudnia gdzie odczyt i płatność przypada na koniec grudnia. W lokalach mieszkalnych lokatorzy płacą za odprowadzenie ścieków zaliczkowo stałą ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału i jeżeli wystąpi nadpłata / niedopłata to nadwyżka / brak odliczana /doliczana jest w następnym miesiącu z wyjątkiem miesiąca grudnia gdzie odczyt i płatność przypada na koniec grudnia. W lokalu użytkowym który Wnioskodawca planuje wynająć - woda + ścieki też będą rozliczane na podstawie licznika

6\. Umowy najmu lokali mieszkalnych w umowie mają zawarte odrębne od czynszu rozliczenie opłat za przedmiotowe media. Na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego lokatorzy zobowiązani są płacić jednostce:

*   Czynsz z tytułu najmu za 1 m kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wg stawki ustalonej przez Prezydenta Miasta /…/ ( kwota bazowa +podwyższenie kwoty bazowej)
*   Podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących stawek płatny jednorazowo z góry w m-cu styczniu
*   Niezależnie od czynszu najemcy ponoszą koszty związane z użytkowaniem lokalu:
    1.  Za wodę zimną zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen Za ciepłą wodę (jedno mieszkanie) zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - opłata za ciepłą wodę = opata za zimną wodę + opłata stała za podgrzania 1 m3 wody
    2.  Odprowadzenie ścieków zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen
    3.  Centralne ogrzewanie - zaliczkowo kwotę uśrednioną, rozliczaną rocznie w miesiącu czerwcu po zakończeniu okresu grzewczego
    4.  Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujący w /…/ - cena liczona na m2 lokalu mieszkalnego

Umowy najmu lokali użytkowych (np. sal lekcyjnych, sali gimnastycznej i innych pomieszczeń) w umowie nie mają zawarte odrębne od czynszu rozliczenie opłat za przedmiotowe media. W umowie najmu lokalu użytkowego, którą Wnioskodawca planuje podpisać w przyszłości nie będzie odrębnego od czynszu rozliczenia opłat za media za wyjątkiem odpłatności za wodę i ścieki - które będą rozliczane na podstawie podlicznika.

7\. Kwota z tytułu najmu lokalu mieszkalnego tj. czynsz i media nie są stałe w całym czasie trwania umowy, gdyż po zakończeniu kwartału w następnym miesiącu następuje doliczenie/odliczenie w tytułu rzeczywistego zużycia wody i ścieków oraz w miesiącu czerwcu ze względu na doliczenie/odliczenie zużycia centralnego ogrzewania, a także w styczniu za względu na doliczenie podatku od nieruchomości. Jedynie stała jest wartość czynszu. Kwota z tytułu najmu lokalu użytkowego np. wynajmu sali lekcyjnej, sali gimnastycznej oraz innych pomieszczeń tj. czynsz i wkalkulowane w stawkę media są stałe w całym czasie trwania umowy, zmienne ewentualnie ze względu na ilość np. godzin wynajmu. Kwota z tytułu najmu lokalu użytkowego, który jednostka planuje wynająć tj. czynsz i wkalkulowane media (za wyjątkiem wody i odprowadzenia ścieków) nie są stałe w całym czasie trwania umowy. Zmienne ze względu na zużycie wody i ścieków oraz podatek od nieruchomości, a stałe ze względu na czynsz i wkalkulowane w stawkę czynszu pozostałe media.

8\. Najemca obciąża najemców lokali mieszkalnych :

*   Za zimną wodę i ścieki wg cennika - kwotą jaką obciąża podmiot trzeci.
*   Za ciepła wodę - do 1 m3 ceny wody zimnej Wnioskodawca dolicza stałą kwotę za podgrzanie - ponieważ Wnioskodawca nie dostaje oddzielnej f-ry za podgrzanie wody, przyjęto kwotę porównując kwoty za podgrzanie wody w spółdzielniach mieszkaniowych.
*   Za centralne ogrzewanie - zaliczkowo miesięcznie stała kwota, a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie w czerwcu następnego roku rozliczenie roczne. Sumuje się faktury którymi obciąża jednostkę podmiot trzeci za dany sezon grzewczy dzieli przez kubaturę budynków i mnoży przez ilość metrów lokali mieszkalnych.
*   Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących dla lokali mieszkalnych - liczony od m2 lokalu mieszkalnego. Jednostka płaci za wywóz śmieci za kontener niesegregowanych odpadów komunalnych.
*   Podatek od nieruchomości wg aktualnie obowiązujących stawek.

9\. Symbol PKWIU:

*   Za dostarczenie zimnej wody - PKWIU 36.00.20.0 na fakturze - stawka 8%
*   \>Za odprowadzenie i oczyszczenie ścieków - PKWIU 37.00.11.0 na fakturze - stawka 8%
*   Za ciepłą wodę - do 1 m3 ceny wody zimnej Wnioskodawca dolicza stałą kwotę za podgrzanie - ponieważ nie dostaje oddzielnej f-ry za podgrzanie wody, przyjęto kwotę porównując kwoty za podgrzanie wody w spółdzielniach mieszkaniowych. - PKWIU 35.20 - na fakturze za opłaty za ciepło stawka 23 %
*   Za centralne ogrzewanie - PKWIU 35.20 - z f-ry stawka 23 %
*   Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w /…/ dla lokali mieszkalnych - liczony od m2 lokalu mieszkalnego - Jednostka płaci za wywóz śmieci za kontener niesegregowanych odpadów komunalnych- na f-rze brak PKWIU, w rozmowie telefonicznej przeprowadzonej z wystawcą faktury uzyskano informacje, że PKWIU 38.11.21.0 - stawka 8 %
*   Podatek od nieruchomości wg aktualnie obowiązujących stawek.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowo zastosowano zwolnienie dla całości wpłaty z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego (czynsz i media) art. 43 ust. 1 pkt 36?
2.  Czy poprawne będzie zastosowanie dla całości wynajmu lokalu użytkowego stawki 23% w sytuacji jeżeli lokal posiada podlicznik wody?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż mediów należy nierozerwalnie traktować jako usługę łączną z usługą najmu lokalu. Przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu lokalu i nie można od niej odłączyć poszczególnych elementów kosztów, gdyż wynajmujący wyposaża lokal w dodatkowe elementy, np. media.

W związku z tym najem lokalu należy traktować jako usługę złożoną z różnych świadczeń prowadzących do określonego celu czyli najmu.

Najemca może odrębnie i niezależnie od czynszu ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczonych usług. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu. Usługi i dostawy pomocnicze, takie jak zapewnienie dostępu do wody, energia cieplna, odprowadzenie ścieków czy wywóz nieczystości nie stanowią celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczonej usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Ponadto z punktu widzenia usługobiorcy istotny jest zakup usługi najmu. Nie ma zatem podstaw aby sztucznie rozdzielać jedną usługę najmu na: usługę najmu i usługi obce (refakturowanie) oraz stosować do nich odrębne stawki VAT.

W związku z tym zdaniem Wnioskodawcy właściwym będzie:

1.  zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 36 do całości odpłatności za lokal mieszkalny (czynsz i media)
2.  za lokal użytkowy stawki 23% do całości odpłatności (czynsz i media), czyli stawki właściwej do usługi głównej, tzn. wynajmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Zgodnie z art. art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jako czynności opodatkowanych stawką obniżoną lub zwolnionych od podatku jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego, zwolnione od podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest samorządową jednostką budżetową prowadzącą działalność edukacyjną. Jest płatnikiem podatku od towarów i usług. Przy Wnioskodawcy działa koedukacyjny internat powołany na podstawie ustawy o systemie oświaty, oraz statutu Wnioskodawcy. Internat nie jest odrębną jednostką od Wnioskodawcy.

W budynku internatu znajdują się dwa mieszkania. Z lokatorami Wnioskodawca ma zawarte umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Opłaty za media nie są wkalkulowane w czynsz, gdyż są zmienne ze względu na odczyt licznika wody. Na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego lokatorzy zobowiązani są płacić jednostce:

1.  czynsz z tytułu najmu na 1 metr kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wg stawki ustalonej przez Prezydenta Miasta (kwota bazowa + podwyższenie kwoty bazowej),
2.  podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących stawek, płatny jednorazowo z góry w m-cu styczniu,
3.  niezależnie od czynszu najemcy ponoszą koszty związane z użytkowaniem lokalu:
    
    1.  za wodę zimną zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen,
    2.  za ciepłą wodę (jedno mieszkanie)) zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - opłata za ciepłą wodę = opłata za zimną wodę + opłata stała za podgrzanie wody,
    3.  za ścieki zaliczkowo stała ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału - wg aktualnie obowiązujących cen,
    4.  centralne ogrzewanie - zaliczkowo kwotę uśrednioną, rozliczaną rocznie w miesiącu czerwcu po zakończeniu okresu grzewczego,
    5.  opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w mieście.
    
    Wnioskodawca zawiera umowy z dostawcami mediów nie w imieniu i na rzecz najemców ale we własnym imieniu. Faktury wystawiane są na Wnioskodawcę.
    
    Wnioskodawca ponosi koszty mediów w swoim imieniu (faktury wystawiane są na Wnioskodawcę), ale na rzecz najemców.
    
    Najemca lokalu mieszkalnego ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów w przypadku wody i ścieków - gdyż występują podliczniki.
    
    Za centralne ogrzewanie najemcy lokali mieszkalnych wpłacają zaliczkowo miesięcznie stałą kwotę, a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie roczne w miesiącu czerwcu następnego roku. Sumuje się faktury którymi obciąża jednostkę podmiot trzeci za dany sezon grzewczy dzieli przez kubaturę budynków i mnoży przez ilość metrów lokali mieszkalnych.
    
    Opłata za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych w lokalach mieszkalnych naliczana jest wg stawek za wywóz śmieci obowiązujących w /…/ dla lokali mieszkalnych - liczony za m2 lokalu mieszkalnego.
    
    Jednostka płaci za wywóz śmieci za kontener niesegregowanych odpadów komunalnych.
    
    W jednym lokalu mieszkalnym lokator płaci za ciepłą wodę (odpłatność za ciepłą wodę to opłata za zimną wodę + opłata stała za podgrzanie 1 m3 wody) zaliczkowo stałą ilość m3, a rozliczenie następuje na podstawie odczytu licznika z ostatniego dnia miesiąca na koniec kwartału i jeżeli wystąpi nadpłata / niedopłata to nadwyżka / brak odliczana/doliczana jest w następnym miesiącu z wyjątkiem miesiąca grudnia gdzie odczyt i płatność przypada na koniec grudnia.
    
    Podatek od nieruchomości - wg aktualnie obowiązujących w danym roku stawek.
    
    Najemcy lokali mieszkalnych nie mają i nie będą mieli w przyszłości podpisanych indywidualnych umów o dostawę mediów do tych lokali, umowy i faktury są na Wnioskodawcę (lokale mieszkalne mają podpisane indywidualne umowy z dostawcą energii elektrycznej i gazu - za co nie są obciążane przez Wnioskodawcę.
    
    Miesięczna kwota za wynajem lokalu tj. kwota należna z tytułu lokali mieszkalnych skalkulowana jest jako czynsz oraz kwota za dostarczone media kwota zmienna ze względu za zużycie mediów na podstawie podlicznika.
    
    Wnioskodawca wystawia faktury na lokatorów. Pod fakturę podpięte jest szczegółowe wyliczenie pozycji i kwot składających się na całość należności za wynajem lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca stosuje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego.
    
    Wnioskodawca posiada również lokal użytkowy, który był wynajmowany, obecnie nie wynajęty ale ma zamiar wynająć go w najbliższym czasie. Jest to jedyny wynajmowany lokal za wyjątkiem mieszkań, który posiada podlicznik wody. Kwota czynszu również była i będzie zmienna, ze względu na ilość zużytej wody i ścieków.
    
    Całość odpłatności, tzn. czynsz i media Wnioskodawca opodatkowywał i nadal zamierza opodatkować w całości stawką VAT właściwą do wynajmu czyli 23%.
    
    Wnioskodawca ma wątpliwości co do prawidłowości zastosowania zwolnienia z podatku VAT dla całości należności z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego oraz zastosowania dla całości należności z tytułu planowanego wynajmu lokalu użytkowego stawki podatku VAT 23%.
    
    Odnosząc się do powyższej kwestii należy na wstępie wskazać, że w myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
    
    Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    
    Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
    
    W przedmiotowej sprawie celem ustalenia właściwej stawki należy najpierw ocenić czy mamy do czynienia z jedną kompleksową usługą czy też ze świadczeniami odrębnymi.
    
    Należy zauważyć, że zgodnie z aktualną linią orzecznictwa (wyrok TSUE w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) w sytuacji gdy mamy do czynienia z mediami takimi jak: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej, to co do zasady uznajemy je za usługi odrębne od stricte usługi najmu w sytuacji gdy najemca ma możliwość wyboru ilości zużycia mediów. Zatem kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.
    
    W przedmiotowej sprawie, jak wskazał Wnioskodawca, najemca lokalu mieszkalnego ma możliwość decydowania o wielkości zużycia mediów w przypadku wody i ścieków, gdyż występują podliczniki.
    
    Za centralne ogrzewanie najemcy lokali mieszkalnych wpłacają zaliczkowo miesięcznie stałą kwotę, a po zakończeniu sezonu grzewczego następuje rozliczenie roczne. Sumuje się faktury którymi obciąża Wnioskodawcę podmiot trzeci za dany sezon grzewczy dzieli przez kubaturę budynków i mnoży przez ilość metrów lokali mieszkalnych.
    
    Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wielkość zużycia ww. mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych (tj. wody, ścieków, centralnego ogrzewania) określana jest na podstawie wskazań liczników lub w oparciu np. o powierzchnię lokalu mieszkalnego. Zatem to najemca decyduje o wysokości zużycia ww. mediów.
    
    Jeśli chodzi o opłatę za wywóz odpadów komunalnych niesegregowanych to również naliczana jest wg metrów kwadratowych lokalu mieszkalnego.
    
    Zauważyć jednakże należy, że w ustawie z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2013r. poz. 1399 ze zm.) w rozdziale 3a – „Gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę” wskazano, iż gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy. Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne (art. 6c pkt 1 i 2).
    
    W myśl art. 6h tej ustawy właściciele nieruchomości, o których mowa w art. 6c, są obowiązani ponosić na rzecz gminy, na terenie której są położone ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
    
    W myśl natomiast art. 2 ust. 1 pkt 4 cyt. ustawy ilekroć jest mowa o właścicielach nieruchomości rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.
    
    Wobec powyższego obowiązek deklarowania i wnoszenia opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi ciąży na ww. podmiotach.
    
    Z powyższego wynika zatem, że podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty na rzecz Gminy za wywóz odpadów komunalnych jest Wnioskodawca. Następnie Wnioskodawca obciąża kosztami ww. opłat najemców.
    
    Zobowiązanie do wniesienia opłaty za gospodarowanie odpadami ciąży zatem na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego.
    
    Jeżeli strony umowy najmu postanowią, że wynajmujący (Wnioskodawca) będzie „przerzucał” koszt opłaty za wywóz odpadów komunalnych na najemcę, wówczas koszt ten stanowić będzie element cenotwórczy usługi najmu.
    
    W odniesieniu natomiast do podatku od nieruchomości należy także wskazać, że w myśl art. 6 ustawy Ordynacja podatkowa, podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.
    
    Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.
    
    Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego, którymi w przypadku zawarcia umowy najmu są wynajmujący i najemca, mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez wynajmującego opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu kwota podatku od nieruchomości została włączona do czynszu i stanowi jego element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością obciążającą wynajmującego.
    
    W świetle powyższego należy stwierdzić, że sam podatek od nieruchomości jako, że nie może być jako taki przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak strony umowy najmu postanowią, że wynajmujący (Wnioskodawca) będzie „przerzucał” koszt podatku od nieruchomości najemcę, wówczas koszt ten stanowić będzie element cenotwórczy usługi najmu.
    
    Mając na względzie wyżej przedstawiony stan prawny oraz okoliczności opisane we wniosku należy stwierdzić, że w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych dostawę mediów takich jak: dostarczanie wody, centralnego ogrzewania, odprowadzanie ścieków, należy traktować odrębnie od usługi najmu lokalu mieszkalnego z zastosowaniem właściwej stawki dla danej usługi.
    
    Natomiast podatek od nieruchomości oraz opłatę za wywóz odpadów komunalnych, jak wykazano wyżej, zawsze są należnościami obciążającymi wynajmującego. Jeżeli jednak strony umowy najmu postanowiły, że wynajmujący (Wnioskodawca) będzie „przerzucał” ww. koszty (tj. koszt podatku od nieruchomości oraz opłatę za wywóz odpadów komunalnych) na najemcę, wówczas koszty te stanowią element cenotwórczy usługi najmu i winny podlegać opodatkowaniu stawką właściwą dla usługi najmu (w przedmiotowej sprawie usługi najmu lokali mieszkalnych).
    
    Mając zatem na uwadze powyższe, nieprawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że do całości odpłatności za lokal mieszkalny (czynsz + media) należy zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
    
    Z wniosku wynika, że w zakresie wynajmu lokali użytkowych sformułowane pytanie dotyczy tylko sposobu opodatkowania wody i ścieków. Pytanie dotyczy stanu przyszłego. Zatem pytanie odnosi się do lokalu użytkowego, który ma być wynajęty, a w którym jest podlicznik wody.
    
    Zatem należy stwierdzić, że w przypadku tego lokalu użytkowego najemca będzie miał wpływ na wielkość zużycia wody i ścieków, a w konsekwencji będzie decydował o wielkości opłat z tytułu zużycia ww. mediów.
    
    W tym stanie rzeczy, mając na uwadze wyżej przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, że w zakresie wynajmu tego lokalu użytkowego dostawę ww. mediów (tj. odsprzedaż wody, odprowadzanie ścieków) należy traktować odrębnie od usługi najmu tego lokalu i opodatkować właściwą stawka podatku dla danej usługi.
    
    Zatem za nieprawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, że do całości odpłatności za najem lokalu użytkowego (czynsz + media) właściwa jest stawka 23%.
    
    W konsekwencji powyższego oceniając całościowo przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy należy uznać je za nieprawidłowe.
    
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    
    Tut. Organ pragnie zauważyć, że przedmiotowa interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie przedstawionych pytań.
    
    W szczególności nie rozstrzyga kwestii zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla opodatkowania sprzedaży opisanych we wniosku mediów gdyż nie było to przedmiotem pytań, jak również Wnioskodawca nie przedstawił w tej kwestii własnego stanowiska.
    
    Należy w tym miejscu podkreślić, że obowiązek prawidłowego zaklasyfikowania towarów i usług, do właściwego grupowania statystycznego, spoczywa wyłącznie na zainteresowanym.
    
    Zgodnie bowiem z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z 24 stycznia 2005r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1, poz. 11) zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary i środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej i to jego obciążają negatywne konsekwencje z tytułu błędnego zaklasyfikowania towarów i usług.
    
    W przypadku trudności w ustaleniu właściwego grupowania ww. usług, Wnioskodawca może zwrócić się z wnioskiem do Urzędu Statystycznego w Łodzi, który udziela informacji w zakresie stosowania wyżej powołanych standardów klasyfikacyjnych.
    
    Końcowo nadmienia się, ze zmiana któregokolwiek z elementów opisu przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego lub zmiana stanu prawnego powoduje, że interpretacja traci ważność.
    
    Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.) Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.