Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.191.2025.1.KB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-02
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego
nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek
dochodowy
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-
Stawka 8,5%
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 19 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, przekazany zgodnie z właściwością przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w
    (...) pismem znak (...) z 2 kwietnia 2025 r. (data wpływu), który dotyczy zryczałtowanego
    podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w
    zakresie opodatkowania przychodów z tytułu świadczenia usługi najmu. Uzupełnił go Pan
    pismami z 1 czerwca 2025 r. (daty wpływu 1 i 2 czerwca 2025 r.). Treść wniosku jest
    następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem mieszkania położonego w X, które do tej pory wynajmował rodzinie,
    stosując formę rozliczenia przychodów w postaci ryczałtu od najmu prywatnego według
    stawki 8,5%. Obecnie rozważa Pan zawarcie umowy z firmą A, która zajmuje się
    zarządzaniem najmem.
    Firma A będzie świadczyła usługi zarządzania najmem, w tym:
    · poszukiwanie i obsługę najemców poprzez portale rezerwacyjne (m.in. (...)),
    · zapewnianie usług sprzątania i wymiany pościeli,
    · dokonywanie comiesięcznych rozliczeń wynajmu.
    Forma współpracy będzie oparta na umowie prowizyjnej najmu lokalu, w której to firma A
    zobowiązuje się do kompleksowego zarządzania nieruchomością. Raz w miesiącu będzie
    Pan otrzymywał rozliczenie dotyczące uzyskanego przychodu, po odliczeniu prowizji firmy.

## Pytanie

Czy w opisanej sytuacji, przy zawarciu umowy prowizyjnej z firmą A, nadal może Pan
    opodatkowywać uzyskane przychody w formie ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych według stawki 8,5% (ewentualnie 12,5% po przekroczeniu progu 100
    000 zł rocznie), traktując przychody jako wynajem prywatny, czy też przychody te będą
    uznawane za działalność gospodarczą i wymagane będzie ich rozliczanie w inny sposób?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, pomimo powierzenia zarządzania najmem firmie A, nadal może Pan
    rozliczać uzyskiwane przychody w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
    jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Powodem tego jest fakt, że:
    1. w dalszym ciągu pozostaje Pan właścicielem nieruchomości i osiąga przychód z
      wynajmu,
    2. firma A działa jedynie jako pośrednik, zarządzający nieruchomością na podstawie
      umowy prowizyjnej, a nie jako najemca lub podnajemca,
    3. nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości w
      sposób zorganizowany i ciągły, a jedynie powierzył obsługę techniczną i organizacyjną
      podmiotowi trzeciemu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
        · pozarolnicza działalność gospodarcza;
        · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
        wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

    · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy
    dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został
      przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności
      gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
        1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

        2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26
        lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226
        i 232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:
        · 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad
        kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan właścicielem mieszkania
    położonego w X. Rozważa Pan zawarcie umowy z firmą A, która zajmuje się zarządzaniem
    najmem, w tym: poszukiwaniem i obsługą najemców poprzez portale rezerwacyjne (m.in.
    (...)), zapewnianiem usług sprzątania i wymiany pościeli, dokonywaniem comiesięcznych
    rozliczeń wynajmu. Forma współpracy będzie oparta na umowie prowizyjnej najmu lokalu,
    w której to firma A zobowiązuje się do kompleksowego zarządzania nieruchomością. Raz
    w miesiącu będzie Pan otrzymywał rozliczenie dotyczące uzyskanego przychodu, po
    odliczeniu prowizji firmy.
    Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że przychody,
    które będzie Pan uzyskiwał z tytułu najmu lokalu mieszkalnego zalicza się do źródła
    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o
    podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
    produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo
    na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
    związanych z działalnością gospodarczą. Przychody z tego tytułu podlegają
    opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych
    w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką ryczałtu dla
    przychodów, które będzie Pan uzyskiwał z tytułu najmu, jest stawka w wysokości 8,5%
    przychodów do kwoty 100 000 zł, zaś od nadwyżki ponad tę kwotę w wysokości 12,5%
    przychodów, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Jednocześnie zaznaczyć należy, że opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne podlegają
    przychody z tytułu najmu uzyskane przez Pana za pośrednictwem firmy A w pełnej
    wysokości (tj. łącznie z odliczoną prowizją firmy), gdyż należności z tytułu świadczenia
    usług najmu (czynsz), które będą pobierane przez firmę A na Pana rzecz, w
    poszczególnych okresach rozliczeniowych, należy uznać za Pana przychody (jako
    otrzymane lub postawione do Pana dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i

    wartości pieniężne), które powinny być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym od przychodów ewidencjonowanych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez wnioskodawcę w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją
    aktualność.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony
    we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W
    ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie
    przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym
    przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
    dla siebie korzystne skutki prawne.
    Dodatkowo informujemy, że interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie sprawy będącej
    przedmiotem wniosku w kontekście sformułowanego pytania interpretacyjnego,
    natomiast nie rozstrzyga innych kwestii opisanych we wniosku.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.