Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.482.2021.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-25
Teza: Do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Słowa kluczowe: majątek-składniki majątku; nieruchomości-nabycie nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

28 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży składników majątkowych, w szczególności nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w piśmie z 17 lutego 2022 r. (wpływ: 23 lutego 2022 r.)

**Treść wniosku wspólnego jest następująca:**

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

C. R. E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

S. W. P. F. F. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający)

NIP: (…)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Planowana transakcja będąca przedmiotem zapytania interpretacyjnego dotyczy sprzedaży przez F. Sp. z o.o. na rzecz C. Sp. z o.o. zabudowanej nieruchomości położonej w I. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: Transakcja).

Zainteresowani podejmą starania by Transakcja została sfinalizowana w 2021 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja może nastąpić w późniejszym terminie.

F. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający lub Zbywca) jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zarejestrowaną w Krajowym Rejestrze Sądowym. Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, przy czym Zbywca prowadzi również działalność opodatkowaną między innymi w zakresie najmu nieruchomości komercyjnych w Polsce.

W chwili obecnej w portfelu nieruchomości Sprzedającego znajdują się następujące aktywa:

\- nieruchomość zabudowana położona w I.,

\- nieruchomość zabudowana położona w W.,

\- nieruchomość zabudowana położona w T.,

\- nieruchomość zabudowana położona w B.,

\- nieruchomość zabudowana położona w P.

Powyższe nieruchomości zabudowane parkami handlowymi pozostają w zarządzie Sprzedającego, sprawowanym za pośrednictwem wyspecjalizowanych podmiotów zarządzających nieruchomościami oraz są przeznaczone na wynajem komercyjny, czyli do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Poza ww. nieruchomościami na majątek Sprzedającego składają się w szczególności: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto Sprzedający, standardowo posiada w szczególności: tajemnice handlowe, firmę, księgi i pozostałą dokumentację handlową, w tym dokumentację ściśle związaną ze zbywanymi nieruchomościami i jest stroną różnych umów dotyczących ww. nieruchomości oraz niezwiązanych ściśle z ww. nieruchomościami, takich jak umowy na prowadzenie obsługi księgowej, świadczenie usług doradztwa podatkowego.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na dzień planowanej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania - C. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: Kupujący lub Nabywca) jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na dzień planowanej Transakcji, o której mowa poniżej.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: Zainteresowani) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości położonej w I. dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą; składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: nr … (dalej: Działka A), nr … (dalej: Działka B), nr … (dalej: Działka C), nr (…) (dalej: Działka D) oraz nr (…) (dalej: Działka E) o łącznej powierzchni 0,8331 ha w jednostce ewidencyjnej (…) w obrębie (…) (dalej łącznie: Grunt). Grunt jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako częściowo tereny nieuciążliwych usług i administracji, częściowo w terenie zabudowy wielorodzinnej a częściowo w terenie zieleni parkowej (na terenie zieleni parkowej znajdują się działki: D, E oraz częściowo Działka A.

Grunt zabudowany jest:

1) budynkiem handlowo-usługowym o łącznej powierzchni użytkowej 2485,3m2 oddanym do użytkowania na podstawie zezwolenia z 30 października 2001 r., składającym się z dwóch części: supermarketu oraz pawilonów handlowych (dobudowanych w późniejszym okresie, jednakże jeszcze przed dniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w 2006 r.) (dalej: Budynek), określonymi budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej łącznie: Budowle), tj. w szczególności: parkingiem łącznie na 60 miejsc postojowych (dalej: Parking), drogą wewnętrzną wraz z wjazdem, chodnikami, infrastrukturą w postaci sieci uzbrojenia terenu, w tym terenowych instalacji wewnętrznych (tj. kanalizacji ogólnospławnej, instalacji ciepłowniczej, instalacji wodociągowej i energetycznej oraz przyłącza cieplnego).

Grunt, Budynek i Budowle w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością".

W odniesieniu do Gruntu, istnieje służebność drogi biegnącej przez działki: A i E (obciążająca każdoczesnego właściciela tych działek) ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr (…) i nr (…). Służebność nie została ujawniona w księdze wieczystej Nieruchomości.

Sprzedający nabył Grunt wraz z posadowionymi na Gruncie Budynkiem i Budowlami 29 grudnia 2006 r. od I. L. Sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży, która to transakcja została opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 22%.

Budynek wraz z otaczającą infrastrukturą i miejscami postojowymi były po ich oddaniu do użytkowania przedmiotem prac remontowych, niemniej w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających Transakcję nie były poddane istotnej modernizacji, której koszt poniesiony na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiłby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku lub Budowli. Co więcej, Sprzedający odliczył podatek podatku od towarów i usług naliczony od wydatków związanych z przeprowadzanymi remontami i modernizacjami.

W związku z przejęciem przedsiębiorstwa jednego z najemców przez inny podmiot i rebrandingiem działalności, najemca przeprowadził na swój koszt remont obejmujący między innymi elewację Budynku oraz zmianę wyposażenia lokalu. Sprzedający partycypował w kosztach tego remontu, jednakże w bardzo niewielkim stopniu.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza przeprowadzić prace modernizacyjne i remontowe Nieruchomości.

Sprzedający prowadzi działalność między innymi w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Budynku.

Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Miejsca postojowe wchodzące w skład Parkingu nie są wynajmowane, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, w szczególności jako parking dla klientów najemców Budynku (w tym osób niepełnosprawnych).

Aktualnie większość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku jest wydana najemcom na podstawie umów najmu. Udział powierzchni wynajętej w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu/ wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku podlegała najmowi.

Wybudowanie oraz pierwsze zasiedlenie Budynku i Budowli (rozumiane jako oddanie ich do użytkowania w celu wsparcia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości jako służącej do

wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) rozpoczęło się nie później niż dwa lata przed datą złożenia wniosku lub wcześniej. Jednocześnie, Budowle pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości.

W zakresie planowanej Transakcji Sprzedający i Kupujący zawarli list intencyjny dotyczący warunków Transakcji. Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w dobrej wierze dokumentów transakcyjnych (między innymi umowy sprzedaży Nieruchomości) oraz do przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości. Na mocy ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę umówionej ceny.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

a) prawa własności Gruntu, Budynku i Budowli (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego),

b) prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku oraz ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców,

c) z uwagi na fakt, że nastąpiło już wydanie lokali w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego,

d) praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (wraz z potwierdzeniami zawiadomień banków-gwarantów o zmianie wynajmującego i przeniesieniu praw i obowiązków z gwarancji) poza jedną gwarancją bankową, która na dzień transakcji jest nieprzenaszalna,

e) praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości, o ile nadal pozostają one w mocy.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności:

1) całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym w szczególności umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń),

2) dokumentów dotyczących procesu budowlanego, w tym w szczególności umów z architektami oraz umów z generalnymi wykonawcami Budynku (o ile pozostają one w mocy), dokumentów gwarancji budowlanych oraz dokumentów gwarancji projektowych (o ile pozostają one w mocy), decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Nieruchomości,

3) ewidencji prowadzonej przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością,

4) instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących,

5) książki obiektu budowlanego, kart dostępu oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników, a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynku,

6) pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy),

2) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości,

3) gwarancja bankowa najemcy, która jest nieprzenaszalna,

4) prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

5) prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości czy monitoringu przeciwpożarowego.

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy, ewentualnie wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach okresy wypowiedzenia niektórych spośród ww. umów upłyną już po dacie Transakcji. Ponadto, w określonych przypadkach konieczność utrzymania wybranych umów może zostać również wymuszona np. przez zasady bezpieczeństwa Nieruchomości, potrzebę zapewnienie ciągłości dostawy mediów do Nieruchomości, czy też procedury wewnętrzne partnerów handlowych, najemców lub dostawców usług Sprzedającego. Dotyczy to w szczególności umów w zakresie dostawy mediów do Budynku. W takich przypadkach umowy te zostaną wypowiedziane lub rozwiązane po dacie Transakcji, a do tego czasu stroną tych umów pozostanie Sprzedający. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów lub też Sprzedający dokona rozliczeń za media do końca miesiąca, w którym przeprowadzono Transakcję bezpośrednio z najemcami.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1) pozostałe nieruchomości, z tym że możliwe jest, że do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji część z pozostałych nieruchomości, posiadanych przez Sprzedającego na datę złożenia wniosku, może również zostać zbyta,

2) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego,

3) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego,

4) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji),

5) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),

6) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

7) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji oraz środki pieniężne z ewentualnego zbycia części z pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego, o ile do takiego zbycia dojdzie,

8) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa podatkowego.

Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i ciężary (należności czy też zobowiązania) Sprzedającego związane z Nieruchomością (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, np. z tytułu dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi technicznej etc.) należne za okres przed zawarciem Transakcji.

Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Sprzedającego i Kupującego odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości i stroną stosownych umów.

W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część kosztów/opłat związanych z Nieruchomością, zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji) oraz że część kosztów/opłat zostanie uregulowana już przez lub na rzecz Kupującego (choć będą one dotyczyły okresu, w którym Nieruchomość należała jeszcze do Sprzedającego) (dalej: Koszty Rozdzielone). Koszty Rozdzielone mogą dotyczyć przykładowo następujących aspektów:

1) jakichkolwiek kosztów dotyczących Nieruchomości, czynszów i/lub zwrotów kosztów dodatkowych zapłaconych przez najemców zgodnie z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości,

2) podatków i opłat związanych z prawem własności Nieruchomości.

Sposób rozliczenia Sprzedającego i Kupującego w zakresie Kosztów Rozdzielonych, o ile takie wystąpią, zostanie szczegółowo ustalony przez Sprzedającego i Kupującego w umowie sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników w Polsce. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, Sprzedający zaświadczył, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Nieruchomość nie jest również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości.

W stosunku do Nieruchomości Sprzedający prowadzi ewidencję pozwalającą na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych. W ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów bezpośrednich do Nieruchomości, jednak Sprzedający nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do Nieruchomości.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z określonymi wyjątkami). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (w tym zarządzania bieżącego ang. „property management” oraz zarządzania strategicznego, ang. „asset management ”), zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający, niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i ustalone na nowo z Kupującym.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali w Budynku dotychczasowym najemcom. Gdyby, z jakiegokolwiek powodu doszło do wypowiedzenia umów najmu z dotychczasowymi najemcami, Wnioskodawca będzie poszukiwał nowych najemców na zwolnioną powierzchnię użytkową. Działalność w zakresie wynajmu lokali w Budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej podatkowi od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W przypadku, gdy na skutek wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że Transakcja podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez złożenie do umowy sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu notarialnego) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Na chwilę obecną nie jest planowane, że po dniu Transakcji natychmiast rozpocznie się proces likwidacji Sprzedającego. Sprzedający pozostanie właścicielem innych nieruchomości, które nie zostaną sprzedane na rzecz Kupującego (poza przedmiotową Nieruchomością, Kupujący zamierza nabyć również dwie inne zabudowane nieruchomości w T. i W.).

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że zgodnie z finalnymi ustaleniami pomiędzy Sprzedającym i Kupującym zawartymi w umowie przenoszącej własność Nieruchomości (umowa ta została zawarta po dacie złożenia wniosku) nastąpiło przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego należności kwot z tytułu kaucji za najem lokali.

W opinii Zainteresowanych, przeniesienie kaucji wpłaconych przez najemców na podstawie umów najmu nie wpływa na przedstawioną we wniosku kwalifikację podatkową Transakcji. W szczególności, fakt przeniesienia na Kupującego kaucji wpłaconych przez najemców w związku z zawartymi umowami najmu Nieruchomości nie powoduje, że przedmiotowa Transakcja stanowi sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy opisana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Stanowisko Zainteresowanych**

Umowa sprzedaży zawarta przez Kupującego i Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Jednakże, stosownie do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie własnego stanowiska Zainteresowani przywołali liczne interpretacje indywidualne oraz orzecznictwo.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza nabyć prawo własności zabudowanej nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi) od Sprzedającego w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak 0114-KDIP4-3.4012.846.2021.2.RK, wynika, że:

\- dostawa Nieruchomości zabudowanej (Budynkiem oraz Budowlami) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, przy czym Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- do dostawy aktywów stanowiących wyposażenie oraz ruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie ww. przepisu, lecz transakcja ta będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku.

Zatem, skoro omawiana transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z ww. Transakcją.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0114-KDIP4-3.4012.846.2021.2.RK.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.