Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.132.2019.2.EG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-25
Teza: Nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: dostawa; działalność-działalność gospodarcza; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2019 r. (data wpływu 11 marca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 kwietnia 2019 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 11 kwietnia 2019 r. (data wpływu) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

(ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Niniejszy opis dotyczy nieruchomości (niezabudowanej działki o łącznej powierzchni 12584 m2) znajdującej się w \`(...)\`, przy ulicy \`(...)\`. W 2007 roku na podstawie umowy darowizny (akt notarialny) mama Wnioskodawcy \`(...)\` przepisała mu tę nieruchomość. Była to działka rolna, usytuowana w granicach miasta \`(...)\`. Nie obowiązywał wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obecnym i obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla miasta \`(...)\`, przedmiotowa nieruchomość jest oznaczona symbolem M2 (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej do 8 mieszkań w budynku). W 2013 roku, korzystając z aktualnych przepisów prawa (umożliwiających zmianę przeznaczenia działek rolnych znajdujących się w granicach dużych miast), Wnioskodawca złożył wniosek o decyzję o warunkach zabudowany dla przedmiotowej nieruchomości. Z uzyskanej przez Wnioskodawcę decyzji nr \`(...)\` wynika, że zostały ustalone warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Działkę Wnioskodawca traktował jako lokatę kapitału i nie podejmował działań sprzedażowych. Wnioskodawca nadmienia, że nawet gdyby nie złożył wniosku o warunki zabudowy w 2013 roku, to i tak - zgodnie z obecnym i obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla miasta \`(...)\` - działka miałaby przeznaczenie pod budownictwo wielorodzinne (oznaczenie M2).

Sytuacja zmieniła się dopiero w 2017 roku, gdy zgłosiła się do Wnioskodawcy A, wyrażająca chęć nabycia części działki (dokładnie 2000 m2). Wnioskodawca przystał na tę propozycję i 8 czerwca 2017 roku została sporządzona przedwstępna umowa sprzedaży części działki (czyli wspomnianych 2000 metrów kwadratowych) w formie aktu notarialnego. W trakcie podpisywania niniejszego dokumentu Wnioskodawca wydał przedstawicielom A stosowne pełnomocnictwa do podziału nieruchomości. Wszystkie koszty związane z podziałem zostały uregulowane przez \`(...)\` Decyzją Nr \`(...)\`, \`(...)\` zatwierdził podział nieruchomości na dwie odrębne działki o numerach: X i Y.

W sensie ekonomicznym zaistniały podział nie spowodował wzrostu wartości terenu jako całości, a wręcz przeciwnie, spowodował spadek wartości, co wynika z Decyzji \`(...)\` Prezydenta Miasta \`(...)\` o umorzeniu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej Według operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego wartość działki przed podziałem wynosiła \`(...)\` zł, a po podziale \`(...)\` zł.

Jest to generalnie związane z usytuowaniem słupa wysokiego napięcia (110Kv) na działce X i przebiegiem linii nad całością działki Y (którą chce nabyć A) i częścią działki X. Ostatnia uwaga dotyczy właśnie działki X (o powierzchni 10584 m2).

Ponieważ rejon, w którym Wnioskodawca posiada swój teren podlega obecnie dynamicznym zmianom urbanistycznym (w ostatnich latach pojawiło się w okolicy wiele nowych inwestycji mieszkaniowych), działką X zainteresowała się \`(...)\` firma deweloperska B (jest notowana na \`(...)\`). Biorąc pod uwagę specyfikę swojego terenu (ujemne nachylenie działki, wspomniany słup wysokiego napięcia 110 KV), Wnioskodawca zdecydował się zaakceptować ofertę firmy B, która jest znacząco niższa od szacunków biegłego. W sierpniu 2018 roku Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży działki X.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów.
2.  Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności rolniczej.
3.  Na pytanie Organu o treści: „Jeżeli Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności rolniczej należy wskazać do jakich czynności Wnioskodawca wykorzystywał działki:
    *   opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;
    *   zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?” Wnioskodawca wskazał, że:

\-Odpowiedź na punkt b) sprawiła, że Wnioskodawca pominął punkt c).

1.  Na pytanie Organu o treści: „W jakim celu Wnioskodawca podpisał z nabywcą - A przedwstępną umowę sprzedaży działki Y będącej przedmiotem wniosku?” Wnioskodawca wskazał, że: -Jest to przedwstępna umowa sprzedaży - warunkowa. A chce od Wnioskodawcy kupić działkę Y (w celu wybudowania marketu spożywczego), ale możliwość urzeczywistnienia się tej transakcji jest uzależniona od spełnienia szeregu warunków. W kolejnych punktach Wnioskodawca ustosunkuje się szczegółowo do tej kwestii.
2.  Wymieniona B chce od Wnioskodawcy nabyć działkę X w celu realizacji projektu deweloperskiego.
3.  W momencie podpisywania umowy przedwstępnej z A (08.06.2017 r.) Wnioskodawca był właścicielem jednej działki \`(...)\`. Kluczowym postanowieniem w/w umowy była konieczność geodezyjnego wydzielenia z wymienionej nieruchomości nowej działki o powierzchni 0.2 ha (dwa tysiące metrów kwadratowych). Kolejne postanowienia tej umowy wiążą się z licznymi warunkami, które muszą zostać spełnione, by A nabyła od Wnioskodawcy przedmiotową nieruchomość (o tych warunkach Wnioskodawca napisze w kolejnych punktach). Z kolei podpisując umowę przedwstępną z firmą B (05.08.2018 r.) podział już się ukonstytuował. W akcie notarialnym są zatem wymienione dwie działki: X i Y. Umowa przedwstępna dotyczy działki X o powierzchni 10584 m2. Kluczowym postanowieniem w/w umowy jest określenie daty podpisania umowy ostatecznej zakupu działki X przez firmę B. Ma to nastąpić do końca kwietnia 2019 roku. Ponadto ważnym postanowieniem jest tutaj także ustanowienie na rzecz spółki B hipoteki umownej do kwoty 300.000,00 (trzysta tysięcy) dla zabezpieczenia zwrotu uiszczonego przez stronę kupującą zadatku.
4.  W przypadku działki X (sprzedaż na rzecz B) nie zostały określone żadne dodatkowe warunki. Jeśli chodzi natomiast o działkę Y (sprzedaż na rzecz A) zostały ustalone liczne warunki:
    1.  Uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy
    2.  Uzyskanie przez kupującego prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę
    3.  Uzyskanie przez kupującego prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość
    4.  Uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji
    5.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej nieruchomości
    6.  Wydanie przez właściwy organ prawomocnej decyzji o podziale działki \`(...)\`
    7.  Uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego
    8.  Odłączenia nowo wydzielonej działki gruntu stanowiącej przedmiotową nieruchomość z księgi wieczystej nr \`(...)\` i założenia dla niej nowej księgi wieczystej
    9.  Przedstawienia przez Wnioskodawcę - do uzgodnienia z A (kupującym) - treści bezterminowej i nieodpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie wybudowania przyłączy oraz korzystania z tych przyłączy przez firmę B.
5.  Wnioskodawca udzielił A także pełnomocnictw do uzyskania warunków technicznych sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej – w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. A także pełnomocnictw do uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, przyłącza energetycznego.
6.  Wnioskodawca nie udzielił/udzieli pełnomocnictw/zgód przyszłemu nabywcy B do działania w jego imieniu.
7.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy Wnioskodawca udostępniał/udostępnia/będzie udostępniał na rzecz podmiotów trzecich przedmiotowe działki? Jeżeli tak, to należy wskazać na podstawie jakiej umowy (najmu, dzierżawy, innej umowy – należy wskazać jakiej umowy) i czy udostępnianie było/jest/będzie odpłatne, czy nieodpłatne? Należy wskazać odrębnie dla każdej działki (numery działek).” Wnioskodawca wskazał, że: -Nie.
8.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy przed sprzedażą działek X i Y Wnioskodawca poczynił/zamierzał poczynić jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości w/w działek (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i energetycznej, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)?” Wnioskodawca wskazał, że: -O tej kwestii Wnioskodawca pisał szczegółowo we wniosku. Powtarza zatem raz jeszcze - nigdy nie dokonywał takich działań.
9.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy każda z działek będących przedmiotem wniosku ma dostęp do drogi publicznej?” Wnioskodawca wskazał, że: -Tak.
10.  W odpowiedzi na pytanie: „Jeżeli odpowiedź brzmi negatywnie, należy wskazać czy Wnioskodawca wystąpił/zamierza wystąpić o wydzielenie drogi wewnętrznej/dróg wewnętrznych, stanowiącej/stanowiących dojazd do działek?” Wnioskodawca wskazał, że: -W kontekście udzielonej odpowiedzi w punkcie l), punkt m) pomija.
11.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy poza planowaną sprzedażą działek, objętych zakresem wniosku, Wnioskodawca dokonał wcześniej sprzedaży innych działek?” Wnioskodawca wskazał, że: -Nie.
12.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy Wnioskodawca posiada inne działki, oprócz działek wskazanych we wniosku, które przyszłości zamierza sprzedać?” Wnioskodawca wskazał, że: -Nie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając działki, nabyte w drodze darowizny, Wnioskodawca działa jako podatnik VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż dwóch działek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, Wnioskodawca nie będzie jej dokonywał jako podatnik VAT w ramach wykonywania działalności gospodarczej, ale jako osoba fizyczna zarządzająca swoim majątkiem prywatnym. Opierając się na zamieszczonych przez Wnioskodawcę informacjach, chciałby on zapewnić, że nie jest żadnym aktywnym i profesjonalnym sprzedawcą nieruchomości. Nie prowadzi działalności gospodarczej, ani nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka Wnioskodawcy, to majątek rodzinny, który został nabyty w latach 60 ubiegłego wieku jeszcze przez dziadka Wnioskodawcy. Nigdy w żaden sposób Wnioskodawca nie inwestował w ten teren (podobnie mama Wnioskodawcy), nie czynił jakichś ofensywnych działań sprzedażowych, marketingowych, jak również nie uzbrajał tej nieruchomości (wodociągi, infrastruktura energetyczna, itd.). Warunki zabudowany jakie uzyskał w 2014 roku miały na celu jedynie niewielkie podwyższenie wartości terenu, jako głównej lokaty kapitału Wnioskodawcy. Nie było to posunięcie, przekraczające standardowe działania związane z posiadaniem tego typu nieruchomości.

Wskazując wnioski wypływające z uzasadnienia wyroku WSA w Bydgoszczy z 20 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Bd 540/17) fakt uzyskania przez stronę w odniesieniu do niektórych działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przed sprzedażą nieruchomości nie przesądzał, iż działanie to było podejmowane w ramach działalności gospodarczej. Sąd zwrócił uwagę, że nie udowodniono prowadzenia przez skarżącego działań marketingowych w celu dokonania sprzedaży działek, a jeżeli dana osoba jedynie sprzedaje swój majątek prywatny, to niezależnie od rozmiarów transakcji (liczby działek, częstotliwości transakcji, wartości) nie uzyskuje z tego tytułu statusu podatnika VAT. Problem opodatkowania kilku działek był także przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach C-180/10 i C-181/10 TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych nieruchomości podejmował/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy darowizny (akt notarialny) Wnioskodawca otrzymał niezabudowaną działkę o łącznej powierzchni 12584 m2. Była to działka rolna, nie obowiązywał wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W 2013 roku, korzystając z aktualnych przepisów prawa, Wnioskodawca złożył wniosek o decyzję o warunkach zabudowany dla przedmiotowej nieruchomości. Z uzyskanej przez Wnioskodawcę decyzji wynika, że zostały ustalone warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Działkę Wnioskodawca traktował jako lokatę kapitału i nie podejmował działań sprzedażowych.

W 2017 roku zgłosiła się do Wnioskodawcy A, wyrażająca chęć nabycia części działki (dokładnie 2000 m2). Wnioskodawca przystał na tę propozycję, została sporządzona przedwstępna umowa sprzedaży części działki (czyli wspomnianych 2000 metrów kwadratowych) w formie aktu notarialnego. W trakcie podpisywania ww. dokumentu Wnioskodawca wydał przedstawicielom A stosowne pełnomocnictwa do podziału nieruchomości. Wszystkie koszty związane z podziałem zostały uregulowane przez A, \`(...)\` zatwierdził podział nieruchomości na dwie odrębne działki o numerach: X i Y.

Działką X zainteresowała się firma deweloperska, Wnioskodawca zdecydował się zaakceptować ofertę B. W sierpniu 2018 roku podpisał przedwstępną umowę sprzedaży działki X.

Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie jest też czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności rolniczej.

Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę nr Y oraz działkę nr X. W związku z tym Wnioskodawca zawarł umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości. W przypadku działki X (sprzedaż na rzecz B) nie zostały określone żadne dodatkowe warunki.

Jeśli chodzi natomiast o działkę Y Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:

*   uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla planowanej inwestycji kupującego, w tym obiektu handlowego,

*   uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji kupującego, w tym obiektem handlowym,

*   uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji kupującego na zasadzie prawo - i lewoskrętu, bez konieczności przebudowy układu drogowego,

*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

*   uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

*   uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji planów inwestycyjnych kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Wnioskodawcy.

Wnioskodawca w przywołanej wyżej umowie przedwstępnej sprzedaży działki nr Y udzielił kupującemu także pełnomocnictw do uzyskania warunków technicznych sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej – w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. A także pełnomocnictw do uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, przyłącza energetycznego.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictw i zgód czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr Y, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Również w przypadku planowanej sprzedaży wydzielonej działki nr X Wnioskodawca podejmuje działania oraz czynności, które wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Zauważyć należy, że Wnioskodawca otrzymaną w darowiźnie działkę traktował jako lokatę kapitału, a podejmując czynności takie jak: podział działki na mniejsze działki, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, udzielenie pełnomocnictw i zgód potencjalnemu nabywcy w celu uatrakcyjnienia nieruchomości, angażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowych działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podejmowane działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż przez Zainteresowanego wydzielonych działek nr Y i nr X będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż przedmiotowych działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę w przedmiotowym wniosku wyroku sądu, tutejszy organ wyjaśnia, że powołany wyrok jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem, wskazany we wniosku wyrok sądu nie ma wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny, co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.