Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-230/11-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-06-06
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość rolna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 15.03.2011 r. (data wpływu 18.03.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.03.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia 03.02.2008 roku zmarł ojciec Wnioskodawczyni po którym odziedziczyła na mocy postanowienia z dnia 03.04.2009 roku Sądu Rejonowego wraz z siostrą i matką spadek w postaci nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego. Następnie 08.07.2010 roku została sprzedana wcześniej nabyta nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego o pow. 0,6038 ha zapisana w księdze wieczystej o Nr działki 1515/6. Udział Wnioskodawczyni w sprzedanej nieruchomości rolnej wyniósł 80/960 części. Jak wcześniej wspomniano sprzedana przez Wnioskodawczynię nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, została łącznie sprzedana przez wszystkich współwłaścicieli i w związku ze sprzedażą nie utraciła charakteru rolnego. Dowodem na to, że grunty te przed sprzedażą były gruntami rolnymi był obowiązek sporządzenia najpierw warunkowej umowy sprzedaży w celu umożliwienia Agencji Nieruchomości Rolnych skorzystania z pierwokupu. Nadto w planie zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta działka o Nr 1515/6 określona jest jako zieleń łąkowa, łąki, pastwiska bez możliwości zabudowy. Jednocześnie ze sprzedażą grunty te nie utraciły charakteru rolnego, gdyż kupujący w chwili nabycia działki o Nr 1515/6 był już właścicielem nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej w skład której wchodzi działka Nr 279/8 o pow. 0,9494 ha, której część o pow. 0,5774 ha, w ewidencji gruntów sklasyfikowana jest jako „sady” i „łąki trwałe” i celowo dokonał zmian gruntowych i połączył dotychczasową działkę i nowo nabytą i utworzył gospodarstwo rolne. Dowód Aktu notarialnego. Połączone działki są o łącznej powierzchni powyżej 1 ha i stanowi gospodarstwo rolne i nie jest prowadzona na nich żadna inna działalność niż rolnicza.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze zbyciem nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego w sposób przedstawiony powyżej i w związku z tym, że grunty te nie utraciły charakteru rolnego Wnioskodawczyni jest zwolniona z opodatkowania dochodu z tej transakcji?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Według Wnioskodawczyni na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zwolniona z podatku od sprzedaży nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, gdyż sprzedała nieruchomość wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego, a jednocześnie nieruchomość ta nie utraciła charakteru rolnego gdyż nabywca celowo dokonał zmian gruntowych nabywanej działki do wcześniej już przez siebie posiadanej działki rolnej i utworzył w ten sposób gospodarstwo rolne o powierzchni powyżej 1 ha.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na to, iż Wnioskodawczyni nabyła zbywaną nieruchomość w 2008 r. to przy sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w 2010 r. sprzedała nieruchomość nabytą w 2008 r.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym ją nabyto, zatem w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż ta stanowi źródło przychodów opodatkowane podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy opodatkowania stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Zgodnie z powołanymi przepisami, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Z powyższego unormowania wynika, że dla zaistnienia zwolnienia, przewidzianego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą zaistnieć łącznie dwie przesłanki. Pierwsza z nich ma charakter pozytywny i polega na sprzedaży całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Druga zaś ma charakter negatywny, a mianowicie nie może nastąpić utrata charakteru rolnego gruntów w związku z ich sprzedażą

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w tej ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Natomiast, stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym t j. z dnia 20 lipca 2006 r., Dz. u. Nr 136, poz. 969), za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nie posiadającej osobowości prawnej.

Uszczegóławiając, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.

Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów, zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

1.  zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
2.  muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
3.  grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym przez Wnioskodawczynię, działka będąca przedmiotem sprzedaży wchodziła w skład gospodarstwa rolnego. Zatem należy stwierdzić, iż pierwsza przesłanka została przez Wnioskodawczynię spełniona.

Analizując możliwość zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozważyć również przesłankę dotyczącą konieczności zachowania charakteru rolnego. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy, co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio m. in. z aktu notarialnego, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę rolnego charakteru nawet wtedy, gdy według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunt ten położony jest na terenie upraw rolnych. Istotnym dla możliwości zastosowania zwolnienia jest, aby z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub innych niezaprzeczalnych dowodów wynikało, że nabywca nie będzie zmieniał przeznaczenia tej nieruchomości, że ma gospodarstwo rolne albo je tworzy.

Ponadto, oceniając spełnienie tej przesłanki, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy gruntu, odnośnie dalszego przeznaczenia nieruchomości. Zapis w akcie notarialnym stanowiący deklarację kupującego, iż w wyniku nabycia grunt nie utraci charakteru rolnego i dalej będzie służył działalności rolniczej – nie jest jedynym, przesądzającym o prawie do przedmiotowego zwolnienia, dowodem zmiany przeznaczenia nieruchomości. Chodzi tu o faktyczną, a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego.

Za analizy przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że 08.07.2010 roku została sprzedana wcześniej nabyta nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego o pow. 0,6038 ha. Jednocześnie ze sprzedażą grunty nie utraciły charakteru rolnego gdyż kupujący w chwili nabycia działki był już właścicielem nieruchomości w skład której wchodzi działka Nr 279/8 o pow. 0,9494 ha, której część o pow. 0,5774 ha, w ewidencji gruntów sklasyfikowana jest jako „sady” i „łąki trwałe” i celowo dokonał zmian gruntowych i połączył dotychczasową działkę i nowo nabytą i utworzył gospodarstwo rolne.

Połączone działki są o łącznej powierzchni powyżej 1 ha i stanowi gospodarstwo rolne i nie jest prowadzona na nich żadna inna działalność niż rolnicza.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności stwierdzić należy, iż przy spełnieniu przesłanek zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w ww. przepisie.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Ponadto należy dodać, że okoliczność czy dane nieruchomości w wyniku sprzedaży nie utraciły charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia.

Tutejszy Organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Z uwagi na to, iż wniosek z dnia 15.03.2011 r. (data wpływu 18.03.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczy 1 stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, natomiast opłata została uiszczona w kwocie 47,91 zł, zatem dodatkowa opłata dokonana w dniu 15.03.2011 r. w wysokości 7,91 zł zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona, na wskazany przez Stronę adres zamieszkania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.