Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-1310/11/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-22
Teza: Opodatkowanie dostawy działek nr 1664/175 i 1664/183.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2011r. (data wpływu 25 listopada 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 stycznia 2012r. (data wpływu 3 i 7 lutego 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania dostawy działek nr 1664/175 i 1664/183 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2011r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania dostawy działek nr 1664/175 i 1664/183.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 stycznia 2012r. (data wpływu 3 i 7 lutego 2012r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 23 stycznia 2012r. znak IBPP2/443-1310/11/KO.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujacy zaistniały stan faktyczny:

Gmina jest właścicielem nieruchomości, na której nabywca wybudował budynek transportu i łączności (garaż) ze środków własnych. Obecnie Gmina zamierza zbyć ww. grunt na rzecz nabywcy. Czy do sprzedaży należy zastosować stawkę właściwą dla gruntu tj. 23%, czy z uwagi, iż budynek i grunt stanowi jeden przedmiot właściwym jest zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Od pierwszego zasiedlenia upłynął okres przekraczający dwa lata.

Przedmiotowa nieruchomości stanowi dwie geodezyjnie wydzielone działki, tj: działka nr 1664/175 o pow. 0,0143 ha oraz nr 1664/183 o pow. 0,0447 ha, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Działka nr 1664/175 jest zabudowana częścią budynku "transportu i łączności”. Czy w takim przypadku zasady opodatkowania podatkiem VAT należy ustalić dla całej nieruchomości, czy odrębnie dla poszczególnych działek.

Ponadto Gmina informuję, że:

Gmina jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, czynnym od 4 października 1993r, między innymi w zakresie sprzedaży nieruchomości, sprzedaży gruntu, czynszów, dzierżaw, użytkowania wieczystego, usług pogrzebowych, mediów. Nabywcą jest osoba fizyczna. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części Gminy w zakresie parcel zatwierdzonym Uchwałą … działki nr 1664/175 i 1664/183 znajdują się w terenie oznaczonym symbolem: A10.5/1.MN2/MN1 – „tereny zabudowy mieszkaniowo – usługowej jednorodzinnej", przeznaczenie dopuszczalne w granicach terenu "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". Przedmiotowe działki znajdują się poza nieprzekraczalną linią zabudowy wyznaczoną od terenu kolejowego, w związku z tym nie mogą zostać zagospodarowane (zabudowane) jako odrębne nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży jest tylko grunt, który został zagospodarowany przez nabywcę – działka nr 1664/175 o pow. 0,0143ha jest częściowo zabudowana fragmentem budynku transportu i łączności (garaż) o pow. 58 mk, trwale związanym z gruntem. Pozostała część budynku posadowiona jest na działce sąsiedniej (działka nabywcy). Budynek został wybudowany ze środków własnych nabywcy. Nabywca od czasu wybudowania budynku włada nim i budynek ten nigdy nie znajdował się na stanie środków trwałych właściciela gruntu czyli Gminy. Budynek łączy się z budynkiem mieszkalnym należącym do nabywcy. Działka 1664/183 o pow. 0,0447 ha jest nie zabudowana i stanowi teren ogrodu. Działki nr 1664/175 i 1664/183 stanowią jeden kompleks i są ogrodzone wraz nieruchomością nabywcy. Tym samym Gmina sprzedaje nabywcy tylko grunt, gdyż nakłady poczynione na nieruchomości stanowią własność nabywcy terenu. Sprzedaż działek nr 1664/175 i 1664/183 nastąpi w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz.651 z późn. zm). Działki zbyte zostaną w drodze bezprzetargowej na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność osoby fizycznej (nabywcy).

Działka 1664/175 o pow. 0,0143 ha została wydzierżawiona nabywcy na podstawie umowy dzierżawy nr 10/R/2009 z dnia 29 czerwca 2009r. z mocą obowiązywania od 1 lipca 2009r. na cele budowlane z przeznaczeniem pod część garażu o pow. 22 mk wraz z dojazdem o pow. 23 mk oraz fragment pomieszczenia gospodarczego o pow. 14mk i ogród przydomowy o pow. 84 mk. Umowa dzierżawy zawarta jest na czas nieoznaczony i zgodnie z przepisami wygaśnie z mocy prawa, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży dzierżawionego gruntu. Umowa dzierżawy nie zawiera postanowień w sprawach odnoszących się do sposobu rozliczenia ulepszeń dokonanych przez dzierżawcę. Dzierżawca wybudował budynek bez zgody właściciela tj. Gminy.

Pismem z dnia 30 stycznia 2012r. Wnioskodawca uzupełnił zaistniały stan faktyczny w następujący sposób:

Ogrodzenie nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

Zgodnie art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane wskazane w wniosku ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym, tj. urządzeniem technicznym związanym z obiektem budowlanym, zapewniającym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Wskazane ogrodzenie nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a całkowite nakłady na jego wybudowanie zostały poniesione przez dzierżawcę (nabywcę) i stanowią jego własność. W związku z powyższym pomiędzy Gminą a nabywcą nie dojdzie do rozliczenia nakładów. Tym samym Gmina sprzedaje nabywcy tylko grunt.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przy zbyciu nieruchomości zasady opodatkowania podatkiem VAT należy ustalić dla całej nieruchomości, jeżeli nieruchomość składa się z dwóch geodezyjnie wyodrębnionych działek, czy odrębnie dla poszczególnych działek?

Czy zbycie zabudowanej nieruchomości (mimo, iż budynek był sfinansowany przez nabywcę) podlega opodatkowaniu VAT jako jedna czynność i w opisanym przykładzie prawidłowe jest zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 10a?

W piśmie z dnia 30 stycznia 2012r. Wnioskodawca zadał dodatkowe pytanie:

Czy w związku z faktem, iż ogrodzenie nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane oraz zostało wybudowane ze środków nabywcy, przy sprzedaży nieruchomości winna być zastosowana stawka tj. 23% VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do obu działek zagospodarowanych (zabudowanych częścią budynku, ogrodzonych) przez nabywcę z jego środków winna byś zastosowana stawka dla samego gruntu tj. 23% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z cyt. wyżej art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że istotą dostawy towarów jest przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy, mowa jest bowiem o tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nią jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności” lecz jako własność ekonomiczną.

W tym znaczeniu własność ekonomiczna to sytuacja, w której z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym należałoby uznać kogoś za właściciela rzeczy, np. posiadacza nieruchomości, której wydaniu nie towarzyszyło przeniesienie własności w formie aktu notarialnego. W każdym razie w przypadku przejścia własności ekonomicznej ma miejsce dostawa towarów. Czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym. „Dostawa towarów” nie ogranicza się więc wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Należy więc uznać, że dostawa towarów powinna podlegać ocenie przede wszystkim z punktu widzenia swoich aspektów ekonomicznych, mniejsze zaś znaczenie mają jej skutki o charakterze cywilnoprawnym występujące na gruncie prawa prywatnego.

Oderwanie pojęcia „dostawa towarów” od skutków cywilnoprawnych powstających na gruncie prawa prywatnego od ekonomicznych aspektów transakcji pozwala także na opodatkowanie czynności mających za przedmiot przeniesienie towarów, które to czynności byłyby nieważne (przede wszystkim z uwagi na zachowanie niewłaściwej formy) czy też nieskuteczne na gruncie prawa cywilnego.

W tym stanie rzeczy nie mają decydującego znaczenia dla opodatkowania dostawy gruntów podstawy cywilnoprawne danej transakcji, np. przepisy art. 47 i 48 Kodeksu cywilnego odnoszące się do części składowych gruntu.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zatem opodatkowaniu podlega dostawa terenów budowlanych bądź przeznaczonych pod zabudowę. Przez grunt przeznaczony pod zabudowę rozumieć należy zarówno te grunty, które widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczone pod zabudowę, jak i te, które właściciel przeznaczy pod zabudowę, bądź potencjalnie będą traktowane jak tereny budowlane.

Jak wskazał Wnioskodawca w zaistniałym stanie faktycznym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki nr 1664/175 i 1664/183 znajdują się w terenie oznaczonym jako „tereny zabudowy mieszkaniowo – usługowej jednorodzinnej”.

W związku z powyższym dostawa ww. działek nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika także, iż Gmina zamierza sprzedać działki nr 1664/175 i 1664/183 w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Działki zbyte zostaną w drodze bezprzetargowej na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność osoby fizycznej (nabywcy). Gmina wydzierżawiła nabywcy działkę nr 1664/175. Na działce tej nabywca wybudował budynek transportu i łączności (garaż) ze środków własnych. Działki nr 1664/175 i 1664/183 stanowią jeden kompleks i są ogrodzone wraz nieruchomością nabywcy. Całkowite nakłady na wybudowanie ogrodzenia zostały poniesione przez dzierżawcę i stanowią jego własność. W związku z powyższym pomiędzy Gminą a nabywcą nie dojdzie do rozliczenia nakładów.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 64 poz. 1693 ze zm.), przez dzierżawę rozumie się umowę wzajemną, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych, stosownie do art. 694 K.c. przepisy Kodeksu cywilnego regulują prawa i obowiązki stron, i tak w myśl art. 676, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Zaś na podstawie art. 705 K.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 K.c., a wybór ten możliwy jest dopiero w momencie zwrotu dzierżawionej nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy.

Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy zastosowanie będą miały powołane wyżej przepisy art. 676 i art. 705 K.c.

Dodatkowo zaznaczyć należy, iż umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji gdy dochodzi do umowy kupna – sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę. Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy zakończenie umowy dzierżawy.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i zaistniały stan faktyczny należy zauważyć, iż nabycie gruntu nie jest związane z wcześniejszym zakończeniem umowy dzierżawy i zwrotem wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy. Sprzedaż nastąpi bowiem przed zakończeniem umowy dzierżawy, a między stronami umowy dzierżawy nie dojdzie do rozliczenia nakładów. Nabywca nie przeniesie na Gminę nakładów poczynionych przez siebie na nieruchomości, a tym samym nie będzie występował do Gminy z jednoczesnym roszczeniem o zapłatę przez Gminę kwoty odpowiadającej wysokości nakładów. W związku z powyższym wydzierżawiający nie będzie posiadał roszczeń, o których mowa w art. 676 K.c. Określenie „ulepszenia” z art. 676 K.c. dotyczy nakładów dokonanych przez dzierżawcę, które w chwili zwrotu zwiększają jej użyteczność w stosunku do stanu, w którym rzecz powinna się znajdować zgodnie z art. 674 K.c. Zatem dopiero w momencie faktycznego zwrotu rzeczy, strony są w stanie określić czy i w jakim zakresie poczynione nakłady zwiększają użyteczność rzeczy.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie po stronie Gminy wystąpi dostawa terenu budowlanego w postaci dwóch działek nr 1664/175 i 1664/183 opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Natomiast w przedstawionym zaistniałym stanie faktycznym nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ jak wskazano wyżej wystąpi tylko dostawa terenu budowlanego, a nie dostawa terenu budowlanego wraz z budynkiem i ogrodzeniem.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.