Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.35.2023.2.IM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-14
Teza: Koszty uzyskania przychodów z tytułu odpisów amortyzacyjnych – budynek mieszkalny.
Słowa kluczowe: amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; budynek-budynek mieszkalny; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

– prawidłowe – w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpisów amortyzacyjnych,

– nieprawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 12 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 5 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 20 lutego 2023 r. (wpływ 20 lutego 2023 r.) oraz z 22 lutego 2023 r. (wpływ 22 lutego 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Pan jako prezes Zarządu Nieruchomości x i jednocześnie współwłaściciel tej nieruchomości zwraca się o interpretację prawa podatkowego, co do którego z KIS toczona była już poprzednio korespondencja.

Udzielane Panu dotychczas odpowiedzi miały oznaczenia:

– ID (\`(...)\`), 0110.KIZ.(\`(...)\`),

– ID (\`(...)\`), 0110.KIZ.(\`(...)\`), oraz

– ID (\`(...)\`), 0110.KIZ.(\`(...)\`).

Ostatnie wymienione wyżej stanowisko w sprawie sposobu naliczania podatków w roku 2023 i w latach następnych zostało określone następująco:

Dodatkowo wskazać należy, że pozostałe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (np. remontowe, opłaty, podatek nieruchomości) będą jak dotychczas stanowiły koszty uzyskania przychodów w roku bieżącym, jak i w pozostałych latach, o ile przepisy nie ulegną zmianie.

Śledząc potencjalne zmiany przepisów, natknął się Pan na odpowiedź Sekretarza stanu w Ministerstwie Finansów – Pana A na interpelację poselską nr (\`(...)\`) zgłoszoną przez Pana Posła B, z której wynika, że możliwość rozliczania się z zastosowaniem skali podatkowej (Art. 71) jest zastrzeżona tylko do osób, które osiągają dochody z najmu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dochód pozostałych osób określa się jako osiągany z „najmu prywatnego” i osoby te muszą rozliczać się według nowych zasad, czyli płacić podatek ryczałtowy od przychodu (Art. 1 pkt 6).

Takie rozróżnianie podatników nie wynika z treści ustawy.

Ma Pan pytanie i związaną z tym prośbę o wydanie ostatecznego stanowiska.

Współwłaściciele nieruchomości (aktualnie xx osób) nie wynajmują lokali w przedmiotowej nieruchomości indywidualnie. Najem prowadzi zgłoszona do Urzędu Skarbowego (obecnie C) utworzona zgodnie z decyzją Ministerstwa Finansów z dnia (\`(...)\`) jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, jaką jest Zarząd Nieruchomości x. Czy ta sytuacja wypełnia kryteria osiągania przychodów z najmu przez współwłaścicieli w ramach prowadzonej w ich imieniu działalności gospodarczej, czy też nie?

Zgłoszenie Zarządu jako podatnika VAT miało na celu jednolite wystawianie faktur najemcom, obliczanie i odprowadzanie tego podatku w imieniu wszystkich współwłaścicieli. Podatek VAT jest rozliczany od całości obrotów przez Zarząd Nieruchomości, natomiast współwłaściciele otrzymują jedynie dane potrzebne do obliczenia i odprowadzenia podatku dochodowego. Taka sytuacja trwa od momentu zarejestrowania Zarządu, nie była nigdy kwestionowana przez którykolwiek Urząd Skarbowy (współwłaściciele rozliczają podatki w różnych Urzędach Skarbowych na terenie całego kraju).

Kiedy dowiedział się Pan o opisanej wyżej interpelacji, zadał Pan KIS kolejne pytanie. Stanowisko KIS (ID (\`(...)\`), 0110.KIZ.(\`(...)\`)) unika udzielenia odpowiedzi.

Sprowadza się do tego, że ma Pan sam podjąć ryzyko wyboru sposobu rozliczania się z podatku. Rola Organu Skarbowego sprowadza się do „ostatecznej weryfikacji” i nałożenia na Pana kary, jeżeli dokona Pan złego wyboru.

Zakładanie indywidualnych firm przez poszczególnych współwłaścicieli będzie prowadziło do kolizji z możliwością prawidłowego naliczania podatków, gdy taką działalność zdecydują się prowadzić tylko niektórzy współwłaściciele. Stan taki prowadzi do uszczuplenia należnych podatków.

Kolizja będzie polegała na tym, że współwłaściciel prowadzący działalność gospodarczą, aby otrzymać swoją część dochodu z nieruchomości, będzie musiał wystawić Zarządowi Nieruchomości fakturę, której nie da się prawidłowo zaewidencjonować w księgowości Zarządu.

Problem ten wyjaśnia Pan na prostym przykładzie, w kilku następujących punktach:

1\. Prawidłowe rozliczenie podatku VAT nie jest zagrożone. Jeżeli całkowity dochód z nieruchomości wynosi np. 100 zł netto oraz 10 zł VAT, to system skarbowy otrzyma swoje 10 zł podatku VAT niezależnie od tego, czy całe 10 zł odprowadzi Zarząd Nieruchomości (jak ma to miejsce obecnie w przypadku Zarządu Nieruchomości powołanego przez współwłaścicieli), czy Zarząd wykaże i odprowadzi 7 zł, a 3 zł przekaże do odprowadzenia prowadzącemu indywidualną działalność współwłaścicielowi vatowcowi. Odprowadzony podatek VAT nie zostanie uszczuplony w żadnym z tych przypadków.

2\. Odprowadzenie „swojej” części VAT przez współwłaściciela wymaga wymiany faktur z Zarządem. Współwłaściciel wystawia fakturę na swoją (wynikającą z udziałów w nieruchomości) część przychodów i otrzymuje fakturę na swoją część kosztów. Z wystawianiem wzajemnych faktur jest w zasadzie tylko jeden mały problem. Można je wystawić dopiero po zakończeniu i podsumowaniu miesiąca, gdy już wiadomo o wszystkich przychodach i kosztach, które są z natury rzeczy zmienne. Dopiero wtedy Zarząd może poinformować prowadzącego indywidualną działalność współwłaściciela, jaką fakturę powinien wystawić. Faktura ta (podobnie jak wystawiana faktura na koszty) musi być antydatowana na koniec poprzedniego miesiąca. W innym przypadku współwłaściciel wykazywałby i odprowadzał swoją część podatku dopiero w miesiącu następnym po osiągnięciu przychodu. Nie podejrzewa Pan, aby w trakcie kontroli jakiś urzędnik zakwestionował takie postępowanie, ale antydatowanie faktur zawsze jest jednak potwierdzeniem nieprawdy w dokumentach, co stanowi przestępstwo.

3\. Prawdziwy problem z fakturami wzajemnie wystawianymi sobie przez Zarząd Nieruchomości i prowadzącego indywidualną działalność współwłaściciela zaczyna się w momencie rozliczenia podatku dochodowego.

– Faktur tych, a w każdym razie ich wartości netto, nie wolno bowiem wprowadzić do księgowości nieruchomości.

– Wprowadzenie do księgowości Zarządu faktur wystawionych przez prowadzącego indywidualną działalność współwłaściciela posiadającego 30% udziałów spowoduje, że wykazany wynik finansowy nie będzie już wynosił 100 zł, ale tylko 70 zł. Osoby prowadzące indywidualną działalność są w stanie obliczyć swój podatek dochodowy na podstawie wystawianych wzajemnie faktur. Sprawozdanie finansowe Zarządu mówiące pozostałym „zwykłym” współwłaścicielom: _Przedstawiony wynik finansowy wynosi co prawda 70 zł, ale proszę obliczyć swój dochód_ w _celu uiszczenia podatku tak jakby dochód wynosił 100 zł,_ zakrawałoby na kpinę i powodowałoby oczywiste kłopoty w razie kontroli zarówno po stronie Zarządu, jak i „zwykłych” współwłaścicieli.

– Zapytywani w tej sprawie urzędnicy w Urzędzie Skarbowym C, gdzie udał się Pan po poradę, rozłożyli ręce i na gorąco zastanawiali się, czy być może trzeba, aby Zarząd prowadził dwie księgowości – osobną dla „zwykłych” współwłaścicieli, osobną dla prowadzących działalność. Urzędnicy przyznali Panu rację, że faktura wystawiona przez współwłaściciela prowadzącego indywidualną działalność nie może być wykazywana jako koszt przez Zarząd Nieruchomości.

– Urzędnicy potwierdzili oczywisty dla Pana punkt widzenia, że nawet otrzymawszy taką fakturę Zarząd powinien nadal wykazywać dochód w wysokości 100 zł, gdyż wszyscy współwłaściciele muszą odprowadzać podatek dochodowy od całkowitych dochodów w nieruchomości (w częściach zgodnych z posiadanymi udziałami zapisanymi w Księgach Wieczystych, a nie np. od jakichś innych udziałów, które mogłyby dodatkowo zmieniać się z miesiąca na miesiąc, aby sztucznie dopasowywać udział do przypadającej w danym miesiącu wykazanej księgowo kwoty podstawy do opodatkowania). Każda urzędowa kontrola natychmiast zakwestionowałaby takie praktyki.

– Współwłaściciele muszą wiedzieć, ile wynosi prawdziwy całkowity dochód z ich nieruchomości, aby prawidłowo rozliczać się wzajemnie – w postaci udziałów w należnej, wypłacanej współwłaścicielom dywidendzie.

4\. Nie wchodzi w grę indywidualne wystawianie faktur przez któregokolwiek współwłaściciela poszczególnym najemcom. Jest to sprzeczne z postanowieniami Kodeksu Cywilnego stanowiącego, że zawieranie umów, wystawianie faktur, ściąganie czynszów itp. to czynności tzw. zarządu zwykłego, do których uprawnienia przysługują wyłącznie współwłaścicielom dysponującym większością udziałów. W nieruchomości, gdzie jest wielu współwłaścicieli, indywidualne wystawianie faktur doprowadziłoby do bałaganu i anarchii (dostawcy mediów, czy usług dla nieruchomości, również wystawiają tylko jeden rachunek). Powodowałoby to całkowitą niemożność prawidłowego wykazania ogólnych dochodów z nieruchomości, które cały czas powinny wynosić 100 zł (z przykładu). Zaznacza Pan, że takie rozwiązanie było sugerowane współwłaścicielom w 1994 r., gdy najpierw zarejestrowano, a później wycofano rejestrację Zarządu Nieruchomości x jako płatnika podatku VAT. Dopiero przywołana wyżej decyzja Ministerstwa Finansów uporządkowała sytuację.

5\. Problem pojawia się również, gdy z przyczyn losowych współwłaściciel prowadzący działalność, który jest przecież osobą fizyczną i może wyjechać lub zachorować, nie wystawi odpowiedniej faktury. Czy w takiej sytuacji powinno się wystawić rodzaj dowodu wewnętrznego, mówiącego: „współwłaściciel X powinien wystawić taką a taką fakturę” i uwzględnić ten dowód w księgowości, bo współwłaściciel X „musi” przecież taka fakturę w końcu wystawić? Konieczna byłaby też w związku z tym odrębna numeracja faktur wystawianych współwłaścicielom na ich część kosztów, aby nie pomyliły się z „normalnymi” fakturami dokumentującymi „prawdziwe” przychody.

Prosi Pan o wskazówkę: jakich formalności (zgłoszenia do Urzędu Skarbowego) powinien dokonać współwłaściciel prowadzący działalność, aby dla Urzędu było jasne, że faktury wzajemnie wystawiane sobie przez Zarząd Nieruchomości i współwłaściciela dotyczą tej samej nieruchomości, z której dotąd miał on obowiązek odprowadzać podatek dochodowy od swojej części udziałów w nieruchomości? Brak odpowiedniego zgłoszenia mógłby spowodować, iż Urząd będzie spodziewał się, że współwłaściciel prowadzący działalność będzie odprowadzać podatek dochodowy od swoich dochodów w nieruchomości podwójnie.

Reasumując.

Oczekuje Pan, że Krajowa informacja Skarbowa ostatecznie i jednoznacznie potwierdzi, że prawidłowe jest nie wystawianie wzajemnych faktur VAT przez któregokolwiek współwłaściciela i Zarząd nieruchomości, w której posiada on udziały. Jeżeli nie jest to prawidłowe, to jak należy traktować te ewentualne faktury?

W Pana rozumieniu, jeżeli przyjąć konieczność istnienia tych faktur, aby nie doprowadzić do uszczuplenia należnych podatków, Zarząd Nieruchomości powinien koniecznie „udawać”, że niezależnie od tego co jest w nich napisane, opiewają one na 0 zł netto i widniejącą na fakturze kwotę podatku VAT. Takie ich potraktowanie umożliwi:

– prawidłowe obliczenie i przekazanie odpowiednich części należnego podatku VAT na rzecz Urzędów Skarbowych – Państwa oraz zainteresowanego, prowadzącego indywidualną działalność współwłaściciela będącego płatnikiem VAT,

– pozwoli na sporządzanie prawidłowej sprawozdawczości do celów rozliczenia podatku dochodowego wszystkich „zwykłych” współwłaścicieli oraz ich rozliczeń wzajemnych.

Urząd Skarbowy powinien być jednak o takiej praktyce zawiadomiony i potwierdzić jej prawidłowość, aby nie było problemu w trakcie kontroli, kiedy w księgowości nieruchomości będzie widniała pozycja, gdzie całą wartość brutto wpisanej faktury stanowić będzie tylko podatek VAT, co będzie niezgodne z dokumentem źródłowym. Literalne stosowanie przepisów prawa prowadzi tu niestety do paradoksu. Prawo gdzieś musi zostać nagięte!

Można ominąć wszystkie opisane wyżej problemy i niejasności. Jeżeli Krajowa Informacja Skarbowa podtrzyma swoje dotychczasowe stanowisko i potwierdzi, że:

a) jednostką właściwą do rozliczania podatku VAT w imieniu wszystkich współwłaścicieli jest specjalnie w tym celu utworzony i zarejestrowany Zarząd Nieruchomości,

b) na poszczególnych współwłaścicielach spoczywa wyłącznie odprowadzanie podatku dochodowego, obliczanego na podstawie posiadanych udziałów w nieruchomości, przy czym dochody te nie są traktowane jako osiągane z „najmu prywatnego”, tylko w ramach działającej w ich imieniu jednostki prowadzącej działalność gospodarczą, jaką jest Zarząd Nieruchomości,

c) działający w imieniu wszystkich współwłaścicieli Zarząd Nieruchomości pozwala wszystkim współwłaścicielom na opłacanie podatku dochodowego w wersji z Art. 71, z zastosowaniem skali podatkowej, z uwzględnieniem ponoszonych w nieruchomości koszów na remonty, różne opłaty, podatki od nieruchomości itp.

Takie rozwiązanie nie doprowadzi do uszczuplenia jakichkolwiek podatków należnych ani z tytułu podatku VAT, ani z tytułu podatku dochodowego, ani do kolizji z Kodeksem Cywilnym. Było dotychczas przez wiele lat stosowane i uznane za prawidłowe. Jest to też rozwiązanie dużo prostsze do realizacji i łatwiejsze w kontroli, co dla Urzędu Skarbowego nie jest zapewne bez znaczenia.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

_Wskazał Pan, czy wniosek dotyczy tylko Pana indywidualnej sprawy jako współwłaściciela wskazanej w opisie sprawy nieruchomości, czy też wniosek dotyczy również sprawy pozostałych/niektórych współwłaścicieli tej nieruchomości?_

Wniosek dotyczy Pana, jako współwłaściciela nieruchomości znajdującej się w D, przy ul. a, ale jednocześnie pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości – łącznie współwłaścicielami są xx osoby.

_Jeżeli wniosek dotyczy Pana indywidualnej sprawy, proszę wskazać, czy wniosek dotyczy również podatku od towarów i usług?_

Wniosek nie dotyczy podatku od towarów i usług. Jednostką rozliczającą podatek VAT w nieruchomości jest Zarząd Nieruchomości. Zarząd Nieruchomości działa zgodnie z decyzją Ministerstwa Finansów z dnia (\`(...)\`).

_Jeżeli oczekuje Pan wydania interpretacji indywidualnej także w zakresie podatku od towarów i usług, proszę o:_

_1)_ _wskazanie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) mających być przedmiotem interpretacji z podaniem konkretnych artykułów, ustępów, punktów tej ustawy,_

_2)_ _wskazanie liczby zaistniałych stanów faktycznych i/lub zdarzeń przyszłych w zakresie podatku od towarów i usług;_

_3)_ _doprecyzowanie opisu sprawy w zakresie podatku od towarów i usług, w tym czy podatnikiem tego podatku jest Pan, czy też wskazany Zarząd Nieruchomości utworzony decyzją Ministerstwa Finansów z dnia (\`(...)\`);_

_4)_ _przedstawienie pytania w taki sposób, by dotyczyło ono wyłącznie skutków prawnopodatkowych dla Pana w zakresie podatku od towarów i usług;_

_5)_ _przedstawienie własnego stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w taki sposób, aby stanowiło odpowiedź na zadane przez Pana pytanie, zgodnie z pkt 4 powyżej;_

_6)_ _wpłacenie dodatkowej opłaty w wysokości odpowiadającej iloczynowi ilości wskazanych, zgodnie z pkt III.2 powyżej, stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług i kwoty 40 zł?_

Nie ma Pan żadnych wątpliwości w sprawie działania i obowiązków podatkowych Zarządu, wystawiania faktur najemcom, raportowania plików JPK. O Zarządzie wspomina Pan wyłącznie informacyjnie, w związku z tym, że z wyboru współwłaścicieli pełni Pan obowiązki Prezesa Zarządu i prowadzi Pan jego księgowość.

_Jakiego roku (okresu) podatkowego dotyczy złożony wniosek?_

Ma Pan wątpliwość co do sposobu rozliczania podatku dochodowego od osób fizycznych od początku roku 2023 oraz w latach następnych.

_Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą; jeśli tak – czy jej przedmiotem jest najem?_

Prowadzi Pan działalność gospodarczą. Działalność opodatkowana jest od wielu lat w formie Karty Podatkowej. Jest to grawerstwo oraz naprawa i konserwacja urządzeń elektronicznych (pozycje w tabeli nr 5, 13, 14, 21, 22). Na początku lat 90-tych Pana działalność obejmowała również pozycję 20 w tabeli. Najem nigdy nie wchodził w zakres Pana działalności.

_Czy najem nieruchomości jest dla Pana podstawowym źródłem dochodu; jeżeli nie – jakie jeszcze dochody Pan uzyskuje?_

Jest Pan aktualnie na emeryturze. Jest to Pana podstawowym źródłem dochodu. Na prośbę rodziny (zdecydowana większość współwłaścicieli to członkowie rodziny x – pradziadkowie współwłaścicieli pobudowali nieruchomość jeszcze przed I Wojną Światową) prowadzi Pan księgowość Zarządu.

_Czy to jest jedyna nieruchomość, którą Pan wynajmuje?_

Nie wynajmuje Pan osobiście żadnej nieruchomości ani lokalu. Najem prowadzi Zarząd Nieruchomości, który opisał Pan w punkcie Ad II. Nikt ze współwłaścicieli nie wynajmuje osobiście żadnego lokalu. Tak jak kilka osób z najbliższej rodziny posiada Pan niewielki udział w nieruchomości w D, przy ul. b, ale również tam nie wynajmują Państwo osobiście żadnego lokalu. Sprawy najmu prowadzi firma „E”, która przekazuje współwłaścicielom dane dotyczące dochodów do opodatkowania.

_Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tej nieruchomości (proszę wskazać datę i formę nabycia)__?_

Udziały w nieruchomościach otrzymał Pan w formie darowizny od swojej Mamy w maju 1997 r. Podobną darowiznę otrzymały wówczas Pana siostry.

_Czy na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych nieruchomość jest budynkiem mieszkalnym, czy niemieszkalnym?_

Nieruchomość jest zabudowana budynkami mieszkalnymi, przy czym niektóre lokale pełnią funkcje biurowe. Zarząd Nieruchomości wystawia faktury VAT dla wszystkich najemców, przy czym dla lokali mieszkalnych czynsz jest zwolniony z podatku VAT, a dla biur jako lokali użytkowych stosuje się stawkę 23%. Odmienne są też stawki podatku od nieruchomości.

_Czy nieruchomość stanowi środek trwały, od którego dokonuje Pan odpisów amortyzacyjnych?_

Odpisy amortyzacyjne współwłaściciele zaczęli wpisywać w koszty od roku 1992. W związku z wprowadzeniem ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 23.11.2021 r. poz. 2105), współwłaściciele utracili prawo do uwzględniania amortyzacji budynków od roku 2023. Wynika to wprost z brzmienia Art. 71 pkt 2 Ustawy. Chce Pan zaznaczyć, że w związku z określonym przez ustawę wskaźnikiem 1,5% amortyzacji rocznie, pozostało do zamortyzowania (\`(...)\`) zł, czyli około 57% wartości początkowej. Wartość początkowa od 1997 r. wyliczana była przy zastosowaniu stawki 988 zł/m2 określonej w rozporządzeniu Ministra Finansów (Dz.U. Nr 6 z dnia 24.01.97 poz. 35 i to pomimo ogłaszania od 2002 roku, dwa razy do roku, przez Wojewodę, znacznie wyższej wartości odtworzeniowej budynków dla miasta D, która aktualnie wynosi 7 698 zł/m2). Współwłaściciele utracili prawo do amortyzowania nawet tej nierewaloryzowanej wartości początkowej nieruchomości, przez kolejnych około xx lat.

_Kto jest stroną umowy/umów najmu nieruchomości, czy jest to Pan oraz pozostali współwłaściciele, czy też Zarząd Nieruchomości; jeżeli jest to Zarząd Nieruchomości – to czy działa on we własnym imieniu, czy też w imieniu i na rachunek wszystkich współwłaścicieli?_

Stroną wszystkich umów najmu jest Zarząd Nieruchomości. Zarząd Nieruchomości jest również stroną umów najmu z tymi współwłaścicielami, którzy mieszkają na terenie nieruchomości. Wnoszą oni opłaty za zajmowanie lokali. Umowy takie mają na celu wypełnienie postanowień Art. 206 i 207 Kodeksu Cywilnego. Współwłaściciele postępują tak, aby współwłaściciele mieszkający poza D nie byli pokrzywdzeni przez pozbawienie ich części dochodów. Zarząd Nieruchomości działa więc zarówno w imieniu własnym oraz na rzecz i w interesie wszystkich współwłaścicieli. Zarząd Nieruchomości nie posiada osobowości prawnej, więc wszystkie środki finansowe, którymi Zarząd dysponuje, są własnością współwłaścicieli. Są to środki już po opodatkowaniu, gdyż współwłaściciele zawsze opłacali podatki od wszystkich wystawionych faktur (również tych wystawianych dla zajmujących lokale współwłaścicieli) i godzili się na nieco mniejsze podziały w formie dywidendy, aby pozostawić rezerwę na wypadek koniecznych remontów. Chce Pan zaznaczyć, że opodatkowane są również środki, które jeszcze nie wpłynęły od niektórych najemców, którzy mają zaległości płatnicze. Te zaległości wynikające z wystawionych, a nie opłaconych faktur wynoszą aktualnie (\`(...)\`) zł.

_Czy w ramach umowy/umów najmu są świadczone dodatkowe usługi; jeżeli tak – to jakie i kto się tym zajmuje?_

Zarząd Nieruchomości jest pośrednikiem w opłatach za wodę, wywóz śmieci, prąd na klatkach schodowych itp. W jednym z budynków istnieje kotłownia CO. Faktury za media wystawiane są na Zarząd Nieruchomości. Opłaty są regulowane przez Zarząd i refakturowane na najemców. Zarząd opłaca również podatek od nieruchomości, zleca i opłaca obowiązkowe przeglądy (budowlane, gazowe, kominiarskie itd.).

_Jaką rolę w najmie nieruchomości pełni Zarząd Nieruchomości, jaka jest podstawa prawna jego powołania, jakie przepisy regulują jego działalność, czy Zarząd Nieruchomości ma statut i jakie zadania z niego wynikają, czy Zarząd Nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą?_

Zarząd jest jedyną jednostką uprawnioną do zawierania umów najmu na terenie nieruchomości. Zarząd rozlicza podatek VAT. Zarząd sporządza raporty finansowe, aby każdy współwłaściciel wiedział, jakie ciążą na nim obowiązki podatkowe co do podatku dochodowego. Współwłaściciele płacą podatek dochodowy w ujęciu memoriałowym, to znaczy od wszystkich wystawionych faktur, nawet wówczas, gdy najemca spóźnia się z uregulowaniem należności. Każdy współwłaściciel odprowadza podatek wynikający z jego udziału we współwłasności, oczywiście doliczając ewentualne dochody z innych posiadanych źródeł czy nieruchomości, o czym wie tylko dany współwłaściciel, a Zarząd nie musi wiedzieć. Podstawą prawną powołania Zarządu Nieruchomości jest podpisana przez wszystkich ówczesnych współwłaścicieli Umowa o Zarząd z 1990 roku. Zarząd Nieruchomości został zarejestrowany jako podatnik VAT w 1994 roku, co zostało potwierdzone decyzją Ministerstwa Finansów w (\`(...)\`) roku. Trudno jest Panu odpowiedzieć na pytanie, czy Zarząd Nieruchomości prowadzi działalność gospodarczą. Jeżeli za kryterium istnienia działalności weźmie się fakt wystawiania faktur, pobierania i regulowania należności, rozliczanie się z podatku VAT, prowadzenie pełnej księgowości itp., to Zarząd działalność oczywiście prowadzi. Jeżeli za kryterium wziąć fakt, że na wszelkich formularzach podatkowych dochód z najmu jest wyraźnie oddzielany od przychodów z pracy, emerytur, czy działalności gospodarczej, podaje się go w osobnych rubrykach, jako coś odrębnego, to określenie najmu jako prowadzenia działalności gospodarczej nie jest już tak oczywiste. Zaznacza Pan, że Zarząd nie prowadzi żadnej innej działalności.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że pytanie o interpretację postawił Pan w styczniu 2022 r Urzędowi Skarbowemu C. Jak już wcześniej Pan informował, Urząd uchylił się od odpowiedzi i stwierdził, że nie jest władny wydać takiej interpretacji. Pana korespondencja z Krajową Informacją Skarbową zakończyła się w lutym 2022 r. następującą odpowiedzią:

(\`(...)\`)

Niestety w związku z pojawieniem się opisanej w Pana wniosku odpowiedzi na interpelację poselską pojawiła się wątpliwość, czy użyte tam pojęcie najmu prywatnego obejmuje współwłaścicieli Państwa nieruchomości, czy też nie.

Gdyby należny podatek miał być naliczany według Art. 1 pkt 6 Ustawy, w sytuacji wykonania jakiegoś remontu w nieruchomości (na który były przeznaczone zgromadzone wcześniej środki), albo zapłaty kolejnej raty podatku od nieruchomości, może powstać bieżący deficyt finansowy. Dywidenda oczywiście nie mogłaby być współwłaścicielom w tej sytuacji wypłacona. Jeżeli współwłaściciele zostaliby postawieni przed koniecznością rozliczania się podatkiem ryczałtowym od przychodów, to musieliby uiścić podatek pomimo deficytu. Taka sytuacja jest dla współwłaścicieli niesprawiedliwa i nie do przyjęcia.

Gdyby należny podatek płacony był od indywidualnego przychodu współwłaścicieli, jakim jest dywidenda, to w sytuacji braku dywidendy nie byłoby też podstaw do płacenia podatku. W Państwa nieruchomości zawsze jednak płaciliście Państwo podatki od wszystkich wystawionych najemcom faktur. Zmiana tego systemu określania podstawy do opodatkowania byłaby bardzo skomplikowana, wymagałaby uwzględnienia znacznych zaszłości w postaci zgromadzonych, a wcześniej już opodatkowanych środków itd. Wydaje się Panu, że nie byłaby też zgodna z prawem, ale może się Pan w tej sprawie mylić.

W swoim wniosku opisał Pan też różne kłopoty formalne, a w tym potencjalne uszczuplenia podatkowe, które mogłyby powstać, gdyby niektórzy ze współwłaścicieli założyli działalność gospodarczą, aby podtrzymać dla siebie metodę płacenia podatku od rzeczywistych dochodów z uwzględnieniem ponoszonych w nieruchomości kosztów.

### Pytanie

Czy współwłaściciele nieruchomości niezawierający osobiście umów najmu, tylko korzystający z wyniku finansowego wypracowanego przez Zarząd oraz odprowadzający podatek dochodowy za przypadający na nich udział, mają stosować się do postanowień art. 1 pkt 6 wymienionej wyżej nowelizacji Ustawy, czy też do art. 71 Ustawy.

Pytanie wynika z uzupełnienia wniosku.

### Pana stanowisko w sprawie

Proszę o oficjalne potwierdzenie, w drodze wydania wiążącej dla Urzędów Skarbowych interpretacji indywidualnej, stanowiska zajętego przez KIS poprzednio, to jest w lutym 2022 roku, że podatek dochodowy współwłaściciele w nieruchomości powinni rozliczać, stosując w roku 2023 i w latach następnych (do czasu ewentualnej zmiany przepisów podatkowych) art. 71 Ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz. U. 23.11.2021 r. poz. 2105.

Proszę o oficjalne potwierdzenie w interpretacji, że gdyby art. 71 miał dotyczyć sposobu naliczania podatków tylko w roku 2022, istnienie art. 71 pkt 2 byłoby niepotrzebne. Punkt ten jednak istnieje. Dowodzi to, że art. 71 Ustawy stanowi _lex_ _specialis_ dla pewnej podgrupy podatników (osiągających w 2022 r. dochody z najmu, dzierżawy itp.).

Proszę o oficjalne potwierdzenie, że tacy podatnicy mogą (w roku 2022 i w latach następnych) stosować zasady opodatkowania obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021, przy czym:

– odpisy amortyzacyjne od budynków itp. wolno uwzględniać tylko do końca 2022 roku, co przewiduje art. 71 pkt 2, natomiast

– pozostałe koszty, takie jak podatek od nieruchomości, czy koszty związane z technicznym utrzymaniem budynków, będzie wolno uwzględniać nadal przy obliczaniu należnego podatku dochodowego.

W piśmie z 22 marca 2023 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że Pana zdaniem w roku 2023 i w latach następnych przy obliczaniu należnego podatku dochodowego może Pan stosować zasady opodatkowania obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., to jest z uwzględnieniem kosztów, takich jak podatek od nieruchomości, koszty związane z technicznym utrzymaniem budynków, koszty zarządzania, koszty remontów, opłaty za obowiązkowe przeglądy techniczne nieruchomości itp.

Zgodnie z Art. 71 pkt 2 Ustawy, od roku 2023 nie wolno Panu uwzględniać po stronie kosztów odpisów amortyzacyjnych od budynków.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

– prawidłowe – w części dotyczącej kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpisów amortyzacyjnych,

– nieprawidłowe – w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są :

– pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została natomiast zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym :

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie Sąd stwierdził, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

· celu zarobkowego,

· ciągłości,

· zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Podkreślam przy tym, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy podatkowej, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy sytuacji faktycznej. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan prezezem Zarządu Nieruchomości i jednocześnie współwłaścielem nieruchomości (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość jest zabudowana budynakmi mieszkalnymi, choć niektóre lokale pełnią funkcje biurowe. Przychody z najmu nigdy nie wchodziły w zakres Pana działalności gospodarczej. Prowadzi Pan działalność gospodarczą opodatkowaną od wielu lat w formie karty podatkowej. Jest to grawerstwo oraz naprawa i konserwacja urządzeń elektronicznych. Jest Pan aktualnie na emeryturze i stanowi ona podstawowe źródło dochodu Pana dochodu. Posiada Pan także niewielki udział w innej nieruchomości, której sprawy prowadzi inny zarządca.

Na podstawie powyższego opisu stwierdzam, że uzyskane przez Pana przychody z tytułu najmu należy zakwalifikować do przychodów w ramach najmu prywatnego.

W opisie wskazał Pan też, że nie wynajmuje Pan osobiście żadnej nieruchomości ani lokalu. Najem prowadzi Zarząd Nieruchomości. Stroną wszystkich umów najmu jest Zarząd Nieruchomości. Zarząd Nieruchomości jest również stroną umów najmu z tymi współwłaścicielami, którzy mieszkają na terenie Nieruchomości. Zarząd Nieruchomości działa zarówno w imieniu własnym oraz na rzecz i w interesie wszystkich współwłaścicieli. Zarząd Nieruchomości nie posiada osobowości prawnej, więc wszystkie środki finansowe, którymi Zarząd dysponuje, są własnością współwłaścicieli. Zarząd Nieruchomości jest pośrednikiem w opłatach za wodę, wywóz śmieci, prąd na klatkach schodowych itp. Faktury za media wystawiane są na Zarząd Nieruchomości. Opłaty są regulowane przez Zarząd i refakturowane na najemców. Zarząd opłaca również podatek od nieruchomości, zleca i opłaca obowiązkowe przeglądy (budowlane, gazowe, kominiarskie itd.).

Podkreślam, że ustanowienie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Innymi słowy, właściciele nieruchomości są jedynie zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością. Nabyte prawa i obowiązki zarządca jest zobowiązany przenieść na właścicieli. Oznacza to, że chociaż zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem.

Co istotne, podatnikiem podatku dochodowego powstałego z tytułu dochodów osiąganych z najmu jest/są właściciele/współwłaściciele nieruchomości, a nie osoba zarządzająca majątkiem. Przychody z najmu nie są przychodami zarządcy, lecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości, ponieważ oddanie w zarząd oznacza przekazanie wykonania niektórych uprawnień płynących z prawa własności. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą własności swojego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę w określonych czynnościach.

Ustanowienie zarządcy nie zwalnia współwłaścicieli nieruchomości z obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego pozostaje nadal każdy współwłaściciel nieruchomości i to na nim spoczywa obowiązek rozliczania się z uzyskanych z tytułu najmu przychodów.

To oznacza, że podatnikiem podatku dochodowego w opisanej sytuacji jest Pan, stąd przychody z tytułu najmu Nieruchomości winien opodatkować Pan proporcjonalnie do posiadanych przez Pana udziałów w Nieruchomości.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W roku 2023, w przypadku źródła przychodów – najem prywatny – inaczej niż miało to miejsce w latach poprzednich – podatnicy mają obowiązek opodatkować przychody z tego źródła ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w cytowanej regulacji, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Jeżeli najemca wpłaci czynsz, to po stronie podatnika powstanie przychód podlegający opodatkowaniu. Jeżeli czynsz nie zostanie wpłacony, obowiązek podatkowy nie wystąpi.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z opisu sprawy wynika ponadto, że w odniesieniu do Nieruchomości ponoszone są takie koszty, jak podatek od nieruchomości, koszty związane z technicznym utrzymaniem budynków, koszty zarządzania, koszty remontów, opłaty za obowiązkowe przeglądy techniczne Nieruchomości oraz odpisy amortyzacyjne.

W odniesieniu do powyższego – zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

To oznacza, że przychód otrzymany (bez pomniejszania go o koszty uzyskania tego przychodu) stanowi podstawę opodatkowania ryczałtem. Opodatkowanie ryczałtem nie pozwala bowiem na rozliczenie kosztów, czyli podatnik nie ma możliwości obniżyć przychodów o koszty jego uzyskania. Przychody otrzymane z tytułu najmu (czynsz) stanowią w całości podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Przepis ten obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. Został on zmieniony przez art. 1 pkt 16 ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r. poz. 2105; dalej: ustawa zmieniająca).

Stosownie jednak do art. 71 ust. 1 ustawy zmieniającej:

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.

W roku 2022 była jeszcze możliwość opodatkowania dochodów z najmu prywatnego na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie z art. 71 ust. 2 ustawy zmieniającej wynika, że:

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Tym samym, na podstawie przepisu przejściowego, który jest przepisem szczególnym, podatnicy tylko przez rok (2022) stosowali przepisy dotyczące amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obowiązujące na 31 grudnia 2021 r., w odniesieniu do budynków i lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Innymi słowy – na podstawie przepisu przejściowego – podatnicy mogli do końca 2022 r. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych, nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Wskazał Pan, że przedmiotem wniosku jest stan prawny obowiązujący w 2023 r., a to oznacza, że ww. przepisy przejściowe w Pana sprawie nie mogą zostać zastosowane.

**Reasumując – w roku 2023 w stosunku do przychodów z najmu prywatnego nie może Pan stosować zasad opodatkowania obowiązujących na dzień 31 grudnia 2021 r., to jest z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodów. Przychody te podlegają bowiem opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze fakt, że stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).