Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-941/12/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-01-11
Teza: Czy w świetle prawa podatkowego wartość kwoty ugody można zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości ?
Słowa kluczowe: koszt; lokal-lokal mieszkalny; pożyczka; przychód; przychód-źródła przychodu; ugody; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 2 października 2012 r. (data wpływu – 8 października 2012 r.), uzupełnionym w dniu 31 grudnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 października 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Wniosek uzupełniono w dniu 31 grudnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 14 kwietnia 2011 r. udzieliła Pani znajomej pożyczki (dalej: pożyczkobiorczyni, dłużnik), której zabezpieczeniem w razie niespłacenia długu było jej własnościowe mieszkanie. Pożyczkobiorczyni nabyła prawa własności do tego lokalu w dniu 12 maja 2008 r., natomiast zameldowana w nim była do czerwca 2012 r., czyli 4 lata. W celu zabezpieczenia długu, wynikającego z umowy pożyczki, zawartej aktem notarialnym, pożyczkobiorczyni przeniosła na Panią w dniu 14 kwietnia 2011 r. prawo własności lokalu mieszkalnego.

Zadłużenie nie zostało spłacone. Chcąc odzyskać pożyczone pieniądze, zgodnie z wolą dłużnika, aktem notarialnym, nadaną klauzulą wykonalności, strony postanowiły sprzedać mieszkanie. Jednak, ze względu na zapis w III dziale Księgi Wieczystej – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia, który miał następujące brzmienie: „po spłacie przez dłużnika pożyczki, w dniu jej zwrotu, zobowiązuję się do przeniesienia prawa własności lokalu na pożyczkobiorcę”, transakcja zbycia nieruchomości okazała się niemożliwa. Taki zapis odstraszał klientów i faktycznie transakcja nie miałaby skutku. Aby umożliwić sprzedaż lokalu dłużnik powinien wykreślić ten zapis. W tym celu strony podpisały, w obecności notariusza, ugodę, która zobowiązała dłużnika do wykreślenia treści roszczenia, w zamian za to Pani zobowiązała się przekazać dłużnikowi po sprzedaży mieszkania uzgodnioną kwotę pieniężną.

Przedmiotowa kwota ugody została wyliczona i jej wartość wynika z uzyskanej przez Panią kwoty pieniężnej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, pomniejszonej o kwotę pożyczki i koszty związane z ww. transakcją.

Mieszkanie zostało sprzedane przez Panią w dniu 26 czerwca 2012 r. Następnie przelała Pani kwotę ugody na konto byłego dłużnika i przekazała listownie całkowite rozliczenie (każdy szczegół sprawy jest udokumentowany: fakturą notarialną, przelewem, rozliczeniem, przesłanym za pośrednictwem poczty).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle prawa podatkowego wartość kwoty ugody można zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości ?

Zdaniem Pani, wartość kwoty ugody stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ podpisanie zobowiązania ugody było elementarną koniecznością, dzięki której transakcja sprzedaży mogła się odbyć, a Pani odzyskać swoje pieniądze.

Ww. kwota stanowi składową przychodu ze zbycia lokalu, lecz – w Pani opinii – nie stanowi Jej dochodu. Wartość całkowitego przychodu, została pomniejszona o kwotę udzielonej pożyczki, poniesionych kosztów związanych ze sprzedażą oraz wartość kwoty ugody.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 2 ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1.  na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2.  w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki mającej osobowość prawną lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3.  składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z kolei na podstawie art. 10 ust. 3 ustawy przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Jak wskazano we wniosku, w dniu 14 kwietnia 2011 r. udzieliła Pani znajomej pożyczki (dalej: pożyczkobiorczyni, dłużnik), której zabezpieczeniem w razie niespłacenia długu było jej własnościowe mieszkanie. Pożyczkobiorczyni nabyła prawa własności do tego lokalu w dniu 12 maja 2008 r., natomiast zameldowana w nim była do czerwca 2012 r., czyli 4 lata. W celu zabezpieczenia długu, wynikającego z umowy pożyczki, zawartej aktem notarialnym, pożyczkobiorczyni przeniosła na Panią w dniu 14 kwietnia 2011 r. prawo własności lokalu mieszkalnego. Mieszkanie zostało sprzedane przez Panią w dniu 26 czerwca 2012 r. na skutek wykonania zawartej z pożyczkobiorczynią ugody. Następnie przelała Pani kwotę ugody (stanowiącą kwotę pieniężną ze sprzedaży lokalu mieszkalnego pomniejszoną o kwotę pożyczki i koszty związane z ww. transakcją) na konto byłej dłużniczki.

Zatem w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 26 czerwca 2012 r. stanowi określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródło przychodu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi – 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2).

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym (PIT-39), o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ww. akcie prawnym, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości – oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem – jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotne jest zatem, czy zbywca nieruchomości jest zobowiązany ponieść określony koszt w związku z jej zbyciem i czy ten koszt jest ze zbyciem bezpośrednio związany. Stwierdzenie, że zbycie nieruchomości wymaga poniesienia danego kosztu i że jest on ze zbyciem bezpośrednio związany winno oznaczać zaliczenie tego wydatku do kosztów odpłatnego zbycia.

Do takich kosztów można więc zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

W świetle przedstawionego stanu prawnego powoływanie się na zobowiązanie zapłaty kwoty ugody zaciągnięte przez Panią na podstawie zawartej z dłużnikiem ugody, dzięki której wykreślono z Księgi Wieczystej zbytego lokalu mieszkalnego zapis o następującej treści: „po spłacie przez dłużnika pożyczki, w dniu jej zwrotu, zobowiązuję się do przeniesienia prawa własności lokalu na pożyczkobiorcę”, jako koniecznej dla umożliwienia sprzedaży, nie znajduje uzasadnienia. Na podstawie zawartej ugody pożyczkobiorczyni (dłużnik) zobowiązała się bowiem do wykreślenia treści roszczenia w zamian za przekazanie Jej przez Panią po sprzedaży mieszkania uzgodnionej kwoty pieniężnej (kwoty ugody) czyli celem dokonanej czynności prawnej w istocie było wykreślenie – w zamian za określoną kwotę pieniężną – ww. wpisu, który wobec niespłacenia pożyczki nie miał znaczenia dla formalnego dokonania sprzedaży mieszkania, w sytuacji gdy była Pani jego właścicielką.

W konsekwencji, ugoda o tak skonstruowanej przez Panią i pożyczkobiorczynię treści, a także sposób jej wykonania, uniemożliwiają stwierdzenie, że wypłacenie ww. kwoty pieniężnej było zarówno obligatoryjnym warunkiem sprzedaży mieszkania (wykreślony wpis zabezpieczał dłużnika tylko na wypadek spłaty pożyczki), jak i czynnością bezpośrednio z nią związaną.

Tym samym kwoty ugody, rozumianej jako kwota pieniężna ze sprzedaży lokalu mieszkalnego pomniejszona o kwotę pożyczki i koszty związane z ww. transakcją, nie można zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.