Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.25.2025.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-17
Teza: Dotyczy ustalenia czy sprzedaż przez Spółkę nieruchomości
kwalifikuje się do zwolnienia przedmiotowego na podstawie
art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
prawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 1. Podmiot i przedmiot opodatkowania-
Przedmiot opodatkowania
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia przedmiotowe-Dochody ze
sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład
gospodarstwa rolnego
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 1-art. 7-ust. 1
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 4-art. 17-ust. 1-pkt 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Podatnik, X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, zbył w (...) nieruchomość rolną
    składającą się z kilku działek ewidencyjnych opisanych w dwóch księgach wieczystych: (...)
    (działki w P.) oraz (...) (działka w D.).
    Nieruchomość obejmuje działki o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...), łącznie o
    powierzchni ponad (...). Nieruchomości te były od momentu nabycia (...) wykorzystywane
    wyłącznie rolniczo. Podatnik nabył nieruchomości na podstawie aktu notarialnego (...).
    Wnioskodawca sprzedał w (...) na rzecz spółek Y oraz Z, które planują realizację (...). Dnia
    (...) strony zawarły umowę ustanowienia prawa użytkowania przedmiotowych działek na
    rzecz spółki Y sp. z o.o. i Z sp. z o.o.
    Zgodnie z zapisami tej umowy, przyszli nabywcy uzyskali:
      - prawo użytkowania działek nr (...).
      - (...)
    Należy podkreślić, że ustanowione prawo użytkowania miało charakter tymczasowy (...) i
    prawa te nie wpływały na status gruntów jako rolnych ani na ich użytkowanie przez
    Wnioskodawcę. W tym miejscu warto zaznaczyć, że nieruchomość będące przedmiotem
    niniejszego wniosku jest obciążona wieloma służebnościami przesyłu ustanowionymi dla
    przedsiębiorstw prowadzących działalność w zakresie (...) i nie wpływa to na jej status
    prawny jako gospodarstwa rolnego w myśl art. 2 ust. 3 ustawy o podatku rolnym.
    Doprecyzowanie stanu faktycznego
    a) Czy opisana we wniosku nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, składająca
      się z działek o numerach ewidencyjnych (...), wchodzi w skład gospodarstwa rolnego?
    Podstawa prawna dla udzielonej poniżej odpowiedzi na pytanie: Dla uznania, że dana
    nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym – a
    tym samym również w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych –
    muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:
      1. grunty muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu, m.in. osoby
        prawnej,
      2. łączna powierzchnia tych gruntów musi wynosić ponad 1 ha lub 1 ha
        przeliczeniowy,
      3. grunty muszą być skwalifikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki
        rolne,
      4. grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż
        działalność rolnicza.
    Odpowiedź na pytanie i doprecyzowanie stanu faktycznego: Działki nr (...) oraz (...) były dla
    Spółki nieruchomościami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, ponieważ
    stanowiły własność Spółki, łączna powierzchnia tych gruntów wynosiła ponad (...), grunty
    skwalifikowane w ewidencji gruntów i budynków były jako użytki rolne i nie były zajęte na
    prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Warunkiem
    sprzedaży tej nieruchomości przez Wnioskodawcę było to, że (...).
    Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma tutaj znaczenia fakt, że ustanowiono dla działek nr (...)
    warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z decyzji (...) z dnia (...) wydanej

    na rzecz spółki Z spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (znak: (...)) o (...) oraz decyzji (...)
    z dnia (...) wydanej na rzecz spółki Y spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (znak: (...)) o
    (...), a nadto są objęte decyzją nr (...). Zdaniem Spółki, nie ma tutaj znaczenia fakt, że
    Spółka (...) ustanowiła, z równym pierwszeństwem, na rzecz Spółki pod firmą Z Spółce z
    ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. oraz na rzecz Spółki pod firmą Y Spółce z
    ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., prawo użytkowania, (...). Gdzie prawo to
    obejmowało między innymi (...).
    Uzasadnienie prawne: Fakt ustanowienia dla działek nr (...) warunków zabudowy i
    zagospodarowania terenu wynikające z decyzji (...) wydanej na rzecz spółki Z spółki z
    ograniczoną odpowiedzialnością (znak: (...)) o (...) oraz decyzji (...) wydanej na rzecz spółki Y
    spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (znak: (...)) o (...), a także wydanie decyzji nr (...).
    Fakt ustanowienia przez Wnioskodawcę wskazanego prawa użytkowania nie spowodował
    utraty przez działki o numerach ewidencyjnych (...) charakteru rolnego, ponieważ
    ustanowienie prawa użytkowania nie powoduje zmiany właściciela nieruchomości ani nie
    powoduje utraty przez właściciela posiadania samoistnego nieruchomości. Zgodnie z art.
    252 i art. 267 Kodeksu cywilnego, użytkowanie daje uprawnionemu prawo do używania
    cudzej rzeczy oraz do pobierania z niej pożytków z zachowaniem jej dotychczasowego
    przeznaczenia.
    b) Czy ww. działki są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne?
    Działki nr (...) są sklasyfikowane jako użytki rolne w ewidencji gruntów, co potwierdza
    wypis z rejestru gruntów przedstawiony w dniu zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej
    własność tych działek przez Wnioskodawcę przed notariuszem (...). Klasyfikacja
    przedstawia się następująco:
    - Działka nr (...): RIVa, RIVb (grunty orne) oraz W-RIVa (grunty pod rowami).
    - Działka nr (...): dr (drogi).
    - Działka nr (...): dr (drogi).
    Klasyfikacja ta jednoznacznie wskazuje, że nieruchomości miały charakter gruntów
    rolnych na dzień sprzedaży. Działki były wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem
    jako grunty orne oraz drogi. Podział nieruchomości (...), dokonany w celu przygotowania
    ich do sprzedaży, nie zmienił ich statusu w ewidencji gruntów. Dodatkowym
    potwierdzeniem rolniczego charakteru działek jest konieczność uzyskania decyzji (...).
    c) Czy działki o numerach ewidencyjnych (...) są lub były przed sprzedażą zajęte przez
      Państwa Spółkę lub innych użytkowników na prowadzenie działalności gospodarczej
      innej niż działalność rolnicza?
    Działki nr (...) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie w działalności rolniczej.
    Na przestrzeni kilku ostatnich lat były one zgłoszone do dopłat obszarowych i użytkowane
    jako grunty orne oraz drogi. Dokumentacja zgromadzona przez Wnioskodawcę wskazuje,
    że do momentu sprzedaży nieruchomości nie prowadzono na działkach żadnej
    działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Wnioskodawca nie ma dokładnych informacji
    czy Spółki Y i Z przed ostateczną umową sprzedaży z dnia (...) użytkowały przedmiotowe
    nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
    Zgodnie z ustanowionym w (...) prawem użytkowania Spółkom Y i Z zostało udzielone m.in.
    prawo (...). W treści aktu notarialnego ustanowienia prawa użytkowania nie ma natomiast
    mowy o możliwości prowadzenia przez Y i Z działalności gospodarczej, nawet działalności
    w zakresie (...).
    d) Kiedy Spółki Y i Z rozpoczęły/rozpoczną prowadzenie (...) i (...) na nieruchomościach, o
      których mowa we wniosku (czy przed sprzedażą nieruchomości, czy po sprzedaży)?
    Wnioskodawca nie ma pełnej wiedzy na temat prac prowadzonych na nieruchomościach,
    o których mowa we wniosku, przez Spółki Y i Z. Zgodnie z ustanowionym w (...) prawem
    użytkowania Spółkom Y i Z zostało udzielone m.in. prawo do dysponowania tymi
    nieruchomościami na cele (...). W treści aktu notarialnego ustanowienia prawa
    użytkowania nie ma natomiast mowy o możliwości prowadzenia przez Spółki Y i Z

    działalności gospodarczej, nawet działalności w zakresie (...), w związku z tym nie można
    uznać, że ustanowienie prawa użytkowania na podstawie tej umowy powoduje naruszenie
    przesłanki uznania nieruchomości za gospodarstwo rolne.

## Pytanie

Czy sprzedaż przez Spółkę ww. nieruchomości kwalifikuje się do zwolnienia
    przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób prawnych?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany ze sprzedaży działek nr (...) dokonanej na
    podstawie ostatecznej umowy sprzedaży z dnia (...) , które na moment transakcji były
    sklasyfikowane jako użytki rolne w ewidencji gruntów i wchodziły w skład gospodarstwa
    rolnego (w rozumieniu w rozumieniu ustawy o podatku rolnym), podlega zwolnieniu z
    podatku dochodowego od osób prawnych, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób prawnych (ustawa o CIT).
    Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT wolne od podatku są dochody z tytułu
    sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego,
    jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym
    nieruchomość została nabyta. Przepis ten wskazuje, że kluczowym kryterium dla
    zastosowania zwolnienia jest status nieruchomości na moment transakcji oraz liczba lat
    liczona od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomości została nabyta.
    Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o CIT, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym,
    oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
    Zgodnie z przepisami art. 1 i 2 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym za
    gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i
    budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności
    gospodarczej innej niż działalność rolnicza, przy czym łączna powierzchnia tych gruntów
    przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, a stanowią one własność lub znajdują się w
    posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki,
    nieposiadającej osobowości prawnej.
    Z powyższych regulacji wynika, iż dla uznania, że dana nieruchomość stanowi
    gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym – a tym samym również w
    rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – muszą być spełnione
    łącznie następujące przesłanki:
    1. grunty muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu, m.in. osoby
      prawnej,
    2. łączna powierzchnia tych gruntów musi wynosić ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
    3. grunty muszą być skwalifikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne,
    4. grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż
      działalność rolnicza.
    Jak zostało wskazane w stanie faktycznym działki nr (...), będące przedmiotem transakcji,
    spełniają powyższe przesłanki. Nieruchomości te były użytkowane w działalności rolniczej
    przez ponad (...) od momentu ich nabycia (...). Na dzień sprzedaży w dniu (...) grunty
    pozostawały sklasyfikowane jako użytki rolne w ewidencji gruntów, co znajduje
    potwierdzenie w wypisie z rejestru gruntów oraz w dokumentacji operacyjnej.
    Jednocześnie należy wskazać na szczególne okoliczności związane z przedmiotową
    transakcją. Spółki Y i Z na podstawie decyzji (...) oraz ustanowionego (...) przez
    Wnioskodawcę prawa użytkowania miały prawo prowadzić na tych nieruchomości
    działania przygotowawcze do planowanych inwestycji i miały prawo w zakresie (...).

    W tym miejscu należy przywołać treść ustawy o podatku rolnym, gdzie w art. 2 ust. 3
    zostało doprecyzowane, że za grunty zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej
    innej niż działalność rolnicza nie uważa się gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów
    i budynków jako użytki rolne przez które przebiegają urządzenia, o których mowa w art.
    49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061),
    wchodzące w skład przedsiębiorstwa przedsiębiorcy prowadzącego działalność
    telekomunikacyjną, działalność w zakresie przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów
    lub energii elektrycznej lub zajmującego się transportem wydobytego gazu ziemnego lub
    ropy naftowej, – chyba że grunty te są jednocześnie zajęte na prowadzenie działalności
    gospodarczej innej niż działalność rolnicza oraz innej niż działalność telekomunikacyjna,
    działalność w zakresie przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów lub energii
    elektrycznej lub zajmującego się transportem wydobytego gazu ziemnego lub ropy
    naftowej. Przepisu tego nie stosuje się jeśli grunty znajdują się w posiadaniu samoistnym,
    użytkowaniu wieczystym lub są własnością przedsiębiorcy prowadzącego działalność
    telekomunikacyjną, działalność w zakresie przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów
    lub energii elektrycznej lub zajmującego się transportem wydobytego gazu ziemnego lub
    ropy naftowej.
    W odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że przepis art. 2 ust. 3
    ustawy o podatku rolnym znajdzie zajdzie w tej sytuacji zastosowanie, bowiem działki nr
    (...) nie zostały przed (...) przez Wnioskodawcę oddane spółkom Y i Z w posiadanie
    samoistne, bądź użytkowanie wieczyste. Ponadto działki nr (...) nie mogły być zajęte na
    działalność inną niż rolnicza oraz inną niż działalność w zakresie (...) (w ewidencji gruntów
    były sklasyfikowane jako użytki rolne, a umowa ustanowienia użytkowania nie
    przewidywała prowadzenia na nich działalności gospodarczej). Ten stan rzeczy pociąga za
    sobą możliwość skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia przedmiotowego w
    odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działek nr (...) na rzecz Y sp. z o.o. i Z sp.
    z o.o. na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):
      Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący
      sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z
      innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art.
      24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
    W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o CIT:
      Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b,
      art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego
      źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.
      Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest
      stratą ze źródła przychodów.
    Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
      Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane
      pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
    Natomiast, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
      Wolne od podatku są dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości
      lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie

      nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży, jeżeli sprzedaż ta następuje przed
      upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
      nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości lub udziału w nieruchomości.
    W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz.
    1061):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Z postanowień zawartych w art. 2 ust. 4 ustawy o CIT wynika, że:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo
      rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
    Zgodnie z przepisami art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U.
    z 2024 r., poz. 1176, dalej: „ustawa o podatku rolnym”):
      Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji
      gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie
      działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
    W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy:
      Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej
      powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub
      znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki
      organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
    Z powyższego wynika, że przy ocenie, czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo
    rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym – a tym samym również w rozumieniu
    ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – muszą być spełnione łącznie
    następujące przesłanki:
      - grunty muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu m.in. osoby prawnej,
      - łączna powierzchnia tych gruntów musi wynosić ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
      - grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne,
      - grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż
        działalność rolnicza.
    Z tego też względu zasadne jest wskazanie, iż jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17
    maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1990) podstawę do
    wymiaru podatków stanowią dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków.
    Zasady dokonywania wpisów w ewidencji, wprowadzanie zmian i aktualizacji ewidencji
    określa rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji
    gruntów i budynków z dnia 27 lipca 2021 r. (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219, dalej
    „Rozporządzenie”).
    Zgodnie z § 8 ww. Rozporządzenia:
    Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
    1) grunty rolne;
    2) grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;
    3) grunty zabudowane i zurbanizowane;
    4) grunty pod wodami;
    5) tereny różne.
    Stosownie do treści § 9 ust. 1 Rozporządzenia, grunty rolne dzielą się na:
    Grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:

    1) użytki rolne, do których zalicza się:
      a) grunty orne, oznaczone symbolem R,
      b) łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,
      c) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,
      d) sady, oznaczone symbolem S,
      e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,
      f) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,
      g) grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,
      h) grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;
    2) nieużytki, oznaczone symbolem N.
    Zgodnie z treścią § 9 ust. 3 Rozporządzenia:
    Grunty zabudowane i zurbanizowane, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 3, dzielą się na:
    1) tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem B;
    2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba;
    3) inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi;
    4) zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem
      Bp;
    5) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz;
    6) użytki kopalne, oznaczone symbolem K;
    7) tereny komunikacyjne, w tym:
      a) drogi, oznaczone symbolem dr,
      b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem Tk,
      c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem Ti,
      d) grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych,
        oznaczone symbolem Tp.
    Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż przez Spółkę ww.
    nieruchomości kwalifikuje się do zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1
    pkt 1 ustawy o CIT.
    W odniesieniu do powyższych wątpliwości, ponownie wskazać należy na przepis art. 17
    ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, z którego wynika, że wolne od podatku są dochody z tytułu
    sprzedaży całości lub części nieruchomości lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w
    skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży,
    jeżeli sprzedaż ta następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości
    lub udziału w nieruchomości.
    Przepis art. 2 ust. 4 ustawy o CIT odsyła w zakresie definicji gospodarstwa rolnego do
    ustawy o podatku rolnym, w której zgodnie art. 2 ust. 1 za gospodarstwo rolne uważa się
    obszar gruntów, o których mowa w art. 1 tej ustawy (tj. grunty sklasyfikowane w ewidencji
    gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie
    działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza), o łącznej powierzchni
    przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się
    w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki,
    nieposiadającej osobowości prawnej.
    W zakresie możliwości zastosowania ww. zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1
    ustawy o CIT w powiązaniu z definicją gospodarstwa rolnego wynikającą z ww. ustawy o
    podatku rolnym, istotne jest to, że poza odpowiednią kwalifikacją gruntów jako użytki
    rolne, warunkiem wchodzenia w skład gospodarstwa rolnego, upływu odpowiednio

    liczonych pięciu lat, przekroczenia łącznej powierzchni 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego,
    nieruchomości lub ich części nie powinny być zajęte na prowadzenie działalności
    gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
    Orzecznictwo sądów administracyjnych odnoszących się do tego jak należy rozumieć
    zajęcie gruntów na prowadzenie działalności innej niż rolnicza wskazuje, że oddanie
    gruntów w użytkowanie w sposób wskazany we wniosku nie powinno spowodować ich
    zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej. Orzecznictwo to wskazuje m.in., że:
    „Zajęcie gruntów na działalność gospodarczą oznacza rzeczywiste, obiektywne i
    empirycznie weryfikowalne wykorzystywanie gruntów rolnych na tę działalność, a nie tylko
    samo ich posiadanie albo podejmowanie pewnych czynności przygotowawczych mających
    za przedmiot tenże grunt” (Wyrok NSA z 6 czerwca 2024 r. sygn. akt III FSK 1038/22).
    „Zajęcie gruntu na prowadzenie działalności gospodarczej jest ustawowym pojęciem o
    węższym zakresie od zakresu ustawowego pojęcia gruntu związanego z prowadzeniem
    działalności gospodarczej. Grunt zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, to
    grunt, na którym przedsiębiorca faktycznie prowadzi działalność gospodarczą, na którym
    przedsiębiorca w rzeczywistości wykonuje czynności wchodzące w zakres prowadzonej
    działalności gospodarczej” (Wyrok WSA w Łodzi z 20 lutego 2024 r. sygn. akt I SA/Łd 597
    /23, sygn. akt I SA/Łd 583/23).
    „Sformułowanie grunty zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej jest pojęciem
    węższym, niż grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i oznacza
    rzeczywiste, obiektywne i empirycznie weryfikowalne wykorzystywanie gruntu na tę
    działalność, a nie tylko samo ich posiadanie albo podejmowanie pewnych czynności
    przygotowawczych mających za przedmiot tenże grunt” (Wyrok WSA w Warszawie z 21
    września 2011 r. sygn. akt III SA/Wa 120/11).
    „Grunt zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, to grunt, na którym
    przedsiębiorca faktycznie prowadzi działalność gospodarczą, na którym w rzeczywistości
    wykonuje czynności wchodzące w zakres prowadzonej działalności gospodarczej. Grunt
    zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej zawsze jest gruntem związanym z
    prowadzeniem tej działalności. Natomiast grunt związany z prowadzeniem działalności
    gospodarczej nie zawsze jest gruntem zajętym na prowadzenie działalności gospodarczej”
    (Wyrok WSA w Łodzi z 7 października 2016 r. sygn. akt I SA/Łd 642/16, WSA w Warszawie z
    8 września 2005 r. sygn. akt III SA/Wa 346/05).
    W związku z powyższym, odnosząc się do Działki nr (...): RIVa, RIVb (grunty orne) oraz W-
    RIVa (grunty pod rowami), wskazać należy, że w oparciu o przedstawiony we wniosku opis
    stanu faktycznego, można stwierdzić, że zbycie Działki nr (...), może korzystać ze
    zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT, o ile jej powierzchnia przekracza 1
    ha lub 1 ha przeliczeniowy (z wniosku wynika jedynie, że łączna powierzchnia wszystkich
    działek przekracza (...)). Przemawiają za tym następujące argumenty przedstawione we
    wniosku:
    - zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej
      własność działki, została ona sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIVa, RIVb
      (grunty orne) oraz W-RIVa (grunty pod rowami). Taka klasyfikacja potwierdza, że
      działka nr (...) zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w
      sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219), została
      zaklasyfikowana jako użytki rolne (§ 9 ust. 1 pkt 1), co wypełnia wymóg określony w
      ustawie o podatku rolnym, związany z możliwością zakwalifikowania tego rodzaju
      gruntu jako wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego, co z kolei warunkuje
      możliwość zastosowania art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT,
    - działka od momentu jej nabycia była wykorzystywana przez wnioskodawcę wyłącznie
      rolniczo (wyłącznie w działalności rolniczej). W uzasadnieniu Wnioskodawca pisze, że

      działka była użytkowana w działalności rolniczej przez ponad (...) od momentu jej
      nabycia w (...),
    - ustanowienie w (...) prawa jej użytkowania na rzecz przyszłych nabywców, którzy ją
      nabyli w (...), jak wynika z wniosku nie wpływało na status działki jako gruntu rolnego.
      Udzielnie prawa użytkowania dla przyszłych nabywców nieruchomości było ściśle
      związane z nieodległą transakcją zbycia działki i pozwalało nabywcom (jeszcze przed
      ostateczną realizacją umowy nabycia) na podjęcie działań/prac przygotowawczych
      ukierunkowanych na realizację planowanego docelowego przedsięwzięcia na
      planowanej do nabycia działce,
    - warunkiem sprzedaży działki przez Wnioskodawcę było to, że (...). Powołany przepis
      dotyczy sprzedaży nieruchomości rolnej, więc ww. okoliczność przedstawiona we
      wniosku jest dodatkowym argumentem, że sprzedaż dotyczyła nieruchomości rolnej,
    - należy uznać, że wymienione we wniosku decyzje (...) wydane na rzecz spółek
      nabywających dotyczą innych podmiotów i planowanych przyszłych docelowych
      inwestycji tych podmiotów na wymienionych we wniosku działkach. Okoliczność ta nie
      wpływa na status gruntów jako wchodzących w skład gospodarstwa rolnego
      Wnioskodawcy,
    - działka była zgłoszona do dopłat obszarowych i użytkowana jako grunty orne. Jak
      wskazuje Wnioskodawca, dokumentacja zgromadzona przez Wnioskodawcę wskazuje,
      że do momentu sprzedaży nieruchomości nie prowadzono na działce żadnej
      działalności gospodarczej innej niż rolnicza,
    - w treści aktu notarialnego ustanowienia prawa użytkowania działki, nie ma mowy o
      możliwości prowadzenia przez spółki nabywające działalności gospodarczej. Prawo
      użytkowania działki zostało ustanowione krótko przed zbyciem działki, dla potrzeb (...),
      co można wiązać z zamiarem przyśpieszenia przez przyszłych nabywców realizacji
      docelowych planów związanych z zagospodarowaniem działki po jej ostatecznym
      nabyciu.
    - warto również zwrócić uwagę, że przepis art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT uległ zmianie.
      Pierwotnie zwolnienie nie dotyczyło dochodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które
      w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Od 1 stycznia 2001 roku
      wprowadzono warunek bycia właścicielem nieruchomości przez 5 lat, nie ma
      natomiast warunku dotyczącego zachowania charakteru rolnego nieruchomości
      wskutek jej zbycia. Rozwiązanie takie zostało natomiast zachowane na gruncie ustawy
      PIT (art. 21 ust. 1 pkt 28).
    W odniesieniu natomiast do Działki nr (...) dr (drogi) oraz działki nr (...): dr (drogi), wskazać
    należy, że w oparciu o przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, nie można
    stwierdzić, że zbycie działki nr (...), może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust.
    1 pkt 1 ustawy o CIT. Kluczowe w sprawie jest to, że jak wskazano w opisie stanu
    faktycznego działki te zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia zawarcia ostatecznej
    umowy przenoszącej własność działki, zostały sklasyfikowane w ewidencji gruntów jako dr
    (drogi). Taka klasyfikacja wskazuje, że działki nr (...) zgodnie z Rozporządzeniem Ministra
    Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r.
    poz. 219), nie zostały zaklasyfikowane do użytków rolnych (§ 9 ust. 1 pkt 1), lecz jako
    grunty zabudowane i zurbanizowane w postaci terenów komunikacyjnych (§ 9 ust. 3 pkt 7
    lit. a).
    Jak wskazano wyżej, zgodnie art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne
    uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 tej ustawy (tj. grunty sklasyfikowane w
    ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na
    prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza).

    Wskazany we wniosku sposób klasyfikacji działek nr (...) w ewidencji gruntów jako dr
    (drogi) wyklucza więc wprost literalnie możliwość ich kwalifikacji jako wchodzących w skład
    gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, co z kolei uniemożliwia
    zastosowania art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT w odniesieniu do tego rodzaju
    nieruchomości.
    Reasumując, Państwa stanowisko w zakresie ustalenia, czy sprzedaż przez Spółkę
    nieruchomości kwalifikuje się do zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1
    pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych:
      - w zakresie Działki nr (...): RIVa, RIVb (grunty orne) oraz W-RIVa (grunty pod rowami) –
        jest prawidłowe;
      - w zakresie Działki nr (...): dr (drogi) oraz działki nr (...): dr (drogi) – jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu
    prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
    faktycznym.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie
    ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
    Państwo do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
      będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
      będących przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    -Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.