Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.331.2017.2.GF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-31
Teza: Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości gruntowe znajdują się na terenach zabudowy jednorodzinnej oraz, że celem zakupu udziału w nieruchomości gruntowej byłoby umożliwienie wybudowania na niej budynku mieszkalnego w przyszłości, który zaspokajałby jej potrzeby mieszkaniowe, należy stwierdzić, że wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie uprawniało Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 2 lipca 2017 r. (data wpływu 16 sierpnia 2017 r.) uzupełnione pismem z dnia 4 października 2017 r. (data nadania 4 października 2017 r., data wpływu 10 października 2017 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-3.4011.331.2017.1.GF z dnia 25 września 2017 r. (data nadania 25 września 2017 r., data doręczenia 27 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr 0114-KDIP3-3.4011.331.2017.1.GF z dnia 25 września 2017 r. (data nadania 25 września 2017 r., data doręczenia 27 września 2017 r.) tutejszy organ wezwał Wnioskodawczynię o uzupełnienie wniosku. Pismem z dnia 4 października 2017 r. (data nadania 4 października 2017 r., data wpływu 10 października 2017 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest małoletnią córką Marty K. i Arkadiusza K. Rodzice Wnioskodawczyni w dniu 2 kwietnia 2008 roku nabyli do swojego majątku wspólnego nieruchomość gruntową, oznaczoną jako działka ewidencyjna Nr 1566 o powierzchni 958,00 m2 (za cenę 529.000,00 zł), oraz nieruchomość gruntową, oznaczoną jako działka ewidencyjna Nr 1567 o powierzchni 960,00 m2 (za cenę 500.000,00 zł). Zakup został sfinansowany ze środków pozyskanych na mocy umowy kredytu z dnia 14 marca 2008 r. zawartej z Bankiem, który to udzielił rodzicom Wnioskodawczyni kredytu w kwocie 470.060 CHF na zakup nieruchomości na rynku wtórnym oraz refinansowanie wkładu własnego, z terminem spłaty do dnia 4 maja 2038 r., przy czym jako zabezpieczenie spłaty kredytu, odsetek i kosztów została ustanowiona na zakupionych nieruchomościach hipoteka kaucyjna łączna do kwoty 705.090 CHF. Dla przedmiotowych nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość Gruntowa I”).

Następnie w dniu 3 kwietnia 2012 r. rodzice Wnioskodawczyni nabyli do majątku wspólnego nieruchomość gruntową, oznaczoną jako działka ewidencyjna Nr 608/5 o powierzchni 1096,00 m2 za cenę 410.000,00 zł („Nieruchomość Gruntowa II”), sąsiadującą z poprzednio nabytymi nieruchomościami gruntowymi. Nowo nabyta nieruchomość została przyłączona do księgi wieczystej, prowadzonej dla uprzednio nabytych nieruchomości gruntowych. Objęte powyższą księgą wieczystą działki ewidencyjne Nr 1566, 1567 i 608/5 stanowią całość gospodarczą (Nieruchomość Gruntowa I i Nieruchomość Gruntowa II zwane będą dalej łącznie również „Nieruchomościami Gruntowymi”).

Celem nabycia Nieruchomości Gruntowych było wybudowanie na nich domu i zamieszkanie wraz rodziną w okolicach Warszawy. Łączna powierzchnia Nieruchomości Gruntowych wynosi obecnie 3014 m2, a zapłacona przez rodziców Wnioskodawczyni łączna cena nabycia Nieruchomości Gruntowych wynosi 1.439.000,00 PLN, co daje średnią cenę 477 PLN za m2.

W dniu 28 marca 2013 r. rodzice Wnioskodawczyni celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny, nabyli do majątku wspólnego lokal mieszkalny (dalej jako „Lokal Mieszkalny”) oznaczony numerem 159 w budynku o powierzchni użytkowej 157,4 m2, dla którego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą za cenę 2.159.326,00 PLN oraz dwa miejsca postojowe w garażu podziemnym o wartości 96.960 PLN. Zakup Lokalu Mieszkalnego został sfinansowany kredytem udzielonym przez Bank. Umową Kredytu Mieszkaniowego z dnia 28 marca 2013 r. Kwota udzielonego kredytu na zakup nieruchomości wynosiła 538.964,14 USD, a jako zabezpieczenie wierzytelności pieniężnej Banku, odsetek i kosztów ustanowiona została na kredytowanej nieruchomości hipoteka umowna do sumy 808.446,21 USD. Rodzice Wnioskodawczyni wydatkowali również kwotę 146.362,39 zł (materiały i robocizna) oraz kwotę 10.175,00 zł (wynagrodzenie projektanta) na wykończenie i wyposażenie mieszkania (łącznie 156.537,39 zł). Na koszty związane z nabyciem składały się również: taksa notarialna wraz z podatkiem VAT od taksy w kwocie 4.741,65 zł, opłata od wpisu do księgi wieczystej (bez opłaty za wpis hipoteki) w kwocie 420,00 zł (łącznie 5.161,65 zł).

W dniu 6 maja 2016 r. ojciec Wnioskodawczyni zginął w wypadku samochodowym. Wnioskodawczyni posiada dwójkę również małoletniego rodzeństwa. Na podstawie aktu notarialnego poświadczenia dziedziczenia z dnia 17 maja 2016 r., w myśl przepisów art. 931 § 1 K.c. spadek po zmarłym ojcu Wnioskodawczyni nabyli z dobrodziejstwem inwentarza: małżonka oraz trójka dzieci spadkodawcy w udziałach wynoszących po 1/4 części spadku. Wobec powyższego w chwili obecnej Wnioskodawczyni, jej matka i jej małoletnie rodzeństwo stali się współwłaścicielami Nieruchomości Gruntowych oraz Lokalu Mieszkalnego wraz z miejscami postojowymi w udziałach wynoszących odpowiednio: matka Wnioskodawczyni 5/8 części, siostra Wnioskodawczyni 1/8 część, Wnioskodawczyni 1/8 część, brat Wnioskodawczyni 1/8 część.

Sytuacja finansowa rodziny uległa znacznemu pogorszeniu z chwilą śmierci ojca Wnioskodawczyni. Obecnie wynagrodzenie matki Wnioskodawczyni za pracę nie pozwala na utrzymanie rodziny i równoczesną spłatę ciążących na niej zobowiązań z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych. Podkreślenia wymaga fakt, że u brata i siostry Wnioskodawczyni stwierdzona i orzeczona została niepełnosprawność. Ponadto w przypadku Wnioskodawczyni orzeczona została konieczność stałej i długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku ze znacznie ograniczoną możliwością stałej egzystencji.

Matka Wnioskodawczyni rozważa przeniesienie swojego udziału w prawie własności Nieruchomości Gruntowych na rzecz swoich dzieci w częściach równych, za cenę w wysokości 624.999,00 zł (po 208.333 zł od każdego z dzieci). Cena ta zapłacona by została ze środków pozyskanych przez dzieci ze sprzedaży ich udziałów w Lokalu Mieszkalnym.

Umową sprzedaży zawartą przed notariuszem dnia 21 marca 2017 r. matka Wnioskodawczyni i w imieniu swoim i małoletnich dzieci zbyła Lokal Mieszkalny wraz z miejscami postojowymi za cenę 3.200.000,00 zł (przy czym część ceny w kwocie 3.103.000,00 zł opisana została jako cena Lokalu Mieszkalnego, a 97.000,00 zł jako cena miejsc postojowych). Sprzedaż Lokalu Mieszkalnego wraz z miejscami postojowymi wiązała się z poniesieniem kosztów w postaci: kosztu prowizji pobieranej przez pośrednika - agencję nieruchomości w wysokości 59.040,00 zł, a także kosztów zdeponowania pozostałej części ceny w depozycie notarialnym (taksa notarialna z podatkiem VAT 1.845,00 zł) - koszt ten był konieczny, z uwagi na fakt, że kupujący nie chcieli zapłacić całości ceny przed wydaniem Lokalu Mieszkalnego, matka Wnioskodawczyni nie mogła wydać im Lokalu Mieszkalnego przed zakupem Nowego Lokalu z środków pochodzących ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, a bez zabezpieczenia pieniędzy w depozycie notarialnym transakcja była zbyt ryzykowna.

Część ceny w kwocie 220.857,25 zł została przelana przez kupujących bezpośrednio na rachunek przeznaczony do obsługi kredytu zaciągniętego na zakup Lokalu Mieszkalnego wraz z miejscami postojowymi celem spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką na Lokalu Mieszkalnym.

Część środków pozyskanych z przedmiotowej sprzedaży matka Wnioskodawczyni przeznaczyła na sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego Nr 156 („Nowy Lokal”), na swoją wyłączną własność, w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, za kwotę 1.260.000,00 zł (umowa sprzedaży zawarta przed zastępcą notarialnym) oraz na remont przedmiotowego lokalu 14.956,21 zł). Matka Wnioskodawczyni po zakupie Nowego Lokalu mieszkalnego musiała go odświeżyć i przystosować dla potrzeb swojej rodziny, w szczególności niepełnosprawnych dzieci. W związku z powyższym, poniosła wydatki z przeznaczeniem na:

1.  renowację podłogi w kwocie 12.500,00 zł,
2.  zakup farb i akcesoriów do malowania w kwocie 1.309,50 zł,
3.  zakup osprzętu elektrycznego (gniazdka, włączniki) w kwocie 928,75 zł,
4.  zakup tapet i kleju do tapet w kwocie 217,96 zł.

Ponadto, poniosła dodatkowe koszty związane z nabyciem Nowego Lokalu w postaci taksy notarialnej (3.075,00 zł), opłat od wniosków do ksiąg wieczystych (450,00 zł), podatku od czynności cywilnoprawnych (26.000,00 zł) i wynagrodzenia pośrednika sprzedaży nieruchomości (19.987,50 zł), w łącznej kwocie 49.512,50 zł.

Pozostałą część ceny, z uwzględnieniem ewentualnych kwot przeznaczonych na pokrycie ceny sprzedaży udziału w Nieruchomościach Gruntowych, matka Wnioskodawczyni chce przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości Gruntowych, którego kwota pozostała do spłaty na dzień złożenia wniosku wynosi 332.742,28 CHF.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  Zgodnie z uchwałą Gminy z dnia 28 października 2009 r. w sprawie uchwalenia „Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi - Etap III”, który stanowi obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomości Gruntowe znajdują się w obszarze 3MN, tj. na terenach zabudowy ekstensywnej jednorodzinnej.
2.  W przedstawionym stanie faktycznym zakup udziału w nieruchomości gruntowej miałby nastąpić w okresie 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Lokalu Mieszkalnego.
3.  Celem zakupu udziału w nieruchomości gruntowej byłoby umożliwienie wybudowania na niej budynku mieszkalnego w przyszłości. Wnioskodawczyni nie posiada tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego, jej udział w Lokalu Mieszkalnym musiał zostać zbyty, gdyż po śmierci ojca Wnioskodawczyni rodziny nie było stać na utrzymanie tak dużego i kosztownego lokalu, jak również na bieżącą spłatę pozostawionych po nim kredytów. Realizacja tego celu uzależniona jest jednak od możliwości finansowych rodziny Wnioskodawczyni w przyszłości. Na pewno nie mogłaby nastąpić w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia jej udziału w Lokalu Mieszkalnym. Nie można również na chwilę obecną wykluczyć, że Wnioskodawczyni po dojściu do pełnoletności wolałaby zbyć swój udział w Nieruchomościach Gruntowych a za otrzymaną cenę nabyć lokal mieszkalny w mieście na swoją wyłączną własność. W każdym przypadku celem nabycia byłoby zapewnienie Wnioskodawczyni posiadania nieruchomości która zaspokajałaby jej potrzeby mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy poniesienie wydatku na zakup udziału w Nieruchomościach Gruntowych ze środków uzyskanych ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego należy uznać za wydatek na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) Ustawy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatek na nabycie udziału w prawie własności Nieruchomości Gruntowych w postaci zapłaty ceny sprzedaży na rzecz matki Wnioskodawczyni należy uznać za wydatek na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 Ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zgodnie z kolei z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) Ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 Ustawy, uważa się między innymi wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Wydatek w postaci ceny zakupu Nieruchomości Gruntowych spełnia wszystkie powyższe kryteria.

Nieruchomości Gruntowe zostały nabyte przez rodziców Wnioskodawczyni dla celów mieszkaniowych, a nie rekreacyjnych czy jakichkolwiek innych. Zamierzali oni wybudować na nich dom, mający stać się ich stałym miejscem zamieszkania i wyprowadzić się tam razem z dziećmi. Plany te przerwała śmierć ojca Wnioskodawczyni, która uniemożliwiła przeprowadzenie inwestycji i spowodowała konieczność upłynnienia części majątku celem pokrycia zadłużenia z tytułu kredytów i umożliwienia osieroconej rodzinie dalszej bezpiecznej egzystencji. Jednakże, jeżeli możliwym okazałoby się zrealizowanie przedmiotowych planów, wydatek przeznaczony na nabycie udziału w prawie własności przedmiotowych Nieruchomości Gruntowych należałoby uznać za wydatek na cele mieszkaniowe zgodnie z brzmieniem przytoczonych przepisów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub części oraz udziału w nieruchomości;
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jeśli zatem odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak z powyższego wynika dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości lub prawa majątkowego.

Z treści wniosku wynika, że w 2016 roku zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Spadek po zmarłym na mocy ustawy nabyli Wnioskodawczyni, jej matka oraz dwójka jej rodzeństwa po 1/4 części każde z nich.

W skład masy spadkowej po ojcu Wnioskodawczyni wchodziły nieruchomości gruntowe oraz lokal mieszkalny oznaczony numerem 159 w budynku.

W dniu 21 marca 2017 r. został sprzedany ww. lokal mieszkalny.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jego następców prawnych.

W myśl art. 924 ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwila otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Spadkobierca może przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), bądź przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza), bądź też spadek odrzucić (art. 1012 Kodeksu). Spadkobierca, który spadek odrzucił zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku (art. 1020 Kodeksu). Przy dziedziczeniu ustawowym w miejsce spadkobiercy, który spadek odrzucił wstępują jego zstępni, a jeżeli zstępnych nie ma spadek przechodzi na spadkobierców powołanych do dziedziczenia w dalszej kolejności.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli daty śmierci spadkodawcy.

Tak więc dniem nabycia przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości jest dzień śmierci spadkodawcy, tj. 6 maja 2016 r.

Stosunki pomiędzy rodzicami a ich małoletnimi dziećmi regulują przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W myśl art. 98 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.), rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka.

Zgodnie z art. 101 § 1 ww. Kodeksu, rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Zarząd sprawowany przez rodziców nie obejmuje zarobku dziecka, ani przedmiotów oddanych mu do swobodnego użytku (§ 2).

Stosownie do art. 101 § 3 ww. Kodeksu, rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Zgodnie z art. 156 ww. Kodeksu, opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego.

W świetle powyższego, dokonane w dniu 21 marca 2017 r. odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię reprezentowana przez przedstawiciela ustawowego, udziału w lokalu mieszkalnym wraz z miejscami postojowymi, nabytego w dniu 6 maja 2016 r. w drodze spadku po ojcu, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnice pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkowa, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W związku z powyższym, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ww. ustawy) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, matka Wnioskodawczyni rozważa przeniesienie swojego udziału w prawie własności Nieruchomości Gruntowych na rzecz swoich dzieci w częściach równych, za cenę w wysokości 624.999,00 zł (po 208.333 zł od każdego z dzieci). Cena ta zapłacona zostałaby ze środków pozyskanych przez dzieci ze sprzedaży ich udziałów w Lokalu Mieszkalnym.

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy poniesienie wydatku na zakup udziału w Nieruchomościach Gruntowych ze środków uzyskanych ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego należy uznać za wydatek na cele mieszkaniowe.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, adaptacje lub remont budynku albo jego części.

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Przenosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku zakupu gruntu w celu budowy budynku mieszkalnego podatnik będzie faktycznie tę budowę realizował.

Zatem poza warunkiem, że zakupiona działka jest działką budowlaną, to jej zakup musi być związany z realizacją na ww. działce „własnych celów mieszkaniowych” kupującego. Innymi słowy poza tym, że działka musi być działką budowlaną, to kupujący powinien dokonać zakupu w celu realizacji na zakupionej działce własnych celów mieszkaniowych poprzez budowę budynku mieszkalnego.

Uwzględniając powyższe oraz przyjmując za Wnioskodawczynią opis przedstawionego zdarzenia przyszłego, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości gruntowe znajdują się na terenach zabudowy jednorodzinnej oraz, że celem zakupu udziału w nieruchomości gruntowej byłoby umożliwienie wybudowania na niej budynku mieszkalnego w przyszłości, który zaspokajałby jej potrzeby mieszkaniowe, należy stwierdzić, że wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie uprawniało Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym łub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.