Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-117/10-4/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-05-25
Teza: opodatkowanie dochodów z najmu.
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; współwłasność; zeznania-zeznania roczne; zyski
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 14.01.2010 r. (data wpływu 18.02.2010 r.) uzupełnione pismem z dnia 01.04.2010 r. (data nadania 01.04.2010 r. data wpływu 06.04.2010 r.) na wezwanie z 18.03.2010 r. (data doręczenia 25.03.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.02.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 18.03.2010 r. na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia tego wniosku w zakresie dostarczenia oryginału lub poświadczonego notarialnie odpisu pełnomocnictwa lub innego dokumentu, z którego wynika prawo do występowania w imieniu wnioskodawcy z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego dla osoby, która wniosek podpisała; przedstawienie dokumentu (lub kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem), z którego wynika sposób reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie oświadczeń woli i podpisywania dokumentów, tj. stosowne umocowanie dla osoby (lub osób), która ww. pełnomocnictwa udzieliła; wskazanie, czy interpretacja ma być udzielona w podatku dochodowym od osób fizycznych; wskazanie, czy Wnioskodawca występuje w roli płatnika czy podatnika, w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wniosek uzupełniono w terminie, tj. pismem z dnia 01.04.2010 r. (data nadania 01.04.2010 r. data wpływu 06.04.2010 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej działając na podstawie upoważnienia współwłaścicieli nieruchomości zawiera w imieniu współwłaścicieli umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, wystawia faktury VAT dla najemców i odprowadza z tego tytułu podatek dochodowy CIT-2. Wspólnota jest podatnikiem podatku od towarów i usług i rozlicza również podatek VAT-7 do Urzędu Skarbowego zgodnie z miejscem rejestracji Wspólnoty Mieszkaniowej. W związku z powyższym działaniem na koncie Wspólnoty pozostają kwoty należne współwłaścicielom tytułem zysku z najmu. Na podstawie podjętej każdorazowo uchwały dotyczącej wypłaty konkretnej kwoty na rzecz poszczególnych współwłaścicieli, Wspólnota zamierza przekazać współwłaścicielom należne im kwoty, stosownie do posiadanych udziałów we współwłasności nieruchomości, odprowadzając z tego tytułu podatek dochodowy na podstawie sporządzonej deklaracji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  W jaki sposób Wspólnota powinna przekazać współwłaścicielom należne im kwoty tytułem najmu, oraz w jaki sposób kwoty te powinny być opodatkowane?
2.  Czy Wspólnota może odprowadzać podatek na podstawie deklaracji PIT-8A i przekazać kwoty współwłaścicielom jako zysk netto, który nie będzie już uwzględniany w zeznaniu rocznym PIT-37?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ponieważ Wspólnota Mieszkaniowa zawiera w imieniu współwłaścicieli umowy najmu oraz wystawia faktury i odprowadza należny podatek VAT oraz podatek CIT-2, kwoty wypłacane współwłaścicielom powinny być przekazywane w kwotach netto, na podstawie udziału współwłaścicieli, po odprowadzeniu podatku dochodowego i sporządzeniu deklaracji CIT-8. Wspólnota Mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna odprowadzałaby podatek na podstawie deklaracji CIT-8. Kwoty przekazane współwłaścicielom byłyby zyskiem netto, który nie musiałby być uwzględniany w zeznaniu rocznym PIT-37.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, która funkcjonuje na podstawie przepisów ww. ustawy o własności lokali. Kwestie dotyczące wyboru członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej zostały określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Według art. 20 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Czynności zarządu dzieli się na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają, zgodnie z art. 22 ust. 2 tej ustawy, uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tych czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Jak z powyższego wynika, członkowie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej reprezentują pewną grupę osób (właścicieli lokali) i działają w jej interesie. Mając na uwadze powyższe, wypłacane przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie uchwały, dochody z najmu stanowić będą przychody z najmu dla współwłaścicieli nieruchomości.

Opodatkowanie dochodów osób fizycznych reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega uzyskany w roku podatkowym dochód (przychód) stanowiący dla osób fizycznych (podatników) przysporzenie majątkowe. W treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z kolei art. 8 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku, oraz z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, są obowiązane do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskany dochód przypadający na każdego wspólnika proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku. To współwłaściciele, nie Wspólnota Mieszkaniowa, rozliczają się z uzyskanego dochodu z najmu. Stąd, Wspólnota Mieszkaniowa nie jest uprawniona do wypłaty dochodów z najmu na rzecz współwłaścicieli w kwotach netto, tj. pomniejszonych o podatek dochodowy od osób fizycznych, gdyż dochód z najmu musi opodatkować sam podatnik. Tak więc, wspólnoty mieszkaniowe nie posiadają osobowości prawnej. Dochody Wspólnoty Mieszkaniowej uzyskane z najmu winny być przekazane poszczególnym współwłaścicielom nieruchomości stosownie do ich udziału we Wspólnocie. Pomimo tego, iż na Wspólnocie spoczywa obowiązek prowadzenia dokumentacji (ksiąg rachunkowych), co prowadzi do ustalenia przychodów, kosztów i dochodów Wspólnoty Mieszkaniowej, to należy jednak pamiętać, iż dochody z najmu podlegają rozdzieleniu na każdego wspólnika proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku. To wspólnicy, nie Wspólnota, rozliczają się z uzyskanego z najmu dochodu, wpłacając w razie konieczności zaliczki na podatek w ciągu roku podatkowego oraz składając na koniec roku podatkowego zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty).

Odprowadzanie przez Wspólnotę Mieszkaniową podatku od towarów usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) oraz podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) nie powoduje, że przychód uzyskany z najmu jest już opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stąd nieprawidłowe jest stanowisko Wspólnoty, że Wspólnota Mieszkaniowa zawiera w imieniu współwłaścicieli umowy najmu oraz wystawia faktury i odprowadza należny podatek VAT oraz podatek CIT-2, kwoty wypłacane współwłaścicielom powinny być przekazywane w kwotach netto, na podstawie udziału współwłaścicieli, po odprowadzeniu podatku dochodowego i sporządzeniu deklaracji CIT-8.

Reasumując, należy stwierdzić, iż:

*   Wspólnota Mieszkaniowa powinna przekazać współwłaścicielom należne im kwoty tytułem najmu w kwotach dochodu brutto. Opodatkowanie tych dochodów nastąpi przez współwłaścicieli lokali, którzy otrzymają dochody z najmu.
*   Wspólnota nie może odprowadzać podatku dochodowego od osób fizycznych za współwłaścicieli lokali wynajmowanych i przekazać kwoty współwłaścicielom jako zysk netto, który nie będzie już uwzględniany w zeznaniu rocznym.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze pytanie zawarte we wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego. Uwzględniając powyższe informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wszystkich zainteresowanych możliwe jest poprzez złożenie wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy Ordynacja podatkowa przez poszczególne osoby fizyczne (współwłaścicieli wynajmowanych lokali).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.