Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.478.2024.1.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-23
Teza: Najem nieruchomości gruntowych – miejsc postojowych.
Słowa kluczowe: miejsce-miejsce postojowe; najem; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1 Przepisy ogólne-Przedmiot opodatkowania-Osiągający przychody z tytułu najmu, dzierżawy 
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1-pkt 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 24 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

### W 2013 roku na podstawie umowy darowizny nabyła Pani między innymi współwłasność w nieruchomości gruntowej, na której znajdują się utwardzone miejsca postojowe, położonej na osiedlu mieszkaniowym, gdzie Pani zamieszkuje.

### W 2021 roku zniesiona została współwłasność przedmiotowej nieruchomości, w wyniku czego jej fragment z 16 utwardzonymi miejscami postojowymi oraz częścią gruntu nieutwardzonego, stał się Pani wyłączną własnością.

### Realizując prawo własności na części miejsc parkingowych (15 miejsc) położonych na Pani działce, założyła Pani blokady i rozpoczęła ich wynajem mieszkańcom osiedla, a także pracownikom tutejszych lokali usługowych.

### Umowy najmu miejsc postojowych zawierane są z każdym najemcą osobno, na czas określony bądź nieokreślony z umownym okresem wypowiedzenia. Czynsz najmu płacony jest na Pani rachunek bankowy. Każde miejsce postojowe oznaczone jest osobnym numerem i zabezpieczone blokadą.

### Nie posiada Pani żadnej zorganizowanej struktury do obsługi najmu – wszystkim zajmuje się Pani. W ramach najmu oferuje Pani jedynie wyznaczone miejsce postojowe na działce, każdy najemca obowiązany jest do samodzielnego odśnieżania, sprzątania i utrzymywania miejsc postojowych w dobrym stanie technicznym.

### Najem nie jest prowadzony w sposób ciągły, gdyż nie jest Pani w stanie przewidzieć jaka będzie ewentualnie rotacja najemców i czy wszystkie miejsca postojowe zostaną wynajęte.

### Nie podejmuje Pani żadnych wysiłków celem zwiększenia atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych najemców, na przykład poprzez remonty, reklamę czy usługi dodatkowe.

### Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Pani główny dochód pochodzi z umowy o pracę. Dodatkowo wynajmuje Pani jeden lokal mieszkalny oraz jeden lokal usługowy. Własność obu lokali nabyła Pani w drodze darowizny. Pani łączny przychód z tytułu najmu (2 lokale oraz działka z miejscami postojowymi) nie przekracza progu 100 000 zł przychodu rocznie. W związku z powyższym z tytułu najmu rozlicza się Pani z Urzędem Skarbowym, płacąc zryczałtowany podatek od osób fizycznych w wysokości 8,5%.

### Pytanie

### Czy opisane zdarzenie, tj. najem kilku fragmentów działki z przeznaczeniem na postój pojazdów w Pani sytuacji jest prawidłowo opodatkowany podatkiem od najmu prywatnego w wysokości 8,5%, a w przypadku przekroczenia progu 100 000 zł w roku stawką 12,5% od kwoty przekroczenia progu, czy też wymagane jest założenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie?

### Pani stanowisko w sprawie

W Pani przekonaniu zawierane przez Panią umowy najmu miejsc postojowych stanowią najem prywatny. Wiążą się one bowiem ze standardowym gospodarowaniem majątkiem osobistym podatnika (realizacją prawa własności) w ramach wykonywania zwykłego zarządu na tym majątku w celu zaspokojenia Pani potrzeb.

W wykonywaniu Pani prawa własności nie spełnia Pani przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej: nie posiada Pani zorganizowanej struktury organizacyjnej do obsługi najmu, nie podejmuje Pani żadnych kroków zmierzających do ulepszania miejsc postojowych, czy zwiększania ich atrakcyjności, nie współpracuje Pani także z żadną firmą pośredniczącą w wynajmie celem zapewnienia ciągłości najmu.

Pani ocena jest zbieżna z oceną przepisów prawa i interpretacji wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w podobnych zapytaniach, dostępnych w Internecie, wedle których prawidłowym sposobem rozliczenia z Urzędem Skarbowym wcześniej opisanego zdarzenia jest ryczałt od najmu prywatnego według stawki 8,5%.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

· zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

· brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

· wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

· prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

· osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W opisie sprawy wskazała Pani, że w 2013 roku na podstawie umowy darowizny nabyła Pani między innymi współwłasność w nieruchomości gruntowej, na której znajdują się utwardzone miejsca postojowe. W 2021 roku została zniesiona współwłasność przedmiotowej nieruchomości, w wyniku czego jej fragment z 16 utwardzonymi miejscami postojowymi oraz częścią gruntu nieutwardzonego stał się Pani wyłączną własnością. Realizując prawo własności, na części miejsc parkingowych (15 miejsc) położonych na Pani działce założyła Pani blokady i rozpoczęła ich wynajem. Umowy najmu miejsc postojowych zawierane są z każdym najemcą osobno, na czas określony bądź nieokreślony z umownym okresem wypowiedzenia. Czynsz najmu płacony jest na Pani rachunek bankowy. Każde miejsce postojowe oznaczone jest osobnym numerem i zabezpieczone blokadą. Nie posiada Pani żadnej zorganizowanej struktury do obsługi najmu. Najem nie jest prowadzony w sposób ciągły, gdyż nie jest Pani w stanie przewidzieć jaka będzie ewentualnie rotacja najemców i czy wszystkie miejsca postojowe zostaną wynajęte. Nie podejmuje Pani żadnych wysiłków celem zwiększenia atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych najemców, na przykład poprzez remonty, reklamę czy usługi dodatkowe. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Dodatkowo wynajmuje Pani jeden lokal mieszkalny oraz jeden lokal usługowy.

Zatem, najem nieruchomości gruntowej – miejsc postojowych – wskazanej we wniosku, będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z powyższego przepisu wynika zatem wysokość stawki ryczałtu, tzn. w odniesieniu do przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu do wysokości kwoty 100 000 zł stawka ta wynosi 8,5%, natomiast jeśli przychody te przekroczą kwotę 100 000 zł, wówczas od nadwyżki ponad tę kwotę należy stosować stawkę 12,5%.

**Podsumowanie: ma Pani prawo do opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości gruntowej – miejsc postojowych – na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w ramach najmu prywatnego z zastosowaniem stawki wynikającej** **z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).