Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.478.2024.4.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-06
Teza: Należy stwierdzić, że przedmiotem omawianej transakcji sprzedaży są oprócz prawa użytkowania wieczystego, zarówno nieruchomość (Budynek), jak i ruchomości (Naniesienia). Wbrew temu co stwierdzili Państwo w opisie zdarzenia (jego uzupełnieniu) – Naniesienia podstawie przepisów Kodeksu cywilnego należy uznać za ruchomości. To oznacza, że w części umowy sprzedaży dotyczącej prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz Budynku, zastosowanie znajdzie uregulowanie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym w tej części transakcja, tj. dotycząca dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu i Budynku, będzie opodatkowana podatkiem PCC. Odnosząc się zatem do transakcji sprzedaży w części dotyczącej Naniesień znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem PCC; ta część transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. b

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

\- w części dotyczącej sprzedaży budowli i urządzeń budowlanych, określonych we wniosku jako Naniesienia – jest nieprawidłowe,

\- w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

19 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 listopada 2024 r. (wpływ 21 listopada 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. (dalej jako: Dostawca)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) (dalej jako: Nabywca)

NIP: (…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Uwagi wstępne.

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Dostawca”) prowadzi działalność gospodarczą przede wszystkim (główny przedmiot działalności) w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz najmu powierzchni znajdujących się w budynkach. W związku z wykonywaną działalnością Dostawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Dostawca planuje zawarcie umowy z (…) (dalej: „Nabywca”, a łącznie z Dostawcą: „Zainteresowani” lub „Strony”), w ramach której dokona zbycia (sprzedaży, dalej: „Transakcja”): prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o planowej powierzchni ok. (…) m2 (dalej: „Nieruchomość”) wraz z prawem własności znajdujących się na niej:

(i) budynku czterokondygnacyjnego o przeznaczeniu: budynek (…) (…) (dalej: „Budynek"), który został wybudowany i oddany do użytkowania przed nabyciem Nieruchomości przez Dostawcę (tj. przed grudniem 2019 r.), jak też jeszcze przed nabyciem Nieruchomości przez Dostawcę był modernizowany oraz

(ii) budowli i urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (dalej łącznie: „Naniesienia”), o których szerzej w dalszej części opisu (związanych funkcjonalnie z Budynkiem i jego obsługą).

Nieruchomość zostanie przed Transakcją wydzielona z obecnej nieruchomości, obejmującej działki ewidencyjne nr (…) (dalej: „Obecna Nieruchomość”).

Nabywca jest podmiotem prowadzącym co do zasady działalność statutową w zakresie (…). W określonym/ograniczonym zakresie Nabywca prowadzi również inną działalność (gospodarczą), w związku z czym jest on zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Nabycie Obecnej Nieruchomości przez Dostawcę.

Dostawca nabył Obecną Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim obiektów (budynków, budowli i urządzeń budowlanych) na mocy umowy sprzedaży zawartej z poprzednim właścicielem (dalej: „Poprzedni właściciel”) (…) 2019 r.

Transakcja, na mocy której Dostawca nabył prawo użytkowania wieczystego Obecnej Nieruchomości (wraz z istniejącymi na niej budynkami, budowlami oraz urządzeniami budowlanymi), została:

(i) w części przypadającej na powierzchnię Obecnej Nieruchomości, wynoszącą ok. (…) m2 (część działki nr (…)), na której znajduje się Budynek oraz Naniesienia, objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (ze względu na pozostanie przez Dostawcę oraz Poprzedniego właściciela przy zwolnieniu uregulowanym w tym przepisie),

(ii) w pozostałym zakresie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki, tj. 23% (z uwagi na rezygnację przez Dostawcę oraz Poprzedniego właściciela na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ww. art.).

Opis przedmiotu Transakcji.

Jak wspomniano, przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż przez Dostawcę i nabycie przez Nabywcę prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości (gruntu) wraz z własnością posadowionych w/na niej obiektów, tj. Budynku oraz Naniesień.

Co się tyczy tych ostatnich, to na części Obecnej Nieruchomości, która po podziale będzie stanowić Nieruchomość, znajdują się aktualnie (i będą znajdować w dacie Transakcji) następujące Naniesienia:

a) utwardzone jezdnie, chodniki i plac postojowy – PKOB – 2112,

b) ogrodzenie – PKOB – 2420,

c) sieć/przyłącze kanalizacji sanitarnej – PKOB – 2223,

d) sieć/przyłącze wodociągowe – PKOB – 2222,

e) sieć energetyczna – PKOB – 2224,

f) sieć/przyłącze ciepłownicze – PKOB – 2222,

g) sieć/przyłącze teletechniczne – PKOB – 2224.

Budynek oraz wszystkie Naniesienia zostały w całości wzniesione przed ich nabyciem przez Dostawcę (tj. przed (…) 2019 r.).

Od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego Obecnej Nieruchomości oraz własności posadowionych na niej budynków (w tym Budynku) i naniesień (w tym Naniesień), tj. od (…) 2019 r., Budynek oraz Naniesienia nie były przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń, których wartość – rozpatrywana per dany obiekt – przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. Dostawca (ani Nabywca) nie planuje przy tym ponosić takich nakładów do dnia sfinalizowania Transakcji.

Po nabyciu od Poprzedniego właściciela Dostawca wykorzystywał do tej pory budynki (w tym Budynek) i naniesienia (w tym Naniesienia) znajdujące się na Obecnej Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, polegającej na ich wynajmie na rzecz wybranych najemców; w szczególności Budynek/Naniesienia był/jest (i będzie do daty Transakcji) przedmiotem wynajmu na rzecz Nabywcy na podstawie umowy najmu z (…) 2010 r. ze zm. Między innymi w związku z tym, w zakresie, w jakim na transakcji z Poprzednim właścicielem został naliczony podatek od towarów i usług, został on też odliczony przez Dostawcę.

Strony przewidują, iż w ramach Transakcji Nabywca nabędzie/może nabyć od Dostawcy (zostaną na niego przeniesione) także następujące elementy (składniki majątkowe) związane bezpośrednio z Nieruchomością (znajdującymi się na niej obiektami):

\- dokumenty, w szczególności dokumentacja prawna, dokumentacja techniczna, budowlana itp./itd.,

\- wybrane umowy na dostawy mediów.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne niż ww. składniki majątku Dostawcy, w tym jego należności i zobowiązania, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, w tym związane z Nieruchomością. Zgodnie z intencją Zainteresowanych Nabywca nabędzie od Dostawcy prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z Budynkiem i Naniesieniami (oraz ew. innymi wybranym składnikami jw.) bez obciążeń i roszczeń osób trzecich. W szczególności w wyniku Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione:

\- ewentualne kredyty/umowy na finansowanie,

\- zobowiązania wobec podmiotów trzecich powstałe do dnia dokonania dostawy (jakkolwiek przedmiotem przeniesienia),

\- księgi rachunkowe Dostawcy związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą,

\- firma Dostawcy (ani nazwa jego przedsiębiorstwa),

\- środki pieniężne,

\- znaki towarowe,

\- licencje,

\- tajemnice przedsiębiorstwa Dostawcy, w tym m.in. know-how związany z jego działalnością,

\- pracownicy Dostawcy,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów, które Dostawca zawarł ze swoimi usługodawcami/dostawcami towarów – związane, jak i niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością (np. z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych lub administracyjnych),

\- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Obecną Nieruchomością (w tym w części dotyczącej Budynku i Naniesień),

\- prawa i obowiązki z umowy najmu Budynku (co wynika z faktu, iż to Nabywca jest aktualnym najemcą tego obiektu – w rezultacie, w następstwie zakupu Budynku przez Nabywcę, umowa ta wygaśnie – w wyniku tzw. konfuzji).

Generalnym założeniem Zainteresowanych jest, aby przedmiotem transferu (cesji na rzecz Nabywcy) nie były również prawa/obowiązki wynikające z zawartych przez Dostawcę umów na dostawy mediów, np. wody, energii elektrycznej, usług telekomunikacyjnych, internetu, usług odbioru odpadów/nieczystości, obsługi technicznej, sprzątania i ochrony Budynku. Umowy takie zostaną wypowiedziane bądź rozwiązane przez Dostawcę przed dokonaniem Transakcji. W przypadku wybranych umów, w tym w szczególności umów dotyczących dostaw energii elektrycznej, wody, usług ochrony Budynku, czynności związane z wypowiedzeniem/rozwiązaniem mogą jednak zostać dokonane/wywrzeć skutek już po sfinalizowaniu Transakcji (zawarciu umowy sprzedaży) i z tego powodu Nabywca może zawrzeć lub stać się stroną nowej umowy z dostawcą ww. mediów/usług już po wydaniu Nieruchomości przez Dostawcę. Konieczność nieprzerwanego utrzymania wybranych umów (kontynuowania dostaw towarów/świadczenia usług przez kontrahentów) wynikać będzie z wymogów dotyczących bezpieczeństwa lub wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców towarów/świadczących usługi.

Niemniej Zainteresowani nie wykluczają sytuacji, w której w związku z zakładaną sprzedażą Nieruchomości na Nabywcę przejdą jednak prawa i obowiązki wynikające z niektórych/wybranych spośród ww. umów. Ewentualna cesja może wynikać z:

(i) konieczności zapewnienia ciągłości dostaw ww. mediów i/lub

(ii) wymogów wynikających z umów zawartych z dostawcami mediów (w szczególności dotyczących bezpieczeństwa, wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców lub uniknięcia kar umownych z tytułu przedterminowego rozwiązania/wypowiedzenia umowy).

Uwagi dodatkowe.

Zainteresowani wskazują, że Budynek/Naniesienia nie są wyodrębnione organizacyjnie w ramach struktury Dostawcy jako dział, oddział czy wydział. Aktywa, które będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy nie są również wydzielone organizacyjnie/dokumentacyjnie w żaden inny sposób w ramach Dostawcy (jego przedsiębiorstwa). Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, których postanowienia przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości wraz z Budynkiem/Naniesieniami (przedmiotu Transakcji).

Nieruchomość nie została (i nie będzie) również wyodrębniona w ramach Dostawcy na płaszczyźnie finansowej (przy czym w praktyce możliwe jest/będzie wyodrębnienie/zidentyfikowanie przypadających na nią przychodów i kosztów ponoszonych w związku z Obecną Nieruchomością).

Dostawca nie zatrudnia (i nie będzie zatrudniać do dnia Transakcji) pracowników, dla których przedmiot Transakcji stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży z mocy prawa przeszedłby na Nabywcę – zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.

Co do zasady, intencją Nabywcy jest prowadzenie/kontynuowanie (po Transakcji) wykorzystania Nieruchomości (oraz Budynku i Naniesień) do działalności statutowej, tj. (…). Nabywca nie wyklucza jednak sytuacji, w której część powierzchni/pomieszczeń znajdujących się w Budynku (lub Naniesień) zostanie przeznaczona dla innych celów, w szczególności zostanie wynajęta osobom trzecim. Ponadto intencją Nabywcy, aktualną na dzień złożenia wniosku, jest przeprowadzenie w Budynku (oraz ew. w odniesieniu do wybranych Naniesień) prac remontowych, jak też o charakterze inwestycyjnym, polegających na przebudowie oraz możliwej rozbudowie Budynku (np. w zakresie aranżacji (…) na użytek Nabywcy, tj. przeprowadzenia nowego podziału funkcjonalnego Budynku wraz z wykonaniem nowych ścian działowych, sufitów oraz wszystkich niezbędnych instalacji – wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej wraz z klimatyzacją oraz elektrycznej).

Powyżej wskazano, że przewiduje się, że Nabywca może przystąpić do cesji zawartych przez Dostawcę umów na dostawę mediów czy umów serwisowych lub też zawrze je samodzielnie z wybranymi przez siebie podmiotami. Nabywca zatem podejmie dodatkowe działania w celu prowadzenia zakładanej przez siebie działalności i nie planuje docelowo kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej do tej pory przez Dostawcę.

Transakcja, zgodnie z planami Stron (aktualnymi na moment złożenia wniosku), powinna mieć miejsce do (…) 2025 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że żadne z naniesień (zdefiniowanych we wniosku jako: Naniesienia) stanowiących budowlę lub urządzenie budowlane (znajdujących się na Nieruchomości, której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem zakładanej sprzedaży), nie stanowi ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie żadne z Naniesień nie stanowi części składowej Budynku (każde z Naniesień stanowi obiekt samodzielny – budowlę lub urządzenie budowlane trwale związane z gruntem).

Wskazują Państwo, że żadne z Naniesień nie stanowi własności przedsiębiorstwa przesyłowego (każdy z tych obiektów jest własnością Dostawcy).

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkiem oraz Naniesieniami będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, ponieważ sprzedaż (dostawa w rozumieniu podatku od towarów i usług) Nieruchomości oraz posadowionych na niej obiektów (Budynku i Naniesień) będzie/zostanie zwolniona z podatku od towarów i usług, to będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy, w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W myśl art. 2 ust. 4 lit. a) (winno być: art. 2 pkt 4 lit. a)) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a. Natomiast zgodnie z lit. b) tego przepisu, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem (\`(...)\`) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część (\`(...)\`)”.

Wskazują Państwo, że planowana przez Strony dostawa Nieruchomości (wraz z Budynkiem i Naniesieniami):

\- nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym transakcja ta będzie podlegać ustawie o podatku od towarów i usług,

\- będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, do Transakcji znajdzie zastosowanie (winno być: nie znajdzie zastosowania) wyłączenie z katalogu czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, przewidziane dla czynności objętych zwolnieniem z podatku od towarów i usług (w postaci dostawy nieruchomości). W rezultacie na Nabywcy będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Dostawcy Nieruchomości zabudowanej Budynkiem oraz Naniesieniami.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – od umowy sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada _superficies solo cedit,_ zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 cyt. Kodeksu wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 ww. Kodeksu).

Odrębna własność budynków (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku budynków i ich części składowych, pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa towaru lub świadczenie usługi, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Dostawca) planuje sprzedaż na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Nabywcy) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (Nieruchomość) wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynku oraz budowli i urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Naniesienia). Wskazali Państwo jednocześnie, że żadne z Naniesień nie stanowi ruchomości oraz, że żadne z naniesień nie stanowi części składowej budynku – każde z naniesień stanowi obiekt samodzielny.

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.432.2024.3.JSU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- dostawa Budynku oraz Naniesień (budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na działkach), wraz z gruntem na których obiekty te są/będą posadowione, będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Państwa zdaniem, ponieważ sprzedaż (dostawa w rozumieniu podatku od towarów i usług) Nieruchomości oraz posadowionych na niej obiektów (Budynku i Naniesień) będzie/zostanie zwolniona z podatku od towarów i usług, to będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić, ponieważ opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie w opisanej sytuacji tylko ta część umowy sprzedaży, która obejmuje prawo wieczystego użytkowania gruntu (Nieruchomość) i Budynek.

Z treści wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu (Nieruchomość) wraz z własnością posadowionych w/na niej obiektów, tj. Budynku oraz budowli i urządzeń budowlanych (Naniesień) – tj. utwardzone jezdnie, chodniki, plac postojowy, ogrodzenie, sieć/przyłącze kanalizacji sanitarnej, sieć/przyłącze wodociągowe, sieć energetyczna, sieć/przyłącze ciepłownicze, sieć/przyłącze teletechniczne.

Jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług – dostawa będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

To oznacza, że w części umowy sprzedaży dotyczącej prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz Budynku, zastosowanie znajdzie uregulowanie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym w tej części transakcja, tj. dotycząca dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu i Budynku, będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W tej części należy więc podzielić Państwa stanowisko.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie natomiast podlegała ta część sprzedaży, której przedmiotem będą budowle i urządzenia budowlane (Naniesienia).

W związku z przytoczonymi wcześniej przepisami oraz w oparciu o treść wniosku należy stwierdzić, że przedmiotem omawianej transakcji sprzedaży są oprócz prawa użytkowania wieczystego, zarówno nieruchomość (Budynek), jak i ruchomości (Naniesienia). Z opisu zdarzenia przyszłego wynika bowiem, że na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu zlokalizowane są naniesienia (budowle, urządzenia budowlane), które w świetle przywołanych przepisów nie stanowią nieruchomości ani ich części. Z treści wniosku wynika, że nie są one częścią składową Budynku (nieruchomości budynkowej). Nie mogą też być częścią składową nieruchomości gruntowej, gdyż przedmiotem sprzedaży nie jest nieruchomość gruntowa lecz prawo wieczystego użytkowania gruntu. Zatem – wbrew temu co stwierdzili Państwo w opisie zdarzenia (jego uzupełnieniu) – Naniesienia podstawie przepisów Kodeksu cywilnego należy uznać za ruchomości.

Odnosząc się zatem do transakcji sprzedaży w części dotyczącej utwardzonych jezdni, chodników, placu postojowego, ogrodzenia, sieci/przyłączy kanalizacji sanitarnej, sieci/przyłączy wodociągowych, sieci energetycznej, sieci/przyłączy ciepłowniczych, sieci/przyłączy teletechnicznych, należy stwierdzić, że w oparciu o art. 46 i 48 w związku z art. 235 Kodeksu cywilnego również dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych ta część transakcji winna być traktowana jako sprzedaż ruchomości.

Z uwagi zatem na fakt, że dostawa ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w analizowanej sprawie, w odniesieniu do ww. składników, znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie w odniesieniu do umowy sprzedaży w części dotyczącej powyższych składników, znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych; ta część transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym w tym zakresie stanowisko Państwa należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w określonym przez Państwa zakresie. Nie roztrzyga ona o innych wyłączeniach, o których mowa w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-3.4012.432.2024.3.JSU.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.