Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.224.2021.3.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-06
Teza: opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; plan-plan zagospodarowania przestrzennego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 marca 2021 r. (data wpływu 30 marca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 14 czerwca 2021 r. (data wpływu 14 czerwca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 2 czerwca 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.224.2021.2.JG (doręczone Stronie 6 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 14 czerwca 2021 r. (data wpływu 14 czerwca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 2 czerwca 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.224.2021.2.JG.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca 5 września 2014 r. na podstawie aktu notarialnego otrzymał darowiznę do swojego majątku osobistego od rodziców nieruchomość rolną niezabudowaną oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka geodezyjna numer 1 o powierzchni 2,100 ha.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów są to grunty o powierzchni (ha):

1.  R IIIb - 0,12 ha grunty orne;
2.  R IVa - 0,65 ha grunty orne;
3.  R IVb - 0,86 ha grunty orne;
4.  R IV - 0,33 ha grunty orne;
5.  Ps VI - 0,14 ha pastwiska

\- razem - 2,10 ha. W 2017 r. działka nr 1 została podzielona na trzy odrębne działki tj. 2; 3; 4. Dnia 30 stycznia 2018 r. Wnioskodawca zawarł umowę z Zakładem w sprawie możliwości uzbrojenia terenu w urządzenia wodociągowe działek pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną powstałych w wyniku podziału działek nr ewidencyjny 2; 3; 4.

Dnia 10 kwietnia 2018 r. do Wójta Gminy Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla powyższych inwestycji - na terenie działki 2 i 3 na budowę 9-ciu domków jednorodzinnych na działce nr 3.

Dnia 6 lipca 2018 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję wydaną przez Wójta Gminy o warunkach zabudowy dla zamierzenia polegającego na realizacji zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej - budowa 9 domów z garażami wbudowanymi na działce nr 3 położonej w obrębie geodezyjnym.

Dnia 17 czerwca 2019 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję wydaną przez Wójta Gminy, który zatwierdza podział nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna nr 3 o powierzchni 0,9695 ha na następujące działki:

1.  nr 6 o powierzchni 0,1077 ha;
2.  nr 7 o powierzchni 0,1077 ha;
3.  nr 8 o powierzchni 0,1077 ha;
4.  nr 9 o powierzchni 0,1077 ha;
5.  nr 10 o powierzchni 0,1077 ha;
6.  nr 11 o powierzchni 0,1077 ha;
7.  nr 12 o powierzchni 0,1077 ha;
8.  nr 13 o powierzchni 0,1078 ha;
9.  nr 14 o powierzchni 0,1078 ha;

\- łącznie: 0,9695 ha. Dnia 26 października 2019 r. Wnioskodawca otrzymał od Wójta Gminy decyzję o warunkach zabudowy o treści „ustalam warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie 8 domów jednorodzinnych wolnostojących na działce nr 4 oraz budowie drogi wewnętrznej na działce nr 2.

Dnia 30 marca 2020 r. Wnioskodawca otrzymał od Wójta Gminy decyzję w sprawie nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 4 o powierzchni 0,7598 ha objętej księgą wieczystą która zatwierdza podział geodezyjny na następujące działki:

*   nr 15 o powierzchni 0,0910 ha;
*   nr 16 o powierzchni 0,0937 ha;
*   nr 17 o powierzchni 0,0964 ha;
*   nr 18 o powierzchni 0,0950 ha;
*   nr 19 o powierzchni 0,0975 ha;
*   nr 20 o powierzchni 0,0960 ha;
*   nr 21 o powierzchni 0,0946 ha;
*   nr 22 o powierzchni 0,0956 ha;

razem: 0,7598 ha. Gmina nie posiada obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego dnia 14 grudnia 2019 r. Wnioskodawca otrzymał postanowienie, gdzie ustalono, że wstępny projekt podziału nieruchomości położonej, oznaczonej jako działka nr 4, nr 3 nie jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami umożliwiającymi zagospodarowanie nieruchomości.

Dnia 24 stycznia 2019 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej na działkach nr 23, 24, 25.

Na podstawie powyższych decyzji Wnioskodawca podzielił nieruchomość na 17 działek oraz do każdej działki doprowadził wodę i kanalizację.

Powyższe dane dotyczą stanu faktycznego.

Ponieważ Wnioskodawca ma duże trudności finansowe chce sprzedać wszystkie działki.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że sprzedaży będą podlegać działki nr: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 22. Działka 24 od momentu nabycia w drodze darowizny nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana. Na jej terenie nie były świadczone usługi, Wnioskodawca jedynie poniósł koszty w zakresie budowy kanalizacji oraz podłączył wodę. Działka nr 24 jak i działki powstałe w wyniku jej podziału nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej czynności o podobnym charakterze. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna oraz jest czynnym podatnikiem VAT. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane do żadnych czynności. Wnioskodawca nie zawarł umowy przedwstępnej z przyszłym nabywcą ani nabywcami, nie udzielał pełnomocnictwa nabywcy ani nabywcom do działania w moim imieniu. Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy jako podatnika VAT nie jest związana ze sprzedażą powyższych działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jeżeli Wnioskodawca zdecyduje się na sprzedaż działek z ustalonymi warunkami zabudowy, to czy z tytułu takiej transakcji będzie musiał zapłacić podatek VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca nie jest rolnikiem prowadzącym gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie wykorzystuje nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Za doprowadzenie wody i kanalizacji Wnioskodawca poniósł koszty w wysokości 55.000 zł. Czynności podejmowane w związku ze sprzedażą nieruchomości Zainteresowany będzie podejmował w sposób okazjonalny.

Czynności związane ze sprzedażą działek nie miały cech zorganizowania. Jest to sprzedaż pojedynczego majątku. Uzyskanie warunków zabudowy i opcjonalne uzyskanie pozwolenia na budowę, nie daje podstaw do przyjęcia, aby działania Wnioskodawcy w sposób istotny odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a już z pewnością do uznania, że dokonujący sprzedaży tej nieruchomości z warunkami zabudowy jakie by one nie były i opcjonalnie z pozwoleniem na budowę, uczynił sobie z tego stałe źródło dochodu zarobkowania. Jest to czynność jednorazowa polegająca na wyzbyciu się składników majątku nabytego w formie darowizny, który dotąd był wykorzystywany do realizacji określonych potrzeb rodziny.

Podział działek na mniejsze, wydzielenie drogi, doprowadzenie wody i kanalizacji mieszczą się zatem w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wszystkie prace i przeznaczenie działek określające możliwy sposób jej wykorzystania wpływa na wartość działki. Według Wnioskodawcy wszystkie te działania mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Wobec powyższych danych Wnioskodawca uważa, że spełnia warunki zawarte w art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższa sprzedaż działek powinna być zwolniona z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca 5 września 2014 r. otrzymał w darowiźnie do swojego majątku osobistego od rodziców nieruchomość rolną niezabudowaną oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka geodezyjna numer 1. W 2017 r. działka nr 1 została podzielona na trzy odrębne działki tj. 2; 3; 4. Dnia 30 stycznia 2018 r. Wnioskodawca zawarł umowę z Zakładem Gospodarki Komunalnej w Jezierzycach w sprawie możliwości uzbrojenia terenu w urządzenia wodociągowe działek pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną powstałych w wyniku podziału działek nr ewidencyjny 2, 3 i 4. Dnia 10 kwietnia 2018 r. do Wójta Gminy Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla powyższych inwestycji - na terenie działki 2 i 3 na budowę 9-ciu domków jednorodzinnych na działce nr 3. Dnia 6 lipca 2018 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia polegającego na realizacji zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej - budowa 9 domów z garażami wbudowanymi na działce nr 3. Dnia 17 czerwca 2019 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję, która zatwierdza podział nieruchomości nr 3 na następujące działki nr: 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14. Dnia 26 października 2019 r. Wnioskodawca otrzymał od Wójta Gminy decyzję o warunkach zabudowy dla budowy 8 domów jednorodzinnych wolnostojących na działce nr 4 oraz budowie drogi wewnętrznej na działce nr 2. Dnia 30 marca 2020 r. Wnioskodawca otrzymał od Wójta Gminy decyzję w sprawie nieruchomości nr 4 która zatwierdza podział geodezyjny na następujące działki nr: 15; 16; 17; 18; 19; 20; 21; 22. Gmina nie posiada obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego dnia 14 grudnia 2019 r. Dnia 24 stycznia 2019 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej na działkach nr 23, 24, 25. Na podstawie powyższych decyzji Wnioskodawca podzielił nieruchomość na 17 działek oraz do każdej działki doprowadził wodę i kanalizację. Wnioskodawca zamierza sprzedać wszystkie działki.

W tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek nr: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 22.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jak z wniosku wynika, Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 1 na 17 mniejszych działek. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że wystąpił i uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla budowy domów jednorodzinnych i drogi wewnętrznej oraz do każdej działki doprowadził wodę i kanalizację.

Należy więc stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaż przedmiotowych działek Wnioskodawca będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikiem podatku VAT, a planowana sprzedaż będzie wypełniała znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, dokonującego sprzedaży wypełniającej znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 22 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży powyższych działek.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z wniosku wynika, że działki będące przedmiotem sprzedaży na podstawie wydanych decyzji o warunkach zabudowy stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy);
*   nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył pierwotną działkę nr 1 na podstawie aktu notarialnego umowy darowizny sporządzonego 5 września 2014 r. - do majątku osobistego. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w żaden sposób nie wykorzystywał działki nr 1, a dla zastosowania zwolnienia z powołanego przepisu konieczne jest aby podatnik wykorzystywał nieruchomość do działalności zwolnionej (nie są zatem spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędne do zastosowania zwolnienia z powołanego artykułu).

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż działek nr 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 22 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Reasumując, dostawa działek dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz doprowadzono wodę i kanalizację będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawca od tej transakcji będzie zobowiązany uiścić ten podatek.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy działek od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.