Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-661/09/EA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-09-29
Teza: Zwolnienie od podatku od towarów i usług dla transakcji zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków i budowli.
Słowa kluczowe: budynek-budynek używany; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; stawka-stawki podatku; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2009r. (data złożenia 26 czerwca 2009r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 września 2009r., (data złożenia 2 września 2009r.) oraz pismem z dnia 22 września 2009r. (data złożenia 23 września 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia dla transakcji zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków i budowli – **jest nieprawidłowe.**

****

UZASADNIENIE

W dniu 26 czerwca 2009r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia dla transakcji zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynków i budowli.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 września 2009r., (data złożenia 2 września 2009r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 25 sierpnia 2009r. oraz pismem z dnia 22 września 2009r. (data złożenia 23 września 2009r.).

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:**

****

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej składającej się min. z działki gruntowej zabudowanej w całości o numerze 114/57. Na tej działce znajdują się następujące budynki i budowle:

*   ogrodzenie wewnętrzne

*   ogrodzenie zewnętrzne

*   plac

*   budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno - administracyjną:

*   budynek magazynu karbidu

*   budynek wytwórni acetylenu

*   latarnie oświetleniowe

*   linia średniego napięcia

*   sieć niskiego napięcia z oświetleniem terenu.

Nieruchomość ta jest objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w R. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Prawo użytkowania wieczystego wygaśnie 5 grudnia 2089r. Powyższe prawo użytkowania wieczystego wraz z budynkami stanowiącymi odrębną nieruchomość Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży w dniu 23 czerwca 1999r.

Wówczas sprzedaż nieruchomości na rzecz wnioskodawcy była zwolniona z VAT na zasadzie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług z 1993r. Ww. nieruchomość objęta powyższym prawem znajduje się na terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego.

W stosunku do tych obiektów nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż sprzedawca tych obiektów korzystał ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT z 1993r.

Wnioskodawca w okresie posiadania nieruchomości skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nakładami na ulepszenia opisanymi powyżej.

Obecne wartości księgowe budynków i budowli przedstawiają się następująco:

*   budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno - administracyjną: modernizowany (ulepszany), nakłady większe niż 30%, wartość księgowa netto budynku na dzień dzisiejszy: 18.194,29 zł;

*   budynek magazynu karbidu: nieremontowany, bez żadnych nakładów, jego wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy: 597,57 zł;

*   budynek wytwórni acetylenu: modernizowany (ulepszany), nakłady większe niż 30%, jego wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy: 1.568,51 zł;

*   latarnie oświetleniowe: bez nakładów, wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy: 0 zł;

*   linia średniego napięcia: wykonana nowa w 2000r., wartość brutto 73.202,03 zł, jej wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy: 43.006,15 zł;

*   sieć niskiego napięcia z oświetleniem terenu: wykonana w 2000r., wartość brutto: 43.048,79 zł, jej wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy : 26.098,34 zł;

*   plac został zrobiony zupełnie nowy, jego wartość brutto: 850.069,05 zł;

*   ogrodzenie wewnętrzne - całkiem nowe w 2000r., jego wartość brutto 21.047,00 zł (bez żadnych zmian)

*   ogrodzenie zewnętrzne - powstało w miejscu starego, istniejącego już ogrodzenia, część jego starych elementów została wykorzystana, natomiast większa część całego ogrodzenia jest nowa. Wartość zakupu z 1999r.: 24.805,00 zł natomiast jego wartość brutto : 90.715,21 zł.

Wnioskodawca zamierza sprzedać na rzecz nabywcy będącego podatnikiem VAT prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości objętej działką 114/57 wraz z prawem własności powyżej opisanych budynków i budowli posadowionych na tej działce.

Symbole PKOB budynków i budowli, które będą przedmiotem dostawy:

*   Ogrodzenie wewnętrzne, zewnętrzne, plac 2420

*   Budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno-administracyjną 1220

*   Budynek magazynu karbidu 1252

*   Budynek wytwórni acetylenu 1251

*   Latarnie oświetleniowe 2112

*   Linia średniego napięcia, sieć niskiego napięcia z oświetleniem terenu 2214.

Ulepszenie obiektów nastąpiło w 2000r. a dostawa jest przewidywana na rok 2009.

W rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie (nie są to obiekty mieszkalne).

Dla terenu, na którym położona jest nieruchomość, będąca przedmiotem zapytania brak jest planu zagospodarowania przestrzennego gminy ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Data wybudowania placu to 2000 rok. Linia energetyczna: Wnioskodawca korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego. Ogrodzenie zewnętrzne: ulepszenie starego ogrodzenia powyżej 30% wartości, Wnioskodawca korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego. Ulepszone budynki i budowle są w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, ale nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 5 lat. Budynki i budowle (ulepszone) były wynajmowane, ale okres dzierżawy nie przekroczył 5 lat. Pierwsza umowa najmu pomieszczeń biurowych była zawarta na okres od dnia 1 lutego 2002r. do dnia 31 maja 2002r. Pierwsza umowa najmu placu utwardzonego była zawarta od dnia 1 lutego 2002r. do dnia 31 maja 2002r.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

****

Czy transakcja zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę 114/57 oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na tej działce podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług i w jakim zakresie?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 ust. 6 ww. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Zgodnie z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie gruntów będących przedmiotem użytkowania wieczystego. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, iż zamierza dokonać zbycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się z działki gruntu 114/57 zabudowanej budynkami oraz budowlami, z których część została wyremontowana i nakłady przekroczyły 30% ich wartości. Nadto ogrodzenie wewnętrzne i plac zostały wzniesione na tej działce jeszcze w 2000r. Należy wskazać, że zgodnie z objaśnieniami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316) przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Natomiast obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego obiektem budowlanym jest:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami.

Budowlą jest każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolnostojące maszty antenowe, wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolnostojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze; pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W świetle powyższego należy stwierdzić opisane w stanie faktycznym obiekty istniejące na działce 114/57, tj. Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej składającej się m.in. z działki gruntowej zabudowanej w całości o numerze 114/57. Na tej działce znajdują się następujące budynki i budowle:

*   ogrodzenie wewnętrzne

*   ogrodzenie zewnętrzne

*   plac

*   budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno - administracyjną

*   budynek magazynu karbidu

*   budynek wytwórni acetylenu

*   latarnie oświetleniowe

*   linia średniego napięcia

*   sieć niskiego napięcia z oświetleniem terenu

\- są towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zatem opisana przyszła transakcja podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Jednakże zarówno ustawa, jak i przepisy wykonawcze do ustawy przewidują opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli, lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku budowli lub ich części minął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy, lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ich ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ponadto - w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 czerwca 1999r. Sprzedawca obiektów korzystał ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ówcześnie obowiązujących przepisów. Wnioskodawca w okresie posiadania nieruchomości ponosił wydatki na ulepszenie niektórych obiektów, które były wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. W przedmiotowej sprawie planowana przez Wnioskodawcę dostawa opisanych powyżej budynków i budowli nabytych w dniu 23 czerwca 1999r. (wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntów, na których się one znajdują) nie będzie pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy o VAT. W przypadku bowiem przedmiotowej dostawy nie wystąpi oddanie do użytkowania tych budynków i budowli w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, po jej wybudowaniu czy też ulepszeniu.

W konsekwencji, w świetle przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego oraz powołanych wyżej regulacji, stwierdzić należy, że zbycie przez Wnioskodawcę budynków i budowli korzystać będzie jedynie częściowo ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT - tj. w zakresie tych obiektów, które nie były ulepszane nakładami przewyższającymi 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. W myśl § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku od towarów i usług zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części tych budynków lub budowli jeśli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, iż stawka podatku VAT, obejmująca zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budowlami, uzależniona jest od stawki, jaka obowiązuje przy dostawie tych budowli. Jeżeli zatem dostawa budowli posadowionych na nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, to zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym te budowle są posadowione jest również zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT.

Jak wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to w praktyce, że grunt zostaje opodatkowany tą samą stawką podatku, jaka obowiązuje w stosunku do sprzedawanego budynku (budowli). I tak, jeśli:

*   sprzedawany budynek opodatkowany jest według stawki podstawowej, także i grunt, na którym wybudowano budynek, opodatkowany jest według stawki 22%,

*   przedmiotem sprzedaży jest budynek opodatkowany stawką 7%, także i grunt podlega takiej samej stawce,

*   przedmiotem sprzedaży jest budynek, korzystający ze zwolnienia z VAT, zwolnienie to obejmuje także grunt, na którym posadowiony jest budynek.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest kompleks budynków i budowli, do których stosuje się różne stawki podatkowe (również zwolnienie), to należy przypisać części gruntu do poszczególnych budynków. Przepisy nie określają w jaki sposób należałoby tego dokonać. Mimo, że ani przepisy samej ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają żadnych wskazówek dotyczących sposobu wyliczenia tych części, w praktyce przyjmuje się, iż możliwe jest przyjęcie dwóch rozwiązań, tj.:

1.  podział gruntu według klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynków/budowli podlegających poszczególnym stawkom w ogólnej powierzchni budynków/budowli znajdujących się na tej działce) lub
2.  podział powierzchni gruntu według klucza wartościowego (udziału wartości budynków/budowli podlegających poszczególnym stawkom w wartości ogółem wszystkich budynków lub budowli znajdujących się na tej działce).

Wnioskodawca opowiada się za metodą nr 2, tj. podział wg klucza wartościowego. Zdaniem Wnioskodawcy - z uwagi na specyfikę sytuacji, nie jest możliwe rozdzielenie powierzchniowe metodą nr 1 (np ogrodzenia nie zajmują żadnej powierzchni).

Taki sposób przyporządkowania w przypadku prawa wieczystego użytkowania gruntu do różnego rodzaju budynków i wynikające stąd stawki VAT akceptują także organy podatkowe. Przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 11 grudnia 2008r., nr ITPP1/443-809/08/MS.

W konsekwencji stwierdzić należy, że w związku z tym, iż zbycie przez Wnioskodawcę opisanych budynków i budowli, korzystać będzie częściowo ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT, to również zbycie wieczystego użytkowania gruntu na których posadowione są obiekty będzie również częściowo zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT. Część tę należy określić kluczem wartościowym - podział powierzchni gruntu wg udziału wartości budynków/budowli podlegających stawce podstawowej oraz zwolnieniu - w ogólnej wartości tych budynków i budowli. Zwolnieniu podlegać będą:

*   budynek magazynu karbidu

*   latarnie oświetleniowe

oraz przypisana im kluczem wartościowym część gruntu.

Opodatkowaniu stawką podstawową podlegać będzie (wraz z przypisaną im wartościowo częścią gruntu):

*   ogrodzenie zewnętrzne

*   ogrodzenie wewnętrzne

*   plac

*   budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno – administracyjną

*   budynek wytwórni acetylenu

*   linia średniego napięcia

*   sieć niskiego napięcia z oświetleniem terenu.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.**

****

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 ust. 6 ww. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, iż zamierza dokonać zbycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się m. in. z działki gruntowej zabudowanej w całości o numerze 114/57.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, na tej działce znajdują się następujące budynki i budowle:

*   ogrodzenie wewnętrzne

*   ogrodzenie zewnętrzne

*   plac

*   budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno - administracyjną:

*   budynek magazynu karbidu

*   budynek wytwórni acetylenu

*   latarnie oświetleniowe

*   linia średniego napięcia

*   sieć niskiego napięcia z oświetleniem terenu.

Nieruchomość ta jest objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w R. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Prawo użytkowania wieczystego wygaśnie 5 grudnia 2089r. Powyższe prawo użytkowania wieczystego wraz z budynkami stanowiącymi odrębną nieruchomość Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży w dniu 23 czerwca 1999r.

Wówczas sprzedaż nieruchomości na rzecz wnioskodawcy była zwolniona z VAT na zasadzie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług z 1993r. Ww. nieruchomość objęta powyższym prawem znajduje się na terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego.

W stosunku do tych obiektów nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż sprzedawca tych obiektów korzystał ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT z 1993r.

Wnioskodawca w okresie posiadania nieruchomości skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nakładami na ulepszenia opisanymi powyżej.

Obecne wartości księgowe budynków i budowli przedstawiają się następująco:

*   budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno - administracyjną: modernizowany (ulepszany), nakłady większe niż 30%, wartość księgowa netto budynku na dzień dzisiejszy: 18.194,29 zł;

*   budynek magazynu karbidu: nieremontowany, bez żadnych nakładów, jego wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy: 597,57 zł;

*   budynek wytwórni acetylenu: modernizowany (ulepszany), nakłady większe niż 30%, jego wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy: 1.568,51 zł;

*   latarnie oświetleniowe: bez nakładów, wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy: 0 zł;

*   linia średniego napięcia: wykonana nowa w 2000r., wartość brutto 73.202,03 zł, jej wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy: 43.006,15 zł;

*   sieć niskiego napięcia z oświetleniem terenu: wykonana w 2000 r., wartość brutto: 43.048,79 zł, jej wartość księgowa netto na dzień dzisiejszy : 26.098,34 zł;

*   plac został zrobiony zupełnie nowy, jego wartość brutto: 850.069,05 zł;

*   ogrodzenie wewnętrzne - całkiem nowe w 2000r., jego wartość brutto 21.047,00 zł (bez żadnych zmian)

*   ogrodzenie zewnętrzne - powstało w miejscu starego, istniejącego już ogrodzenia, część jego starych elementów została wykorzystana, natomiast większa część całego ogrodzenia jest nowa. Wartość zakupu z 1999r.: 24.805,00 zł natomiast jego wartość brutto : 90.715,21 zł.

Wnioskodawca zamierza sprzedać na rzecz nabywcy będącego podatnikiem VAT prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości objętej działką 114/57 wraz z prawem własności powyżej opisanych budynków i budowli posadowionych na tej działce.

Ulepszenie obiektów nastąpiło w 2000r. a dostawa jest przewidywana na rok 2009.

Data wybudowania placu to 2000r. Linia energetyczna: Wnioskodawca korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego. Ogrodzenie zewnętrzne: ulepszenie powyżej 30% wartości, Wnioskodawca korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego. Ulepszone budynki i budowle są w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, ale nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 5 lat. Budynki i budowle (ulepszone) były wynajmowane, ale okres dzierżawy nie przekroczył 5 lat. Pierwsza umowa najmu pomieszczeń biurowych była zawarta na okres od dnia 1 lutego 2002r. do dnia 31 maja 2002r. Pierwsza umowa najmu placu utwardzonego była zawarta od dnia 1 lutego 2002r. do dnia 31 maja 2002r.

Należy wskazać, że zgodnie z objaśnieniami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316) przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Natomiast obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał odpowiednie symbole PKOB dla poszczególnych budynków i budowli, tj.:

*   Ogrodzenie wewnętrzne, zewnętrzne, plac symbol PKOB 2420

*   Budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno-administracyjną symbol PKOB 1220

*   Budynek magazynu karbidu symbol PKOB 1252

*   Budynek wytwórni acetylenu symbol PKOB 1251

*   Latarnie oświetleniowe symbol PKOB 2112

*   Linia średniego napięcia, sieć niskiego napięcia z oświetleniem terenu symbol PKOB 2214.

Ponadto zgodnie z przepisami art. 3 pkt 1 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. Nr 156, poz. 1118) ilekroć w ustawie jest mowa o:

*   obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

*   budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że wymienione we wniosku: ogrodzenie wewnętrzne, zewnętrzne, plac, budynek zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno-administracyjną, budynek magazynu karbidu, budynek wytwórni acetylenu, latarnie oświetleniowe, linia średniego napięcia oraz sieć niskiego napięcia z oświetleniem stanowią odpowiednio budynki oraz budowle, tym samym są towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zatem sprzedaż ww. budynków i budowli – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podstawowa stawka tego podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy o podatku VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno ustawa, jak i przepisy wykonawcze do ustawy przewidują opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Biorąc po uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy zauważyć, iż zbycie budynku magazynu karbidu oraz latarni oświetleniowych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem nie będzie dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ani też w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, gdyż Wnioskodawca zakupił ten budynek i budowle w 1999r. i w całym okresie ich posiadania nie były poniesione na nie jakiekolwiek nakłady inwestycyjne.

Również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 będzie korzystała dostawa placu oraz ta część budynku zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno-administracyjną, która była przedmiotem najmu, bowiem te obiekty zostały wydane do użytkowania pierwszemu użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, którego wartość przekracza 30% wartości początkowej na podstawie umowy najmu w 2002r.

Natomiast sprzedaż ogrodzenia wewnętrznego, zewnętrznego, budynku zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno-administracyjną, w części która nie była przedmiotem najmu, a także budynku wytwórni acetylenu, linii średniego napięcia oraz sieci niskiego napięcia z oświetleniem będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i nie można również zastosować zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, zatem podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, tj. 22%.

W przedmiotowej sprawie przedmiotem dostawy będzie również prawo wieczystego użytkowania gruntu na którym posadowione są opisane we wniosku budynki i budowle.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku od towarów i usług zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części tych budynków lub budowli jeśli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, iż stawka podatku VAT, obejmująca zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami i budowlami, uzależniona jest od stawki, jaka obowiązuje przy dostawie tych budynków i budowli. Jeżeli zatem dostawa budynków lub budowli posadowionych na nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, to zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym te budynki i budowle są posadowione jest również zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT.

Reasumując, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy stwierdzić, iż planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku magazynu karbidu, placu, latarni oświetleniowych oraz tej części budynku zajezdni lokomotywowni wraz z częścią socjalno-administracyjną, która była przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu w odpowiedniej części, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, natomiast budynek wytwórni acetylenu i pozostałe budowle oraz stosowna część prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie opodatkowana wg podstawowej stawki podatku VAT tj. stawki 22%.

W związku z tym, iż ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynków czy budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości budynków czy budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie). Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Na marginesie należy zauważyć, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Należy zatem zauważyć, iż Wnioskodawca sprzedając przedmiotową nieruchomość może zrezygnować z zastosowania opisanego wyżej zwolnienia od podatku odnośnie sprzedaży budynków i budowli nim objętych, tym samym opodatkowana będzie sprzedaż również prawa wieczystego użytkowania gruntu w odpowiedniej części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca wskazanej we wniosku nieruchomości są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy budynków i budowli właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie (zawierające wszystkie wymagane informacje), że wybierają opodatkowanie w całości dostawy przedmiotowej nieruchomości.

Zatem w konsekwencji zastosowania art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w całości mogłaby być opodatkowana 22% stawką podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.

****************