Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.39.2022.1.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-15
Teza: W zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości – wydzielonej geodezyjnie niezabudowanej części działki nr 1
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; faktura-faktura VAT; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Zakres stosowania przepisów rozdziału
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

20 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości – wydzielonej geodezyjnie niezabudowanej części działki nr 1.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

*   Pan Z. S.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

*   R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Z. S. (Wnioskodawca, Zainteresowany będący Stroną Postępowania) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym

4 lutego 1981 roku Wnioskodawca nabył w drodze umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego nieruchomość o powierzchni łącznej … ha, położoną w województwie (…), stanowiącą m.in. działkę gruntu nr 1, której wydzielona geodezyjnie niezabudowana część jest przedmiotem mniejszego wniosku.

Działka jest zabudowana i zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowi użytki rolne oraz użytki rolne zabudowane Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej, częściowo na terenie zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, w tym stacji paliw, a częściowo stanowi drogę publiczną klasy dojazdowej, lokalnej i zbiorczej. Nad działką przebiegają linie elektroenergetyczne, a na działce znajdują się elementy sieci drenarskiej i rowy melioracyjne.

Wnioskodawca nie dokonywał od czasu nabycia ww. działki żadnych nakładów na tę nieruchomość w celu podniesienia jej wartości lub uatrakcyjnienia (jak uzbrojenie, ogrodzenie, dojazdy, itd.). Do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży będącej przedmiotem niniejszego wniosku część działki zostanie wydzielona geodezyjnie.

Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działki w środkach masowego przekazu, na billboardach, itd., nie podejmował w tej sprawie żadnych działań marketingowych. Zawarł umowę z pośrednikiem mającą na celu znalezienie nabywcy.

Działka była wykorzystywana w działalności rolniczej i produkcji rolnej na własny użytek, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych gruntów, nie planuje tego typu transakcji poza działką będącą przedmiotem niniejszego wniosku.

Wnioskodawca planuje odpłatnie zbyć wydzieloną geodezyjnie niezabudowaną część działki gruntu nr 1 („Nieruchomość”) na rzecz R. (Nabywca, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania). Zawarł w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z innym kupującym, który dokonał cesji swych praw i obowiązków z tej umowy na Nabywcę. W umowie tej przewidziano miedzy innymi, iż Wnioskodawca udzieli przedstawicielowi Nabywcy pełnomocnictwa do dokonywania w jej imieniu następujących czynności:

*   uzyskiwania zaświadczeń o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości niezbędnych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu przez Nabywcę,
*   uzyskania warunków technicznych do przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej raz zmiany przebiegu istniejących mediów mogących kolidować z planowaną przez Nabywcę inwestycją,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz o nasadzeniach zastępczych na nieruchomości,
*   zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
*   uzyskania decyzji: pozwolenia wodno-prawnego, o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej przez Nabywcę inwestycji, na prowadzenie badań archeologicznych, o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej na ww. działce przez Nabywcę inwestycji,
*   uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami, składkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszelkie koszty oraz opłaty związane ze wskazanymi działaniami, warunkami technicznymi, decyzjami i umowami obciążają Nabywcę. Wnioskodawca nie podejmował żadnych z powyższych czynności ani nie ponosił kosztów ich wykonania i nie zamierza tego robić w przyszłości.

Przewidziane w umowie przedwstępnej pełnomocnictwo zostało przez Wnioskodawcę udzielone. Uzyskanie przez Nabywcę wskazanych w pełnomocnictwie decyzji i dokumentów jest warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości i przeniesienia jej własności. Cena sprzedaży została już ustalona i nie zależy od wyniku tych działań.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywana działka będzie częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie Parku Logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą stanowiącego zespół hal o funkcjach magazynowo-produkcyjnych z częściami socjalno- biurowymi. Budynki będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomości lub wynajmu znajdujących się w nich powierzchni, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca i Nabywca powzięli wątpliwość co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia Nieruchomości.

W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 Wnioskodawca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i wystawi z tytułu odpłatnej dostawy Nieruchomości fakturę Nabywcy.

**Pytania**

1\. Czy Wnioskodawca będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia Nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług, a czynność sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów?

2\. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawcy?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1.  Zdaniem Zainteresowanych Wnioskodawca będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia Nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług, a czynność sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.
2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, zdaniem Zainteresowanych Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawcy.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działki gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w Ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT pozwalają na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy podmiot w celu dokonania sprzedaży działki, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem własnym poza działalnością gospodarczą. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem własnym zbywcy.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Może to być przykładowo nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Działka ani Nieruchomość nie były i nie będą więc wykorzystywane do dnia sprzedaży w działalności gospodarczej. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym wskazanym przez Nabywcę. Pełnomocnictwo obejmuje działania przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działki, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę Nieruchomości. Pomimo, że wymienione czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły mieć miejsce, to dzisiejszy właściciel Nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Fakt, że opisane wyżej działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez przedstawiciela Nabywcy, nie oznacza, że te działania pozostają bez wpływu na sytuację prawną sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają bowiem skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Z kolei pełnomocnik, dokonując wymienionych działań uatrakcyjni działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą sprzedającego wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem poza działalnością gospodarczą. Nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności: zbywca w taki sposób zorganizował sprzedaż Nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami Nabywcy stanowią pewnego rodzaju przedsięwzięcie gospodarcze.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będąca własnością Wnioskodawcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT są „wykonane” w sferze prawnopodatkowej sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność ponoszenia kosztów tych działań przez Nabywcę. W efekcie poczynionych działań dostawie podlegać będzie Nieruchomość o innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem Wnioskodawca podejmując wymienione czynności zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność sprzedaży Nieruchomości, będzie zdaniem Zainteresowanych podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

2.

Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz wynajmu/sprzedaży nieruchomości własnych. Nabywana od Wnioskodawcy Nieruchomość stanie się częścią inwestycji Parku Logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą stanowiącego zespół hal o funkcjach magazynowo-produkcyjnych z częściami socjalno- biurowymi. Budynki będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomości lub wynajmu znajdujących się w nich powierzchni, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane VAT.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od zakupów inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 Wnioskodawca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i wystawi z tytułu odpłatnej dostawy Nieruchomości fakturę Nabywcy.

Ponieważ nabyta od Wnioskodawcy Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomosci od Wnioskodawcy.

**Państwa stanowisko w sprawie**

1.  Zdaniem Zainteresowanych Wnioskodawca będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia Nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług, a czynność sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.
2.  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, zdaniem Zainteresowanych Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawcy.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działki gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w Ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT pozwalają na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy podmiot w celu dokonania sprzedaży działki, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust 2 ustawy, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem własnym poza działalnością gospodarczą. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem własnym zbywcy.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Może to być przykładowo nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Działka ani Nieruchomość nie były i nie będą więc wykorzystywane do dnia sprzedaży w działalności gospodarczej. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym wskazanym przez Nabywcę. Pełnomocnictwo obejmuje działania przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działki, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę Nieruchomości. Pomimo, że wymienione czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły mieć miejsce, to dzisiejszy właściciel Nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Fakt, że opisane wyżej działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez przedstawiciela Nabywcy, nie oznacza, że te działania pozostają bez wpływu na sytuację prawną sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają bowiem skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Z kolei pełnomocnik, dokonując wymienionych działań uatrakcyjni działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą sprzedającego wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem poza działalnością gospodarczą. Nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności: zbywca w taki sposób zorganizował sprzedaż Nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami Nabywcy stanowią pewnego rodzaju przedsięwzięcie gospodarcze.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będąca własnością Wnioskodawcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT są „wykonane” w sferze prawnopodatkowej sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność ponoszenia kosztów tych działań przez Nabywcę. W efekcie poczynionych działań dostawie podlegać będzie Nieruchomość o innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem Wnioskodawca podejmując wymienione czynności zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność sprzedaży Nieruchomości, będzie zdaniem Zainteresowanych podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

2.

Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz wynajmu/sprzedaży nieruchomości własnych. Nabywana od Wnioskodawcy Nieruchomość stanie się częścią inwestycji Parku Logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą stanowiącego zespół hal o funkcjach magazynowo-produkcyjnych z częściami socjalno- biurowymi. Budynki będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomości lub wynajmu znajdujących się w nich powierzchni, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane VAT.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od zakupów inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 Wnioskodawca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i wystawi z tytułu odpłatnej dostawy Nieruchomości fakturę Nabywcy.

Ponieważ nabyta od Wnioskodawcy Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomosci od Wnioskodawcy.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości –wydzielonej geodezyjnie niezabudowanej części działki nr 1 - istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu Wnioskodawca podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego nieruchomość o powierzchni łącznej … ha - stanowiącą m.in. działkę gruntu nr 1. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się ona częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej, częściowo na terenie zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, w tym stacji paliw, a częściowo stanowi drogę publiczną klasy dojazdowej, lokalnej i zbiorczej. Nad działką przebiegają linie elektroenergetyczne, a na działce znajdują się elementy sieci drenarskiej i rowy melioracyjne. Od czasu nabycia ww. działki Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na tę nieruchomość w celu podniesienia jej wartości lub uatrakcyjnienia (jak uzbrojenie, ogrodzenie, dojazdy itd.). Do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży część działki zostanie wydzielona geodezyjnie.

We wniosku wskazaliście Państwo, że Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działki w środkach masowego przekazu, na billboardach itd., Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych. Wnioskodawca zawarł umowę z pośrednikiem mającą na celu znalezienie nabywcy. Ponadto, wskazaliście Państwo, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działka była wykorzystywana w działalności rolniczej i produkcji rolnej na własny użytek. Nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży innych gruntów i nie planuje innych tego typu transakcji.

Wnioskodawca planuje odpłatnie zbyć wydzieloną geodezyjnie niezabudowaną część działki gruntu nr 1 na rzecz Nabywcy. W tym celu Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z innym kupującym, który dokonał cesji swych praw i obowiązków z tej umowy na Nabywcę. W umowie tej przewidziano między innymi, że Wnioskodawca udzieli przedstawicielowi Nabywcy pełnomocnictwa do dokonywania w Jego imieniu następujących czynności m.in.:

*   uzyskiwania zaświadczeń o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości niezbędnych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu przez Nabywcę,
*   uzyskania warunków technicznych do przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej raz znany przebiegu istniejących mediów mogących kolidować z planowaną przez Nabywcę inwestycją,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz o nasadzeniach zastępczych na nieruchomości,
*   zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
*   uzyskania decyzji: pozwolenia wodno-prawnego, o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej przez Nabywcę inwestycji, na prowadzenie badań archeologicznych, o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej na ww. działce przez Nabywcę inwestycji,
*   uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami, składkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszelkie koszty oraz opłaty związane ze wskazanymi działaniami, warunkami technicznymi, decyzjami i umowami obciążają Nabywcę. W umowie przedwstępnej przewidziano pełnomocnictwo dla Nabywcy. Uzyskanie przez Nabywcę wskazanych w pełnomocnictwie decyzji i dokumentów, jest warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości i przeniesienia jej własności.

W tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym, czy Wnioskodawca dokonując jej sprzedaży będzie działać jako podatnik podatku VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął/podejmie w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości – wydzielonej geodezyjnie niezabudowanej części działki nr 1.

Zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W niniejszej sprawie należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Wnioskodawcę działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości – niezabudowanej działki wydzielonej geodezyjnie z działki nr 1 - przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Wnioskodawcę w przedmiocie zbycia opisanej Nieruchomości – niezabudowanej wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1- jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. W przedmiotowej sprawie udzielając Nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie Jego pełnomocnik. Pełnomocnik Wnioskodawcy (przedstawiciel Nabywcy) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

W analizowanej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę do uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż Nieruchomości – niezabudowanej działki wydzielonej geodezyjnie z działki nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W konsekwencji stwierdzić należy, że Wnioskodawca powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny i udokumentować dokonaną sprzedaż wystawiając fakturę zgodnie z powołanym wyżej przepisem.

W przedmiotowej sprawie Państwa wątpliwości dotyczące również tego, czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i zamierza realizować inwestycję polegającą na budowie Parku Logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą stanowiącą zespół hal o funkcjach magazynowo-produkcyjnych z częściami socjalno-biurowymi. Budynki będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomości lub wynajmu znajdujących się w nich powierzchni - opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z prawidłowo wystawionej przez Wnioskodawcę faktury dokumentującej zbycie przez Niego Nieruchomości (wydzielonej geodezyjnie części działki nr 1). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym. Tym samym, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zatem stanowisko Państwa w odniesieniu do przedstawionych pytań należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

Organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa zapytania. Inne kwestie (np. zwolnienie od podatku od towarów i usług dla sprzedawanej działki), których nie dotyczy pytanie ani Państwa stanowisko nie zostały – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozstrzygnięte w przedmiotowej interpretacji.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan Z. S. i (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).