Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-148/16-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-02-25
Teza: 1) Czy z tytułu sprzedaży działek nabytych w 1994 r. Wnioskodawca i Jego małżonka powinni odprowadzić podatek dochodowy? 2) Czy z tytułu sprzedaży działek nabytych w drodze zamiany w 2008 roku Wnioskodawca i Jego małżonka powinni odprowadzić podatek dochodowy? 3) Czy z tytułu sprzedaży działki nabytej w 2009 roku jako dostępu do drogi publicznej Wnioskodawca i Jego małżonka powinni odprowadzić podatek dochodowy?
Słowa kluczowe: działki-działki rolne; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 1994 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył do majątku wspólnego małżeńskiego udział w gruntach rolnych składających się z 7 działek, które stanowiły 2 obszary rolne położone obok siebie na terenie gminy. W 2008 r. w drodze zamiany z sąsiadem Wnioskodawca pozyskał wraz z innymi wspówłaścicielami działkę rolną, która połączyła wspomniane dwa obszary rolne w jeden zespół działek stanowiący nierozerwalną całość kosztem części jednej z działek nabytych w 1994 r. leżącej z boku. W roku 2009 Wnioskodawca nabył od innego sąsiada wraz z pozostałymi współwłaścicielami działkę, której zakup pozwolił na dostęp posiadanego już zespołu działek do drogi publicznej. Rada Gminy w lipcu 2011 r. uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów na których znajdują się ww. działki gruntowe zmieniając ich przeznaczenie z rolnego na tereny zabudowy przemysłowo – usługowej i obsługi komunikacyjnej. W 2012 r. małżonkowie dokonali podziału działek w grupy stanowiące całości gospodarcze, które zmieniły zasadniczo kształt działek jako jednostek gospodarczych, a także uwzględnienie działek dzielących nieruchomość małżonków na planowane drogi gminne wskutek wejścia nowego planu zagospodarowania w życie. Wnioskodawca i Jego małżonka od 2004 roku są wraz z innymi osobami wspólnikami spółki jawnej, która ma w swym zakresie jako przedmiot działalności m.in. wykonywanie budownictwa mieszkaniowego, sprzedaż mieszkań i obrót nieruchomościami i w tym czasie dokonywała i dokonuje transakcji sprzedaży. Spółka jest czynnym płatnikiem podatku dochodowego i podatku VAT. Posiadane przez małżonków udziały w ww. nieruchomości na terenie gminy nigdy nie były związane z jakąkolwiek prowadzoną przez Nich działalnością gospodarczą a jedynie z wykorzystaniem w zakresie upraw rolnych. W roku 2012 małżonkowie podpisali umowę przedwstępną na sprzedaż części nieruchomości z innym podmiotem niż w chwili obecnej, ale umowa nie doszła do skutku. W bieżącym roku małżonkowie zamierzają wraz z pozostałymi współwłaścicielami sprzedać poszczególne części całości zespołów działek, które kupujący przeznaczy pod zabudowę produkcyjno – magazynową. Małżonkowie ponadto informują, że w dniu 15 stycznia 2016 roku została zawarta umowa przedstępna sprzedaży dotycząca sprzedaży części nieruchomości na rzecz wspomnianego nabywcy jednocześnie małżonkowie nie podejmują żadnych działań polegających na uzbrojeniu działek, ani nie podejmują działań o charakterze marketingowym, mających na celu zwiększenie atrakcyjności tych działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy z tytułu sprzedaży działek nabytych w 1994 r. Wnioskodawca i Jego małżonka powinni odprowadzić podatek dochodowy?
2.  Czy z tytułu sprzedaży działek nabytych w drodze zamiany w 2008 roku Wnioskodawca i Jego małżonka powinni odprowadzić podatek dochodowy?
3.  Czy z tytułu sprzedaży działki nabytej w 2009 roku jako dostępu do drogi publicznej Wnioskodawca i Jego małżonka powinni odprowadzić podatek dochodowy?
4.  Czy ewentualne transakcje sprzedaży będą objęte podatkiem VAT w wysokości 23%

Niniejsza interpretacja dotyczy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pytania Nr 1, 2 i 3). Natomiast w zakresie pytania Nr 4 dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, małżonkowie pozostają zwolnieni z opodatkowania przychodu ze sprzedaży działek nabytych w 1994, 2008 i 2009 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Oceniając spełnienie powyższych przesłanek należy w pierwszej kolejności ustalić, czy sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej).

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazał, że od 2004 r. wraz z małżonką oraz innymi osobami są wspólnikami spółki jawnej, która ma w swym zakresie jako przedmiot działalności m.in. wykonywanie budownictwa mieszkaniowego, sprzedaż mieszkań i obrót nieruchomościami i w tym czasie dokonywała i dokonuje transakcji sprzedaży. Spółka jest czynnym płatnikiem podatku dochdoowego i podatku VAT. Jednakże posiadane przez Wnioskodawcę udziały w ww. nieruchomości na terenie Gminy nigdy nie były związane z jakąkolwiek prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą, a jedynie z wykorzystywaniem w zakresie upraw polowych. Ponadto, Wnioskodawca poinformował, że nie podejmuje żadnych działań polegających na uzbrojeniu działek ani nie podejmuje działań o charakterze mnarketingowym, mającym na celu zwiększenie atrakcyjności tych działek.

Na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w ww. nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z tym skutki podatkowe zbycia tych udziałów w nieruchomości należy rozpatrzyć w oparciu o przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności, a zatem m.in. zamianę. Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Data, w której dokonano zamiany nieruchomości jest datą nabycia nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył udziały w nieruchomości odpowiednio w 1994 r., 2008 r. i w 2009 r., zaś sprzedaż zostanie dokonana w 2016 r. W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż udziałów w nieruchomości (działek) w 2016 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do Jego żony, ani pozostałych współwłaścicieli. Chcąc uzyskać interpretację żona i współwłaściciele każdy z osobna winien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.