Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-641/10-3/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-10-20
Teza: Czy transakcja ta w świetle przepisów będzie opodatkowana czy też zwolniona z mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: grunty; grunty-grunt niezabudowany; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasób-zasoby mieszkaniowe; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 19 lipca 2010 r. (data wpływu 23 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 04 października 2010 r.) – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego.

Spółdzielnia dla celów podatkowych prowadzi dwa rodzaje działalności: działalność podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz działalność statutową, tj. gospodarkę zasobami mieszkaniowym, zwolnioną z opodatkowania na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Spółdzielnia, realizując wniosek mieszkańców nieruchomości położonych na Osiedlu X o niebudowanie w pobliżu ich nieruchomości budynku wysokiego wielorodzinnego przez inwestora – Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o., podpisała w dniu 25 marca 2010 r. porozumienie dotyczące określenia warunków wzajemnej zamiany nieruchomości z Towarzystwem Budownictwa Społecznego, zwanym dalej TBS.

Nieruchomość gruntowa niezabudowana, która ma być przedmiotem zamiany - sprzedaży na rzecz TBS położona jest na Osiedlu W. Nieruchomość ta ujawniona w księdze wieczystej o nr (…) składa się z niezabudowanych działek o nr ewidencyjnych (…), o łącznej powierzchni 8.297 m2 i jest w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni. Nieruchomość ta została oddana Spółdzielni w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego, aktem notarialnym zawartym pomiędzy Skarbem Państwa a Spółdzielnią Mieszkaniową. Łączna powierzchnia oddana Spółdzielni ww. aktem wyniosła 3 ha 30 a 90 m2. Na części tej powierzchni powstało osiedle domów wielorodzinnych.

Teren, który ma być przedmiotem zamiany jest terenem zielonym, ogólnie dostępnym, stanowiący zgodnie z art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, mienie Spółdzielni i Jej członków, którzy to pokrywają koszty utrzymania tych nieruchomości. W momencie nabycia powyższej nieruchomości, Spółdzielnia poniosła koszty w wysokości 25% wartości wieczystego użytkowania, co w chwili obecnej według zaktualizowanej wartości 1.149.964,20 zł dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi koszt 287.491,05 zł (25% wartości 1.149.964,20 zł).

W porozumieniu z 25 marca 2010 r. zawarto warunki zamiany nieruchomości pomiędzy Spółdzielnią a TBS, m.in.:

*   Spółdzielnia otrzyma na własność nieruchomość niezabudowaną, o łącznej powierzchni 9 działek wynoszącej 6.647 m2, której wartość została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 1.128.931,77 zł,
*   TBS otrzyma prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej o łącznej powierzchni 8 działek wynoszącej 8.297 m2, której wartość została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 1.149.964,20 zł.

Różnica w wartościach wskazanych działek wynosi 21.032,43 zł.

Przed podpisaniem aktu notarialnego zamiany, Spółdzielnia zobowiązana jest zwrócić TBS kwotę w wysokości 28.914,00 zł, na którą składają się:

*   koszty opracowania koncepcji urbanistyczno - architektonicznej w kwocie 21.960 zł oraz
*   koszty badania gruntu stanowiące kwotę 6.954 zł,

pomniejszone o różnicę wartości nieruchomości, tj. o kwotę 21.032,43 zł.

Reasumując, Spółdzielnia zobowiązana jest dopłacić TBS kwotę 7.881,57 zł przed podpisaniem aktu notarialnego zamiany.

Umowa zostanie zawarta i podpisana po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej TBS oraz Rady Nadzorczej Spółdzielni. Do dnia sporządzenia niniejszego wniosku nie został sporządzony i podpisany akt notarialny.

Spółdzielnia nadmienia, że transakcja zamiany działek stanowić będzie dla Spółdzielni jedynie formę odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz nabycia własności gruntu, nie zmieniając sposobu przeznaczenia tych działek dla potrzeb członków Spółdzielni, a więc dla działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem dochodowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych.

Czy transakcja ta w świetle przepisów będzie opodatkowana czy też zwolniona z mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, tereny które mają być przedmiotem zamiany są mieniem członków Spółdzielni i koszty związane z utrzymaniem tych terenów ich obciążają. Koszty te ujęte są w opłacie eksploatacyjnej w pozycjach: wieczyste użytkowanie mienia, podatek od nieruchomości – mienie oraz prace wykonane na rzecz mienia Spółdzielni. Tereny te nigdy nie były zabudowane i nie podlegały zabudowie, każdy członek Spółdzielni ma prawo korzystać z tych terenów, a więc jest to gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Ponadto Wnioskodawca nadmienia, że Spółdzielnia nie amortyzuje tego prawa, mając na uwadze art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem Spółdzielni, transakcja zbycia - zamiany prawa wieczystego użytkowania gruntu korzysta ze zwolnienia, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, ponieważ dochody są uzyskiwane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych gruntów (opłaty eksploatacyjne od członków), ponadto przychód ze zbycia tego prawa będzie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego winna być zakwalifikowana jako pozostałe przychody operacyjne gospodarki zasobami mieszkaniowymi zwolnionymi z podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.), celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2.  budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3.  budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4.  udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5.  budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

Jak wynika z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni i inne osoby wymienione w tym przepisie, obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty.

Z kolei, jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 powyższej ustawy, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści ww. przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci).

Związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Odnosząc powyższe do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę, stwierdzić należy, że niezabudowane grunty nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup, stanowiących zasoby mieszkaniowe, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Tylko grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych, czy np. trawniki, place zabaw, skwery, alejki spacerowe itp., które związane są z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych.

Fakt, iż wymienione we wniosku grunty (prawo wieczystego użytkowania gruntu) nie są zaliczone do zasobów mieszkaniowych oznacza, iż uzyskane z tytułu ich sprzedaży przychody oraz poniesione w związku z ich posiadaniem czy eksploatowaniem koszty, nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a zatem należy je zaliczyć do tzw. przychodów i kosztów podatkowych rzutujących na podstawę opodatkowania i zarazem wysokość należnego podatku dochodowego od osób prawnych. Nieistotny jest przy tym zamiar przeznaczenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Reasumując, mając na uwadze powyższe uregulowania stwierdzić należy, że przeprowadzona przez Spółdzielnię Mieszkaniową przedmiotowa transakcja nie będzie kształtować dochodu wolnego od opodatkowania.

Ponadto tut. Organ pragnie wskazać, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości oraz powszechności opodatkowania i tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie dodaje się, że wniosek Spółki w zakresie opisu zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 19 października 2010 r. nr ILPP2/443-1147/10-3/EWW.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.