Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.172.2024.3.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-12
Teza: Uznanie, że Sprzedająca w ramach transakcji sprzedaży będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, w związku z czym transakcja sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz że sprzedaż prawa własności niezabudowanej Wydzielonej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej od podatku VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik czynny; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna** **– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny z 8 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że Sprzedająca w ramach transakcji sprzedaży będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, w związku z czym transakcja sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz że sprzedaż prawa własności niezabudowanej Wydzielonej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej od podatku VAT. Uzupełnili go Państwo pismem z 8 kwietnia 2024 r. (wpływ 12 kwietnia 2024 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 czerwca 2024 r. (wpływ 13 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: B. Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: E. K.

### Opis zdarzenia przyszłego

B. Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć nieruchomość (dalej: „Wydzielona Nieruchomość”) wydzieloną z nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr x, z obrębu ewidencyjnego nr xx, położonej w xxx, dla której Sąd Rejonowy,Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer xxx (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość według sposobu korzystania stanowi grunty orne oznaczone symbolem „R”.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów oraz wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanymi przez Prezydenta Miasta dnia xxx (znak: xxx), Nieruchomość według opisu użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolami Rllla, RIIIb, RIVa.

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest do ulicy xxx.

W dniu 21 grudnia 2023 r. Spółka zawarła z Panią E. K. (dalej: „Sprzedająca” lub „Zainteresowana”) umowę przedwstępną sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości (akt notarialny Rep. xxx; dalej: „Umowa”).

Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego xxx zatwierdzony uchwałą Nr xxx Rady Miasta z dnia xxx w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość jest położona na obszarze oznaczonym symbolami: H3MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, H5Up - tereny usług publicznych, 14KD-L - tereny dróg publicznych klasy lokalnej, 15KD-L - tereny dróg publicznych klasy lokalnej.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt. 1) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, z uwagi na fakt, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Wskazać należy, że część Wydzielonej Nieruchomości od dnia 7 lutego br. jest przedmiotem umowy najmu pomiędzy Zainteresowaną a deweloperem D. S.A. Nieruchomość nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.

Spółka ma zamiar wykorzystać nabytą Wydzieloną Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Wydzielonej Nieruchomości i nieruchomości sąsiedniej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym lub garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy xxx (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali, w tym na rzecz Sprzedającej. Umowa przewiduje bowiem, iż część ceny należnej z tytułu sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości zostanie rozliczona z cenami nie więcej niż 5 lokali mieszkalnych w ramach Inwestycji.

Spółka zobowiązała się do zapewnienia złożenia, za pośrednictwem osoby wskazanej przez Spółkę i umocowanej przez Sprzedającą, wniosku o podział Nieruchomości w celu wydzielenia z niej Wydzielonej Nieruchomości oraz poniesienia kosztów przygotowania projektu podziału Nieruchomości.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Wydzielonej Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:

1\. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez Spółkę na jej koszt będzie satysfakcjonujący dla Wnioskodawcy;

2\. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej;

3\. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową;

4\. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Wydzielonej Nieruchomości, o ile będzie konieczne;

5\. zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca podział Nieruchomości, w wyniku której zostanie wyodrębniona Nieruchomość Wydzielona;

6\. Wnioskodawca będzie miał możliwość nabycia Wydzielonej Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej w tym samym dniu;

7\. Wydzielona Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny Wydzielonej Nieruchomości nie pogorszy się.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Wnioskodawcy prawa do dysponowania Wydzieloną Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie nieodpłatnego użyczenia.

Ponadto Sprzedająca:

i. zgodziła się i umożliwiła przeprowadzenie Wnioskodawcy audytu Nieruchomości, przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując z Wnioskodawcą w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

ii. zezwoliła Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

iii. zobowiązała się, że nie dokona niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie się warunków, o których mowa w Umowie i zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości Wydzielonej, albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza nie będzie obciążała Nieruchomości, ani oddawała jej do korzystania przez osoby trzecie;

iv. zobowiązała się przedstawić do umowy przenoszącej własność Nieruchomości Wydzielonej zaświadczenie wydane przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzające uregulowanie podatku od spadków i darowizn od darowizny będącej podstawą nabycia przez nią Nieruchomości.

Sprzedająca wyraziła również zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz w właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Na dzień złożenia wniosku, spełniony został pierwszy z wymienionych powyżej warunków, tj. wyniki przeprowadzonego audytu prawnego i technicznego Nieruchomości zostały uznane przez Spółkę za satysfakcjonujące. Ponadto, Wnioskodawca uzyskał wstępne warunki techniczne przyłączenia Inwestycji do niezbędnych sieci. Toczą się również postępowania w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę Inwestycji oraz pozwolenia dotyczącego podziału Nieruchomości.

Sprzedająca jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, która ma status zainteresowanej w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą od rodziców Pana T. S. i Pani E. S., na podstawie umowy darowizny w 2007 roku do majątku osobistego. Do dnia podpisania Umowy Nieruchomość była wykorzystywana do produkcji rolnej, zgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem.

Sprzedająca nie prowadziła działań marketingowych/promocyjnych/reklamowych w celu sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości. Ponadto Zainteresowana nie ponosiła nakładów, nie dokonywała ulepszeń oraz nie podejmowała i nie planuje podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Wydzielonej Nieruchomości w celu sprzedaży, w tym nie zawierała umowy z biurem nieruchomości.

Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i nie prowadziła oraz nie prowadzi działalności gospodarczej.

Sprzedająca nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedająca powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Wydzielonej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W uzupełnieniu odpowiedzieli Państwo na pytania w następujący sposób:

Na pytanie: „Czy dla nieruchomości wydzielonej z działki ewidencyjnej nr x został już nadany numer? Jeśli tak, to prosimy go podać.”

Odpowiedzieli Państwo: „Podział działki ewidencyjnej nr x nie został jeszcze dokonany.”

Na pytanie: „Czy nieruchomość wydzielona działki ewidencyjnej nr x była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?”

Odpowiedzieli Państwo: „Sprzedająca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jedynie część Nieruchomości Wydzielonej jest od 7 lutego 2024 r. przedmiotem najmu na rzecz dewelopera D. S.A. Sprzedająca nie jest jednak zarejestrowana jako podatnik VAT czynny z uwagi na nieprzekroczenie progu wartości przychodów, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Podkreślić ponadto należy, że pozostała część Wydzielonej Nieruchomości nie jest wykorzystywana w żadnej działalności.”

Na pytanie: „Czy Sprzedająca była/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) oraz czy dokonuje/dokonywała sprzedaży ewentualnych produktów rolnych oraz/lub płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na gruncie (tj. wydzielonej działce) będącym przedmiotem wniosku? Jeśli tak, to jakich i kiedy oraz czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?”

Odpowiedzieli Państwo: „Sprzedająca nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Sprzedająca również nie dokonywała i nie dokonuje sprzedaży ewentualnych produktów rolnych oraz/lub płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na Wydzielonej Nieruchomości.”

Na pytanie: „Z opisu sprawy wynika, że część wydzielonej nieruchomości od dnia 7 lutego jest przedmiotem umowy najmu między Zainteresowaną, a developerem D. S.A. Proszę zatem wskazać:

\- Kto uzyskuje/uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu umowy najmu nieruchomości wydzielonej z działki ewidencyjnej nr x – czy wyłącznie Sprzedająca?

\- Czy Sprzedająca rozlicza/rozliczała się z umowy? Jeśli nie, kto rozliczał umowę?

\- Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy? Jeśli tak, to kto rozlicza/rozliczał podatek należny z tytułu umowy najmu? Gdy podatek należny z tytułu umowy najmu nieruchomości wydzielonej z działki ewidencyjnej nr x nie był/nie jest rozliczany, prosimy wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany?

\- Czy czynsz z tytułu umowy najmu nieruchomości wydzielonej z działki ewidencyjnej nr x był/jest dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał faktury?”

Odpowiedzieli Państwo: „Korzyści z czynszu z tytułu umowy najmu zawartej z deweloperem D. S.A. uzyskiwała i uzyskuje wyłączenie Sprzedająca. Przedmiotem najmu nie jest natomiast cała Nieruchomość Wydzielona.

Sprzedająca samodzielnie rozlicza należności skarbowe związane z umową.

Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2, Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny z uwagi na nieprzekroczenie progu wartości przychodów, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Z tytułu najmu części Wydzielonej Nieruchomości nie wystąpił więc podatek VAT należny. Sprzedająca rozlicza natomiast podatek dochodowy z tytułu umowy najmu.

Czynsz z tytułu umowy najmu części Wydzielonej Nieruchomości nie był dokumentowany fakturami.”

Na pytanie: „Czy Sprzedająca udzieliła B. Sp. z o.o. pełnomocnictwa lub jakiekolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu, do wykonania czynności warunkujących zawarcie umowy kupna sprzedaży?”

Odpowiedzieli Państwo:

„Wyrażone przez Sprzedającą zgody i podjęte zobowiązania zostały określone w Umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Jak wskazano we wniosku, na mocy Umowy Sprzedająca:

\- udzieliła Wnioskodawcy prawa do dysponowania Wydzieloną Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji;

\- zgodziła się i umożliwiła przeprowadzenie Wnioskodawcy audytu Nieruchomości, przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując z Wnioskodawcą w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

\- zezwoliła Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

\- zobowiązała się, że nie dokona niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie się warunków, o których mowa w Umowie i zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości Wydzielonej, albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza nie będzie obciążała Nieruchomości, ani oddawała jej do korzystania przez osoby trzecie;

\- zobowiązała się przedstawić do umowy przenoszącej własność Nieruchomości Wydzielonej zaświadczenie wydane przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzające uregulowanie podatku od spadków i darowizn od darowizny będącej podstawą nabycia przez nią Nieruchomości;

\- wyraziła zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz w właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.”

Na pytanie: „Czy na dzień sprzedaży nieruchomość wydzielona z działki ewidencyjnej nr x będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli tak, to jakie będzie przeznaczenie ww. nieruchomości zgodnie z tym planem?

\- Czy zgodnie z tym planem będzie to działka przeznaczona pod zabudowę?

\- Kto wystąpił o zmianę MPZP?”

Odpowiedzieli Państwo: „Na dzień sprzedaży Wydzielona Nieruchomość będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest położona na obszarze oznaczonym symbolem H3MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Tak, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Wydzielona Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Plan zagospodarowania przestrzennego, którym objęta jest Wydzielona Nieruchomość, został zatwierdzony uchwałą Nr xxx Rady Miasta Stołecznego w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprzedająca nie występowała o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.”

Na pytanie: „Czy dla nieruchomości wydzielonej z działki ewidencyjnej nr x w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli tak – to kto wystąpił/wystąpi o jej wydanie i jaki rodzaj zabudowy będzie ona przewidywała?”

Odpowiedzieli Państwo: „Dla Wydzielonej Nieruchomości w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy, ponieważ teren objęty jest prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.”

Na pytanie: „Jeżeli w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja z wydanymi warunkami zabudowy, to czy na nieruchomości wydzielonej z działki ewidencyjnej nr x będą znajdowały się linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu - jeśli tak to proszę wskazać przeznaczenie poszczególnych części tej nieruchomości.”

Odpowiedzieli Państwo: „Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr x, dla Wydzielonej Nieruchomości w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.”

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

### 1\. Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Wydzielonej Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1)

### 2\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Wydzielonej Nieruchomości Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie prawa własności niezabudowanej Wydzielonej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3)

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad.1.

W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedająca w ramach transakcji sprzedaży będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 2. (we wniosku: Ad. 3)

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Wydzielonej Nieruchomości Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT), sprzedaż prawa własności niezabudowanej Wydzielonej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedającej jak i Wnioskodawcy.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy, jako przedsiębiorcy i podatnika VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia prawa własności Wydzielonej Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Kwestia ta, w przypadku Sprzedającej, będzie natomiast wpływać na obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r Ordynacji podatkowej, regulujący instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(\`(...)\`) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (\`(...)\`). ”

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej do pytania nr 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

\- po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT;

\- po drugie - czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, aby stwierdzić, czy określona transakcja podlega opodatkowaniu VAT, należy ustalić, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zwykła sprzedaż rzeczy nie stanowi automatycznie wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy, na którego wysokość nie mają zasadniczego wpływu zorganizowane działania podejmowane przez zbywcę.

Kwestia ta była przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. W przywołanym wyroku, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia TSUE jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W tym kontekście należy przypomnieć, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

a) Wnioskodawca zobowiązał się do uzyskania prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów z terenu Wydzielonej Nieruchomości oraz pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

b) Wnioskodawca zobowiązał się do zapewnienia złożenia, za pośrednictwem osoby wskazanej przez Spółkę i umocowanej przez Sprzedającą, wniosku o podział Nieruchomości w celu wydzielenia z niej Wydzielonej Nieruchomości;

c) Sprzedająca udzieliła Spółce prawa do dysponowania Wydzieloną Nieruchomością na cele budowlane;

d) Wnioskodawca zobowiązał się do uzyskania na własny koszt warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej;

e) Sprzedająca zezwoliła Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.

Należy podkreślić, iż ww. działania zostaną przeprowadzone przed dokonaniem sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości. Zatem, prawomocne i ostateczne pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów z terenu Wydzielonej Nieruchomości, uzyskanie na własny koszt warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej oraz pozwolenia na budowę dla Inwestycji, pomimo że uzyskane faktycznie przez Wnioskodawcę będą dokonane na rzecz Sprzedającej.

W konsekwencji, jako że powyższe działania zostaną dokonane w okresie, w którym znajdować się będzie w majątku Sprzedającej, to Sprzedająca - jako właściciel Wydzielonej Nieruchomości - będzie beneficjentem tych czynności.

W ocenie Wnioskodawcy, powyższe czynności nie są działaniami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zarządem majątkiem prywatnym. Czynności te są typowe dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i wypełniają tym samym znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Analogiczne stanowisko, zgodnie z którym właściciel gruntu może działać w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje grunt spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością, zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 28 lipca 2015 r., sygn. I SA/Rz 511/15, w którym wskazano, iż „słuszne jest stanowisko interpretatora według którego na tle zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, Skarżącego nie można uznać za osobę wykonującą jedynie prawo własności majątku osobistego w celu wykorzystania go na potrzeby prywatne, bowiem zorganizował on sprzedaż działek w taki sposób, że jego działanie łącznie z działaniami przyszłego nabywcy (spółki) świadczą o aktywności porównywalnej do podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. O zarobkowym charakterze tego przedsięwzięcia nie ma potrzeby szczególnie się rozwodzić, bowiem różnica między ceną działki gruntowej niezabudowanej a ceną działki po wykonaniu w stosunku do niej wszystkich planowanych czynności, zwieńczonych posadowieniem budynku mieszkalnego jest oczywista.”

Prawidłowość powyższego wyroku potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt I FSK 2032/15), w którym NSA stwierdził, że właściciel gruntu działa w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje go spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.

Powyższe potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 31 stycznia 2018 roku, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.692.2017.1.AM, w której stwierdził, że:

„W umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, że to on będzie podejmował kroki w celu realizacji opisanych powyżej warunków zawarcia umowy ostatecznej (m.in. Sprzedająca zobowiązana była udzielić Wnioskodawcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w sprawach związanych z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w postępowaniu wieczystoksięgowym dotyczącym wyodrębnienia nowej księgi wieczystej dla nowopowstałych działek, w sprawie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla planowanej inwestycji na nieruchomości - przypis Wnioskodawcy) oraz poniesie wszelkie związane z tym koszty, natomiast Sprzedająca nie jest zobowiązana do podejmowania kroków w celu realizacji ww. warunków poza obowiązkiem udzielenia ww. pełnomocnictw oraz współpracy z należytą starannością, ale jedynie w zakresie ograniczonym celem umowy przedwstępnej oraz doprowadzeniem, aby księga wieczysta założona dla Działki Przyszłej wolna była od wpisu służebności osobistej, wpisanej do niej na dzień zawarcia umowy przedwstępnej.

(\`(...)\`) W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Sprzedająca a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Sprzedającej nie działa we własnym imieniu lecz w imieniu Sprzedającej.

(\`(...)\`) Zatem w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww. czynności, angażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego dostawa opisanej we wniosku działki, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Należy zatem stwierdzić, że planowana dostawa przedmiotowej Działki będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług.”

Podobne wnioski wypływają z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 4 lipca 2016 r. (sygn. ILPP3/4512-1-131/16-2/JO), w której organ uznał, że w sytuacji gdy sprzedawca nieruchomości udzielił stosownych pełnomocnictw dla osoby reprezentującej kupującego w zakresie uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz włączenia do dróg, zawarcia w imieniu Zainteresowanego umów o przyłączenia do sieci oraz umów drogowych, uzyskania decyzji o wycince drzew oraz nasadzeniach zastępczych, wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, przeglądanie akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, uzyskania decyzji zawierającej projekt budowlany a także odbioru zaświadczeń o niezaleganiu podatków przez Wnioskodawcę, sprzedawca ten działał w charakterze podatnika. We wskazanej interpretacji organ podatkowy uznał, że cyt. „uzyskanie przez Kupującego ww. decyzji m.in. o wycince drzew, nasadzeniach zastępczych, zawierającej projekt budowlany oraz wszelkich umów, tj. o przyłączeniu do sieci i umów drogowych będą dokonane w imieniu Wnioskodawcy i wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, zatem należy przyjąć, że przed sprzedażą Wnioskodawca udzielając pełnomocnictw podejmie działania w celu uzyskania ww. czynności w swoim imieniu. Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.”

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w następujących interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego: z dnia 21 grudnia 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.630.2023.1.EW), z dnia 3 lutego 2022 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.697.2021.3.MKA), z dnia 8 listopada 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.672.2021.2.WH), z dnia 7 stycznia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.641.2020.2.MS), z dnia 1 grudnia 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.777.2020.1.IK) oraz z dnia 28 grudnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.635.2020.2.MŻ).

Mając na względzie, że analogiczne okoliczności zachodzić będą w niniejszym zdarzeniu przyszłym należy uznać, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż prawa własności Wydzielonej Nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem będzie objęta zakresem przedmiotowym VAT - będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Za uznaniem Sprzedającej za podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT przemawia również fakt, iż część Wydzielonej Nieruchomości od dnia 7 lutego br. jest przedmiotem umowy najmu pomiędzy Zainteresowaną a deweloperem Dom Development S.A. Świadczenie usług najmu co do zasady wypełnia zaś określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Podsumowując, w analizowanym zdarzeniu przyszłym Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Wydzielonej Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej do pytania nr 2 (we wniosku: nr 3)

Jak wykazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Spółki i Zainteresowanej, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W rezultacie przeniesienie prawa własności Wydzielonej Nieruchomości będzie objęte zakresem przedmiotowym VAT - będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Z uwagi na powyższe niezbędne jest przeanalizowanie, czy wskazana sprzedaż powinna zostać opodatkowana VAT, czy też będzie objęta zwolnieniem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działka ewidencyjna nr x będzie stanowiła teren niezabudowany.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zasadniczo zatem dostawa terenów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT, chyba że dotyczy terenów budowlanych.

Pojęcie terenów budowlanych zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Mając zatem na względzie, że dla Nieruchomości został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Wydzielona Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, terenach usług publicznych oraz terenach dróg publicznych klasy lokalnej, nie ulega wątpliwości, że stanowi ona grunt przeznaczony pod zabudowę. W rezultacie, będąca przedmiotem sprzedaży niezabudowana Wydzielona Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, nie zaś „teren niezabudowany inny niż teren budowlany”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na powyższe, przeniesienie prawa własności Wydzielonej Nieruchomości przez Sprzedającą na Spółkę nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak podkreślają jednak organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, wyłączenie czynności dostawy niezabudowanych terenów budowlanych z zakresu stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie przesądza jeszcze o tym, że dana czynność nie może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy ze zwolnienia od podatku korzysta również dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca jest osobą fizyczną i nabyła Nieruchomość do majątku osobistego (nabycie nie nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej). Podobnie nabycie przez Sprzedającą Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT - nastąpiło w drodze darowizny od rodziców. Tym samym nie było związane z pojawieniem się jakiegokolwiek podatku naliczonego do odliczenia. Jak podkreśla się natomiast w orzecznictwie, przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE (por. wyrok w sprawie C-280/04, Jyske Finans), komentowane zwolnienie nie ma zastosowania, jeśli podatnik nabywa towar bez podatku naliczonego.

Mając na względzie powyższe, również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do będącego przedmiotem niniejszego wniosku zdarzenia przyszłego.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Wydzielonej Nieruchomości Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT), planowana czynność zbycia przez Sprzedającą prawa własności niezabudowanej Wydzielonej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

W konsekwencji, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT, Sprzedająca powinna opodatkować dostawę Wydzielonej Nieruchomości poprzez wykazanie podstawy opodatkowania oraz podatku należnego z tego tytułu w stosownym pliku JPK\_V7M. Jednocześnie czynność ta, jako dokonana na rzecz Wnioskodawcy będącego podatnikiem VAT, powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, stosownie do treści przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług
------------------------------------------------------

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…), w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Mając na uwadze przedstawione wyżej przepisy, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (\`(...)\`) (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca jest właścicielką nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr x. Spółka zamierza nabyć nieruchomość wydzieloną z ww. działki („Wydzielona Nieruchomość”). W dniu 21 grudnia 2023 r. Spółka zawarła ze Sprzedającą umowę przedwstępną sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości.

Spółka ma zamiar wykorzystać nabytą Wydzieloną Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Wydzielonej Nieruchomości i nieruchomości sąsiedniej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym lub garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy Szeligowskiej ( „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali, w tym na rzecz Sprzedającej. Umowa przewiduje bowiem, iż część ceny należnej z tytułu sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości zostanie rozliczona z cenami nie więcej niż 5 lokali mieszkalnych w ramach Inwestycji.

Spółka zobowiązała się do zapewnienia złożenia, za pośrednictwem osoby wskazanej przez Spółkę i umocowanej przez Sprzedającą, wniosku o podział Nieruchomości w celu wydzielenia z niej Wydzielonej Nieruchomości oraz poniesienia kosztów przygotowania projektu podziału Nieruchomości.

Zgodnie z umową przedwstępną, transakcja sprzedaży przenosząca własność Wydzielonej Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie warunków, w tym m.in.:

1\. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez Spółkę na jej koszt będzie satysfakcjonujący dla Spółki;

2\. uzyskanie przez Spółkę na własny koszt warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej;

3\. uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową;

4\. uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Wydzielonej Nieruchomości, o ile będzie konieczne;

5\. zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca podział Nieruchomości, w wyniku której zostanie wyodrębniona Nieruchomość Wydzielona;

6\. Spółka będzie miała możliwość nabycia Wydzielonej Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej w tym samym dniu;

7\. Wydzielona Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny Wydzielonej Nieruchomości nie pogorszy się.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce prawa do dysponowania Wydzieloną Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie nieodpłatnego użyczenia.

Ponadto Sprzedająca:

i. zgodziła się i umożliwiła Spółce przeprowadzenie audytu Nieruchomości, przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując ze Spółką w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

ii. zezwoliła Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

iii. zobowiązała się, że nie dokona niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie się warunków, o których mowa w Umowie i zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości Wydzielonej, albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza nie będzie obciążała Nieruchomości, ani oddawała jej do korzystania przez osoby trzecie;

iv. zobowiązała się przedstawić do umowy przenoszącej własność Nieruchomości Wydzielonej zaświadczenie wydane przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzające uregulowanie podatku od spadków i darowizn od darowizny będącej podstawą nabycia przez nią Nieruchomości.

Sprzedająca wyraziła również zgodę na uzyskanie przez Spółkę, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz w właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Na dzień złożenia wniosku, spełniony został pierwszy z wymienionych powyżej warunków, tj. wyniki przeprowadzonego audytu prawnego i technicznego Nieruchomości zostały uznane przez Spółkę za satysfakcjonujące. Ponadto, Spółka uzyskała wstępne warunki techniczne przyłączenia Inwestycji do niezbędnych sieci. Toczą się również postępowania w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę Inwestycji oraz pozwolenia dotyczącego podziału Nieruchomości.

Ponadto część Nieruchomości Wydzielonej jest od 7 lutego 2024 r. przedmiotem najmu na rzecz dewelopera D. S.A. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny z uwagi na nieprzekroczenie progu wartości przychodów, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Z tytułu najmu części Wydzielonej Nieruchomości nie wystąpił więc podatek VAT należny. Sprzedająca rozlicza natomiast podatek dochodowy z tytułu umowy najmu.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości objętych zakresem pytania nr 1 we wniosku, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, o których mowa w art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle powyższego uznać należy, że do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży będą Państwo dokonywali szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającą Wydzielonej Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez Państwa jako przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, zawarli Państwo ze Sprzedającą umowę przedwstępną sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości, w której Sprzedająca upoważniła Państwa do określonych działań.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez Państwa (Kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną aktualnego właściciela. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawcy).

Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej. Dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjnią Państwo przedmiotową Wydzieloną Nieruchomość stanowiącą własność Sprzedającej. Działania te wpłyną generalnie na poniesienie atrakcyjności jako towaru i wzrost jej wartości.

Zatem, dokonując sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości, Sprzedająca nie będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedająca w taki sposób zorganizowała sprzedaż Wydzielonej Nieruchomości, że jej działania łącznie z działaniami Państwa, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Sprzedającej będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Państwa.

W konsekwencji dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedająca podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że część Wydzielonej Nieruchomości od dnia 7 lutego 2024 r. jest przedmiotem umowy najmu między Sprzedającą, a deweloperem D..

Jak wskazuje art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jej najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Mając powyższe na uwadze, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, zatem czynność dostawy Wydzielonej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi również kwestia, czy przeniesienie prawa własności niezabudowanej Wydzielonej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe przepisy jednoznacznie wskazują, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z podanego przez Państwa opisu sprawy wynika, że Wydzielona Nieruchomość opisana we wniosku jest niezabudowana. Na dzień sprzedaży Wydzielona Nieruchomość będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest położona na obszarze oznaczonym symbolem H3MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Wydzielona Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Zatem, w tak nakreślonych przez Państwa okolicznościach należy stwierdzić, że dostawa Wydzielonej Nieruchomości, nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy zaznaczyć, że w przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą od rodziców na podstawie umowy darowizny. Zatem w odniesieniu do czynności nabycia przez Sprzedającą Nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Wydzielonej Nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającej nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą.

Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia do dostawy Nieruchomości Wydzielonej podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż Wydzielonej Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, ale będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

B. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.