Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.449.2019.3.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-06
Teza: opodatkowania przychodów z najmu
Słowa kluczowe: mieszkanie; najem; przychód; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2019 r. (data wpływu 25 września 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 listopada 2019 r. (data nadania 4 listopada 2019 r., data wpływu 6 listopada 2019 r.) na wezwanie z dnia 25 października 2019 r. Nr 0114-KDIP3-3.4011.449.2019.2.MG, 0114-KDIP1-3.4011.427.2019.2.KP (data nadania 28 października 2019 r., data odbioru 31 października 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 25 października 2019 r. (data nadania 28 października 2019 r., data odbioru 31 października 2019 r.) Nr 0114-KDIP3-3.4011.449.2019.2.MG, 0114-KDIP1-3.4011.427.2019.2.KP, tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych.

Pismem z dnia 4 listopada 2019 r. (data nadania 4 listopada 2019 r., data wpływu 6 listopada 2019 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniach przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W przyszłości zostaną przepisane na Wnioskodawczynię i na Jej brata nieruchomości. Nieruchomości będą wynajmowane zarówno na cele prowadzenia działalności jak i na cele mieszkalne. Wszystkie nieruchomości będą stanowiły współwłasność Wnioskodawczyni i Jej brata. Wnioskodawczyni i Jej brat zastanawiają się nad tym aby dla uproszenia rozliczeń wynajmu reprezentacja była jednoosobowa. Jedno z nich użyczy drugiemu nieodpłatnie swoją część wszystkich nieruchomości. Przy zawieraniu umów z najemcami, dostawcami energii i wody oraz przy wystawianiu faktur w dokumentach (na fakturach) będzie występowała tylko jedna osoba. Wnioskodawczyni i Jej brat chcieliby aby:

*   rozliczeń podatku dochodowego dokonywało każde z nich na bieżąco na podstawie osiąganych dochodów i swojego udziału we współwłasności,
*   rozliczeń podatku VAT dokonywała jedna osoba wskazana do reprezentacji na fakturach i umowach.

Podatek dochodowy będzie rozliczany na zasadach ogólnych.

Rozliczenie najmu nie będzie prowadzone w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Jeśli nieruchomości stanowią przedmiot współwłasności kilku współwłaścicieli to każdy z nich zgodnie z przepisami prawa może korzystać z nieruchomości w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Sposób korzystania z rzeczy wspólnej można określić w taki sposób, że tylko jednemu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy wspólnej.

Gdy jeden ze współwłaścicieli użyczy drugiemu nieodpłatnie swoją część nieruchomości, a on nieruchomości wynajmie osobie trzeciej, to :

1.  Czy zakładając że drugi współwłaściciel nieodpłatnie użyczy nieruchomość - to dochód z wynajmu mogą na bieżąco opodatkować obie osoby według swojego udziału we współwłasności nieruchomości?
2.  Czy na fakturach i umowach na wynajem mogą być wskazywane dane tylko jednego współwłaściciela: tj. imię, nazwisko, adres, NIP? Czy może jest obowiązek aby na fakturach widniały dane obu współwłaścicieli?
3.  Czy VAT od wynajmu wszystkich nieruchomości może rozliczać tylko jeden współwłaściciel który na podstawie umowy nieodpłatnego użyczenia uzyska prawo do reprezentowania nieruchomości?

Niniejsza interpretacja odnosi się do pytania numer 1 tj. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytań numer 2 i 3, dotyczących podatku od towarów i usług wniosek został rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1

Jeśli nieruchomości stanowią przedmiot współwłasności i jednocześnie zostanie podpisana umowa nieodpłatnego użyczenia pomiędzy współwłaścicielami dająca prawo jednemu z nich do dysponowania całością nieruchomości, to pomimo podpisanej umowy nieodpłatnego użyczenia - obaj współwłaściciele opodatkowują na bieżąco swoje dochody w zależności od wysokości swoich udziałów we współwłasności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że ze względu na zakres pytania przedmiotem rozstrzygnięcia niniejszej interpretacji jest wyłącznie kwestia ustalenia czy (z uwagi na podpisanie umowy nieodpłatnego użyczenia, pomiędzy współwłaścicielami, dającej prawo jednemu z nich do dysponowania całością nieruchomości), dochód z wynajmu mogą na bieżąco opodatkować obaj współwłaściciele nieruchomości. Ocenie nie podlega natomiast, jako nieobjęta zakresem wniosku kwestia, określenia źródła przychodów z najmu nieruchomości oraz sposobu ich opodatkowania.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom.

Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 K.c.). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów.

W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ustawy Kodeks cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Na gruncie prawa cywilnego regulującego zagadnienie współwłasności dopuszcza się możliwość umownego (lub sądowego) określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Postanowienia takiej umowy wywołują istotne skutki prawne. Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny, to temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Umowa taka bowiem może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż wynika to z treści art. 206 Kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy są wiążące.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z bratem będą współwłaścicielem nieruchomości, które planują wynająć. Najem ma być opodatkowany na zasadach ogólnych. Wnioskodawczyni i Jej brat zastanawiają się nad tym aby dla uproszenia rozliczeń wynajmu reprezentacja była jednoosobowa. Jedno z nich użyczy drugiemu nieodpłatnie swoją część wszystkich nieruchomości. Przy zawieraniu umów z najemcami, dostawcami energii i wody oraz przy wystawianiu faktur w dokumentach (na fakturach) będzie występowała tylko jedna osoba.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności nieruchomości, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami nieruchomości, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Umowa zawarta przez współwłaścicieli nie znosi współwłasności, powoduje jednak, że współwłaściciel uprawniony do pobierania pożytków z wynajmu, ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem. Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu.

Oznacza to, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Jednakże, aby powstał przychód w rozumieniu podatkowym po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w powołanym wcześniej art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

W przedmiotowej sprawie tylko współwłaściciel nieruchomości wskazany w umowie użyczenia, który wynajmie nieruchomość osobie trzeciej, uzyska przychód z tytułu najmu, bowiem przychód ten zostanie postawiony do jego wyłącznej dyspozycji. Natomiast drugi współwłaściciel, na skutek zawarcia opisanego wyżej porozumienia co do sposobu korzystania i czerpania pożytków z rzeczy wspólnej, nie będzie zobowiązany do rozliczania przychodów z tytułu najmu przedmiotowych nieruchomości.

Reasumując, skoro zostanie podpisana umowa nieodpłatnego użyczenia pomiędzy współwłaścicielami, dająca prawo jednemu z nich do dysponowania całością nieruchomości, to tym samym u jednego współwłaściciela nieruchomości (wynajmującego), wskazanego w umowie użyczenia powstanie przychód z tytułu najmu, który winien opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy opisanego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto wyjaśnić należy, że w toku postępowania w sprawie wydania interpretacji upoważniony organ nie przeprowadza jakiegokolwiek postępowania dowodowego, a informacje niezbędne do wydania interpretacji czerpie wyłącznie z przedstawionego przez stronę opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.