Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-1328/14-4/AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-02-25
Teza: Podatek dochodow od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: amortyzacja; działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; podatek-podatek liniowy; przychód; spółki-spółka cywilna; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2014 r. (data wpływu 28 listopada 2014 r.), uzupełnionym w dniu 24 lutego 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości:

*   w części dotyczącej momentu uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości oraz momentu zapłaty należnej zaliczki na podatek dochodowy – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W dniu 23 lutego 2015 r. do tutejszego Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 5 kwietnia 1993 r. została zawiązana dwuosobowa spółka cywilna. Wnioskodawca był jednym ze wspólników. Prawo Wnioskodawcy do uczestniczenia w zyskach i stratach spółki wynosiło 50%. W roku 1995 wspólnicy nabyli do spółki nieruchomości (trzy działki oraz budynek) na prawach współwłasności łącznej. Nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w spółce i były używane przez spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej od dnia nabycia do dnia 6 grudnia 2012 r. Od wartości początkowej budynku dokonywane były odpisy amortyzacyjne.

W dniu 1 stycznia 2001 r. do spółki przystąpiły cztery kolejne osoby. Od tego dnia aż do wystąpienia Wnioskodawcy ze spółki w dniu 9 września 2013 r. udziały Wnioskodawcy w spółce wynosiły 30%. W roku 2012 i 2013 Wnioskodawca odprowadzał od dochodów z działalności gospodarczej podatek na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym, tj. w wysokości 19%.

Dnia 6 grudnia 2012 r. nieruchomości zostały przeniesione nieodpłatnie z majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej do majątków osobistych dwóch pierwszych wspólników tej spółki w udziałach wynoszących po 1/2 części nieruchomości na rzecz każdego z nich. W ten sposób Wnioskodawca nabył 50% udział w nieruchomościach. W wyniku tej czynności udziały wspólników w spółce nie uległy zmianie. W momencie przekazania nie wystąpił podatek dochodowy z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej jak również z pozostałych źródeł przychodu, ponieważ ta nieopodatkowana transakcja jest obojętna podatkowo. W dniu 9 września 2013 r. Wnioskodawca wystąpił ze spółki cywilnej i zakończył prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przyszłości planowana jest sprzedaż nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że budynek wchodzący w skład nieruchomości wymienionych we wniosku jest budynkiem użytkowym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przychód z tytułu sprzedaży Udziału Wnioskodawcy w nieruchomościach w okresie 6 lat licząc od stycznia 2013 roku będzie przychodem z działalności gospodarczej, czy datą uzyskania przychodu jest data wydania nabywcy nieruchomości oraz czy do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć wydatki na nabycie gruntów i budynku pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych do grudnia 2012 roku?
2.  Czy do opodatkowania dochodu z tej transakcji sprzedaży należy zastosować 19% stawkę podatku dochodowego i zaliczkę na podatek dochodowy zapłacić do dwudziestego dnia miesiąca następującego po wydaniu nabywcy nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Przychód z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomościach w okresie 6 lat licząc od stycznia 2013 roku będzie przychodem z działalności gospodarczej. Wynika to jednoznacznie z uregulowań art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 2 i art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: odpłatne zbycie udziału w nieruchomości w art. 10 ust. 1 pkt 8 zostało co prawda wskazane jako źródło przychodu inne niż pozarolnicza działalność gospodarcza, ale art. 10 ust. 2 w powiązaniu z art. 14 ust. 2 wyklucza stosowanie tego przepisu do przychodów z odpłatnego zbycia środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło sześć lat. Datą uzyskania przychodu będzie na podstawie art. 14 ust. 1c, dzień wydania nieruchomości nabywcy. Do kosztów uzyskania przychodu zostaną zaliczone, na podstawie art. 23 ust. 1, wydatki na nabycie gruntów oraz wydatki na nabycie budynku pomniejszone o odpisy amortyzacyjne zaliczone do kosztów uzyskania przychodów do grudnia 2012 roku.
2.  Stawką podatkową właściwą dla opodatkowania dochodu z tej transakcji będzie, na podstawie art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, stawka 19%. Terminem zapłaty zaliczki na podatek dochodowy będzie, zgodnie z art. 44 ust. 1 i 1f, dwudziesty dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym Wnioskodawca uzyskał dochód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości:

*   w części dotyczącej momentu uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości oraz momentu zapłaty należnej zaliczki na podatek dochodowy – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przy czym w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Aby zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W myśl art. 9a ust. 2 ww. ustawy, podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 3, mogą wybrać sposób opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c. W tym przypadku są obowiązani do złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia 20 stycznia roku podatkowego pisemnego oświadczenia o wyborze tego sposobu opodatkowania. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej uzyskanych przez podatników, o których mowa w art. 9a ust. 2 lub 7, z zastrzeżeniem art. 29, 30 i 30d, wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Przepis art. 44 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, że podatnicy osiągający dochody:

1.  z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14,
2.  z najmu lub dzierżawy

– są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h.

Natomiast stosownie do treści art. 44 ust. 1f cytowanej ustawy, miesięczne zaliczki obliczone w sposób określony w ust. 1c i 1e podatnik jest obowiązany wpłacać, na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje właściwy naczelnik urzędu skarbowego, w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał dochód, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania podatkowego.

Z treści art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów m.in. wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca, jako wspólnik dwuosobowej spółki cywilnej wraz z drugim wspólnikiem nabył w 1995 roku nieruchomości (trzy działki oraz budynek użytkowy) na prawach współwłasności łącznej. Nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w spółce i były używane przez spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej od dnia nabycia do dnia 6 grudnia 2012 r. Od wartości początkowej budynku dokonywane były odpisy amortyzacyjne. W roku 2012 i 2013 Wnioskodawca odprowadzał od dochodów z działalności gospodarczej podatek na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym, tj. w wysokości 19%. Dnia 6 grudnia 2012 r. nieruchomości zostały przeniesione nieodpłatnie z majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej do majątku osobistego wspólników – w tym do majątku osobistego Wnioskodawcy – w udziale wynoszącym po 1/2 części nieruchomości. W ten sposób Wnioskodawca nabył 50% udziału w nieruchomościach. W dniu 9 września 2013 r. Wnioskodawca wystąpił ze spółki cywilnej i zakończył prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. W przyszłości planowana jest sprzedaż nieruchomości.

Zauważyć zatem należy, że przedmiotowe nieruchomości (trzy działki oraz budynek użytkowy), jako środki trwałe były wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, od wartości początkowej budynku dokonywane były odpisy amortyzacyjne. Zatem w przypadku, gdy okres między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym środki te wycofano z działalności gospodarczej (6 grudnia 2012 r) a datą ich sprzedaży nie przekroczy 6 lat, to przychód uzyskany ze zbycia udziału w tych nieruchomościach stanowić będzie przychód ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego przychód z planowanej sprzedaży środka trwałego (trzech działek oraz budynku użytkowego) po zakończeniu prowadzonej działalności gospodarczej będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej. Dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu zgodnie z wybraną dla prowadzonej działalności gospodarczej formą opodatkowania, w tym przypadku tzw. podatkiem liniowym – 19%. Dochodem ze sprzedaży będzie różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia składnika majątku a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonanych od ww. budynku użytkowego.

Odnosząc się do określenia momentu uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości należy wskazać na art. 14 ust. 1c ww. ustawy, zgodnie z którym za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1h-1j, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

W myśl ww. przepisu przychód podatkowy dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych powstaje w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi. Zatem odnosząc się do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że za moment zbycia nieruchomości należy uznać dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co następuje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. A zatem, umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną, z datą podpisania umowy. Oznacza to, że datą powstania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do zbycia prawa własności będzie dzień, w którym nastąpi zbycie tego prawa na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości.

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) w art. 535, zgodnie z którym przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają moment, w którym następuje skuteczne w świetle prawa cywilnego przeniesienie własności. Powołane przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają na wyprowadzenie wniosku, wedle którego zgodnie z normami prawa cywilnego wpłata zaliczki na poczet ceny towaru, która według umowy stron ma być wypłacona w momencie wydania rzeczy, nie powoduje jeszcze przeniesienia własności na kupującego, a tym samym nie stanowi realizacji sprzedaży.

Za moment zbycia uznaje się natomiast dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Nie ulega zatem wątpliwości, że umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie, przychód z tytułu sprzedaży udziału Wnioskodawcy w nieruchomościach w okresie 6 lat licząc od stycznia 2013 roku będzie przychodem z działalności gospodarczej.

Przychód z tytułu sprzedaży udziału Wnioskodawcy w nieruchomościach powstanie w dniu w którym nastąpi zbycie tego prawa na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, a nie jak wskazał we własnym stanowisku Wnioskodawca w dniu wydania nieruchomości nabywcy.

W takim zatem przypadku, obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych nastąpi do dwudziestego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym Wnioskodawca uzyskał dochód, czyli do dwudziestego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podpisano ww. umowę. Zainteresowany słusznie uważa, że obowiązek zapłaty zaliczki powstaje do dwudziestego dnia miesiąca po miesiącu, w którym uzyskał dochód, jednakże błędnie określa datę powstania tego dochodu. Taki stan rzeczy wpływa na ocenę stanowiska Wnioskodawcy.

Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć wydatki poniesione na nabycie gruntów i budynku − pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej budynku, dokonanych do grudnia 2012 roku.

Do opodatkowania dochodu z transakcji sprzedaży opisanej we wniosku należy zastosować 19% stawkę podatku dochodowego i zaliczkę na podatek dochodowy zapłacić do dwudziestego dnia miesiąca następującego po dniu uzyskania dochodu, którym − jak wskazano powyżej – jest dzień, w którym nastąpi zbycie tego prawa na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej momentu uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości oraz momentu zapłaty należnej zaliczki na podatek dochodowy – jest nieprawidłowe.

Natomiast stanowisko Zainteresowanego w części dotyczącej źródła przychodu, kosztów uzyskania przychodów oraz stawki podatkowej – jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.