Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/4512-278/16/JP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-06-14
Teza: Jaką stawką podatku od towarów i usług należy opodatkować sprzedaż lokalu „B” (powierzchnia ok. 107 m2) wraz z udziałem we wspólnych częściach budynków, z których lokal został wyodrębniony i ich urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz udziałem w prawie własności działek, na których budynki są usytuowane, gdzie w poszczególnych aktach notarialnych umowy sprzedaży zostaje ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w ten sposób, że każdoczesnym właścicielom poszczególnych lokali będzie przysługiwało prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości gruntowej oraz jedno zewnętrzne miejsce parkingowe?
Słowa kluczowe: dostawa; lokal-lokal mieszkalny; parking-miejsce parkingowe; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146aa

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2015 r. (data wpływu 21 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku dla sprzedaży lokalu „B” wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego miejsca parkingowego znajdującego się na terenie nieruchomości wspólnej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 kwietnia 2016 r. został złożony wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie określenia stawki podatku dla sprzedaży lokalu „B” wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego miejsca parkingowego znajdującego się na terenie nieruchomości wspólnej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka jest podatnikiem, której przedmiotem działalności jest m.in. nabywanie nieruchomości gruntowych, budowa oraz sprzedaż konsumentom lokali mieszkalnych. Spółka podkreśla, że nie zajmuje się klasyczną działalnością deweloperską, tj. prowadzi sprzedaż już gotowych lokali, gdzie nie ma podpisywanych np. umów deweloperskich oraz otwartych rachunków powierniczych. W ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej został wybudowany na nieruchomości gruntowej, składającej się z dwóch działek geodezyjnych, pięć budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie szeregowej, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i ogrodzeniem terenu. W ww. budynkach znajduje się dziesięć samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. Są dwa rodzaje lokali: „A” zajmujące jedynie parter budynku (powierzchnia ok. 55 m2) oraz „B” zajmujące piętro i strych na poddaszu, jako pomieszczenie przynależne (powierzchnia ok. 107 m2). Lokale oznaczone literą „B” składają się z salonu z aneksem kuchennym, pokoju, gabinetu, łazienki, holu, klatki schodowej wraz z pomieszczeniem przynależnym w postaci strychu na poddaszu. Częściami wspólnymi budynków, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali pozostają: fundamenty, ściany konstrukcyjne i zewnętrzne, dach, instalacje. Spółka ustanawia odrębną własność i dokonuje sprzedaży lokali wraz z udziałami we wspólnych częściach budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz z udziałem w prawie własności działek, na których budynki są usytuowane. W każdym z dziecięciu aktów notarialnych umów sprzedaży każdego z lokali zostaje ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w ten sposób, że każdoczesnym właścicielom poszczególnych lokali będzie przysługiwało prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości gruntowej oraz jedno zewnętrzne miejsce parkingowe. Kupujący w akcie notarialnym oświadczają, że akceptują ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, polegający na tym, że właścicielom poszczególnych lokali przysługuje prawo wyłącznego korzystania z części gruntu, a także prawo wyłącznego korzystania z zewnętrznych, utwardzonych miejsc parkingowych, zlokalizowanych na nieruchomości (usytuowanie poszczególnych części gruntu przeznaczonych do wyłącznego korzystania oraz miejsc parkingowych jest przedstawiane na załączanym do aktu notarialnego rzucie).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Jaką stawką podatku od towarów i usług należy opodatkować sprzedaż lokalu „B” (powierzchnia ok. 107 m2) wraz z udziałem we wspólnych częściach budynków, z których lokal został wyodrębniony i ich urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz udziałem w prawie własności działek, na których budynki są usytuowane, gdzie w poszczególnych aktach notarialnych umowy sprzedaży zostaje ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w ten sposób, że każdoczesnym właścicielom poszczególnych lokali będzie przysługiwało prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości gruntowej oraz jedno zewnętrzne miejsce parkingowe?

Zdaniem Spółki, sprzedaż lokalu „B” wraz z udziałem we wspólnych częściach budynków, z których lokal został wyodrębniony i ich urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz udziałem w prawie własności działek, na których budynki są usytuowane, gdzie w poszczególnych aktach notarialnych umowy sprzedaży zostaje ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w ten sposób, że każdoczesnym właścicielom poszczególnych lokali będzie przysługiwało prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości gruntowej oraz jedno zewnętrzne miejsce parkingowe, winna zostać opodatkowana stawką podatku od towarów i usług 8%. Spółka sprzedaje lokale mieszkalne o powierzchni do 150 m2. Lokal „B” ma powierzchnię ok. 107 m2. W związku z tym, zgodnie z przepisami art. 41 ust. 12-12b w zw. z ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, do dostawy lokalu mieszkalnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2, stosuje się stawkę podatku od towarów i usług 8%. Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, zatem taka sama jedna stawka podatku będzie obejmować przedmiot sprzedaży.

Nie wpływa na wysokość stawki podatku fakt, że strony umów ustalają sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w ten sposób, że każdoczesnym właścicielom poszczególnych lokali będzie przysługiwało prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości gruntowej oraz jedno zewnętrzne miejsce parkingowe, zlokalizowane na nieruchomości wspólnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Należy zaznaczyć, iż zarówno w przepisach ustawy, jak i w rozporządzeniach, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednak, zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji budynków mieszkalnych, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje – mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892).

Ustawa o własności lokali w art. 2 wyróżnia dwie kategorie pomieszczeń, których istnienie i kwalifikacja mają istotne znaczenie dla posiadania przez dany lokal charakteru samodzielnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3).

Według art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 41 ust. 12a ustawy zdefiniowano pojęcie „budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym”. W definicji tej odwołano się do obiektów budownictwa mieszkaniowego sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Ustalenie właściwej stawki podatku VAT dla zbycia lokalu mieszkalnego z udziałem w nieruchomości wspólnej wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsca parkingowego na zewnątrz budynków, wymaga analizy okoliczności, w których dochodzi do tego zbycia. Istotne znaczenie dla ustalenia właściwej stawki VAT ma sposób sprzedaży prawa do korzystania z miejsca parkingowego na zewnątrz budynków i przynależność do lokalu mieszkalnego. Analizie poddać należy okoliczność, czy miejsce postojowe jest, czy też nie może być przedmiotem odrębnej własności, a przez to czy może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu, a więc czy miejsca takie mogą być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostały przypisane, czy też odrębnie.

Zatem transakcje dokonywane przez Spółkę, polegać będą na łącznej sprzedaży stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, jak również powiązanego z własnością tego lokalu udziału w nieruchomości, na której zostaną wyodrębnione m.in. miejsca parkingowe na zewnątrz budynków. Lokal mieszkalny jest na stałe związany z częściami wspólnymi, w tym z przypisanym mu miejscem parkingowym.

Wątpliwości Spółki dotyczą stawki podatku dla sprzedaży lokalu „B” wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego miejsca parkingowego znajdującego się na terenie nieruchomości wspólnej.

A zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego, znajdującego się na zewnątrz budynku, integralnie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego, to sprzedaż ta stanowi jednolite świadczenie. Miejsce parkingowe nie może być wówczas odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu. Tylko w takim przypadku sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji zbycia lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego i w całości stanowi przedmiot jednej czynności cywilnoprawnej, tj. umowy sprzedaży opodatkowanej – na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy – obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Reasumując, planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego z udziałem w nieruchomości wspólnej, wraz z jednoczesnym ustanowieniem na podstawie umowy quad usum, prawa do korzystania z miejsca parkingowego na zewnątrz budynków, przy czym przedmiotowe miejsca postojowe, nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu (sprzedawane będą zawsze wraz z lokalem mieszkalnym), ma charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy podlegać będzie opodatkowaniu preferencyjną stawką podatku w wysokości 8%.

Końcowo podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.