Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.533.2025.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-24
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej; dotyczy opodatkowania
podatkiem VAT sprzedaży lokali mieszkalnych i
niemieszkalnych.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
budynek-budynek niemieszkalny
lokal-lokal mieszkalny
mieszkanie-sprzedaż mieszkania
najem-najem mieszkań
najem-najem na cele mieszkalne
nieruchomości-nieruchomość mieszkalna
nieruchomości-nieruchomość niemieszkalna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 14
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy:
    · uznania dostawy za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w ramach
      planowanej sprzedaży lokali – „Nieruchomości 1-7” – (pytanie oznaczone we wniosku
      jako nr 1);
    · uznania dostawy za czynność korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie
      art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w ramach planowanej sprzedaży lokali – „Nieruchomości
      1-7” – (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).
    Uzupełnił go Pan pismem z 1 października 2025 r. (wpływ 1 października 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 27 października 2025 r. (wpływ 27 października
    2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(1) Wnioskodawca planuje zawrzeć w roku 2025 i/lub w latach następnych umowę
      sprzedaży w formie aktu notarialnego.
    Umowa sprzedaży dotyczyć będzie planowanego zbycia nieruchomości zabudowanej
    składającej się z 12 lokali mieszkalnych i dwóch lokali niemieszkalnych – planowana jest
    sprzedaż do pięciu lokali mieszkalnych – dalej jako: „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2”,
    „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, „Nieruchomość 5” i dwóch lokali niemieszkalnych –
    dalej jako: „Nieruchomość 6”, „Nieruchomość 7”.
    Pozostałe lokale mieszkalne obecnie nie są planowane do sprzedaży.

    Planowana sprzedaż będzie uzależniona od faktu czy znajdzie się kupiec zainteresowany
    nabyciem danego lokalu, dlatego może dojść do sytuacji, że w roku 2025 zostanie
    sprzedana „Nieruchomość 1”, w roku 2026 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna
    nieruchomość, a w roku 2027 zostaną sprzedane Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”,
    „Nieruchomość 4”, w roku 2028 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w
    roku 2029 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w roku 2030 zostanie
    sprzedana „Nieruchomość 6”, w roku 2031 zostanie sprzedana „Nieruchomość 7”.
    Planowana sprzedaż będzie miała zatem charakter okazjonalny.
    Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą „Nieruchomości 1-7” upłynie okres dłuższy
    niż 2 lata.
    (2) Wnioskodawca odziedziczył spadek po zmarłej matce w roku 2008.
    W skład spadku wchodzi nieruchomość zabudowana składająca się z 12 lokali
    mieszkalnych i dwóch lokali niemieszkalnych.
    Transakcja nie była objęta systemem podatku od wartości dodanej.
    Planowana sprzedaż będzie uzależniona od faktu czy znajdzie się kupiec zainteresowany
    nabyciem danego lokalu, dlatego może dojść do sytuacji, że w roku 2025 zostanie
    sprzedana „Nieruchomość 1”, w roku 2026 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna
    nieruchomość, a w roku 2027 zostaną sprzedane Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”,
    „Nieruchomość 4”, w roku 2028 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w
    roku 2029 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w roku 2030 zostanie
    sprzedana „Nieruchomość 6”, w roku 2031 zostanie sprzedana „Nieruchomość 7”.
    Planowana sprzedaż będzie miała zatem charakter okazjonalny.
    Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą „Nieruchomości 1-7” upłynie okres dłuższy
    niż 2 lata.
    Planowana sprzedaż „Nieruchomości 1-7” związana jest ze zmianami zachodzącymi w
    otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojny na terytorium Ukrainy z
    udziałem Rosji oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała nagły wzrost
    kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja), co spowodowało
    pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i przez niego
    niezawinionych.
    (3) Wnioskodawca kieruje się życiową dewizą, zgodnie z którą majątek nieruchomy
      stanowi najlepsze zabezpieczenie finansowe na wypadek kryzysu gospodarczego.
    Z tego też względu, pomimo upływu blisko 17 lat od daty nabycia w spadku
    „Nieruchomości 1-7”, nie doszło dotychczas do ich sprzedaży. Nieruchomość do tej pory
    pełniła funkcję długoterminowej lokaty inwestycyjnej, jako zabezpieczenie przyszłości
    Wnioskodawcy (dziecka spadkodawcy).
    (4) Podkreślić należy, iż „Nieruchomość 1-7” nie była wykorzystywana przez
      Wnioskodawcę w celach gospodarczych.
    „Nieruchomość 1, 4, 5, 6” nigdy nie była przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy
    leasingu bądź innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej części.
    Natomiast „Nieruchomość 2, 3, 7” była przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu
    zwolniony podmiotowo z VAT).
    Nieruchomość przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana
    wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej).
    Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1-7”.

    (5) Wnioskodawca, w ramach planowanej sprzedaży „Nieruchomość 1-7”, planuje
      podejmować działania związane z posiadaną „Nieruchomością 1-7”, polegające na
      oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform internetowych (...).
    W obecnych czasach jest to zwyczajowa – normalna w takich przypadkach – forma
    sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne.
    (6) Dodać należy, iż Wnioskodawca nie zajmuje się zarobkowo działalnością
      deweloperską czy budowlaną, nie jest też agentem nieruchomości (nie są specjalistą w
      tym zakresie) i tym samym prowadzone przez niego działania związane z
      Nieruchomością miały wyłącznie charakter czynności prywatnych.
    (7) W opisanym powyżej zdarzeniu przyszłym, w kontekście posiadanego zasobu
      nieruchomego w majątku osobistym, Wnioskodawca ma wątpliwość czy planowana
      czynność sprzedaży „Nieruchomości 1-7”, która jest zdarzeniem niepewnym (może
      dojść do sytuacji, że w roku 2025 zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w roku 2026
      nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, a w roku 2027 zostaną
      sprzedane Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, w roku 2028 nie
      zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w roku 2029 nie zostanie sprzedana
      w ogóle żadna nieruchomość, w roku 2030 zostanie sprzedana „Nieruchomość 6”, w
      roku 2031 zostanie sprzedana „Nieruchomość 7”) na rzecz osoby fizycznej
      nieprowadzącej bądź prowadzącej działalność gospodarczą, bądź spółek prawa
      handlowego, w opisanym zdarzeniu przyszłym stanowi czynność opodatkowaną
      podatkiem od towarów i usług, czy też transakcja sprzedaży powinna zostać
      rozpoznana poza systemem podatku od wartości dodanej.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    1) Jakie lokale mieszkalne i niemieszkalne (Nieruchomości 1-7) będą przedmiotem
      sprzedaży (proszę o jednoznaczną odpowiedź, np. poprzez wskazanie numerów lokali
      i ich adresu)?
    Pana odpowiedź:
    Przedmiotem sprzedaży będą:
    • lokal mieszkalny nr 1, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 1”,
    • lokal mieszkalny nr 2, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 2”,
    • lokal mieszkalny nr 3, ul. (...)– dalej jako „Nieruchomość 3”,
    • lokal mieszkalny nr 4, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 4”,
    • lokal mieszkalny nr 5, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 5”,
    • lokal niemieszkalnych nr 6, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 6”,
    • lokal niemieszkalnych nr 7, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 7”.
    Wyjaśniam, że jak wskazano we wniosku, wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego (inaczej –
    nie dotyczy zaistniałego stanu faktycznego):
    Planowana sprzedaż będzie uzależniona od faktu czy znajdzie się kupiec zainteresowany
    nabyciem danego lokalu, dlatego może dojść do sytuacji, że w roku 2025 zostanie
    sprzedana „Nieruchomość 1”, w roku 2026 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna
    nieruchomość, a w roku 2027 zostaną sprzedane Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”,
    „Nieruchomość 4”, w roku 2028 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w
    roku 2029 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w roku 2030 zostanie
    sprzedana „Nieruchomość 5” „Nieruchomość 6”, w roku 2031 zostanie sprzedana
    „Nieruchomość 7.

    2) W jaki sposób wykorzystywał Pan – od momentu nabycia (odziedziczeniu spadku po
      zmarłej matce) do momentu planowanej sprzedaży – Nieruchomości 1-7? Proszę
      opisać.
    Pana odpowiedź:
    „Nieruchomość 1-7” przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę była
    wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną
    działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej).
    Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1-7”.
    „Nieruchomość 1, 4, 5, 6” nigdy nie były przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy
    leasingu bądź innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej części – inaczej
    mówiąc:
    • lokal mieszkalny nr 1, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 1”,
    • lokal mieszkalny nr 4, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 4”,
    • lokal mieszkalny nr 5, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 5”,
    • lokal niemieszkalnych nr 6, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 6”,
    – wykorzystywane na własne potrzeby.
    Natomiast „Nieruchomość 2, 3, 7” była przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu
    zwolniony podmiotowo z VAT) – inaczej mówiąc:
    • lokal mieszkalny nr 2, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 2”,
    • lokal mieszkalny nr 3, ul. (...)– dalej jako „Nieruchomość 3”,
    • lokal niemieszkalnych nr 7, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 7”,
    – były wynajmowane.
    3) W jaki sposób dokumentował/dokumentuje Pan usługę najmu Nieruchomości 2, 3 i 7?
      Czy czynsz z tytułu najmu był/jest/będzie dokumentowany wystawionymi przez Pana
      fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.
    Pana odpowiedź:
    Wystawiane są rachunki – zgodnie z art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej: „Jeżeli z odrębnych
    przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury, podatnicy prowadzący działalność
    gospodarczą są obowiązani, na żądanie kupującego lub usługobiorcy, wystawić rachunek
    potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi”.
    Zgodnie z art. 87 § 4 Ordynacji podatkowej: „Podatnik nie ma obowiązku wystawienia
    rachunku, jeżeli żądanie zostało zgłoszone po upływie 3 miesięcy od dnia wydania towaru
    lub wykonania usługi”.
    Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy VAT: „Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia
    faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art.
    113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3”.
    4) Czy Nieruchomości 1, 4, 5 i 6 były/są/będą do momentu planowanej sprzedaży
      udostępniane osobom trzecim?
    Pana odpowiedź:
    Nie.
    5) Czy od dnia oddania Nieruchomości 1-7 do użytkowania pierwszemu nabywcy,
      użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby, a ich sprzedażą minął
      /minie okres dłuższy niż dwa lata?
    Pana odpowiedź:

    Tak.
    6) Czy były/są/będą ponoszone wydatki na ulepszenie Nieruchomości 1-7 w rozumieniu
      przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości
      początkowej?
    Pana odpowiedź:
    Nie.
    7) Czy lokale (Nieruchomości 1-7) znajdujące się w nieruchomości zabudowanej, będą
      stanowiły na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24
      czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)? Odpowiedzi należy
      udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który ma być sprzedany.
    Pana odpowiedź:
    • Nieruchomość 1 będzie stanowiła na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2
      ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
    • Nieruchomość 2 będzie stanowiła na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2
      ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
    • Nieruchomość 3 będzie stanowiła na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2
      ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
    • Nieruchomość 4 będzie stanowiła na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2
      ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
    • Nieruchomość 5 będzie stanowiła na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2
      ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
    • Nieruchomość 6 będzie stanowiła na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2
      ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
    • Nieruchomość 7 będzie stanowiła na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2
      ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
    8) Czy w odniesieniu do poszczególnych lokali (Nieruchomości 1-7) zostało/zostanie do
      momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2
      ust. 3 ustawy o własności lokali? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego
      lokalu, który stanowić będzie przedmiot dostawy.
    Pana odpowiedź:
    • W odniesieniu do Nieruchomości 1 zostanie do momentu sprzedaży wydane
      zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.
    • W odniesieniu do Nieruchomości 2 zostanie do momentu sprzedaży wydane
      zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.
    • W odniesieniu do Nieruchomości 3 zostanie do momentu sprzedaży wydane
      zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.
    • W odniesieniu do Nieruchomości 4 zostanie do momentu sprzedaży wydane
      zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.
    • W odniesieniu do Nieruchomości 5 zostanie do momentu sprzedaży wydane
      zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.
    • W odniesieniu do Nieruchomości 6 zostanie do momentu sprzedaży wydane
      zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.
    • W odniesieniu do Nieruchomości 7 zostanie do momentu sprzedaży wydane
      zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali.
    9) Czy we wskazanej we wniosku nieruchomości zabudowanej są/będą wyodrębnione na
      moment dostawy lokale na podstawie wpisu do księgi wieczystej?

    Pana odpowiedź:
    Tak.
    10) Jeżeli w odpowiedzi na pytanie nr 9 wskaże Pan, że lokale nie są/nie będą
      wyodrębnione na podstawie wpisu do księgi wieczystej, to proszę wskazać na jakiej
      podstawie/w jaki sposób dojdzie do zbycia lokali?
    Pana odpowiedź:
    Nie dotyczy.
    11) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?
    Pana odpowiedź:
    Nie.
    12) Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości?
    Pana odpowiedź:
    Nie.
    Pytania
    1. Czy w opisanej sytuacji planowanego zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych –
      „Nieruchomość 1-5” oraz lokali niemieszkalnych – „Nieruchomość 6-7”, czynność taka
      powinna być rozpoznana jako zdarzenie, w ramach sprawowania zarządu majątkiem
      prywatnym (osobistym) pozostające poza systemem podatku od wartości dodanej
      (podatku od towarów i usług)?
    2. Czy też transakcję sprzedaży lokali mieszkalnych – „Nieruchomość 1-5” oraz lokali
      niemieszkalnych – „Nieruchomość 6-7”, należy rozpoznać jako odpłatną dostawę lokali
      mieszkalnych, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 7 ust. 1
      w zw. art. 5 ust. 1 pkt 1 u. VAT, korzystającą ze zwolnienia przedmiotowego w
      rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 u. VAT i przy tej transakcji Wnioskodawca powinien
      rozpoznać siebie jako podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust.
      1 w zw. z ust. 2 u. VAT w zw. z art. 9 ust. 1 w zw. z art. 12 ust.1 lit. a Dyrektywy Rady
      2006/112?
    Pana stanowisko w sprawie
    (1) W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji planowanej sprzedaży „Nieruchomości 1-7”, która
      jest zdarzeniem niepewnym i ma charakter okazjonalny (może dojść do sytuacji, że w
      roku 2025 zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w roku 2026 nie zostanie sprzedana
      w ogóle żadna nieruchomość, a w roku 2027 zostaną sprzedane „Nieruchomość 2”,
      „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, w roku 2028 nie zostanie sprzedana w ogóle
      żadna nieruchomość, w roku 2029 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna
      nieruchomość, w roku 2030 zostanie sprzedana „Nieruchomość 6”, w roku 2031
      zostanie sprzedana „Nieruchomość 7”), uprzednio nabytych w wyniku dziedziczenia
      poza systemem podatku od wartości dodanej do majątku prywatnego, czynność taka
      również pozostaje poza systemem podatku od wartości dodanej albowiem następuje,
      w ramach sprawowania zarządu majątkiem osobistym.
    Nie stanowi zatem działalności gospodarczej w znaczeniu nadanym art. 15 ust. 2 ustawy w
    zw. z art. 9 ust. 1 zd 2 Dyrektywy 2006/112.
    Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie jest również objęta dyspozycją art. 12 ust. 1 lit. a
    Dyrektywy 2006/112, albowiem Polska nie wprowadziła do prawa krajowego regulacji
    uznającej za podatnika podatku od towarów i usług każdego kto okazjonalnie dokonuje
    dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym
    zasiedleniem, również w sytuacji jeżeli jest to czynność jednorazowa.

    (2) Na kwalifikację prawnopodatkową stanowiska Wnioskodawcy ma także wpływ
      okoliczność, iż posiada on w swoich aktywach nieruchomości nabyte w spadku po
      zmarłej matce w roku 2008.
    Zatem nabycie nieruchomości objętych niniejszym Wnioskiem w wyniku dziedziczenia – w
    sensie obiektywnym – nie miałoby charakteru działań handlowych i nie byłoby związane
    ze świadczeniem usług w branży budowlanej lub deweloperskiej.
    Celem Wnioskodawcy nie była sprzedaż nieruchomości objętych niniejszym Wnioskiem,
    gdyż Nieruchomość do tej pory pełniła funkcję długoterminowej lokaty inwestycyjnej, jako
    zabezpieczenie przyszłości Wnioskodawcy (dziecka spadkodawcy).
    Planowana sprzedaż objętej niniejszym Wnioskiem „Nieruchomości 1-7” związana jest ze
    zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojny
    na terytorium Ukrainy z udziałem Rosji oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która
    spowodowała nagły wzrost kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw,
    inflacja), co spowodowało pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn niezależnych od
    Wnioskodawcy i przez niego niezawinionych.
    Wnioskodawca przy transakcji sprzedaży „Nieruchomości 1-7” opisanych niniejszym
    Wnioskiem nie będzie angażować żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków
    charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie
    obrotu nieruchomościami.
    (3) Biorąc zatem pod uwagę charakter czynności oraz charakter prawny w jakim
      Wnioskodawca może uczestniczyć w transakcji opisanej Wnioskiem planowana
      czynność prawna sprzedaży przez Wnioskodawcę „Nieruchomości 1-7” winna być
      rozpoznana jako czynność poza systemem podatku od wartości dodanej (podatku od
      towarów i usług).
    (4) Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
      niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie
      działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarczą obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych (ust. 2).
    Przepis ten odpowiada art. 9 (1) Dyrektywy 2006/112, zgodnie z którym podatnikiem jest
    każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność
    gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
    „Działalność gospodarcza” w rozumieniu definicji art. 9 (1) Dyrektywy obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem,
    działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły
    majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Należy podkreślić, iż polska wersja językowa art. 9 (1) Dyrektywy 2006/112 odnosi się do
    działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie.
    Wersja angielska używa pojęcia „independently” co należy tłumaczyć jako prowadzenie
    działalności niezależnie. W doktrynie wskazuje się, iż polska wersja językowa zawiera błąd,
    mający kluczowe znaczenie na wykładnię przepisu art. 9 (1) Dyrektywy: istnieje bowiem
    różnica znaczeniowa pomiędzy prowadzeniem działalności samodzielnie a prowadzeniem
    jej w sposób niezależny (Por. T. Michalik, VAT. Komentarz, wyd. 15, Warszawa 2019, Nb. 6,
    s. 303.).

    (5) Podatnikami podatku od wartości dodanej są osoby fizyczne, osoby prawne oraz
      jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, prowadzące samodzielnie
      działalność gospodarczą (zgodnie z definicją zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy) bez
      względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jest to o tyle istotne, iż oznacza, że zarówno cel prowadzenia działalności gospodarczej,
    jak i osiągnięty rezultat (względnie jego brak) nie mogą być przesłankami determinującymi
    istnienie statusu podatnika bądź jego brak.
    W tej mierze, na gruncie art. 4 ust. 1 VI dyrektywy (Szósta Dyrektywa Rady 77/388/EWG z
    17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w
    odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej:
    ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. WE L 145, s. 1 Dz. Urz. UE; Polskie
    wydanie specjalne, rozdz. 9, t. 1, s. 23 ze zm.), wielokrotnie wypowiadał się TSUE,
    podkreślając, iż status podatnika nie może być zdeterminowany przez cel i rezultat
    prowadzonej działalności (zob. wyrok TSUE z 29 lutego 1996 r. w sprawie C-110/94
    Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO) v. Belgische Staat (Zb. Orz. 1996, s. I–857)
    oraz z 15 stycznia 1998 r. w sprawie C-37/95 Belgische Staat v. Ghent Coal Terminal NV
    (Zb. Orz. 1998, s. I–1).
    Oznacza to, że czynnikiem istotnym dla uznania danego podmiotu za podatnika podatku
    VAT jest charakter jego działalności (działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy), nawet jeżeli jest to działalność nienastawiona na osiągnięcie zysku.
    Jednak podmiot prowadzący stale i wyłącznie działalność nieodpłatną nie może być
    uznany za podatnika (Tak: TSUE w wyroku z 1 kwietnia 1982 r. w sprawie 89/81
    Staatssecretaris van Financiën v. Hong-Kong Trade Development Council (Zb. Orz. 1982, s.
    1277).
    Jak wskazano wyżej, status podatnika podatku od wartości dodanej związany jest
    podmiotowo z wykonywaniem przez tego podatnika działalności gospodarczej, która jest
    rozumiana szerzej, niż definicja działalności gospodarczej w znaczeniu nadanym art. 3
    ustawy Prawo przedsiębiorców (ustawa z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców
    (Dz. U. z 2018 r. poz. 646 ze zm.).
    Działalność gospodarcza obejmuje także czynności polegające na wykorzystywaniu
    towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły za wynagrodzeniem.
    Oznacza to, iż okazjonalne wykorzystywanie składnika majątkowego dla celów
    zarobkowych, lub też wykorzystywanie tego składnika bez wynagrodzenia nie może być
    uznane za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    (pomijając kwestię zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego).
    TSUE, w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10
    (Jarosław Słaby v. Minister Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor
    Izby Skarbowej w Warszawie), (Zb. Orz. 2011, s. I-08461.), wypowiedział się w sprawie
    transakcji polegających na sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących własność
    prywatną, po uprzednim ich podzieleniu na mniejsze działki, z przeznaczeniem pod
    zabudowę.
    Trybunał wskazał, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych działek nie
    przesądza o uznaniu transakcji za podlegające podatkowi od towarów i usług.
    Podkreślił, iż samo wykorzystywanie prawa własności nie stanowi działalności
    gospodarczej w rozumieniu przepisów VAT.
    Inaczej natomiast wygląda sprawa w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112 (działania przekraczające zakres zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym).

    Dyrektywa 2006/112 przewiduje więc, iż dostawa towarów i świadczenie usług w zakresie,
    o którym mowa w tym przepisie, są opodatkowane tylko wtedy, gdy są dokonane przez
    podatnika działającego w takim charakterze (w angielskiej wersji językowej – acting as
    susch).
    Wg Tomasza Michalika, „rozwiązanie to kształtuje zupełnie fundamentalną zasadę
    systemu podatku VAT, jaką jest to, iż nie zawsze transakcja dokonywana przez osobę
    będącą formalnie zarejestrowanym podatnikiem, względnie będącą podatnikiem w
    odniesieniu do innych czynności, będzie podlegała opodatkowaniu. Będzie ona
    opodatkowana tylko wówczas, gdy osoba jej dokonująca działa w charakterze podatnika.
    Innymi słowy, na gruncie tej zasady, jeżeli podatnik będący osobą fizyczną prowadzącą
    działalność gospodarczą sprzedaje swój dom, w którym mieszka, i który nie jest związany z
    jego działalnością gospodarczą, wówczas taka transakcja nie będzie podlegała podatkowi,
    dlatego, że sprzedająca dom osoba nie działa, w ramach tej sprzedaży – w charakterze
    podatnika. Tym bardziej zatem podatnikiem nie będzie osoba fizyczna, która nie prowadzi
    żadnej działalności gospodarczej, a która w wielu niezależnych transakcjach dokonała
    sprzedaży elementów swojego majątku prywatnego” (T. Michalik, VAT. Komentarz ..., Nb.
    106, s. 318-319).
    (6) Podsumowując należy wskazać, iż na gruncie prawa Unii Europejskiej przepisy
      Dyrektywy 2006/112 interpretowane winny być z uwzględnieniem prymatu wykładni
      celowościowej nad wykładnią gramatyczną.
    Dyrektywa kładzie nacisk przede wszystkim na ekonomiczne aspekty czynności, odrywając
    ją od jej skutków konwencjonalnych na gruncie prawa cywilnego.
    Podobnie przedstawia się sytuacja w zakresie świadczenia usług (np. najem, dzierżawa).
    Jeżeli najem, dzierżawa będą miały charakter ciągły i długotrwały, i celem takiej czynności
    będzie zamiar osiągania pożytków przez wynajmującego (czerpanie korzyści) wówczas
    wynajmujący winien dla tej czynności rozpoznać siebie jako podatnika podatku od
    wartości dodanej.
    Takie podejście jest zgodne z poglądem wyrażonym przez Wojewódzki Sąd
    Administracyjny we Wrocławiu, w wyroku z 19 stycznia 2017 r., sygn. I SA/Wr 1181/16. Sąd
    zwrócił uwagę, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno
    powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    „Dla oceny czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą, w określonym zakresie, nie
    ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność, czy też nie, nie ma też
    znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie”.
    Dany podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna, spółka osobowa, inna jednostka nie
    posiadająca osobowości prawnej) będzie podatnikiem podatku od wartości dodanej
    wyłącznie w odniesieniu do czynności opodatkowanych wskazanych w art. 5 ust. 1 ustawy,
    które wykonał w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy
    lub art. 9 (1) Dyrektywy 2006/112 (z uwagi na różnice pojęciowe).
    WSA we Wrocławiu, w wyroku z 18 stycznia 2017 r., sygn. I SA/Wr 1027/16 zwrócił uwagę,
    iż analiza definicji działalności gospodarczej (art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy) wskazuje na
    szeroki zakres zastosowania tego pojęcia oraz na jego obiektywny charakter, co oznacza,
    że działalność ta jest postrzegana jako taka, niezależnie od jej celów lub rezultatów.
    „Daną działalność kwalifikuje się co do zasady również jako działalność gospodarczą, jeżeli
    ma ona charakter trwały i jest wykonywana w zamian za wynagrodzenie otrzymywane
    przez autora danej transakcji. Kwestia, czy działalność ta ma na celu uzyskiwanie dochodu
    o charakterze stałym, jest problemem faktycznym, który należy oceniać z uwzględnieniem
    całości okoliczności sprawy, w tym między innymi charakteru użytkowanego dobra”, (Por.
    A. Błaszczyk. Komentarz do ustawy o VAT. Warszawa 2018, s.154-155).

    (7) Najwięcej wątpliwości interpretacyjnych wywołują transakcje realizowane przez osoby
      fizyczne, co do których – na gruncie podatku od wartości dodanej – nie zawsze
      możliwym jest dokonanie wyraźnego podziału na składniki majątku związane z
      działalnością gospodarczą, oraz pozostałe.
    Przykładem jest majątek nieruchomy.
    Z przytoczonych wyżej poglądów orzeczniczych należy wywieść, iż w przypadku transakcji
    sprzedaży określonego składnika majątkowego, co do którego można obiektywnie przyjąć,
    że osoba fizyczna uczestniczy w niej w charakterze osoby prowadzącej działalność
    gospodarczą, taką czynność należy rozpoznać jako transakcję objętą regulacją art. 9 ust. 1
    tiret drugie Dyrektywy 2006/112 oraz odpowiednio art. 15 ust. 2 ustawy, a osobę
    sprzedawcy za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1
    Dyrektywy VAT lub art. 15 ust. 1 ustawy.
    Przyjęta kwalifikacja prawna transakcji nie może jednak zostać automatycznie rozciągnięta
    na sprzedaż innych podobnych składników majątkowych (nieruchomości), co do których
    nie można przyjąć że są związane z działalnością gospodarczą.
    W najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, iż każdorazowo
    należy badać okoliczności związane z daną transakcją. Taka sytuacja może mieć miejsce w
    przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, który wykorzystywany jest przez osobę
    fizyczną do osiągania przychodów z najmu, który obiektywnie na gruncie podatku od
    wartości dodanej może zostać uznany jako działalność gospodarcza (najem realizowany w
    sposób zorganizowany).
    Natomiast w przypadku sprzedaży lokalu, który nie był objęty najmem lub najem miał
    charakter incydentalny (okazjonalny poza obszarem działalności profesjonalnej) jego
    sprzedaż co do zasady powinna być rozpoznana jako transakcja okazjonalna w
    rozumieniu art. 12 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112, w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym.
    Zważywszy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie zostało zdefiniowane w systemie
    podatku od wartości dodanej uzasadnionym jest odwołanie się do poglądu judykatury.
    WSA w Poznaniu, w wyroku z 8 listopada 2017 r. sygn. I SA/Po 501/17 przyjął, że „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Sąd – odwołując się do wyroku TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92
    Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht – przyjął, że „podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego”.
    Jak wskazano wyżej, TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180
    /10 i C-181/10 (Jarosław Słaby v. Minister Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) wskazał na kryteria jakie powinny być spełnione
    aby transakcję sprzedaży nieruchomości gruntowej można było uznać za działalność
    gospodarczą w rozumieniu podatku od wartości dodanej. Jeżeli zatem nie zostały
    spełnione kryteria pozwalające na zakwalifikowanie transakcji do czynności realizowanej
    w ramach działalności profesjonalnej sprzedaż gruntu powinna zostać uznana jako
    sprzedaż okazjonalna w rozumieniu art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112 nie objęta
    systemem podatku od wartości dodanej.
    (8) Kolejną kwestię stanowi implementacja art. 12 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112.
    Zgodnie z tym przepisem państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto
    okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1
    akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: a) dostawa budynku lub
    części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem, b) [...].

    W piśmiennictwie wskazuje się, iż przepis art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 ma charakter
    opcjonalny, jednakże nie został on implementowany do polskiego porządku prawnego
    (ustawy VAT) – tak: NSA w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. I FSK 1289/10.
    Sąd wskazał, iż w związku z brakiem implementacji art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 do
    ustawy o podatku od towarów i usług, co do zasady podmiot dokonujący sprzedaży
    okazjonalnej nie działa w odniesieniu do niej jako podatnik podatku VAT.
    Podobnie NSA orzekł w kolejnych wyrokach z 15 grudnia 2011r. sygn. I FSK 1695/11 oraz I
    FSK 1732/11 (T. Michalik, VAT Komentarz, ... Nb.100, s.317-318).
    W konsekwencji prawodawca dokonał stosownej zmiany treści art. 15 ust. 2 ustawy,
    usuwając z niego z dniem 1 kwietnia 2013 r. regulację pozwalającą uznać za podatnika
    każdego kto wykonał czynność jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar
    częstotliwy (Por. ustawa z 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i
    usług oraz niektórych ustaw, Dz. U. z 2013 r. poz. 35).
    Analizując dyspozycję art. 12 ust.1 Dyrektywy 2006/112 warto jest zwrócić uwagę na
    niezwykle trafną refleksję TSUE zawartą w wyroku z 13 czerwca 2013 r. w sprawie C-62/12
    Galin Kostow.
    Trybunał podkreślił, że nie można interpretować art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy w taki
    sposób, że „działalność gospodarcza” nie obejmuje działalności wykonywanej w sposób
    okazjonalny, która spełnia definicję „działalności gospodarczej” i jest wykonywana przez
    podatnika prowadzącego w sposób permanentny inną działalność gospodarczą.
    Zdaniem TSUE, naruszałoby to zasadę nakładania podatku w możliwie najbardziej ogólny
    sposób, a więc zasadę powszechności podatku VAT.
    W tym kontekście Trybunał przypomniał także, w jaki sposób należy dokonywać wykładni
    art. 12 ust. 1 Dyrektywy.
    Wskazał, że „art. 12 ust. 1 dyrektywy w sprawie podatku VAT należy interpretować w ten
    sposób, że nie dotyczy on wyłącznie osób będących już podatnikami podatku VAT w
    odniesieniu do ich podstawowej działalności gospodarczej [pkt 30].
    „[...] o ile z wykładni a contrario art. 12 ust. 1 dyrektywy w sprawie podatku VAT może
    wynikać, że osoba, która dokonuje jedynie okazjonalnej transakcji z reguły dokonywanej
    przez producentów, handlowców lub usługodawców nie powinna zasadniczo być uznana
    za podatnika w rozumieniu dyrektywy w sprawie podatku VAT, o tyle niekoniecznie wynika
    z tego przepisu, że podatnik działający w pewnej dziedzinie działalności, który
    okazjonalnie dokonuje transakcji należącej do innej dziedziny działalności, nie jest
    zobowiązany do zapłaty podatku VAT od tej transakcji” [pkt 28].
    Ujmując to innymi słowy, celem art. 12 Dyrektywy 2006/112 jest opcja dla państwa
    członkowskiego uznania za podatnika VAT osoby, która nie prowadzi działalności
    gospodarczej, w odniesieniu do okazjonalnych czynności przez nią dokonywanych.
    Konkludując, planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę „Nieruchomości 1-7” powinna być
    rozpoznana jako czynność okazjonalna pozostająca poza systemem podatku od wartości
    dodanej, do której nie ma zastosowania art. 12 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112 oraz
    odpowiednio art. 15 ust. 2 ustawy.
    (9) Należy zatem udzielić odpowiedzi, kiedy sprzedaż nieruchomości powinna zostać
      obiektywnie uznana za czynność opodatkowaną podatkiem VAT z uwagi na objęcie jej
      działalnością gospodarczą?
    NSA, w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. I FSK 1859/13, określił pewne cechy
    charakterystyczne (okoliczności), które – jeżeli zachodzą łącznie – mogą wskazywać na to,
    że zbywca nieruchomości przy sprzedaży gruntu powinien zostać rozpoznany jako osoba
    prowadząca działalność gospodarczą.
    Do takich okoliczności Sąd zaliczył:

    • doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu
      rolnego o powierzchni kilku hektarów na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
      wydzielenie dróg wewnętrznych,
    • podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
    • wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnych, dostępnej dla wydzielonych działek, oraz
    • podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.
    Zważywszy, iż w orzecznictwie pojawiło się szereg poglądów na tle sprzedaży przez osoby
    fizyczne nieruchomości, NSA w wyroku z 17 kwietnia 2019 r. sygn. I FSK 578/19 dokonał
    przeglądu poglądów orzeczniczych oraz przedstawił pewne kryteria jakie powinny być
    uwzględnione przy dokonaniu oceny prawnej w zakresie podatku od wartości dodanej
    skutków sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną. Dodać należy, iż wyrok zapadł w
    związku z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w sytuacji uznania przez organ
    interpretacyjny, że podatnik przy sprzedaży nieruchomości, uprzednio podzielonej na
    mniejsze działki, i dla których uzyskał decyzję administracyjną o warunkach zabudowy
    (teren nieuzbrojony) powinien rozpoznać siebie jako podatnika podatku VAT z uwagi na
    to, że przy sprzedaży zachowywał się jak handlowiec.
    NSA uchylił w tym zakresie w całości wyrok sądu I instancji (WSA w Łodzi, sygn. I SA/Łd 896
    /16) oraz zaskarżoną interpretację Ministra Finansów z 23 czerwca 2016 r. nr 1061-IPTPP3.
    4512.197.2016.2.IŻ.
    W uzasadnieniu wyroku NSA odwołał się do motywów rozstrzygnięcia TSUE w sprawach C-
    180/10 i C-181/10, a także do poglądów orzeczniczych Naczelnego Sądu
    Administracyjnego. Wskazał, że w orzecznictwie NSA, po wspomnianym wyżej wyroku
    TSUE, „przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość, należy
    uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności”, w ich całokształcie a nie osobno.
    „Należy przede wszystkim uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami
    inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem
    prywatnym”, (por. wyroki NSA z 11 czerwca 2015 r. sygn. I FSK 716/14, z 3 marca 2015r.
    sygn. I FSK 1859/13, z 9 października 2014r., sygn. I FSK 2145/13, z 29 listopada 2016r.
    sygn. I FSK 636/15) – pkt 8.5.
    „Kwestia przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie własnych
    potrzeb mieszkaniowych jest zdarzeniem obojętnym z punktu widzenia oceny, czy dana
    osoba sprzedając grunty działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 VATU. Nie mają też znaczenia zamiar czy motywy, jakimi kieruje
    się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą ani jakie potrzeby zaspokaja z
    uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne
    przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy profesjonalności, od tych które
    mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany
    podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika nie ma też znaczenia w jakich
    celach grunt ten został nabyty” – pkt 8.6.
    „Nie można zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że całokształt działań podejmowanych
    przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego własność, tj. podział
    nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej
    drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że skarżący działa
    jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami, angażując własne
    środki pieniężne” – pkt 9.2.
    „W świetle przedstawionych okoliczności nie można stwierdzić, że skarżący podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców w rozumieniu art. 9,
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112. Należy zauważyć w szczególności, że pomiędzy
    nabyciem nieruchomości a sprzedażą poszczególnych działek upływa relatywnie długi
    czas. Skarżący, poza dokonaniem podziału działki i wystąpieniem o uzyskanie decyzji o

    warunkach zabudowy, która ostatecznie stała się bezprzedmiotowa i wygasła, nie
    podejmuje żadnych innych działań. Nie można zatem stwierdzić, że podejmuje on
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dokonanie podziału
    nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się natomiast w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym skarżącego” – pkt 9.4.
    Podobny pogląd wyraził WSA w Bydgoszczy w wyroku z 8 maja 2019 r. sygn. I SA/Bd 190
    /19, rozstrzygając sprawę na tle negatywnej interpretacji indywidualnej wydanej przez
    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (Sąd uchylił interpretację). W uzasadnieniu
    wyroku Sąd bardzo mocno zaakcentował wnioski płynące z orzecznictwa TSUE (wyrok w
    sprawach C-180/10 i C-181/10) oraz sądów krajowych na gruncie stosowania przepisów
    art. 15 ust. 2 w zw. z ust. 1 ustawy oraz art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 w zakresie
    ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w zakresie VAT w przypadku zarządzania
    majątkiem prywatnym.
    Odwołując się do wyroku TSUE, WSA w Bydgoszczy zwrócił uwagę, że „Trybunał stwierdził,
    że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z
    siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, sama liczba i zakres
    transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego. Dużych transakcji
    sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż
    przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia
    wyższej ceny sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również
    długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich
    przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – w ocenie Trybunału – w
    przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112
    /WE. Takie aktywne działania mogą polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo na
    działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego
    nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.
    „W świetle powyższego przyjęcie, iż dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane
    działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
    handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie
    obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Na
    tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z
    tych okoliczności. Motywy przy tym jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność
    gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu
    nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu
    sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie
    działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne
    przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które
    mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 24
    listopada 2017 r., I FSK 172/16; wyrok NSA z 9 maja 2018 r., I FSK 1136/16)”.

    „Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako
    podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego
    konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na
    sformułowanie pewnych ogólnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych
    wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej
    czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki
    podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo
    własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej
    sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak, jak
    handlowiec”.
    „W kontekście powyższych kryteriów odróżnienia działalności gospodarczej od zarządu
    majątkiem prywatnym, za zasadne należało uznać stanowisko zawarte w skardze. Aby
    bowiem transakcja mogła podlegać VAT, podatnik musi działać w takim charakterze.
    Natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika, a
    transakcja nie podlega VAT. Oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela
    prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej”.
    (10) W opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca wyjaśnił, że planowana sprzedaż
      nastąpi po upływie blisko 17 lat od daty nabycia w spadku „Nieruchomości 1-7”, bez
      podejmowania przez sprzedającego czynności inwestycyjnych lub przygotowawczych.
    Wnioskodawca wyjaśnił, że w ramach planowanej sprzedaży „Nieruchomość 1-7”, planuje
    podejmować działania związane z posiadaną „Nieruchomością 1-7”, polegające na
    oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform internetowych (...). W obecnych czasach
    jest to zwyczajowa – normalna w takich przypadkach – forma sprzedaży mienia osobistego
    przez osoby prywatne.
    „Nieruchomość 1-7” nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach
    gospodarczych.
    „Nieruchomość 1-7” nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach
    gospodarczych. „Nieruchomość 1, 4, 5, 6” nigdy nie była przedmiotem umowy najmu i
    dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej
    części.
    Natomiast „Nieruchomość 2, 3, 7” była przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu
    zwolniony podmiotowo z VAT – art. 113 ustawy).
    Nieruchomość przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana
    wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej).
    Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1-7”.
    Wnioskodawca nie jest specjalistą w obrocie nieruchomościami, ani w działalności
    budowlanej czy też deweloperskiej, z tego też względu przy planowanej sprzedaży
    „Nieruchomości 1-7” planuje korzystać ze zwyczajowej, normalnej – w obecnych czasach –
    formy sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne za pomocą platform
    internetowych (...), co jednoznacznie przesądza o prywatnym charakterze transakcji
    (Wnioskodawca nie angażuje w sprzedaż „Nieruchomości 1-7” środków
    charakterystycznych dla profesjonalistów w obrocie nieruchomościami). Z tego też
    względu sprzedaż przez Wnioskodawcę posiadanych „Nieruchomości 1-7” należy
    rozpoznać jako transakcję poza systemem podatku od wartości dodanej.
    (12) Zakładając hipotetycznie, iż planowana czynność sprzedaży przez Wnioskodawcę
      posiadanych „Nieruchomości 1-7” winna być rozpoznana jako transakcja
      opodatkowana podatkiem od towarów i usług kwestią zasadniczą jest ustalenie
      podstawy opodatkowania oraz stawki podatku VAT.

    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) niezależnie od tego, czy zostały
    wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (art. 5 ust.
    2 ustawy).
    Poprzez „towary” rozumie się rzeczy (w tym budynki i budowle, grunty) oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).
    Poprzez „sprzedaż” rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
    na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art.
    2 pkt 22 ustawy).
    Poprzez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym oddanie gruntów w
    użytkowanie wieczyste jak i zbycie tego prawa (vide art. 7 ust. 1 zd. 1 oraz pkt 6 i pkt 7
    ustawy) (Por. uchwałę 7 sędziów NSA z 24 października 2011 r. sygn. I FPS 2/11, w której
    sąd orzekł, iż sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we
    współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7, ust. 1 ustawy).
    Przepis ten obejmuje również sytuację sprzedaży lub zbycia w innej formie udziału w
    prawie własności nieruchomości gruntowej.
    Wskazać należy, iż definicja art. 7 ust. 1 ustawy nawiązuje do definicji art. 14 ust.1
    Dyrektywy 2006/112, który to przepis przewiduje, iż „dostawa towarów oznacza
    przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel” (ang. the transfer of the right
    to dispose of tangible property as owner).
    W orzecznictwie TSUE wypracowany został pogląd, iż dla uznania czynności za dostawę
    towaru, o której mowa w art. 14 ust. 1 Dyrektywy nie ma znaczenia, czy dochodzi do
    przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju (por. wyrok C-320/88
    Shipping and Forwarding Enterprise Safe B.V., wyrok C-185/11 Auto Lease Holland B.V.).
    „Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzenia
    towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje, de
    facto, możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z
    przeniesieniem własności” (M. Michalik. Ustawa VAT. Komentarz, Wyd. 15, Warszawa 2019,
    Nb 2, s. 154).
    W judykaturze krajowej oraz doktrynie utrwalił się pogląd, iż pojęcie „przeniesienie
    własności” powinno być rozumiane w ujęciu ekonomicznym, a nie sensu stricte prawnym
    [por: wyrok NSA z 31 października 2018 r. sygn. I FSK 1139/18].
    Zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    W zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, planowana odpłatna dostawa
    „Nieruchomości 1-7”, które Wnioskodawca nabył w spadku po zmarłej matce w roku 2008,
    a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą „Nieruchomości 1-7” upłynie okres dłuższy
    niż 2 lata, przy założeniu, że Wnioskodawcy zostanie uznany za podatnika podatku od
    wartości dodanej z tytułu odpłatnej sprzedaży „Nieruchomości 1-7”, będzie zwolniona
    przedmiotowo z podatku.
    PODSUMOWANIE:
    (13) Przyjęta przez Wnioskodawcę wykładnia wskazanych na wstępie przepisów prawa w
      zakresie podatku od wartości dodanej zgodna jest z celami Dyrektywy 2006/112 oraz
      celami ustawy o podatku od towarów i usług.

    Rozszerzające ujęcie dyspozycji art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 i zastosowanie jej do
    sprzedaży przez Wnioskodawcę „Nieruchomości 1-7”, które Wnioskodawca nabył w
    spadku po zmarłej matce w roku 2008, w sposób istotny zakłóciłoby cele podatku od
    wartości dodanej, które swoją regulacją obejmują działalność producentów, handlowców i
    usługodawców podczas wykonywania czynności noszących cechy profesjonalności (vide
    istota podatku od wartości dodanej – art. 2 ust. 2 Dyrektywy 2006/112).
    (14) Wnioskodawca przywołuje przytoczone w niniejszym Wniosku orzecznictwo
      Trybunału Sprawiedliwości oraz sądów administracyjnych jako własne stanowisko w
      zdarzeniu przyszłym opisanym Wnioskiem.
    Jak wskazał WSA we Wrocławiu w wyroku z 9 listopada 2017 r., sygn. I SA/Wr 403/17:
    „Dorobek orzeczniczy TSUE powinien być uwzględniany przez organy w procesie
    stosowania prawa, jako element krajowego porządku prawnego (por. wyrok NSA z 12
    września 2017 r. I FSK 323/17, CBOSA).
    Co więcej organy podatkowe nie mogą przyjmować interpretacji odmiennej od tej, która
    została dokonana wcześniej przez Trybunał, bo wtedy przywłaszczałyby sobie wyłączną
    kompetencję TSUE do dokonania wykładni prawa unijnego (takiego uprawnienia nie mają
    też sądy krajowe).” – pkt.3.4.
    Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się natomiast w zakresie trwałości
    orzecznictwa sądowego w procesie interpretacji przepisów prawa podatkowego.
    W wyroku z 10 maja 2012 r. sygn. I FSK 1010/11 wskazał, iż: „wprawdzie z art. 170 w zw. z
    art. 171 prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, iż prawomocne
    wyroki sądów administracyjnych wiążą strony danego postępowania, sąd który je wydał,
    inne sądy i organy, jedynie co do przedmiotu rozstrzygnięcia, w którym został on wydany,
    zatem nie mają one charakteru wiążącego tak dla sądów administracyjnych jak i organów
    podatkowych w przypadku rozpoznawania innych spraw i to pomimo możliwego
    podobieństwa zaistniałych stanów faktycznych, to jednak art. 14e Ordynacji podatkowej
    stanowi wskazówkę do dokonywania wykładni prawa z uwzględnieniem tego orzecznictwa
    także przy udzielaniu interpretacji, a nie tylko przy jej zmianie. W szczególności istotnym
    dla realizacji zasady zaufania, określonej w art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej, jest
    ustosunkowanie się przez organ w uzasadnieniu interpretacji do orzeczeń, na które strona
    powołała się we wniosku o interpretację”.
    W podsumowaniu powyższego wywodu – odwołując się do poglądów doktryny i
    orzecznictwa – NSA w wyroku sygn. I FSK 1010/11 zwrócił uwagę, iż odwołanie się przez
    stronę we wniosku o wydanie interpretacji do argumentacji sądu na temat wykładni
    konkretnego przepisu staje się argumentacją samego podatnika właśnie w sprawie
    rozpatrywanej.
    „Jeżeli więc organ podatkowy nie podziela wspomnianej argumentacji, powinien
    szczegółowo odnieść się do uzasadnienia wyroku sądowego i ustosunkować się do
    wyrażonych tam poglądów, wyjaśniając szczegółowo, dlaczego je odrzuca”.
    (15) W tym stanie rzeczy Wnioskodawca oczekuje, iż Dyrektor Krajowej Informacji
      Skarbowej w interpretacji indywidualnej dokona pogłębionej analizy przywołanych we
      Wniosku wyroków TSUE oraz sądów administracyjnych, co pozwoli na prawidłową
      kwalifikację transakcji opisanej niniejszym Wnioskiem.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe, w zakresie uznania
    dostawy za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w ramach
    planowanej sprzedaży lokali (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1) oraz zwolnienia od
    podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tej sprzedaży (pytanie oznaczone
    we wniosku jako nr 2).

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle
    lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie
    ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.
    Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie
    zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym
    zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r.
    poz. 1048), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:
        1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
          jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia
          sądu znoszącego współwłasność.
        2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w
          formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do
          księgi wieczystej.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:
      Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
      „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
    O możliwości wyodrębnienia prawnego lokalu decyduje przesłanka samodzielności.
    W myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:
      Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
      ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
      które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
      mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych
      lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
    Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali:
      Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, a więc potwierdzających
      samodzielność lokalu, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
    Oznacza to, że dokumentem kluczowym dla potwierdzenia prawnego wyodrębnienia
    danego lokalu jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, wydanego przez
    odpowiedni organ władzy publicznej.

    Z powołanych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny
    lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej
    mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu
    (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i
    usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot
    czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.
    Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie
    usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest
    opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę
    prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć
    takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
    okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą

      uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego
      lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
      Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
      członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
    - po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;
    - po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
      wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na
    gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym

    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości
    dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą
    2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
    Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której
    zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt
    Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez
    osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.

    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku prywatnego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że odziedziczył Pan spadek po zmarłej matce w roku 2008. W skład
    spadku wchodzi nieruchomość zabudowana składająca się z 12 lokali mieszkalnych i
    dwóch lokali niemieszkalnych. Transakcja nie była objęta systemem podatku od wartości
    dodanej. Planuje Pan zawrzeć w roku 2025 i/lub w latach następnych umowę sprzedaży w
    formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży dotyczyć będzie planowanego zbycia
    nieruchomości zabudowanej składającej się z 12 lokali mieszkalnych i dwóch lokali
    niemieszkalnych – planowana jest sprzedaż do pięciu lokali mieszkalnych – dalej jako
    „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”,
    „Nieruchomość 5” i dwóch lokali niemieszkalnych – dalej jako „Nieruchomość 6”,
    „Nieruchomość 7”. Pozostałe lokale mieszkalne obecnie nie są planowane do sprzedaży.
    „Nieruchomości 1-7” przez cały okres użytkowania przez Pana były wykorzystywane
    wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością
    gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Nie poniósł też Pan żadnych
    wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1-7”. Planowana sprzedaż będzie uzależniona od
    faktu czy znajdzie się kupiec zainteresowany nabyciem danego lokalu. „Nieruchomość 1,
    4, 5, 6” nigdy nie były przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź
    innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej części – inaczej mówiąc:
    · lokal mieszkalny nr 1, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 1”,
    · lokal mieszkalny nr 4, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 4”,
    · lokal mieszkalny nr 5, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 5”,
    · lokal niemieszkalnych nr 6, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 6”,
        – były wykorzystywane na własne potrzeby.
    Natomiast „Nieruchomość 2, 3, 7” była przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu
    zwolniony podmiotowo od podatku VAT) – inaczej mówiąc:
    · lokal mieszkalny nr 2, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 2”,
    · lokal mieszkalny nr 3, ul. (...)– dalej jako „Nieruchomość 3”,
    · lokal niemieszkalnych nr 7, ul. (...) – dalej jako „Nieruchomość 7”,
        – były wynajmowane.
    Usługę najmu Nieruchomości 2, 3 i 7 dokumentował/dokumentuje Pan wystawiając
    rachunki. Lokale (Nieruchomości 1-7) znajdujące się w nieruchomości zabudowanej, będą

    stanowiły na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24
    czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). W odniesieniu do
    poszczególnych lokali (Nieruchomości 1-7) zostało/zostanie do momentu sprzedaży
    wydane zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności
    lokali. We wskazanej we wniosku nieruchomości zabudowanej są/będą wyodrębnione na
    moment dostawy lokale na podstawie wpisu do księgi wieczystej. W ramach planowanej
    sprzedaży – „Nieruchomości 1-7” – planuje Pan podejmować działania, polegające na
    oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform internetowych (...). Nie zajmuje się Pan
    zarobkowo działalnością deweloperską czy budowlaną, nie jest Pan też agentem
    nieruchomości. Planowana sprzedaż będzie uzależniona od faktu czy znajdzie się kupiec
    zainteresowany nabyciem danego lokalu, dlatego może dojść do sytuacji, że w roku 2025
    zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w roku 2026 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna
    nieruchomość, a w roku 2027 zostaną sprzedane Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”,
    „Nieruchomość 4”, w roku 2028 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w
    roku 2029 nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w roku 2030 zostanie
    sprzedana „Nieruchomość 5” „Nieruchomość 6”, w roku 2031 zostanie sprzedana
    „Nieruchomość 7. W uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że nie dokonywał Pan wcześniej
    sprzedaży nieruchomości oraz nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w
    przyszłości do sprzedaży
    Odnosząc się do zadanego pytania nr 1, Pana wątpliwości dotyczą uznania dostawy za
    czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w ramach planowanej
    sprzedaży lokali mieszkalnych – „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 2”, „Nieruchomości
    3”, „Nieruchomości 4”, „Nieruchomości 5” oraz lokali niemieszkalnych – „Nieruchomości
    6”, „Nieruchomości 7”, (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1).
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Wobec powyższego stwierdzić należy, że w zakresie planowanej sprzedaży lokali
    mieszkalnych – „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 4”, „Nieruchomości 5” oraz lokalu
    niemieszkalnego – „Nieruchomości 6” – nie wynika aktywność, która wykraczałaby poza
    ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy
    uznać, że sprzedaż przez Pana opisanych we wniosku lokali mieszkalnych –
    „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 4”, „Nieruchomości 5” oraz lokalu niemieszkalnego –
    „Nieruchomości 6”, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek
    świadczących o Pana aktywności w przedmiocie zbycia lokali mieszkalnych –
    „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 4”, „Nieruchomości 5” oraz lokalu niemieszkalnego –
    „Nieruchomości 6”, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które
    jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych nieruchomości wypełnia
    przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie
    podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców.
    Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w
    związku ze sprzedażą przez Pana lokali mieszkalnych – „Nieruchomości 1”,
    „Nieruchomości 4”, „Nieruchomości 5” oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 6”,
    będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania
    podejmowane przez Pana będą należały zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do

    rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze
    prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają
    zastosowania.
    Tym samym brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym
    mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych – „Nieruchomości
    1”, „Nieruchomości 4”, „Nieruchomości 5” oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości
    6”, a opisaną dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W tym miejscu wskazania wymaga, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    W kontekście tej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia
    „działalność gospodarcza”, w której jest mowa o wykorzystywaniu m.in. towarów w
    sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku
    wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma
    miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).
    Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia
    usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci
    umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a
    przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Co do zasady, aby sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    powinna być dokonana przez podatnika VAT, w wykonaniu przez niego działalności
    gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności – będących dostawą towarów czy też
    świadczeniem usług – niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest
    działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji – nie podlega opodatkowaniu.
    Wskazać jednakże należy, że w niektórych sytuacjach sprzedaż (w tym również sprzedaż
    nieruchomości), pomimo iż jest dokonywana przez podmiot nie prowadzący formalnie
    działalności gospodarczej oraz nie posiadający statusu czynnego podatnika VAT, może być
    uznana jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Aktualne orzecznictwo sądowe w tym zakresie stoi również na stanowisku, że status
    podatnika VAT można przypisać także podmiotowi, który nie jest formalnie
    zarejestrowany i nie zgłasza, że dokonuje sprzedaży w ramach działalności gospodarczej,
    tylko twierdzi, iż dokonuje tej czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Od
    okoliczności sprawy będzie zależało, czy faktycznie mamy do czynienia z zarządem
    majątkiem prywatnym, czy ze sprzedażą w ramach wykonywanej działalności
    gospodarczej.
    Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 10 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK
    448/1619. zwrócił uwagę, że „...okoliczność planowanego wieloletniego wykorzystania do
    najmu lokali mieszkalnych (których dotyczyły przedwstępne umowy developerskie) miała
    bezpośredni wpływ na ocenę czy cesja praw z umów developerskich związana była z
    działalnością gospodarczą. (...) Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela poglądu
    wyrażonego przez Sąd pierwszej instancji, że podnoszona przez organ podatkowy – a
    wynikająca wprost ze stanu faktycznego podanego przez skarżących – kwestia
    wynajmowania lokali, nie pozostawała w wymiernym, weryfikowanym oraz adekwatnym
    związku z przedstawionym przez wnioskodawców pytaniem. W ocenie sądu kasacyjnego,
    okoliczność wykorzystywania przyszłych lokali do świadczenia usług najmu miała

    bezpośredni wpływ na ocenę czy będące przedmiotem zapytania cesje były związane z
    działalnością gospodarczą czy z zarządem majątkiem osobistym”.
    W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym
    mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na
    mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust.
    2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest
    prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa
    podatkowego prowadzi do wniosku, że w odniesieniu lokali mieszkalnych –
    „Nieruchomości 2”, „Nieruchomości 3”, oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 7” –
    świadczy Pan usługi najmu, co stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy. Fakt zawarcia umowy najmu spowodował wyłączenie tych lokali z Pana majątku
    prywatnego. Taki sposób wykorzystania przez Pana lokali mieszkalnych – „Nieruchomości
    2”, „Nieruchomości 3”, oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 7”, spowodował, że
    są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie w
    ramach majątku osobistego.
    W konsekwencji powyższego, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży lokali
    mieszkalnych – „Nieruchomości 2”, „Nieruchomości 3”, oraz lokalu niemieszkalnego –
    „Nieruchomości 7, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i
    usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Zatem, transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych – „Nieruchomości 2”, „Nieruchomości 3”,
    oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 7” podlegają opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Podsumowując, stwierdzam, że w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych –
    „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 4”, „Nieruchomości 5” oraz lokalu niemieszkalnego –
    „Nieruchomości 6”, nie będzie występował Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a opisana dostawa nie będzie posiadała cech
    czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Natomiast, w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych – „Nieruchomości 2”, „Nieruchomości
    3”, oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 7” będzie występował Pan w
    charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a opisana
    dostawa będzie posiadała cechy czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie uznania dostawy za czynność niepodlegającą
    opodatkowaniu podatkiem VAT, w ramach planowanej sprzedaży lokali – „Nieruchomości
    1-7” – oceniane całościowo, uznano za nieprawidłowe.
    Kolejna Pana wątpliwość dotyczy uznania dostawy za czynność korzystającą ze zwolnienia
    od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w ramach planowanej
    sprzedaży lokali – „Nieruchomości 1-7” – (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).
    Z uwagi na ww. rozstrzygnięcie, tj. niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT
    sprzedaży lokali mieszkalnych – „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 4”, „Nieruchomości 5”
    oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 6” – przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    odnośnie sprzedaży wymienionych lokali, nie znajdzie zastosowania.
    Natomiast, w odniesieniu do sprzedaży lokali mieszkalnych – „Nieruchomości 2”,
    „Nieruchomości 3”, oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 7”, która podlega
    opodatkowaniu i będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, należy zwrócić uwagę, że
    dokonywana dostawa towaru, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku,
    albo korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się
      przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
      rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po
      ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku,
    budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym
    zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na
    potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w
    najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej –
    bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich
    części.
    Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do
    dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce
    pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie
    jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa
    jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od
    momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić podstawa do zastosowania
    zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie
    okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że
    stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania
    ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób
    jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu
    statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej
    wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków
    w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy
    gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub
    ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich
    części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Jak wynika z opisu sprawy, od dnia oddania „Nieruchomości 1-7” do użytkowania
    pierwszemu nabywcy, użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby, a
    ich sprzedażą minął/minie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto wskazał Pan, że nie były/nie
    są/nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie „Nieruchomości 1-7” w rozumieniu
    przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.
    Zatem, do dostawy „Nieruchomości 2”, „Nieruchomości 3” oraz „Nieruchomości 7”
    znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniu będzie podlegała także
    odpowiednio dostawa gruntu, na którym przedmiotowy budynek kamienicy jest
    posadowiony.
    Skoro więc planowana sprzedaż lokali mieszkalnych – „Nieruchomości 2”, „Nieruchomości
    3”, oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 7”, nie będzie dokonywana w ramach
    pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia tego
    obiektu do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione są przesłanki
    warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy dostawa udziału w gruncie, na którym
    posadowiona jest zabudowana nieruchomość również będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku.
    Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Pana lokali mieszkalnych –
    „Nieruchomości 2”, „Nieruchomości 3”, oraz lokalu niemieszkalnego – „Nieruchomości 7”,
    będzie – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwolniona od podatku VAT.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie uznania dostawy za czynność korzystającą ze
    zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w ramach
    planowanej sprzedaży lokali – „Nieruchomości 1-7” – (pytanie oznaczone we wniosku jako
    nr 2) – oceniane całościowo, uznano za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan
    ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym

    przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na
    podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w
    toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte
    pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
    Natomiast odnosząc się do powołanych przez Pana we wniosku wyroków sądów
    administracyjnych wyjaśniam, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element
    Pana argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i
    co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach,
    nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy.
    Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej
    interpretacji rozstrzygnięcie.
    Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych stwierdzić należy,
    że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu
    w sprawie będącej przedmiotem wniosku. Natomiast organ, mimo że w ocenie
    indywidualnych spraw podatników posiłkuje się wydanymi rozstrzygnięciami, to nie ma
    możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa
    podatkowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.