Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.613.2021.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-06
Teza: Powstanie przychodu w związku z zawarciem umowy użyczenia oraz koszty uzyskania przychodów
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; umowa-umowa użyczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 125

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2021 r. (data wpływu 13 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

\- powstania przychodu w związku z zawarciem umowy użyczenia – **jest nieprawidłowe,**

\- kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 13 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

\- powstania przychodu w związku z zawarciem umowy użyczenia,

\- kosztów uzyskania przychodów.

**We wniosku przedstawiono następujące stany faktyczne.**

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Z dniem 1 kwietnia 2021 r. Wnioskodawczyni (osoba fizyczna) rozpoczęła prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej, której przeważającą działalnością jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod PKD 68.20.Z). Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku VAT.

Na podstawie nieodpłatnej umowy użyczenia rodzice Wnioskodawczyni (dalej jako: „Rodzice") przekazali jej szereg nieruchomości:

\- prawo własności trzech nieruchomości,

\- prawo użytkowania wieczystego trzech gruntów wraz z prawem własności znajdujących się na nich budynków i budowli,

(dalej łącznie jako: „nieruchomości”).

Nieruchomości te Rodzice otrzymali do majątku wspólnego w wyniku rozwiązania z dniem 31 marca 2021 r. spółki jawnej (dalej jako: „Spółka”), na podstawie uchwały wspólników o podziale majątku spółki.

Wszystkie nieruchomości były dotychczas przez Spółkę wynajmowane podmiotom, które wykorzystywały je do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni zamierza wynajmować nieruchomości, które otrzymała w nieodpłatne użytkowanie w ramach swojej działalności gospodarczej, na co Rodzice wyrażają zgodę. Najemcami będą m.in. podmioty, które wcześniej były stronami umów najmu ze Spółką.

Umowa użyczenia zawiera postanowienia, zgodnie z którymi Wnioskodawczyni zobowiązana będzie do ponoszenia kosztów związanych z normalnym funkcjonowania nieruchomości, które obciążają Rodziców jako właścicieli i użytkowników wieczystych, tj.:

\- opłaty za media, tj. za energię elektryczną, wodę, itp.

\- podatek od nieruchomości,

\- opłatę roczną za użytkowanie wieczyste (w przypadku gruntów, których Rodzice są użytkownikami wieczystymi).

Wnioskodawczyni zawarła umowy z dostawcami mediów dostarczanych do nieruchomości. Zużycie mediów refakturowane będzie na najemców w pełnej wysokości jako „opłata eksploatacyjna”.

Opłaty z tytułu podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste, jako zobowiązani do ich ponoszenia jako właściciele i użytkownicy wieczyści będą uiszczali właściwym organom Rodzice. Na mocy umowy użyczenia Wnioskodawczyni będzie przekazywać im kwoty pieniężne odpowiadające tym wpłatom. Wnioskodawczyni ponosić będzie w ten sposób ekonomiczny ciężar tych opłat, wobec braku możliwości zmiany podmiotu zobowiązanego do dokonywania wpłat.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy otrzymanie przez Wnioskodawczynię od jej Rodziców nieruchomości w ramach nieodpłatnego użyczenia będzie skutkować powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawczym?

2\. Czy wydatki, które ponosić będzie Wnioskodawczyni, w tym opłaty za media, podatek od nieruchomości oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste (w przypadku gruntów, których Rodzice są użytkownikami wieczystymi) mogą stanowić koszty uzyskania przychodów w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni?

**Stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1.**

Otrzymanie przez Wnioskodawczynię od Rodziców nieruchomości w ramach nieodpłatnego użyczenia nie będzie skutkować powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 8 updof do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się również wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczonych zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, z zastrzeżeniem ust. 2g i art. 21 ust. 1 pkt 125 i 125a.

Jednocześnie w myśl art. 21 ust. pkt 125 updof wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20.

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U z 2019 r. poz. 1813) do której odwołuje się cytowany wyżej przepis updof w art. 14 ust. 3 określa, jakie osoby zalicza się do I i II grupy podatkowej:

1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

Z uwagi na stopień pokrewieństwa łączący Rodziców z Wnioskodawczynią zaliczać się oni będą do I grupy podatkowej. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawczyni, wartość nieopłatnego świadczenia wynikającego z umowy użyczenia nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu po stronie Wnioskodawczyni.

**Stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 2.**

Wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na opłacenie kosztu mediów, podatku od nieruchomości, opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (w przypadku gruntów, których Rodzice są użytkownikami wieczystymi) mogą stanowić koszty uzyskania przychodu w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

Pojęcie kosztów uzyskania przychodów zostało zdefiniowane jedynie w sposób ogólny w art. 22 ust. 1 updof. Zgodnie z tym przepisem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

1) służyć osiągnięciu przychodu, czyli zostać poniesiony w celu jego osiągnięcia lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz

2) nie zostać wymieniony przez ustawodawcę w katalogu kosztów wyłączonych przez niego spośród kosztów uzyskania przychodów (art. 23 updof).

Generalnie przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie poniesione racjonalnie uzasadnione wydatki, poza enumeratywnie wskazanymi w ustawie, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mogą to być więc koszty bezpośrednio lub pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu.

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz, aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób, gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu nie dopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.

Zgodnie z art. 713 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740, dalej jako: „kc”) biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że w przypadku użyczenia nieruchomości zwykłymi kosztami jej utrzymania są: opłaty za media, podatek od nieruchomości, opłata roczna za użytkowanie wieczyste (w przypadku gruntów znajdujących się w użytkowaniu wieczystym).

Powyższe stanowisko potwierdza m.in.:

\- interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12 stycznia 2015 r. (ITPB1/415-1037a/14/MP):

_Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny regulującą prawa i obowiązki stron umowy użyczenia, używającego obciążają zwykłe koszty używania rzeczy oraz utrzymania jej w stanie nie pogorszonym. Używającego można obciążyć obowiązkiem regulowania określonych należności, np. za czynsz, podatek od nieruchomości, za zużycie wody, energii, gazu lub drobnych remontów._

Nie ulega wątpliwości, że ponoszenie tych wydatków ma związek z przychodami osiąganymi w ramach działalności gospodarczej polegającej na najmie, ponieważ istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatków, a osiągnięciem przychodów z danego źródła (pozarolnicza działalność gospodarcza).

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni, wydatki, które ponosić będzie ona na opłacenie podatku od nieruchomości, opłat za media oraz opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (w przypadku gruntów, których jej rodzice są użytkownikami wieczystymi), będą stanowić koszty uzyskania przychodów w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska mogą być:

\- Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5 marca 2015 r. (IPPB1/415-1391/14-4/KS), w której stwierdzono m.in.:

_Mając na względzie treść cytowanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że w opisanym stanie faktycznym podatek od nieruchomości opłacany przez Wnioskodawczynię z tytułu używania użyczonej od męża udziału w nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponoszenie tego wydatku związane jest bowiem z posiadaniem i wykorzystywaniem na potrzeby tej działalności udziału nieruchomości. Istnieje zatem związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku z tego tytułu, a osiąganiem przychodów ze źródła przychodu – pozarolnicza działalność gospodarcza. Wydatek ten należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, jako koszt ogólny działalności gospodarczej._

_Wobec powyższego, wskazane we wniosku wydatki związane z uiszczaniem przez Wnioskodawczynię podatku od nieruchomości, wykorzystywanej na podstawie umowy użyczenia na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów tej działalności, o ile zostaną właściwie udokumentowane._

\- Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12 stycznia 2015 r. (ITPB1/415-1037a/14/MP), w której stwierdzono m.in.:

_Mając na względzie treść cytowanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym podatek od nieruchomości oraz koszty mediów opłacane przez Wnioskodawczynię (w odpowiedniej proporcji) z tytułu używania użyczonej od rodziców powierzchni nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby najmu, stanowią koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Ponoszenie tych wydatków związane jest bowiem z posiadaniem i wykorzystywaniem przedmiotowej części nieruchomości na potrzeby wykonywanego w ramach działalności gospodarczej najmu. Istnieje zatem związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku z tego tytułu, a osiąganiem przychodów ze źródła przychodu – pozarolnicza działalność gospodarcza._

\- Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 18 września 2014 r. (ITPB1/415-697/14/AK), w której stwierdzono m.in.:

_Mając na względzie treść cytowanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że w opisanym stanie faktycznym podatek od nieruchomości, czynsz i koszty mediów opłacane przez Wnioskodawczynię z tytułu używania użyczonej od męża nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Ponoszenie tego wydatku związane jest bowiem z posiadaniem i wykorzystywaniem na potrzeby tej działalności nieruchomości, na której mieści się prowadzony przez Wnioskodawczynię salon fryzjerski. Istnieje zatem związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku z tego tytułu, a osiąganiem przychodów ze źródła przychodu – pozarolnicza działalność gospodarcza. Wydatek ten należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, jako koszt ogólny działalności gospodarczej._

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej stanów faktycznych w zakresie:**

\- **powstania przychodu w związku z** **zawarciem umowy użyczenia –** **jest nieprawidłowe,**

\- **kosztów uzyskania przychodów –** **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przychodem z działalności gospodarczej – stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 8 ww. ustawy – jest również wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczonych zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, z zastrzeżeniem ust. 2g i art. 21 ust. 1 pkt 125 i 125a.

Za przychód należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego – zarówno formę pieniężną, jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Pod pojęciem przychodu należy rozumieć każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne przysporzenie majątku innej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem „nieodpłatnego świadczenia”. Przepisy ustawy o podatku dochodowym określają jedynie sposoby i kryteria ustalania wartości nabytych nieodpłatnie rzeczy (praw) albo nieodpłatnych świadczeń. Na gruncie języka polskiego „nieodpłatny” znaczy tyle co: „nie wymagający opłaty; taki, za który się nie płaci; bezpłatny” (Nowy Słownik Języka Polskiego, PWN, 2003 r.).

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dla celów podatkowych, przez nieodpłatne świadczenie rozumie się te wszystkie zdarzenia prawne lub gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne, tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie w majątku podatnika mające konkretny wymiar finansowy.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Natomiast art. 11 ust. 2a tej ustawy stanowi, że: wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolna od podatku dochodowego jest m.in. wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20.

Do poszczególnych grup podatkowych, zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043), zalicza się:

*   do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
*   do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
*   do grupy III – innych nabywców.

Z powyższego wynika, że – co do zasady – wolna od podatku dochodowego jest wartość nieodpłatnych świadczeń, jednak ustawodawca uzależnia zwolnienie od opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu od tego, czy nieodpłatne świadczenie zostało otrzymane od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.): przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Umowa użyczenia może być zawarta w dowolnej formie. Może to być forma pisemna, ustna, akt notarialny, lub czynności konkludentne.

Z treści powołanych wyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy.

Mając powyższe na uwadze, należy zauważyć, że co do zasady skutkiem zawarcia umowy użyczenia na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest uzyskanie przez biorącego w użyczenie przychodu w postaci nieodpłatnego świadczenia.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zawarła ze swoimi rodzicami nieodpłatną umowę użyczenia, na podstawie której rodzice przekazali jej szereg nieruchomości. Wnioskodawczyni zamierza wynajmować te nieruchomości w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, na co rodzice Wnioskodawczyni wyrazili zgodę.

W związku z tym, w sytuacji użyczenia nieruchomości do nieodpłatnego używania przez rodziców Wnioskodawczyni, Wnioskodawczyni uzyskuje przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Przychód ten będzie jednak zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych, z uwagi na to, że umowa użyczenia została zawarta między osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn i w związku z tym objęta jest dyspozycją art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym otrzymanie przez nią nieruchomości w ramach nieodpłatnego użyczenia nie będzie skutkować powstaniem przychodu, należało uznać za nieprawidłowe. Wnioskodawczyni bowiem uzyska przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń, jednak przychód ten zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolny jest od podatku dochodowego.

**Reasumując –** **otrzymanie przez Wnioskodawczynię od rodziców nieruchomości w ramach nieodpłatnego użyczenia będzie skutkować powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawczyni** **z tytułu nieodpłatnych świadczeń****, jednak przychód ten korzystać będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie** **art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że umowa użyczenia zawiera postanowienia, zgodnie z którymi Wnioskodawczyni zobowiązana będzie do ponoszenia kosztów związanych z normalnym funkcjonowania nieruchomości, które obciążają rodziców jako właścicieli i użytkowników wieczystych, tj.: opłaty za media, tj. za energię elektryczną, wodę, itp., podatek od nieruchomości, opłatę roczną za użytkowanie wieczyste (w przypadku gruntów, których Rodzice są użytkownikami wieczystymi). Wnioskodawczyni wskazała również, że zawarła umowy z dostawcami mediów dostarczanych do nieruchomości. Zużycie mediów refakturowane będzie na najemców w pełnej wysokości jako „opłata eksploatacyjna”.

W odniesieniu zatem do kwestii zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na opłaty za media, podatek od nieruchomości oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste Organ wyjaśnia, co następuje.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

\- pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

\- nie znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

\- być właściwie udokumentowany.

Generalnie przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie poniesione racjonalnie uzasadnione wydatki, poza enumeratywnie wskazanymi w ustawie, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mogą to być więc koszty bezpośrednio lub pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu.

Należy przy tym podkreślić, że obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu każdorazowo spoczywa na podatniku.

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz, aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób, gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu nie dopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.

Ustawodawca, posługując się zwrotem „koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu” przypisuje temu określeniu cechę świadomego, zamierzonego, przemyślanego i logicznego działania podatnika przyporządkowanego osiągnięciu przychodów, a nie odwołuje się do skutku będącego następstwem określonego działania. Wykładnia językowa użytego przez ustawodawcę pojęcia ,,koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu” oznacza, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków pod tym wszakże warunkiem, że wykaże, że poniósł określony wydatek, który ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jego poniesienie miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Zależność między poniesionymi w danym czasie kosztami, a możliwością uzyskania w przyszłości z tego tytułu przychodu trzeba zatem rozpatrywać na podstawie adekwatnego związku przyczynowego. Przy kwalifikowaniu określonych wydatków poczynionych przez podatnika do kosztów podatkowych należy jednocześnie brać pod uwagę przeznaczenie wydatku (jego celowość), jak też potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodu podatnika.

Należy przy tym podkreślić, że obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu każdorazowo spoczywa na podatniku.

Użyczenie jest umową, przez którą użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotą tej umowy jest jej bezpłatny charakter, co oznacza, że biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz dającego do bezpłatnego używania.

W myśl art. 712 tego Kodeksu cywilnego: jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.

Przepis art. 713 tej ustawy, stanowi z kolei, że: biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Używającego można obciążyć zatem obowiązkiem regulowania określonych należności, np. opłat za zużycie wody, energii, gazu lub też drobnych remontów. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Jeżeli jednak działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy (art. 753 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak z powyższego wynika, strony umowy użyczenia mogą określić zakres prac, które może wykonać biorący rzecz do używania w celu przystosowania do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej oraz wskazać, kogo faktycznie obciążają koszty związane z wykonaniem tych prac. Tym samym przedsiębiorcy, którzy korzystają nieodpłatnie z cudzych rzeczy, mogą zaliczać w ciężar kosztów uzyskania przychodów – w oparciu o stosowną umowę – wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Mając na względzie treść cyt. wyżej przepisów należy stwierdzić, że wskazane we wniosku wydatki dotyczące opłaty za media, podatek od nieruchomości oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste nieruchomości wykorzystywanej na podstawie umowy użyczenia na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej mogą stanowić koszty uzyskania przychodów tej działalności, o ile zostaną właściwie udokumentowane.

**Reasumując – wydatki, które ponosić będzie Wnioskodawczyni, w tym opłaty za media, podatek od nieruchomości oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.**

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

**Interpretacja dotyczy zaistniałych stanów faktycznych przedstawionych przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.