Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-176/07-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2007-12-21
Teza: Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania).
Słowa kluczowe: lokal; mieszkanie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; przychód-źródła przychodu; służebność; służebność-służebność mieszkaniowa; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani D. B. przedstawione we wniosku z dnia 18.09.2007 r. (data wpływu 24.09.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.12.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.**

Wnioskodawczyni kupiła w dniu 27.12.2004 r. mieszkanie od B. W. za kwotę 80 000 PLN z jednoczesnym wpisem do księgi wieczystej o dożywotniej służebności mieszkalnej. Ww. nadmienia, że po upływie trzech lat, w roku 2007 Pani B. W. wyraziła chęć zamieszkania w mniejszym lokalu i zażądała by Wnioskodawczyni od niej nabyty na ww. warunkach lokal sprzedała. Ona zaś, odpłatnie (na jej korzyść) zrzecze się korzyści służebności mieszkalnej za wynagrodzeniem tj. kwotę 2/3 wartości sprzedaży tego mieszkania. Wnioskodawczyni wyraziła na to zgodę, bowiem te 2/3 wartości miały zostać przeznaczone na zakup niniejszego lokalu celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych uprawnionej do dożywotniej służebności mieszkalnej – B. W. (art. 291 Kc, art. 294 Kc w związku z art. 297 Kc, 914 Kpc). Sprzedaż lokalu nastąpiła 13.08.2007 r. za kwotę 300 000 PLN w formie aktu notarialnego i zgodnie z treścią umowy – kwota 100 000 PLN wpłynęła na rachunek bankowy Wnioskodawczyni, a kwota 200 000 PLN na rachunek bankowy B. W. Wnioskodawczyni podkreśla, że stronami powyższej umowy byli – D. B. jako Sprzedająca mieszkanie obciążone prawem dożywotniej służebności mieszkalnej, D. W. jako Kupująca oraz B. W. uprawniona do prawa dożywotniej służebności mieszkalnej. W przedmiotowej umowie sprzedaży nieruchomości – B. W. tj. uprawniona do prawa dożywotniej służebności mieszkalnej w § 6 umowy zrzekła się za wynagrodzeniem w kwocie 200 000 PLN prawa dożywotniej służebności mieszkalnej. Kwota ta została przekazana przez Kupującą bezpośrednio na rachunek bankowy B. W., który to został podany w akcie notarialnym umowy sprzedaży. W związku z wyżej opisaną sytuacją w ocenie Wnioskodawczyni rzeczywistym przychodem (sprzedającej nieruchomość obciążoną prawem dożywotniej służebności mieszkalnej) jest wyłącznie kwota 100 000 PLN, bowiem kwota 200 000 PLN stanowi przychód Pani B. W. Wnioskodawczyni uważa, że kwota 200 000 PLN stanowi zapłatę za zmianę treści prawa dożywotniej służebności mieszkalnej w sprzedawanym mieszkaniu na kwotę umożliwiającą uprawnionej do nabycia innego mniejszego mieszkania zgodnie z jej osobistym życzeniem i na warunkach przez nią określonych.

Jednocześnie Wnioskodawczyni jeszcze raz podnosi, że przedmiotowe mieszkanie kupiła od B. W. (uprawnionej do dożywotniej służebności mieszkalnej) za cenę 80 000 PLN oraz poniosła osobiste nakłady na to mieszkanie a mianowicie – dokonała wymiany okien na nowe. Zatem wskazuje, że tytułem tej transakcji nie osiągnęła przychodu (dochodu) – cyt. „.. nie wzbogaciła się…”. Wnioskodawczyni, podaje także informację, że odprowadziła do Urzędu Skarbowego - 10% zryczałtowany podatek dochodowy od kwoty sprzedaży 300 000 PLN wraz ze złożoną deklaracją PIT-23 w ustawowym terminie (14 dni) uwzględniając przy wyliczeniu podatku koszty biura obrotu nieruchomościami.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy Wnioskodawczyni była zobowiązana zapłacić podatek od sumy 300 000 PLN czy od rzeczywistego Jej przychodu tj. kwoty 100 000 PLN pomniejszonej o kwotę kosztów biura obrotu nieruchomościami?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanym stanie faktycznym powinna zapłacić 10% zryczałtowany podatek dochodowy od kwoty 100 000 PLN pomniejszonej o 10 000 PLN (koszty biura obrotu nieruchomościami), bowiem tylko ta wartość stanowi Jej rzeczywisty przychód podlegający 10% zryczałtowanemu opodatkowaniu. Zatem w ocenie Wnioskodawczyni Urząd Skarbowy powinien Jej zwrócić nadpłacony podatek naliczony od kwoty 290 000 PLN.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntu

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. Z uregulowania wynikającego z art. 7 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w 2004 r., w związku z tym, stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - według stanu prawnego obowiązującego przed 01.01.2007 r. - przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) cyt. wyżej ustawy.

Art. 19 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Powyższe oznacza, iż przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można pomniejszyć o koszty z tytułu opłaty prowizyjnej na rzecz biura obrotu nieruchomościami, tj. o koszty bezpośrednio związane z tą sprzedażą nieruchomości, o ile są rzeczywiście, wyłącznie związane z jej zbyciem.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wartość wyrażona w cenie określonej w umowie tj. kwota 300 000 PLN pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (o ile wystąpi taki koszt związany bezpośrednio z transakcją sprzedaży) stanowi przychód do opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującej przed 01.01.2007 r. Obowiązkiem podatnika jest złożenie deklaracji PIT-23, w określonym ustawą terminie (14dni) co Wnioskodawczyni uczyniła.

Na wysokość osiągniętego przez Wnioskodawczynię przychodu nie ma wpływu fakt, że celem wygaśnięcia dożywotniej służebności mieszkania część kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania została przekazana osobie, na rzecz której ustanowiono to prawo.

Dyspozycja zawarta w art. 19 ustawy podatkowej wskazuje, że w przypadku tego rodzaju transakcji nie ma znaczenia fakt, w jaki sposób i na jakich warunkach dokonywane są płatności oraz zastrzeżenia umawiających się stron. Oświadczenie woli osób będących stronami umowy, dotyczące zbycia nieruchomości i praw majątkowych za określoną cenę, rodzi bezpośrednio obowiązek podatkowy. Natomiast sposób rozliczenia się zbywającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży w umowie notarialnej. W tej sprawie kwota transakcji to 300 000 PLN.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.