Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.641.2019.3.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-23
Teza: opodatkowania sprzedaży działek oraz prawa do odliczenia podatku z tytułu jej nabycia
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; działki; grunty-grunt zabudowany; majątek-majątek prywatny; odliczenia-odliczenie podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 listopada 2019 r. (data wpływu 8 listopada 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 stycznia 2020 r. (data wpływu 21 stycznia 2020 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 3 stycznia 2020 r. (skutecznie doręczone 10 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 16 stycznia 2020 r. (data wpływu 21 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Kupujący) jest spółką należącą do grupy … realizującej przedsięwzięcia deweloperskie - głównie mieszkaniowe. Wnioskodawca zamierza zawrzeć z A. B., C. D. i E. F. (dalej - łącznie zwanych „Sprzedającymi”) umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie przez Sprzedające na Kupującego prawa własności:

1.  zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer ewid. I dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer … - dalej jako „Nieruchomość 1”
2.  zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer ewid. II dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer … - dalej jako Nieruchomość 2

\- łącznie zwanych „Nieruchomościami”, co do których Sprzedające są współwłaścicielkami w udziałach wynoszących po 1/3 części każda. Nieruchomości nie są przedmiotem umowy najmu, umowy dzierżawy, użyczenia lub dożywocia, a także innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania Nieruchomościami oraz są w wyłącznym posiadaniu Sprzedających.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomości w celu realizacji na nich oraz na sąsiednich nieruchomościach (z tego samego obrębu) wielolokalowej inwestycji mieszkaniowej („Planowana inwestycja”).

Na dzień składania niniejszego wniosku Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, jednak przed zawarciem transakcji Wnioskodawca zamierza zarejestrować się w tym charakterze.

Sprzedające nabyły udziały w prawie własności Nieruchomości 1 na podstawie postanowienia o nabyciu spadku z dnia … kwietnia 2002 r., natomiast udziały w Nieruchomości 2 - na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia z dnia … listopada 2008 r. Według okazanego wyrysu z mapy ewidencyjnej Nieruchomości są zabudowane jednym budynkiem mieszkalnym posadowionym częściowo na obu działkach.

Na wniosek podmiotu działającego na zlecenie grupy Zarząd Dzielnicy wydał w dniu .. lutego 2019 r. decyzję dla działki II, oraz części działki I, i w dniu .. lipca 2019 r. - decyzję nr … dla części działki I, ustalające warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji budynku zamieszkania zbiorowego z usługami w części parteru z częściowym podpiwniczeniem, parkingiem nadziemnym i urządzeniami infrastruktury technicznej. Uzyskanie decyzji WZ nie wymagało uzyskania zgody Sprzedających. Sprzedające nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedające nie podejmowały żadnych działań w celu zawarcia planowanej transakcji, w szczególności nie zamieszczały ogłoszeń sprzedaży, ani nie przygotowywały Nieruchomości do sprzedaży - inicjatywa w tym zakresie pochodziła od grupy …, do której należy Wnioskodawca - Sprzedające jedynie przystały na ofertę złożoną im przez przedstawicieli …. Sprzedające nie udzielały także Kupującemu, ani innym podmiotom z grypy … żadnych pozwoleń, zgód, ani pełnomocnictw mających na celu realizację planowanej inwestycji.

Według wiedzy Wnioskodawcy Sprzedające nie prowadzą i nie prowadziły działalności gospodarczej. Na Nieruchomościach (1 i 2) Sprzedające nie prowadziły żadnej działalności gospodarczej i w żaden sposób nie wykorzystywały jej w tym celu.

Nieruchomości były zabudowane już w momencie ich nabycia przez Sprzedające.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w odpowiedzi na wezwanie Organu:

Czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w związku z tym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Stanowisko Wnioskodawcy, ostatecznie przedstawionym w odpowiedzi na wezwanie Organu.

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Sprzedające nie będą w ramach tej transakcji występowały w charakterze podatnika, w związku z czym Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z transakcji.

W przypadku jednak, gdyby okazało się, że transakcja będzie podlegała opodatkowaniu, wówczas Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Warunkiem skorzystania z prawa do odliczenia będzie jednak otrzymanie od Sprzedającego faktury, o której mowa w art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a tej ustawy.

Wnioskodawca zamierza bowiem wykorzystać nabywaną nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych, w związku z czym zajdą okoliczności, o których mowa w tym przepisie.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów (\`(...)\`) rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Aby jednak doszło do uznania dalej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT: 1) Podatnikami są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. 2) Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, aby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT podatnik musi działać w takim charakterze, natomiast nawet podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika VAT i taka transakcja nie podlega VAT (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 16 października 2018 r., sygn. akt I SA/Bd 540/18).

Ustalenie, czy dana czynność zostaje podjęta w ramach zarządu majątkiem osobistym, czy też nosi znamiona wykonywania jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również była wielokrotnie przedmiotem analizy sądów. Na szczególną uwagę zasługuje w tym zakresie wyrok Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE’’) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE Nr L 347, str. 1 z późn. zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym”.

Jak zatem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 45/18 „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15)”.

W stanie faktycznym stanowiącym element opisywanego zdarzenia przyszłego, według najlepszej wiedzy Kupującego, Sprzedające nie podjęły żadnej aktywności w celu doprowadzenia do zawarcia planowanej transakcji, w szczególności w żaden sposób nie dokonywały przygotowań Nieruchomości do sprzedaży - zarówno w sferze faktycznej, jak i prawnej - zarówno samodzielnie, jak również przez pełnomocnika. Jednocześnie według wiedzy Kupującego, do czasu zawarcia planowanej transakcji Sprzedające takiej aktywności nie będą podejmować. Udziały w prawie własności przedmiotowych Nieruchomości stanowią składnik majątku prywatnego Sprzedających. Rozporządzenie tym majątkiem bez podjęcia aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami oraz bez angażowania środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców powoduje, że Sprzedające nie będą działały w ramach tej transakcji w charakterze podatników, a tym samym transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

W świetle art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów (gruntów) mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości.

Należy więc stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką należącą do grupy .. realizującej przedsięwzięcia deweloperskie - głównie mieszkaniowe. Wnioskodawca zamierza zawrzeć z A. B., C. D. i E. F. – Sprzedające umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie przez Sprzedające na Kupującego prawa własności zabudowanych nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer I (Nieruchomość 1) i nr ewid. II (Nieruchomość 2), co do których Sprzedające są współwłaścicielkami w udziałach wynoszących po 1/3 części każda. Nieruchomości nie są przedmiotem umowy najmu, umowy dzierżawy, użyczenia lub dożywocia, a także innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania Nieruchomościami oraz są w wyłącznym posiadaniu Sprzedających. Nieruchomości nie są przedmiotem umowy najmu, umowy dzierżawy, użyczenia lub dożywocia, a także innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania Nieruchomościami oraz są w wyłącznym posiadaniu Sprzedających.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomości w celu realizacji na nich oraz na sąsiednich nieruchomościach wielolokalowej inwestycji mieszkaniowej.

Na dzień składania niniejszego wniosku Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, jednak przed zawarciem transakcji Wnioskodawca zamierza zarejestrować się w tym charakterze.

Sprzedające nabyły udziały w prawie własności Nieruchomości 1 na podstawie postanowienia o nabyciu spadku z dnia … kwietnia 2002 r., natomiast udziały w Nieruchomości 2 - na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia z dnia … listopada 2008 r. Według okazanego wyrysu z mapy ewidencyjnej Nieruchomości są zabudowane jednym budynkiem mieszkalnym posadowionym częściowo na obu działkach.

Na wniosek podmiotu działającego na zlecenie grupy … Zarząd Dzielnicy wydał w dniu … lutego 2019 r. decyzję nr …. dla działki II, 3 oraz części działki I, i w dniu … lipca 2019 r. - decyzję nr … dla części działki I, ustalające warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji budynku zamieszkania zbiorowego z usługami w części parteru z częściowym podpiwniczeniem, parkingiem nadziemnym i urządzeniami infrastruktury technicznej. Uzyskanie decyzji WZ nie wymagało uzyskania zgody Sprzedających. Sprzedające nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedające nie podejmowały żadnych działań w celu zawarcia planowanej transakcji, w szczególności nie zamieszczały ogłoszeń sprzedaży, ani nie przygotowywały Nieruchomości do sprzedaży - inicjatywa w tym zakresie pochodziła od grupy .., do której należy Wnioskodawca - Sprzedające jedynie przystały na ofertę złożoną im przez przedstawicieli …. Sprzedające nie udzielały także Kupującemu, ani innym podmiotom z grypy … żadnych pozwoleń, zgód, ani pełnomocnictw mających na celu realizację planowanej inwestycji.

Sprzedające nie prowadzą i nie prowadziły działalności gospodarczej. Na Nieruchomościach (1 i 2) Sprzedające nie prowadziły żadnej działalności gospodarczej i w żaden sposób nie wykorzystywały jej w tym celu.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu i w związku z tym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy, należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Sprzedające (każda z nich) działać będą w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź do wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie brak jest podstaw do uznania wymienionych we wniosku Sprzedających – w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2– za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Z opisu sprawy wynika bowiem, że Sprzedające nabyły udziały w Nieruchomości 1 w 2002 r. w drodze spadku, natomiast udziały w Nieruchomości 2 - na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia z 2008 r. Nieruchomości 1 i 2 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, ponieważ żadna ze Sprzedających nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Sprzedające nie podejmowały żadnych działań w celu zawarcia planowanej transakcji, w szczególności nie zamieszczały ogłoszeń sprzedaży, ani nie przygotowywały Nieruchomości do sprzedaży - inicjatywa w tym zakresie pochodziła od grupy …, do której należy Wnioskodawca - Sprzedające jedynie przystały na ofertę złożoną im przez przedstawicieli ….

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu, umowy dzierżawy, użyczenia ani dożywocia, a także żadnej innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania Nieruchomością. Nieruchomość jest w wyłącznym posiadaniu Sprzedających.

Zatem w przedmiotowej sprawie nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedające nie podejmowały takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że działania podejmowane przez Sprzedające należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Każda ze Sprzedających, sprzedając przedmiotową Nieruchomość (udziały przypadające na każdą z nich) korzystać będzie z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego należy uznać, że Sprzedające dokonując sprzedaży Nieruchomości (udziałów w Nieruchomości i Nieruchomości 2) korzystać będą z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia każdą ze Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a planowaną dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, Sprzedające w stosunku do sprzedaży Nieruchomości nie będą występowały będzie w charakterze podatników podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Wnioskodawcy nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących kwestii prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz treść obowiązujących przepisów prawa oraz rozstrzygnięcie zawarte w niniejszej interpretacji dotyczące braku opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego nie zostaną spełnione, gdyż planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Wnioskodawcy nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.