Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-226/11-2/LK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-04-21
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 25.01.2011 r. (data wpływu 28.01.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług

*   **jest prawidłowe** \- w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku będących przedmiotem najmu,

*   **jest nieprawidłowe** - w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabytych w drodze spadku.

UZASADNIENIE

W dniu 28.01.2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanych nabytych w drodze spadku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, będący cudzoziemcem, nabył w drodze dziedziczenia po swoim ojcu który zmarł dnia 31 lipca 2006 r. w Kolonii, kilka nieruchomości w położonych Polsce. Postanowieniem z dnia 10 lutego 2010 r., Sąd Rejonowy stwierdził, że Wnioskodawca nabył spadek po swoim ojcu.

Do spadku tego należą następujące nieruchomości:

1.  nieruchomość położona w K. przy ul. K. — tj. grunt (oznaczony w ewidencji gruntów jako działka nr 56 wraz z budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 1622,21 m²—wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości przez Sąd Rejonowy;
2.  nieruchomość położona w K. przy ul. D. — tj. grunt (oznaczony w ewidencji gruntów jako działka nr 56 wraz z budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 1128,65 m² — wpisanej do księgi wieczystej (dalej — KW), prowadzonej dla ww. nieruchomości przez Sąd Rejonowy;
3.  nieruchomość gruntowa niezabudowana wpisana do KW, położona przy ul. W., nr dz. 35;
4.  nieruchomość gruntowa niezbudowana wpisana do KW, położona przy ul. R., nr dz. 131 o powierzchni 0,1626 ha.

W przypadku obu zabudowanych nieruchomości (ad. 1 i 2), chodzi o budynki wynajmowane w celach mieszkaniowych od kilkudziesięciu lat lokatorom na podstawie umów najmu. Jedynie w przypadku nieruchomości położonej w K. przy ul. K. (ad. 1) występują również lokale użytkowe. Powierzchnia tych lokali użytkowych oscyluje pomiędzy 20 i 23,7 % całkowitej powierzchni użytkowej tej nieruchomości (3,7% to powierzchnia lokalu, który był do tej pory wynajmowany jako użytkowy, ale obecnie nie jest wynajmowany). Od momentu objęcia w posiadanie ww. nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, tj. od dnia 1 lipca 2010 r. (które wcześniej znajdowały się w zarządzie Miasta) Wnioskodawca jako osoba fizyczna opłaca od dochodów z najmu podatek dochodowy od osób fizycznych. A w przypadku nieruchomości przy ul. K. również podatek VAT.

Wnioskodawca rozważa możliwość sprzedaży ww. nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę wskazanych w treści uzasadnienia nieruchomości – sprzedaż taka będzie zwolniona od VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wskazanych w opisie stanu faktycznego nieruchomości jest zwolniona od VAT na podstawie wyżej wskazanych przepisów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku będących przedmiotem najmu, oraz za nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabytych w drodze spadku.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku ustawa nie wprowadza wymogu częstotliwości wykorzystywania, lecz ciągłości wykorzystywania składników majątku. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy więc rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia nieruchomości położone na terytorium Polski. Wnioskodawca otrzymał 2 nieruchomości zabudowane położone w K., które są wynajmowane w celach mieszkaniowych od kilkudziesięciu lat lokatorom na podstawie umów najmu. W jednej z odziedziczonych nieruchomości występują również lokale użytkowe. Wnioskodawca, jako osoba fizyczna opłaca od dochodów z najmu podatek dochodowy od osób fizycznych. A w przypadku nieruchomości, w której znajdują się lokale użytkowe Wnioskodawca opłaca również podatek VAT. Wnioskodawca w drodze dziedziczenia nabył także nieruchomości gruntowe niezabudowane położone w K. Dla nieruchomości tych są prowadzone odrębne księgi wieczyste. Z wniosku nie wynika, by przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej. Nabyte działki stanowić będą majątek osobisty Wnioskodawcy.

Z powyższego wynika, iż nieruchomości gruntowe zabudowane nabyte przez Wnioskodawcę w drodze spadku wykorzystywane są przez Niego do świadczenia usług wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Zatem Wnioskodawca wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z wykorzystaniem odziedziczonego majątku. Usługę wynajmu lokali należy uznać za usługę charakteryzującą się powtarzalnością i ciągłością spełniającą przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż Wnioskodawca dokonując zbycia ww. nieruchomości gruntowych zabudowanych będzie działać, jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, a dostawa nieruchomości będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Co do zasady, w myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%. Jednakże na podstawie art. 146a ustawy, obowiązującym od dnia 01.01.2011 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami obniżonymi lub możliwość zastosowania zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego wyżej przepisu, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu. I tak, stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 cyt. ustawy. Na podstawie tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli zatem dostawa dotyczy budynków i budowli, która objęta jest stawką 23%, dostawa gruntu związanego z tym obiektem jako niewyłączona z podstawy opodatkowania tegoż obiektu, również podlega opodatkowaniu według stawki 23%. Jeżeli natomiast dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca postanowieniem Sądu z dnia 10 lutego 2010 r. nabył spadek po zmarłym w roku 2006 ojcu. Wnioskodawca w drodze spadku otrzymał nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Budynki są wynajmowane w celach mieszkaniowych jak i użytkowych od kilkudziesięciu lat lokatorom na podstawie umów najmu. Od momentu objęcia w posiadanie ww. nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Wnioskodawca, jako osoba fizyczna opłaca od dochodów z najmu podatek dochodowy od osób fizycznych. A w przypadku jednej z nieruchomości gdzie znajdują się lokale użytkowe Wnioskodawca opłaca również podatek VAT.

Biorąc pod uwagę przestawiony opis zdarzenia przyszłego i powołane przepisy prawa podatkowego dotyczące opodatkowania dostawy nieruchomości należy stwierdzić, iż sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy. Jednakże sprzedaż ta może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie działać jak uznał tut. Organ, jako podatnik podatku VAT dostawa tej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy Wnioskodawca ma prawo do skorzystania ze zwolnienia.

Jednocześnie informuje się, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych będących przedmiotem najmu należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabytych w drodze spadku należy zauważyć, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

O byciu podatnikiem podatku od towarów i usług nie decyduje sama częstotliwość wykonywania czynności polegającej na sprzedaży. Istotne jest również ustalenie czy okoliczności związane z tą sprzedażą jednoznacznie wskazują, że sprzedaż dokonywana jest przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z powyższym, aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji osoba dokonująca danej czynności działa jako podatnik.

Właściwym, zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników, w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Analizując powyższe stwierdzić należy, iż sprzedaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych przez Wnioskodawcę nie wskazuje, iż czynność ta wykonywana będzie przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca otrzymał przedmiotowe nieruchomości w drodze spadku. Nabycie gruntu w taki sposób nie może być utożsamiane z nabyciem z zamiarem wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę, w oparciu o przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe oraz biorąc pod uwagę przepisy prawne mające w tym zakresie zastosowanie należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, należy uznać za sprzedaż części majątku osobistego Wnioskodawcy i jako czynność nie mieszczącą się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę, iż sprzedaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.