Informacja Ministerstwa Finansów przekazywana do mediów na zapytania dziennikarzy
Sygnatura: DOP4.0723.40.2021
Organ: Ministerstwo Finansów
Data wydania: 2021-03-03
Teza: Odpowiedź MF na zapytanie dziennikarza DGP z 28 stycznia 2021 r. w zakresie definicji spółki nieruchomościowej, wskazanej w art. 4a pkt 35 ustawy CIT.
Słowa kluczowe: spółki-spółka nieruchomościowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1. Podmiot i przedmiot opodatkowania-Słowniczek-Spółka nieruchomościowa
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 4a-pkt 35

**Pytanie dziennikarza DGP z 28 stycznia 2021 r.** Uprzejmie proszą o odpowiedź na poniższe pytania. Dotyczą one definicji, która brzmi następująco: spółce nieruchomościowej - oznacza to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym: a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego - w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność, b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto - w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a. I tu pojawiają się pytania.

1\. Co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości. Czy należy je określać zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 46 KC)?

2\. Co należy rozumieć pod pojęciem prawa do nieruchomości – czy także prawa zależne (najem, dzierżawa, leasing nieruchomości) ujmuje się jako prawa do nieruchomości, czy tez w świetle polskich przepisów należy tutaj zaliczyć tylko prawa wieczystego użytkowani gruntu?

3\. Czy do nieruchomości należy zaliczyć (uwzględnić) tylko te, co do których spółka nieruchomościowa posiada tytuł własności czy też uwzględnia się np. nieruchomości używane na podstawie umów leasingu, dzierżawy, najmu itp?

4\. Czy wartością bilansową nieruchomości i praw do nieruchomości jest wartość wykazana w bilansie tj. wartość uwzględniająca odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości?

5\. Czy w przypadku zbycia przez nierezydenta udziałów w spółce nieruchomościowej jeżeli w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania zwartej z państwem nierezydenta nie ma tzw. klauzuli nieruchomościowej, to zbycie takich udziałów nie podlega opodatkowaniu w Polsce i na spółce nieruchomościowej nie ciążą obowiązki płatnika?

6\. Czy w przypadku spółek posiadających nieruchomości ale świadczących usługi logistyczne lub magazynowania przychody z tych usług należy traktować jako usługi o podobnym charakterze, a więc w przypadku spełnienia warunku (60% udziału w przychodach) takie podmioty również uznane zostaną za spółki nieruchomościowe?

7\. Czy do sumy przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości lub z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych należy wziąć przychody bilansowe czy podatkowe (proporcję bowiem ujmuje się do przychodów podatkowych ogółem)?

8\. Czy suma przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości lub z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych obejmuje również udzielone rabaty i skonto lub rezerwy na takie rabaty ujęte jako pomniejszenie przychodów w danym roku?

**Odpowiedź MF** Poniżej odpowiedzi na pytania. **1\. Co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości. Czy należy je określać zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 46 KC)**. Tak, należy je określić zgodnie z Kodeksem cywilnym. **2\. Co należy rozumieć pod pojęciem prawa do nieruchomości – czy także prawa zależne (najem, dzierżawa, leasing nieruchomości) ujmuje się jako prawa do nieruchomości, czy tez w świetle polskich przepisów należy tutaj zaliczyć tylko prawa wieczystego użytkowani gruntu.** Prawa do nieruchomości to może być np. prawo do użytkowania, współwłasność w częściach ułamkowych czy użytkowanie wieczyste. W przypadku natomiast umowy przenoszącej prawo do nieruchomości, mogą to być też prawa zależne, jak najem czy dzierżawa. **3\. Czy do nieruchomości należy zaliczyć (uwzględnić) tylko te, co do których spółka nieruchomościowa posiada tytuł własności czy też uwzględnia się np. nieruchomości używane na podstawie umów leasingu, dzierżawy, najmu itp.** 50% wskaźnik aktywów obejmuje nie tylko nieruchomości posiadane bezpośrednio, ale też pośrednio poprzez udziały w innych spółkach nieruchomościowych. W bilansie uwzględnia się też często nieruchomości użytkowane przez spółkę na podstawie leasingu finansowego, i takie nieruchomości też należy uwzględniać we wskaźniku. **4\. Czy wartością bilansową nieruchomości i praw do nieruchomości jest wartość wykazana w bilansie tj. wartość uwzględniająca odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.** Wartość księgowa netto nieruchomości. **5\. Czy w przypadku zbycia przez nierezydenta udziałów w spółce nieruchomościowej jeżeli w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania zwartym z państwem nierezydenta nie ma tzw. klauzuli nieruchomościowej, to zbycie takich udziałów nie podlega opodatkowaniu w Polsce i na spółce nieruchomościowej nie ciążą obowiązki płatnika.** Przepisy o spółce nieruchomościowej stosuje się z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. W przypadku jednak sztucznych struktur podatkowych o charakterze treaty shopping, istnieje możliwość zastosowania klauzuli ogólnej przeciwko unikaniu opodatkowania. **6\. Czy w przypadku spółek posiadających nieruchomości ale świadczących usługi logistyczne lub magazynowania przychody z tych usług należy traktować jako usługi o podobnym charakterze a więc w przypadku spełnienia warunku (60% udziału w przychodach) takie podmioty również uznane zostaną za spółki nieruchomościowe** Nie jest możliwe dokonanie jednoznacznej klasyfikacji o charakterze generalnym – kluczowe znaczenie mają postanowienia umowy i ocena, czy nie mamy do czynienia z usługową o kompleksowym charakterze, gdzie dominującym elementem jest udostępnienie powierzchni. **7\. Czy do sumy przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości lub z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych należy wziąć przychody bilansowe czy podatkowe (proporcję bowiem ujmuje się do przychodów podatkowych ogółem)** W przypadku podmiotów transparentnych podatkowo, pod uwagę bierze się przychody bilansowe. Natomiast w przypadku podatników CIT, przychody podatkowe. **8\. Czy suma przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości lub z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych obejmuje również udzielone rabaty i skonto lub rezerwy na takie rabaty ujęte jako pomniejszenie przychodów w danym roku** Pod uwagę należy brać finalną wartość przychodów bilansowych, albo podatkowych z danego roku.