Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-465/10/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-06-28
Teza: sprzedaż działki nabytej w drodze zamiany
Słowa kluczowe: działki; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zamiana; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2010r. (data wpływu do tut. Biura 01 kwietnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu działek nabytych w drodze zamiany - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 01 kwietnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu działek nabytych w drodze zamiany.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 27 maja 2010r. Znak: IBPB II/2/415-465/10/JG wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 28 maja 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem działek: E, D, B, G, natomiast sąsiadka jest właścicielką działek: H, A, C, F. Wnioskodawca zamierza dokonać następującej zamiany: oddać sąsiadce działkę E, w zamian otrzymując działki H, A, C. Wielkość działki E jest równa łącznej powierzchni działek H, A, C.

Działki H, A, C, E leżą na terenie przeznaczonym pod zabudowę wg planu zagospodarowania gminy. W dalszej kolejności, już po dokonaniu zamiany, wnioskodawca chcę wydzielić i sprzedać działkę budowlaną składającą się z części C i D. W momencie sprzedaży część działki C będzie należała do niego krócej niż 5 lat, natomiast część D - dłużej niż 5 lat.

Działki E, jak i H, A, C leżą na terenie przeznaczonym pod zabudowę, posiadają równą powierzchnię i wobec tego wnioskodawca zamierza je zamienić z sąsiadką bez dopłat.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał:

Działki B, D, E, G są jego własnością od 10 marca 2003r. Wcześniej był ich współwłaścicielem ze swoją małżonką, jednak po rozwodzie w ramach podziału majątku zrzekła się ona współwłasności.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób sprzedaż działki C i D będzie opodatkowana podatkiem dochodowym?

Czy wartość działki E, którą oddaję w zamian za działkę H, A, C wnioskodawca może potraktować jako koszt nabycia działki H, A, C?

Zdaniem wnioskodawcy, planowana do sprzedaży nowa działka składająca się z części C i D będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych jedynie z części C, która po podziale będzie własnością wnioskodawcy poniżej 5 lat. Część D jest własnością wnioskodawcy powyżej 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, więc zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstaje obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania. Ponieważ działki H, A, C wnioskodawca nie otrzymuje za darmo ale w zamian za działkę E, zdaniem wnioskodawcy wartość działki E będzie kosztem nabycia działek H, A, C.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, iż przedmiotem niniejszej interpretacji są skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości. Skutki podatkowe zamiany działek nie są objęte zakresem wniosku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Od 01 stycznia 2007r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że działki E, D, B, G są wyłączną własnością wnioskodawcy od 10 marca 2003r. Wcześniej był ich współwłaścicielem łącznie z małżonką. Zamiarem wnioskodawcy jest dokonanie zamiany działki E na działki H, A, C, których właścicielką jest sąsiadka. Następnie wnioskodawca zamierza sprzedać działkę budowlaną składającą się z części C i D. Mając na uwadze, iż z uzupełnienia wniosku wynika, ze w 2003r. dokonano podziału majątku wspólnego małżonków w taki sposób, iż wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem działek E, D, B, G a wcześniej był ich współwłaścicielem stwierdzić należy, że działka D znajduje się w posiadaniu wnioskodawcy powyżej 5 lat, natomiast działka C zostanie dopiero nabyta w drodze zamiany.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu (dochodu), uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż sprzedaż działki D nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie, a tym samym nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż przychód uzyskany przez wnioskodawcę z jej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Osobnego rozpatrzenia natomiast wymaga zbycie działki C, która zostanie dopiero nabyta przez wnioskodawcę, a następnie zbyta łącznie z działką D.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Przez pojęcie "nabycie" należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem m.in. zamianę.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 k.c. stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 k.c., zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Data, w której dokonano zamiany nieruchomości jest datą nabycia nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego.

Z uwagi na to, iż w przedmiotowej sprawie wnioskodawca jako właściciel nabędzie od sąsiadki w drodze zamiany działki nr H, A, C wobec tego przy sprzedaży ww. działek zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podkreślić należy, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży działki C nabytej od sąsiadki będzie wartość jaka zostanie wyrażona w cenie umowy sprzedaży. Przychód uzyskany ze sprzedaży działek może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu).

Przedstawiając własne stanowisko wnioskodawca stwierdził, że w momencie sprzedaży część działki C będzie podlegać opodatkowaniu, bowiem będzie ona jego własnością poniżej 5 lat. Jednakże skoro działki H, A, C nie otrzymał za darmo, lecz w zamian za działkę E to jego zdaniem wartość działki E będzie kosztem nabycia działki H, A, C.

Kosztem odpłatnego zbycia działek nabytych od sąsiadki będą wydatki jakie wnioskodawca poniesie w celu realizacji transakcji sprzedaży. Natomiast, kosztem uzyskania przychodu dla wnioskodawcy będzie koszt nabycia działki C czyli działki będącej w przyszłości przedmiotem sprzedaży. Koszt ten wyniknie z aktu notarialnego zamiany, który wnioskodawca i zawrze z sąsiadką nabywając własność ww. działki. Aby nabyć od sąsiadki własność działek nr H, A, C wnioskodawca oddał w zamian działkę E. I to wartość tej oddanej działki stanowić będzie dla wnioskodawcy koszt nabycia działek H, A, C.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący stan prawny, stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia działki C, wnioskodawca będzie mógł zaliczyć ww. koszty nabycia obliczone proporcjonalnie do powierzchni zbywanej każdorazowo ww. działki (H, A, C) w stosunku do całej powierzchni działki E.

Reasumując, planowana do sprzedaży działka składająca się z części C i D będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych jedynie z części C, która po podziale będzie własnością wnioskodawcy poniżej 5 lat. Część D jest własnością wnioskodawcy powyżej 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, więc zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstaje obowiązek podatkowy.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jeżeli jednak sprzedawana działka będzie składała się z części będącej uprzednio własnością wnioskodawcy oraz części nabytej od sąsiadki, to najpierw wnioskodawca winien ustalić jaki procent powierzchni tej działki stanowi grunt nabyty od sąsiadki, a następnie w takim procencie zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia całej działki kwotę z ogólnej kwoty poniesionej na nabycie od sąsiadki wszystkich gruntów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.