Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.276.2019.4.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-11
Teza: Czy planowana w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Sprzedający i Wnioskodawca odpowiednio do art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług zdecydują o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.– Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 sierpnia 2019 r. (data wpływu – 12 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 4 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości − **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 23 września 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.351.2019.2.KP, 0111-KDIB4.4014.276.2019.3.DK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 4 października 2019 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską oraz w zakresie wynajmu nieruchomości.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca zawarł z uczelnią wyższą (dalej: Uczelnia, Sprzedający) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (…), o powierzchni 1,055 m2 (dalej: Nieruchomość), zabudowanej budynkiem wpisanym do rejestru zabytków (dalej: „Budynek”), dla której to Nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, do którego prawo własności przysługuje Uczelni (Sprzedającemu).

Sprzedający nabył prawo własności do Nieruchomości z mocy prawa, tj. z dniem wejścia w życie ustawy – Prawo o szkolnictwie wyższym, w dniu 1 września 2005 r., zgodnie z ostateczną decyzją Wojewody nr (…) z 9 grudnia 2006 r.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej nr (…) z 13 września 2007 r., zgodnie z którym działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem „Bi – inne tereny zabudowane”.

W umowie przedwstępnej wskazano jakie ustawowe warunki muszą zostać bezwzględnie spełnione, aby można było zawrzeć warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości, a następnie umowę przenoszącą własność Nieruchomości na Wnioskodawcę.

W pierwszej kolejności zawarcie warunkowej umowy sprzedaży uzależnione jest od uzyskania przez Sprzedającego zgody Prezesa Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie art. 38 ustawy z 16 grudnia 2016 r. o zasadach zarządzania mieniem państwowym Prezesa Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej na rozporządzenie przez Sprzedającego Nieruchomością.

Warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości, a także umowa przenosząca własność Nieruchomości zostaną zawarte w terminie obowiązywania zgody Prezesa Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej na sprzedaż Nieruchomości. W przypadku braku uzyskania przez Sprzedającego zgody Prezesa Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej nie powstanie prawna możliwość sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Po uzyskaniu zgody Prezesa Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej zawarta zostanie warunkowa umowa sprzedaży Nieruchomości.

Umowa przenosząca własność Nieruchomości może bowiem zostać zawarta pod warunkiem, że:

1.  organ gminy nie skorzysta zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 4 oraz ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z przysługującego mu prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości (Wnioskodawca nabędzie zatem prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy przenoszącej własność, zawartej po złożeniu oświadczenia o niekorzystaniu przez organ gminy z przysługującego mu prawa pierwokupu lub po upływie terminu na złożenie takiego oświadczenia), oraz
2.  Prezes Krajowego Zasobu Nieruchomościami nie skorzysta zgodnie z art. 30a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości z przysługującego Krajowemu Zasobowi Nieruchomości prawa pierwokupu Nieruchomości (Wnioskodawca nabędzie prawo własności na podstawie umowy przeniesienia własności Nieruchomości, zawartej po złożeniu przez Prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości oświadczenia o niekorzystaniu przez Krajowy Zasób Nieruchomości z przysługującego jemu prawa pierwokupu lub po upływie terminu na złożenie takiego oświadczenia).

Jeżeli uprawnione organy nie skorzystają z przysługujących im uprawnień zostanie zawarta umowa przenosząca własność Nieruchomości na Wnioskodawcę. Jeśli wskazane powyżej organy skorzystają z przysługującego im prawa pierwokupu, do sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie.

W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego został ogłoszony nieograniczony przetarg pisemny, a warunkiem przystąpienia do przetargu było wpłacenie wadium w wysokości (…) zł. W przedwstępnej umowie sprzedaży zawarto postanowienie, zgodnie z którym z chwilą zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości, wpłacone przez Wnioskodawcę wadium w kwocie (…) zł uznane za zaliczkę.

Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zakłada, że na moment zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości oraz umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Sprzedający i Wnioskodawca będą nadal zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności do nieruchomości wraz ze znajdującym się na Nieruchomości Budynkiem. Jednocześnie na podstawie umowy przenoszącej własność Nieruchomości na Wnioskodawcę nie przejdą:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością;
*   umowy zarządzania aktywami Sprzedającego;
*   umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, m.in. o świadczenie usług księgowych, prawnych oraz podatkowych, umowy rachunków bankowych Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego;
*   inne umowy, jak umowy ubezpieczenia, umowy serwisowe (związane z funkcjonowaniem i obsługą Budynku, np. sprzątanie czy ochrona), umowy o dostawę mediów do Nieruchomości.

Sprzedający wykorzystuje Budynek znajdujący się na Nieruchomości w dwojaki sposób tzn.:

*   na cele prowadzonej przez siebie działalności statutowej;
*   w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – wynajem i dzierżawa pomieszczeń.

Na datę zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotem najmu jest powierzchnia 184 m2 (umowa najmu zawarta na czas nieokreślony z 9-cio miesięcznym terminem wypowiedzenia) oraz powierzchnia 10 m2 wraz z częścią dachu (umowa dzierżawy zawarta na czas określony do 2023 roku z 6-cio miesięcznym okresem wypowiedzenia).

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Sprzedającego od początku 2016 roku Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Zawierając umowę przedwstępną Wnioskodawca działał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości i umowę przenoszącą własność Nieruchomości Wnioskodawca również zawrze w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość wraz ze znajdującym się na niej Budynkiem będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości przed datą zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości i przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości Sprzedający i Wnioskodawca złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskiem z 30 lipca 2019 r. Sprzedający wystąpił o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego wnosząc o potwierdzenie prawidłowości stanowiska, zgodnie z którym:

*   dostawa (sprzedaż) Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz
*   istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W załączeniu Wnioskodawca przedłożył uwierzytelnioną kopię wniosku o interpretację indywidualną złożoną przez Sprzedającego.

W niniejszej interpretacji pominięto opis zawarty w złożonym uzupełnieniu, gdyż odnosi się on wyłącznie do podatku od towarów i usług. Jego treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług z 10 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.351.2019.3.KP.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Sprzedający i Wnioskodawca odpowiednio do art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku do towarów i usług zdecydują o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedający odpowiednio do art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług zdecydują o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Jeżeli zatem Sprzedający i Wnioskodawca, odpowiednio do przepisu art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług zdecydują o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, planowana w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 10 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.351.2019.3.KP.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje– w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca jako Kupujący zawarł ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (…) zabudowaną Budynkiem wpisanym do rejestru zabytków.

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż Nieruchomości dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 10 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.351. 2019.3.KP, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, m.in., że będąca przedmiotem wniosku transakcja sprzedaży nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku sprzedaż budynku będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to do dostawy będącego przedmiotem wniosku budynku można zastosować podstawową stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcję sprzedaży budynku stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, wówczas dostawa gruntu będzie opodatkowana taka samą stawką podatku od towarów i usług.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia), to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.