Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-948/13-2/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-23
Teza: prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w zw. z nabyciem nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Funduszu przedstawione we wniosku z dnia 03.09.2013 r. (data wpływu 19.09.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z transakcją nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych \[dalej: FIZ lub Wnioskodawca) zamierza prowadzić działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości. Fundusz utworzony został zgodnie z przepisami ustawy z 27 maja 2004 r. o Funduszach inwestycyjnych (Dz. U. 2004 Nr 146, poz. 1546, ze zm.).

W związku z zamiarem wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT FIZ zostanie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca będzie w szczególności dokonywał sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych, o których mowa w ustawie z 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. 2010 r. Nr 211 poz. 1384 ze zm.). W związku z prowadzoną działalnością FIZ zamierza również, między innymi, nabywać nieruchomości oraz świadczyć opodatkowane VAT usługi wynajmu nieruchomości oraz dokonywać sprzedaży nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca planuje nabycie nieruchomości od spółki osobowej prawa handlowego \[dalej: Spółka\]. Nabycie nieruchomości od Spółki może objąć nabycie prawa własności do nieruchomości gruntowych, budynków, budowli i lokali stanowiących odrębne nieruchomości. W wyniku zakupu nieruchomości FIZ stanie się prawnym właścicielem nieruchomości, a na FIZ przejdą prawa do swobodnego dysponowania nieruchomościami.

Sprzedaż przez Spółkę na rzecz Wnioskodawcy co najmniej części z nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług \[dalej: VAT\]. Spółka udokumentuje sprzedaż nieruchomości na rzecz FIZ za pomocą faktur VAT. W przypadku stwierdzenia, że sprzedaż nieruchomości nie korzysta ze zwolnień od podatku VAT faktury wystawione przez Spółkę zawierać będą kwoty podatku VAT.

W związku z nabyciem nieruchomości od Spółki po stronie Wnioskodawcy wystąpi zobowiązanie do zapłaty ceny o określonej kwocie, natomiast po stronie Spółki wystąpi wierzytelność na tę samą kwotę.

Wnioskodawca zamierza wykorzystywać zakupione od Spółki nieruchomości do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, w szczególności w ramach wynajmu powierzchni biurowych oraz sprzedaży gruntów zabudowanych budynkami biurowymi.

Wnioskodawca planuje również, w ramach odrębnej czynności prawnej, dokonać sprzedaży na rzecz Spółki certyfikatów inwestycyjnych. W związku ze sprzedażą certyfikatów inwestycyjnych po stronie Wnioskodawcy powstanie wierzytelność wobec Spółki w określonej kwocie, zaś po stronie Spółki powstanie zobowiązanie do uregulowania tej kwoty.

Mając na uwadze, że w wyniku zakupu nieruchomości po stronie FIZ powstanie zobowiązanie finansowe, natomiast w wyniku sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych powstanie wierzytelność wobec Spółki, Wnioskodawca oraz Spółka planują dokonać potrącenia wzajemnych wierzytelności. Potrącenie nastąpi w wyniku oświadczenia woli FIZ bądź Spółki i nie będzie mieć miejsca wcześniej niż obie wierzytelności staną się wymagalne.

W przypadku gdy wartości wzajemnych wierzytelności będą wyrażone w identycznej kwocie potrącenie doprowadzi do umorzenia wzajemnych zobowiązań w całości. W przypadku gdyby kwoty wzajemnych wierzytelności były różne potrącenie spowoduje umorzenie wzajemnych zobowiązań w wartości odpowiadającej wierzytelności o niższej kwocie. Pozostała część rozliczona zostanie w drodze płatności pieniężnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Spółkę z tytułu sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy nieruchomości w sytuacji gdy zobowiązanie FIZ z tego tytułu wygaśnie w całości bądź w części w wyniku potrącenia z wierzytelnością wobec tej Spółki z tytułu sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Spółkę z tytułu sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy nieruchomości w sytuacji gdy zobowiązanie FIZ z tego tytułu wygaśnie w całości bądź w części w wyniku potrącenia z wierzytelnością wobec tej Spółki z tytułu sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, między innymi, odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast przez dostawę towarów, w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zakupi od Spółki nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowe, budynki, budowle i lokale stanowiące odrębne nieruchomości. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że w ramach planowanej transakcji zakupu przejdą na niego prawa własności do nieruchomości, w związku z czym Wnioskodawca uzyska pełną i nieograniczoną możliwość wykorzystywania tych nieruchomości zarówno w sensie prawnym jak i w sensie faktycznym z wszelkimi ekonomicznymi skutkami i konsekwencjami nabycia przedmiotowych nieruchomości.

W związku z powyższym, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości przez Spółkę na rzecz FIZ stanowić będzie odpłatną dostawę tych nieruchomości, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, wykonaną przez Spółkę.

Jak wskazano w opisie zdarzenie przyszłego Wnioskodawca dokona zapłaty ceny za nieruchomości w drodze potrącenia wzajemnych wierzytelności.

Potrącenie jest dopuszczalną prawnie formę uregulowania wzajemnych wierzytelności, często stosowaną w praktyce rynkowej. Definicja potrącenia wskazana została w art. 489 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93, ze zm.) \[dalej: kodeks cywilny\]. Zgodnie z tym przepisem: „Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.” Jak wynika z art. 489 § 2 Kodeksu cywilnego: „W skutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.” Natomiast art. 499 Kodeksu cywilnego stanowi, że „Potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe.”

W ramach planowanego przez Wnioskodawcę rozliczenia, jego dług z tytułu zapłaty ceny za nieruchomości potrącony zostanie z wierzytelnością Wnioskodawcy wobec Spółki z tytułu sprzedaży na jej rzecz certyfikatów inwestycyjnych.

Wskutek potrącenia dojdzie do umorzenia wzajemnych wierzytelności w całości (jeśli kwoty wierzytelności będą identyczne), bądź też dojdzie do umorzenia wzajemnych wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej. W tej drugiej sytuacji pozostała kwota zostanie rozliczona odpowiednio w drodze zapłaty pieniężnej dokonanej przez FIZ (jeśli zobowiązanie FIZ przewyższać będzie należności od Spółki za certyfikaty inwestycyjne), albo w drodze zapłaty pieniężnej dokonanej przez Spółkę (jeśli zobowiązanie FIZ będzie niższe od należności od Spółki za certyfikaty inwestycyjne). W każdym przypadku wzajemne zobowiązania Wnioskodawcy i Spółki zostaną w całości pokryte.

Z kolei, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zaś na mocy art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w sytuacji gdy w danym okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego podlegającego odliczeniu jest wyższa od kwoty podatku należnego podatnika, podatnik ma prawo obniżyć o tę różnicę kwotę podatku należnego za kolejne okresy rozliczeniowe albo ma prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego FIZ zakupi nieruchomości od Spółki, a transakcja ta będzie z punktu widzenia Spółki stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Jednocześnie, w związku z tym że sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Spółka wystawi i przekaże Wnioskodawcy faktury zawierające kwoty podatku VAT.

Kluczowy dla oceny prawa Wnioskodawcy do odliczenia kwot podatku VAT wynikających z faktur wystawionych przez Spółkę jest sposób wykorzystania nabytych nieruchomości. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że zamierza wykorzystywać nabyte nieruchomości do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. W szczególności Wnioskodawca zamierza zmodernizować nabyte budynki bądź posadowić na pozyskanych gruntach nowe zabudowania oraz świadczyć usługi wynajmu tych obiektów lub dokonać sprzedaży gruntów zabudowanych budynkami biurowymi. Planowane usługi wynajmu podlegać będą opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca dokonać może również podlegającej opodatkowaniu VAT sprzedaży całości bądź części nieruchomości nabytych od Spółki.

W związku z powyższym, ponieważ Wnioskodawca zamierza przeznaczyć nabyte nieruchomości do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT otrzymanych od Spółki. W przypadku gdyby kwota podatku VAT naliczonego przekroczyła kwotę podatku VAT należnego wykazanego przez Wnioskodawcę przysługiwać mu będzie prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT należnego nad naliczonym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Nadmienić należy, że niniejszą interpretację indywidualną wydano przy założeniu, że nabycie Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i powyższa transakcja nie korzysta ze zwolnienie od tego podatku, co wskazał Wnioskodawca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym: „Sprzedaż przez Spółkę na rzecz Wnioskodawcy co najmniej części z nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług \[dalej: VAT\]. Spółka udokumentuje sprzedaż nieruchomości na rzecz FIZ za pomocą faktur VAT. W przypadku stwierdzenia, że sprzedaż nieruchomości nie korzysta ze zwolnień od podatku VAT faktury wystawione przez Spółkę zawierać będą kwoty podatku VAT.” Powyższe Organ przyjął jako element przedstawionego zdarzenia przyszłego nie dokonując jego oceny.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.