Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-641/16-4/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-11-30
Teza: w zakresie skutków podatkowych zbycia Nieruchomości oraz przeniesienia za wynagrodzeniem praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na rzecz osoby lub osób trzecich
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; skutki podatkowe; umowa-umowa przedwstępna; wynagrodzenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 24 sierpnia 2016 r. (data wpływu 29 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 października 2016 r. (data wpływu 20 października 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 10 października 2016 r. nr IPPP2/4512-641/16-2/RR (skutecznie doręczone w dniu 12 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych zbycia Nieruchomości oraz przeniesienia za wynagrodzeniem praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na rzecz osoby lub osób trzecich – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 sierpnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych zbycia Nieruchomości oraz przeniesienia za wynagrodzeniem praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na rzecz osoby lub osób trzecich. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 18 października 2016 r. (data wpływu 20 października 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 10 października 2016 r. nr IPPP2/4512-641/16-2/RR (skutecznie doręczone w dniu 12 października 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej również jako „Spółka”) prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie inwestycji w nieruchomości. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

W dniu 13 czerwca 2016 r. Spółka zawarła z osobą fizyczną (dalej Sprzedający) sporządzoną w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) zabudowanej nieruchomości położonej w gminie K., KW („Nieruchomość”). Budynek posadowiony na Nieruchomości jest budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 3.377 m2. W budynku znajdują się lokale mieszkalne, które nie mają statusu odrębnej nieruchomości (nie są wydzielone).

Stosownie do Umowy Przedwstępnej, Spółka uiściła na rzecz Sprzedającego zaliczkę oraz zadatek na poczet ceny za Nieruchomość.

Sprzedający zawarł Umowę Przedwstępną jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego. Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki lub na rzecz innego podmiotu nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Spółce przysługiwać będzie w dowolnym czasie prawo przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, w całości lub części, na rzecz osoby trzeciej.

Spółka zamierza nabyć Nieruchomość w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, a następnie sprzedać prawo własności Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich. W takim przypadku Spółka nie przewiduje nakładów na ulepszenie Nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ceny nabycia Nieruchomości.

Alternatywnie, Spółka rozważa przeniesienie za wynagrodzeniem swoich praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na osobę lub osoby trzecie. Wynagrodzenie za przeniesienie praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości będzie odpowiadać co najmniej wysokości sumy zaliczki i zadatku uiszczonych przez Spółkę na rzecz Sprzedającego.

Z pisma z dnia 18 października 2016 r. stanowiącego uzupełnienie do złożonego wniosku wynika, że:

1.  Budynek mieszkalny znajdujący się na przedmiotowej Nieruchomości został nabyty przez Sprzedającego (obecnego właściciela) w roku 1978 w drodze spadkobrania. W dniu 31 maja 2011 roku Sprzedający został wpisany w dziale II księgi wieczystej jako właściciel Nieruchomości na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 16 września 2008 roku. Lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku (wydzielone w sposób faktyczny, ale niestanowiące odrębnych nieruchomości), zarówno przed nabyciem własności przez Sprzedającego, jak i po nabyciu tej własności przez Sprzedającego były i są zajęte przez lokatorów komunalnych. Od czerwca 2014 roku Sprzedający uzyskuje przychody z tytułu bezumownego korzystania z poszczególnych lokali. Nieruchomość jest zatem wykorzystywana na cele mieszkaniowe, choć poszczególne lokale są zajęte przez osoby, z którymi Sprzedający nie nawiązał stosunku zobowiązaniowego dającego tym osobom tytułu do korzystania z poszczególnych lokali. W stosunku do wszystkich osób zamieszkujących lokale Sprzedający wystąpił do sądu o eksmisję, jednak do tej pory nie wydano w żadnym z postępowań prawomocnego wyroku. W latach 2014-2016 trzy lokale zostały dobrowolnie opuszczone przez lokatorów i nie są zamieszkiwane ani wykorzystywane w inny sposób. W przypadku, gdy Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość, zostanie ona następnie zbyta przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości na jakiekolwiek inne cele, ale może być tak, że niektóre lokale w budynku znajdującym się na Nieruchomości będą ciągle zajęte przez lokatorów komunalnych, którzy będą opłacać na rzecz Wnioskodawcy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości, a przed jej zbyciem, nie będzie ponosić nakładów na ulepszenie budynku, które mogłyby wynieść 30% wartości nabycia budynku.
2.  Niezależnie od tego czy Wnioskodawca zdecyduje się na nabycie Nieruchomości w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, a następnie sprzedaż prawa własności Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich, czy też na przeniesienie za wynagrodzeniem swoich praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na te osoby, okres od momentu nabycia własności Nieruchomości przez Sprzedającego do czasu przeniesienia przez niego własności przedmiotowej Nieruchomości będzie dłuższy niż 2 lata.
3.  W przypadku nabycia przez Wnioskodawcę własności Nieruchomości, przewidywane jest, że Wnioskodawca zbędzie własność Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich przed upływem 2 lat od nabycia Nieruchomości od Sprzedającego.
4.  Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, Sprzedający (poprzedni właściciel) nie ponosił nakładów na ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej tego budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Jakie będą skutki podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług, w przypadku, gdy Spółka dokona zbycia Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich?
2.  Jakie będą skutki podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług, w przypadku przeniesienia przez Spółkę za wynagrodzeniem praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na osobę lub osoby trzecie?

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno sprzedaż przez Spółkę Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich, jak i ewentualne przeniesienie przez Spółkę za wynagrodzeniem praw i obowiązków z wynikających z Umowy Przedwstępnej na osobę lub osoby trzecie będzie podlegać zwolnieniu od VAT.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka VAT wynosi 23%.

Zgodnie zaś z art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%, z zastrzeżeniem ust 12 i art. 114 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT od podatku zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Nadto, zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy, od podatku VAT zwalnia się także dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ad. 1

W przypadku, gdyby doszło do nabycia przez Spółkę własności Nieruchomości, w opinii Spółki, nie mą wątpliwości, że sprzedaż Nieruchomości przez Spółkę na rzecz osób trzecich będzie podlegać zwolnieniu od VAT. W przypadku nabycia przez Spółkę przedmiotowej Nieruchomości oraz jej dalszej sprzedaży na rzecz osoby lub osób trzecich, spełnione zostaną wszystkie przesłanki niezbędne do zastosowania zwolnienia od VAT.

Sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana przez Sprzedającego będącego osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej wobec czego nie będzie podlegała ona opodatkowaniu VAT. W konsekwencji powyższego Spółce nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto Spółka nie będzie ponosiła przed zbyciem Nieruchomości żadnych wydatków na jej ulepszenie lub będą one niewielkie (nie przewiduje się nakładów na ulepszenie Nieruchomości, które mogłyby wynieść aż 30% wartości nabycia tej Nieruchomości).

Ad. 2

W przypadku przeniesienia przez Spółkę za wynagrodzeniem praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej może pojawić się wątpliwość, czy transakcja taka powinna być oceniana na gruncie ustawy o VAT podobnie jak zbycie samej Nieruchomości (dostawa towarów), czy też jak inny rodzaj transakcji (np. świadczenie usług).

W opinii Spółki, przeniesienie przez Spółkę za wynagrodzeniem praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na osobę lub osoby trzecie powinno być oceniane dla celów VAT tak samo jak odpłatne zbycie Nieruchomości, tj. jako dostawa towarów.

O skutkach podatkowych transakcji zdecydować powinno kryterium ekonomiczne, tj. że przedmiotem cesji jest sprzedaż prawa i przeniesienie obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, która odnosi się do Nieruchomości. Istotny jest efekt finalny, który sprowadza się do dostawy Nieruchomości. Mając powyższe na uwadze należy uznać, że cesja praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Wnioskodawcę Umowy Przedwstępnej, ze względu na cel tej czynności, stanowi w swej istocie dążenie do zbycia tytułu prawnego do przedmiotowej Nieruchomości. Dlatego cesja praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób, tj. jako odpłatna dostawa towarów. Tym samym, skoro w przypadku, gdyby Spółka dokonywała sprzedaży Nieruchomości, sprzedaż taka podlegałaby zwolnieniu od VAT, podobnie przeniesienie przez Spółkę za wynagrodzeniem praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej należy uznać za dostawę towarów zwolnioną od VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także w orzecznictwie sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. akt: I FSK 169/12) podkreśla związek pomiędzy dostawą nieruchomości a umową cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej. NSA wskazuje, że nie do przyjęcia jest sytuacja, aby konsekwencje w zakresie VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości były inne niż w przypadku przeniesienia za wynagrodzeniem praw i obowiązków z umowy przedwstępnej dotyczącej tej samej nieruchomości.

Stanowisko zaprezentowane w niniejszym wniosku znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych, np.: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-332/13-3/KG), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 grudnia 2013 r. (sygn. IPPP3/443-764/10/13-8/S/IG), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 8 września 2015 r. (sygn. IBPP1/4512-453/15/BM), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 30 stycznia 2013 r. (sygn. IBPP2/443-1115/12/ICz), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 czerwca 2015 r. (sygn. IPPP3/4512-295/15-2/IG), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-332/13-2/KG).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Przy ustalaniu stawki podatku VAT właściwej dla dostawy gruntu, na którym posadowiony jest budynek czy budowla, decydująca jest stawka podatku VAT mająca zastosowanie do dostawy budynku/budowli. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie inwestycji w nieruchomości i jest czynnym podatnikiem VAT. W dniu 13 czerwca 2016 r. Spółka zawarła z osobą fizyczną przedwstępną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w gminie K.. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalnym o powierzchni użytkowej 3.377 m2. W budynku znajdują się lokale mieszkalne, które nie mają statusu odrębnej nieruchomości (nie są wydzielone).

Spółka zamierza nabyć Nieruchomość w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, a następnie sprzedać prawo własności Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich. W takim przypadku Spółka nie przewiduje nakładów na ulepszenie Nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ceny nabycia Nieruchomości. Alternatywnie, Spółka rozważa przeniesienie za wynagrodzeniem swoich praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na osobę lub osoby trzecie.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że budynek mieszkalny został nabyty przez Sprzedającego (obecnego właściciela) w roku 1978 w drodze spadkobrania. Lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku (wydzielone w sposób faktyczny, ale niestanowiące odrębnych nieruchomości), zarówno przed nabyciem własności przez Sprzedającego, jak i po nabyciu tej własności przez Sprzedającego były i są zajęte przez lokatorów komunalnych. Od czerwca 2014 roku Sprzedający uzyskuje przychody z tytułu bezumownego korzystania z poszczególnych lokali. Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości, a przed jej zbyciem, nie będzie ponosić nakładów na ulepszenie budynku, które mogłyby wynieść 30% wartości nabycia budynku.

Wskazano również, że od momentu nabycia własności Nieruchomości przez Sprzedającego do czasu przeniesienia przez niego własności przedmiotowej Nieruchomości będzie dłuższy niż 2 lata. Sprzedający (poprzedni właściciel) nie ponosił nakładów na ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej tego budynku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą skutków podatkowych w zakresie podatku od towarów i usług, w przypadku, gdy Spółka dokona zbycia Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili zbycia nie minęły co najmniej dwa lata. W przypadku braku zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku z niespełnieniem przesłanek tego przepisu, dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta – po spełnieniu określonych warunków – ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych we wniosku okoliczności należy stwierdzić, że w odniesieniu do zbycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich spełnione będą warunki do zastosowanie zwolnienia z podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W analizowanej sprawie jak wynika z wniosku, lokale mieszkalne w budynku były zajęte przez lokatorów komunalnych, natomiast od czerwca 2014 r. budynek mieszkalny był przez poprzedniego właściciela wykorzystywany prywatnie w celu uzyskiwania przychodu z tytułu bezumownego korzystania z poszczególnych lokali przez lokatorów komunalnych. Jednocześnie w stosunku do budynku nie były ponoszone nakłady stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej. W związku z tym należy stwierdzić, że planowana dostawa budynku mieszkalnego nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, a od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Oznacza to, że do planowanej dostawy budynku mieszkalnego dokonanej przez Stronę na rzecz osoby lub osób trzecich zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Rozpatrując kwestię opodatkowania gruntu, należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Ponieważ w przedmiotowej sprawie dostawa budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku, to dostawa gruntu, na którym ten budynek się znajduje również będzie korzystała z tego zwolnienia.

W konsekwencji wskazać należy, że zbycie Nieruchomości na rzecz osoby lub osób trzecich, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. A zatem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu dokonanej transakcji ze względu na brak wystąpienia podatku VAT przy tej dostawie.

W omawianej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również skutków podatkowych w podatku od towarów i usług w przypadku przeniesienia przez Spółkę za wynagrodzeniem praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na osobę lub osoby trzecie.

Należy zauważyć, że przy ustaleniu właściwej stawki podatku VAT decydujące znaczenie ma ustalenie co jest przedmiotem sprzedaży, czy podatnik dokonuje dostawy towarów czy świadczy usługę oraz czy czynność wykonywana przez podatnika mieści się w zakresie opodatkowania stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

Strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem sprzedaży. Wobec powyższego jeżeli przedmiotem sprzedaży ma być konkretna czynność nie powinno się wyodrębniać poszczególnych elementów, które złożyły się na tę czynność.

W myśl art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższego zapisu wynika, że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy. Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Zatem przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej wywołuje określone konsekwencje podatkowe. Pomiędzy Wnioskodawcą a osobą czy też osobami trzecimi przyjmującymi prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej będzie zachodziła więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi czynność opodatkowaną. Mamy w tym przypadku do czynienia ze świadczeniem jednego podmiotu na rzecz drugiego, polegającym na przeniesieniu praw wynikających z umowy.

Zatem jeżeli czynność przewidziana w umowie przedwstępnej może być finalnie zakwalifikowana jako dostawa i stawka jest określona w wysokości przewidzianej dla tej czynności, to również cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. Umowa przedwstępna i cesja dotyczy tej samej czynności, tj. dostawy nieruchomości zabudowanej.

Dlatego też, po uwzględnieniu powyższych twierdzeń należy uznać, że przeniesienie praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Stronę Umowy Przedwstępnej dotyczących nieruchomości zabudowanej, której sprzedaż jak wcześniej ustalono korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ze względu na cel tej czynności, stanowi w swej istocie dążenie do zbycia tytułu prawnego do tej nieruchomości zabudowanej.

Wobec powyższego w sytuacji przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej dotyczącej nabycia nieruchomości zabudowanej, o której mowa w złożonym wniosku, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku jak dla czynności dostawy tej nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.