Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-108/11-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-04-28
Teza: 1) Czy po sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, a jeśli tak, to w jakiej wysokości i od jakiej kwoty? 2) Czy po sprzedaży wydzielonej działki uzyskany dochód Zainteresowana również będzie mogła uznać jako koszt uzyskania przychodu, jeśli przeznaczy go na spłatę byłego męża celem nabycia połowy domu?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; majątek-podział majątku dorobkowego; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spłata; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2011 r. (data wpływu 28 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania i działki budowlanej – **jest:**

*   **prawidłowe** – w zakresie ustalenia podstawy obliczenia podatku,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie wskazania brzmienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do nabycia lokalu i działki budowlanej w części przekraczającej udział w majątku wspólnym.

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania i działki budowlanej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni dnia 14 stycznia 2002 r. nabyła wraz z mężem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Dnia 12 lutego 1999 r. wyżej wymienieni zakupili działkę budowlaną. Dnia 4 marca 2005 r. budowa domu została zakończona.

Dnia 6 marca 2008 r. został orzeczony rozwód, a następnie w dniu 17 lutego 2010 r., na podstawie postanowienia sądu nastąpił podział majątku wspólnego. Sąd uznał, iż udziały w majątku wspólnym są równe.

W wyniku tego podziału Zainteresowanej przyznano na własność: mieszkanie, dom, część ruchomości domowych oraz środki zgromadzone na rachunkach bankowych. Łączna wartość przyznanego majątku opiewa na kwotę 1 237 512,09 zł. Wnioskodawczyni podaje, iż sąd przyjął wartość mieszkania w kwocie 268 000 zł, wartość domu – w kwocie 950 000 zł (z czego 95 000 zł to wartość nakładów, poniesionych przez byłego męża z majątku odrębnego, pochodzącego ze sprzedaży jego działki, na majątek wspólny, tj. inwestycję związaną z budową domu).

Sąd zasądził Zainteresowanej spłatę na rzecz byłego męża w wysokości 668 785,93 zł, płatną w dwóch ratach: pierwsza w kwocie 150 000 zł – płatna w terminie sześciu miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia, tj. 15 grudnia 2010 r., druga rata w kwocie 518 785,93 zł – płatna w terminie roku od uprawomocnienia się postanowienia.

Dnia 6 września 2010 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie za kwotę 300 000 zł. Kwota ta w całości zostanie przeznaczona na spłatę byłego męża.

Aktualnie Zainteresowana jest w trakcie wydzielania części działki budowlanej z działki zakupionej w 1999 r., którą również przeznaczy na sprzedaż celem uzyskania środków do spłaty byłego męża.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy po sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, a jeśli tak, to w jakiej wysokości i od jakiej kwoty?
2.  Czy po sprzedaży wydzielonej działki uzyskany dochód Zainteresowana również będzie mogła uznać jako koszt uzyskania przychodu, jeśli przeznaczy go na spłatę byłego męża celem nabycia połowy domu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, z uwagi na fakt, iż w 2002 r. nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi w majątku wspólnym, w tej części przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego lokalu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zainteresowana wyraża pogląd, iż pozostałą części lokalu – przekraczającą udział w majątku wspólnym – nabyła dnia 17 lutego 2010 r. w wyniku podziału majątku wspólnego. W takiej też części dochód z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które nastąpiło w dnia 6 września 2010 r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie – stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2007 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 30e powołanej wyżej ustawy podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa powyżej, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle powyższego w przypadku odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego ponad udział w majątku dorobkowym małżonków (wspólność ustała na skutek rozwodu), kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego małżonka, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Zainteresowanej kwota spłaty na rzecz byłego męża dotycząca tego prawa może stanowić koszt nabycia zbywanego lokalu, o którą może Ona pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż mieszkanie zostało sprzedane za kwotę wyższą niż wartość uznana przez sąd (300 000 zł – 268 000 zł = 32 000 zł) jednak do spłaty pozostaje również połowa wartości domu, tj. 950 000 zł – 95 000z ł; wartość majątku odrębnego = 427 500 zł + 95 000 zł, czyli 522 500 zł.

Ponadto, Zainteresowana sformułowała tezę, w myśl której zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności (działu spadku, podziału majątku wspólnego) jest nabyciem tych rzeczy.

W świetle powyższego, Wnioskodawczyni wskazała, iż kwotę 32 000 zł oraz kwotę, jaką uzyska ze sprzedaży wydzielonej działki może zaliczyć do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, gdyż nabywa połowę domu należącą do byłego męża oraz zwraca wartość jego nakładów, poniesionych z majątku odrębnego, tj. 95 000 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w zakresie ustalenia podstawy obliczenia podatku,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie wskazania brzmienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do nabycia lokalu i działki budowlanej w części przekraczającej udział w majątku wspólnym.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, iż dnia 17 lutego 2010 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego Wnioskodawczyni stała się wyłącznym właścicielem mieszkania, domu, części ruchomości domowych oraz środków zgromadzonych na rachunkach bankowych. Jednocześnie została Ona zobowiązana do dokonania spłaty na rzecz byłego męża.

Wskazać należy, iż współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Jak wynika z treści wniosku, wartość udziału w prawie do działki budowlanej oraz mieszkania nabytego przez Zainteresowaną w wyniku zniesienia współwłasności przekracza wartości udziału, jaki przysługiwał Jej we współwłasności.

Zatem, mając na uwadze przywołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, iż sprzedaż mieszkania i wydzielonej działki budowlanej – w części mieszczącej się w udziale, jaki przypadał Wnioskodawczyni we współwłasności małżeńskiej – nie stanowi źródła przychodu z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. odpowiednio w 2002 r. (mieszkanie) i 1999 r. (działka budowlana). Zatem Zainteresowana nie będzie w tej części zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty uzyskanej z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania i wydzielonej działki budowlanej.

Natomiast, za datę nabycia udziału w ww. prawie własności mieszkania oraz działki przekraczającego udział we współwłasności należy uznać 2010 r.

Tym samym, wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, iż ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, stosownie do art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy podatkowej).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z analizy wniosku wynika, że w wyniku zniesienia współwłasności udział Zainteresowanej, jaki przysługiwał Jej we współwłasności uległ powiększeniu. Tym samym, na gruncie przedmiotowej sprawy doszło do nowego nabycia, gdyż zwiększył się stan majątku osobistego Wnioskodawczyni. Ponadto, Zainteresowana została zobowiązana do spłaty na rzecz byłego męża. Ww. spłata zostanie dokonana ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania i wydzielonej części działki budowlanej, które w wyniku podziału majątku przypadły Wnioskodawczyni na własność.

W świetle powyższego, wskazać należy, iż sprzedaż mieszkania i działki budowlanej – w części przekraczającej udział, jaki przypadał Wnioskodawczyni we współwłasności małżeńskiej – stanowić będzie źródło przychodu.

Datą nabycia w odniesieniu do ww. części będzie data dokonania podziału majątku dorobkowego, tj. 2010 r. Tym samym, konsekwencje prawno-podatkowe sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz działki należy rozpatrywać na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2010 r., a nie jak wskazała Zainteresowana według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2007 r.

Końcowo, podkreślić również należy, iż kosztem nabycia w 2010 r. części zarówno zbytego mieszkania, jak i działki, jest kwota spłaty na rzecz byłego męża. Stanowi bowiem ona koszt nabycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (sprzedaż mieszkania) przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego (sprzedaż działki budowlanej) i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wydając interpretację w trybie ww. przepisu organ nie oblicza wysokości należnego podatku, jak również wysokości kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawczynię obliczeń.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.