Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-337/14/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-06-27
Teza: Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości w 2014 r. Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 1999 r. a nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonano w 2014 r.?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 25 marca 2014 r. (data otrzymania 28 marca 2014 r.), uzupełnionym 27 maja 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 15 maja 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-337/14/MM, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 27 maja 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył 12 sierpnia 1999 r. na podstawie umowy sprzedaży udział wynoszący 1/2 części w prawie własności nieruchomości. Nieruchomość stanowiła niezabudowaną działkę nr 165/2 o powierzchni 24 ary 53 m2.

Następnie 12 kwietnia 2006 r. ostateczną decyzją Wójta Gminy działka została podzielona na dwie działki: nr 165/3 o powierzchni 12 arów 26 m2 i nr 165/4 o powierzchni 12 arów 27 m2. Stosunki własnościowe nie uległy zmianie tzn. Wnioskodawcy nadal przysługiwał udział wynoszący 1/2 części w prawie własności obu działek powstałych z podziału działki nr 165/2.

Następnie na mocy umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności z 15 stycznia 2014 r. Wnioskodawca nabył własność całej działki o numerze 165/3. Wartość udziału w prawie własności nieruchomości sprzed zniesienia współwłasności – odpowiada wartości nieruchomości w postaci działki nr 165/3. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez jakichkolwiek świadczeń tj. na przykład dopłaty.

W dniu 18 marca 2014 r. Wnioskodawca sprzedał swoją nieruchomość w postaci działki nr 165/3.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że na dzień zniesienia współwłasności (tj. 15 stycznia 2014 r.) wartość rynkowa całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności (obu wymienionych we wniosku działek) wynosiła 250.000 zł.

Na dzień zniesienia współwłasności (tj. 15 stycznia 2014 r.) wartość rynkowa działki nr 165/3, którą otrzymał w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca wynosiła 125.000 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości w 2014 r. Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 1999 r. a nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonano w 2014 r. przed datą sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody ze sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o ile odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem jeśli zbycie następuje po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej – to przychód ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Potencjalną wątpliwość może wzbudzać zawarcie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W oparciu o tę umowę Wnioskodawca zamienił udział wynoszący 1/2 w całości nieruchomości na fizyczną część nieruchomości (działkę powstałą z podziału nieruchomości) o powierzchni odpowiadającej wielkości udziału w całości nieruchomości. Powierzchnia działki nabytej przez Wnioskodawcę na podstawie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności odpowiada udziałowi w całości nieruchomości. Zatem zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział fizyczny nieruchomości.

Skoro więc nabyta przez zniesienie współwłasności nieruchomość odpowiada wartości udziału jaki Wnioskodawca posiadał w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności to uznać należy że Wnioskodawca nie nabył własności lecz jedynie dokonał zamiany udziału w całości na fizyczną część nieruchomości. Wartość nabytej przez zniesienie współwłasności nieruchomości odpowiada wartości udziału we współwłasności, który przysługiwał Wnioskodawcy przed zawarciem umowy zniesienia. Zatem taką czynność (zniesienie współwłasności) nie można traktować jako nabycie nieruchomości na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji zawarcie umowy zniesienia współwłasności nie powoduje powstania obowiązku podatkowego a zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. l pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od daty zawarcia umowy sprzedaży z 1999 r. a nie od daty zawarcia umowy zniesienia współwłasności.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma znaczenia, że w 2014 r. nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości. Zdarzenie to nie może być identyfikowane jako „nabycie” bądź „wybudowanie”. W wyniku zniesienia współwłasności wartość otrzymanej działki nie przewyższała wartości udziału we współwłasności. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły żadnego rodzaju spłaty lub dopłaty. Oznacza to zatem, że sprzedaż działki nie spowodowała powstania przychodu na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W podobnym stanie faktycznym Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wydał 6 lutego 2014 r. interpretację o sygnaturze IPTPB2/415-679/13-4/KSM.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 12 sierpnia 1999 r. Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/2 w prawie własności nieruchomości gruntowej, która w 2006 r. została podzielona na dwie działki. Następnie 15 stycznia 2014 r. dokonano nieodpłatnego zniesienie współwłasności i Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem jednej z działek. W dniu 18 marca 2014 r. Wnioskodawca sprzedał swoją działkę.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wnioskodawca uzasadniając własne stanowisko nie odniósł się do wartości rynkowej dzielonych nieruchomości, lecz do ich powierzchni. Należy jednak podkreślić, że porównaniu nie podlegają powierzchnie działek, gdyż współwłasność oznacza prawo do udziału w nieruchomości a więc prawo do udziału w każdym m2 tej nieruchomości, a nie prawo do części nieruchomości. Porównać należy wartości rynkowe nieruchomości (udziału w nieruchomości) przed i po zniesieniu współwłasności. Może się bowiem zdarzyć, że wartość większą będzie miał udział w mniejszej działce, a więc osoba, która w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości otrzyma największą działkę bynajmniej nie musi uzyskać w wyniku zniesienia współwłasności majątku o większej wartości.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że wartość rynkowa całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności wynosiła 250.000 zł – czyli wartość udziału w wysokości 1/2 należącego do Wnioskodawcy wynosiła 125.000 zł.

W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzymał działkę o wartości 125.000 zł.

Skoro zatem w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej udział Wnioskodawcy w nieruchomości nie uległ powiększeniu, to nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż wartość rynkowa otrzymanej przez Wnioskodawcę działki odpowiadała wartości udziału, jaki przysługiwał mu we współwłasności.

W związku z powyższym wyjaśnieniem należy stwierdzić, że nabycie omawianej nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 1999 r. Oznacza to, że pięcioletni termin określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy upłynął z końcem 2004 r. W tej też sytuacji na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ jej sprzedaż w stosunku do Wnioskodawcy nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

W odniesieniu do przywołanej przez Wnioskodawcę interpretacji Ministra Finansów, Organ informuje, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.