Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4015.62.2017.1.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-24
Teza: w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości
Słowa kluczowe: obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od spadków i darowizn; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1-art. 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2017 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 07.02.2017 r. Wnioskodawca razem z P. Aleksandrą R. nabyli od dewelopera lokal mieszkalny wraz z miejscem garażowym oraz boksem garażowym w udziałach po 1/2 dla każdego nabywcy wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Każde z nich jest stanu wolnego i należą do III grupy podatkowej. Łączna cena sprzedaży wyniosła 550.397,50 zł. Z tego kwota 427.000,00 zł została zapłacona z kredytu udzielonego przez bank w wysokości 491.000,00 zł. Na rzecz banku została ustanowiona hipoteka w kwocie 834.700,00 zł w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z umowy kredytowej. W związku ze zmianą sytuacji życiowej Strony rozważają zniesienie wyżej opisanej współwłasności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca planuje nieodpłatnie nabyć od P. Aleksandry 1/2 posiadanych przez nią udziałów w całej nieruchomości bez spłaty, w zamian za co zostanie ona zwolniona z konieczności ponoszenia ciężaru hipotecznego, który Wnioskodawca przejmie w całości. W akcie notarialnym zostanie ujęte Wnioskodawcy zobowiązanie wobec partnerki do spłaty całości kredytu hipotecznego. Wnioskodawca stanie się też wyłącznym właścicielem nieruchomości wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Wartość nabytego udziału wyniesie 275.189,75 zł. Wartość obciążenia hipotecznego związanego z przejętym udziałem wyniesie 417.350,00 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy nieodpłatne (bez spłat i dopłat) zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką, która to hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, na skutek którego Wnioskodawca stanie się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości, w zamian za całkowite przejęcie obciążenia hipotecznego, spowoduje konieczność zapłaty przez Wnioskodawcę podatku od spadków i darowizn?
2.  Czy podstawa opodatkowania (czysta wartość) w przypadku gdy wartość nabywanej 1/2 udziału w nieruchomości jest mniejsza od połowy obciążenia hipotecznego wynosi 0 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1

Nieodpłatne zniesienie współwłasności w opisanej sytuacji nie spowoduje konieczności zapłaty przez Wnioskodawcę podatku od spadków i darowizn. Mimo, iż zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn nieodpłatne zniesienie współwłasności powoduje konieczność zapłaty podatku to jednak, jak wskazuje art. 7 ust. 1 w/w ustawy oraz art. 7 ust. 6 w/w ustawy, opodatkowaniu podlega wartość nabytych udziałów po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość) ustalona na dzień nabycia udziałów. Skoro w księdze wieczystej została ustanowiona hipoteka w celu zabezpieczenia wierzytelności banku, który może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości to tak ustanowiona hipoteka zdaniem Wnioskodawcy jest ciężarem pomniejszającym wartość nabywanego udziału.

Ad. 2

Skoro wartość nabywanego udziału wynosi 275.189,75 zł a wartość połowy obciążenia hipotecznego 417.350,00 zł, to wartość czysta do opodatkowania wynosi 0 zł, ponieważ obciążenie hipoteczne jest ciężarem.

Takie stanowisko zajęła też KIS w interpretacjach indywidualnych np.: 0111 KDIB4.4015.123.2017.1.PM, 0111 KDIB4.4015.85.2017.1.ASZ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2017 r., poz. 833, ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

W myśl art. 1a cyt. ustawy, przepisy ustawy o nieodpłatnym zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio do nieodpłatnego:

1.  nabycia własności rzeczy wspólnej (wspólnego prawa majątkowego) albo jej części przez niektórych dotychczasowych współwłaścicieli na dalszą współwłasność;
2.  wyodrębnienia własności lokali na rzecz niektórych lub wszystkich współwłaścicieli.

W związku z tym, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, ze zm.). Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 210 § 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy Kodeks cywilny zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

*   podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),

*   przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

*   sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Podstawa opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności określona została w art. 7 ust. 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego treścią przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi ją wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od wartości przedmiotu nabycia. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności lub hipoteka. Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (..). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego. Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 cyt. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ww. ustawy, wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. W myśl art. 14 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 3 tejże ustawy, do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.

W myśl art. 18 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2017 r., poz. 1007, ze zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na mocy aktu notarialnego z dnia 07.02.2017 r. Wnioskodawca razem z P. Aleksandrą R. nabyli od dewelopera lokal mieszkalny wraz z miejscem garażowym oraz boksem garażowym w udziałach po 1/2 dla każdego nabywcy wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Każde z nich jest stanu wolnego i należą do III grupy podatkowej. Łączna cena sprzedaży wyniosła 550.397,50 zł. Z tego kwota 427.000,00 zł została zapłacona z kredytu udzielonego przez bank w wysokości 491.000,00 zł. Na rzecz banku została ustanowiona hipoteka w kwocie 834.700,00 zł w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z umowy kredytowej. W związku ze zmianą sytuacji życiowej Strony rozważają zniesienie wyżej opisanej współwłasności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wnioskodawca planuje nieodpłatnie nabyć od P. Aleksandry 1/2 posiadanych przez nią udziałów w całej nieruchomości bez spłaty, w zamian za co zostanie ona zwolniona z konieczności ponoszenia ciężaru hipotecznego, który Wnioskodawca przejmie w całości. W akcie notarialnym zostanie ujęte Wnioskodawcy zobowiązanie wobec partnerki do spłaty całości kredytu hipotecznego. Wnioskodawca stanie się też wyłącznym właścicielem nieruchomości wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Wartość nabytego udziału wyniesie 275.189,75 zł. Wartość obciążenia hipotecznego związanego z przejętym udziałem wyniesie 417.350,00 zł.

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przedstawiony powyżej stan prawny należy stwierdzić, że czynność zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat na rzecz jednej ze stron umowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabytej przez Wnioskodawcę w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma bowiem znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

Skoro więc w analizowanej sprawie wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania w takim przypadku wyniesie zero. W niniejszej sprawie nie dojdzie zatem do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn a tym samym konieczności zapłaty przez Wnioskodawcę podatku od spadków i darowizn z tego tytułu.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, wskazać należy, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.