Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.814.2025.1.DB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-15
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej częściowo
w drodze spadku po rodzicach.
Słowa kluczowe: darowizna
mieszkanie-sprzedaż mieszkania
nieruchomości-nabycie nieruchomości
spadek
udział-nabycie udziałów
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Koszty z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy lub
praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie,
a także innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych
świadczeń.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.
1

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 5
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 19-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6d

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Rodzice Wnioskodawcy nabyli mieszkanie do majątku wspólnego w 2007 r. Rodzice mieli
    dwóch synów: Wnioskodawcę i jego brata.
    Po śmierci ojca Wnioskodawcy 21 listopada 2021 r. na podstawie aktu poświadczenia
    dziedziczenia (Repertorium (...) z 25 kwietnia 2022 r.) udział ojca w nieruchomości (50%)
    został odziedziczony w częściach równych: 1/3 przez matkę, 1/3 przez brata, 1/3 przez
    Wnioskodawcę. W konsekwencji Wnioskodawca stał się właścicielem 1/6 udziału (...) w ww.
    mieszkaniu.
    Po śmierci matki 3 października 2024 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia
    (Repertorium (...) z 30 października 2024 r.) udział matki w nieruchomości został
    odziedziczony zgodnie z ustawą w częściach równych: 1/2 przez brata Wnioskodawcy, 1/2
    przez Wnioskodawcę. W wyniku tego Wnioskodawca stał się właścicielem 50% udziału w
    mieszkaniu.
    Następnie na podstawie aktu notarialnego darowizny (Repertorium (...) z 10 listopada
    2024 r.) brat Wnioskodawcy przekazał mu swój udział (50%) w nieruchomości. W
    konsekwencji Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem 100% udziału w mieszkaniu.
    Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości pod koniec 2025 r. lub na początku 2026
    r. za pośrednictwem agencji nieruchomości. Sprzedaż nie będzie związana z
    wykonywaniem działalności gospodarczej.
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne
    zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat,
    licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
    Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT oraz interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 6
    lutego 2018 r. (sygn. DD2.8201.3.2017.KBF) „jeżeli zbycie nieruchomości następuje po

    śmierci jednego z małżonków, a nieruchomość była nabyta do majątku objętego
    wspólnością majątkową, pięcioletni termin należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków”.
    Ponadto Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 30 lipca 2024 r. nr (...)
    potwierdził, że: „datę nabycia nieruchomości w drodze spadku należy ustalać w
    odniesieniu do momentu nabycia jej przez spadkodawcę”.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż nieruchomości nabytej częściowo w drodze spadku po rodzicach, którzy
      nabyli mieszkanie w 2007 r., a częściowo w drodze darowizny od brata w 2024 r.,
      będzie w części dotyczącej udziału odziedziczonego po rodzicach zwolniona z podatku
      dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5
      ustawy o PIT?
    2. Czy Wnioskodawca ma prawo pomniejszyć przychód ze sprzedaży o koszty uzyskania
      przychodu w postaci kosztów pośrednictwa agencji nieruchomości,
      udokumentowanych fakturą VAT?
    Pana stanowisko
    50% nieruchomości zostało odziedziczone po rodzicach Wnioskodawcy, którzy byli
    właścicielami mieszkania od 2007 r. Ponieważ od nabycia przez rodziców upłynęło ponad
    5 lat, sprzedaż tej części nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym (19%).
    Pozostałe 50% nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od brata w 2024
    r. Dla tej części pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT,
    upłynie z końcem 2029 r. Sprzedaż przed tym terminem będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym w wysokości 19%.
    Sprzedaż mieszkania nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a więc
    stanowi odpłatne zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
    Wnioskodawca zamierza wykazać w rocznej deklaracji podatkowej (PIT-39) przychód z
    tytułu sprzedaży nieruchomości, przy czym:
    • podstawę opodatkowania stanowić będzie 50% wartości sprzedaży (od części
      darowanej przez brata),
    • przychód zostanie pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, tj. koszty pośrednictwa
      agencji nieruchomości, udokumentowane fakturą VAT (w wysokości 2% brutto
      wartości sprzedaży).
    W konsekwencji Wnioskodawca uznaje, że połowa przychodu ze sprzedaży mieszkania
    korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego, natomiast druga połowa (nabyta w 2024
    r. w drodze darowizny) podlega opodatkowaniu 19% PIT, po pomniejszeniu o
    udokumentowane koszty pośrednictwa.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy
        – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
        rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło
        nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
        dokonującej zamiany.
    W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw
    określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii
    opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu
    dochodu ma moment ich nabycia.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a
    także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również,
    na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części
    oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
    Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub
    praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do
    nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie
    której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
    Na mocy art. 10 ust. 5 ww. ustawy:
      W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw
      majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym
      przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
      wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
    W Pana sytuacji udział ½ w nieruchomości został nabyty w spadku najpierw po ojcu, a
    potem po matce. Rodzice nabyli nieruchomość w 2007 r. do majątku wspólnego.
    Wspólność ustawowa natomiast obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w
    czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Charakteryzuje się ona
    tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku
    wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału
    majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do
    całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków
    objętych wspólnością ustawową, nabycie nieruchomości w czasie trwania wspólności
    małżeńskiej oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w
    określonym ułamkowo udziale. W konsekwencji małżonek w momencie śmierci drugiego z
    nich nie nabywa ponownie udziału w tej nieruchomości.
    Wobec powyższego, w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości przewidziany w art.
    10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, w myśl
    art. 10 ust. 5 tej ustawy, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie
    nieruchomości do majątku wspólnego Pana rodziców, tj. od 2007 r.
    W konsekwencji planowane przez Pana zbycie udziału ½ w nieruchomości nabytego w
    spadku po rodzicach nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu w podatku

    dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa
    w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a
    tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Natomiast zbycie udziału ½ w nieruchomości nabytego w darowiźnie będzie stanowić dla
    Pana przychód podatkowy z uwagi na sprzedaż przed upływem pięcioletniego okresu, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a
    tym samym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Stosownie natomiast do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie
    określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty
    odpłatnego zbycia.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie
    zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe
    rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki
    poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła
    dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
    Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego
    zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które są
    ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc np. koszty związane z wyceną
    nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z
    ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy
    od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do
    art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).
    Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się bowiem
    zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
    W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
      Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny
      sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
      majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od
      spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
      przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej

      wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
      spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze
      spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia
      poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w
      takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada
      łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary
      spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika
      długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i
      polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił
      roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu
      odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
    Koszty odpłatnego zbycia nie są zatem kosztami uzyskania przychodów w rozumieniu art.
    22 ust. 6d ustawy, lecz stanowią element kalkulacyjny służący do ustalenia wysokości
    przychodu zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy.
    Tym samym wydatek poniesiony z tytułu pośrednictwa agencji nieruchomości w
    sprzedaży nieruchomości będzie stanowić koszt odpłatnego zbycia udziału nabytego w
    darowiźnie od brata (w wysokości połowy tego wydatku). W związku z tym, że wydatek ten
    nie stanowi kosztów uzyskania przychodu, tylko koszt odpłatnego zbycia nieruchomości,
    Pana stanowisko w tym zakresie jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej, została ona wydana w
    indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie ma zastosowania, ani konsekwencji
    wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też
    zdarzenia przyszłego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.