Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.121.2024.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-02
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której znajduje się budynek zamieszkania zbiorowego.
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa spółki; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna** **–** **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

24 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 6 czerwca 2024 r. (data wpływu 6 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: …spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

**Opis zdarzenia przyszłego**

Status Zainteresowanych

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, działająca wcześniej pod nazwą … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Deweloper”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem jej działalności jest realizacja robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Y Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem jej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Deweloper oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”).

Opis obecnego stanu przedmiotu Transakcji i jego sytuacji prawnej

Deweloper nabył nieruchomość gruntową położoną w …, składającą się z działki gruntu numer x/x o powierzchni … m2, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczysta o numerze … od B sp. z o.o. z siedzibą w … dnia (\`(...)\`) 2022 r. aktem notarialnym nr Rep. ….

Na moment nabycia przez Dewelopera Działka ta stanowiła niezabudowaną działkę gruntu przeznaczoną pod zabudowę i objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Transakcja nabycia została opodatkowana 23% stawką VAT, który to podatek Deweloper odliczył i odzyskał.

Dnia … 2024 r. Prezydent Miasta … wydał decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości gruntowej, tj. działki nr x/x na działki o numerach x/a oraz x/b w celu uregulowania stanu prawnego budynku znajdującego się we fragmencie na dzielonej nieruchomości.

Obecnie trwają ustalenia Dewelopera z Urzędem … w sprawie nabycia działki nr y/y z obrębu … (dalej: „Działka drogowa”) w drodze zamiany za wydzieloną działkę nr x/a.

Przedmiotem przyszłej sprzedaży będą zatem działki x/b (dalej: „Działka”) oraz y/y (Działka i Działka drogowa zwane dalej łącznie: „Działki”). Na dzień dokonania Transakcji Działka drogowa prawdopodobnie będzie objęta tą samą księgą wieczystą co Działka. Działka drogowa stanie się elementem Transakcji.

Działki, zgodnie z Załącznikiem do Uchwały nr … Rady Miasta … z dnia … 2002 r. znajdują się na terenie oznaczonym symbolem …, tj. zostały oznaczone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren zabudowy produkcyjno-usługowo-składowej.

Działka w ewidencji gruntów i budynków jest sklasyfikowana jako „tereny mieszkaniowe” i oznaczona symbolem B, co ma swoje odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej prowadzonej dla tej działki oraz w rejestrze gruntów.

Deweloper po nabyciu Działki uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę (dalej: „PnB”) budynku zamieszkania zbiorowego z garażem podziemnym, obejmujące przeznaczone na wynajem długo-, średnio i krótkoterminowy wraz z infrastrukturą techniczną, zgodnie z projektem zamiennym (decyzja Prezydent Miasta … z … 2023 r.). Dodatkowo, Deweloper wystąpił z wnioskiem o uzyskanie kolejnego zamiennego PnB, wniosek jest obecnie procedowany.

Zamiarem Dewelopera jest realizacja inwestycji zgodnie z założeniami PnB oraz ustaleniami dokonanymi z Kupującym.

Opis Inwestycji

Przed planowaną Transakcją, Deweloper zakończy prace budowlane mające na celu wzniesienie Budynku położonego na Działkach na podstawie PnB wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (przeprowadzi do końca Inwestycję).

Łączna powierzchnia użytkowa Budynku wynosić będzie około \`(...)\` m2. Wewnątrz znajdować się będą przede wszystkim Apartamenty przeznaczone na tzw. wynajem krótkoterminowy, a w uzupełniającym zakresie punkty usługowe (łącznie około … Apartamentów), strefa fitness, pralnia, zaplecze kuchenne, recepcja, pomieszczenia techniczne, biurowe, socjalne, magazynowe, bagażowe oraz inne pomieszczenia dla personelu obsługi Budynku.

Należy jednak zaznaczyć, że w trakcie trwania realizacji Inwestycji obie Strony mają prawo do dokonywania zmian w pierwotnym projekcie Inwestycji, podane powyżej parametry i właściwości mogą więc ulec zmianie, jednak nie będą to zmiany istotne. W szczególności zmianie może ulec powierzchnia użytkowa Budynku, ilość apartamentów, ilość i przeznaczenie lokali użytkowych.

Deweloper wykona ponadto przyłącza mediów oraz wybuduje budowle, infrastrukturę i obiekty małej architektury niezbędne do korzystania z Budynku zgodnie z jego nowym przeznaczeniem, oraz dokona zagospodarowania przestrzeni zielonej.

Deweloper wykona wszelkie prace, które należy wykonać w celu zakończenia Inwestycji, w tym prace adaptacyjne (fit-out) Budynku wraz z infrastrukturą obsługującą Budynek, w szczególności dotyczące elewacji, powierzchni zewnętrznych, wykończenia (fit-out) powierzchni wspólnych, uzgodnionego wykończenia (fit-out) apartamentów. Fit-outy Apartamentów zostaną częściowo wykonane przez Dewelopera, a następnie dokończone przez Kupującego. Deweloper wyposaży Budynek i poszczególne apartamenty m.in. w stałą zabudowę, oświetlenie, meble w zabudowie oraz przytwierdzone na stale, sprzęt AGD, osprzęt elektryczny oraz wykona biały montaż (dalej łącznie jako „Wyposażenie”).

Po przeprowadzeniu przez Dewelopera Inwestycji, Budynek w całości pozostanie jednym przedmiotem własności. W szczególności, Deweloper nie planuje wyodrębniania samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie będą one odrębnymi przedmiotami własności, ani nie będą posiadały własnych ksiąg wieczystych.

Zakończenie Inwestycji, rozumiane jako uzyskanie pozwolenia na użytkowanie Budynku przystosowanego do pełnienia nowej funkcji, planowane jest na drugą połowę 2024 r.

Działalność Dewelopera przed zawarciem Transakcji

Deweloper nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnej działalności operacyjnej na Działkach przed jej sprzedażą na rzecz Kupującego, tj. nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Działek ani Inwestycji na potrzeby działalności opodatkowanej VAT, w szczególności nie wynajmuje i nie będzie ich wynajmował podmiotom trzecim.

Deweloper nie zawarł i nie będzie zawierał umów o komercyjne zarządzanie Działkami czy Inwestycją.

Deweloper nie wydzielił i nie wydzieli formalnie Inwestycji z naniesieniami w swojej strukturze organizacyjnej, tj. nie stanowią one i nie będą one stanowiły części odrębnego działu, wydziału, oddziału, ani innej struktury tego rodzaju.

Deweloper nie będzie prowadził odrębnych ksiąg rachunkowych dla Inwestycji. Jednocześnie Działki wraz z zabudowaniami i nakładami na Inwestycję będą stanowiły cały majątek Dewelopera jako spółki celowej wyznaczonej do przeprowadzenia Inwestycji.

Opis planowanej Transakcji

Po przeprowadzeniu Inwestycji przez Dewelopera, tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku, Deweloper i Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży własności Działek oraz budynków i budowli składających się na Inwestycję oraz innych naniesień znajdujących się na Działkach, w tym obiektów małej architektury, urządzeń budowlanych, instalacji i innych obiektów wykorzystywanych dla potrzeb Inwestycji oraz wymaganych do ich obsługi (dalej łącznie: „Nieruchomość”). Przeniesieniu własności Nieruchomości z Dewelopera na Kupującego towarzyszyć będzie:

1) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego własności ruchomości (tj. niestanowiących części składowych Budynku ani budowli, w tym Wyposażenia), o ile się pojawią w toku Inwestycji,

2) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Inwestycji (w szczególności dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjno-technicznej, projektu budowlanego, projektu wykonawczego i powykonawczego, projektów wyposażenia wnętrz) oraz własności nośników, na których utrwalono te utwory,

3) przeniesienie na Kupującego niektórych praw Dewelopera wynikających z umów zawartych w celu realizacji Inwestycji,

4) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Działek lub Inwestycji zgodnie z przeznaczeniem,

5) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego praw i obowiązków wynikających z będących w mocy pozwoleń, wymaganych do użytkowania Inwestycji, a nie skonsumowanych w trakcie procesu inwestycyjnego,

6) zobowiązanie Dewelopera do udzielenia Kupującemu gwarancji jakości (w związku z realizacją Inwestycji) w ramach ceny nabycia Nieruchomości (na podstawie odrębnej umowy – Umowy Gwarancji Jakości),

(dalej łącznie: „Transakcja”).

Transakcję poprzedziło podpisanie dnia 13 grudnia 2022 r. przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Deweloperem a Kupującym.

Na podstawie zobowiązania, które zostało ustalone zapisami przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Kupujący uiścił zadatek w łącznej wysokości 10% ceny sprzedaży, płatny w dwóch ratach (dalej: „Zadatek”). Deweloper wystawił z tego tytułu fakturę i przekazał ją Kupującemu. Jednocześnie, obie strony Transakcji złożyły każdorazowo, przed wypłatą Zadatku, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT docelowej Transakcji, z przyczyn ostrożnościowych.

Kupujący wystąpił o zwrot podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur zaliczkowych dokumentujących Zadatek. Jeden ze zwrotów został poprzedzony czynnościami sprawdzającymi przeprowadzonymi przez właściwy organ podatkowy.

Pozostałe 90% ceny sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Pozostała część ceny”) zostanie zapłacone przez Kupującego po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości w sposób określony umownie.

Strony planują wypowiedzenie przez Dewelopera, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych, umów na dostawę mediów). Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Dewelopera, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Deweloper nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

1) sprzętu (maszyn, narzędzi i urządzeń) służących do prowadzenia robót budowlanych, ani materiałów wykorzystywanych w ramach prac budowlanych,

2) umowy o roboty budowlane, generalne wykonawstwo,

3) swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność (czyli „firmy” w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

4) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych,

5) środków pieniężnych,

6) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów finansowych,

7) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

8) zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

9) know-how,

10) źródeł finansowania działalności.

Deweloper nie będzie zatrudniał pracowników, więc przedmiotem Transakcji nie będą też prawa i obowiązki wynikające z umów o pracę lub o współpracę.

Nieruchomość zostanie sprzedana w ramach jednego aktu notarialnego.

Na podstawie art. 43 ust. 10 oraz 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w stosunku do elementów Transakcji, które mogłyby potencjalnie podlegać temu zwolnieniu, o ile takie elementy wystąpią i byłaby taka potrzeba.

Celem Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji VAT w całości.

Strony przedstawiają poniżej podsumowanie naniesień, które – według ich najlepszej wiedzy na moment złożenia Wniosku – będą istniały na Działkach na moment dokonania Transakcji:


|  | Nr działki | Budynki | Budowle | Inne 
| Działka | x/b | Budynek | sieci sanitarne,kanalizacja deszczowa,mur oporowy,sieć gazowa | obiekty małej architektury zgodnie z projektem zagospodarowania terenu np. lampa, ławka, śmietnik itp. 
| Działka drogowa | y/y |  | sieć gazowa i wodno-kanalizacyjnachodnik |  

Planowane wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji

Celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu znajdujących się w Budynku apartamentów oraz lokali użytkowych.

Po nabyciu Nieruchomości, Budynek w całości pozostanie jednym przedmiotem własności. W szczególności, Kupujący nie planuje wyodrębniania samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie będą one odrębnym przedmiotem własności, ani nie będą posiadały własnych ksiąg wieczystych.

Apartamenty w Budynku będą wynajmowane w modelu „co-living”, który nie stanowi standardowego najmu mieszkań, lecz jest usługą zakwaterowania, będącą pośrednią formą między najczęściej spotykanym oddaniem lokalu w indywidualny najem, a usługą hotelową. Usługa świadczona przez Kupującego przy wykorzystaniu Budynku będzie polegała na udostępnianiu niewielkich, wyposażonych apartamentów na pobyt krótkoterminowy, z jednoczesnym umożliwieniem dostępu do większych przestrzeni wspólnych, przeznaczonych do grupowej integracji. Celem usługi nie będzie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych klientów.

Jak wskazano powyżej, fit-outy Apartamentów zostaną częściowo wykonane przez Dewelopera (wyposaży on lokale m.in. w stałą zabudowę, oświetlenie, osprzęt elektryczny i biały montaż, AGD, meble w zabudowie), a następnie dokończone przez Kupującego (Kupujący doprowadzi Apartamenty do stanu „pod klucz” tj. nadającego się do natychmiastowego wprowadzenia). W szczególności Kupujący dokona doposażenia Apartamentów o ruchome części wyposażenia.

Klienci co do zasady nie będą mieli możliwości ingerowania w wygląd i wyposażenie Apartamentów.

Czas pobytu klientów w apartamentach będzie zróżnicowany, a przeciętny okres zakwaterowania powinien wynosić od kilku dni do kilku miesięcy. Klienci będą obsługiwani przez recepcję lub internetowy punkt zameldowania. Klienci będą mieli możliwość wykupienia dodatkowych usług, takich jak udostępnienie miejsc parkingowych. Oferta będzie kierowana zarówno do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, jak również przedsiębiorców. Docelową grupą klientów będą tzw. ekspaci, młodzi ludzie wchodzący na rynek pracy, turyści i studenci.

Uzupełniającym wykorzystaniem Budynku planowany jest wynajem komercyjny znajdujących się w nim punktów handlowych (typu paczkomat, maszyna vendingowa czy miejsce pod food-truck) tj. przedsiębiorcom na cele prowadzenia działalności komercyjnej.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub / oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki. Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej VAT.

Kupujący po nabyciu Budynku w ramach Transakcji będzie pierwszym podmiotem, który rozpocznie jego komercyjne wykorzystywanie po jego wybudowaniu.

Z uwagi na fakt, że uzupełnienie wniosku z 6 czerwca 2024 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Pytanie**

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 2.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 lipca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.236.2024.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W myśl art. 7a ust. 1 ww. ustawy:

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) w zw. z art. 7a ww. ustawy wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania także wtedy gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że głównym przedmiotem działalności Kupującego (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Kupujący zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności dwóch działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkiem, budowlami i innym naniesieniami. Jedna z działek będzie zabudowana budynkiem zamieszkania zbiorowego z garażem podziemnym, w którym znajdować się będą apartamenty przeznaczone na tzw. wynajem krótkoterminowy, a w uzupełniającym zakresie punkty usługowe (łącznie około … apartamentów), strefa fitness, pralnia, zaplecze kuchenne, recepcja, pomieszczenia techniczne, biurowe, socjalne, magazynowe, bagażowe oraz inne pomieszczenia dla personelu obsługi Budynku. Przy czym na moment transakcji Budynek w całości pozostanie jednym przedmiotem własności. W szczególności, Sprzedający – ani Kupujący po nabyciu nieruchomości – nie planuje wyodrębniania samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie będą one odrębnymi przedmiotami własności, ani nie będą posiadały własnych ksiąg wieczystych. Celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu znajdujących się w Budynku apartamentów oraz lokali użytkowych. Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że skoro przedmiotem sprzedaży będzie budynek zamieszkania zbiorowego pozostający jednym przedmiotem własności, to zastrzeżenie dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma zastosowania do planowanej przez Zainteresowanych umowy sprzedaży.

W związku powyższym wyjaśnieniem, rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja sprzedaży nieruchomości – zawarta pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 2 lipca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.236.2024.3.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. (…) Z uwagi na to, że planowana dostawa Budynku i Budowli opisanych w zdarzeniu przyszłym nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy i będzie opodatkowana właściwą stawką VAT, również zbycie działek nr (…) i nr (…) na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy będzie opodatkowane właściwą stawką VAT.”.

A zatem, skoro omawiana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa praw****na dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).