Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-413/13/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-07-08
Teza: Sprzedaż nieruchomości nabytej częściowo w 1993 r. w darowiźnie oraz w wyniku zniesienia współwłasności w 2011 r.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Biura w dniu 17 kwietnia 2013 r., uzupełnionym w dniu 25 czerwca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 17 czerwca 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-413/13/MW wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 25 czerwca 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 1993 r. babka wnioskodawcy podzieliła majątek na 5 części. Udział 1/5 z całości przepisała na wnioskodawcę, udział 1/5 z całości na brata wnioskodawcy, udział 1/5 z całości na siostrę wnioskodawcy oraz udział 2/5 z całości na matkę i ojca wnioskodawcy.

Następnie majątek ten został podzielony przez Sąd. Na podstawie postanowienia Sądu z dnia 17 października 2011 r. została zasądzona na rzecz wnioskodawcy na własność działka nr 213/2 o powierzchni 0,2623 ha, lecz wnioskodawca musiał spłacić brata w wysokości 10.547,80 zł i siostrę w wysokości 10.547,80 zł. Gdy wnioskodawca wywiązał się z tego, sprzedał działkę (umowa przedwstępna z dnia 22 marca 2012 r. oraz umowa sprzedaży z dnia 09 maja 2012 r.) za łączną kwotę 95.000 zł. Działka według biegłego sądowego była wyceniona na 164.086 zł.

Wnioskodawca uzyskał informację, że mimo sprzedaży przed upływem 5 lat od postanowienia Sądu, to na podstawie darowizny wnioskodawca był współwłaścicielem majątku od 1993 r. i sprzedaż nie podlega opodatkowaniu od wzbogacenia.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, iż:

*   wartość działek będących przedmiotem zniesienia współwłasności wynosiła: działka zabudowana nr 213/1 o powierzchni 2.740 m2 – 370.108 zł, działka nr 213/2 o powierzchni 2.624 m2 – 164.086 zł, działka nr 213/3 o powierzchni 2.625 m2 – 90.379 zł, działka nr 213/4 o powierzchni 2.625 m2 – 90.379 zł, razem 714.952 zł;
*   wartość działki przydzielonej przez Sąd w wyniku zniesienia współwłasności (dotyczącego darowizny z dnia 17 lutego 1993 r.) wynosiła 164.086 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dokonana sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu?

Zdaniem wnioskodawcy, nie podlega on opodatkowaniu ponieważ właścicielem 1/5 z całego majątku był od 1993 r. Gdy Sąd wydzielił po 1/5 wnioskodawca sprzedał otrzymaną działkę spłacając brata i siostrę, a więc wywiązał się z postanowienia Sądu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 1993 r. w drodze darowizny wnioskodawca otrzymał od babki udział 1/5 w nieruchomości. Podobne udziały otrzymali brat i siostra wnioskodawcy, natomiast rodzicom przypadł udział 2/5. Następnie Sąd postanowieniem z dnia 17 października 2011 r. zniósł współwłasność nieruchomości. Wnioskodawca na wyłączną własność otrzymał działkę nr 213/2 o powierzchni 0,2623 ha, lecz musiał spłacić brata w wysokości 10.547,80 zł i siostrę w wysokości 10.547,80 zł. W dniu 09 maja 2012 r. wnioskodawca sprzedał otrzymaną działkę za łączną kwotę 95.000 zł. Wartość działek będących przedmiotem zniesienia współwłasności wynosiła 714.952 zł, natomiast wartość działki przydzielonej wnioskodawcy przez Sąd w wyniku zniesienia współwłasności wynosiła 164.086 zł.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to m.in. fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Stąd zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Aby ustalić jaką część udziału w nieruchomości (działce) wnioskodawca nabył w drodze zniesienia współwłasności należy w pierwszej kolejności obliczyć jaką wartość miał udział wnioskodawcy (1/5) w działkach będących przedmiotem zniesienia współwłasności. Kolejnym krokiem jest porównanie wartości działki otrzymanej przez wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności z wartością udziału jaki przysługiwał mu we wszystkich działkach będących przedmiotem tejże czynności prawnej.

Odnosząc się do przedstawionych przez wnioskodawcę kwot, mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczeń i zakładając, że wartość działek będących przedmiotem zniesienia współwłasności odpowiadała ich wartości rynkowej na dzień dokonania tejże czynności prawnej, wskazać należy, iż udział wnioskodawcy w działkach będących przedmiotem zniesienia współwłasności miał wartość 142.990 zł (1/5 × 714.952 zł), natomiast w wyniku tejże czynności prawnej wnioskodawca otrzymał działkę o wartości 164.086 zł, a więc wartość otrzymanej działki przekracza wartość przysługującego wnioskodawcy udziału o 21.096 zł. Zatem udział wnioskodawcy w działce otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności wzrósł o 12,86% (21.096 zł / 164.086 zł × 100). Innymi słowy o taki procent wzrósł udział wnioskodawcy w działce otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności.

Z powyższego wynika zatem, iż udział w przedmiotowej działce wnioskodawca nabył w różnym czasie i w różny sposób:

*   udział wynoszący 87,14% wnioskodawca nabył w 1993 r. w drodze darowizny,
*   udział wynoszący 12,86% wnioskodawca nabył w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż dokonane w 2012 r. odpłatne zbycie przedmiotowej działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1993 r. w drodze darowizny (87,14%) nie będzie w ogóle podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności (12,86%) należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku ze sprzedażą, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości itp.).

W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli wnioskodawca poniósł tego rodzaju koszty, to koszty te dotyczyć będą całej działki, którą w udziale 87,14% nabył w 1993 r. oraz w udziale 12,86% w 2011 r. Jak już wyżej wyjaśniono, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega wyłącznie zbycie udziału nabytego w 2011 r. W związku z tym 12,86% przychodu podlegające opodatkowaniu będzie mogło zostać obniżone wyłącznie o 12,86% poniesionych przez wnioskodawcę kosztów odpłatnego zbycia.

Z kolei koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w wyniku zniesienia współwłasności, kosztem uzyskania przychodu, który pomniejszy 12,86% kwoty przychodu jaka podlega opodatkowaniu, może być udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz brata i siostry wnioskodawcy, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Reasumując, przychód uzyskany z tytułu dokonanej w 2012 r. sprzedaży przedmiotowej działki w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1993 r. w drodze darowizny (87,14%) nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Natomiast przychód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności (12,86%) podlegał będzie opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz brata i siostry wnioskodawcy.

Stanowiska wnioskodawcy nie można było zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku dołączono plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.