Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.1005.2021.2.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-14
Teza: BRAK OPODATKOWANIA TRANSACJI SPRZEDAŻY DZIAŁEK
Słowa kluczowe: grunty; grunty-dostawa gruntu; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie
==============

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący braku opodatkowania transakcji sprzedaży działek nr (\`(...)\`), nr (\`(...)\`) oraz nr (\`(...)\`).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 stycznia 2022 r. (data wpływu 28 stycznia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca na wstępie informuje, że otrzymał już interpretację indywidualną z dnia (\`(...)\`) 2021 r., o numerze (\`(...)\`), dotyczącą sprzedaży działek (…), oraz fragmentu działki (..), jednakże sytuacja związana ze sprzedażą części nieruchomości uległa zmianie, wnioskuje więc o wydanie kolejnej interpretacji.

Treść wniosku

Wniosek dotyczy sprzedaży trzech działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawca nabył w roku 1998, od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, na podstawie aktu notarialnego: Repertorium A numer (…). Całkowita powierzchnia gruntów, które wtedy Wnioskodawca zakupił, jako osoba fizyczna prowadząca własne gospodarstwo rolne, to (\`(...)\`) hektarów. Transakcja ta nie była objęta podatkiem VAT. Całość jest położona w miejscowości (…)

W (\`(...)\`) 2020 r. działkę (…) o powierzchni (\`(...)\`) ha, stanowiącą teren zabudowy wyżej opisanego gospodarstwa Wnioskodawca podzielił na 14 części, z czego dwie stanowią drogi dojazdowe. Wszystkie nowo powstałe działki znajdują się w obszarze zdegradowanym, a niektóre z nich w obszarze rewitalizacji. Całość jest objęta strefą ochrony konserwatorskiej, ponieważ dwa budynki są wpisane do rejestru zabytków. Obecnie całość jest użytkowana rolniczo, niemniej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego większość uzyskała status budowlany (tereny aktywności gospodarczej – AG.3, usług – U.4, oraz mieszkaniowo usługowe MNU.14). Opracowanie i zatwierdzenie MPZP zostało przeprowadzone przez Urząd Gminy w roku 1996, jako właściciel Wnioskodawca nie składał żadnych wniosków w tej sprawie. Nowo powstałe działki nie są uzbrojone, Wnioskodawca nie zamierza na nich podejmować żadnych prac inwestycyjnych.

Na decyzję o podziale nieruchomości złożyło się kilka czynników:

\- Teren zabudowy o tak dużej powierzchni nie jest Wnioskodawcy potrzebny do prowadzenia gospodarstwa rolnego w (…),

\- W (\`(...)\`) 2019 Wnioskodawca zakończył prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, na tym terenie. W latach poprzednich około (\`(...)\`) metrów kwadratowych było przeznaczone na ten cel,

\- Pod koniec 2018 roku Wnioskodawca przestał użytkować budynki znajdujące się na działce (…), które służyły do suszenia oraz magazynowania zboża. Było to związane z koniecznością całkowitej wymiany ciągów technologicznych służących do transportu i suszenia zboża, oraz ogólnego stanu budynków, które wymagały remontu. Ze względu na zmieniającą się technologię w rolnictwie, wykonanie tych prac było całkowicie nieopłacalne, bowiem ich koszt znacznie przekraczał budowę zewnętrznych silosów magazynowych oraz zakup suszami mobilnej.

Bezpośrednio po uzyskaniu decyzji o podziale nieruchomości, Wnioskodawca podjął działania w celu sprzedaży suszami oraz magazynu zboża, znajdujących się na działce (…), wraz z przylegającą działką (…), od której istnieje wjazd do suszami. Budynki te nadają się do remontu oraz adaptacji na potrzeby innej działalności. Wnioskodawca zamieszczał jedynie prywatne ogłoszenia na portalach internetowych, jednak w wyniku tych działań zyskał klientów zdecydowanych na zakup innych działek:

\- (…) która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym, położona w całości w terenie budowlanym, AG.3 oraz MNU.14, o powierzchni (\`(...)\`) ha. Została ona sprzedana w dniu (\`(...)\`) 2021 r. Na rzecz tego nabywcy zostanie również sprzedana działka (…), o powierzchni (\`(...)\`) ha, która powstała w wyniku podziału działki (…), jego celem było powiększenie działki sąsiedniej, czyli (…). Był to warunek kupującego w celu zapewnienia dostępu do budynków, które są posadowione bezpośrednio na granicy obydwu działek, spadki dachów również biegną w jej kierunku.

W dniu (\`(...)\`) 2021 r. została zawarta wstępna umowa cywilnoprawna dotycząca sprzedaży części działki (…), obecnie (…), w myśl której jako sprzedający Wnioskodawca jest zobowiązany do wykonania podziału geodezyjnego, oraz sprzedaży wydzielonej części, za ustaloną cenę. Warunkowa umowa zostanie zawarta po uprawomocnieniu się decyzji o podziale nieruchomości, oraz ujawnieniu nowopowstałej działki w księdze wieczystej, jest ona konieczna ze względu na prawa pierwokupu. Zatem realnym terminem na podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży działki (…) jest marzec.

\- (…) która jest niezabudowana, około (\`(...)\`) metrów kwadratowych stanowi teren rolny, większość czyli 3 ha to AG.3, całkowita powierzchnia (\`(...)\`) ha. Na sprzedaż tej działki została zawarta przedwstępna umowa w formie aktu notarialnego, przewiduje ona podpisanie warunkowej umowy sprzedaży do końca bieżącego roku. Konieczność jej zawarcia wynika z prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe, KOWR, oraz Urząd Gminy. Jednakże na początku listopada nabywca zwrócił się do Wnioskodawcy z prośbą o odroczenie tej transakcji. Przyczyną tego było wyłożenie do publicznego wglądu projektu „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…)”. Uchwała ta wprowadza strefę ochrony konserwatorskiej obejmującą wszystkie działki powstałe w wyniku wyżej opisanego podziału, w której zakazuje lokalizacji nowej zabudowy kubaturowej oraz farm i paneli fotowoltaicznych. Zapis ten wyklucza przeznaczenie tego terenu do działalności, którą chciał prowadzić przyszły nabywca. Wnioskodawca przychylił się więc do prośby opóźnienia transakcji. Zostanie ona zawarta dopiero po pozytywnym rozpatrzeniu uwag, lub ostatecznym przyjęciu uchwały. Nabywca nie wyklucza również całkowitego odstąpienia od umowy sprzedaży w przypadku pozostawienia niekorzystnych zapisów w studium. Wspomniana wyżej przedwstępna umowa notarialna została zawarta w dniu (\`(...)\`) 2020 r., nie zawiera ona żadnych uwarunkowań poza klauzulą, iż w momencie sprzedaży nieruchomość nie będzie przedmiotem postępowań egzekucyjnych, upadłościowych lub innych mogących mieć wpływ na jej nabycie. Cena sprzedaży jest ustalona jako cena netto. Podpisanie ostatecznej umowy nastąpi nie wcześniej niż w miesiącu (\`(...)\`) 2022 roku, wynika to z wstępnych informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy (…), co do terminu rozpatrzenia uwag, oraz przyjęcia uchwały „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…)”, która stanowi podstawę do uchwalenia nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

\- Dodatkowo, końcem listopada bieżącego roku zwrócił się do Wnioskodawcy mieszkaniec jednej z sąsiednich gmin i zapytał o możliwość zakupu zabytkowego dworu, wpisanego do rejestru zabytków decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w (…) z dnia (\`(...)\`) 1966 r. nr (…) Wnioskodawca oświadcza, że w bieżącym roku nie prowadził żadnych działań celem sprzedaży nieruchomości. Potencjalny nabywca interesuje się zabytkami regionu, dowiedział się więc, że zabytkowy dworek jest oddzielony od reszty gospodarstwa i wyraził chęć jego zakupu. Na dzień dzisiejszy obiekt jest nieużytkowany ze względu na jego stan techniczny (konieczność wykonania kompleksowego remontu). Obecnie Wnioskodawca nie posiada wystarczających środków na remont tego budynku, dodatkowo ponosi koszty jego zabezpieczenia przed degradacją i wpływem czynników atmosferycznych. Dlatego Wnioskodawca zdecydował się na zawarcie transakcji. Sprzedaż działki (…), na której znajduje się zabytkowy dwór nie zostanie poprzedzona umową wstępną ani warunkową (brak praw pierwokupu). Przyszły kupujący chce zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży najpóźniej w miesiącu marcu lub kwietniu. Wynika to z chęci rozpoczęcia prac remontowych na wiosnę.

W opisanych powyżej umowach wstępnych, żadne inne warunki nie zostały i nie zostaną ustalone w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży, przenoszących własność działek na nabywców.

Zapytanie Wnioskodawcy dotyczy sprzedaży trzech działek: (…) oraz (…), zostaną one sprzedane na rzecz różnych kupujących, wszyscy nabywcy to osoby fizyczne, prowadzące działalność gospodarczą na terenie kraju.

Działki będące przedmiotem zapytania były wykorzystywane jedynie do działalności rolniczej, są i do momentu ich sprzedaży będą w ten sposób użytkowane, Wnioskodawca nie dokonywał z nich sprzedaży płodów rolnych. Jest to bowiem teren zabudowy siedliskowej. Nigdy nie były, nie są i nie będą przedmiotem dzierżawy, ani innych umów cywilnoprawnych. Kupującym nie zostały i nie zostaną udzielone żadne pełnomocnictwa, ani jakiekolwiek inne umocowania prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy. Nie ponieśli oni i nie będą ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z tymi nieruchomościami, aż do momentu zawarcia umowy sprzedaży.

Na dzień dzisiejszy, główne źródło utrzymania Wnioskodawcy stanowi prowadzenie niewielkiego gospodarstwa rolnego, około (\`(...)\`) hektarów. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym i korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ustęp 1 pkt 3. Wnioskodawca obecnie nie prowadzi żadnych działań w celu sprzedaży innych nieruchomości, nie będzie ich również podejmował w przyszłości. Działka (…) stanowiła główne zaplecze do prowadzenia gospodarstwa w (…), po jej sprzedaży, do obsługi gospodarstwa przeznaczył Wnioskodawca dwie działki, które początkowo Wnioskodawca chciał sprzedać: (…). Obecnie Wnioskodawca prowadzi prace remontowe, które są niezbędne do dalszej eksploatacji budynków, po ich zakończeniu zostaną one zaadaptowane jako magazynowe oraz inwentarskie. Większość budynków znajdujących się na pozostałych działkach nie nadaje się już do eksploatacji, bowiem ich remont w większości przypadków przekracza koszt budowy nowego obiektu.

Wnioskodawca nadmienia, że w przeszłości nie prowadził żadnych działań związanych z obrotem nieruchomościami. W roku 2014 dokonał sprzedaży gruntu o powierzchni (\`(...)\`) ha, który stanowił część gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy znajdującego się w miejscowości (…), był to grunt trudny w uprawie otoczony z trzech stron działkami tego samego gospodarstwa, z których jedna stanowiła siedlisko. Transakcja została zawarta na prośbę właściciela gruntów sąsiednich, który chciał scalić swoje gospodarstwo. Wnioskodawca nie podejmował wtedy żadnych czynności w celu jej zawarcia. Z tytułu tej sprzedaży nie odprowadzał podatku VAT, oraz nie składał deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Środki ze sprzedaży Wnioskodawca zamierza przeznaczyć głównie na inwestycje w gospodarstwie rolnym położonym w miejscowości (…), (remonty budynków, melioracja terenów podmokłych). Wnioskodawca planuje również zakup gruntu rolnego.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

1\. Działki będące przedmiotem zapytania były wykorzystywane jedynie do działalności rolniczej, są i do momentu ich sprzedaży będą w ten sposób użytkowane. Nigdy nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

2\. Grunty rolne Wnioskodawca planuje nabyć wyłącznie w celu prowadzenia działalności rolniczej.

3\. Grunty rolne Wnioskodawca zamierza nabyć ze środków pochodzących ze sprzedaży działek, będących przedmiotem zapytania, nie będą wykorzystywane do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, tak jak Wnioskodawca opisał w punkcie 2, planuje je nabyć wyłącznie w celu prowadzenia działalności rolniczej.

4\. Z gruntów które Wnioskodawca zamierza nabyć, nie będzie dokonywał sprzedaży płodów rolnych.

Obecnie większość areału w posiadanym przez Wnioskodawcę gospodarstwie rolnym stanowią użytki zielone, Wnioskodawca nastawia się więc na prowadzenie hodowli i wszystkie płody rolne zamierza wykorzystać na ten cel. Po zakończeniu niezbędnych melioracji, Wnioskodawca będzie posiadał kilkanaście hektarów łąk i pastwisk, pozwalających na zachowanie ciągłości upraw. Wnioskodawcę interesuje zakup gruntów stanowiących użytki zielone, bowiem powiększenie ich powierzchni pozwoli na prowadzenie samodzielnego gospodarstwa hodowlanego.

Jako rolnik Wnioskodawca korzystał i nadal korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, ustawy o podatku od towarów i usług. W przyszłości nie zamierza z niego rezygnować. Sprzedaż jakichkolwiek produktów rolnych z gospodarstwa Wnioskodawcy będzie więc zwolniona z podatku VAT.

**Pytanie:**

Wnioskodawca prosi o przedstawienie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży trzech wyżej opisanych działek w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług: A mianowicie, czy zostaną one potraktowane jako czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, co zgodnie z artykułem 15 ust. 2 Ustawy o VAT, stanowi działalność gospodarczą, a to z kolei spowoduje, iż Wnioskodawca stanie się podatnikiem w myśl artykułu 15 ust. 1 powyższej Ustawy?

**Pana stanowisko w sprawie**

Wnioskodawca uważa, iż sprzedaż powyżej opisanych działek, stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku, więc nie powinien być traktowany jak podatnik podatku od towarów i usług.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy,

Przez sprzedaż – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie do tego artykułu:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek:

· po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

· po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (FinanzamtUelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r.,sygn. Akt C-25/03 Finanzamt BergischGladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112//WE Rady (a tym samym art. 15 ust.2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie(C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan dokonać sprzedaży trzech działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które nabył Pan w roku 1998 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Transakcja ta nie była objęta podatkiem VAT.

W (\`(...)\`) 2020 działkę (…) o powierzchni (\`(...)\`) ha, stanowiącą teren zabudowy wyżej opisanego gospodarstwa podzielił Pan na 14 części, z czego dwie stanowią drogi dojazdowe. Obecnie całość jest użytkowana rolniczo, niemniej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego większość uzyskała status budowlany. Opracowanie i zatwierdzenie MPZP zostało przeprowadzone przez Urząd Gminy w roku 1996 r., jako właściciel Wnioskodawca nie składał żadnych wniosków w tej sprawie. Nowo powstałe działki nie są uzbrojone i nie zamierza Pan na nich podejmować żadnych prac inwestycyjnych.

Po uzyskaniu decyzji o podziale nieruchomości, podjął Pan działania w celu sprzedaży suszarni oraz magazynu zboża, znajdujących się na działce (…) wraz z przylegającą działką (…). Zamieszczał Pan prywatne ogłoszenia na portalach internetowych, jednak w wyniku tych działań znalazł Pan klientów zdecydowanych na zakup innych działek.

Aktualnie zamierza Pan sprzedać m.in.: działkę nr (..) powstałą z podziału działki (…), (…). Nabywcami są osoby fizyczne, prowadzące działalność gospodarczą na terenie kraju.

W przeszłości nie prowadził Pan żadnych działań związanych z obrotem nieruchomościami. W roku 2014 dokonał Pan sprzedaży gruntu. Z tytułu sprzedaży tego gruntu nie odprowadzał Pan podatku VAT, oraz nie składał deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Transakcja została zawarta na prośbę właściciela gruntów sąsiednich, który chciał scalić swoje gospodarstwo.

Działki będące przedmiotem zapytania były wykorzystywane do działalności rolniczej, są i do momentu ich sprzedaży będą w ten sposób użytkowane. Jako rolnik korzystał Pan i nadal korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Wprawdzie w latach poprzednich około (\`(...)\`) m2 należących do Pana gruntów było wykorzystywane w pozarolniczej działalności gospodarczej, a jak sam Pan wskazał z gruntów będących przedmiotem zapytania nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych. Ponadto grunty te nie były, nie są i nie będą przedmiotem dzierżawy, ani innych umów cywilnoprawnych.

Kupującym nie udzielił Pan ani nie zamierza udzielić żadnych pełnomocnictw, ani jakichkolwiek innych umocowań prawnych do działania w Pana imieniu. Przyszli nabywcy nie ponieśli i nie będą ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z tymi nieruchomościami, aż do momentu zawarcia umowy sprzedaży.

Środki ze sprzedaży zmierza Pan przeznaczyć na zakup gruntu rolnego.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek o nr (…)

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie w zakresie dostawy działek nr: (…) oraz (…) brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W zakresie działek będących przedmiotem zapytania, nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Jedyna Pana aktywność to podział działek oraz poszukiwanie nabywców na własną rękę. Nie był Pan zarejestrowanym podatkiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Jest Pan natomiast rolnikiem ryczałtowym.

Z opisu sprawy nie wynika również, aby zamierzał Pan ponosić nakłady na przedmiotowe działki, takie jak: uzbrojenie w sieć wodociągową czy kanalizacyjną, uzbrojenie w sieć elektroenergetyczną, budowę drogi.

Zatem, w omawianej sytuacji należy wskazać, że ww. Pana działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Ponadto wskazuje Pan, że nie udzielał pełnomocnictwa do działania w jego imieniu przy czynnościach związanych ze sprzedażą działek. Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek nr (…), nr (…) i nr (…) można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Dokonując dostawy ww. działek korzystać będzie Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcje zbycia ww. działek nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż działek nr (…), nr (…) i nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).