Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.490.2024.4.EJU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-25
Teza: Podatku od towarów i usług, który dotyczy uznania czy sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług oraz czy będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Udziału w Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży faktury VAT dotyczącej sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-odliczenie od podatku
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

19 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy uznania czy sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług oraz czy będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego od nabycia Udziału w Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży faktury VAT dotyczącej sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2024 r. (data wpływu 17 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Spółka Akcyjna

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (X)

### Opis zdarzenia przyszłego

Spółka Akcyjna (dalej jako: Wnioskodawca lub Kupujący) jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz posiada numer identyfikacji podatkowej NIP: oraz jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 96b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest budowa osiedli budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, wraz z całą infrastrukturą niezbędną do ich prawidłowego funkcjonowania inwestycji.

X (dalej jako: Sprzedający) jest:

1) użytkownikiem wieczystym dwóch zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych A i B o łącznej powierzchni ha (dalej jako: Grunt 1) oraz

2) właścicielem następujących budynków i budowli posadowionych na działce o numerze A, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności:

a) budynku oznaczonego w kartotece budynków jako budynek biurowy o (\`(...)\`) kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 1.774 m2 (Budynek Biurowy),

b) budynku oznaczonego w kartotece budynków jako zbiorniki, silosy, i budynki magazynowe o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 2.949 m2,

c) budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 50 m2,

d) wiaty o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 670 m2;

3) właścicielem posadowionego na działce o numerze B stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o (\`(...)\`) i o powierzchni zabudowy 13 m2.

Wymienione powyżej budynki i budowle posadowione na działkach o numerach A i B są dalej nazwane jako Budynki.

Pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Budynków miało miejsce ponad 2 lata temu licząc wstecz od daty sporządzenia niniejszego wniosku, zatem zdarzenie przyszłe objęte niniejszym wnioskiem będzie mieć miejsce również po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia Budynków.

Sprzedający nie ponosił i nie poniesie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem wydatków na ulepszenie Budynków 1, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Budynków.

Grunt oraz Budynki są dalej nazwane jako Nieruchomość.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie Umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu oraz współwłasności budynków objętej aktem notarialnym sporządzonym dnia 1 roku, Rep. będąc w związku małżeńskim z (\`(...)\`) przy czym na dzień zawarcia umowy w ich małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej, obowiązujący na mocy umowy majątkowej małżeńskiej z dnia r. objętej aktem notarialnym Rep.(\`(...)\`).

Nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Sprzedający jest stroną umowy najmu z dnia (\`(...)\`) 2010 r. zmienionej aneksami z dnia (\`(...)\`) 2012 r., (\`(...)\`) 2013 r. oraz (\`(...)\`) 2021 r. (dalej jako: Umowa Najmu) zawartej pierwotnie ze spółką (\`(...)\`) sp. z o.o. z siedzibą , która w wyniku przekształceń stanowi obecnie spółkę (\`(...)\`) sp. z o.o. z siedzibą ) (dalej jako: (\`(...)\`)), zgodnie z którą Sprzedający oddał w najem na rzecz (\`(...)\`) całą Nieruchomość w tym Budynki. Umowa Najmu zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Z tytułu Umowy Najmu, Sprzedający wykazuje podatek od towarów i usług należny oraz wystawia do (\`(...)\`) faktury VAT zawierające podatek od towarów i usług.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: Y z siedzibą w (\`(...)\`).

Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz posiada numer identyfikacji podatkowej NIP (\`(...)\`) oraz jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 96b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Sprzedający:

a) nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług,

b) nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości,

c) nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy,

d) nie wykorzystywał Nieruchomości w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

e) nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie zawarł umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości.

Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (\`(...)\`) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (\`(...)\`) w gminie (\`(...)\`) i położone są w obszarze oznaczonym w tym planie symbolem TPU obszary ZIPL techniczno-produkcyjno-usługowe.

W dniu (\`(...)\`) 2024 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. (dalej jako: Przedwstępna Umowa Sprzedaży) i z zastrzeżeniem konieczności spełnienia się wszystkich warunków zawieszających określonych w tej umowie zobowiązał się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej jako: Umowa Sprzedaży), mocą której Sprzedający sprzeda Kupującemu udział wynoszący części w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz w prawie własności Budynków to jest w Nieruchomości (dalej jako: Udział w Nieruchomości), za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Zatem, na podstawie Umowy Sprzedaży, Sprzedający sprzeda Kupującemu Udział w Nieruchomości, czyli:

a) udział wynoszący części w prawie użytkowania zabudowanej działki o numerze A oraz w prawie własności posadowionych na działce o numerze A, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako budynek biurowy o (\`(...)\`) kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 1.774 m2, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako zbiorniki, silosy, i budynki magazynowe o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 2.949 m2, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 50 m2, wiaty o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 670 m2,

b) udział wynoszący części w prawie użytkowania zabudowanej działki o numerze B oraz w prawie własności posadowionego na działce o numerze B, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o (\`(...)\`) i o powierzchni zabudowy 13 m2.

Stroną Przedwstępnej Umowy Sprzedaży jest, jako sprzedająca, również Pani (\`(...)\`), która jest:

1) użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze ewidencyjnym Z, o powierzchni 1,5872 ha (dalej jako: Grunt 2) oraz

2) właścicielem posadowionego na tej działce następującego budynku i budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności:

a) obudowanej wiaty magazynowej,

b) budynku do cięcia płyt kanalikowych oznaczonego w kartotece budynków jako budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy 1624 m2,

c) wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy 1828 m2,

d) wiaty magazynu wysokiego składowania o powierzchni zabudowy 2557 m2,

e) zadaszonego placu manewrowego o łącznej powierzchni zabudowy 3377,2 m2,

f) dwustanowiskowego doku wyładowczego,

g) zbiornika przeciwpożarowego o pojemności 712 m3.

Wymienione powyżej budynki i budowle posadowione na działce o numerze Z są dalej nazwane jako Budynki 2.

Grunt 2 oraz Budynki 2 są dalej nazwane jako Nieruchomość 2.

(\`(...)\`) jest stroną umowy dzierżawy z dnia (\`(...)\`) 2014 r. objętej aktem notarialnym Rep. A nr (dalej jako: Umowa Dzierżawy) zawartej z (\`(...)\`.), na podstawie której (\`(...)\`) przekazała w dzierżawę Grunt 2 na rzecz (\`(...)\`) Umowa Dzierżawy zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

(\`(...)\`) nabyła Nieruchomość 2 na podstawie Umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu oraz współwłasności budynków objętej aktem notarialnym sporządzonym dnia będąc w związku małżeńskim ze Sprzedającym, przy czym na dzień zawarcia umowy w ich małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej, obowiązujący na mocy umowy majątkowej małżeńskiej z dnia objętej aktem notarialnym objętej aktem notarialnym.

Na podstawie Umowy Sprzedaży, (\`(...)\`) sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 oraz prawo własności Budynków 2 to jest Nieruchomość 2, za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Po zawarciu Umowy Sprzedaży dokonane będzie umowne zniesienie współużytkowania wieczystego Nieruchomości i podział Nieruchomości, w ten sposób, że z Nieruchomości:

1) wydzielona zostanie działka gruntu o łącznej powierzchni ok. 4 670,00 m2 (stanowiąca część działki A o powierzchni ok. 3.931,00 m2 oraz część działki Z o powierzchni ok. 739,00 m2) (dalej jako: Nieruchomość Biurowo-Handlowa), której wyłącznym użytkownikiem wieczystym i właścicielem Budynku Biurowego będzie Sprzedający, oraz

2) wydzielona zostanie działka gruntu o łącznej powierzchni ok. 8 927,00 m2 (stanowiąca część działki A o powierzchni ok. 7.804,00 m2 oraz część działki Z o powierzchni ok. 1 123,00 m2) (dalej jako: Pozostała Część Nieruchomości) i która łącznie z Nieruchomością 2 stanowić będzie nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową, której wyłącznym użytkownikiem wieczystym będzie Kupujący.

Kupujący zamierza zrealizować, na Pozostałej Części Nieruchomości (oraz na całym Gruncie 2), zabudowę mieszkaniową polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, wraz z całą infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji (dalej jako: Planowana Inwestycja). Lokale i miejsca w garażu podziemnym powstałe w wyniku realizacji Planowanej Inwestycji zostaną przez Kupującego zbyte w ramach czynności opodatkowanych w całości podatkiem od towarów i usług. Zatem nabycie przez Kupującego Udziału w Nieruchomości (oraz Nieruchomości 2) związane będzie z działalnością Kupującego opodatkowaną w całości podatkiem od towarów i usług.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający, (\`(...)\`) oraz Kupujący zobowiązują się, jednocześnie z zawarciem Umowy Sprzedaży, zawrzeć umowę o podziale do korzystania (quoad usum) Nieruchomości na okres od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży do dnia zawarcia umowy zniesienia współużytkowania wieczystego Nieruchomości oraz jej podziału, o którym mowa była powyżej, zgodnie z którą:

a) Sprzedający uprawniony będzie do wyłącznego korzystania z Nieruchomości Biurowo Handlowej w tym posadowionego na tym gruncie Budynku Biurowego i pobierania pożytków,

b) Kupujący uprawniony będzie do wyłącznego korzystania z Pozostałej Części Nieruchomości w tym posadowionych na tym gruncie Budynków i pobierania pożytków,

c) Kupujący uprawniony będzie do rozbiórki Budynków posadowionych na Pozostałej Części Nieruchomości i uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń wymaganych w celu wykonania rozbiórki.

Ponadto w związku z zobowiązaniem Sprzedającego i Kupującego do zawarcia wskazanej powyżej umowy o podział do korzystania (quoad usum), oraz wynikającym z tej umowy uprawnieniem Sprzedającego do wyłącznego korzystania z Nieruchomości Biurowo-Handlowej w tym posadowionego na tym gruncie Budynku Biurowego i pobierania pożytków, Sprzedający zobowiązuje się zawrzeć z (\`(...)\`), w terminie do dnia 15 stycznia 2025 r., umowę najmu zgodnie z którą przedmiotem najmu będzie Nieruchomość Biurowo Handlowa.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający, (\`(...)\`) oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć Umowę Sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających:

a) przyjęta zostanie, dla Nieruchomości i Nieruchomości 2, przez Radę Miasta zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w zakresie umożliwiającym realizację Planowanej Inwestycji, lub podjęta zostanie przez Radę Miasta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęta zostanie przez Radę Miasta uchwała w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36ea ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

b) pomiędzy Sprzedającym i (\`(...)\`) zawarta zostanie umowa w sprawie rozwiązania Umowy Najmu, zgodnie z którą Umowa Najmu wygaśnie w momencie zawarcia pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Umowy Sprzedaży w odniesieniu do Udziału W Nieruchomości,

c) pomiędzy (\`(...)\`) i (\`(...)\`) zawarta zostanie umowa w sprawie rozwiązania Umowy Dzierżawy, zgodnie z którą Umowa Dzierżawy wygaśnie w momencie zawarcia pomiędzy (\`(...)\`) i Kupującym Umowy Sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości 2,

d) w terminie do dnia 15 stycznia 2025 r. pomiędzy Kupującym (jako wynajmującym) i Sprzedającym (jako najemcą) zostanie zawarta umowa najmu Pozostałej Części Nieruchomości na czas oznaczony osiemnastu miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w zamian za czynsz netto powiększony o podatek o towarów i usług, za okres odpowiadający okresowi najmu, która przewidywać będzie uprawnienie dla Sprzedającego do oddania Pozostałej Części Nieruchomości w podnajem na rzecz (\`(...)\`) na czas oznaczony 18 osiemnastu miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży,

e) pomiędzy Kupującym (jako wynajmującym) i (\`(...)\`) (jako najemcą) zostanie zawarta umowa najmu Nieruchomości 2 na czas oznaczony osiemnastu miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży w zamian za netto czynsz powiększony o podatek o towarów i usług, która przewidywać będzie uprawnienie dla (\`(...)\`) do oddania Nieruchomości 2 w podnajem na rzecz (..) na czas oznaczony osiemnastu miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży,

f) na podstawie wspólnego wniosku Sprzedającego, (..) i Kupującego skierowanego do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej potwierdzającej, że sprzedaż przez Sprzedającego Udziału W Nieruchomości i przez Sprzedającego 2 Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia tego podatku przez Kupującego i sprzedaż Udziału W Nieruchomości i Nieruchomości 2 i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej interpretacja potwierdzająca, że sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości i przez (\`(...)\`) Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia tego podatku przez Kupującego i sprzedaż Udziału W Nieruchomości i Nieruchomości 2 i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

g) Nieruchomość i Nieruchomość 2 wolne będą od obciążeń z zastrzeżeniem obciążeń dopuszczonych zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży a działy I, II, III i IV Ksiąg Wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i dla Nieruchomości 2 wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających wprost z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży i dopuszczonych Przedwstępną Umową Sprzedaży,

h) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułów prawnych Sprzedających do Nieruchomości oraz Nieruchomości 2 lub utrudnić bądź uniemożliwić realizację Planowanej Inwestycji,

i) wszystkie oświadczenia Sprzedającego i (\`(...)\`) złożone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne ze rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży,

j) nie zostanie przyjęty żaden akt planistyczny, który będzie uniemożliwiać realizację Planowanej Inwestycji.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że:

a) wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o wszystkie niezbędne decyzje administracyjne niezbędne do realizacji Planowanej Inwestycji, w tym do wejścia w teren, i ta zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w tym do wejścia,

b) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody w formie wymaganej przez Miasto lub inne instytucje,

c) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody podmiotowi wskazanemu przez Kupującego jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla Miasta lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby fizyczne wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił, z prawem do samodzielnego działania, do:

a) wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

b) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

c) reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

d) reprezentowania w postępowaniach, których przedmiotem jest: zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta w zakresie umożliwiającym realizację na Nieruchomości Planowanej Inwestycji, lub podjęcie przez Radę Miasta uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęcie przez Radę Miasta uchwały w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36ea ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

\- w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązują się, że w trakcie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie odwołają niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający postanowił, że powyższe pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

Kupujący będzie aktywnie wykonywać czynności na podstawie tego pełnomocnictwa do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Udział w Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług.

Zdarzeniem przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku jest sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Udziału w Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Sprzedający oraz Kupujący, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni złożą przed dniem dokonania dostawy udziału w budynkach i budowlach zlokalizowanych na działce o numerze A oraz w budynku zlokalizowanym na działce o numerze Z właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (czyli w Umowie Sprzedaży) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy udziału w tych budynkach i budowlach. Oświadczenie to będzie zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Z tytułu nabycia przez Kupującego od Sprzedającego Udziału W Nieruchomości, faktura VAT dotycząca sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie cena sprzedaży (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Udziału w Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i Sprzedający przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług?

2) Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia Udziału w Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury VAT dotyczącej sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1

W pierwszej kolejności Wnioskodawca przedstawia własne stanowisko w zakresie działania przez Sprzedającego jako podatnik podatku od towarów i usług przy zbyciu na rzecz Wnioskodawcy Udziału w Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Określony w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: Ustawa VAT) zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: (\`(...)\`) z siedzibą oraz jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz posiada numer identyfikacji podatkowej NIP:oraz jest ujawniony w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, o którym mowa w art. 96b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Z przepisów Ustawy VAT wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która nawet okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zatem zasadne jest wykluczenie z grona podatników podatku od towarów i usług osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie tych czynności.

Przepisy Ustawy VAT nie zawierają legalnej definicji pojęcia majątek osobisty czy też majątek prywatny. Jednak odwołując się do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych, można stwierdzić, że majątek prywatny (majątek osobisty) to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że Sprzedający jest stroną Umowy Najmu zawartej z (\`(...)\`) zgodnie z którą Sprzedający oddał w najem na rzecz (\`(...)\`) całą Nieruchomość (w tym Budynki). Umowa Najmu zawarta została na czas nieoznaczony i może zostać wypowiedziana z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Nieruchomość jest zatem związana z działalnością gospodarczą wykonywana przez Sprzedającego i Nieruchomość jest majątkiem wykorzystywanym przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej a nie majątkiem wykorzystywanym do potrzeb własnych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wzniesienie zabudowań, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby fizyczne wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnili, z prawem do samodzielnego działania, do:

a) wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

b) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

c) reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

d) reprezentowania w postępowaniach, których przedmiotem jest: zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w zakresie umożliwiającym realizację na Nieruchomości Planowanej Inwestycji, lub podjęcie przez Radę Miasta uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęcie przez Radę Miasta uchwały w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36ea ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

\- w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązują się, że w trakcie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie odwołają niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający postanowił, że powyższe pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że:

a) wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o wszystkie niezbędne decyzje administracyjne niezbędne do realizacji Planowanej Inwestycji, w tym do wejścia w teren, i ta zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia,

b) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody w formie wymaganej przez Miasto lub inne instytucje,

c) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody podmiotowi wskazanemu przez Kupującego jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla Miasta lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano również, że Kupujący będzie aktywnie wykonywać czynności na podstawie tego pełnomocnictwa do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży.

W związku z powyższym, dokonując wskazanych powyżej czynności (poprzez działanie Wnioskodawcy na podstawie pełnomocnictwa, które to działania będą wywierać skutek prawny i faktyczny dla Sprzedającego), Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazał aktywność odnośnie Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Zatem nie można uznać, że przedmiotem zbycia przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie składnik majątku prywatnego, a sprzedaż ta będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu tej ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką VAT właściwą dla dostawy budynków lub budowli położonych na gruncie, a gdy dostawa budynków lub budowli będzie zwolniona z VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji sprzedaży zabudowanego gruntu. Przez dostawę gruntu należy rozumieć nie tylko dostawę prawa własności gruntu, ale także dostawę prawa użytkowania wieczystego, ponieważ zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; lub

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem, sprzedaż budynku, budowli lub ich części:

a) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres krótszy niż dwa lata,

c) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeśli od daty pierwszego zasiedlenia do daty sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Podstawowe znaczenie ma zatem ustalenie, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem zbycia (dostawy w rozumieniu Ustawy VAT) przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie Udział w Nieruchomości, czyli

a) udział wynoszący części w prawie użytkowania zabudowanej działki o numerze A oraz w prawie własności posadowionych na działce o numerze A, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako budynek biurowy o (\`(...)\`) kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 1.774 m2, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako zbiorniki, silosy, i budynki magazynowe o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 2.949 m2, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 50 m2, wiaty o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 670 m2.

b) udział wynoszący części w prawie użytkowania zabudowanej działki o numerze Z oraz w prawie własności posadowionego na działce o numerze A, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o (\`(...)\`) i o powierzchni zabudowy 13 m2.

Zatem przedmiotem dostawy będzie Udział w Nieruchomości czyli udział w zabudowanej działce gruntu o numerze A oraz zabudowanej działka gruntu o numerze Z, a tym samym dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jeśli dostawa udziału w budynkach i budowlach posadowionych na działce o numerze A oraz w budynku posadowionym na działce o numerze Z będzie opodatkowana tym podatkiem. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wymienione powyżej budynki i budowle posadowione na działkach o numerach A i Z podlegały pierwszemu zasiedleniu, w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, ponad 2 lata temu licząc wstecz od daty sporządzenia niniejszego wniosku, zatem zdarzenie przyszłe objęte niniejszym wnioskiem będzie mieć miejsce również po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia tych budynków i budowli. Sprzedający nie ponosił i nie poniesie do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, tych budynków i budowli, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej wskazanych powyżej budynków i budowli.

Tym samym, dostawa przez Sprzedającego udziału w budynkach i budowlach posadowionych na działce o numerze A oraz w budynku posadowionym na działce o numerze Z będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie to nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, dotyczy wszystkich towarów, zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych, niezależnie od okresu ich używania przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia z podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Wręcz przeciwnie, Nieruchomość była wykorzystywana na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług na podstawie Umowy Najmu.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający oraz Kupujący, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni złożą przed dniem dokonania dostawy udziału w budynkach i budowlach zlokalizowanych na działce o numerze A oraz w budynku zlokalizowanym na działce o numerze Z właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów (czyli w Umowie Sprzedaży) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy udziału w tych budynkach i budowlach. Oświadczenie to będzie zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT.

Zatem sprzedaż Kupującemu przez Sprzedającego, na podstawie Umowy Sprzedaży, Udziału w Nieruchomości za cenę zdefiniowaną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i Sprzedający przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

Z tytułu nabycia przez Kupującego od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, faktura VAT dotycząca sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie cena sprzedaży (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Kupujący zamierza zrealizować, na Pozostałej Części Nieruchomości zabudowę mieszkaniową polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, wraz z całą infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji. Lokale i miejsca w garażu podziemny powstałe w wyniku realizacji tej planowanej inwestycji zostaną przez Kupującego zbyte w ramach czynności opodatkowanych w całości podatkiem od towarów i usług. Zatem nabycie przez Kupującego Udziału w Nieruchomości związane będzie z działalnością Kupującego opodatkowaną w całości podatkiem od towarów i usług.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a Ustawy VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego – w części dotyczącej tych czynności;

4) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.

5) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze – w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca sprzedaży Udziału w Nieruchomości, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia. Transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona do Wnioskodawcy przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Dostawa czyli sprzedaż Udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego do Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa Udziału W Nieruchomości, nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Zatem Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia Udziału w Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury VAT dotyczącej sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia czy sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedający przy sprzedaży Udziału w Nieruchomości, działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

By odnieść się do Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Sprzedający w odniesieniu do udziału w Nieruchomości przed sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak Państwo wskazali, zgodnie z postanowieniami w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że:

a) wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o wszystkie niezbędne decyzje administracyjne niezbędne do realizacji Planowanej Inwestycji, w tym do wejścia w teren, i ta zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w tym do wejścia,

b) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody w formie wymaganej przez Miasto lub inne instytucje,

c) zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższej zgody podmiotowi wskazanemu przez Kupującego jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla Miasta lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

Ponadto Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby fizyczne wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił, z prawem do samodzielnego działania, do:

a) wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

b) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

c) reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

d) reprezentowania w postępowaniach, których przedmiotem jest: zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta w zakresie umożliwiającym realizację na Nieruchomości Planowanej Inwestycji, lub podjęcie przez Radę Miasta uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących dla Planowanej Inwestycji w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lub podjęcie przez Miasta uchwały w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu inwestycyjnego, o którym mowa w art. 36ea ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym dla Planowanej Inwestycji,

\- w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązują się, że w trakcie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie odwołają niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający postanowił, że powyższe pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie.

Kupujący będzie aktywnie wykonywać czynności na podstawie tego pełnomocnictwa do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość jest współwłasnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Udział w Nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie sprzedaż udziału w niej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Udziału w Nieruchomości, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (samodzielnie oraz poprzez pełnomocnika) będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia Udziału w Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Udziału w Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady- zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższego przepisu wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający sprzeda Kupującemu Udział w Nieruchomości, czyli:

a) udział wynoszący części w prawie użytkowania zabudowanej działki o numerze A oraz w prawie własności posadowionych na działce o numerze A, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako budynek biurowy o (\`(...)\`) kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 1.774 m2, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako zbiorniki, silosy, i budynki magazynowe o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 2.949 m2, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o (\`(...)\`) o powierzchni zabudowy 50 m2, wiaty o (\`(...)\`), o powierzchni zabudowy 670 m2,

b) udział wynoszący części w prawie użytkowania zabudowanej działki o numerze B oraz w prawie własności posadowionego na działce o numerze 3, budynku oznaczonego w kartotece budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne, o 1 kondygnacji nadziemnej i o powierzchni zabudowy 13 m2.

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, budynków i budowli miało miejsce ponad 2 lata temu, zatem sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie mieć miejsce po upływie dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia budynków i budowli. Sprzedający nie ponosił i nie poniesie do dnia sprzedaży wydatków na ulepszenie ww. budynków i budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. budynków i budowli.

Tym samym dostawa udziału w prawie własności ww. budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynki i budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy udziału w prawie własności budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu (działki nr A oraz B), z którym związane są ww. budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający oraz Kupujący, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni, złożą przed dniem dokonania ww. dostawy właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z ww. dostawą (czyli w Umowie Sprzedaży) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy udziału w tych budynkach i budowlach. Oświadczenie to będzie zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 o podatku od towarów i usług.

Zatem, jeśli strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia Udziału w Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury dotyczącej sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący na dzień dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT. Z tytułu nabycia przez Kupującego od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, faktura VAT dotycząca sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie cena sprzedaży, (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto. Wskazali Państwo również, że nabycie przez Kupującego Udziału w Nieruchomości związane będzie z działalnością Kupującego opodatkowaną w całości podatkiem od towarów i usług.

Z kolei z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że planowana sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zatem w odniesieniu do ww. Udziału w Nieruchomości nie znajdzie zastosowania ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego od nabycia od Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na podstawie wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Udziału w Nieruchomości faktury VAT dotyczącej sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie cena sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Wydana interpretacja dotyczy wyłącznie sytuacji prawnopodatkowej X jako zainteresowanego i nie wywiera skutków prawnych dla Pani (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.