Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-869/14/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-12-15
Teza: Czy odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 6 lat od likwidacji działalności podlega opodatkowaniu 18% podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 29 września 2014 r. (data otrzymania 1 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w najbliższych latach planuje sprzedaż budynku. Budynek został zakupiony w 1998 r. ze środków własnych. Następnie także ze środków własnych przeprowadzono remont, który zakończył się w 2000 r. W 2001 r. w części budynku została uruchomiona działalność „pokoje gościnne” prowadzona na zasadzie zryczałtowanego podatku dochodowego. Działalność została zlikwidowana 31 lipca 2014 r. W okresie działalności nie dokonywano żadnych odpisów z tytułu VAT, modernizacji, zakupów, internetu itd. W związku z powyższymi okolicznościami zarówno nieruchomość jak i całość wyposażenia zakupione zostały wyłącznie ze środków własnych przed uruchomieniem działalności i nie stanowiły składników majątku wskazanego w art. 14 ust. 2c ustawy i nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W kolejnych latach Wnioskodawca jako osoba fizyczna planuje sprzedaż nieruchomości z powodu trudnej sytuacji finansowej.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 6 lat od likwidacji działalności podlega opodatkowaniu 18% podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość wraz z wyposażeniem zakupiona została kilka lat przed rozpoczęciem działalności i nie może być traktowana jako przychód z jej prowadzenia. Podczas prowadzenia działalności nie prowadzono żadnych odpisów a nieruchomość i wyposażenie nie były ujęte w ewidencji środków trwałych. Dlatego też w ocenie Wnioskodawcy bezzasadnym byłoby obciążenie sprzedaży 18% podatkiem dochodowym. Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że jedynie ¼ nieruchomości wykorzystywana była na cele gospodarcze. Pozostałe 3/4 stanowiły prywatny budynek mieszkalny. Ponadto w okresie prowadzenia działalności nieruchomość nie zwiększyła swojej wartości a wręcz przeciwnie uległa podniszczeniu wskutek jej prowadzenia. Niska dochodowość a w późniejszym czasie jej całkowity brak były powodem likwidacji działalności. Na poparcie powyższego stanowiska Wnioskodawca przywołał uchwałę NSA z 17 lutego 2014 r. II FSP 8/13, w której NSA stwierdził, że w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2004 r. „nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne z zbycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, która nie była ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1

pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy). Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

–ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze treść zacytowanego przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1, należy stwierdzić, że ustawodawca w sposób jasny (jednoznaczny) wskazuje, że niezbędne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek do uznania przychodu ze sprzedaży za przychód z działalności gospodarczej:

*   sprzedaż musi dotyczyć środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej (przesłanka pierwsza),
*   ujętego w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (przesłanka druga).

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy – do przychodów, o których mowa w ust. 2

pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Biorąc powyższe uregulowania prawne pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy budynek stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności. Wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

Aby więc przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedać budynek mieszkalny, który w ¼ części był wykorzystywany w działalności gospodarczej „wynajem pokoi gościnnych”, ale nigdy nie został wpisany do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani żadne koszty dotyczącego tego budynku nie obciążały działalności gospodarczej. Pozostała część budynku stanowiła prywatny budynek mieszkalny. Wnioskodawca dokonał likwidacji działalności gospodarczej i rozważa w kolejnych latach sprzedaż budynku.

Przede wszystkim istotnym w sprawie jest ustalenie do jakiego źródła przychodu należy zakwalifikować przychód jaki Wnioskodawca uzyska z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. budynku, którego ¼ część była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, aby móc ustalić sposób jego opodatkowania.

W oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę należy stwierdzić, że bez względu na fakt, że ¼ części budynku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej była wynajmowana oraz nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ewentualny przychód jaki powstanie po stronie Wnioskodawcy należy zakwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. do źródła z odpłatnego zbycia nieruchomości a nie do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Za taką bowiem kwalifikacją przychodu przemawia treść art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Zbycie budynku mieszkalnego jak wskazano powyżej podlega wyłączeniu z tych przychodów na mocy cytowanego art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Ustawodawca powstanie czy też nie obowiązku podatkowego na gruncie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy utożsamia wyłącznie z terminem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wnioskodawca budynek nabył w 1998 r. co oznacza, że jego sprzedaż w 2014 r., czy też po 2014 r. – zgodnie z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w ogóle nie będzie stanowić źródła przychodu, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Tym samym do odpłatnego zbycia nieruchomości termin 6 lat od likwidacji działalności nie będzie miał w ogóle zastosowania.

Podsumowując, planowane odpłatne zbycie nieruchomości bez względu na fakt, że ¼ część budynku była wykorzystywana w działalności gospodarczej i nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych stanowiłaby dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie sprzedaż ma nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie budynku tj. 1998 r., to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę i przyjętych za podstawę orzekania przez Organ, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że sprzedaż budynku niezależnie od tego czy Wnioskodawca dokonałby jej w 2014 r., czy też

w kolejnych latach nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.