Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-510/12/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-13
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej częściowp w drodze darowizny w 1996 r. oraz częściowo w drodze zniesienia współwłasności w 2009 r.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 02 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 11 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:

*   w części dotyczącej udziału w nieruchomości nabytego w drodze darowizny w 1996 r. – **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności w 2009 r. - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 kwietnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 31 maja 2012 r. Znak: IBPB II/2/415-510/12/NG wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 11 czerwca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z siostrą w dniu 30 września 1996 r. otrzymał w drodze darowizny od rodziców działkę o powierzchni 63 ary.

W dniu 26 stycznia 2009 r. nastąpiło zniesienie współwłasności darowanej działki. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Wartość całej działki zapisanej w akcie notarialnym to 100 000 zł. Działkę współwłaściciele podzielili na połowę. Wnioskodawca po podziale otrzymał 31 arów i 14 m² leżące na terenie częściowo zabudowy mieszkaniowej nie uzbrojonej w media. Siostra wnioskodawcy otrzymała 31 arów i 98 m² leżące na terenie rolnym, który został przekształcony na teren zabudowy sportowo rekreacyjnej. Po podziale wnioskodawca wraz z siostrą nie dokonywał wyceny działek do momentu sprzedaży w dniu 14 lutego 2012 r. Wnioskodawca uważa, że jego działka w 2009 r. mogła być warta ok. 60 000 zł, natomiast działka siostry miała wartość ok. 40 000 zł.

Wnioskodawca po zniesieniu współwłasności swoją część podzielił na dwie działki. Jedną z nich sprzedał w dniu 14 lutego 2012 r. Pieniądze ze sprzedaży działki wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w sytuacji wyżej opisanej wnioskodawca ma zapłacić podatek od sprzedaży działki w dniu 14 lutego 2012 r.?

Zdaniem wnioskodawcy, powinien być on zwolniony z podatku od sprzedaży działki, ponieważ działkę nabył jako darowiznę od rodziców. W 2009 r. nastąpiło zniesienie współwłasności a nie nabycie. Wnioskodawca uważa, że działkę nabył w dniu 30 września 1996 r. i od tej daty minął okres 5 lat.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w wyniku zawarcia w dniu 30 września 1996 r. umowy darowizny wnioskodawca wraz z siostrą otrzymał działkę o powierzchni 0,63 ha. W wyniku zniesienia współwłasności, które miało miejsce w dniu 26 stycznia 2009 r. wnioskodawca otrzymał działkę o powierzchni 0,3114 ha o wartości ok. 60 000 zł natomiast jego siostra otrzymała działkę o powierzchni 0,3198 ha o wartości ok. 40 000 zł.

Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest nabycie własności nieruchomości (udziału w nieruchomości) w drodze umowy darowizny.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze późn. zm.). Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 ww. ustawy przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Z kolei zgodnie z art. 197 k.c. domniemywa się, że udziały są równe.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyta na własność rzecz mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

W przedmiotowej sprawie w wyniku zniesienia współwłasności na wyłączną własność wnioskodawcy została przyznana działka o powierzchni 0,3114 ha. Wartość działki nabytej przez wnioskodawcę na dzień zniesienia współwłasności wynosiła 60 000 zł, natomiast wartość działki o powierzchni 0,3198 ha, którą otrzymała siostra wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności wynosiła - jak wskazał wnioskodawca - ok. 40 000 zł.

W tym miejscu należy podkreślić, że to nie powierzchnia działek jest miernikiem służącym do ustalenia czy w wyniku zniesienia współwłasności zwiększył się udział w nieruchomości a zarazem stan majątku osobistego współwłaściciela. Wskazać należy, że powierzchnia nie jest wyznacznikiem obiektywnym, może się bowiem zdarzyć, że największą wartość będzie miała działka o najmniejszej powierzchni – o wartości działki nie decyduje tylko wielkość, ale również inne czynniki – np. zabudowanie działki, jej lokalizacja, przeznaczenie. Dlatego aby ustalić czy w wyniku zniesienia współwłasności udział wnioskodawcy w nieruchomości powiększył się należy porównać wartość udziału ½ przysługującego wnioskodawcy w całej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, z wartością działki otrzymanej w wyniku tego zniesienia. Dopiero jeżeli z porównania tych wartości okazałoby się, że wartość nieruchomości przyznanej wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności jest większa od wartości udziału jaki wnioskodawcy przysługiwał przed zniesieniem współwłasności, to data zniesienia współwłasności byłaby datą nowego nabycia, ale nie całej nieruchomości, lecz udziału jaki wnioskodawca nabyłaby ponad udział nabyty pierwotnie w darowiźnie.

Aby ustalić powyższe trzeba porównać wartość udziału ½ posiadanego przez wnioskodawcę w działce będącej przedmiotem zniesienia współwłasności z wartością działki otrzymanej na wyłączną własność w wyniku zniesienia współwłasności. Jak wskazał wnioskodawca, przed zniesieniem współwłasności wartość całej nieruchomości wynosiła 100 000,00 zł zatem wartość udziału ½ przysługującego wnioskodawcy wynosiła 50 000 zł (100 000 zł x 1/2). Natomiast po zniesieniu współwłasności wnioskodawca otrzymał działkę wartą 60 000 zł. Oznacza to, że wnioskodawca w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał działkę o wartości większej niż wynosił jego udział we współwłasności, a więc w wyniku zniesienia współwłasności jego udział w nieruchomości wzrósł. Kwota 50 000 zł czyli wartość udziału jaki przysługiwał wnioskodawcy w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności stanowi 83,33% kwoty 60 000 zł czyli kwoty stanowiącej wartość działki jaką wnioskodawca w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał. Zatem należy stwierdzić, że w wyniku zniesienia współwłasności z siostrą udział wnioskodawcy w majątku objętym zniesieniem współwłasności wzrósł o 16,67%. Nie można zgodzić się więc z wnioskodawcą, że w wyniku zniesienia współwłasności jego stan posiadania z dnia otrzymania darowizny nie zmienił się. Z powyższych wyliczeń wynika, że majątek wnioskodawcy wzrósł, gdyż w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał na wyłączną własność działkę o wyższej wartości niż jego siostra.

Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla sprzedaży części nieruchomości nabytej ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i powołanych przepisów prawa uznać należy, iż nieruchomość, która była przedmiotem sprzedaży, wnioskodawca nabył w różnym czasie i w różny sposób, a mianowicie:

*   udział wynoszący 83,33% w dniu 30 września 1996 r., na podstawie umowy darowizny,
*   udział wynoszący 16,67% w dniu 26 stycznia 2009 r., na podstawie umowy zniesienia współwłasności.

Po zniesieniu współwłasności wnioskodawca należącą do niego działkę podzielił na dwie działki. Jedną z nich sprzedał w dniu 14 lutego 2012 r. Okoliczność podziału działki otrzymanej na wyłączną własność przez wnioskodawcę pozostaje bez znaczenia w niniejszej sprawie. Czas, wielkość udziałów i sposób ich nabywania w każdej z dwóch powstałych w ten sposób działek jest ustalana dokładnie tak samo dla każdej z tych dwóch działek jak przed podziałem dla całości nieruchomości. Innymi słowy podział przez wnioskodawcę przyznanej mu na wyłączność działki na dwie mniejsze nie oznacza nowego nabycia owych dwóch uzyskanych z podziału działek. Każda z nich została bowiem nabyta w takim czasie i w taki sposób jak przed podziałem, tj. każda z dwóch wydzielonych przez wnioskodawcę działek została nabyta w udziale 83,33% w 1996 r. a w udziale 16,67% w 2009 r.

Powyższe oznacza, że przychód uzyskany w 2012 r. ze sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku podziału przedmiotowej działki nabytej przez wnioskodawcę w drodze darowizny i zniesienia współwłasności w części przypadającej na udział w nieruchomości nabyty przez wnioskodawcę w 1996 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, iż jego sprzedaż nastąpiła po upływie 5-ciu lat od dnia jego nabycia.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży przypadający na udział w nieruchomości nabyty w 2009 r. w wyniku zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Albowiem stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Z kolei nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, wskazanym w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia jest zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. rynkową wartością działki na dzień zbycia, a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w części przypadającej na udział nabyty w 2009 r. w wyniku zniesienia współwłasności zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Reasumując, przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, należy stwierdzić, iż :

*   sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1996 r., na podstawie umowy darowizny nie stanowi źródła przychodu, a zatem nie spowoduje powstania po stronie wnioskodawcy obowiązku podatkowego ze względu na upływ pięcioletniego terminu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie,
*   sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r., na podstawie umowy zniesienia współwłasności, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym jeżeli przedmiotowy przychód zostanie w całości przeznaczony przez wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe, to może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy, iż powinien być zwolniony z podatku dochodowego w części dotyczącej udziału w nieruchomości nabytego w drodze darowizny należało uznać za prawidłowe, natomiast w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przypadającego na udział nabyty w drodze zniesienia współwłasności, za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.