Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.84.2021.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-24
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; darowizna; kredyt-kredyt hipoteczny; mieszkanie-zakup mieszkania; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2021 r. (data wpływu 25 stycznia 2021 r.), uzupełnione pismem z dnia 16 lutego 2021 r. (data wpływu 16 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest:**

*   **nieprawidłowe** w zakresie odliczenia w ramach ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych w zw. z zakupem i wykonaniem kostki brukowej oraz zakupem i wykonaniem ogrodzenia,
*   **prawidłowe** w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 oraz § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 12 lutego 2021 r. nr 0112-KDIL2-1.4011.84.2021.1.MM, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 15 lutego 2021 r., skutecznie doręczono 16 lutego 2021 r., natomiast 16 lutego 2021 r. do tut. organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca od 2008 r. jest współwłaścicielem domu jednorodzinnego znajdującego się w miejscowości S. (…). Na wybudowanie ww. domu małżonkowie (Wnioskodawca wraz z żoną) w 2008 r. zaciągnęli kredyt hipoteczny w walucie CHF. W tym domu małżonkowie zamieszkują w obecnym czasie, pracują w powiecie (…), spędzają tu znaczną część swojego czasu. Dodatkowo w (…) 2018 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonał zakupu mieszkania w miejscowości K. Zakupu mieszkania Wnioskodawca wraz z żoną dokonali na własne cele mieszkaniowe. Po zakupie mieszkania przebywali w nim głównie w weekendy oraz w trakcie urlopów, z okolic K. pochodzi Zainteresowany, to miejscowość i okolice w których małżonkowie bardzo lubią spędzać wolny czas i odpoczywać. Zakup mieszkania w K. został sfinansowany kredytem gotówkowym zaciągniętym przede wszystkim na ten cel w (…) 2018 r. Małżonkowie zdecydowali się na sfinansowanie zakupu mieszkania kredytem gotówkowym z uwagi na prostsze i szybsze procedury jego udzielenia niż kredyt hipoteczny. O celu przeznaczenia kredytu gotówkowego jest mowa m.in. we wniosku kredytowym ale także w akcie notarialnym potwierdzającym zakup mieszkania (wpisany jest numer umowy kredytowej z której pochodzą środki na jego zakup). Ponadto w (…) 2020 r. Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie do swojego majątku osobistego od swojej matki mieszkanie znajdujące się w P. Matka Wnioskodawcy jest osobą samotną, emerytką wymagającą częściowej pomocy w codziennym życiu, dlatego też „pomieszkuje” z Wnioskodawcą i jego małżonką i korzysta często z ich pomocy w codziennym życiu. Otrzymane mieszkanie Zainteresowany sprzedał w 2020 r., czyli przed upływem 5 lat. Jednocześnie w 2020 r. Zainteresowany postanowił, że jego matka która jest osobą samotną, wymaga częściowej pomocy w codziennym życiu zamieszka w mieszkaniu należącym do małżonków (Wnioskodawcy i Jego żony) w K., a małżonkowie pojawiając się tam w wolnym czasie dodatkowo będą mogli jej pomagać.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazuje, że wydatki poniesione na remont/ulepszenie/wykończenie domu jednorodzinnego „na zewnątrz” np. zakup i wykonanie kostki brukowej wokół domu, zakup materiałów i wykonanie ogrodzenia, materiały i prace związane z elewacją budynku, zakup i wykonanie instalacji fotowoltaicznej są to wydatki, które małżonkowie chcieliby ewentualnie wykonać w najbliższym czasie. Są to wydatki planowane, które jeżeli zostaną dokonane pokryte zostaną ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2020 r. Jednak przeznaczenie tych środków na wymienione powyżej cele zależy od tego czy wg opinii Dyrektora KIS są to wydatki, które uprawniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w okresie 3 lat od końca roku w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że na zakup mieszkania zaciągnięty został kredyt gotówkowy z uwagi na tańszą, prostszą i szybszą procedurę jego udzielenia niż kredyt hipoteczny. Małżonkowie zaciągali kredyt gotówkowy głównie w celu zakupu mieszkania, ale także spłaty niewielkich innych zobowiązań. Całkowita kwota kredytu wpisana w umowie kredytowej (bez kredytowanych kosztów) to kwota około x zł, z czego y zł zostało przeznaczone na zakup mieszkania. Wszystkie banki w Polsce udzielając kredytu gotówkowego nie mogą w umowie o kredyt gotówkowy wpisać konkretnego celu kredytu (takie są procedury bankowe), ponieważ to kredytobiorca decyduje na co przeznaczy środki z udzielonego kredytu i bank nie może mu nic w tym zakresie nakazać/narzucić (tak małżonków informowały banki gdy w umowie kredytu chcieli wpisać konkretny cel). Zatem w umowie o kredyt gotówkowy wpisany jest cel: spłata zobowiązań Kredytobiorcy w innych bankach oraz sfinansowanie potrzeb własnych. Jedyna możliwość gdzie bank mógł wskazać cel kredytu to był wniosek o kredyt i we wniosku o kredyt wpisany jest cel - zakup nieruchomości oraz spłata innych zobowiązań. Jednak doprecyzowując umowa o kredyt z bankiem została zawarta w (…) 2018 r., a mieszkanie zostało zakupione w (…) 2018 r. Dodatkowo zakupując mieszkanie finansowane kredytem gotówkowym małżonkowie u notariusza w paragrafie 6 aktu notarialnego dotyczącego zakupu mieszkania ujęli zapis, że y zł jest sfinansowane kredytem gotówkowym wraz ze wskazaniem daty, numeru umowy kredytu oraz Banku który go udzielił. Na potwierdzenie tych czynności małżonkowie mogą również okazać: akt notarialny, potwierdzenie wpływu środków z kredytu na konto oraz przelew dokonany na zakup nieruchomości.

Ponadto, kredyt hipoteczny i kredyt gotówkowy zostały zaciągnięte w bankach mających siedzibę w Polsce. Kredyt gotówkowy w (…), natomiast kredyt hipoteczny w (…).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy spłata miesięcznych rat i odsetek kredytu hipotecznego w walucie CHF zaciągniętego na wybudowanie domu w okresie od miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży darowanego mieszkania oraz w okresie kolejnych 3 lat może być traktowana jako wydatek na własny cel mieszkaniowy, a tym samym uprawniać do ulgi mieszkaniowej? Skoro kredyt hipoteczny zaciągnięty jest w CHF jakim kursem należy przeliczyć raty?
2.  Czy spłata kredytu gotówkowego zaciągniętego przede wszystkim na zakup mieszkania dokonana po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży darowanego mieszkania może zostać potraktowana jako wydatek na własny cel mieszkaniowy? Czy podatnik spłacając kredyt gotówkowy po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży mieszkania może do wydatków zwolnionych zaliczyć równowartość mieszkania zakupionego w K. którego wartość wynika z aktu notarialnego?
3.  Czy wydatki ponoszone na remont/ulepszenie/wykończenie domu jednorodzinnego „na zewnątrz”/ wokół domu mogą zostać rozliczone w ramach ulgi - chodzi np. o:
    1.  zakup i wykonanie kostki brukowej wokół domu,
    2.  zakup materiałów i wykonanie ogrodzenia,
    3.  materiały i prace związane z elewacją budynku,
    4.  zakup i wykonanie instalacji fotowoltaicznej.

Zdaniem Wnioskodawcy okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z kolei z art. 21 ust. 25 pkt 2 wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b,

‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Wobec przytoczonych powyżej przepisów Wnioskodawca odpowiadając na pytania: Pytanie 1 - wg Zainteresowanego raty kredytu wraz z odsetkami spłacone od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku w którym nastąpiło zbycie mogą zostać zaliczone do wydatków na własne cele mieszkaniowe. Raty kredytu należy przeliczyć wg średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień zlecenia transakcji spłaty do banku. Pytanie 2 - podatnik uważa że spłata kredytu gotówkowego może zostać zaliczona na wydatki na własne cele mieszkaniowe. W przepisach art. 21 ust. 25 ustawodawca nie precyzuje i nie oznacza jednoznacznie, że kredyt gotówkowy nie może zaspokajać celu mieszkaniowego, zatem nie ma takiego przeciwskazania. Ponieważ banki udzielając kredytów gotówkowych nie mogą w umowie zawrzeć celu na jaki zostanie on wykorzystany nie ma to miejsca w tym przypadku. Tak jak wspomniane było wyżej, małżonkowie cel taki zawarli w składanym do umowy wniosku kredytowym oraz zadbali o to aby wpis taki miał miejsce w akcie notarialnym dotyczącym zakupu mieszkania w K. Mieszkanie w K. zgodnie z zapisami z aktu notarialnego kosztowało x zł z czego y zł zostało sfinansowane kredytem o którym mowa wyżej. Wnioskodawca w 2020 r. dokonał spłaty kredytu gotówkowego. W kwocie spłaty jest zarówno kwota przypadająca na zakup mieszkania jak i dodatkowe opłaty i prowizje. Zainteresowany chciałby do wydatków na własne cele mieszkaniowe uznać kwotę y zł, o której mowa w akcie notarialnym, że została sfinansowana umową kredytu gotówkowego o której mowa. Dodatkowo zakup mieszkania którego kredyt dotyczy służyć ma celom mieszkaniowym Wnioskodawcy i jego rodziny. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, że Zainteresowany nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym - z różnych powodów - zamieszkuje w trakcie urlopu/ weekendów/czasami. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie użyczony/wynajmowany/zamieszkały przez osobę z najbliższej rodziny nad którą w wolnej chwili podatnik sprawuje opiekę i tym samym zamieszkuje w nim. Pytanie 3 - podatnik uznaje wszelkie wydatki ponoszone na remont/ulepszenie/wykończenie domu jednorodzinnego posiadanego przez podatnika zarówno wewnątrz jaki i na zewnątrz wokół domu, spełniają wydatki na cele mieszkaniowe. W katalogu takich wydatków mieszczą się również zakupy materiałów i usług niezbędnych do wykonania ogrodzenia, kostki brukowej, elewacji, instalacji fotowoltaicznej i innych prac dookoła domu polegających na jego remoncie i ulepszeniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

*   **nieprawidłowe** w zakresie odliczenia w ramach ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych w zw. z zakupem i wykonaniem kostki brukowej oraz zakupem i wykonaniem ogrodzenia,
*   **prawidłowe** w pozostałym zakresie.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Wnioskodawca nabył mieszkanie znajdujące się w P. od swojej matki w drodze darowizny w (…) 2020 r. Następnie darowane mieszkanie Zainteresowany sprzedał w (…) 2020 r., czyli przed upływem 5 lat.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do ust. 2 ww. przepisu, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W przypadku, gdy cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, dlatego należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia. Wobec tego, za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w związku ze sprzedażą, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie czy nieodpłatnie.

Z tej przyczyny, że mieszkanie stanowiące przedmiot sprawy Zainteresowany nabył nieodpłatnie, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl jednak art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W/P)

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy. I tak za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do ust. 2 za wydatki poniesione na ww. cele uznaje się wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b,

‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W myśl art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle powoływanych przepisów, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, decyduje wydatkowanie, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu uzyskanego z tego zbycia na własne cele mieszkaniowe.

Zwolnienia stanowią wyjątek od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zatem, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania oraz zapłaty podatku dochodowego.

Z przytoczonych przepisów wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia darowanego mieszkania na wskazane własne cele mieszkaniowe.

Zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że zgodnie z przywołanym wyżej art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie ma zastosowanie do przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe określone w pkt 1 ww. przepisu lub kredytu refinansowego przeznaczonego na te cele. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca od 2008 r. jest współwłaścicielem domu jednorodzinnego znajdującego się w miejscowości S. Na wybudowanie ww. domu małżonkowie (Wnioskodawca wraz z żoną) w 2008 r. zaciągnęli kredyt hipoteczny w walucie CHF. W tym domu małżonkowie zamieszkują w obecnym czasie. Dodatkowo w (…) 2018 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonał zakupu mieszkania w miejscowości K. Zakupu ww. mieszkania Wnioskodawca wraz z żoną dokonali na własne cele mieszkaniowe. Zakup mieszkania w K. został sfinansowany kredytem gotówkowym zaciągniętym przede wszystkim na ten cel w (…) 2018 r.

Biorąc pod uwagę, że z okoliczności sprawy (faktyczne przeznaczenie środków, zapisy we wniosku o kredyt, zapisy aktu notarialnego) wynika, że celem zaciągnięcia kredytu gotówkowego była realizacja przez podatnika własnego celu mieszkaniowego, stwierdzić należy, że spłata ww. kredytu oraz kredytu hipotecznego wraz z odsetkami stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na to, że oba kredyty zostały zaciągnięte na kwoty, które Wnioskodawca faktycznie przeznaczył na własne cele mieszkaniowe - wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z ww. odpłatnego zbycia, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na spłatę kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawcę, będzie uprawniało do zwolnienia od podatku dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym w odniesieniu do kredytu gotówkowego warunki spełnia tylko ta część, która została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, a więc w przedmiotowej sprawie - kwota przypadająca na zakup mieszkania.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika bowiem, że warunkiem skorzystania z ulgi jest wskazanie w umowie kredytu lub pożyczki jego przeznaczenia na cele wskazane w pkt 1 tego przepisu. Zatem w przypadku, gdy w umowie kredytu lub pożyczki nie został wskazany cel jej przeznaczenia, a pozostałe okoliczności (np. faktyczne przeznaczenie środków z niej pochodzących) wskazują, że celem jej zaciągnięcia była realizacja przez podatnika własnego celu mieszkaniowego – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 – 30 updof – wydatki na spłatę takiego kredytu lub pożyczki oraz odsetek od takiego kredytu lub pożyczki dają prawo do skorzystania z ulgi , o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof.

Odnosząc się do kwestii przeliczenia rat kredytu należy wyjaśnić, że przepis art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa waluty w jakiej został zaciągnięty kredyt oraz waluty w jakiej jest on spłacany. Wobec powyższego kupno waluty obcej ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i spłata tą walutą kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich wypełnia warunki do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Jednocześnie należy wskazać na przepis art. 11a ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym kwoty uprawniające do odliczenia od dochodu, podstawy obliczenia podatku lub obniżenia podatku, wydatki oraz podatek, wyrażone w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia wydatku lub zapłaty podatku. Zatem raty kredytu należy przeliczyć wg średniego kursu Narodowego Banku Polskiego z dnia poprzedzającego dzień wpłaty.

Ponadto, jak wynika z treści wniosku, część przychodu uzyskanego ze sprzedaży darowanego mieszkania Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont budynku mieszkalnego, który służy zaspokajaniu Jego potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca planuje poniesienie wydatków na remont (wykończenie) domu jednorodzinnego na zewnątrz takich jak: zakup i wykonanie kostki brukowej wokół domu, zakup materiałów i wykonanie ogrodzenia, materiały i prace związane z elewacją budynku, zakup i wykonanie instalacji fotowoltaicznej.

W tym miejscu podkreślić należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „remont”, zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.). W myśl art. 3 pkt 8 poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

„Remontem” w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest również tzw. wykończenie budynku lub lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku lub lokalu.

Za „remont” budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego), o którym mowa w ww. przepisie, należy więc uznać prace dotyczące tego budynku lub lokalu jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku lub lokalu bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku lub lokalu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych.

W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego i lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku lub lokalu.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że planowane przez Wnioskodawcę wydatki związane z wykończeniem budynku mieszkalnego, tj. materiały i prace związane z elewacją budynku oraz zakup i wykonanie instalacji fotowoltaicznej, mieszczą się w zakresie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym będą mogły zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania, z tytułu odpłatnego zbycia darowanego mieszkania przed upływem 5 lat od daty nabycia.

Przy czym, podkreślić należy, że wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ww. ustawy, powinny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości, będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł.

Ustosunkowując się z kolei do możliwości zaliczenia do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na zakup i wykonanie kostki brukowej wokół domu oraz zakup materiałów i wykonanie ogrodzenia, stwierdzić należy, że wydatki te nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zarówno budowa ogrodzenia jak i położenie kostki brukowej wokół domu nie stanowią budowy ani rozbudowy budynku mieszkalnego, lecz stanowią zagospodarowanie terenu wokół budynku. Ustawodawca nie przewidział ww. zwolnienia dla inwestycji polegającej na zagospodarowaniu terenu, ale dla budowy budynku mieszkalnego. Oznacza to, że wydatki na wykonanie ogrodzenia i położenia kostki brukowej nie są wydatkami uprawniającymi do skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem wydatki, które Wnioskodawca poniesie na wykonanie ogrodzenia i kostki brukowej nie mogą być wydatkami poniesionym na Jego własne cele mieszkaniowe.

Reasumując stwierdzić należy, że:

*   wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z ww. odpłatnego zbycia, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na spłatę kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawcę, będzie uprawniało do zwolnienia od podatku dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym w odniesieniu do kredytu gotówkowego warunki spełnia tylko ta część, która została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, a więc w przedmiotowej sprawie - kwota przypadająca na zakup mieszkania.
*   raty kredytu w CHF należy przeliczyć wg średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień wpłaty.
*   przychód z tytułu dokonanego przez Wnioskodawcę odpłatnego zbycia mieszkania wydatkowany na remont budynku mieszkalnego jednorodzinnego, stanowiącego współwłasność Wnioskodawcy i Jego żony, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe, w części dotyczącej zakupu materiałów i prac związanych z elewacją budynku oraz zakupu i wykonania instalacji fotowoltaicznej będzie uprawniał Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia dochodu od podatku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
*   przychód z ww. odpłatnego zbycia wydatkowany na postawienie ogrodzenia oraz położenie kostki brukowej nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem, wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia na budowę ogrodzenia oraz położenie kostki brukowej nie uprawnia do zwolnienia na podstawie ww. przepisu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.