Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-586/11-4/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-24
Teza: Przepisy prawa podatkowego dotyczące podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2011 r. (data wpływu 25 marca 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 czerwca 2011 r. (data wpływu 16 czerwca 2011 r.) oraz pismem z dnia 21 czerwca 2011 r. (data wpływu 22 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 10 czerwca 2011 r. (data wpływu 16 czerwca 2011 r.) oraz pismem z dnia 21 czerwca (data wpływu 22 czerwca 2011 r.) o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest firmą developerską. Podstawowym przedmiotem jego działalności jest budowa budynków mieszkalnych z przeznaczeniem znajdujących się w nich mieszkań na sprzedaż. Firma świadczy również usługi budowlane.

W dniu 3 października 2007 r. Zainteresowany nabył dwie nieruchomości położone w X:

1.  nieruchomość bez zabudowań stanowiącą działkę gruntu nr 11 o powierzchni 470 m2,
2.  nieruchomość zabudowaną składającą się z działki gruntu nr 10 o powierzchni 4.098 m2 oraz budynku mieszkalnego wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Do budynku mieszkalnego podłączone były media: prąd, woda, gaz, kanalizacja. Do zabudowań gospodarczych i kotłowni: woda, kanalizacja, prąd.

Przed sprzedażą Wnioskodawcy obie nieruchomości wchodziły w skład gospodarstwa ogrodniczego.

Przedmiotowe nieruchomości zostały sprzedane Zainteresowanemu przez poprzedniego właściciela (osobę fizyczną) bez podatku VAT. Za ww. nieruchomości określono w akcie notarialnym łączną cenę sprzedaży. Nie dokonano również odrębnych wycen dla budynków oraz gruntów.

Obydwie nieruchomości w dniu dokonania zakupu jak również w chwili obecnej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowią tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną lub usługową (nie istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – poprzedni został uchylony w 2003 r.). Wnioskodawca nigdy nie wystąpił o ustalenie warunków zabudowy na przedmiotową działkę. Nabył ww. nieruchomości z zamiarem wyburzenia istniejących zabudowań i wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W związku z powyższym w księgach Wnioskodawcy ww. nieruchomości zostały zaewidencjonowane jako grunty – towary handlowe (nigdy nie figurowały jako środki trwałe). Do chwili obecnej Zainteresowany nie wystąpił do właściwego organu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na rozbiórkę, gdyż w początkowej fazie budowy zamierzał wykorzystać istniejące zabudowania jako tymczasowe biuro budowy – Wnioskodawca ponosił wydatki związane z utrzymaniem obu nieruchomości w stanie nie pogorszonym (ogrzewanie budynków, prace przygotowawcze i porządkowe na działkach, monitorowanie, zabezpieczanie). Zainteresowany uważa że nie można tych wydatków potraktować jako wydatków na ulepszenie, a ponadto ich wartość stanowi niecałe 6% wartości za którą nabyto nieruchomości. Dla celów podatku od nieruchomości budynki na działce nr 10 zarówno przez poprzedniego właściciela jak i przez Wnioskodawcę wykazywane były jako budynki mieszkalne: 150 m2 oraz budynki niemieszkalne: 80 m2.

Zainteresowany nie występował o pozwolenie na budowę na powyższych działkach. Obecnie zamierza sprzedać obydwie nieruchomości.

W uzupełnieniu Zainteresowany wskazał, że z informacji uzyskanej od osoby sprzedającej nieruchomość wynika, że nie była ona wcześniej przedmiotem obrotu podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej podobnej, Wnioskodawca nie prowadził na niej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (działka nr 11) należy zastosować stawkę VAT 23% czy można potraktować ją jako zwolnioną z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej należy zastosować stawkę VAT w wysokości 23%, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy o podatku od towarów usług zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Uwzględniając powyższe sprzedaż nieruchomości niezabudowanej (działka 11), która w studium zagospodarowania przestrzennego jest przewidziana pod zabudowę powinna, zdaniem Zainteresowanego, zostać opodatkowana stawką podstawową tj. 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., nadanym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, „Mienie”, „Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego”, Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Pasecki Kazimierz, „Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz”, Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.).

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy, stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest firmą developerską. Podstawowym przedmiotem jego działalności jest budowa budynków mieszkalnych z przeznaczeniem znajdujących się w nich mieszkań na sprzedaż. Firma świadczy również usługi budowlane.

W dniu 3 października 2007 r. Zainteresowany nabył m.in. nieruchomość bez zabudowań stanowiącą działkę gruntu nr 11 o powierzchni 470 m2.

Przed sprzedażą Wnioskodawcy nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa ogrodniczego.

Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana Zainteresowanemu przez poprzedniego właściciela (osobę fizyczną) bez podatku VAT. W dniu dokonania zakupu jak również w chwili obecnej nieruchomość w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowi teren przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną lub usługową (nie istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – poprzedni został uchylony w 2003 r.). Wnioskodawca nigdy nie wystąpił o ustalenie warunków zabudowy na przedmiotową działkę. Nieruchomość tą (wraz z drugą – zabudowaną) nabył z zamiarem wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W związku z powyższym w księgach Spółki ww. nieruchomości zostały zaewidencjonowane jako grunty – towary handlowe (nigdy nie figurowały jako środki trwałe).

Nie ma zatem wątpliwości, że Zainteresowany dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w przypadku gruntów niezabudowanych zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), a w przypadku ich braku inne akty ustanowione przez właściwe organy (studium uwarunkowań oraz decyzja o warunkach zabudowy), natomiast dopiero w przypadku braku wyżej wskazanych dokumentów – ewidencja gruntów.

Należy jednak wskazać, iż kwalifikowanie przeznaczenia gruntów w oparciu o dokumentację dotyczącą kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej nie leży w kompetencji organów podatkowych – art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Odnosząc się ponownie do opisanego stanu faktycznego wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowi teren przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną lub usługową.

Skutkiem powyższego, dostawa przedmiotowej nieruchomości, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ze względu na swój odmienny niż rolny i leśny charakter.

Reasumując, przy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (działka nr 11) należy zastosować stawkę VAT w wysokości 23%.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wniosek w zakresie stanu faktycznego dotyczącego opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości zabudowanej został rozstrzygnięty pismem z dnia 24 czerwca 2011 r. nr ILPP2/443-586/11-5/AD.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.