Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.85.2022.4.JJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-14
Teza: Uznania dostawy nieruchomości gruntowej za opodatkowaną podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: dzierżawa; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; majątek-majątek prywatny; pełnomocnictwo; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 14 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania transakcji sprzedaży działki. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 kwietnia 2022 r. (wpływ 7 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca TB i jego żona MB (Sprzedający) 5 maja 2021 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, stanowiącej część niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1, o obszarze 1,0400 ha, położonej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`), dla której m.in. Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`). Zgodnie z ustaleniami z umowy przedwstępnej, uzgodniono, że nastąpi zaplanowany podział działki, w wyniku której wydzielona zostanie działka o pow. 0,2430 ha, którą jest zainteresowany Nabywca.

Wnioskodawca i jego żona prawo własności wyżej opisanej nieruchomości nabyli od jednostki samorządu terytorialnego, pozostając w związku małżeńskim, na prawach wspólności ustawowej, ze środków które stanowiły ich majątek wspólny, a nabycie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z 30 grudnia 2011 roku. Obecnie pozostają w związku małżeńskim, a powyższa nieruchomość nadal objęta jest ich wspólnością ustawową oraz oświadczają, że do dnia dzisiejszego nie zawierali żadnych umów majątkowych małżeńskich wyłączających ich wspólność ustawową. Przy nabyciu nieruchomości nie wystawiono faktury VAT. Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Aktualnie Wnioskodawca i jego żona prowadzą wspólnie rodzinne gospodarstwo rolne, wpisane do ewidencji producentów rolnych pod numerem id.: (\`(...)\`). W jego skład wchodzi między innymi działka gruntu o nr ewid. 1. Wnioskodawca i jego żona nie są rolnikami ryczałtowymi, nie odprowadzają składek do KRUS, są zatrudnieni na podstawie umów o pracę poza gospodarstwem i odprowadzają z tego tytułu składki do ZUS. Dochód z tytułu umów o pracę jest ich podstawowym. Wnioskodawcy uzyskują z tytułu prowadzenia produkcji rolnej płatności bezpośrednie, w tym z tytułu zagospodarowania upraw na działce 1 w m. (\`(...)\`), a aktualnie z powstałych działek: sprzedawanej 1/1 oraz niebędącej przedmiotem sprzedaży działki 1/2.

Działka nie była i nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. 4 czerwca 2013 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla działki 1, zezwalająca na realizację zabudowy zagrodowej w ramach gospodarstwa rolnego. Pierwotnym zamiarem Wnioskodawcy i jego żony było umożliwienie ich dzieciom realizacji w przyszłości ich własnej zabudowy. W późniejszym okresie, wobec wiedzy, że w okolicy ma być procedowane przez Gminę (\`(...)\`) posadowienie farm wiatrowych, wobec możliwych uciążliwości, zrezygnowali z realizacji zamiaru przyszłej zabudowy zagrodowej. W kolejnych latach Gmina (\`(...)\`) przyjęła do planu zagospodarowania przestrzennego budowę farm elektrowni wiatrowych, których obszar oddziaływania graniczy z działką 1. Elektrownie wiatrowe zostały wybudowane kilkaset metrów od działki. Z uwagi na ich negatywne oddziaływania, ograniczone zostały możliwości zmiany wydanych wcześniej warunków zabudowy, a nowe warunki, gdyby zabudowa miała służyć zapewnieniu potrzeb mieszkalnych – w obecnym stanie prawnym nie mogłyby być już wydane (ograniczono odległość elektrowni wiatrowej od zabudowy służącej celom mieszkalnym – zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych). Z uwagi na powyższe, Wnioskodawca i jego żona zdecydowali się, że z uwagi na potencjalne uciążliwości, że nie będą chcieli realizacji przyszłej zabudowy zagrodowej, działkę będą uprawiać w ramach gospodarstwa rolnego i w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym godzą się na ewentualną przyszłą sprzedaż działki o numerze 1 lub jej części.

Zamiar sprzedaży w aktualnym stanie faktycznym nie ma związku z wydanymi w przeszłości warunkami zabudowy, które z uwagi na zmianę powierzchni i oznaczenia, straciły moc obowiązującą. Wydane w przeszłości warunki zabudowy miały służyć celom własnym Wnioskodawcy i jego żony oraz ich dzieciom. W okresie 2013-2014 Wnioskodawca i jego żona wybudowali w ramach zabudowy zagrodowej dom jednorodzinny w m. (\`(...)\`), gdzie do dnia dzisiejszego mieszkają, stanowi on część gospodarstwa rolnego i służy on do prowadzenia działalności rolnej oraz zaspokaja ich potrzeby mieszkalne. Budowa nastąpiła na działce gruntu rolnego, którą Wnioskodawcy otrzymali w ramach darowizny od rodziców TB.

Wnioskodawca i jego żona przed zgłoszeniem się strony zainteresowanej zakupem części działki o numerze 1 nie podejmowali aktywnych działań marketingowych. Przedstawicielka strony zainteresowanej poszukiwała działki na lokalizację ewentualnej przyszłej inwestycji – budowę sklepu sieci (\`(...)\`) w okolicy m. (\`(...)\`). Trafiła na działkę sama, poszukując kontaktu do jej właścicieli. W tym celu pozostawiła obecnym obok sąsiadom wizytówkę kontaktową. Wnioskodawca i jego żona odpowiedzieli na pozostawiony kontakt. Uzyskali informację, że w obszarze zainteresowania spółki (\`(...)\`) są działki w dwóch lokalizacjach w m. (\`(...)\`), w tym część działki Wnioskodawcy o nr 1. W ciągu kilku tygodni spółka (\`(...)\`) skontaktowała się ponownie. Przedstawicielka poinformowała, że spółka jest zdecydowana na zakup części działki 1, o ile oczywiście ich zamiar budowlany będzie mógł tu być zrealizowany. W tym celu dokonano wstępnych ustaleń, co do powierzchni działki będącej w zainteresowaniu Kupującego, tj. ok. 0,2430 ha oraz ustalono termin podpisania notarialnej umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca i jego żona, 5 maja 2021 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, stanowiącej część niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1, o obszarze 1,0400 ha, położonej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`), dla której m.in. Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`). Zgodnie z umową Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymywać od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału.

Przyszły Nabywca jest spółką akcyjną będącą również czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego.

5 maja 2021 r. Wnioskodawca i jego żona podpisali przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

1) uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z części działki gruntu o numerze 1 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych) wraz z miejscami postojowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia) miejsc postojowych,

2) uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z części działki gruntu o numerze 1 obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 523,65 m2 w tym salą sprzedaży o pow. 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

3) uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

4) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5) niestwierdzenia przez Kupującą Spółkę ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

6) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

7) wydania przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki,

8) uzyskania przez Kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji istniejącej infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

10) uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowe Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczania bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT.

Wnioskodawca i jego żona oświadczyli, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 3 aktu notarialnego, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawcy wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Sprzedający zobowiązali się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Uprawnionego do Kupna na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

W 5 maja 2021 r. Sprzedający wydzierżawili nieruchomość Kupującemu na okres 3 miesięcy (umowa dzierżawy nr (\`(...)\`) wraz z aneksem z 5 maja 2021 r. oznaczonego jako (\`(...)\`)). Zgodnie z umową dzierżawy – § 1, została ona zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży części działki gruntu nr 1. Zgodnie z brzmieniem § 4 umowy Wydzierżawiający wyraził zgodę na dysponowanie przedmiotem umowy Dzierżawcy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej. Umowa dzierżawy wygasła 5 sierpnia 2021 r. Dzierżawca nie wykorzystał przedmiotu umowy, gdyż nie miał takiej potrzeby. W czasie jej trwania Dzierżawca zlecił jedynie wykonanie badań (odwiertów) geologicznych w części działki, które zapewniły Nabywcę o możliwości realizacji przyszłego zamiaru budowlanego. Przez cały czas dzierżawy właściciele działki – Wnioskodawca i jego żona prowadzili i nadal prowadzą produkcję rolną na całej powierzchni działki 1.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, Wnioskodawca i jego żona, w imieniu własnym, dokonali zlecenia uprawnionemu geodecie dokonania planu podziału, następnie po uzyskaniu stosownych zgód i pozwoleń, wydzielenia geodezyjnego działki. Działka o numerze 1 została podzielona. W wyniku podziału powstała działka gruntu o nr 1/1 o pow. 0,2430 ha, będąca przedmiotem umowy przedwstępnej oraz działka o nr 1/2 o pow. 0,8399 ha, która nie stanowi przedmiotu sprzedaży i w dalszym ciągu będzie pozostawała własnością Wnioskodawcy i jego żony. Obydwie działki miały i nadal posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nie wydzielano dróg wewnętrznych.

Pozostałe czynności prawne i faktyczne realizowane były na wniosek i na rzecz strony zainteresowanej zakupem, tj. (\`(...)\`) S.A. Podmiot ten nie realizował żadnych czynności prawnych i faktycznych w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy i jego żony. Ponieważ dla przyszłego Nabywcy niezbędnym warunkiem zakupu nieruchomości było uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej inwestycji, czynności realizował we własnym imieniu i na własny rachunek. Według wiedzy Wnioskodawcy czynności zrealizowane na dzień zapytania osobiście i na rzecz (\`(...)\`) S.A. to:

\- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy,

\- uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu,

\- uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji,

\- procedura administracyjna wydania pozwolenia na budowę – w trakcie (sygn. \`(...)\`).

Umocowanie dla Kupującego zostało udzielone dla jego celów budowlanych i w związku z uzyskiwaniem przez niego decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, stanowiąc teoretyczne zapewnienie realizacji przyszłych działań inwestycyjnych. Jest to normalna procedura, stosowana praktycznie w każdym przypadku tego typu transakcji, gdzie Nabywca chce mieć pewność, że jego zamiar inwestycyjny będzie mógł być w przyszłości zrealizowany. W ramach tego procesu wydzielona działka 1/1 nie zostanie uzbrojona, nie powstanie na niej żadna infrastruktura, zaś podejmowane przez Nabywcę działania pozostają bez wpływu na sferę prawną Wnioskodawcy. Kupująca Spółka nie uzyskiwała w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy i jego żony (Sprzedających) decyzji ani pozwoleń. Kupująca Spółka uzyskała własnym nakładem, we własnym imieniu i na swoją rzecz decyzję o warunkach zabudowy oraz inne decyzje i zgody niezbędne do potwierdzenia planowanych zamiarów inwestycyjnych. Stroną postępowania o uzyskanie decyzji w sprawie warunków zabudowy oraz trwającego postępowania w sprawie pozwolenia na budowę była i jest Kupująca Spółka. Pełnomocnictwo notarialne nie było wykorzystane do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających (właścicieli) w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, w szczególności postępowanie w sprawie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę toczyło się na wniosek zainteresowanego nabywcy. Podjęte działania przez Kupującego nie wywołują bezpośrednich skutków prawnych w sferze prawnej Wnioskodawcy i jego żony. Podjęte przez strony działania prowadzone są samodzielnie. Strona zainteresowana zakupem podjęła szereg czynności, które mają jedynie zapewnić, że inwestycja będzie możliwa. W tym celu w umowie przedwstępnej Sprzedający udzielili zainteresowanemu, przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do podejmowania niezbędnych czynności zmierzających do uzyskania decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej inwestycji. Co jednak istotne, czynności te Kupujący realizuje we własnym imieniu i na własny rachunek (a nie w imieniu Sprzedających). Udzielenie zgody i pełnomocnictw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie ustalenia możliwości realizacji w przyszłości procesu inwestycyjnego realizowanego przez Kupującego.

Czynności, które podjęli Wnioskodawca i jego żona, zmierzające do zawarcia umowy, nie mają charakteru zorganizowanego ani ciągłego, nie stanowią także z góry zaplanowanego i realizowanego ciągu następujących po sobie działań ukierunkowanych na maksymalizację zysków ze sprzedaży. Wartość działki, która może podlegać sprzedaży została już wstępnie ustalona w umowie przedwstępnej. Przed dokonaniem sprzedaży Kupujący chce jedynie mieć pewność, że jego zamiar inwestycyjny będzie mógł być zrealizowany. Wnioskodawca i jego żona nie podejmowali żadnych działań podnoszących wartość lub atrakcyjność działki. W szczególności nie podejmowali żadnych profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami. Zainteresowany Nabywca zgłosił się sam, typując działkę, która odpowiada mu lokalizacją i nawiązał próbę kontaktu z Wnioskodawcą. Sprzedaż ma charakter okazjonalny. Brak jest przesłanek świadczących o aktywności Sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, zbycie nieruchomości mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

### Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości – działki o nr 1/1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), gdyż Sprzedający nie będzie działał jako podatnik wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT i mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym w zwykłym wykonywaniu prawa własności?

### Pana stanowisko w sprawie

W związku z faktem, że planowana sprzedaż nieruchomości – działki o nr 1/1 będzie miała charakter prywatny, ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz sprzedaż i dochód nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, zatem będzie ona zwolniona z obowiązku doliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca i jego żona przy zamiarze sprzedaży działki nie działali w sposób zawodowy, stały, powtarzalny, zorganizowany i ciągły, co charakteryzuje obrót przy działalności gospodarczej. Wyłącznym celem sprzedaży jest zaspokojenie własnych potrzeb Wnioskodawcy i jego żony i nie stanowi działalności zarobkowej. Wnioskodawca i jego żona nabyli w 2011 r. nieruchomość do prywatnego majątku wspólnego i do momentu zawarcia umowy przedwstępnej w 2021 r. nie podejmował działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości. Od dnia zakupu działki w 2011 r. do dnia sprzedaży upłynęło ponad 10 lat, jest to bardzo długi okres czasu, zatem nie można mówić, że z góry powziętym celem Wnioskodawcy była chęć osiągnięcia zysku z jej sprzedaży. W tym czasie nieruchomość była użytkowana przez Wnioskodawcę i jego żonę osobiście, wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, prowadzona była produkcja roślinna. Oznacza to, że sprzedaż nie była planowana i zorganizowana, gdyż jej zakup nastąpił do celów osobistych. Nie można także przypisać Wnioskodawcy cechy ciągłości, gdyż podobnych działań nie czynił, planowana obecnie sprzedaż jest jednorazowa, zaś pozostała, większa część działki będzie nadal użytkowana przez Wnioskodawcę i jego żonę rolniczo.

Uzyskane w przeszłości przez Wnioskodawcę i jego żonę warunki zabudowy dla działki 1, prezentowały w istocie niezrealizowaną wizję Wnioskodawcy i jego żony obrazującą, jak chcieliby, aby w przyszłości wyglądała ich zabudowa rolnicza i czy w ogóle byłaby możliwa. Wobec późniejszych decyzji Gminy (\`(...)\`), na które Wnioskodawca z żoną nie mieli wpływu, w efekcie decyzji urzędowych, w pobliżu wybudowane zostały farmy wiatrowe, co w praktyce zniweczyło ewentualny przyszły zamiar Wnioskodawcy i wpłynęło na aktualną decyzję w zakresie sprzedaży części działki w ramach zwykłego wykonywania prawa własności majątkiem prywatnym.

Ponadto wyodrębnienie z całości działki o nr 1 mniejszej działki o nr 1/1, uzyskane w wyniku podziału wynikającego z aktualnej umowy przedwstępnej spowodowało, że dotychczas wydane warunki zabudowy przestały obowiązywać.

Udzielone zainteresowanemu Nabywcy pełnomocnictwo nie spowodowało, że występował on w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, nie można zatem uznać, że strony łączył swoisty stosunek zlecenia zmierzający do podniesienia wartości nieruchomości, cena nabycia ustalona została już na etapie zawarcia umowy przedwstępnej, zatem przed podjęciem jakichkolwiek, późniejszych działań. Udzielone w umowie przedwstępnej pełnomocnictwo udzielone zostało jedynie do celów budowlanych przyszłego Nabywcy, który w imieniu własnym i na własną rzecz uzyskał stosowne zezwolenia i decyzje, w tym warunki zabudowy w interesującym go zakresie.

Działanie podjęte przez Wnioskodawców, do których należy zaliczyć ich osobiste działanie zmierzające do wykonania przez uprawnionego geodetę planu przeprowadzenia podziału nieruchomości o nr 1 i wyodrębnienie z niej działki 1/1, która jest przedmiotem umowy przedwstępnej, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Działka nie została uzbrojona, nie wydzielano dróg wewnętrznych. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych zmierzających do sprzedaży działki, co mogłoby być charakterystyczne dla podmiotu zawodowego w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowany Nabywca nie uzyskał decyzji administracyjnych na rzecz Wnioskodawcy lub jego żony, a jedynie działał w imieniu własnym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 2 pkt 15 ustawy:

Przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą ww. art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 ust. 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Artykuł 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE stanowi, że:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Uznanie zaś, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że 5 maja 2021 r. Pan i Pana żona zawarliście przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, stanowiącej część niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1, o obszarze 1,0400 ha, położonej w miejscowości (\`(...)\`). Zgodnie z ustaleniami z umowy przedwstępnej, uzgodniono, że nastąpi zaplanowany podział działki, w wyniku której wydzielona zostanie działka o pow. 0,2430 ha, którą jest zainteresowany Nabywca.

Prawo własności wyżej opisanej nieruchomości nabył Pan wraz z żoną od jednostki samorządu terytorialnego, pozostając w związku małżeńskim, na prawach wspólności ustawowej, ze środków które stanowiły majątek wspólny, a nabycie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z 30 grudnia 2011 roku.

4 czerwca 2013 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla działki 1, zezwalająca na realizację zabudowy zagrodowej w ramach gospodarstwa rolnego. Pierwotnym zamiarem Pani oraz Pani męża było umożliwienie dzieciom realizacji w przyszłości ich własnej zabudowy.

5 maja 2021 r. podpisał Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.: uzyskania przez Kupującą Spółkę: prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących, warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji istniejącej infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Oświadczył Pan, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, m.in. do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Oświadcza Pan, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził Pan zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

5 maja 2021 r. wydzierżawił Pan nieruchomość Kupującemu na okres 3 miesięcy. Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przedmiotem umowy Dzierżawcy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej. Umowa dzierżawy wygasła 5 sierpnia 2021 r.

Po zawarciu umowy przedwstępnej, w imieniu własnym, dokonał Pan wydzielenia geodezyjnego działki. W wyniku podziału powstała działka gruntu o nr 1/1 o pow. 0,2430 ha, będąca przedmiotem umowy przedwstępnej.

Według Pana wiedzy czynności zrealizowane na dzień zapytania osobiście i na rzecz (\`(...)\`) S.A. to:

\- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy,

\- uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu,

\- uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji,

\- procedura administracyjna wydania pozwolenia na budowę – w trakcie (sygn. \`(...)\`).

Umocowanie dla Kupującego zostało udzielone dla jego celów budowlanych i w związku z uzyskiwaniem przez niego decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, stanowiąc teoretyczne zapewnienie realizacji przyszłych działań inwestycyjnych.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż działki o nr 1/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z art. 51 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jak wynika z okoliczności sprawy, nieruchomość została przez Pana wydzierżawiona Kupującemu na okres 3 miesięcy.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W świetle art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak już wyżej wskazano, podpisał Pan z przyszłym nabywcą działki przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia szeregu ww. warunków określonych w tym akcie. Ponadto, w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania szeregu ww. czynności.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Pan, a nie pełnomocnik. Pełnomocnik (Kupujący) nie działa we własnym imieniu, lecz w Pana imieniu. Działania, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży działki zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowo-prawnej. Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie mogą powodować również wzrost jej ceny sprzedaży i zwiększenie zainteresowania potencjalnych klientów stanowi działanie, które zdecydowanie wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności (zarządu) przez Pana w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanej we wniosku czynności, podejmuje Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie, działka mająca być przedmiotem sprzedaży została udostępniona w ramach umowy dzierżawy, czyli była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto Kupujący posiada pełnomocnictwo do działania w Pana imieniu, m.in. do pozyskania wszystkich pozwoleń potrzebnych do realizacji inwestycji. Czynności wykonywane na przedmiotowej nieruchomości są/będą wykonywane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.

Zatem, sprzedaż przez Pana udziału w prawie własności opisanej działki będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, wystąpią bowiem przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana i nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaścicielki nieruchomości (Pana żony) oraz dla Kupującego.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).