Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.397.2021.3.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-10
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki o pow. 774 m2 oraz sprzedaży udziału w działce o pow. 686 m2.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; nieruchomości; podatnik; spadek; udział; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 kwietnia 2021 r. (data wpływu 25 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 30 sierpnia 2021 r. (data wpływu 6 września 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki o pow. 774 m2 oraz sprzedaży udziału w działce o pow. 686 m2 **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

25 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki o pow. 774 m2 oraz sprzedaży udziału w działce o pow. 686 m2.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 30 sierpnia 2021 r. (data wpływu 6 września 2021 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy, pytania, stanowiska oraz opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca uzyskał indywidualną interpretację podatkową w dniu 31.10.2017 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.389.2017.1.JG. Stan faktyczny do momentu uzyskania wskazanej interpretacji podatkowej oraz jej rozstrzygnięcie Wnioskodawca przedstawił następująco:

Wnioskodawca (…) jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ulicy (…), obejmującej działkę o obszarze 774 metry kwadratowe, dla której w Sądzie Rejonowym dla (….) Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Wnioskodawca własność działki nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 21 stycznia 1972 roku od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Brat Wnioskodawcy (…) jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ulicy (…), obejmującej działkę o obszarze 778 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym dla (…) Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Brat Wnioskodawcy własność działki również nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 21 stycznia 1972 roku od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Dodatkowo Wnioskodawca i jego Brat są ustawowymi spadkobiercami nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ulicy (…), obejmującej działkę o obszarze 686 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym dla (….) Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz (…), działy III i IV żadnych wpisów nie zawierają, w księdze nie zostały zamieszczone wzmianki o wnioskach. Wnioskodawca wraz z Bratem są jedynymi żyjącymi spadkobiercami spadku po (…), która zmarła 27 grudnia 1992 r. Przed notariuszem (…), notariuszem w (…), w dniu 22.11.2016 r. został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia. Z mocy ustawy spadek po (…), zmarłej w dniu 27 czerwca 2012 r. w (…) nabyli (…) w (…) części oraz (…) w (…) części. W związku z rosnącym zainteresowaniem nabycia wyżej opisanych trzech działek Wnioskodawca wraz z Bratem rozważają dokonanie ich sprzedaży. Nigdy jednak nie została zamieszczona żadna oferta sprzedaży ww. działek, jak również nie korzystano z żadnego biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalny nabywca, będący deweloperem sam zwrócił się do właścicieli. Wnioskodawca wraz z Bratem rozważając możliwość sprzedaży wyrazili zgodę na wystąpienie przez dewelopera o warunki zabudowy. W tym też celu udzielili przedstawicielowi dewelopera pełnomocnictwa oraz wydali oświadczenie, iż są jedynymi spadkobiercami po (…). W tym czasie trwały negocjacje w zakresie warunków sprzedaży nieruchomości. Przed uzyskaniem postanowienia o uzgodnieniu decyzji o warunkach zabudowy do właścicieli zwrócił się drugi potencjalny nabywca działek, również profesjonalnie zajmujący się budową i sprzedażą mieszkań oraz lokali użytkowych. Z uwagi na wydłużający się czas negocjacji z pierwszym nabywcą Wnioskodawca wraz z Bratem również wyrazili zgodę na wystąpienie przez drugiego nabywcę o warunki zabudowy, wydając mu w tym celu stosowne pełnomocnictwa. Rozmowy z drugim nabywcą były znacznie ograniczone, nie doszło nawet do rozmów o ewentualnych warunkach sprzedaży. Drugi nabywca uzyskał jednak warunki zabudowy. Klika dni później warunki zabudowy uzyskał również pierwszy nabywca, które na dzień składania wniosku są prawomocne. Wnioskodawca wraz z Bratem, zgodnie z pierwotnymi intencjami chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z pierwszym deweloperem. Strony rozważają zawarcie umowy sprzedaży w zakresie wszystkich trzech działek w tym samym dniu, w którym Wnioskodawca wraz z Bratem uzyskają notarialne poświadczenie dziedziczenia po zmarłej (…).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jedynie w zakresie działalności prawniczej. Brat Wnioskodawcy działalności gospodarczej nie prowadzi. Wnioskodawca dodatkowo w budynku, w którym mieszka wraz z Bratem, a który stanowi ich współwłasność, w wyniku spadkobrania po zmarłej matce (…) wynajmuje mieszkania w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych.

1.  Czy w tak opisanym stanie faktycznym, z uwagi na uzyskanie przez Nabywcę będącego Deweloperem prawomocnych warunków zabudowy, jak również zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast PCC?
2.  Czy w tak opisanym stanie faktycznym, jeżeli strony, poza uzyskaniem warunków zabudowy zawarłyby przedwstępną umowę sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast PCC?

Pytanie nr 4

Czy w tak opisanym stanie faktycznym, z uwagi na uzyskanie przez Nabywcę będącego Deweloperem prawomocnych warunków zabudowy, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast PCC?

Wnioskodawca wraz z Bratem zamierzają sprzedać w 2018 r. trzy działki, dwie z nich stanowią indywidualną własność Wnioskodawcy i jego Brata (uzyskane w wyniku umowy darowizny od ich Babci w 1972 r.), a trzecia działka, której stan prawny nie został ujawniony w księdze wieczystej (nadal widnieje wpis własności na ich poprzednika tj. (…), stała się ich współwłasnością z dniem 27 czerwca 2012 r. w wyniku spadkobrania po (…) (co zostanie potwierdzone poprzez uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia po (…) przez (…). Potencjalny nabywca nieruchomości, będący deweloperem, uzyskał na podstawie pełnomocnictw od Wnioskodawcy i jego Brata, prawomocne warunki zabudowy. Uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią handlowo - usługową wraz z garażem podziemnym zostały wydane na właścicieli nieruchomości i obejmują wszystkie 3 działki. W tym samym czasie do właścicieli nieruchomości zawrócił się drugi potencjalny Nabywca, który również na podstawie pełnomocnictw uzyskał warunki zabudowy nieruchomości. Właściciele nieruchomości jednak nie podejmowali z nim negocjacji co do potencjalnych warunków sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, wobec deklaracji pierwszego z deweloperów chęci nabycia działek. Wystąpienie o warunki zabudowy było warunkiem stawianym przez Nabywcę w celu ustalenia zasadności nabycia przedmiotowych działek. Nieruchomości te bowiem nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości samodzielnie nie podejmowani żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego pojawiło się pytanie, czy sprzedaż nieruchomości poprzedzona przygotowaniami opisanymi powyżej tj. dwukrotnym uzyskaniem warunków zabudowy (oba ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są identyczne) zostanie uznana za działalność gospodarczą prowadzoną przez właścicieli nieruchomości, w konsekwencji czego w momen cie sprzedaży transakcja ta zostanie opodatkowana podatkiem VAT, zamiast podatkiem PCC.

Zgodnie z art. 2 Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej

Działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Zgodnie z art. 3 pkt 9 Ordynacji podatkowej

Działalność gospodarcza to każda działalność zarobkowa w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, w tym wykonywanie wolnego zawodu, a także każda inna działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność - do przedsiębiorców.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zarówno Wnioskodawca jak i jego Brat nie prowadzą działalności gospodarczej, której przedmiot mógłby mieć związek z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności prawniczej, w ramach której jest podatnikiem VAT. Brat Wnioskodawcy natomiast nie prowadzi działalności gospodarczej i przebywa na emeryturze.

Przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży nieruchomości nie były wykonywane żadne czynności, które miałyby na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Działki te nie były dzielone, nie zostało zamieszczone żadne ogłoszenie o zamiarze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, działki nie były przekształcane. Przedmiotem umowy sprzedaży będą działki w stanie niezmienionym. Wnioskodawca wraz z Bratem nie planują również sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Jedyną czynnością, jaka do chwili obecnej w zakresie przedmiotowych działek została dokonana to uzyskanie przez przyszłego Nabywcę ustalenia decyzji o warunkach zabudowy, która na chwilę składania niniejszego wniosku jest prawomocna. Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, co do których jedyną wykonaną czynnością było uzyskanie warunków zabudowy nie stanowi działalności gospodarczej, a zatem transakcja nie zostanie opodatkowana podatkiem VAT. Działania Wnioskodawcy i jego Brata polegające na udzieleniu pełnomocnictwa dla Nabywcy do uzyskania ustalenia decyzji o warunkach zabudowy, nawet jeżeli takie pełnomocnictwa zostały udzielone na rzecz dwóch różnych podmiotów, które następnie uzyskały takie same warunki zabudowy, nie stanowią o aktywności porównywalnej do tej, jaką realizują podmioty profesjonalnie obracające nieruchomościami. Zezwolenie potencjalnemu nabywcy na zweryfikowanie możliwości zabudowy trzech sąsiadujących działek, stanowi bowiem typowe wykonywanie prawa własności przez właścicieli, w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości, która stanowi ich majątek osobisty. Wobec tego nie zostały wypełnione przesłani z definicji działalności gospodarczej określonej w art. 15 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem PCC.

Pytanie nr 5

Strony, w związku z koniecznością zorganizowania i przygotowania całej transakcji, rozważają również zwarcie umowy przedwstępnej z około półrocznym terminem na zawarcie umowy przyrzeczonej, co szacunkowo nastąpi na początku 2018 r. W czasie od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zwarcia umowy przyrzeczonej Właściciele nieruchomości rozważają zezwolić Nabywcy podejmowanie w ich imieniu czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W ramach tych czynności będzie się mieściło utworzenie projektu budowlanego oraz przygotowanie terenu pod budowę m.in. oczyszczenie terenu, na którym znajdują się drzewka owocowe oraz małe drewniane pomieszczenie gospodarcze. Nabywca wniosek o pozwolenie na budowę będzie mógł złożyć dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zdaniem Wnioskodawcy również rozszerzenie, obok uzyskania ustalenia decyzji o warunkach zabudowy, czynności przed zawarciem umowy sprzedaży, nie będzie stanowiło o prowadzeniu przez nich działalności gospodarczej. Działania w celu zyskania pozwolenia na budowę stanowią bowiem działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nabywca bowiem czynności te podjąć będzie mógł wyłącznie jeżeli strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży, a więc już po ustaleniu Nabywcy i warunków transakcji. Ponadto są to typowe czynności, które powinny zostać podjęte przez właścicieli, którzy sami planowaliby pobudować dom na ich działkach. Czynnościom tym, jeżeli nawet wykonywane są przez nabywcę, będącego deweloperem, na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, nie można nadać charakteru czynności zorganizowanych, ciągłych i dobrze zaplanowanych. Nie są to również czynności podejmowane przez samych sprzedających, a jedynie stanowić to może udzielenie pewnych uprawnień wybranemu Nabywcy na podstawie zawartej umowy przedwstępnej. Należy podkreślić, iż to nie Sprzedający działali w celu znalezienia i ustalenia jak najlepszych warunków sprzedaży, a jedynie podjęli rozmowy z Nabywcą, który się do nich zwrócił. Szczegółowe ustalenia dotyczące warunków sprzedaży ustalane są wyłącznie z podmiotem, który jako pierwszy zwrócił się do właścicieli nieruchomości, natomiast z pozostałymi, które również skierowały samodzielnie zapytania do właścicieli, żadne szczegółowe rozmowy nie były prowadzone. Właściciele pozwolili jedynie wystąpić o warunki zabudowy, co było oczywiste i konieczne dla ustalenia czy działki, które interesowały Nabywcę faktycznie mogą zostać przez niego wykorzystane zgodnie z jego zamierzeniem. W pozostałym zakresie Właściciele nie podejmowali żadnych działań, jak również stan działek nie uległ żadnej zmianie.

W konsekwencji sprzedaż działek nie nastąpi w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Nie są to bowiem środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a wynikają ze swobodnego zarządu majątkiem prywatnym i podyktowane są wyłącznie okolicznościami, w szczególności brakiem miejscowego planu zagospodarowania terenu.

W tak przedstawionym stanie faktycznym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał w dniu 31 października 2017 r. interpretację indywidualną znak: 0114-KDIP1- 3.4012.389.2017.1.JG zgodnie z którą uznał, że stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Uzupełnienie stanu faktycznego:

W dniu 18 lipca 2019 r. w sprawie (\`(...)\`) Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego w (…) Wydział Cywilny wydał postanowienie, zgodnie z którym spadek po (…), córce (…) zmarłej w dniu 28.12.1992 r. na podstawie ustawy nabyła w całości siostra (…) z domu (…) córka (…). Postanowienie jest prawomocne, właściciele nie zgłosili do ksiąg wieczystych wniosku o zmianę danych właściciela. Jednak taki wniosek z pewnością zostanie złożony przez właścicieli. Względnie zmiana wpisu w KW zostanie zgłoszona jednocześnie przy podpisywaniu aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży.

W dalszym okresie sytuacja kształtowała się następująco:

Rozmowy prowadzone ze wskazanymi powyżej Deweloperami okazały się bezowocne. Ostatecznie warunkiem stawianym do zawarcia umowy przedwstępnej okazało się ustalenie, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Na taki warunek nie chcieli zgodzić się właściciele. W konsekwencji nie doszło ani do zawarcia umowy ani dokonania szczegółowych warunków. Ponadto właściciele jako warunek sprzedaży stawiają ustanowienie na rzecz jednego właściciela służebności, w taki sposób, aby pozostała część ogrodowa przy wyjściu tarasowym z jego mieszkania. Również ten warunek nie był w propozycjach przedstawiany w sposób zadawalający (zbyt mała powierzchnia).

Z jedną z firm deweloperskich, z którą toczyły się rozmowy już w czasie przed uzyskaniem interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2017 r. doszło do rozmów na podstawie projektu umowy. Firma ta przedstawiała kilka projektów umów. Jednak ostatecznie okazało się, iż strony nie mogą porozumieć się w sprawie służebności gruntowej. Z okna tarasowego budynku (stanowiącego własność Wnioskodawcy i jego Brata) sąsiadującego obok działek, które mają być przedmiotem sprzedaży wychodzą schody do ogrodu, który znajduje się na działkach sprzedawanych (schody również posadowione są już na terenie jednej ze sprzedawanych działek). Należy wskazać, iż w tej chwili trzy działki, które mają być przedmiotem sprzedaży praktycznie w całości są wykorzystywane jako ogród (teren rodzinny). Z uwagi na to właściciele postawili warunek, aby została ustanowiona służebność gruntowa, zgodnie z którą właściciele będą mogli korzystając z tych schodów w dalszym ciągu wychodzić na ogród. Wobec tego pojawiła się kwestia ustalenia powierzchni służebności. Proponowana przez wskazaną firmę deweloperską powierzchnia służebności nie była w pełni zadawalająca. Ponadto w 2020 r. okazało się, że aby dokonać zakupu firma ta musi porozumieć się z inną firmą (nieznaną właścicielom). Zakup miał być finansowany przez tę nową firmę. Ta kwestia spowodowała pojawienie się wątpliwości i niepewności u właścicieli. Ostatecznie na początku 2020 r. właściciele zaprzestali rozmów dotyczących sprzedaży. Pojawienie się epidemii oraz wiek właścicieli spowodował konieczność samoizolacji. Wobec tego zaniechano podejmowania ostatecznych decyzji oraz ustaleń w zakresie sprzedaży nieruchomości. Zainteresowanie działkami, których właścicielami są Wnioskodawcy praktycznie przez ten czas jest mniej więcej na takim samym poziomie. Od 2016 r. deweloperzy lub pośrednicy sami zgłaszają zapytanie czy przedmiotowe działki są na sprzedaż. W kolejnych latach do właścicieli zgłaszali się kolejni deweloperzy z zapytaniem o chęć sprzedaży działek. Pytania były kierowane zarówno przez przedstawicieli deweloperów jak i przez pośredników, działających najprawdopodobniej na zlecenie firm deweloperskich. Część tych zapytań kończyła się chęcią uzyskania większej ilości informacji, a część w ogólne nie była kontynuowana. Właściciele w dalszym ciągu nie podejmowali żadnych działań mających na celu zwiększenie czy to wartości nieruchomości czy ich atrakcyjności. Działania ograniczały się wyłącznie do udzielania odpowiedzi na zadawane przez potencjalnych nabywców pytania. Ponadto nie były udzielane już żadne pełnomocnictwa ani oświadczenia. Ponadto właściciele chcieli, aby działki zostały sprzedane przy jednej umowie. Sceptycznie odnosili się do umowy przedwstępnej, zgodnie z którą warunkiem do zawarcia umowy przyrzeczonej miało być uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę. Jednak praktycznie, żaden deweloper nie chciał zgodzić się na takie rozwiązanie. W pierwszej połowie 2020 r. pojawił się kolejny potencjalny nabywca. Uzyskał on również warunki zabudowy. Dodatkowo jako jedyny wstąpił na ścieżkę odwoławczą w zakresie stanowiska konserwatora zabytków. Z tego co wiadomo właścicielom ostatecznie została wydana decyzja korzystna dla dewelopera. Właściciele nie brali w tym udziału. Wskutek tego deweloper zwrócił się do właścicieli z informacją potwierdzającą chęć nabycia działek. W odpowiedzi właściciele wskazali, iż warunkiem będzie przede wszystkim ustanowienie odpowiedniej powierzchni służebności w celu wykorzystania jej na ogród. W odpowiedzi na to deweloper przygotował odpowiednią mapkę obrazującą położenie planowanego budynku oraz powierzchnię i kształt służebności. Właściciele wnieśli o powiększenie służebności, na co wyraził on zgodę. Deweloper przesłał projekt umowy przedwstępnej. Właściciele do chwili obecnej nie udzielili odpowiedzi w zakresie proponowanych postanowień. Jednak umowa zawiera warunek, iż do umowy przyrzeczonej dojdzie po uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz uzyskania przyłączy technicznych (media). Ostatecznie właściciele rozważają wyrażenie zgody na zawarcie umowy przedwstępnej. Jednak w konsekwencji tego, na podstawie umowy przedwstępnej oraz w ten sposób wyrażonych przez właścicieli zgód oraz pełnomocnictw deweloper przystąpi do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Właściciele rozważają takie rozwiązanie, bowiem jest to standard na rynku nieruchomości, gdzie deweloperzy przed ostatecznym zakupem nieruchomości chcą uzyskać pewność, iż planowana inwestycja zostanie zrealizowana.

W uzupełnieniu wniosku z 30 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał:

Stan faktyczny dla działki o obszarze 686 m2

1.  Działka wykorzystywana jest włącznie na potrzeby rodzinne. Traktowana jest jako miejsce spotkań rodzinnych, gdzie dzieci mogą się spokojnie pobawić. Również zwierzęta mogą być spokojnie wypuszczane. Działka nie stanowi przedmiotu żadnej działalności, jak również nie są i nie będą dokonywane naniesienia budynkowe na działce. Taki sposób wykorzystywania działki istnieje od początku jej nabycia i nie zostanie zmieniony do czasu sprzedaży działki.
2.  Wnioskodawca w żaden sposób samodzielnie nie podejmuje czynności w celu sprzedaży działki. Wnioskodawca nie znajdował się ani nie znajduje się również w sytuacji, w której sprzedaż działki byłaby konieczna. Wyłącznie zwiększające się zapytania o możliwość sprzedaży spowodowały, że Wnioskodawca rozpoczął jakiekolwiek rozmowy. Zgłaszających się z zapytaniem podmiotów było dużo, część z nich działa samodzielnie, a część kontaktowała się przez pośredników. Większość zapytań kończyła się brakiem reakcji ze strony Wnioskodawcy. Dodatkowo Wnioskodawca odbył kilka spotkań osobiście, po których (lub w ich trakcie) wyrażał brak zainteresowania. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca podjął rozmowy wyłącznie z trzema podmiotami zajmującymi się profesjonalnie nabywaniem nieruchomości oraz budowaniem budynków wielomieszkaniowych wraz z lokalami usługowymi. Zaprzestanie rozmów z pierwszym z deweloperów wynikało z braku zdecydowania Wnioskodawcy co do chęci sprzedaży, jak i przedstawionych warunków proponowanych przez dewelopera. Wnioskodawca nie godził się na podpisanie umowy przedwstępnej. Wnioskodawca chciał wyrazić zgodę na sprzedaż, tylko jeśli od razu zostanie zawarta umowa sprzedaży. Deweloper jednak stawiał warunek zawarcia umowy sprzedaży w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę. Ostatecznie Wnioskodawca zaniechał jakichkolwiek negocjacji z tym pomiotem, pomimo, iż podmiot ten jeszcze przypominał się z zapytaniem czy można wrócić do rozmów. Podmiot ten uzyskał samodzielnie warunki zabudowy. Z wiedzy Wnioskodawcy wynika, iż w pierwszej kolejności została wydana decyzja odmawiająca ustalenia warunków zgodnie z parametrami wskazanym przez podmiot, wobec czego zostało przez ten podmiot złożone odwołanie. Ostatecznie podmiot ten złożył wniosek o warunki zabudowy z innymi parametrami, na co uzyskał zgodę. Na dalszym etapie temu podmiotowi zostało udzielone pełnomocnictwo uprawniające do uzyskania warunków przyłączy mediów dla celów planowanej inwestycji na niezabudowanej działce, a także do wystąpienia i uzyskania wypisu i wyrysu tej działki wraz z mapami ewidencyjnymi. Pełnomocnictwo to nie zostało wykorzystane, a ostatecznie odwołane. Wnioskodawca nie zezwolił na wykonywanie przez ten pomiot żadnych czynności na swojej działce. Kontakt z tym podmiotem był w okresie od końca 2015 r. i trwał ok. 1,5 roku. Następny pomiot również uzyskał warunki zabudowy, a przez czas rozmów przechodził także procedurę odwoławczą od uzyskiwanych WZ. Temu podmiotowi udzielone zostało pełnomocnictwo w zakresie uzyskania niezbędnej dokumentacji w postaci wypisu i wyrysu dla przedmiotowej działki, uzyskania zaświadczenia, z którego wynikać będzie, że działka znajduje się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz że działka nie leży w obszarze rewitalizacji ani w specjalnej strefie rewitalizacji, o których mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a dalej do uzyskania zaświadczenia, że dla działki nie został zatwierdzony uproszczony plan urządzenia lasu ani też nie została wydana decyzja określająca na podstawie inwentaryzacji stanu lasów zadania z zakresu gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha, niestanowiących własności Skarbu Państwa. Wnioskodawca wskazał, iż nie ma wiedzy z jakiego powodu pomiot ten chciał uzyskać ww. zaświadczenia, bowiem działka jak również działki sąsiadujące nie są zalesione. Pełnomocnictwo zostało odwołane.

Podmiot we wcześniejszym terminie uzyskał również pełnomocnictwo do uzgodnienia wjazdu na inwestycję, uzgodnienia przyłączy kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu, a także dokonania uzgodnień z konserwatorem zabytków dla Inwestycji. Pełnomocnictwo to wygasło z dniem 31.12.2017 r.

Z tym podmiotem trwały zaawansowane rozmowy, omawiany był projekt umowy. Jednak z uwagi na to, że w pewnym momencie podmiot ten wskazał w projekcie umowy, że nabywa działki, ale finasowanie zakupu i inwestycji ma odbyć się przez inny podmiot Wnioskodawca stracił zaufanie. Ostatecznie rozmowy z tym podmiotem zakończyły się w pierwszym kwartale 2020 r. Pomiot ten zwracał się jeszcze o podjęcie rozmów, ale Wnioskodawca ostatecznie odmówił.

Trzeci podmiot, z którym Wnioskodawca rozmawia obecnie budzi zaufanie Wnioskodawcy, wobec czego realnie Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży na jego rzecz. Wobec tego dewelopera Wnioskodawca wyraził wstępnie zgodę na zawarcie umowy przedwstępnej. Temu podmiotowi Wnioskodawca do tej pory nie udzielił żadnego pełnomocnictwa, oraz ustalił, że pełnomocnictwa zostaną udzielone po zawarciu umowy przedwstępnej.

Podsumowując, Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań w celu zawarcia umowy sprzedaży działki, w szczególności nie korzysta z pomocy pośrednika w zakresie sprzedaży nieruchomości, nigdzie nie zamieszczał ogłoszeń o chęci sprzedaży działki, nie podejmuje żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki. Przedmiotem sprzedaży będzie działka w stanie niezmienionym od momentu jej nabycia przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie występuje o wydanie żadnych decyzji w zakresie możliwości zabudowy.

1.  Po podpisaniu umowy przedwstępnej nabywca wykona następujące czynności: Przeprowadzenie badań:
    *   Weryfikacja ewentualnych ryzyk budowlanych
    *   Badanie geologiczne, geotechniczne, hydrogeotechniczne
    *   Wykonanie projektu budowlanego oraz wszelkich innych opracowań koniecznych do wydania pozwolenia na budowę

Uzyskanie wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji, tj.:

*   Decyzja na wycinkę drzew i krzewów - jeżeli będzie potrzebna
*   Decyzja w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu
*   Warunki techniczne przyłączenia obiektów do sieci wodnej i kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, ciepłowniczej, gazowej oraz teletechnicznej
*   Uzgodnienia projektów przekładek sieci
*   Zawarcie umów przyłączeniowych z gestorami sieci
*   Uzyskanie decyzji na lokalizację sieci uzbrojenia terenu w pasie drogowym
*   Uzyskanie ostatecznej i niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę

1.  Na żadnej z działek nie znajdują się naniesienia, które stanowią budynki / budowle lub ich części w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Schody tarasowe nie stanowią części składowej sprzedawanej działki (żadnych z działek), a przedmiotem sprzedaży nie będzie część budynku.

1.  Działka ta jak i obie pozostałe działki, które mają być przedmiotem sprzedaży wykorzystywane są wyłącznie na potrzeby rodzinne i rekreacyjne. Nie są one udostępniane osobom trzecim. Nie są i nie były zawierane żadne umowy czy to odpłatne czy nieodpłatne na udostępnienie działek osobom trzecim.
2.  Wnioskodawca ani jego Brat nie podejmowali działań w celu uzyskania warunków zabudowy przez nabywców. Osoba trzecia nawet bez zgody właściciela może wystąpić w celu uzyskania WZ. Na tej podstawie deweloperzy uzyskiwali wiedzę czy w ogóle są zainteresowani nabyciem nieruchomości. Warunki zabudowy określały przeznaczenie działek pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną na trzech działkach, które Wnioskodawca wraz z Bratem chcą sprzedać. Pełnomocnictwa były udzielane wyłącznie w wyżej wskazanym zakresie (pkt b) powyżej).
3.  Na dzień sprzedaży dla działki zgodnie z warunkami przedstawionymi przez potencjalnego nabywcę wydane będzie pozwolenie na budowę. Natomiast o warunki zabudowy podmiot nabywający występuje we własnym zakresie w celu pozyskania informacji w zakresie możliwości zabudowy danej (danych łącznie) działki. Działania nabywcy, które zostały podejmowane przez KD w związku z nieruchomością położoną przy ul. (…) w dzielnicy (…) to:
    1.  14.05.2020 r. Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
    2.  23.07.2020 r. Postanowienie (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków- brak uzgodnienia projektu
    3.  06.08.2020 r. Złożenie zażalenia do Ministerstwa Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu przez (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków
    4.  06.11.2020 r. Zmiana parametrów wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy - uzgodnienie projektu
    5.  19.01.2021 r. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    6.  31.03.2021 r. Pozytywne rozpatrzenie zażalenia przez Ministerstwo Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu
    7.  25.05.2021 r. Złożenie nowego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
    8.  01.07.2021 r. Postanowienie (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków - brak uzgodnienia projektu
    9.  13.07.2021 r. Złożenie zażalenia do Ministerstwa Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu przez (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków

Wobec tego Wnioskodawca nie ma możliwości określenia kiedy decyzja zostanie wydana. Celem przeznaczenia będzie: pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną na trzech działkach, które Wnioskodawca wraz z Bratem chcą sprzedać. Inicjatorem jest nabywca, a Wnioskodawca nie udzielił w tym zakresie żadnych pełnomocnictw czy zgód.

1.  Działka nie jest i nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
2.  Dla żadnej z trzech działek nie były wydawane pozwolenia na budowę.
3.  Żadne pozwolenie / decyzje nie były dla tych działek wydawane. Będą tylko warunki zabudowy, a po podpisaniu umowy przedwstępnej decyzje i pozwolenia zgodnie z pkt c).
4.  Do tej pory ani Wnioskodawca ani jego Brat ani inne osoby nie wykonywały w stosunku do tych trzech działek żadnych działań, które miałyby zwiększyć wartość tych nieruchomości. Nie było wykonywane uzbrojenie terenu, działki nie zostały wyposażone w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz energetyczną. Wnioskodawca nawet nie zamieszczał w zwykłej formie ogłoszeń o sprzedaży. Nie było żadnych banerów ani ogłoszeń w Internecie. Wnioskodawca nie próbował w żaden sposób rozpowszechnić informacji o możliwości sprzedaży, bo sam nie był przekonany ani tego nie potrzebuje. Osobiście ani wnioskodawca ani jego Brat nie wykonywali żadnych działań ani w celu zwiększenia wartości nieruchomości ani w celu uzyskania decyzji / pozwoleń ani też warunków zabudowy.
5.  Wnioskodawca wraz z Bratem już zdecydowali o tym, że jeśli sprzedadzą działki to temu trzeciemu podmiotowi, którego działania zostały wymienione. Ma zostać dopiero zawarta umowa przedwstępna po uzyskaniu niniejszej interpretacji przepisów podatkowych. Strony planują następujące warunki do zawarcia umowy ostatecznej (sprzedaży):
    *   Umowa przyrzeczona (łącznie w zakresie sprzedaży trzech działek) ma zostać zawarta w terminie 3 miesięcy od uzyskania przez nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę,
    *   Nabywca uzyska decyzje uzgodnienia, pozwolenia i warunki opisane w pkt) c niniejszego pisma,
    *   Na rzecz sprzedających ma zostać ustanowiona nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa polegająca na wyłącznym prawie dostępu, korzystania i przejścia przez nieruchomość obciążoną. Służebność zostanie ustanowiona na trzech sprzedawanych działkach, od strony pozostałych działek sprzedających a dokładna powierzchnia służebności jest jeszcze ustalana. Służebność nie będzie zezwalała na przejazd samochodów. Celem służebności jest ogród. Wnioskodawca rozważa jeszcze wyrażenie zgody na to, aby ustanowienie służebności było jednorazowo odpłatne. Dodatkowo w ramach służebności deweloper ma poprowadzić estetyczny płot, który ma odgrodzić od planowanego budynku oraz wykonać czynności związane z przywróceniem estetyki oraz użyteczności tej części nieruchomości tak aby mogła służyć nadal celom rodzinnym,
    *   W umowie przedwstępnej strony ustalą ostateczną cenę za sprzedaż oraz wskażą, że zapłata nastąpi co najmniej na 2 dni przed podpisaniem umowy przyrzeczonej na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej,
    *   Strony planują wskazać, iż z chwilą wydania nieruchomości nabywcy wszelkie prawa, obowiązki i ciężary związane z jej posiadaniem przejdą na nabywcę. Wnioskodawca nie ma zamiaru w ramach sprzedaży wykonywać żadnych czynności. Wszystkim ma się zajmować na własny koszt nabywca.
    *   Na podstawie tej przedwstępnej umowy nabywcy zostanie udzielona zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, co jest konieczne w celu uzyskania przez nabywcę zgód/ decyzji / zezwoleń / uzgodnień wskazanych w pkt c) niniejszego pisma.

1.  Nabywcy, z którym Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę najpierw przedwstępną, a następnie umowę sprzedaży, do tej pory nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo. Natomiast po podpisaniu (na jej podstawie) umowy przedwstępnej zostaną udzielone wymagane prawem pełnomocnictwa, które są potrzebne w celu wykonania czynności wskazanych w pkt c) niniejszego pisma, w tym oświadczenie zawierające zezwolenie na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Natomiast innym podmiotom były udzielane pełnomocnictwa wskazane w pkt b) niniejszego pisma. Przy czy jak powyżej wskazano w zasadzie nie były one wykorzystywane. Ich zakres dotyczył wyłącznie czynności sprawdzających, aby można było na ich podstawie uzyskać wypisy i wyrysy działek, bo Wnioskodawca nie chciał się angażować. Żadne uzgodnienia w zakresie przyłączy mediów nie zostały wykonane.
2.  Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie czynności zwolnionych z opodatkowania, bowiem była to umowa darowizny w zakresie działek, których odpowiednio teraz właścicielem jest Wnioskodawca (działka o pow. 774 m2) i drugiej działki, której właścicielem jest jego Brat. Trzecia działka natomiast została przez Wnioskodawcę i przez jego Brata nabyta na podstawie dziedziczenia (działka o pow. 686 m2). Czynności związane z nabyciem działek nie były objęte podatkiem od towarów i usług.
3.  Dwie działki zostały nabyte w wyniku umowy darowizny - jednej działki na rzecz Wnioskodawcy (działka o pow. 774 m2), a drugiej na rzecz Brata Wnioskodawcy. Darowizny zostały wykonane na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 stycznia 1972 r. Natomiast trzecią działkę Wnioskodawca wraz z Bratem odziedziczyli jako jedyni żyjący spadkobiercy zmarłej w dniu 27 grudnia 1992 r. Cioci (działka o pow. 686 m2). Przy czym bezpośrednio po Cioci spadek odziedziczyła Matka Wnioskodawcy i jego Brata. Matka zmarła w dniu 27.06.2012 r. Natomiast postępowania spadkowe zostały przeprowadzone odpowiednio - w dniu 22.11.2016 r. nastąpiło przed notariuszem poświadczenie dziedziczenia spadku po zmarłej Matce - Wnioskodawca i Brat dziedziczyli po 1/2. Natomiast w 2019 r. Wnioskodawca uzyskał sądowe stwierdzenie nabycia spadku po Ciotce na rzecz Matki w całości.
4.  Działki wykorzystywane były / są i będą wyłącznie na cele prywatne i rodzinne. Nie są wykorzystywane na żadną działalność.
5.  Działki nie są zabudowane i nie będą zabudowane w momencie sprzedaży.
6.  Wszystkie trzy działki nie są zabudowane budynkami.

Nie ma też dla nich przestrzennego planu zabudowania. Warunki zabudowy były uzyskiwane przez potencjalnych nabywców w celu sprawdzenia czy w ogóle są zainteresowani nabyciem tych działek.

Wszystkie trzy działki są od pokoleń w rodzinie i są wykorzystywane przez rodzinę na cele ogródka. Pierwsze objęcie w użytkowanie nastąpiło przez Babcię Wnioskodawcy. Tak więc w wyniku nabywania nieruchomości poprzez darowizny oraz dziedziczenie nie jest to pierwsze zasiedlenie przez Wnioskodawcę i jego Brata.

1.  Od pierwszego zasiedlenia budynków/budowli do czasu ich zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
2.  Działki nie są zabudowane.
3.  Nabycie nastąpiło w wyniku umowy darowizny (działka Wnioskodawcy o pow. 774 m2 oraz działka brata o pow. 778 m2) oraz w wyniku dziedziczenia (działka o pow. 686 m2), a zatem nie były objęte podatkiem od towarów i usług. Wykorzystywane były wyłącznie na potrzeby rodzinne i niezwiązane z działalnością gospodarczą. Działki też nie są zabudowane.
4.  Działki nie są zabudowane, ani również nie były czynione żadne nakłady na ich ulepszenie.
5.  Działki nie są zabudowane. Nie były dokonywane na działkach żadne ulepszenia, a zatem nie były wykorzystywane do żadnych czynności objętych podatkiem od towarów i usług.
6.  Nie dokonano na działkach żadnych ulepszeń, a więc nie doszło do pierwszego zasiedlenia po ich ulepszeniu.
7.  Przed dniem dokonania sprzedaży nie będą wykonywane żadne prace rozbiórkowe. Na działkach nie ma budynków/budowli.

Na nieruchomości znajduje się wyłącznie mały budynek gospodarczy - drewniana szopa. Nie jest to konstrukcja, która stanowiłaby budynek lub budowlę. Nie jest trwale związana z gruntem.

Stan faktyczny dla działki o obszarze 774 m2

1.  Działka wykorzystywana jest włącznie na potrzeby rodzinne. Traktowana jest jako miejsce spotkań rodzinnych, gdzie dzieci mogą się spokojnie pobawić. Również zwierzęta mogą być spokojnie wypuszczane. Działka nie stanowi przedmiotu żadnej działalności, jak również nie są i nie będą dokonywane naniesienia budynkowe na działce. Taki sposób wykorzystywania działki istnieje od początku jej nabycia i nie zostanie zmieniony do czasu sprzedaży działki.
2.  Wnioskodawca w żaden sposób samodzielnie nie podejmuje czynności w celu sprzedaży działki. Wnioskodawca nie znajdował się ani nie znajduje się również w sytuacji, w której sprzedaż działki byłaby konieczna. Wyłącznie zwiększające się zapytania o możliwość sprzedaży spowodowały, że Wnioskodawca rozpoczął jakiekolwiek rozmowy. Zgłaszających się z zapytaniem podmiotów było dużo, część z nich działa samodzielnie, a część kontaktowała się przez pośredników. Większość zapytań kończyła się brakiem reakcji ze strony Wnioskodawcy. Dodatkowo Wnioskodawca odbył kilka spotkań osobiście, po których (lub w ich trakcie) wyrażał brak zainteresowania. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca podjął rozmowy wyłącznie z trzema podmiotami zajmującymi się profesjonalnie nabywaniem nieruchomości oraz budowaniem budynków wielomieszkaniowych wraz z lokalami usługowymi. Zaprzestanie rozmów z pierwszym z deweloperów wynikało z braku zdecydowania Wnioskodawcy co do chęci sprzedaży, jak i przedstawionych warunków proponowanych przez dewelopera. Wnioskodawca nie godził się na podpisanie umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca chciał wyrazić zgodę na sprzedaż, tylko jeśli od razu zostanie zawarta umowa sprzedaży. Deweloper jednak stawiał warunek zawarcia umowy sprzedaży w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę. Ostatecznie Wnioskodawca zaniechał jakichkolwiek negocjacji z tym pomiotem, pomimo, iż podmiot te jeszcze przypominał się z zapytaniem czy można wrócić do rozmów. Podmiot ten uzyskał samodzielnie warunki zabudowy. Z wiedzy Wnioskodawcy wynika, iż w pierwszej kolejności została wydana decyzja odmawiająca ustalenia warunków zgodnie z parametrami wskazanym przez podmiot, wobec czego zostało przez ten podmiot złożone odwołanie. Ostatecznie podmiot ten złożył wniosek o warunki zabudowy z innymi parametrami, na co uzyskał zgodę. Na dalszym etapie temu podmiotowi zostało udzielone pełnomocnictwo uprawniające do uzyskania warunków przyłączy mediów dla celów planowanej inwestycji na niezabudowanej działce, a także do wystąpienia i uzyskania wypisu i wyrysu tej działki wraz z mapami ewidencyjnymi. Pełnomocnictwo to nie zostało wykorzystane, a ostatecznie odwołane. Wnioskodawca nie zezwolił na wykonywanie przez ten pomiot żadnych czynności na swojej działce. Kontakt z tym podmiotem był w okresie od końca 2015 r. i trwał ok. 1 roku.

Następny pomiot również uzyskał warunki zabudowy, a przez czas rozmów przechodził także procedurę odwoławczą od uzyskiwanych WZ. Temu podmiotowi udzielone zostało pełnomocnictwo w zakresie uzyskania niezbędnej dokumentacji w postaci wypisu i wyrysu dla przedmiotowej działki, uzyskania zaświadczenia, z którego wynikać będzie, że działka znajduje się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz że działka nie leży w obszarze rewitalizacji ani w specjalnej strefie rewitalizacji, o których mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a dalej do uzyskania zaświadczenia, że dla działki nie został zatwierdzony uproszczony plan urządzenia lasu ani też nie została wydana decyzja określająca na podstawie inwentaryzacji stanu lasów zadania z zakresu gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha, niestanowiących własności Skarbu Państwa.

W tym miejscu Wnioskodawca wskazuje, iż nie ma wiedzy z jakiego powodu pomiot ten chciał uzyskać ww. zaświadczenia, bowiem działka jak również działki sąsiadujące nie są zalesione. Pełnomocnictwo zostało odwołane.

Podmiot we wcześniejszym terminie uzyskał również pełnomocnictwo do uzgodnienia wjazdu na inwestycję, uzgodnienia przyłączy kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu, a także dokonania uzgodnień z konserwatorem zabytków dla Inwestycji. Pełnomocnictwo to wygasło z dniem 31.12.2017 r.

Z tym podmiotem trwały zaawansowane rozmowy, omawiany był projekt umowy. Jednak z uwagi na to, że w pewnym momencie podmiot ten wskazał w projekcie umowy, że nabywa działki, ale finasowanie zakupu i inwestycji ma odbyć się przez inny podmiot Wnioskodawca stracił zaufanie. Ostatecznie rozmowy z tym podmiotem zakończyły się w pierwszym kwartale 2020 r. Pomiot ten zwracał się jeszcze o podjęcie rozmów, ale Wnioskodawca ostatecznie odmówił.

Trzeci podmiot, z którym Wnioskodawca rozmawia obecnie budzi zaufanie wnioskodawcy, wobec czego realnie Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży na jego rzecz. Wobec tego dewelopera Wnioskodawca wyraził wstępnie zgodę na zawarcie umowy przedwstępnej. Temu podmiotowi Wnioskodawca do tej pory nie udzielił żadnego pełnomocnictwa, oraz ustalił, że pełnomocnictwa zostaną udzielone po zawarciu umowy przedwstępnej.

Podsumowując, Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań w celu zawarcia umowy sprzedaży działki, w szczególności nie korzysta z pomocy pośrednika w zakresie sprzedaży nieruchomości, nigdzie nie zamieszczał ogłoszeń o chęci sprzedaży działki, nie podejmuje żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki. Przedmiotem sprzedaży będzie działka w stanie niezmienionym od momentu jej nabycia przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie występuje o wydanie żadnych decyzji w zakresie możliwości zabudowy.

1.  Po podpisaniu umowy przedwstępnej nabywca wykona następujące czynności: Przeprowadzenie badań:
    *   Weryfikacja ewentualnych ryzyk budowlanych
    *   Badanie geologiczne, geotechniczne, hydrogeotechniczne
    *   Wykonanie projektu budowlanego oraz wszelkich innych opracowań koniecznych do wydania pozwolenia na budowę

Uzyskanie wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji, tj.:

*   Decyzja na wycinkę drzew i krzewów - jeżeli będzie potrzebna
*   Decyzja w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu
*   Warunki techniczne przyłączenia obiektów do sieci wodnej i kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, ciepłowniczej, gazowej oraz teletechnicznej
*   Uzgodnienia projektów przekładek sieci
*   Zawarcie umów przyłączeniowych z gestorami sieci
*   Uzyskanie decyzji na lokalizację sieci uzbrojenia terenu w pasie drogowym
*   Uzyskanie ostatecznej i niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę

1.  Na żadnej z działek nie znajdują się naniesienia, które stanowią budynki / budowle lub ich części w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Schody tarasowe nie stanowią części składowej sprzedawanej działki (ani żadnej z działek), a przedmiotem sprzedaży nie będzie część budynku.

1.  Działka tak jak i obie pozostałe działki, które mają być przedmiotem sprzedaży wykorzystywane są wyłącznie na potrzeby rodzinne i rekreacyjne. Nie są one udostępniane osobom trzecim. Nie są i nie były zawierane żadne umowy czy to odpłatne czy nieodpłatne na udostępnienie działek osobom trzecim.
2.  Wnioskodawca ani jego Brat nie podejmowali działań w celu uzyskania warunków zabudowy przez nabywców. Osoba trzecia nawet bez zgody właściciela może wystąpić w celu uzyskania WZ. Na tej podstawie deweloperzy uzyskiwali wiedzę czy w ogóle są zainteresowani nabyciem nieruchomości. Warunki zabudowy określały przeznaczenie działek pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną na trzech działkach, które Wnioskodawca wraz z Bratem chcą sprzedać. Pełnomocnictwa były udzielane wyłącznie w wyżej wskazanym zakresie.
3.  Na dzień sprzedaży dla działki zgodnie z warunkami przedstawionymi przez potencjalnego nabywcę wydane będzie pozwolenie na budowę. Natomiast o warunki zabudowy podmiot nabywający występuje we własnym zakresie w celu pozyskania informacji w zakresie możliwości zabudowy danej (danych łącznie) działki.

Działania nabywcy, które zostały podejmowane przez KD w związku z nieruchomością położoną przy ul. (…) w dzielnicy (…) to:

1.  14.05.2020 r. Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
2.  23.07.2020 r. Postanowienie (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków - brak uzgodnienia projektu
3.  06.08.2020 r. Złożenie zażalenia do Ministerstwa Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu przez (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków
4.  06.11.2020 r. Zmiana parametrów wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy - uzgodnienie projektu
5.  19.01.2021 r. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
6.  31.03.2021 r. Pozytywne rozpatrzenie zażalenia przez Ministerstwo Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu
7.  25.05.2021 r. Złożenie nowego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
8.  01.07.2021 r. Postanowienie (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków - brak uzgodnienia projektu
9.  13.07.2021 r. Złożenie zażalenia do Ministerstwa Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu przez (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków

Wobec tego Wnioskodawca nie mam możliwości określenia kiedy decyzja zostanie wydana. Celem przeznaczenia będzie: pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną na trzech działkach, które Wnioskodawca wraz z Bratem chcą sprzedać. Inicjatorem jest nabywca, a Wnioskodawca nie udzielił w tym zakresie żadnych pełnomocnictw czy zgód.

1.  Działka nie jest i nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
2.  Dla żadnej z trzech działek nie były wydawane pozwolenia na budowę.
3.  Żadne pozwolenie / decyzje nie były dla tych działek wydawane. Będą tylko warunki zabudowy, a po podpisaniu umowy przedwstępnej decyzje i pozwolenia zgodnie z pkt c).
4.  Do tej pory ani Wnioskodawca ani jego Brat ani inne osoby nie wykonywały w stosunku do tych trzech działek żadnych działań, które miałyby zwiększyć wartość tych nieruchomości. Nie było wykonywane uzbrojenie terenu, działki nie zostały wyposażone w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz energetyczną. Wnioskodawca nawet nie zamieszczał w zwykłej formie ogłoszeń o sprzedaży. Nie było żadnych banerów ani ogłoszeń w Internecie. Wnioskodawca nie próbował w żaden sposób rozpowszechnić informacji o możliwości sprzedaży, bo sam nie był przekonany ani tego nie potrzebuje. Osobiście ani Wnioskodawca ani jego Brat nie wykonywali żadnych działań ani w celu zwiększenia wartości nieruchomości ani w celu uzyskania decyzji / pozwoleń ani też warunków zabudowy.
5.  Wnioskodawca wraz z Bratem już zdecydowali o tym, że jeśli sprzedadzą działki to temu trzeciemu podmiotowi, którego działania zostały wymienione. Ma zostać dopiero zawarta umowa przedwstępna po uzyskaniu niniejszej interpretacji przepisów podatkowych.

Strony planują następujące warunki do zawarcia umowy ostatecznej (sprzedaży):

*   Umowa przyrzeczona (łącznie w zakresie sprzedaży trzech działek) ma zostać zawarta w terminie 3 miesięcy od uzyskania przez nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę,
*   Nabywca uzyska decyzje uzgodnienia, pozwolenia i warunki opisane w pkt) c niniejszego pisma,
*   Na rzecz sprzedających ma zostać ustanowiona nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa polegająca na wyłącznym prawie dostępu, korzystania i przejścia przez nieruchomość obciążoną. Służebność zostanie ustanowiona na trzech sprzedawanych działkach, od strony pozostałych działek sprzedających a dokładna powierzchnia służebności jest jeszcze ustalana. Służebność nie będzie zezwalała na przejazd samochodów. Celem służebności jest ogród. Wnioskodawca rozważa jeszcze wyrażenie zgody na to, aby ustanowienie służebności było jednorazowo odpłatne. Dodatkowo w ramach służebności deweloper ma poprowadzić estetyczny płot, który ma odgrodzić od planowanego budynku oraz wykonać czynności związane z przywróceniem estetyki oraz użyteczności tej części nieruchomości tak aby mogła służyć nadal celom rodzinnym,
*   W umowie przedwstępnej strony ustalą ostateczną cenę za sprzedaż oraz wskażą, że zapłata nastąpi co najmniej na 2 dni przed podpisaniem umowy przyrzeczonej na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej,
*   Strony planują wskazać, iż z chwilą wydania nieruchomości nabywcy wszelkie prawa, obowiązki i ciężary związane z jej posiadaniem przejdą na nabywcę. Wnioskodawca nie ma zamiaru w ramach sprzedaży wykonywać żadnych czynności. Wszystkim ma się zajmować na własny koszt nabywca.
*   Na podstawie tej przedwstępnej umowy nabywcy zostanie udzielona zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, co jest konieczne w celu uzyskania przez nabywcę zgód/ decyzji / zezwoleń / uzgodnień wskazanych w pkt c) niniejszego pisma.

1.  Nabywcy, z którym Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę najpierw przedwstępną, a następnie umowę sprzedaży, do tej pory nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo. Natomiast po podpisaniu (na jej podstawie) umowy przedwstępnej zostaną udzielone wymagane prawem pełnomocnictwa, które są potrzebne w celu wykonania czynności wskazanych w pkt c) niniejszego pisma, w tym oświadczenie zawierające zezwolenie na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

Natomiast innym podmiotom udzielane były pełnomocnictwa wskazane w pkt b) niniejszego pisma. Przy czy jak powyżej wskazano w zasadnie nie były one wykorzystywane. Ich zakres dotyczył wyłącznie czynności sprawdzających, aby można było na ich podstawie uzyskać wypisy i wyrysy działek, bo Wnioskodawca nie chciał się angażować. Żadne uzgodnienia w zakresie przyłączy mediów nie zostały wykonane.

1.  Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie czynności zwolnionych z opodatkowania, bowiem była to umowa darowizny w zakresie działek, których odpowiednio teraz właścicielem jest Wnioskodawca (działka o pow. 774 m2) i drugiej działki, której właścicielem jest jego Brat (działka o pow. 778 m2). Trzecia działka natomiast została przez Wnioskodawcę i przez jego Brata nabyta na podstawie dziedziczenia (działka o pow. 686 m2). Czynności związane z nabyciem działek nie były objęte podatkiem od towarów i usług.
2.  Dwie działki zostały nabyte w wyniku umowy darowizny - jednej działki na rzecz Wnioskodawcy (działka o pow. 774 m2), a drugiej na rzecz Brata Wnioskodawcy (działka o pow. 778 m2). Darowizny zostały wykonane na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 stycznia 1972 r. Natomiast trzecią działkę Wnioskodawca wraz z Bratem odziedziczyli jako jedyni żyjący spadkobiercy zmarłej w dniu 27 grudnia 1992 r. Cioci (działka o pow. 686 m2). Przy czym bezpośrednio po Cioci spadek odziedziczyła Matka Wnioskodawcy i jego Brata. Matka zmarła w dniu w dniu 27.06.2012 r. Natomiast postępowania spadkowe zostały przeprowadzone odpowiednio - w dniu 22.11.2016 r. nastąpiło przed notariuszem poświadczenie dziedziczenia spadku po zmarłej Matce - Wnioskodawca i Brat dziedziczyli po 1/2. Natomiast w 2019 r. Wnioskodawca uzyskał sądowe stwierdzenie nabycia spadku po Ciotce na rzecz Matki w całości.
3.  Działki wykorzystywane były / są i będą wyłącznie na cele prywatne i rodzinne. Nie są wykorzystywane na żadną działalność.
4.  Działki nie są zabudowane i nie będą zabudowane w momencie sprzedaży.
5.  Wszystkie trzy działki nie są zabudowane budynkami.

Nie ma też dla nich przestrzennego planu zabudowania. Warunki zabudowy były uzyskiwane przez potencjalnych nabywców w celu sprawdzenia czy w ogóle są zainteresowani nabyciem tych działek.

Wszystkie trzy działki są od pokoleń w rodzinie i są wykorzystywane przez rodzinę na cele ogródka. Pierwsze objęcie w użytkowanie nastąpiło przez Babcię Wnioskodawcy. Tak więc w wyniku nabywania nieruchomości poprzez darowizny oraz dziedziczenie nie jest to pierwsze zasiedlenie przez Wnioskodawcę i jego Brata.

1.  Od pierwszego zasiedlenia budynków/budowli do czasu ich zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
2.  Działki nie są zabudowane.
3.  Nabycie nastąpiło w wyniku umowy darowizny (działka Wnioskodawcy o pow. 774 m2 oraz działka Brata Wnioskodawcy o pow. 778 m2) oraz w wyniku dziedziczenia (działka o pow. 686 m2), a zatem nie były objęte podatkiem od towarów i usług. Wykorzystywane były wyłącznie na potrzeby rodzinne i niezwiązane z działalnością gospodarczą. Działki też nie są zabudowane.
4.  Działki nie są zabudowane, ani również nie były czynione żadne nakłady na ich ulepszenie.
5.  Działki nie są zabudowane. Nie były dokonywane na działkach żadne ulepszenia, a zatem nie były wykorzystywane na żadne czynności objęte podatkiem od towarów i usług.
6.  Nie dokonano na działkach żadnych ulepszeń, a więc nie doszło do pierwszego zasiedlenia po ich ulepszeniu.
7.  Przed dniem dokonania sprzedaży nie będą wykonywane żadne prace rozbiórkowe. Na działkach nie ma budynków/budowli.

Na nieruchomości znajduje się wyłącznie mały budynek gospodarczy - drewniana szopa. Nie jest to konstrukcja, która stanowiłaby budynek lub budowlę. Nie jest trwale związana z gruntem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku).

1.  Czy jeżeli właściciele nieruchomości podpiszą umowę przedwstępną, w efekcie której Nabywca podejmie czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę, a więc wszystkie określone w pkt c) powyżej, to w takiej sytuacji w momencie zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży pojawi się konieczność opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług (VAT) ?
2.  Czy działania podejmowane przez właścicieli, a w zasadzie bierność poprzez zezwolenie najpierw potencjalnym nabywcom uzyskiwania warunków zabudowy oraz udzielenie pełnomocnictw opisanych w pkt b), zezwolenie na działania wskazane w pkt g) powyżej następnie zezwolenie nowemu nabywcy na podstawie umowy przedwstępnej do wykonania czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę, które stanowi warunek do zawarcia umowy przyrzeczonej i wymaga czynności opisanych w pkt c) powyżej, skutkowało będzie uznaniem właścicieli za osoby działające profesjonalnie w sposób ciągły i zorganizowany, a w konsekwencji skutkować będzie koniecznością opodatkowania umowy sprzedaży z aktualnie wybranym Nabywcą podatkiem VAT ?
3.  Czy transakcja sprzedaży nieruchomości niezabudowanych opisanych (o pow. 774 m2 i 686 m2) powyżej będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT ?

Zdaniem Wnioskodawcy, (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu do wniosku).

Stanowisko w zakresie pytania nr 1

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż podpisanie z Kupującym umowy przedwstępnej na podstawie, której będzie mógł on uzyskać stosowne decyzje, pozwolenia, w szczególności pozwolenie na budowę, nie będzie wkraczało w sferę Sprzedających, a w konsekwencji nie będzie skutkowało opodatkowaniem transakcji sprzedaży na podstawie umowy przyrzeczonej podatkiem VAT.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawcy czynności, które poprzedzają sprzedaż nieruchomości, a opisane powyżej nie będą skutkowały uznaniem, iż właściciele prowadzą działalność gospodarczą, w konsekwencji czego w momencie sprzedaży nieruchomości czynność ta nie zostanie uznana za czynność podlejącą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług (VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1 i 2

Właściciele sprzedając grunty (jednocześnie 3 sąsiadujące ze sobą działki) nie działają w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, bowiem w żadnym momencie ich czynności nie przybrały profesjonalnego charakteru. Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. wyłącznie działania profesjonalne mogą skutkować koniecznością opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług.

Czynności polegające na tym, że właściciele zezwolili potencjalnym nabywcom występować o warunki zabudowy (w tym wydając pełnomocnictwo), a następnie po podpisaniu umowy przedwstępnej zezwolą na przygotowanie gruntu pod inwestycję, wykonanie odwiertów uzyskanie warunków przyłączy technicznych oraz pozwolenia na budowę nie stanowią o dokonywaniu przez właścicieli sprzedaży gruntu w sposób aktywny w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca czy usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wszelkie koszty związane z uzyskaniem wymienionych dokumentów decyzji czy pozwoleń ponosić będzie we własnym zakresie Kupujący. Zawarcie umowy przedwstępnej jest warunkiem stawianym przez Kupującego, bowiem chce mieć pewność, iż przedmiotowe nieruchomości pozwolą na zrealizowanie jego celu inwestycyjnego. Nawet w przypadku niedojścia do skutku umowy ostatecznej, dokumenty te będą dla właścicieli bezprzedmiotowe. Właściciele nie skorzystają z nich, ani też nie wpłyną one potencjalnie na wzrost wartości nieruchomości. W przypadku, gdy w takiej sytuacji znalazłby się inny Kupujący zapewne będzie chciał uzyskać wszelką dokumentację we własnym zakresie dostosowując ją pod konkretne oczekiwania biznesowe, zapewne również będzie stawiał warunek zawarcia w pierwszej kolejności umowy przedwstępnej.

W przedstawionym przez Kupującego projekcie umowy przedwstępnej wskazane zostały następujące warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej:

Strony, z zastrzeżeniem warunków opisanych w ust. 2 tego paragrafu - zobowiązują się zawrzeć w terminie trzech miesięcy od uzyskania ostatecznej i niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa poniżej w § 4 ust. 2 pkt 2 nie później jednak niż do (…) 2022 r. umowę sprzedaży, mocą której (…) i (…) sprzedadzą Kupującemu - w stanie wolnym od wszelkich praw obciążeń i roszczeń osób trzecich - Nieruchomość opisaną w § 1 pkt 1 tego Aktu wraz ze stanowiącymi części składowe nieruchomości urządzeniami przesyłowymi lub podobnymi i sieciami podziemnymi, za cenę (\`(...)\`) zł, a Kupujący Nieruchomość opisaną w § 1 pkt 1 tego Aktu wraz ze stanowiącymi części składowe urządzeniami przesyłowymi lub podobnymi i sieciami podziemnymi, za wskazaną powyżej cenę - w stanie wolnym od wszelkich wad prawnych, praw obciążeń i roszczeń osób trzecich lub ograniczeń w rozporządzeniu lub posiadaniu - kupi (dalej „Przyrzeczona umowa sprzedaży”).

1.  Strony oświadczają, że Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:
2.  Kupująca uzyska ostateczną i niezaskarżalną decyzję o pozwoleniu na budowę Inwestycji na Nieruchomości i Pozostałych Nieruchomościach o powierzchni mieszkalnej i powierzchni użytkowej usługowej o parametrach zgodnych z wnioskiem Kupującej o wydanie decyzji o pozwolenia na budowę,
3.  Kupująca uzyska wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia i warunki wymagane do realizacji inwestycji w tym w szczególności, jeśli będą wymagane decyzją zezwalającą na wycinkę drzew i krzewów na Nieruchomości, Pozostałych Nieruchomościach a także nieruchomościach sąsiednich kolidujących z realizacją Inwestycji, w tym w szczególności decyzję zezwalającą na wycinkę trzech drzew (…) znajdujących się na działkach ewid. nr (…) z obrębu ewidencyjnego (…) (przy czym Kupująca oświadcza, że do ich wycinki przystąpi po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży), decyzję w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu na czas nieokreślony oraz warunki techniczne przyłączenia obiektów do sieci wodnej i kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, ciepłowniczej, gazowej oraz teletechnicznej uzgodnienia projektów przekładek wymienionych w niniejszym puncie sieci, zawrze z gestorami sieci umowy przyłączeniowe oraz uzyska decyzje na lokalizację sieci uzbrojenia terenu w pasie drogowym,
4.  Nieruchomość będzie znajdować się w wyłącznym posiadaniu Sprzedających i nie będzie na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego lub też bez takiego tytułu użytkowana lub posiadana choćby na zasadzie posiadania zależnego lub dzierżenia, przez jakiekolwiek osoby trzecie a (…) i (…) będą ujawnieni w księdze wieczystej jako jedyni i wyłączni właściciele Nieruchomości przy czym działy l, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od jakichkolwiek wpisów oraz od jakichkolwiek wzmianek o wnioskach o wpisy oraz ostrzeżeń, z zastrzeżeniem praw ujawnionych na rzecz Kupującej,
5.  Stan prawny, techniczny i faktyczny Nieruchomości wynikający z oświadczeń Sprzedającego złożonych w § 1 niniejszej umowy, nie zmieni się ani też nie wyjdą na jaw okoliczności sprzeczne z tymi oświadczeniami, chyba że takie zmiany są przewidziane niniejszą umową,
6.  Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu lub posiadaniu z zastrzeżeniem praw i obciążeń ujawnionych na rzecz Kupującej,
7.  Sprzedający własnym staraniem i na własny koszt uzyskają interpretację podatkową indywidualną o której mowa w art. 14b Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa, zgodnie z którą Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej stwierdzi, że sprzedaż Nieruchomości, która jest objęta niniejszą Umową nie będzie uznana za prowadzenie przez Sprzedających działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą nieruchomości,
8.  Kupująca w umowie Przyrzeczonej Sprzedaży ustanowi na rzecz Sprzedających na pasie gruntu oznaczonym w Załączniku nr 1 do niniejszej Umowy nieodpłatną (lub odpłatną jednorazowo) i nieograniczoną w czasie służebność gruntową polegającą na wyłącznym prawie dostępu, korzystania i przejścia przez Nieruchomość obciążoną bez ograniczeń co do sposobu, częstotliwości, czasu trwania, w sposób zapewniający uprawnionym i osobom przez nich wskazanych nieograniczoną możliwość poruszania się po nieruchomości obciążonej, oraz (za wyjątkiem wskazanych do wyłącznego korzystania osobom trzecim na podstawie innych tytułów prawnych),
9.  W dniu zawarcia Przyrzecznej Umowy Sprzedaży Strony podpiszą umowę (\`(...)\`,) w której Kupująca, pod warunkiem podpisania Przyrzeczonych Umów Sprzedaży Nieruchomości i Pozostałych Nieruchomości, zobowiąże się do zaprojektowania i wybudowania pomieszczenia gospodarczego na działce nr (\`(...)\`) o powierzchni do 30 m2 zgodnie z Załącznikiem nr 2 do niniejszej Umowy.

1.  Decyzje administracyjne wskazane w pkt 2) - 3) powyżej będą uważane za ostateczne i prawomocne, jeżeli staną się ostateczne w normalnym toku instancji, nie zostaną zaskarżone do sądu administracyjnego oraz jeżeli w stosunku do tych decyzji nie zostaną wszczęte postępowania w przedmiocie stwierdzenia ich nieważności, nie zostaną wznowione postępowania w przedmiocie ich wydania, nie zostaną złożone wnioski o wszczęcie takich postępowań oraz, jeżeli według najlepszej wiedzy Stron, nie będzie wiadomo by jakiekolwiek działania zmierzające do złożenia takich wniosków zostały podjęte do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej.
2.  Stawający oświadczają, że warunki opisane w ust. 2 pkt 1) - 6) powyżej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującej, co oznacza, że może ona żądać zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży pomimo niespełnienia się jednego lub większej liczby warunków.
3.  Stawający oświadczają, że warunki opisane w ust. 2 pkt 7) - 9) powyżej zostały zastrzeżone na korzyść Sprzedających, co oznacza, że mogą oni żądać zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży pomimo niespełnienia się jednego lub większej liczby warunków.

1.  Stawający oświadczają, że cena za Nieruchomość ustalona na kwotę (\`(...)\`) zł i płatna będzie w ten sposób, że Cena w kwocie (\`(...)\`) złotych, zostanie zapłacona przez Kupującą na rzecz Sprzedających w ten sposób, że Kupująca najpóźniej dwa dni przed wyznaczonym terminem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży wpłaci cenę przelewem na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone w Protokole z przyjęcia pieniędzy do depozytu objętym Aktem notarialnym, zgodnie z którym wypłata z rachunku depozytowego ww. kwoty nastąpi po połowie przelewem na rachunek bankowy Sprzedających wskazany w Przyrzeczonej umowie sprzedaży, po zawarciu Przyrzeczonej umowy sprzedaży, w dniu jej podpisania lub następnym dniu roboczym po jej podpisaniu, pod warunkiem okazania w kancelarii notarialnej Przyrzeczonej umowy sprzedaży, oraz pod warunkiem, że Kupująca zawrze Przyrzeczone umowy sprzedaży Pozostałych Nieruchomości.
2.  Sprzedający wyrażają zgodę na powyższy sposób zapłaty Ceny.

Powyższe warunki zostały zacytowane z projektu umowy przedwstępnej, który został przesłany przez Kupującego. Z treści wskazanej umowy wnika, iż nie została ona jeszcze w pełni dostosowana do ustalonych warunków. Wskazać bowiem należy, iż sformułowanie „Pozostałych nieruchomości” według wiedzy Właścicieli nie odnosi się do niniejszej sytuacji, gdyż Kupujący zamierza zakupić wyłącznie 3 działki sąsiadujące ze sobą i stanowiące własność Właścicieli. Szczegóły umowy zostaną doprecyzowane w późniejszym okresie. Niemniej jednak, z przedstawionych postanowień projektu umowy przedwstępnej jednoznacznie wynika, iż Kupujący będzie zdecydowany na dokonanie zakupu działek, wyłącznie gdy zostaną spełnione warunki dotyczące przede wszystkim uzyskaniem, w czasie trwania umowy przedwstępnej, ostatecznych i prawomocnych warunków technicznych przyłączy do sieci kanalizacyjnej, wodnej itd. mediów oraz pozwolenia na budowę. Dodatkowo zaznaczyć można, iż najprawdopodobniej nie będzie potrzeby uzyskiwania zezwolenia na wycinkę drzew.

Zdaniem Sprzedających to co istotne w niniejszej sprawie, to to, iż przedmiotowe działki zostały nabyte do ich majątku osobistego, na podstawie umowy darowizny oraz spadkobrania, opisanych powyżej. Właściciele przez cały ten okres nie podejmowali samodzielnych działań, w celu pozyskania nabywców, ani też nie podejmowali samodzielnie jakichkolwiek działań w celu zwiększenia wartości i atrakcyjności przedmiotowych działek. Działanie polegało jedynie na tym, aby udzielić odpowiedzi na otrzymywane zapytania, niekiedy pozwalając na uzyskanie m.in. warunków zabudowy, co było podstawowym warunkiem stawianym przez podmioty zainteresowane. Na chwilę obecną Właściciele zamierzają podpisać umowę przedwstępną, umożliwiającą Nabywcy podjęcie działać w celu uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę.

Jednak przyszłe działanie Nabywcy na podstawie uprawnień, które otrzyma, na podstawie umowy przedwstępnej, zdaniem Wnioskodawcy, nie powoduje uznania, iż Właściciele działają w sposób zorganizowany jak profesjonalista. Czynności, które mają zostać podjęte przez Nabywcę, nawet na podstawie zgody i udzielenia pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowalne, mają na celu wyłącznie przyspieszenie możliwości realizacji inwestycji oraz potwierdzenia, iż planowaną inwestycję Nabywca będzie mógł zrealizować. W przeciwnym wypadku zakup przedmiotowych działek nie będzie stanowił dla Nabywcy możliwości wypełnienia jego planów. Cena między stronami została już ustalona i po podpisaniu umowy przedwstępnej nie będzie podlegała zwiększeniu w skutek uzyskania przez Nabywcę wyżej wymienionych pozwoleń i decyzji. Wszystkie czynności przewidziane w umowie przedwstępnej, będą wykonywane na rzecz i na koszt Nabywcy. Nabywca nie będzie podejmował żadnych działań w imieniu Właścicieli, w konsekwencji uzyskanie przez niego stosowanych decyzji, pozwoleń nie będzie wpływało na sferę prawną Właścicieli.

Powołać można wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r. sygn. akt. II FSK 1100/17, w którym stwierdzono, iż wyodrębnienie jednej nieruchomości działek gruntu, nawet jeśli wymaga to uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem osobistym.

Również w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 16.02.2021 r. sygn. akt. I SA/Bd 769/20 stwierdzono, iż zezwolenie Kupującemu na podstawie umowy przedwstępnej na korzystanie z terenu w celu uzyskania niezbędnych zgód i zezwoleń, nie stanowi o wykroczeniu poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W tak przedstawionym stanie faktycznym, zdaniem Wnioskodawcy zawarcie umowy przedwstępnej z wybranym Nabywcą, umożliwiając mu tym samym podjęcie działań w celu uzyskania przede wszystkim ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę, jak również wszelkie opisane działania właścicieli przez okres od 2016 r. nie stanowią o działaniu przez właścicieli z przekroczeniem granic zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji tego sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Właściciele bowiem nie podjęli aktywnego działania angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku, w związku z wezwaniem o przeformułowanie pytań, Wnioskodawca wskazał stanowisko do pytania nr 3:

Stanowisko w zakresie pytania nr 3

Transakcja sprzedaży opisanych nieruchomości (o pow. 774 m2 i 686 m2) podlegała będzie zwolnieniu od podatku VAT. Przemawiają za tym następujące okoliczności, które stanowią wypełnienie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nieruchomości te są niezabudowane. Pierwsze zasiedlenie przedmiotowych działek nastąpiło w momencie, gdy zostały objęte w posiadanie przez Babcię Wnioskodawcy co miało miejsce przed 1972 r. Następnie jedna z działek została objęta w posiadanie przez Ciocię Wnioskodawcy. Wnioskodawca jak i jego Brat natomiast otrzymali w 1972 r. w darowiźnie odpowiednio działkę o pow. 774 m2 oraz działkę o pow. 778 m2. Wobec tego działka należąca do Cioci podlegała dziedziczeniu, co następowało z chwilą śmierci Cioci w 1992 r., a następnie z chwilą śmierci Matki w 2012 r. Wobec tego w momencie, gdy Wnioskodawca stał się właścicielem działek o pow. 774 m2 i 686 m2 (współwłasność) nie było to pierwsze zasiedlenie. Mając na uwadze chronologię zdarzeń wskazać należy, iż od pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż 2 lata. Działki były wykorzystywane wyłącznie w stanie takim jakim były. Nie były na nich dokonywane żadne nakłady stanowiące o ich ulepszeniu. Wykorzystywane były wyłącznie jako ogród. W konsekwencji transakcja sprzedaży niezabudowanych działek będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki o pow. 774 m2 oraz sprzedaży udziału w działce o pow. 686 m2 jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem oraz współwłaścicielem nieruchomości gruntowych. Pierwszą z nich o powierzchni 774 m2 nabył na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych, drugą nieruchomość o obszarze 686 m2 w części Wnioskodawca odziedziczył w spadku. Wnioskodawca planuje sprzedaż ww. działek. Nigdy jednak nie została zamieszczona żadna oferta sprzedaży działek, jak również nie korzystano z żadnego biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalni nabywcy, będący deweloperami sami zwrócili się do Wnioskodawcy w sprawie zakupu działek. Wnioskodawca podjął rozmowy z trzema podmiotami zajmującymi się profesjonalnie nabywaniem nieruchomości oraz budowaniem budynków wielomieszkaniowych wraz z lokalami usługowymi. Wnioskodawca wraził zgodę na wystąpienie przez deweloperów o warunki zabudowy oraz udzielał pełnomocnictwa do uzyskania warunków przyłączy mediów dla celów planowanej inwestycji a także pełnomocnictwa do uzgodnienia wjazdu na inwestycję, przyłączy kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu, a także dokonania uzgodnień z konserwatorem zabytków. Wnioskodawca ostatecznie odmówił podmiotom, którym udzielił ww. pełnomocnictw prowadzenia dalszych rozmów. Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży ww. działek na rzecz podmiotu, z którym obecnie prowadzi ustalenia dotyczące sprzedaży. Wobec tego dewelopera Wnioskodawca wyraził wstępnie zgodę na zawarcie umowy przedwstępnej oraz ustalił, że pełnomocnictwa zostaną udzielone po zawarciu umowy przedwstępnej. Po podpisaniu umowy przedwstępnej nabywca przeprowadzi badania dotyczące m.in. badań geologicznych, geotechnicznych oraz wykonana projekt budowlany oraz wszelkie inne opracowania konieczne do wydania pozwolenia na budowę. Ponadto, nabywca uzyska wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia i warunki wymagane do realizacji inwestycji m.in. warunki techniczne przyłączenia obiektów do sieci wodnej i kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, ciepłowniczej, gazowej oraz teletechnicznej, uzgodnienia projektów przekładek sieci oraz uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę. Po podpisaniu umowy przedwstępnej zostaną wydane ww. decyzje i pozwolenia. Na dzień sprzedaży dla działek zgodnie z warunkami przedstawionymi przez potencjalnego nabywcę wydane będzie pozwolenie na budowę. Strony planują przed zawarciem umowy ostatecznej sprzedaży ustanowić służebność gruntową na sprzedawanych działkach. Dodatkowo po podpisaniu umowy przedwstępnej zostaną udzielone wymagane prawem pełnomocnictwa, które są potrzebne w celu wykonania ww. czynności, w tym oświadczenie zawierające zezwolenie na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości czy sprzedaż ww. działek poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej z nabywcą i uzyskaniem przez niego wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji m.in. uzyskaniem przyłączy i pozwolenia na budowę, spowoduje konieczność opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Aby ocenić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje/będzie skutkować koniecznością uznania Jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem postawionego pytania nr 1, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy uznać należy, że nabywca działek w przypadku zawarcia z Wnioskodawcą umowy przedwstępnej będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę przedmiotowych działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mógł on poczynić, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca rozważa możliwość zawarcia z nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży, na podstawie której wyrazi zgodę i udzieli pełnomocnictw pozwalających nabywcy na dysponowanie nieruchomością w celach budowlanych. Nabywca uzyska wszelkie decyzje, zezwolenia, uzgodnienia i warunki wymagane do realizacji inwestycji. Następnie po uzyskaniu przez nabywcę przyłączy technicznych (media) oraz pozwolenia na budowę dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z treści wniosku wynika, iż projekt umowy przedwstępnej wskazuje następujące warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej m.in. uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskanie decyzji w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu, a także uzyskanie warunków technicznych do przyłączenia obiektów do sieci wodnej i kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, ciepłowniczej, gazowej oraz teletechnicznej.

Zatem faktem będzie, iż w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie. Nie oznacza to jednak, że pozostaną one bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki stanowiące nadal własność/współwłasność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, w przypadku gdy Wnioskodawca dokona sprzedaży działek, poprzedzonej zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, to nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób planuje zorganizować sprzedaż przedmiotowych działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, będą stanowić pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży grunt będący własnością/współwłasnością Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonywane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaną okoliczności wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie czynności, które zostaną wykonane, dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca w przypadku podjęcia ww. czynności, będzie angażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że działanie, które planuje podjąć Wnioskodawca tj. zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, wykluczy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości gruntowych w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowych działek, których Wnioskodawca jest właścicielem/współwłaścicielem, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie będzie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż udziału w działce/sprzedaż działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie mogą wystąpić przesłanki, które będą stanowić podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w działce/sprzedaży działki, po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc natomiast do wątpliwości Wnioskodawcy wyrażonej w pytaniu nr 2, należy stwierdzić, uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo, iż w rozpatrywanej sprawie, będą podstawy do uznania Zainteresowanego – w związku ze sprzedażą udziału w działce/sprzedażą działki – za podatnika podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie udziału w działce/zbycie działki przez Zainteresowanego, poprzedzone udzieleniem przez Wnioskodawcę deweloperom pełnomocnictw odnośnie wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a także działaniami nabywcy w celu ich uzyskania oraz poprzedzone zawarciem umowy przedwstępnej, jak już stwierdzono, będzie stanowić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, gdyż istnieją przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia udziału w działce/zbycia działki, która to aktywność będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (istnieją przesłanki zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, i w tym przypadku, gdy zostaną dokonane ww. czynności w zakresie sprzedaży udziału w działce/sprzedaży działki, to będzie w przedmiotowej sprawie przesłanka pozwalająca uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowego udziału w działce/przedmiotowej działki Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziału w działce/sprzedaż działki nie będzie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się także do kwestii czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przedmiotowe nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast Nabywca podejmuje działania w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wobec tego Wnioskodawca nie ma możliwości określenia kiedy decyzja zostanie wydana. Celem przeznaczenia będzie: pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną na trzech działkach, które Wnioskodawca wraz z Bratem chcą sprzedać. Jednakże – jak wskazał Wnioskodawca - umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie 3 miesięcy od uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działki będące przedmiotem sprzedaży na dzień sprzedaży będą spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, działki ta będą sklasyfikowane jako tereny budowlane.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowanie do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, nabycie działek nastąpiło w wyniku umowy darowizny (działka Wnioskodawcy o pow. 774 m2) oraz w wyniku dziedziczenia (działka o pow. 686 m2), i nie były objęte podatkiem od towarów i usług. Z uwagi na okoliczność, iż jak wskazał Zainteresowany nabycie nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo mu nie przysługiwało.

Jednocześnie przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, a więc nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej.

W konsekwencji sprzedaż niezabudowanych działek będących własnością/współwłasnością Wnioskodawcy nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że działki będące przedmiotem sprzedaży są niezabudowane.

Zatem w przypadku nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży wskazany art. 43 ust. 1 pkt 10 nie będzie miał zastosowania, gdyż działki Wnioskodawcy są niezabudowane.

Wobec powyższego sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanych działek gruntu o pow. odpowiednio 686 m2 i 774 m2, będących własnością/współwłasnością Wnioskodawcy nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż udziału w działce niezabudowanej/sprzedaż działki niezabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT ( pytanie nr 3) należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla pozostałego współwłaściciela działki (brata Wnioskodawcy), o którym mowa we wniosku.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy i stanowiska Wnioskodawcy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.