Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.687.2023.1.ESZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-15
Teza: Uznanie Sprzedającego za podatnika, brak zwolnienia ze sprzedaży nieruchomości niezabudowanej oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; osoba-osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

22 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5), opodatkowania podatkiem VAT oraz braku zwolnienia z opodatkowania ww. transakcji, a także prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z transakcją.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

\- sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

\- Pani A.W.

**Opis zdarzenia przyszłego**

Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką celową, której głównym przedmiotem działalności jest wynajem oraz zarządzanie nieruchomościami. Ponadto Spółka realizuje projekty budowlane związane z wznoszeniem budynków mieszkalnych, niemieszkalnych, rozbiórką i burzeniem obiektów budowlanych, przygotowaniem terenów pod budowę, jak również kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

W tym zakresie Spółka nabędzie nieruchomość gruntową od p. A.W., jako właścicielki (dalej: „Sprzedająca”, łącznie z Nabywcą: „Strony” lub „Zainteresowani”), która to nieruchomość gruntowa opisana została szczegółowo w dalszej części.

Przedmiotem transakcji będą nieruchomości gruntowe położone w miejscowości Oddział, w gminie (…), powiat (…), województwo (…), składające się z działek gruntu numer:

*   1, obręb ewidencyjny (…) Oddział, objętej księgą wieczystą nr (…),
*   2, 3, 4, obręb ewidencyjny (…) Oddział oraz znajdująca się w tym samym obrębie działka gruntu nr 5 lub - w zależności od ostatecznej decyzji Stron - działki które powstaną w wyniku podziału ww. działki gruntu nr 5, objętych księgą wieczystą nr (…),

(dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedająca własność działek wchodzących w skład Nieruchomości nabyła do majątku osobistego na podstawie dwóch umów darowizny.

Dla Nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wydany z up. Wójta Gminy (…), zatwierdzony Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 7 października 2021 roku (Dz. Urzędowy Województwa (…) z dnia 22 listopada 2021 roku, poz. (…)) (dalej: „MPZP”) zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest w całości na cele nierolne.

Nieruchomość stanowi teren niezabudowany. Na moment planowanej sprzedaży Nieruchomość nadal będzie stanowić teren niezabudowany.

W myśl MPZP, Nieruchomość - zgodnie z oznaczeniem na wyrysie - znajduje się:

1\. w zakresie działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, w:

*   terenie obiektów produkcyjnych, magazynowych, terenie zabudowy usługowej/symbol w planie 1P/U/, oraz
*   terenie komunikacji - terenie części drogi publicznej, klasy dojazdowej/symbol w planie 1KDDp/,

2\. w zakresie działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 5, w:

*   terenie obiektów produkcyjnych, magazynowych, terenie zabudowy usługowej /symbol w planie 1P/U/,
*   terenie komunikacji, terenie części drogi publicznej, klasy dojazdowej / symbol w planie 1KDDp/,
*   w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub zabudowy usługowej/symbol w planie 2MN/U/,
*   w terenie komunikacji - terenie dróg publicznych, klasy dojazdowej symbol w planie 1KDD/.

Spółka wskazuje, że na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących (dalej: Nieruchomości Sąsiadujące) planowana jest realizacja inwestycji dotyczącej budowy zespołu magazynowo - produkcyjno - usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Po wybudowaniu, Spółka planuje sprzedaż ww. obiektów (która ewentualnie może być poprzedzona ich komercjalizacją) lub ich wynajem. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

W związku z tym, Sprzedająca i Nabywca zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), z tytułu której Nabywca wpłacił na rzecz Sprzedającej kwotę stanowiącą zadatek w rozumieniu art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360).

Strony zawarły ponadto w drodze odrębnego aktu notarialnego stosowny aneks do Umowy Przedwstępnej dostosowujący pierwotnie przyjęte warunki (dalej: „Aneks”). Strony w ramach Umowy Przedwstępnej oraz Aneksu wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”); dalej w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz czynności temu towarzyszących, których skutkiem będzie zawarcie Umowy Przyrzeczonej: „Transakcja”).

W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie m.in. pod warunkiem nabycia przez Nabywcę prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących.

Ponadto, Sprzedająca udzieliła Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 t.j.), dla celów koniecznych do przygotowania planowanej inwestycji przez Nabywcę (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji planowanej przez Nabywcę wraz niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Dodatkowo wraz z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedająca złożyła w odrębnym dokumencie oświadczenie o udzieleniu na rzecz Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (dalej: „Prawo Do Dysponowania Nieruchomością”).

Jeżeli udzielone Nabywcy Prawo Do Dysponowania Nieruchomością okaże się niewystarczające do uzyskania zgód, zezwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, czy też warunków technicznych i przyłączy, Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o ww. pozwolenia, np. umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem.

Na mocy Umowy Przedwstępnej (zmienionej Aneksem), Sprzedająca zobowiązała się ponadto współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę oraz innych decyzji koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę, tj. m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania jej jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego pozwolenia na budowę, a także będzie przekazywać Nabywcy wszelkie informacje mające wpływ na wykonanie transakcji przewidzianej w Umowie Przedwstępnej.

Nabywca na mocy Umowy Przedwstępnej zobowiązał się do przeprowadzenia podziału działki nr 5, o której mowa powyżej, własnym staraniem i na swój koszt.

Niezależnie, na mocy zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca upoważniła przedstawicieli Nabywcy (dalej: „Pełnomocnicy”) do następczego zawarcia w jej imieniu Umowy Przyrzeczonej na warunkach określonych szczegółowo w Umowie Przedwstępnej. Na mocy tak udzielonego pełnomocnictwa, każdy z Pełnomocników jest uprawniony do uzyskiwania w imieniu Sprzedającej wszelkich zaświadczeń, pism, wyjaśnień lub innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, jak również innych dokumentów i zaświadczeń niezbędnych dla sporządzenia przyszłej Umowy Przyrzeczonej oraz do składania wszelkich oświadczeń w tym w stosunku do osób trzecich i organów administracji niezbędnych dla wykonania zobowiązań Sprzedającej wynikających z Umowy Przyrzeczonej, w tym zobowiązania do wydania Nieruchomości. Tak udzielone przy tym pełnomocnictwo pozostaje nieodwołalne, a Sprzedająca zrzekła się prawa jego odwołania. Pełnomocnictwo ma charakter terminowy.

Sprzedająca zawiesiła wykonywanie działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej, w związku z czym nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2023 r., poz. 221 t.j. z późn. zm.).

Na Nieruchomości na moment planowanej Transakcji nie będzie prowadzona działalność rolnicza.

Należy podkreślić, iż przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

W zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca korzysta z usług zewnętrznych podmiotów.

Sprzedająca jest osobą fizyczną i na dzień zawarcia Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, w przypadku gdy stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 przedstawionych w niniejszym wniosku zostanie uznane za prawidłowe.

**Pytania**

1\. Czy w zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?

2\. Czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3\. Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych:

1\. w zakresie planowanej Transakcji, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT,

2\. Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT,

3\. Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (grupy Zainteresowanych).

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem ta, aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na rezultat takiej działalności.

Z powyższego wynika, że dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, który to zarazem w odniesieniu do danej transakcji działa w takim charakterze (tj. podatnika). Innymi słowy fakt, czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie, w kontekście danej czynności, determinował następczo fakt jej opodatkowania VAT lub też braku takiego opodatkowania. Zarazem, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - zastosowanie będą miały do niego ewentualne prawa oraz obowiązki przewidziane przez ustawę o VAT z uwagi na posiadany status.

Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Sprzedająca jako osoba fizyczna będzie działała w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wskazał Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na orzecznictwo TSUE, w zakresie w jakim odwołuje się ono do pojęcia „majątku prywatnego” i dokonywanych w jego ramach czynność, w kontekście oceny podlegania takich czynności VAT. W pierwszej kolejności należy w tym miejscu przywołać wyrok TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie Dieter Armbrecht przeciwko Finanzamt Uelzen (C-291/92), w którym analizowano kwestię opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. We wskazanym orzeczeniu TSUE rozgraniczył czynności jakie skarżący wykonywał jako podatnik podatku od wartości dodanej, a jakie dokonywał działając jako prywatna osoba fizyczna zarządzając majątkiem prywatnym. W ramach oceny w jakim charakterze dany podmiot dokonuje czynności TSUE wskazał, iż podatnik m.in. powinien co do zasady przez cały okres posiadania nieruchomości wykazać zamiar zachowania jej dla celów prywatnych, czego definitywnym przykładem może być np. wybudowanie na nieruchomości gruntowej domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (analogicznie TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie H. E. przeciwko Finanzamt Bergisch Gladbach (C-25/03).

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) i nie stanowi zarazem czynności, która odnosi się do majątku prywatnego i jest wyrazem dysponowania przysługującym prawem własności co do tego majątku. W odniesieniu do obrotu nieruchomościami co do zasady przejawem takiej zawodowej formy będzie taka aktywność, która - mając zorganizowaną formę i charakter dokonywanych czynności - może uwidaczniać się przez takie czynności jak:

*   nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
*   wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
*   uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
*   wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
*   prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W konsekwencji ostateczna ocena co do tego, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowego badania w kontekście danej czynności oraz towarzyszącym jej okolicznościom.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedająca własność przedmiotowej Nieruchomości nabyła w drodze darowizny do majątku osobistego. Planowana sprzedaż zostanie dokonana na rzecz podmiotu trzeciego, tj. Nabywcy, w związku planowaną przez tego ostatniego inwestycją w zakresie budowy zespołu magazynowo - produkcyjno - usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Na potrzeby planowanej Transakcji Sprzedająca i Nabywca zawarli stosowną Umowę Przedwstępną wraz z Aneksem, w ramach której Nabywca, na podstawie oświadczenia Sprzedającej zyskał Prawo Do Dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do przygotowania planowanej inwestycji przez Nabywcę (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości). Nabywca uzyskał przez to prawo do m.in. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji planowanej przez Nabywcę wraz niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych. Gdyby powyższe było niewystarczające, Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o niezbędne uprawnienia, w tym m.in. do zawarcia umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem.

Nabywca na mocy Umowy Przedwstępnej zobowiązał się do przeprowadzenia podziału działki nr 5, o której mowa powyżej własnym staraniem i na swój koszt.

Niezależnie, na mocy Umowy Przedwstępnej (zmienionej Aneksem), Sprzedająca zobowiązała się współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę oraz innych decyzji koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę, tj. m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania jej jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego pozwolenia na budowę, a także będzie przekazywać Nabywcy wszelkie informacje mające wpływ na wykonanie transakcji przewidzianej w Umowie Przedwstępnej.

Ponadto Sprzedająca udzieliła Nabywcy pełnomocnictw, na mocy których każdy z Pełnomocników jest uprawniony do uzyskiwania w imieniu Sprzedającej wszelkich zaświadczeń, pism, wyjaśnień lub innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, jak również innych dokumentów i zaświadczeń niezbędnych dla sporządzenia przyszłej Umowy Przyrzeczonej oraz do składania wszelkich oświadczeń w tym w stosunku do osób trzecich i organów administracji niezbędnych dla wykonania zobowiązań Sprzedającej wynikających z Umowy Przyrzeczonej, w tym zobowiązania do wydania Nieruchomości. Pełnomocnictwa te pozostają nieodwołalne i mają charakter terminowy.

Wreszcie, w zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca korzysta z usług zewnętrznych podmiotów.

W ocenie Zainteresowanych m.in. fakt wykonywania, w oparciu o udzielone pełnomocnictwa, ww. szeregu czynności przez Nabywcę, w istocie należy poczytywać jako działania dokonywane przez Sprzedającą. Z istoty pełnomocnictwa wynika bowiem, iż pełnomocnik mimo iż dokonuje czynności samodzielnie, z uwagi na przyznane umocowanie w praktyce działa w imieniu i na rzecz mocodawcy.

W efekcie należy wskazać, iż Nabywca oraz Sprzedająca (w imieniu którego, w pewnym zakresie, działać będzie Nabywca) będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które pozostają ze sobą w swoistej synergii stanowiąc w pewnym sensie wspólne przedsięwzięcie.

Charakter dokonywanych działań przez Sprzedającą, zaangażowanie podmiotów trzecich, w kontekście podejmowanych czynności (dokonywanych równolegle przez Nabywcę) zmierzających docelowo do sprzedaży Nieruchomości i możliwości wykonania na niej inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności, których nie sposób uznać za jednostkowe działania.

W efekcie, w ocenie Zainteresowanych całość powyższych działań wykracza dalece poza przysługujące Sprzedającej zwykłe wykonywanie prawa własności. Tego typu działania nie sposób poczytywać jako działania jedynie w obrębie majątku prywatnego, gdyż te stanowią w istocie działalność w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej.

Mając powyższe na uwadze, planowaną Transakcję należy uznać za aktywność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działania podejmowane przez Sprzedającą i Nabywcę wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT) tzn. w przedmiotowej sprawie występują przesłanki uprawniające do uznania, że Sprzedająca w odniesieniu do czynności będącej przedmiotem zapytania, działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje swoje potwierdzenie m.in. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”):

*   Interpretacja indywidualna DKIS z 23 stycznia 2023 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.561.2022.2

„Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

\[\`(...)\`\] w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Sprzedający zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Uprawnionego do Kupna na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

\[\`(...)\`\] W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr (\`(...)\`), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.”

*   Interpretacja indywidualna DKIS z 20 stycznia 2023 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.509.2022.2.KF

„\[\`(...)\`\] W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie Jego pełnomocnik. Pana Pełnomocnik (nabywca) nie będzie działał we własnym imieniu, lecz w Pana imieniu. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr (\`(...)\`), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy\[\`(...)\`\] Wyraził Pan też zgodę na wejście na teren nieruchomości Kupującemu lub wskazane przez niego podmioty, celem przeprowadzenia badań gruntu. Udzielił Pan ponadto Spółce nieodpłatnej zgody na dysponowanie nieruchomością będącą przedmiotem tego aktu na cele budowlane (w celu uzyskania pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na lokalizację zjazdu), w tym w szczególności prawo występowania we własnym imieniu lub poprzez pełnomocników w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi, jakie w zakresie zamierzonego przez przyszłą stronę Kupującą celu inwestycyjnego okażą się niezbędne. Udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji wyrażającej zgodę na lokalizację na działkach gruntu będących przedmiotem tego aktu zjazdu z drogi publicznej. Ponadto wyraził Pan zgodę na dokonanie podziału geodezyjnego działki gruntu 1 i udzielił Pan Spółce pełnomocnictwa i upoważnił ją Pan do dokonywania wszelkich czynności w celu uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości \[\`(...)\`\].

\[\`(...)\`\] Całokształt powyższych okoliczności w żaden sposób nie może świadczyć o Pana działaniu zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzi, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT.”

*   Interpretacja indywidualna DKIS z 23 czerwca 2022 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.226.2022.2.JKU

„W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, spółce do działania w Jego imieniu do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, podejmował więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami \[\`(...)\`\].”

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, planowana sprzedaż ww. Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, Sprzedająca jako osoba fizyczna dokonująca sprzedaży Nieruchomości, w opisanych w opisie zdarzenia przyszłego warunkach, będzie działać w odniesieniu do Transakcji w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych na gruncie ustawy o VAT traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Równocześnie, w ramach art. 43 ust 1 ustawy o VAT przewidziany jest katalog czynności, które ex lege przepisu (z pewnymi wyjątkami) uznają za zwolnione od VAT.

Zwolnienie takie ma przy tym charakter obligatoryjny i co do zasady jest niezależne od woli dokonującego czynność.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „terenów budowlanych” należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzupełnieniem dla wykładni powyższego przepisu może stanowić orzeczenie TSUE z 28 marca 1996 r. w sprawie Gemeente Emmen (C-468/93), gdzie wskazano, że przez „teren budowlany” rozumieć należy każdy nieuzbrojony ale również uzbrojony teren, o ile jako taki zostanie uznany przez dane państwo członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W efekcie, przeznaczenie określonego gruntu na gruncie ustawy o VAT należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego, lub też wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Nieruchomość na dzień dokonania sprzedaży objęta będzie MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość - zgodnie z oznaczeniem na wyrysie - znajduje się:

1\. w zakresie działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, w:

*   terenie obiektów produkcyjnych, magazynowych, terenie zabudowy usługowej/symbol w planie 1P/U/,
*   terenie komunikacji - terenie części drogi publicznej, klasy dojazdowej/symbol w planie 1KDDp/,

2\. w zakresie działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 5, w:

*   terenie obiektów produkcyjnych, magazynowych, terenie zabudowy usługowej /symbol w planie 1P/U/,
*   terenie komunikacji, terenie części drogi publicznej, klasy dojazdowej / symbol w planie 1KDDp/,
*   w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub zabudowy usługowej/symbol w planie 2MN/U/,
*   w terenie komunikacji - terenie dróg publicznych, klasy dojazdowej symbol w planie 1KDD/.

Ponadto, co wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment planowanej sprzedaży Nieruchomość będzie stanowić teren niezabudowany.

Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, w momencie dostawy niezabudowana przedmiotowa Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 (a w rezultacie uznanie stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie za prawidłowe), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ad. 3

Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT realizując fundamentalną dla systemu VAT zasadę neutralności tego podatku, przyznaje podatnikom prawo do odliczenia kwoty VAT naliczonego w zakresie w jakim nabywane towary lub usługi służą wykonywania działalności opodatkowanych.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT wskazuje zaś, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Granicę w tak przyznanym podatnikom prawie do odliczenia podatku naliczonego określa art. 88 ustawy o VAT, który stanowi katalog sytuacji, w ramach których ex lege, podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego (tzw. przesłanki negatywne odliczenia).

Dla oceny możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego istotne jest zatem ustalenie, czy towary i usługi, przy zakupie których naliczono VAT, pozostają w związku z czynnościami opodatkowanymi, tzn. takimi, których następstwem jest podatek należny (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto istotne jest ustalenie, czy w ramach danej sytuacji nie zachodzi żadna z przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy o VAT.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż na dzień dokonywania Transakcji, tj. zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedająca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, w przypadku gdy stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 przedstawionych w niniejszym wniosku zostanie uznane za prawidłowe.

Na dzień dokonywania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Nabycie przedmiotowej Nieruchomości będzie pozostawać w związku z czynnościami opodatkowanymi Spółki oraz będzie warunkiem niezbędnym dla zrealizowania przez Spółkę planowanej inwestycji dotyczącej budowy zespołu magazynowo - produkcyjno - usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Jak wynika zarazem z opisu zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości pozwoli Nabywcy na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Spółka planuje bowiem sprzedaż ww. obiektów (która ewentualnie może być poprzedzona ich komercjalizacją) lub ich wynajem.

Przyjmując zarazem, że stanowisko Spółki w zakresie pytań nr 1 i 2 zostanie uznane za prawidłowe, należy wskazać, iż sama Transakcja stanowić będzie również czynność opodatkowaną, tj. z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca naliczy VAT w wystawionej przez siebie fakturze dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości, który będzie podlegał odliczeniu.

Końcowo wskazać zaś należy, że planowana Transakcja pozostaje poza katalogiem przypadków, o którym mowa w art. 88 ustawy o VAT, tj. nie wystąpi negatywna przesłanka, która niwelowałby prawo do odliczenia VAT przez Spółkę.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawioną argumentację, przyjmując, iż stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1 oraz nr 2 zostanie uznane za prawidłowe, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.1570 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5), istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tego gruntu Sprzedająca podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosku podali Państwo, że Sprzedająca nabyła działki wchodzące w skład przedmiotowej Nieruchomości na podstawie umowy darowizny.

Sprzedająca i Nabywca zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości z tytułu, której Nabywca wpłacił na rzecz Sprzedającej kwotę stanowiącą zadatek w rozumieniu art. 394 § 1 ustawy Kodeks cywilny. Strony zawarły ponadto w drodze odrębnego aktu notarialnego stosowny aneks do Umowy Przedwstępnej dostosowujący pierwotnie przyjęte warunki. Strony w ramach Umowy Przedwstępnej oraz Aneksu wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie m.in. pod warunkiem nabycia przez Nabywcę prawa własności Nieruchomości Sąsiadujących.

Ponadto, Sprzedająca udzieliła Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane dla celów koniecznych do przygotowania planowanej inwestycji przez Nabywcę (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji planowanej przez Nabywcę wraz niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Dodatkowo wraz z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedająca złożyła w odrębnym dokumencie oświadczenie o udzieleniu na rzecz Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Jeżeli udzielone Nabywcy Prawo Do Dysponowania Nieruchomością okaże się niewystarczające do uzyskania zgód, zezwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, czy też warunków technicznych i przyłączy, Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o ww. pozwolenia, np. umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem.

Na mocy Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się ponadto współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej, tj. m.in. do złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania ich jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego decyzji środowiskowej, a także będą przekazywać Nabywcy wszelkie informacje mające wpływ na wykonanie transakcji przewidzianej Umową Przedwstępną.

Nabywca na mocy Umowy Przedwstępnej zobowiązał się do przeprowadzenia podziału działki nr 5 własnym staraniem i na swój koszt.

Niezależnie, na mocy zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca upoważniła przedstawicieli Nabywcy („Pełnomocnicy”) do następczego zawarcia w Jej imieniu Umowy Przyrzeczonej na warunkach określonych szczegółowo w Umowie Przedwstępnej, pod pewnymi warunkami.

Na mocy tak udzielonego pełnomocnictwa, każdy z Pełnomocników jest uprawniony do uzyskiwania w imieniu Sprzedającej wszelkich zaświadczeń, pism, wyjaśnień lub innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, jak również innych dokumentów i zaświadczeń niezbędnych dla sporządzenia przyszłej Umowy Przyrzeczonej oraz do składania wszelkich oświadczeń w tym w stosunku do osób trzecich i organów administracji niezbędnych dla wykonania zobowiązań Sprzedającej wynikających z Umowy Przyrzeczonej, w tym zobowiązania do wydania Nieruchomości. Tak udzielone przy tym pełnomocnictwo pozostaje nieodwołalne, a Sprzedająca zrzekła się prawa jego odwołania. Pełnomocnictwo ma charakter terminowy.

Sprzedająca zawiesiła wykonywanie działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej, w związku z czym nie jest przedsiębiorcą.

Przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Na Nieruchomości na moment planowanej Transakcji nie będzie prowadzona działalność rolnicza.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do sprzedaży ww. działki.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca będzie spełniać przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny (t. j. Dz. u z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonych przez Sprzedającą Nabywcy pełnomocnictwa oraz zgód do działania w jej imieniu i na jej rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że Nabywca dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia działek - stanowiących do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającej - skutkujące wzrostem jej wartości. Czynności te będą dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości (opisanych we wniosku działek) do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osobę trzecią (pełnomocnika wyznaczonego przez Nabywcę), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po zawarciu umowy przedwstępnej czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży Nieruchomości podejmuje Nabywca (jego pełnomocnik) to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Sprzedającej, tj. zmierzają do sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Sprzedająca udzieliła/udzieli Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane dla celów koniecznych do przygotowania planowanej inwestycji przez Nabywcę (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji planowanej przez Nabywcę wraz niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Dodatkowo wraz z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedająca złożyła w odrębnym dokumencie oświadczenie o udzieleniu na rzecz Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz zobowiązała się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o pozwolenia, zgody czy opinie np. umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem.

Na mocy Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się ponadto współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej, tj. m.in. do złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania go jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego decyzji środowiskowej, a także będą przekazywać Nabywcy wszelkie informacje mające wpływ na wykonanie transakcji przewidzianej Umową Przedwstępną.

Dodatkowo, w zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca korzysta z usług zewnętrznych podmiotów. Sprzedająca zawarła przed planowaną transakcją umowę pośrednictwa sprzedaży Nieruchomości, przedmiotem której jest dokonanie czynności zmierzających do pozyskania nabywcy oraz zawarcia pomiędzy Nabywcą a Sprzedającą umowy sprzedaży Nieruchomości.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającej wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5), a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedająca będzie działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podejmowane przez Sprzedającą działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż opisywanej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5 przez Sprzedającą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy dla analizowanej we wniosku transakcji sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości niezabudowanych zostały określone w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazali Państwo, że dla Nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość w całości nie jest przeznaczona na cele rolne. Nieruchomość ta stanowi teren niezbudowany oraz na moment planowanej sprzedaży nadal będzie stanowić teren niezabudowany.

Nieruchomość na dzień dokonania sprzedaży objęta będzie MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się:

1\. w zakresie działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, w:

*   terenie obiektów produkcyjnych, magazynowych, terenie zabudowy usługowej/symbol w planie 1P/U/,
*   terenie komunikacji - terenie części drogi publicznej, klasy dojazdowej/symbol w planie 1KDDp/,

2\. w zakresie działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 5, w:

*   terenie obiektów produkcyjnych, magazynowych, terenie zabudowy usługowej /symbol w planie 1P/U/,
*   terenie komunikacji, terenie części drogi publicznej, klasy dojazdowej / symbol w planie 1KDDp/,
*   w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub zabudowy usługowej/symbol w planie 2MN/U/,
*   w terenie komunikacji - terenie dróg publicznych, klasy dojazdowej symbol w planie 1KDD/.

W konsekwencji, dostawa działek nr 1, 2, 3, 4, 5 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działki te na moment sprzedaży stanowić będą tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Sprzedająca nabyła działki nr 1, 2, 3, 4, 5 na podstawie 2 umów darowizny, tak więc nabycie nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że przysługiwało Sprzedającej lub że nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, Sprzedająca zawiesiła wykonywanie działalności gospodarczej i nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców, a na moment transakcji na Nieruchomości nie jest prowadzona działalność rolnicza.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5 przez Sprzedającą będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawek podatku właściwych dla przedmiotu transakcji.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za **prawidłowe.**

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii możliwości odliczenia przez Nabywcę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Nabywca na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących planuje realizacje inwestycji dotyczącej budowy zespołu magazynowo-produkcyjno-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Po wybudowaniu Nabywca planuje sprzedaż ww. obiektów (która ewentualnie może być poprzedzona ich komercjalizacją) lub wynajmem. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Nabywcy Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5), a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawek właściwych dla przedmiotu sprzedaży, do której nie będą miały zastosowania żadne zwolnienia z podatku, to Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem tej Nieruchomości z faktury wystawionej przez Sprzedającą. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość (działki nr 1, 2, 3, 4, 5) będą Mu służyły - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo od odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1, 2, 3, 4, 5.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).