Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPB1-3.4511.48.2017.1.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-31
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; rzeczoznawca; rzeczoznawca-opinia rzeczoznawcy; wartość-wartość początkowa; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2017 r. (data wpływu 1 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem nieruchomości użytkowej położonej w G. przy ul. (…). Nieruchomość tę Wnioskodawczyni wynajmuje w ramach prywatnego najmu, a podatek dochodowy opłaca w formie ryczałtu 8,5%. Taki stan ma miejsce od lutego 2014 roku. Przy ewentualnej zmianie formy opodatkowania na zasady ogólne Wnioskodawczyni miałaby szansę opłacania podatku od dochodu, dla ustalenia którego należy określić wartość amortyzacji tej nieruchomości. Niestety Wnioskodawczyni nie posiada informacji na temat wartości początkowej przedmiotowej nieruchomości.

Właścicielką nieruchomości Wnioskodawczyni została w dniu 31 stycznia 2014 r. w wyniku umowy o częściowy podział majątku wspólnego, którą zawarła ze swoim mężem na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej.

W przedmiotowej nieruchomości wcześniej mąż Wnioskodawczyni prowadził działalność gospodarczą i dla tych celów w połowie lat dziewięćdziesiątych XX wieku ją wybudował. Od roku 2002 przedmiot działalności gospodarczej męża Wnioskodawczyni został radykalnie zmieniony na najem nieruchomości i cały budynek w G. przy ul. (…). przeznaczony na wynajem. Przychody z tego najmu opodatkowane były podatkiem liniowym. Od 2011 roku po likwidacji działalności gospodarczej i przekazaniu nieruchomości na potrzeby własne przychody z dalszego najmu nieruchomości opodatkowane były zryczałtowanym podatkiem dochodowym jako przychody z prywatnego najmu. W 2003 roku Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę o rozszerzenie wspólności majątkowej, w wyniku której stała się współwłaścicielką nieruchomości.

Od 2002 roku wynajmowanie przedmiotowej nieruchomości wymagało poniesienia znacznych nakładów związanych ze zmianą funkcjonalności obiektu. Zmiany te były niezbędne dla dostosowania nieruchomości do potrzeb najemców. W okresie wynajmowania nieruchomości dokonywane były różne prace adaptacyjne, wynikające ze zmieniających się oczekiwań najemców, a także prace modernizacyjne podnoszące standard budynku. Ponieważ Wnioskodawczyni nie posiada kompletu dokumentów pozwalających określić wartość nieruchomości, jak i nakładów na dokonywane w niej zmiany i ulepszenia, stąd też Wnioskodawczyni uważa, że aktualną wartość rynkową najtrafniej może określić rzeczoznawca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe będzie ustalenie wartości początkowej nieruchomości użytkowej określonej wyceną rzeczoznawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, wartość nieruchomości można określić poprzez wycenę rzeczoznawcy, który sporządzając operat szacunkowy uwzględni wartość rynkową nieruchomości na wskazany dzień. W operacie zawarte powinny być wartości uwzględniające stan i stopień zużycia nieruchomości. Rozmaite prace modernizacyjne i adaptacyjne wpływały na zmianę wartości rynkowej, a wykonane przeze Wnioskodawczynię prace modernizacyjne w 2015 roku znacznie podniosły standard budynku. Dokonane wówczas zmiany były sugerowane przez najemców i zapewniły Wnioskodawczyni uzyskiwanie przychodu z kontynuowania umów najmu.

Przedmiotowa nieruchomość nie była nigdy przez Wnioskodawczynię używana do celów działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i nie była amortyzowana. Nie została przez Wnioskodawczynię odpłatnie nabyta ani wytworzona, stąd też przyjęcie wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę wydaje się rozwiązaniem możliwym do zastosowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem nieruchomości użytkowej. Nieruchomość tę Wnioskodawczyni wynajmuje w ramach prywatnego najmu od lutego 2014 r., a podatek dochodowy opłaca w formie ryczałtu 8,5%. Przy ewentualnej zmianie formy opodatkowania na zasady ogólne Wnioskodawczyni miałaby szansę opłacania podatku od dochodu, dla ustalenia którego należy określić wartość amortyzacji tej nieruchomości. Niestety Wnioskodawczyni nie posiada informacji na temat wartości początkowej przedmiotowej nieruchomości. Właścicielką ww. nieruchomości Wnioskodawczyni została w dniu 31 stycznia 2014 r. w wyniku umowy o częściowy podział majątku wspólnego, którą zawarła ze swoim mężem na podstawie majątkowej umowy małżeńskiej. W przedmiotowej nieruchomości wcześniej mąż Wnioskodawczyni prowadził działalność gospodarczą i dla tych celów w połowie lat dziewięćdziesiątych XX wieku ją wybudował. Od 2002 r. przedmiot działalności gospodarczej męża Wnioskodawczyni został radykalnie zmieniony na najem nieruchomości i cały budynek został przeznaczony na wynajem. Od 2011 r. po likwidacji działalności gospodarczej i przekazaniu nieruchomości na potrzeby własne przychody z dalszego najmu nieruchomości opodatkowane były zryczałtowanym podatkiem dochodowym jako przychody z prywatnego najmu. W 2003 r. Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę o rozszerzenie wspólności majątkowej, w wyniku której stała się współwłaścicielką nieruchomości. W okresie wynajmowania nieruchomości dokonywane były różne prace adaptacyjne, a także prace modernizacyjne podnoszące standard budynku. Ponieważ Wnioskodawczyni nie posiada kompletu dokumentów pozwalających określić wartość nieruchomości, jak i nakładów na dokonywane w niej zmiany i ulepszenia, stąd Wnioskodawczyni uważa, że aktualną wartość rynkową najtrafniej może określić rzeczoznawca.

W związku z tym Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość dotyczącą sposobu ustalenia wartości początkowej ww. nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.): kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy. Jednak, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że poniesienie tego wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu, ewentualnie na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tego przychodu.

Z uwagi na to, że składniki majątku wykorzystywane są przez podatników przez dłuższy okres, a nie tylko w roku ich nabycia, ustawodawca przyjął zasadę, że wydatki te zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia. Podatnicy mogą – stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy – uznać za koszty uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne. Zgodnie bowiem z treścią tej regulacji: kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Z treści przepisu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że: amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast w myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy: amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Należy zauważyć, że podatnik – wprowadzając środek trwały do ewidencji – musi określić jego wartość początkową. Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 22g ust. 1 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że: za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

W myśl art. 22g ust. 16 cytowanej ustawy: przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z ust. 1 pkt 3-5 oraz ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do art. 19 ust. 3 ww. ustawy: wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne do przedstawionego na wstępie zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że wartość początkową przedmiotowej nieruchomości użytkowej nabytej nieodpłatnie należy ustalić zgodnie z generalną zasadą określoną w art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. według wartości rynkowej z dnia jej nabycia, chyba że właściwa umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa ją w niższej wysokości. Nie ma przy tym przeszkód, aby Wnioskodawczyni, ustalając wartość rynkową nieruchomości z dnia jej nabycia, posiłkowała się wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę. Ponadto wartość początkową należy powiększyć o nakłady na prace modernizacyjne i adaptacyjne poniesione od momentu nabycia nieruchomości do dnia wprowadzenia jej do ewidencji środków trwałych. W tym zakresie Wnioskodawczyni również może posłużyć się wyceną biegłego rzeczoznawcy z uwagi na brak obowiązku gromadzenia dowodów dokumentujących te wydatki.

Reasumując – prawidłowe będzie ustalenie wartości początkowej nieruchomości użytkowej na podstawie wyceny rzeczoznawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.