Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-478/11-4/MK1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-08-16
Teza: należy stwierdzić, iż wydatki na spłatę przedmiotowej pożyczki nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nabytej w drodze spadku nieruchomości. Tym samym w opisanym we wniosku stanie faktycznym opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie podlegać dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku po matce stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy i kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d tej ustawy.
Słowa kluczowe: dziedziczenie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pożyczka; spadek; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 29.04.2011 r. (data wpływu 30.05.2011 r.) oraz piśmie z dnia 26.07.2011 r. (data nadania 29.07.2011 r. data wpływu 01.08.2011 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB2/415-478/11-2/MS z dnia 06.07.2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości poniesionego wydatku na spłatę pożyczki - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30.05.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości poniesionego wydatku na spłatę pożyczki.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 22 grudnia 2010 roku Wnioskodawczyni wraz z siostrą sprzedały nieruchomość położoną w W.. Właścicielkami nieruchomości stały się w drodze dziedziczenia. Najpierw po zmarłym w 1996 roku ojcu - prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 22 maja 1997 roku, w udziale po 1/6 własności nieruchomości, a następnie po matce zmarłej w 2007 roku - prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 4 grudnia 2007 roku po 1/2 części spadku. Wobec powyższego Wnioskodawczyni wraz z siostrą stały się współwłaścicielkami przedmiotowej nieruchomości po 1/2 każda. W roku 2005 Matka Wnioskodawczyni zawarła w Szwecji umowę pożyczki, której nie spłaciła do swojej śmierci. Termin spłaty pożyczki określony był w umowie do końca roku 2010. Zabezpieczenie umowy pożyczki stanowiły udziały Matki Wnioskodawczyni w przedmiotowej nieruchomości wynoszące w momencie zawarcia umowy 4/6. Postanowienia umowy przewidywały ponadto zakaz zbywania oraz obciążania udziałów w jakikolwiek sposób. Dodatkowo ewentualne zbycie wymagało zgody pożyczkodawcy i jednoczesnej spłaty pożyczki. Po śmierci matki Wnioskodawczyni wraz z siostrą zawarły porozumienie z pożyczkodawcą, zgodnie z którym przejęły na siebie obowiązek zwrotu pożyczki na warunkach przewidzianych we wspomnianej umowie pożyczki. Przy sprzedaży nieruchomości zgodnie z postanowieniami wspomnianej umowy pożyczki oraz wzmiankowanego porozumienia musiały spełnić konieczny warunek polegający na spłacie zaciągniętej pożyczki jako warunku koniecznego bez którego nie doszłoby do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 06 lipca 2011 r. pismem Nr IPPB2/415-478/11-2/MS Wnioskodawczyni została wezwana do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez:

\- doprecyzowanie stanu faktycznego o następujące informacje:

*   czy przedmiotową nieruchomość stanowił budynek mieszkalny/lokal mieszkalny wraz z gruntem?
*   czy była Pani zameldowana w budynku mieszkalnym/lokalu mieszkalnym na pobyt stały na okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą jego zbycia?

Wnioskodawczyni w wyznaczonym terminie (data nadania 29.07.2011 r., data wpływu 01.08.2011 r.) uzupełniła wniosek i wskazała, iż przedmiotową nieruchomość nie stanowił budynek/lokal mieszkalny wraz z gruntem oraz Wnioskodawczyni nie była zameldowana na okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni wraz z siostrą może w związku z rozliczeniem podatku z tytułu zbycia nieruchomości zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia poniesione wydatki polegające na spłacie opisanej wyżej pożyczki?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawczyni może wraz z siostrą kwotę zwróconej pożyczki zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia wzmiankowanej nieruchomości.

Takie stanowisko wynika z treści zdania pierwszego ustęp pierwszy artykułu 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przywołanego przepisu wynika, iż przychodem z odpłatnego zbycia min. nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. W związku z tym należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. W zaistniałym stanie faktycznym nie było możliwe przeprowadzenie transakcji sprzedaży bez wywiązania się z zobowiązania ściśle związanego ze zbywaną nieruchomością. Bez poniesienia wydatku opisanego wyżej nie zostałby spełniony warunek konieczny sprzedaży, a więc transakcja nie mogłaby dojść do skutku. Wobec powyższego przedstawione stanowisko jest zasadne.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego w dniu 22 grudnia 2010 roku Wnioskodawczyni wraz z siostrą sprzedały nieruchomość położoną w W.. Właścicielkami nieruchomości stały się w drodze dziedziczenia. Najpierw po zmarłym w 1996 roku ojcu, a następnie po matce zmarłej w 2007 roku. Wobec powyższego Wnioskodawczyni wraz z siostrą stały się współwłaścicielkami przedmiotowej nieruchomości po 1/2 każda. W roku 2005 Matka Wnioskodawczyni zawarła w Szwecji umowę pożyczki, której nie spłaciła do swojej śmierci. Termin spłaty pożyczki określony był w umowie do końca roku 2010. Zabezpieczenie umowy pożyczki stanowiły udziały Matki Wnioskodawczyni w przedmiotowej nieruchomości wynoszące w momencie zawarcia umowy 4/6. Postanowienia umowy przewidywały ponadto zakaz zbywania oraz obciążania udziałów w jakikolwiek sposób. Dodatkowo ewentualne zbycie wymagało zgody pożyczkodawcy i jednoczesnej spłaty pożyczki. Po śmierci matki Wnioskodawczyni wraz z siostrą zawarły porozumienie z pożyczkodawcą, zgodnie z którym przejęły na siebie obowiązek zwrotu pożyczki na warunkach przewidzianych we wspomnianej umowie pożyczki. Przy sprzedaży nieruchomości zgodnie z postanowieniami wspomnianej umowy pożyczki oraz wzmiankowanego porozumienia musiały spełnić konieczny warunek polegający na spłacie zaciągniętej pożyczki jako warunku koniecznego bez którego nie doszłoby do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotową nieruchomość nie stanowił budynek/lokal mieszkalny wraz z gruntem oraz Wnioskodawczyni nie była zameldowana na okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek – to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

Stosownie do art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Sąd postanowieniem stwierdza jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § 1 Kodeksu). Art. 1012 Kodeksu cywilnego stanowi, iż spadkobierca może przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), bądź przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza), bądź też spadek odrzucić.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że w przedmiotowej sytuacji nabycie w drodze spadku nastąpiło z dniem śmierci spadkodawcy, tj. w 1996 r., w części nabytej po ojcu i w 2007 r. w części nabytej po matce.

Tym samym odpłatne zbycie nieruchomości w części nabytej w 1996 r. nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży tej części nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytej w 2007 r. – w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu przejściowego – mają zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. – stanowi, iż podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast ust. 4 tego artykułu określa tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Wnioskodawczyni nie przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w ramach tzw. ulgi meldunkowej, ponieważ nie spełniła wyżej wymaganych ustawą warunków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na udział w tej nieruchomości.

Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z powyższych kategorii, a zatem nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.

Zauważyć należy, iż długi obciążające masę spadkową jakkolwiek wpływają na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostają bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku. Spłata wierzycieli nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że od przychodu może sobie odjąć wszystkie wydatki, które miały jakikolwiek związek ze spadkobraniem. Ustawodawca enumeratywnie wymienił bowiem co może być kosztem uzyskania przychodu w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku a spłata długów nie została wymieniona w art. 22 ust. 6d ustawy.

Reasumując należy stwierdzić, iż wydatki na spłatę przedmiotowej pożyczki nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nabytej w drodze spadku nieruchomości. Tym samym w opisanym we wniosku stanie faktycznym opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie podlegać dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku po matce stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy i kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d tej ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto należy zauważyć, że niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Stosownie do powyższego siostra Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.