Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1216/13/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-03-04
Teza: sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości – czy do kosztów można zaliczyć wydatki poniesione na uzyskanie postanowienia o zasiedzeniu przez spadkodawcę po którym wnioskodawca odziedziczył udział w nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; sprzedaż; udział; zasiedzenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 listopada 2013 r. (data otrzymania 5 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w składanym w 2013 r. zeznaniu podatkowym PIT-36 w pozycji 189 wpisał kwotę 2 470 zł – jako 19% podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości. Udział Wnioskodawcy w nieruchomości wyniósł 13 000 zł. Wnioskodawca nie odliczył kosztów uzyskania przychodów. W lutym 2012 r. Wnioskodawca sprzedał udział w nieruchomości, który nabył w spadku po matce, która zmarła w 2007 r. Udział Wnioskodawcy wyniósł 6/12. W chwili śmierci matki nieruchomość nie miała uregulowanego stanu prawnego i nie posiadała założonej księgi wieczystej. Do 2007 r. w domu posadowionym na tej nieruchomości mieszkała siostra matki Wnioskodawcy jako władająca. Po jej śmierci w 2007 r. do chwili sprzedaży na nieruchomości tej nikt nie mieszkał.

Aby można było dokonać sprzedaży nieruchomości konieczne było przeprowadzenie sprawy sądowej o zasiedzenie. Zasiedzenie przeprowadzono na rodziców matki Wnioskodawcy, gdyż na podstawie istniejącego aktu notarialnego zakupu nieruchomości przez dziadków Wnioskodawcy (akt notarialny z lat przedwojennych) nie udało się ustalić granic nieruchomości i nie było możliwości założenia księgi wieczystej.

W 2008 r. Wnioskodawca wystąpił do Sądu z wnioskiem w sprawie o zasiedzenie. W związku z tym wnioskiem Wnioskodawca poniósł koszty opłat sądowych. Mimo, że udział Wnioskodawcy w spadku wyniósł tylko 6/12 części Wnioskodawca dokonał opłat sądowych w pełnej wysokości. Opłaty notarialne, geodezyjne konieczne do założenia księgi wieczystej też poniósł Wnioskodawca.

Posiada on następujące dowody poniesionych wydatków:

1.  faktura zgłoszenia w Monitorze Sądowym,
2.  pokwitowania z Sądu Rejonowego z Wydziału Ksiąg Wieczystych dotyczące wydatków związanych z założeniem księgi wieczystej,
3.  rachunki ze Starostwa Powiatowego dotyczące opłat geodezyjnych,
4.  pokwitowanie z tytułu wpłaty do Sądu zaliczki na koszt ogłoszeń w prasie (na dowodzie wpłaty wpisany jest numer sprawy jakiej dotyczy)
5.  pokwitowanie z Sądu Rejonowego – opłata od zasiedzenia, na pokwitowaniu jako wpłacający wpisane jest Kancelaria Adwokacka jako pełnomocnik Wnioskodawcy (ww. kancelaria prowadziła w imieniu Wnioskodawcy sprawę o zasiedzenie),
6.  pokwitowanie z Sądu Rejonowego z 25 czerwca 2008 r. z tytułu zaliczki na biegłego, jako wpłacający wpisany jest adwokat będący pełnomocnikiem Wnioskodawcy oraz adres Kancelarii, ponieważ ww. pokwitowanie Wnioskodawcy zaginęło, po zwróceniu się do Sądu, Wnioskodawca otrzymał tylko kserokopię tego pokwitowania,
7.  pokwitowanie z Sądu Rejonowego z 25 lipca 2013 r. z tytułu następnej zaliczki na biegłego.

W postanowieniu Sądu o zasiedzeniu wyszczególniono, jaka kwota zaliczki została Wnioskodawcy zwrócona.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania:

1.  Czy wydatki poniesione przez Wnioskodawcę mogą stanowić koszty uzyskania przychodu, jako nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy poczynione w czasie jej posiadania,
2.  Czy wszystkie wymienione we wniosku wydatki mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów oraz czy w całości?
3.  Czy sposób udokumentowania wydatków umożliwia zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodu?
4.  Czy Wnioskodawca może dokonać korekty zeznania PIT-36 za 2012 r. aby dokonać zmniejszenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości odliczając wymienione we wniosku koszty od przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione wydatki może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przez niego udziału w nieruchomości, gdyż zwiększyły one wartość nieruchomości w okresie jej posiadania. Podatnik poniósł nakłady na całą nieruchomość, chociaż w wyniku dziedziczenia nabył tylko udział w wysokości 6/12.

W ocenie Wnioskodawcy może on zaliczyć wymienione we wniosku wydatki w całości do kosztów uzyskania przychodu.

Ponadto w ocenie Wnioskodawcy, sposób udokumentowania wydatkowi (tj. w jednym wypadku posiadanie tylko kserokopii, w 2 przypadkach pokwitowania, w których wpłacającym jest Kancelaria Adwokacka – pełnomocnik Wnioskodawcy, w 2 przypadkach pokwitowania z Sądu dokumentują wpłacone zaliczki) umożliwiają zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodu. Wnioskodawca uważa, że może dokonać korekty zeznania PIT-36 za 2012 r. i na podstawie posiadanych dokumentów dokonać zmniejszenia podatku od odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości odliczając ww. koszty od przychodu.

Wnioskodawca uważa, że pokwitowania wydane na Kancelarię Adwokacką, która była pełnomocnikiem Wnioskodawcy w Sądzie w sprawie o zasiedzenie, są dokumentami, które mogą stanowić podstawę do zaliczenia wydatku do kosztów, gdyż Kancelaria dokonywała wpłat w imieniu Wnioskodawcy, chociaż na pokwitowaniu, jako wpłacający figuruje Kancelaria Adwokacka.

Ponadto pokwitowania na zaliczki na biegłego też, zdaniem Wnioskodawcy, są właściwym udokumentowaniem wydatku, gdyż z postanowienia Sądu o zasiedzenie wynika, jaka kwota zaliczki została Wnioskodawcy zwrócona.

Jedno z posiadanych przez Wnioskodawcę pokwitowań otrzymanych z Sądu jest kserokopią, ale zdaniem Wnioskodawcy, może on na podstawie tej kserokopii zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów, gdyż Sąd posiada oryginał a Wnioskodawca wydatek poniósł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i podstawa ich nabycia. Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment nabycia.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca w drodze spadku po zmarłej w 2007 r. matce nabył udział 6/12 w nieruchomości. W 2012 r. Wnioskodawca sprzedał udział w nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że nabycie udziału w nieruchomości nastąpiło w drodze spadku w 2007 r., a jego nastąpiła w 2012 r., czyli przed upływem 5-letniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to sprzedaż ta stanowi źródło przychodu i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na 31 grudnia 2008 r., z uwagi na nabycie udziału w nieruchomości w 2007 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym na 31 grudnia 2008 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku – zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np. prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości czy koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia zmniejszają przychód.

Następnie Wnioskodawca od ustalonego we wskazany wyżej sposób przychodu może odliczyć koszty jego uzyskania. Wnioskodawca wskazał, że nabył udział 6/12 w nieruchomości w spadku po zmarłej w 2007 r. matce. Zatem w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6d– za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi okoliczność, czy może do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczyć, koszty, które poniósł w związku z postępowaniem o zasiedzenie nieruchomości przez rodziców spadkodawcy (tj. dziadków Wnioskodawcy).

Zauważyć należy, że Wnioskodawca w spadku nabył udział nieruchomości – jak sam stwierdził – o nieuregulowanym stanie prawnym. Aby móc sprzedać udział w nieruchomości Wnioskodawca poniósł szereg kosztów związanych z zasiedzeniem tej nieruchomości. Jednakże zasiedzenie zostało przeprowadzone na rzecz dziadków Wnioskodawcy. Albowiem – jak wskazał Wnioskodawca – na podstawie aktu notarialnego nabycia nieruchomości przez dziadków w latach przedwojennych nie sposób było ustalić granic nieruchomości oraz założyć księgi wieczystej. Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, że koszty związane ze stwierdzeniem zasiedzenia, które w całości poniósł Wnioskodawca były kosztami stwierdzenia nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia. Jak podkreśla Wnioskodawca, stwierdzono, że w drodze zasiedzenia nieruchomość nabyli dziadkowie (rodzice spadkodawcy), a nie Wnioskodawca. Wnioskodawca udział w nieruchomości nabył w drodze spadku. Zatem koszty, które poniósł Wnioskodawca dotyczyły stwierdzenia nabycia w drodze zasiedzenia nieruchomości przez inne osoby niż Wnioskodawca. To oznacza, że nie sposób tych kosztów uznać za koszty nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę, albowiem dotyczyły one nabycia nieruchomości przez dziadków Wnioskodawcy. Zatem nie sposób dowodzić, że wymienione we wniosku koszty, są kosztami nabycia udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę, albowiem Wnioskodawca nabył nieruchomość darmo w spadku po zmarłej w 2007 r. matce. Natomiast koszty, które poniósł (związane z zasiedzeniem) dotyczyły uregulowania stanu prawnego nieruchomości a nie jej nabycia przez Wnioskodawcę.

Z kolei odnośnie do możliwości zaliczenia wymienionych przez Wnioskodawcę wydatków do nakładów zwiększających wartość nieruchomości – wymienionych w cyt. wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – a tym samym do kosztów uzyskania przychodu, zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika zatem, że nakłady na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

*   zwiększyły jego wartość,
*   poniesione zostały w czasie jego posiadania,
*   zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem poza tym, że wydatki, które Wnioskodawca chce zaliczyć do nakładów zwiększających wartość nieruchomości muszą nie tylko być w sposób właściwy udokumentowane (tj. fakturami VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług czy też dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych) ale także, muszą to wydatki, które zwiększyły wartość nieruchomości. W tym miejscu nie sposób zgodzić się z Wnioskodawcą, że wydatki poniesione przez niego w związku ze stwierdzeniem zasiedzenia nieruchomości przez dziadków Wnioskodawcy są wydatkami, które zwiększyły wartość nieruchomości. Wydatki te były związane – jak sam Wnioskodawca wskazuje – z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości – nie oznacza to jednak, że w wyniku ich poniesienia zwiększyła się wartość nieruchomości. Innymi słowy cena za nieruchomość byłaby taka sama niezależnie od poniesionych przez Wnioskodawcę wydatków związanych z jej zasiedzeniem. Za nakłady zwiększające wartość nieruchomości można uznać np. wydatki na budowę budynku na nieruchomości, wydatki na modernizację czy też remont domu posadowionego na nieruchomości.

Z kolei w odniesieniu do pytań związanych z tym, czy poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na stwierdzenie zasiedzenia może on odliczyć w całości czy też w części, oraz o sposób dokumentowania tych wydatków, należy wyjaśnić, że odpowiedź na te pytania jest bezprzedmiotowa. Jak już wyjaśniono, wydatki te nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości albowiem nie są wydatkami ani na nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę (Wnioskodawca nabył nieruchomość pod tytułem darmym w wyniku dziedziczenia spadku a wydatki, które poniósł dotyczyły nabycia tej nieruchomości w drodze zasiedzenia ale przez dziadków Wnioskodawcy), ani nie są też wydatkami które można zaliczyć do nakładów poniesionych na nieruchomość.

Odnosząc się do możliwości korekty zeznania PIT-36 stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca nie może ww. wydatków zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, to brak jest podstaw do złożenia korekty zeznania podatkowego z tytułu niewłaściwego określenia wysokości podatku ze sprzedaży udziału w nieruchomości z uwagi na nie zaliczenie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Podsumowując, przedstawionych w we wniosku wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na stwierdzenie zasiedzenia przez jego dziadków nieruchomości nie sposób uznać za wydatki, które Wnioskodawca możne zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku. To oznacza, że stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.