Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.160.2018.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-05-22
Teza: Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia – ustalenie przychodu.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; spadek; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2018 r. (data wpływu 28 marca 2018 r.), uzupełnionym w dniu 23 kwietnia 2018 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z 4 kwietnia 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.160.2018.1.MKA, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 4 kwietnia 2018 r., skutecznie doręczono 11 kwietnia 2018 r., natomiast 23 kwietnia 2018 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej 17 kwietnia 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni na podstawie prawomocnego postanowienia sądu z dnia 19 czerwca 2007 r., nabyła w spadku nieruchomość w udziale 1/2 części po zmarłej w dniu 11 lipca 20xx r. matce.

Następnie na podstawie prawomocnego postanowienia sądu z dnia 6 czerwca 2013 r. Zainteresowana nabyła tę samą nieruchomość w udziale 1/2 części po zmarłym w dniu 10 lutego 20xx r. ojcu. Rodzice Wnioskodawczyni byli współwłaścicielami nieruchomości na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Finalnie Wnioskodawczyni posiadała udział 1/2 części w nieruchomości, z czego 1/4 Zainteresowana nabyła w 20xx r. oraz 1/4 w 20xx r.

Aktem notarialnym z dnia 3 sierpnia 2016 r. Zainteresowana wraz z siostrą, która była współwłaścicielem 1/2 części nieruchomości, sprzedały nieruchomość nabytą w drodze spadku, przy czym 1/4 udziału w nieruchomości została zbyta przed upływem pięciu lat.

Cena sprzedaży została ustalona na kwotę 157 000 zł, czyli udział 1/2 części stanowi 78 500 zł. W akcie notarialnym (§ 4 pkt 3) sprzedające oświadczyły, że siostra Zainteresowanej, z uwagi na nakłady jakie poniosła otrzymuje kwotę o 37 000 zł większą od kwoty otrzymanej przez Wnioskodawczynię. Czyli z kwoty sprzedaży 157 000 zł Zainteresowana faktycznie uzyskała kwotę 60 000 zł, a siostra Wnioskodawczyni 97 000 zł.

Z uzyskanej kwoty 60 000 zł: kwota 30 000 zł jest zwolniona z podatku ponieważ sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat (2001 r. nabycie spadku po matce), natomiast 30 000 zł stanowi kwotę podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat (2013 r. nabycie spadku po ojcu). Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczy na własny cel mieszkaniowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy na własny cel mieszkaniowy Wnioskodawczyni powinna wydatkować kwotę 30 000 zł faktycznie uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości, czy też kwotę 39 250 zł (1/4 z kwoty 78 500 zł) ponieważ udział jaki posiadała Zainteresowana w sprzedanej nieruchomości wynosił 1/2 części?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota jaką powinna wydatkować na własne cele mieszkaniowe to 30 000 zł, ponieważ faktycznie uzyskana kwota ze sprzedaży to 60 000 zł (30 000 zł nie podlega opodatkowaniu, ponieważ zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat). Wnioskodawczyni nie może wydatkować większej kwoty niż rzeczywiście uzyskanej w wyniku sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2018 r., poz. 200 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Zgodnie z opisem zawartym we wniosku w 2016 r. Wnioskodawczyni zbyła 1/2 udziału w nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia w tym:

*   w części po matce zmarłej w 2001 r. – 1/2 posiadanego udziału,
*   w części po ojcu zmarłym w 2013 r. – 1/2 posiadanego udziału.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi IV Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Wobec powyższego sprzedaż udziału w nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku, w części nabytej po zmarłej matce nie stanowi źródła przychodu ponieważ czynność ta miała miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości w części nabytej po zmarłym ojcu stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z treści wniosku wynika, że współwłaścicielkami nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży w udziale po 1/2 były Zainteresowana oraz jej siostra. Kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości została podzielona w ten sposób, że siostra Zainteresowanej, ze względu na poniesione nakłady otrzymała kwotę przekraczającą wartość 1/2 ceny sprzedaży. W związku z powyższym Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość czy na cele mieszkaniowe winna wydatkować kwotę, którą faktycznie uzyskała ze sprzedaży czy 1/4 ceny sprzedaży.

Jak wskazano w wyżej cytowanym art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Odnosząc powyższe do opisanego we wniosku stanu faktycznego to cena określona w umowie sprzedaży jest podstawą do ustalenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, że Zainteresowana była właścicielką 1/2 udziału w nieruchomości, z którego jak wskazano wyżej w 1/2 części sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym Wnioskodawczyni nabyła tą część, to w tej części cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła przychód. Kwotę tą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, czyli wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w celu uzyskania przychodu ze zbycia udziału w nieruchomości. Za wydatek taki nie można potraktować rozliczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy Wnioskodawczynią a siostrą, w wyniku którego - w związku z poniesionymi przez siostrę nakładami - Zainteresowana otrzymała kwotę niższą niż wartość ceny sprzedaży jaka przypadała na zbywany udział.

Podsumowując, w celu skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Zainteresowana winna wydatkować na własne cele mieszkaniowe, kwotę odpowiadającą 1/4 ceny nieruchomości określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o poniesione przez Zainteresowaną koszty odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Końcowo dodać należy, że ustalenie kwotowe przychodu ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości nie należy do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy miejscowo i rzeczowo organ podatkowy. W związku z powyższym, tut. Organ w treści interpretacji wskazał zasadę, wg której Wnioskodawczyni powinna ustalić przychód z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.