Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-743/11-3/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-08-18
Teza: opodatkowanie nabycia zespołu składników majątkowych nie stanowiących ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 25.05.2011 r. (data wpływu 25.05.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia zespołu składników majątkowych nie stanowiących ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25.05.2011 r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia zespołu składników majątkowych nie stanowiących ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu do wniosku z dnia 14.07.2011 r.):

Spółka H. GmbH & Co. KG (z siedzibą w Niemczech, dalej jako: Spółka, Wnioskodawca) zamierza, poprzez utworzony i zarejestrowany jako podatnik podatku VAT oddział w Polsce, nabyć dla celów prowadzenia działalności nieruchomość gruntową, na której wybudowany został budynek biurowy. Przedmiotowa nieruchomość (położona w W.) jest wynajmowana przez obecnego właściciela na cele biurowo-handlowo-usługowe.

Wnioskodawca planuje nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem, jak również związanego z budynkiem logo, infrastruktury technicznej (np. instalacje elektryczne i kanalizacyjne), budowli (m.in. parking), ulic wewnętrznych, wyposażenia ruchomego oraz niezbędnej dokumentacji nieruchomości, obejmującej przede wszystkim specyfikację budynku, a także będące w posiadaniu Sprzedawcy dane dot. zawartych umów najmu i osób najemców (dalej: nabycie budynku). W ramach przedmiotowej transakcji z mocy prawa dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów najmu na nabywcę nieruchomości. W ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie prawa do logo. Ponadto przedmiotem transakcji będzie nabycie starego budynku przeznaczonego do wyburzenia, w miejscu którego zostanie wybudowany nowy budynek (dalej: budynek II). W dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zostanie podpisana umowa, na mocy której Sprzedawca będzie zobligowany do wybudowania tego nowego budynku. Warunki, w tym finansowe, dotyczące wybudowania budynku II zostaną określone w odrębnej umowie (Development Agreement). Do dnia podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, nie zostaną rozpoczęte właściwe roboty budowlane związane z jego wybudowaniem. Sprzedawca poniósł natomiast wydatki związane z pracami projektowymi, uzyskaniem pozwoleń, etc.

Z udzielonych Wnioskodawcy przez Sprzedawcę informacji wynika, iż przedmiotowa nieruchomość nie została wyodrębniona organizacyjnie, ani finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedawcy. W szczególności nie stanowi ona oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. oraz nie jest dla niej sporządzany odrębny bilans.

Wnioskodawca (nabywca nieruchomości) będzie prowadzić działalność w formie Oddziału Spółki w Polsce. Sprzedawca nieruchomości jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, natomiast Wnioskodawca przed dokonaniem transakcji będzie zarejestrowany do celów podatku VAT.

W ramach przedmiotowej transakcji nie będą przenoszone na Spółkę następujące składniki majątkowe Sprzedawcy: a) środki pieniężne i należności Sprzedawcy oraz b) zobowiązania Sprzedawcy, w szczególności zobowiązania wynikające z umowy kredytowej zawartej z bankami na sfinansowanie zakupu gruntu oraz wybudowanie wynajmowanego przez Sprzedawcę budynku. Jedynymi zobowiązaniami, jakie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę w ramach przedmiotowej transakcji, są ściśle związane z umowami najmu zobowiązania z tytułu zabezpieczeń majątkowych (depozytów, gwarancji bankowych i innych zabezpieczeń) udzielonych Sprzedawcy przez najemców w celu zabezpieczenia jego ewentualnych roszczeń. Na Wnioskodawcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych, z umowy z zarządcą administracyjnym nieruchomości, z umów związanych z dostawą mediów, umów serwisowych, umów związanych z obsługą księgową, prawną i podatkową, wierzytelności Sprzedawcy wynikające z umów najmu, w tym m.in. czynsze, należne do dnia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, firma Sprzedawcy (tu: N. Spółka z o.o. Sp. komandytowo akcyjna), księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedawcę działalności i z jego funkcjonowaniem, tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Sprzedawca nie zatrudnia pracowników zatem kwestie pracownicze pozostają poza zakresem przedmiotowej transakcji.

Umowy zawarte z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Sprzedawcy (np. umowy z dostawcami mediów, firmami sprzątającymi, firmą zarządzającą nieruchomością) zostaną rozwiązane. Tym samym prawa i obowiązki z nich wynikające nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. W dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości Spółka zawrze umowę o zarządzanie nieruchomością z tym samym podmiotem, który był stroną rozwiązanej przez Sprzedawcę umowy.

W związku z okolicznością zawarcia ostatecznej umowy nabycia nieruchomości w trakcie trwania miesięcznego okresu najmu oraz biorąc pod uwagę fakt, iż zgodnie z umowami najmu czynsz, opłaty eksploatacyjne i dodatkowe są płatne „z góry” za każdy okres, strony przewidują możliwość przekazania Wnioskodawcy kwot pobranych przez Sprzedawcę czynszów i opłat odnoszących się do okresu, w jakim prawa i obowiązki wynajmującego będzie wykonywał Wnioskodawca.

Z udzielonych przez Sprzedawcę informacji wynika, iż nie posiada on obecnie żadnych innych nieruchomości. Podkreślić należy, iż intencją Sprzedawcy i Wnioskodawcy (nabywcy przedmiotowej nieruchomości) jest objęcie planowaną transakcją składnika majątkowego – nieruchomości wraz z logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, nie natomiast całego przedsiębiorstwa Sprzedawcy, czy też jego zorganizowanej części. Po dokonaniu sprzedaży Sprzedawca pozostanie podmiotem aktywnym gospodarczo, w szczególności będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów. Zgodnie z odpisem z Rejestru Przedsiębiorców przedmiotem działalności Sprzedawcy jest:

*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

*   pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

*   zarządzanie nieruchomościami wykonywane za zlecenie,

*   działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach,

*   działalność rachunkowo-księgowa, doradztwo podatkowe,

*   pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

*   roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

*   roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

*   roboty budowlane specjalistyczne,

*   zakwaterowanie,

*   działalność usługowa związana z wyżywieniem,

*   działalność związana z organizacją targów, wystaw i kongresów,

*   reklama.

Budynek stanowiący własność Sprzedawcy został oddany do użytkowania w pierwszej połowie 2010 r. Po oddaniu budynku do użytkowania dokonano wynajmu powierzchni użytkowych znajdujących się w budynku na rzecz Najemców. Od momentu oddania do użytkowania budynku wydatki Sprzedawcy na ulepszenie budynku nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przedstawiona w stanie faktycznym transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, i w konsekwencji, w związku z którą Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu do wniosku z dnia 14.07.2011 r.), planowana transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT - nie podlegającą zwolnieniu o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - co do której Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury, na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy o VAT. Przeniesienie na nabywcę nieruchomości praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu następuje z mocy prawa i nie jest w opinii Wnioskodawcy przesłanką zmieniającą z podatkowego punktu widzenia przedmiot transakcji, tj. przesądzającą o tym, iż przedmiotem nabycia są składniki majątkowe stanowiące przedsiębiorstwo albo jego zorganizowaną część.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu nie podlega transakcja sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W związku z tym oceny czy w analizowanym stanie faktycznym mamy do czynienia z przedsiębiorstwem należy dokonać w oparciu o definicję przedsiębiorstwa zawartą w ustawie z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny (dalej jako: KC). Zgodnie z art. 551 KC pod pojęciem przedsiębiorstwa należy rozumieć zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono (przedsiębiorstwo) w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja nabycia mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) stanowiące zorganizowany zespół zostaną sprzedane nabywcy. Zatem, jeżeli dochodzi do nabycia np. jednego z ww. elementów, nie może być mowy o transakcji nabycia przedsiębiorstwa. Z powyższego wynika, iż o przedsiębiorstwie możemy mówić w przypadku, gdy składniki materialne i niematerialne wchodzące w jego skład pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, iż można je traktować jako zespół (całość) a nie zbiór pojedynczych elementów będących własnością jednego podmiotu. Transakcja nabycia przedsiębiorstwa to zatem transakcja, której przedmiotem jest przeniesienie wszelkich składników niezbędnych do realizacji zadań gospodarczych danego przedsiębiorstwa.

W świetle powyższych regulacji, zdaniem Wnioskodawcy, nabycie nieruchomości wraz logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, nie będzie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa. Z przedstawionego powyżej stanu faktycznego jednoznacznie wynika, iż przedmiotem transakcji pomiędzy Sprzedawcą a Wnioskodawcą będą tylko wybrane składniki majątkowe Sprzedawcy. Przedmiotem transakcji przedstawionej w stanie faktycznym jest nabycie przez Spółkę budynku wraz z gruntem, na którym postawiony jest budynek oraz związanego z budynkiem logo, infrastruktury, budowli (np. parkingu), ulic wewnętrznych, wyposażenia ruchomego oraz niezbędnej dokumentacji nieruchomości, obejmującej przede wszystkim specyfikację budynku a także będących w posiadaniu Sprzedawcy danych dot. zawartych umów najmu i osób najemców. Ponadto Sprzedawca, na mocy odrębnej umowy zawartej w dniu dokonania sprzedaży nieruchomości, będzie zobligowany do wybudowania na zakupionym przez Wnioskodawcę gruncie określonego w odrębnej umowie budynku II.

W ramach przedmiotowej transakcji nie będą przenoszone na Wnioskodawcę takie składniki majątkowe jak: a) środki pieniężne znajdujące się w kasie i na rachunku bankowym Sprzedawcy, i należności, b) zobowiązania, w szczególności zobowiązania wynikające z umowy kredytowej zawartej z bankami na sfinansowanie zakupu gruntu oraz wybudowanie wynajmowanego przez Sprzedawcę budynku, c) nazwa przedsiębiorstwa, d) prawa i obowiązki wynikające z umów, których stroną jest Spółka, w tym m.in. z podmiotami świadczącymi usługi – z dostawcami, np. mediów, czy z firmami sprzątającymi ( z wyjątkiem umów najmu, które przejdą na nabywcę z mocy prawa), e) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych, z umowy z zarządcą administracyjnym nieruchomości, umów związanych z obsługą księgową, prawną i podatkową, f) wierzytelności Sprzedawcy wynikające z umów najmu, w tym m.in. czynsze należne do dnia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, g) księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedawcę działalności i z jego funkcjonowaniem, tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Dodatkowo należy podkreślić, iż z perspektywy zarówno Sprzedawcy jak i Wnioskodawcy (nabywcy nieruchomości) przedmiotem transakcji jest tylko pojedynczy składnik majątkowy w postaci nieruchomości wraz z logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, które do niego przynależą, a nie przedsiębiorstwo. Intencją żadnej ze stron nie jest bowiem przejęcie jakichkolwiek wierzytelności czy zobowiązań związanych z przedmiotową nieruchomością. Zdaniem Spółki z nabyciem przedsiębiorstwa mielibyśmy do czynienia w przypadku nabycia nie tylko budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest ten budynek posadowiony, wraz z logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, lecz również elementów organizacyjnie, funkcjonalnie i majątkowo związanych z tym budynkiem (np. umowy o dostarczanie mediów, umowy z firmami sprzątającymi, umowy z firmami zajmującymi się zarządzaniem). Aby można było mówić o przedsiębiorstwie musi zachodzić związek funkcjonalny pomiędzy jego składnikami. W związku z tym budynek będący przedmiotem transakcji musiałby być „wyposażony” w dodatkowe elementy składowe umożliwiające jego samodzielne funkcjonowanie jako przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Przedmiotem transakcji pomiędzy Sprzedawcą a Wnioskodawcą będzie natomiast tylko budynek będący jednym z elementów przedsiębiorstwa zbywcy. Przedmiotem transakcji nie będzie przeniesienie na Wnioskodawcę umów (m.in. umowy o zarządzanie, na dostawę mediów itp.), które zapewniałyby związek funkcjonalno - organizacyjny pozwalający na uznanie, iż mamy do czynienia z transakcją nabycia przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawcy, takimi elementami potwierdzającymi wyodrębnienie organizacyjne i funkcjonalne mogłyby być takie składniki niezbędne do prowadzenia przedsiębiorstwa jak np. umowy z zarządcą administracyjnym nieruchomości, umowy związane z dostawą mediów, umowy serwisowe, itp.

Wnioskodawca reprezentuje następujący pogląd: przy prowadzeniu działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu nieruchomości można mówić o przedsiębiorstwie i zachowaniu funkcjonalnych związków pomiędzy poszczególnymi jego składnikami wówczas, gdy nieruchomość będąca przedmiotem transakcji wyposażona jest w dodatkowe elementy składowe, umożliwiające m.in. zarządzanie tą nieruchomością czy też zapewnienie zaopatrzenia jej w stosowne media oraz gdy przekazana zostaje odpowiednia wiedza specjalistyczna. Ponieważ Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, wszystkie czynności operacyjne zapewniające funkcjonowanie jego przedsiębiorstwa (tj. związane z zarządzaniem, obsługą administracyjną, rozliczeniami finansowymi) prowadzone są przez podmioty zewnętrzne, na podstawie zawartych przez Sprzedawcę umów. Prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie będą przedmiotem nabycia / nie zostaną przeniesione (cesja) na Wnioskodawcę. Przedmiotem transakcji będzie jedynie nieruchomość wraz z logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II. Z kolei organizacja pozostałych, istotnych w tego typu działalności gospodarczej aspektów związanych z wynajmem nieruchomości, takich jak zarządzanie nieruchomością i zapewnienie dostępu do niezbędnych mediów, pozostanie w gestii Wnioskodawcy (nabywcy nieruchomości). Bez znaczenia pozostaje przy tym w ocenie Wnioskodawcy fakt, iż w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zawrze on umowę o zarządzanie nieruchomością z tym samym podmiotem, który był stroną rozwiązanej przez Sprzedawcę umowy.

Zawarcie nowej umowy o zarządzanie nieruchomością z tym samym zarządcą nieruchomości jest podyktowane utrzymaniem na dotychczasowym poziomie usług zapewniających prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy planowany zapis w umowie sprzedaży nieruchomości na podstawie którego w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości Spółka zawrze umowę o zarządzanie z tym samym podmiotem, który pozostaje zarządcą administracyjnym nieruchomości do dnia przedmiotowego nabycia nieruchomości nie stanowi cesji tejże umowy. Dotychczasowy stosunek prawny istniejący pomiędzy zarządcą administracyjnym nieruchomości a Sprzedawcą zostanie rozwiązany. Spółka natomiast będzie stroną nowego stosunku prawnego wynikającego z nowo zawartej umowy o zarządzanie. Zdaniem Wnioskodawcy nie nastąpi przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością obowiązującej pomiędzy Sprzedawcą a zarządcą administracyjnym nieruchomości.

Niemożliwe jest zdaniem Wnioskodawcy prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni na cele biurowo-handlowo-usługowe bez zapewnienia najemcom dostaw mediów, czy też bez zarządzania budynkiem nieruchomością. Z tego powodu należy uznać, że Wnioskodawca dokonuje nabycia składnika majątkowego w postaci nieruchomości wraz z logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, który dopiero po dokonaniu przez Wnioskodawcę określonych działań organizacyjnych takich jak m.in. zawarcie nowych umów z dostawcami mediów, o zarządzanie nieruchomością, mógłby stać się przedsiębiorstwem Wnioskodawcy. Wszelka działalność operacyjna związana z przedmiotową nieruchomością prowadzona jest przez podmioty zewnętrzne, zatem zdaniem Spółki brak cesji odpowiednich umów można porównać do braku transferu pracowników Sprzedawcy. Z tego powodu należy uznać, iż nie zachodzi związek funkcjonalno-organizacyjny konieczny do zakwalifikowania nabycia przedmiotowego zespołu składników majątkowych jako nabycia przedsiębiorstwa. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24.02.2010 r. sygn. IPPP2-443-82/10-2/JB, w której w podobnym stanie faktycznym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził, iż „niemożliwe jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowej czy komercyjnej bez zapewnienia najemcom dostaw mediów, czy też bez zarządzania nieruchomością. Z tego powodu należy uznać, że Spółka nabywa składnik majątkowy w postaci nieruchomości, która dopiero po dokonaniu przez Spółkę określonych działań organizacyjnych mogłaby stać się przedsiębiorstwem Spółki. Skoro, jak wskazano powyżej, działalność operacyjna prowadzona jest poprzez podmioty zewnętrzne, brak cesji odpowiednich umów można porównać co do istoty do braku transferu pracowników Sprzedającego. Sytuacja ta wyklucza funkcjonowanie zbywanej masy majątkowej w charakterze przedsiębiorstwa”.

Słusznym zdaniem Spółki jest pogląd wyrażony przez Dyrektora |Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 14 listopada 2008 r. (sygn. IP-PP2-443-1352/08-3/BM). Zdaniem organu uprawnionego do wydania wskazanej interpretacji nie wystarczy, że ze względu na pewną samodzielność pod względem technicznym czy nawet organizacyjnym, powyższy zespół składników majątkowych mógłby stanowić odrębne przedsiębiorstwo. Stosownie do brzmienia pkt 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłącza się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych. Artykuł 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie odnosi się wyłącznie do zbycia składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo. Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zapewnienia co najmniej obsługi administracyjno-księgowej. W przedstawionym stanie faktycznym wszelkie obowiązki organizacyjne w tym zakresie leżą w gestii Spółki. Wynika to z faktu, iż nie będzie miała miejsca żadna cesja umów / nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Zdaniem Spółki, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako nabycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie składnik majątkowy, który na dzień dokonania transakcji nie będzie tworzył organizacyjnej funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Ponadto na Wnioskodawcę nie będą przenoszone składniki, które są niezbędnymi elementami przedsiębiorstwa, jak np. zobowiązania, wierzytelności, nazwa przedsiębiorstwa, prawa wynikające z umów, których stroną jest Sprzedawca (za wyjątkiem umów najmu, z których prawa i obowiązku z mocy prawa przejdą z chwilą nabycia na Wnioskodawcę). Nabycie budynku nie będzie transakcją nabycia przedsiębiorstwa, ponieważ zgodnie z art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych.

Stanowisko Spółki znajduje również potwierdzenie w interpretacjach organów skarbowych obejmujących m.in. postanowienie Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 20.02.2006 r. (sygn. 1471/DC/436/3/06/HB), decyzje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14.11.2008 r. (sygn. lP-PP2-443-1352/08-3/BM), z dnia 29.09.2009 r. (sygn. IPPP2/443-778/09-2/IK), z dnia 15.07.2010 r., (sygn. IPPP1-443-536-10-2-PR).

Zdaniem Spółki znaczna wartość nabywanych składników majątkowych nie przesądza, iż nabycie przedmiotowego składnika majątkowego w postaci nieruchomości wraz z logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, mogłoby stanowić podstawę do uznania przedmiotowej transakcji za nabycie przedsiębiorstwa. W ocenie Wnioskodawcy dla celów spełnienia przesłanek definicji przedsiębiorstwa nie jest bowiem istotna wartość przenoszonych składników majątku lecz ich wzajemne, funkcjonalno-organizacyjne powiązania. Podobny pogląd został zaprezentowany przez NSA (oz. w Gdańsku, sygn. akt SA/Gd 1959/94).

W kontekście przywołanej argumentacji, w opinii Wnioskodawcy, opisana w stanie faktycznym transakcja nie może być traktowana jako nabycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie tylko i wyłącznie składnik majątkowy Sprzedawcy w postaci nieruchomości wraz z logo budynku, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, który na dzień dokonania transakcji nie będzie tworzyć organizacyjnej i funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu odnoszących się do wynajmu powierzchni na cele biurowo-handlowo-usługowe na Wnioskodawcę następuje z mocy prawa i nie jest, w opinii Wnioskodawcy, przesłanką zmieniającą z podatkowego punktu widzenia przedmiot transakcji. Nie jest również taką przesłanką planowane przeniesienie na Wnioskodawcę ściśle związanych z tymi umowami najmu zobowiązań z tytułu zabezpieczeń majątkowych (depozytów, gwarancji bankowych i innych), udzielonych Sprzedawcy przez najemców w celu zabezpieczenia jego ewentualnych roszczeń oraz przeniesienie na Wnioskodawcę (nabywcę nieruchomości) zobowiązań z tytułu zwrotu tychże zabezpieczeń, jako że przejście tych zobowiązań jest bezpośrednim następstwem przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów najmu.

Uzyskane w wyniku realizacji przedmiotowej transakcji przychody pozwolą Sprzedawcy na dalsze prowadzenie działalności. Podkreślenia wymaga, iż Sprzedawca planuje dalej prowadzić działalność gospodarczą.

W związku z powyższym Spółka wnosi o potwierdzenie stanowiska, iż nabycie budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego, na którym jest on posadowiony, z jego logo, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, nie stanowi nabycia przedsiębiorstwa i w związku z tym nie znajdzie zastosowania do przedmiotowej transakcji przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy planowana transakcja nie stanowi również nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa mamy zatem do czynienia, gdy łącznie ziszczą się następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W związku z powyższym, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, musi się on odznaczać pełną odrębnością, która stanowi o możliwości samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą bowiem składniki, które można uznać za stanowiące zespół, a nie tylko zbiór przypadkowych elementów. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest bowiem sumą poszczególnych składników, przy pomocy których można prowadzić działalność gospodarczą, lecz zorganizowanym zespołem tych składników (tj. stanowiącym wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Budynek wraz z prawem użytkowania wieczystego, na którym jest on posadowiony, z jego logo, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II, który ma być przedmiotem transakcji, nie spełnia w opinii Wnioskodawcy ww. kryteriów, które pozwoliłyby na uznanie, iż stanowi on zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Przedmiotowy budynek wraz z prawem użytkowania wieczystego, na którym jest on posadowiony, z jego logo, infrastrukturą techniczną, budowlami, ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem, określonymi prawami, w tym związanymi z budynkiem II nie jest wyodrębniony organizacyjnie ze struktur przedsiębiorstwa, tzn. nie stanowi wyodrębnionej jednostki, jak np. zakład czy oddział. Zgodnie z praktyką organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinno nastąpić na podstawie odpowiednich zapisów statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze i oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział. Z udzielonych przez Sprzedawcę informacji wynika, iż przedmiot transakcji nie stanowi w majątku Sprzedawcy jednostki wyodrębnionej, wyodrębnienie takie nie ma miejsca na podstawie dokumentu korporacyjnego jak statut, regulamin itp. Zarówno Sprzedawca, jak i Wnioskodawca (nabywca nieruchomości) stoją na stanowisku, iż przedmiotem sprzedaży jest składnik majątkowy, a nie zorganizowana część przedsiębiorstwa. W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, iż wyodrębnienie finansowe zorganizowanej części przedsiębiorstwa przejawia się w tym, iż posiada ona własne środki pieniężne i własny rachunek bankowy. W związku z tym w przypadku budynku, który jest przedmiotem nabycia przez Spółkę nie można mówić o spełnieniu takiej przesłanki wyodrębnienia finansowego. Spółka podkreśla ponadto, iż przedmiotem transakcji nabycia pomiędzy Spółką a Sprzedawcą nie są środki pieniężne oraz należności związane z działalnością. Nie zostaną przeniesione na nabywcę składniki niematerialne (za wyjątkiem prawa do logo budynku, praw i obowiązków wynikających z umów najmu, które przechodzą z mocy prawa, praw związanych z budynkiem II). Poza zakresem planowanej transakcji będą również wierzytelności i zobowiązania (za wyjątkiem zobowiązań z tytułu zabezpieczeń majątkowych (depozytów, gwarancji bankowych i innych), udzielonych Sprzedawcy przez najemców w celu zabezpieczenia jego ewentualnych roszczeń, ściśle związanych z umowami najmu), rachunki bankowe, prawa wynikające z umów związanych z funkcjonowaniem budynku (m.in. umowy dotyczące dostawy mediów, umowy o zarządzanie), księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

Sam budynek, nabywany wraz z logo, infrastrukturą techniczną, budowlami (m.in. parkingiem), ulicami wewnętrznymi, wyposażeniem ruchomym i niezbędną dokumentacją lecz bez przeniesienia na nabywcę innych składników majątkowych oraz umów związanych z jego funkcjonowaniem nie posiada, zdaniem Wnioskodawcy, zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych, i w konsekwencji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa. O zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie można mówić także z uwagi na fakt, iż zobowiązania nie stanowią przedmiotu transakcji - są one bowiem jednym z elementów konstytuujących zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż przedmiotem transakcji nie będą zobowiązania Sprzedawcy wynikające z umowy kredytowej zawartej z bankami na sfinansowanie zakupu gruntu oraz wybudowanie wynajmowanego przez Sprzedawcę budynku. Ponadto przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować środków pieniężnych znajdujących się w kasie i na rachunkach bankowych Sprzedawcy, ani też nie będą przenoszone na Wnioskodawcę prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedawcy, która to czynność, co do zasady, jest również czynnikiem warunkującym istnienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Poza tym nie ziści się także przesłanka wymagająca, by analizowany zespół składników majątkowych mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem transakcji takich elementów działalności gospodarczej Sprzedawcy jak: część aktywów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej (m.in. wierzytelności Sprzedawcy, w szczególności kwot czynszów i opłat eksploatacyjnych, które będą należne do dnia sprzedaży czy środków pieniężnych na rachunku bankowym i w kasie Sprzedawcy), praw z umów, których Wnioskodawca jest stroną (umowy z zarządcą administracyjnym nieruchomości, umów związanych z dostawą mediów, umów serwisowych, itp.), jak również brak przejścia na Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa, pozbawia nabywaną nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji tych zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Wnioskodawcy (nabywcy nieruchomości) będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W opinii Wnioskodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym fakt, iż wybrane umowy, w tym z zarządcą administracyjnym nieruchomości, zostaną zawarte z tym samym podmiotem, który pełni tą funkcję do dnia zawarcia przedmiotowej transakcji.

Stanowisko Spółki potwierdza również orzecznictwo sądów, m.in. WSA w Kielcach, który w wyroku z dnia 13.08.2009 r. sygn. I SA/Ke 226/09 orzekł, iż „Czynnościami, których przedmiotem jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, muszą być objęte bezwzględnie wszystkie elementy, które umożliwią kontynuowanie działalności gospodarczej”, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24.02.2010 r. sygn. IPPP2-443-82/10-2/JB a także postanowienie Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 28.04.2006 r. sygn. 1472/ROP1/423-38/144/06/MC, zgodnie z którym „(…) wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie”.

Ponadto należy podkreślić, iż do zakwalifikowania przenoszonego zespołu składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa niezbędne jest, aby pośród tychże składników znalazły się zobowiązania. Przesłanka ta wynika z definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przepisy jednoznacznie stanowią, że zorganizowana część przedsiębiorstwa to „(…) organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania”. Zatem jasne jest, że jeżeli zobowiązania nie wchodzą w skład zbywanego zbioru składników majątkowych, to nie można mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Stanowisko to poparte jest poglądami doktryny oraz reprezentowane jest w interpretacjach organów skarbowych. Zgodnie z przedstawionym przez Wnioskodawcę stanem faktycznym, nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę żadne zobowiązania, za wyjątkiem zobowiązań z tytułu depozytów i gwarancji złożonych przez najemców w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń z tytułu umów najmu. Zobowiązania te są bowiem ściśle związane z umowami najmu przechodzącymi na Wnioskodawcę z mocy prawa. Na Wnioskodawcę nie przejdą żadne inne zobowiązania Sprzedawcy, w szczególności wynikające z umowy kredytowej zawartej z bankami na sfinansowanie zakupu gruntu oraz wybudowanie wynajmowanego przez Sprzedawcę budynku. Tym samym nie można mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa, skoro zobowiązania nie stanowią przedmiotu sprzedaży. Stanowisko to uzyskuje potwierdzenie np. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 02.06.2010 r. (sygn. IPPP1-443-228/10-4/MP), który stwierdził, iż „\[…\] konsekwencją finansowego wyodrębnienia majątku mającego stanowić przedsiębiorstwo bądź zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest konieczność przypisania do tego majątku również wszelkich zobowiązań związanych ze składnikami tego majątku. Zbycie przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zatem możliwe tylko w przypadku, gdy na nabywcę zostaną przeniesione wszystkie zobowiązania wcześniej jej przypisane”.

Wnioskodawca wnosi zatem o potwierdzenie stanowiska, iż nabycie budynku nie stanowi również nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w związku z tym nie znajdzie zastosowania do przedmiotowej dostawy przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności opodatkowanej Wnioskodawcy. Działalność ta będzie polegała na wynajmie lokali na cele biurowo-handlowo-usługowe.

Jednocześnie Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, iż transakcja stanowi nabycie składników majątkowych podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.