Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.497.2023.2.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-04
Teza: W zakresie braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A, ustalenia opodatkowania sprzedaży Nieruchomości A oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna** –

– **stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **nieprawidłowe** – w zakresie braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A,

\- **prawidłowe** – w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT,

\- **prawidłowe** – w zakresie uznania, że Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

4 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A, ustalenia opodatkowania sprzedaży Nieruchomości A oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

K. J.

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (w szczególności opis Nieruchomości A w ramach Transakcji A)

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka .. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w …. zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji A (zdefiniowaną poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest K. J. (dalej: „Sprzedająca”).

Sprzedająca jest osobą fizyczną. Sprzedająca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT. Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny lub zwolniony.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającą będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedająca i H sp. z o.o. (dalej: „Podmiot trzeci”) zawarli umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”), mocą której zobowiązali się zawrzeć warunkowe (pod warunkiem nieskorzystania przez gminę … z przysługującego jej prawa pierwokupu), a następnie przenoszące umowy sprzedaży, na podstawie których Sprzedająca sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z następujących działek gruntu:

1) działek gruntu o numerach ewidencyjnych … i …, położonych w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …, dla których Sąd Rejonowy dla …, Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Sąd Rejonowy”) prowadzi księgę wieczystą KW Nr … - obecnie w tej księdze wieczystej - ze względu na dokonany podział, o czym szczegółowo mowa niżej - zamiast działek o numerach ewidencyjnych … oraz … ujawnione są działki o numerach ewidencyjnych …, oraz

2) działek gruntu o numerach ewidencyjnych … oraz części działki o numerze ewidencyjnym … w zakresie wskazanym na mapie stanowiącej załącznik do Umowy przedwstępnej, położonych w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr … - obecnie w tej księdze wieczystej - ze względu na dokonany podział, o czym szczegółowo mowa niżej - zamiast działek o numerach ewidencyjnych … oraz … ujawnione są działki o numerach ewidencyjnych ….

Jak wynika z decyzji nr … z dnia 11 stycznia 2023 r. wydanej przez Starostę Powiatu … dotyczącej aktualizacji informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków wydanej w związku z ostateczną decyzją nr … o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaną przez Wojewodę … w dniu 8 listopada 2021 r. (znak: …):

1) działka o numerze ewidencyjnym … została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych … oraz …;

2) działka o numerze ewidencyjnym … została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych … oraz …;

3) działka o numerze ewidencyjnym … została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych … oraz …;

(dalej łącznie: „Podział nr 1”).

Następnie, działki gruntu o numerach ewidencyjnych …. oraz … zostały podzielone geodezyjnie w następujący sposób:

1) działka o numerze ewidencyjnym … została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych … oraz …;

2) działka o numerze ewidencyjnym … (powstała z podziału działki o numerze ewidencyjnym …) została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych … oraz …;

3) działka o numerze ewidencyjnym … (powstała z podziału działki o numerze ewidencyjnym …) została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych … oraz …;

4) działka o numerze ewidencyjnym … została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych …;

5) działka o numerze ewidencyjnym … została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych … oraz …;

(dalej łącznie: „Podział nr 2”).

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości informacje w przedmiocie podziałów działek, o których mowa powyżej zostały dodatkowo przedstawione w Tabeli nr 1


| Nr działki | Nr działki po Podziale nr 1 | Nr działki po Podziale nr 2 
| … | brak podziału | … 
| … 
| … | … | brak podziału 
| … | … 
| … 
| … | … | brak podziału 
|  | … | … 
|  |  | … 
| … | brak podziału | … 
|  |  | … 
|  |  | … 
|  |  | … 
| … | … | brak podziału 
|  | … | brak podziału 
| … | brak podziału | … 
|  |  | … 

Mając na uwadze, że Sprzedająca zobowiązała się w Umowie przedwstępnej do sprzedaży Kupującemu części działki o numerze ewidencyjnym … w zakresie wskazanym na mapie stanowiącej załącznik do Umowy przedwstępnej, a działka o numerze ewidencyjnym … w rezultacie Podziału nr 2 została podzielona stosownie do powyższych ustaleń na działki o numerach ewidencyjnych … oraz …, przedmiotem Transakcji będzie w szczególności działka o numerze ewidencyjnym … (jednocześnie, przedmiotem Transakcji nie będzie działka o numerze ewidencyjnym …).

Działki o następujących numerach ewidencyjnych: … oraz … będą w dalszej części niniejszego wniosku zwane łącznie „Nieruchomością”.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wskazują, że powstałe w wyniku Podziału nr 1 działek gruntu o numerach ewidencyjnych … oraz powstała w wyniku Podziału nr 2 działka o numerze ewidencyjnym … nie będą przedmiotami Transakcji (zdefiniowanych w dalszej części niniejszego wniosku).

Jak wynika z postanowień Umowy przedwstępnej, wchodzące w skład Nieruchomości grunty, będą nabywane przez Kupującego etapami, przy czym w ramach każdego etapu fragment Nieruchomości będzie wydzielany w taki sposób, aby:

a) można było zrealizować na nim w pełni funkcjonalny budynek magazynowy;

b) wydzielenia nie doprowadzą do sytuacji, iż którekolwiek z działek wchodzących w skład Nieruchomości lub ich części, które nie zostały kupione przez Kupującego, pozostaną bez dostępu do drogi publicznej.

W przypadku podjęcia decyzji przez Kupującego o zamiarze nabycia danej części Nieruchomości, Kupujący wyśle Sprzedającej zawiadomienie o zamiarze nabycia danej części Nieruchomości wraz z mapą określającą granice tej części (dalej: „Zawiadomienie”). Zgodnie z postanowieniami, które zostały zawarte w Umowie przedwstępnej:

1) pierwszy fragment Nieruchomości umożliwiający budowę samodzielnego obiektu magazynowego (przy czym, zgodnie z aktualnymi na dzień złożenia niniejszego wniosku ustaleniami, na ten fragment Nieruchomości będą składać się działki o numerach ewidencyjnych … oraz …, dalej łącznie: „Nieruchomość A”) zostanie nabyty przez Kupującego w ramach pierwszej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży A”), (dalej: „Transakcja A”) w terminie do dnia 17 maja 2025 r. po spełnieniu się Warunków zawarcia Umowy sprzedaży A (zdefiniowanych poniżej) lub ewentualnie zrzeczeniu się ich spełnienia przez Kupującego, zaś

2) pozostała część Nieruchomości (tj. część Nieruchomości niestanowiąca Nieruchomości A) (dalej: „Nieruchomość B”) (przy czym, na dzień złożenia niniejszego wniosku planowane jest, że Nieruchomość B będzie stanowiła wyłącznie działka o numerze ewidencyjnym …; jednocześnie nie jest też całkowicie wykluczone, że w skład Nieruchomości B mogą wchodzić również inne działki gruntu) również będzie nabywana przez Kupującego etapami w ramach kolejnych umów sprzedaży (dalej łącznie: „Umowy sprzedaży B”), (dalej łącznie: „Transakcje B”).

Transakcja A i Transakcje B zwane będą w dalszej części niniejszego wniosku łącznie: „Transakcjami”. Umowa sprzedaży A i Umowy sprzedaży B zwane będą w dalszej części niniejszego wniosku łącznie: „Umowami sprzedaży”.

Umowa przedwstępna przewiduje, że:

1) łączna powierzchnia działek wchodzących w skład Nieruchomości A będzie nie mniejsza niż 15 ha;

2) Nieruchomość A i Nieruchomość B nie może składać się łącznie tylko z działek o nr ewidencyjnych … i … (z których to działek - jak zostało wskazane powyżej - powstały działki o numerach ewidencyjnych …), lub z działek o nr ewidencyjnych … i … (z których to działek - jak zostało wskazane powyżej - powstały działki o numerach ewidencyjnych …), lub z działek … i … (z których to działek - jak zostało wskazane powyżej - powstały działki o numerach ewidencyjnych …) (w zakresie podziałów działek i zmian w numerach ewidencyjnych działek porównaj informacje w Tabeli nr 1), a pozostałe części Nieruchomości B kupowane razem z powyższymi działkami nie mogą być mniejsze niż 5 ha;

3) w przypadku nabycia części Nieruchomości, Umowa przedwstępna będzie nadal obowiązywała w zakresie nienabytej przez Kupującego części Nieruchomości B, a Kupujący będzie uprawniony do składania dalszych Zawiadomień dotyczących nabycia kolejnych części Nieruchomości B.

Z uwagi na powyższe, w Umowie przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się po otrzymaniu Zawiadomienia od Kupującego udzielić Kupującemu lub wskazanemu przez niego pełnomocnikowi profesjonalnemu pełnomocnictw do:

1) podziału geodezyjnego Nieruchomości umożliwiającego podział Nieruchomości w ten sposób, aby określony grunt zaznaczony w Zawiadomieniu został wydzielony jako odrębna działka lub działki;

2) uzyskania zgody Skarbu Państwa na dokonanie podziału Nieruchomości poprzez wyłączenie jej części do odrębnej księgi wieczystej, po dokonaniu podziału, o którym mowa powyżej;

3) przeniesienia określonej działki obejmującej część Nieruchomości wskazaną w Zawiadomieniu do nowej księgi wieczystej, po uzyskaniu zgody Skarbu Państwa na podział, o którym mowa powyżej.

Z powyższego wynika, że przedmiotem Umów sprzedaży mogą być działki gruntu wydzielone geodezyjnie z działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, przy czym nie jest wykluczone, że wybrane fragmenty Nieruchomości ostatecznie nie zostaną nabyte przez Kupującego.

W tym miejscu Strony pragną wskazać, że prawo użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład odpowiednio Nieruchomości A i Nieruchomości B może zostać przekształcone w prawo własności tych działek odpowiednio przed Transakcją A i Transakcją B (dalej: „Przekształcenie”). Z tego względu Strony nie wykluczają, że przedmiotem odpowiednio Transakcji A i Transakcji B może być sprzedaż przez Sprzedającą Kupującemu prawa własności (a nie prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu wchodzących w skład odpowiednio Nieruchomości A i Nieruchomości B.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że przedmiotem Transakcji A, której skutków dotyczy niniejszy wniosek, będzie sprzedaż przez Sprzedającą Kupującemu prawa użytkowania wieczystego (ewentualnie prawa własności, w przypadku, w którym przed Transakcją A nastąpiłoby Przekształcenie) działek o numerach ewidencyjnych … oraz … (Nieruchomość A).

Tym samym, zakresem niniejszego wniosku objęta jest sprzedaż przez Sprzedającą Kupującemu Nieruchomości A w ramach Transakcji A. Kupujący planuje bowiem realizację na Nieruchomości A inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że Kupujący planuje realizację inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynków magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową również na Nieruchomości B. Strony planują złożyć osobny wniosek wspólny o interpretację indywidualną (ewentualnie osobne wnioski wspólne o interpretacje indywidualne) dotyczące konsekwencji na gruncie podatku VAT i podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży Nieruchomości B przez Sprzedającą Kupującemu w ramach Transakcji B. Jednocześnie, mając na uwadze, że Transakcja A i Transakcje B objęte są zakresem Umowy przedwstępnej, aby przedstawić całościowo założenia planowanej Transakcji, w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku przedstawione zostały również określone informacje dotyczące planowanych Transakcji B.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że Umowy sprzedaży ze Sprzedającą zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. Zawarcie przez Kupującego Umów sprzedaży ze Sprzedającą może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej z Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającą Umowę przedwstępną, na Kupującego. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w dalszej części niniejszego wniosku odwołują się do postanowień Umowy przedwstępnej odnoszących się do Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającą Umowę przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do Podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący zawrze wspomnianą Umowy sprzedaży ze Sprzedającą, a nie Podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającą Umowę przedwstępną.

W Umowie przedwstępnej zostały zawarte postanowienia, zgodnie z którymi zawarcie Umowy sprzedaży A uzależnione będzie od łącznego spełnienia się określonych warunków zwanych dalej łącznie: „Warunkami zawarcia Umowy sprzedaży A”. Warunki zawarcia Umowy sprzedaży A obejmują w szczególności:

a) uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne, techniczne (zaopatrzenie w media), glebowo-środowiskowe i komercyjne Nieruchomości A umożliwiają realizację inwestycji zamierzonej na Nieruchomości A;

b) przekazanie przez Sprzedającą Kupującemu oświadczenia Sprzedającej uprawniającego Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;

c) dokonanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem podziałów geodezyjnych działek wchodzących w skład Nieruchomości A tak aby stanowiły one odrębne działki ewidencyjne;

d) uzyskanie przez Kupującego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającą zgody Skarbu Państwa na dokonanie podziału Nieruchomości poprzez wyłączenie działek tworzących Nieruchomości A do odrębnej księgi wieczystej;

e) uzyskanie przez Kupującego prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości A w celu realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego, o ile będzie wymagana dla jej realizacji;

f) uzyskanie przez Kupującego prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy obejmującej Nieruchomość A umożliwiającej uzyskanie Pozwolenia na Budowę A (zdefiniowanego poniżej) (dalej: „Decyzja WZ dla Nieruchomości A”);

g) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości A i pozwalającej na realizację na Nieruchomości A m.in. inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Pozwolenie na Budowę A”);

h) uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji (posiadających walor prawomocności) niezbędnych do uzyskania Pozwolenia na Budowę A, w szczególności pozwolenia wodnoprawnego;

i) uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji (posiadających walor prawomocności) niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej Pozwoleniem na Budowę A, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta Pozwoleniem na Budowę A;

j) uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, opinii, zgód i zezwoleń wymaganych lub pożądanych w celu zapewnienia zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość A;

k) zmiana oznaczenia w ewidencji gruntów wszystkich gruntów wchodzących w skład Nieruchomości A, wskutek której nastąpi zmiana oznaczenia tych gruntów z gruntów rolnych (R) na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp).

Również zawarcie Umów sprzedaży B uzależnione będzie od łącznego spełnienia się określonych warunków przewidzianych w Umowie przedwstępnej, w tym w szczególności uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren całej Nieruchomości B, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji lub uzyskania przez Kupującego prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy obejmującej część Nieruchomości B, która nie będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa powyżej.

Warunki zawarcia Umowy sprzedaży A (podobnie jak warunki zawarcia Umów sprzedaży B) przewidziane w Umowie przedwstępnej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego.

W Umowie przedwstępnej Kupujący zobowiązał się podejmować czynności prawne i faktyczne mające na celu przygotowanie planowanej przez niego inwestycji na Nieruchomości (dalej łącznie: „Zobowiązania dotyczące przygotowania inwestycji”).

Kupujący zobowiązał się w szczególności do:

1) zawarcia w określonym terminie z zarządcą drogi publicznej (dalej: „Zarządca drogi”) lub z Gminą … odpowiedniego porozumienia regulującego zasady, terminy i podział kosztów budowy drogi dojazdowej (dalej: „Droga”) oraz kwestie związane z przygotowaniem i złożeniem wniosku o wydanie decyzji na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji w zakresie dróg publicznych (dalej: „Decyzja ZRiD”);

2) przygotowania w określonym terminie projektu budowlanego Drogi wraz z uzgodnieniami branżowymi do terenu Nieruchomości, która to Droga umożliwi również skomunikowanie fragmentów Nieruchomości B nabywanych w kolejnych etapach zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej;

3) uzyskania w określonym terminie Decyzji ZRiD, która będzie posiadała walor wykonalności dla Drogi do terenu Nieruchomości A, która to Droga umożliwi również skomunikowanie Nieruchomości B.

Niezależnie od kwestii związanych z przygotowaniem realizacji Drogi, Kupujący zobowiązał się w Umowie przedwstępnej do podjęcia następujących działań, dotyczących każdorazowo uzbrojenia poszczególnych fragmentów Nieruchomości B:

1) uzyskania w określonym terminie pozwoleń na budowę dla sieci wodociągowej i/lub studni głębinowej lub decyzji bądź uzgodnień dotyczących innego podobnego urządzenia, umożliwiających zaopatrzenie w wodę do celów bytowych i/lub produkcyjnych do obsługi części Nieruchomości B;

2) podpisania w określonym terminie umów z operatorem energetycznym lub/i wykonania projektów budowlanych przyłączy i uzyskania pozwoleń na ich realizację, które umożliwią przyłączenie do sieci energetycznej budynków mających powstać na Nieruchomości B, przy czym każdy z tych obiektów nie może mieć mocy przyłączeniowej mniejszej niż 400 kW;

3) złożenia w określonym terminie do odpowiedniego organu wniosku o wydanie decyzji (jednej lub kilku) o środowiskowych uwarunkowaniach (decyzja środowiskowa) dla fragmentu Nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 50 ha (w określonym terminie mają zostać również złożone wnioski środowiskowe co do pozostałej części Nieruchomości B);

4) przygotowania w określonym terminie analizy techniczno-środowiskowej dla wyżej wskazanego fragmentu Nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 50 ha (w określonym terminie mają zostać również złożone analizy techniczno-środowiskowe co do pozostałej części Nieruchomości B).

Kupujący zobowiązał się również w Umowie przedwstępnej do współpracy z gminą … w zakresie przygotowania projektu oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, który to plan przewidywałby przeznaczenie fragmentu Nieruchomości (o powierzchni nie mniejszej niż około 50 ha) na cele logistyczno-magazynowe.

W Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że w przypadku nie zawarcia Umów sprzedaży przez Kupującego w terminach wskazanych w Umowie przedwstępnej, Kupujący zobowiązany będzie:

1) przenieść na Sprzedającą wszelkie przenaszalne decyzje uzyskane przez Kupującego dotyczące tej części Nieruchomości, która nie została nabyta przez Kupującego;

2) przywrócić w określonym terminie na własny koszt Nieruchomość do stanu sprzed wykonanych przez Kupującego bez zgody Sprzedającej robót budowlanych związanych z budową hali magazynowej.

Ponadto w Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że w przypadku nie zawarcia Umowy sprzedaży A lub Umów sprzedaży B, Kupujący zobowiązany będzie na żądanie Sprzedającej:

1) przenieść na Sprzedającą wszelkie (w zakresie w jakim ich przeniesienie będzie prawnie dopuszczalne i skuteczne) prawa i obowiązki wynikające z:

a) porozumienia z Zarządcą drogi dotyczącego budowy Drogi, oraz

b) warunków technicznych wydanych przez gestorów mediów, o których mowa powyżej;

2) przekazać Sprzedającej dokumentację przygotowaną przez Kupującego lub na jego zlecenie w związku z realizacją przez Kupującego Zobowiązań dotyczących przygotowania inwestycji;

\- w zakresie w jakim powyższe prawa i obowiązki, warunki techniczne oraz dokumentacja nie będą dotyczyły fragmentów Nieruchomości uprzednio nabytych przez Kupującego.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji A) na działkach wchodzących w skład Nieruchomości zostały przedstawione w Tabeli nr 2.

Tabela nr 2


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „KC”) 
| … | brak naniesień | — 
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| … | brak naniesień | — 
| … | brak naniesień | — 
| … | brak naniesień | — 
| … | brak naniesień | — 
| … | brak naniesień | — 
| … | brak naniesień | — 
| … | brak naniesień | — 
| … | sieć elektroenergetyczna wraz ze słupami | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| … | brak naniesień | — 

Na działkach wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji A) żadne obiekty budowlane, za wyjątkiem opisanej wyżej sieci elektroenergetycznej wraz ze słupami, należącej do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Na działce nr … wchodzącej w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na datę Transakcji A) fragment drogi z gruntu rodzimego (fragment drogi polnej). Wspomniany fragment drogi nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji A) ogrodzona.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana dla Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie, jak zostało wskazane powyżej, jednym z Warunków zawarcia Umowy sprzedaży A (zastrzeżonym na korzyść Kupującego) będzie uzyskanie przez Kupującego Decyzji WZ dla Nieruchomości A. Nie jest przy tym również wykluczone, że na datę Transakcji A Nieruchomość A lub jej część będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji.

Mając na uwadze powyższe, Strony wnoszą, by wydając interpretację indywidualną na gruncie zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjął założenie, zgodnie z którym przedmiot Transakcji A będzie stanowił na datę Transakcji A grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ewentualnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Strony wnoszą bowiem o przyjęcie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej założenia na potrzeby wydania interpretacji indywidualnej, zgodnie z którym na datę Transakcji A zostanie wydana Decyzja WZ dla Nieruchomości A, w świetle której Nieruchomość A będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę (ewentualnie na datę Transakcji A Nieruchomość A będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość A będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę).

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Strony wyjaśniają, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r.

Jednocześnie, Sprzedająca nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości na podstawie dziedziczenia stwierdzonego prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 28 lutego 2011 r. wydanym przez Sąd Rejonowy dla …., Wydział I Cywilny oraz prawomocnego postanowienia o dziale spadku z dnia 14 lutego 2019 r. wydanego przez ww. sąd. Nabycie przez Sprzedającą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedająca nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości do majątku osobistego. Nieruchomość nie była przez Sprzedającą wykorzystywana do działalności gospodarczej. Jednocześnie, na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 8 sierpnia 2020 r. z przeznaczeniem na cele rolnicze. Umowa przedwstępna przewiduje, że Sprzedająca jest uprawniona do zawierania innych umów dzierżawy obejmujących Nieruchomość, o ile ich postanowienia będą umożliwiały ich swobodne rozwiązanie przez Sprzedającą przed zawarciem Transakcji A oraz Transakcji B. Tym samym, nie można wykluczyć, że w przyszłości (w szczególności przed datą zawarcia Transakcji A) Sprzedająca zawrze kolejne umowy dzierżawy Nieruchomości.

Poza ww. umową/umowami dzierżawy Nieruchomość nie była (i nie będzie na datę Transakcji A) przedmiotem innych umów dzierżawy, umów najmu lub innych umów o podobnym charakterze.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą:

1) Nieruchomość nie była przedmiotem podziałów (za wyjątkiem wskazanych powyżej podziałów), scaleń ani decyzji rozbiórkowych;

2) na Nieruchomości nie były wydzielane drogi wewnętrzne;

3) Nieruchomość nie została uzbrojona w wodę, gaz i energię elektryczną, jak również Sprzedająca nie występowała o wydanie warunków przyłączenia ww. mediów.

Jednocześnie, jak wskazano powyżej, przedmiotem Umów sprzedaży (w szczególności Umowy sprzedaży A) mogą być działki gruntu, które zostaną wydzielone geodezyjnie z działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości.

3\. Opis działań podejmowanych przez Sprzedającą i zakres udzielonych pełnomocnictw

Sprzedająca podejmowała określone działania w związku ze sprzedażą Nieruchomości, które obejmowały w szczególności:

1) złożenie w dniu 18 marca 2021 r. wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla działek o numerach ewidencyjnych … i … położonych w miejscowości …, przy czym zgodnie z intencjami Sprzedającej wspomniany wniosek został przez nią złożony jedynie w celu zorientowania się, czy taka możliwość w ogóle istnieje i jakie byłyby warunki przekształcenia; Sprzedająca nie miała przy tym intencji przekształcania prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek w prawo własności;

2) złożenie w dniu 7 stycznia 2020 r. wniosku dotyczącego działek o numerach ewidencyjnych … położonych w miejscowości … oraz … i … położonych w miejscowości …, w związku z którym dnia 30 kwietnia 2021 r. Starosta Powiatu … wydał decyzję nr … w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów;

3) złożenie w dniu 6 listopada 2019 r. wniosku (listu intencyjnego) w sprawie:

a) podjęcia przez wójta Gminy … inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego m.in. działki o numerach ewidencyjnych … oraz …,

b) podjęcia przez radę Gminy … uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla pozostałych działek wchodzących w skład Nieruchomości.

4) dokonanie Podziału nr 2.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji zamierzonej przez Kupującego na Nieruchomości, Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane obejmującą w szczególności zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci oraz zawarcia umowy przyłączeniowej,

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii i ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, w tym pozwolenia na rozbiórkę, oraz na budowę, jak również innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę,

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Co więcej, Sprzedająca w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzieliła pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1) przeglądania akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej oraz samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych dotyczących Nieruchomości oraz wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa

(dalej: „Pełnomocnictwo”).

Sprzedająca w Umowie przedwstępnej zobowiązała się również do podjęcia niezbędnych działań, które będą konieczne dla spełnienia warunków przewidzianych w Umowie przedwstępnej, tj. Warunków zawarcia Umowy sprzedaży A oraz warunków zawarcia Umów sprzedaży B.

Sprzedająca w Umowie przedwstępnej zobowiązała się również między innymi do przekazywania Kupującemu wszelkich informacji mających wpływ na wykonanie Transakcji.

W związku z prowadzonymi z Kupującym negocjacjami mającymi na celu ustalenie treści postanowień Umowy przedwstępnej, Sprzedająca korzystała z pomocy prawnej świadczonej przez adwokata oraz prawnopodatkowej świadczonej przez doradcę podatkowego. Sprzedająca zamierza również korzystać z ww. pomocy prawnej i prawnopodatkowej w związku z realizacją Transakcji. Sprzedająca nie podejmowała jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie umieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Ponadto, Sprzedająca nie zawierała jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

W chwili obecnej Sprzedająca nie ma sprecyzowanych planów co do sprzedaży innych należących do niej (w tym odziedziczonych) nieruchomości. Sprzedająca nie wyklucza ich sprzedaży jak również nie wyklucza, że w przyszłości będzie nabywać inne nieruchomości do majątku prywatnego. Z zastrzeżeniem planowanej sprzedaży Nieruchomości (w tym Nieruchomości A), w chwili obecnej Sprzedająca nie planuje jednak podejmowania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

4\. Zakresy Transakcji (w szczególności Transakcji A)

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Kupującego Nieruchomości lub jej części za określoną cenę (w szczególności w ramach Transakcji A dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Kupującego Nieruchomości A za określoną cenę). Dodatkowo Sprzedająca może przenieść na Kupującego wybraną dokumentację dotyczącą Nieruchomości.

5\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcjach (w szczególności Transakcji A)

Po przeprowadzeniu Transakcji A Kupujący planuje realizację na Nieruchomości A inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast po przeprowadzeniu Transakcji B Kupujący planuje realizację inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynków magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową również na Nieruchomości B, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) do działalności zwolnionej z VAT.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (numeracja pytań jak we wniosku)**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. W przypadku, gdyby stanowisko w zakresie Pytania 1 zostało uznane za nieprawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegała opodatkowaniu VAT, czy sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT?

3\. W przypadku, gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostało uznane za prawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

Zdaniem Stron:

1\. Sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. W przypadku, gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostało uznane za nieprawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3\. W przypadku, gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostało uznane za prawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Na tle ww. wyroku TSUE w orzecznictwie krajowym ukształtował się jednolity pogląd (por. wyroki NSA: z dnia 27 października 2009 r., sygn. I FSK 1043/08, z dnia 7 października 2011 r., sygn. I FSK 1289/10, z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1654/11, z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1734/11), że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, iż w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu. Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że zdaniem Zainteresowanych Sprzedająca nie podjęła działań, które mogłyby świadczyć o zorganizowanym charakterze sprzedaży Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A). W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości A nie będzie przybierać formy zawodowej (profesjonalnej) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającej nie wykraczały bowiem poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie można ich uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca:

1) nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) na podstawie dziedziczenia stwierdzonego prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 28 lutego 2011 r. wydanym przez Sąd Rejonowy dla …, Wydział I Cywilny oraz prawomocnego postanowienia o dziale spadku z dnia 14 lutego 2019 r. wydanego przez ww. sąd;

2) nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) do majątku osobistego;

3) nie wykorzystywała Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) do prowadzenia działalności gospodarczej (Nieruchomość jest jedynie przedmiotem na podstawie umowy dzierżawy z dnia 8 sierpnia 2020 r. z przeznaczeniem na cele rolnicze; nie można przy tym wykluczyć, że w przyszłości - w szczególności przed datą zawarcia Transakcji A - Sprzedająca zawrze kolejne umowy dzierżawy Nieruchomości);

4) nie podejmowała jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości (w tym Nieruchomości A), w szczególności nie umieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych;

5) nie zawierała jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Należy również podkreślić, że w chwili obecnej Sprzedająca nie ma sprecyzowanych planów co do sprzedaży innych należących do niej (w tym odziedziczonych) nieruchomości. Sprzedająca nie wyklucza ich sprzedaży jak również nie wyklucza, że w przyszłości będzie nabywać inne nieruchomości. Z zastrzeżeniem planowanej sprzedaży Nieruchomości (w tym Nieruchomości A), w chwili obecnej Sprzedająca nie planuje jednak podejmowania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca - mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji zamierzonej przez Kupującego na Nieruchomości (w tym na Nieruchomości A) - wyraziła Kupującemu Zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. W związku z planowanym zbyciem Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) Sprzedająca udzieliła również określonemu radcy prawnemu Pełnomocnictwa.

Jednocześnie, w ocenie Stron, udzielenie przez Sprzedającą Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane oraz Pełnomocnictwa nie można uznać za przejaw aktywnego działania mającego na celu podniesienie wartości Nieruchomości (w tym Nieruchomości A). Celem wspomnianych działań jest korzyść Kupującego (przyspieszenie realizacji inwestycji), a nie zwiększenie wartości Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) i uzyskanie przez Sprzedającą zysku z tego tytułu. Działania Kupującego na Nieruchomości (w tym na Nieruchomości A) nie będą prowadziły do zwiększenia aktywów przysługujących Sprzedającej.

Zdaniem Zainteresowanych, udzielanie przez sprzedających zgód czy pełnomocnictw kupującym jest powszechną praktyką stosowaną przy transakcjach nabycia nieruchomości, na których inwestorzy zamierzają przeprowadzić proces inwestycyjny i nie można ich uznać za działania zmierzające do podniesienia atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Wskazane w opisie zdarzenia przyszłego działania Sprzedającej polegające na udzieleniu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane czy Pełnomocnictwa były działaniami o charakterze biernym, na podstawie których Kupujący może podejmować faktyczne działania zmierzające - w ostatecznym rozrachunku - do przyspieszenia realizacji przez Kupującego inwestycji (procesu inwestycyjnego).

Jeżeli chodzi o Pełnomocnictwo to jego udzielenie ma na celu umożliwienie Kupującemu dokonania samodzielnego ustalenia stanu prawnego Nieruchomości i dokonania weryfikacji jej przydatności pod kątem planowanej inwestycji.

Natomiast co do Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane to faktyczne działania, które mogły być realizowane przez Kupującego lub osoby działające w jego imieniu na jej podstawie takie jak (i) wystąpienie do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci oraz zawarcia umowy przyłączeniowej, (ii) składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii i ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, w tym pozwolenia na rozbiórkę, oraz na budowę, jak również innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę czy (iii) składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane będą służyć jedynie interesom Kupującego. Działania, których dotyczy Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane będą podejmowane w imieniu własnym Kupującego (jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością), na jego własne ryzyko i koszt.

Poza udzieleniem Pełnomocnictwa i Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane Sprzedająca nie będzie uczestniczyć w żadnych działaniach planowanych przez Kupującego, ani nie będzie ponosić kosztów takich działań. Kupujący nie będzie również uprawniony do żądania od Sprzedającej zwrotu takich kosztów.

Stanowisko, że udzielenie przez Sprzedającą Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane i Pełnomocnictwa nie może świadczyć o tym, że Sprzedająca podejmuje w stosunku do Nieruchomości (w szczególności w Nieruchomości A) działania, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak wskazał WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 19 listopada 2020 r. (sygn. akt I SA/Go 335/20) - „racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie skarżącej kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez „podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami”. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).”

Z kolei NSA w wyroku z 11 stycznia 2022 r. (sygn. akt I FSK 645/21) podkreślił, że „już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta.”

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31 sierpnia 2022 r. (sygn. I SA/Go 266/22), w uzasadnieniu, którego Sąd stwierdził, że: „jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości za określoną cenę, zawiera umowę przedwstępną, z której wynika, że otrzyma pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Działania takie nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów VATU, co wyklucza zastosowanie względem niego art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.”

W ocenie Stron przytoczone wyżej poglądy znajdują zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Sprzedająca nie ma wiedzy ani doświadczenia w realizacji procesu przygotowania nieruchomości na potrzeby inwestycji. Udzielenie przez nią Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane i Pełnomocnictwa ma na celu przyśpieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez Kupującego, który jednocześnie chce się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Jeszcze raz wymaga przy tym podkreślenia, że czynności, których dotyczy Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane wykonane będą przez Kupującego w jego własnym imieniu (jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością), na jego ryzyko i koszt. Tym samym, Sprzedająca nie będzie ponosić żadnych nakładów mających na celu przygotowanie Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) do sprzedaży, co w zasadniczy sposób odróżnia Sprzedającą od osób prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, które podejmują takie działania na własny koszt, ponosząc ryzyko tego, że działania te nie przyniosą spodziewanego rezultatu, a zaangażowane w nie środki zostaną utracone.

Dodatkowo Strony stoją na stanowisku, że o fakcie prowadzenia przez Sprzedającą działalności gospodarczej nie może świadczyć sam fakt oddania Nieruchomości w dzierżawę. Podobne stanowisko wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 24 marca 2022 r. (sygn. I SA/Gl 1465/21). W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził m.in., że: „Wydzierżawienie działki, dokonanie jej podziału na 4 działki mniejsze, wystąpienie o zgodę na urządzenie zjazdu na działkę w sytuacji kiedy podatniczka nie posiadała wjazdu na tą działkę, urządzenie drogi dojazdowej, wysypanie kamienia na części drogi dojazdowej, zgłoszenie do rozbiórki pozostałości po stodole, są działaniami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Są to działania racjonalne, mające na celu uzyskanie wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości, związane z zarządem majątkiem prywatnym.”

W ocenie Stron, za przejaw działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającą nie może być również uznany fakt korzystania przez nią z pomocy prawnej oraz prawnopodatkowej przy przygotowaniu Transakcji (w szczególności Transakcji A). Korzystanie z takiej pomocy, należy uznać za standardowy przejaw dbałości o bezpieczeństwo transakcji, zarówno w przypadku transakcji dotyczących majątku prywatnego jak i związanych z działalnością gospodarczą. W żadnym wypadku okoliczność taka nie może być uznana za charakterystyczną jedynie dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Za przejaw profesjonalnego charakteru działań Sprzedającej nie powinna być również uznana w szczególności wskazana w opisie zdarzenia przyszłego okoliczność dokonania przez Sprzedającą Podziału nr 2. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, mając na uwadze, że Przedmiot Transakcji ma być przez Kupującego nabywany etapami, określone działki wchodzące w skład Nieruchomości mogły/mogą być przedmiotem podziałów geodezyjnych w związku z Transakcjami. Podziały te były/będą jednak dokonywane w związku z konkretnymi Transakcjami i polegały/będą polegać na wydzieleniu tej części Nieruchomości, która ma być przedmiotem danej Transakcji. Innymi słowy, podziały Nieruchomości (w szczególności Podział nr 2 dokonany przez Sprzedającą) nie powinny być rozpatrywane w oderwaniu od Transakcji.

Również ewentualne wystąpienie przez Sprzedającą z wnioskami o przekształcenie użytkowania wieczystego poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości w prawo własności tych działek nie powinno być uznane za przejaw prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Ewentualne wystąpienie przez Sprzedającą z takimi wnioskami może być podyktowane przede wszystkim obawami Sprzedającej wynikającymi z zapowiadanych zmian przepisów, które to zmiany mogą w ocenie Sprzedającej spowodować, że w przyszłości ewentualne przekształcenie użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości we własność może wiązać się z koniecznością poniesienia znacząco większych opłat z tytułu przekształcenia. W związku z tym ewentualne działania Sprzedającej w tym zakresie powinny być uznane za zwykły przejaw zarządu własnym majątkiem.

Zdaniem Stron, oceniając całokształt okoliczności związanych ze sprzedażą Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A), trudno dostrzec czynności, które świadczyłyby o aktywnych działaniach Sprzedającej w zakresie obrotu nieruchomościami, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedająca nie podjęła w związku ze sprzedażą Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) działań, które mogłyby wskazywać na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. uzbrojenie terenu (doprowadzenie do niego mediów), ogrodzenie Nieruchomości czy działania marketingowe. Sprzedająca nie angażowała zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywała aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Stron, działania podjęte przez Sprzedającą w zakresie sprzedaży Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) nie stanowią ciągu aktywnych, zorganizowanych zdarzeń typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami. Tym samym, należy uznać, że działania Sprzedającej w stosunku do składników majątkowych, które do niej należą nie wykazują cech zorganizowania i ciągłości, zaś podejmowane przez nią czynności nie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności czy prawa użytkowania wieczystego.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A Sprzedająca nie będzie miała statusu podatnika podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT) wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

1\. Wprowadzenie

W przypadku gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostało uznane za nieprawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, Strony wnioskują o potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Należy podkreślić że uwagi zawarte w ramach uzasadnienia stanowiska w zakresie Pytań nr 2 i nr 3 są poczynione jedynie na wypadek uznania za nieprawidłowe stanowiska Stron w zakresie Pytania nr 1 i w żaden sposób nie powinny być rozumiane jako zmieniające stanowisko Stron w zakresie tego pytania.

Strony pragną także podkreślić, że celem tego pytania nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, jako że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jedną z podstawowych zasad opodatkowania podatkiem VAT jest powszechność opodatkowania, która przejawia się tym, że generalnie cały obrót towarami i usługami jest objęty podatkiem VAT. W systemie VAT przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - Ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”).

Zdaniem Stron, w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży przedmiotu Transakcji A jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji A bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub ZCP.

Jak wskazano wyżej, w ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Kupującego Nieruchomości lub jej części za określoną cenę (w szczególności w ramach Transakcji A dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Kupującego Nieruchomości A za określoną cenę). Dodatkowo Sprzedająca może przenieść na Kupującego wybraną dokumentację dotyczącą Nieruchomości. Tym samym, zdaniem Stron, przedmiot Transakcji A bez wątpienia nie spełnia definicji przedsiębiorstwa lub ZCP.

2\. Status Nieruchomości A jako niezabudowanej

Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji A Nieruchomość A będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej i nie będą znajdowały się na datę Transakcji A żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowalne (t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”).

W efekcie, sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

3\. Kwalifikacja podatkowa Transakcji A

Mając na względzie, że Nieruchomość A należy traktować jako niezabudowaną, zastosowania w przedmiotowej sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT, dotyczące nieruchomości zabudowanych. Konieczne jest zatem odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana dla Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie, jak zostało wskazane powyżej, jednym z Warunków zawarcia Umowy sprzedaży A (zastrzeżonym na korzyść Kupującego) będzie uzyskanie przez Kupującego Decyzji WZ dla Nieruchomości A. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nie jest przy tym również wykluczone, że na datę Transakcji A Nieruchomość A lub jej część będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji.

Mając na uwadze powyższe, Strony wniosły powyżej, by wydając interpretację indywidualną na gruncie zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjął założenie, zgodnie z którym przedmiot Transakcji A będzie stanowił na datę Transakcji A grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ewentualnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Strony wniosły bowiem o przyjęcie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej założenia na potrzeby wydania interpretacji indywidualnej, zgodnie z którym na datę Transakcji A zostanie wydana Decyzja WZ dla Nieruchomości A, w świetle której Nieruchomość A będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę (ewentualnie na datę Transakcji A Nieruchomość A będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość A będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę).

Skoro Nieruchomość A będzie stanowiła na datę Transakcji A teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A.

W tej sytuacji należy jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT, wynikające z art. 43 ust.1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej;

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Mając na uwadze, że wspomniana transakcja pozostawała poza podatkiem VAT, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości A przez Sprzedającą nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”).

W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.470.2021.2JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.”.

Zdaniem Stron, również w przypadku, w którym przed Transakcją A dojdzie do Przekształcenia i przedmiotem Transakcji A będzie sprzedaż przez Sprzedającą Kupującemu prawa własności (a nie prawa użytkowania wieczystego) działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości A, do dostawy Nieruchomości A przez Sprzedającą nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r., Przekształcenie (o ile do niego dojdzie) nastąpi w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS.

W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 10 stycznia 2022 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.791.2021.2.EJU:

„Należy podkreślić, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r. nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnego wieczystego użytkownika.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 22 września 2021 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.215.2021.1.ASZ, w której Dyrektor KIS stwierdził, że:

„(\`(...)\`) sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na ”władztwo rzeczy”, które pierwotny użytkownik wieczysty uzyskał 9 czerwca 1993 r. i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.”

Mając na uwadze, że wspomniana czynność (Przekształcenie) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystąpi podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro czynność ta nie będzie objęta tym podatkiem.

Podsumowując, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT (w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej (faktur otrzymanych) przez Kupującego od Sprzedającej (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nabyta Nieruchomość A będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości A przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Tym samym, w przypadku gdyby stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostało uznane za prawidłowe, w rezultacie czego zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, do faktury która zostanie wystawiona (faktur, które zostaną wystawione) z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że w takim przypadku sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A powinna być traktowana jako opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej (na fakturach wystawionych) przez Sprzedającą.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość A będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w przypadku uznania stanowiska w zakresie Pytania nr 2 za prawidłowe, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest w części nieprawidłowe, w części prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(…)

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji A będzie sprzedaż przez Sprzedającą Kupującemu prawa użytkowania wieczystego (ewentualnie prawa własności, w przypadku, w którym przed Transakcją A nastąpiłoby Przekształcenie) działek o numerach ewidencyjnych … oraz … (Nieruchomość A).

Sprzedająca jest osobą fizyczną. Sprzedająca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT. Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny lub zwolniony. Sprzedająca nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie dziedziczenia stwierdzonego prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 28 lutego 2011 r. Nieruchomość jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 8 sierpnia 2020 r. z przeznaczeniem na cele rolnicze.

Sprzedająca i Podmiot trzeci zawarli umowę przedwstępną sprzedaży, mocą której zobowiązali się zawrzeć warunkowe, a następnie przenoszące umowy sprzedaży, na podstawie których Sprzedająca sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.

Umowa przedwstępna przewiduje, że Sprzedająca jest uprawniona do zawierania innych umów dzierżawy obejmujących Nieruchomość, o ile ich postanowienia będą umożliwiały ich swobodne rozwiązanie przez Sprzedającą przed zawarciem Transakcji A oraz Transakcji B. Nie można wykluczyć, że w przyszłości (w szczególności przed datą zawarcia Transakcji A) Sprzedająca zawrze kolejne umowy dzierżawy Nieruchomości.

Sprzedająca podejmowała określone działania w związku ze sprzedażą Nieruchomości, które obejmowały w szczególności:

1) złożenie w dniu 18 marca 2021 r. wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla działek o numerach ewidencyjnych … i ….;

2) złożenie w dniu 7 stycznia 2020 r. wniosku dotyczącego działek o numerach ewidencyjnych … oraz … i …, w związku z którym dnia 30 kwietnia 2021 r. Starosta Powiatu wydał decyzję nr … w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów;

3) złożenie w dniu 6 listopada 2019 r. wniosku (listu intencyjnego) w sprawie:

a) podjęcia przez wójta Gminy inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego m.in. działki o numerach ewidencyjnych … oraz …,

b) podjęcia przez radę Gminy uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla pozostałych działek wchodzących w skład Nieruchomości.

4) dokonanie Podziału nr 2.

Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane obejmującą w szczególności zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci oraz zawarcia umowy przyłączeniowej,

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii i ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, w tym pozwolenia na rozbiórkę, oraz na budowę, jak również innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę,

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Sprzedająca w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzieliła pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1) przeglądania akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej oraz samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych dotyczących Nieruchomości oraz wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa.

Sprzedająca w Umowie przedwstępnej zobowiązała się również do podjęcia niezbędnych działań, które będą konieczne dla spełnienia warunków przewidzianych w Umowie przedwstępnej, tj. Warunków zawarcia Umowy sprzedaży A oraz warunków zawarcia Umów sprzedaży B.

W związku z prowadzonymi z Kupującym negocjacjami mającymi na celu ustalenie treści postanowień Umowy przedwstępnej, Sprzedająca korzystała z pomocy prawnej świadczonej przez adwokata oraz prawnopodatkowej świadczonej przez doradcę podatkowego. Sprzedająca zamierza również korzystać z ww. pomocy prawnej i prawnopodatkowej w związku z realizacją Transakcji. Sprzedająca nie podejmowała jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie umieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Sprzedająca nie zawierała jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Wątpliwości Państwa zawarte w pytaniu nr 1 dotyczą kwestii braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A.

W związku z tym w pierwszej kolejności należy ustalić czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego,

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Rozpatrując wątpliwości dotyczące kwestii ustalenia czy Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy należy wziąć pod uwagę całokształt działań związanych z planowaną sprzedażą.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane obejmującą w szczególności zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci oraz zawarcia umowy przyłączeniowej,

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii i ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, w tym pozwolenia na rozbiórkę, oraz na budowę, jak również innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę,

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Sprzedająca udzieliła także pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1) przeglądania akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej oraz samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych dotyczących Nieruchomości oraz wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez pełnomocnika wskazanego przez Kupującego nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (Mocodawcy). Z kolei pełnomocnik działający w granicach udzielonego mu umocowania, dokonując ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Sprzedającej.

Także przyszły nabywca czyli Państwo nie mogliby wykonać szeregu opisanych we wniosku czynności, jeżeli nie dysponowaliby udzielonym przez Sprzedającą pełnomocnictwem.

Zatem, działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, przejawiającą się udzielonym pełnomocnictwem, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru.

Działania Pełnomocnika Sprzedającej stanowi ciąg czynności, które przybierają formę zorganizowaną (profesjonalną).

Wskazali Państwo także, że Sprzedająca podejmowała określone działania w związku ze sprzedażą Nieruchomości, które obejmowały w szczególności:

1) złożenie w dniu 18 marca 2021 r. wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla działek o numerach ewidencyjnych … i …;

2) złożenie w dniu 7 stycznia 2020 r. wniosku dotyczącego działek o numerach ewidencyjnych … oraz … i …, w związku z którym dnia 30 kwietnia 2021 r. Starosta Powiatu wydał decyzję nr … w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów;

3) złożenie w dniu 6 listopada 2019 r. wniosku (listu intencyjnego) w sprawie:

a) podjęcia przez wójta Gminy inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego m.in. działki o numerach ewidencyjnych …, … oraz …,

b) podjęcia przez radę Gminy uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla pozostałych działek wchodzących w skład Nieruchomości.

4) dokonanie Podziału nr 2.

W związku z powyższym wszystkie ww. działania przemawiają za uznaniem Sprzedającej za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania jej za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości A, nie będzie korzystała z przysługującej jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedająca w taki sposób zorganizowała sprzedaż Nieruchomości A, że niejako działania Sprzedającej łącznie z działaniami przyszłego nabywcy - Państwa, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu sprzedaży grunt będący własnością Sprzedającej będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedająca podejmując ww. czynności, zaangażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz czynności, które zostaną wykonane przez pełnomocnika w imieniu Sprzedającej, wykluczają sprzedaż Nieruchomości A w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości A będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca będzie działała jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż Nieruchomości A będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym stanowisko, że Sprzedająca w ramach transakcji sprzedaży nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości A nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jest nieprawidłowe.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest nieprawidłowe.

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych w zakresie nie zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości A i opodatkowania całości tej sprzedaży podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977),

kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku Strony wnoszą, by wydając interpretację indywidualną na gruncie zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjął założenie, zgodnie z którym przedmiot Transakcji A będzie stanowił na datę Transakcji A grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ewentualnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Strony wnoszą bowiem o przyjęcie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej założenia na potrzeby wydania interpretacji indywidualnej, zgodnie z którym na datę Transakcji A zostanie wydana Decyzja WZ dla Nieruchomości A, w świetle której Nieruchomość A będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę (ewentualnie na datę Transakcji A Nieruchomość A będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość A będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że skoro jak wskazano we wniosku, na datę Transakcji A zostanie wydana Decyzja WZ dla Nieruchomości A, w świetle której Nieruchomość A będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę (ewentualnie na datę Transakcji A Nieruchomość A będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość A będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę) to Nieruchomość A będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa Nieruchomości A nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy – nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo jej nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem i przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości A przez Sprzedającą nie będzie korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione łącznie warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić, że, w stosunku do sprzedaży Nieruchomości A – działki … i … nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż ww. Nieruchomości A podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych, w myśl którego Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT jest prawidłowe.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na zasadach ogólnych tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej stwierdził organ, do omawianej Transakcji A zbycia Nieruchomości A przez Sprzedającą nie znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem transakcja zbycia Nieruchomości A przez Sprzedającą nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji A. Po przeprowadzeniu Transakcji A Kupujący planuje realizację na Nieruchomości A inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości A do działalności zwolnionej z VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że będą spełnione warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości A, która będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie mieć zastosowania.

Zatem w sytuacji, gdy transakcja dostawy Nieruchomości A będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Państwu (Kupującemu) będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Ocena prawna stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.