Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.294.2019.1.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-15
Teza: opodatkowanie przychodów z najmu lokali mieszkalnych w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Słowa kluczowe: mieszkanie; najem; opodatkowanie; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-źródła przychodu; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2019 r. (data wpływu 12 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu lokali mieszkalnych w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, której przedmiotem jest świadczenie usług IT. Wnioskodawca i Jego żona posiadają we współwłasności majątkowej małżeńskiej cztery mieszkania, które wynajmują osobom prywatnym. W przyszłości liczba mieszkań pod wynajem może ulec zwiększeniu - maksymalnie do ośmiu.

Charakter wynajmu obecnie posiadanych mieszkań przedstawia się następująco:

*   2 mieszkania wynajmowane są wyłącznie długoterminowo (umowy podpisywane są maksymalnie na rok) na pokoje lub w całości;

*   1 mieszkanie wynajmowane jest długoterminowo (umowy podpisywane są maksymalnie na rok) na pokoje lub w całości, przy czym w 2018 r. w miesiącach letnich wynajmowane było również kilkukrotnie przez ….;

*   1 mieszkanie przeznaczone jest głównie dla rodziny, jednak od czasu do czasu również wynajmowane jest przez ….

Mieszkania wynajmowane są w sposób zarobkowy, jednak najem nie jest prowadzony w sposób ciągły i nie ma charakteru stałego, bowiem mieszkania wynajmowane są okazjonalnie, w zależności od popytu na nie - nawet przy umowach długookresowych trudno przewidzieć, czy i kiedy uda się znaleźć nowego najemcę.

Przychody osiągane przez Wnioskodawcę pozwoliły małżonkom na poczynienie oszczędności, które postanowili ulokować w inwestycjach stanowiących zabezpieczenie na przyszłość. Z uwagi na niewielką stopę zwrotu, jaka oferowana jest dla lokat bankowych, małżonkowie postanowili, że najlepszą inwestycją będzie zakup nieruchomości, których wartość nie zmaleje, a w razie potrzeby będzie można je spieniężyć. W związku z tym, mieszkania traktowane są jako lokata kapitału oraz zabezpieczenie rodziny, w tym potomstwa na przyszłość. Mieszkania zostały nabyte z własnych środków pieniężnych do wspólności majątkowej małżeńskiej. Mieszkania zlokalizowane są w X., w niedalekiej odległości od siebie i nie jest wykluczone, że małżonkowie zamieszkają w jednym z nich w przyszłości, jeśli uda się w bezpośrednim sąsiedztwie jednego z posiadanych już lokali nabyć kolejne i połączyć je ze sobą tworząc z dwóch jeden większy.

Przychód z najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie przekroczy w roku podatkowym 100 000 zł.

Obsługą wynajmu zajmuje się żona Wnioskodawcy, która nie wykonuje innej pracy zarobkowej, ponieważ studiuje oraz przebywa w domu zajmując się wychowaniem dziecka i na tym w najbliższych latach chce skupić swoją aktywność. Z uwagi na względy ekonomiczne małżonkowie we własnym zakresie organizują wszystkie kwestie związane z wynajmem, takie jak: sprzątanie, remonty, drobne naprawy, również szukanie najemców jest prowadzone samodzielnie poprzez ogłoszenia, bez pośrednictwa agencji lub innych biur nieruchomości.

W celu ograniczenia obowiązków administracyjnych oraz sprawozdawczych małżonkowie zdecydowali, że stroną umów najmu będzie Wnioskodawca, który w całości będzie deklarował do opodatkowania osiągane przychody z najmu.

Wnioskodawca i Jego małżonka nie posiadają żadnego biura, w którym w sposób profesjonalny i zorganizowany prowadziliby działalność gospodarczą.

Świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu nie spełniają definicji usług hotelarskich w rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy uzyskując dochód z wynajmu mieszkań, w okolicznościach jakie zostały opisane w stanie faktycznym, Wnioskodawca może opodatkować ww. dochód jako osoba fizyczna w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 1 pkt 2 i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawcy, jak wspomniano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca dokonując wynajmu posiadanych mieszkań realizuje cel zarobkowy w myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), zgodnie z którym umowa najmu charakteryzuje się tym, że wynajmujący otrzymuje czynsz od najemcy w zamian za oddanie mu rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony.

Trzeba zatem stwierdzić, że zgodnie z generalną zasadą, każda umowa najmu ma charakter zarobkowy, ponadto w opisie stanu faktycznego wskazano, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu nie mają charakteru ciągłego i stałego, ponieważ trudno w danej chwili przewidzieć, czy w przypadku rozwiązania którejkolwiek z umów najmu uda się znaleźć w krótkim czasie następnego najemcę, a ponadto nie jest wykluczone, że któryś z wynajmowanych lokali stanie się w przyszłości mieszkaniem dla potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy.

Dodatkowo warto zaznaczyć, na co również zwrócono uwagę w opisie stanu faktycznego, że obsługa najmu przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę nie ma charakteru czynności w szczególny sposób zorganizowanych, ponieważ jest realizowana w ramach własnych możliwości małżonków i ogranicza się do czynności niezbędnych, aby usługi najmu świadczone były na stosownym poziomie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że usługi najmu świadczone przez Wnioskodawcę oraz Jego małżonkę nie spełniają definicji działalności gospodarczej, o której mowa w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem mogą być zaliczone do tzw. najmu prywatnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia bowiem źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. I tak, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Natomiast zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

*   odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

*   są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

*   wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 wspomnianej ustawy. Można wysnuć wniosek, że to podatnik sam decyduje o tym, do którego źródła przychodu zaliczy osiągane przychody w zależności od tego, czy wynajmowane składniki majątku zaliczy do majątku prywatnego, czy związanego z działalnością gospodarczą, jednak tyko w ściśle określonych przypadkach. Trzeba zwrócić uwagę bowiem, że decyzja ta została ograniczona przez przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którymi, jeśli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej. Do wspomnianych przesłanek należy zaliczyć zarobkowy charakter działalności, zorganizowany i ciągły charakter działalności.

Jeśli chodzi o zarobkowy charakter działalności trzeba stwierdzić, że działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.

Natomiast zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym charakteryzuje się prowadzeniem działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu. Mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny, a ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Ciągłość wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków.

W związku z powyższym, w świetle definicji działalności gospodarczej, jaka została zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, trzeba stwierdzić, że każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów tej ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy została zarejestrowana, czy nie, ponieważ ustawodawca nie uzależnił uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu jej zarejestrowania.

Niemniej jednak na uwagę zasługuje fakt, że jak wynika z utrwalonej w tym zakresie linii piśmienniczej, nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Przy czym, działań z zachowaniem normalnych zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. Cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będą występowały wtedy, gdy podejmowane czynności związane z zagospodarowaniem mienia i jego rozporządzaniem będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Zatem, do cech takich należy zaliczyć aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości, które angażują środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Pośrednie znaczenie będą miały również inne okoliczności towarzyszące nieruchomościom, takie jak sposób ich nabycia (zakup, dziedziczenie, itp.), forma finansowania (gotówka, kredyt), przy czym każda sytuacja powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu działań podejmowanych przez podatnika, a nie tylko poszczególnych czynności.

Jeżeli wspomniane okoliczności stanu faktycznego wskazują na to, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu należy zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelników urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157). Ww. ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym, warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania jest zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, w terminie określonym w ustawie.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 5 ust 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Reasumując należy stwierdzić, że opisany sposób wykonywania najmu mieszkań, a w szczególności okoliczności, że lokale mieszkalne zostały zakupione w celu ulokowania posiadanych środków pieniężnych oraz zabezpieczenia przyszłości rodziny oraz tego, że czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie są prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły, przesądza o zakwalifikowaniu przysporzeń majątkowych uzyskiwanych z tego tytułu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz możliwości opodatkowania uzyskiwanych przychodów na podstawie przepisów art. 1 pkt 2 i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Należy wskazać, że stanowisko zbieżne z zaprezentowanym powyżej zostało przedstawione m.in. w:

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 maja 2019 r., Nr 0115-KDIT3.4011.130.2019.2.AK,

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 kwietnia 2019 r., Nr 0115-KDIT3.4011.158.2019.1.AK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze. Przepis ten stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie do art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Wskazuje na to treść art. 8 ust. 1 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 5 i ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Stosownie do art. 8 ust. 3 ww. ustawy, zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Z przepisu art. 12 ust. 6 ww. ustawy wynika, że zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Tak więc przychody małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, z umowy najmu rzeczy i praw majątkowych, stanowią u każdego z nich przychód w wysokości równej połowie uzyskanego przez oboje małżonków przychodu z tego źródła. Jednakże z brzmienia powołanych przepisów art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynika, że powyższa zasada proporcjonalnego ustalania przychodu nie znajduje zastosowania w przypadku, gdy przedmiot najmu należy do majątku osobistego małżonków; nie występuje wówczas współwłasność.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Natomiast w myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Stosownie do art. 206 i 207 powołanej wyżej ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, natomiast pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Wobec powyższego, małżonkowie posiadający prawo do rzeczy na zasadzie współwłasności majątkowej mają równe prawo do korzystania z rzeczy wspólnej oraz obowiązek dbania o nią. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 8a ww. ustawy, wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, której przedmiotem jest świadczenie usług IT. Wnioskodawca i Jego żona posiadają we współwłasności majątkowej małżeńskiej cztery mieszkania, które wynajmują osobom prywatnym. W przyszłości liczba mieszkań pod wynajem może ulec zwiększeniu - maksymalnie do ośmiu.

Charakter wynajmu obecnie posiadanych mieszkań przedstawia się następująco:

*   2 mieszkania wynajmowane są wyłącznie długoterminowo (umowy podpisywane są maksymalnie na rok) na pokoje lub w całości;

*   1 mieszkanie wynajmowane jest długoterminowo (umowy podpisywane są maksymalnie na rok) na pokoje lub w całości, przy czym w 2018 r. w miesiącach letnich wynajmowane było również kilkukrotnie przez airbnb.com;

*   1 mieszkanie przeznaczone jest głównie dla rodziny, jednak od czasu do czasu również wynajmowane jest przez airbnb.com.

Mieszkania wynajmowane są w sposób zarobkowy, jednak najem nie jest prowadzony w sposób ciągły i nie ma charakteru stałego, bowiem mieszkania wynajmowane są okazjonalnie, w zależności od popytu na nie - nawet przy umowach długookresowych trudno przewidzieć, czy i kiedy uda się znaleźć nowego najemcę. Przychody osiągane przez Wnioskodawcę pozwoliły małżonkom na poczynienie oszczędności, które postanowili ulokować w inwestycjach stanowiących zabezpieczenie na przyszłość. Z uwagi na niewielką stopę zwrotu, jaka oferowana jest dla lokat bankowych, małżonkowie postanowili, że najlepszą inwestycją będzie zakup nieruchomości, których wartość nie zmaleje, a w razie potrzeby będzie można je spieniężyć. W związku z tym, mieszkania traktowane są jako lokata kapitału oraz zabezpieczenie rodziny, w tym potomstwa na przyszłość. Mieszkania zostały nabyte z własnych środków pieniężnych do wspólności majątkowej małżeńskiej. Mieszkania zlokalizowane są w niedalekiej odległości od siebie i nie jest wykluczone, że małżonkowie zamieszkają w jednym z nich w przyszłości, jeśli uda się w bezpośrednim sąsiedztwie jednego z posiadanych już lokali nabyć kolejne i połączyć je ze sobą tworząc z dwóch jeden większy. Przychód z najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie przekroczy w roku podatkowym 100 000 zł. Obsługą wynajmu zajmuje się żona Wnioskodawcy, która nie wykonuje innej pracy zarobkowej, ponieważ studiuje oraz przebywa w domu zajmując się wychowaniem dziecka i na tym w najbliższych latach chce skupić swoją aktywność. Z uwagi na względy ekonomiczne małżonkowie we własnym zakresie organizują wszystkie kwestie związane z wynajmem, takie jak: sprzątanie, remonty, drobne naprawy, również szukanie najemców jest prowadzone samodzielnie poprzez ogłoszenia, bez pośrednictwa agencji lub innych biur nieruchomości. W celu ograniczenia obowiązków administracyjnych oraz sprawozdawczych małżonkowie zdecydowali, że stroną umów najmu będzie Wnioskodawca, który w całości będzie deklarował do opodatkowania osiągane przychody z najmu. Wnioskodawca i Jego małżonka nie posiadają żadnego biura, w którym w sposób profesjonalny i zorganizowany prowadziliby działalność gospodarczą. Świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu nie spełniają definicji usług hotelarskich w rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony stan faktyczny, należy wskazać, że skoro czynności związane z najmem lokali mieszkalnych nie będą podejmowane w sposób przesądzający o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to w takiej sytuacji przychody z tego najmu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako tzw. najem prywatny. Przychody z najmu ww. lokali podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w przepisie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%. Zaznaczyć jednak należy, że warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto należy nadmienić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, nie dotyczy żony Wnioskodawcy.

Podkreślić należy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy najem lokali mieszkalnych będzie wypełniał znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony we wniosku stan faktyczny i przyjmuje podnoszone argumenty bez ich weryfikowania. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ podatkowy prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego, będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.