Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-1050/13/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-01-14
Teza: 1. Czy Spółka postępuje prawidłowo, przenosząc koszty nabycia mediów i podatku w zakresie wywozu nieczystości na najemców i dzierżawców za pomocą refaktur ze stawką zw. właściwą dla usługi głównej, tj. „ZW VAT” lub 23% jako elementy stałe: czynsz oraz jako elementy zmienne: prąd, woda ścieki, wywóz nieczystości, energia cieplna (bez doliczania marży)? 2. Czy w sytuacji gdyby Spółka doliczyła do zużytych mediów swoją marżę sposób opodatkowania VAT by się zmienił?
Słowa kluczowe: dzierżawa; lokal-lokal mieszkalny; najem; opodatkowanie; wywóz
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko  przedstawione we wniosku z dnia 11 października 2013 r. (data wpływu 14 października 2013), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług zakresie sposobu opodatkowania świadczonych usług najmu i dzierżawy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2013 r. został złożony wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, zakresie sposobu opodatkowania świadczonych usług najmu i dzierżawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność usługową i jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach tej działalności wynajmuje lokale użytkowe oraz mieszkania w budynkach, będących własnością firmy oraz otrzymanych na podstawie umowy użyczenia od Urzędu Miasta.

Spółka zawiera umowy najmu lokali mieszkalnych z lokatorami. Umowy te regulują wysokość:

*   stałych składników, tj. czynsz płatny do 10. każdego miesiąca określony na podstawie Uchwały Rady Miejskiej;
*   zmiennych składników czynszu, tj. woda, prąd na klatce schodowej, piwnica, wywóz nieczystości, energia cieplna – płatne w ciągu 7 dni od wystawienia refaktury wg zużycia, bez doliczania marży.

Najemcy mają zawarte umowy z Zakładem Energetycznym na dostawcą energii elektrycznej do lokali mieszkalnych i rozliczają się z dostaw bezpośrednio z dostawcę tej energii.

W fakturach sporządzanych na najemców Spółka wskazuje stałą kwotę czynszu, określoną w umowie najmu (waloryzacja raz w roku o wskaźnik inflacji oraz wzrost stawki podatku od nieruchomości) jako zwolnioną od podatku – płatne do 10. każdego miesiąca oraz zmienny składnik czynszu (woda, prąd, wywóz nieczystości, energia cieplna) po otrzymaniu faktury od dostawcy mediów obciąża najemcę wartością zużytych mediów wg stawki „ZW VAT” z terminem płatności 7 dni od otrzymania faktury (refaktury za media).

Za wywóz nieczystości Spółka składa deklarację raz w roku i co miesiąc dolicza kwotę obciążając poszczególne mieszkania (zmienny składnik czynszu z tytułu wywozu nieczystości wg stawki zw.)

W związku z powyższym najemca otrzymuje kilka faktur w miesiącu. Jedna faktura za najem i kilka za poszczególne usługi np. woda, prąd, ciepło wg zużycia. Faktury te wystawiane są bez doliczania marży. Za najem wystawiana jest faktura płatna przelewem na konto Spółki, kwoty te nie są ewidencjonowane w kasie fiskalnej.

Te same zasady Spółka stosuje w rozliczeniu dzierżawy pomieszczeń i gruntów z tą tylko różnicą, że rozliczane są one wg stawki 23%. Spółka dokonuje tego na podstawie podpisanych umów najmu o charakterze użytkowym, na mocy których najemcy, dzierżawcy zobowiązani są do uiszczania opłat za wynajem - jako stały składnik najmu (wg stawki 23%).

Zgodnie z odrębnymi zapisami ww. umów, najemcy zobowiązani są również do pokrywania kosztów zużytych mediów – jako zmiennych składników najmu. Obciążeń za ww. media Spółka dokonuje poprzez wystawienie faktur jako „refakturowanie” otrzymanych faktur od dostawców ww. mediów, przy zastosowaniu tej samej stawki podatku co przy najmie – 23% VAT.

Powyższe koszty zużytych mediów Spółka fakturuje w następujący sposób:

*   opłatę za zużytą wodę oraz odprowadzanie ścieków na podstawie wskazań podlicznika na warunkach obowiązującej umowy zawartej pomiędzy Spółką, a firmą wodociągową – refaktura faktury na podstawie zużycia z dopiskiem - zmienny składnik czynszu – woda, ścieki wg stawki podatku w wysokości 23%;
*   za zużytą energię elektryczną – ilość zużytej energii elektrycznej wg wskazań podlicznika pomnożona przez stawkę 1 kwh podana na fakturze dostawcy energii elektrycznej za dany okres rozliczeniowy zgodnie z obowiązującą umową – refaktura faktury z dopiskiem zmienny składnik czynszu – energia elektryczna za dany okres wg stawki podatku 23%.

W związku z powyższym dzierżawca otrzymuje kilka faktur w miesiącu. Jedna faktura za dzierżawę pomieszczeń i kilka za pozostałe usługi np. woda, prąd, ciepło wg zużycia, wywóz nieczystości. Faktury te wystawiane są bez doliczania marży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Spółka postępuje prawidłowo, przenosząc koszty nabycia mediów i podatku w zakresie wywozu nieczystości na najemców i dzierżawców za pomocą refaktur ze stawką zw. właściwą dla usługi głównej, tj. „ZW VAT” lub 23% jako elementy stałe: czynsz oraz jako elementy zmienne: prąd, woda ścieki, wywóz nieczystości, energia cieplna (bez doliczania marży)?
2.  Czy w sytuacji gdyby Spółka doliczyła do zużytych mediów swoją marżę sposób opodatkowania VAT by się zmienił?

Zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowanie zużytych mediów oraz wywóz nieczystości należy opodatkować tak jak usługę główną, tj.:

1.  najem mieszkań
    1.  stały element – stawka „ZW VAT”
    2.  zmienny element – media: woda, ścieki, energia elektryczna, energia cieplna, wywóz nieczystości – „ZW VAT”
2.  najem pomieszczeń użytkowych
    1.  stały element – 23% VAT,
    2.  zmienny element – media, woda, ścieki, energia elektryczna, energia cieplna, wywóz nieczystości – 23% VAT.

W ocenie Spółki doliczenia marży do zużytych mediów nie ma znaczenia dla opodatkowania tych usług. Usługi najmu mieszkań i mediów z doliczoną marżą korzystają ze zwolnienia od podatku, natomiast usługi najmu pomieszczeń użytkowych wraz z mediami oraz z doliczoną marżą podlegają opodatkowani stawką podatku w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ww. ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Powyższy przepis stanowi implementację art. 28 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.), zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, postawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do brzmienia art. 30 ust. 3 cyt. ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Wskazać należy, że na mocy art. 1 pkt 23 i 25 ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2013 r. poz. 35), art. 29 i art. 30 zostały uchylone.

W zamian ustawodawca w art. 1 pkt 24 ww. ustawy dodał do ustawy o podatku od towarów i usług art. 29a.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Podstawowa stawka podatku, na postawie art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku – stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy – wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem, w oparciu o powołany wyżej przepis ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Ze złożonego wniosku wynika, że Spółka świadczy usługi najmu lokali mieszkalnych i dzierżawy pomieszczeń użytkowych oraz gruntów. Wynagrodzenie z tytułu świadczonych usługi najmu i dzierżawy składa się ze stałych i zmiennych składników, tj. czynsz oraz opłaty za tzw. media. Spółka stosuje właściwą stawkę dla usługi głównej tj. w przypadku świadczonych usług najmu lokali mieszkalnych – zwolnienie od podatku, natomiast w przypadku świadczonych usług dzierżawy pomieszczeń użytkowych – stawkę podatku w wysokości 23%. Spółka ma wątpliwości, dotyczące trybu takiego postępowania, jak również czy ewentualne dodanie marży Spółki do kosztów zużytych mediów miałoby wpływ na sposób opodatkowania świadczonych usług.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy na wstępie, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Przez umowę dzierżawy – w myśl art. 693 § 1 cyt. ustawy – wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Należy zaznaczyć, że strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu lokali użytkowych, mieszkalnych wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (energia, odprowadzenie ścieków itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

W przypadku najmu lokali, pomieszczeń użytkowych ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W sytuacji, gdy korzystający z wynajmowanego lokalu użytkowego, czy mieszkalnego nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za tzw. media stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu (a w brzmieniu przepisów od dnia 1 stycznia 2014 r. – podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę, z wyjątkiem kwoty podatku w rozumieniu art. 29a ust. 1 i 6 ustawy). W takim przypadku najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu nieruchomości. Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, mające w stosunku do niej charakter poboczny. Usługa pomocnicza, taka jak zapewnienie przykładowo dostępu do wody nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej.

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z jej dostawcą. W przypadku braku takiej umowy, jak wskazano powyżej, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu nieruchomości.

Zwrócić należy także uwagę na to, że zgodnie z wolą ustawodawcy kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (obecnie od 1 stycznia 2014 r. art. 29a ust. 1 i 6 ustawy), stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347). Stosownie do art. 73 powołanej Dyrektywy, (…) podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, cła, opłaty i inne należności, z wyjątkiem samego VAT. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje koszty dodatkowe, takie jak koszty prowizji, opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dostawcę lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy. Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali użytkowych, bądź najem lokali mieszkalnych, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu mediów, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.

Tym samym, ponoszone przez najemcę wydatki (gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów) mają wpływ na podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu świadczenia usług najmu na rzecz najemców (od dnia 1 stycznia 2014 r. w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy).

Ponadto zauważyć należy, że odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemców z tytułu mediów stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu. Podobne stanowisko wyraża Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w orzeczeniu z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie Card Protection Plan Ltd v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), rozstrzygnął kwestię, czy świadczenie usług obejmujące kilka części składowych należy traktować jako pojedyncze świadczenie, czy też jako dwa lub więcej świadczeń. Trybunał stwierdził w nim, iż w tym przypadku (do usług pomocniczych) stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej; usługę należy uznać więc za usługę pomocniczą, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz środek do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej.

Mając powyższe na uwadze, odnosząc się do przedstawionych we wniosku okoliczności wskazać należy, że jeżeli z zawartej umowy najmu wynika, że oprócz czynszu najmu najemcy zobowiązani są ponosić również dodatkowe opłaty za media. Oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także te koszty dodatkowe bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, czyli koszty, którymi Spółka obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu lub dzierżawy.

Odnosząc się do swobody kształtowania umów, należy stwierdzić, iż normy prawa podatkowego określają jedynie podatkowe konsekwencje umów zawieranych przez podatnika. Zasada swobody umów, obowiązująca na gruncie prawa prywatnego, nie oznacza, że podmioty stosunków prawnopodatkowych mogą dowolnie kształtować treść ciążących na nich obowiązków podatkowych, gdyż źródłem tych obowiązków jest zawsze ustawa podatkowa. Strony nie mogą więc, dokonując określonej czynności prawnej, przesądzać w jakiej wysokości powstanie zobowiązanie podatkowe.

A zatem w przypadku, gdy przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest usługa wynajmu lokalu użytkowego, czy dzierżawy gruntu, a poszczególne opłaty, w tym za wywóz nieczystości, stanowią element cenotwórczy tej usługi, podlega ona jako świadczenie jednolite opodatkowaniu tym podatkiem według zasad właściwych tej usłudze, tj. odpowiednio stawką podstawową w wysokości 23%. Natomiast w przypadku najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Podsumowując, Spółka postępuje prawidłowo stosując odpowiednio zwolnienie od podatku dla czynności najmu lokali mieszkalnych i stawkę podatku w wysokości 23% w przypadku dzierżawy pomieszczeń użytkowych i gruntów, i przenosząc opłaty z tytułu ponoszonych kosztów tzw. mediów (m.in. za wywóz nieczystości) na najemców ze stawką właściwą dla usługi głównej. Otrzymywane bowiem opłaty za dostawę tzw. mediów (m.in. wody, centralnego ogrzewania, odbiór ścieków, wywozu nieczystości), którymi Spółka obciąża najemców ww. lokali stanowią zapłatę za świadczone usługi najmu i dzierżawy.

Wskazać ponadto należy, że doliczenie przez Spółkę marży do opłat pobieranych od najemców i dzierżawców z tytułu dostawy tzw. mediów nie wpłynie na sposób opodatkowania świadczonych usług najmu i dzierżawy. Nadal o zwolnieniu od podatku, bądź zastosowaniu odpowiedniej stawki podatku decyduje charakter świadczonej usługi. I tak świadczenie usług najmu lokali mieszkalnych, przeznaczonych na cele mieszkaniowe korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, natomiast dzierżawa pomieszczeń użytkowych i gruntów podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – ( t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.