Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.258.2017.3.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-12
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nakładów poniesionych po sprzedaży nieruchomości ale przed jej wydaniem kupującym.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2017 r. (data wpływu 8 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 listopada 2017 r. (data wpływu 8 listopada 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nakładów poniesionych w czasie posiadania nieruchomości w związku z jej sprzedażą – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 września 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nakładów poniesionych w czasie posiadania nieruchomości w związku z jej sprzedażą.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 25 października 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.258.2017.1.MK, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 25 października 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 31 października 2017 r.). W dniu 8 listopada 2017 r. (nadano w dniu 7 listopada 2017 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 24 listopada 2011 r. Wnioskodawca zakupił niezabudowaną działkę oraz wynoszące po 1/16 udziały w działkach drogowych, przynależnych do tej działki.

Na ww. działce Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe. W związku ze zmianą planów życiowych, Wnioskodawca sprzedał w dniu 23 czerwca 2014 r. działkę wraz z udziałami w działkach drogowych. W momencie sprzedaży działka była zabudowana wolnostojącym domem jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym. W akcie notarialnym Wnioskodawca zobowiązał się do wydania nieruchomości w terminie do dnia 31 lipca 2014 r., po uprzednim wykonaniu dodatkowych prac polegających na zamontowaniu okien, drzwi, bramy garażowej i ogrodzeniu działki.

W wyniku okoliczności od Niego niezależnych (okres oczekiwania na zamówione okna i przesunięcia terminów wykonania prac przez wykonawców), Wnioskodawca nie dotrzymał tego terminu. Wnioskodawca posiada potwierdzenie faktycznego wydania nieruchomości w posiadanie i współposiadanie, podpisane przez obecnych właścicieli i Wnioskodawcę w dniu 10 sierpnia 2014 r. W okresie od podpisania aktu notarialnego do dnia wydania nieruchomości w posiadanie kolejnym właścicielom, Wnioskodawca ponosił koszty związane z budową, na co posiada stosowne faktury.

W związku z faktem, że od zakupu nieruchomości nie upłynęło 5 lat, Wnioskodawca był zobowiązany do sporządzenia zeznania PIT-39 i zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość położona jest w miejscowości …. przy ul. …., w Gminie …, w województwie …., powiecie ….. Przedmiotowa nieruchomość to działka nr 1863/79, o powierzchni 0,0837 ha, oraz służebność gruntowa działki nr 1705/79, o powierzchni 0,1224 ha (lista nieruchomości współobciążonych zapisana jest w księdze wieczystej nr …..).

Zgodnie z ustaleniami Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miejscowości …., działka gruntu nr 1863/79 oznaczona jest symbolem 57 MNU – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącymi usługami.

Cena sprzedaży była ustalona, zgodnie z umową przedwstępną oraz aktem notarialnym, z uwzględnieniem zobowiązania Wnioskodawcy do wykonania ustalonych prac budowlanych, tj. zamontowania okien, drzwi, bramy garażowej, szamba, ogrodzenia. W akcie notarialnym nie wyodrębniono części ceny obejmującej wykonanie dodatkowych prac, do których Wnioskodawca się zobowiązał. Cena była ustalana w drodze obustronnych negocjacji.

Kupujący zapłacili zadatek przed datą podpisania aktu notarialnego w wysokości 25 000 zł oraz 6 500 zł w dniu podpisania aktu, a pozostałą kwotę Wnioskodawca otrzymał przelewem w dniu 22 sierpnia 2014 r. Prace były wykonywane przez zewnętrzne firmy, które wystawiły na Wnioskodawcę faktury VAT. Zamówienia zostały złożone przed zawarciem umowy sprzedaży. Roboty i materiały nie były zaliczkowane. Kupujący wybierał rodzaj materiałów w momencie zamawiania, czyli przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży. Wszelkie prace zostały wykonane w porozumieniu z kupującym i zgodnie z jego upodobaniami.

Wnioskodawca do dnia wydania nieruchomości faktycznie władał nieruchomością i występował jako posiadacz zależny. Wnioskodawca nie pobierał pożytków naturalnych i cywilnych bez zgody nowych właścicieli, ale zgodnie z umową sprzedaży ponosił wszelkie koszty związane z eksploatacją przedmiotowych nieruchomości do dnia ich wydania w posiadanie nowym właścicielom.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie internetowej sprzedaży kosmetyków. W zakres tej działalności nie wchodzi obrót nieruchomościami ani usługi budowlane. Działalność prowadzona jest od dnia 1 sierpnia 2012 r. jako jednoosobowa działalność gospodarcza osoby fizycznej. Wskazane we wniosku nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, można ująć udokumentowane fakturami nakłady związane z budową domu, poniesione tylko do dnia podpisania aktu notarialnego jej sprzedaży, czy aż do dnia faktycznego wydania nieruchomości w posiadanie i współposiadanie nowym właścicielom, tj. do dnia 10 sierpnia 2014 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, w zeznaniu PIT-39 mógł On uwzględnić koszty budowy domu udokumentowane fakturami, aż do dnia faktycznego wydania sprzedawanej nieruchomości w posiadanie i współposiadanie nowym właścicielom.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ustawodawca ograniczył prawo do zaliczenia poniesionych nakładów do kosztów uzyskania przychodu do okresu, w którym sprzedający był w posiadaniu nieruchomości. Posiadanie nieruchomości nie jest tożsame z byciem jej właścicielem.

Art. 336 Kodeksu cywilnego wyraźnie definiuje, że posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Posiadanie zatem nie jest jednoznaczne z własnością. Prawo własności jest prawem rzeczowym o najszerszym zakresie. Właściciel może, z wyłączeniem innych osób i w granicach określonych ustawami, zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, korzystać z niej oraz nią rozporządzać. Własność określa więc stan prawny. Posiadanie jest zaś jedynie stanem faktycznym, posiadacz ma zatem fizyczne władztwo nad rzeczą.

Ponieważ w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości strony wyraźnie stwierdziły, że sprzedawca (Wnioskodawca) wyda nieruchomość w posiadanie w terminie do dnia 31 lipca 2014 r., a sprzedawca faktycznie wydał tę nieruchomość w dniu 10 sierpnia 2014 r., na co ma stosowny dokument podpisany przez obie strony, można jednoznacznie stwierdzić, że do tego dnia Wnioskodawca był w jej posiadaniu. Nie bez znaczenia jest fakt, że cena określona w akcie notarialnym sprzedaży uwzględniała nakłady poczynione przez dotychczasowego właściciela, łącznie z tymi już poniesionymi po dniu przeniesienia jej własności w formie aktu notarialnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 24 listopada 2011 r. Wnioskodawca zakupił niezabudowaną działkę oraz wynoszące po 1/16 udziały w działkach drogowych przynależnych do tej działki.

Na ww. działce Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca sprzedał w dniu 23 czerwca 2014 r. działkę wraz z udziałami w działkach drogowych. W momencie sprzedaży działka była zabudowana wolnostojącym domem jednorodzinnym w stanie surowym zamkniętym. W akcie notarialnym Wnioskodawca zobowiązał się do wydania nieruchomości w terminie do dnia 31 lipca 2014 r., po uprzednim wykonaniu dodatkowych prac polegających na zamontowaniu okien, drzwi, bramy garażowej i ogrodzeniu działki.

W wyniku okoliczności od Niego niezależnych (okres oczekiwania na zamówione okna i przesunięcia terminów wykonania prac przez wykonawców), Wnioskodawca nie dotrzymał tego terminu. Wnioskodawca posiada potwierdzenie faktycznego wydania nieruchomości w posiadanie i współposiadanie, podpisane przez obecnych właścicieli w dniu 10 sierpnia 2014 r. W okresie od podpisania aktu notarialnego do dnia wydania nieruchomości w posiadanie kolejnym właścicielom, Wnioskodawca ponosił koszty związane z budową, na co posiada stosowne faktury. Cena sprzedaży była ustalona, zgodnie z umową przedwstępną oraz aktem notarialnym, z uwzględnieniem zobowiązania Wnioskodawcy do wykonania ustalonych prac budowlanych, tj. zamontowania okien, drzwi, bramy garażowej, szamba, ogrodzenia. W akcie notarialnym nie wyodrębniono części ceny obejmującej wykonanie dodatkowych prac, do których Wnioskodawca się zobowiązał. Cena była ustalana w drodze obustronnych negocjacji.

Kupujący zapłacili zadatek przed datą podpisania aktu notarialnego w wysokości 25 000 zł oraz 6 500 zł w dniu podpisania aktu, a pozostałą kwotę Wnioskodawca otrzymał przelewem w dniu 22 sierpnia 2014 r. Prace były wykonywane przez zewnętrzne firmy, które wystawiły na Wnioskodawcę faktury VAT. Zamówienia zostały złożone przed zawarciem umowy sprzedaży. Roboty i materiały nie były zaliczkowane. Kupujący wybierał rodzaj materiałów w momencie zamawiania, czyli przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży. Wszelkie prace zostały wykonane w porozumieniu z kupującym i zgodnie z jego upodobaniami.

Wnioskodawca do dnia wydania nieruchomości faktycznie władał nieruchomością i występował jako posiadacz zależny. Wnioskodawca nie pobierał pożytków naturalnych i cywilnych bez zgody nowych właścicieli, ale zgodnie z umową sprzedaży ponosił wszelkie koszty związane z eksploatacją przedmiotowych nieruchomości do dnia ich wydania w posiadanie nowym właścicielom. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie internetowej sprzedaży kosmetyków. W zakres tej działalności nie wchodzi obrót nieruchomościami, ani usługi budowlane. Wskazane we wniosku nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

W świetle powyższego, budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym znajdujący się na działce gruntu, do której Wnioskodawcy przysługiwało prawo własności, nie stanowi przedmiotu własności odrębnego od gruntu, lecz stanowi część składową gruntu. W konsekwencji, przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym, jako datę nabycia tej nieruchomości należy przyjąć datę jej zakupu przez Wnioskodawcę.

Mając na uwadze powołane przepisy prawne oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że sprzedaż w dniu 23 czerwca 2014 r. przez Wnioskodawcę nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nabytej w dniu 24 listopada 2011 r., nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta i stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W związku z tym, że działka, na której Wnioskodawca wybudował dom została nabyta odpłatnie, ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „posiadanie”. Zgodnie z art. 336 ustawy Kodeks cywilny, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, który nią faktycznie włada jako właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Posiadanie nie jest prawem, lecz jest to stan faktycznego władztwa nad rzeczą. Składają się na nie dwa elementy: corpus (element fizyczny) wyrażający się we władaniu nad rzeczą oraz animus (element psychiczny) wyrażający się w psychicznym nastawieniu do wykonywanego władztwa dla siebie (Kodeks cywilny, Komentarz, Tom I, wydanie 2, pod redakcją K. Pietrzykowskiego; wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 maja 2016 r., sygn. I SA/Kr 364/16). Do zakwalifikowania danego stanu jako posiadanie konieczne jest, aby władztwo nad rzeczą nie miało charakteru przejściowego, przypadkowego, ale aby miało cechę trwałości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1967 r., sygn. III CR 270/66).

Tym samym posiadanie rozumieć należy przede wszystkim jako formę władania rzeczą. Stanowi ono również synonim słowa „mieć”. Zaznaczyć przy tym należy, że posiadanie jest kategorią ściśle związaną z władztwem faktycznym nad rzeczą. Władztwo to stanowi związek posiadacza z rzeczą. Związek ten musi być faktyczny, czyli musi zapewniać posiadaczowi możliwość wpływu na rzecz za pośrednictwem bezpośrednich środków fizycznych. Przy czym, posiadanie cechuje się trwałością władztwa nad rzeczą. Nie jest zatem posiadaniem władztwo chwilowe. Za posiadanie nie może zostać również uznane władztwo nad rzeczą związane z realizacją pewnego zadania. W takim przypadku trudno bowiem dopatrzyć się innego z konstytutywnych elementów posiadania jakim jest wola posiadania (wola wykonywania prawa dla samego siebie, a nie dla innych osób).

Z drugiej strony nie można mylić posiadania z dzierżeniem, bowiem zgodnie z art. 338 Kodeksu cywilnego osoba, która włada rzeczą za kogoś innego, jest określana jako dzierżyciel.

Podstawowa różnica pomiędzy dzierżeniem a posiadaniem (samoistnym i zależnym) wyraża się właśnie w roli, w której występuje dzierżyciel. Posiadacz zarówno samoistny, jak i zależny zawsze włada rzeczą we własnym imieniu. Dzierżyciel wykonuje posiadanie w imieniu cudzym. Inny więc jest zamiar dzierżyciela, a inny posiadacza.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w okresie od podpisania aktu notarialnego do dnia wydania nieruchomości w posiadanie kolejnym właścicielom, Wnioskodawca ponosił koszty związane z budową, na co posiada stosowne faktury, gdyż w akcie notarialnym sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał się do wydania nieruchomości po uprzednim wykonaniu dodatkowych prac polegających na zamontowaniu okien, drzwi, bramy garażowej i ogrodzeniu działki.

Cena sprzedaży była ustalona zgodnie z umową przedwstępną oraz aktem notarialnym z uwzględnieniem zobowiązania Wnioskodawcy do wykonania konkretnie ustalonych prac budowlanych. Wnioskodawca do dnia wydania nieruchomości faktycznie władał nieruchomością i występował jako posiadacz zależny, a faktyczne wydanie nieruchomości w posiadanie potwierdza pisemny protokół wydania nieruchomości podpisany przez Wnioskodawcę i kupujących.

Odnosząc powyższe okoliczności podane we wniosku do istoty posiadania nieruchomości uznać zatem należy, że skoro nieruchomość była w posiadaniu Wnioskodawcy po dniu sprzedaży aż do dnia faktycznego jej wydania nowym właścicielom, to koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą stanowić udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości poczynione, aż do dnia wydania nieruchomości.

Należy nadmienić, że co do zasady zbycie nakładów na nieruchomość niebędącą własnością osoby, która poniosła na nią nakłady (np. w okresie najmu nieruchomości) stanowi przychód ze źródła prawa majątkowe. Skoro jednak ustawodawca dał możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z nakładami w czasie posiadania nieruchomości, a nie w czasie posiadania tytułu własności nieruchomości, do źródła odpłatne zbycie nieruchomości, w okolicznościach przedmiotowej sprawy pozostaje organowi interpretacyjnemu wypełnić wolę ustawodawcy.

Zatem, Wnioskodawca ma prawo zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości poniesionych do dnia faktycznego wydania nieruchomości nowym właścicielom i udokumentowanych fakturami VAT, wydatków stanowiących nakłady zwiększające wartość nieruchomości, poczynione w czasie posiadania nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Reasumując, stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży w dniu 23 czerwca 2014 r. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wydanej w posiadanie nowym właścicielom w dniu 10 sierpnia 2014 r., a nabytej w dniu 24 listopada 2011 r., z uwagi na fakt, że sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca ma prawo zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości poniesionych do dnia faktycznego wydania nieruchomości nowym właścicielom i udokumentowanych fakturami VAT, wydatków stanowiących nakłady zwiększające wartość nieruchomości, poczynione w czasie posiadania nieruchomości, stosownie do art. 22 ust. 6c w związku z ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.