Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-530/11/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-08-04
Teza: opodatkowania sprzedaży 6 lokali mieszkalnych wyodrębnionych w wyniku prac budowlanych
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; lokal-lokal mieszkalny; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2011 r. (data wpływu 4 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży 6 lokali mieszkalnych wyodrębnionych w wyniku prac budowlanych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży 6 lokali mieszkalnych wyodrębnionych w wyniku prac budowlanych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2011 r. zakupił od osób fizycznych nieruchomość – budynek mieszkalny. Sprzedawcy nie byli podatnikami VAT, w związku z czym zapłacono przy nabyciu podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek VAT naliczony nie wystąpił). Nieruchomość została wybudowana ok. 1930 roku. Według zapisów w księgach wieczystych w nieruchomości wyodrębnione były 2 lokale mieszkalne. Pierwszy lokal o powierzchni 75,63 m2 obejmował 1 pokój na parterze, 3 izby na I piętrze i przynależności. Drugi lokal o powierzchni 99,34 m2 obejmował 2 izby na parterze 3 izby na I piętrze i przynależności.

Obecnie w nieruchomości prowadzone są prace modernizacyjne w wyniku których zostanie wyodrębnionych 6 lokali mieszkalnych. I tak na parterze wyodrębnione zostaną 2 lokale mieszkalne (M-1 o powierzchni użytkowej 30,97 m2, oraz M-2 o powierzchni 47,59 m2), na pierwszym piętrze wyodrębnione zostaną 2 lokale mieszkalne (M-3 o powierzchni 42,22 m2 oraz M-4 o powierzchni 56,91 m2) a na strychu wyodrębnione zostaną 2 lokale mieszkalne (M-5 o powierzchni 29,66 m2 oraz M-6 o powierzchni 41,05 m2). Powierzchnia nowych lokali wyodrębnionych na parterze i I piętrze jest podobna do powierzchni lokali zakupionych natomiast w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych zostanie pozyskany strych, na którym zostaną wyodrębnione opisane wcześniej lokale M-5 i M-6. Według założeń planowana kwota wydatków związanych z modernizacją budynku powinna stanowić ok. 30% wartości zakupu nieruchomości, jednak w chwili obecnej Spółka nie jest w stanie określić czy wydatki te przekroczą czy też nie 30% wartości początkowej nieruchomości. Wyodrębnione w wyniku prowadzonych prac modernizacyjnych lokale mieszkalne będą sprzedawane oddzielnie. Wnioskodawca nie wprowadził zakupionej nieruchomości do ewidencji środków trwałych bowiem jej nabycie jest związane z planowaną sprzedażą wyodrębnionych w wyniku modernizacji lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wyodrębnionych w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych 6 lokali mieszkalnych będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 8% na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT czy też będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy wydatki związane z przebudową nieruchomości nie przekroczą 30% jej wartości początkowej – sprzedaż wszystkich mieszkań objęta będzie zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku gdy wydatki związane z przebudową nieruchomości przekroczą 30% jej wartości początkowej – sprzedaż wszystkich mieszkań objęta będzie stawką podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem towarem w rozumieniu cyt. wyżej przepisu będą nie tylko budynki lecz również lokale stanowiące odrębną własność.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7 %, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%, a stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tegoż artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według zapisu ust. 12b wskazanego artykułu, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie z art. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Zatem co do zasady dokonanie dostawy obiektów budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w znaczeniu nadanym ww. przepisami ustawy będzie opodatkowane według stawki podatku w wysokości 8%.

Jednakże obok stawek obniżonych, ustawodawca dla dostawy budynków, budowli lub ich części przewidział zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (czyli od 30 do 100 % wartości początkowej).

Na potrzeby definicji pierwszego zasiedlenia należy przyjąć, iż oddanie do użytkowania jest sformułowaniem odnoszącym się do faktycznej czynności przekazania budynku, budowli lub ich części tj. lokalu stanowiącego odrębną własność w wykonaniu dostawy, dzierżawy, najmu lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt (jego cześć) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Powyższe przepisy wskazują, iż dostawa nieruchomości budynkowych, lokalowych lub budowli, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje wówczas, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 2011 r. Wnioskodawca zakupił budynek mieszkalny. Nieruchomość została wybudowana ok. 1930 roku. Według zapisów w księgach wieczystych w nieruchomości wyodrębnione były 2 lokale mieszkalne. Pierwszy lokal o powierzchni 75,63 m2 obejmował 1 pokój na parterze, 3 izby na I piętrze i przynależności. Drugi lokal o powierzchni 99,34 m2 obejmował 2 izby na parterze 3 izby na I piętrze i przynależności.

Obecnie w nieruchomości prowadzone są prace modernizacyjne w wyniku, których zostanie wyodrębnionych 6 lokali mieszkalnych. I tak na parterze wyodrębnione zostaną 2 lokale mieszkalne (M-1 o powierzchni użytkowej 30,97 m2, oraz M-2 o powierzchni 47,59 m2), na pierwszym piętrze wyodrębnione zostaną 2 lokale mieszkalne (M-3 o powierzchni 42,22 m2 oraz M-4 o powierzchni 56,91 m2) a na strychu wyodrębnione zostaną 2 lokale mieszkalne (M-5 o powierzchni 29,66 m2 oraz M-6 o powierzchni 41,05 m2). W wyniku przeprowadzonych prac budowlanych zostanie pozyskany strych, na którym zostaną wyodrębnione 2 lokale tj. lokale M-5 i M-6. Wnioskodawca wskazał, iż planowana kwota wydatków związanych z modernizacją budynku powinna stanowić ok. 30% wartości zakupu nieruchomości, jednak w chwili obecnej spółka nie jest w stanie określić czy wydatki te przekroczą czy też nie 30% wartości początkowej nieruchomości. Wyodrębnione w wyniku prowadzonych prac modernizacyjnych lokale mieszkalne będą sprzedawane oddzielnie. Wnioskodawca nie wprowadził zakupionej nieruchomości do ewidencji środków trwałych bowiem jej nabycie jest związane z planowana sprzedażą wyodrębnionych w wyniku modernizacji lokali mieszkalnych.

Analiza opisanych przez Wnioskodawcę działań wskazuje, że w sprawie będącej przedmiotem wniosku wystąpi dostawa wykonanych lokali, powstałych w wyniku przeprowadzenia modernizacji w obrębie istniejących 2 lokali i pomieszczeń w postaci 2 loakli pozyskanych w wyniku prac budowlanych na strychu. W wyniku przeprowadzonych prac dojdzie do faktycznej „likwidacji” istniejących dwóch lokali mieszkalnych. W ich miejsce powstaną cztery jakościowo nowe lokale mieszkalne. Nowe lokale mieszkalne będą rozmieszczone dwa na parterze, a dwa następne na I piętrze. Zatem istniejące w dacie zakupu dwa lokale mieszkalne przestaną istnieć, a w miejscu tych lokali powstaną nowe (odrębne pod względem powierzchni, ścian odgraniczających od innych lokali, jakości, itp.).

Natomiast dwa pozostałe lokale oznaczone we wniosku jako M-5 i M-6 zostaną wyodrębnione na pozyskanym w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych strychu. Czyli przedmiotowe dwa lokale M-5 i M-6 zostaną wyodrębnione w części budynku, która wcześniej była strychem.

A zatem przedmiotowa dostawa dotyczyć będzie nowych lokali mieszkalnych, które nie zostały wcześniej zasiedlone. O ich zasiedleniu, w ocenie tut. organu, może być mowa dopiero wówczas, gdy faktycznie lokale te, po ich wyodrębnieniu w wyniku dokonanej modernizacji, zostaną przekazane do użytkowania w wyniku czynności podlegającej opodatkowaniu.

Biorąc zatem pod uwagę analizowaną sytuację oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż powstałych w wyniku modernizacji lokali mieszkalnych, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nie znajdzie tutaj również zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przepis ten uzależnia zastosowanie zwolnienia od braku prawa podatnika do odliczenia podatku naliczonego związanego z realizacją danej inwestycji (w niniejszej sprawie jest to wykonanie lokali mieszkalnych). W tym miejscu należy zwrócić uwagę na okoliczność, iż Wnioskodawca wskazał, że lokale mieszkalne powstaną dopiero po zakończeniu planowanych prac. Stąd też nie można mówić o ponoszeniu nakładów na ich ulepszenie, termin ten bowiem odnosi się do istniejących lokali, a nie do nakładów na wytworzenie nowych lokali. W tym stanie rzeczy w stosunku do lokali, które powstaną wskutek poniesionych nakładów modernizacyjnych przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że dostawa 6 lokali mieszkalnych wykonanych w wyniku przeprowadzenia modernizacji będzie opodatkowana preferencyjną stawką podatku VAT w wysokości 8% na warunkach określonych w cyt. wyżej przepisach art. 43 ust. 2 i ust. 12a.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.