Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.817.2025.4.ST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-28
Teza: Odpłatne zbycie lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
lokal-odrębna własność lokalu
lokal-sprzedaż lokalu
nieruchomości-nabycie nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość mieszkalna
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności
zniesienie-zniesienie współwłasności
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych
    sprzedaży lokali mieszkalnych oraz podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani
    pismem złożonym 22 września 2025 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie pismem złożonym
    18 listopada 2025 r. i 19 listopada 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce.
    Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej (nie jest przedsiębiorcą), w
    szczególności w przedmiocie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami, nie jest
    zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie jest rolnikiem. Wnioskodawczyni ukończyła
    filologię hiszpańską i od 10 lat jest zatrudniona w firmie ... na umowę o pracę, na czas
    nieokreślony. W przeszłości miała zarejestrowaną jednoosobową działalność gospodarczą,
    a podstawowym przedmiotem działalności była nauka języków obcych. Praca zawodowa
    Wnioskodawczyni w żaden sposób nie jest związana z obrotem i pośrednictwem
    nieruchomościami.
    Na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr ... z dnia 1 kwietnia 2019 r., Wnioskodawczyni
    zakupiła nieruchomość gruntową składającą się z działki nr ... położonej w ..., obręb
    ewidencyjny ..., o powierzchni 0,0524 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym o
    powierzchni użytkowej 116 m², dla której Sąd Rejonowy dla ... prowadzi księgę wieczystą
    ..., za kwotę 430 000 zł. Na nieruchomości została ustanowiona hipoteka do kwoty 516 000
    zł na rzecz ... jako zabezpieczenie spłaty wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu
    mieszkaniowego w wysokości 344 000 zł. Nieruchomość ta nie była objęta aktualnym
    planem zagospodarowania przestrzennego, nie stanowiła nieruchomości rolnej.
    Wnioskodawczyni nie posiadała i nie posiada innych nieruchomości. Nieruchomość na ...
    zakupiła z zamiarem wyremontowania i zamieszkania z rodziną. Obecnie
    Wnioskodawczyni wraz z mężem i dzieckiem mieszka w domu teściów. Aby pomieścić się
    w budynku z całą rodziną, planowana była również przeprowadzka teściów i siostry,
    Wnioskodawczyni zdecydowała się w 2021 r. na nadbudowę piętra na .... W dniu 17 lutego
    2021 r. ... wydał decyzję nr ..., zatwierdzającą dla Wnioskodawczyni projekt budowlany i
    udzielenie pozwolenia na nadbudowę i przebudowę budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego na działce nr ... przy ul. ... o jedną kondygnację mieszkalną, rozbudowę
    wewnętrznej instalacji elektrycznej oraz c.o. wraz z częściowym utwardzeniem terenu.
    Aktem notarialnym Rep. A nr ... w dniu 11 lipca 2024 r. Wnioskodawczyni ustanowiła
    darowiznę udziału wynoszącego ¼ części w prawie własności nieruchomości położonej w
    ..., utworzonej z zabudowanej działki nr ... o powierzchni 0,0524 ha, dla której jest
    prowadzona księga wieczysta KW Nr ... na rzecz swojego małżonka, z którym jest w
    związku małżeńskim od 2020 r. w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej
    wprowadzonej na mocy umowy majątkowej małżeńskiej Rep. A nr ... z dnia 17 lutego 2020
    r. Aby dokonać zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej
    Wnioskodawczyni zawarła w dniu 9 grudnia 2024 r. ugodę sądową na rozprawie w Sądzie
    Rejonowym w .... W związku z ugodą sądową Strony (Wnioskodawczyni i Jej małżonek)
    dokonały zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, iż:
    1) ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 1 o łącznej powierzchni
      użytkowej 50,94 m², położonego na parterze oraz postanawiają, iż każdoczesnemu
      właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 1 przysługuje udział 5094/23041 w
      nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr ... oraz części budynku i urządzenia,

      które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i przyznają lokal mieszkalny nr 1
      na wyłączną własność mężowi Wnioskodawczyni;
    2) ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 2 o łącznej powierzchni
      użytkowej 58,05 m², położonego na 1 piętrze oraz udział 5805/23042 w nieruchomości
      wspólnej stanowiącej działkę nr ... oraz części budynku i urządzenia, które nie służą
      wyłącznie do użytku właścicieli lokali,
    3) ustanawiają odrębną własność lokalu nr 3 o łącznej powierzchni użytkowej 57,72 m²,
      położonego na 2 piętrze oraz udział 5772/23041 w nieruchomości wspólnej
      stanowiącej działkę nr ... oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie
      do użytku właścicieli lokali;
    4) ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 4 o łącznej powierzchni
      użytkowej 63,70 m², położonego na trzecim piętrze oraz udział 6370/23041 w
      nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr ... oraz części budynku i urządzenia,
      które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
    Lokale nr 2, 3 i 4 przyznają na wyłączną własność Wnioskodawczyni. Dla wyodrębnionych
    wskutek zawartej ugody sądowej lokali zostały ustanowione oddzielnie księgi wieczyste:
    - lokal nr 1 – parter ...;
    - lokal nr 2 – pierwsze piętro ...;
    - lokal nr 3 – drugie piętro ...;
    - lokal nr 4 – trzecie piętro ....
    Nadbudowa trzeciego piętra była prowadzona systemem gospodarczym, a remont
    pochłaniał zbyt wiele środków finansowych. Wnioskodawczyni nie mogła wziąć kredytu,
    ponieważ nieruchomość i tak była już obciążona hipoteką. Teściowie stwierdzili, że nie
    chcą się przeprowadzić. Rodzina Wnioskodawczyni powiększy się, a zamieszkanie z dala
    od teściów przy dwójce małych dzieci i pracy zawodowej będzie uciążliwe. W związku z
    tym, Wnioskodawczyni postanowiła w najbliższej przyszłości sprzedać lokale nr 2, 3 i 4
    będące Jej wyłączną własnością i przeznaczyć uzyskane środki ze sprzedaży tej
    nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup działki od rodziców małżonka przez
    Wnioskodawczynię i Jej małżonka oraz budowę domu obok działki jego rodziców.
    Poza podziałem lokali w budynku i wyodrębnieniem własności poszczególnych lokali
    Wnioskodawczyni w lokalach nr 2 i nr 3 nie dokonywała ulepszeń przekraczających 30%
    wartości początkowej nieruchomości, dokonała zwykłych prac remontowych polegających
    na odtworzeniu stanu pierwotnego, takich jak: wymiana okien czy położenie tynków.
    Wnioskodawczyni wynajmowała zakupioną nieruchomość, gdyż byli tam jeszcze
    poprzedni lokatorzy, którym dano czas na wyprowadzkę i tym samym najem trwał od
    grudnia 2019 r. do marca 2020 r. W późniejszym okresie Wnioskodawczyni nie
    wynajmowała przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie nadawała się do tego.
    Wnioskodawczyni dokonała również nadbudowy lokalu nr 4. Nieruchomość była
    zasiedlona przed zakupem w 2019 r. Wnioskodawczyni nie będzie prowadziła w
    przypadku sprzedaży nieruchomości działań marketingowych wykraczających poza zwykłe
    formy ogłoszenia. Sprzedaż nieruchomości nastąpi poprzez zamieszczenie ogłoszenia we
    własnym zakresie na portalach internetowych.
    W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że przedmiotem darowizny na rzecz męża w 2024
    r. był udział ¼ części w prawie własności całej nieruchomości położonej w ..., a w
    następstwie wyodrębnienia lokali stał się on wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego
    nr 1.
    Nieruchomości położone na działce nr ... o pow. 0,0524 ha (...) to wg Polskiej Klasyfikacji
    Obiektów Budowlanych budynek mieszkalny – kod 11. Wpis do księgi wieczystej ....

    Z wnioskiem na nadbudowę trzeciego piętra w budynku mieszkalnym położonym na
    działce nr ... przy ul. ..., Wnioskodawczyni wystąpiła 28 lipca 2020 r. Decyzję zatwierdzającą
    projekt budowlany i pozwolenie na budowę otrzymała 17 lutego 2021 r., decyzja Nr ....
    Zakończenie prac budowlanych polegających na nadbudowie trzeciego piętra zostało
    zgłoszone 5 maja 2025 r., a zaświadczenie o możliwości użytkowania wydane zostało 30
    maja 2025 r. przez Inspektora NB w ..., powiat ....
    Nieruchomość była przed zakupem zasiedlona, Wnioskodawczyni wynajmowała
    zakupioną nieruchomość, gdyż byli tam jeszcze poprzedni lokatorzy, którym dano czas na
    wyprowadzkę i tym samym najem trwał do marca 2020 r. Najem był opodatkowany
    ryczałtem.
    Zawarta 9 grudnia 2024 r. ugoda sądowa dotyczyła zniesienia współwłasności
    nieruchomości położonej w .... Wniosek o zniesienie współwłasności złożył mąż
    Wnioskodawczyni. Wyodrębnienia lokali mieszkalnych dokonano w związku z
    rozdzielnością majątkową małżonków i planowaną sprzedażą lokali. Wartość lokali
    mieszkalnych uzyskanych na własność w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w
    wartości ¾ udziału w całej nieruchomości wspólnej przed zniesieniem współwłasności.
    Należy wskazać, że darowizna została przekazana w dniu 11 lipca 2024 r., a zniesienie
    współwłasności nastąpiło 9 grudnia 2024 r. Jest to okres ok. 4 miesięcy, w tym czasie
    wartość nieruchomości nie zmieniła się. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły
    wpłaty i dopłaty. W wyniku dokonanego wyodrębnienia lokali nie uległy zmianie udziały
    Wnioskodawczyni w części wspólnej nieruchomości, w której znajdują się wyodrębnione
    lokale. Zgodnie z zawartą ugodą właścicielowi lokalu nr 2, 3 i 4 przysługuje udział
    proporcjonalny do powierzchni wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej
    stanowiącej działkę nr ... oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do
    użytku właścicieli lokali.
    Do marca 2020 r. budynek mieszkalny był wynajmowany. Od marca 2020 r. do czasu
    planowanej sprzedaży nieruchomość, a następnie wyodrębnione lokale nie są i nie będą
    wynajmowane.
    Przed dokonaniem zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni posiadała ¾ udziału w
    całej nieruchomości wspólnej.
    Budynek mieszkalny posiadał cztery kondygnacje o jednakowej powierzchni, wartość
    wydzielanych lokali była jednakowa, więc nie było potrzeby dokonywać wyceny wartości
    rynkowej nieruchomości. Sąd przy podziale nieruchomości wskazał, że Strony
    postanawiają uznać za uregulowane roszczenia wynikające z posiadania przedmiotowej
    nieruchomości będącej ich dotychczasową współwłasnością.
    Lokale mieszkalne Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w niedalekiej przyszłości po
    uzyskaniu interpretacji indywidualnej w tym przedmiocie. Lokale zostaną sprzedane jako
    lokale mieszkalne potencjalnym nabywcom na podstawie aktów notarialnych. Pomiędzy
    Wnioskodawczynią a potencjalnym nabywcą lokalu, nie będzie żadnych powiązań,
    ponieważ lokale te jako lokale mieszkalne Wnioskodawczyni zamierza sprzedać
    samodzielnie zamieszczając ogłoszenie na portalach internetowych. Koszty eksploatacji
    były ponoszone proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości, a następnie
    wyłącznej własności lokalu nr 2, 3 i 4. Wnioskodawczyni po sprzedaży lokali zadeklaruje w
    złożonym zeznaniu podatkowym, że wartość przychodu ze sprzedaży lokali, która będzie
    podlegała opodatkowaniu zostanie wydatkowana w ciągu trzech lat licząc od końca roku,
    w którym dokona sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (zakup działki, budowa domu).
    Nieruchomość, którą zamierza nabyć Wnioskodawczyni będzie działką przeznaczoną pod
    zabudowę mieszkalną, gdyż tylko na takiej działce można wybudować budynek mieszkalny.
    Na pytanie organu o treści, cyt.: „Czy nabycie ww. działki nastąpi do majątku wspólnego
    małżeńskiego czy do Pani majątku odrębnego?” oraz „jaki tytuł prawny będzie przysługiwał
    Pani do ww. nieruchomości (własność, współwłasność)?”, Wnioskodawczyni wskazała, cyt.:
    „Wnioskodawczyni posiada rozdzielność majątkową, więc będzie to współwłasność na

    zasadach współwłasności ułamkowej traktowana jako majątek odrębny; Współwłasność w
    części ułamkowej”. Działka będzie położona w ... w okolicy ul. .... Na nabytej działce
    Wnioskodawczyni zamierza wybudować budynek mieszkalny, będzie realizowała własne
    cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. W wybudowanym budynku będzie mieszkała wraz z rodziną, nie będzie
    go wynajmowała i nie będzie udostępniała osobom trzecim. Inwestycja polegająca na
    budowie domu na zakupionej działce nastąpi w takim okresie, jaki jest przewidziany w
    ustawie aby wykorzystać całość środków podlegających opodatkowaniu otrzymanych ze
    sprzedaży lokali.
    Wnioskodawczyni nie może wskazać zakresu prac budowlanych oraz rodzaju materiałów
    budowlanych gdyż jest to zdarzenie przyszłe, na budowę domu potrzebne jest pozwolenie
    na budowę i projekt, którego Wnioskodawczyni jeszcze nie posiada, ponieważ jeszcze nie
    dokonała sprzedaży lokali. Wnioskodawczyni będzie posiadała rachunki i faktury
    potwierdzające wydatkowanie środków na budowę domu uzyskanych z odpłatnego zbycia
    lokali. Zakup nieruchomości (działki) zostanie udokumentowany aktem notarialnym.
    W przyszłości Wnioskodawczyni nie planuje nabycia kolejnych nieruchomości.
    Wnioskodawczyni na obecną chwilę nie może jednoznacznie wskazać, czy będą zawarte
    przedwstępne umowy sprzedaży lokali. Jeżeli nabywca w celu zabezpieczenia własnych
    interesów będzie wymagał takiej umowy przyrzeczenia sprzedaży lokalu, to będzie ona
    zawarta zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.
    Zarówno w akcie sprzedaży, jak i w przedwstępnej umowie stroną umowy będzie
    Wnioskodawczyni. Na kupującym i sprzedającym będą ciążyć zwykłe obowiązki wynikające
    z takiej umowy przedwstępnej. Na pewno w celu zawarcia aktu notarialnego sprzedaży
    nabywca musi zapłacić Wnioskodawczyni całą wartość wynikającą z umowy sprzedaży
    lokalu. W umowie przedwstępnej, jeżeli zostanie zawarta nie będą udzielane żadne
    pełnomocnictwa w celu występowania w imieniu Wnioskodawczyni.
    Nieruchomość była przed zakupem zasiedlona, Wnioskodawczyni wynajmowała
    zakupioną nieruchomość, gdyż byli tam jeszcze poprzedni lokatorzy, którym dano czas na
    wyprowadzkę i tym samym najem trwał do marca 2020 r. Najem był opodatkowany
    ryczałtem. Od marca 2020 r. do dnia ustanowienia odrębnej własności poszczególnych
    lokali budynek nie był wynajmowany. Lokale mieszkalne nr 2, 3 i 4 wraz z udziałem w
    nieruchomości wspólnej od dnia ustanowienia odrębnej własności do dnia ich sprzedaży
    nie były i nie będą wynajmowane. W okresie od grudnia 2019 r. do marca 2020 r.
    przedmiotem najmu była cała nieruchomość bez lokalu nr 4 (trzecie piętro), które było
    dobudowane w latach 2021-2024. Stroną umowy najmu była Wnioskodawczyni. Lokale
    mieszkalne nie są i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na
    podstawie umowy najmu, użyczenia, lub innej umowy.
    Budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne nr 2, 3 i 4 stanowi budynek w
    rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane – jest trwale związany z
    gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
    fundamenty i dach. Budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne jest trwale związany
    z gruntem.
    Wnioskodawczyni w złożonym wniosku dokładnie opisała, że nadbudowa lokalu nr 4 to
    jest nadbudowa trzeciego piętra co wynika z udzielonego pozwolenia na nadbudowę.
    Zakończenie budowy zostało zgłoszone 5 maja 2025 r., pozwolenie na użytkowanie
    wydano 30 maja 2025 r. Wnioskodawczyni nie dokonywała nadbudowy lokalu nr 3. Lokal
    nr 3 to drugie piętro budynku, które już istniało. Zakupiony w 2019 r. budynek posiadał:
    - parter - lokal nr 1 (po wyodrębnieniu lokalu KW Nr ...),
    - pierwsze piętro – lokal nr 2 (po wyodrębnieniu lokalu KW Nr ...),
    - drugie piętro - lokal nr 3 (po wyodrębnieniu lokalu KW Nr ...),
    - trzecie dobudowane piętro - lokal nr 4 (po wyodrębnieniu lokalu KW Nr ...).

    Pytania
    1. Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż
      Wnioskodawczyni, sprzedając Lokale nr 2, 3, 4 będzie rozporządzała majątkiem
      prywatnym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego
      działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji
      spowoduje, że sprzedaż Lokali nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?
    2. Czy przychód osiągnięty przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży Lokali nr 2, 3, 4
      należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym
      mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT, niepodlegający opodatkowaniu
      podatkiem dochodowym, pod warunkiem sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat
      od zakupu odnośnie lokali nr 2 i nr 3 oraz przeznaczenia przychodu z Lokalu nr 4 na
      własne cele mieszkaniowe?
    3. Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1, Wnioskodawczyni
      będzie podlegała obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku
      z tym przy sprzedaży Lokali nr 2 i nr 3 będzie mogła skorzystać ze zwolnienia zgodnie z
      art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT oraz opodatkować sprzedaż Lokalu nr 4 wg
      stawki 8%, przewidzianej dla lokali mieszkalnych?
    4. Czy w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2, zakładając, że
      Wnioskodawczyni dokona sprzedaży Lokali w ramach prowadzonej działalności
      gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, będzie mogła rozliczyć się w
      ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i stosować stawkę 10% ryczałtu
      dla dokonywanej transakcji sprzedaży Lokali?
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 i nr 4 dotyczące
    podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i
    usług (pytanie nr 1 i nr 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pani stanowisko w sprawie
    Ad 2
    Za działalność gospodarczą zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, uznaje się działalność
    zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
    - która jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 2 i 4-9.
    Użyte w przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech
    przesłankach:
    - zarobkowym celu działalności;
    - wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły;
    - prowadzeniu działalności we własnym imieniu.
    W zakresie kwalifikowania źródła przychodów ze sprzedaży nieruchomości przez osobę
    fizyczną w świetle przepisów ustawy o PIT wypowiedział się NSA w wyroku z 29 czerwca
    2023 r., sygn. akt II FSK 180/23, w którym wskazał, że „podzielić należy wyrażone w
    orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika
    czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na
    celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.
    Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie

    należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W konsekwencji działania
    podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym
    mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane
    przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego
    rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności,
    a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego
    (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania. Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą
    nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1
    pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu
    okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed
    dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej
    działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również
    indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował
    się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje”.
    Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawczynię w 2019 r. jako majątek
    osobisty z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe, z zamiarem zamieszkania wraz z
    rodziną po przeprowadzeniu niezbędnych remontów oraz powiększeniu powierzchni
    mieszkaniowej o nadbudowę 3 piętra. Ponieważ plany odnośnie przeprowadzki i
    zamieszkania uległy zmianie, Wnioskodawczyni postanowiła dokonać sprzedaży
    nieruchomości w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, a nie w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż będzie czynnością jednorazową (brak
    zorganizowania i ciągłości działania), a środki uzyskane ze sprzedaży nie będą
    przeznaczone na obrót nieruchomościami, a na zaspokojenie własnych potrzeb
    mieszkaniowych.
    Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w
    postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych
    w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
    przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25
    ww. ustawy.
    Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
    opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Są to między innymi: wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę
    budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont
    własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, wydatki
    poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki)
    zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1.
    Tak więc, zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż Lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4 kwalifikuje
    się jako źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W związku z
    czym lokale nr 2 i nr 3 będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania ponieważ zostały
    zakupione w 2019 r. i upłynął 5-letni okres uprawniający do zwolnienia tej sprzedaży od
    opodatkowania.
    Natomiast sprzedaż lokalu nr 4, który został wybudowany w 2024 r. będzie podlegała
    zwolnieniu na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25
    ustawy PIT.
    Ad 4
    W przypadku ewentualnego uznania, iż transakcja sprzedaży Lokali nr 2, 3 i 4 będzie
    dokonywana w ramach prowadzonej działalności, Wnioskodawczyni może korzystać z
    rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a planowaną sprzedaż
    można będzie zakwalifikować do grupowania PKWiU 68.10.1 i zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3
    URycz objąć stawką opodatkowania 10%.

    Zgodnie z art. 2 ust. 1 URycz, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające
    przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek
    dochodowy m.in. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1 URycz, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają przychody m.in. osób fizycznych lub przedsiębiorstw w
    spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa m.in. w art. 14 ustawy o
    podatku dochodowym (tj. Ustawy PIT). Wskazany art. 14 ustawy PIT odwołuje się do
    prowadzenia działalności gospodarczej i przychodów z niej uzyskanych. W art. 14 Ustawy
    PIT, znajduje się również odniesienie przychodów z działalności gospodarczej wskazanej w
    art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.
    Art. 6 ust. 4 pkt 1 URycz, mówi natomiast, że ryczałt może być zastosowany m.in. jeżeli w
    roku podatkowym podatnicy uzyskali przychody z prowadzonej samodzielnie działalności
    w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro.
    Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, stawką 10% objęte są przychody ze świadczenia
    usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, tj. PKWiU 68.10.1
    (NSA w wyroku, sygn. akt II FSK 2974/18 z dnia 4 kwietnia 2019 r.).
    W interpretacji nr ILPB1-1/4511-1-14/16-2/KS z dnia 5 sierpnia 2016 r., organ podatkowy
    zaznaczył: „Z powyższych przepisów wynika, że podatnicy mogą opłacać ryczałt od
    przychodów ewidencjonowanych osiąganych zarówno z działalności prowadzonej
    samodzielnie jak i z działalności prowadzonej w formie spółki osób fizycznych, pod
    warunkiem że osiągnięte w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody nie
    przekroczą 150 000 euro, rozpatrywane oddzielnie w odniesieniu do działalności
    prowadzonej samodzielnie i oddzielnie w odniesieniu do prowadzonej w spółce cywilnej”.
    Wynika stąd, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej samodzielnie przez
    osobę fizyczną (a zatem także Wnioskodawczynię), także w przedmiocie kupna i sprzedaży
    nieruchomości, ów działalność zakwalifikować można do grupowania PKWiU 68.10.1
    (grupowanie, w ramach którego zamierza działać Wnioskodawczyni).
    Podsumowanie
    Nie mniej jednak, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż w planowanej transakcji będzie
    Ona rozporządzać własnym majątkiem prywatnym, a nie działać w ramach działalności
    gospodarczej. Nieruchomość została zakupiona przez Nią w celu zamieszkania z rodziną, a
    nie dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie,
    czynności podejmowane przez Sprzedającą wskazują, że nie mają one charakteru
    profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych
    działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W związku z czym,
    Wnioskodawczyni nie powinna występować w planowanej transakcji w charakterze
    podatnika VAT, a przychód ze sprzedaży Lokalu nr 2 i nr 3 nie powinien być opodatkowany
    podatkiem dochodowym, z uwagi na brak prowadzenia działalności gospodarczej oraz
    fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości
    upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT. Natomiast,
    sprzedaż lokalu nr 4, który został nadbudowany na zakupionym budynku także w celach
    zamieszkania, będzie również dokonywana w ramach sprzedaży majątku prywatnego, a
    nie majątku związanego z działalnością gospodarczą i będzie podlegała zwolnieniu jeżeli
    przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada
    powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
    Zgodnie z jego treścią:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
    podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które
    zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w
    ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
    Źródła przychodów
    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
                a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
                b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
                  lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w
                  spółdzielni mieszkaniowej,
                c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    · odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    · zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie.
    Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z
    odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z
    pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła
    określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia
    sposobu opodatkowania przychodu.
    Skutki podatkowe planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy,
    pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
                a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
                b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu
                  kopalin ze złóż,
                c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości
                  niematerialnych i prawnych

      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł mienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech
    przesłankach:
    - zarobkowym celu działalności,
    - wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
    - prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność gospodarcza to taka działalność, która:
    1) jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata
      będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej,
      bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
    2) wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako
      konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności
      określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż
      przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;
    3) prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są
      podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają
      wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym
      uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
    Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów
    ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik
    dokonał jej rejestracji.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności
    gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego
    charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych
    potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
    Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z
    działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od
    innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego
    określone prawa i obowiązki.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia
    również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny
    Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000,
    organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim
    nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w
    ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw.
    fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie
    realizacji.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie
    przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej
    przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu
    działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza
    on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu
    osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym
    cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z
    całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu
    konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015
    r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest
    niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np.
    sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją
    czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
    Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby
    takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich
    uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych
    sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy
    zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić
    może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której
    ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo
    do innego.
    Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego
    /zdarzenia przyszłego.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego
    źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z
    planowanym odpłatnym zbyciem lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4 nabytych w wyniku
    zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali mieszkalnych.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu
    nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
    wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
    odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
    podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym
    majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,

    kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    5a pkt 6 ww. ustawy.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie
    własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem
    sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które
    nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w
    rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż lokali
    mieszkalnych nr 2, 3 i 4 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość zabudowana
    budynkiem mieszkalnym (kamienica), a następnie wyodrębnione ww. lokale mieszkalne
    nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były
    w niej wykorzystywane. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią
    wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego
    przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem
    własnym majątkiem. Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym zakupiła Pani 1
    kwietnia 2019 r. jako majątek osobisty z zamiarem wyremontowania i zamieszkania w tym
    budynku wraz z rodziną. Lokale mieszkalne nr 2, 3 i 4 nabyła Pani w wyniku sądowego
    zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali mieszkalnych w 2024 r. Środki pieniężne
    ze sprzedaży lokalu nr 4 zamierza Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. na
    zakup nieruchomości (działki budowlanej) i budowę na niej budynku mieszkalnego, w celu
    zamieszkania w nim wraz z rodziną.
    Okoliczności i cel nabycia nieruchomości, sugerują, że są to działania należące do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym
    majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla
    przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji, istotą
    działania Pani nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły
    zarząd majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest
    zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej
    rodziny. Tym samym, planowana sprzedaż przez Panią lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4,
    będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pani zbywając ww. lokale,
    będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania tym majątkiem.
    Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż ww. lokali,
    nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona
    działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości (lokali), nie nastąpi w
    wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze
    źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe
    planowanego odpłatnego zbycia, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu
    odpłatnego zbycia nieruchomości.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
    Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w
    art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    1071):

      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
      rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
    Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy
    jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do
    spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania
    rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o
    przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa
    darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym
    zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na
    obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę
    nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
    Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
      § 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona
      wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego
      działu.
    Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks
    cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot
    współwłasności.
    W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to
      może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże
      w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego
      przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
    Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:
      Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło
      przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy
      lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą
      istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
    Zgodnie natomiast z art. 212 ww. Kodeksu:
      § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość
      poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy
      podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami
      gruntowymi.
      § 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do
      okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo
      sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
      § 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich
      uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób

      ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia
      nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na
      szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat
      już wymagalnych.
    Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego,
    nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli
    w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:
    · podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
    · wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.
    Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności
    nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. Natomiast wszelkie
    przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu nawet gdy następuje nieodpłatnie
    (bez spłat i dopłat), traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega
    powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą
    (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.
    W niniejszej sprawie, istotne jest również ustalenie czy czynność wyodrębnienia lokali
    mieszkalnych dokonana w 2024 r., stanowiła dla Pani nabycie.
    W tym miejscu należy wskazać, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu
    reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
    Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:
      Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
      „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
    W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:
      Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
      ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
      które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb
      mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych
      lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
    Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:
      W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w
      nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać
      zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność
      lokali.
    Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:
      Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie
      służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
    Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:
      Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada
      stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń
      przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
      pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali
      niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
      użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej
      powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
      przynależnymi.
    Wedle art. 4 ust. 3 cytowanej ustawy:

      Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
      przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub
      współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.
    Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:
      Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej
      czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego
      współwłasność.
    Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:
      Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie
      aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
      wieczystej.
    Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:
      Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
      1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
      2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w
      nieruchomości wspólnej.
    Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):
      Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy
      szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz
      nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
    Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że prawne wyodrębnienie lokalu nie powoduje,
    że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy
    założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło
    zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.
    Jak wynika z treści wniosku, zniesienie współwłasności nieruchomości oraz ustanowienie
    odrębnej własności lokali nr 1-4 nastąpiło w dniu 9 grudnia 2024 r. Dla wyodrębnionych
    wskutek zawartej ugody sądowej lokali zostały ustanowione oddzielnie księgi wieczyste.
    Wartość rynkowa nabytych przez Panią w drodze zniesienia współwłasności i
    ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych nie zwiększyła się w stosunku do
    wartości posiadanych udziałów w nieruchomości zabudowanej przed zniesieniem
    współwłasności i wyodrębnieniem lokali.
    W świetle powyższego, termin przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (okres 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie), należy w przypadku lokali nr 2, 3 i 4 liczyć od 2019 r., tj. od dnia
    nabycia przez Panią nieruchomości zabudowanej.
    Zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie z art. 47 § 1 tego Kodeksu:

      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
    W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie lub nadbudowy tego budynku,
    grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość); budynek trwale
    związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej
    własności, a więc i sprzedaży. Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym
    w wieczystym użytkowaniu.
    Zatem, nadbudowa piętra budynku mieszkalnego (znajdującego się na nieruchomości
    /gruncie przy ul. ..., zakupionej w 2019 r.), w wyniku, której powstał lokal nr 4 nie stanowi
    nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Czynność ta, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym
    mowa w tym przepisie.
    Wobec powyższego, datą nabycia ww. lokalu nr 4 jest rok 2019, tj. rok, w którym nastąpiło
    nabycie gruntu (nieruchomości).
    Zatem, planowane odpłatne zbycie lokali mieszkalnych nr 2, 3, 4 (powstałego w wyniku
    nadbudowy piętra) nie będzie stanowiło dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art.
    10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie
    to nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Tym samym, nie będzie
    ciążył na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.
    Wobec powyższego, Pani stanowisko, w zakresie planowanego odpłatnego zbycia lokalu
    mieszkalnego nr 2 i nr 3, należało uznać za prawidłowe.
    Natomiast stanowisko, w zakresie planowanego odpłatnego zbycia lokalu nr 4, należało
    uznać za nieprawidłowe, ponieważ uznała Pani, że sprzedaż lokalu nr 4, który został
    wybudowany w 2024 r. będzie podlegała zwolnieniu na zasadach określonych w art. 21
    ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Stosownie do wskazanego przez Panią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
      trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
      przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
      wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
      na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
      nieruchomości i praw majątkowych.
    Jednakże - wobec braku przychodu podlegającego opodatkowaniu – nie jest możliwe
    zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych i zwolnienie z uiszczenia podatku
    dochodowego.
    W związku z tym, że z tytułu sprzedaży przez Panią lokalu mieszkalnego nr 4 nie wystąpi
    przychód i dochód z odpłatnego zbycia ww. lokalu, podlegający opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który z kolei mógłby podlegać zwolnieniu z
    opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1
    pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczenie przez Panią
    środków pieniężnych, uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu, na własne cele
    mieszkaniowe nie ma wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie.

    Wobec braku uznania, że planowana sprzedaż lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4 zostanie
    dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych i wygeneruje przychód z pozarolniczej
    działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, stwierdzam, że
    postawione przez Panią pytanie nr 4 jest bezprzedmiotowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa
    podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy
    kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu
    faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w
    sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do
    sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego
    stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na
    podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania
    indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego
    (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania
    podatkowego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się
    będzie ze zdarzeniem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie)
    obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są
    regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że
    rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług
    zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.