Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.345.2022.4.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-24
Teza: Odpłatne zbycie działki budowlanej oraz pozostałych działek rolnych, których nabycie i zaoferowanie do sprzedaży nastąpiło, w drodze tych samych zaplanowanych i przemyślanych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę wobec wszystkich działek, w warunkach wskazujących na ich handlowy i zarobkowy charakter, nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, czyli będzie stanowiło przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec powyższego przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie będzie miał w niniejszej sprawie zastosowania.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 14 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 maja 2022 r. (wpływ 31 maja 2022 r.)

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

W 2018 roku (7 marca) nabył Pan na podstawie aktu notarialnego działkę budowlaną w (\`(...)\`) o nr 1 z przeznaczeniem na własną działalność gospodarczą (osoba fizyczna prowadząca działalność na podstawie wpisu do CEiDG). W ramach działalności gospodarczej z faktury VAT zakupu dokonał Pan odliczenia podatku od towarów i usług.

Również w 2018 roku nabył Pan od osoby prywatnej na podstawie aktu notarialnego sąsiednie działki rolne o numerach 2, 3, 4. Transakcja zakupu opodatkowana była podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Działki te nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej i pozostają Pana własnością jako osoby fizycznej.

Wszystkie działki przez cały czas od zakupu utrzymywane były w niezmienionym stanie. Na działkach nie były prowadzone żadne prace poza koszeniem. Nie zdecydował się Pan również na podjęcie działań ani prac na działce zakupionej na cele działalności gospodarczej.

Obecnie zamierza Pan sprzedać wszystkie działki, tj. budowlaną i działki rolne.

Pierwsze zdarzenie przyszłe:

Sprzedaż wszystkich działek do końca 2022 lub 2023 r. jednemu podmiotowi – inwestorowi.

Drugie zdarzenie przyszłe:

Sprzedaż wszystkich działek w 2024 r. jednemu podmiotowi – inwestorowi.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

Nie ma Pan konkretnego terminu sprzedaży. Działki chce Pan sprzedać jak najszybciej, po uzyskaniu interpretacji podatkowej.

Działalność prowadzi Pan od 2017 r.

Dokumentacja podatkowa jaką Pan prowadzi to podatkowa Księga Przychodów i Rozchodów

Pana działalność gospodarcza opodatkowana jest na podstawie podatku liniowego 19%

Działki 2, 3, 4 nabył Pan w celu zabezpieczenia rodziny na przyszłość bez konkretnego przeznaczenia w momencie nabywania. Działkę 1 nabył Pan w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Ale z powodu COVID, wojny na Ukrainie oraz zmiany na rynku gospodarczym - spadku obrotów, dużej inflacji oraz ogólnej recesji- postanowił Pan sprzedać. Inwestycja po prostu nie doszła do skutku.

Środki ze sprzedaży działek 2, 3,4 zostaną przeznaczone na zabezpieczenie przyszłości Pana rodziny. Natomiast środki ze sprzedaży działki 1 zostaną przeznaczone na kontynuowanie działalności gospodarczej osoby fizycznej.

Działka została wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych - ale nie była amortyzowana.

Działka jest jeszcze w Ewidencji Środków Trwałych, nie jest amortyzowana, jak ją Pan sprzeda, to wtedy wycofa ją ze środków trwałych.

Dla wszystkich działek istnieje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem tego terenu pod obsługę transportu samochodowego.

Dla działki 1 został wykonany projekt budowlany, pozwolenie na budowę transformatora, pozwolenie wodno-prawne , uzgodnienie mediów. Dla działek 2, 3 zgoda na przyłącza wody i kanalizacji oraz gazu. Inwestycja nie doszła do realizacji z powodów wymienionych w podpunkcie e).

Działki nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy.

Sprzedaż działek zostanie przeprowadzona we własnym imieniu , w sposób uporządkowany i profesjonalny.

Nigdy nie sporządzał Pan umowy przedwstępnej sprzedaży działek.

Nie ustanowił Pan pełnomocnictwa dla trzech działek : 2, 3, 4 . Ale dla działki 1 udzielił Pan pełnomocnictwa w celu dokonania uzgodnień branżowych na potrzeby przygotowywanego projektu.

Nie posiada Pan innych nieruchomości, za wyjątkiem tych, o które pyta.

Podjął Pan kroki w celu uatrakcyjnienia działek: pozwolenie na budowę transformatora, opracowanie projektu budowlanego, uzgodnienia branżowe, pozwolenia wodno-prawne. Należy zaznaczyć, iż większość tych uzgodnień straci swoją ważność z końcem 2022 roku i będzie bezużyteczna.

Podjął Pan kroki w celu sprzedaży nieruchomości: zawarł Pan umowę z Biurem Nieruchomości.

Działki będące przedmiotem wniosku: stanowią tereny niezabudowane.

**Pytania**

Pytanie do zdarzenia 1.

Czy od sprzedaży działki budowlanej 1 powinien Pan wystawić fakturę VAT, naliczyć podatek od towarów i usług i zapłacić podatek dochodowy, a od pozostałych 3 działek rolnych naliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych i zapłacić podatek dochodowy?

Czy też powinien Pan przy sprzedaży wszystkich czterech działek wystawić fakturę VAT i naliczyć podatek od towarów i usług oraz zapłacić podatek dochodowy?

Pytanie do zdarzenia 2.

Czy od sprzedaży działki budowlanej powinien Pan wystawić fakturę VAT, naliczyć podatek od towarów i usług i zapłacić podatek dochodowy, a od pozostałych 3 działek rolnych naliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych i nie płacić podatku dochodowego (sprzedaż po upływie 5 lat)?

Czy też powinien Pan przy sprzedaży wszystkich czterech działek wystawić fakturę VAT i naliczyć podatek od towarów i usług oraz zapłacić podatek dochodowy?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad. Zdarzenia 1

Od sprzedaży działki budowlanej 1 powinien Pan wystawić fakturę VAT, naliczyć podatek od towarów i usług i zapłacić podatek dochodowy, a od pozostałych 3 działek rolnych naliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych i zapłacić podatek dochodowy.

Ad. Zdarzenia 2

Od sprzedaży działki budowlanej powinien Pan wystawić fakturę VAT, naliczyć podatek od towarów i usług i zapłacić podatek dochodowy, a od pozostałych 3 działek rolnych naliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych i nie płacić podatku dochodowego (sprzedaż po upływie 5 lat).

Za sprzedaż gruntu związanego z działalnością musi Pan zapłacić: podatek dochodowy oraz podatek od towarów i usług (działka budowlana).

Za sprzedaż gruntu, zakupionego jako osoba prywatna nieprowadząca działalności gospodarczej, powinien Pan zapłacić podatek dochodowy, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, a po ich upływie, tj. po upływie 5 lat – nie płaci Pan żadnego podatku (kupujący zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, których uzyskanie nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000 r., organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy stanu faktycznego będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte lub wybudowane de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie i sporadycznie mogą być przeznaczone do sprzedaży.

Jednocześnie dokonując kwalifikacji przychodów ze sprzedaży nieruchomości do konkretnego źródła przychodu należy wziąć pod uwagę, że zgodnie z art. 5b ust. 1 ww. ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

1\. zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

2\. nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

3\. wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Ww. regulacją objęty jest przychód z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, i to niezależnie od tego, czy zaliczał Pan do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że działki , które stanowiły środki trwały w prowadzonej przez Pana działalności objęte są ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej (patrz art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów).

Stosownie do art. 14 ust. 2c ww. ustawy:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższych wyjaśnień wynika, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednocześnie podkreślić należy, że prawidłowa kwalifikacja sprzedaży nieruchomości do określonego źródła przychodów w podatku dochodowym może nastąpić tylko po analizie wszystkich okoliczności opisanego zdarzenia przyszłego.

Natomiast z opisanych we wniosku okoliczności zdarzenia przyszłego wynika, że w 2018 roku (7 marca) nabył Pan na podstawie aktu notarialnego działkę budowlaną w (\`(...)\`) o nr 1 z przeznaczeniem na własną działalność gospodarczą (osoba fizyczna prowadząca działalność na podstawie wpisu do CEiDG). W ramach działalności gospodarczej z faktury VAT zakupu dokonał Pan odliczenia podatku od towarów i usług. Również w 2018 roku nabył Pan od osoby prywatnej na podstawie aktu notarialnego sąsiednie działki rolne o numerach 2, 3, 4. Transakcja zakupu opodatkowana była podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Działki te nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej i pozostają Pana własnością jako osoby fizycznej. Działki 2, 3, 4 nabył Pan w celu zabezpieczenia rodziny na przyszłość bez konkretnego przeznaczenia w momencie nabywania. Działkę 1 nabył Pan w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Ale z powodu COVID, wojny na Ukrainie oraz zmiany na rynku gospodarczym - spadku obrotów, dużej inflacji oraz ogólnej recesji- postanowił Pan sprzedać. Inwestycja po prostu nie doszła do skutku. Środki ze sprzedaży działek 2, 3,4 zostaną przeznaczone na zabezpieczenie przyszłości Pana rodziny. Natomiast środki ze sprzedaży działki 1 zostaną przeznaczone na kontynuowanie działalności gospodarczej osoby fizycznej. Działka została wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych - ale nie była amortyzowana. Dla wszystkich działek istnieje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem tego terenu pod obsługę transportu samochodowego. Dla działki 1 został wykonany projekt budowlany, pozwolenie na budowę transformatora, pozwolenie wodno-prawne, uzgodnienie mediów. Dla działek 2, 3 zgoda na przyłącza wody i kanalizacji oraz gazu. Nie ustanowił Pan pełnomocnictwa dla trzech działek: 2, 3, 4 . Ale dla działki 1 udzielił Pan pełnomocnictwa w celu dokonania uzgodnień branżowych na potrzeby przygotowywanego projektu. Podjął Pan kroki w celu uatrakcyjnienia działek: pozwolenie na budowę transformatora, opracowanie projektu budowlanego, uzgodnienia branżowe, pozwolenia wodno-prawne. Podjął Pan kroki w celu sprzedaży nieruchomości: zawarł Pan umowę z Biurem Nieruchomości.

Podkreślić należy, że prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych, wypełniających lub nie, znamiona tej działalności. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kontekście spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy brać pod uwagę czynności, które mają charakter zarobkowy.

Jednocześnie, przy ocenie czy do działań podatnika ma zastosowanie omawiany art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie bierze się pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisów. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, badane jest natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. O tym, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12).

Naczelny Sąd Administracyjny jest przy tym zdania, że skoro ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine ustawy o PIT powiązał powstanie przychodu podatkowego z tego źródła z dokonaniem transakcji odpłatnego zbycia w określonym przedziale czasowym (tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie np. nieruchomości gruntowej), to przekroczenie tego okresu między nabyciem nieruchomości a jej sprzedażą, może umożliwić odczytanie rzeczywistych zamiarów podatnika, tzn. jego faktycznych intencji, co do celu nabycia nieruchomości oraz sposobu jej wykorzystania (wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r. sygn. akt II FSK 773/13).

Zaakcentować należy, że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy należących do majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej. Natomiast okoliczność zakupu działki w 2018 r., którą zaliczył Pan do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i z których przychody uzyskiwał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jak i zakup w 2018 r. kolejnych przyległych do tego teren gruntów działek, wskazuje, że podejmowane przez Pana działania nie były dokonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym (gdyż jak wynika z opisu część z zakupionych nieruchomości od razu po zakupie zaliczył Pan do środków trwałych), a świadczą o tym, że podejmowane przez Pana zakupy kolejnych przyległych działek były dokonywane w celu zwiększenia atrakcyjności posiadanego już terenu jak również jego funkcjonalności, co świadczy o planowanych i przemyślanych czynnościach w zakresie ich nabycia. Powyższe czynności, zarówno w zakresie nabycia, kolejnych działek jak i zbycia łącznego areału przybrały formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, co stanowi jedną z przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto, jak sam Pan wskazał we wniosku podjął kroki w celu uatrakcyjnienia działek: pozwolenie na budowę transformatora, opracowanie projektu budowlanego, uzgodnienia branżowe, pozwolenia wodno-prawne. Dla działki 1 został wykonany projekt budowlany, pozwolenie na budowę transformatora, pozwolenie wodno-prawne, uzgodnienie mediów. Dla działek 2, 3 zgoda na przyłącza wody i kanalizacji oraz gazu. Należy również podkreślić, co nie jest bez znaczenia w niniejszej sprawie dla wszystkich działek istnieje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem tego terenu pod obsługę transportu samochodowego. Natomiast w celu sprzedaży nieruchomości zawarł Pan umowę z Biurem Nieruchomości.

Działania podjęte przez Pana charakteryzują się ciągłością, która w tym przypadku przejawia się we względnie stałym zamiarze jej wykonywania, do czasu osiągnięcia postawionego przez Niego celu i to bez względu na okres, w którym cel ten zostanie przez Niego zrealizowany. W opisanym przypadku wyraża się to dokonaniem kolejnych zakupów przylegających do siebie działek, w tym w części do prowadzonej działalności gospodarczej, w celu ich łącznej sprzedaży.

Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych działań podejmowanych przez Pana wynika, że przedmiotowa sprzedaż następuje w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter. Zamiar zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości nie ma charakteru przypadkowego, marginalnego. Czynności Pana mają charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagały one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu oraz podporządkowane regułom opłacalności i zysku.

W związku z tym, opisane w okolicznościach zdarzenia przyszłego działania podejmowane przez Pana, w zakresie nabycia działek o określonym położeniu w celu utworzenia atrakcyjnego inwestycyjne terenu przesądzają o zorganizowanym charakterze działań znamionujących prowadzenie działalności gospodarczej i to niezależnie od tego, jak to sam Pan ocenił.

Podkreślić przy tym należy że, skoro działka zakupiona w 2018 r. stanowiła środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, to już z tego powodu ich odpłatne zbycie, stanowi przychód z działalności gospodarczej na zasadach wskazanych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie działki budowlanej oraz pozostałych działek rolnych, których nabycie i zaoferowanie do sprzedaży nastąpiło, w drodze tych samych zaplanowanych i przemyślanych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę wobec wszystkich działek, w warunkach wskazujących na ich handlowy i zarobkowy charakter, nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, czyli będzie stanowiło przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec powyższego przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie będzie miał w niniejszej sprawie zastosowania.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy zaprezentowane we wniosku oceniono jako nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.