Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-677/07/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-02-12
Teza: 1. Czy podatek z tytułu najmu należy odprowadzać od kwoty przychodu, którą otrzymała podatniczka od Zrzeszenia na rachunek bankowy, czy od kwoty, którą otrzymuje Zrzeszenie? 2. Czy przychód można opodatkować stawką ryczałtu 8,5% lub 20%?
Słowa kluczowe: najem; przychód; przychód-przychody ewidencjonowane
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2007 r. (data wpływu 6 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

*   **jest nieprawidłowe** w zakresie podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z najmu,

*   **jest prawidłowe** w zakresie możliwości opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z najmu oraz stawki tego podatku.

UZASADNIENIE

W dniu 6 grudnia 2007 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z tytułu najmu, stawki podatku oraz sposobu ustalenia kwoty przychodu do opodatkowania.

Pismem z dnia 21 grudnia 2007 r. znak ITPB1/415-677/07/AW wezwano Panią o uzupełnienie stanu faktycznego, co zostało dokonane w dniu 7 stycznia 2008 r. (data wpływu).

**W przedmiotowym wniosku oraz uzupełnieniu do niniejszego wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Jest Pani współwłaścicielką nieruchomości, na której posadowiona jest kamienica. Budynkiem tym zarządza Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Nieruchomości. Wszystkie należności od najemców wpłacane są na jego konto lub do kasy. Zrzeszenie zawiera umowy z najemcami, dostawcami mediów i wykonawcami robót na ww. nieruchomości. Pani natomiast nie sprawuje bieżącego nadzoru nad nieruchomością i kontroli jej zarządu.

Przychody z tytułu udziału w nieruchomości rozlicza Pani jako osoba fizyczna, nie prowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej. Na podstawie rozliczenia miesięcznego otrzymywanego od Zrzeszenia wylicza Pani i odprowadza zaliczkę na podatek dochodowy od uzyskanego dochodu. Zrzeszenie nie przekazuje całej kwoty otrzymanej od najemców. Część należności zatrzymuje na koszty związane z eksploatacją kamienicy, w tym na zaplanowane remonty.

Zawarte z najemcami umowy najmu, jak też przepisy kodeksu cywilnego, nie regulują rozkładu kosztów zarządu sprawowanego przez Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domu. W myśl ogólnej reguły, zgodnie z którą każdy ponosi swoje koszty, obciążają one współwłaścicieli, gdyż to ich wiąże ze Zrzeszeniem umowa o zarządzanie.

Umowy najmu nie rozstrzygają problemu wydatków związanych z przedmiotem najmu. W części umowy z dostawcami mediów i usług zawierane są przez Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów, a kosztami z tym związanymi na podstawie umów najmu obciążani są dalej najemcy. W niektórych przypadkach umowy zawierane są także bezpośrednio przez najemców. Jednakże w zakresie części wspólnych nieruchomości umowa o dostawę energii zawierana jest bezpośrednio przez Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów, a najemcy obciążani są tymi kosztami.

Remonty nieruchomości finansowane są wyłącznie z czynszu. Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów nie prowadzi osobnego funduszu remontowego i nie obciąża najemców obowiązkiem uiszczania wpłat na taki fundusz. Nie przewidują go także zawarte umowy najmu.

Z czynszu także finansowany jest podatek od nieruchomości.

Z umowy zawartej między Panią a Zrzeszeniem wynika, że przysługuje Pani „jedynie miesięczna zaliczka na poczet spodziewanego dochodu z nieruchomości”. Jest ona wypłacana w cyklu miesięcznym. Po zakończeniu roku kalendarzowego sporządzane jest roczne rozliczenie wpływów i wydatków związanych z nieruchomością, a ewentualna nadwyżka – po zatwierdzeniu przez współwłaścicieli rozliczenia rocznego – jest Pani wypłacana. Takie rozwiązanie umożliwia Zrzeszeniu Właścicieli i Zarządców Domów bieżące zarządzanie środkami niezbędnymi do administrowania kamienicą, a przede wszystkim reagowanie na nagłe potrzeby (naprawy, awarie, zaplanowane remonty) w sposób niezależny od regulowania należności przez najemców.

Umowy najmu zawierane z najemcami przewidują obowiązek zapłaty czynszu, jednakże czynsz ten nie jest dzielony na poszczególne składniki.

Obok czynszu najemcy są obciążani – za pomocą odrębnego pisma wysyłanego raz do roku, po zakończeniu roku kalendarzowego – obowiązkiem uiszczania dodatkowych opłat „świadczeń”, takich jak: koszty wywozu śmieci, czyszczenia kominów, energii elektrycznej zużytej do oświetlenia klatki schodowej, i innych części wspólnych nieruchomości.

Umowy najmu przewidują obowiązek ponoszenia przez najemców utrzymania czystości części wspólnych nieruchomości i wobec tego nie są obciążeni przez Zrzeszenie z tego tytułu.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy podatek z tytułu najmu można opłacać od kwoty, którą Zrzeszenie – jako zarządzający kamienicą – faktycznie oddało do Pani dyspozycji, przelewając na wskazane przez Panią konto bankowe? (Czy przychodem faktycznie uzyskanym, w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są kwoty przekazane przez najemców na rachunek bankowy Zrzeszenia, czy też kwoty, które Zrzeszenie przekazuje na Pani rachunek bankowy, po rozliczeniu bieżących kosztów i „zatrzymaniu” środków na przyszłe wydatki?).
2.  Czy uzyskany przychód może Pani rozliczać wg ryczałtu 8,5% lub 20%?

Zdaniem Wnioskodawcy, opodatkowane winny być wyłącznie środki otrzymane od Zrzeszenia i powinny być rozliczone w dacie ich faktycznego uzyskania, a nie w momencie przekazania przez najemców do Zrzeszenia. W przeciwnym wypadku byłaby Pani zmuszona do odprowadzania podatku, bez uzyskania jakichkolwiek środków od Zrzeszenia. Intencją ustawodawcy – Pani zdaniem – było to, by wynajmujący płacił podatek od kwot faktycznie uzyskanych z tytułu najmu. Wobec tego, skoro zarząd nieruchomości sprawowany jest przez Zrzeszenie, Pani uzyskuje przychód w momencie i wysokości przekazania kwot przez Zrzeszenie, dopuszczalne jest – w Pani ocenie – opodatkowanie tego przychodu stawką 8,5% lub 20% ryczałtu.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w zakresie podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przychodów z najmu (określenia wysokości kwoty przychodu) i jest prawidłowe w zakresie możliwości opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz stawki tego podatku.**

Treść art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z zmianami) stanowi, iż przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z zapisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zmianami) źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144 poz. 930 ze zmianami) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1.  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą,
2.  osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej,
3.  będące osobami duchownymi.

W art. 2 ust. 1a ww. ustawy stwierdza się, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ww. ustawy podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przychodem, w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są natomiast otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy cywilnoprawnej. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji.

Otrzymanie przez podatnika przychodu oznacza otrzymanie przez niego pieniędzy lub surogatów pieniądza, uznanie określoną kwotą jego rachunku bankowego, dostarczenie mu świadczeń w naturze lub w formie innych nieodpłatnych świadczeń. Natomiast przez pojęcie postawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy lub innych wartości należy rozumieć sytuację, w której podatnik z przyczyn leżących po jego stronie, nie podejmuje należnych mu pieniędzy.

Z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego wynika, iż najemcy wpłacają do Zrzeszenia czynsz z tytułu najmu lokali w kamienicy, której jest Pani współwłaścicielem i ponadto obciążani są dodatkowymi opłatami. Zrzeszenie natomiast, na podstawie umowy zawartej między nim a Panią, wykonuje czynności administrowania i zarządzania tą nieruchomością. W myśl ogólnie przyjętych zasad – jak podaje Pani w uzupełnieniu do wniosku – koszty zarządu sprawowanego przez Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów obciążają współwłaścicieli, gdyż to ich wiąże ze Zrzeszeniem umowa o zarządzanie. Czynsz wpłacany przez najemców jest więc, w dacie jego uiszczenia przez najemców, w całości postawiony do Pani dyspozycji. Wobec tego stanowi przysporzenie majątkowe i to Pani, na podstawie umowy zawartej ze Zrzeszeniem rozdysponowuje go na określone cele.

Opodatkowanie w formie ryczałtu ma charakter wyjątku od ogólnych zasad opodatkowania, jest formą uproszczoną. Deklarując opodatkowanie w tej formie płaci się stały, procentowy podatek od przychodów, których nie można pomniejszać o poniesione koszty. Inną, możliwą do wyboru formą rozliczenia zobowiązania podatkowego z tytułu najmu jest opodatkowanie dochodu podatkiem dochodowym od osób fizycznych „na zasadach ogólnych”. Istotą tej formy jest opodatkowanie dochodu, czyli możliwość pomniejszenia przychodu z tytułu najmu o koszty uzyskania przychodów. Wybór formy opodatkowania należy do podatnika. To on podejmuje decyzję, która z powyższych form opodatkowania jest dla niego korzystniejsza. Podkreślić należy, iż w sytuacji, gdy dokonała Pani wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania, co wiąże się z brakiem możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów, opodatkowaniu podlega przychód z najmu w kwocie czynszu wynikającego ze stosownej umowy.

Wskazanie, jakie przychody można opodatkować w formie ryczałtu, znajduje się w art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, który określa odpowiednią stawkę ryczałtu ze względu na rodzaj uzyskanego przychodu. W katalogu tym, wysokość stawki ryczałtu dla przychodów z najmu została określona w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a niniejszej ustawy, w myśl którego ryczałt ten wynosi 8,5% przychodów do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20% przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.