Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-916/11-4/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-10-26
Teza: Czy przychodem z tytułu najmu nieruchomości lokalowej będzie wyłącznie kwota czynszu najmu X (Czynsz Najmu), czy też - oprócz powyższego - do podstawy opodatkowania podatkiem zryczałtowanym należy zaliczać opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu (Opłaty Eksploatacyjne)?
Słowa kluczowe: czynsz; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; media; najem; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-opodatkowanie przychodu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 czerwca 2011 r. (data wpływu 25 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 24 października 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 10 października 2011 r. nr ILPB1/415-916/11-2/AP Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 10 października 2011 r. (skutecznie doręczono w dniu 14 października 2011 r.), natomiast w dniu 24 października 2011 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wynajmował nieruchomość lokalową w oparciu o umowę najmu. Przychody uzyskiwane z ww. tytułu zostały opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Taką formę opodatkowania wybrał Wnioskodawca składając odpowiednie oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika. Obecnie stawka podatku wynosi 8,5%.

Z zawartej z najemcą umowy najmu wynikały następujące zapisy dotyczące rozliczenia płatności na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej z tytułu opłat eksploatacyjnych: „Miesięczny czynsz najmu strony ustalają na kwotę X + 50 zł zaliczkowo na opłaty licznikowe za energię elektryczną. Na koniec każdego kwartału nastąpi odczyt licznika energii elektrycznej i rozliczenie ww. opłaty (…). Najemcę obciążają ponadto następujące opłaty związane z eksploatacją lokalu będącego przedmiotem najmu: centralne ogrzewanie, zimna i ciepła woda, wywóz nieczystości itp.”

Zgodnie z treścią zawartej umowy najmu, to na najemcy ciąży obowiązek zapłaty zarówno czynszu najmu, jak również opłat eksploatacyjnych, w tym opłat za energię elektryczną. Podsumowując, z treści zawartej umowy wynika, iż wszelkie opłaty (zarówno z tytułu czynszu najmu, jak też opłaty eksploatacyjne) są ponoszone przez najemcę, a wynajmujący (będący jednocześnie Wnioskodawcą) wyłącznie otrzymuje do swojej dyspozycji kwotę czynszu najmu.

Treść przedstawionego stanu faktycznego wynika z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz jego uzupełnienia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z postanowieniami przytoczonych umów, przychodem z tytułu najmu nieruchomości lokalowej w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne będzie wyłącznie kwota czynszu najmu X (Czynsz Najmu), czy też - oprócz powyższego - do podstawy opodatkowania podatkiem zryczałtowanym należy zaliczać opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu (Opłaty Eksploatacyjne)?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (Czynsz Najmu w świetle zawartej umowy najmu przez Wnioskodawcę). W świetle przepisów cywilnoprawnych zakres pojęcia czynszu najmu nie obejmuje opłat niezależnych od wynajmującego. Odnosi się więc swym zakresem wyłącznie do kwoty najmu, nie wliczając w to opłat eksploatacyjnych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W oparciu o powyższe regulacje Wnioskodawca jest zdania, że za przychód z tytułu najmu w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, należy uznać wyłącznie kwotę Czynszu Najmu, rozumianego z kolei jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Wysokość tego Czynszu Najmu stanowi jednocześnie przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym, zaś jego podstawą jest fakt zawarcia stosownych umów między stronami. Jednakże, aby mógł powstać przychód po stronie wynajmującego, czynsz musi zostać otrzymany lub pozostawiony do jego dyspozycji.

Określona w umowie najmu wysokość Czynszu Najmu X stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Natomiast ponoszone przez najemcę wydatki w związku z Opłatami Eksploatacyjnymi nie będą mogły być zaliczone do przychodu i nie będą one jednocześnie wliczane do podstawy opodatkowania. Wnioski takie Zainteresowany wysuwa m.in. na podstawie interpretacji indywidualnej wydanej w podobnej sprawie przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (interpretacja indywidualna z dnia 20 lipca 2010 r. IBPBII/2/415-537/10/MM): Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Składnikiem przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczenia w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego w umowach zastrzeżono, że wszelkie opłaty eksploatacyjne ponosi najemca.

Podobne stanowiska zajęli:

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w imieniu Ministra Finansów w piśmie z dnia 27 maja 2010 r. IBPBII/2/415-276/10/CJS - „Uznać należy, iż przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie u wnioskodawcy otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczane przez najemcę, tj. opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za wodę, energię elektryczną i ścieki nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeśli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.”
*   Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w imieniu Ministra Finansów w piśmie z dnia 16 czerwca 2010 r. ITPB1/415-269/10/DP - „Opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych będzie podlegała tylko kwota czynszu otrzymana od najemcy lokalu, gdyż z istoty umowy najmu wynika, iż to czynsz stanowi przysporzenie majątkowe dla wynajmującego. Jednocześnie z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia wydatków związanych z wynajmowanym lokalem (np. energia elektryczna, woda, opłaty czynszu do spółdzielni), więc zwrot przez najemcę tych opłat na Pana rzecz nie powoduje przysporzenia majątkowego, nie powinien więc powiększać podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.”

Podsumowując należy raz jeszcze podkreślić, że zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy i wskazanymi powyżej wydanymi interpretacjami podatkowymi oraz z umowy najmu wynika, iż to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych. W związku z tym, czynsz płacony do spółdzielni mieszkaniowej oraz opłaty za media (Opłaty Eksploatacyjne) nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychodem, stanowiącym podstawę opodatkowania, według Wnioskodawcy, będzie wyłącznie kwota otrzymanego Czynszu Najmu wynikającego z zawartej umowy najmu. Dotyczy to sytuacji będącej przedmiotem tego wniosku, w której obowiązek dokonywania Opłat Eksploatacyjnych spoczywa na najemcy, a Wnioskodawca jest niejako tylko pośrednikiem w przekazywaniu wskazanych opłat miedzy najemcą a spółdzielnią mieszkaniową oraz usługodawcami. Pośrednictwo wynajmującego ma na celu zabezpieczenie własne nieruchomości przed dokonaniem zadłużenia ze strony najemcy. Sam fakt pośredniczenia w przekazywaniu opłat nie powoduje jednak powstania po stronie wynajmującego przychodu z tego tytułu.

Na potwierdzenie można przytoczyć tutaj powołaną interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 20 lipca 2010 r. IBPBII/2/415-537/10/MM, zgodnie z którą „otrzymywane przez wnioskodawczynię od najemcy należności z tytułu opłat do spółdzielni mieszkaniowej jak i opłaty eksploatacyjne - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.”

Dodatkowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach potwierdza w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lipca 2010 r. IBPBII/2/415-524/10/HS, że „w zakresie uiszczania opłat dodatkowych (stałych i eksploatacyjnych) wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a wspólnotą mieszkaniową i usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.”

W kontekście przedstawionych interpretacji i w związku z pośredniczeniem wynajmującego w dokonywaniu opłat, ustalając podstawę do opodatkowania z umowy najmu można powołać się na ostateczność przysporzenia po stronie wynajmującego (tutaj Wnioskodawcy) z tytułu Czynszu Najmu, zaś kwota Opłat Eksploatacyjnych płacona w tym przypadku do spółdzielni mieszkaniowej jak i pozostałe opłaty eksploatacyjne, nawet jeśli wynajmujący otrzymuje je od najemcy, nie stanowią Jego przysporzenia definitywnego, nie kreują po Jego stronie przychodu, a więc równocześnie nie jest brana przy obliczaniu podatku, jaki wynajmujący zobowiązany jest zapłacić.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego wynika z treści wniosku o udzielenie interpretacji indywidualnej oraz jego uzupełnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem nieruchomości lokalowej nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307).

W przedmiotowej sprawie istotne jest określenie co stanowi przychód dla Wnioskodawcy z tytułu najmu. Ponieważ z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, to czynsz płacony do wspólnoty mieszkaniowej oraz opłaty za media nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przychodem stanowiącym podstawę opodatkowania dla Wnioskodawcy jest więc wyłącznie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu.

Reasumując, w świetle przedstawionych we wniosku informacji oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy należności z tytułu opłat eksploatacyjnych nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę pism organów podatkowych, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.