Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.196.2021.2.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-11
Teza: Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (ponieważ strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności cywilnoprawne; grunty; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 11 maja 2021 r. (data wpływu do Organu – 11 maja 2021 r.), uzupełnionym 9 czerwca 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli. Wniosek uzupełniono samoistnie 9 czerwca 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Nabywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

S.K.A. (Zbywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca”) zamierza kupić od spółki komandytowo-akcyjnej („Zbywca”; łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”):

*   nieruchomość obejmującą: (i) prawo użytkowania wieczystego działek gruntu („Grunt”) oraz prawo własności posadowionych na Gruncie (a) dwóch budynków biurowych z funkcją handlowo-usługową i (b) jednego budynku technicznego, pełniącego funkcję pomocniczą wobec ww. budynków (iii) oraz budowli (zdefiniowane poniżej) – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;
*   inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v.) opisu zdarzenia przyszłego.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

*   Prawo użytkowania wieczystego Gruntu. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego, w punkcie (iv) wniosku Zainteresowani szczegółowo przedstawiają historię nabycia oraz podziałów poszczególnych działek, z których wyodrębniony został Grunt. Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu zabudowane są budynkami oraz – dodatkowo – budowlami.
*   Prawo własności znajdujących się na Gruncie dwóch budynków biurowych z funkcją handlowo-usługową znanych jako kompleks biurowy „F.” („Budynki”) wraz z miejscami parkingowymi w ramach Budynków (podziemnymi i naziemnymi). Na moment złożenia wniosku (i) budowa Budynków została ukończona, (ii) oba Budynki zostały dopuszczone do użytkowania: (a) jeden na podstawie pozwolenia na użytkowanie („Budynek 1”) (b) a drugi na mocy art. 54 Prawa budowlanego („Budynek 2”), (iii) pierwsze powierzchnie w Budynkach zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu: (a) w styczniu 2020 r. – w odniesieniu do Budynku 1 oraz (b) w listopadzie 2020 r. – w odniesieniu do Budynku 2.
*   Prawo własności znajdującego się na Gruncie budynku technicznego, w którym znajduje się śmietnik, wentylatory oddymiające, pomieszczenie przewidziane na agregat prądotwórczy oraz klatka schodowa („Budynek Techniczny”). Budynek Techniczny pełni funkcję pomocniczą wobec Budynków.
*   Prawo własności budowli lub ich części oraz obiektów małej architektury/urządzeń budowlanych lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo, część przyłączy położonych częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą:
    *   drogi, place, chodniki, miejsca parkingowe,
    *   kanalizacja sanitarna,
    *   kanalizacja deszczowa,
    *   kanalizacja deszczowa – odwodnienie parkingów,
    *   sieć wodociągowa,
    *   przyłącze SN,
    *   sieć gazowa,
    *   ogrodzenie,
    *   boisko sportowe wraz z ogrodzeniem (które zostanie odrębnie oddane do użytkowania przed lub po Transakcji),
    *   totem reklamowy zewnętrzny,
    *   instalacja zasilania szyldów i totemów reklamowych,
    *   oświetlenie terenu.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzą instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Według najlepszej wiedzy Zbywcy, na Nieruchomości nie znajdują się obiekty, których pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie dłuższym niż 2 lata do daty planowanej Transakcji. Biorąc jednakże pod uwagę fakt, iż w latach przeszłych na Gruncie znajdowała się huta, Strony nie mogą wykluczyć, że takie obiekty (których pierwsze zasiedlenie miało miejsce później niż 2 lata od daty planowanej Transakcji) mogą się znajdować w Gruncie. Dlatego też Zainteresowani przed datą Transakcji złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy; „Transakcja”) planowane jest w czerwcu 2021 r., choć nie można wykluczyć, że wydarzy się później (lecz w żadnym wypadku nie później niż w grudniu 2021 r.).

Na dzień Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Poniżej Zainteresowani przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

*   w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;
*   w punkcie (iii.): Zarys działalności Zbywcy;
*   w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;
*   w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;
*   w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;
*   w punkcie (vii.): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

ii.Zarys działalności Nabywcy.

Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, wpisaną do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy. Po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdujących się na Gruncie Budynkach, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, z wykorzystaniem Budowli i Budynku Technicznego. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie opodatkowanego podatkiem od towarów i usług wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

iii.Zarys działalności Zbywcy.

Spółka komandytowo-akcyjna (Zbywca) jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej, której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

*   pośrednictwo w obrocie nieruchomościami;
*   uprawy rolne, chów i hodowla zwierząt, łowiectwo, włączając działalność usługową,
*   roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,
*   roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
*   pozostałe pośrednictwo pieniężne,
*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
*   działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe,
*   pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,
*   działalność w zakresie architektury,
*   działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym działek wchodzących w skład Gruntu, na których prowadzi opisany powyżej projekt deweloperski polegający na wzniesieniu kompleksu biurowego znanego jako „F.” („Inwestycja”). Zgodnie z założeniami, wzniesione w ramach Inwestycji obiekty (Budynki wraz z infrastrukturą pomocniczą, w tym Budynkiem Technicznym i Budowlami) po ich – częściowym lub całkowitym – wynajęciu na rzecz podmiotów trzecich, są przeznaczone na sprzedaż do inwestora zewnętrznego.

W ramach realizowanego projektu, Zbywca pozyskał już najemców na część powierzchni biurowej, handlowej i usługowej znajdującej się w Budynkach i zawarł z tymi najemcami umowy najmu (przy czym, z punktu widzenia Zbywcy, celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości Budynków w kontekście ich docelowej sprzedaży).

Aktualnie zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Budynków po ich wynajęciu lub częściowym wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynków i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynków Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

Dodatkowo Zbywca wskazuje co następuje:

*   Budynek 1 ani Budynek 2 nie są u Zbywcy formalnie wyodrębnione jako dział, wydział czy też oddział.
*   Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Budynku 1 i Budynku 2 ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego Budynku 1 i Budynku 2.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

iv.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), z których docelowo wydzielony został Grunt będący przedmiotem Transakcji, zostało nabyte przez Zbywcę od spółki D. sp. k. („D. sp. k.”) na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w wykonaniu umowy zobowiązującej z 29 lipca 2016 r., w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego zawartej przed notariuszem w Warszawie).

Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację Inwestycji mającej na celu budowę opisanych już wyżej budynków biurowych.

Ponieważ zarówno transakcja nabycia działek, jak i budowa obiektów wchodzących w skład Nieruchomości zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z ww. transakcją oraz w związku z prowadzoną Inwestycją mającą na celu wzniesienie Nieruchomości.

Zainteresowani wskazują przy tym, że:

*   Budynki: Budowa Budynków jest ukończona i zostały one dopuszczone do użytkowania. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynków, a Zbywca dokona odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z ww. wydatkami). Na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynkach będzie już wydana na rzecz najemców na podstawie zawartych przez Zbywcę umów najmu (tym samym w okresie przed Transakcją Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynki będą objęte zakresem oznaczenia 122 („Budynki biurowe”).
*   Budowle i Budynek Techniczny: Budowle i Budynek Techniczny są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynków obejmują również Budynek Techniczny i Budowle, z wyjątkiem boiska, które zostanie odrębnie oddane do użytkowania przed lub po Transakcji. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.
*   Najemcy korzystają i będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynków, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynków, hole wejściowe, klatki schodowe czy też windy. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu). Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynków (np. pomieszczenia techniczne, pomieszczenia przeznaczone dla pracowników ochrony Budynków, szachty instalacyjne, instalacje znajdujące się na dachach Budynków, pomieszczenia zarządcy Budynków) – ze względu na swoją naturę - nie są i mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Z uwagi na fakt, iż od oddania Budynku 1 do użytkowania upłynęło więcej niż 12 miesięcy, na moment transakcji Zbywca może rozpoznawać go w swoich księgach podatkowych jako środek trwały podlegający amortyzacji. Pomimo tego należy podkreślić, że zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni w Budynkach, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. Rozpoznanie Budynku 1 jako środka trwałego na potrzeby rozliczeń podatkowych ma jedynie na celu zapewnienie zgodności z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W okresie do momentu Transakcji Zbywca zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);
*   umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);
*   umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Zbywca wskazuje również, że:

*   Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Zbywca jest stroną innych umów, w tym tzw. umowy ramowej zawieranej w momencie oddania Budynków do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie; „Umowa Ramowa”), czy też umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług są świadczone już na etapie realizacji Inwestycji (tj. przed oddaniem Budynków do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.
*   W bardzo ograniczonym zakresie media/usługi dotyczące poszczególnych części Budynków mogą być dostarczane również na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy). Na moment złożenia wniosku Zbywca przewiduje, że dotyczyć to może głównie umów na dostawę Internetu do wynajmowanych lokali.

v.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1.  Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków, Budynku Technicznego i Budowli);
2.  prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);
3.  prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
4.  prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);
5.  autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku – również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców i/lub do logo „F.” stanowiącego nazwę Inwestycji (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;
6.  prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są lub będą określone przedmioty praw własności przemysłowej. Alternatywnie, w zakresie, w jakim określone prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych nie zostaną przeniesione na Nabywcę na mocy umowy sprzedaży Nieruchomości (o ile będzie to miało miejsce), Zbywca może udzielić Nabywcy niewyłącznej licencji na korzystanie z takich znaków towarowych, na zasadach określonych między Stronami;
7.  prawa i/lub obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);
8.  dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały (lub notarialnie poświadczone kopie) decyzji administracyjnych dotyczących Budynków, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynków i Budowli (w tym projekty i dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynków, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynków itp.;
9.  znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:
    1.  wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;
    2.  dokumenty związane z zarządzaniem Budynkami, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji;
    3.  kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją;
    4.  hasła oraz innego rodzaju zabezpieczenia związane z użytkowaniem domen internetowych dotyczących Nieruchomości;
10.  prawa do domen internetowych dotyczących Nieruchomości;
11.  prawa i/lub obowiązki z zawartych przez Zbywcę umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji). Dla pełnego obrazu Zbywca wyjaśnia, że część takich praw i/lub obowiązków może zostać przeniesiona na dzień Transakcji, a pozostała część po dniu Transakcji (przy czym Zbywca (zamiast przenoszenia praw i/lub obowiązków z powyższych umów lub dodatkowo do przeniesienia wspomnianych praw i/lub obowiązków) może udzielić Nabywcy gwarancji jakości/rękojmi obejmującej Inwestycję).

Przeniesione mogą zostać również:

*   zabezpieczenia,
*   kwoty zatrzymane,
*   gwarancje bankowe,
*   kaucje,
*   poręczenia,
*   gwarancje spółek macierzystych

i inne instrumenty zabezpieczające roszczenia Zbywcy na podstawie umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe.

Ponadto, przeniesione mogą zostać również prawa do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takich instrumentów (o ile i w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji).

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać również zobowiązania Zbywcy wobec wykonawców prac budowlanych (wynikające z przenoszonych praw i/lub obowiązków z umów o roboty budowlane zawartych przez Zbywcę), którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości np. pozwolenie wodnoprawne, jak również prawa i/lub obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zapewniającej dostęp do ulicy (…), stanowiącej drogę publiczną oraz prawa autorskie do materiałów marketingowych sporządzonych na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku (oraz wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań wspomnianych materiałów marketingowych).

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty zwiększającej lub zmniejszającej cenę za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.  praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);
2.  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;
3.  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);
4.  dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;
5.  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;
6.  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
7.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
8.  środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców i kaucje wykonawców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;
9.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
10.  praw i obowiązków z Umowy Ramowej.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

*   Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.
*   Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Zbywca albo (ii) z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.
*   Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę przez Nabywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę. Może to mieć miejsce na przykład gdy rozwiązanie danej Umowy Serwisowej łączyłoby się z wygaśnięciem gwarancji lub jakości udzielonej przez dostawcę serwisowanego sprzętu, w takim przypadku konieczne będzie kontynuowanie danej Umowy Serwisowej przez Nabywcę do upływu okresu rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę.
*   Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

vi.Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1.  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
2.  zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub około tej daty;
3.  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
4.  Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęcie przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.

vii.Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji.

Jak wskazano w punkcie (iii) powyżej:

*   działalność gospodarcza Zbywcy obecnie obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą Nieruchomości wchodzącej w skład Inwestycji; z uwagi na podstawową działalność Zbywcy, jaką jest działalność deweloperska, planowane jest, że po sprzedaży Nieruchomości w kolejnych latach Zbywca kupi inną nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej;
*   intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu Nieruchomości wzniesionej w ramach Inwestycji w dłuższym horyzoncie czasowym, gdyż planuje on jej zbycie w możliwie szybkim okresie po dopuszczeniu do użytkowania i komercjalizacji Budynków;
*   po dokonaniu Transakcji Zbywca może wykonywać prace wykończeniowe w Budynkach oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynkach lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Jednakże możliwe jest, iż w przyszłości plany i intencje Zbywcy ulegną zmianie.

Strony uzgodniły (i mogą zawrzeć osobną umowę w tym zakresie), że jeśli określone prace wykończeniowe lub ulepszenia w pomieszczeniach nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Zbywca wykona wszystkie odpowiednie prace lub podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania zakończenia tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami). Nie jest wykluczone, że na mocy ustaleń umownych zawartych ze Zbywcą lub najemcami Nabywca będzie partycypował w części kosztów prac wykończeniowych wykonywanych przez Zbywcę po zamknięciu Transakcji.

Jeśli na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynkach przeznaczonych do wynajęcia nie będzie wynajęta, to w stosunku do takich powierzchni, a także potencjalnie w zakresie części wynajętych powierzchni, Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) zobowiąże się na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Nabywcy braku najemców. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Nabywcą (Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) otrzyma od Nabywcy stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu).

Zbywca przygotuje i dostarczy Nabywcy rozliczenie podsumowujące wydatki operacyjne oraz otrzymane od najemców opłaty serwisowe powstałe od początku roku do dnia Transakcji. Prawdopodobnie rozliczenie obejmie również wyliczenie rzeczywistych kwot jakie będą zobowiązani zapłacić najemcy za powyższy okres (porównanie rzeczywistych kosztów operacyjnych z otrzymanymi opłatami serwisowymi), które zostaną zwrócone lub zapłacone przez najemców po zakończeniu roku. W przypadku wystąpienia różnicy między otrzymanymi przez Zbywcę opłatami serwisowymi, a realnymi kwotami jakie powinni zapłacić najemcy nastąpi odpowiednie rozliczenie między Zbywcą i Nabywcą – tj. jeżeli opłaty serwisowe będą wyższe od rzeczywistych opłat, kwota różnicy zostanie zapłacona przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, natomiast w odwrotnej sytuacji kwota zostanie zapłacona przez Nabywcę na rzecz Zbywcy.

Przed transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Zbywcę na rzecz Nabywcy spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Nabywcy? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, przeniesienie własności Nieruchomości dokonane przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Nabywcy.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – planowana sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie skorzysta z żadnego z analizowanych powyżej zwolnień wymienionych w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług).

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 10 sierpnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży – „nieruchomości” – tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i budowli.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków i budowli podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 10 sierpnia 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym:

*   Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług:
    *   w części, która na moment Transakcji nie podlegała jeszcze pierwszemu zasiedleniu – jako dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia nieobjęta jest zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;
    *   w części, w której od momentu pierwszego zasiedlenia do daty Transakcji, upłynie okres krótszy niż dwa lata – jako dostawa w ciągu okresu nie dłuższego niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia nieobjęta jest zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;
    *   w pozostałej części w jakiej ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje zwolnienie dostawy z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 – w przypadku złożenia przez strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.
*   Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według znajdującej zastosowanie stawki.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (ponieważ strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.