Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.392.2021.5.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-14
Teza: Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od nabycia (źródło przychodu).
Słowa kluczowe: darowizna; działalność-działalność gospodarcza; grunty; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2021 r. (data wpływu 1 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym w dniach 22 czerwca i 2 lipca 2021 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismami z 11 czerwca 2021 r. nr 0112-KDIL2-1.4011.392.2021.2.MKA, 0114-KDIP1-3.4012.212.2021.3.KK oraz 25 czerwca 2021 r. nr 0112-KDIL2-1.4011.392.2021.4.MKA, 0114-KDIP1-3.4012.212.2021.5.KK, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwania wysłano 11 i 25 czerwca 2021 r., natomiast 22 czerwca i 2 lipca 2021 r. do tut. Organu wpłynęły odpowiedzi na ww. wezwania, w których Wnioskodawca uzupełnił wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu (…) 2007 r Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego Rep. (…)/2007 dwie działki o numerach X i Y położne w (…) przy ul. (…). Wnioskodawca powyższe działki nabył od członków rodziny i stanowią one majątek prywatny Zainteresowanego. Wnioskodawca nabył je jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. W trakcie posiadania nie były one wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca od kilkunastu lat opłaca za powyższe działki podatek od nieruchomości oraz wykonuje na nich czynności pielęgnacyjne, takie jak wycinka drzew czy też nowe nasadzenia oraz czynności mające utrzymać je w należytym stanie, tj. na przykład wymiana ogrodzenia. Wnioskodawca od 2009 r. prowadzi działalność gospodarczą, początkowo w formie działalności jednoosobowej, zaś od 2014 r wyłącznie w formie spółki cywilnej. Przedmiotem prowadzonej działalności jest pracownia architektoniczna. Z tytułu prowadzonej działalności spółka cywilna jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca w żadnej formie nie prowadził ani nie prowadzi działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca na początku 2020 r. jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej rozpoczął na przedmiotowych działkach budowę budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Inwestycje realizuje ze środków własnych oraz otrzymanych od matki w drodze darowizny. Na etapie projektowania inwestycji Wnioskodawca zdecydował, że jeden lokal przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, jeden lokal w formie darowizny przekaże matce oraz dwa pozostałe lokale pozostawi dla synów, jako zabezpieczenie. W chwili obecnej ze względu na zmianę sytuacji życiowej (pandemia spowodowała spadek przychodów spółki cywilnej, której Wnioskodawca jest wspólnikiem o ponad 50% w stosunku do roku poprzedniego) Wnioskodawca planuje sprzedaż niektórych lub nawet wszystkich 4 lokali. Transakcje zostaną przeprowadzone najprawdopodobniej do końca 2021 r. Sprzedaży będzie podlegał udział w nieruchomości i wraz z jednoczesnym ustanowieniem odrębnej własności lokalu. Wnioskodawca nie planuje zlecać sprzedaży żadnemu profesjonalnemu podmiotowi zajmującemu się obrotem nieruchomościami. Nie przewiduje również wybudowanych lokali - przed dokonaniem ich zbycia - wykorzystywać do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (nie będzie ich udostępniać osobom trzecim, nie będą też przedmiotem umów najmu czy dzierżawy).

Wnioskodawca do sprzedaży planuje wyłącznie wykorzystać zwykłe formy ogłoszenia na popularnych portalach ogłoszeniowych (…) - bez aktywnych działań marketingowych.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał następujące informacje w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawca w dniu (…) 2018 r. wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej położonych na działce nr X i Y przy ul. (…) (powyższą decyzję wydano w dniu (…) 2019 r. - ostateczna od dnia (…) 2019 r.).

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.) przed rozpoczęciem budowy budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Wnioskodawca uzyskał dwa odrębne pozwolenia na budowę (niezależne dla każdej z działek) w dniu 29 czerwca 2020 r. (ostateczne od dnia 6 lipca 2020 r.).

W dniu 21 grudnia 2018 r. Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci gazowej niezależnie (na dwóch odrębnych wnioskach) dla działki nr X oraz działki nr Y. W dniu (…) 2018 r. Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci energetycznej niezależnie (na dwóch odrębnych wnioskach) dla działki nr X oraz działki nr Y. W dniu 21 grudnia 2018 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej dla działki nr X i działki nr Y.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej (oprócz wskazanych we wniosku) sprzedaży nieruchomości. Poza działkami opisanymi we wniosku Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy zbycie przez Wnioskodawcę części lub całości wybudowanej nieruchomości będzie stanowić przychód ze źródła zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r o podatku dochodowym od osób fizycznych ?
2.  Czy zbycie nieruchomości może spowodować, że Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej i w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W przedmiotowym przypadku działki budowlane, na których prowadzona jest inwestycja są własnością Wnioskodawcy od 2007 r. Zbycie udziałów w tej nieruchomości nastąpi więc po upływie ustawowego terminu. Nie można też zdaniem Wnioskodawcy w rozważanym przypadku mówić, że spełnione będą przesłanki zawarte w definicji działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis stanowi bowiem, że działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów.

W opisanym stanie faktycznym nie można przypisać moim działaniom żadnej z powyższych cech, tj. nie będzie to działalność o charakterze ciągłym, zorganizowanym i zarobkowym.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem podstawowym warunkiem działalności gospodarczej jest, aby była to działalność zarobkowa. O charakterze tym nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku Iecz jego zamiar, lecz też nie wyłącznie, gdyż zamiar ten musi być przy jednoczesnym spełnieniu pozostałych przesłanek (patrz wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14 lub wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 19 września 2017 r., sygn. akt I Sa/Bd 710/17). Ważne jest też, by zamiar osiągnięcia zysku był podstawowym motywem podjęcia danej działalności. W opisywanym przypadku ewentualne jego osiągnięcie byłoby skutkiem ubocznym działań podjętych w celu wykorzystania swojego majątku oraz chęci zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Kolejnymi niezbędnymi elementami działalności gospodarczej jest jej zorganizowanie oraz ciągłość. Przesłankę zorganizowania uznajemy za wypełnioną gdy możemy powiedzieć, iż podejmujemy szereg celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Natomiast przez przesłankę ciągłości działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. W orzecznictwie podkreśla się także, że działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego) wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania (patrz wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3525/15 lub wyrok NSA z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14). Pamiętać także należy, że każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje (patrz wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14).

W przedmiotowym przypadku, w kontekście przytoczonych przepisów zauważyć należy, iż planowana przez Wnioskodawcę inwestycja nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej. Począwszy od przesłanki „zorganizowania”. Działki, na których ma być przeprowadzona inwestycja Wnioskodawca nabył 14 lat temu jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Przez szereg lat prowadzone były na nich jedynie prace pielęgnacyjne (m.in. wycinka drzew, nowe nasadzenia). Wnioskodawca nie podejmował tam żadnych działań inwestycyjnych. Położenie działek oraz uwarunkowania wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego wskazują, iż na przedmiotowych działkach posadowione mogą być dwa budynki jednorodzinne (czyli tzw. bliźniak) dwulokalowe. Taki projekt też spełniał oczekiwania Wnioskodawcy żeby zapewnić stosowne warunki mieszkaniowe sobie i swoim bliskim. Niestety bieżąca sytuacja ekonomiczna sprawiła, że Wnioskodawca jest zmuszony zweryfikować swoje wcześniejsze plany i dokonać sprzedaży części lub nawet wszystkich wybudowanych lokali. Jednocześnie należy nadmienić, że transakcja zbycia niepotrzebnych lokali będzie jedynie jednorazowa gdyż nie planuje takich kolejnych inwestycji. Wnioskodawca nigdy wcześniej też nie dokonał podobnej transakcji. Mając na uwadze powyższe, planowane przez Wnioskodawcę zbycie nieruchomości nie będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej ani też nie będzie stanowiło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizyczny.

W zakresie podatku od towarów i usług wskazać należy, że w myśl art. 15 ustawy podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Jeżeli dana osoba nie prowadzi działalności gospodarczej to nie jest podatnikiem i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W przypadku natomiast, gdy podatnik dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, powyższe przesłanki działalności gospodarczej nie są spełnione. W przedmiotowym przypadku nie zostaną podjęte żadne aktywne działania, które mogłyby świadczyć o zamiarze dokonywania przez Wnioskodawcę profesjonalnego obrotu spełniające kryteria działalności gospodarczej. Grunt został nabyty na potrzeby własne. Nie może więc być mowy o spełnieniu przesłanek działalności gospodarczej (patrz wyrok WSA w Gliwicach z dnia 19 marca 2008 r., III SA/GI 161/08).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że przedmiotowa interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych w treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomość, która składa się z działek gruntu, na których posadowione są dwa budynki jednorodzinne dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej. Wnioskodawca przedmiotowe działki nabył w dniu (…) 2007 r. od członków rodziny i stanowią one majątek prywatny Zainteresowanego. Wnioskodawca nabył je jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. W trakcie posiadania nie były one wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca na początku 2020 r rozpoczął na przedmiotowych działkach budowę budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Wnioskodawca inwestycję realizuje ze środków własnych oraz otrzymanych od matki w drodze darowizny. Na etapie projektowania inwestycji Wnioskodawca zdecydował, że jeden lokal przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, jeden lokal w formie darowizny przekaże matce oraz dwa pozostałe lokale pozostawi dla synów, jako zabezpieczenie. Wnioskodawca dla przedmiotowej inwestycji: uzyskał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy w dniu (…) 2019 r., uzyskał dwa odrębne pozwolenia na budowę w dniu (…) 2020 r., wystąpił o wydanie warunków przyłączeniowych do sieci gazowej, energetycznej i wodociągowej.

Wnioskodawca ze względu na zmianę sytuacji życiowej planuje sprzedaż niektórych lub nawet wszystkich 4 lokali. Transakcje zostaną przeprowadzone najprawdopodobniej do końca 2021 r. Sprzedaży będzie podlegał udział w nieruchomości wraz z jednoczesnym ustanowieniem odrębnej własności lokalu. Wnioskodawca nie planuje zlecać sprzedaży żadnemu profesjonalnemu podmiotowi zajmującemu się obrotem nieruchomościami. Nie przewiduje również wybudowanych lokali przed ich zbyciem wykorzystywać do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (nie będzie ich udostępniać osobom trzecim, nie będą też przedmiotem umów najmu czy dzierżawy). Wnioskodawca do sprzedaży planuje wyłącznie wykorzystać zwykłe formy ogłoszenia na popularnych portalach ogłoszeniowych - bez aktywnych działań marketingowych. Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej nieruchomości. Poza działkami opisanymi we wniosku, Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Wnioskodawca od 2009 r. prowadzi działalność gospodarczą , początkowo w formie działalności jednoosobowej, zaś od 2014 r wyłącznie w formie spółki cywilnej. Przedmiotem prowadzonej działalności jest pracownia architektoniczna.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia, czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości, ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawcy, a zwłaszcza, że nakłady na przedmiotową nieruchomości zostały poniesione w związku z zaspokojeniem potrzeb Wnioskodawcy oraz jego rodziny, sprzedaż nieruchomości będzie spowodowana względami osobistymi oraz nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia oraz cel jej nabycia, a także fakt, że Wnioskodawca nie prowadził działalności polegającej na obrocie nieruchomościami oraz nie sprzedawał wcześniej nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Również okoliczności planowanej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie wskazują aby działania te wychodziły poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Wnioskodawca nie prowadził w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania zmierzającego do sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji, istotą działań Wnioskodawcy nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmował takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Zatem działania Wnioskodawcy należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychód z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji rozstrzygnięcia czy przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać w oparciu o zapis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle wyżej zacytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu, gdyż od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył przedmiotową działkę upłynęło 5 lat.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że planowana sprzedaż części lub całości nieruchomości opisanej we wniosku nie spowoduje powstania przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu od końca roku, w którym została nabyta.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.