Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-669/16-4/BS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-11-09
Teza: W przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w stosunku do dostawy Lokalu i Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem powyższych Nieruchomości na mocy art. 86 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; dostawa; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; stawka-stawki podatku; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 17 sierpnia 2016 r. (data wpływu 22 sierpnia 2016 r.), uzupełniony w dniu 27 października 2016 r. (data wpływu 31 października 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości, stawki podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 sierpnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości, stawki podatku oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 27 października 2016 r. (data wpływu 31 października 2016 r.).

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Kupujący”) działając jako czynny podatnik VAT zamierza nabyć nieruchomości od O. Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający” lub „Sprzedawca”).

Przedmiotem planowanej transakcji ma być:

1.  prawo własności lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Lokal”). Lokal jest częścią centrum handlowego. W budynku centrum handlowego znajduje się jeszcze jeden wyodrębniony lokal niemieszkalny będący własnością innej spółki (nie będzie on przedmiotem planowanej transakcji). Lokal składa się z hali przeznaczonej do prowadzenia sprzedaży detalicznej, magazynu oraz części biurowej i socjalnej;
2.  związany z odrębną własnością Lokalu udział 86/100 we własności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 7004 oraz 7005, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 1”). Nieruchomość 1 oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi) i jest na niej położone centrum handlowe. Udział w Nieruchomości 1 jest związany ściśle z własnością Lokalu i ma na celu umożliwienie korzystania z części wspólnych centrum handlowego jak również z infrastruktury znajdującej obok niego. Na Nieruchomości 1 znajdują się w szczególności: budynek centrum handlowego trwale związany z gruntem (w którym został wyodrębniony m. in. Lokal), ogrodzenie, infrastruktura taka jak chodniki, ciągi komunikacyjne, miejsca parkingowe, wiaty przeznaczone dla wózków sklepowych, drogi dojazdowe, rampy dostawcze, transformatory, urządzenia klimatyzacji, urządzenia zapewniające oświetlenie, dekoracje, sieci kanalizacyjne (sanitarne i deszczowe), wodociągowe, gazowe, energetyczne, telekomunikacyjne, zbiornik retencyjny oraz inna infrastruktura techniczna związana ściśle z eksploatacją centrum handlowego. Nieruchomość 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
3.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 7176 (poprzednio działka nr 16/10), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 2”). Nieruchomość 2 znajduje się bezpośrednio przy granicy z Nieruchomością 1. Spółka pragnie wskazać, że zgodnie z treścią wpisu w księdze wieczystej na działce znajdują się urządzenia – tor bocznicy „M\`(...)\`”, jednakże w tym zakresie wpis w księdze wieczystej jest nieaktualny gdyż bocznica kolejowa została zlikwidowana i zdemontowana. Spółka nie posiada precyzyjnych informacji w jakim okresie na Nieruchomości 2 istniała bocznica kolejowa oraz kiedy została ona rozebrana. Nieruchomość 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo na Nieruchomości 2, na byłym nasypie kolejowym znajduje się fragment ścieżki rowerowej. Ścieżka ta jest nieutwardzona – została wykonana z tłucznia wysypanego na powierzchnię ścieżki i niezwiązanego z gruntem. Na Nieruchomości 2 znajdują się dodatkowo pozostałości semaforów kolejowych. Pozostałości te to betonowe fundamenty, trwale związane z gruntem, na których w przeszłości były umocowane semafory (elementy infrastruktury kolejowej). Semafory zostały zdemontowane najprawdopodobniej w czasie kiedy zdemontowana została bocznica kolejowa. Obecnie na działce znajdują się same fundamenty betonowe wraz z wystającymi z nich stalowymi elementami. Pozostałości te nie pełnią obecnie żadnej funkcji gospodarczej i nie przedstawiają wartości materialnej;
4.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 6465 (poprzednio działka nr 24/3) oraz 6467 (poprzednio 24/4) dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 3”). Nieruchomość 3 znajduje się bezpośrednio przy granicy z Nieruchomością 1. Nieruchomość 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na Nieruchomości 3 znajdują się trwale związane z gruntem asfaltowe drogi dojazdowe do centrum handlowego oraz chodniki przeznaczone dla ruchu pieszych i sieci kanalizacyjne. Na Nieruchomości 3 nie znajdują się żadne budynki. Drogi dojazdowe znajdujące się na Nieruchomości 3 są ściśle funkcjonalnie związane z działalnością centrum handlowego. Drogi dojazdowe znajdujące się na Nieruchomości 3 mają status dróg wewnętrznych należących do Sprzedającego.

Lokal, Nieruchomość 1,2 i 3 będą zwane dalej łącznie: „Nieruchomościami”.

Lokal wraz ze związanym z nim udziałem w Nieruchomości 1 został nabyty przez Sprzedawcę od G. Sp. z o.o. na podstawie umowy z dnia 17 maja 2007 r. (akt notarialny). Transakcja była opodatkowana VAT w stawce 22% a Sprzedawcy przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Nieruchomość 2 i 3 zostały nabyte przez Sprzedawcę od G. Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie na podstawie umowy z dnia 11 lipca 2007 r. (akt notarialny). Umowa z dnia 11 lipca 2007 r. była poprzedzona umową warunkową sprzedaży. Transakcja była opodatkowana VAT w stawce 22% a Sprzedawcy przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Nieruchomości były wynajęte przez G. Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie spółce X. Sp. z o.o. na mocy umowy z dnia 6 września 2006 r. (dalej: „Umowa najmu”). Przedmiotem Umowy najmu było (i) wynajęcie przez G. Sp. z o.o. hipermarketu rozumianego jako Lokal, oraz (ii) oddanie do odpłatnego korzystania (a) części wspólnych centrum handlowego oraz gruntu na którym posadowione jest centrum handlowe i (b) Nieruchomości 2 i 3 będących w użytkowaniu wieczystym wynajmującego. Umowa została zasadniczo zawarta na czas określony 10 lat. Celem zawarcia umowy było umożliwienie prowadzenia najemcy działalności handlowej w hipermarkecie. Najemca zobowiązał się do zapłaty czynszu, który zgodnie z postanowieniami umowy miał być powiększony o podatek VAT skalkulowany zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przedmiot Umowy najmu został wydany najemcy dnia 6 września 2006 r.

Umowa najmu została rozwiązana na podstawie porozumienia z dnia 6 kwietnia 2016 r. Na mocy porozumienia najemca (R. Sp z o.o., będąca następcą prawnym pierwotnego najemcy) zobowiązał się do zakończenia działalności we wskazanym okresie, nie później niż 7 czerwca 2016 r. Mając to na uwadze, w chwili obecnej Nieruchomości nie są przedmiotem najmu i nie jest na nich prowadzona działalność handlowa.

Sprzedający nie ponosił po wybudowaniu centrum handlowego na Nieruchomościach nakładów przekraczających 30% jego wartości początkowej (Nieruchomości).

Obecnie Spółka planuje nabyć w drodze kupna Nieruchomości od Sprzedającego.

Planowana transakcja będzie obejmowała jedynie nabycie poszczególnych Nieruchomości. Przedmiotem planowanej transakcji nie będą umowy, zobowiązania czy wierzytelności związane z funkcjonowaniem centrum handlowego. Umowa nie będzie również przenosiła praw autorskich i innych praw własności przemysłowej czy intelektualnej (w szczególności znaków towarowych, know-how itp,). Na podstawie umowy nie dojdzie również do przejęcia pracowników Sprzedającego czy dotychczasowego najemcy. Nie dojdzie również do przekazania tajemnicy przedsiębiorstwa oraz ksiąg rachunkowych prowadzonych uprzednio przez Sprzedawcę. Po przeprowadzonej transakcji mogą być kontynuowane niektóre umowy dotyczące usług zapewniających prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości (np. dostawy mediów), nawet jednak w takich przypadkach co do zasady będą rozwiązywane istniejące umowy i nawiązywane nowe.

Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Działalność ta może polegać w szczególności na wynajmowaniu centrum handlowego w celu prowadzenia przez najemcę działalności w zakresie handlu detalicznego. Nie jest również wykluczone, że w przyszłości Spółka dokona znaczącej przebudowy lub wyburzenia istniejących obiektów i wybudowania nowych w celu uatrakcyjnienia lub zmiany profilu prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. W chwili obecnej nie zostały podjęte jednak żadne prace w tym zakresie, jak również nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne dotyczące ewentualnej przebudowy czy rozbiórki, takie jak np. pozwolenia na budowę.

Zarówno Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Zarówno Spółka jak i Sprzedający na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT zamierzają przed dniem dokonania dostawy Lokalu, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 złożyć oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1.  Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja nabycia Lokalu i Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT w stawce zasadniczej 23% przy założeniu, że Spółka oraz Sprzedający złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja nabycia Nieruchomości 2 będzie zwolniona z VAT?
4.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja nabycia Nieruchomości 3 będzie opodatkowana VAT w stawce zasadniczej 23% przy założeniu, że Spółka oraz Sprzedający złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?
5.  Czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1

Planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 1

Przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT jest w szczególności odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towary zostały dla celów VAT zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Mając na uwadze powyższą definicję, Nieruchomości (rzeczy) powinny być na gruncie VAT traktowane jako towary.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT za dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W art. 6 Ustawy o VAT znajduje się natomiast zamknięty katalog czynności, do których nie stosuje się przepisów Ustawy o VAT. I tak, przepisów o VAT nie stosuje się w szczególności do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przedsiębiorstwo wobec braku definicji legalnej na gruncie Ustawy o VAT, należy definiować poprzez odwołanie do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, dalej: „KC”). Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. KC zawiera przykładowe wyliczenie elementów jakie zawiera przedsiębiorstwo, w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Spółka pragnie podkreślić, że Nieruchomości nie będą stanowiły ani przedsiębiorstwa (w rozumieniu KC) ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (w rozumieniu Ustawy o VAT).

Planowana transakcja zasadniczo nie będzie obejmowała elementów takich jak przeniesienie bieżących umów, wierzytelności czy zobowiązań. Umowa najmu Nieruchomości wiążąca sprzedawcę została rozwiązana przed planowaną transakcją, wobec czego nie dojdzie do przejścia umowy najmu na Spółkę w trybie art. 678 KC (norma w § 1 stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia). Sprzedawca nie będzie również zbywał w ramach planowanej transakcji żadnych koncesji, licencji, zezwoleń, patentów i innych praw własności przemysłowej. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie także do przekazania tajemnicy przedsiębiorstwa. Spółka nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych uprzednio przez Sprzedawcę. Sam fakt, że transakcja nie będzie obejmowała wymienionych elementów świadczy o tym, że Nieruchomości nie mogą być uznane za „zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych”. Nieruchomości nie będą miały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące samodzielnie cele gospodarcze, a zatem nie będą mogły być uznane za przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. W wyniku transakcji może dojść do kontynuacji współpracy w ramach niektórych umów dotyczących dostawy mediów. Umowy te nie mogą jednak wpływać na kwalifikację transakcji gdyż ich wartość dla całości planowanej transakcji jest znikoma.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że w orzecznictwie wyrażono pogląd, że: sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego i sprzedaż (Wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94). Mając na uwadze to stanowisko, podstawowa przesłanka do stwierdzenia istnienia przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części nie zachodzi w przedstawionym opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, gdyż przedmiotem planowanej transakcji będą wyodrębnione, samodzielne elementy, które mogłyby jedynie potencjalnie być przedsiębiorstwem (lub zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa). W danych okolicznościach Nieruchomości stanowią wyodrębnione składniki majątkowe, które będą przedmiotem nabycia przez Spółkę.

Mając na uwadze powyższe, Spółka stoi na stanowisku, że Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a zatem planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów.

Stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 2

Transakcja nabycia Lokalu i Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT w stawce zasadniczej 23% pod warunkiem, że Spółka oraz Sprzedający złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 w zw. z ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 2

Planowana transakcja będzie na gruncie VAT stanowiła opodatkowaną dostawę towarów. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu (towaru), na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”). Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budyniem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3) art. 3 Prawa budowlanego jako, każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej: architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty wobec czego do definicji budowli należy zaliczyć również np. parkingi, świadczy o tym również fakt, że w załączniku do Prawa budowlanego parkingi zostały zakwalifikowane do kategorii XXII obiektów budowlanych.

W odniesieniu do Lokalu mamy do czynienia z dostawą lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność na gruncie cywilistycznym. Lokal ten stanowi bez wątpienia budynek w rozumieniu Prawa budowlanego gdyż jest trwale związany z gruntem oraz jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz posiada fundamenty i dach.

Na Nieruchomości nr 1, zgodnie z przedstawionym opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, znajdują się obiekty, które zgodnie z Prawem Budowlanym powinny być zakwalifikowane jako budowle.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynnością podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższą konstrukcję zwolnienia z podatku VAT, kluczowe jest określenie czy i kiedy w stosunku do danej nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu do Lokalu i Nieruchomości 1 do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w dniu 6 września 2006 r. Tego dnia doszło do zawarcia Umowy najmu Lokalu i Nieruchomości 1 oraz do wydania najemcy przedmiotu najmu. Wydanie towarów na podstawie umowy najmu stanowi na gruncie art. 7 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu dostawę towarów.

Mając to na uwadze, należy uznać, że do oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy budynków i budowli po ich wybudowaniu doszło najpóźniej dnia 6 września 2006 r.

Mając na uwadze, że na Lokal ani na Nieruchomość 1 nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej, powyższa konkluzja co do momentu pierwszego zasiedlenia pozostaje na dzień złożenia wniosku aktualna.

W odniesieniu do Lokalu i Nieruchomości 1 doszło już zatem do pierwszego zasiedlenia, a od momentu pierwszego zasiedlenia minęło ponad 2 lata. Wobec tego, zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT przewidujący zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości.

Mając to na uwadze, bezprzedmiotowe jest analizowanie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z pkt 10 art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, który znajdzie zastosowanie w odniesieniu do planowanego nabycia przez Spółkę Lokalu i Nieruchomości 1 charakteryzuje się tym, że na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ma on charakter zwolnienia z opcją opodatkowania.

Warunkiem zrezygnowania ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrania opcji opodatkowania jest to, że dokonujący dostawy i nabywca:

1.  są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 oświadczenie musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Konkludując, Spółka stoi na stanowisku, że planowana transakcja nabycia Lokalu i Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu VAT w stawce 23% zakładając, że Spółka oraz Sprzedający złożą przed dniem dokonania dostawy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 3

Transakcja nabycia Nieruchomości 2 będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 3

Planowana transakcja w zakresie Nieruchomości 2 będzie na gruncie VAT stanowiła dostawę towarów podlegającą VAT. Na działce znajduje się jedynie droga gruntowa nieutwardzona oraz fundamenty będące pozostałością semaforów kolejowych. Kluczowe dla określenia kwalifikacji podatkowej planowanej transakcji w zakresie Nieruchomości 3 jest zatem wskazanie czy znajdujące się na niej przedmioty mogą w świetle Ustawy o VAT i Prawa budowlanego stanowić budynki lub budowle.

Nie ulega wątpliwości, że ani fundamenty będące pozostałością semaforów ani gruntowa nieutwardzona droga (ścieżka rowerowa) nie może być uznana za budynek. Rozważyć zatem należy, czy obiekty te mieszczą się w definicji budowli. Katalog zawarty w definicji budowli zawiera długą choć niewyczerpującą listę obiektów, które powinny być uznawane za budowle.

Co do zasady, drogi jako obiekty liniowe powinny być uznawane za budowle. Zgodnie z art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego, przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego. Powyższa definicja literalnie wskazuje, że co do zasady droga powinna być traktowana jako obiekt budowlany kwalifikowany jako budowla.

W orzecznictwie jednak doprecyzowano znaczenie pojęcia drogi w odniesieniu do różnych jej rodzajów. I tak NSA wskazał na gruncie prawa budowlanego, że droga gruntowa nie spełnia definicji obiektu budowlanego, co więcej wysypanie drogi mieszanką popiołowo-żużlową nie zmienia jej charakteru gdyż nie dochodzi do stałego związania nawierzchni drogi z podłożem (por. orzeczenie NSA z dnia 24 kwietnia 2002 r. sygn, IV SA 455/00). Podobnie stwierdził WSA w Gdańsku: „aby było można mówić o zastosowaniu zwolnienia, na podstawie powołanych wyżej przepisów ustawy o VAT \[dotyczących gruntów zabudowanych - przyp. własny\], musi dojść do wybudowania (wytworzenia), ewentualnie zmodernizowania obiektu (budowli), czyli wykonania robót budowlanych, których efektem jest powstanie specyficznych naniesień (elementów wzniesionych, znajdujących się) na gruncie, przesądzających o istnieniu takiego obiektu”. Dalej WSA stwierdził, że: „czynności posypywania dróg gruntowych materiałem, który następnie nie jest powiązany na stałe z gruntem \[\`(...)\`\] nie są robotami budowlanymi, a droga powstała w ich wyniku nie jest obiektem budowlanym” (por. 22 stycznia 2014 r., sygn. I SA/Gd 1120/13).

Mając na uwadze stanowiska prezentowane w orzecznictwie stwierdzić należy, że również w przypadku Nieruchomości 2 drogi gruntowe wysypane tłuczniem niezwiązanym z gruntem nie mogą być uznane za budowle dla potrzeb VAT.

Należy w dalszej kolejności rozważyć, czy znajdujące się na Nieruchomości 2 fundamenty betonowe będące pozostałością semaforów kolejowych stanowią budynek lub budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego. Definicja zawarta w Prawie budowlanym stanowi m. in., że do budowli zaliczają się również fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Zakres tej definicji jest ograniczony poprzez wskazanie, że budowlą będą tylko takie fundamenty przeznaczone pod urządzenia (np. semafory), które (i) są odrębne pod względem technicznym oraz (ii) są częścią składającą się na całość użytkową. Kryteria te w przypadku fundamentów pod semafory kolejowe mogą być spełnione tylko w wypadku sprawnych semaforów funkcjonujących w powiązaniu z istniejącą linią kolejową. W przypadku Nieruchomości 2 mamy do czynienia z fundamentami, na których nie znajdują się już żadne urządzenia (semafory). Nie pełnią one już żadnej funkcji, w szczególności nie pełnią żadnych odrębnych pod względem technicznym funkcji. Dodatkowo, w związku z tym, że nie istnieje już linia kolejowa (została ona zlikwidowana w przeszłości), nie można mówić o tym, że pozostałe fundamenty semaforów mogą być częścią pewnej całości użytkowej – obiektywnie rzecz biorąc fundamenty nie mogą już pełnić żadnej funkcji.

Wobec powyższego, resztki fundamentów semaforów nie mogą być traktowane jako budowle.

Spółka dodatkowo pragnie wskazać, że nawet jeżeli uznać, że fundamenty lub droga gruntowa znajdująca się na Nieruchomości 2 są budowlą to nie powinno to wpłynąć na kwalifikację Nieruchomości 2 jako gruntu niezabudowanego. Naniesienia te nie przedstawiają żadnej wartości materialnej (ekonomicznej), ani funkcjonalnej, zarówno dla Spółki, jak i dla Sprzedającego. W celu określenia statusu gruntu dla celów podatku VAT konieczne jest wzięcie pod uwagę nie tylko faktycznego stanu danej nieruchomości, ale również ekonomicznego sensu transakcji (por. wyrok NSA z dnia 31 maja 2012 r., sygn. I FSK 1375/11).

W danym przypadku sensem ekonomicznym nie jest wykorzystanie drogi gruntowej czy fundamentów semaforów. Naniesienia te nie nadają się do wykorzystania przez Spółkę, szczególnie mając na uwadze całość planowanej transakcji (nabycie Nieruchomości na których wzniesione jest centrum handlowe) oraz dalsze plany Kupującego co do wykorzystania Nieruchomości. Z ekonomicznego punktu widzenia, droga gruntowa i fundamenty na których znajdowały się semafory nie mają żadnej wartości dla podmiotu będącego właścicielem takiego centrum.

Reasumując, Nieruchomość 2 jest gruntem niezabudowanym wobec czego wyłączone jest stosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT.

Konieczne jest zatem rozważenie czy zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak już wyżej zostało wskazane, Nieruchomość 2 ma status terenu niezabudowanego. Konieczne jest zatem rozważenie czy można jej przypisać status terenu budowlanego.

Definicja terenu budowlanego jest zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT – przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, dla Nieruchomości 2 nie został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając to na uwadze, Nieruchomość 2 nie może być uznana za teren budowlany.

Zatem planowana transakcja w zakresie Nieruchomości 2 będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 4

Transakcja nabycia Nieruchomości 3 będzie opodatkowana VAT w stawce zasadniczej 23% pod warunkiem, że Spółka oraz Sprzedający złożą oświadczenie rezygnacji ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust 10 i 11 w zw. z ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 4

Planowana transakcja w zakresie Nieruchomości 3 będzie na gruncie VAT stanowiła opodatkowaną dostawę towarów. Zgodnie z argumentacją przedstawioną powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione.

Na Nieruchomości 3 znajdują się trwale związane z gruntem asfaltowe drogi dojazdowe do centrum handlowego oraz chodniki przeznaczone dla ruchu pieszych. Asfaltowa droga dojazdowa trwale związana z gruntem stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3) Prawa budowlanego. Przemawia za tym również fakt, że drogi zostały wymienione w załączniku do Prawa budowlanego jako obiekty budowlane w kategorii XXV. Zgodnie z powyższym, Nieruchomość 3 powinna być dla celów planowanej transakcji traktowana jako nieruchomość zabudowana.

Z uwagi na art. 29a ust, 8 Ustawy o VAT transakcja sprzedaży. Nieruchomości 3 będzie opodatkowana w taki sam sposób, jak dostawa znajdującej się na Nieruchomości 3 budowli (drogi).

Wobec tego, że Nieruchomość 3 stanowi teren zabudowany kluczowe jest rozważenie czy w odniesieniu do dróg dojazdowych znajdujących się na Nieruchomości 3 miało już miejsce pierwsze zasiedlenie. Mając na uwadze przywołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia, Spółka stoi na stanowisku, że doszło do niego w dniu 6 września 2006 r.

Na podstawie Umowy najmu, przedmiotem najmu była m. in. Nieruchomość 3. Zgodnie z Umową najmu została ona wydana najemcy w dniu podpisania umowy tj. 6 września 2006 r. Biorąc to pod uwagę należy wskazać, że najpóźniej w tym dniu doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości 3. Podkreślić należy również, że od dnia pierwszego zasiedlenia Nieruchomości 3 minęły już ponad 2 lata.

Na Nieruchomość 3 nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej, powyższa konkluzja co do momentu pierwszego zasiedlenia pozostaje więc aktualna.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że planowane nabycie Nieruchomości 3 przez Spółkę będzie podlegało opodatkowaniu VAT i zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT przewidujący zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości. Bezprzedmiotowe jest wobec tego analizowanie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z pkt 10 art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak zostało wyżej wskazane możliwe jest zrezygnowanie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W tym celu konieczne jest złożenie przez nabywcę i sprzedawcę przed planowaną transakcją oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Konkludując, Spółka stoi na stanowisku, że planowana transakcja nabycia Nieruchomości 3 będzie podlegała opodatkowaniu VAT w stawce 23% zakładając, że Spółka oraz Sprzedający złożą przed dniem dokonania dostawy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 5

Mając na uwadze stanowiska Spółki w zakresie pytań od 1 do 4, Spółka jest zdania, że w stosunku do planowanej transakcji nabycia Lokalu, Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, z zachowaniem reguł wynikających z całokształtu przepisów o odliczaniu VAT (tj. przykładowo uwzględniając obostrzenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 5

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że nabycie przez Spółkę Lokalu, Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 będzie opodatkowane VAT w stawce zasadniczej 23%, po stronie Spółki wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Spółkę (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a) Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT.

Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca zdefiniował „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

1.  zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
2.  o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;
3.  wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Z okoliczności przestawionych we wniosku wynika, że Sp. z o.o. (Spółka, Kupujący) działający jako czynny podatnik VAT zamierza nabyć nieruchomości od O. Sp. z o.o. (Sprzedający, Sprzedawca). Przedmiotem planowanej transakcji ma być:

1.  prawo własności lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (Lokal), który jest częścią centrum handlowego. W budynku centrum handlowego znajduje się jeszcze jeden wyodrębniony lokal niemieszkalny będący własnością innej spółki (nie będzie on przedmiotem planowanej transakcji). Lokal składa się z hali przeznaczonej do prowadzenia sprzedaży detalicznej, magazynu oraz części biurowej i socjalnej;
2.  związany z odrębną własnością Lokalu udział 86/100 we własności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 7004 oraz 7005 (Nieruchomość 1). Nieruchomość 1 oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi) i jest na niej położone centrum handlowe. Udział w Nieruchomości 1 jest związany ściśle z własnością Lokalu i ma na celu umożliwienie korzystania z części wspólnych centrum handlowego jak również z infrastruktury znajdującej obok niego. Na Nieruchomości 1 znajdują się w szczególności: budynek centrum handlowego trwale związany z gruntem (w którym został wyodrębniony m.in. Lokal), ogrodzenie, infrastruktura taka jak chodniki, ciągi komunikacyjne, miejsca parkingowe, wiaty przeznaczone dla wózków sklepowych, drogi dojazdowe, rampy dostawcze, transformatory, urządzenia klimatyzacji, urządzenia zapewniające oświetlenie, dekoracje, sieci kanalizacyjne (sanitarne i deszczowe), wodociągowe, gazowe, energetyczne, telekomunikacyjne, zbiornik retencyjny oraz inna infrastruktura techniczna związana ściśle z eksploatacją centrum handlowego. Nieruchomość 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
3.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 7176 (poprzednio działka nr 16/10), (Nieruchomość 2), która znajduje się bezpośrednio przy granicy z Nieruchomością 1. Zgodnie z treścią wpisu w księdze wieczystej na działce znajdują się urządzenia – tor bocznicy „M\`(...)\`”, jednakże w tym zakresie wpis w księdze wieczystej jest nieaktualny gdyż bocznica kolejowa została zlikwidowana i zdemontowana. Spółka nie posiada precyzyjnych informacji w jakim okresie na Nieruchomości 2 istniała bocznica kolejowa oraz kiedy została ona rozebrana. Nieruchomość 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo na Nieruchomości 2, na byłym nasypie kolejowym znajduje się fragment ścieżki rowerowej. Ścieżka ta jest nieutwardzona – została wykonana z tłucznia wysypanego na powierzchnię ścieżki i niezwiązanego z gruntem. Na Nieruchomości 2 znajdują się dodatkowo pozostałości semaforów kolejowych. Pozostałości te to betonowe fundamenty, trwale związane z gruntem, na których w przeszłości były umocowane semafory (elementy infrastruktury kolejowej). Semafory zostały zdemontowane najprawdopodobniej w czasie, kiedy zdemontowana została bocznica kolejowa. Obecnie na działce znajdują się same fundamenty betonowe wraz z wystającymi z nich stalowymi elementami. Pozostałości te nie pełnią obecnie żadnej funkcji gospodarczej i nie przedstawiają wartości materialnej;
4.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 6465 (poprzednio działka nr 24/3) oraz 6467 (poprzednio 24/4) (Nieruchomość 3), która znajduje się bezpośrednio przy granicy z Nieruchomością 1. Nieruchomość 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na Nieruchomości 3 znajdują się trwale związane z gruntem asfaltowe drogi dojazdowe do centrum handlowego oraz chodniki przeznaczone dla ruchu pieszych i sieci kanalizacyjne – nie znajdują się żadne budynki. Drogi dojazdowe znajdujące się na Nieruchomości 3 są ściśle funkcjonalnie związane z działalnością centrum handlowego. Drogi dojazdowe znajdujące się na Nieruchomości 3 mają status dróg wewnętrznych należących do Sprzedającego.

Lokal, Nieruchomość 1,2 i 3 są zwane dalej łącznie: Nieruchomościami.

Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedawcę od G. Sp. z o.o. w 2007 r. Nieruchomości były wynajęte przez G. Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie spółce X. Sp. z o.o. na mocy umowy z dnia 6 września 2006 r. (Umowa najmu). Umowa została zasadniczo zawarta na czas określony 10 lat. Umowa najmu została rozwiązana na podstawie porozumienia z dnia 6 kwietnia 2016 r. Na mocy porozumienia najemca (R. Sp z o.o., będąca następcą prawnym pierwotnego najemcy) zobowiązał się do zakończenia działalności we wskazanym okresie, nie później niż 7 czerwca 2016 r.

W związku z powyższym, w chwili obecnej Nieruchomości nie są przedmiotem najmu i nie jest na nich prowadzona działalność handlowa. Obecnie Spółka planuje nabyć w drodze kupna Nieruchomości od Sprzedającego.

Planowana transakcja będzie obejmowała jedynie nabycie poszczególnych Nieruchomości. Przedmiotem planowanej transakcji nie będą umowy, zobowiązania czy wierzytelności związane z funkcjonowaniem centrum handlowego. Umowa nie będzie również przenosiła praw autorskich i innych praw własności przemysłowej czy intelektualnej (w szczególności znaków towarowych, know-how itp,). Na podstawie umowy nie dojdzie również do przejęcia pracowników Sprzedającego czy dotychczasowego najemcy. Nie dojdzie również do przekazania tajemnicy przedsiębiorstwa oraz ksiąg rachunkowych prowadzonych uprzednio przez Sprzedawcę. Po przeprowadzonej transakcji mogą być kontynuowane niektóre umowy dotyczące usług zapewniających prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości (np. dostawy mediów), nawet jednak w takich przypadkach co do zasady będą rozwiązywane istniejące umowy i nawiązywane nowe.

Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Działalność ta może polegać w szczególności na wynajmowaniu centrum handlowego w celu prowadzenia przez najemcę działalności w zakresie handlu detalicznego. Nie jest również wykluczone, że w przyszłości Spółka dokona znaczącej przebudowy lub wyburzenia istniejących obiektów i wybudowania nowych w celu uatrakcyjnienia lub zmiany profilu prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. W chwili obecnej nie zostały podjęte jednak żadne prace w tym zakresie, jak również nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne dotyczące ewentualnej przebudowy czy rozbiórki, takie jak np. pozwolenia na budowę.

Wątpliwości Spółki budzi, czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego i obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy – natomiast do planowanej transakcji sprzedaży opisanych Nieruchomości będą miały zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług.

Spółka w opisie zdarzenia przyszłego jednoznacznie wskazała, że Planowana transakcja będzie obejmowała jedynie nabycie poszczególnych Nieruchomości, które obecnie nie są przedmiotem najmu i nie jest na nich prowadzona działalność handlowa. Przedmiotem planowanej transakcji nie będą umowy (po przeprowadzonej transakcji mogą być kontynuowane niektóre umowy dotyczące usług zapewniających prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości – np. dostawy mediów, nawet jednak w takich przypadkach co do zasady będą rozwiązywane istniejące umowy i nawiązywane nowe) zobowiązania czy wierzytelności związane z funkcjonowaniem centrum handlowego. Umowa nie będzie również przenosiła praw autorskich i innych praw własności przemysłowej czy intelektualnej (w szczególności znaków towarowych, know-how itp,). Na podstawie umowy nie dojdzie również do przejęcia pracowników Sprzedającego czy dotychczasowego najemcy. Nie dojdzie również do przekazania tajemnicy przedsiębiorstwa oraz ksiąg rachunkowych prowadzonych uprzednio przez Sprzedawcę.

Zgodzić zatem należy się z Wnioskodawcą, że Nieruchomości nie mogą być uznane za zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych. Nieruchomości nie będą miały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące samodzielnie cele gospodarcze, a zatem nie będą mogły być uznane za przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część.

Ponieważ zbywane składniki nie będą mogły zostać uznane ani za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, nie dojdzie do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznano za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również, czy transakcja nabycia Lokalu i Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 będzie opodatkowana VAT w stawce zasadniczej 23% przy założeniu, że Spółka oraz Sprzedający złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT oraz czy transakcja nabycia Nieruchomości 2 będzie zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera definicji budynku, budowli, ani ich części. W tym celu należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 29, z późn. zm.), zwana dalej ustawą Prawo budowlane.

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a) ustawy Prawo budowlane obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W myśl art. 43 ust. 10 ww. ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem budynku oraz budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że na Nieruchomości 1 znajduje się budynek centrum handlowego, w którym został wyodrębniony m.in. Lokal stanowiący przedmiot dostawy oraz, że na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 znajdują się budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Z uwagi na przytoczone powyżej przepisy prawa oraz okoliczności sprawy, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że planowana sprzedaż Lokalu i budowli posadowionych na Nieruchomości 1 oraz budowli posadowionych na Nieruchomości 3, szczegółowo wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że w odniesieniu do Lokalu znajdującego się w budynku centrum handlowego i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości 3 doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Jak wskazał Wnioskodawca po ich wybudowaniu doszło do oddania ww. obiektów do używania – były one przedmiotem najmu, zgodnie z umową zawartą w dniu 6 września 2006 r. jak również Sprzedawca nie ponosił nakładów na ich ulepszenie, w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

Zatem planowana dostawa nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy oraz od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży ww. Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym spełnione są warunki przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ dostawa Lokalu oraz budowli korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy ze zwolnienia z podatku korzysta również grunt, na którym są one posadowione.

Jak wskazano wyżej, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mogą z niego zrezygnować.

Z wniosku wynika, że zarówno Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT. Zatem, w sytuacji kiedy obie Strony transakcji złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy przedmiotowa dostawa Lokalu i Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 – na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 oraz nr 4 uznano za prawidłowe.

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy transakcja nabycia Nieruchomości 2 będzie zwolniona z VAT.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku dotyczących Nieruchomości 2 wynika, że zgodnie z treścią wpisu w księdze wieczystej na działce znajdują się urządzenia – tor bocznicy „M\`(...)\`”, jednakże w tym zakresie wpis w księdze wieczystej jest nieaktualny gdyż bocznica kolejowa została zlikwidowana i zdemontowana. Spółka nie posiada precyzyjnych informacji w jakim okresie na Nieruchomości 2 istniała bocznica kolejowa oraz kiedy została ona rozebrana.

Na Nieruchomości 2, na byłym nasypie kolejowym znajduje się fragment ścieżki rowerowej. Ścieżka ta jest nieutwardzona – została wykonana z tłucznia wysypanego na powierzchnię ścieżki i niezwiązanego z gruntem. Na Nieruchomości 2 znajdują się dodatkowo pozostałości semaforów kolejowych. Pozostałości te to betonowe fundamenty, trwale związane z gruntem, na których w przeszłości były umocowane semafory (elementy infrastruktury kolejowej). Semafory zostały zdemontowane najprawdopodobniej w czasie, kiedy zdemontowana została bocznica kolejowa.

Obecnie na działce znajdują się same fundamenty betonowe wraz z wystającymi z nich stalowymi elementami. Pozostałości te nie pełnią obecnie żadnej funkcji gospodarczej i nie przedstawiają wartości materialnej.

W przedstawionej sytuacji, należy zatem przeanalizować, czy przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany, czy też niezabudowany. Jak wskazano powyżej przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku, budowli, ani ich części. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy Prawo budowlane.

Zgodzić należy się z Wnioskodawcą, że zarówno fragment nieutwardzonej ścieżki rowerowej wykonanej z tłucznia wysypanego na powierzchnię ścieżki i niezwiązanego z gruntem jak również fundamenty betonowe wraz z wystającymi z nich stalowymi elementami na których w przeszłości były umocowane semafory (elementy infrastruktury kolejowej) nie spełnia definicji budynku zawartej w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Zatem przeanalizować należy, czy obiekty te wypełniają definicję budowli.

W odniesieniu do znajdującej się na Nieruchomości 2 fragmentu nieutwardzonej ścieżki rowerowej, która jak wskazuje Wnioskodawca jest drogą gruntową wysypaną tłuczniem, który nie jest związany z gruntem, należy stwierdzić, że nie wypełnia ona definicji budowli, obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. W tym miejscu zgodzić należy się z Wnioskodawcą, który na poparcie własnego stanowiska powołał szereg orzeczeń sądów administracyjnych, że droga gruntowa nie stanowi obiektu budowlanego, a posypanie jej materiałem (tłuczniem), który nie jest następnie powiązany na stałe z gruntem nie zmieni tej kwalifikacji.

Natomiast w odniesieniu do znajdujących się na Nieruchomości 2 fundamentów betonowych wraz z wystającymi z nich stalowymi elementami, na których w przeszłości były umocowane semafory (elementy infrastruktury kolejowej), w świetle powołanych powyżej przepisów ustawy Prawo budowlane należy stwierdzić, że nie spełniają one definicji budowli ani innego obiektu budowlanego, ponieważ nie stanowią całości techniczno-użytkowej, która składa się na odrębną całość, jak również nie można uznać, że fundamenty te stanowią urządzenie budowlane – nie są związane z żadnym obiektem budowlanym.

W świetle analizy przestawionej powyżej, należy uznać, że przedmiot dostawy – Nieruchomość 2 stanowi grunt niezabudowany.

Zatem zasadnym jest w niniejszej sprawie przeanalizowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza powyższych regulacji dowodzi, że opodatkowane są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość 2 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została w stosunku do niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z uwagi na powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości 2, stanowiącej grunt niezabudowany nie będzie stanowiła dostawy terenu budowlanego, w konsekwencji będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznano za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy w stosunku do planowanej transakcji nabycia Lokalu, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, z zachowaniem reguł wynikających z całokształtu przepisów o odliczaniu VAT (tj. przykładowo uwzględniając obostrzenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem, który umożliwia podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, takimi których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Natomiast w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych oraz nie zaistnieją przesłanki negatywne, określone w art. 88 ustawy.

Jak wynika ze złożonego wniosku, zarówno Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać nabyte Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Działalność ta może polegać w szczególności na wynajmowaniu centrum handlowego w celu prowadzenia przez najemcę działalności w zakresie handlu detalicznego. Nie jest również wykluczone, że w przyszłości Spółka dokona znaczącej przebudowy lub wyburzenia istniejących obiektów i wybudowania nowych w celu uatrakcyjnienia lub zmiany profilu prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak wskazano powyżej, transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w stosunku do dostawy Lokalu i Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem powyższych Nieruchomości na mocy art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.