Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-346/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-09-30
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 czerwca 2014 r. (data wpływu 2 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Wnioskodawca, Kupujący lub Nabywca\] planuje nabyć za wynagrodzeniem \[dalej: Transakcja\] od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa \[dalej: Sprzedający lub Zbywca\] nieruchomość komercyjną \[dalej: Nieruchomość\].

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, że Sprzedający powstał w wyniku kilku przekształceń innych podmiotów (pomiędzy Sprzedającym i tymi podmiotami Istnieje następstwo podatkowo-prawne, o którym mowa w art. 93a Ordynacji podatkowej). Dla uproszczenia, w dalszej części wniosku poprzednicy prawni Sprzedającego są również określani jako „Sprzedający” lub „Zbywca”.

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję przed końcem 2014 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/17, dalej: Działka 1),
*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/21; dalej: Działka 2),
*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/16; dalej: Działka 3),

*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 5/15; dalej: Działka 4),
*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 774; dalej: Działka 5),

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 5/24 z obrębu ewidencyjnego nr 4 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy; dalej: Działka 6),
*   własność znajdujących się na Działce 1: budynku biurowego wraz z przynależną do niego częścią garażu podziemnego i zjazdami (dalej: Budynek A) i innych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci dróg, chodników dla pieszych, sieci kanalizacji teletechnicznej i sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenia zewnętrznego, pylonu informacyjnego),
*   własność znajdujących się na Działce 2: budynku biurowego wraz z przynależną do niego częścią garażu podziemnego i zjazdami \[dalej: Budynek B\] i innych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci parkingów, dróg, chodników dla pieszych, sieci kanalizacji teletechnicznej i sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenia zewnętrznego, pylonu informacyjnego, śmietnika, ogrodzenia, pylonu kierunkowego jednostronnego, stacji transformatorowej),
*   własność znajdujących się na Działce 3: budynku biurowego wraz z przynależną do niego częścią garażu podziemnego i zjazdami (dalej: Budynek C) i innych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci parkingów, dróg, chodników dla pieszych, sieci kanalizacji teletechnicznej i sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenia zewnętrznego, pylonu informacyjnego, ogrodzenia, stacji transformatorowej),
*   własność znajdujących się na Działce 4: będącego w trakcie budowy budynku biurowego wraz z przynależną do niego częścią garażu podziemnego i zjazdami (dalej: Budynek D) i innych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci dróg, chodników dla pieszych),
*   własność znajdujących się na Działce 5: budynku parkingu wielopoziomowego (dalej: Budynek P) i innych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami budowlanymi (w tym budowli, w szczególności w postaci dróg, chodników dla pieszych, śmietnika, sieci kanalizacji teletechnicznej i sieci kanalizacji deszczowej, pylonu kierunkowego jednostronnego, stacji transformatorowej),
*   własność budowli znajdujących się na Działce 6 (w szczególności w postaci dróg oraz chodników dla pieszych, sieci kanalizacji deszczowej).

Działka 1, Działka 2, Działka 3, Działka 4, Działka 5 oraz Działka 6 w dalszej części niniejszego wniosku będą określane łącznie jako „Działki”.

W dalszej części niniejszego wniosku Budynek A, Budynek B, Budynek C, Budynek D oraz Budynek P będą określane łącznie jako „Budynki”.

Wchodzące obecnie w skład Nieruchomości Działki powstały w wyniku podziału i scalenia czterech działek nabytych przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 20 czerwca 2007 r. W odniesieniu do trzech zabudowanych działek powyższa dostawa podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, a w zakresie jednej działki niezabudowanej sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT, Zbywca odliczył podatek VAT naliczony z tytułu nabycia przedmiotowej działki.

Po nabyciu działek, Zbywca dokonał rozbiórki istniejących obiektów budowlanych i rozpoczął inwestycję budowlaną - projekt budowy kompleksu biurowego z pasażem usługowym, podziemnym garażem, a także pozostałymi powiązanymi obiektami budowlanymi, instalacjami i urządzeniami budowlanymi, funkcjonujący pod nazwą „QP” \[dalej: Inwestycja\].

W związku z Inwestycją, Sprzedający uzyskał stosowne pozwolenia na budowę. Inwestycja, jak i proces budowlany zostały podzielone na kilka etapów.

W ramach pierwszego etapu Zbywca wybudował Budynek A oraz pozostałe obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowane na Działce 1 i w dniu 29 lipca 2010 r. uzyskał stosowne pozwolenie na użytkowanie (zmienione decyzją z dnia 28 stycznia 2011 r.). W tym samym okresie wybudowane i oddane do użytku zostały niektóre z budowli usytuowanych na Działce 2 i Działce 6.

W ramach drugiego etapu Zbywca wybudował Budynek B oraz Budynek P, a także pozostałe obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowane odpowiednio na Działce 3, Działce 5 oraz Działce 2 i Działce 6 (w pozostałym zakresie) i w dniu 13 grudnia 2011 r. uzyskał pozwolenie na ich użytkowanie (zmienione decyzją z dnia 16 lutego 2012 r.).

Dodatkowo, w 2013 roku Zbywca rozpoczął rozbudowę Budynku P o dwie dodatkowe kondygnacje - na dzień złożenia niniejszego wniosku prace budowlane w tym zakresie zostały już zakończone. Termin oddania do użytkowania rozbudowanego Budynku P planowany jest przed dniem Transakcji.

W ramach trzeciego etapu Zbywca wybudował Budynek C, pozostałe obiekty budowlane wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowane na Działce 3 oraz miejscami parkingowymi na Działce 2 i w dniu 20 sierpnia 2013 r. uzyskał stosowne pozwolenie na użytkowanie. Po oddaniu Budynku C do użytkowania, Sprzedający ponosił i ponosi znaczne nakłady na jego ulepszenie - na dzień przygotowywania niniejszego wniosku, nakłady, które zwiększyły już wartość początkową Budynku C stanowią mniej niż 30% jego wartości początkowej. Jednocześnie, Sprzedający poniósł i ponosi dalsze nakłady na Budynek C, które w związku z tocząca się inwestycją nie zostały jak dotąd przeksięgowane jako zwiększenie wartości początkowej Budynku C (przeksięgowanie to może nastąpić przed dniem Transakcji) - łącznie z nakładami, o których mowa w zdaniu poprzednim stanowią one więcej niż 30% wartości początkowej Budynku C.

W ramach czwartego etapu Zbywca rozpoczął budowę Budynku D i pozostałych obiektów budowlanych wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami zlokalizowanych na Działce 4. Aktualnie prowadzone są prace wykończeniowe w Budynku D. Termin oddania do użytkowania Budynku D i związanych z nim obiektów budowlanych planowany jest przed dniem Transakcji.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynków oraz pozostałych obiektów budowlanych, instalacji i urządzeń zlokalizowanych na Działkach, wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (w szczególności polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Przeznaczone do wynajęcia powierzchnie w Budynku A były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do tych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. Przedmiotem najmu była również sieć kanalizacji teletechnicznej na Działce 1 - na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania jej najemcy do użytkowania.

Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku A, inne obiekty budowlane, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działce 1 nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych powierzchni, obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Przeznaczone do wynajęcia powierzchnie w Budynku B oraz parkingów znajdujących się na Działce 2 były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do niektórych z tych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. Przedmiotem najmu jest również sieć kanalizacji teletechnicznej na Działce 2 - na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania jej najemcy do użytkowania.

Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynku B oraz parkingów, inne obiekty budowlane, Instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działce 2 nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych powierzchni, obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Przeznaczone do wynajęcia powierzchnie w Budynku C oraz parkingów znajdujących się na Działce 3 były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do wynajętych już powierzchni nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

Pozostałe powierzchnie w Budynku C oraz parkingu, inne obiekty budowlane, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działce 3 nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych powierzchni, obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

W odniesieniu do będącego w budowie Budynku D, należy wskazać, że zostały już zawarte pierwsze umowy najmu, ale nie nastąpiło jeszcze wydanie tych powierzchni najemcom, gdyż jak wskazano uprzednio, Budynek D oraz związane z nim obiekty budowlane, urządzenia i instalacje znajdujące się na Działce 4 nie zostały jeszcze oddane do użytkowania. Na dzień Transakcji, część lub całość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni w Budynku D (ewentualnie niektóre z pozostałych obiektów budowlanych zlokalizowanych na Działce 4) zostanie już oddana do użytkowania najemcom - w takim wypadku jednak w stosunku do tych powierzchni lub obiektów (ich części) na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

Przeznaczone do wynajęcia powierzchnie w Budynku P znajdującym się na Działce 5 były sukcesywnie oddawane najemcom do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do niektórych z wynajętych powierzchni upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania, a w stosunku do innych nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

Jak wspomniano, Budynek P jest w trakcie rozbudowy o dwie kolejne kondygnacje, które do dnia złożenia niniejszego wniosku nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (zostaną oddane do użytkowania przed dniem Transakcji).Wnioskodawca pragnie w tym miejscu wskazać, że w sytuacji, gdy nakłady na ulepszenie Budynku P przekroczą 30% jego wartości początkowej (czego Zbywca, ani Nabywca nie jest w stanie wykluczyć), na dzień Transakcji w stosunku do całości wynajętych powierzchni w Budynku P nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu ich oddania najemcom do użytkowania po dokonanym ulepszeniu Budynku P.

Przedmiotem najmu jest również sieć kanalizacji teletechnicznej znajdująca się na Działce 5 – na dzień Transakcji nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu oddania jej najemcy do użytkowania.

Pozostałe powierzchnie w Budynku P (jak również dwie kondygnacje będące w trakcie budowy), inne obiekty budowlane, instalacje i urządzenia zlokalizowane na Działce 5 nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (nie można jednak wykluczyć, że na dzień Transakcji niektóre z tych powierzchni, obiektów lub ich części będą również przedmiotem najmu).

Budowle zlokalizowane na Działce 6 nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Co do zasady budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wyjątek w tym zakresie może stanowić Budynek C, który po oddaniu do użytkowania został ulepszony w znacznym stopniu - Sprzedający ponosi nakłady na Budynek C, których wartość na moment Transakcji może przekroczyć 30% jego wartości początkowej. Wnioskodawca nie jest też w stanie wykluczyć, że na moment Transakcji poniesione wydatki na rozbudowę Budynku P przekroczą 30% wartości początkowej tego obiektu. Ulepszenia w wartości powyżej 30% wartości początkowej były natomiast poniesione na śmietnik znajdujący się na Działce 2 i Działce 5 oraz ogrodzenie znajdujące się na Działce 2 i Działce 3; budowle te nie były dotąd przedmiotem najmu ani innej czynności opodatkowanej VAT; Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu tych nakładów.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości. Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny \[t.j. Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm. - dalej: KC lub Kodeks cywilny\], wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców oraz obowiązek zwrotu kaucji pieniężnych najemcom,

*   prawa z tytułu rękojmi za wady oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Sprzedającego, w tym prawa z gwarancji bankowych lub kaucji pieniężnych ustanowionych w związku z umowami budowlanymi;

*   majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych związanych z Nieruchomością,

*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),

*   prawa do korzystania z domeny internetowej i strony internetowej związanej z Nieruchomością. W tym zakresie Zbywca i Nabywcą mogą przyjąć konstrukcję współwłasności lub współużytkowania,

*   określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:

*   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, energia cieplna, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne),
*   ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
*   ochrony Nieruchomości i obsługi recepcji,
*   serwisu systemu parkingowego,
*   serwisu instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej,
*   serwisu sieci elektroenergetycznej,
*   serwisu wind,
*   serwisu instalacji HVAC,
*   serwisu drzwi wejściowych,
*   monitorowania pożarowego,
*   utrzymania czystości i odśnieżania, publicznego odtwarzania dźwięków, nadawania sygnału,
*   doradztwa dotyczącego bezpieczeństwa przeciwpożarowego,
*   najmu pojemników na odpady,
*   wymiany flag,

\- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących świadczenia usług marketingowych (reklamowych) związanych z Nieruchomością,

\- prawa i obowiązku wynikające z umowy o doradztwo w zakresie ekologii oraz umowy o stałe podnoszenie wartości ekologicznej Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami w zakresie w jakim dotyczą one Nieruchomości dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, że część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

*   umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców i wykonawców),

*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

*   firma Sprzedającego,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Budynki, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynki te nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Zasadniczym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Po Transakcji Zbywca będzie kontynuował działalność gospodarczą związaną z budową i wynajmem (lub sprzedażą) nowego, planowanego budynku określanego jako „Five”, który zlokalizowany zostanie na działkach sąsiadujących z Nieruchomością. Nie jest wykluczone, że Nabywcy przysługiwać będzie prawo pierwokupu w stosunku do tych działek - w takiej sytuacji będą one jednak przedmiotem odrębnej transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający zamierza wystawić na Wnioskodawcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zamierzają wystąpić zarówno Nabywca, jak i Zbywca (wniosek złożony przez B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
2.  Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT a na Nabywcy nie będzie spoczywał obowiązek rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 30 września 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-610/14-2/RR.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Nabycie przez Nabywcę Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT a na Nabywcy nie będzie spoczywał obowiązek rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W konsekwencji na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Wnioskodawca, Kupujący lub Nabywca\] planuje nabyć za wynagrodzeniem \[dalej: Transakcja\] od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa \[dalej: Sprzedający lub Zbywca\] nieruchomość komercyjną \[dalej: Nieruchomość\].

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 września 2014 r. Nr IPPP2/443-610/14-2/RR dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Zbywca Nieruchomości są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A zatem jeżeli przed dniem dokonania transakcji Zbywca oraz Wnioskodawca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy – tj. Strony, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości, Sprzedający może opodatkować tę dostawę stawką podatku VAT w wysokości 23%. Oświadczenie musi zawierać elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.