Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.831.2025.2.PS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-19
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
(powstanie przychodu, koszty odpłatnego zbycia, koszty
uzyskania przychodów i ulga mieszkaniowa).
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny
koszt-koszty uzyskania przychodów
kredyt-kredyt mieszkaniowy
kredyt-spłata kredytu
nieruchomości-zbycie nieruchomości
odsetki
prace-prace remontowe
prowizje
ulga-ulga mieszkaniowa
własność-przeniesienie własności rzeczy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 19-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 1-lit. d
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 30a
1

[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6c
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6e

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
    Uzupełnił go Pan pismem z 27 listopada 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wspólnie z żoną (wspólność majątkowa małżeńska) nie prowadzicie Państwo działalności
    gospodarczej. Żona zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę w jednostce
    samorządu terytorialnego, a Pan wykonuje kontrakt menadżerski dla spółki
    samorządowej.
    W kwietniu 2025 r. sprzedaliście Państwo mieszkanie nr 1 przy ul. A 1 we C wraz z
    miejscem postojowym w garażu nr I na kondygnacji - I za cenę 740 000 zł na podstawie:
    · aktu notarialnego repozytorium (...) z dnia 12 marca 2025 r. – przedwstępna umowa
      sprzedaży,

    · aktu notarialnego repozytorium (...) z dnia 16 kwietnia 2025 r. – umowa sprzedaży oraz
      oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.
    Koszty notarialne i opłaty ponieśli nabywcy sprzedawanego mieszkania.
    Przy sprzedaży ponieśliście Państwo koszt prowizji pośrednika w wysokości 14 800 zł.
    Przedmiotowe mieszkanie i miejsce postojowe zostało zakupione na podstawie:
    · aktu notarialnego repozytorium (...) z dnia 22 maja 2018 r. – umowa deweloperska i
      umowa przedwstępna sprzedaży udziału w lokalu nie mieszkalnym, na łączną kwotę
      około 339 000 zł, faktyczna cena do ustalenia po obmiarach rzeczywistych mieszkania i
      miejsca postojowego. Koszty aktu notarialnego to 1626 zł, wynagrodzenie notariusza
      za złożenie wniosku wieczystoksięgowego wraz z VAT 246 zł, opłaty notarialne z VAT
      36,90 zł, razem 1908,90 zł,
    · końcowego aktu notarialnego repozytorium (...) z dnia 18 grudnia 2020 r. –
      ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży oraz umowa sprzedaży
      udziału w lokalu niemieszkalnym, w podziale lokal mieszkalny za kwotę ostateczną 316
      893,57 zł oraz miejsce postojowe 20 000 zł, łącznie 336 893,57 zł. Koszty aktu
      notarialnego to 1951 zł, wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku
      wieczystoksięgowego wraz z VAT 246 zł, opłaty notarialne z VAT 73 zł, razem 2270,80 zł
    Środki na zakup mieszkania pozyskaliście Państwo w kwocie 305 000 zł z kredytu oraz 34
    000 zł wkładu własnego. W związku z kredytem hipotecznym ponieśliście Państwo koszty
    odsetek w łącznej wysokości 94 868,80 zł. Na wykończenie mieszkania ponieśliście
    Państwo nakłady w wysokości 17 097,30 zł na podstawie posiadanych faktur lub
    uzyskanych duplikatów faktur.
    Część uzyskanych środków ze sprzedaży mieszkania przeznaczyliście Państwo na:
    a) 253 232,58 zł – spłatę całkowitą kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanego
      mieszkania zgodnie z treścią aktu notarialnego rep. (...) z dnia 16 kwietnia 2025, która
      nastąpiła po tym akcie notarialnym,
    b) 60 000 zł – spłatę części bezspornej kredytu zaciągniętego w latach 2009-2011 na
      budowę domu, w którym zamieszkujecie Państwo we C przy ul. B 1. Na dzień dzisiejszy
      trudno ocenić jaka realnie pozostała kwota kapitału do spłaty ze względu na zapisy
      abuzywne umowy kredytowej. Pomimo podjętej próby ugody z bankiem przy udziale
      mediatora Komisji Nadzoru finansowego we wrześniu 2023 ugoda nie doszła do
      skutku. Ze względu na zmiany wprowadzone przez bank jednostronnie co do treści
      kwot ugody bez zgody kredytobiorców w ostatecznych dokumentach, która to przez
      Sąd po wniosku kredytobiorców postanowieniem została oddalona w lipcu 2025 r.
      Obecnie oczekujecie Państwo na sporządzenie uzasadnienia do postanowienia przez
      Sąd. W kolejnym kroku w tym roku lub na początku przyszłego skierujecie Państwo
      sprawę do Sądu o unieważnienie umowy kredytowej w CHF z zapisami abuzywnymi,
      jednak do tego niezbędne jest obecnie opracowywane uzasadnienie przez Sąd do
      postanowienia z lipca 2025,

    c) 32 930,76 zł – spłata rat kredytowych po 2 744,23 zł w okresie maj 2025 – kwiecień
      2026 dotyczących domu, w którym zamieszkujecie Państwo we C przy ul. B 1. Ta kwota
      jest szacunkowa ze względu na szykowany pozew do Sądu przeciwko bankowi.
      Nastąpi to po otrzymaniu uzasadnienia niezbędnego od założenia nowej sprawy
      przeciwko bankowi. Ostatecznie może się jeszcze zmienić do momentu wydania
      postanowienia zabezpieczającego pozew i zawieszeniu rat przez Sąd w nowej sprawie
      o unieważnienie umowy kredytowej w CHF lub jej zakończenia. Szacowany czas to
      zakończenie może nawet trwać kilka lat. Jeżeli tak się stanie to kwota wpłacanych rat
      może w okresie od maja 2025 do grudnia 2028 wynieść nawet 44 raty po 2744,23 zł tj.
      razem 120 746,12 zł,
    d) 60 000 zł – remont domu, w którym zamieszkujecie Państwo we C przy ul. B 1 (kuchnia,
      elewacja, malowanie, wymiana systemu ogrzewania) poniesione do końca 2028 r.,
    e) 232 870,16 zł – spłatę części kredytu zaciągniętego w latach 2017-2018 roku na zakup
      mieszkania przy ul. A 2/2 we C, które służy zaspokojeniu Państwa własnych potrzeb
      mieszkaniowych.
    Pytania (zakres zweryfikowano i doprecyzowano w uzupełnieniu wniosku z 27 listopada
    2025 r.)
    1. Czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia mieszkania przy ul. A 1/1we C w kwietniu
      2025 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, i
      nie podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e tej ustawy, biorąc pod uwagę daty
      nabycia wynikające z aktów notarialnych rep. (...) oraz rep. (...)?
    2. Czy wydatki poniesione w przyszłości, w związku ze sporem z bankiem, na spłatę części
      kredytu z lat 2009–2011 zaciągniętego na budowę domu, w którym zamieszkujecie
      Państwo we C przy ul. B 1 oraz wydatki na remont tego domu (w tym kuchnia,
      elewacja, system ogrzewania, inne pomieszczenia i ich części) mogą zostać uznane za
      wydatkowanie przychodu ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe w
      rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT?
    3. Czy przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkania przy ul. A 1/1na spłatę części
      kredytu z lat 2017–2018 dotyczącego mieszkania przy ul. A 2/2 we C, które służy
      zaspokojeniu Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych, stanowi wydatkowanie na
      cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?
    4. Czy następujące wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z
      odpłatnego zbycia mieszkania przy ul. A 1/1we C, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT:
        a) cena nabycia: 336 893,57 zł
        b) koszty notarialne z aktu (...): 1 908,90 zł
        c) koszty notarialne z aktu (...): 2 270,80 zł
        d) odsetki od kredytu na zakup zbywanego mieszkania: 94 868,80 zł
        e) wydatki na wykończenie mieszkania udokumentowane fakturami: 17 097,30 zł
    5. Czy następujący wydatek stanowi koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19
      ustawy o PIT: prowizja pośrednika w wysokości 14 800 zł?
    6. Czy następujące wydatki poniesione po sprzedaży mieszkania przy ul. A 1/1i
      wynikające z zaciągniętych innych kredytów, mogą być uznane za wydatki na własne
      cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT:

        · dokonana spłata bezspornej części kredytu zaciągniętego na budowę domu przy
        ul. B 1: 60 000 zł
        · spłata rat kredytowych dotyczących domu przy ul. B 1, w kwocie od 32 930,76 do
        120 746,12 zł do 2028 r.
        · wydatki na remont domu przy ul. B 1, poniesione do końca 2028 r. (minimum 60
        000 zł)
        · dokonana spłata części kredytu zaciągniętego w 2018 r. na zakup mieszkania przy
        ul. A 2/2, w kwocie 232 870,16 zł.
    Pana stanowisko w sprawie
    Stanowisko do pytania 1
    Pana zdaniem, sprzedaż mieszkania przy ul. A 1/1we C w kwietniu 2025 r. nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8
    oraz art. 30e ustawy o PIT. Wynika to z tego, że data nabycia mieszkania – zgodnie z
    aktami notarialnymi z lat 2018 i 2020 – przypada 5 lat po roku nabycia.
    W związku z tym sprzedaż dokonana w 2025 r. następuje po pięcioletnim okresie, o
    którym mowa w ustawie, co oznacza powstanie źródła przychodu nie podlegającego
    opodatkowaniu ze względu na pierwszy akt notarialny z 2018 roku.
    Stanowisko do pytania 2
    Uważa Pan, że wydatki na spłatę części kredytu z lat 2009–2011 zaciągniętego na budowę
    domu przy ul. B 1 – w którym zaspokajacie Państwo własne potrzeby mieszkaniowe –
    stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy
    o PIT. Ostateczna kwota zostanie ustalona na drodze Sądowej. Podobnie uważa Pan, że
    wydatki na remont tego domu (kuchnia, elewacja, ogrzewanie) również mieszczą się w
    pojęciu własnych celów mieszkaniowych. W związku z tym, Pana zdaniem, mogą one
    korzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    PIT.
    Stanowisko do pytania 3
    Pana zdaniem, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży mieszkania przy ul. A 1/1na spłatę
    kredytu z lat 2017–2018 dotyczącego mieszkania przy ul. A 2/2 – które służy zaspokojeniu
    Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych – spełnia definicję wydatków na własne cele
    mieszkaniowe określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
    W związku z tym również ten wydatek powinien korzystać ze zwolnienia podatkowego z
    art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
    Stanowisko do pytania 4
    Uważa Pan, że wszystkie wymienione wydatki związane z nabyciem i wykończeniem
    sprzedawanego mieszkania stanowią koszty uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ust.
    6c i 6d ustawy o PIT, ponieważ są to udokumentowane wydatki faktycznie poniesione na
    nabycie oraz ulepszenie sprzedawanej nieruchomości.
    Za koszty uzyskania przychodów uznaje Pan:
    a) cenę nabycia: 336 893,57 zł
    b) koszty notarialne z aktu (...): 1 908,90 zł
    c) koszty notarialne z aktu (...): 2 270,80 zł
    d) odsetki od kredytu na zakup zbywanego mieszkania: 94 868,80 zł
    e) wydatki na wykończenie mieszkania: 17 097,30 zł
    Tym samym Pana zdaniem wydatki te spełniają przesłanki z ustawy.
    Stanowisko do pytania 5

    Pana zdaniem, prowizja pośrednika w kwocie 14 800 zł stanowi koszt odpłatnego zbycia, o
    którym mowa w art. 19 ustawy o PIT, ponieważ jest to wydatek bezpośrednio związany z
    uzyskaniem przychodu ze sprzedaży mieszkania. Koszt ten pomniejsza więc przychód z
    odpłatnego zbycia.
    Stanowisko do pytania 6
    Uważa Pan, że wymienione wydatki spełniają definicję wydatków na własne cele
    mieszkaniowe określoną w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i powinny korzystać ze zwolnienia
    podatkowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ dotyczą:
    · spłaty kredytów zaciągniętych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych,
    · odsetek od takich kredytów,
    · remontu budynku mieszkalnego, w którym Pan zamieszkuje.
    Za wydatki na własne cele mieszkaniowe Pana zdaniem należy uznać:
    a) spłatę części kredytu na budowę domu przy ul. B 1: 60 000 zł,
    b) spłatę rat kredytu dotyczącego domu przy ul. B 1 (w przedziale 32 930,76 – 120 746,12
      zł) do 2028 r.,
    c) wydatki na remont domu (nie mniej niż 60 000 zł do 2028 r.),
    d) spłatę kredytu z 2018 r. dotyczącego mieszkania przy ul. A 2/2: 232 870,16 zł
    W Pana ocenie wydatki te w sposób bezpośredni służą zaspokajaniu Państwa potrzeb
    mieszkaniowych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:
    · nieprawidłowe w zakresie powstania źródła przychodu w związku ze sprzedażą lokalu
      mieszkalnego oraz w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z
      tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków na spłatę odsetek od kredytu
      zaciągniętego na jego zakup;
    · prawidłowe w pozostałym zakresie.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z
    zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        (...)
        – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
        rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło

        nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
        dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje
    powstaniem przychodu.
    Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje po upływie 5 lat,
    licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Ponadto ww. przepis dotyczy zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w
    wykonaniu działalności gospodarczej.
    Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że 16 kwietnia 2025 r. sprzedał Pan
    wraz z żoną lokal mieszkalny. Umowę sprzedaży poprzedzała przedwstępna umowa
    sprzedaży z 12 marca 2025 r.
    Przedmiotowe mieszkanie zostało zakupione na podstawie umowy przedwstępnej z 22
    maja 2018 r. (umowa deweloperska) i na podstawie ostatecznej umowy sprzedaży w
    postaci końcowego aktu notarialnego z 18 grudnia 2020 r.
    Wskazać należy zatem, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między
    osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości,
    reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze
    zm.).
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 ww. Kodeksu:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą,
    czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć
    swoje interesy.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego
    zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości.
    W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w
    nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie
    umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za
    korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków

    podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności
    nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.
    Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości,
    uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
      sprzedawcy cenę.
    Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której
    odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania
    świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.
    Z art. 488 § 1 ww. Kodeksu wynika bowiem, że:
      Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia
      wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z
      orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron
      obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.
    Zgodnie z art. 488 § 2 ww. Kodeksu:
      Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron
      może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje
      świadczenia wzajemnego.
              1Natomiast z art. 353 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem
    definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.
    Instytucja zadatku
    Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych.
    Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:
      W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy
      zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze
      stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i
      otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie
      wyższej.
    W myśl art. 394 § 2 ww. Kodeksu:
      W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony,
      która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
    Natomiast stosownie do art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:
      W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty
      sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie
      umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi
      odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
    Zatem, instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej. Ma motywować strony do
    należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie
    przedwstępnej – do zawarcia umowy przyrzeczonej). Otrzymanie zadatku nie powoduje
    definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i
    „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako
    swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet

    świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek uiszczany przy zawieraniu
    umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub
    prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia
    umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej).
    Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności
    nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej
    umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani
    wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.
    Jak już wskazano wyżej, odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w
    nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży
    nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro w 2025 r. dokonał Pan wraz z
    małżonką sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nabyliście Państwo na podstawie
    ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w 2020 r., to sprzedaż ta
    stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o
    podatku od osób fizycznych, bowiem dokonana została przed upływem pięciu lat, licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu.
    Przechodząc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży nieruchomości należy
    wskazać na wstępie, że stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich
      dochodów.
    Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od
    przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, to każdy z nich zobowiązany jest do
    rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej
    majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.
    Koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przyhcodów
    W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę
    zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia,
    zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych

    uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby
    transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
    tą czynnością).
    Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez
    rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty
    ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze
    sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty
    świadectwa energetyczengo, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego
    zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą
    być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty
    związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty
    związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek
    dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki,
    Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX
    2010).
    Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu,
    zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub
      udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,
      które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich
      posiadania.
    Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Jak wynika z Pana wniosku, w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego w 2025 r. poniósł
    Pan koszt prowizji pośrednika, natomiast koszty notarialne i opłaty ponieśli nabywcy
    sprzedawanego mieszkania.
    Zatem, w przypadku sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, do kosztów odpłatnego zbycia, o
    których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można
    zaliczyć kwotę wynagrodzenia pośrednika. Oznacza to, że kwotę tego kosztu należy
    uwzględnić przy obliczaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jak słusznie wskazuje
    Pan, koszt ten pomniejsza więc przychód z odpłatnego zbycia.
    Na podstawie art. 22 ust. 6c i ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego uznać
    należy natomiast udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane
    nakłady, które zwiększyły jego wartość, a które poczyniono w czasie jego posiadania.
    Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o
    podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat
    administracyjnych.
    Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter
    szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z
    odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

    Z zacytowanych powyżej przepisów wynika jednoznacznie, że do kosztów uzyskania
    przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć kwotę, którą
    wydatkował na nabycie tej nieruchomości jak również udokumentowane fakturami VAT
    wydatki na nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości w okresie jej posiadania
    przez podatnika.
    Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki
    związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza.
    Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia
    do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt
    poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku
    do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
    Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e ww. ustawy, prowadzi również do wniosku, że zaliczenie
    do kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów
    uwarunkowane zostało koniecznością:
    1) zwiększenia jej wartości,
    2) poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości oraz
    3) udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat
      administracyjnych.
    Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy zatem rozumieć
    wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość.
    Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie
    posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej
    odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym
    charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one
    sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności
    nabywcy.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod
    pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. W doktrynie ugruntowany jest pogląd,
    zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków
    poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady
    ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze
    budowlanym, remontowym.
    Wydatki, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy, czyli koszty uzyskania przychodu z
    tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, to
    udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,
    powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
    majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Są to więc wydatki, które mają
    bezpośredni wpływ na uzyskany przychód z odpłatnego zbycia.
    Podstawową przesłanką pozwalającą na uznanie danych nakładów za koszty uzyskania
    przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu), jest wykazanie przez podatnika,
    że nakłady te zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości (lokalu), a co za tym idzie na
    osiągnięty ze zbycia przychód.
    Jak wynika z wniosku, oprócz ceny nabycia lokalu mieszkalnego oraz kosztów notarialnych
    związanych z jego nabyciem, poniósł Pan również wraz z małżonką wydatki na
    wykończenie lokalu mieszkalnego, które udokumentowane są fakturami lub ich
    duplikatami.
    Wobec powyższego należy stwierdzić, że wydatki na nabycie (cena zakupu, wynagrodzenie
    notariusza) oraz wydatki na wykończenie lokalu mieszkalnego, sprzedanego w 2025 r.
    mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oczywiście wydatki na wykończenie

    mogą stanowić koszty uzyskania przychodów pod warunkiem, że zwiększyły one wartość
    lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Natomiast wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego w
    2025 r. lokalu mieszkalnego nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia
    tego mieszkania. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków
    pieniężnych na nabycie tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami
    poniesionymi na te cele, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów
    uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabywania przez Pana
    lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Wydatki te nie stanowią również
    nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o
    których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na
    podwyższenie wartości tego lokalu.
    Stanowisko to znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie. Przykładowo, jak wskazał
    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 stycznia 2025 roku, sygn. akt II FSK 486/22:
      Z powyższego wynika, że spłata kredytu hipotecznego nie mieści się w ustawowych
      kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w ww. przepisie. Zgodnie ze
      Słownikiem Języka Polskiego PWN pod pojęciem nakładu rozumie się "sumę pieniędzy,
      ilość pracy, energii itp. włożone w wykonanie jakiegoś zadania". Ustawodawca
      wyraźnie wskazuje, że motywem pozwalającym zaliczyć określone wydatki do kosztów
      uzyskania przychodów w analizowanej sprawie jest to by dokonane przez podatnika
      nakłady wiązały się z faktem zwiększenia wartości lokalu. Muszą być one ponadto
      poniesione w trakcie posiadania takiego lokalu i zostać odpowiednio
      udokumentowane. że spłata kredytu hipotecznego nie mieści się w kategorii nakładu
      na nabyty lokal ani nie zwiększa wartości tego lokalu.
    Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości
    W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
      W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik
      jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i
      do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego
      dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia
      zapłaty podatku włącznie.
    Zwolnienie przedmiotowe
    Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust.
    1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu
    warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
      jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od
      końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne
      cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się
      do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
    Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych
    wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D x (W / P) gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na
    cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.
    Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele
    mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części)
    uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.
    Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z
    podatku dochodowego, cały przychód (jego równowartość) ze zbytej nieruchomości musi
    być wydatkowany na cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca
    roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika,
    że:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
        1) wydatki poniesione na:
        a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
        mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
        także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
        wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
        lokalem,
        b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
        udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
        mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
        c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
        prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
        tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
        gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
        w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
        zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
        d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
        mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
        e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
        budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
        własnego pomieszczenia niemieszkalnego

        - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
        należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
        Szwajcarskiej.
      2) wydatki poniesione na:
        a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
        b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
        przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
        mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w
        lit. a,
        c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
        (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
        odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , na spłatę kredytu
        (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
        – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
        w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
        Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
        zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
    Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:
      Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i
      e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
      mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub
      pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
      niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
      pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
      ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
      prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
    W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
      Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
        1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
        udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
        2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
        albo jego części
        b) przeznaczonych na cele rekreacyjne.
    Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:
      Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w
      ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu
      Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej
      części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały

      wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg
      podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem
      dochodowym.
    Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 30a omawianej ustawy:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu
      (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze
      zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1,
      w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w
      kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
      ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
    Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że
    wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być
    interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko poniesienie wydatków w
    określonym terminie i na cele mieszkaniowe opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
    Przy czym do skorzystania z ulgi mieszkaniowej o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w
    związku z art. 21 ust 25-30a ustawy - wystarczające jest samo nabycie nieruchomości lub
    prawa określonych typów. Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest
    sam zakup określonego prawa (takiego jak samodzielny lokal mieszkalny, spółdzielcze
    własnościowe prawo do lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub
    udziału w takim gruncie itd). Jednocześnie prawo do ulgi mieszkaniowej nie zostało
    uzależnione od zamieszkania w nim przez podatnika na stałe.
    Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień
    podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy
    spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na
    podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
    Katalog wydatków spełniających przesłanki zwolnienia podatkowego, wskazany w art. 21
    ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje m.in. wydatki
    poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki)
    zaciągniętego na cele wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy.
    Stanowisko to pozostaje w zgodzie z intencją ustawodawcy, co potwierdza również zmiana
    polegająca na dodaniu ww. art. 21 ust. 30a, wprowadzona przez Polski Ład [czyli ustawę z
    dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych
    ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz.2105 ze zm.)], który ma zastosowanie do przychodów
    uzyskanych od 1 stycznia 2022 r.
    Mając więc na uwadze opisany stan faktyczny oraz zacytowane przepisy ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Pana wartości
    przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2025 r. lokalu mieszkalnego:
    · na spłatę części kredytu z lat 2009–2011 zaciągniętego na budowę domu, w którym
      zamieszkuje Pan wraz z żoną, w tym zarówno na spłatę bezspornej części kredytu
      zaciągniętego na budowę domu oraz na spłatę kolejnych rat kredytowych dotyczących
      budowy domu, a których wysokość jest przedmiotem sporu z bankiem
    · na spłatę części kredytu z lat 2017–2018 dotyczącego zakupu innego mieszkania, które
      służy również zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych;
    – stanowi wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
      podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a tej
      ustawy.

    Podobnie, wydatkowanie wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2025 r. lokalu
    mieszkalnego na spłatę całkowitą kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na
    zakup sprzedawanego mieszkania stanowi wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu
    art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art.
    21 ust. 30a tej ustawy.
    Zastrzegam przy tym, z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych wynika również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania
    przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która
    uzyskuje przychód ze sprzedaży.
    We wniosku wskazał Pan, że część środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży w 2025
    r. lokalu mieszkalnego przeznaczył Pan również na remont ww. domu, w którym Pan
    zamieszkuje i w związku, z budową którego zaciągnął Pan kredyt.
    Odnosząc się do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, zgodnie z którym, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa
    się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont
    własnego budynku mieszkalnego, wskazać trzeba, że przepisy ustawy o podatku
    dochodowym nie definiują pojęcia „budowa”, nie określają również jakiego rodzaju
    wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. Wymienione pojęcie rozumieć należy zatem w
    znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji.
    Stosownie do art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025
    r. poz. 418 ze zm.), przez budowę należy rozumieć:
      (...) wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę,
      rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.
    Budowa realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę, a kończy się z chwilą
    zakończenia robót budowlanych (budowy) i uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu
    budowlanego.
    Zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy, przez roboty budowlane należy rozumieć:
      (...) budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub
      rozbiórce obiektu budowlanego.
    Natomiast stosownie do art. 3 pkt 7a tej ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o przebudowie – należy przez to rozumieć wykonywanie
      robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub
      technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych
      parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość
      bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany
      charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa
      drogowego ().
    W świetle natomiast przepisu art. 3 pkt 8 ww. ustawy Prawo budowlane, poprzez „remont”
    należy rozumieć:
      (...) wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających
      na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy
      czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie
      pierwotnym.
    Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do
    ww. przepisów.
    Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może
    być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast
    uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu”
    dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

    W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności,
    wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku/lokalu
    mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku
    lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody,
    gazu przewodowego).
    Stosownie do wyżej wskazanej definicji remontu, za „remont” budynku mieszkalnego, o
    którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych należy uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jej części
    składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub
    istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu
    odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do
    pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych.
    „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie np.
    budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej
    nowo wybudowanego budynku.
    W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian,
    podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna,
    kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych
    konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.
    Wydatki na prace wykończeniowe budynku mieszkalnego mieszczą się zatem w zakresie
    wydatków na własne cele mieszkaniowe, jeśli stanowią stosownie do treści art. 21 ust. 25
    pkt1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki, np. na remont
    własnego budynku mieszkalnego.
    W konsekwencji, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d tej ustawy, może Pan również
    skorzystać z ulgi mieszkaniowej wobec wydatków poniesionych na wykończenie domu, w
    którym realizuje Pan cele mieszkaniowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu zaistnienia zdarzenia.
    Zastrzegam, że:
    · niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana indywidualnej sprawy w zakresie Pana
      praw i obowiązków podatkowych a nie Pana małżonki;
    · z ulgi mieszkaniowej skorzystać może Pan pod warunkiem, jeżeli począwszy od dnia
      odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca 2025 r. roku, w którym
      nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, przychód uzyskany ze zbycia tej
      nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie wydatkowany na ww. cele
      mieszkaniowe;
    · wydając interpretacje indywidualne nie weryfikuję kwot i obliczeń. Zgodnie bowiem z
      zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na
      podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość
      takiego obliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu
      podatkowym.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
    interpretacji.
    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.