Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.398.2024.3.WK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-19
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

1) czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.1);

2) czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości, w przypadku, gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości, a części działki (i podział taki będzie możliwy), będzie podlegać opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.2);

3) czy sprzedaż udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części) będzie podlegała opodatkowaniu VAT z jednoczesną możliwością zastosowania zwolnienia od VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.3)

****–** jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 czerwca2024 r. wpłynął Pani wniosek z 16 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie podatku od towarów i usług który dotyczy ustalenia:

1) czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.1);

2) czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości, w przypadku gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości a części działki (i podział taki będzie możliwy), będzie podlegać opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.2);

3) czy sprzedaż udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części) będzie podlegała opodatkowaniu VAT z jednoczesną możliwością zastosowania zwolnienia z VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.3);

4) czy w razie uznania stanowiska Wnioskodawcy z pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe, to czy Wnioskodawca zobowiązany będzie do wystawienia faktur sprzedaży po otrzymaniu od Kupujących zaliczek lub zadatków (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.4).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 sierpnia 2024 r. (wpływ 27 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca („Podatnik”) jest obywatelem polskim i polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania w Polsce i wszystkie osiągnięte dochody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych („PIT”) w Polsce.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z małżonkiem, z którym funkcjonuje w ramach ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej („Małżonek”). Ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej funkcjonuje od dnia zawarcia związku małżeńskiego, trwa do dnia dzisiejszego i będzie trwał przez cały rok 2024. Małżonek również jest polskim rezydentem podatkowym i będzie nim w roku 2024. Zarówno Wnioskodawca jak i Małżonek będą polskimi rezydentami podatkowymi również w latach następnych.

Wnioskodawca wraz z Małżonkiem zakupili w roku 2005 udział w zabudowanej nieruchomości gruntowej (łącznie 1/2 udziału), która w roku 2006 została podzielona na 13 odrębnych działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (\`(...)\`), położonej we wsi (\`(...)\`) i wchodzą w skład nieruchomości gruntowej objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy księgą wieczystą nr (\`(...)\`). Nieruchomości stanowią grunt o łącznym obszarze 3,9657 ha (łącznie nazywane jako „Nieruchomości”, a każda z nich nazwana dalej odrębnie jako „Nieruchomość”). Zabudowę stanowiły pozostałości siedliska (niewielkie zabudowania gospodarskie) w stanie niedającym się do zamieszkania lub remontu.

Po podziale z roku 2006, pozostałości zabudowań siedliskowych znalazły się w granicach działki nr (\`(...)\`) (tylko na części tej działki o pow. 980 m2, na innych działkach nie ma i nie było żadnych zabudowań).

Pierwotnie wszystkie Nieruchomości miały zostać wykorzystane prywatnie, na cele rekreacyjne Wnioskodawcy i ich bliskich (w tym dzieci, które są już pełnoletnie) oraz grupy ich znajomych i przyjaciół (cele mieszkaniowe Wnioskodawca z Małżonkiem realizują w innej miejscowości). Jednak – czego w roku 2005 Wnioskodawca nie mógł przewidzieć – w roku 2019 dla wsi (\`(...)\`) uchwalony został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego („MPZP”), który objął również własność Wnioskodawcy i Małżonka, według którego niektóre Nieruchomości (działki nr (\`(...)\`), przeznaczone zostały pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Kilka lat po uchwaleniu MPZP, z opisanych poniżej powodów, w roku 2024 Wnioskodawca wraz z Małżonkiem („Sprzedający”) zmienili pierwotne plany i postanowili, że będą sprzedawać swoje udziały w Nieruchomościach, dla których MPZP pozwala na zabudowę mieszkaniową. Udział w Nieruchomościach objęty jest małżeńską wspólnością majątkową. Pozostały udział w Nieruchomościach (również 1/2) posiada łącznie inne małżeństwo, które podjęło podobną decyzję dla swoich udziałów w ww. Nieruchomościach, prywatnie są to przyjaciele Sprzedających.

Sprzedający zamierzają począwszy od czerwca 2024 r. zawierać z osobami fizycznymi, które będą kupować Nieruchomości (lub ich części) do majątku prywatnego („Kupujący”) przyrzeczone umowy sprzedaży („Umowy Sprzedaży”) lub poprzedzające je przedwstępne umowy sprzedaży („Umowy Przedwstępne”). W ramach Umów Przedwstępnych, strony mogą ustalać wpłatę zadatków lub zaliczek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający zawrą zatem kilka odrębnych Umów Sprzedaży, na bazie których sprzedanych może zostać siedem Nieruchomości (dalej: „Sprzedawane Nieruchomości”), przeznaczając pozostałe sześć Nieruchomości na własne (swoje i dzieci) potrzeby. W przypadku zawarcia Umów Przedwstępnych, umowy przyrzeczone, które przeniosą własność Sprzedawanych Nieruchomości, zawierane będą również począwszy od roku 2024 (i później w zależności od tego kiedy znajdą się chętni na nabycie Sprzedawanych Nieruchomości).

Nieruchomości, w tym Sprzedawane Nieruchomości, nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Powierzchnia Sprzedawanych Nieruchomości, (czyli siedmiu ww. działek) stanowi tylko około 55% powierzchni Nieruchomości (całej nabytej oryginalnie w roku 2005 i składającej się obecnie z 13 działek gruntu).

**Punkt oznaczony w złożonym wniosku 2.1.7:**

Wnioskodawca zapewnia/oświadcza, że:

a) przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie działki, które w całości zostały objęte MPZP (czyli Sprzedawane Nieruchomości, siedem działek), Sprzedający nie będą przed rozpoczęciem sprzedaży dokonywać podziałów tych działek, gdyż ich zamiarem jest ich sprzedaż w stanie w jakim się obecnie znajdują, z zastrzeżeniem pkt b) poniżej;

b) podział Sprzedawanej Nieruchomości przed przeniesieniem własności może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości a jej części (i podział taki będzie możliwy). W takich wypadkach sporządzana będzie warunkowa Umowa Przedwstępna;

c) sprzedający będą Sprzedawać swoje udziały w Sprzedawanych Nieruchomościach lub części działek, zgodnie z pkt b) powyżej, za ustaloną cenę za 1 m2 powierzchni; ewentualny podział, o którym mowa w lit. b) powyżej nie wpłynie zatem proporcjonalnie na zysk Sprzedających;

d) sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości (w tym Sprzedawanych Nieruchomości) w żaden inny sposób niż rekreacyjnie (prywatnie), zostały one nabyte w roku 2005 w celu uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania domów rekreacyjnych Sprzedających, ich bliskich oraz grupy znajomych;

e) Sprzedający nie składali wniosku, nie namawiali ani też nie uczestniczyli w jakikolwiek sposób w procesie zmierzającym do podjęcia decyzji o przystąpieniu przez Urząd Gminy do sporządzania MPZP dla wsi (\`(...)\`) (w tym dla Sprzedawanych Nieruchomości);

f) sprzedawane Nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy;

g) poza Sprzedawanymi Nieruchomościami Sprzedający nie posiadają innych nieruchomości gruntowych przeznaczonych do sprzedaży;

h) sprzedający nigdy nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi;

i) sprzedawane Nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, Sprzedający nie dokonywali i nie dokonują sprzedaży płodów rolnych;

j) Wnioskodawca nie jest i nie był podatnikiem od towarów i usług („VAT”), nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Obecnie również nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest zatrudniony;

k) w związku z planowaną sprzedażą sprzedawanych Nieruchomości, Sprzedający nie udzielili pełnomocnictw profesjonalnym pośrednikom, przedstawicielom Kupujących oraz innym osobom lub podmiotom do występowania w imieniu Sprzedających, tzn. np.: do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.;

l) nabycie udziałów w Nieruchomościach nie zostało przez Sprzedających sfinansowane kredytem bankowym lub innym zewnętrznym finansowaniem;

m)nieruchomości nie były wystawiane lub w inny sposób przedstawiane jako składnik majątkowy przeznaczony do sprzedaży przez pośrednika; dla Sprzedawanej Nieruchomości została jedynie wystawiona przez współwłaścicieli prywatna oferta sprzedaży w internecie, nie był wystawiany baner reklamowy na Nieruchomości, w tym na sprzedawanych Nieruchomościach;

n) sprzedający nie korzystali dla potrzeb sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika, tj. nie zlecali osobie trzeciej znalezienia potencjalnego nabywcy – Kupujący zgłaszają się z zamiarem zakupu Nieruchomości bezpośrednio do współwłaścicieli sprzedawanych Nieruchomości;

o) sprzedający nie poczynili działań dotyczących zwiększenia wartości Nieruchomości, takich jak ogrodzenie Nieruchomości lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej itp. (dotyczy to również sprzedawanych Nieruchomości);

p) sprzedający nie planowali sprzedaży ww. Nieruchomości wcześniej (choć mogli uzyskać znacznie korzystniejsze ceny za nie w okresie pandemii COVID-19) i podjęli decyzję o sprzedaży opisanych powyżej Sprzedawanych Nieruchomości dopiero w roku 2024 wyłącznie w związku z koniecznością pozyskania środków na bieżące życie Wnioskodawcy i Małżonka w związku z utratą głównego źródła utrzymania (Małżonek w grudniu 2023 r. zmuszony został do zamknięcia prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej i obecnie pobiera zasiłek dla bezrobotnych, a Wnioskodawca nie pracuje zarobkowo i nie prowadzi działalności gospodarczej). Co do pozostałej części Nieruchomości, dla której MPZP nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej, nie zmieniły się plany rekreacyjne Sprzedających) – działki te nie będą w ogóle przeznaczone do sprzedaży;

q) po sprzedaży sprzedawanych Nieruchomości, Kupujący samodzielnie wystąpią o podpisanie umów z dostawcami mediów (przyłączenie prądu, wody itp.);

r) działka nr (\`(...)\`) pozostanie zabudowana pozostałościami zabudowań gospodarskich, aż do momentu ewentualnego przeniesienia jej własności na Kupującego;

s) wynagrodzenie otrzymane przez Sprzedających z tytułu sprzedaży sprzedawanych Nieruchomości zostanie – zgodnie z p. p) powyżej – przeznaczone na cele prywatne (cele konsumpcyjne);

t) Wnioskodawca nie zamierza reinwestować zysku ze sprzedaży sprzedawanych Nieruchomości w zakup kolejnych nieruchomości.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1\. W jaki sposób wykorzystywane będą sprzedawane przez Panią udziały w ww. działkach do momentu sprzedaży? Prosimy opisać.

Odp.: – dotyczy udziałów w działkach nr (\`(...)\`) – udziały Wnioskodawcy w „Sprzedawanych Nieruchomościach”, do momentu ich sprzedaży wykorzystywane będą tak jak do tej pory, czyli nie będą wykorzystywane w inny sposób niż wskazane we Wniosku. Jeśli chodzi o ww. działki to korzystanie z nich – jak opisane to zostało we Wniosku – ogranicza się do okazjonalnych odwiedzin w celach rekreacyjnych Wnioskodawcy i członków rodziny Wnioskodawcy. Natomiast do momentu sprzedaży ww. działek Wnioskodawca nie zamierza korzystać ani z działek ani z udziałów w nich w żadnym zakresie. Ponadto, Wnioskodawca nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw do dysponowania ww. działkami, czy udziałami w nich przyszłym Kupującym.

2\. Czy względem ww. udziałów w działkach, będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Panią jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia ich wartości (np. uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeżeli tak, to jakie są/będą to czynności – nakłady i w jakim celu podejmie Pani ww. czynności?

Odp.: – dotyczy udziałów w działkach nr (\`(...)\`) – Wnioskodawca uzupełnia opis sprawy w następujący sposób:

a) nie, nie będą podejmowane żadne wymienione powyżej w pytaniu ani inne podobne czynności;

b) potencjalni Kupujący mogą oczywiście występować z zapytaniami do Gminy, Starostwa, dostawców mediów czy innych organów dot. Sprzedawanych Nieruchomości (np. o możliwość przyłączenia mediów, bądź innymi) ale – jeśli się na to zdecydują – będą to robili we własnym zakresie i imieniu oraz na własny koszt. Wszelkie inne czynności (jak np. przyłączenie prądu, wody, odrolnienie czy grodzenie, itp.) będą mogły być wykonywane przez potencjalnych Kupujących dopiero po sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości – Wnioskodawca nie zamierza podejmować takich czynności przed sprzedażą.

3\. Jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. udziałów w działkach wynikają/będą wynikać z zawartych umów przedwstępnych (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umów przedwstępnych ciążą/będą ciążyć na Pani, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

Odp.: – dotyczyć może udziałów w działkach nr (\`(...)\`) – w przypadku jeżeli podlegałyby ponownemu podziałowi na żądanie Kupującego, tak jak zostało to przedstawione w odpowiedzi na pkt 6 poniżej, ewentualne umowy przedwstępne nie będą zawierały żadnych szczególnych postanowień, poza tym, że Wnioskodawcy oraz pozostałym sprzedającym należne będą zaliczki lub zadatki. Umowy przedwstępne określać będą cenę sprzedaży oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej Wnioskodawca zobowiąże się sprzedać poszczególne działki na warunkach ustalonych w tej umowie a Kupujący zobowiążą się kupić poszczególne działki zgodnie z warunkami przewidzianymi w umowie przedwstępnej. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej w tym przypadku będzie dokonany podział działek nr (\`(...)\`), zgodnie z życzeniem Kupującego (nie są zainteresowani zakupem całej działki).

Podkreślenia wymaga, że Wnioskodawca zamierza zawierać umowy przedwstępne wyłącznie na zasadzie wyjątku, co zostało wskazane w odpowiedzi na pkt 6. Umowy przedwstępne nie będą zawierane dla działek nr (\`(...)\`) – w ich przypadkach sprzedający będą dążyć do tego, by zawierane były tylko umowy przyrzeczone, które przenoszą własność.

4\. Czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę ww. działek (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdej z działki będącej przedmiotem wniosku.

Odp.: – dotyczy udziałów w działkach nr (\`(...)\`):

a) nie, nie będą podejmowane żadne wymienione powyżej w pytaniu ani inne podobne czynności;

b) w odniesieniu do wszystkich działek będących przedmiotem wniosku, po zawarciu umowy przedwstępnej nastąpi wyłącznie przyjęcie zaliczki lub zadatku oraz zawarcie umowy przyrzeczonej. Do momentu przeniesienia własności działek, Sprzedający nie dokona żadnych czynności podnoszących wartość działek. W związku z powyższym, żadne działania Sprzedającego czy Kupującego zmierzające do podniesienia wartości działek (jak opisane w zapytaniu powyżej czy podobne) nie będą warunkami do spełnienia w ewentualnych umowach przedwstępnych a zatem do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, co Wnioskodawca już wskazywał powyżej. Nie nastąpi inwestycja w żadną infrastrukturę np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, jak też nie będą podejmowane inne czynności tego rodzaju przez żadną ze stron. To może nastąpić wyłącznie przez Kupującego, po przeniesieniu własności działek;

c) potencjalni Kupujący mogą oczywiście występować z zapytaniami do Gminy, Starostwa, dostawców mediów czy innych organów dot. Sprzedawanych Nieruchomości (np. o możliwość przyłączenia mediów, bądź innymi), ale – jeśli się na to zdecydują – będą to robili we własnym zakresie i imieniu oraz na własny koszt. Wszelkie inne czynności (jak np. przyłączenie prądu, wody, odrolnienie, czy grodzenie itp.) będą mogły być wykonywane przez potencjalnych Kupujących dopiero po sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierza podejmować takich czynności przed sprzedażą.

5\. Z czyjej inicjatywy nastąpił podział ww. działki na 13 odrębnych działek nr (\`(...)\`)? W jakim celu podzielono ww. nieruchomość (działkę)? Czy o podział wystąpiła Pani? Jeśli nie, to kto i na podstawie jakiego dokumentu?

Odp.: Inicjatywa podziału wyszła od wszystkich współwłaścicieli, w tym również od Wnioskodawcy. Podział nastąpił z uwagi na chęć wygospodarowania prywatnej przestrzeni dla siebie i wybranych bliskich w tym najbliższych znajomych (by Pani dzieci mogły spędzać czas wspólnie). Rodzina i znajomi mieli po podziale korzystać z działek wydzielonych (był też pomysł, by chętni z tego grona mogli ewentualnie odkupić je po cenach zakupu nieruchomości), do czego jednak finalnie nie doszło z braku woli przejmujących. Działki pozostały w dotychczasowych rękach, nie były nigdy wcześniej wystawiane na sprzedaż ani doinwestowywane i były wykorzystywane okazjonalnie przez współwłaścicieli i ich bliskich na wspólne prywatne spotkania (grill, baza wycieczek rowerowych, etc.), ale bez rozdysponowywania ich wśród rodziny i bliskich. Podsumowując: podział nastąpił z inicjatywy Wnioskodawcy oraz pozostałych współwłaścicieli, to współwłaściciele złożyli wnioski o podział oryginalnie zakupionych w roku 2005 działek.

6\. W związku ze wskazaniem we wniosku:

„Podział Sprzedawanej Nieruchomości przed przeniesieniem własności może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości a jej części (i podział taki będzie możliwy). W takich wypadkach sporządzana będzie warunkowa Umowa Przedwstępna”.

należy wskazać, z czyjej inicjatywy nastąpi podział jakiejkolwiek z siedmiu działek, będących przedmiotem wniosku? Czy o podział wystąpi Pani? Jeśli nie, to kto i na podstawie jakiego dokumentu? Czy wyraziła/wyrazi Pani zgodę na wystąpienie z ww. wnioskiem?

Odp.: – dotyczy udziałów w działkach nr (\`(...)\`) – tak jak Wnioskodawca wskazywał we Wniosku, działki podlegały już podziałowi wiele lat temu i Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami nie zamierza już ich dzielić kolejny raz. Gdyby jednak znalazł się Kupujący zainteresowany wyłącznie częścią (podzielonej już wiele lat temu) działki, to na zasadzie wyjątku Sprzedający rozważają możliwość podziału jednej lub maksymalnie dwóch działek z siedmiu przeznaczonych do sprzedaży, tzn. chodzi o działki (\`(...)\`) (na której znajdują się pozostałości po zabudowaniach gospodarskich) i dz. (\`(...)\`). Podział taki jednak może wchodzić w grę wyłącznie z inicjatywy Kupującego zainteresowanego zakupem nie całości a części jednej z 2 ww. działek tzn. tylko wtedy, gdy poprzez brak ponownego podziału Kupujący odstąpi od transakcji zakupu części działki. O podział wystąpi wówczas Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami na bazie zawartej z Kupującym wcześniej przedwstępnej umowy sprzedaży, która umożliwi zawarcie umowy przyrzeczonej dopiero po skutecznym podziale danej działki (może to być warunek zawarcia umowy przyrzeczonej). Pozostałe działki na pewno nie będą dzielone przed samą sprzedażą i – najprawdopodobniej również w związku z tym – nie będą w stosunku do nich zawierane umowy przedwstępne.

7\. W związku z informacją, że: „(\`(...)\`) Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości (w tym Sprzedawanych Nieruchomości) w żaden inny sposób niż rekreacyjnie (prywatnie), zostały one nabyte w 2005 r. w celu uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania domów rekreacyjnych Sprzedających, ich bliskich oraz grupy znajomych”, należy wskazać, czy dla działek nr (\`(...)\`), będących przedmiotem wniosku od dnia nabycia do momentu sprzedaży zostało/zostanie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to:

a) kto, kiedy i na podstawie jakiego dokumentu wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?

b) realizację jakiej dokładnie inwestycji obejmowało/będzie obejmowało wydane pozwolenie na budowę?

c) czy wyraziła Pani zgodę na wystąpienie z ww. wnioskiem?

d) czy pozwolenia te będą obowiązywały na dzień zawarcia umów przedwstępnych, jak i umów sprzedaży? Jeśli nie, to dlaczego.

Odp.: Pozwolenia na budowlę dla wszystkich działek Wnioskodawcy i współwłaścicieli nigdy nie było wydane.

Wnioskodawca wskazywał już w treści Wniosku, że zabudowa działek nr (\`(...)\`), będzie możliwa wyłącznie przez Kupującego. Sprzedający nie występował dla tych działek nigdy (tak jak i pozostali współwłaściciele) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Zabudowa działek będzie możliwa w oparciu o MPZP uchwalony przez Gminę z inicjatywy mieszkańców wsi (\`(...)\`). Wszczęcie tego postępowania planistycznego przez Gminę było dla Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli zaskoczeniem.

8\. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży jeszcze innych nieruchomości (oprócz ww. nieruchomości wymienionych we wniosku) – prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób Pani weszła w posiadanie tych nieruchomości;

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią;

c) czy nieruchomości zostały nabyte w ramach Pani majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpiła w ramach Pani majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości);

d) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

e) kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

g) na co (na jakie cele) zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości;

h) czy odprowadziła Pani podatek VAT;

i) czy w związku ze sprzedażą nieruchomości dokonała Pani rejestracji VAT-R?

Odp.:

Mieszkanie nr 1 – Wnioskodawca wraz z Małżonkiem sprzedali w roku 2001 poprzednie, kupione od spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) w latach 90-tych mieszkanie na (\`(...)\`) w celu nabycia większego mieszkania (własnościowego od dewelopera) – w którym obecnie zamieszkuję, w związku ze zwiększonymi potrzebami rosnącej rodziny (dojrzewających dzieci). Oba mieszkania (tzn. zarówno to sprzedane wcześniej w celu zakupu obecnego, jak i obecnie zamieszkiwane) były kupione do majątku wspólnego i od początku do końca wykorzystywane były wyłącznie na cele mieszkaniowe rodziny.

Mieszkanie nr 2 – Wnioskodawca wraz z Małżonkiem sprzedali w roku 2020 mieszkanie o pow. 39,6 m2 kupione (do majątku wspólnego od dewelopera) w roku 2006 jako przeznaczone dla syna. Syn zamieszkiwał w mieszkaniu 2 lata (2011-2013), a następnie zdecydował, że nie chce przejmować własności mieszkania i poprosił rodziców o jego sprzedaż w celu sfinansowania mu z tych środków studiów, co zostało wykonane w roku 2020 – przed 2011 i po 2013 mieszkanie było wynajmowane jako majątek prywatny Wnioskodawcy i Małżonka (bez VAT, amortyzacji, nie w ramach działalności gospodarczej etc.). Zakup z rynku pierwotnego – od dewelopera, sprzedaż – osobie fizycznej – bez VAT).

Odnośnie Mieszkania nr 1 i Mieszkania nr 2 powyżej:

a) nabycie tych mieszkań nie nastąpiło do działalności gospodarczej, mieszkania te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (w żaden sposób);

b) środki ze sprzedaży Mieszkania nr 1 zostały w całości przeznaczone na zakup większego mieszkania, w przypadku Mieszkania nr 2 środki zostały przeznaczone na cele konsumpcyjne (nie inwestycyjne);

c) transakcje sprzedaży Mieszkania nr 1 oraz Mieszkania nr 2 nie podlegały opodatkowaniu VAT, dlatego VAT nie został zapłacony i Wnioskodawca nie rejestrował się dla celów VAT.

9\. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, a jeśli tak to prosimy podać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób Pani weszła w posiadanie tych nieruchomości;

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią;

c) czy zostały nabyte w ramach Pani majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpi w ramach Pani majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej;

d) w jaki sposób nieruchomości były/są/będą wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

e) kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokona Pani ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży;

f) ile nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

g) na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odp.: Obecne mieszkanie, w którym zamieszkujemy (o którym m.in. też mowa w p. 8 powyżej) jest przeznaczone do sprzedaży, ale tylko dlatego, że obecne mieszkanie Wnioskodawcy i Małżonka jest za duże (Małżonek nie ma obecnie stałego źródła dochodów a koszty utrzymania dużego mieszkania są ogromne), a dzieci są już dorosłe i nie mieszkają w mieszkaniu rodzinnym. Wnioskodawca i Małżonek dążą do zamiany tego mieszkania na mniejsze (docelowe na resztę życia). Koszt zakupu mieszkania docelowego będzie bardzo zbliżony do wartości mieszkania do sprzedaży (mieszkanie będzie mniejsze ale cena z m2 znacznie wyższa), ew. nadwyżka zostanie przeznaczona na prywatne cele (nie inwestycyjne), tzn. bieżące utrzymanie małżonków i jako ich zabezpieczenie emerytalne (wiek emerytalny osiągną za 3 lata).

10\. Czy ww. udziały w działkach będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; zwanej dalej „ustawą VAT”), w tym działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy VAT)?

Odp. – dotyczy działek o nr (\`(...)\`) – Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał żadnej z działek do działalności gospodarczej ani nie zamierza tego robić w przyszłości. Wnioskodawca nie jest ani nigdy nie był czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej (nie prowadził jej nigdy i nie prowadzi obecnie) czy jakiegokolwiek innego tytułu.

To samo dotyczy działalności rolniczej – nie była, nie jest i nie będzie prowadzona w ogóle, a tym bardziej na tych działkach (zarówno do momentu wpłaty zaliczek/zadatków), jak i do momentu przeniesienia własności. Nie nastąpi żadne wykorzystanie tych działek do momentu wpłaty zaliczki/zadatku oraz do momentu przeniesienia własności.

11\. Czy z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa powyżej będzie Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT? Jeżeli nie, to z jakiego powodu?

Odp.: Nie. Wnioskodawca nie jest, ani nigdy nie był czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej (nie prowadził jej nigdy i nie prowadzi obecnie) czy jakiegokolwiek innego tytułu.

12\. Czy przed sprzedażą ww. siedmiu działek zawrze Pani i/lub Pani mąż z przyszłymi nabywcami umowy dzierżawy lub najmu ww. działek? Jeśli tak, to:

a) czy czynsz z tytułu dzierżawy ww. działek był/jest/będzie dokumentowany fakturami? Jeśli tak, kto wystawiał/wystawia/będzie wystawiał te faktury (Pani, Pani mąż, Państwo oboje)?

b) kto dokonuje/będzie dokonywał rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy ww. działek (Pani, Pani mąż, Państwo oboje)?

c) na jaki okres została/zostanie zawarta ta dzierżawa (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

Odp.: – dotyczy działek o nr (\`(...)\`) – Nie. Działki, które będą sprzedawane nie były i nie będą do momentu ich sprzedaży przedmiotem dzierżawy, najmu lub podobnego stosunku prawnego. Kupujący przejmie posiadanie nieruchomości dopiero po przeniesieniu własności zgodnie z umową przyrzeczoną.

13\. Czy po zawarciu umowy przedwstępnej udzieli Pani pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą ww. działek? Jeśli tak, należy wskazać dokładny zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.).

Odp.: – dotyczy działek o nr (\`(...)\`) – nie, nie zostaną udzielone żadne pełnomocnictwa Kupującemu oraz nie zostały udzielone. Tak jak zostało to już wskazane we Wniosku, Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie korzystają z usług żadnego pośrednika lub przedstawiciela i dokonywać będą sprzedaży działek samodzielnie. Wnioskodawca nie udzieli również Kupującemu, ani jego przedstawicielom żadnych pełnomocnictw. Wszelkie niezbędne czynności służące do zabudowy działki Kupujący będą wykonywali samodzielnie po zawarciu umowy przyrzeczonej (przeniesieniu własności działek). Wnioskodawca oraz Małżonek nie udzielili Kupującemu zatem żadnych pełnomocnictw i ich nie udzielą do momentu przeniesienia własności ww. działek.

14\. Czy występowała Pani lub do momentu sprzedaży będzie występowała o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek nr (\`(...)\`) będących przedmiotem wniosku?

Odp.: nie, dla żadnej ze Sprzedawanych Nieruchomości nie były i nie będą składane takie wnioski.

15\. W związku ze wskazaniem we wniosku, że: „Zabudowę stanowiły pozostałości siedliska (niewielkie zabudowania gospodarskie) w stanie niedającym się do zamieszkania lub remontu. Po podziale z roku 2006, pozostałości zabudowań siedliskowych znalazły się w granicach działki (\`(...)\`) (tylko na części tej działki o pow. 980 m2, na innych działkach nie ma i nie było żadnych zabudowań)”, należy wskazać:

a) jakie obiekty spełniające definicję budynków/budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) znajdować się będą na dzień sprzedaży na działce (\`(...)\`) lub jej zabudowanej części, które będą przedmiotem wniosku?

b) czy dla budynków/budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to kiedy i czy od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu, będącego przedmiotem wniosku.

c) w jaki sposób budynki/budowle były/są/będą wykorzystywane przez Panią od dnia nabycia do dnia sprzedaży?

d) czy wykorzystywała Pani budynki/budowle w całym okresie ich posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, prowadziła Pani w budynkach/budowlach (proszę podać podstawę prawną zwolnienia)?

e) czy ponoszono wydatki na ulepszenie budynku/budowli, będących przedmiotem wniosku? Jeśli tak, to czy wydatki na poszczególne budynki/budowle stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z budynków/budowli odrębnie? Jeśli tak, proszę wskazać:

\- kiedy, kto i na jakiej podstawie ponosił te nakłady (proszę podać datę)?

\- czy w związku wydatkami na ulepszenie danego budynku/budowli miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

\- czy ulepszenia te były „przebudową”, tj. czy przeprowadzono istotne zmiany po to, aby zmienić wykorzystanie budynku/budowli lub znacząco zmienić warunki zasiedlenia budynku/budowli?

\- czy w okresie od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży działki nastąpiło albo nastąpi pierwsze zasiedlenie budynku/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać datę pierwszego zasiedlenia budynku/budowli po ulepszeniu;

\- do jakich czynności wykorzystywała Pani ulepszony budynek/budowlę, tj. do czynności: opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, czy do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odp.: Na działce nr (\`(...)\`) (na jej połowie, czyli części, która może zostać wydzielona), na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży lub wpłaty zaliczki/zadatku znajdować się będą ruiny (pozostałości) uprzednio zlokalizowanych tam budynku mieszkalnego i gospodarczego (niewielkie, parterowe). Na pozostałej części (połowie działki (\`(...)\`)) nie ma i nie było żadnych zabudowań. Przedmiotem Wniosku jest sprzedaż całej działki nr (\`(...)\`), na której znajdują się ruiny, bądź w przypadku żądania podziału przez Kupującego – przedmiotem sprzedaży będzie część zabudowana i część niezabudowana (dlatego, że ruiny znajdują się tylko na jednej połowie całej działki). Nie będzie takiej sytuacji, że na obu częściach działki nr (\`(...)\`) znajdować się będę ruiny zabudowań.

Ruiny te nie nadają się do zamieszkania, nie nadają się również do renowacji/remontu (jest dach, ale dziurawy, brak drzwi i okien). W celu wybudowania budynku, Kupujący będzie najprawdopodobniej zobowiązany do wyburzenia tych pozostałości budynku mieszkalnego, jako, że stoją one częściowo w granicach drogi publicznej, poza nieruchomością. W związku z tym Kupujący – chcąc uzyskać jakąkolwiek decyzję administracyjną dot. budowy lub przebudowy na tej działce – będzie musiał wyburzyć resztki obecnego budynku (ruiny) i nie będzie mógł z niego korzystać. W przeciwnym wypadku nie dostanie odpowiedniej decyzji administracyjnej jw. i zgody na użytkowanie.

Pozostałości po tych zabudowaniach nigdy nie były i nie będą w żaden sposób wykorzystywane ani doinwestowywane przez obecnych współwłaścicieli (do dnia przeniesienia własności).

Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie ponosi żadnych nakładów (na ulepszenie, tj. nakładów finansowych lub rzeczowych) na te pozostałości (ruiny). Do momentu przeniesienia własności tych działek takie nakłady nie będą również poniesione. Nie przedstawiają one dla Wnioskodawcy oraz pozostałych współwłaścicieli żadnej wartości, są zbędne, podobnie jak dla Kupujących.

Budynek (obecnie ruiny budynku) znajdujący się na działce nr (\`(...)\`) był pierwotnie zamieszkiwany i zasiedlony przez dłuższy czas (tj. przez okres dłuższy niż dwa lata) i to zasiedlenie nastąpiło to przed jej zakupem, czyli przed rokiem 2005. W momencie zakupu przez Wnioskodawcę oraz pozostałych współwłaścicieli nie był już zasiedlony i stanowił ruiny, jak w chwili obecnej.

Działka ta została zakupiona od osoby fizycznej, która nie była podatnikiem VAT, nie została wystawiona faktura z tytułu sprzedaży działki.

Wnioskodawca nie wykorzystywał w ogóle budynków/budowli w całym okresie ich posiadania, tym bardziej na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

16\. Czy Pani mąż był/jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to w jakim okresie i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej?

17\. Czy Pani mąż korzystał/korzysta/będzie korzystać do dnia sprzedaży z działek, będących przedmiotem wniosku, dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) w jaki sposób działki będące przedmiotem wniosku były lub są wykorzystywane w działalności gospodarczej Pani męża?

b) czy Pani mąż wykorzystywał lub wykorzystuje ww. działki do czynności opodatkowanych, czy zwolnionych z podatku VAT?

c) czy Pani mąż wykorzystywał lub wykorzystuje ww. działki wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT?

Odp.: Mąż nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, prowadził ją historycznie, ale w zakresie czynności doradczych i konsultingowych (wtedy był czynnym podatnikiem VAT, tj. w latach 2013 – styczeń 2024 oraz od roku 1996 do 2010, z zastrzeżeniem, że ustawa o VAT obowiązuje od roku 2004). Działki o nr (\`(...)\`), nie były nigdy jej przedmiotem i nie były w niej wykorzystywane, w tym w działalności opodatkowanej VAT oraz do czynności zwolnionych od VAT. Obecnie mąż pobiera zasiłek dla bezrobotnych i nie prowadzi działalności gospodarczej. W prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał żadnej z ww. działek.

18\. Czy przy nabyciu wraz z mężem działki, którą kupiła Pani w 2005 r. otrzymała Pani fakturę z wykazaną stawką podatku VAT? Jeśli tak, to czy z tytułu nabycia przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Odp.: – dotyczy działek o nr (\`(...)\`) – Wnioskodawca ani żaden ze współwłaścicieli nie otrzymał faktury z tytułu zakupu nieruchomości w roku 2005 (która została później podzielona na odrębne działki), ponieważ transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT lub była z niego zwolniona (nabycie od osoby fizycznej, niebędącej podatnikiem VAT). Wnioskodawcy ani żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługiwało zatem prawo do odliczenia VAT z tytułu zakupu nieruchomości.

19\. Czy działki będące przedmiotem wniosku w całym okresie ich posiadania będą przez Panią wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych?

Odp.: – dotyczy działek o nr (\`(...)\`) – działki nie były, nie są i nie będą do momentu otrzymania zaliczki lub zadatku lub do momentu sprzedaży (przeniesienia własności) wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, w związku z tym nie były i nie będą wykorzystywane również do czynności zwolnionych.

20\. W związku z informacją, że:

„(\`(...)\`) W ramach Umów Przedwstępnych, strony mogą ustalać wpłatę zadatków lub zaliczek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości” proszę wskazać:

a) kiedy dokładnie zgodnie z zawartą umową przedwstępną przeszyły kupujący będzie zobowiązany do wpłaty zaliczki, a kiedy zadatku?

b) czy zarówno w przypadku wpłaty zaliczki, jak i w przydatku wpłaty zadatku kwoty te będą zaliczane na poczet ceny sprzedaży danej Nieruchomości? Jeśli nie, to proszę szczegółowo wyjaśnić postanowienia co do rozliczenia zaliczki i zadatku wynikające z umowy przedwstępnej;

c) czy i w wyniku ziszczenia jakich warunków zaliczka lub/i zadatek podlega zwrotowi?

Odp.: To zależy od ustaleń stron, jeżeli Kupujący będzie żądał wprowadzenia zaliczek zamiast zadatków, to umowa przewidywać będzie zaliczki. Umowy przedwstępne będą zawierane po to żeby Kupujący mogli we własnym zakresie poczynić starania o zorganizowanie finansowania transakcji, zastanowić się nad czynnościami do podjęcia po przeniesieniu własności itp. Jest to czas dla Kupującego na podjęcie stosownych, w jego ocenie, działań. Zaliczka lub zadatek będzie podlegała zwrotowi np. gdy Kupujący nie uzyska kredytu bankowego, a będzie to warunek zawarcia umowy przyrzeczonej lub jeśli wyłącznie z winy Sprzedającego nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (współwłaściciele zdecydują się wycofać z transakcji), bądź w przypadku podziału opisanego w p. 6 (dotyczy działek o nr (\`(...)\`)) nie dojdzie do wydzielenia części działki, której nabyciem zainteresowany jest Kupujący).

W ewentualnych umowach przedwstępnych kwoty zaliczki lub zadatku będą zawsze zaliczane na poczet ceny sprzedaży.

Jak wspomniano już wyżej Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele będą starali się nie zawierać umów przedwstępnych dla działek nr (\`(...)\`) – w tym przypadku będą dążyć w negocjacjach do podpisywania od razu umowy przyrzeczonej przenoszącej własność. W tym przypadku nie będzie zatem zaliczek lub zadatków.

Ewentualne umowy przedwstępne w tych przypadkach mogą zostać zawarte wyłącznie z powodów opisanych powyżej (żeby Kupujący mogli we własnym zakresie poczynić starania o zorganizowanie finansowania transakcji, zastanowić się nad czynnościami do podjęcia po przeniesieniu własności, itp.).

Potencjalne ulepszenia działek i nakłady na działki nigdy nie będą stanowiły warunku zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność) – w przypadku podpisywania umowy przedwstępnej. W każdym przypadku wszystkie ew. nakłady na ww. działki będzie ponosić Kupujący dopiero po przeniesieniu własności.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.1)

2\. Czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości, zgodnie z sytuacją opisaną w pkt 2.1.7. lit. b) wniosku (tj. w przypadku, gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości, a części działki i podział taki będzie możliwy), będzie podlegać opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.2)

3\. Czy sprzedaż udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części) będzie podlegała opodatkowaniu VAT z jednoczesną możliwością zastosowania zwolnienia od VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.3)

4\. Czy w razie uznania stanowiska Wnioskodawcy z pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe, to czy Wnioskodawca zobowiązany będzie do wystawienia faktur sprzedaży po otrzymaniu od Kupujących zaliczek lub zadatków? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.4)

### Pani stanowisko w sprawie

1\. Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

2\. Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości, zgodnie z sytuacją opisaną w pkt 2.1.7. lit. b) wniosku (tj. w przypadku, gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości, a części działki i podział taki będzie możliwy), nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

3\. Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części) nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, w konsekwencji nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia od VAT.

4\. Zdaniem Wnioskodawcy, w razie uznania stanowiska Wnioskodawcy z pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe, to Wnioskodawca zobowiązany będzie do wystawienia faktur sprzedaży po otrzymaniu od Kupujących zaliczek lub zadatków.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

Status podatnika VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów (\`(...)\`) rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Aby jednak doszło do uznania danej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności;

2) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, aby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT podatnik musi działać w takim charakterze, natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika VAT i taka transakcja nie podlega VAT (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 16 października 2018 r., sygn. akt I SA/Bd 540/18).

Ustalenie, czy dana czynność zostaje podjęta w ramach zarządu majątkiem osobistym, czy też nosi znamiona wykonywania jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również była wielokrotnie przedmiotem analizy dokonywanej przez polskie sądy administracyjne oraz zagraniczne sądy i trybunały.

Na szczególną uwagę zasługuje w tym zakresie wyrok Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-80/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że:

· „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347, str. 1 z późn. zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym”.

Jak zatem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 45/18:

· „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14). IV orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15)”.

W pierwszej kolejności zatem, analizie powinna zostać poddana możliwość uznania Wnioskodawcy za czynnego podatnika VAT.

Odnosząc powyższe ustalenia do planowanej transakcji, należy zauważyć, że Sprzedający, w tym Wnioskodawca, przed przystąpieniem do zawarcia Umowy Sprzedaży nie podjęli oraz nie podejmą we własnym imieniu praktycznie żadnych działań. Sprzedający ograniczyli się praktycznie wyłącznie do podzielenia Nieruchomości na odrębne działki (w roku 2006), co nastąpiło na wiele lat przed planowanym przeniesieniem własności Sprzedawanych Nieruchomości (2024 r. i ew. później) i miało na celu rozdysponowanie działek wśród członków rodziny i grupy znajomych.

W tym stanie rzeczy należy stwierdzić, że Zainteresowani nie podjęli i nie podejmą aktywnych działań w zakresie planowanej sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a które nakazywałyby Sprzedających, w tym Wnioskodawcę, uznać za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika VAT, np.:

a) Sprzedający nie udzielili pełnomocnictwa osobom działającym w imieniu Sprzedających, w tym w imieniu Wnioskodawcy, do podjęcia działań zmierzających do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.;

b) Sprzedający nie występował o wydanie decyzji o wydanie warunków zabudowy dla Sprzedawanych Nieruchomości oraz nie uczestniczył (nie lobbował) za wydaniem w roku 2019 MPZP i z samą inicjatywą wydania MPZP nie mieli nic wspólnego;

c) nie zostały podjęte oraz nie zostaną przed zawarciem Umowy Sprzedaży podjęte działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności Sprzedawanych Nieruchomości, tj. nie ogrodzono działek, nie zostały one uzbrojone; Wnioskodawca nie występował o dostęp drogi publicznej do Sprzedawanych Nieruchomości;

d) wobec Sprzedawanych Nieruchomości nie zostały podjęte żadne działania marketingowe, nie można bowiem za takie uznać wystawienie oferty sprzedaży na portalu internetowym i to dopiero obecnie, czyli na wiosnę 2024 r.; Wnioskodawca nie postawił banera reklamowego na Nieruchomości;

e) Wnioskodawca nie korzystał oraz nie korzysta dla potrzeb zbycia Sprzedawanych Nieruchomości z usług pośrednika nieruchomości;

f) podział i wyodrębnienie poszczególnych działek miało miejsce wiele lat przed planowaną sprzedażą, Wnioskodawca będzie zbywał swoje prawa do Sprzedawanych Nieruchomości za określoną cenę za 1 m2 powierzchni, a zatem ewentualny kolejny podział tuż przed sprzedażą nie będzie wpływał na zysk Wnioskodawcy (pomijając, że podział nastąpi wyłącznie wtedy, gdy Kupujący będzie zainteresowany zakupem jedynie części działki);

g) Wnioskodawca nie zamierza reinwestować zysku ze sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości w zakup kolejnych nieruchomości.

Wskazane powyżej działania miałyby wpływ na wysokość ceny, jaką Kupujący musiałby zapłacić Sprzedającym. Działania takie są podejmowane wyłącznie w interesie Kupujących i dzięki temu wynagrodzenie za sprzedaż nieruchomości jest wyższe (nabywcy nie muszą angażować się w skomplikowane i długotrwałe procesy administracyjne, bez finalizacji których nie będzie możliwa budowa nieruchomości). W przedmiotowej sprawie, w ramach Umowy Sprzedaży, Kupujący nie otrzymają gotowego „produktu”, tj. nieruchomości gotowej do zabudowy.

Wnioskodawcy znane są jednak stanowiska organów podatkowych, w świetle których zarząd prywatnym majątkiem i jego sprzedaż może zostać uznane za sprzedaż w ramach działalności gospodarczej.

W tej sytuacji zasadnym było wystąpienie przez Wnioskodawcę z przedmiotowym Wnioskiem. Sprzedający, w tym Wnioskodawca, są bowiem świadomi wypracowanej w tym zakresie niejednolitej praktyki organów podatkowych. Dokonanie wiążącej oceny odnośnie statusu podatkowego podmiotu zbywającego nieruchomość jest zadaniem trudnym oraz generującym zaistnienie sporu z organami podatkowymi. Konkluzje te skłoniły Rzecznika Praw Obywatelskich do wystąpienia w roku 2019 do Ministra Finansów („MF”) z wnioskiem o podjęcie działań legislacyjnych, w celu zmniejszenia obszaru ww. wątpliwości. Odpowiedź MF z dnia 13 listopada 2019 r. sygn. DD2.055.1.2019 odwołuje się w dużej mierze do wniosków, które TSUE przedstawił w powołanym uprzednio wyroku w sprawie Słaby i Kuć (C-180/10 i C-181/10), tj.:

· „\[\`(...)\`\] Należy jednak podkreślić, że przy dokonywaniu tej oceny należałoby posiłkować się wskazówkami udzielonymi w orzecznictwie Trybunał Sprawiedliwości UE m.in. w wyroku w sprawach połączonych C-180/10 i C-180/10, a zwłaszcza następującą argumentacją wynikającą z tego wyroku:

\- dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE(\`(...)\`) niezależnie od częstotliwości takich transakcji (Polska nie skorzystała z tej opcji) oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (vide sentencja wyroku);

\- osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą2006/(\`(...)\`), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby (vide sentencja wyroku);

\- sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mają charakteru decydującego, jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych);

\- okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca; nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (vide pkt 38 wyroku);

\- jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej (vide sentencja wyroku);

\- takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (vide pkt 40 wyroku);

\- działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (vide pkt 41 wyroku)”.

Wnioskodawca w całej rozciągłości aprobuje konkluzje Rzecznika Praw Obywatelskich i uznaje je za własne. W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, nie wystąpiły przesłanki uznające, że dla potrzeb zawarcia Umowy Sprzedaży Wnioskodawca powinien zostać uznany za czynnego podatnika VAT. W konsekwencji, zawarcie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT, pomimo podziału Nieruchomości w roku 2006 na odrębne działki i wydzielenie Sprzedawanych Nieruchomości. Jest to okoliczność niewystarczająca do tego, by uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT.

Innymi słowy, w ocenie Wnioskodawcy, okoliczności związane z zawarciem jakiejkolwiek Umowy Sprzedaży nie są wystarczające do uznania Wnioskodawcy za czynnego podatnika VAT. Powyższe stanowisko potwierdzają wyroki sądów administracyjnych, które wskazują na przesłanki do uznania sprzedających nieruchomości jako podatników VAT:

· „Trudno działania podatnika uznać za charakterystyczne dla rozporządzania majątkiem prywatnym; szczególnie, gdy jako inwestor kilkukrotnie występuje do organów administracji publicznej o przyłącza, a następnie o pozwolenia na budowę kompleksu budynków mieszkalnych: wielorodzinnych: kilkukondygnacyjnych i przedkłada projekty architektoniczne tych budynków. Nie ma tu znaczenia, że nieruchomości w okresie niemalże trzydziestoletniego władania podatnik wykorzystywał m.in. do prowadzenia działalności rolniczej”, tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 lutego 2024 r., sygn. I SA/OI 457/23;

· „Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Zatem dla oceny spornego zagadnienia pierwszoplanowe znaczenie mają te elementy, które mają zobiektyzowany charakter i pozwalają na odróżnienie działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. np. wyrok NSA z dnia 28 marca 2023 r. sygn. akt I FSK 223/20 i przywołane tam bogate orzecznictwo) \[\`(...)\`\] Odnosząc powyższe do stanu faktycznego niniejszej sprawy nie ulega wątpliwości, że dla oceny czy dana działalność charakteryzuje się takim stopniem profesjonalizmu, że należy kwalifikować ją jako podlegającą VAT, nie ma znaczenia sama z siebie liczba i zakres transakcji. Podobnie decydującego znaczenia nie może mieć okoliczność podziału gruntu, czy też uzyskania warunków zabudowy, jak też chęć uatrakcyjnienia nieruchomości i uzyskania jak najwyższej ceny z jej sprzedaży. Równie dobrze czynności takie mogą odnosić się do zarządu majątkiem osobistym. Tym niemniej nie jest wykluczone, że wymienione okoliczności będą świadczyć o profesjonalnym charakterze działalności.

\[\`(...)\`\]

Z ustaleń poczynionych przez organy jednoznacznie wynika, że skarżący sukcesywnie podejmował czynności świadczące o profesjonalnym charakterze dokonywanej sprzedaży. W sierpniu 2014 r. skarżący podpisał umowy z P. S A. w B. dotyczące podłączenia do sieci kilkudziesięciu budynków mieszkalnych. Wysokość szacowanej opłaty za przyłączenie podlegającej opodatkowaniu VAT – którą po wystawieniu faktury z ostateczną już kwotą, zobowiązał się uiścić podmiot przyłączany – określono w obu tych umowach na kwotę przeszło 32.000 zł netto. Następnie w październiku i grudniu 2014 r. skarżący uzyskał warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 35 jednorodzinnych budynków mieszkalnych (działka nr (\`(...)\`) w O.) oraz 10 jednorodzinnych budynków mieszkalnych (działka nr (\`(...)\`) w L.). W 2015 r. i 2016 r. skarżący podjął działania w celu podziału działek nr (\`(...)\`) i nr (\`(...)\`), uzyskując finalnie decyzje zatwierdzające projekt podziału tych nieruchomości w sumie na kilkadziesiąt mniejszych działek (nr: od (\`(...)\`) do (\`(...)\`) oraz od (\`(...)\`) do (\`(...)\`)).

\[\`(...)\`\]

W maju 2016 r. skarżący rozpoczął działania marketingowe – zawarł umowę z Biurem Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami dotyczącą sprzedaży 36 działek powstałych w wyniku podziału działki nr (\`(...)\`). Podobną umowę z tym samym podmiotem skarżący zawarł ustnie w czerwcu 2017 r. (dotyczyła sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr (\`(...)\`)). W grudniu 2018 r. skarżący uzyskał kolejne warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 4 jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach o nr geod. (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`). Następnie w kwietniu 2019 r. na wniosek skarżącego został zatwierdzony projekt podziału tych trzech działek na sześć mniejszych (nr (\`(...)\`)-(\`(...)\`)). We wrześniu 2019 r. skarżący uzyskał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy 103,6 m2 i kubaturze 621,6 m3 każdy, wraz ze zbiornikami szczelnymi o pojemności 9,5 m3, oraz doziemną instalacją elektryczną, wodociągową i kanalizacji sanitarnej, zlokalizowane na działkach o nr ewid., (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) położonych w obrębie L, gmina D (cztery z tych działek o nr (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) skarżący zbył w 2020 r.). W październiku i listopadzie 2019 r. zrealizowane zostały umowy skarżącego z P. sp. z o.o. w B. dotyczące przyłączenia do sieci dystrybucyjnej działek nr (\`(...)\`), (\`(...)\`) i (\`(...)\`) w miejscowości O. (dwie ostatnie działki skarżący zbył w 2020 r.).

\[…\]

Zdaniem sądu skala podejmowanych czynności była znaczna i charakteryzowała się ciągłością oraz stopniem zorganizowania typowym przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Nakłady inwestycyjne wykraczały poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Między innymi na uwagę zasługuje, że skarżący poniósł koszty związane ze sprzedanymi działkami: wydatki na rzecz Biura Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w łącznej kwocie netto 13.553.06 zł i podatek VAT 3.117,21 zł, opłata notarialna netto 1.020 zł, podatek VAT 234 zł, koszty przyłączy gazowych do dwóch sprzedanych działek o nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`) na podstawie faktur wystawionych przez P. sp. z o.o. na łączną kwotę netto 3.864 zł, podatek VAT 888,72 zł. Poza tym zauważenia wymaga, że już od 2016 n skarżący sukcesywnie zbywał nieruchomości (w sumie do końca 2020 r. sprzedał ponad 30 działek, w samym kontrolowanym w niniejszej sprawie 2020 n -16). Z akt sprawy wynika, że w latach 2016-2019 skarżący sprzedał w sumie 15 działek powstałych w wyniku podziału w 2015 r. działki nr (\`(...)\`) oraz działek podzielonych również w 2019 r. (trzy działki w 2016 r., cztery działki w 2017 r., jedną działkę w 2018 r. oraz siedem działek w 2019 r).

Zdaniem sądu organ zasadnie przypisał skarżącemu status podatnika podatku od towarów i usług, gdyż sprzedając opisane nieruchomości/udziały w nieruchomościach zaangażował środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty prowadzące profesjonalną działalność gospodarczą w tym zakresie. Czynności podejmowane przez skarżącego miały zorganizowaną formę, podejmowane były w sposób ciągły i doprowadziły do wzrostu wartości nieruchomości. Począwszy od 2014 r. czynności te sukcesywnie i powtarzalnie zmierzały do uatrakcyjnienia nieruchomości.

Zaangażowanie skarżącego, nie tylko zresztą finansowe, ale również przejawiające się dbałością o dokumentację na potrzeby administracyjnych postępowań podziałowych, dotyczących uzyskania warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, jak też uzbrojenia działek (przyłącza energetyczne, gazowe) oraz współpraca z zawodowym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, przesądzają o trafności kwalifikacji tych działań jako charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami” – tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 15 czerwca 2023 r., sygn. I SA/Bk 147/23.

W ocenie Wnioskodawcy, nie może on zostać uznany za podatnika VAT w związku ze sprzedażą Sprzedawanych Nieruchomości. Wnioskodawca nie podjął niezbędnych działań by taki status uzyskać. Z pewnością wyodrębnienie z Nieruchomości poszczególnych działek (Sprzedawanych Nieruchomości) nie jest czynnością uzasadniającą opodatkowanie Sprzedawanych Nieruchomości podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.

W ocenie Wnioskodawcy, nie ma znaczenia dla konsekwencji podatkowych sprzedaży Sprzedawanej Nieruchomości, że na żądanie Kupującego jakakolwiek działka zostanie podzielona tuż przed sprzedażą. Skoro bowiem, Kupujący nie będzie zamierzał nabyć całej wydzielonej w roku 2006 działki, a jedynie jej część, to nie może być to okoliczność przesądzająca o tym, że Wnioskodawca występuje dla potrzeb sprzedaży Sprzedawanych Nieruchomości jako podatnik VAT.

Podział jakiejkolwiek Sprzedawanej Nieruchomości na dwie odrębne działki wynikać będzie z życzenia Kupującego i nie będzie to realizacja działania Wnioskodawcy, mające na celu zwiększenie zysku. Co więcej, Sprzedający ustalają z Kupującym cenę za 1m2 działki, która będzie taka sama dla części działki, jak i dla całej działki (Sprzedawanych Nieruchomości).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3.

Sprzedaż działki nr (\`(...)\`) nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca dla potrzeb jej sprzedaży nie będzie posiadał statusu podatnika VAT. Zbywając działkę (\`(...)\`) Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży prywatnej.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr (\`(...)\`) nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4.

W razie uznania stanowiska Wnioskodawcy z pytania nr 1 i 2 za nieprawidłowe, to Wnioskodawca będzie występował jako podatnik VAT. W konsekwencji, w związku z otrzymanymi zaliczkami lub zadatkami, Wnioskodawca byłby zobowiązany do wystawienia faktury VAT.

Wnioskodawca podkreśla jednak, że nadal w Jego ocenie, sprzedaż jakiejkolwiek ze Sprzedawanych Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

1) czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.1);

2) czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości, w przypadku, gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości a części działki (i podział taki będzie możliwy), będzie podlegać opodatkowaniu VAT(pytanie oznaczone we wniosku nr 3.2);

3) czy sprzedaż udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części) będzie podlegała opodatkowaniu VAT z jednoczesną możliwością zastosowania zwolnienia od VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.3)

**–** **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są budynki/budowle korzysta ze zwolnienia.

W rozpatrywanej sprawie Pani wątpliwość dotyczy m.in. ustalenia:

1) czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT;

2) czy sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości, w przypadku gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości, a części działki (i podział taki będzie możliwy), będzie podlegać opodatkowaniu VAT;

3) czy sprzedaż udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części) będzie podlegała opodatkowaniu VAT z jednoczesną możliwością zastosowania zwolnienia od VAT.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży przedmiotowych działek, będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek – będących przedmiotem zapytania – wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że:

\- Pani wraz z mężem zakupili w roku 2005 udział w zabudowanej nieruchomości gruntowej (łącznie 1/2 udziału);

\- w roku 2006 nieruchomość została podzielona na 13 odrębnych działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (\`(...)\`);

\- podział działek nastąpił z Pani inicjatywy oraz pozostałych współwłaścicieli, to współwłaściciele złożyli wnioski o podział oryginalnie zakupionych w roku 2005 działek;

\- w granicach działki nr (\`(...)\`) znajdują się pozostałości zabudowań siedliskowych;

\- w roku 2019 dla wsi (\`(...)\`) uchwalony został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (z inicjatywy mieszkańców, na co nie miała Pani wpływu), według którego niektóre Nieruchomości (działki nr (\`(...)\`)), które zamierza Pani sprzedać, przeznaczone zostały pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Sprzedający nie składali wniosku, nie namawiali ani też nie uczestniczył w jakikolwiek sposób w procesie zmierzającym do podjęcia decyzji o przystąpieniu przez Urząd Gminy do sporządzania MPZP (w tym dla Sprzedawanych Nieruchomości);

\- w roku 2024 Pani wraz z mężem zmienili pierwotne plany i postanowili, że będą sprzedawać swoje udziały w Nieruchomościach dla których MPZP pozwala na zabudowę mieszkaniową;

\- sprzedawane działki nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedających na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej;

\- sprzedający nie wykorzystywali sprzedawanych działek w żaden inny sposób niż rekreacyjnie (prywatnie), zostały one nabyte w roku 2005 w celu uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania domów rekreacyjnych Sprzedających, ich bliskich oraz grupy znajomych, jednak pozwolenia na budowle dla wszystkich działek Wnioskodawcy i współwłaścicieli nigdy nie było wydane;

\- sprzedawane działki nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy;

\- sprzedający nigdy nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi;

\- sprzedawane działki nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, Sprzedający nie dokonywali i nie dokonują sprzedaży płodów rolnych;

\- Pani nie jest i nie była podatnikiem od towarów i usług, nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Obecnie również nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest zatrudniona;

\- w związku z planowaną sprzedażą ww. działek, Sprzedający nie udzielili pełnomocnictw profesjonalnym pośrednikom, przedstawicielom Kupujących oraz innym osobom lub podmiotom do występowania w imieniu Sprzedających, tzn. np.: do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.;

\- sprzedający nie korzystali dla potrzeb sprzedaży działek z usług pośrednika, tj. nie zlecali osobie trzeciej znalezienia potencjalnego nabywcy;

\- sprzedający nie poczynili działań dotyczących zwiększenia wartości ww. działek, takich jak ogrodzenie Nieruchomości lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej itp., pozwolenia na budowlę dla wszystkich działek Wnioskodawcy i współwłaścicieli nigdy nie było wydane;

\- po sprzedaży ww. działek, Kupujący samodzielnie wystąpią o podpisanie umów z dostawcami mediów (przyłączenie prądu, wody itp.);

\- działka nr (\`(...)\`) pozostanie zabudowana pozostałościami zabudowań gospodarskich, aż do momentu ewentualnego przeniesienia jej własności na Kupującego;

\- w przypadku jeżeli podlegałyby ponownemu podziałowi na żądanie Kupującego, ewentualne umowy przedwstępne nie będą zawierały żadnych szczególnych postanowień, poza tym, że Wnioskodawcy oraz pozostałym sprzedającym należne będą zaliczki lub zadatki. Umowy przedwstępne określać będą cenę sprzedaży oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej Wnioskodawca zobowiąże się sprzedać poszczególne działki na warunkach ustalonych w tej umowie a Kupujący zobowiążą się kupić poszczególne działki zgodnie z warunkami przewidzianymi w umowie przedwstępnej. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej w tym przypadku będzie dokonany podział działek nr (\`(...)\`) zgodnie z życzeniem Kupującego (nie są zainteresowani zakupem całej działki);

\- nie zostaną udzielone żadne pełnomocnictwa Kupującemu oraz nie zostały udzielone;

\- pozostałości po zabudowaniach nigdy nie były i nie będą w żaden sposób wykorzystywane ani doinwestowywane przez obecnych współwłaścicieli (do dnia przeniesienia własności);

\- nie wykorzystywała Pani w ogóle budynków/budowli w całym okresie ich posiadania, tym bardziej na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, co prawda dokonała Pani w roku 2006 podziału działki na 13 odrębnych działek, jednakże oprócz wskazanej czynności nie dokonywała oraz nie będzie Pani dokonywała innych, aktywnych działań. Ewentualnie – jak Pani wskazała w opisie sprawy – w sytuacji, gdy konkretny Kupujący wyrazi wolę nabycia nie całości, a części działki (i podział taki będzie możliwy) nastąpi podział sprzedawanej działki przed przeniesieniem własności. Jednocześnie – jak wynika z opisu sprawy – gdyby jednak znalazł się Kupujący zainteresowany wyłącznie częścią (podzielonej już wiele lat temu) działki, to na zasadzie wyjątku Sprzedający rozważają możliwość podziału jednej lub maksymalnie dwóch działek z siedmiu przeznaczonych do sprzedaży, tzn. chodzi o działki (\`(...)\`) (na której znajdują się pozostałości po zabudowaniach gospodarskich) i dz. (\`(...)\`). Podział taki jednak może wchodzić w grę wyłącznie z inicjatywy Kupującego zainteresowanego zakupem nie całości, a części jednej z 2 ww. działek tzn. tylko wtedy, gdy poprzez brak ponownego podziału Kupujący odstąpi od transakcji zakupu części działki. O podział wystąpi wówczas Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami na bazie zawartej z Kupującym wcześniej przedwstępnej umowy sprzedaży, która umożliwi zawarcie umowy przyrzeczonej dopiero po skutecznym podziale danej działki (może to być warunek zawarcia umowy przyrzeczonej). Pozostałe działki na pewno nie będą dzielone przed samą sprzedażą i – najprawdopodobniej również w związku z tym – nie będą w stosunku do nich zawierane umowy przedwstępne.

### Odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży Nieruchomości – działek nr (\`(...)\`) należy stwierdzić, że czynności, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, które Pani podjęła/ewentualnie podejmie, nie świadczą o aktywności Pani jako podatnika podatku VAT. Nie dokonała Pani, i jak wynika z opisu sprawy, nie będzie dokonywać czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców, w szczególności działań mających uatrakcyjnić działki dla potencjalnych nabywców, ani działań marketingowych.

### Tym samym, dokonując sprzedaży ww. działek objętych wnioskiem nie będzie Pani działała w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Podobnie również w odniesieniu do sytuacji, w której gdy znajdzie się Kupujący zainteresowany wyłącznie częścią (podzielonej już wiele lat temu) działki, a Pani na zasadzie wyjątku rozważy możliwość podziału jednej lub maksymalnie dwóch działek z siedmiu przeznaczonych do sprzedaży, tzn. chodzi o działki (\`(...)\`) (na której znajdują się pozostałości po zabudowaniach gospodarskich) i nr (\`(...)\`), należy wskazać, że nie będzie Pani działała w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

**Podsumowanie**

**Sprzedaż udziałów w jakiejkolwiek z siedmiu Sprzedawanych Nieruchomości (tj. działek nr** **(\`(...)\`)) w sytuacji, gdy:**

\- **w roku 2006 dokonała Pani jedynie podziału ww. działek;**

\- **w przypadku** **gdy podzieli Pani na życzenie konkretnego Kupującego jakąkolwiek działkę,**

**nie** **będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.**

**Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.**

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części), bez możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

W związku z tym, że sprzedaż udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części w przypadku, gdy dojdzie do podziału tej działki), nie będzie stanowiła transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to badanie kwestii możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT tej sprzedaży jest bezzasadne.

Ze zwolnienia od podatku VAT może bowiem korzystać – po spełnieniu określonych warunków – czynności, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**Podsumowując,** **stwierdzam, że** **sprzedaż udziałów w działce nr (\`(...)\`) (lub jej zabudowanej części) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w konsekwencji nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku VAT.**

**Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.**

Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3.4 o treści: „Czy w razie uznania stanowiska Wnioskodawcy z pytań nr 1 i 2 za nieprawidłowe, to czy Wnioskodawca zobowiązany będzie do wystawienia faktur sprzedaży po otrzymaniu od Kupujących zaliczek lub zadatków” informuje, że nie udziela się odpowiedzi na ww. pytanie, ponieważ oczekiwała Pani na nie odpowiedzi w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytania poprzedzające nr 1 i nr 2 (tj. uznanie dostawy działek za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT).

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytania nr 1, 2, 3, 4 dotyczącego podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie pytania nr 5 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).