Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-327/14-4/MKw
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-17
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z zabudowaniami i przejęciem umów najmu
Słowa kluczowe: przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 kwietnia 2014 r. (data wpływu 10 kwietnia 2014 r.) uzupełnionym w dniu 18 czerwca 2014 r. (data wpływu 23 czerwca 2014 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 9 czerwca 2014 r. (skutecznie doręczone w dniu 12 czerwca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z zabudowaniami i przejęciem umów najmu – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z zabudowaniami i przejęciem umów najmu.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 17 czerwca 2014 r., złożonym w dniu 18 czerwca 2014 r. (data wpływu 23 czerwca 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 9 czerwca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółdzielnia Produkcyjna zgodnie ze statutem prowadzi działalność w zakresie najmu nieruchomości, uprawy gruntów rolnych oraz do 31 grudnia 2013 r., zajmowała się sprzedażą detaliczną paliw płynnych i gazu.

W miesiącu wrześniu 2013 r. Urząd Dozoru Technicznego poinformował Spółdzielnię, że niedostosowanie eksploatowanych zbiorników na stacji paliw nie pozwala na dalsze ich użytkowanie po dniu 1 stycznia 2014 r., w myśl aktualnych przepisów unijnych.

Ponieważ działka gruntu, na której zlokalizowana była stacja paliw, stanowiła współwłasność Spółdzielni z osobą fizyczną, postanowiono dokonać sprzedaży tej nieruchomości.

W dniu 19 lutego 2014 r. zawarto akt notarialny, a sprzedaż udziałów w nieruchomości zabudowanej została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W najbliższym czasie Spółdzielnia zamierza sprzedać nieruchomość o powierzchni 7.185 m², która według studium zagospodarowanie przestrzennego dla Gminy Łomianki przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem wielofunkcyjności.

Przedmiotem sprzedaży będą:

*   budynek biurowy wybudowany w 1977 r.,

*   budynek magazynowy z częścią socjalną wybudowany w 1977 r.

Na oba obiekty podczas dalszej eksploatacji poniesione zostały nakłady inwestycyjne przekraczające 30% wartości początkowej, na które przysługiwało odliczenie podatku VAT.

*   budynek magazynowy wybudowany w 2000 r.;

*   budynek biurowo - socjalny wybudowany w 2000 r.

Od tych inwestycji odliczono podatek VAT.

Potencjalny nabywca kupi nieruchomość wraz z zabudowaniami oraz przejmie umowy z najemcami celem kontynuowania dotychczasowej działalności.

Po sprzedaży majątku Spółdzielnia w wynajętej od nabywcy części pomieszczeń biurowych, przez pewien czas, będzie dokonywała formalnych procedur likwidacji Spółdzielni.

W uzupełnieniu z dnia 17 czerwca 2014 r., Wnioskodawca wskazał, że:

*   składniki materialne i niematerialne będące przedmiotem sprzedaży przez kupującego będą służyć do kontynuowania ich wynajmu lub założenia odrębnego przedsiębiorstwa do otwarcia nowej działalności i kontynuowania wynajmu części obiektów;

*   potencjalny nabywca przy wynajmie wyłącznie nabytych składników materialnych i niematerialnych będzie mógł kontynuować działalność gospodarczą tj. wynajem obiektów;

*   składniki materialne i niematerialne będące przedmiotem sprzedaży są organizacyjnie i finansowo wyodrębnione;

*   w skład zespołu składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem sprzedaży nie wchodzą zobowiązania;

*   budynek biurowy wybudowany w 1977 r. do 1997 r. w całości był w użytkowaniu Spółdzielni, od 1 czerwca 1997 r. w 2/3 powierzchni stał się przedmiotem najmu, od 2000 r. w całości jest wynajęty;

*   budynek magazynowy z częścią socjalną wybudowany w 1977r. był użytkowany przez Spółdzielnię. Od 1993r. jest wynajmowany;

*   budynek magazynowy wybudowany w 2000 r. został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (umowa najmu);

*   budynek biurowo - socjalny wybudowany w 2000 r. W ½ powierzchni był użytkowany w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (umowa najmu) pozostała część 1/2 użytkowana jest przez Spółdzielnię.

Na obecną chwilę wszystkie wymienione powierzchnie są wynajmowane za wyjątkiem piętra w budynku biurowo - socjalnym wybudowanym w 2000 r., które użytkuje Spółdzielnia.

Pozostałe składniki materialne i niematerialne jak:

*   gotówka, należności, udziały i wkłady członkowskie będą przedmiotem likwidacji;

*   dokumenty związane z istnieniem Spółdzielni przekazane zostaną do archiwum.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że w dniu 10 kwietnia 2014 r. dokonano sprzedaży pozostałych gruntów rolnych, w związku z czym obecna działalność Spółdzielni ogranicza się do wynajmu nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości wraz z zabudowaniami i przejęcie umów najmu przez nabywcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Transakcja opisana w przyszłym zdarzeniu nie posiada podstaw prawnych do uznania jej jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ponieważ nie realizuje zespołu wszystkich składników w myśl definicji o zorganizowanej części przedsiębiorstwa określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w najbliższym czasie zamierza sprzedać nieruchomość w skład której wchodzą: budynek biurowy wybudowany w 1977 r., który do 1997 r. w całości był w użytkowaniu Spółdzielni, a od 1 czerwca 1997 r. w 2/3 powierzchni stał się przedmiotem najmu, natomiast od 2000 r. w całości jest wynajęty oraz budynek magazynowy z częścią socjalną wybudowany w 1977 r. który był użytkowany przez Spółdzielnię, a od 1993 r. jest wynajmowany. Na oba obiekty podczas dalszej eksploatacji poniesione zostały nakłady inwestycyjne przekraczające 30% wartości początkowej, na które przysługiwało odliczenie podatku VAT. Ponadto, przedmiotem sprzedaży będą również budynek magazynowy wybudowany w 2000 r., który także został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (umowa najmu), a także budynek biurowo - socjalny wybudowany w 2000 r., który w ½ powierzchni był użytkowany w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (umowa najmu) pozostała część 1/2 użytkowana jest przez Spółdzielnię. Na obecną chwilę wszystkie wymienione powierzchnie są wynajmowane za wyjątkiem piętra w budynku biurowo - socjalnym wybudowanym w 2000 r., które użytkuje Spółdzielnia. Od tych inwestycji odliczono podatek VAT. Potencjalny nabywca kupi nieruchomość wraz z zabudowaniami oraz przejmie umowy z najemcami celem kontynuowania dotychczasowej działalności. Natomiast, Wnioskodawca po sprzedaży majątku w wynajętej od nabywcy części pomieszczeń biurowych, przez pewien czas, będzie dokonywał formalnych procedur likwidacji.

Na tle tak przestawionego opisu sprawy, Wnioskodawca powziął wątpliwości czy sprzedaż nieruchomości wraz zabudowaniami i przejęcie umów najmu przez nabywcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja ta określa przedsiębiorstwo w sensie przedmiotowym. Przy czym, powyższe wyliczenie jest katalogiem otwartym, więc wymienione elementy składowe przedsiębiorstwa mają jedynie charakter przykładowy. Jednakże sformułowanie przepisu tworzy domniemanie prawne, w myśl którego przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych.

W tym miejscu należy wskazać również art. 55² Kodeksu cywilnego, którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast, wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem, część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Tym samym, na gruncie ustawy mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Jak wskazał Wnioskodawca składniki materialne i niematerialne będące przedmiotem sprzedaży przez kupującego będą służyć do kontynuowania ich wynajmu lub założenia odrębnego przedsiębiorstwa do otwarcia nowej działalności i kontynuowania wynajmu części obiektów. Potencjalny nabywca przy wynajmie wyłącznie nabytych składników materialnych i niematerialnych będzie mógł kontynuować działalność gospodarczą tj. wynajem obiektów. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy składniki materialne i niematerialne będące przedmiotem sprzedaży są organizacyjnie i finansowo wyodrębnione, w skład zespołu składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem sprzedaży nie wchodzą zobowiązania. Natomiast, składniki materialne i niematerialne jak: gotówka, należności, udziały i wkłady członkowskie będą przedmiotem likwidacji. Z kolei, dokumenty związane z istnieniem Spółdzielni przekazane zostaną do archiwum.

Zatem, w świetle przedstawieniowego przez Wnioskodawcę opisu sprawy oraz powołanych przepisów, należy uznać, że opisany we wniosku zespół składników materialnych i niematerialnych, będący przedmiotem zbycia będzie spełniał definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W konsekwencji, opisana transakcja dostawy nieruchomości wraz z zabudowaniami i przejęcia umów najmu będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy, że opisana transakcja nie posiada podstaw prawnych do uznania jej jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, ponieważ nie realizuje zespołu wszystkich składników w myśl definicji o zorganizowanej części przedsiębiorstwa określonej w art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.