Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IP-PP2-443-201/08-2/IB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-03-26
Teza: Opodatkowanie VAT nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 05.02.2008 r. (data wpływu 07.02.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07.02.2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka X jest właścicielem prawa użytkowana wieczystego gruntu oraz właścicielem budynków posadowionych na gruncie. W skład budynków wchodzą: dwukondygnacyjny budynek biurowy, budynek magazynowy oraz budynek mieszkalny. Grunt stanowi jedną działkę. W stosunku do nabycia Gruntu oraz Budynków, nie przysługiwało mi prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Nabycie Gruntu oraz Budynków nie było bowiem opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Od końca roku, w którym zakończono budowę Budynków minęło więcej niż 5 lat. Spółka nie dokonywała na Budynku żadnych nakładów. Budynki są w dobrym stanie technicznym. Do niedawna w budynkach prowadzona była działalność gospodarcza. Spółka zamierza zbyć grunt wraz z budynkami na rzecz spółki zajmującej się realizacją projektów deweloperskich. Przed sprzedażą gruntu oraz budynków, prawo użytkowania wieczystego zostanie przekształcone w prawo własności. Zgodnie z zamierzeniami Dewelopera, na Gruncie zrealizowana zostanie nowa inwestycja. Wydam Deweloperowi zgodę na rozpoczęcie rozbiórki budynków. Deweloper wystąpi do właściwych władz o wydanie pozwolenia na rozbiórkę budynków. W przypadku wydania pozwolenia, Deweloper będzie mógł przystąpić do prac rozbiórkowych jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność gruntu oraz budynków na rzecz Dewelopera.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy w sytuacji, gdy przed zawarciem umowy sprzedaży wydane zostanie pozwolenie na rozbiórkę budynków, jednakże w momencie zawarcia umowy sprzedaży gruntu wraz z budynkami prace rozbiórkowe nie zostaną rozpoczęte, sprzedaż gruntu oraz budynków podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
2.  Czy w sytuacji gdy przed zawarciem umowy sprzedaży prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte w ten sposób że założony zostanie dziennik rozbiórki oraz zabezpieczony zostanie teren rozbiórki, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, sprzedaż gruntu oraz budynków podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki 22%?

Zdaniem Spółki, w sytuacji, gdy w momencie sprzedaży gruntu oraz budynków rozbiórka nie zostanie jeszcze rozpoczęta, to pomimo wydania pozwolenia na rozbiórkę, sprzedaż podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż transakcja dotyczyć będzie budynków, spełniających kryteria zakwaIifikowania ich jako towary używane, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT), podstawą opodatkowania w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Artykuł 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT stanowi natomiast, że przez towary używane, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów używanych wymienionych w ust. 2 pkt 1 „ jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1.  miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2.  użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z informacjami przedstawionymi w stanie faktycznym, transakcja nabycia przez Spółkę gruntu wraz z budynkiem nie była opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Z uwagi na fakt, że Budynki spełniają definicję towarów używanych a ponadto Spółka nie dokonywała na Budynki nakładów, należy uznać że sprzedaż przez Spółkę Budynków podlegać będzie zwolnieniu z VAT. Zgodnie z powołanym art. 29 ust. 5 ustawy o VAT zwolnienie dotyczyć będzie także sprzedaży gruntu.

Zdaniem Spółki dla objęcia sprzedaży budynku oraz gruntu zwolnieniem z podatku od towarów i usług nie ma znaczenia fakt, że przed transakcją zostanie wydane pozwolenie na rozbiórkę budynków. Dopóki bowiem rozbiórka nie zostanie rozpoczęta, budynki spełniać będą definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (zgodnie z przepisami ustawy o VAT, towary oraz usługi definiowane są na podstawie definicji zawartych w klasyfikacjach statystycznych). Zgodnie z art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, towarami w myśl przepisów tej ustawy są budynki i budowle lub ich części, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Według definicji zawartej w załączniku do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. z dnia 31 grudnia 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm., dalej: PKOB) budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Na gruncie przytoczonej wyżej definicji należy stwierdzić, iż dopóki na Gruncie posadowione są Budynki spełniające definicję zwartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, transakcja sprzedaży mająca za przedmiot grunt oraz budynki podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Nie ma przy tym znaczenia, czy w odniesieniu do budynków zostanie przed transakcją wydane pozwolenie na ich rozbiórkę. W tym kontekście podkreślić należy, że wydanie pozwolenia na rozbiórkę nie oznacza nakazu rozpoczęcia rozbiórki. Opisane w stanie faktycznym budynki są w dobrym stanie technicznym i w przypadku podjęcia takiej decyzji, nabywca Gruntu oraz Budynków mógłby wykorzystać budynki do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wymaga podkreślenia, że przepisy ustawy o VAT nie uzależniają zwolnienia z VAT transakcji od tego, jaka jest relacja wartości pomiędzy budynkami oraz gruntem. Ponadto, przepisy ustawy o VAT nie przewidują wyłączenia stosowania zwolnienia z podatku w sytuacji, gdy budynek posadowiony na gruncie jest przeznaczony do rozbiórki. Wobec braku stosowanych regulacji, przyjąć należy, że w sytuacji, gdy na gruncie znajduje się budynek spełniający definicję zawartą w Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, transakcja dotycząca budynku oraz gruntu podlegać będzie zwolnieniu z podatku (jeżeli spełnione są przesłanki zwolnienia), także w sytuacji, gdy budynek zostanie następnie wyburzony przez nabywcę. Zaprezentowane wyżej stanowisko znajduje odzwierciedlenie w praktyce organów podatkowych. W piśmie z dnia 29 kwietnia 2005 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sosnowcu (PP IV1443-19/05), wyrażony został pogląd, zgodnie z którym transakcja dotycząca gruntu zabudowanego budynkami przeznaczonymi do rozbiórki może podlegać zwolnieniu z VAT, jeżeli budynki spełniają definicję towaru używanego. Zdaniem organu podatkowego nie ma przy tym znaczenia, że budynki przeznaczone są do rozbiórki. Co więcej, zdaniem Naczelnika, bez znaczenia jest także okoliczność, że według rzeczoznawcy budynki znajdujące się na gruncie, ze względu na ich stan, nie mają żadnej wartości. Analogiczne poglądy prezentowane są także w doktrynie — „Czy sprzedaż kamiennicy jest zwolniona z VAT”). Zdaniem Spółki, w sytuacji, gdy przed sprzedażą gruntu oraz budynków, Deweloper rozpocznie rozbiórkę budynków, w ten sposób, że zostanie założony dziennik rozbiórki oraz teren rozbiórki zostanie zabezpieczony poprzez ograniczenie wstępu na grunt oraz do budynków jedynie do osób uprawnionych do udziału w pracach rozbiórkowych/kontroli tych prac, sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki 22%. Zgodnie z przytoczoną wyżej definicją budynku zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki o zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Zgodnie z art. 42 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, kierownik rozbiórki jest zobowiązany:

*   prowadzić dziennik budowy lub rozbiórki,
*   umieścić na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia,
*   odpowiednio zabezpieczyć teren budowy (rozbiórki).

Zabezpieczenie terenu rozbiórki ma na celu zamknięcie terenu, na którym prowadzona jest rozbiórka przed wstępem osób nieupoważnionych. Po zabezpieczeniu terenu, na terenie prowadzenia rozbiórki powinny przebywać wyłącznie osoby upoważnione do uczestniczenia w pracach rozbiórkowych lub osoby uprawnione do kontrolowania tych prac. Po założeniu dziennika rozbiórki oraz po zabezpieczeniu terenu rozbiórki nie będzie możliwe wykorzystanie budynków dla potrzeb stałych. Zakaz wstępu na teren prowadzonej rozbiórki wykluczy możliwość przebywania w budynkach ludzi lub zwierząt. Nie będzie też możliwe przechowywanie przedmiotów w celu ich ochrony. Po rozpoczęciu procesu rozbiórki nie będą zatem spełnione kluczowe elementy definicji budynku, zawartej w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W świetle powyższych uwag należy stwierdzić, iż w przypadku rozpoczęcia prac rozbiórkowych, w opisany wyżej sposób, tj. poprzez założenie dziennika rozbiórki oraz poprzez zabezpieczenie terenu rozbiórki planowana transakcja sprzedaży dotyczyć będzie wyłącznie gruntu. Z uwagi na fakt, iż grunt jest przeznaczony pod zabudowę, sprzedaż gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdza się co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami zaś, zgodnie z art. 2 pkt 6 cytowanej ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wymienionych w art. 5 ust. 1 w/w ustawy, a także grunty.

Nie każda czynność, stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Musi być ona objęta zarówno zakresem przedmiotowym, jak również zakresem podmiotowym ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka jest właścicielem prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz właścicielem budynków posadowionych na tym gruncie. Sprzedaż ww. nieruchomości reguluje przepis art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy, który zwalnia z opodatkowania podatkiem VAT dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt. 2, zgodnie z ust. 2 art. 43 rozumie się:

1.  budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2.  pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Zwolnienia, o którym mowa wyżej nie stosuje się, jeżeli przed wprowadzeniem budynków i budowli lub ich części do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

*   miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
*   użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Aby art. 43 ust. 6 miał zastosowanie przesłanki w nim zawarte musza być spełnione łącznie.

W tej sytuacji dla stwierdzenia, czy dana sprzedaż jest zwolniona od podatku nie jest istotne ustalenie, czy przedmiotowy budynek był przez podatnika ulepszany, a jeżeli tak – czy wartość tych ulepszeń była większa niż 30% wartości początkowej budynków lub budowli oraz czy od nakładów inwestycyjnych przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego.

W stosunku zatem do tych obiektów ma zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego sprzedaż nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

Odnośnie pytania drugiego, to rozpoczęcie prac rozbiórkowych posadowionego na działce budynku spowoduje iż przedmiotem dostawy nie będzie grunt zabudowany budynkiem lecz nieruchomość niezabudowana. W związku z powyższym przedmiotowa sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług 22% - art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego należało orzec jak w sentencji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.