Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.224.2023.1.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-01
Teza: Skutki podatkowe nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej po cenie wyższej od wartości rynkowej.
Słowa kluczowe: egzekucja; komornik; licytacja; nabycie; nieruchomości-nabycie nieruchomości; operat szacunkowy; wartość-wartość rynkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania-Wartość rynkowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 17 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Zakupiła Pani na licytacji komorniczej nieruchomość z gruntem. Wartość oszacowania wynosiła (…) zł, w tym (…) zł – sam grunt, a wartość budynków wraz z prawem dożywocia (…) zł (w tym wartość samego dożywocia (…) zł) (operat sporządzony dla komornika przez rzeczoznawcę majątkowego), a finalnie nieruchomość z gruntem rolnym została wylicytowana za (…) zł – kwota znacznie przekroczyła wartość z operatu.

### Pytania

Jaką kwotę przyjąć jako podstawę do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Czy pomimo wylicytowania budynku i gruntu za kwotę wyższą niż wartość rynkowa podatek można naliczyć od wartości rynkowej?

### Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych (zob. art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Podstawą opodatkowania przy umowach sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (zob. art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), którą to wartość określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zdarza się przy tym, że cena sprzedaży rzeczy (w tym nieruchomości) odbiega od jej wartości rynkowej. Również w takich przypadkach podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa sprzedanej rzeczy, a nie cena jej sprzedaży.

A zatem – według Pani – w Pani sytuacji podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa sprzedanej nieruchomości, czyli wartość z operatu. Jest tak mimo to, że jest to wartość niższa od wylicytowanej ceny nieruchomości.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołała się Pani na interpretację indywidualną.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), pkt 2 oraz pkt 3 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170, ze zm.):

Podatkowi podlegają:

\- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych (pkt 1 lit. a));

\- zmiany tych umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4 (pkt 2);

\- orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak czynności wymienione w pkt 1 lub 3 (pkt 3).

Stosownie do art. 1 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

Przepisy ustawy o czynnościach cywilnoprawnych stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w ust. 1 pkt 2 i 3.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody - od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży,

wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże, w przypadku

ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ ten może się

posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynoszą 2%.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy :

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zakupiła Pani na licytacji komorniczej nieruchomość z gruntem. Wartość oszacowania wynosiła (…) zł, w tym (…) zł – sam grunt, a wartość budynków wraz z prawem dożywocia (…) zł (w tym wartość samego dożywocia (…) zł) (operat sporządzony dla komornika przez rzeczoznawcę majątkowego), a finalnie nieruchomość z gruntem rolnym została wylicytowana za (…) zł – kwota znacznie przekroczyła wartość z operatu.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiuje pojęcia sprzedaży i oceniając tak przedstawione zagadnienie należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zgodnie z art. 999 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1550, ze zm.):

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Tym samym uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają orzeczenia sądowe, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem nabycie opisanej we wniosku zabudowanej nieruchomości na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wywołuje takie skutki prawne jak nabycie tej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży i z tej przyczyny podlega temu podatkowi na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenie oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytej przez Panią zabudowanej nieruchomości z dnia dokonania tej czynności, czyli nabycia własności nieruchomości. A zatem, wartość nieruchomości ustalona we wskazany przez Panią sposób – przez rzeczoznawcę majątkowego, będzie stanowiła podstawę opodatkowania jeżeli faktycznie będzie odpowiadać ona wartości rynkowej nabytej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tylko w takiej sytuacji podatek należy obliczyć od wskazanej wyceny rzeczoznawcy. Wartość ta musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego należy pamiętać, że organ podatkowy – naczelnik właściwego urzędu skarbowego posiada uprawnienie do zweryfikowania podanej przez Panią wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej i jeżeli stwierdzi, że kwota ustalona jako podstawa opodatkowania nie jest wartością rynkową nabytej nieruchomości, ma prawo zwrócić Pani uwagę na konieczność jej zmiany, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy.

Reasumując, podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nabytej przez Panią nieruchomości, ustalona na dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu. Jeżeli zatem ustalona przez biegłego rzeczoznawcę wartość będzie odpowiadała wartości rynkowej nabytej nieruchomości, to będzie ona stanowić podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.