Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.57.2020.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-06
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze zbyciem Działek niezabudowanych
Słowa kluczowe: podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2020 r. (data wpływu 31 stycznia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 lutego 2020 r. (data wpływu 2 marca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 21 lutego 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.57.2020.1.JG (doręczone Stronie w dniu 25 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze zbyciem Działek niezabudowanych nr (…) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze zbyciem Działek niezabudowanej nr (…). Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 28 lutego 2020 r. (data wpływu 2 marca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 21 lutego 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.57.2020.1.JG.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, prowadzącą gospodarstwo rolne, podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych, pozostającym w rozdzielności majątkowej małżeńskiej na podstawie zawartej umowy majątkowej małżeńskiej.

Wnioskodawca prócz działalności rolniczej uzyskuje ponadto przychód z najmu jednej prywatnej nieruchomości, który rozlicza na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5%) z najmu prywatnego. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej wpisanej w CEIDG, nie jest też zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dnia 14 maja 1992 roku rodzice darowali Wnioskodawcy:

*   działkę nr (…) - należącą do ojca Wnioskodawcy, o powierzchni 1,34 hektara;

*   działkę nr (…) - należącą do rodziców Wnioskodawcy o powierzchni 8 arów.

Powyższe nieruchomości Wnioskodawca, jako obdarowany, przyjął na cele produkcji rolniczej. Przy czym darowizna była zwolniona od podatku na podstawie art. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn w brzmieniu obowiązującym w momencie dokonania darowizny.

Powyżej wymienione nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały do użytkowania rolnego. Działki były nieuzbrojone i niezabudowane.

Dnia 16 stycznia 1996 roku Wnioskodawca zakupił:

*   działkę nr (…) o powierzchni 13 arów;

*   działkę nr (…) o powierzchni 10 arów.

Wnioskodawca zakupił powyższe nieruchomości celem powiększenia gospodarstwa rolnego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości te były niezabudowane oraz nieuzbrojone oraz były przeznaczone pod zabudowę zagrodową.

Następnie w 1997 roku w wyniku scalenia gruntów działki nr (…) zostały połączone, tworząc jedną działkę nr (…), której łączna powierzchnia wyniosła 0,3196 ha.

Dnia 3 sierpnia 2001 roku dla działki nr (…) zostało wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego, budynku gospodarczego oraz budowę przyłączy (wodociągowego z sieci, sanitarnego do zbiornika bezodpływowego i elektroenergetycznego kablowego). Działka została uzbrojona w wodę z wodociągu i energię elektryczną, następnie zostały wybudowane na niej dom i budynek gospodarczy do stanu surowego otwartego (dom i budynek gospodarczy posiadały ściany zewnętrzne oraz działowe oraz były pokryte dachem).

Dnia 13 kwietnia 2012 roku, ze względu na brak możliwości finansowych pozwalających zakończyć budowę nieruchomości Wnioskodawca sprzedał działkę nr (…) wraz z rozpoczętą budową domu oraz budynku gospodarczego prywatnej osobie, która zobaczyła słup na działce z ogłoszeniem o sprzedaży tej nieruchomości. Innych czynności reklamowych o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził.

W późniejszym okresie Wnioskodawca zakupił w celu powiększenia gospodarstwa rolnego następujące nieruchomości:

*   działkę nr (…) o powierzchni 0,1747 ha, niezabudowaną, data zakupu: 14 marzec 2007 rok;

*   działkę nr (…) o powierzchni 0,2061 ha, data zakupu: 27 marzec 2007 rok;

*   działkę nr (…) o powierzchni 0,47 ha, niezabudowaną i nieuzbrojoną, data zakupu: 25 sierpień 2008 rok;

*   działkę nr (…) o powierzchni 0,47 ha, niezabudowaną i nieuzbrojoną, data zakupu: 25 sierpień 2008 rok;

*   działki nr (…) o powierzchni 0,1655 ha stanowiącej grunt orny, niezabudowany, data zakupu: 23 styczeń 2009 rok;

*   działkę nr (…) o łącznej powierzchni 0,2351 ha stanowiącej grunt orny, niezabudowany, data zakupu: 13 październik 2010 rok;

*   działkę nr (…) o powierzchni 8100 m2 stanowiącej grunty orne, dala zakupu: 10 wrzesień 2014 rok.

Ze względu na znaczącą odległość, a co za tym idzie nieopłacalność produkcji rolnej na działce nr (…) oraz działce nr (…) Wnioskodawca postanowił sprzedać przedmiotowe nieruchomości.

W tym celu zamieścił na działce słup z tablicą informującą o ich sprzedaży. Jednakże ze względu na brak zainteresowania zakupem ww. działek z powodu zbyt dużej powierzchni - zdaniem zainteresowanych - Wnioskodawca w 2014 roku zdecydował się na podział tych działek na mniejsze. Na podstawie decyzji Wójta z dnia 30 stycznia 2015 roku dokonano podziału działek na:

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,1031 ha;

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,0800 ha;

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,0800 ha;

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,0798 ha;

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,1197 ha stanowiącej drogę dojazdową;

*   działkę nr (…),o powierzchni 0,1249 ha;

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,0800 ha;

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,0800 ha;

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,0800 ha;

*   działkę nr (…), o powierzchni 0,1134 ha.

Dla wyżej wymienionych działek dnia 3 grudnia 2014 roku zostały wydane także warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: domku letniskowego, altanki ogrodowej, wiaty grillowej i oczka wodnego. Wnioskodawca nie prowadził jednak na terenie tych działek żadnych prac związanych z uzbrojeniem lub ich utwardzeniem. Ogłoszenie o sprzedaży działek Wnioskodawca zamieścił na tablicy informacyjnej umieszczonej na jednej z ww. działek. Należy również zaznaczyć, że Wnioskodawca nie zlecał nigdy sprzedaży biurom nieruchomości.

Wnioskodawca w 2016 roku sprzedał:

*   działkę nr (…) oraz działkę numer (…) na rzecz tych samych nabywców, data sprzedaży 30 marzec 2016 rok;

*   działkę nr (…), data sprzedaży 4 lipiec 2016 rok

W 2017 roku zostały sprzedane:

*   działka nr (…)- data sprzedaży 27 styczeń 2017 rok;

*   działka nr (…)- data sprzedaży 16 luty 2017 rok;

*   działka nr (…) - data sprzedaży 26 czerwiec 2017 rok.

W 2018 roku Wnioskodawca sprzedał:

*   działkę nr (…) - data sprzedaży 5 czerwiec 2018 rok;

*   działkę nr (…) - data sprzedaży 27 lipiec 2018 rok.

Ponadto do każdej z działek został sprzedany udział wynoszący 1/9 w działce nr (…) stanowiącej drogę wewnętrzną.

Dnia 27 lipca 2018 roku Wnioskodawca dokonał darowizny na rzecz sióstr działki nr (…) wraz z udziałem w drodze.

Następnie dnia 18 stycznia 2019 roku Wnioskodawca zakupił działkę nr (…), o powierzchni 5100 m2, stanowiącą łąki i grunty orne. Powyższą nieruchomość nabył jako rolnik indywidualny w myśl art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wnioskodawca dnia 24 października 2019 roku zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki nr (…) oraz działki nr (…) z podmiotem. W stosunku do działek (…) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dopuszcza się na ww. nieruchomościach między innymi lokalizację obiektów usług publicznych oraz komercyjnych, a także urządzeń komunikacyjnych (parkingi, zatoki, przystanki).

W ramach zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży zawarto zapis, zgodnie z którym strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży pod warunkiem uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania ww. działek obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi.

Zatem w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana, dla której wydana będzie decyzja o pozwoleniu na budowę. Działki nr (…) na chwilę obecną należą do gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Od momentu ich zakupu do chwili obecnej nie zostały uzbrojone oraz nie były na nich prowadzone żadne prace budowlane. Wnioskodawca nie starał się również o żadne pozwolenia administracyjne w czasie posiadania przedmiotowych nieruchomości. Sprzedaż przedmiotowych działek uzasadniona jest coraz mniejszą opłacalnością prowadzenia produkcji rolnej. W stosunku do tychże działek nie przeprowadzano podziału gruntu, a w planach Wnioskodawcy zostaną sprzedane w stanie niezmienionym, tj. w takim samym stanie w jakim zostały zakupione w 2007 oraz 2009 roku. Wnioskodawca oświadcza również, że na rzecz przedmiotowych działek nie poniósł żadnych nakładów finansowych, nie prowadził tez działań reklamowych mających na celu sprzedaż nieruchomości.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że działki numer (…) od momentu nabycia były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do produkcji rolnej, w ramach prowadzonego gospodarstwa, a następnie od dnia 24 października 2019 r. były przedmiotem dzierżawy.

Zgodnie z § 3 Umowy Sprzedaży działki numer (…) z dnia 14 marca 2007 roku w ramach dokonania transakcji Wnioskodawca złożył oświadczenie, że spełnia warunki określone w art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, tj. zamieszkuje na terenie gminy i od 1992 roku prowadzi osobiście gospodarstwo rolne o powierzchni 1,659 ha, przy czym Wnioskodawca okazał oświadczenie potwierdzone przez Wójta Gminy dnia 14 marca 2007 roku.

W zakresie Umowy sprzedaży działki oznaczonej numerem (…) z dnia 23 stycznia 2009 roku w § 3 stwierdzono, że Wnioskodawca również spełnia warunki określone w art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, tj. zamieszkuje na terenie gminy oraz od 1992 roku prowadzę osobiście gospodarstwo rolne o powierzchni nie przekraczającej 300 ha, na dowód czego przedłożono oświadczenie potwierdzone przez Wójta Gminy dnia 14 marca 2007 roku.

Działki do dnia 24 października 2019 roku nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Jak wspomniano powyżej, wykorzystywane były w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Dnia 24 października 2019 roku Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy działek (…) z podmiotem. Zgodnie z postanowieniami umowy dzierżawy, została ona zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną Umową sprzedaży działki gruntu nr (…). Kwota czynszu to symboliczne 50 zł/m-c.

Transakcje nabycia działek nr (…) nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie były udokumentowana fakturą VAT.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek.

Wnioskodawca przez okres od dnia nabycia przedmiotowych nieruchomości do dnia, w którym oddano ww. działki w dzierżawę wykorzystywał je w ramach działalności rolniczej, która korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Od dnia zawarcia Umowy dzierżawy (dzierżawa działek nr (…) jest co do zasady czynnością opodatkowaną) Wnioskodawca korzysta oprócz zwolnienia przedmiotowego jw. również ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Wnioskodawca nigdy nie dokonywał zgłoszeń rejestracyjnych na potrzeby VAT, nie składał też deklaracji w tym podatku.

Zgodnie z aneksem nr 1 do Umowy dzierżawy z dnia 24 października 2019 roku Wnioskodawca (Wydzierżawiający) wyraził zgodę na dysponowanie przez (Dzierżawcę) przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy przedwstępnej.

Zgodnie z treścią Umowy przedwstępnej podmiot zobowiązał się zawrzeć Umowę sprzedaży, mocą której Wnioskodawca sprzeda ww. Spółce działki nr (…) pod warunkiem, że:

*   Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działek numer (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi,

*   Kupujący uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego;

*   Kupujący uzyska pozwolenie na wycięcie drzew obejmujące zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

*   Kupujący uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

*   Kupujący uzyska warunki techniczne przyłączy- kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej Umowy sprzedaży.

Jednocześnie Wnioskodawca w § 8 Umowy przedwstępnej sprzedaży oświadczył, że udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności złożenia wniosków w celu jej uzyskania i odbioru.

Ponadto zgodnie z treścią zawartej Umowy warunkowej sprzedaży Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych działkach tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Wnioskodawca w odniesieniu do sprzedanych w przeszłości nieruchomości nie był podatnikiem VAT, sprzedawane nieruchomości nabywane były nie w celu ich odsprzedaży, tylko w celu powiększenia gospodarstwa rolnego i prowadzenia działalności rolniczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2018.2174 tj. z dnia 21 listopada 2018 r., dalej także „ustawa o VAT”) Wnioskodawca w ramach planowanej transakcji będzie podatnikiem podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż działki nr (…) i działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy w ramach planowanej transakcji nie będzie on traktowany jako podatnik podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż działki nr (…) oraz działki nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brak jest zatem podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatników czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, to podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W tym kontekście dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu, istotne znaczenie mają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć. W punkcie 36 ww. wyroku TSUE podkreślił, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1-3013, pkt 32).

TSUE stwierdził ponadto, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek stałego i zorganizowanego charakteru działalności).

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowane zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż opisanych we wniosku działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tych transakcji nie będzie działał w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotowe działki odpowiednio w 2007 r. i 2009 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca dnia 24 października 2019 roku zawarł przedwstępną umowę sprzedaży działki nr (…) oraz działki nr (…) ze Spółką. W stosunku do działek (…) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dopuszcza się na ww. nieruchomościach między innymi lokalizację obiektów usług publicznych oraz komercyjnych, a także urządzeń komunikacyjnych (parkingi, zatoki, przystanki). W ramach zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży zawarto zapis, zgodnie z którym strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży pod warunkiem uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania ww. działek obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi. Zatem w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana, dla której wydana będzie decyzja o pozwoleniu na budowę. Działki nr (…) na chwilę obecną należą do gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Od momentu ich zakupu do chwili obecnej nie zostały uzbrojone oraz nie były na nich prowadzone żadne prace budowlane. Wnioskodawca nie starał się również o żadne pozwolenia administracyjne w czasie posiadania przedmiotowych nieruchomości. W stosunku do tychże działek nie przeprowadzano podziału gruntu, a w planach Wnioskodawcy zostaną sprzedane w stanie niezmienionym. Wnioskodawca oświadcza również, że na rzecz przedmiotowych działek nie poniósł żadnych nakładów finansowych. Działki nr (…) i (…) od momentu nabycia były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do produkcji rolnej, w ramach prowadzonego gospodarstwa, a następnie od dnia 24 października 2019 r. były przedmiotem dzierżawy na rzecz Spółki. Wnioskodawca przez okres od dnia nabycia przedmiotowych nieruchomości do dnia, w którym oddano ww. działki w dzierżawę wykorzystywał je w ramach działalności rolniczej. Zgodnie z aneksem nr 1 do Umowy dzierżawy z dnia 24 października 2019 roku Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane. Zgodnie z treścią Umowy przedwstępnej podmiot zobowiązał się zawrzeć Umowę sprzedaży, mocą której Wnioskodawca sprzeda ww. Spółce działki nr (…) pod warunkiem, że: Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działek numer (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi, Kupujący uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego, Kupujący uzyska pozwolenie na wycięcie drzew obejmujące zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych, Kupujący uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych, Kupujący uzyska warunki techniczne przyłączy- kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej Umowy sprzedaży. Jednocześnie Wnioskodawca oświadczył, że udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności złożenia wniosków w celu jej uzyskania i odbioru. Ponadto zgodnie z treścią zawartej Umowy warunkowej sprzedaży Wnioskodawca wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych działkach tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do ustalenia, czy w związku z dokonaniem dostawy działek nr (…), Zainteresowany uzyska status podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a sama transakcja będzie uważana za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr (…), Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Ponadto przed sprzedażą wystąpił/wystąpi szereg ww. czynności, które spowodowały/spowodują zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawcę stosownych pełnomocnictw potencjalnemu kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez kupującego będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Jak z wniosku wynika, w ramach zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży ujęty jest zapis, zgodnie z którym strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży pod warunkiem uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działek numer (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym wraz z miejscami parkingowymi, zatem w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotem sprzedaży będzie działka niezabudowana, dla której wydana będzie decyzja o pozwoleniu na budowę. Wnioskodawca wskazał również, że udzielił Kupującemu pełnomocnictwa m.in. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek nr (…) podejmuje On pewne działania w sposób zorganizowany.

Z wniosku wynika również, że Wnioskodawca w dniu 24 października 2019 roku podpisał ze Spółką umowę dzierżawy działek nr (…), w której wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej .

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższych przepisów dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Oddanie rzeczy innej osobie do używania na podstawie umowy dzierżawy związane jest z wzajemnym świadczeniem dzierżawcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę.

Należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Potwierdzeniem powyższego jest również fakt, że Wnioskodawca w przeszłości zarówno kupował jak i sprzedawał różne nieruchomości. Zainteresowany podejmował więc aktywne działania w sposób zorganizowany i ciągły podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działek nr (…) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie kupujący posiada pełnomocnictwo Wnioskodawcy w zakresie m.in. do dysponowania działkami nr (…) do celów budowlanych, a także podejmowania działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży działki. W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży działek nr (…), z tytułu której Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży działki - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Należy podkreślić, że na ocenę prawidłowości kwestii sposobu opodatkowania sprzedaży działek nr (…) nie może wpłynąć powołane przez Wnioskodawcę orzeczenie sądu administracyjnego, tj. I FSK 13/11 z dnia 10 listopada 2011 r., ponieważ stanowi ono rozstrzygnięcie w konkretnej sprawie, osądzonej w określonym stanie faktycznym. W związku z tym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. Marii Curie-Skłodowskiej 40, 20-400 Lublin za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.