Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.593.2025.2.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki
pełnomocnictwo
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek nr 1 i 2.
    Uzupełnił go Pan pismem z 22 lipca 2025 r. (wpływ 28 lipca 2025 r.), pismem z 19 lipca
    2025 r. (wpływ 22 sierpnia 2025 r.), pismem z 27 sierpnia 2025 r. (wpływ 27 sierpnia 2025
    r.) oraz pismem z 27 marca 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości w księdze wieczystej (...)
    prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych. Wnioskodawca
    wpisany jest na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej jako użytkownicy
    wieczyści do 5 listopada 2088 r. Nieruchomość gruntowa stanowi własność Gminy (...) o
    sposobie korzystania nieruchomość nierolnicza niezabudowana. Nieruchomość składa się
                                  2z działek gruntu numer 1, 2 o łącznym obszarze 3,378 m, położonej w miejscowości (...)
    przy ulicy (...), obręb (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...).
    Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nabył do
    majątku wspólnego na podstawie okazanego przy akcie w odpisie prawomocnego
    postanowienia o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego wydanego przez Sąd
    Rejonowy w (...) Wydział Cywilny 20 lutego 2020 r. (dwudziestego lutego dwa tysiące
    dwudziestego roku), sygn. akt (...).
    Będące przedmiotem niniejszej umowy działki gruntu numer 1, 2 mają łączną
                2powierzchnię 3,378 m, położone są w miejscowości (...) przy ulicy (...), obręb (...), gminie
    (...), powiecie (...), województwie (...), są niezabudowane i posiadają bezpośredni dostęp do
    drogi publicznej.
    Działka gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 nie została nabyta od Skarbu Państwa i
    jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi
    publicznej. Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego wydany z upoważnienia
    Burmistrza Miasta i Gminy (...) z 10 stycznia 2025 r., z którego wynika, że działki oznaczone
    numerami geodezyjnymi 1, 2, położone w obrębie geodezyjnym (...), gminie (...), objęte są
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkalno-
    usługowej części miasta (...), zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z 8 lipca
    2003 r. (Dz. Urz. Woj. (...)) i w planie tym oznaczone są w części symbolem MW - teren
    istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - adaptowane oraz w części symbolem
    KS2 - teren przeznaczony pod przystanek autobusowy oraz że teren tych działek jest
    objęty obszarem rewitalizacji.
    Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
    zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z 9 października
    2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2024 poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu
    odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z 11 sierpnia 2019 r. o szczególnych zasadach
    odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych
    w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r. poz. 1345).
    Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1, 2 nie jest objęta uproszczonym planem
    urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na
    podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia
    Starosty (...) 29 października 2024 r., obejmujący działkę gruntu numer 1 o powierzchni
        21,951 m stanowiącą zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp),
    położoną w miejscowości (...), obręb (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...).
    Wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Starosty (...) 29 października 2024 r.,
                                    2obejmujący działkę gruntu numer 2 o powierzchni 1,427 m, stanowiącą zurbanizowane
    tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp), położoną w miejscowości (...), obręb
    (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...).

    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo użytkowania wieczystego
                            2do działki 1, 2 o łącznej powierzchni 3,378 m.
    Spółka nabędzie przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej,
    polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą
    towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-
                                2usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m wraz z miejscami parkingowymi w
    ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność
    gospodarczą.
    W akcie notarialnym nr (...) z 12 marca 2025 r. umowa przedwstępna, kupująca
    nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
    inwestycją na tej nieruchomości. To jest Spółka zobowiązuje się do:
    1. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo- usługowym o powierzchni zabudowy (...) m w tym salą
                      2sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...)
      miejsc parkingowych,
    2. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
      tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    3. uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
      Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    4. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
      kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
      drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich
      nasadzeń zamiennych,
    5. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    6. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    7. uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki,
      pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    8. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
    Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo użytkowania wieczystego 1, 2 o
                    2łącznej powierzchni 3,378 m.
    Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich
      uatrakcyjnienia.

    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem
      pośrednictwa nieruchomościami.
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności
      gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.
    5. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu
      ww. pozwoleń ((...) z 12 marca 2025 r. na czas nieoznaczony).
    6. Działka nr 1, 2 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    7. Kupująca Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego
    Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
    Działki były wykorzystywane na cele prywatne i stanowiły formę zabezpieczenia
    majątkowego i nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT nie
    podlegają pod opodatkowanie). Była tez dzierżawa zwolnieni z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
    Nie podejmował Pan bądź Pana żona, czynności wymagających zaangażowania własnych
    środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu.
    Działki nie były, przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedmiotem umów najmu,
    dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
    Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku)
    nieruchomości z majątku prywatnego.

## Pytanie

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości 1, 2 o
                    2łącznej powierzchni 3,378 m jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez
    uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej
                              2nieruchomości 1, 2 o łącznej powierzchni 3378 m jest opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.

    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o
    VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów
    i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć
    takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
    okresem trwania.
    Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów
    podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy
    dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w
    takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną. Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
                                              2Wnioskodawca przypomina, iż na działce 1, 2 o łącznej powierzchni 3,378 m od momentu
    nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W
    stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował
    żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu,
    w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki
                      21, 2 o łącznej powierzchni 3,378 m warunków technicznych dotyczących przyłączenia do
    sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,
    w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
    złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem
    pośrednictwa nieruchomościami.

    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie 1, 2 o łącznej powierzchni 3,378
    2m warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca.
    Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy.
    Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w
    związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki 1, 2 o
                    2łącznej powierzchni 3,378 m.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są to tereny
    wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
    polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i

    kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
    zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
    terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
    zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją
    o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości
                                    2składającej się z działki 1, 2 o łącznej powierzchni 3,378 m stanowiących teren budowlany
    będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
      1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w
      imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian
      za odszkodowanie;
      2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej
      umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży
      na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie
      normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty
      prawo własności zostanie przeniesione;
      3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a
      komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
      4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu,
      jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
      5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
      ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie
      spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni
      mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym
      przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub
      własności domu jednorodzinnego;
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi
    dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa
    towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa
    własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów
    ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa
    cywilnego.
    W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności,
    które dają nabywcy prawo do postępowania z nimi jak właściciel. Chodzi tutaj przede
    wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w
    sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności,
    zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako
    „prawo własności”.
    Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi
    towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie
    ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie
    „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze
    skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na
    uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na
    nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na

    odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie
    towaru.
    Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie
    pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel”, ustawodawca
    uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów,
    wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa
    użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad
    gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak
    właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z
    niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w
    możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu
    sprzedaży gruntu przez właściciela.
    Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty oraz budynki spełniają definicję towaru
    wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej
    dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną
    dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011
    r. sygn. akt I FPS 2/11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
    Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
    ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
    Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
      współwłaścicieli.
    Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Z kolei kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25
    lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje
    małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Zatem, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona
    czynności podlegającej opodatkowaniu.

    W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy,
    zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku

    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1 i 2 istotne jest, czy w
    celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.

    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, jest Pan użytkownikiem wieczystym nieruchomości na zasadach
    wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej działek nr 1 i 2.
    Zamierza Pan sprzedać Kupującej Spółce prawo użytkowania wieczystego do
    niezabudowanej nieruchomości. Spółka nabędzie przedmiotową nieruchomość w celu
    realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego
    wraz z infrastrukturą towarzyszącą.
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. W stosunku do działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej
    uatrakcyjnienia. Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów
    i usług. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie
    podejmował żadnych działań marketingowych. Nie współpracuje Pan również z żadnym
    biurem pośrednictwa nieruchomościami.
    Obecnie dzierżawi Pan działkę Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu pozwoleń ((...)
    z 12 marca 2025 r. na czas nieoznaczony).
    Ponadto udzieli Pan Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
    do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji
    i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych, z uzyskaniem na terenie
    przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
    złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

    Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele
    budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7
    lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na
    budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość
    będąca przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
    Ponadto Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkami
    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
    której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
    obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m² w tym sala sprzedaży o
    powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc
    parkingowych.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych w imieniu Sprzedającego w zakresie niezbędnym dla
    uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowego z parkingiem
    zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było
    warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły w sensie
    chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże,
    udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności
    mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.)
    nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać
    określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla
    potencjalnych nabywców.
    Z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika,
    że działki będące przedmiotem sprzedaży zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki,
    na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży,
    wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia
    Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy
    sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego
    przedsięwzięcia.
    Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do
    podwyższenia atrakcyjności działek lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym
    interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich
    określonych warunków.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed
    sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego
    powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww.
    działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych
    działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków
    w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych
    okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu
    majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem
    TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2 będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech

    podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży
    nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. działek będzie Pan korzystać z przysługującego
    prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w
    sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów
    i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej
    nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii
    korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.