Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.244.2017.2.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-09
Teza: koszty uzyskania przychodów przy zamianie działek
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; zamiana; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 26 sierpnia 2017 r. (data wpływu 29 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 października 2017 r. (data wpływu 12 października 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomościach w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości działek przekazanych w zamian za zbywane działki (pytanie Nr 1) **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomościach.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 29 września 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.244.2017.1.SR, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 29 września 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 3 października 2017 r.), zaś w dniu 12 października 2017 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 10 października 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 15 września 2016 r. (Rep. A nr …) Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży niezabudowanych nieruchomości (działek) oznaczonych numerami: 510/36, 510/37, 514/34 i 514/35, o pow. 2 000 m2, położonych w obwodzie … m. …, gm. …, woj. …, za kwotę 118 000 zł, tj. 59 zł za m2. Działki nr 510/36 i nr 510/37, o pow. 1203 m2, stały się własnością Wnioskodawczyni i Jej męża na prawach wspólności ustawowej na podstawie umowy przekazania od Jej rodziców gospodarstwa rolnego z dnia 31 maja 1985 r. (nr …) oraz umowy zamiany z dnia 19 października 1993 r. (Rep. A nr …). Natomiast działki nr 514/34 i nr 514/35, o pow. 797 m2, małżonkowie nabyli w drodze administracyjnej zamiany od sąsiadów (małżonków …) w dniu 11 kwietnia 2013 r. (Rep. A nr …) za kwotę 13 110 zł, tj. 16 zł 70 gr za m2, przekazując im w zamian działki nr 510/24 i nr 510/26, o pow. 1 230 m2, za kwotę 20 541 zł, tj. 16 zł 70 gr za m2. Powyższe kwoty zostały ustalone przez obie strony, które jednocześnie oświadczyły, że z tytułu tej zamiany nie dokonały wobec siebie żadnych spłat i dopłat.

Powyższa zamiana gruntów jest elementem kompleksowej zmiany przestrzennego zagospodarowania gruntów zlokalizowanych wzdłuż publicznej drogi powiatowej nr ew. …..

W pierwotnej wersji, po przejęciu w 1985 r. i 1993 r. aż do 10 grudnia 2012 r. grunty należące do Wnioskodawczyni i Jej męża (działki nr 510/7, nr 511/6 i nr 512/6) przylegały bezpośrednio do ww. drogi powiatowej na długości ok 1 km. Grunty państwa … i zasoby rolne Gminy … stanowiły pasy pól o długości również 1 km bez dostępu do drogi powiatowej czy innej publicznej.

Na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651, z późn. zm) decyzją władz samorządowych i Wójta Gminy … z dnia 3 października 2011 r. (nr …) grunty tych trzech podmiotów właścicielskich zostały podzielone na kilkadziesiąt mniejszych działek by na drodze scaleń, przemieszczeń i darowizn stworzyć warunki pod budowę infrastruktury drogowej, energetycznej, sportowo-rekreacyjnej i budownictwo mieszkaniowe.

I tak należące do Wnioskodawczyni i Jej męża działki nr 510/7, nr 511/6 i nr 512/6 (KW nr …) podzielone zostały na 33 mniejsze, w tym na działki nr 510/36 i nr 510/37 będące przedmiotem sprzedaży w dniu 15 września 2016 r. oraz działki nr 510/24 i nr 510/26 przekazane państwu … w zamian za działki nr 514/34 i nr 514/35.

Wkład Wnioskodawczyni będący formą darowizny na budowę drogi wewnętrznej wynosi 1 797 m2 gruntu o wartości rynkowej 106 000 zł, tj. 59 zł za m2 (cena transakcyjna z dnia 15 września 2016 r.).

W odniesieniu do zaistniałego stanu faktycznego ‒ transakcji przedmiotowej sprzedaży działek w dniu 15 września 2016 r., istnieje konieczność zastosowania przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak sprzedaż działek nr 514/34 o pow. 397 m2 i nr 514/35 o pow. 400 m2, nabytych w drodze zamiany, nastąpiła przed upływem 5 lat licząc do końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodząc obowiązek podatkowy i rozliczenie PIT-39. Wnioskodawczyni dokonała tego w terminie uiszczając należny podatek w wysokości 5 993 zł. Sprzedaż działek nr 510/36 i nr 510/37 nie podlega opodatkowaniu, gdyż okres 5 lat od dat nabycia (1985 r. i 1993 r.) został przekroczony.

Rozliczając PIT-39 Wnioskodawczyni popełniła błąd rozliczając się sama (bez męża). Pełnomocnictwo jakim Wnioskodawczyni dysponuje nie ma zastosowania w rozliczeniach podatkowych. Dlatego też Wnioskodawczyni i Jej mąż powinni złożyć odrębne PIT-39 z uwzględnieniem 50 % udziału w transakcji.

Drugi błąd to zdaniem Wnioskodawczyni wysokość kosztów uzyskania przychodu. Wnioskodawczyni uwzględniła koszt nabycia działek w drodze zamiany w wysokości 13 309 zł 90 gr, zamiast kosztów działek przekazanych przez Nią w drodze zamiany w wysokości 20 541 zł.

Jednocześnie Wnioskodawczyni nadmienia, że podział działek i ich łączenie w drodze zamian nie był w Jej interesie. Był zabiegiem typowo administracyjnym ze strony władz samorządowych. Wszystkie posiadane przez Wnioskodawczynię i Jej męża grunty miały dostęp do drogi publicznej. Interes publiczny „naraził” Wnioskodawczynię i Jej męża na wymierne straty w wysokości ok. 106 000 zł.

Dodatkowo, za transakcję zamiany własnej większej działki wolnej od podatku, przyległej do drogi publicznej na działkę mniejszą sąsiedzką, przypisaną z Urzędu, małżonkowie zobowiązani zostali do zapłacenia podatku dochodowego. Godząc się na propozycje władz samorządowych Wnioskodawczyni kierowała się dobrem publicznym i społeczności, w której żyje – czyli dobrem Państwa.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni dodała, że działki nr 514/34 i nr 514/35 na dzień 15 września 2016 r. stanowiły Jej i Jej męża własność na prawach wspólności ustawowej.

Ponadto, Wnioskodawczyni wskazała, że celem opisanych czynności prawnych było stworzenie warunków pod budowę centrum sportowo-rekreacyjnego, infrastruktury drogowej, energetycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz pod budownictwo mieszkaniowe. Głównym warunkiem było odblokowanie niebytu gospodarczego zasobów rolnych, których właścicielem był Urząd Gminy …. Stanowiły one trzeci z kolei pas ziemi na długości 1 km wzdłuż drogi powiatowej. Bezpośrednio przyległymi do ww. drogi publicznej były należące do Wnioskodawczyni i Jej męża grunty, a następne państwa …. Centrum sportowo-rekreacyjne postanowiono usytuować na gruntach między drogą powiatową a terenami szkoły publicznej. Te najbardziej atrakcyjne lokalizacyjnie grunty o pow. 7 500 m2 był własnością Wnioskodawczyni i Jej męża oraz państwa …. Przejęcie na własność Urzędu Gminy .. tych gruntów wymagało zrekompensowania małżonkom innymi gruntami gminnymi. Żeby tak się stało, należało doprowadzić drogi dojazdowe i wybudować drogę wewnętrzną wzdłuż działek gminnych. Gmina kierując się koniecznością uzbrojenia tych terenów zaproponowała małżonkom partycypowanie solidarnie po 1/3 każda ze stron w gruntach pod budowę tych dróg. Zarówno Wnioskodawczyni i Jej mąż, jak i państwo …, mając na uwadze dobro wspólne przystali na to. Konsekwencją tego było przekazanie przez Wnioskodawczynię i Jej męża 3 740 m2 gruntów pod budowę obiektów sportowych oraz 1 797 m2 pod drogę wewnętrzną. Te 3 740 m2 zostało Wnioskodawczyni i Jej mężowi zrekompensowane w całości przez Urząd Gminy …. Natomiast 1 797 m2 stanowi wkład Wnioskodawczyni i Jej męża w budowę drogi. Koszt tego wkładu na podstawie operatu szacunkowego uprawionego rzeczoznawcy majątkowego określono na 30 000 zł, tj. 16 zł 70 gr za m2. Tym sposobem stworzono warunki do budowy obiektów sportowych i wydzielenia kilkudziesięciu działek budowlanych i ich uzbrojenia. Zachowano staranność by wszystkie działki miały zbliżony kształt i powierzchnię 900-1000 m2. Nabyte działki w drodze zamian obecnie mogą mieć mniejszą wartość rynkową niż te przekazane pod centrum sportowe ze względu na ich usytuowanie – kilkaset metrów dalej od centrum miejscowości i odległość kilkudziesięciu metrów od drogi publicznej stanowiącej nowoczesny obiekt drogowy.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że opisana we wniosku zamiana działek została dokonana na podstawie decyzji Wójta Gminy … z dnia 3 października 2011 r. (nr …), umową zamian i darowizn z dnia 10 grudnia 2012 r. (akt notarialny Rep A nr …). Zdaniem Wnioskodawczyni, procedura zamian działek miała charakter administracyjny. Rada Gminy … chcąc realizować swoje plany inwestycyjne w obrębie …. m. … (opisane powyżej), zobligowała Wójta Gminy do ich realizacji. Natomiast Wójt Gminy stosując się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, mając gotowy plan przestrzennego zagospodarowania gminy … uchwalonego uchwałą Rady Gminy … nr … z dnia 27 października 2004 r. (Dz. Urz. Woj. … z 2007 r., Nr …, poz. …), przystąpił do realizacji tych inwestycji. Wnioskodawczyni i Jej mąż, jako strona w tej sprawie, wspólnie z państwem … nie oprotestowali tych decyzji, godząc się jednocześnie z decyzjami Urzędu.

Wnioskodawczyni wskazała również, że działki nr 510/24 i nr 510/26 zostały wydzielone z działek nr 510/7, nr 511/6 i nr 512/6 na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr … § 2 ust. 1 lit. a) z dnia 10 grudnia 2012 r. Działkę nr 510/7 Wnioskodawczyni wraz z mężem przejęła na zasadzie przekazania gospodarstwa rolnego ‒ umowa notarialna z dnia 31 maja 1985 r. (nr 1631/85). Działki nr 511/6 i nr 512/6 małżonkowie przejęli z drodze zamiany z dnia 19 października 1993 r. (akt notarialny Rep. A nr …).

Droga wewnętrzna (nr działki 514/8 o pow. całkowitej 50,57 arów) została wytyczona w pasie gruntów będących własnością państwa …. Z uwagi na wcześniejsze ustalenia o partycypacji po 1/3 udziałów każdej ze stron w gruntach tej drogi, zarówno małżonkowie jak i Gmina winni byli zwrócić państwu … należne grunty z 2/3 udziałów. Rada Gminy … mająca na względzie konieczność prawnego uregulowania własności tej drogi uchwałą z dnia 29 czerwca 2012 r. zobligowała Wójta Gminy do przyjęcia darowizny 2/3 udziałów w ww. drodze od państwa … (1/3 z tych 2/3 to należny wkład Wnioskodawczyni i Jej męża). Tak też się stało, Wójt Gminy … przyjął od państwa … 2/3 udziałów w niezabudowanej działce nr 514/8 o pow. 50 arów 57 m2 (stanowiącą prywatną drogę dojazdową) na podstawie umowy darowizny z dnia 10 grudnia 2012 r. (akt notarialny Rep. A nr … § 6.2). Tym samym Gmina stała się jedynym pełnoprawnym właścicielem tej drogi. Małżonkowie wywiązali się w pełni z ustaleń przekazując 1/3 udziałów w tej drodze na rzecz państwa … umową zamiany z dnia 11 kwietnia 2013 r., akt notarialny Rep. A nr …, w którym to małżonkowie przekazali państwu … działki o łącznej pow. 7 605 m2, o wartości 127 000 zł w zamian za 5 808 m2, o wartości 97 000 zł od państwa …. Strony tej umowy oświadczyły, że z tytułu tej zamiany nie będą dokonywać wobec siebie żadnych spłat i dopłat. Różnica 1 797 m2, o wartości 30 000 zł, stanowi wkład Wnioskodawczyni i Jej męża w budowę drogi wewnętrznej oraz stanowi jednocześnie (za pośrednictwem państwa …) darowiznę na rzecz Gminy …. Operat szacunkowy został sporządzony na dzień 12 kwietnia 2012 r. za zlecenie urzędu Gminy …, która była stroną we wszystkich transakcjach. Przeprowadził go uprawniony rzeczoznawca majątkowy ‒ nr upr. …. Ustalona cena to 16 zł 65 gr za m2.

Urząd Gminy miedzy innymi dzięki Wnioskodawczyni i Jej mężowi w 2014 r. wybudował przedmiotową drogę oraz sieć wodociągową, przyczyniając się do znacznego wzrostu cen rynkowych działek budowlanych w tym rejonie. Wskazane we wniosku różnice co do wartości tego wkładu wynikają z uwzględnienia obecnych cen rynkowych tj. 59 zł za m2 (taka cenę małżonkowie uzyskali ze sprzedaży działek nr 514/34 i nr 514/35 w dniu 15 września 2016 r.) a ceną operatu szacunkowego 16 zł 65 gr za m2. Różnica tych cen w przypadku transakcji sprzedaży z dnia 15 września 2016 r. powoduje wystąpienie przychodu do opodatkowania podatkiem PIT. Zobrazowanie tych różnic miało na celu wykazanie faktu, że m.in. bez wkładu Wnioskodawczyni i Jej męża (30 000 zł) nie byłoby takiego wzrostu cen działek.

Końcowo Wnioskodawczyni wskazała, że nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Do dnia złożenia wniosku Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży dwóch niezabudowanych działek w dniu 16 października 2003 r. i w dniu 3 kwietnia 2009 r. Wnioskodawczyni obecnie nie posiada żadnych nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zamierza przeznaczyć przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży działek nr 514/34 i nr 514/35 w okresie nie później niż dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe, ponieważ nie będąc właścicielem domu lub mieszkania nie ma do tego prawa.

Po analizie ewentualnych skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze zamiany, Wnioskodawczyni uważa, że zamiana jest formą sprzedaży. Znajduje to potwierdzenie w art. 604 Kodeksu cywilnego w brzemieniu „do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży”. Tym samym sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię działek nr 514/34 i nr 514/35 w dniu 15 września 2016 r. za kwotę 47 023 zł musi być potraktowana jako sprzedaż działek wcześniej zakupionych. W posiadanie ww. działek Wnioskodawczyni weszła w dniu 11 kwietnia 2013 r. w zamian za przekazane państwu … działki nr 510/24 i nr 510/26 o wartości 20 541 zł wynikającej z umowy notarialnej. W związku z tym, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie, to przychód z tego tytułu podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8a oraz art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży działek: nr 514/34 i 514/35 w dniu 15 września 2016 r. w wysokości 47 023 zł jest wartość 20 541 zł (z dnia zamiany) działek nr: 510/21 i 510/26 przekazanych państwu … w zamian za ww. działki przekazane Wnioskodawczyni i Jej mężowi, i w konsekwencji sprzedane – zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży działek nr: 514/34 i 514/35 w wysokości 47 023 zł jest wkład Wnioskodawczyni i Jej męża (darowizna) 30 000 zł w gruntach pod budowę drogi wewnętrznej zwiększającej znacznie (3,5 krotnie) wartość rynkową przedmiotowych działek budowlanych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 1, natomiast w pozostałym zakresie wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawczyni (w odniesieniu do pytania Nr 1), kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży działek nr 514/34 i nr 514/35 w dniu 15 września 2016 r. w wysokości 47 023 zł, będzie wartość 20 541 zł działek nr 510/24 i nr 510/26 przekazanych przez Wnioskodawczynię i Jej męża sąsiadom państwu … w dniu 11 kwietnia 2013 r. w zamian za działki ww. będące obiektem powyższej transakcji. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8a, są udokumentowane koszty nabycia. Dokonano odpłatnego zbycia działek nr 514/34 i nr 514/35, które wcześniej nabyto w zamian za działki nr 510/24 i nr 510/26.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 15 września 2016 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży niezabudowanych nieruchomości (działek) oznaczonych numerami: 510/36, 510/37, 514/34 i 514/35, o pow. 2 000 m2, za kwotę 118 000 zł, tj. 59 zł za m2. Działki nr 510/36 i nr 510/37 o pow. 1203 m2, stały się własnością Wnioskodawczyni i Jej męża na prawach wspólności ustawowej na podstawie umowy przekazania od Jej rodziców gospodarstwa rolnego z dnia 31 maja 1985 r. oraz umowy zamiany z dnia 19 października 1993 r. Natomiast działki nr 514/34 i nr 514/35, o pow. 797 m2, małżonkowie nabyli w drodze administracyjnej zamiany od sąsiadów w dniu 11 kwietnia 2013 r. za kwotę 13 110 zł, tj. 16 zł 70 gr za m2, przekazując im w zamian działki nr 510/24 i nr 510/26 o pow. 1 230 m2 za kwotę 20 541 zł, tj. 16 zł 70 gr za m2. Powyższe kwoty zostały ustalone przez obie strony, które jednocześnie oświadczyły, że z tytułu tej zamiany nie dokonały wobec siebie żadnych spłat i dopłat. Powyższa zamiana gruntów jest elementem kompleksowej zmiany przestrzennego zagospodarowania gruntów zlokalizowanych wzdłuż publicznej drogi powiatowej. Na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzją władz samorządowych i Wójta Gminy … z dnia 3 października 2011 r. grunty tych trzech podmiotów właścicielskich zostały podzielone na kilkadziesiąt mniejszych działek by na drodze scaleń, przemieszczeń i darowizn stworzyć warunki pod budowę infrastruktury drogowej, energetycznej, sportowo-rekreacyjnej i budownictwo mieszkaniowe. I tak należące do Wnioskodawczyni i Jej męża działki nr 510/7, nr 511/6 i nr 512/6 podzielone zostały na 33 mniejsze, w tym na działki nr 510/36 i nr 510/37, będące przedmiotem sprzedaży w dniu 15 września 2016 r. oraz działki nr 510/24 i nr 510/26 przekazane państwu … w zamian za działki nr 514/34 i nr 514/35.

Sprzedaż działek nr 514/34 o pow. 397 m2 i nr 514/35 o pow. 400 m2, nabytych w drodze zamiany, nastąpiła przed upływem 5 lat licząc do końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podział działek i ich łączenie w drodze zamian nie był w Jej interesie. Był zabiegiem typowo administracyjnym ze strony władz samorządowych. Wszystkie posiadane przez Wnioskodawczynię i Jej męża grunty miały dostęp do drogi publicznej. Interes publiczny „naraził” Wnioskodawczynię i Jej męża na wymierne straty. Dodatkowo, za transakcję zamiany własnej większej działki wolnej od podatku, przyległej do drogi publicznej na działkę mniejszą sąsiedzką, przypisaną z Urzędu, małżonkowie zobowiązani zostali do zapłacenia podatku dochodowego.

Działki nr 514/34 i nr 514/35 na dzień 15 września 2016 r. stanowiły Jej i Jej męża własność na prawach wspólności ustawowej. Droga wewnętrzna (nr działki 514/8 o pow. całkowitej 50,57 ara) została wytyczona w pasie gruntów będących własnością państwa …. Z uwagi na wcześniejsze ustalenia o partycypacji po 1/3 udziałów każdej ze stron w gruntach tej drogi, zarówno małżonkowie jak i Gmina winni byli zwrócić państwu … należne grunty z 2/3 udziałów. Rada Gminy …, mająca na względzie konieczność prawnego uregulowania własności tej drogi, uchwałą z dnia 29 czerwca 2012 r. zobligowała Wójta Gminy do przyjęcia darowizny 2/3 udziałów w ww. drodze od państwa … (1/3 z tych 2/3 to należny wkład Wnioskodawczyni i Jej męża). Wójt Gminy … przyjął od państwa … 2/3 udziałów w niezabudowanej działce nr 514/8, o pow. 50 arów 57 m2 (stanowiącą prywatną drogę dojazdową), na podstawie umowy darowizny z dnia 10 grudnia 2012 r. Małżonkowie wywiązali się w pełni z ustaleń przekazując 1/3 udziałów w tej drodze na rzecz państwa … umową zamiany z dnia 11 kwietnia 2013 r., akt notarialny Rep. A nr …, w którym to małżonkowie przekazali państwu … działki o łącznej pow. 7 605 m2, o wartości 127 000 zł w zamian za 5 808 m2, o wartości 97 000 zł, od państwa …. Strony tej umowy oświadczyły, że z tytułu tej zamiany nie będą dokonywać wobec siebie żadnych spłat i dopłat. Różnica 1 797 m2, o wartości 30 000 zł, stanowi wkład Wnioskodawczyni i Jej męża w budowę drogi wewnętrznej oraz stanowi jednocześnie (za pośrednictwem państwa …) darowiznę na rzecz Gminy …. Operat szacunkowy został sporządzony na dzień 12 kwietnia 2012 r. za zlecenie urzędu Gminy …, która była stroną we wszystkich transakcjach. Ustalona cena to 16 zł 65 gr za m2.

Wnioskodawczyni wskazała, że nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Do dnia złożenia wniosku Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży dwóch niezabudowanych działek w dniu 16 października 2003 r. i w dniu 3 kwietnia 2009 r. Wnioskodawczyni obecnie nie posiada żadnych nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, w tym art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Oczywiste jest bowiem, że zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Skoro z przywołanych wyżej przepisów wynika, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości (udziału w nieruchomości), to w stosunku do tej nieruchomości, którą Wnioskodawczyni zamieniła, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bezwzględnie liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Wnioskodawczynię udziałów w nieruchomościach w drodze zamiany tj. od końca 2013 r. Tym samym, przychód uzyskany ze sprzedaży ww. udziałów w nieruchomościach (działkach nr 314/34 i nr 314/35) dokonanej w dniu 15 września 2016 r. ‒ stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w który nastąpiło jego nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 3 ww. ustawy w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Natomiast w myśl art. 19 ust. 2 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. wydatki związane z wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz sąsiadów.

Jak wynika z powyższych przepisów podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartości nieruchomości przekazanej w drodze zamiany).

Biorąc po uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomościach (działkach nr 514/34 i nr 514/35) dokonanego w dniu 15 września 2016 r. Wnioskodawczyni może zaliczyć wartość zamienianych przez Nią udziałów w nieruchomościach (działkach nr 510/24 i 510/26) wynikającą z umowy zamiany nieruchomości, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ‒ Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.