Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.331.2024.1.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-17
Teza: W zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu
sprzedaży prawa własności działki zabudowanej budynkiem.
Słowa kluczowe: budynek
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Powstanie obowiązku
podatkowego
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2-art. 3-ust. 1-pkt 1
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    określenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży prawa własności działki
    zabudowanej budynkiem.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Opis stanu faktycznego dotyczy sprzedaży działki 3 na Pana rzecz.
    Działka jest częścią majątku prywatnego A.A. Sprzedaż działki nie była ogłaszana w biurach
    nieruchomości, prasie czy serwisach internetowych. Zakup działki odbywa się z Pana
    wyraźnej chęci.
    Pan oraz A.A. jesteście kuzynami. W 2022 r. postanowiliście wybudować dom w zabudowie
    bliźniaczej na własne cele mieszkaniowe. 20 czerwca 2022 r. została zawarta między
    Panami umowa rezerwacyjna na sprzedaż części działki 1, która miała powstać po
    wybudowaniu budynku mieszkalnego dwulokalowego. Strony oświadczyły w umowie, że
    sprzedaż działki nastąpi po wybudowaniu budynku i wydzieleniu w/w działki. Kwota
    sprzedaży działki została ustalona na 50 000 zł.
    W celu wybudowania budynku w zabudowie bliźniaczej złożono wniosek o wydanie
    pozwolenia na budowę. We wniosku określono Pana jako inwestora połowy budynku. A.A.
    oświadczył, że wyraża zgodę, aby Pan wybudował budynek na jego działce.
    Pod koniec 2023 r. budynek został wrysowany na mapy ewidencyjne w celu dokonania
    podziału nieruchomości.
    W wyniku podziału działki 1 powstały trzy działki: 2; 3; 4.
    Działka, której dotyczy sprawa ma numer 3 i w chwili obecnej jej właścicielem jest A.A., a
    inwestorem który wybudował budynek na własne cele mieszkaniowe jest Pan. A.A. wyraża
    chęć sprzedaży Panu działki na warunkach określonych w umowie rezerwacyjnej.
    Zgodnie z informacją od notariusza działka, która ma wrysowany budynek przy sprzedaży
    powinna zostać opodatkowana podatkiem PCC od wartości nieruchomości zabudowanej.
    Działka stanowi majątek prywatny A.A. 1/8 działki została nabyta w spadku po zmarłym
    ojcu w 2010 r., a następnie w całości w wyniku podziału majątku wspólnego z mamą oraz
    braćmi w roku 2018 r.

## Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem PCC od wartości
    działki z umowy rezerwacyjnej (50 000 zł) czy od wartości działki zabudowanej
    nieruchomością sfinansowaną przez Pana?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, działka powinna zostać opodatkowana podatkiem PCC od kwoty 50 000 zł,
    która stanowi kwotę sprzedaży zawartą w umowie rezerwacyjnej zawartej między A.A. i
    Panem w 2022 r.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy:
      Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub
      wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego,
      wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub
      obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając
      jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
    W myśl art. 6 ust. 4 ww. ustawy:
      Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub
      podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej
      określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika
      wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona
      z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez
      podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy
    sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku
    ustalenia wartości zbywanej nieruchomości w sposób odbiegający od wartości rynkowej,
    ustawodawca dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ może się
    posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez
    podatnika wyceną rzeczoznawcy.

    Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Pan i Pana kuzyn A.A. w 2022 r.
    postanowiliście wybudować dom w zabudowie bliźniaczej na własne cele mieszkaniowe,
    na działce stanowiącej własność A.A. 20 czerwca 2022 r. została zawarta między Panami
                                      2umowa rezerwacyjna na sprzedaż części działki 1 (około 380 m), która miała powstać po
    wybudowaniu budynku mieszkalnego dwulokalowego. Strony oświadczyły w umowie, że
    sprzedaż działki nastąpi po wybudowaniu budynku i wydzieleniu w/w działki. Kwota
    sprzedaży działki została ustalona na 50 000 zł. W celu wybudowania budynku w
    zabudowie bliźniaczej złożono wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. We wniosku
    określono Pana jako inwestora połowy budynku. A.A. oświadczył, że wyraża zgodę, aby
    Pan wybudował budynek na jego działce. W wyniku podziału działki 1 powstały trzy działki:
    2; 3; 4. Działka, której dotyczy sprawa ma numer 3 i w chwili obecnej jej właścicielem jest A.
    A., a Pan jest inwestorem, który wybudował budynek na własne cele mieszkaniowe. A.A.
    wyraża chęć sprzedaży działki na Pana rzecz na warunkach określonych w umowie
    rezerwacyjnej.
    Uważa Pan, że w ww. sytuacji sprzedaż działki powinna zostać opodatkowana podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych od kwoty 50 000 zł, która stanowi kwotę sprzedaży zawartą
    w umowie rezerwacyjnej zawartej między Panem a A.A. w 2022 r.
    Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
    Jak wynika z powyższego w momencie ponoszenia wydatków nie posiadał Pan prawa
    własności do gruntu, na którym został wzniesiony budynek mieszkalny i tym samym
    nakładów na budowę budynku dokonywał Pan na cudzej rzeczy. Zasada zawarta w art. 48
    Kodeksu cywilnego oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem połączone – dzieli los
    gruntu. Dlatego też wszystko, co zostało na gruncie wzniesione lub zasadzone, staje się
    własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał (właściciel gruntu czy
    inna osoba). Zasada ta obowiązuje przy tym bez względu na wartość wzniesionych
    budynków lub innych urządzeń, nawet jeśli wzniesione budynki lub urządzenia
    wielokrotnie przewyższają wartość zajętego gruntu.
    Tym samym na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie
    będzie Pan mógł ustalać podstawy opodatkowania w oparciu o wartość samego gruntu z
    pominięciem wybudowanego budynku. Fakt poniesienia przez Pana nakładów związanych
    z wybudowaniem budynku, nie daje Panu prawa do wyłączenia ich wartości z podstawy
    opodatkowania, gdyż stanowi ją, zgodnie z powołanym powyżej art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o

    podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkowa przedmiotu czynności
    cywilnoprawnych.
    Skoro zatem przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost wskazują
    co stanowi podstawę opodatkowania przy nabyciu nieruchomości i według jakich zasad tę
    podstawę się ustala to w przedmiotowej sprawie stanowić ją będzie wartość rynkowa
    nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym.
    W omawianej sprawie nie ma znaczenia fakt, że zawarł Pan w 2022 r. umowę
    rezerwacyjną na sprzedaż działki. Zgodnie z przywołanym wyżej art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy
    o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstanie z chwilą
    zawarcia przez Pana umowy sprzedaży, której przedmiotem będzie zabudowana działka.

## Dodatkowe informacje

W związku z załączeniem do wniosku dokumentów wskazujemy, że wydając interpretacje
    w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie
    przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany ani
    uprawniony do oceny załączonych dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu
    faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
    będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie
    naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej
    oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami
    skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.