Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.175.2025.3.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-13
Teza: Obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w
wysokości 2%, obliczonego od wartości rynkowej nabywanego
mieszkania, a nie w wysokości 2%, obliczonego od kwoty
wynikającej z różnicy, jaka powstaje pomiędzy ceną sprzedaży
mieszkania, a ceną zakupu nowego mieszkania.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości
opodatkowanie-obowiązek opodatkowania
podatek-różnica podatku
sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Wartość rynkowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 7-ust. 1 -pkt 1-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie obowiązku zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z
    6 maja 2025 r. (wpływ 7 maja 2025 r.).

## Opis zdarzenia przyszłego

(...) 2025 r., jako osoba fizyczna, sprzedała Pani mieszkanie przy ul. (...) (akt notarialny (...) z
    (...) 2025 r.) za cenę 380 000 zł. Mieszkanie to było darowizną, przekazaną przez
    małżeństwo (...) (matka) oraz (...) (ojczym), aktem notarialnym (...) z (...) 2013 r.
    Środki ze sprzedaży ww. mieszkania zamierza Pani przeznaczyć na zakup nowej
    nieruchomości (mieszkania) przy ul. (...). Koszt nowego mieszkania wynosi 548 000 zł. Na
    zakup nowego mieszkania zamierza Pani przeznaczyć środki ze sprzedaży mieszkania w
    wysokości 380 000 zł oraz środki pochodzące z kredytu hipotecznego w wysokości 168 000
    zł.
    Środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania na zakup nowego mieszkania będą
    wydatkowane niezwłocznie po przyznaniu kredytu hipotecznego, nie później niż do końca
    maja bieżącego roku.
    W nowym mieszkaniu będzie Pani realizować własne cele mieszkaniowe.
    W nowym mieszkaniu nie będą świadczone żadne usługi, które to byłyby związane z
    uzyskiwaniem przychodów.
    Nie posiada Pani żadnej innej nieruchomości.

## Pytanie

Czy jako osoba nieprowadząca żadnej działalności gospodarczej, zobowiązana będzie Pani
    u notariusza do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości
    mieszkania (548 000 zł), zlokalizowanego przy ul. (...), tj. pełnej kwoty wynoszącej 10 960
    złotych? Czy wobec stanu faktycznego, jakim jest sprzedaż mieszkania przy ul. (...) za cenę
    380 000 zł, w celu zakupu nowego mieszkania, uprawniona będzie Pani do możliwości
    zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wynikającego z różnicy,
    jaka powstaje pomiędzy sprzedażą mieszkania w celu zakupu nieruchomości?
    Stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, w opisanym stanie faktycznym, czyli sprzedaży mieszkania w celu zakupu
    nowej nieruchomości, będzie istniała możliwość zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych w wysokości 2% wynikającego z różnicy, jaka powstaje pomiędzy ceną
    sprzedanego mieszkania, a nowego mieszkania.
    Wskazała Pani, że nowe mieszkanie, ze względu na standard (mieszkanie po generalnym
                              2remoncie) oraz lokalizację (średnie ceny za 1 m w tej części miasta osiągają 10-11.000 zł/1
    2m), jest dużo droższe od sprzedanego. Aby zrealizować cele mieszkaniowe, niezbędne
    jest uzyskanie kredytu hipotecznego w wysokości 168 000 zł.
    Czy w opisanym stanie faktycznym, tj. sprzedaży starego mieszkania za cenę 380 000 zł i
    kupna nowego mieszkania za 548 000 zł, będzie Pani mogła skorzystać z możliwości
    zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wynikającego z różnicy (tj.
    168 000 zł), jaka powstaje pomiędzy sprzedażą mieszkania, a zakupem nowej
    nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznaczam, że przedmiotem interpretacji – zgodnie ze wskazaniem zawartym
    w uzupełnieniu wniosku (poz. A.1 oraz E złożonego uzupełnienia) − jest ocena Pani
    stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym − 2%,
      b) innych praw majątkowych − 1%.
    Stosownie do art. 10 ust. 1, 2 i 3 ww. ustawy:
      Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w
      sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz
      obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku
      podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
      Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od
      uprzedniego zapłacenia podatku.
    Jak wynika z przywołanych przepisów, zawarcie umowy sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż

    podatku ciąży na kupującym. W przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w
    formie aktu notarialnego, obowiązkiem notariusza (jako płatnika) jest pobór tego podatku.
    Z wniosku wynika, że (...) 2025 r., jako osoba fizyczna, sprzedała Pani mieszkanie za cenę
    380 000 zł. Mieszkanie to było darowizną, przekazaną przez małżeństwo: Pani matkę oraz
    ojczyma, aktem notarialnym z (...) 2013 r. Środki ze sprzedaży ww. mieszkania zamierza
    Pani przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości (mieszkania). Koszt nowego mieszkania
    wynosi 548 000 zł. Na zakup nowego mieszkania zamierza Pani przeznaczyć środki ze
    sprzedaży mieszkania w wysokości 380 000 zł oraz środki pochodzące z kredytu
    hipotecznego w wysokości 168 000 zł.
    Pani zdaniem, w sytuacji sprzedaży starego mieszkania za cenę 380 000 zł i kupna nowego
    mieszkania za 548 000 zł, będzie Pani mogła skorzystać z możliwości zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, wynikającego z różnicy, jaka powstaje
    pomiędzy sprzedażą starego mieszkania, a zakupem nowej nieruchomości.
    Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Z powołanego powyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.
    Tym samym z tytułu umowy sprzedaży mieszkania, zawartej 4 kwietnia 2025 r., to na
    kupującym mieszkanie za cenę 380 000 zł spoczywał obowiązek podatkowy w podatku od
    czynności cywilnoprawnych. Pani − jako strona sprzedająca mieszkanie – nie była
    zobowiązana do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wskazano
    powyżej, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych
    w formie aktu notarialnego. Zatem z tytułu zawarcia opisanej we wniosku umowy
    sprzedaży nieruchomości notariusz, jako płatnik, obowiązany był obliczyć i pobrać
    podatek.
    Planuje Pani nabyć nowe mieszkanie za cenę 548 000 zł. Z przepisów ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych wprost wynika, że w sytuacji zawarcia umowy sprzedaży
    obowiązek podatkowy będzie ciążył na kupującym, który jest zobowiązany do zapłaty
    podatku w wysokości 2%, obliczonego od wartości rynkowej mieszkania. Tym samym, Pani
    − jako strona kupująca − będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych w wysokości 2%, obliczonego od wartości rynkowej nabywanego
    mieszkania, a nie jak Pani wskazała w wysokości 2%, obliczonego od kwoty wynikającej z
    różnicy, jaka powstaje pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania, a ceną zakupu nowego
    mieszkania.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z
      opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
        albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na
        platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa.