Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.447.2016.1.LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-11-17
Teza: w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-nabycie nieruchomości; skutki podatkowe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 8 września 2016 r. (data wpływu 15 września 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 października 2016 r. (data nadania data 28 października 2016 r., data wpływu 28 października 2016 r.) oraz pismem z dnia 28 października 2016 r. (data nadania data 28 października 2016 r., data wpływu 31 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2016 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością występująca z niniejszym wnioskiem w charakterze zainteresowanego będącego stroną postępowania (daiej także - „Nabywca”), zamierza nabyć nieruchomość składającą się z gruntu zabudowanego budynkiem biurowym działającego obecnie pod nazwą handlową „A.” (daiej - „Budynek”). Planowana jest zmiana umowy spółki Nabywcy obejmująca, między innymi, zmianę firmy Nabywcy z L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W ramach planowanej transakcji Nabywca jako kupujący zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży od Fundusz inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych występującego z niniejszym wnioskiem jako zainteresowany nie będący stroną postępowania, który jest i w dacie dokonania planowanej transakcji nadal będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (dalej także - „Zbywca”), własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 489/10, 489/26 oraz 489/29, o łącznej powierzchni 5.189 metrów kwadratowych, dla których Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej - „Grunt”) wraz ze zrealizowanym na nich budynkiem biurowym pod nazwą handlową „W.” i budowlami towarzyszącymi (takimi jak np. alejki piesze umożliwiające dostęp do Budynku, zjazd z drogi publicznej, droga dojazdowa oraz totem reklamowy), w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”. Nabywca również jest oraz w dacie planowanej transakcji w dalszym ciągu będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Dnia 9 października 2015 roku została podpisana warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości pomiędzy m.in. poprzednim właścicielem Nieruchomości, tj. T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. sp. k. (poprzednio T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. S.K.A.) (dalej - „Poprzedni Właściciel”) oraz spółką K. sp. z o.o. (poprzednio D. sp. z o.o.; dalej - „Pierwotny Nabywca”), na mocy której Poprzedni Właściciel zobowiązał się sprzedać a Pierwotny Nabywca zobowiązał się kupić Nieruchomość po ziszczeniu się, lub zrzeczeniu się przez uprawnioną stronę, warunków zawieszających wymienionych w warunkowej przedwstępnej umowie sprzedaży. Nabywca zawarł w dniu 21 kwietnia 2016 roku porozumienie m.in. z Pierwotnym Nabywcą oraz Poprzednim Właścicielem, na mocy którego Nabywca stał się stroną wskazanej powyżej przedwstępnej umowy sprzedaży i został wyznaczony na nowego kupującego (w rozumieniu warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 9 października 2015 r.) w stosunku do Nieruchomości.

W dniu 13 lipca 2016 roku wraz z nabyciem Nieruchomości Zbywca przejął prawa i obowiązki Poprzedniego Właściciela wynikające z powyższej warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z wyjątkiem:

1.  zobowiązania do zawarcia z Nabywcą umowy najmu niektórych powierzchni w Budynku, która w rezultacie zostanie zawarta w dniu nabycia Nieruchomości pomiędzy Poprzednim Właścicielem jako najemcą i Nabywcą jako wynajmującym,
2.  zobowiązania do przekazania Nabywcy dokumentacji prawnej i technicznej, która zostanie mu przekazana przez Poprzedniego Właściciela po nabyciu Nieruchomości,
3.  wykonania szeregu robót dotyczących Nieruchomości i Budynku, w tym robót wykończeniowych w Budynku, które Poprzedni Właściciel będzie realizował po nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę.

Powyższe czynności będą zatem wykonane przez Poprzedniego Właściciela w imieniu własnym w wykonaniu własnych zobowiązań wobec Nabywcy.

Cena za Nieruchomość płatna na rzecz Zbywcy będzie stanowić całość wynagrodzenia należnego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz wszelkich świadczeń otrzymanych z związku z takim nabyciem od Zbywcy oraz od Poprzedniego Właściciela.

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości (obejmującej wówczas Grunt wraz z budynkiem w toku budowy) na podstawie umowy sprzedaży zawartej z Poprzednim Właścicielem w dniu 13 lipca 2016 roku. Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości w stanie, w którym ukończone zostały już prace budowlane dotyczące struktury Budynku.

W dniu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę trwały w szczególności prace nad elewacją i prace na dachu Budynku. Ponadto, w dniu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę były montowane instalacje w szachtach na poszczególnych kondygnacjach Budynku.

Zbywca przed dokonaniem transakcji nabycia Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela uzyskał indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez Ministra Finansów w dniu 8 lipca 2016 r. (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) o sygnaturze IPPP3/4512-293/16-4/PC, w której organ wydający interpretację potwierdził, że w ramach transakcji nabycia Nieruchomości dojdzie do dostawy Budynku, a także, że dostawa Budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23%. Organ w wymienionej wyżej interpretacji potwierdził również, iż taką samą stawką podatku VAT objęte będzie także zbycie prawa własności Gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy Budynek. Tym samym stanowisko Zbywcy, zgodnie z którym planowane nabycie Nieruchomości, będzie całkowicie objęte obligatoryjnym opodatkowaniem VAT według stawki podstawowej 23% organ wydający interpretację uznał ze prawidłowe. Strony umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w dniu 13 lipca 2016 roku zastosowały się do uzyskanej interpretacji i dostawa Nieruchomości została opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23%.

We wskazanej powyżej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego Zbywca uzyskał również potwierdzenie, że po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Zbywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym podlegała będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy VAT.

W dniu 13 lipca 2016 roku Zbywca i Poprzedni Właściciel zawarli umowę koordynacji procesu deweloperskiego. Na podstawie tej umowy Poprzedni Właściciel świadczy na rzecz Zbywcy usługi obejmujące m.in. prace zmierzające do ukończenia Budynku oraz prace aranżacyjne i wykończeniowe powierzchni w Budynku oraz zawieranie, wykonywanie, zmianę oraz rozwiązywanie umów z podmiotami świadczącymi usługi dotyczące Nieruchomości, w szczególności dotyczącymi dostarczania mediów, administrowania lub ochrony. Poprzedni Właściciel nabył lub nabędzie majątkowe prawa autorskie i prawa, zgody lub upoważnienia dotyczące praw zależnych i osobistych, jak również prawa z rękojmi i gwarancji jakości do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku. Poprzedni Właściciel zobowiązał się w treści umowy sprzedaży Nieruchomości oraz umowy koordynacji procesu deweloperskiego zawartych w dniu 13 lipca 2016 roku, między innymi, do bezzwrotnego przeniesienia na rzecz Zbywcy lub podmiotu przez niego wskazanego: (i) majątkowych praw autorskich, prawa do wykonywania zależnych praw autorskich oraz wyłącznego prawa zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich na polach eksploatacji, na których Poprzedni Właściciel nabył je lub nabędzie od odpowiednich projektantów oraz innych praw związanych z własnością intelektualną dotyczącą dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej wykorzystanych przy budowie Budynku (dalej - „Projekt A.”), (ii) własności nośników, na których utrwalono Projekt A., (iii) praw z gwarancji jakości, praw z rękojmi oraz innych umownych i ustawowych praw i roszczeń związanych z wadami prac lub dzieł wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku lub Projektem A., (iv) własności aktywów ruchomych i wyposażenia niezbędnego dla funkcjonowania Budynku (v) uzyskania certyfikatu LEED Gold dla Budynku w zakresie „Shell & Core” oraz (vi) dostarczenia gwarancji bankowej (o ile będzie wymagana) i gwarancji spółki macierzystej dotyczących określonych wad Budynku. Ponadto, na zasadzie przekazu, o którym mowa w art. 921 ze znaczkiem 1 i nast. Kodeksu Cywilnego, Zbywca przekazał Nabywcy świadczenia Poprzedniego Właściciela opisane w zdaniu poprzednim.

Zakończenie budowy Budynku i otrzymanie pozwolenia na użytkowanie Budynku planowane jest najpóźniej na czwarty kwartał 2016 roku. Nabywca planuje nabyć Nieruchomość od Zbywcy po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku, na pewno w okresie krótszym niż 2 lata od 13 lipca 2016 roku. Nie można wykluczyć, iż poniesione przez Zbywcę wydatki, na ulepszenie Budynku, budowli oraz ich części wchodzących w skład Nieruchomości, od chwili jej nabycia do dnia jej zbycia na rzecz Nabywcy, przekroczą co najmniej 30% ceny nabycia tych obiektów.

W dacie sprzedaży albo po sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, strony mogą postanowić, że Poprzedni Właściciel lub Zbywca wykona na rzecz Nabywcy prace wykończeniowe i aranżacyjne w Budynku.

Zbywca jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym aktywów niepublicznych prowadzącym swoją działalność na podstawie ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (Dz.U. z 2014 r. poz. 157 ze zm.). Zakres działalności inwestycyjnej Zbywcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. W dniu transakcji Zbywca będzie posiadał lokaty nieruchomościowe w postaci kilkunastu gruntów budowlanych, z toczącymi się na nich pracami budowlanymi w różnych fazach zaawansowania.

Zbywca nie prowadzi, ani nie będzie prowadzić oddzielnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza i nie będzie sporządzać odrębnego sprawozdania finansowego dla zbywanej Nieruchomości. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla tej Nieruchomości (możliwe jest tylko przypisanie tych pozycji do Nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego MPK - „miejsca powstawania kosztów”).

Jednocześnie należy wskazać, że po dokonaniu transakcji Zbywca będzie kontynuować działalność w zakresie lokowania powierzonych mu środków pieniężnych w lokaty nieruchomościowe.

Budynek przeznaczony jest na prowadzenie działalności gospodarczej w postaci wynajmu pomieszczeń i innych powierzchni. W związku z tym, poszczególne pomieszczenia i powierzchnie będą wynajmowane przez Nabywcę jako wynajmującego Poprzedniemu Właścicielowi oraz podmiotom trzecim jako najemcom.

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego Nabywca wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Zbywcy {jako wynajmującego) wynikające z istniejącej umowy lub umów najmu dotyczących poszczególnych części Nieruchomości, a także w prawa i obowiązki Zbywcy (jako wydzierżawiającego) wynikające z istniejącej umowy lub umów dzierżawy dotyczących poszczególnych części Nieruchomości (o ile takie będą istnieć w chwili nabycia Nieruchomości).

Nabywca może przejąć, między innymi, następujące składniki majątkowe związane z Nieruchomością z zastrzeżeniem, iż ich nabycie będzie mieć miejsce od Zbywcy lub Poprzedniego Właściciela, przy czym Poprzedni Właściciel zbywając te rzeczy lub prawa na rzecz Nabywcy będzie działał w wykonaniu własnych zobowiązań wobec Nabywcy lub działając w zastępstwie i wykonując zobowiązania Zbywcy, w oparciu o opisaną wcześniej zasadę przekazu wynikającą z Kodeksu Cywilnego:

*   prawa z zabezpieczeń związanych z najmami oraz dzierżawami (jeśli takie będą istnieć), np. gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, kaucje pieniężne, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, poręczenia, itp.;

*   prawa wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne, ustawowe lub umowne, prawa związane z jakością wykonania Budynku, prac wykończeniowych w Budynku lub ich części (oraz projektów związanych z Budynkiem i Nieruchomością lub ich częściami) i innych urządzeń i instalacji, udzielone przez wykonawców robót, projektantów, podmioty z nimi powiązane oraz inne właściwe podmioty;

*   ewentualne zabezpieczenia związane z prawami określonymi powyżej, np. gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, kaucje pieniężne, zatrzymane tytułem zabezpieczenia części wynagrodzenia oraz poręczenia;

*   majątkowe prawa autorskie do Projektu A. lub innych utworów na polach eksploatacji, na których Poprzedni Właściciel lub Zbywca nabył je lub nabędzie od odpowiednich projektantów lub innych podmiotów, wyłączne prawo wykonywania i zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań Projektu A. lub innych utworów, wszelkie inne prawa własności intelektualnej dotyczące Projektu A. (oraz innych utworów, w tym projektów związanych z Nieruchomością i Budynkiem), a także zgody, upoważnienia lub zobowiązania dotyczące wykonywania praw osobistych, w tym prawo wprowadzania zmian do Projektu A. (oraz innych projektów związanych z Nieruchomością i Budynkiem);

*   własności nośników, na których utrwalono Projekt A. lub inne utwory, w tym projekty;

*   prawa oraz ewentualnie obowiązki z umowy lub umów zawartych z właścicielami, użytkownikami wieczystymi lub posiadaczami nieruchomości sąsiednich lub pobliskich oraz umowy lub umów dotyczących nieruchomości sąsiednich lub pobliskich (w szczególności umowy najmu lub dzierżawy takich innych nieruchomości);

*   ewentualne inne prawa np. licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku (np. BMS) lub prawa do baz danych;

*   certyfikat LEED Gold dla Budynku w zakresie „Shell & Core”;

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy iub umów z Miastem i innymi podmiotami trzecimi dotyczących realizacji projektów związanych z budową infrastruktury;

określone ruchomości związane z*   Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.), a także prawo własności wszelkich budowli, instalacji i obiektów obsługujących Budynek, znajdujących się na Nieruchomości lub poza jej granicami;

*   ewentualnie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lub umów najmu, względem których nie nastąpi wstąpienie Nabywcy z mocy prawa.

Dodatkowo Zbywca oraz Poprzedni Właściciel w ramach planowanej transakcji planują przekazać Nabywcy całą będącą w ich posiadaniu, dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały podpisanej umowy lub umów najmu wraz z kopiami wszelkiej korespondencji ich dotyczącej, a także dokumentację finansową dotyczącą kosztów utrzymania Nieruchomości oraz rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemcę lub najemców na podstawie umowy lub umów najmu. W związku z powyższym Nabywca wejdzie w posiadanie całości lub większej części informacji dotyczących Nieruchomości oraz przedmiotowych umów najmu.

Nabycie powyższych praw łub rzeczy przez Nabywcę od Zbywcy lub Poprzedniego właściciela będzie miało miejsce w dniu sprzedaży Nieruchomości lub w terminie późniejszym. W szczególności Strony nie wykluczają iż pewne prace wykończeniowe w Budynku będą realizowane staraniami i na koszt Zbywcy lub Poprzedniego Właściciela już po dniu sprzedaży Nieruchomości, w którym to przypadku wszeikie prawa i dokumentacja związana w takimi pracami (np. majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do dokumentacji projektowej, prawa z tytułu rękojmi i gwarancji jakości wykonania, dokumentacja powykonawcza, własność sprzętu i wyposażenia, itp.) będą przekazane Nabywcy przez Zbywcę lub Poprzedniego Właściciela w toku lub po wykonaniu tych prac.

Lista praw, aktywów i zobowiązań Zbywcy, które co do zasady nie będą podlegać przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje między innymi:

*   pozostałe lokaty nieruchomościowe Zbywcy wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami, należnościami i zobowiązaniami związanymi z tymi lokatami;

*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów (szczególnie, iż wszystkie lub większość tych umów została zawarta przez Poprzedniego Właściciela); nie można wykluczyć, że prawa i obowiązki z niektórych umów dotyczących świadczenia usług lub dostaw związanych z Nieruchomością zostaną przeniesione na Nabywcę, a w pewnych przypadkach Nabywca po nabyciu Nieruchomości może korzystać z tych samych dostawców, usługodawców lub wykonawców, z których korzystał lub korzysta Poprzedni Właściciel lub Zbywca, w szczególności Nabywca nie wyklucza powierzenia usług zarządzania Nieruchomością temu samemu zarządcy, który świadczy te usługi na zlecenie Poprzedniego Właściciela w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę;

*   środki pieniężne znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy (z wyjątkiem ewentualnych kaucji złożonych przez poszczególnych najemców i dzierżawców, a także ewentualnych kaucji i zatrzymanych części wynagrodzenia jako instrumentów zabezpieczenia roszczeń wobec wykonawców usług); dla uniknięcia wątpliwości, nie obejmuje to ewentualnych płatności i świadczeń realizowanych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach rozliczeń stron oraz w wykonaniu różnych zobowiązań Zbywcy wobec Nabywcy związanych ze sprzedażą Nieruchomości (np. ewentualne przekazanie Nabywcy środków zapłaconych omyłkowo przez najemców na rzecz Zbywcy, a należnych już na rzecz Nabywcy za okres po nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę; ewentualne płatności w ramach rozliczenia opłat eksploatacyjnych za rok, w którym ma miejsce zbycie Nieruchomości; ewentualne pokrycie niektórych kosztów transakcyjnych poniesionych przez Nabywcę);

*   prawa i obowiązki z umowy o świadczenie usług księgowych oraz usług z zakresu obsługi korporacyjnej;

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług bankowych; nie można jednak wykluczyć, iż po dokonaniu transakcji Nabywca może korzystać z usług tego samego banku, który przed dokonaniem transakcji świadczył te usługi na rzecz Zbywcy lub Poprzedniego Właściciela;

*   firmę Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a czynności związane z zarządzaniem, administracją bieżącą obsługą oraz innymi usługami dotyczącymi Nieruchomości są wykonywane na zlecenie Poprzedniego Właściciela, który zobowiązał się wobec Zbywcy zlecać we własnym imieniu (lub kontynuować zlecenia sprzed nabycia Nieruchomości przez Zbywcę) wykonanie powyższych czynności na podstawie umowy koordynacji procesu deweloperskiego z dnia 13 lipca 2016 roku. W uzupełniającym zakresie umowy dotyczące takich czynności mogą być zawierane przez Zbywcę z podmiotami trzecimi. Poprzedni Właściciel lub Zbywca, o ile Zbywca jest stroną danej umowy, zamierzają rozwiązać powyższe umowy z dostawcami, usługodawcami lub wykonawcami (lub nie przedłużać okresu ich trwania) w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowe umowy zostaną zawarte przez Nabywcę w zakresie i na warunkach według jego wyboru, przy czym nie można wykluczyć, że w pewnych przypadkach Nabywca będzie korzystał z tego samego dostawcy, usługodawcy lub wykonawcy usług, z którego korzystał Poprzedni Właściciel lub Zbywca, a warunki komercyjne i treść tych umów będą zbliżone do poprzednio obowiązujących i zawartych przez Poprzedniego Właściciela lub Zbywcę.

Ponadto w sytuacji gdyby rozwiązanie niektórych z powyższych umów okazało się niemożliwe, znacznie utrudnione lub wiązało się z poniesieniem znacznych kosztów przez Poprzedniego Właściciela lub Zbywcę, prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione na Nabywcę. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów zawartych przez Poprzedniego Właściciela lub Zbywcę do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń i powierzchni w Budynku, która podlega opodatkowaniu VAT. Co do zasady Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie własnego know-how, względnie w oparciu o zasoby i know-how zatrudnionych przez siebie dostawców, usługodawców lub wykonawców (w tym zarządcy lub zarządców). Należy zauważyć, iż Nabywca może zaangażować dostawców, usługodawców lub wykonawców, którzy przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę świadczyli iub świadczą usługi na rzecz Poprzedniego Właściciela lub Zbywcy w odniesieniu do Nieruchomości, w związku z czym posiadają oni know-how wypracowany z udziałem Poprzedniego Właściciela lub Zbywcy w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę i dotyczący konkretnie przedmiotowej Nieruchomości.

Nazwa handlowa „A.” nie jest obecnie zarejestrowana jako znak towarowy. Nabywca nie wyklucza dalszego korzystania z tej nazwy po nabyciu Nieruchomości, a w szczególności złożenia wniosku o rejestrację znaku towarowego w odpowiednim urzędzie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy planowane nabycie Nieruchomości nie będzie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy i jako takie będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia albo jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku gdyby Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie obiektów wchodzących w skład Nieruchomości stanowiące co najmniej 30% ceny nabycia)?
2.  Czy w przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT - po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, lub (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
3.  Czy w przypadku, gdy w odniesieniu do Nieruchomości, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT - przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 4 listopada 2016 r. Nr 1462-IPPP2.4512.686.2016.1.DG.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W przypadku gdy w odniesieniu do Nieruchomości, transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT - przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 1 - zdaniem zainteresowanych - nabycie Nieruchomości zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, jako dostawa budynków, budowli iub ich części dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia albo jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku gdyby Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie obiektów wchodzących w skład Nieruchomości stanowiące co najmniej 30% ich ceny nabycia). A zatem, transakcja nabycia Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

W tej sytuacji, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, z uwagi na fakt, że sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W związku z powyższym zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością występująca z niniejszym wnioskiem w charakterze zainteresowanego będącego stroną postępowania (daiej także - „Nabywca”), zamierza nabyć nieruchomość składającą się z gruntu zabudowanego budynkiem biurowym działającego obecnie pod nazwą handlową „A.” (daiej - „Budynek”). Planowana jest zmiana umowy spółki Nabywcy obejmująca, między innymi, zmianę firmy Nabywcy z L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W ramach planowanej transakcji Nabywca jako kupujący zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży od Fundusz inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych występującego z niniejszym wnioskiem jako zainteresowany nie będący stroną postępowania, który jest i w dacie dokonania planowanej transakcji nadal będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (dalej także - „Zbywca”), własność działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 489/10, 489/26 oraz 489/29, o łącznej powierzchni 5.189 metrów kwadratowych, dla których Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej - „Grunt”) wraz ze zrealizowanym na nich budynkiem biurowym pod nazwą handlową „W.” i budowlami towarzyszącymi (takimi jak np. alejki piesze umożliwiające dostęp do Budynku, zjazd z drogi publicznej, droga dojazdowa oraz totem reklamowy), w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”. Nabywca również jest oraz w dacie planowanej transakcji w dalszym ciągu będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

W interpretacji indywidualnej z dnia 4 listopada 2016 r. Nr 1462-IPPP2.4512.686.2016.1.DG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „(\`(...)\`) jako że dostawa Nieruchomości nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1, jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia albo jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku gdyby Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie obiektów wchodzących w skład Nieruchomości stanowiące co najmniej 30% ich ceny nabycia).”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.