Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-703/13/DK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-11-15
Teza: Transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania działek niezabudowanych, stanowiących teren budowlany, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku. - Dostawa obiektów znajdujących się na działce nr 668/1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; teren-teren budowlany; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zabudowa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 sierpnia 2013 r. (data wpływu 5 sierpnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 listopada 2013 r. (data wpływu 6 listopada 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dostawy nieruchomości należącej do dłużnika J. Sp.J. – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2013 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dostawy nieruchomości należącej do dłużnika J. Sp.J.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 listopada 2013 r. (data wpływu 6 listopada 2013 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 25 października 2013 r. znak: IBPP1/443-703/13/DK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Komornik Sądowy działający przy Sądzie Rejonowym w S. w sprawach przeciwko dłużnikowi J. Spółka Jawna z siedzibą w K. na wniosek wierzyciela A. skierował postępowanie egzekucyjne do nieruchomości dłużnika w postaci gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość dla której została założona księga wieczysta o nr 0. w Sądzie Rejonowym w S.

Nieruchomość gruntowa składa się z działek gruntu o nr 668/1, 667/1, 274/17, 254/1 i 256/1 o łącznej powierzchni 53.241 m². Nieruchomość ta jest zabudowana budynkami: posterunku przejazdowego, lokomotywowni i nastawni kolejowej (prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności posadowionego na gruncie składnika budowlanego).

Zgodnie z zapisami Uchwały Rady Miasta w S. z dnia 12 lutego 1998 r. w sprawie m.p.z.p działki ewidencyjne nr 668/1, 667/1, 256/1, 254/1 znajdują się na terenach oznaczonych symbolem KK/1 - tereny komunikacji kolejowej, natomiast działka o nr 274/17 na terenach oznaczonych symbolem 3.KDZ1/2 - drogi zbiorcze (powiatowe i wojewódzkie). Budynki znajdujące się na gruncie są budynkami w bardzo złym stanie technicznym zgodnie z opinią biegłego. Zgodnie z informacją o budynkach UM w S. Referat Geodezji budynki znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym 668/1 (nr ewidencji budynku 1430, 1417) posiadają funkcje inne niemieszkalne.

Budynek posterunku przejazdowego to budynek wolnostojący murowany w latach 70 - tych XX wieku. Powierzchnia użytkowa budynku 28,9 m², kubatura 119.7 m³. Budynek obecnie jest nieużytkowany, zdewastowany, brak stolarki okiennej i drzwiowej. Zgodnie z PKOB budynek ten posiada klasyfikację PKOB 2121+2122.

Budynek lokomotywowni, wolnostojący, murowany w bardzo złym stanie technicznym. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 113,0 m², a kubatura 625 m³. Budynek nieużytkowany, zdewastowany, brak stolarki okiennej i drzwiowej. Zgodnie z PKOB budynek ten posiada klasyfikacje PKOB 1241.

Budynek nastawni kolejowej, wolnostojący, murowany w bardzo złym stanie technicznym. Powierzchnia użytkowa wynosi 81 m², a kubatura 208 m³. Budynek nieużytkowany, zdewastowany, brak stolarki okiennej i drzwiowej. Zgodnie z PKOB budynek ten posiada klasyfikacje PKOB 1241. Spółka J. Sp.j uległa likwidacji w dniu 31 grudnia 2004 r. Spółka była zarejestrowana w Urzędzie Skarbowym w K. jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w okresie od 1 marca 1998 r. do 31 grudnia 2004 r. informacja ta także została potwierdzona przez Pana H. Na mocy aktu notarialnego z dnia 8 sierpnia 2003 r. zawartego pomiędzy Przedsiębiorstwem K. S.A. w S., a Spółką J. Spółka Jawna doszło do sprzedaży: -prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 668/1 oraz prawa własności usytuowanych na tych działkach gruntu budynków stanowiących odrębną nieruchomość: budynek posterunku przejazdowego, budynek lokomotywowni i budynek nastawni kolejowej oraz bocznicy kolejowej wraz z torem dojazdowym do zakładu za cenę łączną 621.143,12 zł (w tym 541.185,00 zł cena prawa użytkowania wieczystego gruntu, cena budynków w kwocie 79.958,12 zł) - prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o numerze 254/1, 256/1, 274/17 za cenę 278.856,88 zł, pod warunkiem, ze Gmina Miasta S. nie wykona prawa pierwokupu przedmiotowych działek gruntu przysługującego jej na podstawie art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poc.741). Dla Gminy został zakreślony dwumiesięczny termin od daty zawiadomienia o możliwości dokonania pierwokupu z którego Gmina S. nie skorzystała. Cała wartość nabycia została uiszczona przez stronę nabywającą nieruchomość tj. Spółkę J. zapłacona przed podpisaniem umowy. Ponadto na podstawie aktu notarialnego mającego formę oświadczenia sprostowano treść umowy w zakresie pominiętej w nim działki 667/1, gdzie stronami także były: Przedsiębiorstwo K. S.A. z siedzibą w S. oraz firma J. Sp.j z siedzibą w K.

Zgodnie z oświadczeniem Pana H. J. Sp.j.): Spółka obecnie nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, była nim do 31 grudnia 2004 r. Dłużnik wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, zakup ten był fakturowany, jednakże dokumenty księgowe z zakupu ww. nieruchomości zostały zniszczone z uwagi na upływ 5 lat. Dłużnik na podstawie aktu notarialnego nabył następujące działki 668/1, 667/1, 274/17, 254/1 i 256/1, z czego tylko działka nr 668/1 jest zabudowana budynkami. Budynki znajdujące się na przedmiotowej działce zostały wybudowane w 1970 r. (rok zakończenia budowy). Pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce w latach 70, później zaraz po zakupie przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z oświadczeniem spółka na (tut. organ przyjął, że Wnioskodawcy chodziło o słowo „nie”, co również wynika z dalszej części uzupełnienia) ponosiła żadnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Po nabyciu przedmiotowej nieruchomości dłużnik wykorzystywał budynki/budowle zgodnie z ich przeznaczeniem. Dłużnik wykorzystywał budynki i budowle do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT - prowadził działalność handlową. Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie odrębnych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynki nie były wykorzystywane przez dłużnika jako ulepszone do czynności opodatkowanej ponad 5 lat. Dłużnik posiadał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jednakże z tej możliwości nie skorzystał – zgodnie z oświadczeniem Dłużnik wykorzystywał działki, budynki do prowadzonej działalności gospodarczej, gdzie był dokonywany rozładunek wagonów kolejowych z paliwem, działalność ta była zawiązana ze sprzedażą VAT - działalność handlowa. Obecnie dłużnik nie prowadzi na nieruchomości działalności gospodarczej. Ww. działki i budynki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy zgodnie z oświadczeniem dłużnika. Dłużnik także oświadczył, że nieruchomość przy dostawie w trybie licytacji korzysta ze stawki "ZW" od VAT.

Nieruchomości zgodnie z opinią biegłego zostały oszacowane w następujący sposób: Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami posterunku przejazdowego, lokomotywowni i nastawni kolejowej (dla których został określony koszt likwidacji), działki gruntu o nr ewidencyjnych 668/1, 667/1, 256/1, 254/1, 274/17 położonej w S. w rejonie ulic M. i T. wynosi: 1.563.493,00 zł. Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego działek gruntu o nr ewidencyjnym 668/1, 667/1, 256/1, 254/1, 274/17 oszacowano na: 1.679.255,00 zł. Koszt likwidacji składnika budowlanego w postaci budynków: posterunku przejazdowego, lokomotywowni i nastawni kolejowej określono na 115.762,00 zł.

Poniżej wyodrębnienie wartości poszczególnych działek z oszacowanej wartości łącznej przedmiotowej nieruchomości:

Nr działki Powierzchnia m2 oszacowana wartość działki koszt likwid. bud. oszac. wart.

w zaokrągleniu + koszt likwidacji

274/17 498 8.884,00 zł 8.884,00 zł

254/1 264 8.361,00 zł 8.836,00 zł

256/1 6.834,00 216.433,00 zł 216.433,00 zł

667/1 9.566,00 302.955,00 zł 302.955,00 zł

668/1 36.079,00 1.142.622,00 zł 115.762,00 zł 1.026.860,00 zł

Nieruchomość pozostaje w wieczystym użytkowaniu do 5 grudnia 2089 r. na rzecz Skarbu Państwa, gdzie właścicielem nieruchomości pozostaje spółka J. Na nieruchomości ustanowiono zabezpieczenia hipoteczne wpisane w dziale IV księgi wieczystej.

Wpis w KW NR 0.:

1.  Hipoteki przymusowej zwykłej celem zabezpieczenia zobowiązania podatkowego z tytułu podatku od nieruchomości za okres: - od sierpnia do grudnia 2003 roku - od stycznia do grudnia 2005 roku - od stycznia do grudnia 2006 roku - od stycznia do grudnia 2007 roku - od stycznia do grudnia 2008 roku w kwocie 360 561,00 zł;
2.  Hipoteka przymusowa zwykła celem zabezpieczenia odsetek z tytułu zobowiązania podatkowego z tytułu podatku od nieruchomości za okres od stycznia do grudnia 2009 roku w kwocie 44 006,00 zł w tym należność główna w kwocie 43 235,00 zł.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca podaje, że:

1.  Bocznica kolejowa wraz z torem dojazdowym będzie przedmiotem sprzedaży.
2.  Obiekt bocznicy wraz z torem dojazdowym jest usytuowany na działce 668/1.
3.  Bocznica kolejowa wraz z torem dojazdowym nie jest budynkiem lecz obiektem budowlanym, obiektem inżynierii lądowej i wodnej, infrastrukturą transportu, sklasyfikowaną według rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) pod symbolem 2121. Bocznica kolejowa nie jest trwale związana z gruntem została wybudowana/oddana do użytkowania prawdopodobnie w 1970 r.
4.  Stwierdzenie „pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce w latach 70, później zaraz po zakupie przedmiotowej nieruchomości” nie stanowi określenia daty pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Zgodnie z oświadczeniem dłużnika nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektu bocznicy kolejowej wraz z torem dojazdowym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% ich wartości początkowej.
5.  Obiekt bocznicy wraz z torem dojazdowym nie był przedmiotem najmu lub dzierżawy przez dłużnika, jak też nie czerpał on z tego obiektu pożytków. Obiekt był wykorzystywany przez dłużnika do działalności gospodarczej polegającej na rozładunku paliw.
6.  Działki: 274/17, 254/1, 256/1 i 667/1 są i będą działkami niezabudowanymi oraz zostaną zbyte w drodze licytacji.
7.  Zgodnie z § 12 aktu notarialnego z 8 sierpnia 2003 roku, repertorium nr 0. przy dostawie budynków sprzedawca korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z 8 stycznia 1993 roku o podatku od towarów i usług i podatku akcyzowym. Natomiast sprzedaż prawa wieczystego użytkowania na gruncie ówcześnie obowiązującej ustawy w ogóle ustawie tej nie podlegała.
8.  Zarówno sprzedawca nieruchomości jak i nabywca, to jest dłużnik nie przechowują już faktury (faktur) dokumentujących tę operację gospodarczą.
9.  Spółka jawna J. czyli dłużnik nie została zlikwidowana i figuruje w KRS, natomiast nie prowadzi działalności gospodarczej.
10.  Na dzień sporządzenia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego właścicielem nieruchomości była spółka jawna J. Obecnie na mocy aktu notarialnego z dnia 3 września 2013 r. Rep nr 0. spółka J. dokonała sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż powyższej nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT w części w jakiej przy nabyciu nie był naliczony podatek VAT?
2.  Czy sprzedaż powyższej nieruchomości będzie opodatkowana 23% stawką VAT w części w jakiej przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość będzie korzystała ze zwolnienia z VAT w części w jakiej przy nabyciu nie był naliczony podatek VAT. Dostawa terenu niezbudowanego korzysta ze zwolnienia z VAT.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie przy dostawie nieruchomości w trybie licytacji komorniczej korzystała ze stawki 23% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na charakter sprawy będącej przedmiotem interpretacji tut. organ postanowił ująć kwestie dotyczące 2 zdarzeń przyszłych w jednej interpretacji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jak wynika z powyższego, zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak zaś stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 233 Kodeksu cywilnego, w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 237 ww. ustawy).

Powyższe przepisy wskazują, iż rozporządzając swoim prawem, użytkownik wieczysty może przenieść użytkowanie wieczyste na inną osobę. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosowane są przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Przy czym przez przeniesienie prawa użytkowania wieczystego należy rozumieć przejście tego prawa na podstawie umowy (m.in. zamiany, sprzedaży, darowizny).

W świetle powyższego grunt spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stanowi również zbycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, co znajduje potwierdzenie w treści powołanego wyżej art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Jednakże, w myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów i świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, iż zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Definicja terenów budowlanych zawarta została natomiast w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Według art. 29 ust. 5a ustawy, przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 247 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. z 2010 r. Dz.U. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, Komornik Sądowy na wniosek wierzyciela skierował postępowanie egzekucyjne do nieruchomości dłużnika w postaci gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość.

Nieruchomość składa się z działek gruntu o nr 668/1, 667/1, 274/17, 254/1 i 256/1 o łącznej powierzchni 53.241 m².

Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki nr 668/1, 667/1, 256/1, 254/1 znajdują się na terenach oznaczonych symbolem KK/1 - tereny komunikacji kolejowej, natomiast działki o nr 274/17 na terenach oznaczonych symbolem 3.KDZ1/2 - drogi zbiorcze ( powiatowe i wojewódzki).

Dłużnik nabył ww. nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia 8 sierpnia 2003 r. Przedmiotem sprzedaży były: prawo użytkowania wieczystego działki o numerze 668/1 oraz prawo własności usytuowanych na tych działkach gruntu budynków stanowiących odrębną nieruchomość: budynek posterunku przejazdowego, budynek lokomotywowni i budynek nastawni kolejowej oraz bocznicy kolejowej wraz z torem dojazdowym do zakładu, a także prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach 254/1, 256/1, 274/17.

Ponadto na podstawie aktu notarialnego mającego formę oświadczenia sprostowano treść umowy w zakresie pominiętej w nim działki 667/1.

Zakup ww. nieruchomości był fakturowany, jednakże dokumenty księgowe z zakupu zostały zniszczone z uwagi na upływ 5 lat.

Dłużnik był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w okresie od 1 marca 1998 r. do 31 grudnia 2004 r., a obecnie nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, (był nim do 31 grudnia 2004 r.). Spółka będąca dłużnikiem nie została zlikwidowana i figuruje w KRS, natomiast nie prowadzi działalności gospodarczej.

Z nabytych przez Dłużnika działek o nr 668/1, 667/1, 274/17, 254/1 i 256/1, tylko działka nr 668/1 jest zabudowana następującymi obiektami budowlanymi: budynek posterunku przejazdowego (PKOB 2121+2122), budynek lokomotywowni (PKOB 1241), budynek nastawni kolejowej (PKOB 1241), obiekt bocznicy wraz z torem dojazdowym (PKOB 2121). Żaden z budynków nie jest użytkowany.

Budynki zostały wybudowane w 1970 r. i zgodnie z opinią biegłego są w bardzo złym stanie technicznym.

Dłużnik nie ponosił żadnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Po nabyciu przedmiotowej nieruchomości dłużnik wykorzystywał budynki/budowle zgodnie z ich przeznaczeniem, do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT - prowadził działalność handlową (rozładunek wagonów kolejowych z paliwem).

Ww. działki i obiekty budowlane nie były przedmiotem najmu, dzierżawy.

Nieruchomość pozostaje w wieczystym użytkowaniu do 5 grudnia 2089 r. na rzecz Skarbu Państwa. Na nieruchomości ustanowiono zabezpieczenia hipoteczne.

Działki: 274/17, 254/1, 256/1 i 667/1 są i będą działkami niezabudowanymi oraz zostaną zbyte w drodze licytacji.

Na dzień sporządzenia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego właścicielem nieruchomości była spółka jawna J. Jednak na mocy aktu notarialnego z dnia 3 września 2013 r. Rep nr 0. spółka J. dokonała sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca podaje, że zgodnie z § 12 aktu notarialnego z 8 sierpnia 2003 r., repertorium nr 0. przy dostawie budynków sprzedawca korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług i podatku akcyzowym, a sprzedaż prawa wieczystego użytkowania na gruncie ówcześnie obowiązującej ustawy w ogóle ustawie tej nie podlegała.

Przedmiotem sprzedaży o której mowa we wniosku będą obiekty budowlane wraz z prawem wieczystego użytkowania działki nr 668/1 oraz prawo wieczystego użytkowania niezabudowanych działek o nr 274/17, 254/1, 256/1 i 667/1.

Odnosząc przedstawione wyżej zdarzenie przyszłe do powołanych w sprawie przepisów prawa w pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości – działki o numerze ewidencyjnym 668/1 na której znajdują się budynki i budowle należy uznać za zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej.

Wskazać w tym miejscu należy, iż pomimo tego, że budynki ze względu na zły stan techniczny, nie są obecnie wykorzystywane to dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym. Na powyższe bez wpływu pozostaje również okoliczność, iż wartość przeznaczonego do rozbiórki obiektu może być znikoma lub wręcz może być on pozbawiony wartości rynkowej.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje bowiem jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich wartości, czy innych parametrów. W związku z tym, w sprawie będącej przedmiotem zapytania, dotyczącym opodatkowania dostawy prawa wieczystego użytkowania działki zabudowanej budynkami i budowlami nie będzie miał znaczenia stan techniczny, czy wartość przedmiotowych obiektów, a jedynie przesłanki wskazane wprost w cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w okolicznościach przedstawionych przez Wnioskodawcę należy stwierdzić, że dostawa obiektów budowlanych (budynków i budowli) zlokalizowanych na działce nr 668/1 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione. Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w momencie sprzedaży na rzecz Dłużnika ww. obiektów budowlanych: budynku posterunku przejazdowego (PKOB 2121+2122), budynku lokomotywowni (PKOB 1241), budynku nastawni kolejowej (PKOB 1241), obiektu bocznicy wraz z torem dojazdowym (PKOB 2121), a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Ponadto, obiekty budowlane nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, a Dłużnik nie poniósł wydatków na ich ulepszenie rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Dostawa ww. obiektów znajdujących się na działce nr 668/1 będzie zatem korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym również, na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i sług, zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr 668/1 na której posadowione są ww. obiekty, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek nr 274/17, 254/1, 256/1 i 667/1, należy posłużyć się definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o tórych mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analizując przepisy w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek, należy stwierdzić, iż skoro w przedstawionej sytuacji, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, obszar, na którym położone są: działki nr 667/1, 256/1, 254/1 oraz działka o nr 274/17 znajdują się odpowiednio na terenach oznaczonych symbolem KK/1 - tereny komunikacji kolejowej i 3.KDZ1/2 - drogi zbiorcze (powiatowe i wojewódzkie), nieruchomość ta spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a tym samym dostawa prawa wieczystego użytkowania tych działek nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy stwierdzić należy, iż transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania ww. działek niezabudowanych, stanowiących teren budowlany, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku. Tym samym do powyższej transakcji należało zastosować podstawową stawkę podatku VAT określoną w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego, bądź zmiany stanu prawnego.

Równocześnie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy – Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego. Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów. Zatem dokumenty te nie były przedmiotem merytorycznej analizy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w X. po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.