Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-842/10-4/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-11-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; hala; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; środek-środek trwały
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Agencji Reklamowej przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2010 r. (data wpływu 02 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 października 2010 r. (data wpływu 25 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 października 2010 r. (data wpływu 25 października 2010 r.) o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Małżeństwo, w roku 2001 nabyli grunty o powierzchni 13.838 m2. Na części wymienionego terenu powstało przedsiębiorstwo Agencja Reklamowa (hala o metrażu 1600 m2). Grunt, na którym powstało przedsiębiorstwo nie został wprowadzony do środków trwałych Spółki, wprowadzeniu podlegała tylko hala, od której zaliczono do kosztów odpowiednie odpisy amortyzacyjne. W roku 2010 ma nastąpić zbycie całości nieruchomości.

W wyniku uzupełnienia z dnia 20 października 2010 r. Wnioskodawca doprecyzował opisane zdarzenie przyszłe o następujące informacje:

1.  Agencja Reklamowa jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Czynność dostawy hali nastąpi po dziewięcioletnim jej użytkowaniu w prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej, w związku z tym nie będzie to pierwsze zasiedlenie.
3.  Od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata.
4.  Budynek na gruncie został przez Podatnika wybudowany i przysługiwało mu z tego tytułu odliczenie VAT od zakupów dotyczących budowy sprzedawanej hali.
5.  Podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowego gruntu, nigdy nie został on wniesiony do majątku Spółki.
6.  Przedmiotowa hala, będąca w ewidencji środków trwałych firmy, była udostępniana odpłatnie tylko i wyłącznie firmie prowadzonej przez Podatnika pn. Dom Produkcyjny.
7.  Nie dokonano podziału przedmiotowej nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością, całość służyła do prowadzonej działalności gospodarczej.
8.  Z planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym położona jest nieruchomość wynika, że teren ten jest w granicach terenu przeznaczonego pod aktywizację gospodarczą, oznaczoną symbolem 3G, jednak na chwilę sprzedaży powierzchnia 1458 m2 opisanej działki, na której położona jest hala została wyłączona z gruntów produkcji rolnej (Decyzja Urzędu Marszałkowskiego Województwa), pozostała powierzchnia natomiast pozostaje gruntem rolnym w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (teren niezabudowany na roli kl. III b).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jak należy opodatkować sprzedaż przedmiotowej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku braku unormowań prawnych w ustawie o podatku od towarów i usług sprawę należy rozpatrzyć z gruntu prawa budowlanego, które nie przewiduje możliwości sprzedaży gruntu i hali osobno (taka możliwość jest tyko i wyłącznie w przypadku dzierżawy wieczystej gruntu). Zdaniem Spółki, grunt nabyty w roku 2001 przez małżeństwo, które w późniejszym okresie postanowiło na jego części zbudować halę pod działalność gospodarczą powinien zostać podzielony przed dokonaniem sprzedaży całości nieruchomości na obszar związany z działalnością gospodarczą i pozostały.

Grunt związany z działalnością gospodarczą powinien zostać opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej. Druga działka natomiast jest ustawowo zwolniona od podatku dochodowego (minęło 5 lat od nabycia gruntu jako składnika majątku osobistego Podatników).

Traktując sprawę analogicznie stawkę VAT w wysokości 22% należy zastosować do nieruchomości z gruntem, dotychczas wykorzystywanej do działalności gospodarczej, poprzez zastosowanie jednej stawki VAT dla całości (22% - nieruchomość plus grunt do niej przynależny), druga działka natomiast z racji tego, że stanowiła od zawsze prywatny majątek Podatników i nie została nabyta w celach handlowych, będzie zwolniona od podatku VAT.

Zdaniem podatników, powyższe rozwiązanie daje możliwość prawidłowego udokumentowania całej transakcji, poprzez wykazanie w Spółce właściwej wartości na fakturze VAT oraz sporządzenie właściwych aktów notarialnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami zaś, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W rozumieniu art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli albo ich części trwale związanych z gruntem.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku lub innej stawki podatku od towarów i usług niż stawka podstawowa, ze zwolnienia takiego lub obniżonej stawki podatku korzysta również dostawa gruntu, na którym jest obiekt posadowiony.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno z treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do tej ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawką obniżoną lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały m. in. w art. 43 ust. 1 ustawy. Jak wynika z pkt 9 wskazanego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Na mocy powyższego przepisu zwolniona od podatku jest jedynie dostawa gruntów niezabudowanych, które nie są gruntami budowlanymi lub gruntami przeznaczonymi pod zabudowę. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane oraz nieruchomości gruntowe niezabudowane będące terenami budowlanymi lub przeznaczonymi pod zabudowę.

Ponadto, w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

*   lokalizację inwestycji terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
*   sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie natomiast z art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.), dane z ewidencji gruntów i budynków mogą być stosowane wyłącznie posiłkowo gdyż nie zawierają danych o „przeznaczeniu” danego gruntu, a jedynie obejmują dane – w przypadku gruntów – dotyczące ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), a w przypadku ich braku inne akta ustanowione przez właściwe organy (studium uwarunkowań oraz decyzja o warunkach zabudowy), natomiast dopiero w przypadku braku wyżej wskazanych dokumentów – ewidencja gruntów.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższego wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Natomiast jeżeli dostawa odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, tuż przed nim lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega zwolnieniu, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

1.  sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, oraz
2.  sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem sprzedaży będzie cała zakupiona w roku 2001 nieruchomość, tj. grunt zabudowany halą produkcyjną oraz grunt niezabudowany. Czynność dostawy hali nastąpi po dziewięcioletnim jej użytkowaniu. Hala, będąca w ewidencji środków trwałych firmy, była udostępniana odpłatnie tylko i wyłącznie firmie prowadzonej przez Podatnika, w związku z tym nie będzie to dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Z informacji podanych przez Wnioskodawcę wynika, iż od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata. Budynek na przedmiotowym gruncie został przez Podatnika wybudowany i w związku z tym przysługiwało z tego tytułu odliczenie podatku VAT od zakupów dotyczących budowy sprzedawanej hali. Z uwagi na prowadzoną działalność nie dokonano podziału przedmiotowej nieruchomości. Cała nieruchomość, jak wynika z uzupełnienia do wniosku służyła do prowadzenia działalności gospodarczej.

W związku z tym, iż dostawa hali nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą hali, upłynął okres dłuższy niż 2 lata Wnioskodawca dokonując dostawy przedmiotowej hali może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Analogicznie, zgodnie ze wskazanym art. 29 ust. 5 cyt. ustawy, dostawa gruntu, na której posadowiony jest przedmiotowy budynek hali będzie również korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Natomiast grunt, na którym nie jest posadowiona hala, z uwagi na fakt, iż z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż przeznaczony jest pod aktywizację gospodarczą, nie korzysta ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Reasumując, przy sprzedaży hali wraz z gruntem będzie Wnioskodawcy przysługiwało prawo do zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast dostawa przedmiotowego gruntu niezabudowanego budynkiem, z uwagi na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego będzie opodatkowana 22% stawką podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Natomiast, kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości została załatwiona odrębną interpretacją nr ILPB1/415-875/10-4/AGr z dnia 27 października 2010 r.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.