Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.870.2022.3.ID
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-02-13
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem-najem mieszkań; nieruchomości; wycofanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 18 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 6 grudnia 2022 r. (wpływ 6 grudnia 2022 r.) oraz z 6 grudnia 2022 r. (wpływ 12 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną mającą stałe miejsce zamieszkania na terytorium Polski i prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. sprzedaż budynków i lokali, wybudowanych we własnym zakresie oraz wynajem własnych nieruchomości zabudowanych, na rzecz kilkunastu najemców, w zdecydowanej większości na cele niemieszkalne. Jest Pan jedynym właścicielem tych nieruchomości.

Przychody pochodzące z wymienionych czynności są obecnie kwalifikowane przez Pana do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: ustawa o PIT, a wynajmowane nieruchomości są ujęte w ewidencji środków trwałych. Do nieruchomości wykorzystywanych do celów wynajmu należą dwa budynki socjalno-biurowe, hala przemysłowa oraz budynek biurowy.

Z początkiem 2023 r. planuje Pan ograniczenie przedmiotu prowadzonej obecnie działalności gospodarczej, polegające na wyłączeniu z niej wszystkich czynności, polegających na wynajmowaniu nieruchomości i z tym dniem planowane jest wyłączenie nieruchomości z działalności gospodarczej. W związku z tym zamiarem, z dniem 31 grudnia 2022 r. rozwiązane zostaną wszystkie umowy najmu obowiązujące do tego momentu, a w ich miejsce zawrze Pan umowy najmu na czas nieokreślony z jednym podmiotem - osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą - na podstawie których najemca będzie uprawniony do wykorzystywania wszystkich nieruchomości na potrzeby własnej działalności gospodarczej, w tym także do świadczenia usług podnajmu na rzecz wybranych przez siebie podmiotów. W konsekwencji, od 1 stycznia 2023 r., będzie Pan związany umowami najmu, zawartymi poza działalnością gospodarczą, z jednym tylko kontrahentem, który będzie funkcjonował, jako podmiot organizujący efektywne wykorzystanie nieruchomości w ramach samodzielnej, prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Planowana zmiana sposobu działania sprawi, że wynajmowane nieruchomości stanowić będą dla Pana formę lokaty kapitału, nie angażującej Go w bieżące zarządzanie tymi składnikami majątku. Wszelkie czynności w relacjach z podnajemcami wykonywać będzie najemca, ponosząc ryzyka i koszty z tym związane. Korzystać Pan będzie z obsługi księgowej w zakresie opodatkowania przychodów z wynajmu, natomiast zarządzanie nieruchomościami należeć będzie do obowiązków najemcy.

Równocześnie, z początkiem 2023 r. wyłączy Pan usługi wynajmowania nieruchomości z zakresu przedmiotowego działalności gospodarczej, zgłoszonego w CEIDG. Działalność gospodarcza będzie kontynuowana w zakresie budowy i sprzedaży budynków i lokali oraz w zakresie planowanych usług hotelowych i pokrewnych, w nowo nabytym obiekcie.

Począwszy od 1 stycznia 2023 r., przychody z wynajmu nieruchomości na rzecz jedynego najemcy, będzie Pan zaliczać do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o CIT, opodatkowanych w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wybór tej formy opodatkowania zostanie dokonany, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W związku z tym, 31 grudnia 2022 r. wynajmowane nieruchomości zostaną wykreślone z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, obejmującej składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

W piśmie z 6 grudnia 2022 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że poza nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem i stanowiącymi środki trwałe w ramach działalności gospodarczej, posiada dodatkowo w dwóch innych lokalizacjach nieruchomości, przeznaczone na wynajem prywatny:

a) w (…) - lokal niemieszkalny (…) m2 obecnie wynajmowany, a także niewynajmowane (wymagające remontu) lokal niemieszkalny (…) m2 oraz trzy garaże łącznie ok. (…) m2;

b) w (…) - budynek niemieszkalny (…) m2, wynajęty częściowo na oddział banku.

Dokonując wyboru opodatkowania przychodów z najmu, wykonywanego poza działalnością gospodarczą, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „ustawa o ryczałcie”), nie zamierza Pan składać oświadczenia do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, ponieważ przepisy art. 9 ustawy o ryczałcie nie przewidują takiego obowiązku w przypadku osiągania tego rodzaju przychodów - opodatkowanie w formie ryczałtu jest w takim przypadku obligatoryjne. Wspomniane oświadczenie jest konieczne w razie wyboru opodatkowania ryczałtem przychodów osiąganych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jednocześnie prostuje Pan, że planowane ograniczenie zakresu działalności gospodarczej oraz przekazanie nieruchomości do wynajmu prywatnego nie nastąpi 1 stycznia 2023 r., lecz zostanie dokonane w trakcie 2023 r. lub z początkiem 2024 r. Oczywiście, wniosek dotyczy stanu prawnego obowiązującego w chwili jego rozpatrywania, bez względu na ewentualne zmiany przepisów podatkowych, jakie mogą nastąpić w przyszłości.

Ograniczenie przedmiotu prowadzonej obecnie działalności gospodarczej, polegające na wyłączeniu z niej wszystkich czynności, polegających na wynajmowaniu nieruchomości, wynika ze zmiany sposobu wykonywania tych czynności i jest podyktowane zmianą koncepcji zarządzania majątkiem osobistym. Jak wskazano we wniosku, zamierza Pan zasadniczo ograniczyć osobiste zaangażowanie w obsługę wynajmu nieruchomości i skoncentrować się na rozwijaniu innych aktywności w ramach prowadzonej indywidualnie działalności gospodarczej. Temu celowi służy oddanie w najem jednemu najemcy wszystkich nieruchomości o takim właśnie przeznaczeniu, powodujące faktyczne i prawne przejęcie przez najemcę ciężaru organizacji i bieżącej obsługi wynajmu. Takie rozwiązanie prowadzi również do istotnego ograniczenia ryzyk, wynikających z bezpośredniego zawierania i wykonywania umów z wieloma najemcami. Rynek wynajmu nieruchomości jest obecnie bardzo trudny i niestabilny, z powodu kumulacji zjawisk negatywnie wpływających na gospodarkę (wojna, COVID, inflacja, drastyczny wzrost kosztów energii).

Dodatkowym utrudnieniem jest faktyczny brak możliwości uzyskania zgód na wykonanie jakichkolwiek robót w obiektach o charakterze zabytkowym, co jest szczególnie dotkliwe dla Pana, z uwagi na charakter posiadanych nieruchomości.

Pomiędzy Panem i najemcą nie istnieją powiązania osobiste, ani gospodarcze. Najemca jest natomiast obecnie zatrudniony przez Pana na podstawie umowy o pracę, ale planuje rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej, korzystając ze zdobytego doświadczenia na rynku nieruchomości oraz wiedzy pozyskanej na odbywanym kursie dla zarządców nieruchomości.

Odpłatność za wynajmowane nieruchomości zostanie ustalona na poziomie czynszu rynkowego za najem nieruchomości w podobnych okolicznościach, tj. z przeznaczeniem ich do podnajmu. W przypadku nieruchomości obecnie wynajmowanych, z uwagi na bardzo ograniczone możliwości zmiany stawek, przy zmianie umowy najmu i zawarciu umowy podnajmu nastąpi zachowanie obecnego czynszu podnajmu, a czynsz najmu zostanie ustalony z uwzględnieniem marży najemcy (ok. 10%-20% - konkretne wartości są obecnie negocjowane).

W przypadku nieruchomości niepodnajętych, najemca będzie samodzielnie ponosić koszty ich utrzymania, a w razie podnajęcia, czynsz najmu będzie analogicznie określany na poziomie 80%-90% czynszu podnajmu.

Jednocześnie prostuje Pan oczywistą omyłkę w zamieszczonym na stronie 4 i 5 sformułowaniu „art. 9a ust. 6 ustawy o CIT”, które powinno brzmieć „art. 9a ust. 6 ustawy o PIT”.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło 6 grudnia 2022 r.)

Czy w opisanych okolicznościach, w związku ze zmianą, w trakcie 2023 r. lub z początkiem 2024 r., sposobu wykonywania wynajmu nieruchomości i wyłączeniem go z zakresu przedmiotowego indywidualnej działalności gospodarczej, osiągane przez Pana przychody z wynajmu nieruchomości będą od dnia tej zmiany, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „ustawa o ryczałcie”), w związku z art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o ryczałcie?

**Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)**

Pana zdaniem, w opisanych okolicznościach, w związku ze zmianą, w trakcie 2023 r. lub z początkiem 2024 r., sposobu wykonywania wynajmu nieruchomości i wyłączeniem go z zakresu przedmiotowego indywidualnej działalności gospodarczej, osiągane przez Pana przychody z wynajmu nieruchomości, będą od dnia tej zmiany, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „ustawa o ryczałcie”), w związku z art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o ryczałcie.

Ocena prawidłowości tego stanowiska w przedmiotowym stanie faktycznym wymaga odniesienia się do dwóch podstawowych kwestii:

1) czy wielkość przychodów ma znacznie dla zaliczenia przychodów z najmu do jednego z wymienionych źródeł przychodów;

2) czy dopuszczalne jest wyłączenie z działalności gospodarczej nieruchomości dotychczas wynajmowanych w jej ramach i następnie ich wynajmowanie poza tą działalnością.

W Pana ocenie, jeśli podatnik zaprzestaje świadczenia usług najmu w ramach działalności gospodarczej, to ani skala wynajmu (wielkość przychodów), ani fakt uprzedniego wynajmowania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, nie stoją na przeszkodzie w zaliczeniu przychodów z wynajmu do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czego konsekwencją jest opodatkowanie przychodów z tego tytułu w sposób zryczałtowany, stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie.

Stanowisko Pana opiera się na orzecznictwie sądów administracyjnych, a w szczególności na treści uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego, podjętej 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, dalej nazywanej „Uchwałą”. NSA stwierdził w Uchwale, że: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

W uzasadnieniu Uchwały znalazły się obszerne rozważania, dotyczące reguł identyfikacji źródła przychodu, właściwego dla przychodów osiąganych przez osobę fizyczną z najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, a w szczególności rozstrzygnięcia, jakie kryteria przesądzają o zaliczeniu takich przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub do przychodów z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). NSA zauważył m.in., że ten problem prawny dotyczy najczęściej relacji między stosowaniem regulacji ustawy o PIT albo ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawa o ryczałcie”).

W tym kontekście NSA wskazał, że od 1 stycznia 2018 r. zmieniono art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o ryczałcie i wprowadzono dodatkową stawkę progresywną co do przychodów powyżej 100 000 zł. Obecnie obowiązują zatem dwie stawki zryczałtowanego podatku: 8,5% do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. Skoro ustawodawca zakłada osiąganie większych przychodów z tytułu najmu, niż tylko czynsz z posiadania pojedynczych, czy nawet kilku lokali, to nie sposób twierdzić, że wysokość przychodów z tego tytułu stanowi kryterium skutkujące zaliczeniem przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. NSA wskazał, że jakkolwiek uzasadnienie do tej nowelizacji jest dość skromne, to zmianę tą zbiorczo potraktowano, jako przeciwdziałanie optymalizacji, wobec czego należy to rozumieć w ten sposób, że podatnik, który chce „wyłączyć” z majątku firmy i przenieść do majątku „prywatnego” (czyli nie związanego z działalnością gospodarczą) najem nieruchomości, wówczas powinien osiągając przychód powyżej 100 000 zł z tytułu najmu zapłacić wyższą stawkę podatku. Z samej wielkości osiąganego przychodu, jak również liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się jednak wyprowadzić wniosku, że nie jest to już przychód z najmu, a z działalności gospodarczej.

W wyniku przeprowadzonej analizy NSA doszedł do wniosku, że „\`(...)\` to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu świadczyć będą obiektywne okoliczności, jak np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r., sygn. akt II FSK 2832/11, (…)). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14 ((…)), w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też „pozostawić” je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą”.

Co szczególnie istotne dla odpowiedzi na pytanie postawione w niniejszym wniosku, NSA wskazał, iż „Czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazania go na potrzeby osobiste, na gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również „prywatnym” lub osobistym”), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe poprzez oddanie go w najem, nie może być postrzegane jako bezskuteczne na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal pozostającą mieniem tej samej osoby”.

Podsumowując, NSA stwierdził, że w sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy, czy kwotowy), a także biorąc pod uwagę wyrażoną w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, zasadę rozłączności źródeł przychodów, należało podjąć uchwałę o treści przytoczonej powyżej.

W ocenie NSA zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), a wyjątkiem zaliczenie tych przychodów do przychodów z działalności gospodarczej, z uwagi na zakwalifikowanie przez podatnika poszczególnych składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą”.

Podkreślić przy tym trzeba, że uzasadnienie Uchwały jednoznacznie potwierdza prawo podatnika do zerwania związku wynajmowanych nieruchomości z działalnością gospodarczą, skutkujące zmianą podatkowej kwalifikacji przychodów z wynajmu, tj. zaliczenie ich od chwili tej zmiany do źródła przychodów, wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czego automatyczną konsekwencją staje się opodatkowanie przychodów z wynajmowania takich nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie.”

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy),

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy).

Stosownie do art. 11 ust. 1 powołanej ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przychodem w myśl ww. regulacji są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie wyżej powołanego art. 11 tej ustawy.

Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zatem ustawodawca wprowadził na grunt prawa zobowiązań zasadę swobody umów, która obejmuje także swobodę stron w kształtowaniu formy umowy. Wobec tego same strony mogą zdecydować, w jakiej formie umowa pomiędzy nimi zostanie zawarta, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to powodować naruszenia właściwości (natury) stosunku, ustawy lub zasad współżycia społecznego.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

„To zatem podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku i jego uzupełnieniu, stwierdzić należy, że skoro zamierza Pan wynajmować nieruchomości, które uprzednio zostaną wyłączone z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W związku z powyższym, przychody z tytułu zawarcia umowy najmu zaliczone będą do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, bądź dzierżawy ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z treści art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.) wynika, że:

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

W świetle art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przepis art. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi, że:

Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym.

Opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych mogą podlegać, po spełnieniu innych wymogów ustawowych, jedynie te przychody uzyskiwane przez podatnika, które w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być zakwalifikowane do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub najem, podnajem, poddzierżawa (…), o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zatem, zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 71 ust. 1 ustawy z 23 listopada 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. poz. 2105 ze zm.:

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.

Na podstawie przepisów przejściowych w 2022 r. można było stosować dotychczasowe zasady opodatkowania najmu prywatnego, tj. a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Od 2023 r. weszła w życie zasada, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli będą uzyskiwane poza działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy, skoro – jak Pan wskazał – planowane ograniczenie zakresu działalności gospodarczej oraz przekazanie nieruchomości do wynajmu prywatnego zostanie dokonane w trakcie 2023 r. lub z początkiem 2024 r., a planowana zmiana sposobu działania sprawi, że wynajmowane nieruchomości stanowić będą dla Pana formę lokaty kapitału, nie angażującej Go w bieżące zarządzanie tymi składnikami majątku, najem tych nieruchomości stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).

Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznajemy za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanej przez Pana interpretacji indywidualnej – zauważyć należy, że stanowi ona rozstrzygnięcie w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym oraz prawnym i tylko do niej się odnosi, w związku z tym nie ma mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Końcowo zaznaczyć należy, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jesteśmy związani wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Pana oraz Pana stanowiskiem, tym samym dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).