Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.30.2023.3.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-18
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości oraz zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż-sprzedaż budynków; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
=========================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości,

\- prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

13 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług w zakresie dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości oraz zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy tej Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 kwietnia 2023 r. (data wpływu 3 kwietnia 2023 r.) oraz pismem z 2 kwietnia 2023 r. (wpływ 5 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) z o.o. (Kupująca)

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

\- (…) (Sprzedający)

\- (…) (Sprzedająca)

\- (…) (Sprzedająca)

\- (…) (Sprzedający)

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Status Spółki, Sprzedających i informacje o nieruchomości

(…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania, zwana dalej „Spółka”, „Kupująca”, „Nabywca”) na chwilę składania wniosku nie jest czynnym podatnikiem VAT, ale zamierza zarejestrować się jako czynny podatnik przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu (\`(...)\`) maja 2022 roku pod numerem KRS (…). Działalność Spółki jest związana z prowadzeniem projektów budowlanych i inwestycyjnych.

(…), (…), (…) oraz (…) (Zainteresowani niebędący stroną postępowania, zwani dalej „Sprzedający”), są osobami fizycznymi będącymi polskimi rezydentami podatkowymi oraz są (w równych udziałach – każdy po 1/4 ) właścicielami działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (…) z obrębu numer (…), o powierzchni (…) ha, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), zwanej dalej „Nieruchomością”, objętą księgą wieczystą numer (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wskazana wyżej księga wieczysta numer (…) prowadzona jest obecnie dla nieruchomości składającej z działek gruntu nr (…) (…) – rodzaj użytków R – (grunty orne), (…) (…) – rodzaj użytków R – (grunty orne), (…) (…) – rodzaj użytków R – (grunty orne), (…) (…) – rodzaj użytków R – (grunty orne) oraz (…) (…) – rodzaj użytków R – (grunty orne) z obrębu (…), (…), położonych w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), o łącznym obszarze (…) ha (…). W powołanej księdze wieczystej:

a) w dziale l-Sp księgi wieczystej wpisane są: a) w dziale l-Sp księgi wieczystej wpisane są:

\- uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III księgi wieczystej (…);

\- uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III księgi wieczystej (…);

b) w dziale II księgi wieczystej jako współwłaściciele w udziałach po ¼ części wpisani są (…), córka (…), (…), córka (…), (…), syn (…) oraz (…), syn (…) na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w (…) (\`(...)\`) Wydział Cywilny dnia (\`(...)\`) czerwca 2013 roku, sygn. akt (…);

c) w działach III i IV księgi wieczystej wpisów nie ma.

We wszystkich działach księgi wieczystej nie ma wzmianek o wnioskach.

Spółka zamierza nabyć od Sprzedających nieruchomość oznaczoną działką ewidencyjną nr (…) objętą powyżej opisaną KW (…) (zwana dalej „Transakcją”). Ww. nieruchomość jest zabudowana szklarnią oraz budynkiem gospodarczym. Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków sporządzonym (\`(...)\`) listopada 2020 r. przez Starostę, szklarnia została wybudowana w (\`(...)\`) r. i należy do kategorii budynków gospodarstw rolnych według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) oraz do kategorii budynków produkcyjnych, usługowych i gospodarczych dla rolnictwa według Klasyfikacji Środków Trwałych. Zgodnie z ww. dokumentem, powierzchnia zabudowy z mapy wynosi (…) m2, przy czym budynek szklarni wyszczególniono w sekcji Informacje o danych ewidencyjnych, które nie spełniają wymogów rozporządzenia lub standardów technicznych z opisem „nie spełnia standardów technicznych: brak pomiaru budynku”. Odnośnie budynku gospodarczego, został on wybudowany w (\`(...)\`) r. i należy do kategorii budynków gospodarstw rolnych według PKOB oraz budynków produkcyjnych, usługowych i gospodarczych dla rolnictwa według Klasyfikacji Środków Trwałych. Zgodnie z ww. dokumentem, powierzchnia zabudowy z mapy wynosi (\`(...)\`) m2.

Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego przekraczających 30% ich wartości początkowej. Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego, które mogłyby stanowić przebudowę rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia ani nie nabywali towarów i usług przeznaczonych na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego, a więc nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Szklarnia i budynek gospodarczy posadowione na Nieruchomości były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej od ich wybudowania (tj. kolejno od ok. (\`(...)\`) r. i (\`(...)\`) r.) do około 2010 r. Nieruchomość posiada pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez służebność na jednej z Nieruchomości Sąsiednich.

Nieruchomość tę, Sprzedający nabyli w sposób ważny i skuteczny w drodze dziedziczenia ustawowego po (…) zmarłym dnia (…) listopada 2012 roku na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w (…) (\`(...)\`) Wydział Cywilny dnia (…) czerwca 2013 roku, sygn. akt (…), zgodnie z którym spadek po (…) nabyli żona (…), córka (…), syn (…) oraz syn (…) w udziałach po ¼ części spadku każde z nich. Zgodnie z przedłożonym wypisem z rejestru gruntów wraz z rysem z mapy ewidencyjnej wydanym z upoważnienia starosty (\`(...)\`) dnia (\`(...)\`) października 2022 roku działka gruntu numer (…) ma powierzchnię (…) ha oraz jej rodzaj użytków oznaczony został jako Rllla, Rlllb, RIVa, RIVb (grunty orne) oraz Br-Rlllb i Br-RIVa (grunty zabudowane).

Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) dla obszaru (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej nr (…) z dnia (\`(...)\`) listopada 2008 r., zgodnie z którym działka ewidencyjna nr (…), przeznaczona jest pod teren drogi głównej ruchu przyspieszonego z jezdniami serwisowymi – KDs „KDGP” oraz teren zabudowy usługowej obiektów produkcyjnych, składów i magazynów „3U/P”; działka nr (…) położona jest na terenie zmeliorowanym.

W dniu (\`(...)\`) listopada 2022 roku Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości w formie aktu notarialnego przed (…) – notariuszem w (…) w jej Kancelarii Notarialnej przy ulicy (…) lokal (…) za numerem Rep. A (…), zwaną dalej „Umową”.

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich, które nie stanowią własności Zainteresowanych (dalej: Nieruchomości Sąsiednie). Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich inwestycję polegającą na wybudowaniu, na podstawie ostatecznego i nie podlegającego zaskarżeniu pozwolenia na budowę, które zostanie uzyskane przez Kupującą, zespołu budynków usługowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową o powierzchni całkowitej budynków co najmniej (…) m2, w których prowadzona będzie działalność usługowa serwerowni-centrum danych, dalej zwana „Inwestycją”. Działalność będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, mającymi status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanych w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

(…), (…) i (…) nie prowadzą ani nie prowadzili w przeszłości działalności gospodarczej. (…) prowadzi działalność związaną z usługami stomatologicznymi poprzez:

1\. Indywidualną praktykę stomatologiczną

2\. (…) s.c. (…)

3\. (…) Sp. z o.o.

Nieruchomość wraz z posadowionymi na niej szklarnią i budynkiem gospodarczym wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Panią (…), posiadającą status rolnika ryczałtowego. Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT.

Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedających, poza udostępnieniem na cele budowlane na rzecz Spółki. Obecnie jest wykorzystywana na cele rolnicze.

Sprzedający nie zbywali w przeszłości innych nieruchomości i poza Nieruchomością, będącą przedmiotem niniejszego wniosku, Sprzedający nie dokonują sprzedaży innych nieruchomości na rzecz Spółki lub innych podmiotów.

Sprzedający wystosowali także pismo do GDKKiA w sprawie zjazdu z (\`(...)\`) numer (…) i uzyskali pismo z wytycznymi.

W zamiarze sprzedaży udziałów w Nieruchomości, Sprzedający zamieścili ogłoszenie w Internecie oraz wystawili na Nieruchomości baner informujący o ofercie jej sprzedaży. W przeszłości zaangażowali agencję pośrednictwa, z którą współpracowali przy Transakcji 1 opisanej poniżej.

W dniu (…) kwietnia 2021 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży udziałów w Nieruchomości (zwana dalej „Umową Transakcji 1”) ze spółką (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), przy ulicy (…) (zwaną dalej „…”), (zwana dalej w całości jako „Transakcja 1”), która z uwagi na brak możliwości finalizacji (brak pozyskania finansowania oraz brak uzyskania decyzji środowiskowej) ze strony Spółki (…), została rozwiązana w styczniu 2022 r.

Na potrzeby tejże Transakcji 1, strony powyższej Umowy Transakcji 1, wystąpiły w dniu (…) 2021 r. z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w Nieruchomości oraz prawa spółki (…) z siedzibą w (…) do odliczenia podatku naliczonego w związku z tą transakcją. W konsekwencji w dniu (…) 2021 r., została wydana m.in. stosowana Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, pod sygnaturą (\`(...)\`).

W ramach Transakcji 1, zgodnie z zawartą Umową Transakcji 1 i przedłożonym do urzędu stanem faktycznym:

„transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, tj.:

\- zatwierdzeniu opisanego w Umowie podziału działki ewidencyjnej nr 1, w wyniku którego zostanie wydzielona Nieruchomość oraz jednej z Nieruchomości sąsiednich (działki o nr 2) przez Burmistrza (\`(...)\`), zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przedłożenie do umowy przyrzeczonej sprzedaży kompletu dokumentów geodezyjnych – wypisu z rejestru gruntu wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej – dla wszystkich działek, które powstaną z podziału działek nr 1 oraz nr (…) (w odniesieniu do wydzielenia Nieruchomości, ww. dokumenty uzyskają Sprzedający);

\- rozwiązaniu umowy dzierżawy dotyczącej jednej z Nieruchomości sąsiednich (działki nr (…));

\- uzyskaniu ostatecznej decyzji środowiskowej dotyczącej realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości oraz na Nieruchomościach sąsiednich;

\- uzyskaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość (z ulicy (\`(...)\`)) dla wszystkich pojazdów ciężarowych wszystkich kategorii;

\- uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego ze zgodą na sprzedaż udziału we współwłasności jednej z Nieruchomości sąsiednich (działka nr (…)) należącego do małoletniego (…) lub uzyskanie pełnoletniości przez (…) i przystąpienie do umowy sprzedaży;

\- uzyskaniu interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego dotyczących opodatkowania sprzedaży udziałów w Nieruchomości oraz Nieruchomości sąsiednich.

Ponadto, w celu wydzielenia Nieruchomości, na nieruchomości sąsiedniej ustanowiona została służebność gruntowa. Na Nieruchomości ustanowiona została służebność na rzecz działki nr (…) w celu zapewnienia dostępu do drogi dla jednej z Nieruchomości sąsiednich (planowana działka nr 6). Zgodnie z dokonanymi ustaleniami Sprzedający wyrazili zgodę na prowadzenie przez Spółkę (…) prac przygotowawczych w obszarze (\`(...)\`) m od granicy Nieruchomości (od strony drogi dojazdowej) w celu podejmowania m.in. takich czynności jak montaż przyłączy, dostarczanie mediów. Strony zgodnie postanowiły, że Spółka (…) będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie.

Na podstawie Umowy Transakcji 1 Sprzedający upoważnią Spółkę (…) do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Decyzja środowiskowa oraz zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, o których mowa w pkt 3 i 4 powyżej zostaną uzyskane przez Spółkę działającą na podstawie ww. upoważnienia. Spółka będzie korzystać z ww. uprawnienia nieodpłatnie. Zgodnie z Umową Transakcji 1, Spółka (…) była upoważniona do występowania przed właściwymi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, we wszelkiego rodzaju postępowaniach administracyjnych zmierzających do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, a także do odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów, do składania wszelkich wniosków, oświadczeń, do składania wyjaśnień, zapewnień, wnoszenia środków odwoławczych we wszystkich sprawach związanych z pracami budowlanymi na przedmiotowej działce, w imieniu własnym.

Ponadto, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający uzyskali następujące dokumenty przedstawione do wglądu Spółki (…):

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza (\`(...)\`) w dniu (\`(...)\`) października 2020 r., w którym informuje się, że Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie nie znajdują się w obszarze zdegradowanym ani w obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia (…) października 2015 r. o rewitalizacji;

\- elektroniczne zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (\`(...)\`) w dniu (…) listopada 2020 r., z którego wynika, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. W uzupełnieniu do wniosku Spółka (…) wskazała, że poza upoważnieniem do wykonywania czynności wskazanych we wniosku udzielonym Spółce (…), Sprzedający jako właściciele Nieruchomości, upoważnili pisemnie:

\- Spółkę,

\- reprezentanta Spółki, Członka Zarządu – Pana (…) oraz

\- pracownicę Spółki – Panią (…),

do uzyskiwania w imieniu Sprzedających wszelkich informacji (również ustnych) oraz dokumentów dotyczących ww. nieruchomości, w tym wszelkiego rodzaju wypisów, wyrysów, odpisów, wyciągów, zaświadczeń, a w szczególności:

\- wypisów i wyrysów oraz zaświadczeń z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

\- wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych;

\- wypisów z kartotek budynków;

\- zaświadczeń dot. planu urządzenia lasu lub decyzji określających zadania z zakresu gospodarki leśnej i innych informacji lub dokumentów dotyczących ww. Nieruchomości.

W zawartej umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się współdziałać ze Spółką (…) we wszelkich procedurach prawnych związanych z realizowanym przedsięwzięciem, którego dotyczy umowa, w szczególności obejmuje to składanie oświadczeń, wyrażanie zgód i udzielanie pełnomocnictw ograniczonych do (…) grudnia 2021 r. na rzecz Spółki (…) przed organami administracji publicznej, przedsiębiorstwami przesyłowymi lub innymi podmiotami, które będą potrzebne do realizacji wskazanego w umowie przedsięwzięcia.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, opisane we wniosku upoważnienie Spółki (…) do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości nie będzie uprawniało Spółki (…) do wznoszenia na nieruchomościach objętych umową jakichkolwiek budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z uwzględnieniem ww. ograniczenia dot. wznoszenia na nieruchomościach budynków, budowli lub urządzeń do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, zgody i pełnomocnictwa będą obejmować możliwość podejmowania działań w sprawie wykonywania wszelkiej infrastruktury, takiej jak sieci i instalacje wraz z przyłączami – gazowe, kanalizacyjne, wodne, elektryczne, stacja gazowa redukcyjno-pomiarowa; stacja transformatorowa; przebudowa melioracji; wykonania studni głębinowej; budowa zbiorników retencyjnych; budowa zbiornika pożarowego; wykonania zjazdów i włączeń komunikacji wewnętrznej na terenie działek w ulicę (\`(...)\`) i (\`(...)\`). Należy podkreślić, że w momencie planowanej sprzedaży (tj. zawarcia umowy przyrzeczonej), na Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie będą znajdować się żadne budowle, budynki ani urządzenia budowlane.

Na dzień uzupełnienia wniosku nie wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę w odniesieniu do działki będącej przedmiotem wniosku. Planowany termin wystąpienia o pozwolenie na budowę to czwarty kwartał 2021 r. lub pierwszy kwartał 2022 r. Zgodnie z zamiarem stron, podmiotem występującym o pozwolenie na budowę będzie Spółka (…) we własnym imieniu tj. będzie stroną decyzji administracyjnej.

Jak wskazano powyżej, po złożeniu wniosku, strony planowanej umowy sprzedaży zawarły umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w Nieruchomości. W zakresie dotyczącym planowanej sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku, w finalnej umowie przedwstępnej zawarto dodatkowe warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, tj.:

\- zwolnienie jednej z nieruchomości sąsiednich (działka nr (…)) spod służebności osobistej,

\- ustanowienie na jednej z nieruchomości wymienionych w umowie (wskazanej przez Spółkę), lecz innych niż będące przedmiotem transakcji, nieodpłatnie i na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz spółki (\`(...)\`) Sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`).

Powyższe warunki zostały ustanowione na korzyść Spółki (…). Wskazana służebność przesyłu będzie niezbędna do przeprowadzenia przewodu instalacji gazu do nieruchomości będących przedmiotem umowy i korzystać będzie z niej Spółka, która zobowiązała się zapłacić Sprzedającym jednorazowe wynagrodzenie z tego tytułu.”

Zgodnie z informacją podaną powyżej, Transakcja 1 nie doszła do skutku, a Umowa Transakcji 1 została rozwiązana w styczniu 2022. Na skutek powyższego Sprzedający odstąpili od zamiaru sprzedaży udziałów w Nieruchomości i w ciągu kolejnych 6 miesięcy nie prowadzili dalszych czynności mających na celu jej sprzedaż.

W sierpniu 2022 roku ze Sprzedającymi skontaktowali się przedstawiciele Spółki i wyrazili chęć nabycia Nieruchomości. W skutek rozmów w dniu (\`(...)\`) listopada 2022 r. została zawarta Umowa, jak opisano powyżej.

W świetle tejże Umowy, Sprzedający uzyskali następujące dokumenty:

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu (…) dnia (…) lutego 2021 roku (znak sprawy (…), UNP: (…)) potwierdzające, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia przez (…) po (…) nie wystąpił, albowiem zobowiązanie wygasło w wyniku przedawnienia;

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego (…) dnia (…) lutego 2021 roku (znak sprawy (…), UNP: (…)) potwierdzające, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia przez (…) po (\`(...)\`) (…) nie wystąpił, albowiem zobowiązanie wygasło w wyniku przedawnienia;

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego (…) dnia (…) lutego 2021 roku (znak sprawy (…), UNP: (…)) potwierdzające, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia przez (…) po (…) nie wystąpił, albowiem zobowiązanie wygasło w wyniku przedawnienia;

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego (…) dnia (…) kwietnia 2021 roku (znak sprawy (…), UNP: (…)) potwierdzające, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia przez (…) po (…) nie wystąpił, albowiem zobowiązanie wygasło w wyniku przedawnienia;

\- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany z upoważnienia Starosty (…) dnia (\`(...)\`) października 2022 roku (znak sprawy: (…)),

\- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany dnia (\`(...)\`) listopada 2022 roku z upoważnienia Burmistrza (…) za numerem (…);

\- zaświadczenie nr (…) wydane dnia (…) października 2022 roku z upoważnienia Burmistrza (…) za numerem (…), potwierdzające, że działka ewidencyjna nr (…) nie znajduje się w obszarze zdegradowanym i w obszarze rewitalizacji ani w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji;

\- zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (\`(...)\`) dnia (\`(...)\`) października 2022 roku za numerem (\`(...)\`), potwierdzające, że działka gruntu nr (\`(...)\`) obręb ewidencyjny (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i nie została wydana dla tej działki decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Dodatkowo na podstawie Umowy, Sprzedający udzielili Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę (prawo do dysponowania Nieruchomościami nie obejmuje prawa do uzyskania pozwolenia na budowę) oraz udzielili Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów. Ponadto, w dniu podpisania Umowy Sprzedający przekazali Kupującej 3 (trzy) egzemplarze pisemnego oświadczenia potwierdzającego udzielenie powyższych praw. Kupująca, bez uprzedniej zgody Sprzedających, nie będzie uprawniona do wykonywania na Nieruchomości żadnych robót przygotowawczych ani budowlanych przed dniem zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży.

Kupująca zobowiązała się dostarczyć Sprzedającym kopie uzyskanej Decyzji Lokalizacyjnej na Zjazd, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę oraz Warunków Przyłączenia bez zbędnej zwłoki po ich uzyskaniu, na wskazane adresy korespondencyjne email.

W przypadku, gdy udzielone przez Sprzedających prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okazałoby się niewystarczające w celu uzyskania przez Kupującą powyżej wymienionych decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, Sprzedający zobowiązują się udzielić Kupującej pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na koszt Kupującej, w każdym wypadku na wniosek Kupującej i w porozumieniu z nią. Strony zobowiązały się nie dokonywać żadnych czynności prawnych ani faktycznych oraz nie dopuszczać się zaniechać, które mogłyby stanowić przeszkodę dla zawarcia Przyrzeczonych Umów Sprzedaży. Jeżeli dla przeprowadzenia badania stanu prawnego lub technicznego Nieruchomości konieczne będzie dokonanie czynności prawnej lub faktycznej, która może być dokonana skutecznie wyłącznie przez Sprzedających, to Sprzedający zobowiązani są na wezwanie Kupującej dokonać takiej czynności na koszt Kupującej.

Sprzedający zobowiązali się niezwłocznie informować Kupującą na piśmie o każdym przypadku wystosowania do któregokolwiek ze Sprzedających jakichkolwiek roszczeń osób trzecich dotyczących którejkolwiek z Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązali się w okresie obowiązywania Umowy nie obciążać Nieruchomości, jak również nie dokonywać żadnych czynności prawnych i faktycznych, które w jakikolwiek sposób utrudniałyby wykonanie Kupującej jej uprawnień wynikających z niniejszej Umowy lub realizację Inwestycji.

Sprzedający zobowiązali się nie składać odwołań ani jakichkolwiek innych środków zaskarżenia od wydanych na wniosek Kupującej lub podmiotu działającego na zlecenie Kupującej dla Inwestycji decyzji administracyjnych, a także nie składać jakichkolwiek wniosków zmierzających do zmiany, uchylenia bądź stwierdzenia nieważności tych decyzji ani też wznowienia postępowania w sprawie ich wydania, o ile takie decyzje będą wydane zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy.

Sprzedający zobowiązali się informować Kupującą o wszelkich znanych Sprzedającym postępowaniach związanych z zagospodarowaniem nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości oraz realizacji na tych nieruchomościach inwestycji budowlanych oraz niezwłocznie doręczać Kupującej kopie wszelkich pism, zawiadomień, decyzji jakie zostaną doręczone Sprzedającym w ramach takich postępowań, których którykolwiek ze Sprzedających jest stroną. Sprzedający wyrazili zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielili wskazanym przez Kupującą osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązali się ponownie udzielić Kupującej i jej przedstawicielom, na żądanie Kupującej, najpóźniej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia otrzymania takiego żądania, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w niniejszym ustępie.

W Umowie zostały określone również warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży udziałów w Nieruchomości. Zostały one podzielone na warunki „negatywne” i „pozytywne”.

Warunki negatywne, oznaczają iż na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej:

a) Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, z wyjątkiem służebności ustanowionych na Nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, ponadto w żadnej z prowadzonych dla poszczególnych Nieruchomości księgach wieczystych nie będą ujawnione żadne obciążenia, prawa ani roszczenia osób trzecich, z wyjątkiem powyższych służebności oraz z wyjątkiem tych ustanowionych zgodnie z niniejszą Umową oraz nie będą ujawnione żadne wzmianki ani ostrzeżenia, z wyjątkiem wzmianek ujawnionych w dniu zawarcia niniejszej Umowy, wzmianek dotyczących podziałów, o których mowa w § 1 ust. 6 pkt 4 (dotyczących wydzielenia działek pod drogi zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) lub w związku z zawarciem niniejszej Umowy, żadna z Nieruchomości nie będzie przedmiotem jakiejkolwiek umowy zawartej z osobami trzecimi;

b) wszystkie oświadczenia Sprzedających zawarte w niniejszej Umowie będą nadal prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym;

c) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego któregokolwiek ze Sprzedających do Nieruchomości lub ich części, z wyjątkiem ewentualnych postępowań, o których mowa w § 1 ust. 6 pkt 16) – związanych dalszego ewentualnego wydzielenia z Nieruchomości części przeznaczonych z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jak teren drogi głównej ruchu przyspieszonego;

Warunki pozytywne:

a) potwierdzenie przez Kupującą, że Nieruchomość i Nieruchomości Sąsiednie będą miały możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującej, przy czym Strony postanawiają, że potwierdzeniem tym będzie uzyskanie przez Kupującą warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu serwerownia – centrum danych zlokalizowanego na Nieruchomościach, zgodnie z którymi to warunkami minimalna moc przyłączeniowa dla zasilania podstawowego wynosić będzie 70 MW (siedemdziesiąt megawatów) oraz dla zasilania rezerwowego – 70 MW (siedemdziesiąt megawatów) (zwanych dalej „Warunkami Przyłączenia”);

b) doręczenie Sprzedającym oświadczenia Kupującej, w terminie 2 (dwóch) miesięcy i 7 (siedmiu) dni od dnia uzyskania i doręczenia Kupującej Warunków Przyłączenia, złożonego w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym pod rygorem nieważności, że wynik przeprowadzonego przez Kupującą badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości jest dla Kupującej satysfakcjonujący („Oświadczenie o Pozytywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego”).

Sprzedający zobowiązują się współpracować z Kupującą w ramach prowadzenia tego badania, poprzez udzielanie posiadanych dodatkowych informacji i wyjaśnień, udzielenie Kupującej lub wskazanym przez nią osobom i podmiotom pełnomocnictw w formie i zakresie koniecznym do przeprowadzenia badania Nieruchomości pod względem prawnym, faktycznym, technicznym, środowiskowym, urbanistycznym oraz ekonomicznym w celu weryfikacji możliwości realizacji przez Kupującą Inwestycji na Nieruchomościach. Strony potwierdzają, że ocena wyniku ww. badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości przysługuje wyłącznie Kupującej i nie będzie podważana przez Sprzedających. W celu uniknięcia wątpliwości Strony ustalają, że niezłożenie przez Kupującą Oświadczenia o Pozytywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego w terminie wskazanym powyżej nie stanowi naruszenia niniejszej Umowy przez Kupującą, lecz stanowi podstawę do odstąpienia przez Sprzedających od niniejszej Umowy zgodnie z § 8 ust. 1. Niezależnie od powyższego Kupująca może w każdym czasie złożyć oświadczenie sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym pod rygorem nieważności, że wynik przeprowadzonego przez Kupującą badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości nie jest dla Kupującej satysfakcjonujący („Oświadczenie o Negatywnym Wyniku Badania Stanu Prawnego i Technicznego”),

c) uzyskania przez Kupującą od właściwych organów administracji publicznej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu do Nieruchomości z ulicy (\`(...)\`), zgodnie z którą możliwe będzie zlokalizowanie zjazdu na Nieruchomości bezpośrednio z ulicy (\`(...)\`) (zwanej dalej „Decyzją Lokalizacyjną na Zjazd”).

Powyższe warunki zastrzeżone są wyłącznie na korzyść Kupującej, w tym sensie, że Kupująca może ze spełnienia każdego z nich zrezygnować w dowolnym momencie obowiązywania niniejszej Umowy. Sprzedający zobowiązali się przedłożyć przy Przyrzeczonych Umowach Sprzedaży:

a) zaświadczenia wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego, potwierdzające, że podatek od spadków i darowizn od nabycia przez Sprzedających udziałów we własności Nieruchomości został zapłacony, nie należy się lub zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia;

b) wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek gruntu objętych księgami wieczystymi (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

c) wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący Nieruchomości, wydany nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

d) zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (\`(...)\`), potwierdzające, że Nieruchomości nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani nie została wydana dla niej decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży;

e) zaświadczenie potwierdzające, że Nieruchomości nie znajdują się na obszarze zdegradowanym oraz na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, wydane nie wcześniej niż dwa miesiące przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży;

f) zaświadczenia wydane przez Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego o niezaleganiu Sprzedających w płatnościach podatków, wydane nie wcześniej niż jeden miesiąc przed zawarciem Przyrzeczonych Umów Sprzedaży.

Sprzedający oświadczyli, iż odnośnie obowiązku zapłaty Kupującej przez Sprzedających kary umownej, o której mowa w Umowie wraz z odsetkami i kosztami dochodzenia roszczeń poddają się na rzecz Kupującej rygorowi egzekucji wprost z Umowy, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego do kwoty (\`(...)\`) zł.

W piśmie z 2 kwietnia 2023 r. (data wpływu 3 kwietnia 2023 r.) uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

a) Czy pod pojęciem „Nieruchomość”, rozumieją Państwo zarówno grunt jak i posadowione na nim budynki, tj. szklarnię oraz budynek gospodarczy?

Odpowiedź: Tak, pod pojęciem „Nieruchomość” rozumie się zarówno grunt jak i posadowione na nim budynki, tj. szklarnię oraz budynek gospodarczy.

b) Czy przed planowaną dostawą nastąpi rozbiórka znajdujących się na działce naniesień tj. szklarni i budynku gospodarczego i na dzień dostawy działka nr (\`(...)\`) będzie stanowiła teren niezabudowany, czy też przedmiotem transakcji będzie działka gruntu zabudowana ww. Budynkami (szklarnią i budynkiem gospodarczym)?

Odpowiedź: Transakcja zakupu obejmuje grunt wraz z zabudowaniami, które do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie będą podlegały rozbiórce. W rezultacie działka nr (\`(...)\`) będzie stanowiła teren zabudowany.

c) Przez kogo i do jakich czynności wykorzystywany był budynek szklarni i budynek gospodarczy?

Odpowiedź: Budynki były wykorzystywane do prowadzenia upraw rolniczych (np. przygotowywanie sadzonek warzyw) przez dziadków Pani (\`(...)\`) (teściów (\`(...)\`)) oraz jej rodziców do ok. 2010 r., od tego czasu budynki pozostają nieużywane.

d) Czy z ww. gruntu była dokonywana sprzedaż ewentualnych płodów rolnych pochodzących z działalności rolniczej (czyjej?), jeśli tak, to czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Odpowiedź: Tak, na gruncie były uprawiane warzywa, które były następnie sprzedawane przez rodziców i dziadków Pani (\`(...)\`), sprzedaż ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

e) W jakim celu Sprzedający wystosowali pismo do GDKKiA w sprawie zjazdu z (\`(...)\`) numer (\`(...)\`), którego konsekwencją było otrzymanie pisma z wytycznymi?

Odpowiedź: W celu uzyskania informacji o możliwości stworzenia dostępu do drogi publicznej (w tym wypadku drogi krajowej numer … co jest warunkiem możliwości podziału działki (działka (\`(...)\`) powstała z podziału działki (\`(...)\`) polegającej na oddzieleniu terenu usługowo-przemysłowego od terenu zabudowy mieszkalnej – uzyskane wytyczne okazały się niewystarczające dla Urzędu Miasta, w związku z czym przed podziałem wytyczono służebność przejazdu i przechodu zapewniającą dostęp do drogi publicznej tj. ul. (\`(...)\`)).

f) Na jakiej podstawie Pani (…) prowadziła/prowadzi działalność rolniczą na całej powierzchni gruntu jaką obejmuje działka nr (\`(...)\`), w której posiada ¼ udziału? Jeżeli pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na prowadzenie na tym gruncie działalności rolniczej, czy Pani (\`(...)\`) otrzymywała/otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie. Czy zgoda ta była wyrażana na podstawie zawartej umowy?

Odpowiedź: Pani (\`(...)\`) kontynuuje rodzinną działalność rolniczą, prowadzoną wcześniej wspólnie z mężem i teściami. Pomiędzy aktualnymi właścicielami nigdy nie zawarto w związku z tym oficjalnej umowy. Bracia p. (\`(...)\`) , w chwili dziedziczenia działki jako część spadku byli niepełnoletni, w tej chwili kontynuują naukę ((\`(...)\`) jest uczniem technikum, (\`(...)\`) studentem), p. (\`(...)\`) zgodnie z wcześniej podawanymi informacjami prowadzi działalność gospodarczą o innym charakterze. Pani (\`(...)\`) nie otrzymuje w związku z tym żadnego wynagrodzenia.

g) Co jest powodem sprzedaży działki nr (…) ?

Odpowiedź: Do Sprzedających zgłosiła się Spółka z ofertą zakupu gruntu która została zaakceptowana przez Sprzedających.

h) Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzymają Pani (\`(...)\`), Pani (\`(...)\`), Pan (\`(...)\`) i Pan (\`(...)\`) ze sprzedaży działki?

Odpowiedź: Środki zostaną przeznaczone na potrzeby własne.

i) Czy Sprzedający posiadają jeszcze inne grunty, które zamierzają sprzedać, jeśli tak to kto i jakie grunty zamierza sprzedać?

Odpowiedź: Sprzedający są w posiadaniu inne gruntów odziedziczone w spadku po zmarłym ojcu Pani (\`(...)\`) również w udziale ¼. Potencjalnie istnieje możliwość, że zostaną one w przyszłości sprzedane, ale w tym kierunku nie zostały podjęte żadne działania. Sprzedający rozważają również pozostawienie ich nadal w majątku własnym.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Czy w zakresie Transakcji, Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT (…)?

2\. Czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT (…), z uwagi na istniejącą na niej zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

Ad 1.

Państwa zdaniem, w ramach planowanej Transakcji, Sprzedający nie występują jako podatnicy VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, z uwagi na sprzedaż udziałów w Nieruchomości z majątku własnego, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT (…).

Ad. 2

Państwa zdaniem sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT (…) zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na znajdujące się na Nieruchomości zbudowania oraz fakt, iż od ich pierwszego zasiedlenia upłynął termin dłuższy niż 2 lata.

Uzasadnienie stanowiska Państwa i Zainteresowanych:

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedających, jak i Spółki.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Spółki, jako przedsiębiorcy i podatnika VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Kwestia ta, w przypadku Sprzedających, będzie natomiast wpływać na ewentualny obowiązek rejestracji dla celów VAT oraz wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

Uzasadnienie do pytania nr 1:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 2000 Nr 86 poz. 959) (dalej „ustawa o p.c.c.”), podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 stawka p.c.c. przy umowie sprzedaży udziałów w Nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.c.c.) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4, pkt 1 ustawy o p.c.c).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c. nie podlegają p.c.c. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o p.c.c., użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży udziałów w Nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie dotyczy opodatkowania sprzedaży udziałów w Nieruchomości p.c.c., to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powołanych uregulowań wynika zatem, że nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a zbycie prawa własności do nich traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 9 ust. 1 zd. 2 Dyrektywy 2006/112, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

\- po pierwsze – dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT;

\- po drugie – czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest zatem stwierdzenie, że dany podmiot dokonujący sprzedaży prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Właściwym jest więc wykluczenie z grona podatników VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Bowiem obrót „nieprofesjonalny” podlega opodatkowaniu p.c.c.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Ponadto, Sąd podkreśla, że na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg takich okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt 1 FPS 3/07), w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W powołanym orzeczeniu NSA podkreślił również, że dostawca nie może być uznany za podatnika VAT w sytuacji, gdy sprzedaje swój majątek prywatny. Skoro bowiem taki majątek nabywany jest na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, to jego sprzedaż nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT. Jednocześnie NSA wskazał, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.

Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej NSA (jak również wojewódzkich sądów administracyjnych). Przykładowo:

1\. w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (sygn. akt. I FSK 774/13) NSA stwierdził, że zbycie nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy nie przesądza o tym, że sprzedaż stanowi działalność handlową podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, co oznacza, iż czynności takie mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wśród czynności przybierających formę zorganizowaną NSA wymienia: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszar, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Ponadto, Sąd podkreśla, że na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg takich okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich;

2\. w wyroku WSA w Gliwicach z 18 listopada 2020 r. o sygn. akt I SA/GI 389/20 WSA stwierdził, iż nie można wymagać, aby osoba fizyczna posiadająca znaczny majątek w postaci niezabudowanych działek o sporej powierzchni, bez względu na swoją sytuację rodzinną i finansową, w ramach zarządu majątkiem własnym, podejmowała wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych nieruchomości, jak również nie podejmowała żadnych czynności, które umożliwiałyby jej zbycie tej nieruchomości po cenie korzystnej;

3\. w wyroku WSA w Bydgoszczy z 6 października 2020 r. o sygn. akt I SA/Bd 452/20 Sąd dostrzegł m.in. okoliczność, że zakup działki miał miejsce na cele prywatne, wykluczył zatem możliwość uznania, że już w momencie nabycia działki sprzedającemu przyświecał cel gospodarczy. Jeśli zaś chodzi o szerokie pełnomocnictwa do działania (dla kupującego), to jednak nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do jego określonych potrzeb. Nie są to zatem starania sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia – aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Dodatkowo transakcja miała charakter jednorazowy, incydentalny i dotyczyła działki nabytej na cele prywatne, a podatnik nie sprzedawał dotąd innych działek, stąd należało uznać, że podatnik dokona sprzedaży działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności gospodarczej;

4\. w wyroku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I FSK 781/13), NSA uznał, że skarżący nie wskazał na okoliczności mogące świadczyć o tym, że podejmował czynności takie, jakie podjąłby sprzedawca profesjonalnie zajmujący się obrotem gruntami. Na taką aktywność wskazują: ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Podsumowując powyższe rozważania w kwestii opodatkowania sprzedaży udziałów w Nieruchomości, kluczowe pozostaje ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający w celu dokonania sprzedaży udziałów w Nieruchomości, podjęli lub podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jedynie bowiem takie działania i zaangażowanie skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedających za osoby prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników VAT. Skutek taki nie wystąpi, jeżeli sprzedaż zostanie dokonana w ramach czynności mieszczących się w zarządzie majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – Dz.Urz.UE.L 347.1, z późn. zm. – (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przechodząc w tym miejscu na grunt niniejszej Transakcji należy wskazać, że Sprzedający nie są podatnikami VAT oraz nabyli tytuł prawny do Nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego (bez prawa do odliczenia VAT). Nieruchomość nie została zatem nabyta przez Sprzedających ze z góry powziętym zamiarem jej dalszej odsprzedaży. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających, niezwiązany z jakąkolwiek pozarolniczą działalnością gospodarczą (Sprzedający nie prowadzili i nie prowadzą tego rodzaju działalności poza p. (\`(...)\`) której obszar działalności jest związany ze stomatologią), a na Nieruchomości jest prowadzona działalność rolnicza.

Nieruchomość nie była również na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedających. Ponadto Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych itp.

Sprzedający złożyli pismo do GDDKiA dotyczące zjazdu z (\`(...)\`) nr (…), ale powodem jego złożenia był interes prywatny, gdyż naturalne jest dbanie o własny majątek i chęć zabezpieczenia go w postaci możliwości zbudowania zjazdu z planowanej (\`(...)\`) nr (…).

Sprzedający nie prowadzili ani nie będą prowadzić żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Ich dotychczasowe działania sprowadzały się do dodania ogłoszenia w Internecie i wystawieniu niewielkiego banneru na nieruchomości, a dodatkowo Spółka sama (bez korzystania z powyższych środków) odszukała i skontaktowała się ze Sprzedającymi.

Sprzedający co prawda pozyskali (oraz są zobligowania do Umowy Przyrzeczonej do pozyskania) szereg zaświadczeń (m. in. wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, zaświadczenia o lasach, o braku lokalizacji Nieruchomości na terenach zdegradowanych, itp.) jednak okazanie tych dokumentów jest kancelarii notarialnych dla celów sporządzenia aktu notarialnego i jest niezależne od tego czy sprzedaż jest dokonywana z majątku prywatnego czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy więc uznać, że Sprzedający nie podejmowali działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, a okoliczności transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Działania te obejmują czynności, w których Sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) dopasowują się w toku negocjacji do potrzeb Kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

Sprzedający nie angażują również znacznych środków własnych (nakładów pieniężnych) w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości i przystosowania jej do sprzedaży. Wszelkie działania podejmowane przez Spółkę na podstawie udzielonych jej pełnomocnictw, są prowadzone na jej ryzyko i jej koszty, a w przypadku gdyby transakcja nie doszła do skutku Sprzedający nie są zobligowani do zwrotu poniesionych przez Spółkę kosztów. Również pozyskane przez Spółkę warunki/zgody służą realizacji celu gospodarczego założonego przez Spółkę a w przypadku odstąpienia od umowy, Sprzedający nie będą realizować tego celu, a wykorzystywać Nieruchomość do celów działalności rolniczej. Sprzedający nie są uczestnikami branży deweloperskiej lub nieruchomościowej, lecz osobami prywatnymi, którzy z uwagi na okazyjne okoliczności decydują się na zbycie nieruchomości. Ich działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do pewnych działań, które są w interesie tego nabywcy). Podsumowując, w kontekście powołanych regulacji ustawy o VAT oraz przedstawionej utrwalonej linii orzeczniczej nie ulega zatem wątpliwości, że Sprzedający w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości nie podejmowali działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedających, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, za podatników VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości Sprzedający wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będą prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Skutkiem powyższego, transakcja zbycia przez Sprzedających udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ponieważ jak wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, że doszło do dostawy towarów. Wymagane jest bowiem dodatkowo, aby dostawa ta dokonana została przez podmiot, który działa w charakterze podatnika VAT. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziałów w Nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający dokonując w przyszłości dostawy Nieruchomości będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictw (oświadczeń, czy porozumień) na rzecz przedstawicieli Spółki, czy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co prawda, czynności podejmowane przez pełnomocnika są podejmowane w imieniu i na rzecz Sprzedających, to jednak czynności te mają na celu przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Spółkę, a nie na potrzeby Sprzedających. Rola Sprzedających ogranicza się do udzielenia pełnomocnictw i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez Sprzedających praw do Nieruchomości. Celem Sprzedających jest jedynie incydentalna sprzedaż rodzinnej Nieruchomości, a podejmowane na podstawie pełnomocnictwa czynności mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Spółkę (a nie Sprzedających). Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictw nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedających.

Należy też podkreślić, że gdyby transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzystają w żaden sposób z działań podejmowanych przez Spółkę (gdyż nie prowadzą sami żadnej działalności poza rolniczą bądź stomatologiczną).

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania opodatkowaniu VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne.

Dla porównania, zdaniem NSA w wyroku I FSK 1888/17 z dnia 3 lipca 2020 r. takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości nie mogą zostać uznane za przejaw działalności gospodarczej, ponieważ są to zwykłe czynności, podejmowane przez sprzedających niezależnie od tego, czy dokonują sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią.

Podobne stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez sprzedających mógłby zostać uznany za szerszy od czynności podjętych przez Sprzedających w przedmiotowej sprawie:

1\. orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż kilku działek),

2\. orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne – dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

3\. orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej), oraz

4\. interpretację podatkową 0113-KDIPT1-3.4012.128.2021.5.OS.

Podsumowując powyższe rozważania:

Na okoliczności jednoznacznie świadczące o tym, iż Sprzedający działają nie jak podmiot profesjonalny zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, lecz w ramach zarządzania majątkiem własnym, wskazują następujące fakty:

1\. nigdy nie prowadzili i nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej (poza p. (\`(...)\`) która prowadzi działalność związaną ze stomatologią);

2\. nie są i nie byli podatnikami podatku VAT;

3\. nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej VAT (akt dziedziczenia);

4\. nie angażują znacznych środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości;

5\. nie prowadzili działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenie, nie inwestowali w nieruchomość, nie nabywali nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzili usług deweloperskich, nie wnioskowali o warunki zabudowy;

6\. nie dokonywano żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowano o przyłączenie mediów;

7\. Sprzedający nie dokonywali żadnych nakładów na nieruchomość;

8\. Sprzedający udzieli wprawdzie Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu weryfikacji możliwości realizacji Inwestycji na Nieruchomości i Nieruchomościach Sąsiadujących i stosownych ku temu pełnomocnictw, niemniej jednakże wszystkie związane z tym koszty są ponoszone przez Spółkę, a w przypadku odstąpienia przez nią od zakupu nieruchomości Sprzedający nie odniosą żadnych korzyści z pozyskanych dokumentów ani nie będą zobligowani do zwrotu poniesionych przez nią kosztów;

9\. Sprzedający nie udostępniali Nieruchomości na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów;

10\. W przypadku odstąpienia od Umowy przez Spółkę nadal będą wykorzystywać grunt do celów działalności rolniczej;

11\. Ich działania związane ze sprzedażą nieruchomości nie miały charakteru stałego, cechującego się powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, jak również były prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny;

12\. Transakcja ma charakter okazjonalny z uwagi na sprzedaż jednej z posiadanych działek, która spotkała się z zainteresowaniem Spółki – Sprzedający nie planują dokonywania dalszych transakcji w tym zakresie;

13\. Pozyskane środki ze sprzedaży Sprzedający zamierzają przeznaczyć na potrzeby własne.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że Sprzedający z tytułu planowanej transakcji nie będą działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Uzasadnienie do pytania nr 2:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się natomiast od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest określenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął od tego momentu czas.

Definicję pierwszego zasiedlenia znajdziemy w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc powyższe uregulowania do transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości, należy wskazać iż Spółka zamierza nabyć od Sprzedających, Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami w postaci szklarni oraz budynku gospodarczego. Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków sporządzonym (\`(...)\`) listopada 2020 r. przez Starostę, szklarnia została wybudowana w (\`(...)\`) r. i należy do kategorii budynków gospodarstw rolnych według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) oraz do kategorii budynków produkcyjnych, usługowych i gospodarczych dla rolnictwa według Trwałych. Zgodnie z ww. dokumentem, powierzchnia zabudowy z mapy wynosi (\`(...)\`) m2, przy czym budynek szklarni wyszczególniono w sekcji Informacje o danych ewidencyjnych, które nie spełniają wymogów rozporządzenia lub standardów technicznych z opisem „nie spełnia standardów technicznych: brak pomiaru budynku”. Odnośnie budynku gospodarczego, został on wybudowany w (\`(...)\`) r. i należy do kategorii budynków gospodarstw rolnych wg PKOB oraz budynków produkcyjnych, usługowych i gospodarczych dla rolnictwa według Klasyfikacji Środków Trwałych. Zgodnie z ww. dokumentem, powierzchnia zabudowy z mapy wynosi (\`(...)\`) m2.

Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego przekraczających 30% ich wartości początkowej. Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego, które mogłyby stanowić przebudowę rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia ani nie nabywali towarów i usług przeznaczonych na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego, a więc nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Szklarnia i budynek gospodarczy posadowione na Nieruchomości były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej od ich wybudowania (tj. kolejno od ok. (\`(...)\`) r. i (\`(...)\`) r.) do około 2010 r.

Do czasu zawarcia umów przenoszących własność Nieruchomości na Spółkę, Sprzedający nie planują wyburzenia istniejących budynków, a Spółce zostanie sprzedany grunt zabudowany.

W ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu do budynku szklarni i budynku gospodarczego, które będą podlegać sprzedaży wraz z Nieruchomością, doszło już do pierwszego zasiedlenia i od tego momentu minął już okres przekraczający dwa lata. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, oba budynki były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej od momentu ich wzniesienia tj. od ok roku (\`(...)\`) r. w przypadku szklarni i (\`(...)\`) r. w przypadku budynku gospodarczego. Oznacza to, iż czas od pierwszego zasiedlenia istotnie przekracza wymagany ustawą okres dwóch lat.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, z uwagi na okres wybudowania budynków ((\`(...)\`) i (\`(...)\`)), Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Ponadto, zgodnie z oświadczeniem Sprzedających, nie ponoszono nakładów na ich ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej. Dodatkowo nie ponoszono nakładów, które mogłoby stanowić przebudowę rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia. Nie nabywano również towarów i usług przeznaczonych na ulepszenie szklarni i budynku gospodarczego, w wiec Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2%.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości oraz prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Na mocy art. 196 Kodeksu cywilnego,

§ 1 Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2 Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcie „podatnik” zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnik VAT. Zamierzają Państwo nabyć od Pani (…), Pani (\`(...)\`), Pana (\`(...)\`) oraz Pana (\`(...)\`) działkę o numerze ewidencyjnym (…), w której ww. Zainteresowani posiadają równe udziały po ¼ każdy. Działka nr (…) jest zabudowana szklarnią wybudowaną w (\`(...)\`) r. i budynkiem gospodarczym wybudowanym w (\`(...)\`) r. Szklarnia i budynek gospodarczy były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej od ich wybudowania tj. kolejno od ok. (\`(...)\`) i (\`(...)\`) r. Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. obiektów. Działka nr (…) wraz z posadowioną na niej szklarnią oraz budynkiem gospodarczym wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Panią (…), posiadającą status rolnika ryczałtowego. Zainteresowani nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT. Współwłaściciele nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości na podstawie dziedziczenia. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Współwłaścicieli, poza udostępnieniem do używania na cele budowlane na rzecz Spółki po zawarciu Umowy.

W dniu (\`(...)\`) listopada 2022 r. została zawarta Umowa, w świetle której Sprzedający udzielili Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę (prawo do dysponowania Nieruchomościami nie obejmuje prawa do uzyskania pozwolenia na budowę) oraz udzielili Państwu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów.

W przypadku, gdy udzielone przez Sprzedających prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa powyżej, okazałoby się niewystarczające w celu uzyskania przez Państwa powyżej wymienionych decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, Sprzedający zobowiązują się udzielić Państwu pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na Państwa koszt, w każdym wypadku na Państwa wniosek i w porozumieniu z Państwem. Jeżeli dla przeprowadzenia badania stanu prawnego lub technicznego Nieruchomości konieczne będzie dokonanie czynności prawnej lub faktycznej, która może być dokonana skutecznie wyłącznie przez Sprzedających, to Sprzedający zobowiązani są na Państwa wezwanie dokonać takiej czynności na Państwa koszt.

Sprzedający wyrazili zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielili wskazanym przez Państwa osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie. Sprzedający zobowiązali się ponownie udzielić Państwu i Państwa przedstawicielom, na Państwa żądanie, najpóźniej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia otrzymania takiego żądania, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w umowie.

Przy tak przedstawionym stanie faktycznym, Państwa wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii uznania Sprzedających za podatników podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy prowadzących działalność gospodarczą w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak już wskazano wcześniej, Sprzedający udzielili Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na rozbiórki i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej z wyłączeniem uprawnienia do uzyskania pozwolenia na budowę oraz udzielili Państwu zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów. Ponadto Sprzedający zobowiązali się się udzielić Państwu pomocy w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na Państwa koszt, w każdym wypadku na Państwa wniosek i w porozumieniu z Państwem. Sprzedający wyrazili zgodę na podejmowanie wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia, jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci. Przy zawarciu Umowy Sprzedający ponadto udzielili wskazanym przez Państwa osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w powyżej wskazanym zakresie oraz zobowiązali się ponownie udzielić Państwu i Państwa przedstawicielom, na Państwa żądanie, pisemnych pełnomocnictw do podejmowania wszelkich czynności w zakresie wskazanym w umowie.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane orzeczenie TSUE C-291/92 należy stwierdzić, że Sprzedający nie wykazali zamiaru wykorzystywania Nieruchomości, wydzielonej z działki nr (…) wyłącznie do celów osobistych. Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości, podjęli działania polegające na podziale działki nr (…), z której została wydzielona działka nr (…). Sprzedający uzyskali również pismo od GDDKiA z wytycznymi w sprawie zjazdu z drogi publicznej, przy której położona jest Nieruchomość.

Opisane wyżej działania podejmowane są nie tylko bezpośrednio przez Sprzedających, ale również podejmowane będą przez osoby trzecie (Państwa), co oznacza, że nie pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te, dokonywane za Ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Państwu przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Państwa będą podejmowane w imieniu Sprzedających i na Ich korzyść, ponieważ to Oni jako współwłaściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem.

Ponadto jest prawdopodobne, że w przyszłości Sprzedający dokonają sprzedaży innych nieruchomości. Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że Sprzedający upoważnili Państwa do dysponowania nią na cele budowlane.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęli działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Sprzedających za podatników podatku VAT tj. podjęli działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości; zawarli umowę przedwstępną; udzielili Spółce i Jej przedstawicielom pełnomocnictwa; brali bezpośredni udział w podziale działki nr (…); uzyskali pismo z GDDKiA dotyczące zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość.

Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Zatem planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, w myśl którego w ramach planowanej transakcji Sprzedający nie wystąpią jako podatnicy podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT jest nieprawidłowe.

Wątpliwości Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, budzi także kwestia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem planowanej dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomości, tj. działce nr (…), będącej przedmiotem sprzedaży w momencie dostawy będzie znajdować się szklarnia oraz budynek gospodarczy. Nieruchomość wraz z posadowioną na niej szklarnią oraz budynkiem gospodarczym wchodzi w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Panią (…), posiadającą status rolnika ryczałtowego. Szklarnia i budynek gospodarczy posadowione na Nieruchomości były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej od ich wybudowania (tj. kolejno od ok.(\`(...)\`) r. i (\`(...)\`)r.) do ok. 2010 r.

Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego przekraczających 30% ich wartości początkowej. Współwłaściciele nie ponosili nakładów na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego, które mogłyby stanowić przebudowę rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia ani nie nabywali towarów i usług przeznaczonych na ulepszenie szklarni lub budynku gospodarczego.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, aby planowana przez Sprzedających sprzedaż udziałów opisanej we wniosku Nieruchomości, na której znajduje się szklarnia oraz budynek gospodarczy podlegała zwolnieniu od podatku, należy rozpatrzeć warunki zawarte w art. 43 ust. 1, pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

A zatem dla stwierdzenia, czy sprzedaż udziałów w budynkach położonych na działce (…) może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, kluczowym jest ustalenie, kiedy w stosunku do szklarni oraz budynku gospodarczego nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do sprzedaży udziałów w szklarni oraz budynku gospodarczym znajdujących się na działce (…) Sprzedający będą mogli skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że w odniesieniu zarówno do szklarni jak i budynku gospodarczego doszło do ich pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem, a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wynika z opisu sprawy szklarnia i budynek gospodarczy były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej od momentu ich wybudowania, tj. od (\`(...)\`) i (\`(...)\`) roku, ponadto nie ponoszono nakładów na ich ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji uznać należy, że dostawa udziałów w szklarni i budynku gospodarczym znajdujących się na działce (…) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, w związku z czym, zostaną spełnione przesłanki warunkujące możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W ten sam sposób, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, opodatkowana będzie dostawa gruntu na którym znajduje się opisana we wniosku szklarnia i budynek gospodarczy.

W związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy szklarni i budynku gospodarczego znajdujących się na działce (…), bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Zainteresowanych, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
------------------------------------------------

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).