Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-823/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-10-21
Teza: W jaki sposób wnioskodawca ma obliczać wysokość miesięcznej zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych dotyczący uzyskiwanych przychodów z najmu gdy jest współwłaścicielem nieruchomości?
Słowa kluczowe: dochód-dochód z najmu; najem; współwłasność; zaliczka-zaliczka miesięczna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 lipca 2010r. (data wpływu do tut. Biura 20 lipca 2010r.), uzupełnionym w dniu 02 października 2010r. oraz w dniu 08 października 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości miesięcznej zaliczki na podatek dochodowy z tytułu uzyskiwania przychodów z najmu nieruchomości stanowiących współwłasność - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wysokości miesięcznej zaliczki na podatek dochodowy z tytułu uzyskiwania przychodów z najmu nieruchomości stanowiących współwłasność.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 17 września 2010r. Znak: IBPB II/2/415-823/10/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 02 października 2010r. oraz w dniu 08 października 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości składającej się z dwóch budynków, w których znajdują się zarówno lokale mieszkalne jak i lokale użytkowe. Budynki te zostały oddane do użytku około 1916r. Udział wnioskodawcy w nieruchomości wynosi 5%.

Współwłaścicielem nieruchomości wnioskodawca stał się w drodze dziedziczenia po swoim ojcu, który zmarł w 1991r., jednak postępowanie spadkowe zakończone postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku zostało przeprowadzone dopiero w 2004r.

Poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe wchodzące w skład nieruchomości oddane zostały do używania najemcom na podstawie umów najmu. Umowy najmu lokali zawiera zarządca nieruchomości, działający w imieniu współwłaścicieli, z którym współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę dotyczącą świadczenia tych usług.

Zarządca nieruchomości pobiera czynsze od najemców poszczególnych lokali a następnie z tych środków pokrywa wszystkie koszty związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości a także koszty remontów i konserwacji. W fakturach dotyczących poniesionych kosztów jako nabywca figuruje zarządca nieruchomości. Po zakończeniu każdego miesiąca zarządca przesyła współwłaścicielom zestawienie dotyczące kwoty uzyskanego przychodu oraz poniesionych w danym miesiącu kosztów.

Wnioskodawca uzyskuje przychody z tytułu emerytury oraz z tytułu najmu, które rozlicza na zasadach ogólnych. Ponadto prowadzi działalność gospodarczą, która w chwili obecnej jest zawieszona z powodu choroby. Przychody z tytułu działalności gospodarczej, rozlicza w formie ryczałtu (PIT-28).

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca wskazał, iż jest współwłaścicielem 5% udziałów w całej nieruchomości składającej się z dwóch budynków. Wnioskodawca nie jest współwłaścicielem (właścicielem) konkretnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych, użytkowych. Na podstawie definicji budynku mieszkalnego i niemieszkalnego, zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. z 1999r. nr 112 poz. 1316) zacytowanej w skierowanym do wnioskodawcy wezwaniu do uzupełnienia wniosku, wnioskodawca stwierdził, że budynki, o których mowa w przedmiotowej sprawie, mają charakter budynków mieszkalnych, ponieważ ponad połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystana jest do celów mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

W jaki sposób wnioskodawca ma obliczać wysokość miesięcznej zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych dotyczący uzyskiwanych przychodów z najmu?

Zdaniem wnioskodawcy, obliczając wysokość miesięcznej zaliczki na ten podatek, jako kwotę przychodu oraz kosztów uzyskania przychodu przyjmuje 5% kwoty przychodu oraz poniesionych wydatków, wykazanych przez zarządcę nieruchomości w sporządzonym przez niego miesięcznym zestawieniu.

Ponadto, zdaniem wnioskodawcy, ma on prawo do zaliczenia w koszty uzyskania przychodu odpisu amortyzacyjnego obliczonego od wartości początkowej nieruchomości. Jako wartość początkową nieruchomości wnioskodawca przyjmuje 5% wartości tej nieruchomości wykazanej w zeznaniu podatkowym wnioskodawcy dotyczącym podatku od spadków oraz w decyzji wydanej w tej sprawie przez organ podatkowy.

Zdaniem wnioskodawcy, nie ma on obowiązku prowadzenia zarówno podatkowej księgi przychodów i rozchodów, jak i ewidencji środków trwałych, w związku z czym dokonywanie odpisów amortyzacyjnych może rozpocząć w dowolnym miesiącu i kontynuować w każdym następnym.

Ponieważ do tej pory wnioskodawca nie korzystał z możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, ma on prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej i przyjęcia każdego okresu amortyzacji powyżej 60 miesięcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie sposobu ustalenia wysokości miesięcznej zaliczki na podatek dochodowy z tytułu uzyskiwania przychodów z najmu nieruchomości stanowiących współwłasność. Ocena stanowiska w pozostałym zakresie została zawarta w odrębnej interpretacji.

Na gruncie przepisów podatkowych w myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z kolei art. 8 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku, oraz z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Zatem, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, są obowiązane do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego dochodu przypadającego na każdego wspólnika proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki na podatek dochodowy według zasad określonych w ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 3f-3h. Stosownie zatem do ust. 3, o którym mowa w ww. przepisie, wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 3f, ustala się w następujący sposób:

1.  obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,
2.  zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b,
3.  zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Stosownie do art. 44 ust. 6 ww. ustawy zaliczki miesięczne od dochodów wymienionych w ust. 1, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego.

Obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę wolną od podatku, która w 2010r. wynosi 3.091 zł.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w wyniku spadkobrania wnioskodawca stał się współwłaścicielem dwóch budynków, które obecnie są wynajmowane. Udział wnioskodawcy we współwłasności budynków wynosi 5%. Współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę z zarządcą, który zajmuje się zarządzaniem nieruchomością.

W tym miejscu należy wyjaśnić, iż szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością. Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości czy z nakazu sądu – czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomością działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla właściciela nieruchomości, działa bowiem w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości. Właściciel nieruchomości jest jedynie zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż ustalając przychód oraz koszty z tytułu najmu wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości, którego udział w wynajmowanych nieruchomościach wynosi 5%, winien przyjąć 5% całego przychodu wykazanego przez zarządcę oraz 5% poniesionych przez zarządcę kosztów. Dochody z najmu podlegają bowiem rozdzieleniu na każdego współwłaściciela proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku. W miesiącu, w którym dochody osiągnięte przez wnioskodawcę z tytułu najmu przekroczą kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku wnioskodawca winien w terminie do 20 następnego miesiąca wpłacić należną zaliczkę na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego.

Po zakończeniu 2010r., w terminie do 30 kwietnia 2011r. wnioskodawca jest obowiązany złożyć zeznanie roczne o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2010 (PIT-36) oraz dokonać wpłaty różnicy pomiędzy podatkiem należnym, a sumą należnych za dany rok zaliczek (art. 45 ust. 1 i ust. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Stanowisko wnioskodawcy w tym zakresie uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-411 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.