Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-637/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-01-14
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2014 r. (data wpływu 6 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Obecnie (przed wrześniem 2015 roku) Wnioskodawca planuje nabyć (dalej: Transakcja) od podmiotu niepowiązanego z siedzibą w Polsce, będącego podatnikiem podatku VAT (dalej: Zbywca), 8-kondygnacyjny (6 kondygnacji naziemnych oraz 2 podziemne) budynek biurowy (dalej: Budynek), położony w W . na działce, będącej również własnością Zbywcy. Oprócz Budynku na działce znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci m.in. stojaka na rowery, chodnika oraz drogi dojazdowej do podziemnego garażu (dalej: Infrastruktura oraz dalej Budynek, grunt i Infrastruktura razem jako: Nieruchomość). Na moment Transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Budynek wraz z przynależną Infrastrukturą został wybudowany przez Zbywcę. Zakończenie budowy i oddanie do użytkowania nastąpiło we wrześniu 2013 roku. Od momentu oddania do użytkowania Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmuje 100% powierzchni biurowej oraz handlowo-usługowej znajdującej się w Budynku. Od momentu wybudowania, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku oraz przynależnej Infrastruktury, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

Z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na wybudowanie Budynku oraz przynależnej Infrastruktury. Zbywca wskazanego odliczenia podatku VAT dokonał.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów (woda, energia, ogrzewanie), usług ochrony Nieruchomości, usług sprzątania i wywozu nieczystości czy serwisowania urządzeń technicznych. Dodatkowo Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta m.in. z usług księgowych. Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W celu zapewnienia środków finansowych potrzebnych na wybudowanie Nieruchomości, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy oraz uzyskał finansowanie w postaci pożyczek.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców, czy też majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych.

W wyniku Transakcji kredyt bankowy zaciągnięty przez Zbywcę zostanie w całości spłacony ze środków uzyskanych w wyniku Transakcji.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością, sprzątania i wywozu nieczystości, serwisowania urządzeń technicznych czy dostawy mediów (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym imieniu). Jednakże w okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów (zwłaszcza dotyczących dostaw mediów) może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę, Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi ~ z mocy prawa - umowami najmu).

Nabywca nie przejmie żadnych innych zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych oraz pożyczek.

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę, które związane będą z jego dalszą działalnością.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.

W świetle planowanego zdarzenia przyszłego, Nabywca pragnie dokonać potwierdzenia: (i) iż z punktu widzenia przepisów ustawy o VAT przedmiotem planowanej Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a planowana dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką VAT (obecnie 23%) i w rezultacie będzie ona poza zakresem PCC oraz (ii) prawa Wnioskodawcy do odliczenia VAT naliczonego w związku z Transakcją.

Nabywca zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji, dotyczące klasyfikacji Transakcji dla celów VAT zostało sformułowane i złożone w tut. Izbie również przez Zbywcę Nieruchomości (S . Sp. z o.o. S.K.A., NIP: 107-001-75-55).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję w konsekwencji opodatkowania Transakcji podstawową stawką VAT (obecnie 23%), jako odpłatnej dostawy towarów?
2.  Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapiały podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną Transakcją?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 25 listopada 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-1306/14-2/BS.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zdaniem Nabywcy, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, z uwagi na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”. W rezultacie, ze względu na podleganie przepisom ustawy o N/AT i opodatkowanie Transakcji stawką podstawową VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Nabywca przedstawił we wcześniejszej części niniejszego wniosku), Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano powyżej, również Zbywca (S . Sp. z o.o. SKA) wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, którego celem jest potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że obecnie (przed wrześniem 2015 roku) Wnioskodawca planuje nabyć (dalej: Transakcja) od podmiotu niepowiązanego z siedzibą w Polsce, będącego podatnikiem podatku VAT (dalej: Zbywca), 8-kondygnacyjny (6 kondygnacji naziemnych oraz 2 podziemne) budynek biurowy (dalej: Budynek), położony w W . na działce, będącej również własnością Zbywcy. Oprócz Budynku na działce znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci m.in. stojaka na rowery, chodnika oraz drogi dojazdowej do podziemnego garażu (dalej: Infrastruktura oraz dalej Budynek, grunt i Infrastruktura razem jako: Nieruchomość). Na moment Transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

W interpretacji indywidualnej z dnia 25 listopada 2014 r. Nr IPPP1/443-1306/14-2/BS w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „(\`(...)\`) dostawa Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą (wraz z prawem własności gruntu, którego dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na nim Budynku oraz Infrastruktury) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie 23%), jako że:

*   odbędzie się ona w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata),

z uwagi na przysługujące Zbywcy prawo do*   odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z budową Budynku oraz przynależnej Infrastruktury nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie przewidziane w art, 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.”

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.