Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.197.2021.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-15
Teza: Opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 marca 2021 r. (data wpływu 31 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 29 marca 2021 r. (data wpływu 31 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 17 maja 2021 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.197.2021.1.MKA o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni \[…\] na podstawie:

1.  umowy darowizny z 16 października 1992 roku i umowy darowizny z 9 kwietnia 1990 r. objętej aktem notarialnym Repertorium A nr \[…\] nabyła prawo własności nieruchomości składającej się aktualnie z działek o numerach ewidencyjnych 1, numer 2 i numer 3 o obszarze 0,1799 ha położonych w miejscowości \[…\] , gm. \[…\], powiat \[…\], woj. \[…\] dla której Sąd Rejonowy w \[…\] prowadzi księgę wieczystą nr \[…\];
2.  umowy darowizny z 16 października 1992 roku, umowy darowizny z 27 lipca 2016 roku, objętej aktem notarialnym Repertorium A nr \[…\], sporządzonym przez notariusza w \[…\] i umowy darowizny z 25 października 2016 r., objętej aktem notarialnym Repertorium A nr \[…\] sporządzonym przez notariusza w \[…\] nabyła prawo własności nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: 4, 5 i 6 o obszarze 0,0631 ha położonych w miejscowości \[…\], gm. \[…\], powiat \[…\], woj. \[…\] dla której Sąd Rejonowy w \[…\] prowadzi księgę wieczystą nr \[…\];
3.  umowy darowizny z 16 października 1992 roku i umowy darowizny z 9 kwietnia 1990 r. objętej aktem notarialnym Repertorium A nr \[…\], umowy darowizny z 27 lipca 2016 roku, objętej aktem notarialnym Repertorium A nr \[…\], sporządzonym przez notariusza w \[…\] i umowy darowizny z 25 października 2016 r., objętej aktem notarialnym Repertorium A nr \[…\] sporządzonym przez notariusza w \[…\] nabyła prawo własności w udziale 1/2 części nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: 7 numer 8 i numer 9 o obszarze 0,0634 ha położonych w miejscowości \[…\] , gm. \[…\], powiat \[…\], woj. \[…\] dla której Sąd Rejonowy w \[…\] prowadzi księgę wieczystą nr \[…\].

W dniu 16 kwietnia 2020 r. Wnioskodawczyni przed notariuszem \[…\] zawarła z osobą prawną tj. „\[…\]” Spółka Akcyjna z siedzibą w \[…\] reprezentowaną przez \[…\] przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkiem. Zgodnie z wskazaną umową Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w której \[…\] sprzeda spółce „\[…\]” Spółka Akcyjna z siedzibą w \[…\] wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek nieruchomość położoną w miejscowości \[…\] stanowiącą działki numer: 1, 2, 3, 5 i 6 ewentualnie wszystkie działki powstałe w wyniku ich podziału za określoną cenę za każdy metr kwadratowy, plus ewentualny podatek VAT, a Spółka „\[…\]” S.A. opisaną wyżej nieruchomość za podaną cenę kupi.

Strona Sprzedająca złożyła oświadczenie zgodnie z którym przedmiotowe nieruchomości:

1.  wolne są od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, nie są one obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi,
2.  nie są obciążone umownym prawem pierwokupu, nie są obciążone żadnymi prawami obligacyjnymi, w tym prawami wynikającymi z umów dzierżawy i najmu, nie są przedmiotem żadnych postępowań sądowych, administracyjnych czy innych,
3.  nie zalega z opłatami na rzecz Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego,
4.  przedmiotowe nieruchomości posiadają prawny dostęp do drogi publicznej, a granice jej nie są sporne, działki numer: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 są niezabudowane i zostały nabyte od osób fizycznych;
5.  przedmiotowe nieruchomości są wolne od wad fizycznych i prawnych;
6.  przedmiotowe nieruchomości leżą na obszarze rewitalizacji, lecz nie w specjalnej strefie rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 roku o rewitalizacji i nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
7.  na przedmiotowych nieruchomościach nie jest prowadzona działalność gospodarcza i obecnie nie są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Strony umówiły się, że warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są:

1.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m 2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 533,80 m2 w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
3.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
4.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
5.  potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
6.  uzyskanie przez Stronę Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
7.  uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
8.  uzyskanie przez stronę Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej (KIS) konieczności naliczenia bądź zwolnienia z podatku VAT;
9.  uzyskanie przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Stronę Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych;
10.  uzyskanie przez Stronę Sprzedającą zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową nieruchomość;
11.  uzyskania przez Stronę Kupującą promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5 % w planowanym obiekcie;
12.  potwierdzenie nierolnego charakteru przedmiotu umowy poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków użytku rolnego;
13.  łączne nabycie sąsiedniej działki numer 10 oraz działek numer 1, numer 4, numer 2, numer 5 numer 3 i numer 6;
14.  nieodpłatne przeniesienie na rzecz Strony Kupującej dowolnego udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą numer \[…\] położonej w miejscowości \[…\], gmina \[…\], składającej się z działek numer 7, numer 8 i numer 9 o obszarze 0,0634 ha;
15.  zawarcie przez Stronę Kupującą umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej nabycia sąsiedniej z przedmiotową nieruchomością działki numer 10 w terminie do 16 lipca 2020 r.

Pełnomocnik Strony Kupującej, oświadczył, iż przedmiotowa nieruchomość zostanie nabyta przez spółkę „\[…\]” SA. w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego branży ogólnospożywczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a Strona Sprzedająca oświadcza, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości oraz cel jej nabycia przez Stronę Kupującą jest jej znane.

Ponadto Sprzedająca oświadczyła, iż udziela spółce pod firmą „\[…\]” SA. pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w ustępie IV pkt 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Strona Sprzedająca oświadczyła, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci Mocodawcy.

Strona Sprzedająca oświadczyła, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Stronę Kupująca nieruchomością opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Sprzedająca wyraziła zgodę na usytuowanie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem na działkach numer 1, numer 2, numer 3, numer 4, numer 5 i numer 6 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Strona Kupująca, oświadczyła, iż w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

W związku z łączącą Strony umową sprzedaży Strony w dniu 16 kwietnia 2020 r. zawarły umowę dzierżawy, na mocy której Wnioskodawczyni oddała Dzierżawcy – \[…\] S A. z siedzibą w \[…\] w dzierżawę działki numer 1, numer 2, numer 3, numer 4, numer 5, numer 6 położonych w miejscowości \[…\], gm. \[…\], woj. \[…\] na czas nieoznaczony. Natomiast Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić określony umową czynsz dzierżawny. Zgodnie z aneksem z dnia 16 kwietnia 2020 r. Strony zgodnie oświadczyły, iż zawarta umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz iż przedmiotowa umowa została zawarta na okres 3 (trzech) miesięcy.

Sprzedająca nie jest podatnikiem podatku VAT.

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że Jej wątpliwości dotyczą tego czy z tytułu sprzedaży nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 jest zobowiązana do zapłaty podatku VAT, a tym samym jest podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ewentualna sprzedaż nieruchomości, składającej się z działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, i 6 należy opodatkować podatkiem VAT od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawczyni przedmiotowa sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Takie stanowisko jest uzasadnione okolicznością, iż Sprzedająca nie jest podatnikiem VAT, nie prowadzi również działalności gospodarczej. Istotna jest również okoliczność, iż własność wskazanej nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawczynię na podstawie zawartych umów darowizny.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Natomiast zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskazany w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują czynności prawnych, których przedmiotem są towary stanowiące część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawczyni w pełni uzasadnione jest twierdzenie iż, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a jedynie dokonuje czynności prawnych na podstawie, których wyzbywa się majątku osobistego. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę profesjonalną.

W przedmiotowej sprawie istotne jest, iż Sprzedająca w celu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości nie podjęła aktywnie działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w konsekwencji nie sposób uznać, jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Należy uznać, iż sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Na marginesie należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W ocenie Wnioskodawczyni również fakt udzielenia stosownych pełnomocnictw kupującemu tj. pełnomocnictw do podejmowania działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w umowie oraz do odbioru tych decyzji nie powoduje, iż czynności te jako dokonywane w imieniu Sprzedającego można uznać za czynności dokonywane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Szczególnie w sytuacji gdy pełnomocnictwo uprawnia jedynie do wystąpienia do właściwych organów o wydanie stosownych decyzji, natomiast ich celem jest weryfikacja czy realizacja inwestycji Kupującego jest możliwa. Natomiast pełnomocnictwo nie obejmuje umocowania do dokonywania czynności na podstawie uzyskanych decyzji. Natomiast w zakresie umocowania do dokonania czynności faktycznych tj. tymczasowego przyłączenia energetycznego w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej strona Kupująca zobowiązała się do usunięcia usytuowanych urządzeń. W związku z powyższym w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej w żadnym razie działania podjęte przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa nie wywołają skutków bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy.

Również okoliczność, iż Wnioskodawczyni zawarła umowę dzierżawy z „\[…\]” S.A. nie może automatycznie przesądzać, iż czynność ta stanowi prowadzenie działalności, nie zaś zarząd majątkiem prywatnym, szczególnie w sytuacji gdy umowa dzierżawy została zawarta w dniu zawarcia umowy przedwstępnej z tym samym podmiotem i zgodnie z oświadczeniami Stron jest związana z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT. Na podstawie umów darowizny nabyła działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 będące przedmiotem wniosku.

W dniu 16 kwietnia 2020 r. Wnioskodawczyni zawarła z firmą \[…\] Spółka Akcyjna przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami. Zgodnie z wskazaną umową Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży w której Sprzedająca sprzeda spółce „\[…\]” S.A. wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek nieruchomość stanowiącą działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 i 6, ewentualnie wszystkie działki powstałe w wyniku ich podziału za określoną cenę za każdy metr kwadratowy, plus ewentualny podatek VAT, a Spółka „\[…\]” S.A. opisaną wyżej nieruchomość za podaną cenę kupi.

Strona Sprzedająca złożyła oświadczenie zgodnie z którym przedmiotowe nieruchomości:

1.  wolne są od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, nie są one obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi,
2.  nie są obciążone umownym prawem pierwokupu, nie są obciążone żadnymi prawami obligacyjnymi, w tym prawami wynikającymi z umów dzierżawy i najmu, nie są przedmiotem żadnych postępowań sądowych, administracyjnych czy innych,
3.  nie zalega z opłatami na rzecz Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego,
4.  przedmiotowe nieruchomości posiadają prawny dostęp do drogi publicznej, a granice jej nie są sporne, działki numer: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 są niezabudowane i zostały nabyte od osób fizycznych;
5.  przedmiotowe nieruchomości są wolne od wad fizycznych i prawnych;
6.  przedmiotowe nieruchomości leżą na obszarze rewitalizacji, lecz nie w specjalnej strefie rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 roku o rewitalizacji i nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
7.  na przedmiotowych nieruchomościach nie jest prowadzona działalność gospodarcza i obecnie nie są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Strony umówiły się, że warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są:

1.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m 2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 533,80 m2 w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
3.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
4.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
5.  potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
6.  uzyskanie przez Stronę Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
7.  uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
8.  uzyskanie przez stronę Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej (KIS) konieczności naliczenia bądź zwolnienia z podatku VAT;
9.  uzyskanie przez stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Stronę Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych;
10.  uzyskanie przez Stronę Sprzedającą zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową nieruchomość;
11.  uzyskania przez Stronę Kupującą promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5 % w planowanym obiekcie;
12.  potwierdzenie nierolnego charakteru przedmiotu umowy poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków użytku rolnego;
13.  łączne nabycie sąsiedniej działki numer 10 oraz działek numer 1, numer 4, numer 2, numer 5 numer 3 i numer 6
14.  nieodpłatne przeniesienie na rzecz Strony Kupującej dowolnego udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą numer \[…\]położonej w miejscowości \[…\], gmina \[…\], składającej się z działek numer 7, numer 8 i numer 9 o obszarze 0,0634 ha
15.  zawarcie przez Stronę Kupującą umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej nabycia sąsiedniej z przedmiotową nieruchomością działki numer 10, w terminie do 16 lipca 2020 r.

Ponadto Sprzedająca oświadczyła, iż udziela spółce pod firmą „\[…\]” SA. pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w ustępie IV pkt 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Strona Sprzedająca oświadczyła, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci Mocodawcy.

Pełnomocnik Strony Kupującej, oświadczył, iż przedmiotowa nieruchomość zostanie nabyta przez spółkę „\[…\]” SA. w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego branży ogólnospożywczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a Strona Sprzedająca oświadcza, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości oraz cel jej nabycia przez Stronę Kupującą jest jej znane.

Strona Sprzedająca oświadczyła, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Stronę Kupująca nieruchomością opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Sprzedająca wyraziła zgodę na usytuowanie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem na działkach nr: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Strona Kupująca, oświadczyła, iż w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

W związku z łączącą Strony umową sprzedaży Strony 16 kwietnia 2020 r. zawarły umowę dzierżawy, na mocy której Sprzedająca oddała Dzierżawcy – \[…\] S A w dzierżawę działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 na czas nieoznaczony. Natomiast Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić określony umową czynsz dzierżawny. Zgodnie z aneksem tej umowy Strony zgodnie oświadczyły, iż zawarta umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży oraz, iż przedmiotowa umowa została zawarta na okres 3 (trzech) miesięcy.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą tego, czy z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku VAT.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów, udziału w gruncie) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży ww. Nieruchomości, Sprzedająca będzie spełniał przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawczyni, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks Cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca zawarła w dniu 16 kwietnia 2020 r. z Nabywcą (spółka \[…\] S.A.) przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami. Zgodnie z którą strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży działek nr: 1, 2, 3, 4, 5 i działki nr 6. Ponadto Sprzedająca udzieliła spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Strona Sprzedająca oświadczyła, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci Mocodawcy.

Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez stronę Kupującą ww. działkami na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. Wyraziła również zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci.

Ponadto Sprzedająca zawarła umowę dzierżawy na mocy której oddała spółce \[…\] w dzierżawę działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 na czas nieoznaczony. A spółka zobowiązała się płacić określony umową czynsz dzierżawny. Zgodnie z zawartym aneksem Strony, postanowiły że przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta na okres 3 miesięcy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działek nr: 1, 2, 3, 4, 5 i 6) w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż ww. działek będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia tych działek.

W analizowanej sprawie Nabywca posiada pełnomocnictwo Sprzedającej w zakresie uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących przyszłą inwestycję. Ponadto ww. działki przez cały okres ich posiadania przez Wnioskodawczynię nie stanowiły jej majątku prywatnego, gdyż jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawczyni wydzierżawiła je na rzecz Nabywcy. A jak wyjaśniono powyżej dzierżawa stanowi czynność, która ma znamiona działalności gospodarczej. Zatem działki te nie stanowiły majątku prywatnego Wnioskodawczyni, w całym okresie posiadania przez nią.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawczyni jest zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działek.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z zgodnie z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowa w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Wniosek ORD-IN dotyczy 1 zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, zatem opłata od złożonego wniosku wynosi 40 zł (1 zdarzenie przyszłe x 40 zł).

Wnioskodawczyni w dniach 29 marca 2021 r. i 31 maja 2021 r. dokonała wpłaty w łącznej wysokości 240,00 zł tytułem opłaty od wniosku o interpretację indywidualną. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 240 zł, kwota 200 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według dyspozycji Wnioskodawczyni przekazem pocztowym na adres wskazany w części B.3 wniosku ORD-IN.

W świetle powyższego zaznacza się, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

*   z zastosowaniem art. 119a;

*   w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

*   z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \[…\] za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.