Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-3.4010.42.2017.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-29
Teza: Czy w przypadku gdy wpłaty dokonywane przez członków Wspólnoty Lokalowej z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych oraz z tytułu odsprzedaży mediów powiększone o przychody z tytułu najmu będą wyższe od kosztów poniesionych na utrzymanie części wspólnych oraz zakup mediów, to Wnioskodawca powinien uznać, że powstał dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: dochód; lokal-lokal użytkowy; najem; przychód; przychód-przychód podlegający opodatkowaniu; wspólnoty; zaliczka
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 kwietnia 2017 r. (data wpływu 14 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z lokali użytkowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2017 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z lokali użytkowych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wspólnota Lokalowa (dalej również Wnioskodawca lub Wspólnota) jest wspólnotą mieszkaniową i działa w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 - dalej „uowl”). Wspólnotę tworzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych. Właściciele płacą zaliczki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, tj. fundusz p.n. „Konserwacja”, ubezpieczenie budynku, energię elektryczną części wspólne, woda części wspólne, utrzymanie czystości części wspólne oraz pozostałe (np. opłaty pocztowe, materiały biurowe, deratyzacja i dezynsekcja). Wysokość zaliczek wynika z uchwały Wspólnoty i ustalona jest w wysokości przewidywanych kosztów. Ponadto Wnioskodawca wystawia faktury sprzedaży z tytułu dostaw mediów dostarczanym do poszczególnych lokali użytkowych. Na poczet przyszłych remontów wpłacane są zaliczki na fundusz remontowy. Wspólnota ta osiąga ponadto dochody z wynajmu części wspólnych członkom tej wspólnoty oraz podmiotom trzecim nie będącymi jej członkami.

Powstałe nadwyżki na koniec roku podlegają rozliczeniu i zaliczane są na pokrycie kosztów przyszłego roku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku gdy wpłaty dokonywane przez członków Wspólnoty Lokalowej z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych oraz z tytułu odsprzedaży mediów powiększone o przychody z tytułu najmu będą wyższe od kosztów poniesionych na utrzymanie części wspólnych oraz zakup mediów, to Wnioskodawca powinien uznać, że powstał dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, Zdaniem Wnioskodawcy otrzymywane od właścicieli lokali użytkowych wpłaty na utrzymanie części wspólnych oraz z tytułu odsprzedaży mediów a także otrzymywane wpłaty z tytułu wynajmu powierzchni stanowią przychody w rozumieniu ustawy o CIT. Natomiast wydatki związane z utrzymaniem części wspólnych oraz zakupem odsprzedawanych mediów stanowią koszty podatkowe poniesione w celu osiągnięcia przychodu. Jeżeli wystąpi nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania, to Wspólnota osiągnie dochód, który powinien zostać opodatkowany. Bez znaczenia pozostaje kwestia, że nadwyżka ta zostanie w następnych latach wydatkowana na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 6 uowl - ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ust. 2-3 uowl - nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale. Stosownie do art. 13 ust. 1 tej ustawy - właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z kolei w myśl art. 14 tej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

*   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
*   wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 uowl).

Wspólnoty działające w oparciu o ustawę o własności lokali, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o CIT są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 tej ustawy - przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższy przepis oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek Wspólnoty, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią co do zasady przychód w rozumieniu ustawy o CIT. Dla oceny czy mamy do czynienia z przychodem w rozumieniu art. 12 ustawy o CIT nie ma znaczenia fakt, że wpłaty te dokonywane są na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Innymi słowy, za przychody Wspólnoty uznawane są m.in. wpłaty właścicieli dotyczące kosztów części wspólnej budynku, wpłaty przeznaczone na fundusz remontowy oraz związane z zużyciem mediów w ich lokalach, a także wpływy z najmu.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wnioskodawcę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Zatem ponoszone przez Wnioskodawcę koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości oraz z zakupem mediów, które są odsprzedawane stanowią koszty uzyskania przychodów (po spełnieniu warunków ogólnych wynikających z art. 15 ustawy o CIT).

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o CIT dochodem z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Wobec powyższego, jeśli wpłaty dokonane przez członków Wspólnoty na poczet kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz z tytułu odsprzedaży mediów powiększone o wpływy z najmu przewyższą ponoszone koszty utrzymania nieruchomości wspólnych i koszty zakupu mediów to na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych powstanie dochód.

Jeżeli zatem Wspólnota uzyska dochód w rozumieniu art. 7 ustawy o CIT, to będzie zobowiązana do uiszczenia należnego podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.