Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-428/14-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-10-28
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2014 r. (data wpływu 4 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Dostawa”) od C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość.

Wnioskodawca planuje nabyć ww. nieruchomość w 2014 r.

W dacie Dostawy, nieruchomość obejmować będzie prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”):

*   5/1 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 1”),
*   6/1 objętej księga wieczysty KW prowadzoną przez Sad Rejonowy (dalej: „Działka 2”),
*   7/3 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sad Rejonowy (dalej: „Działka 3”),
*   8/19 objętej księgą wieczysty KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 4”),

Na Nieruchomości zlokalizowane są trzy budynki magazynowe (dalej łącznie: „Budynki”):

*   budynek magazynowy (dalej „Budynek A”),

*   budynek magazynowy (dalej: „Budynek B”),

*   budynek magazynowy (dalej: „Budynek C”),

*   budynek magazynowy (dalej: „Budynek D”).

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:

*   drogi, parkingi, plac manewrowy,

*   mury oporowe,

*   instalacja wodociągowa,

*   instalacje elektryczne, oświetlenie zewnętrzne,

*   instalacja telekomunikacyjna,

*   system odprowadzania wody deszczowej,

*   system odprowadzania ścieków sanitarnych,

*   instalacja gazowa,

*   instalacja ppoż.

Proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości przeprowadził Zbywca w kilku etapach. Pierwszy etap inwestycji polegający na wybudowaniu Budynku A oraz części Budowli został zrealizowany w 2012 r. i zakończony stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (wrzesień 2012 r.). W kolejnych latach Zbywca prowadził dodatkowe prace budowlane obejmujące swym zakresem kolejne Budynki i Budowle wznoszone na Nieruchomości - w szczególności w 2013 r. została zrealizowana budowa Budynku B zakończona stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (sierpień 2013 r.). W 2014 r. została zrealizowana budowa Budynku C zakończona stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji (marzec 2014 r.). Natomiast najprawdopodobniej jeszcze w 2014 r. zakończona zostanie budowa Budynku D, a następnie nastąpi oddanie go do użytkowania.

Całość powierzchni magazynowej w Budynkach A, B i C była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcom do użytkowania ostatniej części Budynków A, B i C do chwili obecnej nie upłynęły jeszcze 2 lata. Natomiast, na moment składania wniosku Budynek D nie był jeszcze przedmiotem odpłatnych umów najmu, ani w żaden inny sposób powierzchnia magazynowa tego Budynku nie była oddana do użytkowania. Może się jednak okazać, że w zależności od faktycznej daty Dostawy, również powierzchnia magazynowa w Budynku D, na dzień Dostawy będzie przedmiotem odpłatnych umów najmu.

Niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Ponadto, zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców.

Co istotne, postanowienia niektórych umów najmu przewidują, że w ramach czynszu najmu zawarta jest również opłata za wyłączne korzystanie z niektórych Budowli (dotyczy to w szczególności miejsc parkingowych). W odniesieniu do Budowli na moment Dostawy nie upłyną jeszcze 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

W okresie po wbudowaniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania nie była równa, ani nie przekroczyła 30%.

Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli.

W ramach Dostawy Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964.16.93 z późn. zm., dalej: „Kodeks Cywilny” lub „KC”), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.

Ponadto, w wyniku Dostawy na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości oraz dokumentacja dotycząca statusu prawnego Nieruchomości oraz umów najmu obciążających Nieruchomość,
*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,
*   gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę,
*   ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością.

Planowanej Dostawie nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Dostawy, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Dostawy obejmuje w szczególności:

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

*   dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne),

*   ubezpieczenia Nieruchomości (po Dostawie Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),

*   odśnieżania dachu,

*   obsługi serwisowej pokrycia dachu,

*   przeglądu instalacji wentylacyjnych,

*   przeglądu konserwacyjnego bram,

*   przeglądu konserwacyjnego instalacji tryskaczowej,

*   monitoringu systemu alarmowego pożarowego,

*   usług ochrony mienia,

*   przeglądu konserwacyjnego klap dymowych.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Dostawie na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Dostawy i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Dostawy między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
*   ewentualne zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Dostawą we własnym zakresie zapewni finansowanie Dostawy (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
*   instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Budynki, będące przedmiotem planowanej Dostawy, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności.

Po przeprowadzeniu planowanej Dostawy Budynki nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Po Dostawie może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet czynszu oraz kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Budowa i wynajem powierzchni w Budynkach stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Przed dokonaniem Dostawy, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

W stosunku do konsekwencji planowanej Dostawy w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierzają wystąpić zarówno Zbywca, jak i Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Dostawę Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
2.  Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego na Wnioskodawcy z tytułu Dostawy będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC)?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 października 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-734/14-2/AO.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż Dostawa nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. „a” ustawy o PCC. opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w art. 2 ustawy o PCC ustawodawca zawarł listy wyłączeń spod opodatkowania PCC. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają PCC, m.in. jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zważywszy na takt, że planowana Dostawa mieści się w katalogu czynności opodatkowanych PCC zawartej w art. 1 ustawy o PCC, kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT. Jak zostało przedstawione w uzasadnieniu do Pytania 1, Dostawa zdaniem Wnioskodawcy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w/g stawki podstawowej, która obecnie wynosi 23%.

W konsekwencji, Dostawa nie będzie podlegać podatkowi PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Dostawa”) od C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość. Wnioskodawca planuje nabyć ww. nieruchomość w 2014 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 października 2014 r. Nr IPPP2/443-734/14-2/AO dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Zatem w sytuacji kiedy Zbywca oraz Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do tej części Budynków i Budowli, dla których na moment dokonania planowanej Dostawy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęłoby co najmniej 2 lata to Dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe Budynki i Budowle.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.