Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-468/13-4/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-11-27
Teza: Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 04.09.2013r. (data wpływu 05.09.2013r.) uzupełniony pismem z dnia 15.11.2013 r. (data nadania 15.11.2013 r., data wpływu 18.11.2013 r.) na wezwanie Nr IPPB2/436-468/13-2/EL z dnia 05.11.2013 r. (data nadania 06.11.2013 r., data doręczenia 12.11.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05.09.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. z siedzibą w Polsce (dalej: Spółka lub Nabywca) jest podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Nabywca planuje nabyć budynek biurowy (dalej: Budynek), położony w W na dwóch działkach pozostających w użytkowaniu wieczystym zbywcy (dalej: Budynek oraz działki razem jako: Nieruchomość). Zbywca Nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca).

Spółka zwróciła się już o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie potwierdzenia, iż będzie miała ona prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości (w konsekwencji opodatkowania tej transakcji VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 w związku z ust. 10 i 11 ustawy o VAT) oraz że planowana transakcja nie będzie objęta PCC w związku z wyborem opodatkowania transakcji VAT.

We wniosku o interpretację przedstawiono następujący stan faktyczny:

Zbywca nabył Nieruchomość w grudniu 2006 roku w drodze transakcji opodatkowanej VAT. Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości Budynek wchodzący w skład nabytej Nieruchomości został oddany do używania przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Zbywcy. Podmiot, który sprzedał Zbywcy Nieruchomość wykorzystywał ją w działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowej.

Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmuje powierzchnię biurową w Budynku od momentu jego zakupu (tj. od ponad 2 lat). Jednocześnie nie ma takiej powierzchni w Budynku (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchni wspólnych), która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu. Jednocześnie, w okresie od momentu nabycia, Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynku, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ich wartość wynosi jednak mniej niż 30% wartości początkowej Budynku. Do dnia transakcji wartość wydatków również będzie wynosić mniej niż 30% wartości początkowej Budynku.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Spółki za prawidłowe (i) w zakresie opodatkowania transakcji VAT w interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-982/12-2/RR) oraz (ii) w zakresie PCC w interpretacji indywidualnej z 14 grudnia 2012 r. (sygn. IPPB2/436-596/12-2/AF).

Aktualnie w związku z finalizacją zbycia opisanej Nieruchomości (dalej Transakcja) znane są dalsze szczegóły planowanej sprzedaży, które Spółka przedstawia poniżej Ponadto Nabywca pragnie zaznaczyć, iż stan faktyczny przedstawiony we wskazanym wniosku o interpretację indywidualną z 28 września 2012 roku nie uległ zmianie i pozostaje nadal aktualny.

W celu zapewnienia refinansowania nabycia Nieruchomości Zbywca zaciągnął kredyt bankowy.

Zbywca jest również stroną umów umożliwiających właściwe użytkowanie Nieruchomości, m. in. w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów (woda, energia, itp.). Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych, wsparcia administracyjnego oraz usług doradczych. Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i ich wartości w ramach ustalonej ceny prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu, czy ubezpieczeniem mienia tj. Nieruchomości.

Ze względu na fakt, że kredyt bankowy jest zobowiązaniem ściśle i nierozerwalnie związanym z Nieruchomością (jest m.in. zabezpieczony hipoteką na Nieruchomości), sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie wymagać uzgodnienia z bankiem. Także umowa kredytowa Zbywcy przewiduje wprost możliwość przejęcia/przystąpienia przez Nabywcę do istniejącej umowy kredytowej Zbywcy lub uzgodnienie nowych warunków finansowania Nabywcy. Zbywca nie wyklucza jednak, że bardziej racjonalne ekonomicznie dla stron (np. ze względu na ewentualne opłaty i prowizje banku finansującego Zbywcę, jak i banku, który finansowałby nabycie po stronie Nabywcy) będzie efektywne przejęcie umowy kredytu bankowego Zbywcy przez Nabywcę oraz wynikających z niej zobowiązań (forma prawna operacji będzie jeszcze przedmiotem uzgodnień z bankiem finansującym Zbywcę).

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością czy dostawy mediów (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym imieniu). W okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu).

Nabywca nie przejmie żadnych innych zobowiązań Zbywcy (z wyłączeniem ewentualnego przystąpienia do wskazanego wyżej kredytu bankowego), w szczególności związanych z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych.

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz planowanego zdarzenia przyszłego, Spółka pragnie dokonać potwierdzenia, iż przedmiotem planowanej Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i w efekcie Transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji (w zakresie podatku VAT) zostało sformułowane również przez Zbywcę (W\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`\`(...)\`..).

Pismem z dnia 15.11.2013 r. nr IPPB2/436-468/13-2/EL wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

*   doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego poprzez wskazanie, czy z tytułu zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości którakolwiek ze stron z tytułu dokonania tej czynności będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 12.11.2013 r. Pismem z dnia 15.11.2013 r. (data nadania 15.11.2013 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

Odnosząc się do przedstawionego pytania pragnę wskazać, iż tak jak Wnioskodawca przedstawił we Wniosku, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT w rozumieniu art. 6 pkt 1, jako czynność spełniająca jednocześnie warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej, tak jak Wnioskodawca przedstawił we Wniosku, Zbywca i Wnioskodawca zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, Transakcji podlegać będzie VAT według podstawowej stawki wskazanej w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Powyższe potwierdzone zostało przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej wydanej w przedmiotowej sprawie z dnia 20 września 2013 r. (sygn. IPPP1/443- 885/13-2/EK) oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 12 grudnia 2012 r (sygn. IPPP2/443-982/12-2/RR - tak jak Wnioskodawca wskazywał we Wniosku, stan faktyczny przedstawiony w treści wniosku o tę interpretację indywidualną z dnia 28 września 2012 r. nie uległ zmianie i pozostaje nadal aktualny).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać przepisom ustawy o VAT w kontekście art. 6 pkt 1?
2.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 20.09.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-885/13-2/EK.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki będzie podlegać przepisom ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a. ustawy o PCC.

Poniżej, Spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”.

W rezultacie, ponieważ Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz (po wyborze przez strony opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10) opodatkowana będzie stawką podstawową VAT (co zostało potwierdzone przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2012; sygn. IPPP2/443-982/12-2/AR), Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że M. Sp. z o.o. z siedzibą w Polsce (dalej: Spółka lub Nabywca) jest podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nabywca planuje nabyć budynek biurowy (dalej: Budynek), położony w Warszawie na dwóch działkach pozostających w użytkowaniu wieczystym zbywcy (dalej: Budynek oraz działki razem jako: Nieruchomość). Zbywca Nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca). Tak jak Wnioskodawca przedstawił we Wniosku, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT w rozumieniu art. 6 pkt 1, jako czynność spełniająca jednocześnie warunki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej, tak jak Wnioskodawca przedstawił we Wniosku, Zbywca i Wnioskodawca zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, Transakcji podlegać będzie VAT według podstawowej stawki wskazanej w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż nabycie Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast, jeżeli przedmiotowa Nieruchomość nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 poz. 270 ze zm). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.