Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.711.2018.2.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-14
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; małżeństwo; nieruchomości; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 6 grudnia 2018 r. (data wpływu 10 grudnia 2018 r.), uzupełnione pismem z dnia 4 lutego 2019 r. (data wpływu 7 lutego 2019 r.) na wezwanie tut. organu z dnia 28 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.711.2018.1.MT (doręczone Stronie w dniu 31 stycznia 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 lutego 2019 r. (data wpływu 7 lutego 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 28 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.665.2018.MT.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania Panią M. S.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Pana M. S.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem prywatnie jako osoby fizyczne zakupili działkę (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług) wraz zabudowaniami i sadem. Na działce stał stary dom z zapadniętym dachem do środka nadającym się tylko do rozbiórki wraz z dużym budynkiem gospodarczym. W kolejnych latach dom oraz budynek gospodarczy zostały rozebrane (zburzone), pozostały tylko mury, tylna murowana ściana budynku z częścią komina oraz piwnicą z piecem do ogrzewania domu. Drzewa w sadzie zostały wycięte. W roku 2016 mąż jako przedsiębiorca składał wniosek o pozwolenie na budowę na tej działce myjni samoobsługowej. W wydziale budownictwa Starosta wydał pozwolenie na budowę myjni, ale po odwołaniu się od decyzji Starosty sąsiadów działki motywując, że plan miejscowy nie dopuszcza takiej inwestycji. Wojewoda decyzję uchylił w całości, motywując że w planie miejscowym jest dopuszczona zabudowa mieszkaniowo-usługowa, a nie sama usługa, która przekracza dopuszczalny w planie hałas. Do działki zostały doprowadzone przyłącza energii, wody, kanalizacji i kanalizacji deszczowej i wszystkie przyłącza. Dokumentacja była składana na działalność gospodarczą męża, tj. Firma …, ul. … , NIP:… .

W tej chwili działka stoi bezużyteczna. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę notarialną przedwstępną kupna-sprzedaży działki dla spółki handlowej D. S.A. w K. Wnioskodawczyni wraz z mężem prowadzą działalności gospodarcze, ale w ogóle niezwiązane z nieruchomościami, tylko działalności usługowo-handlowe towarami detalicznymi. Jest to jedyna działka zakupiona przez Wnioskodawczynię i Jej męża i w dodatku prywatnie, nie na firmę.

Wnioskodawczyni i Jej mąż w Urzędzie Skarbowym uzyskali informację, że podatek VAT nie wystąpi, ponieważ działka była zakupiona prywatnie na imię i nazwisko i nie była wciągana w majątek działalności gospodarczych prowadzonych przez Wnioskodawczynię i Jej męża. Wnioskodawczyni i mąż, jako osoby fizyczne nie mogą wystawić faktury.

W piśmie uzupełniającym z dnia 4 lutego 2019 r. Zainteresowani wskazali, co następuje:

Przedmiotowa działka nie stanowi działki zabudowanej budowlami. Na działce znajdował się budynek mieszkalny, który nie był użytkowany przez około 20 lat. Po zakupie przez Wnioskodawców działki był tylko sad z ruiną, czyli z zapadniętym do środka dachem budynek, do którego nawet nie dało się wejść oraz budynek gospodarczy. Budynki na działce nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców.

Budynki po nabyciu działki nadawały się tylko do rozbiórki, gdzie Wnioskodawczyni wraz z mężem dostali nakaz rozbiórki budynków. Obecnie po rozbiórce budynków została tylko ściana zewnętrzna jedna, która stanowi granicę z sąsiadem, całe budynki zostały rozebrane. Wnioskodawczyni nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Mąż Wnioskodawczyni jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabycie przez Wnioskodawców działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki, (zakup działki odbył się prywatnie, nie na firmę). Działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu wydatków poniesionych na doprowadzone do działki przyłącza energii, wody, kanalizacji i kanalizacji deszczowej. Do momentu sprzedaży działki Wnioskodawcy nie podejmują i nie będą podejmowali żadnych działań marketingowych. Wnioskodawcy udzielali pełnomocnictwa nabywcy działki D. S.A.”, który w imieniu Wnioskodawców wykonuje czynności w odniesieniu do przedmiotowej działki, tj. została zawarta notarialna umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem:

*   uzyskania przez kupującą, która działa w imieniu i na rzecz spółki pod firmą D. S.A. w K. prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami z planami inwestycyjnymi Kupującej w tym obiektem handlowym o pow. zabudowy nie mniejszej niż 600 m2,
*   uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
*   uzyskanie pozwolenia na budowę wjazdu na nieruchomość,
*   uzyskania pozwolenia na budowę na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
*   uzyskania warunków technicznych przyłączy, kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, - uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4.50%.

W umowie przedwstępnej sprzedaży sprzedający udzielili pełnomocnictwa z prawem do dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni i Jej mąż są zobligowani do zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działki?

Zdaniem Wnioskodawców (ostatecznie sformułowanym w piśmie uzupełniającym z dnia 4 lutego 2019 r.):

Wnioskodawcy powinni zapłacić podatek VAT od sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Na gruncie ustawy o VAT, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Jednocześnie żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem prywatnie jako osoby fizyczne zakupili działkę (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług) wraz zabudowaniami i sadem. W roku 2016 mąż jako przedsiębiorca składał wniosek o pozwolenie na budowę na tej działce myjni samoobsługowej. Wojewoda decyzję uchylił w całości, motywując że w planie miejscowym jest dopuszczona zabudowa mieszkaniowo-usługowa, a nie sama usługa, która przekracza dopuszczalny w planie hałas. Do działki zostały doprowadzone przyłącza energii, wody, kanalizacji i kanalizacji deszczowej i wszystkie przyłącza. Dokumentacja była składana na działalność gospodarczą męża. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli umowę notarialną przedwstępną kupna-sprzedaży działki dla spółki handlowej (nabywcy). Wnioskodawczyni wraz z mężem prowadzą działalności gospodarcze, ale w ogóle niezwiązane z nieruchomościami, tylko działalności usługowo-handlowe towarami detalicznymi. Jest to działka zakupiona przez Wnioskodawczynię i Jej męża prywatnie, nie na firmę.

Przedmiotowa działka nie stanowi działki zabudowanej budowlami. Na działce znajdował się budynek mieszkalny, który nie był użytkowany przez około 20 lat. Po zakupie przez Wnioskodawców działki był tylko sad z ruiną, czyli z zapadniętym do środka dachem budynek, do którego nawet nie dało się wejść oraz budynek gospodarczy. Budynki na działce nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców. Budynki po nabyciu działki nadawały się tylko do rozbiórki, gdzie Wnioskodawcy dostali nakaz rozbiórki budynków. Obecnie po rozbiórce budynków została tylko ściana zewnętrzna jedna, która stanowi granicę z sąsiadem, całe budynki zostały rozebrane. Wnioskodawczyni nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Mąż Wnioskodawczyni jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabycie przez Wnioskodawców działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki. Działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu wydatków poniesionych na doprowadzone do działki przyłącza energii, wody, kanalizacji i kanalizacji deszczowej. Do momentu sprzedaży działki Wnioskodawcy nie podejmują i nie będą podejmowali żadnych działań marketingowych. Wnioskodawcy udzielali pełnomocnictwa nabywcy działki, który w imieniu Wnioskodawców wykonuje czynności w odniesieniu do przedmiotowej działki, tj. została zawarta notarialna umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem, m.in.: uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy; uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę i wjazdu na nieruchomość; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania warunków technicznych przyłączy, kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji. W umowie przedwstępnej sprzedaży sprzedający udzielili pełnomocnictwa z prawem do dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii ustalenia czy z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości będą podatnikami podatku VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych regulacji prawnych, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczeń prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowić rozporządzania majątkiem osobistym, gdyż Wnioskodawcy będą działali w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy do momentu sprzedaży działki nie podejmują żadnych działań marketingowych, jednakże podjęli działania podobne do działań handlowca, zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Z okoliczności sprawy wynika, że na mocy postanowień umowy przedwstępnej Wnioskodawcy przyznali nabywcy m.in. prawo dysponowania nieruchomością do celów niezbędnych uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania warunków technicznych przyłączy, kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji. Wnioskodawcy udzielili również pełnomocnictwa z prawem do dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, iż działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podjął pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawców. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Zainteresowanych.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy uznać należy, że rodzaj podjętych przez Zainteresowanych działań (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Zainteresowanych wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pomimo, że dokonanie ww. czynności zgodnie z preferencjami nabywcy, realizowane będzie na koszt przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Zatem fakt, że działania polegające na upoważnieniu nabywcy do dysponowania nieruchomością zgodnie z Jego preferencjami, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawców, ale przez osoby trzecie - nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Pełnomocnik dokonując ww. w opisie sprawy działania uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość będącą nadal współwłasnością Wnioskodawców. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawców, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W przedmiotowej sprawie nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy korzystają wyłącznie z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowani w taki sposób zorganizowali sprzedaż współwłasności nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu sprzedaży nieruchomości będącej własnością Wnioskodawców będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność ponoszenia ww. kosztów przez przyszłego nabywcę. W efekcie ponoszonych nakładów dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą zatem świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawców zmierzających do wykonywania jedynie prawa współwłasności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy będą działali jako podatnicy podatku VAT.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawców za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. (…) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Z uwagi na to, że nieruchomość nie jest zabudowana budynkami i budowlami w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.), należy traktować ją jako nieruchomość niezabudowaną.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak już zostało wskazane przedmiotem sprzedaży przez Zainteresowanych będzie nieruchomość, na której zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczona jest zabudowa mieszkaniowa-usługowa. Ponadto z umowy przedwstępnej oraz na podstawie działań podejmowanych przez nabywcę wynika jednoznacznie, że Jego celem jest nabycie gruntów w celu zrealizowania inwestycji. Celem nabywcy jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami z planami inwestycyjnymi.

W analizowanym przypadku przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Nieruchomość stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych -niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z wniosku, nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców i stoi bezużyteczna. Zatem, Wnioskodawcy nie spełnili jednego z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem nieruchomość nie była przeznaczona wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym powinni zapłacić podatek VAT od sprzedaży nieruchomości, należało uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu Stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.