Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.64.2024.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-08
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości oraz brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla tej transakcji.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; grunty-grunt niezabudowany; udział-sprzedaż udziałów; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości oraz prawidłowe w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla transakcji sprzedaży ww. udziału w nieruchomości.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

29 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 19 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 kwietnia 2024 r. (wpływ 18 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

30 kwietnia 2021 r na mocy aktu notarialnego Rep. (…) zakupiła Pani w drodze przetargu od Gminy (\`(...)\`) 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), utworzonej z niezabudowanej działki nr 1 o pow. 0,0949 ha za kwotę brutto łącznie z VAT (\`(...)\`) złotych z uwagi na fakt, że Gmina (\`(...)\`) była podatnikiem VAT. Ponieważ nie była Pani podatnikiem VAT - jako osoba fizyczna - podatku naliczonego VAT od powyższej transakcji Pani nie odliczyła.

Wskazuje Pani, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ale nie prowadzi Pani działalności w zakresie ich zakupu i sprzedaży.

Podkreśla Pani, że ww. udział w postaci 1/4 działki nabyła Pani do swojego prywatnego, osobistego majątku, bowiem w chwili nabycia tego udziału posiadała Pani z mężem rozdzielność majątkową.

Z uwagi na fakt, że rzeczona działka jest objęta aktualnym MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, miała Pani zamiar wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami wybudować budynek wielorodzinny, nie pod sprzedaż ale z przeznaczeniem na własny użytek - pod prywatny wynajem.

Ostatecznie Pani i pozostali współwłaściciele zrezygnowali ze wspólnej budowy, a jednocześnie zgłosił się Deweloper z propozycją zakupu przedmiotowej działki i aktem notarialnym z 19 września 2023 roku, Rep. (….) została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży ww. działki w całości.

Zaznacza Pani, że od momentu nabycia przedmiotowej działki, tj. od 30 kwietnia 2021 roku aż do chwili zawarcia przedwstępnej umowy notarialnej jej sprzedaży, tj. 19 września 2023 roku nie były prowadzone na tej nieruchomości żadne prace, czynności związane z planowaną, własną inwestycją (budowa budynku mieszkalnego, wielorodzinnego) natomiast zgodę na wszystkie ww. czynności, zgodnie z paragrafem 7 pkt 1 umowy przedwstępnej z 19 września 2023 r. zostały udzielone Kupującemu (Developerowi) a mianowicie na:

*   uzyskanie pozwolenia na budowę,
*   uzyskanie zapewnień dostaw mediów oraz warunków technicznych budowy przyłączy,
*   uzyskanie decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu,
*   podpisanie umów z dostawcami mediów,
*   przeprowadzenie innych, niezbędnych czynności i uzgodnień potrzebnych do realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Wszystkie ww. czynności i koszty z tym związane, obciążają Kupującego. Oświadcza Pani, że nie prowadziła Pani, ani też pozostali współwłaściciele, żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży rzeczonego udziału - działki wykraczających poza zwykłą formę ogłoszenia.

Uważa Pani, że sprzedaż działki, jej części - stanowiła jedynie czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, zwykłym zarządem, albowiem zgodnie z orzeczeniem TSUE w sprawie wyroku z 15 września 2011 r., sygn. akt C-180/10 i C-181/10 czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Końcowo nadmienia Pani, że w 2022 roku - jako osoba prywatna - z majątku odrębnego sprzedała Pani działkę budowlaną, sprzedaż powyższej działki została objęta podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, bowiem wspólnie z nabywcą złożyła Pani do Urzędu Skarbowego stosowne oświadczenia. Była to sprzedaż okazyjna, objęta VAT w związku z dobrowolnym oświadczeniem obojga stron transakcji o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze jej opodatkowania VAT-em.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

W nadesłanym uzupełnieniu wskazała Pani, że zostało udzielone pełnomocnictwo w takim zakresie, w jakim opisano w akcie notarialnym z 19 września 2023 roku, rep. nr (…) Wskazuje Pani, że wg Pani wiedzy pełnomocnik kupującego wystąpił o wydanie zezwolenia budowlanego.

Udzieliła Pani zgody na dysponowanie działką zgodnie z treścią przywołanego wyżej wyciągu z aktu notarialnego.

Od momentu zakupu do momentu sprzedaży przedmiotowa działka (udział) nie była przez Panią wykorzystywana do żadnej działalności ani też do działalności zwolnionej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został wydany z inicjatywy Gminy (\`(...)\`) uchwalony w 2016 roku.

Z uwagi na obowiązujący od 2016 roku MPZP nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Działka (udział) nie była i nie jest przedmiotem umowy dzierżawy ani też umowy najmu.

Nie poszukiwała Pani ani też nie ogłaszała w środkach masowego przekazu zamiaru sprzedaży rzeczonej działki, nie prowadziła Pani w tym zakresie jakichkolwiek działań marketingowych, otrzymała Pani od współwłaścicielki nieruchomości Pani M.P. informacje o osobie zainteresowanej nabyciem nieruchomości w (\`(...)\`).

Od momentu nabycia działki do momentu jej sprzedaży ani Pani jak i pozostali współwłaściciele nie starali się ani też nie uzyskali żadnych dokumentów zezwalających na realizację rzeczonej budowy.

Posiada Pani inne działki:

*   działka z domem, w którym Pani mieszka z rodziną, udział w 1/2, nieruchomość została nabyta w 2019 w drodze darowizny,
*   udział w wysokości 1/2 w działce z domem jednorodzinnym, otrzymany w 2022 roku w spadku po mamie – R. W.,
*   udział w wysokości 1/2 w działce zabudowanej domem jednorodzinnym, w którym zamieszkuje Pani ojciec K. W. i który to udział otrzymała Pani w drodze spadkobrania w 2022 roku - po matce R. W.,
*   działka z budynkiem jednorodzinnym do remontu kapitalnego, którą nabyła Pani na zasadzie współwłasności z mężem Ł. C. z myślą o zabezpieczeniu przyszłości dwójki Państwa dzieci.

### Pytania (ostatecznie sformułowane w nadesłanym uzupełnieniu)

1\. Czy transakcję sprzedaży udziałów w działce nr 1 można uznać za niepodlegającą opodatkowaniu VAT?

2\. W przypadku uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT, czy można zastosować zwolnienie od podatku do planowanej dostawy udziałów ww. działce?

### Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu)

W tak opisanym stanie faktycznym uważa Pani, że od powyższej transakcji sprzedaży 1/4 udziału w nieruchomości nie jest zobowiązana do zapłaty podatku VAT.

Definicję sprzedaży zawiera art. 2 ust. 22 ustawy o VAT, zgodnie z którą przez sprzedaż rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów, a z kolei przez dostawę towarów rozumie sie przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jako właściciel.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT a jej sprzedaż traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Tym samym, co do zasady, sprzedaż gruntów niezabudowanych winna być opodatkowana podatkiem VAT. Nie ulega wątpliwości, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy podlega opodatkowaniem podatkiem VAT. Określona czynność jest bowiem obciążona podatkiem VAT jeżeli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT.

Przepis ten obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie pokazuje więc, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej czynności będzie działał jako podatnik.

Niespornym jest, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Mając na uwadze przytoczone wyżej regulacje prawne oraz przenosząc je (te regulacje) na opisany stan faktyczny stwierdza Pani, że jako współwłaściciel nieruchomości w zakresie sprzedaży 1/4 udziału w działce,nie będę działała w charakterze podatnika VAT a czynność sprzedaży nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu cytowanej wyżej ustawy.

Wskazuje na tą okoliczność, że jako współwłaściciel nieruchomości, nabyła Pani tą nieruchomość na własne cele, do majątku odrębnego, nie wynajmuje jej w drodze dzierżawy, nie osiąga z tego tytułu żadnych przychodów ani nie ponosi żadnych nakładów na przedmiotowy grunt celem przygotowania go (tego gruntu) do sprzedaży. Orzecznictwo TSUE, który także w polskiej sprawie w wyroku z 15 września 2011 r. - (orzeczenie w połączonych sprawach o sygn. akt C-180/10 i C-181/10) uznaje, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Również - co istotne w niniejszym zagadnieniu - sama liczba transakcji i ich zakres nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Stwierdził Trybunał w przywołanym orzeczeniu, że nawet duże transakcje sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste. Decydującego charakteru nie ma też długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów, wszystkie te elementy mogą się odnosić do zarządzania majątkiem prywatnym.

Zdaniem Trybunału, inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów lub handlowców, poprzez np. uzbrojenie terenu, czynności marketingowe itp.

Działania takie nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, powyższa sytuacja nie miała miejsca w Pani przypadku, a opisana w stanie faktycznym czynność sprzedaży związana była Ii tylko i wyłącznie ze zwykłym zarządem Pani majątkiem, ze zwykłym wykonywaniem przysługującego Pani prawa własności.

Dokonując sprzedaży rzeczonego udziału w wysokości ¼ w działce z Pani prywatnego, odrębnego majątku stoi Pani na stanowisku, że będzie Pani korzystać ze zwolnienia z opodatkowania z VAT.

W przypadku uznania - przez Dyrektora KIS - że przedstawiona transakcja podlegałaby jednak opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług to uważa Pani, że w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, jednocześnie nie mogłaby ona (ta transakcja) korzystać ze zwolnienia przedmiotowego bowiem dostawa dotyczy terenu przeznaczonego pod zabudowę, co wynika z uchwalonego MPZP.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

### Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że 30 kwietnia 2021 r. zakupiła Pani w drodze przetargu od Gminy 1/4 udziałów w prawie własności niezabudowanej działki nr 1 do swojego majątku prywatnego. Ponieważ nie była Pani podatnikiem VAT, jako osoba fizyczna nie odliczyła Pani podatku naliczonego VAT od powyższej transakcji. Działka jest objęta aktualnym MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Planowała Pani wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami wybudować budynek wielorodzinny, nie pod sprzedaż ale z przeznaczeniem na własny użytek - pod prywatny wynajem.

Od momentu nabycia przedmiotowej działki, aż do chwili zawarcia przedwstępnej umowy notarialnej jej sprzedaży, nie były prowadzone na tej nieruchomości żadne prace i czynności związane z planowaną, własną inwestycją (budowa budynku mieszkalnego, wielorodzinnego).

W umowie przedwstępnej udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę, uzyskania zapewnień dostaw mediów oraz warunków technicznych budowy przyłączy, uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, podpisania umów z dostawcami mediów, przeprowadzenia innych, niezbędnych czynności i uzgodnień potrzebnych do realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Według Pani wiedzy pełnomocnik Kupującego wystąpił o wydanie zezwolenia budowlanego.

Od momentu zakupu do momentu sprzedaży przedmiotowa działka (udział) nie była przez Panią wykorzystywana do żadnej działalności ani też do działalności zwolnionej. Działka (udział) nie była i nie jest przedmiotem umowy dzierżawy ani umowy najmu. Nie poszukiwała Pani ani nie ogłaszała w środkach masowego przekazu zamiaru sprzedaży ww. działki, nie prowadziła Pani w tym zakresie jakichkolwiek działań marketingowych, otrzymała Pani od współwłaścicielki nieruchomości informacje o osobie zainteresowanej nabyciem nieruchomości w (\`(...)\`). Od momentu nabycia działki do momentu jej sprzedaży ani Pani jak i pozostali współwłaściciele nie starali się ani też nie uzyskali żadnych dokumentów zezwalających na realizację rzeczonej budowy.

Pani wątpliwości w tej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w działce nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Dla ustalenia, czy sprzedaż udziału w działce nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomościach występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), na podstawie którego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 389 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności udziałów w nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Panią Kupującemu pełnomocnictwa.

W świetle art. 95 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W oparciu o art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Na podstawie art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży udziału w działce nr 1 występuje Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, że pomimo iż ww. działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Panią, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując opisanych działań, uatrakcyjnił przedmiotową nieruchomość będącą w Pani posiadaniu. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości (udziałów w działce nr 1) jako towaru i wzrost ich wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pani sferze podatkowo-prawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpiły różne czynności powodujące zwiększenie atrakcyjności nieruchomości (udziałów w działce nr 1) i ostatecznie ich sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią Kupującemu stosownego pełnomocnictwa skutkowało tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego są podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako współwłaściciel nieruchomości (udziałów w działce nr 1) jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią 1/4 udziałów w działce nr 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, jest dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności udziałów w nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż 1/4 udziałów w działce nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za **nieprawidłowe.**

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k) Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen, teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W analizowanej sprawie, przedmiotem sprzedaży jest teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej.

W konsekwencji dla dostawy 1/4 udziałów w działce nr 1 nie znajduje zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu udziałów w nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Opis sprawy wskazuje, że nie wykorzystywała Pani udziałów w działce nr 1 do żadnej działalności w tym do działalności zwolnionej.

Oznacza to, że dla sprzedaży 1/4 udziałów w działce nr 1 nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z określonych w tym przepisie, tj. nieruchomość nie była przez Panią wykorzystywana przez cały okres jej posiadania do działalności zwolnionej.

Zatem, dla dostawy opisanego we wniosku udziału w działce nr 1 nie znajduje zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż 1/4 udziałów w działce nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki .

Podsumowując, sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest **prawidłowe.**

### Dodatkowe informacje

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).