Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.166.2021.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-18
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budynkiem zlewni mleka
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 4 marca 2021 r. (data wpływu 18 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 13 maja 2021 r. (data wpływu 19 maja 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie z 30 kwietnia 2021 r. (doręczone 7 maja 2021 r.) oraz pismem z 13 maja 2021 r. (data wpływu 1 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budynkiem zlewni mleka - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budynkiem zlewni mleka.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca i jego małżonka J.P. nabyli na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej udział 2/4 w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości \[…\], obręb nr 2, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 1, o powierzchni 2506 m2 (dwa tysiące pięćset sześć metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w \[…\], V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr \[..\] od Spółki pod firmą: „\[…\]” Spółka Akcyjna z siedzibą w \[…\] na podstawie umowy sprzedaży z 8 lutego 2010 roku, Rep. A Nr \[…\]. Przedmiotowa działka gruntu nr 1 zabudowana jest budynkiem zlewni mleka o powierzchni 88 m2 i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym 20 stycznia 2021 roku znak: \[…\], wynika, że Urząd Miejski w \[…\] nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy; w związku z powyższym nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym gruntów jako działka nr 1, obręb \[…\], gmina \[…\], również nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Na przedmiotową nieruchomość została wydana decyzja Nr \[…\] z 14 sierpnia 2018 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo - usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym miejsca parkingowe oraz billboard reklamowy na działkach nr 2 i nr 1, obręb \[…\], gmina \[…\].

Przedmiotowa nieruchomość nie jest przeznaczona do zalesienia o którym mowa w art. 37a, ust. 1, pkt 2) ustawy z 28 września 1991r. o lasach (Dz. U z 2020r. poz. 6 z późn. zm.).

Urząd Miejski w \[…\] nie podjął uchwały wyznaczającej obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji o których mowa w ustawie o rewitalizacji z 9 października 2015 r. (Dz. U. z 2020r. poz. 802.)

Wnioskodawca aktem notarialnym sporządzonym przez Notariusza M.S. w Kancelarii Notarialnej w \[…\] przy ulicy \[…\], 12 kwietnia 2018 r. wpisanym do Repertorium A pod numerem \[…\] zawarł przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkami, zmienioną aneksem sporządzonym przez Notariusza M.S. w Kancelarii Notarialnej w \[…\] przy ulicy \[…\], 25 listopada 2019 r., wpisanym do Repertorium A pod numerem \[…\], mocą której m.in. małżonkowie A. i J. P. oraz M.M. w imieniu własnym oraz w imieniu J.M. zobowiązali się sprzedać spółce pod firmą: „\[…\]” Spółka Akcyjna z siedzibą w \[…\], w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, przysługujące im udziały w prawie własności zabudowanej działki gruntu nr 1 położonej w \[…\], obręb nr 2, gmina \[…\], powiat \[…\], województwo \[…\], o powierzchni 2506 m2 (dwa tysiące pięćset sześć metrów kwadratowych), KW Nr \[…\] za cenę w łącznej kwocie 130.312,00 zł (sto trzydzieści tysięcy trzysta dwanaście złotych), w tym cena sprzedaży gruntu wynosi 78.312,00 zł (siedemdziesiąt osiem tysięcy trzysta dwanaście złotych), cena sprzedaży budynku zlewni mleka o powierzchni 88 m2 wynosi 52.000,00 zł (pięćdziesiąt dwa tysiące złotych), pod następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanych w § 1 i § 2 ww. aktu, składających się z działek gruntu nr 2 i 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanych w § 1 i § 2 ww. aktu, składających się z działek gruntu 2 i 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej działce gruntu nr 1;
4.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
5.  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
6.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
7.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
8.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
9.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
10.  nie wykonania przez Burmistrz \[…\] prawa pierwokupu w stosunku do działki gruntu 2, położonej w \[…\] przy ulicy \[…\], obręb nr 2, gmina \[…\], przysługującego Gminie \[…\] na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 2204 ze zm).

Dnia 12 stycznia 2021 r. w Kancelarii Notarialnej w \[…\] przy ulicy \[…\], przed notariuszem \[…\] aktem notarialnym Repertorium \[…\] Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedali udział do 2/4 w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości \[…\], obręb nr … stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 1 o powierzchni 2506 m2 zabudowanej budynkiem zlewni mleka o powierzchni 88 m2, dla której Sąd Rejonowy w \[…\], V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr \[…\] na rzecz „\[…\]” Spółka Akcyjna z siedzibą w \[…\] (adres: ulica \[…\] Nr \[…\], \[…\]), posiadającej NIP \[…\].

W umowie sprzedaży Wnioskodawca oświadczył, że nie jest podatnikiem podatku VAT, a przedmiotowa sprzedaż nie jest opodatkowana VAT. Nadto zobowiązał się wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej VAT w związku z przedmiotową sprzedażą w terminie 30 dni. W przypadku wydania indywidualnej interpretacji podatkowej stwierdzającej opodatkowanie niniejszej transakcji VAT strony podpiszą aneks do przedmiotowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego uwzględniający podatek VAT.

Wnioskodawca oświadcza, że:

1.  Nie prowadzi działalności gospodarczej, obecnie jest rolnikiem.
2.  Nie jest i nie był podatnikiem podatku VAT. Nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.
3.  Wnioskodawca nigdy nie występował jako czynny podatnik VAT.
4.  Nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
5.  Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, nie jest i nie była ona zawiązana z działalnością gospodarczą, działalności takiej Wnioskodawca nie prowadzi.
6.  Nie angażuje środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości.
7.  Wnioskodawca nie prowadzi działań marketingowych, nie inwestuje w nieruchomość, nie nabywa nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzi usług deweloperskich, nie wnioskował o warunki zabudowy.
8.  Nie dokonywał nigdy zakupu nieruchomości w celu ich odsprzedaży.
9.  Nie korzystał z żadnego pomniejszenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości oraz korzystaniem z niej.
10.  Nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów, ani nie wnioskował o przyłączenie mediów.
11.  Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w żadnej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, nie jest i nie była zawiązana z działalnością gospodarczą, działalności takiej Wnioskodawca nie prowadzi. Wnioskodawca nie angażuje środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi działań marketingowych, nie inwestuje w nieruchomość, nie nabywa nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzi usług deweloperskich, nie wnioskował o warunki zabudowy. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów, ani nie wnioskował o przyłączenie mediów. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość.

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu i sprostowaniu z 13 maja 2021 r. Wnioskodawca poinformował, że:

Wraz z małżonką nabył udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem zlewni mleka w celu wykorzystania w przyszłości na własne cele budowlane lub dla dzieci, nigdy udziału w nieruchomości jednak nie wydzielili, nie znieśli również współwłasności.

Udzielił pełnomocnictwa w akcie notarialnym zgodnie z oczekiwaniem strony kupującej. Wnioskodawca nie miał wiedzy do jakich celów ono było faktycznie potrzebne i dlaczego ono było w akcie. Po otrzymaniu wezwania w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca skontaktował się z przedstawicielem strony kupującej i uzyskał informację, że strona kupująca faktycznie nie skorzystała z pełnomocnictwa, bowiem niezbędne do zawarcia aktu informacje uzyskała we własnym zakresie występujące we własnym imieniu.

Sprzedający udzielili szerokiego pełnomocnictwa w par. 10 przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości o poniższym brzmieniu:

1.  „Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w 4 i § 5 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Jednocześnie oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomościami opisanymi w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnienia Kupującemu nieruchomości będące przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
2.  Sprzedający oświadczają, iż udzielają pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego, pani E.M., legitymującej się dowodem osobistym serii \[…\] nr \[…\] zamieszkałej w \[…\] przy ul. \[…\] (adres do korespondencji: ul. \[…\], \[…\]), z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych w § 1 i § 2 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
3.  Sprzedający oświadczają, iż udzielają panu M.M., legitymującym się dowodem osobistym serii \[…\], zamieszkałym w \[…\] przy ul. \[…\] Nr \[…\] m \[…\] (adres do korespondencji: \[…\], \[…\]) oraz pani E. G., legitymującej się dowodem osobistym serii \[…\] nr \[…\] zamieszkałej w \[…\] (\[…\]) przy ul. \[…\] (adres do korespondencji: ul. \[…\] ), z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy”.

Od momentu nabycia, nieruchomości Wnioskodawca sam bez udziału innych współwłaścicieli oddał w najem część nieruchomości - gruntu na okres 12 miesięcy od 1 lutego 2017 r. za cenę 1000 zł. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Podlegała opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym opodatkowanym stawką podatku w wysokości 8,5 %. Wobec braku zgody wszystkich współwłaścicieli umowa najmu była obarczona wadą ale była realizowana i nikt się nie sprzeciwiał.

Wnioskodawca wraz z małżonką posiadali w majątku prywatnym przedmiotowy udział w nieruchomości licząc, że w przyszłości wykorzystają go oni lub może ich dzieci. Małżonkowie poza krótkim okresem dzierżawy gruntu nie robili z nieruchomością zupełnie nic. Nie zrealizowali żadnych zamierzeń budowlanych, nie znieśli współwłasności, ten stan trwał wiele lat (około 10 lat) do czasu, aż nieruchomością zainteresowała się Kupująca spółka „\[…\]” SA. Zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości 12 kwietnia 2018 r. i zgodnie z umową przedwstępną miała ją kupić do 11 kwietnia 2019 r. Termin ten upłynął, do transakcji nie doszło, po czym w 2021 r. Kupująca ponownie nawiązała kontakt i oświadczyła, że jest zainteresowana kupnem na uprzednio uzgodnionych warunkach, Kupująca umówiła notariusza i zaprosiła Wnioskodawcę i innych współwłaścicieli. Sprzedający sprzedali na uprzednich warunkach swoje udziały tak jak wskazano we wniosku o interpretację 12 lutego 2021 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę z 12 stycznia 2021r. w Kancelarii Notarialnej w \[…\] przy ulicy \[…\], przed notariuszem Z.S. aktem notarialnym Repertorium \[…\] udziału do 2/4 w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości \[…\], obręb nr 2, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 1, o powierzchni 2506 m2 (dwa tysiące pięćset sześć metrów kwadratowych), zabudowanej budynkiem zlewni mleka o powierzchni 88 m2, dla której Sąd Rejonowy w \[…\], V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr \[…\] na rzecz „\[…\]” Spółka Akcyjna z siedzibą w \[…\] podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług:

Sprzedaż przez Wnioskodawcę 12 stycznia 2021r. w Kancelarii Notarialnej w \[…\] przy ulicy \[…\], przed notariuszem Z.S. aktem notarialnym Repertorium \[…\] udziału 2/4 w prawie własności nieruchomości położonej w miejscowości \[…\], obręb nr 2, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 1, o powierzchni 2506 m2 (dwa tysiące pięćset sześć metrów kwadratowych), zabudowanej budynkiem zlewni mleka o powierzchni 88 m2, dla której Sąd Rejonowy w \[…\], V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr \[…\] na rzecz „\[…\]” Spółka Akcyjna z siedzibą w \[…\] nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a jej dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy nie jest i nie była ona zawiązana z działalnością gospodarczą, działalności takiej Wnioskodawca nie prowadzi. Wnioskodawca nie angażuje środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi działań marketingowych, nie inwestuje w nieruchomość, nie nabywa nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzi usług deweloperskich. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów, ani nie wnioskował o przyłączenie mediów. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.). Na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca i jego małżonka J.P. nabyli na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej udział 2/4 w prawie własności nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 1. Przedmiotowa działka zabudowana jest budynkiem zlewni mleka w celu wykorzystania w przyszłości na własne cele budowlane lub dla dzieci, nigdy udziału w nieruchomości jednak nie wydzielili, nie znieśli również współwłasności.

Na przedmiotową nieruchomość została wydana decyzja Nr \[…\] z 14 sierpnia 2018 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym miejsca parkingowe oraz billboard reklamowy na działkach nr 2 i nr 1.

Dnia 12 kwietnia 2018 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, mocą której m.in. małżonkowie A. i J.P. oraz Pani M.M. w imieniu własnym oraz w imieniu Pana J.M. zobowiązali się sprzedać spółce pod firmą: „\[…\]” Spółka Akcyjna przysługujące im udziały w prawie własności zabudowanej działki gruntu nr 1, pod następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanych w § 1 i § 2 ww. aktu, składających się z działek gruntu nr 2 i 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanych w § 1 i § 2 ww. aktu, składających się z działek gruntu 2 i 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2;
3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej działce gruntu nr 1;
4.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
5.  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
6.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
7.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
8.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
9.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
10.  nie wykonania przez Burmistrz \[…\] prawa pierwokupu w stosunku do działki gruntu 2, położonej w \[…\] przy ulicy \[…\], obręb nr 2, gmina \[…\], przysługującego Gminie \[…\] na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 2204 ze zm).

Dnia 12 stycznia 2021 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedali udział 2/4 w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem zlewni mleka na rzecz \[…\]. W umowie tej Wnioskodawca oświadczył, że nie jest podatnikiem podatku VAT, a przedmiotowa sprzedaż nie jest opodatkowana VAT.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, obecnie jest rolnikiem. Nie jest i nie był podatnikiem podatku VAT. Nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT. Wnioskodawca nigdy nie występował jako czynny podatnik VAT. Nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, nie jest i nie była ona zawiązana z działalnością gospodarczą, działalności takiej Wnioskodawca nie prowadzi. Nie angażuje środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi działań marketingowych, nie inwestuje w nieruchomość, nie nabywa nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzi usług deweloperskich, nie wnioskował o warunki zabudowy. Nie dokonywał nigdy zakupu nieruchomości w celu ich odsprzedaży. Nie korzystał z żadnego pomniejszenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości oraz korzystaniem z niej. Nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów, ani nie wnioskował o przyłączenie mediów. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość.

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Niego w żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomość ta stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, nie jest i nie była zawiązana z działalnością gospodarczą, działalności takiej Wnioskodawca nie prowadzi. Wnioskodawca nie angażuje środków pieniężnych w celu jej zbycia. Wnioskodawca nie prowadzi działań marketingowych, nie inwestuje w nieruchomość, nie nabywa nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzi usług deweloperskich, nie wnioskował o warunki zabudowy. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów, ani nie wnioskował o ich przyłączenie. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na nieruchomość.

Od momentu nabycia nieruchomości Wnioskodawca sam bez udziału innych współwłaścicieli oddał w najem część nieruchomości- gruntu ma okres 12 miesięcy od dnia 1 lutego 2017 r. (zgodnie z nadesłanym sprostowaniem otrzymanym dnia 1 czerwca 2021 r.) za cenę 1000 zł.

Wnioskodawca udzielił szerokiego pełnomocnictwa zgodnie z oczekiwaniem strony kupującej do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień zgodnie z oczekiwaniem strony kupującej – spółki „\[…\]. Wnioskodawca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnienia Kupującemu nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Ponadto dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonych w § 1 i § 2 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Zatem fakt, że działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Podjęte działania były dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającymi się udzieleniem pełnomocnictwa.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. nieruchomości nie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Ponadto działka nr 1 przez cały okres jej posiadania przez Wnioskodawcę nie stanowiła jego majątku prywatnego, gdyż jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca wydzierżawił ją. A jak wyjaśniono powyżej dzierżawa stanowi czynność, która ma stanowi działalność gospodarczą.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wobec powyższego działka ta nie stanowiła majątku prywatnego Wnioskodawcy, w całym okresie posiadania przez niego.

W ocenie Organu uznać należy, że podjęte przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż ww. nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że przedmiotowa sprzedaż była dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż nieruchomości stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w prawie własności nieruchomości wypełniała ona definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z ich sprzedażą działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w Nieruchomości dla Wnioskodawcy, natomiast nie rozstrzyga dla żony Wnioskodawcy.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla żony Wnioskodawcy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \[…\], ul. \[…\], za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.