Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-429/13/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-08-23
Teza: Prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej zakup nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa-dostawa wewnątrzwspólnotowa towarów; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2013 r. (data wpływu 13 maja 2013 r.), uzupełnionym pismami z dnia 30 lipca 2013 r. (data wpływu 5 sierpnia 2013 r.) oraz z dnia 14 sierpnia 2013 r. (data wpływu 19 sierpnia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości jako składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowania właściwą stawką oraz prawa do odliczenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej zakup nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości jako składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, opodatkowania właściwą stawką oraz prawa do odliczenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej zakup nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 lipca 2013 r. (data wpływu 5 sierpnia 2013 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 22 lipca 2013 r. znak: IBPP2/443-429/13/IK.

Ponadto Wnioskodawca uzupełnił wniosek pismem dnia 14 sierpnia 2013 r. (data wpływu 19 sierpnia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

H. Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) planuje nabycie w drodze kupna od „N." Sp. z o.o. (dalej: Zbywca) czterech budynków (dalej razem jako: Budynki), w tym budynku centrum handlowo-rozrywkowego (dalej: Budynek G.), budynku Z. (dalej: Budynek Z.), budynku K. (dalej: Budynek K.) oraz budynku basenu kąpielowego (dalej: budynek A) wraz z przynależną infrastrukturą, obejmującą w szczególności: wieże szybowe, infrastrukturę energetyczną, telekomunikacyjną, wodno-kanalizacyjną, drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie (dalej: Budowle) oraz gruntów, na których te budynki i infrastruktura są położone, stanowiących własność oraz pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (wszystkie działki gruntu należące do Zbywcy są zabudowane lub też są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) (dalej razem jako: Nieruchomość). Sprzedaż Nieruchomości nastąpi za wynagrodzeniem.

Budowa Budynku G. została zakończona w 2005 r. Od momentu zakończenia budowy Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynku G., które w październiku 2011 r. przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Ulepszenie Budynku G. zostało ujawnione w rejestrze środków trwałych Zbywcy w październiku 2011 r. Całość powierzchni Budynku G. po jego ulepszeniu została oddana w najem opodatkowany VAT w listopadzie 2011 r.

Budynek Z. oraz Budynek A. zostały nabyte przez Zbywcę w 1999 r. Zbywca ponosił wydatki na ich ulepszenie, których wartość w 2005 roku przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Po ulepszeniu Budynku Z. oraz Budynku A., całość ich powierzchni była oddana w najem.

Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni w Budynku G., w Budynku A., ani w Budynku Z., która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchni wspólnych, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem).

Budynek K. został nabyty przez Zbywcę w 1999 r. Zbywca ponosił wydatki na jego ulepszenie, których wartość w 2005 roku przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Po ulepszeniu Budynku K., żadna część jego powierzchni nie była przedmiotem najmu opodatkowanego VAT.

Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane lub nabyte (w przypadku niektórych Budowli doszło po ich nabyciu bądź wybudowaniu do ulepszeń, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych Budowli). Budowle po ich wybudowaniu, nabyciu bądź ulepszeniu nie były przedmiotem najmu opodatkowanego VAT.

Budynek K. oraz Budowle pomimo, że nie zostały wynajęte, stanowią jednakże integralny element całej Nieruchomości związany z jej funkcjonowaniem. W szczególności Budowle są także niezbędne do właściwej obsługi umów najmu i były wykorzystywane w ramach działania centrum handlowego.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie dostawy mediów, zarządzania Nieruchomością, bieżącej obsługi Nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania czystości na Nieruchomości, odśnieżania, ochrony oraz umowy w zakresie usług promocyjno-marketingowych. Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego.

Nieruchomość stanowi G., ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy. Zbywca poza prowadzeniem działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, posiada także udziały w dwóch spółkach z siedzibą w Polsce oraz udzielił pożyczki spółce z grupy kapitałowej, do której należy Zbywca.

Zarówno Wnioskodawca jak i Zbywca są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. W ramach planowanego nabycia Nieruchomości od Zbywcy (dalej: Transakcja), zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo Zbywca przeniesie na Wnioskodawcę jako integralną część budynków i ich wartości w ramach ustalonej ceny prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu, prawa autorskie do projektu, prawa autorskie i prawa z rejestracji domeny internetowej oraz prawa autorskie i ochronne do znaków towarowych dotyczących budynków.

Jednocześnie zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Wnioskodawcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością (jako, że Wnioskodawca umowę w tym zakresie zawrze z innym podmiotem). W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Wnioskodawcę. Dodatkowo na Wnioskodawcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in. usług księgowych, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją oraz należności z tytułu udzielonej przez Zbywcę pożyczki), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Wnioskodawca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu kredytu bankowego). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy. Przedmiotem Transakcji nie będą także pozostałe aktywa Zbywcy, w tym w szczególności udziały w Spółkach Zależnych.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Wnioskodawcę. Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość ani też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym czy też funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią od działu/ów.

Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT).

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie sprecyzować, że jeżeli Transakcja w jakiejkolwiek części będzie podlegać zwolnieniu z VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania, Strony Transakcji zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Budynku G., Budynku Z. oraz Budynku A. W szczególności strony wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia z VAT, tj. obowiązek dokonania rejestracji jako podatnika VAT przez Wnioskodawcę i Zbywcę oraz złożenie Naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości.

Zbywca wystawi fakturę VAT w celu prawidłowego udokumentowania sprzedaży Nieruchomości.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz planowanego zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca pragnie dokonać potwierdzenia istnienia po jego stronie prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (t.j. Dz. U. Nr 177, poz. 1054 ze zm.; dalej: ustawa o VAT). Wnioskodawca zwraca także uwagę, że Zbywca Nieruchomości zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania VAT opisanej Transakcji.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1.  Powierzchnie w Budynku A. po poniesieniu przez Zbywcę wydatków na jego ulepszenie, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej, zostały oddane w najem po raz pierwszy w 2005 r.; jednocześnie całość powierzchni już przed końcem 2010 r. przynajmniej raz podlegała wynajmowi opodatkowanemu. Powierzchnie w Budynku Z. po poniesieniu przez Zbywcę wydatków na jego ulepszenie, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej, zostały oddane w najem po raz pierwszy w 2005 r.; jednocześnie całość powierzchni już przed końcem 2010 r. przynajmniej raz podlegała wynajmowi opodatkowanemu.
2.  Tak jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego we Wniosku, Budynek K. pomimo, że nie został wynajęty, stanowi integralny element całej Nieruchomości i tym samym był i jest wykorzystywany przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej/czynności opodatkowanych (na tej podstawie odliczony był podatek naliczony związany z ulepszeniem Budynku K.). Budynek K. w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez Zbywcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
3.  Lista Budowli

Tabela Nr 1 - zał. PDF str. 2 i 3

a)Tak jak Wnioskodawca wskazał we Wniosku żadna z Budowli (tj. Budowle wymienione w Tabeli Nr 1 pod nr 1-25) po jej wybudowaniu lub ulepszeniu (tj. po poniesieniu przez Zbywcę wydatków, których łączna wartość przekroczyła 30% wartości początkowej każdej z nich) nie została oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Żadna z Budowli nie była bowiem przedmiotem najmu, jak i żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu. Wszystkie Budowle wykorzystywane były do właściwego funkcjonowania Nieruchomości (w tym umów z najemcami) - tak jak wskazano we Wniosku. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, ocena klasyfikacji dostawy Budowli dla celów VAT, tj. określenie czy ich dostawa odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, nie może stanowić elementu opisu zdarzenia przyszłego, gdyż jest elementem interpretacji przepisów. Wnioskodawca natomiast w uzasadnieniu swojego stanowiska we Wniosku – a nie w opisie zdarzenia przyszłego - wskazał, i stanowisko to podtrzymuje, że w jego ocenie dostawa Budowli powinna być zaklasyfikowana dla celów VAT jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

b)Podobnie jak to wskazano powyżej, jedynie tytułem podtrzymania swojego stanowiska i jego uzasadnienia przedstawionego we Wniosku, Wnioskodawca pragnie wskazać, że w jego opinii dostawa każdej z Budowli (tj. Budowli wymienionych w Tabeli Nr 1 pod nr 1-25) powinna być zaklasyfikowana jako dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia a zatem ten okres nie upłynął. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że stanowisko to nie jest elementem opisu zdarzenia przyszłego lecz interpretacją przepisów (uzasadnieniem stanowiska Wnioskodawcy).

c)W stosunku do każdej z Budowli (tj. Budowli wymienionych w Tabeli Nr 1 pod nr 1-25) Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jej nabyciu lub wytworzeniu.

d)Zbywca ponosił wydatki na ulepszenia Budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Poniższa tabela zawiera zestawienie Budowli wraz ze wskazaniem w odniesieniu do których Budowli łączna wartość poniesionych wydatków była wyższa albo niższa niż 30% wartości początkowej danej Budowli.

Tabela - zał. PDF str. 4

e)Budowle: wieża szybowa boczna oraz wieża szybu J. po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% były wykorzystywane przez Zbywcę w stanie ulepszonym do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.

Budowle: instalacja wody deszczowej, instalacja ściekowa, instalacja wodna, instalacja p.poż, instalacja gazu, instalacja ciepła oraz parkingi były wykorzystywane przez Zbywcę w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych, jednakże od momentu ich ulepszenia o łączną wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej nie minął okres co najmniej 5 lat.

Pozostałe Budowle nie zostały ulepszone o łączną wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej.

W piśmie z dnia 30 lipca 2013 r. Wnioskodawca wskazał że pytanie oznaczone w pierwotnym wniosku jako pytanie nr 1 odnosi się także do oceny klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części, w szczególności poprzez zapytanie Wnioskodawcy o prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości (gdyby bowiem przedmiot Transakcji miał stanowić przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część, wówczas Wnioskodawca nie miałby - na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - prawa do odliczenia podatku naliczonego, jako że Transakcja nie podlegałaby wówczas w ogóle opodatkowaniu VAT). Niemniej, na życzenie tut. Organu, Wnioskodawca wskazuje to pytanie osobno (które we wniosku oznaczone zostanie jako nr 1) wyłącznie tytułem doprecyzowania pytania aktualnie oznaczonego we wniosku jako nr 1. Jednocześnie Wnioskodawca pragnie wskazać, że z uwagi na powyższe, pytanie oznaczone w pierwotnym wniosku (formularzu ORD-IN) numerem 2, powinno mieć obecnie numer 3. W związku z zadaniem ww. pytania 1 Wnioskodawca pragnie również uzupełnić opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1.  1.  W ramach transakcji nie zostaną przeniesione oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywcy (w szczególności firma, itp.). Wnioskodawca planuje nabycie od Zbywcy czterech budynków, w tym Budynku G., Budynku Z., Budynku K. oraz Budynku A. wraz z Budowlami w tym w szczególności: wieżami szybowymi, infrastrukturą energetyczną, telekomunikacyjną, wodno-kanalizacyjną, drogami wewnętrznymi, parkingami, chodnikami, ogrodzeniem, oświetleniem oraz gruntów na których te budynki i infrastruktura są położone, stanowiących własność oraz pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy.
    2.  W ramach planowanego nabycia Nieruchomości od Zbywcy, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Zbywca przeniesie na Wnioskodawcę jako integralną cześć budynków i ich wartości w ramach ustalonej ceny prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu. Jednocześnie zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Wnioskodawcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością (jako, że Wnioskodawca umowę w tym zakresie zawrze z innym podmiotem). W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Wnioskodawcę. Dodatkowo na Wnioskodawcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa podatkowego. Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Wnioskodawcę.
    3.  Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją oraz należności z tytułu udzielonej przez Zbywcę pożyczki), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Wnioskodawca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu kredytu bankowego). Jednocześnie, nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy. Przedmiotem Transakcji nie będą także pozostałe aktywa Zbywcy, w tym w szczególności udziały w Spółkach Zależnych. W ramach transakcji nie zostaną przeniesione prawa z papierów wartościowych.
    4.  Koncesje, licencje i zezwolenie nie stanowią przedmiotu transakcji.
    5.  Patenty i inne prawa przemysłowe nie stanowią przedmiotu transakcji.
    6.  Zbywca przeniesie na Wnioskodawcę jako integralną część budynków i ich wartości w ramach ustalonej ceny prawa autorskie do projektu, prawa autorskie i prawa z rejestracji domeny internetowej oraz prawa autorskie i ochronne do znaków towarowych dotyczących budynków. Inne majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę.
    7.  W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę tajemnicy przedsiębiorstwa.
    8.  Księgi rachunkowe i rozliczenia podatkowe przedsiębiorstwa Zbywcy nie zostaną przejęte przez Wnioskodawcę w ramach transakcji.
2.  W celu prowadzenia działalności poprzez majątek nabyty w ramach planowanej transakcji, Wnioskodawca będzie musiał m.in. zawrzeć umowę na zarządzenie Nieruchomością, otworzyć rachunek bankowy, zawrzeć umowy na bieżącą obsługę w zakresie prawnym, podatkowym, księgowym, itp. Wobec tego, bez dokonania powyższych czynności, Wnioskodawca nie będzie mógł prowadzić samodzielnego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny wyłącznie w oparciu o nabyte w ramach Transakcji składniki.
3.  Aktywa będące przedmiotem Transakcji nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy w sposób umożliwiający przyporządkowanie do nich w sposób odrębny od pozostałego majątku Zbywcy przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań i oddzielenie finansów dotyczących tego majątku od pozostałego majątku przedsiębiorstwa Zbywcy.
4.  Aby móc funkcjonować w oparciu o zespół składników nabywany w ramach planowanej transakcji, Nabywca będzie musiał m.in. zawrzeć umowę na zarządzanie nabywaną Nieruchomością, otworzyć rachunek bankowy, zawrzeć umowy na obsługę Nieruchomości oraz umowy na obsługę prawną, podatkową i księgową działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, itp. Wobec tego, bez dokonania powyższych czynności, zbywany zespół składników nie będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku, tj. posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy.
5.  Nieruchomość stanowi G., ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy. Zbywca poza prowadzeniem działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, posiada także udziały w dwóch spółkach z siedzibą w Polsce oraz udzielił pożyczki spółce z grupy kapitałowej, do której należy Zbywca. Te pozostałe aktywa nie będą przedmiotem transakcji. Zgodnie z Krajowym Rejestrem Sądowym, przedmiot działalności Zbywcy, oprócz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, stanowi również realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, działalność rachunkowo-księgowa, doradztwo podatkowe oraz pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, działalność obiektów kulturalnych.
6.  Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmie powierzchni w tej Nieruchomości.

Ponadto w uzupełnieniu z dnia 14 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca wskazał, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem/wybudowaniem Budynku G., Budynku Z., Budynku K. i Budynku A. (dalej: „Budynki”). Powyższe prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługiwało również Zbywcy w odniesieniu do ponoszonych przez niego wydatków na ulepszenie Budynków.

W związku z powyższym w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania (oznaczenia pytań zgodnie z pismem Wnioskodawcy z dnia 30 lipca 2013 r.):

1.  Czy Nieruchomości będące przedmiotem transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej odpłatną dostawę Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 30 lipca 2013 r.):

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomości będące przedmiotem transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji legalnej przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Natomiast pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało uregulowane w ustawie o VAT. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W omawianym przypadku, Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość, tj. grunty zabudowane Budynkami oraz Budowlami. Chociaż konsekwencją Transakcji będzie przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy praw i obowiązków wynikających z umów najmu powierzchni znajdujących się w Budynku G.m, Budynku Z. oraz w Budynku A., to nastąpi to automatycznie, z mocy prawa, niezależnie od woli Zbywcy i ustaleń stron Transakcji.

Jak zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego, planowane nabycie Nieruchomości dotyczyć będzie jedynie określonych składników materialnych i niematerialnych i w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia m.in.:

*   środków pieniężnych;
*   należności (w tym w szczególności z tytułu zawartych do dnia Transakcji umów najmu);
*   ksiąg rachunkowych;
*   umów dotyczących usług zarządzania Nieruchomością;
*   umów dotyczących usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego;
*   umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Zbywcy;
*   rachunków bankowych;
*   aktywów związanych z inną działalnością Zbywcy, przede wszystkim udziałów w Spółkach Zależnych oraz należności z tytułu udzielonej przez Zbywcę pożyczki;
*   zobowiązań Zbywcy, w tym w szczególności z tytułu zaciągniętego kredytu.

Zatem składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze ze względu na brak transferu kluczowych składników. Przenoszony majątek nie będzie zatem umożliwiał samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, wyłącznie w oparciu o nabywane składniki. W planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Wnioskodawca będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku, tj. zawrzeć umowy z dostawcami usług, dokonać otwarcia rachunku bankowego itp.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o nabyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne). Wyodrębnienie organizacyjne oznacza że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako dział, wydział, oddział. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu bądź inne aktu o podobnym charakterze. W analizowanym przypadku, Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturach Zbywcy, tj. nie stanowi działu, oddziału, wydziału przedsiębiorstwa.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz przedstawione uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przedmiotowa transakcja stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników materialnych i niematerialnych (w tym umów), których zespół nie spełnia jednak przytoczonych wyżej legalnych definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tak jak zostało to wskazane bowiem powyżej, w ramach Transakcji Zbywca dokona dostawy Nieruchomości, tj. Budynków oraz Budowli wraz z gruntami będącymi we własności Zbywcy lub na podstawie wieczystego użytkowania. Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2013 r., sygn. IPPP1/443-186/13-4/MP, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 grudnia 2012 r., sygn. IPPP1/443-943/12-4/AP, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 8 marca 2010 r., sygn. IBPP1/443-1273/09/BM.

Ad. 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, składająca się m.in. z prawa użytkowania wieczystego gruntów, prawa własności gruntów oraz Budynków, jak i Budowli niewątpliwe wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Jak to zostało przedstawione w uzasadnieniu do pytania nr 1 Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, zatem Transakcja nie powinna podlegać wyłączeniu z opodatkowania VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba że dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w przypadku gdy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części.

Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że całość powierzchni znajdującej się w Budynku G.m, Budynku Z. oraz w Budynku A. została oddana do użytkowania najemcom. W odniesieniu do tej części Nieruchomości doszło zatem do pierwszego zasiedlenia w momencie wynajęcia powierzchni na rzecz najemców. Oddanie w najem należy bowiem utożsamiać z „oddaniem do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części”. Jak podkreśla się w doktrynie „(\`(...)\`) istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing” (A. Bartoszewski, R. Kubacki, VAT Komentarz, 4. wydanie, Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2010, s. 55).

Tym samym, biorąc pod uwagę powyższe, jeżeli do Transakcji dojdzie przed końcem października 2013 r. dostawa Budynku G. będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, jako że Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie Budynku G., które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej. Ulepszenie Budynku G. zostało ujawnione w rejestrze środków trwałych Zbywcy w październiku 2011 r. Całość powierzchni Budynku G. po jego ulepszeniu została oddana w najem opodatkowany VAT w listopadzie 2011 r. Dostawa Budynku G. w ramach Transakcji odbędzie się zatem w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia i tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, ze względu na fakt, że Zbywcy w stosunku do Budynku G. przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie znajdzie w tym przypadku zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a. Konsekwentnie, dostawa Budynku G. w ramach Transakcji będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według standardowej stawki (obecnie 23%).

Jeżeli do Transakcji dojdzie po końcu października 2013 r. dostawa Budynku G. będzie podlegała zwolnieniu z VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania, jako że nie odbędzie się ona w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim ani w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata). Z tego względu, będzie ona podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak zostało to wskazane w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w takim przypadku Zbywca i Nabywca zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W szczególności strony Transakcji wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. obowiązek dokonania rejestracji jako podatnika VAT przez Zbywcę i Wnioskodawcę oraz złożenie Naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości.

Dostawa Budynku K. oraz Budowli, niezależnie od dokonania jej przed końcem lub po końcu października 2013 r., będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT jako że odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż po ich wybudowaniu lub ulepszeniu nie doszło do oddania Budynku K. ani Budowli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu Wnioskodawcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Jednocześnie, ze względu na fakt, że Zbywcy w stosunku do Budynku K. oraz Budowli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie znajdzie w tym przypadku zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a. Konsekwentnie, dostawa Budynku K. oraz Budowli w ramach Transakcji będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według standardowej stawki (obecnie 23%). Z kolei dostawa Budynku Z. oraz Budynku A., niezależnie od dokonania jej przed końcem lub po końcu października 2013 r., będzie podlegała zwolnieniu z VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania, jako że nie odbędzie się ona w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim ani w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata). Z tego względu, będzie ona podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zbywca i Nabywca zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W szczególności strony Transakcji wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia, tj. obowiązek dokonania rejestracji jako podatnika VAT przez Zbywcę i Wnioskodawcę oraz złożenie Naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w zakresie, w jakim towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstaje, zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 oraz ust. 11 przytaczanej ustawy w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Nabyta Nieruchomość będzie służyć Wnioskodawcy do działalności opodatkowanej VAT, zatem Wnioskodawca powinien być uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, tj. w analizowanym zdarzeniu – o kwotę podatku naliczonego określonego na fakturze dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości. W sytuacji natomiast, gdy nie będzie możliwe obniżenie podatku VAT należnego, Wnioskodawca będzie uprawniony do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy.

Jednocześnie ustawa o VAT w art. 88 przewiduje pewne przypadki, gdy nie przysługuje prawo do obniżania podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. W szczególności, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opinii Wnioskodawcy, Transakcja opisana w niniejszym wniosku będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów według stawki podstawowej (obecnie 23%). Zdaniem Wnioskodawcy, jak zostało to przedstawione w uzasadnieniu do pytania 1, w opisanym zdarzeniu przyszłym nie dochodzi bowiem do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Ponadto, jak już zostało wskazane powyżej, w przypadku, gdyby Transakcja została przeprowadzona po dniu 31 października 2013 r., strony Transakcji złożą oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania (tj. rezygnacji ze zwolnienia) dotyczące zbywanego Budynku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. W konsekwencji, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach podatkowych m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 listopada 2012 r. (sygn. IPPP3/443-891/12-3/LK), z dnia 6 listopada 2012 r. (sygn. IPPP1/443-811/12-3/MPe), z dnia 24 października 2012 r. (sygn. IPPP2/443-925/12-2/DG).

Mając powyższe na uwadze, w opinii Wnioskodawcy Transakcja opisana we wniosku będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę VAT naliczonego, wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości lub zwrot różnicy na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Wstępnie tut. organ zauważa, że rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie w kwestii prawa Wnioskodawcy do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej odpłatną dostawę Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, wymaga uprzedniego rozstrzygnięcia kwestii czy zamierzona dostawa ww. Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się, co do zasady, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje zatem te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, do czynności tych - chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów - nie stosuje się przepisów ustawy o VAT.

Pojęcie „transakcji zbycia”, należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem zbycia jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do regulacji zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, iż najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, iż zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Wskazany przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłącza również spod działania ustawy zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przez którą zgodnie z przepisem art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższego podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest także wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie musi oznaczać samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie całość).

W opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca wskazał, że w ramach transakcji nie zostaną przeniesione oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywcy (w szczególności firma, itp.). Wnioskodawca planuje nabycie od Zbywcy czterech budynków, w tym Budynku G., Budynku Z., Budynku K. oraz Budynku A. wraz z Budowlami w tym w szczególności: wieżami szybowymi, infrastrukturą energetyczną, telekomunikacyjną, wodno-kanalizacyjną, drogami wewnętrznymi, parkingami, chodnikami, ogrodzeniem, oświetleniem oraz gruntów na których te budynki i infrastruktura są położone, stanowiących własność oraz pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy. W ramach planowanego nabycia Nieruchomości od Zbywcy, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Zbywca przeniesie na Wnioskodawcę jako integralną cześć budynków i ich wartości w ramach ustalonej ceny prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu. Jednocześnie zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Wnioskodawcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością (jako, że Wnioskodawca umowę w tym zakresie zawrze z innym podmiotem). W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Wnioskodawcę. Dodatkowo na Wnioskodawcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa podatkowego. Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Wnioskodawcę. Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją oraz należności z tytułu udzielonej przez Zbywcę pożyczki), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Wnioskodawca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu kredytu bankowego). Jednocześnie, nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy. Przedmiotem Transakcji nie będą także pozostałe aktywa Zbywcy, w tym w szczególności udziały w Spółkach Zależnych. W ramach transakcji nie zostaną przeniesione prawa z papierów wartościowych. Koncesje, licencje i zezwolenie nie stanowią przedmiotu transakcji. Patenty i inne prawa przemysłowe nie stanowią przedmiotu transakcji. Zbywca przeniesie na Wnioskodawcę jako integralną cześć budynków i ich wartości w ramach ustalonej ceny prawa autorskie do projektu, prawa autorskie i prawa z rejestracji domeny internetowej oraz prawa autorskie i ochronne do znaków towarowych dotyczących budynków. Inne majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę tajemnicy przedsiębiorstwa. Księgi rachunkowe i rozliczenia podatkowe przedsiębiorstwa Zbywcy nie zostaną przejęte przez Wnioskodawcę w ramach transakcji. W celu prowadzenia działalności poprzez majątek nabyty w ramach planowanej transakcji, Wnioskodawca będzie musiał m.in. zawrzeć umowę na zarządzenie Nieruchomością, otworzyć rachunek bankowy, zawrzeć umowy na bieżącą obsługę w zakresie prawnym, podatkowym, księgowym, itp. Wobec tego, bez dokonania powyższych czynności, Wnioskodawca nie będzie mógł prowadzić samodzielnego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny wyłącznie w oparciu o nabyte w ramach Transakcji składniki.

Aktywa będące przedmiotem Transakcji nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy w sposób umożliwiający przyporządkowanie do nich w sposób odrębny od pozostałego majątku Zbywcy przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań i oddzielenie finansów dotyczących tego majątku od pozostałego majątku przedsiębiorstwa Zbywcy. Aby móc funkcjonować w oparciu o zespół składników nabywany w ramach planowanej transakcji, Nabywca będzie musiał m.in. zawrzeć umowę na zarządzanie nabywaną Nieruchomością, otworzyć rachunek bankowy, zawrzeć umowy na obsługę Nieruchomości oraz umowy na obsługę prawną, podatkową i księgową działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, itp. Wobec tego, bez dokonania powyższych czynności, zbywany zespół składników nie będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku, tj. posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Nieruchomość stanowi G., ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy. Zbywca poza prowadzeniem działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, posiada także udziały w dwóch spółkach z siedzibą w Polsce oraz udzielił pożyczki spółce z grupy kapitałowej, do której należy Zbywca. Te pozostałe aktywa nie będą przedmiotem transakcji. Zgodnie z Krajowym Rejestrem Sądowym, przedmiot działalności Zbywcy, oprócz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, stanowi również realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, działalność rachunkowo-księgowa, doradztwo podatkowe oraz pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, działalność obiektów kulturalnych.

W świetle przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż wymienione we wniosku składniki materialne i niematerialne będące przedmiotem transakcji pomiędzy Wnioskodawcą (nabywcą) i Zbywcą nie posiadają ww. cech właściwych dla przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani też nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż przedmiotem zbycia będą składniki materialne i niematerialne, tj. budynki wraz z przynależną infrastrukturą, obejmującą w szczególności: wieże szybowe, infrastrukturę energetyczną, telekomunikacyjną, wodno-kanalizacyjną, drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie oraz grunty, na których te budynki i infrastruktura są położone, stanowiące własność oraz pozostające w użytkowaniu wieczystym Zbywcy oraz prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu, prawa autorskie do projektu, prawa autorskie i prawa z rejestracji domeny internetowej oraz prawa autorskie i ochronne do znaków towarowych dotyczących, a nie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny czy też zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, nie będzie miał w tej sprawie zastosowania.

Jednocześnie stwierdzić należy, iż zbycie wymienionych we wniosku składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem transakcji pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą będą spełniały definicję dostawy towarów czy ewentualnie świadczenia usług, o których mowa w art. 7 i 8 ww. ustawy o VAT i stanowi co do zasady czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, w kwestii objętej pytaniem 1, należało uznać za prawidłowe.

Odnośnie natomiast kwestii opodatkowania zbycia opisanych przez Wnioskodawcę nieruchomości należy, wskazać co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ww. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W przypadku, gdy budynki i budowle lub ich części nie podlegają zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Natomiast art. 43 ust. 10 ustawy o VAT stanowi, iż podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość, na którą składają się: Budynek G., Budynek A., Budynek Z., Budynek K. oraz Budowle, tj. wieża szybowa boczna, wieża szybu J., instalacja wody deszczowej, instalacja ściekowa, instalacja wodna, instalacja p.poż, instalacja gazu, instalacja ciepła, parkingi, konstrukcja zadaszenia-parasole, garaże, stacja traffo-energetyczna, instalacja telekomunikacyjna, rurociąg wody pitnej, instalacja elektryczna, kolektor wodny, kanalizacja, drogi wewnętrzne, chodniki z krawężnikami, oświetlenie zewnętrzne, parkingi MW, znaki pionowe, ogrodzenie, balustrada, oznakowanie w SCC, prawo własności gruntu oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu , na którym posadowione są ww. budynki i budowle.

Wszystkie działki gruntu należące do Zbywcy są zabudowane lub też są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zbywca Budynku G., po jego wybudowaniu poniósł wydatki na ulepszenie tego budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej, od których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Całość powierzchni Budynku G. została oddana w najem po jego ulepszeniu w listopadzie 2011 r. Ponadto Zbywcy w stosunku do Budynku G. przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem jeżeli do transakcji dojdzie przed końcem października 2013 r., to dostawa Budynku G. odbędzie się w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia i tym samym nie będzie ona mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ani ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. Zatem dostawa Budynku G. w ramach tej transakcji będzie czynnością opodatkowaną według stawki podstawowej tj. 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast jeżeli do zbycia Budynku G. dojdzie w listopadzie 2013 r. i od pierwszego zasiedlenia do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata to dostawa ta będzie dostawą po pierwszym zasiedleniu, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku miną 2 lata i tym samym dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT. Wnioskodawca wskazał, że w takim przypadku Zbywca i Wnioskodawca skorzystają z opcji, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zatem przy spełnieniu przez Zbywcę i Nabywcę warunków, o których mowa w ww. art. 43 ust.10, dostawa Budynku G. dokonana po 31 października 2013 r., jeżeli od pierwszego zasiedlenia minie okres dłuższy niż 2 lata, będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Odnosząc się do dostawy Budynku A. oraz Budynku Z., wskazać należy, że w ramach przedmiotowej transakcji dostawa tych budynków będzie dostawą dokonaną po pierwszym zasiedleniu, bowiem przy nabyciu tych dwóch budynków Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków będzie dłuższy niż 2 lata niezależnie od dokonania jej przed końcem lub po końcu października 2013 r.

Po ulepszeniu tych budynków, gdzie wydatki na ulepszenie tych Budynków przekraczały 30% ich wartości początkowej, od których Zbywca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oddano je w całości w najem przed końcem 2010 r. Zatem dostawa Budynku A. i Budynku Z. będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże zadeklarowany przez Zbywcę i Nabywcę wybór opcji, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT spowoduje, że dostawa ta będzie dostawą opodatkowaną 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Natomiast dostawa Budynku K. będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem po dokonaniu w roku 2005 ulepszeń przekraczających 30% jego wartości początkowej, od których Zbywca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, budynek ten nigdy nie był przedmiotem najmu opodatkowanego VAT. W związku z faktem, że przy nabyciu Budynku Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będą miały zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 7a. Zatem dostawa tego Budynku niezależnie czy będzie dokona przed dniem 31 października 2013 r. czy po tym dniu będzie opodatkowana stawką podstawową VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania zamierzonej dostawy Budowli wskazać należy, że przy nabyciu lub wytworzeniu Budowli oraz ulepszeniu Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Żadna z Budowli nie była przedmiotem najmu. Podkreślić należy, że Wnioskodawca zarówno we wniosku jak i jego uzupełnieniu nie wskazał dat nabycia i wytworzenia i dat ulepszeń poszczególnych Budowli.

Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej następujących Budowli: tj. wieża szybowa boczna, wieża szybu J., instalacja wody deszczowej, instalacja ściekowa, instalacja wodna, instalacja p.poż., instalacja gazu, instalacja ciepła, parkingi. Żadna z tych Budowli nie była przedmiotem najmu, jak i żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa ww. Budowli tj.: wieży szybowej bocznej, wieży szybu J., instalacji wody deszczowej, instalacji ściekowej, instalację wodnej, instalacji p.poż., instalacji gazu, instalacji ciepła, parkingów, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ po poniesieniu przez Zbywcę wydatków na ulepszenie przekraczających 30% jego wartości początkowej nie były one przedmiotem żadnej czynności podlegającej opodatkowaniu. Zatem dostawa ww. Budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dostawa ww. Budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ przy nabyciu lub wytworzeniu tych Budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa ww. Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podstawą stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT niezależnie od tego czy zbycie tych Budowli nastąpi przed dniem 31 października 2013 r. czy też po tym dniu.

Natomiast w odniesieniu do Budowli, na które Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie, które nie przekroczyły 30% wartości początkowej każdej Budowli tj. konstrukcji zadaszenia-parasole, garaży, stacji trafno-energetycznej, instalacji telekomunikacyjnej, rurociągu wody pitnej, instalacji elektrycznej, kolektora wodnego, kanalizacji, drogi wewnętrznej, chodników z krawężnikami, oświetlenia zewnętrznego, parkingów MW, znaków pionowych, ogrodzenia, balustrady, oznakowania w SCC wskazać należy, że żadna z tych Budowli nie była przedmiotem najmu, jak i żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zatem w przypadku tych Budowli, które Zbywca wybudował należy stwierdzić, iż będą one sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia i ich dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem nie były one przedmiotem żadnej czynności podlegającej opodatkowaniu.

Dostawa ww. Budowli, które Zbywca wybudował nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Zbywcy przy wytworzeniu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym dostawa Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podstawą stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Natomiast w odniesieniu do Budowli, które Zbywca nabył, należy zauważyć, że skoro Zbywcy przysługiwało przy ich nabyciu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, zatem pierwsze zasiedlenie tych Budowli nastąpiło w momencie ich sprzedaży Zbywcy. Jednak z treści opisu zdarzenia nie wynika, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z tym, jeżeli od pierwszego zasiedlenia upłynie okres dłuższy niż dwa lata to dostawa tych Budowli będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wówczas Zbywca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy tych Budowli przy spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Natomiast, jeżeli od pierwszego zasiedlenia nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata to dostawa tych Budowli nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dostawa ww. Budowli, które Zbywca nabył, nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Zbywcy przy nabyciu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dostawa ww. Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podstawą stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Jednocześnie wskazać należy, iż na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki budowle lub ich części.

Zatem dostawa gruntu zabudowanego ww. Budynkami i Budowlami będzie opodatkowana tak samo jak te Budynki i Budowle czyli w przedmiotowej sprawie stawką podstawową 23%.

Natomiast zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tereny budowlane, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy.

Jednocześnie należy podkreślić, że brak aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również brak decyzji o warunkach zabudowy nie pozwala na uznanie danego terenu za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Skoro bowiem teren jest definiowany poprzez spełnienie przesłanek weryfikowanych na podstawie danych w danym akcie prawnym lub decyzji, brak tego aktu prawnego (lub decyzji) automatycznie oznacza, że przesłanki nie mogą być spełnione. Tym samym, istnienie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub, ewentualnie, decyzji o warunkach zabudowy, jest warunkiem koniecznym dla dalszej weryfikacji przeznaczenia danego terenu.

Natomiast zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 4 cyt. rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

Z opisu sprawy wynika, że w przypadku działek niezabudowanych zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działki te są przeznaczone pod zabudowę.

Zatem, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, iż skoro w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przedmiotowe niezabudowane działki zarówno te będące własnością Zbywcy jak i te, które pozostają w użytkowaniu wieczystym nie będą, korzystały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Dostawa tych niezabudowanych działek będzie opodatkowana stawka podstawową w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Z kolei podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika:

1.  z tytułu nabycia towarów i usług,
2.  potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli wiązały się one z powstaniem obowiązku podatkowego,
3.  od komitenta z tytułu dostawy towarów będącej przedmiotem umowy komisu

–z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Mając na uwadze wskazany wyżej przepis art. 86 ust. 1 ustawy oraz przedstawione we wniosku okoliczności sprawy stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie zostanie spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę (nabywcę) do odliczenia podatku VAT, bowiem Wnioskodawca będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych, a przesłanki ograniczające prawo do odliczenia w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją.

Reasumując, z uwagi na fakt, iż zarówno Sprzedawca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi w Polsce jako czynni podatnicy podatku VAT, a planowana transakcja spełnia warunki dla uznania jej za czynność w części opodatkowaną, a w części zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Podatnicy, na podstawie ww. art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, zrezygnują ze zwolnienia i opodatkują dostawę tej części nieruchomości podatkiem VAT na zasadach ogólnych, to tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej zakup przedmiotowej nieruchomości oraz ewentualnego zwrotu naliczonego podatku VAT z tytułu zakupu tej nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Zatem, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zmiana któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiana stanu prawnego powoduje, że niniejsza interpretacja traci swoją ważność.

Zauważyć należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wniosek o interpretację indywidualną może dotyczyć zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzeń przyszłych (art. 14b § 2 ustawa – Ordynacja podatkowa). Zatem wniosek o wydanie interpretacji może być złożony tylko w indywidualnej sprawie zainteresowanego. Z tych też względów – z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego – zaznacza się, iż niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy jedynie Wnioskodawcy, nie dotyczy natomiast Zbywcy Nieruchomości. Uwzględniając powyższe wskazać zatem należy, iż interpretacja nie wywołuje skutków prawnych dla drugiej strony transakcji - Zbywcy Nieruchomości.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych została wydana w odrębnym rozstrzygnięciu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.