Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB3/4510-183/15-4/GG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-08-20
Teza: W którym momencie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest przychodem podatkowym? Czy w momencie otrzymania zapłaty za odszkodowanie?
Słowa kluczowe: lokal; odszkodowania; przychód; umowa-umowa najmu
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku 26 maja 2015 r. (data wpływu 28 maja 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 lipca 2015 r. (data wpływu 29 lipca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia do przychodów otrzymanego odszkodowania z tytułu rozwiązania umowy najmu lokalu **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych.

Z uwagi na braki wniosku, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613), pismem z dnia 21 lipca 2015 r., nr IPTPB3/4510-183/15-2/GG (doręczonym w dniu 23 lipca 2015 r.), wezwał Wnioskodawcę do jego uzupełnienia, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

W odpowiedzi na ww. wezwanie dnia 29 lipca 2015 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 28 lipca 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (ostatecznie opisany w uzupełnieniu wniosku):

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym (kamienicą). Jednocześnie Spółka sprawuje zarząd tą nieruchomością. W budynku wzniesionym na przedmiotowej nieruchomości znajduje się lokal mieszkalny oddawany w najem osobie fizycznej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, co wchodzi w zakres działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

W zakresie stosunku najmu lokalu mieszkalnego istniejącego pomiędzy Spółką i najemcą zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. Nr 71, poz. 733, dalej: „Ustawa”).

Spółka wypowiedziała najemcy umowę najmu z powodu zaprzestania opłacania przez niego czynszu najmu (art. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy). Po upływie okresu wypowiedzenia, wynoszącego jeden miesiąc – ze skutkiem na koniec miesiąca, osoba ta zajmuje nadal lokal bez tytułu prawnego. Lokator samowolnie zajmuje przedmiotowy lokal – bez zgody Spółki oraz wbrew Jej woli.

Zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 Ustawy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Stosownie zaś do przepisu art. 18 ust. 2, z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Ust. 3 zawiera natomiast szczególne uregulowanie dotyczące ustalania wysokości odszkodowania dla osób uprawnionych na mocy wyroku sądowego do lokalu socjalnego.

Po rozwiązaniu umowy najmu i upływie okresu wypowiedzenia, Spółka wszczęła przeciwko lokatorowi postępowanie sądowe o nakazanie opróżnienia lokalu.

Lokator nie ma ustalonego prawa do lokalu socjalnego (sąd takiego prawa nie ustalił). Nadto Spółka prowadzi przeciwko lokatorowi odrębne postępowanie o zapłatę należnego Jej na podstawie ww. przepisów odszkodowania. Wysokość odszkodowania, do zapłaty którego zobowiązany jest lokator, odpowiada wysokości czynszu, jaki Spółka mogłaby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Zatem wysokość tego odszkodowania jest zupełnie niezależna od wysokości wcześniej obowiązującego lokatora czynszu najmu (do daty rozwiązania stosunku najmu). Wysokość tego odszkodowania ustalana jest przez Spółkę na podstawie Jej prognoz co do możliwości osiągnięcia przychodu w określonej wysokości w przypadku możliwości oddania lokalu w najem innemu najemcy. Innymi słowy – Spółka ustala odszkodowanie na takim poziomie jaki w Jej ocenie odpowiada wysokości hipotetycznego czynszu, jaki Spółka uzyskałaby oddając przedmiotowy lokal w najem – gdyby nie był zajmowany bez tytułu prawnego przez lokatora. Osoba zajmuje cały czas lokal bez tytułu prawnego i nie uiszcza na rzecz Spółki żadnych opłat. Od daty rozwiązania stosunku najmu nie została zapłacona żadna kwota.

Koszty prowadzonych postępowań pokrywane są przez Spółkę, a o obowiązku ich zwrotu orzeknie sąd w orzeczeniach kończących postępowanie.

Spółka po uzyskaniu tytułu wykonawczego w sprawie eksmisyjnej, w przypadku braku opróżnienia lokalu przez osobę go zajmującą zamierza prowadzić egzekucję komorniczą, przymusowo realizując orzeczony przez sąd obowiązek opróżnienia lokalu. Wnioskodawca odzyska władztwo nad lokalem z chwilą jego opróżnienia przez lokatora. Do tego momentu lokator zobowiązany jest uiszczać odszkodowanie.

Żadnego zwrotu poniesionych wydatków z tytułu zawartych z lokatorami umów na najem lokali spółka nie otrzymuje do momentu zasądzenia wyroku i pobrania takich opłat przez komornika. Spółka dokonuje księgowań naliczeń z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, należnego od lokatora jako przychodów przyszłych okresów. Zdarzenie dotyczy roku podatkowego 2015.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

W którym momencie opisane odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest przychodem podatkowym? Czy w momencie otrzymania zapłaty za odszkodowanie?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), momentem uzyskania przez Niego przychodu z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie przez lokatora z lokalu mieszkalnego jest dzień otrzymania przez Spółkę zapłaty tego odszkodowania. W związku z rozwiązaniem umowy najmu, od chwili ustania stosunku prawnego, Spółka nie świadczy bowiem na rzecz lokatora żadnej usługi. Lokator samowolnie zajmuje przedmiotowy lokal – bez zgody Spółki oraz wbrew Jej woli. Spółka zmierza do usunięcia lokatora z lokalu i odzyskania nad nim władztwa. Wysokość odszkodowania ustalana jest przez Spółkę na podstawie Jej prognoz co do możliwości wynajęcia przedmiotowego lokalu. Uznaje zatem, że przychód Spółki powstaje z chwilą zapłaty odszkodowania przez lokatora. Spółka odszkodowania księguje w przychody przyszłych okresów w momencie naliczeń. Natomiast w przychody uzyskania odszkodowania księguje w momencie zapłaty.

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3e ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.) w przypadku otrzymania przychodu, o którym mowa w ust. 3, do którego nie stosuje się ust. 3a, 3c, 3d i 3f, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty. Jednocześnie ust. 3a, 3c, 3d i 3f nie występuje w wyżej opisanym stanie faktycznym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Instytucja odszkodowania uregulowana została w art. 361-363 ustawy z dnia 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.).

Zgodnie z treścią art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego, zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego wynika szkoda.

Naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Odszkodowanie jest zatem swoistego rodzaju działaniem zmierzającym do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm., dalej „updop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl art. 7 ust. 2 updop, dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Jak wynika z treści art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Podatek dochodowy od osób prawnych obejmuje swoim zakresem wszelkie wpływy majątkowe powstałe przy prowadzeniu działalności gospodarczej, a także wpływy otrzymane z innych tytułów.

Moment powstania przychodu związanego z działalnością gospodarczą regulują przepisy art. 12 ust. 3a, ust. 3c-3e updop.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a updop, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku (art. 12 ust. 3c updop).

Przepis ust. 3c stosuje się odpowiednio do dostawy energii elektrycznej, cieplnej oraz gazu przewodowego (art. 12 ust. 3d updop).

Na podstawie art. 12 ust. 3e updop, w przypadku otrzymania przychodu, o którym mowa w ust. 3, do którego nie stosuje się ust. 3a, 3c i 3d, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym (kamienicą). Jednocześnie Spółka sprawuje zarząd tą nieruchomością. W budynku wzniesionym na przedmiotowej nieruchomości znajduje się lokal mieszkalny oddawany w najem osobie fizycznej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, co wchodzi w zakres działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Spółka wypowiedziała najemcy umowę najmu, z powodu zaprzestania opłacania przez niego czynszu najmu. Po upływie okresu wypowiedzenia, wynoszącego jeden miesiąc – ze skutkiem na koniec miesiąca, osoba ta zajmuje nadal lokal bez tytułu prawnego. Lokator samowolnie zajmuje przedmiotowy lokal – bez zgody Spółki oraz wbrew Jej woli. Po rozwiązaniu umowy najmu i upływie okresu wypowiedzenia, Spółka wszczęła przeciwko lokatorowi postępowanie sądowe o nakazanie opróżnienia lokalu.

Wnioskodawca prowadzi przeciwko lokatorowi odrębne postępowanie o zapłatę należnego Jej odszkodowania. Wnioskodawca odzyska władztwo nad lokalem z chwilą jego opróżnienia przez lokatora. Do tego momentu lokator zobowiązany jest uiszczać odszkodowanie.

W art. 12 ust. 4 updop określono rodzaje przychodów, których nie zalicza się do przychodów podatkowych. Brak w nim wyłączenia z opodatkowania przychodu pochodzącego z odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Odszkodowanie to nie jest również wymienione w art. 17 ust. 1 ww. ustawy, zawierającym katalog dochodów zwolnionych od podatku dochodowego od osób prawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie otrzymane odszkodowanie związane jest z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę, jednakże nie mają do niego zastosowania przepisy art. 12 ust. 3a, 3c i 3d updop. Przychód z tego tytułu należy zatem wykazać zgodnie z art. 12 ust. 3e updop, tj. w momencie faktycznego otrzymania odszkodowania (wpływu na rachunek bankowy Spółki).

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w , ul. , , po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.