Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.1037.2024.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-17
Teza: Nieopodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek oraz brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: działki; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca ma zamiar zbyć działki położone w miejscowości ..., w gminie ... , w
    województwie ..., w obrębie ..., ..., o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2. Dla tych działek
    Sąd Rejonowy ... , III Wydział ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą ... (działka nr 2),
    ... (działka 1).
    Działka nr 1 ma powierzchnię 0,79 ha, jest niezabudowana, stanowi użytki oznaczone jako
    PsII i PsIII – pastwiska trwałe. Zgodnie z ustaleniami obecnie obowiązującego miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego ... (MPZP ...) zatwierdzonego uchwałą Rady

    Miasta ... nr ... z dnia 28 października 1999 roku działka znajduje się na terenie
    oznaczonym symbolem: 196-11 ROLNICTWO – tereny rolnicze i osadnicze. Prawo
    pierwokupu działki przysługuje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Krajowy ... .
    Działka nr 2 ma powierzchnię 0,95 ha, jest niezabudowana, stanowi użytki oznaczone jako
    RIIIb i RIVa – Grunty orne oraz W – Grunty pod rowami. Zgodnie z ustaleniami obecnie
    obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ... (MPZP ...)
    zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta ... z dnia 28 października 1999 roku działka znajduje
    się na terenie oznaczonym symbolem: 196-11 ROLNICTWO – tereny rolnicze i osadnicze.
    Prawo pierwokupu działki przysługuje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez
    Krajowy ... .
    Obecnie trwają prace nad sporządzeniem nowego planu zagospodarowania
    przestrzennego. W obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
    przestrzennego miasta ... przyjęte 23 kwietnia 2018 roku uchwałą nr ... Rady Miasta
    przedmiotowe działki oznaczone są jako rolnicza przestrzeń produkcyjna.
    Wnioskodawca nabył działkę nr 1 do majątku osobistego w drodze darowizny od swoich
    rodziców, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 3 lutego 2005 roku przez
    ..., notariusza w ..., za numerem Repertorium A ... . Wnioskodawca nabył działkę nr 2 do
    majątku osobistego w drodze sprzedaży warunkowej, udokumentowanej aktem
    notarialnym sporządzonym w dniu 3 lutego 2005 r. przez ..., notariusza w ... , za numerem
    Repertorium ... oraz przeniesienia własności nieruchomości, udokumentowanej aktem
    notarialnym sporządzonym w dniu 17 lutego 2005 r. przez ..., notariusza w ..., za numerem
    Repertorium A ... .
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej
    Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, jest jednak zarejestrowany jako
    podatnik VAT czynny. Żadna z działek nie była wykorzystywane dla celów prowadzenia
    działalności gospodarczej.
    W celu sprzedaży działek Wnioskodawca zawarł umowę pośrednictwa sprzedaży. Oferta
    sprzedaży działki nr 1 była zamieszczona w Internecie. Potencjalnym nabywcą
    przedmiotowych działek jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej:
    Zainteresowany). W celu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca zawarł z
    Zainteresowanym przedwstępne umowy sprzedaży, udokumentowane aktami
    notarialnymi sporządzonymi 17 grudnia 2024 r. przez ..., zastępcę notarialnego notariusza
    ... , za numerami Repertorium: A ... oraz A ... . Zgodnie z przedwstępnymi umowami,
    warunkowe umowy sprzedaży (wobec prawa pierwokupu nieruchomości przez ...) zostaną
    zawarte nie wcześniej niż w terminie do 17 stycznia 2025 roku i nie później niż w terminie
    do 31 stycznia 2025 roku. Umowy przenoszące własność zostaną zawarte w terminie
    czternastu dni od bezskutecznego upływu terminu do wykonania prawa pierwokupu przez
    Krajowy ..., albo w takim samym terminie od dnia otrzymania zawiadomienia o
    niewykonaniu tego prawa, nie później jednak jak w terminie do 31 marca 2025 roku. Część
    ceny zostanie zapłacona w terminie trzech dni roboczych od dnia podpisania umowy
    warunkowej sprzedaży, pozostałą część zostanie zapłacona z depozytu notarialnego
    niezwłocznie po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zawarcie umowy
    warunkowej oraz umowy przenoszącej własność nieruchomości nie będą uzależnione od
    wykonywania na nieruchomościach jakichkolwiek robót, czy od uzyskania przez
    Wnioskodawcę decyzji administracyjnych. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie
    podejmował takich działań. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił żadnych kosztów
    związanych z uzbrojeniem terenu, budową drogi, wyposażeniem w urządzenia sieci
    kanalizacyjnej, wodociągowej, sanitarnej czy elektrycznej i nie planuje realizacji
    podobnych inwestycji w przyszłości. Nie dokonywał podziału gruntów, ani nie podejmował
    żadnych innych czynności mających na celu uatrakcyjnienie sprzedawanych
    nieruchomości. Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi jednoosobową
    działalność gospodarczą. Zakupione nieruchomości będzie wykorzystywał do
    wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

    Ponadto w uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na zadane przez Organ pytania wskazano:
    1) Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT od 1 sierpnia 2022 r. z
        tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego.
    2) Sprzedający nabył działki w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego.
    3) Nabycie działki nr 1 nastąpiło w drodze darowizny, w związku z czym nie było
        opodatkowane podatkiem VAT, ani udokumentowane fakturą. Nabycie działki nr 2
        nie było opodatkowane podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z
        wykazanym podatkiem VAT.
    4) W związku z nabyciem ww. działek Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do
        obniżenia kwoty podatku VAT.
    5) W odpowiedzi na pytanie o treści: „W jaki dokładnie sposób ww. działki nr 1 oraz 2
        były/są wykorzystywane przez Pana w całym okresie ich posiadania, tj. od momentu
        nabycia do momentu planowanej dostawy?” wskazano: Działki 1 oraz 2 były/są
        wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu nabycia do momentu
        planowanej dostawy wyłącznie na działalność rolniczą.
    6) W odpowiedzi na pytanie o treści: „Czy ww. działki, będące przedmiotem sprzedaży,
        były/są wykorzystywane przez Pana (przez cały okres posiadania, tj. od momentu
        wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli
        tak, to jakie konkretnie cele osobiste zaspokajał Pan i w jakim okresie?” wskazano:
        Działki 1 oraz 2 były/są wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu nabycia
        do momentu planowanej dostawy wyłącznie na działalność rolniczą.
    7) Działki 1 oraz 2 od momentu ich nabycia były wykorzystywane przez Sprzedającego
        wyłącznie do czynności zwolnionych VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o
        VAT tj. dostawa produktów rolniczych dokonywana przez rolnika ryczałtowego oraz
        świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego. Stan taki trwał do 1
        sierpnia 2022 r. kiedy to Sprzedający zrezygnował ze zwolnienia na podstawie art.
        43 ust. 3 ustawy.
    8) Jedynym warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jest
        nieskorzystanie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z prawa pierwokupu
        przysługującego na mocy art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o
        kształtowaniu ustroju rolnego. Poza tym umowa przedwstępna nie zawiera żadnych
        warunków, od spełnienia (lub niespełnienia) których byłoby uzależnione zawarcie
        przyrzeczonej umowy sprzedaży.
    9) Na podstawie zawartej umowy przedwstępnej:
        Sprzedający zobowiązuje się:
  · Sprzedaż działki Kupującemu, pod warunkiem nieskorzystania przez Krajowy ... z prawa
    pierwokupu nieruchomości rolnych,
  · Do dnia sprzedaży nie dokonywać żadnych obciążeń na nieruchomości.
        Kupujący zobowiązuje się:
  · Kupić działki od Sprzedającego za umówioną cenę,
  · Poddać się rygorowi egzekucji odnośnie obowiązku zapłaty Sprzedającemu ceny.
    10) Jedynym warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jest
        nieskorzystanie przez Krajowy ... z prawa pierwokupu przysługującego na mocy art.
        3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Poza

        tym umowa przedwstępna nie zawiera żadnych warunków, od spełnienia (lub
        niespełnienia) których byłoby uzależnione zawarcie przyrzeczonej umowy
        sprzedaży.
    11) Sprzedający nie udzielił i nie udzieli Kupującemu pełnomocnictwa, zgody,
        upoważnienie do działania w Jego imieniu w związku ze sprzedażą wskazanych we
        wniosku działek.
    12) Przedmiotowe działki nie były i nie są udostępniane innym osobom na podstawie
        umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
    13) Obecnie trwają prace nad sporządzeniem planu ogólnego miasta ... Zarówno
        Sprzedający, jak i Kupujący nie występowali o jego sporządzenie, jak i nie składali
        wniosków w sprawie objęcia przedmiotowych działek jakąkolwiek funkcją
        przeznaczenia terenu.
    14) Na terenie wskazanych działek dopuszcza się zabudowę budynkami
        niepodpiwniczonymi o wysokości do 10 m.
  · Nowe siedliska mogą być lokalizowane w sąsiedztwie istniejących oraz w pasie przylegającym
    do ulic i dróg publicznych.
  · Charakter zabudowy winien nawiązywać do tradycyjnego lokalnego charakteru zabudowy.
  · W obrębie strefy obowiązuje nadrzędność gospodarki rolnej nad innymi funkcjami.
  · Zakaz wprowadzania elementów i obiektów deprecjonujących walory krajobrazowe.
  · Ochronie podlegają istniejące zgrupowania drzew i krzewów oraz ich szpalery, małe
    zbiorniki wodne z roślinnością wodną i przybrzeżną oraz zbiorowiska roślinności
    związanej z rowami melioracyjnymi.
  · Strefa w granicach Obszaru Chronionego ... .
  · Dopuszcza się lokalizację urządzeń produkcji rybackiej.
  · W obrębie strefy dopuszcza się realizację urządzeń infrastruktury technicznej, w tym
    elektrowni wiatrowych, oraz obiektów przeciwpowodziowych.
  · Wyklucza się realizację inwestycji, których funkcje nie są bezpośrednio związane z
    gospodarką rolną.
    15) Dokonanie sprzedaży działek nie jest uzależnione od wcześniejszego uchwalenia
        nowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani planu ogólnego. Zarówno
        Sprzedającemu, jak i Kupującemu, nie jest znana data uchwalenia nowego planu.
    16) Sprzedający dokonał sprzedaży jednej działki rolnej niezabudowanej. Sprzedaż ta
        miała miejsce w 2021 r. Działka została nabyta w drodze darowizny w 2013 r. na
        cele prowadzenia gospodarstwa rolnego. Była wykorzystywana w działalności
        rolniczej od momentu nabycia do chwili sprzedaży. Sprzedaż podyktowana była
        ograniczeniem działalności rolniczej, a środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na
        bieżącą konsumpcję. Z tytułu sprzedaży Sprzedający nie odprowadzał podatku VAT,
        nie składał deklaracji VAT-7 oraz nie składał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.
    17) Sprzedający posiada obecnie jedną działkę (poza objętymi niniejszym wnioskiem),
        które w przyszłości zamierza sprzedać.

## Pytanie

Czy planowana transakcja zakupu nieruchomości przez Zainteresowanego od
    Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w
    konsekwencji czego Zainteresowany będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego, dokonując sprzedaży działek należących
    do majątku osobistego, Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT. Nawet jednak
    gdyby przyjąć, że przy sprzedaży przedmiotowych działek działał jako podatnik VAT,
    sprzedaż ta będzie korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT. W związku z tym Zainteresowanemu nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku VAT, gdyż w ogóle on nie wystąpi.
    Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U.
    z 2024 r. poz. 361 ze zm.), dalej „ustawa o VAT”, stanowi iż opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju.
    Stosownie zaś do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich
    części, a także wszelkie postacie energii.
    Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7
    ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dana czynność była
    opodatkowana podatkiem VAT, musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest traktowany jak podatnik podatku od towarów i usług.
    W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej
    działalności. Należy wskazać, że dostawa gruntów będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można
    przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o
    uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Zgodnie z jego treścią, obejmuje ona wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych
    przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek, tj.:
      1) dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
        podatkiem VAT, oraz
      2) czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
        podatnikiem podatku VAT.
    Reasumując, ze wskazanych regulacji wynika, że dla uznania określonych działań
    podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter
    oraz wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły
    dla celów zarobkowych.
    Należy wskazać, że dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można
    przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o

    uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Co najważniejsze, działalność gospodarcza -
    rozumiana w powyższy sposób powinna cechować się stałością, powtarzalnością i
    niezależnością jej wykonywania. Jest ona bowiem związana z profesjonalnym obrotem
    gospodarczym.
    Dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania
    sprzedającego wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą
    składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Jeżeli dana czynność została
    wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego
    zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności
    dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w
    ustawie o VAT, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podmiotu
    dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.
    W tym miejscu należy odnieść się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE, z
    którego wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży
    gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj.
    wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania
    wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu
    przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich (por. wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych
    Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10).
    Aby prawidłowo stwierdzić, czy w świetle zaprezentowanego zdarzenia przyszłego
    Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT, należy ustalić, czy podjął aktywne działania
    w zakresie obrotu nieruchomościami oraz czy zaangażował środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
    Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskodawca zawarł umowę
    pośrednictwa sprzedaży nieruchomości oraz opublikował ofertę sprzedaży jednej z działek
    w Internecie. Były to jednak czynności przeciętnego sprzedającego dokonywane w celu
    zbycia nieruchomości. Ponadto zawarcie umowy pośrednictwa sprzedaży świadczyć może
    o tym, że Wnioskodawca czynności właściwe dla przedsiębiorcy powierzył podmiotowi
    profesjonalnie zajmującemu się obrotem nieruchomości. W związku z tym nie można
    uznać, że podjął działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym.
    Jedyną czynnością związaną ze sprzedażą Nieruchomości po stronie Wnioskodawcy w
    przyszłości będzie przystąpienie do umowy sprzedaży (warunkowej oraz następnie
    przenoszącej własność nieruchomości). Co istotne na gruncie ww. przepisów, działki nie
    są, nie były i nie będą w przyszłości wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia
    działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Nie podejmował on także takich działań jak
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru
    mającego być przedmiotem sprzedaży, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu. Zakup nieruchomości przez Zainteresowanego nie jest
    uzależniony od uzyskania przez Wnioskodawcę jakiejkolwiek decyzji administracyjnej.
    Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do dokonania żadnych czynności faktycznych, czy
    prawnych przed zawarciem umowy sprzedaży.
    Ponadto - zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym - Wnioskodawca nie ponosił
    żadnych kosztów związanych z uzbrojeniem terenu, budową drogi, wyposażeniem w

    urządzenia sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, sanitarnej czy elektrycznej i nie planuje
    realizacji podobnych inwestycji w przyszłości. Wnioskodawca nie podejmował i nie
    zamierza podejmować także żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia działek.
    Sprzedaż objętych niniejszym wnioskiem nieruchomości będzie miała zatem charakter
    jednorazowy.
    Z powyższego wynika zatem, że w zakresie odnoszącym się do Wnioskodawca nie
    podejmował działań porównywalnych z działalnością podmiotów profesjonalnie
    zajmujących się obrotem nieruchomościami. Tym samym należy stwierdzić, że nie
    zaangażował środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazał
    aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości.
    Dlatego też w opinii Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego dostawę nieruchomości uznać
    należy za transakcję okazjonalną, jednorazową (czyli taką, która nie będzie czyniona z
    zamiarem nadania jej stałego charakteru).
    Zatem w takich okolicznościach nie występują przesłanki pozwalające uznać
    Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, jako prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu
    nieruchomościami, w zakresie dokonania sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.
    Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT
    nie wystarcza stwierdzić jedynie, iż nastąpiła dostawa towarów, lecz wymagane jest
    określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą
    jako podatnika podatku VAT. Tym samym, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała
    także opodatkowaniu podatkiem VAT na gruncie przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7
    ust. 1 ustawy o VAT.
    Ponadto nawet gdyby uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek
    Wnioskodawca będzie działać jako podatnik VAT, transakcja ta będzie korzystała ze
    zwolnienia przedmiotowego, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z
    tym przepisem: „Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż
    tereny budowlane”.
    Ustawa o VAT zawiera także autonomiczną definicję „terenów budowlanych”.
    Zgodnie z art. 2 pkt 33 tej ustawy: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach
    budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.
    W niniejszej sprawie w nadal obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego przedmiotowe działki znajdują się na terenie oznaczonym symbolem: 196-
    11 ROLNICTWO – tereny rolnicze i osadnicze oraz 195-11 ROLNICTWO - tereny rolnicze i
    osadnicze. Nie są zatem przeznaczone pod zabudowę. Powyższe ma istotne znaczenie
    także dla Zainteresowanego.
    Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług wykorzystywanych do
    wykonywania czynności opodatkowanych.
    Jeśli dostawa nieruchomości – wbrew stanowisku Wnioskodawcy i Zainteresowanego -
    będzie polegała opodatkowaniu podatkiem VAT, to wówczas Zainteresowany - jako
    podatnik VAT - będzie mógł odliczyć kwotę podatku naliczonego wynikającego z dostawy
    nieruchomości. Skoro zatem dostawa nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT, to Zainteresowany nie będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 2 pkt 15 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez
      to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego,
      szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą,
      gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i
      sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i
      owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz
      chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w
      szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy
      roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie
      drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę
      dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę
      innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki
      leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41
      00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność

      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów
      zarobkowych.
    Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:
      W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne
      lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o
      którym mowa w art. 96 ust. 1.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której
    zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-1/92 (Finanzamt
    Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez
    osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika
    podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006
    /112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
    Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od
    podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do
    przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym
    podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z sytuacją, gdzie grunt podlegający
    sprzedaży jest wykorzystywany w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem
    VAT.
    Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy,
    należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w
    pojęciu działalności gospodarczej.
    Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego
    działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona
    rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on
    działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego
    podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza sprzedać działki niezabudowane nr 1 i 2.
    Działki te były i są wykorzystywane przez Sprzedającego do celów rolniczych. Sprzedający
    jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa
    rolnego.
    Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży
    nieruchomości będzie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w konsekwencji
    czego Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym działek) podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu
    dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
    Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia przez
    Sprzedającego działalności rolniczej, jako podatnik VAT czynny, w której wykorzystywane

    były i są nieruchomości (tj. niezabudowane działki nr 1 i nr 2) ma znaczenie dla
    opodatkowania podatkiem VAT ich dostawy.
    W analizowanej sprawie Sprzedający wskazał, że prowadzi działalność rolniczą i jest z
    tytułu prowadzenia tej działalności czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Działki opisana we wniosku były i są wykorzystywane w działalności rolniczej.
    Powyższe okoliczności wskazują, że ww. działki, stanowią składnik majątku służący
    prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest również
    działalność rolnicza, z tytułu której Sprzedająca jest czynnym podatnikiem VAT.
    Zatem sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i nr 2 będzie stanowiła dostawę dokonaną
    przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2
    ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego
    przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa działek będzie przejawem realizacji
    prawa do rozporządzania składnikiem związanym z prywatnym majątkiem Sprzedającego.
    Należy bowiem zwrócić uwagę, że zgodnie z ww. wyrokami TSUE, majątek osobisty to taki,
    który nie jest przeznaczony ani wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej, co nie ma miejsca w niniejszej sprawie.
    W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i nr 2 będzie,
    zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT
    jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości
    gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich
    opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację
    art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006
    s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, zgodnie z którym:
      Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje dostawy terenów
      niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art.
      12 ust. 1 lit. b).

    W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente
    Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen, teren budowlany oznacza
    każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę.
    Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie
    taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), zwanej dalej
    ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym:
      W planie miejscowym określa się obowiązkowo:
      1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu
      lub różnych zasadach zagospodarowania;
      6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu,
      maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział
      powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy,
      maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do
      parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych
      w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
      9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich
      użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Są nimi
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego,
    natomiast w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy – jako akt
    indywidualny prawa administracyjnego.
    Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo
    przeznaczenie terenów. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy,
    wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.
    Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony
    pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem
    określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, należy również
    wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające/dopuszczające, wynikające z tego
    planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje,
    że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie
    określone w tym planie.

    Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w
    przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu.
    Warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Wprowadzony do ustawy art. 2
    pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę
    przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie
    dokumentów prawa miejscowego.
    Zatem należy wskazać, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, obejmuje zbycie niezabudowanych gruntów wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Tym samym z ww. zwolnienia od podatku od towarów i
    usług korzystać będą dostawy gruntów o charakterze wyłącznie rolnym, leśnym, itp.
    Grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.
    Z wniosku wynika, że w odniesieniu do sprzedawanych niezabudowanych działek istnieje
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, działki znajdują się
    na terenie oznaczonym symbolem: 196-11 ROLNICTWO – tereny rolnicze i osadnicze.
    Ponadto na terenie wskazanych działek dopuszcza się zabudowę budynkami
    niepodpiwniczonymi o wysokości do 10 m, jak również w obrębie strefy dopuszcza się
    realizację urządzeń infrastruktury technicznej, w tym elektrowni wiatrowych, oraz
    obiektów przeciwpowodziowych. W związku z powyższym, ww. działki - wbrew Państwa
    twierdzeniu - stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem są terenem
    budowlanym zdefiniowanym w art. 2 pkt 33 ustawy, z uwagi na fakt, że dopuszcza się na
    nich zabudowę budynkami i realizację urządzeń infrastruktury technicznej. W rezultacie
    sprzedaż opisanych we wniosku niezabudowanych działek nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
      - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
      - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że:

      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-
      280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nabył działkę nr 1 w drodze darowizny od swoich
    rodziców tj. w ramach czynności, która nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nabycie
    działki nr 2 również nie było opodatkowane podatkiem VAT i nie zostało
    udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT. Nie można tym samym uznać, że
    Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie
    była objęta tym podatkiem. Ponadto działki nie służyły Sprzedającemu w całym okresie ich
    posiadania wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT.
    Zatem do sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i nr 2 nie będzie miał zastosowania
    również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym
    przepisie niezbędne do zastosowania wskazanego zwolnienia. Tym samym ww. sprzedaż
    nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i nr 2 będzie
    opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla
    towaru będącego przedmiotem sprzedaży.
    Odnosząc się do prawa Kupującego dotyczącego odliczenia podatku naliczonego należy
    wskazać, że podstawowa zasada dotycząca odliczania podatku naliczonego została
    sformułowana w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usług.
    Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy

    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod
    warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz
    niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa
    listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego.
    Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z
    którym:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Jak wskazano wyżej, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2, będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a także pkt 2 ustawy.
    We wniosku wskazali Państwo, że Kupujący jako czynnym podatnikiem VAT, prowadzi
    jednoosobową działalność gospodarczą. Zakupione nieruchomości będzie wykorzystywał
    do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
    Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać,
    że skoro dostawa niezabudowanych działek nr 1 i nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, to Kupujący – jako
    zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – który będzie
    wykorzystywał te działki do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od
    towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu
    wskazanych działek na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.
    W związku z powyższym, Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku
    (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie
    mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany

    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo
    ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem
    we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pan ... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną
    (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.