Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.877.2024.1.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-12
Teza: Uznanie, że Płatności Gwarancyjne, które Zbywca był lub będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy i rozliczenie dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych pozostaną poza opodatkowaniem VAT, tj. nie wpływały i nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, ponieważ nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę lub Zbywcę oraz braku po stronie Nabywcy ani Zbywcy obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymywanych kwot.
Słowa kluczowe: faktura; gwarancje; kara; świadczenie-świadczenie usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie, uznania,
    że Płatności Gwarancyjne, które Zbywca był lub będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w
    związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu
    Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy i rozliczenie
    dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych
    pozostaną poza opodatkowaniem VAT, tj. nie wpływały i nie będą wpływały na wysokość
    wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT
    naliczonego lub należnego, ponieważ nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę lub Zbywcę oraz
    braku po stronie Nabywcy ani Zbywcy obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami
    VAT otrzymywanych kwot.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    23 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy uznania, że Płatności Gwarancyjne, które Zbywca był lub będzie zobowiązany
    wypłacić Nabywcy w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności
    Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na
    rzecz Zbywcy i rozliczenie dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz
    Nabywcy kar umownych pozostaną poza opodatkowaniem VAT, tj. nie wpływały i nie będą
    wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub
    Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, ponieważ nie będą stanowić
    wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane
    przez Nabywcę lub Zbywcę oraz braku po stronie Nabywcy ani Zbywcy obowiązku
    udokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymywanych kwot.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
    Spółka A. sp. z o.o.

    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
    Spółka B. sp. z o.o.
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    1. Wprowadzenie
    Spółka A. (dalej: „Kupujący" lub „Nabywca”) nabyła na podstawie umowy sprzedaży
    zawartej 11 grudnia 2024 r. („Umowa Sprzedaży”) od Spółki B (dalej: „Sprzedający” lub
    „Zbywca”) nieruchomość zlokalizowaną w (...) (dalej: „Nieruchomość”) obejmującą:
        prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, nr KW (...), znajdującej
        się przy ul. (...) (dalej: „Grunt”), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym
        składającym się z czterech kondygnacji podziemnych i piętnastu kondygnacji
        nadziemnych zwanym "..." (dalej: „Budynek”), oraz
        naniesienia znajdujące się na Gruncie oraz ruchomości i składniki majątkowe ściśle
        związane z tą Nieruchomością,
    - (dalej: „Transakcja”).
    Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie
    „Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.
    Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsze powierzchnie
    zostały wydane najemcom na mocy zawartych umów najmu w dniu 30 września 2022
    roku. Obecnie, ponad 92% powierzchni Budynku jest objęte umowami najmu.
    Przedmiotem wynajmu w Budynku są również miejsca parkingowe, powierzchnie
    magazynowe oraz powierzchnie przeznaczone na logo. Umowy najmu dotyczące części
    powierzchni zlokalizowanej w Budynku zostały już zawarte przez Zbywcę (jako
    ówczesnego właściciela Budynku).
    W Budynku toczą się obecnie prace wykończeniowe oraz prace mające na celu
    dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się
    zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie.
    W ramach Transakcji Nabywca wstąpił w prawa i obowiązki z umów najmu powierzchni
    zlokalizowanych w Budynku i zawartych przed datą Transakcji. Jednocześnie w zakresie
    umów najmu, w przypadku których w dacie Transakcji powierzchnie nie były jeszcze
    wydane najemcom, nastąpiło przeniesienie przez Zbywcę na Nabywcę praw i obowiązków
    z takich umów najmu w Umowie Sprzedaży.
    Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.
    in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku,
    podlegającą opodatkowaniu VAT. Nieruchomość jest wykorzystywania przez Kupującego
    wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
    niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.
    2. Mechanizm kalkulacji ceny za Nieruchomość oraz Umowa Gwarancyjna
    Cena sprzedaży Nieruchomości w Umowie Sprzedaży została skalkulowana w oparciu o
    założenie, że całkowita powierzchnia najmu w Budynku rozumiana jako powierzchnia w
    Budynku, która jest przeznaczona do wynajęcia na cele biurowe i handlowe, w tym
    restaurację i stołówkę, powiększona o obowiązujący dla określonych powierzchni w
    Budynku współczynnik powierzchni wspólnych wskazany w Umowie Gwarancyjnej
    (zdefiniowanej poniżej), wraz z miejscami parkingowymi, powierzchnią magazynową oraz
    powierzchnią przeznaczoną na logo będzie wynajęta i będzie generowała odpowiedni
    poziom przychodów.

    Powyższe uzasadnione jest tym, że wartość nieruchomości będącą podstawą ustalenia
    ceny określa się w oparciu o dochody generowane przez daną nieruchomość, natomiast
    dochody te określane są w oparciu o nominalne kwoty czynszu oraz wynajmowaną
    powierzchnię. Odzwierciedla to specyfikę rynku nieruchomościowego w Polsce - nabywca
    oczekuje, że na dzień zawarcia Transakcji, nabywane nieruchomości będą w całości
    wynajęte i będą generowały odpowiedni poziom dochodów zapewniający oczekiwaną
    przez nabywcę stopę zwrotu. W konsekwencji, osiągnięcie przez nabywcę pełnej
    zakładanej stopy zwrotu możliwe jest pod warunkiem pełnego wynajmu nieruchomości.
    W dniu zawarcia Umowy Sprzedaży część powierzchni w Budynku była niewynajęta. W
    konsekwencji, w dniu podpisania Umowy Sprzedaży Zainteresowani zawarli również
    umowę gwarancji czynszowej (dalej: „Umowa Gwarancyjna”). Umowa Gwarancyjna ma na
    celu zapewnienie Nabywcy zakładanego poziomu przychodów/wpływów z tytułu wynajmu
    powierzchni w Budynku, jakie powstałyby, gdyby całość powierzchni w Budynku na dzień
    dokonania Transakcji była wynajęta na założonych z góry warunkach (uwzględnionych w
    kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji ustalonej w sposób wskazany powyżej).
    Świadczenia z tytułu Umowy Gwarancyjnej mają zatem charakter wyrównania Nabywcy
    poziomu zakładanych przychodów z Nieruchomości w zakresie, w jakim Nabywca nie
    osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku i nie
    otrzymałby od najemców odpowiedniego zwrotu kosztów eksploatacyjnych/innych
    kosztów.
    Zgodnie z Umową Sprzedaży, Zbywca będzie: (i) zobowiązany między innymi do
    wykonania prac wykończeniowych w niewynajętych lokalach objętych Umową
    Gwarancyjną oraz (ii) uprawniony do podjęcia działań uzgodnionych przez strony w celu
    zachęcenia nowych najemców do wynajmowania powierzchni w Budynku na zasadzie
    wyłączności w okresie gwarancji oraz do zawierania nowych umów najmu z beneficjentem
    gwarancji (tj. Nabywcą) jako wynajmującym.
    Umowa Gwarancyjna ma charakter umowy nienazwanej i została zawarta na podstawie
                                    1zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 353 Kodeksu cywilnego z dnia 23
    kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.), zgodnie z którym strony
    zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego
    treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom
    współżycia społecznego.
    3. Powierzchnia, której dotyczy Umowa Gwarancyjna
    Umowa Gwarancyjna dotyczy powierzchni w Budynku przeznaczonej pod wynajem, która
    na dzień Transakcji oraz przez okres maksymalnie 7 (siedmiu) lat po jej zawarciu („Okres
    Gwarancyjny”) nie była wynajęta zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie
    Gwarancyjnej (lub była wynajęta, jednak nie były spełnione pewne, przewidziane w
    Umowie Gwarancyjnej warunki) („Niezajęte Powierzchnie”). Zgodnie z Umową
    Gwarancyjną, przez Niezajęte Powierzchnie rozumie się, zasadniczo, w szczególności
    (Umowa Gwarancyjna zawiera szczegółową, techniczną definicję Niezajętych Powierzchni):
        powierzchnie w Budynku przeznaczone na cele biurowe i handlowo-usługowe (w
        tym na restaurację i stołówkę), powierzchnie magazynowe, miejsca przeznaczone
        na logo, powierzchnie parkingowe, które w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży:
        nie były przedmiotem umowy najmu,
        były przedmiotem umowy najmu, ale okres najmu jeszcze się nie rozpoczął,
        były już przedmiotem umowy najmu i okres najmu już się rozpoczął, jednak nie
        nastąpiła jeszcze pierwsza płatność czynszu lub zaliczki na opłatę eksploatacyjna (w
        przypadku określonym w Umowie Gwarancyjne),

        były przedmiotem najmu, ale staną się niewynajęte ze względu na rozwiązanie
        umowy najmu z przyczyn leżących po stronie Zbywcy lub któregokolwiek z jego
        podmiotów powiązanych w związku z jakimikolwiek wadami prac wykończeniowych
        wykonywanych przez Zbywcę lub jego wykonawcę i spowodowanych przez Zbywcę
        lub jego wykonawcę (dla uniknięcia wątpliwości, z wyłączeniem w szczególności
        wszelkich wad w pracach wykończeniowych wykonanych przez najemcę),
        były przedmiotem najmu, ale staną się niewynajęte ze względu na rozwiązanie
        umowy najmu z jedynym z najemców w wyniku likwidacji najemcy na mocy
        zarządzenia właściwego ministra pełniącego nadzór (umowa najmu CPE).
    Niezajęte Powierzchnie, które utracą ten status w Okresie Gwarancyjnym, co do zasady,
    nie mogą ponownie stać się Niezajętymi Powierzchniami, nawet jeżeli umowa najmu
    określonej powierzchni wygaśnie lub zostanie wypowiedziana (nie dotyczy to jednak
    powierzchni wynajmowanych na podstawie umowy najmu CPE (jak opisano powyżej) oraz
    umów najmu wypowiedzianych przez najemcę z powodu wad w pracach
    wykończeniowych (jak opisano powyżej).
    Na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Zbywca jest uprawniony do
    podejmowania określonych działań zmierzających do wynajęcia powierzchni niewynajętej
    w Budynku. Zbywca nie jest uprawniony do użytkowania Niezajętych Powierzchni, w
    szczególności Niezajęte Powierzchnie nie są wynajmowane przez Nabywcę do Zbywcy w
    celu podnajmu.
    Płatności gwarancyjne dokonywane na podstawie Umowy Gwarancyjnej
    Na podstawie Umowy Gwarancyjnej, Zbywca jest zobowiązany do zapłaty na rzecz
    Nabywcy w Okresie Gwarancyjnym następujących świadczeń, które dalej będą określane
    łącznie jako „Płatności Gwarancyjne”:
    · [Płatności Gwarancyjne (Czynsz)] Zbywca jest zobowiązany do dokonywania na rzecz
      Nabywcy płatności odnoszących się do Niezajętych Powierzchni, których wartość ma
      rekompensować Nabywcy brak wpływów z tytułu czynszu najmu, który Nabywca
      uzyskałby, gdyby powierzchnie te były wynajęte na zakładanych przez Nabywcę
      warunkach. Płatności te są kalkulowane zgodnie z formułą ujętą w załączniku do
      Umowy Gwarancyjnej.
    · [Płatności Gwarancyjne (Opłaty Eksploatacyjne)] Zbywca jest zobowiązany do
      dokonywania płatności dotyczących Niezajętych Powierzchni w Budynku (w kalkulacji
      nie są uwzględnianie miejsca parkingowe, powierzchnie magazynowe i powierzchnie
      przeznaczone na logo), których kwota stanowi równowartość potencjalnych zaliczek
      na poczet opłat eksploatacyjnych, odnoszących się do Niezajętych Powierzchni w
      Budynku, do których płatności obowiązani byliby najemcy, gdyby powierzchnie te były
      wynajęte. Dla wyjaśnienia, opłaty eksploatacyjne są opłatami płaconymi przez
      najemców na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą (np. utrzymanie
      czystości, ochrona, itp.) Nieruchomości (w tym Budynku), w zakresie części wspólnych
      - proporcjonalnie do najmowanych przez nich powierzchni w Budynku („Opłaty
      Eksploatacyjne"). Opłaty Eksploatacyjne są płacone razem z czynszem w oparciu o
      założony (przewidywany) poziom kosztów, a następnie rozliczane pomiędzy
      wynajmującym a najemcami po zakończeniu roku, w oparciu o rzeczywiste koszty,
      proporcjonalnie do wynajętych powierzchni. Celem tego świadczenia jest
      zrekompensowanie Nabywcy braku wpływów i konieczności samodzielnego pokrycia
      odpowiedniej części kosztów opłat eksploatacyjnych w części przypadającej na
      Niezajętą Powierzchnię (w przeciwieństwie do możliwości obciążenia tymi kosztami
      najemcy, gdyby powierzchnia była wynajęta), zgodnie z formułą kalkulacyjną ujętą w
      załączniku do Umowy Gwarancyjnej (przede wszystkim, płatności dokonywane przez

      Zbywcę w odniesieniu do Opłat Eksploatacyjnych obliczane są na podstawie wskaźnika
      proporcji Niezajętych Powierzchni w Budynku do całkowitej powierzchni Budynku
      przeznaczonej na cele biurowe i handlowo-usługowe, przy czym kwota ta powiększona
      będzie o współczynnik powierzchni wspólnych mający zastosowanie do Budynku,
      wskazany w Umowie Gwarancyjnej.
    · [Płatności Gwarancyjne (Pozostałe Rozchody)] Zbywca jest zobowiązany do pokrycia
      wydatków i kosztów zapewnienia dostaw niezbędnych mediów do Budynku i
      Nieruchomości (np. koszty abonamentu za dostawę mediów, za dostarczenie
      odpowiedniej mocy lub ilości mediów i ciepła) innych niż ujęte w Opłatach
      Eksploatacyjnych związanych z Niezajętymi Powierzchniami.
    · [Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych)] Zbywca jest także zobowiązany do
      dokonywania okresowych (rocznych) płatności na rzecz Nabywcy polegających na
      wyrównaniu rocznej wysokości opłat eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych
      Powierzchni.
      Dla wyjaśnienia, jak wskazano powyżej, Zbywca będzie zobowiązany w trakcie roku
      dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Nabywcy z tytułu Płatności za Opłaty
      Eksploatacyjne za Niezajęte Powierzchnie, których kwota stanowi równowartość
      miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych odnoszących się
      do danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta,
      byłyby przenoszone na najemców).
      Należy w tym zakresie wyjaśnić, że opłaty eksploatacyjne w zakresie powierzchni
      wynajętych są ponoszone przez najemców w taki sposób, że w trakcie roku najemcy
      uiszczają miesięczne zaliczki na poczet rocznego rozliczenia, a następnie, po
      zakończeniu roku kalendarzowego i podsumowaniu wszystkich kosztów
      eksploatacyjnych poniesionych na Budynek, dochodzi do rozliczenia rocznego kwoty
      zaliczek i kwoty faktycznie poniesionych kosztów.
      W tym zakresie, jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma
      miesięcznych płatności dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości
      potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest niższa niż kwota rzeczywiście
      poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one
      wynajęte, Zbywca zapłaci Nabywcy taką dodatkową różnicę. Jednakże, jeśli się okaże,
      że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych (Opłaty
      Eksploatacyjne) dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości potencjalnych
      zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych
      kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Nabywca
      zwróci Zbywcy taką różnicę.
    · [Płatności wynikające z zachęt dla najemców] Przejęte w ramach Umowy Sprzedaży
      umowy najmu (lub umowy najmu, które zostaną zawarte przez Nabywcę po
      dokonaniu Transakcji) z jednej strony ustalają pewien stały, miesięczny czynsz bazowy
                  2(określona kwota za m powierzchni), który co do zasady jest i będzie płatny przez
      najemców w okresie trwania umowy najmu, a jednocześnie przewidują pewne obniżki
      tego czynszu w początkowym okresie obowiązywania umów (lub nawet okresy
      bezczynszowe), mające na celu zachęcenie najemców do zawarcia umów najmu. Dla
      przykładu, w trakcie 5-letniego trwania okresu najmu najemca ma obowiązek płacić
                      2czynsz w wysokości 100zł/m, natomiast w pierwszych 6 miesiącach, w ramach
                                            2zachęty do zawarcia umowy najmu, kwota ta jest obniżona do 50zł/m. Ponadto, na
      podstawie umowy najmu, najemcy mogą przysługiwać zachęty finansowe (w tym np.
      zwrot kosztów prac wykończeniowych) do zawarcia umowy najmu w Budynku.
      W tym zakresie Zbywca jest zobowiązany do dokonywania płatności na rzecz Nabywcy
      obejmującej różnicę pomiędzy wartością czynszu bazowego wynikającego z danej
      umowy najmu (tj. wartością czynszu bez uwzględniania okresów bezczynszowych,

      rabatów lub innych rekompensat finansowych przyznanych na podstawie tych umów
      najmu) oraz rzeczywistym czynszem należnym od danego najemcy za wynajęte
      powierzchnie za dany miesiąc, tj. czynszu uwzględniającego już m.in. okresy
      bezczynszowe, rabaty lub inne rekompensaty finansowe (w części w jakiej nie zostały
      one uwzględnione w cenie sprzedaży).
      Dodatkowo, Zbywca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Nabywcy nominalnej
      wartości zachęt finansowych wypłacanych przez właściciela Budynku na rzecz
      najemcy, należnych na podstawie umów najmu w zakresie Niezajętych Powierzchni w
      trakcie Okresu Gwarancyjnego, a które nie zostały wypłacone najemcom przez Zbywcę
      jeszcze przed datą Transakcji.
      Wskazane powyżej Płatności Gwarancyjne (czynsz, opłaty eksploatacyjne, Pozostałe
      Rozchody oraz płatności wynikające z zachęt dla najemców) są przez Zbywcę uiszczane
      w odniesieniu do miesięcznych okresów rozliczeniowych. Wyjątkiem jest roczne
      rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych oraz zapłata na rzecz Nabywcy nominalnej wartości
      zachęt finansowych wypłacanych przez właściciela Budynku na rzecz najemców (o
      których mowa powyżej), która nie jest regulowana miesięcznie, a w zależności od
      okoliczności (to jest danej umowy najmu). Tym samym, taka zapłata może nastąpić
      także jednorazowo.
    · [Płatność wynikająca z kosztów wykończenia powierzchni w Budynku] Zbywca będzie
      także zobowiązany do dokonania płatności na rzecz Nabywcy, związanej z kosztami
      wykończenia wnętrza Niezajętych Powierzchni.
      Tytułem wprowadzenia, na podstawie Umowy Sprzedaży Zbywca jest - co do zasady -
      zobowiązany do wykonania prac wykończeniowych w niektórych z Niezajętych
      Powierzchniach po ich wynajęciu w trakcie trwania Okresu Gwarancyjnego.
    W przypadku, w którym na zakończenie 7-letniego Okresu Gwarancyjnego w Budynku
    będą pozostawały powierzchnie, w stosunku do których nie zwarto nigdy umowy najmu i
    w konsekwencji czego w stosunku do których Zbywca nie rozpocznie w Okresie
    Gwarancyjnym ani nie będzie wykonywał prac wykończeniowych, Zbywca wypłaci
    Nabywcy jednorazową kwotę skalkulowaną zgodnie z Umową Gwarancyjną (w wysokości
    odpowiadającej iloczynowi określonej kwoty i powierzchni dywanowej, w stosunku do
    których nie zwarto nigdy umowy najmu i w konsekwencji czego Zbywca nie rozpocznie w
    Okresie Gwarancyjnym, ani nie będzie wykonywał prac wykończeniowych). Zbywca nie
    będzie jednak zobowiązany do wypłaty powyższej należności, jeżeli: (i) koszty prac
    wykończeniowych zostały już pokryte przez Zbywcę w ramach opisanych powyżej
    Płatności wynikających z zachęt dla najemców, lub (ii) jeżeli w Okresie Gwarancyjnym
    została zawarta umowa najmu, a Zbywca rozpoczął albo będzie realizować na tych
    powierzchniach prace wykończeniowe w związku ze swoimi zobowiązaniami wynikającymi
    z Umowy Sprzedaży lub najemca rozpoczął albo będzie realizować na tych powierzchniach
    prace wykończeniowe najemcy zgodnie z postanowieniami odpowiedniej umowy najmu
    (w zależności od przypadku).
    Jeżeli, zgodnie z umową najmu zawartą z danym najemcą, podmiot ten będzie
    zobowiązany do zwrotu określonych zachęt lub kosztów prac wykończeniowych
    (poniesionych przez Zbywcę), a najemca zwróci określoną kwotę na rzecz Nabywcy,
    wówczas Nabywca będzie zobowiązany do przekazania tej kwoty na rzecz Zbywcy.
    · Płatność gwarantująca poziom czynszu nowych umów najmu] Jeżeli w trakcie trwania
      Okresu Gwarancyjnego Zbywca doprowadzi do zawarcia umów najmu określonych
      Niezajętych Powierzchni, jednak czynsz bazowy płatny przez najemcę na podstawie
      tych umów będzie niższy niż stawka tego czynszu zagwarantowana przez Zbywcę w
      Umowie Gwarancyjnej, Zbywca wypłaci jednorazowe świadczenie na rzecz Nabywcy,
      odpowiadające różnicy pomiędzy ww. kwotami, za cały okres do czasu zakończenia
      Okresu Gwarancyjnego.

    · [Rozliczenie należnych kar umownych] Jeżeli określone powierzchnie w Budynku
      pozostają Niezajętymi Powierzchniami z uwagi na niewydanie ich najemcy z przyczyn
      zależnych od najemcy, a umowa najmu przewiduje obowiązek zapłaty przez najemcę
      kary umownej, jeżeli powierzchnie nie zostały wydane w terminie z winy najemcy,
      kwota wypłaconej kary umownej pomniejszy kwotę Płatności Gwarancyjnych (Czynszu
      i Opłat Eksploatacyjnych) wypłacanych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.
    · [Płatność gwarancyjna po Wygaśnięciu] Dodatkowo po zakończeniu Okresu
      Gwarancyjnego Gwarant zapłaci Beneficjentowi wartość nominalną wszystkich
      zwolnień z czynszu, rabatów czynszowych lub innych rekompensat finansowych
      (wszystkie bez VAT) przyznanych najemcy lub przyszłemu najemcy na podstawie
      umów najmu objętych Umową Gwarancyjną przypadających na okres po Okresie
      Gwarancji do maksymalnej kwoty, której mechanizm został szczegółowo wskazany w
      Umowie Gwarancyjnej.
    5. Istota świadczeń należnych Nabywcy na podstawie Umowy Gwarancyjnej
    Jak wynika z powyższego, Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek wpływów, jaki
    może wystąpić po stronie Nabywcy w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynku nie
    były w pełni wynajęte, lub lokale nie były wydane najemcom na dzień zawarcia Umowy
    Sprzedaży, lub najemcy nie płacą lub nie będą płacili należnych opłat w pełnej wysokości
    (ww. świadczenia pokrywają te rodzaje przychodów/płatności, jakie Nabywca
    otrzymywałby, jeśli powierzchnie w Budynku byłyby w pełni wynajęte zgodnie z
    warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej, a czynsz byłby uzyskiwany
    przez Nabywcę w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży
    przedmiotu Transakcji), lub jeżeli Nabywca ponosi lub będzie musiał ponieść określone
    dodatkowe wydatki związane nowymi umowami najmu (takie jak zachęty dla najemców).
    Innymi słowy, Zbywca dokonując powyższych płatności na rzecz Nabywcy zapewnia, że
    przedmiot Transakcji przynosi takie wpływy/generuje takie przepływy finansowe, jakie
    założone zostały przy kalkulacji ceny za przedmiot Transakcji, tj. za które Nabywca już
    zapłacił w ramach ceny uzgodnionej w Umowie Sprzedaży.
    Zbywca nie otrzymuje i nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego
    ekwiwalentnego świadczenia, a w ramach Płatności Gwarancyjnych będzie faktycznie
    jedynie rekompensował poniesione koszty Nabywcy, wynikające z faktu, że przedmiot
    sprzedaży, tj. Budynek nie był w pełni wynajęty (a cena zakładała pełne wynajęcie). Zbywca
    nie jest i nie stanie się najemcą powierzchni w Budynku (nie będzie także uzyskiwał
    żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni), a w szczególności nie przysługuje i nie
    będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową
    Gwarancyjną (oprócz dostępu do powierzchni w ramach wykonywanych przez Zbywcę w
    Budynku prac wykończeniowych). Zbywca nie dokonuje i nie będzie dokonywał żadnych
    płatności zamiast/w imieniu najemców zalegających z jakimikolwiek płatnościami z tytułu
    najmu powierzchni.
    6. Informacja dodatkowe
    Zbywca i Nabywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT (i byli nimi także na dzień
    Transakcji).
    Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4)
    ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z
    2023 r. poz. 2805 z późn. zm.).
    Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym
    lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy,
    o których mowa w Ustawie o VAT.
    Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
    Budynku (ani jego części) na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT.

    Na marginesie, Zainteresowani pragną dodać, że w dniu 2 grudnia 2024 r. uzyskali
    interpretację indywidualną znak 0111- KDIB3-3.4012.421.2024.3.PJ w odniesieniu do
    Transakcji potwierdzającą, że Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie
    art. 6 pkt 1 ustawy o VAT; dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani pkt 10a ustawy o VAT; oraz, że Kupujący będzie
    uprawniony do odliczenia albo zwrotu nadwyżki VAT naliczonego z tytułu Transakcji.
    Pytania
    1. Czy Płatności Gwarancyjne, które Zbywca był lub będzie zobowiązany wypłacić
      Nabywcy w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności
      Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na
      rzecz Zbywcy i rozliczenie dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz
      Nabywcy kar umownych pozostaną poza opodatkowaniem VAT, tj. nie wpływały i nie
      będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę
      lub Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, w szczególności z uwagi na
      fakt, iż Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowiły i nie będą
      stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT
      wykonywane przez Nabywcę lub Zbywcę?
    2. Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Nabywca
      lub Zbywca był lub będzie zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT
      otrzymane kwoty Płatności Gwarancyjnych, o których mowa pytaniu 1?
    3. Czy w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie
      pytania nr 1 i 2, strona wypłacająca świadczenie (Zbywca lub Nabywca) będzie
      uprawniona do odliczenia (odzyskania) na zasadach ogólnych kwot podatku VAT
      naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Nabywcę lub Zbywcę
      dokumentujących płatności o których mowa pytaniu 1, w zakresie, w jakim ponoszenie
      tych świadczeń było lub będzie związane z jej działalnością podlegającą
      opodatkowaniu VAT?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    1. Płatności Gwarancyjne, które Zbywca był lub będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w
      związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z
      tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy i
      rozliczenie dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar
      umownych pozostają poza zakresem opodatkowania VAT, tj. nie wpływały i nie będą
      wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub
      Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, w szczególności z uwagi na to
      iż Płatności Gwarancyjne lub ich częściowy zwrot nie stanowiły i nie będą stanowić
      wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane
      przez Nabywcę lub Zbywcę.
    2. Na gruncie przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego strona
      otrzymującą płatność (odpowiednio Nabywca lub Zbywca) nie będzie zobowiązana
      udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot płatności o których mowa
      w pytaniu 1. Płatności gwarancyjne jako pozostające poza zakresem opodatkowania
      VAT powinny być dokumentowane innym dokumentem księgowym (np. notami
      księgowymi).
    3. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie
      pytania nr 1 i 2 strona wypłacająca świadczenie (Zbywca lub Nabywca) będzie
      uprawniona do odliczenia (odzyskania) na zasadach ogólnych kwot podatku VAT
      naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Nabywcę lub Zbywcę

      dokumentujących płatności o których mowa w pytaniu 1, w zakresie w jakim
      ponoszenie tych świadczeń było lub będzie związane z jej działalnością podlegającą
      opodatkowaniu VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:
    1.1. Wstęp
    Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, iż w ich interesie leży ustalenie, czy
    przedmiotowe płatności stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające
    opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem rozpoznania
    obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawieniem faktur VAT oraz rozliczeniem
    podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego/korekty podatku naliczonego.
    Jednocześnie, w przypadku uznania konieczności naliczania podatku VAT należnego przez
    stronę otrzymującą płatność (Nabywcę lub Zbywcę) istotnym zagadnieniem staje się
    możliwość odliczenia tego podatku przez Nabywcę lub Zbywcę. W tym kontekście,
    sformułowane we wniosku pytania dotyczą bezpośrednio konsekwencji podatkowych
    powstających dla Nabywcy i Zbywcy i w interesie prawnym obu stron Umowy
    Gwarancyjnej leży ustalenie prawidłowej metody rozliczenia ww. świadczeń na gruncie
    VAT.
    1.2. Charakter prawny Płatności Gwarancyjnych
    Umowa Gwarancyjna została zawarta pomiędzy Zainteresowanymi na zasadzie swobody
    umów i ma charakter umowy nienazwanej. Zgodnie z informacjami przedstawionymi w
    opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, cena sprzedaży przedmiotu Transakcji
    została skalkulowana w oparciu o założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi
    powierzchnia Budynku jest wynajęta na warunkach przyjętych na potrzeby kalkulacji ceny
    za Nieruchomość.
    Można więc uznać, że pełne wynajęcie Budynku stanowi element, którego spodziewał się
    Nabywca nabywając przedmiot Transakcji. Na wypadek jego niespełnienia - czyli
    niepełnego wynajęcia powierzchni w Budynku lub wystąpienia innych okoliczności
    wpływających na rentowność Nieruchomości - Zbywca zobowiązuje się do dokonywania
    na rzecz Nabywcy Płatności Gwarancyjnych.
    Powyższe prowadzi do wniosku, że z cywilnoprawnego punktu widzenia Płatności
    Gwarancyjne stanowią przedmiot świadczenia Zbywcy na rzecz Nabywcy, do którego
    zobowiązuje się on na wypadek niepełnego lub niespełniającego wymogów Nabywcy
    wynajęcia powierzchni w Budynku w dniu sprzedaży i później w okresie określonym w
    Umowie Gwarancyjnej lub też na wypadek ziszczenia się określonych w Umowie
    Gwarancyjnej okoliczności powodujących brak możliwości uzyskania przez Nabywcę
    dochodów na założonym poziomie.
    Z punktu widzenia Nabywcy, gwarancja ma na celu zapewnienie, że jeżeli powierzchnia w
    Budynku określona w Umowie Gwarancyjnej nie będzie wynajęta (lub wystąpią inne
    okoliczności opisane w tej Umowie Gwarancyjnej), a w konsekwencji efektywny poziom
    przychodów z najmu będzie niższy niż założony przez Nabywcę i Zbywcę podczas
    kalkulowania ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji (bądź z tego względu, że Budynek nie
    będzie generował zakładanych wpływów, bądź z tego względu, że po Transakcji Nabywca
    będzie ponosił koszty związane z najemcami, do których będzie zobowiązany na
    podstawie umów najmu bądź z innych powodów przewidzianych w Umowie
    Gwarancyjnej), Nabywca otrzyma od Zbywcy rekompensatę w wysokości ekwiwalentnej
    do oczekiwanych dochodów z najmu. Jednocześnie, w przypadku, gdy suma Płatności
    Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości
    potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie będzie wyższa niż kwota rzeczywiście
    poniesionych kosztów, które przypadałoby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte,
    Nabywca zobowiązany będzie do zwrócenia Zbywcy powstałej różnicy.

    Do charakteru podobnej umowy odnosił się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 9
    listopada 2006 r. (sygn. akt IV CSK 208/06) stwierdził, że umowa gwarancji nie została
    uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a jej treść może być ukształtowana przez
                  1strony zgodnie z art. 353 Kodeksu cywilnego. Strony mogą zatem ustanowić gwarancję
    mającą na celu zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego w
    określonych w umowie warunkach. W powoływanym wyroku, Sąd Najwyższy stwierdził, że
    w prawie polskim dopuszczalne jest udzielanie także gwarancji innych niż tworzących tylko
    stan zabezpieczenia, pod warunkiem określenia prawnie dopuszczalnych granic ryzyka,
    jakie mógłby przejąć na siebie gwarant.
    1.3. Brak przesłanek do uznania, że: i) Płatności Gwarancyjne, ii) zwrot części tych
    Płatności Gwarancyjnych z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez
    Nabywcę na rzecz Zbywcy, iii) rozliczenia dokonywane pomiędzy Zbywcą i Nabywcą w
    związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych, stanowią
    wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Zgodnie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa
    w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej,
    osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie
    stanowi dostawy towarów, w rozumieniu art. 7, w tym również: (1) przeniesienie praw do
    wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności
    prawnej; (2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do
    tolerowania czynności lub sytuacji; (3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu
    władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z
    mocy prawa.
    W ocenie Zainteresowanych, nie ma wątpliwości, że wypłata Płatności Gwarancyjnych nie
    stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji Umowy
    Gwarancyjnej nie wystąpi pomiędzy nimi żaden obrót towarami. Płatności Gwarancyjnych
    nie można też uznać za część ceny sprzedaży Gruntu z Budynkiem, gdyż cena została
    zapłacona w całości przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, a przedmiotowe Płatności będą
    dokonywane co do zasady przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, aby zrekompensować
    brakującą kwotę czynszu po stronie Kupującego wynikającą z faktu pozostawania w
    Budynku Powierzchni Niewynajętej, jak również ewentualnych obniżek czynszów lub
    innych zachęt udzielonych najemcom.
    Zatem wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi też zwrotu części ceny sprzedaży
    Nieruchomości, gdyż w omawianym przypadku charakter Płatności Gwarancyjnych - który
    odnosi się do wyrównania zakładanego poziomu dochodowości działalności polegającej
    na najmie nieruchomości - nie daje podstaw do przyjęcia, że świadczenia te stanowią
    rabat lub obniżkę ceny w stosunku do nabytej przez Nabywcę Nieruchomości. Nie
    stanowią one bowiem korekty ceny, tj. nie są związane z jej zmianą na skutek pomyłki w
    obliczeniu ceny przy sprzedaży Nieruchomości albo z jej zmianą na skutek zdarzeń, które
    miały miejsce po Transakcji sprzedaży. W przedmiotowej sytuacji, Płatności Gwarancyjne
    są dodatkowym świadczeniem „kupionym” w ramach ceny za Nieruchomość,
    stanowiącym rekompensatę w formie wyrównania zyskowności Nabywcy zakładanej przez
    niego przy zakupie Nieruchomości. Ekonomicznie, sytuację tą można porównać do
    instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku
    którego inwestor otrzymuje określone przychody/osiąga określony zysk z tytułu tego

    instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego. Nie można też
    utożsamiać Płatności Gwarancyjnych z premią pieniężną, którą rozlicza się jako korektę
    ceny, gdyż premia jest związana ze zrealizowaniem określonych wskaźników (wielkość
    obrotu, szybkość płatności itp.) w relacji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą. Tu natomiast
    Płatności Gwarancyjne zależą od relacji pomiędzy Nabywcą, a podmiotami trzecimi
    (najemcami). Tym samym, wypłata Płatności Gwarancyjnych przez Zbywcę na rzecz
    Nabywcy nie wpływa na kwotę podatku naliczonego u Nabywcy.
    Zdaniem Zainteresowanych, wypłata kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi również
    wynagrodzenia za świadczenie usług. W tym zakresie, w orzecznictwie sądowym wskazuje
    się, że aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć
    stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie
    usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek
    pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, z
    danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać
    wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (tak, np. wyrok
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 stycznia 2015 r. I SA/Kr 1141/14
    oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13
    oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1128
    /12).
    Określona czynność jest zatem traktowana jako podlegająca opodatkowaniu jako
    świadczenie usług, gdy:
        istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do
        wymiany wzajemnych świadczeń (np. z jednej strony - czynność, a z drugiej -
        płatność za czynność),
        istnieje możliwa do zdefiniowania czynność,
        wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do
        wartości tej czynności,
        odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być
        opodatkowana tym podatkiem,
        istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.
    Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej („TSUE”) z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear
    Development oraz w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma. W
    pierwszym z powyższych wyroków TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za
    wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po
    stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie
    pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.
    Natomiast w drugim wyroku podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem
    wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na
    mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane
    przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę
    wyświadczoną jej odbiorcy.
    Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT, konieczne jest
    zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez
    usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy
    stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.
    W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy
    GFKL (C-93/10), w której Rzecznik wskazał, że „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od
    częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek [Przypis Rzecznika:

    Zobacz analogicznie wyrok z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i
    Berginyest, Rec. s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy
    wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to
    uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie
    wystąpił.]” pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem.
    Na podstawie ww. przepisów oraz wskazanego orzecznictwa, w ocenie Zainteresowanych,
    w niniejszej sprawie nie dojdzie do świadczenia usług przez Nabywcę na rzecz Zbywcy w
    związku z wypłacanymi przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Płatnościami Gwarancyjnymi.
    W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych
    przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie stanowi odpłatności wobec braku świadczenia
    wzajemnego po stronie Nabywcy. Innymi słowy, nie jest spełniony podstawowy warunek
    do uznania, iż w związku z wypłacanymi przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Płatnościami
    Gwarancyjnymi opisanymi w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym dochodzić będzie do
    świadczenia usług opodatkowanych VAT - warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz
    jego odpłatność. Z kolei ewentualny zwrot części Płatności Gwarancyjnych z tytułu
    Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych, do którego może dojść tylko w razie
    powstania nadpłaty po stronie Zbywcy, będzie miał na celu jedynie dokonanie stosownego
    rozliczenia rzeczywistej kwoty należnych Płatności Gwarancyjnych i również nie będzie
    wiązał się z uzyskaniem przez Nabywcę od Zbywcy żadnego ekwiwalentnego świadczenia.
    Nie sposób również mówić w takim przypadku o jakimkolwiek przysporzeniu po stronie
    Zbywcy, który wskutek takiego zwrotu odzyskał jedynie nadpłaconą część Gwarantowanej
    Płatności z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych. Podobnie, w przypadku
    rozliczenia należnych od najemcy kar umownych powstałych wskutek braku odbioru
    przedmiotu umowy najmu w terminie, dojdzie jedynie do obniżenia kwoty Płatności
    Gwarancyjnych z uwagi na fakt, że część kwoty (jako kara umowna) zostanie uregulowana
    na rzecz Nabywcy przez najemcę. Tym samym, także ewentualne rozliczenie kar
    umownych nie będzie prowadziło do powstania jakiegokolwiek przysporzenia po stronie
    Zbywcy, a stanowić będzie rozliczenie kwoty, która należna jest od najemcy bez względu
    na Umowę Gwarancyjną.
    Natomiast, w opisanym stosunku prawnym wypłata środków pieniężnych w ramach
    Płatności Gwarancyjnych stanowi świadczenie ze strony Zbywcy, wynikające z wykonania
    przez niego swojego zobowiązania o charakterze gwarancyjnym wynikającego
    bezpośrednio z faktu sprzedaży Gruntu z Budynkiem, w którym znajdowały się
    Powierzchnie Niewynajęte. Co więcej, świadczenie Zbywcy jest zdarzeniem niepewnym -
    uzależnionym od ziszczenia się przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej zdarzeń, a w
    konsekwencji, w świetle cytowanej opinii Rzecznika Generalnego nie może stanowić
    wynagrodzenia za świadczenie usługi.
    Z kolei ewentualny (o ile zajdzie taka konieczność) zwrot części Płatności Gwarancyjnych z
    tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych będzie związany wyłącznie z
    rozliczeniem pomiędzy stronami nadwyżki wpłaconych przez Zbywcę kwot, a co za tym
    idzie, również w tym przypadku nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.
    Natomiast rozliczenie kar umownych należnych od najemców będzie technicznym
    ułatwieniem sposobu rozliczeń w ramach Umowy Gwarancyjnej i związanych z nią umów
    najmu. Zmniejszenie kwoty Płatności Gwarancyjnych w ustalonych okresach
    rozliczeniowych sprawi, że Nabywca nie będzie zobowiązany do dokonania osobnego
    zwrotu kwoty kary umownej, nie wpłynie to jednak w żaden sposób na kompensacyjny
    charakter świadczeń dokonywanych w ramach Umowy Gwarancyjnej.
    Jak wskazano powyżej, Umowa Gwarancyjna została zawarta na podstawie zasady
                                        1swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 353 Kodeksu cywilnego.
    Wypłata Płatności Gwarancyjnych na rzecz Nabywcy ma charakter kompensacyjny (tzn.
    zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego), a zobowiązanie
    do dokonywania tego typu płatności Zbywca przyjął na siebie na zasadzie ryzyka.

    Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, kwoty Płatności Gwarancyjnych,
    które Nabywca otrzymał/otrzyma od Zbywcy, zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu
    Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy oraz
    rozliczenia dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar
    umownych, nie stanowiły/nie będą stanowić wynagrodzenia za żadne czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich otrzymanie nie spowodowało/nie
    spowoduje dla Nabywcy lub Zbywcy jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności
    nie łączyło się/nie łączy się z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego VAT oraz
    rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.
    Prawidłowość powyższego stanowiska została potwierdzona w licznych interpretacjach
    indywidualnych (por. w szczególności interpretacje indywidualne: z 24 marca 2014 r., sygn.
    IPPP1/443-38/14-2/AP, z 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z 18 czerwca
    2014 r., sygn. IPPP3/443-283/14-2/SM, z 24 lipca 2014 r., sygn. IPPP3/443-433/14-2/JK, z 8
    sierpnia 2014 r., sygn. IPPP3/443-431/14-2/IG z 13 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1070
    /14-2/JL, z 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z 2 czerwca
    2017 r., sygn. 0114- KDIP1-1.4012.92.2017.1.RR, z 25 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-
    1.4012.75.2017.1.RR, z 2 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.16.2018.1.KBR i sygn.
    0114-KDIP1-1.4012.15.2018.1.IZ, z 1 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.19.2018.1.
    KOM oraz z 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK, z 13 lipca 2020 r. 0114-
    KDIP4-1.4012.246.2020.2.DP oraz z 28 maja 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.216.2020.2.DP, z 8
    lutego 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.3.2021.1.SL oraz z 16 lutego 2021 r. 0114-KDIP4-
    1.4012.31.2021.1.SL.
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawił tożsame stanowisko również w
    wydanej niedawno w analogicznym stanie faktycznym interpretacji z 10 października 2024
    r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.429.2024.1.BS, w której wskazał, że: „wypłacane przez Zbywcę
    na rzecz Nabywcy opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne nie są w rzeczywistości
    wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy.
    Zgodnie z przedstawionym opisem, Zbywca jest zobowiązany w Okresie Gwarancyjnym do
    wypłacenia Płatności Gwarancyjnych na podstawie Umowy Gwarancyjnej. Umowa
    Gwarancyjna dotyczy powierzchni Budynku przeznaczonej pod wynajem, która na dzień
    Transakcji oraz przez okres maksymalnie 5 lat po jej zawarciu nie była wynajęta zgodnie z
    warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (lub była wynajęte, jednak
    nie były spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancyjnej, warunki). Jednocześnie
    Zbywca nie otrzymuje i nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego
    ekwiwalentnego świadczenia, nie jest i nie stanie się najemcą powierzchni w Budynku (nie
    będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni), a w szczególności
    nie przysługuje i nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w
    Budynku objętym Umową Gwarancyjną. Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek
    wpływów, jaki może wystąpić po stronie Nabywcy w związku z tym, że powierzchnie w
    Budynku nie były w pełni wynajęte, lub lokale nie były wydane najemcom na dzień
    zawarcia Umowy Sprzedaży, lub najemcy nie płacą lub nie będą płacili należnych opłat w
    pełnej wysokości lub jeżeli Nabywca ponosi lub będzie musiał ponieść określone
    dodatkowe wydatki związane z nowymi umowami najmu. Świadczenia z tytułu Umowy
    Gwarancyjnej mają charakter wyrównania Nabywcy poziomu zakładanych przychodów z
    Nieruchomości w zakresie, w jakim Nabywca nie osiągnąłby zakładanego poziomu
    przychodów z wynajmu powierzchni w Budynku i nie otrzymałby od najemców
    odpowiedniego zwrotu kosztów eksploatacyjnych/innych kosztów. W konsekwencji, kwot
    Płatności Gwarancyjnych wypłacanych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie można uznać
    za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT
    wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT”.
    1.4. Podsumowanie
    Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, na gruncie przedstawionego stanu
    faktycznego i zdarzenia przyszłego:

        Płatności Gwarancyjne, które Zbywca był/będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w
        związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej, zwrot części Płatności
        Gwarancyjnych z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez
        Nabywcę na rzecz Zbywcy oraz rozliczenia dokonywane pomiędzy Zbywcą i
        Nabywcą w związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych,
        nie podlegały/nie będą podlegać VAT, gdyż nie stanowiły/nie będą stanowić
        wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu VAT (na podstawie
        przepisów ustawy o VAT),
        otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych przez Nabywcę od Zbywcy, zwrot części
        Płatności Gwarancyjnych z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych
        przez Nabywcę na rzecz Zbywcy oraz rozliczenia dokonywane pomiędzy Zbywcą i
        Nabywcą w związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych
        nie wpływały/nie wpłyną na wysokość wykazywanego w deklaracjach składanych
        przez Nabywcę lub Zbywcę zobowiązania podatkowego VAT oraz na wysokość
        wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwot podatku
        VAT naliczonego lub należnego.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
    Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych i zgodnie z treścią uzasadnienia
    Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1, otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych przez
    Nabywcę lub zwrot części Płatności Gwarancyjnych z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat
    Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy oraz rozliczenia dokonywane pomiędzy
    Zbywcą i Nabywcą w związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych
    nie stanowią wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za
    dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT, w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o
    VAT), to nie zaistniał ani nie zaistnieje po stronie Nabywcy ani Zbywcy obowiązek
    udokumentowania otrzymania tych kwot fakturą/fakturami VAT, zgodnie z art. 106b ust. 1
    Ustawy o VAT.
    W ocenie Zainteresowanych, skoro otrzymanie ww. płatności nie stanowi sprzedaży w
    rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, to Nabywca albo Zbywca nie powinien
    dokumentować otrzymanych płatności fakturami VAT, ale wystawiając inne dokumenty
    księgowe (np. noty księgowe).
    Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania Płatności Gwarancyjnych (przy
    jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur VAT) została również potwierdzona
    przez Ministra Finansów oraz Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnych
    interpretacjach prawa podatkowego (porównaj w szczególności interpretacje
    indywidualne: z 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z 24 marca 2014 r.,
    sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP z 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-
    3.4012.348.2017.1.JG, z 25 maja 2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR oraz z 9
    lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3
    W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania
    nr 1 i 2, stronie wypłacającej świadczenie (odpowiednio Zbywcy lub Nabywcy)
    konsekwentnie powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego,
    który ewentualnie powinien zostać wykazany w związku z rozliczeniem płatności
    opisanych w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym w zakresie, w jakim byłby on
    związany z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Zbywcę lub Nabywcę.

    Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim
    towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych,
    podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności
    VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy
    nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z
    jego działalnością opodatkowaną VAT.
    Zakładając, że rozliczenia z tytułu ww. Płatności Gwarancyjnych, zwrotu części Płatności
    Gwarancyjnych lub rozliczenia Nabywcy ze Zbywcą związane z wypłatą przez najemców
    kar umownych zostałyby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane
    VAT, wówczas należy stwierdzić, że Zbywcy (lub odpowiednio Nabywcy), przysługiwałoby
    prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktur VAT wystawianych przez
    Nabywcę (lub odpowiednio Zbywcę) dokumentujących takie rozliczenia, w zakresie
    związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Zbywcę (w tym w
    szczególności opodatkowaną VAT sprzedażą Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz
    Nabywcy) lub odpowiednio Nabywcę.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania,
    że Płatności Gwarancyjne, które Zbywca był lub będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w
    związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu
    Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy i rozliczenie
    dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych
    pozostaną poza opodatkowaniem VAT, tj. nie wpływały i nie będą wpływały na wysokość
    wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty podatku VAT
    naliczonego lub należnego, ponieważ nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę lub Zbywcę oraz
    braku po stronie Nabywcy ani Zbywcy obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami
    VAT otrzymywanych kwot.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
      formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

    Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie
    (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie,
    znoszenie określonych stanów rzeczy).
    Co istotne, nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności
    lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.
    Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga
        strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Ponadto, oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało,
    jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć
    bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a
    otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią
    rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku
    prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna
    być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za
    wykonanie tego świadczenia.
    Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku
    koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje
    szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
    Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r. sygn. akt I
    SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:
      „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą
      a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana
      świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu
      VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy
      czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z
      tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek.
      W wyroku z 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości
      Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na
      świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy
      opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43).
      Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1
      szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek
      prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a
      wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent
      usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).
      Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a
      otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie
      Trybunału (wyrok z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z 26 czerwca 2003 r.
      w sprawie C-305/01, wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.
    W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy Płatności Gwarancyjne, które
    Zbywca był lub będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w związku z realizacją Umowy
    Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat

    Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy i rozliczenie dokonywane w związku z
    wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych nie wpływały i nie będą
    wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub
    Zbywcę kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, nie stanowiły/nie będą stanowiły
    wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane
    przez Nabywcę lub Zbywcę, a w rezultacie po stronie Nabywcy lub Zbywcy nie powstał/nie
    powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tego tytułu (pytanie nr 1).
    W zaistniałej sytuacji w związku z zapłatą ww. kwot – Płatności Gwarancyjnych, zwrotu
    przez Nabywcę części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat
    Eksploatacyjnych oraz rozliczenia dokonywanego w związku z wypłatą przez najemców na
    rzecz Nabywcy kar umownych – nie dochodzi do dostawy towarów, o której mowa w art. 7
    ust. 1 ustawy.
    Ponadto należy również stwierdzić, że wypłacane przez Zbywcę na rzecz Nabywcy opisane
    we wniosku Płatności Gwarancyjne nie są w rzeczywistości wynagrodzeniem za
    jakąkolwiek usługę świadczoną przez Nabywcę na rzecz Zbywcy.
    Zgodnie z przedstawionym opisem, Zbywca jest zobowiązany w Okresie Gwarancyjnym do
    wypłacenia Płatności Gwarancyjnych na podstawie Umowy Gwarancyjnej. Umowa
    Gwarancyjna dotyczy powierzchni Budynku przeznaczonej pod wynajem, która na dzień
    Transakcji oraz przez okres maksymalnie 7 lat po jej zawarciu nie była wynajęta zgodnie z
    warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (lub była wynajęte, jednak
    nie były spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancyjnej, warunki).
    Płatności Gwarancyjne mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie
    Nabywcy w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynku nie były w pełni wynajęte, lub
    lokale nie były wydane najemcom na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży, lub najemcy nie
    płacą lub nie będą płacili należnych opłat w pełnej wysokości (ww. świadczenia pokrywają
    te rodzaje przychodów/płatności, jakie Nabywca otrzymywałby, jeśli powierzchnie w
    Budynku byłyby w pełni wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie
    Gwarancyjnej, a czynsz byłby uzyskiwany przez Nabywcę w pełnej wysokości założonej na
    potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji), lub jeżeli Nabywca ponosi lub
    będzie musiał ponieść określone dodatkowe wydatki związane nowymi umowami najmu
    (takie jak zachęty dla najemców).
    Zbywca nie otrzymuje i nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego
    ekwiwalentnego świadczenia, a w ramach Płatności Gwarancyjnych będzie faktycznie
    jedynie rekompensował poniesione koszty Nabywcy, wynikające z faktu, że przedmiot
    sprzedaży, tj. Budynek nie był w pełni wynajęty (a cena zakładała pełne wynajęcie). Zbywca
    nie jest i nie stanie się najemcą powierzchni w Budynku (nie będzie także uzyskiwał
    żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni), a w szczególności nie przysługuje i nie
    będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynku objętych Umową
    Gwarancyjną (oprócz dostępu do powierzchni w ramach wykonywanych przez Zbywcę w
    Budynku prac wykończeniowych). Zbywca nie dokonuje i nie będzie dokonywał żadnych
    płatności zamiast/w imieniu najemców zalegających z jakimikolwiek płatnościami z tytułu
    najmu powierzchni.
    W konsekwencji, kwot Płatności Gwarancyjnych wypłacanych przez Zbywcę na rzecz
    Nabywcy nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności
    opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.
    W analizowanej sytuacji, nie dojdzie również do świadczenia jakichkolwiek czynności
    podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w związku
    ze zwrotem części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat
    Eksploatacyjnych oraz rozliczenia dokonywanego w związku z wypłatą przez najemców na
    rzecz Nabywcy kar umownych.
    Jak wskazali Państwo w opisie sprawy Zbywca będzie zobowiązany w trakcie roku
    dokonywać miesięcznych świadczeń na rzecz Nabywcy z tytułu Płatności za Opłaty

    Eksploatacyjne za Niezajęte Powierzchnie, których kwota stanowi równowartość
    miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych odnoszących się do
    danej powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby
    przenoszone na najemców).
    Jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma miesięcznych płatności
    dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości potencjalnych zaliczek za Niezajęte
    Powierzchnie jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów, które przypadałyby
    na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte, Zbywca zapłaci Nabywcy taką dodatkową
    różnicę. Jednakże, jeśli się okaże, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności
    Gwarancyjnych (Opłaty Eksploatacyjne) dokonana przez Zbywcę odpowiadająca wartości
    potencjalnych zaliczek za Niezajęte Powierzchnie jest wyższa niż kwota rzeczywiście
    poniesionych kosztów, które przypadałyby na te powierzchnie, gdyby były one wynajęte,
    Nabywca zwróci Zbywcy taką różnicę.
    We wskazanej sytuacji dojdzie do rzeczywistego rozliczenia Opłaty Eksploatacyjnej i
    należnych kar umownych. Nie sposób uznać dokonanego przez Nabywcę zwrotu różnicy
    Opłaty Eksploatacyjnej oraz rozliczenia z tytułu kar umownych za wynagrodzenie z tytułu
    jakichkolwiek czynności opodatkowanych VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy.
    Zbywca nie wykonuje/nie będzie wykonywał żadnego dodatkowego świadczenia w zamian
    za otrzymany od Nabywcy zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia
    Rocznych Opłat Eksploatacyjnych i rozliczenie w związku z wypłatą przez najemców na
    rzecz Nabywcy kar umownych.
    Tym samym, Płatności Gwarancyjne, które Zbywca będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy
    w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności
    Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na
    rzecz Zbywcy i rozliczenie dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz
    Nabywcy kar umownych, nie stanowią/ nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a w konsekwencji otrzymanie kwoty
    Płatności Gwarancyjnych przez Nabywcę od Zbywcy lub zwrot części Płatności
    Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych przez Nabywcę na
    rzecz Zbywcy i rozliczenie dokonywane w związku z wypłatą przez najemców na rzecz
    Nabywcy kar umownych nie wpływa/ nie będzie wpływało na wysokość wykazywanego w
    deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę zobowiązania podatkowego VAT oraz
    na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Nabywcę lub Zbywcę kwoty
    podatku VAT naliczonego lub należnego.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami
    otrzymywanych Płatności Gwarancyjnych, części Płatności Gwarancyjnej z tytułu
    Rozliczenia Rocznych Opłat Eksploatacyjnych i rozliczenie dokonywane w związku z
    wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych (pytanie nr 2).
    Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Art. 2 pkt 22 ustawy wskazuje, że:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymywanie kwot Płatności Gwarancyjnych
    które Zbywca jest/będzie zobowiązany wypłacić Nabywcy w związku z realizacją Umowy

    Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej z tytułu Rozliczenia Rocznych Opłat
    Eksploatacyjnych przez Nabywcę na rzecz Zbywcy i rozliczenie dokonywane w związku z
    wypłatą przez najemców na rzecz Nabywcy kar umownych nie stanowi/nie będzie
    stanowić wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to,
    że w zamian za otrzymane Płatności nie dochodzi do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22
    ustawy. Wobec tego w związku z otrzymaniem ww. płatności – odpowiednio Nabywca lub
    Zbywca nie jest/nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.
    Z kolei na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług brak jest
    przeciwwskazań do wystawienia noty księgowej. Należy jednak zauważyć, że nota
    księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przepisami o podatku od towarów i usług i
    jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    W związku uznaniem stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytań oznaczonych
    we wniosku nr 1 i 2 za prawidłowe, odstąpiono od oceny stanowiska w zakresie pytania nr
    3 , ponieważ oczekiwali Państwo odpowiedzi na to pytanie w przypadku uznania Państwa
    stanowiska w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
        zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego
        obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,
        zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego
        obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis sprawy, z
    którego wynika, że z tytułu otrzymywanych Płatności Gwarancyjnych, Zbywca nie
    otrzymuje żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie przysługuje mu
    prawo do użytkowania Niezajętych Powierzchni objętych Umową Gwarancyjną.
    Zatem interpretacja traci swoją aktualność w przypadku stwierdzenia np. w toku
    postępowania podatkowego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego odmiennego od
    opisu przedstawionego we wniosku.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z
        funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Spółka A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.