Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/4510-1-180/15-9/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-07-29
Teza: Podatek dochodowy od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego, rozstrzygnięcia, czy właściciele lokali mieszkalnych mogą podjąć decyzję, aby podatek dochodowy wynikający z braku zwolnienia dochodu lokali użytkowych obciążał w całości tych właścicieli a nie całą Wspólnotę.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; czynsz; części-części wspólne; dochód-dochody wolne od podatku; fundusz-fundusz remontowy; kapitalizacja; lokal; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; lokaty; nieruchomości-nieruchomości wspólne; odsetki; odsetki-odsetki za zwłokę; pomieszczenia; pomieszczenia-pomieszczenia dodatkowe; rachunki-rachunek bankowy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; właściciel; zaliczka; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe; zwrot
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, reprezentowanej przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z 20 kwietnia 2015 r. (data wpływu 23 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) dot. dochodu uzyskanego z:

*   odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym w części dot. odsetek pochodzących z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 - **jest prawidłowe,**
*   odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym w części dot. odsetek pochodzących z wpłat wnoszonych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2 - **jest nieprawidłowe,**
*   odsetek od środków zgromadzonych na lokatach bankowych - **jest prawidłowe,**
*   zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej - **jest prawidłowe,**
*   zaliczek wnoszonych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2 z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej - **jest nieprawidłowe,**
*   wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 na fundusz inwestycyjno-remontowy - **jest prawidłowe,**
*   wpłat wnoszonych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2 na fundusz inwestycyjno-remontowy - **jest nieprawidłowe,**
*   zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej oraz na rzecz utrzymania lokali - **jest prawidłowe,**
*   odsetek wpłaconych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 od nieterminowych wpłat zaliczek - **jest prawidłowe,**
*   odsetek wpłaconych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2 od nieterminowych wpłat zaliczek - **jest nieprawidłowe,**
*   odsetek wpłaconych przez właścicieli lokali użytkowych od nieterminowych wpłat zaliczek - **jest prawidłowe,**
*   wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na fundusz inwestycyjno-remontowy - **jest prawidłowe,**
*   nadpłaty zwróconej właścicielowi lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismem z 19 czerwca 2015 r. (data wpływu 25 czerwca 2015 r.) oraz pismami z dnia 16 i 20 lipca 2015 r. - o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej:

*   podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);
*   rozstrzygnięcia, czy właściciele lokali mieszkalnych mogą podjąć decyzję, aby podatek dochodowy wynikający z braku zwolnienia dochodu lokali użytkowych obciążał w całości tych właścicieli a nie całą Wspólnotę (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

We wniosku przedstawiono następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wspólnota Mieszkaniowa jest wspólnotą lokalową - jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej - utworzoną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 lipca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.; zwaną dalej ustawą o własności lokali). W skład Wspólnoty wchodzi 38 lokali mieszkalnych o powierzchni 2117,51 m2, 6 lokali użytkowych o powierzchni 403,22 m2 oraz 1 komórka o powierzchni 12,05 m2.

Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje następujące przychody:

*   zaliczki wpłacone przez właścicieli lokali mieszkalnych, komórki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali mieszkalnych, komórki służące pokryciu kosztów dostarczania oraz zużycia mediów,
*   zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych służące pokryciu kosztów dostarczania oraz zużycia mediów,
*   wpłaty właścicieli lokali mieszkalnych, komórki na fundusz inwestycyjno-remontowy,
*   wpłaty właścicieli lokali użytkowych na fundusz inwestycyjno-remontowy,
*   otrzymane odsetki wpłacone przez właścicieli lokali mieszkalnych, komórki od należności nieregulowanych w terminie,
*   otrzymane odsetki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych od należności nieregulowanych w terminie,
*   inne przychody takie jak odsetki od lokat bankowych, uzyskane odszkodowania itp.

W toku działalności Wspólnota Mieszkaniowa ponosi koszty, które można podzielić na:

*   koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym koszty zarządzania nieruchomością wspólną, tj. wynagrodzenie administratora, wydatki na bieżącą konserwację, koszty utrzymania porządku i czystości, koszty okresowych przeglądów, koszty napraw i remontów części wspólnych, koszty ubezpieczeń, podatków, koszty energii elektrycznej części wspólnych,
*   koszty zużycia mediów, w tym koszty zużycia wody i odprowadzenia ścieków, koszty ogrzewania itp.,
*   koszty remontów części wspólnych finansowanych z funduszu inwestycyjno-remontowego.

W piśmie, które wpłynęło do tut. Organu w dniu 25 czerwca 2015 r. - stanowiącym uzupełnienie wniosku - Wspólnota wskazała, że:

*   środki finansowe zgromadzone na bieżącym rachunku bankowym Wspólnoty Mieszkaniowej pochodzą z wpłat właścicieli, tj. właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz komórki;
*   komórka, o której mowa w przedmiotowej sprawie jest odrębnym lokalem o powierzchni 2,94 m2 posiadającym swój udział. Znajduje się ona w piwnicy budynku. Obecnie jedna z sieci komunikacyjnych ma tam serwerownię;
*   opłaty na rzecz utrzymania lokali wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych w ppkt f w pytaniu nr 1 dotyczą kosztów dostarczania i zużycia mediów oraz za konserwację anten i monitoringu;
*   nadpłata wskazana w ppkt j w pytaniu nr 1 dotyczy dochodu wynikającego z nadwyżki zaliczek wnoszonych przez właściciela lokalu mieszkalnego na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości nad tymi kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego.

W piśmie z 16 lipca 2015 r. Wnioskodawca poinformował, że komórka, o której mowa w przedmiotowej sprawie jest odrębnym lokalem niemieszkalnym - lokalem użytkowym (według zapisu umowy kupna sprzedaży) o powierzchni 2,94 m2 posiadającym swój udział w nieruchomości wspólnej. W lokalu, o którym mowa powyżej znajdują się urządzenia do obsługi instalacji monitoringu Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z kolei w piśmie z 20 lipca 2015 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku - Wspólnota wskazała, że we wniosku omyłkowo napisano, iż w skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzi 1 komórka o powierzchni 12,05 m2. W rzeczywistości w skład nieruchomości wchodzą dwie komórki o łącznej powierzchni 12,05 m2 (jedna o powierzchni 2,94 m2 i druga o powierzchni 9,11 m2). Obie komórki stanowią odrębną własność. W jednej znajdują się urządzenia do obsługi instalacji monitoringu oraz serwerownia Wspólnoty Mieszkaniowej, natomiast druga komórka jest nadal własnością dewelopera i jest nieużytkowana.

Wnioskodawca wskazał, że pytania zawarte w przedmiotowym wniosku dotyczą obu komórek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie będące przedmiotem niniejszej interpretacji.

Czy podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych:

1.  odsetki od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym;
2.  odsetki od środków zgromadzonych na lokatach bankowych;
3.  dochód uzyskany z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, komórki z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej;
4.  dochód uzyskany z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, komórki na fundusz inwestycyjno-remontowy;
5.  dochód uzyskany z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej;
6.  dochód uzyskany z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu opłat na rzecz utrzymania lokali;
7.  odsetki wpłacone przez właścicieli lokali mieszkalnych i komórki od nieterminowych wpłat zaliczek;
8.  odsetki wpłacone przez właścicieli lokali użytkowych od nieterminowych wpłat zaliczek;
9.  dochód uzyskany z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na fundusz inwestycyjno-remontowy;
10.  nadpłata zwrócona właścicielowi lokalu?

Zdaniem Wnioskodawcy, wolne od podatku są:

1.  odsetki od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym - odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bieżącym Wspólnoty Mieszkaniowej, pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów;
2.  dochód uzyskany z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, komórki z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej - zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;
3.  dochód uzyskany z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, komórki na fundusz inwestycyjno-remontowy - wpłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych, komórki stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;
4.  odsetki wpłacone przez właścicieli lokali mieszkalnych i komórki od nieterminowych wpłat zaliczek - dochody z tytułu odsetek płaconych przez właścicieli lokali za opóźnienie w płatności zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz za tzw. media, stanowią dochód osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który podlega zwolnieniu od podatku dochodowego w części, w jakiej przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Według Wspólnoty Mieszkaniowej ze zwolnienia nie mogą korzystać:

1.  odsetki od środków zgromadzonych na lokatach bankowych - dochody uzyskane z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na lokatach terminowych, jako pochodzące z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bez względu na cel na jaki zostaną przeznaczone;
2.  dochód uzyskany z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej - zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;
3.  dochód uzyskany z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu opłat na rzecz utrzymania lokali - zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;
4.  odsetki wpłacone przez właścicieli lokali użytkowych od nieterminowych wpłat zaliczek - odsetki od nieterminowych wpłat pochodzące od właścicieli lokali użytkowych i przeznaczone na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie korzystają ze zwolnienia, dlatego Wspólnota Mieszkaniowa powinna odprowadzić od nich podatek;
5.  dochód uzyskany z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na fundusz inwestycyjno-remontowy - wpłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;
6.  nadpłata zwrócona właścicielowi lokalu - Wspólnota Mieszkaniowa od kwoty nadpłaty powstałej na kartotece obowiązana jest zapłacić zaliczkę podatku dochodowego od osób prawnych z chwilą wypłacenia tej kwoty właścicielowi mieszkania, ponieważ dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właściciela lokalu mieszkalnego na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości nad tymi kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zwrotu temu właścicielowi, nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ nie jest przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych lecz do zwrotu członkowi Wspólnoty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest:

*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym w części dot. odsetek pochodzących z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2,
*   **nieprawidłowe** - w części dot. dochodu z odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym w części dot. odsetek pochodzących z wpłat wnoszonych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2,
*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z odsetek od środków zgromadzonych na lokatach bankowych,
*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   **nieprawidłowe** - w części dot. dochodu z zaliczek wnoszonych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2 z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej,
*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 na fundusz inwestycyjno-remontowy,
*   **nieprawidłowe** - w części dot. dochodu z wpłat wnoszonych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2 na fundusz inwestycyjno-remontowy,
*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej oraz na rzecz utrzymania lokali,
*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z odsetek wpłaconych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 od nieterminowych wpłat zaliczek,
*   **nieprawidłowe** - w części dot. dochodu z odsetek wpłaconych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2 od nieterminowych wpłat zaliczek,
*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z odsetek wpłaconych przez właścicieli lokali użytkowych od nieterminowych wpłat zaliczek,
*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych na fundusz inwestycyjno-remontowy,
*   **prawidłowe** - w części dot. dochodu z nadpłaty zwróconej właścicielowi lokalu mieszkalnego.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.).

Powyższa ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ww. ustawy).

W myśl art. 13 ust. 1 cyt. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie do treści przepisu art. 15 ust. 1 powołanej ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

W myśl postanowień art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali, okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Oznacza to, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku, tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane stanowią własność właściciela.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika z kolei, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze - przychód, a po drugie - koszty jego uzyskania.

I tak, przychodami podatkowymi, o których mowa w regulacjach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Natomiast z treści art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy zauważyć, że powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera przy tym definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, iż pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Z powyższego wynika, że zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. czynsze wraz z odsetkami za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawych, zgodnie z którym zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Zatem warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

W przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w skład Wspólnoty wchodzi 38 lokali mieszkalnych o powierzchni 2117,51 m2, 6 lokali użytkowych o powierzchni 403,22 m2 oraz 2 komórki o łącznej powierzchni 12,05 m2 (jedna o powierzchni 2,94 m2 i druga o powierzchni 9,11 m2). Obie komórki stanowią odrębną własność. W komórce o powierzchni 2,94 m2 znajdują się urządzenia do obsługi instalacji monitoringu oraz serwerownia Wspólnoty Mieszkaniowej, natomiast druga komórka jest własnością dewelopera i jest nieużytkowana.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawione wyjaśnienia należy zauważyć, że z definicji zasobów mieszkaniowych wynika, że zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. W przedmiotowej sprawie do takich pozostałych pomieszczeń można zaliczyć komórkę o powierzchni 2,94 m2, w której znajdują się urządzenia do obsługi instalacji monitoringu oraz serwerownia Wspólnoty Mieszkaniowej.

Pojęcie zasobów mieszkaniowych nie może być jednak rozszerzane na lokale użytkowe, gdyż prowadzona w nich działalność nie jest niezbędna ani funkcjonalnie związana z prawidłowym korzystaniem z pomieszczeń mieszkalnych. Istotą lokali użytkowych oraz wskazanej w przedmiotowym wniosku komórki o powierzchni 9,11 m2 jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

Podsumowując powyższe zauważyć należy, że wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Istotą lokali użytkowych oraz wskazanej w przedmiotowym wniosku komórki o powierzchni 9,11 m2 jest ich niemieszkalne przeznaczenie. Tym samym, lokale użytkowe oraz ww. komórka o powierzchni 9,11 m2, która jest własnością dewelopera i jest nieużytkowana, nie stanowią zasobów mieszkaniowych, gdyż nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

W świetle powyższego należy więc stwierdzić, że przychody uzyskane z zaliczek wnoszonych przez właściciela komórki o powierzchni 9,11 m2 z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej, z tytułu wpłat na fundusz inwestycyjno-remontowy i odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek oraz dochód uzyskany z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczek na rzecz utrzymania lokali, wpłat wnoszonych na fundusz inwestycyjno-remontowy i odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek – nie będą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ wpłaty te nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, dochód powstały z tego tytułu stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 tej ustawy, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Natomiast przychody uzyskane z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 z tytułu opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej, wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 na fundusz inwestycyjno-remontowy i odsetek wpłaconych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 od nieterminowych wpłat zaliczek – stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, dochód Wspólnoty uzyskany z ww. tytułów będzie dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 w związku z art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu z opodatkowania, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Odnosząc się natomiast do kwestii zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym oraz na lokatach bankowych należy zauważyć, że obowiązek posiadania rachunku bankowego przez wspólnotę mieszkaniową i dokonywania za jego pośrednictwem bieżących wpłat i wypłat środków pieniężnych wynika z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali.

I tak, jeśli odsetki uzyskane z tytułu posiadania podstawowego rachunku bankowego są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, tzn. ich źródłem są wpływy z opłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, bądź z innych tytułów związanych z ww. lokalami mieszkalnymi i innymi pomieszczeniami stanowiącymi zasoby mieszkaniowe, to otrzymane z tego tytułu środki będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podlega zwolnieniu z opodatkowania, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Zatem, dochód z odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bieżącym w części dotyczącej odsetek pochodzących z wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właściciela komórki o powierzchni 2,94 m2 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Natomiast dochody uzyskane z tytułu odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na podstawowym rachunku bankowym dotyczących lokali użytkowych oraz komórki o powierzchni 9,11 m2 (z uwagi na ich niemieszkalne przeznaczenie) nie będą stanowić przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym, dochody te nie będą korzystały ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem nie zostały osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy.

Z kolei dochody, których źródłem są odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na lokatach bankowych bez względu na źródło pochodzenia tych wpłat, nie mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 cyt. ustawy, ponieważ dochody z oprocentowania na tego typu rachunku zaliczane są do kategorii przychodów finansowych i nie mogą zostać uznane za dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochody te są dochodami z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, rozumiana jako dysponowanie i zarządzanie posiadanym zespołem lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń niezbędnych do prawidłowego korzystania z mieszkań. Odsetki te stanowią kategorię dochodu uzyskanego z kapitałów, a nie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zatem nie mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w powołanym wyżej przepisie i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W odniesieniu do kwestii dotyczącej dochodu z nadpłaty zwróconej właścicielowi lokalu mieszkalnego należy stwierdzić, że dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właściciela lokalu mieszkalnego na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nad rzeczywistymi wydatkami Wspólnoty Mieszkaniowej, pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zwrotu temu właścicielowi, nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem nie jest on przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, lecz do zwrotu członkowi Wspólnoty.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Powinna być więc interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Ponadto, nadmienia się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczący pytania nr 2 został rozpatrzony odrębnym pismem wydanym w dniu 22 lipca 2015 r. nr ILPB3/4510-1-180/15-7/AO.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.