Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.556.2019.4.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-12
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 grudnia 2019 r. (data wpływu 30 grudnia 2019 r.) oraz pismem z dnia 7 lutego 2020 r. (data wpływu 10 lutego 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej (pytanie Nr 1) **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 października 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 2 grudnia 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.556.2019.1.KO, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 2 grudnia 2019 r. (data doręczenia 19 grudnia 2019 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 23 grudnia 2019 r. (data wpływu 30 grudnia 2019 r.), nadanym za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 27 grudnia 2019 r.

Ponieważ w wyniku uzupełnienia wniosku pojawiły się nieścisłości w opisie zdarzenia przyszłego, tutejszy Organ w dniu 24 stycznia 2020 r. wysłał kolejne wezwanie w celu doprecyzowania przedmiotu wniosku. Wezwanie w tym zakresie z dnia 24 stycznia 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.556.2019.3.KO, zostało doręczone Wnioskodawcy w dniu 3 lutego 2020 r., natomiast uzupełnienie wpłynęło w dniu 10 lutego 2020 r., a nadane zostało w placówce pocztowej w dniu 7 lutego 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej. Nieruchomość tą nabył w listopadzie 1998 r. Budynek położony na nieruchomości (w części, która ma zostać sprzedana) wybudowano prawdopodobnie w latach 50 XX wieku, zaś w 2006 r. zakończono przebudowę budynku. Przez pewien okres – od 1998 r. do stycznia 2018 r. – nieruchomość ta była wprowadzona do jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy (przez cały ten okres Wnioskodawca jako osoba fizyczna, był jej właścicielem) i wykorzystywana w prowadzonej działalności. Ostatecznie, w styczniu 2018 r. nieruchomość ta została wyprowadzona z działalności gospodarczej i aktualnie – w części mającej zostać sprzedaną – jest używana do celów osobistych Wnioskodawcy. Wnioskodawca rozważa sprzedaż części opisanej wyżej nieruchomości. Zgodnie ze wstępnymi ustaleniami zawartymi z potencjalnym nabywcą, przyszłe strony umowy sprzedaży zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości.

W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca ma otrzymać zaliczkę, stanowiącą część ostatecznej ceny nieruchomości, o ile dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozostała część ceny ma zostać uiszczona przez kupującego przy zawarciu umowy przyrzeczonej; jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – zaliczka zostanie zwrócona niedoszłemu kupującemu.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 23 grudnia 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że nadal prowadzi działalność gospodarczą. Działalność jest prowadzona od dnia 18 grudnia 1989 r., z wyłączeniem okresu od 30 października 2015 r. do 15 marca 2016 r., kiedy to była ona zawieszona. Przychody z tej działalności są opodatkowana podatkiem liniowym, dla działalności prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów. Przeważająca część działalności odpowiada pozycji 70.22.Z PKD, to jest pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta w drodze umowy sprzedaży, na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Była to działka zabudowana budynkiem administracyjno-biurowym i budynkiem magazynowo-gospodarczym. Budynek, o którym mowa we wniosku, aktualnie ma charakter mieszkalny. Powierzchnia budynku to 271,66 m2 (całość to powierzchnia mieszkalna, brak powierzchni niemieszkalnej), powierzchnia gruntu to 24,95 ara. Przeprowadzona w 2006 r. przebudowa polegała na przebudowie stropodachu na dach stromy wielospadowy na budynku usługowym, z wykorzystaniem poddasza na cele usługowe. Wydatki na ww. przebudowę stanowiły wydatki inwestycyjne, powiększające wartość środka trwałego - odpisy amortyzacyjne stanowiły koszty uzyskania przychodów. Budynek był ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych; dokonywane były od niego odpisy amortyzacyjne - od grudnia 1998 r., zaś według KŚR były sklasyfikowany jako 105- budynki biurowe. Zgodnie z klasyfikacją PKOB, budynek został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 122, klasa 1220 - budynki biurowe. Przedmiotem sprzedaży ma być część nieruchomości zabudowana budynkiem mieszkalnym. Tylko część, która ma zostać sprzedana została wycofana z działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 7 lutego 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z aktem notarialnym (\`(...)\`) z dnia 10 listopada 1998 r. w skład nabytej w 1998 r. nieruchomości wchodziło: działka nr (\`(...)\`) o powierzchni 24 ary i 95 m2 w użytkowaniu wieczystym na 99 lat, to jest do dnia 4 grudnia 2089 r., zabudowana budynkiem administracyjno-biurowym z dobudowaną częścią socjalną, murowanym, parterowym o powierzchni 152 m2 i budynkiem magazynowo-gospodarczym, parterowym, murowanym o powierzchni 175 m2 - stanowiącymi odrębną nieruchomość. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) budynki posadowione na działce zostały sklasyfikowane odpowiednio: budynek administracyjno-biurowy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 122, klasa 1220 - budynki biurowe oraz budynek magazynowo-gospodarczy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 125, klasa 1251 – budynki przemysłowe.

Nieruchomość została wprowadzona do działalności gospodarczej w dniu 10 listopada 1998 r. Cała nieruchomość została wprowadzona do działalności gospodarczej. Wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej polegało na wykorzystaniu budynku administracyjno-biurowego na pomieszczenia biurowe i socjalne, budynku magazynowo-gospodarczego na pomieszczenia magazynowe oraz garażowe, natomiast działka na miejsca parkingowe i plac składowy. Odpisy amortyzacyjne były dokonywane wg stawki 2,5%. Budynek administracyjno-biurowy aktualnie używany jest w celach mieszkaniowych Wnioskodawcy (został on przebudowany i powiększony do powierzchni 271,66 m2). Na cele osobiste Wnioskodawcy został przeznaczony budynek administracyjno-biurowy w całości, po przekształceniu na mieszkalny. Zmiana sposobu użytkowania nastąpiła w odniesieniu do budynku administracyjno-biurowego. Zmiana sposobu użytkowania budynku administracyjno-biurowego na mieszkalny nastąpiła 31 stycznia 2018 r., na podstawie zawiadomienia z dnia 31 stycznia 2018 r. Starostwa Powiatowego o wprowadzonych zmianach w danych ewidencyjnych i korekcie deklaracji o nieruchomościach złożonej do Urzędu Gminy w dniu 31 stycznia 2018 r. Powierzchnia mieszkalna budynku stanowi 271,66 m2 (po przebudowie budynku administracyjno-biurowego). Zmiana sposobu użytkowania dotyczyła wyłącznie budynku administracyjno-biurowego. Dla budynku magazynowo-gospodarczego nie nastąpiła zmiana sposobu użytkowania i jest on dalej używany w działalności gospodarczej. Innych budynków na nieruchomości nie było i nie ma. Aktualnie Wnioskodawca uwzględnia w kosztach uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne wyłącznie dla budynku magazynowo-gospodarczego wg stawki: 2,5%, gdyż nadal jest on wykorzystywany w działalności gospodarczej. Budynek administracyjno-biurowy został zakwalifikowany do sekcji 1, dział 12, grupa 122, klasa 1220 - budynki biurowe i był ujęty w ewidencji środków trwałych, były dokonywane od niego odpisy amortyzacyjne do czasu wycofania z działalności gospodarczej i zmiany sposobu użytkowania na budynek mieszkalny. Powierzchnia 271,66 m2 odnosi się do budynku administracyjno-biurowego (po przebudowie jego pierwotna powierzchnia – 152 m2 wzrosła do wyżej wymienionej powierzchni), zmienił się również sposób użytkowania budynku - na mieszkalny. Przedmiotem sprzedaży ma być tylko budynek mieszkalny, wycofany z działalności gospodarczej (pierwotnie, przed zmianą sposobu użytkowania administracyjno-biurowy, używany w działalności gospodarczej). Wnioskodawca precyzuje, że z działalności gospodarczej wyprowadzony został jedynie budynek administracyjno-biurowy (przekształcony na mieszkalny) i ten budynek ma zostać sprzedany. Natomiast drugi (budynek magazynowo-gospodarczy) jest nadal używany w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy po stronie Wnioskodawcy powstanie zobowiązanie podatkowe w momencie otrzymania zaliczki przy zawarciu umowy przedwstępnej?
2.  Czy w momencie ewentualnego zawarcia umowy przyrzeczonej po stronie Wnioskodawcy powstanie zobowiązanie podatkowe?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska w zakresie pytania oznaczonego Nr 1, natomiast w zakresie pytania Nr 2 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, po Jego stronie nie powstanie zobowiązanie podatkowe w momencie otrzymania zaliczki przy zawarciu umowy przedwstępnej.

Dla potwierdzenia tego stanowiska Wnioskodawca przytacza poglądy wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 13 maja 2015 r. Izby Skarbowej w Katowicach (IBPBII/2/4511-213/15/MM), które przyjmuje On jako własne, a gdzie stan faktyczny był analogiczny, jak przedstawione powyżej zdarzenie przyszłe:

„Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć zatem należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - źródłem przychodów jest zbycie nieruchomości lub praw. W cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub praw. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości lub praw, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia definitywnej umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości lub praw. Wobec tego zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości lub praw w określonym terminie w przyszłości. (\`(...)\`) zawarcie umowy przedwstępnej, na podstawie której Wnioskodawca otrzymał całą kwotę sprzedaży nie spowodowało przeniesienia własności do udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc otrzymana przez Wnioskodawcę 18 grudnia 2014 r. na podstawie umowy przedwstępnej cena sprzedaży, gdy umowa sprzedaży będzie zrealizowana w 2015 r. lub w 2016 r., nie wywołała po stronie Wnioskodawcy skutków podatkowych w postaci powstania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w momencie przyjęcia ceny sprzedaży. Tym samym Wnioskodawca za 2014 r. nie jest zobowiązany do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 i wykazania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości oraz zapłaty podatku, skoro umowa sprzedaży nie została zawarta w 2014 r. Istotne znaczenie dla powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miała data podpisania ostatecznej umowy sprzedaży udziału w nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje bowiem w dacie sprzedaży a nie w dacie otrzymania ceny”.

Tożsame stanowisko należy uznać za prawidłowe na gruncie opisanej powyżej sprawy - zwłaszcza, że Wnioskodawca otrzyma zaliczkę, a nie całość należnej ceny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ww. ustawy, źródłami przychodów są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest właścicielem nieruchomości zabudowanej. Nieruchomość tą nabył w listopadzie 1998 r. Nieruchomość pierwotnie została nabyta na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Była to działka zabudowana budynkiem administracyjno-biurowym i budynkiem magazynowo-gospodarczym. Budynek położony na nieruchomości (w części, która ma zostać sprzedana) wybudowano prawdopodobnie w latach 50 XX wieku, zaś w 2006 r. zakończono przebudowę budynku. Wnioskodawca rozważa sprzedaż części opisanej wyżej nieruchomości.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika także, że zgodnie z wstępnymi ustaleniami zawartymi z potencjalnym nabywcą, przyszłe strony umowy sprzedaży zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości. W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca ma otrzymać zaliczkę, stanowiącą część ostatecznej ceny nieruchomości, o ile dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozostała część ceny ma zostać uiszczona przez kupującego przy zawarciu umowy przyrzeczonej; jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, zaliczka zostanie zwrócona niedoszłemu kupującemu.

Odnosząc się zatem do kwestii powstania zobowiązania podatkowego w momencie otrzymania zaliczki przy zawarciu umowy przedwstępnej wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawnie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Zgodnie z art. 488 § 2 ww. ustawy, jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.

Natomiast z art. 3531 Kodeksu cywilnego wynika, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Zgodnie z definicją internetowego Słownika Języka Polskiego PWN: „zaliczką” jest część należności wypłacana z góry na poczet należności. W wypadku prawidłowego wykonania zobowiązania przez strony, wartość zaliczki wliczana jest na poczet świadczenia głównego. Skutki prawne oznaczenia świadczenia, jako zaliczki ujawniają się szczególnie w wypadku świadczeń wzajemnych, szczególnie w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania świadczenia przez jedną ze stron. W pierwszym wypadku (niewykonania zobowiązania w całości) druga strona uprawniona jest – po wyznaczeniu dodatkowego terminu do spełnienia świadczenia – odstąpić od łączącej strony umowy, co wiąże się z wzajemnym zwrotem świadczeń przez strony umowy w tym pobranej zaliczki - oraz możliwością żądania od drugiej strony naprawienia szkody, jaką dana osoba poniosła w wyniku niewykonania zobowiązania (art. 495 Kodeksu cywilnego). W wypadku zwłoki z zaoferowaniem świadczenia wzajemnego wymagalnego wcześniej, zaliczka dana przy zawieraniu umowy może zostać zatrzymana przez jedną ze stron do czasu zaoferowania świadczenia wzajemnego przez drugą stronę (art. 490 ww. ustawy). W przypadku niedojścia umowy do skutku lub odstąpienia od niej przez którąś ze stron, kwota staje się świadczeniem nienależnym. Zamierzony cel nie został osiągnięty (art. 410 § 2 powołanej ustawy). Osoba, która wpłaciła zaliczkę uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Jeżeli jedna ze stron odstąpi od umowy, to zaliczka musi być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której Wnioskodawca otrzyma kwotę zaliczki nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, zaliczka, którą Wnioskodawca otrzyma na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży budynku mieszkalnego, nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. W związku z tym w interpretacji indywidualnej Organ nie może dokonać konkretnego rozliczenia, czy potwierdzenia wyliczenia poszczególnych kwot przychodu, kosztów, podatku, odliczeń od dochodu, czy podatku, a tym samym nie może odnieść się do kwot i wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę. Szczegółowe ustalenia w powyższym zakresie mogą być poczynione wyłącznie w ramach prowadzonego przez właściwy organ podatkowy postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.