Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1023/10/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-11-30
Teza: Czy prawidłowo postąpiono uznając, że najem wymienionych w opisie stanu faktycznego lokali nie jest działalnością gospodarczą, a uzyskane przychody traktowane są jako odrębne źródło przychodów - najem i opodatkowane zryczałtowanym podatkiem od przychodów z najmu?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 03 września 2010r. (data wpływu do tut. Biura 24 września 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia przychodów uzyskiwanych z tytułu wynajmu lokali do źródła przychodów jakim jest najem - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 września 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia przychodów uzyskiwanych z tytułu wynajmu lokali do źródła przychodów jakim jest najem.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca i jego żona są małżeństwem od 1998r., pozostają we wspólnocie majątkowej małżeńskiej, posiadają trójkę dzieci. W trakcie trwania małżeństwa nabyli 1/2 udziału w nieruchomości na współwłasność z innym małżeństwem, którą zabudowali budynkiem mieszkalnym typu kamienica z lokalami użytkowymi na parterze. Budowa była prowadzona wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, ponoszono nakłady po 50%. W ramach podziału fizycznego Wnioskodawca i jego żona objęli sześć mieszkań i jeden lokal użytkowy (wydzielony w części użytkowej na parterze).

Wnioskodawca i jego żona nieruchomość tę budowali z zamiarem przeznaczenia jej na mieszkania dla siebie i swoich najbliższych (dzieci i rodziców), nie mają zamiaru jej zbywać, traktują ją jako nieruchomość rodzinną. Z uwagi na fakt, że na dokończenie budowy zaciągnęli wysoki kredyt, celem zabezpieczenia środków na jego spłatę, podjęli decyzję o czasowym wynajmie na cele użytkowe wszystkich lokali, które objęli w ramach podziału fizycznego nieruchomości. Wynajęli również, ale na cele mieszkaniowe, dotychczas zajmowany przez rodzinę lokal mieszkalny.

W umowach zawieranych z najemcami jako strona umowy - "wynajmujący" występuje Wnioskodawca, co małżonkowie zadeklarowali zapisem w zawieranych umowach, którego treść brzmi następująco: "Wynajmowana nieruchomość jest majątkiem wspólnym małżonków. Małżonkowie uzgodnili, że "wynajmującym " będzie Wnioskodawca i że to on będzie czerpał pożytki wynikające z powyższej umowy, w związku z tym on będzie we własnym imieniu i na własny rachunek wystawiał stosowne faktury VAT oraz dokonywał w całości rozliczeń uzyskanych przychodów wynikających z przedmiotowej umowy dla celów podatku VAT oraz właściwego podatku dochodowego". W przedmiotowych umowach zawarto dyspozycję, że w razie choroby lub śmierci Wnioskodawcy w prawa i obowiązki "wynajmującego" wejdzie jego żona. Umowę jako "wynajmujący" podpisał Wnioskodawca. Na umowie podpis złożyła również jego żona, jako potwierdzenie powziętych przez małżonków postanowień.

Wnioskodawca złożył zgłoszenie rejestracyjne do podatku od towarów i usług i zarejestrował się jako podatnik VAT. To on będzie wystawiał faktury VAT i ujmował w nich kwotę całego należnego czynszu, wynikającego z zawartych umów. Złożono również oświadczenie, podpisane przez oboje małżonków, że rozliczeń całości przychodów dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów z wynajmu będzie dokonywał Wnioskodawca. Małżonkowie uzgodnili, dzieląc zgodnie między sobą obowiązki rodzinne, że Wnioskodawca z czerpanych przez siebie pożytków z wynajmu będzie regulował przede wszystkim zobowiązania wynikające z zaciągniętego kredytu oraz, że to on będzie zajmował się wszelkimi sprawami związanymi z najmem lokali.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy prawidłowo postąpiono uznając, że najem wymienionych w opisie stanu faktycznego lokali nie jest działalnością gospodarczą, a uzyskane przychody traktowane są jako odrębne źródło przychodów - najem i opodatkowane zryczałtowanym podatkiem od przychodów z najmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, rozliczanie uzyskanych przychodów z tytułu najmu przedmiotowych lokali w ramach tzw. "najmu cywilnoprawnego" i opodatkowanie jako odrębnego źródła przychodu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów z najmu jest prawidłowe. Podjęcie decyzji o wynajmie, z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, było wymuszone zaistniałą sytuacją materialną - uzyskaniem środków na spłatę kredytu zaciągniętego na dokończenie budowy. Najem nie został wpisany do ewidencji działalności gospodarczej, nie jest on traktowany jako zorganizowana forma prowadzenia działalności, tym samym uznano go jako odrębne źródło przychodów i skorzystano z możliwości, jaką dają przepisy podatkowe, opodatkowania go zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Wnioskodawca wskazał ponadto, że on i jego żona nigdy nie prowadzili żadnej działalności gospodarczej i nadal nie zamierzają takiej działalności prowadzić.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Ocena stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług została zawarta w odrębnej interpretacji.

Art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca i jego żona w trakcie trwania małżeństwa nabyli 1/2 udziału w nieruchomości na współwłasność z innym małżeństwem, którą zabudowali budynkiem mieszkalnym typu kamienica z lokalami użytkowymi na parterze. Budowa była prowadzona wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, ponoszono nakłady po 50%. W ramach podziału fizycznego Wnioskodawca i jego żona objęli sześć mieszkań i jeden lokal użytkowy (wydzielony w części użytkowej na parterze). Wnioskodawca i jego żona nieruchomość tę budowali z zamiarem przeznaczenia jej na mieszkania dla siebie i swoich najbliższych (dzieci i rodziców), nie mają zamiaru jej zbywać, traktują ją jako nieruchomość rodzinną. Z uwagi na fakt, że na dokończenie budowy zaciągnęli wysoki kredyt, celem zabezpieczenia środków na jego spłatę, podjęli decyzję o czasowym wynajmie na cele użytkowe wszystkich lokali, które objęli w ramach podziału fizycznego nieruchomości. Wynajęli również, ale na cele mieszkaniowe, dotychczas zajmowany przez rodzinę lokal mieszkalny. Wnioskodawca wskazał ponadto, że on i jego żona nigdy nie prowadzili żadnej działalności gospodarczej i nadal nie zamierzają takiej działalności prowadzić. Wszystkimi sprawami związanymi z najmem będzie się zajmował Wnioskodawca osobiście.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów najmu, zaliczonych do tego źródła przychodów ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

Wskazać jednak należy, iż treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę, by przyjąć, iż dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar.
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż jeżeli w istocie prowadzony przez Wnioskodawcę najem lokali nie będzie wypełniał opisanych powyżej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej (Wnioskodawca wskazał, że kamienica budowana była na potrzeby rodziny, wynajęta zaś została z uwagi na sytuację finansową i potrzebę spłaty kredytu, zaś sprawami związanymi z najmem będzie się zajmował sam), to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 i 4 ww. ustawy pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Natomiast podatnik rozpoczynający najem w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień jego rozpoczęcia, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu z tego tytułu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zakończenia najmu lub nie dokonał wyboru innej formy jego opodatkowania, uważa się, że przychód z najmu jest opodatkowany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak wynika z treści art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) cytowanej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. przychodów z najmu.

Ponadto należy podkreślić, że przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady, podlegają opodatkowaniu odrębnie przez każdego ze współmałżonków.

Art. 12 ust. 5 ww. ustawy stanowi, iż przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 6 ww. ustawy zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

W myśl art. 12 ust. 7 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Reasumując, jeżeli w istocie umowy najmu generujące przychody nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej, to przychód z tytułu najmu przedmiotowych lokali należących do majątku Wnioskodawcy niezwiązanego z działalnością gospodarczą może być opodatkowany na zasadach ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stanowisko Wnioskodawcy uznać należało zatem za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca wyłącznie dla Wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Małżonka Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.