Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1325/11/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-11-28
Teza: Czy dostawa opisanej nieruchomości jest opodatkowana i jaką stawką
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2011r. (data wpływu 18 sierpnia 2011r.), uzupełnionym pismami z dnia 4 listopada 2011r. (data wpływu 8 listopada 2011r.) oraz z dnia 8 listopada 2011r. (data wpływu 10 listopada 2011r.) oraz pismem z dnia 28 listopada 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   podlegania opodatkowaniu sprzedawanej nieruchomości – **jest prawidłowe**,
*   opodatkowania stawką 23% sprzedaży działki nr 965/1– **jest prawidłowe**,
*   opodatkowania stawką 23% sprzedaży działki nr 965/2 – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2011r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismami z dnia 4 listopada 2011r. (data wpływu 8 listopada 2011r.) oraz z dnia 8 listopada 2011r. (data wpływu 10 listopada 2011r.), będącymi odpowiedziami na wezwanie tut. organu z dnia 28 października 2011r. znak IBPP1/443-1325/11/AW oraz pismem z dnia 28 listopada 2011r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym. W listopadzie 2006r. została zakupiona nieruchomość (prawo wieczystego użytkowania i prawo własności budynków) po byłych zakładach młynarskich bez prawa odliczenia podatku od towarów i usług. Zakup został wprowadzony do ksiąg rachunkowych jako środki trwałe w budowie z przeznaczeniem pod inwestycje na działalność gospodarczą. Uzyskano pozwolenie na wyburzenie budynków pod przyszłą inwestycję.

Nieruchomość została podzielona na dwie działki. Działkę nr 965/1 wraz zakupionym budynkiem do remontu i działkę nr 965/2, na której zostały przeprowadzone roboty wyburzeniowe (wartość robót wyburzeniowych na działce 965/2 przekroczyła 30% wartości nabycia). Zgodnie z decyzją konserwatora zabytków należało pozostawić i zabezpieczyć do czasu budowy nowego obiektu tzw. ścianę kurtynową (parawanową) dla zachowania historycznej linii zabudowy.

W 2010r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. nieruchomości (obydwie działki). Obecnie ma zostać zawarta umowa finalizująca sprzedaż tej nieruchomości. W umowie przedwstępnej Wnioskodawca został zobligowany do wystąpienia o interpretację przepisów w celu ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości objętej tą umową podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W piśmie z dnia 4 listopada 2011r. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem interpretacji indywidualnej ma być przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. Ustaw z 2011r. Nr 177, poz. 1054 z późniejszymi zamianami).

Ponadto Wnioskodawca uzupełnił opis zdarzenia przyszłego poprzez podanie, że:

1.  W momencie sprzedaży, działki nr 965/1 i nr 965/2 będą gruntami niezabudowanymi, Wnioskodawca posiada opinię rzeczoznawcy budowlanego z dnia 10 września 2011r., która stwierdza, że nieruchomość obejmująca działki nr 965/1 i 965/2 jest niezabudowana.
2.  Stosownie do posiadanej opinii, o której mowa w pkt 1:
    *   na działce 965/1 pozostawiony fragment ściany frontowej nie kwalifikuje się do kategorii budynków i budowli ani ich części,
    *   na działce 965/2 znajduje się w trakcie rozbiórki budynek administracyjny i stosownie do opinii jest to obiekt niekwalifikujący się do zaliczenia go jako budynek czy budowla ani ich części w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane.Wszystkie nabyte obiekty zostały rozebrane – pozostały tylko wymienione wyżej, dla których sporządzona została opinia rzeczoznawcy budowlanego.
3.  W świetle posiadanej opinii obiekty nie kwalifikują się do zaliczenia ich do PKOB.
4.  Nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia inwestycji dla celu działalności gospodarczej – budowa obiektów handlowych, dlatego w pierwszej kolejności przeprowadzono roboty rozbiórkowe. Wartość nabytej nieruchomości i poniesione koszty robót wyburzeniowych, stosownie do ustawy o rachunkowości, ujęte zostały jako aktywa środki trwałe w budowie. Prowadzono wyłącznie roboty inwestycyjne.
5.  Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, Wnioskodawca nie czerpał z tego tytułu żadnych pożytków.
6.  W świetle opinii rzeczoznawcy sprzedaż dotyczy gruntu niezabudowanego, uzyskano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – budowa pawilonu handlowego.
7.  Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość niezabudowana (stosownie do opinii rzeczoznawcy).
8.  Po nabyciu rozpoczęto sukcesywną rozbiórkę znajdujących się na nieruchomości obiektów. Nie użytkowano budynków (budowli i ich części) i nie ponoszono wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
9.  Nieruchomość Wnioskodawca nabył od Zakładów Mięsnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy transakcja zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu od towarów i usług?

Jeżeli podlega opodatkowaniu od podatku od towarów i usług, to czy podlega zwolnieniu, a jeśli nie to jaką stawką?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku z dnia 28 listopada 2011r.), sprzedaż objęta umową podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – sprzedawana nieruchomość jest majątkiem prowadzonej działalności gospodarczej.

Dla działki nr 965/1 nie stosuje się zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 – pozostawiona część ściany frontowej do zabudowy nie jest budynkiem, budowlą ani jej częścią i ta działka winna być opodatkowana stawką 23%.

W uzupełnieniu z dnia 28 listopada 2011r. Wnioskodawca sprecyzował swoje stanowisko w sprawie dotyczącej działki 965/2, które ostatecznie winno brzmieć: ponieważ działka będzie sprzedawana jako niezabudowana, również w stosunku do niej winno być zastosowane opodatkowanie w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   **podlegania opodatkowaniu sprzedawanej nieruchomości – uznaje się za prawidłowe,**
*   **opodatkowania stawką 23% sprzedaży działki nr 965/1– uznaje się za prawidłowe,**
*   **opodatkowania stawką 23% sprzedaży działki nr 965/2 – uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 tej ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym. W listopadzie 2006r. została zakupiona nieruchomość (prawo wieczystego użytkowania i prawo własności budynków) po byłych zakładach młynarskich bez prawa odliczenia podatku od towarów i usług. Zakup został wprowadzony do ksiąg rachunkowych jako środki trwałe w budowie z przeznaczeniem pod inwestycje na działalność gospodarczą. Uzyskano pozwolenie na wyburzenie budynków pod przyszłą inwestycję.

Nieruchomość została podzielona na dwie działki. W momencie sprzedaży, działki nr 965/1 i nr 965/2 będą gruntami niezabudowanymi, Wnioskodawca posiada opinię rzeczoznawcy budowlanego z dnia 10 września 2011r., która stwierdza, że nieruchomość obejmująca działki nr 965/1 i 965/2 jest niezabudowana. Nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia inwestycji dla celu działalności gospodarczej – budowa obiektów handlowych, dlatego w pierwszej kolejności przeprowadzono roboty rozbiórkowe. W świetle opinii rzeczoznawcy sprzedaż dotyczy gruntu niezabudowanego, uzyskano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – budowa pawilonu handlowego.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, że ponieważ Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a także ponieważ zakupiona w 2006r. nieruchomość (prawo wieczystego użytkowania) została wprowadzona do ksiąg rachunkowych jako środki trwałe w budowie z przeznaczeniem pod inwestycje na działalność gospodarczą – w ramach sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i z tego względu dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż objęta umową podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – sprzedawana nieruchomość jest majątkiem prowadzonej działalności gospodarczej – należało uznać za prawidłowe.

W rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym należy wziąć również pod uwagę, iż dostawa działki nr 965/1 nie może korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z ustalonymi w powołanym przepisie wyjątkami. Przepis ten nie będzie miał więc zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem opisana we wniosku dostawa dotyczyć będzie gruntu niezabudowanego. Jak wynika z wniosku – w momencie sprzedaży, działka nr 965/1 będzie gruntem niezabudowanym, Wnioskodawca posiada opinię rzeczoznawcy budowlanego z dnia 10 września 2011r., która stwierdza, że nieruchomość obejmująca m.in. działkę nr 965/1 jest niezabudowana. Stosownie do posiadanej opinii, na działce 965/1 pozostawiony fragment ściany frontowej nie kwalifikuje się do kategorii budynków i budowli ani ich części.

Ponadto tut. organ stwierdza, że powyższa dostawa nie będzie korzystała też ze zwolnienia od podatku na podstawie przytoczonego wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Jak wynika z wniosku, dla sprzedawanego terenu uzyskano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – budowa pawilonu handlowego, co przesądza o jego budowlanym charakterze.

Z tego względu zastosowanie do opisanego zdarzenia przyszłego znajdzie więc przepis art. 41 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, na podstawie którego należy opodatkować ww. dostawę stawką VAT w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że dla działki nr 965/1 nie stosuje się zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 – pozostawiona część ściany frontowej do zabudowy nie jest budynkiem, budowlą ani jej częścią i ta działka winna być opodatkowana stawką 23% – należało uznać za prawidłowe.

W stosunku do sprzedaży działki nr 965/2 stwierdzić należy, że czynność ta nie może korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod ustalonymi w powołanym przepisie warunkami. Przepis ten nie będzie miał więc zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem opisana we wniosku dostawa dotyczyć będzie gruntu niezabudowanego. Jak wynika z wniosku – w momencie sprzedaży, działka nr 965/2 będzie gruntem niezabudowanym, Wnioskodawca posiada opinię rzeczoznawcy budowlanego z dnia 10 września 2011r., która stwierdza, że nieruchomość obejmująca m.in. działkę nr 965/2 jest niezabudowana. Stosownie do posiadanej opinii, na działce 965/2 znajduje się w trakcie rozbiórki budynek administracyjny i stosownie do opinii jest to obiekt niekwalifikujący się do zaliczenia go jako budynek czy budowla ani ich części w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane.

Ponadto tut. organ stwierdza, że powyższa dostawa nie będzie korzystała też ze zwolnienia od podatku na podstawie przytoczonego wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Jak wynika z wniosku, dla sprzedawanego terenu uzyskano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – budowa pawilonu handlowego, co przesądza o jego budowlanym charakterze.

Z tego względu zastosowanie do opisanego zdarzenia przyszłego znajdzie więc przepis art. 41 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, na podstawie którego należy opodatkować ww. dostawę stawką VAT w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że ponieważ działka 965/2 będzie sprzedawana jako niezabudowana, w stosunku do niej winno być zastosowane opodatkowanie w wysokości 23% – należało uznać za prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie, do czynności zbycia prawa użytkowania wieczystego zastosowania nie znajdzie również powołany wyżej przepis § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r., zgodnie z którym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku, ponieważ nie wystąpi dostawa budynków lub budowli.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego bądź zmiany stanu prawnego.

Jednocześnie tut. organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilno-prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.