Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-25/09/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-04-02
Teza: Opodatkowanie sprzedaży udziałów w lokalu mieszkalnym (prawo odrębnej własności).
Słowa kluczowe: cena; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-źródła przychodu; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2009 r. (data wpływu – 14 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 23 czerwca 2005 r. nabyła Pani – na prawach współwłasności – wraz z mężem (udział w ½ części nieruchomości) oraz osobą działającą w imieniu i na rzecz firmy N. (w ½ części) dom mieszkalny. Następnie w dniu 15 czerwca 2005 r. Państwo i ww. firma, jako współwłaściciele, wydzieliliście trzy samodzielne lokale mieszkalne. Na mocy zawartej w 2007 r. umowy notarialnej o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej współwłaściciele ustalili, iż mieszkanie nr 3 stanowi wspólną własność w udziałach wynoszących po ½ części, tj. jeden udział przypada Pani i mężowi, natomiast drugi – firmie N. Wspomniany lokal mieszkalny położony był na poddaszu, które zostało później rozbudowane i zmodernizowane. Ostatecznie w dniu 7 grudnia 2006 r. sprzedali Państwo firmie N. swój udział w lokalu nr 3 za cenę 205 000 zł. Jednakże w związku z tym, iż uprzednio firma N. poniosła koszty na remont i modernizacje wspólnych części domu oraz wspólnego lokalu nr 3 w wysokości 176 545 zł, otrzymali Państwo tytułem zbycia kwotę 73 455 zł. Jak zostało przez Panią określone we wniosku: Firma N. użyczyła więc sprzedającym 176 545 zł na prace remontowe, które przy sprzedaży potrąciła sobie od ceny zbytu.

Po analizie treści wniosku, mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacji podatkowej przyjęto, iż wniosek dotyczy interpretacji art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zakresie ustalenia przychodu z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

Pani zdaniem, niesłusznym jest opodatkowanie cudzych pieniędzy, tj. nie należących do Państwa, czy też pieniędzy, których nie otrzymaliście. Kwotę 176 545 zł należy – w Pani opinii – uznać jako bezprocentowy kredyt na remont i modernizację, który został Państwu udzielony przez firmę N. i w całości spłacony przy sprzedaży udziału. Wobec powyższego przychód ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym stanowi kwota 73 455 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pani stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na gruncie przepisów podatkowych w myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przedstawionym opisie stanu faktycznego nabycie we współwłasności domu mieszkalnego nastąpiło w dniu 23 czerwca 2005 r. Zatem bieg pięcioletniego terminu rozpoczął się z dniem 31 grudnia 2005 r. Natomiast udział w znajdującym się w ww. budynku lokalu mieszkalnym nr 3 sprzedano w dniu 7 grudnia 2006 r. (tj. przed upływem wspomnianego terminu), wobec czego omawiana transakcja stanowi źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Ze stanu faktycznego wynika, iż aktem notarialnym z dnia 7 grudnia 2006 r. wspólnie z mężem zbyła Pani firmie N. swój udział w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 3 za cenę 250 000 zł, przy czym nabywca z ceny sprzedaży potrącił sobie kwotę 176 545 zł, którą Państwu wcześniej użyczył bądź pożyczył, celem dokonania remontu i modernizacji wspólnych części domu oraz lokalu nr 3.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z ujętą w przepisie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) definicją sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotnym dla ustalenia kwoty przychodu jest określenie – pomimo tego, że w związku z dokonaną sprzedażą otrzymali Państwo część kwoty – dopuszczalnej formy, w jakiej zapłata ceny sprzedaży może nastapić. W tej materii orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego jest jednoznaczne, w szczególności stanowisko zajęte w wyroku z dnia 18 maja 1999 r., sygn. akt III SA 7/98, które głosi, iż wyrażona w cenie wartość jest przychodem i to bez względu na to w jakiej formie cena ta została zapłacona. Może to nastąpić m.in. poprzez zwolnienie sprzedającego z długu bądź potrącenie wymagalnych wierzytelności. Dla wystąpienia przychodu wystarczy samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 Kodeksu cywilnego. Przychód z tego źródła zdefiniowany jest w przytoczonym art. 19 ust. 1 ustawy, wedle którego przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, a zatem bez znaczenia dla celów podatkowych jest ta okoliczność, czy cena ta została zapłacona, gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy.

Natomiast do przychodów z tego źródła nie stosuje się art. 11 ww. ustawy, w myśl którego przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Reasumując, przychód z tytułu zbycia udziału w prawie własności do lokalu mieszkalnego nr 3 stanowi cena sprzedaży, tj. kwota 250 000 zł.

Jednocześnie, mając na uwadze, iż wskazany we wniosku udział w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowił wspólną własność Pani i męża, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić – również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Pani jako Wnioskodawczyni.

Natomiast mąż, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.