Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-794/10-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-10-01
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 lipca 2010 r. (data wpływu 19 lipca 2010 r.), uzupełnionym pismem dnia 16 września 2010 r. (data wpływu 20 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej **– jest prawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 16 września 2010 r. o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jako osoba prowadząca działalność gospodarczą w roku 2004 nabył nieruchomość zabudowaną o obszarze 0,181 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, przy czym w ewidencji gruntów nieruchomość jest jako działka nr 3/24. Istotnym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest zaznaczenie, że nabycie zabudowanej nieruchomości nastąpiło wedle otrzymanej faktury z zastosowaniem zwolnienia od podatku od towarów i usług. Dla wymienionej nieruchomości zabudowanej, o której mowa w niniejszym wniosku, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego terenu, przy czym w ewidencji gruntów teren ten jest oznaczony symbolem „Bi” jako inne tereny zabudowane, co dalej wedle rozporządzenia wykonawczego do ustawy prawo geodezyjne – do terenów tych zalicza się m. in. grunty zajęte pod budynki i urządzenia związane z handlem. Dla przedmiotowej nieruchomości zabudowanej (działka nr 3/24) wydana została prawomocna decyzja Prezydenta Miasta z dnia x sierpnia 2009 r., ustalająca warunki zabudowy, polegające na postawieniu pawilonu handlowego z miejscami parkingowymi. Podniesienia wymaga także to, że w związku z nabyciem Wnioskodawca włączył nieruchomość zabudowaną do ewidencji, jako środek trwały i nieruchomość ta podlega amortyzacji.

Obecnie Wnioskodawca zamierza wydzielić z nieruchomości obszar o pow. około 4000 m2 wraz z częścią budynków, przy czym zaznaczenia wymaga, że w budynkach tych nie dokonywano żadnych ulepszeń, nakładów, czy modernizacji. Wydzielony obszar będzie stanowić nową działkę, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać wraz z otrzymaną w przyszłości decyzją –pozwolenie na budowę. Nabywcą będzie spółka handlowa, która jest podatnikiem VAT. Na marginesie wymaga zaznaczenia, że została już podpisana umowa przedwstępna.

W stosunku do posadowionych budynków na wydzielonym obszarze Zainteresowany przed sprzedażą, zamierza otrzymać pozwolenie na rozbiórkę, przy czym przy sprzedaży tej części nieruchomości budynki będą jeszcze stały, a Wnioskodawca przeniesie na kupującego odpowiednio pozwolenie na rozbiórkę. Budynki na sprzedawanej części nieruchomości nie były przez Zainteresowanego modernizowane.

Dla wyjaśnienia należy także wskazać, że na pozostałej części nieruchomości, która pozostanie przy Wnioskodawcy posadowione są też budynki, w których Zainteresowany poczynił nakłady stanowiące koszty. Ponadto należy podnieść, że siedziba i centrum prowadzenia działalności gospodarczej znajduje się w innym miejscu, niż położenie przedmiotowej nieruchomości, przy czym należy zaznaczyć, że nieruchomość o której tu mowa nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności Wnioskodawcy. Dodać należy także, że Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT.

W uzupełnieniu z dnia 16 września 2010 r. Zainteresowany wskazał, iż całą nieruchomość zabudowaną nabył w roku 2004, przy czym nabycie nastąpiło od Miejskiego Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. Nieruchomość, o której mowa wykorzystywana była przez Sp. z o.o. jako baza zakładowego pogotowia techniczno-remontowego. W chwili nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomość była już zabudowana. Wobec powyższego należy przyjąć, iż sprzedaż (dostawa) wydzielanej części nieruchomości zabudowanej nie będzie stanowiła pierwszego zasiedlenia. Przedmiotową nieruchomość zabudowaną Zainteresowany nabył w roku 2004, stąd przyjąć należy, że między pierwszym zasiedleniem, które nastąpiło przez poprzedniego właściciela (Sp. z o.o.) a planowaną dostawą wydzielonej części nieruchomości zabudowanej przez Wnioskodawcę upłynął okres ponad 2 lata. W stosunku do poszczególnych budynków posadowionych na wydzielanej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomość zabudowana w całości została włączona do ewidencji środków trwałych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż (dostawa) nieruchomości zabudowanej z pozwoleniem na budowę – którą Wnioskodawca wcześniej nabył wedle otrzymanej faktury z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT, włączył ją do ewidencji środków trwałych i amortyzował, a na wydzielonej części nieruchomości, którą zamierza sprzedać, nie dokonywał żadnych ulepszeń, nakładów w tym nie dokonywał modernizacji budynków, które zostaną rozebrane i nieruchomość ta nie stanowiła jego centrum prowadzonej działalności gospodarczej – jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki 22%?

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli nieruchomość zabudowana została nabyta wedle otrzymanej faktury z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT oraz na wydzielonej części nieruchomości, która ma zostać zbyta nie zostały poczynione nakłady, ulepszenia w tym nie dokonywano modernizacji budynków, które zostaną rozebrane oraz nieruchomość ta nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, pomimo ujęcia jej w ewidencji środków trwałych i amortyzacji, a także wydzielona część tej nieruchomości przeznaczona jest pod zabudowę, to sprzedaż (dostawa) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0%. Ustawodawca daje także podatnikom możliwość stosowania zwolnień podatkowych.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w przypadku gruntów niezabudowanych zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć aport, a także najem oraz dzierżawę.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca jako osoba prowadząca działalność gospodarczą w roku 2004 nabył nieruchomość zabudowaną o obszarze 0,181 ha, przy czym w ewidencji gruntów nieruchomość jest oznaczona jako działka nr 3/24. Obecnie Wnioskodawca zamierza wydzielić z nieruchomości obszar o pow. około 4000 m2 wraz z częścią budynków. Wydzielony obszar będzie stanowić nową działkę, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać wraz z otrzymaną w przyszłości decyzją – pozwolenie na budowę. W stosunku do posadowionych budynków na wydzielonym obszarze Zainteresowany przed sprzedażą, zamierza otrzymać pozwolenie na rozbiórkę. Zatem w momencie sprzedaży tej części nieruchomości budynki będą stały jeszcze, a Wnioskodawca przeniesie na kupującego odpowiednio pozwolenie na rozbiórkę. Tym samym sprzedaż (dostawa) wydzielanej części nieruchomości zabudowanej nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Między pierwszym zasiedleniem, które nastąpiło przez poprzedniego właściciela, a planowaną dostawą wydzielonej części nieruchomości zabudowanej przez Wnioskodawcę upłynął okres ponad 2 lata. Nabycie zabudowanej nieruchomości nastąpiło wedle otrzymanej faktury z zastosowaniem zwolnienia od podatku od towarów i usług, czyli w stosunku do poszczególnych budynków posadowionych na wydzielonej nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dla przedmiotowej nieruchomości zabudowanej (działka nr 3/24) wydana została prawomocna decyzja Prezydenta Miasta, ustalająca warunki zabudowy, polegające na postawieniu pawilonu handlowego z miejscami parkingowymi. Budynki na sprzedawanej części nieruchomości nie były przez Zainteresowanego modernizowane.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych budynków posadowionych na działce wydzielonej z nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Bowiem w przedmiotowej sprawie ww. dostawa – jak wskazał Wnioskodawca – nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia. Zatem w opisanej sytuacji należy przyjąć, iż pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, już nastąpiło. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji również dostawa gruntu, na którym budynki te posadowiono, z uwagi na treść art. 29 ust. 5 ustawy, korzystała będzie ze zwolnienia od podatku.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, iż bez znaczenia jest fakt czy na dzień sprzedaży wydane będą pozwolenia na rozbiórkę istniejących obiektów i budowę nowych, gdyż dla opodatkowania danej czynności istotny jest rzeczywisty stan nieruchomości na moment przeprowadzanej transakcji.

Reasumując, transakcja zbycia poszczególnych budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro zatem dostawa przedmiotowych budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa gruntu, na którym budynki te posadowiono będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług – zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy odnośnie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej należało uznać za prawidłowe, jednakże w oparciu o inną podstawę prawną niż wskazana w stanowisku Zainteresowanego. Powołany bowiem przez Wnioskodawcę przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania.

Wskazać jednakże należy, iż Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować przedmiotową transakcję 22% stawką podatku, w tym przypadku musi jednak spełnić warunki wskazane w art. 43 ust. 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

**