Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-125/08-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-02-13
Teza: Umowa przedwstępna sprzedaży – zmiana nabywcy
Słowa kluczowe: dłużnik; umowa-strony umowy; umowa-umowa sprzedaży; wierzyciel; zadatek; zmiana; zwrot
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2008 r. (data wpływu 20 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie obowiązku podatkowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie obowiązku podatkowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Strony, dwie osoby fizyczne, zamierzają podpisać przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości rolnej w formie aktu notarialnego. Na poczet ceny sprzedaży byłby zapłacony przez Kupującego na rzecz Sprzedającego zadatek w kwocie 50.000 zł.

Jeden z warunków umowy przedwstępnej umożliwiałby Kupującemu do wskazania innej osoby, która wstąpiłaby za zgodą Sprzedającego w miejsce Kupującego na warunkach z umowy przedwstępnej. Kupujący zawierając przedwstępną umowę kupna nieruchomości uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania kredytu. Jeżeli bank odmówi kredytowania, wówczas Kupujący zamierza wskazać osobę zainteresowaną zakupem tej nieruchomości, na którą godzi się Sprzedający. Pozostanie sprawa rozliczenia wpłaconego zadatku w kwocie 50.000 zł z umowy przedwstępnej. Sprzedający zaliczając tę kwotę do ceny sprzedaży na rzecz wskazanej osoby trzeciej, nie zwróci jej wpłacającemu z umowy przedwstępnej. Kwotę 50.000 zł zwróci natomiast wskazany Kupujący. Dodatkowo, zwrotu kwoty 50.000 zł dokonałby podmiot trzeci, względem którego posiada wymagalną wierzytelność. Po dojściu do skutku umowy sprzedaży tej nieruchomości, Kupujący zwróci zadatek w kwocie 50.000 zł o który zostanie pomniejszona kwota do zapłaty dla Sprzedającego w następujący sposób: upoważni swojego dłużnika, w stosunku do którego posiada wymagalną wierzytelność, aby ten przekazał na wskazane konto pierwotnego Kupującego z umowy przedwstępnej kwotę 50.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Kupujący z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych; chodzi o czynność polegającą na zmianie osoby kupującego z umowy przedwstępnej w sytuacji, gdy taką zmianę stron dopuszcza ta umowa; jednocześnie Kupujący z umowy przedwstępnej nie jest dysponentem praw z umowy przedwstępnej, ponieważ nowe strony umowy sprzedaży nieruchomości bezwarunkowo ustalają treść umowy końcowej?
2.  Czy zwrot kwoty 50.000 zł przez Kupującego na rzecz pierwotnego nabywcy nieruchomości z umowy przedwstępnej, który zapłaciłby sprzedającemu przy umowie przedwstępnej kwotę 50.000 zł podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych?
3.  Jeżeli Kupujący zwróci pierwotnemu Kupującemu kwotę 50.000 zł upoważniając swego dłużnika do wypłaty tej kwoty bezpośrednio na konto pierwotnego kupującego (jako zwrot wpłaconego zadatku przy umowie przedwstępnej) to czy taka forma zapłaty podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, – w odniesieniu do pytania pierwszego - zmiana podmiotu z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie rodzi obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC); wstąpienie nowego podmiotu nie stanowi cesji praw z umowy przedwstępnej.

Przedstawiając swoje stanowisko do pytania drugiego Zainteresowany wskazuje, że zwrot zapłaconej kwoty w sytuacji, gdy podatnik odstępuje od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości nie rodzi obowiązku zapłaty PCC.

W odniesieniu do pytania trzeciego Wnioskodawca uważa, że zwrot zapłaconego zadatku w sytuacji, gdy pierwotny Kupujący odstępuje od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie rodzi obowiązku zapłaty PCC w sytuacji, gdy Sprzedający zaliczył zadatek z umowy przedwstępnej na poczet ceny sprzedaży, zaś nowy Kupujący zwróci nominalną kwotę zadatku Kupującemu z umowy przedwstępnej. Dodatkowo Kupujący dokona zwrotu tej kwoty upoważniając podmiot trzeci, który jest jego dłużnikiem do przelania należnej kwoty bezpośrednio na konto Kupującego z umowy przedwstępnej. Zdaniem Wnioskodawcy powyższa czynność nie jest umową przelewu, dlatego nie rodzi obowiązku zapłaty PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 z późń. zm.) podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

*   umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
*   umowy pożyczki,
*   umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
*   umowy dożywocia,
*   umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
*   ustanowienia hipoteki,
*   ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
*   umowy depozytu nieprawidłowego,
*   umowy spółki.

Ponadto na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy podatkowi podlegają także zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W zakresie przedmiotowym ustawy zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 mieszczą się także orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2. Natomiast stosownie do art. 1 ust. 2 przedmiotowej ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o czynnościach cywilnoprawnych, przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w ust. 1 pkt 2 i 3.

Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało wzmocnione zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikacje pod względem prawnym.

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że zostanie zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. W sytuacji, nie uzyskania kredytu przez Kupującego przedmiotowa umowa przewiduje możliwość zmiany podmiotu po stronie Kupującego. Wówczas nowy Kupujący zobowiązany będzie do zwrotu kwoty zadatku na rzecz pierwotnego Kupującego, przy czym faktycznego zwrotu pieniędzy dokona osoba trzecia (dłużnik nowego Kupującego).

Zauważyć należy, że umowa przedwstępna nie kształtuje ostatecznego stosunku prawnego między stronami, jej celem jest zobowiązanie do złożenia oznaczonego w niej oświadczenia woli, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie przez ustawodawcę w art. 3 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, że jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

Zatem z uwagi na fakt, iż w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zostały enumeratywnie wskazane wszystkie czynności cywilnoprawne podlegające temu podatkowi, umowa przedwstępna sprzedaży jako niewymieniona w tym przepisie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W związku z powyższym opodatkowaniu nie będą również podlegały postanowienia ww. umowy regulujące kwestie zmiany jej stron (nabywców) oraz zwrotu kwoty zapłaconego zadatku w sposób przedstawiony we wniosku, o ile nie będą miały charakteru jednej z umów podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.