Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/4512-634/15-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-11-12
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; działki; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; teren-teren budowlany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2015 r. (data wpływu 18 sierpnia 2015 r.), uzupełnione pismem z dnia 22 września 2015 r. (data wpływu 23 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nieruchomości niezabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nieruchomości niezabudowanej. Wniosek uzupełniono 23 września 2015 r. o doprecyzowanie stanu faktycznego oraz sformułowanie pytania podatkowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 8 czerwca 2015 roku, w Kancelarii Notarialnej doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży niezabudowanej działki o powierzchni 2.700 m2, która powstanie z podziału działki większej z zapewnionym dostępem do drogi publicznej.

Wnioskodawca w 2008 roku nabył prawo użytkowania wieczystego działki z i do majątku osobistego, a następnie w 2011 roku na podstawie umowy sprzedaży z i do majątku osobistego prawo własności tej działki. Przedmiotowa działka aktualnie nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, ale uchwałą Rady Miejskiej przedmiotowa działka znajduje się w obszarze: teren zabudowy miejskiej (symbol: MC), o następujących ustaleniach: na obszarze zabudowy miejskiej dopuszcza się: zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zabudowę usługową, w tym galerie handlowe, usługi publiczne, urządzenia i obiekty sportowo-rekreacyjne, zieleń urządzoną i obiekty małej architektury, ścieżki piesze, rowerowe, infrastrukturę techniczną i komunikacyjną, budynki gospodarcze, parkingi, garaże; w zakresie zasad, wskaźników i parametrów zabudowy ustala się: wysokość zabudowy do 18 m, liczbę kondygnacji nie większą niż 5 kondygnacji nadziemnych, powierzchnię zabudowy nie większą niż 40% powierzchni działki, powierzchnię terenu biologicznie czynnego nie mniejszą niż 40% powierzchni działki. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupującą Spółkę jest uzyskanie wydanej przez właściwy organ decyzji prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość wybudowania obiektu handlowego, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę ww. obiektu o powierzchni nie mniejszej niż 550 m2, wjazdu na przedmiotową działkę, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, wykonanie nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Po spełnieniu powyższych warunków dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W odpowiedzi na wezwanie Zainteresowany wskazał, że:

*   jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,
*   zakup nieruchomości niezabudowanej nastąpił z zamiarem działalności gospodarczej,
*   przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej,
*   udostępniał działkę od kwietnia 2015 r. na podstawie odpłatnej umowy dzierżawy, zawartej z kupującą spółką,
*   nie ponosił i nie ponosi żadnych nakładów związanych z przygotowaniem przedmiotowego gruntu do sprzedaży,
*   wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpi z inicjatywy kupującej Spółki w październiku 2015 r.,
*   jest w posiadaniu innych niezbudowanych nieruchomości,
*   sprzedał grunt 2 grudnia 2004 r. pod budowę ronda,
*   w przyszłości planuje sprzedaż kolejnych działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jaką stawką podatku VAT będzie objęta sprzedaż przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki niezabudowanej będzie objęta stawką 23% podatku VAT. Stanowisko Zainteresowanego wynika z faktu, iż ze zwolnienia z podatku VAT może korzystać jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Natomiast w przypadku tej dostawy mamy do czynienia ze sprzedażą działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, której wydanie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy w tym miejscu zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Odpłatność czynności (dostawy towarów czy też świadczenia usług) oznacza wykonanie tej czynności za wynagrodzeniem. Aby uznać daną czynność za odpłatną konieczny jest bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem. Dostawcę towarów lub usługodawcę musi łączyć z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia za dokonanie tych czynności. Wynagrodzenie musi być konkretną wielkością wyrażalną w pieniądzu.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług oraz czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednak nie każda czynność dokonana przez podmiot będący podatnikiem, będzie podlegać opodatkowaniu. Status bycia podatnikiem podatku od towarów i usług nie powoduje automatycznie rozciągnięcia skutków podatkowych na całą sferę aktywności danego podmiotu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży niezabudowanej działki o powierzchni 2.700 m,sup>2, która powstanie z podziału działki większej z zapewnionym dostępem do drogi publicznej.

Wnioskodawca w 2008 roku nabył prawo użytkowania wieczystego działki z i do majątku osobistego, a następnie w 2011 roku na podstawie umowy sprzedaży z i do majątku osobistego prawo własności tej działki. Przedmiotowa działka aktualnie nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, ale uchwałą Rady Miejskiej przedmiotowa działka znajduje się w obszarze: teren zabudowy miejskiej (symbol: MC), o następujących ustaleniach: na obszarze zabudowy miejskiej dopuszcza się: zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zabudowę usługową, w tym galerie handlowe, usługi publiczne, urządzenia i obiekty sportowo-rekreacyjne, zieleń urządzoną i obiekty małej architektury, ścieżki piesze, rowerowe, infrastrukturę techniczną i komunikacyjną, budynki gospodarcze, parkingi, garaże; w zakresie zasad, wskaźników i parametrów zabudowy ustala się: wysokość zabudowy do 18 m, liczbę kondygnacji nie większą niż 5 kondygnacji nadziemnych, powierzchnię zabudowy nie większą niż 40% powierzchni działki, powierzchnię terenu biologicznie czynnego nie mniejszą niż 40% powierzchni działki. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupującą Spółkę jest uzyskanie wydanej przez właściwy organ decyzji prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość wybudowania obiektu handlowego, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę ww. obiektu o powierzchni nie mniejszej niż 550 m2, wjazdu na przedmiotową działkę, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, wykonanie nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Po spełnieniu powyższych warunków dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zainteresowany jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a zakup przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej nastąpił z zamiarem działalności gospodarczej. Wnioskodawca ponadto wskazał, że grunt nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, jednakże udostępniał on działkę od kwietnia 2015 r., na podstawie odpłatnej umowy dzierżawy, zawartej z drugą stroną przedwstępnej umowy sprzedaży tj. z kupującą Spółką. Zainteresowany nie ponosił i nie ponosi żadnych nakładów związanych z przygotowaniem przedmiotowego gruntu do sprzedaży, a wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nastąpi z inicjatywy kupującej Spółki w październiku 2015 r.

Ponadto Zainteresowany jest w posiadaniu innych niezabudowanych nieruchomości i w przyszłości planuje sprzedaż kolejnych działek. Wcześniej natomiast sprzedał grunt 2 grudnia 2004 r. pod budowę ronda.

W ocenie Organu, działania podjęte przez Wnioskodawcę przed sprzedażą działki, tj. sformułowanie w przedwstępnej umowie sprzedaży warunków sprzedaży działki nabywcy, a w szczególności zobowiązanie do uzyskania przez kupującego decyzji prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej o warunkach zabudowy, wydanej przez właściwy organ, z której będzie wynikać możliwość wybudowania obiektu handlowego, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę ww. obiektu o powierzchni nie mniejszej niż 550 m2, wjazdu na przedmiotową działkę, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew, wykonanie nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych, wskazują na aktywność sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która jest porównywalna do podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a przedmiotową nieruchomość nabył z myślą o wykorzystywaniu jej w działalności gospodarczej, przy czym istotne jest również to, że w przyszłości planuje on sprzedaż kolejnych działek. Ponadto Zainteresowany zawarł odpłatną umowę dzierżawy od kwietnia 2015 r. z nabywcą przedmiotowej nieruchomości.

Należy zatem stwierdzić, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem, a Zainteresowany dokonując dostawy działki będzie wypełniał definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie spełniał przesłanki do uznania go w zakresie planowanej transakcji za podatnika od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Skutkiem powyższego w zakresie przedmiotowej dostawy Wnioskodawca wypełnił przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy, stanowiące podstawę do uznania go za podatnika podatku VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy).

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższej analizy wynika, że nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Wskazać należy, że analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Wobec tak przedstawionych okoliczności sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwości, jaką stawką podatku VAT będzie objęta sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.

Mając powyższe na uwadze, należy przeanalizować, czy sprzedaż działki będzie mogła korzystać ze zwolnień przewidzianych w ustawie.

Z opisu sprawy wynika, że działka, która będzie przedmiotem sprzedaży, jest działką niezabudowaną. Gmina na terenie której znajduje się grunt, nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości jest uzyskanie przez kupującą Spółkę decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji po uzyskaniu wyżej określonej decyzji działka stanowić będzie teren budowlany.

W świetle przedstawionych regulacji prawa podatkowego uznać należy, że dostawa ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wobec powyższego Wnioskodawca nie będzie dokonywał sprzedaży terenu niezabudowanego innego niż tereny budowlane – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, lecz gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – o czym stanowi art. 2 pkt 33 ustawy.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując dostawy niezabudowanej nieruchomości gruntowej, dla której kupujący musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w celu wybudowania obiektu handlowego – nie może zastosować zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a w konsekwencji dostawa niezabudowanej nieruchomości gruntowej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23% – w myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Tutejszy Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie podniesione w opisie zdarzenia przyszłego, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w niniejszej interpretacji rozpatrzone.

Należy zauważyć również, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.