Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.314.2024.1.WH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-24
Teza: Planowana dostawa budynków znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy natomiast sprzedaż niezabudowanych działek nr 3 i 4 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

28 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 28 maja 2024 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy udziałów w działkach zabudowanych nr 1 i 2 oraz działkach niezabudowanych nr 3 i 4. Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan osobą fizyczną i pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Wraz z żoną jest Pan rezydentem podatkowym w Polsce. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą o nazwie "\`(...)\`." (przeważające PKD 49.41 .Z Transport drogowy towarów) oraz gospodarstwo rolne.

Jest Pan czynnym płatnikiem podatku VAT zarówno z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego, jak i działalności gospodarczej. Profesjonalny obrót nieruchomościami nie jest związany z zakresem prowadzonej przez Pana działalności. Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Działki, które planuje Pan wraz z żoną sprzedać są w majątku firmowym, we wspólności małżeńskiej.

Nieruchomość do momentu sprzedaży była i będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie korzysta Pan ze zwolnienia z podatku VAT przy wykorzystywaniu działek w działalności gospodarczej. Zarówno zabudowane działki o nr 1 oraz 2, jak i niezabudowane działki będące działkami budowlanymi o nr 3 oraz 4 były i będą wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Działki zostały nabyte 23 grudnia 2021 roku, akt notarialny Repertorium A nr (\`(...)\`). Nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych: nr 3 o powierzchni 0,0093 ha, nr 2 o powierzchni 0,0568 ha i nr 4 o powierzchni 0,0130 ha, tj. o łącznej powierzchni wynoszącej 0,0791 ha wraz z zabudowaniami, wpisanymi w księdze wieczystej numer (\`(...)\`) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), V Wydział Ksiąg Wieczystych oraz nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 0,0423 ha wraz z zabudowaniami, wpisaną w księdze wieczystej numer (\`(...)\`) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) V Wydział Ksiąg Wieczystych.

Działki ewidencyjne nr 1 oraz 2 są zabudowane, zaś działki 3 oraz 4 nie są zabudowane, ich granice nie są sporne, działki nr 1 i nr 3 posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, zaś działki nr 2 i nr 4 posiadają pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez działki nr 1 i nr 3.

Przedmiotowe działki są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Z zaświadczenia wydanego z upoważnienia Wójta Gminy (\`(...)\`) 2 grudnia 2021 roku wynika, że:

A) działki o nr 1 i nr 3 położone w (\`(...)\`) znajdują się w terenie oznaczonym symbolami:

M19 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zespole (\`(...)\`), które przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo pensjonatową oraz związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą, w tym rolniczą oraz niezbędne, wewnętrzne drogi dojazdowe i towarzyszącą infrastrukturę techniczną,

KZ - teren komunikacji drogowej, ulica zbiorcza, jednojezdniowa z dwoma pasami ruchu (1/2), odległość nowej zabudowy od krawędzi jezdni min. 8 m (tj. min 11 m od osi ulicy), z zaleceniem sytuowania zabudowy w większej odległości,

B) działki o nr 2 i nr 4 położone w (\`(...)\`) znajdują się w terenie oznaczonym symbolami:

M19 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zespole (\`(...)\`), które przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo pensjonatową oraz związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą, w tym rolniczą oraz niezbędne, wewnętrzne drogi dojazdowe i towarzyszącą infrastrukturę techniczną.

Częścią składową działki nr 2 oraz w części działki nr 1 są:

*   budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, murowany, o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 184,00 m2, oznaczony numerem porządkowym 260,
*   budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, drewniany, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 86,00 m2, oznaczony numerem porządkowym 262,
*   tworzący łącznie Willę (\`(...)\`) z 50 miejscami noclegowymi przeznaczonymi na krótkotrwały wynajem
*   budynek niemieszkalny, wolnostojący, drewniany, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 19,00 m2, oznaczony numerem porządkowym 262.

Nabycie powyższej nieruchomości zostało dokonane na cele prowadzonej przez Pana - A.A. (\`(...)\`) - działalności gospodarczej pod nazwą: (\`(...)\`) z siedzibą w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`).

W momencie zakupu nieruchomość ta była towarem używanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, zakup nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Nieruchomość od dnia nabycia do chwili obecnej jest nieprzerwanie w posiadaniu majątku firmy (ujęta jest w ewidencji środków trwałych) oraz wspólności małżeńskiej. Nie dokonano i nie planuje się żadnego podziału administracyjnego działek lub ich połączenia. Od dnia zakupu nie dokonywano inwestycji zwiększających wartość działek. W przypadku budynków znajdujących się na opisywanych działkach nie poniesiono wydatków na ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Nie podejmowano żadnych czynności w celu znalezienia nabywcy, takich jak marketing, ogłoszenia reklamowe. Zawarto umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W umowie tej nie zostały ustalone warunki szczególne, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Z umowy wynika, że sprzedający zobowiązują się do powstrzymania od dokonywania w czasie obowiązywania niniejszej umowy przedwstępnej jakichkolwiek czynności, w szczególności obciążania nieruchomości prawami na rzecz osób trzecich, zawierania jakichkolwiek umów lub podejmowania zobowiązań, których wykonanie mogłoby utrudniać częściowo lub całkowicie, bądź uniemożliwić wykonanie przez strony zobowiązań wynikających z niniejszej umowy. Do dnia wydania nieruchomości sprzedający zobowiązani są wymeldować wszystkie osoby jakie były w lokalu zameldowane. Nie udzielono żadnych pełnomocnictw osobom trzecim, w tym kupującemu. Nie planuje się zakupu nowych nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży. W majątku prywatnym posiadają Państwo inne nieruchomości, których nie planują Państwo sprzedawać.

W Pana ocenie sprzedaż zabudowanych działek o nr 1 oraz nr 2 korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, natomiast sprzedaż niezabudowanych działek o nr 3 oraz nr 4, które stanowią tereny budowlane będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż działek o nr 1 oraz nr 2 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż działek o nr 3 oraz nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, dokonując sprzedaży działek będących we współwłasności małżeńskiej będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaż zabudowanych działek o nr 1 oraz nr 2 korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ dostawa budynków nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym postawione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim postawione. Jeśli budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia z podatku VAT to sprzedaż gruntu również korzysta ze zwolnienia z tego podatku.

Działki o nr 3 oraz nr 4, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz art. 2 pkt 6 ustawy spełniają definicję towaru, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

W związku z powyższym działki o nr 3 oraz nr 4 stanowią grunty niezabudowane, oznaczone zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego symbolami M19 oraz KZ i ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Otrzymanie interpretacji jest niezbędne do prawidłowej sprzedaży działek w przyszłości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działki które planuje Pan wraz z żoną sprzedać są w majątku firmowym, we wspólności małżeńskiej. Nieruchomość składająca się z działek zabudowanych nr 1 i 2 oraz działek niezabudowanych nr 3 i 4 została nabyta na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i była w niej wykorzystywana. Nieruchomość od dnia nabycia do chwili obecnej jest nieprzerwanie w posiadaniu majątku firmy (ujęta jest w ewidencji środków trwałych).

Z powyższego wynika zatem, że prowadząc działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku VAT w oparciu o składniki majątku wspólnego ma Pan nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że działki zabudowane nr 1 i 2 oraz działki niezabudowane nr 3 i 4 stanowią Państwa majątek wspólny, to jednak zaznaczenia wymaga, że nieruchomości te są wykorzystywane wyłącznie przez Pana na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, z tytułu transakcji planowanej sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2 oraz działek niezabudowanych nr 3 i 4 będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w odniesieniu do art. 15 ust. 2 ustawy. Czynność ta będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy nieruchomości, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Natomiast, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (działki) stosuje się analogiczne zasady opodatkowania jak przy dostawie budynku, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym płatnikiem podatku VAT zarówno z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego, jak i działalności gospodarczej. Planuje Pan dokonać sprzedaży działek. Działki, które planuje Pan wraz z żoną sprzedać są w majątku firmowym, we wspólności małżeńskiej. Nieruchomość do momentu sprzedaży była i będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie korzysta Pan ze zwolnienia z podatku VAT przy wykorzystywaniu działek w działalności gospodarczej. Zarówno zabudowane działki o nr 1 oraz 2, jak i niezabudowane działki będące działkami budowlanymi o nr 3 oraz 4 były i będą wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Częścią składową działki nr 2 oraz w części działki nr 1 są:

*   budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, murowany, o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, o powiedzchni zabudowy wynoszącej 184,00 m2, oznaczony numerem porządkowym 260,
*   budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, drewniany, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 86,00 m2, oznaczony numerem porządkowym 262,
*   tworzący łącznie Willę (\`(...)\`) z 50 miejscami noclegowymi przeznaczonymi na krótkotrwały wynajem,
*   budynek niemieszkalny, wolnostojący, drewniany, o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej 19,00 m2, oznaczony numerem porządkowym 262.

Nabycie powyższej nieruchomości zostało dokonane na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. W momencie zakupu nieruchomość ta była towarem używanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, zakup nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Nieruchomość od dnia nabycia do chwili obecnej jest nieprzerwanie w posiadaniu majątku firmy (ujęta jest w ewidencji środków trwałych) oraz wspólności małżeńskiej. W przypadku budynków znajdujących się na opisywanych działkach nie poniesiono wydatków na ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż działek zabudowanych nr 1 i 2 oraz działek niezabudowanych nr 3 i 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących sprzedaży działek zabudowanych budynkami o nr 1 i 2 wskazać należy, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w opisie sprawy wskazał Pan, że w stosunku do budynków znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2, nie ponoszono wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zostaną spełnione, gdyż dostawa budynków znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Tym samym, planowana dostawa budynków znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa budynków znajdujących się na działkach nr 1 i nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

W konsekwencji dostawa gruntu na którym znajdują się budynki przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazał Pan także, że przedmiotem dostawy będą również działki niezabudowane nr 3 i 4, które objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 3 znajduje się w terenie oznaczonym symbolami: M19 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, które przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo-pensjonatową oraz związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą, w tym rolniczą oraz niezbędne, wewnętrzne drogi dojazdowe i towarzyszącą infrastrukturę techniczną oraz KZ - teren komunikacji drogowej, ulica zbiorcza, jednojezdniowa z dwoma pasami ruchu (1/2), odległość nowej zabudowy od krawędzi jezdni min. 8 m (tj. min 11 m od osi ulicy), z zaleceniem sytuowania zabudowy w większej odległości. Natomiast działka nr 4 znajduje się w terenie oznaczonym symbolem M19 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, które przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo pensjonatową oraz związaną z nieuciążliwą działalnością usługową i gospodarczą, w tym rolniczą oraz niezbędne, wewnętrzne drogi dojazdowe i towarzyszącą infrastrukturę techniczną.

Z uwagi na powyższe, opisane we wniosku niezabudowane działki nr 3 i 4 spełniać będą definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja dostawy niezabudowanych działek nr 3 i 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jeszcze raz wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że posiadane nieruchomości są wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W konsekwencji sprzedaż działek niezabudowanych nr 3 i 4 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym planowana sprzedaż niezabudowanych działek nr 3 i 4 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytań 1 i 2 należy uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

Wskazujemy, że interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pana, nie ma natomiast zastosowania do współwłaściciela nieruchomości, tj. Pana żony.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).