Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.161.2017.3.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-15
Teza: Opodatkowanie PCC nieruchomości opodatkowanych i zwolnionych z VAT
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 2 czerwca 2017 r. (data wpływu – 8 czerwca 2017 r.), uzupełnionym 31 lipca 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia działek − **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 czerwca 2017 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia działek. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 21 lipca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.272.2017.1.MN, 0111-KDIB4.4014.161.2017.2.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 31 lipca 2017 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: V. (Nabywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: M. (Sprzedawca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną (dalej również Nabywca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Nabywcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Nabywca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu.

Zainteresowany niebędący stroną (dalej również Sprzedawca) jest spółką prawa polskiego będącą właścicielem nieruchomości stanowiącej przedmiot zapytań przedstawionych we wniosku. Przedmiotem planowanej sprzedaży („Transakcja”) jest własność nieruchomości zlokalizowanej w P. („Nieruchomość”). Zbycie Nieruchomości będzie stanowić dostawę towaru dla potrzeb podatku od towarów i usług.

Nieruchomość składa się z 3 działek ewidencyjnych w ramach jednej księgi wieczystej:

(i) działka nr 1/24 o powierzchni 3,1985 ha,

(ii) działka nr 4/12 o powierzchni 0,0234 ha,

(iii) działka nr 7/2 o powierzchni 0,0949 ha.

Na terenie Nieruchomości zlokalizowane są fizycznie następujące obiekty budowlane:

*   drogi dojazdowe asfaltowe – na działkach 1/24 (droga zajmuje powierzchnię około 662 m2) oraz 7/2 (droga zajmuje powierzchnię około 58 m2),
*   studnia o średnicy 0,6 m i głębokości 5 m, podstawa dystrybutora paliwa z kryzą (6 szt.) o wymiarach 0,5 m x 0,5 m, podstawa dystrybutora paliwa z kryzą (1 szt.) o wymiarach 157 cm x l54 cm, podstawa dystrybutora paliwa z kryzą (1 szt.) o wymiarach l,0 m x l,0 m – wszystkie znajdujące się z stanie technicznym uniemożliwiającym użytkowanie – na działce 1/24,
*   słupy energetyczne, stanowiące część napowietrznej linii wysokiego napięcia 110 kV, będące własnością przedsiębiorstwa energetycznego – na działce 1/24,
*   kanał burzowy (odkryty) będący częścią miejskiego systemu wodnego i będące własnością przedsiębiorstwa miejskiego – na działce 1/24,
*   fragment ogrodzenia betonowego o długości 15 m – na działce 1/24.

Strony określają, że wartość ww. obiektów zostanie przez Strony wyceniona i będzie stanowiła określony procent ceny sprzedaży Nieruchomości i tak odpowiednio:

*   drogi asfaltowe – około 0,274% ceny,
*   studnia i kryzy dystrybutora paliwa – około 0,0076% ceny,
*   słupy energetyczne oraz kanał burzowy – jako niestanowiące własności Sprzedawcy – 0% ceny,
*   ogrodzenie betonowe – około 0,0095% ceny.

Działka 4/12 nie jest zabudowana żadnym obiektami budowlanymi. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami rzeczowymi, ani roszczeniami osób trzecich. Z Nieruchomością nie są związane żadne umowy z dostawcami mediów.

Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w stosunku do całej Nieruchomości w dniu 7 listopada 2008 r. wydano decyzję nr 1166/2008 o warunkach zabudowy („decyzja WZ”), w której określono inwestycję polegającą na budowie osiedla mieszkaniowego wraz z garażami podziemnymi i usługami oraz lokalną oczyszczalnią ścieków. Na chwilę składania niniejszego wniosku, decyzja WZ jest ostateczna, jednak wobec wydanej decyzji toczy się postępowanie w sprawie stwierdzenia jej nieważności. Organ prowadzący to postępowanie (Samorządowe Kolegium Odwoławcze) odmówił stwierdzenia nieważności decyzji WZ, lecz to rozstrzygnięcie zostało uchylone przez sąd administracyjny. Skutkiem orzeczeń sądowych jest powrót postępowania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które – będąc związane wskazaniami wydanymi przez sąd – jest zobowiązane ponownie ustalić stan faktyczny sprawy i wydać decyzję. Wynikiem tego postępowania może być zatem stwierdzenie nieważności decyzji WZ (w tym przypadku decyzja WZ przestaje istnieć z mocą wsteczną) lub odmowa takiego stwierdzenia. Możliwa jest zatem sytuacja, w której po Transakcji (czyli po zbyciu Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy) decyzja WZ zostanie unieważniona ze skutkiem wstecznym (tzn. tak, jakby nigdy nie została wydana).

Według oświadczeń Sprzedawcy, Nieruchomość nie została wyodrębniona w jego strukturze wewnętrznej pod względem: a. prawnym, b. organizacyjnym, c. finansowo-księgowym. Nieruchomość jest de facto jedynym elementem majątku trwałego Sprzedawcy. Poza Nieruchomością, bilans Sprzedawcy wykazuje po stronie materialnych aktywów należność tytułem udzielonej pożyczki. Pasywna strona bilansu Sprzedawcy wykazuje zobowiązanie długoterminowe wobec podmiotu powiązanego. Sprzedawca nie prowadzi działalności operacyjnej, czerpie natomiast pożytki z udzielonej pożyczki (naliczane są odsetki traktowane księgowo jako przychód finansowy) oraz ponosi koszty tytułem odsetek od zobowiązania długoterminowego.

Należy podkreślić, że nie jest intencją Nabywcy ani Sprzedawcy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa Sprzedawcy lub jego zorganizowanej części. W szczególności Transakcją nie będą objęte:

*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
*   własność innych nieruchomości lub ruchomości,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zainteresowany będący stroną zamierza nabyć Nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń. Nabywca nie będzie przejmował żadnych zobowiązań Sprzedawcy oraz nie przejmie żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy. Wartość Nieruchomości jest ściśle związana z decyzją WZ. Strony przewidują, po Transakcji, wystąpienie przez Nabywcę o przeniesienie na niego praw z decyzji WZ zgodnie z obowiązującymi procedurami administracyjnymi. Zgoda Sprzedawcy na takie przeniesienie (stanowiąca niezbędny warunek dla wydania przez właściwy organ decyzji przenoszącej) będzie wyrażona najpóźniej w akcie notarialnym sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość została przez Sprzedawcę w całości nabyta w 2007 roku od trzech osób fizycznych, spadkobierców poprzedniego właściciela. Transakcja nabycia była poza zakresem podatku od towarów i usług, w związku z czym nie zaistniał po stronie Sprzedawcy podatek naliczony związany z nabyciem Nieruchomości. Podatek od czynności cywilnoprawnych został przy tej transakcji naliczony i pobrany przez notariusza.

Pierwotnym zamierzeniem gospodarczym Sprzedawcy było wybudowanie na Nieruchomości osiedla mieszkaniowego (z tego względu Sprzedawca traktował Nieruchomość jako grunt inwestycyjny w przygotowaniu – w bilansie pod pozycją „Inwestycje długoterminowe”). Zamierzenie to nie wyszło jednak poza fazę formalno-przygotowawczą, nie zostało uzyskane zezwolenie na budowę i żadne prace budowlane nie zostały rozpoczęte. W chwili obecnej Nieruchomość nie jest przez Sprzedawcę wykorzystywana do działalności gospodarczej, ani nie jest oddana osobom trzecim w używanie. Nieruchomość nie generuje dla Sprzedawcy żadnych przychodów.

Obiekty budowlane zlokalizowane na Nieruchomości zostały przez Sprzedawcę nabyte wraz z Nieruchomością. Sprzedawca nie dokonywał ich odrębnej wyceny, ani wyodrębnienia w bilansie. Nieruchomość ani posadowione na niej obiekty budowlane nie stanowią dla Sprzedawcy środków trwałych i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Sprzedawca nie dokonywał również żadnych nakładów na omawiane obiekty, które podnosiłyby ich wartość dla celów podatku dochodowego.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 27 lipca 2017 r. (data wpływu do Organu – 31 lipca 2017 r.), jako że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji znak: 0111-KDIB3-2.4012.272.2017.2.MN obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja sprzedaży/kupna – w zakresie poszczególnych działek – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ poniżej przywołał stanowisko Zainteresowanych odnoszące się tylko do podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli do pytania oznaczonego nr 6.

**Zdaniem Wnioskodawców,** planowana Transakcja sprzedaży/kupna będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie działek 1/24 oraz 7/2 natomiast nie będzie objęta tym podatkiem w zakresie działki nr 4/12.

Uzasadnienie stanowiska własnego odnośnie pytania nr 6:

Zgodnie z art. 2 ust 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Sprzedaż Nieruchomości będzie zatem:

*   podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie działki 1/24 oraz 7/2 z uwagi na zwolnienie tych działek od podatku VAT,
*   podlegała wyłączeniu od podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie działki nr 4/12 z uwagi na objęcie jej opodatkowaniem VAT według stawki 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia działek (pyt. nr 6). W zakresie pytań nr 1-5 dotyczących podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z dnia 14 września 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.272.2017.2.MN.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2% − art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tejże ustawy.

W myśl art. 10 ust. 1 cyt. ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ww. ustawy). Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku (ust. 3 cyt. przepisu).

Jak wynika z powołanych przepisów – sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną działki o numerach ewidencyjnych 1/24, 4/12 i 7/2. Zbycie Nieruchomości będzie stanowić dostawę towaru dla potrzeb podatku od towarów i usług. Nie jest intencją Nabywcy ani Sprzedawcy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa Sprzedawcy lub jego zorganizowanej części.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 14 września 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.272.2017.2.MN w zakresie podatku od towarów i usług – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że cyt.: „W związku z tym, że dostawa budowli posadowionych na działce nr 1/24 oraz 7/2 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy – w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – ze zwolnienia z podatku korzysta również grunt, na którym są one posadowione. (\`(...)\`) sprzedaż działki 4/12 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisów i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%.”

Zatem, skoro transakcja sprzedaży działki gruntu o numerze ewidencyjnym 4/12 będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z niego zwolniona), to w tej części znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania określone w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast część transakcji objęta zwolnieniem w podatku od towarów i usług (czyli ta dotycząca działek 1/24 oraz 7/2) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach wymienionych w przywołanych powyżej przepisach.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego przysługuje prawo do wniesienia skargi z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.