Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP3.4512.47.2017.1.PC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-17
Teza: W zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji dostawy zabudowanych nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; czynności-czynności opodatkowane; dostawa; grunty-grunt zabudowany; podatek-podatek od towarów i usług; stawka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 19 stycznia 2017 r. (data wpływu 20 stycznia 2017 r.), uzupełnionym w dniu 20 lutego 2017 r. (data wpływu 23 lutego 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji dostawy zabudowanych nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji dostawy zabudowanych nieruchomości. Wniosek uzupełniony został w dniu 20 lutego 2017 r. (data wpływu 23 lutego 2017 r.).

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca, lub Spółka) jest czołowym wydawcą prasy regionalnej w Polsce. Tytuły prasowe Spółki są wydawane w 15 województwach Polski. W szczególności Wnioskodawca jest wydawcą 20 dzienników regionalnych, a także ponad 150 tygodników lokalnych oraz bezpłatną gazetę miejską. Z działalnością wydawniczą nieodłącznie związana jest działalność w zakresie sprzedaży powierzchni reklamowej oraz pośrednictwo w sprzedaży takiej powierzchni.

Wnioskodawca prowadzi również działalność gospodarczą w zakresie poligrafii/druku. 8 drukarni zapewnia wysoką jakość druku wszystkim własnym produktom prasowym oraz świadczy usługi dla klientów zewnętrznych.

Wnioskodawca aktywnie rozwija swoją działalność internetową.

Wyżej wskazane obszary działalności (działalność wydawnicza, poligraficzna i internetowa) należą do podstawowej działalności Wnioskodawcy (dalej: „Działalność Podstawowa”). Zgodnie z danymi pozyskanymi z sytemu sprawozdawczości zarządczej za okres styczeń - listopad 2016 r. udział przychodów z Działalności Podstawowej w przychodach operacyjnych (w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości) przekroczył 95%.

W niewielkim zakresie Wnioskodawca prowadzi również m.in. działalność finansowo księgową, działalność związaną z produkcją filmów i nagrań video, działalność agencji informacyjnych. Spółka uzyskuje również przychody z finansów, źródłem których jest finansowanie udzielone podmiotom powiązanym. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Z uwagi na specyfikę działalności wydawniczej (wydawnictwa regionalne), w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy wydzielone zostały 14 oddziały regionalne. Dodatkowo w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy funkcjonuje: (i) oddział - w ramach, którego prowadzane jest Centrum Usług Wspólnych (obsługujące Wnioskodawcę oraz spółki zależne) oraz (ii) oddział Poligrafia, do którego zadań należy prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie poligrafii (oddział Poligrafia nadzoruje pracę wszystkich drukarni należących do Wnioskodawcy).

Podsumowując, w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy funkcjonuje łącznie 16 oddziałów ujawnionych w Krajowym Rejestrze Sądowym, z których 14 wydzielone zastało z uwagi na kryterium terytorialne istotne z punktu widzenia działalności wydawniczej, a pozostałe dwa (Centrum Usług Wspólnych oraz Poligrafia) z uwagi na kryterium funkcjonalne.

Część działalności gospodarczej Wnioskodawcy prowadzona jest na terenie specjalnych stref ekonomicznych. Dotyczy to: (i) Specjalnej Strefy Ekonomicznej E., gdzie Wnioskodawca prowadzi działalność poligraficzną na podstawie zezwolenia z dnia 25 czerwca 2007 r., oraz (ii) Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w której prowadzona jest działalność poligraficzna na podstawie zezwolenia z 24 czerwca 2005 r. oraz m.in. działalność wydawniczą na podstawie zezwolenia z dnia 25 czerwca 2007 r.

Podstawowa Działalność gospodarcza Wnioskodawcy prowadzona jest w oparciu o majątek trwały w skład, którego wchodzą nieruchomości; są to co do zasady budynki biurowe, mieszczące redakcje i działy wsparcia, hale drukarni, magazyny oraz infrastruktura pomocnicza.

Z uwagi na zachodzące na rynku wydawnictw prasowych oraz rynku poligraficznym niekorzystne zmiany (sukcesywny spadek nakładów prasy drukowanej na przestrzeni ostatniej dekady i związane z tym ograniczenie potencjału wytwórczego drukarni i redakcji), Spółka zmuszona jest zmniejszać wykorzystanie w/w nieruchomości w Działalności Podstawowej. Zbędna z punktu widzenia Działalności Podstawowej powierzchnia użytkowa nieruchomości oddawana jest przez Wnioskodawcę w najem lub dzierżawę podmiotom trzecim. Działalność w zakresie najmu/dzierżawy ma charakter akcesoryjny wobec podstawowej działalność gospodarczej. Jak wynika z danych finansowych dostępnych w systemie sprawozdawczości zarządczej spółki, przychody z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości w okresie od stycznia do listopada 2016 r. stanowiły poniżej 1% przychodów operacyjnych Wnioskodawcy.

W strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy, działalności w zakresie najmu nieruchomości nie jest wydzielona w postaci oddziału lub działu. Co do zasady, osoby odpowiedzialne za prowadzenie spraw administracyjnych 14 wymienionych wyżej oddziałów regionalnych oraz oddziału Poligrafia administrują również nieruchomościami związanymi z zadaniami gospodarczymi tego działu, w tym w szczególności zapewniają bieżące utrzymanie nieruchomości (sprzątanie, ochronę, bieżące remonty). Osoby te sprawują również bieżący nadzór nad wynajmem nieruchomości w tej części, jaka nie jest wykorzystywana w Działalności Podstawowej. W szczególności przygotowują i nadzorują wykonanie umów najmu, kontaktują się z najemcami, zapewniają windykację należności (zadania te wykonywane są przy wsparciu doradców prawnych). Podsumowując należy podkreślić, iż Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników lub współpracowników dedykowanych wyłącznie do obsługi nieruchomości, a tym bardziej pracowników/współpracowników, których zadaniem byłaby administracja nieruchomościami/częścią nieruchomości oddanymi w najem. Dział administracyjny, który jest w praktyce odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomościami zajmuje się również innymi czynnościami (np. obsługa biura, zarządzanie flotą samochodową, zarządzanie relacjami z dostawcami usług telefonii komórkowej). Sprawowanie nadzoru nad nieruchomościami jest jednym z wielu zleconych mu zadań.

W Spółce nie ma osoby sprawującej funkcje kierownicze w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wszelkie kwestie zarządcze związane z wynajmem nieruchomości (np. decyzje o zwarciu i wypowiedzeniu umów najmu), należą do ogólnych kompetencji zarządu Wnioskodawcy. Umocowanie do zawierania i wypowiadania umów najmu może być również udzielone na podstawie pełnomocnictwa dyrektorom poszczególnych oddziałów regionalnych lub dyrektorom drukarni funkcjonujących w ramach oddziału Poligrafia.

Zgodnie z polityką rachunkowości zarządczej Spółka, w stosunku do nieruchomości znajdujących się w gestii regionalnych oddziałów wydawniczych, Wnioskodawca ewidencjonuje przychody i koszty związane z tymi nieruchomościami na wyodrębnionych centrach kosztowych (Cost Center), w tym koszty części wynagrodzeń osób zatrudnionych w działach administracyjnych.

Przychody i koszty kliku Cost Center: np. „Nieruchomości”, „Zarząd”, składają się na rachunek wyników jednego Profit Center np. „Administracja”. Dla danego centrum kosztowego potencjalnie możliwe jest sporządzenie odrębnego rachunku wyników, tym niemniej w praktyce takie rachunki wyników nie są sporządzane. Rachunki wyników sporządzane są natomiast dla oddziałów jako całości lub poszczególnych Profit Centers.

Dla nieruchomości wykorzystywanych w działalności oddziału Poligrafia Wnioskodawca co do zasady nie prowadzi odrębnych ewidencji kosztowych - koszty te są ewidencjonowane oraz wykazywane w centrum kosztowym związanym z administracją. Bez względu na powyższe, dla Nieruchomości w K. (dawny budynek drukarni) prowadzone jest odrębne Cost Center.

Zgodnie z polityką rachunkowości finansowej Wnioskodawcy, zdarzenia dotyczące nieruchomości nie są wyodrębnione jako działalność nieruchomościowa, lecz są ewidencjonowane jako pozostała działalność, łącznie z np. magazynowaniem, usługami marketingowymi, transportowymi, itp. Przychody z wynajmu Nieruchomości ewidencjonowane są w grupie kont „sprzedaż pozostałych usług”, która obejmuje kilkanaście kategorii. Koszty dotyczące utrzymania nieruchomości ewidencjonowane są z podziałem na rodzaje kosztów na tych samych kontach rodzajowych ujmowane są koszty dotyczące wszystkich nieruchomości.

Spółka nie prowadzi osobnego rachunku bankowego dedykowanego dla działalności nieruchomościowej. Należności i zobowiązania związane z najmem nieruchomości regulowane są za pośrednictwem rachunków bankowych obsługujących wszelką działalność gospodarczą Spółki inną niż Działalność Podstawowa.

Działalność w zakresie wynajmu nieruchomości nie jest wyodrębniona funkcjonalnie. Zarządzanie nieruchomościami nie jest traktowane przez Spółkę jako jeden z kluczowych obszarów działalności. Wynajem nieruchomości ma wyłącznie charakter uboczny w stosunku do działalności wydawniczej i poligraficznej, co znajduje odzwierciedlenie zarówno w opisanej wyżej strukturze organizacyjnej, jak i w przyjętej polityce rachunkowości i sprawozdawczości zarządczej,

W ramach grupy kapitałowej, do której należy Spółka, wyodrębniona jest spółka celowa V. Sp. z o.o. (dalej: „V.”), przedmiotem działania, której jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. V. jest właścicielem nieruchomości biurowych 2 nabytych w grudniu 2014 r. od M. Sp. z o.o. - podmiotu zależnego.

Celem powołania V. było powierzenie profesjonalnemu podmiotowi działalności w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami, które to kompetencje były i są nieistotne z punktu widzenia efektywności Działalności Podstawowej Wnioskodawcy. Powołanie w ramach grupy kapitałowej wyspecjalizowanego podmiotu, którego działalność gospodarcza koncentruje się na obrocie i najmie nieruchomości, uzasadnia, z uwagi na efekt skali, zatrudnienie w tym podmiocie wykwalifikowanej kadry, a przez to budowę kompetencji umożliwiających większą efektywność tego rodzaju działalności gospodarczej. Wskazane wyżej nieruchomości należące do V. wynajmowane są zarówno podmiotom powiązanym (w tym Spółka) jak i podmiotom niepowiązanym. V. jest czynnym podatnikiem VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa sprzedaż V. kolejnych 4 nieruchomości (dalej: „Transakcja”):

*   Nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Wnioskodawcy, stanowiącej działkę ewidencyjną 175/1, o powierzchni 10 919 m2, zabudowanej budynkami produkcyjno-magazynowymi (dawnej drukarni), dla której Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość w K.”);

*   Nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami o charakterze użytkowym, składającą się z działek: (i) nr 7396/1, 7396/2, 3943/1, 3943/2 o łącznej powierzchni 1,1389 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta - w użytkowaniu wieczystym do 2089 r., oraz działek nr 3774/1, 3942 o łącznej powierzchni 1,0473 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta stanowiących własność Spółki, zabudowanych budynkiem użytkowym drukarni offsetowej, (ii) nr 3943/3, 3943/4, 7396/3, 7396/4 o łącznej powierzchni 1,7209 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta w użytkowaniu wieczystym do 2089 r. oraz działek gruntowych nr 3774/2, 3774/3 stanowiących własność Wnioskodawcy o łącznej powierzchni 0,0310 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta, zabudowanych budynkiem biurowym „M\`(...)\`”, (dalej: „Nieruchomość w S.”);

*   Nieruchomości gruntowej, o powierzchni 6 388 m2, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 89/2, dla której Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi księgę wieczystą, zabudowanej budynkiem produkcyjno - biurowym (dalej: „Nieruchomość w Ł.”);

*   Nieruchomości gruntowej w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy, stanowiącej działkę nr 223/1 o powierzchni 15.822 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta, zabudowanej budynkami magazynowo - biurowymi (dalej: „Nieruchomość w G.”).

W odniesieniu do Nieruchomości w Ł. Wnioskodawca i V. zawarły już umowę przedwstępną sprzedaży, i uzyskały już zrzeczenie się, przysługujące podmiotowi publicznemu. Zwarcie umowy przenoszącej własność nastąpi po uzyskaniu indywidualnej interpretacji prawa podatkowego wydanej przez Tutejszy Organ.

W odniesieniu do Nieruchomości w K., S. i G. zbycie nastąpi w drodze odrębnych umów sprzedaży zwartych tego samego dnia lub w niewielkich odstępach czasu, z tym zastrzeżeniem, że dla Nieruchomości w S. konieczne będzie zrzeczenie się prawa pierwokupu przez podmiot publiczny któremu ono przysługuje.

Bez względu na powyższe, możliwe jest, że na skutek nieprzewidzianych zdarzeń lub zmiany decyzji biznesowych strony ostatecznie zdecydują o zbyciu jednej, dwóch lub trzech nieruchomości z czterech wskazanych powyżej.

Po dokonaniu Transakcji, Spółka zawrze z V. umowy najmu budynków i budowli posadowionych na w/w nieruchomościach. Co do zasady przedmiotem najmu będzie powierzchnia obecnie wykorzystywana przez Wnioskodawcę na potrzeby własne. Pozostała część budynków i budowli będzie wynajmowana przez V. dotychczasowym najemcom, ponadto V. będzie poszukiwać nowych najemców, w celu zapewnienia 100% wykorzystania nieruchomości. Bez względu na powyższe, z uwagi na potencjał komercyjny Nieruchomości w K., V. zdecydować może o zmianie sposobu użytkowania nieruchomości (np. budowę biurowca).

Poniżej Wnioskodawca prezentuje szczegółowe informacje dot w/w nieruchomości.

1.  Informacje na temat poszczególnych Nieruchomości

Nieruchomość w K.

Na działce gruntu oznaczonej jako 175/1, dla której prowadzona jest księga wieczysta znajdują się obecnie budynki: drukarni, wiaty stalowe, portiernia oraz budowle: stacja TRAFO i oczyszczalnia ścieków.

W/w działka została nabyta w dniu 15 grudnia 1994 r. przez poprzednika prawnego Spółki (tj. D. Sp. z o.o,, działającej następnie pod firmą K. Sp. z o.o,, przejętej przez Polska Wnioskodawcę w trybie art. 516 par. 1 Kodeksu Spółek Handlowych w dniu 17 czerwca 2002 r. (połączenie przez przejęcie spółki zależnej).

Jak wynika z treści w/w aktu notarialnego nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nabywcy nie przysługiwało więc prawo do odliczenia podatku naliczonego). Jak wynika z treści w/w aktu, na dzień nabycia na działce trwała budowa drukarni, nabycie nieruchomości nastąpiło zatem w trakcie budowy. Cena nieruchomości (wraz z budynkami w budowie) określona została na kwotę 1 448 000 zł (po denominacji).

Jak wynika z ksiąg Spółki budynki i budowle istniejące obecnie na gruncie zostały ujawnione z dniem 17 czerwca 2002 r. (dzień połączenia) w łącznej kwocie 5 383 233 zł., w tym budynek drukarni 4 504 277 zł. Z powyższego wynika, iż nabywca nieruchomości (tj. poprzednik prawny Spółki) kontynuował budowę ponosząc dodatkowe nakłady przekraczające przeszło trzykrotnie cenę nabycia nieruchomości. Poprzednikowi prawnemu Wnioskodawcy (K. Sp. z o.o.) przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków związanych z dokończeniem budowy budynków i budowli posadowionych na działce. Spółka nie ponosiła po dniu wprowadzenia do ewidencji ŚT nakładów na ww. budynki i budowie.

Budynki i budowle były przez Spółkę i jej poprzedników prawnych wykorzystywane w działalności Poligraficznej do roku końca roku 2015 (do 1 stycznia 2008 r. na Nieruchomości w K. funkcjonowała drukarnia, w latach 2008 - 2015 budynek drukarni wykorzystywany był jako magazyn papieru dla drukarni w S.). W latach 2011 - 2015 spółka wynajmowała wyłącznie wiaty stalowe. Obecnie Wnioskodawca dochodzi na drodze sądowej dwóch wierzytelności z powyższego tytułu w łącznej kwocie 8 031,30 zł. Wierzytelności nie będą przedmiotem zbycia na rzecz V.

10 lutego 2016 r. cała nieruchomość (wszystkie budynki i budowle) zostały oddane w odpłatną dzierżawę. Wszelkie koszty związane z administracją nieruchomości i użytkowaniem ponosi dzierżawca we własnym imieniu. W szczególności dzierżawca jest stroną wszelkich umów dostawy mediów, ochrony i sprzątania nieruchomości.

Dla Nieruchomości w K. została wydana ostateczna Decyzja o ustaleniu Warunków Zabudowy z dn. 28 stycznia 2011 r. dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budowa zespołu budynków biurowych wraz z kompleksowym zagospodarowaniem terenu, uwzględniającym układ parkingów naziemnych, place, małą architekturę, ciągi piesze oraz niezbędne uzbrojenie terenu związane z dostawą mediów, na dz. Nr 175/1, 166/3, 166/4, 166/5, 168/3, 305/3, 169, 170. Wnioskodawca nie ma tytułu prawnego do posiadania działek wymienionych w w/w decyzji z wyjątkiem działki 175/1. Wnioskodawca oraz V. w umowie sprzedaży Nieruchomości w K. zawrą porozumienie co do: (i) zgodnego zwrócenia się do właściwego organu w celu przeniesienia Decyzji o Warunkach Zabudowy na V., (ii) przeniesienia praw do koncepcji architektonicznej w oparciu, o którą wydano Decyzję o Warunkach Zabudowy. Położenie nieruchomości oraz wydanie dla niej w/w Decyzji o Warunkach Zabudowy czyni z niej atrakcyjny teren inwestycyjny. Fakt ten został uwzględniony w wycenie Nieruchomości w K. przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, Nie można wykluczyć, że V. podejmie w przyszłości decyzje inwestycyjne, zmieniające obecny sposób zagospodarowania Nieruchomości w K.

W związku z planowanym zbyciem Nieruchomości w K. na V. przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zawartej w dniu 10 lutego 2016 r.

Dzierżawca Nieruchomości w K. nie zalega z czynszem. Nie jest wolą Wnioskodawcy i V. przenoszenie jakichkolwiek wierzytelności i zobowiązań związanych z przedmiotem sprzedaży.

Nieruchomość w S.

Własność działek objętych księgą wieczystą oraz prawa użytkowania wieczystego działek objętych księgą została nabyta przez Spółkę w dniu 30 czerwca 2005 r.

Na w/w działkach gruntu Wnioskodawca wybudował budynek biurowy oddany do użytkowania w dniu 25 lutego 2009 r. - wartość początkowa 47 321 831 zł. oraz budynek drukarni oddany do użytkowania 5 marca 2007 r. o wartości początkowej 34 543 350 zł.

Poza wymienionymi wyżej budynkami na Nieruchomości w S. istnieje utwardzony parking.

Nakłady czynione na budynki i budowle posadowione na Nieruchomości w S. nie przekroczyły od dnia ich oddania do użytkowania 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli.

Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu towarów i usług budowlanych wykorzystanych do budowy w/w budynków i parkingu.

Spółka wykorzystuje w/w budynki we własnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, a także wynajmuje. Nieruchomość w S. znajduje się na terenie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, a budynki i budowie posadowione na tej nieruchomości służą, w części niewynajmowanej, wykonywaniu działalności gospodarczej objętej zezwoleniem strefowym (wskazanym powyżej).

W budynku biurowym nazywanym m.in. w umowach najmu „M\`(...)\`” (nazwa ta nie jest prawnie chroniona, w tym w szczególności Wnioskodawca nie dokonał jej zgłoszenia, jako znaku towarowego w Urzędzie Patentowym), mieści się m.in. siedziba redakcji Dziennika Zachodniego wydawanego przez Wnioskodawcę. Powierzchnia użytkowa budynku M\`(...)\` wynosi ponad 5 660 m2, z czego w chwili obecnej ponad 35% jest wynajmowane a blisko 65% wykorzystywane jest na potrzeby własne Wnioskodawcy. Powierzchnia 1 624 m2 wynajmowana jest przez okres dłuższy niż dwa lata.

Niektóre umowy z najemcami M\`(...)\` przewidują, iż ponoszą oni dodatkowe koszty eksploatacyjne w postaci energii elektrycznej według wskazań licznika. Umowy na dostawę mediów (w tym prądu) zawarte są przez Wnioskodawcę i następnie refakturowane według wskazań licznika na poszczególnych najemców (o ile umowa najmu tak stanowi).

Po sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca już, jako najemca Nieruchomości w S. zamierza kontynuować współpracę z dotychczasowymi dostawcami usług sprzątania i ochrony zarówno budynku drukarni jak i M\`(...)\`. W zakresie w jakim usługi te dotyczyć będą tej części nieruchomości, która nie będzie wynajmowana przez Wnioskodawcę, Spółka obciąży V. częścią wynagrodzenia za usługi ochrony i sprzątania, z kolei V. obciąży tymi kosztami pozostałych najemców.

W odniesieniu do umów dostawy mediów (prąd, woda, gaz), w budynku drukarni Spółka pozostanie stroną umów dostawy mediów. W budynku biurowym (M\`(...)\`) ewentualna zmiana stron umów dostawy mediów i innych związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem budynku będzie uzależniona od indywidualnych rozmów z dostawcami. W przypadku podjęcia decyzji o zmianie strony korzystającej z usług, odbędzie się to poprzez rozwiązanie umowy z odpowiednim dostawcą przez Wnioskodawcę i związaniem nowej umowy przez V.

Nie jest wolą Wnioskodawcy i V. przenoszenie jakichkolwiek wierzytelności i zobowiązań związanych z Nieruchomością w S.

W związku z planowanym zbyciem Nieruchomości w S. na V. przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Wnioskodawcę.

Nieruchomość w Ł.

Działka 89/2, dla której prowadzona jest księga wieczysta, została nabyta przez A. Sp. z o.o. w dniu 11 lipca 1996 r. (akt notarialny).

Wnioskodawca jest następcą prawnym (sukcesja generalna) A. Sp. z o.o. (połączona przez przejęcie z L. Sp. z o.o. 30 kwietnia 1998 r., ta z kolei została połączona przez przejęcie z Wnioskodawcy 1 stycznia 1999 r.).

Na w/w działce gruntu, jak wynika z treści aktu notarialnego, znajdował się w dniu nabycia budynek biurowy o powierzchni użytkowej 3412 m2, oraz hala produkcyjna o powierzchni użytkowej 3054 m2. Na Nieruchomości w Ł. znajdują się również parking oraz podjazd do hali drukarni wybudowane po nabyciu Nieruchomości w Ł., Wnioskodawcy (jego poprzednikowi prawnemu) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wzniesieniem tych budowli.

Jak wynika z treści aktu notarialnego, cena nabycia w/w budynków wyniosła 1 829 500 zł netto. Do ceny sprzedaży budynków został doliczony podatek VAT wg. stawki 22% w kwocie 402 490 zł. A. Sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w Ł.

Obecna wartość początkowa w/w budynków wynosi 10 402 405 zł. W księgach Spółki możliwe jest prześledzenie nakładów czynionych na w/w budynki od roku 2008. W 2008 r. zaktualizowane wartości początkowe wynosiły odpowiednio: (i) hala produkcyjna 3 655 821 zł, (ii) budynek biurowy 5 887 277 zł. Jak wynika z porównania: (i) ceny nabycia budynku biurowego i hali produkcyjnej wynikającej z aktu notarialnego oraz (ii) ich aktualnej wartości początkowej, od dnia nabycia poniesione zostały przez Spółkę (jej poprzedników prawnych) na te obiekty nakłady przekraczające 30% wartości początkowej. Nakłady czynione po 1 stycznia 2008 r, do dnia dzisiejszego nie przekroczyły jednak 30% zaktualizowanej wartości początkowej ujawnionej w księgach na 1 stycznia 2008 r.

Spółka wykorzystuje w/w budynki we własnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Niewielka część hali produkcyjnej (66 m2) jest wynajmowana, w budynku biurowym przedmiotem najmu jest powierzchnia 1 m2 pod automat do sprzedaży napojów.

Jak wynika z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości w Ł., obciążana jest ona nieodpłatną służebnością gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego działki ziemi nr 89/3, posiadającej księgę wieczystą kw. nr 90060, polegająca na zapewnieniu dostępu do stacji trafo zlokalizowanej w budynku byłej hali napraw i nieodpłatnego udostępnienia terenów uzbrojonych w celu konserwacji istniejącego uzbrojenia.

Po sprzedaży nieruchomości Spółka już, jako najemca Nieruchomości w Ł. zamierza kontynuować współpracę z dotychczasowymi dostawcami usług sprzątania i ochrony. W zakresie w jakim usługi te dotyczyć będą tej części nieruchomości, która nie będzie wynajmowana przez Wnioskodawcę, Spółka obciąży V. częścią wynagrodzenia za usługi ochrony i sprzątania, z kolei V. obciąży tymi kosztami pozostałych najemców.

W odniesieniu do umów dostawy mediów, zmiana stron umów dostawy mediów i innych związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem budynku będzie uzależniona od indywidualnych rozmów z dostawcami. W przypadku podjęcia decyzji o zmianie strony korzystającej z usług, odbędzie się to poprzez rozwiązanie umowy z odpowiednim dostawcą przez Spółkę i związaniem nowej umowy przez V.

Nie jest wolą Wnioskodawcy i V. przenoszenie jakichkolwiek wierzytelności i zobowiązań związanych z Nieruchomością w Ł. Bez względu na powyższe, w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości w Ł. na V. przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Spółkę.

Nieruchomość w G.

Dla Nieruchomości w G. (nieruchomości gruntowej) stanowiącej działkę 223/1, prowadzona jest księga wieczysta. Jak wynika z działu III Księgi Wieczystej na nieruchomości ustanowiona jest odpłatna służebność przesyłu na rzecz G. Sp. z o.o.

W/w budynki zostały nabyte przez P. Sp. z o.o. 20 sierpnia 1993 r. (akt notarialny) za 631 000 zł (po denominacji). Jak wynika z treści aktu notarialnego, nabycie podlegało opodatkowaniu opłatą skarbową, tym samym nabywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Na dzień nabycia (20 sierpnia 1993) Nieruchomość w G. zabudowana była następującymi budynkami: (i) magazynowo - biurowym (nr 1), (ii) stacją transformatorową, (iii) budynkiem stacji obsługi samochodów (nr 2), (iv) garażem (nr 3), (vi) portiernią.

Sp. z o.o, jest następcą prawnym P. Sp. z o.o. Następstwo prawne wynika z następującego ciągu zdarzeń: (i) Sp. z o,o. nabyła udziały w P. Sp. z o.o. w latach 1996 - 2000, (ii) P. Sp. z o.o. zmieniło firmę na C. Sp. z o.o., (iii) 24 września 2002 r. na mocy postanowienia Sądu Rejonowego Sp, z o.o. w drodze fuzji (połączenia przez przejęcie) połączyła się z C. Sp. z o.o.

Jak wynika z wizji lokalnej dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, obecnie na Nieruchomości w G. znajduje się następująca zabudowa: (i) budynek (nr 1) produkcyjny z częścią biurową - hala drukarni, (ii) budynek biurowy (nr. 2) ze stacją transformatorową i pomieszczeniem na agregat prądotwórczy powstały z dawnej stacji obsługi samochodów, (iii) budynek biurowy (nr 3) powstały na skutek przebudowy dawnego garażu (iv) budynek portierni.


| Opis | Data nabycia | Wartość początkowa wprowadzona do ksiąg na dzień 58.09.2002 | Nakłady okres | Nakłady kwota 
| działka gruntu w użytkowaniu wieczystym | 1993-08-20 | 102 461,00 |  |  
| Budynek (nr 1)magazynowo-biurowy |  | 5 781 927,21 |  |  
|  |  |  | rok 2002 | 71 548,49 
|  |  |  | rok 2003 | 40 247,65 
|  |  |  | rok 2004 | 27 203,50 
|  |  |  | rok 2005 | 4661,24 
|  |  |  | rok 2006 | 72 419,39 
|  |  |  | rok 2007 | 193 672,66 
|  |  |  | rok 2008 | 523 546,74 
|  |  |  | rok 2010 | 24 200,00 
|  |  |  | rok 2012 | 1 098 585,53 
| zewnętrzna sieć energetyczna |  | 81 066,00 |  |  
| Zewnętrzna sieć CO |  | 3361,00 |  |  
| Zewnętrzna sieć wodno-kanalizacyjna |  | 69 627,00 |  |  
| Budynek (nr 2) stacji obsługi samochodów |  | 898 189,36 |  |  
|  |  |  | rok 2010 | 27 250,00 
| Garaż – (budynek nr 3) |  | 69 815,00 |  |  
|  |  |  | rok 2016 | 4 864 549,64 
| portiernia |  | 40 182,00 | Rok 2003 | 20 900,00 
| parking |  |  |  |  
| Plac Połęże |  | 1066,00 |  |  
| Drogi i place Połęże |  | 30062,00 |  |  
| Droga dojazdowa Połęże |  | 1232,00 |  |  
| Szlaban |  | 8388,00 |  |  
| Ogrodzenie Połęże |  | 8845,00 |  |  

Wszystkie środki trwałe wchodzące w skład Nieruchomości w G. zostały wprowadzone do obecnych ksiąg z datą 25 września 2002 r. tj. z dniem następującym po dniu połączenia przez przejęcie z C. Sp. z o.o.

Biorąc pod uwagę, dane wynikające z ksiąg należy wskazać, iż w okresie od 25 września 2002 r. do dnia dzisiejszego na następujące budynku zostały poczynione nakłady przekraczające 30% ich wartości początkowej: (i) budynek numer 1 magazynowo - biurowy, przy czym od dnia poniesienia ostatniego nakłady powodującego przekroczenie limitu 30% nie upłynęło jeszcze pięć lat (nakłady w roku 2012 czynione były we wrześniu i październiku), (ii) budynek numer 3 - dawny garaż, przebudowany w 2016 r. na budynek biurowy, (iii) Portiernia przy czym od dnia poniesienia nakładów upłynął okres pięciu lat.

Nakłady na budynki i budowle w latach 2002 - 2016 na Nieruchomości w G. czynione były pod rządami ustawy VAT i ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Poz. 50 z późn. zm.) w związku z działalnością podlegająca opodatkowaniu, a więc co do zasady Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Budynek (nr 1) magazynowo-biurowy o powierzchni użytkowej 6 215 m2 jest od 2002 r. wynajmowany w części. Obecnie powierzchnia najmu to 1 900 m2.

Budynek (nr 2) dawnej stacji obsługi samochodów obecnie budynek biurowy, wynajmowany był w latach 2003-2009. Wynajmujący zobowiązany był do przebudowy na budynek biurowy (ponoszenia nakładów na ten budynek w kwocie nie niższej niż 200 000 tys. zł.) Nakłady te stanowiły inwestycję najemcy w obcym środku trwałym.

Budynek (nr 3) nowego biura (dawny garaż) został oddany do użytkowania w grudniu 2016 r. po przebudowie dotychczasowego garażu / magazynu i jest w całości wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Po sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca już, jako najemca Nieruchomości w G. zamierza kontynuować współpracę z dotychczasowymi dostawcami usług sprzątania i ochrony. W zakresie w jakim usługi te dotyczyć będą tej części nieruchomości, która nie będzie wynajmowana przez Wnioskodawcę, Spółka obciąży V. częścią wynagrodzenia za usługi ochrony i sprzątania, z kolei V. obciąży tymi kosztami pozostałych najemców.

W odniesieniu do umów dostawy mediów, zmiana stron umów dostawy mediów i innych związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem budynku będzie uzależniona od indywidualnych rozmów z dostawcami. W przypadku podjęcia decyzji o zmianie strony korzystającej z usług, odbędzie się to poprzez rozwiązanie umowy z odpowiednim dostawcą przez Spółkę i związaniem nowej umowy przez V.

Nie jest wolą Wnioskodawcy i V. przenoszenie jakichkolwiek wierzytelności i zobowiązań związanych z Nieruchomością w G.

Bez względu na powyższe, w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości w G. na V. przejdą z mocy prawa (na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Spółkę.

1.  Cesja umów najmu

Jak wskazano powyżej w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia poszczególnych nieruchomości z mocy prawa na V. zostaną przeniesione prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów najmu lub dzierżawy obowiązujących na dzień sprzedaży. W takiej sytuacji na V. przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców.

W przypadku kaucji wpłaconych przez najemców, Wnioskodawca zobowiąże się do ich zwrotu tymże najemcom, a najemcy zobowiążą się do wpłaty na rzecz V. na nowo kaucji w ramach zabezpieczenia wykonania obowiązków wynikających z umów najmu.

W trosce o uproszczenie stosunków pomiędzy Wnioskodawcą, najemcami i V., zakłada się, iż do spełnienia świadczenia dojdzie zapewne w drodze przekazu, uregulowanego w art. 9211 (i następne) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz, 380 ze zm.)

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy w przypadku gdy Spółka zamiast wszystkich czterech nieruchomości zbyłaby na rzecz V. jedną lub dwie lub trzy z wskazanych wyżej nieruchomości, w dowolnej konfiguracji, to czy przedmiotem tak zmodyfikowanej Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
3.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w K. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż strony złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji?
4.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w S. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż strony złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji?
5.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w Ł. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż strony złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji?
6.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w G. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż strony złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji?
7.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, V. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Wnioskodawcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w K., G., S. i Ł.?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
2.  Ograniczenie Transakcji do sprzedaży jednej, dwóch lub trzech nieruchomości w dowolnej konfiguracji, nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
3.  Dostawa Nieruchomości w K. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż Wnioskodawca i V. złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji.
4.  Dostawa Nieruchomości w S. będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż Wnioskodawca i V. złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji.
5.  Dostawa Nieruchomości w Ł. będzie podlegać opodatkowaniu VAT w całości według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż Wnioskodawca i V. złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji.
6.  Dostawa Nieruchomości w G. w odniesieniu do budynku (nr 1) magazynowo – biurowego, oraz budynku (nr 2) biurowego ze stacją transformatorową będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), biorąc pod uwagę, iż Spółka i V. złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji. Dostawa budynku nr (3) Nowego Biura, podlegać będzie bezwarunkowemu opodatkowaniu VAT jako dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Dostawa budynku portierni oraz, budowli (ogrodzenia, placu, dróg, szlabanu, sieci elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej) podlegać będzie zwolnieniu z VAT jeśli przy ich nabyciu nie przysługiwało Spółce prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz nie czyniła na te składniki majątku nakładów przekraczających 30% w okresie ostatnich 5 lat.
7.  V. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Wnioskodawcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w K., G., S. i Ł.

W zakresie pytania nr 1

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

(i) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

(ii) eksport towarów;

(iii) import towarów na terytorium kraju;

(iv) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

(v) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W związku z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowiącą, że na gruncie omawianej ustawy towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, zbycie Nieruchomości w K., S., Ł. i G. dokonywane przez Wnioskodawcę na rzecz V. w zamian za wynagrodzenie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

W świetle powyższego, Transakcja przedstawiona w niniejszym wniosku stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, przedmiotowa Transakcja powinna, co do zasady, podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT wynikającej z ustawy o VAT.

W szczególności, zdaniem V. i Wnioskodawcy, przedmiotem Transakcji nie będzie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, które to czynności są wyłączone z zakresu opodatkowania VAT, Poniżej V. i Wnioskodawcy przedstawiają argumenty przemawiające za przyjętą przez siebie kwalifikacją omawianej Transakcji.

Przedmiot transakcji a przedsiębiorstwo

W opinii V. i Wnioskodawcy, omawianej Transakcji sprzedaży Nieruchomości w K., S., Ł. i G. nie można uznać za sprzedaż przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Zarówno jednak w doktrynie prawa podatkowego, jak i w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR czy interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP5/4512-1-4/16-4/WB) oraz orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10) jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 (1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei w myśl art. 55(2) Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z zakresu ustawy o VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie istotne wymienione w art. 55(1) Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok WSA w Olsztynie z dnia 4 czerwca 2014 r., sygn. I SA/Ol 357/14, w którym sąd zaznaczył, że dla zbycia przedsiębiorstwa konieczne jest przeniesienie na nabywcę środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej. Za zbycie przedsiębiorstwa nie należy uznawać sprzedaży niektórych jego składników majątkowych, nawet jeśli stanowiły one znaczącą część jego wartości.

W przypadku omawianej Transakcji nie sposób twierdzić, iż Wnioskodawca w efekcie planowej Transakcji przeniesie na V. swoje przedsiębiorstwo, którego Podstawowa Działalność obejmuje wydawanie prasy regionalnej i świadczenie usług poligraficznych.

Mając na uwadze odmienny charakter przedsiębiorstw Wnioskodawca oraz V., w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wydawnictw prasowych, poligrafii czy działalności internetowej.

W ramach Transakcji dojdzie jedynie do sprzedaży wybranych składników majątku, czyli Nieruchomości w K., S., Ł. i G. Transakcji co do zasady nie będzie towarzyszyć cesja praw i obowiązków z umów związanych z nieruchomościami (ubezpieczenie, ochrona, sprzątanie, dostawa mediów), choć w opinii Wnioskodawcy fakt przejścia tego rodzaju umów nie miałby znaczenia dla prawno-podatkowej oceny Transakcji jako dostawy towaru.

Transakcja nie obejmie sprzedaży kluczowych składników przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, o których mowa w art. 55(1) KC tj. np. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorcę, ksiąg rachunkowych, licencji na korzystanie z oprogramowania, tajemnicy przedsiębiorstwa itp.

Po Transakcji w Spółce pozostanie szereg istotnych składników przedsiębiorstwa, związanych z podstawową działalnością Spółki (działalność wydawniczo-poligraficzna) np. środki trwałe, w tym inne nieruchomości i szereg sprzętu komputerowo-drukarskiego, wartości niematerialne i prawne (w tym prawa do tytułów prasowych) w tym licencje, tajemnica przedsiębiorstwa oraz know-how, rachunki bankowe oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa przez Spółkę.

Tym samym, całość biznesu operacyjnego pozostanie w Spółce, która w oparciu o pozostały w niej majątek dalej będzie prowadziła działalność poligraficzno-wydawniczą.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców Transakcja nie może być kwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa Spółki na gruncie Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 12 listopada 2015 r. (sygn, IBPP3/4512-733/15/SR), Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 października 2015 r. (sygn. ILPP1/4512-1-544/15-3/HW), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 stycznia 2015 r. (sygn. IPPP1/443-1256/14-4/MPe), 16 października 2012 r. (sygn. IPPP2/443-879/12-4/BH), 8 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-611/12-2/BH). Szczególnie warto zwrócić też uwagę na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której Dyrektor potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(\`(...)\`) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem V. i Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży przedstawionej w niniejszym wniosku i objętej zakresem pytania będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT. W ocenie V. i Wnioskodawcy przedmiot Transakcji nie wyczerpuje bowiem przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, która jest również przyjmowana na gruncie ustawy o VAT.

Zbywana Nieruchomość jako ZCP

Zdaniem V. i Wnioskodawcy Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie można również traktować jako dostawy ZCP.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako ZCP uważa się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 sierpnia 2015 r., sygn. IBPP2/4512-510/15/ICz oraz z dnia 5 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością funkcjonalną, organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy, których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz musi stanowić pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydawanych przez organy podatkowe, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in, w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, oraz z dnia 25 stycznia 2016 r,, sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/IGo, a także interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 9 lipca 2013 r., sygn. ILPP1/443-378/13-2/JSK, oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. IBPP1/443-474/14/AW.

W omawianym przypadku powyższy warunek nie jest spełniony, ponieważ trudno uznać, że Nieruchomości w K., S., Ł. i G. stanowią jakikolwiek zespół powiązanych ze sobą aktywów. Jak wskazano są one administrowane przez odrębne jednostki organizacyjne Wnioskodawcy (oddziały regionalne), do których to czynności angażowane są w poszczególnych lokalizacjach różne osoby fizyczne (ich zakres obowiązków wykracza ponad administrowanie nieruchomościami). Nie sposób zatem twierdzić, iż mamy w tym przypadku do czynienia z „zespołem” funkcjonalnie, organizacyjnie lub finansowo powiązanych aktywów.

W związku z tym należy uznać, że Nieruchomość w K., S., Ł. i G. nie stanowi zorganizowanego zespołu składników, ale wyłącznie sumę poszczególnych aktywów, niepozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających łącznie na prowadzenie działalności gospodarczej. Ich jedyną cechą wspólną jest w istocie bycie przedmiotem prawa własności jednego podmiotu gospodarczego (Wnioskodawca). Brak spełnienia warunku istnienia zorganizowanego zespołu składników wyklucza zatem możliwość uznania Nieruchomości za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT,

Niezależnie od powyższego, V. i Wnioskodawcy pragną dodatkowo wskazać, że również pozostałe przesłanki warunkujące istnienie ZCP nie zostały spełnione, co Wnioskodawca szczegółowo uzasadnia poniżej.

1.  Wyodrębnienie organizacyjne

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana Nieruchomości w K., S., Ł. i G. nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy. Nie stanowi ona odrębnego działu czy oddziału (odrębnej jednostki organizacyjnej). Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości, zbywanej w ramach planowanej Transakcji.

A contrario, poszczególne nieruchomości wchodzą w skład odrębnych jednostek organizacyjnych Wnioskodawcy (oddziałów wydawniczych i oddziału Poligrafia) i służą (bądź służyły jak Nieruchomość w K.) wykonywaniu przez te jednostki ich działalności podstawowej tj. wydawniczej i poligraficznej.

Tym samym, w ocenie V. i Wnioskodawcy, nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości w K., S., Ł. i G.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie V. i Wnioskodawcy, kryterium wyodrębnienia organizacyjnego nie jest spełnione w odniesieniu do przedstawionych w opisie stanu faktycznego Nieruchomości w K., S, Ł. i G.

1.  Wyodrębnienie finansowe

Zdaniem V. i Wnioskodawcy, wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość alokacji przychodów i kosztów do działalności prowadzonej przez ZCP. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Pogląd taki wyrażony został przykładowo przez: Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 2 grudnia 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-938/15-2/MAO) oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 3 września 2015 r. (sygn. IPPP3/4512-598/15-2/WH).

W Spółce w stosunku do Nieruchomości w K., S., Ł. i G. nie jest prowadzona odrębna księgowość. W szczególności Wnioskodawca nie wyodrębnia aktywów i pasywów, a także przychodów i kosztów związanych z Nieruchomościami.

Stosowana przez Spółkę polityka prowadzenia ksiąg rachunkowych (polityka rachunkowości finansowej), w tym plan kont nie pozwala na bezpośrednie przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań związanych z nieruchomościami (są one ujęte w podgrupach dot. przychodów/kosztów innych niż związane typowo z działalnością poligraficzno-wydawniczą).

Zdarzenia (należności) dotyczące nieruchomości nie są wyodrębnione finansowo jako działalność nieruchomościowa, lecz są ewidencjonowane jako pozostała działalność, łącznie z np. magazynowaniem, usługami marketingowymi, transportowymi, itp. (strona przychodowa).

Spółka nie posiada również osobnego rachunku bankowego dedykowanego do rozliczeń Transakcji związanych z nieruchomościami.

W opinii Wnioskodawców, bez znaczenia pozostaje fakt, iż dla celów sprawozdawczości zarządczej w odniesieniu do niektórych nieruchomości (np. w Sosnowcu), w których znajdują się wydawnictwa, Spółka przyporządkowuje koszty związane z nieruchomościami do wyodrębnionych centrów kosztowych (Cost Center), w tym cześć kosztów wynagrodzeń pracowników administracji. Okoliczność ta w opinii Wnioskodawców jest pomijalna z uwagi na fakt, że wskazane rozwiązania nie stanowią przyporządkowania zobowiązań i należności do Nieruchomości w ujęciu rachunkowym (ustawy o rachunkowości).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie V. i Wnioskodawcy, kryterium wyodrębnienia finansowego również nie jest spełnione w odniesieniu do przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości.

1.  Możliwość funkcjonowania, jako odrębne przedsiębiorstwo

Jako kryterium zdolności do funkcjonowania, jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach prawa podatkowego oraz wyrokach sądów administracyjnych wydawanych na przestrzeni ostatnich lat, m.in, w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 27 lutego 2015 r. (sygn. IPPP1/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r. (sygn. IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z dnia 22 lipca 2014 r. (sygn. IBPP1/443-474/14/AW), czy Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r, (sygn. IPTPP2/4512-178/15-2/JS). Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono, iż „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj, podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe - materialne i niematerialne - wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. W opinii Wnioskodawców aby uznać zbywane aktywa za ZCP należałoby w ramach Transakcji, co najmniej przenieść również zasoby ludzkie / pracowników odpowiedzialnych za administrowanie nieruchomością i pozyskiwanie klientów.

Jak wskazano w opisywanym stanie faktycznym, Transakcji co do zasady nie będzie towarzyszyć cesja praw i obowiązków z umów związanych z nieruchomościami (ubezpieczenie, ochrona, sprzątanie, dostawa mediów), co z puntu widzenia funkcjonalnego w sposób oczywisty uniemożliwia kontynuowanie działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. W opinii Wnioskodawców, nawet fakt przejścia tego rodzaju umów nie miałby znaczenia dla prawno-podatkowej oceny Transakcji jako dostawy towaru, zważywszy na pozostawienie w Spółce zasobów ludzkich oraz niespełnienie warunku organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia zespołu składników majątkowych.

W konsekwencji należy uznać, że w opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomości w K., S., Ł. i G. nie spełniają przesłanek wyodrębnienia funkcjonalnego, a zatem nie stanowią ZCP. Zdaniem V. i Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem sprzedaży szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Spółki pozbawia zbywane Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Potwierdza to także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. I FSK 1090/12, w którym stwierdzono, że „(,..) sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, V. i Wnioskodawca stoją na stanowisku, iż planowane zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie będzie stanowić Transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 2

V. i Wnioskodawca stoją na stanowisku, że w przypadku ograniczenia Transakcji do sprzedaży jednej lub dwóch lub trzech z wskazanych w opisie stanu faktycznego nieruchomości nie będzie ona stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT z przyczyn tożsamych z przedstawionymi w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 1.

Należy bowiem wskazać, iż skoro zespół czterech wskazanych w opisie stanu faktycznego nieruchomości, nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP, to tym bardziej dostawa jednej lub dwóch lub trzech z nich nie będzie stanowić transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa lub ZCP.

W zakresie pytania nr 3

V. i Wnioskodawca stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości w K. tj. dostawa budynków i budowli posadowionych na działce 175/1 wraz z gruntem podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową, jeśli Wnioskodawca i V. złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji.

W związku z faktem, iż sprzedaż Nieruchomości w K. nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przedmiotowa sprzedaż powinna być uznana za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na podstawie art, 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka VAT wynosi 23%.

Zgodnie natomiast z art, 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części, jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

1.  jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT, rozumie się jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku CIT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Warto przy tym również pamiętać, że - zgodnie z najnowszą linią orzeczniczą - pojęcie pierwszego zasiedlenia powinno być rozumiane w oparciu o znaczenie nadane mu w języku potocznym, tak aby było jednolicie interpretowane we wszystkich państwach UE (patrz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 382/14).

I tak, 14 kwietnia 2016 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPP3/4512-873/15-3/S/RD) wyjaśnił, że sprzedaż budynku wybudowanego przez podatnika na potrzeby siedziby firmy (bądź nabytego od poprzedniego właściciela, ale w istotny sposób ulepszonego) jest dostawą już po pierwszym zasiedleniu i w związku z tym jest objęta zwolnieniem w VAT, mimo że budynek ten nigdy nie został przez podatnika wynajęty ani wydzierżawiony. Organ podatkowy stwierdził w interpretacji, że pierwszym zasiedleniem jest już pierwsze używanie nieruchomości.

Co więcej, również NSA (w wyroku z 30 października 2014 r., sygn. akt I FSK 1545/13) uznał, że pierwsze zasiedlenie to także udostępnienie parkingu w zamian za zapłatę ceny biletu parkingowego, w cenie którego jest wliczony podatek VAT.

Wracając natomiast do zwolnienia, o którym mowa w art. 41 ust 1 ust, 10 ustawy o VAT, podatnicy mają prawo dokonać wyboru opcji opodatkowania VAT tych dostaw. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W końcu, na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT, w przypadku jeśli do dostawy budynków, budowli lub ich części nie ma zastosowania zwolnienie, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowanie może mieć obowiązkowe zwolnienie z VAT, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (na ich nabyciu);
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zwolnieniu z opodatkowania VAT podlegają zatem dostawy budynków dokonywane po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Przy czym w tym przypadku możliwe jest dokonanie wyboru opcji opodatkowania VAT tych dostaw. Natomiast dostawa budynków dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT (z wyjątkiem szczególnych przypadków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).

Odnosząc cytowane przepisy do dostawy budynków i budowli na działce 175/1 nabytych przez poprzedników prawnych Wnioskodawcy w ramach ZCP, w trakcie budowy, która następnie została ukończona, a po jej ukończeniu nie były czynione na te budynki i budowle nakłady przekraczające 30% ich wartości początkowej, należy stwierdzić, iż oddanie budynków i budowli na cele własnej działalności gospodarczej po ich wybudowaniu stanowiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy VAT. W konsekwencji, skoro od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, rozważana obecnie dostawa budynków i budowli objęta będzie zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednocześnie V. i Wnioskodawca mają możliwość poddania Transakcji opodatkowaniu VAT, pod warunkiem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

W zakresie pytania 4

Biorąc pod uwagę przytoczone wyżej stanowisko władz skarbowych i sądów administracyjnych co do rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” stwierdzić należy, że:

*   skoro zarówno budynek drukarni (2007), budynek biurowy (2009) jak i parking zostały wzniesione przez Spółkę a następnie wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej lub wynajmowane, oraz na te składniki majątku nie były czynione nakłady, których wartość przekroczyłby 30% ich wartości początkowej,

*   to dostawa Nieruchomości w S. (budynku i budowli wraz z gruntem) objęta jest zwolnieniem na podstawie art, 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ponieważ następuje po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie nieruchomości do użytkowania.

Strony mają możliwość poddania transakcji opodatkowaniu VAT, pod warunkiem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

W zakresie pytania 5

V. i Wnioskodawca stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości w Ł. tj. dostawa budynków i budowli posadowionych na działce 89/2, tj. budynku biurowego o powierzchni użytkowej 3412 m2, hali produkcyjnej o powierzchni użytkowej 3054 m2, parkingu oraz podjazd do hali drukarni, wraz gruntem podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową w całości, jeśli Wnioskodawca i V. złożą przed transakcją właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej transakcji.

W związku z faktem, iż sprzedaż Nieruchomości w Ł. nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przedmiotowa sprzedaż powinna być uznana za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka VAT wynosi 23%

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części, jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

1.  jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku CIT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 41 ust 1 ust. 10 ustawy o VAT, jest jednak warunkowe tj. podatnicy maja prawo dokonać wyboru opcji opodatkowania VAT tych dostaw. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W końcu, na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT, w przypadku jeśli do dostawy budynków, budowli lub ich części nie ma zastosowania zwolnienie, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowanie może mieć obowiązkowe zwolnienie z VAT, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (na ich nabyciu);
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, w przypadku dostawy Nieruchomości w Ł. (budynków i budowli wraz z gruntem) należy już na wstępie wykluczyć zwolnienie przewidziane art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ponieważ Wnioskodawcy (jej poprzednikom prawnym) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości w Ł.

Dostawa Nieruchomości w Ł. (budynków i budowli wraz z gruntem), podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową w zakresie w jakim dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego również jako modernizacji budynków i budowli o ponad 30% wartości początkowej.

Bezwarunkowe opodatkowanie VAT dotyczyć będzie zatem tych budynków i budowli, które po nabyciu były modernizowane o ponad 30% (budynek drukarni i budynek biurowy), w tej części w jakiej nie były one wynajmowane po dokonaniu nakładów przez co najmniej dwa lata. W części wynajmowanej ponad dwa lata dostawa budynków drukarni i biurowego, korzystać będzie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, i w tym zakresie strony Transakcji będą mogły złożyć oświadczenie o poddaniu Transakcji opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z opcją opodatkowania podlegać będzie również dostawa budowli (parkingu i podjazdu) wybudowanych przez Wnioskodawcę / poprzedników prawnych i użytkowanych wyłącznie we własnej działalności gospodarczej.

W zakresie pytania nr 6

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej przepisy prawa, w ramach dostawy Nieruchomości w G. wyróżnić należy następujące przypadki:

Dostawa budynku (nr 1) magazynowo - biurowego (hali drukarni) podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w części w jakiej budynek jest wynajmowany. Stronom Transakcji przysługuje jednak prawo rezygnacji ze zwolnienia w trybie przewidzianym art. 43 ust. 10 ustawy VAT. W pozostałej części (nie wynajmowanej), z uwagi na fakt, iż nakłady poczynione na budynek w latach 2003 - 2012 przekroczyły 30% jego wartości początkowej, dostawa podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową jeśli zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od dnia poczynienia ostatnich nakładów. Dostawa budynku (nr 2) biurowego ze stacją transformatorową podlegać będzie zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ponieważ dostawa dokonywana jest w ramach „kolejnego zasiedlenia” z uwagi na odpłatny wynajem, budynku w latach 2003 - 2009. Stronom Transakcji przysługuje jednak prawo rezygnacji ze zwolnienia w trybie przewidzianym art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkowanie dostawy stawką podstawową.

Dostawa budynku (nr 3) dawnego garażu przebudowanego na Nowe Biuro podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową z uwagi na fakt, iż dostawa nastąpi w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego jako poczynienie na budynek nakładów o wartości przekraczającej 30% jego wartości początkowej.

Dostawa budynku portierni oraz budowli (ogrodzenia, placu, dróg, szlabanu, sieci elektrycznej i wodno - kanalizacyjnej) podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT jeśli te składniki majtku nie były wynajmowane, przy ich nabyciu nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz Spółka nie czyniła na te składniki majątku nakładów przekraczających 30% w okresie ostatnich pięciu lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków (budowli lub ich części) trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Z uwagi na powyższe, w przypadku dostawy części budynków i budowli składających się na Nieruchomość w G. objętych zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, to wartość gruntu zostanie przyporządkowana do ich podstawy opodatkowania / ceny w oparciu o klucz wartościowy (tj. udział ceny sprzedaży tych obiektów w łącznej cenie wszystkich zbywanych obiektów składających się na Nieruchomość w G.)

W zakresie pytania nr 7

Zgodnie z dyspozycją art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zważywszy na art. 2 pkt 22 ustawy o VAT (definiujący pojęcie „sprzedaży” jako odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów) oraz na fakt, iż V. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, Wnioskodawca dokonując opodatkowanej według stawki 23% odpłatnej dostawy Nieruchomości na rzecz V. będzie miał obowiązek wystawić fakturę dokumentującą tę dostawę.

Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie zaś do dyspozycji art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, V. będzie używał Nieruchomości w K., S., Ł. i G. do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. wynajmu powierzchni biurowej). Nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji, V. będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 10b prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w art. 86 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT, powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Biorąc pod uwagę, że V., będąc czynnym podatnikiem VAT, po nabyciu Nieruchomości w K., S., Ł. i G. będzie je wykorzystywać do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (odpłatny wynajem powierzchni), a dodatkowo Wnioskodawca i V. złożą odpowiednie oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy ww. Nieruchomości K., S., Ł. i G., to V. nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze wystawionej przez Wnioskodawcę celem udokumentowania dostawy Nieruchomości w K., S., Ł. i G., w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych Nieruchomości powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę VAT dokumentującą tę dostawę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa odstąpiono od uzasadnienia prawnego stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.