Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.614.2018.1.RM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-13
Teza: uznanie Wnioskodawcy za podatnika VAT z tyt. transakcji sprzedaży działki; sprzedaż działki, dla której nie będzie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług
Słowa kluczowe: podatnik; teren-teren budowlany; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2018 r. (data wpływu 24 września 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki gruntu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Podatnik - osoba fizyczna - nie w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej - zawarł w dniu 22 grudnia 1993 roku, w formie pisemnej z innymi osobami fizycznymi umowę o wspólne inwestowanie (dalej zwaną również „Umową”). Wszystkie będące stronami Umowy osoby fizyczne zawierały Umowę - nie w związku z prowadzoną przez te osoby działalnością gospodarczą.

Mocą powyższej Umowy, Podatnik zobowiązał się względem pozostałych osób fizycznych - stron Umowy, do powierniczego nabycia w imieniu własnym oraz pozostałych stron Umowy prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, o powierzchni około 25 hektarów (dalej „nieruchomość”).

W treści Umowy w związku z planowanym zakupem nieruchomości, strony zobowiązały się do wpłacenia na rachunek bankowy Podatnika oznaczonych sum pieniężnych. Każda z osób fizycznych miała wpłacić taką samą kwotę wyrażoną w złotych polskich.

Osoby fizyczne - strony Umowy przekazały małżonkowi podatnika uzgodnione kwoty, co umożliwiło nabycie przez podatnika do majątku dorobkowego podatnika i małżonki podatnika, mocą aktu notarialnego w dniu 28 grudnia 1993 roku, od osób trzecich opisanej powyżej nieruchomości.

Nieruchomość składała się z dwóch działek gruntu.

Strony, w treści Umowy, dokonały uzgodnienia, iż podatnik nabędzie nieruchomość we własnym imieniu, lecz na rachunek wszystkich stron Umowy. Udział każdej z osób fizycznych - stron Umowy w prawie własności nieruchomości miał być równy.

Umowa o wspólne inwestowanie zawierała w sobie zapis, iż wykorzystanie nabytej mocą aktu notarialnego nieruchomości nastąpi po podjęciu wspólnej decyzji przez wszystkie osoby fizyczne będące stronami tej Umowy.

Umowa zawierała również nieodwołalne i bezwarunkowe zobowiązanie podatnika do przeniesienia na rzecz każdej z osób fizycznych - stron Umowy udziału oznaczonego ułamkiem prawa własności nieruchomości.

Koszty nabycia oraz posiadania nieruchomości przez czas obowiązywania umowy miały być ponoszone solidarnie oraz w sposób równy przez wszystkie strony Umowy.

Następnie, w dniach 19 kwietnia 2016 roku oraz 27 kwietnia 2016 roku zostały zawarte notarialne umowy wydania (przeniesienia w formie aktu notarialnego), na rzecz stron umowy z dnia 22 grudnia 1993 roku, udziału wynoszącego po 1/4 (jeden łamane przez cztery) części w opisanej wyżej nabytej nieruchomości. Powyższe, zawarte umowy stanowiły wykonanie postanowień umowy o wspólne inwestowanie i jako takie stanowiły one ostateczne wypełnienie postanowień umowy o wspólne inwestowanie. Pozostały udział w prawie własności nieruchomości przypada podatnikowi i małżonkowi podatnika, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Powyższe czynności, związane z wydaniem - przeniesieniem części nieruchomości zostały przy tym poprzedzone uzyskaniem w roku 2012 przez strony umowy o wspólne inwestowanie interpretacji indywidualnych podatkowych nr IPPB2/415-543/12-2/AK, IPPB2/436-265/12-2/AF, IPPB2/415-544/12-2/AK oraz IPPB2/436-264/12-2/AF, mających na celu potwierdzenie skutków podatkowych rozliczenia takiej zawartej w przeszłości Umowy.

Podatnik pragnie dalej wyjaśnić, iż działki wchodzące w skład nieruchomości, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, oznaczone są symbolami właściwymi dla gruntów niebudowlanych, tj. gruntów zadrzewionych, zakrzewionych, na użytkach rolnych, łąkach trwałych, nieużytkach, gruntach ornych i gruntach pod rowami. Celem przy tym zakupu nieruchomości od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru zbycia.

Nieruchomość geodezyjnie składa się z dwóch działek gruntu. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowana przez żadnego ze współwłaścicieli, tzn. nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, ani wykorzystywana w innym niż rolniczym celu. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana w celu zarobkowym, ani do innych czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Z zastrzeżeniem poniższych okoliczności - związanych z zobowiązaniami wynikającymi z umowy przedwstępnej, nie jest też planowane jakiekolwiek jej użytkowanie do dnia jej zbycia. Również z zastrzeżeniem opisanej dalej umowy przedwstępnej oraz jej postanowień, współwłaściciele nie udostępniali ani nie udostępniają przedmiotowej nieruchomości osobom trzecim na podstawie odpłatnych lub nieodpłatnych umów cywilnoprawnych.

W dniu 15 czerwca 2018 roku pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, a podmiotem trzecim prowadzącym działalność gospodarczą związaną z wznoszeniem centrów logistycznych, została zawarta w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna sprzedaży jednej z działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości. Żaden ze współwłaścicieli nieruchomości nie prowadził działalności marketingowej związanej z pozyskaniem nabywcy nieruchomości.

Mocą przywołanej umowy przedwstępnej, podmiot trzeci zobowiązał się do nabycia części nieruchomości, tj. do nabycia jednej z działek gruntu stanowiącej około trzech piątych powierzchni całości nieruchomości. W rękach zaś obecnych właścicieli pozostanie działka gruntu o powierzchni około dwóch piątych powierzchni nieruchomości.

Opisaną powyżej pozostałą część nieruchomości współwłaściciele planują również zbyć, przy czym podatnik nie dysponuje obecnie wiedzą, czy nastąpi to jedną, czy też wieloma transakcjami oraz czy dojdzie do tego po dokonaniu podziału i geodezyjnego, czy zbycie nastąpi w całości.

Do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży części nieruchomości, zgodnie z umową z dnia 15 czerwca 2018 roku ma dojść nie później niż do dnia 15 września 2019 roku, po spełnieniu warunków wynikających i opisanych w umowie przedwstępnej. Warunki powyższe zostały przy tym zastrzeżone na korzyść nabywcy, a zatem może dojść do zawarcia umowy sprzedaży części nieruchomości pomimo braku spełnienia wszystkich takich warunków, bądź części takich warunków.

Nabywca na terenie nabywanej nieruchomości, przy wykorzystaniu nie tylko działki będącej współwłasnością podatnika, ale również innych działek sąsiednich, nabywanych od innych podmiotów trzecich (nie współwłaścicieli nieruchomości), ma zamiar zrealizować inwestycję w postaci parku logistyczno-produkcyjno-magazynowego o łącznej powierzchni od 70 tys. m2 do 110 m2.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, przyszłemu nabywcy - z mocy samej umowy przedwstępnej - przysługuje prawo dysponowania częścią nieruchomości, która ma być na jego rzecz zbyta. Powyższe prawo dysponowania może zostać wykorzystane dla celów koniecznych do uzyskania przez tegoż nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę parku o funkcji przemysłowej, logistycznej i magazynowej o powierzchni od 70 tys. m2 do 110 tys. m2, a ponadto do przygotowania planowanej przez nabywcę inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także prawo do prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż część nieruchomości która ma być zbyta wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Warunkami po spełnieniu których ma zostać zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży części nieruchomości są zaś (m.in.):

*   uzyskanie przez nabywcę na jego koszt warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na zbywanej części nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą kolidować z planowaną przez nabywcę inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez nabywcę pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
*   uzyskanie przez nabywcę na jego koszt ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez nabywcę inwestycji,
*   jak również pod warunkiem, że zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest zbywana część nieruchomości, zmieniający przeznaczenie nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez nabywcę inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

W celu realizacji powyższych zobowiązań oraz warunków, po spełnieniu których może dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, współwłaściciele nieruchomości na okres od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży udzielili osobie wskazanej przez przyszłego nabywcę nieodwołalnego pełnomocnictwa do:

*   podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu doprowadzenie stanu prawnego zbywanej części nieruchomości do oczekiwań nabywcy opisanych powyżej we wniosku,
*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej,
*   zmiany klasyfikacji gruntów oraz zmiany rodzaju użytków na nie rolne oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
*   zawarcia, w imieniu sprzedających, umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
*   uzyskania w imieniu sprzedających decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowych o uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Nabywcę inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez nabywcę.

Pomimo udzielenia pełnomocnictwa, zbywcy nieruchomości w tym Podatnik nie są obowiązani do opłacenia czynności pełnomocnika, w przypadku nie dojścia do skutku umowy sprzedaży, nieruchomość - jeśli zostaną na niej wykonane jakieś prace - winna zostać przywrócona do stanu pierwotnego. Wszystkie przy tym czynności pełnomocnika, chociaż podejmowane są w celu realizacji interesu nabywcy, formalnie są podejmowane w imieniu i na rzecz obecnych właścicieli nieruchomości - w tym podatnika.

Powtórzyć należy, iż powyższe warunki nabycia nieruchomości zostały zastrzeżone na korzyść nabywcy, co oznacza, że nabywca może zarówno podjąć wszystkie działania na mocy umowy przedwstępnej, jak i może nie podjąć żadnych działań z umowy przedwstępnej wynikających, a i tak nabyć część nieruchomości w takim stanie w jakim się ona obecnie znajduje, tj. nabyć nieruchomość mającą charakter niebudowlany.

Podatnik pragnie przy tym ponownie wskazać, iż chociaż nabywca oraz pełnomocnik wskazany umową przedwstępną formalnie działać będą do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w imieniu współwłaścicieli działki, a więc również podatnika, to jednak zakres czynności przez nich podejmowanych, podejmowany jest dla realizacji interesów nabywcy - w związku z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym. Dodatkowo, podatnik nie ma wpływu na to czy dojdzie do podjęcia takich czynności, czy nie - jest to zależne od woli nabywcy, do zbycia części nieruchomości może zaś dojść nawet wtedy, gdy nie zostaną przez nabywcę oraz wyznaczonego przez niego pełnomocnika podjęte jakiekolwiek czynności.

Podatnik (Wnioskodawca) nie prowadzi działalności gospodarczej. Małżonka podatnika (Wnioskodawcy) nie prowadzi działalności gospodarczej.

Podatnik (Wnioskodawca) wraz z małżonkiem w okresie ostatnich 5 lat zbyli jedną nieruchomość - lokal mieszkalny, w którym zamieszkiwali.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy opisana powyżej sprzedaż działki gruntu wchodzącej w skład nieruchomości (nieruchomość objęta współwłasnością Podatnika, należąca do majątku prywatnego, sprzedaż poprzedzona opisaną umową przedwstępną) kwalifikowana powinna być jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji powodowałoby podleganie tej transakcji podatkowi od towarów i usług i uczyniłoby podatnika podatnikiem podatku od towarów i usług? A w razie pozytywnej odpowiedzi na powyższe pytanie:
2.  Czy w przypadku, w którym do sprzedaży działki gruntu wchodzącej w skład nieruchomości dojdzie pomimo braku spełnienia części bądź wszystkich warunków wynikających z umowy przedwstępnej, zastrzeżonych na rzecz nabywcy, a działka gruntu w dacie sprzedaży stanowić będzie w dalszym ciągu działkę oznaczoną symbolami właściwymi dla gruntów niebudowlanych, tj. gruntów zadrzewionych, zakrzewionych, na użytkach rolnych, łąkach trwałych, nieużytkach, gruntach ornych i gruntach pod rowami, czy sprzedaż ww. działki korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm ) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych unormowań wynika, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest bądź może być traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy - podlega opodatkowaniu podatkiem od i towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust 2. bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie - ma charakter uniwersalny pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.).

W powyższej kwestii wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), orzekając, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie NSA, ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższych orzeczeń, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W ocenie Podatnika zawarcie umowy przedwstępnej z dnia 15 czerwca 2018 roku, w tym udzielenie pełnomocnictw nabywcy do podjęcia określonych działań związanych z planowaną komercyjną zabudową, w tym do uzyskania pozwolenia na budowę inwestycji oraz szeregu innych czynności opisanych we wniosku, może być uznane za podjęcie przez Podatnika świadomych działań mających na celu sprzedaż przedmiotowej działki, w sposób profesjonalny i z zyskiem.

Okoliczność przy tym, iż czynności te będą podejmowane de facto przez nabywcę, względnie pełnomocnika wskazanego przez nabywcę, nie ma znaczenia o tyle, iż działania takich podmiotów do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży dokonywane są w imieniu obecnych właścicieli nieruchomości, w tym Podatnika. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności może zatem wynikać, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter. W konsekwencji, takie działania mogą być uznane za nie należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W przedmiotowej sprawie istotne jest również to, że współwłaściciele, w tym Wnioskodawca, od chwili nabycia, w żaden sposób nie zamierzali wykorzystywać nieruchomości do celów prywatnych. Intencja nabycia oraz podejmowane już czynności, a także zamiar sprzedaży w przyszłości również pozostałej części nieruchomości, po wydzieleniu geodezyjnym mniejszych działek gruntu, bądź w całości świadczą o tym, że zamiarem współwłaścicieli, w tym Podatnika (Wnioskodawcy) jest sukcesywna sprzedaż posiadanych przez niego nieruchomości. Oznacza to, że zakłada on działalność w zakresie ich sprzedaży, która charakteryzować się będzie stałością i powtarzalnością tych czynności.

Zatem, sprzedaż przez Podatnika współwłasności w działce gruntu, wchodzącej w skład nieruchomości wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Podatnik występuje w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w ocenie podatnika sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości przez Podatnika, nastąpi w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie istnieją bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Podatnika w przedmiocie zbycia nieruchomości (działek), która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie w ocenie Podatnika podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przez towary - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Jednakże ustawodawca zwalniając od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera bowiem definicji pojęć zawartych we wskazanym przepisie. Z tych też względów, sformułowania w przepisie tym zawarte należy interpretować według wykładni językowej.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 z późn. zm) zwanej dalej „ustawa Prawo Geodezyjne”, ilekroć w ustawie Prawo Geodezyjne jest mowa o ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) - rozumie się przez to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.

Stosownie do art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo Geodezyjne, ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty.

W myśl art. 21 ust. 1 ustawy Prawo Geodezyjne, podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające o różnych przeznaczeniach lub różnych zasadach zagospodarowania terenu. Tak więc charakter terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli natomiast plan nie istnieje, decyzję zakwalifikowania danego obszaru poszukiwać należy w ewidencji budynków i gruntów, chyba że z datą późniejszą została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje takie wydaje się wyłącznie w przypadku braku planu zagospodarowania terenu.

Zatem, o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, o klasyfikacji danego terenu decydują zapisy zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

W dniu 17 stycznia 2010 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wydał wyrok w składzie siedmiu sędziów (sygn. akt I FPS 8/10), w którym orzekł m.in., że „w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086), w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.”

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz treść powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że w ocenie Podatnika, jeśli w dacie, w której będzie dochodziło do zbycia nieruchomości, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej z dnia 16 czerwca 2018 roku, nie będzie w dalszym ciągu uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, a dodatkowo jeśli w tej dacie z ewidencji gruntów będzie wynikało, iż działka gruntu stanowi grunty niebudowlane, tj. grunty zadrzewione, zakrzewione, na użytkach rolnych, łąkach trwałych, nieużytkach, gruntach ornych i gruntach pod rowami, to ich planowana dostawa korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednakże należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem, powołanego również przez Wnioskodawcę orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Ponadto podejmowanie przez dany podmiot zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, podjęcie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Zauważyć należy, że określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedaż działki gruntu wchodzącej w skład nieruchomości.

W 1993 r. Wnioskodawca zawarł z innymi osobami fizycznymi, umowę o wspólne inwestowanie (Umowa), na podstawie której zobowiązał się do powierniczego nabycia (w imieniu własnym oraz pozostałych stron Umowy) nieruchomości gruntowej niezabudowanej (nieruchomość). Nieruchomość została nabyta do majątku dorobkowego Wnioskodawcy i jego żony, w 1993 r. Następnie, w dniach 19 i 27 kwietnia 2016 r. zostały zawarte umowy wydania na rzecz stron Umowy, udziału wynoszącego po 1/4 części nabytej nieruchomości. Pozostały udział w prawie własności nieruchomości przypadł Wnioskodawcy i jego żonie, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Celem zakupu nieruchomości była lokata prywatnego kapitału, z uwzględnieniem zamiaru zbycia. Nieruchomość geodezyjnie składa się z dwóch działek gruntu. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, działki wchodzące w skład nieruchomości, oznaczone są symbolami właściwymi dla gruntów niebudowlanych, tj. gruntów zadrzewionych, zakrzewionych, na użytkach rolnych, łąkach trwałych, nieużytkach, gruntach ornych i gruntach pod rowami. Od dnia nabycia, Nieruchomość nie była w żaden sposób użytkowana przez żadnego ze współwłaścicieli, nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Współwłaściciele nie udostępniali i nie udostępniają przedmiotowej nieruchomości osobom trzecim, na podstawie odpłatnych lub nieodpłatnych umów cywilnoprawnych (nie jest planowane jakiekolwiek użytkowanie nieruchomości do dnia sprzedaży). W dniu 15 czerwca 2018 r. współwłaściciele nieruchomości zawarli, z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą związaną ze wznoszeniem centrów logistycznych, umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży jednej z działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości (ok. 3/5 powierzchni nieruchomości). Żaden ze współwłaścicieli nieruchomości nie prowadził działalności marketingowej związanej z pozyskaniem nabywcy nieruchomości.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, przyszłemu nabywcy przysługuje prawo dysponowania częścią nieruchomości, które może być wykorzystane do uzyskania przez nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę parku o funkcji przemysłowej, logistycznej i magazynowej, przygotowania planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane (składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania/cofania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż część nieruchomości, która ma być zbyta wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego). Warunkami, po spełnieniu których ma zostać zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży części nieruchomości, są m.in.: uzyskanie przez nabywcę, na jego koszt, warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na zbywanej części nieruchomości (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.), które mogą kolidować z planowaną inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez nabywcę pozwolenia na budowę planowanej inwestycji oraz uzyskanie przez nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę planowanej inwestycji. Ponadto, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest zbywana część nieruchomości, zmieniający przeznaczenie nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez nabywcę inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. W celu realizacji ww. warunków, współwłaściciele nieruchomości udzielili osobie wskazanej przez przyszłego nabywcę, pełnomocnictwa do podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu doprowadzenie stanu prawnego zbywanej części nieruchomości do oczekiwań nabywcy, uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej (m.in. do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych), włączenia do dróg, w tym składania, podpisywania, zmiany, cofania oraz odbioru wniosków i innych dokumentów, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz zmiany rodzaju użytków na nie rolne oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg. Udzielone pełnomocnictwo dotyczy również uzyskania przez nabywcę decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowych o uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez nabywcę. Wszystkie czynności pełnomocnika są podejmowane formalnie w imieniu i na rzecz obecnych właścicieli nieruchomości - w tym Wnioskodawcy.

Powyższe warunki nabycia nieruchomości zostały zastrzeżone na korzyść nabywcy - nabywca może podjąć wszystkie działania albo może nie podjąć żadnych działań wynikających z umowy przedwstępnej, a i tak nabyć część nieruchomości w obecnym stanie, tj. nabyć nieruchomość o charakterze niebudowlanym.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Ad. 1

W tak przedstawionych okolicznościach sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwości, czy sprzedaż działki gruntu wchodzącej w skład nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu analizowanej transakcji, Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość nabył do majątku dorobkowego. Celem zakupu nieruchomości była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru zbycia. Zatem nabycie przedmiotowego gruntu miało formę lokaty kapitału, którego dokonano z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez inwestycję środków pieniężnych, tj. z zamiarem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości. Z powyższego wynika, iż zamiar wykorzystania przedmiotowego udziału w nieruchomości dla celów zarobkowych Wnioskodawca podjął już w momencie jego nabycia.

Ponadto, w związku z transakcją zbycia działki gruntu wchodzącej w skład nieruchomości, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do przeprowadzenia w jego imieniu formalności wymaganych przepisami prawa, związanych z planowaną inwestycją na nieruchomości, w tym do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, włączenia do dróg (w tym zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg), składania, podpisywania, zmiany, cofania oraz odbioru wniosków i innych dokumentów, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz zmiany rodzaju użytków na nie rolne, decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, decyzji o wycince drzew i krzewów oraz o nasadzeniach zastępczych, decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji środowiskowych o uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez nabywcę.

W tym miejscu należy odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.), w której została uregulowana kwestia udzielania pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podjął pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że cel nabycia nieruchomości oraz rodzaj podjętych przez Wnioskodawcę działań (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki wchodzącej w skład nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości z zamiarem jego odsprzedaży oraz, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Wnioskodawcy podjął działania zmierzające do uzyskania wymaganych prawem pozwoleń, warunków technicznych oraz decyzji, w tym m.in. decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmianie klasyfikacji gruntów oraz zmianie rodzaju użytków na nie rolne, czy też decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej przez nabywcę inwestycji, świadczą o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Wnioskodawcy w czynności związane z planowaną transakcją zbycia udziału w nieruchomości jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

W konsekwencji Wnioskodawca słusznie rozpoznał, że z tytułu analizowanej transakcji, będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również ustalenia czy sprzedaż działki korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że sprzedaż działki, dla której nie będzie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Skoro bowiem przedmiotowa działka gruntu nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie zostanie dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to tym samym działka ta nie będzie stanowić terenu budowlanego, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie podkreślić należy, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, niniejsza interpretacja wydana została w indywidualnej sprawie Wnioskodawcy, nie wywołuje zatem skutków prawnych dla pozostałych uczestników planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Ponadto wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018, poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.