Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.165.2025.1.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-05
Teza: Umowa przedwstępna darowizny lokalu mieszkalnego nie
podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa darowizny
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Wniosek dotyczy zagadnienia w podatku od czynności cywilnoprawnych m.
    in. w zakresie skutków podatkowych zawarcia przedwstępnej umowy darowizny. Treść
    wniosku jest następująca:

    Opis stanu faktycznego
    (...) 2025 r. dokonał Pan przed notariusz (...), w jej kancelarii notarialnej w (...) dwóch
    czynności prawnych.
    W ramach pierwszej z nich, opisanej aktem notarialnym Rep. (...) wraz ze swoim bratem
    (...) zawarł Pan z (...) przedwstępną umowę darowizny lokalu mieszkalnego, położonego
    przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą o nr KW: (...).
    Jednocześnie, zgodnie z § (...) umowy, strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej
    umowy darowizny w terminie najpóźniej do (...) 2030 r. Powyższe oznacza, że dokonana
    czynność prawna nie jest w tym momencie zawarciem właściwej umowy darowizny, a
    jedynie umowy przedwstępnej tejże darowizny.
    Drugą czynnością prawną, jaka została dokonana tego dnia było uznanie przez Pana długu
    w stosunku do (...), wynikającego z dokonywania przez (...) nakładów na utrzymywanie
    wspólnie zamieszkiwanego mieszkania oraz dokonywania w nim remontów, w tym
    wyposażenia wnętrz. Będzie Pan spłacał tak powstałe zadłużenie w (...) ratach, z których
    pierwsza została uiszczona (...) r., a ostatnia zostanie uiszczona (...) r. Pierwsza rata,
    zgodnie z opisanymi powyżej postanowieniami została już uiszczona.

## Pytanie

Czy zawarta (...) r. umowa przedwstępna darowizny stanowi umowę darowizny w myśl art.
    1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a co za tym idzie czy
    konieczne jest uiszczenie podatku od umowy darowizny? (pytanie oznaczone nr 1)
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, skoro zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia
    przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, a zawarta (...) r. przez
    Pana umowa przedwstępna darowizny nie stanowi jeszcze właściwej umowy
    przyrzeczonej, a zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona
    powinna zostać zawarta najpóźniej do dnia (...) r., to owa umowa, jako umowa
    przedwstępna nie podlega opodatkowaniu w myśl ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww.
    ustawy:
      Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają:
      a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
      b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
      c) (uchylona)
      d) umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i
        ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
      e) umowy dożywocia,

      f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części
        dotyczącej spłat lub dopłat,
      g) (uchylona)
      h) ustanowienie hipoteki,
      i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej
        służebności,
      j) umowy depozytu nieprawidłowego,
      k) umowy spółki.
    W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:
      Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają:
      - zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy
        opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3
        pkt 4;
      - orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one
        takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
    Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatkowi podlegają zatem
    tylko te czynności (umowy), które zostały w ustawie wymienione. O podleganiu danej
    czynności opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo
    istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej
    ramach w określony sposób to dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku
    od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności,
    miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich
    kwalifikacje pod względem prawnym.
    Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje.
    Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu,
    wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w
    przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają
    opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź
    podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że (...) r. wraz ze swoim
    bratem zawarł Pan z (...) przedwstępną umowę darowizny lokalu mieszkalnego.
    Jednocześnie strony umowy zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy darowizny
    w terminie najpóźniej do (...) r. Powyższe oznacza, że dokonana czynność prawna nie jest
    w tym momencie zawarciem właściwej umowy darowizny, a jedynie umowy
    przedwstępnej tejże darowizny.
    Pana zdaniem, zawarta przedwstępna umowa darowizny nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
    Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi podlegają umowy darowizny w części dotyczącej przejęcia przez
    obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
    Zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega tylko taka umowa darowizny,
    która wiąże się z przejęciem przez obdarowanego długów i ciężarów lub zobowiązań
    darczyńcy.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Natomiast stosownie do art. 3 ust. 1 cyt. ustawy:
      Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
      wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia
      własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej
      własność.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazano, że obowiązek podatkowy
    powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, objętej zakresem ustawy.
    Dodatkowo ustawodawca odrębnie określił moment powstania obowiązku podatkowego
    dla umów przenoszących własność, zawieranych w następstwie wykonania umowy
    zobowiązującej. Kluczowe znaczenie ma więc pojęcie czynności prawnej oraz moment jej
    dokonania. Czynność cywilnoprawna jest dokonana z momentem, gdy dochodzi do
    zrealizowania wszystkich elementów konstytuujących daną czynność. Należy wskazać, że
    na moment powstania obowiązku podatkowego, a tym samym na wartość podstawy
    opodatkowania, nie mają wpływu umowy zobowiązujące do zawarcia w przyszłości
    określonej umowy objętej zakresem przedmiotowym ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    W myśl art. 389 § 1 ww. ustawy:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Z przywołanych powyżej przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że umowa przedwstępna
    darowizny ma charakter jedynie zobowiązujący, tzn. zobowiązuje darującego do
    przeniesienia własności nieruchomości na obdarowanego w drodze darowizny i jako taka
    nie przenosi własności. Umowa przeniesienia własności zawierana w wykonaniu umowy
    pierwszej (przedwstępnej umowy darowizny) ma charakter rozporządzający, tzn. przenosi
    własność nieruchomości z darującego na obdarowanego.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że z chwilą zawarcia
    przedwstępnej umowy darowizny nieruchomości nie powstał obowiązek podatkowy w
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Zawarta bowiem została jedynie umowa
    zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy darowizny tej nieruchomości, nie zaś w
    istocie sama umowa darowizny.
    Zatem, jeśli istotnie opisana przez Pana czynność jest umową przedwstępną darowizny
    lokalu mieszkalnego, a nie inną umową wymienioną w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych, to nie podlega ona podatkowi od czynności cywilnoprawnych
    i tym samym, jej zawarcie nie spowodowało po stronie obdarowanej konieczności
    uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Należy bowiem podkreślić, że zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych:

      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie darowizny ciąży na
      obdarowanym.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Ta interpretacja – zgodnie ze wskazanymi we wniosku przepisami do interpretowania oraz
    sformułowanym pytaniem – dotyczy tylko podatku do czynności cywilnoprawnych.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji będzie pokrywał się z opisem
    zdarzenia podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Końcowo wskazać należy, że w przedmiotowej interpretacji Organ nie dokonał analizy
    okoliczności sprawy pod kątem prawnym, a zatem nie przesądzał czy wskazana przez
    Pana czynność określona jako przedwstępna umowa darowizny w istocie taką jest. W celu
    rozstrzygnięcia powyższej kwestii konieczne jest przeprowadzenie postępowania
    dowodowego, do przeprowadzenia którego Organ – w ramach nadanych mu uprawnień –
    nie jest upoważniony.
    Zaznaczyć bowiem należy, iż Organ dokonuje interpretacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania przepisów prawa podatkowego wyłącznie w odniesieniu do stanu
    faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę, co wynika
    wprost z przepisu art. 14b § 1, 2 i 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Organ nie posiada
    zatem kompetencji do tego, aby rozstrzygać na gruncie aktów prawnych innych niż
    podatkowe (takich jak np. ustawa Kodeks cywilny), jakim tytułem została/zostanie
    dokonana dana czynność. Organ interpretacyjny nie przeprowadza też w sprawach
    dotyczących wydawania interpretacji postępowania dowodowego, ograniczając się do
    analizy okoliczności podanych we wniosku – czyli stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
    W stosunku do tych okoliczności (stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego) wyraża
    następnie swoje stanowisko, które musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu
    (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Aby jednak mógł
    tego dokonać stan faktyczny/zdarzenie przyszłe musi być tak opisane, aby nie było
    wątpliwości jaka czynność i w jakich okolicznościach miała (będzie miała) miejsce.
    Dokonując rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie, Organ nie analizował zatem
    dołączonych do wniosku dokumentów lecz oparł się na zawartym przez Pana opisie stanu
    faktycznego, w którym przedstawił Pan, iż zawarł przedwstępną umowę darowizny,
    przyjmując go jako niepodlegający ocenie.
    Organ zaznacza, iż funkcja ochronna płynąca z przedmiotowej interpretacji, wynikająca z
    przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej, zgodnie z uprawnieniami Organu
    interpretacyjnego nadanymi przez art. 14b § 1 tejże ustawy ma zastosowanie wyłącznie
    dla Pana i tylko Pan może czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie chroni zatem Pana
    (...) ani Pani (...). Gdyby ww. osoby chciały skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja,
    winni wystąpić z odrębnymi wnioskami o wydanie interpretacji.
    Pana wniosek dotyczy również skutków podatkowych dla Pana oraz dla Pani (...) czynności
    uznania długu i spłacania go w ratach. W zakresie tym zostały wydane odrębne
    rozstrzygnięcia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.