Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.128.2025.2.EP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-28
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie prawa do
odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na
fakturze dokumentującej zakup nieruchomości.
Słowa kluczowe: faktura-faktura VAT
odliczenia-prawo do odliczenia
zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 4

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, prawa do odliczenia z podatku z tytułu nabycia nieruchomości.
    Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 24 kwietnia 2025 r. (data wpływu 24 kwietnia 2025
    r.), w odpowiedzi na wezwanie do uzupełniania wniosku.

## Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie sprecyzowany po uzupełnienie wniosku)
    (...) (dalej: Spółka) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej, Spółka planuje zakup nieruchomości
    zabudowanej (...) budynkiem (...) (dalej: (...)), zlokalizowanej w (...) przy (...). Dla
    nieruchomości urządzona jest księga wieczysta nr (...), z której wynika, iż nieruchomość
    stanowi grunt należący do (...) oddany w użytkowanie wieczyste oraz budynek stanowiący
    odrębną własność. Użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku (...) jest
    małżeństwo, przy czym jeden z małżonków prowadzi przedsiębiorstwo osoby fizycznej i to
    w ramach tego przedsiębiorstwa nabyto przedmiotową nieruchomość, zatem dostawa
    nieruchomości nastąpi również z majątku przedsiębiorstwa.
    (...) został wybudowany na początku (...) r., przez wiele lat pełnił funkcję mieszkalną oraz
    gościnną. W późniejszych latach użytkowany był przez kierownictwo firmy (...) w (...), w
    roku (...) r. przekazany został (...), w roku (...) r. (...) sprzedała (...) obecnemu właścicielowi,
    który nie rozpoczął jego użytkowania, ponieważ nabył go z zamiarem przekształcenia w
    obiekt hotelowo-konferencyjny. Dostawa była zwolniona z opodatkowania. W (...)r.
    budynek uległ znacznemu zniszczeniu na skutek (...), w wyniku którego spaliła się (...), (...),
    (...), (...) i część (...), zawalone zostały (...), a podczas akcji gaśniczej zalaniu i zniszczeniu
    uległy (...). W kolejnych latach (...) rozpoczęto remonty oraz przebudowę (...), w wyniku
    dokonanych prac (...) zmienił częściowo pierwotny wygląd. Dotychczasowy właściciel nie
    dokończył przebudowy (...) i zadecydował o sprzedaży całej nieruchomości.
    Inwestycja prowadzona w (...) w latach (...), zgodnie z dokumentacja projektową, miała
    polegać na przebudowie i rozbudowie budynku wraz ze zmianą sposobu użytkowania na
    obiekt hotelowo-gastronomiczno-konferencyjny. Projekt zakładał przebudowę (...) na
    hotel, zagospodarowanie przestrzeni na (...) oraz restaurację z (...), zwiększenie
    powierzchni użytkowej poprzez dobudowanie w części piwnicznej (...), budowę
    pomieszczeń (...) (z zapleczem, (...), (...), (...)), odrestaurowanie (...), (...) i (...), (...)wykonanie
    wolnostojących centrali wentylacyjnych - nawiewu i wywiewu, wykonanie (...), (...) ((...), (...),
    (...)), (...) i rozbudowę przyłączy wody, kanalizacji, sieci elektroenergetycznej i c.o.,

    zagospodarowanie terenów zielonych w obrębie działki. Budynek miał zostać wyposażony
    w windę. Rozwiązania funkcjonalne hotelu przewidziano z uwzględnieniem usunięcia
    barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych.
    Dla celów planowanej transakcji nabycia (...), Spółka zleciła sporządzenie operatu
    szacunkowego. W dniu (...). rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę (...), w której
    ocenił stan zaawansowania prac jako obiekt w trakcie przebudowy, w którym
    zrealizowano dotychczas następujące elementy inwestycji: (...), (...), (...), (...), (...) i nowa (...),
    odrestaurowana (...), nowy (...), nowa (...) i (...), nowe (...) i (...), (...). W wyniku
    przeprowadzonych prac tylko część (...) została odbudowana: piwnica i parter, natomiast
    poddasze i piętro są w stanie surowym, brakuje schodów i klatki schodowej. Co więcej (...)
    nie jest podłączony do sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej.
    W związku z planowaną transakcją nabycia (...), przeprowadzono wizję lokalną w celu
    wstępnego oszacowania kosztów robót budowlanych niezbędnych do przeprowadzenia,
    aby możliwe było technicznie i prawnie dopuszczenie budynku do użytkowania. W wyniku
    weryfikacji obiektu stwierdzono, że aby zakończyć roboty budowlane konieczne jest
    przede wszystkim wykonanie inwentaryzacji wykonanych robót (...) i (...) w celu
    stwierdzenia zgodności stanu wykonania robót z dokumentacją projektową objętej
    pozwoleniem na budowę nr (...) z dnia (...), a następnie opracowanie nowej dokumentacji
    projektowej. Czas potrzebny na wykonanie tych czynności to około (...) miesięcy,
    natomiast koszt dokumentacji wyceniono na (...).
    Ustalony podczas wizji zakres robót niezbędnych aby dopuścić budynek do użytkowania:
      - poddasze nieużytkowe: (...), (...).
      - piętro: (...), (...), (...) oraz (...), (...), (...), i (...), wykonanie robót (...), (...), (...), (...), (...), (...),
        (...), (...), (...), (...) i (...).
      - klatki schodowe: (...) i (...), (...), (...), (...), (...), wykonanie (...), (...), (...), (...), (...).
      - ogólne: (...), (...), (...), (...), (...).
    Oszacowana wartość prac budowlanych niezbędnych do dopuszczenia (...) do
    użytkowania to kwota około (...). Opcjonalnie, możliwe jest również zaadoptowanie
    poddasza użytkowego. Stan pierwszego piętra oraz dwóch poddaszy uniemożliwia
    korzystanie z piwnicy i parteru z uwagi na konieczność prowadzenia rozległych prac
    remontowo-budowlanych. Dodatkowo stan techniczny sieci kanalizacyjnej nie nadaje się
    do użytku, jest to stara sieć zniszczona przez korzenie drzew parkowych. Sieć
    wodociągowa nie spełnia norm wymaganych do użytkowania, woda z kranu przed
    budynkiem nadaje się wyłącznie do celów budowlanych, budynek nie jest, podłączony do
    sieci wodociągowo-kanalizacyjnej w sposób umożliwiający bezpieczne i legalne
    użytkowanie.

    Wizji lokalnej towarzyszyła weryfikacja dokumentacji budowlanej, architektonicznej, (...)
    oraz (...). W toku analiz stwierdzono brak aktualnego (...) na prowadzenie robót
    budowlanych, co automatycznie wyklucza możliwość natychmiastowej po zakupie
    kontynuacji prac budowlanych w (...).
    Ochrona (...) jest jednym z działań państwa, które przyczyniają się do realizacji
    konstytucyjnej zasady strzeżenia dziedzictwa narodowego. Z tego też względu
    ustawodawca w ustawie z dnia (...) r. o (...) i (...) ((...)) przewidział wiele środków mających
    na celu przeciwdziałanie pogorszeniu stanu (...). Niemniej jednak pożądane przez
    ustawodawcę jest również prowadzenie prac (...) i (...) w celu utrzymywania (...) w jak
    najlepszym stanie.
    Wykonywanie przy obiektach budowlanych wpisanych do (...) lub na (...) do (...)
    określonych robót budowlanych jest często niezbędne do zapewnienia ich zachowania.
    Ustawa o (...) wprowadza w (...) wymóg uzyskania pozwolenia (...) w przypadku
    prowadzenia robót budowlanych przy tego typu (...), zaś przepisy ustawy z dnia (...) ((...).)
    wymagają od inwestora uzyskania takiego pozwolenia przed wydaniem decyzji o
    pozwoleniu na budowę ((...)).
    Zgodnie z prawem budowlanym pozwolenie (...) należy uzyskać przed wydaniem decyzji o
    pozwoleniu na budowę, co zaś oznacza, że inwestor pozwolenie to musi uzyskać, zanim
    wystąpi z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. Pozwolenie (...) na
    przeprowadzenie robót wydawane jest w formie decyzji administracyjnej.
    W przypadku wydania decyzji o pozwoleniu na budowę pozwolenie konserwatorskie
    zostaje niejako skonsumowane, a inwestor zachowuje uprawnienie do przeprowadzenia
    robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę do czasu pozostawania tej
    decyzji w obrocie prawnym. Jak już wspomniano, pozwolenie (...) jest zagadnieniem
    wstępnym, które to niezbędne jest organowi architektoniczno-budowlanemu w momencie
    wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.
    Natomiast po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor nie musi niejako
    „aktualizować” ważności (...), bowiem niezbędne ono jest jedynie na etapie rozstrzygania
    co do zasadności wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a nie realizacji już tego
    uprawnienia przez inwestora.
    Niemniej jednak, w sytuacji objętej niniejszym wnioskiem, prace budowlane prowadzone
    na podstawie wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę, zostały przerwane, wskutek czego
    nowe roboty budowlane będą wymagać zmian w projekcie budowlanym. W takiej sytuacji
    Spółka, zanim zwróci się do właściwego wydziału architektury miejskiej o zaakceptowanie
    projektu zamiennego, będzie zobowiązana uzyskać pozwolenie (...) na wprowadzane
    zmiany.

    Powyższe oznacza konieczność wystąpienia o nowe pozwolenie konserwatorskie na
    prowadzenie robót budowlanych oraz uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.
    Według aktualnych informacji zawartych w kartotece budynków prowadzonej przez (...),
    (...) stanowi budynek niemieszkalny, (...), bez funkcji użytkowej, nr wpisu do (...) (...).
    Z informacji uzyskanych od obecnego właściciela wynika, iż budynek nie był nigdy oddany
    do użytkowania, od momentu zakupu stanowił środek trwały w budowie, aż do momentu
    zawieszenia prac w (...) roku. Wydatki jakie obecny właściciel poniósł na niedokończoną
    przebudowę w latach (...) przewyższyły 30% ceny za jaką budynek został zakupiony w (...) r.
    Podczas dokonywania wyceny obiektu, biegły rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość
    (...) z uwzględnieniem cen transakcyjnych za nieruchomości podobne, przy czym
    szczególne znaczenie miały: lokalizacja, otoczenie, dojazd do nieruchomości, jej
    konfiguracja i końcowo stan techniczny. Oszacowana wartość (...) wynika z
    przeprowadzonej analizy obrotu rynkowego, w zakresie nieruchomości, które były
    wystawione na sprzedaż, jak i tych, które aktualnie są oferowane do sprzedaży.
    W piśmie (...) r., będącym uzupełnieniem wniosku, wskazali Państwo co następuje:
    Zakres przepisów jakich dotyczy nowe pytanie podatkowe:
    Art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust.2 pkt 1 lit. a oraz w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361).
    Uzupełnienie opisu stanu przyszłego:
    Intencją Spółki po zakupie przedmiotowej nieruchomości jest ukończenie remontu
    obiektu i nadanie mu funkcji restauracyjnej, hotelowej i konferencyjnej. Spółka planuje
    wykorzystywać hotel wyłącznie do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT tj.:
    świadczenia usług restauracyjnych, cateringowych, hotelowych, usług w zakresie wynajmu
    obiektu do celów organizacji szkoleń, konferencji, spotkań biznesowych oraz wszelkich
    imprez okolicznościowych.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy w związku z nabyciem nieruchomości zabudowanej (...) budynkiem (...) (...) (...),
    zlokalizowanej w (...) przy ul. (...), Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT
    wykazanego w fakturze dokumentującej dostawę tej nieruchomości?
    Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Stanowisko własne Spółki w odpowiedzi na nowe pytanie podatkowe:
    Zdaniem Spółki nie będzie ona miała prawa do odliczenia VAT tytułu nabycia
    nieruchomości zabudowanej (...) budynkiem (...) (...), zlokalizowanej w (...) przy (...),
    ponieważ dostawa obiektu będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem nie zostanie spełniony warunek zawarty w art. 86 ust. 2
    pkt. 1 lit. a ustawy, zaistnieje natomiast przesłanka braku prawa do odliczenia wynikająca
    z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy w VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Spółki:
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym

    mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę
    podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych
    przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
    Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek
    naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien
    spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go - dla tej czynności - za podatnika podatku od
    towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W myśl
    art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Samo nabycie, z którym podatnik wiązałby natomiast powstanie
    prawa do odliczenia musi mieć wyraźny związek z prowadzoną przez tego podatnika
    działalnością gospodarczą, tj. czynnościami, które skutkują określeniem przez podatnika
    podatku należnego.
    Należy jednocześnie podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do
    odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno
    przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT jak i
    niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych
    w art. 88 tejże ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika
    prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. I tak zgodnie
    z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku
    należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i
    dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega
    opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może
    skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z
    tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega
    opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W konsekwencji, aby móc stwierdzić, czy w sprawie będącej przedmiotem niniejszego
    wniosku wystąpi podatek do odliczenia, należy również przeanalizować okoliczności
    dostawy, tak aby móc bez cienia wątpliwości stwierdzić, czy faktura towarzysząca dostawie
    (...) powinna zawierać kwotę VAT.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii, zatem należy uznać, że budynki oraz grunty spełniają ustawową
    definicję towaru.
    Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca
    przewidział opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami preferencyjnymi oraz
    zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla
    dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami
    ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43
    ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o
    pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu
    nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
    budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
    stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia z kolei z opodatkowania VAT dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
    warunkiem że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Kwestie opodatkowania dostaw nieruchomości są pochodną przepisów unijnych:
    artykuł 12 Dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (Dz.U.UE.L.2006.347.1 z dnia 2006.12.11) stanowi:
    1. Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi,
      w szczególności jednej z następujących transakcji:
        a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
          pierwszym zasiedleniem;
        b) dostawa terenu budowlanego.
    2. Do celów ust. 1 lit. a) „budynek” oznacza dowolną konstrukcję trwale związaną z
      gruntem. Państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania
      kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować
      pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Państwa członkowskie mogą zastosować
      kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między
      datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między
      datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te

      nie przekraczają, odpowiednio, pięciu
      i dwóch lat.
    Artykuł 135 ust. 1 lit j) Dyrektywy 2006/112/WE z kolei zwalnia z opodatkowania transakcje
    dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o
    których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a).
    Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
    posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
    zgodnie z którym:
    W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
    takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
    gruntu.
    W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej
    wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny
    budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (działki) stosuje się analogiczną stawkę podatku,
    jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli
    dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,
    opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    W stanie faktycznym objętym niniejszym wnioskiem przedmiotem planowanej transakcji
    ma być (...), który od momentu ostatniego pierwszego zasiedlenia (sprzedaż
    nieruchomości przez (...) roku) został poddany szeroko zakrojonym pracom
    modernizacyjnym, które zostały przerwane i obiekt nigdy nie był przez obecnego
    właściciela oddany do użytkowania. Również w momencie planowanej sprzedaży obiekt
    nie będzie miał pozwolenia na użytkowanie z uwagi na swój stan techniczny. Można zatem
    uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie stary budynek, w którym od (...) nie doszło do
    pierwszego zasiedlenia ponieważ:
      a) nie doszło jego wybudowania;
      b) nie doszło do jego ulepszenia, ponieważ wydatki poniesione na jego przebudowę,
      choć wysokie i przewyższające 30% ceny jego nabycia przez obecnego właściciela, nie
      mogą zostać uznane za wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku
      dochodowym.
    Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163; dalej: ustawy o PIT), jeżeli środki trwałe
    uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub
    modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15,
    powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie
    części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000
    zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich
    przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku
    podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w
    stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w
    szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów
    uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
    Z zacytowanego powyżej przepisu wynika, iż nieodzownym elementem definicji „ulepszeń”
    jest termin „środek trwały”. Zgodnie natomiast z art. 22a ustawy o PIT środkami trwałymi

    są: stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we
    własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
    1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
    2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
    3) inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok,
      wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego
      działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu,
      dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy.
    Należy zatem przyjąć, iż aby dany składnik majątku mógł zostać uznany za środek trwały
    musi on spełniać łącznie wszystkie warunki wynikające z definicji:
      - musi posiadać formę rzeczową lub być rzeczowym prawem majątkowym,
      - jego przewidywany okres ekonomicznej użyteczności w danym przedsiębiorstwie
        musi być dłuższy niż rok,
      - ma być przeznaczony do wykorzystywania na potrzeby danego przedsiębiorstwa,
      - musi być kompletny i zdatny do użytkowania.
    Wprowadzenie składnika majątku do ewidencji środków trwałych może zatem nastąpić
    dopiero po zakończeniu procesu jego pozyskania - kiedy sfinalizowane zostały wszystkie
    czynności faktyczne i prawne skutkujące uzyskaniem go w drodze zakupu, wytworzenia,
    nieodpłatnego otrzymania, aportu itp. (Krajowy Standard Rachunkowości Rozdział III,
    punkt 3.1.d). Wówczas dopiero możliwe jest określenie jego wartości początkowej, czyli,
    jak wskazuje Krajowy Standard Rachunkowości w rozdziale VI, łącznej kwoty obejmującej
    ogół kosztów pozostających w związku przyczynowo - skutkowym z jego pozyskaniem, w
    tym z budową, poniesionych od dnia podjęcia decyzji o pozyskaniu środka trwałego, w
    tym od dnia udokumentowanego rozpoczęcia jego budowy, do dnia udokumentowanego
    przyjęcia go do użytkowania. W przypadku pozyskania używanego środka trwałego,
    wymagającego przed przyjęciem do użytkowania przeprowadzenia remontu w celu
    nadania lub przywrócenia mu kompletności i zdolności do użytkowania, wartość
    początkowa obejmuje koszty takiego remontu; remont ten jest traktowany jako koszt
    dostosowania środka trwałego do stanu zdatności do użytkowania.
    W świetle przywołanych regulacji ewidentnym staje się, że opodatkowaniu VAT podlegać
    będzie dostawa używanego budynku w sytuacji gdy:
      - doszło do całkowitej jego przebudowy,
      - doszło do zmiany przeznaczenia i funkcji,
      - powstał w istocie nowy obiekt budowlany, gotowy do używania na potrzeby
      przedsiębiorstwa, które dokonało jego przebudowy.
    Przepisy zarówno polskiej ustawy o VAT, jak i unijnej Dyrektywy VAT wprowadzając pojęcie
    „pierwszego zasiedlenia”, wskazują, iż przymiot nowego budynku może mieć również
    budynek poddany przebudowie. W zależności od rozmiaru, zakresu, celu i efektu
    końcowego przebudowy, budynek zyskuje, bądź nie, status nowego budynku. I to
    sprzedaż takiego budynku podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli następuje przed pierwszym
    zasiedleniem - czyli przed oddaniem do użytkowania na potrzeby przedsiębiorstwa lub
    przed jego sprzedażą albo na przykład oddaniem
    w najem.
    Jak czytamy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 07
    grudnia 2021 r. sygn. I SA/Gl 1058/21:

    W polskiej ustawie odpowiednikiem pojęcia „przebudowy” jest pojęcie : „ulepszenia”,
    jednak kontekst pozostaje taki sam - chodzi o taki proces budowlany, który powoduje, że
    stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku. Pojęcie „ulepszenia” użyte
    w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. należy odczytać w świetle wyroku z 16.11.2017 r. C-308/16. W
    punktach 50 i 51 tego wyroku stwierdzono, że pojęcie „przebudowy” należy precyzować z
    jakościowego punktu widzenia. Tę wykładnię pojęcia „przebudowy” potwierdza
    orzecznictwo Trybunału, zgodnie z którym od podatku VAT zwolniona jest dostawa
    nieruchomości, na którą składają się grunt i stary budynek w trakcie przebudowy w nowy
    budynek, jeżeli w momencie tej dostawy stary budynek został poddany jedynie
    częściowym robotom rozbiórkowym i przynajmniej w części był jeszcze użytkowany jako
    taki
    (wyr. z 12.7.2012 r., J.J.Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard, C 326/11, pkt 39,
    Legalis). Pojęcie „«przebudowy» obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym
    zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu
    których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów. Wykładnia pojęcia
    «przebudowy» zawarta wyżej (w pkt 52 wyroku) jest ponadto zgodna z celem dyrektywy
    VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia
    wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik
    generalny w pkt 71 i 72 opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych
    prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze
    stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku
    mieszkalnego.
    W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do
    zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego
    budynku. (...) Jak to jednak zauważył TSUE w przywołanym wyżej wyroku C-308/16 chodzi
    tu o specyficznie rozumiane ulepszenie, a mianowicie o ulepszenie będące synonimem
    «przebudowy» w rozumieniu wskazanym w pkt 52 wyroku, tzn. że „ulepszany” budynek
    powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego
    wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.
    Zaś samo kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy, według unijnego sądu,
    rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego
    właściciela lub lokatora, jako, że w pracach przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady
    77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw
    członkowskich stwierdzono, iż kryterium „pierwszego zasiedlenia” to moment, w którym
    kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji.
    W stanie faktycznym będącym przedmiotem niniejszego wniosku, nie doszło do
    przebudowy budynku, ponieważ prace wykonane na (...) owszem mają na celu zmianę
    jego przeznaczenia i funkcji, jednakże zostały wykonane w części zaledwie, po czym
    zostały przerwane. Wobec powyższego nie można uznać, iż w stosunku do (...) doszło do
    istotnej przebudowy, która zasadniczo podniosła jego wartość użytkową, czy też
    przyczyniła się do powstania całkowicie nowego budynku. Potwierdzeniem tego faktu jest
    faktyczny i w konsekwencji prawny brak możliwości jego użytkowania: przeprowadzone w
    części zaprojektowane roboty budowlane (obecnie nie zinwentaryzowane), brak
    podłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej (brak dostępu budynku do bieżącej
    wody), brak zgody konserwatorskie zarówno na dalsze prowadzenie prac, jak i na
    użytkowanie obiektu. Te okoliczności wskazują, iż w stosunku do (...) nie można mówić o
    powstaniu nowego budynku, który w wyniku przebudowy zyskał nową jakość oraz
    wartość. Całość nakładów poniesionych do tej pory na przebudowę (...) nie złożyła się na
    nową wartość początkową środka trwałego, ponieważ żadnego środka trwałego w
    księgach obecnego właściciela nie było, jedynie inwestycja w toku, której koszty ujmowane
    były w ewidencji konta „środki trwałe w budowie”. Ogół kosztów skomasowanych na tym
    koncie nie wytworzył jeszcze nowego składnika majątkowego – kompletnego i zdatnego w
    stopniu umożliwiającym jego użytkowanie. Efektem przeprowadzonych dotychczas w (...)
    robot budowlanych nie jest wprowadzenie kwot nakładów do ewidencji środków trwałych,

    a następnie oddanie obiektu do użytkowania. W opinii Spółki nie można zatem uznać, że
    dokonuje ona nabycia nowego obiektu budowlanego, który w wyniku nakładów
    poniesionych przez obecnego właściciela zyskał nową wartość dodaną, tak różną od tej
    jaką miał jeszcze w (...) r., czy o wiele mniejszą w (...) r., kiedy to został kompletnie
    zniszczony przez pożar. Owszem, koszty poniesione na dotychczasowe roboty budowlane
    są znaczne, jednak w chwili obecnej potwierdzają one jedynie istnienie pewnej określonej
    koncepcji nowej jakości, a nie jej faktyczną realizację i jakość.
    Co istotne, w wyroku z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16 Naczelny Sąd
    Administracyjny stwierdził:
    Dokonując oceny, czy w konkretnej sprawie doszło do „ulepszenia” o którym mowa w art.
    2 pkt 14 lit. b oraz art. 43 ust. 10a lit. b u.p.t.u. – co ma bezpośredni wpływ na sposób
    liczenia pięcioletniego terminu o którym mowa w art. 43 ust. 7a u.p.t.u. – w pierwszej
    kolejności należy ustalić, czy w budynku dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w
    celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.
    Dopiero w przypadku stwierdzenia tej okoliczności powstanie konieczność zbadania, czy
    wydatki poniesione na wykonanie tych zmian stanowiły co najmniej 30% wartości
    początkowej budynku. Jeżeli zatem wydatki ponoszone na budynek przekroczą 30% jego
    wartości początkowej, lecz nie będą one prowadziły do istotnych zmian - w wyżej
    wskazanym znaczeniu, nie zostanie spełniona przesłanka „ulepszenia”. Przesłanka ta nie
    będzie spełniona również w przypadku, gdy dojdzie do istotnych zmian związanych z
    wykorzystaniem budynku lub znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia, jednak
    wydatki na ten cel nie przekroczą 30% jego wartości początkowej W konsekwencji
    powyższego, badanie w zaistniałym stanie faktycznym wartości nakładów poniesionych
    przez obecnego właściciela na niedokończoną modernizację, jest bezzasadne, bowiem nie
    doszło do ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – budynek, który
    ma być przedmiotem dostawy nie stanowi nowego obiektu o określonej jakości użytkowej.
    Wobec powyższego, skoro - jak wynika z opisanych okoliczności sprawy - nie nastąpiło
    ulepszenie (...) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, to dostawa tego starego
    budynku będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
    VAT. W konsekwencji, nie zostaną spełnione warunki uprawniające do odliczenia podatku
    naliczonego, ponieważ, mimo, że Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem
    podatku od towarów i usług, a obiekt powstały w wyniku realizacji opisanej inwestycji,
    będzie wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, to jednak dostawa
    przedmiotowej nieruchomości ((...) (...)) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem na fakturze dokumentującej dostawę
    (...) (...) nie powinna zostać wykazana kwota VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024
    r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej ustawą :
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
      zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

    Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z
    prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi
    czynnościami opodatkowanymi.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić
    należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego
    w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek
    pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek
    negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które
    pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od
      podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
      Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
      96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy będziecie Państwo uprawnieni do odliczenia
    podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, wystawionej przez Sprzedającego
    dokumentującej dostawę nieruchomości - (...) (...) (...).
    Jak wynika z opisu spraw jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT oraz
    zamierzacie wykorzystywać nabywaną nieruchomość do działalności opodatkowanej.
    Zatem są spełniacie warunku do odliczenia podatku VAT. Przy czym konieczne jest
    rozstrzygnięci czy nie ma miejsca okoliczność przewidziana w z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy
    - wykluczaj prawo do odliczenia.
    Podali Państwo, że użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku (...) jest
    małżeństwo, przy czym jeden z małżonków prowadzi przedsiębiorstwo osoby fizycznej i to
    w ramach tego przedsiębiorstwa nabyto przedmiotową nieruchomość, zatem dostawa
    nieruchomości nastąpi również z majątku przedsiębiorstwa.
    Zatem dostawa nieruchomości zostanie dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15
    ust. 1 ustawy. Tym samym będzie to dostawa podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
      sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie
      usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę
      towarów.
    Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca
    przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub
    zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku
    VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach
    warunki.
    Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:
    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
          upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
    do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to
    oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
    użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku,
    budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym
    zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na
    potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w
    najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej -

    bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich
    części.
    Zaznaczyć w tym miejscu należy, że termin "ulepszenia" zawarty w ustawie o podatku od
    towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 22g ust. 17 Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. z dnia 10
    stycznia 2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 163)
      Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji,
      adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust.
      1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o
      wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena
      nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma
      wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub
      modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują
      wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych
      do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą,
      jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i
      kosztami ich eksploatacji.
    Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:
      - przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi
        jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub
        technicznych,
      - rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek
        trwały,
      - rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi
        odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,
      - adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie
        danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których
        został zbudowany lub użytkowany,
      - modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.
  W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek
    do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków -
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
    Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
    zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki
    występujące w tym artykule.

    Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość
    skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do
    zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w
    sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści
    przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i
    usług.
    Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały
    budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie zakupu przedmiotowej nieruchomości,
    stanowiącej działkę gruntu z posadowionym na niej (...), znajdzie zastosowanie zwolnienie
    od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności
    rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. budynku doszło do pierwszego zasiedlenia.
    Jak wynika z przedstawionych przez Państwa okoliczności sprawy, wobec budynku doszło
    już do pierwszego zasiedlenia. Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zajęcie (używanie) (...)
    miało miejsce jeszcze (...) rokiem to jest przed nabyciem (...) przez obecnego właściciela. Z
    wniosku że (...) został wybudowany (...) r., przez wiele lat pełnił funkcję mieszkalna oraz
    gościnną.
    Przy czym wskazali Państwo, że od momentu zakupu (...) stanowił środek trwały w
    budowie - do momentu zawieszenia prac w (...) roku. Obecny właściciel nabył go z
    zamiarem przekształcenia go w obiekt hotelowo-konferencyjny. Wydatki jakie obecny
    właściciel poniósł na niedokończoną przebudowę w latach (...) przewyższyły 30% ceny za
    jaką budynek został zakupiony w (...) r. W wyniku przeprowadzonych prac tylko część (...)
    została odbudowana: piwnica i parter, natomiast poddasze i piętro są w stanie surowym,
    brakuje schodów i klatki schodowej. Co więcej (...) nie jest podłączony do sieci
    wodociągowej oraz kanalizacyjnej. Jednocześnie podali Państwo, że budynek nie był nigdy
    oddany do użytkowania.

    Należy zatem stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość nie korzysta ze zwolnienia
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy bo po jej ulepszeniu, którego wartość przekroczyła
    30% wartości początkowej nieruchomości nie doszło do jej ponownego pierwszego
    zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT.
    Jednocześnie dostawa (...) nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10a ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy sprzedający nabył (...) z zamiarem
    przebudowy go i dostosowania do prowadzenia działalności hotelowo-gastronomiczno-
    konferencyjny, czyli działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zatem z tytułu
    poniesionych nakładów inwestycyjnych przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku
    naliczonego.
    Skoro zatem nakłady na ulepszenie przekroczyły wartość 30% wartości początkowej (...) (i z
    tego tytułu przysługiwało prawo do odliczenia podatku) - to nie są spełnione warunki do
    zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    W opisanej sytuacji nie są również spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy. Jak bowiem wynika z wniosku sprzedający (ze
    względu na niedokończoną inwestycję) nie użytkował (...). Zatem nie można uznać że (...)
    był wykorzystywany tylko do działalności zwolnionej – co jest jednym z warunków do
    zastosowania zwolnienia na podstawie ww. przepisu.
    W konsekwencji powyższego dla dostawy przedmiotowej nieruchomości nie będą
    spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 10 , 10a i 2 ustawy.
    Tym samym, dostawa (...) będzie opodatkowana podatkiem. W konsekwencji – na
    podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym (...)jest posadowiony,
    również będzie zwolniony od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Oznacza to, że nie zaistnieją okoliczności wykluczające prawo do odliczenia przewidziana
    w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.
    Wobec powyższego będą Państwo mieć prawa do odliczenia naliczonego podatku z tytułu
    nabycia (...).
    Zatem Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa sytuacji
    prawnopodatkowej oraz sprawy będącej przedmiotem zadanego pytania i została wydana
    w oparciu o przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    skierowana jest wyłącznie do Państwa (Wnioskodawcy) i nie wywołuje skutków prawnych
    dla Państwa kontrahenta, tj. Sprzedającego.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu

    przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź
    traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków i interpretacji należy wskazać, że
    zarówno wyroki, jak i interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych
    sprawach i nie wiążą w sprawach innych podatników, co jest zrozumiałe zważywszy na
    różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z
    indywidualnych spraw podlegających rozstrzygnięciu. Przytoczone orzeczenia organ
    potraktował jako element Państwa argumentacji, lecz nie mogły mieć one wpływu na
    ocenę prawną rozpatrywanej sprawy. Nie negując powołanego orzeczenia jako cennego
    źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego należy
    zwrócić uwagę, że organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie każdą
    sprawę. Tym samym, powołane wyroki nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości
    rozstrzygnięcia przyjętego w przedmiotowej sprawie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama)
    z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...), (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.