Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-319/14-6/EN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-07-16
Teza: Czy sprzedaż poszczególnych nieruchomości mieszkalnych w świetle przedstawionych faktów powinna być dokonana poprzez wystawienie faktur VAT i w związku z tym czy będzie podlegała podatkowi od towarów i usług?
Słowa kluczowe: budynek; lokal; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z 8 marca 2014 r. (data wpływu 14 marca 2014 r.), uzupełnionym pismem sygnowanym datą 4 maja 2014 r. (data wpływu 9 czerwca 2014 r.) oraz pismem z 5 lipca 2014 r. (data wpływu 9 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie udokumentowania i opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie udokumentowania i opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem sygnowanym datą 4 maja 2014 r. (data wpływu 9 czerwca 2014 r.) oraz pismem z 5 lipca 2014 r. (data pływu 9 lipca 2014 r.) o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i własnego stanowiska w sprawie, a także wskazanie ilości oczekiwanych rozstrzygnięć wraz z informacją o uiszczeniu dodatkowych opłat za wydanie interpretacji indywidualnych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dwaj komornicy sprzedali nieruchomości mieszkalne będące środkiem trwałym w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jako osoba fizyczna. Były to 3 nieruchomości mieszkalne stanowiące 1/6, 3/6 oraz 2/6 budynku.

Sprzedaż – przejęcie własności została dokonana na podstawie wystawionych faktur VAT przez komorników. Na nieruchomość mieszkalną stanowiącą 1/6 budynku – f-ra VAT została wystawiona w dniu 16 maja 2013 r., na nieruchomości mieszkalne stanowiące 2/6 i 3/6 – f-ry VAT zostały wystawione w dniu 25 lipca 2013 r.

Wnioskodawca wskazał, że budynek został oddany do użytku w 1926 roku. Zakupu dokonał on dwoma aktami notarialnymi od osób fizycznych:

1.  akt notarialny z dnia 3 marca 2003 r. zakup 2-ch nieruchomości mieszkalnych stanowiących 3/6 i 2/6 udziału w budynku,
2.  akt notarialny z dnia 14 września 2004 r. zakup jednej nieruchomości mieszkalnej stanowiącej 1/6 udziału w budynku.

Nieruchomości mieszkalne zostały wprowadzone do środków trwałych z datami aktów notarialnych.

Zainteresowany dokonał zakupu od osób fizycznych, w związku z czym nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy zakupie.

W okresie kwiecień 2003 r. do roku 2006 Wnioskodawca dokonał ulepszeń w budynku na kwotę przekraczającą 30% wartości zakupu oraz miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ulepszenia dokonywane były w różnej wysokości w ciągu roku, na przestrzeni lat 2004-2006 zbierane były na jednym koncie i wprowadzane w podwyższenie wartości budynku jedną ogólną kwotą w następujących terminach:

*   rok 2004 – 60.261,18 zł, całość nakładów dnia 31 grudnia 2004 r.,
*   rok 2005 – 78.071,97 zł, całość nakładów dnia 31 maja 2006 r.,
*   rok 2006 – 6.745,88 zł, całość nakładów dnia 31 maja 2006 r.

W uzupełnieniu do wniosku sygnowanym datą 5 maja 2014 r. Zainteresowany wskazał, że:

1.  pierwsze zasiedlenie dla nieruchomości mieszkalnych stanowiących 1/6, 2/6 i 3/6 budynku nastąpiło w 1926 r. Wydatki na ulepszenie ww. nieruchomości przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione dla 2/6 i 3/6 w 2003 i 2004 roku a dla 1/6 w 2004 do 2006 roku,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości mieszkalnych stanowiących 1/6, 2/6 i 3/6 budynku a ich sprzedażą przez komorników upłynął okres dłuższy niż dwa lata,
3.  nieruchomości mieszkalne 1/6, 2/6 i 3/6 były wynajmowane, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wystawiane faktury VAT były przychodem w firmie i były opodatkowane podatkiem dochodowym w ramach prowadzonej działalności (nieruchomość mieszkalna 3/6 od 11 stycznia 2007 do 31 lipca 2009 roku, nieruchomości mieszkalne 2/6 i 1/6 od 11 grudnia 2007 do 15 grudnia 2011 roku),
4.  poniesione wydatki na ulepszenie nieruchomości mieszkalnych stanowiących 1/6, 2/6 i 3/6 budynku stanowiły ponad 30% wartości początkowej tych nieruchomości,
5.  nieruchomości mieszkalne stanowiące 1/6, 2/6 i 3/6 budynku w stanie ulepszonym były wykorzystywane do czynności opodatkowanych powyżej 5 lat,
6.  w chwili sprzedaży Wnioskodawca był zarejestrowanym podatnikiem VAT,
7.  ww. nieruchomości mieszkalne od kwietnia 2003 r. do momentu sprzedaży przez komorników były siedzibą firmy Wnioskodawcy, firma była podatnikiem podatku VAT i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prawdopodobnie były zwolnienia, tzw. przedmiotowe odnoszące się do sprzedaży konkretnych usług i towarów natomiast jako podmiot nie była zwolniona z VAT.

W uzupełnieniu do wniosku z 5 lipca 2014 r. Zainteresowany wskazał, że nieruchomości mieszkalne 3/6, 2/6 i 1/6 znajdują się w budynku o ogólnej powierzchni 618,86 m2 (w tym 305,15 m2 – nieruchomości mieszkalne plus 313,65 m2 – użytkowe przyziemie i poddasze) i stanowią wspólnie z udziałami proporcjonalnymi całość tego budynku. Nieruchomości mieszkalne mają następujące powierzchnie wraz ze wspólnymi udziałami w nieruchomości:

*   3/6 – 156,51 m2 plus 3/6 udziału w nieruchomości wspólnej tzn. 95,43 m2 wysokiego przyziemia (3 m) oraz 61,35 m2 poddasza,
*   2/6 – 85,3 m2 plus 2/6 udziału w nieruchomości wspólnej tzn. 63,62 m2 wysokiego przyziemia (3 m) oraz 40,90 m2 poddasza,
*   1/6 – 63,34 m2 plus 1/6 udziału w nieruchomości wspólnej tzn. 31,81 m2 wysokiego przyziemia (3 m) oraz 20,45 m2 poddasza.

Do części wspólnej wszystkich ww. lokali należy powierzchnia 38,29 m2 garaży.

Powierzchnie nieruchomości mieszkalnych, które były wynajmowane to:

*   Nieruchomość mieszkalna 3/6 (od 11.01.2007 r. do 31.07.2009 r.) – powierzchnia, która była wynajmowana to 156,51 m2,
*   Nieruchomość mieszkalna 2/6 (od 11.12.2007 r. do 15.12.2011 r.) – powierzchnia, która była wynajmowana to 85,30 m2,
*   Nieruchomość mieszkalna 1/6 (od 11.12.2007 r. do 15.12.2011 r.) – powierzchnia, która była wynajmowana to 63,34 m2.

Siedziba firmy Wnioskodawcy w okresie wynajmowania miała swoje biura w wyremontowanym przyziemiu.

Wysokość pomieszczeń wynosiła 3 m, wielkość okien była w całym budynku taka sama czyli spełniały warunki do prowadzenia działalności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż poszczególnych nieruchomości mieszkalnych w świetle przedstawionych faktów powinna być dokonana poprzez wystawienie faktur VAT i w związku z tym czy będzie podlegała podatkowi od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, jako podatnik podatku od towarów i usług uważa on, że sprzedaż ww. nieruchomości mieszkalnych jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a oraz ust. 7a:

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata (rok oddania do użytku 1926 r.),
*   nie przysługiwało prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie ww. nieruchomości mieszkalnych (zakup od osób fizycznych),
*   warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że sprzedaż przez komorników ww. nieruchomości mieszkalnych nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Komornicy nieprawidłowo wystawili faktury VAT naliczając podatek VAT, zdaniem Wnioskodawcy faktury VAT powinny być przez nich skorygowane.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nie objętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił także wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (a Wnioskodawca ten warunek jako podatnik spełniał).

Faktura VAT nr 1/6/2013 z dnia 16 maja 2013 r. wystawiona przez Komornika Sądowego dotycząca sprzedaży nieruchomości mieszkalnej stanowiącej 1/6 budynku.

Faktury VAT nr 1/2013 oraz nr 2/2013 z dnia 25 lipca 2013 roku wystawione przez Komornika Sądowego dotyczące sprzedaży nieruchomości mieszkalnych stanowiące 2/6 i 3/6 budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie należy podkreślić, że z uwagi na zakres przedstawionego opisu sprawy oraz sformułowanego pytania odpowiedzi udzielono w oparciu o przepisy obowiązujące w momencie sprzedaży będących przedmiotem wniosku nieruchomości, tj. 16 marca 2013 r. i 25 lipca 2013 r.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, budynek i grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy – sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Współwłaścicielom przysługują idealne udziały we wspólnym prawie własności. Współwłasność przedstawia się zatem jako prawo własności składające się z zespolonych udziałów (Edward Gniewek, „Kodeks cywilny. Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe”. Komentarz, Zakamycze 2001, komentarz do art. 195).

W konsekwencji współwłasność nie cechuje się fizycznym rozgraniczeniem własności w określonej rzeczy. Nie można przypisać jej określonego fizycznego składnika w rzeczy wspólnej.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. Kodeksu – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 cyt. przepisu).

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 powołanej ustawy). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów np. gruntów, czy budowli, mieści się współwłasność, jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest także udział w gruncie, czy budowli (w prawie własności nieruchomości). Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości – art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.). Jak już wskazano powyżej, istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis nie wspomina stricte o przeniesieniu prawa własności.

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w prawie własności budynku należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a przez taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem przez czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych – korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, a także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto w świetle art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy (obowiązujący do dnia 31 grudnia 2013 r.) – w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Z danych zawartych we wniosku wynika, że komornicy sprzedali nieruchomości mieszkalne będące środkiem trwałym w prowadzonej przez Wnioskodawcę, jako osoba fizyczna, działalności gospodarczej. Były to trzy nieruchomości mieszkalne stanowiące 1/6, 3/6 oraz 2/6 budynku. Sprzedaż – przejęcie własności została dokonana na podstawie wystawionych faktur VAT przez komorników. Na nieruchomość mieszkalną stanowiącą 1/6 budynku – f-ra VAT została wystawiona w dniu 16 maja 2013 r., na nieruchomości mieszkalne stanowiące 2/6 i 3/6 – f-ry VAT zostały wystawione w dniu 25 lipca 2013 r.

Wnioskodawca wskazał, że budynek został oddany do użytku w 1926 roku. Zakupu dokonał on od osób fizycznych w oparciu o:

*   akt notarialny z dnia 3 marca 2003 r. zakup dwóch nieruchomości mieszkalnych stanowiących 3/6 i 2/6 udziału w budynku,
*   akt notarialny z dnia 14 września 2004 r. zakup jednej nieruchomości mieszkalnej stanowiącej 1/6 udziału w budynku.

Nieruchomości mieszkalne zostały wprowadzone do środków trwałych z datami aktów notarialnych.

Zainteresowany dokonał zakupu od osób fizycznych, w związku z czym nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy zakupie.

Wydatki na ulepszenie ww. nieruchomości przekraczające 30% wartości początkowej zostały poniesione dla 2/6 i 3/6 w 2003 i 2004 roku a dla 1/6 w 2004 do 2006 roku.

Ulepszenia dokonywane były w różnej wysokości w ciągu roku, na przestrzeni lat 2004-2006 zbierane były na jednym koncie i wprowadzane w podwyższenie wartości budynku jedną ogólną kwotą w następujących terminach:

*   rok 2004 – 60.261,18 zł, całość nakładów dnia 31 grudnia 2004 r.,
*   rok 2005 – 78.071,97 zł, całość nakładów dnia 31 maja 2006 r.,
*   rok 2006 – 6.745,88 zł, całość nakładów dnia 31 maja 2006 r.

Nieruchomości mieszkalne stanowiące 1/6, 2/6 i 3/6 budynku w stanie ulepszonym były wykorzystywane do czynności opodatkowanych powyżej 5 lat.

W chwili sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca był zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nieruchomości mieszkalne 3/6, 2/6 i 1/6 znajdują się w budynku o ogólnej powierzchni 618,86 m2 (w tym 305,15 m2 – nieruchomości mieszkalne plus 313,65 m2 – użytkowe przyziemie i poddasze) i stanowią wspólnie z udziałami proporcjonalnymi całość tego budynku. Nieruchomości mieszkalne mają następujące powierzchnie wraz ze wspólnymi udziałami w nieruchomości:

*   3/6 – 156,51 m2 plus 3/6 udziału w nieruchomości wspólnej tzn. 95,43 m2 wysokiego przyziemia (3 m) oraz 61,35 m2 poddasza,
*   2/6 – 85,3 m2 plus 2/6 udziału w nieruchomości wspólnej tzn. 63,62 m2 wysokiego przyziemia (3 m) oraz 40,90 m2 poddasza,
*   1/6 – 63,34 m2 plus 1/6 udziału w nieruchomości wspólnej tzn. 31,81 m2 wysokiego przyziemia (3 m) oraz 20,45 m2 poddasza.

Do części wspólnej wszystkich ww. lokali należy powierzchnia 38,29 m2 garaży.

Powierzchnie nieruchomości mieszkalnych, które były wynajmowane to:

*   Nieruchomość mieszkalna 3/6 (od 11.01.2007 r. do 31.07.2009 r.) – powierzchnia, która była wynajmowana to 156,51 m2,
*   Nieruchomość mieszkalna 2/6 (od 11.12.2007 r. do 15.12.2011 r.) – powierzchnia, która była wynajmowana to 85,30 m2,
*   Nieruchomość mieszkalna 1/6 (od 11.12.2007 r. do 15.12.2011 r.) – powierzchnia, która była wynajmowana to 63,34 m2.

Siedziba firmy Wnioskodawcy w okresie wynajmowania miała swoje biura w wyremontowanym przyziemiu. Wysokość pomieszczeń wynosiła 3 m, wielkość okien była w całym budynku taka sama czyli spełniały warunki do prowadzenia działalności.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży przez komorników sądowych ww. nieruchomości mieszkalnych.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości mieszkalnych, nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy wskazać należy, że do pierwszego zasiedlenia nieruchomości mieszkalnych stanowiących 1/6, 3/6 oraz 2/6 budynku w odniesieniu do części (powierzchni), które były przedmiotem najmu (tj. powierzchnia nieruchomości mieszkalnej: 3/6 – 156,51 m2, 2/6 – 85,30 m2, 1/6 – 63,34 m2) – doszło (po ich ulepszeniu na skutek nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej) w momencie oddania ich przez Wnioskodawcę do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, tj. w momencie oddania ich w najem co miało miejsce: dla nieruchomości 3/6 w okresie od 11.01.2007 r. do 31.07.2009 r., dla nieruchomości 2/6 i 1/6 w okresie od 11.01.2007 r. do 15.12.2011 r. Tym samym, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a sprzedażą tych nieruchomości był dłuższy niż dwa lata. Zatem nie zachodzą tutaj wyłączenia ze zwolnienia od podatku VAT – zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z powyższym stwierdzić należy, że sprzedaż części nieruchomości mieszalnych, które były przedmiotem najmu (tj. powierzchnia dla nieruchomości: 3/6 – 156,51 m2, 2/6 – 85,30 m2, 1/6 – 63,34 m2), korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do części nieruchomości mieszkalnych, które nie były przedmiotem najmu, a które były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do własnej działalności gospodarczej stanowiąc środki trwałe (tj. poddasza i wysokiego przyziemia wchodzących w skład: 3/6, 2/6 i 1/6 nieruchomości mieszkalnych – jak wskazał Wnioskodawca) – pierwsze zasiedlenie (po ich ulepszeniu na skutek nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej) nastąpiło w momencie ich sprzedaży przez komorników. Zatem zachodzą tutaj wyłączenia ze zwolnienia od podatku VAT zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednakże dostawa ww. części nieruchomości mieszkalnych korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy, bowiem po poniesieniu w latach 2004-2006 na przedmiotowych nieruchomościach nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej były one (zgodnie z oświadczeniem Wnioskodawcy), w stanie ulepszonym wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych powyżej 5 lat.

W rezultacie, w fakturach dokumentujących sprzedaż powyższych nieruchomości należało zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ pragnie również zauważyć, że granice szczególnego postępowania podatkowego, którego celem jest uzyskanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, określa Wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym, wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę, co wynika wprost z przepisu art. 14 b § 1, 2 i 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Natomiast na podstawie art. 14c § 1 i § 2 tut. Organ dokonuje oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego tj. nie przeprowadza dowodów oraz nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym zdarzeniu przyszłym, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. W przypadku natomiast zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego opisu stanu faktycznego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Dodatkowo tut. Organ informuje, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.