Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-998/10-5/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-12-13
Teza: Sprzedaż działek nabytych częściowo w 1995 r. i częściowo w 2007 r.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; nieruchomości; spadek; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 sierpnia 2010 r. (data wpływu 27 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 października 2010 r. (data wpływu 5 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 12 października 2010 r. nr ILPB2/415-998/10-2/WS, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 12 października 2010 r., zaś w dniu 5 listopada 2010 r. (data nadania 2 listopada 2010 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1995 r. Wnioskodawczyni otrzymała po zmarłej matce udział w spadku gospodarstwa rolnego składającego się z dwóch działek gruntu. Jedna działka zabudowana siedliskiem - w wysokości 1/12 udziału we współwłasności, stanowiącego w przeliczeniu ok. 307 m2 oraz druga działka, ziemia rolna - w wysokości 1/6 udziału we współwłasności, stanowiącego ok. 2715 m 2. w 2007 r. ojciec Zainteresowanej darował Jej cały swój udział w działce gruntu zabudowanego, stanowiący 1/3. Brat darował Wnioskodawczyni 1/12 udziału w tej samej działce. Natomiast w działce rolnej ojciec darował Zainteresowanej 4/6 udziału, a brat 1/6. Tym samym Wnioskodawczyni wraz z bratem w działce zabudowanej mieli po 1/2 udziału we współwłasności, natomiast działka rolna była w całości własnością Wnioskodawczyni.

W 2008 r. Zainteresowana i Jej brat postanowili połączyć jego nieruchomość (brat posiadał działkę gruntu – rola), Zainteresowanej oraz ich wspólną w jedno gospodarstwo (współwłasność), przy czym działka gruntu niezabudowanego brata powierzchniowo była mniejsza o ok. 1000 m2. Na skutek połączenia nieruchomości w jedno gospodarstwo stan posiadania Wnioskodawczyni pomniejszył się. w konsekwencji rodzeństwo posiadało po 1/2 udziału w całym gospodarstwie – współwłasność.

W 2009 r. sąd rejonowy dokonał ponownego podziału nieruchomości, na skutek czego Zainteresowana i Jej brat wyszli ze współwłasności - każde z nich w postanowieniu sądowym nabyło równe części nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej. Na swoją nieruchomość Wnioskodawczyni założyła księgę wieczystą. w 2010 r. Zainteresowana wydzieliła ze swojej nieruchomości dwie działki i w tym samym roku sprzedała je, przy czym powierzchnia sprzedanych działek była mniejsza niż otrzymana w spadkobraniu w 1995 r. Obie sprzedane działki wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i sprzedane zostały jako działki rolne. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazała, iż nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką datę należy przyjąć za datę nabycia przez Wnioskodawczynię praw własności do nieruchomości i czy w związku ze sprzedażą w 2010 r. może Ona skorzystać z ulgi budowlanej na cele mieszkaniowe lub być zwolniona z obowiązku podatkowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedane działki o powierzchni mniejszej niż nabyte udziały we współwłasności w spadkobraniu w 1995 r. nie rodzą obowiązku podatkowego. Natomiast jeżeli zgodnie z postanowieniem sądu o wyjściu ze współwłasności nabycie prawa własności nastąpiło w 2009 r. Zainteresowana ma prawo do skorzystania z ulgi i wydatkowania uzyskanych środków ze sprzedaży na budowę domu mieszkalnego przez okres 2 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła udziały w nieruchomości:

*   w 1995 r. po zmarłej matce,
*   w 2007 r. na skutek darowizny udziałów w nieruchomości od ojca i od brata.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny nie można stwierdzić, iż Wnioskodawczyni nabyła udziały w nieruchomości w 2008 r., czy w 2009 r. Na skutek bowiem połączenia nieruchomości Wnioskodawczyni, Jej brata oraz ich wspólnej w jedno gospodarstwo (współwłasność), które dokonane zostało w 2008 r., Wnioskodawczyni nie otrzymała dodatkowego udziału w nieruchomości, tzn. Jej stan posiadania na skutek powyższej czynności nie powiększył się. Podobnie - na skutek zniesienia współwłasności dokonanego w 2009 r. Zainteresowana nie nabyła dodatkowego udziału w nieruchomości – jej udział w nieruchomości był taki sam, jak przed zniesieniem współwłasności.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż nabycie przez Zainteresowaną nieruchomości nastąpiło w dwóch datach: w 1995 r. oraz w 2007 r.

W związku z powyższym, sprzedaż w 2010 r. działek w części odpowiadającej udziałowi, jaki Wnioskodawczyni nabyła w 1995 r. w spadku po zmarłej matce, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym sprzedaż ta nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast dochód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w części przypadającej na udział nabyty w drodze darowizny w 2007 r., podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji pojęcia „gospodarstwo rolne”. w celu wyjaśnienia tej kwestii odsyła, zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ww. ustawy, do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. u. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 ww. ustawy za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. u. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika nr 6 do tego rozporządzenia.

Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia użytki rolne dzielą się na:

1.  grunty orne,
2.  sady,
3.  łąki trwałe,
4.  pastwiska trwałe,
5.  grunty rolne zabudowane,
6.  grunty pod stawami,
7.  rowy.

Zgodnie z treścią przytoczonych przepisów zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

*   grunty te muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Jak wspomniano wyżej, jedną z zasadniczych przesłanek wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest to, aby zbywane grunty zachowały charakter rolny. Oceniając spełnienie tej przesłanki, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Utrata charakteru rolnego lub leśnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Ma ono miejsce przede wszystkim wówczas, jeżeli grunt zostaje przeznaczony pod działalność gospodarczą, albo pod budownictwo. w momencie ich sprzedaży strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Należy wskazać, iż okoliczność, czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży utraciła, czy też nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, iż spełnia przesłanki do zwolnienia, czy to w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, czy też w postępowaniu podatkowym. Różnica polega jedynie na tym, że w postępowaniu podatkowym organ podatkowy prowadzi postępowanie dowodowe w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, zaś indywidualną interpretację wydaje jedynie w oparciu o stan faktyczny opisany przez Wnioskodawczynię. Niemniej, w obu tych postępowaniach, dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, spełnione muszą być te same przesłanki określone w tym przepisie.

W uzupełnieniu wniosku, na zadane pytanie: „Czy działki sprzedane w 2010 r. wchodziły w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym i czy w związku z tą sprzedażą nie utraciły one charakteru rolnego?”, Wnioskodawczyni odpowiedziała, iż sprzedane przez nią działki wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i sprzedane zostały jako działki rolne.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że dochód uzyskany ze sprzedaży działek w części odpowiadającej udziałowi, jaki Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny w 2007 r. korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.