Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.712.2024.4.MAP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-10
Teza: Ustawienie sposobu zaliczania do kosztów uzyskania
przychodów odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości
nabytej w wyniku umowy renty oraz ustalenie wartości
początkowej nieruchomości nabytej w wyniku umowy renty.
Słowa kluczowe: amortyzacja
koszt-koszty uzyskania przychodów
nieruchomości
umowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Odpisy amortyzacyjne.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 19 września 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy ustalenia wartości początkowej nieruchomości nabytej w
    wyniku umowy renty oraz kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan – w
    odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 listopada 2024 r. (wpływ 5 grudnia 2024 r.)
    oraz pismem z 18 grudnia 2024 r. (wpływ 23 grudnia 2024 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Od 5 kwietnia 2016 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na najmie lokali.
    W prowadzonej działalności wybrał Pan jako formę opodatkowania podatek liniowy (PIT-
    36L). Prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów. Ma Pan zamiar
    odpłatnego nabycia w 2025 r., w formie umowy o rentę, nieruchomości zabudowanej
    budynkiem, w którym znajduje się 13 samodzielnych, niewyodrębnionych lokali.
    Jedenaście lokali jest wynajmowanych najemcom na cele prowadzonej przez nich
    działalności gospodarczej (świadczenie usług), a dwa lokale są wykorzystywane na cele
    mieszkalne. Jeden z tych lokali jest wynajmowany, a z drugiego korzysta właściciel.
    Obecnym właścicielem nieruchomości, z którym ma Pan zamiar zawrzeć ww. umowę o
    rentę jest Pana matka. Obecny właściciel nieruchomości nie wykorzystywał i nie
    wykorzystuje nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej i nie dokonywał i
    nie dokonuje jej amortyzacji. Powierzchnia lokali w tym budynku wykorzystywanych do
    celów mieszkalnych stanowi 26% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.
    Przedmiotowa nieruchomość według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych
    (Rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji
    Obiektów Budowlanych - PKOB) jest zaklasyfikowana jako budynek niemieszkalny.
    Podatek od nieruchomości jest uiszczany według odrębnych stawek dla powierzchni
    odpowiadającej jedenastu lokalom i dla powierzchni odpowiadającej dwóm lokalom. Ma
    Pan zamiar zawrzeć umowę odpłatnego nabycia nieruchomości wymienionej powyżej po
    to, aby uzyskane w ten sposób samodzielne, niewyodrębnione lokale wynajmować w
    ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Planowana umowa
    odpłatnego nabycia ma być umową przeniesienia własności nieruchomości o wartości
    rynkowej określonej w umowie w zamian za rentę dożywotnią wypłacaną comiesięcznie w
    określonej w umowie kwocie świadczenia do końca życia właściciela - Zbywcy. Umowa ta
    będzie zawarta pomiędzy właścicielem nieruchomości jako Zbywcą i jednocześnie
    uprawnionym do renty, a Panem jako Nabywcą i jednocześnie zobowiązanym do wypłaty
    renty.
    Przed zawarciem tej umowy zostanie sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego
    wycena określająca wartość rynkową tej nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości, ma
    Pan zamiar wynajmować na cele niemieszkalne 11 lokali w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej . Lokale te wynajmowane będą tak jak dotychczas osobom
    prowadzącym działalność gospodarczą na potrzeby tej działalności (biura usług prawnych,
    architektonicznych, usług komputerowych i na inne usługi). Ma Pan zamiar wprowadzić
    budynek do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i
    dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości ustalonej od wartości początkowej
    nieruchomości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej jedenastu lokali
    wynajmowanych przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na cele
    niemieszkalne do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości. Do ustalenia w wyżej
    wymieniony sposób wartości początkowej dla dokonywania odpisów amortyzacyjnych
    przyjęta zostanie wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę majątkowego i

    wskazana w umowie odpłatnego nabycia nieruchomości opisanej co do istotnych
    elementów powyżej. Rzeczoznawca dokona wyceny nieruchomości według cen rynkowych
    z grudnia roku poprzedzającego rok wprowadzenia do ewidencji.
    W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że posiada Pan nieograniczony obowiązek
    podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Wskazana we wniosku umowa renty zostanie zawarta w
    formie aktu notarialnego. Pana matka wyraziła zgodę na zawarcie umowy renty.
    Wskazana w operacie szacunkowym i umowie renty wartość nieruchomości zostanie
    określona w kwocie łącznej, a także zostaną wyszczególnione wartości poszczególnych
    lokali. Stanowiący przedmiot wniosku budynek wprowadzi Pan do ewidencji środków
    trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych po przyjęciu do użytkowania jako
    właściciel. W momencie przyjęcia do użytkowania przez Pana jako właściciela budynku
    będzie on kompletny i zdatny do użytku.

## Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, po nabyciu nieruchomości opisanej powyżej
    (na podstawie umowy renty) ma Pan prawo zaliczania w koszty uzyskania przychodu
    odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej środka trwałego,
    ustalonej w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego, która to wartość zostanie
    wskazana w umowie nabycia, jaką ma Pan zawrzeć i stosunek powierzchni lokali, które
    mają być wynajmowane w ramach Pana działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni
    użytkowej budynku - na podstawie art. 22 ust. 8, art. 22a ust. 1, art. 22f ust. 4 i art. 22g ust.
    8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz.226 z późn. zm.; zwanej dalej: „Ustawą”)?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, zgodnie z art. 22 ust. 8 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (Dz. U. z 2024r. poz.226 z późn.zm.), kosztem uzyskania przychodów są
    odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
    (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłączenie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem
    art. 23.
    Według art. 22a ust. 1 Ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c , m.in.
    stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym
    zakresie kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budynki.
    Stosownie do art. 22f ust. 4 Ustawy, jeżeli tylko część nieruchomości jest wykorzystywana
    do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów
    amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej
    nieruchomości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do
    prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej
    powierzchni użytkowej tej nieruchomości.
    Zgodnie z art. 22g ust. 8 Ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych
    lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub
    sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków
    przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z
    uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku
    poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich
    zużycia.
    W uzupełnieniu wniosku z 18 grudnia 2024 r. doprecyzował Pan swoje stanowisko
    wskazując, że Pana zdaniem w razie nabycia nieruchomości od swojej matki w wyniku
    umowy renty, może Pan dokonywać odpisów amortyzacyjnych od tej nieruchomości i
    zaliczać je w koszty uzyskania przychodów (w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej polegającej na wynajmie lokali). Odpisy amortyzacyjne winny być
    dokonywane od wartości początkowej nieruchomości.

    Pana zdaniem, ustalenie wartości początkowej następuje w oparciu o wycenę dokonaną
    przez rzeczoznawcę majątkowego i następnie wskazaną w umowie renty. W wycenie i w
    umowie renty zostanie wskazana wartość całej nabytej nieruchomości, jak i wartość
    poszczególnych lokali znajdujących się w nabytym budynku. W związku z tym, że lokale w
    tym budynku nie są wyodrębnione prawnie (nie stanowią odrębnych nieruchomości
    lokalowych) lecz są częścią nabytego budynku, a Pan nie będzie wynajmował wszystkich
    lokali w nabytym budynku, a więc będzie Pan wynajmował tylko część budynku, stąd
    odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać od wartości początkowej ustalonej w
    następujący sposób:
    powierzchnia użytkowa budynku wynajmowana : powierzchnia użytkowa całego budynku
    x wartość całego budynku określona w umowie renty.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest :
      · prawidłowe - w części dotyczącej sposobu zaliczania do kosztów uzyskania
        przychodów odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości nabytej w wyniku umowy
        renty;
      · nieprawidłowe - w części dotyczącej ustalenia wartości początkowej nieruchomości
        nabytej w wyniku umowy renty.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia
      przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem
      kosztów wymienionych w art. 23.
    Zatem, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, musi
    spełniać łącznie następujące przesłanki:
    · musi być poniesiony w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia
      źródła przychodów,
    · nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących
      kosztów uzyskania przychodów,
    · musi być należycie udokumentowany.
    Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione
    wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie
    przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w
    myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podlegają
    wyłączeniu z tych kosztów. Przy czym związek przyczynowy między poniesieniem wydatku,
    a osiągnięciem przychodów, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła należy
    oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno
    wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia
    przychodów bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Zauważam
    przy tym, że konieczność poniesienia określonego wydatku nie może wynikać z zaniedbań,
    braku nadzoru lub sprzecznych z prawem działań podatnika.
    Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
      a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat
        za wieczyste użytkowanie gruntów,

      b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a)
        środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również
        wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych
        części,
      c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość
        środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych
      – wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę
      odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem
      uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy
      określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest
      przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art.
      14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.
    W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz
      wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie
      zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 (...).
    Z przepisu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
      zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
      a) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
      b) maszyny, urządzenia i środki transportu,
      c) inne przedmioty
      – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez
      podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością
      gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub
      umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    Brzmienie powyższych przepisów wskazuje, że amortyzacja podatkowa stanowi formę
    rozłożonego w czasie obciążania kosztów podatkowych wartością używanych w
    prowadzonej działalności gospodarczej przedmiotów, które zużywają się w okresie
    dłuższym niż 1 rok. Okres amortyzacji jest zwykle zbliżony do standardowego okresu
    użytkowania danego rodzaju środków trwałych, co znajduje odzwierciedlenie w wysokości
    stawek amortyzacyjnych wskazanych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych,
    stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Jedną z podstawowych cech decydujących o możliwości zaliczenia składników
    majątkowych do kategorii środków trwałych, w rozumieniu ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a tym samym decydujących o możliwości zaliczania do
    koszów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od ich wartości początkowej, jest
    fakt ich wykorzystywania w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź
    wynajmowania lub wydzierżawiania podmiotom trzecim.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że środki trwałe podlegają amortyzacji, o ile spełniają
    następujące warunki:
      stanowią własność lub współwłasność podatnika,
      są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
      przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,

      są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego
      działalnością gospodarczą.
    Przy czym uznaje się, że składnik majątku spełnia kryterium kompletności, jeżeli jest
    wyposażony we wszystkie elementy umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z
    przeznaczeniem. Natomiast sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć jako
    możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.
    W celu udzielenia odpowiedzi na Pana pytanie należy przywołać również treść art. 22c pkt
    2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten [w brzmieniu nadanym
    ustawą z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych
    ustaw (Dz. U. z 2021, poz. 2105 ze zm.; dalej: ustawa zmieniająca)] wskazuje, że:
      Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich
      dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego
      w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
      wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
    Taka treść tego przepisu obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. Jednocześnie z art. 71 ust. 2
    wskazanej wyżej ustawy nowelizującej wynika, że:
      Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku
      dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r.,
      zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków
      trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami
      mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość,
      spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do
      domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych
      przed dniem 1 stycznia 2022 r.
    Biorąc zatem pod uwagę obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że
    znowelizowany art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma
    zastosowania do budynków niemieszkalnych.
    Stosownie do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników
      wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania
      ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka
      trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
      4.
    Stosownie do art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą
      działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości
      początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których
      mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.
    Jednocześnie, w świetle 22f ust. 4 ww. ustawy:
      Jeżeli tylko część nieruchomości lub lokalu użytkowego jest wykorzystywana do
      prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów
      amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej
      nieruchomości lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej
      wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub
      wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości lub lokalu.

    Podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa środków
    trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.
    W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych
      lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od
      pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość
      wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego
      miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich
      wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub
      stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy,
      których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
    Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
    prawnych, która stanowi podstawę obliczenia odpisów amortyzacyjnych, określa art. 22g
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia,
      a jeżeli były używane przez podatnika przed wprowadzeniem ich do ewidencji
      środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i nie były wcześniej
      amortyzowane - cenę ich nabycia, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.
    Stosownie do art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z
      zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej
      i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i
      wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów
      oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek,
      prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków,
      gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi
      podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego
      podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o
      podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i
      podatek akcyzowy od importu składników majątku.
    W przypadku ustalenia wartości początkowej nieruchomości, którą nabędzie Pan na
    podstawie umowy renty - w zamian za dożywotnią rentę w pierwszej kolejności należy
    odnieść się do samego pojęcia umowy renty.
    Umowa renty została zdefiniowana w art. 903 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę renty, jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do
      określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko
      co do gatunku.
    W umowie renty nie można skutecznie zamieścić, ani skutecznego zobowiązania się do
    innych (tj. innych niż pieniężne lub oznaczone co do gatunku) świadczeń, nawet o
    charakterze okresowym, ani też zobowiązania się do nieczynienia. Jednak osoba
    zobowiązująca się do świadczenia renty może zobowiązać się, w sposób wskazany
    powyżej, w zamian za nabycie prawa niemogącego być przedmiotem świadczenia renty,
    np. w zamian za przeniesienie własności nieruchomości i innych składników majątku.
    Renta może być ustanowiona w umowie zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, w
    tym na czas życia osoby uprawnionej.
    Jak wskazuje się w doktrynie, umowę o rentę zalicza się do kategorii umów nazwanych,
    stanowiących samoistne źródło zobowiązania (tytuł prawny do spełniania świadczeń).

    Ponadto, omawiana umowa jest umową konsensualną, o charakterze losowym (korzyści
    stron nie są równe, ani pewne), która może być ukształtowana jako umowa terminowa lub
    bezterminowa, odpłatna lub pod tytułem darmym.
    Zgodnie z art. 906 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o
      sprzedaży.
      § 2. Do renty ustanowionej bez wynagrodzenia stosuje się przepisy o darowiźnie.
    Odpowiednie stosowanie przepisów o sprzedaży lub darowiźnie nie oznacza, że renta jest
    tego rodzaju umową. Zachowuje ona swoją pełną odrębność prawną. Reguły stosowania
    renty są ustalane jedynie przy odpowiednim zastosowaniu przepisów dotyczących
    sprzedaży lub darowizny.
    Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój
    odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy
    uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim
    przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia,
    a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku; każda ze
    stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej).
    W przypadku renty za wynagrodzeniem wartość świadczenia tytułem wynagrodzenia za
    ustanowienie renty nie musi odpowiadać wartości świadczeń z renty (brak elementu
    ekwiwalentności renty).
    Zgodnie z art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że
      świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej.
    Umowę wzajemną cechuje ekwiwalentność świadczeń stron, natomiast w umowie renty
    nie każde wynagrodzenie będzie jej nadawało cechy umowy wzajemnej. Umowa renty
    może być umową odpłatną, lecz nie wzajemną. Każda ze stron odpłatnej umowy renty
    musi liczyć się z tym, że ogólna wartość świadczeń drugiej strony nie będzie obiektywnie
    odpowiadała wartości jej świadczenia. Nawet w razie uzgodnienia, że renta będzie
    zobowiązaniem w zamian za ustanowienie albo przeniesienie innego prawa, umowa renty
    nie może być traktowana jako wzajemna. Sam termin „wynagrodzenie” nie przesądza o
    ekwiwalentności świadczeń stron, stąd też jeżeli umowa renty ma charakter odpłatny, bez
    względu na to, czy świadczenia stron są ekwiwalentne, należy do niej odpowiednio
    stosować przepisy o sprzedaży. Przepisy o sprzedaży należy stosować do renty
    odpowiednio, co oznacza, że konieczne jest przede wszystkim uwzględnienie
    szczególnego charakteru tej ostatniej.
    Z opisu wniosku wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na najmie
    lokali. Jako formę opodatkowania wybrał Pan podatek liniowy. Planuje Pan odpłatnie
    nabyć w 2025 r., w formie umowy o rentę, nieruchomość zabudowaną budynkiem w
    którym znajduje się 13 samodzielnych, niewyodrębnionych lokali. Jedenaście lokali jest
    wynajmowanych najemcom na cele prowadzonej przez nich działalności gospodarczej
    (świadczenie usług), a dwa lokale są wykorzystywane na cele mieszkalne. Jeden z tych
    lokali jest wynajmowany a z drugiego korzysta właściciel. Obecnym właścicielem
    nieruchomości, z którym ma Pan zamiar zawrzeć ww. umowę o rentę jest Pana matka.
    Przedmiotowa nieruchomość według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jest
    zaklasyfikowana jako budynek niemieszkalny. Planowana umowa odpłatnego nabycia ma
    być umową przeniesienia własności nieruchomości o wartości rynkowej określonej w
    umowie w zamian za rentę dożywotnią wypłacaną comiesięcznie w określonej w umowie
    kwocie świadczenia do końca życia właściciela - zbywcy. Przed zawarciem tej umowy
    zostanie sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena określająca wartość
    rynkową tej nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości, ma Pan zamiar wynajmować na
    cele niemieszkalne 11 lokali w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ma Pan

    zamiar wprowadzić budynek do ewidencji środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości ustalonej
    od wartości początkowej nieruchomości odpowiadającej stosunkowi powierzchni
    użytkowej jedenastu lokali wynajmowanych przez Pana w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej na cele niemieszkalne do ogólnej powierzchni użytkowej tej
    nieruchomości. Wskazana we wniosku umowa renty zostanie zawarta w formie aktu
    notarialnego. Pana matka wyraziła zgodę na zawarcie umowy renty. Wskazana w operacie
    szacunkowym i umowie renty wartość nieruchomości zostanie określona w kwocie
    łącznej, a także zostaną wyszczególnione wartości poszczególnych lokali.
    Odnosząc powyższe do przywołanych w niniejszej sprawie przepisów prawa podatkowego
    należy stwierdzić, że wartością początkową poszczególnych nieruchomości powinna być
    cena ich nabycia, wynikająca z aktu notarialnego.
    Zasadą jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku
    oddzielnie, a zatem przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę
    każdego składnika majątku. W przypadku, gdy wartość nieruchomości nie uwzględnia
    wartości poszczególnych nabytych składników majątkowych - na podatniku spoczywa
    obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy
    określaniu wartości początkowej podatnik powinien jednak mieć na uwadze cenę rynkową
    każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w
    akcie notarialnym.
    Na podstawie zacytowanych przepisów nie może być wątpliwości, że zarówno ich tekst
    prawny, jak i usytuowanie wskazują, że prawodawca przyjął pewną gradację metod
    ustalania wartości początkowej środków trwałych nabytych przez podatnika. Jak wskazano
    wyżej, skoro umowa renty ma charakter odpłatny, bez względu na to, czy świadczenia
    stron są ekwiwalentne, należy do niej odpowiednio stosować przepisy o sprzedaży.
    Zasadą jest, przy nabyciu w drodze kupna, ustalenie wartości początkowej środka
    trwałego na podstawie ceny nabycia określonej w art. 22g ust. 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zatem w tym przypadku, przy ustaleniu wartości
    początkowej środków trwałych (nieruchomości), zastosowanie znajdzie generalna zasada,
    określona w art. 22g ust. 1 pkt 1 w zw. ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Wobec powyższego, wartość początkową nieruchomości, o której mowa we wniosku
    należy ustalić na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, tj. wg ceny nabycia określonej w akcie notarialnym dokumentującym nabycie
    przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy o rentę.
    Zauważyć należy, że wniosku zadał Pan pytanie dotyczące zastosowania m.in. art. 22g ust.
    8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. We własnym stanowisku również
    powołał się Pan na treść art. 22g ust. 8 ww. ustawy.
    Należy podkreślić, że możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego w drodze
    wyceny dokonanej przez podatnika stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej
    zasady ustalania tej wartości według ceny nabycia. Jedynie w sytuacji, gdy nie jest możliwe
    ustalenie ceny nabytych środków trwałych, ich wartość ustala się w sposób określony w
    art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ten szczególny sposób
    dopuszcza wycenę dokonaną przez podatnika z uwzględnieniem cen rynkowych. Jest to
    jednak sposób szczególny, który nie może mieć zastosowania w sytuacji, gdy faktycznie
    ustalenie ceny nabycia jest możliwe.
    W analizowanej sprawie nie mamy do czynienia z sytuacją, w której ustalenie ceny nabycia
    środka trwałego nie jest możliwe, gdyż cena nabycia będzie znana z aktu notarialnego.

    Z uwagi na fakt, że ww. art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    nie będzie miał zastosowania w sprawie objętej złożonym wnioskiem Pana stanowisko w
    części dotyczącej ustalenia wartości początkowej nieruchomości nabytej w wyniku umowy
    renty uznano za nieprawidłowe.
    W konsekwencji, od ustalonej na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych wartości początkowej nieruchomości będzie
    Pan mógł dokonywać odpisów amortyzacyjnych i zaliczać je do kosztów uzyskania
    przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Z uwagi na fakt, że tylko część
    budynku niemieszkalnego będzie wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej, to
    zgodnie z art. 22f ust. 4 odpisy amortyzacyjne powinny być dokonywane w wysokości
    ustalonej od wartości początkowej budynku odpowiadającej stosunkowi powierzchni
    wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni tego
    budynku.
    Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do sposobu zaliczania do kosztów uzyskania
    przychodów odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości nabytej w wyniku umowy renty
    jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
    podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy
    przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym.
    W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu
    przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi
    domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi
    on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jednocześnie należy zaznaczyć, że przedmiotem niniejszej interpretacji nie jest ocena
    prawidłowości dokonanej przez Pana klasyfikacji, jako że dokonuję interpretacji co do
    zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, nie jest więc właściwy do ustalenia
    do jakiej grupy KŚT należy zaklasyfikować wskazany przez Pana budynek. Zasady
    klasyfikacji danego środka trwałego zostały unormowane w rozporządzeniu Rady
    Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. z
    2016 r. poz. 1864). Klasyfikacja ta jest usystematyzowanym zbiorem obiektów majątku
    trwałego służącym m.in. do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów
    amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. Organem uprawnionym do orzekania w
    zakresie Klasyfikacji Środków Trwałych jest Urząd Statystyczny.
    Należy dodać, że podział budynków (lokali) na mieszkalne i niemieszkalne w Klasyfikacji
    Środków Trwałych oparty jest na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Jeżeli
    zatem opisany we wniosku budynek został przez Pana błędnie sklasyfikowany, to opis
    sprawy nie będzie zgodny ze stanem rzeczywistym i wówczas interpretacja nie wywoła w
    tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.