Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-586/13/MU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-08-29
Teza: Koszty uzyskania przychodu z tytułu zamiany nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 31 maja 2013 r. (data wpływu 3 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu zamiany nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 czerwca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu zamiany nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 2003 r. kupił mieszkanie za kwotę 195.000 zł. Mieszkanie to zamierza zbyć w drodze zamiany w 2013 r. Przewiduje, że wartość tego mieszkania w chwili zamiany będzie wynosiła ok. 500.000 zł i zostanie ona wskazana w umowie zamiany. W wyniku zamiany zostanie na Wnioskodawcę przeniesiona własność mieszkania o wartości ok. 410.000 zł. Nabyte w wyniku tej zamiany mieszkanie również Wnioskodawca zamierza zbyć w drodze zamiany w niedługim czasie od nabycia (przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym je nabędzie).

Zgodnie z art. 30e ust. 2 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawą obliczenia podatku w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanej nieruchomości.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości nabytej w drodze zamiany będzie wartość nieruchomości przeniesionej w zamian za uzyskanie własności nieruchomości mającej być przedmiotem odpłatnego zbycia w drodze zamiany, określona na moment dokonywania zamiany, w wyniku której zostanie zbyta (w wypadku Wnioskodawcy wartość nieruchomości kupionej przez Niego w 2003 roku, określona na moment dokonywania pierwszej zamiany w 2013 r., tj. kwota ok. 500 000)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowanie nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie jej posiadania.

W ocenie Wnioskodawcy ustalona na moment zamiany wartość nieruchomości przeniesionej na drugą stronę umowy w zamian za nabytą nieruchomość, będzie stanowić, w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nabytej nieruchomości (nabytej również w drodze zamiany), koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku umowy zamiany dochodzi do jednoczesnego zbycia własnej nieruchomości i nabycia nieruchomości od drugiej strony umowy zamiany. Wartość zbywanej nieruchomość stanowi więc „cenę", którą trzeba zapłacić za nabywaną nieruchomość.

W związku z powyższym, w przypadku opisanym w niniejszym wniosku, przy drugiej zamianie kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości nabytej w wyniku pierwszej zamiany, będzie wynikająca z pierwszej umowy zamiany, ustalona na moment dokonywania tej zamiany, wartość nieruchomości zbytej w wykonaniu pierwszej umowy zamiany, ponieważ to wartość tej nieruchomości będzie stanowiła koszt nabycia nieruchomości, która następnie zostanie zbyta w wyniku drugiej zamiany.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2003 r. kupił mieszkanie za kwotę 195.000 zł. Mieszkanie to zamierza zbyć w drodze zamiany w 2013 r. Przewiduje, że wartość tego mieszkania w chwili zamiany będzie wynosiła ok. 500.000 zł i zostanie ona wskazana w umowie zamiany. W wyniku zamiany zostanie na Wnioskodawcę przeniesiona własność mieszkania o wartości ok. 410.000 zł. Nabyte w wyniku tej zamiany mieszkanie również Wnioskodawca zamierza zbyć w drodze zamiany w niedługim czasie od nabycia (przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym je nabędzie).

Jego wątpliwości dotyczą natomiast kwestii, czy kosztem uzyskania przychodu będzie wartość mieszkania przekazanego na rzecz strony umowy zamiany w zamian za uzyskanie mieszkania będącego przedmiotem kolejnej zamiany.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 30e ust. 3 ww. ustawy w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, co wynika z art. 19 ust. 2 ustawy, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Na podstawie art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z kolei zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia np. lokalu mieszkalnego ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego.

Z analizy zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza w drodze zamiany zbyć nieruchomość, przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją nabędzie również w wyniku umowy zamiany.

Uwzględniając powyższe, w sytuacji przedstawionej we wniosku, wartość mieszkania zbywanego przez Wnioskodawcę w drodze (pierwszej) zamiany, wynikająca z umowy zamiany zawartej w formie aktu notarialnego będzie kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę mieszkania nabytego na podstawie tej umowy zamiany.

W związku z tym, kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia w drodze drugiej zamiany mieszkania, które Wnioskodawca zamierza nabyć w drodze pierwszej zamiany, będzie wartość mieszkania zbywanego w drodze pierwszej zamiany ustalona na dzień tej zamiany, tj. wartość, za którą Wnioskodawca będzie nabywał to mieszkanie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.