Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.268.2024.2.KL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-16
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie: niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; darowizna; grunty-podział gruntu; spadek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług zakresie:

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek nr: (\`(...)\`) (działki sprzedane) oraz działek nr: (\`(...)\`) (działki przeznaczone do sprzedaży) – **jest nieprawidłowe,**

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej nr (…) – **jest prawidłowe**.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

17 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 14 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek nr: (\`(...)\`) (działki sprzedane) oraz działek nr: (\`(...)\`) (działki przeznaczone do sprzedaży),

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej nr: (…).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lipca 2024 r. (wpływ 17 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca, (…) (dalej określany jako „Wnioskodawca”) posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Wnioskodawca w dniu 7 marca 2016 r. otrzymał darowiznę od rodziców i na podstawie aktu notarialnego nabył na własność dwie niezabudowane działki nr (…) o powierzchni 5,1369 ha i nr (…) o powierzchni 7,0327 ha, położone w miejscowości (…), gm. (…).

Ww. nieruchomości stanowiły majątek prywatny rodziców Wnioskodawcy, a wcześniej jego dziadków, zatem bezspornie była to ojcowizna, przekazywana z pokolenia na pokolenie.

Wskazane działki były częściowo objęte aktualnym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego i teren ten przeznaczony jest w części pod zabudowę mieszkaniową budynków wolnostojących i bliźniaczych oraz pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług.

Od momentu nabycia w drodze darowizny przedmiotowych działek, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych zmian związanych z ich przeznaczeniem. Wnioskodawca nie jest rolnikiem, a nieruchomości niezabudowane, które otrzymał w drodze darowizny, podzielone zostały na mniejsze działki.

Celem takich działań była planowana przez Wnioskodawcę budowa domu jednorodzinnego na jednej z podzielonych i wyodrębnionych działek.

W związku z tym zamiarem, Wnioskodawca w dniu 15 września 2016 r. dokonał na podstawie uzyskanej Decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (…) podziału nabytej w drodze darowizny od rodziców działki nr (…) na 17 mniejszych działek, zaś działka o nr (…) nie została podzielona. Jedna z podzielonych działek (o nr ewid. (…) o pow. 4,7837 ha) została podzielona na kolejne 13 działek, przy czym cztery z nich, zgodnie z decyzją Burmistrza Miasta i Gminy (…) z dnia 7 lipca 2021 r. zatwierdzającą podział działki nr (…), zostały przeznaczone na drogę wewnętrzną.

Darowizna otrzymana od rodziców i stanowiąca majątek osobisty Wnioskodawcy miała na celu umożliwienie Wnioskodawcy osiedlenia się na terenie ojcowizny, co potwierdza wydzielenie części tej nieruchomości pod budowę własnego domu.

W wyniku podziału przedmiotowych działek, Wnioskodawca na części nieruchomości pochodzącej z tzw. „ojcowizny”, w kwietniu 2017 r. uzyskał wymagane pozwolenia i w dalszej kolejności przystąpił do prac budowlanych.

Ponadto, Wnioskodawca zdecydował o przekazaniu części ziemi (darowizna) siostrze, która w związku z tym również będzie miała możliwość budowy domu na terenach rodzinnych, co zostało sformalizowane aktem notarialnym w 2024 r.

Rozpoczęcie prac budowlanych wymarzonego domu było możliwie jedynie, dzięki uzyskanemu wcześniej kredytowi na budowę, który miał w części sfinansować te prace. Wnioskodawca wiedząc, że potrzeby finansowe budowy własnego domu są ogromne był zmuszony sprzedać kilka działek na poczet owej budowy. W latach 2022-2024 sprzedał 6 działek, a uzyskane z nich środki przeznaczył w całości na częściową spłatę kredytu i wykończenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Sprzedaż tych działek nie zaspokoiła jednak wydatków prywatnych Wnioskodawcy i planuje on w przyszłości sprzedaż kolejnych wydzielonych działek, a także nie wyklucza w przyszłości dalszego podziału i sprzedaży pozostałych, z otrzymanych w drodze darowizny od rodziców nieruchomości niezabudowanych.

Ww. działki nie zostały przeznaczone na sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości, a Wnioskodawca nie podejmuje aktywnych działań związanych ze znalezieniem kupca zainteresowanego nabyciem działek, które przekraczałyby zwykły zarząd nieruchomością gruntową, a jedynie ograniczył swoje działania do przekazania rodzinie i znajomym informacji o chęci sprzedaży.

Dokonana i planowana przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną sprzedaż wydzielonych działek nastąpiła i następować będzie wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, bowiem Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i jest zatrudniony w innej branży.

Poza opisanymi we wniosku transakcjami Wnioskodawca nie wykonywał w ostatnich latach innych transakcji zbycia nieruchomości.

Wnioskodawca nie udzielał i nie zamierza udzielać potencjalnemu nabywcy lub nabywcom lub innym podmiotom pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

Wszystkie działki będące/mające być przedmiotem sprzedaży są działkami niezabudowanymi.

**Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

W odpowiedzi na pytania organu:

1\. Których działek, dotyczy złożony przez Pana wniosek. Proszę wskazać numery ewidencyjne działek, które zostały sprzedane oraz działek które zamierza Pan sprzedać?

wskazał Pan, że:

„Złożony wniosek dotyczy:

a) działek sprzedanych o następujących numerach ewidencyjnych/geodezyjnych:

(\`(...)\`),

b) działki planowane w bliżej nieokreślonej przyszłości do sprzedaży, o numerze ewidencyjnym/geodezyjnym: (\`(...)\`)

2\. W jaki sposób działki, z których zostały wydzielone i sprzedane przez Pana działki oraz działki przeznaczone do sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana od momentu ich nabycia w drodze darowizny do momentu ich sprzedaży? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

wskazał Pan, że:

„Działki były/są wyłącznie przedmiotem dzierżawy (w ramach umów dzierżawy gruntu rolnego) w następującym okresie:

działka nr ew.(…) – dzierżawa w okresie 30.06.2016 r. – 30.09.2027 r.;

działka nr ew.(…) – dzierżawa w okresie 30.06.2016 r. – 30.09.2022 r. (działka nr (…) została podzielona na 13 działek o numerach ewidencyjnych (\`(...)\`);

działka nr ew.(…) – dzierżawa w okresie 01.09.2022 r. – 30.09.2027 r.

Pozostałe działki wskazane we wniosku nie były w żaden sposób wykorzystywane. Ponadto, ww. działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden inny sposób”.

3\. Czy sprzedane przez Pana działki i działki przeznaczone do sprzedaży oraz działki z których zostały one wydzielone były/są/będą przedmiotem umowy najmu, dzierżawy itp.? Jeśli tak, to prosimy wskazać okres, w którym działki były/są/będą oddane w najem lub dzierżawę oraz czy były/są/będą to czynności odpłatne? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

wskazał Pan, że:

„Działki będące przedmiotem wniosku:

\- (…) – dzierżawa odpłatna w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2027 r.,

\- (…) – sprzedana, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – sprzedana, była przedmiotem umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.

\- (…) – sprzedana, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – sprzedana, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – sprzedana, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – sprzedana, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 01.09.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – sprzedana, nie była przedmiotem umowy najmu/dzierżawy,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 28.02.2019 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2022 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2022 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2022 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2022 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2022 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2022 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2022 r.

\- (…) – planowana sprzedaż, była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy w okresie 30.06.2017 r. – 30.09.2022 r.,

\- (…) – planowana sprzedaż, jest obecnie przedmiotem umowy dzierżawy w okresie 01.09.2022 r. – 30.09.2027 r.

Ponadto, ww. działki nie były/nie są/nie będą wykorzystywane w żaden inny sposób”.

4\. Czy w odniesieniu do ww. działek poniósł Pan lub poniesie jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie terenów przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej, ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, wystąpienie o warunki zabudowy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności tych działek), jeśli tak, to jakie to są będą nakłady? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

wskazał Pan, że:

„Po uzyskaniu decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (…) z dnia 15.09.2016 r. zatwierdzającej podział nieruchomości (dz. ew. nr (…)) na mniejsze działki oraz decyzji z dnia 07.07.2021 r. zatwierdzającej podział nieruchomości (dz. ew. nr(…)) na mniejsze działki, w odniesieniu do działek będących przedmiotem Wniosku, zostały poniesione wyłącznie nakłady dotyczące uzbrojenia terenu przyłącza do sieci elektrycznej na działkach o następujących numerach ewidencyjnych: (…).

Ponadto, nie były/nie są i nie będą ponoszone żadne inne nakłady, które zmierzałyby do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek będących przedmiotem wniosku.

W dalekiej przyszłości, Wnioskodawca zamierza jedynie uzyskać decyzję podziałową działki o nr ew. (…) na mniejsze działki”.

5\. Jeżeli w odniesieniu do sprzedanych działek oraz działek przeznaczonych do sprzedaży zawarł/zamierza Pan zawszeć przedwstępne umowy sprzedaży, to prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące ww. działek wynikały/wynikają/będą wynikać z zawartych umów przedwstępnych (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

wskazał Pan, że :

„W odniesieniu do sprzedanych działek zostały zawarte przedwstępne umowy sprzedaży do następujących działek:

\- (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, której celem było zabezpieczenie transakcji na przyszłość oraz uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży działki, która wówczas była w posiadaniu Wnioskodawcy krócej niż 5 lat oraz uzyskania do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej dostępu do drogi publicznej,

\- (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, której celem było zabezpieczenie transakcji na przyszłość oraz uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży działki, która wówczas była w posiadaniu Wnioskodawcy krócej niż 5 lat oraz uzyskania do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej dostępu do drogi publicznej. Niniejszym nieruchomość była przedmiotem dzierżawy, dlatego Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć z dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości stosowną umowę, w tym porozumienie lub zmianę dotychczasowej umowy, na mocy której przedmiotowa działka nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy,

\- (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, której celem było zabezpieczenie transakcji na przyszłość oraz uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży działki, która wówczas była w posiadaniu Wnioskodawcy krócej niż 5 lat oraz uzyskania do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej dostępu do drogi publicznej. Niniejszym nieruchomość była przedmiotem dzierżawy, dlatego Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć z dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości stosowną umowę, w tym porozumienie lub zmianę dotychczasowej umowy na mocy której przedmiotowa działka nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy,

\- (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, której celem było zabezpieczenie transakcji na przyszłość oraz uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży działki, która wówczas była w posiadaniu Wnioskodawcy krócej niż 5 lat oraz uzyskania do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej dostępu do drogi publicznej. Niniejszym nieruchomość była przedmiotem dzierżawy, dlatego Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć z dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości stosowną umowę, w tym porozumienie lub zmianę dotychczasowej umowy, na mocy której przedmiotowa działka nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy,

\- (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, z uwagi na kredyt kupujących”.

6\. Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umów przedwstępnych ciążyły/ciążą/będą ciążyć na Panu, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie. Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

wskazał Pan, że:

„ a) (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (17.07.2020).

\- sprzedający zobowiązuje się sprzedać w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…), R – grunty orne, o wskazanym w niniejszym akcie obszarze, na której zostanie założona nowa Księga Wieczysta, po odłączeniu jej z dotychczasowej księgi wieczystej, za wskazaną w niniejszym akcie cenę, w terminie nie wcześniej niż dnia 01.01.2022 r.,

\- sprzedający oświadcza, że na dzień zawarcia umowy przedwstępnej działka nr (…) nie posiada dostępu do drogi publicznej, przy czym w celu zapewnienia powyższej działce dostępu do drogi publicznej w treści przyrzeczonej umowy sprzedaży zobowiązuje się ustanowić nieodpłatną i na czas nieoznaczony służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu oraz przeprowadzania urządzeń podziemnej infrastruktury terenu (sieć i przyłącza gazu, prądu, wody, kanalizacji deszczowej sanitarnej, sieć telewizyjną, telefoniczną i teleinformatyczną) przez nieruchomość, stanowiącą działkę nr (…),

\- sprzedający zobowiązuje się do dnia 01.01.2022 r. przeprowadzić skuteczny prawnie podział geodezyjny działki nr (…), w taki sposób, że z powyższej działki zostanie wydzielona działka, która będzie stanowiła drogę wewnętrzną. W przypadku przeprowadzenia podziału geodezyjnego do dnia 01.01.2022 r. sprzedający zobowiązuje się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży ostateczną decyzję wydaną przez właściwy organ administracji zatwierdzającą podział geodezyjny, zgodnie z powyższymi ustaleniami, wypis z rejestru gruntów obejmujący wszystkie nowopowstałe działki z podziału działki nr (…), wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany przez właściwy organ administracji dla nowopowstałej działki z podziału działki nr (…), stanowiącej drogę wewnętrzną,

\- sprzedający oświadcza, że jeśli do dnia 01.01.2022 r. przeprowadzi podział geodezyjny wyżej wskazany, wówczas służebność, o której mowa zostanie ustanowiona na nieruchomości stanowiącej nowopowstałą działkę stanowiącą drogę wewnętrzną, wydzieloną z działki nr (…) oraz na opisanej powyżej nieruchomości, stanowiącej działkę nr (…), dla której zostanie założona nowa księga wieczysta po jej odłączeniu,

\- dla wskazanej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży działka przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 28 MN),

\- na podstawie dołączonych do umowy przedwstępnej dokumentów sprzedający oświadcza, że pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej a prawo własności opisanych nieruchomości nabył od osób fizycznych w drodze umowy darowizny do majątku osobistego, w całości rozliczył się z podatków od spadków i darowizn, bowiem jak wynika z umowy darowizny nie należy się podatek, gdyż zastosowaniu zwolnień od niego, opisane powyżej nieruchomości są niezabudowane, działka będąca przedmiotem sprzedaży nie posiada obecnie dostępu do drogi publicznej, nie wykazuje żadnych wpisów, ostrzeżeń ani wzmianek o złożonych wnioskach, nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani na terenie parku narodowego, nie stanowi wkładu gruntowego na rolniczej spółdzielni produkcyjnej, a także nie stanowi przedmiotu prawa odkupu lub umowy dzierżawy, nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie wydano żadnych decyzji ustalających wysokość zobowiązania podatkowego, nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego ani specjalnej strefie ekonomicznej, zawarcie umowy przedwstępnej i przyrzeczonej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani żadnymi innymi prawami i roszczeniami na rzecz osób trzecich, nie jest przedmiotem żadnego toczącego się postępowania sądowego ani administracyjnego, w tym egzekucyjnego ani zabezpieczającego ani nie ma podstaw do wszczęcia takich postępowań, nie została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, żadnemu podmiotowi nie przysługuje prawo pierwokupu przedmiotowej umowy, ani opisana powyżej nieruchomość nie jest przedmiotem jakiegokolwiek zobowiązania na rzecz osób trzecich, w szczególności umowy przenoszącej własność albo zobowiązującej do jej przeniesienia w całości albo w części,

\- strony wyrażają zgodę na cenę sprzedaży i oświadczają, że jest ona równa wartości rynkowej przedmiotu umowy,

\- strona kupująca oświadcza, że zapłaci stronie sprzedającej przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ze środków własnych, gotówką, tytułem zaliczki umówioną kwotę, co sprzedający potwierdza i kwituje odbiór całej tej kwoty,

\- strona kupująca oświadcza, że pozostałą kwotę do zapłaty zobowiązuje się zapłacić stronie sprzedającej ze środków własnych w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

\- sprzedający zobowiązuje się do zwrotu wpłaconej zaliczki stronie kupującej naj później w terminie 14 dni od otrzymania wezwania do zapłaty w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej,

\- strona kupująca oświadcza, że środki finansowe niezbędne do uiszczenia ceny sprzedaży są legalne i pochodzą z ujawnionych źródeł oraz na powyższy sposób zapłaty ceny wyraża zgodę oraz zapewnia, że z tytułu sprzedaży nie jest podatnikiem podatków od towarów i usług VAT,

\- strony zgodnie postanowiły, że z chwilą zapłaty przez stronę kupującą na rzecz strony sprzedającej całej ceny sprzedaży, strony niniejszej umowy będą całkowicie rozliczone, a strona sprzedająca nie będzie miała wobec strony kupującej żadnych roszczeń z tego tytułu w przyszłości,

\- sprzedający zobowiązuje się wydać przedmiot umowy w posiadanie strony kupującej w stanie wolnym od osób i rzeczy reprezentujących prawa strony sprzedającej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zobowiązuje się ponosić wszelkie opłaty związane z przedmiotową nieruchomością do dnia wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej, a strona kupująca do dnia wydania,

\- sprzedający zobowiązuje się nie obciążać nieruchomości do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów najmu, dzierżawy, sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży dotyczących przedmiotowej nieruchomości,

\- strony oświadczyły, że wolą ich jest, aby wniosek wieczystoksięgowy składany przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obejmował żądania dotyczące wpisu w księgach wieczystych, w tym odłączenie z księgi wieczystej działki gruntu (…) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z przepisami prawa własności,

\- strona kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie określonym zobowiązuje się w terminie 30 dni od dnia upływu ostatecznego terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, złożyć prawidłowy i prawidłowo opłacony wniosek o wykreślenie z działu trzeciego księgi wieczystej która zostanie założona dla działki nr (…), po jej odłączeniu księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości wpisanego na ich rzecz,

\- wszelkie koszty umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej w tym opłatę sądową i podatek od czynności cywilnoprawnych ponosi strona kupująca.

b) (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (22.02.2019 r.).

\- sprzedający zobowiązuje się sprzedać w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…), R – grunty orne, o wskazanym w niniejszym akcie obszarze, na której zostanie założona nowa Księga Wieczysta, po odłączeniu jej z dotychczasowej księgi wieczystej, za wskazaną w niniejszym akcie cenę, w terminie nie wcześniej niż dnia 01.01.2022 r. i nie później niż dnia 31.12.2023 r.

\- sprzedający oświadcza, że na dzień zawarcia umowy przedwstępnej działka nr (…) nie posiada dostępu do drogi publicznej, przy czym w celu zapewnienia powyższej działce dostępu do drogi publicznej w treści przyrzeczonej umowy sprzedaży zobowiązuje się ustanowić nieodpłatną i na czas nieoznaczony służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu oraz przeprowadzania urządzeń podziemnej infrastruktury terenu (sieć i przyłącza gazu, prądu, wody, kanalizacji deszczowej sanitarnej, sieć telewizyjną, telefoniczną i teleinformatyczną) przez nieruchomość, stanowiącą działkę nr (…),

\- sprzedający zobowiązuje się do dnia 01.01.2022 r. przeprowadzić skuteczny prawnie podział geodezyjny działki nr (…), w taki sposób, że z powyższej działki zostanie wydzielona działka, która będzie stanowiła drogę wewnętrzną. W przypadku przeprowadzenia podziału geodezyjnego do dnia 01.01.2022 r. sprzedający zobowiązuje się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży ostateczną decyzję wydaną przez właściwy organ administracji zatwierdzającą podział geodezyjny, zgodnie z powyższymi ustaleniami, wypis z rejestru gruntów obejmujący wszystkie nowopowstałe działki z podziału działki nr (…), wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany przez właściwy organ administracji dla nowopowstałej działki z podziału działki (…), stanowiącej drogę wewnętrzną,

\- sprzedający oświadcza, że jeśli do dnia 01.01.2022 r. przeprowadzi podział geodezyjny wyżej wskazany, wówczas służebność, o której mowa zostanie ustanowiona na nieruchomości stanowiącej nowopowstałą działkę stanowiącą drogę wewnętrzną, wydzieloną z działki (…) oraz na opisanej powyżej nieruchomości, stanowiącej działkę nr (…), dla której zostanie założona nowa księga wieczysta po jej odłączeniu,

\- na podstawie dołączonych do umowy przedwstępnej dokumentów sprzedający oświadcza, że pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej a prawo własności opisanych nieruchomości nabył od osób fizycznych w drodze umowy darowizny do majątku osobistego, w całości rozliczył się z podatków od spadków i darowizn, bowiem jak wynika z umowy darowizny nie należy się podatek gdyż zastosowaniu zwolnień od niego, opisany powyżej nieruchomości są niezabudowane, działka będąca przedmiotem sprzedaży nie posiada obecnie dostępu do drogi publicznej, nie wykazuje żadnych wpisów, ostrzeżeń ani wzmianek o złożonych wnioskach, nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani na terenie parku narodowego, nie stanowi wkładu gruntowego na rolniczej spółdzielni produkcyjnej, a także nie stanowi przedmiotu prawa odkupu lub umowy dzierżawy, nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie wydano żadnych decyzji ustalających wysokość zobowiązania podatkowego, nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego ani specjalnej strefie ekonomicznej, zawarcie umowy przedwstępnej i przyrzeczonej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani żadnymi innymi prawami i roszczeniami na rzecz osób trzecich, nie jest przedmiotem żadnego toczącego się postępowania sądowego ani administracyjnego, w tym egzekucyjnego ani zabezpieczającego ani nie ma podstaw do wszczęcia takich postępowań, nie została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, żadnemu podmiotowi nie przysługuje prawo pierwokupu przedmiotowej umowy, ani opisana powyżej nieruchomość nie jest przedmiotem jakiegokolwiek zobowiązania na rzecz osób trzecich, w szczególności umowy przenoszącej własność albo zobowiązującej do jej przeniesienia w całości albo w części,

\- strony wyrażają zgodę na cenę sprzedaży i oświadczają, że jest ona równa wartości rynkowej przedmiotu umowy,

\- sprzedający oświadcza, że udziela kupującemu nieodwołalnego i nie wygasającego z chwilą śmierci mocodawcy pełnomocnictwa do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na warunkach określonych w niniejszej przedwstępnej umowie w tym także do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży i umowy przenoszącej własność, a także do wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej, w tym także do podpisania w jego imieniu stosownego protokołu zdawczoodbiorczego, a także pokwitowanie zapłaty całej ceny sprzedaży oraz reprezentowania mocodawcy we wszystkich sprawach dotyczących opisanych działek nr (…), (…) oraz (…), w tym także do ustanowienia służebności gruntowej oraz składania wniosków wieczystoksięgowych, zastrzegając jednocześnie, że pełnomocnictwo zostało udzielone od dnia 1 stycznia 2022 r. i każdy z pełnomocników może działać samodzielnie i nie jest umocowany do udzielania dalszych pełnomocnictw,

\- strona kupująca oświadcza, że zapłaci stronie sprzedającej przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ze środków własnych, gotówką, tytułem zaliczki umówioną kwotę, co sprzedający potwierdza i kwituje odbiór całej tej kwoty,

\- sprzedający zobowiązuje się do zwrotu wpłaconej zaliczki stronie kupującej naj później w terminie 14 dni od otrzymania wezwania do zapłaty w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej,

\- strona kupująca oświadcza, że środki finansowe niezbędne do uiszczenia ceny sprzedaży są legalne i pochodzą z ujawnionych źródeł oraz na powyższy sposób zapłaty ceny wyraża zgodę oraz zapewnia, że z tytułu sprzedaży nie jest podatnikiem podatków od towarów i usług VAT,

\- strony zgodnie postanowiły, że z chwilą zapłaty przez stronę kupującą na rzecz strony sprzedającej całej ceny sprzedaży, strony niniejszej umowy będą całkowicie rozliczone, a strona sprzedająca nie będzie miała wobec strony kupującej żadnych roszczeń z tego tytułu w przyszłości,

\- sprzedający zobowiązuje się wydać przedmiot umowy w posiadanie strony kupującej w stanie wolnym od osób i rzeczy reprezentujących prawa strony sprzedającej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zobowiązuje się ponosić wszelkie opłaty związane z przedmiotową nieruchomością do dnia wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej, a strona kupująca od dnia wydania,

\- sprzedający zobowiązuje się nie obciążać nieruchomości do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów najmu, dzierżawy, sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży dotyczących przedmiotowej nieruchomości,

\- sprzedający oświadcza, że działka jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z osobą fizyczną na czas określony do dnia 30.09.2022 r. i zobowiązuje się zawrzeć z dzierżawcą nieruchomości stosowną umowę, w tym porozumienie lub zmianę dotychczasowej umowy, na mocy której przedmiotowa działka nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, na co strona kupująca wyraża zgodę,

\- strony oświadczyły, że wolą ich jest, aby wniosek wieczystoksięgowy składany przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obejmował żądania dotyczące wpisu w księgach wieczystych, w tym odłączenie z księgi wieczystej działki gruntu (…) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z przepisami prawa własności,

\- strona kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie określonym zobowiązuje się w terminie 30 dni od dnia upływu ostatecznego terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, złożyć prawidłowy i prawidłowo opłacony wniosek o wykreślenie z działu trzeciego księgi wieczystej, która zostanie założona dla działki nr (…), po jej odłączeniu księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości wpisanego na ich rzecz,

\- wszelkie koszty umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej w tym opłatę sądową i podatek od czynności cywilnoprawnych ponosi strona kupująca.

c) (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (09.05.2019 r.).

\- sprzedający zobowiązuje się sprzedać w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…), R – grunty orne, o wskazanym w niniejszym akcie obszarze, na której zostanie założona nowa Księga Wieczysta, po odłączeniu jej z dotychczasowej księgi wieczystej, za wskazaną w niniejszym akcie cenę, w terminie nie wcześniej niż dnia 01.01.2022 r.,

\- sprzedający oświadcza, że na dzień zawarcia umowy przedwstępnej działka nr (…) nie posiada dostępu do drogi publicznej, przy czym w celu zapewnienia powyższej działce dostępu do drogi publicznej w treści przyrzeczonej umowy sprzedaży zobowiązuje się ustanowić nieodpłatną i na czas nieoznaczony służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu oraz przeprowadzania urządzeń podziemnej infrastruktury terenu (sieć i przyłącza gazu, prądu, wody, kanalizacji deszczowej sanitarnej, sieć telewizyjną, telefoniczną i teleinformatyczną) przez nieruchomość, stanowiącą działkę nr (…),

\- sprzedający zobowiązuje się do dnia 01.01.2022 r. przeprowadzić skuteczny prawnie podział geodezyjny działki nr (…), w taki sposób, że z powyższej działki zostanie wydzielona działka, która będzie stanowiła drogę wewnętrzną. W przypadku przeprowadzenia podziału geodezyjnego do dnia 01.01.2022 r. sprzedający zobowiązuje się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży ostateczną decyzję wydaną przez właściwy organ administracji zatwierdzającą podział geodezyjny, zgodnie z powyższymi ustaleniami, wypis z rejestru gruntów obejmujący wszystkie nowopowstałe działki z podziału działki nr (…), wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany przez właściwy organ administracji dla nowopowstałej działki z podziału działki nr (…), stanowiącej drogę wewnętrzną,

\- sprzedający oświadcza, że jeśli do dnia 01.01.2022 r. przeprowadzi podział geodezyjny wyżej wskazany, wówczas służebność, o której mowa zostanie ustanowiona na nieruchomości stanowiącej nowopowstałą działkę stanowiącą drogę wewnętrzną, wydzieloną z działki nr (…) oraz na opisanej powyżej nieruchomości, stanowiącej działkę nr (…), dla której zostanie założona nowa księga wieczysta po jej odłączeniu,

\- dla wskazanej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży działka przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 28 MN),

\- na podstawie dołączonych do umowy przedwstępnej dokumentów sprzedający oświadcza, że pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej a prawo własności opisanych nieruchomości nabył od osób fizycznych w drodze umowy darowizny do majątku osobistego, w całości rozliczył się z podatków od spadków i darowizn, bowiem jak wynika z umowy darowizny nie należy się podatek gdyż zastosowaniu zwolnień od niego, opisane powyżej nieruchomości są niezabudowane, działka będąca przedmiotem sprzedaży nie posiada obecnie dostępu do drogi publicznej, nie wykazuje żadnych wpisów, ostrzeżeń ani wzmianek o złożonych wnioskach, nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani na terenie parku narodowego, nie stanowi wkładu gruntowego na rolniczej spółdzielni produkcyjnej, a także nie stanowi przedmiotu prawa odkupu lub umowy dzierżawy, nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie wydano żadnych decyzji ustalających wysokość zobowiązania podatkowego, nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego ani specjalnej strefie ekonomicznej, zawarcie umowy przedwstępnej i przyrzeczonej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani żadnymi innymi prawami i roszczeniami na rzecz osób trzecich, nie jest przedmiotem żadnego toczącego się postępowania sądowego ani administracyjnego, w tym egzekucyjnego ani zabezpieczającego ani nie ma podstaw do wszczęcia takich postępowań, nie została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, żadnemu podmiotowi nie przysługuje prawo pierwokupu przedmiotowej umowy, ani opisana powyżej nieruchomość nie jest przedmiotem jakiegokolwiek zobowiązania na rzecz osób trzecich, w szczególności umowy przenoszącej własność albo zobowiązującej do jej przeniesienia w całości albo w części,

\- strony wyrażają zgodę na cenę sprzedaży i oświadczają, że jest ona równa wartości rynkowej przedmiotu umowy,

\- strona kupująca oświadcza, że zapłaci stronie sprzedającej przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ze środków własnych, gotówką, tytułem zaliczki umówioną kwotę, co sprzedający potwierdza i kwituje odbiór całej tej kwoty,

\- strona kupująca oświadcza, że pozostałą kwotę do zapłaty zobowiązuje się zapłacić stronie sprzedającej ze środków własnych w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

\- sprzedający zobowiązuje się do zwrotu wpłaconej zaliczki stronie kupującej najpóźniej w terminie 14 dni od otrzymania wezwania do zapłaty w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej,

\- strona kupująca oświadcza, że środki finansowe niezbędne do uiszczenia ceny sprzedaży są legalne i pochodzą z ujawnionych źródeł oraz na powyższy sposób zapłaty ceny wyraża zgodę oraz zapewnia, że z tytułu sprzedaży nie jest podatnikiem podatków od towarów i usług VAT,

\- strony zgodnie postanowiły, że z chwilą zapłaty przez stronę kupującą na rzecz strony sprzedającej całej ceny sprzedaży, strony niniejszej umowy będą całkowicie rozliczone, a strona sprzedająca nie będzie miała wobec strony kupującej żadnych roszczeń z tego tytułu w przyszłości,

\- sprzedający zobowiązuje się wydać przedmiot umowy w posiadanie strony kupującej w stanie wolnym od osób i rzeczy reprezentujących prawa strony sprzedającej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zobowiązuje się ponosić wszelkie opłaty związane z przedmiotową nieruchomością do dnia wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej, a strona kupująca do dnia wydania,

\- sprzedający zobowiązuje się nie obciążać nieruchomości do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów najmu, dzierżawy, sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży dotyczących przedmiotowej nieruchomości,

\- strony oświadczyły, że wolą ich jest, aby wniosek wieczystoksięgowy składany przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obejmował żądania dotyczące wpisu w księgach wieczystych, w tym odłączenie z księgi wieczystej działki gruntu nr (…) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z przepisami prawa własności,

\- strona kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie określonym zobowiązuje się w terminie 30 dni od dnia upływu ostatecznego terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, złożyć prawidłowy i prawidłowo opłacony wniosek o wykreślenie z działu trzeciego księgi wieczystej która zostanie założona dla działki nr (…), po jej odłączeniu księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości wpisanego na ich rzecz,

\- wszelkie koszty umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej w tym opłatę sądową i podatek od czynności cywilnoprawnych ponosi strona kupująca.

d) (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (28.08.2020 r.).

\- sprzedający zobowiązuje się sprzedać w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…), R – grunty orne, o wskazanym w niniejszym akcie obszarze, na której zostanie założona nowa Księga Wieczysta, po odłączeniu jej z dotychczasowej księgi wieczystej, za wskazaną w niniejszym akcie cenę, w terminie nie wcześniej niż dnia 01.01.2022 r.,

\- sprzedający oświadcza, że na dzień zawarcia umowy przedwstępnej działka nr (…) nie posiada dostępu do drogi publicznej, przy czym w celu zapewnienia powyższej działce dostępu do drogi publicznej w treści przyrzeczonej umowy sprzedaży zobowiązuje się ustanowić nieodpłatną i na czas nieoznaczony służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu oraz przeprowadzania urządzeń podziemnej infrastruktury terenu (sieć i przyłącza gazu, prądu, wody, kanalizacji deszczowej sanitarnej, sieć telewizyjną, telefoniczną i teleinformatyczną) przez nieruchomość, stanowiącą działkę nr (…),

\- sprzedający zobowiązuje się do dnia 01.01.2022 r. przeprowadzić skuteczny prawnie podział geodezyjny działki nr (…), w taki sposób, że z powyższej działki zostanie wydzielona działka, która będzie stanowiła drogę wewnętrzną. W przypadku przeprowadzenia podziału geodezyjnego do dnia 01.01.2022 r. sprzedający zobowiązuje się przedłożyć do przyrzeczonej umowy sprzedaży ostateczną decyzję wydaną przez właściwy organ administracji zatwierdzającą podział geodezyjny, zgodnie z powyższymi ustaleniami, wypis z rejestru gruntów obejmujący wszystkie nowopowstałe działki z podziału działki nr (…), wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany przez właściwy organ administracji dla nowopowstałej działki z podziału działki nr (…), stanowiącej drogę wewnętrzną,

\- sprzedający oświadcza, że jeśli do dnia 01.01.2022 r. przeprowadzi podział geodezyjny wyżej wskazany, wówczas służebność, o której mowa zostanie ustanowiona na nieruchomości stanowiącej nowopowstałą działkę stanowiącą drogę wewnętrzną, wydzieloną z działki nr (…) oraz na opisanej o nieruchomości, stanowiącej działkę nr (…), dla której zostanie założona nowa księga wieczysta po jej odłączeniu,

\- dla wskazanej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży działka przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol 28 MN),

\- na podstawie dołączonych do umowy przedwstępnej dokumentów sprzedający oświadcza, że pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej a prawo własności opisanych nieruchomości nabył od osób fizycznych w drodze umowy darowizny do majątku osobistego, w całości rozliczył się z podatków od spadków i darowizn, bowiem jak wynika z umowy darowizny nie należy się podatek gdyż zastosowaniu zwolnień od niego, opisane powyżej nieruchomości są niezabudowane, działka będąca przedmiotem sprzedaży nie posiada obecnie dostępu do drogi publicznej, nie wykazuje żadnych wpisów, ostrzeżeń ani wzmianek o złożonych wnioskach, nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani na terenie parku narodowego, nie stanowi wkładu gruntowego na rolniczej spółdzielni produkcyjnej, a także nie stanowi przedmiotu prawa odkupu lub umowy dzierżawy, nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie wydano żadnych decyzji ustalających wysokość zobowiązania podatkowego, nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego ani specjalnej strefie ekonomicznej, zawarcie umowy przedwstępnej i przyrzeczonej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani żadnymi innymi prawami i roszczeniami na rzecz osób trzecich, nie jest przedmiotem żadnego toczącego się postępowania sądowego ani administracyjnego, w tym egzekucyjnego ani zabezpieczającego ani nie ma podstaw do wszczęcia takich postępowań, nie została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, żadnemu podmiotowi nie przysługuje prawo pierwokupu przedmiotowej umowy, ani opisana powyżej nieruchomość nie jest przedmiotem jakiegokolwiek zobowiązania na rzecz osób trzecich, w szczególności umowy przenoszącej własność albo zobowiązującej do jej przeniesienia w całości albo w części,

\- strony wyrażają zgodę na cenę sprzedaży i oświadczają, że jest ona równa wartości rynkowej przedmiotu umowy,

\- strona kupująca oświadcza, że zapłaci stronie sprzedającej przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ze środków własnych, gotówką, tytułem zaliczki umówioną kwotę, co sprzedający potwierdza i kwituje odbiór całej tej kwoty,

\- strona kupująca oświadcza, że pozostałą kwotę do zapłaty zobowiązuje się zapłacić stronie sprzedającej ze środków własnych w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

\- sprzedający zobowiązuje się do zwrotu wpłaconej zaliczki stronie kupującej najpóźniej w terminie 14 dni od otrzymania wezwania do zapłaty w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej,

\- strona kupująca oświadcza, że środki finansowe niezbędne do uiszczenia ceny sprzedaży są legalne i pochodzą z ujawnionych źródeł oraz na powyższy sposób zapłaty ceny wyraża zgodę oraz zapewnia, że z tytułu sprzedaży nie jest podatnikiem podatków od towarów i usług VAT,

\- strony zgodnie postanowiły, że z chwilą zapłaty przez stronę kupującą na rzecz strony sprzedającej całej ceny sprzedaży, strony niniejszej umowy będą całkowicie rozliczone, a strona sprzedająca nie będzie miała wobec strony kupującej żadnych roszczeń z tego tytułu w przyszłości,

\- sprzedający zobowiązuje się wydać przedmiot umowy w posiadanie strony kupującej w stanie wolnym od osób i rzeczy reprezentujących prawa strony sprzedającej w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz zobowiązuje się ponosić wszelkie opłaty związane z przedmiotową nieruchomością do dnia wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej, a strona kupująca do dnia wydania,

\- sprzedający zobowiązuje się nie obciążać nieruchomości do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów najmu, dzierżawy, sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży dotyczących przedmiotowej nieruchomości,

\- strony oświadczyły, że wolą ich jest, aby wniosek wieczystoksięgowy składany przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obejmował żądania dotyczące wpisu w księgach wieczystych, w tym odłączenie z księgi wieczystej działki gruntu nr (…) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z przepisami prawa własności,

\- strona kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie określonym zobowiązuje się w terminie 30 dni od dnia upływu ostatecznego terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, złożyć prawidłowy i prawidłowo opłacony wniosek o wykreślenie z działu trzeciego księgi wieczystej, która zostanie założona dla działki nr (…), po jej odłączeniu księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości wpisanego na ich rzecz,

\- wszelkie koszty umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej w tym opłatę sądową i podatek od czynności cywilnoprawnych ponosi strona kupująca.

e) (…) – została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (21.11.2023 r.).

\- sprzedający zobowiązuje się sprzedać w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek, prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…), R — grunty orne, o wskazanym w niniejszym akcie obszarze, na której zostanie założona nowa księga wieczysta, po odłączeniu jej z dotychczasowej księgi wieczystej, za wskazaną w niniejszym akcie cenę,

\- sprzedający zobowiązuje się ustanowić w umowie przyrzeczonej nieodpłatną i na czas nieoznaczony służebność gruntową polegającą na prawie swobodnego przechodu i przejazdu oraz przeprowadzania urządzeń podziemnej infrastruktury terenu (sieć i przyłącza gazu, prądu, wody, kanalizacji deszczowej sanitarnej, sieć telewizyjną, telefoniczną i teleinformatyczną) dla każdoczesnego właściciela,

\- dla wskazanej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży działka przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej (symbol 4MN/U),

\- na podstawie dołączonych do umowy przedwstępnej dokumentów sprzedający oświadcza, że pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej a prawo własności opisanych nieruchomości nabył od osób fizycznych w drodze umowy darowizny do majątku osobistego, w całości rozliczył się z podatków od spadków i darowizn, bowiem jak wynika z umowy darowizny nie należy się podatek, gdyż zastosowaniu zwolnień od niego, opisane powyżej nieruchomości są niezabudowane, działka będąca przedmiotem sprzedaży nie posiada obecnie dostępu do drogi publicznej, nie wykazuje żadnych wpisów, ostrzeżeń ani wzmianek o złożonych wnioskach, nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani na terenie parku narodowego, nie stanowi wkładu gruntowego na rolniczej spółdzielni produkcyjnej, a także nie stanowi przedmiotu prawa odkupu lub umowy dzierżawy, nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie wydano żadnych decyzji ustalających wysokość zobowiązania podatkowego, nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego ani specjalnej strefie ekonomicznej, zawarcie umowy przedwstępnej i przyrzeczonej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani żadnymi innymi prawami i roszczeniami na rzecz osób trzecich, nie jest przedmiotem żadnego toczącego się postępowania sądowego ani administracyjnego, w tym egzekucyjnego ani zabezpieczającego ani nie ma podstaw do wszczęcia takich postępowań, nie została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, żadnemu podmiotowi nie przysługuje prawo pierwokupu przedmiotowej umowy, ani opisana powyżej nieruchomość nie jest przedmiotem jakiegokolwiek zobowiązania na rzecz osób trzecich, w szczególności umowy przenoszącej własność albo zobowiązującej do jej przeniesienia w całości albo w części,

\- strony wyrażają zgodę na cenę sprzedaży i oświadczają, że jest ona równa wartości rynkowej przedmiotu umowy,

\- strona kupująca oświadcza, że zapłaciła stronie sprzedającej przy podpisaniu umowy przedwstępnej, ze środków własnych gotówką zadatek, co sprzedający potwierdza i kwituje odbiór całej tej kwoty,

\- strona kupująca oświadcza, że pozostałą kwotę do zapłaty zobowiązuje się zapłacić stronie sprzedającej ze środków pochodzących z udzielonego im na ten cel kredytu w terminie 10 dni od zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek bankowy,

\- strony postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 29.02.2024 r., a strona kupująca przedłoży do umowy przyrzeczonej oryginał umowy kredytowej,

\- strona kupująca oświadcza, że środki finansowe niezbędne do uiszczenia ceny sprzedaży są legalne i pochodzą z ujawnionych źródeł oraz na powyższy sposób zapłaty ceny wyraża zgodę oraz zapewnia, że z tytułu sprzedaży nie jest podatnikiem podatków od towarów i usług VAT,

\- sprzedający zobowiązuje się wydać przedmiot umowy w posiadanie strony kupującej w stanie wolnym od osób i rzeczy reprezentujących prawa strony sprzedającej w terminie dwóch dni od zapłaty reszty ceny sprzedaży,

\- wszelkie koszty umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej w tym opłatę sądową i podatek od czynności cywilnoprawnych ponosi strona kupująca”.

7\. Czy po zawarciu ewentualnych umów przedwstępnych strona kupująca na działkach dokonywała/dokona/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

wskazał Pan, że:

„Po zawarciu umów przedwstępnych, do zawarcia umów przyrzeczonych, strony kupujące (dot. wszystkich sprzedanych działek będących przedmiotem wniosku) nie dokonywały żadnych inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły ich atrakcyjność. Ponadto, w odniesieniu do planowanej sprzedaży kolejnych działek, Wnioskodawca również nie zamierza dopuszczać do dokonywania jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych przez kupujących przed zawarciem końcowej umowy sprzedaży”.

**Pytanie**

Czy zaistniała i przyszła czynność sprzedaży przez Wnioskodawcę podzielonych działek, otrzymanych uprzednio w formie dwóch nieruchomości niezabudowanych w drodze darowizny od rodziców podlega/podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Pana stanowisko w sprawie**

Odnosząc się do wyżej wskazanego i opisanego stanu faktycznego, przedstawiając swoje stanowisko Wnioskodawca jednoznacznie wskazuje, że zbycie przedmiotowych działek otrzymanych w drodze darowizny od rodziców, stanowiących majątek osobisty nie stanowi działalności gospodarczej, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają czynności, w przypadku których łącznie spełnione są dwa warunki – przedmiotowy i podmiotowy.

Warunek przedmiotowy sprowadza się do ustalenia, czy dana czynność mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem VAT wskazanych w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: u.p.t.u.). W katalogu tym wskazano m.in. odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju. Dostawa towarów to przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jedną z form dostawy towarów jest umowa sprzedaży. Za towary uznaje się rzeczy (ruchome i nieruchome) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem są zatem również niezabudowane działki gruntu. W związku z tym należy przyjąć, że sprzedaż działek gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów. W przypadku sprzedaży działek gruntu spełniony jest warunek przedmiotowy.

Z kolei warunek podmiotowy sprowadza się do ustalenia, czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT. Definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku VAT zawiera art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, rzeczy ruchome jak również wszelkie postaci energii, budynki i budowle, lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) oraz grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był zobowiązany do bycia podatnikiem VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 cytowanego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do ust. 2 tego artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy dana czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że Wnioskodawca oprócz ww. sprzedaży nie planuje zbywania innych nieruchomości i nie ma zamiaru uczynić z tych czynności elementu zarobkowego, który mógłby zastąpić jego pracę zawodową lub być swego rodzaju pomysłem na życie i niejako źródłem utrzymania jego i całej rodziny. Potrzeba sprzedaży pojawiła się w związku z chęcią realizacji życiowego marzenia, jakim była budowa domu na tym gruncie i potwierdza racjonalność takiego gospodarowania swoim majątkiem prywatnym.

Natomiast, przed sprzedażą działek zakres czynności podjętych przez Wnioskodawcę w odniesieniu do tych działek w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że jego działalność ma charakter profesjonalny.

Analogiczne stanowiska można odnaleźć w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Przykładowo, NSA w wyroku z 27 maja 2014 r. (l FSK 774/13) stwierdził, że: „(\`(...)\`) zbycie nawet kilkunastu działek, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie może działać z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie »prywatnym« dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży”.

Jak z kolei podniósł NSA w wyroku z 17 kwietnia 2019 r. (l FSK 578/17): „(\`(...)\`) nie można się zgodzić z sądem pierwszej instancji, że całokształt działań podejmowanych przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego własność, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami”.

Dodatkowo wyrok NSA, wydany w składzie 7 sędziów dnia 29 października 2007 r. (l FPS 3/07), podkreśla znaczenie warunku, jakim jest nabycie nieruchomości do majątku prywatnego: „(\`(...)\`) Innymi słowy, jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego. Majątek taki bowiem nabywany był na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem na działalność handlową, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług”.

Należy także odnieść się do kryteriów sformułowanych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W powyższym wyroku TSUE sformułował tezę, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a ponadto TSUE wskazał, że na cele kwalifikacji transakcji sprzedaży nieruchomości:

\- sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, bowiem dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych;

\- okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca; nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów, całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Natomiast jako okoliczność wskazującą na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów VAT, TSUE wskazał fakt podejmowania przez zainteresowanego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, przy zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej.

Kryteria wskazane w powyższym wyroku TSUE uległy konkretyzacji w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Przede wszystkim, na gruncie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT, sądy administracyjne podkreślają, że nawet uzyskanie warunków zabudowy, podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, wydzielenie drogi, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym (tak np.: wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2017 r., sygn. akt I SA/Łd 612/17; wyrok NSA z 3 lipca 2020 r., sygn. akt I ESK 1888/17; wyrok NSA z 28 sierpnia 2020 r., sygn. akt I FSK 2036/17; wyrok NSA z 28 października 2020 r., sygn. akt I FSK 245/18). Sądy wskazują także, że nie ma znaczenia zamiar czy motywy, jakimi kieruje się podmiot, rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych; istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (tak np. ww. wyrok NSA sygn. akt I FSK 245/18).

Co więcej, jak wskazał WSA w Łodzi w wyroku z 7 września 2017 r., sygn. akt I SA/Łd 610/17, sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie mógł nabyć przedmiotu sprzedaży w celu jego zbycia z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. W ocenie Sądu, nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży.

W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych natomiast jako okoliczności mogące wskazywać na profesjonalną działalność sprzedającego powołuje się przykładowo okoliczności podejmowania działań marketingowych, uzbrajania nieruchomości, utwardzania drogi wewnętrznej, doprowadzania mediów czy załatwiania formalności związanych z zabudową – z wyjątkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (tak np. ww. wyrok NSA sygn. akt I FSK 245/18). Należy w tym miejscu wskazać, że Wnioskodawca nie poczynił takich czynności mogących uznać go za podmiot profesjonalny, a co za tym idzie, aby jego działania można uznać za wykonywane w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca dokonał jedynie czynności koniecznych do sprzedaży, których nie można w żadnym stopniu uznać za działania profesjonalnego podmiotu.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno; należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (tak np.: ww. wyroki NSA sygn. akt I FSK 1888/17, I FSK 245/18; wyrok NSA z dnia 30 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 1269/18). Ze stwierdzeniem tym korespondują stanowiska sądów, w których wskazuje się na konieczność wystąpienia ciągu aktywnych działań cechujących profesjonalny obrót nieruchomości, jak uzbrojenie działek, podejmowanie działań marketingowych, korzystanie z usług biura obrotu nieruchomościami, wytyczanie dróg dojazdowych, a nie tylko niektórych z nich (tak np. ww. wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 884/17).

Zatem, oceniając charakter działalności Wnioskodawcy, należy wziąć pod uwagę, czy podjął on aktywne działania w zakresie sprzedaży nieruchomości, oceniane w ich całokształcie, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty trudniące się handlem nieruchomościami. Z przedstawionego wyżej stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że Wnioskodawca nie podejmował takich działań. Jak dalej wynika przykładowo z wyroku WSA w Warszawie z 11 lutego 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 1403/21: „Organ podatkowy określając, czy dana osoba nabyła statut podatnika powinien ograniczyć się wyłącznie do sprawdzenia, czy działania takiej osoby mają cechy działań podmiotów zawodowo wykonujących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Istotne jest przy tym, aby ocena organu obejmowała całokształt podjętych działań. Jest oczywiste, że sprzedaż nieruchomości przez podmiot profesjonalny jak i sprzedaż nieruchomości wchodzącej w skład majątku prywatnego przez osobę fizyczną nie będącą podatnikiem podatku VAT cechuje pewne podobieństwo niektórych czynności. Trudno bowiem wyobrazić sobie sprzedaż nieruchomości bez ogłoszenia ww. faktu. Ale istnieje zasadnicza różnica pomiędzy zamieszczeniem ogłoszenia np. na dedykowanym portalu internetowym lub zgłoszeniem zamiaru sprzedaży profesjonalnemu pośrednikowi a działalnością marketingową w tym zakresie. Podobna różnica zachodzi pomiędzy uzyskaniem dokumentacji niezbędnej do sprzedaży a działaniami zwiększającymi atrakcyjność oferty. Organy powinny zatem podejmując rozstrzygnięcie (wydając interpretację), czy osoba fizyczna dokonująca sprzedaży gruntów nabywa status podatnika podatku VAT zachować realizm oceny niezbędny dla przewidywalności statusu podatkowego osoby dokonującej sprzedaży”.

Tutaj warto dodać, że Wnioskodawca nie zamieszczał żadnych ogłoszeń o sprzedaży działek, a jego zaangażowanie w sprzedaż ograniczało się wyłącznie do informacji rozpowszechnionych wewnętrznie wśród rodziny i znajomych. Wnioskodawca nigdy nie umieścił żadnego ogłoszenia w Internecie, jak również nie angażował żadnego pośrednika jako podmiotu pomocniczego przy sprzedaży gruntu.

Jak ponadto zauważył WSA w Warszawie w ww. wyroku: „podmiot profesjonalny dokonując inwestycji zawsze zakłada cenzurę czasową, w której powinien osiągnąć zysk z inwestycji. Trudno bowiem wyobrazić sobie profesjonalistę nabywającego grunty rolne celem ich odsprzedaży po przekształceniu zakładającego w modelu biznesowym działalności nieograniczony przedział czasu ich sprzedaży”. Wnioskodawca podkreślił, że również na tym gruncie jego zamiar i działania potwierdzają, że powyższa sprzedaż nie może być uznana za działalność profesjonalną, albowiem ewentualny dalszy podział i sprzedaż kolejnych działek pochodzących z ojcowizny uzależniona jest od potrzeb bytowych rodziny.

Warto także wskazać na stanowisko wyrażone przez WSA w Białymstoku w wyroku z 29 marca 2023 r., sygn. akt I SA/Bk 81/23: „Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w jednym z wyroków, dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym skarżącego (wyrok z dnia 17 kwietnia 2019 r. sygn. akt I FSK 578/17). Przyjmuje się również, że poznanie możliwego sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy nie czyni z wnioskodawcy ubiegającego się o wydanie decyzji – podmiotu angażującego środki podobne do tych, jakie angażują podmioty profesjonalne. Uzyskanie takiej decyzji nie charakteryzuje w żaden sposób działalności typowej dla handlowca, tak samo jak podział nieruchomości na mniejsze działki (por. wyrok NSA z dnia 30 sierpnia 2022 r. sygn. akt I FSK 337/19). Zauważyć więc należy, że działania polegające jedynie na podziale nieruchomości, uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy nie są oceniane w orzecznictwie jako wystarczające do przyjęcia, że wykonywana jest działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te należy ocenić wyłącznie jako rozpoznanie możliwości i potencjału posiadanych nieruchomości pod kątem ich ewentualnego zbycia”.

Z kolei jak zauważył WSA w Białymstoku w wyroku z 16 marca 2022 r., sygn. akt I SA/Bk 25/22: „Przyjąć należy, że o celu handlowym samoistnie świadczyć nie może również wyodrębnienie dróg wewnętrznych, gdyż w myśl art. 93 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.) podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. W rezultacie wydzielenie dróg może być uwarunkowane prawną koniecznością i nie można, bez dokonania analizy konkretnej sprawy, uznać, że służyło realizacji, podyktowanego celom handlowym, podziału gruntu na działki o atrakcyjnych handlowo walorach. Organy takich rozważań w niniejszej sprawie nie dokonały”.

W związku z powyższym, aby dostawę towarów (gruntu) nawet jednorazową, uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonania tej czynności. Uznanie osoby za podatnika w myśl ustawy, uzależnione jest od prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego tylko wtedy, gdy czynność ta została wykonana w ramach działalności gospodarczej. Należy zaznaczyć, że w przedmiotowej sprawie okoliczność taka nie występuje. Zatem wykonując czynność dostawy towarów, polegającą na zbyciu części majątku osobistego, nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, zbycie przedmiotowych działek, nabytych bez zamiaru odsprzedaży, stanowiących majątek osobisty nie stanowi działalności gospodarczej, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bez względu na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie.

Z uwagi na wyżej wskazane, uwzględniając przedstawione okoliczności sprawy należy uznać, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą do zakresu zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym w przypadku sprzedaży działek nie działa On w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym dostawa działek nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, transakcja sprzedaży działek w świetle przedstawionych okoliczności sprawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku:

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek nr: (\`(...)\`) (działki sprzedane) oraz działek nr: (\`(...)\`) (działki przeznaczone do sprzedaży) – **jest nieprawidłowe,**

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej nr (…) – **jest prawidłowe**.

**Uzasadnidnie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy sprzedający, w celu dokonania sprzedaży gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako, że jednym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 7 marca 2016 r. otrzymał Pan darowiznę od rodziców i na podstawie aktu notarialnego nabył na własność dwie niezabudowane działki nr (…) o powierzchni 5,1369 ha i nr (…) o powierzchni 7,0327 ha. Wskazane działki były częściowo objęte aktualnym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego i teren ten przeznaczony jest w części pod zabudowę mieszkaniową budynków wolnostojących i bliźniaczych oraz pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług. Od momentu nabycia w drodze darowizny przedmiotowych działek, nie dokonywał Pan żadnych zmian związanych z ich przeznaczeniem. Nie jest Pan rolnikiem, a nieruchomości niezabudowane, które otrzymał Pan w drodze darowizny podzielone zostały na mniejsze działki. Dokonał Pan, na podstawie uzyskanej Decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (…) podziału nabytej w drodze darowizny od rodziców działki nr (…) na 17 mniejszych działek, zaś działka o nr (…) nie została podzielona. Jedna z podzielonych działek (o nr ewid. (…) o pow. 4,7837 ha) została podzielona na kolejne 13 działek, przy czym cztery z nich, zgodnie z decyzją Burmistrza Miasta i Gminy (…) z dnia 7 lipca 2021 r. zatwierdzającą podział działki nr (…), zostały przeznaczone na drogę wewnętrzną. Dokonał Pan sprzedaży działek o nr ewidencyjnych (…). Natomiast działki, które przeznaczył Pan na sprzedaż, to działki nr (…). Działki które zostały sprzedane oraz działki przeznaczone do sprzedaży, były oraz są przedmiotem odpłatnej dzierżawy, z wyjątkiem działki nr (…). Działki nr: (…) (zostały już sprzedane) oraz działki nr: (…) (planowane do sprzedaży) – były przedmiotem odpłatnej dzierżawy w okresie od 1 września 2017 r. – 28 lutego 2019 r.

Działki nr: (…) (które zostały wydzielone z działki nr(…)) – były przedmiotem dzierżawy w okresie od 30 czerwca 2017 r. – 30 września 2022 r.

Działka nr(…) – była przedmiotem dzierżawy w okresie od 30 czerwca 2017 r. – 28 lutego 2019 r.

Działka nr (…) – jest przedmiotem dzierżawy zawartej na okres od 30 czerwca 2016 r. – 30 września 2027 r.

Działka nr (…) – jest przedmiotem dzierżawy zawartej na okres od 1 września 2022 r. – 30 września 2027 r.

Wskazał Pan również, że zawarł przedwstępne umowy sprzedaży działek w formie aktu notarialnego do następujących działek nr (…). Z umów z których wynika m.in. iż zobowiązuje się Pan do sprzedaży w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek. Nadmienić należy, że po uzyskaniu decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (…), zatwierdzającej podział nieruchomości, poniósł Pan nakłady na uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci elektrycznej m.in. na działkach nr (…). Żadne inne nakłady, które zmierzałyby do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek nie będą przez Pana ponoszone. Ww. działki nie zostały przeznaczone na sprzedaż za pośrednictwem biura nieruchomości, nie podejmuje Pan aktywnych działań związanych ze znalezieniem kupca zainteresowanego nabyciem działek, które przekraczałyby zwykły zarząd nieruchomością gruntową, a jedynie ograniczył Pan swoje działania do przekazania rodzinie i znajomym informacji o chęci sprzedaży działek. Nie udzielał Pan i nie zamierza udzielać potencjalnemu nabywcy lub nabywcom lub innym podmiotom pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

Pana wątpliwości, w analizowanej sprawie dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek nr: (…), otrzymanych w drodze darowizny podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy sprzedaż działek nr : (\`(...)\`) otrzymanych w drodze darowizny, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wszystkie ww. działki (z wyjątkiem działki nr(…)) były przedmiotem odpłatnej dzierżawy. I tak działki nr: (…) (zostały już sprzedane) oraz działki nr: (…) (planowane do sprzedaży) – były przedmiotem odpłatnej dzierżawy w okresie od 1 września 2017 r. do 28 lutego 2019 r.

Działki nr: (…) (które zostały wydzielone z działki nr(…)) – były przedmiotem dzierżawy w okresie od 30 czerwca 2017 r. – 30 września 2022 r.

Działka nr (…) – była przedmiotem dzierżawy w okresie od 30 czerwca 2017 r. – 28 lutego 2019 r.

Działka nr (…) – jest przedmiotem dzierżawy zawartej na okres od 30 czerwca 2016 r. – 30 września 2027 r.

Działka nr (…) – jest przedmiotem dzierżawy zawartej na okres od 1 września 2022 r. – 30 września 2027 r.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kontekście omawianej sprawy istotny jest ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie jednakże działki które zostały przez Pana sprzedane oraz działki przeznaczone do sprzedaży, były oddane przez Pana w odpłatną dzierżawę, (działki nr (…) oraz nr (…) nadal są przedmiotem dzierżawy) co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, wydzierżawienie przez Pana działek spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego (osobistego).

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën), uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE, a mianowicie, że nieruchomość, która była i jest przedmiotem odpłatnej dzierżawy należy zasadniczo uznać za związaną z działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, tj. stanowi ona majątek wykorzystywany do działalności. Zatem, już sam fakt oddania przez Pana przedmiotowych działek w odpłatną dzierżawę (niektórych niemalże od momentu otrzymania ich w drodze darowizny) i trwającą przez dłuższy czas, aż do momentu ich ostatecznych sprzedaży (w przypadku działek już sprzedanych) – sprawił, że działki te nie stanowią już składnika majątku osobistego (prywatnego). Innymi słowy nieruchomości zarówno sprzedane jak i te przeznaczone do sprzedaży, stanowią majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej, polegającej na świadczeniu przez Pana usług odpłatnej dzierżawy.

Wskazania w tym miejscu wymaga, w kontekście wydzierżawienia przez Pana działek, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Ponadto, biorąc pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania przedmiotowych działek wyłącznie do celów osobistych przez cały okres ich posiadania. Działki te nie służyły i nie służą wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb prywatnych. Tym samym, ww. działki w momencie ich dostawy, stanowiły i będą stanowić składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest odpłatna dzierżawa.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dokonane już dostawy ww. działek oraz planowane transakcje sprzedaży ww. działek – będących przedmiotem odpłatnej dzierżawy – stanowiły/będą stanowić dostawy dokonane przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan w stosunku do tych transakcji występuje w charakterze podatnika podatku VAT, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu dzierżawy ww. nieruchomości.

**W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły oraz wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa działek nr: (…) podlegała oraz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.**

Z kolei działka nr (…) nie była oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek umowy do odpłatnego używania (najmu, dzierżawy) jak i do nieodpłatnego używania. Dodatkowo nie podjął i nie zamierza Pan podejmować jakichkolwiek czynności oraz nakładów mających na celu zwiększenie wartości tej nieruchomości, nie uzbroił Pan tej działki w media, nie podejmował Pan również działań marketingowych takich jak reklama, ogłoszenia o sprzedaży w portalach lub gazetach, w biurach pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Wskazał Pan również, że w zakresie sprzedaży ww. działki nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictw ani też zawierać umów przedwstępnych.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Pana, w związku ze sprzedażą ww. działki nr (…) nie wykraczają poza zakres zarządu Pana majątkiem prywatnym. Zatem w odniesieniu do sprzedaży ww. działki nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji sprzedaż tej działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**Podsumowując stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana działki nr (…) otrzymanej w drodze darowizny, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.**

Zatem Pana stanowisko w zakresie:

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek nr: (\`(...)\`) (działki sprzedane) oraz działek nr: (\`(...)\`) (działki przeznaczone do sprzedaży) – **jest nieprawidłowe,**

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej nr (…)– **jest prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

**Interpretacja dotyczy:**

\- **stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,**

\- **zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Na ocenę prawidłowości rozpatrywanej kwestii nie mogą wpłynąć powołane przez Pana orzeczenia sądów administracyjnych, bowiem stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych. Nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłęgo i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 395 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).