Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.35.2021.2.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-29
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego.
Słowa kluczowe: dłużnik; komornik-komornik sądowy; najem; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 4 stycznia 2021 r. (data wpływu 27 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 22 marca 2021 r. (data wpływu 22 marca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego. Powyższy wniosek uzupełniono pismem z 22 marca 2021 r. będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 17 marca 2021 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.35.2021.1.JSU.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym prowadzącym egzekucję z nieruchomości dłużnika, która podlegać będzie sprzedaży w drodze licytacji. W opinii Wnioskodawcy w przypadku sprzedaży będzie on płatnikiem podatku VAT, o ile sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Właścicielem nieruchomości nr (…) jest (…) w (…). Dłużnik obecnie nie figuruje w rejestrze VAT – dłużnik został zarejestrowany jako podatnik VAT w dniu (…) r. i następnie skreślony z rejestru w dniu (…) r.

Dłużnik nabył nieruchomość w dniu (…) r. – zgodnie z aktem notarialnym, sprzedający przy sprzedaży oświadczył, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Ustalono, że obecnie dłużnik wynajmuje ww. nieruchomość, jednakże prawdopodobnie nie otrzymuje z tego tytułu czynszu (jeden z najemców osoba fizyczna) nie reguluje czynszu, drugi z najemców (osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą) nie reguluje czynszu z uwagi na brak wystawionych faktur VAT).

Komornik zwrócił się do dłużnika o wskazanie, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy zaistniały warunki zastosowania zwolnień. Dłużnik nie odpowiedział na zapytanie komornika. Zapytanie do biura rachunkowego, które wskazane zostało w odpowiedzi na zapytanie do Urzędu Skarbowego również nie dało efektu - nie jest prowadzona obsługa księgowa dłużnika.

Zgodnie z art. 49 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W uzupełnieniu wniosku z 22 marca 2021 r., w odpowiedzi na pytania zadane w wezwaniu Organu z 17 marca 2021 r., Wnioskodawca wskazał, że:

1.  We wniosku mowa jest o nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą (…), składającej się z działki gruntu nr (…) wraz z posadowionym budynkiem mieszkalno-usługowym oraz oficyną, budowlami i urządzeniami na gruncie.
2.  Właściciel budynku wynajmuje lokale użytkowe oraz mieszkalne położone na przedmiotowej nieruchomości. Od najemców lokali ustalono, że właściciel jest nieosiągalny, najemcy nie płacą czynszu za lokale mieszkalne; w budynku mieszkalno-usługowym znajduje się użytkowany jeden lokal użytkowy, w którym znajduje się sklep, w oficynie zamieszkałe 2 lokale mieszkalne, pozostałe trwale nieużytkowane.
3.  Komornik nie posiada informacji w jaki konkretnie sposób nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży była przez dłużnika wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży.
4.  Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Rady Miasta nr (…) z dnia (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru gminy (…) położonego w rejonie ulic (…), (…), (…), (…) i (…), przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem (…), (…) - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług.
5.  Na działce posadowione są budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane. (Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 17 marca 2021 r. – pytanie Organu: Czy na działce (działkach) będącej (będących) przedmiotem sprzedaży posadowione są/będą obiekty tj. budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane … – przypis Organu)
6.  Komornik nie posiada informacji o symbolach PKOB budynków (na działce znajduje się budynek mieszkalno-usługowy, piętrowy, na parterze znajdują się dwa lokale użytkowe oraz oficyna, gdzie znajdują się lokale mieszkanie - 2 zamieszkałe, pozostałe nieużytkowane). (Powyższe stanowi odpowiedź na – zawarte w wezwaniu z 17 marca 2021 r. – pytanie Organu: Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest/będzie działka (działki) zabudowana (zabudowane), należy wskazać symbole PKOB poszczególnych budynków i budowli, określone zgodnie z ww. rozporządzeniem – przypis Organu)
7.  Budynki są trwale związane z gruntem, komornik nie posiada informacji do jakich czynności wykorzystywany był budynek, komornik nie posiada informacji czy i kiedy mało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków, nie posiada informacji czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem budynku oraz czy z tego prawa skorzystał, nie posiada informacji czy budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych zgodnie z przepisami o podatku dochodowym. Komornik nie posiada informacji czy w odniesieniu do budynku mającego być przedmiotem sprzedaży dłużnik ponosił wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Na podstawie przedstawionego operatu szacunkowego ustalono, że w lokalach użytkowych przeprowadzono remont na początku lat (…) w zakresie wyłożeń posadzek na płytki ceramiczne/panele podłogowe, obłożeń ścian na tynk suchy – płyty gipsowo kartonowe, sufity podwieszane, okna wystawowe, drzwi wejściowe.
8.  Komornik nie posiada informacji czy najemcy ponosili nakłady stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynków.
9.  Komornik nie posiada informacji czy od ulepszeń przysługiwało najemcom prawo do odliczenia podatku.
10.  Komornik nie posiada informacji czy poniesione przez najemców ulepszenia na ww. budynek zostały rozliczone.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 22 marca 2021 r.):

Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego Komornik wystąpi w charakterze płatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i czy jego sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a w przypadku ewentualnego uznania przez Organ, że czynność sprzedaży ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i wnioskodawca jest z tego tytułu płatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy czynność będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży w drodze postępowania egzekucyjnego.

Zdaniem Wnioskodawcy przy sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego Komornik wystąpi w charakterze płatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a czynność nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży w drodze postępowania egzekucyjnego.

Udokumentowane działania Komornika nie doprowadziły, na skutego braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów i usług, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2020 r., poz. 1427 ze zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, iż opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przy czym, zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że z dniem 1 września 2019 r. – na podstawie art. 1 pkt 10 lit. c) ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r., poz. 1520), zwanej dalej ustawą zmieniającą – do ustawy został dodany art. 43 ust. 21, zgodnie z którym jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Ponadto, jak stanowi art. 13 ustawy zmieniającej, przepisów art. 43 ust. 21, art. 82a i art. 113 ust. 10a ustawy zmienianej w art. 1 nie stosuje się do dostaw, o których mowa w art. 18 tej ustawy, dokonanych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.

Wobec powyższego, dokonane po 1 września 2019 r. w takich przypadkach w trybie egzekucji dostawy towarów, będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca – komornik sądowy prowadzi egzekucję nieruchomości należącej do dłużnika – spółki (…). Przedmiotem egzekucji jest działka gruntu nr (…) wraz z posadowionym budynkiem mieszkalno-usługowym oraz oficyną, budowlami i urządzeniami na gruncie.

Nieruchomość jest wynajmowana przez dłużnika.

Komornik nie posiada informacji w jaki konkretnie sposób nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży była przez dłużnika wykorzystywana, do jakich czynności wykorzystywany był budynek, kiedy mało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem budynku oraz czy z tego prawa skorzystał, czy budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych zgodnie z przepisami o podatku dochodowym. Komornik nie posiada informacji czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynku – na podstawie przedstawionego operatu szacunkowego ustalono, że w lokalach użytkowych przeprowadzono remont na początku lat (…). Komornik nie posiada informacji czy najemcy ponosili nakłady stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynków, czy od ulepszeń tych przysługiwało najemcom prawo do odliczenia podatku oraz czy poniesione przez najemców ulepszenia na ww. budynek zostały rozliczone.

Dłużnik prowadził działalność gospodarczą, obecnie nie figuruje w rejestrze VAT.

Ponadto Komornik Sądowy (Wnioskodawca) wskazał, że udokumentowane działania Komornika nie doprowadziły, na skutego braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów i usług, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego Komornik będzie płatnikiem podatku od towarów i usług, czy też będzie zwolniony od ww. obowiązku.

Odnosząc się do sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem umów najmu zawartych przez dłużnika z najemcami, należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości (zabudowanej działki gruntu nr …) należącej do dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Równocześnie w przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Wnioskodawcę w drodze postępowania egzekucyjnego nieruchomości tj. działki gruntu nr (…) wraz z posadowionym budynkiem mieszkalno-usługowym oraz oficyną, budowlami i urządzeniami na gruncie będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest wszystkich niezbędnych informacji do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. W zakresie zaś zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy to wskazać należy, że nie będzie on miał w sprawie zastosowania, gdyż jak wynika z wniosku budynek nie był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że zwrócił się do dłużnika o wskazanie, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy zaistniały warunki zastosowania zwolnień. Dłużnik nie odpowiedział na zapytanie komornika. Zapytanie do biura rachunkowego, które wskazane zostało w odpowiedzi na zapytanie do Urzędu Skarbowego również nie dało efektu - nie jest prowadzona obsługa księgowa dłużnika.

W związku z powyższym w sytuacji gdy udokumentowane działania Komornika nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku, to zastosowanie w sprawie znajdzie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione.

Podsumowując, transakcja zbycia działki gruntu nr (…) wraz z posadowionym budynkiem mieszkalno-usługowym oraz oficyną, budowlami i urządzeniami na gruncie, należących do dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania Komornik Sądowego za płatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT oraz braku zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.