Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.419.2022.2.KFK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-04
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze egzekucji komorniczej.
Słowa kluczowe: dłużnik; komornik; licytacja; najem; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy egzekucyjne i komornicy sądowi); Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

24 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 24 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania należącego do dłużnika udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości w trybie egzekucji komorniczej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 27 listopada 2022 r. (wpływ 27 listopada 2022 r.), oraz pismem z 2 stycznia 2023 r. (wpływ 2 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Działając jako Komornik Sądowy (…), prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne pod sygnaturą akt (…), którego przedmiotem jest należący do dłużnika udział wynoszący (…) części prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w (…), dla których w Sądzie (…) urządzona jest księga wieczysta o numerze (…). W dalszej części ww. udział nazywany będzie nieruchomością.

Nieruchomość składa się z działek gruntu o numerach (…), (…) i (…) o łącznej powierzchni (…) metrów kwadratowych, w użytkowaniu wieczystym do dnia (…) roku oraz znajdującego się na nich budynku. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego miasta (\`(...)\`), działki składające się na nieruchomość zostały oznaczone odpowiednio:

\- działka o numerze (…): tereny usługowo-mieszkaniowe,

\- działki o numerach (…): tereny dróg dojazdowych.

Zgodnie z treścią księgi wieczystej przeznaczenie budynku zostało określone jako „(…)”, natomiast sposób korzystania z prawa użytkowania wieczystego został oznaczony jako „(…)”.

W księdze wieczystej jako końcową datę użytkowania wieczystego ujawniono (…).

Działki zabudowane są budynkiem (…), dwukondygnacyjnym, z poddaszem w części użytkowym, podpiwniczonym.

W budynku mieści się (…) lokali mieszkalnych i użytkowych o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, z czego trzy lokale użytkowe zostały wyodrębnione na rzecz osoby trzeciej.

Dłużnik nabył na wyłączność pozostałą część budynku obejmującą wszystkie niewyodrębnione lokale o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, którym odpowiada łączny udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych w wysokości (…) części.

Do części nieruchomości przysługującej dłużnikowi przypadają zatem:

\- lokal magazynowy o powierzchni użytkowej (…) m2;

\- lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m2;

\- lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m2;

\- lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m2;

\- lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m2;

\- lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m2.

Lokale mieszkalne o numerach (…) znajdują się na pierwszym piętrze budynku, a lokal mieszkalny o numerze (…) na poddaszu budynku.

Lokale użytkowe należące do osoby trzeciej znajdują się na parterze budynku.

Razem powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wynosi (…) m2, natomiast powierzchnia użytkowa lokali przysługujących dłużnikowi wynosi (…) m2.

W związku z przepisem art. 18 ustawy o VAT, stanowiącym m.in., że komornicy sądowi są płatnikami podatku od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji towarów będących własnością dłużnika, przed wyznaczeniem terminu licytacji ww. nieruchomości koniecznym jest ustalenie, czy jej dostawa w formie licytacji będzie objęta podatkiem, czy korzystała będzie ze zwolnienia.

W tym celu, działając na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, wezwał Pan dłużnika do złożenia oświadczenia dotyczącego statusu podatkowego ww. nieruchomości.

W odpowiedzi dłużnik oświadczył że:

1\. Czynnym płatnikiem podatku VAT był od (…) do (…) i od (…) do (…) – obecnie nie jest płatnikiem podatku VAT.

2\. Nieruchomość w (…) została nabyta na cele osobiste prywatne.

3\. Nieruchomość powstała z końcem (…) i była nieustannie zamieszkiwana do chwili obecnej.

4\. Dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości i przysługiwało Mu prawo do odliczenia podatku VAT, z tytułu czego w (…) został sprzedany parter kamienicy użytkowej ze stawką VAT.

5\. Dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% wartości początkowej, a budynek w stanie ulepszonym był użytkowany zdecydowanie ponad 5 lat i przekształcony z mieszkalnego na mieszkalno-usługowy na przełomie (…) r.

6\. Dłużnik przejął budynek w (…) r. umową przedwstępną aktem notarialnym, a w (…) r. została sporządzona umowa kupna-sprzedaży aktem notarialnym oraz w (…) r. nastąpiła umowa darowizny. Budynek był częściowo wniesiony do majątku środków trwałych firmy, natomiast wycofanie tej części budynku ze środków majątku trwałego firmy i przeniesienie na potrzeby własne nastąpiło z końcem (…) r.

7\. Przychód z najmu budynku od (…) r. do (…) r. osiągany jest z tytułu prywatnego najmu i tak jest zarządzany budynek poza działalnością gospodarczą. Od (…) r. do czasu obecnego z tytułu wszelkich drobnych nakładów i remontów na budynek nie był odliczany podatek VAT.

8\. Dłużnik częściowo dokonał odliczeń amortyzacyjnych przez swoją firmę do końca (…) r.

Do oświadczenia dłużnik nie przedłożył żadnych dokumentów.

Dodatkowo organ egzekucyjny ustalił, że dłużnik nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT. Data wykreślenia z rejestracji jako podatnika VAT to (…) r. Według wpisów zamieszczonych w CEiDG dłużnik rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej (…), a zaprzestał jej wykonywania (…) r.

Dnia (…) w uzupełnieniu wniosku, udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

1\. Czy przedmiotem sprzedaży będzie część budynku należąca do dłużnika obejmująca wszystkie lokale, które są niewyodrębnione, czy też wyodrębnione poszczególne lokale mieszkalne oraz lokal magazynowy?

Odpowiedź:

Przedmiotem sprzedaży będzie część budynku należąca do dłużnika obejmująca wszystkie lokale, które są niewyodrębnione, a zatem udział wynoszący (…) części.

2\. W wyniku jakiej umowy dłużnik nabył przedmiotową nieruchomość? Czy z tytułu nabycia nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT?

Odpowiedź:

Nieruchomość została kupiona (…) r. umową kupna-sprzedaży – Aktem Notarialnym (budynek mieszkalny, bez podatku VAT). Pod koniec (…) roku część mieszkalną i magazynową dłużnik podarował (…), lecz ze względu na znaczne odległości pomiędzy Jej zamieszkaniem a kamienicą w (…) i trudnościami w jej zarządzaniu i administrowaniu po paru miesiącach darowizna została zwrócona dłużnikowi.

Zgodnie z treścią księgi wieczystej dłużnik dokonał zakupu nieruchomości w dniu (…) r. i weszła ona do wspólności majątkowej małżeńskiej. W dniu (…) r. została dokonana darowizna przez dłużnika na rzecz (…). W dniu (…) r. została dokonana darowizna zwrotna na rzecz dłużnika.

3\. Czy wynajmowana jest cała część budynku należąca do dłużnika czy też poszczególne lokale? Czy najem ma miejsce do chwili obecnej?

Odpowiedź:

Obecnie wynajmowana jest część budynku. Jeden lokal mieszkalny zajmuje dłużnik. Drugi lokal przeważnie był pustostanem ze względu na zły stan techniczny lokalu. Inne lokale mieszkalne bywały zajęte.

W sumie obecnie wynajęte są (…) lokale mieszkalne za niewielkie opłaty czynszowe ze względu na pogarszający się stan mieszkań i konieczność wymiany dachu i całej instalacji wodnej, kanalizacyjnej i elektrycznej. Część (…) obecnie nie nadaje się do wynajmu ze względu na zły stan techniczny. Są pustostanami, schowkami dla mieszkańców budynku.

4\. Czy nakłady ponoszone przez dłużnika z tytułu remontów dokonanych po (…) roku przewyższały 30% wartości początkowej? Czy odnosiły się do części budynku będącego w posiadaniu dłużnika czy też do poszczególnych lokali?

Odpowiedź:

Nakłady remontowo-naprawcze w części budynku należącej do dłużnika po (…) roku były zdecydowanie poniżej 30% wartości budynku. Dokonywane były w różnej ich części w zależności od koniecznej potrzeby i awarii. Ponadto po (…) roku w żadnym stopniu nie był odliczany podatek VAT z tytułu napraw do chwili obecnej.

W dniu (…) odpowiadając na II wezwanie, doprecyzował Pan opis sprawy o kolejne informacje:

1\. Czy w (…) r. doszło do przeniesienia na potrzeby osobiste dłużnika całego należącego do niego udziału w budynku czy też z tej części tylko część, w której dłużnik mieszka?

Odpowiedź:

Na potrzeby osobiste przeniesiono całe należne do dłużnika udziały w budynku.

2\. Czy w związku z przeniesieniem części budynku do majątku prywatnego z końcem (…) roku dłużnik rozliczył podatek należny w działalności?

Odpowiedź:

Podatek należny został rozliczony.

3\. Czy lokal, w którym zamieszkuje obecnie dłużnik, od momentu wycofania z działalności, był cały czas wykorzystywany do Jego własnych celów osobistych (zamieszkiwał go) czy był również przedmiotem najmu?

Odpowiedź:

Lokal do momentu wycofania z działalności i później do (…) r. zamieszkiwał dłużnik i był wykorzystywany do Jego celów osobistych. Od (…) r. w różnych odstępach czasu mieszkanie to było wynajmowane jak i zamieszkiwane przez dłużnika.

4\. Czy po wycofaniu swojej części budynku z majątku środków trwałych dłużnik dalej kontynuował najem lokali?

Odpowiedź:

Po zawieszeniu działalności gospodarczej z początkiem (…) r. cała część budynku należąca do dłużnika oprócz mieszkania dłużnika została wydzierżawiona. Zlecona też została dzierżawcy administracja i zarząd tym budynkiem.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przypadku przyszłej sprzedaży licytacyjnej ww. nieruchomości komornik sądowy w myśl art. 18 ustawy o VAT jako płatnik będzie zobowiązany odprowadzić w imieniu dłużnika należny podatek VAT, czy też sprzedaż ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie sprzedaż licytacyjna wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w art. 8, odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cytowanych wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Art. 8 ust. 1 Ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.) zwanej dalej Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi:

Działalność gospodarcza – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W świetle powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Pana w analizowanej sprawie dotyczą kwestii, czy w przypadku przyszłej sprzedaży licytacyjnej nieruchomości zabudowanej komornik sądowy w myśl art. 18 ustawy o VAT będzie zobowiązany, jako płatnik, odprowadzić w imieniu dłużnika należny podatek VAT czy też sprzedaż ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne, którego przedmiotem jest należący do dłużnika udział wynoszący (…) części prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz posadowionego na nim budynku.

Na nieruchomości, składającej się z działek gruntu o numerach (…), (…) i (…) o łącznej powierzchni (…) metrów kwadratowych, ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego do dnia (…) roku. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działki składające się na nieruchomość zostały oznaczone jako tereny usługowo-mieszkaniowe oraz tereny dróg dojazdowych.

Dłużnik jest w posiadaniu części budynku obejmującą lokale o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, którym odpowiada łączny udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych w wysokości (…) części. Część budynku będąca w posiadaniu dłużnika stanowi przedmiot najmu i z tego tytułu dłużnik osiąga przychody. Jeden lokal zamieszkiwał dłużnik i był on wykorzystywany do Jego celów osobistych. Od (\`(...)\`) r. w różnych odstępach czasu mieszkanie to było wynajmowane oraz zamieszkiwane przez dłużnika.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest zatem umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca, za oddaną mu w najem rzecz, płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa nieruchomość, na podstawie zawartych umów najmu, była i nadal jest wykorzystywana przez dłużnika w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, przy transakcji sprzedaży udziału wynoszącego (…) części prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz posadowionego na nim budynku, należy uznać dłużnika za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, który prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem zbywana nieruchomość była i nadal jest wykorzystywana przez dłużnika w prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dostawa przez Pana w drodze licytacji, w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości zabudowanej w udziale wynoszącym (…) części prawa użytkowania wieczystego, dla której (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy:

Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem obiektu (budynku) znajdującego się na nieruchomości składającej się z działek nr (…), (…) i (…), nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość powstała na przełomie (…) wieku i do chwili obecnej jest nieustannie zamieszkiwana. Dłużnik przejął budynek w (…) r. umową przedwstępną aktem notarialnym, a (…) r. została sporządzona umowa kupna-sprzedaży aktem notarialnym. Dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% wartości początkowej, a budynek w stanie ulepszonym był użytkowany zdecydowanie ponad 5 lat i przekształcony z mieszkalnego na mieszkalno-usługowy na przełomie (…) r.

Po (…) roku dłużnik przeprowadzał tylko niewielkie remonty, których wydatki nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Obecnie, ze względu na zły stan techniczny niektórych lokali, wynajmowana jest część budynku.

Jak zatem wynika z powyższego, pomiędzy pierwszym zasiedleniem (liczonym od daty zakończenia prac modernizacyjnych przewyższających 30% wartości nieruchomości), a dostawą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Analiza informacji zawartych w opisie sprawy, w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia prowadzi do stwierdzenia, że w przedmiotowej sprawie dostawa budynku nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ do pierwszego zasiedlenia ww. budynku doszło po zakończonym remoncie, gdzie nakłady na ulepszenie budynku były wyższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości. A zatem, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości zabudowanej, znajdującej się w (…), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej, grunt będący w prawie wieczystego użytkowania, na którym jest położony budynek, będzie podlegał opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek. Tym samym, dostawa działek nr (…), (…) i (…), będących w prawie użytkowania wieczystego, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

**Podsumowując, sprzedaż należącego do dłużnika udziału wynoszącego (…) części nieruchomości zabudowanej, dla** **której w (…) urządzona jest księga wieczysta o numerze (…)****, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wobec powyższego, w analizowanym przypadku nie jest Pan zobowiązany do obliczenia i pobrania podatku oraz wpłacenia go organowi podatkowemu.**

Tym samym Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretację oparto m. in. na wynikającym z wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności na stwierdzeniu, że lokal (…) do momentu wycofania z działalności i później do końca (…) r. zamieszkiwał dłużnik i był wykorzystywany do Jego celów osobistych. Od (…) r. w różnych odstępach czasu mieszkanie to było wynajmowane jak i zamieszkiwane przez dłużnika. W konsekwencji, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja w tym zakresie straci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).