Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-409/11-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-12-13
Teza: Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawy o PCC), sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 23.09.2011 r. (data wpływu 23.09.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23.09.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych. w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest spółką, której przedmiotem działalności jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Wnioskodawca zamierza nabyć prawo własności gruntu położonego w O. przy ul. P. ul. S. wraz z posadowionym na nim budynkiem stanowiącym C. oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (Nieruchomość). Nieruchomość stanowi główny składnik majątku obecnego właściciela Nieruchomości, P. Sp. z o.o. S.K.A. (Sprzedający), wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Na podstawie przepisu art. 678 par. 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku będącym częścią składową Nieruchomości. W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy m.in.: praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw i obowiązków z umowy dzierżawy dotyczącej praw do nazwy centrum handlowego i znaku towarowego „Alfa Centrum” (bądź Wnioskodawca zostanie subdzierżawcą na podstawie ww. umowy dzierżawy lub zostanie mu udzielona stosowna sublicencja na korzystanie z ww. nazwy i znaku towarowego), praw z gwarancji jakości i rękojmi udzielonych przez wykonawców robót budowlanych i praw z zabezpieczeń dostarczonych przez takich wykonawców, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę m.in. następujące elementy:

*   umowa z zarządcą Nieruchomości,

*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości,

*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),

*   należności Sprzedającego – w tym wynikające z umów najmu,

*   zobowiązanie kredytowe Sprzedającego względem banku,

*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,

*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej),

*   księgi oraz umowa najmu siedziby Sprzedającego.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Wnioskodawcą oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacili Sprzedawcy.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w przedmiotowej nieruchomości, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomością Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów.

Sprzedający nabył część Nieruchomości 24 maja 2006 r., a pozostałą część 17 listopada 2009 r. w celu oddania jej w najem lub w celu jej późniejszej sprzedaży. Pierwotne pozwolenie na użytkowanie budynku stanowiącego część składową Nieruchomości zostało udzielone 18 maja 2005 r., a następnie po rozbudowie budynku Sprzedający uzyskał w dniu 8 września 2009 r. kolejne pozwolenie na użytkowanie, zmienione decyzją z dnia 11 września 2009 r. Na dzień zakupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę, pomiędzy dniem wydania powierzchni w nabywanym budynku do użytkowania pierwszym najemcom na podstawie umów najmu podpisanych przez ówczesnego właściciela a dniem sprzedaży budynków Wnioskodawcy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie sprzedawanego budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

W efekcie, należy przyjąć, że od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) minęło ponad 2 lata. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie zasadniczo zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedający i Wnioskodawca zamierzają jednak skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i Sprzedający będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Wnioskodawca będzie używać Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomość może także zostać zbyta przez Wnioskodawcę w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z przedmiotową sprzedażą?
4.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do przyspieszonego zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego w terminie 25 dni?
5.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy z 9 stycznia 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawy o PCC), sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 09.12.2011 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-1427/11-2/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Uzasadnienie stanowiska

Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, w tym umowy sprzedaży. Podatkowi podlegają też zmiany umowy sprzedaży, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania PCC (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, przyjmując, że Wnioskodawca oraz Sprzedający skorzystają z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest spółką, której przedmiotem działalności jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Wnioskodawca zamierza nabyć prawo własności gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (Nieruchomość). Nieruchomość stanowi główny składnik majątku obecnego właściciela Nieruchomości, P. Sp. z o.o. S.K.A. (Sprzedający), wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu. Sprzedający nabył część Nieruchomości 24 maja 2006 r., a pozostałą część 17 listopada 2009 r. w celu oddania jej w najem lub w celu jej późniejszej sprzedaży. Pierwotne pozwolenie na użytkowanie budynku stanowiącego część składową Nieruchomości zostało udzielone 18 maja 2005 r., a następnie po rozbudowie budynku Sprzedający uzyskał w dniu 8 września 2009 r. kolejne pozwolenie na użytkowanie, zmienione decyzją z dnia 11 września 2009 r. Na dzień zakupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę, pomiędzy dniem wydania powierzchni w nabywanym budynku do użytkowania pierwszym najemcom na podstawie umów najmu podpisanych przez ówczesnego właściciela a dniem sprzedaży budynków Wnioskodawcy upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie sprzedawanego budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. W efekcie, należy przyjąć, że od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) minęło ponad 2 lata. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie zasadniczo zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedający i Wnioskodawca zamierzają jednak skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i Sprzedający będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Wnioskodawca będzie używać Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomość może także zostać zbyta przez Wnioskodawcę w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

W interpretacji indywidualnej z dnia 09.12.2011 r. Nr IPPP3/443-1427/11-2/MP w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy, iż Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Reasumując należy stwierdzić, iż skoro sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.