Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.71.2020.4.BB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-10
Teza: do opisanej we wniosku sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym w tej części umowa sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; działki; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 18 lutego 2020 r. (data wpływu – 20 lutego 2020 r.), uzupełnionym 21 lutego i 13 maja 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wraz z naniesieniami – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2020 r. wpłynął – za pośrednictwem ePUAP – do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wraz z naniesieniami. Wniosek o tej samej treści wpłynął drogą pocztową w dniu 21 lutego 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 21 kwietnia 2020 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.82.2020.4.EK, 0111-KDIB2-3.4014.71.2020.3.BB wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 13 maja 2020 r.

**We wniosku i jego uzupełnieniu złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: R. Sp. z o.o. (Sprzedający, Spółka);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: A. sp. z o.o. (Kupujący),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”, „Spółka”) jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest inna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”), która jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

W dalszej części wniosku Sprzedający wraz z Kupującym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający prowadzi działalność podlegającą - zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z informacją widniejącą w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającą działalnością Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD: 68.10.Z). Przedmiotem pozostałej działalności jest m.in.:

*   wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD: 41),
*   roboty budowlane specjalistyczne (PKD: 43),
*   wynajem i dzierżawa (PKD: 77).

Dnia 10 lutego 2006 r. na mocy umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych, lokali użytkowych oraz ruchomości, Spółka nabyła między innymi prawo własności opisanych niżej szczegółowo nieruchomości gruntowych. oraz posiada prawo własności posadowionych na tych gruntach budowli i budynku. Wskazane poniżej działki wraz z położonymi na nich budynkiem, budowlami i ruchomościami przynależnymi do budynku na nich położonymi zwane są dalej „nieruchomościami”.

Dnia 8 stycznia 2008 r. dokonano zniesienia odrębnej własności lokali aktem notarialnym.

Sprzedający zamierza dokonać odpłatnego zbycia prawa własności wskazanych poniżej działek wraz z prawem własności posadowionych na tych działkach budowli i budynku. Przedmiotem planowanej sprzedaży będą zatem:

1.  Działka o numerze 1 – na działce znajdują się budowle w postaci: utwardzonego placu parkingowego, fragmentu wewnętrznej drogi asfaltowej umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdującego się na sąsiedniej działce (infrastruktura służąca budynkowi znajdującemu się na sąsiedniej działce). Na działce znajduje się również pasem zieleni. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako inne tereny zabudowane.
2.  Działka o numerze 2 – zabudowana budowlami w postaci: utwardzonego placu parkingowego, fragmentu wewnętrznej drogi asfaltowej umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdującego się na sąsiedniej działce (infrastruktura służąca budynkowi znajdującemu się na sąsiedniej działce). Na działce znajdują się również ruchomości stanowiące urządzenia budowlane przynależne do budowli, które w świetle wybranego orzecznictwa wojewódzkich sądów administracyjnych i Naczelnego Sądu Administracyjnego, mogą być traktowane jako budowle, w postaci szlabanu parkingowego. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Na działce znajduje się również pas zieleni. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako inne tereny zabudowane.
3.  Działka o numerze 3 – zabudowana budynkiem biurowym, jak również budowlami składającymi się na infrastrukturę towarzyszącą budynkowi, tj. utwardzonym placem parkingowym, wewnętrzną drogą asfaltową umożliwiającą dojazd do tego budynku oraz dojazd do miejsc parkingowych, a także słupem energetycznym. Na działce znajdują się również ruchomości stanowiące urządzenia budowlane przynależne do budowli w postaci dwóch szlabanów parkingowych, będących zaporą zabraniającą wjazdu i kolczatki, oraz ogrodzenie, należące do Wnioskodawcy, które w świetle wybranego orzecznictwa wojewódzkich sądów administracyjnych i Naczelnego Sądu Administracyjnego, mogą być traktowane jako budowle. Na działce znajduje się pas zieleni. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako inne tereny zabudowane.
4.  Działka o numerze 4 – na działce znajduje się budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową (częściowo budynek położony jest również na działce nr 54), a także budowla w postaci utwardzonego, asfaltowego placu stanowiącego drogę wewnętrzną, umożliwiającą dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce (infrastruktura służąca budynkowi znajdującemu się na sąsiedniej działce). Na działce znajduje się także pas zieleni. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B. Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako drogi.
5.  Działka o numerze 5 – na działce znajduje się budowla w postaci utwardzonego, asfaltowego placu stanowiącego drogę wewnętrzną, umożliwiającą dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce (infrastruktura służąca budynkowi znajdującemu się na sąsiedniej działce). Obiekt ten znajdował się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B Zgodnie z aktualnym Wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako droga wewnętrzna.
6.  Działka o numerze 6 – na działce znajduje się budowla w postaci utwardzonego, asfaltowego placu stanowiącego drogę wewnętrzną, umożliwiającą dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce (infrastruktura służąca budynkowi znajdującemu się na sąsiedniej działce). Obiekt ten znajdował się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B. Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako droga wewnętrzna. 
7.  Działka o numerze 7 – na działce znajduje się budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową (częściowo położony również na działce nr (…), a także budowle w postaci utwardzonego placu parkingowego, fragmentu drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce (infrastruktura służąca budynkowi znajdującemu się na sąsiedniej działce).Na działce znajdują się ruchomości stanowiące urządzenia budowlane przynależne do budowli, tj. szlaban parkingowy oraz kolczatka, które w świetle wybranego orzecznictwa Wojewódzkich Sądów Administracyjnych i Naczelnego Sądu Administracyjnego, mogą być traktowane jako budowle. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako tereny przemysłowe.
8.  Działka o numerze 8 – na działce znajdują się budowle w postaci utwardzonego placu parkingowego, fragmentu drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce (infrastruktura służąca budynkowi znajdującemu się na sąsiedniej działce). Na działce znajduje się pas zieleni oraz słup oświetleniowy, należący do Wnioskodawcy, Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako tereny przemysłowe.
9.  Działka o numerze 9 – wyodrębniona z działki nr (…) na mocy decyzji z 2008 r. Na działce znajdują się budowle w postaci utwardzonego placu parkingowego, fragmentu drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce (infrastruktura służąca budynkowi znajdującemu się na sąsiedniej działce). Na działce znajduje się pas zieleni oraz słupy oświetleniowe. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Spółka od dnia nabycia nieruchomości nie ponosiła wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości – w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako tereny przemysłowe.
10.  Działka o numerze nr 10 - na działce znajduje się wyłącznie słup energetyczny (budowla) będący przedmiotem własności przedsiębiorstwa przesyłowego, oraz ogrodzenie, będące przedmiotem własności Wnioskodawcy. Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest w części przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B, a w części teren jest przeznaczony na parkingi, tereny zieleni urządzonej i nieurządzonej – symbol 52-Z.Z.P.P. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako teren orny, jednakże teren jest odrolniony na mocy decyzji. 
11.  Działka o numerze 11 – wyodrębniona z działki nr (…) na mocy decyzji z 2008 r. Na działce znajduje się słup oświetleniowy (urządzenie budowlane), będący własnością spółki R. sp. z o.o. oraz ogrodzenie, będące przedmiotem własności Sprzedającego. Niewielka część działki stanowi tzw. pas zieleni, odgrodzony krawężnikiem, znajdujący pomiędzy utwardzonymi miejscami parkingowymi (które to położone są na sąsiedniej działce). Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest w części przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe – symbol 49 A.U.B, a w części teren jest przeznaczony na parkingi, tereny zieleni urządzonej i nieurządzonej – symbol 52-Z.Z.P.P. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako teren przemysłowy, grunt orny, jednakże teren jest odrolniony na mocy decyzji.
12.  Działka o numerze 12 – działka niezbudowana, dla której brak jest Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów, działka została zaklasyfikowana jako tereny kolejowe.

Sprzedający nie posiada żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne sprzedawanych nieruchomości w jego przedsiębiorstwie. Brak jest zatem podstaw do uznania nieruchomości za wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS). Nie jest sporządzane osobne sprawozdanie finansowe dla nieruchomości, a wynik na działalności z nią związany jest ujmowany w księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą jego działalność. W wyniku sprzedaży, nie dojdzie do przejęcia ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych. Sprzedający nie wykorzystywał nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub pozostającej poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Kupujący stanie się stroną umów najmu na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.) tj. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy z mocy prawa a uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Zostaną dokonane cesje praw z zabezpieczeń z umów najmu (gwarancje bankowe i depozyty gotówkowe). Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa do projektu budowlanego wraz z wydanym pozwoleniem na budowę z dnia 22 marca 2007 roku, zmienionym decyzją z dnia 11 stycznia 2010 roku dotyczącą nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników ani osób, dla których nieruchomości byłyby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Kupującego nie spowoduje skutku, że stanie się on stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie nieruchomości nie wiąże się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy.

Spółka zamierza dokonać sprzedaży powyższych działek wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie nieruchomości. Nieruchomości tj. działki wraz z położonymi na nich budynkiem, budowlami i ruchomościami przynależnymi do budynku stanowią obok środków pieniężnych na rachunkach bankowych jedyne aktywa Sprzedającego. Sprzedaż nie będzie obejmowała jakichkolwiek składników niematerialnych, w tym zobowiązań ani wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo składników majątku, które mogłyby stanowić przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące działania gospodarcze. Sprzedaż nieruchomości nie spowoduje przejęcia wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego części, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego. Środki pieniężne na rachunkach bankowych (poza cesją praw z depozytów gotówkowych stanowiących zabezpieczenie umów najmu) nie będą przedmiotem sprzedaży.

W ramach planowanej sprzedaży nie będą przenoszone inne umowy (tj. m.in. umowy na zarządzanie budynkiem umowy z dostawcami mediów dla budynku). Umowy tego rodzaju zostaną wypowiedziane przez Spółkę, a Kupujący po upływie okresu wypowiedzenia będzie mógł ewentualnie zawierać nowe umowy, na warunkach przez siebie ustalonych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntów wraz z położonymi na niej naniesieniami – opisanymi wyżej w punktach: 1-9 będzie stanowiła dostawę budynku, budowli i ich części i jako taka będzie podlegała na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy dostawa nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu 23% stawki podatku od towarów i usług, przy założeniu, że Sprzedający i przyszły Kupujący będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, złożą w terminie zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 zgodnie z art. 43 ust. 11 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Czy planowana przez Spółkę transakcja sprzedaży prawa własności gruntu opisanego wyżej w punktach 10-11 będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych o charakterze niezabudowanym i będzie transakcją opodatkowaną podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu 23% stawki podatku od towarów i usług (to jest transakcją, w stosunku do której nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania), jako że znajdujące się na działce naniesienia (słup energetyczny i oświetleniowy należą odpowiednio do przedsiębiorstwa energetycznego bądź gminy (przedsiębiorstwa zapewniającego infrastrukturę)?
4.  Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia, sprzedaż prawa własności działki opisanej w punkcie 12, będzie stanowiła sprzedaż gruntów niezbudowanych, innych niż tereny budowlane i jako taka podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?
5.  Zakładając, że odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie jest pozytywna, przyjmując, że zgodnie z treścią pytania drugiego Sprzedający i Kupujący złożą skutecznie oświadczenia, o rezygnacji ze zwolnienia (o którym mowa w pytaniu 2), czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
6.  Zakładając, że odpowiedź na pytanie czwarte jest pozytywna, czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości opisanej w punkcie 12 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych:

*   transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do:
    *   własności gruntów wraz z położonymi na niej naniesieniami – opisanymi wyżej w punktach: 1-9 – ze względu na rezygnację ze zwolnienia od opodatkowania i zakładając, że będą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%;K
    *   gruntów opisanych wyżej w punktach: 10-11 – ze względu na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%;
*   transakcja sprzedaży nieruchomości tj. gruntu opisanego w punkcie 12, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ze względu na zwolnienie od podatku od towarów i usług oraz w związku z tym, że grunt będący przedmiotem planowanej dostawy nie jest gruntem budowalnym w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja sprzedaży działek o numerach:

*   1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 – będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki w wysokości 23%.

W rezultacie, planowana transakcja nabycia tych nieruchomości będzie wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja sprzedaży działki nr 12 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki w wysokości 23%, będzie natomiast transakcją zwolnioną (na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług), a co za tym idzie, będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako umowa sprzedaży, której przedmiotem jest nieruchomość, a przynajmniej jedna ze stron zwolniona jest z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytań oznaczonych we wniosku nr 5 i 6).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja z 08 czerwca 2020 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.82.2020.5.EK oraz postanowienie o bezprzedmiotowości z 08 czerwca 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.263.2020.1.EK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1 ww. Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2 cyt. przepisu). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3 ww. przepisu).

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania („Sprzedający”) zamierza sprzedać Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania („Kupującemu”) prawo własności działek (nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11) wraz z prawem własności posadowionych na tych działkach budowli i budynku, takich jak budynek biurowy, utwardzony plac parkingowy, wewnętrzna droga asfaltowa, pas zieleni, szlaban parkingowy, słupy energetyczne, słupy oświetleniowe, budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową, oraz prawo własności działki niezabudowanej (nr 12). Spółka zamierza dokonać sprzedaży powyższych działek wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie nieruchomości. Nieruchomości tj. działki wraz z położonymi na nich budynkiem, budowlami i ruchomościami przynależnymi do budynku stanowią obok środków pieniężnych na rachunkach bankowych jedyne aktywa Sprzedającego. Sprzedaż nie będzie obejmowała jakichkolwiek składników niematerialnych, w tym zobowiązań ani wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo składników majątku, które mogłyby stanowić przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące działania gospodarcze. Sprzedaż nieruchomości nie spowoduje przejęcia wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego części, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego. Środki pieniężne na rachunkach bankowych (poza cesją praw z depozytów gotówkowych stanowiących zabezpieczenie umów najmu) nie będą przedmiotem sprzedaży. W ramach planowanej sprzedaży nie będą przenoszone inne umowy (tj. m.in. umowy na zarządzanie budynkiem umowy z dostawcami mediów dla budynku).

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że zgodnie z przywołanymi wcześniej przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. zabudowaniami (tutaj: Budowlami).

Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. budowle) nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość gruntowa, której częścią składową są budowle, to również te budowle stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowych, co oznacza, że posadowionych na nich budowli nie można cywilistycznie oderwać od własności gruntu. Jednocześnie z treści wniosku wynika, że słup energetyczny znajdujący się na działce nr 10 jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego. Zatem słup energetyczny wypełnia definicję tzw. urządzenia przesyłowego, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. To oznacza, że w ujęciu cywilistycznym nie jest przedmiotem umowy sprzedaży opisanej we wniosku, bez względu na to jak jego istnienie na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży jest oceniane w kontekście przepisów dotyczących podatku od towarów i usług.

W stosunku do reszty transakcji należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług, wydanej 08 czerwca 2020 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.82.2020.5.EK wskazano, że:

*   dostawa działek zabudowanych wymienionych w pkt 1-9 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   Sprzedający oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie dostawy prawa własności ww. działek zabudowanych podstawową stawką podatku w wysokości 23% na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy;
*   sprzedaż działek oznaczonych nr 10 i 11 będzie czynnością opodatkowaną podstawową stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23% – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   w związku z tym, że znajdujący się na działce nr 10 słup energetyczny nie jest własnością Sprzedającego – biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług – nie wystąpi dostawa towaru jakim jest słup energetyczny w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei w postanowieniu z 08 czerwca 2020 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.263.2020.1.EK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie pkt 12 (tj. niezabudowanej działki o numerze 12) zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w tej części jest bezprzedmiotowy.

Z interpretacji ogólnej wynika, że od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o podatku od towarów i usług definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów, które były, zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z 17 stycznia 2011 r., istotne w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że skoro opisana transakcja w części dotyczącej działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 (wraz z wszystkimi naniesieniami) oraz działki nr 10 (z wyłączeniem słupa energetycznego) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w rezultacie faktycznie zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku wyłączona jak również nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez strony transakcji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to w tej części transakcji do opisanej we wniosku sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym w tej części umowa sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Z kolei, skoro opisana transakcja w części dotyczącej niezabudowanej działki nr 12 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w tej części będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało w całości uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.