Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.624.2019.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-04
Teza: W zakresie zwolnienia z podatku VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; spółdzielnie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2019 r. (data wpływu 3 grudnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 grudnia 2019 r. (data wpływu 18 grudnia 2019 r.), ponownie uzupełniony pismem z dnia 23 stycznia 2020 r. (wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 23 stycznia 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 16 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.624.2019.1.KK (doręczone Stronie w dniu 16 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr (…)oraz działki (…) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 11 grudnia 2019 r. (data wpływu 18 grudnia 2019 r.), ponownie uzupełniony pismem z dnia 23 stycznia 2020 r. (wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 23 stycznia 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 16 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.624.2019.1.KK (doręczone Stronie w dniu 16 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie zwolnienia z podatku VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr (…) oraz działki (…).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, czynnym podatnikiem podatku od towaru i usług, polskim rezydentem podatkowym (dalej: „Wnioskodawca”). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na którą składają się działki ewidencyjne w obrębie (…), gmina (…), województwo (…) tj. działka nr (…) o powierzchni 9,1460 ha i działka (…) o powierzchni 6,8139 ha (dalej: „Nieruchomość”). Obie działki ewidencyjne, z których składa się Nieruchomość, są niezabudowane. Działka nr (…)w miejscowości (…) - jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - położona jest w obszarze oznaczonym symbolami: P1 - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, R - tereny rolnicze, ZN - tereny zieleni naturalnej, KDD - ulice dojazdowe. Działka (…) w miejscowości (…) położona jest w obszarze oznaczonym na planie zagospodarowania przestrzennego (w części) symbolami: R - tereny rolnicze, P1 - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Pozostała część działki (…) w miejscowości (…) nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość, ani żadna jej część, nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca planuje dokonać transakcji sprzedaży Nieruchomości. W październiku 2019 roku Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości ze spółką komandytową będąca czynnym podatnikiem podatku VAT. W związku z umową przedwstępną nie doszło do wydania Nieruchomości na rzecz nabywcy.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że nabył przedmiotowe nieruchomości celem wybudowania na nich stoczni, niemniej jednak projekt ten nie został zrealizowany. Nieruchomości stanowiły teren niezabudowany, częściowo użytkowany rolniczo na podstawie umowy dzierżawy, a częściowo nieużytkowany (odłogowany) do czasu pojawienia się Nabywcy nieruchomości.

Powyższe nieruchomości Wnioskodawca nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 29 lutego 2008 roku oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 7 kwietnia 2008 roku. W związku z tym przy nabyciu nieruchomości Spółka nie otrzymała faktury VAT i tym samym nie został naliczony podatek od towarów i usług przy nabyciu nieruchomości przez Spółkę.

Wnioskodawca w dniu 18 października 2019 roku zawarł z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna nie upoważnia Nabywcy do występowania z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu nieprzeznaczonego pod zabudowę. Jednocześnie Wnioskodawca nie jest w stanie określić jakie są plany Nabywcy, co do sposobu wykorzystania Nieruchomości.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) działka nr (…) ma powierzchnię 9,1460 ha z czego powierzchnia 5,2234 ha jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W planie zagospodarowania przestrzennego 2,0315 ha oznaczone jest symbolem R (tereny rolnicze) a powierzchnia 3,1919 ha została oznaczona symbolem P1 (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów). Pozostała część działki o powierzchni 3,9230 ha położona jest w obszarze wyłączonym z obowiązującego planu. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) uchwalonym uchwałą (…) z dnia 6 sierpnia 2010 roku oznaczona jest na rysunku planu jako P (zespoły zabudowy usługowej, produkcyjnej i składowej). Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) działka (…) ma powierzchnię 6,8139 ha z czego jej powierzchnia została wydzielona stosownie do jej przeznaczenia i oznaczona następującymi symbolami: 5,3359 ha - P1 (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów); 1,2900 ha - R (tereny rolnicze); 0,1493 ha - ZN (tereny zieleni naturalnej); 0,0387 ha - KDD (ulice dojazdowe). Łączna powierzchnia nieruchomości na którą składają się działki o nr (…) oraz (…) wynosi 15,9599 ha.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT proporcjonalnie do jej przeznaczenia na tereny budowlane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na następujących zasadach: w części przeznaczonej pod zabudowę obiektów produkcyjnych, składów i magazynów zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej. W odniesieniu do powierzchni przeznaczonej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż budowlane (tereny rolnicze, tereny zieleni naturalnej) oraz w części nieobjętej w ogóle planem zagospodarowania przestrzennego będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). W myśl art. 2 pkt 6 tej ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 ze zm., dalej: „KC”), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Natomiast w myśl art. 46 § 1 KC, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Dodatkowo należy wskazać, że przedmiotem dostawy będą wyodrębnione geodezyjnie działki gruntu, z których każda stanowi formalnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem samodzielnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową. Tym samym w sytuacji sprzedaży Nieruchomości, w której skład wchodzą dwie działki, zbycie to na gruncie ustawy VAT należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Nieruchomość (każda z działek ewidencyjnych) nie jest zabudowana. W takiej sytuacji skutki podatkowe jej dostawy określa się w oparciu o przedstawione poniżej regulacje. Co do zasady, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT sprzedaż gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, podlega zwolnieniu z VAT. Z kolei sprzedaż terenów budowalnych podlega - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy VAT - opodatkowaniu według stawki podstawowej. Jednocześnie, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 ustawy VAT za tereny budowlane uważa się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo należy wskazać, że w związku z tym, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie w celu prowadzenia działalności zwolnionej przez Wnioskodawcę, nie może ona być objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Nieruchomość (działki ewidencyjne wchodzące w jej skład) nie mają jednolitego przeznaczenia, tzn. są one zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone w części pod zabudowę (symbol P1), a w części mają inne przeznaczenie (tereny rolnicze, tereny zieleni naturalnej). Dodatkowo, w odniesieniu do działki (…) należy wskazać, że w części nie jest ona w ogóle objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Przepisy ustawy VAT, ani żadne inne regulacje podatkowe nie normują sposobu opodatkowania dostawy nieruchomości (działek ewidencyjnych) niezabudowanych o podwójnym przeznaczeniu, tzn. w części przeznaczonych pod zabudowę a w części nie. W opinii Wnioskodawcy należy w takiej sytuacji do ustalania zasad opodatkowania VAT przyjąć wyliczenie proporcjonalne tj. udział powierzchni przeznaczonej pod zabudowę w ogólnej powierzchni działek składających się na Nieruchomość. Tzn. należy uznać, że zbycie Nieruchomości (działek) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej w odniesieniu do powierzchni przeznaczonej na zabudowę obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (zgodnie z artykułem 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy VAT), a w pozostałej części (tzn. w części przeznaczonej na działalność rolniczą, pod tereny zielone jak również w części nieobjętej planem) podlega zwolnieniu z opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy VAT. W ten sposób zasady opodatkowania sprzedaży Nieruchomości będą odpowiadały jej podwójnemu przeznaczeniu.

Stanowisko takie zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z 21 listopada 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.674.2018.3.IK) wskazał, że: „Przechodząc do kwestii opodatkowania dostawy działki nr 16/1, należy zauważyć, że działka ta w części jest przeznaczona pod zabudowę, w części zaś nie jest przeznaczona pod zabudowę. Działka nr 16/1 również nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do żadnej działalności. W kontekście powyższego należy wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 Talarce Beach Caravan Sales Ltd. stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

Tak więc, z powyższego wynika że dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu różnymi stawkami VAT. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dostawa tej części działki nr (…), która nie stanowi terenów budowlanych, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Natomiast dostawa części działki nr 16/1, która stanowi teren przeznaczony pod zabudowę, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż jak wskazał Wnioskodawca, nie wykorzystywał jej pod żadną działalność, tym samym nie służyła ona wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT. Zatem ww. część działki nr 16/1 będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.”

Stanowisko takie zajął również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt: I SA/Łd 195/18), który wskazał, że „jeśli w momencie sprzedaży działka zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego w części przeznaczona była pod zabudowę, a w części nie stanowiła terenów przeznaczonych pod zabudowę, to: - dostawa części działki, która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod zabudowę podlegała opodatkowaniu wg podstawowej tj. 23% stawki podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, - dostawa części działki, która - biorąc pod uwagę art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nie stanowiła terenów budowlanych, korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie zwolnienia z podatku VAT oraz opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr (…) oraz działki (…) jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

(Dz.U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl powołanych wyżej przepisów grunt, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że przedmiotem dostawy będą wyodrębnione geodezyjnie działki gruntu, zatem należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r., poz. 2204) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową.

Tym samym w sytuacji sprzedaży działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie stawki, bądź zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz powinno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.

Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek gruntów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie lub części tych działek.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z powyższego wynika, że oceny przeznaczenia określonego gruntu niezabudowanego należy dokonywać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towaru i usług. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na którą składają się działki ewidencyjne nr (…) i działka (…) (dalej: „Nieruchomość”). Obie działki ewidencyjne, z których składa się Nieruchomość, są niezabudowane. Działka nr (…) jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - położona jest w obszarze oznaczonym symbolami: P1 - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, R - tereny rolnicze, ZN - tereny zieleni naturalnej, KDD - ulice dojazdowe. Działka nr (…) położona jest w obszarze oznaczonym na planie zagospodarowania przestrzennego (w części) symbolami: R - tereny rolnicze, P1 - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Pozostała część działki (…) nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość, ani żadna jej część, nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działka nr (…) ma powierzchnię 9,1460 ha z czego jej powierzchnia została wydzielona stosownie do jej przeznaczenia i oznaczona następującymi symbolami: R (tereny rolnicze) 2,0315 ha, P1 (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów) o powierzchni 3,1919 ha. Pozostała część działki o powierzchni 3,9230 ha położona jest w obszarze wyłączonym z obowiązującego planu, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) oznaczona jest na rysunku planu jako P (zespoły zabudowy usługowej, produkcyjnej i składowej). Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działka nr (…) ma powierzchnię 6,8139 ha z czego jej powierzchnia została wydzielona stosownie do jej przeznaczenia i oznaczona następującymi symbolami: 5,3359 ha - P1 (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów); 1,2900 ha - R (tereny rolnicze); 0,1493 ha - ZN (tereny zieleni naturalnej); 0,0387 ha - KDD (ulice dojazdowe).

W październiku 2019 roku Zainteresowany zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości ze spółką komandytową będąca czynnym podatnikiem podatku VAT. W związku z umową przedwstępną nie doszło do wydania Nieruchomości na rzecz nabywcy. Umowa przedwstępna nie upoważnia Nabywcy do występowania z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu nieprzeznaczonego pod zabudowę.

Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości celem wybudowania na nich stoczni, który nie został zrealizowany. Nieruchomości stanowiły teren niezabudowany, częściowo użytkowany rolniczo na podstawie umowy dzierżawy a częściowo nieużytkowany (odłogowany) do czasu pojawienia się Nabywcy nieruchomości. Powyższe nieruchomości Wnioskodawca nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. W związku z tym przy nabyciu nieruchomości Spółka nie otrzymała faktury VAT i tym samym nie został naliczony podatek od towarów i usług (VAT).

Wątpliwość Wnioskodawcy w niniejszej sprawie powstała w zakresie opodatkowania lub zwolnienia z podatku VAT działek, które mają w miejscowym planie zagospodarowania różne przeznaczenie oraz jednej z działek, która nie jest w części objęta ww. planem.

W kontekście powyższego należy wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 Talarce Beach Caravan Sales Ltd. stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

Tak więc, z powyższego wyroku wynika, że dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu różnymi stawkami VAT.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dostawa części działki nr (…) oraz części działki nr (…), które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod tereny rolnicze oraz tereny zieleni naturalnej, jak również nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego (dla części działki nr (…)), podlegają zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Zwolnieniem z podatku VAT należy objąć ww. części tych działek, proporcjonalnie do udziału w ogólnej powierzchni działek będących przedmiotem transakcji.

Natomiast dostawa części działki nr (…) oraz części działki nr (…), które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę jako tereny przeznaczone pod zabudowę usługową, produkcyjną i składową oraz tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów a także tereny ulic dojazdowych, nie będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Dostawa tych części działek nie będzie również korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż jak wskazał Wnioskodawca, nabycie ww. działek nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Zatem nie jest spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Zatem zbycie części działki nr (…) oraz części działki nr (…) w odniesieniu do powierzchni przeznaczonej pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz ulic podlega opodatkowaniu stawką 23% podatku VAT, proporcjonalnie do udziału w ogólnej powierzchni działek będących przedmiotem transakcji, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Aleja Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.