Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-912/13-2/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-11-19
Teza: Obowiązek podatkowy z tytułu wpłat dokonywanych na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, u Wnioskującej (jako posiadacza rachunku) nie powstanie w momencie wpływu tych wpłat na rachunek powierniczy, ale dopiero w momencie ich wpływu na rachunek firmowy Wnioskującej - po ich wypłacie przez bank, w części jaką faktycznie Wnioskująca otrzyma, zgodnie z art. 19 ust. 10 w zw. z ust. 15 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: depozyt; lokal; mieszkanie; rachunki-rachunek wyodrębniony; zaliczka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2.09.2013 r. (data wpływu 6.09.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do wpłat dokonywanych na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do wpłat dokonywanych na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Firma jest podatnikiem VAT prowadzącym działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań (osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej). Działalność prowadzona przez firmę podlega przepisom ustawy z dnia 16.IX.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz.1377 dalej: ustawa deweloperska). Zgodnie z art. 4 ustawy deweloperskiej, deweloper zapewnia klientom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1.  zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
2.  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową
3.  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową
4.  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W dniu 11 grudnia 2012 roku Deweloper zawarł z Bankiem umowę o prowadzenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na mocy której zostały utworzone zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze oddzielnie dla każdego lokalu, na które będą kierowane wszelkie wpłaty nabywców na poczet ceny wynikającej z umowy. Wypłaty z powyższego rachunku będą dokonywane po przedstawieniu ostatecznego aktu notarialnego sprzedaży (wypłata środków z rachunku następuje po otrzymaniu przez Bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń na rachunek powiernika w ciągu 5 dni roboczych od dnia złożenia dyspozycji wypłaty).

Firma początkowo z każdym z nabywców zawiera umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, gdzie jest precyzyjnie określony:

*   przedmiot umowy,

*   stan umowy,

*   cena, terminy płatności,

*   termin zakończenia budowy, odbioru mieszkania, podpisanie aktu notarialnego (gdzie ustanowią odrębną własność lokalu mieszkalnego),

*   sytuację prawną lokalu,

*   standard wykończenia,

*   procedury odbioru mieszkania,

*   kary umowne,

*   warunki odstąpienia od umowy.

Firma w tej umowie deweloperskiej informuje również nabywców lokali mieszkalnych o zawartej z Bankiem umowie o prowadzenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, gdzie nabywcy będą kierować wszelkie wpłaty na poczet ceny wynikającej z umowy.

Nabywcy na podstawie umowy deweloperskiej (gdzie wymieniona jest cena za lokal oraz terminy zapłaty zaliczek na poczet ceny) dokonują wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. I tak - akt notarialny (umowa deweloperska) został zawarty w dniu 18.03.2013 roku, pierwsza rata została zapłacona 30.04.2013 roku, druga 30.06.2013 roku, natomiast trzecia (końcowa) ma być zapłacona najpóźniej w terminie do siedmiu dni licząc od dnia zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Na zamknięty rachunek powierniczy wpływają raty od poszczególnych nabywców ale Deweloper nie korzysta z nich (nie ma takiego prawa) do momentu sprzedaży lokalu i podpisania ostatecznego aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy:

1.  powstaje obowiązek podatkowy VAT w przypadku wpłat przez nabywców lokali mieszkalnych na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy?
2.  prawidłowe jest stanowisko Firmy, że momentem powstania obowiązku podatkowego jest wypłata przez Bank (po podpisaniu aktu notarialnego - przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu) środków z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego?
3.  prawidłowe jest stanowisko Firmy, że momentem powstania obowiązku podatkowego zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT jest moment otrzymania całości lub części zapłaty za lokal mieszkalny ale na rachunek firmowy Dewelopera (kiedy pieniądze stają się jego własnością)?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powstaje obowiązek podatkowy w VAT w momencie wpłat przez nabywców lokali mieszkalnych na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, gdyż pieniądze te nie są w posiadaniu Dewelopera, nie może on z nich korzystać i nimi obracać. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dni od dnia wydania lokalu (niezależnie od daty podpisania aktu notarialnego). Wobec tego obowiązek podatkowy w VAT powstanie u Dewelopera w momencie przekazania przez Bank zgromadzonych na zamkniętym rachunku mieszkaniowym środków pieniężnych na konto firmowe Dewelopera, kiedy będą one już jego własnością. Sporządzenie samej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego również nie powoduje obowiązku podatkowego w VAT. Dopóki całość lub część zapłaty (zaliczki, przedpłaty) za lokale mieszkalne nie trafią na konto firmowe Dewelopera (nie staną się jego własnością) nie ma obowiązku podatkowego w VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7 dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ustawy).

W oparciu o art. 19 ust. 10 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy).

Natomiast stosownie do art. 19 ust. 15 ustawy, w przypadkach określonych w ust. 10, 13 pkt 2-4 i 7-10 otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskująca prowadzi firmę i wykonuje działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej. Działalność prowadzona przez firmę podlega przepisom ustawy z dnia 16.IX.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz.1377 dalej: ustawa deweloperska).

W dniu 11 grudnia 2012 roku Deweloper zawarł z Bankiem umowę o prowadzenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na mocy której zostały utworzone zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze oddzielnie dla każdego lokalu, na które będą kierowane wszelkie wpłaty nabywców na poczet ceny wynikającej z umowy. Wypłaty z powyższego rachunku będą dokonywane po przedstawieniu ostatecznego aktu notarialnego sprzedaży (wypłata środków z rachunku następuje po otrzymaniu przez Bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń na rachunek powiernika w ciągu 5 dni roboczych od dnia złożenia dyspozycji wypłaty).

Na zamknięty rachunek powierniczy wpływają raty od poszczególnych nabywców ale Deweloper nie korzysta z nich (nie ma takiego prawa) do momentu sprzedaży lokalu i podpisania ostatecznego aktu notarialnego.

Wnioskująca ma wątpliwości, kiedy powstanie u niej obowiązek podatkowy z tytułu dokonywania przez nabywców mieszkań i domów opisanych we wniosku wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Odnosząc się do powyższej kwestii należy wskazać, że zgodnie z art. 49 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 1376 ze zm.), banki mogą prowadzić w szczególności następujące rodzaje rachunków bankowych:

1.  rachunki rozliczeniowe, w tym bieżące i pomocnicze,
2.  rachunki lokat terminowych,
3.  rachunki oszczędnościowe, rachunki oszczędnościowo-rozliczeniowe oraz rachunki terminowych lokat oszczędnościowych,
4.  rachunki powiernicze.

Zgodnie z art. 50 ust. 1 ustawy Prawo bankowe, posiadacz rachunku bankowego dysponuje swobodnie środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku, przy czym w umowie z bankiem mogą być zawarte postanowienia ograniczające swobodę dysponowania tymi środkami.

Stosownie do art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.

Natomiast stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik) – art. 59 ust. 2 ustawy Prawo bankowe.

Ponadto umowa rachunku powierniczego określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub, aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane (art. 59 ust. 3 ww. ustawy).

W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4 ww. ustawy).

Z kolei zgodnie z ust. 5 tegoż przepisu, w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego - środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

Natomiast w myśl ust. 6 ww. przepisu, w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Zatem jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty.

Środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego – środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć jako przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19 ust. 11 ustawy o VAT ani jako całości lub części zapłaty za nabywany lokal, o których mowa w art. 19 ust. 10 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), ponieważ decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi na rachunek powierniczy środkami powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za część lub całość zapłaty na poczet dostawy lokali. Zauważa się, że jak wskazała Wnioskująca, środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym Bank będzie jej wypłacał po przedstawieniu ostatecznego aktu notarialnego sprzedaży (wypłata środków z rachunku następuje po otrzymaniu przez Bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń na rachunek powiernika w ciągu 5 dni roboczych od dnia złożenia dyspozycji wypłaty).

Zatem mając na względzie wyżej powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że obowiązek podatkowy z tytułu wpłat dokonywanych na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, u Wnioskującej (jako posiadacza rachunku) nie powstanie w momencie wpływu tych wpłat na rachunek powierniczy, ale dopiero w momencie ich wpływu na rachunek firmowy Wnioskującej - po ich wypłacie przez bank, w części jaką faktycznie Wnioskująca otrzyma, zgodnie z art. 19 ust. 10 w zw. z ust. 15 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskującej należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskującą i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.