Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.564.2025.1.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-28
Teza: Wnioskodawczyni planuje nabycie budynku w stanie surowym
zamkniętym, co jest jednoznaczne z tym, że taki budynek nie
może nie być formalnie oddany do użytkowania. Nabycie
nieruchomości w takim stanie uniemożliwia skorzystanie ze
zwolnienia wynikającego z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Nie
można uznać, że będzie to budynek mieszkalny jednorodzinny
w myśl ustawy Prawo budowlane.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Umowa sprzedaży-Pozostałe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości
    skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:
      Pani X. Y. (Kupująca)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      Pan A. B. (Kupujący)

## Opis zdarzenia przyszłego

Zamierzają Państwo nabyć nieruchomość położoną w C., składającą się z działki o
    powierzchni (...) ara, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym
    wolnostojącym w stanie surowym zamkniętym. Budynek ma powierzchnię użytkową (...)
    m², została w nim rozprowadzona instalacja elektryczna.
    Do końca 2025 r. planowany jest przyłącz gazu. Warunki na przyłączenie wody oraz
    kanalizacji są wydane przez odpowiednie organy.
    Cena zakupu nieruchomości wynosi (...) zł. Obecnie są Państwo na etapie uzgadniania
    warunków kredytu, aby móc doprowadzić dom do stanu deweloperskiego, a następnie
    wykończyć w celu wprowadzenia się. Będą Państwo zobowiązani wobec banku, aby
    planowane prace ukończyć maksymalnie do 2 lat. Umowa przedwstępna z udziałem
    notariusza została przez Państwa podpisana (...) 2025 r.
    Będzie to Państwa pierwszy dom. Oświadczyli Państwo, że nie posiadają prawa własności,
    współwłasności ani spółdzielczego prawa do żadnej innej nieruchomości mieszkalnej.

## Pytanie

Czy w opisanej sytuacji, w związku z zakupem opisanej nieruchomości, będziemy
    zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też możemy
    skorzystać ze zwolnienia z obowiązku zapłaty tego podatku?
    Państwa stanowisko
    Państwa zdaniem w przedstawionym stanie faktycznym nie powinien powstać obowiązek
    zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z przedstawionymi wcześniej
    argumentami.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na
      kupującym.

    W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
      Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy
      zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty
      podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki
      cywilnej.
    Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych,
      prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
      przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
      lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na
    kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych
    przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie
    przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50 %.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że zamierzają Państwo jako małżeństwo
    nabyć nieruchomość, składającą się z działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym

    jednorodzinnym wolnostojącym w stanie surowym zamkniętym. W budynku została
    rozprowadzona instalacja elektryczna. Do końca 2025 r. planowane jest przyłączenie gazu.
    Obecnie są Państwo na etapie uzgadniania warunków kredytu, aby móc doprowadzić dom
    do stanu deweloperskiego, a następnie wykończyć w celu wprowadzenia się. Będzie to
    Państwa pierwszy dom. Umowa przedwstępna z udziałem notariusza została przez
    Państwa podpisana (...) 2025 r.
    Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy będą Państwo mogli skorzystać ze zwolnienia z
    obowiązku zapłaty tego podatku w związku z zakupem działki zabudowanej budynkiem w
    stanie surowym zamkniętym.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071) nie definiują pojęć
    „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do
    definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 418 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. Prawa budowlanego:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
    - budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
      gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach;
    - budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno
      stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
      zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
      całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych
      albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej
      nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    W myśl art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
      Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o
      pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-
      2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu
      nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od
      dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art.
      30 ust. 6a stosuje się.
    Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
      Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję
      o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
    1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on
      zaliczony do kategorii (...)
      – o których mowa w załączniku do ustawy;
    2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
    3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem
      wszystkich robót budowlanych.
      Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
    1) obiekt budowlany lub jego część;
    2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę
      lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.

      Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do
      użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować
      zgodnie z przeznaczeniem.
      Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z
      wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
    Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że planują
    Państwo zakup budynku w stanie surowym zamkniętym. W budynku została
    rozprowadzona instalacja elektryczna, do końca 2025 r. planowane jest przyłączenie gazu.
    Obecnie są Państwo na etapie uzgadniania warunków kredytu, aby móc doprowadzić dom
    do stanu deweloperskiego, a następnie wykończyć w celu wprowadzenia się. Z opisu
    sprawy wynika, że jest to obiekt, który jest w trakcie budowy i nie uzyskał pozwolenia na
    użytkowanie.
    Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na
    użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa
    budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia
    użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie stanowi budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji
    nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, nie podlega zwolnieniu z podatku od
    czynności cywilnoprawnych, wskazanym w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    W przedmiotowej sprawie wskazali Państwo, że planują Państwo nabycie budynku w
    stanie surowym zamkniętym, co jest jednoznaczne z tym, że taki budynek nie może nie
    być formalnie oddany do użytkowania. Nabycie nieruchomości w takim stanie,
    uniemożliwia Państwu skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 9 pkt 17 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych
    Zatem, jeżeli zakupią Państwo działkę z budynkiem w stanie surowym zamkniętym, w
    którym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać,
    że będzie to budynek mieszkalny jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane.
    Dlatego Państwa stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pani X. Y. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy Ordynacja podatkowa.