Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.182.2025.1.KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-02
Teza: Uznanie, że zwrot równowartości podatku od nieruchomości
przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego nieruchomość
nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: dzierżawa
nieruchomości-podatek od nieruchomości
opodatkowanie
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
zwolnienie-zwolnienie podmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady
ogólne
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII.
Procedury szczególne-Rozdział 1. Szczególne procedury
dotyczące drobnych przedsiębiorców -Zwolnienie
podatkowe-Utrata zwolnienia podmiotowego
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII.
Procedury szczególne-Rozdział 1. Szczególne procedury
dotyczące drobnych przedsiębiorców -Zwolnienie
podatkowe-Zwolnienie podmiotowe - limit
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 6-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 7-pkt 1
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 7-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 7-pkt 3
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
XII-Rozdział 1-art. 113-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
XII-Rozdział 1-art. 113-ust. 5

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy uznania, że zwrot równowartości podatku od nieruchomości
    przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego nieruchomość nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca (osoba fizyczna), nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i
    usług, jako wydzierżawiający, wydzierżawia spółce, która jest czynnym podatnikiem
    podatku od towarów i usług, część nieruchomości składającej się z działek gruntu
                                      2oznaczonych numerami 1, 2, 3 i 4 o łącznym obszarze 82.300 m, położonych w
    miejscowości (...), gminie (...), powiat (...), województwo (...) („Nieruchomość").
    Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 1 października 2019 r. („Umowa dzierżawy").
    Na dzierżawionym gruncie dzierżawca zgodnie z Umową dzierżawy wybudował
    elektrownię fotowoltaiczną wraz z infrastrukturą techniczną.
    Zgodnie z Umową dzierżawy wydzierżawiającemu (Wnioskodawcy) z tytułu Umowy
    dzierżawy należy się od dzierżawcy wynagrodzenie w postaci czynszu dzierżawnego, który
    płatny jest raz do roku.
    Czynsz dzierżawny powiększony zostanie o należny od towarów i usług (VAT), jeżeli
    obowiązek jego naliczenia wynikać będzie z właściwych przepisów.
    Ponadto, strony Umowy dzierżawy uzgodniły, iż poza czynszem dzierżawnym, dzierżawca
    zobowiązuje się ponosić także koszty podatku od nieruchomości oraz podatku
    gruntowego począwszy od momentu uruchomienia elektrowni fotowoltaicznej.
    Opłaty związane z podatkiem gruntowym za dzierżawioną Nieruchomość oraz podatek od
    nieruchomości za dzierżawioną Nieruchomość, za dany rok kalendarzowy, będą zwracane
    przez dzierżawcę wydzierżawiającemu jednorazowo i płatne będą na wskazany przez
    wydzierżawiającego rachunek bankowy w terminie 30 dni od dnia przekazania dzierżawcy
    przez wydzierżawiającego kopii tytułów płatności.
    Zwrot równowartości podatku od nieruchomości nie stanowi elementu czynszu
    dzierżawnego i nie jest on wynagrodzeniem należnym wydzierżawiającemu z tytułu
    korzystania przez dzierżawcę z Nieruchomości.
    Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu Cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający
    zobowiązuję się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas
    oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuję się płacić wydzierżawiającemu
    umówiony czynsz.
    Wnioskodawca pragnie dodać, że jest rolnikiem ryczałtowym i zastosowanie ma w jego
    przypadku zwolnienie wynikające z art. 113 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361): „Zwalnia się od podatku sprzedaż
    dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na
    terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w
    poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200.000 zł.”

## Pytanie

Czy pieniądze, które otrzymuje Wnioskodawca (wydzierżawiający) od dzierżawcy na poczet
    zwrotu za podatek od nieruchomości, które nie stanowi elementu czynszu dzierżawnego,
    podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy zwrot równowartości podatku od nieruchomości i podatku od
    gruntu przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług (VAT).
    Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w art. 5 ust. 1 (Dz. U. z 2024
    r., poz. 361 ze zm.), dalej „ustawa o VAT” stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, podlegają: „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju; eksport towarów; import towarów na terytorium kraju;
    wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
    wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów".
    W myśl tego przepisu podatek od nieruchomości nie jest ani towarem, ani usługą, a więc
    w tym sensie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z
    zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko,
    co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma
    otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z
    otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze
    mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych
    przez podatnika.
    Z uwagi na fakt, iż wydatki związane z uiszczaniem podatku od nieruchomości nie
    wchodzą w skład wynagrodzenia z tytułu umowy dzierżawy, nie można ich traktować jako
    czynności opodatkowanej.
    Podatek od nieruchomości, jest świadczeniem pieniężnym nieekwiwalentnym. W zamian
    za wpłacony podatek od nieruchomości dzierżawcy nie przysługuje bowiem żadne
    wzajemne świadczenie ze strony wydzierżawiającego. Jedynie czynsz dzierżawny należy
    traktować jako świadczenie ekwiwalentne, otrzymywane z tytułu udostępnienia
    dzierżawcy nieruchomości.
    Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa decyzja na podatek od nieruchomości musi
    być wystawiona na właściciela gruntu, co oznacza, że dzierżawca, który dzierżawi
    nieruchomość pod farmę fotowoltaiczną, nie może być płatnikiem podatku od
    dzierżawionej nieruchomości.
    Dzierżawca ma tytuł posiadacza zależnego, co za tym idzie, nie jest ani właścicielem, ani
    posiadaczem samoistnym nieruchomości dzierżawionej i w konsekwencji nie działa w
    charakterze podatnika podatku od nieruchomości.
    Zakres przedmiotowy podatku od nieruchomości został określony w art. 3 ustawy z dnia
    12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 70, dalej jako „u.
    p.o.l.”), zgodnie z którym przymiot podatnika ma wyłącznie właściciel gruntu, na którym
    posadowione są wspomniane obiekty. Zgodnie z u.p.o.l. zobowiązanymi do zapłaty
    podatku od nieruchomości są co do zasady właściciele nieruchomości lub obiektów
    budowlanych, użytkownicy wieczyści gruntów, a także - w niektórych wypadkach -
    posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części,
    stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wśród
    zobowiązanych do zapłaty podatku od nieruchomości nie są wymienieni posiadacze
    zależni nieruchomości, czyli podmioty faktycznie władające nieruchomością na podstawie
    umowy dzierżawy.
    Natomiast umowa dzierżawy w zakresie art. 48 Kodeksu cywilnego wyraża zgodną wolę
    Stron, natomiast prymat pierwszeństwa w tym przypadku mają zapisy powszechnie
    obowiązującego prawa, które zawierają normy bezwzględnie obowiązujące (ius cogens), tj.
    art. 47, 48 i 191 Kodeksu cywilnego.

    Dzierżawca może natomiast pokrywać koszty związane z tym podatkiem poprzez osobę
    właściciela gruntu, który jest płatnikiem tego podatku. Otrzymana od dzierżawcy kwota
    podatku nie jest przysporzeniem majątkowym wydzierżawiającego. Wydzierżawiający
    pełni jedynie w zakresie uiszczania tego podatku rolę pośrednika między dzierżawcą a
    gminą. Istotą przychodu podatkowego jest realny, trwały i definitywny charakter
    przysporzenia majątkowego, tj. taki, w którym ostatecznie powiększone zostają aktywa
    podatnika. Bez wątpienia czynsz dzierżawny jest przysporzeniem realnym, definitywnym i
    ostatecznym. Natomiast za przysporzenie o charakterze realnym i ostatecznym w żadnym
    wypadku nie można uznać zwrotu kwoty z tytułu opłacenia podatku od nieruchomości.
    Z uwagi na powyższe Wnioskodawca wskazuje, że kwota stanowiąca równowartość
    podatku od nieruchomości otrzymywana od dzierżawcy, nie stanowi dla niego
    przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach opisanej we wniosku
    dzierżawy powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatku dochodowych od
    osób prawnych. Ponadto nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).
    Wysokość naliczanego podatku od nieruchomości nie ma żadnego związku z zawartą
    umową dzierżawy, jego wysokość nie jest także zależna od postanowień zawartej umowy
    dzierżawy i nie może stanowić przedmiotu refakturowania.
    Podatek od nieruchomości jako czynność publicznoprawna, nie może podlegać dalszej
    odsprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług. Podatek ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie
    uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Zobowiązanie podatkowe w
    podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu i nie może być w drodze umowy
    przeniesione na dzierżawcę ze skutkiem zwalniającym wydzierżawiającego z obowiązku
    podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w
    kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie
    postanowienie, co do zwrotu należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie
    jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu kwota podatku od nieruchomości
    zostaje wyłączona z należności pobieranej z tytułu dzierżawy, czy też stanowi jej element
    kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą właściciela nieruchomości.
    Dokonywanie zwrotu kosztów uiszczanego podatku od nieruchomości nie można
    zakwalifikować jako świadczenie, za które to świadczenie płatność byłaby
    wynagrodzeniem stanowiącym obrót opodatkowany. Brak jest zatem w niniejszym
    przypadku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Ponadto, co istotne -
    wydatek z tytułu zwrotu uiszczonego podatku od nieruchomości stanowi jedynie pokrycie
    pewnych kosztów ponoszonych przez wydzierżawiającego. W związku z tym nie ma tutaj
    żadnej czynności, którą można by udokumentować fakturą i obejmować opodatkowaniem.
    Rzeczywistym odbiorcą, a raczej zobowiązanym do zapłaty podatku od nieruchomości jest
    wydzierżawiający. W takim przypadku brak jest podstaw do refakturowania kosztów
    podatku od nieruchomości. Podatek ten jest świadczeniem pieniężnym nieekwiwalentnym
    (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje żadne
    świadczenie wzajemne). Z tego względu podatek od nieruchomości nie może być
    przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, a w efekcie nie podlega on refakturowaniu.
    Wydzierżawiający nie może bowiem refakturować podatku od nieruchomości na
    dzierżawcę, jeżeli podmiotem zobowiązanym do zapłaty tego podatku jest
    Wydzierżawiający. Na dzierżawcy nie ciąży z tego tytułu żaden obowiązek.
    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy zwrot równowartości podatku od nieruchomości
    i podatku od gruntu przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego w sytuacji, gdy nie
    stanowi on elementu kalkulacyjnego wynagrodzenia z tytułu korzystania przez dzierżawcę
    z nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) i nie
    może stanowić przedmiotu refakturowania.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
      formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że
    dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT
    jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie. Zatem, aby uznać dane
    świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a
    odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie,
    czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią
    wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność,
    a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu
    kosztów, płatny.
    W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu

      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Z przepisu art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że odnosi się on do wszystkiego, co stanowi
    zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z
    tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.
    Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
      podatku;
      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
      ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
      nabywcy lub usługobiorcy.
    W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:
      Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
      1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
      2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
      momencie sprzedaży;
      3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych
      wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i
      ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na
      potrzeby podatku.
    Przepis art. 29a ust. 6 ustawy wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu
    wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka
    rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on
    kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które
    zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją, każdy koszt
    bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca
    obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada
    włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu
    kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego
    świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem
    stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.
            1W myśl art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2024 r. poz.
    1061 ze zm.), zwaną dalej „Kodeks cywilny”:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w
    granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa
    podatkowego.

    Zgodnie z art. 693 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
      rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
      § 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
      Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
    Z przywołanego przepisu wynika, że dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i
    wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu
    rzeczy do używania, jest świadczenie wydzierżawiającego, polegające na płaceniu
    umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest
    wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie
    wzajemne, należne za używanie gruntu przez jego dzierżawcę.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazywanym za nią wynagrodzeniem. Dzierżawa stanowi więc
    odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zauważenia wymaga, że w przypadku dzierżawy nieruchomości ustawodawca nie
    zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie
    nimi dzierżawcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na
    wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może
    uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym
    wyliczeniu (dla celów podatkowych).
    Z opisu sprawy wynika, że:
        jest Pan osobą fizyczną wydzierżawiającą spółce, która jest czynnym podatnikiem
        podatku VAT, część Nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych
        numerami 1, 2, 3 i 4,
        Umowę dzierżawy zawarł Pan ze spółką w dniu 1 października 2019 r., na
        dzierżawionym gruncie dzierżawca zgodnie z Umową dzierżawy wybudował
        elektrownię fotowoltaiczną wraz z infrastrukturą techniczną,
        z tytułu Umowy dzierżawy należy się Panu od dzierżawcy wynagrodzenie w postaci
        czynszu dzierżawnego, który płatny jest raz do roku, czynsz dzierżawny
        powiększony zostanie o należny podatek VAT, jeżeli obowiązek jego naliczenia
        wynikać będzie z właściwych przepisów,
        strony Umowy dzierżawy uzgodniły, iż poza czynszem dzierżawnym, dzierżawca
        zobowiązuje się ponosić także koszt podatku od nieruchomości począwszy od
        momentu uruchomienia elektrowni fotowoltaicznej,
        zwrot równowartości podatku od nieruchomości nie stanowi elementu czynszu
        dzierżawnego i nie jest on wynagrodzeniem należnym wydzierżawiającemu z tytułu
        korzystania przez dzierżawcę z Nieruchomości.
    Pana wątpliwości dotyczą uznania, czy zwrot równowartości kosztu podatku od
    nieruchomości przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego Nieruchomość nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT.

    W tej sytuacji należy rozstrzygnąć, czy przenoszona przez wydzierżawiającego na
    dzierżawcę kwota podatku od nieruchomości może stanowić element kalkulacyjny
    czynszu dzierżawnego.
    Odnosząc się do powyższej kwestii, zauważyć należy, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy
    wynika, iż to nie odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu, a świadczenie, za
    które odpłatność przysługuje. Dotyczy to także podatku od nieruchomości, który nie
    stanowi dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy.
    Zgodnie z art. 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 111), zwanej dalej „Ordynacja podatkowa”:
      Podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne
      świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy,
      wynikające z ustawy podatkowej.
    Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od
    nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony np.
    województwa czy gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być
    przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, a w efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter
    majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym
    z tytułu posiadania nieruchomości.
    Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu
    nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inną osobę ze skutkiem
    zwalniającym właściciela z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego
    mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków
    zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji)
    należności z tytułu ponoszonych przez właściciela nieruchomości opłat lub kosztów
    związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od
    nieruchomości.
    Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wydzierżawiającemu przez dzierżawcę kwota
    podatku od nieruchomości została włączona do czynszu i stanowi jego element
    kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością obciążającą
    wydzierżawiającego, wynikającą z posiadanego majątku.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, sam podatek od nieruchomości nie może
    być przedmiotem odsprzedaży. Jeżeli jednak strony umowy postanowią, że
    wydzierżawiający nieruchomość „przerzuca” koszt podatku od nieruchomości na
    korzystającego z nieruchomości, tj. dzierżawcę, wówczas koszt ten stanowi element
    cenotwórczy usługi dzierżawy.
    W tej sytuacji, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a nie zbiór
    wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Z uwagi na powyższe, opodatkowaniu nie podlega
    koszt podatku od nieruchomości, ale usługa dzierżawy, w której jako element kalkulacyjny
    znajduje się koszt ww. podatku.
    Koszt podatku od nieruchomości jest należnością bezpośrednio związaną z odpłatnym
    świadczeniem usługi dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego, tak jak czynsz.
    W tym miejscu można przytoczyć prawomocny wyrok WSA w Warszawie z 17 maja 2013 r.,
    sygn. akt III SA/Wa 2954/12, który co prawda dotyczy opodatkowania przeniesienia na
    nabywcę gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) kosztów dodatkowej lub rocznej
    opłaty z tytułu użytkowania wieczystego lub jej części, opłaty za wyłączenie gruntu z
    produkcji rolniczej, renty planistycznej, opłaty adiacenckiej lub podatku od nieruchomości
    oraz sposobu dokumentowania tych kosztów. Niemniej jednak może on mieć
    zastosowanie w tej sprawie. W wyroku tym:

      „Sąd podzielił w całości przedstawione przez organ interpretacyjny stanowisko, a w
      szczególności twierdzenie, że nie można sztucznie wyodrębniać z jednej
      kompleksowej dostawy, jaką stanowi sprzedaż nieruchomości, kwot
      odpowiadających określonym kosztom, jak np. części podatku od nieruchomości, czy
      innych świadczeń publicznoprawnych bezpośrednio związanych z taką transakcją, w
      celu ich przeniesienia na nabywcę bez opodatkowania. Ustalone z uwzględnieniem
      odrębnych przepisów daniny publiczne stanowią element cenotwórczy kosztów
      posiadania nieruchomości, który w przypadku jej sprzedaży wpływa bezpośrednio
      na jej cenę (wartość rynkową). Dlatego też niezależnie czy wskazane składniki będą
      elementem umowy sprzedaży nieruchomości, czy też odrębnie wskazanym w
      umowie kosztem (świadczeniem) przenoszonym na nabywcę w związku z dokonaną
      transakcją, stanowią w istocie jedno niepodzielne świadczenie. Ich zapłata stanowi
      obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy VAT i tym samym element podstawy
      opodatkowania dostawy towarów”.
    Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie warto zaznaczyć, że podatek od
    nieruchomości, jest - wbrew Pana twierdzeniu – należnością bezpośrednio związaną z
    odpłatnym świadczeniem usługi dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego
    – umowy dzierżawy. Dzierżawca podpisując z Panem 1 października 2019 r. umowę
    dzierżawy gruntów, na których wybudował elektrownię fotowoltaiczną wraz infrastrukturą
    techniczną, wyraził zgodę na zwrot Panu kosztu tego podatku, zatem konieczność zapłaty
    podatku od nieruchomości na Pana rzecz wynika wprost z zapisów zawartej między
    stronami umowy dzierżawy, a to wyraźnie wskazuje na związek tej należności ze
    świadczeniem usługi dzierżawy. Bez stosunku cywilnoprawnego zobowiązującego
    wydzierżawiającego do oddania w dzierżawę nieruchomości dzierżawca nie regulowałby
    na Pana rzecz kosztu podatku od nieruchomości, zatem jest on wprost związany z umową
    dzierżawy i z niej wynika.
    Koszt podatku od nieruchomości nie może stanowić samodzielnego świadczenia, lecz jest
    elementem podstawowej czynności jaką jest dzierżawa. Koszt ten zalicza się do
    elementów świadczenia należnego z tytułu umowy dzierżawy i stanowi on wraz z
    czynszem dzierżawnym zapłatę za to świadczenie będącą podstawą opodatkowania, w
    rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy. Jest zatem kosztem, który należy opodatkować na
    zasadach właściwych dla usługi dzierżawy.
    Podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która dokonuje
    czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Z wyżej cytowanych przepisów wynika, że co do zasady, dzierżawa gruntów stanowi
    świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i co do zasady podlega
    opodatkowaniu według stawki podstawowej. Wyjątek stanowi dzierżawa gruntów
    przeznaczonych na cele rolnicze, która korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i
    usług.
    Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa nieruchomości gruntowych
    wpisuje się w działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu
    tej czynności występuje w charakterze podatnika podatku VAT. Tak więc podlega Pan
    obowiązkom wynikającym z ustawy o podatku od towarów i usług, jak również może Pan
    korzystać z przewidzianych w ustawie zwolnień.
    Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje możliwość skorzystania ze zwolnienia
    podmiotowego od podatku VAT wskazanego w art. 113 ustawy.
    W myśl art. 113 ust. 1 ustawy:

      Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość
      sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000
      zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
    Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy:
      Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
      1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz wewnątrzwspólnotowej sprzedaży
      towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium
      kraju;
      1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
      2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od
      podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82
      ust. 3, z wyjątkiem:
      a) transakcji związanych z nieruchomościami,
      b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
      c) usług ubezpieczeniowych
      - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
      3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku
      dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
    Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy:
      Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy
      kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą
      przekroczono tę kwotę.
    Aby móc skorzystać z tego zwolnienia, przedsiębiorcy muszą spełnić warunek dotyczący
    wielkości obrotu wymieniony w art. 113 ust. 1, zgodnie z którym zwolniona z podatku VAT
    jest sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży (netto, czyli
    bez podatku VAT) w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła łącznie 200 000 zł.
    We wniosku wskazał Pan, że od 1 października 2019 r. wydzierżawia Pan Nieruchomość
    gruntową podmiotowi, który wybudował na gruncie elektrownię fotowoltaiczną, nie jest
    Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, jest Pan rolnikiem ryczałtowym i ma w Pana
    sytuacji zastosowanie zwolnienie podmiotowe wynikające z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
    Tak więc skoro - jak wyżej wskazano – kwota zwracanego podatku od nieruchomości
    stanowi kwotę netto, która powinna być wliczona do podstawy opodatkowania usługi
    dzierżawy i opodatkowana według stawki VAT właściwej dla usługi dzierżawy, to w sytuacji,
    gdy w ciągu roku wartość Pana sprzedaży (dzierżawa gruntu razem z podatkiem od
    nieruchomości) przekroczy kwotę 200.000 zł, utraci Pan prawo do zwolnienia od podatku
    na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy. Będzie Pan zobowiązany do dokonania zgłoszenia
    rejestracyjnego jako czynny podatnik podatku VAT, we właściwym urzędzie skarbowym
    przed dniem, w którym traci Pan prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1
    ustawy, w przypadku utraty tego prawa.
    Pana stanowisko, zgodnie z którym zwrot równowartości podatku od nieruchomości przez
    dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego w sytuacji, gdy nie stanowi on elementu
    kalkulacyjnego wynagrodzenia z tytułu korzystania przez dzierżawcę z nieruchomości, nie
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku
    (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy lub własnym
    stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1
    Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii niepodlegania
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwrotu równowartości podatku od gruntu
    oraz refakturowania kosztów podatku od gruntu i podatku od nieruchomości. W
    interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanego pytania, które dotyczy
    niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT umówionego w Umowie dzierżawy
    obciążenia wartością podatku od nieruchomości przedmiotu dzierżawy.
    Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje
        się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47
        § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.