Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.380.2022.2.GK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-10
Teza: Dotyczy braku opodatkowania przyszłej sprzedaży 5 działek rolnych o nr 1, 2, 3, 4 oraz 4/20 udziału w działce 5.
Słowa kluczowe: działki-działki rolne; pełnomocnictwo; udział-sprzedaż udziałów
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

28 lipca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania przyszłej sprzedaży 5 działek rolnych o nr 1, 2, 3, 4 oraz 4/20 udziału w działce 5 znajdujących się w miejscowości (\`(...)\`). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 października 2022 r. (wpływ 25 października 2022 r.) Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

16 maja 2018 r. otrzymała Pani od mamy AB w umowie notarialnej na dożywocie, ziemię rolną w postaci działek w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`) i o numerze w Księdze Wieczystej (\`(...)\`) oznaczone literą R-grunty orne. Aktualnie w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`) zatwierdzone uchwałą nr (\`(...)\`) Rady Gminy (\`(...)\`) z 28 marca 2011 r., obszar na którym położone są działki znajduje się na terenie oznaczonym i określonym jako M4-tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i rezydencjonalnej.

Od wielu lat mieszka Pani na terenie Hiszpanii, jest Pani mamą dwójki dzieci, pracuje Pani zawodowo w szpitalu na izbie przyjęć. Nigdy nie pracowała Pani w Polsce i nie prowadziła Pani żadnej działalności gospodarczej.

W 2015 r. Pani mama została zdiagnozowana na raka płuc. Był to dla Pani bardzo ciężki czas, zarówno dla Pani jak i Pani synów. Dlatego, gdy tylko było to możliwe w związku z bardzo ciężkim stanem choroby Pani mamy, sprowadziła ją Pani do domu w Hiszpanii. Opiekowała się Pani mamą do końca jej dni. Pani mama zmarła 27 lipca 2018 r., została pochowana 29 lipca 2018 r. na terenie Hiszpanii.

Pani sytuacja życiowa spowodowała, że podjęła Pani decyzję o sprzedaży 5 działek w miejscowości (\`(...)\`), a środki które Pani uzyska ze sprzedaży chce przeznaczyć na zakup nieruchomości na zabezpieczenie Pani potrzeb mieszkalnych w Pani stałym miejscu zamieszkania na terenie Hiszpanii.

W związku z Pani stałym adresem zameldowania w Polsce przy ul. (\`(...)\`), (\`(...)\`), planuje Pani by czynności kupna-sprzedaży tych 5 działek realizować u polskiego notariusza.

**W piśmie uzupełniającym z 20 października 2022 r. uzupełniła Pani opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:**

Działki będące przedmiotem wniosku to działki o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 oraz 4/20 udziału w działce 5, obręb (\`(...)\`), gm. (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`).

Była Pani również właścicielką działki o nr ewidencyjnym 6 i dalszego udziału w wys. 1/20 w działce 5, które zbyła Pani na podstawie umowy sprzedaży z 9 września 2022 r. sporządzonej przez Notariusza AC w Kancelarii Notarialnej w (\`(...)\`).

Działki będące przedmiotem sprzedaży stanowią grunty niezabudowane.

Od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej sprzedaży działki nie były i nie będą przeze Panią wykorzystywane w żaden sposób. Od momentu kiedy weszła Pani w posiadanie działek nie były one udostępniane przez Panią żadnym osobom trzecim na podstawie żadnej umowy cywilnoprawnej.

Charakterystyką działek, które obejmuje wniosek jest fakt, iż nie stanowią one zwartego ciągu i położone są jako co druga działka w odległości od głównej ulicy (ul. (\`(...)\`) w (\`(...)\`), gm. (\`(...)\`), pow. (\`(...)\`)). I tak działka 6, którą Pani sprzedała to działka druga w kolei od ulicy a kolejne działki to czwarta, szósta, ósma i dziesiąta od tejże ulicy. Ponieważ właściciele innych działek w tej lokalizacji nie mają obecnie zamiaru ich zbywać, potencjalni nabywcy muszą się liczyć z faktem, iż mogą nabyć działki a następnie pobudować domy na obszarze, który nie będzie stanowił zwartej zabudowy mieszkaniowej i w efekcie końcowym ich posesje będą otoczone polami, w dalekiej odległości od mediów takich jak woda, kanalizacja, prąd i gaz. Wpływa to na fakt, iż cena sprzedaży działek wymienionych, jaką można potencjalnie zrealizować przy ich sprzedaży stanowczo odbiega (niekiedy nawet 2-krotnie i więcej) od cen działek, jakie można zrealizować przy sprzedaży działek nawet w tej samej miejscowości ale w bardziej dogodnej lokalizacji.

Zważywszy na fakt, iż na stałe zamieszkuje Pani poza granicami Polski i na co dzień pracuje Pani zawodowo (pracuje Pani w szpitalu), nie jest Pani w stanie sama zajmować się sprzedażą działek. Dlatego też nawiązała Pani współpracę z lokalnym biurem nieruchomości, które w Pani imieniu poszukuje potencjalnych nabywców i prezentuje im działki. W obecnych czasach zwykłą i standardową formą ogłoszenia jest ogłoszenie w Internecie i taką formę poszukiwania nabywców uzgodniła Pani z biurem nieruchomości.

Przed sprzedażą działek nie będzie Pani podejmowała się osobiście lub za pośrednictwem osób trzecich czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek, takich jak uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie działek czy uzyskania jakichkolwiek pozwoleń. W momencie, kiedy stawała się Pani właścicielką działek był już w trakcie, zainicjowany wcześniej przez kilku właścicieli działek sąsiednich oraz Pani mamę (od której nabyła Pani działki na podstawie umowy dożywocia z 16 maja 2018 r. ) proces scalania kilku sąsiadujących ze sobą działek, wydzielania działki drogowej oraz nowego podziału działek.

Ze względu na fakt, iż na terenie, na którym znajdują się działki brak jest uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie podlega on studium zagospodarowania przestrzennego nie może Pani wykluczyć iż potencjalni nabywcy, aby móc zrealizować swoje określone projekty budowlane będą prosili Panią o wystąpienie do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy określającymi np. możliwą powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną czy kąt nachylenia dachu, jednakże wniosek ten nie wiąże się z żadnymi nakładami finansowymi a z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy będzie występowała Pani tylko w przypadku, kiedy zajdzie taka potrzeba.

Przy sprzedaży działki nr 6 zawarta była tylko umowa rezerwacyjna a następnie ostateczna notarialna umowa sprzedaży i nie było warunków, pod jakimi miałoby dojść do zawarcia umowy ostatecznej. Na dzień dzisiejszy nie ma Pani informacji czy będą jakieś warunki, których spełnienie będzie niezbędne dla sprzedaży kolejnych działek.

Ze względu na fakt iż na stałe zamieszkuje Pani poza granicami Polski i nie jest Pani w stanie samodzielnie podejmować czynności, których spełnienie jest niezbędne dla sprzedaży działek, 9 września 2022 r. ustanowiła Pani pełnomocnika w osobie właścicielki biura nieruchomości, która w Pani imieniu będzie mogła dokonywać następujących czynności:

a) uzyskanie niezbędnych dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży działek, w tym m.in. wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, zaświadczenia o lasach, zaświadczenia o rewitalizacji, zaświadczenia o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego,

b) zawierania umów rezerwacyjnych oraz przedwstępnych cywilnoprawnych sprzedaży działek po wcześniejszym uzgodnieniu z Panią,

c) jeśli zajdzie taka potrzeba do składania wniosków o wydanie warunków zabudowy,

d) jeśli zajdzie taka potrzeba do składania wniosków o wydanie informacji o możliwości przyłączenia mediów (konieczne do wystąpienia z wnioskami o wydanie warunków zabudowy),

e) składania, podpisywania i odbioru innych wniosków w urzędach administracji rządowej i samorządowej związanych z działkami.

Posiada Pani inną nieruchomość oprócz opisanych we wniosku, ale nie planuje Pani jej sprzedaży w najbliższej przyszłości. Jest to działka rolna o numerze 7 położona w miejscowości (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`), powiecie (\`(...)\`).

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości zabudowanych lub niezabudowanych i nie była Pani nigdy zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należnego podatku VAT od sprzedaży.

### Pytania

Czy czynności związane ze sprzedażą 5 działek rolnych w miejscowości (\`(...)\`) podlegają odprowadzeniu podatku VAT od dokonanej przyszłej sprzedaży?

### Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, nie powinna Pani odprowadzić podatku VAT od sprzedaży 5 działek w miejscowości (\`(...)\`), ponieważ jest to Pani prywatna sprzedaż na zabezpieczenie Pani potrzeb mieszkalnych poza granicą Polski. Informuje Pani, że nie prowadzi Pani opodatkowanej działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami w Polsce ani w Hiszpanii.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcie „podatnika” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że: „(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I-3013, pkt 32). Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Tym samym aby uznać, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że mieszka Pani na terenie Hiszpanii i nigdy nie pracowała Pani w Polsce oraz nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. 16 maja 2018 r. otrzymała Pani do mamy w umowie notarialnej na dożywocie ziemię rolną w postaci działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4 oraz 4/20 udziału w działce 5, które zamierza Pani sprzedać. Była Pani również właścicielką działki o nr ewidencyjnym 6 i dalszego udziału w wys. 1/20 w działce 5, które zbyła Pani na podstawie umowy sprzedaży. Przy sprzedaży działki nr 6 zawarta była tylko umowa rezerwacyjna a następnie ostateczna notarialna umowa sprzedaży i nie było warunków, pod jakimi miałoby dojść do zawarcia umowy ostatecznej. Na dzień dzisiejszy nie ma Pani informacji czy będą jakieś warunki, których spełnienie będzie niezbędne dla sprzedaży kolejnych działek. Od momentu wejścia w posiadanie do momentu planowanej sprzedaży działki nie były i nie będą przez Panią wykorzystywane w żaden sposób. Od momentu kiedy weszła Pani w posiadanie działek nie były one udostępniane przez Panią żadnym osobom trzecim na podstawie żadnej umowy cywilnoprawnej. Zważywszy na fakt, iż na stałe zamieszkuje Pani poza granicami Polski i na co dzień pracuje Pani zawodowo, nie jest Pani w stanie sama zajmować się sprzedażą działek. Dlatego też nawiązała Pani współpracę z lokalnym biurem nieruchomości, które w Pani imieniu poszukuje potencjalnych nabywców i prezentuje im działki. Uzgodniła Pani z biurem nieruchomości, że formą poszukiwania będzie ogłoszenie w Internecie. Przed sprzedażą działek nie będzie Pani podejmowała się osobiście lub za pośrednictwem osób trzecich czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek, takich jak uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie działek czy uzyskania jakichkolwiek pozwoleń. W momencie, kiedy stawała się Pani właścicielką działek był już w trakcie, zainicjowany wcześniej przez kilku właścicieli działek sąsiednich oraz Pani mamę proces scalania kilku sąsiadujących ze sobą działek, wydzielania działki drogowej oraz nowego podziału działek. Ze względu na fakt, iż na terenie, na którym znajdują się działki brak jest uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie podlega on studium zagospodarowania przestrzennego nie może Pani wykluczyć iż potencjalni nabywcy, aby móc zrealizować swoje określone projekty budowlane będą prosili Panią o wystąpienie do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy określającymi np. możliwą powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną czy kąt nachylenia dachu, jednakże wniosek ten nie wiąże się z żadnymi nakładami finansowymi a z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy będzie występowała Pani tylko w przypadku, kiedy zajdzie taka potrzeba. Ustanowiła Pani pełnomocnika w osobie właścicielki biura nieruchomości, ze względu na to, że mieszka Pani poza granicami Polski nie jest Pani w stanie samodzielnie podejmować czynności, które są niezbędne dla sprzedaży działek. Powyższe pełnomocnictwo uprawnia do uzyskania niezbędnych dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży działek, zawierania umów rezerwacyjnych oraz przedwstępnych po wcześniejszym uzgodnieniu z Panią, składania, podpisywania i odbioru innych wniosków w urzędach. Pełnomocnik uprawniony jest także, jeśli zajdzie taka potrzeba, do składania wniosków o warunki zabudowy oraz do składnia wniosków o wydanie informacji o możliwości przyłączenia mediów.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pani wątpliwości dotyczą obowiązku opodatkowania przyszłej sprzedaży opisanych działek.

Biorąc pod uwagę opis sprawy należy wskazać, że kwestia udzielenia pełnomocnictw, została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Stosownie do art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Odnosząc się do Pani wątpliwości należy wskazać, że znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie podjęła i podejmie Pani w odniesieniu do opisanych działek przez cały okres ich posiadania. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia niezabudowanych działek o numerach 1, 2, 3, 4 i udziału 4/20 w działce nr 5, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie dokonywała Pani żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia działek, które podniosłyby ich wartość - nie uzbroiła terenu, nie doprowadziła mediów, nie ogrodziła działek oraz nie występowała o uzyskanie pozwoleń, nie podejmowała również działań marketingowych wykraczających poza standardowe działania osób nieprowadzących działalności gospodarczej (nawiązała Pani jedynie współpracę z lokalnym biurem nieruchomości, z którym uzgodniła Pani formę ogłoszenia w Internecie). Od momentu nabycia przedmiotowych działek nie są one przez Panią w żaden sposób wykorzystywane i do dnia planowanej sprzedaży nie będą wykorzystywane. Działki nie były udostępniane przez Panią osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej. W analizowanej sytuacji nie wystąpi zatem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie będzie Pani podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jedyną Pani aktywnością było udzielnie pełnomocnictwa właścicielce biura nieruchomości, ze względu na fakt iż na stałe zamieszkuje Pani poza granicami Polski i nie jest Pani w stanie samodzielnie podejmować czynności, których spełnienie jest niezbędne dla sprzedaży działek. Jednakże pojedyncza czynność nie może przesądzać o tym, że będzie Pani działać jako handlowiec. Działania podejmowane przez Panią należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Dokonując sprzedaży działek rolnych o numerach 1, 2, 3, 4 oraz udziałów 4/20 w działce nr 5 będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze treści powołanych uregulowań na tle opisu sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż działek o numerach 1, 2, 3, 4 oraz udziału 4/20 w działce 5 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż stanowi ona majątek prywatny, a Pani nie wykorzystywała ww. działek do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W opisanej sytuacji nie wystąpi Pani dla tej czynności w charakterze podatnika, a tym sprzedaż opisanych działek będzie sprzedażą majątku osobistego, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie znajdą zastosowania.

W rezultacie Pani stanowisko, należy uznać za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

Podkreślenia wymaga fakt, że na dzień składania wniosku nie posiada Pani informacji czy przy sprzedaży opisanych we wniosku działek ustalone będą z przyszłym nabywcą dodatkowe warunki, których spełnienie będzie niezbędne dla ich sprzedaży. Ponadto, nie wie Pani czy zajdzie potrzeba aby Pani pełnomocnik wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, bądź z wnioskiem o wydanie informacji o możliwości przyłączenia do mediów. Zatem wskazać należy, że niniejsza interpretacja indywidualna odnosi się do zdarzenia przyszłego wskazanego przez Panią w chwili złożenia wniosku. Organ bowiem nie dokonuje analizy przyszłych hipotetycznych i niepewnych sytuacji, które mogą wystąpić przy sprzedaży działek. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku (np. zawarcie umowy przedwstępnej, wystąpienie o warunki zabudowy, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów itd.), udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).