Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-140/12/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-04-27
Teza: Ustalenie wysokości kwoty wkładu mieszkaniowego stanowiącej koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; spółdzielnie-wkład do spółdzielni mieszkaniowej; wkład
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 31 stycznia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kwoty wkładu mieszkaniowego stanowiącej koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kwoty wkładu mieszkaniowego stanowiącej koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca i jego małżonka byli uprawnieni do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym w spółdzielni mieszkaniowej.

Po rozwodzie spółdzielnia zwróciła się pisemnie do małżonków, w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, o wskazanie któremu z małżonków przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym. Małżonkowie podjęli wtedy decyzję o tym, że mieszkanie przypadnie wnioskodawcy, który podejmie starania o jego sprzedaż. Kwota uzyskana ze sprzedaży miała zostać podzielona po połowie i stanowić spłatę byłej małżonki. Potwierdzeniem tego uzgodnienia było zawarcie w dniu 21 stycznia 2009 r. pisemnego porozumienia.

W dniu 26 stycznia 2009 r. pisemnym oświadczeniem do spółdzielni potwierdzone zostały wspólne uzgodnienia a była żona wnioskodawcy zrzekła się wszelkich praw do lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego wraz z wkładem mieszkaniowym.

W następstwie powyższego, jako uprawniony, wnioskodawca skorzystał z możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, stając się od tej chwili jedynym właścicielem mieszkania.

Pomiędzy stronami doszło do sporu, w następstwie którego była żona wnioskodawcy wystąpiła do Sądu Rejonowego z wnioskiem o podział majątku wspólnego.

W związku ze sporem pomiędzy stronami wnioskodawca uzyskał interpretację indywidualną Ministra Finansów z dnia 18 lipca 2011 r. Znak: IBPB II/2/415-526/11/ŁCz w zakresie możliwości zaliczenia spłaty do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. W uzasadnieniu interpretacji Organ wskazał m.in., że „Do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wnioskodawca zaliczyć może wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, który po podziale majątku wspólnego przypadł jemu w całości. Wkład mieszkaniowy, przypisany w całości wnioskodawcy będzie bowiem jego wydatkiem na nabycie lokalu mieszkalnego”.

W toku postępowania sądowego przed Sądem Rejonowym strony zawarły ugodę sądową, w wyniku której dokonano podziału majątku wspólnego w ten sposób, że wnioskodawca nabył spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekształcone następnie w odrębną własność lokalu.

Następnie wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania za cenę 285.000 zł w drodze umowy z dnia 22 września 2011 r.

Wnioskodawca zamierza zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wkład mieszkaniowy, który stanowił jego wydatek na nabycie lokalu mieszkalnego. W tym celu zwrócił się do Spółdzielni Mieszkaniowej o wskazanie wysokości wkładu. Zgodnie z zaświadczeniem Spółdzielni wkład lokatorski został wyliczony jako 53,84% wartości rynkowej mieszkania. Podatnik oczekiwał zaświadczenia wskazującego konkretną kwotę pieniężną, ale uzyskał zapewnienie, że Spółdzielnia wydaje jedynie zaświadczenia o wartości procentowej wkładu w stosunku do wartości rynkowej lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy we wskazanym stanie faktycznym zaliczenie kwoty 153.444 zł stanowiącej 53,84% wartości rynkowej mieszkania tj. ceny wskazanej w umowie sprzedaży lokalu (285.000 zł) do kosztów uzyskania przychodu będzie prawidłowe?

Zdaniem wnioskodawcy, takie działanie będzie prawidłowe.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż po rozwodzie - w dniu 21 stycznia 2009 r. wnioskodawca zawarł z byłą małżonką porozumienie dotyczące posiadanego przez nich spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wraz z wkładem mieszkaniowym. Małżonkowie podjęli wtedy decyzję o tym, że mieszkanie przypadnie wnioskodawcy, który podejmie starania o jego sprzedaż. Kwota uzyskana ze sprzedaży miała zostać podzielona po połowie i stanowić spłatę byłej małżonki. Tym samym mocą ww. porozumienia spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym przyznano wnioskodawcy z obowiązkiem spłaty po sprzedaży lokalu na rzecz byłej małżonki. Wnioskodawca skorzystał z możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.

Pomiędzy stronami doszło do sporu, w następstwie którego była żona wnioskodawcy wystąpiła do Sądu Rejonowego z wnioskiem o podział majątku wspólnego. W toku postępowania sądowego przed Sądem Rejonowym strony zawarły ugodę sądową, w wyniku której dokonano podziału majątku wspólnego w ten sposób że wnioskodawca nabył spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekształcone następnie w odrębną własność lokalu.

Następnie wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania za cenę 285.000 zł w drodze umowy z dnia 22 września 2011 r.

W związku z powyższym skoro porozumienie pomiędzy małżonkami zawarte zostało 21 stycznia 2009 r. i zostało potwierdzone oświadczeniem złożonym spółdzielni mieszkaniowej, w którego następstwie spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego na rzecz wnioskodawcy, to nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło niewątpliwie po dniu 21 stycznia 2009 r., a tym samym dla oceny skutków prawnopodatkowych sprzedaży przedmiotowego lokalu w 2011 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Natomiast z art. 30e ust. 2 ww. ustawy wynika, iż podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak zostało wskazane w wydanej uprzednio dla wnioskodawcy interpretacji indywidualnej do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wnioskodawca zaliczyć może wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł jemu w całości. Wkład mieszkaniowy, przypisany w całości wnioskodawcy będzie bowiem jego wydatkiem na nabycie lokalu mieszkalnego.

Zauważyć jednak należy, że zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowi koszt nabycia tej nieruchomości. W przypadku nabycia własności lokalu mieszkalnego w drodze przeniesienia własności na rzecz osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego za koszt nabycia lokalu mieszkalnego można uznać wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość może zostać pomniejszony o poniesiony w określonej wysokości wydatek w postaci wkładu mieszkaniowego wniesionego w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Kwota tego wydatku winna wynikać z dokumentu potwierdzającego jego poniesienie. Aby bowiem dany wydatek mógł być uznany za poniesiony i stanowiący koszt uzyskania przychodów musi on być odpowiednio udokumentowany. Wydatek z tytułu wkładu mieszkaniowego będzie zatem stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), stosownie do treści cyt. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, jeżeli został w odpowiedni sposób udokumentowany. Dokumentem potwierdzającym wysokość poniesionego z tytułu wkładu mieszkaniowego wydatku może być stosowne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, wskazujące wysokość wniesionego w związku z ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wkładu mieszkaniowego. Z zaświadczenia tego winna wynikać kwota wniesionego wkładu, to bowiem ta kwota stanowi wydatek na nabycie. Wydatek na nabycie to nie określony % wartości rynkowej mieszkania, a rzeczywiście poniesiona przez podatnika konkretna kwota, która została poniesiona w związku z nabyciem tego lokalu mieszkalnego.

Reasumując, zauważyć należy, że koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, to poniesiony przez podatnika, określony kwotowo wydatek na jego nabycie. Jeżeli podatnik posiada stosowne dokumenty, potwierdzające poniesiony przez niego wydatek na wkład mieszkaniowy to może pomniejszyć przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego o wartość tego wkładu mieszkaniowego, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł w całości podatnikowi, gdyż to ów wkład stanowi w części wydatek na nabycie lokalu mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca posiada zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, w którym wysokość wkładu mieszkaniowego wskazana została jako 53,84% wartości rynkowej mieszkania.

Organ nie może potwierdzić, że kwota 153.444 zł stanowiąca 53,84% wartości rynkowej mieszkania wskazanej w umowie sprzedaży tego lokalu jest kwotą wkładu mieszkaniowego wniesionego w związku z ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Należy wyjaśnić, że z wniosku wynika, iż kwota 153.444 zł czyli 53,84% wartości rynkowej mieszkania, tj. ceny wskazanej w umowie sprzedaży mieszkania nie jest kwotą wkładu rzeczywiście wniesionego do spółdzielni w celu uzyskania prawa do lokalu. Jest to kwota procentowo wyliczona od ceny zbycia mieszkania. Tymczasem do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaliczyć można wkład mieszkaniowy rzeczywiście wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które zostało następnie przekształcone w odrębną nieruchomość i sprzedane. Nie może to być kwota wyliczona matematycznie według pewnego mechanizmu tylko kwota naprawdę wniesiona tytułem wkładu do spółdzielni.

Wobec tego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.