Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.321.2025.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-28
Teza: W zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt
17 w sytuacji planowanego zakupu siedliska, na które składają
się 3 działki na jednej księdze wieczystej.
Słowa kluczowe: umowa-umowa sprzedaży
zabudowa-zabudowa siedliskowa
zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z
    opodatkowania nabycia nieruchomości.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pan wraz z żoną zakup siedliska, w związku z tym zawarli Państwo umowę
    sprzedaży warunkowej.
    Siedlisko składa się z 3 działek na jednej księdze wieczystej o numerze Kw (...). Zgodnie z
    wypisem z rejestru gruntów do celów wieczystoksięgowych działka nr 1 o powierzchni
    0,2600 ha stanowi grunty orne. Działka nr 2 o powierzchni 0,1600 ha stanowi sad. Działka
    nr 3 jest gruntem rolnym zabudowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni 76m2
    oraz budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa o powierzchni
    268m2 (stara obora).
    Razem z żoną nie posiadają Państwo ani nie posiadali prawa do nieruchomości
    mieszkalnej. Posiadają Państwo jedynie działkę niezabudowaną nabytą w drodze
    darowizny.

## Pytanie

W jakim stopniu powinni Państwo zostać zwolnieni z podatku od czynności
    cywilnoprawnych?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych oraz po zapoznaniu się i analizie aktualnych interpretacji KIS
    w sprawach w których stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe zbliżone jest do
    rozpatrywanej sprawy, stwierdza Pan, że notariusz powinien od Państwa pobrać podatek
    od czynności cywilnoprawnych za kupno działek nr 1 (grunty rolne) oraz nr 2 (sad).
    Notariusz nie powinien od Państwa pobierać podatku od budynku mieszkalnego oraz nie
    powinien pobierać podatku za budynek gospodarczy ponieważ oba budynki są
    usytuowane na działce nr 3, są jej częścią składową oraz nie mogą być przedmiotem
    osobnego obrotu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym – 2%,
        2) innych praw majątkowych – 1%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na
    kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak
    sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    · prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    · prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    · spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50%.
    Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący
    odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu
    mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z
    kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać
    warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że
    udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pan wraz z żoną
    zakup siedliska, w związku z tym zawarli Państwo umowę sprzedaży warunkowej.
    Siedlisko składa się z 3 działek na jednej księdze wieczystej. Zgodnie z wypisem z rejestru
    gruntów do celów wieczystoksięgowych działka nr 1 stanowi grunty orne. Działka nr 2
    stanowi sad. Działka nr 3 jest gruntem rolnym zabudowanym budynkiem mieszkalnym o
    powierzchni 76m2 oraz budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla
    rolnictwa o powierzchni 268m2 (stara obora). Razem z żoną nie posiadają Państwo ani nie
    posiadali prawa do nieruchomości mieszkalnej. Posiadają Państwo jedynie działkę
    niezabudowaną nabytą w drodze darowizny.
    Pana wątpliwości budzi kwestia w jakim stopniu powinni Państwo zostać zwolnieni z
    podatku od czynności cywilnoprawnych.

    Pana zdaniem, notariusz powinien pobrać podatek od zakupu działki nr 1 (grunty rolne)
    oraz nr 2 (sad). Notariusz nie powinien pobierać podatku od zakupu działki nr 3, na której
    usytuowany jest budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy.
    Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
    Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną
    lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka
    ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów
    ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie
    z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia
    trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku
    ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych.
    Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega
    sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym oraz innym budynkiem, o ile stanowią one część składową tego gruntu.
    W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie
    ww. przepisu − objęta będzie także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem
    mieszkalnym jednorodzinnym wraz z innym budynkiem (budynkiem gospodarczym), jeżeli
    stanowią one część składową tego gruntu.
    Przy czym zwolnieniem objęta jest ta część nieruchomości gruntowej i związanych z nią
    części składowych gruntu, która obejmuje działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne, na
    których znajduje się budynek mieszkalny. Jeżeli więc jeden budynek mieszkalny znajduje
    się na jednej działce ewidencyjnej, to zwolnieniem od podatku od czynności
    cywilnoprawnych objęta jest sprzedaż tej działki ewidencyjnej wraz z naniesieniami na niej
    posadowionymi w postaci budynku mieszkalnego oraz wszystkich innych części
    składowych gruntu.
    Zwolnieniem nie jest objęta sprzedaż pozostałych działek ewidencyjnych, a więc tych, na
    których substancja mieszkaniowa się nie znajduje.
    Tym samym, w stosunku do nabycia działki nr 3 zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    oraz budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym dla rolnictwa (starą oborą)
    będzie Panu przysługiwało zwolnienie z podatku na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast ta część transakcji, która dotyczyć
    będzie nabycia działki nr 1 stanowiącej grunty orne oraz działki nr 2 stanowiącej sad
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a stawka
    podatku wyniesie 2 %.
    Mając na uwadze powyższe, Pana stanowisko w całości należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem i stosownie do uregulowania zawartego w
    art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – została wydana wyłącznie dla Pana i tylko Pan może
    czerpać z niej ochronę. Interpretacja ta nie dotyczy zatem Pana żony. Gdyby Pana żona
    chciała skorzystać z ochrony jaką daje interpretacja, winna wystąpić z odrębnym
    wnioskiem o wydanie interpretacji i uiścić stosowną opłatę. Przedmiotowa interpretacja
    nie rozstrzyga także o obowiązkach notariusza jako płatnika podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.)
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.