Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-524/12-7/IR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-09-20
Teza: W zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem magazynowym i biurowym oraz określenia podatnika zobowiązanego do odprowadzenia podatku z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; działki; grunty; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 15 czerwca 2012 r. (data wpływu 18 czerwca 2012 r.) uzupełnionym pismami z dnia 9 sierpnia 2012 r. (data wpływu 10 sierpnia 2012 r.) i z dnia 17 września 2012 r. (data wpływu 18 września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej:

*   w części zabudowanej budynkiem magazynowym – **jest prawidłowe,**

*   w części zabudowanej budynkiem biurowym – **jest nieprawidłowe,**

*   oraz określenia podatnika zobowiązanego do odprowadzenia podatku z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz określenia podatnika zobowiązanego do odprowadzenia podatku z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismami z dnia 9 sierpnia 2012 r. i z dnia 17 września 2012 r. poprzez doprecyzowanie zdarzenia przyszłego, sformułowanie pytań oraz przedstawienie własnego stanowiska.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 26 czerwca 1991 r. małżonkowie …. zawarli umowę spółki cywilnej, której przedmiotem była działalność gospodarcza w zakresie sprzedaży artykułów przemysłowych w firmie pod nazwą -,,…”. Udziały w spółce były równe i wynosiły po 50%.

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 listopada 1996 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego(…), nabyli od osób fizycznych zabudowaną nieruchomość położoną w …., dzielnicy…… , przy czym ….. małżonkowie oświadczają, że nieruchomość tę kupują i nabycia tego dokonują za fundusze objęte wspólnością ustawową, w jakiej ze sobą pozostają i na potrzeby prowadzonej przez nich działalności gospodarczej pod firmą: „…” i okazują zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej wydane przez Urząd Miasta…., Delegatura…. , Referat Handlu i Usług z dnia 3 czerwca 1993 r. nr…………….”.

Wg „Protokołu oddania do użytku środków trwałych z dnia 29 marca 1997 r.” - przyjęto do użytkowania dwa obiekty działalności inwestycyjnej, rozpoczętej 8 listopada 1996 r. . W wyniku rozliczenia inwestycji ustalono następujące wartości środków trwałych: grunt - 67.332,87 zł i budynek - 148.789,27 zł. Jednocześnie ze względu na prawie 60-letnie uprzednie użytkowanie budynku ustalono 10-letni okres amortyzacji budynku. Dokumentem tym wniesiono zabudowaną nieruchomość na stan środków trwałych firmy, używano jej do prowadzenia działalności gospodarczej i amortyzowano w koszt działalności (za wyjątkiem gruntu, który nie podlega amortyzacji).

W sytuacji, kiedy małżonkowie prowadzili działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej - wniesienie współwłasności ustawowej do spółki cywilnej nie wymagało formy aktu notarialnego, gdyż zabudowana nieruchomość dalej pozostawała współwłasnością tych samych osób, bowiem spółka cywilna nie ma osobowości prawnej. Na dzień przekazania inwestycji do użytkowania tj. 28 marca 1997 r. na wartość inwentarzową budynku wchodziły składowe:

cena wg aktu notarialnego - 110.000,00 zł

opłaty skarbowe i notarialne - 6.477,90 zł

koszty adaptacji - 32.311,37 zł

Razem 148.789,27 zł

Oznacza to, że nakłady adaptacyjne w stosunku do ceny zakupu wynosiły 29,37%.

Na podstawie umowy spółki jawnej z dnia 4 października 2001 r. małżonkowie …. dokonali przekształcenia spółki cywilnej w spółkę jawną, zgodnie z dyspozycją art. 26 § 4 K.S.H. W umowie tej wspólnicy przedstawili swoje udziały w wysokości po 50%, natomiast w odniesieniu do wkładów zawarto w pkt 6 sformułowanie:

„Wkłady wniesione przez wspólników do spółki s.c…… w wysokości:

1.  \- 150.000,00 zł
2.  \- 150.000,00 zł

przejdą na spółkę jawną z momentem jej zarejestrowania”.

Spółka Jawna …. – została zarejestrowana przez Sąd i wpisana do KRS dnia 14 lutego 2002 r. Nr…………

Dodatkowo w uzupełnieniu danych dotyczących budynku nabytego łącznie z gruntem, dalej nazywanego budynkiem biurowym, Wnioskodawca informuje, że w okresie IV — XII 1997 r. dokonał dalszych nakładów adaptacyjnych na kwotę 23.804,95 zł, które w stosunku do ceny nabycia stanowiły 21,64%. Zatem łączne nakłady na ulepszenie budynku, wraz z tymi dokonanymi bezpośrednio po zakupie wynosiły 51,01%, przy czym w odniesieniu do tych wydatków Wnioskodawca dokonywał obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego od towarów i usług.

Dla potrzeb działalności gospodarczej na terenie przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca zrealizował inwestycję, polegającą na budowie wiaty magazynowej. Na podstawie „Protokołu oddania do użytku inwestycji - wiata magazynowa” z dnia 5 września 1997 r. ujęta została w środkach trwałych firmy wartością początkową obiektu w wysokości 23.234,23 zł.

W toku dalszych prac w okresie X/1997 -I/1998 Wnioskodawca poniósł dalsze nakłady inwestycyjne na sumę 10.523,99 zł, a w XII/2007 r. - na sumę 10.166,70 zł. Łącznie nakłady na ulepszenie obiektu stanowiły 89,05% wartości początkowej, a podatek naliczony, odliczony był od podatku należnego.

Wobec pogarszającego się stanu zdrowia wspólników, podjęta została decyzja o zakończeniu działalności gospodarczej na przestrzeni najbliższych miesięcy. W wyniku przeprowadzonego rozpoznania rynku, znaleziono ewentualnego kontrahenta, zainteresowanego nabyciem aktywów firmy, za wyjątkiem rozrachunków (tj. należności i zobowiązań finansowych).

Wnioskodawca rozważał możliwość dokonania sprzedaży w formie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W sytuacji jednak, kiedy:

*   towary handlowe, samochody ciężarowe, wózek widłowy, meble i sprzęt stanowią własność Spółki Jawnej……. ,

*   zabudowana nieruchomość stanowi w rozumieniu prawa cywilnego własność małżonków (i tak jest ujęta w Księdze wieczystej, jako „wspólność ustawowa majątkowa małżeńska”)

\-to zdaniem Wnioskodawcy taka forma sprzedaży nie może zostać dokonana.

W tej sytuacji Wnioskodawca rozważa sprzedaż poszczególnych aktywów majątku i chce przeprowadzić te transakcje w taki sposób, aby być w zgodzie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz podatku VAT.

Sytuacja ta jest przyczyną wystąpienia o wydanie interpretacji indywidualnej, bowiem Wnioskodawca, jako solidny podatnik, chce zakończyć działalność w zgodzie z organami podatkowymi.

Pierwszym problemem jest kwestia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wg treści przepisu art. 22a ust. 1 (definicja środków trwałych podlegających amortyzacji) i treści art. 14 ust. 2 pkt 1 (przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych - cały przychód ze sprzedaży aktywów firmy a także przychód ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki jawnej i będzie przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Następnym problemem jest zagadnienie podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy głównym problemem jest określenie, czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości będącej w rozumieniu przepisów prawa cywilnego własnością małżonków , ale zakupioną przez nich dla prowadzenia działalności gospodarczej, wniesioną (w rozumieniu przepisów prawa podatkowego) do działalności gospodarczej i wykorzystywaną od samego początku i nadal dla działalności gospodarczej –podlega opodatkowaniu VAT.

Przepisy art. 15 ustawy o VAT zawierają definicje podatników i działalności gospodarczej. Podatnikiem jest więc każdy, kto wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie ma tu warunku, by ta działalność była uprzednio formalnie zarejestrowana. Ostatnie zdanie pkt 2 art. 15 brzmi: „Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. Ponieważ w rozumieniu przepisów VAT, towary to również środki trwale, a wykorzystywanie zabudowanej nieruchomości dla działalności gospodarczej nie budzi wątpliwości, zatem sprzedaż tego aktywu podlega opodatkowaniu VAT, o ile nie występują inne okoliczności zwalniające, przewidziane ustawą.

W ocenie Wnioskodawcy wydaje się istotne podkreślenie, że w wielu przypadkach organy podatkowe nakazują opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek ziemi stanowiących osobistą własność osób fizycznych niezwiązanych z działalnością gospodarczą co wskazuje na rozszerzenie pojęcia działalność gospodarcza.

Dalszym zagadnieniem jest określenie podstawy opodatkowania.

Z przepisu art. 29 ust. 5 ustawy o VAT wynika, że w przypadkach dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu. Zdaniem Wnioskodawcy sytuacja komplikuje się o tyle, że:

*   grunt z budynkami biurowymi w rozumieniu prawa cywilnego stanowi własność małżonków ……,

*   a ulepszenia tego budynku i wybudowanie wiaty magazynowej realizowane było w ramach spółki cywilnej i amortyzowane w jej koszty,

*   dalsze ulepszanie wiaty magazynowej dokonane było w ramach działalności spółki jawnej.

Wobec tego jednak, że grunt zabudowany przekazany został w rozumieniu prawa podatkowego do działalności gospodarczej zdaniem Wnioskodawcy podstawą opodatkowania będzie łączna cena netto za grunt i budynki, uzgodniona z nabywcą.

Następnymi problemami wymagającymi rozstrzygnięcia w ocenie Wnioskodawcy jest rozważenie, czy w przedmiotowej sytuacji zachodzi zwolnienie z VAT na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który przewiduje zwolnienie z podatku VAT dostawy budynków z wyjątkami, gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub,

*   gdy między pierwszymi zasiedleniami, a dostawą upłynęło mniej niż 2 lata.

Przy planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej należy zatem rozpatrzyć, kiedy i czy budynki były zasiedlone pierwszy raz w rozumieniu przepisów o VAT (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), tj.: oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dwa pierwsze elementy definicji (tj. „oddanie do użytkowania” i „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”) należy rozpatrywać łącznie.

W przypadku Wnioskodawcy:

*   budynek magazynowy został wybudowany w ramach działalności gospodarczej i cały czas przez Zainteresowanego wykorzystywany - to faktyczne oddanie go do użytkowania nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych. Oznacza to, że wielokrotne korzystanie z budynku nie spowodowało „pierwszego zasiedlenia”,

*   budynek biurowy zakupiony został od osób fizycznych również poza czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT,

*   budynek wiaty magazynowej oraz budynek biurowy były ulepszane o nakłady podnoszące ich wartość o więcej niż 30%, a po ich ulepszeniu również nie doszło do oddania ich do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych (np. sprzedaż, najem, dzierżawa).

Zdaniem Wnioskodawcy w przedmiotowej sytuacji nie może występować zwolnienie z VAT.

Kolejnym elementem wymagającym podkreślenia jest fakt, że przy dokonywaniu nakładów na ulepszenia budynku biurowego jak i budynku wiaty magazynowej, przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym wg przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a nie może występować zwolnienie z VAT.

W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

*   Firma ……… Spółka Jawna …….. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Natomiast ……… jako osoby fizyczne nie byli i nie są zarejestrowani jako podatnicy od towarów i usług.
*   Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 listopada 1996 r. zakupiono zabudowaną nieruchomość położoną w ………., w skład której wchodziły :
    *   działka gruntu o pow. 24 ary
    *   budynek murowany, jednopiętrowy o siedmiu izbach wybudowany w 1938 r. w złym stanie technicznym, trwale związany z gruntem zwany dalej budynkiem biurowym.
*   Budynek magazynowy (potocznie zwany wiatą magazynową) został wybudowany w okresie IV-IX 1997 r. w ramach działalności gospodarczej. Oddany został do użytku na podstawie protokołu z dnia 5 września 1997 r. i ujęty w ewidencji środków trwałych w wysokości 23.234,23 zł. Wybudowany został z cegły , posiada fundamenty co oznacza, że jest trwale związany z gruntem. Przy budowie tego budynku przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony i Wnioskodawca skorzystał z tego prawa. Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie budynku magazynowego, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wydatki na ulepszenie przedstawiały się następująco:
    *   w okresie X/1997-I/1998 - wydatki na ulepszenie wynosiły 10.523,99 zł, co stanowiło 45,3% wartości początkowej. Wydatki na ulepszenie przekraczają 30% wartości początkowej obiektu, przy czym budynek jest cały czas (ponad 5 lat) wykorzystywany do działalności opodatkowanej,
    *   w okresie XII/2007 - ponoszono dalsze wydatki na ulepszenie obiektu na sumę 10.166,70 zł, co stanowiło 43,7% wartości początkowej budynku, przy czym budynek ten wykorzystywany jest do działalności opodatkowanej przez okres krótszy niż 5 lat.
*   Budynek biurowy jest trwale związany z gruntem. Budynek został zakupiony łącznie z gruntem od osoby fizycznej nie będącej płatnikiem VAT. Cena zakupu nie zawierała podatku VAT, wobec czego nie był on odliczony. Wartość początkowa budynku biurowego przekazanego do użytkowania 28 marca 1997 r. wynosiła 148.789,27 zł i w takiej wysokości ujęta została w ewidencji środków trwałych. Kwota ta obejmuje cenę zakupu budynku (110.000,00 zł), koszty opłat skarbowych i notarialnych (6.477,90 zł) oraz koszty adaptacji budynku do celów biurowych (32.311,37 zł). Od tych ostatnich nakładów inwestycyjnych przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczania podatku naliczonego od podatku należnego. Od czasu przekazania budynku biurowego do użytkowania cały czas wykorzystywany był on do działalności opodatkowanej, a od dnia przekazania do użytkowania minęło ponad 14 lat. W okresie IV-XII 1997 r. dokonano nakładów na ulepszenie budynku biurowego na kwotę 23.804,95 zł, która w stosunku do wartości początkowej środka trwałego wynosiły 16%. Budynek cały czas wykorzystywany był do działalności opodatkowanej przez okres ponad 5 lat.
*   Nakłady na ulepszenie budynku biurowego poniesione w okresie IV-XII 1997 r. stanowiły odrębne zadanie inwestycyjne.

Wnioskodawca ponadto doprecyzował, iż nieruchomość gruntowa, o której mowa we wniosku składa się z jednej wyodrębnionej działki ziemi. Dane dotyczące tej działki są następujące:

*   Jednostka ewidencyjna – ……

*   Identyfikator obrębu – ………..

*   Jednostka rejestrowa gruntu – ……………

*   Obręb – B-30

*   Powierzchnia jednostki rejestrowej – 0,2400 ha

*   Nr działki – 19/3

*   Księga wieczysta Nr ……..

Budynki biurowy i magazynowy, o których mowa we wniosku znajdują się na jednej wyodrębnionej geodezyjnie działce. Przedmiotem sprzedaży będzie również budynek magazynowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 17 września 2012 r.).

Czy sprzedaż gruntu, budynku biurowego i magazynowego (trwale związanych z gruntem) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji gdy:

1.  Grunt i budynek biurowy w rozumieniu przepisów prawa cywilnego stanowią własność małżonków ….., ale zakupione dla potrzeb działalności gospodarczej i wykorzystywane były i są w tej działalności?Jeżeli sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT to:
    *   Czy podatnikiem naliczającym VAT należny jest …. Spółka Jawna?
    *   Czy …. jako osoby fizyczne niebędące dotychczas podatnikiem VAT?
2.  Budynek magazynowy wybudowany na tym gruncie i trwale z nim związany stanowi własność firmy …… Spółka Jawna …\`(...)\` Jeśli sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, to czy podatnikiem jest firma ….. Spółka Jawna?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 9 sierpnia 2012 r.), sprzedaż nieruchomości zabudowanej podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23 %. Podatnikiem jest firma Spółka Jawna.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej:

*   w części zabudowanej budynkiem magazynowym – uznaje się za prawidłowe,

*   w części zabudowanej budynkiem biurowym – uznaje się za nieprawidłowe,

*   oraz określenia podatnika zobowiązanego do odprowadzenia podatku z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości – uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe, uzasadnionym jest twierdzenie, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22 % z zastrzeżeniem ust. 2 - 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Podkreślić także należy, iż zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Jednym z takich wyjątków jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji.

Stosownie art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki i budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż dnia 26 czerwca 1991 r. małżonkowie…. zawarli umowę spółki cywilnej, której przedmiotem była działalność gospodarcza w zakresie sprzedaży artykułów przemysłowych w firmie pod nazwą - ….. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 listopada 1996 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabyli od osób fizycznych niebędących płatnikami podatku VAT zabudowaną budynkiem murowanym (dalej zwanym biurowym) nieruchomość na potrzeby prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość została przyjęta do użytkowania na podstawie protokołu oddania do użytku środków trwałych z dnia 29 marca 1997 r. Wartość budynku biurowego przekazanego do użytkowania wynosiła 148.789,27 zł i w takiej wysokości ujęta została w ewidencji środków trwałych. Kwota ta obejmuje cenę zakupu budynku (110.000,00 zł), koszty opłat skarbowych i notarialnych (6.477,90 zł) oraz koszty adaptacji budynku do celów biurowych (32.311,37 zł). Od tych ostatnich nakładów inwestycyjnych przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczania podatku naliczonego od podatku należnego. W okresie IV-XII 1997 r. dokonano nakładów na ulepszenie budynku biurowego na kwotę 23.804,95 zł, które w stosunku do wartości początkowej środka trwałego wynosiły 16%. Nakłady na ulepszenie budynku biurowego poniesione w okresie IV-XII 1997 r. stanowiły odrębne zadanie inwestycyjne. Od czasu przekazania budynku biurowego do użytkowania cały czas wykorzystywany był on do działalności opodatkowanej, a od dnia przekazania do użytkowania minęło ponad 14 lat.

Z opisu sprawy ponadto wynika, iż na podstawie umowy spółki jawnej z dnia 4 października 2001 r. małżonkowie dokonali przekształcenia spółki cywilnej w spółkę jawną, zgodnie z dyspozycją art. 26 § 4 K.S.H. Następnie w ramach działalności gospodarczej na terenie ww. nieruchomości Wnioskodawca zrealizował w okresie IV-IX 1997 r. inwestycję, polegającą na budowie budynku magazynowego trwale związanego z gruntem (potocznie zwanego wiatą magazynową). Przedmiotowy budynek oddany został do użytku na podstawie protokołu z dnia 5 września 1997 r. i ujęty w ewidencji środków trwałych w wysokości 23.234,23 zł. Przy budowie tego budynku przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony i Zainteresowany skorzystał z tego prawa. Wnioskodawca ponosił w okresie X/1997 - I/1998 nakłady inwestycyjne na sumę 10.523,99 zł, a w XII/2007 r. na sumę 10.166,70 zł. na ulepszenie budynku magazynowego, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowy budynek cały czas był wykorzystywany przez Zainteresowanego.

Wobec pogarszającego się stanu zdrowia wspólników Spółki, podjęta została decyzja o zakończeniu działalności gospodarczej na przestrzeni najbliższych miesięcy. W wyniku powyższego Wnioskodawca rozważa sprzedaż poszczególnych aktywów majątku w tym sprzedaż przedmiotowej zabudowanej nieruchomości. Wnioskodawca ponadto wskazał, iż firma …… Spółka ……jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Natomiast jako osoby fizyczne nie byli i nie są zarejestrowani jako podatnicy od towarów i usług. Nadto Wnioskodawca doprecyzował, iż nieruchomość gruntowa, o której mowa we wniosku składa się z jednej wyodrębnionej geodezyjne działki o numerze 19/3, na której znajdują się budynki biurowy i magazynowy.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym i magazynowym będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, iż zabudowana nieruchomość została nabyta przez w celu prowadzenia działalności gospodarczej i w takim też charakterze była wykorzystywana. Zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej ww. budynkami ujętymi w ewidencji środków trwałych firmy będzie dla Wnioskodawcy – Spółki Jawnej ….. - odpłatną dostawą towarów określoną w art. 7 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji czynnością, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym podatnikiem zobowiązanym do odprowadzenia podatku z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości jest firma …\`(...)\`

Jednocześnie biorąc pod uwagę opis sprawy stwierdzić należy, iż planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku biurowego i magazynowego będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem – jak wskazał Zainteresowany - nie został spełniony warunek oddania ww. budynków do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (nabycie zabudowanej nieruchomości nie było obciążone podatkiem VAT, a przez cały okres użytkowania przedmiotowych budynków nie były one przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, lecz wykorzystywane były wyłącznie do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności). Tym samym dostawa budynku biurowego i magazynowego nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przedmiotowej sprawie przy dostawie budynku biurowego, spełnione będą warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ w stosunku do tego budynku nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej. Zatem planowana dostawa nieruchomości gruntowej w części zabudowanej ww. budynkiem będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29 ust. 5 ustawy.

Natomiast planowana dostawa budynku magazynowego, przy którego budowie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%, o której mowa w art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. W konsekwencji, uwzględniając treść art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa gruntu, na którym jest posadowiony przedmiotowy budynek również będzie opodatkowana wg 23% stawki podatku VAT.

Przy czym ze względu na to, iż na przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej jedną wyodrębnioną geodezyjnie działkę nr 19/3 znajduje się zarówno budynek, którego sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jak i taki, którego sprzedaż będzie zwolniona od tego podatku, dokonując zbycia gruntu zabudowanego należy określić jaka część danego gruntu związana jest z budynkiem podlegającym opodatkowaniu, a jaka ze zwolnionym od podatku.

W związku z tym, iż ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynków podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni budynków znajdujących się na tym gruncie) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości budynków podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich budynków znajdujących się na tym gruncie). Zatem każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, będzie właściwa.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej należało uznać za prawidłowe w części dotyczącej dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowym, natomiast za nieprawidłowe w części dotyczącej dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym. Z kolei oceniając stanowisko Wnioskodawcy, z którego wynika, iż podatnikiem z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości jest firma ….. Spółka Jawna ….. należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Niniejszą interpretacją rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w kwestii dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ podatkowy zauważa, iż zgodnie z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Natomiast zgodnie z art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej, w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych, pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Strona w dniu 15.06.2012 r. opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku od towarów i usług, w kwocie 160 zł, natomiast wniosek został załatwiony w zakresie dwóch zdarzeń przyszłych, zatem różnica w kwocie 80 zł zostanie zwrócona zgodnie z art. 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa na rachunek bankowy wskazany przez Wnioskodawcę we wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.