Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.72.2021.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-11
Teza: Ustalania przychodów z najmu dla potrzeb opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Słowa kluczowe: najem; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 stycznia 2021 r. (data wpływu 22 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalania przychodów z najmu dla potrzeb opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek – uzupełniony pismem z 21 kwietnia 2021 r. (data wpływu 29 kwietnia 2021 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalania przychodów z najmu dla potrzeb opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Od 19.12.2020 r. Wnioskodawczyni wynajmuje pokój na zasadach najmu prywatnego – stawka 8,5%.

Wnioskodawczyni wybrała opodatkowanie w formie ryczałtu. Na infolinii Krajowej Informacji Skarbowej Wnioskodawczyni uzyskała informację, że przychód z tyt. najmu może zostać obniżony o wysokość opłat związanych z kosztami użytkowania lokalu.

Wnioskodawczyni prosi o potwierdzenie powyższego stanowiska oraz informację, czy chodzi tutaj o wszystkie opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej (czyli np. stałe opłaty związane z utrzymaniem porządku nieruchomości wspólnej), czy też tylko opłaty za wodę i ogrzewanie. Koszty eksploatacyjne Wnioskodawczyni uiszcza sama, ale w umowie najmu są one dokładnie wyszczególnione i obciążają najemcę. Wynajem dotyczy trzech pokojów, w mieszkaniu trzypokojowym.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że koszty eksploatacyjne wyszczególnione w umowie najmu pokoju to następujące zaliczki miesięczne:

1.  woda i ścieki/za 1 osobę,
2.  podgrzewanie wody/za 1 osobę,
3.  wywóz śmieci/za 1 osobę,
4.  internet + TV kablowa – 1/3 opłaty na 1 osobę,
5.  centralne ogrzewanie – 1/3 opłaty na 1 osobę,
6.  koszty utrzymania nieruchomości wspólnej – 1/3 opłaty na 1 osobę.

Mieszkanie składa się z 3 pokojów 1-osobowych i stąd na jednego najemcę przypada 1/3 opłat wymienionych w podpkt d-f.

Jak wskazała Wnioskodawczyni we wniosku, wszystkie opłaty Wnioskodawczyni uiszcza sama na konto wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z umową najmu powyższe koszty obciążają najemcę, ale płaci je na konto Wnioskodawczyni, łącznie z zaliczką za wynajem pokoju.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychód z tyt. najmu prywatnego pokoju może być umniejszony o opłaty wyszczególnione w umowie najmu i wymienione w pkt 61 podpunkty a-f, przy opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

Treść pytania wynika z uzupełnienia wniosku.

Zdaniem Wnioskodawczyni opierając się na informacji uzyskanej na infolinii Krajowej Informacji Podatkowej może ona umniejszyć podstawę opodatkowania ryczałtem, o koszty wymienione w poz. 61 podpunkty a-f.

Bardziej precyzyjnie: Wnioskodawczyni może umniejszyć przychód uzyskany z wynajmu pokoju o koszty przypadające na jednego najemcę, wypisane w poz. 61 podpunkty a-f.

Treść stanowiska Wnioskodawczyni wynika z uzupełnienia wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.) – jednym ze źródeł przychodów jest: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 cyt. ustawy: przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm.): ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy: osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a tej ustawy: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie, jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni w ramach najmu prywatnego wynajmuje 3 pokoje jednoosobowe w mieszkaniu. Wszystkie opłaty Wnioskodawczyni uiszcza sama na konto wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z umową najmu powyższe koszty obciążają najemcę, który płaci je na konto Wnioskodawczyni, łącznie z zaliczką za wynajem pokoju. Koszty eksploatacyjne wyszczególnione w umowie najmu obejmują:

1.  woda i ścieki/za 1 osobę,
2.  podgrzewanie wody/za 1 osobę,
3.  wywóz śmieci/za 1 osobę,
4.  internet + TV kablowa – 1/3 opłaty na 1 osobę,
5.  centralne ogrzewanie – 1/3 opłaty na 1 osobę,
6.  koszty utrzymania nieruchomości wspólnej – 1/3 opłaty na 1 osobę.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane przez Wnioskodawczynię kwoty czynszu. Natomiast pozostałe należności z tytułu opłat eksploatacyjnych – skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – nie będą stanowić przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującej.

Zatem jedynie określona w umowie wysokość czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%. Natomiast wymienione przez Wnioskodawczynię opłaty związane z eksploatacją pokoi, do opłacania których jest zobowiązany zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią dla Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego.

Reasumując – podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Wnioskodawczynię od najemcy z tytułu wynajmu pokoju – czynsz za najem. Natomiast opłaty eksploatacyjne nie stanowią u Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. W konsekwencji przy opodatkowaniu najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychód z tytułu najmu prywatnego pokoju może być umniejszony o wskazane opłaty eksploatacyjne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.