Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-2/16-4/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-04
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podział; spłata; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 20015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 30 grudnia 2015 r. (data wpływu 4 stycznia 2016 r.) uzupełnione pismem z dnia 15 marca 2016 r. (data nadania 15 marca 2016 r., data wpływu 18 marca 2016 r.) na wezwanie Nr IPPB4/4511-2/16-2/JK3 z dnia 3 marca 2016 r. (data nadania 4 marca 2016 r., data doręczenia 8 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji w indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/4511-2/16-2/JK3 z dnia 3 marca 2016 r. (data nadania 4 marca 2016 r., data doręczenia 8 marca 2016 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku.

Pismem z dnia 15 marca 2016 r. (data nadania 15 marca 2016 r., data wpływu 18 marca 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 30 października 2015 r. Wnioskodawca dokonał wraz ze swoją byłą żoną (dalej „Była Żona”) sprzedaży udziałów we współwłasności sąsiadujących ze sobą dwóch nieruchomości (dalej „Nieruchomość I” i „Nieruchomość II”). Obie stanowiły niezabudowany grunt, z urządzoną samodzielną księgą wieczystą.

Rozwiązanie związku małżeńskiego Wnioskodawcy i Byłej Żony miało miejsce na mocy orzeczenia sądowego w dniu 26 stycznia 1996 r., natomiast nie doszło do podziału majtku objętego wspólnością ustawową małżeńską, przez co oboje byli nadal ujawnieni jako właściciele na takiej właśnie zasadzie wspólności w księgach wieczystych nieruchomości, których właścicielami byli przed rozwodem.

Nabycie i Sprzedaż Nieruchomości I

W pierwszej ze sprzedawanych nieruchomości („Nieruchomości I”) Wnioskodawca sprzedał udział 1/2 - pozostały udział 1/2 sprzedała w tej samej transakcji, na rzecz tego samego kupującego, Była Żona.

Nieruchomość I została nabyta przez Wnioskodawcę i jego Byłą Żonę w 1971 r. (w okresie gdy byli jeszcze małżeństwem), do ich majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską.

Nabycie i Sprzedaż Nieruchomości II

W drugiej nieruchomości (tj. „Nieruchomości II”) Wnioskodawca sprzedał udział 7/10 - pozostały udział 3/10 sprzedała w tej samej transakcji, na rzecz tego samego kupującego, Była Żona.

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości II, tj. udziału 7/10 w jego współwłasności nastąpiło w wyniku następujących po sobie czynności prawnych i zdarzeń:

1.  W dniu 9 maja 1969 r. Wnioskodawca i Była Żona (wówczas małżonkowie) nabyli na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej lokal mieszkalny Nr 1 wraz z 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, który znajduje się na tej nieruchomości gruntowej (nieruchomość gruntowa zwana dalej „Nieruchomość 7”). Nieruchomość 7 stanowiła działkę gruntu, z której następnie wyodrębniono Nieruchomość II.
2.  Na podstawie postanowienia sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku z dnia 31 maja 2004 r. Wnioskodawca nabył dodatkowo udział 4/6 części w lokalu mieszkalnym Nr 2 w tym samym budynku na Nieruchomości 7 i taki sam udział (4/6) w 1/2 udziału w Nieruchomości 7, który powiązany był z własnością tego lokalu (Nr 2). W efekcie Wnioskodawca posiadał, jeżeli chodzi o Nieruchomość 7:
    1.  Wspólnie z Byłą Żoną 1/2 udziału - jako współwłaściciel lokalu Nr 1,
    2.  4/6 części z 1/2 udziału (czyli 2/6) - jako współwłaściciel lokalu Nr 2
    \- czyli łącznie równowartość 7/12 udziału.Odpowiednio Była Żona posiadała równowartość 3/12 takiego udziału - jako współwłaścicielka lokalu Nr 1.
3.  Jak wskazano wyżej w dnia 26 stycznia 1996 r. orzeczono rozwiązanie związku małżeńskiego Wnioskodawcy i Byłej Żony, przy czym nie dokonano podziału majątku wspólnego. W związku z tym, że na podstawie art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą rozwodu ustała wspólność ustawowa małżeńska, do majątku wspólnego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności ułamkowej. Zatem z tym dniem Wnioskodawca stał się współwłaścicielem 1/2 udziału w lokalu Nr 1 i odpowiadającemu mu udziałowi 3/12 we współwłasności Nieruchomości 7.
4.  W dniu 12 maja 2011 r. działka gruntu stanowiąca Nieruchomość 7 została podzielona na działki nr 7/1 oraz 7/2 (bez urządzania im odrębnych ksiąg wieczystych) - nadal w ramach jednej księgi wieczystej (Nieruchomości 7). Wnioskodawca i Była Żona byli zatem nadal jej współwłaścicielami w udziałach odpowiednio 7/12 i 3/12(1/4).
5.  W dniu 16 stycznia 2012 r. Wnioskodawca, Była Żona oraz drugi współwłaściciel lokalu Nr 2 w budynku na Nieruchomości 7 (dalej „Współwłaściciel”) zawarli umowę, na podstawie której:
    
    1.  znieśli współwłasność lokalu Nr 1 i Nr 2 w ten sposób, że wszyscy troje stali się współwłaścicielami obu lokali (całego budynku) oraz związanej z nimi Nieruchomości 7 w następujących udziałach:
    
    1.  Wnioskodawca -7/12,
    2.  Była Żona - 3/12,
    3.  Współwłaściciel – 2/12.
6.  Następnie w tym samym akcie notarialnym (tego samego dnia) Wnioskodawca, Była Żona oraz Współwłaściciel dokonali zniesienia tej współwłasności w ten sposób, że:
    1.  Współwłaściciel stał się wyłącznym właścicielem działki 7/1 - którą odłączono z księgi wieczystej Nieruchomości 7 i dla której w związku z tym założono nową księgę wieczystą;
    2.  Wnioskodawca i Była Żona stali się współwłaścicielami działki Nr 7/2 (czyli pozostałej w ramach Nieruchomości 7). Po zmianie związanej z wyłączeniem działki 7/1, Wnioskodawca posiadał w Nieruchomości 7 udział ułamkowy 7/10, zaś a Była Żona udział 3/10; działka 7/2 zachowała księgę wieczystą Nieruchomości 7.W wyniku takiego podziału Nieruchomości 7 Wnioskodawcy przypadła proporcjonalnie mniejsza powierzchnia działki 7/2 niż przypadająca na nią proporcjonalnie powierzchnia całej Nieruchomości 7. Mianowicie 7/10 powierzchni działki 7/2 jest mniejsze niż 7/12 powierzchni łącznie działek 7/1 i 7/2 (tj. Nieruchomości 7 przed wydzieleniem z niej działki 7). W związku z powierzchnią wydzielonej działki 7/1, która niedokładnie odpowiadała udziałom Współwłaściciela (2/12) w Nieruchomości 7 (była wyższa), Współwłaściciel zapłacił Wnioskodawcy oraz Byłej Żonie proporcjonalną spłatę, wyrównującą tę różnicę.
7.  Decyzją administracyjną z dnia 10 czerwca 2015 r. dokonano kolejnego podziału - działki 7/2 (we współwłasność ułamkowej Wnioskodawcy i Byłej Żony) - na działki 7/3 i 7/4. Dla działki 7/4 prowadzona jest księga wieczysta, w której jako współwłaścicieli wpisano Wnioskodawcę (7/10 udziału) oraz Byłą Żonę (3/10 udziału) - jest to opisana wyżej Nieruchomość II, którą Wnioskodawca i Była Żona sprzedali w dniu 30 października 2015 r.

Ostatecznie należy więc wskazać, że Wnioskodawca był faktycznie właścicielem (współwłaścicielem) Nieruchomości II od 9 maja 1969 r. - do dnia jej sprzedaży. Przy czym w okresie tym był współwłaścicielem większej działki gruntu, od której w pewnym momencie odłączono mniejszą działkę, w wyniku czego pozostała działka mniejsza - stanowiąca Nieruchomość II. Tym samym należy przyjąć, że Wnioskodawca nabył zbywany udział 7/10 w Nieruchomości II w 1969 r., zatem był jego właścicielem (współwłaścicielem) od 1969 r Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że dokonane w dniu 16 stycznia 2012 r. zniesienie współwłasności między 3 osobami (Wnioskodawca, jego była żona i Współwłaściciel) polegało na odłączeniu od Nieruchomości 7 działki 7/1, której wyłącznym właścicielem stał się Współwłaściciel.

Jeżeli zatem pytanie organu zmierza do ustalenia czy posiadany przed zniesieniem współwłasności ułamek 7/12 - udziału w działkach 7/1 plus 7/2 (łącznie) mieści się (jest mniejszy lub równy) ułamkowi udziałowi 7/10 w działce 7/2 (po zniesieniu współwłasności), to na podstawowym poziomie matematycznym nie jest możliwe udzielenie prostej odpowiedzi, ponieważ są to ułamki odnoszone do różnych przedmiotów (przed podziałem - dwóch działek: 7/1 i 7/2, po podziale tylko do działki 7/2).

Ułamek 7/10 jest naturalnie większy od 7/12, jednakże w odniesieniu do różnych całości może dawać różne wyniki. Innymi słowy aby powiedzieć czy 7/10 z X jest mniejsze lub równe od 7/12 z Y należy wiedzieć jaka jest wartość X i Y, i te ostatnie wartości decydują o odpowiedzi.

W tej sprawie strony umowy o zniesienie współwłasności zgodnie ustaliły, że wartość (rynkowa, pieniężna) gruntu odłączonego od Nieruchomości 7, który przypadła Współwłaścicielowi jest wyższa niżby to wynikało z przysługującego mu udziału 2/12 w Nieruchomości 7 przed zniesieniem współwłasności. Dlatego dokonał on odpowiedniej spłaty Wnioskodawcy i jego byłej żony, która różnicę tę wyrównywała.

Z tego wynika, że Wnioskodawcy (i jej byłej żonie) w wyniku zniesienia współwłasności przypadł majątek nieruchomy (w postaci działki 7/2) o wartości (rynkowej, majątkowej, pieniężnej) mniejszej niż ich udział w majątku nieruchomym przed zniesieniem współwłasności. Różnica została wyrównana przez spłatę pieniężną.

Zatem doprecyzowując stan faktyczny, wartość udziału w nieruchomości, jaki przypadł Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności mieścił się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed tym zniesieniem.

W dniu 10 czerwca 2015 r. nie dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości między Wnioskodawcą, a jego byłą żoną, ale podziału nieruchomości na mniejsze działki i wyodrębnienia księgi wieczystej dla jednej z tych działek.

W związku z tym Wnioskodawca i jego była żona po podziale posiadali dokładnie taki sam udział we współwłasności obu działek - odpowiednio 7/10 (Wnioskodawca) i 3/10 (była żona).

Zatem po podziale nieruchomości dokonanym w dniu 10 czerwca 2015 r. wartość przysługującego Wnioskodawcy udziału w nieruchomości mieściła się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed dokonaniem tego podziału.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości I?
2.  Czy Wnioskodawca podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1

Wnioskodawca nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości I.

Ad. 2

Wnioskodawca nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości II.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Ad. 1

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, sprzedaż nieruchomości, w tym udziału we współwłasności nieruchomości podlega opodatkowaniu tylko w przypadku gdy sprzedaż następuje w okresie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości I, Wnioskodawca nie podlega opodatkowaniu, ponieważ zbywany udział nabył znacznie wcześniej niż 5 lat przed sprzedażą. Mianowicie nabył ją już w 1971 r. Początkowo była to współwłasność w ramach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zaś od momentu rozwodu w 1996 r., współwłasność do której stosuje się przepisy o współwłasności ułamkowej.

Fakt, że od 1971 r. do dnia sprzedaży doszło (w 1996 r.) do zmiany charakteru prawnego udziału we współwłasności, nie zmienia jednak faktu, że przed dniem sprzedaży Wnioskodawca był właścicielem zbywanego udziału w Nieruchomości I przez okres znacznie dłuższy niż 5 lat - co do całego zbywanego udziału. Zatem na podstawie ww. przepisu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w stosunku do tej sprzedaży.

Ad. 2

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, sprzedaż nieruchomości, w tym udziału we współwłasności nieruchomości podlega opodatkowaniu tylko w przypadku, gdy sprzedaż następuje w okresie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości II, Wnioskodawca nie podlega opodatkowaniu, ponieważ zbywany udział nabyła znacznie wcześniej niż 5 lat przed sprzedażą. Mianowicie nabył ją już w 1969 r. Początkowo była to współwłasność w ramach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zaś od momentu rozwodu w 1996 r., współwłasność do której stosuje się przepisy o współwłasności ułamkowej.

Fakt, że od 1969 r. do dnia sprzedaży doszło (w 1996 r.) do zmiany charakteru prawnego udziału we współwłasności, nie zmienia jednak faktu, że przed dniem sprzedaży Wnioskodawca był właścicielem zbywanego udziału w Nieruchomości II przez okres znacznie dłuższy niż 5 lat.

Podkreślić należy, że od 1996 r., w związku z rozwodem Wnioskodawca był właścicielem udziału na zasadach odpowiadających współwłasności ułamkowej - zgodnie z art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w brzmieniu obowiązującym w 1996 r.) i taki też udział ułamkowy ostatecznie sprzedał w 2015 r.

Zwrócić także należy uwagę na fakt, że jakkolwiek w 2012 r. doszło do częściowego zniesienia współwłasności, tj. z trzech współwłaścicieli jeden otrzymał wydzieloną działkę, zaś współwłasność pozostała między Wnioskodawcą a Byłą Żoną, to zdarzenie to nie spowodowało zwiększenia przypadającej na nią proporcjonalnie powierzchni gruntu, innymi słowy nie nabył on nowego gruntu, którego nie byłby on Współwłaścicielem. Przeciwnie, jego proporcjonalny udział w nieruchomości pozostałej po wydzieleniu (tj. w jej powierzchni) zmniejszył się, w związku z czym otrzymał on spłatę od wyłączanego ze współwłasności Współwłaściciela. Zatem jego stan posiadania w 2012 r. w związku z częściowym zniesieniem współwłasność nie uległ zwiększeniu, lecz zmniejszeniu. Tym samym należy wskazać, że w późniejszym czasie zbywał on mniejszą część nieruchomości (Nieruchomość II), której współwłaścicielem był od 1969 r. - co do całego zbywanego udziału.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca nie podlega opodatkowaniu od zbycia udziału we współwłasności Nieruchomości II, ponieważ jego sprzedaż nastąpiła po okresie dłuższym niż 5 lat liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby zatem dokonać oceny czy sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi dla Wnioskodawczyni – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegające opodatkowaniu źródło przychodu niezbędne jest ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności sprzedanej nieruchomości.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić jednak należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przez pojęcie „nabycie” należy zatem rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inna czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 30 października 2015 r. Wnioskodawca dokonał wraz ze swoją byłą żoną sprzedaży udziałów we współwłasności sąsiadujących ze sobą dwóch nieruchomości („Nieruchomość I” i „Nieruchomość II”). Obie stanowiły niezabudowany grunt, z urządzoną samodzielną księgą wieczystą. Rozwiązanie związku małżeńskiego Wnioskodawcy i Byłej Żony miało miejsce na mocy orzeczenia sądowego w dniu 26 stycznia 1996 r., natomiast nie doszło do podziału majtku objętego wspólnością ustawową małżeńską, przez co oboje byli nadal ujawnieni jako właściciele na takiej właśnie zasadzie wspólności w księgach wieczystych nieruchomości, których właścicielami byli przed rozwodem. W pierwszej ze sprzedawanych nieruchomości („Nieruchomości I”) Wnioskodawca sprzedał udział 1/2 - pozostały udział 1/2 sprzedała w tej samej transakcji, na rzecz tego samego kupującego, Była Żona. Nieruchomość I została nabyta przez Wnioskodawcę i jego Byłą Żonę w 1971 r. (w okresie gdy byli jeszcze małżeństwem), do ich majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską. W drugiej nieruchomości („Nieruchomości II”) Wnioskodawca sprzedał udział 7/10 - pozostały udział 3/10 sprzedała w tej samej transakcji, na rzecz tego samego kupującego, Była Żona. Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości II, tj. udziału 7/10 w jego współwłasności nastąpiło w wyniku następujących po sobie czynności prawnych i zdarzeń.

1.  W dniu 9 maja 1969 r. Wnioskodawca i Była Żona (wówczas małżonkowie) nabyli na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej lokal mieszkalny Nr 1 wraz z 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, który znajduje się na tej nieruchomości gruntowej (nieruchomość gruntowa zwana dalej „Nieruchomość 7”). Nieruchomość 7 stanowiła działkę gruntu, z której następnie wyodrębniono Nieruchomość II.
2.  Na podstawie postanowienia sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku z dnia 31 maja 2004 r. Wnioskodawca nabył dodatkowo udział 4/6 części lokalu mieszkalnym Nr 2 w tym samym budynku na Nieruchomości 7 i taki sam udział (4/6) w 1/2 udziału w Nieruchomości 7, który powiązany był z własnością tego lokalu (Nr 2). W efekcie Wnioskodawca posiadał, jeżeli chodzi o Nieruchomość 7:
    1.  Wspólnie z Byłą Żoną 1/2 udziału - jako współwłaściciel lokalu Nr 1,
    2.  4/6 części z 1/2 udziału (czyli 2/6) - jako współwłaściciel lokalu Nr 2\- czyli łącznie równowartość 7/12 udziału. Odpowiednio Była Żona posiadała równowartość 3/12 takiego udziału - jako współwłaścicielka lokalu Nr 1.
3.  Jak wskazano wyżej w dnia 26 stycznia 1996 r. orzeczono rozwiązanie związku małżeńskiego Wnioskodawcy i Byłej Żony, przy czym nie dokonano podziału majątku wspólnego. W związku z tym, że na podstawie art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą rozwodu ustała wspólność ustawowa małżeńska, do majątku wspólnego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności ułamkowej. Zatem z tym dniem Wnioskodawca stał się współwłaścicielem 1/2 udziału w lokalu Nr 1 i odpowiadającemu mu udziałowi 3/12 we współwłasności Nieruchomości 7.
4.  W dniu 12 maja 2011 r. działka gruntu stanowiąca Nieruchomość 7 została podzielona na działki nr 7/1 oraz 7/2 (bez urządzania im odrębnych ksiąg wieczystych) - nadal w ramach jednej księgi wieczystej (Nieruchomości 7). Wnioskodawca i Była Żona byli zatem nadal jej współwłaścicielami w udziałach odpowiednio 7/12 i 3/12(1/4).
5.  W dniu 16 stycznia 2012 r. Wnioskodawca, Była Żona oraz drugi współwłaściciel lokalu Nr 2 w budynku na Nieruchomości 7 (dalej „Współwłaściciel”) zawarli umowę, na podstawie której:
    
    1.  znieśli współwłasność lokalu Nr 1 i Nr 2 w ten sposób, że wszyscy troje stali się współwłaścicielami obu lokali (całego budynku) oraz związanej z nimi Nieruchomości 7 w następujących udziałach:
    
    1.  Wnioskodawca -7/12,
    2.  Była Żona - 3/12,
    3.  Współwłaściciel – 2/12.
6.  Następnie w tym samym akcie notarialnym (tego samego dnia) Wnioskodawca, Była Żona oraz Współwłaściciel dokonali zniesienia tej współwłasności w ten sposób, że:
    1.  Współwłaściciel stał się wyłącznym właścicielem działki 7/1 - którą odłączono z księgi wieczystej Nieruchomości 7 i dla której w związku z tym założono nową księgę wieczystą;
    2.  Wnioskodawca i Była Żona stali się współwłaścicielami działki Nr 7/2 (czyli pozostałej w ramach Nieruchomości 7). Po zmianie związanej z wyłączeniem działki 7/1, Wnioskodawca posiadał w Nieruchomości 7 udział ułamkowy 7/10, zaś a Była Żona udział 3/10; działka 7/2 zachowała księgę wieczystą Nieruchomości 7.W wyniku takiego podziału Nieruchomości 7 Wnioskodawcy przypadła proporcjonalnie mniejsza powierzchnia działki 7/2 niż przypadająca na nią proporcjonalnie powierzchnia całej Nieruchomości 7. Mianowicie 7/10 powierzchni działki 7/2 jest mniejsze niż 7/12 powierzchni łącznie działek 7/1 i 7/2 (tj. Nieruchomości 7 przed wydzieleniem z niej działki 7). W związku z powierzchnią wydzielonej działki 7/1, która niedokładnie odpowiadała udziałom Współwłaściciela (2/12) w Nieruchomości 7 (była wyższa), Współwłaściciel zapłacił Wnioskodawcy oraz Byłej Żonie proporcjonalną spłatę, wyrównującą tę różnicę.
7.  Decyzją administracyjną z dnia 10 czerwca 2015 r. dokonano kolejnego podziału - działki 7/2 (we współwłasność ułamkowej Wnioskodawcy i Byłej Żony) - na działki 7/3 i 7/4. Dla działki 7/4 prowadzona jest księga wieczysta, w której jako współwłaścicieli wpisano Wnioskodawcę (7/10 udziału) oraz Byłą Żonę (3/10 udziału) - jest to opisana wyżej Nieruchomość II, którą Wnioskodawca i Była Żona sprzedali w dniu 30 października 2015 r.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn. zm).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz 121) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwila jego śmierci przechodzą na jedna lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Tak więc dniem nabycia przez Wnioskodawcę udziału 4/6 w nieruchomości jest data śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać.

Zgodnie z art. 210 tej ustawy, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Stosownie do art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu, to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje udział w nieruchomości, który przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Za datę nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) - w przypadku jej sprzedaży - która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób powiększeniu uległ zarówno dotychczasowy zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego.

Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tych instytucji prawnych podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Wartość udziału w nieruchomości, jaki przypadł Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności mieścił się w wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni przed tym zniesieniem.

W związku z powyższym w dacie zniesienia współwłasności czyli w dniu 16 stycznia 2012 r. nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W omawianej sprawie został dokonany podział nieruchomości. Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel (współwłaściciel) dokonuje jedynie podziału nieruchomości, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabył bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Tak więc udziały w nieruchomościach, które Wnioskodawca sprzedał w 2015 r. zostały nabyte w różnych datach:

*   udział w Nieruchomości I: na współwłasność z byłą żoną (1971 r.),
*   udział w Nieruchomości II: na współwłasność z byłą żoną (w 1969 r.) oraz w spadku (w dacie śmierci spadkodawcy).

Biorąc pod uwagę powyższe, odpłatne zbycie udziałów w nieruchomościach w 2015 r., nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 letniego terminu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.