Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP4/443-494/14-4/UNR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-10-14
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 30 czerwca 2014 r. (data wpływu 4 lipca 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 września 2014 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej nieruchomości oraz opodatkowania nakładów poniesionych przez dzierżawcę.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 września 2014 r. (data wpływu) w zakresie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego oraz przedmiotu wniosku – Wnioskodawca wycofał postawione we wniosku pytania nr 2 i 3.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Miasto jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Miasto zamierza sprzedać w przetargu nieruchomość zabudowaną, położoną przy ul. \`(...)\`, oznaczoną w ewidencji gruntów miasta w obrębie (ark. 1) jako działka nr o powierzchni 344 m2. Na działce usytuowany jest trwale związany z gruntem budynek użytkowy wolnostojący jednokondygnacyjny.

Dla wymienionej nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym księga wieczysta KW.

Ww. nieruchomość zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta obszaru usługowo - handlowego w rejonie ulicy - Etap I, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Nr z dnia 5 marca 2013 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa poz. położona jest w obszarze oznaczonym symbolem \`(...)\`. - Tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej.

Działka jest wydzierżawiona pod działalność gospodarczą Panu \`(...)\`, prowadzącym Przedsiębiorstwo Usługowo - Handlowe „\`(...)\`” .

Prawa i roszczenia do nakładów poczynionych na działce (w postaci wybudowania budynku usługowego), stanowią własność Pana \`(...)\` (na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr z dnia 18.04.2006 r.)

Budynek usługowy został wybudowany na działce przy ul. \`(...)\` na podstawie pozwolenia na wykonanie robót budowlanych wydane przez Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w Wydział Architektury i Budownictwa Nr z dnia 13.X.1959 r. na budowę warsztatu stolarskiego z pustaków cementowych w/g zatwierdzonego projektu przez ówczesnego dzierżawcę.

Nie zachowały się dokumenty dot. odbioru budynku.

W 1982 r. warsztat stolarski-został przerobiony na lokal handlowy przez dzierżawcę - Pana \`(...)\`.

Miasto nie ponosiło wydatków na ulepszenie budynku.

Konieczne jest rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość przez dzierżawców, do których prawo ma obecny dzierżawca - Pan \`(...)\`.

Pan \`(...)\` jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym pomimo, iż sprzedaż nieruchomości zabudowanej stanowi odpłatną dostawę towarów, będzie ona w ocenie podatnika podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle art. 8 ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług przeniesienie za wynagrodzeniem kosztów inwestycji na właściciela nieruchomości należy traktować jako świadczenie usług. Tak więc odpłatna czynność zbycia nakładów inwestycyjnych jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń na cudzą rzecz, stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust 1 ww. ustawy.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że przy nabyciu działki nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT. Do rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawców na budynek użytkowy dojdzie przed sprzedażą nieruchomości. Nakłady poniesione przez dzierżawcę na budynek użytkowy zostaną rozliczone poprzez zatrzymanie ulepszeń przez wydzierżawiającego za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu. Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu rozliczenia nakładów z dzierżawcą. Budynek znajdujący się na działce będącej przedmiotem dostawy jest budynkiem handlowo – usługowym sklasyfikowanym na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) symbolem 1230. W stosunku do budynku użytkowego nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Budynek był przedmiotem dzierżawy począwszy od 1959 roku i był wydzierżawiony w całości. Umowa dzierżawy jest kontynuowana nieprzerwanie od 1959 roku. W odpowiedzi na pytanie: „Czy po rozliczeniu nakładów, poniesionych na wybudowanie budynku użytkowego, budynek przed sprzedażą będzie wynajmowany/dzierżawiony przez Wnioskodawcę? Jeżeli tak to, czy od oddania budynku w najem/dzierżawę do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”, Wnioskodawca wskazał, że budynek przed sprzedażą będzie nadal wydzierżawiony przez Wnioskodawcę. Jednocześnie od oddania budynku w dzierżawę do momentu sprzedaży nie upłynie okres 2 lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Powyższe zdarzenie przyszłe rodzi pytania dotyczące opodatkowania zbywanej nieruchomości oraz rozliczanych z dzierżawcą nakładów podatkiem od towarów i usług, a w szczególności:

1.  Czy Miasto w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości będzie obowiązane odprowadzić podatek VAT, czy też ta czynność jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2.  Czy Miasto do ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ma doliczyć podatek VAT, czy opodatkowanie nakładów poniesionych przez dzierżawcę pozostaje bez wpływu na brak opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej?
3.  Czy nakłady poniesione przez dzierżawcę podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT według 23% stawki?

Zdaniem Wnioskodawcy, jest bezsporne, że właścicielem nieruchomości, w tym budynku, bez względu na to kto ponosił nakłady na jego wybudowanie, jest Miasto. Przedmiotem opisywanej transakcji są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Czynność sprzedaży prowadzi do rozporządzenia tym towarem przez nabywcę jak właściciel. Mamy zatem do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1.

Należy w niniejszym wypadku uwzględnić, że będący przedmiotem sprzedaży budynek trwale związany z gruntem stanowi towar używany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, którego dostawa podlega zwolnieniu od podatku.

W świetle powyższego na zgłoszone pytanie należy odpowiedzieć następująco: Miasto sprzedając nieruchomość będzie zwolnione z podatku VAT na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie należy zauważyć, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r. – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Stosownie natomiast do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z trzech podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Miasto zamierza sprzedać w przetargu nieruchomość zabudowaną, położoną przy ul. \`(...)\`. Na działce usytuowany jest trwale związany z gruntem budynek użytkowy wolnostojący jednokondygnacyjny. Działka jest wydzierżawiona pod działalność gospodarczą Panu \`(...)\`, prowadzącym Przedsiębiorstwo Usługowo - Handlowe „\`(...)\`”. Prawa i roszczenia do nakładów poczynionych na działce (w postaci wybudowania budynku usługowego), stanowią własność Pana \`(...)\` na podstawie aktu notarialnego z dnia 18.04.2006 r. Budynek usługowy został wybudowany na działce przy ul. \`(...)\` na podstawie pozwolenia na budowę warsztatu stolarskiego z pustaków cementowych wg zatwierdzonego projektu przez ówczesnego dzierżawcę. W 1982 r. warsztat stolarski-został przerobiony na lokal handlowy przez dzierżawcę - Pana \`(...)\`. Miasto nie ponosiło wydatków na ulepszenie budynku. Konieczne jest rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość przez dzierżawców, do których prawo ma obecny dzierżawca - Pan \`(...)\`. Pan \`(...)\` jest czynnym podatnikiem podatku VAT.. Rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawców na budynek użytkowy dojdzie przed sprzedażą nieruchomości. Nakłady poniesione przez dzierżawcę na budynek użytkowy zostaną rozliczone poprzez zatrzymanie ulepszeń przez wydzierżawiającego za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu. Wnioskodawcy przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Budynek znajdujący się na działce będącej przedmiotem dostawy jest budynkiem handlowo – usługowym sklasyfikowanym na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) symbolem 1230. W stosunku do budynku użytkowego nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Budynek był przedmiotem dzierżawy począwszy od 1959 roku i był wydzierżawiony w całości. Po rozliczeniu nakładów Wnioskodawca będzie wydzierżawiał przedmiotowy budynek lecz od oddania przez Wnioskodawcę budynku w dzierżawę do momentu sprzedaży nie upłynie okres 2 lat.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy rozliczenie nakładów poniesionych przez wydzierżawiającego z tytułu wzniesienia na nieruchomości gruntowej budynku usługowego, należy zaliczyć do świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Z treści art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Słownik języka polskiego definiuje czasownik „świadczyć” jako „wykonywać coś na czyjąś rzecz”, „świadczenie” zaś, to obowiązek wykonywania, przekazania czegoś. Przez świadczenie usług należy zatem, rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby.

Stosownie do art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc, na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu. Spod pojęcia świadczenia usług będzie natomiast wyłączone świadczenie, którego treścią jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przepis art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Zatem, rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie z zasadą „superficies solo cedit”, gdy najemca poniósł nakłady na nieruchomość, której był jedynie posiadaczem – budynek wybudowany przez posiadacza staje się własnością właściciela gruntu.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Skoro w ustawie określono, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu, to dokonywanie nakładów na obcym gruncie jest świadczeniem na rzecz właściciela. Nakład jest prawem majątkowym, który może być przedmiotem obrotu gospodarczego.

Z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady poniesione na cudzym gruncie stanowią z definicji część składową gruntu, a tym samym własność jego właściciela. W konsekwencji podmiot, który wybudował taki obiekt posadowiony na cudzym gruncie, ponosząc nakłady na jego wybudowanie, nie może go sprzedać, ponieważ nie ma do niego tytułu prawnego. Niemniej jednak podmiot ten dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Ustawa w art. 7 ust. 1 posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel”, a więc nie uzależnia dostawy towarów od tytułu własności dostarczanych towarów. Zatem, należy stwierdzić, że w opisanej sprawie, zbycie nakładów poniesionych przez wydzierżawiającego na nieruchomości gruntowej Wnioskodawcy nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy), która mogłaby stanowić towar.

W konsekwencji nabycie przez Wnioskodawcę nakładów poniesionych przez wydzierżawiającego na nieruchomości gruntowej, należy zaliczyć do świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż dochodzi w tym przypadku do przeniesienia prawa majątkowego.

Jak wynika z wniosku Wnioskodawca, po rozliczeniu nakładów planuje sprzedać w przetargu przedmiotową nieruchomość zabudowaną. Przeniesienie własności opisanej nieruchomości gruntowej wraz ze wzniesionymi na niej budynkami i budowlami, spełnia definicję dostawy towarów w rozumienia art. 7 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że dostawa wybudowanego na przedmiotowej działce budynku handlowo usługowego, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Po przejęciu przez Wnioskodawcę nakładów poniesionych przez dzierżawców, przedmiotowy budynek będzie przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu - będzie przedmiotem dzierżawy. Jednakże, przedmiotowa transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od momentu oddania przez Wnioskodawcę budynku w dzierżawę do momentu sprzedaży nie upłynie okres 2 lat.

Należy zatem przeanalizować przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W analizowanej sprawie Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budowy budynku usługowego, gdyż to wydzierżawiający ponosił nakłady na ich budowę.

Natomiast, jak wyżej wskazano, zbycie nakładów przez dzierżawcę na rzecz Wnioskodawcy będzie wypełniało definicję świadczenia usług w rozumieniu ustawy, w związku z czym na tę okoliczność dzierżawca winien wystawić fakturę. Zauważyć należy, że Wnioskodawca po rozliczeniu nakładów będzie wykorzystywał przedmiotowy budynek do czynności opodatkowanych bowiem budynek będzie przedmiotem dzierżawy, zatem Wnioskodawcy, jako czynnemu podatnikowi podatku VAT, będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego, wykazanego w fakturze dokumentującej rozliczenie nakładów, na zasadach ogólnych zawartych w art. 86 ustawy.

Powyższe oznacza, że nie zostanie spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy. W dalszej kolejności, bez znaczenia pozostaje fakt, spełnienia przesłanki określonej w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, gdyż aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na mocy powołanego art. 43 ust. 1 pkt 10a, obie przesłanki ustanowione w lit. a i lit. b tego przepisu muszą być spełnione łącznie.

Ponadto, dostawa przedmiotowego budynku usługowego, nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż budynek nie będzie przez Wnioskodawcę wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Tym samym, dostawa budynku usługowego wraz z gruntem, z uwagi na niespełnienie warunków określających możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na mocy art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 oraz art. 29a ust. 8, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku, tj. 23%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej nieruchomości. W zakresie opodatkowania nakładów poniesionych przez dzierżawcę wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.