Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-411/13-4/AKr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-09-10
Teza: Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca będzie zobligowany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od uzyskanego dochodu ?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; nieruchomości; opodatkowanie; udział; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2013 r. (data wpływu 12 czerwca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 sierpnia 2013 r. (data wpływu 22 sierpnia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 13 sierpnia 2013 r., nr IPTPB2/415-411/13-2/AKr, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 13 sierpnia 2013 r. (skutecznie doręczone w dniu 19 sierpnia 2013 r.). W dniu 22 sierpnia 2013 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z małżonką w dniu 12 kwietnia 2005 r. od Pani M. nabyli nieruchomość - budynek mieszkalny wraz z działką za kwotę siedmiu tysięcy złotych na zasadach wspólnoty ustawowej. Po sporządzeniu aktu notarialnego w dniu 10 czerwca 2005 r. Wnioskodawca otrzymał powiadomienie z Sądu Rejonowego (V Wydział Ksiąg Wieczystych), że w dziale drugim księgi wieczystej Wnioskodawca wraz z małżonką zostali wpisani jako właściciele kupionej nieruchomości. Od tego też roku Wnioskodawca rozpoczął remont w systemie gospodarczym zakupionej nieruchomości.

W 2006 r. Pan T. poinformował Wnioskodawcę, że jest opiekunem prawnym Sprzedającej, Pani M. , ponieważ Pani M. jest osobą całkowicie ubezwłasnowolnioną. W dniu 11 lutego 2008 r. ten sam notariusz sporządził drugi akt sprzedaży tej samej nieruchomości, tym razem z reprezentantem Sprzedającej w osobie opiekuna prawnego, w którym to akcie notarialnym zostały zawarte te same zapisy co w pierwszym, a w szczególności dotyczące przedmiotu zakupu, kwoty zakupu, potwierdzenia faktu otrzymania zapłaty za przedmiotową nieruchomość do rąk Pani M. w 2005 r.

Wnioskodawca wraz z małżonką przedmiotową nieruchomość zbyli w dniu 25 kwietnia 2013 r. za kwotę dziewięćdziesięciu tysięcy złotych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdził, iż datą, w której nastąpiło prawnie skuteczne nabycie ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jest 11 luty 2008 r. Wskazał również, iż nie był nigdy zameldowany w tym budynku mieszkalnym. Sprzedaż tego budynku nie nastąpiła w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca będzie zobligowany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od uzyskanego dochodu ?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedana nieruchomość została nabyta w 2005 r. Przemawiają za tym przesłanki faktyczne wykonane przez strony transakcji, które to w 2005 r. przystąpiły do aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza, dokonały zapłaty, wydały i przejęły przedmiotową nieruchomość. Dokonany został również stosowny wpis zmieniający w dziale drugim księgi wieczystej dane właścicieli. Następnie strony tejże transakcji w 2008 r. dokonały potwierdzenia zaistniałego stanu rzeczy poprzez złożenie oświadczeń w drugim akcie notarialnym, tym razem z udziałem opiekuna prawnego osoby ubezwłasnowolnionej.

Za takim stanowiskiem przemawia również art. 5 ustawy o księgach wieczystych, tj. w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną (według treści księgi) nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

W ocenie Wnioskodawcy, opierając się o wymienione wyżej przesłanki, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości w okresie powyżej pięciu lat od zakupu tejże nieruchomości, licząc od końca roku podatkowego od nabycia nieruchomości, to podatnik korzysta ze zwolnienia w zapłacie podatku dochodowego, o którym mowa w art. 30 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2008 r., opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nie mają zdolności do czynności prawnych osoby, które nie ukończyły lat trzynastu, oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Natomiast stosownie do art. 14 § 1 Kodeksu cywilnego czynność prawna dokonana przez osobę, która nie ma zdolności do czynności prawnych, jest nieważna.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką w 2005 r. od Pani M. nabyli nieruchomość - budynek mieszkalny wraz z działką na zasadach współwłasności małżeńskiej. Po sporządzeniu aktu notarialnego Wnioskodawca otrzymał powiadomienie z Sądu Rejonowego (Wydział Ksiąg Wieczystych), że w dziale drugim księgi wieczystej Wnioskodawca wraz z małżonką zostali wpisani jako właściciele kupionej nieruchomości. Od tego też roku Wnioskodawca rozpoczął remont w systemie gospodarczym zakupionej nieruchomości. W 2006 r. Pan T. poinformował Wnioskodawcę, że jest opiekunem prawnym Sprzedającej, Pani M. - osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej. Prawnie skuteczne nabycie przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nastąpiło w 2008 r. Notariusz sporządził drugi akt notarialny odpłatnego zbycia tej samej nieruchomości, tym razem z reprezentantem Sprzedającej w osobie opiekuna prawnego, w którym to akcie notarialnym zostały zawarte te same zapisy co w pierwszym, a w szczególności dotyczące przedmiotu zakupu, kwoty zakupu, potwierdzenia faktu otrzymania zapłaty za przedmiotową nieruchomość do rąk Pani M. w 2005 r. Wnioskodawca wraz z małżonką przedmiotową nieruchomość zbyli odpłatnie w 2013 r. Odpłatne zbycie nie nastąpiło w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie był nigdy zameldowany w ww. budynku mieszkalnym.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę udziału w wysokości ½ w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będącej przedmiotem odpłatnego zbycia w 2013 r. nastąpiło w 2008 r.

Zatem w odniesieniu do ww. udziału, którego odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie należy zastosować przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie natomiast do art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Stosownie do art. 21 ust. 21 ww. ustawy, zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Wymóg złożenia w terminie tego oświadczenia jest więc, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym lokalu mieszkalnym przez okres 12 miesięcy przed datą zbycia, warunkiem koniecznym do zastosowania omawianego zwolnienia. Warunek ten wynika wprost z przepisu art. 21 ust. 21, dotyczącego zwolnień przedmiotowych, przez co stał się on nieodłącznym elementem regulacji dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 3 powołanej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy do których mają zastosowanie przepisy dotyczące tzw. ulgi meldunkowej, oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14 dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2013 r. udziału w wysokości ½ w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nabytego w 2008 r., będzie stanowiło źródło przychodów, o którym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% dochodu stanowiącego podstawę obliczenia tego podatku. Przychód uzyskany z ww. odpłatnego zbycia nie będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na niespełnienie przez Wnioskodawcę wynikającej z tego przepisu przesłanki dotyczącej zameldowania.

Ponadto podkreślić należy, iż powołany we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.) nie ma zastosowania w niniejszej sprawie bowiem dotyczy czynności prawnej z osobą uprawnioną, co w przypadku transakcji zawartej w dniu 12 kwietnia 2005 r. (z osobą ubezwłasnowolnioną – niemającą zdolności do czynności prawnych) nie miało miejsca.

Jednocześnie Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) jest sam przepis prawa.

Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Podkreśla się, że pisemna interpretacja przepisów prawa podatkowego dotycząca stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydana w związku z wnioskiem o jej udzielenie złożonym przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.