Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-378/07/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-02-12
Teza: Czy od przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania można: o odliczyć spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kupno mieszkania, które zostało sprzedane wraz z odsetkami od tego kredytu? o odliczyć wpłatę na mieszkanie nabyte w Towarzystwie Budownictwa Społecznego? o odliczyć dotychczas spłacone raty kredytu w Towarzystwie Budownictwa Społecznego? o odliczyć koszty usługi biura pośrednictwa nieruchomości związane ze sprzedażą mieszkania? o odliczyć koszty usługi biura pośrednictwa nieruchomości związane z znalezieniem nowego, mniejszego mieszkania?
Słowa kluczowe: budownictwo-budownictwo społeczne; cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani S. przedstawione we wniosku z dnia 08 listopada 2007r. (data wpływu do tut. Biura 12 listopada 2007r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2007r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wraz z mężem dnia 19 maja 2000r. nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Zakup ww. mieszkania został sfinansowany w części ze środków własnych a pozostała część została pokryta kredytem hipotecznym udzielonym przez P. SA w dniu 03 lipca 2000r. W dniu 22 czerwca 2004r. na skutek orzeczonego rozwodu wnioskodawczyni nabyła prawo do ww. mieszkania, przy czym musiała dokonać spłaty na rzecz byłego męża. Poinformowała, iż w dniu 08 września 2004r. został dokonany wpis do księgi wieczystej o ustanowieniu prawa do ww. mieszkania na rzecz wnioskodawczyni. Z kolei w dniu 30 września 2005r. dokonano wykreślenia hipotek i na skutek spłacenia pozostałej kwoty kredytu. Wnioskodawczyni z uwagi na trudną sytuację materialną podjęła decyzję o sprzedaży przedmiotowego mieszkania, w związku z czym zwróciła się do Biura Obrotu Nieruchomościami w celu pośrednictwa w dokonaniu jego sprzedaży a tym samym nabycia innego mniejszego lokalu mieszkalnego. W dniu 28 września 2005r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowego mieszkania. Natomiast w dniu 20 września 2005r. zawarła umowę z T. B. S. na mieszkanie o mniejszym metrażu dokonując wpłaty stosownej kwoty wraz z kaucją. W dniu 11 października 2005r. wnioskodawczyni złożyła we właściwym urzędzie skarbowym deklarację PIT-23 oraz oświadczenie o przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w opisanym stanie faktycznym wnioskodawczyni może:

*   odliczyć spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kupno mieszkania, które zostało sprzedane wraz z odsetkami od tego kredytu ?
*   odliczyć wpłatę na mieszkanie nabyte w T. B. S.?
*   odliczyć dotychczas spłacone raty kredytu w T. B. S.?
*   odliczyć koszty usługi biura pośrednictwa nieruchomości związane ze sprzedażą mieszkania ?
*   odliczyć koszty usługi biura pośrednictwa nieruchomości związane z znalezieniem nowego, mniejszego mieszkania ?

Zdaniem wnioskodawczyni sprzedaż mieszkania nie nastąpiła w celach zarobkowych ale została spowodowana trudną sytuacja materialną jej rodziny oraz koniecznością spłacenia kredytu hipotecznego. Wnioskodawczyni uważa, że jeżeli uzyskane ze sprzedaży mieszkania pieniądze w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego i wpłatę na mieszkanie do TBS to wówczas kwoty te odliczy od kwoty uzyskanej ze sprzedaży i podatek nie będzie taki wysoki. Natomiast w sytuacji gdyby sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat od jej nabycia to obowiązek podatkowy w ogóle by nie powstał.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (…) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (…). Za datę nabycia prawa do lokalu mieszkalnego, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego pod warunkiem, że wartość otrzymanego przez daną osobę prawa do lokalu mieszkalnego w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanego przez daną osobę prawa do lokalu mieszkalnego przekracza jej udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części prawa do lokalu mieszkalnego, której wartość przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Nabyciem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż udziały w przedmiotowym mieszkaniu wnioskodawczyni nabyła w następujący sposób:

*   ½ część w 2000r. na zasadzie wspólności ustawowej
*   ½ część w 2004r. na zasadzie podziału majątku dorobkowego

Z powyższego wynika, iż wnioskodawczyni nabyła połowę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w 2000r. czyli część odpowiadającą jej udziałowi w majątku wspólnym w 2000r. Natomiast pozostałą część mieszkania wnioskodawczyni nabyła w 2004r. w wyniku podziału majątku dorobkowego. Nabyta w 2004r. część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przekraczała udział wnioskodawczyni w majątku wspólnym co oznacza, iż podział majątku dorobkowego małżeńskiego nie był ekwiwalenty. Oznacza to także, że pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki wnioskodawczyni nabyła, licząc go od końca roku, w którym miało miejsce nabycie (odpowiednio 2000r. i 2004r.)

Z uwagi, że mieszkanie zbyte w 2005r. wnioskodawczyni nabyła odpowiednio w części w 2000r. i w części w 2004r. to w niniejszej sprawie do przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia tego mieszkania będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. Stosownie bowiem do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zatem w świetle art. 28 ust. 2 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy wg miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia ( art. 19 zdanie pierwsze). Do kosztów odpłatnego zbycia, o które można pomniejszyć przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zalicza się udokumentowane wydatki poniesione na opłacenie usług pośrednika nieruchomości wynajętego w celu sprzedaży mieszkania. Do kosztów tych zalicza się bowiem wyłącznie wydatki poniesione w celu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Do kosztów tych nie zalicza się natomiast wydatków związanych z nabyciem nowego lokalu. Z treści wniosku wynika, że wnioskodawczyni poniosła wydatki na usługi biura pośrednictwa nieruchomościami związane ze sprzedażą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz z nabyciem innego lokalu mieszkalnego. Wobec tego należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego można pomniejszyć wyłącznie o wydatek na usługę biura pośrednictwa nieruchomościami związaną ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Z kolei wydatek poniesiony na usługę związaną z nabyciem nowego lokalu mieszkalnego może być rozpatrywany jedynie w kategoriach tego, czy jest objęty zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. czy jest wydatkiem poniesionym na cele mieszkaniowe przewidziane w ustawie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Wyliczenie zawartych w tym przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter enumeratywny. Oznacza, to że brak jest podstaw prawnych, aby do tego katalogu zaliczyć inne wydatki mieszkaniowe ponad te które zostały przez ustawodawcę wskazane przepisem. Jednym z wydatków mieszkaniowych, którego realizacja warunkuje prawo do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowych jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Przepis ten nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie innej niż sprzedawana nieruchomość. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe w tym m.in. na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie). Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłacił ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym sprzed 1 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej

Ze stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, iż wnioskodawczyni z uzyskanych w 2005r. ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego pieniędzy spłaciła kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup tego właśnie lokalu a ponadto dokonała wpłaty na poczet zawartej z T. B. M. umowy na mieszkanie lokatorskie oraz na spłatę rat kredytów w T. B. M. Ponadto ze środków ze sprzedaży wnioskodawczyni poniosła wydatek na usługi biura pośrednictwa nieruchomości związane ze znalezieniem nowego mniejszego lokalu mieszkalnego. Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży w 2005r. prawa do lokalu uzyskany przez wnioskodawczynię wydatkowany w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego w części przypadającej na wnioskodawczynię a także odsetek od tej części kredytu zaciągniętego na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będącego następnie przedmiotem sprzedaży korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e.) ww. ustawy. Z treści wniosku nie wynika aby wnioskodawczyni przejęła obowiązek spłaty części kredytu przypadającej na byłego męża. W takim przypadku zwolnieniu od podatku podlega wyłącznie kwota przychodu ze sprzedaży wydatkowana na spłatę części kredytu przypadającej na wnioskodawczynię i odpowiedniej części odsetek. W sytuacji gdyby wnioskodawczyni po ustaniu wspólności ustawowej przejęła obowiązek spłaty części kredytu przypadającej na męża zwolnieniem byłaby objęta cała kwota przeznaczona na spłatę kredytu.

Natomiast w świetle wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży w 2005r. mieszkania w części wydatkowanej w ciągu dwóch lat na wpłatę na mieszkanie do T. B. S. oraz na spłatę raty kredytu w T. B. S. i na opłacenie pośrednika wynajętego w celu znalezienia nowego mniejszego lokalu nie będzie korzystał ze zwolnienia ze zryczałtowanego 10% podatku dochodowego na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy.

Wyjaśnić należy, że stosownie do postanowień zawartych w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) przedmiotem działania T. B. S., jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Zgodnie z art. 29a ww. ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi. Z powołanych powyżej przepisów wynika, że T. B. S. nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej a nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez T. B. S. podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zatem w takim przypadku nie zostaje spełniony wymóg art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego brak jest podstaw prawnych do uwzględnienia wydatków poniesionych na wpłatę i spłatę rat kredytu T. B. S., jako korzystających z przedmiotowego zwolnienia. Ponieważ nie ma miejsce nabycie lokalu mieszkalnego, czyli nie zostały spełnione warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatek poniesiony na opłacenie pośrednika nieruchomości wynajętego w celu znalezienia tego lokalu również nie korzysta ze zwolnienia od podatku. Nie jest to bowiem wydatek związany z nabyciem lokalu mieszkalnego, a tylko takie wydatki korzystają ze zwolnienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52§ 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.

**