Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-560/09/HD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-10-02
Teza: 1. Czy w związku ze zbyciem nieruchomości należy zapłacić podatek dochodowy? 2. Jeśli tak, to w jakiej wysokości?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie; spółdzielnie-wkład do spółdzielni mieszkaniowej; umowa-umowa zamiany; wierzytelność; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 2 lipca 2009 r. (data wpływu 6 lipca 2009 r.), uzupełnionym w dniu 25 września 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe,** jednakże z innych względów niż wskazane we wniosku.

UZASADNIENIE

W dniu 6 lipca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 4 marca 2009 r. zawarła Pani ze Spółdzielnią umowę nieodpłatnego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w działkach gruntu i częściach wspólnych budynku, zgodnie z przysługującym Pani spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu w spółdzielni, w której został zgromadzony wkład mieszkaniowy i udział członkowski. Wartość przedmiotu określono na kwotę 216.450 zł.

W związku z tym, że ww. lokal wymagał kapitalnego remontu (włącznie z wymianą instalacji), na który nie posiadała Pani środków, w dniu 5 maja 2009 r. zamieniła Pani ten lokal na ½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Wartość ½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego została określona na kwotę 180.000 zł. W umowie zamiany z dnia 5 maja 2009 r. wartość zbywanego przez Panią prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego została również ustalona na kwotę 180.000 zł. W związku brakiem różnicy w wartościach zamienianych praw, wyrażonych w zawartej umowie, nie otrzymała Pani żadnej dopłaty.

Jednak w związku z tym, że zmieniła się sytuacja rodzinna współwłaścicielki lokalu, była Pani zmuszona odprzedać swój udział (½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nabytego w wyniku zamiany) mężowi współwłaścicielki. Wartość sprzedaży wyniosła 180.000 zł, czyli tyle, ile kwota nabycia ww. części mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy w związku ze zbyciem nieruchomości należy zapłacić podatek dochodowy?
2.  Jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ mieszkanie nabyte w wyniku zamiany zostało sprzedane bez zysku – za kwotę nabycia – nie należy płacić podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe, jednakże z innych względów niż wskazane we wniosku.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

1.  jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że zgodnie z przysługującym Pani spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu w spółdzielni, w której został zgromadzony wkład mieszkaniowy i udział członkowski, w dniu 4 marca 2009 r. zawarła Pani ze Spółdzielnią umowę nieodpłatnego ustanowienia własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w działkach gruntu i częściach wspólnych budynku.

Wartość przedmiotu określono w kwocie 216.450 zł.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2.

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu. Pomimo, iż umowa zawarta na podstawie tego przepisu nie jest umową kupna-sprzedaży, nabycie prawa własności następuje zatem dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami. Zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, niedziedzicznym i nie podlega egzekucji.

Wobec powyższego, w dacie zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania – zgodnie z przysługującym Pani spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu w spółdzielni – tj. w dniu 4 marca 2009 r. nastąpiło nabycie prawa własności tego lokalu. Powyższe oznacza, że rok 2009 jest rokiem, od końca którego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Data ta wskazuje także, jakie przepisy znajdą zastosowanie do opodatkowania osiągniętego przez Panią dochodu.

Z wniosku wynika również, że w dniu 5 maja 2009 r. w drodze umowy zamiany dokonała Pani zamiany prawa odrębnej własności lokalu (którego wartość w związku ze złym stanem faktycznym w umowie zamiany została ustalona na kwotę 180.000 zł) – na ½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. W związku brakiem różnicy w wartościach zamienianych praw, wyrażonych w zawartej umowie, nie otrzymała Pani żadnej dopłaty.

Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi ich odpłatne zbycie. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

Ponadto, w bieżącym roku dokonała Pani zbycia nabytego w drodze zamiany ½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego za kwotę 180.000 zł.

Stosownie do treści art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 – stosownie do treści art. art. 30e ust. 2 ww. ustawy – jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2 (art. 30e ust. 3 ww. ustawy).

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania – o czym stanowi art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, na tle obowiązujących regulacji prawnych, stwierdzić zatem należy, że w 2009 r. dwukrotnie doszło do odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.:

*   w dniu 5 maja 2009 r. – w związku z zamianą prawa odrębnej własności lokalu nabytego w dniu 4 marca 2009 r. na ½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, kiedy to nastąpiło zbycie prawa odrębnej własności, oraz
*   w dniu zbycia ½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, Tym samym te dwie czynności należy przeanalizować oceniając, czy spowodują one obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w związku z dokonaną w dniu 5 maja 2009 r. zamianą uzyskała Pani przychód z tytułu odpłatnego zbycia odrębnej własności lokalu, który – po odliczeniu kosztów, określonych zgodnie z art. 22 ust. 6c – stanowi dla Pani dochód podlegający opodatkowaniu. Jednakże wskazać należy, że tak osiągnięty dochód podlega zwolnieniu z opodatkowania na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 21 ust. 25-30 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 3 lit. b) ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach.

Wobec powyższego, w związku z faktem, że wartość uzyskanego w drodze zamiany ½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego odpowiadała wartości zamienionego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stwierdzić należy, iż cały uzyskany w wyniku zamiany dochód wydatkowany został na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym korzysta on ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym.

Rozpatrując z kolei kwestię dochodu uzyskanego w wyniku sprzedaży ½ udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego wskazać należy, iż ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że koszty jego nabycia były równe przychodowi osiągniętemu z tej sprzedaży – pod warunkiem, że cena sprzedaży tego udziału określona na kwotę 180.000 zł nie odbiegała znacznie od wartości rynkowej tego prawa. Oznacza to, że, stosownie do przytoczonych przepisów, nie wystąpił dochód, podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zwrócić należy uwagę, że w przypadku, gdy kwota określona w akcie notarialnym, na mocy którego przeniesiona została wartość nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy znacznie odbiega od wartości rynkowej, to wówczas przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje możliwość określenia wartości tych nieruchomości (praw) według cen rynkowych. Na mocy art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wzywa strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Reasumując, ze względów przedstawionych w niniejszej interpretacji, w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.