Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4514.46.2017.2.ASz
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-28
Teza: Nabycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 lutego 2017 r. (data wpływu − 2 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości − **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

1\. Strony Transakcji.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Wnioskodawca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu.

Spółka X (dalej Sprzedawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością gospodarczą w zakresie pozyskiwania nieruchomości gruntowych oraz gruntowo-budynkowych i przygotowania ich pod inwestycje budowlane na własny rachunek lub na zlecenie. Aktualna działalność Spółki dotyczy następujących nieruchomości:

1.  K. al. (…) − przygotowanie inwestycji budowlanej na działkach gruntu stanowiących własność Spółki:

*   16/21 − mapa 24, z obrębu ewidencyjnego Dzielnicy Ś.-Z. nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW numer (…);
*   15/20, 16/17 − mapa 24, z obrębu ewidencyjnego Dzielnicy Ś.-Z. nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi łączną księgę wieczystą KW numer (…);

3.  K. ul. (…) − administrowanie nieruchomością i realizacja zadania inwestycyjnego polegającego na budowie budynku biurowego zgodnie z ostateczną Decyzją − pozwolenie na budowę, wydaną przez Prezydenta Miasta z 26 września 2008 r. nr (…), na zlecenie K. L. − udziałowca Spółki. Inwestycja realizowana jest na działkach gruntu:

*   3/19 − mapa 40, z obrębu B.-Z., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…);
*   3/110 − mapa 40, z obrębu B.–Z., dla której Sąd Rejonowy prowadzi łączną księgę wieczystą KW nr (…);

5.  W. ul. (…) − postępowanie o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 33/1 z obrębu 5-01-07, zlokalizowanej w W. (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej przedmiot zapytań niniejszego wniosku.

2\. Przedmiot transakcji.

Przedmiotem planowanej sprzedaży („Transakcja”) jest własność nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w K. przy alei (…) („Nieruchomość”).

Nieruchomość składa się z 3 działek ewidencyjnych wyodrębnionych w ramach 2 ksiąg wieczystych:

(i) działka nr 15/20 i 16/17

(ii) działka nr 16/21

Działki nie są zabudowane budynkami ani budowlami.

Nieruchomość jest jedynym elementem majątku trwałego Sprzedawcy (nie licząc udziałów w innych spółkach prawa handlowego, wartości niematerialnych i prawnych oraz drobnych ruchomych środków trwałych).

Nieruchomość objęta jest uchwalonym i obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 28 marca 2012 r. (uchwała (…)). Plan przewiduje dla całej Nieruchomości symbol 2UM, tzn. prawo zabudowy usługowo-mieszkaniowej.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich. Administrowanie nieruchomością w tym bieżące utrzymanie, ochrona, itp. prowadzone są w ramach działalności gospodarczej Sprzedawcy. Z Nieruchomością nie wiążą się żadne umowy z dostawcami mediów, itp. Założeniem Transakcji jest, że Nieruchomość zostanie sprzedana w stanie wolnym od obciążeń.

Należy podkreślić, że nie jest intencją Wnioskodawcy ani Sprzedawcy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części Sprzedawcy. W ramach Transakcji − poza Nieruchomością − nie zostaną nabyte ani przekazane żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe Sprzedawcy, w szczególności transakcją nie będą objęte:

*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
*   własność innych nieruchomości lub ruchomości,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy.

Nieruchomość nie została przez Sprzedawcę wyodrębniona w jego strukturze wewnętrznej pod względem: (i) prawnym (tzn. nie stanowi wyodrębnionego działu, oddziału, wydziału ani zakładu, jak również nie stanowi innej wyodrębnionej jednostki wewnętrznej), (ii) organizacyjnym (tzn. nie jest objęta wyodrębnionymi procedurami odnośnie zarządzania lub raportowania) ani (iii) finansowo-księgowym (tzn. nie jest prowadzona szczególna ewidencja bilansowo-wynikowa dla Nieruchomości pozwalająca na jej wyodrębnienie finansowe jak odrębnej jednostki). Nieruchomość jest traktowana jako zwykły środek trwały.

3\. Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę.

Nieruchomość została przez Sprzedawcę nabyta w dwóch częściach:

(i) część (działka nr 15/20 i 16/17) jako użytkowanie wieczyste w 2004 r., jako nieruchomość zabudowana domem handlowym S. Kupno Nieruchomości objęte było zwolnieniem od VAT w myśl ówcześnie obowiązujących przepisów o VAT. Budynek domu handlowego został rozebrany. Użytkowanie wieczyste zostało przekształcone we własność na mocy decyzji Prezydenta Miasta z 16 lipca 2014 r.;

(ii) część (działka nr 16/21) jako własność nabywana w stanie niezabudowanym od Miasta w dniu 17 listopada 2014 r. jako transakcja podlegająca VAT (podatek naliczony VAT został przez Sprzedawcę odliczony).

4\. Stan oraz sposób użytkowania Nieruchomośc

Nieruchomość stanowi środek trwały Sprzedawcy, zatem jest rzeczowym aktywem trwałym o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletnym, zdatnym do użytku i przeznaczonym na potrzeby działalności Sprzedawcy.

Nieruchomość nie jest aktualnie zajęta ani przez Sprzedawcę ani osobę trzecią celem prowadzenia na niej bieżącej działalności zarobkowej.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja sprzedaży/kupna będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja będzie w całości podlegała wyłączeniu od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Sprzedaż całej Nieruchomości będzie zatem podlegała wyłączeniu od podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223, ze zm.) podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od Spółki X (Sprzedawcy) własność nieruchomości gruntowej. Nieruchomość składa się z 3 działek ewidencyjnych wyodrębnionych w ramach 2 ksiąg wieczystych. Działki nie są zabudowane budynkami ani budowlami.

Nieruchomość jest jedynym elementem majątku trwałego Sprzedawcy (nie licząc udziałów w innych spółkach prawa handlowego, wartości niematerialnych i prawnych oraz drobnych ruchomych środków trwałych).

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich. Administrowanie nieruchomością w tym bieżące utrzymanie, ochrona, itp. prowadzone są w ramach działalności gospodarczej Sprzedawcy. Z Nieruchomością nie wiążą się żadne umowy z dostawcami mediów, itp. Założeniem Transakcji jest, że Nieruchomość zostanie sprzedana w stanie wolnym od obciążeń.

W ramach Transakcji − poza Nieruchomością − nie zostaną nabyte ani przekazane żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe Sprzedawcy. Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy.

W interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.49.2017.1.KO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) dostawa działek nr 15/20, 16/17 i 16/21 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, gdyż przedmiotem sprzedaży będą grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.