Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.625.2025.3.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-06
Teza: Nieuznanie przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub
jego zorganizowaną część i w konsekwencji podlegania tej
Transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT. Braku zwolnienia z
opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży oraz brak
prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT
należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu
nadwyżki podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji.
Uznanie, że Płatność otrzymana przez Państwa Spółkę od
Sprzedającego nie stanowi wynagrodzenia za czynności
podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane
przez Państwa Spółkę.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 27e
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
1
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -
Prawo do zwrotu różnicy podatku
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
2
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 4
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:
        nieuznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną
        część i w konsekwencji podlegania tej Transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT,
        braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży,
        prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku
        VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji,
        uznania, że Płatność otrzymana przez Państwa Spółkę od Sprzedającego nie
        stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT
        wykonywane przez Państwa Spółkę.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    31 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy:
        nieuznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną
        część i w konsekwencji podlegania tej Transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT,
        braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży,
        prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku
        VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji,
        uznania, że Płatność otrzymana przez Państwa Spółkę od Sprzedającego nie
        stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT
        wykonywane przez Państwa Spółkę,
        uznania, że Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia kwoty podatku VAT
        naliczonego wynikającego z faktury VAT, wystawionej przez Państwa Spółkę i
        dokumentującej Płatność, która jest związane z działalnością opodatkowaną
        podatkiem VAT Sprzedającego.
    W odpowiedzi na wezwanie uzupełnili go Państwo pismami z 3 września 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
      - A. sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący)
    2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
      - B. sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

    Spółka A. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) planuje nabycie od Spółki B. (dalej:
    „Sprzedający” lub „Zbywca”) nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) obejmującej grunt
    wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym (z częścią usługową) i naniesieniami,
    położonej w (...), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej
    części opisu zdarzenia przyszłego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam
    umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą
    nazywani łącznie „ Wnioskodawcami”, bądź „Zainteresowanymi”.
    Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, sfinalizowanie Transakcji (zawarcie umowy
    sprzedaży) planowane jest w czwartym kwartale 2025 r. Obecnie nie jest planowane
    zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, Zainteresowani ograniczą się do zawarcia
    ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.
    Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w
    zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej:
    „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także
    klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych
    (dalej: „PCC”) oraz opodatkowania VAT płatności związanej z miesiącem zamknięcia, która
    nastąpi pomiędzy Wnioskodawcami. W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy
    opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę
    działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu
    Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.
    (i) Opis Nieruchomości
    Transakcja dotyczyć będzie:
        nieruchomości zlokalizowanej (...), obejmującej prawo własności działki gruntu o
        numerze ewidencyjnym 1, KW nr (...), znajdującej się przy ul. (...) (dalej: „Grunt”),
        zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym składającym się z 2 kondygnacji
        podziemnych i kilkunastu kondygnacji nadziemnych zwanym komercyjnie (...) (dalej:
        „Budynek”), oraz
        naniesień znajdujących się na Gruncie oraz poza Gruntem (opisanych poniżej) oraz
        ruchomości i składników majątkowych ściśle związane z tą nieruchomością,
        szczegółowo opisanych w dalszej części niniejszego wniosku.
    Sprzedający złożył zawiadomienie o zakończeniu budowy Budynku zgodnie z art. 54 Prawa
    budowlanego w dniu 29 grudnia 2022 r. Na podstawie zaświadczenia nr (...) wydanego
    przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) w dniu 31 stycznia 2023 r.
    organ potwierdził brak sprzeciwu wobec użytkowania Budynku. Zaświadczenie zostało
    wydane na podstawie art. 31zy ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z
    zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych
    oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: „ustawa o COVID-19”), zgodnie z którym
    inwestor ma prawo wyboru, czy: (i) wystąpić o pozwolenie na użytkowanie na podstawie
    art. 55 ust. 2 Prawa budowlanego, czy też (ii) złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy
    na podstawie art. 54 Prawa budowlanego zgodnie z Ustawą COVID-19.
    Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również:
    „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną
    rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze
    zm.). Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami
    w rozumieniu Prawa budowlanego 1 - zgodnie z PKOB - będą objęte zakresem oznaczenia
    1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą
    infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

    Budynek nie wykracza poza Grunt, z wyjątkiem nawieszeń w postaci portalu wejściowego
    do Budynku oraz fragmentu ogniomuru elewacji, który znajduje się w pasie drogowym
    ulicy (...) (działka nr 2).
    Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Obecnie budynek jest
    wynajęty dwóm najemcom. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni
    zlokalizowanych w Budynku została zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela
    Budynku) 5 maja 2023 r. Natomiast, druga umowa najmu została zawarta 15 lutego 2024 r.
    Pierwsze powierzchnie Budynku zostały wydane pierwszemu najemcy 15 lutego 2024 r.
    Obecnie, ponad 99% powierzchni Budynku jest objęte umowami najmu. Możliwe, jest
    jednak, iż na dzień Transakcji Budynek będzie wynajęty w 100% (o ile do dnia Transakcji
    zostanie podpisana nowa umowa najmu z kolejnym lub istniejącym najemcą).
    W Budynku toczą się obecnie prace wykończeniowe oraz prace mające na celu
    dostosowanie powierzchni do potrzeb najemcy. Prace te mają miejsce wyłącznie na
    jednym z pięter Budynku.
    Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku (w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym) i wydatki te łącznie stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej
    Budynku, czyli wartości kosztów poniesionych przez Sprzedającego na budowę Budynku z
    29 grudnia 2022 r. (kiedy to Sprzedający złożył zawiadomienie o zakończeniu budowy
    Budynku). Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku VAT poniesionego na wydatkach
    na ulepszenie Budynku. Suma wydatków na ulepszenie Budynku przekroczyła próg 30%
    wartości początkowej Budynku w październiku 2023 roku, zatem jeśli Transakcja zostanie
    zrealizowana do października 2025 roku to od momentu, w którym wydatki na ulepszenie
    Budynku przekroczyły 30% wartości kosztów poniesionych przez Sprzedającego na
    budowę Budynku z grudnia 2022 r. do czasu Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
    Jeżeli natomiast planowana Transakcja dojdzie do skutku w listopadzie lub grudniu 2025
    roku, co na moment składania niniejszego wniosku jest najbardziej prawdopodobnym
    scenariuszem, to okres od momentu, w którym wydatki na ulepszenie Budynku
    przekroczyły 30% wartości kosztów poniesionych przez Sprzedającego na budowę
    Budynku z grudnia 2022 r. (kiedy to Sprzedający złożył zawiadomienie o zakończeniu
    budowy Budynku), do czasu Transakcji, będzie dłuższy niż 2 lata.
    W odniesieniu do naniesień, które spełniają definicję budowli w rozumieniu Prawa
    budowlanego, które będą przedmiotem Transakcji, na dzień dokonania Transakcji co do
    zasady wartość wydatków poniesionych na ich ulepszenie nie przekroczy 30% kosztów
    poniesionych przez Sprzedającego na ich budowę. Jedyny wyjątek od powyższego stanowi
    ogrodzone boisko do koszykówki (element nr 3 w tabeli naniesień umieszczonej na
    kolejnej stronie wniosku), w przypadku, którego wartość dokonanych ulepszeń
    przekroczyła 30% jego wartości początkowej w lutym 2023 roku. Należy zatem uznać, że
    okres 2 lat liczony od przekroczenia progu 30% wartości początkowej tej budowli przez
    sumę poniesionych nakładów na ulepszenie tej budowli upłynął w lutym 2025 roku, a więc
    od momentu, w którym wydatki na ulepszenie tej budowli przekroczyły 30% wartości
    kosztów poniesionych przez Sprzedającego na jej budowę, do czasu Transakcji upłynie
    okres dłuższy niż 2 lata.
    W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości
    nie zostały i do daty Transakcji nie zostaną ujęte jako środki trwałe, lecz są
    zaewidencjonowane bilansowo jako zapasy (stanowiące aktywa obrotowe), ponieważ
    model biznesowy Sprzedającego nie zakłada długoterminowego posiadania aktywów
    wchodzących w skład zrealizowanej inwestycji, lecz ich jak najszybszą sprzedaż
    inwestorowi zewnętrznemu. Dla celów rozliczeń z tytułu podatku dochodowego, Spółka
    ujawniła budynek w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
    w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
    (dalej: „Ustawa o CIT”). Budynek nie jest jednak amortyzowany dla celów podatkowych.

    Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami (obok
    naniesień wskazana została również ich kwalifikacja na gruncie Prawa budowlanego),
    które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej
    Transakcji:
    LP  Naniesienie  Klasyfikacja na gruncie Prawa Budowlanego  Data ukończenia budowy naniesienia
    1  Droga z płyt betonowych  urządzenie budowlane  31.01.2023
    2  Nawierzchnia z płyt betonowych  urządzenie budowlane  31.01.2023
    3  Ogrodzone boisko do koszykówki  budowla  31.01.2023
    4  Lampy oświetleniowe + girlanda  urządzenie budowlane  31.01.2023
    5  Okablowanie do oświetlenia  urządzenie budowlane  31.01.2023
    6  Ławki  obiekt małej architektury  31.01.2023
    7  Stojaki rowerowe  obiekt małej architektury  31.01.2023
    8  Kosze na śmieci  obiekt małej architektury  31.01.2023
    9  Donice betonowe  obiekt małej architektury  31.01.2023
    10  Taras drewniany  urządzenie budowlane  31.01.2023
    11  Huśtawki  obiekt małej architektury  31.01.2023
    12  Przyłącze energetyczne - zasilanie podstawowe   urządzenie budowlane  15.11.2022(przyłącze to jest również częściowo zlokalizowane na działkach nr 3 oraz 2, które to działki nie będą przedmiotem transakcji)
    13  Przyłącze energetyczne - zasilanie rezerwowe   urządzenie budowlane  15.11.2022(przyłącze to jest również częściowo zlokalizowane na działkach numer 3 oraz 2, które to działki nie będą przedmiotem transakcji)
    14  Lustro drogowe  urządzenie budowlane  15.11.2024
    15  Odboje  urządzenie budowlane  01.03.2025
    16  Wpusty liniowe  urządzenie budowlane  31.01.2023
    17  Znak drogowy  urządzenie budowlane  29.10.2024
    Dodatkowo, na działce nr 2 (stanowiącej pas dróg publicznych) zlokalizowane są należące
    do Sprzedającego następujące naniesienia:
    18  Przyłącze wodociągowe  urządzenie budowlane  03.12.2021
    19  Przyłącze kanalizacji   urządzenie budowlane  03.12.2021deszczowej
    20  Przyłącze kanalizacji   urządzenie budowlane  03.12.2021sanitarnej
    21  Kanalizacja teletechniczna budowla  Czerwiec 2023Orange wraz ze studniami
    22  Kanalizacja teletechniczna budowla  Czerwiec 2023MKT - fragment od studni do budynku
    Działka nr 3 (na której znajdują się częściowo naniesienia, o których mowa w pkt 12 i 13
    powyżej) należy do spółki nie należącej do grupy Sprzedającego.
    Działka nr 2 (na której znajdują się częściowo naniesienia, o których mowa w pkt 12 i 13,
    oraz 18-22 powyżej) stanowi pas drogowy dróg publicznych i również nie należy do
    Sprzedającego.
    Kupujący w ramach Transakcji nabędzie wymienione powyżej naniesienia znajdujące się
    na działce nr 3 oraz nr 2, nie nabędzie natomiast tytułu prawnego do tych działek.
    Wszystkie wskazane powyżej naniesienia (niebędące budynkiem i z wyjątkiem ławek,
    stojaków rowerowych, koszy na śmieci, donic betonowych, huśtawek, które są
    ruchomościami) będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budowlami”.

    Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z
    jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni Budynku - nie są i nie będą
    zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę
    pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania
    Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie
    powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
    W Budynku są także miejsca parkingowe (garaż podziemny), które będą przeznaczone do
    korzystania również przez najemców (w ramach umów najmu, z których czynsz jest
    opodatkowany VAT). Na Gruncie są też miejsca parkingowe naziemne (na dzień
    podpisania wniosku nie są one objęte żadną umową najmu).
    Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt oraz poza jego granicami mogą przechodzić
    bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza, okablowanie), które pozostają we
    władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych) i stąd nie wejdą w
    zakres planowanej Transakcji. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: „Kodeks Cywilny”),
    takie instalacje nie są bowiem traktowane jako część składowa gruntu i w określonych
    sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.
    (ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego
    Sprzedający prowadzi działalność deweloperską na rynku nieruchomości, jest spółką
    celową powołaną do realizacji budowy oraz sprzedaży kompleksu budynków
    stanowiących tzw. Projekt (...). Projekt ten ma charakter wieloetapowy, a przedmiotem
    Transakcji jest budynek zrealizowany w ramach jednego z etapów tego projektu. W
    przeszłości Sprzedający zrealizował i sprzedawał już wcześniejsze etapy projektu.
    Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją
    jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych,
    zawartych z innymi podmiotami.
    Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w
    ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału czy też oddziału.
    Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla
    celów statutowych. Niemniej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania są
    ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont i możliwe jest przypisanie
    pozycji zapisanych na jednym koncie do Nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego
    kodu MPK - "miejsca powstawania kosztów".
    Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie
    zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w
    odniesieniu do których odlicza podatek naliczony, stosownie do art. 86 Ustawy o VAT.
    Sprzedający jest także właścicielem sąsiednich (względem Budynku oraz Gruntu)
    nieruchomości, na których zrealizuje budowę innego budynku/innych budynków, które
    Sprzedający zamierza sprzedać w przyszłości.
    Kupujący jest spółką celową (...). Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości,
    Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele
    komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na
    Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Oznacza to, iż Nieruchomość będzie
    wykorzystywania przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem
    od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.
    Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego
    działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący
    zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o

    zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie
    usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością
    (property management).
    Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
    Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.
    Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie
    zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów
    towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony, stosownie do art. 86
    ustawy o VAT.
    Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 Ustawy o CIT.
    Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym
    lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy,
    o których mowa w ustawie o VAT.
    (iii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji
    Grunt (wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami) został nabyty przez Sprzedającego w
    dniu 17 grudnia 2018 roku na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości - działek 4, 5, 6
    (z działki 4 już po nabyciu przez Sprzedającego po kolejnych podziałach geodezyjnych
    wydzielono m.in. działkę 1, tzn. Grunt). Na dzień podpisania wskazanej powyżej umowy
    sprzedaży nieruchomości na nabywanej nieruchomości toczyła się inwestycja związana z
    wykonaniem pierwszego budynku wraz z ścianą szczelinową. Zasady opodatkowania VAT
    nabycia przez Sprzedającego tych działek wraz z naniesieniami były przedmiotem
    indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej 16 listopada 2018 r. roku (sygn. 0114-
    KDIP4.4012.596.2018.1.RK), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej:
    „DKIS”) potwierdził, iż dostawa działki powinna być opodatkowana VAT wg. stawki 23%.
    Tym samym, transakcja nie spełniała warunków dla zastosowania zwolnień, o których
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.
    o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”). Sprzedającemu przysługiwało
    prawo do odliczenia całości VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami
    poniesionymi na wspomniany powyżej zakup nieruchomości.
    Po nabyciu Gruntu Sprzedający realizował projekt mający na celu między innymi budowę i
    komercjalizację Budynku (wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami) i przysługiwało mu
    prawo do odliczenia VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace (tzn. przy
    nabyciu lub wybudowaniu ww. obiektów Sprzedającemu przysługiwało prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego).
    Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie
    wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z
    VAT.
    (iv) Zakres Transakcji
    Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację Wnioskodawcy zakładają, że w
    ramach planowanej Transakcji nastąpi:
        1) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Gruntu oraz
        prawa własności Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie lub poza jego
        granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;
        2) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów
        stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz
        ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;
        3) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń
        prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu
        ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich
        zabezpieczeń;

        4) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich
        do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i
        przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Sprzedającego - w
        zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;
        5) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa do upoważniania osób
        trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w
        związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie
        określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;
        6) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na
        których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;
        7) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych
        przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej
        Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za
        wady dotyczące Budynku i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży
        Nieruchomości;
        8) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków
        wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w
        Budynku, oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;
        9) z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpiło wydanie części
        powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi
        wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące
        powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego,
        zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie
        zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego
        na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w
        ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);
      10) przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych
        przez najemców;
      11) przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji zezwalających na zajęcie
        pasa drogowego , pozwolenia wodnoprawnego oraz praw i obowiązków
        wynikających z zezwoleń dotyczących nawisów;
      12) przeniesienie praw i obowiązków z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym
        w zakresie certyfikatów LEED Platinum oraz certyfikatu WELL Gold Core and
        Shell, a także certyfikatu Obiekt bez barier.
    Strony mogą również podjąć decyzję o przeniesieniu w ramach Transakcji praw i
    obowiązków z wybranych (nie wszystkich) umów serwisowych lub umów na dostawę
    mediów, w tym np. z umowy ze Spółką C. z dnia 4 sierpnia 2022 roku dotyczącej
    świadczenia usług telekomunikacyjnych w Budynku, umowy z Spółką D. z 24 października
    2022 roku dotyczącej sprzedaży energii cieplnej do budynku, umowy z Spółką E. z 21
    listopada 2022 r. dotyczącej dostaw energii elektrycznej do budynku.
    Możliwe jest, iż w ramach Transakcji Kupujący przejmie także cześć praw oraz obowiązków
    z umowy dobrosąsiedzkiej zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz właścicielem sąsiedniej
    nieruchomości (działki 7) poprzez przystąpienie do tej umowy (wraz z ewentualną zmianą
    tej umowy).
    Kupujący i Sprzedający zawrą umowę, na podstawie której Kupujący nabędzie udział w
    prawach autorskich do dokumentacji projektowej wspólnej dla Nieruchomości i
    nieruchomości sąsiedniej.
    Ponadto, Kupujący i Sprzedający zawrą umowę, na podstawie której Sprzedający udzieli
    Kupującemu licencji na korzystanie ze znaku towarowego „(...)”.

    Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego
    na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.
    Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji
    Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:
        dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu,
        dokumentów zabezpieczenia);
        instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania
        Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na
        Nieruchomości lub ją obsługujących;
        dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej
        Nieruchomości;
        dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej
        Nieruchomości;
        pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących
        się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego,
        kopii decyzji administracyjnych).
    W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych
    finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych
    związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący
    mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu
    za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i
    rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które
    powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.
    Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek
    innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań
    Sprzedającego.
    Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz
    Kupującego obejmuje w szczególności:
        źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie
        Nieruchomości),
        prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac
        budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad
        budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej),
        prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia,
        prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością
        oraz umowy, na podstawie której Sprzedającemu są świadczone usługi zarządzania
        aktywami;
        decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot.
        Nieruchomości wymienionej powyżej oraz decyzji zezwalających na zajęcie pasa
        drogowego, pozwolenia wodnoprawnego oraz praw i obowiązków wynikających z
        zezwoleń dotyczących nawisów);
        oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w
        rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

        prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
        środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
        księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
        związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
        zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż
        wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który
        obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub
        tytuł własności Budynku i Budowli,
        należności Sprzedającego,
        know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na
        budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych.
    Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie
    będzie zatrudniał pracowników).
    Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawcy planują wypowiedzenie
    przez Sprzedającego większości zawartych przez niego umów związanych z bieżącą
    obsługą Nieruchomości (np. umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości,
    ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu
    przeciwpożarowego itp., z zastrzeżeniem możliwości przeniesienia części z nich, zgodnie z
    informacją powyżej, a także z ostatnim zdaniem tego akapitu). Intencją Wnioskodawców
    jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we
    własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich
    umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone
    pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez
    Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za
    korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak
    wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie
    przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.
    Wnioskodawcy nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez
    Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą
    Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego
    rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z
    dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami -
    jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.
    Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana
    w związku z Transakcją. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę o zarządzanie
    nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości (przy czym możliwe
    jest, że nowa umowa zarządzania zostanie zawarta z tym samym podmiotem
    zarządzającym na zbliżonych warunkach).
    Zakładane jest, iż:
        w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami
        dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w
        którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca
        dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców;

        czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie
        w całości pobrany przez Sprzedającego na podstawie faktur dla Najemców, a
        Kupujący nie będzie wystawiał faktur na Najemców za część miesiąca, w której jest
        już właścicielem Nieruchomości;
        Sprzedający przeleje Kupującemu kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości
        czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie
        do Transakcji (dalej "Płatność") na podstawie noty księgowej uprzednio
        wystawionej i dostarczonej Sprzedającemu przez Kupującego.
    Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez
    Sprzedającego dla Kupującego.
    Zgodnie z intencją Wnioskodawców po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie
    poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z
    potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem
    wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace
    polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp.
    Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji,
    Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej
    Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych.
    Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na
    założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w
    Budynku w całości, na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu),
    zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu
    dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych,
    minimalnych stawek, które zostaną zaakceptowane przez Kupującego i określone w
    umowie przenoszącej.
    W zależności od dalszego przebiegu negocjacji Wnioskodawców, w przypadku, gdyby
    powierzchnie w Budynku nie były w 100% wynajęte na dzień sprzedaży, Sprzedający może
    zobowiązać się - na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej - do wypłaty na
    rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty tytułem gwarancji czynszowej, stanowiącej
    rozliczenie uwzględniające niewynajęte powierzchnie. W przypadku zawarcia takiej
    umowy, aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji
    Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych
    najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów
    najmu z Kupującym. W takim przypadku Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne
    pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu. Należy jednak mieć na uwadze, iż na
    dzień składania wniosku kwestie opisane w tym akapicie nie zostały jeszcze przesądzone.
    (v) Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji
    Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą
    polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu
    VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu
    własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
    Tym samym:
    1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy
      o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;
    2) bezpośrednio po Transakcji co do zasady planowane jest rozwiązanie lub
      wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów
      na dostawę mediów (z kilkoma wyjątkami);

    3) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie
      przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego.
    W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,
    Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych
    pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z
    podmiotami zewnętrznymi - zapewni:
    1) zarządzanie Nieruchomością;
    2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego
      funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);
    3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących
      obsługi Nieruchomości.
    Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do
    zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w
    strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.
    (vii)

## Dodatkowe informacje

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający może wykonywać we własnym zakresie prace
    wykończeniowe w Budynku, dotyczące zarówno nieukończonych na dzień Transakcji prac
    dla najemców lub prac wykonywanych na niewynajętych na dzień Transakcji
    powierzchniach. Dodatkowo, o ile zostanie zawarta umowa gwarancji czynszowej, po
    Transakcji na mocy umowy gwarancji czynszowej Sprzedający może prowadzić czynności
    mające na celu wynajęcie powierzchni w Budynku, które na dzień Transakcji nie będą
    wynajęte.
    W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień.
    Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do
    zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów
    przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów
    najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności
    intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i
    kompletności materiałów due diligence (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w
    ramach transakcji tego rodzaju).
    Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g
    Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych
    Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia
    dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną
    (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).
    Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki
    podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć
    zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT
    dostawy będącego przedmiotem Transakcji Budynku, Budowli lub ich części, znajdujących
    się na Gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie
    zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone w akcie
    notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.
    Cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego ze środków własnych oraz
    finansowania dłużnego. W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy
    Sprzedającym, a Kupującym określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem
    Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny. Cena zostanie zapłacona z
    wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności.
    Sprzedający i Kupujący zawrą umowę dobrosąsiedzką, która określać będzie prawa i
    obowiązki stron w związku z realizacją przez Sprzedającego sąsiedniej inwestycji w ramach
    kompleksu (...), obejmującego - poza Budynkiem - również inne budynki, które będą

    wznoszone na odrębnych działkach gruntu należących do Sprzedającego. Sprzedający i
    Kupujący ustanowią wzajemne służebności na należących do nich działkach.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W odpowiedzi na pytanie wskazali Państwo:
    1. Czy budynki, budowle oraz inne naniesienia, które będą przedmiotem sprzedaży
      zostały przez Państwo wprowadzone do ewidencji środków trwałych?
    Odp.: W odpowiedzi na powyższe pytanie Organu Spółka wskazuje, iż nie wprowadziła
    budynków, budowli oraz innych naniesień mających być przedmiotem sprzedaży do
    ewidencji środków trwałych prowadzonej na podstawie przepisów o rachunkowości,
    ponieważ ze względu na planowaną jak najszybszą sprzedaż, są one zaewidencjonowane
    bilansowo oraz prezentowane w sprawozdaniu finansowym jako zapasy (stanowiące
    aktywa obrotowe).
    Na gruncie zaś podatku dochodowego od osób prawnych - po oddaniu Budynku, Budowli
    i innych naniesień do użytkowania, plan biznesowy Spółki zakładał ich sprzedaż w okresie
    krótszym niż rok, dlatego Spółka początkowo nie wprowadziła Budynku, Budowli i innych
    naniesień do ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do
    używania (ze względu na przewidywany okres używania krótszy niż rok).
    Zgodnie jednak z art. 16e ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych (dalej: „ustawa o CIT”) gdy faktyczny okres używania danych składników majątku
    przekroczy rok podatnicy są zobowiązani do jego ujęcia jako środki trwałe lub wartości
    niematerialne i prawne.
    Ponieważ faktyczny okres używania Budynku, Budowli i naniesień przekroczył rok, Spółka
    ujawniła Budynek, Budowle oraz inne naniesienia, które będą przedmiotem sprzedaży
    (opisanej we Wniosku Transakcji), w ewidencji środków trwałych prowadzonych na cele
    podatku dochodowego (dodatkowo, przez oddanie budynku będącego przedmiotem
    Wniosku do używania na podstawie umów najmu, ze względu na brzmienie art. 24b
    ustawy o CIT, dotyczącego „podatku od przychodów z budynków”, Spółka była
    zobowiązana do ujawnienia w ww. ewidencji Budynku będącego przedmiotem Wniosku,
    obliczenia jego wartości początkowej i określenia proporcji powierzchni oddanej do
    używania).
    Należy jednak podkreślić, że zarówno Budynek, jak i Budowle oraz inne naniesienia nie są
    przez Spółkę amortyzowane dla celów rachunkowych i podatkowych, a cena ich nabycia
    lub koszt wytworzenia nie były uprzednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.
    Pytania
    1) Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko
      Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił
      przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów Ustawy o
      VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5
      ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?
    2) Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w
      całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
    3) Czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury VAT, potwierdzającej
      jej faktyczne dokonanie Kupujący będzie uprawniony do:
          obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z
          tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy
          o VAT) oraz
          zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
          (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

    4) Czy otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość
      wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT
      należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za
      czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę?
      (we wniosku oznaczone nr 5)
    5) Czy - w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie
      pytania nr 4 - Zbywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty
      podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Nabywcę
      dokumentującej Płatność, o której mowa w pytaniu 4, w zakresie w jakim poniesienie
      tej płatności jest związane z działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT? (we wniosku
      oznaczone nr 6)
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    1) Zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił
      przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów Ustawy o
      VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5
      ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.
    2) Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji
      będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z
      VAT, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w
      art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej
      Transakcji VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
    3) Zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu
      faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
          obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z
          tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy
          o VAT) oraz
          zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
          (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
    4) Zdaniem Zainteresowanych, otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało
      wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę
      kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła
      wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane
      przez Nabywcę.
    5) W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych
      przedstawionego w zakresie pytania nr 5, zdaniem Zainteresowanych Zbywca będzie
      uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego
      wynikającego z faktury VAT, wystawionej przez Nabywcę i dokumentującej Płatność, o
      której mowa pytaniu 5, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z
      działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT.
    UZASADNIENIE
    Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji
    Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu
    przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej,
    występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana
    Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia

    Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku
    podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz
    rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia
    Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT
    będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy
    będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT
    zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych. Każda ze Stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby
    wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa
    podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
    I. Uwagi wstępne
    W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie
    opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa
    Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym
    w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT,
    wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a
    taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi
    przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”)
    możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi
    jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że
    wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy,
    powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone
    przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r.
    „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości
    komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).
    W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest
    ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa.
    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT -
    przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich
    sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie
    wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W
    związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać
    wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych
    w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie
    zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na
    podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .
    II. Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub
      zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    A. Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa
    Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą
    sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt
    I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi DKIS (np. interpretacja indywidualna z
    dnia 2 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.302.2024.3.KO, z dnia 13 sierpnia 2024 r.,
    sygn. 0112-KDIL1-1.4012.381.2024.4.MG, z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-
    1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-
    KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy
                        1stosować definicję zawartą w art. 55 Kodeksu Cywilnego.

    W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym
    zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
        oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
        własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
        wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
        koncesje, licencje i zezwolenia;
        patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
        tajemnice przedsiębiorstwa;
        księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów
    Objaśnieniach:
    „Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować
    w świetle art. 55(1) KC wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego.
    Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w
    rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia
    przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały
    samodzielnej działalności gospodarczej.”
    Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o
                                      1których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55 Kodeksu Cywilnego.
    Ponadto, przekazywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające
    do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
    Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będzie
    zasadniczo Nieruchomość. W skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą
    natomiast pozostałe istotne składniki majątku Sprzedającego, o których mowa w
    przytoczonej wcześniej definicji przedsiębiorstwa, a które determinują funkcjonowanie
    przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. w szczególności:
        zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż
        wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który
        obciąża jakikolwiek tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;
        należności Sprzedającego;
        źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie
        Nieruchomości);
        prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac
        budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad
        budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);

        prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia;
        prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością
        oraz umowy, na podstawie której Sprzedającemu są świadczone usługi zarządzania
        aktywami;
        decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot.
        Nieruchomości wymienionej powyżej oraz decyzji zezwalających na zajęcie pasa
        drogowego , pozwolenia wodnoprawnego oraz praw i obowiązków wynikających z
        zezwoleń dotyczących nawisów);
        oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w
        rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);
        prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
        środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
        księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
        związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
        know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na
        budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych;
        pracownicy Sprzedającego (ze względu na brak zatrudnienia).
    Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:
        Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności o
        zarządzanie Nieruchomością (ponieważ nie będą one przenoszone w ramach
        Transakcji);
        Kupujący będzie musiał samodzielnie zawrzeć większość umów na dostawę
        mediów oraz inne umowy o świadczenie usług, ponieważ co do zasady nie będzie
        miał do nich dostępu w ramach Transakcji (jak wskazano w opisie stanu
        faktycznego, jedynie w drodze wyjątku dojdzie do przeniesienia ściśle określonych
        umów).
    Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana
    za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład
    normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na
    kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub
    podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona
    została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe.
    Przykładowo:
        interpretacja indywidualna DKIS z 24 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-
        2.4012.437.2024.3.AR;
        interpretacja indywidualna DKIS z 14 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-
        3.4012.401.2024.3.MW;
        interpretacja indywidualna DKIS z 6 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-
        1.4012.301.2024.4.KO;
        interpretacja indywidualna DKIS z 25 marca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-
        1.4012.72.2024.1.AKA;

        interpretacja indywidualna DKIS z 29 października 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-
        1.4012.570.2020.4.AB;
        interpretacja indywidualna DKIS z 22 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-
        3.4012.405.2020.3.PRM
    W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki
    majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie można jednak uznać, iż jest to
    zorganizowany zespół elementów. Tym samym, Przedmiot Transakcji nie będzie
    wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o
    samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi
    Przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, np.
    umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być
    prowadzona przez Kupującego działalność gospodarcza.
    W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być
    traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko
    określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą
    tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić
    działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.
    Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek do uznania go za przedsiębiorstwo w
    rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
    B. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie ZCP i wyłączenia na tej
      podstawie Transakcji spod zakresu VAT
    Definicja ZCP
    Definicja ZCP zawarta jest w przepisie art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego
    przepisu przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i
    finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych
    i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
    samodzielnie realizujące te zadania.
    W oparciu o ww. definicję ustawową, w literaturze zwraca się uwagę na: trzy zasadnicze
    elementy, które muszą łącznie występować w zespole składników materialnych i
    niematerialnych, aby uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:
        wyodrębnienie organizacyjne i finansowe,
        przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie
        funkcjonalne),
        możliwość funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
        realizujące zadania gospodarcze.
    Ponadto zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, aby zespół
    składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie
    następujące przesłanki:
        istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
        zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
        przedsiębiorstwie;
        składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (tj. są
        wyodrębnione funkcjonalnie);

        zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
        realizujące te zadania gospodarcze.
    Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji
    (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1
    Ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników
    majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów biorąc pod uwagę ich status w
    istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną
    transakcję.
    Zdaniem Zainteresowanych, taka analiza przeprowadzona w stosunku do składników
    majątkowych, które mają być Przedmiotem Transakcji pokazuje, że nie mogą być one
    uznane za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.
    W doktrynie podkreśla się również, iż „elementem kluczowym definicji jest zespół
    składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), które w istocie rzeczy
    decydują o istnieniu lub braku zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zorganizowana
    część przedsiębiorstwa jest w pewnym sensie mikroprzedsiębiorstwem funkcjonującym w
    strukturach przedsiębiorstwa" . Tym samym, definicja ZCP zawarta w przepisach Ustawy o
    VAT kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki
    w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne
    wyodrębnienie od pozostałych aktywów.
    Powyższe oznacza, że ZCP nie jest prostą sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy
    pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien
    zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką
    te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa
    sprzedającego.
    W ocenie Zainteresowanych, w przypadku składników majątku, które zostaną nabyte
    przez Kupującego od Sprzedającego w ramach przedmiotowej Transakcji wspomniane
    wyżej więzi nie występują, o czym świadczy poniższe uzasadnienie.
    Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań
    Przepisy Ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”.
    Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in.
    „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość”. Zatem już sam wstępny
    fragment definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, traktujący o tym, że stanowi
    on określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników majątkowych,
    podkreśla konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników od reszty
    masy majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu.
    Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, w skład takiego zespołu - aby można było mówić o
    ZCP - muszą wchodzić zarówno składniki materialne jak i niematerialne oraz zobowiązania.
    Przy czym w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT mowa jest o zobowiązaniach w rozumieniu
    cywilnoprawnym, a zatem wskazanym w art. 353 § 1 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym
    przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika
    świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem
    obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2
    pkt 27e Ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane
    zobowiązania danego podmiotu wobec osób trzecich, które muszą być funkcjonalnie
    powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone,
    hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego
    faktu posiadania pewnych składników majątkowych).

    W ocenie Zainteresowanych, nie sposób przyjąć, że w ramach planowanej Transakcji
    Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że
    nabędzie on zorganizowaną część jego przedsiębiorstwa. W szczególności, jak zostało
    wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do umów o świadczenie różnych
    usług dotyczących Nieruchomości, które zostały zawarte przez Sprzedającego z
    zewnętrznymi usługodawcami, w tym umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością
    oraz umowy, na podstawie której Sprzedającemu są świadczone usługi zarządzania
    aktywami. Umowy te są kluczowe dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu.
    Kwestia wstąpienia przez Kupującego w stosunki najmu jest konsekwencją nabycia
    Budynku, będącego przedmiotem najmu i wynika z przepisów prawa (zgodnie z art. 678 §
    1 Kodeksu Cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca
    wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z
    zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia). Ponadto, przeniesienie na
    Kupującego praw i zobowiązań z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców jest
    wprost konsekwencją wspomnianego wyżej skutku w postaci wstąpienia przez
    Kupującego w istniejące stosunki najmu.
    Wstąpienie w dotychczasowy stosunek najmu przez nabywcę oznacza jedynie, że
    następuje zmiana podmiotowa po jednej ze stron tego stosunku - nie zaś, że nabywca
    przejmuje jakiekolwiek, istniejące w momencie zbycia, zobowiązania zbywcy. Znajduje to
    potwierdzenie w literaturze, w której podkreśla się, że: „Skutki wstąpienia nabywcy
    przedmiotu najmu na podstawie art. 678 KC zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków
    stron powstałych przed chwilą nabycia.”
    W ocenie Zainteresowanych, dla wyłączenia danej transakcji z opodatkowania VAT na
    podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 ust. 27e Ustawy o VAT jako zbycia ZCP konieczne jest,
    aby zobowiązania stanowiły element zbywanego (przenoszonego na nabywcę) zespołu
    składników materialnych i niematerialnych, tzn., aby ich przeniesienie mieściło się w
    przedmiocie transakcji i było objęte wolą stron. Fakt, że w związku z nabyciem określonych
    składników majątkowych na nabywcy z mocy prawa czy też w wyniku okoliczności
    faktycznych zaczynają ciążyć określone zobowiązania, nie wystarczy do stwierdzenia, że
    takie zobowiązania stanowiły element zbywanego zespołu składników materialnych i
    niematerialnych (szczególnie biorąc pod uwagę, że art. 678 Kodeksu Cywilnego jest
    przepisem o charakterze imperatywnym, którego skutków strony nie mogą wyłączyć).
    W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji zobowiązań
    Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że Transakcja stanowi ZCP w
    rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
    Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego w istniejącym
    przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji jako zespołu składników
    materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)
    Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, aby można było określić pewien zespół składników
    materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) mianem ZCP, zespół tych składników
    musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Co do zasady, wyodrębnienie ZCP powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu,
    zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze
    organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w
    interpretacjach organów podatkowych np. interpretacja indywidualna z 19 listopada 2024
    r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.551.2024.2.AKR, z 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-
    2.4012.770.2024.1.KW, z 5 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.432.2024.3.AR, z 23
    lutego 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.718.2023.4.AR, czy z 6 października 2020 r. sygn.
    0113-KDIPT1-3.4012.567.2020.2.MK.

    Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w
    każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP.
    Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe
    było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych,
    odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło
    praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten
    zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.
    Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość (wraz z pozostałymi
    składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału,
    zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Sprzedający nie wydzielił organizacyjnie Nieruchomości poprzez uchwalenie dokumentów
    korporacyjnych takich jak statut czy regulamin. W konsekwencji, w ocenie
    Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym przedmiotu
    planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.
    Zdaniem Zainteresowanych, odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie
    formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji
    zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań
    całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11,
    czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11).
    W przedmiotowej sprawie główny element majątku Sprzedawcy stanowi Nieruchomość i
    możliwe jest przypisanie im większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i
    przychodów, niemniej w ocenie Zainteresowanych wyodrębnienie finansowe ZCP nie
    może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza
    to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników
    majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi
    być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów
    (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych
    traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej
    pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z
    poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie
    takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie
    ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym
    ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.
    W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt,
    że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie
    prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Możliwość alokacji
    kosztów/przychodów na Nieruchomość i korzystanie z niej w ramach procesów
    zarządczych nie powoduje, iż odpowiednie obiekty są wyodrębnione finansowo.
    Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
        Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z
        przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,
        Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych
        Sprzedawcy,
        Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji
        wierzytelności pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych
        czy podatkowych,
        Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy.

    W opisanym zdarzeniu przyszłym brak jest wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego
    Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako zespołu
    składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy o
    VAT.
    Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie
    Sprzedającego przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań)
    Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań
    gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym
    zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w
    funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim
    wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.
    W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym
    zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności
    gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym
    przedsiębiorstwem.
    Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów
    finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych
    składników.
    Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako
    wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w
    istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede
    wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność
    finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej DKIS z 23 października 2020 r.
    sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników
    majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedawcy, które pozwoliłyby na prowadzenie
    działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji.
    W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:
        prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy
        finansowania dłużnego,
        umowy o zarządzanie Nieruchomością,
        umowy zarządzania aktywami,
        prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania
        Sprzedawcy oraz utrzymania Nieruchomości.
    Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do
    przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu Pracy.
    Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego (nie stanowi odrębnego
    działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy).
    Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg
    rachunkowych dla celów statutowych.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu
    funkcjonalnym:

        funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w
        sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach
        przedsiębiorstwa,
        przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być
        realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej
        części przedsiębiorstwa,
        składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być
        wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników
        majątkowych.
    W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedmiotu planowanej Transakcji, powyższe
    warunki nie są spełnione i o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa
    prowadzonego przez Sprzedającego nie może być mowy.
    W opisanym zdarzeniu przyszłym nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu
    przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.
    Zdolność przedmiotu Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa
    samodzielnie realizującego zadania gospodarcze
    Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki
    majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy
    o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:
      i.  zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy
      pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    ii.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji".
    Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać
    należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji
    spełnione są łącznie następujące kryteria:
      i.  przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
      (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
      wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    ii.  nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
      prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
      składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.
    Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej
    prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników
    majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:
      i.  angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    ii.  podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów)
      niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte
      składniki.

    Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół
    składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić
    czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji
    nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej
    wskazane elementy:
      i.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest
      stroną takich umów;
    ii.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
    iii.  umowy zarządzania aktywami;
    iv.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)
    Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na
    nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych
    działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia
    działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w
    przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie
    nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które
    świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca
    podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.
    W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez
    Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, Przedmiotem Transakcji będą składające się
    na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki z umów najmu, które
    przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z
    Nieruchomością (dotyczące znaku towarowego oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.).
    Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na
    podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości i
    sfinansowanie budowy Budynku i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o
    komercyjne zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowa zarządzania aktywami.
    W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których
    przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za
    umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, Przedmiot
    Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji
    nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które
    zasadniczo przechodzą na Kupującego z mocy prawa. Do Przedmiotu Transakcji nie
    wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów,
    co zdaniem Zainteresowanych jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie
    stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.
    Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w
    oparciu o nabywane składniki majątkowe wymagać będzie przedsięwzięcia przez niego
    szeregu czynności, takich jak np. zawarcie (wszystkich lub części) umów z dostawcami
    mediów, ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami,
    zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o
    nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie
    prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości na cele
    komercyjne i zwiększaniu jej wartości poprzez aktywne zarządzanie tą nieruchomością.
    Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący Przedmiotem Transakcji nie ma
    obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak

    samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych
    powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w
    żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej
    polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po
    uzupełnieniu Przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy
    zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą
    najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz
    różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat
    eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będą one mogły
    służyć Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie
    powierzchni komercyjnych.
    O ile Budynek stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą
    mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) on przeznaczony do
    realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, ale do
    sprzedaży na rzecz Kupującego. Tym samym, Budynek nie mógłby zarazem stanowić
    niezależnego przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te
    zadania.
    W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją
    przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium
    analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku, gdy zbywca prowadzący
    głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości
    prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości
    stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru
    kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).
    Zdaniem Zainteresowanych, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w
    przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia
    przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie
    stanowić przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części również ze względu na brak
    kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu
    o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli
    Sprzedający.
    Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polega na
    tym, że zakupił on Grunt a następnie realizował projekt deweloperski, mający na celu
    wzniesienie Budynku i Budowli. Po oddaniu Budynku i Budowli do użytkowania i
    wynajęciu powierzchni w Budynku, Sprzedający zamierza sprzedać Nieruchomość na
    rzecz podmiotu trzeciego. Sprzedaż Nieruchomości wraz z wstąpieniem Kupującego w
    umowy najmu nastąpi w możliwie krótkim czasie od wybudowania i rozpoczęcia wynajmu
    powierzchni.
    Nasuwa się zatem wniosek, że przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność
    nosząca cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Krajowego Standardu
    Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (dalej: „Standard”). W rozumieniu
    Standardu, działalność deweloperska jest to działalność gospodarcza obejmująca
    wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie
    lub przebudowie (ulepszeniu) budynków i ich odprzedaży w całości lub w części (np.
    lokali); przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany. Przedsięwzięcie
    deweloperskie to z kolei proces (działanie), w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy
    lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostanie odrębna własność lokalu
    mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, jak też własność budynku lub jego części
    wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz
    przynależnymi obiektami infrastruktury. Deweloper może realizować dane
    przedsięwzięcie deweloperskie zlecając - jako inwestor - wykonawcy budowę nowego
    budynku oraz przynależnych obiektów infrastruktury lub ulepszenie uprzednio przez
    siebie nabytego gotowego budynku . Działalność deweloperska może dodatkowo

    obejmować wykonanie usług pomocniczych (uzupełniających), takich jak np.
    przekazywanie budynków lub lokali w leasing, najem lub dzierżawę przed ich ostateczną
    sprzedażą, wykonywanie robót wykończeniowych na dodatkowe zlecenia nabywców, jak
    również zarządzanie nieruchomościami11. Działalność Sprzedającego jest więc w istocie
    działalnością deweloperską.
    Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest
    działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest
    bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie
    procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i
    technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie
    czerpał korzyści z wynajmu. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma raczej charakter
    produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Podstawowym celem rozpoczęcia
    wynajmu powierzchni w Budynku przez Sprzedającego przed Transakcją nie było
    uzyskiwanie przychodów z najmu Budynku tylko podwyższenie atrakcyjności i wartości
    rynkowej Budynku na potrzeby potencjalnego inwestora, który (zgodnie z powszechną
    praktyką rynkową) jest zainteresowany nabyciem przynoszącej już dochody, w pełni
    skomercjalizowanej Nieruchomości.
    Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży
    nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym,
    przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za
    transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje
    potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych DKIS (interpretacja indywidualna
    z 29 czerwca 2020 r., sygn.0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z
    3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z
    10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.3021.2.IG, interpretacja indywidualna z
    14 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS, interpretacja indywidualna z
    24 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.490.2021.3.EW, interpretacja indywidualna z
    1 października 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.647.2021.3.MN, interpretacja
    indywidualna z 21 stycznia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-24012.891.2021.2.SR, interpretacja
    indywidualna z 28 kwietnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.23.2022.3.JSU, interpretacja
    indywidualna z 17 maja 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.133.2022.3.MŻ, interpretacja
    indywidualna z 4 października 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.273.2023.4.MS,
    interpretacja indywidualna z 21 listopada 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.526.2023.4.
    AWY, interpretacja indywidualna z 1 grudnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.689.2023.3.
    KO, interpretacja indywidualna z 21 lutego 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.936.2023.2.
    AB, interpretacja indywidualna z 7 marca 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.679.2023.1.
    ASZ, interpretacja indywidualna z 28 marca 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.33.2024.3.
    AR).
    III. Konkluzja
    Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa
    ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT,
    na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności
    podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej
    dostawy towarów.
    2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
    Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę
    Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą w postaci
    Budowli.

    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6
    Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
    energii. Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej
    lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7 ustawy.
    Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania
    dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na
    nieruchomości budynków oraz budowli.
    Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W przypadku dostawy gruntów (w tym prawa do wieczystego użytkowania gruntów),
    budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze
    zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.
    W kontekście powyższego, Zainteresowani chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do
    planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych
    towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego,
    Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie
    realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające
    zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia
    przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu
    wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art.
    43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy
    Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.
    Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków,
    budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:
    (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.

    Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
    lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
        wybudowaniu lub
        ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W celu ustalenia czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w
    pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład
    Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
    W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką
    pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także
    wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej
    działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie
    nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).
    Sprzedający złożył zawiadomienie o zakończeniu budowy Budynku zgodnie z art. 54 Prawa
    budowlanego w dniu 29 grudnia 2022 r. Na podstawie zaświadczenia nr (...) wydanego
    przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta w dniu 31 stycznia 2023
    r. organ potwierdził brak sprzeciwu wobec użytkowania Budynku. Zaświadczenie zostało
    wydane na podstawie art. 31zy1 ustawy o COVID-19, zgodnie z którym inwestor ma prawo
    wyboru, czy: (i) wystąpić o pozwolenie na użytkowanie na podstawie art. 55 ust. 2 Prawa
    budowlanego, czy też (ii) złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy na podstawie art.
    54 Prawa budowlanego zgodnie z Ustawą COVID-19.
    Tym samym, w ocenie Zainteresowanych uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia
    Budynku i Budowli doszło w grudniu 2022 roku, gdyż od tego momentu mogły one być
    wykorzystywana przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności
    gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. poszukiwaniu najemców i udostępniania
    Nieruchomości na wynajem oraz poszukiwaniu nabywcy na zrealizowaną inwestycję).
    Zdaniem Wnioskodawców należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło w stosunku do
    całości Budynków i Budowli na Nieruchomości nawet jeśli nie stanowiły one bezpośrednio
    przedmiotu najmu.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie
    Budynku i wydatki te stanowiły więcej niż 30% wartości kosztów poniesionych przez
    Sprzedającego na budowę Budynku z grudnia 2022 r. (kiedy to Sprzedający złożył
    zawiadomienie o zakończeniu budowy Budynku). Wartość ponoszonych ulepszeń
    przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku w październiku 2023 roku. Sprzedający
    miał prawo do odliczenia podatku VAT poniesionego na wydatkach a ulepszenie. W
    konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców w październiku 2023 roku doszło do ponownego
    pierwszego zasiedlenia Budynku w związku z przekroczeniem przez wydatki na ulepszenie
    Budynku 30% jego wartości początkowej.
    Zatem w ocenie Wnioskodawców, jeśli Transakcja zostanie zrealizowana nie później niż w
    październiku 2025 roku, to do dnia zawarcia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata od
    ponownego pierwszego zasiedlenia Budynku. W takiej sytuacji zwolnienie wynikające z art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowywania do dostawy Budynku w
    ramach Transakcji. Jeżeli natomiast do zawarcia Transakcji dojdzie później niż w
    październiku 2025 roku, to okres od dnia ponownego pierwszego zasiedlenia Budynku do
    dnia Transakcji przekroczy 2 lata, co spowoduje, iż do dostawy Budynku w ramach
    Transakcji będzie miało co do zasady zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT.

    W odniesieniu do naniesień, które spełniają definicję budowli w rozumieniu Prawa
    budowlanego, a które będą przedmiotem Transakcji, co do zasady na dzień dokonania
    Transakcji wartość ulepszeń nie przekroczy 30% kosztów poniesionych przez
    Sprzedającego na ich budowę. Wyjątek od powyższego stanowi ogrodzone boisko do
    koszykówki. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego w lutym 2023 roku suma wydatków
    na ulepszenie tej budowli poniesionych przez Sprzedającego przekroczyła próg 30%
    kosztów poniesionych na jej budowę. W ocenie Wnioskodawców doszło wtedy do
    ponownego pierwszego zasiedlenia tej budowli w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
    Oznacza to, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie mogło co
    do zasady być zastosowane do dostawy ogrodzonego boiska do koszykówki, bowiem
    okres dwuletni liczony od daty ponownego pierwszego zasiedlenia tej budowli upłynął w
    lutym 2025 roku, a więc przed dniem dokonania planowanej Transakcji.
    W związku z powyższym dostawa wszystkich naniesień spełniających definicję budowli, a
    będących przedmiotem Transakcji, będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego
    zasiedlenia każdej z nich będzie mogła korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust.
    1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Zgodnie z kolei z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
    warunkiem, że:
        w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
        dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Omawiane zwolnienie (tj. wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT) nie znajdzie
    jednak zastosowania do Budynku oraz naniesień, które spełniają definicję budowli w
    rozumieniu Prawa budowlanego.
    Jak już bowiem wykazano wcześniej, dostawa wszystkich tych budowli spełniać będzie
    warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    W stosunku do dostawy Budynku zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o
    VAT nie znajdzie zastosowania bez względu na moment, w którym dojdzie do Transakcji.
    W wariancie, w którym dwuletni okres liczony od dnia ponownego pierwszego zasiedlenia
    (październik 2023) Budynku upłynie przed dniem zawarcia Transakcji, dostawa Budynku
    spełniać będzie warunki do zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co wprost
    wyklucza zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    Natomiast w wariancie, w którym w dniu Transakcji dwuletni okres od ponownego
    pierwszego zasiedlenia Budynku nie upłynie, dostawa Budynku nie zostanie objęta
    zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ze względu na fakt, że Sprzedającemu
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    związanego z budową i ulepszeniem Budynku.
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od
    podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków,
    budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku,
    budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą:

        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
    części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi
    również zawierać:
    1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy,
    2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
      przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,
    3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Mając na uwadze, że Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub
    ich części, w zakresie, w jakim to zwolnienie miałoby zastosowanie do Transakcji, gdyby
    oświadczenie takie nie zostało złożone, dostawa Nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania bez względu na
    moment, w którym zostanie ona dokonana.
    Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej
    Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała w
    całości zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT
    przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz wybiorą opcję opodatkowania
    przedmiotowej Transakcji VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
    Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji
    czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący zamieszczą w umowie
    sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego oświadczenie, o którym mowa w art.
    43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków
    i Budowli. W związku z tym, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT i
    nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT, bez względu na konkretny moment dokonania Transakcji.
    3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3
    Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co
    wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2),
    wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT
    naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.
    Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze
    zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w
    ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według właściwej stawki. W
    związku z tym okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego
    podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT
    naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT
    lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
    Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy
    przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu

    towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
    podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są
    wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi
    przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na dzień dokonania Transakcji zarówno
    Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
    Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie
    komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie
    usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej
    (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez
    Kupującego. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie
    związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony
    przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony
    będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu
    za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał
    obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów
    rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik
    otrzymał fakturę VAT.
    Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku
    naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od
    kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku
    należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego
    o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, natomiast w
    przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym
    podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku
    należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do
    wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki
    podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy,
    na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4 (we wniosku
      oznaczonego nr 5)
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają:
        odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
        eksport towarów;
        import towarów na terytorium kraju;
        wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
        wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu
    organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

    Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach
    rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Rozliczenie czynszów najmu przez Zainteresowanych w ramach Płatności nie będzie
    stanowiło rzeczy, jej części ani dostawy energii. Tym samym nie może być mowy o
    traktowaniu jej jako towaru i przeniesieniu prawa do rozporządzania tym towarem jak
    właściciel. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawców, Płatność nie będzie stanowić
    dostawy towarów.
    Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:
        przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę,
        w jakiej dokonano czynności prawnej;
        zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
        świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    W świetle powyższego pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które
    składać się może zarówno działanie (uczynienie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie,
    lub tolerowanie określonych stanów rzeczy).
    Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania czy
    tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów
    ustawy o VAT.
    W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami
    może stanowić usługę, m.in., jeżeli:
        istnieją jasno określone strony świadczenia (podmiot świadczący usługę i jej
        konkretny, indywidualnie określony nabywca);
        świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony, tj. istniejąca pomiędzy
        stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;
        istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub
        należnym) wynagrodzeniem;
        świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne,
        zindywidualizowane świadczenie (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa
        2019).
    W świetle powyższego dana czynność będzie podlegać opodatkowaniu VAT jedynie wtedy,
    gdy będzie wykonywana w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji
    jest bezpośrednim beneficjentem tej czynności. Jednocześnie należy podkreślić, że
    związek pomiędzy płatnością a danym świadczeniem na rzecz dokonującego płatności
    musi mieć bezpośredni i wyraźny charakter. Jak bowiem wskazano w prawomocnym
    wyroku WSA w Kielcach z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12) „Świadczenie usług
    podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje
    stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby
    usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by
    świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu
    (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć
    bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

    W zakresie związku pomiędzy płatnością a daną czynnością i kwestii odpłatności
    wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: "TSUE"), m.
    in. w następujących orzeczeniach:
        w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development
        Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną
        czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno
        zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy
        odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z
        czynnością opodatkowaną VAT;
        w orzeczeniu z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Talsma przeciwko
        lnspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden podkreślono, że usługi świadczone są
        za wynagrodzeniem wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy
        świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie
        wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę
        stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej
        odbiorcy;
        w wyroku z dnia 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Komisja Wspólnot
        Europejskich przeciwko Republice Finlandii TSUE przypomniała, że świadczenie
        usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie, jeżeli pomiędzy usługodawcą i
        usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany
        świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi
        świadczonej na rzecz usługobiorcy.
    W świetle powyższego należy stwierdzić, że dane świadczenie stanowi świadczenie
    odpłatne podlegające opodatkowaniu VAT tylko wtedy, jeżeli istnieje stosunek prawny
    pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie usługi
    usługodawca uzyskuje odpowiednie wynagrodzenie. Konieczne jest istnienie
    bezpośredniego związku między usługą a uiszczanym za nią wynagrodzeniem.
    Jednocześnie, związek ten musi być na tyle wyraźny, aby można było stwierdzić, że
    płatność jest dokonywana w zamian za to świadczenie.
    Zdaniem Wnioskodawców, w świetle powyższego nie można stwierdzić, że w związku z
    przekazaniem Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego dojdzie do czynności
    opodatkowanej VAT. W szczególności, Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za
    żadną usługę, której świadczenie można by przypisać Kupującemu czy dostawę towarów,
    której dokonywałby Kupujący na rzecz Sprzedającego. W rzeczywistości Płatność stanowić
    będzie jedynie zwrot kosztów (tu: zwrot pożytków należnych na podstawie umowy
    sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, a pobranych przez Sprzedającego od najemców).
    Otóż celem wprowadzenia Płatności jest rozliczenie czynszu najmu za miesiąc Transakcji
    tak, aby każda ze stron Transakcji otrzymała czynsz za tę część miesiąca Transakcji, w
    której była właścicielem Budynku. Taki mechanizm rozliczenia został wybrany, aby nie
    generować po stronie najemców i stron Transakcji dodatkowych obciążeń
    administracyjnych i dokumentacyjnych.
    W związku z dokonaniem Płatności Kupujący nie będzie świadczył na rzecz Sprzedającego
    żadnego świadczenia, które mogłoby zostać uznane za świadczenie usług w rozumieniu
    ustawy o VAT. Płatność nie będzie stanowiła w związku z tym ekwiwalentu za jakąkolwiek
    zindywidualizowaną usługę świadczoną przez Nabywcę. Jej celem będzie wyłącznie
    realizacja wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, wynikających z

    Umowy i wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu
    jako wynajmującego.
    Tym samym, zdaniem Wnioskodawców w odniesieniu do Płatności nie zostanie spełniona
    przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia
    wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest
    wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług.
    Wnioskodawcy stoją zatem na stanowisku, że dokonanie Płatności przez Sprzedającego na
    rzecz Kupującego nie będzie stanowiło zapłaty za usługę w rozumieniu przepisów Ustawy
    o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
    Stanowisko Wnioskodawców dotyczące rozliczenia czynszu najmu za miesiąc sprzedaży
    nieruchomości między stronami transakcji zostało wielokrotnie potwierdzone przez
    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych sytuacjach podlegających
    ocenie w ramach wydawanych interpretacji.
    Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-
    1.4012.193.2024.1.MSO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w
    przypadku rozliczenia czynszu najmu nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku
    pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Otóż otrzymując
    od sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie
    do Transakcji, kupujący nie będzie wykonywał na rzecz zbywcy żadnego świadczenia, które
    mogłoby stanowić świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT.
    Natomiast w interpretacji indywidualnej z 22 sierpnia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-
    2.4012.433.2022.2. AZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „Mając na
    uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić
    należy, że pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu
    Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym
    nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności przez
    Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8
    ust. 1 ustawy na rzecz Kupującego. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek
    zobowiązaniowy. Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnego
    świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie”.
    Analogiczne stanowisko dotyczące braku wystąpienia usługi opodatkowanej podatkiem
    VAT przy rozliczeniach czynszu najmu przy sprzedaży nieruchomości przyjęto także m.in.
    w następujących interpretacjach indywidualnych:
        interpretacja indywidualna z 23 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.
        MSO;
        interpretacja indywidualna z 27 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-
        1.4012.805.2021.2.DP;
        interpretacja indywidualna z 22listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-
        3.4012.757.2021.3.MAT;
        interpretacja indywidualna z 12 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-
        2.4012.10.2021.2.SP;
        interpretacja indywidualna z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.875.2024.1.
        AKA
        interpretacja indywidualna z 26 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.838.2024.2.
        WH.

    Podsumowując, dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na
    zasadach określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić
    wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu przepisów
    Ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowe
    rozliczenie czynszów najmu nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji
    otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej
    w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, gdyż po
    stronie Nabywcy nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT
    należnego w związku z otrzymaniem Płatności.
    5. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 5 (we wniosku
      oznaczone nr 6)
    W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w
    zakresie pytania nr 5, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych
    kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Nabywcę
    dokumentującej Płatność, o której mowa pytaniu nr 5, w zakresie w jakim poniesienie tej
    płatności jest związane z działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT.
    Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim
    towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych,
    podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności
    VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy
    nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z
    jego działalnością opodatkowaną VAT.
    Zakładając, że rozliczenie pomiędzy Nabywcą i Zbywcą zostałoby uznane za
    wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że
    Zbywcy przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury
    VAT wystawianej przez Nabywcę dokumentującej takie rozliczenia, w zakresie związanym z
    działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Zbywcę (w tym w szczególności
    opodatkowanym VAT wynajmem nieruchomości).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie:
        nieuznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną
        część i w konsekwencji podlegania tej Transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT,
        braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży,
        prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku
        VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji,
        uznania, że Płatność otrzymana przez Państwa Spółkę od Sprzedającego nie
        stanowi wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT
        wykonywane przez Państwa Spółkę.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:
      Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle
    spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności
    spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane
    czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu,
    mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia
    usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
    I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy
    towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w
    ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel,
    np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a
    zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”,
                                                    1zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55
    ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z
    którym:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
      Obejmuje ono w szczególności:
      1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

      5. koncesje, licencje i zezwolenia;
      6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8. tajemnice przedsiębiorstwa;
      9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem
    od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
      Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa -
      rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym
      zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który
      zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
      zadania.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić
    całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla
    przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy oraz zobowiązań, że zdolny jest do
    realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
    Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych).
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako
    samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić
    nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół
    składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część

    przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej,
    ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego
    funkcjonowania w obrocie gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w
              1rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego uwzględnić należy następujące okoliczności:
    1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia
    poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można
    było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu
    gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim
    przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób,
    by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów.

    Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób
    umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.
    Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.),
    wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie
    harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków
    obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa
    wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.), w przypadku przekazania, odpłatnie lub
    nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie
    mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której
    przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W
    przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie
    mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także
    przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub
    unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.
    Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o
    podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania
    całości lub części majątku przedsiębiorstwa.
    Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to,
    jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi
    funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia
    TSUE.
    W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego
    zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w
    wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że
    celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku
    przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto,
    że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w
    pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości
    majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma
    zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności
    zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania
    przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne
    i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa,
    mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak
    wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie
    jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel
    Dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i
    niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym,
    dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem
    wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności
    podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem
    podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego.
    Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE,
    dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne
    powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania
    gospodarczego.

    Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli działalność
    gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z
    nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8
    Szóstej Dyrektywy.
    Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy
    stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006
    /112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”,
    wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk
    kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie
    samych składników rzeczowych.
    Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią
    konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części
    majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub
    niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego
    część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.
    Z opisu sprawy wynika, że w ramach planowanej Transakcji nastąpi:
        1) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Gruntu oraz
        prawa własności Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie lub poza jego
        granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;
        2) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów
        stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz
        ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;
        3) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń
        prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu
        ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich
        zabezpieczeń;
        4) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich
        do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i
        przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Sprzedającego - w
        zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;
        5) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa do upoważniania osób
        trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w
        związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie
        określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;
        6) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na
        których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;
        7) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych
        przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej
        Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za
        wady dotyczące Budynku i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży
        Nieruchomości;
        8) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków
        wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w
        Budynku, oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;
        9) z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpiło wydanie części
        powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi
        wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące
        powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego,

        zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie
        zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego
        na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w
        ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);
      10) przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych
        przez najemców;
      11) przeniesienie praw i obowiązków wynikających z decyzji zezwalających na zajęcie
        pasa drogowego , pozwolenia wodnoprawnego oraz praw i obowiązków
        wynikających z zezwoleń dotyczących nawisów;
      12) przeniesienie praw i obowiązków z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym
        w zakresie certyfikatów LEED Platinum oraz certyfikatu WELL Gold Core and
        Shell, a także certyfikatu Obiekt bez barier.
    Strony mogą również podjąć decyzję o przeniesieniu w ramach Transakcji praw i
    obowiązków z wybranych (nie wszystkich) umów serwisowych lub umów na dostawę
    mediów, w tym np. z umowy ze Spółką C. z dnia 4 sierpnia 2022 roku dotyczącej
    świadczenia usług telekomunikacyjnych w Budynku, umowy z Spółką D. z 24 października
    2022 roku dotyczącej sprzedaży energii cieplnej do budynku, umowy z Spółką E. z 21
    listopada 2022 r. dotyczącej dostaw energii elektrycznej do budynku.
    Możliwe jest, iż w ramach Transakcji Kupujący przejmie także cześć praw oraz obowiązków
    z umowy dobrosąsiedzkiej zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz właścicielem sąsiedniej
    nieruchomości (działki 7) poprzez przystąpienie do tej umowy (wraz z ewentualną zmianą
    tej umowy).
    Kupujący i Sprzedający zawrą umowę, na podstawie której Kupujący nabędzie udział w
    prawach autorskich do dokumentacji projektowej wspólnej dla Nieruchomości i
    nieruchomości sąsiedniej.
    Ponadto, Kupujący i Sprzedający zawrą umowę, na podstawie której Sprzedający udzieli
    Kupującemu licencji na korzystanie ze znaku towarowego „...”.
    Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji
    Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:
        dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu,
        dokumentów zabezpieczenia);
        instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania
        Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na
        Nieruchomości lub ją obsługujących;
        dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej
        Nieruchomości;
        dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej
        Nieruchomości;
        pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących
        się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego,
        kopii decyzji administracyjnych).
    W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych
    finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych
    związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący
    mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu
    za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i

    rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które
    powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.
    Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek
    innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań
    Sprzedającego.
    Składniki niepodlegające przeniesieniu na rzecz Kupującego to w szczególności:
        źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie
        Nieruchomości),
        prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac
        budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad
        budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej),
        prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia,
        prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością
        oraz umowy, na podstawie której Sprzedającemu są świadczone usługi zarządzania
        aktywami;
        decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot.
        Nieruchomości wymienionej powyżej oraz decyzji zezwalających na zajęcie pasa
        drogowego, pozwolenia wodnoprawnego oraz praw i obowiązków wynikających z
        zezwoleń dotyczących nawisów);
        oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w
        rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);
        prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
        środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
        księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
        związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
        zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż
        wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który
        obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub
        tytuł własności Budynku i Budowli,
        należności Sprzedającego,
        know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na
        budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych.
    Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie
    będzie zatrudniał pracowników).
    Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości.
    Wnioskodawcy nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez
    Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą
    Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego
    rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z
    dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami -
    jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

    Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana
    w związku z Transakcją. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę o zarządzanie
    nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości (przy czym możliwe
    jest, że nowa umowa zarządzania zostanie zawarta z tym samym podmiotem
    zarządzającym na zbliżonych warunkach).
    Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez
    Sprzedającego dla Kupującego.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności
    dotyczą tego, czy przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa, a w konsekwencji, czy Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Dla uznania, że zbywana Nieruchomość stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa,
    istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej
    działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i
    niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na
    prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość
    stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie
    realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie
    potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany
    zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne
    przedsiębiorstwo, a po sprzedaży powinno być możliwe kontynuowanie działalności
    gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o przejęte składniki.
    Jak wynika z wniosku, Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie
    czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na
    podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.
    Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w
    ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału czy też oddziału.
    Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla
    celów statutowych. Niemniej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania są
    ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont i możliwe jest przypisanie
    pozycji zapisanych na jednym koncie do Nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego
    kodu MPK - "miejsca powstawania kosztów".
    Jak Państwo wskazali, po nabyciu Nieruchomości, zamierzają Państwo prowadzić
    działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie
    podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Państwo
    przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych
    usługodawców.
    Podjęcie przez Państwo kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia
    właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w Państwa
    strukturze - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot
    planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu
              1powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer
    szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji
    przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt
    27e ustawy.
    Tym samym z opisu sprawy nie wynika, że Przedmiot Transakcji będzie posiadał zdolność
    do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji
    zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne

    przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na
    rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym
    przedsiębiorstwie. Niewątpliwie Przedmiot Transakcji nie będzie umożliwiał kontynuacji
    działalności Zbywcy bez konieczności podejmowania dodatkowych działań i angażowania
    dodatkowych składników. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że Nieruchomość,
    będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie może zostać uznana za przedsiębiorstwo
    ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Zatem stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie nie dojdzie do zastosowania
    wyłączenia spod zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1
    ustawy, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należy więc uznać za prawidłowe.
    Państwa dalsze wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku
    VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Należy zauważyć, że powyższy przepis nie może znaleźć zastosowania w niniejszej
    sprawie, ponieważ dotyczy dostawy gruntów niezabudowanych, podczas gdy - zgodnie z
    Państwa wskazaniem - przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość zabudowana.
    Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać,
    że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami
    ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43
    ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w
    stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
    Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu
    pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich
    części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich

    części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu
    przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze
    zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
    podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych
    warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie
    przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub
    10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
      takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
      gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle
    na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku.
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej Nieruchomości
    zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej
    kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do Budynku i Budowli miało miejsce
    pierwsze zasiedlenie.
    Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający złożył zawiadomienie o zakończeniu
    budowy Budynku 29 grudnia 2022 r. Zgodnie z Państwa opisem przedstawionym we
    wniosku pierwsze powierzchnie Budynku zostały wydane pierwszemu najemcy 15 lutego
    2024 r.
    Zgodnie z opisem sprawy wszystkie wymienione w niniejszym wniosku naniesienia są
    budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia
    są one związane z Budynkiem. Obecnie, ponad 99% powierzchni Budynku jest objęte
    umowami najmu. Możliwe, jest jednak, iż na dzień Transakcji Budynek będzie wynajęty w
    100%.
    15 lutego 2024 r. czyli w momencie oddania Budynku do faktycznego użytkowania
    pierwszemu najemcy w ramach umowy najmu doszło do pierwszego zasiedlenia tych
    części Budynku oddanych w najem, zatem dostawa tych części Budynku nastąpi w okresie
    krótszym niż 2 lata od dnia pierwszego zasiedlenia i nie będzie korzystał ze zwolnienia z
    art. 43 ust. 1 pkt 10.
    Budowle, które są konstrukcyjne zintegrowane z Budynkiem zostały oddane do
    użytkowania pierwszemu najemcy 15 lutego 2024 r., zatem w momencie oddania do
    faktycznego użytkowania razem z Budynkiem doszło do pierwszego zasiedlenia. Okres
    pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych Budowli, a dostawą będzie krótszy niż 2 lata, a
    Transakcja dostawy Budowli nie będzie spełniła przesłanek do zastosowania zwolnienia
    od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Części Budynku, która na dzień transakcji nie będzie wynajęta i nie dojdzie w stosunku do
    tej części Budynku do pierwszego zasiedlenia nie będzie korzystał ze zwolnienia o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Dostawa Budynku i Budowli będących przedmiotem wniosku nie będzie zwolniona od
    podatku na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 zatem należy przeanalizować zwolnienia od
    podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy i art. 43 ust. 1 pkt 2.
    Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje natomiast zwolnienie od podatku
    VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów
    nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił

    wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były
    one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego
    zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie przesłanki.
    W niniejszej sprawie nie będzie również możliwości zastosowania zwolnienia, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ z opisu sprawy wynika, że prawo
    własności nieruchomości Sprzedający nabył w 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży
    nieruchomości i przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia całości VAT
    naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup ww.
    nieruchomości. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT
    naliczonego w związku z budową Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości.
    Powyższe wyklucza więc zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 10a ustawy. Tym samym zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku
    na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów,
    spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich
        posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy, również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało
    zastosowania, bowiem jak Państwo wskazali, Sprzedającemu przysługiwało prawo do
    odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości i budową Budynku i
    Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana
    przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.
    Planowana sprzedaż Budynku i Budowli będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od
    towarów i usług. Przy czym, uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż Gruntu,
    na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Dostawa Budynku i Budowli, a także przynależnego do nich gruntu nie będzie korzystała
    ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec powyższego należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości
    będącej przedmiotem wniosku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy
    zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku.
    Zestawiając powyższy opis z Państwa wątpliwościami należy wskazać, że Transakcji
    sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkiem i Budowlami podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT jako dostawa towarów oraz nie podlega zwolnieniu z opodatkowania
    podatkiem VAT.
    W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą ponadto prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego
    o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku
    VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.
    Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
    art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:
      W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje
      w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez
      podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Stosownie do art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Według art. 86 ust. 11 ww. ustawy
      Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
      określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji
      podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku
      podatnika, o którym mowa w art. 99 terminy składania deklaracji podatkowych ust. 2 i
      3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
    odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
    których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
    czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
    należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto
    podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku
    naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno
    przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku
      lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

      Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96,
      z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Jak wcześniej wywiedziono, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT
    według właściwej stawki.
    Z wniosku wynika, że Państwa Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w
    Polsce. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez
    Państwo działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne.
    Zamierzacie Państwo prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz
    w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na
    świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania
    Nieruchomością (property management).
    Nie zamierzcie Państwo świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
    Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.
    W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie
    przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze
    dokumentującej dostawę Nieruchomości wystawionej przez Sprzedającego. Wynika to z
    faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy -
    przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku,
    gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota
    podatku należnego, będziecie Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty
    podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy,
    zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od
    kwoty podatku należnego, będą mieli Państwo prawo do otrzymania zwrotu tej różnicy na
    rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należy uznać za
    prawidłowe.
    Kolejne Państwa wątpliwość dotyczą kwestii, czy otrzymanie Płatności przez Państwa
    Spółkę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych
    przez Państwo kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie
    stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT
    wykonywane przez Państwa Spółkę.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę,
        w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

    Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde
    zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś),
    jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów
    rzeczy).
    Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy
    tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga
        strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie
    podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć
    bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a
    otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią
    rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku
    prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna
    być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za
    wykonanie tego świadczenia.
    Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku
    koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje
    szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
    Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn.
    akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że
    Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a
    usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana
    świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT
    koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy
    czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu
    jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek.
    W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Europejski Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na
    świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy
    opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie
    usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy,
    jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego
    dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez
    usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy
    (teza 44).
    Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a
    otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału
    (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w
    sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).
    Pogląd, co do braku podstaw opodatkowania podatkiem VAT danego świadczenia w
    przypadku braku odpowiadającego mu wzajemnego świadczenia, został podzielony

    również w szeregu orzeczeń m.in. przez: WSA w Warszawie (wyrok z dnia 1 czerwca 2012
    r. sygn. akt III SA/Wa 2112/11, wyrok z dnia 4 września 2013 r. III SA/Wa 9/13, wyrok z dnia
    4 września 2013 r. sygn. akt III SA/Wa 10/13), WSA we Wrocławiu (wyrok z dnia 4 lipca 2012
    r. sygn. akt I SA/Wr 545/12).
    Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Planują
    Państwo zakup Nieruchomości opisanej we wniosku. W związku z Transakcją zakładane
    jest, iż:
        w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami
        dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w
        którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca
        dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców;
        czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie
        w całości pobrany przez Sprzedającego na podstawie faktur dla Najemców, a
        Kupujący nie będzie wystawiał faktur na Najemców za część miesiąca, w której jest
        już właścicielem Nieruchomości;
        Sprzedający przeleje Kupującemu kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości
        czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie
        do Transakcji na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej
        Sprzedającemu przez Kupującego.
    Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej
    przedmiotem najmu nabywca nieruchomości (tu: Państwa Spółka) wstępuje w miejsce
    sprzedawcy (tu: Sprzedającego), a stosunek najmu obowiązuje na dotychczasowych
    warunkach. Jednocześnie nabywcy rzeczy najętej przysługuje czynsz za czas od chwili
    wstąpienia w stosunek najmu.
    Dokonywane pomiędzy stronami rozliczenia w tym zakresie będą stanowić konsekwencję
    wstąpienia Państwa Spółki w stosunek najmu. Nie będą one natomiast wynagrodzeniem
    dla Państwa za konkretne, zindywidualizowane świadczenie, lecz w istocie przekazaniem
    Państwa Spółce kwoty odpowiadającej kwocie czynszu najmu za okres od daty zawarcia
    transakcji sprzedaży nieruchomości do daty zakończenia miesiąca, w którym transakcja ta
    będzie miała miejsce. Tym samym ww. rozliczenia między stronami nie spowodują
    obowiązku odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu przez Państwa Spółkę i nie dadzą
    Sprzedającemu prawa do odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie.
    Oczywistym jest natomiast, że kwoty te podlegają opodatkowaniu odpowiednio u danej
    strony jako zapłata za usługi najmu świadczone przez każdą ze stron w odpowiednim
    czasie, tj. do dnia i od dnia zawarcia Transakcji.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że w analizowanej sprawie nie
    została spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy Płatnością, a otrzymaniem
    świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty
    jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. Otrzymując od Sprzedającego kwotę pobranego od najemców czynszu,
    odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca
    miesiąca, w którym doszło do Transakcji, nie będą wykonywali Państwo żadnego
    świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w
    rozumieniu wskazanej regulacji.
    W konsekwencji, otrzymanie przez Państwa Spółkę Płatności od Sprzedającego nie będzie
    można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczonych odpłatnych usług opodatkowanych
    podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, nie będą stanowiły

    również wynagrodzenia za dostawę towarów na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy.
    Otrzymane Płatności, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Państwa Spółce w
    związku z realizacją Umowy sprzedaży, nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.
    W związku z powyższym, otrzymanie Płatności przez Państwa Spółkę od Sprzedającego nie
    będzie miało wpływu na wysokość wykazanej w deklaracjach VAT składanych przez
    Państwa Spółkę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie
    stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT
    wykonywane przez Państwa Spółkę.
    Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 5) należy
    uznać za prawidłowe.
    Jednocześnie wskazuję, że oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 5 (oznaczone we
    wniosku nr 6), dotyczące prawa Sprzedającego do odliczenia podatku VAT naliczonego z
    faktury dokumentującej Płatność, która jest związana z działalnością opodatkowaną
    podatkiem VAT Sprzedającego wystawionej przez Państwa Spółkę, jedynie w przypadku
    uznania Państwa stanowiska do pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 5) za
    nieprawidłowe. W związku z uznaniem Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 4 za
    prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 5.
    Dodatkowe informacje
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr
    1, 2, 3, 5 i 6 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności
    cywilnoprawnych (pytania nr 4) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy
        zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Spółka A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.