Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-67/16-6/JŁ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-04-26
Teza: Jeśli Wnioskodawca zdecyduje się sprzedać mieszkanie po okresie 5 lat od zakupu nieruchomości sprzedaż może być opodatkowania podatkiem dochodowym.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; nieruchomości; opodatkowanie; podatek; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 roku w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2016 roku (data wpływu), uzupełnionym w dniu 8 kwietnia 2016 roku, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2016 roku wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

We wrześniu 2015 roku Wnioskodawca nabył na rynku wtórnym użytkowane przez ponad 60 miesięcy mieszkanie (stanowiące odrębną własność). W celu nabycia tego lokalu został zaciągnięty kredyt hipoteczny - Wnioskodawca jest jedynym kredytobiorcą, a kredyt został przyznany na 30 lat. Wnioskodawca jest kawalerem, a nabyta nieruchomość została obciążona hipoteką. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie szkoleń oraz pozostałej działalności wspierającej prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast nie prowadzi działalności w zakresie najmu nieruchomości i nie ma w tym zakresie wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca postanowił wynająć zakupione przez siebie mieszkanie jako osoba prywatna.

Aby ten wynajem był możliwy, mieszkanie to zostało wyremontowane oraz doposażone w niezbędne meble oraz urządzenia AGD. Remont mieszkania polegał na:

*   wyrównaniu ścian - niektórych powierzchni ścian,
*   odmalowaniu ścian oraz futryn drzwi,
*   doklejeniu części odpadającej tapety oraz płytek i uzupełnieniu ubytku fugi, wstawieniu nowych drzwi (jedna sztuka, która wymagała wymiany).
*   zamontowaniu karniszy, żyrandoli, a także wymianie włączników światła/gniazdek elektrycznych, w przypadku których było to konieczne,
*   drobnych pracach hydraulicznych oraz
*   innych drobnych pracach wykończeniowych.

Wnioskodawca przez remont rozumie prace polegające na „odświeżeniu” mieszkania, tj. odmalowaniu ścian, naprawie uszkodzonych powierzchni ścian poprzez nałożenie gipsu, drobne prace hydrauliczne (naprawy cieknących kranów), odmalowanie futryn drzwi, montaż karniszy, rolet okiennych, itp. drobnych prac, które były konieczne, aby wynająć mieszkanie.

Zakupione mieszkanie zostało wyposażone w meble (ława, krzesła, wersalki, łóżka, meblościanki itp.) oraz niezbędny sprzęt AGD, m. in. lodówkę, pralkę, żelazko, a także inne drobne wyposażenie takie, jak deska do prasowania, ociekacz na naczynia, czajnik, garnki, noże, itp. Z zakupionego wyposażenia korzystają najemcy mieszkania.

Wnioskodawca zaznacza, iż przeprowadzony przez Niego remont miał tylko i wyłącznie na celu odświeżenie mieszkania po poprzednich najemcach. Prace remontowe nie ingerowały w konstrukcję mieszkania, jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, modernizację, a także adaptację, gdyż mieszkanie było wcześniej użytkowane w celach mieszkaniowych przez poprzednich właścicieli. Zdaniem Wnioskodawcy drobne prace w celu odświeżenia mieszkania, w tym odmalowanie ścian i inne drobne prace, nie spowodowały wzrostu wartości mieszkania w stosunku do wartości z dnia zakupu.

Wszystkie ww. prace oraz zakupy zostały zakwalifikowane przez podatnika jako koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu prywatnego.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej mieszkanie nie jest amortyzowane. Wnioskodawca w piśmie z dnia 9 października 2015 roku poinformował Naczelnika Urzędu Skarbowego o zaistniałym fakcie, tj.: wynajęciu mieszkania stanowiącego własność Wnioskodawcy oraz o wyborze formy opodatkowania dochodów na zasadach ogólnych z najmu począwszy od 2015 roku. Wnioskodawca wynajął mieszkanie trzem osobom fizycznym na czas określony do 15 lipca 2016 roku. W zawartej umowie Wnioskodawca zdeklarował się pokrywać czynsz do spółdzielni mieszkaniowej oraz opłacać rachunki za media. Aktualnie Wnioskodawca, przychód z najmu pomniejsza o koszty uzyskania przychodu, tj. utrzymania mieszkania: czynsz, media, a także o koszt zakupu niezbędnego wyposażenia mieszkania umożliwiającego korzystanie z przedmiotu najmu oraz koszt bieżących napraw lokalu mieszkalnego w celu utrzymania źródła przychodu, a także zapewnienie przychodu w przyszłości. Wnioskodawca zalicza również do kosztów uzyskania przychodu opłacone odsetki od kredytu - od momentu przekazania lokalu najemcom.

Ponadto Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku zaznacza, iż przed wynajmem mieszkania nabywał środki czystości w celu posprzątania mieszkania po poprzednich lokatorach oraz drobnych pracach remontowych. Zakupione w tym czasie środki czystości zaliczył do kosztów uzyskania przychodu, gdyż Jego zdaniem, zakup tych środków czystości umożliwił uporządkowanie mieszkania, zaprezentowanie go przyszłym najemcom, a następnie wynajem.

Aktualnie najemcy we własnym zakresie nabywają „chemię” użytku osobistego oraz „chemię” do bieżącego porządkowania mieszkania. Wnioskodawca zakupuje i przekazuje najemcom średnio co dwa miesiące środki czystości do gruntownego czyszczenia mieszkania. Są to między innymi „chemia” do profesjonalnego sprzątania (do odtłuszczania i usuwania uporczywych zabrudzeń oraz dezynfekcji), środki odkamieniające oraz usuwające osady. Według Wnioskodawcy, przekazanie „chemii” i środków czystości sprawia, że stan przedmiotu najmu, tj. wynajętego mieszkania na cele mieszkaniowe, przez okres najmu nie ulegnie pogorszeniu, a co za tym idzie zmniejszy zużycie elementów użytkowych (np. nie doprowadzi do zakamienienia pralki), co Jego zdaniem wpływa na zachowanie/utrzymanie źródła przychodu jakim jest mieszkanie. Wnioskodawca na dzień dzisiejszy nie zalicza zakupu ww. „chemii” i środków czystości w trakcie trwania najmu do kosztów uzyskania przychodu.

Zakupione mieszkanie, stanowiące odrębną własność, było wykorzystywane dłużej niż 60 miesięcy - co według ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 Nr 80, poz. 350 ze zm.) jest uznawane za wcześniej używane przed jego zakupem. Wnioskodawca uważa, iż zgodnie z ww. ustawą, uprawnia go to do amortyzowania mieszkania poprzez zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji. Mieszkanie wynajmowane jest na czas określony, więc może się zdarzyć, że w pewnym okresie czasu w mieszkaniu tym nie będzie najemców, natomiast Wnioskodawca jako wynajmujący niezależnie od tego, czy mieszkanie jest wynajęte czy też, o ile teoretycznie się tak stanie będzie chwilowo niewynajęte, ponosi pewne stałe koszty utrzymania mieszkania takie jak np. opłaty za media, abonamenty, czynsz i odpis amortyzacyjny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie, oznaczone we wniosku nr 5:

Jeśli Wnioskodawca jako osoba fizyczna zdecyduje się sprzedać mieszkanie, które było amortyzowane w ramach najmu prywatnego po okresie 5 lat od zakupu nieruchomości, czy sprzedaż będzie zwolniona z podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jedynym podatkiem dla osoby fizycznej przy zbyciu mieszkania jest podatek dochodowy 19% jeśli sprzedaż/zbycie lokalu nastąpi w ciągu 5 pełnych lat kalendarzowych od zakupu nieruchomości. Jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi w okresie 5 lat od nabycia w zeznaniu podatnik wykazuje uzyskany przychód ze sprzedaży, koszty uzyskania (czyli udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia i nakłady, poczynione w czasie posiadania nieruchomości) oraz sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości. Wnioskodawca uważa, że po 5 latach od nabycia nieruchomości - jeśli dojdzie do zbycia mieszkania, nawet jeśli było ono amortyzowane w ramach najmu prywatnego, a mieszkanie nie jest własnością firmy - to nie zaistnieje konieczność zapłaty podatku dochodowego przez podatnika, będącego osobą fizyczną. Ponadto, takie samo stanowisko w podobnym przypadku, wyraził Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 18 maja 2015 roku (sygn. IPTPB1/4511-104/15-5/SJ).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Przepisy zawarte w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, ze zm.) określają źródła przychodów.

Odrębnymi źródłami przychodów są – wymienione w pkt 3 i 8 tego przepisu – pozarolnicza działalność gospodarcza i odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przywołany powyżej przepis znajduje potwierdzenie w treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wspomniany wyżej przepis, art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego oraz gruntu związanego z takim budynkiem lub lokalem, niezależnie od tego, czy budynek ten lub lokal stanowił środek trwały wykorzystywany w ramach najmu prywatnego, czy też był środkiem trwałym w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej i był amortyzowany, stanowi przychód ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile zbycie zostanie dokonane w okresie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca jest od września 2015 roku właścicielem lokalu mieszkalnego, który wynajmuje i zamierza amortyzować indywidualną stawką amortyzacyjną. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, najem rozlicza w ramach źródła „najem prywatny”. W przyszłości, po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca zamierza dokonać jego zbycia.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Oznacza to, że w opisanej we wniosku sytuacji, sprzedaż lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, nie będzie stanowiła źródła przychodu, wyłącznie gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu (nawet jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od daty nabycia) powstanie z tego tytułu przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na powyższe nie ma wpływu to, że w ramach najmu prywatnego lokal mieszkalny był amortyzowany.

Wobec tego stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym nie zaistnieje konieczność zapłaty podatku dochodowego, jeśli dojdzie do zbycia nieruchomości po upływie 5lat od jej nabycia, należy uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270 ze. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.