Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.605.2023.4.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-13
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości Spółce.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

30 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, a także podatku od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 grudnia 2023 r. (wpływ 5 grudnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Pan … (dalej: „Wnioskodawca”) jest prezesem spółki … Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”), oraz akcjonariuszem posiadający 99,99% udziałów w tejże Spółce. Jako osoba prywatna, w kwestii majątku osobistego posiada rozdzielność majątkową, nie prowadzi działalności gospodarczej, oraz nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

W okresie od 3 kwietnia 2020 r. do 8 grudnia 2022 r. Wnioskodawca nabył jako osoba prywatna do swojego majątku osobistego, dziesięć nieruchomości sąsiadujących z terenami należącymi do Spółki o powierzchni ok. … ha. Tereny były kupowane z myślą o rozbudowie istniejącego zakładu. Opracowany został projekt rozbudowy i przebudowy jednej z hal produkcyjnych Spółki, w taki sposób, że rozbudowa istniejącej hali odbyłaby się na nowo zakupionych przez wnioskującego działkach.

Przebieg działań związanych z pozwoleniem na budowę:

1) w lutym 2023 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem, jako osoba prywatna, o rozbudowę i przebudowę istniejącego obiektu budowlanego (…). Zostało wydane pozwolenia na budowę;

2) w maju 2023 r. powyższe pozwolenie na budowę stało się prawomocne;

3) w czerwcu 2023 r. wystąpiono o przeniesienie pozwolenia na budowę z Wnioskodawcy na Spółkę;

4) w tym samym miesiącu Spółka otrzymała decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę na jej rzecz.

Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedać posiadane nieruchomości Spółce, która jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie … . Swoją siedzibę posiada w … . Wpisana jest do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem: …, Sąd Rejonowy w …, pod nr: NIP: … oraz REGON: … . Spółka jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Działki, jakie posiada Wnioskodawca:

1) nr … o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowane, posiada przyłącze energii elektrycznej, akt notarialny z dnia 3 kwietnia 2020 r.,

2) nr … o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 4 lutego 2021 r.,

3) nr … o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowana, poprzedni właściciel uzyskał decyzję o warunkach zabudowy wydaną przez … w dniu … 2018 r. na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, akt notarialny z dnia 1 września 2020 r.,

4) nr .. o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowana, poprzedni właściciel uzyskał decyzję o warunkach zabudowy wydaną przez … w dniu … 2018 r. na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, akt notarialny z dnia 14 września 2020 r.,

5) nr … o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 14 września 2022 r.,

6) nr … o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 3 marca 2021 r.,

7) nr … o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 3 marca 2021 r.,

8) nr … o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 14 września 2022 r.,

9) nr …o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 15 lipca 2022 r.,

10) nr … o powierzchni … a, stanowiąca grunty orne, niezabudowane, akt notarialny z dnia 8 grudnia 2022 r.

Razem: … a.

Dla działek nr …, nr …, nr …, nr … są ustalone warunki zabudowy oraz prawomocne pozwolenie na budowę.

W dokumentacji, którą posiada Wnioskodawca, znajduje się m.in. pozwolenie na budowę wydane w pierwszej kolejności na Wnioskodawcę, oraz następnie przeniesione na Spółkę.

W pozwoleniu na budowę, są wyszczególnione m.in. działki nr …, nr …, nr …, nr … – które wyżej nie zostały wypunktowane, ponieważ są to działki, które już należą do Spółki. Znajduje się na nich hala produkcyjna (pozwolenie dotyczy, m.in. jej rozbudowy) oraz wąski pas wolnej przestrzeni, z którym rozpoczynają się działki nabyte przez Wnioskodawcę.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że oznaczenie formy prawnej: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Firma, pod którą spółka działa: …. Wysokość kapitału zakładowego: … zł. Kapitał zakładowy dzieli się na … udziałów, każdy o wartości 1 000 zł. Prezesem Zarządu … jest Wnioskodawca, który posiada … udziałów. Wnioskodawca jest udziałowcem, nie akcjonariuszem.

Spółka w okresie, w jakim nabywane były nieruchomości, nie posiadała odpowiednich środków finansowych na ich zakup. Była w tym czasie już w trakcie realizacji znacznych inwestycji, które ograniczyły jej zdolność kredytową oraz realizację zakupu tych nieruchomości poprzez finansowanie zewnętrzne. Dalsze jej zadłużanie nie było możliwe z uwagi na zapisy umów kredytowych. Był to również okres pandemii, a w późniejszym okresie konflikt zbrojny przy naszej granicy, które spowodowały, że banki zaostrzyły kryteria finansowania. Wnioskodawca, jako doświadczony przedsiębiorca, przewidywał, że jeżeli Spółka będzie nadal rozwijała się w dotychczasowym tempie, będzie wymagała rozbudowy. Z uwagi na pojawiające się sygnały, że właściciele najbliżej położonych nieruchomości zamierzają sprzedać przyległe do obecnego zakładu tereny, został niejako zmuszony do ich zakupu, aby w przyszłości realizować rozbudowę zakładu. W innym przypadku, ich późniejszy odkup od nowych właścicieli mógłby być bardziej kosztowny. Uzasadnieniem gospodarczym, ekonomicznym i prawnym takiego działania, był również fakt, że obecne przepisy i procedury uzyskania pozwolenie na budowę/rozbudowę są łatwiejsze i bardziej przyjazne dla osoby fizycznej. Dla spółki proces ten jest zdecydowanie bardziej długotrwały. Trzeba jednak podkreślić, że zakup gruntów nie był dokonany z założonym celem ich sprzedaży do Spółki. Bardziej chodziło o zabezpieczenie możliwości zakupu gruntu.

Wszystkie działki wymienione we wniosku są objęte planem sprzedaży.

Działki, które nie są objęte pozwoleniem na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej, będą przeznaczone i wykorzystane pod miejsca parkingowe dla nowych pracowników, których trzeba będzie zatrudnić po rozbudowie zakładu. Ponadto trzeba będzie zwiększyć place magazynowe dla materiałów do produkcji, lub produkowanych towarów, drogi wewnętrzne do ich transportu.

Przeniesienie pozwolenia nastąpiło nieodpłatnie. Nastąpił wyłączny zwrot wydatków poniesionych w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej.

Żadna umowa użyczenia, dzierżawy lub inna o podobnym charakterze dotycząca działek opisanych we wniosku nie została zawarta.

Nabyte nieruchomości nie są wykorzystywane (użytkowane) w żaden sposób, poza zwykłą dbałością, aby nie zarosły wyższą roślinnością. Nie były i nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy, użyczenia, użytkowania, zarówno w formie odpłatnej lub nieodpłatnej.

Wnioskodawca nie podejmował zmiany przeznaczenia terenu, ani wystąpienia o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Umowa przedwstępna nie została zawarta i nie jest planowane podpisanie takiej umowy.

Wnioskodawca nie poniósł i nie planuje ponieść dodatkowych nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

Jeżeli są media, to tylko takie, które istniały już przed zakupem nieruchomości, wymienione we wniosku. Żadne nowe media nie były doprowadzane. Zostaną rozbudowane lub doprowadzone media wskazane w warunkach zabudowy, ale dopiero po sprzedaży nieruchomości.

Uzyskano warunki zabudowy oraz pozwolenie na budowę – dokumenty zostały już opisane we wniosku. Inicjatorem wniosków o warunki zabudowy oraz pozwolenia na budowę był Wnioskodawca.

Wnioskodawca nie planuje nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Cena sprzedaży nieruchomości będzie odpowiadała wartościom rynkowym. Planowane jest określenie wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości przed sprzedażą przez rzeczoznawcę majątkowego.

Na chwilę obecną brak jest konkretnych założeń warunków finansowych transakcji. Będą one ustalane w momencie, kiedy zapadnie ostateczna decyzja co do przeprowadzenia tej transakcji, i będzie ona w głównej mierze zależeć od ceny, jak i kondycji finansowej Spółki. Jeżeli będzie to możliwe, płatność nastąpi jednorazowo. Rozważana jest również płatność w ratach. Jeżeli cena rynkowa będzie wyższa w chwili sprzedaży niż w chwili zakupu, to Wnioskodawca osiągnie dochód. Sposób płatności również odbędzie się na zasadach rynkowych, tj. z niezbyt odległym terminem płatności.

**Pytania**

1) Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży gruntów VAT?

2) Czy sprzedaż gruntów powiązanej Spółce podlegać będzie pod źródło opodatkowania w postaci odpłatnego zbycia, opodatkowanego stawką 19%?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pana stanowisko w sprawie**

Stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca sprzedaje swój majątek prywatny, który nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Zatem, zgodnie z ustawodawcą, jeżeli osoba fizyczna była właścicielem nieruchomości przez okres krótszy niż pięć lat, to wówczas wystąpi konieczność zapłaty 19%, podatku od dochodu, czyli od różnicy między przychodem (uzyskana cena za nieruchomość) a kosztami uzyskania tego przychodu. Kosztami będą udokumentowane wydatki na nabycie (ewentualnie wytworzenie) i nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Podatek w wysokości 19% dotyczy nieruchomości nabytych po 2007 r.

Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jeżeli sprzedaż nieruchomości nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej i nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, to pojawia się konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych (od różnicy między przychodem (uzyskana cena za nieruchomość), a kosztami uzyskania tego przychodu).

Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podatnik, który w roku podatkowym dokonał odpłatnego zbycia:

\- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

\- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

\- prawa wieczystego użytkowania gruntów przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej,

podlega z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Odpłatne zbycie nieruchomości rozumiane jest jako sprzedaż, zamiana i inne odpłatne (tzn. za wynagrodzeniem) rozporządzenie nieruchomością lub prawem majątkowym przenoszące własność na drugi podmiot (np. w drodze umowy odpłatnego zniesienia współwłasności).

Nieruchomości - części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Budynki i budowle wzniesione na gruncie stanowią własność właściciela gruntu bez względu na to, kto je wybudował. Nie stanowią one odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

Zasady opodatkowania przychodów (dochodów) uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych).

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem (określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych odpłatnie są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ww. ustawy).

Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. Nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, to np. wydatki na modernizację lokalu. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych nieruchomości i praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez GUS w Monitorze Polskim (koszty podwyższane co roku o stopień inflacji).

Termin zapłaty podatku i rodzaj deklaracji rocznej.

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie od dnia 15 lutego do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne PIT-39, w którym wykazuje się kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych), zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania. Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia.

Na podstawie powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, konsekwencją dokonania opisanego zdarzenia przyszłego będzie konieczność zapłaty 19% podatku od dochodu po stronie sprzedawcy, tj. Wnioskodawcy. Sprzedaż nieruchomości Jego zdaniem, powinna być traktowana jako odpłatne zbycie nieruchomości.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Stosownie jednak do treści art. 5a pkt 6 ww. ustawy,

Za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w art. 5a pkt 6 omawianej ustawy opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowy charakter działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Działalność gospodarcza handlowa natomiast - zgodnie z definicją Wielkiego Słownika Języka Polskiego (www.wsjp.pl) - jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu nabywana jest nieruchomość. Jeżeli nabycie gruntu następuje z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17:

„Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.

Z okoliczności sprawy wynika, jest Pan prezesem Spółki oraz udziałowcem posiadającym 99,99% udziałów w tejże spółce. W okresie od 3 kwietnia 2020 r. do 8 grudnia 2022 r. nabył Pan jako osoba prywatna do swojego majątku osobistego, dziesięć nieruchomości (nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr … oraz nr …) sąsiadujących z terenami należącymi do ww. Spółki. Tereny były kupowane z myślą o rozbudowie istniejącego zakładu. Opracowany został projekt rozbudowy i przebudowy jednej z hal produkcyjnych Spółki, w taki sposób, że rozbudowa istniejącej hali odbyłaby się na nowo zakupionych przez Pana działkach. Pan jako doświadczony przedsiębiorca, przewidywał, że jeżeli Spółka będzie nadal rozwijała się w dotychczasowym tempie, będzie wymagała rozbudowy. Z uwagi na pojawiające się sygnały, że właściciele najbliżej położonych nieruchomości zamierzają sprzedać przyległe do obecnego zakładu tereny, został Pan niejako zmuszony do ich zakupu, aby w przyszłości realizować rozbudowę zakładu. W innym przypadku, ich późniejszy odkup od nowych właścicieli mógłby być bardziej kosztowny. Uzasadnieniem gospodarczym, ekonomicznym i prawnym takiego działania, był również fakt, że obecne przepisy i procedury uzyskania pozwolenie na budowę/rozbudowę są łatwiejsze i bardziej przyjazne dla osoby fizycznej. Dla spółki proces ten jest zdecydowanie bardziej długotrwały. Na Pana wniosek dla działek nr …, nr …, nr … i nr … została wydana decyzja o warunkach zabudowy z dnia … 2022 r. Był Pan inicjatorem wniosków o warunki zabudowy oraz pozwolenia na budowę. W dokumentacji, którą Pan posiada, znajduje się m.in. pozwolenie na budowę wydane w pierwszej kolejności na Pana oraz następnie przeniesione na Spółkę. Działki, które nie są objęte pozwoleniem na rozbudowę i przebudowę hali produkcyjnej, będą przeznaczone i wykorzystane pod miejsca parkingowe dla nowych pracowników, których trzeba będzie zatrudnić po rozbudowie zakładu. Ponadto trzeba będzie zwiększyć place magazynowe dla materiałów do produkcji, wyprodukowanych towarów, drogi wewnętrzne do ich transportu.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy nabycie ww. działek oraz zarządzanie nimi przez Pana, stanowi w swej istocie świadomie podejmowane przez Pana działania mające na celu gospodarowanie przedmiotowymi działkami w celach gospodarczych. Jak wynika z okoliczności sprawy nabył Pan przedmiotowe działki w celach inwestycyjnych, z zamiarem wykorzystania tych działek do działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę w której jest Pan udziałowcem, i na rzecz której dokona Pan zbycia przedmiotowych działek. Powyższy cel potwierdzają podejmowane przez Pana działania zmierzające do realizacji rozbudowy zakładu na zakupionych działkach.

Zatem wynikająca z opisanych wyżej Pana działań koncepcja wykorzystania działek nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr \`(...)\`, nr … oraz nr … dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że przyszła sprzedaż ww. działek nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca. Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa prowadzi do wniosku, że podjęte przez Pana działania nie były podjęte w celu wykorzystywania przedmiotowym działek do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych (np. budowa domu) tylko w celach gospodarczych. Takie postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym.

Zatem nie cele osobiste – w przypadku Pana brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania, wobec czego czynność zbycia przedmiotowych działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Nie sposób stwierdzić, że sprzedaż wielu nieruchomości opisanych we wniosku, będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Pana świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach zarobkowych i będą służyły do czerpania powiązanej z Panem Spółce przychodów z jej wykorzystania, po sprzedaży. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Pana przypadku spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym. Zakup nieruchomości do majątku prywatnego przez Pana, a następnie wystąpienie o pozwolenie na budowę oraz jego przeniesienie na rzecz Spółki i zamiar sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem wartości rynkowych Spółce, którą Pan zarządza, świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji.

Pana czynności miały i mają charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań. Ponadto czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie zarządzaniem i obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Pana działalność miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została we własnym imieniu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zatem, przychodów ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, tj. działek gruntu nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr …, nr … nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód opodatkowany jest stawką 19%, gdyż nie został spełniony warunek określony w tym przepisie, który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej. Tym samym, przychód jaki uzyska Pan ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, będzie podlegał – wbrew Pana twierdzeniu – opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).