Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.841.2021.4.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-06
Teza: Zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży Działki lub Działek niezbudowanych i obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; działalność-działalność gospodarcza; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Zakres stosowania przepisów rozdziału
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

20 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży Działki lub Działek niezbudowanych i obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 marca 2022 r. (wpływ 10 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce.

Wnioskodawca planuje rozpocząć prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym zarejestrować się jako przedsiębiorca w CEiDG. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy będzie sprzedaż nieruchomości własnych, opisanych w dalszej części niniejszego wniosku. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie prowadził (i nie prowadzi obecnie) działalności gospodarczej (nie był przedsiębiorcą), nie był i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca jest obecnie zatrudniony w ramach umowy o pracę z prywatnym podmiotem. Po dokonaniu sprzedaży wskazanych w dalszej części Działek Wnioskodawca nadal zamierza podejmować pracę zarobkową we wskazany sposób (obok prowadzonej działalności).

W dniu 3 kwietnia 2020 r. wskutek darowizny dokonanej na jego rzecz przez Ojca Wnioskodawcy (dalej: „Ojciec”) Wnioskodawca stał się właścicielem 10 niezabudowanych działek położonych na terenach mieszkalno-usługowych w gminie (.) (dalej: „Działka” lub „Działki”).

Wskazane Działki powstały poprzez podział jednej działki, którą w 2008 r. otrzymał Ojciec w ramach darowizny (dalej: „Działka Dzielona”). Przed podziałem dokonał on przekształcenia terenów, na których znajdowała się darowana mu Działka Dzielona (grunty orne i pastwiska trwale, V i VI klasa gleby) w tereny mieszkalno-budowlane, co miało miejsce w 2015 r. Dla terenów, na których położone są Działki w 2015 r. ustanowiony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (kategoria: tereny mieszkalno-usługowe) (dalej także: „MPZP”).

Wnioskodawca na marginesie dodaje, że w 2018 r. Ojciec dokonał darowizny na rzecz gminy (.), na której znajdują się Działki. Darowizna obejmowała tereny pod drogi dojazdowe do Działek, które to tereny powstały wskutek podziału Działki Dzielonej. W zamian Ojciec otrzymał prawo przejazdu do Działek przez grunty należące do gminy; wcześniej nie miał on bowiem możliwości dojazdu do Działek. Darowane gminie tereny stały się drogą gminną. Tym samym wszystkie Działki mają zagwarantowany dojazd.

W 2018 r. Ojciec zawarł z dostawcą energii umowę na doprowadzenie przez dostawcę przyłączy energetycznych do niektórych Działek (do co drugiej z nich). Lokalne starostwo w 2019 r. zatwierdziło projekt budowy urządzeń energetycznych na Działkach. Do chwili obecnej Działki nie zostały jednak podłączone. W związku z planowaną sprzedażą Ojciec (który widnieje na umowach z dostawcą energii) zamierza dokonać cesji umowy na dewelopera; tym samym w miejsce praw i obowiązków Ojca wejdzie deweloper.

Działka Dzielona, jak i następne Działki nie były (w okresie posiadania ich przez Ojca i Wnioskodawcę) wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były także przedmiotem umowy dzierżawy, najmu itp., nie była na nich prowadzona również działalność rolnicza.

Wnioskodawca w najbliższej przyszłości zamierza dokonać sprzedaży darowanych mu Działek; sprzedaż ma odbyć się w ramach mającej zostać zarejestrowanej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Wszystkie Działki zostaną sprzedane na rzecz jednego dewelopera. Z informacji pozyskanych przez Wnioskodawcę wynika, że na zakupionych Działkach deweloper zamierza wybudować osiedle mieszkaniowe.

Przy sprzedaży Działek Wnioskodawca działać będzie we własnym imieniu, to jemu należne będą zyski ze sprzedaży Działek.

Wszystkie Działki mogą zostać sprzedane jednorazowo lub w ramach kilku oddzielnych transakcji dokonywanych jednak z tym samym deweloperem. Deweloper zakupi wówczas od Wnioskodawcy jedną lub kilka Działek, a następnie w odstępach czasowych (prawdopodobnie co miesiąc lub dwa) będzie dokonywał zakupu jednej lub kilku kolejnych Działek od Wnioskodawcy. Podyktowane to będzie sytuacją finansową dewelopera.

Każdorazowo sprzedaż Działki lub Działek zostanie potwierdzona aktem notarialnym lub aktami notarialnymi.

Wnioskodawca może także zawrzeć z deweloperem umowę lub szereg umów przedwstępnych lub rezerwacyjnych związanych ze sprzedażą Działek. W związku z planowaną sprzedażą możliwym jest również, że Wnioskodawca otrzyma od dewelopera zadatek lub zaliczkę za jedną lub za kilka Działek.

Wnioskodawca jeszcze przed planowaną sprzedażą Działek udzielił Ojcu pełnomocnictwa do reprezentowania go w sprawach związanych z czynnościami dotyczącymi Działek.

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny (jeszcze przed dokonaniem pierwszej transakcji sprzedaży Działki lub Działek).

**Pytania w zakresie podatku VAT**

1\. Czy sprzedaż Działki lub Działek powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług w podstawowej stawce 23%? (oznaczone we wniosku nr 4)

2\. Czy (w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie oznaczone nr 1) Wnioskodawca winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z transakcji sprzedaży Działki lub Działek, który stanowi podstawę naliczenia podatku od towarów i usług? (oznaczone we wniosku nr 5)

3\. Czy fakt stopniowego wyprzedawania Działek (np. dwie Działki miesięcznie) będzie miał jakikolwiek wpływ na status podatnika VAT Wnioskodawcy? (oznaczone we wniosku nr 6)

4\. Czy sprzedaż 10 Działek w jednym akcie notarialnym będzie miała wpływ na posiadanie statusu podatnika VAT przez Wnioskodawcę? (oznaczone we wniosku 7)

**Pana stanowisko w sprawie**

1\. W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Działki lub Działek powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT. Nie znajdzie tu miejsca zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT. Powinien zostać naliczony podatek VAT w stawce podstawowej 23%.

2\. W ocenie Wnioskodawcy (w przypadku udzielenia przez tut. Organ odpowiedzi twierdzącej na pytanie oznaczone nr 1) Wnioskodawca winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z transakcji sprzedaży Działki lub Działek, który stanowi podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

3\. W ocenie Wnioskodawcy fakt stopniowego wyprzedawania Działek (np. dwie Działki miesięcznie) nie będzie miał żadnego wpływu na posiadanie statusu podatnika VAT przez Wnioskodawcę.

4\. Sprzedaż 10 Działek w jednym akcie notarialnym nie będzie miała żadnego wpływu na posiadanie statusu podatnika VAT przez Wnioskodawcę.

Rozważania ogólne

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ów ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Dostawa towaru mieści się z kolei w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 Ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zatem, zgodnie z powołanymi uregulowaniami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy wskazać, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu koniecznym jest wskazanie pojęcia podatnika w rozumieniu przepisów VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Tym samym uznać należy, że określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 wskazanej ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w przywołanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym (tak: 0114-KDIP4- 1.4012.170.2020.1.PS z 12 maja 2020 r.).

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne (działanie w sferze prywatnej), czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 Ustawy VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości podejmował lub będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Do zagadnienia uznania dostawy nieruchomości za działanie podjęte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej odnosi się wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, zgodnie z którym dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm). Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (tak np. też interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.259.2021.2.AG z 23 czerwca 2021 r.).

Powyższe odnosi się jednak wyłącznie do sytuacji, w których działania podmiotu przekraczają zakres działań typowych dla czynności podejmowanych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Potwierdza to przykładowo interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.170.2020.1.PS z 12 maja 2020 r., która również odnosi się do wskazanego wcześniej orzeczenia TSUE. W interpretacji wskazano, przywołując ów wyrok: „Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

Podmioty mające zajmować się sprzedażą gruntów muszą dokonać rejestracji - takie samo działanie podjęte zostało przez Wnioskodawcę.

Poza orzeczeniami TSUE, na powyższe wskazywać może także przykładowo interpretacja Dyrektora KIS 0111-KDIB3-3.4012.197.2021.2.JSU z 12 lipca 2021 r. Organ wskazał w niej m. in., że „nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, (.) oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

Powyższe potwierdza zatem, że Wnioskodawca będzie działał charakterze podatnika VAT - przede wszystkim dokona on bowiem stosownej rejestracji. Jego działalność będzie zatem w pełni zorganizowana.

Bez znaczenia będzie tu także, czy Wnioskodawca dokona sprzedaży w ramach jednej transakcji, czy też kilku. Wniosek ten znajduje potwierdzenie przykładowo w wyroku siedmiu sędziów NSA I FPS 3/07 z 29 października 2007 r., gdzie wskazano: „Innymi słowy, jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, (.), to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie”.

W zaprezentowanym stanie faktycznym transakcje sprzedaży mają odbywać się w ramach działalności handlowej Wnioskodawcy, co potwierdza, że będzie on występował w roli podatnika VAT.

Wszystkie powyższe okoliczności powodują, że planowane przez Wnioskodawcę zbycie Działki lub Działek wykonywane będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a tym samym Wnioskodawca powinien być uznany za podatnika VAT. Spełnione zostaną przesłanki wskazane w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT.

Ad 1

Jak zostało to podniesione, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Działki lub Działek powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT (dostawa towarów) bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług w podstawowej stawce 23%.

Zdaniem Wnioskodawcy, wskazane zwolnienie nie będzie również miało zastosowania w sytuacji, w której prowadziłby on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, także wtedy, gdy dla celów podatku dochodowego byłaby rozliczana w ramach ryczałtu. Sprzedażą objęte bowiem będą tereny budowlane.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie zaś do art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych, należy przez nie rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, których przedmiotem są tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy VAT.

Jak było to wskazane w zdarzeniu przyszłym, tereny, na których położone są Działki, objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ów tereny sklasyfikowane są jako mieszkalno-usługowe.

Mając na uwadze powyższe, ze względu na fakt objęcia terenów MPZP i przypisanie im kategorii terenów mieszkalno-usługowych, uznać należy, że Działki są terenami budowlanymi. Skoro są one terenami budowlanymi, to zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, nie mogą one korzystać ze wskazanego zwolnienia od podatku VAT. Tym samym powinny być one opodatkowane z zastosowaniem stawki podstawowej 23%.

Powyższe znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych. Przykładowo, w piśmie 0111-KDIB3-3.4012.184.2021.2.JSU z 21 lipca 2021 r. Dyrektor KIS odnosił się do przypadku, w którym nieruchomość dopiero miała ulec podziałowi na działki budowlane. Dla terenu, na którym położona była owa działka wydane miały zostać warunki zabudowy. Podatnik zapytał o możliwość zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT. Organ stwierdził: „Należy zauważyć, że przedmiotowa działka jest niezabudowana. Przy czym jak wynika z opisu sprawy, dla działki zostały wydane warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego (.). Zatem przedmiotowa działka stanowi teren budowlany, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W związku z tym, należy stwierdzić, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej sprzedaży ww. działki niezabudowanej”.

Zbliżone stanowisko zostało zaprezentowane również w interpretacji 0113-KDIPT1- 1.4012.239.2021.3.WL z 16 lipca 2021 r., gdzie Dyrektor KIS stwierdził, że wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Dodał on również: „Zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Natomiast nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę”.

Zgodnie z literą przywołanych przepisów, do uznania terenu za budowlany nie jest nawet koniecznym, aby objęty był on miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; wystarczającym jest bowiem, aby dla danej działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Potwierdza to np. interpretacja 0114-KDIP1-3.4012.224.2021.3.JG z 6 lipca 2021 r., gdzie w przedstawionym stanie faktycznym podatnik otrzymał w spadku nieruchomość rolną, która następnie miała zostać podzielona na mniejsze działki. Zawarł on również umowę z dostawcą mediów w sprawie możliwości uzbrojenia terenu (działek pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną powstałych z odziedziczonej nieruchomości); dostał on także pozwolenie na powyższe od stosownych władz. Podatnik otrzymał również decyzję o warunkach zabudowy dla działek. Stał on na stanowisku, że sprzedaż działek powinna zostać opodatkowana VAT, jednak korzystać będzie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Dyrektor KIS nie zgodził się z powyższym, wskazując, że w zaprezentowanej sytuacji ze zwolnienia skorzystać nie można. Poza przywołaniem przepisów odnoszących się do warunków zastosowania zwolnienia i przytoczenia definicji terenu budowlanego z Ustawy VAT, organ odwołał się również do orzecznictwa europejskiego, podkreślając: „stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Dyrektor KIS stwierdził, że mając na uwadze powyższe uwarunkowania, nie są spełnione przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia.

Organ na marginesie zauważył, że mimo to sprzedaż gruntów może zostać zwolniona z VAT, jednak na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku m.in. dostawę gruntów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W przedstawionym przez Wnioskodawcę zdarzeniu przyszłym nie są spełnione przesłanki do zastosowania także i tego zwolnienia; Działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej. Dyrektor KIS wskazał również, że w przypadku otrzymania gruntu poprzez umowę darowizny nie można uznać, że nabywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, bo dostawa ta w ogóle nie była objęta tym podatkiem. Tym samym nie jest spełniony żaden z warunków koniecznych do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Identyczne stanowisko w sprawie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 9 Ustawy VAT prezentowane jest także w wyrokach sądów administracyjnych. Przykładowo, w orzeczeniu I FSK 1410/17 z 1 lipca 2020 r., NSA wskazał, że w odniesieniu do ustalenia charakteru przeznaczenia terenu (tj. ustalenia iż jest to teren budowlany): „Szczególna rola w tym zakresie przypada planowi zagospodarowania przestrzennego, który - co wymaga podkreślenia - jest źródłem prawa miejscowego, a zatem prawa powszechnie obowiązującego. Jeśli plan taki został uchwalony, ma on decydujące znaczenie przy ustaleniu, czy przy dostawie towarów mamy do czynienia z terenami niezabudowanymi innymi niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę”. Podobnie wyrok NSA z 6 lipca 2018 r., sygn. I FSK 1904/16. Tym samym raz jeszcze należy podkreślić, że objęcie Działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nadanie im charakteru terenów budowlanych jednoznacznie przekreśla możliwość zastosowania względem nich zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Co warte jest zaznaczenia, nie jest tu istotne, iż wcześniej to Działka Dzielona została objęta MPZP, a nie Działki powstałe później wskutek wydzielenia (tzn. że MPZP ustanowiono jeszcze przed wydzieleniem Działek). Innymi słowy, jeżeli Działki znajdują się na terenie, dla którego ustanowiono wcześniej miejscowy plan (a w tym czasie istniała jedynie cała Działka Dzielona), to później wydzielone Działki również objęte są tym planem. W rozpatrywanym przypadku są one nadal terenami budowlanymi. Nie podlegają one zatem zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Wskazany wniosek znajduje potwierdzenie w wyroku I SA/Po 190/19 WSA w Poznaniu z 16 maja 2019 r.: „Sąd wskazuje: Ze wskazanych w tych decyzjach ustaleń wynika, że jeszcze przed podziałem działek nr (.) i (.), decyzjami Burmistrza (.) ustalono dla tych działek warunki zabudowy dla inwestycji polegających na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Decyzje (.) dotyczyły więc konkretnego terenu. Zatem późniejszy jego podział na mniejsze działki w ocenie Sądu nie zniweczył ustalonego w tych decyzjach przeznaczenia terenu jako budowlany”. Takie stanowisko zaprezentowano także w wyroku NSA I FSK 1600/16 z 7 maja 2018 r.

Podsumowując tę część rozważań, uznać należy, że skoro Działki leżą na terenach, dla których ustanowiono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a przeznaczeniem gruntu jest zabudowa, to Działki nie mogą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Skoro transakcja zbycia Działki lub Działek nie podlega pod żadne zwolnienie, to koniecznym jest opodatkowanie transakcji. Dla dostawy Działki lub Działek właściwą stawką VAT będzie 23%.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy (w przypadku udzielenia przez tut. Organ odpowiedzi twierdzącej na pytanie oznaczone nr 4) Wnioskodawca winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z transakcji sprzedaży Działki lub Działek, który stanowi podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do powyższej argumentacji, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki lub Działek powinna być zaklasyfikowana jako dostawa dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, w konsekwencji czego Wnioskodawca w tej transakcji będzie uznany za podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy VAT. Oznacza to, że czynność sprzedaży Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Wnioskodawca na marginesie zaznacza, że w odniesieniu do kwestii konieczności rejestracji jako podatnik VAT w związku ze sprzedażą Działki lub Działek należy zauważyć, że w myśl art. 96 ust. 1 Ustawy VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne - tego samego powinien dokonać zatem Wnioskodawca.

Biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca będzie występować w charakterze podatnika VAT, a sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, Wnioskodawca będzie podlegać obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny i winien wystawić nabywcy Działki lub Działek fakturę VAT z tytułu tej sprzedaży z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%. Dotyczy to sytuacji, w której kontrahentem Wnioskodawcy byłby inny podatnik VAT czynny.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości (a zatem także Działki lub Działek), należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q Ustawy VAT.

Stosownie do art. 106b ust. 1 w zw. z art. 106a Ustawy VAT, podatnik zobowiązany jest m.in. do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż i dostawę towarów na rzecz innego podatnika podatku VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w opisywanym zdarzeniu przyszłym z tytułu sprzedaży Działki lub Działek, skoro Wnioskodawca będzie występować w charakterze podatnika VAT, to transakcje sprzedaży będą podlegać opodatkowaniu VAT i koniecznym będzie wystawienie stosownej faktury.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy będzie on działał jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, fakt stopniowej sprzedaży Działek pozostanie bez znaczenia dla jego statusu na gruncie podatku VAT, a tym samym Wnioskodawca pozostanie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy VAT i będzie posiadał statusu podatnika VAT.

W tym miejscu należy odwołać się do zaprezentowanych we wcześniejszej części niniejszego wniosku rozważań ogólnych w przedmiocie podatku VAT. Z istoty prowadzenia działalności gospodarczej wynika, że mamy z nią do czynienia w szczególności wtedy, gdy jest prowadzona w sposób ciągły (rozłożony w czasie) i zorganizowany. Jeżeli zatem dany podmiot spełnia warunki uznania go za podatnika VAT, to fakt rozłożenia sprzedaży w czasie nie ma żadnego wpływu na posiadanie tego statusu.

Innymi słowy, w przedstawionej sytuacji Wnioskodawca będzie posiadał status podatnika VAT i będzie on prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy VAT.

Oczywistym jest bowiem, że w praktyce gospodarczej podmioty posiadające status podatnika VAT dokonują wielokrotnych czynności kupna i sprzedaży, co jest zwykłą praktyką rynkową. Przepisy w żadnym miejscu nie wskazują, aby liczba zawieranych transakcji miała jakikolwiek wpływ na fakt posiadania statusu podatnika VAT. Potwierdzeniem, iż jak najbardziej możliwym jest dokonywanie wielokrotnych transakcji kupna i sprzedaży może być chociażby fakt, iż podatnicy zobowiązani są do cyklicznego wysyłania deklaracji podatkowych VAT, co wprost wskazuje, że dochodzić może do wielokrotnych transakcji w różnych przedziałach czasowych.

Powyższe rozważania potwierdza pośrednio wyrok NSA I FPS 3/07 z 29 października 2007 r. oraz interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.161.2019.2.MPU z 19 lipca 2019 r.

Ad 4

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż 10 Działek w jednym akcie notarialnym nie będzie miała żadnego wpływu na posiadanie statusu podatnika VAT przez Wnioskodawcę.

Przeniesienie nieruchomości, a zatem także sprzedaż Działki lub Działek, wymaga zachowania szczególnej formy, tj. aktu notarialnego, na co wskazują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 158 kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania (np. umowy przedwstępnej) do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Innymi słowy, sprzedaż Działki lub Działek powinna zostać potwierdzona aktem notarialnym. Warto zwrócić uwagę, że przywołany przepis wskazuje, iż umowa powinna być potwierdzona aktem notarialnym, jednak nie ma żadnego ograniczenia co do tego, ile umów zbycia nieruchomości może być zawarte w ramach jednego aktu notarialnego. Uznać zatem należy, że w jednym akcie notarialnym może być wskazana dowolna liczba umów obejmująca jedną lub kilka nieruchomości, ale także jedna umowa, obejmująca jedną lub kilka nieruchomości (np. kilka Działek).

Jak było to sygnalizowane, możliwym jest, że Wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości w ten sposób, że jeden akt notarialny będzie dotyczył wszystkich Działek. Wnioskodawca uważa, że będzie mógł dokonać sprzedaży 10 Działek w jednym akcie notarialnym; jest to bez znaczenia w odniesieniu do statusu podatnika VAT - status ten zostanie zachowany przez Wnioskodawcę.

W sytuacji zatem, gdy Wnioskodawca działa jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą (także rozliczaną w ramach ryczałtu) i będąca podatnikiem VAT, fakt sprzedaży 10 Działek w ramach jednego aktu notarialnego nie ma znaczenia dla jej statusu na gruncie podatku VAT, a tym samym w takiej sytuacji Wnioskodawca nadal posiada status podatnika VAT. W dalszym ciągu będzie on zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku od sprzedaży Działek.

Na możliwość przeniesienia dla celów VAT jednym aktem notarialnym kilku nieruchomości wskazuje pośrednio interpretacja 0112-KDIL4.4012.351.2019.1.MB z 10 października 2019 r., gdzie wskazano, że w jednym akcie notarialnym doszło do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki oraz własności nieruchomości.

Przepisy Ustawy VAT w żadnym miejscu nie odnoszą się do możliwości i wpływu przeniesienia określonej liczby nieruchomości w jednym akcie notarialnym na prawa i obowiązki podatnika oraz w ogóle na posiadanie statusu podatnika VAT. Uznać zatem należy, że dla przepisów VAT fakt ten pozostaje bez znaczenia. Istotnym jest, czy podmioty biorące udział w danej transakcji są podatnikami VAT oraz czy sama transakcja podlega pod przepisy podatku VAT.

Jeśli Wnioskodawca działać będzie w charakterze podatnika VAT, to spoczywają na nim prawa i obowiązki identyczne jak dla innych podatników VAT. Tym samym - na zasadach ogólnych - będzie on uprawniony do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT.

Podsumowując, fakt sprzedaży wszystkich (10) Działek w jednym akcie notarialnym jest bez znaczenia dla posiadania lub nieposiadania statusu podatnika VAT, co pośrednio potwierdzają np. interpretacje Dyrektora KIS 0113-KDIPT1-3.4012.916.2020.1.KS z 2 lutego 2021 r. i 0113-KDIPT1- 3.4012.259.2021.2.AG z 23 czerwca 2021 r.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że w najbliższej przyszłości zamierza Pan dokonać sprzedaży 10 Działek położonych na terenach mieszkalno-usługowych, które otrzymał Pan darowizną od Ojca 3 kwietnia 2020 r. Działki te powstały poprzez podział jednej działki, którą w 2008 r. otrzymał Pana Ojciec w ramach darowizny. Planuje Pan jeszcze przed dokonaniem pierwszej transakcji sprzedaży Działek zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i rozpocząć prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej, zarejestrowanej w CEiDG, której przedmiotem będzie sprzedaż nieruchomości własnych. Tak więc sprzedaż ma odbyć się w ramach zarejestrowanej przez Pana działalności gospodarczej. Wszystkie Działki zostaną sprzedane na rzecz jednego dewelopera, który zamierza na Działkach wybudować osiedle mieszkaniowe. Przy sprzedaży Działek będzie Pan działać we własnym imieniu i to Panu należne będą zyski ze sprzedaży Działek. Wszystkie Działki mogą zostać sprzedane jednorazowo lub w ramach kilku oddzielnych transakcji dokonywanych jednak z tym samym deweloperem, który najpierw zakupi jedną lub kilka Działek, a następnie w odstępach czasowych (prawdopodobnie co miesiąc lub dwa) będzie dokonywał zakupu jednej lub kilku kolejnych Działek. Każdorazowo sprzedaż Działki lub Działek zostanie potwierdzona aktem notarialnym lub aktami notarialnymi. Dodatkowo jeszcze przed planowaną sprzedaż Działek udzielił Pan Ojcu pełnomocnictwa do reprezentowania Pana w sprawach związanych z czynnościami dotyczącymi Działek.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży Działki lub Działek i sposobu dokumentowania takiej transakcji sprzedaży.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku planowanej przez Pana sprzedaży Działki lub Działek jednorazowo lub w ramach kilku oddzielnych transakcji na rzecz tego samego dewelopera, np. 2 działki miesięcznie, nie mamy do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego, ale ze zbywaniem majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej, której przedmiotem będzie sprzedaż nieruchomości własnych i którą zamierza Pan zarejestrować w CEIDG jeszcze przed dokonaniem pierwszej transakcji sprzedaży. Fakty dotyczące omawianej sprawy wyraźnie wskazują, że jest Pan w posiadaniu Działek gruntu, których sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ukierunkowana jest na osiągnięcie przez Pana – jak sam Pan wskazuje – zysku. Sprzedaż będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter, a podjęte przez Pana działania jeszcze przed jej dokonaniem (tj. rejestracja działalności w CEiDG oraz rejestracja jako podatnik VAT czynny) nie wskazują na wykorzystywanie działek do celów osobistych. Czynności tych nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc cel zarobkowy, a Pan w opisanej sytuacji będzie profesjonalnym podmiotem zajmującym się zbyciem nieruchomości własnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem nie cele osobiste – w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania, wobec czego czynność zbycia Działki lub Działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Planowana sprzedaż Działki lub Działek wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pan będzie występować jako zarejestrowany podatnik podatku VAT.

Przy czym należy zgodzić się z Panem, że fakt stopniowej sprzedaży Działek bądź sprzedaży 10 Działek na podstawie jednego aktu notarialnego nie będzie miała żadnego wpływu na posiadanie przez Pana statusu podatnika podatku VAT. Będzie Pan podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT i będzie Pan posiadał statusu podatnika VAT bez względu na to, czy planowanej sprzedaży dokona Pan jednorazowo czy też w ramach kilku oddzielnych transakcji.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług, w tym dostawy budynków, zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 GemeenteEmmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

We wniosku wskazał Pan, że dla terenu, na którym położone są Działki, w 2015 r. został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika przeznaczenie tych Działek jako tereny mieszkaniowo-usługowe. Zatem Działki te stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i w konsekwencji dostawa tych Działek nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

‒ towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

‒ w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem nabył Pan Działki w drodze darowizny od Ojca. Nie można uznać zatem, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ dostawa ta w ogóle nie była objęta tym podatkiem. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy Działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro planowana przez Pana sprzedaż opisanych we wniosku Działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, to będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem stawki VAT właściwej dla przedmiotu dostawy.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży Działki lub Działek należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

1\. Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3)wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4)otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a)wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b)czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c)dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności Działki lub Działek, skoro będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT, to zobowiązany jest Pan do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż na podstawie art. 106b ustawy.

Zatem oceniając całościowo Pana stanowisko należy uznać je za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja zawiera rozstrzygnięcie wyłącznie w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży Działki lub Działek niezbudowanych i obowiązku udokumentowania tej transakcji fakturą. Natomiast w zakresie zastosowania do transakcji sprzedaży stawki podatku VAT w wysokości 23% zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informujemy również, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz.1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).