Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.490.2019.3.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-06
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku złożonym w dniu 10 września 2019 r., uzupełnionym pismem z dnia 28 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i art. 14f § 1-2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 21 października 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.490.2019.2.MK, 0111-KDIB2-2.4015.147.2019.3.HS, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1-2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem poczty w dniu 22 października 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 24 października 2019 r.). W dniu 29 października 2019 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (data nadania 28 października 2019 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 1999 r. Wnioskodawca z małżonką … kupił od … na prawach własności ustawowej niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni powyżej jednego hektara. Zgodnie z ustawą z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, małżonkowie zostali rolnikami i są nimi nadal. Zakupu dokonano za fundusze stanowiące majątek objęty majątkową wspólnością ustawową w celu uprawy ziemi, jednak po analizie małżonkowie doszli do wniosku, że nie posiadają żadnych wiadomości o specjalności rolnej i nie poradzą sobie z uprawą ziemi rolnej. Zasadniczym powodem było pogorszenie się stanu zdrowia Wnioskodawcy i Jego żony, co spowodowało, że nieruchomość rolna nigdy nie była uprawiana ani dzierżawiona. Wnioskodawca nie korzystał nigdy z żadnych dotacji …. Zakupiona ziemia stanowiła majątek prywatny, nie była to lokata kapitału mająca na celu osiągnięcie zysku ze sprzedaży za cenę znacznie wyższą. Nie było chętnych na zakup ziemi rolnej. Wnioskodawca od 12 lat jest na emeryturze, Jego żona od 10 lat jest emerytką.

Małżonkowie postanowili 61 arów ziemi przeznaczyć na działki pod budowę domów jednorodzinnych. Działki można było wydzielić tylko z 61 arów ziemi rolnej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, którą Wnioskodawca i Jego żona otrzymali wraz z podziałem na pięć działek. Grunt rolny nie posiada żadnego uzbrojenia terenu, znajduje się przy drodze wewnętrznej gruntowej. Podział działek został dokonany na podstawie decyzji Prezydenta Miasta … z dnia 27 września 2019 r., Nr …, na działki A, B, C, D, E, F. Droga publiczna znajduje się w odległości około 500 m i wszystkie działki mają dojazd do drogi publicznej drogą wewnętrzną gruntową. Decyzja o podziale nieruchomości na mniejsze działki nastąpiła z powodu wybrania określonego terenu przez wnuki celem dokonania przyszłej darowizny, był to jedyny powód, aby w przyszłości rozpocząć budowę budynku jednorodzinnego. Nie było powodem podziału uzyskanie wyższej ceny z mniejszej nieruchomości, nie podejmowano też starań sprzedaży całej nieruchomości bez jej podziału, nie było ogłoszeń sprzedaży.

Z nieruchomości rolnych małżonkowie nie uzyskiwali żadnych dochodów, jedynie sprzedali w dniu 31 sierpnia 2017 r. nieruchomość niezabudowaną małżeństwu o łącznej powierzchni 0,3001 ha, stanowiącą majątek prywatny (akt notarialny Rep. A …).

Dwie działki zostaną przekazane dla dorosłych wnuków … jako darowizna, trzy działki zostaną sprzedane, a uzyskane środki pieniężne przeznaczone na leczenie Wnioskodawcy i Jego żony oraz bieżące utrzymanie. Wnukowie mieli na uwadze, że Wnioskodawca pali w piecu mimo podeszłego wieku, w związku z powyższym potrzebny jest zakup pompy ciepła oraz wykonanie gruntownej konserwacji budynku mieszkalnego. Nieruchomości stanowiące przedmiot darowizny i sprzedaży położone są przy ul. … (Dzielnica …, sołectwo …), w obrębie nr …, rodzaj grunty orne (R), działki A, B, C, D, E, F. Podjęta decyzja o sprzedaży nieruchomości ma wyłącznie na celu rozporządzanie majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie poniesie żadnych nakładów w związku z przygotowaniem do sprzedaży działek powstałych po podziale nieruchomości rolnej. Odpłatna sprzedaż nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego, Wnioskodawca z żoną nie prowadzą i nie będą prowadzić żadnej działalności gospodarczej. Zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Jaki podatek należy zapłacić od darowizny po jednej działce wnukom … oraz jaki podatek należy zapłacić od sprzedaży pozostałych trzech działek z przeznaczeniem uzyskanych pieniędzy na leczenie Wnioskodawcy i Jego żony i bieżące utrzymanie?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (trzech działek) przez Wnioskodawcę, natomiast w zakresie podatku od spadków i darowizn zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż trzech działek powstałych z podziału nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. l pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu 5 lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, stwierdzić należy, że ustalenie daty nabycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 1999 r. Wnioskodawca z małżonką kupił na prawach własności ustawowej niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni powyżej jednego hektara. Zakupiona ziemia stanowiła majątek prywatny. Nie była to lokata kapitału mająca na celu osiągnięcie zysku z przyszłą sprzedażą za cenę znacznie wyższą. Na działki pod budowę domów jednorodzinnych przeznaczone zostało 61 arów ziemi. Działki można było wydzielić tylko z takiej powierzchni na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, którą Wnioskodawca i Jego żona otrzymali wraz z podziałem na pięć działek. Grunt rolny nie posiada żadnego uzbrojenia terenu, znajduje się przy drodze wewnętrznej gruntowej. Podział działek został dokonany na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 27 września 2019 r. Droga publiczna znajduje się w odległości około 500 m i wszystkie działki mają dojazd do drogi publicznej drogą wewnętrzną gruntową. Dwie działki zostaną przekazane dla dorosłych wnuków jako darowizna, trzy działki na sprzedaż. Podjęta decyzja o sprzedaży nieruchomości ma wyłącznie na celu rozporządzenie majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie poniesie żadnych nakładów w związku z przygotowaniem do sprzedaży działek powstałych po podziale nieruchomości rolnej. Odpłatna sprzedaż nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego. Zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z przedstawionym opisem wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).

W rozpatrywanej sprawie, należy odnieść się do przepisów regulujących stosunki majątkowe małżeńskie, zawartych w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością − art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. Zatem, czynności związane z podziałem nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży na mniejsze działki, nie wpływają na datę nabycia prawa własności nieruchomości.

Mając na względzie powyższe uregulowania prawne oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że podział nieruchomości na mniejsze działki nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy nowego nabycia nieruchomości. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia działek wydzielonych z przedmiotowej działki rolnej należy utożsamiać z datą nabycia prawa własności do tej nieruchomości przez Wnioskodawcę i Jego żonę w drodze zakupu w 1999 r.

Zatem, ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2004 r.

Reasumując, stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości rolnej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nastąpiło w 1999 r. w drodze zakupu. W związku z tym, planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę trzech działek, powstałych po podziale nieruchomości, po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, niedokonane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.