Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4012.63.2019.2.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-28
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej.
Słowa kluczowe: grunty; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 lutego 2019 r. (data wpływu 5 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej nr 1 – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 lutego 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej nr 1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej. Jego ojciec jeszcze za życia chciał zbyć część gruntów, które posiadał, by wybudować dom dla Zainteresowanego, zaś dom rodzinny przepisać jego bratu. Niestety śmierć ojca pokrzyżowała plany sprzedaży. Po śmierci ojca Wnioskodawcy, która nastąpiła w dniu 1 lipca 2015 r., na mocy postanowienia sądowego (…) oraz ugody sądowej (…) Zainteresowany odziedziczył działkę rolną o numerze 2. Dnia 16 listopada 2015 r. uchwałą (…) Rady Miejskiej (…) wprowadzono Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) opracowane na podstawie uchwały (…) zmieniającej uchwałę (…). Według tego Studium teren, na którym położona jest działka stanowi obszar rozwoju zabudowy mieszkaniowej. W 2016 roku Wnioskodawca nabył więc prawa do działki, na której pracował od dziecka, a której przeznaczeniem była zabudowa mieszkaniowa. Dnia 30 kwietnia 2016 r. zmieniona została Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przez co, mimo, iż według Urzędu Gminy były to działki z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, Zainteresowany wskazał, że nie mógł dowolnie zbyć działki (by przeznaczyć uzyskane środki na cele mieszkaniowe) ze względu na jej areał przewyższający 0,3 ha (sprzedaż możliwa tylko rolnikowi, mającemu w gminie gospodarstwo). Aby móc zbyć działki osobom nie będącym rolnikami, Zainteresowany musiał dokonać podziału działki 2 na 8 działek o obszarze poniżej 0,3 ha wraz z wewnętrznymi drogami dojazdowymi (bo wg prawa geodezyjnego działki muszą mieć dojazd). By jednak dokonać podziału, zgodnie z art. 93.2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dział III, Rozdział I, Zainteresowany musiał wystąpić do Urzędu Miasta i Gminy o wydanie warunków zabudowy, które były podstawą przeprowadzenia podziału geodezyjnego (tylko po to te warunki zabudowy były mu potrzebne). Po dokonaniu podziału geodezyjnego Zainteresowany mógł w końcu zbyć odziedziczony grunt nie tylko rolnikom z gminy. Wnioskodawca nadmienił, iż całą kwotę pochodzącą ze sprzedaży, zgodnie z wolą ojca, przeznaczył na budowę domu mieszkalnego dla rodziny. Wnioskodawca nie chce się wzbogacić, lecz zamienić jedną nieruchomość (grunt) na inną (dom).

W roku 2017 i 2018, by sfinansować budowę domu, Zainteresowany dokonał zbycia pięciu powstałych w ten sposób działek za łączną kwotę 333 000 zł (dwie w roku 2017 za łączną kwotę 135 000 zł i trzy w roku 2018 za łączną kwotę 198 000 zł). Zainteresowany nie mając świadomości, że może zostać uznany za osobę profesjonalnie zajmującą się obrotem nieruchomościami, by sprzedać przedmiotowe działki powiesił na działce tablicę informacyjną, mówiącą o chęci sprzedaży. Dodatkowo dwukrotnie wydał ogłoszenie w lokalnych gazetach internetowych. Dla części działek kupca znalazło biuro nieruchomości. W 2018 roku Zainteresowany złożył do Urzędu Skarbowego druk PIT-39, w którym wskazał przeprowadzone w 2017 roku dwie transakcje. Chcąc jednak zawczasu pokazać pracownikom Urzędu Skarbowego, że pieniądze otrzymane ze zbycia spadku przeznaczył na sfinansowanie budowy domu, co zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zwalnia tak wydatkowaną kwotę z podatku, Wnioskodawca udał się do US celem uzyskania szczegółów, lecz otrzymał informację, że podział gruntu i zbywanie działek rozłożone w czasie i z użyciem wspomnianych wyżej narzędzi może być utożsamione z handlem nieruchomościami i może być od tego naliczony podatek dochodowy i podatek VAT, więc wskazane jest wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową do Krajowej Informacji Skarbowej. Po szczegółowym opisaniu sprawy, Zainteresowany otrzymał dwie interpretacje – w zakresie podatku od towarów i usług (…) oraz w zakresie podatku dochodowego nr (…). W interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług wskazana była konieczność zapłacenia podatku VAT z uwagi na znamiona sprzedaży z uwagi na działania przypominające działanie profesjonalnego handlarza nieruchomościami. W interpretacji dotyczącej podatku dochodowego wskazane zostało, iż dochód ten może zostać zwolniony od podatku gdy przeznaczony zostanie na cele mieszkaniowe, w tym budowę domu. Z uwagi na konieczność zapłacenia podatku VAT, którego kwota wraz z odsetkami wyniosła ponad 62 000 zł, budżet, jaki Wnioskodawca miał na budowę domu znacznie się uszczuplił, przez co nie jest on w stanie doprowadzić budowy do końca. Ze względu na konieczność odprowadzenia podatku VAT od poprzednich transakcji, w Urzędzie Skarbowym Zainteresowany uzyskał informację, że mimo, iż nie prowadzi on żadnej działalności gospodarczej, musi w celu zapłaty podatku złożyć formularz VAT-R i deklaracje VAT-7 oraz pliki JPK. Należny podatek wraz z odsetkami został odprowadzony w sierpniu 2018 roku. Mimo, iż Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności, prawdopodobnie stał się czynnym podatnikiem VAT. Zainteresowany uzyskał również informację, że po zapłaceniu podatku VAT jeszcze przez pół roku musi składać „zerowe” deklaracje VAT-7 i dopiero po sześciu miesiącach składania deklaracji z wykazanym brakiem wpływów podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT zostanie on z listy czynnych podatników VAT skreślony. Okres ten przypada na marzec 2019 r. Mimo tego, iż Wnioskodawca ma obecnie niewystarczające środki na budowę, zaniechał sprzedaży pozostałych działek z uwagi na obawę przed ewentualnymi innymi skutkami podatkowymi, o których nie ma pojęcia. Zdjął tablicę z ogłoszeniem, zerwał umowę z pośrednikiem nieruchomości i nie podejmował żadnych dalszych kroków w kierunku zbycia gruntów. Sprawę sprzedaży gruntów uznał za zakończoną, w pełni akceptując postanowienia otrzymanych interpretacji podatkowych. Tymczasem w sąsiedztwie jednej z trzech działek, które pozostały Zainteresowanemu, rozpoczęła się budowa domu (działka, na której inwestor rozpoczął budowę nie jest jedną z tych, które Zainteresowany sprzedał i nie należała wcześniej do niego). Inwestor tej budowy zwrócił się do Wnioskodawcy z zapytaniem, czy nie sprzeda on mu sąsiedniej działki. Zainteresowany powiedział, że raczej nie, z uwagi na ewentualne konsekwencje podatkowe, których nie jest w stanie przewidzieć oraz na fakt, że prawdopodobnie również od tej sprzedaży wymagane będzie zapłacenie podatku VAT. Sąsiad jednak nalega, twierdząc, że jest w stanie zapłacić także podatek VAT, i że zależy mu na nabyciu tej działki, prosząc Zainteresowanego o złożenie do Krajowej Informacji Skarbowej wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej na taką transakcję. Wnioskodawca nie jest w stanie stwierdzić, czy informację o tym, że wcześniej sprzedał on odziedziczone grunty sąsiad uzyskał z tablicy informacyjnej umieszczonej przy poprzednich transakcjach czy też może dowiedział się o tym z innego źródła. Zainteresowany myśli jednak, że z uwagi na to, że jest on właścicielem sąsiadującej działki, formy uprzednio stosowanej reklamy miały niewielki wpływ na decyzję inwestora, jednak tego nie może wykluczyć.

Poniżej Wnioskodawca przedstawia szczegóły, dotyczące historii nabycia gruntów i poprzednich transakcji.

Szczegóły istotne w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych: przedmiotem spadku były: zabudowana działka nr 3 o pow. 0,2851 ha, niezabudowana działka rolna nr 4 o pow. 0,24 ha, niezabudowana działka rolna 2 oraz udział w wielkości 9/10 w działce rolnej nr 5 (droga wewnętrzna). Spadek nabyty został w ramach postanowienia sądowego z dnia 24 lutego 2016 r., oraz ugody sądowej z dnia 3 czerwca 2016 r., Postanowienie sądowe dotyczyło działu spadku po zmarłym (ojcu Wnioskodawcy). Według postanowienia Zainteresowany, jego brat oraz mama nabyli po 1/3 części spadku. Ugoda sądowa (…) dotyczyła działu spadku. Przedmiotem działu spadku były nieruchomości opisane powyżej. Według ugody sądowej mama Wnioskodawcy zrzekła się spadku, brat otrzymał zabudowaną działkę 3 z budynkiem mieszkalnym, w którym mieszka wraz z mamą, niezabudowaną działkę nr 4 oraz udział w działce 5 (drodze wewnętrznej). Zainteresowany otrzymał tylko działkę rolną niezabudowaną nr 2, z której to, zmuszony ustawą UKUR, wydzielił w późniejszym czasie działki (…). Nie wie on, czy jego udział uzyskany na drodze działu spadku był większy niż po postanowieniu sądowym, ponieważ nikt ze spadkobierców nie szacował wartości tych nieruchomości – taki sposób podziału wynikał z woli zmarłego. Według zmarłego, brat miał otrzymać działkę z domem i mieszkać tam razem z matką, zaś zmarły miał sfinansować budowę domu dla Wnioskodawcy ze sprzedaży części działki 2. Niestety śmierć ojca przerwała te plany. Kontynuując wolę ojca Zainteresowany postanowił sprzedać działkę 2 by sfinansować budowę domu, jednak wtedy wprowadzono ustawę UKUR, komplikującą możliwość sprzedaży działki w celu budowy domu. Działowi spadku nie towarzyszyły żadne spłaty i dopłaty, bo taki podział spadku był z góry ustalony przez zmarłego i zaakceptowany przez członków rodziny, więc podział odbył się w pełnej zgodzie.

Zakresem pytania objęta jest działka 1 o pow. 2490 m2, której sprzedaż jest rozważana. Według ewidencji w Urzędzie Gminy ta działka jest działką rolną niezabudowaną. W księgach wieczystych widnieje jako łąki trwałe i pastwiska, oraz grunty orne kategorii IVa. Według wydanego przez Gminę Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego MiG działki mają status terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Studium to nie jest jednak umocowane prawnie i nie może stanowić ani podstawy do wydania pozwolenia na budowę, ani podstawy do geodezyjnego podziału działek. Z uwagi na to, że ze względu na ustawę UKUR, by móc sprzedać poprzednie działki, Wnioskodawca musiał podzielić je geodezyjnie na mniejsze niż 0,3 ha, wystąpił więc do gminy o ustalenie na działkach warunków zabudowy. Uzyskanie warunków zabudowy podyktowane było nie chęcią zysku, a koniecznością podziału działek. Działka na chwilę obecną posiada więc wydane warunki zabudowy. Zainteresowany zamierza przeznaczyć kwotę uzyskaną z rozważanej sprzedaży działki na wykończenie domu mieszkalnego jednorodzinnego o łącznej pow. użytkowej ok. 100 m2 (powierzchnia parteru to ok. 70 m2). Dochód ze sprzedaży działki zamierza przeznaczyć w całości na wykończenie domu, którego budowa już trwa. Data otrzymania pozwolenia na budowę to 10 listopad 2016 r. jednak prace budowlane rozpoczęły się dopiero po sprzedaży pierwszej z działek, czyli we wrześniu 2017 r. Grunt, na którym budowany jest dom mieszkalny jest współwłasnością. Drugim współwłaścicielem jest małżonka Wnioskodawcy. Zainteresowany zamierza wydać całe środki, uzyskane z ewentualnej sprzedaży działki przed upływem dwóch lat od daty sprzedaży. Odpłatne zbycie nie nastąpi w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej. Jest on osobą fizyczną, pracuje jako inżynier w firmie wykonującej instalacje elektryczne i nie prowadzi działalności gospodarczej. Mimo, iż nie prowadzi działalności gospodarczej, w celu zapłaty podatku VAT od sprzedaży poprzednich gruntów, musiał złożyć formularz VAT-R oraz przez pół roku składać deklaracje VAT-7 i pliki JPK. Sprzedaż ostatniej z działek miała miejsce w lipcu 2017 r., zaś opłacenie podatku VAT w sierpniu 2018 r. (od razu po otrzymaniu interpretacji).

Szczegółowe informacje w zakresie podatku od towarów i usług: w roku 2017 Zainteresowany dokonał sprzedaży dwóch działek za łączną kwotę 135 000 zł. W roku 2018 dokonał sprzedaży trzech działek za łączną kwotę 198 000 zł. Z uwagi na konieczność zapłacenia podatku VAT od tych transakcji musiał złożyć formularz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R oraz składał deklaracje VAT-7 i pliki JPK jest jego zdaniem prawdopodobnie czynnym płatnikiem podatku VAT, chociaż nie prowadzi żadnej działalności (jest osobą fizyczną). W roku 2017 i 2018 sprzedał pięć wydzielonych działek, by przeznaczyć uzyskaną w ten sposób kwotę na cele mieszkaniowe (wybudować dla siebie i rodziny dom). Przez konieczność zapłacenia podatku VAT od poprzednich transakcji, prawdopodobnie stał się czynnym podatnikiem podatku VAT, jednak, z uwagi na to, że nie uzyskał innych dochodów opodatkowanych VAT, prawdopodobnie zostanie z tej listy skreślony w marcu. Jeśli zdecyduje się sprzedać przedmiotową działkę, sprzedaż odbyłaby się nie wcześniej jak w drugiej połowie roku, prawdopodobnie nie będzie już wtedy figurował na liście czynnych podatników VAT. Po ubiegłorocznej sytuacji z koniecznością zapłacenia podatku Zainteresowany przestał myśleć o sprzedaży tej działki. Ewentualna sprzedaż odbędzie się (jeśli w ogóle się odbędzie) niejako za namową zainteresowanego zakupem sąsiada (nie wcześniej jak w drugiej połowie 2019). Sąsiad jest skłonny zapłacić nawet ewentualny podatek VAT, w sytuacji gdy interpretacja będzie na to wskazywać.

Zakresem pytania objęta jest działka 1, która powstała w wyniku podziału działki 2 na mniejsze. Działka była wykorzystywana wyłącznie w ramach uprawy roślin w gospodarstwie niskotowarowym (czyli gospodarstwie produkującym plony na własne potrzeby) prowadzonym gdy żył ojciec Wnioskodawcy. Działalność ta nie podlegała opodatkowaniu. Zainteresowany nie kontynuował działalności rolnej po zmarłym ojcu. Nie udostępniał ani nie ma zamiaru udostępniać nikomu działki ani odpłatnie, ani nieodpłatnie. Nie podejmował ani nie ma zamiaru podejmować dodatkowych działań mogących zwiększyć jej wartość (poza faktem podziału działek i związaną z tym koniecznością uzyskania warunków zabudowy, co wykonane było w roku 2016). Działka nie jest, nie będzie przez niego uzbrojona ani ogrodzona. Drogi wewnętrzne prowadzące na działkę nie są i nie będą przez Zainteresowanego w jakikolwiek sposób utwardzone czy nawet wyrównane. Działka w ubiegłym roku nawet nie była wykoszona, nie będzie również w obecnym. Dla przedmiotowej działki nie ma ustanowionego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego. Wystąpił o wydanie warunków zabudowy w roku 2016 w celu podziału działki by sprostać ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie jest on rolnikiem ryczałtowym. Pracuje obecnie jako inżynier w firmie wykonującej instalacje elektryczne. Nie prowadzi działalności rolniczej. Należy do rodziny, w której ojciec prowadził działalność rolniczą w gospodarstwie niskotowarowym i wtedy pomagał mu ją prowadzić. Wtedy to na tych działkach prowadzona była działalność rolnicza, jednak była ona prowadzona przez ojca Zainteresowanego. W zeszłym roku Wnioskodawca rozgłaszał chęć sprzedaży poprzednich działek przez tablicę informacyjną, portal internetowy oraz z pomocą biura nieruchomości. Zainteresowany nie wie, czy te działania (dotyczące poprzednich transakcji) miały wpływ na chęć zakupu przedmiotowej działki przez sąsiada, ale istnieje taka możliwość. Zainteresowany podkreśla, że potencjalnym kupcem jest osoba, która buduje dom w bezpośrednim sąsiedztwie działki będącej przedmiotem pytania, więc uważa, że wskazane wyżej formy rozgłoszenia opublikowane dla poprzednich transakcji mogły mieć nieduży wpływ na jego decyzję.

Przed obecnym wnioskiem Zainteresowany sprzedał wcześniej pięć działek. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na cele mieszkaniowe (budowę domu). Nie prowadzi on i nie zamierza prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zamierza tylko sfinansować budowę domu. Nie traktuje transakcji sprzedaży gruntu jako sposobu na wzbogacenie się, a chce jedynie zamienić jedną nieruchomość (grunty) na drugą (dom mieszkalny dla siebie i rodziny).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy gdyby Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż działki nr 1 będącej przedmiotem wniosku, powinien do ceny działki doliczyć wartość podatku od towarów i usług za ewentualną sprzedaż działki, która to sprzedaż byłaby zdarzeniem przyszłym?

Zdaniem Wnioskodawcy, mimo, że postanowił on zaniechać sprzedaży pozostałych działek i w lipcu 2018 roku usunął wszelkie formy ogłoszeń, ewentualna przyszła sprzedaż działki 1 może w świetle otrzymanej dla poprzednich transakcji interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nosić znamiona działalności gospodarczej, ze względu na obecność wydanych na działkę warunków zabudowy oraz z uwagi na niedługi okres czasu pomiędzy poprzednimi transakcjami ewentualną przyszłą transakcją. Zainteresowany nie wie też, czy ogłoszenia opublikowane przy poprzednich transakcjach nie miały wpływu na decyzje inwestora (choć z uwagi na to, że inwestor ma w posiadaniu sąsiednią działkę, na której buduje dom, Wnioskodawca ma wrażenie, że nie). Mimo, iż w ewentualnej transakcji Wnioskodawca nie kieruje się chęcią zysku, a chce jedynie wykończyć budowę niewielkiego domu dla siebie i bliskich, Zainteresowany ma świadomość, że poprzednie działania mogą mieć wpływ na wynik interpretacji i kojarzenie transakcji z działaniem profesjonalnych handlarzy nieruchomościami. Wnioskodawca myśli więc, że od tej transakcji również może pojawić się konieczność odprowadzenia podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu wskazać należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. W wyroku tym TSUE uznał, że sprzedaż budynku pełniącego funkcję pensjonatu, w którym jednakże wyodrębniona była prywatna część mieszkalna przez osobę fizyczną prowadzącą pensjonat, jest dostawą towarów tylko w części dotyczącej przeniesienia własności pensjonatu. Tylko bowiem względem tej części budynku sprzedawca występował jako podatnik, natomiast w odniesieniu do prywatnej części mieszkalnej nie działał w tym charakterze. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z kolei, z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ponadto, jak wynika z ww. orzeczenia dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym – podkreślił Trybunał.

Podkreślić również należy, że powołane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjny, np. NSA z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13), z dnia 17 grudnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 114/13), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11 i 1658/11) oraz WSA z dnia 10 października 2013 r. (sygn. akt I SA/Po 379/13), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W świetle powyższego należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży działki podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż działki nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca odziedziczył działkę rolną o numerze 2. Aby móc zbyć działki osobom niebędącym rolnikami, Zainteresowany musiał dokonać podziału działki 2 na 8 działek o obszarze poniżej 0,3 ha wraz z wewnętrznymi drogami dojazdowymi. By jednak dokonać podziału, Zainteresowany musiał wystąpić do Urzędu Miasta i Gminy o wydanie warunków zabudowy, które były podstawą przeprowadzenia podziału geodezyjnego. Po dokonaniu podziału Zainteresowany mógł zbyć odziedziczony grunt nie tylko rolnikom z gminy.

Wnioskodawca w roku 2017 i 2018 za łączną kwotę 333 000 zł sprzedał pięć wydzielonych działek, by przeznaczyć uzyskaną w ten sposób kwotę na cele mieszkaniowe (wybudować dla siebie i rodziny dom). By sprzedać przedmiotowe działki Wnioskodawca powiesił na działce tablicę informacyjną, mówiącą o chęci sprzedaży. Dodatkowo dwukrotnie wydał ogłoszenie w lokalnych gazetach internetowych. Dla części działek kupca znalazło biuro nieruchomości. Ze względu na konieczność odprowadzenia podatku VAT od poprzednich transakcji, Zainteresowany stał się czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca wskazał, że przez konieczność zapłacenia podatku VAT od poprzednich transakcji stał się czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zakresem pytania objęta jest działka 1, która powstała w wyniku podziału działki 2 na mniejsze. Działka była wykorzystywana wyłącznie w ramach uprawy roślin w gospodarstwie niskotowarowym (czyli gospodarstwie produkującym plony na własne potrzeby) prowadzonym gdy żył ojciec Wnioskodawcy. Działalność ta nie podlegała opodatkowaniu. Zainteresowany nie kontynuował działalności rolnej po zmarłym ojcu.

Zainteresowany nie udostępniał ani nie ma zamiaru udostępniać nikomu ani odpłatnie, ani nieodpłatnie. Wnioskodawca nie podejmował ani nie ma zamiaru podejmować dodatkowych działań mogących zwiększyć jej wartość (poza faktem podziału działek i związaną z tym koniecznością uzyskania warunków zabudowy, co wykonane było w roku 2016). Działka nie jest, nie będzie przez niego uzbrojona ani ogrodzona. Drogi wewnętrzne prowadzące na działkę nie są i nie będą przez Zainteresowanego w jakikolwiek sposób utwardzone czy nawet wyrównane. Działka w ubiegłym roku nawet nie była wykoszona, nie będzie również w obecnym. Dla przedmiotowej działki nie ma ustanowionego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego.

Zainteresowany wystąpił o wydanie warunków zabudowy w roku 2016 w celu podziału działki by sprostać ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie jest on rolnikiem ryczałtowym. Pracuje obecnie jako inżynier w firmie wykonującej instalacje elektryczne. Nie prowadzi działalności rolniczej. W zeszłym roku Wnioskodawca rozgłaszał chęć sprzedaży poprzednich działek przez tablicę informacyjną, portal internetowy oraz z pomocą biura nieruchomości. Zainteresowany nie wie, czy te działania (dotyczące poprzednich transakcji) miały wpływ na chęć zakupu przedmiotowej działki przez sąsiada, ale istnieje taka możliwość. Zainteresowany podkreśla, że potencjalnym kupcem jest osoba, która buduje dom w bezpośrednim sąsiedztwie działki będącej przedmiotem pytania, więc uważa, że wskazane wyżej formy rozgłoszenia opublikowane dla poprzednich transakcji mogły mieć nieduży wpływ na jego decyzję.

Zainteresowany sprzedał wcześniej pięć działek. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na cele mieszkaniowe (budowę domu). Nie prowadzi on i nie zamierza prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zamierza tylko sfinansować budowę domu. Nie traktuje transakcji sprzedaży gruntu jako sposobu na wzbogacenie się, a chce jedynie zamienić jedną nieruchomość (grunty) na drugą (dom mieszkalny dla siebie i rodziny).

Na tle powyższego Wnioskodawca ma wątpliwości, czy gdyby zdecydował się na sprzedaż działki będącej przedmiotem wniosku, tj. nr. 1, powinien do ceny działki doliczyć wartość podatku od towarów i usług.

Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.

Analizując powyższe stwierdzić należy, że czynności wykonane przez Wnioskodawcę pozwalają na stwierdzenie, że Wnioskodawca zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Zainteresowany bowiem wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu. Ponadto, dokonał podziału działek i wydzielił drogi wewnętrzne. Działka nr 2 stanowi jedną z 8 działek, które zostały wydzielone z działki 2, które wcześniej były przez Wnioskodawcę ogłaszane do sprzedaży, poprzez wystawienie tablicy informacyjnej na działce, ogłoszenie w lokalnych gazetach internetowych oraz w biurze nieruchomości. Dzięki podjętym działaniom marketingowym 5 działek w 2017 r. i 2018 r. zostało sprzedanych.

Ponadto sam Wnioskodawca wskazał, że w zeszłym roku rozgłaszał chęć sprzedaży działek przez tablicę informacyjną, portal internetowy oraz z pomocą biura nieruchomości i nie wie on czy te działania (dotyczące poprzednich transakcji) miały wpływ na chęć zakupu przedmiotowej działki przez sąsiada, ale istnieje taka możliwość. Należy też zauważyć, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, czyli prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem, powyższe działania wskazują na aktywność w przedmiocie zbycia działki nr 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Wnioskodawcę świadomych działań mających na celu sprzedaż działki, które nie mogą zostać uznane za incydentalne i sporadyczne. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż przedmiotowej działki nastąpiła w warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej. Wskazać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej działki należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca z tytułu tej czynności będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym ww. dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Należy ponadto zauważyć, że ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Przez tereny budowlane – zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego lub wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, dla działki będącej przedmiotem wniosku została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a zatem jest to działka przeznaczona pod zabudowę. Tym samym, transakcja ewentualnej sprzedaży przeprowadzona przez Wnioskodawcę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Obydwa warunki muszą być spełnione jednocześnie.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że działka będąca przedmiotem wniosku nie była w żaden sposób wykorzystywana do wykonywania jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie była udostępniana ani Wnioskodawca nie ma zamiaru jej udostępniać nikomu ani odpłatnie, ani nieodpłatnie. Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – nie ma w przedmiotowej sprawie zastosowania, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w ww. artykule, tj. działka nie była/nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem, badanie drugiego z warunków określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezprzedmiotowe.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ani z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia podmiotowego wynikające z art. 113 ust. 1 ustawy.

Stosownie natomiast do treści art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1 – art. 113 ust. 9 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.  dokonujących dostaw:
    1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
        *   energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
        *   wyrobów tytoniowych,
        *   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    3.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    4.  terenów budowlanych,
    5.  nowych środków transportu;
2.  świadczących usługi:
    1.  prawnicze,
    2.  w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
    3.  jubilerskie;
3.  nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Skoro zatem w opisanej sprawie przedmiotem dostawy będzie – jak rozstrzygnięto powyżej – teren budowlany, to Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku również na podstawie art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy, ponieważ zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, do podatników dokonujących dostawy terenów budowlanych zwolnienie to nie ma zastosowania.

Zatem, w opisanych okolicznościach w związku ze sprzedażą niezabudowanej działki Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Transakcja ta zatem – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Dla przedmiotowej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wnioskodawca nie będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 113 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że przewidywana sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanej działki nr 1, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, lecz zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy, sprzedaż ta będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Tym samym, w przypadku sprzedaży działki nr xxx Wnioskodawca będzie miał obowiązek zapłaty podatku VAT w wysokości 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, tut. organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej nr 1. Natomiast w pozostałym zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.