Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1126/14-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-02-16
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dotyczącego zbycia udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wywłaszczenie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z 14 listopada 2014 r. (data wpływu: 17 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest:**

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2010 r.,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 1983 r.

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej także jako: „Podatnik”) jest spadkobiercą J.B. – zmarłego 10 stycznia 1983 r. i T.B. – zmarłej 1 czerwca 2010 r. w A. Postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku z 25 grudnia 2010 r. Sąd Rejonowy stwierdził, że spadek po J.B. – zmarłym 10 stycznia 1983 r., na podstawie ustawy nabyły: żona T.B. – w 1/4 części oraz córki: M.K., E.M., S.S. i A.P. – każda z nich w 3/16 części, zaś spadek po T.B. zmarłej 1 czerwca 2010 r., na podstawie ustawy nabyły córki: M.K., E.M., S.S. i A.P. po 1/4 części. Postanowienie to stało się prawomocne 6 stycznia 2011 r. Podatek od spadku po J.B. został uiszczony. W skład spadku po J.B. wchodzi nieruchomość o powierzchni 0,1789 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

W związku z realizacją celu publicznego, tj. modernizacją linii kolejowej, Miasto A. zamierza wykonać nawrotkę na terenie stanowiącym część nieruchomości spadkowej.

W związku z tym na koszt Miasta został dokonany administracyjny podział działki, w taki sposób, że część działki przeznaczona na planowaną inwestycję (wykonanie nawrotki) stanowi obecnie działkę geodezyjną o nr 2594/2, o powierzchni 0,0759 ha.

Na zlecenie Miasta A. został wykonany operat szacunkowy w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę 2594/2, o powierzchni 0,0759 ha – w celu wykupu przez Gminę A. tej działki i wykonania nawrotki w związku z modernizacją linii kolejowej.

Taki cel został wskazany w uchwale Rady Miejskiej A. z dnia 4 września 2014 r., gdzie podkreślono, że działka ma zostać nabyta w celu wykonania zatoki do zawracania i parkingu przy skrzyżowaniu.

Następnie, na podstawie operatu szacunkowego strony (spadkobierczynie: M.K., S.S., E.M. i A.P. – z jednej strony i Burmistrz Miasta A. – z drugiej strony) podjęły rokowania, w wyniku których została ustalona cena sprzedaży działki nr 2594/2 o powierzchni 0,0759 ha za kwotę 115 000 zł.

W protokole rokowań z 1 października 2014 r. w sprawie kupna nieruchomości wskazano, że działka gruntu, jest zbywana na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Wskazano również, iż nabywca zobowiązuje się kupić, a sprzedający sprzedać działkę gruntu w celu uzasadniającym jej wywłaszczenie, tj. realizację inwestycji związanej z wykonaniem zatoki do zawracania (nawrotki). Strony określiły, że umowa w formie aktu notarialnego zostanie zawarta do 15 marca 2015 r., a na rzecz każdej ze spadkobierczyń zostanie uiszczona kwota w wysokości 28 750 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży Gminie nieruchomości nr 2594/2, o powierzchni 0,0759 ha, przed 31 grudnia 2015 r. uzyskana przez Wnioskodawcę z tego tytułu kwota będzie podlegać podatkowi od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskana przez Podatnika cena będzie wolna od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

W opinii Zainteresowanego, należy podkreślić, że to Miasto A. zainicjowało całe postępowanie, w tym z jego inicjatywy został dokonany podział geodezyjny, operat szacunkowy i przeprowadzone rokowania, a także nastąpi wykup nieruchomości. Wskazany cel (wykonanie nawrotki) uzasadnia wywłaszczenie nieruchomości. Konieczność uiszczenia podatku pozostawałaby w sprzeczności nie tylko z literalnym brzemieniem powołanego artykułu, ale i z jego istotą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2010 r.,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 1983 r.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowany nabył udziały w nieruchomości na podstawie spadkobrania po J.B. – zmarłym 10 stycznia 1983 r. oraz T.B. – zmarłej 1 czerwca 2010 r. Dnia 25 grudnia 2010 r. wydane zostało postanowienie sądu rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku. Wnioskodawca rozważa skutki podatkowe zbycia przedmiotowej nieruchomości przed 31 grudnia 2015 r.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 922 ustawy – Kodeks cywilny (tj. z dnia 17 grudnia 2013 r.; Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 ww. Kodeksu, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 926 Kodeksu cywilnego).

Z kolei stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Przenosząc powyższe uregulowania Kodeksu cywilnego na grunt analizowanej sprawy stwierdzić należy, że Wnioskodawca nabył udziały w nieruchomości w datach śmierci spadkodawców, tj. w 1983 r. i w 2010 r.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że planowana na 2015 r. sprzedaż nabytego przez Wnioskodawcę w 1983 r. udziału w przedmiotowej nieruchomości nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie, który należy liczyć od daty nabycia tego udziału.

W konsekwencji, skoro – w odniesieniu do udziału w nieruchomości nabytego w 1983 r. – w ogóle nie wystąpi przychód to tym samym brak jest podstaw do zastosowania wnioskowanego przez Podatnika zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego – w odniesieniu do zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 1983 r. należało uznać na nieprawidłowe, gdyż brak obowiązku zapłaty podatku z tytułu planowanej sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany błędnie wywiódł z zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co się zaś tyczy możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do udziału w nieruchomości – nabytego w drodze spadkobrania w 2010 r. – stwierdzić należy, co następuje.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po myśli art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym w 2015 r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jednakże, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Aby zatem skorzystać z ww. zwolnienia nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie wywłaszczona na cele publiczne. Z analizy tego przepisu wynika bowiem, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

*   nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
*   cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

W sytuacji, gdy spełniony zostanie tylko jeden z ww. warunków albo nie zostanie spełniony żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Dodatkowo należy podkreślić, że z treści cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości musi nastąpić na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Jak wskazano powyżej, Zainteresowany nabył przedmiotowy udział w nieruchomości w drodze spadkobrania w 2010 r., tj. nieodpłatnie. Zatem w realiach analizowanej sprawy nie wystąpi sytuacja, w której cena nabycia udziału w nieruchomości będzie niższa niż 50% ceny zbycia. Oznacza to, że nie jest spełniony warunek wyłączający możliwość zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

Zauważyć należy, że zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. z dnia 2 kwietnia 2014 r.; Dz. U. z 2014 r. poz. 518, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, celami publicznymi są: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Celami publicznymi są również wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie (art. 6 pkt 1a ww. ustawy).

W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124 ust. 1b, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ww. ustawy, wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W myśl art. 114 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze.

Jak wynika z powyższego, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo dla których wydano decyzję o istnieniu lokalizacji inwestycji celu publicznego może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego.

Z analizy sprawy wynika, że działka, o której mowa we wniosku, ma zostać nabyta przez Gminę A. w celu wykonania zatoki do zawracania i parkingu przy skrzyżowaniu. Powyższa inwestycja ma związek z realizacją celu publicznego – modernizacją linii kolejowej.

Między Burmistrzem Miasta A. a m.in. Wnioskodawcą podjęto rokowania, w wyniku których została ustalona cena sprzedaży działki nr 2594/2 o powierzchni 0,0759 ha za kwotę 115 000 zł. W protokole rokowań wskazano, że nieruchomość zostanie zbyta na cel uzasadniający wywłaszczenie.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że kwota którą otrzyma Wnioskodawca z tytułu sprzedaży nieruchomości przed 31 grudnia 2015 r. na cel uzasadniający wywłaszczenie, tj. na modernizację linii kolejowej i wykonanie nawrotki – w części nabytej w drodze spadkobrania w 2010 r. – stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, po myśli art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy – w sytuacji zawarcia umowy sprzedaży ww. nieruchomości stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami – kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, stwierdzić należy, że stanowisko Zainteresowanego w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego – w części dotyczącej zastosowania zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 2010 r. – należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wskazać należy, że z uwagi na to, iż wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez Wnioskodawcę – jedną ze stron planowanej transakcji zbycia nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych stron tej transakcji, tj. pozostałych współwłaścicieli przedmiotowego gruntu, jak również dla Gminy A. – która ma wystąpić w roli nabywcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.