Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-160/09-4/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-04-06
Teza: Czy Wnioskodawca zapłaci podatek dochodowy od sprzedaży udziałów w nieruchomości rolnej rodzinie i przyjacielowi po cenie zakupu, nie osiągając w ten sposób dochodu? Czy Wnioskodawca zapłaci podatek VAT od ww. transakcji?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; grunty-grunty rolne; nieruchomości; przychód; zakup; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 30.12.2008 r. (data wpływu 02.01.2009 r.) oraz piśmie z dnia 06.03.2009 r. (data nadania 06.03.2009 r., data wpływu 06.03.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB2/436-1/09-2/MZ z dnia 26.02.2009 r. (data nadania 26.02.2009 r., data doręczenia 03.03.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu osiągniętego ze zbycia udziałów w nieruchomości rolnej nabytej w 2007 r. - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02.01.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu osiągniętego ze zbycia udziałów w nieruchomości rolnej nabytej w 2007 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W m-cu maju 2007 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną grunty rolne i zalesione (V klasa) z przeznaczeniem pod budowę domów: Wnioskodawcy i jego żony, rodziny Wnioskodawcy (teściowie, dwóch braci żony) oraz przyjaciela. Jako jedyni spośród wyżej wymienionych Wnioskodawca wraz z małżonką mieli wówczas zdolność kredytową. W m-cu styczniu 2008 r. Wnioskodawca wystąpił do Gminy o wydanie warunków zabudowy w celu potwierdzenia możliwości przeprowadzenia planowanych inwestycji. W m-cu listopadzie 2008 r. Wnioskodawca otrzymał pozytywne warunki zabudowy. W m-cu grudniu 2008 r. Wnioskodawca przystąpił z ww. członkami rodziny i przyjacielem do aktu notarialnego warunkowej sprzedaży udziałów części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu (nadal jest to ziemia rolna, nie podzielona, nieuzbrojona mediami). Sprzedaż udziałów nastąpi po cenie zakupu (137,18 zł/m2) powiększonej o koszty poniesione do tej pory (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, geodeta) co daje kwotę zakupu 140,99 zł/m2. Po odpowiedzi Agencji Nieruchomości Rolnych Wnioskodawca przystąpi do aktu notarialnego przeniesienia współwłasności. Wnioskodawca nadmienia, że nie prowadzi z żoną działalności gospodarczej polegającej na handlu ziemią, bądź developerskiej oraz, że jest to pierwsza tego typu transakcja.

Pismem z dnia 26.02.2009 r. Nr IPPB2/436-1/09-2/MZ tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez wskazanie, czy interpretacja przepisów prawa podatkowego ma być udzielona w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem z zadanego we wniosku pytania, jak i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego wynika, iż interpretacja ma być udzielona w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie, pismem z dnia 06.03.2009 r. (data wpływu 06.03.2009 r.) wyjaśniając, iż interpretacja przepisów prawa podatkowego ma być udzielona w zakresie ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca zapłaci podatek dochodowy od sprzedaży udziałów w nieruchomości rolnej rodzinie i przyjacielowi po cenie zakupu, nie osiągając w ten sposób dochodu?
2.  Czy Wnioskodawca zapłaci podatek VAT od ww. transakcji?

Odpowiedź na pytania w pkt 1 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej.

Wniosek w zakresie pytania w pkt 2 został rozpatrzony odrębnym pismem z dnia 23.03.2009 r. Nr IPPP1/443-14/09-2/IG.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. pyt. nr 1.

Ponieważ za dochód rozumiemy przychód pomniejszony o koszty, w ww. sytuacji nie wystąpi dochód, a więc nie będzie podatku dochodowego.

Ad. pyt. nr 2.

Opodatkowanie podatkiem VAT nie dotyczy ww. transakcji, gdyż:

*   art. 43 ust. 1 pkt 9 „zwalnia się od podatku dostawę towarów niezabudowanych, innych niż budowlane oraz z przeznaczeniem pod zabudowę”.

*   art. 15 zakup nieruchomości rolnej wchodzi do majątku osoby fizycznej, a nie na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Poza tym jest to czynność wykonana jednorazowo, co nie zalicza Wnioskodawcy do płatników VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 roku.

Ponieważ nabycie gruntów przez Wnioskodawcę miało miejsce w roku 2007, zatem do osiągniętego przychodu ze sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2007 r.

Z analizy opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w 2007 roku nabył wraz z żoną grunty rolne i zalesione z przeznaczeniem pod budowę domu dla własnej rodziny, a także dla osób trzecich. Planuje sprzedać udziały w przedmiotowej nieruchomości po cenie zakupu za 1 m2 powiększonej o poniesione koszty związane z tą nieruchomością: opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, geodeta.

Z uwagi na to, że zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpi po dniu 01 stycznia 2009 r. zasadne jest odwołanie się do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316), zgodnie z którym do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zatem w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z ust. 3 art. 19 wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy podatkowej).

Stosownie natomiast do treści art. 22 ust. 6c w. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W art. 22 ust. 6e ustawodawca doprecyzował na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, tj. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem mając na względzie powołane przepisy ustawy podatkowej, a także treść wniosku nakreśloną przez Wnioskodawcę należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% podlega osiągnięty dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z czym Wnioskodawca w pierwszej kolejności zobowiązany będzie do prawidłowego ustalenia przychodu ze zbycia części przedmiotowej nieruchomości, mając na względzie postanowienia art. 19 ust. 3 ustawy (wartość rynkową), który to przychód będzie mógł być pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, jakie Wnioskodawca poniósł (geodeta) i ewentualnie poniesie w przyszłości w związku z dokonaną transakcją sprzedaży (np. koszty wyceny nieruchomości, a więc koszty warunkujące dokonanie transakcji sprzedaży).

W dalszej kolejności tak ustalony przychód Wnioskodawca będzie miał możliwość pomniejszyć o prawidłowo udokumentowane koszty nabycia nieruchomości i ewentualnie udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość i zostały poczynione w czasie jej posiadania, o których mowa w powołanym powyżej art. 22 ust. 6c i ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli z posiadanych dokumentów będzie wynikało, że Wnioskodawca koszty te poniósł.

Dopiero tak ustalony dochód podlegał będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, który zgodnie z brzmieniem art. 30e ust. 4 ustawy, płatny będzie w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpi odpłatne zbycie części nieruchomości.

W tym miejscu organ podatkowy wyjaśnić, iż z uwagi na to, że przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył wraz z żoną, zatem przy ustalaniu wysokości przychodu osiągniętego ze zbycia części tej nieruchomości Wnioskodawca powinien przyjąć połowę osiągniętego z tytułu tej transakcji przychodu, o ile pomiędzy małżonkami istniała i istnieje wspólność majątkowa małżeńska i nieruchomość ta zakupiona została do majątku wspólnego, czyli na współwłasność.

Ponadto należy zaznaczyć, iż jak wynika z treści wniosku Wnioskodawca zamierza zbyć część zakupionej w roku 2007 nieruchomości, w związku z czym ustalając dochód do opodatkowania, poniesione koszty związane z nabyciem przedmiotowej nieruchomości nie będą mogły być przyjęte w pełnej wysokości, tylko winny być ustalone proporcjonalnie do części jaka zostanie sprzedana.

Reasumując, Wnioskodawca nie zapłaci 19% podatku dochodowego od przychodu ze zbycia części nieruchomości rolnej zakupionej w roku 2007, jeżeli zgodnie z powołanymi powyżej przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystąpi dochód stanowiący podstawę obliczenia podatku. W przypadku gdy w wyniku dokonanej transakcji sprzedaży części przedmiotowej nieruchomości wystąpi dochód do opodatkowania, Wnioskodawca zobowiązany będzie do zapłaty 19% podatku dochodowego.

Należy dodatkowo wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako występującej z wnioskiem. Nie chroni natomiast Pana żony.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.