Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.600.2025.5.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-05
Teza: W zakresie ustalenia źródła przychodu z tytułu sprzedaży
nieruchomości; działalność gospodarcza.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
przychód-źródła przychodu
towar-towar handlowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z działalności
gospodarczej.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2c

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 29 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 30 lipca 2025 r.
    (data wpływu 5 sierpnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pan wznowienie działalności gospodarczej zawieszonej 14 lipca 2017 r. w celu
    dokonania sprzedaży ostatniego mieszkania wchodzącego w skład inwestycji rozpoczętej
    przed zawieszeniem.
    W związku z powyższym zamierza Pan ponownie zarejestrować się jako czynny podatnik
    podatku VAT i rozliczyć nadwyżkę podatku VAT naliczonego w wysokości ok. 60 000 zł
    wynikającą z wcześniej poniesionych kosztów inwestycyjnych, która została wykazana w
    deklaracjach VAT przed zawieszeniem działalności.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Przed zawieszeniem prowadził Pan inwestycje polegającą na budowie lokali mieszkalnych
    na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. Był Pan zarejestrowanym czynnym
    podatnikiem podatku VAT.
    Koszty inwestycyjne zostały wykazane w deklaracjach VAT, z czego powstała nadwyżka
    podatku VAT naliczonego w wysokości ok. 60 000 zł. Mieszkanie, którego dotyczy

## Pytanie

nie zostało jeszcze sprzedane, jego sprzedaż planuje Pan po wznowieniu działalności.
    Lokal nie był wynajmowany, nie był też używany prywatnie. Po wznowieniu działalności
    zamierza Pan sprzedać mieszkanie w ramach tej działalności - kupującym będzie osoba
    fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Mieszkanie stanowi ostatni lokal z
    przedmiotowej inwestycji. Prowadził Pan działalność gospodarczą w zakresie inwestycji
    budowlanych i sprzedaży mieszkań. Mieszkania były budowane na gruncie firmowym z
    zamiarem sprzedaży, nie na użytek prywatny. Sprzedaż poprzednich lokali została
    rozliczona w ramach działalności gospodarczej. Koszty inwestycji zostały wykazane w
    ewidencji działalności. Działalność zostanie przez Pana wznowiona wyłącznie w celu
    sprzedaży tego mieszkania. Lokal mieszkalny stanowi towar handlowy.
    Pytanie
    Czy sprzedaż mieszkania po wznowieniu działalności gospodarczej powinna być uznana za
    przychód z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 1c ustawy o PIT), a nie jako sprzedaż
    prywatna?
    Pana stanowisko w sprawie
    Uważa Pan, że sprzedaż mieszkania stanowi przychód z działalności gospodarczej,
    ponieważ:
        została zrealizowana w ramach zorganizowanej działalności budowlano-
        inwestycyjnej,
        mieszkanie powstało jako część inwestycji firmowej,
        działalność zostanie wznowiona na potrzeby zakończenia tej samej inwestycji,
        sprzedaż lokalu nie ma charakteru prywatnego, tylko gospodarczy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Jak wynika z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje
    więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych
    przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie
    lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast
    ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega
    w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca
    dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
      Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
      Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
      których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed
      zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem
      miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
      działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:
      Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na
      potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów
      specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
      budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
      takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
      gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
      prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
      udziału w takim prawie.
    Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do
    źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie
    podstawowe przesłanki:

        nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu
        działalności gospodarczej,
        nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2
        pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem
        nieruchomości mieszkalnych).
    Jak już wcześniej wspomniano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów
    powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości
    wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in.
    podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła
    określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się
    do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z
    zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności
    gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w
    którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia,
    nie upłynęło 6 lat.
    Z kolei, w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.
    Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku będących:
        a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
          ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
        b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem
          składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie
          przekracza 1500 zł,
        c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
          lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
          niematerialnych i prawnych,
        d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
          lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
          ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
        - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
        prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
        określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
    W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy:
      Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
      odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
      gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
      mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału
      w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,

      związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
      lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
      jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis
      art. 30e stosuje się odpowiednio.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są
    zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z
    działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości
    mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i przychody uzyskane ze
    sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych
    względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po
    miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich
    odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie
    stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
    Jednakże wskazać należy, że wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik
    prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi
    towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.
    Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są
    zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z
    działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych
    wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i
    przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z
    działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym
    dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane
    z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego
    zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
    W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu,
    czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej
    należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem
    nieruchomości.
    Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego
    zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód
    z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego
    zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne
    powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.
    Jak wynika z opisu sprawy, planuje Pan wznowienie działalności gospodarczej zawieszonej
    w 2017 r. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie inwestycji budowlanych i
    sprzedaży mieszkań. Mieszkania były budowane na gruncie firmowym z zamiarem
    sprzedaży, nie na użytek prywatny. Sprzedaż poprzednich lokali została rozliczona w
    ramach działalności gospodarczej. Koszty inwestycji zostały wykazane w ewidencji
    działalności. Działalność zostanie przez Pana wznowiona wyłącznie w celu sprzedaży tego
    mieszkania. Przed zawieszeniem prowadził Pan inwestycje polegającą na budowie lokali
    mieszkalnych na sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. Był Pan zarejestrowanym
    czynnym podatnikiem podatku VAT. Koszty inwestycyjne zostały wykazane w deklaracjach
    VAT. Lokal nie był wynajmowany, nie był też używany prywatnie. Po wznowieniu
    działalności zamierza Pan sprzedać mieszkanie w ramach tej działalności - kupującym
    będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Mieszkanie stanowi
    ostatni lokal z przedmiotowej inwestycji.
    Podkreślam, że o klasyfikacji danego składnika majątku do środków trwałych lub towarów
    handlowych winien zdecydować sam podatnik. Decyzja w tym zakresie nie może mieć

    jednak charakteru dowolnego. Decydujące znaczenie dla tej klasyfikacji ma przeznaczenie
    określonego składnika majątku, tj. na gruncie tej sprawy lokali mieszkalnych. Wskazał Pan,
    że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie inwestycji budowlanych i sprzedaży
    mieszkań. Mieszkania były budowane na gruncie firmowym z zamiarem sprzedaży,
    dlatego lokale mieszkalne stanowiły/stanowią towar handlowy. Zatem przepis art. 10 ust.
    2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania w
    opisanej przez Pana sytuacji.
    Tym samym skoro, jak wskazano we wniosku, przedmiotowa nieruchomość mieszkalna
    stanowi towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności, a więc składnik majątku
    przeznaczony do dalszej sprzedaży, to przychód ze sprzedaży tej nieruchomości jako
    przychód ze zbycia środków obrotowych, stanowić będzie dla Pana przychód ze źródła, o
    którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.
    przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Zatem Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.