Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-182/15/ZuK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-08-12
Teza: Czy koszty kredytu lub ewentualnie odsetki od kredytu udzielonego spadkodawcy na nabycie nieruchomości stanowią koszty nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: dług-dług spadkowy; kredyt-kredyt hipoteczny; nieruchomości; odsetki; spadek; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 11 maja 2015 r. (data otrzymania 14 maja 2015 r.), uzupełnionym 20 maja 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył w drodze spadku nieruchomość, która była obciążona kredytem hipotecznym. W sierpniu 2012 r. Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki kredytobiorcy, ale raty kredytu spłacał od 12 października 2011 r., czyli od dnia śmierci spadkodawcy. Wnioskodawca spłacił kredyt a następnie w lutym 2014 r. sprzedał nieruchomość. W marcu 2014 r. Wnioskodawca nabył mieszkanie przeznaczając na ten cel część kwoty ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy koszty kredytu lub ewentualnie odsetki od kredytu udzielonego na nabycie nieruchomości przez spadkodawcę (kredyt spadkodawcy przejęty i faktycznie zapłacony przez Wnioskodawcę (podatnika) do dnia zbycia ww. nieruchomości) stanowią koszty nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, czy można zaliczyć je do kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, udokumentowane koszty jakie poniósł na obsługę kredytu przeznaczonego przez spadkodawcę na nabycie odziedziczonej nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, którego wykładnia ma zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kwestii, stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione czasie ich posiadania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze spadku nieruchomość, która była obciążona kredytem hipotecznym. Raty kredytu Wnioskodawca spłacał od 12 października 2011 r., czyli od dnia śmierci spadkodawcy. Wnioskodawca spłacił kredyt a następnie w lutym 2014 r. sprzedał nieruchomość.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl z art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości jest dzień śmierci spadkodawcy, tj. 12 października 2011 r. Oznacza to, że odpłatne zbycie nieruchomości w lutym 2014 r. będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Tak ustalony przychód można następnie pomniejszyć o koszty jego uzyskania. Ustawodawca przewidział, że ustalać się je będzie albo zgodnie z art. 22 ust. 6c, albo art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy czym podatnik nie może sobie wybrać, który z tych przepisów chce stosować. Każdy z nich ma bowiem w swej treści przewidziane wyraźnie okoliczności, w których można go użyć. Kryterium rozróżnienia stanowi sposób w jaki nabyto nieruchomość: odpłatny lub nieodpłatny. W rezultacie myli się Wnioskodawca sądząc, że w rozpatrywanej sprawie zasadnicze znaczenie ma art. 22 ust.6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w którym upatruje prawa zaliczenia spłaconego przez siebie kredytu i odsetek do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca błędnie przywołuje art. 22 ust. 6c ww. ustawy, który dotyczy wyłącznie sprzedaży tych nieruchomości, które podatnik nabył odpłatnie. Wynika to wprost z treści tego przepisu, który wspomina wprawdzie o kosztach nabycia, wytworzenia oraz nakładach, jednak już na początku zastrzega, że nie ma zastosowania do sytuacji objętych art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tymczasem to właśnie zastrzeżenie, które Wnioskodawca pominął przesądza o tym, że Wnioskodawca błędnie sądzi, że może stosować art. 22 ust. 6c ustawy. Do odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku ma zastosowanie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. W przypadku nabycia nieruchomości w spadku nie występuje więc cena nabycia, gdyż spadek nabywa się po spadkodawcach nieodpłatnie.

Jak wskazano powyżej nabyta przez Wnioskodawcę nieruchomość była obciążona hipoteką. Wnioskodawca uważa, że udokumentowane koszty jakie poniósł na spłatę kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę a spłaconego przez Wnioskodawcę przed sprzedażą nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W myśl wyżej cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:

1.  udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,
2.  kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku. Niewątpliwie kredyt hipoteczny zaciągnięty przez spadkodawcę jest na skutek przyjęcia spadku osobistym zobowiązaniem Wnioskodawcy z racji bycia spadkobiercą, a skoro spłata kredytu nie stanowi udokumentowanego nakładu zwiększającego wartość odziedziczonej nieruchomości, a przywołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż w nim wymienione, to brak jest podstaw prawnych, aby wskazany przez Wnioskodawcę wydatek zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Brak więc jest podstaw prawnych, aby podstawę opodatkowania stanowił uzyskany ze sprzedaży przychód po odliczeniu kwoty spłaconego kredytu lub odsetek względem wierzyciela hipotecznego. Spłata takiego kredytu w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztów uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, wobec czego koszty jego spłaty nie będą mieć wpływu na wysokość dochodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży.

Podkreślić należy, że przyjmując spadek Wnioskodawca przyjął zarówno aktywa spadku, jak i jego pasywa, bowiem spadek to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Chcąc uniknąć negatywnych konsekwencji otrzymania spadku, Wnioskodawca mógł spadek odrzucić.

Brak więc jest podstaw prawnych, aby o wymieniony przez Wnioskodawcę wydatek wynikający ze spłaconego kredytu hipotecznego pomniejszyć przychód ze sprzedaży nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podsumowując, podstawą opodatkowania w niniejszej sprawie będzie cena (określona w akcie notarialnym) uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku. Kwota ta może być pomniejszona o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodu), ale do żadnej z tych kategorii kosztów nie należy spłata zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu hipotecznego (ani odsetek od tego kredytu). Spłata takiego kredytu (i odsetek od tego kredytu) jest osobistym zobowiązaniem Wnioskodawcy z racji bycia spadkobiercą i nie wpływa na ciążące na Wnioskodawcy obowiązki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.