Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.486.2024.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-21
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

13 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.(dalej jako: Nabywca, Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. (dalej jako: Zbywca, Sprzedający)

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jak również roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków oraz roboty budowlane specjalistyczne.

Zainteresowany będący stroną postępowania – A. (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zbywca jest właścicielem nieruchomości gruntowej oraz właścicielem położonych na tej Działce − zdefiniowanych poniżej − Budynku i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowę sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca sprzeda prawo własności Nieruchomości oraz sprzeda prawo własności Budynku i Budowli, jak również przeniesie inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję najwcześniej (…) 2024 r.

W (…) 2024 r. Zbywca zawarł z (…) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna). Prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej zostały scedowane z (…) na Nabywcę. W wyniku cesji Umowy Przedwstępnej stroną Umowy Sprzedaży został Zbywca i Nabywca. Zainteresowani pragną zaznaczyć, że wniosek dotyczy ustalenia konsekwencji podatkowych zbycia Nieruchomości przez Zbywcę na Nabywcę i nie odnosi się do kwestii opodatkowania cesji Umowy Przedwstępnej.

2\. Opis Nieruchomości.

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

1) prawo własności zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy, (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Działka).

2) prawo własności znajdującego się na Działce budynku handlowo-usługowego (dalej: Budynek).

3) prawo własności znajdujących się na Działce budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Nieruchomości jako całości, takich jak:

\- parking wraz z infrastrukturą komunikacji wewnętrznej;

\- przyłącza wodociągowo-kanalizacyjne,

\- sieć wodociągowa;

\- kanalizacja sanitarna;

\- kanalizacja deszczowa;

\- sieć gazowa;

\- sieć telekomunikacyjna;

\- sieć elektryczna;

\- przyłącza elektryczne;

\- chodnik.

W dalszej części wniosku, wskazane powyżej budowle będą określane łącznie jako Budowle.

Dodatkowo na Działce według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Dla Działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niemniej (…) 2010 r. Prezydent Miasta wydał względem Działki decyzję nr (…) o warunkach zabudowy.

3\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Sprzedający nabył prawo własności Działki w wyniku zawarcia umowy sprzedaży w (…) 2016 r. Sprzedaż ta opodatkowana była podatkiem od towarów i usług w stawce 23% a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w tym zakresie. Działka w momencie nabycia przez Sprzedającego była niezabudowana.

Po nabyciu Nieruchomości, Zbywca rozpoczął proces zabudowy Nieruchomości polegający na budowie Budynku wraz z Budowlami zgodnie z wydaną dla poprzedniego właściciela Działki decyzją Prezydenta Miasta z (…) 2013 r. nr (…) udzielającą pozwolenia na budowę (przeniesioną na Zbywcę decyzją nr (…) z (…) 2016 r.) oraz zgodnie z decyzją zmieniającą z (…) 2017 r. nr (…).

Po zakończeniu procesu budowy, względem Działki została wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (…) ostateczna decyzja nr (…) z (…) 2017 r. w zakresie pozwolenia na użytkowanie wzniesionych przez Zbywcę Budynku i Budowli.

Zbywca ponosił koszty budowy Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, dlatego przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu. Od momentu oddania do użytkowania do dnia Transakcji Zbywca nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli (w szczególności wydatków, które przekraczałyby 30% wartości początkowej danego obiektu w księgach Sprzedającego).

Budynek i Budowle zostały wzniesione przez Sprzedającego z zamiarem wykorzystywania ich w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Budynek i Budowle są przedmiotem odpłatnych umów najmu (dalej łącznie: Umowy najmu). Na dzień składania wniosku całość powierzchni przeznaczonej do wynajęcia jest objęta Umowami najmu.

Ponadto, powierzchnie przeznaczone do wynajęcia zostały w całości wydane najemcom w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną Transakcją (ostatnia z Umów najmu zawarta została w 2020 r.).

Pozostałe obiekty budowlane nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego wynajmu, są jednak funkcjonalnie związane z Umowami najmu, przez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Budynku.

Umowy najmu zawarte przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy.

4\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zbywca jest spółką celową, której celem było wybudowanie i sprzedaż niniejszej Nieruchomości. W okresie pomiędzy oddaniem nieruchomości do użytkowania a Transakcją Zbywca czerpie przychody z wynajmu Nieruchomości i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

Co do zasady, wynajem powierzchni Budynku stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi i będzie ponosił do dnia Transakcji m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji, itd.

Sprzedawca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.

Nieruchomości nie zostały również wydzielone pod względem funkcjonalnym w ramach struktury wewnętrznej Sprzedającego, tj. nie stanowiły niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego cele gospodarcze.

5\. Szczegółowy opis Transakcji.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

a) ruchomości służące do bieżącej eksploatacji Budynku;

b) prawa wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania Umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, prawa i obowiązki z gwarancji spółek powiązanych z najemcami, oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

c) prawa wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw;

d) dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie umów (np. Umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego;

e) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania Umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców;

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: Przenoszonymi Elementami).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działki i prawem własności Budynku, Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działki lub finansowania budowy Budynku oraz Budowli.

W związku z Transakcją na Nabywcę nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z tytułu umowy ubezpieczenia Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wnikające z umów serwisowych i umów na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną przed Transakcją był Sprzedający. Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami (w szczególności nie można wykluczyć, że umowy na dostawę mediów zostaną zawarte z tymi samymi podmiotami). W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Elementem Transakcji nie będzie również umowa o zarządzanie Nieruchomością. Obecnie obowiązująca umowa zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana do dnia Transakcji.

Przedmiot Transakcji nie obejmuje następujących składników majątku Zbywcy:

a) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

b) praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

c) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

d) gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy rachunków bankowych z wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania Umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,

e) zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,

f) istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych,

g) koncesji, licencji i zezwoleń z wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami,

h) know-how Sprzedającego − rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

i) dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy,

j) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),

k) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego,

l) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

m) należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym),

n) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

o) wszelkie autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości na określonych polach eksploatacji,

p) kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania niniejszego wniosku).

Zbywca oraz Nabywca zawrą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w stosunku do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie w jakim do ich dostawy to zwolnienie miało zastosowanie. Tym samym, Zainteresowani wybrali opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości w tym zakresie.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena netto z tytułu Transakcji (skalkulowana w oparciu o przewidywane przychody Kupującego z tytułu opisanych powyżej umów najmu (za okres 12 miesięcy od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży)) została podzielona pomiędzy poszczególne Działka, Budynek i Budowle (dokładny sposób alokacji zostanie zawarty w Umowie Sprzedaży).

6\. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości − we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Elementów nastąpi zatem przede wszystkim w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości. Nabywca nie wyklucza jednak rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych z wykorzystaniem Nieruchomości i Przenoszonych Elementów, niemniej efekty takich inwestycji byłyby wykorzystywane wyłącznie w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości.

### Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

### Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co − w ocenie Zainteresowanych − nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo interpretację indywidualną.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 i 2 cyt. ustawy:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej czynności, jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W przypadku gdy przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe lub rzeczy (rzeczy ruchome) nie wprost wymienione w tym przepisie, to mimo tego, że czynność sprzedaży tych przedmiotów (np. rzeczy ruchomych) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to będzie ona wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym ustawą).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności działki wraz z prawem własności Budynku i Budowli zlokalizowanych na tej działce (łącznie określone we wniosku jako Nieruchomość).

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- dostawa opisanej nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ww. ustawy;

\- planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług; skoro podejmiecie Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy, to dostawa Nieruchomości zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W związku z rozstrzygnięciem dotyczącym podatku od towarów i usług należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (prawa własności działki wraz z naniesionymi na tej działce Budynkiem oraz Budowlami) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki, ponieważ Strony transakcji zrezygnują z przysługującego im zwolnienia w zakresie w jakim im to zwolnienie będzie przysługiwało. Do opisanej sprzedaży znajdzie zatem zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.