Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.54.2022.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-10
Teza: Skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie tego podatku zwolniona, to do Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

4 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 5 i 8 kwietnia 2022 r. (wpływ 8 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący): H.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający): B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialności, NIP: (…)

**Opis stanu faktycznego**

1\. Przedmiot składanego wniosku

Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) nieruchomości obejmującej budynek biurowy z częścią usługową, położonej w W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: Transakcja).

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest najpóźniej w drugiej połowie 2022 r.

29 grudnia 2021 r. Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży.

Opis Nieruchomości

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w W. obejmującej działkę gruntu położoną przy ul. T. i R., w W., o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: Grunt).

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu.

W dalszej części wniosku są również opisane naniesienia, które znajdują się na działce gruntu położonej przy ul. Ł. w W., o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…), która to działka gruntu stanowi część pasa drogi publicznej (dalej: Działka Drogowa), przy czym Działka Drogowa nie wejdzie w skład przedmiotu Transakcji.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową o nazwie handlowej "G." (dalej: Budynek). Budynek - budynek biurowo-usługowy, składający się z 37 (trzydziestu siedmiu) poziomów, w tym 6 (sześciu) pięter technicznych, poziomu parterowego oraz 4 (czterech) kondygnacji podziemnych. Zgodnie z zawiadomieniem o zakończeniu budowy skierowanym przez Sprzedającego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, budowa Budynku została zakończona w styczniu 2021 r. i Budynek został dopuszczony do użytkowania na mocy art. 54 prawa budowlanego w lutym 2021 roku. Budynek znajduje się na Gruncie.

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: Polska Klasyfikacja) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r.). Natomiast wszystkie wymienione we wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego - zgodnie z Polską Klasyfikacją - będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni zlokalizowanych w Budynku (umowa najmu z głównym najemcą) została już zawarta przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku) w czerwcu 2020 r., natomiast na moment złożenia wniosku żadna z powierzchni w Budynku nie została wydana najemcy/najemcom w ramach zawartych umów najmu. W Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Prace te toczyły się zarówno przed dopuszczeniem Budynku do użytkowania, jak i toczą się obecnie, po jego dopuszczeniu do użytkowania. Nie jest wykluczone, że w odniesieniu do Budynku na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych może przekroczyć 30% wartości Budynku z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Jednakże, poniesienie tych wydatków będzie miało na celu doprowadzenie nowego Budynku do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy.

W księgach rachunkowych Sprzedającego Nieruchomość jest zaewidencjonowana bilansowo jako „zapasy”. Dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, natomiast Sprzedający może dysponować przygotowaną na własne potrzeby ewidencją, która będzie umożliwiała prawidłowe wywiązywanie się Sprzedającego z jego obowiązków związanych z rozliczeniem tzw. podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych (pomocnicza ewidencja dla celów kalkulacji zobowiązania podatkowego Sprzedającego w tym zakresie).

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami, które stanowią własność Sprzedającego (w tym obiekty małej architektury, urządzenia budowlane, instalacje i inne obiekty wykorzystywane dla potrzeb Budynku oraz wymagane do jego obsługi) i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji (poniżej zostały również wymienione naniesienia znajdujące się na Działce Drogowej i stanowiące własność Sprzedającego, które również będą przedmiotem planowanej Transakcji - wskazane naniesienia nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego):

1) chodnik z płyt betonowych z podbudową – budowla,

2) chodnik z kostki brukowej z podbudową – budowla,

3) zieleń – część składowa gruntu w rozumieniu art. 48 Kodeksu Cywilnego/są to trawniki i drzewa, stąd też brak klasyfikacji na gruncie Prawa Budowlanego,

4) instalacja do podlewania zieleni – urządzenie budowlane,

5) donice drzew z ławkami – obiekt małej architektury,

6) stojaki rowerowe – obiekt małej architektury,

7) kosze na śmieci ze stali nierdzewnej – obiekt małej architektury,

8) słupki domofonów – urządzenie budowlane,

9) wpusty odwodnienia/zieleni – urządzenie budowlane,

10) odwodnienia liniowe – urządzenie budowlane,

11) lampy oświetleniowe niskie – budowla,

12) okablowanie do oświetlenia niskiego – część budowli w zakresie, w jakim znajduje się w słupie oświetleniowym oraz osobna budowla w zakresie, w jakim samodzielnie znajduje się w ziemi,

13) wycieraczki przy wejściach – urządzenie budowlane,

14) murki żelbetowe przy wjeździe – budowla,

15) szlaban wjazdowy – urządzenie budowlane,

16) szlaban wyjazdowy – urządzenie budowlane (szlaban wyjazdowy znajduje się na Działce Drogowej),

17) słupki czytników dalekiego zasięgu z czytnikami – urządzenie budowlane,

18) terminale interkomowe na wjeździe/wyjeździe – urządzenie budowlane (terminale interkomowe na wyjeździe znajdują się na Działce Drogowej),

19) kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wjeździe/wyjeździe – urządzenie budowlane (kamery do odczytu tablic rejestracyjnych na wyjeździe znajdują się na Działce Drogowej),

20) stacja naprawy rowerów – obiekt małej architektury,

21) odbojniki urządzeń wjazdowych/wyjazdowych – urządzenie budowlane (odbojniki urządzeń wyjazdowych znajdują się na Działce Drogowej),

22) poidełko – obiekt małej architektury,

23) przyłącze wodociągowe – urządzenie budowlane (część poza działką Gruntu),

24) przyłącze kanalizacji deszczowej – urządzenie budowlane,

25) przyłącze kanalizacji sanitarnej – urządzenie budowlane (część poza działką Gruntu),

26) pergola – obiekt małej architektury,

27) osłony wiatrowe – urządzenie budowlane,

28) fontanna i oczko wodne – obiekt małej architektury,

29) maszty PZT – budowla.

Budowa budowli znajdujących się na działce Gruntu została ukończona w xxx r. Wszystkie wskazane powyżej naniesienia (budowle, obiekty małej architektury, urządzenia budowlane) będą w dalszej części wniosku zwane łącznie "Budowlami". Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynku obejmują również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Na Gruncie znajdują się także następujące części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego:

1) przyłącze sieci cieplnej,

2) kanalizacja teletechniczna wraz ze studniami,

3) okablowanie SN przyłącza elektroenergetycznego.

Wskazane powyżej obiekty stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i, w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Budowle, w dalszej części wniosku, nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Przed datą rozpoczęcia wydawania najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu (planowaną na czerwiec 2022 r.), Sprzedający realizował projekt polegający na wzniesieniu Budynku (i jak wskazano powyżej – jego dostosowaniu do potrzeb najemców poprzez realizację prac wykończeniowych), natomiast Budynek i Budowle ani ich części nie były i nie będą oddane do użytkowania podmiotom trzecim.

Jednocześnie Zainteresowani wskazują, że począwszy od lipca 2021 r. Sprzedający udostępniał do korzystania miejsca parkingowe oraz powierzchnie biurowe w Budynku na potrzeby prowadzonych przez podmioty powiązane z grupy S. („Podmioty Powiązane") prac związanych z realizacją inwestycji. Podmioty Powiązane – na podstawie umów zawartych ze Sprzedającym – świadczą na rzecz Sprzedającego usługi związane z realizacją inwestycji i w celu zwiększenia ekonomiki prowadzonych prac, Podmioty Powiązane zleciły swoim pracownikom realizację części zadań bezpośrednio z Budynku (który sam w sobie jest przedmiotem tych zadań) – stąd też wskazane wykorzystywanie przez nich powierzchni biurowych i miejsc parkingowych.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest trzecim budynkiem kompleksu biurowego "G." wybudowanym i podlegającym sprzedaży przez (lub przy udziale) Sprzedającego. W tym kontekście Zainteresowani wskazują, że pierwsza i druga z przeprowadzanych transakcji również dotyczyła budynków biurowych z częścią usługową, które zostały sprzedane przez (lub przy udziale) Sprzedającego na rzecz podmiotów trzecich:

\- w przypadku pierwszej transakcji - sprzedaży budynku dokonał podmiot powiązany ze Sprzedającym - S. P. P. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych na rzecz Kupującego; Sprzedający uczestniczył w tej transakcji jako inwestor zastępczy i na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne odpowiedzialny był za proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz komercjalizacji sprzedawanego budynku. Zasady opodatkowania transakcji zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż składników majątkowych (wskazali Państwo na interpretację indywidualną z 28 stycznia 2018 r.),

\- w przypadku drugiej transakcji - sprzedaży budynku dokonał Sprzedający na rzecz sprzedaży budynku dokonał Sprzedający na rzecz podmiotu trzeciego (innego niż Kupujący), a zasady opodatkowania transakcji zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż składników majątkowych (wskazali Państwo na interpretację indywidualną z 29 czerwca 2020 r.).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec, w H. Na podstawie niemieckiego kodeksu inwestycji kapitałowych, który stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego, regulujący zasady wspólnego inwestowania, Kupujący ma status spółki zarządzającej (K.). Zgodnie z wypisem z Rejestru Handlowego B prowadzonym przez Sąd Rejonowy w H. celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

W ramach wykonywania powyższej działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego cywilno-prawnym właścicielem – z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego – jest w Polsce Kupujący.

Obecny portfel Kupującego obejmuje nieruchomości zlokalizowane zarówno w Polsce, jak i nieruchomości zlokalizowane w innych krajach. Nieruchomości posiadane przez Kupującego w Polsce są przez niego wynajmowane, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na rzecz podmiotów trzecich dla celów komercyjnych (biurowych, usługowych, magazynowych). Działalność gospodarcza Kupującego realizowana w Polsce podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Kupujący dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wraz ze wszelkimi naniesieniami związanymi z gruntem), stanowiących działki ewidencyjne o numerze:

\- (…) (obręb ewidencyjny 0103), położonej w W., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej Działka A), oraz

\- (…) (obręb ewidencyjny 0103), położonej przy ul. P., ul. R. oraz ul. T. w W., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Działka B), z której zostały wyodrębnione m.in. działka (…) (która kolejno została podzielona na działkę o numerze (…) i Grunt) oraz Działka Drogowa,

na podstawie warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zawartej pomiędzy S. P. P. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej: S.) a Sprzedającym 9 listopada 2018 r. (w formie aktu notarialnego), oraz zawartej w wykonaniu tej umowy - umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, zawartej pomiędzy S. a Sprzedającym 17 grudnia 2018 r. w W. (w formie aktu notarialnego).

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy Z. - część północna A, uchwalonym przez Radę W. uchwałą z 3 lipca 2014 r., a na ich powierzchni posadowione były następujące naniesienia:

\- Działka A - (i) tymczasowa (niezwiązana stale z gruntem) stacja transformatorowa (PKOB: 2224), która docelowo miała zostać przeniesiona na Działkę B, (ii) części infrastruktury ciepłowniczej, (iii) części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej (przyłącza) oraz (iv) elektrycznej (przyłącza); wskazane części infrastruktur nie stanowiły własności S. i były jedynie elementami infrastruktury odpowiednich przedsiębiorstw przesyłowych;

\- Działka B - (i) kontener tymczasowy wynajmowany przez S. przedsiębiorcy prowadzącemu w nim sprzedaż napojów i żywności (kawiarnia); czynsz najmu kontenera podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; po zakończeniu prac budowlanych planowane było rozwiązanie umowy najmu kontenera oraz usunięcie go z Działki B, (ii) ogrodzenie tymczasowe (PKOB: 2420) oraz (iii) kontener tymczasowy - budka ochrony (niebędący własnością S.).

Dodatkowo, na ww. działkach toczył się proces budowlany, mający na celu wzniesienie Budynku oraz odrębnej inwestycji - budynku znajdującego się na Działce A (oraz - w części w części -na Działce B, na obecnym obszarze działki (…) powstałej z podziału działki (…). Wskazany proces budowlany był na moment zawarcia umowy sprzedaży przez S. i Sprzedającego inwestycją w toku, a budynki w budowie nie stanowiły budynków/budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Biorąc pod uwagę, że: (i) znajdujące się wówczas na działkach naniesienia nie stanowiły budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, (ii) infrastruktura przesyłowa nie była własnością S. i nie stanowiła przedmiotu transakcji i (iii) znajdujące się na działkach budynki w budowie nie stanowiły budynków/budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, transakcja stanowiła w istocie dla celów podatku od towarów i usług dostawę terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę. W konsekwencji transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, co zostało potwierdzone w uzyskanej interpretacji indywidualnej wydanej 19 listopada 2018 r.

Dodatkowo, kierując się względami ostrożnościowymi, przed zawarciem ww. transakcji S. i Sprzedający złożyli właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Po nabyciu Gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą Sprzedający kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz kontynuacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Zakres Transakcji

Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (z 29 grudnia 2021 roku), w której jako warunek zawarcia Transakcji wskazano, między innymi, wydanie przez Sprzedającego powierzchni w Budynku głównemu najemcy. Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

1) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli,

2) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu,

3) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu lub umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń,

4) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości,

5) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wyłącznego prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości,

6) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami,

7) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli,

8) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku,

9) z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji nastąpi – przynajmniej częściowe – wydanie powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce),

10) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego części praw i obowiązków wynikających z umowy użyczenia zawartej pomiędzy Sprzedającym a miastem W.,

11) przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców.

Dodatkowo, nie jest wykluczone, że w ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa ochronne do znaków towarowych związanych z Budynkiem (oraz prawa autorskie do takich znaków towarowych).

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

\- dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia),

\- instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących,

\- dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości,

\- dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości,

\- pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

\- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej),

\- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,

\- prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (o ile taka umowa w ogóle zostanie zawarta przez Sprzedającego przed Transakcją; na ten moment Sprzedający nie jest stroną takiej umowy w odniesieniu do Nieruchomości),

\- decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości wymienionych powyżej),

\- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli "firma" Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego,

\- prawa i obowiązki z umów związanych ze świadczeniem usług księgowych, prawnych, marketingowych,

\- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych,

\- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

\- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z Umów Najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli,

\- know-how dotyczący działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na budowaniu i wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych,

\- źródła finansowania działalności Sprzedającego.

Zainteresowani wskazują, że w odniesieniu do umowy o techniczne zarządzanie obiektem, zależnie od komercyjnych uzgodnień pomiędzy Zainteresowanymi:

\- prawa i obowiązki wynikające z tej umowy mogą zostać przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji, lub też

\- prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego w ramach Transakcji, natomiast po Transakcji Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą technicznym co Sprzedający, lub (ii) z innym zarządcą technicznym.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z tych powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Na podstawie umowy sprzedaży, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych.

Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynkach na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostaną zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej.

W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Zainteresowani wskazują również, że w dacie dokonania Transakcji Kupujący (w zakresie Nieruchomości) stanie się stroną umowy dobrosąsiedzkiej, zawartej pomiędzy Sprzedającym, Kupującym i D. z siedzibą w F.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego dla Kupującego.

Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie nieruchomością (o ile taka umowa w ogóle zostanie zawarta przez Sprzedającego przed Transakcją),

2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych i umów na dostawę mediów bezpośrednio po Transakcji (nie wykluczone, że może się to zdarzyć również przed Transakcją lub około tej daty),

3) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z podmiotami świadczącymi usługi prawne, księgowe itp. na rzecz Sprzedającego,

4) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji,

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji

Po dokonaniu Transakcji nie można wykluczyć, że Sprzedający może wykonywać prace wykończeniowe w Budynku oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Sprzedającego przewiduje, że po zrealizowaniu projektu deweloperskiego spółki celowe (takie jak Sprzedający):

\- mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane ich dalsza działalność nie jest już konieczna),

\- mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich),

tym niemniej Sprzedający po transakcji prawdopodobnie będzie funkcjonował jako nieaktywna (nieprowadząca działalności) spółka, realizująca obowiązki nałożone na Sprzedającego w związku z zawartymi umowami sprzedaży nieruchomości, których jest stroną (zarówno dotyczących Transakcji będącej przedmiotem wniosku, jak również mogących wynikać z transakcji sprzedaży pozostałych budynków wchodzących w skład kompleksu „G." i opisanych we wcześniejszej części wniosku).

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W pismach uzupełniających z 5 i 8 kwietnia 2022 r. (wpływ 8 kwietnia 2022r.) wskazali Państwo, że naniesienia na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu, określone we wniosku jako „Budowle”, nie stanowią części składowych budynku w rozumieniu art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, z wyjątkiem obiektów o których mowa w opisie zdarzenia w pkt 9-10 oraz 23-25 (w części dotyczącej opisu nieruchomości), które są na trwale związane z Budynkiem. Ponadto, żadne ze wskazanych obiektów nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. W/w naniesienia, niezwiązane z Budynkiem, należy uznać za budowle/urządzenia budowlane/obiekty małej architektury w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, których właścicielem jest Sprzedający (zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu Cywilnego) i których własność zostanie w ramach Transakcji przeniesiona na Kupującego.

W Państwa opinii, wszystkie wskazane we wniosku „Budowle” są umiejscowione poza obrębem Budynku, stanowią odrębny od Budynku przedmiot własności i nie są trwale związane z samym Budynkiem. Nie stanowią one również ruchomości w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. W/w naniesienia należy uznać za budowle/urządzenia budowlane/obiekty małej architektury w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, których właścicielem jest Sprzedający (zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu Cywilnego) i których własność zostanie w ramach Transakcji przeniesiona na Kupującego.

**Pytanie** **w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, zgodnie z którym jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku - co wykazali Państwo w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2 (dotyczącego podatku od towarów i usług).

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z powyższymi przepisami wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 tego Kodeksu. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 ww. ustawy), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 omawianej ustawy).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo wieczystego użytkowania gruntów oraz prawo własności Budynku i Budowli wskazanych we wniosku. Naniesienia na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu (Budowle), będące własnością Sprzedającego, nie stanowią części składowych budynku w rozumieniu art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, z wyjątkiem obiektów o których mowa w pkt 9-10 (wpusty odwodnienia/zieleni i odwodnienia liniowe) oraz 23-25 (przyłącza), które są trwale związane z Budynkiem.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP4-1.4012.71.2022.3.RMA wynika, że:

\- przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, jak również zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym planowana transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy,

\- dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana właściwą stawką podatku (nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług).

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami (Budynek, budowle, urządzenia budowlane i obiekty małej architektury) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0114-KDIP4-1.4012.71.2022.3.RMA.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

H. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.