Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-195/13-6/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-06-26
Teza: Czy w przypadku kiedy w przyszłości zaistniałaby sytuacja, że z wynajmu jednego lokalu Wnioskodawca osiągnie zysk a z drugiego stratę, podstawę do obliczania podatku stanowi suma przychodów i kosztów z obu najmów jako jedno źródło przychodu, czy też odrębnie należy rozliczać podatek (przychód/stratę) od każdego z lokali?
Słowa kluczowe: amortyzacja; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; najem; spadek; stawka-stawka indywidualna; strata; wartość-wartość początkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2013 r. (data wpływu 22 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 maja 2013 r. (data wpływu 31 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie rozliczenia dochodów i straty poniesionych z tytułu najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa m. in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), w związku z czym pismem z dnia 21 maja 2013 r., Nr IPTPB1/415-195/13-2/KO, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie z dnia 21 maja 2013 r. skutecznie doręczono w dniu 25 maja 2013 r., następnie w dniu 31 maja 2013 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej 29 maja 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca jako osoba fizyczna nabył w 2006 r. w drodze spadku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Wartość nabytego spadku, zgodnie z decyzją Urzędu Skarbowego ustalona dla celów podatku od spadków i darowizn, wyniosła 58.405 zł. Dodatkowo Wnioskodawca w związku z nabyciem spadku opłacił m.in. podatek od spadków i darowizn w kwocie 8.536 zł. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal został oddany do użytku w 1968 r. Lokal od momentu oddania do użytkowania był zamieszkiwany przez spadkodawców. Od roku, w którym Wnioskodawca otrzymał darowiznę, mieszkanie jest przedmiotem najmu w ramach tzw. najmu prywatnego, do końca 2012 r. opodatkowanego na zasadach ryczałtu. Lokal ten nigdy wcześniej nie był przedmiotem amortyzacji. Począwszy od 2013 r. Wnioskodawca opłaca podatek od najmu na zasadach ogólnych. W związku z przejściem Wnioskodawcy z ryczałtu na zasady ogólne z dniem 31 grudnia 2012 r. lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i od stycznia 2013 r. rozpoczęto jego amortyzację przy zastosowaniu 10% stawki rocznej.

Ponadto w lutym 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił używany lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość za cenę 212.500 zł, poniósł koszty aktu w kwocie 5.643,10 zł (w tym p.c.c., opłatę sądową i notarialną). Lokal ten zostanie wydany Wnioskodawcy w czerwcu 2013 r., wtedy zostaną w nim przeprowadzone prace remontowe. Budynek, w którym zakupiono lokal pochodzi z lat 70-tych i przez cały czas był zamieszkiwany przez kolejnych jego właścicieli (pierwszego oraz jego spadkobiercę z rodziną). Po przeprowadzeniu remontu Wnioskodawca planuje na pewien okres (powyżej roku) przeznaczyć lokal na wynajem - oddać go do użytkowania. Przyszły najemca określi zakres wyposażenia jaki zostanie zakupiony.

Dla ułatwienia rozliczeń Wnioskodawca planuje zgłosić do Urzędu Skarbowego zamiar wynajmu tego lokalu wyłącznie przez Niego z pominięciem żony.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 29 maja 2013 r. Wnioskodawca dodał, iż był jedynym spadkobiercą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i nie dokonał jego wyodrębnienia do dnia dzisiejszego. Sytuacja z przedmiotowym mieszkaniem przebiegała następująco: Wnioskodawca sprawował opiekę nad właścicielami mieszkania w zamian za co za ich życia został spisany akt notarialnym darowizny mieszkania w zamian za tę opiekę, który wchodził w życie po ich śmierci. Po śmierci poprzednich właścicieli mieszkanie było przedmiotem masy spadkowej i dysponując aktem notarialnym spisanym wcześniej Sąd Rejonowy w dniu 31 stycznia 2006 r. przyznał prawo do nabycia spadku (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) Wnioskodawcy (ksero w załączeniu). Reasumując, w efekcie końcowym Wnioskodawca otrzymał lokal w drodze spadku. Nakłady na ten lokal nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

W lutym 2013 r. Wnioskodawca kupił kolejny lokal, w którym obecnie prowadzone są prace remontowe a po ich zakończeniu będzie on przedmiotem najmu w ramach najmu prywatnego. Lokal ten zostanie oddany do użytku prawdopodobnie w lipcu i od tego czasu będzie mógł być wynajmowany. Amortyzacja w tej sytuacji będzie naliczana od sierpnia 2013 r..

Wnioskodawca dodał, iż pytanie odnoszące się do prawidłowości ustalenia stawki amortyzacyjnej dla lokalu już wynajmowanego jest pytaniem o zdarzenie obecne, natomiast pytanie o prawidłowość ustalenia stawki amortyzacyjnej na lokal zakupiony w lutym 2013 r. jest pytaniem o zdarzenie przyszłe.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca prawidłowo ustalił zaliczył/zaliczy w koszty roczną stawkę amortyzacyjną dla poszczególnych lokali:
    1.  w stosunku do dotychczasowego lokalu mieszkalnego w wysokości 5.840,05 zł (10%) i w całości rozliczył ją w styczniu za cały rok z góry, nie uwzględniając w wartości początkowej wartości zapłaconego podatku od spadku?
    2.  w stosunku do drugiego lokalu planuje przyjęcie 10% stawki amortyzacyjnej ustalonej od wartości początkowej środka trwałego, stanowiącej sumę kosztów nabycia, kosztów aktu, kosztów remontu poniesionych do dnia oddania do użytkowania, natomiast potraktowanie kosztów nabycia wyposażenia (głównie mebli, być może sprzętu AGD i RTV) poniesionych po dacie oddania do użytkowania jako kosztu bieżącego okresu?
2.  Czy w przypadku kiedy w przyszłości zaistniałaby sytuacja, że z wynajmu jednego lokalu wnioskodawca osiągnie zysk a z drugiego stratę, podstawę do obliczania zaliczek stanowi suma przychodów i kosztów z obu najmów jako jedno źródło przychodu, czy też odrębnie należy naliczać zaliczki na podatek od każdego z lokali?

W uzupełnieniu wniosku z dnia 29 maja 2013 r. Wnioskodawca sformułował następujące pytania:

1.  Czy prawidłowo została ustalona i zaliczona do kosztów roczną stawkę amortyzacyjną w stosunku do dotychczasowego lokalu mieszkalnego w wysokości 5.840,05zł (10%) nie uwzględniając w wartości początkowej wartości zapłaconego podatku od spadku?
2.  Czy w stosunku do drugiego lokalu, Wnioskodawca prawidłowo ustali amortyzację wyliczając ją w następujący sposób: przyjmie 10% stawkę amortyzacji od kwoty stanowiącej sumę kosztów nabycia, kosztów aktu, kosztów remontu poniesionych do dnia oddania do użytkowania, z pominięciem kosztów nabycia wyposażenia (głównie mebli, być może sprzętu AGD i RTV) poniesionych po dacie oddania do użytkowania?
3.  Czy w przypadku kiedy w przyszłości zaistniałaby sytuacja, że z wynajmu jednego lokalu Wnioskodawca osiągnie zysk a z drugiego stratę, podstawę do obliczania podatku stanowi suma przychodów i kosztów z obu najmów jako jedno źródło przychodu, czy też odrębnie należy rozliczać podatek (przychód/stratę) od każdego z lokali?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone Nr 3. W zakresie pytań oznaczonych Nr 1 i Nr 2 wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, źródło przychodu w tym przypadku jest jedno i jest nim najem, natomiast fakt, iż zyski/straty pochodzą z wynajmu dwóch lokali stanowi tylko poszczególne jego składniki. Stąd też do opodatkowania powinna być brana suma dochodów z najmu jako jeden tytuł bez względu na ilość nieruchomości, z których jest on osiągany.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 29 maja 2013 r. Wnioskodawca dodał, iż Jego zdaniem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem opodatkowania jest najem, bez względu na liczbę i rodzaj jego przedmiotów. Stąd też Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż prawidłowym jest łączenie przychodów i kosztów ze wszystkich przedmiotów najmu (w tym przypadku w przyszłości z najmu 2 lokali) i rozliczanie ich jako jedno źródło opodatkowania, bez względu na fakt, czy suma ta wygeneruje przychód, czy stratę podatkową. Ewentualnie wygenerowana strata może być rozliczana zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w sposób następujący: „o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym można obniżyć dochód uzyskany z tego samego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym, że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Z konstrukcji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że powstanie obowiązku podatkowego jest w pierwszym rzędzie uzależnione od zaistnienia przychodu zaliczonego do jednego ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródło przychodów stanowi najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 9 ust 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 – 25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Natomiast zasady rozliczania straty ze źródła przychodów przewidziane zostały w art. 9 ust. 3 cytowanej ustawy. W myśl tego przepisu, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Przepis zawarty w art. 9 ust 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma także zastosowanie w przypadku wystąpienia straty ze źródła przychodu jakim jest najem prywatny.

Z treści cytowanego przepisu jednoznacznie wynika, że strata może być odliczona od dochodu powstałego z tego samego źródła. Zatem strata z najmu, może być odliczona tylko od dochodu z najmu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca uzyskuje przychody z wynajmu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz będzie uzyskiwał przychody z wynajmu lokalu mieszkalnego. W przyszłości może wydarzyć się sytuacja, że z wynajmu jednego składnika majątku Wnioskodawca osiągnie zysk, a z drugiego poniesie stratę.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż w sytuacji zaistnienia sytuacji, że z wynajmu jednego składnika majątku Wnioskodawca osiągnie zysk, a z drugiego poniesie stratę, podstawę obliczenia podatku stanowić będzie suma przychodów i kosztów uzyskania przychodów z najmu obydwu składników majątku, jako jedno źródło przychodów.

Wskazać należy, że przedstawiając własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego Wnioskodawca podał art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze merytoryczną treść przedmiotowego wniosku, tut. Organ przyjął, iż Wnioskodawca miał na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.