Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-140/14-2/KBr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-04-10
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości niezabudowanej
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; majątek-majątek prywatny; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2014 r. (data wpływu 13 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 2 lipca 2009 r. zgodnie z aktem notarialnym Pan M. O. oświadczył, że sprzedaje działkę ewidencyjną nr 62/7 o obszarze 301 m2 na współwłasność: M. (mąż) i Wnioskodawczyni oraz Państwo T.M., J.S., M.Z., L.M., H.S. i P.S. darowali Wnioskodawczyni oraz mężowi działkę ewidencyjną nr 63/7 o obszarze 299 m2.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta wydanym przez Naczelnika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami i Planowania Przestrzennego w dniu 22 kwietnia 2009 r., wynika że nieruchomość jest położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Następnie w dniu 12 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni uzyskała rozwód z mężem w wyniku którego ustała wspólnota majątkowa, lecz nie dokonano podziału majątku.

Dnia 10 stycznia 2014 r. wraz z byłym mężem aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za kwotę łączną 165.000,00 zł (z czego kwota 82.500,00 zł została przelana na rachunek bankowy Wnioskodawczyni. Kwotę 42.142,00 zł przelano na rachunek Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym - tytułem zaległych alimentów niespłacanych przez męża na rzecz dzieci), a kwotę 40.358,00 zł na wskazany rachunek bankowy męża).

Wnioskodawczyni nie posiada innych gruntów, jedynie działkę wraz z domem mieszkalnym który obecnie zamieszkuje. Działka ta jest na współwłasność z mamą.

Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej a jedynie pracuje na pełnym etacie.

Ponadto Zainteresowana nie dokonywała czynności mających na celu podniesienie wartości wyżej opisanej nieruchomości, jak i nie przygotowywała jej na sprzedaż.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy zgodnie ze zmianami w ustawie o podatku od towarów i usług (od dnia 1 kwietnia 2013 r.) Wnioskodawczyni jest zobowiązana zapłacić podatek VAT w wysokości 23%?
2.  Od jakiej kwoty należy zapłacić ww. podatek (od kwoty przychodu czy przychodu pomniejszonego o kwotę zakupu) oraz w jakim terminie?
3.  Czy Wnioskodawczynię obowiązuje limit w wysokości 150.000,00 zł?
4.  Na jakim formularzu Wnioskodawczyni ma obowiązek odprowadzić ewentualny podatek?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż wyżej opisanej działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Zainteresowana nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej (nie jest płatnikiem podatku VAT) oraz nie przygotowywała działki na ewentualną sprzedaż. Wnioskodawczyni planowała z mężem budowę domu.

Ponadto była to jedyna sprzedaż Wnioskodawczyni w okresie 5 lat i nie posiada ona innych nieruchomości. Jedynie dom mieszkalny (współwłasność z mamą) w którym mieszka z mamą i dwoma synami.

Działkę zdecydował się sprzedać były mąż w celu uregulowania zaległości komorniczych. Długi alimentacyjne na rzecz dzieci przewyższały jego możliwości zarobkowe. Sprzedaż ta była jednorazowa. Jednocześnie Wnioskodawczyni podkreśla, że nie brała udziału w ustaleniach dotyczących warunków sprzedaży (rozmowy z ewentualnymi nabywcami prowadził były mąż).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), rzeczami w rozumieniu niniejszego Kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić należy jednocześnie, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na gruncie powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jednakże samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na mocy ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły do celów zarobkowych, oraz czy majątek nabyty został z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy sprzedawca nieruchomości w celu dokonania sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem dotyczący rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu 2 lipca 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem stali się właścicielami niezabudowanej nieruchomości. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, wynika że nieruchomość jest położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Dnia 10 stycznia 2014 r. wraz z byłym mężem aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość. Wnioskodawczyni nie posiada innych gruntów, jedynie działkę wraz z domem mieszkalnym który obecnie zamieszkuje (współwłasność z mamą). Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej a jedynie pracuje na pełnym etacie. Zainteresowana nie dokonywała czynności mających na celu podniesienie wartości wyżej opisanej nieruchomości, jak i nie przygotowywała jej na sprzedaż. Ponadto ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nie brała udziału w ustaleniach dotyczących warunków sprzedaży (rozmowy z ewentualnymi nabywcami prowadził były mąż).

Jak wskazano powyżej, grunt spełnia definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a sprzedaż udziału w gruncie jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni nie można jednak uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami, gdyż nie można stwierdzić, że nabywając grunt Zainteresowana działała w charakterze handlowca. Grunt, o którym mowa w złożonym wniosku został nabyty w 2009 r. do majątku wspólnego Wnioskodawczyni i jej małżonka. Z uwagi na cel nabycia gruntu (chęć wybudowania domu), nie można uznać, że niniejszą nieruchomość nabyto w celu jej dalszej odsprzedaży.

Należy również zaznaczyć, że w przypadku gdy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego - nieruchomości gruntowej, a czynność tę wykona jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, że działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja ta nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cyt. wyżej art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto, jak wskazuje Wnioskodawczyni, nie dokonywała ona żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości nieruchomości, ani też nie przygotowywała jej do sprzedaży.

Z uwagi na przywołane uregulowania prawne oraz przedstawioną treść wniosku należy stwierdzić należy, że pomimo, że grunt spełnia definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ww. ustawy, z okoliczności niniejszej sprawy nie wynika, aby przy sprzedaży nieruchomości, Wnioskująca działała w charakterze handlowca.

Należy zatem uznać, że Wnioskodawczyni w wyniku dokonania czynności sprzedaży należącej do niej nieruchomości nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z uwagi na okoliczność, że w przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT, zatem pytania oznaczone w złożonym wniosku pod nr 2-4 a dotyczące podstawy opodatkowania, obowiązku rejestracji jako podatnik VAT oraz wskazania rodzaju formularza, na jakim należy rozliczyć podatek w związku z dokonaną sprzedażą – należało uznać za bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.