Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB3/423-81/08/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-04-28
Teza: Czy nadwyżka przychodów nad kosztami z tytułu wpłat przez właścicieli lokali użytkowych stanowi dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który przeznaczony na utrzymanie tych zasobów jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych ?
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 29 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu powstałego z wpłat właścicieli lokali użytkowych przewyższających koszty utrzymania tych lokali – jest **nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu powstałego z wpłat właścicieli lokali użytkowych przewyższających koszty utrzymania tych lokali. **W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:**

Na mocy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Wspólnotę Mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, a co za tym idzie nie posiada własnego majątku. Zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie ustawy o własności lokali. We Wspólnocie Mieszkaniowej występują lokale użytkowe, które: a) nie są własnością Wspólnoty – właścicielem jest Gmina, b) lokal użytkowy jest wykupiony na własność i właściciel prowadzi działalność gospodarczą.

Ad. a) Przez zasoby mieszkaniowe o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć między innymi budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, zaś zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) budynkami mieszkalnymi są obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkaniowych. Ponadto z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z dnia 16 października 1995 r., Sygn. akt SA/Wr 152/95, wyrok NSA z dnia 8 listopada 1995 r., Sygn. akt SA/Kr 622/95) wynika, że pod pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działanie mające na celu utrzymanie substancji lokalowej, tj. pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych. W związku z powyższym wpłaty dokonywane przez właściciela lokalu użytkowego przeznaczone na utrzymanie tego lokalu i należącej do Wspólnoty części wspólnej nieruchomości powiększają przychody Podatnika, które pomniejszone o koszty uzyskania przychodów określone na podstawie art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, powodują powstanie dochodu lub straty podatkowej. Tak więc osiągnięta nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania stanowi dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który przeznaczony na utrzymanie tych zasobów jest wolny od podatku dochodowego. Ad. b) Lokal jest wykupiony na własność przez właściciela, który prowadzi w nim działalność gospodarczą. Wpłaty dokonane przez właściciela tego lokalu użytkowego przeznaczone na utrzymanie tego lokalu i należącej do Wspólnoty części wspólnej nieruchomości powiększają przychody Wspólnoty, które pomniejszone o koszty uzyskania przychodów określone na podstawie art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powodują powstanie dochodu lub straty podatkowej. Osiągnięta nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania stanowi dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który przeznaczony na ich utrzymanie stanowi dochód wolny od podatku dochodowego. **W związku z powyższym zadano następujące pytanie:** Czy nadwyżka przychodów nad kosztami z tytułu wpłat przez:

1.  właściciela lokalu użytkowego – Gminę,
2.  właściciela lokalu użytkowego, który wykupił go na własność stanowi dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który przeznaczony na utrzymanie tych zasobów jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych ?

Zdaniem wnioskodawcy nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania z tytułu wpłat dokonywanych przez:*   właściciela lokalu użytkowego – Gminy,
*   właściciela lokalu użytkowego, który wykupił go na własność na utrzymanie tego lokalu jest dochodem z zasobu mieszkaniowego, który przeznaczony na utrzymanie tych zasobów jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

**Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:**

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) która w art. 13 ust. 1 przewiduje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm. określanej w dalszej części skrótem – ustawa o pdop), co wynika z art. 1 ust. 2 tej ustawy. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o pdop przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media.

Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o pdop, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali będą wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczone media.

Natomiast zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

W określeniu „zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć można: 1) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże, 2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, 3) kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe, 4) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw w oparciu, o które funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest nią ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego ujętego we wniosku Podatnika należy stwierdzić, że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). W związku z powyższym dochody uzyskane z lokali użytkowych należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że stanowisko Podatnika zawarte we wniosku, iż dochody powstałe z wpłat właścicieli lokali użytkowych przewyższających koszty utrzymania tych lokali są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych - **jest nieprawidłowe.** Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.