Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/4510-593/15-2/EŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-17
Teza: 1. Czy dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu: a) zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali użytkowych, b) zaliczek uiszczanych przez współwłaścicieli lokalu garażowego, którzy korzystają z miejsca postojowego, w związku z korzystaniem z innego lokalu niż lokal mieszkalny, - należy kwalifikować jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w sytuacji gdy budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. 2. Czy dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu należy kwalifikować jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w sytuacji gdy budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z czynszu i opłat przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych i zasobów.
Słowa kluczowe: dzierżawa; garaż; gospodarka; lokal-lokal użytkowy; miejsce-miejsce postojowe; wynajem; zaliczka
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015r. poz. 613) oraz § 4 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015, poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2015r. (data wpływu: 1 lipca 2015r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie dochodów podlegających opodatkowaniu oraz zwolnieniu z opodatkowania:

*   w zakresie pytania nr 1 – **jest nieprawidłowe.**
*   w zakresie pytania nr 2 – **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie

W dniu 1 lipca 2015r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie dochodów podlegających opodatkowaniu oraz zwolnieniu z opodatkowania.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa w Nieruchomości K. i M. w L., zwana dalej w treści wniosku Wspólnotą, powstała 1 maja 2014r., zgodnie z art. 26 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w tej nieruchomości. Wspólnota ta obejmuje właścicieli lokali mieszkalnych, lokali niemieszkalnych, (użytkowych) i lokalu garażowego, w którym znajdują się miejsca postojowe.

Wspólnota pobiera następujące należności:

1.  od właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz lokalu garażowego :
    1.  za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki,
    2.  związane z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali i ze zużyciem przez nich mediów (opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy),
2.  od właścicieli lokali oraz innych osób z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu.

W skład Wspólnoty wchodzą właściciele lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (użytkowych). Właściciele lokali wnoszą co miesiąc zaliczkę na należności opisane powyżej.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dochodami wolnymi od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskiwanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych Wspólnota zapłaciła podatek w 2014 r. i płaci zaliczki na jego poczet w zakresie dochodu powstałego z tytułu:

*   zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali użytkowych,
*   zaliczek uiszczanych przez współwłaścicieli lokalu garażowego, którzy korzystają z miejsca postojowego, w związku z korzystaniem z innego lokalu niż lokal mieszkalny,
*   tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu - niezależnie od osoby, od której należność jest uzyskiwana.

Budynek Wspólnoty w związku z faktem, że większość udziałów w nieruchomości należy do właścicieli lokali mieszkalnych jest kwalifikowany jako mieszkalny, zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: PKOB).

Udziały we Wspólnocie wynikając z powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, przy czym powierzchnie te wynoszą odpowiednio:

*   łączna powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych 4 795,19 m2,
*   łączna powierzchnia użytkowa lokali niemieszkalnych (użytkowych) wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, w wyłączeniem garażu: 1215,83 m2,
*   powierzchnia użytkowa garażu podziemnego: 2 987,88 m2, w tym:
    1.  powierzchnia przypadająca na właścicieli lokali mieszkalnych we Wspólnocie : 2 525,95 m2,
    2.  powierzchnia przypadająca na inne osoby niż właściciele lokali mieszkalnych we Wspólnocie: 461,93 m2.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu:
    1.  zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali użytkowych,
    2.  zaliczek uiszczanych przez współwłaścicieli lokalu garażowego, którzy korzystają z miejsca postojowego, w związku z korzystaniem z innego lokalu niż lokal mieszkalny, - należy kwalifikować jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w sytuacji gdy budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.
2.  Czy dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu należy kwalifikować jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w sytuacji gdy budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z czynszu i opłat przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych i zasobów.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W zakresie pytania 1:

Dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu:

1.  zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali użytkowych,
2.  zaliczek uiszczanych przez współwłaścicieli lokalu garażowego, którzy korzystają z miejsca postojowego, w związku z korzystaniem z innego lokalu niż lokal mieszkalny, - należy kwalifikować jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w sytuacji gdy budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Powyższe stanowisko potwierdza pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 10 maja 2012 r., sygn. i SA/Wr 190/12, LEX nr 1271255, który uznał, że zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali, będących we wspólnocie mieszkaniowej, niezależnie czy wspólnota obejmuje tylko lokale mieszkalne, czy także lokale użytkowe, należy kwalifikować jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegające zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem, że budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

W art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali został ustanowiony obowiązek właścicieli lokali do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przywołane przepisy w sposób jednoznaczny określają dopuszczalny zakres i cel działania wspólnoty mieszkaniowej. Celem tym nie jest ani zarządzanie, ani pokrywanie kosztów utrzymania lokali, to bowiem należy do obowiązków właścicieli lokali niezależnie od charakteru tych lokali (mieszkalny, użytkowy) a nie wspólnoty. Obowiązek wnoszenia zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej jest natomiast formą realizacji przez współwłaścicieli obowiązku partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i zarządu tą nieruchomością.

Zaliczki przeznaczone na utrzymanie części wspólnej budynku tj. dachów, kominów, ścian, instalacji wspólnych, klatek schodowych, strychów itp., nie mogą być uznane za związane z konkretnymi lokalami, czy to użytkowymi, czy mieszkalnymi. Zawsze są to kwoty dotyczące nieruchomości wspólnej - to wynika bowiem z zakresu prawa wspólnoty mieszkaniowej do pobierania tych zaliczek.

Za istotny, z rozważanego punktu widzenia, należy zatem uznać nie charakter lokali (mieszkalny czy użytkowy), wchodzących w skład nieruchomości, ale charakter całej nieruchomości budynkowej. Dla oceny charakteru nieruchomości istotne znaczenia ma, powołane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: PKOB), w którym zdefiniowano m.in. pojecie budynek mieszkalny. Zgodnie z przepisami rozporządzenia budynek mieszkalny określany jest jako obiekt budowlany, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym, większość lokali wchodzących w skład Wspólnoty to lokale mieszkalne, stanowiące dominującą, także z punku widzenia ogólnej powierzchni, substancję lokalową. Tym samym bez wątpienia budynek ten - zgodnie z powoływaną już wyżej Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych - jest budynkiem mieszkalnym.

Ponieważ charakter budynku determinuje charakter całości nieruchomości, na której budynek się znajduje, to także wszelkie urządzenia przynależne do budynku, służące jego mieszkalnemu przeznaczeniu (tekst jedn.: pomieszczenia oraz wyposażenie techniczne, pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych oraz urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione) stanowią zasoby mieszkaniowe. Tym samym tworzą nieruchomość wspólną, o jakiej mowa w art. 3 ustawy o własności lokali, brak zatem podstaw, aby zaliczki wnoszone na poczet utrzymania i zarządu tą nieruchomością przez właścicieli lokali użytkowych uznać za niepochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Źródłem pochodzenia dochodu z przedmiotowych zaliczek, także wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych, nie jest lokal, użytkowanie lokalu czy też gospodarka tym lokalem, ale obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną - co wynika jednoznacznie z przytoczonych wyżej przepisów ustawy o własności lokali. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że część zaliczki zostaje przeznaczona na poczet kosztów dostawy mediów i wywozu śmieci, także obejmujących część przypadającą na poszczególne lokale. Właściciele lokali nie mogą bowiem indywidualnie zawierać umów z dostawcami wody oraz umów dotyczących wywozu śmieci. Wspólnota zapewnia dostarczenie mediów do budynku wraz z lokalami (w tym użytkowymi) wywóz śmieci z budynku oraz odbiór ścieków, i z tego tytułu uiszcza opłaty, dysponując zaliczkami wniesionymi przez właścicieli dopiero później, zgodnie z obowiązującymi przepisami, z nimi rozliczanymi.

Wspólnota pobierając zaliczki na poczt kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów dostawy mediów nie wykonuje zatem usług na rzecz właścicieli, ani też nie sprawuje w tym zakresie zarządu lokalami wchodzącymi w skład Wspólnoty. Zaliczki pobierane są przez Wspólnotę na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, jako pokrycie kosztów zarządu. W konsekwencji, na gruncie przedstawionego przez skarżącą stanu faktycznego, dochody Wspólnoty Mieszkaniowej w postaci opłat wnoszonych przez właścicieli lokali, w tym lokali użytkowych, stanowią dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i o ile przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów korzystają ze zwolnienia od opodatkowania.

W zakresie pytania 2:

Dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu należy kwalifikować jako nie pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, także w sytuacji gdy budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z czynszu i opłat przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Działanie wspólnoty, polegające na odpłatnym udostępnieniu stanowiącego jej własność części nieruchomości wspólnej należały traktować jako formę działalności gospodarczej inną niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku unormowane w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie pytania nr 1,
*   **prawidłowe** – w zakresie pytania nr 2.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2014r. poz. 851 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl ). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawych, zgodnie z którym zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Zatem warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

W przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w jego zasobach znajdują się zarówno lokale mieszkalne jak i lokale niemieszkalne (użytkowe) i lokal garażowy, w którym znajdują się miejsca postojowe.

Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali użytkowych, zaliczek uiszczanych przez współwłaścicieli lokalu garażowego, którzy korzystają z miejsca postojowego, w związku z korzystaniem z innego lokalu niż lokal mieszkalny oraz z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu, należy kwalifikować jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegający zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w sytuacji gdy budynek należący do wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawione wyjaśnienia należy zauważyć, że z definicji zasobów mieszkaniowych wynika, iż zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Pojęcie to nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe (niemieszkalne). Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie, jak i judykaturze. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 4 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 1534/09 stwierdzono: „(\`(...)\`) przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Przedmiotem zaś zwolnienia mogą być jedynie dochody z „gospodarki” ww. zasobami mieszkaniowymi. Pogląd taki znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 czerwca 2009 r. sygn. akt I SA/Kr 581/09. Konsekwencją takiego, literalnego pojmowania „zasobów mieszkaniowych” jest uznanie, że prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi odnosi się tylko do tych działań wspólnoty mieszkaniowej, które polegają na realizacji zadań mieszkaniowych. Z tego względu – dochodami z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi są przychody uzyskane bezpośrednio z tytułu korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli lokali mieszkalnych, czyli opłaty (czynsze), pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów. Taki dochód korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego (por. wyroki WSA w Gliwicach z dnia 21 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Gl 523/07 oraz z dnia 22 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Gl 737/07 oraz wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Bd 641/07). Zasadnie zatem organy podatkowe uznały, że wynagrodzenie (czynsz) z tytułu wynajmu powierzchni budynku mieszkalnego pod reklamę, wynajmu lokali użytkowych, przychodów z tytułu zwrotu wydatków ponoszonych przez Wspólnotę na utrzymanie nieruchomości w zakresie wykraczającym poza zawartą umowę użyczenia oraz przychody finansowe z tytułu odsetek od lokaty bankowej – nie są wynikiem prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, chociaż z reguły dochody te przeznaczane są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych”.

Podobne stanowisko, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, prezentowane jest w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 lutego 2010 r. sygn. akt II FSK 1551/08 lub wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 11 marca 2009 r. sygn. akt I SA/Sz 631/08.

Podsumowując powyższe zauważyć należy, że wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, iż funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy doczynienia z zasobem mieszkaniowym. Tym samym, lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, gdyż nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Okoliczność, iż budynek z uwagi na proporcję powierzchni mieszkalnej do użytkowej powinien być sklasyfikowany jako budynek mieszkalny – jak twierdzi Wnioskodawca - nie ma znaczenia w przedmiocie sprawy. Na potwierdzenie powyższego należy przywołać prawomocny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 października 2014r., sygn. akt II FSK 2420/12, w którym to sąd wyjaśnił, że: „Wbrew temu, co przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, nie sposób uznać, że zrekonstruowanie zawartości pierwszego ze wskazanych zwrotów może nastąpić poprzez proste odwołanie się do pojęcia budynku mieszkalnego, którym posługuje się rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Naczelny Sąd Administracyjny dostrzega subtelną różnicę pomiędzy określeniami "budynek mieszkalny" i "gospodarka zasobami mieszkaniowymi". Opowiedzenie się za tezą, że "charakter budynku determinuje charakter całości nieruchomości" (więcej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne), czego konsekwencją byłoby potraktowanie zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku jako pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (s. 9 pisemnych motywów zakwestionowanego wyroku), prowadziłoby do paradoksalnego wniosku. Okazałoby się bowiem, że w budynku, w którym większość powierzchni zajmowałyby lokale użytkowe, zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych nie korzystałyby ze zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p. Nie jest przy tym rzeczą przypadku, że ustawodawca posłużył się zwrotem "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" a nie szerszym terminem "gospodarka zasobami lokalowymi".”

W tym miejscu tutejszy organ podatkowy wskazuje, iż powołany przez Wnioskodawcę we własnym stanowisku wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 10 maja 2012r., sygn. Akt I SA/Wr 190/12 został uchylony wyrokiem powołanym powyżej przez Organ podatkowy, tj. II FSK 2420/12 z dnia 21 października 2014r., którego stanowisko podziela tutejszy Organ.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dochód uzyskiwany przez Wspólnotę z tytułu zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali użytkowych oraz przez współwłaścicieli lokalu garażowego, którzy korzystają z miejsca postojowego, w związku z korzystaniem z innego lokalu niż lokal mieszkalny – należy kwalifikować jako dochód, który nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ wpłaty te nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, dochód powstały z tego tytułu nie może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 tej ustawy, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należy uznać za nieprawidłowe, nie można również przyznać racji Wnioskodawcy, że w sytuacji kwalifikacji budynku wspólnoty jako budynku mieszkalnego zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, powyższe dochody powinny być kwalifikowane jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż nie ma to znaczenia w przedmiocie sprawy w świetle przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Natomiast odnosząc się do drugiego z zadanych pytań, co do zasady należy zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy zgodnie z którym, dochody z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych (klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu) należy kwalifikować jako dochód podlegający opodatkowaniu, o ile nie służy celom mieszkaniowym. Jednak należy również wyjaśnić, że powyżej wskazane części wspólne mogą też mieścić się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, jeśli są wykorzystywane przez mieszkańców tego budynku dla ich celów mieszkaniowych (służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.