Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-159/12-2/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-04-03
Teza: należy stwierdzić, iż podstawę opodatkowania stanowi przychód pomniejszony o koszty nabycia. Ponieważ Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę niższą od ceny zakupu przychód do opodatkowania nie wystąpi. Przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia należy mieć na uwadze brzmienie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: cena-cena zakupu; cena-obniżenie ceny; nabycie; nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14.02.2012 r. (data wpływu 16.02.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości .

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 06.03.2009 r. Wnioskodawczyni Agnieszka K. i jej narzeczony Piotr C. zawarli ze Spółdzielnią Mieszkaniową „K” z siedzibą w W. umowę o budowę lokalu na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w inwestycji B., a w dniu 10.08.2011 r. podpisali ze spółdzielnią mieszkaniową umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności, umowę przedwstępną i pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego za repertorium A xxxxx, na podstawie której nabyli udziały wynoszące po 1/2 (jednej drugiej) części w stanowiącym odrębną własność lokalu mieszkalnym nr 36 położonym przy ul. J. w W. o powierzchni użytkowej 71,90 m. kw. wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 7448/ 1792183 części nieruchomości wspólnej.

Na podstawie ww. umowy nastąpiło również przeniesienie na rzecz Wnioskodawczyni oraz jej narzeczonego po połowie udziału wynoszącego 2/89 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego — garażu podziemnego (miejsca postojowe nr 84 i 85) o powierzchni użytkowej 2085,01 m. kw. oraz taki sam udział w przynależnym do tego lokalu udziale wynoszącym 208501/1792183 części nieruchomości wspólnej. Na dzień podpisania umowy na wymieniony lokal mieszkalny został wniesiony wkład budowlany w wysokości 478 907,45 zł, a na wymienione miejsca postojowe - wkład budowlany w wysokości 50 000zł.

Wkład budowlany na lokal mieszkalny oraz miejsce postojowe został w całości wniesiony przez stronę kupującą w następujących udziałach:

1.  Wnioskodawczyni wniosła połowę wkładu budowlanego na lokal mieszkalny w kwocie 239 453,72 zł oraz połowę wkładu budowlanego na miejsce postojowe w kwocie 25 000 zł,
2.  narzeczony Wnioskodawczyni wniósł połowę wkładu budowlanego na lokal mieszkalny w kwocie 239 453,72 zł oraz połowę wkładu budowlanego na miejsca postojowe w kwocie 25 000 zł.

Wnioskodawczyni oraz jej narzeczony jako strony nabywające ww. nieruchomość poniosły koszty sporządzenia aktu notarialnego łącznie w wysokości 1 351,32 zł, tj. taksę notarialną za wypisy aktu w kwocie 684 zł, wraz z podatkiem od towarów i usług w kwocie 157,32 zł oraz opłatę sądową za odłączenie, założenie nowej księgi wieczystej, wpis własności oraz podziału do korzystania w kwocie 510 zł. zatem każda ze stron nabywających poniosła koszty sporządzenia aktu notarialnego w wysokości 675,66 zł, tj. 1/2 z kwoty 1 351,32 zł.

W dniu 29.11.2011 r. została sporządzona umowa sprzedaży i umowa darowizny lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego za repertorium A nr xxxxx, na podstawie której:

1.  Wnioskodawczyni swój udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) część sprzedała matce swojego narzeczonego Urszuli C. za cenę 240 000 zł (słownie: dwieście czterdzieści tysięcy złotych) w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym nr 36 wraz z prawami z nim związanymi, a
2.  narzeczony Wnioskodawczyni darował swój udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) część swojej matce w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym nr 36 wraz z prawami z nim związanymi.

Powyższa umowa sprzedaży i umowa darowizny z dnia 29.11.2011 r. nie obejmuje swym zakresem przeniesienia udziałów we współwłasności lokalu niemieszkalnego — garażu podziemnego. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej, sprzedaż jej udziału wynoszącego 1/2 (jedną drugą) część w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawczyni, dokonując w listopadzie 2011 r. sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 (jedną drugą) część w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym nabytego w sierpniu 2011 r., uzyskała dochód podlegający opodatkowaniu, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym, dokonując w listopadzie 2011 r. sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 (jedną drugą) część w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym nabytego w sierpniu 2011 r., nie uzyskała ona dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ udokumentowane przez nią koszty uzyskania przychodu z tytułu nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości były wyższe od przychodu osiągniętego ze sprzedaży tego udziału.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 ze zm., dalej jako „ustawa o PIT”) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT źródłem przychodów jest - z zastrzeżeniem ust. 2 — odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podstawą obliczenia podatku, o której mowa w art. 30e ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1 a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust 1 pkt 131, lub
2.  dochody o których mowa w art. 21 ust 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a-c ustawy o PIT nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust 5 ustawy o PIT).

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy ustawy o PIT w niniejszym stanie faktycznym Wnioskodawczyni, dokonując w listopadzie 2011 r. sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 (jedną drugą) część w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym nabytego w sierpniu 2011 r., nie uzyskała dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni uzyskała, na podstawie umowy sprzedaży i umowy darowizny z dnia 29.11.2011 r., przychód ze sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 (jedną drugą) część w wyodrębnionym ww. lokalu mieszkalnym wraz z prawami z nim związanymi w wysokości 240 000 zł.

Wnioskodawczyni udokumentowała koszty uzyskania przychodu z tytułu nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę w wysokości 240 129,38 zł, na którą składają się koszt nabycia ww. udziału w nieruchomości lokalowej, tj. wniesienie połowy wkładu budowlanego na lokal mieszkalny w kwocie 239 453,72 zł, a także połowa kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego w wysokości 675,66 zł. Powyższą kwotę stanowiącą koszt uzyskania przychodu z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni ustaliła na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności, umowy przedwstępnej i pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego z dnia 10.08.2011 r.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawczyni nie uzyskała dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem koszty uzyskania przychodu z tytułu nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości są wyższe od uzyskanego przychodu w wyniku transakcji sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni poniosła stratę. Wnioskodawczyni po zakończeniu roku podatkowego w terminie do 30 kwietnia 2012 r. jest zobowiązana do złożenia do urzędu skarbowego zeznania podatkowego PIT-39.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni, nabyła w sierpniu 2011 r. udział wynoszący ½ część w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym za cenę 239 453,72 zł, w związku z nabyciem poniosła koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego w wysokości 675,66 zł. W listopadzie 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowy udział za cenę 240 000 zł.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Oznacza to, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, wskazanym w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m in.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

W myśl art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż podstawę opodatkowania stanowi przychód pomniejszony o koszty nabycia. Ponieważ Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę niższą od ceny zakupu przychód do opodatkowania nie wystąpi. Przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia należy mieć na uwadze brzmienie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo należy zauważyć, iż niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ocenę stanowiska w zakresie przedstawionym w pytaniu (poz. 69 wniosku ORD-IN).

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 ze zm.), Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretacje przepisów prawa podatkowego, a zatem mając na uwadze pytanie zawarte w przedmiotowym wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawczyni i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do Niej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.