Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.180.2021.2.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-09
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: budynek; działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 kwietnia 2021 r. (data wpływu 5 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismami z datą wpływu 14 czerwca 2021 r. oraz z 23 czerwca 2021 r. (data wpływu 23 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży działki nr (…), wraz z możliwością rezygnacji ze zwolnienia – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 kwietnia 2021 r. do Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży działki nr (…), wraz z możliwością rezygnacji ze zwolnienia.

Wniosek został uzupełniony pismami z datą wpływu 14 czerwca 2021 r. oraz z 23 czerwca 2021 r. (data wpływu 23 czerwca 2021 r.)

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Niniejszy wniosek dotyczy zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…) o powierzchni 0,1632 ha, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi Księgę Wieczystą nr (…).

Nieruchomość ta była częścią gospodarstwa rolnego prowadzonego przez dziadka Wnioskodawcy. W roku 1998 w drodze nabycia spadku stała się własnością Wnioskodawcy i stanowi jego majątek osobisty.

Wnioskodawca posiada i prowadzi wspólnie z małżonką gospodarstwo rolne znajdujące się w miejscu zamieszkania, w województwie (…). Ze względu na dzielącą odległość i fatalny stan budynków (nadają się do rozbiórki) odziedziczonej przez Wnioskodawcę nieruchomości, Wnioskodawca nie zajmował się nią i nie korzystał z niej. W roku 2018 dotarła do Wnioskodawcy wiadomość, że firma (…) poszukuje w (…) miejsca na sklep. W grudniu tego samego roku Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży, uwarunkowaną załatwieniem i uzyskaniem przez firmę wszelkich niezbędnych zezwoleń. Przed podpisaniem umowy przeniesienia własności, nabywca zwrócił się do Wnioskodawcy o przedłożenie indywidualnej interpretacji podatkowej dotyczącej podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości celem dołączenia do aktu notarialnego.

W uzupełniniach Wnioskodawca wskazał że:

Wniosek dotyczy działki nr (…) , (…)dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi Księgę Wieczystą o nr (…).

W umowie przedwstępnej z dnia (…) roku zawartej z (…) ustalono następujące warunki niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej:

*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy obiektu handlowego o powierzchni nie mniejszej niż 600 m2,
*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość wybudowania na nieruchomości obiektu handlowego o powierzchni nie mniejszej niż 600 m2,
*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową działkę, według koncepcji Kupującego,
*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na działce nr (…),
*   uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłączy elektroenergetycznych,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Kupującemu udzielone zostało pełnomocnictwo w zakresie:

*   dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
*   do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru,
*   do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

(…)nie będzie dokonywać żadnych inwestycji strukturalnych (uzbrojenie w media, ogrodzenie terenu itp.) do czasu podpisania umowy o przeniesieniu własności.

Od czasu nabycia działki (w drodze dziedziczenia ) nie była ona udostępniana żadnym osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia czy innych umów cywilno-prawnych. Do chwili obecnej nie była również wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez Wnioskodawcę.

Na działce znajdują się dwa budynki przedwojenne, które w opinii PINB w (…) powinny zostać wyburzone ze względu na ich stan techniczny i zagrożenie jakie stwarzają. Stanowią one pozostałość po gospodarstwie rolnym, które niegdyś prowadzili dziadkowie Wnioskodawcy.

W momencie sprzedaży na działce będą się znajdować te same budynki, które są na niej obecnie:

1.  PKOB - symbol „1110” – dom mieszkalny w gospodarstwie rolnym,
2.  PKOB - symbol „1271” – budynki gospodarstw rolnych.

Oba budynki są trwale związane z gruntem. Budynki wraz z działką zostały nabyte przez Wnioskodawcę w drodze dziedziczenia. Wnioskodawca zapłacił podatek o spadków i darowizn. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Budynki te zostały wybudowane przed II wojną światową. Około 1947 roku dziadkowie Wnioskodawcy przejęli gospodarstwo rolne, na którym się one znajdowały. Jeśli można przyjąć, że pierwszymi nabywcami byli dziadkowie Wnioskodawcy, to rozpoczęcie użytkowania nastąpiło około 1947 roku.

Od czasu nabycia nieruchomości do dnia jej zbycia nie były i nie będą ponoszone żadne wydatki na ulepszenie któregokolwiek z obydwu budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ponieważ Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie któregokolwiek z budynków, nie miał w związku z tym prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca posiada i prowadzi gospodarstwo rolne, które położone jest w Dębicy, gmina Rymań, powiat kołobrzeski, woj. zachodniopomorskie. Stanowi ono podstawowe źródło dochodu Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie planuje obecnie jego sprzedaży, nie może jednak wykluczyć, że w przyszłości może sprzedać część pola na pokrycie wciąż rosnących kosztów prowadzenia produkcji roślinnej. Pogoda, a w szczególności powtarzające się susze, mają ogromny wpływ na spadające dochody. Powoduje to rosnące zobowiązania wobec banków jak i wierzycieli.

Dnia 19 lutego 2021 roku Wnioskodawca sprzedał sąsiadowi wydzielone z wcześniej nabytej nieruchomości dwie zabudowane działki: działkę nr (…) położoną w (…), gmina (…) o pow. 0,03 ha (trzy ary) zabudowaną przedwojennym parterowym budynkiem gospodarczym oraz działkę nr (…) położoną w (…), gmina (…) o pow. 0,065 ha (sześć arów – 65 m2) zabudowaną przedwojennym budynkiem mieszkalnym. Obie te działki z budynkami wchodziły w skład działki, która graniczy bezpośrednio z siedliskiem Wnioskodawcy, na którym znajduje się dom Wnioskodawcy wraz z budynkami gospodarczymi, halą, warsztatem.

Dzięki nabyciu tej działki Wnioskodawca ma możliwość rozbudowy swoich obiektów gospodarczych. Musiał ją nabyć w całości wraz z budynkami wymagającymi, ze względu na swój stan poważnych remontów. Nie były one zamieszkałe od ponad dwudziestu lat. Dlatego Wnioskodawca wydzielił pod nimi działki i je sprzedał.

Dla Wnioskodawcy istotny jest grunt, który nabył i który jak wspomniał graniczy z działką Wnioskodawcy. Nieruchomość tą Wnioskodawca nabył 31 grudnia 2019 roku w drodze zamiany za współwłasność 1/2 nieruchomości gruntowej zabudowanej nr (…) o pow. 0,4379 ha położonej w (…), pow. kołobrzeski, województwo (…). Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem magazynowym o pow. 1039 m2. Została ona zakupiona 30 czerwca 2002 roku.

Przed dokonaniem sprzedaży działki nr (…) kupujący (…) na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa wykonało czynności:

*   wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy budynku handlowego o pow. nie mniejszej niż 600 m2,
*   wystąpiono z wnioskami o wydanie warunków technicznych przyłączenia do poszczególnych operatorów sieci (mediów) – sieci elektroenergetycznej, wodociągów, sieci gazowniczej,
*   wystąpiono do zarządcy dróg powiatowych z wnioskiem o pozwolenie na przebudowę wjazdu na przedmiotową działkę dla pojazdów o masie powyżej 25 ton,
*   wystąpiono o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, po uzyskaniu tej decyzji nastąpi przeniesienie własności nieruchomości.

W przypadku możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowej nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 23 czerwca 2021 r.):**

Czy zbycie nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeżeli tak, to czy będzie podlegało zwolnieniu z podatku VAT, a w związku z tym, czy w przypadku zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 będzie możliwa rezygnacja z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT ?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej nr (…), będącej własnością Wnioskodawcy, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedmiotem sprzedaży jest bowiem nieruchomość stanowiąca majątek osobisty Wnioskodawcy, nabyty w drodze dziedziczenia, a więc przypadku losowego a nie nabyta poprzez zakup, w celu dalszej odsprzedaży.

Pojęcie majątku osobistego wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której powinno się odwołać do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, dotyczącej opodatkowania sprzedaży przez osobę, będąca podatnikiem VAT, części jej majątku niewykorzystanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącą do celów prywatnych. Oznacza to, że majątek prywatny to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Taka sytuacja występuje w przypadku Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT, z racji prowadzonego wspólnie z małżonką gospodarstwa rolnego, położonego w miejscu zamieszkania Wnioskodawcy oddalonego ok. 480 km od odziedziczonej przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy dokonuje on jako osoba fizyczna. Wnioskodawca nie wykonywał przez cały okres posiadania tej nieruchomości żadnych czynności wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nie prowadził na niej żadnej działalności gospodarczej, nie udostępniał jej osobom trzecim, na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych (np. dzierżawa, najem itp.), nie wykonywał żadnych czynności zwiększających jej wartość (np. uzbrojenie terenu, remont zabudowań), nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie angażował pośredników w handlu nieruchomościami.

Reasumując Wnioskodawca uważa, że w świetle przedstawionych faktów, brak jest przesłanek do uznania, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy związana jest z prowadzeniem przeze Wnioskodawcę działalności typu handel nieruchomościami.

Dlatego też nie można uznać, że w konkretnej czynności sprzedaży Wnioskodawca występuje w charakterze podatnika VAT. Pokrywa się to ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO potwierdzonym w treści interpretacji, która wskazuje, że „jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług”.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedać działkę nr (…) firmie (…).

Działka ta stał a się własnością Wnioskodawcy w drodze nabycia spadku w 1998 roku i stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

W grudniu 2018 roku Wnioskodawca podpisał przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży z (…).

W ww. umowie ustalono następujące warunki niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej:

*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy obiektu handlowego o powierzchni nie mniejszej niż 600 m2,
*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość wybudowania na nieruchomości obiektu handlowego o powierzchni nie mniejszej niż 600 m2,
*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową działkę, według koncepcji kupującego,
*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na działce nr (…),
*   uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłączy elektroenergetycznych,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Od czasu nabycia działki nie była ona udostępniana żadnym osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia czy innych umów cywilno-prawnych. Do chwili obecnej nie była również wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez Wnioskodawcę.

Na działce znajdują się dwa budynki przedwojenne, w momencie sprzedaży na działce będą się znajdować te same budynki, które są na niej obecnie. Symbole budynków: PKOB – symbol „1110” – dom mieszkalny w gospodarstwie rolnym, PKOB – symbol „1271” – budynki gospodarstw rolnych.

Oba budynki są trwale związane z gruntem. Budynki wraz z działką zostały nabyte przez Wnioskodawcę w drodze dziedziczenia. Wnioskodawca zapłacił podatek o spadków i darowizn. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Budynki te zostały wybudowane przed II wojną światową. Około 1947 roku dziadkowie Wnioskodawcy przejęli gospodarstwo rolne, na którym się one znajdowały. Zgodnie z informacjami podanymi przez Wnioskodawcę pierwsze zasiedlenie budynków nastąpiło około 1947 roku.

Od czasu nabycia nieruchomości do dnia jej zbycia nie były i nie będą ponoszone żadne wydatki na ulepszenie któregokolwiek z obydwu budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie któregokolwiek z budynków, nie miał w związku z tym prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. Dnia 19 lutego 2021 r. Wnioskodawca sprzedał sąsiadowi wydzielone z wcześniej nabytej nieruchomości dwie zabudowane działki. Działkę nr (…) położoną w Dębicy, zabudowaną przedwojennym parterowym budynkiem gospodarczym oraz działkę nr (…) położoną w (…), zabudowaną przedwojennym budynkiem mieszkalnym.

Ponadto Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Kupującemu pełnomocnictwa w zakresie:

*   dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
*   do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej działki warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru,
*   do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Przed dokonaniem sprzedaży działki nr (…), Kupujący (…). na podstawie udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa dokonał już następujących czynności:

*   wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy budynku handlowego o pow. nie mniejszej niż 600 m2,
*   wystąpił z wnioskami o wydanie warunków technicznych przyłączenia do poszczególnych operatorów sieci (mediów) - sieci elektroenergetycznej, wodociągów, sieci gazowniczej,
*   wystąpił do zarządcy dróg powiatowych z wnioskiem o pozwolenie na przebudowę wjazdu na przedmiotową działkę dla pojazdów o masie powyżej 25 ton,
*   wystąpił o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, po uzyskaniu tej decyzji nastąpi przeniesienie własności nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy sprzedaż zabudowanej działki nr (…) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak to czy będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, oraz czy będzie możliwa rezygnacja z tego zwolnienia.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności zabudowanej działki nr (…), tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje we własności Wnioskodawcy.

Z kolei Wnioskodawca oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę zabudowanej działki nr (…).

Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy).

Wnioskodawca wskazał, że Kupujący, (…) dokonał już w ramach udzielonego pełnomocnictwa pewnych czynności na działce będącej przedmiotem planowanej transakcji.Jak wynika z opisu sprawy Kupujący wystąpił z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku handlowego, wydanie warunków technicznych przyłączenia do poszczególnych operatorów sieci (sieci elektroenergetycznej, wodociągów, sieci gazowniczej), a także o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tym samym Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy i wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca posiada prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki nr (…) będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży własności niezabudowanej działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku lub budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku lub budowli na potrzeby własne – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku lub budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
*   w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. nieruchomości. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

W myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Z opisu sprawy wynika, że działka o numerze nr (…), będąca przedmiotem sprzedaży to nieruchomość zabudowana budynkami oddanymi do użytkowania w 1947 roku. Obiekty te są trwale związane z gruntem i spełniają definicję budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Wnioskodawca podaje PKOB dla tych budynków tj. dom mieszkalny w gospodarstwie rolnym symbol 1110 oraz budynki w gospodarstwie rolnym symbol 1271.

Jak podaje Wnioskodawca pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne ww. budynków miało miejsce około 1947 roku (przyjmując, że pierwszymi nabywcami byli dziadkowie), a od tego momentu minął okres dłuży niż dwa lata.

W odniesieniu do tych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, nie zostały poniesione i nie będą poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, dla sprzedaży budynków posadowionych na działce (…) zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Konsekwentnie – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są budynki będzie korzystała ze zwolnienia opodatkowania podatkiem VAT.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy, wskazanych we wniosku obiektów, pod warunkiem spełnienia wymagań określonych tymi przepisami.

Z wniosku wynika, że przy rezygnacji ze zwolnienia – o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT – zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży działki nr (…), Wnioskodawca będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Nieruchomość będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Wnioskodawca po spełnieniu warunków zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będzie mógł zrezygnować z ww. zwolnienia.

Wobec powyższego Organ nie podziela stanowiska Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbycie objętej wnioskiem nieruchomości nie podlega opodatkowaniu. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do faktu, że na poparcie własnej argumentacji Wnioskodawca powołał się na funkcjonujące w obrocie prawnym interpretacje indywidualne, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących te sprawy wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych. Interpretacje indywidulane nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Ponadto należy zauważyć że powołana przez Wnioskodawcę w stanowisku własnym interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO, wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, potwierdza stanowisko Organu co do opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości.

Dodatkowo, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona tylko i wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja wywiera skutki prawne wyłącznie dla Wnioskodawczyni.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona tylko i wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.