Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.293.2023.3.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-08
Teza: Nieuznanie dostawy Nieruchomości za czynność wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, brak zwolnienia od podatku Transakcji oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym z tytułu nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

28 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania dostawy Nieruchomości za czynność wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, braku zwolnienia od podatku Transakcji oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym z tytułu nabycia Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 19 lipca 2023 r.), pismem z 4 sierpnia 2023 r. (wpływ 4 sierpnia 2023 r.) oraz pismem z 7 sierpnia 2023 r. (wpływ 7 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

P. Sp. z o.o.

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

### Opis stanu faktycznego (uzupełniony pismami z 4 sierpnia 2023 r. oraz 7 sierpnia 2023 r.)

P spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca” lub „Kupujący”) nabyła od spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa („Zbywca”), (łącznie: „Wnioskodawcy” lub „Strony”):

\- prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości K., składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: x, y, z, a, b, położonych w K. (łącznie: „Grunt”) wraz z prawem własności budynków magazynowych oznaczonych jako Budynek A, Budynek B, Budynek D oraz Budynek E wraz z pomieszczeniami socjalno-biurowymi i magazynowymi („Magazyny”) jak również innymi budynkami towarzyszącymi (dalej Magazyny i inne budynki towarzyszące są określane jako „Budynki”) oraz infrastrukturą w postaci budowli takich jak miejsca parkingowe (dla samochodów ciężarowych i osobowych oraz parking do ładowania aut elektrycznych), stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarowy, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących („Budowle”) (łącznie: „Nieruchomość”) oraz

\- inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v.) opisu stanu faktycznego;

(dalej: „Transakcja”). Co istotne, wartość wszelkich naniesień umiejscowionych na Gruncie (innych niż Budynki), w tym w szczególności wartość Budowli i innych składników majątkowych, nie była wyodrębniania w rozliczeniu Transakcji z uwagi na fakt, iż ich wartość (w szczególności wartość Budowli) była nieznaczna w porównaniu z wartością Gruntu i Budynków.

Grunt objęty zakresem Transakcji był - w dniu jej dokonania - zabudowany budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogły - w momencie dokonania transakcji - przechodzić/ znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, dalej: „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, wszelkie instalacje będące własnością osób trzecich nie wchodziły w skład przedmiotu Transakcji.

Co do zasady wszelkie naniesienia są umiejscowione na Gruncie, jednakże może zdarzyć się, że ich pewne części wykraczają poza Grunt. W szczególności, powołany wyjątek odnosi się do przyłącza wodociągowego, przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz przyłącza energetycznego.

Jednocześnie, Wnioskodawcy wskazują, że Nieruchomość była - w momencie dokonania Transakcji - objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obrębów K, M. i Z przyjętym uchwałą Rady Gminy zgodnie z którym, Nieruchomość znajduje się na obszarze: 05AG - przeznaczonym dla aktywności gospodarczej z urządzeniami towarzyszącymi.

Wnioskodawcy wskazują, że w celu realizacji przedmiotowej Transakcji Strony zawarły w pierwszej kolejności przedwstępną warunkową umowę sprzedaży (“PSPA”), która - po spełnieniu lub zrzeczeniu się określonych warunków - zobowiązała Wnioskodawców do zawarcia umowy warunkowej.

Następnie, po spełnieniu określonych w PSPA warunków, z uwagi na fakt iż Grunt położony jest w granicach Specjalnej Strefy Ekonomicznej („SSE”) której - na podstawie art. 8 ust. 2 Ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1670 ze zm.; dalej: „USSE”) przysługiwało prawo pierwokupu - Strony zawarły umowę warunkową sprzedaży Nieruchomości oraz innych składników majątkowych wskazanych w punkcie (v). opisu stanu faktycznego.

Ostatecznie, z uwagi na brak skorzystania z prawa pierwokupu przez SSE, Strony zawarły umowę przeniesienia własności Nieruchomości oraz innych składników majątkowych wskazanych w punkcie (v). opisu stanu faktycznego. Podkreślić należy, że na dzień Transakcji Wnioskodawcy byli zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz Transakcji, tj.:

\- w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;

\- w punkcie (iii.): Zarys działalności Zbywcy;

\- w punkcie (iv.): Nabycie Gruntu przez Zbywcę oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

\- w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

\- w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

(ii.) Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest polską spółką kapitałową, posiadającą osobowość prawną (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), należącą do grupy P., której jedynym udziałowcem jest C. Spółka została zarejestrowana w 2021 r. przez Sąd Rejonowy. Nabywca planował rozpocząć - i po Transakcji rozpoczął - działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu komercyjnego opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W tym celu Nabywca kupił Nieruchomość (wraz z innymi składnikami majątkowymi wskazanymi w punkcie (v). opisu stanu faktycznego) od Zbywcy.

(iii.) Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest polską spółką osobową, nieposiadającą osobowości prawnej (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa) utworzoną przez partnerów biznesowych celem realizacji wspólnego przedsięwzięcia (ang. joint venture) polegającego na nabyciu Gruntu, wybudowaniu Budynków i Budowli, komercjalizacji Magazynów, a następnie uzyskaniu korzyści ekonomicznych wynikających ze zbycia Nieruchomości.

Celem realizacji wskazanego wyżej przedsięwzięcia, Zbywca zawarł - w dniu 9 grudnia 2021 r. - umowę kredytową z B. dotyczącą finansowania realizacji budowy Budynków i Budowli („Umowa kredytu”), a następnie ustanowił na rzecz ww. banku zabezpieczenia udzielonego kredytu.

Zbywca został zarejestrowany w 2019 r. przez Sąd Rejonowy - Krajowego Rejestru Sądowego. Zbywca prowadził działalność gospodarczą na rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych, związaną z realizacją projektów budowlanych wraz ze wznoszeniem budynków (w tym również w zakresie wykonywania robót budowlanych i wykończeniowych), ich zarządzaniem, najmem bądź sprzedażą.

Zbywca nie zatrudnia - i na moment Transakcji nie zatrudniał - żadnych pracowników. W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, w okresie przed Transakcją Zbywca był stroną następujących umów:

\- umowa o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

\- umowy na dostawę usług do Nieruchomości, tj. m.in. umowy w zakresie odśnieżania dachów oraz utrzymania dachów, utrzymanie zieleni znajdującej się na Gruncie, usługi ochrony Magazynów, usługi telekomunikacyjne czy też utrzymania technicznego Nieruchomości („Umowy Serwisowe”);

\- umowy na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Jednocześnie, warto podkreślić, że - na moment Transakcji - Zbywca nie był stroną umowy o zarządzanie aktywami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”).

(iv.) Nabycie Gruntu przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo własności Gruntu - zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie trzech umów przeniesienia własności zawartych w wykonaniu warunkowych umów sprzedaży pomiędzy Zbywcą a Powiatem. Nabycie Gruntu przez Zbywcę stanowiło transakcję opodatkowaną VAT.

Grunt w momencie nabycia był niezabudowany, nieogrodzony, nieuzbrojony i posiadał bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Grunt był przedmiotem dzierżawy z przeznaczeniem pod uprawy, przy czym umowy dzierżawy zostały wypowiedziane przez Powiat przed transakcją sprzedaży Gruntu na rzecz Zbywcy w dniu 29 września 2020 r. i zezwalały dzierżawcom na korzystanie z przedmiotu dzierżawy do końca okresu uprawowego.

Grunt został zakupiony przez Zbywcę w celu realizacji projektu inwestycyjnego w formie budowy Magazynów i Budowli („Inwestycja”).

Poniżej przedstawione zostały kluczowe etapy realizacji Inwestycji:

\- w dniu 26 lutego 2021 r., na mocy decyzji wydanej przez Starostę Powiatu („Starosta”), został zatwierdzony projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany wraz z udzieleniem ówczesnemu inwestorowi (spółce P. sp. z o.o., działającej, na rzecz Zbywcy zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej z dnia 17 września 2020 roku, z późniejszymi zmianami, zawartej przez Zbywcę ze spółką P. sp. z o.o. będącej podmiotem powiązanym z P. sp. z o.o., na co zezwalał pkt 7.5 ww. umowy deweloperskiej, z obowiązkiem dołożenia najlepszych starań, w celu przeniesienia pozwoleń uzyskanych dla podmiotów powiązanych na Zbywcę przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie) pozwolenia na budowę;

\- w dniu 28 maja 2021 r., 6 października 2021 r. oraz 28 lutego 2022 r. (wraz z późniejszymi zmianami), Zbywca zawarł umowy o roboty budowlane z A. Sp. z o.o. („Generalny Wykonawca”), w celu realizacji w szczególności Budynków („Umowy o Roboty Budowlane”); Zbywca zawarł także umowy zlecenia prac i wykonania robót dotyczących Inwestycji z innymi wykonawcami na mniejsze zakresy prac na Gruncie i poza jego granicami;

\- w dniu 17 czerwca 2021 r., decyzją nr, Starosta przeniósł decyzję nr xx z P. sp. z o.o. na Zbywcę;

\- w dniu 26 lipca 2021 r., decyzją nr xx , Starosta na wniosek Zbywcy zmienił decyzję nr xx z dnia 26 lutego 2021 r.;

\- w dniu 1 września 2021 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie („Inspektor”) wydał zaświadczenie nr xx o zakończeniu budowy dot. użytkowania części hali magazynowej B;

\- w dniu 14 września 2021 r., Zbywca dokonał odbioru końcowego części Inwestycji od Generalnego Wykonawcy;

\- w dniu 30 września 2021 r., na mocy decyzji nr xx wydanej przez Starostę na wniosek Zbywcy, ponownie dokonano zmian zakresu decyzji nr xx z dnia 26 lutego 2021 r.;

\- w dniu 22 października 2021 r., Zbywca dokonał odbioru końcowego kolejnej części Inwestycji;

\- w dniu 27 października 2021 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie nr xx o zakończeniu budowy, dot. użytkowania części hali magazynowej B;

\- w dniu 24 lutego 2022 r., na mocy decyzji nr xx wydanej przez Starostę na wniosek Zbywcy ponownie dokonano zmian zakresu decyzji nr 619/2021 z dnia 26 lutego 2021 r.;

\- w dniu 4 marca 2022 r., Zbywca dokonał odbioru końcowego kolejnych części Inwestycji;

\- w dniu 7 marca 2022 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie nr xx o zakończeniu budowy, dot. użytkowania części hali magazynowej B;

\- w dniu 2 maja 2022 r., na mocy decyzji Wójta Gminy K. przedmiotowe działki zostały podzielone w sposób następujący:

\- działka nr xx - na dwie działki o numerach: xx oraz x;

\- działka nr xx - na dwie działki o numerach: y oraz z;

\- działka nr xx - na dwie działki o numerach a oraz b;

\- w dniu 9 maja 2022 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie nr xx o zakończeniu budowy, dot. użytkowania części hali magazynowej A;

\- w dniu 5 lipca 2022 r., na mocy decyzji wydanej przez Starostę na wniosek Zbywcy, ponownie dokonano zmian zakresu decyzji z dnia 26 lutego 2021 r.;

\- w dniu 11 lipca 2022 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie o zakończeniu budowy, dot. użytkowania części hali magazynowej A;

\- w dniu 18 sierpnia 2022 r., na wniosek Zbywcy Starosta wydał decyzję w której udzielił Zbywcy pozwolenia na budowę obejmującą rozbudowę istniejącego zbiornika retencyjnego wód opadowych i roztopowych;

\- w dniu 7 września 2022 r., na podstawie wniosku Zbywcy Inspektor wydał zaświadczenie o zakończeniu budowy, dot. użytkowania hali magazynowej D oraz E;

\- w dniu 9 września 2022 r., po rozpatrzeniu wniosku Zbywcy Starosta wydał decyzję, w której udzielił Zbywcy pozwolenia na przebudowę części hali magazynowej A, ze zmianą sposobu użytkowania z magazynowej na socjalno-biurową;

\- w dniu 26 września 2022 r., Inspektor wydał zaświadczenie o zakończeniu budowy rozbudowywanego zbiornika retencyjnego wód opadowych i roztopowych, którego dotyczyła decyzja Starosty z dnia 18 sierpnia 2022 r.;

\- w dniu 7 lutego 2023 po rozpatrzeniu wniosku Zbywcy, Starosta wydał decyzję, w której udzielił Zbywcy pozwolenia na przebudowę części hali magazynowej B - przy czym nie doszło do wykonania prac zgodnie ze wskazaną decyzją, lecz w jej miejsce, na wniosek Zbywcy złożony w związku ze zmianą lokalizacji części socjalno-biurowej, w dniu 7 lutego 2022 r. Starosta wydał nowe pozwolenie na przebudowę hali magazynowej B wraz ze zmianą sposobu użytkowania części magazynowej na część socjalno-biurową.

Podsumowując, oddawanie do używania Magazynów przebiegało w następujący sposób:

\- Budynek B:

\- 1 września 2021 r. - na podstawie zaświadczenia o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B,

\- 27 października 2021 r. - na podstawie zaświadczenie o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B, oraz

\- 7 marca 2022 r. - na podstawie zaświadczenia o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B,

Budynek A:

\- 9 maja 2022 r. - na podstawie zaświadczenia o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku A, oraz

\- 11 lipca 2022 r. - na zaświadczenia o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku A,

Budynek D oraz E: 7 września 2022 r. - na podstawie zaświadczenia o braku sprzeciwu do użytkowania Budynku D oraz Budynku E.

Pomiędzy 1 września 2021, a 26 września 2022 r. (to jest datą wydania zaświadczenia dot. zbiornika retencyjnego) oddawane były do używania również Budowle składające się na Nieruchomość.

Magazyny A i B - wraz z odpowiednimi Budowlami udostępniane były najemcom na podstawie umów najmu w okresie od 23 października 2021 r. do 1 grudnia 2022 r. Świadczenie usług najmu przez Zbywcę podlegało opodatkowaniu VAT. Magazyny D i E na moment Transakcji pozostawały niewynajęte.

Zbywca po oddaniu do używania Nieruchomości i w okresie ich najmu prowadził dodatkowe prace na ich częściach wspólnych, takie jak np. budowa nowych 5 wiat dla palących (termin rozpoczęcia prac - 12 grudnia 2022 r.). Ponadto, inne prace związane z Nieruchomością są - na moment złożenia niniejszego wniosku - oraz mogą być przeprowadzane w przyszłości. Przykładowo, prace prowadzone na Nieruchomości mogą polegać na dopasowaniu danej powierzchni do potrzeb określonego najemcy, w szczególności poprzez budowę/rozbudowę pomieszczeń biurowo-socjalnych.

Z uwagi na fakt, że Grunt został nabyty przez Zbywcę z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (po dokonaniu ich zabudowy), tj. w celu udostępnienia podmiotom na podstawie umów najmu oraz późniejszego ich zbycia, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z ich nabyciem Gruntu oraz realizacją Inwestycji.

Ponadto, Zbywca:

\- nie prowadził działalności gospodarczej zwolnionej z VAT; oraz

\- nie był zobowiązany przeprowadzać, i nie przeprowadził, jakichkolwiek korekt Podatku VAT zgodnie z artykułem 91 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wskazują również, że:

\- okres pomiędzy (i.) oddaniem do użytkowania magazynów A i B poszczególnym najemcom a (ii.) datą dokonania Transakcji nie przekraczał 2 lat;

\- magazyny D i E na moment Transakcji pozostawały niewynajęte (tzn. nie były przedmiotem obowiązującej umowy najmu i nie były wydane na rzecz najemców);

\- Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie znajdujących się na Gruncie Budynków i Budowli, które przekraczałby 30% ich wartości początkowej;

\- niektóre Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Magazynów (która jednak nie jest w pełni wynajęta) - mogą nie być specyficznie wymienione/objęte umowami najmu. W zakresie, w którym poszczególne Budowle nie są samodzielnym przedmiotem umów najmu, wskazać należy, iż są one niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (podlegającej opodatkowaniu VAT);

\- na terenie Nieruchomości umiejscowione są naziemne miejsca parkingowe. Miejsca te są przeznaczone zasadniczo do korzystania przez najemców i ich dostawców, gości i klientów (opłaty za korzystanie z miejsc parkingowych zawarte są w umowach najmu, podlegających opodatkowaniu VAT ).

Dodatkowo Zbywca wskazuje, że:

\- nie zatrudnia - i na moment Transakcji nie zatrudniał - on żadnych pracowników. W okresie do momentu Transakcji, bieżące funkcjonowanie Nieruchomości zapewniali zewnętrzni dostawcy usług.

\- Przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Magazyny wchodzące w skład Nieruchomości) nie był u Zbywcy formalnie wyodrębniony jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazywały na takie wyodrębnienie.

\- Zbywca nie prowadził odrębnej księgowości / ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład przedmiotu Transakcji (w tym - w szczególności - Magazynów). Przeciwnie, księgowość prowadzona była zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która - Nieruchomość - była przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z Umową kredytu, która nie była przenoszona w ramach Transakcji).

(v.) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, na Nabywcę przeniesione zostały w szczególności:

\- prawo własności Nieruchomości, tj.:

\- Gruntu;

\- Budynków i Budowli

\- ruchomości niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem Nieruchomości, znajdujące się w Budynkach lub na Gruncie

\- autorskie prawa majątkowe związane z Nieruchomością, takie jak m.in.: prawo do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, prawo do zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich, jak również zbywalne zgody na zmianę takich praw (w szczególności w zakresie projektów architektonicznych i budowlanych), prawa do fotografii, materiałów marketingowych i leasingu, przygotowane oraz dostarczone / nabyte przez Zbywcę;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów najmu (jeżeli okres najmu nie rozpoczął się przed datą realizacji Transakcji - w takim bowiem wypadku, w przeciwieństwie do praw i obowiązków wynikających z umów najmu w przypadku, gdy przedmiot najmu został wydany najemcy, nie przejdą one na Nabywcę z mocy samego prawa na podstawie 678 § 1 Kodeksu cywilnego), wraz z zabezpieczeniami wykonywania zobowiązań najemców – w formie gwarancji bankowych, depozytów, poręczeń lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji - w zakresie w jakim instrumenty te istniały i były zbywalne na dzień Transakcji;

\- gwarancje oraz rękojmie budowlane dotyczące Budynków i Budowli łącznie z prawami w zakresie dochodzenia kar umownych z tytułu umów budowlanych zawartych przez Zbywcę;

\- gwarancje oraz rękojmie projektowe dotyczące Budynków i Budowli wynikające z umów projektowych oraz innych umów, zawartych przez Zbywcę;

\- dokumentacja powykonawcza Budynków i Budowli (niezależnie od formy jej przechowywania, również w formach elektronicznych), w tym m.in.: geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza, dokumentacja techniczna, instrukcje obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w Budynkach, instrukcje oraz licencje;

\- dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, książki obiektów itp.;

\- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, umowy z architektami i Generalnym Wykonawcą itp.

\- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z Nieruchomością (w szczególności kopie faktur dotyczących kosztów utrzymania Nieruchomości i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów umowy najmu - wymagane dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpiło w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpiły ograniczenia natury prawnej).

Jednocześnie, celem uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy podkreślają, że w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę własności działki nr xx, która powstała w wyniku podziału działki nr xx. W dniu dokonania Transakcji Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki nr xx, m.in. pod warunkiem, że Zbywca oraz Gmina Kobierzyce nie zawrą umowy przeniesienia tytułu do ww. działki przez Zbywcę na rzecz Gminy w terminie 12 (dwunastu) miesięcy od daty Transakcji. W dniu 29 marca 2023 r. Zbywca dokonał przeniesienia tytułu do ww. działki na rzecz Gminy. Biorąc pod uwagę powyższe, wskazana działka była przedmiotem odrębnej transakcji.

W ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę w szczególności:

\- aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością / umowami najmu);

\- ksiąg rachunkowych Zbywcy;

\- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności istniały na dzień Transakcji);

\- należności związanych z Nieruchomością;

\- praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank, a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

\- środków pieniężnych Zbywcy związanych z Nieruchomością, innych niż kwoty zatrzymane z wynagrodzeń wykonawców w celu zabezpieczenia roszczeń gwarancyjnych oraz depozyty wpłacone przez najemców w celu zabezpieczenia umów najmu;

\- praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami;

\- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (w szczególności dotyczących ubezpieczenia Nieruchomości);

\- praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę;

\- praw i obowiązków z umów pożyczek lub umów kredytowych służących finansowaniu działalności Zbywcy, w tym w szczególności Umowy kredytu;

\- umowy o zaprojektowanie oraz wybudowanie biur jednego z najemców oraz realizację tych biur (w tym również: związane z nimi gwarancje oraz prawa autorskie), których przeniesienie na Nabywcę uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków określonych w umowie przeniesienia własności Nieruchomości;

\- praw i obowiązków wynikających z umów najmu siedziby Zbywcy, czy też umów dotyczących świadczenia na rzecz Zbywcy usług księgowych.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń, zapłaty zachęt przysługujących najemcom, które staną się należne dopiero po dacie Transakcji po spełnieniu określonych warunków, oraz obowiązków/ zobowiązań obciążających każdoczasowego właściciela Nieruchomości). W szczególności, w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek/ praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Zbywcy, w tym przede wszystkim Umowy kredytu.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują co następuje:

\- Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Umowa o Zarządzanie Nieruchomością nie została przeniesiona na Nabywcę, który zawarł nowe umowy w tym zakresie.

\- Umowa o Zarządzanie Aktywami: Z uwagi na fakt, że Zbywca nie był stroną Umowy o Zarządzanie Aktywami, nie została ona przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji.

\- Umowy Serwisowe oraz Umowy na Dostawę Mediów: Zasadniczo, w dniu Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zawarte przez Zbywcę zostały wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym imieniu zawarł nowe umowy na dostawę mediów i usług z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów i usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy dostarczali media / usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Zbywcę z uwagi na stosowane przez wielu dostawców standardowe wzory umowne).

\- Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron było rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i - równolegle - zawarcie nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę. Nabywca może jednak tymczasowo korzystać z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę, aby nie zakłócić dostawy usług i mediów do Budynków (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowiedział przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i w dniu Transakcji rozpoczął się bieg okresów ich wypowiedzenia.

\- Brak pracowników: Zbywca nie zatrudniał żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością były wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

\- Cena i rozliczenia związane z Transakcją:

\- Przeniesienie Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpiło w zamian za cenę (dalej: „Cena”).

\- Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym doszło do zawarcia Transakcji („Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Zbywca zobowiązany był do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia.

\- Po Transakcji dojdzie również do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych należnych od najemców.

Ponadto, w związku z Transakcją, lecz po jej dokonaniu, zgodnie z odpowiednimi postanowieniami umów zawartych pomiędzy stronami, mogły lub mogą nastąpić określone rozliczenia.

(vi.) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Magazynów oraz Budowli wskazanych w umowach najmu (przy czym pozostałe obiekty wchodzące w skład Nieruchomości będą również efektywnie służyły tej działalności). Działalność ta podlega opodatkowaniu VAT i jest prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

a) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przeszły prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Nieruchomością i o Zarządzanie Aktywami,

b) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przeszły prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

c) w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę umów o dostawę mediów oraz umów o usługi związane z obsługą Nieruchomości, które zostały zasadniczo rozwiązanie lub wypowiedzenie,

Zbywca nie zatrudniał również - na moment transakcji - pracowników,

\- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie zawartych umów z profesjonalnymi dostawcami - zapewnił: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę wskazanych wyżej kroków było niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem Nieruchomości.

### W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Wnioskodawcy potwierdzają, że wszystkie naniesienia opisane we Wniosku jako Budowle (tzn. miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych oraz parking do ładowania aut elektrycznych, stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarowy, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty- dla palących) stanowią część składową nieruchomości, tj. są trwale umocowane na gruncie i z nim związane.

Na dzień dokonania opisanej we wniosku Transakcji zespół składników majątkowych będący przedmiotem zbycia, nie stanowił zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania w takim znaczeniu, że:

a) W ramach opisanej we wniosku Transakcji Nabywca nabył jedynie wybrane aktywa Sprzedającego w postaci Nieruchomości, wraz ze składnikami związanymi z Nieruchomością wskazanymi w ramach opisu stanu faktycznego - tj. w szczególności: majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji, instrumentami zabezpieczenia ustanowionymi przez najemców czy dokumentacją techniczną oraz wybraną dokumentacją prawną i księgową.

b) Transakcji nie towarzyszył jednak transfer innych niż wymienione w opisie stanu faktycznego składników, wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy, a w szczególności:

\- praw i obowiązków z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością opisanej we Wniosku oraz - co do zasady - z umów na Dostawę Mediów i Umów Serwisowych opisanych we Wniosku (zawartych bezpośrednio przez Zbywcę);

\- praw i obowiązków z umów pożyczkowych / kredytowych służących finansowaniu działalności Zbywcy, a w szczególności praw i obowiązków Zbywcy wynikających z Umowy kredytu;

\- praw i obowiązków z Umowy’ o Zarządzanie Aktywami - Zbywca nie był bowiem stroną takiej umowy,

\- pracowników - Zbywca nie zatrudniał bowiem żadnych pracowników, a wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością były wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami;

\- praw i obowiązków z Umów Serwisowych (jak wskazano w treści Wniosku, intencją Stron było rozwiązanie Umów o Dostawy Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i - równolegle - zawarcie nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę, natomiast Nabywca mógł tymczasowo korzystać z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę, aby nie zakłócić dostawy usług i mediów do Budynków do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę);

\- praw i obowiązków z Umów na Dostawę Mediów (jak wskazano w treści Wniosku, intencją Stron było rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i - równolegle - zawarcie nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę, natomiast Nabywca mógł tymczasowo korzystać z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę, aby nie zakłócić dostawy usług i mediów do Budynków do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę);

\- firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

\- aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane w opisie zakresu planowanej Transakcji wskazanej we Wniosku (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością / umowami najmu);

\- praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

\- środków pieniężnych otrzymanych przez Zbywcę w związku z Nieruchomością (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Zbywcy przed Transakcją).

c) W konsekwencji, przedmiot Transakcji nie był wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych w tym znaczeniu, że Nabywca - celem prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem przedmiotu Transakcji - był zmuszony do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in. poprzez zawarcie odpowiednich umów). Mianowicie, Nabywca w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie zawartych umów z profesjonalnymi dostawcami - zapewnił:

\- zarządzanie Nieruchomością,

\- dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

\- zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Na dzień dokonania opisanej we wniosku Transakcji będący przedmiotem zbycia zespół składników majątkowych, nie stanowił zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy w tym znaczeniu, że:

a) Przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Magazyny wchodzące w skład Nieruchomości) nie był u Zbywcy formalnie wyodrębniony jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazywały na takie wyodrębnienie;

b) Zbywca nie prowadził odrębnej księgowości / ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład przedmiotu Transakcji (w tym - w szczególności - Magazynów). Przeciwnie, księgowość prowadzona była zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która - Nieruchomość - była przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z Umowy kredytu, która nie była przenoszona w ramach Transakcji).

Na dzień dokonania opisanej we wniosku Transakcji będące przedmiotem zbycia składniki majątkowe nie były wystarczające do samodzielnego wykonywania zadań i wymagały udziału pozostałych struktur przedsiębiorstwa Sprzedającego w tym znaczeniu, że:

a) W ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę w szczególności:

\- aktywów, należności, umów, dokumentów' lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością / umowami najmu);

\- ksiąg rachunkowych Zbywcy;

\- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności istniały na dzień Transakcji);

\- należności związanych z Nieruchomością;

\- praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank, a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

\- środków pieniężnych Zbywcy związanych z Nieruchomością, innych niż kwoty zatrzymane z wynagrodzeń wykonawców' w celu zabezpieczenia roszczeń gwarancyjnych oraz depozyty wpłacone przez najemców w celu zabezpieczenia umów najmu;

\- praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami;

\- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (w szczególności dotyczących ubezpieczenia Nieruchomości);

\- praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę;

\- praw i obowiązków z umów pożyczek lub umów kredytowych służących finansowaniu działalności Zbywcy, w tym w szczególności Umowy kredytu;

\- umowy o zaprojektowanie oraz wybudowanie biur jednego z najemców oraz realizację tych biur (w tym również: związane z nimi gwarancje oraz prawa autorskie), których przeniesienie na Nabywcę uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków określonych w umowie przeniesienia własności Nieruchomości;

\- praw i obowiązków wynikających z umów najmu siedziby Zbywcy, czy też umów dotyczących świadczenia na rzecz Zbywcy usług księgowych.

a w konsekwencji Nabywca był zmuszony do podjęcia dodatkowych czynności związanych z zapewnieniem funkcjonowania Nieruchomości po jej nabyciu, a w szczególności w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawcy - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie zawartych umów z profesjonalnymi dostawcami - zapewnił:

\- zarządzanie Nieruchomością;

\- dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości;

\- zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Końcowo Wnioskodawcy wskazuje, że interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej, nie zaś elementem stanu faktycznego.

Stąd - zdaniem Wnioskodawców - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa” użytych w art. 6 pkt 1 ustawy' o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA") z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/G1 1044/08).

Z uwagi na to, ocena czy w ramach opisanego we Wniosku stanu faktycznego zostały spełnione przesłanki uznania przedmiotu danej transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa określone w art. 2 pkt 27e) Ustawy’ o VAT powinny podlegać ocenie w ramach postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej.

W momencie dostawy Budynki i Budowle były rozmieszczone na poszczególnych działkach w następujący sposób:

\- na działce gruntu o numerze ewidencyjnym x znajdowały się część Budynku A i część Budynku B, oraz następujące Budowle (lub ich części): miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych, parking do ładowania aut elektrycznych, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, otwarty i zamknięty zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących;

\- Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym y znajdowały się część Budynku A i część Budynku B oraz następujące Budowie (lub ich części): miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych, parking do ładowania aut elektrycznych, stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, otwarty zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących;

\- Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym z znajdowała się część Budynku D oraz następujące Budowie (lub ich części): miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych, parking do ładowania aut elektrycznych, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących;

\- Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym a znajdowała się część Budynku B oraz następujące Budowle (lub ich części): miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych, parking do ładowania aut elektrycznych, stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik przeciwpożarowy, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących

\- Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym b znajdowały się część Budynku D i Budynek E oraz następujące Budowle (lub ich części): miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych, parking do ładowania aut elektrycznych, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących.

Do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w tym także tych części Budynków i Budowli, które ze względu na swój charakter nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości) doszło zasadniczo nie później niż w momencie oddania Budynków i Budowli do używania i rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni (Budynek A i część Budynku B). Z kolei w przypadku części Budynku B oraz Budynków D i E, ponieważ po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania nie były one do daty Transakcji przedmiotem najmu i nie były wydane najemcom, uznać należy, iż do daty Transakcji nie były one przedmiotem pierwszego zasiedlenia. Tym samym, w przypadku magazynów D i E (oraz niezbędnych do ich funkcjonowania Budowli) do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy VAT mogło dojść w momencie ich sprzedaży (tj. w dacie realizacji Transakcji, która miała miejsce 24 lutego 2023 r.).

W świetle powyższego, poniżej państwo prezentują zestawienie Budynków i Budowli z datą ich oddania do użytkowania i rozpoczęcia ich wynajmu (tzn. z informacją co do daty udostępnienia Budynków/Budowli najemcom) - wykazane daty należy uznać za daty pierwszego zasiedlenia odpowiednich części Budynków i Budowli.

Budynek A:

\- Część Budynku A o powierzchni 6.184,25 m2 została wynajęta w dniu 4 maja 2022 r.;

\- Część Budynku A o powierzchni 4.935 m2 (oraz 14 miejsc parkingowych) zostały wynajęte w dniu 9 maja 2022 r.;

\- Część Budynku A o powierzchni 20.139 m2 wraz z prawem do miejsc parkingowych bez wskazywania konkretnej ilości miejsc parkingowych została wynajęta w dniu 1 lipca 2022 r.;

\- Część Budynku A o powierzchni 271 m2 została wynajęta 1 grudnia2022 r.

\- Budynek A w dacie Transakcji był wynajęty w całości.

Budynek B:

\- Część Budynku B o powierzchni 78.072,27 m2 (oraz 204 miejsc parkingowych dla samochodów osobowych i 94 miejsc parkingowych dla samochodów ciężarowych) zostały wynajęte w dniu 23 października 2021 r.;

\- Część Budynku B o powierzchni 15.352 m2 wraz z prawem do miejsc parkingowych bez wskazywania konkretnej ilości miejsc parkingowych została wynajęta w dniu 7 marca 2022 r.;

\- Część Budynku B o powierzchni 19.262 m2 wraz z prawem do miejsc parkingowych bez wskazywania konkretnej ilości miejsc parkingowych została wynajęta w dniu 6 maja 2023 r.;

\- Pozostała część Budynku B (o łącznej powierzchni 594 m2) na dzień Transakcji (tj. na dzień 24 lutego) nie była jeszcze wy najęta.

W ramach umów najmu najemcom Budynku A i Budynku B udostępniono również do korzystania budowle niezbędne do prawidłowego korzystania z Budynku A i Budynku B (tj. parking do ładowania aut elektrycznych, stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarowy, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących) bez wydzielania części ww. budowli dla poszczególnych najemców (tj. do wspólnego korzystania przez wszystkich najemców). Powyższe oznacza, że do rozpoczęcia korzystania z wszystkich ww. budowli doszło w momencie rozpoczęcia realizacji pierwszej umowy najmu, tj. w dacie 23 października 2021 r. Powyższe oznacza, że dostawa Budynku A i wynajętej części Budynku B oraz ww. budowli miała miejsce w terminie nieprzekraczającym dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

W zakresie miejsc parkingowych, część tych miejsc była alokowana do poszczególnych najemców w ramach umów najmu, a część była udostępniania do wspólnego korzystania przez wszystkich najemców. Niezależnie od powyższego, pierwsze miejsca parkingowe były udostępnione na podstawie umowy najmu w ramach której rozpoczęto korzystanie z wynajętych powierzchni z dniem 23 października 2021.

Część Budynku B, Budynek D oraz Budynek E na moment Transakcji nie były przedmiotem najmu i nie były udostępnione najemcom. Powyższe oznacza, że w zakresie niewynajętej części Budynku B Budynków D i E do ich pierwszego zasiedlenia doszło w dacie Transakcji (tzn. w związku z ich wydaniem przez Zbywcę na rzecz Kupującego). Z kolei w zakresie budowli, na dzień Transakcji istniały budowie (stacja transformatorowa i rozdzielnia średniego napięcia) funkcjonalnie związane z Budynkami D i E, które nie były przedmiotem najmu i nie były udostępnione najemcom przed datą zawarcia Transakcji. W konsekwencji uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia tych budowli (stacji transformatorowej i rozdzielni średniego napięcia) doszło w dacie Transakcji.

Uwzględniając powyższe, dostawa wszystkich wskazanych wyżej Budynków i Budowli w ramach Transakcji nie spełniała warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10, z uwagi na fakt iż na moment jej dokonania:

\- nie upłynął jeszcze okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia (tak w przypadku całego Budynku A części Budynku B wynajętego przed Transakcją oraz części Budowli (miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych oraz parking do ładowania aut elektrycznych, stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarowy; zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących);

\- bądź też dostawa była wykonana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed pierwszym zasiedleniem (tak w przypadku niewynajętej części Budynku B. Budynków D i E oraz Budowli funkcjonalnie związanych z Budynkami D i E - stacji transformatorowej i rozdzielni średniego napięcia).

W świetle powyższego, poniżej Wnioskodawcy prezentują zestawienie Budynków i Budowli z informacją czy upłynął okres krótszy niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a Transakcją.

\- Budynek A:

\- Część Budynku A o powierzchni 6.184,25 m2 została wynajęta w dniu 4 maja 2022 r. - nie upłynął okres 2 lat;

\- Część Budynku A o powierzchni 4.935 m2 (oraz 14 miejsc parkingowych) zostały wynajęte w dniu 9 maja 2022 r. - nie upłynął okres 2 lat;

\- Część Budynku A o powierzchni 20.139 m2 wraz z prawem do miejsc parkingowych bez wskazywania konkretnej ilości miejsc parkingowych została wynajęta w dniu 1 lipca 2022 r. - nie upłynął okres 2 lat;

\- Część Budynku A o powierzchni 271 m2 została wynajęta 1 grudnia 2022 r. - nie upłynął okres 2 lat;

\- Budynek B:

\- Część Budynku B o powierzchni 78.072,27 m2 (oraz 204 miejsc parkingowych dla samochodów osobowych i 94 miejsc parkingowych dla samochodów ciężarowych) zostały wynajęte w dniu 23 października 2021 r. — nie upłynął okres 2 lat;

\- Część Budynku B o powierzchni 15.352 m2 wraz z prawem do miejsc parkingowych bez wskazywania konkretnej ilości miejsc parkingowych została wynajęta w dniu 7 marca 2022 r. - nie upłynął okres 2 lat;

\- Część Budynku B o powierzchni 19.262 m2 wraz z prawem do miejsc parkingowych bez wskazywania konkretnej ilości miejsc parkingowych została wynajęta w dniu 6 maja 2022 r. — nie upłynął okres 2 lat;

\- Postała część Budynku B (o łącznej powierzchni 594 m2) na dzień Transakcji (tj. na dzień 24 lutego) nie była jeszcze wynajęta - dostawa była wykonana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed pierwszym zasiedleniem.

\- Budynek E - dostawa była wykonana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed pierwszym zasiedleniem.

\- Budynek D - dostawa była wykonana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed pierwszym zasiedleniem.

\- Budowie niezbędne do prawidłowego korzystania z Budynku A i Budynku B (tj. parking do ładowania aut elektrycznych, stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarowy, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących) - do rozpoczęcia korzystania z wszystkich ww. budowli doszło w momencie rozpoczęcia realizacji pierwszej umowy najmu, tj. w dacie 23 października 2021 r. - nie upłynął okres 2 lat.

\- Budowle funkcjonalnie związane z Budynkami D i E (stacja transformatorowa i rozdzielnia średniego napięcia) dostawa była wykonana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed pierwszym zasiedleniem.

### Pytania

1\. Czy Transakcja stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy do Transakcji nie miało zastosowania którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT?

3\. Czy - skoro Transakcja została przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT - po Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Zbywcę faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca był uprawniony do:

(i.) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT), oraz

(ii.) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1\. Transakcja stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. Do Transakcji nie miało zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT

3\. Ponieważ Transakcja była opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów, po Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca był uprawniony do:

(i.) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT), oraz

(ii.) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

Czy Transakcja stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

Uwagi wstępne

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Wnioskodawców, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - tj. przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt. 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawców - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08).

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

Zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni ustawy o VAT, orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”), a także wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnień Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia MF”).

(i.) Kryteria ustawowe

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach – w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa można interpretować pomocniczo w świetle art. 551 Kodeksu cywilnego (co wskazano m.in. również w Objaśnieniach MF).

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

(ii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowiła zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. Niewątpliwie przedmiot Transakcji nie wyczerpywał przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie towarzyszył transfer innych niż wymienione w opisie stanu faktycznego kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, tj.:

\- firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

\- aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością/ umowami najmu);

\- praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

\- środków pieniężnych otrzymanych przez Zbywcę w związku z Nieruchomością (np. czynsze zapłacone przez Najemców na rzecz Zbywcy przed Transakcją);

\- praw i obowiązków z umów pożyczkowych/ kredytowych służących finansowaniu działalności Zbywcy, a w szczególności praw i obowiązków Zbywcy wynikających z Umowy kredytu.

W związku z Transakcją nie doszło również do przeniesienia na Nabywcę (w szczególności) praw i obowiązków z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz - co do zasady - z Umów na Dostawę Mediów i Umów Serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Zbywcę).

W takiej sytuacji, w zależności od okoliczności i czynników biznesowych, Nabywca był zobowiązany we własnym zakresie zapewnić dostawę odpowiednich usług istotnych dla prowadzenia działalności, jak również dostawę mediów do Nieruchomości. W stosunku do usługi zarządzania Nieruchomością, Nabywca był zmuszony do podjęcia dodatkowych działań faktycznych oraz prawnych polegających na wybraniu stosownego dostawcy, wynegocjowaniu i zawarciu z nim nowej umowy/-ów o zarządzanie.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. (która była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe). Z odpowiedzi Ministra Finansów na zapytanie poselskie można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Od czasu nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. zobowiązania nie stanowią już części składowych przedsiębiorstwa w myśl art. 551 Kodeksu cywilnego (zobowiązania zostały natomiast wymienione jako składnik zbywanego ZCP zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT). Jednakże zobowiązania obok prawa własności składników majątku czy należności stanowią jeden z najważniejszych elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa i są z nim nierozerwalnie związane. W związku z nabyciem przedsiębiorstwa nabywca jest wciąż solidarnie odpowiedzialny ze sprzedającym za jego zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach mimo zachowania należytej staranności - art. 554 Kodeksu cywilnego.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie stanu faktycznego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji zasadniczo nie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku, tj. głownie tych wynikających z zabezpieczeń od najemców, kaucje najemców). A zatem, po dacie Transakcji istniejące należności i zobowiązania Zbywcy pozostały - co do zasady - po stronie Zbywcy.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem, Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabył jedynie wybrane aktywa w postaci Nieruchomości, wraz ze składnikami ściśle związanymi z Nieruchomością - tj. w szczególności: majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji, instrumentami zabezpieczenia ustanowionymi przez najemców czy dokumentacją techniczną oraz wybraną dokumentacją prawną i księgową (opisaną w punkcie (v.) opisu stanu faktycznego).

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawców składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowiły zorganizowanego zespołu, jako że m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych czy też chociażby umów w zakresie finansowania działalności Zbywcy itp. nie zostały przejęte przez Nabywcę. Ponadto, jak wskazano powyżej, rozwiązana została Umowa o Zarządzanie Nieruchomością, oraz - co do zasady - Umowy na Dostawę Mediów i Umów Serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Zbywcę).

Zgodnie z praktyką sądów przesłanką konieczną do uznania, że przedmiotem konkretnej transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu ustaw podatkowych, jest również możliwość prowadzenia przez podmiot nabywający zespół składników materialnych i niematerialnych działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim działalność ta prowadzona była przez zbywcę przenoszonego zespołu składników. W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że - jak zostanie szerzej wykazane poniżej - przedmiot Transakcji „sam w sobie” (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy / podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań faktycznych i prawnych) nie był wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby przedmiot Transakcji zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

(iii.) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP

Kryteria uznania za ZCP

Działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi także ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę przed Transakcją. Na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia z ZCP jeśli spełnione są łącznie następujące warunki:

\- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, wyodrębnionego funkcjonalnie i zdolnego do prowadzenia samodzielnej działalności - tzn. aby w spółce istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze;

\- wyodrębnienie organizacyjne i finansowe - tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który jest wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności

Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowiły takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym z umów dotyczących finansowania przedmiotu Transakcji czy też z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością) nie zostały przejęte przez Nabywcę.

Przenoszona Nieruchomość nie posiadała również zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe istotne (znaczące) elementy i/lub zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji. Innymi słowy, przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego niewchodzących w skład Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego prowadzenia działalność na Nieruchomości (w szczególności ze względu na brak istotnych umów). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostały zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni w Magazynach i wybranych Budowlach. Aby prowadzić własną działalność gospodarczą związaną z najmem Nieruchomości po dniu Transakcji, Nabywca musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie:

\- zarządzanie Nieruchomością;

\- dostawę mediów i usług (np. ochrona, sprzątanie) do Nieruchomości;

\- obsługę prawną / podatkową / księgową dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości i jej wynajmem oraz funkcjonowaniem Nabywcy.

Jeśli Nabywca nie zapewniłby - już we własnym zakresie - zarządzania i obsługi nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców, wystąpiłoby zakłócenie działalności np. braku płynności finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemcy w związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umowy najmu. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach Transakcji nie byłoby możliwe.

Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego biznesu. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie stanowił wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który byłby zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności.

Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 kwietnia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie były wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Dodatkowo, przedmiot Transakcji nie był również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej działalności Zbywca wykorzystywał zarówno składniki wchodzące w skład przedmiotu Transakcji, jak i takie, które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania i zarządzania Nieruchomością). Za przejaw jakiegokolwiek wydzielenia organizacyjnego nie może być też postrzegane ewentualne istnienie regulaminu zawierającego zasady korzystania z Budynków przez najemcę / użytkowników.

Innymi słowy, przedmiot Transakcji nie był wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy w żaden z powyższych sposobów, w szczególności jako dział albo oddział.

Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowiła finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie prowadził pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmowała zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która była przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie były przenoszone w ramach Transakcji).

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie był wyodrębniony u Zbywcy w aspekcie organizacyjnym ani finansowym.

Kryteria ZCP w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych oraz orzecznictwa TSUE

Dla poparcia swojego stanowiska, Wnioskodawcy pragną dodatkowo zwrócić uwagę na poglądy wyrażane przez sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespół składników stanowi ZCP na gruncie podatku VAT.

W szczególności, orzecznictwo sądowe podkreśla, iż wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już u zbywcy musi posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”.

Równocześnie, w przedmiotowym wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.

Jak wskazał Sąd, zabudowane nieruchomości nie tworzą bowiem same w sobie całości zdolnej do prowadzenia działalności gospodarczej (nawet jeżeli efektywnie wykorzystywane są do celów wynajmu). Warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej spełniony mógłby być potencjalnie dopiero wówczas, gdyby powyższa działalność w zakresie najmu prowadzona była poprzez wydzielony w strukturze organizacyjnej zbywcy zakład, obejmujący nie tylko przypisane do tej działalności nieruchomości, ale też obsługę (pracowników), finansowanie, umowy itp. Innymi słowy, za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części NSA uznaje więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).

Zarazem też - zdaniem Sądu - sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie mogłaby już być uznana sama w sobie za sprzedaż ZCP. Bez całej wskazanej powyżej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, wciąż byłaby to bowiem jedynie sprzedaż nieruchomości jako pojedynczych składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie może natomiast sama w sobie oznaczać, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły ZCP. Konieczne jest bowiem, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa już u samego zbywcy, o czym nie może przesądzać sam fakt wykorzystywania przez niego nieruchomości w działalności gospodarczej (bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa).

Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany zespół składników nie był zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w składzie takim, w jakim został przeniesiony do Nabywcy. Zdolności takiej nabrał on dopiero po uzupełnieniu go przez Nabywcę o inne istotne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o zarządzanie Nieruchomością, umowy na dostawę usług / mediów do Nieruchomości czy też chociażby umowy rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonywane będą rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano, zawarcie powyższych umów było niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Tytułem uzupełnienia, w podobnym tonie NSA wypowiedział się również w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych.”

Zbliżone stanowisko zostało wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych z 2018 r. Jak wskazuje NSA w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17: „Na skarżącą poza własnością i współwłasnością nieruchomości lokalowych przeszły wyłącznie prawa ściśle związane z nabytymi nieruchomościami pozwalające na ich użytkowanie (urządzenia, instalacje, przynależności i wyposażenie) oraz skarżąca stała się z mocy prawa stroną umów najmu zawartych przez zbywcę. (\`(...)\`) Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, który w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy przyjął, że nabywając sporne nieruchomości, skarżąca nie przejęła zorganizowanej u zbywcy części przedsiębiorstwa.”

Podobne stanowisko zaprezentował WSA w Warszawie w wyroku z dnia 6 września 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 3209/17: „W zakresie umów najmu dotyczących nieruchomości organ stwierdził, iż najem wykonywany był na podstawie umów zawartych przez te podmioty z poprzednim właścicielem. Niezasadnie jednakże wyprowadzono z powyższego wnioski w zakresie uznania nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa na tej tylko podstawie, że spółka wstąpiła z mocy prawa w stosunki najmu łączące zbywcę z najemcami i te stosunku najmu były kontynuowane na dotychczasowych zasadach przez określony czas po zawarciu umowy. Wstąpienie przez nabywcę przedmiotu najmu w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu następuje z mocy samego prawa, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc jest niezależne od woli stron transakcji, a tym samym nie może przesądzać o kwalifikacji zespołu składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przyjęcie rozumowania organu prowadziłoby bowiem do wniosku, zgodnie z którym wszelkie zbycie dóbr, które pociąga za sobą z mocy prawa wstąpienie nabywcy w stosunki zobowiązaniowe ściśle związane z danym dobrem, jest wystarczające dla uznania, iż mamy do czynienia nie ze zbyciem towaru, ale ze zbyciem zorganizowanej struktury praw i obowiązków stanowiących przedsiębiorstwo.”

Także WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. I SA/Wr 972/16) orzekł, że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego \[tj. prowadzącego działalność w zakresie wynajmu lokali użytkowych - wyjaśnienie Wnioskodawców\] zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

W dalszej części uzasadnienia WSA we Wrocławiu stwierdził, że „fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.”

WSA we Wrocławiu odniósł się też do rozumienia przepisów wspólnotowych dotyczących sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 19 dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L.2006.347.1)) oraz wydanych w tym zakresie orzeczeń TSUE, stwierdzając, że w ich świetle „Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności.”

Dalej WSA, odwołując się do orzeczenia NSA z dnia 26 listopada 2016 r (sygn. akt I FSK 1316/15) stwierdził, że „podobne stanowisko wyrażają sądy administracyjne wskazując, że wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne rozumiane jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych składają się zdolność majątku lub jego części do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, o której mowa w orzecznictwie TSUE. Istotnym elementem decydującym o wyłączeniu transakcji z zakresu podatku od towarów i usług, jest bowiem traktowanie nabywcy jako następcy prawnego przekazującego majątek, z czego TSUE wywodzi konieczność, aby zbywany majątek lub jego część (przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług) składały się właśnie na całość zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.”

Podsumowanie

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie stanowił przedsiębiorstwa ani ZCP. Wynika to z faktu, iż jak opisano powyżej, Nabywca nie przejął m.in. kluczowych umów zapewniających realizację szeregu istotnych funkcji pozwalających na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu, a tym samym sprzedaży Nieruchomości nie można uznać za sprzedaż całej „struktury” służącej realizacji tego celu gospodarczego. Ponadto, w przedsiębiorstwie Zbywcy, żadna taka „struktura” nie była i nie jest wyodrębniona ani w sposób organizacyjny, ani w sposób finansowy.

Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Uwagi ogólne

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF. W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (przy czym - jak Wnioskodawcy wykażą w dalszej części wniosku - w przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).

Wnioskodawcy pragną również podkreślić, że - jak wskazano w treści Objaśnień MF - mają one służyć „zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe”. Tym samym, Objaśnienia MF powinny - zdaniem Stron - znaleźć zastosowanie przy wydawaniu interpretacji, potwierdzając stanowisko Stron prezentowane w niniejszym wniosku.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, „\[\`(...)\`\] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia MF nakazują uwzględnić - w szczególności - następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Jak zostało też wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W świetle powyższych uwag ogólnych, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy przedstawiają bliżej, jakimi kryteriami należy - w świetle Objaśnień MF - kierować się przy ocenie spełnienia powyższych warunków oraz odnoszą je do okoliczności Transakcji.

Okoliczności istotne dla ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności

Jak wskazano w Objaśnieniach MF, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

\- angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

\- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wynika przy tym z treści Objaśnień MF, przy ocenie, czy zespół składników majątkowych zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej, nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich elementów wchodzących w skład standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych oraz tych wskazanych w lit. a-d powyżej. Jak podkreśla się bowiem w orzecznictwie sądów administracyjnych, wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

Z drugiej jednak strony, treść Objaśnień MF wskazuje jednoznacznie, iż za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. W szczególności, sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.).

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie został przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt. a) - d) Objaśnień MF, w szczególności:

\- Zakresem Transakcji nie było objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek umów pożyczek/kredytów (a w szczególności prawa i obowiązki z Umowy kredytu zawartej przez Zbywcę) mających na celu finansowanie działalności Zbywcy

\- Nabywca nie wstąpił w prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością zawartej przez Zbywcę. Umowa ta została rozwiązana w związku z Transakcją (przed przeprowadzeniem Transakcji), a Nabywca zawarł nową umowę w tym zakresie.

\- Nabywca nie wstąpił w prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartej przez Zbywcę z uwagi na fakt, że taka umowa nie została przez Zbywcę zawarta.

\- Zakresem Transakcji nie zostało objęte przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek należności o charakterze pieniężnym (w tym - w szczególności - należności wobec najemców o zapłatę czynszu czy też opłat serwisowych/eksploatacyjnych).

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot Transakcji nie spełniał kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień MF - że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Zbywcę.

Okoliczności niewpływające na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości komercyjnej stanowi dostawę towaru podlegającą VAT.

Tytułem uzupełnienia, Objaśnienia MF wskazują, iż - w przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych - wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest zatem istotne, czy doszło do przeniesienia na nabywcę elementów integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne, takich jak w szczególności:

\- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

\- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

\- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. F.), itp.;

\- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;

\- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;

\- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;

\- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;

\- dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

Jak bowiem wskazano w Objaśnieniach MF, wskazane powyżej elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę.

W świetle powyższego należy zatem uznać, iż - choć szereg z powyższych składników został przeniesiony na Nabywcę w ramach Transakcji (m.in. zabezpieczenia ustanowione przez najemcę) - fakt objęcia ich zakresem Transakcji nie powinien w żaden sposób rzutować na klasyfikację przedmiotu Transakcji.

Podsumowanie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pyt. nr 1

Tytułem podsumowania, odnosząc powyższe Objaśnienia MF do sytuacji Wnioskodawców, należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotu Transakcji nie zostanie spełniony warunek uznania go za przedsiębiorstwo / ZCP, gdyż - jak wskazano powyżej - przedmiot Transakcji sam w sobie (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy / podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań) nie był wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przeszły prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz Umowy kredytu zawartej przez Zbywcę, a elementy przedmiotu Transakcji inne niż Nieruchomość (jak np. dokumentacja związana z Nieruchomością) nie powinny, w świetle Objaśnień MF, mieć wpływu na klasyfikację przedmiotu Transakcji.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie stanowił przedsiębiorstwa ani ZCP, znajduje pełne potwierdzenie w treści Objaśnień MF.

Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej polskich organów podatkowych.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie była wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Czy do Transakcji nie miało zastosowania którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT?

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątkowymi stanowiła sprzedaż Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkami i Budowlami.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynków i budowli znajdujących się na tych działkach.

Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątkowymi w ramach Transakcji była więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów (za wyjątkiem nakładów poniesionych na prace budowlane, głównie adaptacje niektórych pomieszczeń dla najemców, które nie zostały oddane do użytkowania przed Transakcją, a których przeniesienie na Nabywcę będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług opodatkowane VAT), chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach Transakcji. Jak bowiem wynika z opisu stanu faktycznego, Nieruchomość nie była do dnia Transakcji wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (Zbywca nie prowadził działalności gospodarczej zwolnionej z VAT). Ponadto, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego poniesionego w związku z nabyciem Gruntu oraz realizacją Inwestycji.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie będą spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei - na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Wnioskodawców, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie wypełnia przesłanek zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z powołanych wyżej przepisów, tereny będące przedmiotem dostawy muszą spełniać łącznie następujące warunki:

\- być niezabudowane; oraz

\- nie mogą być przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak zostało natomiast wskazane w ramach opisu stanu faktycznego, wszystkie działki gruntu objęte zakresem Transakcji były w momencie jej dokonania zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, tym samym przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 również nie były spełnione.

Jednocześnie, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

\- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo

\- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej).

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy i kiedy względem Budynków oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w tym także tych części Budynków i Budowli, które ze względu na swój charakter nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości) doszło zasadniczo nie później niż w momencie oddania Budynków i Budowli do używania i rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni (magazyny A i B). Z kolei w przypadku magazynów D i E, ponieważ po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania nie były one do daty Transakcji przedmiotem najmu i nie były wydane najemcom, uznać należy, iż do daty Transakcji nie były one przedmiotem pierwszego zasiedlenia. Tym samym, w przypadku magazynów D i E (oraz niezbędnych do ich funkcjonowania Budowli) do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy VAT mogło dojść w momencie ich sprzedaży (tj. w dacie realizacji Transakcji).

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, oddawanie do używania Budynków wraz z Budowlami dokonywane było następująco:

\- Budynek B:

\- 1 września 2021 r. - na podstawie zaświadczenia o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B,

\- 27 października 2021 r. - na podstawie zaświadczenie o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B, oraz

\- 7 marca 2022 r. - na podstawie zaświadczenia o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku B,

\- Budynek A:

\- 9 maja 2022 r. - na podstawie zaświadczenia numer o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku A, oraz

\- 11 lipca 2022 r. - na zaświadczenia numer o braku sprzeciwu do użytkowania części Budynku A,

\- Budynek D oraz E: 7 września 2022 r. - na podstawie zaświadczenia o braku sprzeciwu do użytkowania Budynku D oraz Budynku E.

We wskazanym wyżej okresie (tj. pomiędzy 1 września 2021, a 1 grudnia 2022 r.) oddawane były do użytkowania również Budowle składające się na Nieruchomość.

Co więcej, Magazyny A i B - wraz z odpowiednimi Budowlami - udostępniane były najemcom na podstawie umów najmu w okresie od 23 października 2021 r. do 1 grudnia 2022 r. Magazyny D i E na moment Transakcji nie były przedmiotem najmu i nie były udostępnione najemcom.

Uwzględniając powyższe, dostawa wszystkich wskazanych wyżej Budynków i Budowli nie spełniała warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10, z uwagi na fakt iż na moment jej dokonania:

\- nie upłynął jeszcze okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia (tak w przypadku magazynów A i B i niezbędnych do ich funkcjonowania Budowli;

\- bądź też dostawa była wykonana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed pierwszym zasiedleniem (tak w przypadku magazynów D i E i niezbędnych do ich funkcjonowania Budowli).

W ocenie Wnioskodawców do przedmiotowej Transakcji nie będzie miało również zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

\- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

\- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca uprawniony był do odliczenia VAT naliczonego zarówno w związku z nabyciem Gruntu jak i realizacją Inwestycji, w skład której wchodzą Budynki i Budowle, będące przedmiotem wniosku. Ponadto, Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie znajdujących się na Gruncie Budynków i Budowli, które przekraczałby 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji, również ten warunek zwolnienia przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a nie miał zastosowania.

Podsumowanie uzasadnienia stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawców, po przeprowadzeniu szczegółowej analizy Transakcji, nie podlegała ona któremukolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Czy - skoro Transakcja została przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT - po Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Zbywcę faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca był uprawniony do:

(i.) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT), oraz

(ii.) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Aby rozstrzygnąć uprawnienie Nabywcy do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia Nieruchomości na zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest i będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jej nabycie podlegało podatkowi VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy wskazują, że:

\- na moment Transakcji Nabywca był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce, spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT;

\- po dokonaniu Transakcji Nabywca prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych w Nieruchomości, która - jako odpłatne świadczenie usług - co do zasady podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej;

\- jak zostało wskazane w uzasadnieniu w zakresie pytania nr 1, przedmiotowa Transakcja w ocenie Wnioskodawcy mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT;

\- jednocześnie, jak wskazano w uzasadnieniu w zakresie pytania nr 2, Transakcja nie podlegała któremukolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy spełnione zostały warunki obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT nie będą miały miejsca.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstało w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzymał od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zatem zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowanie uzasadnienia stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W związku z powyższym, jeżeli zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawców przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, po jej dokonaniu oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca był uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dokonania Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 24 lutego 2023 r. nabyli Państwo od Spółki prawo własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: x, y, z, a, b wraz z prawem własności budynków magazynowych oznaczonych jako Budynek A, Budynek B, Budynek D oraz Budynek E wraz z pomieszczeniami socjalno-biurowymi i magazynowymi („Magazyny”) jak również innymi budynkami towarzyszącymi (dalej Magazyny i inne budynki towarzyszące są określane jako „Budynki”) oraz infrastrukturą w postaci budowli takich jak miejsca parkingowe (dla samochodów ciężarowych i osobowych oraz parking do ładowania aut elektrycznych), stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarowy, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących (Budowle) oraz inne składniki majątkowe.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę w szczególności:

\- aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością / umowami najmu);

\- ksiąg rachunkowych Zbywcy;

\- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności istniały na dzień Transakcji);

\- należności związanych z Nieruchomością;

\- praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank, a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

\- środków pieniężnych Zbywcy związanych z Nieruchomością, innych niż kwoty zatrzymane z wynagrodzeń wykonawców w celu zabezpieczenia roszczeń gwarancyjnych oraz depozyty wpłacone przez najemców w celu zabezpieczenia umów najmu;

\- praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami;

\- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (w szczególności dotyczących ubezpieczenia Nieruchomości);

\- praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę;

\- praw i obowiązków z umów pożyczek lub umów kredytowych służących finansowaniu działalności Zbywcy, w tym w szczególności Umowy kredytu;

\- umowy o zaprojektowanie oraz wybudowanie biur jednego z najemców oraz realizację tych biur (w tym również: związane z nimi gwarancje oraz prawa autorskie), których przeniesienie na Nabywcę uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków określonych w umowie przeniesienia własności Nieruchomości;

\- praw i obowiązków wynikających z umów najmu siedziby Zbywcy, czy też umów dotyczących świadczenia na rzecz Zbywcy usług księgowych.

Tym samym, w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń, zapłaty zachęt przysługujących najemcom, które staną się należne dopiero po dacie Transakcji po spełnieniu określonych warunków, oraz obowiązków/ zobowiązań obciążających każdoczasowego właściciela Nieruchomości). W szczególności, w ramach Transakcji nie doszło do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek/ praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Zbywcy, w tym przede wszystkim Umowy kredytu. Ponadto Państwo wskazali, że:

\- umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Umowa o Zarządzanie Nieruchomością nie została przeniesiona na Nabywcę, który zawarł nowe umowy w tym zakresie.

\- Z uwagi na fakt, że Zbywca nie był stroną Umowy o Zarządzanie Aktywami, nie została ona przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji.

\- Zasadniczo, w dniu Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zawarte przez Zbywcę zostały wypowiedziane lub rozwiązane. Nabywca we własnym imieniu zawarł nowe umowy na dostawę mediów i usług z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów i usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy dostarczali media / usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Zbywcę z uwagi na stosowane przez wielu dostawców standardowe wzory umowne).

\- Intencją Stron było rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i - równolegle - zawarcie nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę. Nabywca może jednak tymczasowo korzystać z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę, aby nie zakłócić dostawy usług i mediów do Budynków (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowiedział przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i w dniu Transakcji rozpoczął się bieg okresów ich wypowiedzenia.

\- Zbywca nie zatrudniał żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością były wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Państwo wskazali, że przedmiot Transakcji nie był wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych w tym znaczeniu, że Nabywca - celem prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem przedmiotu Transakcji - był zmuszony do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in. poprzez zawarcie odpowiednich umów). Mianowicie, Nabywca w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie zawartych umów z profesjonalnymi dostawcami - zapewnił:

\- zarządzanie Nieruchomością,

\- dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

\- zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy podanych przez Państwa wynika bowiem, że przedmiot transakcji stanowił masę majątkową, która nie została wydzielona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Jak wynika z opisu sprawy, na dzień dokonania opisanej we wniosku Transakcji będący przedmiotem zbycia zespół składników majątkowych, nie stanowił zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych funkcjonalnie, w przedsiębiorstwie Zbywcy w tym znaczeniu, że:

a) przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Magazyny wchodzące w skład Nieruchomości) nie był u Zbywcy formalnie wyodrębniony jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazywały na takie wyodrębnienie;

b) Zbywca nie prowadził odrębnej księgowości / ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład przedmiotu Transakcji (w tym - w szczególności - Magazynów). Przeciwnie, księgowość prowadzona była zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która - Nieruchomość - była przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z Umowy kredytu, która nie była przenoszona w ramach Transakcji).

Przedmiot Transakcji nie był również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej działalności, Zbywca wykorzystywał zarówno składniki wchodzące w skład przedmiotu Transakcji, jak i takie, które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania i zarządzania Nieruchomością). Przedmiot Transakcji nie był wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy jako dział albo oddział.

Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowiła finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie sprawy, Wnioskodawca nie prowadził pełnej, osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. Przeciwnie, księgowość prowadzona była zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmowała zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która była przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie były przenoszone w ramach Transakcji).

Podsumowując, analiza zaprezentowanego przez Państwa opisu sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz orzecznictwa TSUE prowadzi do wniosku, że nie zostały spełnione przesłanki do uznania sprzedaży przedmiotu transakcji za zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

Zespół składników majątkowych nabyty przez Nabywcę na dzień transakcji nie pozwalał na funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania, gdyż jak wskazał Wnioskodawca, przedmiot transakcji sam w sobie (tj. bez uzupełnienia go w dodatkowe elementy, podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań) nie był wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej.

Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko odnoszące się do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi kwestia, Czy do Transakcji nie miało zastosowania którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT?

Należy wskazać, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Natomiast, jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem dostawy były działki gruntu o numerach ewidencyjnych: x, y, z, a, b zabudowane budynkami i budowlami.

W konsekwencji dla przedmiotowej dostawy nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jak wynika z opisu sprawy, do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w tym także tych części Budynków i Budowli, które ze względu na swój charakter nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości) doszło zasadniczo nie później niż w momencie oddania Budynków i Budowli do używania i rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni (Budynek A i część Budynku B). Z kolei w przypadku części Budynku B oraz Budynków D i E, ponieważ po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania nie były one do daty Transakcji przedmiotem najmu i nie były wydane najemcom, uznać należy, iż do daty Transakcji nie były one przedmiotem pierwszego zasiedlenia. Tym samym, w przypadku magazynów D i E (oraz niezbędnych do ich funkcjonowania Budowli) do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy VAT mogło dojść w momencie ich sprzedaży, tj. w dacie realizacji Transakcji, która miała miejsce 24 lutego 2023 r.

Uwzględniając powyższe, dostawa wszystkich wskazanych wyżej Budynków i Budowli w ramach Transakcji nie spełniała warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10, z uwagi na fakt iż na moment jej dokonania:

• nie upłynął jeszcze okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia (tak w przypadku całego Budynku A części Budynku B wynajętego przed Transakcją oraz części Budowli (miejsca parkingowe dla samochodów ciężarowych i osobowych oraz parking do ładowania aut elektrycznych, stacja LNG wraz z instalacją gazową, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny wód opadowych i roztopowych, zbiornik przeciwpożarowy; zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i wiaty dla palących);

• bądź też dostawa była wykonana w ramach pierwszego zasiedlenia (w przypadku niewynajętej części Budynku B. Budynków D i E oraz Budowli funkcjonalnie związanych z Budynkami D i E - stacji transformatorowej i rozdzielni średniego napięcia).

Dodatkowo, Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie znajdujących się na Gruncie Budynków i Budowli, które przekraczałby 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy zatem rozważyć możliwość zwolnienia dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że z uwagi na fakt, że grunt został nabyty przez Zbywcę z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (po dokonaniu ich zabudowy), tj. w celu udostępnienia podmiotom na podstawie umów najmu oraz późniejszego ich zbycia, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Gruntu oraz realizacją Inwestycji.

Zatem z uwagi na niespełnienie jednej z przesłanek warunkujących prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków i budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a (brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego), Nieruchomość nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10austawy o VAT.

Mając na względzie powyższe należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak Państwo wskazali w opisie spawy, Zbywca nie prowadził działalności gospodarczej zwolnionej z VAT, a przy nabyciu dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając zatem na uwadze opis sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o którym mowa w tym przepisie.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budowle na nim posadowione.

Zatem dostawa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości K., składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: x, y, z, a, b zabudowanej budynkami i budowlami podlega opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko odnoszące się do pytania nr 2, w myśl którego Transakcja nie podlegała któremukolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Odnosząc się do natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji, należy stwierdzić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy,

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy,

obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto wyżej, dostawa prawa własności nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: x, y, z, a, b zabudowanej budynkami i budowlami podlega opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Z wniosku wynika, że po nabyciu Nieruchomości, Nabywca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Magazynów oraz Budowli wskazanych w umowach najmu (przy czym pozostałe obiekty wchodzące w skład Nieruchomości będą również efektywnie służyły tej działalności). Działalność ta podlega opodatkowaniu VAT. Państwo wyjaśnili, że działalność ta co do zasady podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującego dokonanie Transakcji. Nieruchomość będzie przez Kupującego wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Jednocześnie – na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy – w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zatem oceniając Państwa odnoszące się do pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska nieobjęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sp. z o.o.(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).