Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.782.2024.4.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-30
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    dostawy nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 7
    stycznia 2025 r. (wpływ 9 stycznia 2025 r. oraz 22 stycznia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jako osoba fizyczna nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej:
    podatek VAT). Jest Pan właścicielem m.in. nieruchomości gruntowej położonej w (...),
    obszaru łącznego (...) ha, składającej się z czterech działek gruntu, w tym działki: numer 1 ,
    sposób korzystania: R – grunty orne (...), które nabył Pan na podstawie umowy darowizny
    zawartej dnia (...) czerwca 2012 r. i protokołu sporządzonego dnia (...) lipca 2012 r..
    Wchodzące w skład opisanej nieruchomości działka gruntu położona w (...), działka gruntu
    numer: 1, obszaru (...) ha składająca się z użytków oznaczonych w ewidencji gruntów
    symbolami: „N”, „RIVa”, „RIVb” i „RV”, nie jest zabudowana.
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy
    zatwierdzonym Uchwałą z dnia (...) maja 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach (...)
    - teren działki nr ewid. 1 o powierzchni (...) ha przeznaczony jest pod: (...).
    Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww.
    planu przeznaczenie działki nie nastąpiło z Pana inicjatywy.
    Działki nie są położone w granicach specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego,
    ani też nie istnieją żadne ograniczenia korzystania z nich wynikające z ochrony przyrody i
    środowiska.
    Działki nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r.
    o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 423).
    Działki pozostają w Pana wyłącznym niezakłóconym posiadaniu.
    Do dnia dzisiejszego nie podejmował Pan żadnych działań informacyjno-reklamowych
    związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem przedmiotowych działań była Gmina,
    która czuwa nad realizacją transakcji. Nie ponosił Pan żadnych kosztów związanych ze
    sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności takie jak organizowanie notariusza,
    podział działek, czy spotkań z przedstawicielami kupującego, organizowane były przez
    Gminę.
    Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami.
    Dla przedmiotowych nieruchomości nie zostało wydane pozwolenie na budowę ani inne
    pozwolenie, czy decyzje.
    Przed sprzedażą działki nie poczynił Pan i nie zamierza Pan poczynić jakichkolwiek działań,
    dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowej działki (np. uzbrojenie terenu,
    wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej).
    W dniu (...) października 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży
    nieruchomości, w której zobowiązał się Pan do sprzedaży własności wydzielonej z
    niezabudowanej działki numer 1, wchodzącej w skład Nieruchomości opisanej wyżej w (...)
    tej umowy – jej część oznaczoną na załączniku graficznym stanowiącym załącznik do

    Umowy (...), o obszarze około (...) ha nazywaną dalej Przedmiotem Umowy, w stanie
    wolnym od obciążeń i ograniczeń w rozporządzaniu oraz wad fizycznych i prawnych.
    Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie
    zawarta najpóźniej do dnia (...) marca 2025 r. pod warunkiem spełnienia następujących
    warunków:
    1) stan prawny Nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, poza sprostowaniem w
      Dziale I-O księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki numer 1,
      nie ulegnie zmianie,
    2) na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich,
      jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze
      wieczystej,
    3) wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1
      przez wydzielenie jej części zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do
      niniejszej umowy, o której mowa w (...) umowy,
    4) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    5) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie
      Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    6) wydania przez Ministra Finansów interpretacji przepisów prawa podatkowego
      (interpretacja indywidualna) na podstawie art. 14b powołanej wyżej ustawy z dnia 29
      sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa stwierdzającej, czy Przedmiot umowy podlega
      lub nie podlega opodatkowaniu VAT, a w razie potwierdzenia przez Organ, iż
      Przedmiot umowy podlega opodatkowaniu VAT przedłożenia zaświadczenia
      potwierdzającego status Sprzedającego jako czynnego płatnika podatku VAT,
    7) w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupująca Spółka lub
      wskazana przez Kupującą osoba trzecia nabędzie prawo własności wszystkich
      następujących działek gruntu położonych w (...)
        (...),
        lub wszyscy właściciele nieruchomości wymienionych powyżej, będą gotowi zawrzeć
        umowy przenoszące własność wszystkich wyżej wymienionych działek gruntu na
        Kupującą Spółkę lub wskazaną przez Kupującą osobę trzecią i w tym celu, w dacie
        zawarcia umowy przyrzeczonej, stawią się u notariusza i przystąpią do zawarcia
        umów przenoszących własność wyżej wymienionych działek gruntu,
    8) raport z badania due diligence, o którym mowa w (...) umowy nie wykazuje żadnych
      ryzyk ani nieprawidłowości,
    9) w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie oświadczenia i zapewnienia
      Sprzedających zawarte w (...) niniejszej umowy będą odpowiadały aktualnemu stanowi
      prawnemu i faktycznego Przedmiotu Umowy i zostaną powtórzone przez
      Sprzedających w umowie przyrzeczonej.
    Spełnienie się Warunków lub ich zrzeczenie się przez Kupującą Spółkę powinno nastąpić
    najpóźniej do dnia (...) lutego 2025 r.
    Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw,
    zgodnie z którymi m.in.:
    1. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu
      prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków
      oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania
      geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka

      związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w
      związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej
      dokumentacji urzędowej, a także finansowej.
    2. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia
      niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu
      uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych w
      nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy – w celu uniknięcia wątpliwości,
      Strony uzgadniają, że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na
      cele budowlane.
    3. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę
      wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w
      dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład X. Skuteczność
      wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między
      nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z
      jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z
      niniejszej umowy w formie notarialnej.
    4. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu
      wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę
      trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec
      nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie zawarcia takiej umowy z
      osobą trzecią Sprzedający wyrażają zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i
      zwalniają Kupującą z zobowiązania – według zasad określonych w przepisach Tytułu IX
      Kodeksu cywilnego.
    5. Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do
      udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Mocodawcy w
      postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów
      geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
      pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach
      zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy
      dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania
      opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia
      technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na
      środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy,
      występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do
      podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
      decyzji i zaświadczeń opisanych w (...) tej umowy, w szczególności składania wniosków
      oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.
    Wszelkie koszty związane ze sprzedażą ponosi strona kupująca.
    Dodatkowo w latach 2017-2020 z działki 1 wydzielił Pan 11 działek i uzyskał Pan na nie
    warunki zabudowy po czym dokonał Pan ich dostawy. Przedmiotowej dostawy nie
    opodatkował Pan podatkiem VAT.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy
    Na pytanie nr 1 dotyczące wskazania, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży,
    odpowiedział Pan, że: „Sprzedaży podlega działka wydzielona z działki 1”.
    Na pytanie nr 2 o treści: „W przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży będzie działka
    wydzielona z działki nr 1, prosimy o wskazanie, kto dokładnie i na podstawie jakiego
    dokumentu (np. pełnomocnictwa udzielonego przez Pana) wystąpił/wystąpi o podział
    działki nr 1, w wyniku którego powstanie działka, będąca przedmiotem sprzedaży?”,
    odpowiedział Pan, że: „Zgodnie z podpisaną umową przedwstępną (...) strona sprzedająca

    udziela spółce pełnomocnictwa do reprezentowana w postępowaniach administracyjnych
    dotyczących w szczególności podziałów geodezyjnych wobec powyższego o podział działki
    wystąpiła spółka kupująca nieruchomość”.
    Na pytanie nr 3 o treści: „Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt
    19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”?”, odpowiedział Pan: „Tak”.
    Na pytanie nr 4 o treści: „Czy z przeznaczonych do sprzedaży nieruchomości gruntowych
    dokonywane były/są/będą przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy
    przeznaczał Pan produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli
    dokonywał Pan sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem
    od towarów i usług?”, odpowiedział Pan, że: „Z przeznaczonych do sprzedaży
    nieruchomości gruntowych zbiory produktów rolnych były głównie sprzedawane.
    Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług”.
    Na pytanie nr 5 o treści: „W jaki sposób Pan wykorzystywał nieruchomość, która ma być
    przedmiotem sprzedaży przez cały okres jej posiadania?”, odpowiedział Pan, że: „ Do (...)
    maja 2022 r. nieruchomość wykorzystywana była do produkcji rolnej w moim
    gospodarstwie. Od (...) maja 2022 r. nieruchomość jest wydzierżawiona”.
    Na pytanie nr 6 o treści: „Czy nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży była
    /jest/będzie wykorzystywana przez Pana (przez cały okres posiadania, tj. od momentu
    nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, proszę
    wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pan zaspokajał i w jakim okresie?”, odpowiedział
    Pan, że: „Nieruchomość była wykorzystywana na cele prywatne a konkretnie na
    utrzymanie gospodarstwa domowego”.
    Na pytanie nr 7 o treści: „Czy Pan udostępniał/udostępnia/będzie udostępniał do
    momentu sprzedaży nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży osobom
    trzecim? Jeśli tak, proszę wskazać:
    a) w jakim okresie (kiedy) działka była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?
    b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka?) działka
      była/jest/będzie udostępniane osobom trzecim?
    c) czy udostępnienie działki było/jest/będzie czynnością odpłatną, czy bezpłatną? Jeżeli
      odpłatną, to kto rozliczał/rozlicza/będzie rozliczać podatek należny w związku z
      odpłatnym udostępnianiem?”
    odpowiedział Pan, że:
    a) „od (...) maja 2022 roku do (...) maja 2025 roku
    b) umowa dzierżawa
    c) przedmiot dzierżawy nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług”.
    Na pytanie nr 8 o treści: „Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży była przez Pana
    wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?”, odpowiedział
    Pan, że: „Działka była wykorzystywana do produkcji rolnej”.
    Na pytanie nr 9 dotyczącym wyjaśnienia:
    a) „jaką rolę w planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, która ma być
      przedmiotem sprzedaży pełni Gmina? Czy oprócz ww. czynności Gmina podejmowała
      /podejmie jeszcze inne działania (jeśli tak – to jakie?)?
    b) czy w zakresie ww. czynności Gmina działa na rzecz i w Pana imieniu?
    c) czy ww. czynności Gmina wykonuje na podstawie udzielonego Jej przez Pana
      pełnomocnictwa, upoważnienia, innego dokumentu (jeśli tak – jakiego?)”,

    odpowiedział Pan, że:
    „Gmina koordynuje transakcję. Tereny zlokalizowane w (...) objęte są MPZP z
    przeznaczeniem produkcyjno-usługowym. Na potrzeby działań promocyjne
    marketingowych tereny te umownie nazwane są Y. Od wielu lat gmina prowadzi szereg
    działań mających na celu zachęcić do inwestowania na terenie gminy (udział w targach,
    eventach, materiały w prasie). Do gminy zgłosił się Inwestor z pytaniem o działkę o
    określonych parametrach. Działki wymienione we wniosku zostały wskazane (łącznie z
    kilkoma innymi nieruchomościami, tworząc jedną spójną całość, jako fragment większego
    zamierzenia inwestycyjnego). Gmina była organizatorem spotkań przedstawiciela
    Inwestora z właścicielami, przekazała informację na temat podpisana umów
    przedwstępnych (czas i miejsce). Gminie nie było udzielane pełnomocnictwo. Jedynym
    udzielonym pełnomocnictwem było pełnomocnictwo wynikające z umowy przedwstępnej
    udzielone spółce kupującej nieruchomość (m.in do podziałów geodezyjnych)”.
    Na pytanie nr 10 o treści: „Czy w odniesieniu do nieruchomości, która ma być
    przedmiotem sprzedaży były/są/będą do momentu sprzedaży podejmowane przez Pana
    jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych
    zmierzające do podniesienia wartości tych działek, np. uzbrojenie działek w przyłącza do
    sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z
    wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o
    wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania
    zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, (proszę, żeby podał Pan
    jakie to były/są/będą czynności – nakłady i przez kogo zostały/zostaną poniesione)?”,
    odpowiedział Pan: „Nie”.
    Na pytanie nr 11 o treści: „Czy – oprócz wymienionych we wniosku postanowień
    wynikających z umowy przedwstępnej – ciążą na Panu i/lub na stronie kupującej inne
    (jakie?) prawa i obowiązki? (...)”, odpowiedział Pan: „Nie”.
    Na pytanie nr 12 o treści: „Czy strona kupująca ponosi/będzie ponosiła jakiekolwiek
    nakłady finansowe związane z nieruchomością, która ma być przedmiotem sprzedaży od
    momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Jeśli tak, proszę
    szczegółowo wyjaśnić, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych kosztów pomiędzy
    sprzedającym – Panem a kupującym? (np. czy koszty zostaną ujęte/rozliczone przez Pana
    w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w inny sposób – jaki?) – proszę
    szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie”, odpowiedział Pan, że: „Zgodnie z zapisami
    w umowie przedwstępnej wszelkie koszty związane m in. koszty ewentualnej wycinki
    drzew, koszty umowy przedwstępnej, czy koszty związane z podziałem działki ponosić
    będzie spółka kupująca. Nie będą one rozliczane z nami w żaden sposób”.
    Na pytanie nr 13 o treści: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli
    tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedawanej nieruchomości:
    a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
    b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?
    c) jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy
      były to działki zabudowane?
    d) w jaki sposób działki były wykorzystane przez Pana od momentu wejścia w ich
      posiadanie do chwili sprzedaży?
    e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?
    f) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli
      zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
    g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

    h) czy z tytułu sprzedaży tych nieruchomości był Pan obowiązany do zarejestrowania się
      jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tej sprzedaży?”,
    odpowiedział Pan, że:
    a) „(...) czerwca 2012 roku – umowa darowizny
    b) Rodzice przekazali grunty umową darowizny, w celu dalszej uprawy gruntów rolnych
    c) Działki rolne, niezabudowane
    d) Uprawa gruntów rolnych, produkcja rolna
    e) (...)
    Przyczyną sprzedaży była konieczność pozyskania środków w celu spłaty rodzeństwa
    (spłata wynika z oświadczenia sporządzonego dnia (...) czerwca 2012 r.) Rodzice przekazali
    gospodarstwo dla mnie a w ramach tego byłem zobowiązany do spłaty rodzeństwa.
    f) Sprzedałem 11 działek niezabudowanych
    g) Środki ze sprzedaży działek zostały wykorzystane na spłatę rodzeństwa, jak również na
      wykończenie i remont domu
    h) Nie”.
    Na pytanie nr 14 o treści: „Czy posiada Pan i jeszcze inne nieruchomości, które będą
    przedmiotem sprzedaży (oprócz działek będących przedmiotem wniosku)? Proszę
    wyjaśnić”, odpowiedział Pan: „Nie”.

## Pytanie

Czy dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Pana stanowisko w sprawie
    Dostawa przedmiotowych nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
    należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana

    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r.
    str. 1. z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 112 – podatnikiem jest każda osoba
    prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez
    względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.
    „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalność gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym
    przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwość Unii Europejskiej (dalej TSUE) z dnia 15 września
    2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (180/10)
    oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w
    Warszawie (C-181/10) wnika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Wobec powyższego należy rozważyć, czy w celu sprzedaży działek podjęto aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15

    ust. 2 ustawy o VAT, co skutkować będzie koniecznością uznania Pana za podmiot
    prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym.
    W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu
    Administracyjnego w Warszawie (dalej NSA) z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3
    /07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego,
    a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo,
    lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez
    każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten
    występował w charakterze podatnika podatku VAT (...).
    Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w
    analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Pana zdaniem – w związku ze
    sprzedażą działek – za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w
    zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, iż sprzedane nieruchomości
    nie zostały nabyte przez Pana z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, a przed sprzedażą nie
    podejmował Pan działań informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek.
    Co więcej, to sama strona Kupująca była inicjatorem działań i pokryła wszelkie koszty
    związane ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.
    Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym. Sprzedając przedmiotowe nieruchomości korzysta Pan, Pana zdaniem, z
    przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność
    oznacza działanie w sferze prywatnej, i do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o
    VAT. Wobec powyższego należy uznać, że dokonując sprzedaży nieruchomości, korzysta
    Pan, Pana zdaniem, z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co
    nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w
    art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech
    czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W
    konsekwencji mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej
    sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek nie stanowi działalności
    gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym, z tego tytułu nie
    występował Pan, Pana zdaniem, w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT, a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Oceniając sprawę należy podkreślić, że decydującym czynnikiem dla rozważań o
    prowadzeniu/ nieprowadzeniu przez Pana działalności gospodarczej polegającej na
    handlu gruntami był i jest cel nabycia przez Pana nieruchomości sprzedawanych na rzecz
    Kupującej Spółki. Kluczową kwestią nieuznania tych przedmiotowych transakcji jako
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, jest stan faktyczny, z
    którego wynika, że nie nabył Pan gruntów w celu ich sprzedaży i użytkował Pan do celów
    rolniczych. Nie nabywał Pan ww. nieruchomości w celach handlowych. Podkreślić należy,
    że z propozycją sprzedaży przedmiotowych nieruchomości wystąpiła Gmina wraz z
    Kupującą Spółką. Tak więc do dnia dzisiejszego nie podejmował Pan żadnych działań
    informacyjno-reklamowych związanych ze sprzedażą ww. działek. Inicjatorem
    przedmiotowych działań była Gmina Brześć Kujawski, która zorganizowała spotkanie z
    przedstawicielami Kupującej Spółki. Z Pana strony nie ponoszone były żadne koszty
    związane ze sprzedażą, wszelkie formalności, jak i czynności takie jak organizowanie
    notariusza, podział działek ponoszone były przez Kupującą Spółkę, bądź Gminę. Taka
    sytuacja oznacza, iż nie ma możliwości zaliczenia sprzedaży tych gruntów do działalności
    gospodarczej w zakresie handlu gruntami. To właśnie ten zamiar w momencie zakupu jest
    decydujący dla uznania danej czynności za działalność gospodarczą. Powyższą wykładnię
    potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów we wskazanej już uchwale
    z dnia 29 października 2007 r. (sygn. I FPS 3/07) oraz w wielu innych orzeczeniach. W

    związku z powyższym, aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy
    wykazać, że w momencie nabycia nieruchomości mógł wystąpić zamiar dokonywania
    takich czynności (nabycia i następnie sprzedaży) wielokrotnie, którego to zamiaru nie było.
    Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości na rzecz Kupującej Spółki nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w licznych indywidualnych interpretacjach
    podatkowych oraz orzeczeniach sądów administracyjnych, a także w najnowszej
    interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 marca 2024 r. o
    sygnaturze 0113 KDIPT1-3.4012.38.2024.2.JM.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.

    Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:
      Przez rolnika ryczałtowego rozumie się rolnika dokonującego dostawy produktów
      rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku
      na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie
      odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg wieczystych.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
      Zwalnia się dostawcę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego
      oraz świadczenia usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112
    /WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze; (...).
    Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku
    od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.

    W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko
    Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać
    za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika
    należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki
    wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
    przez Pana działki wydzielonej z działki nr 1.
    Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do
    nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży, i ustalić, czy w odniesieniu do
    opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku
    od towarów i usług.
    Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w
    tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej
    dalej ustawą Kodeks cywilny.
    Zgodnie z ww. przepisem:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:

      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.
    Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:

      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    (...) października 2024 r. zawarł Pan warunkową przedwstępną umowę sprzedaży
    nieruchomości, w której zobowiązał się Pan do sprzedaży własności działki wydzielonej z
    niezbudowanej działki nr 1.
    Zgodnie z przedmiotową umową strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie
    zawarta najpóźniej do (...) marca 2025 r. pod warunkiem spełnienia następujących
    warunków, m.in. takich jak:
    1) stan prawny Nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, poza sprostowaniem w
      Dziale I-O księgi wieczystej oznaczenia nieruchomości wobec podziału działki numer 1,
      nie ulegnie zmianie,
    2) na Nieruchomości nie będą ciążyły jakiekolwiek prawa ani roszczenia osób trzecich,
      jakiekolwiek obciążenia dokonane na rzecz osób trzecich, a nieujawnione w księdze
      wieczystej,
    3) wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1
      przez wydzielenie jej części zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do
      niniejszej umowy, o której mowa w (...) umowy,
    4) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    5) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie
      Umowy budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    6) raport z badania due diligence, o którym mowa w (...) umowy nie wykazuje żadnych
      ryzyk ani nieprawidłowości.
    Spełnienie się Warunków lub ich zrzeczenie się przez Kupującą Spółkę powinno nastąpić
    najpóźniej do dnia (...) lutego 2025 r.
    Dodatkowo w przedmiotowej umowie zawarto szereg zgód, upoważnień i pełnomocnictw,
    zgodnie z którymi m.in.:
    1. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę analizy stanu
      prawnego Nieruchomości, analizy stopnia wykonania zobowiązań z tytułu podatków
      oraz analizy stanu faktycznego Nieruchomości, obejmującej między innymi badania
      geotechniczne, hydrologiczne, w celu zidentyfikowania i oszacowania ryzyka
      związanego z przyszłą inwestycją (badanie due diligence) i wobec powyższego, w
      związku z realizacją uprawnienia, Kupująca Spółka ma prawo wglądu do odpowiedniej
      dokumentacji urzędowej, a także finansowej.
    2. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonywanie przez Kupującą Spółkę od dnia zawarcia
      niniejszej umowy wszelkich czynności faktycznych i prawnych mających na celu
      uzyskanie pozwolenia na budowę i prowadzenie prac inwestycyjnych w

      nieograniczonym zakresie na Przedmiocie Umowy – w celu uniknięcia wątpliwości,
      Strony uzgadniają, że Kupująca ma prawo dysponowania Przedmiotem Umowy na
      cele budowlane.
    3. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na przeniesienie przez Kupującą Spółkę
      wszelkich praw i obowiązków nabytych niniejszą umową przez Kupującą Spółkę w
      dowolnym czasie na rzecz dowolnych Spółek wchodzących w skład X. Skuteczność
      wstąpienia osoby trzeciej w miejsce Kupującej uzależniona będzie od zawarcia między
      nią a osobą trzecią umowy cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej z
      jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza długów cedenta wynikających z
      niniejszej umowy w formie notarialnej.
    4. Sprzedający wyrażają niniejszym zgodę na dokonanie przez Kupującą przelewu
      wierzytelności nabytej niniejszą umową przedwstępną na dowolnie wybraną osobę
      trzecią z jednoczesnym przejęciem przez cesjonariusza wszelkich jej długów wobec
      nich jako Sprzedających, a wynikających z tej umowy. W razie zawarcia takiej umowy z
      osobą trzecią Sprzedający wyrażają zgodę na przejęcie długu przez tę osobę i
      zwalniają Kupującą z zobowiązania – według zasad określonych w przepisach Tytułu IX
      Kodeksu cywilnego.
    5. Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do
      udzielania dalszych pełnomocnictw – do reprezentowania Mocodawcy w
      postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności podziałów
      geodezyjnych, uzyskiwania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
      pozwolenia na budowę, postępowaniach dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach
      zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskania niezbędnej do rozpoczęcia budowy
      dokumentacji geodezyjno-kartograficznej, w tym kopii mapy zasadniczej, uzyskania
      opinii lub zaświadczenia zarządców sieci o możliwości wykonania uzbrojenia
      technicznego terenu, uzyskania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na
      środowisko, uzyskania zgody na wycinkę drzew i krzewów z przedmiotu umowy,
      występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do
      podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
      decyzji i zaświadczeń opisanych w (...) tej umowy, w szczególności składania wniosków
      oraz odbioru wymaganych decyzji, postanowień i zaświadczeń.
    Wszelkie koszty związane ze sprzedażą ponosi strona kupująca.
    W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych
    czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowej działki, wydzielonej z działki
    nr 1. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to
    faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych
    pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego
    imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Nabywcy stosownego pełnomocnictwa.
    Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez
    Pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki
    bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ Pełnomocnik nie działa w swoim imieniu,
    lecz w Pana. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na
    podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto, wszystkie te
    czynności do momentu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 zostaną wykonane w
    Pana sferze podatkowo-prawnej. W efekcie dokonanych czynności, dostawie podlegać
    będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej,
    gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności tej działki i
    ostatecznie jej sprzedaż.
    Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu
    pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w
    sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność

    wykonywania tych czynności przez Pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności
    dotyczących działki wydzielonej z działki nr 1 przeznaczonej do sprzedaży przed jej
    dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią nieruchomość, jak również działania
    wykonywane przez Pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają
    poza zakres zwykłego wykonywania przez Pana prawa własności (zarządu) w ramach
    posiadanego majątku prywatnego.
    W konsekwencji dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży przez Pana
    działki wydzielonej z działki nr 1 podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują
    podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w
    orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Dodatkowo, w rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że ww. działka, której jest
    Pan właścicielem nabyta na podstawie umowy darowizny zawartej (...) czerwca 2012 r.,
    została oddana przez Pana od (...) maja 2022 r. w dzierżawę.
    W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Dzierżawa stanowi więc umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na
    strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań stwierdzić
    należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1, zgodnie z art.
    15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako
    podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do
    uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przez Pana działki wydzielonej z
    działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako
    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Podsumowanie
    Dostawa przez Pana działki wydzielonej z działki nr 1, na rzecz Kupującej Spółki będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy

    rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem
    zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym,
    w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    W odniesieniu do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIPT1-
    3.4012.38.2024.2.JM, należy zwrócić uwagę na to, że w tamtejszym zdarzeniu przyszłym
    sprzedający działkę nie zawierał umowy przedwstępnej i nie planował jej zawierać z
    kupującym oraz nie udzielił i nie planował udzielić nabywcy/innemu podmiotowi
    pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w jego imieniu w sprawach
    dotyczących sprzedawanej działki. Zatem interpretacja powołana przez Pana na poparcie
    własnego stanowiska rozstrzyga w odmiennym stanie faktycznym od sytuacji
    przedstawionej w złożonym przez Pana wniosku. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków
    sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych
    okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach
    podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu
    widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Ponadto specyfika
    działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności
    faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym
    nie mogą być tożsamo traktowane.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.