Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.793.2024.2.ESZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-17
Teza: Transakcja sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości tj. lokalu
wraz z udziałem w gruncie będzie korzystała ze zwolnienia
od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Słowa kluczowe: dłużnik
komornik
lokal-sprzedaż lokalu
najem
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z
podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa
budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub
ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [OP][WIS] Ustawa Ordynacja podatkowa-Dział II-Rozdział
2-art. 18
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie uznania Dłużnika za podatnika podatku VAT i zwolnienia od
    podatku sprzedaży lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w prawie własności
    nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W ramach postępowania zarejestrowanego pod sygnaturą (...) Komornik Sądowy przy
    Sądzie Rejonowym w (...) (Wnioskodawca) prowadzi egzekucję z nieruchomości.
    Nieruchomość ta stanowi lokal usługowo - handlowy, zlokalizowany w (...) stanowiący
    centrum handlowo-usługowe wraz z podziemnym parkingiem o łącznie powierzchni
          212446,50 m. Z powyższą nieruchomością jest związany udział w gruncie oraz udział w
    częściach wspólnych budynku.
    Nieruchomość lokalowa objęta jest księgą wieczystą nr (...) (prowadzoną przez Sąd
    Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych), natomiast nieruchomość gruntowa (na której

    posadowiony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal) - jest objęta księgą
    wieczystą nr (...) (prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych).
    Nieruchomość powyższa stanowi lokal wyodrębniony. Jest on odrębnym od budynku oraz
    od gruntu przedmiotem prawa własności. Ma swoją własną księgę wieczystą. Lokal ten
    jest lokalem niemieszkalnym, stanowiącym obiekt w którym prowadzona jest galeria
    handlowo - usługowa, w której działa wielu najemców. Funkcjonuje ona pod nazwą
    handlową „(...)”. Przedmiotem najmu w lokalu są przestrzenie użytkowe wydzielone
    funkcjonalnie jako sklepy lub punkty usługowe oddane w najem najemcom prowadzącym
    w nich działalność handlową oraz usługową. Te funkcjonalnie wydzielone przestrzenie
    usługowe nie mają statusu wyodrębnionych lokali.
    Opis lokalu jest następujący: „usługi poł. na kond. „c”, „b”, „o”, „01”, komu, poł. na kon. „c”,
    „b”, „a”, „o”, „01”, sanitariaty poł. na kon. „c” -1. Opis pomieszczeń przynależnych: śmiet. o
          2  2pow. 4,92 m poł. na kon. „o” -1, śmiet. o pow. 5,10 m poł. na kon. „0” -1, serwe. o pow.
        2  25,30 m poł. na on „o” -1, serwe. o pow. 8,50 m poł. na kon „o” -1.”
    Z powyższą nieruchomością związane jest prawo w postaci udziału we własności
    nieruchomości, z której lokal ten został wydzielony. Udział ten wynosi 247764/1000000.
    Właściciel przedmiotowego lokalu - zgodnie z księgą wieczystą - jest uprawniony do
    wyłącznego (z wyłączeniem właścicieli innych lokali) korzystania z następujących części i
    urządzeń nieruchomości wspólnej:
                                  2a) węzła cieplnego na kondygnacji „01” o pow. 32,1 m, w budynku przy ul. (...);
    b) instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody
      użytkowej, elektrycznej, wentylacyjnej, klimatyzacyjnej, oddymiającej i przywoławczej -
      obsługujących lokal niemieszkalny „(...)”;
    c) wewnętrznej drogi eksploatacyjnej wraz z miejscami postojowymi przy wschodniej
      ścianie budynku równolegle do ul. (...),
    d) części elewacji budynku przeznaczonej do umieszczenia reklam, zgodnie z projektem
      architektonicznym.
    Z informacji zawartych w operacie szacunkowym (sporządzonym w maju 2023 r. na
    potrzeby postępowania egzekucyjnego) wynika, że przedmiotowy budynek został
    wybudowany w 2003 r. Budowa została rozpoczęta w lipcu 2001 r., a zakończyła się w
    drugim kwartale 2003 r.
    Jak wynika z treści księgi wieczystej własność lokalu została wyodrębniona w 2003 r.
    Stosowny wpis w księdze wieczystej został dokonany w 2003 r.
    Według załączonych dokumentów Dłużnik nabył tę nieruchomość 14 lipca 2020 r. na
    podstawie umowy sprzedaży nieruchomości (zawartej w formie aktu notarialnego).
    Notabene z dokumentów zebranych w toku postępowania egzekucyjnego wynika, że
    Dłużnik (jeszcze zanim nabył Lokal) stał się wynajmującym powierzchnie znajdujące się w
    Lokalu. Od 1 września 2019 r. przejął bowiem od dotychczasowego wynajmującego (spółki
    powiązanej z Dłużnikiem) prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu
    (dotyczących powierzchni w Lokalu). Z umów tych wynika, że Dłużnik (jako nowy
    wynajmujący) będzie do czynszu najmu doliczał podatek od towarów i usług oraz będzie
    dokumentował usługi najmu fakturami VAT. Dłużnik zatem od 1 września 2019 r.
    użytkował przedmiotowy Lokal na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej
    opodatkowanej podatkiem VAT.
    Jak wynika z treści aktu notarialnego w momencie zawierania umowy sprzedaży
    przedmiotowy lokal (nieruchomość) był przedmiotem umów najmu (więcej niż jednej
    takiej umowy), których treść była znana kupującemu (Dłużnikowi). Sprzedająca Spółka
    (podmiot z siedzibą w innym państwie członkowskim UE) oświadczyła w umowie
    sprzedaży, że wprawdzie prowadzi działalność gospodarczą, ale w zakresie przedmiotowej

    umowy sprzedaży nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji przedmiotowa transakcja, na mocy której Dłużnik nabył nieruchomość nie
    została faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nie zostały w związku z
    tym wystawione żadne faktury dokumentujące tę transakcję.
    Przedmiotowy lokal od momentu jest wyodrębnienia (ustanowienia odrębnej własności)
    ma charakter niemieszkalny i przeznaczony jest na potrzeby funkcjonowania galerii
    handlowo-usługowej.
    Jeszcze przed nabyciem Lokalu, Dłużnik dokonywał wynajmu powierzchni w tym lokalu na
    rzecz innych podmiotów, wystawiając z tytułu świadczenia tych usług faktury VAT.
    Aktywność na była kontynuowana po nabyciu przez Dłużnika Lokalu.
    Natomiast w kwietniu 2021 r. Dłużnik przeniósł na inny podmiot - który został Operatorem
    tej galerii handlowej - „wszelkie pożytki z tytułu umów najmu dokonując ich cesji, w
    szczególności dotyczy to czynszów, opłat serwisowych i innych wszelkich płatności przez
    najemców”. W umowie tej nie ma informacji na temat ewentualnego opodatkowania tej
    czynności (cesji) podatkiem od towarów i usług.
    Z informacji pozyskanych w toku postępowania egzekucyjnego z prawdopodobieństwem
    graniczącym z pewnością wynika, że dłużnik (który jest właścicielem nieruchomości) nie
    dokonywał w tym lokalu żadnych istotnych nakładów , a w szczególności nie były to
    nakłady, które przekraczałyby 30% wartości początkowej nieruchomości.
    Dodatkowo 6 listopada 2024 r. komornik (na wniosek wierzyciela) zwrócił się z pismami do:
    1) Dłużnika z pytaniem o to, czy Dłużnik ponosił nakłady, w tym w tym wydatki na
      ulepszenie Nieruchomości (w stosunku do których Dłużnik miał prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego), na Nieruchomość oraz ich
      zakresu, wraz z tabelarycznym zestawieniem tych wydatków zawierającym co najmniej
      wartość, datę poniesienia, tytuł oraz sprzedawcę: pismo zostało skutecznie doręczone
      7 listopada br.
    2) Podmiotu aktualnie zarządzającego nieruchomością z pytaniem o to, czy ten podmiot
      ponosił nakłady, w tym wydatki na ulepszenie Nieruchomości (w stosunku do których
      podmiot ten miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego), na Nieruchomość oraz ich zakresu, wraz z tabelarycznym zestawieniem
      tych wydatków zawierającym co najmniej wartość, datę poniesienia, tytuł oraz
      sprzedawcę.
    W pismach poinformowano powyższe podmioty, że brak odpowiedzi w tym zakresie
    zostanie uznany za przyjęcie, że takowe nakłady nie zostały poniesione.
    Można nadmienić tutaj, że pismem z 29 października 2024 r. (Skarga na czynności
    komornika) Dłużnik (poprzez swojego pełnomocnika) wskazał m. in., że „Nieruchomość w
    ostatnim czasie doznała obniżenia jej standardu użytkowego względem dnia sporządzenia
    Operatu. Pierwsze piętro jest wyłączone z użytku, tak samo jako „półpiętro”, natomiast na
    samym poziomie drugim przecieka dach. Obiekt wymaga remontu w pilniejszym trybie,
    niż miało to miejsce w dacie sporządzenia Operatu. Z uwagi na zajęcia komornicze,
    dłużnik nie był w możliwości podejmowania takich czynności w okresie ostatnich paru lat”
    Tym samym Dłużnik przyznał, że w okresie „ostatnich paru lat” Dłużnik nie tylko nie
    dokonywał nakładów ulepszeniowych na Lokal, ale nie czynił nawet koniecznych nakładów
    remontowych i konserwacyjnych na ten Lokal.
    Słownik języka polskiego wskazuje, że określenie „parę” należy utożsamiać ze słowem
    „kilka”, które z kolei jest zaimkiem oznaczający w sposób przybliżony liczbę równą co
    najmniej dwa i co najwyżej dziesięć (zob. https://sip.pwn.pl/slowniki/pare.htrril ; data
    dostępu 7 listopada 2024 r.).

    Z wypowiedzi Dłużnika można zatem wnioskować, że potwierdza On, że nie dokonywał w
    okresie co najmniej ostatnich dwóch lat nakładów na nieruchomość. Okoliczność ta (brak
    nakładów) jest niemal pewna, wobec faktu, że Dłużnik (w związku z toczącym się już dłużej
    niż w ostatnich dwóch latach postępowanie egzekucyjnym) został praktycznie pozbawiony
    możliwości swobodnego dysponowania środkami finansowymi (w tym zwłaszcza czynienia
    wydatków inwestycyjnych).
    Dodatkowo, 6 listopada 2024 r. Komornik zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru
    Budowlanego w (...) z pytaniem, czy do tego organu w okresie ostatnich trzech lat były
    zgłaszane prace budowlane lub remontowe bądź występowano o jakiekolwiek pozwolenie
    na takie prace, w tym pozwolenie na budowę, w odniesieniu do Nieruchomości tj.
    Centrum Handlowego (...). Na wypadek pozytywnej odpowiedzi na to pytanie, Komornik
    wniósł o przedłożenie kopii tych zgłoszeń lub wniosków.
    Z analogicznym pismem, 7 listopada 2024 r., Wnioskodawca zwrócił się również do
    Wydziału Architektonicznego Urzędu Miasta (...).
    Wnioskodawca zwrócił się również do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w (...) (dalej
    jako Wspólnota) oraz odrębnie do Zarządcy tej Wspólnoty z pytaniami o to, czy Wspólnota
    podejmowała uchwały wyrażające zgodę na prowadzenie prac remontowych,
    modernizacyjnych lub dokonywanie ulepszeń wymagających zgłoszenia lub pozwolenia na
    budowę, w szczególności prac ingerujących w części wspólne budynków należących do
    Wspólnoty oraz „(...)” w (...). Na wypadek pozytywnej odpowiedzi na to pytanie, Komornik
    wniósł o przedłożenie kopii tych uchwał. Pismo zostało doręczone zarówno Wspólnocie,
    jak i zarządcy 8 listopada 2024 r.
    Na moment składania niniejszego wniosku Wnioskodawca nie otrzymał informacji
    zwrotnych w powyższym zakresie.
    Można natomiast z pewnością (a nie tylko z prawdopodobieństwem) stwierdzić, że w
    przedmiotowym Lokalu niemieszkalnym nie były dokonywane żadne nakłady, które w
    jakikolwiek sposób prowadziłyby do zmiany funkcji, przeznaczenia, czy też charakteru
    Lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.
    W momencie zakupu przez dłużnika tej nieruchomości, lokal pozostawał centrum
    handlowo-usługowym (galerią handlowo-usługową), gdzie poszczególne części tego lokalu
    przeznaczone były do wynajmu pod placówki handlowe lub usługowe (i faktycznie w ten
    sposób były wykorzystywane). Charakter, przeznaczenie i funkcja tej nieruchomości
    pozostają niezmienne do chwili obecnej. Lokal (stanowiący odrębną nieruchomość) pełni
    nadal funkcję centrum handlowo-usługowego (galerii handlowo-usługowej), gdzie
    poszczególne części tego lokalu są wynajmowane najemcom prowadzącym tam placówki
    handlowe lub usługowe.
    Nawet zatem, jeśli jakieś nakłady na przedmiotowy Lokal były przez Dłużnika czynione w
    okresie ostatnich dwóch lat, to nie były to nakłady, które prowadziły by do zmiany funkcji,
    przeznaczenia Lokalu, bądź do zmiany zasadniczych warunków jego zasiedlenia.
    Przedmiotowa nieruchomość jest własnością B. sp. z o.o. z siedzibą w (...) (ul. (...)), KRS: (...)
    NIP: (...). Spółka ta dzień składania wniosku - według danych rejestrowych - nie jest w toku
    postępowania upadłościowego, ani likwidacyjnego.
    Na dzień składania niniejszego wniosku Spółka ta nie jest zarejestrowana jako podatnik
    VAT czynny (identyfikator wyszukiwania: (...)).Jako podstawę prawną wykreślenia Spółki z
    rejestru 28 kwietnia 2022 r. urzędowa wyszukiwarka podatników VAT czynnych podaje:
    „Art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy VAT”?.
    Pytania
    1) Czy Dłużnik (który jest właścicielem nieruchomości) będzie występował w związku z
      planowaną sprzedażą egzekucyjną nieruchomości w charakterze podatnika VAT, w
      związku z czym komornik może być w tym przypadku płatnikiem tego podatku?

    2) Czy planowaną sprzedaż egzekucyjną nieruchomości, należy potraktować dla celów
      podatku od towarów i usług jako dostawę jednego towaru (lokalu niemieszkalnego),
      zaś udział w nieruchomości wspólnej powiększać będzie podstawę opodatkowania dla
      tej dostawy?
    3) Czy dostawa towaru w postaci Lokalu korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i
      usług.
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad 1
    W ocenie Wnioskodawcy, okoliczności występujące w niniejszej sprawie każą przyjąć, że
    dłużnik występuje w tym przypadku w charakterze podatnika VAT względem
    sprzedawanej nieruchomości.
    Dłużnik jest podmiotem istniejącym. Forma prawna dłużnika, tj. spółka z o.o., powoduje,
    że dłużnik generalnie występuje w obrocie jako podatnik VAT (inny jego status w
    odniesieniu do czynności zbywania majątku byłby absolutnie wyjątkowy).
    Dla przyjęcia powyższego poglądu nie ma znaczenia okoliczność, która dotyczy Dłużnika, a
    mianowicie fakt, że Dłużnik został wykreślony z ewidencji podatników VAT czynnych, z
    powodu nie składania deklaracji za 3 kolejne miesiące (względnie jednej deklaracji za
    kwartał).
    Podkreślić bowiem należy, że o statusie danego podmiotu jako podatnika VAT nie
    decydują znamiona formalne, takie jak np. figurowanie w rejestrze podatników VAT
    czynnych, lecz okoliczności faktyczne, które wskazują na to, że dany podmiot będzie
    występował w charakterze podatnika w odniesieniu do danej transakcji, bądź nie.
    Dłużnik (potencjalny podatnik) niewątpliwie istnieje. Wnioskodawca (komornik) miał
    kontakt z jego reprezentantami.
    W odniesieniu do stanu faktycznego będącego podstawą wydania niniejszej interpretacji,
    okoliczność wykreślenia dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych, nie wpływa na jego
    status jako podmiotu występującego w niniejszej sprawie w charakterze „handlowca”.
    Wykreślenie dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych nie zmienia bowiem tego, że w
    odniesieniu do nieruchomości (będącej przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej)
    podejmował on czynności skutkujące uznaniem go za podatnika względem tych czynności.
    Wykreślenie dłużnika z rejestru podatników VAT czynnych nie „unieważnia” tych czynności,
    nie skutkuje uznaniem ich za „niebyłe” (nie mające miejsca).
    Jednocześnie wykreślenie dłużnika z rejestru podatników VAT nie jest zdarzeniem, które
    mogłoby przeważać szalę na rzecz uznania dłużnika za podmiot niebędący podatnikiem
    VAT w odniesieniu do sprzedaży działek, o których mowa. Zwłaszcza, że jak wynika z
    informacji zawartych w KRS (na dzień sporządzenia niniejszej opinii) dłużnik istnieje, nie
    znajduje się toku postępowania restrukturyzacyjnego, czy likwidacyjnego. Jego forma
    prawna - tj. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - powoduje ponadto, iż podmiot taki
    nie ma zasadniczo innej aktywności niż działalność gospodarcza (jest to sytuacja inna, niż
    p w przypadku osoby fizycznej, która ma sferę życia tzw. prywatnego i może w ramach tej
    sfery podejmować czynności zarządu majątkiem).
    W związku z powyższym trzeba przyjąć, że w niniejszej sprawie dłużnik jest, będzie
    występował jako podatnik VAT względem przedmiotowej nieruchomości (względem
    obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości).
    To wszystko powoduje, że przedmiotowa sprzedaż egzekucyjna będzie podlegała
    podatkowi od towarów i usług, to znaczy będzie objęta zakresem podmiotowym i
    przedmiotowym tego podatku.
    W konsekwencji komornik sądowy może występować w tym przypadku - w zakresie
    niniejszej sprzedaży egzekucyjnej - jako płatnik podatku od towarów i usług. Oczywiście -

    obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego wystąpi wówczas,
    gdy sprzedaż ta nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, niemniej jednak
    opiniowana czynność będzie objęta zakresem VAT.
    Ad 2
    Planowana sprzedaż egzekucyjna - w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od
    towarów i usług - zdaniem Wnioskodawcy, będzie stanowić dostawę jednego towaru - tj.
    lokalu niemieszkalnego - zaś wartość udziału w nieruchomości wspólnej będzie
    powiększać podstawę opodatkowania przy dostawie tego towaru.
    Zauważyć trzeba, że nieruchomość, o której mowa, to lokal wyodrębniony w budynku.
    Lokal ten jest odrębnym od budynku oraz od gruntu przedmiotem prawa własności. Ma
    swoją własną księgę wieczystą. Lokal ten jest lokalem niemieszkalnym. Z powyższą
    nieruchomością (lokalem) związane jest prawo w postaci udziału we własności
    nieruchomości, z której lokal ten został wydzielony Udział ten wynosi 247764/1000000.
    Przedmiotem postępowania egzekucyjnego jest cała ta nieruchomość (lokal
    niemieszkalny) wraz z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu oraz prawami
    związanymi z tym lokalem (udział we własności gruntu). Wprawdzie w ramach tego lokalu
    określone powierzchnie są wydzielone funkcjonalnie na potrzeby konkretnych najemców,
    którzy prowadzą tam swoje placówki handlowe, bądź usługowe, lecz w żadnej mierze
    wydzielenie takie nie stanowi o pojawieniu się w obrocie części rzeczy (części Lokalu).
    Przedmiotem egzekucji z nieruchomości pozostaje cała nieruchomość stanowiąca lokal
    niemieszkalny (w obrębie którego funkcjonuje centrum handlowo-usługowe).
    Lokal ten spełnia definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W myśl powyższej
    definicji pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
    energii.
    Lokal przedmiotowy - jak już wskazywano - stanowi odrębną nieruchomość. Stanowi więc
    rzecz. Jako rzecz jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT.
    Nie można jednocześnie w żadnej mierze postrzegać sytuacji (będącej przedmiotem
    wniosku) jako dostawy kilkunastu towarów. Nie można bowiem uznać funkcjonalnie
    wydzielonej w przedmiotowej nieruchomości na potrzeby funkcjonowania konkretnej
    placówki handlowej (bądź usługowej) powierzchni za „część rzeczy”, która mogłaby
    stanowić odrębny towar będący przedmiotem dostawy. Wprawdzie ustawowa definicja
    „towaru” zastrzega, że pod tym pojęciem należy rozumieć także „części rzeczy”, niemniej
    jednak może to dotyczyć tylko i wyłącznie takich sytuacji, w których te „części rzeczy”
    stanowią samodzielnie faktyczny przedmiot obrotu. W sytuacji będącej przedmiotem
    wniosku taki przypadek nie zachodzi.
    W związku z tym trzeba uznać, że z punktu widzenia przepisów dotyczących podatku od
    towarów i usług mamy tutaj do czynienia z dostawą jednego towaru, jakim jest rzecz
    (nieruchomość lokalowa), która jest jednocześnie - co jest istotne z punktu widzenia
    przepisów dotyczących zwolnień podatkowych - faktycznie częścią budynku.
    Z własnością tego lokalu związany jest udział w nieruchomości gruntowej, na której
    posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal. Zgodnie z przepisem art. 29a ust.
    8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych
    albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
    wartości gruntu. W orzecznictwie sądowym na równi z towarem traktuje się udział w
    towarze, zaś sprzedaż udziału w towarze traktuje się jako dostawę tego towaru. Zob.
    przykładowo uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2011 r. (sygn.
    I FPS 2/11, LEX nr 964528): „Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu
    oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7
    ust. 1 ustawy VAT w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy”. Chociaż powyższa uchwała wprost
    odnosiła się jedynie do udziałów w prawie użytkowania wieczystego, to jednak pogląd w
    niej wyrażony ma odniesienie także do wszystkich czynności mających za przedmiot

    zbycie udziałów w rzeczach. Jeśli wziąć powyższe pod uwagę, to potraktować należy, że
    także udział w prawie własności nieruchomości gruntowej zwiększa podstawę
    opodatkowania dla dostawy lokalu (stanowiącego „część budynku”) znajdującego się w
    budynku, który jest posadowiony na danym gruncie.
    Reasumując - w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż egzekucyjna stanowić będzie
    w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dostawę towaru w postaci lokalu niemieszkalnego
    (stanowiącego odrębną nieruchomość), zaś wartość udziału w nieruchomości wspólnej (w
    gruncie) w całości powiększać będzie podstawę opodatkowania dla dostawy tego towarów.
    Ad 3
    W ocenie Wnioskodawcy, dostawa Lokalu niemieszkalnego powinna być objęta
    zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
    VAT, jeśli uwzględnić wykładnię tego przepisu w sposób uwzględniający wnioski
    wynikające z prawa unijnego oraz z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej.
    Od 1 stycznia 2009 r. funkcjonują dwa zwolnienia dotyczące dostawy budynków i budowli.
    Są one określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT. Dodatkowo zbadać
    należy, ze przy dostawie, o której mowa, może znajdować zastosowanie zwolnienie
    określone w art. 43 ust. 1 pkt 2a ustawy o VAT.
    Zgodnie z tym ostatnim powołanym przepisem zwalnia się z podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    W sprawie będącej przedmiotem niniejszego Wniosku te przesłanki nie zostały spełnione.
    Jak wynika z informacji zebranych w sprawie Dłużnik jeszcze przed nabyciem Lokalu, a
    także po jego nabyciu wynajmował powierzchnie znajdujące się w przedmiotowym Lokalu
    innym podmiotom. Wynagrodzenie pobierane z tego tytułu podlegało podatkowi od
    towarów i usług, bowiem aktywność tego rodzaju stanowi działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy o VAT, zaś lokal (którego części były przedmiotem wynajmu)
    ma charakter niemieszkalny. Oznacza to, ze nieruchomość (Lokal) me była
    wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.
    W związku z powyższym nie jest spełniony jeden z warunków istotnych dla zastosowania
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Opiniowana czynność nie może być zatem
    objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa, w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.
    W związku z tym zbadać w dalszej kolejności należy, czy dostawa, o której mowa
    (następująca w formie sprzedaży egzekucyjnej), może być objęta zwolnieniem z podatku,
    o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
    Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Należy więc ustalić, czy w sytuacji będącej przedmiotem niniejszej opinii doszło już do
    pierwszego zasiedlenia i czy ewentualnie minęły już co najmniej dwa lata od pierwszego
    zasiedlenia.
    Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jest zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Zgodnie z
    aktualnym brzmieniem definicji ustawowej przez pierwsze zasiedlenie rozumie się
    oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
    użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub

    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Tak więc - zgodnie z polskimi przepisami (krajowymi) - pierwsze zasiedlenie to sytuacja
    rozpoczęcia używania (wykorzystywania) lokalu po jego wybudowaniu, względnie po jego
    istotnym „ulepszeniu” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (przy czym
    istotność ulepszenia ma miejsce, jeśli wydatki na ulepszenie wynoszą co najmniej 30%
    wartości początkowej danego budynku, budowli, czy też lokalu).
    Z kolei z przepisów unijnych - zawartych w tzw. Dyrektywie 112 VAT - wynika, że państwa
    członkowskie zwalniają z podatku dostawy budynków lub ich części oraz związanego z
    nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a) tej dyrektywy.
    W tym ostatnim przepisie stanowi się o „dostawie budynku lub części budynku oraz
    związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem”.
    Z kolei dalsze przepisy dyrektywy 112 VAT zastrzegają, że państwa członkowskie mogą
    określić szczegółowe zasady stosowania kryterium „pierwszego zasiedlenia” do
    przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.
    Państwa członkowskie mogą także zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego
    zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej
    dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej
    dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat.
    Z powyższego wynika zatem, że zgodnie z prawem unijnym państwa członkowskie
    zwalniają z podatku dostawę budynków (części budynków), przy czym zwolnienie nie
    może dotyczyć budynków (części budynków) przed ich pierwszym zasiedleniem, względnie
    przed upływem pewnego okresu od pierwszego zasiedlenia, o ile okres ten nie przekracza
    dwóch lat. Państwa członkowskie mogą także zdefiniować kryterium pierwszego
    zasiedlenia w kontekście przebudowy budynków
    W sytuacji opisanej w niniejszej opinii do ostatniego pewnego pierwszego zasiedlenia
    doszło najpóźniej 14 lipca 2020 r., kiedy to Dłużnik nabył nieruchomość. Wprawdzie
    nastąpiło to na podstawie czynności niepodlegającej opodatkowaniu (tak przynajmniej
    wynika z treści aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży nieruchomości),
    jednakże potwierdzonym jest, że w tej dacie poszczególne powierzchnie w ramach Lokalu
    niemieszkalnego (stanowiącego nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży
    egzekucyjnej) były wydane do używania poszczególnym najemcom. Należy zatem przyjąć,
    że na pewno na dzień 14 lipca 2020 r. przedmiotowy lokal (stanowiący fizyczną część
    budynku) był zasiedlony.
    W niniejszej sprawie nie ma absolutnie całkowitej pewności, czy po tej dacie nie miały
    miejsca okoliczności, które w świetle prawa krajowego odnowiłyby („skasowały”)
    wcześniejsze pierwsze zasiedlenie. W toku postępowania nie udało się bowiem uzyskać od
    dłużnika, czy też od innych podmiotów informacji, które w sposób całkowicie
    jednoznaczny potwierdziłyby, ze 100% pewnością, że dłużnik nie dokonywał (po 14 lipca
    2020 r.) nakładów ulepszających na powyższy lokal, które spowodowałyby podniesienie
    jego wartości początkowej o co najmniej 30%. Z prawdopodobieństwem graniczącym z
    pewnością można założyć, że takie nakłady ze strony dłużnika nie były czynione. Świadczą
    o tym następujące okoliczności.
        stan techniczny lokalu wskazuje, że nie był on przedmiotem prac ulepszeniowych
        po 14 lipca 2020 r.;
        pismo Dłużnika z 29 października 2024 r. wskazujące na zły stan techniczny lokalu,
        w którym Dłużnik przyznaje, że z uwagi na zajęcia komornicze, nie był w możliwości
        podejmowania remontów w okresie ostatnich paru lat, wskazuje na brak
        dokonywania jakichkolwiek nakładów na Lokal w okresie ostatnich dwóch lat;

        toczące się wobec Dłużnika dłużej niż dwa lata postępowanie egzekucyjne w
        ramach którego Dłużnik został praktycznie pozbawiony możliwości swobodnego
        dysponowania środkami finansowymi (w tym zwłaszcza czynienia wydatków
        inwestycyjnych).
    Powyższe fakty uprawdopodobniają w stopniu graniczącym z pewnością, że dłużnik nie
    ponosił na Lokal nakładów, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej
    tego Lokalu. W niniejszej sprawie nie można tego stwierdzić z całkowitą pewnością (czemu
    na przeszkodzie stoi przede wszystkim brak udostępnienia przez Dłużnika dokumentacji
    księgowej, w tym Wykazu środków trwałych), jednakże prawdopodobne w sposób
    graniczący z pewnością jest to, że Lokal od 14 lipca 2020 r. nie był przedmiotem
    czynionych przez Dłużnika nakładów ulepszających, których wartość wynosiłaby co
    najmniej 30% jego wartości.
    W związku z tym można przyjąć, że najprawdopodobniej - w stanie graniczącym z
    pewnością - przedmiotowy Lokal nie był przedmiotem ponownego pierwszego zasiedlenia
    w rozumieniu przepisów krajowych po 14 lipca 2020 r. W związku z tym należałoby
    przyjąć, że najprawdopodobniej - w stanie graniczącym z pewnością - ostatnie pierwsze
    zasiedlenie tego Lokalu miało miejsce dawniej niż dwa lata temu. W tym miejscu trzeba
    natomiast stwierdzić, że przepisy polskie należy wykładać (interpretować) w świetle prawa
    unijnego. Obowiązek dokonywania wykładni prounijnej - tzn. uwzględniającej brzmienie i
    cele przepisów unijnych będących wzorcem dla przepisów krajowych - ciąży na wszystkich
    organach stosujących prawo, nie wyłączając organów podatkowych i sądów
    administracyjnych.
    W tym kontekście należy zauważyć, że przepisy polskie (krajowe) koncentrują się (jako na
    warunku zwolnienia) jedynie na wartości wydatków stanowiących wydatki ulepszeniowe.
    Tymczasem w orzeczeniu w sprawie C- 308/16 Kozuba Premium Selection Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał, że dla zakresu stosowania zwolnienia z podatku
    przy dostawie nieruchomości istotne jest nie tyle kryterium liczbowe (wartościowe), o ile
    to, czy doszło (przy okazji ulepszenia) do istotnej przebudowy budynku, czy też nie.
    Jak wskazuje TSUE w powoływanym wyżej orzeczeniu „51. W tym zakresie należy
    zauważyć, że dyrektywa VAT nie definiuje pojęcia „przebudowy”. 52. Jakkolwiek termin ten
    nie jest jednoznaczny, co potwierdzają różne wersje językowe, w tym wersja angielska:
    „conversions”, wersja niemiecka: „Umbauten”, wersja rumuńska: „transformari”, oraz
    wersja polska: „przebudowa”, to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być
    przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w
    celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia (. . .) 54 Pojęcie „przebudowy” obejmuje
    zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub
    dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie
    przeznaczony do innych celów. 55. Wykładnia pojęcia „przebudowy” zawarta w pkt 52
    niniejszego wyroku jest ponadto zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w
    zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru.
    Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik generalny w pkt 71 i 72
    opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej
    zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej
    nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu
    do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej
    przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku.
    56. niniejszym wypadku należy zauważyć, że pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2
    dyrektywy VAT zostało transponowane do prawa polskiego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT
    poprzez odniesienie się do pojęcia „ulepszenia”. 57. Jednakże, pod warunkiem że ten
    ostatni zwrot będzie interpretowany przez sądy krajowe jako synonim „przebudowy” w

    rozumieniu wskazanym w pkt 52 niniejszego wyroku, podniesiona różnica
    terminologiczna nie może sama w sobie prowadzić do niezgodności ustawy o VAT z
    dyrektywą VAT”.
    Ten fragment orzeczenia wskazuje jednoznacznie, że dla oceny, czy w danym przypadku
    nastąpiło „odnowienie” pierwszego zasiedlenia, czy też nie, istotny jest przede wszystkim
    charakter prac, a nie tylko sama wartość nakładów ulepszeniowych.
    Pogląd powyższy został recypowany w polskim orzecznictwie. Jak wskazuje Naczelny Sąd
    Administracyjny przykładowo w wyroku z 23 listopada 2017 r., sygn. I FSK 312/16: „(...)
    dokonując oceny, czy w konkretnej sprawie doszło do „ulepszenia” o którym mowa w art.
    2 pkt 14 lit. b) oraz art. 43 ust. 10a lit. b) u.p.t.u. (...) w pierwszej kolejności należy ustalić,
    czy w budynku dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego
    wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Dopiero w
    przypadku stwierdzenia tej okoliczności, powstanie konieczność zbadania, czy wydatki
    poniesione na wykonanie tych zmian, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej
    budynku. Jeżeli zatem wydatki ponoszone na budynek przekroczą 30% jego wartości
    początkowej, lecz nie będą one prowadziły do istotnych zmian - w wyżej wskazanym
    znaczeniu, nie zostanie spełniona przesłanka „ulepszenia”. Przesłanka ta nie będzie
    spełniona również w przypadku, gdy dojdzie do istotnych zmian związanych z
    wykorzystaniem budynku lub znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia, jednak
    wydatki na ten cel nie przekroczą 30% jego wartości początkowej”.
    Z kolei w wyroku z 21 marca 2019 r., sygn. I FSK 1573/14 Naczelny Sąd Administracyjny
    wskazał: „TSUE zwrócił uwagę, że pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy
    VAT zostało transponowane do prawa polskiego w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. poprzez
    odniesienie się do pojęcia „ulepszenia”. Stwierdził przy tym, że różnica terminologiczna nie
    może sama w sobie prowadzić do niezgodności u.p.t.u. z dyrektywą VAT, o ile pojęcie
    „ulepszenia” będzie interpretowany przez sądy krajowe jako synonim „przebudowy” w
    rozumieniu wskazanym w pkt 52 wyroku TSUE. Odnosząc się do okoliczności faktycznych
    sprawy Trybunał wskazał, że wydatki poniesione na „ulepszenie” odnośnego budynku
    wyniosły 55% jego początkowej wartości. Jakkolwiek taka wartość procentowa sugeruje
    zasadniczo, że zmiany dokonane w budynku mogły z uwagi na ich zakres przyczynić się do
    znaczącej zmiany warunków zasiedlenia tego budynku, to jednak do sądu krajowego
    należy dokonanie oceny, na podstawie zgromadzonych przez ten sąd dowodów, w jakim
    zakresie „ulepszenie” będące przedmiotem postępowania głównego doprowadziło do
    istotnej zmiany tego budynku w znaczeniu wskazanym w pkt 52 omawianego wyroku”.
    Trzeba zatem wskazać, że w świetle orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej tylko takie nakłady ulepszające Lokal (część budynku), które skutkują
    dokonaniem jego przebudowy, mogą być traktowane jako „kasujące”, czy też odnawiające
    wcześniejsze pierwsze zasiedlenie. Pojęcie przebudowy należy przy tym rozumieć jako
    czynności, które skutkują nadaniem budynkowi (Lokalowi) nowych cech, nowej funkcji,
    nowego przeznaczenia, względnie w istotny sposób zmieniają warunki jego zasiedlenia
    W związku z tym trzeba zauważyć, że w niniejszej sprawie przedmiotowy Lokal w
    momencie jego zakupu przez dłużnika był centrum handlowo-usługowym (galerią
    handlowo-usługową), gdzie poszczególne części (powierzchnie) tego lokalu przeznaczone
    były do wynajmu pod placówki handlowe lub usługowe (i faktycznie w ten sposób były
    wykorzystywane). Charakter, przeznaczenie i funkcja tej nieruchomości pozostają
    niezmienne do chwili obecnej. Lokal (stanowiący odrębną nieruchomość) pełni nadal
    funkcję centrum handlowo-usługowego (galerii handlowo-usługowej), gdzie poszczególne
    części tego lokalu są wynajmowane najemcom prowadzącym tam placówki handlowe lub
    usługowe.
    Nawet zatem jeśli jakiekolwiek nakłady na przedmiotowy Lokal były ponoszone przez
    Dłużnika, to nie doprowadziły one do „przebudowy” w rozumieniu wskazanych wyżej
    przepisów. Ten fakt można stwierdzić z całą pewnością na podstawie okoliczności
    występujących w sprawie. Powyższe oznacza że jeśli wziąć pod uwagę przepisy prawa

    unijnego - i zgodnie z nimi interpretować przepisy krajowe - trzeba dojść do wniosku, że
    od 14 lipca 2020 r. nie doszło do odnowienia pierwszego zasiedlenia przedmiotowego
    Lokalu. Nawet bowiem jeśli Dłużnik ponosił jakieś nakłady na przedmiotowy Lokal, to nie
    doprowadziły one do „przebudowy” (w rozumieniu prawa unijnego oraz orzecznictwa
    TSUE). W związku z tym obecnie upłynęły więcej niż dwa lata od ostatniego pierwszego
    zasiedlenia Lokalu.
    W konsekwencji w świetle przepisów krajowych, interpretowanych zgodnie z regulacjami
    prawa unijnego, dostawa przedmiotowego Lokalu powinna być zwolniona z podatku od
    towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Jeśli zatem uwzględnić kontekst prawa unijnego - i wynikające z tego prawa rozumienie
    warunku poniesienia określonych nakładów jako zdarzenia „odnawiającego” pierwsze
    zasiedlenie w taki sposób, że nakłady te muszą być związane z „przebudową” budynku
    (jego części) - hipoteza art. 43 ust. 21 ustawy o VAT nie jest w tym przypadku spełniona.
    W opiniowanym stanie faktycznym komornik ma bowiem pewność, że nie doszło do
    „przebudowy” Lokalu (w takim znaczeniu jakie wynika z orzecznictwa TSUE) w okresie od
    14 lipca 2020 r. Komornik ma zatem potwierdzenie, że warunki zwolnienia (o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT) przy uwzględnieniu prawa unijnego są
    spełnione. To zaś skutkuje możliwością jego zastosowania do transakcji opisanej w
    niniejszym wniosku.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:
      Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu
      egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2505) oraz komornicy sądowi
      wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania
      cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji,
      towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem
      obowiązujących przepisów.
    Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od
    dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności
    egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na
    przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące
    skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.
    Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja
    podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:
      Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca
      osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do
      obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie
      organowi podatkowemu.
    Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację,
    kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez
    płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy
    podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w
    imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących
    własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do
    rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność

    nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik
    sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
    Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów
    okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek lub budowla
    spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest
    jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy
    stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który
    będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast
    dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania
    pożytków jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa
    najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i
    najemcę - określone przepisami obowiązki.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie
    objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie
    odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja
    „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona
    wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich
    działalności gospodarczej.
    W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać
    należy, że w przypadku, gdy Dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku
    VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.
    Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania Dłużnika za podatnika
    podatku VAT.
    Mając na uwadze powyższy opis oraz fakt, że Dłużnikiem jest spółka z o.o., która nabyła
    lokal usługowo - handlowy wraz z podziemnym parkingiem oraz udziałem w gruncie na
    podstawie umowy sprzedaży z 14 lipca 2020 r. Transakcja nie była opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług, nie została wystawiona faktura. Dłużnik wynajmował
    powierzchnie w tym lokalu na rzecz innych podmiotów, wystawiając z tego tytułu faktury
    VAT. Tak więc, Dłużnik użytkował lokal na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej
    opodatkowanej VAT. Zatem przy dostawie nieruchomości, dłużna Spółka jest podatnikiem
    podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać
    należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku
    VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.
    W konsekwencji, w opisanej sytuacji występują przesłanki stanowiące podstawę do
    uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy a komornika za płatnika podatku VAT
    z tytułu dostawy tej nieruchomości.
    Ponadto Pana watpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości należy
    potraktować jako dostawę jednego towaru, zaś wartość udziału w nieruchomości wspólnej
    będzie powiekszać podstawę opodatkowania oraz czy dostawa Nieruchomości korzysta ze
    zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

    Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku
    VAT m.in. dla dostawy budynków lub ich części spełniających określone w tych przepisach
    warunki.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
    do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa
    realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy
    pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy
    niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest
    wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta
    powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.
    Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy
    całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze
    zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy
    niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest
    dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od
    momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po
    spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a
    tego przepisu.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,
    przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie
    przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na
    ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe
    niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
    Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować
    możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem
    należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani
    wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do
    zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w
    sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści
    przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i
    usług.
    W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
      takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
      gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według
    takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich
    części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów,
    które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku VAT.
    W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od
    podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy do momentu dostawy nastąpiło
    pierwsze zasiedlenie lokalu handlowo - usługowego.
    Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Nieruchomość (lokal usługowo -
    handlowy) została nabyta przez Dłużnika na podstawie umowy sprzedaży zawartej w
    formie aktu notarialnego dnia 14 lipca 2020 r. W momencie zawierania umowy sprzedaży
    lokal był przedmiotem umów najmu, tak więc doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu.

    W okresie 2 lat przed sprzedażą egzekucyjną nieruchomości, nie były ponoszone przez
    Dłużnika wydatki na ulepszenie lokalu handlowo-usługowego. Lokal nie był
    wykorzystywany przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa
    prowadzi do wniosku, że sprzedaż egzekucyjna nieruchomości lokalu handlowo-
    usługowego, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż
    w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do ww. lokalu doszło do jego pierwszego
    zasiedlenia, a od tego czasu do dnia dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem w
    odniesieniu do dostawy ww. lokalu handlowo - usługowego spełnione zostaną przesłanki
    do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Z uwagi na fakt, iż planowana sprzedaż egzekucyjna nieruchomości dotyczy lokalu wraz z
    udziałem w nieruchomości gruntowej na której posadowiony jest budynek, na którym
    znajduje się lokal, to odpowiednio będzie miał zastosowanie przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
    zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem
    związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności sprawy oraz przywołane przepisy prawa
    należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości tj. lokalu wraz z
    udziałem w gruncie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytań nr 2 i 3 uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
        2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.