Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.217.2025.1.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-15
Teza: Opodatkowanie przychodu z tytułu najmu krótkoterminowego
pokoi gościnnych.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
opodatkowanie
stawka-stawki ryczałtu
usługi-usługi najmu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
1

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 4 Zryczałtowany podatek dochodowy od
przychodów osób duchownych-Stawki ryczałtu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 5a-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1-pkt 2
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy zasad opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.
    Uzupełnił go Pan pismem z 9 kwietnia 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest
    następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Odziedziczył Pan po rodzicach dom jednorodzinny, składający się z 8 pokoi, 3 łazienek,
    kuchni i korytarza, zbudowany w latach 70-tych ubiegłego wieku, zlokalizowany w A. przy
    ul. B. 1.
    Planuje Pan wynajmować pokoje na pobyty krótkoterminowe (na doby lub tygodnie)
    głównie w okresie wiosenno-letnim (długie weekendy, wakacje), okazjonalnie, w zależności
    od zapotrzebowania. Z uwagi na dużą konkurencję (w pobliżu znajdują się inne miejsca
    noclegowe i zakwaterowanie) oraz charakter miejscowość nadmorskiej, w okresie
    zimowym będą występowały przerwy w wynajmie wynikające z braku klientów, remontów,
    urlopów itp.
    Pana głównym źródłem utrzymania jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie
    prowadzi Pan działalności gospodarczej. Dochód osiągany z wynajmu ma stanowić jedynie
    dodatek do pensji i będzie przeznaczony przede wszystkim na pokrycie kosztów
    utrzymania nieruchomości (media, przeglądy, ubezpieczenie, remonty) oraz na
    zaspokojenie własnych potrzeb osobowych.
    W ramach umowy (zawieranej telefonicznie lub drogą elektroniczną), na podstawie której
    pokój jest udostępniany gościom, gość ma prawo korzystać z pokoju w wybranym
    terminie, w zamian za ustaloną z góry opłatę. Wraz z pokojem gość ma prawo korzystać z
    jego wyposażenia (meble, telewizor, Internet) oraz części wspólnych.
    Dla osób wynajmujących pokoje dostępna jest część wspólna, tj. 3 łazienki, kuchnia i
    korytarz, wyposażone m.in. w czajnik, kuchenkę mikrofalową, naczynia, sztućce, żelazko,
    deskę do prasowania, suszarkę do włosów, parawany, krzesełka plażowe oraz
    podstawowe artykuły higieniczne (papier toaletowy, ręczniki papierowe, mydło do rąk,
    apteczka pierwszej pomocy).
    Dom posiada dostęp do mediów (energia elektryczna, woda zimna i ciepła, ogrzewanie),
    dostarczanych na podstawie umów zawartych przez Pana. Gość otrzymuje dostęp do

    pokoju za pomocą zestawu kluczy, odbieranego w dniu przyjazdu osobiście od Pana lub ze
    skrzynki przy wejściu. Płatność za wynajem odbywa się w formie z góry ustalonej stawki
    dziennej – nie są pobierane żadne dodatkowe opłaty za media czy korzystanie z części
    wspólnych.
    Goście dokonywać rezerwacji będą głównie za pośrednictwem:
    • grup tematycznych w mediach społecznościowych,
    • tzw. poczty pantoflowej (znajomi, polecenia),
    • portalu ogłoszeniowego (...),
    • portalu (...) – używanego wyłącznie jako pośrednik między gośćmi a Panem, jako
      właścicielem, (...) umożliwia publikację podstawowych warunków rezerwacji (m.in.
      godziny przyjazdu i wyjazdu, zasady pobytu), a w zamian pobiera prowizję od
      dokonanych rezerwacji. Umowa z portalem nie ustala szczegółów treści stosunku
      prawnego pomiędzy właścicielem a gościem, dotyczącego udostępnienia gościowi
      pokoju.
    Gości przyjmować będzie Pan samodzielnie – nie zatrudnia ani nie planuje zatrudniać
    pracowników. W dniu przyjazdu przekazuje Pan gościom klucze, a w dniu wyjazdu je
    odbiera (lub goście zostawiają klucze w skrzynce). Po wyjeździe gościa samodzielnie
    sprząta Pan pokój, zmienia pościel i ręczniki. Przygotowuje Pan pokój dla kolejnych osób.
    Części wspólne (kuchnia, łazienki) sprzątane są przez Pana regularnie w ramach bieżącego
    utrzymania porządku – nie są sprzątane na życzenie gości ani w ramach żadnej
    dodatkowej usługi. W częściach wspólnych dostępne są również środki czystości do
    ewentualnego użytku przez gości.
    W ramach wynajmu nie oferuje Pan żadnych dodatkowych usług, w szczególności:
    • sprzątania pokoju w trakcie pobytu,
    • prania, wymiany pościeli lub ręczników w czasie pobytu,
    • dostarczania dodatkowych środków czystości (na życzenie),
    • serwowania posiłków lub napojów,
    • usług recepcyjnych (np. wydawania kluczy w trakcie pobytu, informacji turystycznej,
      rezerwacji usług zewnętrznych, budzenia itp.).
    Żadne świadczenia tego typu nie będą oferowane ani w ramach umowy, ani jako usługi
    dodatkowe.
    Pytania (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)
    1. Czy w opisanej sytuacji może Pan zaliczyć przychody z wynajmu pokoi jako przychody
      ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 27 lipca 1991 r. o podatku
      dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny)?
    2. Czy może Pan rozliczać przychody z tego wynajmu jako osoba fizyczna, poza
      działalnością gospodarczą, i opodatkować je ryczałtem ewidencjonowanym według
      stawki 8,5% (lub 12,5% powyżej limitu 100 000 zł), zgodnie z art. 6 ust. 1a i art. 12 ust.
      1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym?
    3. Czy w opisanej sytuacji Pana działania związane z wynajmem pokoi gościnnych,
      pozyskaniem najemców, obsługą umów najmu i osiąganie z tego tytułu bieżących

      przychodów, należy zakwalifikować do działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych?
    Pytanie nr 3 zostało przez Pana sformułowane w uzupełnienie wniosku.
    Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163), opodatkowaniu podatkiem dochodowym
    podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52,
    52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej
    zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze
    źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym
    podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy, źródłami przychodów
    są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
    charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej
    oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie
    działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z
    działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do
    używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
    wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: ilekroć w ustawie jest mowa o
    działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to
    działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    − prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy, za pozarolniczą działalność
    gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności;
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.

    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    1) zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    2) nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
    3) wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
    dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
    majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Tak więc, podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że: „to zatem podatnik
    decyduje o tym, czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem
    działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z
    działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...). Przychody z najmu, podnajmu,
    dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez
    ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby
    fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem
    działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła − najem, a
    wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
    kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" – do przychodów z
    działalności gospodarczej”.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
    • prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);
    • osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991
      r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.),
      zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody, o

    których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od
    przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji
    podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów
    stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5%
    przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w
    art. 6 ust. 1a.
    Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi, podstawą osiągania przychodów z
    najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego
    lub postawione do jego dyspozycji.
    Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa, w
    pierwszej kolejności należy ustalić charakter prawny umów, na podstawie których
    udostępniać Pan będzie do korzystania swoje pokoje. Umowy te co do zasady nie będą
    nazywane – w części przypadków będą zawierane w formie ustnej, poza tym zawierane
    będą przez portal (...), który posługuje się tylko pojęciem „rezerwacji” pokoju. Niemniej z
    całokształtu okoliczności stosunku prawnego zawiązywanego w ten sposób wynika, że
    polega on na oddaniu gościowi pokoju do używania przez określoną liczbę dni, w sposób
    określony w opisie obiektu, w zamian za kwotę pieniężną obliczaną jako iloczyn stawki
    dziennej oraz liczby dni. Taki charakter umowy oznacza, że odpowiada ona umowie
    najmu, o której mowa w cytowanym wyżej art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z
    którym „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do
    używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
    wynajmującemu umówiony czynsz”. Istotne jest, że Wnioskodawca nie będzie świadczyć,
    poza świadczeniami wynikającymi z art. 659 Kodeksu cywilnego, żadnych dodatkowych
    świadczeń.
    W szczególności świadczenia, do których zobowiązany jest Wnioskodawca, nie stanowią
    usług hotelarskich w rozumieniu ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz
    usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1944
    ze zm.).
    Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy, przez usługi hotelarskie należy rozumieć
    „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc
    noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz
    świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych”.
    Usługi te polegają zatem na wynajmowaniu danego obiektu, ale wyłącznie wraz z
    dodatkowymi usługami związanymi (spójnik „oraz” świadczy o tym, że samo
    wynajmowanie obiektu, bez dodatkowych usług towarzyszących, nie stanowi usługi
    hotelarskiej). Jak wskazuje H. Zawistowska, „w przypadku usługi hotelarskiej mamy do
    czynienia nie z pojedynczą usługą, ale pakietem usług związanych z wynajęciem
    podróżnemu domu, mieszkania, pokoju, miejsca noclegowego lub miejsca na ustawienie

    namiotu; w skład takiej usługi obok zakwaterowania wchodzą również i inne usługi
    (wyżywienie, przechowania, informacyjne itp.)” (H. Zawistowska, „Podejmowanie i
    prowadzenie działalności gospodarczej w turystyce. Część I. Aspekty prawne”, Warszawa
    2010, s. 60-61).
    W związku z tym należy podkreślić, że Pana usługi nie polegają na wykonywaniu najmu
    oraz usług mu towarzyszących, a jedynie samej usługi najmu, w ramach której oddaje do
    używania pokoje, części wspólne oraz ich wyposażenie, bez żadnych dodatkowych
    świadczeń, które są typowym składnikiem pakietu usług hotelarskich, w szczególności:
    • sprzątania lokalu w trakcie pobytu;
    • wymiany lub prania bielizny pościelowej lub ręczników, prania własnego wyposażenia
      gościa;
    • dostarczania dodatkowych środków czystości;
    • dostarczania posiłków lub napoi;
    • usług recepcji, takich jak wydawanie i odbiór kluczy, odbiór i przechowywanie przesyłek,
      informacja turystyczna, pomoc w rezerwacji usług zewnętrznych (np. taksówkarskich,
      turystycznych, gastronomicznych, kulturalnych, rozrywkowych), budzenie,
      zapewnianie bezpieczeństwa gości (np. pierwsza pomoc w sytuacjach awaryjnych,
      ostrzeganie o zagrożeniach).
    Biorąc pod uwagę powyższe, a także wyciągając wnioski z opisanej wyżej uchwały NSA z 24
    maja 2021 r., należy uznać, że przychody uzyskane przez Pana z tytułu oddawania pokoju
    do korzystania w warunkach wyżej opisanych, stanowić będą przychód z tzw. najmu
    prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych i który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    W świetle bowiem ww. uchwały, przychody z najmu „są zaliczane bez ograniczeń do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został
    wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Nie
    jest zatem istotny stopień zorganizowania, liczba lokali, czy wielkość przychodów z najmu,
    lecz decyzja podatnika, co do związania przedmiotów najmu z prowadzoną przez siebie
    działalnością gospodarczą lub jej brak.
    Jeżeli nie podejmie Pan decyzji o wprowadzeniu opisywanej nieruchomości do majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, opisywane przychody z
    zawieranych umów, pochodzące ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny), będzie mógł rozliczać jako
    osoba fizyczna, poza działalnością gospodarczą, i opodatkować je ryczałtem
    ewidencjonowanym według stawki 8,5% (lub 12,5% powyżej limitu 100 000 zł), zgodnie z
    art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Analogiczne stanowisko zaprezentował wielokrotnie Dyrektor KIS w interpretacjach
    indywidualnych wydawanych w ostatnim czasie, m.in. z:
    • 20 marca 2025 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.168.2025.1.MGR;
    • 19 grudnia 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.567.2024.1.JP;
    • 24 października 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.637.2024.2.HJ;
    • 25 września 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.406.2024.2.KB;
    • 20 września 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.527.2024.2.KD;
    • 19 września 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.394.2024.2.MR;

    • 5 sierpnia 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.478.2024.1.KD;
    • 19 czerwca 2024 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.336.2024.3.MG;
    • 19 czerwca 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.323.2024.1.AA;
    • 12 czerwca 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.251.2024.1.AG;
    • 20 maja 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.293.2024.1.DB;
    • 20 maja 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.292.2024.1.DB;
    • 13 maja 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.146.2024.2.DB;
    • 26 kwietnia 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.171.2024.2.HJ;
    • 18 kwietnia 2024 r. Nr 0115-KDIT3.4011.180.2024.2.PS;
    • 12 kwietnia 2024 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.171.2024.1.MG;
    • 25 marca 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.72.2024.2.KP;
    • 20 marca 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.49.2024.2.KD;
    • 2 marca 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.10.2024.2.MST;
    • 11 marca 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.46.2024.2.AW;
    • 29 stycznia 2024 r. Nr 0115-KDIT1.4011.820.2023.1.DB;
    • 8 listopada 2023 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.629.2023.2.KP;
    • 5 września 2023 r. Nr 0115-KDIT1.4011.510.2023.1.PSZ;
    • 4 sierpnia 2023 r. Nr 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP;
    • 30 maja 2023 r. Nr 0115-KDIT1.4011.307.2023.1.MK;
    • 22 sierpnia 2022 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.548.2022.1.RK;
    • 9 czerwca 2022 r. 0114-KDIP2-2.4011.260.2022.2.SP.
    Uważa Pan, że opisywane czynności, związane z wynajmem pokoi gościnnych nie będą
    wypełniały definicji działalności gospodarczej ani pozarolniczej działalności gospodarczej
    ujętej w art. 5a pkt 6. W szczególności charakter opisanych czynności nie prowadzi do
    wniosku, iż są to działania zorganizowane i ciągłe, lecz związane są ze zwykłym
    zarządzaniem prywatnym majątkiem.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:

      Źródłami przychodów są:
        • pozarolnicza działalność gospodarcza;
        • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
        wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
        – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    • zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    • nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
    • wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,

      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej,
    należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został
      przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności
      gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
        1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
        2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i
        232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów
    z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego
    lub postawione do jego dyspozycji.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że odziedziczył Pan po rodzicach dom
    jednorodzinny, składający się z 8 pokoi, 3 łazienek, kuchni i korytarza. Planuje Pan
    wynajmować pokoje na pobyty krótkoterminowe (na doby lub tygodnie) głównie w okresie
    wiosenno-letnim (długie weekendy, wakacje), okazjonalnie, w zależności od
    zapotrzebowania. Goście dokonywać rezerwacji będą głównie za pośrednictwem grup
    tematycznych w mediach społecznościowych, tzw. poczty pantoflowej (znajomi,
    polecenia), portalu ogłoszeniowego (...) oraz portalu (...). Gości przyjmować będzie Pan
    samodzielnie – nie zatrudnia ani nie planuje Pan zatrudniać pracowników. Po wyjeździe
    gościa samodzielnie sprząta Pan pokój, zmienia pościel i ręczniki – przygotowuje Pan
    pokój dla kolejnych osób. Części wspólne (kuchnia, łazienki) sprzątane są przez Pana
    regularnie w ramach bieżącego utrzymania porządku – nie są sprzątane na życzenie gości
    ani w ramach żadnej dodatkowej usługi. W ramach wynajmu nie oferuje Pan żadnych
    dodatkowych usług.
    Pana głównym źródłem utrzymania jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie
    prowadzi Pan działalności gospodarczej. Dochód osiągany z wynajmu ma stanowić jedynie
    dodatek do pensji i będzie przeznaczony przede wszystkim na pokrycie kosztów
    utrzymania nieruchomości (media, przeglądy, ubezpieczenie, remonty) oraz na
    zaspokojenie własnych potrzeb osobowych.
    Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że w
    opisanych okolicznościach sprawy uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu
    krótkoterminowego pokoi gościnnych wypełniają przesłanki źródła przychodów, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem,
    podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym
    również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
    rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych
    produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą
    (tzw. najem prywatny). Opisane okoliczności świadczenia najmu nie wskazują, aby
    stanowiły prowadzenie działalności gospodarczej, bowiem nie będą wypełniały definicji
    działalności gospodarczej ani pozarolniczej działalności gospodarczej ujętej w art. 5a pkt 6

    ww. ustawy. Konsekwentnie, przychody, które Pan uzyska będą podlegały opodatkowaniu
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy.
    Odnosząc się natomiast do właściwej stawki podatku wskazać należy, że zgodnie z
    powołanym art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych wynosi 8,5% uzyskiwanych przez Pana przychodów z tytułu
    krótkoterminowego najmu pokoi gościnnych do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów
    od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
    W świetle powyższego zaprezentowane przez Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym
    podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony
    we wniosku opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest zgodny ze stanem
    rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa
    podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się
    jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie
    stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na
    podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności
    faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w
    indywidualnych sprawach i nie są wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    • Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    • Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    • Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.