Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.171.2017.3.MAP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-13
Teza: ustalenie możliwości opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu najmu/dzierżawy na zasadach ogólnych w 2017 r
Słowa kluczowe: dzierżawa; najem; opodatkowanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 11 czerwca 2017 r. (data wpływu 23 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismami z dnia 4 sierpnia 2017 r. (data wpływu 9 sierpnia 2017 r.) i z dnia 29 sierpnia 2017 r. (data wpływu 4 września 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu najmu/dzierżawy na zasadach ogólnych w 2017 r. **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 czerwca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z czym pismem z dnia 27 lipca 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.171.2017.1.MAP, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 27 lipca 2017 r. (data doręczenia 1 sierpnia 2017 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 4 sierpnia 2017 r. (data wpływu 9 sierpnia 2017 r.), nadanym w dniu 4 sierpnia 2017 r.

Wniosek ten w dalszym ciągu nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 22 sierpnia 2017 r., Nr 1061-IPTPB1.4511.171.2017.2.MAP, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 22 sierpnia 2017 r. (data doręczenia 28 sierpnia 2017 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek pismem z dnia 29 sierpnia 2017 r. (data wpływu 4 września 2017 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 30 sierpnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni nie jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i nie planuje rejestracji w tej ewidencji. Nie prowadzi działalności gospodarczej obejmującej wynajmowanie nieruchomości. Nie jest wspólnikiem spółek osobowych i nie wybrała na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki liniowej 19%. Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój rozdzielności majątkowej w wyniku zawarcia umowy o ustanowieniu rozdzielności majątkowej. Jednocześnie jednak wraz z małżonkiem są współwłaścicielami w częściach ułamkowych (po ½) nieruchomości niezabudowanej, przeznaczonej pod zabudowę (dalej jako: Nieruchomość). Wnioskodawczyni nabyła swój udział w Nieruchomości wynoszący ½ w drodze umowy kupna-sprzedaży od rodziców małżonka. Udział ten został nabyty do majątku odrębnego, jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego. Z kolei, małżonek nabył do swojego majątku odrębnego swój udział wynoszący ½ w prawie własności Nieruchomości w drodze umowy darowizny od swoich rodziców (przed zawarciem związku małżeńskiego). Na Nieruchomości tej Wnioskodawczyni planuje wraz z małżonkiem wybudować kompletną i zdatną do użytku stację benzynową i wynająć/wydzierżawić ją innemu podmiotowi (przedsiębiorcy). Planowane zakończenie inwestycji nastąpi w trakcie 2017 r. W związku z tym, że wybudowanie stacji benzynowej wiąże się z zakupem towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług małżonek Wnioskodawczyni zarejestrował się w urzędzie skarbowym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie będzie w trakcie realizowania inwestycji zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wynika to z tego, że na etapie realizacji inwestycji nie da się uzyskać od dostawców towarów i usług faktur VAT odrębnie na każdego ze współwłaścicieli Nieruchomości na ½ wartości zakupionych od danego dostawcy towarów i usług. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera bowiem regulacji, które rozstrzygałyby jakiej treści ma być taka faktura. Właśnie z tego powodu zajdzie konieczność dokonywania zakupów przez małżonka Wnioskodawczyni jako zarejestrowanego podatnika VAT oraz rozliczenia przez niego z Wnioskodawczynią (po zakończeniu inwestycji) poniesionych nakładów, w drodze wystawienia na Wnioskodawczynię jednej faktury VAT opiewającej na ½ kwoty netto poniesionych przez małżonka wydatków, związanych ze zrealizowaniem inwestycji, która to kwota zostanie opodatkowana według stawki 23% podatku od towarów i usług. Takie rozliczenie nakładów między Wnioskodawczynią, a małżonkiem jest także niezbędne do tego, by Wnioskodawczyni nie przypisano przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu nieodpłatnego świadczenia w postaci poczynienia nakładów na Nieruchomość, w której posiada Ona udział wynoszący ½. Jeżeli dla sfinansowania kolejnych wydatków związanych z budową stacji benzynowej małżonek Wnioskodawczyni nie będzie dysponował wystarczającymi własnymi środkami pieniężnymi należącymi do jego majątku odrębnego, to Wnioskodawczyni zarejestruje się jako czynny podatnik VAT i wpłaci na rachunek bankowy małżonka środki pieniężne tytułem zaliczki na poczet opisanego wyżej rozliczenia nakładów między współwłaścicielami Nieruchomości. Na zapłacone kwoty zaliczek Wnioskodawczyni będzie otrzymywała od małżonka faktury VAT (tak zwane „faktury zaliczkowe”). W rozliczeniu nakładów, opisanym wyżej i w wystawionej z tego tytułu przez małżonka na Wnioskodawczynię fakturze VAT, uwzględnione zostaną wszystkie zapłacone przez Wnioskodawczynię wcześniej zaliczki. Po dokonaniu rozliczenia nakładów z małżonkiem, jako zarejestrowanym podatnikiem czynnym VAT, Wnioskodawczyni i małżonek, jako wynajmujący/wydzierżawiający, zamierzają zawrzeć wspólnie z podmiotem trzecim umowę najmu/dzierżawy stacji benzynowej. Po zakończeniu inwestycji, ale przed upływem terminu określonego w art. 9 ust. 4 ustawy, Wnioskodawczyni z małżonkiem planują odrębnie złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego w podatku dochodowym dla każdego z nich oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu/dzierżawy stacji benzynowej według stawki 8,5% przychodów. Uzyskiwany czynsz (w części przypadającej na Wnioskodawczynię ½) będzie dokumentowany wystawianymi fakturami VAT i będzie opodatkowany według stawki 23%. Małżonek także będzie wystawiał faktury VAT również na ½ czynszu, wynikającego z umowy i będzie opodatkowywał ten czynsz podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

W piśmie z dnia 3 sierpnia 2017 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni dodała, że umowa najmu/dzierżawy nie zostanie zawarta w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, w tym znaczeniu, że nie jest Ona przedsiębiorcą zarejestrowanym w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Powyższa umowa zostanie zawarta na okres 5 lat. Umowa wskazywać będzie, że wynajmujący/wydzierżawiający (Wnioskodawczyni i małżonek) oddają w najem/dzierżawę obiekt stacji benzynowej (grunt wraz z wybudowanymi na nim budynkami i budowlami), celem prowadzenia na tym obiekcie przez wynajmującego/dzierżawcę działalności gospodarczej, polegającej na prowadzeniu sprzedaży paliw. Z uwagi na długość okresu na jaki planowane jest zawarcie powyższej umowy Wnioskodawczyni stwierdza, że planowane czynności będą podejmowane w sposób ciągły, stały. Czynności związane z najmem/dzierżawą stacji będą zespołem uporządkowanych i celowych czynności, ale nie będą miały profesjonalnego charakteru i nie wystąpi wyodrębniona struktura służąca do obsługi tej umowy najmu/dzierżawy. Ponadto, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię związane z najmem/dzierżawą wskazanej we wniosku Nieruchomości będą cechowały się stałym i nieokazjonalnym charakterem oraz fachowością. Czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię związane z najmem/dzierżawą wskazanej we wniosku Nieruchomości będzie cechowała ciągłość działania, czynności te mają charakter zaplanowany (budowa stacji, rozliczenie nakładów między małżonkami, wynajęcie/wydzierżawienie stacji i czerpanie z tego wynagrodzenia w postaci czynszu), a więc będą zmierzać do realizacji poszczególnych zamierzeń. Termin „przedsiębiorstwo” nie został zdefiniowany w przepisach podatkowych. Z tego względu konieczne jest odniesienie się do jego definicji zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym lub wynajmowanym/wydzierżawionym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, transakcja mająca za przedmiot wynajmowanie/wydzierżawienie przedsiębiorstwa ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują) stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie lub wynajęcie/wydzierżawienie przedsiębiorstwa. W stosunku do planowanej umowy przedmiotem najmu/dzierżawy będą jedynie poszczególne składniki majątkowe (grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami i budowlami oraz urządzeniami niezbędnymi do prowadzenia działalności polegającej na sprzedaży paliw).

Nie będą przedmiotem najmu/dzierżawy:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  wierzytelności i środki pieniężne;
3.  koncesje, licencje i zezwolenia (wymaganą koncesję na sprzedaż paliw będzie posiadał najemca/dzierżawca);
4.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
5.  tajemnice przedsiębiorstwa;
6.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni uzyskuje przychody z tytułu: wynajmu i sprzedaży prywatnych nieruchomości. W zakresie najmu posiada udział wynoszący ¼ przychodów z wynajmu 20 mieszkań znajdujących się w ramach jednej kamienicy. Dodatkowo wydzierżawia 25 hektarów ziemi rolnej. Zarówno przychody z wynajmu, jak i dzierżawy opodatkowane są przez Wnioskodawczynię według zasad ogólnych, to jest według skali progresywnej. Wnioskodawczyni stwierdza, że ma świadomość, że wybór przez Nią stawki 8,5% od przychodu będzie możliwy dopiero od stycznia 2018 r., to znaczy do 20 stycznia 2018 r. będzie mogła złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania według stawki 8,5% wszystkich uzyskiwanych przez Nią przychodów z najmu i dzierżawy: budowanej stacji benzynowej, 25 hektarów gruntów rolnych i udziału wynoszącego ¼ w wynajmie 20 mieszkań. Jedynie małżonek Wnioskodawczyni złoży po wybudowaniu stacji w swoim imieniu oświadczenie o wyborze stawki 8,5% od przychodów. Z uwagi na to, że Wnioskodawczyni posiada w Nieruchomości udział wynoszący ½ i Jej małżonek posiada udział wynoszący ½, nie mają współwłasności łącznej, a w związku małżeńskim panuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej - nie ma przeszkód, by za okres od zakończenia inwestycji do końca 2017 r. mąż Wnioskodawczyni korzystał ze stawki 8,5%, a Wnioskodawczyni opodatkuje uzyskiwany przychód wg zasad ogólnych. Dopiero od 2018 r., już po tym jak Wnioskodawczyni złoży w swoim imieniu oświadczenie o wyborze stawki 8,5%, oboje będą opodatkowywali uzyskiwane przychody z wynajmu/dzierżawy wg stawki 8,5%. Wskazanym we wniosku „podmiotem trzecim”, z którym Wnioskodawczyni zamierza wraz z mężem zawrzeć umowę najmu/dzierżawy, będzie \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w \`(...)\`, której udziałowcem i Prezesem Zarządu jest mąż Wnioskodawczyni.

W stosunku do Wnioskodawczyni nie mają zastosowania wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to jest:

1.  nie opłaca podatku w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3 tej ustawy;
2.  nie korzysta, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;
3.  nie osiąga w całości lub w części przychodów z tytułu:
    1.  prowadzenia aptek,
    2.  działalności w zakresie udzielania pożyczek pod zastaw (prowadzenia lombardów),
    3.  działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych;
    4.  prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie wolnych zawodów innych niż: lekarzy, lekarzy stomatologów, lekarzy weterynarii, techników dentystycznych, felczerów, położnych, pielęgniarek, tłumaczy oraz nauczycieli w zakresie świadczenia usług edukacyjnych polegających na udzielaniu lekcji na godziny,
    5.  świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy,
    6.  działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych;
4.  nie jest podmiotem wytwarzającym wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;
5.  nie podejmuje wykonywania działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:
    1.  samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,
    2.  w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,
    3.  samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka - jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach;
6.  nie rozpoczyna działalności samodzielnie lub w formie spółki, a ponadto ani Ona, ani co najmniej jeden ze wspólników, przed rozpoczęciem działalności w roku podatkowym lub w roku poprzedzającym rok podatkowy, nie wykonywali w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy czynności wchodzących w zakres Jej działalności lub spółki.

W uzupełnieniu wniosku złożonym w dniu 4 września 2017 r. Wnioskodawczyni dodała, że przychody uzyskane z najmu mieszkań są przez Nią opodatkowane na zasadach ogólnych. Za okres od zakończenia inwestycji, polegającej na wybudowaniu stacji benzynowej i jej wynajmu/wydzierżawienia do końca 2017 r. będzie zmuszona opodatkować przypadającą na Nią część czynszu najmu/dzierżawy według zasad ogólnych, bowiem nie jest możliwe opodatkowanie u tej samej osoby fizycznej w tym samym roku podatkowym przychodów z najmu/dzierżawy różnych nieruchomości według zasad ogólnych i według stawki ryczałtowej 8,5%. Dopiero od stycznia 2018 r. Wnioskodawczyni będzie mogła opodatkować przypadający na Nią czynsz najmu/dzierżawy, w tym także czynsz z dzierżawy gruntów rolnych i z udziału w najmie 20 mieszkań - według stawki 8,5% przychodów. A zatem, w 2017 r. przychody z udziału w najmie 20 mieszkań są przez Wnioskodawczynię i będą nadal do końca 2017 r opodatkowane według zasad ogólnych (skala progresywna). Natomiast od 2018 r. Wnioskodawczyni planuje opodatkowywać te przychody według ryczałtu 8,5%. Przychody z dzierżawy ziemi rolnej w 2017 r. są u Wnioskodawczyni i będą nadal do końca 2017 r. opodatkowane według zasad ogólnych (skala progresywna) Z kolei, od 2018 r planuje opodatkowywać te przychody według ryczałtu 8,5%. Przychody z udziału wynoszącego ¼ przychodów z najmu 20 mieszkań Wnioskodawczyni zalicza do źródła przychodów „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”, wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z dzierżawy ziemi rolnej zalicza do źródła przychodów „najem, podnajem. dzierżawa, poddzierżawa”, wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z udziału wynoszącego ¼ przychodów z najmu 20 mieszkań Wnioskodawczyni uzyskuje od lutego 2012 r. Przychody z dzierżawy ziemi rolnej uzyskuje od kwietnia 2010 r. Na Nieruchomości, której Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem są współwłaścicielami w częściach ułamkowych (po ½) ma zostać wybudowana stacja benzynowa z niezbędną infrastrukturą, a więc Nieruchomość ta będzie zabudowana budynkami o charakterze usługowym i budowlami takimi jak: zbiorniki na paliwa, plac manewrowy na stacji benzynowej. Nieruchomość nie będzie zabudowana budynkami mieszkalnymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytanie oznaczone Nr 2 zostało ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 29 sierpnia 2017 r.):

1.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, prawidłowe będzie obniżenie przez Wnioskodawczynię podatku należnego VAT z tytułu przypadającego na Nią czynszu najmu/dzierżawy o podatek naliczony, wynikający z wystawionej na Nią przez Jej małżonka faktury VAT z tytułu rozliczenia nakładów poniesionych przez niego na Nieruchomość, w której Wnioskodawczyni ma udział wynoszący ½ części?
2.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, prawidłowe będzie:
    *   za okres od zakończenia budowy stacji do końca 2017 r., opodatkowanie przypadającego na Wnioskodawczynię przychodu z najmu/dzierżawy stacji benzynowej oraz z udziału w najmie 20 mieszkań i z tytułu dzierżawy ziemi rolnej na zasadach ogólnych (czyli według skali progresywnej)?
    *   za okres od stycznia 2018 r., po złożeniu w styczniu 2018 r. (ale przed dniem 20 stycznia 2018 r.), wymaganego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania, opodatkowanie przypadającej na Wnioskodawczynię części czynszu dzierżawy/najmu stacji benzynowej, wynikającej z zawartej wraz z małżonkiem jako współwłaścicielem Nieruchomości, na której zostanie wybudowana stacja benzynowa oraz przychodów z umowy dzierżawy 25 hektarów gruntów rolnych i z udziału wynoszącego ¼ przychodów z najmu 20 mieszkań, według stawki 8,5% przychodu na podstawie art. 6 ust. 1a i ust. 1b w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest zagadnienie zawarte w pytaniu Nr 2, w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast, w zakresie pytania Nr 2 w części dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz w zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku z dnia 29 sierpnia 2017 r.), za okres od zakończenia budowy stacji do końca 2017 r. dla przypadającego na Wnioskodawczynię przychodu z najmu/dzierżawy stacji benzynowej oraz dla już uzyskiwanych przychodów z udziału w najmie mieszkań i z dzierżawy ziemi rolnej prawidłowe jest i będzie do końca 2017 r. opodatkowanie na zasadach ogólnych. Uzyskiwane przez Wnioskodawczynię przychody z udziału w najmie mieszkań i dzierżawie ziemi rolnej opodatkowane są według zasad ogólnych. Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (czyli z najmu i dzierżawy), są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Niezłożenie do 20 stycznia 2017 r. oświadczenia o wyborze opodatkowania, według stawki ryczałtu 8,5% miało i ma do końca 2017 r. ten skutek, że wszystkie przychody osiągnięte przez Wnioskodawczynię ze źródła przychodów najem/dzierżawa muszą być do końca 2017 r. opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali progresywnej, zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem, czy dzierżawa dla celów podatkowych mogą być traktowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, czy dzierżawy ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem/dzierżawę, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. Okoliczność, że w jednej sprawie organy podatkowe zakwalifikowały przychody z najmu/dzierżawy do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie oznacza, że w podobnej sprawie, przychody z najmu/dzierżawy również będą stanowić przychody z tzw. najmu prywatnego, zwłaszcza w przypadku, gdy de facto zostaną wypełnione znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu/dzierżawy - a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane, bądź wydzierżawiane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem/dzierżawa nieruchomości spełnia przesłanki uznania go/jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim m.in. najem, czy dzierżawa, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, czy dzierżawy ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem/dzierżawę. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu/dzierżawy są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem/dzierżawa jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, wynajmowanie/wydzierżawianie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zatem, należy przyjąć, że - co do zasady - podstawową formą opodatkowania dochodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy jest opodatkowanie według skali podatkowej. Wymieniona forma opodatkowania przysługuje z mocy ustawy i podatnik nie musi składać oświadczenia o jej wyborze.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem są współwłaścicielami w częściach ułamkowych (po ½) nieruchomości niezabudowanej, przeznaczonej pod zabudowę. Wnioskodawczyni nabyła swój udział w nieruchomości wynoszący ½ w drodze umowy kupna-sprzedaży od rodziców małżonka. Udział ten został nabyty do majątku odrębnego, jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego. Z kolei, małżonek nabył do swojego majątku odrębnego swój udział wynoszący ½ w prawie własności nieruchomości w drodze umowy darowizny od swoich rodziców (przed zawarciem związku małżeńskiego). Na nieruchomości tej Wnioskodawczyni planuje wraz z małżonkiem wybudować kompletną i zdatną do użytku stację benzynową i wynająć/wydzierżawić ją innemu podmiotowi (przedsiębiorcy). Dodatkowo, Wnioskodawczyni uzyskuje przychody z tytułu wynajmu prywatnych nieruchomości, tj. udziału wynoszącego ¼ w przychodach z wynajmu 20 mieszkań znajdujących się w jednej kamienicy i dzierżawy 25 hektarów ziemi rolnej. Zarówno przychody z wynajmu lokali mieszkalnych, jak i dzierżawy ziemi rolnej zaliczone są przez Wnioskodawczynię do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowane według zasad ogólnych, to jest według skali progresywnej.

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, przedmiotem najmu/dzierżawy nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, a najem/dzierżawa nie jest wykonywany w sposób określony w definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - to przychody: z najmu/dzierżawy udziału wynoszącego ½ zabudowanej nieruchomości, najmu udziału wynoszącego ¼ 20 lokali mieszkalnych oraz dzierżawy ziemi rolnej - stanowić mogą źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ, na 2017 r. Wnioskodawczyni wybrała już opodatkowanie z najmu/dzierżawy na zasadach ogólnych, prawidłowym będzie opodatkowanie wszystkich dochodów uzyskanych z tego tytułu w 2017 r. na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy ponadto, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy najem/dzierżawa nieruchomości przez Wnioskodawczynię będzie wypełniać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawione przez Wnioskodawczynię zdarzenie przyszłe we wniosku i przyjmuje argumenty podnoszone przez Wnioskodawczynię bez ich weryfikowania. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ podatkowy prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego, będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Dodać należy, że niniejsza interpretacja ze względu na jej indywidualny charakter, dotyczy sytuacji prawnopodatkowej Wnioskodawczyni i nie ma zastosowania do Jej małżonka.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), przepisów art. 14k - 14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.