Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-213/07-2/SP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2007-12-19
Teza: Nabycie lokalu na podstawie umowy przedwstępnej a zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; przychód; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 28.09.2007 r. (data wpływu 03.10.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego do dnia 31.12.2006 r. w stosunku do przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 roku –**jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03.10.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego do dnia 31.12.2006 r. w stosunku do przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 roku.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.**

W roku 2006 Wnioskodawca podpisał ze spółdzielnią mieszkaniową umowę przedwstępną na zakup nowobudowanego mieszkania. Na jej podstawie Wnioskodawca nabył prawo związane z odrębną własnością lokalu, którego budowa na chwilę obecną trwa nadal. Również w roku 2006 została przez Wnioskodawcę opłacona część wkładu budowlanego, zgodnie z terminem zawartym w umowie.

W związku ze zmianą obecnej sytuacji oraz planów Wnioskodawca zamierza w momencie ukończenia budowy dokonać sprzedaży tego lokalu mieszkalnego. Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć na cele mieszkaniowe.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie:**

Czy przy sprzedaży wyżej opisanego mieszkania Wnioskodawca ma prawo zastosować przepisy dotyczące opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, że przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, do którego prawo związane z odrębną własnością zostało nabyte zgodnie z podpisaną umową ze spółdzielnią w roku 2006, mimo iż jego budowa na chwilę obecną trwa nadal może opodatkować zgodnie z przepisami obowiązującymi w roku 2006, tzn. opłacić zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% od przychodu lub złożyć w Urzędzie Skarbowym w wymagalnym terminie oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanych środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

**Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.**

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) ustawodawca zmienił zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r., od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększonymi o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art.22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jak precyzuje art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. c) znowelizowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są m. in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a) – d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Zasady zwolnienia z opodatkowania wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 32 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. odnoszą się nadal do sprzedaży takich nieruchomości i praw majątkowych, które zostały nabyte lub wybudowane przed dniem 01 stycznia 2007 r. Wynika to z przepisu art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Przepis ten przewiduje, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Ulgi i zwolnienia stanowią odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania, wobec tego muszą być interpretowane ściśle.

Fakt podpisania ze spółdzielnią mieszkaniową umowy przedwstępnej na zakup nowobudowanego mieszkania i opłacenie części wkładu budowlanego, w terminie obowiązywania przepisu zwalniającego z opodatkowania przychody uzyskane ze sprzedaży praw majątkowych, nie uprawnia do zastosowania przez analogię zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, t. j. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Sama umowa przedwstępna zawarta przed właściwą umową sprzedaży nie daje podstawędo zastosowania ulgi podatkowej w postaci zwolnienia od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego. Umowa ta nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony jedynie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.

W art. 155 § 1 k. c. jako umowy zobowiązujące do przeniesienia własności rzeczy wskazuje: umowę sprzedaży, zamiany, darowizny i in. Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zastosowanie mają umowy sprzedaży i zamiany. I tylko o takich formach nabycia mowa jest w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i w stosunku do takich umów ma zastosowanie termin pięcioletni, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny i prawny, przychód ze sprzedaży nabytego po 01.01.2007 r. lokalu mieszkalnego będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r.

Natomiast, jeżeli do dnia sprzedaży upłynie 12 miesięcy okresu zameldowania Pana na pobyt stały w tym lokalu liczony od daty nabycia (wykupu na własność), sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie powołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 126. Warunkiem korzystania ze zwolnienia jest złożenie oświadczenia z terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia o spełnieniu warunków do zwolnienia.

Jeżeli nie spełni Pan warunków, o których mowa powyżej, uzyskany przychód ze sprzedaży tego mieszkania będzie opodatkowany zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2, t. j. podatkiem w wysokości 19%. Podstawą opodatkowania jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock