Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.302.2021.1.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-28
Teza: Zbycie nieruchomości, która stanowiła zabezpieczenie umowy pożyczki – umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Słowa kluczowe: darowizna; małżonek; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pożyczka; przewłaszczenie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2021 r. (data wpływu 8 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 marca 2021 r. (data wpływu 6 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 15 lutego 1993 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli do majątku wspólnego udział w nieruchomości niezabudowanej. W dniu 19 maja 1999 r. małżonkowie nabyli do majątku wspólnego kolejny udział w tejże nieruchomości. Następnie 3 marca 2010 r. małżonek Wnioskodawczyni umową darowizny przekazał na rzecz Wnioskodawczyni cały swój udział w ww. nieruchomości.

W dniu 30 czerwca 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności ww. nieruchomości została wydzielona nowa nieruchomość, dla której powstał nowy nr KW, której Wnioskodawczyni jest wyłączną właścicielką.

Wnioskodawczyni 16 czerwca 2014 r. zawarła umowę pożyczki pieniężnej z wierzycielem. W celu zabezpieczenia spłaty pożyczki pieniężnej 13 czerwca 2014 r. Wnioskodawczyni podpisała z wierzycielem notarialną umowę przeniesienia własności opisanej wyżej nieruchomości na zabezpieczenie spłaty pożyczki pieniężnej (umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie). W wyniku całkowitej spłaty pożyczki w dniu 30 maja 2016 r. Wnioskodawczyni podpisała z wierzycielem umowę zwrotnego przeniesienia na swoją rzecz ww. nieruchomości.

Od momentu zakupu działki do majątku wspólnego w dniu 19 maja 1999 r. do dzisiaj powierzchnia rzeczywista działki nie uległa zmianie.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać ww. nieruchomość w 2021 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży w 2021 r. wyżej opisanej nieruchomości Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od odpłatnego zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, Zainteresowana nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od zbycia nieruchomości w 2021 r., bowiem od pierwotnego nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości, kolejno 15 lutego 1993 r., 19 maja 1999 r. i 3 marca 2010 r. minęło 5 lat podatkowych.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, w przypadku spłaty pożyczki i powrotu nieruchomości do pierwotnego właściciela nie stanowi źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie rodzi w tej sytuacji skutków podatkowych. Dokonując spłaty zaciągniętej pożyczki nie nastąpiło ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkodawcę.

Zatem należy stwierdzić, że powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości nie jest nowym nabyciem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje zatem generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Jednakże stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni oraz jej mąż 15 lutego 1993 r. oraz 19 maja 1999 r. zakupili do wspólności majątkowej małżeńskiej udziały w nieruchomości. Następnie 3 marca 2010 r. małżonek Wnioskodawczyni umową darowizny przekazał jej cały swój udział w nieruchomości. W wyniku zniesienia współwłasności 30 czerwca 2011 r. została wydzielona nowa nieruchomość, której Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką. W dniu 13 czerwca 2014 r. Wnioskodawczyni spisała w formie aktu notarialnego umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie z osobą trzecią, której zabezpieczeniem spłaty była przedmiotowa nieruchomość stanowiąca własność Zainteresowanej. W dniu 30 maja 2016 r. w formie aktu notarialnego spisana została umowa zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni w związku ze spłatą pożyczki. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotowa nieruchomość w 2021 r.

W tym miejscu należy wskazać, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z treści przywołanego powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek, nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni wskazała, że w związku ze spłatą pożyczki i zaspokojeniem wierzyciela w 2016 r. własność nieruchomości – zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie – została zwrotnie przeniesiona na Zainteresowaną. W konsekwencji pięcioletni termin, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości przez Wnioskodawczynię, zatem termin ten już niewątpliwie upłynął.

Podsumowując powyższe stwierdzić należy, że zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawczynię po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności nie spowoduje po stronie Zainteresowanej powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy zbyciu nieruchomości w 2021 r. W konsekwencji Zainteresowana nie będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego od przedmiotowej transakcji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.