Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.281.2022.2.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-01
Teza: Wnioskodawcy dokonując sprzedaży udziałów w nieruchomości nie działali w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż udziałów w tej nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupującemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Wnioskodawców z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

2 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. udziałów w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – poprzez uiszczenie opłaty (data wpływu opłaty na konto Organu 22 lipca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

E. B.

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

J. F.

### Opis stanu faktycznego

J. F. i E. B. (dalej: Wnioskodawcy) były współwłaścicielami działek oznaczonych numerami 1 i 2 objętych księgą wieczystą o numerze (…). (dalej: Nieruchomość). Księga Wieczysta nie obejmuje innych działek. Nieruchomość jest niezabudowana. Działka 2 została wydzielona z działki 3. Wydzielenie to odbyło się z inicjatywy Kupującego.

Wnioskodawcy udziały w Nieruchomości odziedziczyli po zmarłym w 2013 r. ojcu. Okoliczność, iż Wnioskodawcy są współwłaścicielami Nieruchomości wyszła na jaw podczas przygotowywania dokumentów do sprzedaży Nieruchomości przez matkę Wnioskodawców. Wcześniej Wnioskodawcy i matka byli przekonani, iż matka jest jedyną właścicielką nieruchomości. W toku analizy i przygotowywania dokumentów do sprzedaży Nieruchomości przez matkę Wnioskodawców okazało się, iż przekazane matce gospodarstwo rolne (na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 1990 r.) weszło do majątku wspólnego małżeńskiego matki i ojca Wnioskodawców. A zatem, w związku ze śmiercią ojca Wnioskodawców, Wnioskodawcy odziedziczyli udział w nieruchomości. Wcześniej, jak już było wskazane wcześniej, Wnioskodawcy i ich matka nie mieli świadomości, iż gospodarstwo rolne należało do majątku wspólnego rodziców Wnioskodawców i wchodziło w skład masy spadkowej po zmarłym ojcu.

Dla nieruchomości obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy w (…) (Uchwała Nr (…) Rady Gminy w (…)) (dalej: MPZP). Zgodnie z MPZP Nieruchomość oznaczona jako działka nr 1 stanowi teren aktywizacji gospodarczej z przeznaczeniem pod zagospodarowanie - kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (symbol z planu 8.29AG); działka nr 3 w części teren aktywizacji gospodarczej z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów symbol z planu 8.29AG; z tej działki zostanie wydzielona działka, która będzie przedmiotem sprzedaży; wydzielony fragment działki będzie w całości objęty MPZP symbolem 8.29AG), w części brak planu. Zgodnie z ustaleniami ogólnymi MPZP „Na terenach przeznaczonych na cele aktywizacji gospodarczej ustala się prawo zagospodarowania terenu i lokalizowania obiektów oraz urządzeń związanych z wszelką działalnością gospodarczą (w tym przeznaczonych na cele usług, handlu, gastronomii, rzemiosła, działalność wytwórczą produkcyjną, bazy, magazyny itp.) o ile szczegółowe ustalenia dla danego terenu nie precyzują dokładnie rodzaju działalności.”

Działka do 2018 r. była wykorzystywana do celów rolniczych, a płody rolne były wykorzystywane do celów własnych. Od 2018 r. została zawarta umowa dzierżawy na 11 lat z czynszem ustalonym na poziomie (…) zł rocznie.

Wnioskodawcy (…) r. sprzedali swoje udziały w Nieruchomości na rzecz Spółka (dalej: Kupujący). Wnioskodawcy nie podpisywali z Kupującym żadnej umowy przedwstępnej, ani nie udzielali jemu (ani jego przedstawicielowi) żadnych pełnomocnictw/zgód/pozwoleń. Jednakże matka Wnioskodawców podpisała zarówno umowę przedwstępną ((…) r.), jak również udzieliła ona pełnomocnictw i wyraziła zgodę na dysponowanie Nieruchomością.

a) Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przez matkę przewidywała, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:

b) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z Umowy Przedwstępnej);

c) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji, -polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego - lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi („Inwestycja”) - w ustalonym terminie;

d) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;

e) Matka Wnioskodawców uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;

f) Oświadczenia matki Wnioskodawców zawarte w Umowie przedwstępnej będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Wnioskodawca powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej;

g) Obowiązujący dla Przedmiotu Umowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przyjęty Uchwałą nr (…) z (…)roku w sprawie zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…)w zakresie dotyczącym wybranych terenów we wsiach: (…) zostanie zmieniony w zakresie pozwalającym na zrealizowanie Inwestorowi planowanej inwestycji. (Na chwilę sporządzenia niniejszego wniosku Wnioskodawca, ani Kupujący nie planują dokonywania zmian w MPZG);

h) Wydzielona zostanie geodezyjnie z działki nr 3 jako odrębna działka część Nieruchomości odpowiadająca Przedmiotowi Umowy w taki sposób, iż cała powierzchnia Przedmiotu Umowy będzie objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przyjętym Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z (…) roku w sprawie zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) w zakresie dotyczącym wybranych terenów we wsiach: (…) lub przeznaczona w innym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele odpowiadające terenom określonym tym samym, co przedmiotowa działka.

Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji matka Wnioskodawców udzieliła na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

a) przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego MPZP), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt. a/;

c) wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów;

d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Matka Wnioskodawców udzieliła także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Pełnomocnik na podstawie ww. pełnomocnictwa przeprowadził podział działek i wydzielenie fragmentu działki, którego kupnem był zainteresowany. Wnioskodawcy, z ostrożności, żeby nie uchybić żadnym formalnościom, zarejestrowali się do podatku VAT i wystawili za sprzedaż nieruchomości faktury.

Już przed sprzedażą, Wnioskodawcy i Kupujący postanowili, że złożą wniosek dotyczący opodatkowania tej sprzedaży podatkiem VAT (i jednocześnie dotyczący prawa do odliczenia podatku naliczonego z tej nieruchomości przez Kupującego). Wnioskodawcy nie byli czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT przed sprzedażą nieruchomości. Dodatkowo Wnioskodawcy oświadczają, że:

1) Nabywca zgłosił się sam.

2) Wnioskodawcy nie zajmowali się obrotem nieruchomościami.

3) Wnioskodawcy nie prowadzili działalności gospodarczej i nie są czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

4) Wnioskodawcy nie sprzedawali wcześniej innych nieruchomości;

5) Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzają sprzedać;

6) Wnioskodawcy nie prowadzili jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Dodatkowo wskazać należy, iż matka Wnioskodawców otrzymała interpretację indywidualną (nr 0112-KDIL1-2.4012.625.2021.2.AW z 17 grudnia 2021 r.), zgodnie z którą sprzedaż przez nią Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący natomiast, po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana, czy będzie wykorzystywana w inny sposób (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie opodatkowana podatkiem VAT) . Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

### Pytania

1) Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### 2) W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - Czy Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Wnioskodawców?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1) Państwa zdaniem, sprzedaż przez nich Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

2) W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Wnioskodawców.

Uzasadnienie

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. (dalej: ustawa o VAT), podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE. W kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z 15 września 2011 r. Słaby i In.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektyw 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137). Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/OI 249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Ld 352/2019). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej sprzedaży gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał lub będzie działał będzie w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co - w tym przypadku - skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

W omawianym przypadku Wnioskodawcy, mimo że formalnie nie udzielali pełnomocnictw, ani nie zawierali umowy przedwstępnej, to jednak zaakceptowali oni (post factum) zawarcie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictw przez ich matkę, która wedle ówczesnego stanu wiedzy była jedyną właścicielką nieruchomości. Gdyby Wnioskodawcy wiedzieli, iż są oni współwłaścicielami Nieruchomości, to Wnioskodawcy udzielili by stosownych pełnomocnictw Kupującemu (lub jego przedstawicielowi) oraz zawarli by również stosowną umowę przedwstępną z Kupującym. Skoro więc Matka Wnioskodawców została uznana, w związku z podjętymi przez nią działaniami za podatnika podatku VAT (zgodnie z interpretacją indywidualną nr 0112-KDIL1-2.4012.625.2021.2.AW z 17 grudnia 2021 r), to Wnioskodawcy również powinni być uznani za podatników podatku VAT.

Podsumowując, Państwa zdaniem, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie dokonują oni zarządu majątkiem osobistym, a zatem działają oni w charakterze podatników podatku VAT. W związku z tym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

Z daleko idącej ostrożności, w całości podtrzymując argumentację wskazaną w pkt 1, w przypadku uznania, iż transakcja jednak podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 119 oraz art. 124”.

W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalności opodatkowanej (sprzedaż lub inna, opodatkowana działalność), zakup tych działek przez Kupującego, będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną. Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady :

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy_._

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1, ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z opisy sprawy wynika, że przedmiotem transakcji sprzedaży są udziały w niezabudowanej Nieruchomości, tj. działki nr 1 i działki wydzielonej z działki nr 3. Wnioskodawcy nabyli udziały ww. nieruchomości w spadku po zmarłym ojcu w 2013 r. Działka do 2018 r. była wykorzystywana do celów rolniczych, a płody rolne były wykorzystywane do celów własnych. Od 2018 r. została zawarta umowa dzierżawy na 11 lat z czynszem ustalonym na poziomie (…) zł rocznie. Wnioskodawcy (…) r. sprzedali swoje udziały w Nieruchomości na rzecz Kupującego. Wnioskodawcy nie podpisywali z Kupującym żadnej umowy przedwstępnej, ani nie udzielali jemu (ani jego przedstawicielowi) żadnych pełnomocnictw/zgód/pozwoleń. Jednakże matka Wnioskodawców podpisała zarówno umowę przedwstępną (…) r., jak również udzieliła ona pełnomocnictw i wyraziła zgodę na dysponowanie Nieruchomością. Wnioskodawcy nie byli czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT przed sprzedażą nieruchomości. Dodatkowo Wnioskodawcy oświadczają, że Nabywca zgłosił się sam i nie zajmowali się obrotem nieruchomościami. Wnioskodawcy nie prowadzili także działalności gospodarczej i nie są czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Ponadto Wnioskodawcy nie sprzedawali wcześniej innych nieruchomości oraz nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzają sprzedać. Wnioskodawcy nie prowadzili jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmowali jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy, tj. w szczególności, że przez cały okres posiadania nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców w jakikolwiek sposób, a wszelkich czynności w stosunku do nieruchomości, tj. podpisanie umowy przedwstępnej, udzielenia stosownych pełnomocnictw w stosunku do nieruchomości, w tym zawarcia umowy dzierżawy dokonała matka Wnioskodawców. Co istotne Wnioskodawcy nie mieli świadomości, że w stosunku do nieruchomości przysługuje im prawo własności. Tym samym nie sposób uznać, że nieruchomość w całym okresie jej posiadania mogłaby zostać uznaną za wykorzystywaną do jakichkolwiek celów zarobkowych. Samo zaakceptowanie zawarcia przez matkę Wnioskodawców umowy przedwstępnej oraz udzielenie przez nią pełnomocnictw nie wywołuje żadnych skutków prawnych po stronie Wnioskodawców. Tym samym należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Wnioskodawców – w związku ze sprzedażą udziałów w nieruchomości – za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami, a w konsekwencji uznania, że sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawców w przedmiocie zbycia udziałów w nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż udziałów w nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Tym samym, Wnioskodawcy dokonując sprzedaży udziałów w nieruchomości nie działali w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż udziałów w tej nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podsumowując, sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Wnioskodawców nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać je za nieprawidłowe.

Odnośnie natomiast prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a działki – jak wskazano we wniosku – będą wykorzystywane przez Kupującego w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług lub sprzedane (czynność opodatkowana).

Natomiast, jak zostało rozstrzygnięte powyżej, sprzedaż nieruchomości stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu. Tym samym w analizowanej sprawie zaistniała negatywna przesłanka, zawarta w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, niedająca podstawy do odliczenia podatku naliczonego.

Podsumowując, Kupującemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Wnioskodawców z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółka (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).