Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.85.2024.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-28
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości i opodatkowania podatkiem VAT tej dostawy.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

7 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości i opodatkownia podatkiem od towarów i usług tej sprzedaży.

6 marca 2024 r. i 22 marca 2024 r. wpłynęły wniesione przez Pana uzupełnienia wniosku.

13 marca 2024 r. wpłynęła Pana odpowiedź na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni 17,1200 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych nr: 1, 2 i 3, położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę 16 czerwca 2003 r. od (\`(...)\`) Spółdzielni (\`(...)\`) im. „A”, aktem notarialnym Repertorium A nr (…). do majątku wyłącznego ze środków pochodzących z majątku wyłącznego (w małżeństwie Wnioskodawcy nigdy nie obowiązywał ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, wobec czego małżonkowie nigdy nie posiadali majątku dorobkowego/wspólnego).

Wnioskodawca jest właścicielem wydzielonej geodezyjnie części działki 4 (zasypany rów melioracyjny), o powierzchni ok. 701,00 m2 nabytej od Gminy (…) 11 stycznia 2022 r. aktem notarialnym Repertorium (…).

Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość gruntową wraz z rowem melioracyjnym (całość dalej jako: Nieruchomość).

W tym celu Wnioskodawca zawarł 16 grudnia 2020 r. z potencjalnym nabywcą Umowę przedwstępną sprzedaży, aktem notarialnym Repertorium (…).

Wnioskodawca mieszkał w Niemczech około 20 lat i zakupił w 2003 r. ziemię, której uprawa miała stanowić źródło utrzymania po powrocie do kraju. Ostateczna przeprowadzka nastąpiła w 2005 r. i od tego momentu przez ponad 20 lat Nieruchomość wykorzystywana jest do działalności rolniczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym. Nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej. W związku z uprawą pobierane były dopłaty z Unii Europejskiej.

Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą od 1 lipca 2006 r., zawieszona 27 grudnia 2022 r.- przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD) - 56.10.A. Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, zaś przedmiotowa nieruchomość nie była nabyta w celach odsprzedaży, czy też inwestycyjnych. Wnioskodawca planował uprawiać ziemię, aż do emerytury.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą nr (…) Rady Miasta i Gminy (…) z 23 listopada 2011 r., zgodnie z którym:

1) działka ew. nr 1 znajduje się na terenach: produkcji, składowania i magazynowania oraz usług; Dróg publicznych klasy lokalnej, dróg publicznych klasy dojazdowej,

2) działka ew. nr 2 znajduje się na terenach produkcji, składowania i magazynowania oraz usług,

3) działka ew. nr 3 znajduje się na terenach produkcji, składowania i magazynowania oraz usług; Dróg publicznych klasy lokalnej,

4) działka ew. nr 4 znajduje się na terenach produkcji, składowania i magazynowania oraz usług.

Działkę stanowią zgodnie z ewidencją gruntów grunty orne. Jest ona niezabudowana, nieuzbrojona w żadne media oraz nieogrodzona. Wnioskodawca nie zamierza jej grodzić oraz dokonać jej uzbrojenia celem przyłączenia do mediów (woda, gaz, prąd itp.). Potencjalny nabywca będzie musiał samodzielnie dokonać wskazanych czynności. Wnioskodawca nie poszukiwał aktywnie nabywcy dla przedmiotowego terenu, w tym nie korzystał z usług pośrednika nieruchomości oraz nie ogłaszał zamiaru sprzedaży. Potencjalny nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją nabycia Nieruchomości z uwagi na jej korzystne położenie oraz przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego, zgodne z założeniami inwestycyjnymi potencjalnego nabywcy. Z uwagi na wiek Wnioskodawcy oraz postępujący spadek opłacalności produkcji rolniczej, a także problemy finansowe Wnioskodawca zdecydował się przyjąć ofertę potencjalnego nabywcy i zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Wnioskodawca nie dokonywał ani nie planuje dokonywać jakichkolwiek czynności/działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności przedmiotowej działki, w tym np. wytyczanie dróg dojazdowych, jej podział, uzbrajanie w media, grodzenie itp. Jedyną czynnością było dokupienie niewielkiej działki ew. nr 4, która znajdowała się pomiędzy działkami (zasypany rów melioracyjny, który przechodził przez środek działki).

Wnioskodawca prowadził oraz prowadzi działalność rolniczą. Obecnie działalność ta jest prowadzana w coraz mniejszym zakresie niż przed laty z uwagi na wiek Wnioskodawcy.

Nieruchomość jest i będzie do dnia sprzedaży wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej - różne zboża, kukurydza.

W przeszłości ze względu na trudną sytuację finansową Wnioskodawca dokonał sprzedaży dwóch nieruchomości:

1) Aktem notarialnym z 12 września 2014 r. Repertorium (…) działki o wielkości 0,1700 ha nabytej w 1998 r.;

2) Aktem notarialnym z 16 listopada 2022 r. Repertorium (…) dwóch małych działek o wielkości 0,3900 ha oraz 0,1700 ha nabytych w 1998 r. oraz 1995 r.

Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż tych działek ze względu na trudną sytuację finansową (niska rentowność działalności gospodarczej), gdyż trzeba była finansować studia dzieci (syn studiował medycynę (\`(...)\`), natomiast córka stosunki międzynarodowe w (\`(...)\`)). Gdy idzie o drugą działkę wystawiona była do sprzedaży przez około 5 lat, natomiast w związku z brakiem chętnych kupców skorzystano z pośrednictwa biura sprzedaży.

Aktualnie Wnioskodawca nie posiada żadnych dochodów. Żona jest na emeryturze, natomiast gospodarstwo nie przynosi zysków, w związku z tym zdecydowano się przyjąć ofertę kupca Nieruchomości.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

1) Czy nabycie działek nr 1, 2, 3 w 2003 r. od (\`(...)\`) Spółdzielni (\`(...)\`) im. „A” oraz części działki nr 4 w 2022 r. od Gminy (…) nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT i zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku, a jeśli tak, to czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia tych działek?

Odpowiedź: Transakcja z 2003 r. nie była opodatkowana podatkiem VAT. Natomiast w 2022 r. zgodnie z informacją zawartą w Akcie Notarialnym transakcja była opodatkowana 23% VAT. Jednak Wnioskodawca nie otrzymał faktury, a co za tym idzie nie odliczył podatku VAT. Dokonał płatności kwoty brutto. Ponadto Wnioskodawca nie był rezydentem Polski, rejestracja NIP nastąpiła dopiero 19 kwietnia 2004 r.

2) Czy z tytułu prowadzonej od 1 lipca 2006 r. działalności gospodarczej (zawieszonej w 2022 r.) w zakresie PKD 56.10.A „Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne” był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT (kiedy się Pan zarejestrował)?

Odpowiedź: Wnioskodawca był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 18 lipca 2006 r. Rejestracja nastąpiła zaraz po rozpoczęciu działalności gospodarczej. We wniosku o interpretację (z 6 lutego) wskazano, że „Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.” Celem wyjaśnienia chcę wskazać, iż na moment dokonywania transakcji nie jestem czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, gdyż ostatecznie wykreślenie nastąpiło 22 lutego 2024 r., w związku z zawieszeniem działalności gospodarczej powyżej 6 miesięcy.

3) Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)?

Odpowiedź: W ramach uprawy ziemi Wnioskodawca nie działał jako rolnik ryczałtowy.

4) Czy z tytułu prowadzonej na działkach nr 1, 2, 3 i 4 od ponad 20 lat działalności rolniczej dokonywał Pan z tych działek zbiorów i dostawy (sprzedaży) płodów rolnych opodatkowanej podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)? czy też uzyskiwane płody rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odpowiedź: Sprzedaż płodów rolnych nie była opodatkowana VAT. Należy wskazać, iż Wnioskodawca prowadził Restaurację i był czynnym podatnikiem VAT w tym obszarze (tj. gastronomia), uprawa stanowiła aktywność poboczną. Uprawa ziemi ostatecznie sprowadzała się do utrzymania jej w dobrym stanie, aby nie pojawiły się zwierzęta lub zalesienie, w efekcie czego ziemia stałaby się nieużyteczna. Część pożytków wykorzystywana była na własne potrzeby, a to co zostało, przekazywane było osobom, które wspomagały Wnioskodawcę pracą i sprzętem przy utrzymaniu ziemi.

5) Czy ww. działki (przedmiot sprzedaży) były kiedykolwiek przedmiotem zawartych przez Pana umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to czy pobierał Pan pożytki z tytułu najmu/dzierżawy, przez jaki okres?

Odpowiedź: Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnych charakterze.

6) Czy zawarta z nabywcą 16 grudnia 2020 r. umowa przedwstępna sprzedaży zawiera warunki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży opisanych działek (proszę je wskazać)?

Odpowiedź: Umowa zawierała następujące warunki:

a) ujawnienie w księdze wieczystej Kw Nr (…) Wnioskodawcy jako wyłącznego właściciela Nieruchomości,

b) uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę Inwestycji,

c) zawarcie przez Kupującego umów najmu na co najmniej 20.000 m2 powierzchni najmu Inwestycji,

d) nabycie przez Wnioskodawcę części działki 4 (zasypany rów melioracyjny),

e) udzielenie przez Wnioskodawcę lub spowodowanie, aby Skarb Państwa udzielił Kupującemu tytułu prawnego do dysponowania częścią działki nr 4 na cele budowalne, w tym w szczególności dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania częścią działki nr 4 na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących części działki nr 4.

W związku z późniejszymi ustaleniami stron ziszczenie warunków a), b), d) jest wystarczające do finalizacji transakcji.

7) Czy w ramach umowy przedwstępnej udzielił Pan lub zamierza udzielić nabywcy lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i 4):

‒ należy wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy wskazać jakie czynności podjął/będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje)?

Odpowiedź: W treści przedwstępnej umowy sprzedaży zostało udzielone pełnomocnictwo R.B. (działającemu z ramienia kupującego, czyli B sp. z o.o.) z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Kw nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, a nadto do złożenia wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich dokumentów, jak również do uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości. Dodatkowo, sam Kupujący uzyskał umocowanie do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, dotyczących nieruchomości, jak w pkt 8) poniżej.

8) Czy udzielił bądź planuje Pan udzielić nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane?

Odpowiedź: Od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży (tj. od 16 grudnia 2020 r.), Kupującemu (B sp. z o.o.) przysługiwało prawo dysponowania nieruchomością (rozumianą jako działki nr 1, 2, 3) na cele budowlane, w tym w szczególności dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, dotyczących nieruchomości. Dokonanie jakiejkolwiek zabudowy nieruchomości wymaga odrębnej pisemnej zgody Wnioskodawcy.

9) prosimy o wyjaśnienie, czy informacje o tym, że działka stanowi grunty orne, jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona w media, że nie planował Pan i nie planuje dokonywać jakichkolwiek czynności/ działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności przedmiotowej działki odnoszą się do wszystkich sprzedawanych działek czy tylko do jednej spośród nich,

‒ jeśli tylko do jednej (której?) to tożsame informacje należy podać do pozostałych trzech działek.

Odpowiedź: Informacja odnosi się do wszystkich sprzedawanych działek. Wnioskodawca nie planował i nie planuje dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności przedmiotowych działek składających się na sprzedawaną Nieruchomość.

Dodatkowo należy wskazać, iż działalność gospodarcza w zakresie prowadzenia Restauracji była głównym źródłem dochodu. Z tego tytułu Wnioskodawca był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Uprawa roli była czynnością poboczną, niezwiązaną zupełnie z działalnością gospodarczą.

**Pytanie**

Czy Wnioskodawca w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a co za tym idzie sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Pana stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy nie będzie występować w roli podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2023.1570 t. j. z 9 sierpnia 2023 r., zwanej dalej: „ustawa o VAT”) w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości, tym samym nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zwany dalej: „podatkiem VAT”).

Uzasadniając swoje stanowisko w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT Wnioskodawca wskazuje, że na gruncie ustawy o VAT sprzedaż nieruchomości lub udziału w nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Przy czym nie każda czynność będąca dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby czynność podlegała opodatkowaniu tymże podatkiem, niezbędnym jest, aby została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl ust. 2 niniejszego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe regulacje stanowią odzwierciedlenie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 2006 Nr 347, str. 1; zwana dalej: „Dyrektywa 112”), zgodnie z treścią którego „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Określony w ustawie zakres opodatkowania VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W ramach systemu podatku od wartości dodanej (a więc również podatku od towarów i usług) zamiar ujawnia się dobitnie poprzez odliczenie podatku naliczonego przy zakupie towaru - gwarantując neutralność podatku dla podatnika. Nieskorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w większości przypadków wskazuje na prywatne przeznaczenie nabytego towaru, czy też nabytej usługi.

Powyższe rozumowanie wyraźnie potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (zwany dalej: „TSUE”). W wyroku TSUE z 4 października 1995 r. (sprawa C-291/92) Sąd stwierdził, że rozróżnienie pomiędzy sferą prywatną a profesjonalną (a więc badanie zamiaru) musi się odbyć już w momencie nabycia i może dotyczyć nawet tego samego przedmiotu (w tym przypadku chodziło o budynek przeznaczony na działalność hotelową i gastronomiczną oraz na cele mieszkalne przedsiębiorcy). Centralne znaczenie zbadania zamiaru wynika także z późniejszego orzeczenia TSUE z 8 czerwca 2000 r. (sprawa C-400/98), w którym Sąd uznał za dopuszczalne uznanie danego podmiotu za podatnika na podstawie jego zamiarów przy nabywaniu towarów lub usług nawet w sytuacji, gdy taki podmiot nie zrealizuje później własnej sprzedaży i taki stan rzeczy można było przewidzieć już w momencie nabycia.

Na płaszczyźnie podatku VAT w przedmiocie ustalenia statusu podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się także NSA w uchwale siedmiu sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA (\`(...)\`) „przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA „ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

W przedmiotowym zagadnieniu istotne znaczenie mają tezy przedstawione przez TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). W tym wyroku bowiem TSUE wskazał na kryteria uznania tego rodzaju sprzedaży za działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Inaczej jest natomiast, zdaniem Trybunału, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak stwierdził NSA w wyroku z 10 października 2017 r. (sygn. akt I FSK 187/16): „(…) przy ocenie, czy planowana przez skarżącego sprzedaż działek nastąpi w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy okoliczności takie, jak: podział geodezyjny nieruchomości, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wykonanie przyłącza do sieci energetycznej, zawarcie porozumienia w sprawie partycypacji w kosztach budowy sieci wodociągowej, zlecenie lokalnej gazecie zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży, czy też zlecenie sprzedaży wydzielonych działek pośrednikom. Okoliczności te wskazują bowiem jednoznacznie, że skarżący planując sprzedaż działek, podjął działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.”

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, zaś nabywając przedmiotową nieruchomość 20 lat temu, celem Wnioskodawcy nie była ani dalsza odsprzedaż nabytego gruntu, ani nie został on nabyty w celach inwestycyjnych. W żadnym czasie w okresie dysponowania przedmiotową nieruchomością Wnioskodawca nie działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie uatrakcyjniał również posiadanej Nieruchomości poprzez jej uzbrojenie w media, czy też jej ogrodzenie. Jedyną aktywnością w zakresie Nieruchomości było dokupienie zasypanego rowu melioracyjnego, który przechodzi według mapek przez środek działki.

W konsekwencji należy stwierdzić brak po stronie Wnioskodawcy aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Tym samym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT, lecz będzie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem Nieruchomości gruntowej o powierzchni 17,1200 ha składającej się z działek ewidencyjnych nr: 1, 2 i 3. Mieszkał Pan w Niemczech około 20 lat i zakupił w 2003 r. ziemię, której uprawa miała stanowić źródło utrzymania po powrocie do kraju. Ostateczna przeprowadzka nastąpiła w 2005 r. i od tego momentu przez ponad 20 lat Nieruchomość wykorzystywana jest przez Pana do działalności rolniczej. Nieruchomość jest i będzie do dnia sprzedaży wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności rolniczej – różne zboża, kukurydza.

Nieruchomość została przez Pana nabyta aktem notarialnym w 2003 r. od (\`(...)\`) Spółdzielni (\`(...)\`) im. „A” do majątku wyłącznego. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Z tytułu prowadzonej działalności rolniczej podlega Pan opodatkowaniu podatkiem rolnym. Nie prowadzi Pan działów specjalnych produkcji rolnej. Nie działał Pan jako rolnik ryczałtowy. W związku z uprawą pobierane były dopłaty z Unii Europejskiej. Sprzedaż płodów rolnych nie była opodatkowana podatkiem VAT. Część pożytków wykorzystywana była na własne potrzeby, a to co zostało, przekazywane było osobom, które wspomagały Pana pracą i sprzętem przy utrzymaniu ziemi.

Wskazał Pan również, że jest Pan właścicielem wydzielonej geodezyjnie części działki nr 4 (zasypany rów melioracyjny) o powierzchni ok 701,00 m2 nabytej w 2022 r. aktem notarialnym od Gminy (\`(...)\`). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT 23%. Jednak nie otrzymał Pan faktury i nie odliczył podatku VAT. Dokonał Pan płatności brutto.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej dostawy jest niezabudowana, nieuzbrojona w żadne media oraz nieogrodzona.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ponadto od 1 lipca 2006 r. prowadził Pan działalność gospodarczą, która została zawieszona 27 grudnia 2022 r. Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD) - 56.10.A. „Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne” w zakresie prowadzenia Restauracji była głównym źródłem Pana dochodu. Z tego tytułu był Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Obecnie nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Działalność rolnicza polegająca na uprawie roli była czynnością poboczną niezwiązaną zupełnie z prowadzeniem przez Pana Restauracji.

Zamierza Pan sprzedać ww. Nieruchomość gruntową wraz z rowem melioracyjnym i w tym celu zawarł Pan 16 grudnia 2020 r. aktem notarialnym z potencjalnym nabywcą (spółką z o.o.) Umowę przedwstępną sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług i sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do sprzedaży ww. Nieruchomości.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana Kupującemu pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan R. Z. B. (działającemu z ramienia Kupującego) pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, do złożenia wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich dokumentów, jak również do uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości. Dodatkowo Kupujący uzyskał umocowanie do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, dotyczących ww. nieruchomości.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie poprzez udzielenie stosownych pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Pan, a nie Pana pełnomocnik.

W analizowanej sprawie od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Kupującemu przysługiwało prawo do dysponowania Nieruchomością (rozumianą jako działki nr 1, 2, 3) na cele budowlane, w tym w szczególności dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków, dotyczących Nieruchomości.

W zakresie części działki nr 4 (zasypany rów melioracyjny) umowa przedwstępna zawierała warunek mówiący o udzieleniu przez Pana lub spowodowaniu, aby Skarb Państwa udzielił Kupującemu tytułu prawnego do dysponowania częścią działki nr 4 na cele budowlane, w tym w szczególności dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawa budowlane, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania częścią działki nr 4 na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących części działki 4.

Należy wskazać, że jednym z niezbędnych warunków umowy przedwstępnej zawartej 16 grudnia 2020 r., było dokupienie przez Pana niewielkiej działki ew. nr 4, która znajdowała się pomiędzy działkami (zasypany rów melioracyjny, który przechodził przez środek działki) będącymi przedmiotem planowanej sprzedaży. W celu finalizacji transakcji nabył Pan 11 stycznia 2022 r. aktem notarialnym od Gminy (…) wydzieloną geodezyjnie część działki nr 4 (zasypany rów melioracyjny). W związku z założeniami inwestycyjnymi Kupującego nabycie tej Nieruchomości wynikało z jej korzystnego położenia oraz przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Pana działań (w tym wykonywanych w Pana imieniu i na Pana rzecz na podstawie pełnomocnictw), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera charakter handlowy.

Nie ulega wątpliwości, że cały opisany we wniosku zakres przygotowania Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i części działki nr 4) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Na podstawie udzielonych pełnomocnictw wykonywane w Pana imieniu działania zmierzają do uatrakcyjnienia Nieruchomości - stanowiącej do dnia sprzedaży nadal Pana własność – skutkującą wzrostem jej wartości. W opisanej sytuacji udostępniając Nieruchomość Kupującemu wychodzi Pan naprzeciw jego oczekiwaniom i jednocześnie przyspiesza proces realizacji Inwestycji zamierzonej przez Kupującego. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Działania te dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Należy w tym miejscu przywołać pogląd zaprezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, zgodnie z którym:

„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.”

Także WSA w Gdańsku w wyroku z 11 marca 2020 r. sygn. akt I SA/Gd 2220/19 stwierdził, że „(…) z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, iż Spółka zawarła umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego ze Sprzedającym, który również udzielił Spółce pełnomocnictw do dokonywania wszelkich czynności, prawnych i faktycznych w celu uzyskania decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych wszelkich aktów administracyjnych, które okażą się niezbędne w celu realizacji inwestycji prowadzonej na nieruchomościach. (…). W ocenie Sądu powyższe działania są przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności. Skarżąca podnosi, że aktywność ta nie może być przypisana Sprzedającemu, podejmowała ją bowiem wyłącznie Spółka jako kupująca. Istotne jest jednak to, że czynności te są dokonywane przed przeniesieniem własności nieruchomości w oparciu o udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwo. Szeroko zakrojony zakres przygotowania gruntów do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym/prywatnym. Okoliczność zaś, że czynności te są przeprowadzane przez przyszłego nabywcę na podstawie udzielonego przez zbywcę pełnomocnictwa, nie oznacza, iż są obojętne dla oceny skutków jakie one wywołują dla Sprzedającego (…)”.

Z uwagi na treść przytoczonych przepisów, orzecznictwo sądowe oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem min. nabył Pan w celu przyszłej odsprzedaży część działki nr 4. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Przedstawiona we wniosku Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i 4), a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będzie Pan działać jak podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podejmowane przez Pana działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż ww. Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Zatem, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Nieruchomości niezabudowanej, na którą składają się działki nr 1, 2, 3 i część działki nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko, zgodnie z którym nie będzie Pan działać jak podatnik podatku VAT i planowana sprzedaż Nieruchomości w opisanym stanie faktycznym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, uznaję za **nieprawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).