Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.415.2019.5.RR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-30
Teza: zastosowania zwolnienia od podatku dla usługi wynajmu lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; zwolnienie; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2019 r. (data wpływu 30 lipca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 października 2019 r. (data wpływu 3 października 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 27 września 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.415.2019.2.RR oraz pismem z dnia 10 października 2019 r. (data wpływu 10 października 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 8 października 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.415.2019.4.RR o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla usługi wynajmu lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 lipca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla usługi wynajmu lokalu mieszkalnego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 3 października 2019 r. (data wpływu 3 października 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 27 września 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.415.2019.2.RR (skutecznie doręczone w dniu 1 października 2019 r.) oraz pismem z dnia 10 października 2019 r. (data wpływu 10 października 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 8 października 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.415.2019.4.RR (skutecznie doręczone w dniu 10 października 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług doradztwa finansowego. Jest czynnym podatnikiem VAT. Podatek dochodowy od osób fizycznych jest rozliczany według formy opodatkowania podatkiem liniowym. Wnioskodawca w przyszłości zamierza nabyć lokal mieszkalny, który będzie stanowił składnik majątku prywatnego, w żaden sposób nie związany z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Dodatkowo lokal mieszkalny będzie składnikiem majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki, ponieważ między nimi istnieje majątkowa wspólność małżeńską. Lokal mieszkalny zostanie nabyty w jednym z dużych miast (najpewniej wojewódzkich w centrum miasta) jako wydzielone mieszkanie z wszelkimi funkcjami mieszkalnymi w tzw. aparthotelu / condohotelu od razu z usługą zarządzania najmem świadczoną przez profesjonalnego zarządcę obiektu, który będzie utrzymywać cały budynek w należytym stanie oraz obsługiwać przedmiotowy wynajem. Umowa na świadczenie usługi zarządzania najmem tego lokalu będzie wieloletnia. Wynagrodzenie z najmu (czynsz) dla właściciela lokalu płacony będzie przez podmiot obsługujący wynajem albo w formie stałego procentu od wartości lokalu między 6 a 8% w skali roku, albo w formie stałego udziału w zyskach na poziomie 50-60% przychodów z wynajmu. Będzie to jedyny lokal mieszkalny jaki Wnioskodawca wraz z małżonką będzie wynajmował

i na pewno przychody z jego wynajmu nie przekroczą kwoty 100.000 zł rocznie. W celu ułatwienia rozliczeń podatkowych zostanie złożone pisemne oświadczenie do Naczelnika Urzędu Skarbowego o opodatkowaniu całości przychodu osiąganego z tego źródła przez jednego z małżonków, będzie to Wnioskodawca.

Ponadto Wnioskodawca w uzupełnieniu do złożonego wniosku wskazał, że:

1.  najem lokalu mieszkalnego będzie dokonany przez właściciela lokalu - osoby fizycznej, będącej Wnioskodawcą na rzecz osoby fizycznej (osób fizycznych w przypadku małżonków, lub więcej niż jednej osoby najmującej) za pośrednictwem upełnomocnionego podmiotu gospodarczego, mającego doświadczenie w wynajmie lokali mieszkalnych i znajdywaniu potencjalnych najemców,
2.  lokal ten będzie tylko i wyłącznie wynajmowany na cele mieszkaniowe z zapewnieniem czynności życiowych niezbędnych najemcy mieszkania,
3.  zamierzeniem wynajmującego lokal mieszkalny jest jedynie i wyłącznie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy lokalu osobie/osobom fizycznym z możliwością przeniesienia ośrodka życia tych osób do wynajmowanego lokalu.
4.  Wynajmujący zakłada zawarcie umów najmu na dłuższe okresy, najlepiej powyżej roku,
5.  Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2008 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2008 r., Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.) dla świadczonych przez Wnioskodawcę usługi najmu lokalu mieszkalnego to - 68.20.11 Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.

Jednocześnie Wnioskodawca w piśmie z dnia 10 października 2019 r. wskazał, że:

1.  Zarządcą nieruchomości została we wniosku nazwana upełnomocniona przez właściciela firma, do reprezentowania interesów właściciela lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca planuje zawrzeć taką umowę z firmą, która jest właścicielem innych lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku. Umowa będzie dotyczyła poszukiwania najemców lokalu mieszkalnego, zawarcia w imieniu właściciela lokalu umowy najmu, reprezentowania właściciela lokalu w kontaktach z najemcą lokalu (lub najemcami lokalu), dbanie o dobre relacje z najemcą lokalu, doglądanie okresowe lokalu itd.
2.  Upełnomocniona firma będzie upoważniona do wynajmowania lokalu tylko na cele mieszkaniowe z zachowaniem wszelkich funkcji mieszkaniowych.
3.  Umowy najmu będą zawierane w imieniu właściciela lokalu, który pozostanie stroną tych umów, i na jego rzecz upełnomocniona firma nazwana we wniosku zarządcą nieruchomości.
4.  Zarządca nieruchomości będzie zawierał umowy w imieniu i na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego.
5.  Wnioskodawca nie zawrze z zarządcą nieruchomości umowę najmu przedmiotowego lokalu, na podstawie której Wnioskodawca wynajmie ten lokal na rzecz zarządcy nieruchomości, lecz Wnioskodawca zawrze tylko umowę do reprezentowania właściciela w celach opisanych pkt 1).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług:

Czy wobec bycia podatnikiem VAT zamierzane do uzyskania przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w tzw. systemie aparthotelu / condohotelu poprzez usługę zarządzania najmem świadczoną przez wyspecjalizowanego operatora będą musiały być wykazywane przez Wnioskodawcę w przychodach opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w prowadzonej przez niego działalności oraz czy będą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, prywatny lokal mieszkalny będzie wynajmowany w ramach najmu prywatnego, ale przychody uzyskiwane z tego tytułu w połowie będą przychodem Wnioskodawcy jako osoby fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, która jest czynnym podatnikiem VAT, a w połowie osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej. Niemniej z uwagi na wieloletnią umowę najmu, cechującą się ciągłością w opinii Wnioskodawcy podlegać będą opodatkowaniu VAT. W tej sytuacji Wnioskodawca jako osoba prowadząca działalność i będąca czynnikiem podatnikiem VAT oraz pozostająca we wspólnocie majątkowej będzie całość przychodów z najmu prywatnego wykazać w ewidencji VAT, JPK VAT oraz w deklaracji VAT (w poz. 10 deklaracji VAT-7) - jako czynność zwolnioną z VAT. Zwolnienie z VAT zdaniem Wnioskodawcy wynika ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, bowiem usługa wynajmu nabytego lokalu mieszkalnego będzie usługą w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynajmowany lokal to lokal mieszkalny ze wszystkimi funkcjami mieszkalnymi, który nie posiada cech lokalu użytkowego, ani też apartamentu wakacyjnego położonego w kurortach wypoczynkowych. Usługa wynajmu lokalu mieszkalnego nie będzie również nosiła cech charakterystycznych dla usług w zakresie noclegów świadczonych przez hotele, motele, pensjonaty, inne obiekty hotelowe, usług obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania. Równocześnie skoro najem prywatny lokalu mieszkalnego będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego VAT, to od zakupów związanych z takim najmem wnioskodawcy czyli wynajmującemu nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, ze względu na brak związku z czynnościami opodatkowanymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższych przepisów najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Oddanie rzeczy innej osobie do używania na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Wskazać w tym miejscu należy, że świadczeniem usług są także usługi mające cechy najmu i nieruchomości mieszkalnych, a zatem również świadczenie usług o podobnym do najmu charakterze (np. oddanie nieruchomości w odpłatne użytkowanie).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział także stawki preferencyjne, przy czym wszelkie preferencje dotyczące wysokości opodatkowania stanowią wyjątek od ogólnej zasady i dlatego zastosowanie niższej niż podstawowa stawka podatku, może być zrealizowane wyłącznie w granicach określonych przepisami ustawy o podatku od towarów i usług i wydanych na podstawie delegacji ustawowej aktów wykonawczych do tej ustawy.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Ponadto ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, o którym mowa w ust. 1 pkt 26, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym zwolnieniem nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnych na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usług na własny rachunek,

*   charakter mieszkalny nieruchomości,

*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Podatnik będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (DZ. U. UE L 2006. 347. 1 z późn. zm.). Przepis powyższy stanowi, że „Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje (…) dzierżawę i wynajem nieruchomości.”. Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług doradztwa finansowego. Jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca w przyszłości zamierza nabyć lokal mieszkalny, który będzie stanowił składnik majątku prywatnego, w żaden sposób nie związany z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Lokal mieszkalny zostanie nabyty jako wydzielone mieszkanie z wszelkimi funkcjami mieszkalnymi w tzw. aparthotelu / condohotelu od razu z usługą zarządzania najmem świadczoną przez profesjonalnego zarządcę obiektu, który będzie utrzymywać cały budynek w należytym stanie oraz obsługiwać przedmiotowy wynajem. Umowa na świadczenie usługi zarządzania najmem tego lokalu będzie wieloletnia. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że najem lokalu mieszkalnego będzie dokonany przez właściciela lokalu - osoby fizycznej, będącej Wnioskodawcą na rzecz osoby fizycznej (osób fizycznych w przypadku małżonków, lub więcej niż jednej osoby najmującej) za pośrednictwem upełnomocnionego podmiotu gospodarczego, mającego doświadczenie w wynajmie lokali mieszkalnych i znajdywaniu potencjalnych najemców. Lokal ten będzie tylko i wyłącznie wynajmowany na cele mieszkaniowe z zapewnieniem czynności życiowych niezbędnych najemcy mieszkania. Zamierzeniem wynajmującego lokal mieszkalny jest jedynie i wyłącznie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy lokalu osobie/osobom fizycznym z możliwością przeniesienia ośrodka życia tych osób do wynajmowanego lokalu. Wynajmujący zakłada zawarcie umów najmu na dłuższe okresy, najlepiej powyżej roku. Symbol PKWiU 2008 dla świadczonych przez Wnioskodawcę usługi najmu lokalu mieszkalnego to - 68.20.11 Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że Zarządcą nieruchomości została we wniosku nazwana upełnomocniona przez właściciela firma, do reprezentowania interesów właściciela lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca planuje zawrzeć taką umowę z firmą, która jest właścicielem innych lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku. Umowa będzie dotyczyła poszukiwania najemców lokalu mieszkalnego, zawarcia w imieniu właściciela lokalu umowy najmu, reprezentowania właściciela lokalu w kontaktach z najemcą lokalu (lub najemcami lokalu), dbanie o dobre relacje z najemcą lokalu, doglądanie okresowe lokalu itd. Upełnomocniona firma będzie upoważniona do wynajmowania lokalu tylko na cele mieszkaniowe z zachowaniem wszelkich funkcji mieszkaniowych. Umowy najmu będzie zawierała w imieniu właściciela lokalu, który pozostanie stroną tych umów, i na jego rzecz upełnomocniona firma nazwana we wniosku zarządcą nieruchomości. Zarządca nieruchomości będzie zawierał umowy w imieniu i na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca nie zawrze z zarządcą nieruchomości umowę najmu przedmiotowego lokalu, na podstawie której Wnioskodawca wynajmie ten lokal na rzecz zarządcy nieruchomości, lecz Wnioskodawca zawrze tylko umowę do reprezentowania właściciela.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii stawki podatku od towarów i usług dla świadczonej przez Wnioskodawcę usługi najmu lokalu mieszkalnego w tzw. systemie aparthotelu / condohotelu poprzez usługę zarządzania najmem świadczoną przez wyspecjalizowanego operatora.

W odniesieniu do powyższej kwestii, należy odwołać się do Kodeksu cywilnego, w którym została uregulowana kwestia udzielania pełnomocnictw. Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z reprezentowaniem interesów właściciela lokalu mieszkalnego są podejmowane przez pełnomocnika nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wynajmującego.

Na tle przedstawionego opisu sprawy należy przy tym stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowanie regulacja wynikająca z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług. Czynności wykonywane przez podmiot obsługujący dotyczą bowiem poszukiwania najemców lokalu mieszkalnego, zawarcia w imieniu właściciela lokalu umowy najmu, reprezentowania właściciela lokalu w kontaktach z najemcą lokalu (lub najemcami lokalu), dbanie o dobre relacje z najemcą lokalu, doglądanie okresowe lokalu itd. Jednakże zarządca nieruchomości będzie zawierał umowy w imieniu i na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca przy tym nie zawrze z zarządcą nieruchomości umowy najmu przedmiotowego lokalu, na podstawie której Wnioskodawca wynajmie ten lokal na rzecz zarządcy nieruchomości. Zatem to Wnioskodawca w niniejszej sprawie będzie podmiotem świadczącym usługę najmu na rzecz osoby fizycznej / osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny oraz opis sprawy należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu lokalu mieszkalnego powinna korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W niniejszej sprawie, jak wynika z wniosku przedmiotem umowy najmu będzie lokal mieszkalny, a jego najemcy - osoby fizyczne będą wykorzystywały go na cele mieszkaniowe z zapewnieniem czynności życiowych. Przy czym jak wyjaśniono, zamierzeniem wynajmującego lokal mieszkalny jest jedynie i wyłącznie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy lokalu z możliwością przeniesienia ośrodka życia tych osób do wynajmowanego lokalu. Wynajmujący przy tym zakłada zawarcie umów najmu na dłuższe okresy, najlepiej powyżej roku.

Jak wskazano wyżej, z punktu widzenia zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), bowiem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe – co w przedmiotowej sprawie ma miejsce.

Zatem w przedstawionych okolicznościach za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Tak więc w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego przez Wynajmującego (Wnioskodawcę) na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Tym samym Wnioskodawca w przypadku świadczenia usług najmu lokalu mieszkalnego w tzw. systemie aparthotelu / condohotelu ma prawo korzystać ze zwolnienia przedmiotowego o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Niniejszą interpretacje wydano w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Tutejszy Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa– rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.