Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDWT.4011.70.2021.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-17
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości - możliwość uznania wydatków jako koszt uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości-zbycie nieruchomości; wyposażenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 lipca 2019 r. Wnioskodawczyni w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej zakupiła na podstawie aktu notarialnego mieszkanie z rynku pierwotnego w stanie deweloperskim. Mieszkanie zostało sprzedane dnia 12 sierpnia 2020 r. W wyniku sprzedaży należy zapłacić podatek dochodowy od różnicy pomiędzy sprzedażą, kupnem oraz poniesionymi kosztami na dostosowanie lokalu do celów mieszkaniowych. Koszty poniesione na dostosowanie lokalu do celów mieszkaniowych na podstawie faktur na właściciela mieszkania to: koszt aktu notarialnego zawartego dnia 25 lipca 2019 r. (taksa notarialna, podatek od taksy notarialnej, opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego wraz z podatkiem, opłata sądowa w sprawach cywilnych, wypis aktu notarialnego), usługi remontowe, projekt aranżacji mieszkania, kafelki podłogowe, ościeżnice oraz drzwi wewnętrzne, listwy przypodłogowe wraz z łącznikami, panele podłogowe, podkład pod panele podłogowe, tapeta naścienna (na fakturze opisana jako usługa graficzna); łazienka: syfon umywalkowy, korek umywalkowy, bateria umywalkowa, szafka umywalkowa montowana na ścianie, zestaw prysznicowy natryskowy, parawan prysznicowy zamontowany na stałe do ściany, kompakt wc, odpływ liniowy; kuchnia: okap, piekarnik w stałej zabudowie, kuchenka mikrofalowa w stałej zabudowie, płyta indukcyjna w stałej zabudowie, wykonanie stałej zabudowy meblowej (na fakturze opisana jako usługa); pokoje: impregnat do kamienia użyty na ścianie, klej do płytek gipsowych, kamień dekoracyjny naścienny, ogłoszenie o sprzedaży mieszkania na portalu internetowym \`(...)\` .

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy koszty wymienione jako dostosowanie lokalu do celu mieszkaniowego _obniżają_ \[winno być: stanowią\] koszt uzyskania przychodu i wpływają na zmniejszenie należnego podatku związanego ze sprzedażą mieszkania przed upływem 5 lat?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyżej wymienione koszty mogą pomniejszyć przychód ze sprzedanego mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
*   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem dnia 25 lipca 2019 r. zakupili w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej mieszkanie, które następnie zostało sprzedane na mocy aktu notarialnego 12 sierpnia 2020 r.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2020 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego w 2019 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o którym mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie _kosztów odpłatnego zbycia_ nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Do takich kosztów można zaliczyć m.in.:

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości;
*   koszty ogłoszeń związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości;
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej;
*   opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Zatem poniesione przez Wnioskodawczynię koszty ogłoszenia o sprzedaży mieszkania, umieszczonego na portalu internetowym \`(...)\` stanowią koszt odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zauważyć należy, że ww. koszty nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

W ten sposób ustalony przychód pomniejsza się o _koszty uzyskania przychodu_ – w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.

Istotne jest więc, aby od powyżej wskazanych kosztów odpłatnego zbycia odróżnić koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość, udział lub prawo nabyto odpłatnie (np. umowa sprzedaży), czy nieodpłatnie (np. umowa darowizny).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zatem w myśl ww. przepisu kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być jedynie nakłady na nieruchomość poniesione przez Wnioskodawczynię w czasie jej posiadania, które zwiększyły jej wartość oraz zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Zatem kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość niezależnie od źródła finansowania, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych – pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

Przedstawiony we wniosku stan faktyczny wskazuje, że Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim. W związku z tym, konieczne było poniesienie wydatków mających na celu dostosowanie lokalu do stanu umożliwiającego zamieszkanie w nim. Zatem, w analizowanej sprawie kosztem uzyskania przychodu będzie cena nabycia nieruchomości określona na podstawie aktu notarialnego oraz nakłady poniesione na nieruchomość.

Do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć także należy poniesione przez Wnioskodawczynię koszty sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego nabycia sprzedanego lokalu mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa definicji pojęcia nakładów. W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym nakłady na nieruchomość należy rozumieć jako wydatki poniesione na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym, które zwiększają wartość rynkową lokalu.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy uznać wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym lub modernizacyjnym charakterem i zwiększają wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Przy czym podkreślić należy, że nie stanowią nakładów na lokal wydatki poniesione na jego umeblowanie oraz zakup wyposażenia lokalu, gdyż wydatki te nie mają charakteru wydatków modernizujących ani remontowych. Jednocześnie wskazać należy, że wydatek związany ze sporządzeniem projektu aranżacji mieszkania również nie będzie spełniał powyższego kryterium, w sytuacji, gdy dotyczy on rozmieszczenia mebli, urządzeń i innych elementów wyposażenia. Projekt taki mogłby być uznany za ww. nakład, wówczas gdy dotyczyłby jedynie wykonania prac remontowych.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą i interpretacyjną w tym zakresie przyjmuje się, że wydatki na meble (w tym w stałej zabudowie) oraz wydatki na sprzęty RTV czy AGD, przedmioty dekoracyjne nie mogą być kwalifikowane do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (por. np. wyrok NSA z dnia 26 lutego 1999 r., sygn. akt I SA/Gd 250/97, wyrok NSA wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt II FSK 639/05, wyrok WSA z dnia 3 listopada 2020r., sygn. akt I SA/Gd 731/20). Nie są to bowiem wydatki związane z remontem czy modernizacją, które byłyby z nieruchomością związane, a tym samym nie mają wpływu na zwiększenie wartości nieruchomości. Przedmioty będące wyposażeniem nieruchomości są rzeczami odrębnymi, niezależnymi od samej nieruchomości (nie są z nieruchomością nierozerwalnie związane, nie stanowią jej części składowych), a w konsekwencji mogą być autonomicznym przedmiotem sprzedaży. W świetle powyższego ww. wydatki nie stanowią kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Podsumowując, mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy należy uznać, że wydatki wskazane przez Wnioskodawczynię, w szczególności na usługi remontowe, nabycie kafelków podłogowych, ościeżnic oraz drzwi wewnętrznych, listew przypodłogowych wraz z łącznikami, paneli podłogowych wraz z podkładem, tapet naściennych, armatury łazienkowej wraz z osprzętem, zestawu prysznicowego wraz z elementami peryferyjnymi, kompaktu wc, odpływu liniowego, materiałów zużytych do montażu tych elementów, kamienia naściennego wraz z materiałami do montażu; dotyczą elementów trwale związanych z mieszkaniem mających znaczący wpływ na ostateczną wartość nieruchomości. Wydatki te kwalifikują się do elementów konstrukcyjnych, wykończeniowych bądź instalacyjnych zatem – jako nakłady – mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast nie stanowią nakładów zwiększających wartość lokalu mieszkalnego zarówno wydatki poniesione na jego umeblowanie (t.j. meble kuchenne w stałej zabudowie, szafka umywalkowa) oraz na zakup urządzeń (t.j. sprzęt AGD w stałej zabudowie: okap, piekarnik, kuchenka mikrofalowa czy płyta indukcyjna), ponieważ stanowią one element wyposażenia, niezwiązany w sposób trwały z mieszkaniem. Za nakłady zwiększające koszty uzyskania przychodu nie uważa się również wydatków poniesionych na sporządzenie projektu aranżacji wnętrza.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym wymienione we wniosku koszty pomniejszają przychód ze sprzedaży mieszkania, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.