Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1354/08-2/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-02-09
Teza: Wydatki poniesione w związku z zakupem nieruchomości tj. koszty zawarcia aktu notarialnego, opłaty sądowej, prowizji bankowej i koszty operatu szacunkowego należy zakwalifikować do kosztów nabycia tej nieruchomości. Będą one zatem powiększały wartość początkową przedmiotowego gruntu. Natomiast odsetki zapłacone (skapitalizowane) po dniu przekazania środka trwałego (gruntu) do użytkowania będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w dniu ich zapłaty.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; grunty; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; odsetki; operat szacunkowy; opłata-opłaty sądowe; prowizje; usługi-usługi budowlane; usługi-usługi transportowe; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 05.12.2008 r. (data wpływu 09.12. 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z nabyciem gruntu tj. koszty aktu notarialnego, opłaty sądowej, odsetek, prowizji, operatu szacunkowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09.12 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z nabyciem gruntu t. j. koszty aktu notarialnego, opłaty sądowej, odsetek, prowizji, operatu szacunkowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych oraz transportowych. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi księgi rachunkowe. W grudniu 2006 r. uzyskał kredyt bankowy na sfinansowanie zakupu nieruchomości gruntowej. Kredyt spłacany jest w ratach miesięcznych, na koniec danego miesiąca, poczynając od 30 czerwca 2007 r. Ostatnia rata spłaty kredytu upłynie z dniem 20 grudnia 2012 r. Kredyt jest oprocentowany i spłacane są z tego tytułu comiesięcznie odsetki. Niezależnie od tego za czynności związane z udzieleniem i obsługą kredytu bank pobrał prowizję. W dniu 21 stycznia 2007 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość gruntową na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W chwili jej nabycia nie było konkretnych projektów co do tego w jaki sposób będzie wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup został sfinansowany z kredytu bankowego, o którym wyżej mowa.

Grunt został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w dniu 23 stycznia 2007 r.

Na nieruchomości tej Wnioskodawca rozpoczął w 2008 r. inwestycję budowlaną, która nie jest finansowana ze środków uzyskanych z kredytu. Wybudowany obiekt Wnioskodawca ma zamiar wydzierżawić w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Oprócz spłacanych odsetek od kredytu bankowego Wnioskodawca poniósł dodatkowe koszty związane z zawarciem umowy kredytowej, takie jak prowizja bankowa za udzielenie kredytu, koszty sporządzenia operatu szacunkowego (wycena nieruchomości pod hipotekę jako zabezpieczenie kredytu bankowego). Wszystkie koszty poniesione do chwili zawarcia umowy kupna -sprzedaży nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 21 stycznia 2007 r.- zostały zaliczone do kosztów nabycia tej nieruchomości i zwiększyły jej wartość księgową, nie zostały natomiast uznane za koszty podatkowe.

Związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy prawidłowo rozpoznano i zakwalifikowano - w świetle przepisów podatkowych poniesione do 21 stycznia 2007 r. wydatki na zakup nieruchomości w tym koszty zawarcia aktu notarialnego, opłaty sądowej, sporządzenia operatu szacunkowego, zapłaconej prowizji bankowej, jako kosztów nabycia (cenę nabycia) przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 22g ust 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które w czasie ich poniesienia nie stanowią kosztów podatkowych, stosownie do art. 23 ust 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.?
2.  Jak należy rozpoznać podatkowo koszty zapłaconych odsetek od kredytu bankowego, zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości ponoszone po 30 czerwca 2007 r. i płatne co miesiąc do grudnia 2012 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania pierwszego - wskazane koszty (poniesione wydatki) mieszczą się w definicji ceny nabycia, zawartej w dyspozycji art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, ze za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej „prawnej do używania, w szczególności koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych opłat odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków gdy podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego lub co do którego podatnikowi nie przysługuje prawo obniżenia. Ponieważ wydatki na zakup gruntów nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. co wynika z art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy, a grunty nie podlegają amortyzacji podatkowej - o czym stanowi przepis art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 1 tej ustawy wydatki te łącznie z ceną zakupu gruntu (ceną należną zbywcy), określoną w akcie notarialnym i sfinansowaną kredytem bankowym‚ stanowić będą koszty uzyskania przychodu przy określeniu dochodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości (gruntu).

Odnośnie zagadnienia przedstawionego w pytaniu drugim Wnioskodawca uważa, iż w myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę kredytów, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych kredytów. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 tej ustawy nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów naliczonych lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od kredytów. A zatem zapłacone odsetki stanowić będą koszty uzyskania przychodów i należy je odnieść do kosztów uzyskania przychodu w miesiącu ich poniesienia. Wynika to z dyspozycji art. 22 ust 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi, że koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Zasadą jest, że koszty uzyskania przychodów potrącane są tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione co wynika z art. 22 ust. 4 ustawy, z wyjątkami wskazanymi w ust. 5 i 6. koszty odsetek od kredytu bankowego nie stanowią kosztów bezpośrednio związanych z przychodami, zatem w odniesieniu do nich nie znajduje zastosowania norma prawna określona w dyspozycji art. 22 ust. 5 ustawy. Ustęp 6 tego artykułu nie znajduje w przedmiotowej sprawie zastosowania, ponieważ Wnioskodawca prowadzi księgi rachunkowe. Zatem skoro wydatki na spłatę odsetek bankowych nie mogą zostać przypisane do konkretnego przychodu i .- w świetle przepisu art. 22 ust. 5 tej ustawy nie stanowią kosztów bezpośrednio związanych z przychodami, zatem należy do nich stosować zasady wskazane w dyspozycji art. 22 ust. 4 i 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca wskazuje, iż kredyt został zaciągnięty na zakup nieruchomości gruntowej a nie na budowę obiektów na tej nieruchomości, a to oznacza, że spłacane odsetki od tego kredytu nie zwiększają kosztów inwestycji budowlanej. Stąd w odniesieniu do nich nie ma zastosowania przepis art. 23 ust. 1 pkt 33 tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w prawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 (…).

Z powyższego przepisu wynika, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione nakłady i wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest poprawienie wyniku finansowego oraz osiągnięcie przychodu – z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22n ust. 4 ww. ustawy zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. pkt 4.

Stosownie do brzmienia art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Ponadto grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, w myśl art. 22c cytowanej ustawy, nie podlegają amortyzacji. Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż odsetki naliczone do czasu przekazania do używania gruntu jako środka trwałego nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, mogą jednakże zwiększać jego wartość początkową.

Zgodnie bowiem z treścią art. 22g ust. 3 powołanej ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego, albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony, albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Natomiast sposób zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odsetek naliczonych i zapłaconych po dniu przekazania do używania gruntu wynika z brzmienia art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, który stanowi, iż nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). A contrario – odsetki naliczone i zapłacone będą stanowiły koszt uzyskania przychodu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 21 stycznia 2007 r. Wnioskodawca na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej zakupił grunt, który w dniu 23 stycznia 2007 r. został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. W związku z nabyciem tego gruntu, Wnioskodawca poniósł koszty związane z zawarciem umowy kredytowej takie jak prowizja bankowa oraz koszty operatu szacunkowego. Od 30 czerwca 2007 r. Wnioskodawca będzie spłacał odsetki od tego kredytu.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż wydatki poniesione w związku z zakupem nieruchomości tj. koszty zawarcia aktu notarialnego, opłaty sądowej, prowizji bankowej i koszty operatu szacunkowego należy zakwalifikować do kosztów nabycia tej nieruchomości. Będą one zatem powiększały wartość początkową przedmiotowego gruntu. Natomiast odsetki zapłacone (skapitalizowane) po dniu przekazania środka trwałego (gruntu) do użytkowania będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w dniu ich zapłaty.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.