Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.353.2024.4.PR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-07
Teza: Opodatkowanie zbycia nieruchomości nabytych w spadku.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; spadek; sprzedaż; Stany Zjednoczone; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 1a-pkt 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 1a-pkt 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 2a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 2b-pkt 4; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 4a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 7-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 6

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

13 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lipca 2024 r. (wpływ 23 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest osoba fizyczna posiadająca obywatelstwo polskie, zamieszkująca na stałe w Stanach Zjednoczonych Ameryki, nieprowadząca działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „Wnioskodawca”). Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca (\`(...)\`) 2023 r. nabył w drodze spadku po swoim zmarłym ojcu (dalej „Spadkodawca”) niezabudowaną nieruchomość (\`(...)\`) (dalej „Nieruchomość nr 1”) oraz nieruchomość gruntową (\`(...)\`) zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym położonym w miejscowości (\`(...)\`) (dalej „Nieruchomość nr 2”). Budowa powyższego budynku została zakończona (\`(...)\`) 2022 r.

Nieruchomość nr 1 znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem podstawowym pod usługi turystyczne z zakresu hotelarstwa i gastronomii.

Nieruchomość nr 1 Spadkodawca nabył (\`(...)\`) 2002 r., natomiast Nieruchomość nr 2 - (\`(...)\`) 2002 r. (łącznie: „Nieruchomości”). Obie Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego (wspólność ustawowa małżeńska). W wyniku częściowego podziału majątku przeprowadzonego (\`(...)\`) 2019 r. Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 stała się wyłączną własnością Spadkodawcy.

Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2, w szczególności przez cały okres jej posiadania nie wykorzystywał ich do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych od tego podatku. Wnioskodawca nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie zamierza takiej prowadzić.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów zwiększających wartość czy atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajał terenu w jakiekolwiek przyłącza, nie utwardzał go ani nie ogradzał. Wnioskodawca nie dokonywał również podziału przedmiotowych nieruchomości, ani nie występował i nie zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2. Decyzja ta została podyktowana brakiem możliwości sprawowania nad powyższymi Nieruchomościami nadzoru oraz niepewnością co do dalszych życiowych planów Wnioskodawcy w kwestii miejsca zamieszkania.

Z uwagi, iż obecnie mieszka on na stałe w Stanach Zjednoczonych Ameryki i zawodowo nie trudzi się obrotem Nieruchomościami, sprawy związane ze sprzedażą ww. Nieruchomości powierzył agencji nieruchomości. Aktywność Wnioskodawcy ogranicza się zatem jedynie do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży składników majątku prywatnego, na które składa się przede wszystkim publikacja ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych. Wnioskodawca nie inwestował w żadne banery, reklamy czy tablice ogłoszeniowe reklamujące sprzedaż Nieruchomości.

Wnioskodawca nie podejmował zorganizowanych i stałych działań w celu sprzedaży Nieruchomości. Ograniczył się jedynie do skorzystania z usług agencji nieruchomości, albowiem zamieszkuje na stałe na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki i nie ma możliwości wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży osobiście.

Na chwilę obecną do Wnioskodawcy nie zgłosił się żaden potencjalny kupiec. Nie zostały w związku z tym zawarte żadne przedwstępne umowy sprzedaży powyższych nieruchomości ani pełnomocnictwa do działania w jego imieniu.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone na zabezpieczenie przyszłości Wnioskodawcy i jego rodziny oraz możliwe, że zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, tj. zakup nieruchomości, w której zamieszka Wnioskodawca. Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości nabywać żadnych nieruchomości z przeznaczeniem ich na sprzedaż.

W uzupełnieniu z 22 lipca 2024 r. doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje.

Posiada Pan ograniczony obowiązek podatkowy Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 226 ze zm.).

Wnioskodawca był jedynym spadkobiercą po ojcu (na podstawie testamentu sporządzonego w formie aktu notarialnego). Po śmierci ojca nie został i nie zostanie przeprowadzony dział spadku. Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2, Wnioskodawca jest jedynym spadkobiercą po swoim ojcu.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Nieruchomość nr 1 i 2 Wnioskodawca zamierza sprzedać kiedy znajdzie się na nie kupiec. Obecnie nie ma żadnego potencjalnego kupca, w związku z czym Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać organowi dokładnej daty sprzedaży powyższych nieruchomości. Może to być jeszcze w 2024 r., ale równie dobrze może to nastąpić w roku przyszłym lub w następnych latach.

W żaden sposób Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2.

Wnioskodawca nie korzystał/nie korzysta/nie będzie korzystał z Nieruchomości nr 1 i 2 dla swoich celów osobistych. Na stałe przebywa za granicą i tam posiada swój ośrodek interesów życiowych.

Wnioskodawca nie oddawał/nie oddaje/nie zamierza oddawać Nieruchomości nr 1 i 2 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

Wnioskodawca nie zamierza prowadzić żadnych działań, żeby uatrakcyjnić Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość.

Wnioskodawca nie jest w stanie udzielić odpowiedzi na pytanie dotyczące przyszłości. Na chwilę obecną Wnioskodawca nie posiada żadnego potencjalnego kupca. Jeżeli jednak się taki pojawi i będzie uzależniał kupno Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 od zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży celem zabezpieczenia swoich interesów i „zarezerwowania ww. nieruchomości”, to Wnioskodawca rozważy zawarcie takiej umowy. Sam Wnioskodawca jednak nie będzie inicjował zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie zajmuje się i nie zamierza zajmować się obrotem nieruchomościami w związku z tym ewentualne wszelkie formalności związane z zawarciem takiej umowy, będzie musiał podjąć kupujący.

Wnioskodawca nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy/przyszłym nabywcom Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach, które dotyczą przedmiotowych Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2. Z uwagi, że na stałe Wnioskodawca przebywa w Stanach Zjednoczonych Ameryki i nie ma możliwości osobistego wykonywania żadnych czynności związanych ze sprzedażą ww. nieruchomości, w szczególności nie ma możliwości prezentacji oferty osobom zainteresowanym i z uwagi na niezajmowanie się profesjonalnie obrotem nieruchomościami nie ma wiedzy na temat niezbędnych dokumentów, które wymagają skompletowania przed dokonaniem transakcji, Wnioskodawca powierzył wykonywanie wszelkich czynności w sprawach, które dotyczą Nieruchomości nr 1 i 2 agencji nieruchomości.

Agencja nieruchomości została umocowana do dokonania oględzin, opisu nieruchomości oraz wykonania dokumentacji zdjęciowej; opracowania oferty sprzedaży i wprowadzenia jej na rynek; prezentacji oferty osobom zainteresowanych; uzgodnienia z potencjalnym kupującym warunków transakcji.

Koszty powyższych działań pokrywa agencja nieruchomości. Zwrot tych kosztów nastąpi w ramach wynagrodzenia ustalonego dla agencji nieruchomości za skojarzenie stron transakcji.

Umowa zawarta z agencją nieruchomości, której Wnioskodawca powierzył sprawy związane ze sprzedażą Nieruchomości nr 1 i 2, skupia się na zleceniu agencji nieruchomości czynności zmierzających do zawarcia przez Wnioskodawcę umowy sprzedaży Nieruchomości nr 1 i 2. Tymi czynnościami jest dokonanie oględzin, opisu nieruchomości oraz wykonanie dokumentacji zdjęciowej; opracowanie oferty sprzedaży i wprowadzenie jej na rynek; prezentacji oferty osobom zainteresowanych; uzgodnienia z potencjalnym kupującym warunków transakcji oraz pomoc organizacyjna w zawarciu umowy przyrzeczonej.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości nr 1 i 2 agencja nieruchomości jest uprawniona do podejmowania działań określonych w umowie, tj. do dokonania oględzin, opisu nieruchomości oraz wykonania dokumentacji zdjęciowej; opracowania oferty sprzedaży i wprowadzenia jej na rynek; prezentacji oferty osobom zainteresowanych oraz uzgodnienia z potencjalnym kupującym warunków transakcji oraz pomocy organizacyjnej w zawarciu umowy przyrzeczonej.

Koszty powyższych działań pokrywa agencja nieruchomości. Zwrot tych kosztów nastąpi w ramach wynagrodzenia ustalonego dla agencji nieruchomości za skojarzenie stron transakcji.

### Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o PIT stawia zatem dwa warunki, których łączne spełnienie skutkuje wyłączeniem z opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości. Po pierwsze, odpłatne zbycie nieruchomości nie może następować w ramach działalności gospodarczej. Po drugie odpłatne zbycie musi nastąpić po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Pamiętać przy tym należy, iż klasyfikując działania podejmowane przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy oceniać zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Ustawa PIT nie precyzuje pojęcia „nabycie”. Nie wskazuje również, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa, na podstawie jakiej czynności prawnej, bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to interpretuje się szeroko, tzn. że nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT, następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości. W interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 6 września 2018 r. nr 0115-KDIT2-3.4011.253.2018.1.AWO odnosząc się do definicji pojęcia „nabycia” stwierdził, że „(…) pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości (lub tych praw), bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw”.

W rozpatrywanej sprawie stwierdzić należy, że na równi z nabyciem w drodze kupna należy uznać również dziedziczenie, a zatem nabycie w drodze spadku nieruchomości po rodzicu, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeśli odpłatne zbycie nastąpi po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zatem, kluczowy jest moment poniesienia wydatków na nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków i to, że tego wydatku (w momencie jego poniesienia) nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach w określonej wielkości.

Przekładając przytoczone wyżej przepisy na grunt niniejszej sprawy, należy podkreślić, że do pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, konieczne jest doliczenie czasu władania nieruchomościami przez Spadkodawcę, a także fakt, iż podział majątku dokonany przez Spadkodawcę i jego żonę w 2019 r. nie powoduje ponownego rozpoczęcia biegu pięcioletniego terminu.

Ponadto fakt budowy budynku jednorodzinnego przez Spadkodawcę na Nieruchomości nr 1 nie wpływa na bieg pięcioletniego terminu wymaganego do skorzystania z wyłączenia z opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości. W konsekwencji od momentu nabycia w drodze spadku przedmiotowych Nieruchomości minął okres dłuższy niż 5 lat, a za datę rozpoczynającą bieg ww. terminu należy uznać rok 2002.

Potwierdzenie tego stanowiska Wnioskodawca znajduje m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2019 r. nr 0115-KDIT2-1.4011.189.2019.2.MST, zgodnie z którą „w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek”.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro nabycie wymienionych nieruchomości nastąpiło przez małżonków do ich majątku wspólnego, to pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 i 6 ustawy o PIT należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżeńskiego, czyli od 2002 r.

Rozpatrując kwestie ewentualnego uznania za działalność gospodarczą czynności sprzedaży Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 odnieść się należy do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT uznaje się działalność zarobkową:

1) wytwórczą, budowlaną, handlową usługową,

2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność uznać należy za zarobkową w sytuacji, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu i ona - sama w sobie - jest zdolna do generowania potencjalnego zysku. Jednakże działania ukierunkowane wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb nie mają charakteru zarobkowego.

Wnioskodawca początkowo nie zamierzał sprzedawać Nieruchomości otrzymanych w 2023 r. w drodze spadku, jednakże jego obecna sytuacja skłoniła go do przeznaczenia ich na sprzedaż. Środki pieniężne otrzymane z planowanej sprzedaży mają zostać przekazane na zaspokojenie potrzeb życiowych Wnioskodawcy oraz jego rodziny.

Odnosząc się do zorganizowania i ciągłości podejmowanych działań zauważyć należy, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter incydentalny. Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej żadnych nieruchomości, a jego zamiarem nie jest obrót nimi. Sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości należy zatem uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nadto środki finansowe uzyskane z tytułu transakcji przyczynią się co zaspokajania potrzeb Wnioskodawcy oraz jego rodziny.

Mając na względzie powyższe, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Na mocy art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

W myśl art. 3 ust. 2a ww. ustawy:

Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy:

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Według art. 4a ww. ustawy:

Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że mieszka Pan na stałe w Stanach Zjednoczonych Ameryki i planuje sprzedaż nieruchomości położonych w Polsce, zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej, a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisanej w Waszyngtonie 8 października 1974 r. (Dz. U. z 1976 r. Nr 31 poz. 178, dalej: polsko-amerykańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej umowy:

Dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów niniejszej Umowy odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.

Użycie w umowie sformułowania „mogą być opodatkowane” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec powyższego stwierdzam, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce przez osobę zamieszkałą w Stanach Zjednoczonych Ameryki podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1, 2 i 4-9.

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

\- po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

\- po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

\- po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (\`(...)\`) 2023 r., jako jedyny spadkobierca, nabył Pan w drodze spadku po swoim zmarłym ojcu niezabudowaną nieruchomość (Nieruchomość nr 1) oraz nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego budowa została zakończona (\`(...)\`) 2022 r. (Nieruchomość nr 2). Nieruchomość nr 1 Pana ojciec nabył (\`(...)\`) 2002 r., natomiast Nieruchomość nr 2 - (\`(...)\`) 2002 r. Obie Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego (wspólność ustawowa małżeńska). W wyniku częściowego podziału majątku przeprowadzonego (\`(...)\`) 2019 r. Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 stały się wyłączną własnością Pana ojca. W żaden sposób nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Pan Nieruchomości nr 1 i 2. Nie korzystał/nie korzysta/nie będzie Pan korzystał z Nieruchomości nr 1 i 2 dla swoich celów osobistych. Na stałe przebywa Pan za granicą i tam posiada swój ośrodek interesów życiowych. Nie oddawał/nie oddaje/nie zamierza Pan oddawać Nieruchomości nr 1 i 2 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów. Nigdy nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie zamierza takiej prowadzić. Nie ponosił Pan żadnych nakładów zwiększających wartość czy atrakcyjność Nieruchomości nr 1 i 2, w szczególności nie uzbrajał Pan terenu w jakiekolwiek przyłącza, nie utwardzał go ani nie ogradzał. Nie dokonywał Pan również podziału Nieruchomości nr 1 i 2, ani nie występował i nie zamierza Pan wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Pana aktywność ogranicza się jedynie do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży składników majątku prywatnego, na które składa się przede wszystkim publikacja ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych. Nie inwestował Pan w żadne banery, reklamy czy tablice ogłoszeniowe reklamujące sprzedaż Nieruchomości nr 1 i 2. Nie podejmował Pan zorganizowanych i stałych działań w celu sprzedaży Nieruchomości nr 1 i 2. Nie zamierza Pan prowadzić żadnych działań, żeby uatrakcyjnić Nieruchomość nr 1 i 2 dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości. Nie zamierza Pan w przyszłości nabywać żadnych nieruchomości z przeznaczeniem ich na sprzedaż. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości. Zamierza Pan sprzedać Nieruchomość nr 1 i 2 w związku z brakiem możliwości sprawowania nad nimi nadzoru oraz niepewnością co do dalszych Pana planów życiowych w kwestii miejsca zamieszkania. Obecnie mieszka Pan na stałe w (\`(...)\`) i zawodowo nie trudzi się obrotem nieruchomościami oraz nie ma Pan możliwości wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży osobiście. W związku z powyższym sprawy związane ze sprzedażą Nieruchomości nr 1 i 2 powierzył Pan agencji nieruchomości. Umowa zawarta z agencją nieruchomości, której powierzył Pan sprawy związane ze sprzedażą Nieruchomości nr 1 i 2, skupia się na zleceniu agencji nieruchomości czynności zmierzających do zawarcia przez Pana umowy sprzedaży Nieruchomości nr 1 i 2. Tymi czynnościami jest dokonanie oględzin, opisu nieruchomości oraz wykonanie dokumentacji zdjęciowej; opracowanie oferty sprzedaży i wprowadzenie jej na rynek; prezentacja oferty osobom zainteresowanych; uzgodnienia z potencjalnym kupującym warunków transakcji oraz pomoc organizacyjna w zawarciu umowy przyrzeczonej. Koszty powyższych działań pokrywa agencja nieruchomości. Zwrot tych kosztów nastąpi w ramach wynagrodzenia ustalonego dla agencji nieruchomości za skojarzenie stron transakcji. Na chwilę obecną nie posiada Pan żadnego potencjalnego kupca. Jeżeli jednak się taki pojawi i będzie uzależniał kupno Nieruchomości nr 1 i 2 od zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży celem zabezpieczenia swoich interesów i „zarezerwowania ww. nieruchomości”, to rozważy Pan zawarcie takiej umowy. Sam Pan jednak nie będzie inicjował zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. Jednocześnie wskazał Pan, że nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy/przyszłym nabywcom Nieruchomości nr 1 i 2 pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą Nieruchomości nr 1 i 2. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości nr 1 i 2 zostaną przeznaczone na zabezpieczenie Pana przyszłości i swojej rodziny oraz możliwe, że zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, tj. zakup nieruchomości, w której Pan zamieszka.

Pana wątpliwości budzi kwestia, czy sprzedaż Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z ww. sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 odziedziczonych po zmarłym ojcu będzie stanowić rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem planowane przez Pana czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i będą się mieściły w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem prywatnym. Nie prowadzi i nie będzie Pan prowadził w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Pana działania nie będą stanowiły aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, okoliczności dotyczące nabycia przedmiotowych nieruchomości (spadek) i planowanej ich sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych nieruchomościach do działalności gospodarczej.

Tym samym przychody ze sprzedaży Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe odpłatnego zbycia Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy powtórzyć, że z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana Nieruchomości nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Użyty w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 10 ust. 6 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zatem pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca).

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nr 1 Pana ojciec nabył (\`(...)\`) 2002 r., natomiast Nieruchomość nr 2 - (\`(...)\`) 2002 r. Budowa budynku jednorodzinnego na Nieruchomości nr 2 została zakończona (\`(...)\`) 2022 r. Obie Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Pana rodziców. W wyniku częściowego podziału majątku przeprowadzonego (\`(...)\`) 2019 r. Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 stały się wyłączną własnością Pana ojca.

W niniejszej sprawie, wobec tego, że odziedziczone przez Pana Nieruchomość nr 1 i Nieruchomość nr 2 zostały pierwotnie nabyte do majątku wspólnego Pana rodziców, zasadnym jest odniesienie się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Stosownie do art. 35 ww. ustawy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna.

Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Tym samym należy uznać, że datą nabycia Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 przez spadkodawcę (Pana ojca) z uwagi na art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest 2002 r., tj. data nabycia do majątku wspólnego małżonków.

Jak wyżej wyjaśniono, do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto w przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

W konsekwencji, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, w myśl art. 10 ust. 5 i ust. 6 tej ustawy, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tych Nieruchomości do majątku wspólnego Pana rodziców.

Zatem stwierdzić należy, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pana przypadku niewątpliwie minął, bowiem – jak wynika z treści wniosku – od końca roku, w którym spadkodawca, tj. Pana ojciec nabył Nieruchomość nr 1 i Nieruchomość nr 2 do majątku wspólnego Pana rodziców (tj. 2002 r.) upłynęło ponad 5 lat.

**Mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzam, że** **w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód uzyskany z planowanej sprzedaży Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 nie będzie stanowił źródła przychodu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ** **planowane zbycie odziedziczonych Nieruchomości** **nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z ust. 5 i ust. 6 ww. ustawy.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).