Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-380/11-4/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-07-20
Teza: Przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, tj. nieruchomości gruntowej (park) o powierzchni 4,12 ha i posadowiony na tej nieruchomości pałac - stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej. Dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach, jak działalność gospodarcza. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży działki o powierzchni 0,68 ha z posadowionym na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym nabytej w 2005 r., która nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej – nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie tej nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej; przychód-źródła przychodu; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 19.04.2011 r. (data wpływu 21 .04 2011 r.) oraz piśmie uzupełniającym do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 05.07.2011 r. (data wpływu 06.07.2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytych w 2005 roku:

*   wykorzystywanej w działalności gospodarczej – **jest nieprawidłowe,**

*   w pozostałej części - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych w 2006 roku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2005, w ramach majątkowej wspólności ustawowej, Wnioskodawca wraz z żoną nabył jednym aktem notarialnym:

1.  nieruchomość gruntową (park) o pow. 4,12 ha,
2.  posadowiony na tej nieruchomości gruntowej zrujnowany pałac do gruntowej modernizacji,
3.  działkę o pow. 0,68 ha z posadowionymi na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym.

Obie nieruchomości były nabyte ze środków pochodzących z kredytu.

W roku 2006 Wnioskodawca wraz z żoną kupili ze środków własnych, również w ramach wspólności majątkowej, przylegającą do w/w parku działkę zabudowaną o pow. 2,17 ha.

Po pięciu latach intensywnych prac pałac został zmodernizowany na cele ośrodka szkoleniowo-konferencyjnego.

Modernizacja została ukończona w 2009 r. W pałacu Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą – ośrodek szkoleniowo-konferencyjny oraz restaurację. Jednakże, żadna z wyżej wspomnianych nieruchomości nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W rozliczeniach podatkowych ujmowane były tylko wydatki poniesione na remont i modernizację, w tym odliczany był VAT naliczony od zakupów. Nakłady remontowo-modernizacyjne samego budynku przekroczyły 30% ceny jego nabycia.

Prowadzona działalność gospodarcza jest nierentowna. Ponieważ Wnioskodawca wraz z żoną nie mają dalszych źródeł jej dofinansowywania, jak również możliwości zaciągnięcia kolejnego kredytu (bank odmówił udzielenia dalszego kredytu) Wnioskodawca wraz z żoną są zmuszeni do zamknięcia działalności i sprzedaży wszystkich nieruchomości, w tym pałacu. Planowane zamknięcie działalności i wykreślenie jej z ewidencji działalności gospodarczej nastąpi w ciągu dwóch miesięcy. Znalezienie nabywcy na tego rodzaju obiekt według rozeznania Wnioskodawcy potrwa zapewne wiele miesięcy. Wszystkie nieruchomości będą zatem sprzedane w ramach jednej transakcji przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej.

Przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych wobec czego pismem z dnia 28.06.2011 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego, a mianowicie wskazanie:

*   czy nabyta w 2005 r. nieruchomość gruntowa (park) o powierzchni 4,12 ha, posadowiony na tej nieruchomości pałac, działka o powierzchni 0,68 ha z posadowionym na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej?

*   czy nabyta w 2006 r. działka o powierzchni 2,17 ha była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej?

*   czy budynek posadowiony na działce nabytej w 2006 r. ma charakter mieszkalny czy niemieszkalny i był wykorzystywany w działalności gospodarczej?

Powyższe braki uzupełniono w terminie pismem z dnia 05.07.2011 r. (data wpływu 06.07.2011 r.). Pismo stanowiące uzupełnienie zawierało następujące informacje.

Nieruchomość gruntowa (park) o powierzchni 4,12 ha i posadowiony na tej nieruchomości pałac, nabyte w 2005 roku były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej. Działka o powierzchni 0,68 ha z posadowionym na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym nigdy nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Działka o powierzchni 2,17 ha nabyta w 2006 roku nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej.

Budynek posadowiony na działce nabytej w 2006 r. to dawna stodoła PGR, przeznaczona jest do rozbiórki i nie ma charakteru mieszkalnego. Nigdy nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w opisanym przyszłym zdarzeniu, jeżeli Wnioskodawca sprzeda wszystkie nieruchomości w roku 2011 lub później po zamknięciu działalności gospodarczej to czy

1.  Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych sprzedaży tych nieruchomości, które zostały nabyte w roku 2005?
2.  Wnioskodawca zapłaci zryczałtowany podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 10% od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w 2011 roku, która została nabyta w roku 2006? Natomiast sprzedaż tej nieruchomości po 1 stycznia 2012 będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Odpowiedź na pytanie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w 2005 r. jest przedmiotem niniejszej interpretacji. Natomiast odpowiedź w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w 2006 będzie udzielona odrębną interpretacją.

Zdaniem Wnioskodawcy zarówno dla niego, jak również dla jego małżonki sprzedaż tej części kompleksu, która została nabyta w roku 2005 będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych. Wnioskodawca pragnie przypomnieć, że nieruchomości te nigdy nie były wprowadzone do ewidencji majątku trwałego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Budynek pałacowy podlegał wydatkom remontowo-modernizacyjnym, które były rozliczane w ramach działalności gospodarczej, ale same budynki (pałac i pozostałe) jako nie wprowadzone do tej działalności nie podlegały odpisom amortyzacyjnym.

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawy opdof), zwolnione z podatku jest zbycie nieruchomości, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,
2.  zbycie zostało dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak to wskazano w opisie przyszłego stanu faktycznego, zbycie nastąpi po zakończeniu działalności gospodarczej, zatem nie będzie dokonane w ramach tejże działalności. Zostanie więc spełniony warunek a). Nabycie nieruchomości miało miejsce w roku 2005, zatem od dnia stycznia 2011 spełnił się warunek b) wskazany powyżej.

Reasumując, skoro oba warunki będą spełnione, sprzedaż wzmiankowanych nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t..j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 r.

Ponieważ nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło przed 1 stycznia 2007 r. do ustalenia skutków podatkowych ich sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c

Jak wynika z treści przytoczonych przepisów, kryterium zaliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej jest fakt wykorzystywania danej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Powołane przepisy ustawy podatkowej nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Dlatego dokonując wykładni przepisów ustawy w tym zakresie należy mieć na względzie, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Przepis art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej (w tym przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi). Z tego względu, sprzedaż każdego innego składnika, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tytułu działalności gospodarczej na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Bez znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy (a więc dla kwalifikacji przychodu uzyskanego ze zbycia przedmiotowej nieruchomości do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza) pozostaje okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość nie była wbrew ustawowemu obowiązkowi spoczywającemu na podatniku wynikającemu z art. 22 ust. 2d powoływanej ustawy, wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W myśl bowiem art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania.

Treść art. 22 ust. 2d ww. ustawy nie pozostawia bowiem wątpliwości, iż podatnik ma obowiązek wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych składniki majątku stanowiące środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne. Wprowadzeniu do ewidencji podlegają też środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne zarówno podlegające amortyzacji, jak i te, których nie można amortyzować (a zatem również grunty). Wyjątkowo tylko wprowadzeniu do ewidencji nie podlegają środki trwałe (wartości niematerialne i prawne), których wartość początkowa nie przekracza 3.500 zł.

W konsekwencji wskazany przez Wnioskodawcę fakt braku ujęcia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedmiotowych nieruchomości nie przesądza o odmiennej (niż powyższa) kwalifikacji przychodów do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasadnym jest wskazanie, iż przez pojęcie „majątek związany z działalnością” należy rozumieć składniki mienia, których posiadanie wiąże się z faktem wykonywania działalności gospodarczej. Natomiast powołana ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera znaczenia wskazanego powyżej pojęcia „wykorzystywanie”, wobec tego należy posłużyć się definicją słowa „wykorzystywanie” ze Słownika Języka Polskiego zgodnie z którym „wykorzystywanie” to osiąganie z czegoś korzyści, pożytku, skorzystanie z czegoś, spożytkowanie, zużytkowanie (Słownik Języka Polskiego pod redakcją prof. Mieczysława Szymczaka, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1996, s. 752).

Zatem przez „wykorzystywanie”, jak wskazano powyżej, należy rozumieć osiąganie z czegoś korzyści, pożytku, tym samym przez składniki majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej należy rozumieć tego rodzaju składniki, które są używane, użytkowane w działalności gospodarczej.

W momencie przekazania nieruchomości gruntowej (park) i posadowionym na niej pałacu przez Wnioskodawcę na cele i potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej (ośrodek szkoleniowo-konferencyjny oraz restauracja) - nieruchomości te stały się składnikami wykorzystywanymi na potrzeby związane z tą działalnością, w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stan wykorzystywania składnika majątku na potrzeby związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy trwa od momentu wykorzystywania do momentu określonego w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli do momentu zbycia.

Zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nie wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, tj. nieruchomości gruntowej (park) o powierzchni 4,12 ha i posadowiony na tej nieruchomości pałac - stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej. Dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach, jak działalność gospodarcza.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży działki o powierzchni 0,68 ha z posadowionym na niej domem kanadyjskim i budynkiem garażowym nabytej w 2005 r., która nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej – nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie tej nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze pytania zawarte we wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.