Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-2.4012.350.2019.1.PS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-26
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki gruntu.
Słowa kluczowe: grunty; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 czerwca 2019 r. (data wpływu 18 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 czerwca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jest Pani właścicielem gospodarstwa rolnego położonego w …. w gminie \`(...)\` w powiecie …. Nieruchomość, oznaczoną nr 546/3, dla której sporządzona była księga wieczysta KW nr xxx nabyła Pani od rodziców w zamian za prawo dożywocia na ich rzecz (akt własności z dnia \`(...)\` nr …).

W 2013 r. na ww. działce zamierzała Pani wybudować siedem budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wystąpiła do Wójta Gminy \`(...)\` o decyzję o warunkach zabudowy. Z budowy budynków mieszkalnych wycofała się Pani, a wydana przez Wójta Gminy \`(...)\` decyzja o warunkach zabudowy z dnia 1 lipca 2013 r. nr xxx utraciła ważność, ponieważ w pouczeniu wskazano, że okolicznością utraty jej ważności jest między innymi dokonany później podział nieruchomości nr 546/3.

Na złożone przez Panią wnioski o podział nieruchomości oraz o pozwolenie na budowę sieci wodociągowej z przyłączami do poszczególnych działek, Wójt Gminy \`(...)\` decyzją z dnia 15 lipca 2013 r. nr xxx wyraził zgodę na lokalizację inwestycji sieci wodociągowej z 10 przyłączami, a decyzją z dnia 26 sierpnia 2013 r. nr xxx dokonał podziału nieruchomości oznaczonej nr 546/3 na dziewięć działek oznaczonych:

1.  działka nr 546/4 o powierzchni 0,5305 ha;
2.  działka nr 546/5 o powierzchni 0,1731 ha;
3.  działka nr 546/6 o powierzchni 0,1905 ha;
4.  działka nr 546/7 o powierzchni 0,1126 ha;
5.  działka nr 546/8 o powierzchni 0,1647 ha;
6.  działka nr 546/9 o powierzchni 0,3258 ha;
7.  działka nr 546/10 o powierzchni 0,1111 ha;
8.  działka nr 546/11 o powierzchni 0,1076 ha;
9.  działka nr 546/12 o powierzchni 0,1288 ha.

Po dokonanym podziale nieruchomości zostały wydzielone drogi wewnętrzne oraz doprowadzona do każdej działki sieć wodno-kanalizacyjna.

Wszystkie te działki użytkowała Pani jako grunty rolne, od których płaciła podatek rolny. Na działce nr 546/6 wybudowała Pani dom mieszkalny i aktem darowizny przekazałam córce w dniu 24 stycznia 2015 r. Z kolei działkę nr 546/9 sprzedała Pani w dniu 17 października 2013 r. jako grunty rolne. Zamierza Pani sprzedać niezabudowaną działkę o powierzchni 0,3156 ha, która zostanie wydzielona z działki oznaczonej nr 546/4. W dniu 3 czerwca 2019 r. aktem notarialnym Repetytorium nr … została sporządzona przedwstępna umowa sprzedaży ww. nieruchomości. Nieruchomość oznaczona nr 546/4 jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako grunt rolny, przed sprzedażą zostanie wyłączona z produkcji rolnej. Wyżej wymieniona nieruchomość nie stanowi przedmiotu najmu, dzierżawy, ani użyczenia. Jest niezabudowana, uzbrojona (doprowadzone przyłącze wodno-kanalizacyjne) i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Na skutek jej podziału - niezbudowana działka o powierzchni 0,3156 ha, będąca przedmiotem sprzedaży będzie posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi lasu w rozumieniu ustawy o lasach z dnia 28 września 1991 r. (Dz. U. z 2015 r., poz. 1322 ze zm.) i nie jest położona na obszarze rewitalizacji, o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w art. 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Da. U. z 2017 r., poz. 1023 ze zm.).

Z zaświadczenia, wydanego przez Wójta Gminy \`(...)\` z dnia … r. nr xxx, wynika, że ww. działka, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy …, zatwierdzonego uchwałą \`(...)\` Rady Gminy \`(...)\` z dnia 5 grudnia 1994 (Dz. Urz. Województwa \`(...)\` Nr xxx z 1994 r., poz. xxx) przeznaczona była pod administrację i usługi. Plan stracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy \`(...)\`, zatwierdzonego uchwałą z dnia 28 kwietnia 2000 r. nr xxx, przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze o wiodącej funkcji budownictwo mieszkaniowe.

W związku z obecnym statusem nieruchomości zawarcie umowy ostatecznej - umowy sprzedaży na rzecz Spółki Akcyjnej „xxx” z siedzibą w K. w dniu 3 czerwca 2020 r. uzależnione zostało od spełnienia następujących warunków:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni 0,3156 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 546/4, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2;
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni 0,3156 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 546/4, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2;
3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji, wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego dla pojazdów o masie powyżej 25 ton bez konieczności przebudowy układu drogowego, z jednoczesnym wyłączeniem dla dostaw do sklepu oraz na czas budowy ograniczenia tonażowego 8 ton;
4.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenie nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji;
5.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
6.  uzyskania przez Kupującego warunków przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, pozwalającą na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
7.  potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;
8.  wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 546/4 zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszego aktu.

Udzieliła Pani Spółce Akcyjnej „xxx” z siedzibą w K. pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w ww. akcie, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień.

Ponadto udzieliła Pani pełnomocnictwa pracownikowi Spółki Panu E. z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie ww. nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Udzieliła Pani również pełnomocnictwa Panu J. Z., z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz ich odbioru. Wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Spółkę ww. nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz celem przeprowadzenia badań gruntu oraz umiejscowienie na wydzielonej nieruchomości o powierzchni 0,3156 ha tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 0,3156 ha, powstałej z wydzielenia działki nr 546/4, na rzecz Kupującego po spełnieniu warunków przedstawionych w opisie stanu faktycznego (przeznaczona pod zabudowę decyzją o warunkach zabudowy oraz z wydanymi warunkami technicznymi przyłączy kanalizacji wodnej i sanitarnej oraz przyłącza energetycznego) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości, powstałej z wydzielenia działki nr 546/4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli w momencie sprzedaży będzie przeznaczona pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r, poz. 2174 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towaru, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towaru, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel i rezultat takiej działalności (ust. 1). Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły i zorganizowany (ust. 2).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnotowego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347), państwa członkowskie mogą uznać za podatnika, każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt uzbrojony lub nieuzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy).

Z kolei z definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kwalifikacja sprzedawanego gruntu, w świetle powołanych definicji podatkowych, powinna być dokonana w dacie sprzedaży, czyli w momencie przeniesienia prawa do rozporządzenia nieruchomością jak właściciel, tj. w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Skoro w momencie zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości na rzecz Kupującego, nieruchomość będzie niezabudowana, lecz przeznaczona pod zabudowę (to jest jeden z warunków zawarcia transakcji), to przedmiotem sprzedaży będą grunty budowlane.

Zauważyć bowiem należy, że wyodrębniona nieruchomość z działki oznaczonej nr 546/4, będąca na dzień złożenia wniosku gruntami rolnymi, będzie wymagała przystosowania do wymagań Kupującego, aby sprzedaż mogła zostać zrealizowana. Przystosowanie to będzie wymagało m. in. doprowadzenia nieruchomości do takiego stanu prawnego, w którym możliwe będzie uzyskanie pozwolenia na budowę przez Kupującego. Niezbędne będzie wykonanie szeregu decyzji przygotowujących do planowanej przez Kupującego inwestycji, w tym m. in. podziału i wyodrębnienia z działki nr 546/4, wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, badanie gruntu, podłączenia mediów. W związku z powyższym uznać należy, że Pani jako Sprzedająca będę miała udział w realizacji czynności przygotowujących nieruchomość do sprzedaży Kupującemu. Nie ma znaczenia, że nie będzie tego czyniła osobiście, lecz przez pełnomocników, skoro będą działali w Pani imieniu.

W związku z przedstawionymi okolicznościami podejmowane przeze Panią działania, w tym podział działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, położenie sieci wodnokanalizacyjnej z możliwością podłączenia przez Kupującego oraz wskazane wyżej czynności przystosowania sprzedawanej działki do potrzeb Kupującego - nie stanowią zarządzania prywatnym majątkiem - lecz są czynnościami charakterystycznymi dla przedsiębiorcy wykonującego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń przewidują dla niektórych towarów i usług obniżone stawki i zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone w art. 43 ustawy. I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanym innych niż tereny budowlane.

Z kolei art. 113 ust. 1 ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się podatku. Powyższego zwolnienia nie stosuje się do terenów budowlanych (art. 113 ust. 13 lit. d ustawy).

W świetle przywołanych przepisów i stanu faktycznego sprzedaż nieruchomości - gruntów budowlanych, będąca finalnym następstwem czynności przygotowawczych i umowy przedwstępnej będzie dokonana przez Panią w planowanej dacie 3 czerwca 2020 r. jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług i czynność ta nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.