Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.280.2023.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-11
Teza: Skoro Transakcja (sprzedaży Nieruchomości, na którą składają się prawo wieczystego użytkowania gruntu i naniesień na tym gruncie) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

21 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 20 listopada 2023 r. (wpływ 22 listopada 2023 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca):

Y. Sp. z o.o. Sp.k.

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca):

M. Sp. z o.o.

NIP: (…)

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Przedmiot składanego wniosku.

Y. Sp. z o.o. sp. k. (dalej „Nabywca") – Zainteresowany będący stroną postępowania – zamierza nabyć w ramach umowy sprzedaży od spółki M. sp. z o.o. (dalej „Zbywca”) – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”):

a) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w W., przy ul. (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr (…) i (…), z obrębu (…), o powierzchni 5.586 m2, dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 1”);

b) prawo własności posadowionego na Gruncie 1 czterokondygnacyjnego budynku biurowego o powierzchni zabudowy wynoszącej 1.561 m2 (dalej „Budynek”);

c) prawo własności posadowionych na Gruncie 1 budowli lub części budowli, w tym w szczególności zjazdu z drogi publicznej, parkingu, drogi wewnętrznej oraz sieci przesyłowe (dalej „Budowle 1”)

(dalej Grunt 1, Budynek oraz Budowle 1 łącznie jako „Nieruchomość 1”);

d) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w W., przy ul. (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), z obrębu (…), o powierzchni 379 m2, dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 2”);

e) prawo własności posadowionych na Gruncie 1 (według informacji doprecyzowanej w uzupełnieniu wniosku – ma być: „na Gruncie 2”) budowli lub części budowli, w tym w szczególności parkingu oraz drogi wewnętrznej (dalej „Budowle 2”) (dalej Grunt 2 oraz Budowle 2 łącznie jako „Nieruchomość 2”, a ponadto Budowle 1 oraz Budowle 2 łącznie jako „Budowle”, a Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 łącznie jako „Nieruchomości”);

f) inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach przedstawiają Państwo: (pkt 2) opis Nieruchomości będących przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy, (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.

2\. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Nieruchomość 1 jest własnością Skarbu Państwa, a Nieruchomość 2 jest własnością (…). Nieruchomości położone były na obszarze obowiązywania (…). Skarb Państwa nabył własność obu Nieruchomości na podstawie (…) z dniem jego wejścia w życie, tj. (…) r. Własność Nieruchomości 2 została nabyta przez (…) z mocy prawa na podstawie ustawy (…), co zostało potwierdzone decyzją wojewody (…) nr (…) z (…)1991 r.

Od 2014 r. Grunty znajdują się w użytkowaniu wieczystym Zbywcy, a ponadto Zbywca jest właścicielem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Budynek oraz wszystkie Budowle wchodzące obecnie w skład Nieruchomości i będące przedmiotem planowanej Transakcji, zostały wybudowane lub uzyskano dla nich pozwolenie na użytkowanie przed momentem ich nabycia przez Zbywcę (tj. przed 2014 r.). Po tej dacie Zbywca nie wybudował żadnych nowych obiektów na Nieruchomościach (tj. ani budynków ani budowli).

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomości, tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntów, Budynek i Budowle, zostały zakwalifikowane przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto Budynek i Budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów księgowych oraz dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Budynek i Budowle posadowione na Nieruchomości przynajmniej od momentu ich nabycia przez Zbywcę w 2014 r., nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia). Ponadto do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, zlokalizowane na niej obiekty (powierzchnie użytkowe w Budynku oraz Budowle jako infrastruktura towarzysząca Budynkowi) były stale przedmiotem umów najmu (w momencie ich nabycia przez Zbywcę na zasadzie kontynuacji ówczesnych umów najmu zawartych przez poprzedników prawnych Zbywcy), z tym zastrzeżeniem, że z części powierzchni w Budynku Zbywca korzystał i korzysta na własne cele biurowe. Na moment złożenia wniosku większość powierzchni znajdującej się w Budynku (w wyłączeniem powierzchni wykorzystywanej przez Zbywcę na własne cele biurowe) jest przedmiotem umów najmu zawartych przez Zbywcę. Również Budowle, choć nie stanowią samodzielnych przedmiotów umów najmu, były i są wykorzystywane przez Zbywcę na potrzeby wynajmu – jako miejsca postojowe na parkingu dla najemców Budynku lub infrastruktura towarzysząca umożliwiająca należyte korzystanie z Budynku m.in. najemcom (wewnętrzne drogi dojazdowe, zjazd).

Do momentu zawarcia planowanej Transakcji, bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia m.in. przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, Zbywca jest stroną m.in. następujących umów w tym zakresie:

a) umów na dostawę usług do Nieruchomości – np. (i) umowę na odbiór i zagospodarowanie odpadów, (ii) umowę z o świadczenie prac konserwacyjnych wind, schodów itd.;

b) umów na dostawę mediów do Nieruchomości (m.in. energia elektryczna, woda, gaz, internet, telefony).

Zbywca nie ma zawartej umowy o świadczenie usług pielęgnacji roślinności, ochrony i sprzątania Budynku. Czynności te wykonywane własnymi zasobami kadrowymi Zbywcy (tj. przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej na podstawie umów cywilnoprawnych zawartych ze Zbywcą).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt 1 oraz Grunt 2 przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza lub sieci) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomości są położone na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla „(…)”, uchwalonym na podstawie uchwały Nr (…) rady miasta (…) z 4 października 2001 r. (dalej „MPZP”).

Zgodnie z postanowieniami MPZP, większa część Gruntów przeznaczona jest pod zabudowę usługowo-handlowo-administracyjną (teren oznaczony symbolem „UHA”), natomiast: (a) niewielka północna część Gruntu 1 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami (teren oznaczony symbolem „MW/3/P”), oraz (b) południowy fragment Gruntu 2 przeznaczony jest pod (…) (teren oznaczony symbolem „KA/P”).

3\. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy.

Nabywca jest celową spółką należącą do grupy kapitałowej Y. sp. z o.o. z siedzibą w W. stanowiącej cześć grupy kapitałowej Y. z siedzibą w (…), której przedmiot działalności obejmuje głównie działalność deweloperską.

Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. planuje zrealizowanie na nabytych Gruntach nowej inwestycji deweloperskiej polegającej na rozbiórce Budynku i innych obiektów znajdujących się na Nieruchomościach oraz budowie nowego budynku (lub budynków) mieszkalnych wielorodzinnych (z ewentualnym niewielkim udziałem usług towarzyszących) wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizację ww. projektu poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach.

W okresie pomiędzy (i) nabyciem Nieruchomości (w tym Budynku), a (ii) planowaną datą rozpoczęcia realizacji nowej inwestycji, Nabywca będzie, co prawda świadczyć (na zasadach kontynuacji) usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców Budynku. Tym niemniej działalność Nabywcy w obszarze najmu ma z perspektywy Nabywcy charakter przejściowy i pomocniczy – tj. ma na celu wykorzystanie Budynku i obecnej infrastruktury w dotychczasowy sposób do momentu „wygaszenia” umów najmu i rozpoczęcia realizacji nowej inwestycji mieszkaniowej po uzyskaniu stosownych zezwoleń administracyjnych. W związku z powyższym, prowadzenie długotrwałej działalności w zakresie najmu nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Nabywcy. Zamiarem Nabywcy nie jest również wykorzystywanie Budynku na własne cele biurowe. Należy podkreślić, że aktualny model biznesowy Nabywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą nowo wybudowanych budynków), a nie z długoterminowego wynajmu posiadanych nieruchomości. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku i czerpanie dochodów z tego tytułu.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką, prowadzącą działalność gospodarczą zasadniczo w zakresie wynajmu na cele komercyjne powierzchni w Budynku, z wykorzystaniem również Budowli związanych z Nieruchomościami (w szczególności miejsc postojowych na parkingu przy Budynku). Działalność gospodarcza Zbywcy w zakresie wynajmu dotyczy powierzchni użytkowych. Nabywca nie świadczy usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe (w tym zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług). Opisana powyżej działalność Zbywcy, w związku z jej charakterem, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

Dodatkowo wskazali Państwo, co następuje:

a) Nieruchomości nie są formalnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

b) Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nic sporządzał dla niej odrębnego bilansu;

c) Zbywca zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane częściowo na bazie własnych zasobów kadrowych a częściowo na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami;

d) Nieruchomość stanowi jedno z kluczowych aktywów Zbywcy, natomiast Zbywca jest również w posiadaniu innych aktywów, w tym nieruchomości (którą planuje wnieść w najbliższym czasie aportem do spółki zależnej).

Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

4\. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Prawo użytkowania wieczystego do Gruntu 1 na rzecz przedsiębiorstwa państwowego M., zostało pierwotnie ustanowione z mocy prawa, (…)1990 r., na podstawie ustawy z (…). Nabycie prawa użytkowania wieczystego do Gruntu 1 przez przedsiębiorstwo państwowe M., zostało potwierdzone w decyzji nr (…) (sygn. akt (…)) z (…).1991 r., wydanej przez wojewodę (…). W decyzji tej potwierdzono nabycie przez przedsiębiorstwo państwowe M., z mocy prawa, (…) 1990 r., prawa użytkowania wieczystego do Gruntu 1 oraz własności Budynków i Budowli 1 ówcześnie na niej posadowionych.

Następnie przedsiębiorstwo państwowe M. zostało przekształcone w jednoosobową spółkę akcyjną Skarbu Państwa, tj. M. S. A., na podstawie aktu przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną z (…)1992 r. (Rep A nr (…)).

M. S.A. uzyskała prawo użytkowania wieczystego do Gruntu 2 na podstawie umowy z (…)1998 r. o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego zawartej pomiędzy Gminą (…) a M. S.A (Rep A nr (…)), zgodnie z którą (…) ustanowiła na rzecz M. S.A. prawo użytkowania wieczystego do Gruntu 2.

Następnie, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) z (…).1999 r. M. S.A. zostało połączone z E. M. S.A. W ramach połączenia E. M. S.A. była spółką przejmującą, która przejęła cały majątek M. S.A., w tym prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości i własności Budynku i Budowli.

Kolejno, na podstawie umowy z 23 stycznia 2004 r. prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości 1 (wraz z własnością Budynku i Budowli 1) zostało przeniesione przez E. M. S.A. na M. S. sp. z o.o. (uprzednio działającą pod firmą S. sp. z o.o.). Umowa ta została zawarta w wykonaniu zobowiązania E. M. S.A. do wniesienia aportu w celu opłacenia udziałów objętych w podwyższonym kapitale zakładowym M. S. sp. z o.o. Umowa ta została następnie aneksowana 3 lutego 2004 r. (Rep. A (…)). Aneksem dokonano przeniesienia Nieruchomości 2 (tj. prawa użytkowania wieczystego Gruntu 2 i prawa własności naniesień w postaci Budowli 2), z E. M. S.A. na M. S. sp. z o.o. w ramach aportu na podwyższony kapitał zakładowy tej ostatniej.

24 października 2006 r. M. S. sp. z o.o. i spółka A. S.A. zawarły umowę zamiany, na podstawie której A. S.A. przeniosła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w L. przy ul. P. stanowiącej działkę nr (…) na rzecz M. S. sp. z o.o., a M. S. sp. z o.o. przeniosła na rzecz A. S.A. 1/6 udziału w prawie użytkowania wieczystego do Gruntu 1 oraz własności Budynku. 24 września 2007 r. M. S. sp. z o.o. i A. S.A. zawarły umowę sprzedaży, na podstawie której M. S. sp. z o.o. nabyła (odkupiła) od A. S.A. ww. udział 1/6 w prawie użytkowania wieczystego do Gruntu 1 oraz we własności Budynku.

Zbywca nabył od M. S. sp. z o.o. prawo użytkowania wieczystego do Gruntów oraz prawo własności Budynku i Budowli posadowionych na Gruntach na podstawie umowy z 10 lutego 2014 r. (akt notarialny, rep. A (…)), która została zawarta w wykonaniu zobowiązania M. S. sp. z o.o. do wniesienia aportu na podwyższony kapitał zakładowy Zbywcy.

5\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1) Nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawo własności Budynku i Budowli) – opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2) prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również – potencjalnie – z Budowlami i innymi urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

3) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynku (tj. w tym tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), w tym również prawa i obowiązki dotyczące miejsc postojowych, z których mogą korzystać najemcy Budynku;

4) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców Budynku wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

5) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku, karty dostępu do Budynku, kody do systemu zarządzania Budynkiem, itp.;

6) znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

a) wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

b) dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji;

c) wzór umowy najmu;

d) kopie materiałów udostępnionych Nabywcy na potrzeby przeprowadzenia badania (due diligence) w związku z Transakcją.

W celu uniknięcia wątpliwości wskazali Państwo również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów oraz umów serwisowych; planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, w tym w niedługim czasie po Transakcji, umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane; należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

2) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy (zlokalizowanej w innym obiekcie niż zbywany Budynek);

3) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

4) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

5) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

6) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

7) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

8) środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

9) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy, który obecnie samodzielnie zarządza Nieruchomością), przy czym Strony planują, że w dniu zawarcia Transakcji Nabywca zawrze ze Zbywcą (jako, odpowiednio, najemcą i zleceniobiorcą) umowę najmu przez Zbywcę części Budynku na cele biurowe oraz umowę o zarządzanie Nieruchomościami przez Zbywcę, w obu przypadkach na okres nie dłuższy niż do 30 czerwca 2025 r.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo wskazali Państwo, co następuje:

\- miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomości stanowią kluczowe aktywa Zbywcy, a wynajem powierzchni w Budynku (wraz z udostępnieniem najemcom infrastruktury towarzyszącej w postaci Budowli) stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy;

\- umowa o zarządzanie Nieruchomością: obecnie Zbywca nie posiada żadnej umowy o zarządzenie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o własne zasoby kadrowe Zbywcy); natomiast Strony planują, że już po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie ze Zbywcą jako zarządcą;

\- przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: jak wskazano powyżej, Państwa intencją jest rozwiązanie umów o dostawę mediów i umów serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów); nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami); powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty; niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia; w wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu wcześniejszego ich rozwiązania);

\- brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji będą Państwo zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie wniosku).

Końcowo, wskazali Państwo, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, w takim zakresie w jakim (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z podatku od towarów i usług – Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie.

6\. Opis działalności Nabywcy i Zbywcy po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza jedynie przejściowo prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości (na bazie kontynuacji umów najmu przejętych z mocy prawa po Zbywcy). Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy pomocy Zbywcy i profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy);

2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów serwisowych, umów o dostawę mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu ich wcześniejszego rozwiązania);

3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

4) Zbywca zatrudnia pracowników, ale w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

\- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomościami, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości w okresie „przejściowym” zgodnie z jej tymczasowym przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni w Budynku.

Podkreślili Państwo, że zasadniczym przedmiotem działalności gospodarczej Nabywcy jest działalność deweloperska, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie gruntów inwestycyjnych i przeprowadzenie na nabytych Nieruchomościach planowanej nowej inwestycji deweloperskiej polegającej na rozbiórce Budynku i innych obiektów znajdujących się na Nieruchomościach oraz budowie budynku lub budynków mieszkalnych wielorodzinnych (z ewentualnym niewielkim udziałem usług towarzyszących) wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizacja ww. projektu poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach.

Przed zawarciem Transakcji Nabywca będzie podejmował działania w celu uzyskania dla Nieruchomości uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w oparciu o ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Po zrealizowaniu ww. nowego projektu inwestycyjnego i wypłacie zysku z tego tytułu na rzecz wspólników, Nabywca, jako celowa spółka projektowa, zostanie zlikwidowana.

Z kolei po realizacji Transakcji (zbyciu Nieruchomości na rzecz Nabywcy), Zbywca będzie wykorzystany przez udziałowców do realizacji dalszych planów biznesowych właścicieli Zbywcy z wykorzystaniem środków pieniężnych pozyskanych z Transakcji.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, jak niżej.

1) Grunt 1 jest zabudowany następującymi obiektami – Budynkiem, budowlami (składającymi się na Budowle 1 opisane we wniosku) oraz urządzeniami budowlanymi:

2) Budynkiem – tj. czterokondygnacyjnym budynkiem biurowym o powierzchni zabudowy wynoszącej 1.561 m2;

3) fragmentem drogi publicznej – która stanowi „obiekt liniowy” (zgodnie z art. 3 pkt 3a prawa budowlanego) mieszczący się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

4) częścią parkingu (utwardzonego nawierzchnią asfaltową i kostką brukową) –mieszczącego się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

5) częścią drogi wewnętrznej – która stanowi „obiekt liniowy” (zgodnie z art. 3 pkt 3a prawa budowlanego), mieszczący się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

6) fragmentami sieci przesyłowych (energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, telefonicznej) w tym studzienką i fragmentem kanału telekomunikacyjnego, w którym znajduje się linia telefoniczna – które stanowią „obiekty liniowe" (zgodnie z art. 3 pkt 3a prawa budowlanego), mieszczące się w definicji „budowli" (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

7) częścią murowanej altany śmietnikowej (zlokalizowanej na granicy Gruntu 1 oraz Gruntu 2) – mieszczącej się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

8) chodnikami z kostki brukowej – mieszczącymi się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

9) oświetleniem (latarniami) – stanowiącymi „urządzenia budowlane” (zgodnie z art. 3 pkt 9 prawa budowlanego), a nie samodzielną budowlę (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego).

Grunt 2 jest zabudowany następującymi obiektami, w tym budowlami (składającymi się na Budowle 2 opisane we wniosku) oraz urządzeniami budowlanymi:

1) częścią parkingu (utwardzonego nawierzchnią asfaltową i kostką brukową) - mieszczącego się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

2) częścią drogi wewnętrznej – która stanowi „obiekt liniowy” (zgodnie z art. 3 pkt 3a prawa budowlanego) mieszczący się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

3) fragmentami sieci przesyłowych (energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej) – które stanowią „obiekty liniowe” (zgodnie z art. 3 pkt 3a prawa budowlanego) mieszczące się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

4) częścią murowanej altany śmietnikowej (zlokalizowanej na granicy Gruntu 1 oraz Gruntu 2) – mieszczącej się w definicji „budowli” (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego);

5) ogrodzeniem (wykonanym z metalowych słupków bez podmurówki oraz panelu ogrodzeniowego) zlokalizowanym wzdłuż granicy Gruntu 2 - stanowiącym „urządzenia budowlane” (zgodnie z art. 3 pkt 9 prawa budowlanego), a nie samodzielną budowlę (zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego).

Wyjaśnili Państwo, że w punkcie 1 podpunkcie „e)” opisu zdarzenia przyszłego wniosku, chodziło Państwu o naniesienia znajdujące się na Gruncie 2. W związku z powyższym poprawna treść opisu z tego punktu powinna mieć następujące brzmienie:

a) „prawo własności posadowionych na Gruncie 2 budowli lub części budowli, w tym w szczególności parkingu oraz drogi wewnętrznej (dalej „Budowle 2”)”.

Przez Grunt 1 oraz Grunt 2 przechodzą (znajdują się w nim) instalacje (np. przyłącza i sieci) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako „budowle”. Obiekty te nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu regulacji Kodeksu cywilnego i jako takie nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Do tego rodzaju obiektów należą:

a) zlokalizowane w Gruncie 1 fragmenty sieci przesyłowych (energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, telefonicznej) w tym studzienka i fragment kanału telekomunikacyjnego, w którym znajduje się linia telefoniczna, opisane w punkcie powyżej; oraz

b) zlokalizowane w Gruncie 2 fragmenty sieci przesyłowych (energetycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej).

Ponadto w Budynku znajdują się 3 stacje transformatorowe, stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego i niebędące tym samym przedmiotem planowanej Transakcji.

Wskazali Państwo również, że Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji Nabywca nabędzie wyłącznie w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy w związku z tym, że Transakcja ta: (a) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz (b) nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2 (dotyczącego podatku od towarów i usług). Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

W związku z powyższym wnoszą Państwo o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Odrębna własność budynków (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r.poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności (np. umowy sprzedaży, która obejmuje różne przedmioty) podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu, określonego we wniosku jako Grunt 1 i Grunt 2 oraz prawa odrębnej własności posadowionych na ww. gruncie: Budynku, Budowli i urządzeń budowlanych (całość określona we wniosku jako Nieruchomość).

W interpretacji indywidualnej znak 0111-KDIB3-1.4012.637.2023.3.AB, wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Organ stwierdził, że Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Według niego dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, na skutek rezygnacji Zainteresowanych z fakultatywnego zwolnienia z podatku od towarów i usług z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z przepisami na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ww. ustawy.

A zatem, skoro Transakcja (sprzedaży Nieruchomości, na którą składają się prawo wieczystego użytkowania gruntu i naniesień na tym gruncie) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji Transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-1.4012.637.2023.3.AB.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Y. Sp. z o.o. Sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.