Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.22.2017.1.KBR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-12
Teza: Skoro Nabywca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Nabywcy po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej faktyczne nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości w zakresie w jakim Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; składnik-składnik majątkowy; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 6 marca 2017 r. (data wpływu 10 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

N. Sp. z o.o. S.k.a. \[dalej: Spółka lub Wnioskodawca 1\] zamierza zakupić od M. Spółka z o.o. \[dalej: Sprzedawca lub Wnioskodawca 2; łącznie z Wnioskodawcą 1: Wnioskodawcy\] część nieruchomości, obejmującej centrum handlowe \[dalej: Centrum lub CH\].

Przedmiotem planowanej transakcji będzie część nieruchomości/obiektów składających się na Centrum, tj.:

*   własność zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 141/1 o powierzchni 1,3117 ha \[dalej: Działka\];

*   własność posadowionego w całości na Działce budynku handlowo-usługowego \[dalej: Budynek\] nr ewidencyjny 1664, powierzchnia zabudowy 3062 m2;

*   własność pozostałych naniesień (w szczególności budowli a także urządzeń budowlanych) znajdujących się w całości/w części na Działce, tj. drogi wewnętrznej służącej jako dojazd do naziemnych miejsc parkingowych, placu parkingowego z kostki brukowej, układu komunikacyjnego zewnętrznego, dojazdu do Budynku, placów manewrowych oraz pylonu reklamowego \[dalej łącznie: Naniesienia\].

W opinii Spółki:

1.  Budynek należy sklasyfikować jako budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane \[tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.\];

natomiast Naniesienia, tj.

1.  droga wewnętrzna służąca jako dojazd do naziemnych miejsc parkingowych, układ komunikacyjny zewnętrzny, place manewrowe, dojazd do Budynku oraz pylon reklamowy stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego;
2.  plac parkingowy z kostki brukowej należy sklasyfikować jako urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Poza Budynkiem i Naniesieniami na Działce nie znajdują się jakiekolwiek inne obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane/obiekty małej architektury).

Działka, Budynek oraz Naniesienia zostały zakupione przez Sprzedawcę na podstawie umowy sprzedaży z 14 grudnia 2007 r. Sprzedawca odliczył podatek od towarów i usług \[dalej: VAT\] naliczony przy ich zakupie. Budynek został oddany do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 15 maja 2008 r., wydanej na wniosek poprzedniego właściciela Działki.

Obecnie Sprzedawca w całości wynajmuje Budynek, przy czym poszczególne powierzchnie (lub lokale) Budynku zostały faktycznie przekazane najemcom:

*   w większości przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku (tj. w dniach 22 lutego - 19 marca 2008 r.);

*   w pozostałej części po wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku (tj. po 15 maja 2008 r.) - na mocy protokołów odbioru dot. dwóch lokali zawartych w 2016 r.

Wydanie każdej powierzchni/lokalu zostało udokumentowane stosownym protokołem odbioru.

W ramach umów najmu poszczególnych powierzchni lub lokali Budynku, najemcom zostały oddane również w tym roku w całości do używania Naniesienia. Pierwszy raz Naniesienia zostały oddane w 2008 r. w związku z podpisaniem przez Sprzedającego w roku 2007 oraz 2008 r. umów najmu poszczególnych powierzchni lub lokali Budynku. Oddane do używania zostały również stanowiące własność Sprzedającego obiekty posadowione na sąsiedniej działce ewidencyjnej, które nie będą stanowić przedmiotu planowanej transakcji.

Po wybudowaniu ani Budynek ani Naniesienia nie były przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedawcy, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. W 2016 r. Sprzedawca poniósł wydatki na dostosowanie lokalu wynajętego jednemu z najemców (tzw. fit out) oraz na ulepszenie Budynku. Wydatki poniesione na ulepszenie (w tym fit out) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej Budynku.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Urząd Miejski, Wydział Gospodarki Przestrzennej i Architektury w dniu 24 sierpnia 2016 r., Działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego \[dalej: MPZP\], wprowadzonym na podstawie Uchwały Rady Miejskiej z dnia 25 czerwca 2002 r. nr 175 poz. 2523 i zgodnie z jego ustaleniami Działka zlokalizowana jest na obszarze o przeznaczeniu na usługi handlu, gastronomii, mieszkalnictwa zbiorowego, kultury, sportu i rekreacji.

W dniu 9 stycznia 2017 r. Sprzedawca oraz Spółka zawarli przedwstępną umowę sprzedaży \[dalej: Umowa przedwstępna\]. W Umowie przedwstępnej strony uzgodniły, że planowana sprzedaż obejmie własność Działki wraz z posadowionymi na niej Budynkiem i Naniesieniami.

Wnioskodawcy wskazują, że w ramach planowanej sprzedaży na Spółkę mogą przejść również inne prawa ) i obowiązki Sprzedawcy, tj.:

*   prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów najmu - co nastąpi z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.; dalej: KC), jeżeli na dzień sprzedaży umowy te będą obowiązywać (tzn. nie zostaną wcześniej rozwiązane). Przy tym zamiarem Wnioskodawcy 1 jest/będzie kontynuowanie tych umów po nabyciu Centrum, a w przyszłości ewentualnie zastąpienie tych najemców nowymi (w Umowie przedwstępnej Spółka zobowiązała się jednak, że w związku z nabyciem Budynku nie skorzysta z przysługującego jej z mocy art. 678 KC prawa do wypowiedzenia tych umów). W tym zakresie, w ramach transakcji, na Spółkę mogą również przejść prawa wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców (w szczególności prawo do zatrzymania kaucji wpłaconych przez najemców);

*   autorskie prawa majątkowe oraz prawa zależne do Budynku wraz z Naniesieniami lub związane z Budynkiem wraz z Naniesieniami w tym prawa do koncepcji architektonicznej i wszelkich projektów dotyczących nieruchomości, co wynika z Umowy przedwstępnej.

Ponadto, jak wynika z Umowy przedwstępnej w związku z wydaniem przedmiotu sprzedaży Spółce, co nastąpi w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży \[dalej: Umowa przyrzeczona\], Wnioskodawcy 1 przekazane zostaną rzeczy ruchome (w tym dokumenty):

*   całość dokumentacji dotyczącej budowy Budynku/Naniesień (np. projekty budowlane/decyzje administracyjne);

*   całość dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Budynku;

*   wszystkie egzemplarze umów najmu oraz pozostała dokumentacja związana z tymi umowami;

*   klucze, sterowniki, kody do Budynku oraz inne przynależności niezbędne do prawidłowej eksploatacji Budynku;

*   inne dokumenty i przedmioty, które zostaną wskazane w załączniku do Umowy przyrzeczonej.

Kwestia zakresu praw i obowiązków Sprzedawcy, które przejdą na rzecz Spółki w ramach zakładanej sprzedaży oraz zakresu wydania rzeczy ruchomych \[łącznie z Budynkiem Naniesieniami oraz Działką: Zbywane Aktywa\], może ulec zmianie do dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej. Przy tym, w ramach sprzedaży Spółka nie nabędzie innych niż ww. składników majątku Sprzedawcy (wskazany katalog nie ulegnie rozszerzeniu - może on natomiast ulec ograniczeniu).

W Umowie przedwstępnej Wnioskodawcy uzgodnili, że do zawarcia Umowy przyrzeczonej dojdzie nie później niż 31 marca 2017 r. Nie jest przy tym wykluczone, że termin podpisania Umowy przyrzeczonej oraz wydania Budynku i Naniesień na rzecz Spółki może ulec przesunięciu (do sfinalizowania transakcji może zatem ostatecznie dojść później - nie później jednak niż do końca 2017 r). Tym samym (i takiej sytuacji dotyczy przedmiotowy wniosek), planowana transakcja będzie mieć miejsce co do zasady przed upływem 2 lat od wydania przez Sprzedawcę najemcom ww. jednego lokalu, a po upływie 2 lat od przekazania najemcom większej części Budynku oraz całości Naniesień.

Wnioskodawcy zamierzają zawrzeć Umowę przyrzeczoną, na podstawie której na Spółkę przejdzie własność Działki, Budynku, Naniesień oraz praw i obowiązków, jak również rzeczy ruchomych określonych w tej umowie. Zgodnie z założeniami Wnioskodawców aktualnymi na moment składania wniosku, w ramach transakcji na Spółkę nie przejdą w szczególności:

*   aktywa pieniężne należące do Sprzedawcy (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie” etc.) - nie dotyczy to kaucji wpłaconych przez dwóch najemców Budynku

*   nazwa/znaki towarowe, w szczególności umożliwiające kontynuowanie działalności Centrum pod dotychczasową nazwą/logo;

*   wierzytelności i zobowiązania (inne niż wcześniej wymienione);

*   umowy na dostawy tzw. mediów do CH, jego obsługę/zarządzanie itp.;

*   dokumentacja księgowo-rachunkowa (lub jej część).

Zamiarem Sprzedawcy oraz Spółki jest opodatkowanie transakcji VAT. Tym samym, w przypadku gdy zaistnieje taka konieczność, wolą stron planowanej transakcji będzie skorzystanie z przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT opcji opodatkowania i rezygnacja ze zwolnienia od podatku w przypadku tych towarów (Budynku i Naniesień), w odniesieniu do których będzie to możliwe, a więc objętych zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z tym należy wskazać, iż Spółka, jak i Sprzedawca, są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

W celu udokumentowania planowanej transakcji Sprzedawca zamierza wystawić fakturę, w której cena sprzedaży Działki, Budynku i Naniesień zostanie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, tj. aktualnie 23%. Cena sprzedaży będzie również obejmować dodatkowe elementy, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy planowana sprzedaż stanowić będzie transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

W przypadku uznania, że planowana sprzedaż nie będzie stanowić transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i w konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Wnioskodawcy zwracają się o potwierdzenie prawidłowości ich stanowiska w zakresie następujących pytań:

1.  czy planowana sprzedaż, tj. dostawa Budynku i Naniesień oraz Działki, na której są one posadowione, będzie opodatkowana lub będzie mogła zostać opodatkowana VAT według stawki podstawowej wynoszącej obecnie 23%?
2.  czy w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na planowanej sprzedaży, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia?

Stanowisko Zainteresowanych:

Ad. pytanie 1.

W ocenie Wnioskodawców planowana sprzedaż nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad. pytanie 2.

W ocenie Wnioskodawców, planowana sprzedaż, tj. dostawa Budynku i Naniesień oraz związanej z nimi Działki, na której są one posadowione, będzie (i) opodatkowana VAT według stawki podstawowej wynoszącej obecnie 23% - w zakresie, w jakim przedmiotem dostawy będą powierzchnie w Budynku, dla których na moment dokonania dostawy nie upłyną 2 lata od ich wydania najemcom (tj. w odniesieniu lokalu wynajętego po raz pierwszy przez Sprzedawcę w 2016 r.), (ii) mogła zostać opodatkowana VAT według stawki podstawowej wynoszącej obecnie 23% - w zakresie pozostałych powierzchni (lokali) w Budynku oraz Naniesień.

Ad. pytanie 3.

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku naliczenia przez Sprzedawcę VAT na planowanej sprzedaży - zgodnie z uwagami jw. (Spółce, przy zachowaniu warunków formalnych, przysługiwać będzie prawo do jego odliczenia.

1.  Stan prawny

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przy tym, towarami są w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Ponadto, na podstawie art. 7 ust. 1 w zw. z ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT, za dostawę towarów uznaje się również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wolna od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem na podstawie pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz
2.  dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były on niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik (dostawca) może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, w tym - z uwagi na przedmiot planowanej transakcji - wyżej wymienione pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

1.  Stanowisko Wnioskodawców

Ad. pytanie 1

W ocenie Wnioskodawców planowana sprzedaż Zbywanych Aktywów, będzie stanowić odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT.

W omawianych okolicznościach wykluczona jest/będzie ewentualność uznania przedmiotu planowanej transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część \[dalej: ZCP\], co aktualnym czyniłoby zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do sprzedaży przedsiębiorstwa lub ZCP.

Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia należy odwołać się do art. 551 KC - tak np. Dyrektor Izby Skarbowej \[dalej: DIS\] w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r. o sygn. IPTPP2/4512-657/15-3/KK, DIS w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 21 marca 2016 r. o sygn. ILPP3/4512-1-263/15-5/TK czy DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 11 marca 2016 r. o sygn. IPPP3/4512-14/16-2/IG.

Art. 551 KC definiuje przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo swoim zakresem obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wyżej wskazano, ustawa o VAT zawiera natomiast w art. 2 pkt 27e definicję „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Zgodnie z nią, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle obu przytoczonych wyżej definicji stwierdzić należy, że za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uznać można jedynie zespół składników niematerialnych i materialnych, pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole (kompletnym), a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest również, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami tak, by mogły one samodzielnie posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Warunkiem uznania przedmiotu transakcji za ZCP jest również wydzielenie zespołu składników majątkowych/niemajątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to powinno mieć miejsce na płaszczyznach (i) organizacyjnej, (ii) finansowej i (iii) funkcjonalnej.

Przedmiotem planowanej przez Wnioskodawców transakcji będzie zaś Działka, która jest zabudowana Budynkiem i Naniesieniami oraz niektóre prawa i obowiązki wynikające z umów bezpośrednio związanych z ww. obiektami, w szczególności najmu.

Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku Sprzedawcy wymienione w art. 551 KC, w tym nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy oraz środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe związane z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę, czy inne składniki jego majątku rzeczowego należące do Sprzedawcy. Przedmiot transakcji nie będzie zatem wykazywał cech zorganizowania, o których była wyżej mowa.

W ocenie Sprzedawcy zbiór aktywów, który przejdzie na rzecz Spółki w ramach planowanej transakcji, nie będzie zdatny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Jak bowiem wskazano, transakcja nie obejmie szeregu elementów (jak np. umowy na dostawy tzw. mediów, dokumentacja księgowo-rachunkowa), które są niezbędne z perspektywy wykorzystywania Działki, Budynku oraz Naniesień dla potrzeb działalności gospodarczej Spółki. W efekcie, po ich nabyciu, Wnioskodawca 1 będzie zobowiązany do podjęcia czynności mających na celu „zorganizowanie” nabytych składników (w szczególności do zawiązania odpowiednich umów na dostawy towarów/świadczenie usług).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, przedmiotem planowanej transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo ani ZCP. Stanowisko takie potwierdzają liczne interpretacje indywidualne wydawane przez właściwe organy podatkowe.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 18 marca 2015 r. (sygn. IPPP1/4512-96/15-2/MP) DIS w Warszawie wskazał, że: „(\`(...)\`) zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”.

Analogiczne stanowisko zaprezentował DIS w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2016 r. (sygn. IBPP3/4512-15/16/ASz), w której wskazano, że: „(\`(...)\`) wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. To oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego”.

Należy wskazać, że stanowisko analogiczne do prezentowanego zawarte zostało w interpretacjach indywidualnych DIS w Warszawie, w których organ ten rozpatrywał okoliczności, w których przedmiot sprzedaży stanowiły nieruchomości (oraz inne związane z nimi składniki majątkowe) składające się na centrum handlowe (vide: interpretacje indywidualne z 4 sierpnia 2016 r. o sygn. IPPP1/4512-407/16-2/BS), z 11 lipca 2016 r. o sygn. IPPP1/4512-447/16-2/MK), z 11 sierpnia 2015 r. o sygn. IPPP2/4512-434/15-4/AOg i IPPP2/4512-406/15-5/RR). A więc okoliczności identyczne do stanowiących przedmiot niniejszego wniosku.

Podsumowując, planowana sprzedaż Zbywanych Aktywów nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad. pytanie 2.

Dostawa Budynku w części, dla której w momencie sprzedaży nie upłyną 2 lata od wydania najemcom przez Sprzedającego.

W ocenie Wnioskodawców, w zakresie, w jakim przedmiotem dostawy będą powierzchnie w Budynku, dla których na moment dokonania dostawy nie upłyną 2 lata od ich wydania najemcom (tj. w odniesieniu do lokalu wynajętego po raz pierwszy przez Sprzedawcę w 2016 r.), planowana sprzedaż będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, tj. podstawowej (obecnie 23%).

W rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym należy w pierwszej kolejności wykluczyć możliwość zastosowania do planowanej sprzedaży tej części Budynku zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zwolnienie to dotyczy dostawy tzw. towarów używanych. Należy zwrócić uwagę, iż warunkiem omawianego zwolnienia jest m.in. brak u dostawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) tych towarów, wynikający z faktu wykorzystywania ich wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Jak natomiast zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nabył Budynek (oraz Naniesienia) we własnym zakresie, w celu prowadzenia przy ich wykorzystaniu działalności opodatkowanej VAT (według stawki podstawowej), polegającej na ich wynajmie innym podmiotom gospodarczym na cele prowadzonej przez nie działalności komercyjnej (handlowej/usługowej). W związku z tym VAT naliczony wynikający z otrzymanych przez Sprzedawcę faktur zakupu dotyczących zakupu Budynku (i Naniesień) mógł być i był przezeń odliczany (Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od tych wydatków). Po drugie, wspomniane obiekty faktycznie były i są wykorzystywane przez Sprzedawcę do ww. działalności opodatkowanej VAT.

Z góry należy też wykluczyć możliwość zastosowania do planowanej sprzedaży zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zwolnienie to dotyczy bowiem dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Natomiast niniejsza analiza dotyczy dostawy Budynku (jego części). Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działka, która zostanie nabyta przez Wnioskodawcę 1, jest i na moment jej dostawy do Spółki będzie zabudowana właśnie Budynkiem i Naniesieniami.

W rozpatrywanym wariancie okoliczności transakcji przesądzać będą również o wyłączeniu planowej dostawy części Budynku z zakresu zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wprawdzie dostawa Budynku i Naniesień na rzecz Wnioskodawcy 1 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. po wybudowaniu zgodnie z art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, ani - z uwagi na brak ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej każdego z obiektów znajdujących się na Działce - po ulepszeniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT. Budynek i Naniesienia usytuowane na Działce nie były wprawdzie po wybudowaniu przedmiotem sprzedaży/dostawy w rozumieniu przepisów o VAT, niemniej były/są w całości wynajmowane przez Sprzedawcę. W związku z tym doszło do ich pierwszego zasiedlenia w momencie wydania przez Sprzedawcę na rzecz najemców na podstawie zawartych z nimi umów najmu. Jak wskazano, faktyczne przekazanie najemcom przez Sprzedawcę Budynku (w zakresie poszczególnych powierzchni/lokali) miało miejsce (i) przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie Budynku (tj. w okresie do 18 marca 2008 r.) oraz - w zakresie analizowanych tu powierzchni (jednego lokalu) - (ii) po wydaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku, tj. 25 maja 2016 r. W rezultacie, planowana dostawa nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia - określony a contrario pod lit. a) art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT warunek zastosowania zwolnienia będzie więc spełniony. Z uwagi na fakt, iż łączna wartość poniesionych przez Sprzedawcę nakładów poniesionych na Budynek (w tym kwalifikowanych jako ulepszeniowe) nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej, nie doszło do tzw. ponownego pierwszego zasiedlenia tego budynku, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT.

W odniesieniu do planowanej dostawy w zakresie, w jakim jej przedmiot będzie stanowić powierzchnia w Budynku, dla której na moment dokonania dostawy nie upłyną 2 lata od jej wydania najemcy (tj. w odniesieniu do jednego lokalu wynajętego po raz pierwszy przez Sprzedawcę w 2016 r.), nie będzie natomiast dochowany warunek zwolnienia określony pod lit. b) w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Planowana sprzedaż (dostawa) będzie w części mieć bowiem miejsce w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynku.

Z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż Budynku w tej części nie będzie objęta zwolnieniem z VAT uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oceny wymaga, czy zastosowanie do niej znajdzie zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to może stać się aktualne w razie braku możliwości zastosowania do dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienia na podstawie pkt 10.

Jednym z warunków ww. zwolnienia jest brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynków, budowli lub ich części po stronie dokonującego ich dostawy - art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.

Należy wskazać, że ze względu na sposób wykorzystywania przez Sprzedawcę Budynku (oraz Naniesień) po jego wybudowaniu (tj. na potrzeby działalności opodatkowanej VAT według podstawowej 23% stawki), Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do tego obiektu (w związku z wydatkami na jego budowę). Sprzedawca skorzystał przy tym z tego prawa, pomniejszając VAT należny o VAT naliczony związany z nakładami na budowę Budynku i Naniesień. W odniesieniu do planowanej sprzedaży art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zatem zastosowania.

Podsumowując, planowana dostawa (w omawianej części) nie będzie objęta w jakimkolwiek zakresie zwolnieniami z VAT uregulowanymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, ani jakimkolwiek innym przepisie VAT, przez co ex lege będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki (tj. podstawowej).

Dostawa Naniesień oraz Budynku w części, dla której w momencie sprzedaży upłyną 2 lata od wydania najemcom przez Sprzedawcę

W ocenie Wnioskodawców, planowana sprzedaż w zakresie, w jakim przedmiotem dostawy będą Naniesienia (w całości) oraz pozostałe powierzchnie (lokale) w Budynku, dla których na moment dokonania dostawy upłyną 2 lata od ich wydania najemcom (tj. w odniesieniu do lokali wynajętych po raz pierwszy przez Sprzedawcę w 2008 r.), będzie mogła zostać opodatkowana VAT według właściwej stawki, tj. podstawowej (obecnie 23%).

Zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa w ww. zakresie będzie „wyjściowo” objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji, inaczej niż w przypadku powierzchni Budynku wynajętej po raz pierwszy w 2016 r., nie będzie bowiem spełniona przesłanka wyłączenia tego zwolnienia określona pod lit. b). Budynek (w omawianej części) i Naniesienia posadowione na Działce będą przedmiotem dostawy dokonywanej po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia. Tym samym spełniony będzie więc warunek zwolnienia przewidziany a contrario w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT. Jednocześnie, analogicznie jak w przypadku części Budynku wynajętej w 2016 r., nadal aktualny/spełniony będzie warunek określony a contrario pod lit. a) ww. artykułu.

Z uwagi na fakt, że do dostawy Budynku i Naniesień znajdujących się na Działce zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zbędna stanie się analiza objęcia jej zwolnieniem przewidzianym w pkt 10a tego artykułu. Jak była o tym wyżej mowa, warunkiem jego stosowania jest bowiem wyłączenie dostawy z zakresu zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W omawianym przypadku zwolnienie to będzie mieć natomiast ex lege zastosowanie.

W konsekwencji, z uwagi na objęcie planowanej sprzedaży ww. zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy jednoczesnym braku przesłanek do zastosowania do dostawy Budynku i Naniesień zwolnień na podstawie innych przepisów o VAT, strony transakcji będą uprawnione do złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Spółki zgodnego oświadczenia woli o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Okoliczność ta - przy spełnieniu warunków formalnych - będzie równoznaczna z rezygnacją ze zwolnienia od podatku i objęciem przedmiotowej sprzedaży opodatkowaniem według właściwej stawki VAT, tj. podstawowej.

Powyższe ustalenia dot. opodatkowania transakcji w całości według podstawowej stawki VAT 23%, odnosić się będą równocześnie do dostawy Działki, na której posadowione są Budynek i Naniesienia. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym dostawa gruntu dokonywana wraz z dostawą budynku (budowli lub ich części) dzieli los prawnopodatkowy tych obiektów, a wartość gruntu, w tym objętego prawem użytkowania wieczystego, wchodzi do podstawy opodatkowania obiektów.

Opodatkowanie według podstawowej 23% stawki będzie również dotyczyć wartości innych niż budowle Naniesień znajdujących się na Działce (w szczególności urządzeń budowlanych), przynależnych w rozumieniu Prawa budowlanego do Budynku i budowli, i w związku z tym opodatkowanych VAT na tych same co one zasadach.

Ad. pytanie 3.

W ocenie Wnioskodawców, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę a dokumentującej sprzedaż na jej rzecz Działki wraz z posadowionymi na niej Budynkiem i Naniesieniami.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, bezpośrednio po nabyciu Działki przez Spółkę będzie ona nadal wynajmować znajdujące się na Działce obiekty (Budynek oraz Naniesienia) na rzecz dotychczasowych najemców (ewentualnie nowych, pozyskanych na ich miejsce). Okoliczność ta, oceniana na moment zakupu Działki wraz z Budynkiem i Naniesieniami, a tym samym prawa do odliczenia w świetle art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, stanowić będzie o ich wykorzystywaniu przez Spółkę do działalności opodatkowanej (wspomniany wynajem opodatkowany będzie podstawową stawką VAT), a co za tym idzie możliwości odliczenia w pełnej kwocie VAT naliczonego związanego z planowanym zakupem. Zgodnie z intencją Spółki, także późniejszy sposób wykorzystania zakupionych składników będzie generował sprzedaż opodatkowaną VAT.

Jednocześnie, przeszkodą w odliczeniu VAT naliczonego przy nabyciu Działki wraz z Budynkiem i Naniesieniami przez Spółkę nie będzie fakt, iż podatek ten został naliczony nieprawidłowo na czynności zwolnionej od podatku, tj. okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z uwagami zawartymi w uzasadnieniu w zakresie pytania nr 2, w przypadku Działki oraz usytuowanych na niej Budynku i Naniesień (i) Sprzedawca zobowiązany będzie w części bezwzględnie, a contrario do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, opodatkować ich dostawę według właściwej stawki VAT, tj. podstawowej, a (ii) w pozostałej części Wnioskodawcy będą uprawnieni do złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT transakcji. W przypadku skutecznego złożenia przez strony takiego oświadczenia, planowana sprzedaż będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT według podstawowej 23% stawki.

Stąd, w zależności od tego, czy między pierwszym zasiedleniem Budynku i Naniesień upłynie/nie upłynie dwuletni okres od ich pierwszego zasiedlenia, planowana sprzedaż będzie opodatkowana VAT z tym, że na podstawie odmiennych przepisów o VAT.

W omawianym przypadku nie wystąpi również druga przeszkoda dla odliczenia VAT z wymienionych w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, tj. naliczenie VAT na transakcji wyłączonej spod opodatkowania VAT, w szczególności obejmującej przedsiębiorstwo/ZCP. Jak wspomniano, planowana transakcja nie obejmie przedsiębiorstwa Sprzedawcy lub jego zorganizowanej części, w związku z czym nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459).

Stosownie do ww. artykułu Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jeżeli warunki, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego, zostaną spełnione, to zbycie takiego przedsiębiorstwa do innego podmiotu, nie będzie podlegało przepisom ustawy.

Należy tu wskazać również art. 552 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Wobec powyższego, przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza zakupić od M. Spółka z o.o. część nieruchomości obejmującej centrum handlowe. Przedmiotem planowanej transakcji będzie część nieruchomości/obiektów składających się na Centrum, tj.: własność zabudowanej działki wraz z budynkiem handlowo-usługowym oraz pozostałymi naniesieniami (w szczególności budowlami i urządzeniami budowlanymi) tj. drogą wewnętrzną, placem parkingowym z kostki brukowej, układem komunikacyjnym zewnętrznym, dojazdem do Budynku, placami manewrowymi oraz pylonem reklamowym.

Strony transakcji uzgodniły, że w ramach planowanej sprzedaży na Spółkę mogą przejść również inne prawa ) i obowiązki Sprzedawcy, tj.: prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów najmu oraz autorskie prawa majątkowe oraz prawa zależne do Budynku wraz z Naniesieniami lub związane z Budynkiem wraz z Naniesieniami w tym prawa do koncepcji architektonicznej i wszelkich projektów dotyczących nieruchomości.

Ponadto, Nabywcy Nieruchomości przekazane zostaną rzeczy ruchome (w tym dokumenty):

*   całość dokumentacji dotyczącej budowy Budynku/Naniesień (np. projekty budowlane/decyzje administracyjne);

*   całość dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Budynku;

*   wszystkie egzemplarze umów najmu oraz pozostała dokumentacja związana z tymi umowami;

*   klucze, sterowniki, kody do Budynku oraz inne przynależności niezbędne do prawidłowej eksploatacji Budynku;

*   inne dokumenty i przedmioty, które zostaną wskazane w załączniku do Umowy przyrzeczonej.

Spółka podkreśliła, że nie nabędzie innych niż ww. składników majątku Sprzedawcy (wskazany katalog nie ulegnie rozszerzeniu - może on natomiast ulec ograniczeniu).

Wnioskodawcy zamierzają zawrzeć Umowę przyrzeczoną, na podstawie której na Spółkę przejdzie własność Działki, Budynku, Naniesień oraz praw i obowiązków, jak również rzeczy ruchomych określonych w tej umowie. Zgodnie z założeniami Wnioskodawców aktualnymi na moment składania wniosku, w ramach transakcji na Spółkę nie przejdą w szczególności:

*   aktywa pieniężne należące do Sprzedawcy (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie” etc.) - nie dotyczy to kaucji wpłaconych przez dwóch najemców Budynku

*   nazwa/znaki towarowe, w szczególności umożliwiające kontynuowanie działalności Centrum pod dotychczasową nazwą/logo;

*   wierzytelności i zobowiązania (inne niż wcześniej wymienione);

*   umowy na dostawy tzw. mediów do CH, jego obsługę/zarządzanie itp.;

*   dokumentacja księgowo-rachunkowa (lub jej część).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania nabywanej Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

W pierwszej kolejności należy ustalić zatem, czy transakcja dostawy Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, a jeśli tak, czy nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku.

Analiza przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że do sprzedaży opisanej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, gdyż jak wskazał Wnioskodawca transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne bez odpowiedniego zorganizowania do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy. Ponadto przedmiotowa nieruchomość nie jest organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych.

Wobec powyższego, przedmiotem planowanej dostawy będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W przypadku terenów zabudowanych budynkami lub budowlami zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

Stosownie do art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Na podstawie ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do ust. 11 ww. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy budynków, budowli lub ich części, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jeżeli zatem dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, wówczas dostawa gruntu jest opodatkowana tą samą stawką. Jeżeli natomiast dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta także dostawa gruntu, na którym ten budynek, budowla lub ich część jest posadowiona.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 z późn. zm.).

Z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy, wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budynkiem natomiast jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę z kolei, rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto, w pkt 9 tego samego artykułu ustawy Prawo budowlane znajduje się definicja urządzenia budowlanego, przez które należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiot planowanej Transakcji, tj. Działka, Budynek oraz Naniesienia zostały zakupione przez Sprzedawcę na podstawie umowy sprzedaży z 14 grudnia 2007 r. Sprzedawca odliczył podatek od towarów i usług przy ich zakupie. Budynek został oddany do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 15 maja 2008 r., wydanej na wniosek poprzedniego właściciela Działki.

Obecnie Sprzedawca w całości wynajmuje Budynek, przy czym poszczególne powierzchnie (lub lokale) Budynku zostały faktycznie przekazane najemcom:

*   w większości przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku (tj. w dniach 22 lutego - 19 marca 2008 r.);

*   w pozostałej części po wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku (tj. po 15 maja 2008 r.) - na mocy protokołów odbioru dot. dwóch lokali zawartych w 2016 r.

Wydanie każdej powierzchni/lokalu zostało udokumentowane stosownym protokołem odbioru.

W ramach umów najmu poszczególnych powierzchni lub lokali Budynku, najemcom zostały oddane również w tym roku w całości do używania Naniesienia. Pierwszy raz Naniesienia zostały oddane w 2008 r. w związku z podpisaniem przez Sprzedającego w roku 2007 oraz 2008 r. umów najmu poszczególnych powierzchni lub lokali Budynku. Oddane do używania zostały również stanowiące własność Sprzedającego obiekty posadowione na sąsiedniej działce ewidencyjnej, które nie będą stanowić przedmiotu planowanej transakcji.

Po wybudowaniu ani Budynek ani Naniesienia nie były przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedawcy, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. W 2016 r. Sprzedawca poniósł wydatki na dostosowanie lokalu wynajętego jednemu z najemców (tzw. fit out) oraz na ulepszenie Budynku. Wydatki poniesione na ulepszenie (w tym fit out) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej Budynku.

W świetle powyższych okoliczności należy stwierdzić, że w odniesieniu do planowanej dostawy w zakresie, w jakim będzie ona dotyczyć tej części powierzchni Budynku, dla której na moment dokonania dostawy nie upłyną 2 lata od jej wydania najemcy - tj. lokalu wynajętego w 2016 roku - dostawa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa w tej części będzie dokonana przed upływam dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tej części Budynku, tym samym nie zostanie spełniona przesłanka warunkująca zastosowanie zwolnienia z podatku o którym mowa powyżej.

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy Budynku w części opisanej powyżej, zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie przesłanki zawarte w tym przepisie.

W odniesieniu do części budynku oddanej w najem w 2016 r., nie znajdzie również zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nabycia towarów i usług związanych z wybudowaniem budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, a także dokonywanych ulepszeń. Zatem, jeden z warunków określony w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie został spełniony przez Zbywcę.

Tym samym planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości w tej części nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto jak już wskazano, zgodnie z cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT oraz przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony, zatem transakcja sprzedaży nie zostanie także objęta zwolnieniem określonym tym przepisem.

Z uwagi ana to, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości w części objętej umową najmu od 2016 roku, nie znajdzie zastosowanie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, tj. 23%.

Odnosząc się natomiast do części Nieruchomości oraz Naniesień w postaci drogi wewnętrznej służącej jako dojazd do naziemnych miejsc parkingowych, placu parkingowego z kostki brukowej, układu komunikacyjnego zewnętrznego, dojazdu do Budynku, placów manewrowych oraz pylonu reklamowego, objętych umowami najmu zawartymi w 2008 roku należy wskazać, że dostawa w tej części będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W analizowanym przypadku spełnione zostaną jednocześnie dwa warunki, tj. doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od momentu pierwszego zasiedlenia tj. oddania do użytkowania na podstawie umowy najmu tej części Nieruchomości oraz Naniesień, do momentu sprzedaży Nieruchomości - upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Co istotne, nakłady ponoszone na jej ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej tej Nieruchomości. Stąd też w odniesieniu do dostawy tej części budynku wraz z naniesieniami spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Ponieważ, jak wskazują Wnioskodawcy, ich intencją jest opodatkowanie podatkiem VAT całości transakcji, stąd też należy prezentowane stanowisko uznać za prawidłowe i wskazać, że dostawa Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku będzie podlegała opodatkowaniu stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy stawką 23%.

Z uwagi na zapis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, podstawowa 23% stawka podatku VAT będzie również dotyczyła sprzedaży gruntu, na którym Budynek wraz z Naniesieniami są posadowione.

Ad. 3.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Nabywca będzie wykorzystywał zakupioną Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych - świadczenia usług najmu. Z wniosku wynika także, że Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.

Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Nabywca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, Nabywcy po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej faktyczne nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości w zakresie w jakim Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.