Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/4512-880/15/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-11-25
Teza: Opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej 23% stawką podatku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2015 r. (data wpływu 7 września 2015 r.), uzupełnionym w dniu 13 listopada 2015 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej 23% stawką podatku - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 września 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 13 listopada 2015 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej 23% stawką podatku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Ma siedzibę na terytorium Polski oraz jest zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik VAT.

W przyszłości planowane jest wniesienie do Spółki w drodze aportu bądź nabycie przez Spółkę na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości położonych w miejscowości K., na które składają się:

1.  działka nr 310/16 (dalej: „Grunt"), zabudowana budynkiem usługowo handlowym (dalej: „Budynek"). W Budynku znajdują się:
    1.  Powierzchnie wynajmowane (dalej: „Powierzchnie Wynajmowane"), które zostały oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu użytkownikowi lub Nabywcy. Okres pomiędzy oddaniem do użytkowania a dniem dostawy Gruntów i Budowli będzie dłuższy niż dwa lata.
    2.  Powierzchnie własne (dalej: „Powierzchnie Własne"), które zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu i ulepszeniu. W stosunku do Powierzchni Własnych, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Gruntów Zabudowanych i Budowli będzie krótszy niż dwa lata.
    3.  Powierzchnie wspólne (dalej: „Powierzchnie Wspólne"), przeznaczone do wspólnego użytku najemców Powierzchni Wynajmowanych oraz Spółki.
2.  działki niezabudowane nr 310/57 i nr 288/5, które w rejestrze gruntów zostały sklasyfikowane jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (dalej: „Grunty Niezabudowane"). Grunty Niezabudowane są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
3.  działki zabudowane (dalej: „Grunty Zabudowane"), na których posadowione są budowle (dalej: „Budowle"):
    1.  działki nr 310/25 i nr 310/59, zabudowane parkingiem i drogą dojazdową,
    2.  działka nr 310/52, zabudowana parkingiem i ciągami pieszymi,
    3.  działki nr 308 i nr 309/1, zabudowane parkingiem,
    4.  działki nr 301/4 i nr 307/9, zabudowane parkingiem,
    5.  działki nr 289/9, nr 289/6, nr 289/7, nr 457/1 i nr 290/8, zabudowane parkingiem,
    6.  działka nr 288/6, zabudowana ulicą wewnętrzną.

Wskazane wyżej Budowle: parkingi, droga dojazdowa, ciągi piesze oraz ulica wewnętrzna są ogólnodostępne. Są one oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi - nastąpi to w momencie nabycia lub otrzymania aportu ww. Budowli przez Spółkę. Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych Budowli. Okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą Gruntów Zabudowanych i Budowli przez Spółkę będzie krótszy niż 2 lata.

Nabyte w ramach czynności dostawy towaru: Grunt, Budynek, Grunty Niezabudowane, Grunty Zabudowane oraz Budowle mają być w przyszłości przedmiotem sprzedaży na rzecz osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą (dalej: „Nabywca"). Nabywca ma siedzibę na terytorium Polski i jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT.

Jednocześnie, Grunt, Budynek, Grunty Niezabudowane, Grunty Zabudowane oraz Budowle stanowią składniki majątku, które nie pozwalają na uznanie ich za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną części. Przedmiotem planowanej sprzedaży nie będzie więc przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część. Przed planowaną sprzedażą, opisany we wniosku status Gruntu, Budynku, Gruntów Niezabudowanych, Gruntów Zabudowanych oraz Budowli nie ulegnie zmianie.

Spółka nie wyklucza, że wraz z Nabywcą złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT (rezygnacji ze zwolnienia z VAT) dla dostawy tej części nieruchomości opisanych powyżej, które podlegałyby zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa na rzecz Nabywcy Budynku w zakresie Powierzchni Własnych, odpowiadającej im części Powierzchni Wspólnych oraz dostawa Gruntu w części przypadającej na wyżej wymienione powierzchnie Budynku będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%?
2.  Czy dostawa na rzecz Nabywcy Budynku w zakresie Powierzchni Wynajmowanych, odpowiadającej im części Powierzchni Wspólnych oraz dostawa Gruntu w części przypadającej na wyżej wymienione powierzchnie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w przypadku gdy Spółka i Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%?
3.  Czy dostawa na rzecz Nabywcy Gruntów Niezabudowanych będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%?
4.  Czy dostawa na rzecz Nabywcy Gruntów Zabudowanych będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Dostawa na rzecz Nabywcy Budynku w zakresie Powierzchni Własnych, odpowiadającej im części Powierzchni Wspólnych oraz dostawa Gruntu w części przypadającej na wyżej wymienione powierzchnie Budynku będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.
2.  Dostawa na rzecz Nabywcy Budynku w zakresie Powierzchni Wynajmowanych, odpowiadającej im części Powierzchni Wspólnych oraz dostawa Gruntu w części przypadającej na wyżej wymienione powierzchnie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w przypadku gdy Spółka i Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.
3.  Dostawa na rzecz Nabywcy Gruntów Niezabudowanych będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.
4.  Dostawa na rzecz Nabywcy Gruntów Zabudowanych będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%.

Uwagi ogólne.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, sprzedaż składników majątkowych stanowi odpłatną dostawę towarów, która podlega, co do zasady, przepisom ustawy o VAT. Wyjątek stanowi dostawa składników majątku, które stanowią łącznie przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Sprzedaż przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części nie podlega przepisom ustawy o VAT (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem sprzedaży będą Budynek, Grunty, Grunty Niezabudowane, Grunty Zabudowane oraz Budowle. Biorąc pod uwagę, że przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część, omawiana transakcja będzie czynnością podlegającą przepisom ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1.

1.  Zasady opodatkowania dostawy budynków i gruntów.

W przypadku, gdy przedmiotem dostawy są budynki trwale z gruntem związane, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co oznacza, że dostawa budynku determinuje sposób opodatkowania gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). W tej sytuacji mamy do czynienia z jedną dostawą mającą za przedmiot nieruchomość budowlaną.

Dostawa gruntów zabudowanych budynkami podlega, co do zasady, opodatkowaniu podstawową stawką 23%. Jednak ustawa o VAT zawiera szczególne regulacje wprowadzające zwolnienia z opodatkowania.

1.  Zwolnienie z opodatkowania dostawy budynków.

W zakresie dostawy budynków, ustawa o VAT przewiduje zwolnienie z opodatkowania mające charakter fakultatywny oraz zwolnienie z opodatkowania mające charakter obligatoryjny.

Zgodnie z przepisami, zwalnia się od podatku dostawę budynków, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Jednocześnie, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

Z powołanego przepisu wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także np. umowy najmu i dzierżawy, podlegające opodatkowaniu VAT.

Powyższe zwolnienie ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa wyżej, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku (art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowanie może znaleźć inne zwolnienie z opodatkowania. Zwalnia się bowiem od podatku dostawę budynków, nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT).

W sytuacji, gdy spełnione są wyżej wskazane warunki, zastosowanie zwolnienia ma charakter obligatoryjny.

1.  Zasady opodatkowania sprzedaży Budynku i Gruntu w zakresie Powierzchni Własnych.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, w Budynku znajdują się trzy rodzaje powierzchni: Powierzchnie Wynajmowane, Powierzchnie Własne oraz Powierzchnie Wspólne. Powierzchnie Własne zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Gruntów i Budowli będzie krótszy niż 2 lata.

W konsekwencji, Spółka stoi na stanowisku, że dostawa Powierzchni Własnych Budynku nie będzie mogła skorzystać z fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W stosunku do Budynku dokonującemu jego dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, w ocenie Spółki, dostawa Powierzchni Własnych Budynku nie będzie mogła skorzystać z obligatoryjnego zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Spółki, dostawa Powierzchni Własnych Budynku będzie opodatkowana według stawki 23%.

Jednocześnie dostawa części Powierzchni Wspólnych odpowiadającej proporcjonalnie części Powierzchni Własnych Budynku oraz dostawa Gruntu w części odpowiadającej proporcjonalnie Powierzchniom Własnym oraz odpowiadającym im częściom Powierzchni Wspólnych budynku będzie podlegała opodatkowaniu jak Powierzchnie Własne Budynku - według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2.

1.  Zasady opodatkowania oraz zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków i gruntów.

Zasady opodatkowania budynków i gruntów, a także możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków opisane w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 1 znajdują pełne zastosowanie w odniesieniu do pytania nr 2. Stąd też Spółka w tym miejscu jedynie odsyła do uwag przedstawionych w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 1.

1.  Zasady opodatkowania sprzedaży Budynku i Gruntu w zakresie Powierzchni Wynajmowanych.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, w Budynku znajdują się trzy rodzaje powierzchni: Powierzchnie Wynajmowane, Powierzchnie Własne oraz Powierzchnie Wspólne.

Powierzchnie Wynajmowane zostały oddane do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu użytkownikowi, a okres pomiędzy tym zdarzeniem a planowaną sprzedażą na rzecz Nabywcy jest dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, Spółka stoi na stanowisku, że dostawa Powierzchni Wynajmowanych Budynku będzie korzystać z fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, dostawa Powierzchni Wynajmowanych Budynku nie będzie mogła skorzystać z obligatoryjnego zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt l0a stawy o VAT.

Jednocześnie dostawa części Powierzchni Wspólnych odpowiadającej proporcjonalnie części Powierzchni Wynajmowanych Budynku oraz dostawa Gruntu w części odpowiadającej proporcjonalnie Powierzchniom Wynajmowanym oraz odpowiadającej im części Powierzchni Wspólnych budynku również będzie podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z opodatkowania tak jak Powierzchnie Wynajmowane Budynku.

Biorąc pod uwagę, że powyższe zwolnienie ma charakter zwolnienia fakultatywnego, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka oraz Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Jeżeli zatem złożą, przed dniem dokonania dostawy Powierzchni Wynajmowanych Budynku właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy opisanych wyżej nieruchomości, wówczas zwolnienie nie znajdzie zastosowania.

W takim wypadku, dostawa Powierzchni Wynajmowanych Budynku, dostawa części Powierzchni Wspólnych odpowiadającej proporcjonalnie części Powierzchni Wynajmowanych Budynku oraz dostawa Gruntu w części odpowiadającej proporcjonalnie Powierzchniom Wynajmowanym oraz odpowiadającym im częściom Powierzchni Wspólnych budynku będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3.

Dostawa terenów niezabudowanych jest, co do zasady, zwolniona z opodatkowania VAT (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Opodatkowana jest jednak dostawa terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi. Przez pojęcie terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, Spółka będzie właścicielem Gruntów Niezabudowanych, które w rozumieniu ustawy o VAT kwalifikują się jako tereny niezabudowane stanowiące tereny budowlane. W odniesieniu zatem do Gruntów Niezabudowanych, które mają być przedmiotem dostawy, omawiane wyżej zwolnienie nie znajdzie zatem zastosowania.

W świetle powyższego, w ocenie Spółki, dostawa Gruntów Niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach ogólnych według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 4.

1.  Zasady opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych.

W przypadku gdy przedmiotem dostawy są budowle trwale z gruntem związane lub ich części, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co oznacza, że dostawa budowli determinuje sposób opodatkowania gruntu, na którym ta budowla jest posadowiona. W tej sytuacji mamy do czynienia z jedną dostawą mającą za przedmiot nieruchomość budowlaną.

1.  Zwolnienie z opodatkowania dostawy budowli.

W zakresie dostawy budowli lub ich części, ustawa o VAT przewiduje, m.in. zwolnienie z opodatkowania mające charakter fakultatywny oraz zwolnienie z opodatkowania mające charakter obligatoryjny.

Zgodnie z przepisami, zwalnia się od podatku dostawę budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Jednocześnie, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

Z powołanego przepisu wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy, podlegające opodatkowaniu VAT.

Powyższe zwolnienie ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa wyżej, i wybrać opodatkowanie dostawy budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku (art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

W przypadku budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowanie może znaleźć inne zwolnienie z opodatkowania.

Zwalnia się bowiem od podatku dostawę budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT).

W sytuacji, gdy spełnione są wyżej wskazane warunki, zastosowanie zwolnienia ma charakter obligatoryjny.

1.  Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości Zabudowanych oraz Budowli.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Budowle będą przedmiotem pierwszego zasiedlenia, gdyż zostaną oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu - z chwilą ich nabycia przez Spółkę. Jednak okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Gruntów Zabudowanych oraz Budowli na rzecz Nabywcy będzie krótszy niż 2 lata.

W konsekwencji, Spółka stoi na stanowisku, że dostawa Budowli nie będzie mogła skorzystać z fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W stosunku do Budowli, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, w ocenie Spółki, dostawa Budowli nie będzie mogła skorzystać z obligatoryjnego zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Spółki, dostawa Budowli oraz Gruntów Zabudowanych będzie opodatkowana według stawki 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami – w myśl art. 2 pkt 6 powołanej ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanego przepisu wynika, że aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Oznacza to, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt lub zmodernizuje go ponosząc przy tym nakłady na ulepszenie stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (po wybudowaniu lub ulepszeniu) zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu przepisów budowlanych i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych, nie jest to równoznaczne z jego zasiedleniem. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpi bowiem w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce, gdy nowowybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub oddany w dzierżawę, czy najem, gdyż nastąpi wówczas wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z ust. 11 powyższego artykułu, oświadczenie o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na podstawie ust. 7a tegoż artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Artykuł art. 29a ust. 8 ustawy stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu, w tym zbycie prawa wieczystego użytkowania, korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane − na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy − rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu − zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług prowadzi do stwierdzenia, że planowana sprzedaż budynku w części „Powierzchni Własnych” oraz odpowiadająca im część „Powierzchni Wspólnych” będzie dokonana po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług lecz w okresie krótszym niż dwa lata i tym samym nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. W związku z faktem, że w stosunku do tej części Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zbycie to nie będzie również objęte zwolnieniem z ust. 1 pkt 10a oraz ust. 1 pkt 2 powołanego artykułu. W konsekwencji, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, zbycie to będzie opodatkowane stawką podatku 23%.

W odniesieniu do „Powierzchni Wynajmowanych” oraz odpowiadającej im części „Powierzchni Wspólnych” ww. budynku ich sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż – jak wynika z treści wniosku – nastąpi ono po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 powołanej ustawy, lecz w okresie krótszym niż dwa lata. O ile – jak Spółka wskazała - Spółka i nabywca zrezygnują ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie, sprzedaż ww. części budynku, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie opodatkowana stawką podatku 23%.

Z kolei zbycie budowli (parkingu, drogi dojazdowej, ciągów pieszych i ulicy wewnętrznej) – jak wynika z treści wniosku - będzie dokonane w okresie krótszym niż dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, nie będzie korzystało ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. W związku z faktem, że Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do tych obiektów, zbycie to nie będzie również objęte zwolnieniem z ust. 1 pkt 10a oraz ust. 1 pkt 2 powołanego artykułu. W konsekwencji, sprzedaż ta, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie opodatkowana stawką podatku 23%.

W związku z powyższym - uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż działek gruntu, na których posadowione są przedmiotowe budowle oraz budynek, będzie również opodatkowana 23% stawką podatku.

W odniesieniu do gruntów niezabudowanych (działek nr 310/57 i 288/5), dla których wydano decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ich zbycie nie będzie korzystało ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż jest to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 powołanej ustawy. W związku z tym, że z treści wniosku wynika, że działki te nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej nie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ta, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie opodatkowana stawką podatku 23%.

Należy podkreślić, że analiza przepisów ustawy - Prawo budowlane nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym niniejszej interpretacji udzielono przy założeniu, że obiekty, o których mowa we wniosku, stanową budynki lub budowle w rozumieniu ww. ustawy - Prawo budowlane.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, z którego wynika, że przedmiotem zbycia nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana jego część, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, to interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięska 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.