Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.131.2020.3.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-22
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji
Słowa kluczowe: komornik; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 marca 2020 r. (data wpływu 7 marca 2020 r.), uzupełnionym w dniu 29 maja 2020 r. (data wpływu 29 maja 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 12 maja 2020 r. (doręczone 19 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji (nieruchomość o nr KW …. i KW …) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji (nieruchomość o nr KW \`(...)\` i KW …) .

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 29 maja 2020 r., złożonym w dniu 29 maja 2020 r. (data wpływu 29 maja 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 12 maja 2020 r. (doręczone w dniu 19 maja 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Przeciwko dłużnikom prowadzone jest postępowanie egzekucyjne. W toku egzekucji dokonano zajęcia nieruchomości dłużników. Zgodnie z operatem sporządzonym przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, nieruchomość zabudowana jest budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią biurową (KW …) oraz budynkiem magazynowym (KW …) i stanowi współwłasność dłużników na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W toku prowadzonego postępowania wezwano dłużników do udzielenia informacji w przedmiocie ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży w/w nieruchomości m.in. przez wskazanie czy prowadzą działalność gospodarczą, czy w przeszłości dokonywali sprzedaży nieruchomości jak również wskazania aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, okresów ich najmu / dzierżawy, wydatków ponoszonych na ulepszenie i rozbudowę. Dłużnicy mimo otrzymanego wezwania nie udzielili organowi egzekucyjnemu informacji, niniejszy wniosek o wydanie interpretacji został sporządzony o wszystkie dostępne organowi egzekucyjnemu informacje.

Według nadanych numerów NIP ustalono, że dłużniczka nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT, dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest w jednostce terytorialnej 02.P,U - budownictwo produkcyjne i usługowe. Budynek produkcyjno-magazynowy z częścią biurową został wybudowany w latach 70-tych przez A. i służył jako baza sprzętowa. Budynek został przystosowany do obecnej funkcji w 2000 r. Budynek magazynowy również został wybudowany w latach 70-tych przez A.. Biegły nie odnalazł dokumentacji budowlanej budynku. Na dzień oględzin przeprowadzonych przez biegłego (19-11-2016) nieruchomość była wykorzystywana przez dzierżawców jako zakład produkcyjny materiałów biurowych. Do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego została dołączona kopia aneksu do umowy najmu nieruchomości z 28 października 2016 r., z której wynika, że nieruchomość została oddana najemcy do używania z dniem 1 sierpnia 2014 r. Organ egzekucyjny nie posiada wiedzy odnośnie ewentualnych innych zawartych umów dzierżawy / najmu nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 29 maja 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że nie może jednoznacznie wskazać czy oboje dłużnicy z tytułu dostawy nieruchomości będą działać jako podatnicy o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług. Jedyne informacje jakie organ egzekucyjny posiada to:

*   dłużnicy są współwłaścicielami obu nieruchomości na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej,

*   według nadanych numerów NIP dłużniczka nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT, dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony. Oboje otrzymują świadczenia emerytalne.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że umowa najmu z dnia 1 sierpnia 2014 r., której kopia aneksu z dnia 28 października 2016 r. została dołączona do operatu szacunkowego nieruchomości została zawarta przez obojga dłużników jako wynajmujących. Innych informacji dot. najmu bądź dzierżawy nieruchomości organ egzekucyjny nie posiada.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdził, że nie posiada informacji niezbędnych do udzielenia odpowiedzi na pytania sformułowane w wezwaniu, tj.

1.  wskazanie kiedy (proszę podać daty) oraz w jaki sposób (np. spadek, zniesienie współwłasności itp.) została nabyta przez dłużników opisana we wniosku nieruchomość, (tj. nieruchomość zabudowana budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią biurową oraz budynkiem magazynowym).
2.  wskazanie w jaki sposób opisana we wniosku nieruchomość była wykorzystywana przez dłużników od dnia nabycia – należy precyzyjnie wskazać w jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez dłużnika oraz w jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez dłużniczkę,
3.  wskazanie, czy nieruchomość będąca przedmiotem licytacji jest obecnie przedmiotem dzierżawy,
4.  wskazanie czy oboje dłużników jest/było stroną umowy dzierżawy, czy też stroną umowy dzierżawy jest/był tylko jeden z dłużników (jeśli tylko jeden należy wskazać który z dłużników).

Oraz:

1.  wskazanie czy dłużnikom przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia budynku produkcyjno-usługowego z częścią biurową,
2.  wskazanie czy dłużnikom przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia budynku magazynowego,
3.  wskazanie czy rozpoczęcie wykorzystywania/użytkowania budynku produkcyjno-usługowego z częścią biurową rozpoczęło się co najmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą,
4.  wskazanie czy rozpoczęcie wykorzystywania/użytkowania budynku magazynowego rozpoczęło się co najmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą,
5.  wskazanie czy od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży dłużnicy ponosili w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie budynku produkcyjno-usługowego z częścią biurową, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej pensjonatu (budynku usługowego), jeśli tak należy wskazać:
    1.  kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
    2.  czy dłużnikom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie,
    3.  czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania budynku produkcyjno-usługowego z częścią biurową, w tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, po dokonanych ulepszeniach, stanowiących co niemniej 30% wartości początkowej budynku produkcyjno-usługowego z częścią biurową, do dnia planowanej sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat,
6.  wskazanie czy od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży dłużnicy ponosili w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie budynku magazynowego, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej obiektu, jeśli tak należy wskazać:
    1.  kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
    2.  czy dłużnikom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie obiektu rekreacyjnego o konstrukcji drewnianej,
    3.  czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania obiektu rekreacyjnego o konstrukcji drewnianej, w tym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, po dokonanych ulepszeniach, stanowiących co niemniej 30% wartości początkowej budynku magazynowego, do dnia planowanej sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat,
7.  wskazanie czy w całym okresie posiadania budynek produkcyjno-usługowy z częścią biurową był/jest wykorzystywany dłużników wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,
8.  wskazanie czy w całym okresie posiadania budynek magazynowy był/jest wykorzystywany dłużników wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

Brak ww. informacji, jest wynikiem podjętych przez organ egzekucyjny udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużników. Wszystkie znane wnioskodawcy informacje zostały zawarte we wniosku z dnia 7 marca 2020 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w odniesieniu do dostawy nieruchomości dłużnicy będą działać jako podatnicy, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz czy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W kwestii pytania dot. uznania dłużników za podatników Wnioskodawca wskazał, że w ocenie organu egzekucyjnego oboje dłużnicy będą działać jako podatnicy, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy nieruchomości. Nieruchomości stanowią współwłasność dłużników zatem oboje mogą rozporządzać nieruchomością. Umowa najmu z dnia … r., której kopia aneksu z dnia …r. została dołączona do operatu szacunkowego nieruchomości została zawarta przez obojga dłużników jako wynajmujących. Innych informacji dot. najmu bądź dzierżawy nieruchomości organ egzekucyjny nie posiada.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem VAT według stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W aktach egzekucyjnych znajdują się potwierdzenia doręczenia dłużnikom wezwania do złożenia wyjaśnień i udzielenia informacji niezbędnych do potwierdzenia ewentualnego zwolnienia sprzedaży nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT. Wobec niezłożenia przez dłużników informacji, Komornik wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej na podstawie posiadanych informacji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem w świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno nieruchomość, jak i udziały w niej spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z kolei, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto na podstawie art. 18 ustawy, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2019 r. poz. 1438, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy, zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przeciwko dłużnikom prowadzone jest postępowanie egzekucyjne. W toku egzekucji dokonano zajęcia nieruchomości dłużników. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią biurową (KW … obejmuje dwie działki nr …, nr …) oraz budynkiem magazynowym (KW … obejmuje działkę …) i stanowi współwłasność dłużników na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą uznania dłużników jako podatników VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości oraz opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy dłużnicy będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, a tym samym sprzedaż ta będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazał Wnioskodawca dłużnicy są współwłaścicielami nieruchomości na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Dłużniczka nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT, dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony. Na dzień oględzin przeprowadzonych przez biegłego nieruchomość była wykorzystywana przez dzierżawców jako zakład produkcyjny materiałów biurowych. Do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego została dołączona kopia aneksu od umowy najmu nieruchomości z 2016 r., z której wynika, że nieruchomość została oddana najemcy do używania z dniem 1 sierpnia 2014 r. Umowa najmu została zawarta przez obojga dłużników jako wynajmujących.

Wskazać należy, że na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy \[Dz. U. z 2019 r. poz. 2086 z późn. zm.\], z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności.

Z uwagi na opis sprawy oraz przepisy prawa mające w tym zakresie zastosowanie uznać należy, że podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dłużnicy posiadają wspólność majątkową, są współwłaścicielami nieruchomości i obydwoje widnieją w umowie najmu jako strony najmu. Zatem, podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu najmu nieruchomości jest każdy z małżonków w swojej części.

W związku z powyższym, dłużnicy wynajmując przedmiotową nieruchomość są podatnikami podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, a sama ta czynność jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa transakcja dotyczy towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Tym samym, należy stwierdzić, że do transakcji sprzedaży nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią biurową oraz budynkiem magazynowym. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest w jednostce terytorialnej 02.PU – budownictwo produkcyjne i usługowe. Budynek produkcyjno-magazynowy z częścią biurową został wybudowany w latach 70-tych przez A. i służył jako baza sprzętowa. Budynek został przystosowany do obecnej funkcji w 2000 r. Budynek magazynowy również został wybudowany w latach 70-tych przez A.. Nieruchomość była oddana w najem i wykorzystywana przez najemców jako zakład produkcyjny materiałów biurowych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie odliczono podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zwolnienie to w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia, nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że nie posiada informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a. Brak informacji, jest wynikiem podjętych przez organ egzekucyjny udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużników.

Wobec tego stwierdzić należy, że przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala stwierdzić czy sprzedaż przez Wnioskodawcę w drodze licytacji nieruchomości zabudowanej budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią biurową oraz budynkiem magazynowym będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny.

W konsekwencji w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy nie są spełnione, gdyż podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły na skutek braku możliwości do uzyskania niezbędnych informacji od dłużników. Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Wnioskodawcę nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym w analizowanym przypadku dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią biurową oraz budynkiem magazynowym w drodze licytacji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy oraz art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.