Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-276/14-2/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-20
Teza: w zakresie opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z 19 marca 2014 r. (data wpływu 24 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Nabywca zamierza nabyć za wynagrodzeniem nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) od spółki R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie (dalej „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów VAT jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca planuje przeprowadzić transakcję nabycia Nieruchomości (dalej: „Transakcja”) w pierwszej połowie 2014 r.

W dacie Transakcji, wskazana Nieruchomość obejmować będzie prawo własności siedmiu działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi:

*   183/2 (objętej księgą wieczystą 1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 1”),

*   190 (objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 2”),

*   191 (objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 3”),

*   192 (objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 4”),

*   193 (objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 5”),

*   194/2 (objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 6”),

*   456/2 (objętej księgą wieczysty prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 7”).

Ponadto Nieruchomość obejmować będzie prawo wieczystego użytkowania trzech działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi:

*   169/1 (objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 8”),

*   186/3 (objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 9”),

*   195/2 (objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dalej jako „Działka 10”).

Wszystkie wskazane powyżej działki wchodzące w skład Nieruchomości będą dalej łącznie zwane „Działkami”.

Wnioskodawca zaznacza, iż według jego wiedzy wskazana wyżej Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od osób fizycznych, które występowały w tych transakcjach jako podatnicy VAT czynni.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Działki położone są na terenie komercyjno-produkcyjnym. Wnioskodawca dodatkowo pragnie zaznaczyć, że Działki oznaczone nr 194/2, 195/2, 190 i 191 są położone częściowo na terenie komercyjno-produkcyjnym oraz na terenie zieleni niskiej i wysokiej.

Wszystkie wchodzące w skład Nieruchomości Działki są zabudowane - znajdują się na nich budynki oraz ewentualnie budowle albo jedynie budowle (zgodne z opisem wskazanym poniżej).

Na zabudowanych Działkach zlokalizowane są następujące budynki ujawnione w kartotece budynków:

*   budynek sklasyfikowany w rejestrze budynków jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” o powierzchni 54.011 m² stanowiący halę magazynową, którego budowa została zakończona w 2010 r., zlokalizowany na Działkach nr 1, 4, 5, 6, 7, 9 i 10 (dalej: „Budynek 1”),

*   budynek sklasyfikowany w rejestrze budynków jako „inne niemieszkalne” o powierzchni 47 m² stanowiący przepompownię wodną z dwoma zbiornikami, którego budowa została zakończona w 2010 r. położony na Działce nr 10 (dalej: „Budynek 2”),

*   budynek sklasyfikowany jako „inne niemieszkalne” o powierzchni 793 m² oraz budynek sklasyfikowany jako „inne niemieszkalne” o powierzchni 16m² stanowiące łącznie myjnie oraz warsztat dla samochodów ciężarowych, których budowa została zakończona w 2010 r. położone na Działce nr 1 (dalej łącznie jako: „Budynek 3”).

W dalszej części wniosku Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3 określane są łącznie jako „Budynki”.

Dodatkowo, na Działkach nr 1 i nr 8 wybudowany jest parking dla samochodów osobowych (dalej: „Parking”).

Ponadto, jak wskazano powyżej, w skład Nieruchomości wchodzą również budowle służące przede wszystkim wspieraniu funkcji magazynowych Budynków (dalej: „Budowla” lub „Budowle”), w szczególności place utwardzone (plac manewrowy), drogi wewnętrzne, chodniki do poruszania się pieszych, ogrodzenie, mury oporowe, oświetlenie terenu i sieć elektroenergetyczna, sieć wodno­kanalizacyjna, gazociągi, fundamenty - stacja LPG, wiata stalowa.

Zbywca nabył własność (oraz odpowiednio prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do niektórych Działek) Nieruchomości na podstawie umowy z dnia 6 kwietnia 2010 r. Dostawa Nieruchomości została opodatkowana VAT według stawki 22%, a Zbywca, zamierzając wykorzystywać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej, po uiszczeniu ceny nabycia Nieruchomości odliczył naliczony z tego tytułu VAT.

W przypadku Działki nr 8 Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego w ramach odrębnej transakcji, na podstawie umowy z dnia 31 marca 2010 r. oraz 22 lipca 2011 r., a transakcja ta korzystała ze zwolnienia z VAT.

W dacie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę zabudowana była tylko Działka nr 8 (zabudowa w postaci Parkingu i infrastruktury towarzyszącej), natomiast pozostałe Działki były niezabudowane (Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości zostały wybudowane przez Zbywcę po dacie nabycia).

Budynki oraz Parking zostały oddane do użytkowania w dniu 2 listopada 2010 r., co potwierdza decyzja wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W okresie po nabyciu Nieruchomości, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, wybudowanych na Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku lub Budowli. Zbywca odliczał VAT od poniesionych wydatków dotyczących Budynków i Budowli w związku ich powiązaniem z działalnością opodatkowaną VAT.

Po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę, Zbywca prowadził i prowadzi przy jej wykorzystaniu działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Działalność Zbywcy w tym zakresie oparta została na umowie najmu zawartej w dniu 29 stycznia 2010 r. z jedynym najemcą Nieruchomości (dalej: „Najemca”). Przedmiotem powyższej umowy najmu jest Nieruchomość wraz z Budynkami i Budowlami oraz infrastrukturą towarzyszącą posadowioną na Nieruchomości. Nieruchomość została wydana Najemcy w dniu 30 maja 2011 r. natomiast zgodnie z umową najmu okres najmu rozpoczął się sześć miesięcy później, tj. 30 listopada 2011 r.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie od Zbywcy prawo własności oraz prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. dalej: „Kodeks Cywilny” lub „KC”), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu z Najemcą Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcy w wyniku Transakcji, obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością zawartej przez Zbywcę,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie:
    *   ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu);
    *   gwarancji udzielonych przez wykonawców lub podwykonawców inwestycji związanych z budową Budynków i Budowli; zgodnie z wiedzą Nabywcy gwarancja udzielona przez głównego wykonawcę (Spółka G.) została przeniesiona na najemcę, natomiast część gwarancji udzielonych przez podwykonawców wygasła lub wygaśnie do czasu podpisania umowy nabycia Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, które zostały zawarte z dostawcami zewnętrznymi we własnym zakresie przez Najemcę Nieruchomości, w tym dotyczące:
    *   dostawy wody i odbioru ścieków oraz dostawy energii elektrycznej,
    *   usług ochrony,
    *   obsługi technicznej,
    *   monitoringu przeciwpożarowego,
    *   ubezpieczenia wyposażenia oraz towarów wniesionych do Nieruchomości przez Najemcę,
    *   ubezpieczenia OC związanego z prowadzeniem działalności na Nieruchomości przez Najemcę.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże te umowy, które zawarł z różnymi podmiotami, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Niewykluczone, że niektóre umowy będą obowiązywać w niezmienionym zakresie po dacie Transakcji, jednak będzie to zależało wyłącznie od ustaleń pomiędzy Nabywcą a Najemcą.

Ponadto w wyniku Transakcji na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umową najmu obciążającą Nieruchomość, w szczególności mogą to być:

*   gwarancje bankowe lub inne zabezpieczenia złożone przez Najemcę - tytułem zabezpieczenia zobowiązań z tytułu umów najmu,

*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i podwykonawcza (w szczególności projekty budowlane), majątkowe prawa autorskie do projektów budowlanych i technicznych.

Może się okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą),

*   umowa ubezpieczenia Nieruchomości wraz z wyposażeniem stanowiącym własność Zbywcy,

*   umowa ubezpieczenia utraty dochodów Zbywcy z Nieruchomości,

*   umowa ubezpieczenia OC związana z własnością Nieruchomości,

*   umowy związane z bieżącą działalnością Zbywcy,

*   umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania,

*   umowy o świadczenie usług księgowych,

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),

*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),

*   nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z zawartych przez Nabywcę nowych umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę. Nie będzie ona stanowić również formalnie wydzielonego odrębnego działu, wydziału czy też oddziału w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Nabywca w ramach Transakcji może nabyć określone ruchomości związane z Nieruchomością.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez Najemcę na poczet czynszu bądź kosztów usług zapewnianych Najemcy w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowi jedynego przedmiotu działalności gospodarczej Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza przynajmniej przez pewien czas prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Przed dokonaniem Transakcji, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

Przed dniem Transakcji zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą zarejestrowani w Polsce dla celów podatku VAT jako czynni podatnicy VAT.

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT.

W związku z powyższym opisem Wnioskodawca prosi o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska w zakresie poniższego pytania:

Czy Transakcja (sprzedaż Nieruchomości) przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a w rezultacie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy,

Zdaniem Wnioskodawcy:

Transakcja (sprzedaż Nieruchomości) przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego będzie podlegać opodatkowania podatkiem VAT według stawki 23% i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a w rezultacie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT.

Uzasadnienie

1\. Brak przesłanek wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania VAT

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja zbycia Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie do niej zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem należy uznać, że Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności Transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Poniżej przedstawiona jest argumentacja potwierdzająca powyższe stanowisko.

1.1. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.1.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ KC. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

1.1.2. Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (w szczególności Nieruchomość razem z umową najmu przejmowaną z mocy prawa) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską \[Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.\] (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegającą opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

*   interpretację wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 sierpnia 2012 r. (nr IPPP2/443-611/12-2/BH), w której organ ten stwierdził, iż: „do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży nie będzie m.in. nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa wynikające z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo.”

*   w podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 15 listopada 2013 r. (IPPP2/443-815/13-4/KG), który potwierdził stanowisko podatnika, iż ,,należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt l ustawy. Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży nie będzie m.in. nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa wynikające z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione we wniosku, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo.”

*   Podobnie uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 12 lipca 2013 r. (IPPP3/443-391/13-4/LK) „planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności: umowy licencyjnej dotyczącej korzystania ze znaku towarowego, umów o zarządzanie Nieruchomością, umów dotyczących dostaw mediów, umów dotyczących usług ochrony i sprzątania, należności oraz zobowiązań sprzedawcy, w tym z tytułu pożyczek i kredytów, środków pieniężnych i rachunków bankowych, ksiąg rachunkowych czy umów dotyczących usług księgowych. W związku z powyższym nabywana nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.”

*   podobne stanowisko zajął Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w interpretacji z dnia 20 lutego 2006 r. (nr 1471/DC/436/3/06/HB), uznając, iż „ze względu na objęcie (\`(...)\`) transakcją sprzedaży jedynie niektórych składników majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa strony, przedstawiona czynność prawna nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na mocy art. 6 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

*   podobne stanowisko przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 13 listopada 2008 r. (nr IPPP1/443-1637/08-03/MPe) stwierdzając, iż „skoro Wnioskodawca nie zamierza przenieść wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego stanowią przedsiębiorstwo, gdyż przedmiotowa transakcja dotyczy wyłącznie określonej liczby składników majątkowych niezdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowania podatkiem VAT”.

*   Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w postanowieniu z dnia 15 grudnia 2006 r. (nr 1472/SPC/456-39/06/PK) stwierdził, iż „jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego przedmiotowa transakcja nie obejmuje m.in. nazwy przedsiębiorstwa. Skoro więc w przepisie art. 55(1) Kodeksu cywilnego wskazano ten element jako niezbędny element przedsiębiorstwa to przedmiotowa transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a tym samym nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.

*   podobne stanowisko zajął Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego w interpretacji z dnia 1 lipca 2005 r. (nr PPM43-59-GK/05), w której wskazał, że w związku z tym, że spółka nie zbyła ksiąg handlowych i nazwy przedsiębiorstwa, nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące uznanie, iż dochodzi do sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Stanowisko to Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego wyraził również w interpretacji z dnia 25 kwietnia 2007 r. (nr PP/443-18-1-BS/07).

*   w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwa wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów administracyjnych (por. np. Wyrok NSA z dnia 6 października1995 r., SA/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.

1.1.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer szeregu aktywów Zbywcy zapewniających taki charakter. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Transakcji w rękach Zbywcy pozostanie np. szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego).

W konsekwencji - po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na postawie umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów administracyjnych (Wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, iż:

*   jest to zespół elementów,

oraz

*   elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne będzie uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Zbywcę w ramach Transakcji). W szczególności, trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami dotyczących np. zarządzania Nieruchomością) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów w związku z prowadzeniem działalności przy użyciu Nieruchomości.

1.2. Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane także za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z przytoczonej powyżej definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  występowanie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te muszą, być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych.
4.  zespół tych składników powinien móc stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym w razie zaistnienia takiej potrzeby. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

1.2.1. Odrębność organizacyjna

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału, czy też oddziału, lecz jest ona jedynie zespołem składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie jest w stanie bez istotnych zmian i uzupełnień, samodzielnie funkcjonować na rynku. Tym samym, nabywane składniki majątkowe nie umożliwią Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, pozwala twierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe zbywane w ramach Transakcji nie są wyodrębnione funkcjonalnie, przez co nie umożliwiają prowadzenia działalności gospodarczej jako samodzielny podmiot.

Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Zbywca zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość, wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.

1.2.2. Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

1.2.3. Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

1.2.4. Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element ZCP. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za ZCP.

Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

1.3. Podsumowanie argumentacji w zakresie uznania przedmiotu Transakcji za ZCP oraz przedsiębiorstwo

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Skoro przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana Transakcja, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych, podlega przepisom Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotem Transakcji nie jest przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część w rozumieniu art. 55¹ KC. Ponadto, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części na gruncie Ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

2\. Stawka VAT właściwa dla planowanej Transakcji

2.1 Zastosowanie stawki podstawowej

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art, 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe w kontekście pytania postawionego przez Wnioskodawcę należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

2.1.1 Brak zastosowania zwolnienia VAT Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że wszystkie wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Działki są zabudowane (Budynkami, Budowlami albo Parkingiem), nie ma wątpliwości, że dostawa tych Działek nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. W konsekwencji, do ich dostawy zastosowanie znajdzie stawka podstawowa VAT.

2.1.2 Zwolnienie planowanej Transakcji z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z zastosowaniem opcji opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem, gdy;

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub;
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie może nastąpić w ramach każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 Ustawy o VAT może to być zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Nie budzi wątpliwości, że jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jest usługa wynajmu nieruchomości.

Dodatkowo, przepisy przewidują, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie VAT dostawy takich obiektów, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

*   imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

*   planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

*   adres budynku, budowli lub ich części.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku dostawy Budynków, Budowli i Parkingu opisanych w zdarzeniu przyszłym, do momentu Transakcji, która ma nastąpić w pierwszej połowie 2014 r. upłynie okres dwóch lat licząc od momentu ich pierwszego zasiedlenia, które zdaniem Wnioskodawcy nastąpiło w dniu wydania Nieruchomości Najemcy, tj. w dniu 30 maja 2011 r. Natomiast, nawet przyjmując, że do pierwszego zasiedlenia doszło nie w dniu wydania Nieruchomości Najemcy, lecz w dniu rozpoczęcia okresu najmu, to również wówczas warunek upływu dwóch lat będzie spełniony, gdyż zgodnie z umową najmu okres najmu rozpoczął się sześć miesięcy po wydaniu Nieruchomości, tj. 30 listopada 2011 r.

W rezultacie, Transakcja w zakresie Budynków, Budowli i Parkingu oraz zabudowanych nimi Działek podlegać będzie zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, oraz możliwe będzie zastosowanie przez strony opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Szczegółową argumentację w tym zakresie Wnioskodawca prezentuje poniżej:

i. Dostawa Działek zabudowanych Budynkami, Budowlami i Parkingiem

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana dostawa Budynków, jak również Budowli i Parkingu spełni przesłanki zwolnienia z VAT z opcją opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

ii. Wynika to z faktu, że dostawa w ramach Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem (do którego doszło w stosunku do całej Nieruchomości najpóźniej w momencie oddania jej w najem przez Zbywcę), a planowanym momentem dostawy ww. Budynków i Budowli wraz z Działkami w ramach Transakcji, upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Moment pierwszego zasiedlenia Budynków, Budowli i Parkingu wchodzących w skład Nieruchomości

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działki zostały nabyte przez Zbywcę w wyniku transakcji sprzedaży podlegającej opodatkowaniu stawką 22% VAT (z wyjątkiem Działki 169/1, która została nabyta w ramach sprzedaży podlegającej zwolnieniu z VAT).

Jednocześnie, jak wskazuje Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego, Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości zostały wybudowane po dacie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, lecz przed rozpoczęciem najmu (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 29 stycznia 2010 r. okres najmu trwa od 30 listopada 2011 r.). Przed rozpoczęciem najmu został również wybudowany Parking. W rezultacie, uznać należy, iż w odniesieniu do Budynków, Budowli i Parkingu zlokalizowanych na Nieruchomości pierwsze zasiedlenie nastąpiło nie później niż w momencie rozpoczęcia najmu, które nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej VAT (tj. pierwsze zasiedlenie definitywnie stanowił opodatkowany VAT najem Nieruchomości).

Wnioskodawca pragnie w tym miejscu podkreślić, że użyte w zawartej art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT definicji „pierwszego zasiedlenia” sformułowanie „oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”, wskazuje, że aby pierwsze zasiedlenie dla potrzeb VAT nastąpiło, konieczne jest wystąpienie czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym nawet podlegającej zwolnieniu z VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przedstawionej powyżej argumentacji pierwsze zasiedlenie Nieruchomości miało miejsce nie później niż w momencie rozpoczęcia najmu, tj. w dniu 30 listopada 2011 r.

W konsekwencji, należy uznać, że od momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości przez Zbywcę upłynęło do chwili obecnej, a tym bardziej upłynie do momentu Transakcji, ponad 2 lata.

Ponadto, po nabyciu nie były dokonywane przez Zbywcę ulepszenia, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej danego Budynku, Budowli lub Parkingu.

iii. Zastosowanie przez strony opcji opodatkowania Transakcji

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, zarówno Zbywca, jak i Nabywca na moment składania oświadczenia o wyborze opodatkowania przedmiotowej Transakcji VAT, jak również na moment dokonania Transakcji będą zarejestrowani dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni.

W związku z tym, przy założeniu przez Zbywcę i Nabywcę Nieruchomości oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do Budynków, Budowli i Parkingu, dla których zdaniem Wnioskodawcy na moment dokonania planowanej Transakcji od momentu pierwszego zasiedlenia upłynie, co najmniej 2-letni okres, Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Przy czym, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, strony Transakcji będą uprawnione do opcjonalnego zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT przedmiotowej Transakcji.

W szczególności, do ich dostawy nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (szczegółowa argumentacja w tym zakresie została zaprezentowana w pkt 2.1.3. poniżej).

2.1.3. Brak zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości

Zdaniem Wnioskodawcy, nawet gdyby organ udzielający interpretacji indywidualnej nie zgodził się z argumentacją Wnioskodawcy zaprezentowaną w pkt 2.1.2 powyżej, jakby w odniesieniu do Budynków, Budowli i Parkingu wchodzących w skład Nieruchomości minął okres 2 lat licząc od dnia pierwszego zasiedlenia (który będzie powodował możliwość zastosowania zwolnienia z opcją opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz ust. 10 Ustawy o VAT), zdaniem Wnioskodawcy Transakcja w odniesieniu do Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT ze względu na brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W konsekwencji, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że w opisanym zdarzeniu przyszłym nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Aby zastosowanie tego zwolnienia było dopuszczalne spełnione muszą być, w odniesieniu do Budynków, Budowli i Parkingu wchodzących w skład Nieruchomości, łącznie następujące warunki:

*   w stosunku do tych obiektów nie mogło przysługiwać Zbywcy prawo do odliczenia VAT

*   Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli, w stosunku do których miałby on prawo do odliczenia VAT a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem Wnioskodawcy, zastosowanie zwolnienia nie będzie możliwe, gdyż nie zostanie spełniony pierwszy z ww. warunków. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu 22% stawką VAT (z wyjątkiem nabycia Działki nr 8). Jednocześnie, nabywca ponosił obejmujące VAT koszty związane z Nieruchomością, w przypadku których dokonywał odliczenia VAT w związku z powiązaniem Nieruchomości z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Od momentu nabycia przez Zbywcę Nieruchomość była wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT. Zbywca (dokonujący dostawy Nieruchomości) odliczał ponadto VAT od wydatków, jakie ponosił w odniesieniu do obiektów będących przedmiotem planowanej Transakcji (wydatki ponoszone przez Zbywcę służyły prowadzeniu działalności podlegającej VAT).

2.1.4. Prawo Nabywcy do odliczenia VAT naliczonego z tytułu Transakcji

i. Najem jako odpłatne świadczenie usług

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.

W świetle natomiast art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jak wskazuje brzmienie powołanych przepisów, pojęcia dostawy towarów i świadczenia usług na gruncie Ustawy o VAT uzupełniają się w tym sensie, iż co do zasady czynności podejmowane przez podatników należy uznać za świadczenie usług, o ile nie stanowią one dostawy towarów. Takie skonstruowanie zakresu czynności opodatkowanych prowadzi do zapewnienia powszechności opodatkowania. Biorąc pod uwagę, iż umowa najmu Nieruchomości nie przewiduje przejścia prawa własności przedmiotu najmu na Najemcę, a tym samym nie spełnia warunków dla uznania za dostawę towarów, stosownie do cytowanego powyżej art. 8 Ustawy o VAT uznać należy, iż najem Nieruchomości stanowić będzie świadczenie usług.

Co do zasady usługa podlega opodatkowaniu tylko, gdy ma charakter odpłatny. W myśl art. 659 § 1 KC, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacie wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powyższego wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, sprowadzającego się do oddania, rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na uiszczaniu kwoty ustalonego czynszu. Skoro czynsz stanowi obligatoryjny element stosunku zobowiązaniowego, to uznać należy, iż umowa najmu, której przedmiotem jest Nieruchomość stanowi odpłatne świadczenie usług i czynność ta podlega opodatkowaniu VAT.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości (w tym Budynków, Budowli i Parkingu) od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni, podlegającą opodatkowaniu VAT.

ii. Prawo do odliczenia podatku naliczonego

Podstawowa zasada dotycząca możliwości odliczenia VAT naliczonego została zawarta w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art, 124. Stosownie natomiast do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika wynikającym z samej konstrukcji VAT. Z przytoczonej powyżej regulacji wynika jednakże, iż odliczenie to przysługuje zarejestrowanemu czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług wyłącznie w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi są lub będą w przyszłości wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli takich, które generują podatek należny. Ustawa wyłącza możliwość dokonywania odliczeń VAT naliczonego związanego z towarami i usługami, które są wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy stwierdzić należy, iż w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do świadczenia usług najmu, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego wykazanego na fakturze VAT dokumentującej nabycie Nieruchomości od Zbywcy. Przedmiotowy wydatek na nabycie Nieruchomości związany będzie z czynnościami opodatkowanymi Nabywcy, gdyż jak już wyżej wskazano, najem Nieruchomości zasadniczo podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatne świadczenie usług.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż:

*   Przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani ZCP;

*   Zgodnie z przepisami VAT, Działki zabudowane podlegają opodatkowaniu stawką VAT właściwą do naniesień, jakie się na nich znajdują;

*   Na Działkach zabudowanych umieszczone są Budynki i Budowle, które zgodnie z przedstawioną argumentacją są zasiedlone dłużej niż dwa lata,

*   Zbywca oraz Nabywca mają zamiar złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku, do całej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. Ustawy o VAT,

*   Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do Nieruchomości, przez co nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a – w odniesieniu do Budynków i Budowli oraz związanych z nimi Działek zabudowanych (nawet w przypadku przyjęcia, iż Nieruchomość nie będzie podlegać zwolnienia z VAT z opcją opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT;

*   Nie będzie możliwe zastosowanie do Transakcji obniżonych stawek VAT

planowana Transakcja zbycia Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT stawką podstawową.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy odnośnie opodatkowania całości Transakcji podstawową stawką VAT oraz prawa Nabywcy do odliczenia VAT naliczonego z tytułu Transakcji należy uznać za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 .

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Na mocy art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W organizmie gospodarczym przedsiębiorstwa istotny jest pierwiastek organizacji. Od innych kategorii mienia i np. zbiorów rzeczy, różni się tym, że pierwiastek organizacji kreuje powstanie samodzielnego organizmu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy uznać, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość, która w dacie Transakcji obejmować będzie prawo własności siedmiu działek gruntu oraz prawo wieczystego użytkowania trzech działek gruntu. Wszystkie wchodzące w skład Nieruchomości Działki są zabudowane. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny, z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu z Najemcą Nieruchomości. Ponadto w wyniku Transakcji na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umową najmu obciążającą Nieruchomość, w szczególności mogą to być gwarancje bankowe lub inne zabezpieczenia złożone przez Najemcę - tytułem zabezpieczenia zobowiązań z tytułu umów najmu, dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i podwykonawcza (w szczególności projekty budowlane), majątkowe prawa autorskie do projektów budowlanych i technicznych. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Nabywca w ramach Transakcji może nabyć określone ruchomości związane z Nieruchomością.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcy w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności: prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością zawartej przez Zbywcę; prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie gwarancji udzielonych przez wykonawców lub podwykonawców inwestycji związanych z budową Budynków i Budowli (zgodnie z wiedzą Nabywcy gwarancja udzielona przez głównego wykonawcę (Spółka G.) została przeniesiona na najemcę, natomiast część gwarancji udzielonych przez podwykonawców wygasła lub wygaśnie do czasu podpisania umowy nabycia Nieruchomości); prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, w tym dotyczące dostawy wody i odbioru ścieków oraz dostawy energii elektrycznej, usług ochrony, obsługi technicznej, monitoringu przeciwpożarowego, ubezpieczenia wyposażenia oraz towarów wniesionych do Nieruchomości przez Najemcę, ubezpieczenia OC związanego z prowadzeniem działalności na Nieruchomości przez Najemcę. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże te umowy, które zawarł z różnymi podmiotami, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Niewykluczone, że niektóre umowy będą obowiązywać w niezmienionym zakresie po dacie Transakcji, jednak będzie to zależało wyłącznie od ustaleń pomiędzy Nabywcą a Najemcą. Może się okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę) Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą), umowa ubezpieczenia Nieruchomości wraz z wyposażeniem stanowiącym własność Zbywcy, umowa ubezpieczenia utraty dochodów Zbywcy z Nieruchomości, umowa ubezpieczenia OC związana z własnością Nieruchomości, umowy związane z bieżącą działalnością Zbywcy, umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania, umowy o świadczenie usług księgowych, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy), zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek/kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością (Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji, w szczególności pozyska stosowne środki finansowe), nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy. Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, że część z zawartych przez Nabywcę nowych umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę. Nie będzie ona stanowić również formalnie wydzielonego odrębnego działu, wydziału czy też oddziału w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez Najemcę na poczet czynszu bądź kosztów usług zapewnianych Najemcy w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości. Wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowi jedynego przedmiotu działalności gospodarczej Zbywcy. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza przynajmniej przez pewien czas prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. Po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na postawie umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi.

Przedmiotowe nabycie Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Nabywcę m.in. zobowiązań inwestycyjnych z tytułu zaciągniętych pożyczek/kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością. Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe). Ponadto – jak wskazał Wnioskodawca - Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę. Nie będzie ona stanowić również formalnie wydzielonego odrębnego działu, wydziału czy też oddziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Ponadto Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

W konsekwencji, przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jego zbycie nie będzie zatem podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ww. ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, leasing lub podobne, które w rozumieniu ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata. W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt (również prawo użytkowania wieczystego) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu / prawa użytkowania wieczystego korzysta ze zwolnienia od podatku.

W przedstawionej treści wniosku Wnioskodawca wskazał, że planuje w pierwszej połowie 2014 roku nabyć nieruchomość obejmującą prawo własności siedmiu działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 183/2 („Działka 1”), 190 („Działka 2”), 191 „Działka 3”), 192 („Działka 4”), 193 („Działka 5”), 194/2 („Działka 6”), 456/2 („Działka 7”). Ponadto Nieruchomość obejmować będzie prawo wieczystego użytkowania trzech działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 169/1 („Działka 8”), 186/3 („Działka 9”), 195/2 („Działka 10”). Wszystkie wchodzące w skład Nieruchomości Działki są zabudowane. Znajdują się na nich budynki oraz ewentualnie budowle albo jedynie budowle. Na Działkach nr 1, 4, 5, 6, 7, 9 i 10 zlokalizowany jest budynek sklasyfikowany w rejestrze budynków jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” o powierzchni 54.011 m² stanowiący halę magazynową, którego budowa została zakończona w 2010 r. Na Działce nr 10 położony jest budynek sklasyfikowany w rejestrze budynków jako „inne niemieszkalne” o powierzchni 47m² stanowiący przepompownię wodną z dwoma zbiornikami, którego budowa została zakończona w 2010 r. Na Działce nr 1 zlokalizowany jest budynek sklasyfikowany jako „inne niemieszkalne” o powierzchni 793 m² oraz budynek sklasyfikowany jako „inne niemieszkalne” o powierzchni 16 m² stanowiące łącznie myjnie oraz warsztat dla samochodów ciężarowych, których budowa została zakończona w 2010 r. Dodatkowo na Działkach nr 1 i nr 8 wybudowany jest parking dla samochodów osobowych. Ponadto w skład Nieruchomości wchodzą również budowle służące przede wszystkim wspieraniu funkcji magazynowych Budynków, w szczególności place utwardzone (plac manewrowy), drogi wewnętrzne, chodniki do poruszania się pieszych, ogrodzenie, mury oporowe, oświetlenie terenu i sieć elektroenergetyczna, sieć wodno­kanalizacyjna, gazociągi, fundamenty - stacja LPG, wiata stalowa.

Według wiedzy Wnioskodawcy wskazana Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od osób fizycznych, które występowały w tych transakcjach jako podatnicy VAT czynni. Zbywca nabył własność (oraz odpowiednio prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do niektórych Działek) Nieruchomości na podstawie umowy z dnia 6 kwietnia 2010 r. Dostawa Nieruchomości została opodatkowana VAT według stawki 22%. W przypadku Działki nr 8 Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego w ramach odrębnej transakcji, na podstawie umowy z dnia 31 marca 2010 r. oraz 22 lipca 2011 r., a transakcja ta korzystała ze zwolnienia z VAT. W dacie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę zabudowana była tylko Działka nr 8 (zabudowa w postaci Parkingu i infrastruktury towarzyszącej). Natomiast pozostałe Działki były niezabudowane (Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości zostały wybudowane przez Zbywcę po dacie nabycia). Budynki oraz Parking zostały oddane do użytkowania w dniu 2 listopada 2010 r. W okresie po nabyciu Nieruchomości Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, wybudowanych na Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku lub Budowli.

Po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę, Zbywca prowadził i prowadzi przy jej wykorzystaniu działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Działalność Zbywcy w tym zakresie oparta została na umowie najmu zawartej w dniu 29 stycznia 2010 r. z jedynym najemcą Nieruchomości. Przedmiotem powyższej umowy najmu jest Nieruchomość wraz z Budynkami i Budowlami oraz infrastrukturą towarzyszącą posadowioną na Nieruchomości. Nieruchomość została wydana Najemcy w dniu 30 maja 2011 r. Natomiast zgodnie z umową najmu okres najmu rozpoczął się sześć miesięcy później, tj. 30 listopada 2011 r.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że planowana dostawa Budynków oraz Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do Parkingu znajdującego się na Działce nr 8 doszło w dacie jego nabycia tj. dnia 31 marca 2010 r. oraz 22 lipca 2011 r. Jak wskazał Wnioskodawca transakcja ta korzystała ze zwolnienia od tego podatku. Natomiast w stosunku do wybudowanych przez Zbywcę obiektów, za spełniającą definicję pierwszego zasiedlenia sformułowaną w cytowanym powyżej art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy uznać datę rozpoczęcia najmu tj. 30 listopada 2011 r. W tym momencie Nieruchomość wraz z Budynkami i Budowlami oraz infrastrukturą towarzyszącą zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi po ich wybudowaniu, w związku z zawartą w dniu 29 stycznia 2010 r. umową najmu. W związku z tym, pierwsza z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie spełniona tj. dostawa Budynków i Budowli nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Aby została spełniona druga przesłanka wynikająca z ww. przepisu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawca wskazał, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w pierwszej połowie 2014 r. Tym samym, z uwagi na to, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynków i Budowli na dzień sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata dostawa Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał, że wszystkie wchodzące w skład Nieruchomości Działki są zabudowane – znajdują się na nich budynki oraz ewentualnie budowle albo jedynie budowle. Zatem w odniesieniu do sprzedaży gruntu, na którym posadowione są Budynki i Budowle, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w sytuacji, gdy Budynek, Budowla korzystają ze zwolnienia od podatku również zbycie gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku w ramach tej samej podstawy prawnej, co zbycie budynku, budowli. Natomiast w sytuacji, gdy dostawa Budynku, Budowli podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług również zbycie gruntu podlega opodatkowaniu z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla dostawy tego budynku, budowli.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z przywołanych przepisów wynika, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług jest fakultatywne i przy spełnieniu ww. warunków dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Zatem, w sytuacji gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług strony umowy, po spełnieniu ww. warunków mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak Spółka zaznaczyła w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno dokonujący dostawy, tj. Zbywca, jak i Nabywca Nieruchomości (tj. Wnioskodawca) będą na moment transakcji sprzedaży zarejestrowani w Polsce dla celów podatku VAT jako czynni podatnicy VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT transakcji, wymieniony w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT należy uznać za spełniony.

W związku z tym, jeżeli Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać, w związku z brakiem preferencyjnej stawki podatku VAT dla dostawy Budynków i Budowli, opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatniku VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy Nabywca zamierza przynajmniej przez pewien czas prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT. W konsekwencji, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Wnioskodawcy w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.

Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Wnioskodawcy po nabyciu i otrzymaniu faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.