Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.70.2020.3.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-21
Teza: Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w całości opodatkowaną podstawową stawką podatku w wysokości 23%. Nabywca po otrzymaniu wystawionej faktury będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z dostawą Nieruchomości na jego rzecz.
Słowa kluczowe: budowle; grunty; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), w zw. z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku wspólnym złożonym dnia 7 lutego 2020 r. (data wpływu 13 lutego 2020 r.), uzupełnionym za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 3 kwietnia 2020 r. na wezwanie Organu z dnia 27 marca 2020 r. otrzymane przez Pełnomocnika za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 27 marca 2020 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Wniosek został uzupełniony za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 3 kwietnia 2020 r. na wezwanie Organu z dnia 27 marca 2020 r. otrzymane przez Pełnomocnika za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 27 marca 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie B. Sp. z o.o.),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe, uzupełnione w dniu 3 kwietnia 2020 r:

C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w (…), jest podmiotem prowadzącym działalność deweloperską (dalej „Zbywca”).

Zbywca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej zlokalizowanej (…), w skład której wchodzą działki nr 2/7, 5/6, 6/1, obręb (…), oznaczone w Rejestrze Gruntów symbolem Bi - "pozostałe tereny zabudowane", o łącznej powierzchni (…) dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej "Grunt").

Na Gruncie jest posadowiony budynek biurowy (…) składający się z siedmiu kondygnacji nadziemnych oraz jednej kondygnacji podziemnej o powierzchni zabudowy (…) stanowiący własność Zbywcy („Budynek”). W Budynku znajdują się powierzchnie biurowe na piętrach oraz biurowo-usługowe na parterze. Wszystkie powierzchnie przeznaczone są na wynajem.

Ponadto na Gruncie są zlokalizowane (lub potencjalnie będą na moment planowanej transakcji) również obiekty towarzyszące (budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego) związane z Budynkiem, stanowiące własność lub współwłasność Zbywcy tj.:

*   parkingi,
*   stacja trafo,
*   droga dojazdowa,
*   instalacja energetyczna NN (połączona z trafostacją), która służy do transformacji NN na SN,
*   kanalizacja deszczowa tłoczna ze studnią rozprężną / przyłącze deszczowe na granicy Gruntu z nieruchomością gminną,
*   skrzynka elektroenergetyczna (obiekt nie jest ukończony na moment złożenia niniejszego wniosku) - powstanie w związku z usunięciem kolizji sieci elektroenergetycznej (według harmonogramu budowa zostanie zakończona w połowie (…).
*   potencjalnie (obiekt nie jest ukończony na moment złożenia niniejszego wniosku) - szklana przegroda - zlokalizowana w części na Gruncie (według harmonogramu budowa zostanie zakończona w (…).

Wszystkie wskazane powyżej budowle w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Budowlami”.

Grunt wraz z posadowionym na nim Budynkiem oraz Budowlami są w dalszej części łącznie zwane „Nieruchomością”.

Na Nieruchomości mogą znajdować się także elementy infrastruktury energetycznej, ciepłowniczej (np. instalacja ciepłownicza stanowiąca własność spółki F.), wodociągowej, kanalizacyjnej oraz telekomunikacyjnej (np. kanalizacja teletechniczna wraz z przyłączami stanowiąca własność spółki G.), które nie stanowią własności Zbywcy, lecz są własnością innych podmiotów (w tym wskazanych powyżej podmiotów oraz przedsiębiorstw przesyłowych), a w związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej transakcji zbycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla zespołu urbanistycznego Centrum w rejonie (…), przyjętym uchwałą (…) i znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem 1U/5 - usługi handlowe, którego przeznaczenie obejmuje w szczególności usługi, kulturę i naukę, edukację, handel.

Zbywca nabył nieruchomość (Grunt) na podstawie umowy przeniesienia nieruchomości sporządzonej w dniu (…) (zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży sporządzonej w dniu (…). Nieruchomość na moment nabycia przez Zbywcę była niezabudowana. Nabycie niezabudowanej nieruchomości (Gruntu) było opodatkowane podatkiem VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej przedmiotową transakcję, z którego to prawa Zbywca skorzystał.

Budynek oraz Budowle zostały wybudowane (lub w przypadku części nieukończonych Budowli wciąż są budowane) na Gruncie przez Zbywcę, działającego w charakterze dewelopera, z zamiarem komercjalizacji (wynajęcia powierzchni Budynku) a następnie sprzedaży całości kompleksu zainteresowanym inwestorom. Budynek wraz z pozostałymi Budowlami należącymi do Zbywcy (już ukończonymi) zostały oddane do użytkowania w (…).

W związku z zamiarem docelowej sprzedaży Nieruchomości w księgach Zbywcy Budynek i Budowle zostały zakwalifikowane jako nieruchomość inwestycyjna i nie zostały zakwalifikowane jako "środki trwałe" w rozumieniu przepisów prawa bilansowego, natomiast są one kwalifikowane przez Zbywcę jako "środki trwałe" i amortyzowane dla celów podatkowych.

Na potrzeby realizacji inwestycji związanej z budową Budynku i Budowli Zbywca korzystał m.in. z finasowania zewnętrznego w postaci kredytu bankowego.

Budynek i ukończone Budowle posadowione na Nieruchomości, po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania, nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia). Jedyne nakłady, jakie były ponoszone na Budynek przez Zbywcę po jego oddaniu do użytkowania (i potencjalnie będą miały miejsce do momentu zbycia Nieruchomości przez Zbywcę), obejmowały tzw. prace wykończeniowe i adaptacyjne wynajmowanych powierzchni Budynku, realizowane na potrzeby najemców (fit-out), których wartość nie przekroczyła łącznie 30% wartości początkowej Budynku i których nie można zakwalifikować jako istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania Budynku lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia Budynku (tj. "przebudowy" Budynku). Ponadto do momentu planowanego zbycia Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

W związku z prowadzeniem inwestycji w postaci budowy Budynku, Zbywca poszukiwał kontrahentów zainteresowanych najmem powierzchni w Budynku i zawarł umowy z przyszłymi najemcami. Pozyskanie przyszłych najemców było jednym z warunków uzyskania finasowania dla realizowanej inwestycji Zbywcy (kredytu bankowego). Część powierzchni Budynku została wynajęta przez Zbywcę po jego oddaniu do użytkowania (pierwsze umowy najmu powierzchni w Budynku zaczęły obowiązywać od (…). Na moment złożenia niniejszego wniosku Zbywca wynajął już ponad 80 proc. powierzchni użytkowej Budynku (z …) powierzchni użytkowej ogółem), przy czym część z tych umów zacznie obowiązywać prawdopodobnie już po planowanym zbyciu Budynku. Przed sprzedażą Nieruchomości Zbywca planuje pozyskiwać kolejnych najemców do Budynku dla niewynajętych dotychczas powierzchni (dalej przyszli i obecni najemcy są nazywani łącznie „Najemcami”). Najem powierzchni w Budynku przez Zbywcę podlega opodatkowaniu VAT.

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z budową Budynku i Budowli oraz pracami adaptacyjnymi dla Najemców prowadzonych w Budynku, z którego to prawa Zbywca skorzystał.

Poza Nieruchomością, Zbywca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości (miejsc parkingowych), które są wykorzystywane w prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT i nigdy nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT.

Obecnie Zbywca planuje sprzedać Nieruchomości wraz z wybranymi składnikami majątku, ściśle związanymi z Nieruchomością (opisanymi szczegółowo poniżej) na rzecz spółki A. Sp. z o.o. (obecnie nowa nazwa Spółki, tj. B. Sp. z o.o. oczekuje na rejestrację w Krajowym Rejestrze Sądowym, co potwierdza załączony do przedmiotowego wniosku KRS-Z3) z siedzibą w (…) (dalej odpowiednio „Nabywca” lub „Wnioskodawca” oraz "Transakcja").

Nabywca jest podmiotem z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, prowadzącym działalność gospodarczą w całości podlegającą opodatkowaniu VAT (działalność związana z wynajmem nieruchomości komercyjnych).

Zbywca oraz Nabywca (dalej zwani łącznie również „Stronami”) są i w momencie zawarcia Transakcji (sprzedaży i wydania Nieruchomości) będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów podatkowych.

W ramach planowanej Transakcji, poza Nieruchomością, na Nabywcę zostaną przeniesione przez Zbywcę następujące prawa i składniki majątkowe, ściśle związane ze zbywaną Nieruchomością, tj.:

*   prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni w Budynku, w tym potencjalnie również z tych umów najmu, które nie zostaną przeniesione z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego;

*   prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie Budynku;

*   prawa przysługujące Zbywcy z tytułu gwarancji dostarczonych w celu zabezpieczenia zobowiązań Najemców wynikających z umów najmu, w tym prawa dotyczące kaucji pieniężnych i środki z kaucji od Najemców otrzymanych przez Zbywcę;

*   prawa Zbywcy związane z gwarancjami dotyczącymi Budynku, tj. uprawnienia z tytułu rękojmi i gwarancji jakości udzielonych Zbywcy przez generalnego wykonawcę odnośnie Budynku oraz prac wykończeniowych w Budynku;

*   prawa Zbywcy wynikające z gwarancji dotyczącej projektów Budynku, tj. uprawnienia z tytułu ustawowej rękojmi w odniesieniu do projektu budowlanego Budynku oraz projektów wykonawczych Budynku, a także projektów prac wykończeniowych na rzecz Najemców, przysługujące Zbywcy wobec architekta, który sporządzał projekty;

*   prawa autorskie do projektów architektonicznych, technicznych, dokumentacji powykonawczej i pozostałych projektów dotyczących Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości stanowiących (o ile i w zakresie w jakim Zbywca będzie ich właścicielem na moment transakcji), w tym zarejestrowane znaki towarowe do logotypów (…) oraz prawa autorskie posiadane przez Zbywcę, do ww. logotypów, na polach eksploatacji jakie znajdują się w posiadaniu Zbywcy;

*   licencja na system zarządzania budynkiem używany przez Zbywcę w celu eksploatacji Budynku w zakresie i na polach eksploatacji jakie znajdują się w posiadaniu Zbywcy;

*   prawa Zbywcy do otrzymywania wszelkich wypłat z ubezpieczenia z tytułu wszelkich roszczeń ubezpieczeniowych wynikających z umów ubezpieczenia Nieruchomości zawartych przez Zbywcę;

*   prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z wszelkich umów, regulujące dostęp dostawców mediów i usług telekomunikacyjnych do użytkowania Nieruchomości w zakresie wskazanym w tych umowach;

*   wszelkie inne prawa posiadane przez Zbywcę na podstawie innych gwarancji jakości i rękojmi dotyczących Nieruchomości i urządzeń zlokalizowanych na Nieruchomości;

*   dokumentację prawną dotyczącą Nieruchomości, obejmującą m.in. oryginały wszystkich pozwoleń oraz wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i/lub procesu budowy Budynku; oraz

*   kompletną dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości, będącą w posiadaniu Zbywcy, obejmującą m.in. wszystkie projekty, projekty wykonawcze, dokumentację powykonawczą, rysunki i opisy niezbędne do zrealizowania budowy na terenie Nieruchomości (w wersji papierowej i elektronicznej), instrukcje użytkowania wszelkich maszyn i urządzeń w Budynku, instrukcje BHP dla Budynku oraz jego systemu ochrony przeciwpożarowej, książka obiektu budowlanego, kody źródłowe oprogramowania w Budynku, wszystkie karty dostępu do Budynku będące w posiadaniu Zbywcy, kody do Systemu BMS, oraz świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku.

Strony nie wykluczają, że po Transakcji (sprzedaży Nieruchomości) dojdzie pomiędzy Nabywcą a Zbywcą oraz Najemcami Nieruchomości do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku Zbywca otrzymał od Najemców.

W ramach Transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, Transakcja nie obejmie:

*   pozostałych nieruchomości Zbywcy;

*   należności Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych rozliczeń dotyczących należności Zbywcy względem Najemców za miesiąc "przejściowy", w którym dojdzie do zawarcia Transakcji);

*   innych niż wymienione powyżej praw własności;

*   praw i obowiązków z umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;

*   środków finansowych będących własnością Zbywcy (poza ww. środkami z kaucji od Najemców);

*   praw i obowiązków z umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, dotyczących ogólnej działalności Zbywcy, w tym również Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy;

*   tajemnic handlowych i know-how Zbywcy;

*   firmy Zbywcy;

*   zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań Zbywcy z tytułu pożyczek i kredytów bankowych bezpośrednio związanych z Nieruchomością, z wyjątkiem ewentualnie kaucji i depozytów pieniężnych Najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.

W ramach Transakcji, Nabywca nie nabędzie również praw i obowiązków (w tym zobowiązań) wynikających z umów dotyczących:

*   zarządzania Nieruchomością, której stroną jest obecnie Zbywca;

*   dostawy mediów dla Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),

*   obsługi serwisowej Nieruchomości, tj. usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości etc.; oraz

*   umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości.

Wyżej wskazane umowy zostaną w miarę możliwości rozwiązane przez Zbywcę przed planowaną Transakcją. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Strony nie wykluczają możliwości zawarcia po Transakcji przez Nabywcę nowych umów w ww. zakresie z tymi samymi dostawcami, co Zbywca.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, ani osób, dla których Nieruchomości stanowiłyby zakład pracy. W związku z powyższym, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę żadnych pracowników Zbywcy. W szczególności, Transakcja nie będzie wiązać się z przejściem „zakładu pracy” w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Zasadniczy przedmiot planowanej Transakcji (tj. Nieruchomość) oraz zbywane wraz z nią prawa oraz składniki majątku nie są, ani na moment sprzedaży nie będą, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy - w szczególności, jako dział, wydział, czy oddział.

Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej Transakcji. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Należy wskazać, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych byłoby co prawda możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do składników majątkowych mających być przedmiotem dostawy przez Zbywcę. Natomiast Wnioskodawca pragnie jeszcze raz podkreślić, że w praktyce działalności Zbywcy tego rodzaju wyodrębnienie ewidencji nie ma obecnie miejsca - tj. Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej Transakcji, a zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej oraz podatkowej Zbywcy.

Intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

W zakresie w jakim to będzie konieczne dla opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości VAT, Strony zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać dla dostawy Budynku i Budowli (a w konsekwencji całej Nieruchomości) opodatkowanie VAT. W tym celu, jeśli będzie taka konieczność w celu opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości VAT, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli (a tym samym całej Nieruchomości), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Nieruchomość nabyta w ramach planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę w całości dla potrzeb prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT (tj. zasadniczo na potrzeby najmu powierzchni użytkowych w Budynku). Zasadniczy profil działalności gospodarczej Nabywcy (tj. wynajem nieruchomości komercyjnych), będzie zatem odmienny od zasadniczego profilu działalności gospodarczej Zbywcy (działalność deweloperska).

Strony planują zawarcie Transakcji nie później niż z końcem stycznia 2021 r. (tj. przed upływem dwóch lat od momentu oddania Budynku i Budowli do użytkowania).

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że już po złożeniu Wniosku doszło do scalenia działek ewidencyjnych nr 2/7, nr 5/6, oraz nr 6/1, będących przedmiotem planowanej Transakcji, w jedną działkę. Potwierdza to wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wydany w dniu (…) z upoważnienia (…) przez Kierownika Pracowni w Biurze Katastru Miejskiego - znak: (…). W związku z powyższym analizowane pytanie stało się bezprzedmiotowe z uwagi na fakt, iż obecnie wszystkie obiekty wskazane we Wniosku (Budowle i Budynek) znajdują się na jednej scalonej działce ewidencyjnej o numerze 100.

Wnioskodawca wyjaśnił, że przedmiotem planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości nie będą wskazane we Wniosku elementy infrastruktury energetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, kanalizacyjnej oraz telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Zbywcy i nie należą do części składowych Nieruchomości, bowiem są własnością dostawców mediów, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego, planowana Transakcja (tj. sprzedaży Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku i praw wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego) będzie podlegała opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT)?
2.  Czy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego, planowana sprzedaż Nieruchomości (tj. Gruntu zabudowanego Budynkiem oraz Budowlami) będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (23%)?
3.  Czy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku i praw wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych:

Ad. 1

W opinii Wnioskodawcy, w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego planowana Transakcja (tj. sprzedaży Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku i praw wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego) będzie podlegała opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Ad. 2

W opinii Wnioskodawcy, w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego planowana sprzedaż Nieruchomości (tj. Gruntu zabudowanego Budynkiem oraz Budowlami) będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (23%).

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawcy, w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku i praw wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT).

Uzasadnienie wnioskodawcy

W zakresie Pytania 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towary zostały dla celów VAT zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Mając na uwadze powyższą definicję, nieruchomości stanowiące na gruncie cywilistycznym rzeczy, powinny być dla celów VAT traktowane jako towary.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono jednak niektóre czynności. Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do Transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa Zbywcy

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą wykładnią, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności,

*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Ponadto, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Mając na względzie powyższe uwagi należy wskazać, że planowana Transakcja obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. nieruchomość gruntową wraz ze znajdującymi się na niej Budynkiem i Budowlami, a także inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które mogą zostać objęte umową sprzedaży Nieruchomości).

Planowana Transakcja nie obejmie natomiast istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym:

*   pozostałych nieruchomości Zbywcy;

*   należności Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych rozliczeń dotyczących należności Zbywcy względem Najemców za miesiąc "przejściowy" w którym dojdzie do zwarcia Transakcji);

*   innych niż wymienione powyżej praw własności;

*   praw i obowiązków z umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;

*   środków finansowych będących własnością Zbywcy (poza środkami z kaucji od Najemców);

*   praw i obowiązków z umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, dotyczących ogólnej działalności Zbywcy, w tym również Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp );

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy;

*   tajemnic handlowych i know-how Zbywcy;

*   firmy Zbywcy;

*   zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań Zbywcy z tytułu pożyczek i kredytów bankowych bezpośrednio związanych z Nieruchomością, z wyjątkiem ewentualnie kaucji i depozytów pieniężnych Najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.

Wskazane powyżej elementy stanowią nierozerwalną część przedsiębiorstwa Zbywcy, od których niewątpliwie zależy jego funkcjonowanie.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości, Nabywca nie nabędzie ponadto praw i obowiązków (w tym zobowiązań) wynikających z umów dotyczących:

*   zarządzania Nieruchomością, której stroną jest obecnie Zbywca;

*   dostawy mediów dla Nieruchomości (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.);

*   obsługi serwisowej Nieruchomości tj. usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości etc.; oraz

*   umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości.

Wymienione powyżej umowy zostaną w miarę możliwości rozwiązane przez Zbywcę przed planowaną Transakcją. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Strony nie wykluczają możliwości zawarcia po Transakcji przez Nabywcę nowych umów w ww. zakresie z tymi samymi dostawcami, co Zbywca.

Ponadto, analizowana Transakcja nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy).

Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony w strukturze organizacyjnej Zbywcy - w szczególności jako dział, wydział, oddział. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy.

Jednocześnie należy podkreślić, że intencją Stron jest przeniesienie na Nabywcę konkretnych składników majątku Zbywcy, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, znakomita większość składników materialnych i niematerialnych, wskazanych w przepisach jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Nabywcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy będzie głównie Nieruchomość, której - bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umowy z zarządcą nieruchomości, itp.) - nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”.

W konsekwencji, w ocenie Nabywcy, przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, ale składniki majątkowe (Budynek, Budowle, Grunt oraz inne elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, które mogą zostać objęte umową sprzedaży) nieposiadające zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej bez dokonywania przez Nabywcę dodatkowych czynności faktycznych i prawnych.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że dodatkowe elementy, które poza Nieruchomością mogą przejść na Nabywcę w ramach Transakcji są ściśle związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, a transfer tego rodzaju praw i aktywów jest normalną praktyką rynkową w transakcjach nieruchomościowych. Z kolei w zakresie umów najmu, Nabywca zasadniczo stanie się stroną tych umów z mocy prawa. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy w żadnym wypadku przejście tych elementów na Nabywcę nie powoduje, iż przedmiotem planowanej Transakcji będzie przedsiębiorstwo.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa będą miały znaczną wartość. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym". Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku zachowuje swoją aktualność.

Podsumowując powyższe rozważania, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż przedmiotem opisanej powyżej Transakcji dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowisko jest także w pełni akceptowane przez organy podatkowe w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych. Zostało ono potwierdzone m.in. w szeregu indywidualnych interpretacji podatkowych w zbliżonych sprawach.

Na szczególną uwagę w kontekście realiów przedstawionego zdarzenia przyszłego zasługuje interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której organ wydający interpretację potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż: "(\`(...)\`) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem, nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku, po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego".

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji pozwala wyodrębnić następujące kryteria, których łączne spełnienie pozwala uznać zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

*   musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

Powyższe jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie podatkowej zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lipca 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.235.2018.4.MK). Dodatkowo warto podkreślić, że samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym. Ważne jest przypisanie jednostce uprawnień skutkujących samodzielnym prowadzeniem działalności „widocznym z zewnątrz”. Oznacza to, że wyodrębnienie musi wynikać z określonych decyzji statutowych (zarządczych itp.), które formalnie nadają jednostce wewnętrznej uprawnienia uzasadniające jej wydzielenie organizacyjne (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 marca 2018 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.41.2018.1.BS).

Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 października 2017 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.308.2017.2.EK).

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Analizując powyższe kryteria w kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego w ocenie Wnioskodawcy należy wskazać, że planowana Transakcja obejmie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy - stanowiące elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, tj. działkę gruntu oraz posadowione na niej Budynek i Budowle a także składniki majątkowe, które są z nim ściśle powiązane (szczegółowo przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego). Poza powyższymi elementami, nie dojdzie do sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy szeregu innych aktywów Zbywcy, wyliczonych szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy na Nabywcę. Składnikom tym, jak wskazano powyżej, trudno nadać przymiot zorganizowania.

Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są i w dacie Transakcji nie będą w żaden sposób organizacyjnie wyodrębnione z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie będą stanowić działu, wydziału, oddziału, itp. Nie zachodzi zatem żadne wyodrębnienie przedmiotu Transakcji w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy na płaszczyźnie organizacyjnej.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Jak wskazano powyżej, poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych byłoby co prawda możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do składników majątkowych mających być przedmiotem dostawy przez Zbywcę. Natomiast Wnioskodawca pragnie jeszcze raz podkreślić, że w praktyce działalności Zbywcy tego rodzaju wyodrębnienie ewidencji nie ma obecnie miejsca - tj. Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji, a zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. W ocenie Wnioskodawcy nie można zatem twierdzić, że w przedmiotowej Transakcji będzie zachodzić wyodrębnienie jej przedmiotu na płaszczyźnie finansowej.

Aktywa będące przedmiotem planowanej Transakcji nie będą stanowić jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwiałaby prowadzenie działalności gospodarczej, a będą jedynie sumą poszczególnych środków trwałych. Jakkolwiek aktywa te mogą być wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej Budynku, to nie będą jednak wystarczające do tego celu - prowadzenie działalności gospodarczej wymaga bowiem również zaangażowania przez Nabywcę innych aktywów/zasobów, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży (np. środki pieniężne, odpowiednie umowy dotyczące zarządzania Budynkiem i Nieruchomością etc.), co Wnioskodawca uzasadnia szerzej poniżej. W ocenie Wnioskodawcy wyklucza to możliwość stwierdzenia że na moment Transakcji będzie zachodzić przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego zbywanych składników.

Ponadto, w kontekście prowadzonej analizy dotyczącej Transakcji Wnioskodawca pragnie się odwołać do treści wytycznych zawartych w „Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: "Objaśnienia"):

W myśl Objaśnień "(\`(...)\`) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa".

Oznacza to, że kwalifikowanie transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych jako dostawy podlegającej VAT jest zasadą. Natomiast uznanie, że w danej sytuacji mamy do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części niepodlegającą VAT stanowi jedynie wyjątek od tej zasady. Z kolei w myśl reguł wykładni wyjątki należy interpretować w sposób możliwie ścisły, a nigdy w sposób rozszerzający.

W Objaśnieniach nakreślono ponadto zasadnicze kryteria dla rozstrzygania kwestii, czy dane składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W tym zakresie należy uwzględnić następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym w Objaśnieniach podkreślono, że wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Odnosząc powyższe przesłanki na grunt analizowanej Transakcji, w pierwszej kolejności należałoby przeanalizować, czy w przypadku planowanej Transakcji zachodzi przesłanka "zamiaru kontynuowania działalności" Zbywcy przez Nabywcę na bazie środków majątkowych (zasadniczo Nieruchomości) pozyskanych w ramach Transakcji.

Zgodnie z wytycznymi z Objaśnień w przedmiotowym zakresie przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę "należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę". Dodatkowo podkreślono, że w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę "konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej / mailowej)".

Odnosząc te uwagi do analizowanej Transakcji należy wskazać, że Zbywca prowadzi działalność o charakterze deweloperskim. Fakt pozyskiwania Najemców do zbywanego Budynku nie jest w tym zakresie podyktowany chęcią stałego prowadzenia tego typu działalności i osiągania dochodów z najmu, lecz z perspektywy Zbywcy miał na celu zapewnienie finasowania dla projektu inwestycyjnego (Budynku) oraz jego przyszłą możliwie szybką komercjalizację - tj. sprzedaż Nieruchomości inwestorowi. Warto podkreślić, że pozyskiwanie przyszłych najemców (zawieranie umów najmu jeszcze przed realizacją projektu deweloperskiego) jest standardową praktyką rynkową i często warunkuje pozyskanie zewnętrznego finasowania (kredytu) niezbędnego dla realizacji danego projektu. Z kolei zasadniczy profil działalności Nabywcy, w odróżnieniu od profilu Zbywcy, to profil inwestorski, zakłada średnio - lub długoterminowe wykorzystanie nabywanej Nieruchomości dla celów najmu powierzchni użytkowych Budynku oraz czerpania korzyści z aprecjacji ich wartości rynkowej, przy wykluczeniu ryzyka deweloperskiego. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy w analizowanej sprawie trudno mówić o jakiejkolwiek "kontynuacji" działalności Zbywcy przez Nabywcę w momencie zawierania planowanej Transakcji, gdyż Nabywca nie prowadzi działalności deweloperskiej.

Stanowisko Spółki znajduje potwierdzenie w jednym z przykładów powołanych w Objaśnieniach, który znajdzie zastosowanie w przedmiotowej sprawie. W przykładzie tym stykamy się z następującą sytuacją, analogiczną do sytuacji mającej miejsce w analizowanej Transakcji: "Zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość. Nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości". W Objaśnieniach oceniono tę sytuację wskazując, że "w takim przypadku brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (różne przedmioty działalności zbywcy i nabywcy)”.

Przechodząc do analizy drugiej z przesłanek wskazanych w Objaśnieniach, tj. analizy faktycznej możliwości kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji, należy odwołać się do poniższych wytycznych w tej kwestii zawartych w Objaśnieniach:

„Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

*   angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

*   podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
2.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
3.  umowy zarządzania aktywami;
4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem”.

Odnosząc powyższe uwagi do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana Transakcja, której zasadniczym przedmiotem jest Nieruchomość, obejmie swym zakresem składniki opisane w Objaśnieniach jako standardowe elementy, typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, tj. działki gruntu oraz posadowione na nich Budynek i Budowle oraz składniki majątkowe, które są z nim ściśle powiązane (szczegółowo przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego). Poza powyższymi elementami, nie dojdzie do sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy żadnych innych aktywów.

W szczególności należy podkreślić, że na Nabywcę nie przejdą takie kluczowe elementy wyszczególnione w Objaśnieniach jak:

*   prawa i obowiązki z umów kredytowych Zbywcy, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację projektu (tj. nabycia Gruntu i wybudowania Budynku);

*   umowy dotyczące zarządzania Nieruchomością oraz

*   należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością (tj. Zbywca zachowa prawo do wszelkich świadczeń pieniężnych, w tym w szczególności czynszu, za okres w którym był właścicielem Nieruchomości, poza środkami związanymi z przejściem umów najmu na Nabywcę tj. kaucje).

Tym samym po transakcji Nabywca będzie musiał podjąć określone działania, faktyczne i prawne, w celu uzyskania możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte od Zbywcy składniki majątkowe. W tym zakresie należy w szczególności wskazać na konieczność:

*   zawarcia z podmiotem zewnętrznym umowy o zarządzanie Nieruchomością (rozumianą jako mającą na celu bieżące zarządzanie i administrowanie Budynkiem oraz utrzymywanie wartości Nieruchomości), lub alternatywnie zapewnienia tego rodzaju świadczeń w ramach własnego zaplecza personalnego Nabywcy;

*   zawarcie z podmiotem zewnętrznym umowy zarządzania aktywami - rozumianej jako umowy o charakterze strategicznym dotyczących zagadnień finansowych, maksymalizacji stopy zwrotu z inwestycji, planowania działań, które mają na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, odpowiedniego pozycjonowania obiektu - w tym m.in. poprzez odpowiedni dobór najemców i ich lokalizacji na terenie Nieruchomości etc.) lub alternatywnie zapewnienia tego rodzaju świadczeń w ramach własnego zaplecza personalnego Nabywcy;

*   zapewnienia odpowiednich środków finansowych umożliwiających bieżące finasowanie funkcjonowania Budynku (biurowca).

Powyższe elementy, nieodzowne dla kontynuowania działalności, nie zostaną przeniesione w ramach planowanej Transakcji, lecz będą musiały zostać zapewnione samodzielnie przez Nabywcę.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy składniki majątkowe Zbywcy stanowiące przedmiot planowanej Transakcji nie będą posiadać w dniu Transakcji potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy i samodzielnie nie będą stanowić funkcjonalnie odrębnej części przedsiębiorstwa Zbywcy, pozwalającej na jej kontynowanie przez Nabywcę.

Kluczowy charakter tej okoliczności dla możliwości zakwalifikowania przedmiotu danej transakcji obejmującej nieruchomość komercyjną jako przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną cześć został podkreślony w Objaśnieniach, w których czytamy m.in., że: "(…) za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy".

W świetle wytycznych z Objaśnień, w ocenie Wnioskodawcy należy stwierdzić, że na moment Transakcji oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (ściśle związanych ze zbywaną Nieruchomością), w ramach planowanej Transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony przez Zbywcę minimalny zespół elementów pozwalający na kontynuowanie działalności gospodarczej Zbywcy związanej z Nieruchomością w dotychczasowym kształcie.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa:

*   na przedmiot planowanej Transakcji będą się składać poszczególne składniki majątkowe będące wyłącznie sumą poszczególnych aktywów, nie będących zorganizowanym zespołem powiązanych organizacyjnie składników majątkowych,

*   składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są w żaden sposób organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy - w szczególności nie stanowią działu, wydziału, oddziału, itp., a ponadto nie jest dla nich faktycznie prowadzona odrębna księgowość;

*   w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę szeregu kluczowych elementów nieodzownych dla kontynuowania na Nieruchomości dotychczasowej działalności gospodarczej Zbywcy związanej z Nieruchomością (tj. m.in. praw i obowiązków z umów związanych z finasowaniem nabycia Gruntu i budowy Budynku, umowy o zarządzanie Nieruchomością etc.), oraz szeregu innych elementów związanych z przedsiębiorstwem Zbywcy;

*   na moment Transakcji zbywane w jej ramach aktywa nie będą w stanie samodzielnie funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo na poziomie Nabywcy, bez uprzedniego uzupełnienia ich o dodatkowe elementy przez Nabywcę (tj. Nabywca nie będzie mógł prowadzić działalności gospodarczej tylko i wyłącznie w oparciu o składniki, nabyte od Zbywcy w ramach planowanej Transakcji);

*   w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji, Nabywca nie będzie kontynuował działalności gospodarczej w tym samym zakresie przedmiotowym co Zbywca, z uwagi na odmienny profil biznesowy tych podmiotów (działalność deweloperska Zbywcy oraz działalność inwestycyjna w zakresie najmu powierzchni użytkowych Nabywcy).

W związku z powyższym, w ocenie Nabywcy, opisana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie Pytania 2

1.  Sposób opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Definicja ta obejmuje zatem budynki i grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Co do zasady, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o VAT, przewidziane zostały zwolnienia od podatku mające potencjalne zastosowanie dla transakcji mających za przedmiot zbywanie (dostawę) zabudowanych nieruchomości. W szczególności należy tu wskazać następujące regulacje:

*   art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

*   art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

*   art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
    1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
    2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się zasady opodatkowania takie, jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Jeżeli natomiast dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega zwolnieniu z opodatkowania, to na takich samych zasadach zwolniona jest dostawa przedmiotowego gruntu.

1.  Zasady opodatkowania planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości

2.1 Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT:

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie wskazane w powołanym przepisie będzie mieć zastosowanie, o ile łącznie spełnione zostaną określone w nim warunki. Niespełnienie choćby jednego z tych warunków wyłącza możliwość stosowania analizowanego zwolnienia.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną podatkiem VAT i takiej działalności służyły i służą nabyty przez Zbywcę grunt oraz wytworzone (wybudowane) przez Zbywcę Budynek i Budowle. Ponadto Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Gruntu i wytworzenia Budynku i Budowli.

W ocenie Wnioskodawcy należy zatem uznać, że planowana Transakcja w zakresie sprzedaży Nieruchomości, nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na niespełnienie warunków wskazanych w tym przepisie.

2.2 Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem zgodnie z literalnym brzmieniem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu budynku lub budowli po ich wybudowaniu (lub ponownie po ulepszeniu o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej), musi dojść do:

1.  ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi; lub
2.  rozpoczęcia ich użytkowania na własne potrzeby podatnika.

W kontekście przywołanej powyżej regulacji, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w zakresie Budynku i Budowli miało już miejsce jego „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu regulacji VAT.

W ocenie Wnioskodawcy zdarzeniem skutkującym pierwszym zasiedleniem Budynku i Budowli, było rozpoczęcie ich eksploatacji przez Zbywcę na potrzeby jego własnej działalności gospodarczej, co nastąpiło w marcu 2019 r.

Budynek ani Budowle nie były po tej dacie przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenie w jednym roku przekroczyłyby 30% wartości początkowej, któregokolwiek z tych obiektów. Ponadto przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynku i w zakresie Budowli, które spełniałyby ww. kryteria. W konsekwencji należy uznać, że "pierwsze zasiedlenie" Budynku i Budowli w rozumieniu regulacji VAT miało miejsce najpóźniej w marcu 2019 r.

W myśl przywołanej powyżej treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - zasadą jest, iż dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu od podatku VAT. Wyjątkiem od zwolnienia są następujące dwie sytuacje: (i) dostawa budynku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Odnosząc powyższe do statusu Budynku oraz Budowli w ramach planowanej Transakcji:

*   jak wynika z przedstawionej analizy, dostawa Budynku oraz Budowli nie będzie dokonywana w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

*   pierwsze zasiedlenie Budynku oraz Budowli miało miejsce w marcu 2019 r., co powoduje, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku oraz Budowli, a ich planowaną dostawą w ramach Transakcji (tj. nie później niż do końca stycznia 2021 r.) upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W rezultacie, zdaniem Wnioskodawcy w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT także dostawy całej Nieruchomości), planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - z uwagi na opisany powyżej brak spełnienia przesłanki upływu 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynku oraz Budowli na moment zawarcia Transakcji.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy do Transakcji dostawy Budynku oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawy całej Nieruchomości) nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (przesłanka ta, jak wskazano powyżej, jest spełniona gdyż zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało w przedmiotowej sprawie zastosowania), a ponadto:

1.  w stosunku do tych obiektów będących przedmiotem dostawy dostawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
2.  dostawca nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów będących przedmiotem dostawy, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W analizowanej dostawie Budynku oraz Budowli warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, nie będą spełnione z uwagi na następujące okoliczności:

1.  Zbywcy (dostawcy Budynku oraz Budowli) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wybudowaniem Budynku oraz Budowli; oraz
2.  Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku oraz Budowli będących przedmiotem dostawy, przekraczających 30 % ich wartości początkowej.

Zważywszy, że: (a) Budynek jest w całości budynkiem o charakterze użytkowym (biurowiec) a Budowle nie są objęte żadną z preferencyjnych stawek VAT oraz (b) na skutek braku zastosowania do Budynku i Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT także dostawy całej Nieruchomości) żadnego ze zwolnień z VAT przewidzianych w ustawie o VAT - w ocenie Wnioskodawcy do planowanej dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku VAT wynosząca aktualnie 23%.

Przy założeniu że Organ uznałby powyższe stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe i stwierdził że planowana sprzedaż Budynku i Budowli (a w konsekwencji całej Nieruchomości) będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca i Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać dla dostawy Budynku i Budowli (a w konsekwencji całej Nieruchomości) opodatkowanie VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca złożyliby właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli (a tym samym całej Nieruchomości), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W zakresie Pytania 3

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie do treści tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści zacytowanych powyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. (a) odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz (b) towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazano powyżej, najistotniejszym warunkiem umożliwiającym czynnemu podatnikowi podatku VAT realizację prawa do odliczenia VAT jest związek dokonanych zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jednocześnie oceny czy związek ten istnieje lub będzie istniał w przyszłości należy dokonać w momencie realizowania zakupów zgodnie z zasadą niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z jedną z negatywnych przesłanek, wymagającą dodatkowej analizy w kontekście Transakcji, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT). Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W analizowanym przypadku, w dacie Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomości oraz pozostałe składniki majątkowe nabyte przez Nabywcę w ramach Transakcji będą przez niego wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. wynajmu powierzchni użytkowych w Budynku biurowym podlegających opodatkowaniu VAT).

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w rezultacie Nabywca będzie uprawniony do odliczenia VAT wynikającego z planowanej Transakcji, której przedmiotem będzie nabycie Nieruchomości oraz związanych z nią składników majątkowych przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w licznych stanowiskach organów podatkowych, m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 kwietnia 2018 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.108.2018.1.OA.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż – w myśl art. 2 pkt 22 ustawy – rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast art. 2 pkt 27e ustawy stanowi, że pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Jednocześnie należy wskazać, że przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, istotny jest zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast w myśl z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Dodatkowo, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy tym zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem dostawa gruntu jest opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków/budowli albo ich części, a gdy dostawa budynków/budowli albo ich części jest zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do dostawy gruntu.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, czy „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Art. 86 ust. 10 ustawy stanowi, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy stanowi, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z treści wniosku wynika, że Zbywca jest podmiotem prowadzącym działalność deweloperską.

Zbywca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej w skład której wchodzi obecnie działka nr 1 (połączone działki 2/7, 5/6, 6/1), oznaczona w Rejestrze Gruntów symbolem Bi - "pozostałe tereny zabudowane", o łącznej powierzchni (…) dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Na Gruncie jest posadowiony budynek biurowy składający się z siedmiu kondygnacji nadziemnych oraz jednej kondygnacji podziemnej o powierzchni (…) stanowiący własność Zbywcy. W Budynku znajdują się powierzchnie biurowe na piętrach oraz biurowo-usługowe na parterze. Wszystkie powierzchnie przeznaczone są na wynajem.

Ponadto na Gruncie są zlokalizowane lub będą na moment transakcji, również obiekty towarzyszące - budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z Budynkiem, stanowiące własność lub współwłasność Zbywcy tj.: parkingi, stacja trafo, droga dojazdowa, instalacja energetyczna NN, która służy do transformacji NN na SN, kanalizacja deszczowa tłoczna ze studnią rozprężną / przyłącze deszczowe na granicy Gruntu z nieruchomością gminną, skrzynka elektroenergetyczna - powstanie w związku z usunięciem kolizji sieci elektroenergetycznej, potencjalnie - szklana przegroda, zlokalizowana w części na Gruncie - budowa zostanie zakończona w 2020 r.

Na Nieruchomości mogą znajdować się także elementy infrastruktury energetycznej, ciepłowniczej - instalacja ciepłownicza stanowiąca własność spółki F), wodociągowej, kanalizacyjnej oraz telekomunikacyjnej - kanalizacja teletechniczna wraz z przyłączami stanowiąca własność spółki E., które nie stanowią własności Zbywcy, lecz są własnością innych podmiotów a w związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej transakcji zbycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem 1U/5 - usługi handlowe, którego przeznaczenie obejmuje w szczególności usługi, kulturę i naukę, edukację, handel.

Zbywca nabył nieruchomość (Grunt) w (…) na podstawie umowy przeniesienia nieruchomości. Nieruchomość na moment nabycia przez Zbywcę była niezabudowana. Nabycie niezabudowanej nieruchomości było opodatkowane podatkiem VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej przedmiotową transakcję, z którego to prawa Zbywca skorzystał.

Budynek oraz Budowle zostały wybudowane lub wciąż są budowane, na Gruncie przez Zbywcę, działającego w charakterze dewelopera, z zamiarem komercjalizacji (wynajęcia powierzchni), a następnie sprzedaży całości kompleksu zainteresowanym inwestorom. Budynek wraz z pozostałymi Budowlami należącymi do Zbywcy - już ukończonymi, zostały oddane do użytkowania w marcu 2019 r.

W związku z zamiarem docelowej sprzedaży Nieruchomości w księgach Zbywcy Budynek i Budowle zostały zakwalifikowane jako nieruchomość inwestycyjna i nie zostały zakwalifikowane jako "środki trwałe" w rozumieniu przepisów prawa bilansowego, natomiast są one kwalifikowane przez Zbywcę jako "środki trwałe" i amortyzowane dla celów podatkowych.

Na potrzeby realizacji inwestycji związanej z budową Budynku i Budowli Zbywca korzystał m.in. z finasowania zewnętrznego w postaci kredytu bankowego.

Budynek i ukończone Budowle posadowione na Nieruchomości, po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania, nie były przedmiotem istotnych modernizacji - ulepszeń, w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Jedyne nakłady, jakie były ponoszone na Budynek przez Zbywcę po jego oddaniu do użytkowania i potencjalnie będą miały miejsce do momentu zbycia Nieruchomości przez Zbywcę, obejmowały tzw. prace wykończeniowe i adaptacyjne wynajmowanych powierzchni Budynku, realizowane na potrzeby najemców, których wartość nie przekroczyła łącznie 30% wartości początkowej Budynku i których nie można zakwalifikować jako istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania Budynku lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia Budynku. Ponadto do momentu planowanego zbycia Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach - Budynku i Budowlach, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

W związku z prowadzeniem inwestycji w postaci budowy Budynku, Zbywca poszukiwał kontrahentów zainteresowanych najmem powierzchni w Budynku i zawarł umowy z przyszłymi najemcami. Pozyskanie przyszłych najemców było jednym z warunków uzyskania finasowania dla realizowanej inwestycji Zbywcy. Część powierzchni Budynku została wynajęta przez Zbywcę po jego oddaniu do użytkowania - pierwsze umowy najmu powierzchni w Budynku zaczęły obowiązywać od (…). Na moment złożenia wniosku Zbywca wynajął już ponad 80 proc. powierzchni użytkowej Budynku, przy czym część z tych umów zacznie obowiązywać prawdopodobnie już po planowanym zbyciu Budynku. Przed sprzedażą Nieruchomości Zbywca planuje pozyskiwać kolejnych najemców do Budynku dla niewynajętych dotychczas powierzchni. Najem powierzchni w Budynku przez Zbywcę podlega opodatkowaniu VAT.

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z budową Budynku i Budowli oraz pracami adaptacyjnymi dla Najemców prowadzonych w Budynku, z którego to prawa Zbywca skorzystał.

Poza Nieruchomością, Zbywca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości, które są wykorzystywane w prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT i nigdy nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT.

Obecnie Zbywca planuje sprzedać Nieruchomości wraz z wybranymi składnikami majątku, ściśle związanymi z Nieruchomością.

Nabywca jest podmiotem z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, prowadzącym działalność gospodarczą w całości podlegającą opodatkowaniu VAT - działalność związana z wynajmem nieruchomości komercyjnych.

Zbywca oraz Nabywca są i w momencie zawarcia Transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów podatkowych.

W ramach planowanej Transakcji, poza Nieruchomością, na Nabywcę zostaną przeniesione przez Zbywcę następujące prawa i składniki majątkowe, ściśle związane ze zbywaną Nieruchomością, tj.: prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni w Budynku, w tym potencjalnie również z tych umów najmu, które nie zostaną przeniesione z mocy prawa zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego; prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie Budynku; prawa przysługujące Zbywcy z tytułu gwarancji dostarczonych w celu zabezpieczenia zobowiązań Najemców wynikających z umów najmu, w tym prawa dotyczące kaucji pieniężnych i środki z kaucji od Najemców otrzymanych przez Zbywcę; prawa Zbywcy związane z gwarancjami dotyczącymi Budynku, tj. uprawnienia z tytułu rękojmi i gwarancji jakości udzielonych Zbywcy przez generalnego wykonawcę odnośnie Budynku oraz prac wykończeniowych w Budynku; prawa Zbywcy wynikające z gwarancji dotyczącej projektów Budynku, tj. uprawnienia z tytułu ustawowej rękojmi w odniesieniu do projektu budowlanego Budynku oraz projektów wykonawczych Budynku, a także projektów prac wykończeniowych na rzecz Najemców, przysługujące Zbywcy wobec architekta, który sporządzał projekty; prawa autorskie do projektów architektonicznych, technicznych, dokumentacji powykonawczej i pozostałych projektów dotyczących Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości, w tym zarejestrowane znaki towarowe do logotypów (…) oraz prawa autorskie posiadane przez Zbywcę, do ww. logotypów, na polach eksploatacji jakie znajdują się w posiadaniu Zbywcy; licencja na system zarządzania budynkiem używany przez Zbywcę w celu eksploatacji Budynku w zakresie i na polach eksploatacji jakie znajdują się w posiadaniu Zbywcy;

prawa Zbywcy do otrzymywania wszelkich wypłat z ubezpieczenia z tytułu wszelkich roszczeń ubezpieczeniowych wynikających z umów ubezpieczenia Nieruchomości zawartych przez Zbywcę; prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z wszelkich umów, regulujące dostęp dostawców mediów i usług telekomunikacyjnych do użytkowania Nieruchomości w zakresie wskazanym w tych umowach; wszelkie inne prawa posiadane przez Zbywcę na podstawie innych gwarancji jakości i rękojmi dotyczących Nieruchomości i urządzeń zlokalizowanych na Nieruchomości; dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, obejmująca m.in. oryginały wszystkich pozwoleń oraz wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i/lub procesu budowy Budynku; oraz kompletna dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości, będąca w posiadaniu Zbywcy, obejmująca m.in. wszystkie projekty, projekty wykonawcze, dokumentację powykonawczą, rysunki i opisy niezbędne do zrealizowania budowy na terenie Nieruchomości (w wersji papierowej i elektronicznej), instrukcje użytkowania wszelkich maszyn i urządzeń w Budynku, instrukcje BHP dla Budynku oraz jego systemu ochrony przeciwpożarowej, książka obiektu budowlanego, kody źródłowe oprogramowania w Budynku, wszystkie karty dostępu do Budynku będące w posiadaniu Zbywcy, kody do Systemu BMS, oraz świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku.

Strony nie wykluczają, że po Transakcji dojdzie pomiędzy Nabywcą a Zbywcą oraz Najemcami Nieruchomości do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku Zbywca otrzymał od Najemców.

W ramach Transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, Transakcja nie obejmie: pozostałych nieruchomości Zbywcy; należności Zbywcy, z zastrzeżeniem ewentualnych rozliczeń dotyczących należności Zbywcy względem Najemców za miesiąc "przejściowy", w którym dojdzie do zwarcia Transakcji; innych niż wymienione powyżej praw własności; praw i obowiązków z umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę; środków finansowych będących własnością Zbywcy poza ww. środkami z kaucji od Najemców; praw i obowiązków z umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, dotyczących ogólnej działalności Zbywcy, w tym również Nieruchomości m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.; ksiąg rachunkowych Zbywcy; tajemnic handlowych i know-how Zbywcy; firmy Zbywcy; zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań Zbywcy z tytułu pożyczek i kredytów bankowych bezpośrednio związanych z Nieruchomością, z wyjątkiem ewentualnie kaucji i depozytów pieniężnych Najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.

W ramach Transakcji, Nabywca nie nabędzie również praw i obowiązków w tym zobowiązań, wynikających z umów dotyczących: zarządzania Nieruchomością, której stroną jest obecnie Zbywca; dostawy mediów dla Nieruchomości, w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp., obsługi serwisowej Nieruchomości, tj. usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości etc.; oraz umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości.

Wyżej wskazane umowy zostaną w miarę możliwości rozwiązane przez Zbywcę przed planowaną Transakcją. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Strony nie wykluczają możliwości zawarcia po Transakcji przez Nabywcę nowych umów w ww. zakresie z tymi samymi dostawcami, co Zbywca.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, ani osób, dla których Nieruchomości stanowiłyby zakład pracy. W związku z powyższym, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę żadnych pracowników Zbywcy. W szczególności, Transakcja nie będzie wiązać się z przejściem „zakładu pracy” w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Zasadniczy przedmiot planowanej Transakcji - Nieruchomość oraz zbywane wraz z nią prawa oraz składniki majątku nie są, ani na moment sprzedaży nie będą, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy - w szczególności, jako dział, wydział, czy oddział.

Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej Transakcji. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Należy wskazać, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych byłoby co prawda możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do składników majątkowych mających być przedmiotem dostawy przez Zbywcę. W praktyce działalności Zbywcy tego rodzaju wyodrębnienie ewidencji nie ma obecnie miejsca - tj. Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej Transakcji, a zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej oraz podatkowej Zbywcy.

Intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

W zakresie w jakim to będzie konieczne dla opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości VAT, Strony zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać dla dostawy Budynku i Budowli, a w konsekwencji całej Nieruchomości, opodatkowanie VAT. W tym celu, jeśli będzie taka konieczność w celu opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości VAT, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli, a tym samym całej Nieruchomości, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Nieruchomość nabyta w ramach planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę w całości dla potrzeb prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT - zasadniczo na potrzeby najmu powierzchni użytkowych w Budynku. Zasadniczy profil działalności gospodarczej Nabywcy - wynajem nieruchomości komercyjnych, będzie zatem odmienny od zasadniczego profilu działalności gospodarczej Zbywcy - działalność deweloperska.

Strony planują zawarcie Transakcji nie później niż z końcem (…) - przed upływem dwóch lat od momentu oddania Budynku i Budowli do użytkowania.

Wnioskodawca wskazał, że po złożeniu Wniosku doszło do scalenia działek ewidencyjnych nr 42/7, nr 45/6, oraz nr 96/1, będących przedmiotem planowanej Transakcji, w jedną działkę. Potwierdza to wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wydany w dniu 3 lutego 2020 r. Obecnie wszystkie obiekty wskazane we Wniosku - Budowle i Budynek znajdują się na jednej scalonej działce ewidencyjnej o numerze 100.

Przedmiotem planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości nie będą wskazane we Wniosku elementy infrastruktury energetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, kanalizacyjnej oraz telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Zbywcy i nie należą do części składowych Nieruchomości, bowiem są własnością dostawców mediów, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą tego, czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku i praw będzie podlegała opodatkowaniu VAT tj. nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że w świetle przywołanych przepisów prawa i okoliczności sprawy planowana transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak wskazano przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość, tj.: Działka, Budynek i Budowle.

W szczególności, Transakcja nie obejmie pozostałych nieruchomości Zbywcy; należności Zbywcy, praw i obowiązków z umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę; środków finansowych będących własnością Zbywcy, praw i obowiązków z umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, ksiąg rachunkowych Zbywcy; tajemnic handlowych i know-how Zbywcy; firmy Zbywcy; zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań Zbywcy z tytułu pożyczek i kredytów bankowych bezpośrednio związanych z Nieruchomością.

W ramach Transakcji, Nabywca nie nabędzie również m.in. praw i obowiązków w tym zobowiązań, wynikających z umów dotyczących zarządzania Nieruchomością; dostawy mediów dla Nieruchomości, w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych, obsługi serwisowej Nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości oraz umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości.

Wskazane umowy zostaną w miarę możliwości rozwiązane przez Zbywcę przed planowaną Transakcją. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Strony nie wykluczają możliwości zawarcia po Transakcji przez Nabywcę nowych umów w ww. zakresie z tymi samymi dostawcami, co Zbywca.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę żadnych pracowników Zbywcy.

Kupujący zamierza prowadzić działalność w zakresie najmu Nieruchomości.

Jednocześnie przedstawione okoliczności wskazują, że przedmiot planowanej transakcji nie stanowi wyodrębnionego organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zespołu składników materialnych i niematerialnych w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem w analizowanym przypadku nie można uznać, że przenoszony zespół składników majątku - Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo bądź też zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Skoro więc przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również tego, czy planowana sprzedaż Nieruchomości - Gruntu zabudowanego Budynkiem oraz Budowlami będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (23%)?

Odnosząc się do kwestii opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości – Gruntu, Budynku oraz Budowli wskazać należy, że przedmiotowa dostawa nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Z informacji wskazanych przez Wnioskodawcę wynika, że od momentu zakończenia budowy i oddania do używania do dnia planowanej dostawy nie upłyną 2 lata. Skoro zatem dostawa Nieruchomości – Gruntu, Budynku i Budowli zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, sprzedaż tej Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku wskazano, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z budową Budynku i Budowli. Budynek i ukończone Budowle posadowione na Nieruchomości, po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania, nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia). Ponadto do momentu planowanego zbycia Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów. Zatem dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie również korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto w opisanych okolicznościach nie znajdzie zastosowania zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z uwagi na brak spełnienia warunków do zastosowania tego zwolnienia. Jak bowiem wskazał Wnioskodawca, Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT i nigdy nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT.

Jak wyżej wskazano, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem w niniejszej sprawie dostawa Gruntu (Działki) będzie opodatkowana taką samą stawką podatku jak dostawa Budynku i Budowli.

Ponieważ w opisanej sytuacji dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku, to będzie w całości opodatkowana podstawową stawką podatku w wysokości 23%.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia (…) może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również tego, czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku i praw.

W świetle powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z dostawą Nieruchomości (Gruntu, Budynku, Budowli) na jego rzecz. Jak wynika z treści wniosku, Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego na cele najmu komercyjnego opodatkowanego podatkiem VAT. Natomiast jak wskazano w niniejszej interpretacji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym nie będzie podlegał wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Jednocześnie dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podstawową stawką podatku w wysokości 23%. Zatem art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku, nie znajdzie zastosowania w analizowanej sprawie. W konsekwencji Nabywca po otrzymaniu wystawionej faktury będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z dostawą Nieruchomości na jego rzecz, zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W związku z uiszczeniem opłaty w kwocie wyższej od należnej, kwota 320 zł jest opłatą nienależną, w związku z czym, na podstawie art. 14f § 2a i § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona zgodnie z dyspozycją Wnioskodawcy przekazem pocztowym na adres przedstawiciela wskazany w części D.2 złożonego wniosku, w ciągu 7 dni od wydania niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs. ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych Dz. U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.