Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-547/09/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-10-02
Teza: Czy poniesione nakłady inwestycyjne w obcych środkach trwałych oraz wartość nieruchomości (wg ceny nabycia) można ująć w koszty uzyskania przychodów w dniu zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; inwestycje; koszt-koszty uzyskania przychodów; nakłady; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 06 lipca 2009r.), uzupełnionym w dniu 10 września 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, poniesionych nakładów inwestycyjnych w obcych środkach trwałych oraz wartości nieruchomości, w dniu zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

****

UZASADNIENIE

W dniu 06 lipca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m. in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, poniesionych nakładów inwestycyjnych w obcych środkach trwałych oraz wartości nieruchomości, w dniu zbycia nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też, pismem z dnia 01 września 2009r. wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 10 września 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 17 czerwca 2008r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a wnioskodawcą. W dniu 01 września 2008r. te same osoby zawarły umowę najmu ww. nieruchomości na czas do dnia zawarcia notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości. Z umowy najmu wynikało, iż najemca może przeprowadzić modernizację budynku na własny koszt. Do dnia 10 marca 2009r. nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym wyniosły około 115.483,76 zł. W dniu 23 marca 2009r. aktem notarialnym nieruchomość została nabyta na potrzeby działalności gospodarczej przez wnioskodawcę za kwotę 394.775,00 zł (406.130,00 zł – cena nabycia wraz z kosztami notarialnymi). Do ceny zakupu nie został naliczony podatek od towarów i usług.

Zakup nieruchomości (budynek z lat 80-tych XX wieku, nieużytkowany od około 10 lat, wymagający kapitalnego remontu) został uznany za inwestycję, gdyż modernizacja nie została zakończona, a tym samym budynek na dzień złożenia wniosku nie był kompletny i zdatny do użytkowania.

Od dnia zakupu żadne nakłady nie zostały poniesione, ponieważ nadarzyła się okazja sprzedaży tejże nieruchomości po dobrej cenie. W dniu 16 czerwca 2009r. została podpisana notarialna umowa sprzedaży oraz została wystawiona faktura za całą nieruchomość ze stawką zwolnioną.

Wnioskodawca posiada wpis do ewidencji działalności gospodarczej – PKD 68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Jako osoba fizyczna wybrał opodatkowanie na zasadach ogólnych – podatek liniowy. Prowadzi książkę przychodów i rozchodów, jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazano m. in., iż:

­- nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w okresie najmu, ponieważ była remontowana-modernizowana,

­- inwestycja nie została oddana w użytkowanie, więc odpisy amortyzacyjne nie były dokonywane.

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytanie:

Czy poniesione nakłady inwestycyjne w obcych środkach trwałych oraz wartość nieruchomości (wg ceny nabycia) może ująć w koszty będące kosztem uzyskania przychodów w dniu zbycia nieruchomości, tj. w dniu 16 czerwca 2009r.? (pytanie wymienione jako pierwsze)

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu (nakłady na inwestycje w obcym środku trwałym), a także zgodnie z art. 23 ust. 1 – kosztem są nabyte środki trwałe w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychód ze sprzedaży został osiągnięty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

\- musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu; - nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów; - musi być należycie udokumentowany.

Generalnie przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie poniesione racjonalnie uzasadnione wydatki, poza enumeratywnie wskazanymi w ustawie, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mogą to być więc koszty bezpośrednio lub pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami.

Należy przy tym podkreślić, iż obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu – każdorazowo spoczywa na podatniku.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 pkt 1 tej ustawy, amortyzacji podlegają, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.

Przy czym art. 22a ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej „inwestycjami w obcych środkach trwałych".

Z wniosku wynika m. in., iż wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę zakupu nieruchomości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie umowę najmu tej nieruchomości, w ramach której ponosił nakłady inwestycyjne dotyczące modernizacji tej nieruchomości. W okresie najmu realizowana „inwestycja w obcym środku trwałym” nie została oddana do używania, nie podlegała więc amortyzacji. Również po nabyciu, przedmiotowa nieruchomość nie została uznana za środek trwały, gdyż nie była kompletna i zdatna do użytku. Od dnia zakupu nie poniesiono też żadnych nakładów inwestycyjnych. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż nakłady inwestycyjne (o ile nie zostały rozliczone w ramach zawartej umowy najmu, ani zwrócone wnioskodawcy w jakiejkolwiek formie) poniesione na przedmiotową nieruchomość oraz jej wartość, wg ceny nabycia (o ile cena ta nie uwzględniała ww. nakładów inwestycyjnych), wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w dniu zbycia tej nieruchomości, stosownie do art. 22 ust. 1 i art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego w tym zakresie działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, iż w zakresie podatku od towarów i usług, wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.

****