Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.284.2025.1.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-16
Teza: Możliwość zastosowania 8,5% stawki zryczałtowanego
podatku dochodowego – najem krótkoterminowy.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
opodatkowanie
ryczałt
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-
Stawka 8,5%
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 16 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z
    tytułu świadczenia usługi najmu. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W dniu 29 kwietnia 2025 r. nabyła Pani nieruchomość położoną w A docelowo na cele
    mieszkaniowe. Obecnie swoje życie rodzinne koncentruje Pani w innej miejscowości
    aniżeli miejsce zakupu nieruchomości. Jest Pani właścicielką domu i obecnie – po zakupie
    – także mieszkania usytuowanego w A. W przyszłości zamierza Pani wraz z rodziną
    zamieszkać w A, być może też Pani córka, która obecnie ma 13 lat, będzie kontynuować
    naukę w tym mieście. 8 maja 2025 r. podpisała Pani umowę najmu na czas nieokreślony,
    nie krótszy niż 12 miesięcy ze Spółką cywilną zajmującą się prowadzeniem najmu
    krótkoterminowego, która kompleksowo (tj. począwszy od zamieszczania ofert na
    portalach po sprzątanie mieszkania, usuwanie usterek itp.) świadczy usługi wynajmowania
    lokalu na doby. W tym celu korzysta we własnym imieniu także z portalu X; Spółka zajmuje
    się obsługą swoich klientów. Pani jako właściciel nie wykonuje żadnych czynności
    względem klientów Pani najemcy. Pani jako właścicielowi nieruchomości przysługuje
    możliwość skorzystania z mieszkania przez dwa dni w miesiącu. Jest Pani osobą
    wykonującą zawód zaufania publicznego i w związku z wykonywanym zawodem nie może
    prowadzić działalności gospodarczej. Mieszkanie kupiła Pani docelowo dla zamieszkania w
    nim w przyszłości, a także zamierza Pani, co jakiś czas z rodziną, korzystać z niego celem
    pobytów weekendowych. Jednakże, by nie było „puste”, zdecydowała się Pani oddać
    mieszkanie w opiekę firmie i zawrzeć umowę najmu, z tytułu którego Spółka będzie płacić
    Pani czynsz w wysokości 67% dochodów z podnajmu nieruchomości.

## Pytanie

1) Czy wobec zawarcia umowy najmu długoterminowego ze Spółką, która będzie
      mieszkanie wynajmowała na doby i obsługiwała kompleksowo wszelkie czynności
      związane z podnajmem nieruchomości, musi Pani również prowadzić działalność
      gospodarczą?
    2) Jaki podatek z dochodów osiąganych z najmu ww. nieruchomości musi Pani
      odprowadzać do urzędu skarbowego; czy może Pani rozliczać się w ramach 8,5%
      ryczałtu?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nie musi
    prowadzić i rejestrować działalności gospodarczej (vide: art. 3 i 4 ustawy Prawo
    przedsiębiorców ), w sytuacji zawarcia umowy najmu długoterminowego ze Spółką
    cywilną, która działalność taką prowadzi. Spółka ta bowiem we własnym imieniu i na
    własny rachunek dokonuje podnajmu Pani mieszkania na cele związane ze świadczeniem
    zakwaterowania na doby. Umowa została zawarta zgodnie z przepisami Kodeksu
    cywilnego, spełnia wszelkie kryteria określone w przepisach regulujących najem.
    Jednocześnie od nieruchomości, jako osoba fizyczna, będzie Pani odprowadzać podatek w

    związku z jej przeznaczeniem na działalność gospodarczą. Co miesiąc będzie Pani
    wystawiała Spółce rachunek za najem prywatny. Ponadto, Spółka decyduje z kim i na
    jakich zasadach zawiera umowy podnajmu nieruchomości.
    W Pani ocenie można rozliczać najem jako najem prywatny, opodatkowany ryczałtem
    8,5%. Stosownie do przepisu art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców z 6 marca 2018 r. (t. j.
    Dz.U. 2024 r., poz. 236) działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność
    gospodarcza wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.
    Zgodnie zaś z art. 4 cyt. ustawy przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub
    jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje
    zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą.
    Stosownie natomiast do treści art. 5 a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) działalność
    gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową
    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.
    Art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z kolei stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są
    również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o
    podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Jednocześnie wydaje się, że kwota uzyskiwana z działalności przez podmiot zorganizowany
    nie będzie na tyle wysoka, by przekroczyć znacznie wysokość wynagrodzenia
    minimalnego. Powołała się Pani na treść wyroku NSA z 23 maja 2024 r., sygn. akt II FSK
    1008/21 (Lex nr 3736711), zgodnie, z którym „aktywności w zakresie wynajmu dwóch
    lokali mieszkalnych nie sposób przypisać charakteru działalności gospodarczej –
    szczególnie wobec twierdzeń skarżącej odnośnie nieprowadzenia w ogóle działalności
    gospodarczej”. Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu orzeczenia powołał się m.in.
    na uchwałę NSA w Warszawie wydaną w składzie 7 sędziów, II FPS 1/21, zgodnie z którą
    przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią
    wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
    W uzasadnieniu wyżej cytowanej uchwały wskazano: inaczej jest jednak w przypadku
    najmu, gdyż tu w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. mówi się o tym, że przychodem jest najem
    (podnajem itd.), „z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością
    gospodarczą”. Ustawodawca ustanowił w tym przepisie kryterium wyłączające, które nie
    odnosi się jednak do charakteru aktywności danego podatnika, lecz ma charakter
    przedmiotowy poprzez odniesienie do kwalifikacji danego składnika majątkowego (czyli
    przedmiotu najmu) jako związanego z działalnością gospodarczą, gdyż nie stanowi on o
    wykonywaniu działalności gospodarczej, lecz o składnikach związanych z taką
    działalnością. Podatnik będący osobą fizyczną ma zatem prawo prowadzenia działalności
    gospodarczej z wykorzystaniem swojego mienia, lecz może także wykorzystywać je do
    celów „prywatnych”, oddając w najem, który też wymaga pewnego stopnia zorganizowania
    jako umowa nazwana z Kodeksu cywilnego. Wówczas nieruchomości i lokale, nie będąc
    składnikami majątku przedsiębiorstwa i nie stanowiąc jego środków trwałych, które
    dodatkowo muszą stanowić własność lub współwłasność podatnika, nie są „składnikami
    majątku związanymi z działalnością gospodarczą”. Ustawa nie rozróżnia też, czy ma to być
    nieruchomość, w tym także lokal mieszkalny czy użytkowy. W przypadku umów najmu nie
    można ignorować uwarunkowań faktycznych i prawnych związanych z mieniem
    (majątkiem i jego składnikami) podatnika i zarządem tym majątkiem. Oznacza to, że
    przypisanie cech pozarolniczej działalności gospodarczej podatnikowi uzyskującemu
    przychody, które nie mogą być identyfikowane z transakcjami wymienionymi w art. 10 ust.
    1 pkt 8 u.p.d.o.f., co do przychodów z tytułu najmu, nie jest wystarczające do

    zakwalifikowania takiego przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.
    f. Zwłaszcza wtedy, kiedy podatnik dokonał wyboru innego źródła, w tym także
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., czyli z tytułu umowy najmu, która ze swojej
    istoty także kreuje stałe źródło przychodu (por. wyrok NSA z 20 października 2020 r., II FSK
    1647/18, CBOSA). Dokonując wobec tego analizy źródła przychodów z tytułu najmu, należy
    przyjąć, że jest on skutkiem wynikającym z umowy nazwanej z Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz.
    1740 ze zm.; dalej: k.c.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy
    rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się
    płacić wynajmującemu umówiony czynsz (§ 1). Czynsz może być oznaczony w pieniądzach
    lub w świadczeniach innego rodzaju (§ 2). Przedmiotem umowy najmu jest zatem
    korzystanie z rzeczy. Jak wskazano w literaturze, wskutek zawarcia umowy najmu
    powstaje trwały (ciągły) stosunek prawny między stronami, którego cechą jest wpływ
    czasu na treść i rozmiar świadczenia (por. G. Kozieł /w:/ Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3,
    Zobowiązania. Część szczegółowa, pod red. A. Kidyby, LEX/el. 2014, komentarz do art.
    659). W doktrynie podkreśla się, że najem został skonstruowany jako umowa wzajemna,
    (...) [a] świadczenie wynajmującego polega na oddaniu rzeczy do używania czasowego, co
    kwalifikuje go do rzędu świadczeń ciągłych, a cały stosunek prawny – do zobowiązań
    trwałych (por. Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa,
    Warszawa 1996, Nb 226-229). Wskazano także, że najem obejmuje odpłatne korzystanie z
    cudzej rzeczy zarówno w celach produkcyjnych, jak i konsumpcyjnych. Może dotyczyć
    przedmiotów codziennego użytku, jak i całych zespołów dóbr, w tym pomieszczeń
    mieszkalnych i użytkowych. Pozwala m.in. właścicielowi na wykorzystanie wartości dobra,
    którego sam dla swych potrzeb nie używa lub którego użycia czasowo się zrzeka (por. W
    Czachórski, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 1995, s. 318). Podsumowując: (...)
    umowa najmu jest umową konsensualną, odpłatną, wzajemną o trwałym charakterze, w
    której zarówno określenie przedmiotu najmu, jak i czynszu stanowi element
    przedmiotowo istotny (essentialia negotii). Przedmiotem opodatkowania jest czynsz
    uzyskiwany z tytułu najmu. Z tego tytułu wynajmujący (najczęściej właściciel) uzyskuje
    ekwiwalent za oddanie najemcy rzeczy do używania. Stanowi on pożytek cywilny
    przynoszony przez rzecz, a zatem ma dla wynajmującego charakter zarobkowy. Jak
    przyjęto w literaturze, skoro czynsz najmu jest pożytkiem cywilnym z posiadanego
    majątku, to błędne byłoby przyjęcie, że bierne uzyskiwanie przez podatnika pożytków z
    majątku stanowi prowadzenie działalności gospodarczej (por. M. Jamroży, A. Główka,
    Kwalifikacja przychodów z najmu prywatnego do źródła przychodów, „Monitor
    Podatkowy” 2017, nr 6, s. 55). Dokonując z kolei wykładni użytego w art. 10 ust. 1 pkt 6 i w
    art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f. wyrażenia „składniki majątku związane z prowadzoną
    działalnością gospodarczą”, które decyduje o przypisaniu przychodów z najmu do źródła
    przychodów z działalności gospodarczej, należy zauważyć, że pojęcie „składniki
    majątkowe” zostało zdefiniowane w art. 5 pkt 2 u.p.d.o.f. i rozumie się przez nie aktywa w
    rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie
    związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały
    uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3 tej ustawy. Są to zatem
    kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości,
    powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki
    korzyści ekonomicznych (art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o
    rachunkowości) ( Dz.U. z 2021 r. poz. 217 ze zm.).
    Dla zaliczenia przychodów do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza,
    ustawodawca wymaga, aby składniki majątku będące przedmiotem najmu lub dzierżawy
    były związane z działalnością gospodarczą. „Związany” oznacza „mający coś wspólnego z
    kimś lub czymś, dotyczący tego kogoś lub czegoś” (por. Wielki Słownik Języka Polskiego).
    Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli
    zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do
    prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in.
    indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i

    dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z
    prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 551 k.c.), mający zastosowanie także do podatku
    dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5 a pkt 3 u.p.d.o.f. Prowadzenie
    przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika
    będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu
    działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji
    środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej
    umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z
    utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 22
    października 2019 r., II FSK 1581/18, CBOSA). Jeżeli zatem podatnik nie podejmuje
    czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez
    stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych
    mających służyć tej działalności, nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na
    zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, nie wypracowuje strategii tej działalności
    (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców,
    dostosowywania składników majątku do tych potrzeb), ale jedynie lokuje nadwyżki
    posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości
    (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki
    majątkowe związane są z działalnością gospodarczą. Zasadą jest zatem kwalifikowanie
    przychodów do źródła „najem”, a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na
    zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną
    działalnością gospodarczą” – przychody kwalifikuje do przychodów z działalności
    gospodarczej. Vide także: najnowszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
    Warszawie z dnia 6 lutego 2025 r., I SA/Wa 1904/14, Lex nr 3849060, wyrok
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 lutego 2021 r., I SA/GI1523
    /10, Lex nr 3147872).
    Reasumując, subsumpcja określonego stanu faktycznego pod odpowiednie normy
    prawne w odwołaniu się do istotnych uchwał sądów przemawia za uznaniem, iż podatnik,
    tj. Pani nie ma obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej dla wynajmowania
    Spółce cywilnej swojego mieszkania (szczegółowo – w stanie faktycznym), co więcej nie
    stanowi ono składnika majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej,
    wobec czego dochody uzyskiwane z najmu jedynego mieszkania (docelowo zakupionego
    na Pani własne potrzeby) może być opodatkowane podatkiem w wysokości 8,5%, tj.
    podatkiem ryczałtowym od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z ustawą z 20
    listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
        · pozarolnicza działalność gospodarcza;
        · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
        wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
        – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
        1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
        3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

    · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy
    dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został
      przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności
      gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
        · prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

        · osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i
        232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:
        · 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad
        kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów
    z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego
    lub postawione do jego dyspozycji.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że 8 maja 2025 r. podpisała Pani
    umowę najmu na czas nieokreślony, nie krótszy niż 12 miesięcy ze Spółką cywilną
    zajmującą się prowadzeniem najmu krótkoterminowego, która kompleksowo (tj.
    począwszy od zamieszczania ofert na portalach po sprzątanie mieszkania, usuwanie
    usterek, itp.) świadczy usługi wynajmowania lokalu na doby. W tym celu korzysta we
    własnym imieniu także z portalu X; Spółka zajmuje się obsługą swoich klientów. Pani jako
    właściciel nie wykonuje żadnych czynności względem klientów Pani najemcy. Pani jako
    właścicielowi nieruchomości przysługuje możliwość skorzystania z mieszkania przez dwa
    dni w miesiącu. Jest Pani osobą wykonującą zawód zaufania publicznego i w związku z
    wykonywanym zawodem nie może prowadzić działalności gospodarczej. W związku
    zawartą umową najmu Spółka będzie płacić Pani czynsz w wysokości 67% dochodów z
    podnajmu nieruchomości.
    Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz opis okoliczności sprawy,
    stwierdzić należy, że przychody, z tytułu najmu mieszkania, powinny być zaliczane do
    źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o
    podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
    produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo
    na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
    związanych z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Konsekwentnie, przychody
    te podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art.
    1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów

    osiąganych przez osoby fizyczne na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy.
    Zatem, w tym zakresie Pani stanowisko jest prawidłowe.
    Odnosząc się natomiast do właściwej stawki podatku wskazać należy, że zgodnie z
    powołanym art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych wynosi 8,5% uzyskiwanych przez Panią przychodów z tytułu najmu
    mieszkania do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100
    000 zł. Pani natomiast we własnym stanowisku w sprawie odniosła się wyłącznie do stawki
    ryczałtu w wysokości 8,5%. W związku z tym, Pani stanowisko dotyczące stawki podatku
    należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Należy zastrzec, że interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie sprawy będącej
    przedmiotem wniosku w kontekście sformułowanych pytań interpretacyjnych, natomiast
    nie rozstrzyga innych kwestii opisanych we wniosku.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez wnioskodawcę w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją
    aktualność.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony
    we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W
    ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie
    przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym
    przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
    dla siebie korzystne skutki prawne.
    W odniesieniu do powołanych przez Panią wyroków sądów administracyjnych zaznaczyć
    należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie mają
    zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pani wniosku.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;

        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.