Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB4.4511.1234.2016.1.GF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-01-31
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; skutki podatkowe; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2016 r. (data wpływu 2 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży atkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości i przysługuje jej udział 1/2 w prawie własności nieruchomości. Działki stanowiące nieruchomość były zakupione przez Wnioskodawczynię oraz drugiego współwłaściciela na zasadzie współwłasności z udziałem podatnika 1/2 w prawie własności na podstawie kilku umów sprzedaży zawartych w dniach: 23 maja 1992 roku, 11 maja 1994 r., 5 sierpnia 1994 r. oraz 13 sierpnia 2002 r.

Jest to nieruchomość gruntowa zabudowana domem letniskowym. Budowa domu letniskowego została ukończona w 2005 roku.

W 2006 roku dom letniskowy zostały rozbudowany (dobudowano garaż). Nieruchomość nie stanowi miejsca zamieszkania Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni zamierza dokonać odpłatnego zbycia przysługującego jej jako współwłaścicielowi udziału 1/2 w prawie własności wyżej opisanej nieruchomości - poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie od Wnioskodawczyni przysługujący jej udział 1/2 w prawie własności nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz Wnioskodawczyni wartości zbywanego udziału.

Spłata wartości zbywanego przez Wnioskodawczynię udziału zostanie dokonana w ten sposób, że kwota stanowiąca wartość udziału 1/2 w prawie własności nieruchomości, do której zapłaty na rzecz Wnioskodawczyni będzie zobowiązany współwłaściciel nabywający udział od Wnioskodawczyni, zostanie potrącona z wartości nakładów na opisaną powyżej nieruchomość, które poniósł współwłaściciel nabywający udział od Wnioskodawczyni i do których zwrotu na rzecz współwłaściciela jest zobowiązana Wnioskodawczyni.

W rezultacie Wnioskodawczyni dokona odpłatnego zbycia udziału 1/2 w prawie własności nieruchomości na rzecz współwłaściciela oraz jednocześnie wartość poniesionych przez współwłaściciela nakładów na nieruchomość, do której zwrotu na rzecz współwłaściciela jest zobowiązana Wnioskodawczyni, zostanie skompensowana z przypadającą Wnioskodawczyni kwotą spłaty za udział w prawie własności zbywany przez Wnioskodawczynię. Pozostała różnica pomiędzy wartością udziału a wartością nakładów zostanie odpowiednio zapłacona w gotówce albo przelewem przez stronę zobowiązaną w do zapłaty różnicy, zgodnie z ustaleniami stron.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię przysługującego jej jako współwłaścicielowi udziału 1/2 w prawie własności wyżej opisanej nieruchomości - poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie od Wnioskodawczyni przysługujący jej udział 1/2 w prawie własności nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz Wnioskodawczyni wartości zbywanego udziału - będzie stanowiło przychód dla Wnioskodawczyni w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawczyni odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię przysługującego jej jako współwłaścicielowi udziału 1/2 w prawie własności opisanej wyżej nieruchomości - poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie od Wnioskodawczyni przysługujący jej udział 1/2 w prawie własności nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz Wnioskodawczyni wartości zbywanego udziału - nie będzie stanowiło przychodu dla Wnioskodawczyni w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ w tym przypadku odpłatne zbycie będzie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Ostatnie nabycie działki wchodzącej w skład nieruchomości nastąpiło w 2002 roku, a zatem wobec całości nieruchomości upłynął wskazany w ustawie okres 5 lat od nabycia.

Taki pogląd wyrażono również m.in. w interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 czerwca 2011 roku IPPB4/415-248/11-2/JK, w której stwierdzono: „Sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, o ile nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia. W związku z tym podatnik nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych". Okoliczność, że w zamierzonym stanie faktycznym dojdzie do potrącenia kwoty spłaty za zbywany udział w prawie własności nieruchomości z kwotą nakładów do zwrotu, nie ma znaczenia dla przedmiotowej sprawy - ponieważ potrącenie (art. 498 i następne kodeksu cywilnego) jest jedynie sposobem wykonania zobowiązania (sposobem zapłaty) i samo w sobie nie wpływa ono na kwalifikację prawną czynności. Gdyby bowiem nie doszło do potrącenia, to doszłoby do zapłaty na rzecz podatnika wartości zbywanego udziału w inny sposób (gotówką lub przelewem).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2,

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

*   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej, dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni oraz drugi współwłaściciel zakupili ww. działki stanowiące nieruchomość na zasadzie współwłasności z udziałem Wnioskodawczyni 1/2 w prawie własności na podstawie kilku umów sprzedaży zawartych w dniach: 23 maja 1992 r., 11 maja 1994 r., 5 sierpnia 1994 r. oraz 13 sierpnia 2002 r. Wnioskodawczyni zamierza dokonać odpłatnego zbycia przysługującego jej jako współwłaścicielowi udziału 1/2 w prawie własności wyżej opisanej nieruchomości - poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie od Wnioskodawczyni przysługujący jej udział 1/2 w prawie własności nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz Wnioskodawczyni wartości zbywanego udziału.

W myśl art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380) podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności do nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.) – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Stosownie do treści art. 220 ww. Kodeksu roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. W myśl art. 211 i 212 Kodeksu zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

W wyniku dokonania zniesienia współwłasności możliwe jest zatem przyznanie rzeczy jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu do dokonania spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Wówczas osoba otrzymująca w całości daną rzecz nabywa jej część ponad dotychczas posiadany i przysługujący jej udział w rzeczy. Konsekwencją tego jest zbycie tej części rzeczy po stronie tego współwłaściciela, który w zamian przysługującej części rzeczy otrzyma spłatę pieniężną. Wówczas mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości, które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać bowiem należy, że użyte w wyżej powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów. W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć zatem każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem.

Mając powyższe na uwadze, jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Oznacza to, że osoby które otrzymują spłaty w zamian za udziały we współwłasności zbywają swoje udziały w rzeczy odpłatnie.

W związku z tym, po stronie dokonującego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy, ale tylko wówczas, o ile zdarzenie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywanego udziału.

Biorąc więc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię przysługującego jej jako współwłaścicielowi udziału 1/2 w prawie własności opisanej wyżej nieruchomości - poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że drugi współwłaściciel nabędzie od Wnioskodawczyni przysługujący jej udział 1/2 w prawie własności nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz Wnioskodawczyni wartości zbywanego udziału - nie będzie stanowiło przychodu dla Wnioskodawczyni w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ w tym przypadku odpłatne zbycie będzie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. W konsekwencji, na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze zbyciem 1/2 udziału w prawie własności ww. działek.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.