Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-187/08-3/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-05-08
Teza: Uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z zamiany (zbycia) przedmiotowego budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. Należy jednak zaznaczyć, iż zwolnieniem określonym ww. przepisem objęty jest wyłącznie przychód z zamiany budynku (lokalu) mieszkalnego. Ewentualny przychód z zamiany (zbycia) gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym budynkiem podlega opodatkowaniu
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek-nabycie spadku; ulga-ulga meldunkowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 06.02.2008 r. (data wpływu 15.02.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15.02.2008 r. został złożony, ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Postanowieniem Sądu z dnia 11.10.2007 Wnioskodawca nabył spadek po zmarłym w dniu 27.01.2007 ojcu (W.B.) w udziale równym 1/3. Taki sam spadek uzyskał brat Wnioskodawcy i jego matka. W ramach majątku spadkowego została zgłoszona wspólnie do Urzędu Skarbowego 1/2 część zabudowanej nieruchomości. W nieruchomości tej matka Wnioskodawcy zamieszkiwała i była zameldowana stale, a Wnioskodawca mieszkał tam i był zameldowany do momentu założenia swojej rodziny, tj. od 04.12.1970 r. do 25 marca 1998 r. Spadek po ojcu został zwolniony z podatku na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W rezultacie Wnioskodawca stał się współwłaścicielem tej nieruchomości przy czym matka Wnioskodawcy w 4/6 częściach, a Wnioskodawca i jego brat po 1/6 części. Z powodu trudnej sytuacji finansowej po śmierci ojca Wnioskodawcy, wysokich kosztów utrzymania nieruchomości, stosunkowo niskich przychodów i szybko pogarszającego się stanu nieruchomości, dokonano zamiany (z inna rodziną) nieruchomości na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zgodnie z Aktem notarialnym z dnia 28.11.2007 r.

Tytułem wyrównania różnicy wartości zamienianych praw nowi właściciele nieruchomości umówili się dopłacić kwotę w wysokości 103 500 zł (słownie: sto trzy tysiące pięćset) przy czym wartość zabudowanej nieruchomości została oszacowana na poziomie 240 000 zł, a wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na poziomie 136 500 zł. W opinii Wnioskodawcy podkreślenia wymaga to, że wartość nieruchomości zabudowanej nie stanowi dla niego realnego dochodu bowiem w ramach zamiany duża część środków została alokowana w zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych jego matki. Intencją transakcji nie była chęć uzyskania zysku z tytułu obrotu nieruchomościami, a brak możliwości utrzymania przez matkę Wnioskodawcy istniejącego majątku w dotychczasowej jego formie. Wnioskodawca odrzucił odroczenie transakcji (z planem ponownego zameldowania się w nieruchomości na okres 12 miesięcy) bowiem uniknąwszy w ten sposób opodatkowania naraziłby jednocześnie swoją matkę na duże koszty utrzymania nieruchomości. W nieruchomości tej Wnioskodawca zameldowany był przez wiele lat, co może oznaczać, że Wnioskodawca spełnia wymóg zameldowania w nieruchomości przez okres 12 miesięcy zgodnie z zapisami ustawy. Spadek w formie materialnej został zwolniony z podatku. Wobec tego Wnioskodawca poddaje w wątpliwość, czy dochód pozyskany z jego zbycia/zamiany może podlegać opodatkowaniu, tym bardziej, że proste odwrócenie zdarzeń (sprzedaż/zamiana, śmierć ojca, nabycie spadku w formie finansowej) nie zrodziłoby u niego konsekwencji podatkowych (art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W opinii Wnioskodawcy nie było intencją ustawodawcy opodatkowywanie w takich przypadkach jak ten. Wnioskodawca nie czuje się też pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca złożył w terminie 14 dni od dnia zbycia (zamiany) do właściwego Urzędu Skarbowego (wg. miejsca zamieszkania) stosowne oświadczenie zgodnie z zapisami art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu zamiany praw przeprowadzonej w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca zostanie obciążony podatkiem dochodowym ?

(Jeśli tak, to w jakiej kwocie i jak obliczonej oraz jakie kolejne kroki powinienem poczynić).

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on zostać obciążony podatkiem dochodowym. Wnioskodawca zwraca również uwagę na fakt, iż przepis nie mówi o zameldowaniu na okres 12 miesięcy bezpośrednio przed sprzedażą/zamianą, a logika nakazuje traktować okres do roku 1995 jako okres występujący przed zdarzeniem zbycia/zamiany, a warunek uznać za spełniony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) określa, iż przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność innej rzeczy. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. W świetle uregulowań Kodeksu Cywilnego wywołuje podobne skutki prawne jak umowa sprzedaży.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Pojęcie odpłatne zbycie obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży ale również umowę zamiany, zatem ww. okresy odnoszą się do każdej ze stron dokonujących zamiany.

Zamiana nieruchomości lub prawa do lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeśli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy podatkowej, u każdej ze stron przenoszącej własność, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki przechodzą na jedną lub kilka osób, a w konsekwencji zgodnie z opisanym we wniosku stanem faktycznym za datę nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowego udziału w nieruchomości należy uznać 27.01.2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującego od 1 stycznia 2007 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z kolei w myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże stosownie do treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Określony w ustawie dwunastomiesięczny okres zameldowania odnosi się do daty zbycia nieruchomości. Żaden przepis prawa nie uzależnia obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własności do lokalu. Nie jest więc konieczne, by wnioskodawca był właścicielem nieruchomości przez cały ww. wymagany okres. Istotny jest tu tylko sam fakt zameldowania na pobyt stały w danym lokalu czy budynku, natomiast istniejące stosunki własnościowe przypadające na okres ww. 12 miesięcy pozostają bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Zwolnienie, o którym mowa wyżej ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. (Dz. U. Nr 59, poz. 361) w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, podatnikom, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli przychody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy uzyskane zostały w 2007 r. przedłuża się do dnia 30 kwietnia 2008 r. termin do złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego sprawy wynika, iż Wnioskodawca w zbytym lokalu mieszkalnym był zameldowany na od 1970 r. do 1998 r., a więc powyżej 12 miesięcy. Oznacza to, iż spełnia warunek dwunastomiesięcznego okresu zameldowania o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy. Wnioskodawca w terminie krótszym niż 14 dni od dnia zbycia nieruchomości złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie dotyczące spełnienia warunków zwolnienia z opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych po dniu 01 stycznia 2007 r.

Zatem uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z zamiany (zbycia) przedmiotowego budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z opodatkowania.

Należy jednak zaznaczyć, iż zwolnieniem określonym ww. przepisem objęty jest wyłącznie przychód z zamiany budynku (lokalu) mieszkalnego. Ewentualny przychód z zamiany (zbycia) gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym budynkiem podlega opodatkowaniu na zasadach określonych powyżej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.