Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-433/13-4/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-16
Teza: Czy - w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 152 (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) - prawidłowym jest twierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 152 nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC)?
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21.08.2013 r. (data wpływu 21.08.2013 r.) uzupełnionym pismem z dnia 09.10.2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości 152 - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.08.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości 152.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) zamierza kupić od innej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącej działalność na rynku nieruchomości – S. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) \[Akt założycielski Zbywcy wskazuje, że przedmiotem jego działalności jest: - 23 62 (PKD 2007) Produkcja wyrobów budowlanych z gipsu, - 23 69 (PKD 2007) Produkcja pozostałych wyrobów z betonu, gipsu i cementu, - 41 2 (PKD 2007) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, - 43 11 (PKD 2007) Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, - 43 39 (PKD 2007) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, - 63 99 (PKD 2007) Pozostała działalność usługowa w zakresie informacji, gdzie indziej niesklasyfikowana, - 68 1 (PKD 2007) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, - 68 2 (PKD 2007) Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, - 68 31 (PKD 2007) Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, - 70 22 (PKD 2007) Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, - 71 11 (PKD 2007) Działalność w zakresie architektury, - 71 12 (PKD 2007) Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne, - 73 11 (PKD 2007) Działalność agencji reklamowych.\] - nieruchomości (dalej określane łącznie jako „Nieruchomości”), w tym przysługujące Zbywcy:

i. prawo użytkowania wieczystego w udziale wynoszącym 7.080/10.000 części nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 152, z obrębu , o obszarze 702 m2 oraz prawo współwłasności w podanym powyżej udziale budynku mieszkalnego, murowanego, 4-kondygnacyjnego, wybudowanego przed 1945 r., o powierzchni użytkowej 1.807,04 m2, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności i usytuowanego na opisanej powyżej działce (dalej: „Nieruchomość 152”) \[W ramach udziału w prawie własności budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152, Zbywcy przysługują prawa do niewyodrębnionej części tego budynku, która obejmuje 20 lokali oraz stróżówkę przy klatce schodowej.\];

ii. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 150/1, z obrębu , o obszarze 324m2 (która stanowi podwórze kamienicy), oraz prawa własności naniesień usytuowanych na tej działce (dalej: „Nieruchomość 150/1”);

iii. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 151/1, z obrębu, o obszarze 204 m2 (która stanowi podwórze kamienicy), oraz prawa własności naniesień usytuowanych na tej działce (dalej: „Nieruchomość 151/1”).

Nieruchomość 152 została kupiona przez Zbywcę oraz V. Sp. z o.o. - po połowie (czyli każda ze spółek kupiła udział wynoszący 3.540/10.000) - na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 20 czerwca 2005 r. od osoby prywatnej, Pani E. M. S. (w imieniu i na rzecz której działał wówczas Pan R. J. S.). Zgodnie z § 1.2 (i) tej umowy, Pani E. M. S. nie była podatnikiem VAT z tytułu dokonania tej czynności. Zgodnie z § 10 tej umowy, transakcja była opodatkowana PCC według stawki 2%.

Przedmiotem powyższej transakcji był m.in. udział w prawie własności budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152, obejmujący prawa do niewyodrębnionej prawnie części tego budynku (w tym, jeden lokal użytkowy i dziewiętnaście lokali mieszkalnych oraz stróżówka przy klatce schodowej) \[Zgodnie z § 1.2 (e) tej umowy, jeszcze przed transakcją z dnia 20 czerwca 2005 r., z budynku wyodrębniono jako odrębne prawnie nieruchomości cztery lokale mieszkalne (o łącznej powierzchni ok. 528 m2); w ramach posiadanego przez Panią E. M. S. udziału przysługiwały jej prawa jedynie do części niewyodrębnionej budynku, która obejmowała 20 lokali i stróżówkę przy klatce schodowej. Tym samym, udział w prawie własności czterech wyodrębnionych lokali nie był przedmiotem transakcji dokonanej pomiędzy Panią E. M. S. a Zbywcą i V. Sp. z o.o.\]. W chwili zawarcia transakcji pomiędzy Panią E. M. S. oraz Zbywcą i V. Sp. z o.o. (tj. na dzień 20 czerwca 2005 r.):

*   jeden lokal użytkowy był wynajmowany,

*   czternaście lokali mieszkalnych było wynajmowanych,

*   jeden lokal mieszkalny był częściowo pusty, a częściowo wynajmowany,

*   cztery lokale mieszkalne były pustostanami.

Jednocześnie, Wnioskodawca i Zbywca nie są w stanie stwierdzić czy przed transakcją (tj. do 20 czerwca 2005 r.) doszło do pierwszego zasiedlenia (choćby części) budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (i - jeśli faktycznie miało miejsce pierwsze zasiedlenie - których konkretnie części budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152 ono dotyczyło). Z kolei, już po zawarciu tej transakcji pomiędzy Panią E. M. S. oraz Zbywcą i V. Sp. z o.o., Zbywca rozpoczął opodatkowany VAT wynajem części powierzchni (lokali) w budynku wchodzącym w skład Nieruchomości 152 na rzecz najemców. \[W szczególności, pierwsza faktura VAT dokumentująca wynajem części powierzchni w budynku została wystawiona przez Zbywcę na G. Sp. z o.o. w dniu 22 lipca 2005 r. i dotyczyła okresu od 21 czerwca 2005 r. do 31 lipca 2005 r.\].

Następnie - na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 17 października 2006 r. – V. Sp. z o.o. sprzedało na rzecz Zbywcy cały przysługujący jej udział wynoszący 3.540/10.000 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 152 i w prawie współwłasności usytuowanego na niej budynku. Zgodnie z § 1.2 (f) tejże umowy - wobec faktu, że budynek usytuowany na nieruchomości stanowił towar używany, a w stosunku do tego towaru nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - to sprzedaż ta była zwolniona z VAT. \[Na podstawie obowiązującego w tamtym czasie brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług z 11 marca 2004 r. w związku z § 8 ust. 1 pkt 12 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.\].

Po zawarciu tej transakcji, Zbywca kontynuował wynajem części powierzchni (lokali) w budynku wchodzącym w skład Nieruchomości 152 na rzecz najemców \[W szczególności, pierwsza po transakcji faktura VAT dokumentująca wynajem części powierzchni w budynku została wystawiona przez Zbywcę na G. Sp. z o.o. w dniu 18 października 2006 r. i dotyczyła okresu od 18 do 31 października 2006 r.\]. Zbywca zawarł nowe umowy najmu, na podstawie których kolejne części powierzchni (lokale) w budynku wchodzącym w skład Nieruchomości 152 były sukcesywnie oddawane przez Zbywcę w opodatkowany VAT najem (w tym, na cele użytkowe i mieszkalne). \[Najem kolejnych części powierzchni (lokali) w budynku rozpoczął się, odpowiednio, w dniu 28 lutego 2008 r. (najem na rzecz T. SPA M. M.), w dniu 29 lipca 2008 r. (najem na rzecz P. R. R. i P. N. D.), w dniu 1 lutego 2010 r. (najem na rzecz Z. Sp. z o.o., Z. H. Sp. z o.o. i T. Spa I. K.) i w dniu 15 maja 2013 r. (najem na rzecz P. M. P.).\].

Nieruchomość 150/1 oraz Nieruchomość 151/1 zostały nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 22 stycznia 2008 r. od Pani E. M. S. (w imieniu i na rzecz której działał wówczas Pan R. J. S.). Zgodnie z § 10 tejże umowy, Pani E. M. S. nie prowadziła samodzielnie działalności gospodarczej, a owa czynność była czynnością jednorazową oraz nie była podatnikiem VAT z tytułu dokonania tej czynności. Zgodnie z § 12 tej umowy, transakcja była opodatkowana PCC według stawki 2%.

Co prawda wspomniana powyżej umowa sprzedaży sporządzona w formie aktu notarialnego z dnia 22 stycznia 2008 r. stanowi, że zarówno Nieruchomość 150/1 jak i Nieruchomość 151/1 obejmują niezabudowane działki gruntu, to jednak Zbywca pragnie wskazać, że - według jego najlepszej wiedzy - stan faktyczny jest następujący:

*   działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 150/1 zajęta jest (w ok. 55%) przez ruiny nieodbudowanego po wojnie 1-kondygnacyjnego, podpiwniczonego budynku niemieszkalnego, który niegdyś stanowił oficynę, a w pozostałej części stanowi podwórze kamienicy (pokryta jest asfaltem),

*   działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 151/1 stanowi podwórze kamienicy (pokryta jest asfaltem, a w jej centralnym miejscu znajduje się klomb (zieleniak)).

Jednocześnie, Wnioskodawca ani Zbywca nie są w stanie stwierdzić czy przed transakcją (tj. do 22 stycznia 2008 r.) doszło do pierwszego zasiedlenia (choćby części) budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości 150/1 i/lub Nieruchomości 151/1, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Z kolei, już po zawarciu tejże transakcji pomiędzy Panią E. M. S. oraz Zbywcą, Nieruchomość 150/1 i Nieruchomość 151/1 jako takie nigdy nie były oddawane przez Zbywcę w najem i/lub dzierżawę (tj. nigdy nie były odrębnym przedmiotem najmu, choć - jak już wspomniano - stanowią one podwórze kamienicy, w której część powierzchni (lokal) jest przedmiotem najmu). Na potrzeby niniejszego zapytania, Zbywca przyjmuje, iż do 22 stycznia 2008 r. nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości 150/1 i/lub Nieruchomości 151/1, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości (w tym, Nieruchomości 152, Nieruchomości 150/1 i Nieruchomości 151/1) Zbywca nie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Stąd, Zbywca nie był uprawniony i nie dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z ulepszeniami Nieruchomości. Jednocześnie, budynek wchodzący w skład Nieruchomości 152 był przedmiotem ulepszeń dokonywanych przez samych najemców (w tym, Z. Sp. z o.o., Z. H. Sp. z o.o. Sp.k., T. Spa I. K.), przy czym - według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy - przedmiotem ulepszeń były tylko lokale zajmowane przez tych najemców. Wnioskodawca i Zbywca nie są w stanie wskazać konkretnych kwot i dat dokonania przez najemców poszczególnych ulepszeń budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę fakt, że historyczna wartość początkowa Nieruchomości 152 w ewidencji środków trwałych Zbywcy została ustalona na stosunkowo niewysokim poziomie (tj. wyniosła PLN 2.088.677), to Wnioskodawca szacuje, że suma poniesionych przez najemców wydatków na ulepszenie części powierzchni (lokali) w budynku wchodzącym w skład Nieruchomości 152, począwszy od dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiła co najmniej 30% jego podatkowej wartości początkowej. Ponadto, Wnioskodawca przyjmuje, że owe wydatki najemców na ulepszenie części powierzchni (lokali) w budynku wchodzącym w skład Nieruchomości 152 (stanowiące co najmniej 30% jego podatkowej wartości początkowej, wynikającej z ewidencji środków trwałych Zbywcy) zostały poniesione przez najemców dawniej niż dwa lata temu (Wnioskodawca przyjmuje, że wszystkie ulepszenia były dokonywane w 2010 r. - były związane z wprowadzeniem się najemców do lokali). Lokale w ulepszonym stanie były wynajmowane przez Zbywcę najemcom (w ramach czynności opodatkowanych VAT).

Jak wspomniano powyżej, niewyodrębniona część budynku zlokalizowanego na działce gruntu 152 obejmuje 20 lokali oraz stróżówkę przy klatce schodowej, z czego na dzień złożenia niniejszego wniosku, przedmiotem najmu jest:

*   na rzecz Z. Sp. z o.o. - powierzchnia 161,30m2, na rzecz Z. H. Sp. z o.o. Sp.k. - powierzchnia 113,67m2, na rzecz T. Spa I. K. - powierzchnia 70m2, którzy wykorzystują wynajmowaną powierzchnię w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej;

*   na rzecz P. M. P. - powierzchnia 45,46m2 wykorzystywana na cele mieszkalne.

Ponadto, jeden lokal (powierzchnia 43,8m2) jest aktualnie zajmowany przez lokatora oczekującego na eksmisję. Natomiast pozostała powierzchnia w ramach niewyodrębnionej części budynku zlokalizowanego na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 152 była w przeszłości, zasadniczo, wykorzystywana na cele mieszkalne, lecz aktualnie jest pustostanem.

W ramach niewyodrębnionej części budynku zlokalizowanego na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 152, powierzchnia użytkowa tylko jednego lokalu przekracza 150m2 (tj. chodzi tu o lokal wynajmowany aktualnie na rzecz Z. Sp. z o.o.). Powierzchnia użytkowa pozostałych lokali w ramach niewyodrębnionej części budynku zlokalizowanego na działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 152 nie przekracza 150m2.

Jeśli chodzi o cztery wyodrębnione prawnie z budynku lokale (o łącznej powierzchni ok. 528m2), które jako odrębne prawnie nieruchomości należą do osób trzecich (a nie do Zbywcy), to zgodnie z właściwymi odpisami z ksiąg wieczystych mają one przeznaczenie mieszkalne. Natomiast, co do faktycznego wykorzystywania wszystkich tych lokali, Wnioskodawca i Zbywca nie jest w stanie się wypowiedzieć.

Do niedawna intencją Zbywcy była realizacja projektu inwestycyjnego, polegającego na gruntownym odrestaurowaniu Nieruchomości (budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152) i stworzeniu apartamentów przeznaczonych na sprzedaż na rzecz osób trzecich. Stąd, do chwili obecnej Zbywca poniósł już nakłady (koszty „przedinwestycyjne”), których wartość jest akumulowana w jego bilansie jako „środki trwałe w budowie”.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zrealizuje inwestycję polegającą na gruntownym odrestaurowaniu budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152. A zatem, docelowo - po zakończeniu takiej inwestycji - budynek wchodzący w skład Nieruchomości 152 będzie praktycznie w całości wykorzystywany do celów mieszkalnych.

W chwili obecnej dla Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego \[Przy czym - zgodnie z obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta teren Nieruchomości położony był w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową.\]. Działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 152 objęta jest decyzjami o warunkach zabudowy \[Decyzja o warunkach zabudowy z dnia 3 czerwca 2009 r. oraz decyzja o warunkach zabudowy z dnia 20 sierpnia 2012 r.\], pozwalającymi na nadbudowę zlokalizowanego na niej budynku. Z kolei - według najlepszej wiedzy Zbywcy - działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 150/1 oraz działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 151/1 nie są objęte żadną decyzją o warunkach zabudowy.

Mając powyższe na uwadze, przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Zbywcą i Wnioskodawcą będą Nieruchomości. Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, Nabywca wstąpi w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Zbywca zamierza też przekazać Nabywcy zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców (kaucje pieniężne złożone przez najemców).

Ponadto, o ile byłaby taka wola stron i pod warunkiem, że byłoby to możliwe z perspektywy prawnej, nie można wykluczyć, że Nabywca przejąłby od Zbywcy wydane do daty transakcji pozwolenia / decyzje / dokumenty związane z zainicjowanym projektem inwestycyjnym, polegającym na gruntownym odrestaurowaniu budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152.

Z drugiej strony, transakcji nie będzie natomiast towarzyszyło przejęcie przez Nabywcę jakichkolwiek praw i obowiązków oraz należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż te związane z umowami najmu). W szczególności, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje:

*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

*   prawa i obowiązki związane z zarządzaniem i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym np. umowy zarządzania Nieruchomościami i umowy o dostawę mediów do Nieruchomości),

*   prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących administrowania spółką Zbywcy (w tym np. umowy dotyczącej obsługi rachunkowej Zbywcy),

*   zobowiązania Zbywcy z tytułu pożyczek,

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i/lub w kasie,

*   nazwa firmy Zbywcy,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

W rezultacie planowanej transakcji nie nastąpi też transfer żadnych pracowników Zbywcy, gdyż Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a wszelkie czynności związane z administracją Nieruchomości, jak również księgowość, doradztwo na rzecz spółki Zbywcy są wykonywane na podstawie umów zawartych przez Zbywcę z podmiotami trzecimi.

Składniki majątku Zbywcy, które będą przedmiotem transakcji pomiędzy Zbywcą i Nabywcą nie są wyodrębnione organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Dla potrzeb niniejszego wniosku Wnioskodawca przyjmuje, że przed zawarciem transakcji sprzedaży Nieruchomości zarówno Zbywca jak i Nabywca będą mieli status zarejestrowanych czynnych podatników podatku VAT.

W odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, których sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca chcą wybrać opodatkowanie VAT.

Zgodnie z planami, transakcja kupna przez Nabywcę Nieruchomości od Zbywcy miałaby być dokonana jeszcze w 2013 r.

Dotychczas nie podjęto jeszcze decyzji co do przyszłości Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy. W zależności od sytuacji rynkowej, istnieje możliwość przeprowadzenia jego likwidacji. Natomiast nie jest planowana likwidacja Zbywcy bezpośrednio po zbyciu Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Jak wspomniano powyżej, po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza zrealizować inwestycję polegającą na gruntownym odrestaurowaniu budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152 i sprzedać apartamenty na rzecz osób trzecich, w drodze czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższą działalność Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców, którzy zostaną przez niego wybrani.

Wnioskodawca zaznacza, że Zbywca wystąpił jednocześnie do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT.

Pismem z dnia 09.10.2013 r. Wnioskodawca uzupełnił zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego, w zakresie konsekwencji planowanej transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości 150/1 i Nieruchomości 151/1 w zakresie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawca zaznacza, iż w niniejszym piśmie stosuje takie same definicje wyrazów pisanych wielką literą, jak we wspomnianym wyżej wniosku o wydanie indywidualnej (w szczególności terminy „Nieruchomość 150/1” i „Nieruchomość 151/1” mają takie znaczenie, jakie zostało im nadane we wspomnianym wyżej wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej).

Kwestia opodatkowania planowanej transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości (w tym m.in. Nieruchomości 150/1 i Nieruchomości 151/1) w zakresie podatku VAT w dużej mierze dotyczy zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie Zbywcy (a nie Wnioskodawcy). Niemniej jednak - zdaniem Wnioskodawcy - planowana transakcja kupna-sprzedaży Nieruchomości (w tym m.in. Nieruchomości 150/1 i Nieruchomości 151/1) mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności, planowana transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy i tym samym nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, do planowanej transakcji – w zakresie w jakim będzie dotyczyła Nieruchomości 150/1 i Nieruchomości 151/1 – znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej z dnia 3 października 2013 r. (sygn. IPPP1/443-834/13-3/IGo), która została wydana przez tutejszy organ w niniejszej sprawie na rzecz Zbywcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Wnioskodawca prosi o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska w zakresie poniższych pytań:

1.  Czy - w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 152 (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 152 (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 i pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT)?
2.  Czy - w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 152 (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) - prawidłowym jest twierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 152 nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC)?
3.  Czy prawidłowym jest twierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 150/1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC?
4.  Czy prawidłowym jest twierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 151/1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie pytania Nr 2. W zakresie pytania Nr 3 i Nr 4 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych została wydana odrębna interpretacja indywidualna. W zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług została wydana w dniu 03.10.2013 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-833/13-2/IGo.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości 152 (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), to planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 152 nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy (brak opodatkowania PCC przy nabyciu Nieruchomości 152)

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości 152 stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania podatkiem VAT. Zatem, jeżeli strony transakcji dokonają wyboru opodatkowania transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości 152 podatkiem VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to transakcja kupna-sprzedaży Nieruchomości 152 będzie opodatkowana VAT i zostaną spełnione przesłanki art. 2 pkt 4 ustawy o PCC wyłączające konieczność opodatkowania tej transakcji PCC. Konsekwentnie, sprzedaż Nieruchomości 152 nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza kupić od innej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącej działalność na rynku nieruchomości – S. Sp. z o.o. - nieruchomości położone w Warszawie (dalej określane łącznie jako „Nieruchomości”), w tym przysługujące Zbywcy prawo użytkowania wieczystego w udziale wynoszącym 7.080/10.000 części nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 152, o obszarze 702 m2 oraz prawo współwłasności w podanym powyżej udziale budynku mieszkalnego, murowanego, 4-kondygnacyjnego, wybudowanego przed 1945 r., o powierzchni użytkowej 1.807,04 m2, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności i usytuowanego na opisanej powyżej działce (dalej: „Nieruchomość 152”) \[W ramach udziału w prawie własności budynku wchodzącego w skład Nieruchomości 152, Zbywcy przysługują prawa do niewyodrębnionej części tego budynku, która obejmuje 20 lokali oraz stróżówkę przy klatce schodowej.\];

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 03.10.2013 r. Nr IPPP2/443-833/13-2/IGo w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe i wskazał, iż przy założeniu, że Zbywca i Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego w udziale wynoszącym 7.080/10.000 części nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 152 oraz prawa współwłasności w podanym powyżej udziale budynku mieszkalnego, murowanego, 4-kondygnacyjnego, która obejmuje 20 lokali oraz stróżówkę przy klatce schodowej, podlegać będzie w całości opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

A zatem, jeżeli z tytułu nabycia Nieruchomości 152 Strony wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości 152 Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.