Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-1327/11-2/IM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-02-16
Teza: Do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć przychody ze sprzedaży powyższych działek i w jakiej wysokości należy opodatkować przychody ze sprzedaży tych działek?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; przychód; przychód-źródła przychodu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2011 r. (data wpływu 28 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na własne imię i nazwisko. Do 11/2010 r. działalność gospodarcza prowadzona była głównie w zakresie produkcji prefabrykatów budowlanych (w szczególności betonowych), ich dostawy do klientów a także sprzedaży materiałów budowlanych. Ponadto prowadzona była w dużo mniejszym zakresie również działalność deweloperska (zajmowano się budową domów na sprzedaż: jednorodzinnych i w zabudowie bliźniaczej) oraz w zakresie dzierżawy nieruchomości. Od 12/2010 r. zrezygnowano z produkcji materiałów budowlanych. Aktualnie działalność podstawową stanowi dzierżawa nieruchomości i ruchomości. Działalność developerska ogranicza się jedynie do sprzedaży wybudowanych wcześniej domów mieszkalnych, nowe inwestycje w ramach tej działalności nie są podejmowane i Wnioskodawca nie zamierza podejmować ich w przyszłości.

Dokumentacja podatkowa prowadzona jest w formie ksiąg rachunkowych. Działalność opodatkowana jest 19% podatkiem liniowym. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim w którym obowiązuje wspólność majątkowa.

Wnioskodawca i Jego żona nabyli do swojego majątku prywatnego w 07/2005 i 08/2005 dwie działki, jedną o pow.0,8372 ha drugą o pow. 0,623 1 ha. Działki te figurowały w ewidencji gruntów jako działki rolne. Dla nabytych działek w momencie zakupu nie było uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działki zostały zakupione od różnych właścicieli, bez VAT. Grunty zostały zakupione z zamiarem wykorzystania ich na cele prywatne i nie zostały wprowadzone na stan prowadzonej działalności gospodarczej.

Po zakupie gruntu, Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podjął działania w celu ustalenia możliwości wykorzystania powyższych gruntów na potrzeby działalności developerskiej tj. poniesione zostały koszty zakwalifikowane jako koszty przygotowania nowej produkcji (budowy budynków wielorodzinnych z mieszkaniami na sprzedaż), tj. głównie wykonania map, studium programowego projektów zabudowy, opinii geotechnicznej, koncepcji osiedla. Zasadnicze nakłady na powyższe przygotowanie produkcji zostały poniesione do 27 marca 2006 r. Po tej dacie wystąpiły już tylko sporadyczne, niewielkie koszty dotyczące opłat za decyzje urzędowe, opłat skarbowych oraz dotyczące uzyskania map.

W 03/2006 i 06/2006 Wnioskodawca i Jego żona nabyli do swojego majątku prywatnego kolejne 3 działki o pow. 0,3128 ha, 0,8978 ha oraz 0,1781 ha. Działki te figurowały w ewidencji gruntów jako działki rolne. Dla nabytych działek w momencie zakupu również nie było uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki zostały zakupione od różnych właścicieli, bez VAT. Grunty te również zostały zakupione z zamiarem wykorzystania na cele prywatne i nie zostały wprowadzone na stan prowadzonej działalności gospodarczej.

Działki zakupione w 2006 roku nie były analizowane pod względem możliwości wykorzystania ich na działalność developerską.

W 2009 roku Uchwałą Rady Miejskiej uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wszystkich wyżej opisanych działek.

Wg planu zagospodarowania działki zakupione w 2005 roku zostały przeznaczone w części jako ulice klasy lokalnej i zbiorczej zaś w przeważającym zakresie przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną i jednorodzinną.

Działki zakupione w 2006 roku zostały przeznaczone w części jako ulice klasy lokalnej i ciąg pieszo-rowerowy, jednak w przeważającym zakresie przeznaczone pod parki i usługi.

Wnioskodawca zamierza sprzedać wyżej opisane działki kiedy upłynie okres 5 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło ich nabycie.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Do jakiego źródła przychodu należy zaliczyć przychody ze sprzedaży powyższych działek i w jakiej wysokości należy opodatkować przychody ze sprzedaży tych działek?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży powyższych działek stanowiłby źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży powyższych nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ponieważ sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działek.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 lit. a)-c) updof odrębnymi źródłami przychodów są:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza,
2.  odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponadto przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) updof, które określają odpłatne zbycie, jako odrębne źródło przychodów:

*   mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, budynków i lokali mieszkalnych i gruntów z nimi związanych (art. 10 ust. 3 updof),
*   nie mają zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, które są przychodem z działalności gospodarczej, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 updof.

Z kolei do przychodów z działalności gospodarczej, stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 updof, zalicza się przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, których jednostkowa wartość początkowa nie przekracza 3.500 zł (tj. o których mowa w art. 22d ust. 1 updof), z wyłączeniem składników o wartości początkowej nie przekraczającej 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

− ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Ponadto do tego źródła przychodów zaliczają się również przychody z odpłatnego zbycia:

*   składników wyposażenia (wymienionych w lit. b),
*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Regulacje te nie dotyczą jednak nieruchomości i praw o charakterze mieszkalnym wymienionych w art. 14 ust. 2c updof.

W niniejszej sprawie nie jest zatem istotny fakt prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w przedmiocie budowy domów na sprzedaż, ważne jest natomiast, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości stanowiących wyżej opisane działki z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie były wykorzystywane na działalność gospodarczą, nie zostały wprowadzone na stan firmy w żaden sposób tj. nawet jako grunty stanowiące towary czyli nie posłużyły do działalności developerskiej firmy oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, to sprzedaż taka nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia, że Wnioskodawca sprawdzał możliwości wykorzystania dwóch z powyższych działek do celów działalności gospodarczej i ponosił z tego tytułu nakłady traktowane jako koszty przygotowania produkcji.

Przychód z tego tytułu stanowiłby źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeżeli zbycie tej nieruchomości byłoby dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego; w którym działki nabyto. Jeżeli więc dokona się tej sprzedaży po upływie 5 lat od daty nabycia działek, przychód ze sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z kolei art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy stanowi, iż źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi,

− ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, iż przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Jednakże zauważyć należy, że podstawowe znaczenie dla kwalifikacji przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej ma fakt wykorzystywania zbywanej nieruchomości w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Dla powstania przychodu z działalności gospodarczej konieczne jest, aby określone w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy składniki majątku były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem zapytania zakupione przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę działki nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych i nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Powyższe oznacza, że przychód z ich sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, iż Wnioskodawca i Jego żona nabyli do swojego majątku prywatnego w 07/2005 r. i 08/2005 r. dwie działki. Grunty zostały zakupione z zamiarem wykorzystania ich na cele prywatne i nie zostały wprowadzone na stan prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowanego. Po zakupie Wnioskodawca podjął działania w celu ustalenia możliwości wykorzystania powyższych gruntów na potrzeby działalności developerskiej i poniósł koszty zakwalifikowane jako koszty przygotowania nowej produkcji, tj. głównie wykonania map, studium programowego projektów zabudowy, opinii geotechnicznej, koncepcji osiedla.

W 03/2006 r. i 06/2006 r. Wnioskodawca i Jego żona nabyli do swojego majątku prywatnego kolejne 3 działki. Grunty te również zostały zakupione z zamiarem wykorzystania na cele prywatne i nie zostały wprowadzone na stan prowadzonej działalności gospodarczej. Działki zakupione w 2006 roku nie były analizowane pod względem możliwości wykorzystania ich na działalność developerską.

W przedmiotowej prawie przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości gruntowych będzie stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale wyłącznie wówczas jeżeli jej sprzedaż nastąpiłaby przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Z kolei jeżeli odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży tych nieruchomości, w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Jak zostało wskazane w przedstawionym przez Wnioskodawcę zdarzeniu przyszłym dwie działki zostały zakupione w lipcu i sierpniu 2005 r. oraz trzy kolejne w marcu i czerwcu 2006 roku.

Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w cyt. powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął dla działek zakupionych w 2005 roku z dniem 31 grudnia 2010 r., a dla działek zakupionych w 2006 roku z dniem 31 grudnia 2011 r.

Zatem przychód jaki Wnioskodawca uzyska w 2012 r. lub w okresie późniejszym ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w części na niego przypadającej nie będzie stanowić w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że ich sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, którym nastąpiło nabycie, a więc po upływie 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, iż sprzedaż przedmiotowych działek nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu, druga część pytania dotyczącego wysokości opodatkowania przychodu ze sprzedaży tych działek stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. organ wskazuje, że zgodnie z treścią art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do małżonki Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.