Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-611/11/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-09-27
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; majątek-podział majątku; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rozwód; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 24 czerwca 2011 r. (data wpływu 27 czerwca 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23 września 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 23 września 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2000 r. nabyła Pani wraz z mężem prawo własności lokalu mieszkalnego. W dniu 15 marca 2004 r. wyrokiem Sądu Okręgowego został rozwiązany Pani związek małżeński poprzez rozwód. Były mąż wyprowadził się z mieszkania, a Pani z piątką dzieci pozostała w tym lokalu. W 2010 r. nastąpił podział majątku wspólnego. Na podstawie ugody z byłym małżonkiem zawartej przed Sądem Okręgowym otrzymała Pani na wyłączną własność ww. lokal mieszkalny z obowiązkiem spłaty byłego męża w kwocie 40.000 zł.

Pierwsze dwie raty wynosiły łącznie 6.500 zł i zostały przez Panią zapłacone. Kolejna, trzecia rata w kwocie 13.500 zł została zapłacona w dniu 5 lipca 2011 r., następne zaś spłaty pozostałej kwoty 20.000 zł dokonuje Pani zgodnie z zawartą ugodą z dnia 28 kwietnia 2010 r. w ratach po 500 zł miesięcznie do dnia 31 grudnia 2014 r. (za miesiące lipiec, sierpień i wrzesień 2011 r. raty są zapłacone).

Z uwagi na trudną sytuację w dniu 24 lutego 2011 r. na podstawie aktu notarialnego dokonała Pani sprzedaży prawa własności tego lokalu za kwotę 60.000 zł. Końcowo wskazała Pani, iż z kwoty tej dokona spłaty byłego męża.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy spłata byłego męża, dokonywana w ratach stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży w dniu 24 lutego 2011 r. lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni uważa również, że spłata na rzecz byłego męża w kwocie 40.000 zł stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym jeżeli ich sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym uzyskany z tego tytułu przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2000 r. nabyła Pani wspólnie z mężem prawo własności lokalu mieszkalnego. W dniu 15 marca 2004 r. wyrokiem Sądu Okręgowego związek małżeński został rozwiązany poprzez rozwód. W 2010 r. został dokonany podział majątku wspólnego. W wyniku podziału majątku dorobkowego otrzymała Pani na wyłączną własność ww. lokal mieszkalny ze spłatą na rzecz byłego męża w kwocie 40.000 zł.

Pierwsze dwie raty w kwocie łącznej wynoszące 6.500 zł zostały przez Panią już zapłacone. Kolejna, trzecia rata w kwocie 13.500 zł została zapłacona w dniu 5 lipca 2011 r., następne zaś spłaty kwoty 20.000 zł dokonuje Pani zgodnie z ugodą sądową z dnia 28 kwietnia 2010 r. w ratach po 500 zł miesięcznie do dnia 31 grudnia 2014 r. (za miesiące lipiec, sierpień i wrzesień 2011 r. raty są zapłacone).

W dniu 24 lutego 2011 r. dokonała Pani sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nabyła wraz z mężem w 2000 r. za cenę 60.000 zł.

Z uzyskanej ze sprzedaży kwoty zamierza Pani spłacić byłego męża.

W związku z tym, iż sprzedany lokal mieszkalny stanowił majątek wspólny małżonków, podziału którego dokonano następnie na podstawie ugody sądowej wskazać należy, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). W myśl art. 31 cytowanej ustawy, istota wspólności ustawowej wyraża się w tym, że: 1) powstaje z mocy samego prawa z chwilą zawarcia małżeństwa (o ile wcześniej przyszli małżonkowie nie zawarli małżeńskiej umowy majątkowej – intercyzy), 2) obejmuje dorobek małżonków (rozumiany jako przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich). Co więcej, wspólność ustawowa charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania udziały małżonków w majątku wspólnym nie są określone, a zatem jest to typ współwłasności łącznej.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek całkowitego lub częściowego ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Mając na względzie przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, wartość majątku jaka przypadła Pani po podziale majątku wspólnego przewyższa wartość udziału jaki przysługiwał Pani w majątku dorobkowym małżeńskim czego potwierdzeniem jest spłata na rzecz byłego męża. Zatem, za datę nabycia przez Panią prawa własności do tego mieszkania, w części przekraczającej udział w majątku wspólnym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku wspólnego.

Dokonując więc oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że przychód ze sprzedaży mieszkania w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2000 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym, ponieważ zbycie przez Panią tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast przychód ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego odpowiadający udziałowi nabytemu w wyniku podziału majątku wspólnego w 2010 r. podlega opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny, przy uwzględnieniu przepisów mających zastosowanie w niniejszej sprawie należy więc stwierdzić iż kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego męża dokonana tytułem nabycia ww. lokalu mieszkalnego na wyłączną własność, ponieważ mieści się w kategorii kosztów nabycia, o którym mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodu może być spłata, którą Pani dokona do dnia złożenia zeznania podatkowego za 2011 r., nie później jednak niż do dnia, w którym upływa termin do złożenia tego zeznania, t.j. do 30 kwietnia 2012 r.

Nie sposób jednak uznać za koszt uzyskania przychodu tej części spłaty, którą zamierza Pani dokonać zgodnie z harmonogramem spłat, po upływie ww. terminu.

Reasumując stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży prawa własności lokalu mieszkalnego w wysokości odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy ustalaniu podstawy opodatkowania, która stanowi różnicę pomiędzy uzyskanym przychodem a poniesionymi kosztami, do kosztów uzyskania przychodu może Pani zaliczyć spłatę faktycznie dokonaną na rzecz męża tytułem nabycia przedmiotowego lokalu.

Natomiast sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2000 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż tej części nastąpiła po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń