Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-1101/15/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-03-25
Teza: w zakresie: - obowiązku wystawienia faktury z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe, - zastosowania odpowiedniej stawki VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe.
Słowa kluczowe: działki; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; wycofanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 17 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 1 marca 2016 r. (data wpływu 7 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   obowiązku wystawienia faktury z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe,**
*   zastosowania odpowiedniej stawki VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 grudnia 2015 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawienia faktury oraz zastosowania odpowiedniej stawki VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 1 marca 2016 r. (data wpływu 7 marca 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 19 lutego 2016 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1996 r. W 1997 roku Wnioskodawca nabył nieruchomość położoną w R… nr działki 134/1 wraz z pozostałościami po cegielni jako nieużytek obejmujący wyrobisko, które zostało wyburzone. W 1997 r.Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę budynku produkcyjnego na działce 134/1.

W momencie zakupu oraz budowania w/w nieruchomości Wnioskodawca nie odliczał podatku VAT gdyż nieruchomość kupiona była prywatnie aktem notarialnym 2363/97. W roku 2000 Wnioskodawca przekazał opisywaną nieruchomość do prowadzonej przez niego działalności i od miesiąca maja 2000 r wynajmował cały obiekt zewnętrznej firmie na potrzeby prowadzonej przez nią działalności. Wynajem ten opodatkowany był stawką 22% czyli taką jaka obowiązywała w tamtym okresie. Okres najmu obowiązywał nieprzerwanie od maja 2000 roku do czerwca 2003 roku, a następnie jeszcze jednorazowo w miesiącu grudniu 2003 roku i kwietniu 2004 roku. Następnie w maju 2004 roku nieruchomość ta została wyprowadzona z działalności gospodarczej i do dnia dzisiejszego jest w majątku prywatnym Wnioskodawcy i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej. Przez cały okres wykorzystywania w działalności gospodarczej opisywanej nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, nie otrzymywał w tym względzie żadnych faktur VAT, a tym samym nie korzystał z możliwości odliczania podatku naliczonego VAT.

W piśmie z 1 marca 2016 r. Wnioskodawca poinformował, że:

1.  Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od 1998 r.
2.  Wnioskodawca nabył opisaną nieruchomość w celu utworzenia w przyszłości firmy zajmującej się produkcją styropianu, niestety plany te nie zostały zrealizowane.
3.  Budynek był remontowany i rozbudowywany systemem gospodarczym i nie był i odliczany podatek VAT przy zakupie materiałów.
4.  Nieruchomość jest nieużywana przez kilkanaście lat gdyż nie doszło do zrealizowania planów inwestycyjnych związanych z produkcją styropianu i w znacznym stopniu jest zniszczona.
5.  Nieruchomość została sprzedana firmie produkcyjnej, NIP: \`(...)\`
6.  Działaniami marketingowe jakie zastosował Wnioskodawca to: ogłoszenia lokalne, w gronie kontrahentów, znajomych.
7.  Środkami ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na rozwój obecnej firmy Wnioskodawcy zajmującej się produkcją kostki brukowej i firma Wnioskodawcy mieści się w innej miejscowości niż sprzedany projekt.
8.  Jako przyczynę wycofania nieruchomości do majątku prywatnego Wnioskodawca wskazał brak możliwości sfinalizowania inwestycji z produkcją styropianu oraz to że nieruchomość nie nadawała się na prowadzenie obecnej działalności Wnioskodawcy.
9.  Wnioskodawca wycofał nieruchomość ponieważ nie była używana a miał w planie prywatną inwestycje, przebudowę do celów mieszkaniowych lecz z przyczyn losowych planowana inwestycja nie udała się.
10.  Wycofanie nieruchomości nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.
11.  Obecnie Wnioskodawca posiada kilka nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (produkcja kostki brukowej), wszystko jest używane w ramach tej działalność i nie zamierza nic sprzedawać, niemniej jednak w przyszłości Wnioskodawca nie wyklucza takich zamiarów, na dzień dzisiejszy oraz w dającej się przewidzieć niedalekiej przyszłości Wnioskodawca nie posiada planów związanych ze sprzedażą nieruchomości.
12.  Wnioskodawca sprzedał z działalności gospodarczej jedną nieruchomość pozostałych nie zamierza sprzedawać lecz jak się trafi kupiec nie wykluczone, że Wnioskodawca dokona sprzedaży.
13.  Pozostałość po cegielni została wyburzona zaraz na początku w roku 1997 tak jak wyżej Wnioskodawca zaznaczył wszelkie nakłady i roboty dokonywane były we własnym zakresie, systemem gospodarczym, bez odliczenia podatku VAT i odbywało się to kilkanaście lat temu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dokonując sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości Wnioskodawca powinien wystawić fakturę VAT?
2.  Jeżeli Wnioskodawca ma obowiązek wystawić fakturę VAT to jaką stawkę podatku Wnioskodawca powinien wykazać na fakturze?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  W związku z faktem, iż cały czas Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a nieruchomość będzie zbywana na rzecz innego podmiotu gospodarczego Wnioskodawca uważa, iż powinien wystawić fakturę VAT imienną.
2.  Wnioskodawca uważa, iż stawka podatku VAT jaka powinien zastosować na wystawianej fakturze VAT jest stawka „zw” (zwolniona) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   obowiązku wystawienia faktury z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe,**
*   zastosowania odpowiedniej stawki VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się – w świetle art. 8 ust. 1 ustawy – każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca, który od 1998 r. jest czynnym podatnikiem VAT w 1997 r. nabył nieruchomość o nr działki 134/1. Na działce tej znajdowały się pozostałości po cegielni, które zostało wyburzone w 1997 r. W tym samym roku Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę budynku produkcyjnego. Budynek był remontowany i rozbudowywany systemem gospodarczym i nie był odliczany podatek VAT przy zakupie materiałów. W 2000 r. opisywana we wniosku nieruchomość została przekazana do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i od maja tego samego roku do czerwca 2003 r. Wnioskodawca wynajmował cały obiekt zewnętrznej firmie na potrzeby prowadzonej przez niej działalności następnie jeszcze jednorazowo w grudniu 2003 r. oraz kwietniu 2004 r. W maju 2004 r. nieruchomość została wyprowadzona z działalności gospodarczej do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nieruchomość została wycofana ponieważ nie była używana a Wnioskodawca miał w planie prywatną inwestycję, która z przyczyn losowych nie doszła do skutku. Wycofanie nieruchomości nie stanowiło czynności opodatkowanej. Przez cały okres wykorzystywania w działalności gospodarczej opisywanej nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, nie otrzymywał w tym względzie żadnych faktur VAT, a tym samym nie korzystał z możliwości odliczenia podatku VAT. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości na rzecz firmy produkcyjnej. Środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na rozwój obecnej firmy Wnioskodawcy zajmującej się produkcją kostki brukowej.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca ma wątpliwość czy w związku ze sprzedażą

ww. nieruchomości ma obowiązek wystawić fakturę a jeśli tak to czy powinien naliczyć podatek VAT.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy

art. 106a-106q ustawy.

Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów nie będących podatnikami VAT.

Niemniej jednak, stosownie do art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w przewidzianym przepisem terminie.

Wnioskodawca w złożonym wniosku wskazał że, przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość uprzednio wycofana z działalności gospodarczej. Wnioskodawca nieruchomość tą przekazał do majątku prywatnego. Przekazana na cele osobiste nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w jakikolwiek sposób do czynności opodatkowanych. W związku z powyższym aby określić czy Wnioskodawca ma obowiązek wystawienia faktury a jeśli tak to z jaką stawką podatku od towarów i usług należy ustalić czy czynność dokonywana przez Wnioskodawcę jest czynnością opodatkowaną.

Zauważyć należy, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie. Po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług, w rozumieniu odpowiednio art. 7 i art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Jak wskazano wyżej nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty niebędące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy w odniesieniu do tej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy, Wnioskodawca w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy

o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy również, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania działki mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W związku z powyższym należy zaznaczyć iż znaczenie dla sprawy ma całokształt działań jakie Wnioskodawca podejmuje w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Z opisu sprawy wynika że, Wnioskodawca nieruchomość nabył w celu utworzenia w przyszłości firmy zajmującej się produkcją styropianu. Nieruchomość była wynajmowana przez cały okres gdy była włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawcy w latach 2000-2003. Działania marketingowe jakie podjął w celu sprzedaży działki to ogłoszenia lokalne, w gronie kontrahentów, znajomych. Wnioskodawca jako przyczynę wycofania nieruchomości ze środków trwałych oraz jej sprzedaży wskazuje brak możliwości zrealizowania planów inwestycyjnych związanych z produkcją styropianu i znaczny stopień zniszczenia. Środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na rozwój obecnej działalności Wnioskodawcy. Wnioskodawca posiada kilka nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, których nie sprzedaje choć nie wyklucza, że ich sprzedaży może w przyszłości dokonać.

Zatem w ocenie tut. organu, Wnioskodawca już przy nabyciu nieruchomości miał zamiar wykorzystywać ją do celów zarobkowych następnie po wprowadzeniu nieruchomości do działalności oddał ją w najem. Wskazane przez Wnioskodawcę w przedmiotowej sprawie fakty wskazują jednoznacznie, że nieruchomość miała być i była wykorzystywana do czynności związanych z działalność gospodarczą.

Co prawda Wnioskodawca jako jedną z przyczyn wycofania nieruchomości do majątku prywatnego wskazuje prywatną inwestycje jednak w żadnym momencie nieruchomość ta nie była wykorzystywana na cele osobiste. W tym miejscu zaznaczyć należy, że samo stwierdzenie Wnioskodawcy dotyczące wycofania z firmy na potrzeby własne nie może przesądzać o tym, że automatycznie sprzedaż nieruchomości nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dokonana z majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy. Istotne znaczenie ma bowiem całokształt okoliczności przedstawionych w sprawie.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje prawne należy stwierdzić, że Wnioskodawca w opisanych okolicznościach będzie działał w charakterze podatnika a sprzedaż nieruchomości zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży będzie nieruchomość zabudowana budynkiem produkcyjnym. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie ww. nieruchomości, nie odliczał też podatku naliczonego w odniesieniu do tych obiektów. W 2000 r. Wnioskodawca wprowadził opisaną nieruchomość do działalności. W okresie od maja 2000 r. do czerwca 2003 r. oraz jednorazowo w grudniu 2003 r. i kwietniu 2004 r. cała nieruchomość została oddana w najem. Następnie w maju 2004 r. nieruchomość ta została wycofana do majątku prywatnego.

Uwzględniając definicję pierwszego zasiedlenia należy zatem stwierdzić, że odnośnie budynku produkcyjnego, który po wybudowaniu był przedmiotem najmu pierwsze zasiedlenie miało miejsce właśnie w momencie oddania go w najem tj. w maju 2000 r. W związku z tym, że Wnioskodawca nie dokonuje sprzedaży w ramach pierwszego zasiedlenia oraz w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia dostawa budynku produkcyjnego będzie spełniała warunki uprawniające do korzystania ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Analogicznie sprzedaż gruntu tj. działki 134/1, na której posadowiony jest budynek produkcyjny – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – będzie korzystać ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10.

W konsekwencji powyższego – odpowiadając na pytania sformułowane we wniosku – należy stwierdzić, że Wnioskodawca ma obowiązek wystawić fakturę na żądanie nabywcy, a z uwagi na fakt zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca wystawiając fakturę dokumentującą transakcję nie powinien naliczyć podatku VAT.

Na marginesie – odwołując się do treści przywołanych wyżej art. 106b ust. 2 i ust. 3 – tut. Organ informuje, że w przypadku transakcji zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy sprzedający jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż wyłącznie na złożone w terminie żądanie nabywcy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy zakresie:

*   obowiązku wystawienia faktury z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe**
*   zastosowania odpowiedniej stawki VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej– **jest prawidłowe.**

W tym miejscu należy podkreślić, że – co do istoty rozstrzyganego problemu, czyli czy wystawiając fakturę Zainteresowany powinien zastosować zwolnienie od podatku – stanowisko Wnioskodawcy należało ocenić jako prawidłowe. Należy jednak zaznaczyć, że w analizowanej sprawie podstawy do zwolnienia transakcji od podatku, nie będzie stanowić wskazany przez Wnioskodawcę art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy lecz art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy podkreślić, że zmiana któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego we wniosku lub zmiana stanu prawnego powoduje, że niniejsza interpretacja traci swoją ważność, a Wnioskodawca nie może skorzystać z ochrony wynikającej z tej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.