Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-348/15/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-07-20
Teza: Sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości składającej się z sześciu działek dla których brak jest planu zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana w odniesieniu do 5 działek.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; sprzedaż-sprzedaż działek; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) i § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 12 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 marca 2015 r. (data wpływu 14 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z 22 czerwca 2015 r. (data wpływu 29 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży jednej nieruchomości składającej się z sześciu działek niezabudowanych, dla której brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana w odniesieniu do 5 działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2015 r. do tut. organu wpłynął wniosek z 31 marca 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży jednej nieruchomości składającej się z sześciu działek niezabudowanych, dla której brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana w odniesieniu do 5 działek.

Wniosek ten został uzupełniony pismem z 22 czerwca 2015 r. (data wpływu 29 czerwca 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 15 czerwca 2015 r. znak: IBPP2/4512-348/15/EK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina zamierza dokonać sprzedaży w drodze przetargu nieruchomości gminnej składającej się z sześciu niezabudowanych działek, wpisanych do jednej księgi wieczystej Nieruchomość ta złożona z sześciu działek znajduję się na terenie Gminy, dla której brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnośnie pięciu działek wskazanej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Gmina do przetargu chce przeznaczyć całą nieruchomość tj. sześć działek. Cena pięciu działek, na które wydawana została decyzja o warunkach zabudowy to 173 000,00 zł. Cena działki nie objętej planem i decyzją o warunkach zabudowy to 328 000,00 zł co łącznie stanowi 501 000,00 zł i jest ceną wywoławczą w przetargu. Cena wywoławcza nieruchomości w części objętej decyzją o warunkach zabudowy stanowi 34,5% całkowitej ceny i w tej części podwyższona będzie podatek VAT. 65,5 % ceny - dotyczy działki nie objętej planem zagospodarowania przestrzennego i decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - Gmina zamierza zwolnić z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W związku z powyższym Gmina przy ww. sprzedaży zamierza doliczyć podatek VAT do 34,5 % ceny osiągniętej w przetargu.

W piśmie z dnia 22 czerwca 2015 r. Wnioskodawca poinformował że:

Gmina zamierza sprzedać następujące działki o numerach ewidencyjnych: 2203/4; 2203/5;2203/6; 2203/7; 2203/8 oraz 2203/12. Dla działek o numerach 2203/4 do 2203/8 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Działka o numerze ewidencyjnym 2203/12 o pow. 3,2762ha na dzień sprzedaży nie będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w sytuacji sprzedaży jednej nieruchomości składającej się z sześciu działek, dla której brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została wydana w odniesieniu do 5 działek, należy doliczyć podatek VAT w odniesieniu do ceny działek objętych decyzją o warunkach zabudowy (co stanowi 34,5 % ceny). Natomiast wobec części nieruchomości nie objętej planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy (co stanowi 65,5 % ceny), należy zastosować zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Gmina na podstawie art. 2 pkt 33, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przy sprzedaży nieruchomości składającej się z sześciu działek cenę osiągniętą w przetargu w części objętej decyzją o warunkach zabudowy (34,5 % ceny) zamierza podwyższyć o podatek VAT, natomiast 65,5 % ceny osiągniętej w przetargu podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W związku z wprowadzeniem od dnia 1 kwietnia 2013 r. w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT definicji terenu budowlanego, zgodnie z tą definicją przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Od dnia 1 kwietnia 2013 r. obowiązuje również nowe brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przewidujące zwolnienie od podatku w przypadku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowalne. Tym samym od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o VAT definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków, które były istotne w stanie prawnym obowiązującym od dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego nie objętego planem lub decyzją o warunkach zabudowy, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Powyższe potwierdza interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 14.06.2013 r. PT 10/033/12/207/WLI/13/RD58639 wskazująca, iż dostawa terenu niezabudowanego nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

W związku z powyższymi zapisami Gmina przy ww. sprzedaży zamierza doliczyć podatek VAT do 34,5 % ceny osiągniętej w przetargu a w pozostałym zakresie zastosuje zwolnienie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego -jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.

(t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 782) ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy, ilekroć mowa jest w niej o działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Ponadto, zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U z 2015 r., poz. 542), działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Według § 9 ust. 2 tego rozporządzenia, sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:

1.wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe

w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,

2.są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

3.obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe, rowy, a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych bądź ze względu na ich różne nazwy urzędowe.

Powyższe oznacza, że szerokie pojęcie „nieruchomość” nie jest tożsame z pojęciem „działki”, która jest najmniejszą wyodrębnioną jednostką gruntu. Zatem dokonując oceny dotyczącej opodatkowania takiej nieruchomości należy odnieść się do sytuacji każdej działki będącej przedmiotem opisywanej przez Wnioskodawcę czynności.

Tak więc dostawa każdej geodezyjnie wyodrębnionej działki stanowi dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług odrębny stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) wymagający oceny pod względem jej opodatkowania.

W związku z powyższym sprawę opisaną we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług należy rozpatrywać jako sprzedaż 6 geodezyjnie odrębnych działek niezabudowanych a nie jak wskazuje Wnioskodawca sprzedaż nieruchomości jako całości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tereny budowlane, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

Tak więc, w przypadku gdy teren nie ma ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, dostawa gruntów niezabudowanych jako terenów innych niż tereny budowlane będzie podlegała zwolnieniu, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W świetle art. 29a. ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2–5, art. 30a–30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać w drodze przetargu jedną nieruchomość składającej się z sześciu działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych 2203/4-2203/8 oraz 2203/12 wpisanych do jednej księgi wieczystej, do których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Dla działek o numerach ewidencyjnych 2203/4-2203/8 wydano decyzje o warunkach zabudowy. Działka o numerze 2203/12 nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy jeżeli cena pięciu działek dla których zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, stanowi 34,5% całkowitej ceny wywoławczej nieruchomości przetargu, natomiast cena działki dla której nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy stanowi 65,5% całkowitej ceny wywoławczej nieruchomości w przetarg, to może on w sytuacji sprzedaży tej nieruchomości, do ceny osiągniętej w tym przetargu doliczyć VAT w odniesieniu do ceny działek objętych decyzją o warunkach zabudowy (co stanowi 34,5% ceny), a do części nieruchomości dla której brak jest decyzji o warunkach zabudowy (co stanowi 65,5% ceny) zastosować zwolnienie z podatku.

Mając na uwadze przepisy przytoczone powyżej należy ponownie podkreślić, iż objętą jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie. Tak więc, w przedmiotowej sprawie mimo, iż opisane we wniosku działki objęte są jedną księgą wieczystą, należy każdą wyodrębnioną ewidencyjnie działkę rozpatrzyć jako osobny przedmiot dostawy.

Zatem sprzedaż działki nr 2203/12, dla której na moment sprzedaży brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jako terenu nie będącego terenem budowlanym, w myśl ww. art. 2 pkt 33, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zatem kwotę uzyskaną ze sprzedaży tej działki należy zwolnić z opodatkowania podatkiem VAT.

Natomiast sprzedaż działek o numerach ewidencyjnych 2203/4 – 2203/8 dla których na moment sprzedaży zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, stanowi w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – sprzedaż terenów budowlanych w związku z tym dostawa działek o numerach 2203/4-2203/8 powinna być opodatkowana stawką podstawową 23% podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. Zatem kwotę uzyskaną ze sprzedaży każdej z ww. działek należy opodatkować podatkiem VAT, wg ww. stawki.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy określające iż Gmina przy ww. sprzedaży zamierza doliczyć podatek VAT do 34,5 % ceny osiągniętej w przetargu a w pozostałym zakresie zastosuje zwolnienie - jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.