Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.302.2023.2.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-19
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nr 1 i nr 2.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; towar-towar handlowy; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości nr 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
*   **nieprawidłowe** w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości nr 1.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------------------

10 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nr 1 i nr 2. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 sierpnia 2023 r. (wpływ 4 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego:**

Spółka zajmuje się działalnością deweloperską. Dotychczas budowała budynki mieszkalne od podstaw do stanu deweloperskiego i sprzedawała je.

W 2022 roku nabyła od osoby fizycznej dwie nieruchomości, zlokalizowane na obszarze objętym zabudowaną mieszkaniową jednorodzinną według miejscowego planu zagospodarowania (dalej: „nieruchomość nr 1” i „nieruchomość nr 2”).

Na działce nr 1 wybudowany jest budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 203 m2. Zaawansowanie tej budowy według dziennika budowy: stan surowy zamknięty. To jest budynek, który ma wzniesione ściany, jest zadaszony, ma okna i drzwi zewnętrzne, w środku są ściany. Spółka zamierza ponieść nakłady o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej tego budynku, doprowadzając go do stanu deweloperskiego, czyli wykonane będą tynki w środku i na zewnątrz, ściany przygotowane do malowania lub pokryte jedną warstwą białej farby, okna i parapety (wewnętrzne i zewnętrzne), wylewkę podłogową, instalacje: wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą i elektryczną (wraz z gniazdkami), grzejniki.

Na działce numer 2 mieszczą się 2 budynki, jeden mieszkalny o powierzchni 155 m2, drugi budynek użytkowy o powierzchni 272 m2. Budynki są kompletne, zdatne do użytku, przyjęte do użytkowania w 2010 r. przez poprzedniego właściciela.

Obie nieruchomości będą stanowić towar handlowy w Spółce i będą podlegały dalszej odsprzedaży.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.**

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Zarówno od nieruchomości 1, jak i 2 nie przysługiwało Spółce obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomości te zostały nabyte od osoby prywatnej, która nie jest podatnikiem VAT od tych transakcji sprzedaży.

Obie nieruchomości stanowią towar handlowy i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w Spółce.

Budynki na nieruchomości 2 były wykorzystywane po 2010 r. do momentu zbycia przez poprzedniego właściciela do celów prywatnych, mieszkalnych, niezwiązanych z prowadzeniem działalności. Spółka nie prowadziła działalności na tych nieruchomościach od momentu nabycia, a także nie wynajmowała tych nieruchomości. Zostały one wprowadzone do ewidencji towarów handlowych i będą w przyszłości podlegały sprzedaży.

Budynek na nieruchomości nr 1 Spółka zamierza doprowadzić do stanu zdatnego do użytkowania, tzn. po wykonaniu prac budowlanych i doprowadzeniu go do stanu deweloperskiego, Spółka uzyska pozwolenie na użytkowanie z odpowiedniego urzędu. Sama Spółka nie będzie wykorzystywała do swojej działalności tej nieruchomości, ani też nie będzie wprowadzała jej na ewidencję środków trwałych, czy też nie będzie jej wynajmowała. Spółka nadal nieruchomość po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, będzie ewidencjowała jako towar do sprzedaży. To czy ta sprzedaż będzie opodatkowana, zwolniona czy niepodlagająca opodatkowaniu, jest przedmiotem zapytania do Organu.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie do planowanej sprzedaży może nie upłynąć dwa lata lub może upłynąć dwa lata. Spółka nie jest w stanie tego ocenić, gdyż nie wie kiedy uda się ją sprzedać. Wszystko zależy od sytuacji rynkowej, której nikt nie jest w stanie przewidzieć.

Spółka nie jest pewna czy będzie mogła odliczyć VAT od nakładów na budynek na nieruchomości nr 1. Jeżeli odpowiedź Organu będzie taka, że sprzedaż tej nieruchomości w przyszłości jako towaru handlowego będzie opodatkowana to Spóła będzie miała prawo. Jeśli Organ odpowie, że nie to Spółka nie będzie miała tego prawa do odliczenia VAT.

Spółka nie ponosiła nakładów na budynki na nieruchomości nr 2 i nie zamierza takowych ponosić. One są kompletne i zdatne do użytku i nadają się do dalszej odsprzedaży bez ponoszenia dodatkowych kosztów i nakładów.

**Pytania doprecyzowane w uzupełnieniu**

1\. Czy do sprzedaży nieruchomości numer 1 będzie miało zastosowanie zwolnienie / opodatkowanie podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy do sprzedaży nieruchomości numer 2 będzie miało zastosowanie zwolnienie / opodatkowanie podatkiem od towarów i usług?

**Państwa stanowisko w sprawie doprecyzowane w uzupełnieniu**

Ad. 1

Generalnie sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wprowadził pewne wyjątki o tej zasady. Z tego przepisu wynika, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia z kolei zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w myśl którego jest to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli do sprzedaży dochodzi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia lub w ramach pierwszego zasiedlenia, zwolnienie może być stosowane po spełnieniu następujących warunków wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, tj.:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym przypadku nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia, gdyż budynek nie nadaje się na tym etapie jeszcze do użytkowania. Dojdzie do niego z chwilą pierwszej sprzedaży, po uprzednim jego doprowadzeniu do stanu użytkowania przez Spółkę. Dodatkowo Spółka poniesienie nakłady przewyższające 30% wartości początkowej budynku. Według Spółki w tym przypadku sprzedaż będzie musiała być opodatkowana podatkiem VAT.

Ad. 2

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wprowadził pewne wyjątki o tej zasady. Z tego przepisu wynika, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia z kolei zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w myśl którego jest to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Według Spółki sprzedaż nieruchomości numer 2 będzie stanowiła sprzedaż zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż doszło do pierwszego zasiedlenia przez poprzedniego właściciela. Nabył on tą nieruchomość w 2010 r. i przez 8 lat sam ja użytkował.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U z 2022 r. poz. 2587 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

*   przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;
*   rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
*   rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
*   adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
*   modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W 2022 roku nabyła od osoby fizycznej dwie nieruchomości. Na działce nr 1 wybudowany jest budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 203 m2 w stanie surowym zamkniętym, który ma wzniesione ściany, jest zadaszony, ma okna i drzwi zewnętrzne, w środku są ściany. Spółka zamierza ponieść nakłady o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej tego budynku, doprowadzając go do stanu deweloperskiego, czyli wykonane będą tynki w środku i na zewnątrz, ściany przygotowane do malowania lub pokryte jedną warstwą białej farby, okna i parapety (wewnętrzne i zewnętrzne), wylewkę podłogową, instalacje: wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą i elektryczną (wraz z gniazdkami), grzejniki. Spółka uzyska pozwolenie na użytkowanie z odpowiedniego urzędu. Spółka nie będzie wykorzystywała do swojej działalności tej nieruchomości, ani też nie będzie wprowadzała jej na ewidencję środków trwałych, czy też nie będzie jej wynajmowała. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie do planowanej sprzedaży może nie upłynąć dwa lata lub może upłynąć dwa lata. Spółka nie jest w stanie tego ocenić, gdyż nie wie kiedy uda się ją sprzedać.

Na działce numer 2 mieszczą się 2 budynki, jeden mieszkalny o powierzchni 155 m2, drugi budynek użytkowy o powierzchni 272 m2. Budynki są kompletne, zdatne do użytku, były wykorzystywane po 2010 r. do momentu zbycia przez poprzedniego właściciela do celów prywatnych, mieszkalnych, niezwiązanych z prowadzeniem działalności. Spółka nie prowadziła działalności na tych nieruchomościach od momentu nabycia, a także nie wynajmowała tych nieruchomości. Spółka nie ponosiła nakładów na budynki na nieruchomości nr 2 i nie zamierza takowych ponosić.

Zarówno od nieruchomości 1, jak i 2 nie przysługiwało Spółce obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomości te zostały nabyte od osoby prywatnej, która nie jest podatnikiem VAT od tych transakcji sprzedaży. Obie nieruchomości stanowią towar handlowy i nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w Spółce.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie do sprzedaży ww. nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków znajdujących się na tych nieruchomościach nastąpiło pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że planowana sprzedaż budynków (mieszkalnego oraz użytkowego) znajdujących się na nieruchomości nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z wniosku budynki te od 2010 r. do momentu ich zbycia były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela do celów prywatnych, mieszkalnych, nie związanych z prowadzeniem działalności. Zatem planowana sprzedaż budynków nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Ponadto, co istotne, Spółka nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów na budynki na nieruchomości nr 2.

Ponieważ planowana dostawa budynków znajdujących się na nieruchomości nr 2 będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie miało również zastosowanie dla sprzedaży gruntu, na którym budynki są posadowione, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tym samym Państwa stanowisko, że sprzedaż nieruchomości nr 2 będzie stanowiła sprzedaż zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należało uznać za **prawidłowe**.

Natomiast planowana sprzedaż nieruchomości nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W rozpatrywanej sprawie budynek mieszkalny na nieruchomości nr 1 nabyty przez Spółkę w 2022 r. w stanie surowym zamkniętym, nigdy nie został oddany do używania. Spółka zamierza doprowadzić ten budynek do stanu zdatnego do użytkowania, tzn. po wykonaniu prac budowlanych do stanu deweloperskiego, i wtedy uzyskać pozwolenie na jego użytkowanie z odpowiedniego urzędu. Tym samym w momencie dokonywania transakcji sprzedaży ww. budynku dojdzie zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy nieruchomości nr 1, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Z informacji zawartych w opisie sprawy wynika, że przy nabyciu budynku Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego bowiem Spółka nabyła nieruchomość nr 1 od osoby prywatnej, która nie jest podatnikiem VAT od tej transakcji sprzedaży. Ponadto nieruchomość ta stanowi towar handlowy i nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w Spółce. Spółka zamierza ponieść nakłady o wartości przekraczającej 30% wartości początkowej budynku. Jednakże ze względu na charakter wydatków oraz fakt, że Spółka nie wykorzystywała przedmiotowej nieruchomości w działalności gospodarczej, nie traktowała jej jako środek trwały, nie można uznać, że stanowią one wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z tym skoro Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości nr 1 oraz nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku, to sprzedaż tego budynku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponieważ planowana sprzedaż budynku znajdującego się na nieruchomości nr 1 będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec tego, że budynek znajdujący się na nieruchomości nr 1 będzie zwolniony z podatku VAT, również grunt na którym znajduje się ten obiekt stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29 ust. 8 ustawy będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko, że sprzedaż nieruchomości nr 1 będzie musiała być opodatkowana podatkiem VAT, należy uznać za **nieprawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

### **Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**
------------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**
---------------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).