Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-888/10/PS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-11-23
Teza: Zwolnienie od podatku zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 sierpnia 2010 r. (data wpływu 23 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym w dniach 5 oraz 22 listopada 2010 r. (daty wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 sierpnia 2010 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniach 5 oraz 22 listopada 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniach, przedstawione zostało następujące zdarzenie przyszłe.

Dwa małżeństwa, które w drodze przetargu na mocy spec-ustawy stoczniowej, nabyły jeden z pakietów od Sp. z o. o., składający się z udziałów w użytkowaniu wieczystym sześciu działek gruntu zabudowanych czterema budynkami biurowymi. W dniu 27 listopada 2009 r. na mocy przetargu nabyły ok. 33% udziałów w przedmiotowej nieruchomości, którą przejęli w dniu 1 lutego 2010 r. Sprzedaż udziałów była zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – w przypadku budynków i dodatkowo na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r., tj. § 13 ust. 1 pkt 10 – w przypadku użytkowania wieczystego gruntów. Właścicielem pozostałych udziałów jest firma – osoba prawna, która nabyła swoje udziały od syndyka, również ze zwolnieniem od podatku na podstawie tych samych przepisów. W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości ustalony był sposób użytkowania tak, że wyłącznym użytkownikiem czterech działek i dwóch budynków była osoba prawna – właściciel ok. 66% udziałów, a wyłącznym użytkownikiem dwóch pozostałych działek i dwóch budynków były wnioskujące osoby fizyczne. Aktem notarialnym osoba prawna oraz osoby fizyczne zniosły współwłasność bez spłat i dopłat, w taki sposób, że nieruchomości zostały podzielone między udziałowców w stosunku odpowiednim do posiadanych udziałów, przez co osoba prawna stała się właścicielem czterech działek i dwóch budynków, a osoby fizyczne (małżeństwa) współwłaścicielami po ½ części prawa użytkowania wieczystego dwóch działek gruntu i własności dwóch budynków biurowych. Trzy z osób fizycznych prowadzą działalność gospodarczą w zakresie między innymi najmu. Dwie osoby, po jednej z każdego małżeństwa, wprowadziły po ½ wartości nieruchomości do środków trwałych w swoich działalnościach i wspólnie ją wynajmują. Przyszłym zdarzeniem jakie ma nastąpić jest sprzedaż przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą posiadanej przez nie nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami biurowymi, tj. prawa użytkowania wieczystego dwóch działek (w tym jednej drogowej) wraz z własnością dwóch budynków biurowych. W bieżącym roku obecni właściciele zamierzają sprzedać przedmiotową, rozdzieloną już nieruchomość, kolejnemu nabywcy. Obiekt jest zasiedlony i używany na potrzeby działalności gospodarczej, polegającej na najmie znajdujących się w nim pomieszczeń. Właściciele dzierżawią go stworzonej przez siebie spółce cywilnej. W czasie okresu zasiedlenia nie były w budynku dokonywane remonty, ani żadne modernizacje, które miałyby wpłynąć na jego wartość. Zdania radców prawnych są jednak podzielone co do zasadności naliczania podatku od towarów i usług w trakcie sprzedawania przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że jest jedną z osób, które będą dokonywać sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego. Dla obszaru, na którym znajduje się przedmiot sprzedaży nie ma aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sporządzone zostało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wg którego działki znajdują się na terenie jednostki planistycznej, z przeznaczeniem: usługi, handel. Ponadto skorygowała Pani opis zdarzenia przyszłego, wskazując, że sprzedaż obejmie dwie działki, z których pierwsza jest zabudowana budynkiem biurowym, w wypisie z ewidencji gruntów posiada symbol „Ba” – inne tereny przemysłowe, natomiast druga działka zabudowana jest budowlą, tj. drogą, która w wypisie z ewidencji gruntów posiada symbol „dr” – drogi, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego posiada symbol SD.P028.KD.D – ul. Ł., z przeznaczeniem: droga publiczna – ulica dojazdowa. Droga została wybudowana przed nabyciem udziału w prawie użytkowania wieczystego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy współwłaściciele nieruchomości w części po ½ dwa małżeństwa, cztery osoby fizyczne, sprzedając nieruchomość, powinny przy sprzedaży naliczyć podatek od towarów i usług, czy też podobnie, jak przy nabyciu - zastosować zwolnienie od podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w tym samym trybie co zakup, czyli ze zwolnieniem od podatku od towarów i usług, ponieważ nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku przy zakupie i nie ulepszano nieruchomości w czasie jej posiadania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Według art. 7 ust. 1 powołanej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6, przez dostawę towarów, o której mowa art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Przez dostawę towarów uważa się również zbycie prawa użytkowania wieczystego, o czym się stanowi ust. 7 cyt. artykułu.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, bądź go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę lub najem, bowiem zarówno sprzedaż, dzierżawa, czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl przepisu art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ww. ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie ust. 11 cyt. artykułu, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Wskazać należy, iż w myśl art. 29 ust. 5 powołanej ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

A zatem dostawa gruntów zabudowanych podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich.

Natomiast w przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami i budowlami, kwestię opodatkowania reguluje przepis § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), w myśl którego, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pani, jako jeden ze współwłaścicieli, sprzedać udział w prawie użytkowania wieczystego dwóch działek gruntu. Pierwsza jest zabudowana budynkiem biurowym, na który nie były ponoszone żadne nakłady wpływające na jego wartość, dzierżawionym spółce cywilnej. Druga działka zabudowana jest budowlą, tj. drogą. Sprzedający nie ulepszali nieruchomości. Przy ich nabyciu w 2009 r. nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego – transakcja podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług oraz § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz treść wskazanych przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro sprzedaż m. in. na Pani rzecz udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych przewidzianego obecnie do dalszej sprzedaży, była zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w zw. § 13 ust. pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonani niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i od chwili nabycia nie były dokonywane w nich żadne remonty ani modernizacje, które miałyby wpłynąć na ich wartość, to planowana transakcja będzie korzystać ze zwolnienia również w oparciu o analogiczne przepisy, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług oraz § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, o ile Strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że niniejsza interpretacja nie ma mocy wiążącej dla pozostałych osób dokonujących sprzedaży, które chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinny wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. W konsekwencji regulacje zawarte w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa nie będą miały zastosowania dla tych osób.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 - 561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.