Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.41.2025.1.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-13
Teza: Braku zwolnienia i udokumentowania dostawy
niezabudowanej działki gruntu.
Słowa kluczowe: faktura
grunty-grunt niezabudowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 19 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy braku zwolnienia i
    udokumentowania dostawy niezabudowanej działki gruntu.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem złożonego zapytania jest dostawa jednej niezabudowanej działki gruntu.
    Ilekroć w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego będzie mowa o Nieruchomości należy
    przez to rozumieć:
    1. niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni ok. 0,4000 ha, powstałą w wyniku
    podziału geodezyjnego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, o
    obszarze 1,1700ha, położoną w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi
    księgę wieczystą numer (...).
    Nawet jeśli w dalszej części niniejszego wniosku jest mowa o działkach lub
    nieruchomościach w liczbie mnogiej, to jest to tylko zabieg stylistyczny a przedmiotem
    niniejszego wniosku pozostaje jedna działka gruntu.
    W kwietniu 2024 Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w
    postaci aktu notarialnego dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, która uzależniała zawarcie
    docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie,
    tj. w szczególności:
    1. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
      pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
      Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
    2. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
      przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
      przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
      według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
      powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
      dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
      zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
      komunikacyjną nieruchomości;
    3. uzyskania przez Kupującego pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na
      dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych;
    4. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji;
    5. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
      budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
    6. wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale
      działki nr 1, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;
    7. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie koncepcją
      Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;
    8. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym;
    9. uzyskania się przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej
      przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź
      zwolnienia z naliczenia podatku VAT;
    10. uzyskania zgody wierzyciela/uprawnionego na bezciężarowe odłączenie
      Nieruchomości lub wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej nabywanej Nieruchomości.

    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną (w niniejszym wniosku: Kupujący lub Spółka) będącą
    czynnym podatnikiem VAT.
    Wnioskodawcy przysługuje prawo własności Nieruchomości.
    Prawo własności Nieruchomości Wnioskodawca nabył od jednostki samorządu
    terytorialnego, na podstawie umowy przeniesienia zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa z grudnia 2012.
    Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT a Wnioskodawcy nie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    przy nabyciu nieruchomości.
    Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej.
    Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    Nieruchomość nie jest przez Wnioskodawcę wykorzystywana na cele rolnicze.
    Nieruchomość była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana przez Sprzedającego na cele
    związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Nieruchomość jest środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych.
    Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55[1] ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowi
    jego zorganizowanej części.
    Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.
    Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że Nieruchomość (tu: działka nr 1) na dzień
    podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży:
    - Była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i była oznaczona w
      nim jako usługi oświaty, kultury, handlu i gastronomii (funkcja podstawowa),
      zabudowa usługowa (funkcja dopuszczalna).
    - W rejestrze gruntów oznaczona była jako: grunty orne i łąki trwałe.
    - Nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji.
    - Posiadała dostęp do drogi publicznej.
    Nieruchomość została przez Wnioskodawcę wydzierżawiona Kupującemu na okres 3
    miesięcy.
    Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Kupującemu
    pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej
    oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla
    uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to
    jest nieodwołalne.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraził zgodę na dysponowanie przez
    Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w
    związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie

    wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz
    udostępnił kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego,
    kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego,
    zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy
    przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca zamierza dokonywać inne
    czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży tj. uzyskać zgodę na
    wyłączenie Nieruchomości spod hipoteki.
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza podejmować
    aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających
    poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości.
    Do momentu transakcji sprzedaży Wnioskodawca będzie podejmować czynności
    wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia
    wartości nieruchomości tj. niwelacji terenu, doprowadzenia sieci wodociągowej oraz
    przekształcenia kolektora grawitacyjnego kanalizacji sanitarnej.
    Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika
    Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, były/są
    /będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającego.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraził zgodę na dysponowanie przez
    Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w
    związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie
    wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz
    udostępnił kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego,
    kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego,
    zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy
    przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Wnioskodawca wydzierżawił Kupującemu Nieruchomość na czas określony - 3 miesiące.
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza dokonywać
    innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.:
    uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź
    atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego
    przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe
    itp.).
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza podejmować
    aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających
    poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości.
    Do momentu transakcji sprzedaży Wnioskodawca nie będzie podejmować jakiekolwiek
    czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających
    do podniesienia wartości nieruchomości.
    Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika
    Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, były/są
    /będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającego.
    Pytania
    1) Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT
      bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 tej ustawy, tj. z naliczeniem
      należnego podatku od towarów i usług,

    2) co w konsekwencji spowoduje, że Wnioskodawca winien udokumentować fakturą VAT
      obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej nieruchomości?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt
    33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości
    nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o
    VAT.
    Z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek Wnioskodawca będzie podatnikiem w myśl
    art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15
    ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązany opodatkować VAT sprzedaż nieruchomości z
    zastosowaniem właściwej stawki podatku.
    W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie
    korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.), a Wnioskodawca
    udokumentuje fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości.
    Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa
    towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z niezabudowanych działek
    gruntu niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6
    ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Zbywcę
    będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. W sytuacji, gdy przedmiotem
    dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi
    do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jako właściciel, mamy do
    czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług.
    Jednak art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę
    terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
    Z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że
    kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości
    niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od VAT jest określenie przeznaczenia
    gruntu. Powołany przepis wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje
    zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę.
    Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do
    przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki
    przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.
    Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy.
    Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu,
    rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i
    warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego. Natomiast art. 4 ust. 2 ww. ustawy mówi, że w przypadku braku
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów
    zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem o charakterze danego gruntu powinien
    rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
    lub w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, który

    decyduje o kwalifikacji gruntu. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa
    miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa
    miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt
    indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Wnioskodawca podkreśla, że
    udzielił Spółce pełnomocnictwa oraz zawarto umowę przedwstępną m.in. w celu
    uzyskania przez Kupującego prawomocnej, uzyskania zgody na budowę oraz zgody na
    lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość.
    Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawcy, w momencie dostawy
    niezabudowana przedmiotowa nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. w konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie może
    zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych
    wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub
    wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dla zastosowania
    powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:
    - towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
    - w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT
    naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od
    podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową
    umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego. Wnioskodawca udzielił Kupującemu
    również pełnomocnictwa.
    Nieruchomość została wydzierżawiona Kupującemu.
    Zatem z okoliczności sprawy wynika, że działka nie będzie wykorzystywana przez
    Wnioskodawcę do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku
    VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy
    działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy
    muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez
    Wnioskodawcę opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Wnioskodawca jest
    zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność
    opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług. Nie każda czynność stanowiąca
    dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez
    podatnika.

    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów
    podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy
    dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy
    wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują
    przepisy art. 106a-106q ustawy. Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest
    obowiązany wystawić fakturę dokumentującą dostawę.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika.
    Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności działki, skoro
    Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust.
    1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej
    stawki podatku VAT. W konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany jest udokumentować
    fakturą obrót uzyskany z transakcji sprzedaży nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...)
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
      energii.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
    1964 r., Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Według art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
      oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia
      umowy przyrzeczonej.
      § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
    uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział
    II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Ponadto w myśl art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy jest jedna niezabudowana działka
    gruntu. W kwietniu 2024 podpisali Państwo przedwstępną warunkową umowę sprzedaży
    w postaci aktu notarialnego dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, która uzależniała
    zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w
    tym akcie. W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyrazili Państwo zgodę na
    dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33
    ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane.
    Nieruchomość na dzień podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży była objęta
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i była oznaczona w nim jako
    usługi oświaty, kultury, handlu i gastronomii (funkcja podstawowa), zabudowa usługowa
    (funkcja dopuszczalna).
    Nieruchomość została przez Państwa wydzierżawiona Kupującemu na okres 3 miesięcy.
    Państwo w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Kupującemu pełnomocnictwa
    do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do
    podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji
    i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
    nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
    złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania
    decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
    uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to jest nieodwołalne. Wykonywane przez
    Kupującą (jako pełnomocnika Państwa) czynności na przedmiotowej działce są
    wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającego.
    Prawo własności Nieruchomości nabyli Państwo od jednostki samorządu terytorialnego,
    na podstawie umowy przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa z grudnia
    2012. Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT a Państwu nie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

    przy nabyciu nieruchomości. Nieruchomość była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana
    przez Państwa na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w
    trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i
    pkt 2 tej ustawy, co w konsekwencji spowoduje, że powinni Państwo udokumentować
    fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.
    Państwo w związku z dostawą nieruchomości będą występowali w charakterze podatnika
    w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawa działki będzie podlegała opodatkowaniu na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo
    opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej,
    ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku,
    bądź zwolnienie od podatku.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego,
    co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.
    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996
    r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy
    nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę.
    Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane (przeznaczone pod zabudowę) zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod
    zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.
    Jak wynika z opisu sprawy działka nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej
    części, jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczona w
    nim jako usługi oświaty, kultury, handlu i gastronomii (funkcja podstawowa), zabudowa
    usługowa (funkcja dopuszczalna).
    Zatem, dostawa niezabudowanej działki nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż spełnia definicję terenów budowlanych w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

    Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie
    zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy
    przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Jak wskazali Państwo nieruchomość została przez Państwa wydzierżawiona Kupującemu
    na okres 3 miesięcy. Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
    2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia działki, gdyż nie jest ona
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
    W związku z powyższym dostawa działki nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy i powinna zostać opodatkowana właściwą
    stawką podatku VAT.
    Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Odnosząc się do kwestii udokumentowania dostawy działki niezabudowanej należy
    stwierdzić co następuje:
    Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
      1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
      106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku
      od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby
      prawnej niebędącej podatnikiem;
      2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik
      korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
      3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany
      w pkt 1;
      4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
      których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
      a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

      b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5
      pkt 4,
      c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a
      ust. 1b.
    Z powyższych przepisów wynika, że faktury są dokumentami sformalizowanymi.
    Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla w sposób
    prawidłowy zdarzenie gospodarcze. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze,
    a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy, mają znaczenie
    dowodowe.
    Jak już wyżej wskazano dostawa niezabudowanej działki nie korzysta ze zwolnienia od
    podatku i powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Oznacza to, że
    powinni Państwo dostawę niezabudowanej działki udokumentować fakturą VAT z
    zastosowaniem właściwej stawki podatku.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu
    prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
    z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
    interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.