Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-26/13-2/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-05
Teza: Zwolnienie przedmiotowe art. 21 ust. 1 pkt 131.
Słowa kluczowe: koszt; kredyt; nakłady; nieruchomości; odsetki; prowizje; sprzedaż; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2013 r. (data wpływu 7 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów:

*   w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do wydatków poniesionych na zapłatę kosztów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości mieszkania i – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

w dniu 10 lutego 2009 r. będąc stanu wolnego Zainteresowany podpisał umowę na zakup mieszkania i za kwotę 230.000 PLN. Zakup mieszkania i został sfinansowany częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu mieszkaniowego zawartego w dniu 11 marca 2009 r. na kwotę 184.000 PLN. w dniu 22 września 2011 r. wraz z małżonką Wnioskodawca podpisał umowę na zakup mieszkania II za kwotę 346.800 PLN. Zakup mieszkania II został sfinansowany częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu mieszkaniowego zawartego w dniu 28 lutego 2012 r. na kwotę 336.800 PLN. Obydwa mieszkania zostały zakupione jako mieszkania nowe od dewelopera, na terenie kraju, a kredyty mieszkaniowe zawarto w banku „A” S.A. Ponadto małżonkowie nie korzystali z żadnych ulg podatkowych w rozumieniu Ordynacji podatkowej.

W dniu 23 kwietnia 2012 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie i za kwotę 298.000 PLN. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania i zostały w całości przeznaczone na:

*   całkowitą spłatę kredytu zawartego w dniu 11 marca 2009 r. (kredyt zawarty na mieszkanie I),
*   częściową spłatę kredytu zawartego w dniu 28 lutego 2012 r. (kredyt zawarty na mieszkanie II),
*   zapłatę kosztów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (mieszkania I),
*   remont mieszkania II (potwierdzone fakturami).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy można uznać, że koszty przedstawione w opisie stanu faktycznego stanowią w całości wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym są wolne od podatku dochodowego?
2.  Czy comiesięczny koszt spłaty kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego na mieszkanie II) płacony w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie odpłatne również można zakwalifikować do wydatków na własne cele mieszkaniowe (łącznie z wcześniejszą częściową spłatą kredytu z dnia 28 lutego 2012 r.)?

Zdaniem Wnioskodawcy, ustawa nie ogranicza wydatków na cele mieszkaniowe tylko do możliwości spłaty jednego z dwóch kredytów mieszkaniowych, zatem skoro całość środków uzyskanych z odpłatnego zbycia została przeznaczona na cele mieszkaniowe własne, to dochód jest zwolniony z podatku dochodowego.

Ustawa nie podaje, czy koszt spłaty kredytu mieszkaniowego może być wydatkiem własnym mieszkaniowym tylko w przypadku, gdy kredyt zostanie spłacony całościowo, zatem comiesięczne raty płacone w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie odpłatne, również można zakwalifikować do wydatków własnych mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego:

*   w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do wydatków poniesionych na zapłatę kosztów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości mieszkania i – **uznaje się za nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **uznaje się za prawidłowe.**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca w dniu 10 lutego 2009 r. dokonał zakupu mieszkania I, które następnie sprzedał w dniu 23 kwietnia 2012 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Należy jednakże zauważyć, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Ponadto, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy, za ww. wydatki uznaje się również środki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca, systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw (w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych) na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, cele mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

Z analizowanych przepisów jednoznacznie zatem wynika, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, mają prawo skorzystać podatnicy, którzy przeznaczyli dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy m.in. na spłatę kredytu.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca przeznaczył w całości środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania i na całkowitą spłatę kredytu zawartego w dniu 11 marca 2009 r. (dotyczącego mieszkania I), częściową spłatę kredytu zawartego w dniu 28 lutego 2012 r. (dotyczącego mieszkania II), zapłatę kosztów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (mieszkania I) oraz remont mieszkania II co zostało potwierdzone fakturami.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz informacje przedstawione we wniosku należy stwierdzić, iż dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania zakupionego w 2009 r. (mieszkanie I) przeznaczony, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup tego mieszkania oraz częściową spłatę kredytu jak i comiesięczne raty kredytu zawartego na zakup mieszkania II, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również – uwzględniając zapis art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uznać należy, iż wydatki poniesione na remont mieszkania mieszczą się w szeroko rozumianym pojęciu remontu własnego lokalu mieszkalnego.

Tym samym wydatki poniesione na remont mieszkania II korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie omawianego zwolnienia z opodatkowania.

Z uwagi na powyższe stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest prawidłowe.

Natomiast przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania i na zapłatę kosztów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (mieszkania I) stwierdzić należy, że opłaty te nie mieszczą się w definicji wydatków określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – są to bowiem koszty odpłatnego zbycia mieszkania I, co zostało wyjaśnione powyżej w niniejszej interpretacji. Był to bowiem wydatek poniesiony przez Wnioskodawcę, aby transakcja sprzedaży nieruchomości i doszła do skutku. Innymi słowy był to wydatek bezpośrednio związany ze zbyciem tej nieruchomości.

Wydatek ten jako koszt odpłatnego zbycia pomniejsza cenę określoną w umowie sprzedaży.

Z uwagi na powyższe stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. u. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.