Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.874.2024.2.HJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-03
Teza: Najem prywatny nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem-najem mieszkań; najem-najem prywatny; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; środek-środek trwały-wycofanie środka trwałego
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    najmu prywatnego nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie –
    pismem z 7 stycznia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, (...), prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną
    pod numerem NIP: (...), pod adresem: (...), polegającą na wynajmie lokali użytkowych
    oraz lokalu mieszkalnego. Działalność jest opodatkowana podatkiem liniowym, a
    nieruchomości zostały ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych, a w konsekwencji są amortyzowane. Każda nieruchomości
    jest wynajmowana w ramach najmu długoterminowego przedsiębiorcom.
    Nieruchomości te były przez ostatnie lata sukcesywnie nabywane przez Wnioskodawcę.
    Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników; nawiązywaniem umów z najemcami
    zajmuje się osobiście oraz ewentualnie przy pomocy agencji nieruchomości.
    Wnioskodawca pokrywa koszty opłat za media. Opłaty te są Mu następnie zwracane
    przez najemców, co Wnioskodawca dolicza do wystawianych faktur. Część z tych opłat
    w formie zaliczek znajduje się również w stałych opłatach uiszczanych do wspólnot
    mieszkaniowych, co również najemcy zwracają Wnioskodawcy. W przypadku opłat za
    energię elektryczną Wnioskodawca nie reguluje opłat i nie zawiera umów z dostawcami,
    gdyż te umowy zawierają najemcy. Z uwagi na uregulowanie się rynku najmu,
    Wnioskodawca wynajmuje lokale bez większych problemów z regulowaniem
    zobowiązań przez najemców, zatem działania ofertowe mające na celu pozyskiwanie
    potencjalnych najemców zmalały do minimum. W związku z tym, Wnioskodawca
    zamierza zrezygnować z prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, a tym
    samym wycofać nieruchomości z działalności. Wobec tego, nieruchomości stanowiłyby
    majątek prywatny, a stroną umów będą najemcy oraz Wnioskodawca, jako osoba
    prywatna. Wobec tego przez przeznaczenie lokali na cele prywatne należy rozumieć
    przede wszystkim wycofanie nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa poprzez
    wykreślenie nieruchomości z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych
    i prawnych przedsiębiorstwa i zaprzestanie ich amortyzacji w ramach przedsiębiorstwa.
    Środki pochodzące z najmu wycofanych nieruchomości będą lokowane jako prywatne
    oszczędności Wnioskodawcy. Wobec tego Wnioskodawca nie będzie prowadził
    działalności gospodarczej związanej z wynajmem, a przesunięcie nieruchomości do
    majątku prywatnego z jednoczesnym kontynuowaniem najmu wiąże się z
    zabezpieczeniem potrzeb bytowych rodziny Wnioskodawcy. Jednocześnie dalszy
    wynajem ma zapobiec stratom wynikającym z utrzymania lokali oraz ekonomicznej
    utraty wartości.
    W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że posiada nieograniczony obowiązek
    podatkowy w Polsce. Wnioskodawca nie złoży oświadczenia, że będzie sam
    opodatkowywać całość przychodów z najmu składników majątku stanowiących
    współwłasność z żoną, ponieważ Wnioskodawca nie pozostaje obecnie w związku
    małżeńskim. Wnioskodawca planuje osiągnąć pierwszy przychód z najmu prywatnego
    nieruchomości, które są przedmiotem wniosku w miesiącu kolejnym, po wydaniu
    interpretacji indywidualnej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

## Pytanie

Czy przychody osiągane z najmu nieruchomości, mogą być opodatkowane
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego, po ich
    wycofaniu z działalności do majątku prywatnego?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, przychód pochodzący z wycofanych z działalności nieruchomości
    i przekazanych na cele prywatne, będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie
    podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie
    art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne.

    W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazane zostały
    poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z
    tych źródeł.
    Według przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust.
    1:
    · pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);
    · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze,
      w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz
      gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie
      działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z
      działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).
    Ustawa ta zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu,
    za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu
    przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności,
    jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
        zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność
    gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Aby daną
    działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym
    imieniu i łącznie spełniać warunki:
      · celu zarobkowego,
      · ciągłości,
      · zorganizowanego charakteru.
    W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że działalność gospodarcza jest
    zjawiskiem - ciągiem zdarzeń faktycznych - o charakterze obiektywnym, a więc dla
    uzasadnionej oceny co do jej zaistnienia podstawowego lub przesądzającego znaczenia
    nie może mieć tylko formalne oświadczenie konkretnego podmiotu, że działalność
    gospodarczą prowadzi lub jej nie prowadzi albo też, że uległa ona zawieszeniu. Ustalenie
    zatem, że działania podatnika spełniają obiektywne kryteria uznania ich za aktywność
    gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT wykluczają możliwość zaliczenia uzyskanego w
    związku z tym przychodu do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT. Zdaniem Naczelnego Sądu
    Administracyjnego brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT podejmowanych przez podatników czynności

    mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu
    prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem i zaspokajanie potrzeb rodziny.
    Jak wskazał NSA w wyroku z 11 października 2016 r. sygn. akt II FSK 2245/14: „Pozarolnicza
    działalność gospodarcza i najem są odrębnymi źródłami przychodów, z tym jednak, że w
    przypadku objęcia najmem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,
    przychody z tego najmu są także przychodami z działalności gospodarczej. Jeśli więc
    najem dotyczy takich właśnie składników, to wówczas przychody z tego najmu będą
    przypisane do źródła przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT i w takiej sytuacji
    nie jest możliwe traktowanie ich jako pochodzących ze źródła wyodrębnionego, tj. z najmu
    (art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT). Jeśli natomiast podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej,
    nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki
    swojego (osobistego, prywatnego) majątku, to wówczas przychody z tego najmu będą
    kwalifikowane jako pochodzące z najmu.′′
    Powyższe znajduje potwierdzenie w odpowiedzi z 17 grudnia 2014 r. podsekretarza stanu
    w Ministerstwie Finansów na interpelację nr 29455 w sprawie opodatkowania umów
    najmu i dzierżawy. Z odpowiedzi tej wynika, że: „Istnieje podobieństwo między
    świadczeniem usług najmu lub dzierżawy w ramach działalności gospodarczej a
    uzyskiwaniem przychodów z tytułu umów najmu lub dzierżawy poza działalnością
    gospodarczą. Dlatego prawidłowa kwalifikacja tego rodzaju przychodów do źródła
    przychodów może być dokonana tylko w konkretnym stanie faktycznym. Konieczna jest
    każdorazowa analiza indywidualnej sprawy oraz okoliczności, w jakich uzyskiwane są
    przychody z tytułu umów najmu lub dzierżawy. Takiej analizy powinien dokonać sam
    podatnik, ponieważ to podatnik najlepiej wie, czy źródłem uzyskiwanych przez niego
    przychodów jest najem lub dzierżawa, czy działalność gospodarcza, której przedmiotem
    są usługi najmu lub dzierżawy.′′
    Co należy podkreślić, sam zamiar osiągnięcia zysku z planowanych czynności, nie
    przesądza w sposób wyłączny o możliwości przypisania uzyskanego z tych operacji
    przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT bez jednoczesnego
    spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy. Wola uzyskania zysku w
    przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić może przesłankę, którą kieruje się podatnik
    zamierzając osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność
    gospodarcza, tj. z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT).
    Dodatkowo najem nieruchomości, które zostaną wycofane z działalności do majątku
    prywatnego nie będzie charakteryzować się zorganizowaniem, ponieważ Wnioskodawca
    zamierza kontynuować wynajmowanie lokali na takich samych zasadach jak przed ich
    wyprowadzeniem z działalności, nie zamierza również aktywnie poszukiwać nowych
    najemców korzystając przy tym z usług profesjonalistów. Jednocześnie, zdaniem
    Wnioskodawcy, czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn.
    mające na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb
    rodziny, nie dają podstawy kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących
    jego własność składników majątkowych, wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w
    rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności,
    związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie
    odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.
    Dodatkowo nie bez znaczenia w tej materii jest uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów z
    24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21. W treści tej uchwały NSA stwierdził jednoznacznie, że
    przychody z najmu podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w
    art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba, że
    stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony
    do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. NSA po rozpoznaniu
    24 maja 2021 r. na posiedzeniu jawnym uchwały wyjaśniającej: „Czy w świetle przepisu art.

    10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o zakwalifikowaniu
    przychodów z najmu składników majątkowych niezwiązanych z działalnością gospodarczą
    do wymienionego w tym przepisie źródła przychodów decydują kryteria przedmiotowe,
    czy też zamiar (decyzja) podatnika?′′ podjął następującą uchwałę: „Przychody z najmu,
    podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są
    zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w ustawie o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby
    fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem
    działalności gospodarczej.′′
    Uchwała NSA wskazuje, że o sposobie opodatkowania dochodów z najmu decyduje fakt
    wprowadzenia (lub braku wprowadzenia) nieruchomości do składników majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym, potwierdzono, że o
    sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik. To zatem podatnik decyduje o tym, czy
    „powiązać′′ określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności
    gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością
    gospodarczą i oddać np. w najem.
    Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy,
    poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do
    źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o
    podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.),
    chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią
    wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej′′.
    Sposób interpretacji przepisów przedstawiony w uchwale siedmiu sędziów NSA wiąże inne
    sądy.
    Ponadto fakt korzystania z usług agencji nieruchomości, które pośredniczą przy wynajmie
    nieruchomości, a także opłacanie przez Wnioskodawcę bezpośrednio niektórych opłat za
    media, nie stoi w sprzeczności z zakwalifikowaniem najmu do źródła tzw. najmu
    prywatnego. Potwierdza to Wyrok WSA w Warszawie z 24 października 2017 r. sygn. akt III
    SA/Wa 3048/16, gdzie Sąd wskazał, że „Zdaniem Sądu prowadzony przez Skarżącą najem
    (w ramach umowy współpracy w celu pośrednictwa w prowadzeniu wynajmu) ma
    zarobkowy charakter (zapewne na granicy opłacalności), czyli nastawiony jest na
    osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu – tak jak w większości umów najmu lokali
    mieszkalnych zawieranych przez osoby fizyczne. Jednakże opisany zakres najmu wskazuje,
    że nie jest prowadzony w sposób zorganizowany. Zorganizowany sposób działania w
    obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny,
    systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i
    realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Co prawda aktywność Skarżącej
    koncentruje się na bieżącym opłacaniu wszelkich mediów związanych z lokalem,
    wyposażeniu lokalu oraz wymianie zużytych elementów wyposażenia, Skarżąca jest
    również zobowiązana do zagwarantowania odpowiedniego stanu technicznego lokalu
    przez cały okres trwania umowy, tym nie mniej, jak wskazała sama Skarżąca, odległość
    jaka dzieli ją od lokalu mieszkalnego uniemożliwia jej osobisty kontakt z osobami
    wynajmującymi mieszkanie, stąd konieczność zawarcia umowy o współpracy. W ocenie
    Sądu orzekającego w niniejszej sprawie Skarżąca nie kierowała się profesjonalizmem a
    pragmatyzmem zawierając umowę z rzeczoną spółką (...). Trudno mówić o
                                              2profesjonalizmie, gdy przedmiotem najmu jest jeden lokal o powierzchni 26 m. Skarżąca
    poza zawarciem umowy z profesjonalną firmą nie podejmuje innych działań, które
    wskazywałyby na prowadzenie przez nią działalności gospodarczej w zakresie najmu.′′
    W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, najem nieruchomości, które zostaną
    wycofane do majątku prywatnego, będzie odbywać się w ramach najmu prywatnego, bez
    znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić

    będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT, które należy opodatkować
    na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy:
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
      przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
      prowadzoną działalnością.

    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
      · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
        pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
      · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
      · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
        przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
        fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      – prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

      – osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
      1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
      późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
      naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11
      ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów
    z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego
    lub postawione do jego dyspozycji.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność
    gospodarczą, polegającą na wynajmie lokali użytkowych oraz lokalu mieszkalnego.
    Działalność jest opodatkowana podatkiem liniowym, a nieruchomości zostały ujęte w
    ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a w konsekwencji
    są amortyzowane. Każda nieruchomość jest wynajmowana w ramach najmu
    długoterminowego przedsiębiorcom. Nieruchomości te były przez ostatnie lata
    sukcesywnie przez Pana nabywane. Nie zatrudnia Pan pracowników, nawiązywaniem
    umów z najemcami zajmuje się osobiście oraz ewentualnie przy pomocy agencji
    nieruchomości. Pokrywa Pan koszty opłat za media. Opłaty te są Panu następnie zwracane
    przez najemców, co dolicza Pan do wystawianych faktur. Z uwagi na uregulowanie się
    rynku najmu, wynajmuje Pan lokale bez większych problemów z regulowaniem
    zobowiązań przez najemców, zatem działania ofertowe mające na celu pozyskiwanie
    potencjalnych najemców zmalały do minimum. W związku z tym, zamierza Pan
    zrezygnować z prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, a tym samym
    wycofać nieruchomości z działalności. Wobec tego, nieruchomości stanowiłyby majątek
    prywatny, a stroną umów będą najemcy oraz Pan jako osoba prywatna. Wobec tego przez
    przeznaczenie lokali na cele prywatne należy rozumieć przede wszystkim wycofanie
    nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa poprzez wykreślenie nieruchomości z
    ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorstwa i
    zaprzestanie ich amortyzacji w ramach przedsiębiorstwa. Środki pochodzące z najmu
    wycofanych nieruchomości będą lokowane jako Pana prywatne oszczędności. Wobec tego
    nie będzie Pan prowadził działalności gospodarczej związanej z wynajmem, a przesunięcie
    nieruchomości do majątku prywatnego z jednoczesnym kontynuowaniem najmu wiąże się
    z zabezpieczeniem potrzeb bytowych Pana rodziny. Jednocześnie dalszy wynajem ma
    zapobiec stratom wynikającym z utrzymania lokali oraz ekonomicznej utraty wartości.

    Skoro zamierza Pan wycofać nieruchomości z działalności do majątku prywatnego, to
    wówczas przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością
    gospodarczą. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić
    należy, że przychody osiągane przez Pana z najmu nieruchomości, po ich wycofaniu z
    działalności do majątku prywatnego, mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego na podstawie art 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu zgodnie z art. 9a
    ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
    podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy
    przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym.
    W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu
    przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi
    domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi
    on dla siebie korzystne skutki prawne.
    W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych
    zaznaczam, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie
    mają zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.