Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.524.2020.2.LS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-19
Teza: Brak zwolnienia – działka niezabudowana.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; dzierżawa; grunty-grunt niezabudowany; podatnik-podatnik czynny; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 lipca 2020 r. (data wpływu 7 sierpnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 października 2020 r. (data wpływu 12 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr A – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr A. Wniosek uzupełniono w dniu 12 października 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu xx lipca 2020 roku przed notariuszem (…) zawarł aktem notarialnym (…) zawarł przedwstępną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu położonej w miejscowości (…) obręb ewidencyjny (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) o powierzchni (…) hektara, stanowiącej działkę ewidencyjną numer A dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer (…). Prawo własności powyższej nieruchomości nabył od gminy (…) na podstawie aktów notarialnych umowy sprzedaży z dnia xx grudnia 2006 r. rep. (…) numer (…) oraz umowy z dnia xx listopada 2007 r. /rep (…) numer (…) oraz umowy z dnia xx sierpnia 2008 r. /rep. (…) numer (…) zawartych w Kancelarii Notarialnej (…), będąc w związku małżeńskim w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej, ustanowiony umową majątkową małżeńską zawartą xx kwietnia 1999 r. przed notariuszem w jego kancelarii notarialnej. Działki będące przedmiotem umów sprzedaży tj. 1, 2, 3 i 4 uległy w dniu xx stycznia 2010 r. scaleniu i stanowią obecnie działkę o numerze ewidencyjnym A. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w świetle art. 55(1) ustawy kodeks cywilny. Wnioskodawca nabył powyższą nieruchomość do swojego majątku osobistego, nie stanowiła ona aportu w żadnej osobie prawnej której Wnioskodawca jest czy był udziałowcem. Wnioskodawca w okresie pięciu lat przed zawarciem ww. umowy kupna-sprzedaży dokonywał kilku transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących jego majątek osobisty. Wnioskodawca sprzedając nieruchomości stanowiące jego własność zawierał umowy sprzedaży w których do ceny sprzedaży doliczany był należny podatek VAT.

Między innymi zawarł następujące umowy sprzedaży objęte powyższym podatkiem:

1.  Nieruchomość – działka w miejscowości (…) dnia xx września 2018 r. – doliczono podatek VAT;
2.  Nieruchomość – działka w (…) – dnia xx października 2019 r. doliczono podatek VAT. Sprzedaż udziałów Wnioskodawcy w nieruchomościach (dotyczy działek położonych w miejscowości (…) gmina (…):
    *   sprzedaż działki z dnia xx.02.2020 doliczono podatek VAT,
    *   sprzedaż działki z dnia xx.07.2020 doliczono podatek VAT,
    *   sprzedaż działki z dnia xx.08.2019 doliczono podatek VAT,
    *   sprzedaż działki z dnia xx.05.2019 doliczono podatek VAT,
    *   sprzedaż działki z dnia xx.12.2018 doliczono podatek VAT,
    *   sprzedaż działki z dnia xx.06.2019 doliczono VAT.

W uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania o treści:

1.  „Czy Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to w jakim zakresie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą? (…) – Wnioskodawca wskazał, że: „Tak wnioskodawca (…) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą oraz działalność w zakresie wynajmu nieruchomości”.
2.  „W jakim celu Wnioskodawca nabył do majątku własnego (prywatnego) działki nr 1, 2, 3 i 4 z których w wyniku scalenia powstała działka nr A?” – Wnioskodawca wskazał, że „Wnioskodawca nabył do majątku własnego (prywatnego) działki nr 1, 2, 3 i 4 z których w wyniku scalenia powstała działka nr A, prowadząc wówczas działalność gospodarczą pod nazwą (…). Działki powyższe nabył w roku 2006 na cele budowy na powyższej nieruchomości hurtowni mięsnej oraz sklepu mięsnego”.
3.  „W jaki sposób działka nr A (powstała w wyniku scalenia działek nr 1, 2, 3 i 4) była i do czasu sprzedaży będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego (należy dokładnie opisać do jakich celów i w jaki sposób Zainteresowany wykorzystywał/będzie wykorzystywał ww. działkę od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży)?” – Zainteresowany wskazał, że „Wnioskodawca od czasu zakupu działki nr A (powstałej w wyniku scalenia działek nr 1, 2, 3 i 4) nie wykorzystywał jej na żadne cele, tzn. nie prowadził na niej żadnych inwestycji, robót budowlanych, ani jakiejkolwiek działalności gospodarczej, ani rolniczej. Nie była ona również przedmiotem najmu czy dzierżawy Do czasu sprzedaży Wnioskodawca również nie będzie jej wykorzystywał jej na żadne cele, tzn. nie prowadził na niej żadnych inwestycji, robót budowlanych, ani jakiejkolwiek działalności gospodarczej, ani rolniczej. Będzie ona przedmiotem dzierżawy z (…)”.
4.  „Czy Zainteresowany dokonywał/będzie dokonywał jakichkolwiek czynności (poniósł/poniesie nakłady) w celu przygotowania do sprzedaży działki nr A (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?” – Wnioskodawca wskazał, że „(…) nie dokonywał, ani też nie będzie dokonywał jakichkolwiek czynności, nie poniósł ani też nie poniesie żadnych nakładów, w celu przygotowania do sprzedaży działki nr A w szczególności w postaci uzbrojenia terenu, ogrodzenia działki, wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenia dróg dojazdowych do działki, ani też nie będzie dokonywał innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki. Nie będzie również zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu tj. sieci internetowej, prasie, radiu, telewizji, ani nie będzie podejmował innych działania marketingowych do czasu upływu czasu do daty zawarcia właściwej umowy sprzedaży z (…)”.
5.  „Czy działka nr A była/jest/będzie udostępniane na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne i w jakim czasie były zawarte?” – Wnioskodawca wskazał, że „Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy z (…) działki numer (…) w dniu xx.07.2020 r. Jest to umowa odpłatna, czynsz dzierżawy wynosi (…) zł miesięcznie została zawarta w dniu xx.07.2020 r. na czas nieoznaczony. Poza powyższą umową działka nr A nie była udostępniana na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych”.
6.  „Wnioskodawca we wniosku wskazał, że zawarł umowę przedwstępną sprzedaży – należy wskazać jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy będą ciążyć na kupującym a jakie na sprzedającym?” – Zainteresowany wskazał, że: „Obowiązki Wnioskodawcy jako Sprzedającego wynikające z zawartej umowy przedwstępnej: (…) Prawa Wnioskodawcy wynikające z zawartej umowy przedwstępnej: (…) Obowiązki Kupującego wynikające z zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży: (…) Prawa Kupującego wynikające z zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży: (…)
7.  „Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?” – Wnioskodawca wskazał, że „Tak w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności nieruchomości. Warunkami tymi są:
    1.  uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m2 w tym salą sprzedaży o pow. (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych, złożone w formie pisemnej,
    2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na nieruchomość będącą przedmiotem umowy przedwstępnej lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    3.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    4.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    5.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    6.  uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
    7.  uzyskania przez Wnioskodawcę własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej KAS o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.
8.  „Czy Wnioskodawca w umowie przedwstępnej sprzedaży zobowiązał się np. udzielić pełnomocnictwa nabywcy do występowania w jego imieniu (np.: przed organami administracji publicznej, do podejmowania w jego imieniu działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.)?” – Zainteresowany wskazał, że „Tak Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu przed organami administracji publicznej, do podejmowania w jego imieniu działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień ,uzyskania warunków technicznych dotyczących przyłączeń do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej”.
9.  „Jeśli Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa nabywcy to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej inwestycji, Zainteresowany udzielił/udzieli pełnomocnictw nabywcy?” – Wnioskodawca wskazał, że „Decyzji w zakresie uzyskania warunków technicznych dotyczących przyłączeń do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej. Decyzji na lokalizację zjazdu publicznego”.
10.  „W czyim imieniu i na czyją rzecz przyszły nabywca będzie występował o uzyskanie niezbędnych decyzji/pozwoleń, które umożliwią zrealizowanie planowanej inwestycji? – Wnioskodawca wskazał, że „W imieniu (…).”.
11.  „Na kogo będą wystawione ww. pozwolenia/decyzje?” – Zainteresowany wskazał, że „Na (…)”.
12.  „Czy na moment sprzedaży działka nr A będzie działką niezabudowaną?” – Wnioskodawca wskazał, że „Tak, na moment sprzedaży działka nr A będzie działką niezabudowaną”.
13.  „Czy na moment sprzedaży działka nr A objęta będzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie przeznaczenie ww. działki wynikać będzie z ww. planu?” – Wnioskodawca wskazał, że „Działka nr A jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jednostki (…) dla terenów przy ul. (…), w którym oznaczona jest symbolem UT1-teren usług turystycznych i komercyjnych”.
14.  „Czy na moment sprzedaży dla działki nr A wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to należy wskazać jakiej zabudowy dotyczy/będzie dotyczyła?” – Zainteresowany wskazał, że: „Tak. Pod takim warunkiem ma być zawarta właściwa umowa sprzedaży. Ma to być jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m2 w tym salą sprzedaży o pow. (…) m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych”.
15.  „W przypadku odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytania nr 13 lub nr 14 należy wskazać, kto wystąpił/wystąpi o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działki i na jakiej podstawie?” – Zainteresowany wskazał, że „(…)”.
16.  „Czy nabycie przez Wnioskodawcę działek wchodzących w skład działki nr A zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)?” – Wnioskodawca wskazał, że „Była to czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług”.
17.  „Czy przy nabyciu ww. nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?” – Wnioskodawca wskazał, że „Tak, przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego”.
18.  „Czy nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?” – Zainteresowany wskazał, że „Nie była użytkowana w żadnym celu”.
19.  „Kto scalił działki nr 1, 2, 3 i 4 i w jakim celu nastąpiło scalenie?” – Wnioskodawca wskazał, że „Scalenie nastąpiło na wniosek (…), przez Urząd Miejski w (…). Scalenie nastąpiło mając na celu fakt, iż było to racjonalne ze względu na planowaną przez Wnioskodawcę inwestycję, o której była mowa w odpowiedzi na pytanie drugie”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej określającej czy biorąc pod uwagę stan faktyczny w niniejszej sprawie, zobowiązany jest do zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu położoną w miejscowości (…) obręb ewidencyjny (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), o powierzchni (…) hektara, stanowiącej działkę ewidencyjną numer A, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, za umówioną cenę wraz z należnym podatkiem VAT czy sprzedaż ta zwolniona jest z obowiązku opłacenia podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zobowiązany jest on do zawarcia właściwej umowy kupna -sprzedaży nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu położoną w miejscowości (…) obręb ewidencyjny (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), o powierzchni (…) hektara, (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) za umówioną cenę wraz z należnym podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (…).

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, iż opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu xx lipca 2020 r. przed notariuszem zawarł przedwstępną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu. Prawo własności powyższej nieruchomości nabył od gminy będąc w związku małżeńskim w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej, Działki będące przedmiotem umów sprzedaży tj. 1, 2, 3 i 4 uległy w dniu xx stycznia 2010 r. scaleniu i stanowią obecnie działkę o numerze ewidencyjnym A. Wnioskodawca w okresie pięciu lat przed zawarciem ww. umowy kupna-sprzedaży dokonywał kilku transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących jego majątek osobisty. Wnioskodawca sprzedając nieruchomości stanowiące jego własność zawierał umowy sprzedaży w których do ceny sprzedaży doliczany był należny podatek VAT. Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą oraz działalność w zakresie wynajmu nieruchomości. Wnioskodawca nabył do majątku własnego (prywatnego) działki nr 1, 2, 3 i 4 z których w wyniku scalenia powstała działka nr A, prowadząc wówczas działalność gospodarczą. Działki powyższe nabył w roku 2006 na cele budowy na powyższej nieruchomości hurtowni mięsnej oraz sklepu mięsnego. Wnioskodawca nie dokonywał, ani też nie będzie dokonywał jakichkolwiek czynności, nie poniósł ani też nie poniesie żadnych nakładów, w celu przygotowania do sprzedaży działki nr A w szczególności w postaci uzbrojenia terenu, ogrodzenia działki, wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenia dróg dojazdowych do działki, ani też nie będzie dokonywał innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki. Nie będzie również zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu tj. sieci internetowej, prasie, radiu, telewizji, ani nie będzie podejmował innych działania marketingowych do daty zawarcia właściwej umowy sprzedaży z (…). Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy z (…) działki numer A w dniu xx lipca 2020 r. Jest to umowa odpłatna, została zawarta na czas nieoznaczony. Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu przed organami administracji publicznej, do podejmowania w jego imieniu działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień, uzyskania warunków technicznych dotyczących przyłączeń do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy istnieje konieczność naliczenia podatku VAT przy planowanej sprzedaży działki nr A.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca – czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT – w 2006 roku nabył działki (które uległy scaleniu) na cele budowy na nich hurtowni mięsnej oraz sklepu mięsnego. Ponadto przeznaczona do sprzedaży działka nr A jest dzierżawiona od dnia xx lipca 2020 r. przez (…) na podstawie umowy dzierżawy, odpłatnie.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca występuje w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowego gruntu (działki nr A) w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W rozpatrywanej sprawie działka nr A objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a na moment sprzedaży dla ww. działki będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta będzie dotyczyła zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, w tym salą sprzedaży oraz miejscami parkingowymi.

W związku z powyższym wskazać należy, że dostawa opisanej we wniosku działki, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa działka nie jest i nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Przedmiotowa działka jest dzierżawiona od dnia xx lipca 2020 r. przez (…). na podstawie umowy dzierżawy, odpłatnie. Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że nabycie działek wchodzących w skład działki nr A zostało wykonane w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług oraz, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W świetle powyższego, sprzedaż opisanej we wniosku działki nr A nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Reasumując, sprzedaż działki nr A nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji planowana dostawa ww. gruntu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, według właściwej stawki i Wnioskodawca będzie zobowiązany do opłacenia podatku VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.