Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.488.2025.1.MST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-08
Teza: Skutki podatkowe najmu lokali.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
lokal-lokal mieszkalny
majątek-majątek prywatny
małżonek
małżonkowie-majątek wspólny małżonków
najem-najem mieszkań
nieruchomości
przychód-źródła przychodu
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
stawka-stawki ryczałtu
wspólność-wspólność majątkowa
środek-środek trwały-wycofanie środka trwałego
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody z najmu osiągane przez małżonków
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 9a-ust. 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust.5
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy skutków podatkowych najmu lokali. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu
    obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w
    ramach którego obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.
    Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki komandytowej (dalej jako: „SPK”), uprawnionym do
    jej reprezentowania (jako komplementariusz) oraz prowadzi jednoosobową działalność
    gospodarczą. Oba podmioty w zakresie przeważającego PKD wskazują 45.31.Z, tj.
    sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem
    motocykli. Ponadto Wnioskodawca jest wspólnikiem w spółce z ograniczoną
    odpowiedzialnością, w której pełni funkcję wiceprezesa zarządu (dalej jako: „SPZOO”).
    Małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, a także
    nie pełni żadnej funkcji w SPK i SPZOO (w SPZOO jest jedynie mniejszościowym
    wspólnikiem).

    Wnioskodawca wraz z Małżonką są właścicielami domu mieszkalnego, w którym zostały
    wydzielone pokoje wraz z łazienkami, które są przez Wnioskodawcę i jego Małżonkę
    wynajmowane na cele mieszkaniowe (dalej: „Lokale I”). Wskazane Lokale I zostały nabyte
    przez Wnioskodawcę i Małżonkę (dalej jako: „Małżonkowie”) w celu lokowania
    posiadanych oszczędności. Lokale I stanowią majątek wspólny Małżonków. Małżonkowie
    wynajmują opisane Lokale I na cele mieszkaniowe, w ramach umów najmu zawartych na
    czas oznaczony (najczęściej na 1 rok). Małżonkowie nie zajmują się najmem
    krótkoterminowym. Możliwość wynajęcia poszczególnych lokali oraz wysokość
    przychodów z najmu zależy od aktualnego popytu na najem lokali określonego rodzaju.
    Przychód osiągany z najmu Lokali I jest opodatkowany przez Wnioskodawcę i jego
    Małżonkę w ramach tzw. najmu prywatnego zryczałtowanym podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 w związku z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT).
    Lokale I nie są i nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych w jakiejkolwiek
    działalności gospodarczej, tym bardziej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Czynności
    związane z wynajmem Lokali I są realizowane przez Małżonków, którzy zajmują się w
    szczególności poszukiwaniem najemców, obsługą umów najmu, monitorowaniem
    terminowości płatności oraz utrzymywaniem kontaktu z najemcami. Nie zatrudniają
    pracowników do realizacji czynności związanych z najmem. Obowiązki związane z obsługą
    umów najmu podzielone są pomiędzy Wnioskodawcę i jego Małżonkę.
    Ponadto Wnioskodawca w roku 1989, przed zawarciem związku małżeńskiego, w ramach
    majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą, wybudował
    nieruchomość mieszkalną, celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (dalej
    jako: „Nieruchomość”). W 2014 roku podjęto decyzję, iż budynek ten zostanie
    przeznaczony do wykorzystania w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej
    prowadzonej przez Wnioskodawcę. Następnie, w oparciu o pozwolenie na budowę,
    rozpoczęto prace budowlane mające przystosować budynek do potrzeb tej działalności.
    Budynek ujęto w ewidencji środków trwałych jako nieruchomość w budowie – na tamten
    czas budynek nie był kompletny i zdatny do użytku. Zanim zaplanowane prace budowlane
    zostały zakończone, w roku 2022 podjęto decyzję o zmianie sposobu wykorzystania tej
    Nieruchomości. Uznano, iż w ramach tego budynku zostaną wyodrębnione lokale
    mieszkalne (dalej jako: „Lokale II”), które po ich wykończeniu będą albo przeznaczone na
    sprzedaż, albo przeznaczone na wynajem podmiotowi, który profesjonalnie będzie
    zajmował się dalszym wynajmem na cele mieszkaniowe. Zgodnie z projektem
    budowlanym w Nieruchomości będą znajdowały się 43 lokale mieszkalne.
    Właścicielem gruntu, na którym położona jest Nieruchomość, w której będą znajdowały
    się zgodnie z projektem 43 lokale, jest wyłącznie Wnioskodawca. Grunt został nabyty
    przed zawarciem związku małżeńskiego. Stanowi on majątek osobisty Wnioskodawcy.
    Opisane powyżej prace budowlane i wykończeniowe były i są realizowane z własnych
    środków pieniężnych (oszczędności) Wnioskodawcy i jego Małżonki – są to ich wspólne
    środki pieniężne, zarobione w czasie trwania związku małżeńskiego, objęte wspólnością
    majątkową małżeńską.
    Na dzień 31 stycznia 2025 r. 33 lokale spośród Lokali II, jako kompletne i zdatne do użytku,
    wykończone, umeblowane oraz wyposażone w podstawowe urządzenia gospodarstwa
    domowego zostały już wcześniej przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej wynajęte. Prace budowlane i wykończeniowe w odniesieniu do pozostałych
    Lokali II zostaną zakończone w pierwszej połowie 2025 roku. Pozwoli to Wnioskodawcy
    uzyskać pozwolenie na użytkowanie Lokali II. Oznaczać to będzie, iż wszystkie Lokale II
    będą wykończone, umeblowane oraz wyposażone w zakresie umożliwiającym ich
    wynajem długoterminowy.
    Wnioskodawca z dniem 31 stycznia 2025 r. wycofał Nieruchomość z prowadzonej przez
    siebie działalności gospodarczej, zmieniając jej przeznaczenie. Tym sposobem
    Nieruchomość stała się majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, niezwiązanym z
    jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Podkreślić należy, że w tym zakresie nie nastąpiło

    odpłatne zbycie składnika majątkowego wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej
    przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nastąpiło wyłącznie przesunięcie
    Nieruchomości, w której znajdują się Lokale II, z majątku związanego z działalnością
    gospodarczą do majątku osobistego Wnioskodawcy. Nieruchomość ta nadal stanowi
    majątek odrębny Wnioskodawcy, co oznacza, że Małżonka nie jest jej właścicielem/
    współwłaścicielem. Nieruchomość została wycofana z ewidencji środków trwałych
    prowadzonej przez Wnioskodawcę w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej.
    Po zmianie przeznaczenia Nieruchomości Wnioskodawca kontynuował wynajem 33 lokali
    spośród Lokali II w ramach tzw. najmu prywatnego. Na dzień złożenia wniosku wynajętych
    jest 36 lokali. Lokale II nie figurują w ewidencji środków trwałych, ani nie są
    wykorzystywane w dotychczas prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności
    gospodarczej. Lokale II wynajmowane są w celach mieszkaniowych, a jeden spośród nich
    w niewielkiej części jest wynajęty na siedzibę spółki SPZOO i SPK.
    Najem Lokali II ma oraz będzie miał charakter długoterminowy, tj. umowy najmu będą
    zawierane co do zasady na okres 1 roku. Wnioskodawca nie będzie prowadzić najmu
    krótkoterminowego. Czynności związane z wynajmem Lokali II, w tym poszukiwanie
    najemców, obsługa umów najmu, monitorowanie terminowości płatności, kontakt z
    najemcami oraz realizacja płatności i przelewów będą wykonywane osobiście przez
    Małżonków.
    Docelowo zarówno Lokale I, jak i Lokale II mają być wynajmowane w ramach najmu
    prywatnego i opodatkowane zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, w związku z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT. Dodatkowo należy wspomnieć,
    że ani Wnioskodawca, ani jego Małżonka nie złożyli na piśmie oświadczenia o
    opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z nich.
    Pytania
    1. Czy przychody z najmu Lokali I oraz najmu 36 lokali spośród Lokali II (od momentu
      zmiany przeznaczenia Nieruchomości) stanowią dla Wnioskodawcy przychody ze
      źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych, określanego jako najem prywatny, a w konsekwencji
      należy je opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
    2. Jeśli stanowisko organu względem pytania nr 1 okaże się twierdzące, tj. przychody z
      najmu Lokali I oraz najmu 36 lokali spośród Lokali II stanowią dla Wnioskodawcy
      przychody opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to czy za
      podstawę opodatkowania Wnioskodawcy powinna zostać uznana kwota stanowiąca
      50% przychodu osiągniętego przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu 36 lokali
      spośród Lokali II?
    3. Czy przychody z najmu Lokali I oraz najmu Lokali II będą stanowić przychody ze źródła
      przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
      osób fizycznych, określanego jako najem prywatny, a w konsekwencji należy je
      opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
    4. Jeśli stanowisko organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. przychody z
      najmu Lokali I oraz najmu Lokali II stanowić będą dla Wnioskodawcy przychody
      opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to czy za podstawę
      opodatkowania Wnioskodawcy powinna zostać uznana kwota stanowiąca 50%
      przychodu, który zostanie osiągnięty przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu Lokali
      II?
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad 1
    W ocenie Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym opisane we
    wniosku przychody z najmu Lokali I oraz najmu 36 lokali spośród Lokali II (od momentu

    zmiany przeznaczenia Nieruchomości) stanowią dla Wnioskodawcy przychody ze źródła
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, określanego jako najem prywatny, w związku z czym podlegają opodatkowaniu
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
    Ad 2
    Jeśli stanowisko organu względem pytania nr 1 okaże się twierdzące, tj. przychody z najmu
    Lokali I oraz najmu 36 lokali spośród Lokali II stanowią dla Wnioskodawcy przychody
    opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to za podstawę
    opodatkowania Wnioskodawcy powinna zostać uznana kwota stanowiąca 50% przychodu
    osiągniętego przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu 36 lokali spośród Lokali II.
    Ad 3
    W ocenie Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym opisane we
    wniosku przychody z najmu Lokali I i Lokali II będą stanowiły przychody ze źródła
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, określanego jako najem prywatny, w związku z czym będą podlegały
    opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
    Ad 4
    Jeśli stanowisko organu względem pytania nr 3 okaże się twierdzące, tj. przychody z najmu
    Lokali I oraz najmu Lokali II stanowić będą dla Wnioskodawcy przychody opodatkowane
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to za podstawę opodatkowania
    Wnioskodawcy powinna zostać uznana kwota stanowiąca 50% przychodu, który zostanie
    osiągnięty przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu Lokali II.
    Uzasadnienie Pana stanowiska
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają
    wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c
    oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano
    poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie
    do przepisów ustawy o PIT odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1
    pkt 3 i 6:
    · pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
    · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze,
      w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz
      gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie
      działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z
      działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Powyższa ustawa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6.
    Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności
    gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność
    zarobkową:
    · wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    · polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    · polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

    Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy za pozarolniczą działalność
    gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności,
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
    · zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy
      pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy oraz
    · wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT.
    Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu,
    podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze,
    składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww.
    ustawy).
    Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być
    prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki celu zarobkowego, ciągłości
    oraz zorganizowanego charakteru. Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje
    możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak
    nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia
    jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego
    charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych
    potrzeb osoby, która je podejmuje.
    Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej
    wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły
    zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie
    należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej
    zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja
    powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne,
    systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie
    dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą
    świadczyć (chociaż nie są decydujące) m.in. takie czynności jak na przykład: wyodrębnienie
    pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności,
    dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy,
    współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.
    W ocenie Wnioskodawcy, podejmowane przez niego i przez jego Małżonkę działania nie
    polegają na budowie struktury organizacyjnej przybierającej postać profesjonalnej
    działalności. Najem nie ma charakteru profesjonalnego, lecz amatorski (okazjonalny),
    uzależniony od popytu na najem określonego rodzaju mieszkań. Zamierzeniem
    Wnioskodawcy jest reinwestowanie zysków osiąganych z najmu, z innych źródeł, w tym z
    tytułu uczestnictwa w SPK, jak również z jednoosobowej działalności gospodarczej. Najem
    nie nosi więc znamion działalności gospodarczej.

    Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powołanej ustawy, podejmowane
    przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem,
    tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb
    osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo
    przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z
    działalnością gospodarczą.
    Jednocześnie wskazać należy, że sama ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką
    bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do
    określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby była to jedyna i ostateczna
    przesłanka, która determinuje kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do
    określonego źródła przychodów. Jak już wyżej zauważono, decydujące znaczenie mają
    bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy.
    Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na
    względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania
    podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy
    stanu faktycznego.
    W tym miejscu należy powołać uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA)
    podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której
    wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia
      z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
    Powołana uchwała NSA wskazuje, że o sposobie opodatkowania dochodów z najmu
    decyduje fakt wprowadzenia (lub braku wprowadzenia) nieruchomości do majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym potwierdzono, że o
    sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik.
    Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią
    składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do
    majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
    Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
    której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych
    z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
    Reasumując, z ww. uchwały NSA wynika więc, że o tym, czy wynajem nieruchomości
    prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym, decyduje sam podatnik. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów
    jako przychów z tytułu najmu z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że podatnik
    zdecyduje się na prowadzenie lokali do majątku związanego z wykonywaniem działalności
    gospodarczej. W praktyce chodzi tu o wprowadzenie majątku do ewidencji środków
    trwałych.
    Stanowisko takie było później powielane w wielu orzeczeniach (dla przykładu można tu
    wskazać wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2021 r. sygn. II FSK 2402/19, wyrok NSA z dnia 22
    czerwca 2021 r. sygn. II FSK 2403/19, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5 lipca 2022 r. sygn. I SA
    /Gd 190/22). Należy podkreślić, że sądy administracyjne co do zasady są związane uchwałą
    wydaną w składzie 7 sędziów. Nie mogą odstąpić od wyrażonego w niej stanowiska bez
    przekazania zagadnienia prawnego powiększonemu składowi NSA (por. art. 269 ustawy z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz. U.
    z 2023 r., poz. 259 ze zm.).

    W opisanym stanie faktycznym Lokale I nigdy nie znajdowały się i nie znajdują się w
    ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez
    Wnioskodawcę. Lokale I nie były przez Wnioskodawcę, ani przez jego Małżonkę
    wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. W przyszłości Małżonkowie nie
    planują zmieniać przeznaczenia Lokali I i przeznaczyć ich do wykorzystania w jakiejkolwiek
    działalności gospodarczej.
    Jeśli chodzi o Lokale II, to Nieruchomość, w której znajdują się Lokale II, zmieniła swoje
    przeznaczenie i została do majątku prywatnego przekazana przez Wnioskodawcę.
    Wnioskodawca wynajmuje 36 lokali spośród Lokali II oraz będzie wynajmował Lokale II,
    wykorzystując Nieruchomość do celów prywatnych, niezwiązanych z działalnością
    gospodarczą. W przyszłości nie jest planowana zmiana przeznaczenia Lokali II i
    przeznaczenie ich do wykorzystania w jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
    Reasumując należy stwierdzić, że:
    · dotychczasowy wynajem Lokali I mieści się i będzie mieścił się w zakresie zarządu
      majątkiem prywatnym,
    · wynajem Lokali II – po zmianie przeznaczenia Nieruchomości na cele prywatne – mieści
      się i będzie się mieścił się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym.
    Przychody z najmu, o których mowa powyżej, powinny zostać zakwalifikowane do źródła
    określonego z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, czyli tzw. najmu prywatnego.
    W myśl art. 9 ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku
    dochodowym.
    Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są uregulowane w
    ustawie o ryczałcie. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy osoby fizyczne osiągające
    przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opłacają ryczałt od
    przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku
    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze
    i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b
    ustawy o podatku dochodowym.
    Z treści art. 9a ust. 6 ustawy o PIT i art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie wynika więc wyraźnie,
    że osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    PIT, nie mają możliwości wyboru innych zasad opodatkowania niż ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych, w szczególności aktualnie nie jest możliwe opodatkowanie
    przychodów z najmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).
    Inaczej jest w przypadku wynajmu w ramach działalności gospodarczej, czyli źródła
    określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (por. art. 9a ust. 1 i 2 ustawy o PIT).
    Odnosząc powyższe do stanu faktycznego będącego przedmiotem wniosku należy
    wskazać, że:
    · skoro Lokale I stanowiące przedmiot najmu nie były składnikami majątku związanymi z
      prowadzoną działalnością gospodarczą, lecz stanowiły i stanowić będą składnik
      majątku prywatnego Małżonków niezwiązany z działalnością gospodarczą,
    · skoro Lokale II stanowiące przedmiot najmu w okresie, w którym Nieruchomość
      zmieniła przeznaczenie na prywatne, a więc Lokale II stanowić będą składnik majątku
      prywatnego Wnioskodawcy niezwiązany z działalnością gospodarczą,

        – to najem Lokali I i Lokali II stanowić powinien źródło przychodów, o którym mowa
        w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT określane jako najem prywatny, w związku z
        czym podlegać powinien opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
        ewidencjonowanych (na zasadach określonych w ustawie o ryczałcie).
    Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają również m.in.:
    – interpretacja Dyrektora KIS z 21 stycznia 2025 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.848.2024.1.AA,
    – interpretacja Dyrektora KIS Z 5 stycznia 2024 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.837.2023.1.AG,
    – interpretacja Dyrektora KIS z 29 lipca 2024 r. sygn. 0115-KDST2-1.4011.288.2024.2.MD,
    – interpretacja Dyrektora KIS z 21 lutego 2023 r. sygn. 0115-KDIT1.4011.38.2023.1.AS,
    – interpretacja Dyrektora KIS z 15 lutego 2023 r. sygn. 0115-KDIT1.4011.839.2022.1.MK.
    Z uwagi na fakt, że Małżonkowie nie złożyli oświadczenia o opodatkowaniu całości
    przychodu z najmu prywatnego przez jednego z nich, to Wnioskodawca jako podstawę
    opodatkowania powinien wykazać kwotę stanowiącą 50% przychodu osiągniętego przez
    Małżonków z najmu Lokali I i najmu 36 lokali spośród Lokali II (zaistniały stan faktyczny).
    Podobnie sytuacja będzie wyglądać w odniesieniu do zdarzenia przyszłego: za podstawę
    opodatkowania Wnioskodawca powinien wykazać kwotę stanowiącą 50% przychodu,
    który zostanie osiągnięty przez Małżonków z najmu Lokali I i najmu Lokali II.
    Konieczny jest w tym zakresie dodatkowy komentarz odnoszący się do stanu prawnego
    Lokalu II. Zgodnie z art. 31 § 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku wspólnego
    należą w szczególności dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego
    każdego z małżonków. Zatem patrząc na przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego
    całość dochodów z wynajmu Lokali I oraz Lokali II (mimo że należą one do majątku
    odrębnego Wnioskodawcy) należy do majątku wspólnego.
    Powyższe oznacza, że przychody z tytułu najmu Lokali I i Lokali II będą przychodem
    wspólnym Małżonków, gdyż pomiędzy nimi istnieje wspólność majątkowa małżeńska. Z
    tego punktu widzenia nie ma znaczenia fakt, czy stroną umów najmu Lokali II będzie sam
    Wnioskodawca, czy będą razem Wnioskodawca i jego Małżonka.
    W związku z tym należy zgodzić się ze stwierdzeniem Dyrektora KIS zawartym w
    interpretacji z dnia 29 sierpnia 2023 r. 0113-KDIPT2-1.4011.477.2023.1.ID:
      (...) w razie istnienia wspólności majątkowej małżeńskiej, przychody z najmu zawsze
      należą do majątku wspólnego. Na powyższe zwraca się uwagę w piśmiennictwie. W
      tym miejscu można przytoczyć następujący fragment: "Nieco enigmatycznie
      przedstawia się także kwestia sformułowania, w świetle którego zasada, o której
      mowa w art. 12 ust. 5 u.z.p.d., ma zastosowanie wyłącznie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa. Na czym polega istota przeprowadzonej w
      powyższy sposób delimitacji podmiotowej art. 12 ust. 6 u.z.p.d.? Należy przyjąć za
      oczywiste - choć cytowany zwrot nie wskazuje jednoznacznie na tego rodzaju kierunek
      interpretacyjny - że intencją ustawodawcy było objęcie reżimem art. 12 ust. 6 u.z.p.d.
      dwóch potencjalnych stanów faktycznych. Po pierwsze, źródło przychodu należy do
      majątków osobistych małżonków, jednak przychód ten - za sprawą małżeńskich
      przepisów ustrojowych - zostaje objęty majątkiem wspólnym. Po drugie, źródło
      przychodu należy do majątku wspólnego małżonków i z tej racji tym bardziej
      osiągnięty z niego przychód staje się częścią tego majątku. Należy w tym miejscu
      podkreślić, że art. 12 ust. 6 u.z.p.d., będący swoistym odpowiednikiem art. 8 ust. 3 u.p.
      d.o.f., nie odwołuje się, w przeciwieństwie do tego drugiego przepisu, do stosunków
      wspólności (wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania
      rzeczy) stanowiących źródła przychodów" (A. Goettel, "Podatkowoprawne skutki
      zawarcia i ustania małżeństwa", Rozdział 3, podrozdział 3.4.2, WK 2016, publ. Lex, jako
      el. monografia do art. 12 Ustawy o ryczałcie).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe (pytanie pierwsze
    i trzecie) i w części nieprawidłowe (pytanie drugie i czwarte).
    Odstępuję od uzasadnienia prawnego oceny Pana stanowiska w zakresie kwalifikacji
    przychodów z najmu Lokali I i najmu Lokali II do źródła „najem prywatny” oraz
    opodatkowania ich ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – pytania oznaczone
    we wniosku nr 1 i 3.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

– w zakresie pytań nr 2 i 4
    Przychody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są opodatkowane w formie ryczałtu
    od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20
    listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).
    Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    W świetle art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:
      Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się
      proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego
      dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
    W myśl natomiast art. 12 ust. 6 ww. ustawy:
      Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art.
      6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu
      całości przychodu przez jednego z nich.
    Z powołanych przepisów wynika, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność
    ustawowa małżeńska, mają dwie możliwości rozliczania przychodów z najmu prywatnego
    składników stanowiących ich majątek wspólny, tzn.:
    · całość przychodów z tego tytułu jest rozliczana po połowie przez obydwoje małżonków;
    · całość przychodów jest opodatkowana przez jednego z małżonków – na podstawie
      sporządzonego na piśmie oświadczenia wyrażającego taką wolę.
    Zasada proporcjonalnego ustalania tego rodzaju przychodu wynikająca z art. 12 ust. 5
    ustawy o ryczałcie znajduje więc zastosowanie, gdy przedmiot najmu objęty jest ustrojem
    małżeńskiej wspólności ustawowej (współwłasnością łączną) i nie zostało złożone
    oświadczenie z art. 12 ust. 6 tej ustawy. W sytuacji natomiast, gdy przedmiot najmu należy
    do majątku odrębnego każdego z małżonków, nie mamy do czynienia ze współwłasnością,
    a małżonkowie nie mają możliwości wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych przez jednego z nich.
    Tak więc oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków
    dotyczy przychodów osiąganych z najmu prywatnego składników majątku objętych
    wspólnością ustawową, tj. składników stanowiących majątek wspólny małżonków.
    W opisanej we wniosku sytuacji wynajmują Państwo (Pan i Pana żona) i będą Państwo
    wynajmować Lokale I, które stanowią Państwa majątek wspólny, jak i Lokale II (obecnie 36)
    będące Pana majątkiem odrębnym. Nieruchomość, w ramach której wyodrębniono Lokale
    II wybudował Pan przed zawarciem związku małżeńskiego. Jak wynika ponadto z opisu
    sprawy, ani Pan ani Pana żona nie złożyli na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości
    przychodu z najmu prywatnego przez jednego z Państwa. Powziął Pan wątpliwość, czy za

    podstawę opodatkowania osiąganych przychodów ryczałtem może Pan i będzie Pan mógł
    – w odniesieniu do przyszłego najmu opisanych lokali – uznać kwotę stanowiącą 50%
    Państwa przychodu z tego tytułu.
    Odnosząc się do powyższego, co do zasady, przychody z najmu prywatnego składników
    majątku należących do obojga małżonków u każdego z nich ustala się w częściach
    równych, tj. w wysokości 50% otrzymanych przychodów. Zatem mąż i żona opłacają we
    własnym zakresie podatek od przychodów z najmu prywatnego, każde od swojej części
    przychodów. Szczególną zasadę rozliczania przychodów z najmu prywatnego rzeczy
    przynależących do małżonków dopuszcza art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie. Reguła w nim
    zawarta dotyczy małżonków, którzy złożyli naczelnikowi urzędu skarbowego sporządzone
    na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Majątek
    odrębny jest z kolei samoistnym źródłem przychodu, jego najem podlega opodatkowaniu
    w całości przez właściciela i w związku z tym nie wymaga składania oświadczenia.
    Tym samym prawidłowo uznał Pan, że wobec niezłożenia oświadczenia o opodatkowaniu
    całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z Państwa, przychody z najmu
    Lokali I należących do majątku wspólnego małżonków określa się dla Pana w wysokości
    50% przychodów.
    W odniesieniu natomiast do najmu Lokali II będących Pana majątkiem odrębnym, całość
    przychodów z tego tytułu podlega i podlegać będzie – w odniesieniu do zdarzenia
    przyszłego – opodatkowaniu przez Pana jako ich właściciela. Nie ma tutaj zastosowania
    proporcjonalne ustalanie przychodów, gdyż nie mamy do czynienia ze współwłasnością
    przedmiotu najmu. Pana stanowisko w tej części jest więc nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
    · stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie
      zaistnienia zdarzenia,
    · zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu
      wydania interpretacji.
    Powołane przez Pana interpretacje indywidualne zostały wydane w indywidualnych
    sprawach innych podmiotów i nie były wiążące przy wydawaniu tej interpretacji.
    W odniesieniu natomiast do interpretacji znak 0113-KDIPT2-1.4011.477.2023.1.ID, z której
    wynika odmienna analiza art. 12 ust. 5 i 6 ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym, należy wskazać, że podstawowym zadaniem organu wydającego
    interpretacje indywidualne jest wydawanie rozstrzygnięć zgodnych z przepisami, w
    sposób prawidłowy prezentujących normy prawne wynikające z interpretowanych
    przepisów. Wydając rozstrzygnięcia organ nie ma obowiązku powielania wcześniej
    zajętego stanowiska – zwłaszcza jeśli uważa, że wymaga ono rewizji. Ponadto możliwość
    zmiany stanowiska organu (a co za tym idzie także zmiany wcześniej wydanych
    rozstrzygnięć) została przewidziana przez ustawodawcę w regulacjach dotyczących
    procedury wydawania interpretacji indywidualnych.
    Powołując się w uzasadnieniu własnego stanowiska na treść art. 9a ust. 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał Pan błędne oznaczenie tego przepisu,
    tj. art. 9 ust. 6 ustawy. Uznałem to za oczywistą omyłkę pisarską.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji w zakresie pytań nr 1 i 3
    jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.