Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-516/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-08-23
Teza: Sprzedaż nieruchomości – określenie wysokości przychodu.
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2010 r. (data wpływu 21 maja 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 sierpnia 2010 r. (data wpływu 16 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ponieważ wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 3 sierpnia 2010 r. Nr ITPB2/415-516/10-2/MM wezwano do jego uzupełnienia. Braki wykazane w wezwaniu uzupełniono w dniu 16 sierpnia 2010 r. (data wpływu).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 9 grudnia 2008 r. – na podstawie aktu notarialnego – Wnioskodawczyni wraz z byłym małżonkiem – dokonała zbycia nieruchomości, której była współwłaścicielem. Cena sprzedaży określona została na kwotę 905.000 zł.

W akcie notarialnym została spisana zasada podziału przychodów ze sprzedaży, sposób i terminy regulowania zapłaty.

W związku z dokonaną sprzedażą tej nieruchomości Wnioskodawczyni otrzymała:

1.  kwotę przelaną bezpośrednio na konto w banku tytułem spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę ww. budynku w wysokości 108 710 zł 97 gr (tj. 1/2 z kwoty 216 813 zł 61 gr oraz odsetek 608 zł 34 gr przelanej na konto w banku),
2.  kwotę otrzymaną od kupujących w kilku ratach w łącznej wysokości 245.061 zł,
3.  zwrot po rozliczeniu przelanej kwoty na rzecz banku (1/2 różnicy między kwotą 250.000 zł, a kwotą 217 421 zł 95 gr), co daje kwotę 16.289 zł 03 gr.

Kwota przychodu ze sprzedaży nieruchomości, którą uzyskała Wnioskodawczyni wyniosła zatem 370 061 zł.

Natomiast były małżonek Wnioskodawczyni – w związku ze sprzedażą tej nieruchomości otrzymał:

1.  kwotę przelaną bezpośrednio na konto w banku tytułem spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę ww. budynku w wysokości 108 710 zł 97 gr (tj. 1/2 z kwoty 216.813 zł 61 zł oraz odsetek 608 zł 34 gr przelanej na konto w banku),
2.  kwotę otrzymaną od kupujących w kilku ratach w łącznej wysokości 409.939 zł,
3.  zwrot po rozliczeniu przelanej kwoty na rzecz banku (1/2 różnicy między kwotą 250.000zł, a kwota 217.421 zł 95 gr), co daje kwotę 16.289 zł 03 gr.

Kwota przychodu ze sprzedaży nieruchomości, którą uzyskał mąż Wnioskodawczyni wynosi zatem 534.939 zł.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wyjaśnia, że po rozwodzie nie został dokonany podział majątku wspólnego, wobec czego przysługiwało Jej prawo do 1/2 wartości nieruchomości. Jednak w wyniku wzajemnych rozliczeń z byłym mężem po sprzedaży nieruchomości otrzymała kwotę 370 061 zł, przy wartości ogólnej sprzedaży 905 000 zł., wobec czego Jej przychód ze sprzedaży wynosił 40,89% wartości nieruchomości.

Po analizie treści wniosku z dnia 20 maja 2010 r., mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa przyjęto, iż intencją Pani było uzyskanie odpowiedzi na pytanie:

Od jakiej kwoty przychodu Wnioskodawczyni powinna się rozliczyć w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna rozliczyć się z przychodu ze zbycia tej nieruchomości w wysokości faktycznie otrzymanej, a nie hipotetycznej wartości połowy nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni – wraz z byłym małżonkiem - sprzedała w dniu 9 grudnia 2008 r. nieruchomość nabytą w 2005 r. W związku z tym, iż sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi ona źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2005 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Z ustępu 2a omawianego przepisu wynika natomiast, że zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 9 grudnia 2008 r. będąc współwłaścicielem nieruchomości dokonała Pani jej sprzedaży. Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona w umowie zawartej w formie aktu notarialnego na kwotę 905.000 zł, zatem na każdego współwłaściciela przypada kwota 452 500 zł. Sposób uregulowania płatności określony został w następujący sposób: kwotę 409 939 zł otrzymał były małżonek Wnioskodawczyni, kwotę 245 061 zł otrzymała Wnioskodawczyni, natomiast pozostała kwota 250 000 zł przekazana została przez kupujących na rachunek banku jako spłata części zobowiązań sprzedających wobec banku.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że dokonana w przedstawionym stanie faktycznym czynność prawna polegająca na zawarciu w dniu 9 grudnia 2008 r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży implikuje określone skutki podatkowe. Dla ich powstania istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność oraz jej treść. Zgodnie bowiem z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Wykładnia gramatyczna (językowa) wyżej wskazanego przepisu nie pozostawia wątpliwości, iż przychodem podlegającym zryczałtowanemu 10% podatkowi od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży. Takimi kosztami będą np. wydatki poniesione na uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialnej czy kosztów pośrednictwa, a więc koszty zawarcia samej umowy sprzedaży będące warunkiem niezbędnym zbycia takiej nieruchomości.

Nadto wskazać należy, że na kwalifikację prawnopodatkową dokonanej czynności nie ma wpływu, czy w wyniku tej umowy Wnioskodawczyni otrzymała przysługującą jej część kwoty w całości, czy też pewną jej część. Nie może bowiem decydować o skutkach podatkowych zawartej umowy sprzedaży fakt, iż część kwoty przekazana została do banku tytułem spłaty zobowiązań Wnioskodawczyni i Jej byłego małżonka, a Wnioskodawczyni nie mogła tą kwotą rozporządzać. Tak więc na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma treść zawartej umowy sprzedaży, natomiast wartość przychodu – zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest ustalana na podstawie ceny określonej w umowie.

Reasumując, po stronie Wnioskodawczyni dla celów podatkowych wystąpił przychód ze sprzedaży w postaci wyrażonej w cenie określonej w umowie równy wartości zbywanego przez Nią udziału w nieruchomości (o ile nie odbiega ona od wartości rynkowej), tj. w kwocie 452 500 zł, pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia.

Końcowo jedynie wskazać należy, że w sytuacji gdy przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości, w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkowany zostanie na tzw. cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), w wydatkowanej części korzystał będzie ze zwolnienia od podatku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.