Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-1.4011.391.2018.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-08
Teza: Należności z tytułu czynszu ustalonego i wpłacanego przez Wnioskodawcę do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz należności za centralne ogrzewanie lokalu oraz koszty wody, do których ponoszenia zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu wynajmujący - Wnioskodawca, będą stanowić przysporzenie majątkowe dla Wnioskodawcy, a tym samym będą stanowić przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: najem; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2018 r. (data wpływu do tut. organu 17 października 2018 r.), uzupełnionym w dniu 5 listopada 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przychodów z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 października 2018 r. Pan X złożył do Urzędu Skarbowego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przychodów z najmu. Pismem z dnia 11 października 2018 r. nr (…) Naczelnik Urzędu Skarbowego – działając na podstawie przepisów art. 15 w związku z art. 13 § 2a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) – przekazał wniosek Pana X do rozpatrzenia Dyrektorowi Krajowej Informacji Skarbowej. Przedmiotowy wniosek wpłynął do Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 17 października 2018 r.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym pismem z dnia 22 października 2018 r., znak 0112-KDIL3-1.4011.391.2018.1.AG, na podstawie art. 169 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 26 października 2018 r., wniosek uzupełniono w dniu 5 listopada 2018 r (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 2 listopada 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu użytkowego, który wynajmuje i z tego tytułu opłaca podatek dochodowy od osób fizycznych w formie ryczałtu. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Tytułem wynagrodzenia za najem lokalu użytkowego Wnioskodawca otrzymuje od wynajmującego określoną kwotę pieniędzy, która zawiera w sobie należności z tytułu opłat za media oraz kosztów eksploatacyjnych (tzw. czynsz), których ciężar uiszczenia do wspólnoty mieszkaniowej – czynszu, a do innych instytucji opłat za media spoczywa na Wnioskodawcy jako właścicielu lokalu.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że z treści umowy wynika, że wynajmujący zobowiązany jest do ponoszenia opłaty z tytułu użytkowania lokalu (w treści umowy „czynsz”) oraz kosztów centralnego ogrzewania i wody wg zużycia. W treści umowy nie wyszczególniono osobno kwoty (części), która stanowi opłatę do Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokali oraz kwoty (części) pozostałej wynajmującemu stanowiącej jego wynagrodzenie (zysk, tzw. odstępne). Opłata uiszczana przez najemcę ma charakter całościowy, a to na wynajmującym (czyli właścicielu nieruchomości) spoczywa obowiązek odprowadzenia jej części na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, z tytułu własności nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy podstawą opodatkowania powinien być przychód z najmu pomniejszony o koszty eksploatacji związane z wynajmowanym lokalem?

Chodzi o takie koszty jak:

*   opłaty eksploatacyjne odprowadzane do wspólnoty mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokali (tzw. czynsz),
*   koszty centralnego ogrzewania lokalu,
*   koszty wody.

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymywane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media i kosztów eksploatacyjnych, należne wspólnocie mieszkaniowej nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu, zatem podstawa opodatkowania powinien być przychód z najmu pomniejszony o koszty eksploatacji związane z wynajmowanym lokalem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z treścią art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. czynsz administracyjny, koszty centralnego ogrzewania lokalu, koszty wody), jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Wnioskodawca podał w uzupełnieniu wniosku, że z treści umowy wynika, że wynajmujący zobowiązany jest do ponoszenia opłaty z tytułu użytkowania lokalu (w treści umowy „czynsz”) oraz kosztów centralnego ogrzewania i wody wg zużycia. W treści umowy nie wyszczególniono osobno kwoty (części), która stanowi opłatę do Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokali oraz kwoty (części) pozostałej wynajmującemu stanowiącej jego wynagrodzenie (zysk, tzw. odstępne). Opłata uiszczana przez najemcę ma charakter całościowy, a to na wynajmującym (czyli właścicielu nieruchomości) spoczywa obowiązek odprowadzenia jej części na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, z tytułu własności nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że należności z tytułu czynszu ustalonego i wpłacanego przez Wnioskodawcę do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz należności za centralne ogrzewanie lokalu oraz koszty wody, do których ponoszenia zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu wynajmujący - Wnioskodawca, będą stanowić przysporzenie majątkowe dla Wnioskodawcy, a tym samym będą stanowić przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.