Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.101.2018.1.TR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-27
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dług; fundusz-fundusz remontowy; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; prawa-ograniczone prawo rzeczowe; przekształcanie; zadłużenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2018 r. (data wpływu 26 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Na podstawie postanowienia sądu rejonowego z dnia 5 listopada 2012 r. Zainteresowana nabyła po ojcu zmarłym dnia (…) września 2012 r. spadek w postaci lokalu mieszkalnego (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu) o powierzchni użytkowej 36,70 m2 z ułamkowym udziałem wynoszącym 65/10 000 we wspólnych częściach budynku i innych urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lub najemców poszczególnych lokali oraz w prawie własności gruntu, na którym ww. budynek się znajduje.

Zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nabycie tego spadku było wolne od podatku od spadków i darowizn.

Aktem notarialnym z dnia 11 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową. Również dnia 11 lipca 2013 r. Zainteresowana podpisała przedwstępną warunkową umowę sprzedaży wyżej wymienionego lokalu. Sprzedanie lokalu mieszkalnego było konieczne z uwagi na zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej w kwocie 40 191,04 zł (23 967,30 zł opłaty za mieszkanie, 13 757,29 zł odsetki ustawowe za opóźnienie, 1 969,00 koszty postępowania windykacyjnego oraz 497,45 zł rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania).

W kwocie 23 967,30 zł – opłaty za mieszkanie wliczono kwotę opłat na fundusz remontowy w kwocie 5 473,80 zł przeznaczonej na remonty zasobów gospodarki mieszkaniowej. Zgodnie z umową przedwstępna Zainteresowana zobowiązała się do wpłaty 40 191,04 zł bezpośrednio na konto spółdzielni mieszkaniowej w celu spłaty zadłużenia. Stan majątkowy Wnioskodawczyni nie pozwalał na spłatę zadłużenia z posiadanych środków.

Brak interpretacji indywidualnej uniemożliwi zaliczenie wyżej wskazanych kwot jako kosztów uzyskania przychodów w złożeniu zeznania PIT-39.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów koszty udokumentowanych nakładów poczynionych w trakcie posiadania nieruchomości – koszty funduszu remontowego w kwocie 5 473,80 zł przeznaczanego na remonty zasobów gospodarki mieszkaniowej (budynków, budowli, urządzeń technicznych związanych z budynkami) dokonanych na sprzedanej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania od spadków i darowizn. W związku z faktem, iż ustalony przez radę nadzorczą spółdzielni mieszkaniowej zgodnie z zasadami statutu spółdzielni fundusz remontowy służy do pokrywania kosztów remontów głównych własnych zasobów gospodarki mieszkaniowej, tj. budynków oraz budowli, urządzeń technicznych związanych z budynkiem, można je zaliczyć do udokumentowanych nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy – budynku wielolokalowego, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Oznacza to, że można kwoty tego wydatku zaliczyć jako koszty uzyskania przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i forma ich nabycia.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym Zainteresowana podała, że na podstawie postanowienia sądu rejonowego z dnia 5 listopada 2012 r. nabyła po ojcu zmarłym dnia 7 września 2012 r. spadek w postaci spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z ułamkowym udziałem wynoszącym we wspólnych częściach budynku i innych urządzeniach, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lub najemców poszczególnych lokali oraz w prawie własności gruntu, na którym ww. budynek się znajduje. Aktem notarialnym z dnia 11 lipca 2013 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową.

Powołując się na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.) należy wskazać, że w myśl art. 922 § 1 i § 2 Kodeksu, przez spadkobranie należy rozumieć przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Na spadek składa się ogół praw i obowiązków należących do zmarłego w chwili jego śmierci, które ze swej istoty mogą przejść na jego następców prawnych. Stosownie do art. 924 Kodeksu, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast w myśl art. 925 Kodeksu spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Wskazać w tym miejscu ponadto należy, że Kodeks cywilny zawiera również wyjaśnienie, co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości. Otóż w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Oprócz ww. klasyfikacji Kodeks cywilny wprowadza również pojęcie ograniczonych praw rzeczowych, do których zgodnie z art. 244 § 1 zaliczają się: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy (art. 244 § 2).

Natomiast kwestię nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 z późn. zm.). Stosownie do art. 9 ust. 1 tejże ustawy, przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.

W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują; nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami.

Natomiast stosownie do art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Wyjaśnienia wymaga, że w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dziedziczeniu podlega wyłącznie wkład mieszkaniowy związany z tym prawem, a nie samo prawo, które przysługiwało spadkodawcy. W takiej sytuacji bowiem właścicielem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest spółdzielnia mieszkaniowa.

Natomiast kwestię przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego we własność reguluje przepis art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w myśl którego, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek z członkiem spółdzielni zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu.

Należy jednak zauważyć, że z art. 14 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wnika, że wykluczenie możliwości dziedziczenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego związanego z takim prawem.

Reasumując: należy uznać, że na gruncie przedmiotowej sprawy Wnioskodawczyni nabyła prawo własności do przedmiotowego lokalu mieszkalnego w wyniku przeniesienia na nią własności tegoż lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową w dniu 11 lipca 2013 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl bowiem art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

W terminie określonym w ust. 1 (tj. do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym), z zastrzeżeniem ust. 7, podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3 (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast od dnia 1 marca 2017 r. ww. przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzyskał treść, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Z racji zadłużenia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego spłatę zadłużenia z tytułu wpłat na fundusz remontowy w kwocie 5 473,80 zł, przeznaczany na remonty zasobów gospodarki mieszkaniowej (budynków, budowli, urządzeń technicznych związanych z budynkami).

Ponieważ jednak do nabycia przez Zainteresowaną własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie doszło (jak już wcześniej wykazano) w drodze spadku, ale w wyniku przeniesienia na nią własności tegoż lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową w dniu 11 lipca 2013 r., koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży tegoż lokalu ustala się nie na podstawie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (jak uważa Wnioskodawczyni), ale na podstawie art. 22 ust. 6c tejże ustawy.

Na mocy bowiem art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei na podstawie przywołanego przez Zainteresowaną art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Katalog wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości nabytych odpłatnie zawarty w cytowanym przepisie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że w żadnym wypadku nie dopuszcza się zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków, niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze w sposób automatyczny do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, lecz tylko ten, który pozostaje w takim związku, że poniesienie go miało wpływ na nabycie nieruchomości.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu każdy wydatek wymaga zatem nie tylko oceny pod kątem, czy jego poniesienie miało związek z konkretnym przychodem, ale też z punktu widzenia racjonalności określonego działania dla osiągnięcia przychodu. Nie wystarczy bowiem samo subiektywne przekonanie podatnika o wpływie poniesionego przez niego wydatku na osiągniecie przychodu. Wydatek musi zostać poniesiony celowo i być zasadny z punktu widzenia nabycia nieruchomości lub stanowić nakład zwiększający jej wartość. Pojęcie kosztów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem wszystkich tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub wydatków które poniósł na nakłady, celem zwiększenia jej wartości. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Zauważyć w tym miejscu należy, że żadnej z powyższych kategorii nie stanowi kwota kosztów związanych ze spłatą zadłużenia obciążającego lokal mieszkalny, takich jak z tytułu wpłat na fundusz remontowy. Nie są to bowiem wydatki poniesione na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, gdyż stanowią one wydatki związane z uregulowaniem ciążącego na nim zadłużenia. Wydatki takie nie mogą być również potraktowane jako nakłady zwiększające wartość rzeczy, o których mowa w art. 22 ust. 6c poczynione w trakcie posiadania zbywanego lokalu, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości przedmiotu zbycia. W konsekwencji, koszty takie nie mogą być przyjęte – w rozumieniu analizowanego przepisu – jako koszty obniżające podstawę obliczenia podatku z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności jest pokrycie kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na ten lokal (o czym traktuje zacytowany wyżej art. 12 ust. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Przeniesienie własności lokalu uzależnione zostało więc od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych, tj. został on zobowiązany do spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań związanych z budową lokalu mieszkalnego, w tym spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Natomiast w sytuacji, gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, członek spółdzielni zobowiązany jest również do spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego są wszelkie wydatki poniesione na jego nabycie, tj. wydatki związane z pokryciem kosztów budowy przypadających na ten lokal.

Kolejnym warunkiem jest spłata zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Do kosztów nabycia lokalu nie mogą zostać zaliczone wydatki na spłatę zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Opłaty eksploatacyjne lokator winien był bowiem pokrywać na bieżąco, gdyż obowiązek ten był związany z użytkowaniem lokalu. Wydatki te nie mogą być kosztem nabycia lokalu będącego odrębną własnością, gdyż nie ma między ich poniesieniem a nabyciem żadnego związku przyczynowo-skutkowego. Lokator (bądź też – jak w rozpatrywanej sprawie – następca prawny lokatora), który posiada zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych podlegające spłacie w momencie kiedy chciałby przekształcić prawo lokatorskie w odrębną własność nie może być więc uprzywilejowany wobec lokatorów, którzy takiego zadłużenia nie mają. Lokatorzy ci tego rodzaju wydatków ponoszonych regularnie nie mogą traktować jako kosztu nabycia prawa odrębnej własności. Zatem lokator (bądź też – jak w rozpatrywanej sprawie – następca prawny lokatora), który w odróżnieniu od nich zadłużenie posiada i musi je uregulować, aby móc przekształcić prawo lokatorskie w odrębną własność, również spłaty tego zadłużenia nie zaliczy do kosztów nabycia prawa odrębnej własności, a tym samym nie potraktuje jako kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Ponadto, spłata zadłużenia z tytułu stosownej opłaty na fundusz remontowy nie może stanowić – tak jak tego chce Wnioskodawczyni – nakładów na nieruchomość. Wpłat na fundusz remontowy nie można bowiem utożsamiać z nakładami na lokal, bo nie dotyczą one stricte tego lokalu, ale są przeznaczone – zresztą jak sama wskazała Zainteresowana – na remonty zasobów gospodarki mieszkaniowej, a więc nie tylko jej lokalu. Poza tym, to że coś jest wpłatą na fundusz remontowy to za mało, by uznać to za nakłady na przedmiotowy lokal mieszkalny, ponieważ aby coś mogło być kosztem uzyskania przychodu jako nakład, musi podnosić wartość tegoż lokalu, ulepszać go, a opisane wpłaty temu nie służą.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego Zainteresowanej nie przysługuje prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wartości spłaty zadłużenia z tytułu wpłat na fundusz remontowy w kwocie 5 473,80 zł, ponieważ spłata tego zadłużenia nie stanowi takich kosztów, ani w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nie ma on w sprawie zastosowania), ani w rozumieniu art. 22 ust. 6c tejże ustawy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.