Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.815.2025.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-10
Teza: Skutki podatkowe w podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i
Kolejnych Nieruchomości.
Słowa kluczowe: małżonkowie-majątek wspólny małżonków
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
świadczenie-świadczenie kompleksowe -świadczenie
kompleksowe złożone
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady
ogólne
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
2

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego
zasiedlenia
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 7
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

## Opis zdarzenia przyszłego

I. Elementy wspólne zdarzeń przyszłych
    Małżonkowie A.A. i B.B. są polskimi rezydentami podatkowymi podlegającymi w Polsce
    nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu oraz nieruchomości, o których mowa we
    wniosku, położone są na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
    Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem
    VAT.
    Małżonek Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (...)
    (NIP: (...)) i jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności prowadzonej przez
    małżonka Wnioskodawczyni jest transport drogowy towarów i ich przeładunek, roboty
    budowlane związane ze wznoszeniem budynków oraz pozostałe specjalistyczne roboty
    budowlane.
    Małżonkowie zaspokajają własne potrzeby mieszkaniowe w domu stanowiącym własność
    matki Wnioskodawczyni, której z racji wieku pomagają i z którą prowadzą wspólne
    gospodarstwo domowe. Małżonkowie, oprócz nieruchomości opisanych w zdarzeniach
    przyszłych niniejszego wniosku, nie są właścicielami innego mieszkania czy domu, w
    którym mogliby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe.
    W 2018 r. małżonkowie nabyli do ich majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość
                    2gruntową o powierzchni 980 m oraz udział w innej niezabudowanej nieruchomości
    gruntowej stanowiącej drogę dojazdową, położone w (...), w dzielnicy (...), z zamiarem
    wybudowania na niej domu, w którym zamieszkają. Nieruchomością tą zainteresował się
    brat męża Wnioskodawczyni razem z małżonką, którzy zaproponowali Wnioskodawczyni i
    jej małżonkowi jej zamianę na niezabudowane nieruchomości gruntowe o istotnie
    większej powierzchni, ale położone na terenach wiejskich w powiecie (...).
    Propozycja zamiany wydawała się spełniać również potrzeby Wnioskodawczyni i jej męża,
    albowiem umożliwiała wybudowanie dwóch, nieodległych od siebie domów,
    pozwalających na autonomiczne zamieszkanie matki Wnioskodawczyni (która już wymaga
    częstej opieki, a z czasem będzie wymagać jej coraz więcej) oraz Wnioskodawczyni i jej
    męża. W przyszłości zaś, gdy to Wnioskodawczyni mogłaby wymagać opieki, na
    zamieszkanie jej dzieci w bliskiej odległości, ale w niezależnym domu. Ponadto, duży teren
    umożliwiać miał relaks oraz uprawę warzyw oraz hodowlę kur na własne potrzeby,
    zwłaszcza po osiągnięciu przez Wnioskodawczynię i jej męża wieku emerytalnego.
    Do zamiany doszło w marcu 2020 r. Trzy z czterech działek, nabytych w wyniku zamiany
    miały, wydane jeszcze przed zamianą, pozwolenia na budowę. Wnioskodawczyni wraz z
    mężem rozpoczęli niemal równolegle budowę dwóch domów mieszkalnych na własne
    potrzeby.
    Podczas prowadzenia prac budowlanych Wnioskodawczyni i jej mąż uzmysłowili sobie
    niedogodności płynące z tak odległej lokalizacji, w szczególności wykluczenie
    transportowe i niską dostępność usług opieki zdrowotnej. Niedogodności te
    spowodowały, że Wnioskodawczyni i jej mąż, po zakończeniu budowy pierwszego domu
    (stan surowy zamknięty), nie zdecydowali się go wykończyć i w nim zamieszkać.
    Ostatecznie doszło do jego sprzedaży w lutym 2024 r. Żadne nakłady na budowę
    pierwszego domu nie były rozliczane w działalności gospodarczej prowadzonej przez
    męża Wnioskodawczyni.

    Budowa drugiego domu, w momencie sprzedaży pierwszego domu, nie była jeszcze
    zakończona. Po sprzedaży pierwszego domu, małżonek Wnioskodawczyni został
    poinformowany przez księgowego, że sprzedaż drugiego domu może wywołać ryzyko
    konieczności opodatkowania transakcji VAT, a zatem koszty ponoszone w związku z jego
    budową powinny być udokumentowane fakturami VAT i rozliczane w prowadzonej przez
    niego działalności.
    W konsekwencji, począwszy od maja 2024 r. ostatnia, niewielka już część nakładów
    ponoszonych na budowę drugiego domu, była rozliczona przez małżonka
    Wnioskodawczyni w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (był odliczony
    VAT). Budowa drugiego domu została zakończona w październiku 2024 r.
    28 sierpnia 2025 r. została zawarta notarialna umowa przedwstępna na sprzedaż
    drugiego domu. Notariusz powziął wątpliwość czy z tytułu zawarcia umowy przyrzeczonej
    sprzedawcy działać będą w charakterze podatników VAT, a sama transakcja będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedający zobowiązali
    się do okazania przy zawarciu umowy przyrzeczonej interpretacji indywidualnej.
    Transakcja zamiany nie jest wprawdzie przedmiotem niniejszego wniosku, ale jako, że
    może mieć wpływ na ocenę skutków podatkowych planowanych transakcji sprzedaży,
    będących przedmiotem wniosku, została niżej opisana.
    A.A. i B.B. małżonkowie będący:
        właścicielami, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,
        niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewid. nr 13 o
                  2powierzchni 980 m, położonej w (...) w dzielnicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla
        (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Działka
        ewidencyjna nr 13 posiada dostęp do drogi publicznej poprzez działkę ewid. nr 14,
        która stanowi drogę wewnętrzną oraz
        właścicielami, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w
        udziale wynoszącym łącznie 3/18 niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
                                      2stanowiącej działkę ewid. nr 14 o powierzchni 1215 m, położonej w (...) w dzielnicy
        (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
        księgę wieczystą nr (...).
    Aktem notarialnym z 18 marca 2020 r. dokonali zamiany wskazanych wyżej
    niezabudowanych nieruchomości gruntowych wchodzących w skład ich majątku
    wspólnego na niżej wskazane nieruchomości gruntowe nabyte do majątku wspólnego:
    a) niezabudowaną nieruchomość gruntową, składającą się z działek ewidencyjnych o
      numerach: 1, 2 i 3 o łącznym obszarze 0,2272 ha, położonych w województwie (...), w
      powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), z nieruchomości, dla której Sąd
      Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),
      obejmującej 24 wyodrębnione geodezyjnie działki;
    b) niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą działkę nr 4 o łącznym obszarze
      0,0967 ha, położoną w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w
      miejscowości (...), z nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmującej 15 wyodrębnionych
      geodezyjnie działek;
    c) niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą działkę o numerze 5, o łącznym
      obszarze 0,0803 ha, położoną w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w

      miejscowości (...), z nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmującej 7 wyodrębnionych
      geodezyjnie działek;
    d) niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą działkę o numerze 6 o łącznym
      obszarze 0,0594 ha, położoną w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w
      miejscowości (...), z nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmującą 15 wyodrębnionych
      geodezyjnie działek;
    e) niezabudowaną nieruchomość gruntową, stanowiącą działkę o numerze 7, o łącznym
      obszarze 0,0225 ha, położoną w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w
      miejscowości (...), z nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmującą 18 wyodrębnionych
      geodezyjnie działek;
    f) udział we współwłasności wynoszący 4/64 w niezabudowanej nieruchomości
      gruntowej, o łącznym obszarze 0,3039 ha, położonej w województwie (...), w powiecie
      (...), w gminie (...), w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmujący działką ewid. nr 8;
    g) udział we współwłasności wynoszący 1/42 w niezabudowanej nieruchomości
      gruntowej, o łącznym obszarze 0,2248 ha, położonej w województwie (...), w powiecie
      (...), w gminie (...), w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmujący działki o numerach 9 i 10;
    h) udział we współwłasności wynoszący 1/32 w niezabudowanej nieruchomości
      gruntowej, o łącznym obszarze 0,3036 ha, położonej w województwie (...), w powiecie
      (...), w gminie (...), w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmujący działkę o numerze 11;
    i) udział we współwłasności wynoszący 2/18 w niezabudowanej nieruchomości
      gruntowej, o łącznym obszarze 0,0973 ha, położonej w województwie (...), w powiecie
      (...), w gminie (...), w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
      Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), obejmujący działkę o numerze 12.
    Wyżej opisane, nabyte przez Wnioskodawczynię i jej małżonka nieruchomości są
    nieruchomościami rolnymi w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
    kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 46 (1) Kodeksu cywilnego.
    Działki ewidencyjne nr 2, 1, 3, 4, 5, 6 i 7 były niezabudowane. Dla działek ewidencyjnych nr
    2, 1, 3, 4 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.
    Wymienione działki ewidencyjne posiadają dostęp do drogi publicznej przez działki
    ewidencyjne nr 8, 10, 9, 11 i 12, które stanowią drogi wewnętrzne w rozumieniu art. 1a
    ust. 1 pkt c) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
    Z informacji o przeznaczeniu terenu, wydanych przez Wójta Gminy (...) na moment
    zamiany i załączonych i okazanych przy akcie notarialnym wynika, że:
    1) Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
      gminy (...) - Uchwała nr (...) z dnia 29 czerwca 2006 r. Rady Gminy (...), działki położone
      w miejscowości (...) o nr ew.: 4, 2, 1 i 3 - stanowią działki rolne położone na obszarze
      rolniczej przestrzeni produkcyjnej (R); 11 i 8 - stanowią działki rolno-leśne,
      wykorzystywane pod drogi wewnętrzne. Miejscowość (...) nie posiada opracowanego
      miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i działki nie są położone na
      obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji ani w Specjalnej Strefie
      Rewitalizacji.
    2) Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
      gminy (...) - Uchwała nr (...) z dnia 29 czerwca 2006 r. Rady Gminy (...), działki położone
      w miejscowości (...) o nr ew.:

        15 - stanowi działkę rolną, położoną na obszarze rolniczej przestrzeni
        produkcyjnej (R); działka znajduje się w IX strefie ochrony konserwatorskiej
        zabytków archeologicznych;
        6 i 7 - stanowią działki rolne, położone na obszarze rolniczej przestrzeni
        produkcyjnej (R) działki znajdują się w IX strefie ochrony konserwatorskiej
        zabytków archeologicznych;
        16 i 17- stanowią działki rolne znajdujące się w strefie mieszkaniowo-usługowej
        (MU), po spełnieniu wszelkich przesłanek przewidzianych przepisami prawa,
        działki znajdują się w IX strefie ochrony konserwatorskiej zabytków
        archeologicznych;
        10 i 9 - stanowią działki rolne znajdujące się w strefie mieszkaniowo-usługowej
        (MU), po spełnieniu wszelkich przesłanek przewidzianych przepisami prawa, w
        pasie ok. 140 m od drogi gminnej, w pozostałej części działki rolne położone na
        obszarze rolniczej przestrzeni produkcyjnej (R), częściowo wyłączone spod
        zabudowy tereny szczególnie cenne przyrodniczo; działka w części znajdują się w
        IX strefie ochrony konserwatorskiej zabytków archeologicznych; działki
        przeznaczone pod drogę wewnętrzną;
        5 i 12 - stanowią działki rolne, położone na obszarze rolniczej przestrzeni
        produkcyjnej (R); działka 12 przeznaczona jest pod drogę wewnętrzną.
        Miejscowość (...) nie posiada opracowanego miejscowego planu zagospodarowania
        przestrzennego i działki nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na
        obszarze rewitalizacji ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
        Wraz z zawarciem umowy zamiany zostały skierowane do sądu
        wieczystoksięgowego stosowne wnioski o dokonanie zmian w księgach wieczystych
        prowadzonych dla nieruchomości, w których zbywany był udział we współwłasności
        oraz odłączenie z dotychczasowych ksiąg wieczystych nabytych przez
        Wnioskodawczynię i jej męża działek i założenie dla nich nowych ksiąg wieczystych.
    Dla działek ewidencyjnych nr 2, 1, 4 zostały wydane pozwolenia na budowę, jeszcze przed
    zamianą, na mocy których Wnioskodawczyni i jej mąż podjęli budowę pierwszego i
    drugiego budynku mieszkalnego (na działkach nr 4 i 2), z zamiarem ich wzniesienia na
    użytek własny i najbliższych członków rodziny.
    Wnioskodawczyni niniejszym precyzuje, iż:
    1) Nabyte działki nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy ani żadnych umów
      cywilnoprawnych.
    2) W związku ze sprzedażą pierwszego i drugiego budynku mieszkalnego nie była
      podejmowana współpraca z pośrednikami w obrocie nieruchomościami w zakresie
      komercjalizacji sprzedaży. Jedyne czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię i
      jej męża polegały na umieszczeniu zwyczajowych ogłoszeń o sprzedaży.
    3) Poza podjęciem budowy dwóch budynków mieszkalnych w oparciu o wydane
      poprzednim właścicielom pozwolenia na budowę, nabyte działki nie były
      wykorzystywane ani przez Wnioskodawczynię ani przez jej męża.
    4) Nabyte działki ani wzniesione na nich budynki nie były wykorzystywane w działalności
      gospodarczej męża Wnioskodawczyni, w szczególności nie służyły do magazynowania
      czy przeładunku towarów, nie stanowiły adresu rejestrowego działalności
      gospodarczej.

    5) Transakcja nabycia działek nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została
      udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.
    6) Sprzedaż pierwszego, wybudowanego z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb
      mieszkaniowych, budynku mieszkalnego nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nie
      był też odliczany VAT od żadnych nakładów ponoszonych na wybudowanie tego
      budynku mieszkalnego.
    Planowana transakcja sprzedaży drugiego, wybudowanego z zamiarem zaspokojenia
    potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni i jej matki, budynku mieszkalnego jest
    przedmiotem niniejszego wniosku (pierwsze zdarzenie przyszłe).
    Planowana budowa kolejnych budynków mieszkalnych z zamiarem ich sprzedaży jest
    przedmiotem niniejszego wniosku (drugie zdarzenie przyszłe).
    II. Pierwsze zdarzenie przyszłe - zbycie budynku mieszkalnego wybudowanego z
      zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, dalej Nieruchomość 1
    A.A. i B.B. są, na zasadach wspólności ustawowej, właścicielami nieruchomości, położonej
    w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), oznaczonej jako działki
                            2numer 2, 3 i 1 o łącznym obszarze 2 272 m, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg
    Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) oraz współwłaścicielami w udziale
    wynoszącym 2/32 części w nieruchomości położonej w miejscowości (...), gmina (...),
    powiat (...), województwo (...), oznaczonej jako działka numer 8 o łącznym obszarze 3 039
    2m, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o
    numerze (...).
    Wnioskodawczyni nabyła własność do nieruchomości pozostając w związku małżeńskim,
    do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską - na podstawie umowy
    zamiany z 18 marca 2020 r. (od osób fizycznych). Obecnie nieruchomość nadal wchodzi w
    skład ich majątku wspólnego, ponadto żadnych umów majątkowych małżeńskich nie
    zawierali oraz nie zostało wydane żadne postanowienie sądu mogące mieć wpływ na
    stosunki majątkowe małżeńskie panujące w ich małżeństwie.
                      2Działka nr 2, o powierzchni 725 m, jest zabudowana niestanowiącym odrębnej własności,
    dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z niezbędną
                                    2infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy 137 m. W opisanym wyżej budynku
    mieszkalnym nie jest zarejestrowana ani prowadzona działalność gospodarcza. Działka nr
    2 posiada dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce nr 8, która stanowi drogę
    wewnętrzną w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt. c) ustawy z dnia 11 kwietnia 2023 r. o
    kształtowaniu ustroju rolnego i wykorzystywana jest wyłącznie na cele komunikacyjne.
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka nr 2 według opisu użytków stanowi teren
    mieszkaniowy (B). Działka 8 stanowi grunt orny (R), pastwisko trwałe (Ps) i nieużytek (N) i
    jest przeznaczona na drogę wewnętrzną. Miejscowość (...), według stanu na sierpień 2025
    r. nie posiada opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego - dalej:
    Nieruchomość 1.
    Budynek wzniesiony na Nieruchomości 1 został wybudowany przez małżonków A.A. i B.B.
    z zamiarem zaspakajania w nim potrzeb mieszkaniowych własnych i członków najbliższej
    rodziny (pierwotnie matki Wnioskodawczyni, a następnie dziecka Wnioskodawczyni). Plany
    Wnioskodawczyni, związane ze zmianą miejsca zamieszkania uległy zmianie po
    uzmysłowieniu sobie stopnia wykluczenia transportowego i niskiej dostępności usług
    opieki zdrowotnej w miejscowości (...). Nakłady ponoszone na budowę budynku
    mieszkalnego w pierwszym okresie czasu nie były udokumentowane fakturami VAT.
    Dopiero po sprzedaży (w wyniku zmiany planów) pierwszego budynku mieszkalnego,
    wybudowanego w sąsiedztwie (na skutek informacji uzyskanej od księgowej, iż druga
    transakcja będzie opodatkowana VAT), począwszy od maja 2024 r. mąż Wnioskodawczyni
    dokumentował nakłady fakturami VAT i odliczał VAT od tych nakładów na budowę w

    prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Budowa została zakończona w
    październiku 2024 r.
    Nieruchomość 1 nie jest i nie była w żaden inny sposób wykorzystywana na cele
    prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni działalności gospodarczej. Dla działki nr 2 już
    na moment jej nabycia przez Wnioskodawczynię i jej męża były wydane decyzja o
    warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę.
    Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Nieruchomość 1 osobom fizycznym w styczniu 2026
    r. W sierpniu 2025 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości 1,
    określająca m.in. termin zawarcia umowy przyrzeczonej w sposób umożliwiający
    nabywcom pozyskanie finansowania bankowego, a Wnioskodawczyni i jej mężowi
    pozyskanie interpretacji indywidualnej, o której wydanie małżonkowie A.A. i B.B.
    niniejszym wnioskują. Notariusz sporządzający umowę przedwstępną powziął bowiem
    wątpliwość, co do zasadności przyjętego założenia, że transakcja sprzedaży będzie
    opodatkowana VAT.
    III. Drugie zdarzenie przyszłe - zbycie budynków mieszkalnych wybudowanych z
      zamiarem ich odsprzedaży, dalej: Kolejne Nieruchomości
    Małżonkowie A.A. i B.B., po zbyciu Nieruchomości 1, nadal będą właścicielami dwóch
    działek przeznaczonych pod zabudowę oraz udziałów w działkach stanowiących drogi
    wewnętrzne.
    Przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1 nie wystarczy na realizację pierwotnego celu jaki
    przyświecał Wnioskodawczyni, tj. wybudowania w niedalekim sąsiedztwie dwóch
    niezależnych domów mieszkalnych, tak by dzieci mogły wspierać starzejących się rodziców
    nie będąc zmuszonymi do prowadzenia z nimi wspólnego gospodarstwa domowego,
    mając na względzie, że realizacja tego celu nie może być tak odległa od (...), jak gmina (...).
    W konsekwencji, małżonkowie doszli do wniosku, że możliwym sposobem na
    zgromadzenie wystraczających środków pieniężnych będzie budowa Kolejnych
    Nieruchomości w gminie (...) z zamiarem ich odsprzedaży.
    W tym celu, Wnioskodawczyni planuje wyrazić zgodę w formie prawem wymaganej na:
        wprowadzenie pozostałych nieruchomości gruntowych do majątku (towarów)
        działalności gospodarczej prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni;
        uzyskanie przez męża pozwoleń na budowę w celu realizacji inwestycji budowlanej
        polegającej na budowie budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej lub
        szeregowej, co powinno zwiększyć rentowność inwestycji, a jeśli nie będzie to
        możliwe wybudowany będzie jeden dom mieszkalny na postawie istniejącego
        pozwolenia na budowę;
        ewentualne zaciągnięcie kredytów bankowych przez męża, w celu sprawnego
        zakończenia procesu inwestycyjnego albo rozpoczęcie działalności deweloperskiej
        wraz z możliwością pobierania wpływów od przyszłych nabywców na rachunek
        powierniczy;
        w przypadku rozpoczęcia działalności deweloperskiej, podjęcia przez męża
        współpracy z pośrednikami w obrocie nieruchomościami mającej na celu
        komercjalizację inwestycji przed jej zakończeniem;
        ponoszenie wszelkich nakładów na budowę Kolejnych Nieruchomości przez męża.
    Ponadto Wnioskodawczyni oświadcza, iż udzieli mężowi pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,

    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie Kolejnych Nieruchomości warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru oraz na sprzedaż Kolejnych
    Nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków.
    Małżonek Wnioskodawczyni zamierza wybudować dwa dodatkowe domy jednorodzinne w
    miarę możliwości w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, o powierzchni użytkowej
                          2każdego z nich nie przekraczającej 300 m i sprzedać je nabywcom będącym osobami
    fizycznymi.
    Do zbycia Nieruchomości 1 oraz Kolejnych Nieruchomości dojdzie w ramach pierwszego
    zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
    Budynki, których wybudowanie jest planowane w ramach transakcji zbycia Kolejnych
    Nieruchomości, będą budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej
                  2nie przekraczającej 300 m, sklasyfikowanymi w dziale 11 PKOB.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Ad 1
    Budynek mieszkalny znajdujący się na Nieruchomości 1 (działce nr 2) został oddany do
    użytkowania – 31 października 2024 r. , tj. w tej dacie zostało złożone zaświadczenie o
    zakończeniu budowy. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego w (...) pismem z 7
    listopada 2024 r. wydał zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Jak już
    opisano we wniosku, od października 2024 r. do stycznia 2026 r. budynek nie był i nie
    będzie przedmiotem najmu, nikt w nim nie zamieszkiwał ani nie będzie zamieszkiwał, nie
    był i nie będzie wykorzystywany w jakikolwiek sposób w działalności gospodarczej
    prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni.
    Ad 2
    Droga wewnętrzna znajdująca się na działce nr 8, według najlepszej wiedzy
    Wnioskodawczyni i jej męża, jest budowlą albowiem zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy Prawo
    budowlane, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem
    małej architektury, jak: m.in. obiekty liniowe, a zgodnie z ust. 3a tego przepisu obiektem
    liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w
    szczególności droga wraz ze zjazdami.
    Droga znajdująca się na działce nr 8 droga jest pokryta powierzchnią żwirową dobrze
    związaną z podłożem. Wnioskodawczyni i jej mąż nie mają wiedzy na temat technologii
    wykonania utwardzenia drogi, tj. czy prace związane z utwardzeniem drogi polegały na
    wcześniejszym przygotowaniu podłoża, np. poprzez położenie warstwy cementowej
    pozwalającej na trwalsze związanie żwiru z podłożem niż jego związanie z podłożem w
    sposób naturalny.
    Wszelkie nakłady na utwardzenie drogi były ponoszone przez poprzedniego/poprzednich
    właściciela/właścicieli. Wnioskodawczyni i jej mąż nie ponosili i nie planują ponosić
    żadnych wydatków na drogę dojazdową.
    Droga, w niezmienionym stanie, istniała od momentu nabycia działki 8, tj. co najmniej od
    2020 r. Zatem należy uznać, iż od momentu oddania jej do użytkowania do momentu
    planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 (styczeń 2026 r.) oraz Kolejnych Nieruchomości
    upłynie więcej niż dwa lata.
    Wobec braku ponoszenia oraz braku zamiaru ponoszenia przez Zainteresowanych
    wydatków na drogę, pytanie o prawo do odliczenia VAT jest bezprzedmiotowe.

    Na moment sprzedaży Nieruchomości nr 1 Zainteresowani nie będą wnioskować o
    wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 8.
    Ad 3
    Kolejne Nieruchomości, będące przedmiotem niniejszego wniosku, obejmują wyłącznie
    dwie działki przeznaczone pod zabudowę, tj. działkę nr 1 i 3 oraz udział w wyżej opisanej
    działce nr 8, stanowiącej drogę dojazdową.
    Pozostałe nieruchomości gruntowe nabyte przez Wnioskodawczynię i jej męża w drodze
    zamiany i położone w miejscowości (...) nie są przedmiotem niniejszego wniosku.
    Zainteresowani zamierzają wykorzystywać je na własne potrzeby w celach rekreacyjnych.
    Ad 4
    Odpowiedź na pytania dotyczy wyłącznie działki nr 8, będącej przedmiotem niniejszego
    wniosku i została udzielona w punkcie 2 powyżej. Działki stanowiące drogi dojazdowe
    położone w miejscowości (...) nie są przedmiotem niniejszego wniosku.
    Pytania
    1) Czy sprzedaż Nieruchomości 1, o której mowa w pierwszym zdarzeniu przyszłym
      niniejszego wniosku, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy jest z
      niego zwolniona? W przypadku uznania, iż dostawa będzie opodatkowana VAT, który z
      małżonków będzie podatnikiem VAT z tytułu tej transakcji, czy będzie to świadczenie
      kompleksowe i jaka będzie podstawa opodatkowania stawką VAT 8%?
    2) Czy sprzedaż Kolejnych Nieruchomości, o których mowa w drugim zdarzeniu
      przyszłym, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy jest z niego
      zwolniona? W przypadku uznania, iż dostawa będzie opodatkowana VAT, który z
      małżonków będzie podatnikiem VAT z tytułu tej transakcji, czy będzie to świadczenie
      kompleksowe i jaka będzie podstawa opodatkowania stawką VAT 8%?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ad 1)
    Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że żaden z małżonków nie działa w charakterze
    podatnika VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1, a zatem transakcja ta nie będzie
    podlegać opodatkowaniu VAT.
    Ad 2)
    Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż Kolejnych Nieruchomości będzie
    podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa a art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnikiem VAT z tytułu tej transakcji będzie wyłącznie
    małżonek Wnioskodawczyni, świadczenie jest kompleksowe, a podstawą opodatkowania
    stawką VAT w wysokości 8% jest łączna cena jaką nabywcy Kolejnych Nieruchomości będą
    zobowiązani zapłacić Wnioskodawczyni i jej mężowi.
    Uzasadnienie
    Ad 1)
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j.: Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o
    której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.

    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości 1,
    istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Wnioskodawczyni i jej mąż podjęli aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania ich (lub jednego z nich w zależności od
    tego czy i jakie działania podejmowali) za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K.
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy,
    jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do
    treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które
    dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od
    wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku prywatnego.

    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że małżonkowie A.A. i B.B. są właścicielami Nieruchomości 1 na
    prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawczyni i jej mąż nabyli
    tę nieruchomość na podstawie umowy zamiany z 18 marca 2020 r. (od osób fizycznych).
    Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 2 zabudowana budynkiem mieszkaniowym
    wniesionym przez małżonków A.A. i B.B. na potrzeby własne. Nieruchomość nie jest i nie
    była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nie sposób uznać,
    że wyłącznie omyłkowe odliczenia VAT od faktur dokumentujących poniesienie niewielkich
    części nakładów na budowę domu mieszkalnego jest czynnikiem wystarczającym do
    uznania iż doszło do zmiany sposobu wykorzystania Nieruchomości 1 w trakcie jej
    posiadania. Małżonkowie w stosunku do Nieruchomości 1 nie współpracowali z żadnym
    biurem pośrednictwa nieruchomościami. Nieruchomość 1 nie była i nadal nie jest
    użytkowana przez Wnioskodawczynię ani jej męża. Nieruchomość 1 nigdy nie była
    dzierżawiona, nie była udostępniona osobom trzecim na podstawie umów
    cywilnoprawnych. Małżonkowie A.A. i B.B. nie mieli wpływu na przeznaczenie działki w
    MPZP (nie istniał ani na moment na moment nabycia ani na moment sprzedaży), na
    decyzję o warunkach zabudowy (była wydana przed nabyciem Nieruchomości 1), tak
    zresztą jak pozwolenie na budowę. Nabywcy już się zgłosili. Właściciel gruntu nie
    podejmował (poza zwykłym ogłoszeniem) ani nie musi podejmować działań aby zachęcić
    kogokolwiek do nabycia Nieruchomości 1.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo omyłkowe
    odliczenie VAT przez małżonka Wnioskodawczyni od części nakładów poniesionych na
    budowę nie powoduje, że którykolwiek z małżonków zostanie z tego powodu uznany za
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Stwierdzić należy, że w odniesieniu do
    sprzedaży Nieruchomości 1 nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Ani Wnioskodawczyni ani jej
    mąż nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność, tak
    Wnioskodawczyni jak jej męża, w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem
    prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180
    /10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 małżonkowie A.A. i B.B. będą korzystać z
    przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia ich cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 małżonkowie A.A. i B.B. będą
    korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem osobistym,
    która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania
    przepisy ustawy.
    Podsumowując, w ocenie Wnioskodawczyni i jej męża, sprzedaż Nieruchomości 1 nie
    będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym
    samym przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. transakcji.

    Niniejsze stanowisko jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20,
    z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).
    Ad 2)
    Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego
    1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
    Zgodnie z art. 31 § 1 powołanego Kodeksu:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe
    zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne
    (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie
    przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez
    jednego z nich.
    Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność
    łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają
    określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a
    także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu
    małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.
    Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany
    został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bez udziałowa. Wspólność ta
    charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych
    udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą
    żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i
    opiekuńczego).
    Natomiast zgodnie z art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku
    osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed
    powstaniem wspólności ustawowej.
    Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa art. 33 Kodeksu, tj. należące do
    majątku osobistego danego małżonka (np. nabyte przed powstaniem wspólności
    majątkowej), pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią
    ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka.
    Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni
    małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.
    W odniesieniu do transakcji sprzedaży Kolejnych Nieruchomości, stwierdzić należy, że do
    ich nabycia doszło wprawdzie do majątku osobistego małżonków, niemniej jednak w
    okresie ich posiadania dojdzie, w ocenie Wnioskodawczyni, do ich wykorzystania w
    działalności deweloperskiej albo działalności o podobnym charakterze, o czym przesądza
    w szczególności choć niewyłącznie zamiar wystąpienia o wydanie kolejnych pozwoleń na
    budowę budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej z uwagi na
    istniejący na moment rozpoczęcia budowy zamiar sprzedaży Kolejnych Nieruchomości i
    zamiar maksymalizacji rentowności inwestycji.
    To małżonek Wnioskodawczyni (po uzyskaniu od Wnioskodawczyni) wszelkich
    niezbędnych zgód będzie podejmował czynności administracyjne (w szczególności
    związane z pozyskaniem decyzji pozwolenia na budowę), zlecał wykonanie projektów

    architektonicznych, prowadził prace budowlane, pozyskiwał nabywców dla Kolejnych
    Nieruchomości oraz przenosił na nabywców ich własność. Zatem małżonek
    Wnioskodawczyni będzie dysponował Kolejnymi Nieruchomościami jak właściciel i prawo
    do dysponowania towarem jak właściciel przenosił na osoby trzecie.
    Mając na uwadze powyższe, wyłącznie małżonek Wnioskodawczyni występować będzie w
    charakterze podatnika VAT dla transakcji sprzedaży Kolejnych Nieruchomości pomimo
    tego, że Nieruchomości te wchodzą w skład majątku objętego małżeńską wspólnością
    ustawową. W konsekwencji transakcja sprzedaży Kolejnych Nieruchomości podlegać
    będzie opodatkowaniu VAT.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych lub ich
      części z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Przepis ten dotyczy sytuacji, gdy dokonywana jest dostawa budynku, budowli lub ich
    części oraz gruntu, z którym te obiekty są trwale związane. Oznacza to, że grunt przejmuje
    stawkę VAT właściwą dla budynku, budowli lub ich części i zostaje opodatkowany na takich
    samych zasadach. Z perspektywy VAT grunt dzieli zatem los usytuowanych na nim
    budynków lub budowli.
    Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku w wysokości 8%, stosuje się do
    dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót
    konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do
    budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
    Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, definiującym pojęcie budownictwa społecznego,
    przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się:
        obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali
        użytkowych, oraz
        lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej
        Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także
        obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex
        1264 (wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi
        zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i
        niepełnosprawnych),
        z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, który wprowadza limity
        powierzchniowe.
    Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym
    programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
        budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa
                  2przekracza 300 m;
                                              2lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m.
    Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o VAT poprzez podanie klasyfikacji
    odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi
    usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się
    przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej
    Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

    Warunkiem zastosowania stawki 8% do Przedmiotu Sprzedaży jest zatem spełnienie
    dwóch przesłanek:
        po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy Budynku;
        po drugie, Budynek, będący przedmiotem dostawy, musi być zaliczany do
        budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
    Oba te warunki znajdują zastosowanie do transakcji objętej Wnioskiem. Jak wynika z opisu
    zdarzenia przyszłego, do dostawy budynków dojdzie w ramach pierwszego zasiedlenia, o
    którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, budynki posadowione na Kolejnych
    Nieruchomościach, będących przedmiotem wniosku będą zaklasyfikowane do działu
                                            2PKOB 11, a powierzchnia użytkowa żadnego z nich nie przekroczy 300 m.
    Natomiast zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej:
    TSUE), jeśli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy zbadać, biorąc
    pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne, w jakich dokonywana jest transakcja, czy z
    perspektywy VAT stanowią one odrębne świadczenia (każde podlegające opodatkowaniu
    według właściwych dla niego zasad), czy też jedno kompleksowe świadczenie (tak.m.in. w
    wyroku TSUE z dnia 27 października 2005 r. Levob Verzekeringen BV, sygn. C-41/04 i w
    wyrokach tam przywołanych).
    Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Z uwagi na powyższe, celem określenia, jaka będzie podstawa opodatkowania VAT stawką
    8% transakcji zbycia Kolejnych Nieruchomości, należy ustalić czy dostawa działek
    niezabudowanych, stanowiących drogi wewnętrzne umożliwiające dostęp do dróg
    publicznych działkom zabudowanych budynkami mieszkalnymi, będzie podlegała takiej
    samej stawce VAT jak dostawa budynku (stawce 8% VAT dla budownictwa
    mieszkaniowego), tj. czy świadczenia te stanowią dostawę kompleksową.
    Bowiem zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą TSUE, w przypadku świadczeń złożonych,
    całe świadczenie podlega takim regulacjom dot. opodatkowania VAT (w tym również w
    zakresie właściwej stawki VAT), jakie znajdują zastosowanie w przypadku świadczenia
    głównego.
    W konsekwencji, opodatkowanie świadczeń pomocniczych, składających się na
    świadczenie złożone, podlega takim samym zasadom opodatkowania, jakim podlega
    świadczenie główne.
    Choć generalna zasada, wynikająca z orzecznictwa TSUE stanowi, że każde świadczenie
    powinno być uznane za odrębne i niezależne, to w pewnych okolicznościach Trybunał
    potwierdza, że odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność. Taka sytuacja
    występuje, kiedy czynności są ze sobą tak ściśle powiązane, że stanowią całość pod
    względem ekonomicznym i gospodarczym. W tym przypadku nie należy jej rozbijać na
    poszczególne elementy składowe, lecz traktować jako jedno świadczenie, zgodnie z
    elementem, który nadaje całemu świadczeniu charakter dominujący.
    Podczas analizy, czy świadczenie jest świadczeniem kompleksowym należy zbadać
    całokształt transakcji, w tym m.in.:

    a) czy poszczególne elementy świadczenia stanowią całość pod względem ekonomicznym
      i gospodarczym;
    b) czy rozdzielenie tych świadczeń nie spowoduje, że zmieni się ich charakter, czy wartość
      z punktu widzenia nabywcy;
    c) czy poszczególne elementy świadczenia mogą występować w obrocie gospodarczym
      niezależnie od siebie.
    Pod względem ekonomicznym i gospodarczym dokonywana przez męża Wnioskodawczyni
    dostawa (sprzedaż) Kolejnych Nieruchomości stanowi jedną całość. Dochodzi bowiem do
    dostawy kompleksowej gruntu wraz z budynkiem. Bez dostępu do drogi publicznej nie
    tylko nie mogłoby dojść do obrotu nieruchomością zabudowaną, ale nie mogłoby nawet
    dojść do wydania pozwolenia na jej budowę. Nabycie nieruchomości zabudowanej bez
    dostępu do drogi publicznej pozbawiłoby transakcję sensu ekonomicznego. Nabywca nie
    nabyłby też udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną, gdyby nie
    było to konieczne dla korzystania z nabywanego przez niego budynku mieszkalnego.
    Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą TSUE, jeżeli z perspektywy nabywcy oraz z
    ekonomicznego punktu widzenia wynika, że mamy do czynienia z jednym świadczeniem,
    to wówczas wszystkie czynności wchodzące w zakres tego świadczenia, nawet gdyby w
    innych okolicznościach mogły być samodzielnie świadczone, są częścią jednej,
    niepodzielnej transakcji. W takim przypadku podział transakcji na części składowe i
    opodatkowanie podatkiem od towarów i usług każdej z tych części składowych odrębnie,
    byłby podziałem sztucznym.
    Przekładając treść powyższych przepisów na zdarzenia przyszłe przedstawione we
    wniosku, należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania w stawce VAT w wysokości 8%
    będzie cała cena sprzedaży, jaką nabywcy zapłacą za nabycie nieruchomości gruntowej
    zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości
    stanowiącej drogę wewnętrzną.
    Podsumowując, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż Kolejnych
    Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia,
    o którym mowa a art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnikiem VAT z tytułu tej
    transakcji będzie wyłącznie małżonek Wnioskodawczyni, świadczenie jest kompleksowe, a
    podstawą opodatkowania stawką VAT w wysokości 8% jest łączna cena jaką nabywcy
    Kolejnych Nieruchomości będą zobowiązani zapłacić Wnioskodawczyni i jej mężowi.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że:
        Zainteresowani nie działają w charakterze podatników podatku VAT w związku ze
        sprzedażą Nieruchomości 1, i w konsekwencji ww. transakcja nie będzie podlegać
        opodatkowaniu podatkiem VAT – jest nieprawidłowe;
        sprzedaż Kolejnych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
        VAT oraz, że sprzedaż budynków posadowionych na działkach nr 1 i 3 nie będzie
        korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
        podatnikiem podatku VAT z tytułu tej transakcji będzie wyłącznie Zainteresowany
        niebędący stroną postępowania – jest prawidłowe;
        sprzedaż udziału w działce nr 8, na której posadowiona jest droga wewnętrzna nie
        będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

        oraz, że sprzedaż Kolejnych Nieruchomości stanowić będzie świadczenie
        kompleksowe, a podstawą opodatkowania jest łączna cena jaką nabywcy
        zobowiązani będą zapłacić – jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi
    odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w
    Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w
    art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
    Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.

    Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w
    nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych
    w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
    działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
    gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
    małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji
    przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane
    przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i
    obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
    Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek
    wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
    wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
    usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku
    VAT.
    Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o

    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych
    Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Zainteresowani podjęli
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy.
    Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od
    towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna
    cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem
    związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością
    handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w
    celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie
    został wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności

    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z opisu sprawy wynika, że:
        Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym
        podatnikiem VAT;
        małżonek Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest
        czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności prowadzonej przez małżonka
        Wnioskodawczyni jest transport drogowy towarów i ich przeładunek, roboty
        budowlane związane ze wznoszeniem budynków oraz pozostałe specjalistyczne
        roboty budowlane;
        Zainteresowani są, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,
        właścicielami nieruchomości, oznaczonej jako działki numer 2, 3 i 1 o łącznym
                  2obszarze 2 272 m, oraz współwłaścicielami w udziale wynoszącym 2/32 części w
                                                  2nieruchomości oznaczonej jako działka numer 8 o łącznym obszarze 3 039 m;
        Zainteresowani nabyli nieruchomości pozostając w związku małżeńskim na
        podstawie umowy zamiany z 18 marca 2020 r. (od osób fizycznych), transakcja
        nabycia działek nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została
        udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT;
        dla działek ewidencyjnych nr 2, 1, 3, 4 zostały wydane decyzje o warunkach
        zabudowy, dla działek ewidencyjnych nr 2, 1, 4 zostały wydane pozwolenia na
        budowę, jeszcze przed zamianą, na mocy których Zainteresowani podjęli budowę
        pierwszego i drugiego budynku mieszkalnego (na działkach nr 4 i 2), z zamiarem ich
        wzniesienia na użytek własny i najbliższych członków rodziny;
        po zakończeniu budowy pierwszego domu (stan surowy zamknięty),
        Zainteresowani nie zdecydowali się go wykończyć i w nim zamieszkać, w lutym 2024
        r. Zainteresowani sprzedali pierwszy dom wybudowany na działce nr 4;
                          2działka nr 2, o powierzchni 725 m, jest zabudowana niestanowiącym odrębnej
        własności, dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z
                                              2 niezbędną infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy 137 m(drugi dom).
        Działka nr 2 posiada dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce nr 8, która
        stanowi drogę wewnętrzną i wykorzystywana jest wyłącznie na cele komunikacyjne
        (Nieruchomość 1);
        budynek wzniesiony na Nieruchomości 1 został wybudowany przez
        Zainteresowanych z zamiarem zaspakajania w nim potrzeb mieszkaniowych

        własnych i członków najbliższej rodziny, Plany Zainteresowanych uległy zmianie i
        zdecydowali się na sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości 1 (pierwsze zdarzenie
        przyszłe);
        od maja 2024 r. mąż Wnioskodawczyni nakłady na budowę drugiego domu rozliczał
        w prowadzonej działalności gospodarczej i odliczał podatek VAT od tych nakładów
        na budowę, budowa została zakończona w październiku 2024 r.;
        Zainteresowani zamierzają sprzedać Nieruchomość 1 osobom fizycznym w styczniu
        2026 r., w sierpniu 2025 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży
        Nieruchomości 1;
        Zainteresowani, po zbyciu Nieruchomości 1, nadal będą właścicielami działek nr 1 i
        3 przeznaczonych pod zabudowę oraz udziałów w działce nr 8 stanowiącej drogę
        wewnętrzną. Wnioskodawczyni planuje wyrazić zgodę w formie prawem
        wymaganej na:
        wprowadzenie pozostałych nieruchomości gruntowych do majątku (towarów)
        działalności gospodarczej prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni;
        uzyskanie przez męża pozwoleń na budowę w celu realizacji inwestycji
        budowlanej polegającej na budowie budynków mieszkalnych w zabudowie
        bliźniaczej lub szeregowej, co powinno zwiększyć rentowność inwestycji, a jeśli
        nie będzie to możliwe wybudowany będzie jeden dom mieszkalny na postawie
        istniejącego pozwolenia na budowę;
        ewentualne zaciągnięcie kredytów bankowych przez męża, w celu sprawnego
        zakończenia procesu inwestycyjnego albo rozpoczęcie działalności
        deweloperskiej wraz z możliwością pobierania wpływów od przyszłych
        nabywców na rachunek powierniczy;
        w przypadku rozpoczęcia działalności deweloperskiej, podjęcia przez męża
        współpracy z pośrednikami w obrocie nieruchomościami mającej na celu
        komercjalizację inwestycji przed jej zakończeniem;
        ponoszenie wszelkich nakładów na budowę Kolejnych Nieruchomości przez
        męża.
        Wnioskodawczyni oświadcza, iż udzieli mężowi pełnomocnictwa z prawem do
        udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
        administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
        prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności
        składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
        wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Kolejnych Nieruchomości
        warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
        kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
        szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
        odbioru oraz na sprzedaż Kolejnych Nieruchomości wchodzących w skład majątku
        wspólnego małżonków;
        małżonek Wnioskodawczyni zamierza wybudować dwa dodatkowe domy
        jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, o powierzchni użytkowej

                              2każdego z nich nie przekraczającej 300 m i sprzedać je nabywcom będącym
        osobami fizycznymi.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy
    sprzedaż Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie każdy z Zainteresowanych już podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości 1 i
    Kolejnych Nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży.
    Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana
    Nieruchomość 1 oraz Kolejne Nieruchomości miały służyć wyłącznie do zaspokojenia Pani
    i Pani męża potrzeb osobistych. W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie
    przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty
    majątkowej, to jednak Nieruchomość 1 i Kolejne Nieruchomości są/będą wykorzystywane
    wyłącznie przez Pani męża do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że Pani mąż prowadzi jednoosobową, pozarolniczą działalność
    gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Natomiast Pani nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem
    VAT. Część nakładów ponoszonych na budowę drugiego domu na Nieruchomości 1, była
    rozliczona przez Pani małżonka w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (był
    odliczony podatek VAT). Fakt, że Pani mąż odliczył podatek naliczony od części nakładów
    związanych z budową ww. domu, wskazuje, że Nieruchomość 1 utraciła walor majątku
    osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania
    majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Okoliczność odliczenia przez Pani męża podatku naliczonego z faktur dotyczących
    nakładów ponoszonych na budowę drugiego domu, ewidentnie wskazuje na zamiar
    wykorzystywania Nieruchomości 1 w prowadzonej przez Pani męża działalności
    gospodarczej.
    Prawo do odliczenia przysługuje jedynie podatnikom podatku VAT od nabycia towarów i
    usług wykorzystywanych w działalności gospodarczej opodatkowanej. Osoba fizyczna

    dokonując zakupów udokumentowanych fakturą VAT z wykazanym na niej podatkiem nie
    ma prawa do odliczenia podatku VAT z takiej faktury, gdyż dokonuje zakupów do majątku
    prywatnego. Natomiast Pani mąż jako osoba prowadząca działalność gospodarczą i
    czynny podatnik VAT odliczył podatek VAT naliczony z faktur dotyczących nakładów
    ponoszonych na budowę drugiego domu na Nieruchomości 1 w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej, o czym świadczy fakt skorzystania z prawa do odliczenia
    podatku od tych wydatków.
    W odniesieniu do planowanej sprzedaży Kolejnych Nieruchomości należy stwierdzić, że
    całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działań Pani
    męża wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym. Dokonując sprzedaży Kolejnych Nieruchomości Pani mąż będzie podatnikiem
    podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku
    przedsiębiorstwa Pani męża. Z wniosku wynika, że Pani mąż zamierza wprowadzić
    pozostałe nieruchomości gruntowe do majątku (towarów) prowadzonej przez niego
    działalności gospodarczej. Następnie planuje wybudować dwa dodatkowe domy
    jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej (w celu zwiększenia rentowności
    inwestycji) i sprzedać je nabywcom. W przypadku rozpoczęcia działalności deweloperskiej,
    Pani mąż podejmie współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami mającą na
    celu komercjalizację inwestycji przed jej zakończeniem. Udzieli Pani mężowi
    pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń
    oraz na sprzedaż Kolejnych Nieruchomości wchodzących w skład Państwa majątku
    wspólnego.
    Skoro więc, Nieruchomość 1 i Kolejne Nieruchomości będące przedmiotem planowanej
    sprzedaży, były/będą wykorzystywane wyłącznie przez Pani męża do prowadzenia
    działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Pani mąż jest w sensie
    ekonomicznym właścicielem tych nieruchomości i w efekcie to Pani mąż dokona dostawy
    ww. nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić
    należy, że w związku z tym, że Nieruchomość 1 i Kolejne Nieruchomości została
    zadysponowana przez Państwa wyłącznie do działalności gospodarczej Pani męża, a Pani
    w żaden sposób przedmiotowych nieruchomości nie wykorzystywała, to w odniesieniu do
    transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości, wyłącznie Pani mąż
    wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Wykorzystywanie posiadanych nieruchomości w ramach prowadzonej przez Pani męża
    działalności gospodarczej bezspornie wskazuje, że Nieruchomość 1 i Kolejne
    Nieruchomości utraciły walor majątku osobistego.
    W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące
    podstawę uznania Pani męża za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność
    sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości w całości będzie podlegała po
    stronie Pani męża opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana
    tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności
    ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie
    jej upoważnienia.

    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w
    stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.
    Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu
    pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się
      przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
      rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po
      ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich
    części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich
    części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu
    przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie
    przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
    W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub
    10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle
    na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że w styczniu 2026 r. zamierzają Państwo sprzedać Nieruchomość
                                  21 osobom fizycznym. Działka nr 2, o powierzchni 725 m jest zabudowana
    niestanowiącym odrębnej własności, dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy 137
    2m. Działka nr 2 posiada dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce nr 8, która
    stanowi drogę wewnętrzną (Nieruchomość 1). Ponadto planują Państwo Sprzedaż
    Kolejnych Nieruchomości, obejmujących działki nr 1 i 3 oraz udział w ww. działce nr 8,
    stanowiącej drogę dojazdową. Pani mąż zamierza wybudować na Kolejnych
    Nieruchomościach dwa dodatkowe domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej lub
                                                2szeregowej, o powierzchni użytkowej każdego z nich nie przekraczającej 300 m.
    Droga wewnętrzna znajdująca się na działce nr 8 jest budowlą w rozumieniu przepisów
    Prawa budowlanego. Droga, w niezmienionym stanie, istniała od momentu nabycia ww.
    działki w 2020 r. i wykorzystywana jest wyłącznie na cele komunikacyjne. Od momentu
    oddania jej do użytkowania do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 i
    Kolejnych Nieruchomości upłynie więcej niż dwa lata. Ponadto zgodnie z Państwa
    wskazaniem, nie ponosili i nie planują Państwo ponosić żadnych wydatków na drogę
    dojazdową. Wszelkie nakłady na utwardzenie drogi były ponoszone przez poprzedniego
    /poprzednich właściciela/właścicieli.
    Zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy w stosunku do
    budowli (drogi wewnętrznej) doszło wcześniej w momencie oddania drogi do użytkowania.
    Wobec tego planowana dostawa ww. budowli nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ich
    pierwszego zasiedlenia.
    Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić,
    że spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do sprzedaży budowli (drogi wewnętrznej), ponieważ
    planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od
    daty pierwszego zasiedlenia ww. budowli minął okres przekraczający 2 lata.
    Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu
    według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji
    – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie w ramach transakcji udziału w
    działce gruntu nr 8, na którym ww. budowla (droga wewnętrzna) jest posadowiona, będzie
    zwolnione od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Zatem, sprzedaż budowli (drogi wewnętrznej) posadowionej na działce nr 8 będzie
    stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT po stronie Pani męża, korzystającą
    ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z
    art. 29a ust. 8 ustawy.

    W związku z tym, że planowana sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8
    będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art.
    29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43
    ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.
    Przedstawione przez Państwa okoliczności sprawy wskazują natomiast, że w stosunku do
    domu mieszkalnego posadowionego na działce nr 2 (Nieruchomość 1) oraz domów
    jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej wybudowanych na działkach nr
    1 i 3 (Kolejne Nieruchomości) nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zgodnie z Państwa
    wskazaniem, do zbycia Nieruchomości 1 oraz Kolejnych Nieruchomości dojdzie w ramach
    pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
    Mając na uwadze powyższe, planowana dostawa budynków (domu mieszkalnego
    drugiego i domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej) nie będzie
    korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ przed planowaną
    dostawą nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia, tym samym nie zostaną spełnione
    przesłanki warunkujące to zwolnienie.
    Z uwagi na brak możliwości zastosowania dla dostawy wybudowanego na Nieruchomości
    1 domu mieszkalnego i wybudowanych na Kolejnych Nieruchomościach domów
    jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej zwolnienia, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia
    przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków,
    budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a
    ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu budynków,
    budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których
    sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z
    ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.
    Z okoliczności sprawy wynika, że Pani mąż prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą
    i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Część kosztów ponoszonych w związku z
    budową domu mieszkalnego na Nieruchomości 1 była rozliczana w prowadzonej przez
    Pani męża działalności gospodarczej (został odliczony podatek VAT). Ponadto, wszelkie
    nakłady na budowę domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej
    wybudowanych na Kolejnych Nieruchomości będą ponoszone przez Pani męża w ramach
    działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT z zamiarem ich późniejszej
    sprzedaży. Tym samym, należy uznać, ze Pani mężowi przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w związku z poniesionymi nakładami na budowę domu
    mieszkalnego i domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. W
    konsekwencji, dla sprzedaży wybudowanego na Nieruchomości 1 domu mieszkalnego i
    wybudowanych na Kolejnych Nieruchomościach domów jednorodzinnych w zabudowie
    bliźniaczej lub szeregowej, nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie
    zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
    W analizowanej sprawie dostawa wybudowanego na Nieruchomości 1 domu
    mieszkalnego i wybudowanych na Kolejnych Nieruchomościach domów jednorodzinnych
    w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, nie będzie także korzystać ze zwolnienia
    określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazałem wyżej, Pani mężowi
    przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od

    części nakładów na budowę domu mieszkalnego i będzie przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku VAT od całości nakładów na budowę domów jednorodzinnych w
    zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.
    Tym samym, do sprzedaży domu mieszkalnego posadowionego na Nieruchomości 1 i
    domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej posadowionych na
    Kolejnych Nieruchomościach nie będzie miało zastosowanie także zwolnienie
    przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki
    umożliwiające jego zastosowanie.
    Skoro do planowanej sprzedaży wybudowanego na Nieruchomości 1 domu mieszkalnego,
    jak również do sprzedaży wybudowanych na Kolejnych Nieruchomościach domów
    jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej nie znajdzie zastosowania
    zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt
    2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała po stronie Pani męża
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki.
    Odpowiednio także dostawa gruntów - działki nr 2, na której dom mieszkalny jest
    posadowiony oraz działek nr 1 i 3, na których domy jednorodzinne w zabudowie
    bliźniaczej lub szeregowej będą posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy, będzie
    opodatkowana na takich samych zasadach jak dostawa budynków.
    Należy zauważyć, że w obrocie gospodarczym występują świadczenia natury
    kompleksowej, czyli takie, które nie dają się w prosty sposób zaklasyfikować do danej
    kategorii, gdyż składają się z kilku pojedynczych świadczeń. Aby móc określić, że dana
    czynność jest czynnością kompleksową (jednolitą/złożoną), powinna składać się ona z
    różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na czynność
    złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji
    określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne
    świadczenia pomocnicze. Natomiast, usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi
    ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania
    czynności zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element czynności
    kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany
    przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez
    usługi pomocniczej.
    Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność
    obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być
    sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia
    czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą
    jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.
    Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia.
    Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych
    jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności)
    dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie
    tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny
    charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do
    celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić
    będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz
    mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich
    jako elementu czynności kompleksowej.
    Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie
    obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.). W szczególności w

    wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde
    świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i
    niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez
    podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w
    aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią
    jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.
    Również w orzecznictwie NSA przyjmuje się, że świadczenie złożone (kompleksowe) ma
    miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych świadczeń wykonywanych na rzecz jednego
    nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które
    umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości
    skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić,
    tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas
    świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane
    świadczenia. Zatem należy uwzględniać ochronę podstawowych zasad opodatkowania
    podatkiem od wartości dodanej wymagających, by każda działalność gospodarcza była
    traktowana w ten sam sposób. Sprzeciwia się to temu, by podmioty gospodarcze
    dokonujące takich samych czynności, były traktowane odmiennie w zakresie poboru tego
    podatku (wyrok NSA z 6 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 2105/13).
    W kontekście przytoczonych regulacji stwierdzić należy, że z wykonaniem czynności
    złożonej (kompleksowej) mamy do czynienia wówczas, gdy świadczenie to jest
    rozbudowane i obejmuje dwie lub więcej pojedynczych czynności (świadczeń), będących
    elementami częściowego zobowiązania strony transakcji. Jednocześnie czynność taka, jeśli
    może zostać uznana za czynność o charakterze złożonym, podlega opodatkowaniu
    jednolitą stawką podatku od towarów i usług, właściwą dla świadczenia podstawowego,
    głównego.
    W konsekwencji, w przypadku czynności o charakterze kompleksowym, o sposobie
    opodatkowania decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z
    jedną czynnością kompleksową, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej
    okoliczności powinna odbywać się więc na podstawie tego, czy dokonywane czynności
    (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą
    jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.
    Należy też zauważyć, że ze świadczeniem kompleksowym mamy do czynienia jeżeli dwa
    lub więcej świadczeń są dokonane przez tego samego podatnika – po spełnieniu zasad
    wynikających z orzecznictwa TSUE.
    Co ważne, czynność złożona jest świadczona przez jej wykonawcę (jeden podmiot), nawet
    gdy ten, aby zrealizować tą usługę, nabywa od innych podmiotów usługi, które ostatecznie
    składać się będą na czynność złożoną. Co do zasady bowiem nie może jednej czynności
    złożonej wykonywać kilka podmiotów.
    Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
    gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):
      Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć
      grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią
      odrębny przedmiot własności.
    W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
      Ilekroć mowa jest w niej o działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną,
      ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości
      gruntowej.
    Oznacza to, że szerokie pojęcie „nieruchomość” nie jest tożsame z pojęciem „działki”,
    która jest najmniejszą wyodrębnioną jednostką gruntu. Uwzględniając powyższe, objęta

    jedną transakcją dostawy może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek.
    Jednakże opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie sprzedaż każdej wyodrębnionej
    ewidencyjnie działki, jako stanowiącej osobny przedmiot dostawy.
    Mając na uwadze ekonomiczny aspekt transakcji i oceniając pojęcie „gruntu” w kontekście
    przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług należy stwierdzić, że towarem
    – stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 2 pkt 6 ustawy – jest geodezyjnie
    wyodrębniona działka gruntu. Zatem w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie
    działek gruntu, zbycie to na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług
    należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z działek składających się na
    nieruchomość. Określenie stawki, zwolnienia czy brak opodatkowania nie może być
    rozszerzane na całą nieruchomość, lecz powinno być przyporządkowane do działki lub jej
    części spełniającej warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania
    preferencji.
    Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Zapis art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując
    swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy
    towarów lub wykonania usługi.
    Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
        podatku;
      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
        ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
        nabywcy lub usługobiorcy.
    Na podstawie art. 29a ust. 7 ustawy:
      Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
      1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
      2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
        momencie sprzedaży;
      3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych
        wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i
        ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji
        na potrzeby podatku.
    Zatem we wskazanych wyżej przepisach ustawodawca precyzyjnie określił katalog
    elementów wliczanych do podstawy opodatkowania oraz elementów niemających wpływu
    na jej wielkość.
    Z przepisów tych wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług
    stanowi wynagrodzenie, które dostawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy
    towarów. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być
    otrzymana) w konkretnym przypadku.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo
                            2własności działki nr 2, o powierzchni 725 m zabudowanej niestanowiącym odrębnej

    własności, dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z
                                          2niezbędną infrastrukturą techniczną o powierzchni zabudowy 137 m oraz udział w
    działce nr 8, która stanowi drogę wewnętrzną (Nieruchomość 1). Kolejne Nieruchomości
    obejmują działki nr 1 i 3, na których Pani małżonek zamierza wybudować dwa domy
    jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej oraz udział w ww. działce nr 8,
    stanowiącej drogę dojazdową.
    Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości należy zauważyć, że w analizowanej sprawie
    nie mamy do czynienia z dostawą główną „którejś działki” i z dostawą pomocniczą
    pozostałych działek. Z perspektywy Nabywcy istotne jest nabycie każdej działki lub udziału
    wchodzących w skład Nieruchomości 1 i każdej działki lub udziału wchodzących w skład
    Kolejnych Nieruchomości. Ponadto, należy zauważyć, że udział w działce nr 8 będzie
    przedmiotem transakcji sprzedaży zarówno Nieruchomości 1, jak i Kolejnych
    Nieruchomości. Fakt, że transakcja dotyczy nabycia jednocześnie – w ramach jednej
    umowy – kilku działek nie może przesądzić, że mamy do czynienia z kompleksową
    dostawą działek. Jak wskazałem wyżej, każda działka stanowi odrębny przedmiot dostawy,
    który podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami mającymi zastosowanie dla danego
    typu nieruchomości.
    Z powyższych względów w okolicznościach analizowanej sprawy, pomimo że przedmiotem
    dostawy będzie Nieruchomość 1 składająca się z prawa własności działki nr 2
    zabudowanej budynkiem mieszkalnym i udziału w działce nr 8 stanowiącej drogę
    wewnętrzną oraz Kolejne Nieruchomości obejmują prawo własności działek nr 1 i 3
    zabudowanych domami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej i
    udziału w działce nr 8 stanowiącej drogę dojazdową, to jednak ich sprzedaż na gruncie
    przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie należy traktować jako jednej
    kompleksowej dostawy. Tym samym, sprzedaż każdej z przedmiotowych działek podlega
    po stronie Pani męża opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach
    właściwych określonych dla każdej z tych dostaw.
    Jak rozstrzygnąłem wyżej, sprzedaż domu mieszkalnego posadowionego na działce nr 2
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem
    właściwej stawki, a sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8 będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W konsekwencji, w analizowanej sytuacji podstawę
    opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia Nieruchomości 1 będzie stanowiła
    ustalona cena działki nr 2 i cena udziału w działce nr 8, jaką nabywcy Nieruchomości 1
    będą zobowiązani zapłacić.
    Jak rozstrzygnąłem wyżej, sprzedaż domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub
    szeregowej posadowionego na działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki, a sprzedaż drogi wewnętrznej
    posadowionej na działce nr 8 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i
    usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy oraz sprzedaż domu
    jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej posadowionego na działce nr 3
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem
    właściwej stawki, a sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8 będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W konsekwencji, w przypadku sprzedaży Kolejnych
    Nieruchomości, podstawę opodatkowania podatkiem VAT będzie stanowiła ustalona cena
    każdej z ww. działek, jaką nabywcy Kolejnych Nieruchomości będą zobowiązani zapłacić.
    Podsumowując:
    1. Nieruchomość 1 (pierwsze zdarzenie przyszłe)
        w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 wyłącznie Pani mąż
        wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i

        czynność sprzedaży Nieruchomości 1 będzie podlegała po stronie Pani męża
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów
        na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy;
        sprzedaż domu mieszkalnego posadowionego na działce nr 2 będzie podlegała
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej
        stawki, a podstawą opodatkowania podatkiem VAT będzie cena tej działki, jaką
        nabywcy będą zobowiązani zapłacić;
        sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8 będzie korzystała ze
        zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w
        zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, a podstawą opodatkowania podatkiem VAT będzie
        cena za ten udział w działce, jaką nabywcy będą zobowiązani zapłacić;
        sprzedaż Nieruchomości 1 (działki nr 2 wraz z udziałem w działce nr 8) będzie
        podlegała po stronie Pani męża opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
        na zasadach właściwych określonych dla każdej z tych dostaw.
    2. Kolejne Nieruchomości (drugie zdarzenie przyszłe)
        w odniesieniu do transakcji sprzedaży Kolejnych Nieruchomości wyłącznie Pani
        mąż wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o
        VAT i czynność sprzedaży Kolejnych Nieruchomości będzie podlegała po stronie
        Pani męża opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna
        dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy;
        sprzedaż domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej
        posadowionych na działkach nr 1 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu
        podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki, a podstawą
        opodatkowania podatkiem VAT będzie cena każdej działki, jaką nabywcy będą
        zobowiązani zapłacić;
        sprzedaż drogi wewnętrznej posadowionej na działce nr 8 będzie korzystała ze
        zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w
        zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, a podstawą opodatkowania podatkiem VAT będzie
        cena za ten udział w działce, jaką nabywcy będą zobowiązani zapłacić;
        sprzedaż Kolejnych Nieruchomości (działek nr 1 i 3 wraz z udziałem w działce nr
        8) będzie podlega po stronie Pani męża opodatkowaniu podatkiem od towarów i
        usług na zasadach właściwych określonych dla każdej z tych dostaw.
    W konsekwencji,
        Państwa stanowisko zgodnie z którym, Zainteresowani nie działają w charakterze
        podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1, i w
        konsekwencji ww. transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT,
        uznaję za nieprawidłowe;

        Państwa stanowisko zgodnie z którym, sprzedaż Kolejnych Nieruchomości będzie
        podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz, że sprzedaż budynków
        posadowionych na działkach nr 1 i 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym
        mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnikiem podatku VAT z tytułu tej
        transakcji będzie wyłącznie Zainteresowany niebędący stroną postępowania,
        uznaję za prawidłowe;
        Państwa stanowisko zgodnie z którym, sprzedaż udziału w działce nr 8, na której
        posadowiona jest droga wewnętrzna nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym
        mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz, że sprzedaż Kolejnych
        Nieruchomości stanowić będzie świadczenie kompleksowe, a podstawą
        opodatkowania będzie łączna cena jaką nabywcy zobowiązani będą zapłacić, uznaję
        za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla
    dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona
    wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a
    ustawy o VAT.
    W zakresie części pytania nr 1 i 2, dotyczącego określenia wysokości stawki podatku VAT
    dla planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i Kolejnych Nieruchomości, zostanie
    wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać
    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.