Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-169/09-4/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-05-21
Teza: Czy w świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową dochód pochodzący z wpłat dokonywanych przez właścicieli lokali użytkowych w zakresie w jakim przeznaczony zostaje na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: dochód; dochód-dochody wolne od podatku; dochód-opodatkowanie dochodu; lokal-lokal użytkowy; nieruchomości-zarząd nieruchomością; opłata; przychód; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku (data wpływu 02.03.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 06 kwietnia 2009 r. (data wpływu 07.04.2009 r.) – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawcą jest Wspólnota Mieszkaniowa. Wspólnotę tworzą właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości zakwalifikowanej jako budynek mieszkalny wielorodzinny.

Powierzchnia budynku to 3197,97m2, w tym także lokal użytkowy (sklep) o powierzchni 107,10 m2.

Do przychodów Wspólnoty należą: A - zaliczki właścicieli na poczet opłat za: 1) zimną wodę; 2) centralne ogrzewanie; 3) wywóz śmieci. Wnioskodawca wskazuje, iż z powyższych tytułów nie powstają na koniec roku nadwyżki środków. B - wpłaty właścicieli na poczet kosztów zarządzania nieruchomością wspólną z tytułu: 1) zarządzania; 2) sprzątania; 3) ubezpieczenia budynku; 4) przeglądów obowiązkowych; 5) konserwacji; 6) innych.

W powyższym zakresie, suma powstała z tytułu różnicy między dochodami i kosztami pozostawiona zostaje do dyspozycji właścicieli lokali. Wpłaty właścicieli na poczet kosztów zarządzania nieruchomością obejmują także zaliczki na remont budynków. Wpłaty na remonty podlegają skumulowaniu. W przypadku braku wykorzystania na koniec danego roku są gromadzone w celu późniejszego ich wykorzystania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową dochód pochodzący z wpłat dokonywanych przez właścicieli lokali użytkowych w zakresie w jakim przeznaczony zostaje na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód Wspólnoty w zakresie, w jakim jest osiągany z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli lokali użytkowych, w części w jakiej zostaje przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, podlega zwolnieniu z opodatkowania, o jakim mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek Wspólnoty Mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali zobowiązani są ponosić wydatki związane zarówno z lokalem stanowiącym ich indywidualną własność jak i nieruchomością wspólną. Wszelkie pożytki oraz inne przychody z nieruchomości wspólnej, traktowane jako przychód Wspólnoty, służą do pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Przychodami Wspólnoty są wszelkie składki Jej członków wnoszone na pokrycie kosztów zarządu związaną z nieruchomością wspólną. Przykładowy katalog tych kosztów znajduje się w art. 14 ustawy o własności lokali.

Zarówno ustawa o podatku dochodowym jak i ustawa o własności lokali nie definiują pojęć „zasobu mieszkalnego”, a także „gospodarki mieszkaniowej”. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16.10.1995 r. (Wr 152/95, LEX 26994) stwierdził, że pod pojęciem „gospodarki mieszkaniowej” należy rozumieć działania mające na celu utrzymanie substancji lokalowej, czyli pomieszczeń użytkowych i mieszkalnych. Wszelkie zatem działania zarządcy nieruchomości w tym zakresie wpływają na przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi (czynsze z tytułu najmu lokali, opłaty za c.o., roboty remontowe, konserwacje, wpływy za garaże).

Poszerzonej analizy pojęcia „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” dokonał Minister Finansów w piśmie z 22.12.2006 r., DD6-8213-438/WK/06/339/391. W piśmie tym Minister Finansów stwierdził, że odnosząc się do gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć budynki mieszkalne, a także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania budynków mieszkalnych. Związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotowa nieruchomość posiada status budynku mieszkalnego wielorodzinnego, co w oparciu o przytoczoną wyżej interpretację pozwala na traktowanie całej nieruchomości, jako należącej do zasobu mieszkaniowego.

Niewątpliwym jest, że dwa wskazane wyżej stanowiska, odnośnie wykładni pojęcia „gospodarki mieszkaniowej” różnią się zakresem. Wykładnia przyjęta w wyroku NSA z 16.10.1995 r. za gospodarkę mieszkaniową uznaje zarządzanie lokalami zarówno mieszkalnymi jak i użytkowymi. Stanowisko Ministra Finansów ogranicza zastosowanie tego pojęcia do budynków mieszkalnych oraz pomieszczeń związanych z tymi budynkami. Niezależnie od tego, które ze stanowisk należy uznać za prawidłowe, warto wskazać, że obie interpretacje za przychody pochodzące z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” uznają wpływy pieniężne pochodzące z utrzymania budynków mieszkalnych wraz z pomieszczeniami „związanymi” z tym budynkiem. Związek o jakim mowa powyżej może przyjmować, zgodnie z przywołanym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, charakter np. techniczny, funkcjonalny, administracyjny. W tym świetle za dochody Wspólnoty, podlegające zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych należy uznać wpływy pochodzące od właścicieli zarówno lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych, o ile zlokalizowane są w budynku mieszkalnym, w tej części w jakiej służą pokryciu wydatków związanych z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Należy też dodać, że w ocenie doktryny: „pod pojęciem „utrzymanie zasobów mieszkaniowych” mieszczą się wydatki związane z remontami budynków, jak i koszty bieżącej eksploatacji” (Podatek dochodowy od osób prawnych, Rok 2008 pod red. J. Marciniuka, s. 874).

Wskazany powyżej zakres pojęcia „utrzymanie zasobów mieszkaniowych” pokrywa się z kosztami, o jakich mowa w art. 14 ustawy o własności lokali.

Powyższe potwierdził także Naczelnik US Łódź - Śródmieście w postanowieniu z 16.03.2007 r., sygn. II/423/6/07/G.Z.

W świetle przytoczonych uwag Wnioskodawca stwierdza jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków.

Zakres i kompetencje działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 6 cytowanej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 tej ustawy).

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), co wynika z art. 1 ust. 2 tej ustawy.

W myśl art. 12 ust. 1 tej ustawy, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że środki pieniężne uiszczane przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej przychód, w momencie ich otrzymania. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej będą to więc wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowo – skutkowym z przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Dochodem, zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

*   dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. W określeniu „zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć można:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,

*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw w oparciu, o które funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest nią powołana wyżej ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania stwierdzić należy, iż lokale użytkowe, w tym lokal użytkowy (sklep) nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

W związku z tym, dochody uzyskane od właścicieli tych lokali, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, tut. Organ stwierdza, iż nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych. W konsekwencji, dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ze zwolnienia nie może bowiem korzystać dochód uzyskany z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wynikających z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dodaje się również, iż tut. Organ udzielił odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy, natomiast ze stanu faktycznego wynika również, że Wspólnota posiada budynek mieszkalny wielorodzinny o powierzchni 3197,97m2, w tym także lokal użytkowy (sklep) o powierzchni 107,10 m2. W tym miejscu należy podkreślić, iż bez znaczenia pozostaje fakt, że przedmiotowa nieruchomość posiada status budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, w związku z czym, stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za nieprawidłowe.

Podkreślić także należy, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę: orzeczeń sądów administracyjnych oraz pisma organu podatkowego stwierdzić należy, że zapadły one w indywidualnych sprawach konkretnego podatnika i w oparciu o przedstawiony przez niego stan faktyczny.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.