Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-1041/10/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-11-22
Teza: Stawka podatku mająca zastosowanie do dostawy, w drodze przetargu nieograniczonego, lokalu użytkowego wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej.
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt zabudowany; lokal-lokal użytkowy; najem; nakłady; nieruchomości; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 października 2010 r. (data wpływu 12 października 2010 r.), uzupełnionym w dniach 18 i 22 listopada 2010 r. (daty wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku mającej zastosowanie do dostawy, w drodze przetargu nieograniczonego, lokalu użytkowego wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 października 2010 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniach 18 i 22 listopada 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku mającej zastosowanie do dostawy, w drodze przetargu nieograniczonego, lokalu użytkowego wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniach, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Powiat planuje sprzedać, w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, lokal użytkowy stanowiący jego własność o powierzchni 138 m2, dla którego Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadzi księgę wieczystą, do którego przynależy udział 97/1000 części w nieruchomości wspólnej, t. j. działce nr 284/8 o powierzchni 3.074 m2 oraz częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Drugi, odrębny lokal znajdujący się w przedmiotowej nieruchomości oraz udział 903/1000 części w nieruchomości wspólnej (ww. działce nr 284/8 oraz częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jest własnością Niepublicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej, który nabył go od Powiatu w trybie bezprzetargowym w dniu 27 lipca 2005 r. za kwotę 896.700 zł, na mocy uchwały Rady Powiatu z dnia 30 czerwca 2004 r. przyznającej prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu jego dzierżawcy.

Zarząd Powiatu wynajął lokal, mający być przedmiotem sprzedaży, Niepublicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej na podstawie umowy zawartej w dniu 28 listopada 2006 r. W dniu 1 grudnia 2006 r. kierownik NZOZ zwrócił się z prośbą o zgodę na remont wynajętego lokalu ze środków własnych oraz o zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu na okres 12 miesięcy. Zgodnie z aneksem do umowy, NZOZ zwolniono z czynszu na okres 12 miesięcy, nie zwalniając jednocześnie z podatku od towarów i usług, który w dniu podpisania umowy wynosił 94,66 zł.

W dniu 1 grudnia 2006 r. kierownik NZOZ zwrócił się z prośbą o wyrażenie zgody na podnajęcie części pomieszczeń na cele związane z ochroną zdrowia, na co Zarząd Powiatu wyraził zgodę na posiedzeniu w dniu 28 grudnia 2006 r. NZOZ podnajął lokal spółce jawnej, która dokonała nakładów na jego remont i z tego tytułu obniżyła podatek należny o podatek naliczony. Przeznaczony do sprzedaży lokal jest wynajęty ww. spółce jawnej od dnia 10 grudnia 2009 r. do dnia 9 grudnia 2012 r.

W dniu 17 kwietnia 2008 r. NZOZ zwrócił się z prośbą o zgodę na wykonanie nadbudowy, polegającej na nadbudowaniu poddasza użytkowego, wykonaniu nowego dachu oraz zamontowaniu windy w części wspólnej przedmiotowej nieruchomości. W dniu 23 kwietnia 2008 r. Zarząd Powiatu wyraził zgodę na wykonanie robót ze środków własnych NZOZ, jako nakłady na części wspólne nieruchomości. Powiatowi nieznana jest wysokość nakładów na przedmiotowy lokal poniesionych przez spółkę jawną oraz NZOZ.

W związku z powyższym, w uzupełnieniu wniosku, zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przez Powiat, w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, lokalu użytkowego wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej objęta jest w opisanym przypadku podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, wyrażonym w uzupełnieniu wniosku, w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż, w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, przedmiotowego lokalu użytkowego wraz z odpowiednim w nieruchomości wspólnej, podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż Powiat dokonując dostawy tego lokalu nie poniósł wydatków na jego ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. wyżej ustawy, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zgodnie z zapisem zawartym w art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z ust. 11 tego artykułu, oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Powyższe wskazuje, że ustawodawca - na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy - daje podatnikom możliwość zrezygnowania z przysługującego zwolnienia w przypadku dostaw, spełniających warunki określone w ust. 1 pkt 10 tego artykułu i opodatkowania tych transakcji na zasadach ogólnych.

Stosownie do zapisu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Według dyspozycji art. 3 ust. 1 cyt. ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Stosownie do ust. 2 wskazanego artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku, budowli lub ich części, które się na nich znajdują. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Powiat planuje sprzedać, w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, lokal użytkowy wraz z udziałem stanowiącym 97/1000 w części wspólnej nieruchomości, t. j. działce gruntu oraz częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Drugi, odrębny lokal znajdujący się w budynku oraz udział wynoszący 903/1000 w części wspólnej nieruchomości jest własnością Niepublicznego Zakładu Opieki Zdrowotnej, który nabył go od Powiatu w trybie bezprzetargowym w dniu 27 lipca 2005 r. Zarząd Powiatu wynajął lokal, mający być przedmiotem sprzedaży, Niepublicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej na podstawie umowy zawartej w dniu 28 listopada 2006 r. W dniu 1 grudnia 2006 r. kierownik NZOZ zwrócił się z prośbą o zgodę na remont wynajętego lokalu ze środków własnych oraz o zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu na okres 12 miesięcy. Zgodnie z aneksem do umowy, NZOZ zwolniono z czynszu na okres 12 miesięcy, nie zwalniając jednak z zapłaty podatku od towarów i usług. Ponadto Zarząd Powiatu na posiedzeniu w dniu 28 grudnia 2006 r. wyraził zgodę na podnajęcie przez NZOZ części pomieszczeń spółce jawnej na cele związane z ochroną zdrowia. Spółka jawna dokonała nakładów na remont lokalu i z tego tytułu odliczyła podatek naliczony. Obecnie lokal przeznaczony do sprzedaży wynajęty jest spółce jawnej na okres 3 lat, t. j. od dnia 10 grudnia 2009 r. do dnia 9 grudnia 2012 r. W dniu 23 kwietnia 2008 r. Zarząd Powiatu wyraził zgodę na wykonanie przez NZOZ robót polegających na nadbudowaniu poddasza użytkowego, wykonaniu nowego dachu oraz zamontowaniu windy w części wspólnej przedmiotowej nieruchomości ze środków własnych NZOZ, jako nakłady na części wspólne nieruchomości. Powiatowi nieznana jest wysokość nakładów na przedmiotowy lokal dokonanych przez spółkę jawną oraz przez NZOZ. Powiat nie poniósł wydatków na jego ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wobec powołanych wyżej przepisów należy w pierwszej kolejności ustalić, czy przeznaczony do sprzedaży lokal został zasiedlony, a jeżeli tak - czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą lokalu upłynie okres krótszy niż 2 lata. Uwzględniając okoliczność, że przedmiotowy lokal od dnia 28 listopada 2006 r. jest wynajmowany należy wskazać, że doszło do jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu.

Mając na uwadze powyższe uznać należy, że jeżeli – jak wynika z treści wniosku – Powiat nie ponosił wydatków na ulepszenie tego lokalu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (nakładów dokonywali wyłącznie najemcy lokalu, w związku z czym Powiatowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tych wydatków), jego zbycie nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Skoro między oddaniem lokalu w najem (pierwszym zasiedleniem), a planowaną dostawą lokalu upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione będą przesłanki, aby dostawę przedmiotowego lokalu użytkowego wraz z udziałem w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, zwolnić od podatku zgodnie z dyspozycją przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy. W przypadku nieskorzystania z możliwości opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, ze zwolnienia będzie korzystać również zbycie związanego z lokalem udziału w gruncie - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Strony, zgodnie z którym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.