Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1102/11/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-03-07
Teza: Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie spłaty pożyczki.
Słowa kluczowe: grunty-grunty rolne; nieruchomości; przewłaszczenie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2011 r. (data wpływu 8 grudnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych przewłaszczenia nieruchomości gruntowej na zabezpieczenie spłaty pożyczki **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2011 r. (data wpływu) został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych przewłaszczenia nieruchomości gruntowej na zabezpieczenie spłaty pożyczki.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 10 listopada 2011 r. została sporządzona w formie aktu notarialnego umowa pożyczki 30 000 zł, z przeniesieniem własności nieruchomości na jej zabezpieczenie. Wnioskodawczyni była stroną przedmiotowej umowy. Wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia oceniona została w akcie notarialnym na kwotę 180 000 zł. Nieruchomość ta jest gospodarstwem rolnym o powierzchni 8,9 ha. W jego skład wchodzą lasy, które stanowią 40% całej powierzchni. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w grudniu 2007 r. Wyjaśnia, również, że jeżeli w wynikającym z aktu notarialnego terminie nie spłaci zaciągniętej pożyczki, wówczas nastąpi automatyczne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkodawcę.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

1.  Czy w zaistniałej sytuacji wystąpi podatek dochodowy, a jeżeli tak, to od jakiej kwoty – od wartości nieruchomości czy od kwoty pożyczki?
2.  Jeżeli część składową gospodarstwa rolnego stanowią grunty orne, to czy istnieje możliwość zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego od całości czy tylko od części odnoszącej się do gruntów ornych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanej we wniosku sytuacji podatek dochodowy nie wystąpi ponieważ nie jest to dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości tylko umowa pożyczki z przeniesieniem własności nieruchomości na zabezpieczenie. Natomiast, odnosząc się do pytania drugiego Wnioskodawczyni wskazuje, powołując się na pismo Izby Skarbowej w Opolu, że w przypadku sprzedaży gospodarstwa rolnego, w którego skład wchodzą lasy, ale jego część składową stanowią grunty orne, istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego od całości tego gospodarstwa rolnego łącznie z lasami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 2 pkt 1, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w listopadzie 2011 r. zawarła Pani umowę pożyczki z przeniesieniem własności nieruchomości na jej zabezpieczenie. Umowa ta zawarta została w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym wyjaśnić należy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że: "umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)". Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony - pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Powyższe oznacza, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia nieruchomości, tak jak w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Podlegający opodatkowaniu przychód zostanie osiągnięty dopiero, gdy Wnioskodawczyni nie dokona spłaty zaciągniętej pożyczki. Wówczas co do zasady przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie, stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość zbytej nieruchomości, wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zaznaczyć jednak należy, co wynika, ze zdania drugiego ww. przepisu, że jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiegać będzie od wartości rynkowej zbytej rzeczy, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wyjaśnić także należy, że w przedstawionej sytuacji, w przypadku braku spłaty pożyczki i definitywnego przeniesienia własności nieruchomości na pożyczkodawcę, nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z treścią powołanego przepisu wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Mając na uwadze przytoczoną treść przepisu wskazać należy, że zwolnienie w nim określone dotyczy jedynie przychodów uzyskanych ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Przy czym dokonując jego interpretacji pamiętać należy, że wszystkie ulgi i zwolnienia stanowią wyjątek od określonej w art. 84 Konstytucji RP zasady powszechności opodatkowania. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W sytuacji więc, gdy, tak jak w opisanym we wniosku stanie faktycznym, do przeniesienia własności nieruchomości może dojść na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej, zwolnienie to nie może mieć zastosowania. W rezultacie bez znaczenia dla zastosowania opisanej preferencji podatkowej pozostaje kwalifikacja gruntów jako wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, stanowiącego przedmiot zabezpieczenia udzielonej pożyczki.

Odnosząc się do argumentacji opartej na treści wskazanego w uzasadnieniu własnego stanowiska pisma, należy stwierdzić, iż co do zasady wiąże ono w sprawie, w której zostało wydane i nie jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Tym samym nie stanowi podstawy prawnej przy wydawaniu interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.