Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.430.2021.2.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-08
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 16 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Aktem notarialnym z dnia 21 czerwca 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupili od gminy niezabudowaną nieruchomość składającą się z działki nr (…) o obszarze 10,0027 ha, dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (…) (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość została nabyta przez małżonków z ich majątku wspólnego i weszła w skład majątku wspólnego zgromadzonego podczas trwania ich małżeństwa. Udziały w majątku wspólnym małżonków były równe.

Zgodnie z aktem notarialnym Nieruchomość została nabyta w związku z prowadzoną przez żonę Wnioskodawcy działalnością gospodarczą, ale następnie nie była wykorzystywana na potrzeby tej działalności. Pierwotnie na Nieruchomości żona Wnioskodawcy planowała wybudować siedzibę firmy, ale inwestycja ta nie doszła jednak do skutku. Zakup Nieruchomości został częściowo sfinansowany ze środków pozyskanych z kredytu inwestycyjnego udzielonego żonie Wnioskodawcy.

Sprzedaż Nieruchomości przez gminę była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g ustawy PCC.

Zarówno w momencie jej nabycia jak i obecnie Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP). Zgodnie z MPZP, Nieruchomość znajduje się w strefie oznaczonej jako: P – teren zabudowy techniczno-produkcyjnej, E – tereny infrastruktury technicznej/trafostacja, na działce wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy, KD – tereny dróg publicznych. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne oznaczone jako RV i RVI.

W dniu 27 lutego 2009 r., na wniosek żony Wnioskodawcy jako osoby prowadzącej działalność gospodarczą, dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej.

Wyrokiem sądu okręgowego z dnia 6 grudnia 2016 r. małżeństwo Wnioskodawcy zostało rozwiązane. Ugodą zawartą przed sądem rejonowym w dniu 16 lutego 2018 r. majątek wspólny małżonków został podzielony bez dokonywania wzajemnych spłat i dopłat. W wyniku podziału majątku wspólnego Nieruchomość została przyznana na wyłączną własność Wnioskodawcy.

Od 1 grudnia 2009 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy prowadzona jest głównie w zakresie usług transportowych, usług stacji kontroli pojazdów oraz obrotu odzieżą. Nieruchomość nie jest jednak wykorzystywana na potrzeby związane z tą działalnością, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej.

W okresie kiedy Nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony, ani Wnioskodawca, ani jego żona nie występowali o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP. Również po nabyciu Nieruchomości na wyłączną własność Wnioskodawca nie występował o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę i jego żonę w działalności rolniczej ani przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Nieruchomość nie była również wykorzystywana w takiej działalności przez Wnioskodawcę po jej nabyciu przez niego na wyłączną własność. Nieruchomość była jednak oddana, na podstawie ustnej umowy najmu, w odpłatne używanie rolnikowi w celu prowadzenia na niej upraw. Poza wskazaną wyżej decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej dla Nieruchomości nie zostały wydane inne decyzje o warunkach zabudowy. Dla Nieruchomości nie zostały też wydane żadne pozwolenia na budowę. Poza wymienioną wyżej decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej na Nieruchomości były ponoszone nakłady, które zwiększyły wartość Nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej: Nabywca lub Kupujący). Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Nabywca na Nieruchomości planuje dokonać inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

W tym celu, w dniu 25 stycznia 2021 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać na rzecz Nabywcy prawo własności Nieruchomości, a Nabywca prawo to zobowiązuje się kupić, po spełnieniu określonych w umowie przedwstępnej warunków. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży, przyrzeczona umowa, na mocy której Wnioskodawca sprzeda, a Nabywca kupi Nieruchomość („Umowa Sprzedaży”) zostanie zawarta w dacie wskazanej Wnioskodawcy przez Nabywcę, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 25 listopada 2021 r. („Data Ostateczna”), po spełnieniu się „Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”, do których należą m.in.:

1.  uzyskanie przez Wnioskodawcę zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
4.  uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży;
6.  potwierdzeniu, iż przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
8.  zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, umożliwiającej realizację inwestycji zgodnie z koncepcją Kupującego, w zakresie wysokości zabudowy;
9.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży,

przy czym strony za zawarcie „Umowy Sprzedaży” uznają zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, w związku z przysługującym gminie prawem pierwokupu na mocy art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W umowie przedwstępnej strony zgodnie ustaliły, że zawarcie umowy przeniesienia własności w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nastąpi w dacie wskazanej Wnioskodawcy przez Kupującego, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 31 grudnia 2021 r. Strony zgodnie postanowiły również, iż od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz osoby trzeciej, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren przedmiotu sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego.

W umowie przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca udzielił pełnomocnikowi Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji, dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;
4.  zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
5.  uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego;
6.  uzyskania – wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży – we właściwych dla Wnioskodawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Powyższe pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w ww. podpunktach a)-f), będą obciążały Kupującego.

Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił pełnomocnikowi Nabywcy pełnomocnictwa, z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników, do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej numer (…), prowadzonej dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (stanowiące przedmiot sprzedaży) zostały odłączone;
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w odnośnych postanowieniach umowy przedwstępnej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Wnioskodawca po akceptacji zasadności oraz zakresu służebności zobowiązał się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego. Wnioskodawca wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej, („Cesjonariusz”).

Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów (instalacji kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazu, energii elektrycznej, telekomunikacyjnej, itp.). Poza zamieszczeniem ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. W odpowiedzi na ogłoszenie Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu Nieruchomości. Wnioskodawca nie dokonywał podziału Nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje, że oprócz wskazanej wyżej umowy przedwstępnej, w czerwcu 2020 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży stacji kontroli pojazdów należącej do Wnioskodawcy i wykorzystywanej przez niego na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Transakcja ta sfinalizuje się prawdopodobnie w 2021 r.

Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości. Nie jest wykluczone, że w przyszłości będzie dokonywał ich sprzedaży. W chwili obecnej nie jest jednak możliwe jednoznaczne stwierdzenie czy w ogóle i ewentualnie kiedy to nastąpi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy z związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem?
2.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych?
3.  W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 za nieprawidłowe, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że przedmiotowa interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 3, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 za nieprawidłowe:

*   w przypadku uznania przychodu ze sprzedaży Nieruchomości za przychód, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) Ustawy PIT podstawą opodatkowania będzie cena sprzedaży Nieruchomości określona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia Nieruchomości (do których Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć w szczególności: koszty notarialne i opłaty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości, o ile koszty te będą obciążały Wnioskodawcę, koszty sporządzenia operatu szacunkowego na potrzeby planowej sprzedaży Nieruchomości, koszty ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym) oraz pomniejszona o koszty uzyskania przychodu (do których Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć w szczególności: cenę nabycia Nieruchomości do majątku wspólnego określoną w umowie zakupu Nieruchomości z 21 czerwca 2007 r. (zwaloryzowaną zgodnie z art. 22 ust. 6f Ustawy PIT), koszty opłaty sądowej i koszty notarialne poniesione w związku z zawarciem umowy zakupu Nieruchomości z 21 czerwca 2007 r., koszty poniesione w celu uzyskania dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej);
*   w przypadku uznania przychodu ze sprzedaży Nieruchomości za przychód z działalności gospodarczej podstawą opodatkowania będzie cena sprzedaży Nieruchomości określona w umowie sprzedaży pomniejszona o należny podatek od towarów i usług (w sytuacji gdyby sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana tym podatkiem) oraz pomniejszona o koszty uzyskania przychodu, do których Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć w szczególności: cenę nabycia Nieruchomości do majątku wspólnego określoną w umowie zakupu Nieruchomości z 21 czerwca 2007 r., koszty opłaty sądowej i koszty notarialne poniesione w związku z zawarciem umowy zakupu Nieruchomości z 21 czerwca 2007 r., koszty poniesione w celu uzyskania dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej, koszty operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby planowej sprzedaży Nieruchomości, koszty ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym, koszty notarialne i opłaty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości, o ile koszty te będą obciążały Wnioskodawcę.

Uzasadnienie stanowiska

Ad 2)

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 ze zmianami; dalej: Ustawa PIT) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 6 Ustawy PIT, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Powyższy przepis został dodany do Ustawy PIT ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159), wszedł w życie 1 stycznia 2019 r. i ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r. O zastosowaniu ww. przepisu do danej transakcji sprzedaży nieruchomości decyduje więc moment jej dokonania, a nie moment, w którym nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków lub moment ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Oznacza to, że ma on zastosowanie do przychodów ze sprzedaży nieruchomości uzyskanych od 1 stycznia 2019 r. nawet jeśli nieruchomość ta została nabyta do majątku wspólnego małżonków przed tym dniem i wspólność majątkowa małżeńska ustała również przed tym dniem.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z powołanym wyżej art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Odrębnym źródłem przychodów, wskazanym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT, jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, zgodnie z którym ilekroć w Ustawie PIT jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody me są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć.

Przepisy Ustawy PIT dla uznania czynności za działalność gospodarczą wymagają również, aby czynności te wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę oznacza, że z zakresu pojęcia działalności gospodarczej wyłączone są przedsięwzięcia o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza zamiar jej stałego wykonywania. Do zachowania ciągłości konieczne jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Jedynie taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia sposobu jego opodatkowania. Jeden i ten sam przychód może stanowić przychód wyłącznie z jednego źródła.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania na gruncie Ustawy PIT działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie zostaną bowiem spełnione wskazane wyżej warunki, których spełnienie oznacza, że dana aktywność podatnika może zostać uznana za działalność gospodarczą. Sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Na taką kwalifikację działań Wnioskodawcy wskazuje sposób nabycia prawa własności Nieruchomości, ponieważ nie zostało ono nabyte przez Wnioskodawcę z zamiarem jego dalszej odsprzedaży. Sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności zarobkowej prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły. Sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny. To, że Wnioskodawca jest właścicielem jeszcze innych nieruchomości, które potencjalnie w przyszłości mogą być sprzedane w żaden sposób nie pozwala przypisać Wnioskodawcy stałego zamiaru dokonywania tego typu transakcji. Nieruchomości posiadane przez Wnioskodawcę stanowią lokatę prywatnego majątku Wnioskodawcy, a ich potencjalna sprzedaż w przyszłości będzie uzależniona od sytuacji życiowej, osobistej i majątkowej Wnioskodawcy, które w chwili obecnej nie są możliwe do przewidzenia. Wnioskodawcy nie można więc przypisać stałego zamiaru dokonywania w przyszłości transakcji sprzedaży nieruchomości. Przypisanie Wnioskodawcy stałego zamiaru dokonywania sprzedaży nieruchomości tylko na podstawie faktu posiadania nieruchomości prowadziłoby do niemożliwego do zaakceptowania wniosku, że każda osoba dysponująca określonym majątkiem prywatnym, który w przyszłości może być potencjalnie sprzedany musiałaby być z góry uznawana za osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Na odmienną ocenę nie może również wpływać fakt, że w czerwcu 2020 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży stacji kontroli pojazdów. Stacja ta stanowi majątek wykorzystywany przez Wnioskodawcę na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Sprzedaż takiego majątku w żaden sposób nie może zaś wpływać na sposób kwalifikacji transakcji sprzedaży składników majątku prywatnego Wnioskodawcy, niewykorzystywanego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, którym to składnikiem jest Nieruchomość.

Za tym, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej przemawia również to, że w celu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań, które mogłyby wskazywać na zorganizowaną aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Ani Wnioskodawca, ani jego żona nie występowali o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP. Poza decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej wydanej na wniosek ówczesnej żony Wnioskodawcy, dla Nieruchomości nie zostały wydane inne decyzje o warunkach zabudowy. Dla Nieruchomości nie zostały też wydane żadne pozwolenia na budowę. Poza wymienioną wyżej decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej na Nieruchomości nie były ponoszone nakłady, które zwiększyły wartość Nieruchomości. Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów (instalacji kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazu, energii elektrycznej, telekomunikacyjnej, itp.). Poza zamieszczeniem ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. To Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą nabycia Nieruchomości. Zamieszczenie ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż nie wiązało się z angażowaniem specjalnych środków, w związku z czym w żaden sposób nie można uznać tego za jakiekolwiek nadzwyczajne działania marketingowe. Fakt udzielenia pełnomocnictwa w żaden sposób nie może być uznany za okoliczność skutkującą uznaniem, że Wnioskodawca podejmuje tym samym zorganizowane działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nie można na tej podstawie stwierdzić, że Wnioskodawca wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podobnie w żaden sposób za okoliczność uzasadniającą takie stwierdzenie nie może być traktowany fakt, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością. Prawo to zostało udzielone dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane oraz w celu podejmowania czynności niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego. Udzielenie pełnomocnictwa pełnomocnikowi Nabywcy i udzielenie Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością wynika z zamiaru sprawdzenia stanu prawnego Nieruchomości i potwierdzenia możliwości dokonania na niej planowanej inwestycji, której dokona Nabywca, a nie Wnioskodawca.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że Wnioskodawca nabył i zamierza sprzedać Nieruchomość w ramach profesjonalnej działalności wykonywanej w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność Wnioskodawcy nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności prywatnego majątku. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która pozwalałaby uznać tą aktywność za działalność gospodarczą. Brak jest bowiem przesłanek wskazujących na stały i zorganizowany charakter takiej aktywności. Wnioskodawca, sprzedając Nieruchomość, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, która to czynność nie oznacza działalności gospodarczej. Jednocześnie bez znaczenia w tym względzie jest to, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Jest ona bowiem prowadzona w zupełnie innym zakresie niż obrót nieruchomościami. Sam fakt, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą nie może oznaczać, że każda czynność dokonywana przez Wnioskodawcę będzie czynnością wykonywaną w ramach działalności gospodarczej.

Na prawidłowość kwalifikacji Nieruchomości jako majątku prywatnego wskazuje również dotychczasowy sposób wykorzystywania Nieruchomości. Nieruchomość nie była, nie jest i w momencie sprzedaży nie będzie wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, ani przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. W akcie notarialnym, na podstawie którego Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony wskazano co prawda, że Nieruchomość została nabyta w związku z prowadzoną przez żonę Wnioskodawcy działalnością gospodarczą, to jednak następnie faktycznie nie była ona wykorzystywana na potrzeby tej działalności. Już z tego względu nie można uznać, że Nieruchomość miała związek z działalnością gospodarczą. Poza tym nawet gdyby przyjąć, że taki związek występował to istniał on w odniesieniu do żony Wnioskodawcy. W żadnym razie natomiast nie może to skutkować uznaniem, że Nieruchomość w jakimkolwiek momencie była przeznaczona lub wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Na taką kwalifikację nie wpływa również fakt, że Nieruchomość była oddana na podstawie ustnej umowy najmu, w odpłatne używanie rolnikowi w celu prowadzenia na niej upraw. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie zatem stanowiła odpłatnego zbycia składnika majątku wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie incydentalna i nie nastąpi w wykonaniu działalności handlowej, wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, a także nie będzie stanowiła odpłatnego zbycia składnika majątku wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje zatem powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe planowanej sprzedaży Nieruchomości należy zatem rozpatrywać w oparciu o zasady dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę i jego żonę 21 czerwca 2007 r. i weszła w skład ich majątku wspólnego zgromadzonego podczas trwania ich małżeństwa. Tak więc pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, zgodnie z art. 10 ust. 6 Ustawy PIT, należy liczyć od końca 2007 r. Odpłatne zbycie Nieruchomości nastąpi zatem po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez Wnioskodawcę. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie skutkowała powstaniem przychodu po stronie Wnioskodawcy.

Ad. 3)

Jak wskazano w we własnym stanowisku w zakresie pytania nr 2, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Gdyby jednak stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 zostało uznane za nieprawidłowe i w ocenie organu planowana sprzedaż Nieruchomości będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT (z czym Wnioskodawca się nie zgadza) Wnioskodawca stwierdza jak następuje.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 Ustawy PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 Ustawy PIT).

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c Ustawy PIT).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e Ustawy PIT).

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6f Ustawy PIT).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 Ustawy PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 Ustawy PIT).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 Ustawy PIT).

W związku z powyższym w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą opodatkowania będzie cena sprzedaży Nieruchomości określona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia Nieruchomości oraz o koszty uzyskania przychodu. Do kosztów odpłatnego zbycia Nieruchomości, o które Wnioskodawca będzie mógł pomniejszyć przychód ze sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć w szczególności:

*   koszty notarialne i opłaty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości, o ile koszty te będą obciążały Wnioskodawcę,
*   koszty sporządzenia operatu szacunkowego na potrzeby planowej sprzedaży Nieruchomości,
*   koszty ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu ze Sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć w szczególności:

*   cenę nabycia Nieruchomości do majątku wspólnego określoną w umowie zakupu Nieruchomości z 21 czerwca 2007 r. (zwaloryzowaną zgodnie z art. 22 ust. 6f Ustawy PIT),
*   koszty opłaty sądowej i koszty notarialne poniesione w związku z zawarciem umowy zakupu Nieruchomości z 21 czerwca 2007 r.,
*   koszty poniesione w celu uzyskania dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej.

Gdyby natomiast stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 zostało uznane za nieprawidłowe i w ocenie organu planowana sprzedaż Nieruchomości będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej (z czym Wnioskodawca się nie zgadza) Wnioskodawca stwierdza jak następuje.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 Ustawy PIT za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Jak stanowi art. 22 ust. 1 Ustawy PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W związku z powyższym, w przypadku uznania przez organ, że sprzedaż Nieruchomości będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej, przychód ten będzie należało określić w wysokości ceny sprzedaży Nieruchomości określonej w umowie sprzedaży pomniejszonej o należny podatek od towarów i usług (w sytuacji gdyby sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana tym podatkiem). Jednocześnie przychód ten będzie mógł być pomniejszony o koszty jego uzyskania. Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca będzie mógł natomiast zaliczyć w szczególności:

*   cenę nabycia Nieruchomości do majątku wspólnego określoną w umowie zakupu Nieruchomości z 21 czerwca 2007 r.,
*   koszty opłaty sądowej i koszty notarialne poniesione w związku z zawarciem umowy zakupu Nieruchomości z 21 czerwca 2007 r.,
*   koszty poniesione w celu uzyskania dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej,
*   koszty sporządzenia operatu szacunkowego na potrzeby planowej sprzedaży Nieruchomości,
*   koszty ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym,
*   koszty notarialne i opłaty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości, o ile koszty te będą obciążały Wnioskodawcę.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie zajętego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Zainteresowanego do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom. Wnioskodawca nabył przedmiotową Nieruchomość wspólnie ze swoją żoną do majątku wspólnego małżonków. Nieruchomość nie była, nie jest i w momencie sprzedaży nie będzie wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, ani przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. W akcie notarialnym, na podstawie którego Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony wskazano co prawda, że Nieruchomość została nabyta w związku z prowadzoną przez żonę Wnioskodawcy działalnością gospodarczą, to jednak następnie faktycznie nie była ona wykorzystywana na potrzeby tej działalności. Ani Wnioskodawca, ani jego żona nie występowali o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Poza decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej wydanej na wniosek ówczesnej żony Wnioskodawcy, dla Nieruchomości nie zostały wydane inne decyzje o warunkach zabudowy. Dla Nieruchomości nie zostały też wydane żadne pozwolenia na budowę. Poza decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zjazdu z drogi krajowej na Nieruchomości nie były ponoszone nakłady, które zwiększyły wartość Nieruchomości. Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów (instalacji kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazu, energii elektrycznej, telekomunikacyjnej, itp.). Poza zamieszczeniem ogłoszenia o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż na portalu internetowym Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. W efekcie działania Wnioskodawcy nie można uznać za działalność handlową. Planowanej transakcji sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą.

W opinii organu, z całokształtu opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Sprzedaż Nieruchomości, która nie jest związana z działalnością gospodarczą oraz nie była nabyta w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe odpłatnego zbycia ww. Nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Przy czym, w myśl art. 10 ust. 6 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo. Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 tego Kodeksu) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

W przypadku zatem sprzedaży nieruchomości przez małżonka, któremu nieruchomość ta przyznana została w wyniku podziału majątku wspólnego, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych takiej transakcji ma data nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanego i jego żonę 21 czerwca 2007 r. i weszła w skład ich majątku wspólnego zgromadzonego podczas trwania ich małżeństwa. Następnie w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków zgodnie z zawartą ugodą z 16 lutego 2018 r. Nieruchomość została przyznana na wyłączną własność Wnioskodawcy.

W przedmiotowej sprawie za datę nabycia Nieruchomości należy uznać datę jej nabycia do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. 2007 r. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2012 r.

Wobec powyższego, planowane zbycie Nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie będzie stanowić przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Tym samym, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży tej Nieruchomości, u Wnioskodawcy nie powstanie w ogóle przychód, o którym mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do pytania nr 3 sformułowanego w treści wniosku, dotyczącego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania, należy wskazać, że z pytania tego wynika, że zostało ono sformułowane warunkowo w zależności od odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, tj. Wnioskodawca oczekuje odpowiedzi w tej kwestii wyłącznie w sytuacji uznania przez organ za nieprawidłowe stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 2 (tj. uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu), co w rozpatrywanej sprawie nie ma miejsca. Zatem, w związku z tym, że stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 2 uznane zostało za prawidłowe, tym samym rozpatrywanie kwestii ustalenia podstawy opodatkowania w niniejszej sprawie jest bezcelowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.