Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-286/10-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-04-19
Teza: Czy zwrot kosztów za przygotowywanie dokumentów sporządzanych przed sprzedażą (operat szacunkowy, koszty inwentaryzacji, koszty ogłoszeń, opłaty sądowe i inne opłaty administracyjne) może odbywa się poza VAT-em powinien stanowić element kalkulacyjny przy ustalaniu ceny sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: miasto; opodatkowanie; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2010 r. (data wpływu 26 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności przygotowania nieruchomości do sprzedaży – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Miasto dokonuje sprzedaży nieruchomości m.in. lokali mieszkalnych, lokali użytkowych lub gruntów. Stosownie do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. u. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) aby doszło do sprzedaży nieruchomości (sporządzenia aktu notarialnego) należy zgromadzić dokumentację niezbędną do ustalenia ceny nieruchomości oraz sporządzenia aktu notarialnego, są to m.in.

*   koszty sporządzenia operatu szacunkowego dla nieruchomości (FV wystawiane na Miasto),

*   udział w kosztach inwentaryzacji nieruchomości (FV sprzed 10 lat wystawiona na Urząd Miasta),

*   ogłoszenia w prasie i innych mediach o przetargu lub o wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w trybie bezprzetargowym (FV wystawione na Miasto),

*   koszty opłat sądowych i opłat za wypis.

Po przygotowaniu ww. dokumentów zazwyczaj po około 6 miesiącach (może zdarzyć się że później) może dojść do sprzedaży nieruchomości. Wówczas Miasto wystawia FV na cenę lokalu, zgodną z operatem szacunkowym, natomiast koszty ww. dokumentacji są zwracane poza VAT-em. Może wystąpić również taka sytuacja, że po sporządzeniu operatu szacunkowego osoba, która była wstępnie wykupem nieruchomości zainteresowana odstępuje od tego zamiaru. w tej sytuacji nie dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży, a niedoszły nabywca jest zobowiązany do zwrotu kosztów sporządzonego operatu szacunkowego.

Miasto nie odlicza podatku naliczonego w fakturach otrzymanych za ww. dokumentację, gdyż w miesiącu jej otrzymania ani w miesiącu kolejnym nie jest wiadomo, czy zakup służył będzie sprzedaży opodatkowanej, czy zwolnionej, ani czy w ogóle dojdzie do sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zwrot kosztów za przygotowywanie dokumentów sporządzanych przed sprzedażą (operat szacunkowy, koszty inwentaryzacji, koszty ogłoszeń, opłaty sądowe i inne opłaty administracyjne) może odbywać się poza VAT-em, czy powinien stanowić element kalkulacyjny przy ustalaniu ceny sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. u. z 2004 Nr 261, poz. 2603 ze zm.), cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Natomiast sposób określania wartości nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, zgodnie z rozdziałem 1, działu IV ww. ustawy.

Zgodnie z ustawą z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. u. Nr 97, poz. 1050 ze zm.), cena jest wartością wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Zatem cena określona zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami jest ceną brutto jaką za nieruchomość jest zobowiązany zapłacić nabywca.

Koszty poniesione przez Miasto związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego oraz innych niezbędnych dokumentów do sporządzenia aktu notarialnego są kosztami ponoszonymi na rzecz nabywcy, ponieważ niezależnie od tego czy dojdzie do sprzedaży, czy też nie nabywca lub niedoszły nabywca jest zobowiązany do ich pokrycia. Oznacza to, że przy zwrocie kosztów Miasto pełni funkcje pośrednika, który wykłada środki pieniężne na rzecz nabywcy a następnie występuje do niego o zwrot. Naszym zdaniem koszty tych dokumentów nie powinny stanowić elementu kalkulacyjnego przy ustalaniu ceny sprzedaży nieruchomości, ponieważ:

*   po pierwsze taka cena byłaby niezgodna z postanowieniem ustawy o gospodarce nieruchomościami, która narzuca Miastu sposób kalkulacji ceny (nie może więc to być cena plus koszty),

*   po drugie, gdyby Miasto inaczej określiło cenę to doszłoby do złamania zasady neutralności opodatkowania podatkiem VAT, ponieważ Miasto nie ma możliwości odliczenia podatku naliczonego z FV wystawionych za ww. dokumentacje, gdyż w miesiącu otrzymania FV, ani w miesiącu kolejnym nie ma możliwości stwierdzenia, czy zakup będzie służyć sprzedaży opodatkowanej zwolnionej, czy w ogóle dojdzie do sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, świadczeniem usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze – art. 29 ust. 2 ustawy.

Jak wynika ze złożonego wniosku, Zainteresowany dokonuje sprzedaży nieruchomości m.in. lokali mieszkalnych, lokali użytkowych lub gruntów. Aby doszło do sprzedaży nieruchomości (sporządzenia aktu notarialnego) należy zgromadzić dokumentację niezbędną do ustalenia ceny nieruchomości oraz sporządzenia aktu notarialnego, są to m.in.

*   koszty sporządzenia operatu szacunkowego dla nieruchomości (faktury wystawiane na Miasto),

*   udział w kosztach inwentaryzacji nieruchomości (faktury sprzed 10 lat wystawiona na Urząd Miasta),

*   ogłoszenia w prasie i innych mediach o przetargu lub o wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w trybie bezprzetargowym (faktury wystawione na Miasto),

*   koszty opłat sądowych i opłat za wypis.

Po przygotowaniu ww. dokumentów zazwyczaj po około 6 miesiącach (może zdarzyć się że później) może dojść do sprzedaży nieruchomości. Wówczas Miasto wystawia faktury VAT na cenę lokalu, zgodną z operatem szacunkowym, natomiast koszty ww. dokumentacji są zwracane poza VAT-em.

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że w przypadku dokonywania przez Wnioskodawcę dostawy nieruchomości za podstawę opodatkowania należy uznać całość świadczenia pieniężnego pobieranego od nabywcy. Oznacza to, że do podstawy opodatkowania w przypadku dokonywanych dostaw należy wliczyć pobierane przez Zainteresowanego koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a także wszystkie inne elementy będące elementami składowymi świadczenia zasadniczego (tj. dostawy nieruchomości). Jeżeli zatem, Miasto obciąża nabywcę dodatkowymi kosztami (jakimi jest np. wycena nieruchomości), a w konsekwencji koszty te zwiększają kwotę należną z tytułu transakcji, to należy je traktować jako element świadczenia zasadniczego. w konsekwencji koszty te, jako niestanowiące odrębnego świadczenia od dostawy towarów, podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla dostawy towarów.

Potwierdzeniem powyższego jest art. 78 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. u. UE L.2006.347.1 ze zm.), (wcześniej art. 11 ust. 2 VI Dyrektywy Rady), z którego wynika, że do podstawy opodatkowania wlicza się następujące elementy:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności, z wyjątkiem samego VAT;
2.  koszty dodatkowe, takie jak koszty prowizji, opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dostawcę lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Przepis ten wyjaśnia jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regułą każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Reasumując, koszty przygotowania dokumentów sporządzonych przed sprzedażą nieruchomości zwiększają kwotę należną z tytułu dostawy tej nieruchomości i należy traktować je jako element świadczenia zasadniczego oraz wliczyć je do podstawy opodatkowania transakcji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy stanu faktycznego oraz w stanowisku Wnioskodawcy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14c ust. 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.