Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4012.313.2019.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-02
Teza: Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych.
Słowa kluczowe: budynek; działki; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż; stan; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2019 r. (data wpływu 23 lipca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 września 2019 r. (data wpływu 24 września 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie. Wniosek uzupełniono w dniu 19 września 2019 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz potwierdzenie wpłaty brakującej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina (dalej: „Gmina” lub „Wnioskodawca”) jest związkiem publicznoprawnym wyposażonym w osobowość prawną, który powinien zaspokajać potrzeby wspólnoty poprzez realizację zadań publicznych. Wykonanie tych zadań następuje w formach ściśle określonych przez prawo. Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Gmina wykonuje zadania nałożone na nią odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których została powołana, w szczególności na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U.2019, poz. 506). Zgodnie z art. 7 ww. ustawy do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w szczególności zadania własne obejmują sprawy:

1.  ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej (\`(...)\`).

Gmina jest właścicielem kompleksu nieruchomości położonych w (…) przy ul. Y i oznaczonego numerami działek: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 (działki niezabudowane) oraz 1, 2, 3, 4, 5 (działki zabudowane), o łącznej powierzchni 39.233 m2. Na terenie obejmującym ww. kompleks brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki zlokalizowane są w terenie oznaczonym symbolem PT – tereny parków technologicznych.

Przedmiotowe działki w zakresie użytków stanowią tereny przemysłowe. Teren położony przy ul. Y został nabyty na rzecz Skarbu Państwa od osób fizycznych na podstawie decyzji wywłaszczeniowych lub umów w formie aktu notarialnego, gdzie jako cel nabycia podano budowę bazy lub zakup z przeznaczeniem do użytkowania dla Przedsiębiorstwa Państwowego. Powyższe nabycia miały miejsce w roku 1976.

W latach 1983-1986 Spółdzielnia na podstawie trzech decyzji o przekazaniu w użytkowanie uzyskała prawo użytkowania terenu przy ul. Y dla potrzeb realizacji inwestycji - Budowa Zakładu. Na podstawie decyzji komunalizacyjnych Gmina z dniem (…) stała się właścicielem nieruchomości położonych przy ul. Y w miejsce Skarbu Państwa, w użytkowaniu Spółdzielni. Spółdzielnia realizowała inwestycję pod nazwą „(…)”. Pozwolenie na budowę zostało wydane dnia (…).

Na ww. terenie Spółdzielnia rozpoczęła budowę obiektów, które zastały zakończone na etapie fundamentów, a także na etapie stanu surowego. W roku 1990 z uwagi na brak środków finansowych, zarząd Spółdzielni podjął uchwałę o zaniechaniu realizacji inwestycji. Spółdzielnia postawiona została w stan upadłości. Z dniem ogłoszenia upadłości, Spółdzielnia w likwidacji, utraciła możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niej w dniu ogłoszenia upadłości. Nakłady budowlane w postaci obiektów budowlanych wzniesionych na nieruchomościach położonych przy ul. Y objęte zostały masą upadłościową i przeznaczone do sprzedaży w celu pozyskania środków finansowych na zaspokojenie roszczeń wierzycieli Spółdzielni.

Nieruchomości gruntowe będące w użytkowaniu, jako nie należące do upadłego pozostały do dyspozycji Gminy Miasta. Wnioskiem z dnia (…) Syndyk Masy Upadłościowej zwrócił się do Zarządu Miasta o nabycie składników budowlanych.

Zarząd Miasta podjął uchwałę w sprawie nabycia obiektów budowlanych położonych przy ul. Y. Na podstawie ww. uchwały została zawarta umowa w dniu (…) w sprawie nabycia obiektów budowlanych położonych przy ul. Y przez Gminę od Syndyka Masy Upadłościowej Spółdzielni zlokalizowanych na działkach stanowiących własność Gminy w postaci zrealizowanych do stanu zerowego obiektów zaniechanej inwestycji pod nazwą „(…)” należące do Masy Upadłościowej Spółdzielni.

W związku ze sprzedażą nakładów budowlanych na nieruchomościach położonych przy ul. Y, pismem z dnia (…) Syndyk Masy Upadłościowej Spółdzielni zwrócił się do Zarządu Miasta o uchylenie trzech decyzji o użytkowaniu tych nieruchomości i ponowne przejęcie ich przez Gminę.

Zarząd Miasta decyzją z dnia (…) uchylił trzy decyzje orzekające o przekazaniu w użytkowanie na rzecz Spółdzielni nieruchomości położonych przy ul. Y.

W chwili obecnej stan techniczny budynków i budowli jest zły, o dużym stopniu dewastacji i kwalifikują się one do rozbiórki. Pozostałe elementy budowlane stwarzają zagrożenie katastrofą budowlaną.

Opis budynków:

*   Budynek (…) nr 1 (wschodnia część działki nr 1) – obiekt parterowy, dwunawowy – stan techniczny zły (do rozbiórki – budynek w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia);
*   Budynek (…) nr 2 (środkowa część działki nr 1) – parterowy dwunawowy, dobudowany od strony zachodniej do budynku nr 1 – stan techniczny zły (do rozbiórki – budynek w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia);
*   Budynek (…) nr 3 (zachodnia część działki nr 1) – stan techniczny zły (do rozbiórki - budynek w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia);
*   Budynek (…) nr 4 (środkowa część działek nr 2, 3, 4, 5) – stan techniczny zły (do rozbiórki – budynek w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia);
*   Segment boczny nr 4a i 4b (segment znajduje się wewnątrz budynku nr 4) – przy budynku nr 4 od strony wschodniej (środkowa część działek 2, 3, 4, 5) – stan techniczny zły (do rozbiórki – budynek w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia);
*   Budynek (…) nr 5 – obiekt 3-kondygnacyjny, połączony z halą główną od strony południowej (środkowa część działki nr 5) – stan techniczny zły (do rozbiórki – budynek w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia);
*   Budynek (…) nr 6 obiekt częściowo piętrowy, połączony z halą główną od strony zachodniej (centralna część działki nr 5) – stan techniczny zły (do rozbiórki – budynek w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia);
*   Budynek (…) nr 7 obiekt parterowy, wolnostojący, 1-nawowy (wschodnia część działki nr 5) – stan techniczny zły (do rozbiórki – budynek w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia).

Rzeczoznawca majątkowy operatem z dnia (…) określił wartość kompleksu:

*   wartość prawa własności działek – (…) zł,
*   koszty rozbiórki budynków i budowli – (…) zł.

Ze względu na fakt, iż do wykorzystania terenu niezbędnym jest rozebranie pozostałości po zabudowaniach byłej Spółdzielni wartość rynkową działek będzie stanowić różnica wartości rynkowej niezabudowanych działek i kosztów rozbiórki, tj. (…) zł. Gmina zamierza zbyć przedmiotowy kompleks nieruchomości w trybie przetargu ustnego nieograniczonego.

Ponadto, w piśmie z dnia 19.09.2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca na pytania zawarte w wezwaniu z dnia 13.09.2019 r. udzielił następujących odpowiedzi:

1.  Czy nabycie przez Wnioskodawcę opisanych we wniosku działek zabudowanych, jak i niezabudowanych nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy czynność ta została udokumentowana fakturą (należy wskazać, czy była to czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy zwolniona od tego podatku)?

Nabycie działek objętych wnioskiem przez Skarb Państwa nastąpiło w latach osiemdziesiątych w trybie wywłaszczeniowym. Nabycie w trybie wywłaszczeniowym nie odbyło się w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Wszystkie nabywane działki były niezabudowane. Następnie przekazano je w użytkowanie Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej dla potrzeb realizacji inwestycji - Budowa Zakładu (…). Część z tych działek tj. 1, 2, 3, 4 i 5 została zabudowana, jednakże inwestycji nie zakończono.

1.  Działka 1– nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
2.  Działka 2 – nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
3.  Działka 3 – nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
4.  Działka 4 – nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
5.  Działka 5 – nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
6.  Działka 6 – nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
7.  Działka 7 – nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturę,
8.  Działka 8 – nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
9.  Działka 9– nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
10.  Działka 10– nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
11.  Działka 11– nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
12.  Działka 12– nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
13.  Działka 13– nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
14.  Działka 14– nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą;
15.  Działka 15– nabycie działki nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie zostało również udokumentowane fakturą.

1.  Czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Z tytułu nabycia działek:

1.  Działka 1 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  Działka 2 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
3.  Działka 3 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
4.  Działka 4 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
5.  Działka 5 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
6.  Działka 6 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
7.  Działka 7 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
8.  Działka 8 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
9.  Działka 9 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
10.  Działka 10 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
11.  Działka 11 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
12.  Działka 12 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
13.  Działka 13 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
14.  Działka 14 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
15.  Działka 15 – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

1.  Czy na moment sprzedaży, nieruchomości – budynki nr 1-7 będą wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz czy będą posiadały fundamenty i dach? Czy będą stanowiły budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 lub budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.)? (…).

1.  Budynek (…) nr 1:
    1.  przegrody budowlane: tak (słupy żelbetowe, prefabrykowane, ściany za wyjątkiem ściany podłużnej południowej, wypełnione płytami prefabrykowanymi typ „kolbet”,
    2.  fundamenty: tak (stopy fundamentowej po słupy - żelbetowe, kielichowe, fundamenty liniowe - żelbetowe, wylewane),
    3.  dach: tak (stropodach żelbetowy prefabrykowany z płyt panwiowych, żebrowanych, belki poprzeczne - dźwigary strunobetonowe).Jest to budynek w myśl art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;
2.  Budynek (…) nr 2:
    1.  przegrody budowlane: tak (prefabrykowane - brak rygli prefabrykowanych, słupy żelbetowe z wypełnieniem fragmentarycznie płytami prefabrykowanymi typ „kolbet”),
    2.  fundamenty: tak (stopy fundamentowe pod słupy - żelbetowe, kielichowe, fundamenty liniowe - żelbetowe, wylewane (belki podwalinowe)),
    3.  dach: brak konstrukcji dachu.Budynek nie stanowi budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (nie posiada dachu), ani nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
3.  Budynek (…) nr 3:
    1.  przegrody budowlane: brak
    2.  fundamenty: tak (stopy fundamentowe pod słupy - żelbetowe, kielichowe, fundamenty liniowe - żelbetowe, wylewane (belki podwalinowe)),
    3.  dach: brak konstrukcji dachu.Budynek nie stanowi budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (nie posiada przegród budowlany ani dachu), ani nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
4.  Budynek (…) nr 4:
    1.  przegrody budowlane: tak (słupy prefabrykowane ze wspornikami na dalszy montaż elem. kontr. lub jako podpory do montażu belek podsuwnicowych, ściany zewnętrzne (podłużne i poprzeczne) w części z płyt przefabrykowanych typ „kolbet”, w części z cegły ceramicznej i bloczków PGS na fundamentach liniowych, brak całościowego wypełnienia ścian osłonowych),
    2.  fundamenty: tak (stopy fundamentowe pod słupy - żelbetowe, kielichowe, fundamenty liniowe - żelbetowe, wylewane (belki podwalinowe)),
    3.  dach: tak (stropodach - dźwigary strunobetonowe, ażurowe, płyty żelbetowe prefabrykowane, panwiowe na belkach żebrowanych z pasami odkrytych powierzchni do montażu świetlików kalenicowych.Jest to budynek w myśl art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
5.  Segment boczny nr 4a i 4b (segment znajduje się wewnątrz budynku nr 4):
    1.  przegrody budowlane: tak (ściany zewnętrzne przyziemia murowane z bloczków PGS cegły ceramicznej pełnej (zdekompletowane i zdewastowane). Piony wentylacyjne i kimonowe murowane z cegły ceramicznej,
    2.  fundamenty: tak (stopy fundamentowe pod słupy - żelbetowe, kielichowe, fundamenty liniowe - żelbetowe, wylewane lub belki podwalinowe pod ściany osłonowo-zewnętrzne),
    3.  dach: tak (stropodach - z płyt żelbetowych prefabrykowanych opartych na wieńcach żelbetowych o rozstawie modułowym 6,0 m).Jest to budynek w myśl art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
6.  Budynek (…) nr 5:
    1.  przegrody budowlane: tak (ściany zewnętrzne przyziemia murowane z bloczków PGS i cegły ceramicznej pełnej (zdekompletowane i zdewastowane) wyższych kondygnacji - osłonowe zewnętrzne typu „kolbet”, ściany wewnętrzne i działowe - murowane z cegły ceramicznej pełnej),
    2.  fundamenty: tak (stopy fundamentowe pod słupy - żelbetowe, kielichowe, fundamenty liniowe - żelbetowe, wylewane lub belki podwalinowe pod ściany osłonowe przyziemia),
    3.  dach: tak (stropodach - z płyt żelbetowych prefabrykowanych opartych na ryglach i wieńcach żelbetowych o rozstawie modułowym 6 m),Jest to budynek w myśl art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
7.  Budynek (…) nr 6:
    1.  przegrody budowlane: tak (słupy prefabrykowane ze wspornikami na dalszy montaż elem. kontr., ściany zewnętrzne (podłużne poprzeczne) w części z płyt prefabrykowanych typ „kolbet”, w części z cegły ceramicznej i bloczków PGS na fundamentach liniowych, brak całościowego wypełnienia ścian osłonowych; w części wschodniej budynku 2-ga kondygn. murowana na podciągach żelbetowych prefabrykowanych opartych na słupach konstrukcji przyziemia),
    2.  fundamenty: tak (stopy fundamentowe pod słupy - żelbetowe, kielichowe, fundamenty liniowe - żelbetowe, wylewane lub belki podwalinowe pod ściany osłonowe przyziemia),
    3.  dach: tak (stropodach - dźwigary strunobetonowe, ażurowe, płyty żelbetowe prefabrykowane, panwiowe na belkach żebrowanych).Jest to budynek w myśl art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
8.  Budynek (…) nr 7:
    1.  przegrody budowlane: tak (ściany osłonowe zewnętrzne typu „kolbet”, ściany wewnętrzne działowe - murowane z cegły ceramicznej pełnej),
    2.  fundamenty: tak (stopy fundamentowe pod słupy - żelbetowe, kielichowe, fundamenty liniowe - żelbetowe, wylewane lub belki podwalinowe pod ściany osłonowe),
    3.  dach: tak (stropodach - dźwigary strunobetonowe, płyty żelbetowe, prefabrykowane, panwiowe).Jest to budynek w myśl art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

1.  Czy w stosunku do opisanych obiektów znajdujących się na działkach zabudowanych nastąpiło ich oddanie do użytkowania (w tym również na potrzeby własne)? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy nastąpiło to oddanie do użytkowania obiektów oraz czy między oddaniem do użytkowania obiektów a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

1.  Budynek (…) nr 1 – nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa nigdy nie zakończona.
2.  Budynek (…) nr 2 – nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa nigdy nie zakończona.
3.  Budynek (…) nr 3 – nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa nigdy nie zakończona.
4.  Budynek (…) nr 4 – nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa nigdy nie zakończona.
5.  Segment boczny nr 4a i 4b (segment znajduje się wewnątrz budynku nr 4) – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
6.  Budynek (…) nr 5 – nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa nigdy nie zakończona.
7.  Budynek (…) nr 6 obiekt częściowo piętrowy, połączony z halą główna od strony zachodniej – nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa nigdy nie zakończona.
8.  Budynek (…) nr 7 – nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa nigdy nie zakończona.

1.  Czy w stosunku do obiektów budowlanych położonych przy ul. Y na przedmiotowych działkach zabudowanych, były ponoszone nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, to:
    1.  czy wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektów?
    2.  czy po zakończonym ulepszeniu obiektów były one oddane do użytkowania? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy nastąpiło to oddanie do użytkowania obiektów oraz czy między oddaniem do użytkowania obiektów a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
    3.  czy w stosunku do wydatków na ulepszenie, przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

1.  Budynek (…) nr 1 – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
2.  Budynek (…) nr 2 – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
3.  Budynek (…) nr 3 – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
4.  Budynek (…) nr 4 – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
5.  Segment boczny nr 4a i 4b (segment znajduje się wewnątrz budynku nr 4) – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
6.  Budynek (…) nr 5 – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
7.  Budynek (…) nr 6 obiekt częściowo piętrowy, połączony z halą główna od strony zachodniej – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
8.  Budynek (…) nr 7 – nie ponoszono nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

1.  Czy opisane we wniosku działki, zarówno zabudowane, jak i niezabudowane wykorzystywane były przez Gminę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

1.  Działka 1 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
2.  Działka 2 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
3.  Działka 3 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;;
4.  Działka 4 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
5.  Działka 5 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
6.  Działka 6 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
7.  Działka 7 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej.
8.  Działka 8 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
9.  Działka 9 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
10.  Działka 10 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
11.  Działka 11 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
12.  Działka 12 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
13.  Działka 13 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
14.  Działka 14 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej;
15.  Działka 15 – działka w ogóle nie była wykorzystywana, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług jak i opodatkowanej.

1.  Czy w odniesieniu do działek o nr: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 przed planowanym zbyciem nieruchomości wydane zostały/zostaną decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Dla działek:

1.  Działka 6 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
2.  Działka 7 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu;
3.  Działka 8 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
4.  Działka 9 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
5.  Działka 10 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu;
6.  Działka 11 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
7.  Działka 12 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
8.  Działka 13 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
9.  Działka 14 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu;
10.  Działka 15 – nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zbycie nieruchomości zabudowanych, będzie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Gmina zamierza dokonać dostawy kompleksu nieruchomości, w skład którego wchodzą działki zabudowane jak i niezabudowane.

Gmina dokonując dostawy nieruchomości zabudowanych uważa, że czynność ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W przypadku nieruchomości zabudowanych znajdujących się w kompleksie nieruchomości położonych przy ul. Y, nie dokonano pierwszego zasiedlenia z uwagi na to, iż prace budowlane zakończono na etapie fundamentów, a także na etapie stanu surowego budynków. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy, przy dostawie ww. nieruchomości zabudowanych zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z ww. przepisami, budynki i budowle, jak również grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami. Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp. umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Gmina wykonuje zadania nałożone na nią odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których została powołana, w szczególności na podstawie ustawy o samorządzie gminnym. Gmina jest właścicielem kompleksu nieruchomości położonych w obrębie (…), przy ul. Y i oznaczonego numerami działek: 1, 2, 3, 4, 5 (działki niezabudowane) oraz 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 (działki zabudowane), o łącznej powierzchni 39.233 m2. Na terenie obejmującym ww. kompleks brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki zlokalizowane są w terenie oznaczonym symbolem PT – tereny parków technologicznych. Przedmiotowe działki w zakresie użytków stanowią tereny przemysłowe. Teren położony przy ul. Y został nabyty na rzecz Skarbu Państwa od osób fizycznych na podstawie decyzji wywłaszczeniowych lub umów w formie aktu notarialnego. Powyższe nabycia miały miejsce w roku 1976. W latach 1983-1986 Spółdzielnia na podstawie trzech decyzji o przekazaniu w użytkowanie uzyskała prawo użytkowania terenu przy ul. Y dla potrzeb realizacji inwestycji - Budowa Zakładu (…). Na podstawie decyzji komunalizacyjnych Gmina z dniem (…) stała się właścicielem nieruchomości położonych przy ul. Y w miejsce Skarbu Państwa, w użytkowaniu Spółdzielni. Spółdzielnia realizowała w latach 1985-1990 inwestycję - Budowa Zakładu (…). Pozwolenie na budowę zostało wydane dnia (…). Na ww. terenie Spółdzielnia rozpoczęła budowę obiektów, które zastały zakończone na etapie fundamentów, a także na etapie stanu surowego. W roku 1990 z uwagi na brak środków finansowych, zarząd Spółdzielni podjął uchwałę o zaniechaniu realizacji inwestycji. Spółdzielnia z dniem (…) postawiona została w stan upadłości. Z dniem ogłoszenia upadłości, Spółdzielnia w likwidacji, utraciła możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niej w dniu ogłoszenia upadłości. Nakłady budowlane w postaci obiektów budowlanych wzniesionych na nieruchomościach położonych przy ul. Y objęte zostały masą upadłościową i przeznaczone do sprzedaży w celu pozyskania środków finansowych na zaspokojenie roszczeń wierzycieli Spółdzielni. Nieruchomości gruntowe będące w użytkowaniu, jako nie należące do upadłego pozostały do dyspozycji Gminy. Wnioskiem z dnia (…) Syndyk Masy Upadłościowej zwrócił się do Zarządu Miasta o nabycie składników budowlanych. Zarząd Miasta podjął uchwałę w sprawie nabycia obiektów budowlanych położonych przy ul. Y. Na podstawie ww. uchwały została zawarta umowa w dniu (…) r. w sprawie nabycia obiektów budowlanych położonych przy ul. Y przez Gminę od Syndyka Masy Upadłościowej Spółdzielni, zlokalizowanych na działkach stanowiących własność Gminy w postaci zrealizowanych do stanu zerowego obiektów zaniechanej inwestycji należącej do Masy Upadłościowej Spółdzielni. W związku ze sprzedażą nakładów budowlanych na nieruchomościach położonych przy ul. Y, pismem z dnia (…) r. Syndyk Masy Upadłościowej Spółdzielni zwrócił się do Zarządu Miasta o uchylenie trzech decyzji o użytkowaniu tych nieruchomości i ponowne przejęcie ich przez Gminę. Zarząd Miasta decyzją z dnia (…) r. uchylił trzy decyzje orzekające o przekazaniu w użytkowanie na rzecz Spółdzielni nieruchomości położonych przy ul. Y.

W chwili obecnej stan techniczny budynków i budowli jest zły, o dużym stopniu dewastacji i kwalifikują się one do rozbiórki. Pozostałe elementy budowlane stwarzają zagrożenie katastrofą budowlaną.

Opis budynków:

*   Budynek (…) nr 1 (wschodnia część działki nr 1) – obiekt parterowy, dwunawowy,
*   Budynek (…) nr 2 (środkowa część działki nr 1) – parterowy dwunawowy, dobudowany od strony zachodniej do budynku nr 1,
*   Budynek (…) nr 3 (zachodnia część działki nr 1),
*   Budynek (…) nr 4 (środkowa część działek nr 2, 3, 4, 5),
*   Segment boczny nr 4a i 4b (segment znajduje się wewnątrz (…) nr 4) – przy budynku hali głównej nr 4 od strony wschodniej (środkowa część działek 2, 3, 4, 5),
*   Budynek (…) nr 5 – obiekt 3-kondygnacyjny, połączony z halą główną od strony południowej (środkowa część działki nr 5),
*   Budynek (…) nr 6 obiekt częściowo piętrowy, połączony z halą główną od strony zachodniej (centralna część działki nr 5),
*   Budynek (…) nr 7 obiekt parterowy, wolnostojący, 1-nawowy (wschodnia część działki nr 5).

Wszystkie budynki są w stanie głębokiej dewastacji i zniszczenia oraz przeznaczone są do rozbiórki.

Ze względu na fakt, iż do wykorzystania terenu niezbędnym jest rozebranie pozostałości po zabudowaniach byłej Spółdzielni wartość rynkową działek będzie stanowić różnica wartości rynkowej niezabudowanych działek i kosztów rozbiórki, tj. … zł. Gmina zamierza zbyć przedmiotowy kompleks nieruchomości w trybie przetargu ustnego nieograniczonego.

Nabycie działek objętych wnioskiem przez Skarb Państwa nastąpiło w latach osiemdziesiątych w trybie wywłaszczeniowym. Nabycie to nie odbyło się w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Wszystkie nabywane działki były niezabudowane. Część z tych działek została zabudowana, jednakże inwestycji nie zakończono. Z tytułu nabycia wszystkich opisanych nieruchomości, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na moment sprzedaży, nieruchomości o nr: 1, 4, 4a, 4b, 5, 6 i 7 są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Są to budynki w myśl art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Natomiast budynki nr 2 i 3 nie stanowią budynku, ani budowli w rozumieniu ww. ustawy. Opisanych nieruchomości nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa ich nie została zakończona. W stosunku do obiektów budowlanych położonych przy ul. Y na przedmiotowych działkach zabudowanych nie były ponoszone nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Przedmiotowe działki, zarówno zabudowane, jak i niezabudowane w ogóle nie były wykorzystywane przez Gminę, zarówno na cele działalności zwolnionej od towarów i usług, jak i opodatkowanej. W stosunku do działek niezabudowanych nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zwolnienia od opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy prawa należy w pierwszej kolejności stwierdzić, że z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), dla zamierzonej czynności Gmina będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy). W szczególności, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 15 ust. 6 ustawy. Zatem, sprzedaż nieruchomości zabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Przy czym, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 sierpnia 2019 r. – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Nadto w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE stwierdził, że: „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku »ulepszenia« istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie »ulepszenia« jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie »przebudowy« zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do treści art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Odnosząc się do analizowanej sprawy należy podkreślić, że budynki o nr: 4, 4a, 4b, 5, 6 i 7, położone na działkach 2, 3, 4, 5 są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Jak wskazał Wnioskodawca są to budynki w myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Przedmiotem zbycia ma być również działka nr 1, zabudowana budynkiem nr 1 (który jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, zatem stanowi budynek w myśl art. 3 pkt 2 ww. ustawy) oraz „budynkiem” nr 2 i „budynkiem” nr 3, które – jak wynika z wniosku – nie spełniają warunków koniecznych do uznania ich za budynek lub budowlę na gruncie Prawa budowlanego. Zatem, przedmiotem dostawy działki nr 1 zabudowanej budynkiem nr 1 będzie grunt zabudowany.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy przedmiotowych nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy przede wszystkim rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do wskazanych budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do pierwszego zajęcia opisanych we wniosku budynków, bowiem jak wskazał Zainteresowany budynków o nr: 1, 4, 4a, 4b, 5, 6, 7 „nigdy nie oddano do użytkowania (w tym również na potrzeby własne) – budowa nigdy nie zakończona”. Zatem, planowana dostawa przedmiotowych nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż do pierwszego zasiedlenia dojdzie dopiero w momencie dokonania transakcji sprzedaży.

W następnej kolejności należy ustalić, czy opisana we wniosku dostawa będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że budynki znajdujące się na działkach będących własnością Gminy i mających być przedmiotem sprzedaży, zostały wybudowane (do etapu fundamentów lub stanu surowego) przez Spółdzielnię. Wnioskodawca wskazał ponadto, że w stosunku do opisanych budynków nie ponoszono nakładów na ulepszenie.

W konsekwencji z uwagi na fakt, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do analizowanych budynków w związku z ich nabyciem, a ponadto w stosunku do tych budynków nie ponoszono nakładów na ich ulepszenie, należy stwierdzić, że dostawa budynków o nr: 1, 4, 4a, 4b, 5, 6 i 7 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analogicznie, ze zwolnienia od podatku VAT będzie korzystać również dostawa gruntu, tj. działek o nr: 1,2,3,4,5 na których posadowione są powyższe budynki, do czego uprawnia art. 29a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, zbycie nieruchomości, tj. działek o nr: 1, 2, 3, 4, 5 zabudowanych budynkami o nr 1, 4, 4a, 4b, 5, 6 i 7 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe, jednakże z uwagi na zastosowanie innego przepisu prawa niż wskazany we własnym stanowisku przez Zainteresowanego.

Tutejszy Organ informuje ponadto, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie m.in. opodatkowania zbycia nakładów niestanowiących budynków i podstawy opodatkowania planowanej transakcji, przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto, należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Natomiast w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zostało wydane postanowienie nr 0112-KDIL2-1.4012.407.2019.1.MC.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.