Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-84/08-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-01-19
Teza: Jeżeli Wnioskodawczyni nie korzystała z odliczeń w ramach tzw. „ulgi odsetkowej”, to przychód uzyskany przez nią ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na spłatę kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego na zakup tego prawa, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, tym samym Wnioskodawczyni mogła obniżyć podstawę do naliczenia podatku w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu ze sprzedaży tegoż prawa o wartość spłaconego kredytu mieszkaniowego hipotecznego w kwocie 72.671,71 zł.
Słowa kluczowe: kredyt; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; prawa-prawa majątkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31.10.2008 r. (data wpływu 04.11.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przeznaczonej na spłatę kredytu mieszkaniowego, do kwoty zwolnionej z podatku dochodowego od osób fizycznych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.11.2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przeznaczonej na spłatę kredytu mieszkaniowego, do kwoty zwolnionej z podatku dochodowego od osób fizycznych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 20 stycznia 2003 r. Wnioskodawczyni kupiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za cenę 100.000 zł. Z uwagi na fakt, iż dysponowała jedynie kwotą 20.000 zł własnych środków, pozostałą część ceny w wysokości 80.000 zł sfinansowała ze środków pochodzących z kredytu udzielonego przez Bank w dniu 10.01.2003 r. W związku z udzielonym kredytem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało obciążone hipoteką umowną w wysokości 80.000 zł.

Z uwagi na trudną sytuację życiową (śmierć męża i w związku z tym konieczność samotnego wychowywania dziecka), w 2005 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o zmianie miejsca zamieszkania i przeprowadzeniu się blisko rodziców. Zmiana miejsca zamieszkania wiązała się ze zbyciem dotychczasowego mieszkania i zakupem nowego. Wobec powyższego, w dniu 15.07.2005 r., a zatem przed upływem pięciu lat od zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, Wnioskodawczyni sprzedała je za cenę 149.000 zł. Z kwoty powyższej faktycznie otrzymała na swe konto bankowe sumę 76.328,29 zł, zaś pozostała kwota w wysokości 72.671,71 zł zgodnie z umową sprzedaży przekazana została przez nabywców lokalu na rachunek banku, celem spłaty kredytu, a co za tym idzie celem wykreślenia hipoteki obciążającej prawo do lokalu.

Spłacenie kredytu obciążającego mieszkanie i wykreślenie hipoteki było warunkiem koniecznym do sprzedaży mieszkania stawianym Wnioskodawczyni przez wszystkich potencjalnych jego nabywców i także przez osoby, z którymi sfinalizowała umowę sprzedaży. Bez wykreślenia hipoteki i spłacenia zadłużenia obciążającego mieszkanie, nabywcy staliby się bowiem automatycznie dłużnikami rzeczowymi banku do wysokości hipoteki obciążającej mieszkanie.

W dniu 06.09.2005 r. Wnioskodawczyni kupiła samodzielny lokal mieszkalny za cenę 80.000 zł. Lokal powyższy znajdował się w starych blokach wybudowanych w latach sześćdziesiątych poprzedniego stulecia i w związku z tym wymagał przeprowadzenia kapitalnego remontu.

Z uzyskanych środków ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni przeznaczyła kwotę 10.000zł na poczet ceny zakupu mieszkania, kwotę wysokości 4.278,20 zł na poczet kosztów notarialnych, sądowych i podatku od czynności cywilnoprawnych, pobranych przy umowie sprzedaży, pozostałą zaś kwotę w wysokości 62.050, 09 zł na remont mieszkania. Na pozostałą część ceny zakupu mieszkania w wysokości 70.000 zł Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt mieszkaniowy w dniu 01.09.2005 r.

Aby zatem sytuacja mieszkaniowa Wnioskodawczyni po sprzedaży mieszkania była taka sama jak poprzednio musiała ona zaciągnąć kolejny kredyt. Gdyby zatem spłata kredytu mieszkaniowego obciążającego poprzednie mieszkanie nie była warunkiem koniecznym do sprzedaży mieszkania, to Wnioskodawczyni dysponowałaby kwotą 149.000 zł, z której mogłaby pokryć koszty zakupu i remontu nowego lokalu. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawczyni spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania związana była ściśle z uregulowaniem sytuacji mieszkaniowej Wnioskodawczyni i jej zdaniem należała do poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów wydatkowanych na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota 72.671,71 zł spłaconego przez Wnioskodawczynię kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z ceny uzyskanej ze sprzedaży tego prawa, która to sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia prawa do lokalu, jest kwotą zwolnioną od podatku dochodowego od osób fizycznych, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w dniu 15 lipca 2005 r. (aż do 31 grudnia 2006r.), jeżeli spłata kredytu nastąpiła wprost na mocy postanowień umowy sprzedaży, w ten sposób, że zgodnie z wolą sprzedającej, nabywcy część ceny przelali wprost na konto kredytodawcy, i czy w związku z tym Wnioskodawczyni mogła obniżyć podstawę do naliczenia 10% podatku od sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego o wartość spłaconego kredytu mieszkaniowego hipotecznego w kwocie 72.671,71 zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota spłaconego przez nią kredytu mieszkaniowego w wysokości 72.671, 71 zł, zaciągniętego na poczet zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z ceny uzyskanej z tytułu zbycia powyższego lokalu w dniu zawarcia umowy sprzedaży - jest kwotą zwolnioną od podatku, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

Aby zakupić prawo do lokalu w 2003 r. Wnioskodawczyni musiała zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, w wyniku czego dysponowała prawem do lokalu obciążonym hipoteką, odpowiadającą wysokości zadłużenia z tytułu kredytu, a zatem z punktu widzenia ekonomicznego prawem, którego wartość rynkowa była niższa o kwotę ciążącego na nim zabezpieczenia rzeczowego. Po zbyciu tego prawa, wyłącznie z powodu trudnej sytuacji życiowej i chęci zamieszkania blisko rodziców, Wnioskodawczyni do swych rąk otrzymała jedynie różnicę pomiędzy wartością rynkową prawa a zadłużeniem kredytowym, które zobowiązana była spłacić, celem wydania nabywcom prawa nieobciążonego. Kwota ta nie pozwoliła jej na zakup i remont kolejnego mieszkania bez zaciągnięcia kolejnego kredytu.

Opisany powyżej stan faktyczny zdaniem Wnioskodawczyni w pełni wypełnia dyspozycję przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), gdyż z ceny uzyskanej ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wnioskodawczyni spłaciła, już w dniu zawarcia umowy sprzedaży, kredyt udzielony jej przed dniem uzyskania przychodu na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przez bank mający siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zdaniem Wnioskodawczyni zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odesłanie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) precyzuje jedynie przeznaczenie kredytu, którego dotyczy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), wskazując cel na jaki musiał być on przeznaczony, aby można było spłaconą kwotę uznać za wydatkowaną na cele mieszkaniowe. Z przepisu tego nie wynika natomiast, że kredyt zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu, nie może dotyczyć zbywanego prawa do lokalu, przynoszącego przychód, a ma on dotyczyć zakupu mieszkania, w którym podatnik dopiero zamieszka.

W ocenie Wnioskodawczyni taka interpretacja nie wynikałaby z powyższego przepisu, a nadto byłaby nieżyciowa i krzywdząca podatnika.

Wnioskodawczyni wskazuje również, że kwestia spłaty kredytu mieszkaniowego w świetle przepisu art. 21 ust 1 pkt 32 lit. e) w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. była już przedmiotem indywidualnej interpretacji Ministra Finansów, na dowód czego Wnioskodawczyni powołuje interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB2/415-1012/08-2/SP z dnia 01 października 2008 r. oraz sygn. IPPB2/415-992/08-6/AS z dnia 26 września 2008 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2005r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

Jak podano w treści wniosku, w dniu 20 stycznia 2003r. Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie prawo to zostało przez Wnioskodawczynię sprzedane w 2005r., czyli przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W związku z tym, stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - według stanu prawnego obowiązującego w 2005r. - przychód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu, chyba że podatnik w terminie 14 dni złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym w 2005r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2005 r. – jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży w terminie i na cele wskazane w ustawie.

W przypadku zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw, a przeznaczonych na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, przepis nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie lub wybudowanie innej niż sprzedawana nieruchomość lub prawo. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki). Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ww. ustawie (m.in. na nabycie zbywanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny natomiast jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe oznacza, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tego prawa.

Przedmiotowe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym w 2005r., który stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

W złożonym wniosku wskazano, że ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni uzyskała przychód i część kwoty uzyskanej ze sprzedaży przeznaczona została na spłatę kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na zakup tego prawa.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym w 2005r., jednoznacznie wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia ww. prawa musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię środki uzyskane ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zostały w dniu sprzedaży przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie nabycia tegoż prawa, zostały więc spełnione warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Reasumując – stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawczyni nie korzystała z odliczeń w ramach tzw. „ulgi odsetkowej”, to przychód uzyskany przez nią ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na spłatę kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego na zakup tego prawa, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, tym samym Wnioskodawczyni mogła obniżyć podstawę do naliczenia podatku w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu ze sprzedaży tegoż prawa o wartość spłaconego kredytu mieszkaniowego hipotecznego w kwocie 72.671,71 zł.

Stanowisko Wnioskodawczyni uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.