Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1114/14/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-03-05
Teza: Czy w związku z opisaną we wniosku sprzedażą lokalu mieszkalnego nabytego w spadku Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; przychód-źródła przychodu; spadek; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 grudnia 2014 r. (data wpływu – 8 grudnia 2014 r.), uzupełnionym w dniu 12 lutego 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wniosek uzupełniono w dniu 12 lutego 2015 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Rodzice Wnioskodawczyni zawarli w 2011 r. z deweloperem umowę zobowiązującą do wybudowania mieszkania za cenę 191702,06 zł, którą w całości wpłacili. Mieszkanie zostało przekazane do użytkowania w sierpniu 2012 r., przy czym nie został sporządzony akt notarialny przenoszący z dewelopera na rodziców prawo własności do mieszkania i odpowiednich części gruntu. W październiku 2012 r. zmarła matka Wnioskodawczyni i jedynym właścicielem ww. lokalu został jej ojciec. Natomiast w listopadzie 2013 r. zmarł ojciec, po którym lokal mieszkalny odziedziczyła Wnioskodawczyni, co stwierdzono w postępowaniu spadkowym na podstawie testamentu.

Z kolei w grudniu 2013 r. został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego deweloper przeniósł na Wnioskodawczynię prawo własności lokalu mieszkalnego oraz części gruntu.

W listopadzie 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie za kwotę 200000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z opisaną we wniosku sprzedażą lokalu mieszkalnego nabytego w spadku Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód z tytułu sprzedaży mieszkania nie podlega obowiązkowi podatkowemu do kwoty 191702,06 zł, tj. do jego wartości w chwili dziedziczenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, rodzice Wnioskodawczyni zawarli w 2011 r. z deweloperem umowę zobowiązującą do wybudowania mieszkania za cenę 191702,06 zł, którą w całości wpłacili. Mieszkanie zostało przekazane do użytkowania w sierpniu 2012 r., przy czym nie został sporządzony akt notarialny przenoszący z dewelopera na rodziców prawo własności do mieszkania i odpowiednich części gruntu. W październiku 2012 r. zmarła matka Wnioskodawczyni i jedynym właścicielem ww. lokalu został jej ojciec. Natomiast w listopadzie 2013 r. zmarł ojciec, po którym lokal mieszkalny odziedziczyła Wnioskodawczyni, co stwierdzono w postępowaniu spadkowym na podstawie testamentu.

Z kolei w grudniu 2013 r. został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego deweloper przeniósł na Wnioskodawczynię prawo własności lokalu mieszkalnego oraz części gruntu.

W listopadzie 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie za kwotę 200000 zł.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Stosownie zaś do art. 155 § 1 k.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 k.c.). Natomiast w myśl art. 158 Kodeksu umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości. Umowa zobowiązująca do wybudowania mieszkania nie przenosi zatem własności nieruchomości. Również zawarta w formie aktu notarialnego umowa jedynie zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, nie przenosi tej własności. Do przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest w tym przypadku zawarcie w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej – umowy sprzedaży nieruchomości.

W świetle powyższego wskazać zatem należy, że Wnioskodawczyni nie nabyła opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego w spadku po zmarłym ojcu. Przedmiotem spadku nie mogło być ww. mieszkanie, gdyż w chwili śmierci ojciec Wnioskodawczyni nie był jego właścicielem. Zawarta przez niego i matkę przedwstępna umowa sprzedaży nie przeniosła prawa własności. Prawo własności uzyskała Wnioskodawczyni zawierając w grudniu 2013 r. umowę z deweloperem dzięki temu, że w spadku nabyła prawo do nabycia nieruchomości.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy, należy wskazać, że zbycie lokalu mieszkalnego w listopadzie 2014 r. nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu (liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie), skutkiem tego stanowi ono źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a konsekwencji podlega opodatkowaniu według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast na podstawie art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Na podstawie art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5).

Zgodnie z powołanym przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Analizując powyższe nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, że przychód z tytułu sprzedaży mieszkania nie podlega obowiązkowi podatkowemu do kwoty 191702,06 zł (tj. do jego wartości w chwili dziedziczenia). Istotne jest, że na jego zakup nie poniosła żadnych wydatków, a taka jest istota art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczność, że Wnioskodawczyni nabyła prawo do zawarcia umowy sprzedaży nie jest równoznaczny z faktem, że może odliczyć od przychodu koszty, których sama nigdy nie poniosła, gdyż ponieśli je rodzice Wnioskodawczyni. Przepisy art. 22 ust. 6c, ani nawet ust. 6d ustawy na to nie pozwalają. Przepisy ww. ustawy odliczać pozwalają jedynie udokumentowane koszty uzyskania przychodu poniesione przez osoby uzyskujące przychody ze zbycia nieruchomości.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie dochód ze zbycia lokalu mieszkalnego jest opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. lokalu, który stanowi jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania przychodu.

Wydatki poniesione przez ojca i matkę Wnioskodawczyni na nabycie lokalu mieszkalnego przed zawarciem umowy przenoszącej na Nią własność tego mieszkania nie mogą jednak zostać uznane za wydatki mieszczące się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z przyczyn wymienionych wcześniej.

W świetle powyższego nieprawidłowym jest zatem stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym przychód z tytułu sprzedaży mieszkania nie podlega obowiązkowi podatkowemu do kwoty 191702,06 zł (tj. do jego wartości w chwili dziedziczenia).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.