Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-337/13-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-03-06
Teza: Opodatkowanie umowy sprzedaży.
Słowa kluczowe: podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 4 grudnia 2013 r. (data wpływu 11 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki z o.o. jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek 68.10 Z PKWIU. W listopadzie 2013 roku Spółka uczestniczyła w publicznym przetargu ustnym, którego przedmiotem była:

*   sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej zespołem budynków składających się z trzynastu budynków kondygnacyjnych, podpiwniczonych o powierzchni użytkowej ok. 3872 m2 oraz budynkiem o funkcji handlowo- usługowej,
*   sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej ok. 402 m2. Przedmiotem sprzedaży jest 5 niewyodrębionych lokali wraz z udziałem 83414/100000 w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania. Budynki będące przedmiotem sprzedaży wpisane są do Wykazu Zabytków Architektury i Budownictwa Miasta.

Jak wskazano w protokole poprzetargowym sprzedaż nieruchomości zabudowanej zwolniona jest z podatku VAT na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Spółka nie skorzystała z opodatkowania transakcji w trybie art. 43 ust. 10 u.p.t.u. i oświadczyła, że nie wybiera opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Cena osiągnięta w przetargu to 4.126.000 zł z czego:

1.  Cena Nieruchomości zabudowanej wynosi 3.877.614,80 zł.
2.  Cena niewyodrębionych lokali wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości wyniosła 248.385,20 zł w tym:
    1.  cena gruntu wynosi 74.937,81 zł
        *   wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu 14.987,56 zł (zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 u.p.t.u. obowiązująca stawka VAT wynosi 23% - kwota podatku VAT wynosi 3447.14 zł,
        *   wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wynosi 749,38 zł netto - zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 u.p.t.u. obowiązująca stawka podatku VAT wynosi 23% - kwota podatku VAT 172,36 zł,
    2.  cena budynku wynosi 173.447,39 zł. Nabywca oświadczył, że nie wybiera opodatkowania dostawy datkiem VAT.

Zakupiona nieruchomość będzie stanowiła dla spółki towar handlowy. Spółka zamierza sprzedać powyższą nieruchomość w następującej postaci:

*   sprzedaż udziałów w zakupionej nieruchomości w postaci segmentów budynków trzykondygnacyjnych. Spółka zakupiła nieruchomość dla której były prowadzone tylko dwie księgi wieczyste dlatego też na tym etapie możliwa jest sprzedaż udziałów w części tych nieruchomości,
*   sprzedaż pojedynczych lokali mieszkalnych po uprzednim wyodrębnieniu ich własności (zostaną założone odrębne księgi wieczyste) i poniesieniu wydatków na ich remont, które mogą (ale nie muszą) przekroczyć 30% wartości nieruchomości,
*   sprzedaż lokali użytkowych,
*   sprzedaż lokali po zmianie ich przeznaczenia (w górnych partiach budynków dotychczasowe strychy zostaną przystosowane dla celów mieszkalnych i będą sprzedane jako lokale mieszkalne).

Spółka wyjaśniła ponadto, że:

*   nabyła budynek, aby go wyremontować i sprzedać,
*   budynek nie został wpisany do ewidencji środków trwałych, budynek jest towarem handlowym,
*   nie użytkuje przedmiotowych budynków, aktualnie je remontuje z zamiarem sprzedaży,
*   budynki po ich remoncie nie będą użytkowane, będą sprzedane,
*   dostawa przedmiotowych budynków nastąpi zaraz po ich remoncie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Czy jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny w stanie technicznym określonym przez strony w umowie przedwstępnej i jeżeli spółka jako sprzedawca po podpisaniu umowy przedwstępnej poniesie wydatki na doprowadzenie przedmiotu sprzedaży do stanu technicznego określonego w umowie to przychód ze sprzedaży będzie w całości podlegał opodatkowaniu podatkiem PCC i nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, jak wynika z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) dalej u.p.c.c., podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W u.p.c.c. przewidziano również sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Innymi słowy, jeżeli sprzedający lokal mieszkalny jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja nie była objęta zakresem podatku od towarów i usług lub była objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale korzystała ze zwolnienia z VAT, czynność ta była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt l0a u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze powyższe skoro dokonywana przez nas sprzedaż lokali mieszkalnych i lokali użytkowy będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a u.p.t.u. to koniecznym będzie opodatkowanie tej umowy zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.c.c.

W przypadku Wnioskodawcy przedmiotem sprzedaży będzie lokal mieszkalny w stanie technicznym określonym przez strony w umowie przedwstępnej dlatego też nawet jeżeli wydatki na doprowadzenie przez spółkę przedmiotu sprzedaży do stanu technicznego określonego w umowie zostały poniesione po zawarciu umowy przedwstępnej ale jeszcze przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę to nie można uznać, że wartość prac związanych z doprowadzeniem przez spółkę przedmiotu sprzedaży do stanu technicznego określonego w umowie przedwstępnej powinna stanowić odrębny rodzaj usługi i jako odrębna usługa będzie opodatkowana VAT a podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegać będzie jedynie wartość nieruchomości w stanie technicznym z dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna nie przenosi bowiem prawa własności do rzeczy a strony zgodnie z przepisami art. 353 ze zn. 1 kodeksu cywilnego mogą swobodnie kształtować treść umów. Swoboda umów - zasada prawa zobowiązań polegająca na przyznaniu podmiotom prawnym ogólnej możliwości zawierania i kształtowania treści umów w granicach zakreślonych przez prawo. Na swobodę umów składają się cztery elementy:

*   swoboda w zawieraniu umowy,
*   swoboda w wyborze kontrahenta,
*   swoboda w kształtowaniu treści umowy,
*   swoboda w wyborze formy zawarcia umowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do postanowień art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, tj. zawarcia umowy sprzedaży. Zgodnie natomiast z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy, natomiast stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% (art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy).

W myśl natomiast art. 6 ust. 2 ww. ustawy, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Na tle powyższego stwierdzić należy, że w odniesieniu do umowy sprzedaży - jako zasadę przyjęto ustalanie podstawy opodatkowania w oparciu o wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego.

Decydujące znaczenie ma zatem rynkowa wartość rzeczy (prawa majątkowego) w chwili zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości (a nie przedwstępnej), bez względu na to, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Na wysokość obliczonego na tej podstawie podatku nie mają też wpływu późniejsze zdarzenia powodujące wzrost lub obniżenie wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży. Również bez znaczenia jest przewidywana w chwili zawarcia umowy zmiana wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego. Ustawodawca określił szczegółowe zasady oraz tryb postępowania w odniesieniu do ustalania wartości rynkowej rzeczy oraz prawa majątkowego. Obwiązują one nie tylko w wypadku sprzedaży, lecz także innych umów dotyczących przeniesienia własności rzeczy lub praw majątkowych.

Konsekwencje zaniechania bądź wadliwego wykonania obowiązku wynikającego z art. 6 ust. 2 ww. ustawy, zawiera art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy, w myśl których jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Z kolei jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa wyżej, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W konsekwencji, wartość przedmiotu transakcji (wierzytelności) jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany. Nadmienia się, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych praw majątkowych, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy. Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży praw majątkowych, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy je nabyć bądź zbyć. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest ich wycena i niezależnie od zasad urynkowienia ich wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Jednakże od powyższej zasady, w art. 2 pkt 4 ww. ustawy, ustawodawca wprowadził wyjątek, zgodnie z którym nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Według definicji zawartej w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, „podatek od towarów i usług” to podatek w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Należy jednak zaznaczyć, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja będzie podlegać regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy.

Jednakże tutejszy Organ podatkowy, nie rozstrzyga w niniejszej interpretacji, czy umowa sprzedaży jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że dokonywana przez Wnioskodawcę sprzedaż lokali mieszkalnych i lokali użytkowych będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a u.p.t.u.

Skoro zatem sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie zwolniona z VAT to jednocześnie przedmiotowa umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania w takim przypadku stanowić będzie wartość rynkowa sprzedawanego lokalu, ustalona na dzień dokonania sprzedaży, czyli zawarcia umowy sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w odniesieniu do podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.