Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4011.104.2017.1.JW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-28
Teza: skutki podatkowe zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; przychód; sprzedaż; spłata; wydatek-wydatki mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 25 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości –**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2017 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z 28 marca 2014 r. Sądu Rejonowego w T. stwierdzono nabycie spadku po zmarłej 8 maja 2012 r. H.G. w części 4/16 przypadającej na Wnioskodawczynię i po zmarłym 22 maja 2013 r. Z.G. w części 6/12 przypadającej na Wnioskodawczynię.

Na tą okoliczność Wnioskodawczyni skorzystała ze zwolnienia podatkowego od spadków i darowizn i złożyła w Urzędzie Skarbowym druk SD-Z2.

Postanowieniem z 15 grudnia 2016 r. (uprawomocnienie 5 stycznia 2017 r.) Sąd Rejonowy w T. na wniosek Wnioskodawczyni (z uwagi na brak możliwości fizycznego podziału) zniósł współwłasność i dokonał działu spadku, nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym o wartości 200.000 zł, na wyłączną własność Wnioskodawczyni, z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli, stosownie do ich udziałów w ww. nieruchomości, łącznie 150.000 zł. Z tego tytułu Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, tj. 2.999 zł.

W dniu 16 marca 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za kwotę 200.000 zł, a 29 marca 2017 r. przelała pieniądze zgodnie z postanowieniem sądowym na konta bankowe byłych współwłaścicieli, w łącznej kwocie 150.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Od jakiej kwoty Wnioskodawczyni ma zapłacić podatek – pełnej 200.000 zł, czy pomniejszonej o koszty poniesione przy zniesieniu współwłasności i sprzedaży?
2.  Czy do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć kwotę 150.000 zł którą spłaciła byłych współwłaścicieli plus koszty aktu notarialnego, podatek PCC-3, itp.?
3.  Na jaką kwotę Wnioskodawczyni musi posiadać faktury VAT 50.000 zł, czy 200.000 zł, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
4.  Jakie i w jakim terminie ma złożyć dokumenty?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna ona zapłacić podatek od dochodu czyli od przychodu pomniejszonego o wszystkie koszty, które poniosła przy zniesieniu współwłasności jak i przy zbyciu nieruchomości. Na cele mieszkaniowe powinna przeznaczyć środki pozostałe jej ze sprzedaży domu – 50.000 zł i na tę kwotę posiadać faktury VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że – odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459) – spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W postanowieniu o stwierdzeniu nabycia praw do spadku sąd nie określa składników masy spadkowej i nie dokonuje podziału tych składników pomiędzy poszczególnych spadkobierców. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku jest więc czynnością wtórną do nabycia spadku, nie można bowiem nabyć własności rzeczy tylko i wyłącznie w drodze działu spadku, bez nabycia spadku.

Jeżeli w wyniku działu spadku udział w nieruchomości lub prawie zwiększa się, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data działu spadku będzie również datą nabycia tej części nieruchomości lub prawa, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu działu spadku. Zatem nabycie w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy stanowi nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła po zmarłych (odpowiednio w 2012 r. i w 2013 r.) spadkodawcach udział w nieruchomości a w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności (uprawomocnienie postanowienia w 2017 r.) nabyła całą nieruchomość i równocześnie została zobowiązana do spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. W 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość i spłaciła byłych współwłaścicieli nieruchomości. Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że od końca roku, w którym doszło do nabycia poszczególnych udziałów w nieruchomości do dnia sprzedaży nie upłynął termin 5 lat, dlatego też cały przychód z odpłatnego zbycia tejże nieruchomości stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi źródło przychodów podlegające opodatkowaniu.

Przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni jest m.in. ustalenie podstawy opodatkowania oraz ustalenie jakie wydatki będą dla niej stanowiły koszty uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości, w szczególności zapytanie dotyczy spłat dokonanych na rzecz byłych współwłaścicieli, podatku od czynności cywilnoprawnych zapłaconego w związku ze zniesieniem współwłasności i kosztów aktu notarialnego. W zakresie kosztów określonych przez Wnioskodawczynię „itp.” Organ wskazuje poniżej kryteria jakimi kierować się powinna Wnioskodawczyni zaliczając wydatki do kosztów uzyskania przychodów, nie oceniając możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów. Wspomnieć należy, że wydatki te muszą zostać przez Wnioskodawczynię poniesione oraz prawidłowo udokumentowane.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej – art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy Kosztem takim będzie opłata za sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, o którą pyta Wnioskodawczyni, przy spełnieniu warunku poniesienia wydatku i odpowiedniego udokumentowania.

Reasumując przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dla Wnioskodawczyni cena sprzedaży nieruchomości, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, do których zaliczyć można poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Odrębną kategorią są natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, ustalenie których odbywa się w myśl art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Odnosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość częściowo nieodpłatnie (w drodze spadku) a częściowo odpłatnie (w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności za spłatą). Dlatego też do ustalenia kosztów uzyskania przychodów zastosowanie znajdą odpowiednio art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do udziału nabytego w drodze spadku i art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do udziału nabytego w drodze odpłatnego działu spadku.

W odniesieniu do udziału nabytego przez Wnioskodawczynię w wyniku działu spadku ponad udział pierwotnie posiadany, kosztem uzyskania przychodu mogą być udokumentowane (faktyczne) kwoty spłaty na rzecz byłych współwłaścicieli nieruchomości, ponieważ mieszczą się one w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwestią bezsporną jest, że w momencie przeprowadzenia działu spadku Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość, która (w części) wcześniej należała także do innych współwłaścicieli. Współwłaściciele utracili prawo własności do nieruchomości za odpłatnością. Sąd przyznał im bowiem spłaty od Wnioskodawczyni, w zamian za utracone udziały w nieruchomości. Spłata na rzecz byłych współwłaścicieli jest zatem dla Wnioskodawczyni niejako ceną nabycia udziałów w nieruchomości, które należały do pozostałych współwłaścicieli. Zatem wypłacone faktycznie kwoty zasądzone przez Sąd tytułem spłaty na rzecz byłych współwłaścicieli Wnioskodawczyni może uznać jako koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Analogicznie do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych, który Wnioskodawczyni zapłaciła z tytułu nabycia nieruchomości ponad udział jaki posiadała w spadku.

Do kosztów uzyskania przychodów nie można zaliczyć wydatków związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, gdyż jak wyjaśniono wcześniej są to koszty związane ze sprzedażą nieruchomości i stanowią one, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8. W terminie określonym w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 7, podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Reasumując, Wnioskodawczyni zobowiązana będzie do złożenia zeznania podatkowego (PIT-39) w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości w terminie do dnia 30 kwietnia 2018 r. W zeznaniu tym Wnioskodawczyni powinna wykazać przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości ustalony zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, tj. cenę sprzedaży nieruchomości, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia poniesione w związku z tą sprzedażą. Przychód ten należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej częściowo odpłatnie i częściowo nieodpłatnie. Od tak ustalonego dochodu należy zaś obliczyć podatek.

Jeżeli Wnioskodawczyni zamierza skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, to stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
    
    *   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
    
    *   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 28 ww. ustawy – za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym – art. 21 ust. 30 ww. ustawy. Innymi słowy, przepis ten zapobiega kumulowaniu ulg i podwójnemu odliczeniu tych samych kwot.

W odniesieniu do możliwości skorzystania przez Wnioskodawczynię ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że powyższe zwolnienie może obejmować jedynie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie korzystał w całości z ww. zwolnienia przedmiotowego wyłącznie w sytuacji wydatkowania całego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni. Jednakże w przedstawionym stanie faktycznym przychód z odpłatnego zbycia nie zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, gdyż jak wskazała Wnioskodawczyni w części został przeznaczony na spłatę pozostałych współwłaścicieli. Spłata – jak wcześniej wyjaśniono – stanowi koszt nabycia od pozostałych współwłaścicieli ich udziałów w nieruchomości i jako koszt uzyskania przychodu podlega odliczeniu od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 30 ww. ustawy, obowiązuje ustawowy zakaz traktowania spłaty jako wydatku na własne cele mieszkaniowe skoro w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości podlegała uwzględnieniu jako koszty uzyskania przychodu. Uwzględnienie spłaty jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawczyni odliczałaby dwukrotnie te same wydatki, a tego wprost zabrania art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dochód nie będzie korzystał w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego, gdyż na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni może wydatkować tylko te środki, które zostały jej po spłacie współwłaścicieli. Zatem, od dochodu, do którego nie ma zastosowania zwolnienie przedmiotowe Wnioskodawczyni jest zobowiązana obliczyć 19% podatek, wykazać go w zeznaniu podatkowym i odprowadzić do właściwego urzędu skarbowego.

Tym samym za prawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym aby skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie ona musiała wydatkować na własne cele mieszkaniowe kwotę pozostałą po spłacie byłych współwłaścicieli. Jednakże podkreślić jeszcze raz należy, że ze zwolnienia nie będzie korzystała cała kwota dochodu, gdyż przychód wydatkowany na spłatę pozostałych współwłaścicieli ze względu na uregulowania art. 21 ust. 30 ww. ustawy nie jest – w niniejszej sprawie – przychodem wydatkowanym na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, dochód zwolniony należy obliczyć według wzoru podanego na str. 6 interpretacji.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Niemniej w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skoro Wnioskodawczyni zamierza skorzystać ze zwolnienia powinna liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł, czy też przez inne osoby. Wnioskodawczyni może dowodzić faktu poniesienia wydatków na cele uzasadniające zwolnienie wszelkimi rzetelnymi i wiarygodnymi dokumentami w postaci np. faktur oraz innych dowodów zasługujących na wiarę, z których sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy, w jakiej wysokości i jakiego rodzaju wydatek poniósł. Takimi dokumentami mogą być zatem m.in. umowy sprzedaży, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie – art. 30e ust. 7 ww. ustawy.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Podsumowując, w niniejszej sprawie stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.