Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-188/16-2/MJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-12
Teza: brak obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej zwolnienie z opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2016 r. (data wpływu 7 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest nieprawidłowe;**

*   zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Wołomin („Nieruchomość”). Nieruchomość składa się z dwóch działek, o łącznej powierzchni około 6000 m kw., objęta jest dwoma księgami wieczystymi i została nabyta przez Wnioskodawcę w listopadzie 2009 r. Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (niedziałającej w ramach sprzedaży jako podatnik VAT) i nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. Działki składające się na Nieruchomość były w dacie nabycia, oraz w dalszym ciągu, zabudowane budynkami niemieszkalnymi o złym stanie technicznym i są przeznaczone do wyburzenia (pozwolenie na rozbiórkę nie zostało jeszcze wydane i nie są prowadzone prace rozbiórkowe). Zgodnie z rejestrem gruntów działki składające się na Nieruchomość stanowią teren zabudowy przemysłowej.

W dacie nabycia Nieruchomości (jak również obecnie) Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej i hurtowej. Przedmiotowa Nieruchomość została pierwotnie nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, tj. z zamiarem budowy zakładu produkcyjnego i w miesiącu nabycia (tj. listopadzie 2009 r.) działki gruntu zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych.

W dacie nabycia Nieruchomości nie była ona objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i natomiast zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego znajdowała się ona na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług. Już przed nabyciem Nieruchomości (na podstawie pełnomocnictwa uzyskanego od sprzedającego), w listopadzie 2009. Wnioskodawca podjął starania o uzyskanie warunków zagospodarowania przestrzennego zezwalających na budowę na Nieruchomości budynków zakładu produkcyjnego. Już w grudniu 2009 r. (miesiąc po nabyciu Nieruchomości), ze względu na prowadzone prace dotyczące sporządzenia Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego Nieruchomość okazało się, że na Nieruchomości nie będzie możliwe zrealizowanie planowanej inwestycji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i w konsekwencji w grudniu 2009 r. Wnioskodawca wycofał Nieruchomość z prowadzonej działalności gospodarczej i grunty i budynki zostały wykreślone z rejestru środków trwałych.

Nieruchomość została zatrzymana przez Wnioskodawcę na celów prywatnych, tj. z zamiarem budowy domu jednorodzinnego (bezpośrednim sąsiedztwie działki w szybkim tempie pojawiała się zabudowa mieszkaniowa oraz nowoczesna infrastruktura). W tym okresie Wnioskodawca występował o przyłącze energetyczne i wyraził zgodę na przeprowadzenia kanalizacji przez teren Nieruchomości. Ostatecznie jednak Wnioskodawca zrezygnował z planów budowy domu jednorodzinnego ze względu na rozwód z żoną.

Należy podkreślić, że od grudnia 2009 r. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań dotyczących Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie ponosił żadnych kosztów związanych z tymi działaniami.

Wnioskodawca nie wynajmował/nie dzierżawił Nieruchomości. Wnioskodawcy nie jest również wiadome aby Nieruchomości (budynki znajdujące się na Nieruchomości) były kiedykolwiek przedmiotem najmu/dzierżawy podlegającej opodatkowaniu VAT czy też aby Nieruchomości (budynki znajdujące się na Nieruchomości) była kiedykolwiek przedmiotem dostawy (np. sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT).

Dla celów podatku od nieruchomości przeznaczone do rozbiórki budynki znajdujące się na Nieruchomości nie są wykazywane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń budynków znajdujących się na Nieruchomości i w konsekwencji nie odliczał podatku VAT naliczonego związanego z ulepszeniami.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać powyższą Nieruchomość.

Od daty nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań związanych z podziałem czy też związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Wnioskodawca jedynie zamieścił ogłoszenie dotyczące sprzedaży nieruchomości i zamierza w przyszłości zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca jest obecnie zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej i hurtowej. Należy podkreślić że Nieruchomość której dotyczy niniejszy wniosek o interpretację nie była nigdy faktycznie wykorzystywana na potrzeby tej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż Wnioskodawca z tytułu opisanej we wniosku planowanej transakcji sprzedaży własności Nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT”), a w konsekwencji, dla Wnioskodawcy z tytułu dokonania przedmiotowej sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w przypadku uznania, że Wnioskodawca z tytułu opisanej we wniosku planowanej transakcji sprzedaży własności Nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, przedmiotowa sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT? (tylko w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe).

Stanowisko Wnioskodawcy:

Pytanie 1

Z tytułu opisanej we wniosku planowanej transakcji sprzedaży własności Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT”), a w konsekwencji, dla Wnioskodawcy z tytułu dokonania przedmiotowej sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Pytanie 2

W przypadku uznania, że Wnioskodawca z tytułu opisanej we wniosku planowanej transakcji sprzedaży własności Nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, przedmiotowa sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43. ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT.

Uzasadnienie (1)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przepisów Ustawy o VAT wynika konieczność, aby podmiot wykonujący czynność opodatkowaną występował w odniesieniu do niej jako podatnik. Regulacje VI dyrektywy (podobnie jak i dyrektywy VAT z 2006 r.) wyrażają ten wymóg wprost, wprowadzając konieczność podwójnej identyfikacji podatnika VAT - stanowią bowiem o wykonywaniu czynności opodatkowanych przez podatnika działającego w takim charakterze (ang. taxable person acting as such).

W efekcie opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. Należy w tym miejscu zauważyć, że obie te cechy powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Tak więc wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu przez podmiot niewystępujący w tym przypadku w charakterze podatnika - nawet jeśli jest on podatnikiem z innego tytułu - pozostaje poza zakresem opodatkowania.

Dostrzega się ten fakt w orzecznictwie sądowym. Jak wskazał choćby WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. (I SA/Po 1015/09, LEX nr 559520): „Ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli czynności te dokonywane są w sposób ciągły dla celów zarobkowych i nie stanowią jedynie czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 cyt. Dyrektywy, „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle powyżej przytoczonych przepisów dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt/udział w gruncie działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu/udziału w gruncie należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości gruntowej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Po wydaniu wyżej cytowanego wyroku Trybunału zapadło szereg orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, w których prezentowane jest jednolite stanowisko w zakresie spornego problemu. Przykładowo należy wskazać na wyroki z dnia: 7 października 2011 r., I FSK 1289/10; 18 października 2011 r., I FSK 1536/10; 9 listopada 2011 r., I FSK 1656/11; 10 listopada 2011 r., I FSK 13/11; 16 listopada 2011 r., I FSK 110/11; 16 listopada 2011 r., I FSK 1654/11; 30 listopada 2011 r., I FSK 1684/11; 8 grudnia 2011 r., I FSK/478/11, 11 stycznia 2012 r., I FSK 1828/11, z dnia 23 maja 2012 r., I SA/Gd 257/12.

W związku z powyższym należy podkreślić dodatkowo, że do polskiego systemu nie implementowano art. 12 ust. 1 i 3 dyrektywy nr 2006/112/WE, zgodnie z którym można uznać za podatnika każdego, kto dokonuje okazjonalnych dostaw nieruchomości (w tym terenów budowlanych). Brak jest bowiem w ustawie VAT unormowań, które w sposób jasny i precyzyjny wskazywałyby na fakt transpozycji do tej ustawy możliwości (opcji) określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 tej dyrektywy, co do uznania za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w zakresie pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Takie stanowisko konsekwentnie prezentowane jest w wyżej wskazanych orzeczeniach. Zresztą na wątpliwości co do prawidłowości implementacji tego unormowania w ramach ustawy o podatku od towarów i usług, wskazywał już Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku składu siedmiu sędziów z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, który wprawdzie uznał, że realizacja opcji określonej w art. 4 ust. 3 VI dyrektywy (a więc poprzednika unormowania z dyrektywy 2006/112/WE) nastąpiła w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, lecz uczyniono to w sposób wysoce niedoskonały i budzący wątpliwości interpretacyjne.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość została nabyta w ramach prowadzonej działalności i następnie (w grudniu 2009 r.) przekazana na cele osobiste i od tamtej pory nie jest w żaden sposób związana z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Od grudnia 2009 r. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności związanych z Nieruchomością wskazujących na zamiar podjęcia działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością.

Od przekazania Nieruchomości na cele prywatne Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań związanych z uzbrojeniem, podziałem, przygotowaniem zabudowy czy też związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawne wskazać należy, iż z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował aktywnie żadnych działań, które można uznać za charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, tj. nie dokonywał jakichkolwiek czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do zorganizowanej, handlowej sprzedaży.

Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać, że Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej a więc działając jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości stanowić będzie zwykłe wykonywania prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Reasumując, Wnioskodawca z tytułu opisanej we wniosku planowanej transakcji sprzedaży nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 15 Ustawy o VAT, a w konsekwencji, dla Wnioskodawcy z tytułu dokonania przedmiotowej sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie (2)

W opinii Wnioskodawcy, w przypadku uznania że Wnioskodawca z tytułu opisanej we wniosku planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie podatnikiem VAT (co jest sprzeczne ze stanowiskiem Wnioskodawcy) dostawa nigdy niewynajętych budynków zlokalizowanych na Nieruchomości, na które Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie, będzie stanowiła dostawę budynków w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i jednocześnie będzie korzystała z obowiązkowego zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT.

W przypadku dostawy budynków należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć na pytanie, czy ich sprzedaż przez Wnioskodawcę będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

W tym zakresie uwzględniając okoliczność, że:

*   Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej,

*   budynki znajdujące się na Nieruchomości nie były nigdy przedmiotem wynajmu;

\- ich Sprzedaż dokonywana przez Wnioskodawcę (jeżeli działałby w tym zakresie jako podatnik VAT) będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, dostawa tej kategorii budynków nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W konsekwencji do sprzedaży Nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponieważ Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i w konsekwencji nabycie nieruchomości nie podlegało VAT, należy uznać, że w stosunku do nabytych obiektów znajdujących się na Nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, Wnioskodawca nie poniósł na te budynki nakładów inwestycyjnych, które przekroczyły 30% ich wartości początkowej (i doprowadziłyby do ich ulepszenia). W konsekwencji spełnione są warunki zwolnienia z VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

Podsumowując, jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 byłaby negatywna, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w przypadku uznania, że Wnioskodawca z tytułu opisanej we wniosku planowanej transakcji sprzedaży własności Nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   braku obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest nieprawidłowe;**

*   zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa podatkowego, uzasadnione jest twierdzenie, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek, o łącznej powierzchni około 6000 m2. Nieruchomość objęta jest dwoma księgami wieczystymi i została nabyta przez Wnioskodawcę w listopadzie 2009 r. Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (nie działającej w ramach sprzedaży jako podatnik VAT) i nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. Działki składające się na Nieruchomość były w dacie nabycia, oraz w dalszym ciągu, zabudowane budynkami niemieszkalnymi o złym stanie technicznym i są przeznaczone do wyburzenia (pozwolenie na rozbiórkę nie zostało jeszcze wydane i nie są prowadzone prace rozbiórkowe). Zgodnie z rejestrem gruntów działki składające się na Nieruchomość stanowią teren zabudowy przemysłowej.

W dacie nabycia Nieruchomości (jak również obecnie) Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej i hurtowej. Opisana Nieruchomość została pierwotnie nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, tj. z zamiarem budowy zakładu produkcyjnego i w miesiącu nabycia (tj. listopadzie 2009 r.) działki gruntu zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych.

W dacie nabycia Nieruchomości nie była ona objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Natomiast zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego znajdowała się ona na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług. Już przed nabyciem Nieruchomości Wnioskodawca podjął starania o uzyskanie warunków zagospodarowania przestrzennego zezwalających na budowę na Nieruchomości budynków zakładu produkcyjnego. W grudniu 2009 r., ze względu na prowadzone prace dotyczące sporządzenia Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego Nieruchomość okazało się, że na Nieruchomości nie będzie możliwe zrealizowanie planowanej inwestycji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i w konsekwencji w grudniu 2009 r. Wnioskodawca wycofał Nieruchomość z prowadzonej działalności gospodarczej a grunty i budynki zostały wykreślone z rejestru środków trwałych.

Nieruchomość została zatrzymana przez Wnioskodawcę na celów prywatnych, tj. z zamiarem budowy domu jednorodzinnego. W tym okresie Wnioskodawca występował o przyłącze energetyczne i wyraził zgodę na przeprowadzenia kanalizacji przez teren Nieruchomości. Ostatecznie jednak Wnioskodawca zrezygnował z planów budowy domu jednorodzinnego ze względu na rozwód z żoną.

Należy podkreślić, że od grudnia 2009 r. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań dotyczących Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie ponosił żadnych kosztów związanych z tymi działaniami.

Wnioskodawca nie wynajmował/nie dzierżawił Nieruchomości. Wnioskodawcy nie jest również wiadome aby Nieruchomości (budynki znajdujące się na Nieruchomości) były kiedykolwiek przedmiotem najmu/dzierżawy podlegającej opodatkowaniu VAT czy też aby Nieruchomości (budynki znajdujące się na Nieruchomości) była kiedykolwiek przedmiotem dostawy (np. sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT).

Dla celów podatku od nieruchomości przeznaczone do rozbiórki budynki znajdujące się na Nieruchomości nie są wykazywane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń budynków znajdujących się na Nieruchomości i w konsekwencji nie odliczał podatku VAT naliczonego związanego z ulepszeniami.

Od daty nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań związanych z podziałem czy też związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Wnioskodawca jedynie zamieścił ogłoszenie dotyczące sprzedaży nieruchomości i zamierza w przyszłości zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca jest obecnie zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej i hurtowej. Nieruchomość, której dotyczy niniejszy wniosek o interpretację nie była nigdy faktycznie wykorzystywana na potrzeby tej działalności gospodarczej.

W tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca ma wątpliwości, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie on działał w charakterze podatnika podatku VAT, oraz - czy w przypadku działania w charakterze podatnika VAT dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej i hurtowej. Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość, której dotyczy wniosek o interpretację Wnioskodawca nabył w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z zamiarem budowy zakładu produkcyjnego. Działki gruntu zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych.

Wskazane powyżej okoliczności, w ocenie tutejszego Organu, stanowią o charakterze Nieruchomości poprzez cel w jakim została ona nabyta, tj. wykorzystywanie jej w działalności gospodarczej. W związku z tym, w przypadku sprzedaży tej Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, i tym samym transakcja dostawy tej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy zauważyć, że wykreślenie Nieruchomości z rejestru środków trwałych oraz brak faktycznego jej wykorzystywania w działalności gospodarczej nie ma wpływu na ocenę rozpatrywanej sprawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Niemniej zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu, kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Ponadto, za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290).

I tak w myśl art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W dalszej kolejności należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość w listopadzie 2009 r. w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Od grudnia 2009 r. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań dotyczących Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie ponosił żadnych kosztów związanych z tymi działaniami. Wnioskodawca nie wynajmował/nie dzierżawił Nieruchomości. Wnioskodawcy nie jest również wiadome aby Nieruchomość (budynki) były kiedykolwiek przedmiotem umowy najmu/dzierżawy, czy też aby Nieruchomość była kiedykolwiek przedmiotem dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca nie dokonywał także żadnych ulepszeń budynków i w konsekwencji nie odliczał podatku VAT.

Jak wynika z treści wniosku, budynki posadowione na działkach nie były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu oraz nie były wykorzystywane w działalności, zatem ich ewentualna sprzedaż odbywać się będzie w ramach pierwszego zasiedlenia. Zatem do sprzedaży ww. Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej jednak, skoro przesłanki do zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie zostały spełnione należy zbadać przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a. Podstawą do zastosowania zwolnienia wynikającego z treści tego przepisu jest łączne spełnienie dwóch przesłanek. Pierwszą z nich jest brak prawa do pomniejszenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości. Natomiast druga z przesłanek stanowi, że dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie sprzedawanych nieruchomości, w stosunku do których przysługiwałoby mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych odliczeń z tytułu podatku VAT. Ponadto nie dokonywał żadnych ulepszeń budynków znajdujących się na Nieruchomości. Zatem dostawa budynków, o których mowa we wniosku będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Wobec tego transakcja sprzedaży działek będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.