Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.158.2020.3.NF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-30
Teza: Uznanie Zainteresowanych za podatników w związku ze sprzedażą działki; uznania że sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, niekorzystająca ze zwolnienia od podatku; sposobu dokumentowania tej dostawy.
Słowa kluczowe: faktura; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 18 lutego 2020 r. (data wpływu 20 marca 2020 r.), uzupełnionym pismami z dnia 19 maja 2020 r. (data wpływu 27 maja 2020 r.) oraz z dnia 21 lipca 2020 r. (data wpływu 28 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, tj. działki nr 2 – **jest nieprawidłowe;**
*   uznania, że sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystająca ze zwolnienia od podatku – **jest prawidłowe;**
*   sposobu dokumentowania tej dostawy – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, tj. działki nr 2; uznania, że sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystająca ze zwolnienia od podatku oraz sposobu dokumentowania tej dostawy. Wniosek uzupełniono w dniu 27 maja 2020 r. oraz 28 lipca 2020 r. pismami o doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowanie zadanego pytania oraz przedstawienie własnego stanowiska.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania:** **Pana (…);**
*   **Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:** **Panią (…)**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 9 stycznia 2019 r. Zainteresowany będący strona postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Wnioskodawcy), będąc właścicielami w udziale wynoszącym 1/2 części na zasadach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej posiadanym na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 października 2016 r. oraz Zainteresowany będący stroną postępowania, będąc właścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części posiadanym na podstawie umowy darowizny przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 k.c. z dnia 30 grudnia 2016 r., stanowiącym jego majątek osobisty, niezabudowanej nieruchomości – działki numer ewidencyjny 1, o powierzchni 9.729 m2, objętej księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dalej: Umowa) o powierzchni około 2.500 m2 (dalej: Nieruchomość), która zostanie wydzielona z działki nr 1.

Przedmiotowa Nieruchomość jest działką niezabudowaną, która zgodnie z ewidencją gruntów stanowi nieużytki i objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenach zabudowy usługowej, dróg publicznych klasy drogi dojazdowej oraz lokalnej.

Wnioskodawcy w Umowie zobowiązali się do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości m.in. pod następującymi warunkami:

*   uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym;
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
*   uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji kupującego w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej;
*   wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale przedmiotowej działki nr 1, w wyniku której powstanie niezabudowana działka o pow. około 2.500 m2 , będąca przedmiotem Umowy;
*   założenia kosztem i staraniem Wnioskodawców nowej księgi wieczystej bez obciążeń dla nowopowstałej działki o pow. około 2.500 m2 , będącej przedmiotem Umowy, która zostanie wydzielona z działki nr 1;
*   uzyskania przez kupującego opinii warunkującej obsługę komunikacyjną dla działki będącej przedmiotem Umowy powstałej w wyniku podziału działki nr 1.

Jednocześnie w Umowie postanowiono, że jeżeli w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży dla przedmiotowej Nieruchomości wydane będą jakiekolwiek decyzje administracyjne związane z planowaną inwestycją kupującego, Wnioskodawcy na żądanie kupującego przeniosą na niego nieodpłatnie przedmiotowe decyzje.

Wnioskodawcy w przywołanej wyżej Umowie udzielili kupującemu pełnomocnictw w następujących zakresach:

*   występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień;
*   dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru;
*   uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji.

Powyższe pełnomocnictwa zostały udzielone z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw oraz zawierają oświadczenia o ich nieodwoływalności w okresie obowiązywania Umowy oraz, że nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.

Wnioskodawcy wyrazili również zgodę na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na działce stanowiącej przedmiot Umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem, które w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący usunie własnym kosztem i staraniem.

Jednocześnie Wnioskodawcy w dniu 9 stycznia 2019 r., zawarli z przyszłym nabywcą (przywoływanym wyżej jako kupującym) umowę dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości na czas nieokreślony, obowiązywanie której zgodnie z aneksem do umowy dzierżawy ograniczono do trzech miesięcy. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, a stawka czynszu dzierżawnego określona została za okresy miesięczne.

Wnioskodawcy w przedmiotowej umowie dzierżawy, jak i w Umowie, wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę (przyszłego nabywcę) przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy.

Nabycie udziału w Nieruchomości wynoszącym 1/2 części na podstawie przywołanej wyżej umowy sprzedaży było przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT, który został odliczony w połowie jego wartości. Natomiast nabycie udziału w Nieruchomości wynoszącym 1/2 części na podstawie przywołanej wyżej umowy darowizny przedsiębiorstwa nie było przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT.

Zainteresowany będący stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie naprawy i konserwacji urządzeń gospodarstwa domowego oraz sprzętu użytku domowego i ogrodniczego, a przedmiotowa Nieruchomość jest przez niego wykorzystywana na potrzeby tej działalności (udział wynoszący 1/2 części, której jest właścicielem stanowi środek trwały). Przychody z prowadzonej działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi ani działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej.

W tym miejscu Wnioskodawcy pragną wskazać, iż na dzień sporządzania niniejszego wniosku z działki nr 1 została wydzielona już nowa działka o numerze 2, o pow. 2.514 m2, która stanowić będzie docelowy przedmiot sprzedaży.

Nabywcą przedmiotowej Nieruchomości będzie spółka prawa handlowego zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1.  Sprzedaż działki nr 2 wydzielonej z działki nr 1 uzależniona jest od terminu wydania pozwolenia na budowę. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, kupujący dokona płatności w terminie 14 dni od dnia wydania pozwolenia na budowę, co oznacza że umowa przenosząca własność zostanie podpisana po wydaniu pozwolenia na budowę i przed terminem płatności. Mając powyższe na względzie, jak również fakt, że wniosek o pozwolenie na budowę został złożony w dniu 23 kwietnia 2020 r. oraz, że urząd wydający decyzję ma 30-dniowy termin na załatwienie sprawy (wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę), należy przyjąć, iż decyzja o pozwoleniu na budowę zostanie wydana najpóźniej do dnia 23 maja 2020 r., a co za tym idzie sprzedaż działki nr 2 nastąpi do dnia 30 czerwca 2020 r.
2.  Nabycie 1/2 udziału w działce nr 1 przez Wnioskodawców nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT według stawki 23% i było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem. Nabycie kolejnej 1/2 udziału w przedmiotowej działce nastąpiło na podstawie umowy darowizny już tylko przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nabycie nie podlegało podatkowi VAT i nie była wystawiona faktura.
3.  Działka nr 1 po jej nabyciu w 50% jej wartości wniesiona została jako środek trwały do prowadzonej przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania działalności gospodarczej. W okresie od dnia 9 stycznia 2019 r., przez okres trzech miesięcy, działka nr 1 w części odpowiadającej powierzchni wydzielonej z niej działki nr 2 była przedmiotem dzierżawy. Dzierżawca (przyszły nabywca) w tym czasie wykorzystywał ją w celu uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń niezbędnych dla otrzymania pozwolenia na budowę, jak również przeprowadzał badania geologiczne gruntu.
4.  Działka będąca przedmiotem sprzedaży, tj. działka nr 2, została wyrównana, oczyszczona ze śmieci i dokonano montażu ogrodzenia.
5.  Stroną umowy dzierżawy przedmiotowej działki byli oboje małżonkowie.
6.  Czynsz dzierżawny był dokumentowany fakturami VAT wystawianymi przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
7.  Rozliczeń podatku należnego z tytułu dzierżawy działki będącej przedmiotem sprzedaży dokonał Zainteresowany będący stroną postępowania.
8.  W odpowiedzi na pytanie tut. Organu „W przypadku, gdy podatek należny z tytułu dzierżawy działki będącej przedmiotem wniosku nie był/nie jest rozliczany, należy wskazać z jakiego powodu?” Wnioskodawca udzielił odpowiedzi o następującej treści: „Nie dotyczy – patrz pkt 7”.
9.  Zainteresowani nie występowali z wnioskiem o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki.

Ponadto, w piśmie z dnia 21 lipca 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Nieruchomość została zakupiona wyłącznie w celu prowadzenia działalności przez męża i wyłącznie do jego działalności gospodarczej, a żona figurowała w akcie notarialnym tylko ze względu na współwłasność małżeńską.
2.  Udział należący do żony był również wykorzystywany przez męża w jego działalności gospodarczej na podstawie współwłasności majątkowej małżeńskiej. Na działce należącej do udziału małżonki posadowione były reklamy firmy męża, jak również projektowany jest na niej budynek biurowo-magazynowy firmy prowadzonej przez męża, na który wydane jest już pozwolenia na budowę, a budowa zacznie się lada moment.
3.  Mąż wykorzystywał całą działkę nr 1 w swojej działalności gospodarczej.
4.  Żona nie wykorzystywała działki, której jest współwłaścicielem w ramach współwłasności małżeńskiej.
5.  Żona udzieliła pełnomocnictw z powodów formalnych – jest współwłaścicielem działki w ramach współwłasności małżeńskiej.
6.  Żona była stroną umowy dzierżawy z powodów formalnych – jest współwłaścicielem działki w ramach współwłasności małżeńskiej.
7.  Ponieważ mąż wykorzystywał działkę na potrzeby prowadzonej działalności, to wyłącznie on winien dokonać stosownego rozliczenia.
8.  Ponieważ działka była od momentu jej zakupu przewidziana na prowadzenie działalności gospodarczej męża, który ją faktycznie wykorzystywał w prowadzonej działalności, to mąż wystawił fakturę na dzierżawę działki w całości i rozliczył podatek należny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 19 maja 2020 r.):

1.  Czy Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym niezabudowanej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, tj. działki nr 2, będą działali jako podatnicy VAT?
2.  Czy w przypadku, gdy Wnioskodawcy będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia od podatku?
3.  Czy w przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawcy będą zobowiązani udokumentować jej sprzedaż wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na sprzedaż swojego udziału w nieruchomości odpowiadającego w przypadku Zainteresowanego będącego stroną postępowania 3/4 ceny sprzedaży nieruchomości, a w przypadku Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania 1/4 ceny sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych (ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 19 maja 2020 r.):

Ad 1

Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym niezabudowanej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, tj. działki nr 2, będą działali jako podatnicy VAT.

Ad 2

W przypadku gdy Wnioskodawcy będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia od podatku.

Ad 3

W przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowania VAT, Wnioskodawcy będą zobowiązani udokumentować jej sprzedaż wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na sprzedaż swojego udziału w nieruchomości odpowiadającego w przypadku Zainteresowanego będącego stroną postępowania 3/4 ceny sprzedaży nieruchomości, a w przypadku Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania 1/4 ceny sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców:

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Powyższe prowadzi zatem do stwierdzenia, że Wnioskodawcy w związku z dzierżawą przedmiotowej Nieruchomości wykorzystują ją w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym w przypadku transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawcy wystąpią w charakterze podatników VAT.

Podsumowując, Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym niezabudowanej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, tj. działki nr 2, będą działali jako podatnicy VAT.

Ad 2

Mając na uwadze wnioski wynikające z argumentacji przedstawionej powyżej w ad 1 należy wskazać, że dokonując sprzedaży prawa własności przedmiotowej nieruchomości, która była wydzierżawiana w celach zarobkowych, Wnioskodawcy wypełniają przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być albo opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Dostawa gruntu niezabudowanego może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak wynika z tego przepisu, zwolnieniu z VAT podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym dla zastosowania omawianego zwolnienia od podatku spełnione muszą być łącznie wymienione powyżej warunki.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawcy nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, zatem w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z VAT na tej podstawie.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi.

Za tereny budowlane, zgodnie z przepisem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, przedmiotowa Nieruchomości jest nieruchomością niezabudowaną, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na dzień podpisania umowy przyrzeczonej kupujący będzie jednak dysponował prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzją o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości oraz decyzją o pozwoleniu na budowę, z których wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowej Nieruchomości planowanymi przez kupującego obiektami, w tym obiektem handlowym.

Jak wynika z powyższego, w świetle przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w przypadku uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, przedmiotową Nieruchomość należało będzie uznać za tereny budowlane, a tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponieważ przepisy ustawy o VAT, jak również przepisy wykonawcze nie przewidują innych zwolnień dla sprzedaży nieruchomości niezabudowanych będącymi terenami budowlanymi, ich sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Podsumowując, w przypadku gdy Wnioskodawcy będą działali jako podatnicy VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z podatku.

Ad 3

W świetle przedstawionego stanu faktycznego dotyczącego własności Nieruchomości, Wnioskodawcy są właścicielami udziału wynoszącego 1/2 części posiadanego na zasadach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej, natomiast Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem udziału wynoszącego 1/2 części stanowiącego jego majątek osobisty.

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 oraz 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 k.r.o.).

Chociaż ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników, to zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o VAT, w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku VAT.

Należy w tym miejscu również wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy o VAT, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawcy działać będą jako podatnicy i dokonają czynności podlegającej opodatkowaniu. W konsekwencji będą oni upoważnieni na podstawie art. 106b ustawy o VAT do wystawienia faktur dokumentujących sprzedaż swojego udziału w zbywanej Nieruchomości.

Podsumowując, w przypadku, gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowania VAT, Wnioskodawcy będą zobowiązani udokumentować jej sprzedaż wystawiając każdy we własnym imieniu fakturę na sprzedaż swojego udziału w nieruchomości odpowiadającego w przypadku Zainteresowanego będącego stroną postępowania 3/4 ceny sprzedaży nieruchomości, a w przypadku Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania 1/4 ceny sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie uznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, tj. działki nr 2 i sposobu dokumentowania tej dostawy oraz jest prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystająca ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086, z późn. zm.), zwana dalej k.r.o.

Stosownie do art. 31 § 1 k.r.o., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 k.r.o. oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W kontekście powyższych przepisów należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) – zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady – „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Natomiast na podstawie art. 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, że działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając powyższe uwagi na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy, będąc właścicielami w udziale wynoszącym 1/2 części na zasadach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej posiadanym na podstawie umowy sprzedaży oraz Zainteresowany będący stroną postępowania, będąc właścicielem w udziale wynoszącym 1/2 części posiadanym na podstawie umowy darowizny przedsiębiorstwa – stanowiącym jego majątek osobisty, niezabudowanej nieruchomości – działki nr 1, zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości o powierzchni ok. 2.500 m2, która zostanie wydzielona z działki nr 1 (tj. działki nr 2). Ponadto, Zainteresowany będący stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie naprawy i konserwacji urządzeń gospodarstwa domowego oraz sprzętu użytku domowego i ogrodniczego. Nieruchomość została zakupiona wyłącznie w celu prowadzenia działalności przez męża i wyłącznie do jego działalności gospodarczej, a żona figurowała w akcie notarialnym ze względu na współwłasność małżeńską. Udział należący do żony był również wykorzystywany przez męża w jego działalności gospodarczej. Zainteresowany będący stroną postępowania wykorzystywał całą działkę nr 1 w swojej działalności gospodarczej. Jednocześnie Wnioskodawcy w dniu 9 stycznia 2019 r., zawarli z przyszłym nabywcą (przywoływanym wyżej jako kupującym) umowę dzierżawy przedmiotowej Nieruchomości na czas nieokreślony, obowiązywanie której zgodnie z aneksem do umowy dzierżawy ograniczono do trzech miesięcy. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, a stawka czynszu dzierżawnego określona została za okresy miesięczne. Stroną umowy dzierżawy przedmiotowej działki byli obaj małżonkowie, przy czym – jak wskazali Wnioskodawcy – żona była stroną umowy dzierżawy ze względów formalnych. Rozliczeń podatku należnego z tytułu dzierżawy działki dokonał Zainteresowany będący stroną postepowania. Żona nie wykorzystywała działki, której jest współwłaścicielem w ramach współwłasności małżeńskiej.

W związku z zaistniałą sytuacją, Zainteresowani – w pierwszej kolejności – powzięli wątpliwości dotyczące uznania ich za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, tj. działki nr 2.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe – w szczególności wskazanie, że Zainteresowany będący stroną postępowania wykorzystywał całą działkę nr 1 w swojej działalności oraz to, że on rozliczał podatek należny z tytułu dzierżawy działki – należy stwierdzić, że sprzedaż działki przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zainteresowany będący stroną postępowania prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Skoro więc działka – będąca przedmiotem planowanej sprzedaży – wykorzystywana była przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Wnioskodawca jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to on dokona w efekcie dostawy działki – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Podsumowując, w okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić, że wyłącznie Zainteresowany będący stroną postępowania dokonując sprzedaży działki nr 2 wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą. Tym samym czynność sprzedaży działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec tego, stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym niezabudowanej nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki nr 1, tj. działki nr 2, będą działali jako podatnicy VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) należało uznać za nieprawidłowe.

W dalszej kolejności wątpliwości Zainteresowanych – w sytuacji wskazania, że Wnioskodawcy będą działali jako podatnik VAT – dotyczą kwestii, czy sprzedaż udziałów w wyżej opisanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia od podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej, przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług, zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że na dzień podpisania umowy przyrzeczonej kupujący będzie dysponował prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzją o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym obiektem handlowym. Ponadto, w opisie sprawy Wnioskodawcy wskazali, że przedmiotowa Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenach zabudowy usługowej, dróg publicznych klasy drogi dojazdowej oraz lokalnej.

Mając powyższe informacje na uwadze należy wskazać, że dostawa działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania do sprzedaży przedmiotowego zwolnienia od podatku VAT konieczne jest zatem wykorzystywanie towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia towaru. Przedmiotowe przesłanki do zastosowania opisywanego zwolnienia muszą być spełnione łącznie.

W rozpatrywanej sprawie, działka nr 2 jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 9 stycznia 2019 r., przy czym umowa ta ma charakter odpłatny – co oznacza, że przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie znajdzie zastosowania do zbycia Nieruchomości, z uwagi na fakt, że nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji dostawa działki nr 2, będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości (działki nr 2) będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystająca ze zwolnienia od podatku.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Dalsze wątpliwości Zainteresowanych dotyczyły wskazania sposobu dokumentowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za pomocą faktur wystawianych przez Zainteresowanego oraz jego małżonkę, w przypadku gdy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak udowodniono powyżej, to Zainteresowany będący stroną postępowania będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem, a w konsekwencji – będzie podatnikiem z tytułu sprzedaży działki nr 2.

Tym samym wyłącznie Zainteresowany będący stroną postepowania będzie zobowiązany udokumentować sprzedaż Nieruchomości, wystawiając we własnym imieniu fakturę, na której wykaże całą cenę sprzedaży, z uwzględnieniem uregulowań zawartych w art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone w wydanej interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.