Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-336/13/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-06-26
Teza: Cele mieszkaniowe – spłata kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spłata; wydatek-wydatki mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 26 marca 2013 r.), uzupełnionym w dniu 24 maja 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z dnia 17 maja 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-336/13/MW wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 24 maja 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 27 lipca 2006 r. wnioskodawca kupił mieszkanie I za sumę 73.000 zł. Koszty zakupu były pokryte w całości dzięki kredytowi hipotecznemu. Właścicielem nieruchomości i głównym kredytobiorcą był wnioskodawca, a współkredytobiorcą była Pani Z. Wnioskodawca i Pani Z. nie byli wtedy małżeństwem. W dniu 16 czerwca 2011 r. mieszkanie I zostało sprzedane za kwotę 113.000 zł. Koszty odpłatnego zbycia wyniosły 3.400 zł. Przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia wyniósł więc 109.600 zł. Środki te zostały przeznaczone na spłatę pozostałości kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania I, czyli 28.571,67 CHF. Kwota ta przy ówczesnym (NBP z dnia 16 czerwca 2011 r.) kursie franka szwajcarskiego 3,23 zł daje w przeliczeniu 92.286,49 zł. Pozostała część pieniędzy czyli 17.313,51 zł została wydana na zakup mieszkania II, na czynności związane z jego kupnem (notariusz, opłaty sądowe, biuro nieruchomości, zaliczka na poczet mieszkania) oraz na remont, np.:

*   zaliczka na zakup mieszkania 3.000 zł,
*   opłata wniesiona u notariusza 3.592,29 zł,
*   wymiana drzwi wewnętrznych i zewnętrznych 5.628 zł,
*   wymiana okien 3.395 zł,
*   wymiana kaloryferów 1.507 zł,
*   panele podłogowe 2.869,46 zł,
*   pozostałe (gładź gipsowa, tynki, farby, rury do hydrauliki, sanitariaty, grzejnik do wody, płytki podłogowe itd.) ponad 5.000 zł.

Mieszkanie II zostało zakupione w dniu 16 listopada 2011 r. przez wnioskodawcę i Panią Z. będących już w związku małżeńskim. Właścicielami ww. nieruchomości są oboje.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy wnioskodawca zobowiązany jest do zapłacenia podatku od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości?
2.  W związku z tym, że kredyt zaciągnięty był na wnioskodawcę i Panią Z., czy można zaliczyć na poczet tego zwolnienia całość czy połowę?

Zdaniem wnioskodawcy, powinien on zostać zwolniony od opodatkowania kwoty przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ponieważ cała kwota tego przychodu została przeznaczona w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na koszty związane z nabyciem nowej nieruchomości oraz na jej remont.

W opinii wnioskodawcy, kredyt zaciągnięty przez niego i Panią Z. można zaliczyć na poczet zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w całości, ponieważ został wydatkowany na zakup mieszkania należącego do majątku wspólnego małżonków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 27 lipca 2006 r. wnioskodawca kupił mieszkanie I, które zostało sprzedane w dniu 16 czerwca 2011 r.

Zatem przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 21 ust. 16 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Wskazać należy, iż art. 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki), co oznacza, że w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy zachowanie chronologii zdarzeń nie jest istotne.

Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Ważny jest bowiem moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku oraz cel, na który zaciągnięty był spłacony kredyt. Przy czym zauważyć należy, iż zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości mogą w całości korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późń, zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Stosownie do art. 33 pkt 1 Kodeksu do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Skoro mieszkanie I zostało nabyte przez wnioskodawcę przed zawarciem małżeństwa, to o ile małżonkowie nie zawierali żadnych umów majątkowych małżeńskich, a z wniosku takie okoliczności nie wynikają, to mieszkanie I stanowiło wbrew opinii wnioskodawcy jego majątek osobisty. Fakt, że Pani Z. była przed zawarciem małżeństwa współkredytobiorcą nie czynił z niej jeszcze współwłaścicielki mieszkania I.

Wnioskodawca spłacił zatem kredyt zaciągnięty przez siebie na nabycie wyłącznie przez niego lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca był zobowiązany do spłaty kredytu w takim samym stopniu jak drugi współkredytobiorca, przy czym kredyt nie był zaciągnięty na nabycie przez Panią Z. udziału w lokalu mieszkalnym co wykluczać mogłoby ze zwolnienia spłatę kredytu w tej części w jakiej dotyczyłby on nabycia przez osobę trzecią udziału w nieruchomości. Kredyt był zaciągnięty wyłącznie na nabycie przez wnioskodawcę lokalu mieszkalnego, co determinuje wysokość zwolnienia.

Odnosząc się natomiast do pozostałej części przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania I wydatkowanego na cele związane z zakupem i remontem mieszkania II stwierdzić należy, iż wszystkie wskazane przez wnioskodawcę we wniosku wydatki wypełniają definicję wydatków na własne cele mieszkaniowe jako wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego i na remont własnego lokalu. Zatem ta część uzyskanego przychodu korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, część przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania I wydatkowana na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania w całości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pozostała część przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania I wydatkowana na wskazane przez wnioskodawcę we wniosku wydatki poniesione na nabycie i remont mieszkania II również korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.