Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.247.2022.4.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-19
Teza: Transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy, które w rozumieniu przepisów prawa celnego dotyczą towarów w wprowadzonych do wolnego obszaru celnego oraz objęte procedurą składu celnego
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

20 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo 8 czerwca 2022 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 28 lipca 2022 r. (wpływ 28 lipca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący):

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający):

**Opis zdarzenia przyszłego**

… (dalej: „Kupujący”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Obecnie działalność Kupującego polega m.in. na nabywaniu nieruchomości komercyjnych w celu ich późniejszego wynajmu.

… (dalej: „Sprzedający”; dalej łącznie z Kupującym: „Strony” lub „Zainteresowani”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający prowadzi działalność polegającą m.in. na wznoszeniu budynków i ich komercjalizacji w celu późniejszej sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”).

W skład Nieruchomości wchodzą:

1) prawo własności nieruchomości gruntowej… składającej się z działek ewidencyjnych o numerach …, …, …, …w obrębie ewidencyjnym o numerze … o łącznej powierzchni …m2 (dalej: „Grunt”);

2) budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy …m2 położony na Gruncie (dalej: „Budynek 1”);

3) budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy …m2 położony na Gruncie (dalej: „Budynek 2”);

4) budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy …m2 położony na Gruncie (dalej: „Budynek 3”)

\- dalej łącznie: „Budynki”;

5) infrastruktura techniczna i komunikacyjna służąca funkcjonowaniu Budynków, stanowiąca budowle lub ich części i urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, stanowiąca własność Sprzedającego, na którą składają się między innymi:

\- utwardzenie terenu – kostka brukowa, asfalt;

\- oświetlenie parkingowe;

\- instalacja odprowadzania wód gruntowych i separatory ropopochodne;

\- instalacja elektryczna

\- dalej łącznie: „Budowle”.

Strony planują zawarcie przedwstępnej, a następnie przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa własności Gruntu, Budynków i Budowli (dalej: „Transakcja”).

Na moment złożenia niniejszego wniosku trwa postępowanie administracyjne dotyczące podziału działek ewidencyjnych składających się na Grunt. Strony planują podział Gruntu w następujący sposób:

\- działka ewidencyjna o numerze …zostanie podzielona na działki ewidencyjne o numerach …i …;

\- działka ewidencyjna o numerze …zostanie podzielona na działki ewidencyjne o numerach …i …;

\- działka ewidencyjna o numerze …zostanie podzielona na działki ewidencyjne o numerach …i ….

Planowane jest, iż przed dniem zawarcia Transakcji zakończy się postępowanie administracyjne dotyczące działek ewidencyjnych o numerach …oraz …. Z uwagi na fakt, że postępowanie administracyjne dotyczące podziału działki ewidencyjnej o numerze …może nie zakończyć się przed datą Transakcji, Strony dopuszczają możliwość, że dopiero po dokonaniu Transakcji Kupujący sprzeda prawo własności działki ewidencyjnej o numerze … (utworzonej po podziale działki ewidencyjnej o numerze …) na rzecz spółki z grupy kapitałowej Sprzedającego.

Jednocześnie, możliwe jest, że podział wszystkich wyżej wymienionych działek zostanie dokonany przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży w ramach Transakcji i na rzecz Kupującego zostanie przeniesione prawo własności działki ewidencyjnej o numerach …, natomiast działka ewidencyjna o numerach …nie będzie przedmiotem Transakcji, gdyż prawo własności tej działki zostanie sprzedane do podmiotu z grupy kapitałowej Sprzedającego przed datą Transakcji.

W sytuacji, gdyby podział działek ewidencyjnych o numerach …oraz …nie został dokonany przed zawarciem Transakcji, po uzyskaniu decyzji o ich podziale, Kupujący przeniesie na spółkę z grupy kapitałowej Sprzedającego prawo własności działek ewidencyjnych o numerach …oraz …

Zbywana Nieruchomość nie jest jedynym składnikiem majątku Sprzedającego. Oprócz Nieruchomości, Sprzedający posiada m.in. niezabudowane działki w sąsiedztwie Nieruchomości, które nie będą przedmiotem Transakcji.

Zainteresowani pragną zaznaczyć, że w przeszłości Sprzedający rozważał różne scenariusze dotyczące Nieruchomości i w związku z tym przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego ulegał zmianie. Podmiot z grupy kapitałowej Sprzedającego rozważał przeprowadzenie oferty publicznej akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych. Sprzedający rozważał też posiadanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych poprzez czerpanie pożytków z najmu. Ostatecznie Sprzedający zdecydował się na sprzedaż Nieruchomości.

Sprzedający nabył prawo własności Gruntu … r. w drodze umowy sprzedaży. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Gruntu. Budynki oraz Budowle nie znajdowały się na Gruncie w momencie jego nabycia przez Sprzedającego.

Sprzedający wybudował Budynki oraz Budowle służące jego funkcjonowaniu. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z ich budową, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Budynek 1, Budynek 2 oraz Budowle służące ich funkcjonowaniu zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z dnia … r. Budynek 3 oraz Budowle służące funkcjonowaniu Budynku 3 zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z dnia …r. Na moment złożenia tego wniosku doszło do pierwszego zasiedlenia Budynków 100% powierzchni w Budynku 1 i Budynku 2 zostało oddanych do użytkowania najemcom, natomiast … r. 100% powierzchni w Budynku 3 zostało oddanych do użytkowania najemcom).

W odniesieniu do Budowli, ich pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie oddania do użytkowania odpowiednio Budynku 1 i Budynku 2 na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oraz Budynku 3 na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W związku z tym, od pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli minęły dwa lata.

Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jednakże wydatki poniesione na ulepszenie Budynków i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej Budynków i Budowli.

Wszystkie Budowle w momencie przeprowadzenia Transakcji na rzecz Kupującego stanowić będą część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny – są trwale z nią związane.

Strony planują dokonać Transakcji przed 2022 r., ale podkreślają jednak, że jest to jedynie orientacyjna data i niewykluczone jest dokonanie Transakcji w późniejszym terminie. Strony planują, iż w celu zabezpieczenia należytego wykonania warunków umowy, cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego w momencie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości na tzw. rachunek escrow (tj. rachunek zastrzeżony, prowadzony przez bank na potrzeby dokonywania rozliczeń pomiędzy Stronami) i przekazana Sprzedającemu po spełnieniu wszystkich warunków wynikających zasadniczo z przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Możliwe również, iż w momencie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Kupujący zapłaci Sprzedającemu zadatek. Jednakże na moment złożenia tego wniosku warunki dotyczące zapłaty ceny są przedmiotem negocjacji między Stronami.

Działalność Kupującego w oparciu o Nieruchomość będzie polegała na wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze obecny przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego oraz planowaną działalność Kupującego w oparciu o Nieruchomość warto zauważyć, iż działalność Sprzedającego różni się od działalności Kupującego. Działalność Sprzedającego to realizacja projektów deweloperskich, na które składa się budowa budynków handlowo-usługowych, komercjalizacja tych budynków (tj. zawarcie umów najmu) w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, a następnie sprzedaż (typowa działalność deweloperska), natomiast działalnością Kupującego będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi (działalność inwestycyjna). Przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą generującą przychody głównie z realizacji umów najmu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący nie zamierza zatem kontynuować działalności deweloperskiej Sprzedającego, natomiast formalnej kontynuacji podlegać będzie część działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że działalność Sprzedającego w zakresie najmu jest działalnością tymczasową, mającą na celu jedynie uatrakcyjnienie Nieruchomości z perspektywy potencjalnego kupującego (w tym Kupującego) – co jest standardowym podejściem na rynku nieruchomości, mającym na celu maksymalizację zysków związanych ze sprzedażą (już skomercjalizowanej – tj. wynajętej) nieruchomości.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Kupujący będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie uzyska w ramach Transakcji, w tym np. umów finansowania, umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością, umowy o obsługę techniczną oraz umowy o doradztwo prawne czy finansowe.

Zakres Transakcji spowoduje, iż nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie na Kupującego innych niż Nieruchomości składników majątkowych Sprzedającego, w tym jakichkolwiek umów, należności i zobowiązań Sprzedającego.

Prawa i/lub obowiązki wynikające z zawartych umów najmu zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego) w ramach Transakcji.

W skład przedmiotu Transakcji wejdą w szczególności następujące składniki majątkowe, prawa i obowiązki obejmujące Nieruchomość:

1) prawo własności Gruntu, Budynków i Budowli (w tym urządzeń budowlanych), stanowiących odrębne przedmioty własności,

2) prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu (także w zakresie w jakim nie przejdą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego),

3) prawa Sprzedającego wynikające z dokumentów stanowiących zabezpieczenie umów najmu, w szczególności z gwarancji bankowych oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,

4) pieniężne zabezpieczenia umów najmu,

5) autorskie prawa majątkowe i prawo wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do opracowań projektów w związku z inwestycją, w szczególności na podstawie umowy z architektem wraz z wszelkimi przenoszalnymi zgodami i upoważnieniami w zakresie praw osobistych lub zależnych, jak również przenoszalne zgody na dokonywanie zmian przedmiotowych projektów w zakresie nabytym przez Sprzedającego w szczególności zgodnie z umową z architektem oraz w zakresie, w jakim podlegają one przeniesieniu, jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Sprzedającego,

6) prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji jakości udzielonej przez generalnego wykonawcę (w zakresie w jakim do czasu przeniesienia nie wygasły) oraz zabezpieczenia gwarancji jakości generalnego wykonawcy (pieniężne oraz w formie gwarancji bankowej) w zakresie, w jakim do czasu przeniesienia nie wygasły lub nie zostały one wykorzystane w celu usunięcia usterek generalnego wykonawcy lub wad,

7) dokumentacja obejmująca w szczególności projekty budowlane, projekty wykonawcze dotyczące Budynków lub Budowli, dokumentację podwykonawczą Budynków (w tym inwentaryzację geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci,

8) ruchomości znajdujące się w Budynkach i niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem,

9) prawa do domeny internetowej związanej z Nieruchomością.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie innych niż wymienione wyżej, składników majątkowych niemających bezpośredniego związku z Nieruchomością, w tym należności i zobowiązań Sprzedającego związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem. W szczególności, następujące składniki majątkowe nie zostaną nabyte przez Kupującego:

1) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością,

2) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania,

3) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego, z wyjątkiem ewentualnych depozytów od najemców lub wykonawców, związanych z Nieruchomością,

4) prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: wywozu śmieci, ochrony pożarowej, monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, itp.,

5) prawa i obowiązki wynikające z niektórych umów w zakresie dostawy mediów do nieruchomości (planowane jest, iż umowy te zostaną rozwiązane przez Sprzedającego, a Kupujący będzie zawierał nowe umowy dotyczące dostawy mediów – przy czym w praktyce może okazać się, niektóre z powyższych umów zostaną przeniesienie na Kupującego ze względu na trudności natury operacyjnej, czy też organizacyjnej),

6) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji bezpośrednio dotyczącej Nieruchomości,

7) zobowiązania Sprzedającego, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu,

8) wierzytelności,

9) firmy Sprzedającego,

10) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego,

11) znak towarowy Sprzedającego,

12) inwestycje Sprzedającego w obce środki trwałe.

Planowane jest, iż w okresie przejściowym trwającym ok. 6-12 miesięcy, zanim na terenie Nieruchomości zostaną zamontowane nowe oznaczenia/znaki graficzne Kupującego, Zainteresowani zawrą umowę licencyjną upoważniającą Kupującego do używania znaku towarowego Sprzedającego. Rozwiązanie to ma charakter tymczasowy, ponieważ niemożliwa byłaby zmiana wszystkich elementów marki Sprzedającego na markę Kupującego w momencie dokonania Transakcji. W związku z tym, Strony uzgodniły w tym celu okres przejściowy, który pozwoli Kupującemu na dokonanie tzw. rebrandingu Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego Kupujący nie zostanie stroną żadnych umów z pracownikami zgodnie z art. 23¹ ustawy Kodeks pracy.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że Sprzedający jest spółką celową i prowadzi działalność gospodarczą tylko w oparciu o Nieruchomość oraz niezabudowane działki znajdujące się w sąsiedztwie Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że przedmiotem planowanej sprzedaży w ramach Transakcji będą działki ewidencyjne o numerach …, …, …oraz … w obrębie ewidencyjnym o numerze …. W momencie złożenia Wniosku trwało postępowanie administracyjne dotyczące podziału działek ewidencyjnych o numerach …, …oraz ….

Postępowanie administracyjne dotyczące działek ewidencyjnych o numerach …oraz … zostało zakończone decyzją Burmistrza Gminy, w wyniku której Grunt został podzielony w następujący sposób:

1) działka ewidencyjna o numerze … została podzielona na działki ewidencyjne o numerach … i …;

2) działka ewidencyjna o numerze … została podzielona na działki ewidencyjne o numerach …i ….

Postępowanie administracyjne dotyczące działki ewidencyjnej o numerze …dalej trwa, w związku z tym, jeśli nie zostanie zakończone przed dniem dokonania Transakcji, na rzecz Kupującego zostanie przeniesione prawo własności działki ewidencyjnej o numerze ….

Następnie, po zakończeniu postępowania administracyjnego i podziału działki ewidencyjnej o numerze …na działki ewidencyjne o numerach …i …, Kupujący sprzeda prawo własności działki ewidencyjnej o numerze …na rzecz podmiotu z grupy kapitałowej Sprzedającego.

Jeśli postępowanie administracyjne dotyczące działki ewidencyjnej o numerze …zakończy się przed dniem dokonania Transakcji, na rzecz Kupującego zostanie przeniesione prawo własności działki ewidencyjnej o numerze …, natomiast działka ewidencyjna o numerze …nie będzie przedmiotem Transakcji.

Działka ewidencyjna o numerze:

1) …– jest niezabudowana (działka stanowi wąski pas zieleni przyległy do pozostałych działek);

2) …– jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni …m2 (określonym we wniosku jako Budynek 1) oraz Budowlami (tj. utwardzeniem terenu –kostką brukową, asfaltem, oświetleniem parkingowym, instalacją odprowadzania wód gruntowych i separatorami ropopochodnymi, instalacją elektryczną);

3) …- jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni …m2 (określonym we wniosku jako Budynek 2), budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni …m2 (określonym we wniosku jako Budynek 3) oraz Budowlami (tj. utwardzeniem terenu – kostką brukową, asfaltem, oświetleniem parkingowym, instalacją odprowadzania wód gruntowych i separatorami ropopochodnymi, instalacją elektryczną);

4) …– jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni …m2 (określonym we wniosku jako Budynek 1) oraz Budowlami (tj. utwardzeniem terenu – kostką brukową, asfaltem, oświetleniem parkingowym, instalacją odprowadzania wód gruntowych i separatorami ropopochodnymi, instalacją elektryczną).

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

### Czy Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

### Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Transakcja, w przypadku gdy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

b) zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika VAT, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Zainteresowanych dopełnienie przez Strony warunków rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie prowadziło do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, należy uznać, że w przypadku gdy Strony dopełnią warunków rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do Nieruchomości. Co za tym idzie, gdy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży w ramach Transakcji będą działki ewidencyjne o numerach …, …, …oraz …. Działka nr …– jest niezabudowana (działka stanowi wąski pas zieleni przyległy do pozostałych działek). Działka nr …– jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni … m2 (Budynek 1) oraz Budowlami (tj. utwardzeniem terenu - kostką brukową, asfaltem, oświetleniem parkingowym, instalacją odprowadzania wód gruntowych i separatorami ropopochodnymi, instalacją elektryczną). Działka nr … – jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni … m2 (Budynek 2), budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni … m2 (Budynek 3) oraz Budowlami (tj. utwardzeniem terenu - kostką brukową, asfaltem, oświetleniem parkingowym, instalacją odprowadzania wód gruntowych i separatorami ropopochodnymi, instalacją elektryczną). Działka nr …– jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni … m2 (Budynek 1) oraz Budowlami (tj. utwardzeniem terenu - kostką brukową, asfaltem, oświetleniem parkingowym, instalacją odprowadzania wód gruntowych i separatorami ropopochodnymi, instalacją elektryczną).

Z interpretacji indywidualnej znak: (\`(...)\`) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

– transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

– Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3 oraz Budowle służące funkcjonowaniu tych budynków objęte są zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

– również sprzedaż zabudowanych ww. Budynkami i Budowlami działek nr …, …i … będzie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług;

– Kupujący oraz Sprzedający mogą zrezygnować z przysługującego im zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy ww. Budynków i Budowli właściwą stawką podatku od towarów i usług, w konsekwencji również sprzedaż zabudowanych ww. Budynkami i Budowlami działek nr …, …i … będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki,

– dostawa niezabudowanej działki nr …będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (ponieważ w tej części w której przysługuje zwolnienie zrezygnują Państwo z tego zwolnienia) to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna znak: (\`(...)\`).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.