Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1630/08/JT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-12-09
Teza: czy sprzedaż nieruchomości, której częścią składową są: budynek mieszkalny, garaż, komórki i grunt podlegają opodatkowaniu 19% (podatkowi- każdy podmiot osobno), jeżeli wnioskodawca był zameldowany w tym budynku przez więcej niż 12 miesięcy?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; spadek; ulga-ulga meldunkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego ( Dz . U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 08 października 2008r (data wpływu do tut. BKIP 10 października 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 10 października 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2007r. wnioskodawca nabył w spadku po rodzicach nieruchomość, w skład której weszły: budynek mieszkalny o pow. 74m2, garaż o pow. 15 m2, komórka o pow. 9 m2 i grunty pozostałe o pow. 406 m2.

Wnioskodawca podał, że matka zmarła w dniu 30 czerwca 2005r. a ojciec w dniu 12 maja 2007r.

W dniu 16 września 2008r. wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość za łączna kwotę 160 000,00 zł. Wartość poszczególnych składników nieruchomości nie była w umowie sprzedaży wyszczególniona. Jednocześnie wnioskodawca powiadomił właściwy urząd skarbowy o sprzedaży i spełnieniu warunków do skorzystania z ulgi meldunkowej, gdyż w zbywanym budynku był zameldowany od 1955r. do 1984r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy sprzedaż nieruchomości, której częścią składową są: budynek mieszkalny, garaż, komórki i grunt podlega opodatkowaniu 19% podatkiem (każdy podmiot osobno), jeżeli wnioskodawca był zameldowany w tym budynku przez więcej niż 12 miesięcy?

Jak ustalić podstawę opodatkowania, jeżeli strony w umowie sprzedaży ustaliły ogólną wartość nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawcy, zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości (ulga meldunkowa) należy się od kwoty sprzedaży całości nieruchomości, bo nie mógł być zameldowany w komórce czy też w garażu, budynek zaś stawia się na gruncie a nie w powietrzu. W związku z tym wnioskodawca nie widzi potrzeby rozpatrywania tych niejasności i rozdzielania ich na poszczególne składniki.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

W niniejszej sprawie w celu ustalenia jakie przepisy znajdą zastosowanie do obliczenia zobowiązania podatkowego, istotnym jest ustalenie terminu nabycia przez wnioskodawcę poszczególnych części spadku, a tym samym udziałów w nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez wnioskodawcę spadku jest data śmierci każdego ze spadkodawców. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle powyższego, do odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w spadku po matce w dniu jej śmierci tj. dnia 30 czerwca 2005r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu do 31 grudnia 2006r. Natomiast w odniesieniu do pozostałego udziału w nieruchomości odziedziczonego po ojcu w dniu jego śmierci tj. w dniu 12 maja 2007r. mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu przed 01 stycznia 2007r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Należy przy tym nadmienić, że nabycie w dziale spadku nie jest nabyciem w spadku, o którym mowa.

Oznacza to, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości odziedziczonego po matce będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie po wołanego wyżej przepisu.

Tym samym połowa uzyskanego przez wnioskodawcę przychodu ze sprzedaży całej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast do sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku po ojcu zastosowanie mają przepisy w brzmieniu obowiązującym po 31 grudnia 2006r.

W świetle art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust 6d ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim prawie,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Określony w ustawie dwunastomiesięczny okres zameldowania odnosi się do daty zbycia nieruchomości. Żaden przepis prawa nie uzależnia też obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własności do lokalu. Nie jest więc konieczne, by wnioskodawca był właścicielem nieruchomości przez cały ww. wymagany okres. Istotny jest tu tylko sam fakt zameldowania na pobyt stały w danym lokalu czy budynku, natomiast istniejące stosunki własnościowe przypadające na okres w/w 12 miesięcy pozostają bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W odniesieniu do osób, które uzyskały lub uzyskają tego rodzaju przychody w 2008r. termin do złożenia oświadczenia został przedłużony do 30 kwietnia 2009r., co wynika z postanowień § 1 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59 poz. 361).

Zatem w świetle art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, ponieważ wnioskodawca spełnił warunek zameldowania w przedmiotowym budynku mieszkalnym, przychód ze sprzedaży należącego do wnioskodawcy ½ udziału w ww. budynku nabytym w spadku po ojcu, zwolniony będzie z podatku dochodowego od osób fizycznych, jako że wnioskodawca był zameldowany w przedmiotowym budynku przez określony przepisami okres oraz złożył wymagane oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia w przewidzianym przepisami terminie.

Odrębnie należy natomiast potraktować przychód ze sprzedaży udziału w gruncie, na którym wzniesiony został budynek mieszkalny oraz posadowiony na nim garaż i komórkę. Należy bowiem zauważyć, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalnia z opodatkowania przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wyłącznie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. Przepis ten nie obejmuje swoją dyspozycją gruntu lub udziału w gruncie związanego z tym budynkiem, ani innych budynków niemieszkalnych.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy wskazuje jednoznacznie na objęcie zwolnieniem jedynie przychodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku.

Wszelkie ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego muszą być interpretowane ściśle, a każda wykładnia rozszerzająca jest zabroniona.

Oznacza to, że brak jest prawnych podstaw do rozciągania zwolnienia również na udział w gruncie i innych budynkach niemieszkalnych.

We wniosku wnioskodawca nie wskazał w jaki sposób i w jakich udziałach dziedziczył po każdym z rodziców. Należy jednak zauważyć, że z chwilą śmierci matki do spadku po niej wszedł udział w nieruchomości wynoszący ½, który przypadł jej spadkobiercom. I tylko ten udział był przedmiotem nabycia w określonych częściach przez spadkobierców matki wnioskodawcy. Podobnie w 2007r. przedmiotem dziedziczenia był udział wynoszący ½ nieruchomości należący do ojca wnioskodawcy, przy czym na każdy z dziedziczonych udziałów składają się udziały w gruncie, budynku mieszkalnym, komórkach i garażu.

Należy potwierdzić słuszność spostrzeżeń wnioskodawcy, że nie mógł zameldować się w garażu i komórce, zaś budynki wznosi się na gruncie a nie w powietrzu. Spostrzeżenia te nie mają jednak żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy.

Ustawodawca zdecydował bowiem, że zwolnieniu, po spełnieniu określonych warunków podlega przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego tym samym wykluczył jakąkolwiek możliwość zwolnienia gruntu i jakichkolwiek innych części składowych tego gruntu. A zatem wbrew twierdzeniu wnioskodawcy, istnieje potrzeba ustalenia z ogólnej sumy przychodu ze sprzedaży nieruchomości – przychodu przypadającego na budynek mieszkalny, bo tylko do tej części przychodu przewidziano możliwość zwolnienia z opodatkowania.

Fakt, że w akcie notarialnym zbycia nieruchomości wnioskodawca określił cenę przy pomocy jednej ogólnej kwoty w niczym nie zwalnia go z obowiązku zapłaty podatku.

Aby ustalić zobowiązanie podatkowe należy dokonać wyceny według wartości rynkowej poszczególnych części składowych nieruchomości i obliczyć podatek od gruntu, garażu i komórki w częściach nabytych w spadku po ojcu wnioskodawcy, zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 30e ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.