Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-274/12-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-08-21
Teza: Ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: hipoteka; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; podatek-podatek od spadków i darowizn; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14.06.2012 r. (data wpływu 18.06.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.06.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem mieszkania położonego w Warszawie (odrębna własność lokalu). Drugim współwłaścicielem jest Michał J., osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przedmiotowa nieruchomość jest obciążona hipoteką kaucyjną do wysokości 869.481,83 złotych na rzecz Banku B.. (wcześniej G..) jako zabezpieczenie kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości Patrycja Ż. i Michał J.. Zgodnie z informacją uzyskaną od pracownika infolinii Banku B.. w dniu 14 czerwca 2012 r. pozostała do spłaty kwota kredytu wynosi 226.533,96 franków szwajcarskich, co stanowi równowartość kwoty 842.638,37 złotych przeliczonej według kursu (franka szwajcarskiego opublikowanego przez Bank B.. dla spłaty kredytów hipotecznych na dzień 15 czerwca 2012.

Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie podpisać akt notarialny, zgodnie z którym nastąpi nieodpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu.

Współwłaściciele złożyli wniosek o odłączenie od kredytu Pana Michała J. (zwolnienie z długu). Bank wstępnie wyraził zgodę na zmianę warunków kredytu. Jednocześnie w związku ze zmianą liczby kredytobiorców Bank zaproponował nowe wyższe warunki cenowe kredytu (podwyższone oprocentowanie kredytu), który będzie spłacany przez Wnioskodawczynię.

Obecna wartość nieruchomości wynosi 769.700 złotych (według wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę Banku w maju 2012 r. w związku z wnioskiem o odłączenie jednego z kredytobiorców).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przy ustaleniu podstawy opodatkowania wartość nieruchomości może być pomniejszona o obciążenie, jakim jest hipoteka?
2.  Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie hipoteka przewyższa wartość nieruchomości podatek od spadków i darowizn będzie równy zero?

Zdaniem Wnioskodawcy, nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu po stronie osoby na rzecz, której przechodzi własność udziału w nieruchomości na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 tej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 tej ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zatem wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W niniejszej sprawie kwota wierzytelności przekracza wartość nieruchomości zatem należny podatek będzie wynosił zero.

Podobne stanowisko przedstawił Minister Finansów w piśmie w sprawie zmiany interpretacji indywidualnej z dnia 23 kwietnia2010 r. sygnatura PL/LM/834/2/BNJ/10/09/PK-1746, Minister Finansów w piśmie w sprawie zmiany interpretacji indywidualnej z dnia 7 maja 2010 r. PL/LM/834/1/BNK/10/09/PK-1745, Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 1 grudnia 2010 r. sygnatura IPPB2/436-348/10-2/MZ, Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2011 r. sygnatura ITPB2/436-118/11/TJ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Nowe rzeczy powstałe w wyniku podziału fizycznego stanowią wyłączną własność poszczególnych współwłaścicieli. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

*   podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),

*   przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

*   sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie mamy do czynienia z odpłatnym zniesieniem współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).

Na podstawie art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że występuje sytuacja, w której podział byłby sprzeczny z przepisami społeczno – gospodarczymi, przeznaczeniem rzeczy lub skutkowałby istotną zmianą tej rzeczy, zmniejszeniem jej wartości, albo zniszczeniem.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 powyższej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Oznacza to, że z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza wartość rynkową tej rzeczy lub prawa.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem mieszkania (odrębna własność lokalu). Drugim współwłaścicielem jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przedmiotowa nieruchomość jest obciążona hipoteką kaucyjną do wysokości 869.481,83 złotych na rzecz Banku jako zabezpieczenie kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości Patrycja Ż. i Michał J.. Zgodnie z informacją uzyskaną od pracownika infolinii Banku w dniu 14 czerwca 2012 r. pozostała do spłaty kwota kredytu wynosi 226.533,96 franków szwajcarskich, co stanowi równowartość kwoty 842.638,37 złotych przeliczonej według kursu (franka szwajcarskiego opublikowanego przez Bank B.. dla spłaty kredytów hipotecznych na dzień 15 czerwca 2012. Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie podpisać akt notarialny, zgodnie z którym nastąpi nieodpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Współwłaściciele złożyli wniosek o odłączenie od kredytu Pana Michała J. (zwolnienie z długu). Bank wstępnie wyraził zgodę na zmianę warunków kredytu. Jednocześnie w związku ze zmianą liczby kredytobiorców Bank zaproponował nowe wyższe warunki cenowe kredytu (podwyższone oprocentowanie kredytu), który będzie spłacany przez Wnioskodawczynię. Obecna wartość nieruchomości wynosi 769.700 złotych (według wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę Banku w maju 2012 r. w związku z wnioskiem o odłączenie jednego z kredytobiorców).

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. A zatem, jeżeli hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, obowiązek podatkowy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w powyższej sprawie nie wystąpi.

Odnosząc się do argumentacji Wnioskodawczyni opartej na treści wskazanych interpretacji organu podatkowego w uzasadnieniu własnego stanowiska, należy stwierdzić, iż interpretacje te co do zasady wiążą w sprawie, w której zostały wydane i nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Tym samym nie stanowią podstawy prawnej przy wydawaniu interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.