Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.220.2021.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-20
Teza: W sytuacji gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 27 maja 2021 r. (data wpływu - 31 maja 2021 r.), uzupełnionym 16 sierpnia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokali użytkowych wraz z udziałem w gruncie i prawami związanymi z ich własnością - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaży lokali użytkowych wraz z udziałem w gruncie i prawami związanymi z ich własnością.

**We wniosku, złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Sp. z o.o. (dalej: Kupujący, Nabywca)
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający, Zbywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**.

1\. Wstęp

X Sp. z o.o. (dalej: Kupujący, Nabywca) jest spółką polskiego prawa handlowego, z siedzibą w W., prowadzącą działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Kupujący należy do międzynarodowej grupy kapitałowej XX., która jest wiodącym inwestorem, developerem, właścicielem i zarządcą nieruchomości handlowych w xxx., w xxx. oraz w xxx. W najbliższym czasie Kupujący zamierza przystąpić do transakcji zakupu dwóch lokali użytkowych znajdujących się na parterze budynku przy ul. xxxx. (dalej: ulica xxxx) w xxx. o powierzchni 1.614 m2 wraz z prawami związanymi z ich własnością, w tym prawem do wyłącznego korzystania z minimum 39 miejsc parkingowych objętych umowami najmu dotyczących tych lokali. Właścicielem nieruchomość jest spółka A. Sp. z o.o., spółka polskiego prawa handlowego z siedzibą w xxx.

2\. Opis nieruchomości oraz zarys działalności Sprzedającego

Przedmiotem planowanej transakcji (dalej: Transakcja) jest sprzedaż Kupującemu lokalu oznaczonego symbolem U1 oraz lokalu oznaczonego symbolem U2 (dalej: Lokale) wraz z prawami związanymi w ich własnością, w tym prawem do wyłącznego korzystania z minimum 39 miejsc parkingowych. Lokale znajdują się na tzw. handlowym parterze budynku zlokalizowanego przy ulicy xxxx w xxxx i będą one sprzedane wraz z udziałem w gruncie oraz udziałem w częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do obsługi Lokali. Dla Lokali są prowadzane księgi wieczyste o numerach: (…) dla Lokalu U1 i (…) dla Lokalu U2. Odrębna księga wieczysta o nr (…) prowadzona jest dla gruntu, na którym posadowiona jest nieruchomość przy ulicy xxxx w xxxx i jest to działka o numerze ewidencyjnym (…) z obrębu (…) i o powierzchni 0,4471 ha.

2.1. Nabycie Lokali

Sprzedający jest właścicielem Lokali wraz z przynależącymi do tych Lokali prawami od 2015 roku kiedy to, działając jeszcze pod nazwą XXX Sp. z o.o. nabył Lokale od xxx. Spółka z o.o., podmiotu zajmującego się działalnością developerską. Sprzedający nabył Lokale na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży z 18 czerwca 2015 roku, zawartej w formie aktu notarialnego, a nabycie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający jest pierwszym, po developerze, który wybudował budynek przy ulicy xxx., właścicielem sprzedawanych obecnie Lokali, a sprzedawane w ramach Transakcji nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług, czy też niepodlegającej temu podatkowi. W związku z wykorzystaniem Lokali do prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał.

Budynek przy ulicy xxx w xxx, wybudowany przez spółkę xxx. Sp. z o.o., został oddany do użytkowania na mocy decyzji z 23 października 2014r. wydanej (przez) Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, w zakresie której udzielono inwestorowi xxxx Sp. z o.o. pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, dwukondygnacyjnym garażem podziemnym oraz elementami zagospodarowania terenu, ogrodzeniem i niezbędną infrastrukturą, wraz ze zjazdem z ul. xxxx. Budynek przy ulicy xxxx posiada 7 kondygnacji nadziemnych z przeznaczeniem parteru budynku na pasaż handlowo-usługowy.

W ramach transakcji zawartej w 2015 roku z xxxx Sp. o.o. Sprzedający nabył w lokalizacji ulicy xxx w xxxx większą ilość lokali, miejsc parkingowych oraz komórek lokatorskich. Przedmiotem Transakcji, która zostanie zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym będą jednak wyłącznie wskazane powyżej dwa Lokale znajdujące się w pasażu handlowym budynku przy xxxx w xxx. oraz 39 miejsc parkingowych wraz z prawami związanymi w ich własnością, w tym prawem do wyłącznego korzystania z minimum 39 miejsce parkingowych. Po zawarciu Transakcji z Kupującym, Sprzedający nadal będzie posiadał pozostałe lokale wraz z prawami związanymi z ich własnością, w zakresie których zamierza kontynuować swoją działalność gospodarczą.

2.2 Działalność Sprzedającego związana z Lokalami

Lokale, które zamierza nabyć Kupujący są przedmiotem umów najmu z podmiotami gospodarczymi (dalej: Najemcy) prowadzącymi w Lokalach działalność pod marką X, Y oraz Z. Zawarte z tymi podmiotami umowy najmu Lokali obejmują również wynajem miejsc parkingowych do użytku dla klientów tych obiektów handlowych, z wyjątkiem umowy ze spółką xxxx Sp. z o.o., operatorem aptek pod marką „Z”, która nie obejmuje wynajmu miejsc parkingowych. Umowy najmu zostały zawarte przez Sprzedającego z xxxx Sp. z o.o. i xxxx S.A. jeszcze na etapie budowy budynku przy ulicy xxx. W umowach najmu Sprzedający zobowiązywał się do nabycia we wskazanych w umowach terminach Lokali od developera obiektu, tj. od xxx Sp. z o.o. i do udostępnienia Lokali xxxx. xxx. Sp. z o.o., na cele prowadzenia drogerii pod marką X oraz xxx S.A., na cele prowadzenia supermarketu samoobsługowego pod marką „Y”.

Umowa z firmą xxx. xxx. Sp. z o.o. została zawarta 1 lipca 2014 roku, natomiast wydanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego miało miejsce 5 grudnia 2014 r. Po tej dacie xxx xxx Sp. z o.o. przystąpiła, na swój koszt, do prac w zakresie przebudowy i adaptacji powierzchni na swoje cele, uzyskując na tę okoliczność stosowne pozwolenia i zgody. Umowa najmu z firmą xxx S.A., została zawarta 20 maja 2014 r., natomiast wydanie Lokalu na podstawie stosownego protokołu zdawczo-odbiorczego miało miejsce 24 listopada 2014 r. Po tej dacie xxx S.A., na podstawie uzyskanych odpowiednich zgód i pozwoleń, przystąpiło do adaptacji i przebudowy tego Lokalu, tak by dostosować go do potrzeb prowadzenia tam samoobsługowego supermarketu pod nazwą "Y".

Umowa najmu ze spółką xxx Sp. z o.o. w zakresie wynajmu powierzchni usługowej do prowadzenia aptek pod marką Z została zawarta 8 czerwca 2016 r., tj. już po nabyciu Lokali przez Sprzedającego. Protokół zdawczo odbiorczy potwierdzający wydanie Lokalu na rzecz tego Najemcy został podpisany 18 lipca 2016 r.

W ramach zawartych umów najmu Sprzedający zobowiązał się oddać w określonej dacie Najemcom do używania Lokale wraz z prawem do korzystania ze wspólnych części budynku, łącznie z ciągami komunikacyjnymi, drogami dojazdowymi oraz innymi obszarami przeznaczonymi do wspólnego korzystania przez wszystkich najemców budynku przy ulicy xxx. Najemcy mieli również prawo do dokonania adaptacji przekazanych im w ramach umów najmu Lokali, włącznie z prawem ich przebudowy.

Lokale i miejsca parkingowe będące przedmiotem planowanej Transakcji w okresie dwóch lat przed planowaną datą zawarcia umowy sprzedaży nie były przez Sprzedającego ulepszane w ten sposób, że wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone na Lokale i miejsca parkingowe do daty planowanej Transakcji.

Najem Lokali nie jest działalnością, która w jakikolwiek sposób jest wydzielona, z zakresu pozostałej działalności Sprzedającego. W szczególności, nie jest ona wydzielona w oddziale, departamencie czy dziale, a więc nie może być mowy o wydzieleniu organizacyjnym. Prowadzeniu tej działalności w zakresie wynajmu Lokali nie są również dedykowane żadne składniki niematerialne. Sprzedający nie zawarł również żadnych umów o zarządzanie tymi Lokalami. Sprzedający jest stroną ogólnej umowy o zarządzanie i kierowanie Grupą A., jednak umowa, dotyczy całokształtu jego działalności i nie jest dedykowana do obsługi i zarządzania tymi Lokalami.

Działalność dotycząca Lokali nie nosi również znamion wydzielenia finansowego. W szczególności, Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, ksiąg rachunkowych związanych (dedykowanych) wyłącznie z tymi Lokalami. Lokale nie są również objęte wydzieloną i odrębną ewidencją finansową o charakterze zarządczym, jak również do obsługi Najemców tych Lokali Sprzedający nie przypisał odrębnych dedykowanych rachunków bankowych. Czynsz od Najemców wpływa na ogólny rachunek bankowy Sprzedającego.

Sprzedający nie jest stroną umów na dostawę mediów do Lokali. Stroną tych umów są Najemcy.

Do zarządzania nieruchomością przy ulicy xxx została powołana Wspólnota Mieszkaniowa xxx ("Wspólnota"), do której należą właściciele lokali w budynku przy ulicy xxx. Sprzedający również jest członkiem tej Wspólnoty. Wspólnota obciąża właścicieli lokali, w tym również Sprzedającego, kosztami, które dotyczą tzw. części wspólnych tej nieruchomości. W szczególności Sprzedający, w stosunku do Lokali, ponosi następujące koszty, którymi obciąża go Wspólnota: koszty eksploatacji podstawowej, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimna woda i kanalizacja, wywóz nieczystości. Powyższe pozycje kosztowe naliczane są przez Wspólnotę w stosunku do powierzchni Lokali U1 i U2, a także w stosunku do miejsc w garażu podziemnym, z których korzysta Sprzedający w ramach umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej. Powyższe koszty są odpowiednio refakturowane na Najemców. Osobną pozycję rozliczeń ze Wspólnotą stanowi również opłata na rzecz funduszu remontowego. Sprzedający refakturuje powyższą pozycję na wyłącznie na spółkę xxx Sp. z o.o., operatora aptek pod marką Z.

Sprzedający jest również stroną trójstronnej umowy, wraz z firmą xxx. S.A., z xxx. dotyczącą obsługi i zarządzania powierzchnią parkingu.

3\. Opis planowanej transakcji

Jak już wskazano powyżej przedmiotem planowanej Transakcji są dwa Lokale użytkowe znajdujące się w budynku przy ulicy xxx wraz z prawami związanymi z ich własnością, w tym prawem do wyłącznego korzystania z minimum 39 miejsc parkingowych. W chwili nabywania nieruchomości przy ulicy xxx przez Sprzedającego od xxx Sp. z o.o., prócz wydzielonych w budynku lokali, Sprzedający nabył udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek. W ramach planowanej Transakcji przedmiotem sprzedaży do Wnioskodawcy, prócz Lokali, będzie również udział we własności gruntu, a nie w prawie do jego wieczystego użytkowania. Na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.) z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się budynek przy ulicy O., z mocy prawa przekształciło się w prawo własności gruntu. W tym zakresie Prezydent Miasta W. wydał datowane na 4 luty 2020 r. stosowne zaświadczenia dla Lokalu U1 i dla Lokalu U2.

Konsekwencją nabycia przez Kupującego Lokali wraz z prawami związanymi z ich własnością będzie automatyczne wstąpienie przez Kupującego, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego we wszystkie prawa i obowiązki Sprzedającego, jako wynajmującego Lokale na rzecz Najemców, z zawartych przez niego umów najmu.

Po zawarciu Transakcji Kupujący zamierza utrzymać relację z Najemcami i kontynuować działalność w zakresie odpłatnego najmu Lokali.

Ponadto, w wyniku dokonania Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki Sprzedającego oraz dokumenty ściśle związane z Lokalami oraz umowami najmu dotyczącymi powierzchni Lokali, w szczególności:

1.  prawa związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez Najemców lub też dotyczące wykonania zobowiązań przez Najemców (gwarancje bankowe/gwarancje ubezpieczeniowe/kaucje pieniężne - w zależności od rodzaju zabezpieczenia dostarczonego przez danego Najemcę),
2.  dokumentacja związana z Lokalami tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Lokali, a w tym kopie pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa.

Zamiarem stron jest, aby po dokonaniu Transakcji na Kupującym spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Lokali. Zawarte przez Sprzedającego umowy z dostawcami usług związanych z funkcjonowaniem Lokali zostaną przez Sprzedającego wypowiedziane przed datą zamknięcia Transakcji, a Zainteresowany będący stroną postępowania zawrze nowe umowy. Ze względów biznesowych Kupujący może zawrzeć umowy z dostawcami usług, z których obecnie korzysta Sprzedający. Nowe umowy mogą przy tym być zawarte na takich samych lub podobnych warunkach, przy czym Sprzedający nie wspiera Kupującego w negocjowaniu tych umów, nie pośredniczy w ich zawieraniu ani nie będzie pośredniczył w ich późniejszym wykonywaniu. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy. Obecnie Kupujący i Sprzedający przewidują, że takie umowy z dostawcami usług zostaną rozwiązane w dniu/do dnia sprzedaży nieruchomości. Ponadto nie jest planowane, aby po dniu zawarcia umowy sprzedaży Lokali Sprzedający świadczył jakiekolwiek usługi na rzecz Kupującego.

Strony Transakcji uzgodniły, że Sprzedający będzie ponosił koszty związane z Lokalami, np. opłaty na rzecz Wspólnoty, do dnia zamknięcia Transakcji, natomiast po tym dniu wszelkie tego rodzaju koszty będą obciążały Kupującego. W zakresie kosztów o charakterze okresowym, gdzie częściowo koszty te obciąża Kupującego a częściowo Sprzedającego Strony Transakcji dokonają odpowiedniego refakturowania tych kosztów.

W zakresie przychodów z najmu Lokali strony uzgodniły, że czynsze najmu należne od Najemców do dnia zamknięcia Transakcji będą należne Sprzedającemu, natomiast czynsz najmu należny za okresy po dacie zamknięcia Transakcji będzie już należny Kupującemu.

Konsekwencją zawarcia umowy sprzedaży Lokali nie będzie przeniesienie na Kupującego pozostałych składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Na Nabywcę nie zostaną bowiem przeniesione składniki materialne oraz niematerialne związane z ogólnym funkcjonowaniem Sprzedającego, jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Na Kupującego nie przejdą w szczególności pozostałe lokale, komórki lokatorskie czy miejsca parkingowe, które w budynku przy ulicy xxx posiada Sprzedający, jak również:

1.  umowa o zarządzanie i kierowanie Grupą A., której stroną jest Sprzedający,
2.  oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli firma Sprzedającego),
3.  prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem, których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
4.  prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych,
5.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
6.  zobowiązania kredytowe/pożyczkowe Sprzedającego,
7.  know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
8.  sprzęt i wyposażenie biurowe,
9.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedającego,
10.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,
11.  zobowiązania Sprzedającego wobec osób trzecich, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z przenoszonych w ramach Transakcji umów najmu powierzchni Lokali.

W ramach Transakcji na Kupującego nie zostanie przeniesiony również zakład pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Sprzedający nie zatrudnia obecnie żadnych pracowników, a obsługa spraw spółki Sprzedającego odbywa się na podstawie zawartych umów usługowych i umowy o zarządzanie i kierowanie Grupą A., która, jak wspomniano powyżej, nie będzie częścią Transakcji.

Nabywca (Zainteresowany będący stroną postepowania) jest obecnie stroną dwóch umów dotyczących zarządzania posiadanymi przez siebie nieruchomościami, tzw. xxxx. oraz xxxx. Po nabyciu Lokali Kupujący obejmie Lokale zakresem powyższych umów o zarządzanie. Po nabyciu Lokali Kupującego stanie się również członkiem Wspólnoty.

Na moment złożenia wniosku (o wydanie interpretacji) Kupujący i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą nimi również w dniu dokonania Transakcji.

W przypadku zakwalifikowania omawianej sprzedaży jako dostawy zwolnionej z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Kupujący i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do dostawy Lokali. Przed dniem Transakcji Kupujący i Sprzedający złożą właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie sprzedaży podatkiem od towarów i usług, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

4\. Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Lokali dotychczasowym Najemcom. Gdyby, z jakiegokolwiek powodu doszło do wypowiedzenia umów najmu z dotychczasowymi Najemcami, Nabywca będzie poszukiwał nowych Najemców na zwolnioną powierzchnię użytkową. Działalność w zakresie wynajmu Lokali będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców). Nie jest również wykluczone, że Nabywca w przyszłości podejmie biznesową decyzję o zbyciu nabytych Lokali, jednak na chwilę obecną Kupujący nie ma tego rodzaju planów.

Mając na uwadze, że:

(1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie (Sprzedający nie jest stroną takiej umowy, która byłaby dedykowana zarządzaniu lokalami, jakie Sprzedający posiada w budynku przy ulicy xxx, a w szczególności Sprzedający nie zawarł umowy o zarządzanie, która byłaby szczególnie dedykowana Lokalom),

(2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych dotyczących nabywanych Lokali, przykładowo umowa dotycząca zarządzania powierzchnią parkingu zawarta z firmą xxx zostanie rozwiązana przed Transakcją,

(3) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umowy z biurem księgowym Sprzedającego, ani prawa do rachunków bankowych,

(4) w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie pracowników Sprzedającego (Sprzedający takich pracowników nie zatrudnia); w celu wykorzystywania Lokali do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca, we własnym zakresie - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi, lub których Kupujący jest już stroną - zapewni:

(1) zarządzanie lokalami - Lokale zostaną objęte zakresem umów xxx i xxx., których stroną jest już Kupujący i dotyczą one innych nieruchomości posiadanych przez Kupującego,

(2) dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Lokali, np. zawarcie nowej umowy na obsługę przestrzeni parkingowej, z tym że nowa umowa może zostać zawarta z obecnym usługodawcą tj. firmą xxx,

(3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Lokali.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni lokali użytkowych.

5\. Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego powyżej, Sprzedający, prócz Lokali objętych zakresem planowanej Transakcji, posiada również inne lokale i przynależące do nich miejsca parkingowe oraz komórki lokatorskie w nieruchomości przy ulicy xxx. Po Transakcji Sprzedający będzie kontynuował prowadzoną w oparciu o te aktywa działalność gospodarczą. W chwili obecnej nie ma planów dalszej sprzedaży tych aktywów czy też likwidacji spółki xxx Sp. z o.o.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć Transakcję w czerwcu 2021 r. Jak zostało wskazane w uzupełnieniu wniosku z dnia 16 sierpnia 2021 r. (data wpływu 16 sierpnia 2021 r.) Transakcja miała miejsce 29 czerwca 2021 r.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy opisana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, brak jest opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Jak wskazano powyżej - zdaniem Kupującego i Sprzedającego - planowana sprzedaż Lokali będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a w związku z tym, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż Lokali nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację indywidualną z 19 sierpnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.329.2021.2.EW.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą - od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2.  innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego w drodze umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości (dwa lokale) wraz z udziałem w gruncie oraz prawami związanymi w ich własnością, w tym prawem do wyłącznego korzystania z minimum 39 miejsc parkingowych.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.329.2021.2.EW Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., iż:

*   planowana Transakcja (sprzedaż dwóch lokali użytkowych wraz z przynależnymi do nich prawami) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   sprzedaż lokali będzie spełniać warunki zwolnienia z podatku od towarów i usług; tym samym zwolniona z opodatkowania jest także sprzedaż udziału w gruncie,
*   Zbywca i Nabywca złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania ww. podatkiem - co oznacza, że transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w sytuacji gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.