Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.766.2025.1.BM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-26
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego.
Słowa kluczowe: darowizna
najem-najem prywatny
nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Pana rodzice chcąc Pana usamodzielnić planują przenieść na Pana w drodze darowizny
    nieruchomość, w której do tej pory Pana mama prowadziła dom opieki senioralnej.
    Przedmiotem darowizny będzie budynek oraz działka, na której ten budynek jest
    posadowiony, a także wyposażenie w postaci m.in. łóżek, mebli, wyposażenia kuchni etc.
    Przedmiotową nieruchomość wraz z wyposażeniem chciałby Pan wynająć w najem
    długoterminowy podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą i tą drogą
    pozyskiwać środki finansowe na prowadzenie swojego gospodarstwa domowego.
    Zaznacza Pan, że w związku z powyższym nie ma Pan zamiaru prowadzenia we własnym
    imieniu działalności gospodarczej.
    Istotą planowanych działań z Pana strony będzie:
    1) Wykorzystanie pozyskanego zasobu lokalowego do generowania regularnych
      bieżących i stałych przychodów z majątku, bez uzależnienia wysokości czynszu od
      generowanych przez najemcę zysków z wyjątkiem waloryzacji czynszu w związku z
      inflacją;
    2) Przerzucenie na najemcę wszelkich obowiązków wiążących się z utrzymaniem
      nieruchomości w tym wszelkich remontów, a także dokonywanie przeglądów
      wynikających z prawa budowlanego;
    3) Nie będzie Pan tworzył jakichkolwiek struktur organizacyjnych, które byłyby
      odpowiedzialne za organizację procesu najmu;
    4) To najemca będzie prowadził działalność gospodarczą i to on będzie ponosił ryzyko
      gospodarcze, a także będzie zobowiązany do ubezpieczenia wynajmowanego majątku;
    5) Nie będzie Pan również wypracowywał jakichkolwiek strategii rozwoju, badania rynku
      pod kątem hipotetycznych najemców, nie będzie Pan zatrudniał pracowników, ani
      kupował sprzętu biurowego etc.;
    6) Wynikający z darowizny majątek nie będzie ujmowany w ewidencjach środków
      trwałych.

## Pytanie

Czy Pana aktywność będzie zaliczona zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 do źródła przychodów
    jakim jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
    charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej
    oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie
    działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z
    działalnością gospodarczą?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem przedstawione przez Pana zdarzenie przyszłe w pełni klasyfikuje się jako
    przychód ze źródła przychodów jakim jest określony w art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych - najem.
    Pozyskane przez Pana w drodze darowizny składniki majątkowe nie będą ujmowane przez
    Pana w ewidencji środków trwałych, a więc nie będą składnikami związanymi z
    działalnością gospodarczą. Z definicji działalności gospodarczej określonej w art. 5a pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można wywieść, że aby uznać
    działalność zarobkową za działalność gospodarczą należy spełnić m.in. warunek
    działalności zorganizowanej.
    Jak wspomniał Pan na wstępie Pana przyszła działalność będzie polegała na generowaniu
    dochodu z majątku w sposób pasywny bez angażowania się w proces organizacyjny i
    zarządczy. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników, ani angażował innych podmiotów do
    pomocy w wynajmie, nie będzie Pan promował Pana działalności, nie będzie Pan
    prowadził biura, nie będzie Pan również prowadził strony internetowej.

    Na mocy umowy przerzuci Pan na najemcę wszelkie obowiązki związane z utrzymaniem
    budynku zgodnie z prawem budowlanym, a także wprowadzi Pan klauzule obowiązku po
    stronie najemcy ubezpieczenia wynajmowanych składników majątkowych zarówno
    ruchomych jak i nieruchomych.
    Ponadto w art. 5a pkt 6 ustawy wyłączone z działalności gospodarczej są przychody ze
    źródeł określonych w art. 10 ust.1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy PIT. Skoro ustawodawca
    przewidział najem jako odrębne źródło przychodów jako odpłatne korzystanie z majątku
    własnego, ma Pan prawo zaliczyć swoją przyszłą aktywność zarobkową do tego właśnie
    źródła.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
      6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;

      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie
    wskazano:
      „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.”
    Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność
    gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub
    jako odrębne źródło przychodów – najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
        późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy,
    przychody z tytułu:
        najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
        charakterze oraz
        dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
        rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów
        specjalnych produkcji rolnej
    - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
    opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Jak powyżej wskazano zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a
    wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
    kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
    działalności gospodarczej.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Pana rodzice chcąc Pana
    usamodzielnić planują przenieść na Pana w drodze darowizny nieruchomość, w której do
    tej pory Pana mama prowadziła dom opieki senioralnej. Przedmiotem darowizny będzie
    budynek oraz działka na której ten budynek jest posadowiony, a także wyposażenie w
    postaci m.in. łóżek, mebli, wyposażenia kuchni etc. Przedmiotową nieruchomość wraz z
    wyposażeniem chciałby Pan wynająć w najem długoterminowy podmiotowi
    prowadzącemu działalność gospodarczą i tą drogą pozyskiwać środki finansowe na
    prowadzenie swojego gospodarstwa domowego. Zaznacza Pan, że w związku z
    powyższym nie ma Pan zamiaru prowadzenia we własnym imieniu działalności
    gospodarczej. Istotą planowanych działań z Pana strony będzie:
    1) Wykorzystanie pozyskanego zasobu lokalowego do generowania regularnych
      bieżących i stałych przychodów z majątku, bez uzależnienia wysokości czynszu od
      generowanych przez najemcę zysków z wyjątkiem waloryzacji czynszu w związku z
      inflacją;
    2) Przerzucenie na najemcę wszelkich obowiązków wiążących się z utrzymaniem
      nieruchomości w tym wszelkich remontów, a także dokonywanie przeglądów
      wynikających z prawa budowlanego;
    3) Nie będzie Pan tworzył jakichkolwiek struktur organizacyjnych, które byłyby
      odpowiedzialne za organizację procesu najmu;

    4) To najemca będzie prowadził działalność gospodarczą i to on będzie ponosił ryzyko
      gospodarcze, a także będzie zobowiązany do ubezpieczenia wynajmowanego majątku;
    5) Nie będzie Pan również wypracowywał jakichkolwiek strategii rozwoju, badania rynku
      pod kątem hipotetycznych najemców, nie będzie Pan zatrudniał pracowników, ani
      kupował sprzętu biurowego etc.;
    6) Wynikający z darowizny majątek nie będzie ujmowany w ewidencjach środków
      trwałych.
    Skoro przedmiotową nieruchomość wraz z wyposażeniem, o której mowa we wniosku
    będzie wynajmował Pan w ramach najmu długoterminowego, to najem ten będzie
    stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu przedmiotowej
    nieruchomości wraz z wyposażeniem, w ramach najmu długoterminowego, na zasadach
    najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
    stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki
    przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast
    od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.
    Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
    To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności
    faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.