Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.360.2022.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-29
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

21 czerwca 2022 r. do Pierwszego Urzędu Skarbowego\`(...)\`. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-IN z 19 czerwca 2022 r., został on przekazany przez \`(...)\`.Urząd Skarbowy\`(...)\`.. do załatwienia zgodnie z właściwością przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (data wpływu do Krajowej Informacji Skarbowej 6 lipca 2022 r.). Ww. wniosek dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr \`(...)\`. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 2 września 2022 r. (wpływ) oraz z 2 września 2022 r. (data wpływu 21 września 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

1.  Osoba Fizyczna zamierza sprzedać własnościową nieruchomość na rzecz spółki \`(...)\`Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Obecnie Osoba Fizyczna jest jedynym właścicielem nieruchomości o powierzchni 0,3922 ha, z której część ma być wydzielona i sprzedana na rzecz Spółki (dalej: Wydzielona Nieruchomość). Działka z której zostanie wydzielona Nieruchomość stanowi działkę nr \`(...)\`, dla której prowadzona jest księga wieczysta \`(...)\`. Nieruchomość została nabyta przez Osobę Fizyczną w drodze umowy sprzedaży - finansowanej kredytem hipotecznym. Pozostała po wydzieleniu Nieruchomości działka pozostanie we własności Osoby Fizycznej, którą wykorzystuje i wykorzystywać będzie do własnych celów mieszkaniowych.
2.  Nabywca jest spółką \`(...)\`Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która zamierza nabyć Wydzieloną Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT - na nabytej nieruchomości zamierza wznieść budynki produkcyjne i magazynowe, natomiast Osoba Fizyczna nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest także zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.
3.  Wydzielona Nieruchomość gruntowa stanowi według ksiąg wieczystych grunt rolny niezabudowany i jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP), w którym to nieruchomość gruntowa posiada przeznaczenie do zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów.
4.  Obecnie działka \`(...)\` jest częściowo zabudowana budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi, jednak ta część która zostanie wydzielona i sprzedana Nabywcy jest niezabudowana. Osoba Fizyczna nigdy nie wynajmowała jako wynajmujący, nie wydzierżawiał jako wydzierżawiający, ani nie udostępniał na innej podstawie odpłatnie żadnych nieruchomości - w tym żadnej części analizowanej nieruchomości czy budynków położonych na tej nieruchomości. Osoba Fizyczna nie nabywała dotąd żadnych nieruchomości (poza nabyciem przedmiotowej nieruchomości). Ponadto Osoba Fizyczna nie prowadzi i nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Osoba Fizyczna nie jest także zarejestrowana jako podatnik VAT czynny lub zwolniony i nigdy nie była zarejestrowana jako taki podatnik.
5.  Poza powyższą sprzedażą działki, Osoba Fizyczna nie sprzedawała żadnych nieruchomości, zaś nabytą do tej pory nieruchomość przeznaczała na własne cele mieszkalne. Od dnia nabycia użytkuje nieruchomość na wymienione już własne cele mieszkaniowe i zamierza kontynuować użytkowanie pozostałych części nieruchomości w ten sam sposób.
6.  Osoba Fizyczna - obecny właściciel nieruchomości - nie podejmował działań mających na celu ulepszenie przedmiotowej nieruchomości tzn. nie wyrównywał nieruchomości, nie doprowadzał do przedmiotowej nieruchomości mediów (nie uzbrajał nieruchomości), nie wybudował drogi prowadzącej do nieruchomości, jak i nie wybudował drogi na nieruchomości.
7.  Osoba Fizyczna nie korzystała również z usług agentów pośrednictwa nieruchomości w celu sprzedaży całości lub części przedmiotowej nieruchomości - jak bowiem wskazano, sprzedaż będzie realizowana na rzecz Spółki. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie była prowadzona żadna działalność reklamowa mająca na celu sprzedaż całości lub części, wynajem, (nie zamieszczono na nieruchomości żadnego ogłoszenia, nie umieszczano ogłoszenia w Internecie, etc.). Przyszły Nabywca sam się zgłosił do Osoby Fizycznej, w celu nabycia Wydzielonej Nieruchomości. Celem Nabywcy jest na nabytej nieruchomości wznieść budynki produkcyjne i magazynowe.
8.  Należy także dodać, że Osoba Fizyczna nigdy nie dokonywała Rozliczeń podatku VAT. Nigdy nie zamierzała choćby prowadzić zorganizowanej działalności w związku z nieruchomościami. Korzystając z nadarzającej się okazji i zainteresowania Spółki jego nieruchomością, podjął decyzję o częściowej sprzedaży posiadanego majątku (wydzielonej Nieruchomości).

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:

1\. Wydzielona nieruchomość powstała na skutek podziału nieruchomości dla której prowadzona jest księga wieczysta nr \`(...)\`, w której wyregulowana jest działka \`(...)\`, na działki \`(...)\` i

1a) Podział działki był niezbędny do sprzedaży wydzielonej nieruchomości, wniosek został złożony przez kupującego w Pana imieniu, na podstawie udzielonego mu przeze mnie pełnomocnictwa.

1b) Nr działki powstałej z wydzielenia to \`(...)\`.

2\. Umowa przedwstępna została podpisana w dniu 30.11.2021 roku.

2.a) Umowa sprzedaży zostanie zawarta:

‒ po dokonaniu zmiany w rejestrze gruntów oznaczenia użytków działek stanowiących Przedmiot sprzedaży z gruntów rolnych na użytki z kategorii gruntów zabudowanych i zurbanizowanych oraz uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla Przedmiotu sprzedaży, umożliwiającej realizację na Przedmiocie sprzedaży planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji;

‒ po uzyskaniu przez Stronę kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji, na podstawie której Strona kupująca rozpocznie realizację Inwestycji;

‒ po uzyskaniu przez stronę kupującą, za zgodą Strony sprzedającej, zaświadczeń od naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla strony sprzedającej oraz od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, wydanych zgodnie z art. 306e lub art. 306 g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2019 roku, poz. 900 z późn. zm.) w związku z art. 112 tejże ustawy, oraz zaświadczeń od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub od Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

‒ po doręczeniu stronie kupującej przez Stronę sprzedającą wszelkich dokumentów sporządzonych w wymaganej prawem formie niezbędnych do wykreślenia z działu IV księgi wieczystej, którą objęta jest Nieruchomość, hipoteki w sumie umownej \`(...)\`.. zł ( \`(...)\`\`(...)\` złotych) na rzecz banku \`(...)\` Spółka Akcyjna z siedzibą w \`(...)\` (REGON: \`(...)\`, KRS: \`(...)\`), zabezpieczającej wierzytelności z umowy kredytu nr \`(...)\` z dnia 11 września 2018 roku;

‒ po przeprowadzeniu przez Stronę kupującą analizy stanu prawnego Przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Stronę kupującą, według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

‒ po uzyskaniu przez Stronę kupującą na jej koszt ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację na nim zamierzonej przez Stronę kupującą Inwestycji;

‒ po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Przedmiocie sprzedaży;

2.b) Zobowiązał się Pan do:

‒ doręczenia stronie kupującej wszelkich dokumentów sporządzonych w wymaganej prawem formie niezbędnych do wykreślenia z działu IV księgi wieczystej, którą objęta jest Nieruchomość, hipoteki w sumie umownej \`(...)\`..zł ( \`(...)\`.. złotych) na rzecz banku \`(...)\` Spółka Akcyjna z siedzibą w \`(...)\` (REGON: \`(...)\`, KRS: \`(...)\`), zabezpieczającej wierzytelności z umowy kredytu nr \`(...)\` z dnia 11 września 2018 roku;

‒ dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej;

‒ niedokonywania żadnych obciążeń Przedmiotu sprzedaży ani nieskładania żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży;

‒ udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w przedwstępnej umowie sprzedaży, zarówno w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego

‒ zawarcia ze Stroną kupującą Umowy sprzedaży rzeczonego Przedmiotu sprzedaży;

2.c) Strona kupująca zobowiązała się do:

‒ uzyskania zgody wspólników Strony kupującej (nabycie Przedmiotu sprzedaży tego wymaga) wyrażonej w formie uchwały(stosownie do treści art. 228 pkt 4) Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień umowy spółki strony kupującej, strony postanowiły, że najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży Strona kupująca przedłoży Stronie sprzedającej uchwałę wspólników strony kupującej zawierającą zgodę na nabycie Przedmiotu sprzedaży;

‒ uzyskania za zgodą Strony sprzedającej, zaświadczeń od naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla strony sprzedającej oraz od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, wydanych zgodnie z art. 306e lub art. 306 g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2019 roku, poz. 900 z późn. zm.) w związku z art. 112 tejże ustawy, oraz zaświadczeń od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub od Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

‒ uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji, na podstawie której Strona kupująca rozpocznie realizację Inwestycji;

‒ przeprowadzenia analizy stanu prawnego Przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Stronę kupującą, według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

‒ uzyskania przez Stronę kupującą na jej koszt ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo- środowiskowe Przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację na nim zamierzonej przez Stronę kupującą Inwestycji;

‒ potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Przedmiocie sprzedaży;

‒ dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej;

2d. Strona kupująca:

‒ ma prawo żądać zawarcia Umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z wymienionych w pkt. 2a niniejszego uzupełnienia

‒ na podstawie udzielonego pełnomocnictwa i przedwstępnej umowy sprzedaży ma prawo do dysponowania Przedmiotem sprzedaży dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2019 poz.1186 z późn.zm.) z prawem cesji tych uprawnień na dowolną osobę trzecią - to jest do składania wniosków, oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Przedmiocie Sprzedaży badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń a warunki gruntowe umożliwiają na nim prowadzenie Inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;

Strona sprzedająca:

‒ ma obowiązek zawrzeć ze Stroną kupującą umowę sprzedaży, mocą której sprzeda Stronie kupującej wolny od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Przedmiot sprzedaży;

‒ ma obowiązek ponosić wszelkie płatności związane z Przedmiotem sprzedaży do czasu zawarcia Umowy sprzedaży;

3\. Stronie kupującej zostało udzielone pełnomocnictwo obejmujące umocowanie do:

‒ przeglądania akt księgi wieczystej, którą objęta jest Nieruchomość, o numerze wskazanym w pkt, 1 niniejszego uzupełnienia, w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, a także do wykonywania fotokopii dokumentów z akt danej księgi wieczystej;

‒ występowania przed bankiem \`(...)\` Spółka Akcyjna z siedzibą w \`(...)\` (REGON: \`(...)\`, KRS: \`(...)\`) we wszelkich sprawach związanych z umową kredytu nr \`(...)\` z dnia 11 września 2018 roku lub zabezpieczającą go hipoteką, także objętych tajemnicą bankową, w tym, w szczególności: uzyskiwania informacji o aktualnym stanie zadłużenia, uzyskiwaniu informacji o warunkach wcześniejszej spłaty całości albo części zadłużenia, zamawiania i odbierania wszelkich promes, zaświadczeń, oświadczeń, zgód na wykreślenie hipoteki i innych dokumentów, składania wszelkich dokumentów, podań, wniosków - w tym także o wcześniejszą całkowitą albo częściową spłatę kredytu;

‒ dokonywania wszelkich czynności związanych z podziałem Nieruchomości w ten sposób, aby powstała nowa działka stanowiąca Przedmiot Sprzedaży;

‒ uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Przedmiotu sprzedaży umożliwiającej realizację na Przedmiocie sprzedaży planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji;

‒ uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji, na podstawie której Strona kupująca rozpocznie realizację Inwestycji;

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do systemu drogowego, a także zmiany przebiegu instalacji mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to instalacje mediów (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz podpisywania umów przyłączeniowych;

‒ dokonywania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów Przedmiotu sprzedaży z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegających ochronie oraz do odbioru takich decyzji;

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

‒ wyrażenie zgody na przeprowadzenie badań archeologicznych;

‒ uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla Strony sprzedającej, wydanych zgodnie z art.306e lub art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2019 roku, poz. 900 z późn zm.) w związku z art. 112 tejże ustawy, oraz zaświadczeń od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub od Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

‒ występowania we wszelkich postępowaniach przed wszelkimi sądami i organami administracji rządowej i samorządowej oraz przed wszelkimi osobami fizycznymi, osobami prawnymi i jednostkami organizacyjnymi i uzyskiwania wszelkich informacji, składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów, wyrysów z map ewidencyjnych oraz innych dokumentów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego dla Przedmiotu sprzedaży oraz uzyskania wszelkich innych stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Przedmiotu sprzedaży;

‒ składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Przedmiocie sprzedaży Inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo- logistyczno-produkcyjnych.

### Pytanie

Czy sprzedaż Wydzielonej Nieruchomości, której właścicielem jest Osoba Fizyczna na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT-em?

### Pana stanowisko w sprawie

9.Planowana sprzedaż wydzielonej Nieruchomości według Osoby Fizycznej nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Osoba Fizyczna nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 Ustawy o VAT, a realizacja pojedynczej transakcji sprzedaży nieruchomości jaką obecnie planuje nie może być w przedstawionych okolicznościach traktowana jako przejaw takiej działalności gospodarczej, a jest jedynie przejawem czynności dotyczącej zarządu majątkiem prywatnym - w związku z tym z tytułu realizacji planowanej transakcji Osoba Fizyczna nie może być uznana za podatnika VAT.

10\. W celu ustalenia czy określona czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zbadania wymagają przesłanki przedmiotowe i podmiotowe opodatkowania.

11\. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (o VAT) opodatkowaniu podatkiem VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów. Definicję towarów wskazuje art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - poprzez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl powyższych przepisów nieruchomość spełnia definicję towarów, o których mowa w art. 2 ust. 6 ustawy o VAT, zaś odpłatne zbycie prawa własności do nieruchomości powinno być traktowane jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

12\. Odpłatna dostawa nieruchomości może potencjalnie podlegać zwolnieniu z opodatkowania w przypadkach określonych w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych zastosowanie znajduje pkt 9 tego artykułu, zgodnie z którym zwolnieniu z opodatkowania podlega dostawa gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się "grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Wydzielona Nieruchomość jest niezabudowana i jest gruntem budowlanym, gdyż zgodnie z MPZP jest przeznaczona pod zabudowę magazynową itp.

13\. Zatem aby stwierdzić, czy sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT należy zweryfikować także kryterium podmiotowe - czy sprzedawca wykona planowaną sprzedaż działając w charakterze podatnika VAT, gdyż tylko wówczas sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają transakcje dokonywane przez podatnika VAT w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, np. w wyroku z dnia 24 kwietnia 2007 r. (sygn. I FSK 603/06), zgodnie z którym transakcja opodatkowana jest jedynie wtedy, gdy osoba jej dokonująca działa w charakterze podatnika VAT. Potwierdza to także art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej gdzie wskazano wyraźnie, że opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów przez podatnika działającego w takim charakterze.

14\. Podatnikami VAT w świetle art. 15 ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu "działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych". 15. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. o sygnaturze C-180/10 i C-181/10 rozpatrywał zagadnienie różnicy pomiędzy profesjonalnym obrotem nieruchomościami - podlegającym opodatkowaniu VAT-em, a prywatną sprzedażą majątku, która nie podlega takiemu podatkowi. Trybunał zdecydował, że liczba i skala transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium zróżnicowania między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał wykazał dodatkowo, że kryterium rozstrzygającym o zakwalifikowaniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej, jest podejmowanie aktywnych działań włączających środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 drugi akapit Dyrektywy.

Przywołane stanowisko TSUE zostało rozwinięte przez orzeczenia polskich sądów administracyjnych - wyroki WSA w Bydgoszczy z dnia 7 lipca 2020 r. o sygn. l SA/Bd 76/20, WSA we Wrocławiu z dnia 29 listopada 2019 r., sygn. l SA/Wr 741/19, czy NSA z 1 czerwca 2017 r. (I FSK 451/17), który mówi, że przeważające znaczenie ma stopień zaangażowania zbywcy w zakresie obrotu nieruchomościami, a dokładniej czy włącza on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego należy przy tym uwzględnić w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Dla ustalenia zawodowego charakteru działalności najistotniejsze są ewentualne uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych lub działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Mogą one bowiem wskazywać na aktywność w zawodowym zakresie obrotu nieruchomościami. Na taki rodzaj działalności wskazywać może także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanego gruntu, zwłaszcza gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich lub innych o podobnym charakterze. 16. W jeszcze innym wyroku - z 12 lipca 2018 r. (I FSK 1408/16) NSA - wskazał, że argumentem za uznaniem sprzedawcy nieruchomości za podatnika VAT w tym zakresie, mogłoby być osiąganie przez niego dochodów z najmu, dzierżawy tej nieruchomości, działań zarządczych, menadżerskich. Najwyższy Sąd Administracyjny podkreślił, że działalność dotycząca nieruchomości powinna mieć zorganizowany charakter, żeby móc zakwalifikować ją do działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT. Stanowisko to w pełni potwierdzają organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych – zwracają uwagę, że na wspomnianą już aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg przytoczonych okoliczności, a nie tylko stwierdzenie faktu wystąpienia pojedynczych (przykładowo - interpretacja Dyrektora KIS wydana w sprawie OF -w zakosie działki 3 - z 26 września 2019 r. nr 0114-KDIP1-2.4012.295.2019.2.WH, czy też inne np. z 4 marca 2019 r.

0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO). Jak słusznie zauważył Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 24 marca 2017 r. (3063-ILPP1-2.4512.16.2017.1.NF: „Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.”

W jednej z wydanych interpretacji podatkowych – w sytuacji podobnej do opisanej w niniejszym wniosku – Dyrektor Informacji Skarbowej wskazał (Interpretacja z dnia 22 stycznia 2021 r. 0111-KDIB3-1.4012.805.2020.3.MSO: „Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotową nieruchomość będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług." Dodatkowo w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy aktywności oraz należy przede wszystkim wziąć pod uwagę te aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14; z 3 marca 2015 r„ I FSK 1859/13; 29 listopada 2016 r„ I FSK636/15).

17\. W wyroku z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht, TSUE stanął na stanowisku, że "majątek prywatny" - to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z orzeczenia tego wynika, że dla spełnienia kryterium, iż nieruchomość stanowi dla podatnika majątek osobisty, musi on w całym okresie posiadania nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania choć części nieruchomości w ramach majątku osobistego - co jest w tej sytuacji spełnione, ponieważ Osoba Fizyczna wykorzystuje całą działkę \`(...)\` na własne cele mieszkalne.

18\. W związku z powyższym jak wynika ze stanowisk Trybunału oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy zwrócić uwagę na całokształt czynności podejmowanych przez Osobę Fizyczną. Dodatkowo należy ocenić czynności podejmowane przez sprzedającego w celu uatrakcyjnienia wydzielonej nieruchomości, których zakres wykracza poza czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

19\. Opisane działania Osoby Fizycznej w zakresie planowanej sprzedaży części działki 1 mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym . Fakt nabycia przez Osobę Fizyczną nieruchomości (który to został sfinansowany kredytem hipotecznym) nie miał na celu późniejszej odsprzedaży, tym samym nie rozpoczął żadnych czynności, które można uznać za rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej, 20. Osoba Fizyczna w analizowanej sytuacji nie podejmowała w przeszłości żadnego rodzaju z wymienionych wyżej działań charakterystycznych dla obrotu profesjonalnego - nie dokonywała czynności związanych z uzbrojeniem terenu, nie wydzielała dróg, nie podejmowała działań marketingowych. Nie występowała dla terenu o warunki zabudowy, bo dla analizowanego terenu istnieje MPZP, który został uchwalony bez podejmowania żadnych działań ze strony Osoby Fizycznej. W żadnym zakresie Osoba Fizyczna nie przygotowała gruntu działki Wydzielonej Nieruchomości pod jakikolwiek rodzaj inwestycji. Nie poczyniła żadnych nakładów inwestycyjnych, które miałyby doprowadzić do uatrakcyjnienia gruntu Wydzielanej Nieruchomości. Osoba Fizyczna nie podejmowała dotychczas żadnych czynności o charakterze promocyjnym czy marketingowym, tj. nie promowała terenu na portalach, nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży gruntu, nie współpracowała z podmiotami zajmującymi się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W związku z powyżej wymienionymi okolicznościami Wnioskodawca uprzejmie prosi o potwierdzenie zaprezentowanego przez niego stanowiska.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że podtrzymuje Pan swoje stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 czerwca 2022 roku zgodnie z którym Strona sprzedająca, czyli Pan, nie będzie dokonywała sprzedaży wydzielonej Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym sprzedaż ta nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2018 roku, poz. 2174 z późn. zm.)

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zbycie nieruchomości gruntowych (działek) - w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy - traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności działki będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 , ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej działki nr \`(...)\`. Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu warunków określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, tj.:

‒ po dokonaniu zmiany w rejestrze gruntów oznaczenia użytków działek stanowiących Przedmiot sprzedaży z gruntów rolnych na użytki z kategorii gruntów zabudowanych i zurbanizowanych oraz uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla Przedmiotu sprzedaży, umożliwiającej realizację na Przedmiocie sprzedaży planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji;

‒ po uzyskaniu przez Stronę kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji, na podstawie której Strona kupująca rozpocznie realizację Inwestycji;

‒ po uzyskaniu przez stronę kupującą, za zgodą Strony sprzedającej, zaświadczeń od naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla strony sprzedającej oraz od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, wydanych zgodnie z art. 306e lub art. 306 g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2019 roku, poz. 900 z późn. zm.) w związku z art. 112 tejże ustawy, oraz zaświadczeń od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub od Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

‒ po doręczeniu stronie kupującej przez Stronę sprzedającą wszelkich dokumentów sporządzonych w wymaganej prawem formie niezbędnych do wykreślenia z działu IV księgi wieczystej, którą objęta jest Nieruchomość, hipoteki w sumie umownej \`(...)\`. zł ( \`(...)\`.. złotych) na rzecz banku \`(...)\` Spółka Akcyjna z siedzibą w \`(...)\` (REGON: \`(...)\`, KRS: \`(...)\`), zabezpieczającej wierzytelności z umowy kredytu nr \`(...)\` z dnia 11 września 2018 roku;

‒ po przeprowadzeniu przez Stronę kupującą analizy stanu prawnego Przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Stronę kupującą, według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

‒ po uzyskaniu przez Stronę kupującą na jej koszt ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację na nim zamierzonej przez Stronę kupującą Inwestycji;

‒ po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Przedmiocie sprzedaży;

W związku ze sprzedażą działki, która jest przedmiotem wniosku, udzielił Pan stronie kupującej pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

‒ przeglądania akt księgi wieczystej, którą objęta jest Nieruchomość, o numerze wskazanym w pkt 1 niniejszego uzupełnienia, w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, a także do wykonywania fotokopii dokumentów z akt danej księgi wieczystej;

‒ występowania przed bankiem \`(...)\` Spółka Akcyjna z siedzibą w \`(...)\` (REGON: \`(...)\`, KRS: \`(...)\`) we wszelkich sprawach związanych z umową kredytu nr \`(...)\` z dnia 11 września 2018 roku lub zabezpieczającą go hipoteką, także objętych tajemnicą bankową, w tym, w szczególności: uzyskiwania informacji o aktualnym stanie zadłużenia, uzyskiwaniu informacji o warunkach wcześniejszej spłaty całości albo części zadłużenia, zamawiania i odbierania wszelkich promes, zaświadczeń, oświadczeń, zgód na wykreślenie hipoteki i innych dokumentów, składania wszelkich dokumentów, podań, wniosków - w tym także o wcześniejszą całkowitą albo częściową spłatę kredytu;

‒ dokonywania wszelkich czynności związanych z podziałem Nieruchomości w ten sposób, aby powstała nowa działka stanowiąca Przedmiot Sprzedaży;

‒ uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Przedmiotu sprzedaży umożliwiającej realizację na Przedmiocie sprzedaży planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji;

‒ uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez Stronę kupującą Inwestycji, na podstawie której Strona kupująca rozpocznie realizację Inwestycji;

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do systemu drogowego, a także zmiany przebiegu instalacji mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to instalacje mediów (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz podpisywania umów przyłączeniowych;

‒ dokonywania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów Przedmiotu sprzedaży z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegających ochronie oraz do odbioru takich decyzji;

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

‒ wyrażenie zgody na przeprowadzenie badań archeologicznych;

‒ uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla Strony sprzedającej, wydanych zgodnie z art.306e lub art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2019 roku, poz. 900 z późn zm.) w związku z art. 112 tejże ustawy, oraz zaświadczeń od Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub od Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;

‒ występowania we wszelkich postępowaniach przed wszelkimi sądami i organami administracji rządowej i samorządowej oraz przed wszelkimi osobami fizycznymi, osobami prawnymi i jednostkami organizacyjnymi i uzyskiwania wszelkich informacji, składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów, wyrysów z map ewidencyjnych oraz innych dokumentów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego dla Przedmiotu sprzedaży oraz uzyskania wszelkich innych stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Przedmiotu sprzedaży.

Zatem Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana niezabudowanej działki nr \`(...)\` . Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, w taki sposób zorganizował Pan sprzedaż prawa własności ww. działki, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej jest Pan właścicielem działki, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegać działki o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W przedmiotowej sprawie wystąpią zatem przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży niezabudowanej działki nr \`(...)\` będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).