Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.499.2023.6.JM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-01
Teza: Opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; działki; pełnomocnictwo; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 10 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismami z 10 sierpnia 2023 r. (wpływ 10 sierpnia 2023 r.) o dowód wpłaty, a w odpowiedzi na wezwania – pismem z 15 listopada 2023 r. (wpływ 16 listopada 2023 r.) oraz pismem z 15 listopada 2023 r. (wpływ 30 listopada 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawionego w uzupełnieniu wniosku)

### Jest Pan posiadaczem gospodarstwa rolnego od 1988 roku, w skład którego wchodzi kilka działek. Gospodarstwo nabył Pan od rodziców w ramach przeniesienia własności. Przedmiotowe działki użytkuje Pan do dzisiaj w celach rolnych. Wśród tych nieruchomości znajduje się działka o numerze A/11 w miejscowości, którą chciałby Pan podzielić i część z niej odsprzedać pod realizację przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu placówki handlowej w ramach sieci handlowej. Dnia 07.08.2023 została podpisana przestępna umowa sprzedaży przed notariuszem z firmą, w ramach której zobowiązał się Pan do sprzedaży przedmiotowej części działki numer A/11. Działka ta zostanie podzielona i część, która ma docelowo zostać sprzedana, w dniu sprzedaży nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu art. 46 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 2 pkt 1) Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jest Pan posiadaczem gospodarstwa rolnego od 1988 roku, w skład którego wchodzi kilka nieruchomości (działek). Gospodarstwo nabył Pan od rodziców w ramach przeniesienia własności w drodze darowizny w dniu 25.05.1988. Do dnia dzisiejszego działki użytkuje Pan w celach rolnych na własne potrzeby. Jest Pan zarejestrowany w systemie ubezpieczeń społecznych (KRUS).

Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie posiada Pan wpisu w CEIDG ani nie jest Pan wspólnikiem żadnej spółki.

Posiada Pan działkę o numerze A/11 w miejscowości. Działka wykorzystywana jest na cele rolne na Pana własne potrzeby.

W dniu 07.08.2023 roku zawarł Pan umowę przedwstępną z Sp. z o.o. (Kupujący). Jej przedmiotem było zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży części działki o powierzchni około 3188 m2, która powstanie z podziału działki o nr A/11. Sprzedana działka będzie wykorzystywana przez Kupującego w celu umożliwienia mu przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu przez niego (lub inny podmiot) placówki handlowej w ramach sieci handlowej.

Umowa przedwstępna wymaga do skuteczności umowy przyrzeczonej, że ziszczą się warunki przedstawione poniżej (dodatkowo zaś, udzielone zostały przez Pana odpowiednie pełnomocnictwa). W umowie zostało wskazane, iż Kupujący w imieniu sprzedającego (Pana) uzyska pełnomocnictwo w celu uzyskania dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej od organów administracji, w tym m.in. do uzyskania:

\- ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej kupującemu na sprzedawanej (podzielonej) nieruchomości rozpoczęcia przedsięwzięcia gospodarczego;

\- zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości, o której mowa w art. 8 Ustawy o rewitalizacji;

\- zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na nieruchomości nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i ust. 3 Ustawy o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu;

\- zaświadczenia właściwego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela nieruchomości.

Dodatkowo, Kupujący zobowiązał się do wystąpienia w imieniu własnym lub Pana (po udzieleniu pełnomocnictwa) z wnioskami do właściwych organów o wydanie dokumentów:

a) wypisu i wyrysu z rejestru i ewidencji gruntów dla Nieruchomości,

b) zaświadczenia dotyczącego podjęcia uchwały o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji dla Nieruchomości, o której mowa w art. 8 Ustawy o rewitalizacji,

c) zaświadczenia, z którego wynikać będzie między innymi, że na Nieruchomości opisanej w § 1 tej umowy nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i 3 Ustawy o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu,

d) decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej Kupującemu na Nieruchomości realizację przedsięwzięcia zgodnie z niniejszą Umową; projekt stanowiący załącznik do wniosku zostanie opracowany na koszt Kupującego,

e) decyzji zezwalającej na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej,

f) zaświadczenia właściwego Starosty potwierdzającego wniesienie całkowitej kwoty z tytułu opłaty rocznej związanej z wyłączeniem Nieruchomości z produkcji rolnej w oparciu o decyzję powołaną w literze e) powyżej,

g) zaświadczenia z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dotyczące nieruchomości.

W związku z treścią umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania Pana przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) oraz innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków, oświadczeń, otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów związanych z przedmiotem umowy.

W tym miejscu odpowiada Pan na pytania zadane przez Organ dotyczące opisu okoliczności sprawy.

1) Nabycie nieruchomości w drodze darowizny, której to część ma zostać sprzedana nastąpiło 25.05.1988 roku.

2) Nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu wykonywania działalności rolniczej.

3) Z działki nr A/11 zostaną wydzielone 2 działki (podział na 2 części) i tylko jedna część zostanie sprzedana Kupującemu.

4) Działka, którą ma Pan zamiar sprzedać, w dacie jej sprzedaży, nie będzie zabudowana (obecnie również ta część działki A/11 nie jest zabudowana).

5) Część działki, którą ma Pan zamiar sprzedać nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

6) Wobec działki, która ma zostać sprzedana, została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na „budowie budynku handlowo – usługowego wraz z uzbrojeniem terenu, urządzeniami budowlanymi, w tym studnia do poboru wody pitnej, zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe, zbiornik retencyjny lub dół chłonny, instalacje pozyskujące energię elektryczną ze źródeł odnawialnych, instalacje zewnętrzne: wodociągowej, elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej gazowej oraz budową parkingu dla samochodów”.

7) Obecnie działkę A/11 wykorzystuje Pan do działalności niepodlegającej opodatkowaniu VAT tj. celów rolnych na własny użytek. Po podziale część działki, która nie będzie podlegać sprzedaży będzie nadal przez Pana wykorzystywana do celów rolnych na własny użytek. Natomiast pozostała część działki zostanie sprzedana i Pana zdaniem sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

8) Wykorzystywał Pan działkę nr A/11 i będzie wykorzystywał działkę w celach rolnych wyłącznie na Pana własne potrzeby, co nie podlega opodatkowaniu VAT, więc nie ma zastosowania żadne zwolnienie VAT.

9) W związku z nabyciem działki nr A/11 nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Była to darowizna od rodziców. W 1988 roku nie istniał podatek VAT.

10) Nie udostępniał i nie będzie udostępniał Pan działki nr A/11 i działki powstałej po podziale ww. działki osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy itp.

11) Nie sprzedawał Pan produktów rolnych z działki nr A/11 i nie będzie sprzedawał produktów rolnych z działki powstałej po podziale działki nr A/11. Będzie zbierał i zbiera Pan produkty rolne – produkty pozyskane z przedmiotowej działki/działek były i będą wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby.

12) Postanowienia umowy przedwstępnej zawartej między Panem a nabywcą nieruchomości zostały wskazane powyżej, w uzupełnionym opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

13) W umowie przedwstępnej zostały zawarte warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, są to m.in. uzyskanie (wskazane już powyżej):

\- ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej kupującemu na sprzedawanej (podzielonej) nieruchomości rozpoczęcia przedsięwzięcia gospodarczego

\- zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości, o której mowa w art. 8 Ustawy o rewitalizacji

\- zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na nieruchomości nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i ust. 3 Ustawy o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu

\- zaświadczenia właściwego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela nieruchomości.

14) Udzielił i udzieli Pan dalszych zgód, upoważnień kupującemu w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

15) Nie poniesie i nie poniósł Pan z tytułu przygotowania do sprzedaży działki nakładów takich jak np. droga dojazdowa, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki itp. Te koszty poniesie kupujący.

16) Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

17) Posiada Pan inne działki, lecz aktualnie nie ma Pan w planach ich sprzedaży. Wykorzystuje Pan je w celach rolnych,

18) W wyniku podziału powstaną dwie działki, z czego jedną ma Pan zamiar sprzedać, drugiej zaś nie ma Pan zamiaru sprzedawać i będzie ją wykorzystywał w celu produkcji rolnej na własne potrzeby.

19) Przedmiotem wniosku nie jest sprzedaż działki zabudowanej. Przedmiotem wniosku jest ustalenie skutków podatkowych sprzedaży części działki wyodrębnionej z działki A/11, dla której istnieć będą warunki zabudowy.

W związku z faktem, iż wniosek nie dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych nie odpowiada Pan na pytania zawarte w literze B. wezwania.

Dodatkowo wskazuje Pan, iż:

Podejmowane są w Pana imieniu czynności mające na celu przygotowanie do sprzedaży działki i prowadzenia tam działalności przez kupującego, polegające na pozyskiwaniu odpowiednich dokumentów wskazanych powyżej.

Przykładowo, w dniu 26.10.2023 roku złożył Pan oświadczenie o wyrażeniu zgody na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z uzbrojeniem terenu, urządzeniami budowlanymi, w tym studnia do poboru wody pitnej, zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe, zbiornik retencyjny lub dół chłonny, instalacje pozyskujące energię elektryczną ze źródeł odnawialnych, instalacje zewnętrzne: wodociągową, elektryczną, kanalizacji sanitarnej, deszczowej gazową oraz budową parkingu dla samochodów na części działki A/11 na rzecz Kupującego.

Jednocześnie podkreśla Pan i ponownie wskazuje, że w dniu 26.10.2023 przeniósł Pan na Kupującego decyzję o warunkach zabudowy obejmującą część działki nr A/11 która zostanie sprzedana Kupującemu. Jest to decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na „budowie budynku handlowo – usługowego wraz z uzbrojeniem terenu, urządzeniami budowlanymi, w tym studnia do poboru wody pitnej, zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe, zbiornik retencyjny lub dół chłonny, instalacje pozyskujące energię elektryczną ze źródeł odnawialnych, instalacje zewnętrzne: wodociągową elektryczną, kanalizacji sanitarnej, deszczowej gazową oraz budową parkingu dla samochodów”.

Z dodatkowych czynności podejmowanych w Pana imieniu wskazuje Pan:

\- uzyskanie oświadczenia od dostawcy energii o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej po spełnieniu wymogów;

\- uzyskanie od dostawcy gazu warunków przyłączenia do sieci gazowej dla budynku usługowo-handlowego;

\- uzyskanie od Zakładu informacji o możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej;

\- uzyskanie od dostawcy energii warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej;

\- uzyskanie od Zakładu wymagań technicznych na rozbudowę sieci wodociągowej oraz przyłączenie ww. sieci do działki nr A/11;

\- uzyskanie od Zakładu informacji, iż podłączenie dostaw wody do przedmiotowej działki będzie możliwe po rozbudowie wodociągów;

\- uzyskanie od Wójta decyzji w sprawie wydania zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi gminnej do działki nr A/11;

\- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, którą wykona Kupujący (budynek usługowo-handlowy).

Powyższe dokumenty/decyzje/pisma były uzyskiwane w Pana imieniu przez pełnomocnika.

Wskazuje Pan, że gdyby nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży części działki nr A/11, nie dokonywałby szeregu wyżej wymienionych czynności i dokonane czynności/uzyskiwane decyzje mają zasadniczy związek z umową przedwstępną i jej wykonywaniem w celu zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży wyodrębnionej z części działki A/11 niezabudowanej działki.

### Pytanie

Czy sprzedaż wynikająca z wykonania umowy przedwstępnej, nieruchomości niezabudowanej wyodrębnionej z działki A/11 będzie opodatkowana VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie taki podatek się należy oraz powinien wynosić 23%.

W związku z wezwaniem Organu uzupełnia Pan stanowisko oraz ocenę prawną:

Pana zdaniem, sprzedaż wynikająca z wykonania umowy przedwstępnej z nieruchomości niezabudowanej wyodrębnionej z działki A/11 będzie opodatkowana VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm., dalej jako „VATu” lub „ustawa”), ilekroć w ustawie mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 VATu, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towaru, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2:

1\. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2\. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Należy zatem przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane powinno być jako czynność odpłatnej dostawy towarów o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy. Jednocześnie, aby czynność stanowiąca dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powinna być dokonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonywaniem jest podatnikiem tegoż podatku.

W świetle treści art. 15 ust. 1 – osoba fizyczna samodzielnie wykonująca działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2 jest podatnikiem. Definicja działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest definicją o charakterze uniwersalnym. Wynika z niej, że podatnikami są te podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Istotnym zatem dla sprawy jest ustalenie, czy będzie Pan podatnikiem VAT w momencie dokonywania sprzedaży przedmiotowej działki. Zatem w kwestii opodatkowania istotne będzie, czy w przedstawionym we wniosku opisie sprawy będzie Pan podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 i uznania Pana tym samym za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, czy też do sprzedaży dojdzie w ramach sprzedaży z majątku prywatnego.

Pana zdaniem, podejmuje Pan czynności związane z aktywnym działaniem w zakresie obrotu nieruchomością i angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Zaznacza Pan, że na podstawie udzielonego w związku z umową przedwstępną pełnomocnictwa/pełnomocnictw, podejmowane będą czynności o charakterze profesjonalnym, tj. uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Kupującemu na realizację przedsięwzięcia gospodarczego, uzyskania wypisu z rejestru gruntów, pozyskiwania szeregu rejestrów i wypisów, a także np. umowa przedwstępna zakłada wystąpienie przez Kupującego w imieniu własnym lub Pana do właściwych organów o wydanie dokumentów takich jak decyzja zezwalająca na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej, pozyskiwania zaświadczeń z MPZP dotyczących nieruchomości i innych decyzji/zaświadczeń, które zostały wskazane na końcu opisu stanu faktycznego.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego odnoszących się do pełnomocnictw, pełnomocnik działa w imieniu i na rzecz mocodawcy. Nie ma zatem znaczenia to, iż działania będą podejmowane nie przez Pana osobiście, lecz przez Pana wyznaczonego pełnomocnika. Na potrzeby ustalenia, czy działa Pan w charakterze podatnika można określić zatem, że będzie Pan dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą działki, pomimo że ww. czynności dokonywane będą w ramach pełnomocnictwa przez przyszłego właściciela. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Pełnomocnicy z kolei, dokonując określonych działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal Pana własność. Działania te dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Zatem w sprawie objętej wnioskiem, nie sposób jest mówić, że dokonywane przez Pana czynności dotyczą rozporządzenia mieniem w ramach rozporządzania w typowej sprzedaży nieruchomości i dysponowaniem majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, Pana zdaniem, należy stwierdzić, że sprzedaż wyodrębnionej działki będzie dostawą towaru dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej przez podatnika w myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Co ważne, takie stanowisko potwierdził już Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanych przez siebie interpretacjach:

z dnia 16.04.2021 r., 0113-KDIPT1-3.4012.141.2021.1.AG,

z dnia 12.07.2021 r., 0111-KDIB3-1.4012.276.2021.2.MSO,

z dnia 14.07.2017 r., 0114-KDIP1-3.4012.148.2017.2.JG,

z dnia 6.03.2020 r., 0114-KDIP1-3.4012.57.2020.2.JG.

Dodatkowo, Pana zdaniem, skoro część działki, która zostanie wyodrębniona i sprzedana będzie objęta warunkami zabudowy, to nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9, bowiem działka ta będzie rzeczywiście terenem niezabudowanym, aczkolwiek będzie to teren budowlany (czyli taki, który posiada warunki zabudowy).

Podsumowując, Pana zdaniem sprzedaż wynikająca z wykonania umowy przedwstępnej z nieruchomości niezabudowanej wyodrębnionej z działki A/11 będzie opodatkowana VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości (gruntu), stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan posiadaczem gospodarstwa rolnego od 1988 roku, w skład którego wchodzi kilka działek. Gospodarstwo nabył Pan od rodziców w ramach przeniesienia własności w drodze darowizny w dniu 25.05.1988. Przedmiotowe działki użytkuje Pan do dzisiaj w celach rolnych. Wśród tych nieruchomości znajduje się działka o numerze A/11, którą chciałby Pan podzielić i część z niej odsprzedać pod realizację przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu placówki handlowej. Z działki nr A/11 zostaną wydzielone 2 działki (podział na 2 części) i tylko jedna część zostanie sprzedana Kupującemu. Działka, którą ma Pan zamiar sprzedać nie będzie zabudowana. Działkę A/11 wykorzystuje Pan do działalności niepodlegającej opodatkowaniu VAT tj. celów rolnych na własny użytek. Nie sprzedawał Pan produktów rolnych z działki nr A/11 i nie będzie sprzedawał produktów rolnych z działki powstałej po podziale działki nr A/11. 07.08.2023 roku zawarł Pan umowę przedwstępną. Jej przedmiotem było zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży działki, która powstanie z podziału działki o nr A/11. W umowie przedwstępnej zostały zawarte warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

W umowie zostało wskazane, iż Kupujący uzyska pełnomocnictwo w celu uzyskania dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej od organów administracji, w tym m.in. do uzyskania:

\- ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej kupującemu na sprzedawanej (podzielonej) nieruchomości rozpoczęcia przedsięwzięcia gospodarczego;

\- zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości, o której mowa w art. 8 Ustawy o rewitalizacji;

\- zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na nieruchomości nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i ust. 3 Ustawy o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu;

\- zaświadczenia właściwego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela nieruchomości.

Dodatkowo, Kupujący zobowiązał się do wystąpienia w imieniu własnym lub Pana (po udzieleniu pełnomocnictwa) z wnioskami do właściwych organów o wydanie dokumentów:

h) wypisu i wyrysu z rejestru i ewidencji gruntów dla Nieruchomości,

i) zaświadczenia dotyczącego podjęcia uchwały o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji dla Nieruchomości, o której mowa w art. 8 Ustawy o rewitalizacji,

j) zaświadczenia, z którego wynikać będzie między innymi, że na Nieruchomości opisanej w § 1 tej umowy nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i 3 Ustawy o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu,

k) decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej Kupującemu na Nieruchomości realizację przedsięwzięcia zgodnie z niniejszą Umową; projekt stanowiący załącznik do wniosku zostanie opracowany na koszt Kupującego,

l) decyzji zezwalającej na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej,

m) zaświadczenia właściwego Starosty potwierdzającego wniesienie całkowitej kwoty z tytułu opłaty rocznej związanej z wyłączeniem Nieruchomości z produkcji rolnej w oparciu o decyzję powołaną w literze e) powyżej,

n) zaświadczenia z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dotyczące nieruchomości.

W związku z treścią umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania Pana przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) oraz innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków, oświadczeń, otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów związanych z przedmiotem umowy.

Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki.

Jak wskazałem wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jak stanowi art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię pełnomocnictwa udzielonego przez Pana na rzecz przyszłego nabywcy.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W myśl art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego, wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią nieruchomość będącą Pana własnością. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie Pana własnością i będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości przed jej ostateczną sprzedażą.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Kupującemu stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana rzecz.

W konsekwencji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności (poprzez pełnomocnika), podejmuje/podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia opisanej nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W rozpatrywanej sprawie wystąpi ciąg czynności, który pozwala uznać Pana za podatnika podatku VAT.

W związku z tym, skoro w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu sprzedaży opisanej nieruchomości, transakcja ta będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Działka, którą zamierza Pan sprzedać jest terenem niezabudowanym. Dla działki, która ma zostać sprzedana, została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy należy wskazać, że działka, którą zamierza Pan sprzedać będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tym samym, planowana sprzedaż wskazanej wyżej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do ww. sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z wniosku, wykorzystywał Pan działkę w celach rolnych wyłącznie na Pana własne potrzeby. A zatem nie można uznać, że wykorzystywał Pan działkę wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku VAT. Działkę nr A/11 otrzymał Pan jako darowiznę od rodziców. Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

W myśl art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:

W zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.

Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Stosownie do tego przepisu:

Wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej „WIS”, jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

1) opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;

2) klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, niezbędną do:

a) określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,

b) stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie

– w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;

3) stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi.

W związku z powyższym należy podkreślić, że ta interpretacja nie rozstrzyga kwestii tego, jaka stawka podatku VAT jest właściwa dla sprzedaży działki.

Tą interpretacją został załatwiony wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).