Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPB2.4511.878.2016.1.BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-12-23
Teza: Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego można zaliczyć wydatki poniesione na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności, tj.: 1. wkład mieszkaniowy pierwotny w kwocie 3 480 zł, 2. wkład mieszkaniowy wynikający z kwartalnej spłaty kredytu mieszkaniowego w kwocie 20 693 zł 82 gr, 3. wkład mieszkaniowy wynikający z całkowitej spłaty kredytu w kwocie 10 957 zł 32 gr, 4. odsetki przejściowo wykupione przez budżet państwa w kwocie 7 753 zł 54 gr, 5. odsetki bieżące do dnia spłaty w kwocie 50 zł 06 gr.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-kredyt mieszkaniowy; kredyt-spłata kredytu; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2016 r. (data wpływu 24 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1993 r. Wnioskodawczyni otrzymała przydział lokalu mieszkalnego w Spółdzielni Mieszkaniowej na zasadzie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni dokonała wpłaty do Spółdzielni wkładu mieszkaniowego w kwocie 3 480 zł. Przez kolejne lata Wnioskodawczyni dokonywała wpłat na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez SM na budowę mieszkania. Do dnia 29 lipca 2012 r. wpłacony wkład mieszkaniowy wynikający z kwartalnej spłaty kredytu wyniósł – 20 693 zł 82 gr.

Na wniosek Wnioskodawczyni w dniu 9 sierpnia 2012 r. na podstawie aktu notarialnego nastąpiło przekształcenie lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Warunkiem przekształcenia lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności było pokrycie całkowitego zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami przypadającymi na przydzielony lokal, tj. wpłata na kwotę: 18 760 zł 92 gr (wkład mieszkaniowy na kwotę 10 957 zł 32 gr, odsetki przejściowo wykupione przez państwo na kwotę 7 753 zł 54 gr, odsetki bieżące na kwotę 50 zł 06 gr). Łączny koszt przekształcenia mieszkania w odrębna własność wyniósł 42 934 zł 74 gr.

W dniu 28 lipca 2015 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie przed upływem 5 lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego można zaliczyć wydatki poniesione na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności, tj.:

1.  wkład mieszkaniowy pierwotny w kwocie 3 480 zł,
2.  wkład mieszkaniowy wynikający z kwartalnej spłaty kredytu mieszkaniowego w kwocie 20 693 zł 82 gr,
3.  wkład mieszkaniowy wynikający z całkowitej spłaty kredytu w kwocie 10 957 zł 32 gr,
4.  odsetki przejściowo wykupione przez budżet państwa w kwocie 7 753 zł 54 gr,
5.  odsetki bieżące do dnia spłaty w kwocie 50 zł 06 gr.

Wnioskodawczyni uważa, że wydatki poniesione na przekształcenie lokalu w odrębną własność, tj. wkład mieszkaniowy, kwartalna spłata kredytu, kwota całkowitej spłaty kredytu oraz odsetki przejściowo wykupione przez budżet państwa i odsetki bieżące są kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Według Niej są to rzeczywiste koszty związane z wykupem mieszkania oraz poniesione przez podatnika.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 1993 r. Wnioskodawczyni otrzymała przydział lokalu mieszkalnego w Spółdzielni Mieszkaniowej na zasadzie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni dokonała wpłaty do Spółdzielni wkładu mieszkaniowego w kwocie 3 480 zł. Przez kolejne lata Wnioskodawczyni dokonywała wpłat na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez SM na budowę mieszkania. Do dnia 29 lipca 2012 r. wpłacony wkład mieszkaniowy wynikający z kwartalnej spłaty kredytu wyniósł – 20 693 zł 82 gr.

Na wniosek Wnioskodawczyni w dniu 9 sierpnia 2012 r. na podstawie aktu notarialnego nastąpiło przekształcenie lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Warunkiem przekształcenia lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności było pokrycie całkowitego zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami przypadającymi na przydzielony lokal, tj. wpłata na kwotę: 18 760 zł 92 gr (wkład mieszkaniowy na kwotę 10 957 zł 32 gr, odsetki przejściowo wykupione przez państwo na kwotę 7 753 zł 54 gr, odsetki bieżące na kwotę 50 zł 06 gr). Łączny koszt przekształcenia mieszkania w odrębna własność wyniósł 42 934 zł 74 gr.

W dniu 28 lipca 2015 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie przed upływem 5 lat.

Biorąc pod uwagę powyższe i dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że odpłatne zbycie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego przez Wnioskodawczynię w 2012 r. nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i w związku z tym podlega opodatkowaniu, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 tej ustawy).

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 tej ustawy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy). Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Z kolei w myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

W myśl art. 10 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1.  zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie;
2.  określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
3.  określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
4.  inne postanowienia określone w statucie.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Z powyższych regulacji prawnych wynika, że warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności jest spłata przypadającej na ten lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, tj. pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokal poprzez wniesienie wkładu mieszkaniowego, o ile oczywiście wkład ten nie został w całości wpłacony. Gdy członek spółdzielni mieszkaniowej nie wniósł jeszcze całego wkładu mieszkaniowego, ponieważ nadal spłaca kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, który służył pokryciu części wkładu mieszkaniowego zobowiązany jest pokryć odpowiednią częścią zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.

Natomiast w sytuacji, gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, członek spółdzielni zobowiązany jest do spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że należności, które Wnioskodawczyni została zobowiązana przez Spółdzielnię uiścić przed zawarciem umowy, przeznaczone na pokrycie kosztów budowy przypadających na lokal mieszkalny stanowią wydatek poniesiony w związku z nabyciem tego lokalu, niezależnie od tego, czy poniesiony został w całości przed ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, czy też jako uzupełnienie – po ustanowieniu tego prawa lub jednorazowo – przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu.

Zatem biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu oraz warunkujące jego przekształcenie w prawo odrębnej własności w postaci m.in. wniesionego do spółdzielni wkładu mieszkaniowego pierwotnego, wkładu mieszkaniowego wynikającego z kwartalnej spłaty kredytu mieszkaniowego, wkładu mieszkaniowego wynikającego ze spłaty całkowitej kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia w dniu 28 lipca 2015 r. prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni może również zaliczyć wydatki związane ze spłatą odsetek przejściowo wykupionych przez budżet państwa oraz wydatki na spłatę odsetek bieżących do dnia spłaty, o ile oczywiście były poniesione w związku z nabyciem tego lokalu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.