Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.672.2021.2.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-09
Teza: w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 sierpnia 2021 r. (data wpływu 4 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 12 października 2021 r. (data wpływu 13 października 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dostawy działek jest:

\- **prawidłowe** w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr (…) i fragmentu działki nr (…),

\- **nieprawidłowe** w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr (…).

**UZASADNIENIE**

W dniu 4 sierpnia 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dostawy działek: nr (…), nr (…) i fragmentu działki nr (…)

Wniosek został uzupełniony pismem z 12 października 2021 r. (data wpływu 13 października 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 5 października 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.672.2021.1.MSO.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Wniosek dotyczy sprzedaży trzech działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawca nabył w roku 1998, od Agencji (…), na podstawie aktu notarialnego: Repertorium A numer (…). Całkowita powierzchnia gruntów, które wtedy Wnioskodawca zakupił, jako osoba fizyczna prowadząca własne gospodarstwo rolne, to 20 hektarów. Transakcja ta nie była objęta podatkiem VAT. Całość jest położona w miejscowości (…), ulica (…).

W marcu 2020 działkę (…) o powierzchni (…) ha, stanowiącą teren zabudowy wyżej opisanego gospodarstwa Wnioskodawca podzielił na 14 części, z czego dwie stanowią drogi dojazdowe. Wszystkie nowo powstałe działki znajdują się w obszarze zdegradowanym, a niektóre z nich w obszarze rewitalizacji. Całość jest objęta strefą ochrony konserwatorskiej, ponieważ dwa budynki są wpisane do rejestru zabytków. Obecnie całość jest użytkowana rolniczo, niemniej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego większość uzyskała status budowlany (tereny aktywności gospodarczej – AG.3, usług – U.4, oraz mieszkaniowo usługowe MNU.14). Opracowanie i zatwierdzenie MPZP zostało przeprowadzone przez Urząd Gminy w roku 1996, jako właściciel Wnioskodawca nie składał żadnych wniosków w tej sprawie. Nowo powstałe działki nie są uzbrojone, Wnioskodawca nie zamierza na nich podejmować żadnych prac inwestycyjnych.

Na decyzję o podziale nieruchomości złożyło się kilka czynników:

\- teren zabudowy o tak dużej powierzchni nie jest potrzebny Wnioskodawcy do prowadzenia gospodarstwa rolnego w (…);

\- w lutym 2019 Wnioskodawca zakończył prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, na tym terenie. W latach poprzednich około (…) metrów kwadratowych było przeznaczone na ten cel;

\- pod koniec 2018 roku Wnioskodawca przestał użytkować budynki znajdujące się na działce (…), które służyły do suszenia oraz magazynowania zboża. Było to związane z koniecznością całkowitej wymiany ciągów technologicznych służących do transportu i suszenia zboża, oraz ogólnego stanu budynków, które wymagały remontu. Ze względu na zmieniającą się technologię w rolnictwie, wykonanie tych prac było całkowicie nieopłacalne, bowiem ich koszt znacznie przekraczał budowę zewnętrznych silosów magazynowych oraz zakup suszami mobilnej.

Bezpośrednio po uzyskaniu decyzji o podziale nieruchomości, Wnioskodawca podjął działania w celu sprzedaży suszami oraz magazynu zboża, znajdujących się na działce (…), wraz z przylegającą działką (…), od której istnieje wjazd do suszami. Budynki te nadają się do remontu oraz adaptacji na potrzeby innej działalności. Wnioskodawca zamieszczał jedynie prywatne ogłoszenia na portalach internetowych, jednak w wyniku tych działań zyskał klientów zdecydowanych na zakup innych działek.

Zapytanie dotyczy sprzedaży trzech działek:

\- (…) która jest niezabudowana, około (…) metrów kwadratowych stanowi teren rolny, większość czyli (…) ha to AG.3, całkowita powierzchnia (…)ha;

\- (…) zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym, położona w całości w terenie budowlanym, AG.3 oraz MNU.14, o powierzchni (…) ha;

\- fragment działki (…), która jest w trakcie podziału geodezyjnego, jej część o powierzchni około (…) metrów kwadratowych, zostanie przeznaczona na powiększenie działki (…), zgodnie z prowadzonym podziałem. Jest to warunek kupującego w celu zapewnienia dostępu do budynków, które są posadowione bezpośrednio na granicy obydwu działek, spadki dachów również biegną w jej kierunku.

Na sprzedaż dwóch pierwszych opisanych działek zostały już zawarte przedwstępne umowy w formie aktów notarialnych, przewidują one podpisanie przyrzeczonych umów sprzedaży do końca bieżącego roku. Konieczność ich zawarcia w obydwu przypadkach wynika z prawa pierwokupu przez (…). Została również zawarta umowa dotycząca sprzedaży części działki (…) o powierzchni około (…) ha, jest to umowa cywilna w której jako sprzedający zobowiązuję się do jej podziału oraz sprzedaży.

W obydwu przypadkach nabywcami są osoby fizyczne, prowadzące działalność gospodarczą na terenie kraju.

Na dzień dzisiejszy, główne źródło utrzymania stanowi dla Wnioskodawcy prowadzenie niewielkiego gospodarstwa rolnego, około 25 hektarów. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym i korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ustęp 1 pkt 3. Obecnie nie prowadzi żadnych działań w celu sprzedaży innych nieruchomości, nie będzie ich również podejmował jeśli transakcje dojdą do skutku. Działka (…) stanowi główne zaplecze do prowadzenia gospodarstwa w (…). Jeśli dojdzie do jej sprzedaży, do obsługi gospodarstwa Wnioskodawcy pozostaną dwie działki, które początkowo chciał sprzedać: (…) i (…). Po wykonaniu niezbędnych remontów budynki mogą być zaadaptowane jako magazynowe lub inwentorskie. Większość budynków znajdujących się na pozostałych działkach nie nadaje się już do eksploatacji, bowiem ich remont w większości przypadków przekracza koszt budowy nowego obiektu.

Wnioskodawca nadmienia, że w przeszłości nie prowadził żadnych działań związanych z obrotem nieruchomościami. W roku 2014 dokonał sprzedaży gruntu o powierzchni (…) ha, który stanowił część jego gospodarstwa rolnego znajdującego się w miejscowości (…), był to grunt trudny w uprawie otoczony z trzech stron działkami tego samego gospodarstwa, z których jedna stanowiła siedlisko. Transakcja została zawarta na prośbę właściciela gruntów sąsiednich, który chciał scalić swoje gospodarstwo. Wnioskodawca nie podejmował wtedy żadnych czynności w celu jej zawarcia.

Pismem z 12 października 2021 r. (data wpływu 13 października 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Ad. 1)

Czy działki będące przedmiotem zapytania, są/były wykorzystywane w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.)?

Odpowiedź: Działki będące przedmiotem zapytania były wykorzystywane do działalności rolniczej, są i do momentu ich sprzedaży będą w ten sposób użytkowane. Jako rolnik Wnioskodawca korzystał i nadal korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, ustawy o podatku od towarów i usług. Dodatkowo część działki (…) o powierzchni (…) metrów kwadratowych, od roku 2005 do (…) 2019, była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Ad. 2)

Czy Wnioskodawca z gruntów, będących przedmiotem zapytania, dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Odpowiedź: Z gruntów będących przedmiotem zapytania Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych. Jest to bowiem teren zabudowy siedliskowej.

Ad. 3)

Czy działki, bądź budynki lub ich części były/są/będą udostępniane na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa)? Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne i w jakim czasie były zawarte?

Odpowiedź: Działki ani budynki nie były, nie są i nie będą udostępniane na podstawie umów cywilnoprawnych.

Ad. 4)

Czy z tytułu sprzedaży gruntu o pow. (…) ha w 2014 r., który stanowił część gospodarstwa rolnego Wnioskodawca odprowadzał podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Odpowiedź: Z tytułu sprzedaży gruntu w roku 2014, o powierzchni (…) ha, który stanowił część gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy znajdującego się w miejscowości (…), Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT oraz nie składał deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Ad. 5)

Czy wszystkie działki zostaną sprzedane na rzecz jednego kupującego, czy różnych?

Odpowiedź: Działki zostaną sprzedane na rzecz dwóch kupujących: (…) na rzecz pierwszego kupującego oraz działka (…) i część działki (…) na rzecz drugiego kupującego.

Ad. 6)

Jakie warunki zostały ustalone w podpisanych umowach przedwstępnych? Czy zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywców?

Odpowiedź: Przedwstępna umowa notarialna z dnia (…) sierpnia 2020 r., dotycząca działki (…) nie zawiera żadnych uwarunkowań poza klauzulą, iż w momencie sprzedaży nieruchomość nie będzie przedmiotem postępowań egzekucyjnych, upadłościowych lub innych mogących mieć wpływ na jej nabycie. Cena sprzedaży jest ustalona jako cena netto.

Przedwstępna umowa notarialna z dnia (…) marca 2021 r., dotycząca działki (…) warunkuje jej zawarcie, naliczeniem opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Umowa cywilna z dnia (…) marca 2021 r., dotycząca sprzedaży części działki (…), została zawarta jako warunek kupującego, celem zapewnienia dostępu do budynków które są posadowione bezpośrednio na granicy obydwu działek. W myśl tej umowy, Wnioskodawca jako sprzedający jest zobowiązany do wykonania podziału geodezyjnego oraz sprzedaży wydzielonej części o powierzchni około (…) metrów kwadratowych, za ustaloną cenę.

W opisanych powyżej przypadkach, żadne inne warunki nie zostały i nie zostaną ustalone w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży, przenoszących własność działek na nabywców.

Ad. 7)

Czy Kupującym zostały/zostaną udzielone pełnomocnictwa lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy? Jeśli tak to należy wskazać w jakim zakresie.

a) czy w umowach przedwstępnych zawartych z przyszłymi kupującymi zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży, przenoszących własność nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie?

b) czy przyszli Nabywcy ponieśli/będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

c) czy kupującym zostały/zostaną udzielone pełnomocnictwa lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z uzyskaniem przez nabywców zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości? Jeśli tak, to jakie ,,zgody i uzgodnienia” związane z nabyciem nieruchomości będą uzyskane przez nabywców przed sprzedażą nieruchomości?

d) jeżeli odpowiedź na pytanie pkt 7 ppkt c) jest pozytywna, to prosimy aby Wnioskodawca udzielił informacji, czy wykonywane przez kupujących (jako pełnomocników) czynności na przedmiotowych działkach, będą wykonywane na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy, i jakie to będą czynności (np. czy będzie składał w imieniu Wnioskodawcy jakiekolwiek wnioski (jeżeli tak, to jakie), czy będzie wstępował w decyzje, pozwolenia lub inne pisma (jeżeli tak, tak jakie)?

e) czy z przyszłym nabywcą zostanie zawarta umowa dzierżawy? Jeśli tak, to należy wskazać:

\- jakie warunki zawierć będzie umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą nieruchomości?

\- od którego i do którego dnia obowiązuje

\- czy zostanie rozwiązana wcześniej - jeśli zostanie rozwiązana wcześniej to należy wskazać, kiedy to nastąpi?

\- kiedy zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości?

f) kiedy zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży poszczególnych działek?

Odpowiedź: Kupującym nie zostały i nie zostaną udzielone żadne pełnomocnictwa, ani jakiekolwiek inne umocowania prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy.

a) Umowy przedwstępne zostały już zawarte, a ich warunki zostały opisane w pkt 6). Żadne inne warunki nie zostaną ustalone aż do momentu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży.

b) Przyszli nabywcy nie ponieśli i nie będą ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z tymi nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej, do zawarcia umowy finalnej.

c) Kupującym nie zostały i nie zostaną udzielone żadne pełnomocnictwa ani jakiekolwiek inne umocowania prawne do działania w imieniu wnioskodawcy.

d) Nie dotyczy.

e) Z przyszłymi nabywcami nie zostały i nie zostaną podpisane umowy dzierżawy.

f) Ostateczna umowa sprzedaży działki (…) zostanie zawarta do (…) grudnia 2021 r., taki zapis jest bowiem w umowie przedwstępnej.

g) Umowy wstępne dotyczące sprzedaży dwóch pozostałych działek, na rzecz drugiego kupującego, przewidywały podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży dotyczącej obydwu działek do (…) grudnia 2021 r. Jednakże termin ten okazał się nierealny w związku z przedłużającą się procedurą podziału działki (…). Dlatego też kupujący zdecydował się na wcześniejszy zakup działki (…), ostateczna umowa została zawarta w dniu (…) sierpnia 2021. Ostateczna umowa sprzedaży dotycząca części działki (…) zostanie podpisana w miesiącu lutym lub marcu. Z przyczyn od Wnioskodawcy niezależnych do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie uzyskał decyzji o podziale nieruchomości. Bezpośrednio po zakończeniu czynności związanych z podziałem zostanie podpisana umowa warunkowa, jest ona konieczna ze względu na prawa pierwokupu. Zatem realnym terminem na podpisanie ostatecznej umowy jest luty lub marzec.

Ad. 8)

Na jakie cele zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży działek, w szczególności czy zostaną przeznaczone na zakup innych nieruchomości (jakich)?

Odpowiedź: Środki ze sprzedaży Wnioskodawca zmierza przeznaczyć głównie na inwestycje w gospodarstwie rolnym położonym w miejscowości \`(...)\`, (remonty budynków, melioracja terenów podmokłych). Wnioskodawca planuje również zakup gruntu rolnego.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Wnioskodawca prosi o przedstawienie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży trzech wyżej opisanych działek w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług: a mianowicie, czy zostaną one potraktowane jako czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, co zgodnie z artykułem 15 ust. 2 Ustawy o VAT, stanowi działalność gospodarczą, a to z kolei spowoduje, iż Wnioskodawca stanie się podatnikiem w myśl artykułu 15 ust. 1 powyższej ustawy.

**Stanowisko Wnioskodawcy:**

Wnioskodawca uważa, iż sprzedaż powyżej opisanych działek, stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku, więc nie powinien być traktowany jak podatnik podatku od towarów i usług.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego** w zakresie skutków podatkowych dostawy działek jest:

\- **prawidłowe** w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr (…) i fragmentu działki nr (…),

\- **nieprawidłowe** w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr (…).

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek:

· po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

· po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a niestwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (FinanzamtUelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. Akt C-25/03 Finanzamt BergischGladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112//WE Rady (a tym samym art. 15 ust.2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedaż trzy działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, które nabył w roku 1998 r. od (…). Transakcja ta nie była objęta podatkiem VAT.

W marcu 2020 działkę (…) o powierzchni (…) ha, stanowiącą teren zabudowy wyżej opisanego gospodarstwa Wnioskodawca podzielił na 14 części, z czego dwie stanowią drogi dojazdowe. Obecnie całość jest użytkowana rolniczo, niemniej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego większość uzyskała status budowlany. Opracowanie i zatwierdzenie MPZP zostało przeprowadzone przez Urząd Gminy w roku 1996 r., jako właściciel Wnioskodawca nie składał żadnych wniosków w tej sprawie. Nowo powstałe działki nie są uzbrojone, Wnioskodawca nie zamierza na nich podejmować żadnych prac inwestycyjnych.

Po uzyskaniu decyzji o podziale nieruchomości, Wnioskodawca podjął działania w celu sprzedaży suszami oraz magazynu zboża, znajdujących się na działce (…), wraz z przylegającą działką (…), od której istnieje wjazd do suszami. Wnioskodawca zamieszczał prywatne ogłoszenia na portalach internetowych, jednak w wyniku tych działań znalazł klientów zdecydowanych na zakup innych działek.

Aktualnie Wnioskodawca zamierza sprzedać: działkę nr (…) która jest niezabudowana, działkę nr (…) zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym oraz fragment działki (…), która jest w trakcie podziału geodezyjnego, jej część o powierzchni około (…) metrów kwadratowych, zostanie przeznaczona na powiększenie działki (…), zgodnie z prowadzonym podziałem. Jest to warunek kupującego w celu zapewnienia dostępu do budynków, które są posadowione bezpośrednio na granicy obydwu działek, spadki dachów również biegną w jej kierunku.

Na sprzedaż dwóch pierwszych opisanych działek zostały już zawarte przedwstępne umowy w formie aktów notarialnych, przewidują one podpisanie przyrzeczonych umów sprzedaży do końca bieżącego roku. Konieczność ich zawarcia w obydwu przypadkach wynika z prawa pierwokupu przez (…). Została również zawarta umowa dotycząca sprzedaży części działki (…) o powierzchni około (…) ha, jest to umowa cywilna, w której Wnioskodawca jako sprzedający zobowiązuje się do jej podziału oraz sprzedaży.

W obydwu przypadkach nabywcami są osoby fizyczne, prowadzące działalność gospodarczą na terenie kraju.

Wnioskodawca w przeszłości nie prowadził żadnych działań związanych z obrotem nieruchomościami. W roku 2014 Wnioskodawca dokonał sprzedaży gruntu o powierzchni (…) ha, który stanowił część jego gospodarstwa rolnego znajdującego się w miejscowości (…). Z tytułu sprzedaży tego gruntu Wnioskodawcy Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT, oraz nie składał deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Działki będące przedmiotem zapytania były wykorzystywane do działalności rolniczej, są i do momentu ich sprzedaży będą w ten sposób użytkowane. Jako rolnik Wnioskodawca korzystał i nadal korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Dodatkowo część działki (…) o powierzchni 40 metrów kwadratowych, od roku 2005 do lutego 2019, była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Z gruntów będących przedmiotem zapytania Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych.

Działki ani budynki nie były, nie są i nie będą udostępniane na podstawie umów cywilnoprawnych.

Przedwstępna umowa notarialna z dnia (…) sierpnia 2020 r., dotycząca działki (…)nie zawiera żadnych uwarunkowań poza klauzulą, iż w momencie sprzedaży nieruchomość nie będzie przedmiotem postępowań egzekucyjnych, upadłościowych lub innych mogących mieć wpływ na jej nabycie. Przedwstępna umowa notarialna z dnia (…) marca 2021 r., dotycząca działki (…)warunkuje jej zawarcie, naliczeniem opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Umowa cywilna z dnia (…) marca 2021 r., dotycząca sprzedaży części działki (…), została zawarta jako warunek kupującego, celem zapewnienia dostępu do budynków które są posadowione bezpośrednio na granicy obydwu działek. W myśl tej umowy, jako sprzedający jestem zobowiązany do wykonania podziału geodezyjnego oraz sprzedaży wydzielonej części o powierzchni około (…) metrów kwadratowych, za ustaloną cenę.

W opisanych powyżej przypadkach, żadne inne warunki nie zostały i nie zostaną ustalone w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży, przenoszących własność działek na nabywców.

Kupującym nie zostały i nie zostaną udzielone żadne pełnomocnictwa, ani jakiekolwiek inne umocowania prawne do działania w imieniu wnioskodawcy. Przyszli nabywcy nie ponieśli i nie będą ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z tymi nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej, do zawarcia umowy finalnej. Z przyszłymi nabywcami nie zostały i nie zostaną podpisane umowy dzierżawy.

Ostateczna umowa sprzedaży działki (…) zostanie zawarta do (…) grudnia 2021 r., natomiast umowy wstępne dotyczące sprzedaży dwóch pozostałych działek, na rzecz drugiego kupującego, przewidywały podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży dotyczącej obydwu działek do (…) grudnia 2021 r. Jednakże termin ten nie został dotrzymany w związku z przedłużającą się procedurą podziału działki (…). Ostateczna umowa została zawarta w dniu (…) sierpnia 2021. Ostateczna umowa sprzedaży dotycząca części działki (…) zostanie podpisana w miesiącu lutym lub marcu.

Środki ze sprzedaży Wnioskodawca zmierza przeznaczyć głównie na inwestycje w gospodarstwie rolnym położonym w miejscowości (…), (remonty budynków, melioracja terenów podmokłych). Wnioskodawca planuje również zakup gruntu rolnego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek o nr (…), (…)i fragmentu działki nr (…).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie w zakresie dostawy działki nr (…) i fragmentu działki nr (…) brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca w zakresie działki (…) i fragmentu działki nr (…) nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Jedyna aktywność Wnioskodawcy to podział działek. Wnioskodawca nie był zarejestrowanym podatkiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Jest natomiast rolnikiem ryczałtowym.

Z opisu sprawy nie wynika również, aby Wnioskodawca zamierzał ponosić nakłady na przedmiotowe działki, takie jak: uzbrojenie w sieć wodociągową czy kanalizacyjną, uzbrojenie w sieć elektroenergetyczną, budowę drogi.

Zatem, w omawianej sytuacji należy wskazać, że ww. działania Wnioskodawcy nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że nie udzielał pełnomocnictwa do działania w jego imieniu przy czynnościach związanych ze sprzedażą działek. Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działki (…) i fragmentu działki nr (…) można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wnioskodawca dokonując dostawy ww. działek korzystać będzie z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcje zbycia ww. działek nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż działki nr (…) i fragmentu działki nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku opodatkowania dostawy działki nr (…) i fragmentu działki nr (…) jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do kwestii opodatkowania działki nr (…), należy zaznaczyć, że jak sam Wnioskodawca wskazał, część tej działki była od 2005 r. do lutego 2019 r. wykorzystywana do prowadzenia przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Zatem stwierdzić należy, że przedstawione we wniosku okoliczności wskazują jednoznacznie, że Wnioskodawca nie traktował działki nr (…) jako majątku osobistego. Nie była ona przez cały okres jej posiadania częścią majątku prywatnego, lecz była wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej. Z orzeczenia TSUE C-291/92 wynika wprost, że majątek prywatny, to ta część majątku, która w całym okresie posiadania nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej. Taka sytuacja w odniesieniu do działki (…) nie ma miejsca.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa działki (…) nie wpisuje się w zakres wykonywania prawa własności co do majątku osobistego – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji powyższego, transakcja sprzedaży działki nr (…) będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów – na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy działki nr (…) jest nieprawidłowe.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 2 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres:

\- Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub

\- drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy),

w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.