Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1077/12-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-03-08
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynsz; komornik; koszt; koszt-koszty egzekucji; mieszkanie; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2012 r. (data wpływu 29 listopada 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 lutego 2013 r. (data wpływu 28 lutego 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do braku obowiązku opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania w części nabytej w 1995 r., możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kosztów adwokackich poniesionych podczas sprawy ugodowej oraz prowizji dla biura nieruchomości,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 29 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 19 lutego 2013 r. nr ILPB2/415-1077/12-2/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 19 lutego 2013 r., skutecznie doręczono dnia 22 lutego 2013 r., zaś w dniu 28 lutego 2013 r. (data nadania 26 lutego 2013 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W wyniku spadku po zmarłej matce w 1995 r. Wnioskodawca nabył 3/20 części lokalu mieszkalnego (1/4 ojciec, po 3/20 czworo Jego rodzeństwa). W 2009 r. zmarł ojciec Zainteresowanego. W wyniku postępowania spadkowego część lokalu po ojcu odziedziczył Wnioskodawca (1/5) oraz czworo Jego rodzeństwa, po 1/5 każdy. W celu odzyskania poniesionych przez Zainteresowanego nakładów na wykup przedmiotowego mieszkania w kwocie 18 000,00 zł, uznanych przez sąd, w sierpniu 2011 r. doszło do ugody, na mocy której w wyniku działu spadku został On wyłącznym właścicielem mieszkania. W ugodzie zobowiązano Wnioskodawcę do zapłaty do dnia 30 czerwca 2012 r. na rzecz pozostałych uczestników odpowiednich kwot, o łącznej wartości 64 303,11 zł od wycenionej (bez rzeczoznawcy) wartości lokalu mieszkalnego 100 000,00 zł nieadekwatnej do wartości rynkowej obowiązującej na dzień spisania ugody. Pomimo wielu starań ze strony Zainteresowanego (ogłoszenia w biurach nieruchomości, ogłoszenia na tablicach ogłoszeń) przedmiotowy lokal udało się dopiero sprzedać dnia 24 października 2012 r. za wartość 75 000, 00 zł. Kwota ta wynikała z przymusu jak najszybszej sprzedaży ze względu na zajęcie komornicze (dwoje rodzeństwa wystąpiło z wnioskiem do komornika o zwrot swojej części spadku) oraz upływ terminu spłat wynikający z ugody. Łączna kwota 74 698,64 zł:

*   67 097,55 - uczestnicy (należność główna + odsetki),
*   5 726,09 - koszty egzekucyjne,
*   1 875,00 - prowizja od sprzedaży dla biura nieruchomości.

W trakcie zarządu ww. nieruchomością Wnioskodawca poniósł koszty utrzymania mieszkania, tj. czynsz od kwietnia 2010 r. do października 2012 r. w wysokości 9 376,06 zł oraz podatek od nieruchomości za okres 3 lat w kwocie 90 zł. Aby sprzedać lokal mieszkalny i rozliczyć się ze spadkobiercami Zainteresowany zmuszony był opłacić zaległości czynszowe na co został zaciągnięty kredyt w banku.

Ponadto Wnioskodawca nadmienił, iż w wyniku ugody powinien otrzymać 1/5 spadku w kwocie 16 075,78 zł oraz koszty poniesionych nakładów i uzasadnionych wydatków na ww. lokal mieszkalny w kwocie 19 621,19 zł. Wydatki te zwiększyły wartość nieruchomości w okresie jej posiadania, wpływając na osiągnięcie wyższej ceny sprzedaży lokalu.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż poniósł nakłady na wykup przedmiotowego lokalu mieszkalnego, w kwocie 18 000,00 zł. Zostały one uznane przez sąd podczas ugody w obecności stron, które potwierdziły ten fakt. Na udokumentowanie powyższego Wnioskodawca posiada dowody wpłat, które jednak znajdują się w sądzie do zakończenia sprawy dotyczącej zarządu ww. nieruchomością.

Na udokumentowanie poniesionych opłat administracyjnych Zainteresowany posiada:

*   kopię faktury VAT z dnia 24 października 2012 r. na kwotę 1 875,00 zł wraz z potwierdzeniem przelewu - prowizja za pośrednictwo w zbyciu praw do nieruchomości,
*   kopię zestawienia zaległych opłat wystawionego przez spółdzielnię mieszkaniową na kwotę 8 068,98 zł wraz z potwierdzeniem przelewu - uregulowanie zaległego czynszu zwiększyło wartość lokalu,
*   kopię zaświadczenia ww. spółdzielni o opłaconym przez Wnioskodawcę czynszu za okres od XI 2009 r. do III 2010 r. na łączną kwotę 1 487,11 zł,
*   kopie dowodów wpłat czynszowych za kolejne miesiące od VIII-X 2012 r. na łączną kwotę 980,31 zł,
*   kopię faktury VAT z dnia 22 sierpnia 2011 r., dotyczącej usługi prawniczej związanej z doprowadzeniem do ugody i możliwości sprzedaży lokalu na łączną kwotę 4 428,00 zł,
*   kopie postanowień komornika sądowego dotyczące poniesionych przeze mnie kosztów niezbędnych do celowego przeprowadzenia egzekucji ze sprzedaży lokalu na łączną kwotę 5 722,29 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy od podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat Wnioskodawca może odliczyć koszty przychodu równe wysokości kwoty zapłaconego czynszu?
2.  W jakiej części przysługuje Wnioskodawcy zwolnienie od zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
3.  Czy poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na wykup ww. lokalu będą kosztem uzyskania przychodu?
4.  Czy opłata egzekucyjna i koszty komornicze, a także koszty adwokackie poniesione podczas sprawy ugodowej, w trakcie której Wnioskodawca stał się właścicielem lokalu będą kosztem uzyskania przychodu?
5.  Czy prowizja dla biura nieruchomości związana ze sprzedażą lokalu będzie kosztem uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zadłużenie z tytułu niezapłaconego czynszu pomniejszyło wartość lokalu, zaciągnięto kredyt na pokrycie zaległego czynszu. Wpłynęło to na wyższą cenę sprzedaży lokalu, a to z kolei przyczyniło się do zwiększenia kwoty należnego zobowiązania podatkowego.

Ad. 2.

Po matce Wnioskodawca nabył 3/20 spadku, więc w tej części powinna obowiązywać zasada braku opodatkowania, gdyż w tej właśnie części był właścicielem nieruchomości dłużej niż 5 lat przed momentem jej sprzedaży.

Ad. 3.

Sąd w ugodzie przychylił się do uznania dokonanych nakładów na ww. lokal mieszkalny w kwocie 18 000,00 zł, które Wnioskodawca poniósł będąc już właścicielem części odziedziczonej po matce oraz poniesionych uzasadnionych wydatków w kwocie 1 629,11 zł.

Ad. 4.

Spłata kosztów związanych z zajęciem komorniczym również w jakimś stopniu uwarunkowała sprzedaż ww. lokalu. Koszty sądowe poniesione w związku ze sprawą ugodową stanowić mogą koszt nabycia nieruchomości.

Ad. 5.

Wynagrodzenie pośrednika w znalezieniu nabywcy jest związane z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości, będzie więc stanowić koszt uzyskania przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do braku obowiązku opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania w części nabytej w 1995 r., możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kosztów adwokackich poniesionych podczas sprawy ugodowej oraz prowizji dla biura nieruchomości,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w trzech datach:

*   w 1995 r. w wyniku spadku po zmarłej matce,
*   w 2009 r. w wyniku spadku po zmarłym ojcu,
*   w 2011 r. w wyniku działu spadku, na skutek którego został On wyłącznym właścicielem mieszkania.

Sprzedaż mieszkania nastąpiła w dniu 24 października 2012 r.

W związku z powyższym sprzedaż mieszkania w części nabytej w 1995 r. w wyniku spadku po zmarłej matce nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym zbycie to nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast do ustalenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części nabytej w roku 2009 i 2011 zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: prowizje dla biura nieruchomości, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Wydatki musiały również zostać poniesione przez sprzedającego.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej części lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Nakładami na mieszkanie, o których mowa powyżej bez wątpienia nie są opłaty za czynsz, uregulowane przez Wnioskodawcę. Kwoty te są zwykłymi kosztami eksploatacyjnymi mieszkania, a nie wydatkami, które wpływają na wartość mieszkania. Ponoszenie kosztów eksploatacyjnych mieszkania jest obowiązkiem każdego właściciela, a jego realizacja nie zwiększa wartości mieszkania. Do przedmiotowych nakładów nie należą także wydatki związane z wykupem mieszkania.

Do nakładów zwiększających wartość lokalu mieszkalnego, poczynionych w czasie jego posiadania, można zaliczyć wydatki poniesione na remont, czy też modernizację tego lokalu, a więc będą to tylko te nakłady, które w sposób rzeczywisty podniosły wartość mieszkania.

Należy zaznaczyć, że w przypadku Wnioskodawcy do ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 2009 r. zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast w części nabytej w 2011 r. - art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 2011 r. Wnioskodawca może zaliczyć kwoty spłat dokonanych na rzecz rodzeństwa, ponieważ spłaty te związane były z nabyciem na wyłączną własność lokalu mieszkalnego.

Natomiast kosztem uzyskania przychodu nie mogą być wydatki związane ze spłatą zaległego czynszu, gdyż takiej możliwości nie przewiduje zarówno art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie może także zaliczyć kosztów egzekucyjnych oraz komorniczych. Koszty te nie są w żadnej mierze związane z nabyciem nieruchomości.

Natomiast kosztem uzyskania przychodu, mogą być koszty adwokackie, poniesione podczas ugody sądowej, ponieważ przyczyniły się one do tego że Wnioskodawca stał się właścicielem mieszkania. Są to więc wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego. Powyższe wydatki stanowią jednak koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedanej nieruchomości w części nabytej w 2011 r., ponieważ ugoda dotyczyła tego właśnie nabycia.

Reasumując, należy stwierdzić, iż:

*   kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania nie mogą być wydatki związane ze spłatą zaległego czynszu,
*   sprzedaż mieszkania w części nabytej w 1995 r. w wyniku spadku po zmarłej matce nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym zbycie to nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego,
*   do nakładów zwiększających wartość lokalu mieszkalnego, poczynionych w czasie jego posiadania, nie należą wydatki związane z wykupem mieszkania,
*   do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie może zaliczyć kosztów egzekucyjnych oraz komorniczych. Koszty te nie są w żadnej mierze związane z nabyciem nieruchomości. Natomiast kosztem uzyskania przychodu, mogą być koszty adwokackie, poniesione podczas ugody sądowej, ponieważ przyczyniły się one do tego że Wnioskodawca stał się właścicielem mieszkania. Są to więc wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego. Powyższe wydatki stanowią jednak koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedanej nieruchomości w części nabytej w 2011 r., ponieważ ugoda dotyczyła tego właśnie nabycia,
*   prowizja dla biura nieruchomości związana ze sprzedażą lokalu nie stanowi kosztu uzyskania przychodu. Wydatek ten należy uznać za koszt odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, który zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejsza przychód podlegający opodatkowaniu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.