Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.561.2021.4.SKJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-22
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanych
Słowa kluczowe: podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 28 lipca 2021 r. (data wpływu 28 lipca 2021 r.) uzupełnionym, pismem z 4 listopada 2021 r. (data wpływu 4 listopada 2021 r.) oraz pismem z 4 listopada 2021 r. (data wpływu 10 listopada 2021 r.) na wezwanie Organu z 14 października 2021 r. (doręczone 28 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

‒ uznania planowanej sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT – **jest prawidłowe**,

‒ możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do dostawy Budynków wraz z Gruntem oraz skorzystania z opcji wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

28 lipca 2021 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania planowanej sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, a także możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do dostawy Budynków wraz z Gruntem oraz skorzystania z opcji wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Złożony wniosek uzupełniony został pismem z 4 listopada 2021 r. (data wpływu 4 listopada 2021 r.) oraz pismem z 4 listopada 2021 r. (data wpływu 4 listopada 2021 r.).

**We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:**

Opis prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

A. J. („Wnioskodawca” lub „Podatnik”) prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym od osób fizycznych („PIT”), zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Działalność Wnioskodawcy dotyczy w szczególności wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Wnioskodawca jest na dzień złożenia Wniosku zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług („VAT”) i posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce.

Wnioskodawca jest obecnie właścicielem lub współwłaścicielem kilku nieruchomości zlokalizowanych w (\`(...)\`) (łącznie „Nieruchomości”), tj.:

a) zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha, nr ewidencyjny: 1, obrębu (…), dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Grunt 1”) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (dalej: „Budynek 1”) – zwanych dalej „Nieruchomością 1”;

b) dwóch nieruchomości lokalowych mieszkalnych:

‒ lokalu mieszkalnego o powierzchni 71,5 m2, dla którego Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Lokal 1”),

‒ lokalu mieszkalnego o powierzchni 90,3 m2, dla którego Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Lokal 2”), przynależnych do zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha, nr ewidencyjny: 2, obrębu (…) , dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Grunt 2”) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (dalej: „Budynek 2”) – zwanych dalej „Nieruchomością 2”;

c) zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha, nr ewidencyjny: 3, obrębu (…), dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Grunt 3”) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (dalej: „Budynek 3”).

Dla potrzeb Wniosku Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 łącznie będą nazywane „Budynkami”, a Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 łącznie będą nazywane „Gruntami”.

Udział (625/1250) w Nieruchomości 1, nabyty w 2011 r., objęty jest ustawową wspólnością małżeńską Wnioskodawcy oraz jego małżonki, a pozostały udział w Nieruchomości 1 (625/1250), Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy.

Istotne informacje o Nieruchomości 1 (Gruncie 1 i Budynku 1).

Budynek jest budynkiem mieszkalnym, który Wnioskodawca amortyzuje według stawki rocznej wynoszącej 10%. Wnioskodawca przeznaczył go na cele handlowo-usługowe.

Udział w Gruncie 1 i Budynku 1 Wnioskodawca nabył w wyniku dokonania dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:

a) przeniesienia własności 625/1250 udziału w Gruncie 1 i Budynku 1 tytułem dywidendy rzeczowej w 2011 r.,

b) zawarcia umowy sprzedaży własności udziału w Gruncie 1 i Budynku 1 (625/1250) ze stycznia 2020 r.

Do 31 stycznia 2020 r. Budynek 1 był całości użyczany (częściowo również przez Wnioskodawcę) innemu podmiotowi (spółce), który wynajmował go w celach komercyjnych.

Od 1 lutego 2020 r. Wnioskodawca wykorzystuje Budynek 1 w działalności gospodarczej, który podlega w całości wynajmowi dla celów prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej.

Wynajem jest udokumentowany fakturą. Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę wynajmu (opodatkowaną VAT) świadczoną przez poprzedniego właściciela Budynku 1.

W związku z nabyciem Budynku 1, od marca 2020 r. Wnioskodawca dokonuje od niego odpisów amortyzacyjnych.

Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 1 nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.

Istotne informacje o Nieruchomości 2 (Gruncie 2 i Budynku 2).

Nabycie Lokalu 1 przez Wnioskodawcę nastąpiło w grudniu 2019 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z mamą Wnioskodawcy a 1 stycznia 2020 r. Lokal 1 został wynajęty w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę najmu (opodatkowaną VAT), świadczoną przez poprzedniego właściciela Lokalu 1.

Od stycznia 2020 r. Wnioskodawca dokonuje odpisów amortyzacyjnych od Lokalu 1 z tytułu jego nabycia.

Nabycie Lokalu 2 przez Wnioskodawcę nastąpiło w listopadzie 2016 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną niepowiązaną z Wnioskodawcą. 1 lipca 2021 r. Lokal 2 został ujęty w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i od sierpnia 2021 r. będzie podlegał amortyzacji. Lokal 2 jest wynajmowany przez Wnioskodawcę począwszy od 1 lipca 2021 r.

W okresie pomiędzy nabyciem Lokalu 2 a jego wynajęciem Wnioskodawca nie wykorzystywał Lokalu 2 w działalności gospodarczej oraz dla celów prywatnych.

Zarówno Lokal 1 jak i Lokal 2 były w przeszłości wykorzystywane w celach mieszkalnych od 1993 r. oraz do Lokalu 1 oraz Lokalu 2 przypisany jest udział (po 1/2) w nieruchomości wspólnej (Budynku 2), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 2, w tym na Lokal 1 oraz Lokal 2, nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.

Istotne informacje o Nieruchomości 3 (Gruncie 3 i Budynku 3).

Nabycie Gruntu 3 i Budynku 3 nastąpiło w styczniu 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z mamą Wnioskodawcy. Budynek 3 w całości stanowi budynek mieszkalny.

Od lutego 2020 r. Wnioskodawca dokonuje odpisów amortyzacyjnych od Budynku 3 z tytułu jego nabycia. Budynek 3 jest wynajmowany przez Wnioskodawcę począwszy od 1 lutego 2020 r.

Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę wynajmu świadczoną przez poprzedniego właściciela Budynku 3.

Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 3 nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.

Planowana transakcja.

Wnioskodawca (również nazywany jako „Sprzedający”) razem z nabywcą („Nabywca”) planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Nabywcy prawo własności Nieruchomości (prawo własności Gruntów oraz prawo własności Budynków) w zamian za ustaloną cenę (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

Nabywca jest zarejestrowanym w rejestrze VAT podatnikiem VAT czynnym i będzie posługiwał się tym statusem na moment zawarcia Umowy Sprzedaży. Intencją Nabywcy jest zburzenie Nieruchomości i zlokalizowanie na Gruntach nowej inwestycji deweloperskiej.

Nabywca zakupi od Wnioskodawcy Nieruchomości z wyłączeniem umów najmu, które zostaną rozwiązane przed zawarciem umowy Sprzedaży (przeniesieniem własności).

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, iż:

‒ Na Budynek 2 składa się cała nieruchomość budynkowa, w której wyodrębnione zostały dwie nieruchomości lokalowe, tj. Lokal 1 oraz Lokal 2. Przedmiotem sprzedaży będą zatem odrębne własności Lokalu 1 oraz Lokalu 2, które składają się na cały Budynek 2, wraz z niewyodrębnioną częścią wspólną Budynku 2 przynależną proporcjonalnie do Lokalu 1 oraz Lokalu 2. Część wspólna Budynku 2 była wykorzystywana przez poprzednich współwłaścicieli Budynku 2 (właścicieli Lokalu 1 oraz Lokalu 2) zgodnie z przeznaczeniem;

‒ Nabycie przez Wnioskodawcę:

\- Budynku 1 - nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- Lokalu 1 - nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- Lokalu 2 - nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- Budynku 3 - nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT;

‒ Z tytułu nabycia udziałów w prawie własności Budynku 1, prawa własności Lokalu 1, prawa własności Lokalu 2 oraz prawa własności Budynku 3 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, ponieważ te nabycia nie podlegały opodatkowaniu VAT;

‒ Przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę:

\- Budynek 1 – był nieodpłatne użyczony przez poprzednich właścicieli Budynku 1 do spółki prawa handlowego (podatnika VAT) w celu dalszego wynajmu komercyjnego (opodatkowanego VAT). Użyczenie nie podlegało opodatkowaniu VAT. Wynajem jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT rozpoczął się 1 listopada 2011 roku. W konsekwencji, nabywając udział w Budynku 1 (625/1250) 20 stycznia 2020 r. Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki wynajmującego i kontynuował najem;

\- Lokal 1 – przed nabyciem przez Wnioskodawcę podlegał wynajmowi przez poprzedniego właściciela, który rozpoczął się 1 kwietnia 2017 r;

\- Lokal 2 - przed nabyciem przez Wnioskodawcę 18 listopada 2016 roku Lokal 2 był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Poprzedni właściciele wykorzystywali lokal od dnia nabycia, tj. od 10 maja 1993 r.;

\- Budynek 3 - przed nabyciem przez Wnioskodawcę był wynajmowany od 4 stycznia 2014 r. Wynajem podlegał opodatkowaniu VAT. Po nabyciu Budynku 3 20 stycznia 2020 r. Wnioskodawca z mocą obowiązującą od 1 lutego 2020 r. zawarł z najemcą nową umowę najmu;

‒ Budynek 1 użyczony został nieodpłatnie począwszy od 1 listopada 2010 r.;

‒ Odnosząc się do momentu oddania Nieruchomości do użytkowania oraz okoliczności z tym związanych:

\- Budynek 1 został oddany do użytkowania w latach 90-tych XX wieku na cele usługowo-handlowe (Budynek 1 ma status mieszkalny, ale przez cały okres służy celom prowadzonej działalności gospodarczej),

\- Lokal 1 – Wnioskodawca nie posiada szczegółowych informacji na jego temat, poprzedni właściciele Wnioskodawcy (rodzice) kupili Lokal 1 od osoby fizycznej, która nabyła własność Lokalu 1 tytułem dziedziczenia (1993 r.),

\- Lokal 2 - Wnioskodawca nie posiada szczegółowych informacji na jego temat –Wnioskodawca nabył Lokal 2 od osoby, która go odziedziczyła w 1993 roku,

\- Budynek 3 – został wybudowany w 1928 r. – poprzedni właściciele, tj. rodzice Wnioskodawcy kupili Budynek 3 od osoby, która nabyła tę nieruchomość w drodze dziedziczenia w 2011 roku.

‒ Wnioskodawca oraz Nabywca planują zawarcie Umowy Sprzedaży w połowie 2022 r.;

‒ Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomości, tj. Budynek 1, Budynek 2 (w tym Lokal 1 i Lokal 2) oraz Budynek 3. W związku ze zbyciem Nieruchomości przed zawarciem Umowy Sprzedaży Wnioskodawca rozwiąże umowy najmu z Najemcami. Przedmiotem sprzedaży nie będą natomiast żadne dodatkowe aktywa Wnioskodawcy w postaci środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, w tym oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;

‒ Zawarcie Umowy Sprzedaży nie będzie umożliwiało nieprzerwanego kontynowania działalności Wnioskodawcy, bowiem na moment sprzedaży Budynek 1, Budynek 2 (w tym Lokal 1 i Lokal 2) oraz Budynek 3 pozostaną niewynajęte. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że zamiarem Nabywcy nie jest kontynuowanie działalności Wnioskodawcy. Nabywca zamierza dokonać zburzenia Nieruchomości w celu zrealizowania na Gruncie 1, Gruncie 2 oraz Gruncie 3 inwestycji deweloperskiej (mieszkaniowej). W konsekwencji, nawet gdyby zamiarem Nabywcy było kontynowanie działalności Wnioskodawcy, to Nabywca musiałby zaangażować w ten proces dodatkowe aktywa i środki finansowe i osobowe (pracowników);

‒ Przedmiot transakcji (Budynek 1, Lokal 1, Lokal 2 (Budynek 2) oraz Budynek 3) nie zostały w sposób organizacyjny, funkcjonalny oraz finansowy wyodrębnione w działalności Wnioskodawcy poprzez uchwalenie regulaminu, statutu itp. Budynek 1, Budynek 2 (w tym Lokal 1, Lokal 2) oraz Budynek 3 stanowią składniki majątkowe prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, które podlegać będą odpłatnej sprzedaży. Jednocześnie zastrzeżenia wymaga, że nie są to jedyne aktywa Wnioskodawcy, który pozostanie właścicielem innych nieruchomości oraz praw majątkowych (znaków towarowych). Nie będzie zatem możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do składników majątkowych będących przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę. Budynek 1, Lokal 1, Lokal 2 oraz Budynek 3 nie będą stanowiły o potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, będący funkcjonalnie odrębną częścią, bowiem nie będzie możliwe w oparciu wyłącznie o nie, dalsze prowadzenie działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nie jest to również zamiarem Nabywcy.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1) Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT?

2) Czy dostawa Budynków będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 i nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, co umożliwi Sprzedającemu oraz Nabywcy skorzystanie z opcji wyboru opodatkowania VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

**Stanowisko Wnioskodawcy:**

Planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Budynków będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, co umożliwi Sprzedającemu oraz Nabywcy skorzystanie z opcji wyboru opodatkowania VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazanego w pkt 4.1, tj. w zakresie uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Aby jednak doszło do uznania danej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

W świetle art. art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

a) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

b) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wskazuje art. 2 pkt 27e ustawy o VAT za zorganizowaną część przedsiębiorstwa uznajemy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W myśl art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740) pojęcie przedsiębiorstwa rozumiemy jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, który zawiera takie elementy jak m.in. nazwę przedsiębiorstwa, koncesje, licencje, zezwolenia, wierzytelności czy księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Działanie w charakterze podatnika było przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości UE, który w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”. Jakkolwiek sprawa dotyczyła sprzedaży z majątku prywatnego osoby fizycznej, Trybunał w wyroku wskazał elementy, jakie należy uwzględnić przy ocenie, czy dana czynność musi zostać zaliczona do wykonywanej w charakterze podatnika. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższa regulacja odwraca zatem na gruncie przepisów ustawy o VAT sytuację znaną z prawa cywilnego, w której to budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem stanowią jego części składowe i tym samym dzielą jego los prawny.

To oznacza, że w razie zbycia gruntu (w tym także prawa wieczystego użytkowania gruntu) wraz z posadowionym na nim budynkiem (budowlą lub ich częściami), całość transakcji podlega zasadom opodatkowania właściwym dla budynku (budowli lub ich części), a grunt, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części, dzieli ich los prawny i jest opodatkowany na tych samych zasadach, jakie dotyczą tych obiektów budowlanych.

W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiotem planowanej transakcji będą Nieruchomości wchodzące w skład majątku Sprzedającego oraz częściowo majątku wspólnego Sprzedającego i jego małżonki.

Sprzedający posiada status podatnika VAT czynnego, a w ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy usługi wynajmu. Przedmiotem wynajmu są Nieruchomości stanowiące środki trwałe w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, z opisanego we Wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że przy sprzedaży Nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika VAT, bowiem Wnioskodawca będzie dokonywał odpłatnego zbycia składników majątku (środków trwałych), które były przez niego wykorzystywane do świadczenia usług opodatkowanych VAT.

Z uwagi na powyższe okoliczności oraz bezsporny cel zarobkowy, zdaniem Wnioskodawcy w ramach transakcji planowanej na 2022 r. nie będzie dokonywał prywatnej sprzedaży składników majątku.

Jednocześnie Wnioskodawca zastrzega, że nie będzie dokonywał sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przedmiot sprzedaży nie spełnia bowiem warunków stawianym zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z objaśnieniami podatkowymi Ministra Finansów wydanymi w dniu 11 grudnia 2018 r. przy ocenie czy zbywane składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo albo zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy uwzględnić następujące okoliczności:

a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji,

b) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, rachunków bankowych, a same Nieruchomości nie stanowią odrębnej, samodzielnej jednostki organizacyjnej w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy. W związku z powyższym, wskazać należy, że na moment sprzedaży Nieruchomości nie stanowią one zespołu składników majątkowych oraz niemajątkowych na tyle organizacyjnie i finansowo wyodrębnionych w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy, by samodzielnie mogły realizować zadania gospodarcze jak niezależne przedsiębiorstwo.

Dodatkowo, w ramach planowanej transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione dodatkowe, istotne dla przedsiębiorstwa aktywa i pasywa, w szczególności środki pieniężne związane z działalnością Wnioskodawcy, należności oraz zobowiązania, prawa i obowiązki z zawartych umów (poza umowami najmu), dokumentacja związana z prowadzoną działalnością (poza dokumentacją związaną z Nieruchomościami z mocy prawa), czy też know-how Wnioskodawcy dotyczący świadczenia usług wynajmu - Nabywca zarówno nie ma intencji kontynuowania działalności dotychczas prowadzonej przez Wnioskodawcę oraz z punktu widzenia ekonomicznego nie jest to dla niego opłacalne. Nabywca zamierza bowiem zburzyć Nieruchomości w celu zlokalizowania na Gruntach nowej inwestycji deweloperskiej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazanego w pkt 4.2, tj. w zakresie uznania, że dostawa Budynków będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT co do zasady dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

powyższego przepisu wynika, że okolicznością, która ma znaczenie dla stwierdzenia występowania zwolnienia jest pierwsze zasiedlenie.

Powyższy przepis zwalnia bowiem dostawę budynku (zabudowanej nieruchomości) pod warunkiem, że nie jest ona dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Stosownie zatem do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż sprzedaż Nieruchomości nastąpi po dokonaniu pierwszego zasiedlenia.

Za powyższym stanowiskiem przemawiają następujące okoliczności:

a) Nieruchomości zostały nabyte dla celów prowadzonej działalności opodatkowanej VAT polegającej na świadczenia usług najmu,

b) Nieruchomości stanowią obiekty budowlane już zasiedlone, używane przed ich nabyciem przez poprzednich właścicieli dla celów zarobkowych lub mieszkalnych przez co najmniej dwa lata,

c) przed sprzedażą Nieruchomości stanowią środki trwałe w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz większość z nich będzie wynajmowanych do momentu sprzedaży, czyli przez okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 10a znajdzie bowiem zastosowanie wyłącznie – po spełnieniu określonych warunków – do dostawy niespełniającej warunków do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Powyższe oznacza, że Sprzedający wraz z Nabywcą będą uprawnieni do skorzystania z opcji wyboru opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o ile najpóźniej na jeden dzień przed dokonaniem transakcji Sprzedający i Nabywca wspólnie złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy oświadczenie, w którym wskazane zostaną dane stron (nazwa, NIP, osoby reprezentujące), przedmiot planowanej transakcji, adres Nieruchomości oraz planowaną datę jej zawarcia.

Z oświadczenia powinno także wynikać, że strony Umowy Sprzedaży rezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierają opodatkowanie transakcji.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:**

‒ **uznania planowanej sprzedaży Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT jest prawidłowe,**

‒ **możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do dostawy Budynków** **wraz z Gruntem oraz skorzystania z opcji wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest prawidłowe.**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Przy czym, należy również zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz powołane przepisy ustawy stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawa Nieruchomości będzie stanowiła zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości będzie dostawą towarów dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z wniosku wynika, że działalność Wnioskodawcy dotyczy wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jednocześnie, jak wskazano w opisie sprawy Budynki będące przedmiotem planowanej sprzedaży są wynajmowane przez Wnioskodawcę. Zatem Wnioskodawca nie dokona zbycia majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na wynajmie opisanych we wniosku Budynków. Tym samym Wnioskodawca dokonując dostawy Nieruchomości będzie posiadał status podatnika podatku od towarów i usług.

Jednocześnie wskazać należy, że przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości.

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

‒ istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

‒ zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

‒ składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

‒ zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W kontekście powyższego oceny możliwości kontynuowania dotychczasowej działalności należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy leasingowe, dostawy mediów, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Działalność Wnioskodawcy dotyczy w szczególności wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca jest na dzień złożenia Wniosku zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce.

Wnioskodawca jest obecnie właścicielem lub współwłaścicielem kilku nieruchomości zlokalizowanych w (\`(...)\`) (Nieruchomości), tj.:

a) zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha (Grunt 1) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (Budynek 1) – zwanych Nieruchomością 1;

b) dwóch nieruchomości lokalowych mieszkalnych:

‒ lokalu mieszkalnego o powierzchni 71,5 m2 (Lokal 1),

‒ lokalu mieszkalnego o powierzchni 90,3 m2 (Lokal 2), przynależnych do zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha (Grunt 2) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (Budynek 2) – zwanych Nieruchomością 2;

c) zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha (Grunt 3) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (Budynek 3) – zwanych Nieruchomością 3.

Dla potrzeb Wniosku Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3 łącznie nazywane są Budynkami, a Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 łącznie nazywane są Gruntami.

Nabywca jest zarejestrowanym w rejestrze VAT podatnikiem VAT czynnym i będzie posługiwał się tym statusem na moment zawarcia Umowy Sprzedaży. Intencją Nabywcy jest zburzenie Nieruchomości i zlokalizowanie na Gruntach nowej inwestycji deweloperskiej.

Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie Nieruchomości, tj. Budynek 1, Budynek 2 (w tym Lokal 1 i Lokal 2) oraz Budynek 3. W związku ze zbyciem Nieruchomości przed zawarciem Umowy Sprzedaży Wnioskodawca rozwiąże umowy najmu z Najemcami. Przedmiotem sprzedaży nie będą natomiast żadne dodatkowe aktywa Wnioskodawcy w postaci środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, w tym oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zawarcie Umowy Sprzedaży nie będzie umożliwiało nieprzerwane kontynowanie działalności Wnioskodawcy, bowiem na moment sprzedaży Budynek 1, Budynek 2 (w tym Lokal 1 i Lokal 2) oraz Budynek 3 pozostaną niewynajęte. Wnioskodawca podkreśla, że zamiarem Nabywcy nie jest kontynuowanie działalności Wnioskodawcy. Nabywca zamierza dokonać zburzenia Nieruchomości w celu zrealizowania na Gruncie 1, Gruncie 2 oraz Gruncie 3 inwestycji deweloperskiej (mieszkaniowej). W konsekwencji, nawet gdyby zamiarem Nabywcy było kontynowanie działalności Wnioskodawcy, to Nabywca musiałby zaangażować w ten proces dodatkowe aktywa i środki finansowe i osobowe (pracowników).

Przedmiot transakcji (Budynek 1, Lokal 1, Lokal 2 (Budynek 2) oraz Budynek 3) nie zostały w sposób organizacyjny, funkcjonalny oraz finansowy wyodrębnione w działalności Wnioskodawcy poprzez uchwalenie regulaminu, statutu itp. Budynek 1, Budynek 2 (w tym Lokal 1, Lokal 2) oraz Budynek 3 stanowią składniki majątkowe prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, które podlegać będą odpłatnej sprzedaży. Jednocześnie zastrzeżenia wymaga, że nie są to jedyne aktywa Wnioskodawcy, który pozostanie właścicielem innych nieruchomości oraz praw majątkowych (znaków towarowych). Nie będzie zatem możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do składników majątkowych będących przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę. Budynek 1, Lokal 1, Lokal 2 oraz Budynek 3 nie będą stanowiły o potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, będący funkcjonalnie odrębną częścią, bowiem nie będzie możliwe w oparciu wyłącznie o nie, dalsze prowadzenie działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nie jest to również zamiarem Nabywcy.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot transakcji nie będzie stanowić masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Ponadto na Nabywcę nie zostanie przeniesiony szereg składników umożliwiających nieprzerwane kontynuowanie działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, tj. środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, w tym oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto zamiarem Nabywcy nie jest kontynuowanie działalności Wnioskodawcy. Nabywca zamierza dokonać zburzenia Nieruchomości w celu zrealizowania inwestycji deweloperskiej (mieszkaniowej). Jak wynika z wniosku, nawet gdyby zamiarem Nabywcy było kontynuowanie działalności Wnioskodawcy, to Nabywca musiałby zaangażować w ten proces dodatkowe aktywa i środki finansowe i osobowe (pracowników).

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest **prawidłowe**.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy, a także możliwości skorzystania z opcji wyboru opodatkowania VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest obecnie właścicielem lub współwłaścicielem kilku nieruchomości zlokalizowanych w (\`(...)\`) (Nieruchomości), tj.: zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha (Grunt 1) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (Budynek 1), dwóch nieruchomości lokalowych mieszkalnych: (lokalu mieszkalnego o powierzchni 71,5 m2 (Lokal 1) oraz lokalu mieszkalnego o powierzchni 90,3 m2 (Lokal 2)), przynależnych do zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha (Grunt 2) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (Budynek 2), a także zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0351 ha (Grunt 3) oraz prawa własności posadowionego na niej budynku (Budynek 3).

Budynek 1 jest budynkiem mieszkalnym, który Wnioskodawca amortyzuje według stawki rocznej wynoszącej 10%. Wnioskodawca przeznaczył go na cele handlowo-usługowe.

Udział w Gruncie 1 i Budynku 1 Wnioskodawca nabył w wyniku dokonania dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:

a) przeniesienia własności 625/1250 udziału w Gruncie 1 i Budynku 1 tytułem dywidendy rzeczowej w 2011 r.,

b) zawarcia umowy sprzedaży własności udziału w Gruncie 1 i Budynku 1 (625/1250) ze stycznia 2020 r.

Do 31 stycznia 2020 r. Budynek 1 był całości użyczany (częściowo również przez Wnioskodawcę) innemu podmiotowi (spółce), który wynajmował go w celach komercyjnych. Od 1 lutego 2020 r. Wnioskodawca wykorzystuje Budynek 1 w działalności gospodarczej, który podlega w całości wynajmowi dla celów prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej. Wynajem jest udokumentowany fakturą. Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę wynajmu (opodatkowaną VAT) świadczoną przez poprzedniego właściciela Budynku 1. Nabycie przez Wnioskodawcę Budynku 1 nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tytułu nabycia udziałów w prawie własności Budynku 1 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę Budynek 1 był nieodpłatnie użyczony przez poprzednich właścicieli Budynku 1 do spółki prawa handlowego (podatnika VAT) w celu dalszego wynajmu komercyjnego (opodatkowanego VAT). Użyczenie nie podlegało opodatkowaniu VAT. Wynajem jako czynność podlegającą opodatkowaniu VAT rozpoczął się z dniem 1 listopada 2011 r. W konsekwencji, nabywając udział w Budynku 1 (625/1250) 20 stycznia 2020 r. Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki wynajmującego i kontynuował najem. Budynek 1 użyczony nieodpłatnie od dnia 1 listopada 2010 r. Budynek 1 został oddany do użytkowania w latach 90-tych XX wieku na cele usługowo-handlowe (Budynek 1 ma status mieszkalny, ale przez cały okres służy celom prowadzonej działalności gospodarczej). W związku z nabyciem Budynku 1, od marca 2020 r. Wnioskodawca dokonuje od niego odpisów amortyzacyjnych. Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 1 nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.

Nabycie Lokalu 1 przez Wnioskodawcę nastąpiło w grudniu 2019 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z mamą Wnioskodawcy a 1 stycznia 2020 r. Lokal 1 został wynajęty w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę najmu (opodatkowaną VAT), świadczoną przez poprzedniego właściciela Lokalu 1. Nabycie przez Wnioskodawcę Lokalu 1 nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tytułu nabycia prawa własności Lokalu 1 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Przed nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę Lokal 1 podlegał wynajmowi przez poprzedniego właściciela, który rozpoczął się 1 kwietnia 2017 r. Poprzedni właściciele Wnioskodawcy (rodzice) kupili Lokal 1 od osoby fizycznej, która nabyła własność Lokalu 1 tytułem dziedziczenia (1993 r.). Od stycznia 2020 r. Wnioskodawca dokonuje odpisów amortyzacyjnych od Lokalu 1 z tytułu jego nabycia.

Nabycie Lokalu 2 przez Wnioskodawcę nastąpiło w listopadzie 2016 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną niepowiązaną z Wnioskodawcą. 1 lipca 2021 r. Lokal 2 został ujęty w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i od sierpnia 2021 r. będzie podlegał amortyzacji. Lokal 2 jest wynajmowany przez Wnioskodawcę począwszy od 1 lipca 2021 r. W okresie pomiędzy nabyciem Lokalu 2 a jego wynajęciem Wnioskodawca nie wykorzystywał Lokalu 2 w działalności gospodarczej oraz dla celów prywatnych. Nabycie przez Wnioskodawcę Lokalu 2 nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tytułu nabycia prawa własności Lokalu 2 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Przed nabyciem przez Wnioskodawcę 18 listopada 2016 r. Lokal 2 był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Poprzedni właściciele wykorzystywali lokal od dnia nabycia, tj. od dnia 10 maja 1993 r. Wnioskodawca nabył Lokal 2 od osoby, która go odziedziczyła w 1993 r.

Zarówno Lokal 1 jak i Lokal 2 były w przeszłości wykorzystywane w celach mieszkalnych od 1993 r. oraz do Lokalu 1 oraz Lokalu 2 przypisany jest udział (po 1/2) w nieruchomości wspólnej (Budynku 2), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 2, w tym na Lokal 1 oraz Lokal 2, nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.

Nabycie Gruntu 3 i Budynku 3 nastąpiło w styczniu 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z mamą Wnioskodawcy. Budynek 3 w całości stanowi budynek mieszkalny. Nabycie przez Wnioskodawcę Budynku 3 nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tytułu nabycia prawa własności Budynku 3 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Budynek 3 przed nabyciem przez Wnioskodawcę był wynajmowany od dnia 4 stycznia 2014 r. Wynajem podlegał opodatkowaniu VAT. Po nabyciu Budynku 3 w dniu 20 stycznia 2020 r. Wnioskodawca z mocą obowiązującą od dnia 1 lutego 2020 r. zawarł z najemcą nową umowę najmu. Budynek 3 został wybudowany w 1928 r. – poprzedni właściciele tj. rodzice Wnioskodawcy kupili Budynek 3 od osoby, która nabyła tę nieruchomość w drodze dziedziczenia w 2011 r. Od lutego 2020 r. Wnioskodawca dokonuje odpisów amortyzacyjnych od Budynku 3 z tytułu jego nabycia. Budynek 3 jest wynajmowany przez Wnioskodawcę począwszy od 1 lutego 2020 r. Wnioskodawca kontynuuje w ten sposób usługę wynajmu świadczoną przez poprzedniego właściciela Budynku 3. Wnioskodawca nie ponosił na Nieruchomość 3 nakładów stanowiących 30% jego wartości początkowej przyjętej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w PIT.

Wnioskodawca razem z nabywcą planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Nabywcy prawo własności Nieruchomości (prawo własności Gruntów oraz prawo własności Budynków) w zamian za ustaloną cenę.

Nabywca jest zarejestrowanym w rejestrze VAT podatnikiem VAT czynnym i będzie posługiwał się tym statusem na moment zawarcia Umowy Sprzedaży. Wnioskodawca oraz Nabywca planują zawarcie Umowy Sprzedaży w połowie 2022 r.

W związku z wątpliwościami Wnioskodawcy należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Budynku 1, Budynku 2 (Lokalu 1 i Lokalu 2) oraz Budynku 3 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem Budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z wniosku wynika, że Budynek 1 został oddany do użytkowania w latach 90-tych XX wieku na cele usługowo-handlowe. Budynek został nieodpłatnie użyczony od 1 listopada 2010 r., a wynajem rozpoczął się 1 listopada 2011 r. Nabywając udział w Budynku 1 20 stycznia 2020 r. Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki wynajmującego i kontynuował najem. Zatem należy stwierdzić, iż wraz z oddaniem do użytkowania w latach 90-tych XX wieku

doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku 1 w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy o VAT. Jednocześnie jak wskazano we wniosku Sprzedający i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w połowie 2022 r. Tym samym, skoro transakcja sprzedaży udziału w Budynku 1 zostanie przeprowadzona po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, będzie spełniać warunki zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się natomiast do Budynku 2 (tj. Lokalu 1 i Lokalu 2) to wskazać należy, iż Lokal 1 i Lokal 2 zostały nabyte przez poprzednich właścicieli od osoby fizycznej, która nabyła własność Lokali w drodze dziedziczenia (1993 r.). Lokal 1 przed dniem nabycia przez Wnioskodawcę podlegał wynajmowi przez poprzedniego właściciela, który rozpoczął kwietnia 2017 r., natomiast Lokal 2 przed nabyciem przez Wnioskodawcę 18 listopada 2016 r. był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli w celu zaspokojenia własnych potrzeb od dnia nabycia tj. od 10 maja 1993 r. Zatem należy stwierdzić, iż zarówno w stosunku do Lokalu 1 jak i Lokalu 2 doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy.

Jednocześnie jak wskazano we wniosku Sprzedający i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w połowie 2022 r. Tym samym, skoro transakcja sprzedaży Lokalu 1 oraz Lokalu 2 zostanie przeprowadzona po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, będzie spełniać warunki zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z kolei Budynek 3 został wybudowany w 1928 r., poprzedni właściciele, tj. rodzice Wnioskodawcy kupili Budynek 3 od osoby, która nabyła tę nieruchomość w drodze dziedziczenia w 2011 r. Budynek 3 przed nabyciem przez Wnioskodawcę był wynajmowany od 4 stycznia 2014 r. Po nabyciu Budynku 3, 20 stycznia 2020 r. Wnioskodawca z mocą obowiązującą od 1 lutego 2020 r. zawarł z najemcą nową umowę najmu. Zatem należy stwierdzić, iż w stosunku do Budynku 3 doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy.

Jednocześnie jak wskazano we wniosku Sprzedający i Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży w połowie 2022 r. Tym samym, Transakcja sprzedaży Budynku 3 zostanie przeprowadzona po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i będzie spełniać warunki zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Niemniej jednak Sprzedający i Nabywca (zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) mają prawo do rezygnacji ze zwolnienia składając do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków.

Zatem dostawa Budynków po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i jednoczesnej rezygnacji przez Sprzedającego i Nabywcę ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Według takich samych zasad będzie opodatkowana dostawa Gruntów, na których Budynki są posadowione zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za **prawidłowe**.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.