Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.526.2024.2.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-08
Teza: Uznanie, że: - Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, - Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, - Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług, w kwestii uznania, że:

\- Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

\- Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona,

\- Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:
---------------------------------------------

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Informacje wstępne

(…)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej (dalej: „Sprzedająca” lub „Wnioskodawca 1”).

(…)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupująca” lub „Wnioskodawca 2”) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej.

Sprzedająca i Kupująca będą łącznie zwane dalej „Zainteresowanymi” lub „Wnioskodawcami”.

2\. Informacje dotyczące nieruchomości

Sprzedająca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę gruntu nr X, obręb (…), o powierzchni 5.268 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Działka”).

Działka zabudowana jest jednokondygnacyjnym pawilonem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy ok. 2.104,21 m2, w którym znajdują się lokale użytkowe dostępne od zewnątrz i który został wybudowany w technologii - konstrukcji żelbetowej (słupy żelbetowe) i opartej na niej konstrukcji stalowej krytej płytą warstwową, z dachem z blachy trapezowej i membrany PCV oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i przyłączami mediów tj. prądem, wodą, kanalizacją deszczową i sanitarną (dalej: „Budynek”). Na moment złożenia niniejszego wniosku Budynek nie został jeszcze formalnie oddany do użytkowania (właściwe organy nie wydały jeszcze decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) niemniej jednak na moment sprzedaży (która zostanie opisana szczegółowo w dalszej części niniejszego wniosku) Budynek będzie już oddany do użytkowania (zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie).

Na Działce znajduje się także: parking zewnętrzny wraz z drogami dojazdowymi i wewnętrznymi oraz chodnikami (wszystko z kostki brukowej) oraz (\`(...)\`) betonowych zbiorników podziemnych do retencjonowania deszczówki, a także (\`(...)\`) lamp oświetleniowych oraz wiata śmietnikowa z konstrukcji stalowej, które to naniesienia spełniają definicję „budowli” zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Budowle”).

Szczegółowo opisane wyżej Działka, Budynek oraz Budowle w dalszej części niniejszego wniosku są łącznie określane jako „Nieruchomość”.

Nieruchomość jest w trakcie komercjalizacji na rzecz podmiotów zewnętrznych. Aktualnie Sprzedająca zawarła pięć umów najmu lokali usługowych, jedną umowę na wynajem paczkomatu, oraz zamierza zawrzeć umowę na bankomat i jeszcze jeden paczkomat.

Czterem spośród pięciu najemców lokali usługowych - lokale zostaną wydane w stanie deweloperskim a najemcy we własnym zakresie przystosują lokale do swoich potrzeb (w umowach najmu przewidziano sposób rozliczenia pomiędzy Sprzedającą a najemcami powstałych z tego tytułu nakładów stosownie do przepisów kodeksu cywilnego). Jednemu spośród pięciu najemców lokali usługowych - lokal zostanie wydany w standardzie wykończonym zgodnie z potrzebami najemcy.

W celu zapewnienia obsługi Budynku oraz jego funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedająca w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie i wydania lokali najemcom będzie stroną m.in. następujących umów:

• umowy na dostawę energii elektrycznej;

• umowy o zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków;

• umowy na wywóz odpadów;

• umowy o sprzątanie.

Dnia 4 września 2024 r. Sprzedająca zawarła z Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep. (…), zgodnie z którą warunkiem przeniesienia własności Nieruchomości na Kupującą w oparciu o umowę przyrzeczoną jest uzyskanie przez Sprzedającą decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Umowa przyrzeczona (umowa sprzedaży) zostanie zawarta do dnia 20 grudnia 2024 r. (dalej: „umowa sprzedaży”).

Jeżeli pozwolenie na użytkowanie Nieruchomości zostanie uzyskane przez Sprzedającą przed grudniem 2024 r. a procesy dostosowania poszczególnych lokali przez najemców do swoich potrzeb zostaną zakończone - najemcy rozpoczną działalność handlową w swoich lokalach, zaś Sprzedająca będzie pobierać z tego tytułu należny i wynikający z zawartych umów najmu czynsz i inne opłaty, które podlegać będą opodatkowaniu VAT (Sprzedająca nie będzie wykorzystywała Nieruchomości do czynności zwolnionych z VAT).

Ponieważ spodziewany okres wynajmu Nieruchomości przez Sprzedającą może być bardzo krótki (maksymalnie niespełna 4 miesiące pozostałe do 20 grudnia 2024 r.) Sprzedająca nie będzie zawierała dedykowanej umowy o zarządzanie Nieruchomością a pobór czynszów i inne sprawy związane z wynajmem w tak krótkim czasie zrealizuje we własnym zakresie.

Sprzedająca wybudowała Nieruchomość, celem jej skomercjalizowania. Na wybudowanie Budynku Sprzedająca zaciągnęła kredyt inwestycyjny, który na moment składania niniejszego wniosku Sprzedająca w dalszym ciągu spłaca.

Na gruncie znajdują się również urządzenia przesyłowe w tym stacja trafo, która nie należy do Sprzedającej i nie będzie elementem sprzedaży.

3\. Planowana sprzedaż Nieruchomości

Jak wskazano na wcześniejszym etapie wniosku, Sprzedająca zawarła z Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości a do 20 grudnia 2024 r. planowane jest zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości.

W ramach umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (w ramach jednej transakcji):

• Sprzedająca sprzeda prawo własności Działki Kupującej;

• Sprzedająca sprzeda prawo własności Budynku Kupującej;

• Sprzedająca sprzeda prawo własności Budowli Kupującej;

• Sprzedająca przeniesie na Kupującą wszelkie autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej architektonicznej lub budowlanej, w zakresie w jakim przysługują Sprzedającej oraz wyda całą posiadaną dokumentację dotyczącą Nieruchomości;

• Sprzedająca przeniesie na Kupującą wszelkie gwarancje udzielone jej przez wykonawców realizujących budowę Budynku i Budowli;

• na Kupującą przejdą także z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu. Ponadto Sprzedająca przeniesie na Kupującą wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia z zabezpieczeń umów najmu zawartych w odniesieniu do Budynku;

• w zakresie umów o dostawę usług i mediów do Nieruchomości Sprzedająca wypowie przedmiotowe umowy do dnia sprzedaży Nieruchomości a Wnioskodawcy skoordynują zawarcie przez Kupującą nowych umów zabezpieczających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po dacie sprzedaży. Kupująca nie przejmuje więc żadnych praw i obowiązków Sprzedającej z umów o dostawę usług i mediów. Kupująca nie wyklucza możliwości zawarcia umów z tymi samymi dostawcami mediów, z których usług korzystała Sprzedająca, byłoby to jednak dokonane wyłącznie w przypadku możliwości zawarcia takich umów również z innymi dostawcami.

Zgodnie z ustaleniami Sprzedająca nie przeniesie na Kupującą w ramach transakcji żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

• finansowanie związane z Nieruchomością (Sprzedająca zamierza spłacić kredyt zaciągnięty uprzednio na zakup Nieruchomości, zaś Kupująca zamierza transakcję tę sfinansować z wypracowanych środków własnych, pożyczek i kredytu/ów zaciągniętych na tę okoliczność);

• zakład pracy Sprzedającej;

• firma (oznaczenia Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

• żadne środki pieniężne ani rachunki bankowe Sprzedającej;

• prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości;

• prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającej;

• należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

• rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

• księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającej;

• know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającej.

4\. Wydzielenie organizacyjne i finansowe

Nieruchomość nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedającej.

Nieruchomość nie jest jedynym aktywem Sprzedającej. Sprzedająca posiada także inne nieruchomości, które wynajmuje czerpiąc z tego tytułu korzyści.

Pomimo, iż Sprzedająca nie posiada odrębnego planu kont dla każdej z nieruchomości – w momencie rozpoczęcia rozliczania umów najmu możliwe będzie - w oparciu o prowadzoną przez Sprzedającą ewidencję księgową - przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz innych opłat wynikających z zawartych umów najmu dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami

5\. Dodatkowe informacje

Sprzedająca i Kupująca są podmiotami powiązanymi osobowo w znaczeniu podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Kupująca w ramach uzyskiwania kredytu na zakup nieruchomości uzyska stosowną wycenę rzeczoznawcy majątkowego z listy rzeczoznawców wskazanej przez Bank finansujący. Cena sprzedaży Nieruchomości obejmować będzie przeniesienie na Kupującą Działki, Budynku, Budowli a także praw i obowiązków z tytułu zawartych umów najmu, a także wszelkiej dokumentacji technicznej i projektowej wraz z prawami majątkowymi i roszczeniami wynikającymi z zabezpieczeń umów najmu, a także obejmować będzie przeniesienie na Kupującą gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku i Budowli.

Przedmiotem działalności gospodarczej Kupującej jest wynajem i zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi. Kupująca nabywając Nieruchomość zamierza poszerzyć portfolio posiadanych nieruchomości i wykorzystywać Nieruchomość do wynajmu komercyjnego w ramach czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku.

Przy czym, aby możliwe było prowadzenie działalności przez Kupującą w oparciu o nabytą Nieruchomości, Kupująca będzie musiała we własnym zakresie zapewnić finansowanie działalności, zapewnić zawarcie umów o dostawę mediów oraz innych usług do Nieruchomości oraz przystosować swoją strukturę wewnętrzną do rozszerzonej działalności w oparciu o nowo nabytą Nieruchomość.

Ostrożnościowo - Sprzedająca i Kupująca zawarły w umowie przedwstępnej oraz planują złożyć w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości i rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w zakresie w jakim możliwe będzie złożenie tego oświadczenia.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

2\. Czy Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona?

3\. Czy Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
------------------------------------------------------------------

I. Stanowisko Wnioskodawców

1\. Zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

3\. Zdaniem Wnioskodawców, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomość będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży.

II. Uzasadnienie

Ad. Pytanie 1

Przepisy podatkowe mające zastosowanie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Powyższe oznacza, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Określenie czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej transakcji podlegała będzie opodatkowaniu VAT, wymaga ustalenia czy transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń od opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania do tej transakcji.

Przedsiębiorstwo

Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, jednak zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny, zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oznacza to, że składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Biorąc pod uwagę, że przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą Działka, Budynek oraz Budowle, a także dokumentacja techniczna dotycząca tychże, oraz z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 kodeks cywilny, na Kupującą przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu, jak również Sprzedająca przeniesie na Kupującą wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia z zabezpieczeń umów najmu zawartych w odniesieniu do Budynku oraz gwarancje udzielone przez wykonawców Budynku i Budowli - to nie można tego przedmiotu traktować jako powiązanego funkcjonalnie zespołu składników, służących wykonywaniu (przeznaczonych do prowadzenia) określanej działalności jako przedsiębiorstwo. Nieruchomość aby była zdolna do realizacji swoich celów powinna być uzupełniona o dodatkowe kluczowe elementy, jak np. umowy na dostawę mediów, w oparciu o które nabyte składniki majątkowe będą mogły służyć prowadzeniu działalności.

W szczególności, w związku z tym, że planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 kodeksu cywilnego (w tym umów lub zaplecza technicznego, w oparciu o które może być prowadzona działalność) oraz mając na uwadze, że przy użyciu wyłącznie przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie możliwe prowadzenie jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności działalności polegającej na najmie bez uzupełnienia przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży o dodatkowe elementy, to w niniejszej sytuacji nie można klasyfikować przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości jako przedsiębiorstwa.

Co istotne, Kupująca nie przejmie również jakichkolwiek środków finansowych, lecz sfinansuje zakup z własnych środków (lub własnych kredytów/pożyczek zaciągniętych na własny rachunek).

Należy podkreślić, iż niemożliwe jest prowadzenie działalności w zakresie najmu wyłącznie w oparciu o posiadany Budynek i zawarte umowy najmu. W konsekwencji - jeżeli dojdzie do rozpoczęcia przez Sprzedającą najmu Budynku - na skutek dokonania planowanej transakcji sprzedaży, nie zostanie zapewniona ciągłość prowadzenia tej działalności na skutek braku przejścia praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów, trudno sobie bowiem wyobrazić, że będzie możliwe dalsze wykonywanie działalności polegającej na najmie bez zawarcia nowych umów z dostawcami mediów, jak również zawarcie umowy o zarządzanie lub powierzenie zarządzania wyspecjalizowanemu personelowi Kupującej.

Podsumowując, nie sposób uznać, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowi zespół praw, obowiązków i rzeczy zdolnych do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym.

Potwierdza to, iż przedmiot planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek uzasadniających uznanie go za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa (ZCP)

Przechodząc zaś do definicji ZCP należy wskazać, iż zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Ponadto, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

(i). istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

(ii). powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych („Przesłanka nr 1”);

(iii). zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie („Przesłanka nr 2”);

(iv). zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie („Przesłanka nr 3”);

(v). składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (zespół składników jest wyodrębniony funkcjonalnie) („Przesłanka nr 4”);

(vi). zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze („Przesłanka nr 5”).

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania wskazanych kryteriów biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającej na moment poprzedzający daną transakcję.

Przesłanka nr 1

Analogicznie jak przy definicji przedsiębiorstwa, również definicja ZCP kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów. Przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie tworzy zespołu składników majątkowych umożliwiających prowadzenie działalności polegającej na najmie lub jakiejkolwiek innej działalności.

W konsekwencji przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Przesłanka nr 2

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia organizacyjnego. W praktyce stosowania prawa przyjmuje się jednak, iż o spełnieniu tej przesłanki można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze danego przedsiębiorstwa. Takie organizacyjne wydzielenie powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

W praktyce więc, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej ani przedsiębiorstwa Sprzedającej.

Oznacza, to iż przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie jest wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającej.

Przesłanka nr 3

Ustawa o VAT nie precyzuje także, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia finansowego. Jak jednak wynika z ukształtowanej praktyki organów podatkowych i sądów administracyjnych, wyodrębnienie finansowe wymaga posiadania takiego systemu ewidencji, który umożliwia przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przez taki system należy rozumieć m.in. prowadzenie zakładowych planów kont w taki sposób, by była możliwa odrębna ewidencja zdarzeń gospodarczych związanych z działalnością zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Co istotne, wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować, co oznacza, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

Sprzedająca - jeżeli rozpocznie pobieranie czynszów z tytułu wynajmu lokali usługowych - prowadzić będzie ewidencję księgową na podstawie której możliwe będzie przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat związanych z najmem dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami, pomimo iż Sprzedająca nie będzie posiadać odrębnego planu kont dla przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością.

Przesłanka nr 4

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia funkcjonalnego. Niemniej jednak przesłankę tę (zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych) należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych i zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Zorganizowana część przedsiębiorstwa ma bowiem stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. ma obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Przy czym należy uznać, że - aby można było mówić o ich wyodrębnieniu - zakres tych zadań musi odróżniać je od innych funkcji gospodarczych realizowanych przy pomocy tego przedsiębiorstwa. W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

• funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

• przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

• składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

Mając na uwadze przedmiot planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz określenie funkcji i zakresu działalności jakiemu ma służyć, nie ulega wątpliwości, iż nie będzie on stanowił zorganizowanego kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych polegających na świadczeniu jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności działalności polegającej na świadczeniu usług najmu. Trudno więc mówić w takim przypadku o przejęciu funkcji polegającej na najmie, nawet jeżeli takie umowy z mocy prawa przejdą na Nabywcę. W skład planowanej transakcji sprzedaży nie wejdą bowiem m.in. umowy o dostawę mediów, nie zostanie zabezpieczone zarządzanie Nieruchomością. Umowy na dostawę mediów oraz zarządzanie Nieruchomością są kluczowe dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości. Niemożliwe jest bowiem prowadzenie działalności w zakresie najmu zasadniczo wyłącznie w oparciu o posiadany Budynek i zawarte umowy najmu.

Podsumowując, nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającej.

Przesłanka nr 5

Ostatnią cechą definiującą ZCP jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W zakresie tej przesłanki uznaje się, iż część mienia przedsiębiorstwa może być uznana za jego zorganizowaną część, gdy posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, tj. prowadzenia niezależnej od reszty przedsiębiorstwa działalności gospodarczej (stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze).

Analiza taka jest niezbędna do stwierdzenia czy dane składniki majątkowe mogą być zakwalifikowane jako ZCP. Kwalifikacja taka jest możliwa wyłącznie, gdy określony zespół składników materialnych i niematerialnych potencjalnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania przypisane mu w strukturze organizacyjnej danego podmiotu.

Oznacza to, jak już omówiono powyżej, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników majątku, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić (zorganizować) odrębne przedsiębiorstwo, lecz zorganizowanym zespołem tych składników umożliwiającym samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Istotne jest jednak również, aby przenoszone składniki majątkowe mogły służyć realizacji określonych zadań gospodarczych jako niezależne przedsiębiorstwo.

Konieczna jest zatem analiza pewnego hipotetycznego stanu, polegającego na odłączeniu określonych składników majątkowych od pozostałej części mienia ich właściciela.

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie, w skład przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży nie wejdą żadne inne składniki, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa, pozwalając mu na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu. To w gestii Kupującej leży takie zorganizowanie przedmiotu planowanej sprzedaży i dodanie nowych składników, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. by mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze). Przedmiot planowanej transakcji będzie wymagał uzupełniania o podstawowe umowy takie jak umowy o dostawę mediów, zabezpieczenie zarządzania Nieruchomością aby możliwe było wynajmowanie Budynku. Tym samym na skutek dokonania planowanej transakcji sprzedaży nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności, polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku. Ciągłość ta nie zostanie w szczególności zapewniona na skutek braku przejścia praw i obowiązków wynikających z umów dostawy mediów oraz zapewnienie zarządzania.

Biorąc pod uwagę powyższe nie można uznać, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży stanowi zespół praw, obowiązków i rzeczy zdolnych do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Powyższe jednoznacznie potwierdza, że w wyniku planowanej transakcji sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia przedsiębiorstwa Sprzedającej, a jedynie poszczególnych składników jej majątku.

Podsumowując, przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze bez doposażenia go w dodatkowe podstawowe elementy.

Objaśnienia podatkowe

Należy wskazać, iż dnia 11 grudnia 2018 r. Ministerstwo Finansów wydało objaśnienia podatkowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”).

Zgodnie z Objaśnieniami traktowanie zbycia nieruchomości komercyjnych jako dostawy towaru opodatkowanej VAT powinno stanowić zasadę. Objaśnienia wskazują na zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji jako na istotne elementy transakcji, w oparciu o które dokonane powinno być rozstrzygnięcie, czy przedmiot sprzedaży stanowi przedsiębiorstwo/jego zorganizowaną część, czy wyłącznie odrębne składniki majątkowe.

Zgodnie z Objaśnieniami, jeżeli nabywca, aby kontynuować działalność zbywcy, musi zaangażować inne składniki majątku lub podejmować dodatkowe działania, to taki zespół składników majątkowych nie stanowi ani przedsiębiorstwa, ani ZCP.

Jak wynika z Objaśnień niezbędne jest ustalenie, czy w ramach transakcji przejdą następujące elementy, które pozwalają na kontynuację działalności:

• prawa i obowiązki z umów kredytowych na nabycie, modernizację bądź przebudowę zbywanej nieruchomości,

• prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością,

• prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami,

• należności pieniężne.

Weryfikacja, czy w danym przypadku wystąpią kryteria warunkujące uznanie danego przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo/ZCP powinna być dokonana na moment transakcji.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Interpretacje indywidualne

Powyższe stanowisko Wnioskodawców potwierdzają również organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

\[Interpretacja Indywidualna Dyrektora KIS z dnia 20 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM\], gdzie organ zgodził się w całości ze stanowiskiem podatnika i odstąpił od uzasadnienia prawnego oceny stanowiska, akceptując następujące podejście:

„Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. Jednocześnie, w skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą żadne inne składniki, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa, pozwalając mu na prowadzenie działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, w szczególności działalności polegającej na najmie lub działalności deweloperskiej. Aby Nabywca mógł rozpocząć prowadzenie projektu deweloperskiego niezbędne jest bowiem zapewnienie odpowiednich umów lub zaplecza technicznego oraz finansowania realizowanej inwestycji. Takie elementy nie będą jednak przedmiotem transakcji. Tym samym, to w gestii Nabywcy leży takie zorganizowanie przedmiotu Transakcji (i dodanie nowych składników), aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. by mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze).

Podkreślenia również wymaga, że celem biznesowym Sprzedającego nie jest realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego (Strony uzgodniły, że Sprzedający wystąpi o decyzję w sprawie pozwolenia na rozbiórkę w związku z ograniczeniami administracyjnymi, nie jest natomiast pewnym, że taka decyzja zostanie uzyskana przed zawarciem Umowy przyrzeczonej, przy czym Sprzedający będzie podejmował czynności mające na celu złożenie wniosku o pozwoleniu na rozbiórkę oraz wydanie decyzji w tym przedmiocie), ani kontynuowanie umów najmu, wygasza on bowiem swą działalność w związku z czym została podjęta uchwała o likwidacji. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, na skutek dokonania planowanej Transakcji, nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia jakiejkolwiek działalności.

Mając powyższe na uwadze, w opinii Zainteresowanych nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi kompleks praw, obowiązków i rzeczy zdolny do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności w zakresie deweloperki, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Powyższe jednoznacznie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

Konkludując, zdaniem Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze bez doposażenia go w dodatkowe podstawowe elementy”.

\[Interpretacja Indywidualna Dyrektora KIS z dnia 24 czerwca 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.242.2020.4.MJ\], w której organ wskazał:

„Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z okoliczności wniosku nie wynika, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, przedmiotu transakcji nie będą stanowiły składniki majątkowe, które będą wyodrębnione organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Wskazane składniki mające być przedmiotem sprzedaży, nie umożliwią prowadzenia niezależnego przedsiębiorstwa. Jak wyjaśniono wyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespól składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy brać pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży. Nie można zatem wyznaczyć szczegółowego katalogu warunków koniecznych do spełnienia, aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia z zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT”.

Ad. Pytanie 2

Przepisy mające zastosowanie w zakresie opodatkowania dostawy podatkiem VAT

Zwolnienie dla dostaw wykorzystywanych wyłącznie do czynności zwolnionych

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dostawa budynków lub budowli

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższy przepis wprowadza na gruncie VAT zasadę, zgodnie z którą traktowanie podatkowe gruntu jest takie samo, jak traktowanie podatkowe znajdujących się na nim budynków lub budowli. Oznacza to, iż sprzedaż działki zabudowanej budynkami czy budowlami, których sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT, jest w całości zwolniona z opodatkowania VAT zaś sprzedaż działki zabudowanej budynkami czy budowlami, których sprzedaż podlega efektywnemu opodatkowaniu VAT, również w całości podlega opodatkowaniu VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co istotne - ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie można zrezygnować - jest ono obligatoryjne.

Rezygnacja ze zwolnienia

Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

• są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

• złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT - oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

• planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku składania oświadczenia poza aktem notarialnym;

• adres budynku, budowli lub ich części.

Budynki i budowle

Mając na uwadze powyższe, dokonując analizy opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w rozumieniu ustawy o VAT znajdują się na nich budowle lub budynki. Jeśli tak, to cała transakcja z perspektywy VAT, zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, powinna zostać potraktowana nie jako sprzedaż gruntu, ale jako sprzedaż budowli/budynków wraz z gruntem.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia budynków i budowli. Stąd zasadne jest sięgniecie w tym celu do definicji legalnych, zawartych w ustawie - Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 ustawy - Prawo budowlane, ilekroć jest mowa o:

• obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

\- budynek,

\- budowlę,

\- obiekt małej architektury,

• budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

• budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

• obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W kontekście powyższego należy wskazać, że Budynek spełnia definicję budynku zawartą w Prawie budowlanym. Podobnie Budowle spełniają definicję budowli zawartą w Prawie budowlanym.

Należałoby wiec stwierdzić, iż dostawa Działki ze względu na okoliczność, iż posadowione są na niej Budynek i Budowle stanowić będzie dostawę budynków i budowli wraz z gruntem, na którym zostały posadowione.

Zasady opodatkowania VAT

Na kolejnym etapie należy rozstrzygnąć czy dostawa Nieruchomości będzie transakcją zwolnioną od VAT, czy też podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była przez Sprzedającą wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej. W związku z tym, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (jako dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej).

Ponadto jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Budynek i Budowle nie zostały jeszcze oddane do użytkowania - jednak oddanie do użytkowania nastąpi nie później niż do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (tj. do 20 grudnia 2024 r.) - warunkiem bowiem zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Sprzedającą decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeszcze przed uzyskaniem przez Sprzedającą decyzji o pozwoleniu na użytkowanie - Budynek oraz Budowle zostaną wydane najemcom celem rozpoczęcia prac przystosowawczych (przystosowania wynajmowanych lokali do własnych potrzeb). Oznacza to, że pierwsze zasiedlenie Budynku i Budowli nastąpi do 20 grudnia 2024 r. (do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży) i od tego czasu nie upłynie 2 lata do momentu planowanej sprzedaży. Tym samym dostawa Nieruchomości realizowana będzie w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, co oznacza, iż na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Konsekwentnie w opinii Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako nie dokonywana w okresie dłużnym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Tym samym złożone przez Sprzedającą i Kupującą ostrożnościowo oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości i objęciu opodatkowaniem VAT dostawy Nieruchomości nie wywoła jakichkolwiek skutków prawnych - gdyż zwolnienie z opodatkowania nie dotyczyło dostawy Nieruchomości - Wnioskodawcy nie mają wiec z czego rezygnować.

Podsumowanie

Podsumowując dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jako dostawa dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Analogicznie będzie w przypadku dokumentacji technicznej oraz praw i obowiązków z umów najmu oraz praw i roszczeń z tytułu zabezpieczenia umów najmu, oraz praw z tytułu gwarancji od podwykonawców, które obok Nieruchomości, stanowią przedmiot planowanej transakcji sprzedaży. Bezsprzecznie dokumentacja ta, jak również prawa i obowiązki z umów najmu i prawa i roszczenia z tytułu ich zabezpieczenia jak również prawa z gwarancji od podwykonawców są immanentnie związane z Nieruchomością co więcej nie zostanie do nich przypisana odrębna cena, w związku z tym, że dokumentacja ta i ww. prawa są immanentnie związane z Nieruchomością. Jako, że przeniesienie Dokumentacji technicznej, praw i obowiązków z umów najmu oraz praw i roszczeń związanych z umowami najmu odbędzie się w związku ze sprzedażą Nieruchomości, to ich przeniesienie będzie opodatkowane VAT i nie będzie zwolnione od tego podatku, analogicznie jak sprzedaż Nieruchomości.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Ad. Pytanie 3

Prawo do obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego stanowi realizację podstawowej zasady konstrukcyjnej podatku VAT - zasady neutralności. Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

• nabycia towarów i usług;

• dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z opodatkowania.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia negatywnych przesłanek, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Przedstawiona wyżej zasada wyłącza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Biorąc pod uwagę, że Kupująca jest czynnym podatnikiem VAT, a nabyte od Sprzedającej Nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującą wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych (Kupująca zamierza wynajmować komercyjnie nabyte Nieruchomości, które to czynności podlegać będą opodatkowaniu VAT) - Kupująca będzie miała pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedającej Nieruchomości.

Kupująca dokona przedmiotowego odliczenia na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającą z wykazanym podatkiem VAT za dostawę Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomość będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie
------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” – wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy, który stanowi:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe, ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Przedmiotem transakcji w niniejszej sprawie będzie nieruchomość stanowiąca działkę nr X, zabudowaną jednokondygnacyjnym pawilonem handlowo-usługowym. Na Działce znajdują się także budowle: parking zewnętrzny wraz z drogami dojazdowymi i wewnętrznymi oraz chodnikami (wszystko z kostki brukowej) oraz (\`(...)\`) betonowych zbiorników podziemnych do retencjonowania deszczówki, a także (\`(...)\`) lamp oświetleniowych oraz wiata śmietnikowa z konstrukcji stalowej. Działka, Budynek oraz Budowle są łącznie określane jako „Nieruchomość”.

W ramach planowanej transakcji, Sprzedająca i Kupująca zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której:

• Sprzedająca sprzeda prawo własności Działki Kupującej;

• Sprzedająca sprzeda prawo własności Budynku Kupującej;

• Sprzedająca sprzeda prawo własności Budowli Kupującej;

• Sprzedająca przeniesie na Kupującą wszelkie autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej architektonicznej lub budowlanej, w zakresie w jakim przysługują Sprzedającej oraz wyda całą posiadaną dokumentację dotyczącą Nieruchomości;

• Sprzedająca przeniesie na Kupującą wszelkie gwarancje udzielone jej przez wykonawców realizujących budowę Budynku i Budowli;

• na Kupującą przejdą także z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu. Ponadto Sprzedająca przeniesie na Kupującą wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia z zabezpieczeń umów najmu zawartych w odniesieniu do Budynku;

• w zakresie umów o dostawę usług i mediów do Nieruchomości Sprzedająca wypowie przedmiotowe umowy do dnia sprzedaży Nieruchomości a Wnioskodawcy skoordynują zawarcie przez Kupującą nowych umów zabezpieczających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po dacie sprzedaży. Kupująca nie przejmuje więc żadnych praw i obowiązków Sprzedającej z umów o dostawę usług i mediów. Kupująca nie wyklucza możliwości zawarcia umów z tymi samymi dostawcami mediów, z których usług korzystała Sprzedająca, byłoby to jednak dokonane wyłącznie w przypadku możliwości zawarcia takich umów również z innymi dostawcami.

Sprzedająca zawarła z Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości a do 20 grudnia 2024 r. planowane jest zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wynika z powołanego art. 552 Kodeksu cywilnego, strony – poza wyłączeniami wynikającymi z przepisów szczególnych – mają pozostawioną swobodę co do tego, jakie elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa objąć przedmiotem czynności prawnej, z tym że swoboda w wyłączeniu poszczególnych składników nie może iść tak daleko, aby zakres wyłączeń przekreślił istotę przedsiębiorstwa określoną w art. 551 Kodeksu cywilnego. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającej, tj. przede wszystkim:

• finansowanie związane z Nieruchomością (Sprzedająca zamierza spłacić kredyt zaciągnięty uprzednio na zakup Nieruchomości, zaś Kupująca zamierza transakcję tę sfinansować z wypracowanych środków własnych, pożyczek i kredytu/ów zaciągniętych na tę okoliczność);

• zakład pracy Sprzedającej;

• firma (oznaczenia Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

• żadne środki pieniężne ani rachunki bankowe Sprzedającej;

• prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości;

• prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającej;

• należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

• rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

• księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającej;

• know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającej.

Transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedającej. Wprawdzie w oparciu o prowadzoną przez Sprzedającą ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz innych opłat wynikających z zawartych umów najmu dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami, co może świadczyć o wyodrębnieniu finansowym, jednak jednocześnie przedmiotem zbycia nie będzie finansowanie związane z Nieruchomością, żadne środki pieniężne ani rachunki bankowe Sprzedającej, należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe, a także rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych.

Wskazali Państwo, że aby możliwe było prowadzenie działalności przez Kupującą w oparciu o nabytą Nieruchomości, Kupująca będzie musiała we własnym zakresie zapewnić finansowanie działalności, zapewnić zawarcie umów o dostawę mediów oraz innych usług do Nieruchomości oraz przystosować swoją strukturę wewnętrzną do rozszerzonej działalności w oparciu o nowo nabytą Nieruchomość.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przedmiotu transakcji nie będą stanowiły składniki majątkowe, które będą wyodrębnione organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającej.

Podsumowując należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia z zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w związku z czym transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii objętej zakresem pytania oznaczonego nr 2, należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Natomiast, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż prawa własności działki nr X zabudowanej Budynkiem i Budowlami. Tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do art. 3 pkt 2 Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo dokonać transakcji, w skład której wejdzie działka nr X, zabudowana jednokondygnacyjnym pawilonem handlowo-usługowym (dalej: „Budynek”). Na ww. działce znajduje się także: parking zewnętrzny wraz z drogami dojazdowymi i wewnętrznymi oraz chodnikami (wszystko z kostki brukowej) oraz (\`(...)\`) betonowych zbiorników podziemnych do retencjonowania deszczówki, a także (\`(...)\`) lamp oświetleniowych oraz wiata śmietnikowa z konstrukcji stalowej, które to naniesienia spełniają definicję „budowli” zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Budowle”).

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanej działki nr X zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem Budynku oraz Budowli posadowionych na tej działce nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość jest w trakcie komercjalizacji na rzecz podmiotów zewnętrznych i po oddaniu do użytkowania będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich.

Wskazali Państwo, że na moment złożenia niniejszego wniosku Budynek nie został jeszcze formalnie oddany do użytkowania (właściwe organy nie wydały jeszcze decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) niemniej jednak na moment sprzedaży Budynek będzie już oddany do użytkowania (zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie).

Jeżeli pozwolenie na użytkowanie Nieruchomości zostanie uzyskane przez Sprzedającą przed grudniem 2024 r. a procesy dostosowania poszczególnych lokali przez najemców do swoich potrzeb zostaną zakończone - najemcy rozpoczną działalność handlową w swoich lokalach, zaś Sprzedająca będzie pobierać z tego tytułu należny i wynikający z zawartych umów najmu czynsz i inne opłaty, które podlegać będą opodatkowaniu VAT (Sprzedająca nie będzie wykorzystywała Nieruchomości do czynności zwolnionych z VAT).

Zestawiając powyższy opis z Państwa wątpliwościami dotyczącymi tego czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, wskazać należy, że jak wynika z uregulowań w tym zakresie, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Analizując podane przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanym przypadku przedmiotowy Budynek budowany jest/był z przeznaczeniem na wynajem. A zatem należy stwierdzić, że względem tych powierzchni budynków, które są przeznaczone pod najem pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania do używania danej powierzchni budynków w najem.

Jednocześnie odnośnie Budowli mających być przedmiotem transakcji (jako infrastruktura towarzysząca Budynkowi) należy wyjaśnić, że ze względu na ich związek funkcjonalny z Budynkiem, w momencie kiedy dojdzie do używania Budynku przez Sprzedającą w ramach działalności gospodarczej – tj. wynajmu, to także dojdzie do używania w ramach działalności gospodarczej Budowli, a zatem dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, dostawa budynków i budowli dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT (z wyjątkiem szczególnych przypadków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).

Przenosząc powyższe ustalenia na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że planowana Transakcja dostawy Nieruchomości nie spełnia przesłanek zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak bowiem Państwo wskazali, na moment złożenia niniejszego wniosku Budynek nie został jeszcze formalnie oddany do użytkowania, niemniej jednak na moment sprzedaży Budynek będzie już oddany do użytkowania (zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie). Jeszcze przed uzyskaniem przez Sprzedającą decyzji o pozwoleniu na użytkowanie - Budynek oraz Budowle zostaną wydane najemcom celem rozpoczęcia prac przystosowawczych (przystosowania wynajmowanych lokali do własnych potrzeb). Jeżeli pozwolenie na użytkowanie Nieruchomości zostanie uzyskane przez Sprzedającą przed grudniem 2024 r. a procesy dostosowania poszczególnych lokali przez najemców do swoich potrzeb zostaną zakończone - najemcy rozpoczną działalność handlową w swoich lokalach. Zatem należy wskazać, że od pierwszego zasiedlenia Budynku do chwili sprzedaży nie miną co najmniej 2 lata.

Skoro planowana sprzedaż Budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to również sprzedaż Budowli znajdujących się na działce nr X nie będzie korzystała z tego zwolnienia.

W niniejszej sprawie nie ma również możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ z okoliczności sprawy wynika, że w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków ponoszonych na Nieruchomość. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje natomiast zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie przesłanki.

Tym samym zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy, również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało zastosowania. Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nie była przez Sprzedającą wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że w związku z wykorzystywaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków ponoszonych na Nieruchomość.

Podsumowując, dostawa Budynku oraz Budowli, a także przynależnego do nich gruntu (działki nr X) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec powyższego należy stwierdzić, że ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Kupującej do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Kupująca, jak i Sprzedająca są czynnymi podatnikami VAT. Kupująca, nabywając Nieruchomość, zamierza poszerzyć portfolio posiadanych nieruchomości i wykorzystywać Nieruchomość do wynajmu komercyjnego w ramach czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku.

Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Zatem w związku z nabyciem Nieruchomości, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupująca będzie uprawniona do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.