Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1-2/4511-1-7/16-4/MKA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-08-18
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; spadek; sprzedaż; zadatek; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 czerwca 2016 r. (data wpływu 4 lipca 2016 r.), uzupełnionym w dniu 1 sierpnia 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z 20 lipca 2016 r. nr ILPB1-2/4511-1-7/16-2/MKA, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a uzupełnieniem wniosku nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 20 lipca 2016 r. W dniu 1 sierpnia 2016 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej 28 lipca 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 23 czerwca 2009 r. Wnioskodawczyni została kuratorem częściowo ubezwłasnowolnionego ojca. Następnie dnia 1 grudnia 2010 r. na wniosek Wnioskodawczyni Sąd wyraził zgodę na sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz działki będących własnością ojca Wnioskodawczyni, który od chwili ubezwłasnowolnienia zamieszkał w domu Zainteresowanej. Jednocześnie Sąd zobowiązał Wnioskodawczynię do tego, aby z uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy przystosować ojcu przy domu Zainteresowanej samodzielne mieszkanie wraz z niezbędnym wyposażeniem. Co do wykonania postanowień Sądowych Wnioskodawczyni musiała składać sądowi sprawozdania z wykonanych czynności.

Dnia 21 lipca 2014 r. został zawarty Akt Notarialny Umowa Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości za cenę 111 000,00 zł. Kupujący wpłacił zadatek w wysokości 4 000,00 zł, oraz zaliczkę 20 000,00 zł. Dnia 10 kwietnia 2015 r. Aktem Notarialnym dokonano Zmiany Umowy Przedwstępnej co do terminu zawarcia Umowy właściwej sprzedaży, gdzie Kupujący dopłacił zaliczkę w kwocie 40 000,00 zł.

Reasumując Kupujący wpłacili łącznie 64 000,00 zł.

W tym czasie zgodnie z zaleceniem Sądu Wnioskodawczyni przebudowywała garaż aby ojcu zrobić samodzielne mieszkanie, na część poniesionych kosztów Zainteresowana posiada rachunki, część w tym również robocizna rodziny jest nie udokumentowana. Pomieszczenia, które zostały zrobione są częścią domu Wnioskodawczyni, którego Zainteresowana nie ma zamiaru sprzedawać. Dnia 22 grudnia 2015 r. ojciec Wnioskodawczyni zmarł.

W dniu 10 czerwca 2016 r. Wnioskodawczyni zawarła Akt Notarialny Sprzedaży (już jako spadkobierca). Wnioskodawczyni po odliczeniu wcześniejszych zaliczek i zadatku otrzymała od Kupujących kwotę 47 000,00 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy podatek dochodowy od spadku Wnioskodawczyni zapłaci od kwoty 47 000,00 zł jaką faktycznie otrzymała w dniu podpisania Aktu Notarialnego Sprzedaży 20 czerwca 2016 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, Zainteresowana powinna zapłacić podatek tylko od kwoty 47 000,00 zł tj. od kwoty jaką faktycznie dostała od Kupujących lokal mieszkalny wraz z działką nabyte w spadku po zmarłym ojcu, gdyż wcześniej otrzymane kwoty - łącznie 64 000,00 zł, udokumentowane Aktami Notarialnymi a także wyciągami bankowymi (wpływ na konto) - zostały przekazane za życia ojca i spożytkowane zgodnie z zaleceniami Sądu. Wnioskodawczyni musiała działać tak, aby zdawać Sądowi sprawozdania z wykonania zaleceń.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w spadku po ojcu – zmarłym 22 grudnia 2015 r. – należący do niego lokal mieszkalny oraz działkę. W czerwcu 2016 r. w wyniku umowy sprzedaży Wnioskodawczyni zbyła lokal mieszkalny oraz działkę. Ostateczna umowa sprzedaży była poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości zawartą w dniu 21 lipca 2014 r. przez Wnioskodawczynię - jako kuratora częściowo ubezwłasnowolnionego ojca Zainteresowanej - za kwotę 111 000,00 zł. W dacie zawarcia umowy przedwstępnej nieruchomości te były własnością ojca Wnioskodawczyni. Na podstawie umowy przedwstępnej kupujący wpłacili łącznie 64 000,00 zł tytułem zadatku i zaliczki.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – ani umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, ani dokonanie zapłaty, nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe oraz opisany we wniosku stan faktyczny Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny oraz działkę w dniu śmierci ojca, czyli 22 grudnia 2015 r. Natomiast zbycie lokalu mieszkalnego oraz działki przez Wnioskodawczynię nastąpiło w wyniku umowy sprzedaży 10 czerwca 2016 r. - z chwilą podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność ww. nieruchomości.

Wobec powyższego w niniejszej sprawie sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ czynność ta miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Biorąc pod uwagę fakt, iż nabycie nieruchomości nastąpiło w 2015 r. w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W konsekwencji należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz działki to 111 000,00 zł – cena określona w umowie sprzedaży, a nie jak wskazuje Wnioskodawczyni 47 000,00 zł, czyli cena pomniejszona o zadatek i zaliczki. Przychód ten Wnioskodawczyni powinna wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (PIT-39) składanym za rok 2016.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.