Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.747.2025.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-07
Teza: Skutki podatkowe najmu lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
najem-najem mieszkań
najem-najem prywatny
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    skutków podatkowych najmu lokali mieszkalnych. Uzupełnił go Pan pismem z 5 listopada
    2025 r. (wpływ 5 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest
    następująca:
    Opis stanu faktycznego

    Jest Pan polskim rezydentem podatkowym. Od 1992 r. prowadzi Pan jednoosobową
    działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Głównym przedmiotem
    Pana działalności gospodarczej jest świadczenie usług stolarskich (przeważający kod PKD:
    16.23.Z – Produkcja pozostałych wyrobów stolarskich i ciesielskich dla budownictwa).
    W ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy Pan również usługi wynajmu
    hal przemysłowych oraz najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych. Nieruchomości
    wykorzystywane w tym zakresie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i
    stanowią majątek Pana przedsiębiorstwa.
    Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej, jest Pan również właścicielem 30
    lokali mieszkalnych, które wchodzą w skład Pana majątku prywatnego (osobistego). Lokale
    te nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych, ani nie są wykorzystywane na potrzeby
    działalności gospodarczej.
    Lokale te wynajmuje Pan odpłatnie osobom trzecim, uzyskując z tego tytułu przychody
    opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a
    ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843; dalej: „Ustawa
    o ryczałcie”).
    Z 30 lokali mieszkalnych (dalej łącznie: „Lokale”):
    · 10 jest wykorzystywanych w ramach najmu długoterminowego,
    · 20 - w ramach najmu krótkoterminowego.
    Najem długoterminowy:
    W ramach najmu długoterminowego zawiera Pan umowy najmu z osobami fizycznymi,
    które wykorzystują lokale na własne cele mieszkaniowe, na okres przekraczający 1 miesiąc.
    Najem krótkoterminowy:
    W przypadku najmu krótkoterminowego udostępnia Pan lokale na okres
    nieprzekraczający 30 dni. Oferty wynajmu publikowane są na dedykowanych portalach
    internetowych, takich jak ... oraz ...
    Wsparcie w zakresie zarządzania najmem prowadzonym poza działalnością gospodarczą
    zapewnia Pana córka. Ponadto, do bieżącej obsługi lokali wykorzystywanych w ramach
    najmu krótkoterminowego (np. sprzątanie, uzupełnianie wyposażenia) zaangażowana jest
    jedna osoba fizyczna.
    Nie posiada Pan strategii w zakresie najmu Lokali. Nie posiada Pan również
    zorganizowanych planów rozwoju najmu prywatnego, poza ewentualnym zakupem
    kolejnych nieruchomości, w przypadku posiadania nadwyżek finansowych. Nie podejmuje
    Pan działań analitycznych i badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców.
    Pana działanie stanowi jedynie lokowanie nadwyżek posiadanych środków (uzyskiwanych
    z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości, w celu zabezpieczenia majątku
    prywatnego.
    Uzupełnienie
    Przedmiotem Pana działalności gospodarczej nigdy nie był obrót, kupno i sprzedaż
    nieruchomościami. W zakres przedmiotowej działalności gospodarczej wchodzi najem
    nieruchomości majątku firmowego, tj. hali produkcyjnej oraz budynków magazynowych i
    biurowych, stanowiących elementy majątku firmowego. Ten rodzaj działalności
    gospodarczej prowadzony jest od 2009 r.
    Lokale mieszkalne zostały wybudowane ze środków pochodzących z Pana prywatnego
    majątku. Jest Pan jedynym właścicielem wynajmowanych lokali mieszkalnych. Nie
    pozostaje w związku małżeńskim, stąd nie składał Pan oświadczenia, że opodatkuje Pan
    całość przychodów z najmu nieruchomości. Uzyskuje Pan przychody z najmu wskazanych

    lokali mieszkalnych od 2023 r. Zarządza Pan nieruchomościami we własnym zakresie.
    Obsługą księgową zajmuje się biuro rachunkowe. Podejmując czynności związane z
    najmem lokali działa Pan we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych
    podmiotów, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Pana określone prawa i
    obowiązki. Część lokali jest wynajmowana sposób okazjonalny, część lokali jest
    wynajmowana w sposób stały - o długości i sposobie wynajmu decyduje najemca. Nie
    planuje Pan nabywać lokali w celu ich najmu, tj. dokonywać ich zakupu. Zamierza Pan
    wybudować dalsze lokale pod wynajem.
    Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku
    Czy przychody osiągane przez Pana z najmu lokali mogą być opodatkowane
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym
    mowa w art. 6 ust. 1a Ustawy o ryczałcie?
    Pana stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)
    Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1a Ustawy o ryczałcie, opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji
    podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
    Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
    świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku
    dochodowym.
    Z kolei, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, źródłami przychodów są najem,
    podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym
    również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
    rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych
    produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (dalej: „Ustawa o PIT”).
    Zgodnie z treścią tego przepisu, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej
    albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie
    uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności;
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.
    Z ww. przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:

    1) zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT,
      pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    2) brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, oraz
    3) wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są
    również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o
    podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT dotyczącym źródła
    przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z
    działalnością gospodarczą.
    Z powyższego wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako
    pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w
    art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
    Zagadnienie kwalifikowania przychodów do odpowiedniego źródła w zakresie najmu budzi
    wątpliwości od początku obowiązywania ustawy o PIT. Naprzeciw tym wątpliwościom
    wyszedł NSA w uchwale z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21: „Przychody z najmu,
    podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są
    zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.
    o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią
    wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.
    Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – „najem”, a wyjątkiem jest
    sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
    „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - [przychody kwalifikuje] do
    przychodów z działalności gospodarczej.
    W uzasadnieniu uchwały NSA wskazał dodatkowo, że: „To zatem podatnik decyduje o tym,
    czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności
    gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością
    gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu
    będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku
    jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu
    należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od
    stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r. sygn. akt II FSK
    2832/11, CBOSA). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r. sygn. akt II FSK
    379/14 (CBOSA), w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji
    określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu
    podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki
    majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie
    majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą.”
    Jak wynika z powyższego, to w dużej mierze od podatnika zależy, w jaki sposób
    kwalifikowane będą przychody z najmu posiadanych przez niego nieruchomości.
    Judykatura nie wprowadziła sztywnych kryteriów służących określaniu, czy konkretny
    przypadek z urzędu kwalifikowany jest jako wynajem w ramach działalności gospodarczej.
    Nie wprowadzono również kryterium ilościowego, zgodnie z którym wynajem określonej
    liczby lokali niejako automatycznie determinuje, że ich wynajem stanowi przejaw
    działalności gospodarczej.
    Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w
    której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych
    z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.

    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego stanu faktycznego, należy wskazać, że:
    a) nie podejmuje Pan czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia Lokali od
      majątku prywatnego poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników
      materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności – Lokale stanowią Pana
      niewyodrębniony majątek prywatny,
    b) nie buduje Pan struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie Lokalami – w
      zarządzie Pana majątkiem pomaga rodzina oraz jedna osoba odpowiedzialna za
      kwestie techniczne związane z użytkowaniem Lokali,
    c) nie wypracowuje Pan strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku
      pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do
      tych potrzeb), ale jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z
      różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali) – nie posiada
      Pan dedykowanej strategii, nie korzysta z usług badania rynku, a Pana działania
      stanowią jedynie lokowanie nadwyżek posiadanych środków w zakup nieruchomości.
    Opisany stan faktyczny należy również przenieść na wymogi wynikające wprost z ustawy o
    PIT, które wskazano wcześniej:
    1) zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT,
      pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą –
      opisany stan faktyczny nie wskazuje na zaistnienie przesłanek pozytywnych,
      pozwalających uznać, że wynajem Lokali stanowi działalność gospodarczą,
    2) brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT – przesłanki te
      nie występują w opisanym stanie faktycznym,
    3) wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych – wynajem Lokali jest zaliczany do źródła przychodu jaki jest najem w myśl
      art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
    Należy zatem uznać, że opisany stan faktyczny wskazuje, że działania podejmowane przez
    Pana w zakresie wynajmu Lokali nie stanowią działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    5a pkt 6 ustawy o PIT. Jeżeli Pana celem byłoby objęcie Lokali działalnością gospodarczą,
    włączyłby je do majątku prowadzonego przedsiębiorstwa, w ramach którego świadczy
    również usługi najmu.
    Na prawidłowość tego stanowiska wskazują również inne interpretacje indywidualne
    Organu, przykładowo:
    · interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 sierpnia 2024 r.
      Nr 0113-KDIPT2-1.4011.478.2024.1.KD: „(...) najem stanowi odrębne od działalności
      gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
      od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
      działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
      przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą,
      wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest
      pozarolnicza działalność gospodarcza.(...)
        Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem
        sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
        kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
        działalności gospodarczej.

        Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
        wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
        fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z
        wykonywaną działalnością gospodarczą”;
    · interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 stycznia 2025 r.
      Nr 0112-KDIL2-2.4011.735.2024.2.AA: „Jednocześnie podkreślam, że nie ma podstaw,
      aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt
      6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika
      czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na
      celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb
      osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych,
      zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy
      utożsamiać z działalnością gospodarczą”;
    · interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 maja 2025 r.
      Nr 0115-KDST2-1.4011.194.2025.2.MR: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy,
      poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez
      ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy
      mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z
      wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do
      źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie
      składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością
      gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”
    Biorąc pod uwagę powyższe, Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.
    Uzupełnienie
    Przychody osiągane przez Pana z najmu lokali mogą być opodatkowane zryczałtowanym
    podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 6 ust.
    1a Ustawy o ryczałcie.
    Treść uzasadnienia zajętego stanowiska jest tożsama z uzasadnieniem zawartym w
    pierwotnym wniosku. Należy zatem uznać, że opisany we wniosku, uzupełniony pismem
    stan faktyczny wskazuje, że przychody osiągane przez Pana z najmu lokali mogą być
    opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu
    prywatnego, o którym mowa w art. 6 ust. 1a Ustawy o ryczałcie.
    Pana stanowisko wynika z treści następujących przepisów:
    · art. 6 ust. 1a Ustawy o ryczałcie,
    · art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT,
    · art. 5a pkt 6 ustawy o PIT,
    · art. 5b ust. 1 ustawy o PIT,
    · art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy:
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
      przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
      prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
    · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.

    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W uchwale NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi jednoosobową działalność
    gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym, której głównym przedmiotem jest
    świadczenie usług stolarskich. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy
    Pan również usługi wynajmu hal przemysłowych oraz najmu krótkoterminowego lokali
    mieszkalnych. Nieruchomości wykorzystywane w tym zakresie zostały wprowadzone do
    ewidencji środków trwałych i stanowią majątek Pana przedsiębiorstwa. Niezależnie od
    prowadzonej działalności gospodarczej, jest Pan również właścicielem 30 lokali
    mieszkalnych, które wchodzą w skład Pana majątku prywatnego (osobistego). Lokale te
    nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych, ani nie są wykorzystywane na potrzeby
    działalności gospodarczej. Lokale te wynajmuje Pan odpłatnie osobom trzecim, uzyskując
    z tego tytułu przychody opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
    zgodnie z art. 6 ust. 1a o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Z 30 lokali mieszkalnych: 10 jest
    wykorzystywanych w ramach najmu długoterminowego, 20 w ramach najmu
    krótkoterminowego. W ramach najmu długoterminowego zawiera Pan umowy najmu z
    osobami fizycznymi, które wykorzystują lokale na własne cele mieszkaniowe, na okres
    przekraczający 1 miesiąc. W przypadku najmu krótkoterminowego udostępnia Pan lokale
    na okres nieprzekraczający 30 dni. Oferty wynajmu publikowane są na dedykowanych
    portalach internetowych. Wsparcie w zakresie zarządzania najmem prowadzonym poza
    działalnością gospodarczą zapewnia Pana córka. Ponadto, do bieżącej obsługi lokali
    wykorzystywanych w ramach najmu krótkoterminowego (np. sprzątanie, uzupełnianie
    wyposażenia) zaangażowana jest jedna osoba fizyczna. Nie posiada Pan strategii w
    zakresie najmu lokali. Nie posiada Pan również zorganizowanych planów rozwoju najmu

    prywatnego, poza ewentualnym zakupem kolejnych nieruchomości, w przypadku
    posiadania nadwyżek finansowych. Nie podejmuje Pan działań analitycznych i badania
    rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców. Pana działanie stanowi jedynie
    lokowanie nadwyżek posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w
    zakup nieruchomości, w celu zabezpieczenia majątku prywatnego. Przedmiotem Pana
    działalności gospodarczej nigdy nie był obrót, kupno i sprzedaż nieruchomości. W zakres
    przedmiotowej działalności gospodarczej wchodzi najem nieruchomości majątku
    firmowego, tj. hali produkcyjnej oraz budynków magazynowych i biurowych, stanowiących
    elementy majątku firmowego. Ten rodzaj działalności gospodarczej prowadzony jest od
    2009 r. Lokale mieszkalne zostały wybudowane ze środków pochodzących z Pana
    prywatnego majątku. Jest Pan jedynym właścicielem wynajmowanych lokali mieszkalnych.
    Uzyskuje Pan przychody z najmu wskazanych lokali mieszkalnych od 2023 r. Zarządza Pan
    nieruchomościami we własnym zakresie. Obsługą księgową zajmuje się biuro
    rachunkowe. Podejmując czynności związane z najmem lokali działa Pan we własnym
    imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności rodzą
    bezpośrednio dla Pana określone prawa i obowiązki. Część lokali jest wynajmowana
    sposób okazjonalny, a część lokali jest wynajmowana w sposób stały. O długości i
    sposobie wynajmu decyduje najemca. Nie planuje Pan nabywać lokali w celu ich najmu, tj.
    dokonywać ich zakupu. Zamierza Pan wybudować dalsze lokale pod wynajem.
    Jak stanowi art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998
    r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).
    W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić
    należy, że skoro wskazane lokale mieszkalne nie stanowią składnika majątku związanego z
    działalnością gospodarczą, a umowy najmu będą zawierane z Panem jako osobą fizyczną,
    to przychody z najmu wskazanych lokali mieszkalnych stanowią przychody z tzw. najmu
    prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.

    Wobec powyższego, uzyskiwane przychody z najmu lokali mieszkalnych będą podlegały
    opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy
    o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    Zatem stanowisko, które Pan przedstawił jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
    podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji
    przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku
    stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania
    dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku.
    Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania
    podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania
    okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Zauważam, że powołane interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego
    dotyczą indywidualnych spraw innych podmiotów oraz innych stanów faktycznych
    /zdarzeń przyszłych niż przedstawione we wniosku.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30
    sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.