Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.86.2025.1.ABA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-17
Teza: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanej działki oraz udokumentowanie transakcji fakturą.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-brak prawa do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lutego 2025 r. za pośrednictwem platformy e-PUAP wpłynął Pana wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż udziału w niezabudowanej
    działce jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia od podatku VAT na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji jej sprzedaż powinna zostać
    udokumentowana fakturą VAT. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem złożonego zapytania jest dostawa jednej niezabudowanej działki gruntu.
    Ilekroć w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego będzie mowa o Nieruchomości należy
    przez to rozumieć:
    1) niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni ok. (...) ha, powstałą w wyniku podziału
    geodezyjnego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o powierzchni (...) ha,
    położoną w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla której Sąd
    Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...).
    Nawet jeśli w dalszej części niniejszego wniosku jest mowa o działkach lub
    nieruchomościach w liczbie mnogiej, to jest to tylko zabieg stylistyczny a przedmiotem
    niniejszego wniosku pozostaje jedna działka gruntu.
    W październiku 2024 r. Wnioskodawca wraz ze Współwłaścicielem (względnie ze
    Współwłaścicielami) podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu

    notarialnego, dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, która uzależniała zawarcie docelowej
    umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:
    a) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
    warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości
    obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym
                                                2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m wraz z
    miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych;
    b) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
    pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości
    obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym
                                        2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m, w tym salą
                    2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20
    miejsc postojowych;
    c) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale
    działki nr 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;
    d) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
    przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
    przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
    koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t,
    bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
    umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
    niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną
    nieruchomości;
    e) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
    koniecznością rekultywacji;
    f) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
    budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
    g) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej,
    wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
    Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;
    h) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
    planowanym obiektem handlowo-usługowym;
    i) uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez
    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z
    naliczenia podatku VAT;
    j) uzyskania przez Kupującą Spółkę prawomocnej decyzji wydanej przez właściwy organ
    zezwalającą na wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej na nabywanej nieruchomości.
    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną (w niniejszym wniosku: Kupujący lub Spółka) będącą
    czynnym podatnikiem VAT.
    Wnioskodawcy przysługuje prawo własności Nieruchomości - udziału wynoszącego 1/4.
    Pozostaje jeszcze 3 Współwłaścicieli Nieruchomości, którym przysługuje udział wynoszący
    po 1/4.
    Prawo własności Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na podstawie ugody sądowej
    zawartej w sprawie o podział spadku w styczniu 2019 roku.
    Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT a Wnioskodawcy nie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    przy nabyciu nieruchomości.

    Wnioskodawca nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i
    usług. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą (przeważająca działalność: (...).
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich
    lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca nie prowadzi
    działalności rolniczej. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość
    stanowiąca przedmiot przyszłej sprzedaży nie jest przez Wnioskodawcę wykorzystywana
    na cele rolnicze.
    Nieruchomość nie jest i nie była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana przez
    Wnioskodawcę na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Nieruchomość nie jest i nie była środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych.
    Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.
    Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55[1] ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowi
    jego zorganizowanej części.
    Ponadto Wnioskodawca oświadcza, że według jego najlepszej wiedzy, Nieruchomość (tu
    jako działka nr 1) na dzień podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży:
        nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
        w rejestrze gruntów oznaczona była jako: grunty orne, pastwiska trwałe, grunty pod
        rowami, nieużytki;
        nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji;
        była wolna od wad fizycznych i prawnych;
        posiadała dostęp do drogi publicznej.
    Nieruchomość została przez Wnioskodawcę wraz ze Współwłaścicielem (względnie ze
    Współwłaścicielami) wydzierżawiona Kupującemu na czas określony - 3 miesięcy.
    Wnioskodawca ze Współwłaścicielem (względnie ze Współwłaścicielami) w ramach
    zawartej umowy przedwstępnej udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru.
    Pełnomocnictwo to jest nieodwołalne.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca ze Współwłaścicielem
    (względnie ze Współwłaścicielami) wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust.
    11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o
    pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującemu
    nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań
    gruntu, a także wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem
    Spółki, na Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami
    technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z
    operatorem.

    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza dokonywać
    innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.:
    uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź
    atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego
    przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe
    itp.).
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza podejmować
    aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających
    poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej nieruchomości.
    Do momentu transakcji sprzedaży Wnioskodawca nie będzie podejmować jakiekolwiek
    czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających
    do podniesienia wartości nieruchomości.
    Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującego (jako pełnomocnika
    Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, były/są
    /będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającego.

## Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości powinna wystąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT
    bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9, co w konsekwencji spowoduje,
    że Wnioskodawca winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży
    tej nieruchomości, tj. wyłącznie w części przypadającej na Wnioskodawcę jako
    współwłaściciela?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt
    33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości
    nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o
    VAT.
    Z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek Wnioskodawca będzie podatnikiem w myśl
    art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15
    ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązany opodatkować VAT sprzedaż nieruchomości z
    zastosowaniem właściwej stawki podatku. W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi
    konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 i
    pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2021 r.,
    poz. 685 z późn. zm.), a Wnioskodawca udokumentuje fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu
    sprzedaży nieruchomości, tj. wyłącznie w części przypadającej na Niego jako
    współwłaściciela.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa
    towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z niezabudowanej działki
    gruntu niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6
    ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż nieruchomości przez Zbywcę
    będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. W sytuacji, gdy przedmiotem
    dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi
    do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jako właściciel, mamy do
    czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług.
    Jednak art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę
    terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
    Z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że
    kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości

    niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od VAT jest określenie przeznaczenia
    gruntu. Powołany przepis wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje
    zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę.
    Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do
    przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki
    przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawcy, w momencie dostawy
    niezabudowana przedmiotowa nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, w konsekwencji dostawa tej nieruchomości nie może
    zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Dla
    zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:
        towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
        w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku
        VAT naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od
    podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Z okoliczności sprawy wynika, że działka nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę
    do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to,
    że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy
    muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez
    Wnioskodawcę opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Wnioskodawca jest
    zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność
    opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.

    W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań podmiotu
    za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.
    Zdaniem Wnioskodawcy okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o pozwoleniu na
    budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki,
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie
    obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego
    przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną, która zamierza kupić działkę w celu wybudowania
    obiektu handlowo - usługowego. Wnioskodawca ze Współwłaścicielem udzielił
    Kupującemu również pełnomocnictwa.
    Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z
    art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują
    się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna). Umowa przedwstępna jest
    więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi.
    Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.
    Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Wnioskodawca udzielił
    pełnomocnictw przyszłemu nabywcy - Spółce - do działania w Jego imieniu do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru, podejmował więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami.
    W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię
    udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny. Czynność
    prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki
    bezpośrednio dla reprezentowanego. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu
    cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy
    którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu
    mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy
    i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy.
    Wnioskodawca podkreśla, że pomiędzy Wnioskodawcą, a Spółką została podpisana
    przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z ww. umową sprzedaż
    nieruchomości nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Spółkę decyzji o pozwoleniu na
    budowę obiektu handlowo-usługowego, uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację
    zjazdu na przedmiotową nieruchomość, uzyskania przez Kupującego warunków
    technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz
    przyłącza energetycznego. Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane
    przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy.
    Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie pewne
    działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy, że
    podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają
    sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W świetle powyższego,
    zdaniem Wnioskodawcy, uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu
    określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę prawa własności

    przedmiotowych nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez
    przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny
    właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych
    pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego
    imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującej stosownego
    pełnomocnictwa. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca posiada prawo
    własności w nieruchomości, które podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z
    punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej
    Zainteresowanego.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w ocenie
    Wnioskodawcy, planowana sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i
    ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne
    do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj.
    wykaże aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji należy stwierdzić,
    że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy
    wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują
    przepisy art. 106a-106q ustawy. Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest
    obowiązany wystawić fakturę dokumentującą dostawę, tj. wyłącznie w części
    przypadającej na Wnioskodawcę jako współwłaściciela.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania
    faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy
    lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów
    niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach
    podatnik wystawiał fakturę.
    Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności działki, skoro
    Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust.
    1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej
    stawki podatku VAT.
    W konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany jest udokumentować fakturą obrót uzyskany
    z transakcji sprzedaży nieruchomości tj. wyłącznie w części przypadającej na Niego jako
    współwłaściciela.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Przy tym, na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, odpłatną dostawę
    towarów stanowi również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości),
    co potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej
    Kodeksem cywilnym.
    Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące
      stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych
      stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
      współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.

    W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
    ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane
    przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem.
    Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Panu prawo własności udziału wynoszącego 1/4
    niezabudowanej działki numer 1 o powierzchni wynoszącej (...) ha, położonej w
    województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...). Prawo własności
    nieruchomości nabył Pan od osoby fizycznej, na podstawie ugody sądowej w sprawie o
    podział spadku, w styczniu 2019 roku. Zamierza Pan sprzedać spółce prawo własności
    niezabudowanej działki gruntu o powierzchni ok. (...) ha, powstałej w wyniku podziału
    geodezyjnego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1.
    Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej
    działki wydzielonej z działki gruntu nr 1 oraz obowiązku udokumentowania tej transakcji
    fakturą.
    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż ww. niezabudowanej działki będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić czy w odniesieniu do tej

    czynności, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników VAT osób fizycznych w
    przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących
    część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży,
    bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za
    wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został
    nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu podkreślić należy, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie
    występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni
    art. 15 ust. 2 ustawy, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V.
    Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez
    osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości (lub jej
    części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie

    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z
    realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo
    oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim
    działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
    Wskazał Pan, że oddał w dzierżawę działkę nr 1, spółce mającej dokonać zakupu. Ponadto
    zawarł Pan umowę przedwstępną z kupującą spółką, z której m.in. wynika, że nabywca
    nabędzie działkę pod warunkiem uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej
    decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
    nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami spółki, prawomocnej, ostatecznej i
    wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy
    nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym, uzyskania
    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę
    drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia
    na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki, a także uzyskania
    zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających
    obsługę komunikacji nieruchomości, niestwierdzenia ponadnormatywnego
    zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia
    badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy
    zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania warunków technicznych
    przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza
    energetycznego, potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez
    wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego, uzyskania warunków
    technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem
    handlowym. Jednocześnie, udzielił Pan kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do
    występowania przed wszelkimi organami. Wyraził Pan również zgodę na dysponowanie
    przez kupującą przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33
    ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane.
    W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
    Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia
    definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej
    umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną
    usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.
    Z kolei zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Z powyższego wynika więc, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do
    przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Na mocy umowy przedwstępnej
    kupujący nie otrzymuje żadnych uprawnień właścicielskich. Kupujący staje się właścicielem
    dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powołanymi normami prawa
    cywilnego, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy
    sprzedaży i nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje
    przeniesienia prawa własności nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która również
    została uregulowana w Kodeksie cywilnym.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
      pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
      piśmie.
    Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie
    oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem
    bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy
    dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje
    działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej
    reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie
    trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik
    reprezentuje a osobą trzecią.
    Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z
    tytułu planowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Jak wynika z treści wniosku działka nr 1 jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej
    przez Pana z kupującą spółką, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług
    wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji
    wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym
    samym, w związku z oddaniem w dzierżawę, działka będąca przedmiotem planowanej
    sprzedaży, utraciła charakter majątku prywatnego.
    Przy tym, na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa oraz zgody na
    dysponowanie działką w celach budowlanych kupująca spółka dokona szeregu czynności,
    tj. będzie występować przed organami administracji publicznej i podejmować działania
    faktyczne i prawne niezbędne do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji
    o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na
    lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę
    przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki, niewprowadzenia ograniczeń

    tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości, niestwierdzenia
    ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami
    geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy
    zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania warunków technicznych
    przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza
    energetycznego i usunięcia kolizji infrastruktury, potwierdzenia charakteru nierolnego
    przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku
    rolnego, zgodnie z przyjętą przez siebie koncepcją.
    Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam
    wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw
    potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.
    W analizowanej sprawie udzielił Pan pełnomocnictwa kupującej spółce. Fakt, że ww.
    działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, lecz przez przyszłego
    właściciela nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującą spółkę wywołają skutki
    bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Kupująca spółka, podejmując za Pana zgodą
    opisane działania, uatrakcyjni działkę stanowiącą nadal Pana własność.
    Pomimo więc, że jak Pan wskazuje - przed sprzedażą działki nie podejmował Pan żadnych
    działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, to
    oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w
    analizowanej sprawie Pana działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem
    osobistym.
    Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pana zaangażowanie w czynności związane z
    planowaną sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1, należy uznać za zbliżone do działań
    typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez
    producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie
    można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome
    działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj
    działań podjętych przez Pana (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o
    zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż ww. działki
    przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami.
    Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za
    działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik,
    działając w oparciu o Pana formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do
    realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce gruntu o powierzchni ok (...) ha,
    wydzielonej z działki nr 1, tj. działania zmierzające do uzyskania prawomocnej ostatecznej
    i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o warunkach zabudowy i
    potwierdzenia charakteru nierolnego nieruchomości świadczy o wykorzystaniu ww. działki
    do celów zarobkowych.
    Tym samym, z tytułu analizowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od
    towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność
    gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa działki
    wydzielonej z działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być
    opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje
    zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią
    one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.
    Jak wskazał Pan we wniosku, działka wydzielona z działki nr 1, na moment sprzedaży
    objęta będzie decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone
    pełnomocnictwo. Tym samym, ww. działka będąca przedmiotem zapytania, będzie
    stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż
    działki nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy dla dostawy towarów, muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w
    tym przepisie, tj.:
        towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Wskazał Pan, że nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie ugody sądowej zawartej w
    sprawie o dział spadku w styczniu 2019 roku i nie stanowiło czynności opodatkowanej
    podatkiem VAT, nie została wystawiona faktura z wykazanym podatkiem VAT.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a
    więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik
    nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
    przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
    podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
    podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
    podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske
    Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
    uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy

    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Zatem, do dostawy działki wydzielonej z działki nr 1, nie znajdzie zastosowania zwolnienie
    od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z
    zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.
    W odniesieniu natomiast do kwestii sposobu udokumentowania sprzedaży przez Pana
    ww. działki, wskazać należy, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Z powyższego przepisu wynika, że - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany
    wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.
    Opis sprawy wskazuje, że nabywcą działki będzie czynny podatnik VAT. Ponadto - jak wyżej
    wskazano - sprzedaż udziału w ww. działce będzie opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług. Tym samym będzie Pan zobowiązany udokumentować dostawę udziału w
    nieruchomości fakturą, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Z uwagi na powyższe, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Zatem interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek
    od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało
    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.