Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.163.2024.3.JN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-04
Teza: Opodatkowanie zamiany nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie; zamiana
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19-ust. 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6d; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6e

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

5 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 3 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 17 kwietnia 2024 r. (wpływ 17 kwietnia 2024 r.) oraz 1 maja 2024 r. (wpływ 1 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Pismo dotyczy zamiany nieruchomości w postaci działek.

W roku 1994 ojciec Wnioskodawcy otrzymał w akcie darowizny od swojego taty działkę o powierzchni (…) ha (nr działki 1) w miejscowości X.

W roku 2022 W.K. przekazał Wnioskodawcy jako swojemu synowi ową ziemię, od której zgodnie z przepisami Wnioskodawca nie podlegał ordynacji podatkowej.

W roku (\`(...)\`) będąc w Urzędzie Powiatowym (\`(...)\`) Wnioskodawca ujawnił błędy istniejące na mapach geodezyjnych. Rozbieżność polegała na tym, iż działka 1 znajdowała się na terenie użytkowanym przez sąsiadkę Wnioskodawcy, natomiast jej działka znajdowała się na terenie użytkowanym od lat przez rodzinę Wnioskodawcy. (…). (…) w Urzędzie Powiatowym, posiadają teraz jedynie najnowszą wersję, a na Wnioskodawcy prośbę o zamianę numerów działek, odmówili.

Mając na uwadze powyższe (…), celem sprostowania, przywrócenia stanu faktycznego, Wnioskodawca chciał zamienić się z sąsiadką na piśmie, aby nadal mogła użytkować ziemię posiadaną w ilości (…) ha, a Wnioskodawca, aby mógł użytkować do tej pory zajmowany pas ziemi – (…) ha.

W piśmie z 17 kwietnia 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, uzupełnił Pan wniosek o następujące informacje:

Ojciec Wnioskodawcy w roku 1994 wszedł w posiadanie ziemi ornej o powierzchni (…) ha, którą otrzymał jako darowiznę od swojego taty, a umiejscowiona była w miejscowości X, której to na mapach gminnych przypisano nr „1 X.”.

W roku 2022 ojciec Wnioskodawcy notarialnie przekazał Wnioskodawcy ten pas ziemi wraz z dokumentacją, a z uwagi na koligacje rodzinne Wnioskodawca był zwolniony z opłaty skarbowej, co też zgłosił do swojego Urzędu Skarbowego.

(…). Według nowych map geodezyjnych Wnioskodawca jest właścicielem działki nr 1, ale usytuowanej od północnej strony, natomiast działka sąsiadki o nr 2 jest od południa. Pas ziemi Wnioskodawcy był o połowę węższy od sąsiadki, która posiadała pas ziemi o powierzchni (…) ha. W wyniku zdarzenia niezależnego od nich (Wnioskodawcy i sąsiadki) (…) mapach doszło do oczywistej omyłki pisarskiej, gdzie według map Wnioskodawca posiada szerszy pas ziemi (…) ha, a sąsiadka (…) ha. Biorąc pod uwagę fakt, że sąsiadka i Wnioskodawca chcieli uregulować status ich dóbr (…), zamienili się działkami, gdzie Wnioskodawca przekazał działkę o nr 1 (obecnie (….) ha) na rzecz sąsiadki otrzymując w zamian działkę 2 (obecnie (…) ha) nie uzyskując z tego tytułu żadnej gratyfikacji finansowej. Przedmiotowej zamiany dokonali za pośrednictwem Kancelarii Notarialnej (Repetytorium A nr (…) z dnia (…) 2024 r.).

Z kolei w piśmie z 1 maja 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, uzupełnił Pan wniosek o następujące informacje:

Ojciec Wnioskodawcy w roku 1994 wszedł w posiadanie zmieni rolnej o powierzchni (…) ha, którą otrzymał w akcie darowizny od swojego taty, a umiejscowiona była w miejscowości X, której to na mapach geodezyjnych przypisano nr „1”.

Dnia (…) 2022 r. ojciec Wnioskodawcy notarialnie w akcie darowizny przekazał Wnioskodawcy ww. działkę rolną, a z uwagi na bliskie pokrewieństwo Wnioskodawca był zwolniony z podatku skarbowego, co też zostało zgłoszone do Urzędu Skarbowego.

(…). Według map geodezyjnych Wnioskodawca jest właścicielem działki nr 1, ale usytuowanej od północnej strony, natomiast działka sąsiadki o nr 2 jest od południa. W skutek czego okazało się, że działka rolna, której Wnioskodawca jest właścicielem, według map geodezyjnych jest większa niż ta, którą przepisał Wnioskodawcy ojciec i nie znajduje się w tym miejscu, gdzie fizycznie są na niej uprawiane produkty rolne przez Wnioskodawcę.

(…).

Dnia (…) 2024 r. u notariusza Wnioskodawca wraz z Sąsiadką, aktem notarialnym dokonali zamiany nieruchomości nr 1 i 2 tak, aby własności zgadzały się ze stanem fatycznym upraw na działce rolnej. Wnioskodawca nie pobrał żadnej dopłaty za zamianę działki od Sąsiadki, co jest zapisane w akcie notarialnym (\`(...)\`).

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził i nie prowadzi własnej działalności gospodarczej, zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zbycie działki w ramach umowy zmiany nabytej w 2022 r. nie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej oraz pozarolniczej.

Zbywana przez Wnioskodawcę nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej.

Działka numer 1 nigdy nie była w użytkowaniu Wnioskodawcy, więc Wnioskodawca nie jest w stanie opisać sposobu jej użytkowania. Natomiast działka numer 2 była użytkowana jako działka rolna poprzez zasiew zbóż, a przyszłościowo Wnioskodawca nie myśli o zmianie sposobu użytkowania działki.

Wartość nieruchomości została ustalona z cen rynkowych obowiązujących w rejonie miejscowości X bez udziału rzeczoznawcy majątkowego.

**Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 1 maja 2024 r.)**

Biorąc pod uwagę charakter i okoliczności zamiany, zbycia nieruchomości, właściwości tej zamiany na niekorzyść Wnioskodawcy (koszty notariusza były po stronie Wnioskodawcy) i na warunki osobiste Wnioskodawcy, czy można zastosować istniejące przepisy, które zwolnią Wnioskodawcę z podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczącego zbycia się nieruchomości przed okresem 5 lat od jej nabycia?

**Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu z 1 maja 2024 r.)**

Zamiana/zbycie działki była (…) Starostwa Powiatowego i Wnioskodawca nie uzyskał z tego tytułu żadnego dochodu. Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Wnioskodawca nie ma z tego tytułu zysków, a poniósł tylko stratę finansową (opłata notarialna oraz opłaty za dokumenty przedstawione notariuszowi).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Mając na uwadze jego znaczenie językowe należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw rzeczowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Umowa zamiany – forma bezpośredniej wymiany towarów – uregulowana w art. 603 Kodeksu cywilnego stanowi odpłatne zbycie. Umowa zamiany jest bowiem umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

W myśl art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, zaś nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.

Zatem zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z opisu sprawy wynika, że ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Nigdy nie prowadził i nie prowadzi Pan własnej działalności gospodarczej, zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami. Pana ojciec w 1994 r. wszedł w posiadanie zmieni rolnej o powierzchni (…) ha, którą otrzymał w akcie darowizny od swojego taty, a umiejscowiona była w miejscowości X, której to na mapach geodezyjnych przypisano nr „1”. Dnia (…) 2022 r. Pana ojciec notarialnie w akcie darowizny przekazał Panu ww. działkę rolną, a z uwagi na bliskie pokrewieństwo był Pan zwolniony z podatku skarbowego, co też zostało zgłoszone do Urzędu Skarbowego. W 2023 r. będąc w Starostwie Powiatowym, zauważył Pan rozbieżności co do położenia na mapach geodezyjnych działki rolnej, którą przepisał Panu ojciec. Według map geodezyjnych jest Pan właścicielem działki nr 1, ale usytuowanej od północnej strony, natomiast działka sąsiadki o nr 2 jest od południa. W skutek czego okazało się, że działka rolna, której jest Pan właścicielem, według map geodezyjnych jest większa niż ta, którą przepisał Panu ojciec i nie znajduje się w tym miejscu, gdzie fizycznie są na niej uprawiane przez Pana produkty rolne. (…). Dnia (…) 2024 r. u notariusza Pan wraz z sąsiadką, aktem notarialnym dokonali zamiany nieruchomości nr 1 i 2 tak, aby własności zgadzały się ze stanem fatycznym upraw na działce rolnej. Nie pobrał Pan żadnej dopłaty za zamianę działki od sąsiadki, co jest zapisane w akcie notarialnym (\`(...)\`). Zbycie działki w ramach umowy zamiany nabytej w 2022 r. nie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej oraz pozarolniczej. Zbywana przez Pana nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej. Wartość nieruchomości została ustalona z cen rynkowych obowiązujących w rejonie miejscowości X bez udziału rzeczoznawcy majątkowego.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy stwierdzam, że datą nabycia przez Pana nieruchomości nr 1 od Pana ojca jest data jej otrzymania na podstawie darowizny, tj. (…) 2022 r.

Z kolei datą nabycia nieruchomości nr 2 jest data zamiany nieruchomości, tj. (…) 2024 r.

Zatem dokonana przez Pana (…) 2024 r. zamiana nieruchomości nr 1 w 2022 r. stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zamienianej nieruchomości. Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy „odpłatne zbycie”, oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 3 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Według art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy,

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Według art. 19 ust. 2 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cyt. ustawy dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa wyżej (art. 30e ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, u każdej ze stron umowy przenoszonej własności jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa nabywanego w drodze zamiany, pomniejszona o poniesione przez podatnika koszty zamiany.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy,

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy,

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku w Pana przypadku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Z wniosku nie wynika natomiast, by po sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku, miały zaistnieć okoliczności uprawniające Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zatem obowiązek zapłaty 19% podatku z tytułu sprzedaży/zamiany opisanej nieruchomości zależny jest od uzyskania dochodu ustalonego na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi nadwyżkę pomiędzy przychodem z tytułu ww. transakcji, określonym zgodnie z art. 19 ust. 2, a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają sposobu opodatkowania od sytuacji losowych będących źródłem podjętych przez podatników decyzji o sprzedaży czy zamianie nieruchomości.

**W konsekwencji, dokonana przez Pana (…) 2024 r. zamiana nieruchomości 1 na nieruchomość 2 stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością zbywanej nieruchomości wyrażoną w umowie zamiany, pomniejszoną o koszty zamiany), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja opiera się na opisie stanu faktycznego, który przedstawił Pan we wniosku oraz w uzupełnieniach. Nie potwierdza natomiast, czy opisane okoliczności rzeczywiście miały miejsce. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).