Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP3/4512-596/15/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-01-18
Teza: Prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia; opodatkowanie; podatek; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 26 października 2015 r. (data wpływu 29 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 października 2015 r. został złożony ww. wniosek, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka (dalej „Wnioskodawca”) zamierza nabyć od spółki xxx spółka akcyjna spółka komandytowa (dalej: „Spółka zbywająca”) nieruchomość - lokal handlowy. Wnioskodawca zamierza nabyć prawo własności wyodrębnionego prawnie lokalu niemieszkalnego, w którym prowadzona jest galeria handlowa. Lokal stanowi odrębną nieruchomość, która jest położona w G., gmina G., powiat xxx, województwo xxx, przy ulicy xxx. Łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 6.166,55 m². Sąd Rejonowy, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla nabytej nieruchomości księgę wieczystą KW nr xxx (identyfikator lokalu: xxx). Z lokalem tym związany jest udział wynoszący 616655/964095 części w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą KW nr xxx Sądu Rejonowego, V Wydział Ksiąg Wieczystych, którą stanowi prawo wieczystego użytkowania - do dnia 14 lipca 2096 r. - stanowiącej własność Gminy G., nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami: x/7, x/8, x/17, x/10, x/11, x/12, x/14, x/15 i x/3, o łącznej powierzchni 1,2889 ha oraz części wspólne budynku o funkcji handlowo-usługowej, identyfikator budynku xxx i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w szczególności: fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne i mury oddzielające poszczególne lokale, dachy, kominy, klatki schodowe, windy, wspólne części instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, wentylacyjnej, telefonicznej i domofonowej, instalacji centralnego ogrzewania oraz węzeł cieplny. Powierzchnia handlowa zbywanego lokalu jest przedmiotem umów najmu. Do końca 2012 r. 100% powierzchni lokalu przeznaczonej na wynajem była już oddana w najem na podstawie umów najmu. Z momentem zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży lokalu Wnioskodawca przejmie umowy najmu (tzn. wstąpi w stosunki najmu określonych powierzchni sklepowych).

Spółka zbywająca po sprzedaży nieruchomości rozwiąże umowy z dostawcami mediów, natomiast Wnioskodawca zawrze własne, odrębne umowy z dostawcami mediów. Przed sprzedażą obie strony złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. Spółka zbywająca udokumentuje sprzedaż tego lokalu fakturą. Transakcja zostanie opodatkowana stawką podstawową 23%. Głównym profilem działalności Spółki zbywającej jest obrót nieruchomościami. Spółka ta w swoich aktywach posiada nieruchomości komercyjne, mieszkaniowe oraz gruntowe, (również wykorzystywane są dla celów rolniczych). Spółka zbywająca z prowadzonej działalności uzyskuje następujące przychody:

*   z tytułu dzierżawy nieruchomości rolnych,
*   sprzedaży działek rolnych,
*   sprzedaży mieszkań.

W ramach prowadzonej działalności Spółka zbywająca w 2011 r. zrealizowała w G. przy ul. xxx inwestycję: budynek handlowo-usługowo-biurowo-mieszkalny, wielolokalowy, cztero i półkondygnacyjny wraz z infrastrukturą zewnętrzną, o łącznej powierzchni użytkowej 9.640,95 m², w którym znajduje się na pierwszej (I) i drugiej (II) kondygnacji, 1 (jeden) lokal niemieszkalny (w którym prowadzona była przez Spółkę zbywającą galeria handlowa), a na trzeciej (III) i czwartej (IV) kondygnacji znajdują się 73 (siedemdziesiąt trzy) lokale mieszkalne oraz 3 (trzy) lokale niemieszkalne - pomieszczenia gospodarcze, z których każdy może być przedmiotem odrębnej własności zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Opisywany budynek handlowo-usługowo-biurowo-mieszkalny to ten sam budynek, w którym znajduje się lokal niemieszkalny, którego dotyczy zapytanie i który ma być przedmiotem transakcji sprzedaży. Ostatecznymi decyzjami Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie xxx, udzielono inwestorowi pozwolenia na użytkowanie tego budynku. W budynku jest prowadzona działalność gospodarcza (galeria handlowa), z której Spółka zbywająca uzyskuje przychody z tytułu czynszu najmu powierzchni komercyjnej. Zrealizowane 73 mieszkania (o łącznej powierzchni 3.390,44m²) zostały już sprzedane wcześniej.

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w aktywach Spółki zbywającej: stanowi zapas, a ściśle towar-przeznaczony do sprzedaży. Jest to składnik, który nie podlega amortyzacji, w księgach ani w planie kont nie istnieją konta ściśle dedykowane tej nieruchomości. Od momentu oddania inwestycji do użytku przez Spółkę zbywającą do dnia planowanej dostawy na rzecz Wnioskodawcy, Spółka zbywająca nie ponosiła i nie poniesie już nakładów w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej. Na moment dokonywania transakcji zarówno Wnioskodawca, jak i Spółka zbywająca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w galerii handlowej, podlegającą opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do pomniejszenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości lokalowej, w konsekwencji opodatkowania jej dostawy podstawową (obecnie 23%) stawką VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie ulega także wątpliwości, że nieruchomość, którą Wnioskodawca ma nabyć od Spółki zbywającej będzie przez niego wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych. Przede wszystkim bowiem Wnioskodawca wynajmie innym podmiotom powierzchnie sklepowe w nabytej od Spółki zbywającej galerii handlowej (wstąpi w stosunki najmu określonych powierzchni sklepowych). Usługi najmu są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, zatem nie sposób zaprzeczyć, że związek, o którym mówi art. 86 ust. 1 ustawy jest wyraźny i daje podstawę do twierdzenia o prawie Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT z tytułu planowanej transakcji. Jednocześnie zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku gdy sprzedaż została udokumentowana wystawionymi przez podmiot nieistniejący; transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku; wystawione faktury stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności, podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością, potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności; faktury wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego; wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności. Ponadto zgodnie z art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa; czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

Żadna z ww. sytuacji wyłączających prawo do obniżenia podatku należnego nie znajdzie zastosowania. W tym miejscu należy także podkreślić, że planowane nabycie lokalu niemieszkalnego będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadzie dobrowolnego wyboru obu stron tej transakcji. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym zgodnie art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Językowa wykładnia art. 2 pkt 14 ustawy prowadzi do wniosku, że pierwsze zasiedlenie dotyczy każdej czynności opodatkowanej, na podstawie której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. W kontekście zatem art. 5 czynnością opodatkowaną w powyższym rozumieniu może być zatem zarówno odpłatna dostawa towarów, jak i odpłatne świadczenie usług, a w szczególności oddanie nieruchomości w odpłatny najem. Spółka zbywająca oddała lokal w najem, na co wskazano w stanie faktycznym. Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną datą dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata i ziści się przesłanka do zwolnienia dostawy od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy. Równocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak Wnioskodawca zaznaczył powyżej w opisie stanu przyszłego, zarówno on, jak i Spółka zbywająca, na moment transakcji będą podatnikami VAT czynnymi, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy, należy uznać za spełniony. W związku z tym, że Wnioskodawca i Spółka zbywająca złożą do właściwego dla Wnioskodawcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

W ocenie Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zgodnie z którym warunkami zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części są łącznie:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Spółka zbywająca odliczała podatek VAT od wydatków, jakie ponosiła w odniesieniu do tego obiektu będącego przedmiotem dostawy (wydatki ponoszone przez Spółkę zbywającą służyły prowadzeniu działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, a polegającej na wynajmie powierzchni sklepowych w galerii handlowej). Nie są więc spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Powyższe znajduje także oparcie w treści przepisów unijnych. Jak wynika bowiem z przepisów art. 137 ust. 1 lit. b Dyrektywy VAT z 2006 r. - państwa członkowskie mogą przyznać podatnikom prawo wyboru opodatkowania dostawy budynków (ich części). Zatem wskazane przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które Wnioskodawca oraz Spółka zbywająca zastosują w celu opodatkowania transakcji dostawy przedmiotowej nieruchomości niemieszkalnej pozostają w zgodzie z przepisami unijnymi. Możliwość skorzystania z opcji opodatkowania zwolnionej dostawy potwierdzają także organy podatkowe. Przykładowo zdaniem Izby Skarbowej w Warszawie: „Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Dokonując transakcji dostawy nieruchomości korzystającej ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony transakcji, po spełnieniu określonych warunków mogą zatem zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT. Jednym z takich warunków jest złożenie przez obie strony umowy, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze opodatkowania Z przywołanego wyżej art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy jasno wynika, że oświadczenie takie musi być złożone „przed dniem dokonania dostawy” obiektów budowlanych. Termin do złożenia oświadczenia ma charakter materialnoprawny, nie może on podlegać przywróceniu. Niemożliwe również będzie skuteczne złożenie oświadczenia jeżeli transakcja dostawy nieruchomości została już dokonana” (pismo z dnia 20 czerwca 2014 roku nr IPPP1/443-329/14-4/PR/MP).

W literaturze także znaleźć można potwierdzenie racjonalności wyboru opodatkowania zamiast zwolnienia dostawy nieruchomości. Wskazuje się min., że: „Objęcie zwolnieniem dostawy budynków, budowli (ich części) po upływie określonego czasu, także w sytuacji, w której dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia przy nabywaniu (wybudowaniu) takiego budynku lub budowli (ich części) może być niekorzystne dla tych dostawców. Będzie bowiem łączyć się z obowiązkiem korekty podatku naliczonego, o ile sprzedaż następuje w okresie korekty (który dla budynków wynosi 10 lat). W związku z powyższym ustawodawca przyznał w pewnych okolicznościach stronom transakcji prawo do wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli (ich części), która - zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - powinna być zwolniona z podatku.” (Adam Bartosiewiecz, Komentarz do art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług, 2015. LEX OMEGA).

Wnioskodawca i Spółka zbywająca świadomi ww. sytuacji, godzą się na opcję opodatkowania tej dostawy, na którą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zezwalają. Jednocześnie obie strony świadome tego, że skorzystanie z tej możliwości jest obwarowane warunkami formalnymi, przed zawarciem umowy sprzedaży, czyli przed dokonaniem dostawy, spełnią te warunki ustawowe.

Mając powyższe na uwadze, transakcja zostanie w przyszłości zrealizowana w sposób zgodny z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, tzn. zostaną spełnione warunki do opodatkowania tej transakcji, określone w art. 43 ust. 10 ustawy. Nie ulega także wątpliwości, że Wnioskodawca w związku z prawidłowym opodatkowaniem (poprzez wybór opodatkowania zgodny z wolą stron transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy) będzie miał prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony z tej transakcji. Będą bowiem spełnione przesłanki z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług czyli nabyty lokal niemieszkalny będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych i jednocześnie nie zajdą żadne przesłanki negatywne, które tego prawa mogłyby Wnioskodawcę pozbawić.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, z którego wynika, że przedmiotem sprzedaży nie było przedsiębiorstwo bądź zorganizowana część przedsiębiorstwa, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny/zdarzenie przyszłe, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wskazania wymaga, że przedmiotem interpretacji były wyłącznie zagadnienia objęte zadanym pytaniem, co oznacza, że inne kwestie zawarte we wniosku, nie były przedmiotem oceny tut. organu. Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.