Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.83.2022.3.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-18
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Słowa kluczowe: czynności-częstotliwość wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług; opodatkowanie; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,
--------------

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------------------

24 lutego 2022 r. wpłynął za pośrednictwem ePUAP Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 maja 2022 r. (wpływ 5 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Interpretacja indywidualna dotyczy nieruchomości nr 1 oraz nr 2, położonych w miejscowości (…) (woj. (…), gmina (…)). E. i J. G. otrzymali ww. nieruchomości w drodze darowizny. Działka nr 1 została im darowana aktem notarialnym dnia 1 lutego 2008 roku przez brata Wnioskodawczyni, Pana S. W., natomiast nieruchomość nr 2 otrzymali jeszcze w 2001 r. od ojca Wnioskodawczyni, Pana T. W. Nieruchomości te położone były bezpośrednio przy działce nr 3, która stanowi także własność Wnioskodawczyni, na której wzniosła swój dom jednorodzinny, w którym obecnie zamieszkuje.

Nieruchomości objęte wnioskiem posiadają dostęp do drogi publicznej. Ponadto, w czasie gdy Wnioskodawczyni na nieruchomości sąsiedniej wznosiła swój dom jednorodzinny (działka nr 3), musiała zapewnić tej nieruchomości dostęp do mediów takich jak prąd, woda, kanalizacja czy gaz. Budując przyłącza musiały one zostać poprowadzone przez nieruchomości objęte wnioskiem (nr 1 oraz 2), gdyż działka na której Wnioskodawczyni budowała swój dom, znajdowała się najdalej od drogi publicznej i nie było możliwym przyłączenie jakichkolwiek mediów bez przeprowadzenia ich po nieruchomościach objętych wnioskiem. Doprowadzając więc media do budowanego przez siebie domu zapewniła bezpośrednią możliwość zapewnienia tych mediów dla działek nr 1 oraz 2, przez które media te przebiegały.

Nieruchomości objęte wnioskiem miały zostać przekazane dzieciom Wnioskodawczyni (docelowo miały to być umowy darowizny). W związku z tym, iż nieruchomości te miały zostać przekazane dzieciom Wnioskodawczyni na cele mieszkaniowe E. i J. G. – jako właściciele tych nieruchomości, wystąpili o ustalenie dla nich warunków zabudowy, a następnie uzyskali pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego (dla każdej z działek). Do planowanych umów darowizn jednak nie doszło, a nieruchomości objęte wnioskiem do dnia dzisiejszego pozostają własnością Wnioskodawczyni. E. i J. G. są przedsiębiorcami i prowadzą we własnym zakresie działalności gospodarcze (rejestr CEIDG) w ramach których są podatnikami podatku VAT. Wskazać jednak należy, iż nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem stanowią ich własność prywatną, nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonych przez E. i J. G. działalności gospodarczych i stanowią ich majątek osobisty (nabyty w drodze darowizny).

Działki te zawsze posiadały status nieruchomości prywatnych przeznaczonych na zaspokojenie potrzeb bytowych rodziny Wnioskodawczyni. Dzieci Wnioskodawczyni, które nie zamierzały zamieszkać na nieruchomościach objętych wnioskiem, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (prowadzonej w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) zaczęły w roku 2021 na nieruchomościach tych - za zgodą Wnioskodawczyni – budować domy jednorodzinne w oparciu o uzyskane przez E. i J. G. pozwolenia na budowę. Przedmiotem działalności tej spółki jest m.in. wznoszenie i sprzedaż budynków.

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawczyni zamierza zbyć objęte wnioskiem nieruchomości na rzecz ww. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (w której wspólnikami i członkami zarządu są dzieci Wnioskodawczyni). Spółka natomiast po zakończeniu zamierzenia inwestycyjnego (do tzw. stanu surowego zamkniętego) zamierza zbyć te nieruchomości (wraz z wybudowanymi domami) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej - wystawiając potencjalnemu nabywcy z tego tytułu fakturę VAT.

W uzupełnieniu wskazała Pani następująco:

Nieruchomości nr 1 oraz 2 zostały udostępnione spółce na podstawie umowy użyczenia.

Dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Były to następujące działki:

¾ działka nr 4:

W posiadanie tej działki weszła Pani w dniu 18 stycznia 2010 r. na podstawie darowizny. Działka ta od zawsze stanowiła Pani majątek osobisty i stanowiła współwłasność Pani i Pani męża. Do momentu sprzedaży tej działki nie były one wykorzystywane. Na tej nieruchomości na zlecenie Pani i Pani męża został wybudowany dom jednorodzinny w stanie surowym otwartym. Dom ten miał być przeznaczony dla Pani dzieci. Z racji tego, iż dzieci nie były zainteresowane zamieszkaniem w nim, nieruchomość ta została sprzedana (wraz z domem) osobom prywatnym. Przy akcie notarialnym kupujący zapłacił u notariusza podatek PCC w wysokości 2%. Z uwagi na datę nabycia nieruchomości jej sprzedaż była zwolniona z podatku dochodowego. Przed zbyciem działki nieruchomość nie została nikomu na podstawie żadnej umowy udostępniona.

¾ działka nr 5:

W posiadanie tej działki weszła Pani w dniu 18 stycznia 2010 r. na podstawie darowizny. Działka ta od zawsze stanowiła Pani majątek osobisty i stanowiła współwłasność Pani i Pani męża. Do momentu sprzedaży tej działki na rzecz spółki prawa handlowego nie były one wykorzystywane. Nieruchomość w dacie jej sprzedaży na rzecz spółki była zabudowana domem jednorodzinnym (stan surowy otwarty). Nie wiedząc dokładnie jak należy opodatkować tę sprzedaż (stroną umowy była spółka) wystawiła Pani na tę okoliczność fakturę z podatkiem w wysokości 23%. Ponadto przy akcie notarialnym notariusz pobrał od kupującej spółki podatek PCC w wysokości 2% (pomimo tego, iż wystawiona została faktura). Przed zbyciem działki nieruchomość ta została udostępniona spółce na podstawie umowy użyczenia.

¾ działka nr 6:

W jej posiadanie weszła Pani w dniu 18 stycznia 2010 r. na podstawie darowizny. Była to bardzo mała działka o powierzchni 0,0160 ha. Nieruchomość ta została sprzedana sąsiadowi w celu wykonania przez niego dojazdu do własnego domu (działka ta pod inny cel z uwagi na swoją powierzchnię się nie nadawała). Nieruchomość ta została sprzedana ww. sąsiadowi. Przy akcie notarialnym kupujący zapłacił u notariusza podatek PCC w wysokości 2%. Z uwagi na datę nabycia nieruchomości jej sprzedaż była zwolniona z podatku dochodowego. Przed zbyciem działki nieruchomość nie została nikomu na podstawie żadnej umowy udostępniona.

W tym miejscu wskazuje Pani (celem doprecyzowania), iż Pani wniosek dotyczy podatku od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością jej opodatkowania. W sytuacji w której sprzedając te nieruchomości nie będzie Pani zobowiązana opodatkować je podatkiem VAT (z racji tego, iż jest to wyłącznie zarząd majątkiem prywatnym) kupująca spółka będzie zobowiązana uiścić przy sprzedaży podatek od czynności cywilnoprawnych. Stąd też w złożonym przez Panią wniosku mowa jest o podatku od czynności cywilnoprawnych – co jednak nie przesądza o tym, że wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy kwestii związanych z tym podatkiem.

### **Pytanie doprecyzowane w uzupełnieniu**

### Czy w przedstawionym stanie faktycznym (który szczegółowo został opisany we wniosku) sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości nr 1 oraz 2 na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT)?

### **Pani stanowisko**

W ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem (tj. działek nr 1 oraz 2) nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a wyłącznie podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości, do którego uiszczenia zobowiązana jest kupująca te nieruchomości spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

W pierwszej kolejności (przed szczegółowym uzasadnieniem stanowiska Wnioskodawczyni) podkreślenia wymaga, iż:

1\. Nieruchomości te zostały przez Wnioskodawczynię nabyte nieodpłatnie (w drodze umowy darowizny) i nigdy nie były przez nią wykorzystywane w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

2\. Zapewnienie tym nieruchomościom dostępu do mediów (prąd, woda, kanalizacja, gaz) nie było podyktowane bezpośrednio chęcią przyłączenia tych nieruchomości do nich, a następstwem budowy na nieruchomości sąsiedniej własnego domu jednorodzinnego.

3\. Wnioskodawczyni uzyskała dla tych nieruchomości warunki zabudowy i pozwolenia na budowę celem późniejszego przekazania tych nieruchomości swoim dzieciom.

4\. Wnioskodawczyni względem nieruchomości objętych wnioskiem nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych.

5\. Działki objęte wnioskiem stanowią własność prywatną Wnioskodawczyni, niezwiązaną z jakąkolwiek ich działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm., dalej ustawa o VAT), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z treści powołanego przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wynika więc z przytoczonego orzeczenia, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przedstawionego powyżej stanu faktycznego nie wynika aby Wnioskodawczyni działała w charakterze podatnika od towaru i usług. Ocena przedstawionego stanu faktycznego wskazuje, iż Wnioskodawczyni nie podejmowała działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Co prawa dla nieruchomości uzyskano między innymi warunki zabudowy nie mniej jednak podyktowane to było chęcią przekazania tych nieruchomości dzieciom (na ich prywatne cele mieszkaniowe). Działka posiada także - na skutek działań Wnioskodawczyni - niezbędne do jej zabudowy media nie mniej jednak jest to następstwo nie celowego działania sprowadzającego się do uzbrojenia działki a wynik realizacji na nieruchomości sąsiedniej zamierzenia inwestycyjnego związanego z budową prywatnego domu jednorodzinnego Wnioskodawczyni. Z opisu sprawy nie wynika więc aby aktywność Wnioskodawczyni wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie podjęła ciągu działań, które wskazywałyby na jej aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takimi jak m.in. nabycie tych nieruchomości odpłatnie z zamiarem odsprzedaży, ogrodzenie działek). E. i J. G. posiadanie tych gruntów nabyli nieodpłatnie w kręgu rodzinnym (darowizna). Wnioskodawczyni z majątku prywatnego nie poniosła i nie zamierza ponieść żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. W konsekwencji powyższego stwierdzić jednoznacznie zatem należy, iż Wnioskodawczyni nie działa jako handlowiec nieruchomościami, a podejmowane przez Nią czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego (który w zamierzeniu miał być przekazany dzieciom).

Mając więc na uwadze powyższe E. i J. G. będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynię cechy podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę wyłącza ze zbioru czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: odpłatne nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia itp. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Podsumowując wskazać zatem należy, iż sprzedając nieruchomości objęte wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązania do opodatkowania przedmiotu umowy podatkiem od towarów i usług, a sprzedaż tych działek skutkować będzie wyłącznie koniecznością uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**
--------------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą,

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Mocą ust. 2 powołanego artykułu:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowani podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które cechuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że: „(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I-3013, pkt 32). Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Tym samym aby uznać, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W analizowanej sprawie Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości nr 1 oraz 2 na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy otrzymała Pani w darowiźnie nieruchomości nr 1 oraz 2, położonych w miejscowości (…). Następnie dla ww. nieruchomości wystąpiła Pani o ustalenie warunków zabudowy oraz uzyskała pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego (dla każdej z działek). Udostępniła Pani te nieruchomości spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem działalności jest m.in. wznoszenie i sprzedaż budynków, celem wybudowania - w oparciu o Pani pozwolenia na budowę - domów jednorodzinnych. Natomiast po nabyciu nieruchomości, po zakończeniu zamierzenia inwestycyjnego (do tzw. stanu surowego zamkniętego) spółka ta zamierza je zbyć (wraz z wybudowanymi domami) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Do ww. nieruchomości doprowadziła Pani również media takie jak prąd, woda, kanalizacja czy gaz. Ponadto dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości (nr 4 i 5) zabudowanych domami jednorodzinnymi (w stanie surowym), jak również udostępniała Pani przed sprzedażą jedną z tych nieruchomości (nr 5) spółce oraz przy tej sprzedaży wystawiła Pani fakturę z naliczonym podatkiem VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa prowadzi do wniosku, że opisane przez Panią działania były podjęte nie w celu wykorzystywania nieruchomości do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach działalności gospodarczej. Takie postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Panią opisanych we wniosku nieruchomości w sposób profesjonalny i z zyskiem, bowiem podjęła Pani czynności, których celem było udostępnienie opisanych nieruchomości spółce w celu wybudowania domów jednorodzinnych, a które to czynności wpłynęły na podniesienie atrakcyjności tych nieruchomości jako towaru oraz wzrost ich wartości, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Panią czynności, byłyby nieuzasadnione. Ciąg podjętych przez Panią czynności wskazuje na podjęcie przez Panią świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości nr 1 i 2 i sprzedaży tych działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż opisanych nieruchomości stanowił realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości nr 1 i 2 na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością stanowi zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił bowiem ciąg czynności, który pozwala uznać Panią za podatnika podatku VAT.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu sprzedaży nieruchomości nr 1 i 2 na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, transakcja ta stanowi dostawę dokonywaną w ramach działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za **nieprawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**
------------------------

### **Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informujemy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, zaś w zakresie dotyczącym podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomościach dla Wnioskodawczyni, natomiast nie rozstrzyga dla współwłaściciela nieruchomości, tj. Pana J. G.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### **Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**
------------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**
---------------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).