Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.102.2020.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-08-05
Teza: Skutki podatkowe zawarcia dwóch umów sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 7 maja 2020 r. (data wpływu 7 maja 2020 r.), uzupełnionym 19 maja oraz 24 i 26 czerwca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia dwóch umów sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 maja 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia dwóch umów sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 19 maja 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 24 czerwca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.217.2020.2.WH 0111-KDIB2-2.4014.102.2020.3.MM, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 24 czerwca 2020 r. (uiszczenie brakującej opłaty) i 26 czerwca 2020 r. (wpływ pisma).

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Kupujący) jest zainteresowany zakupem nieruchomości gruntowych od Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Sprzedający). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku mogą być zwani wspólnie „Stronami” lub „Zainteresowanymi”. Strony zamierzają zawrzeć dwie umowy, którymi będzie objęta sprzedaż następujących nieruchomości:

1.  umowa 1 (dalej: Umowa 1) obejmuje sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr … (dalej: Działka …);
2.  umowa 2 (dalej: Umowa 2) obejmuje sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr …, … i … (dalej odpowiednio: Działka …, Działka …, Działka …).

Umowa 1 i Umowa 2 mogą być umowami związanymi w tym znaczeniu, że zawarcie każdej z nich będzie uzależnione od zawarcia drugiej z nich. Kupujący jest zainteresowany zakupem wszystkich działek. Przedmiot Umowy 1 i Umowy 2 jest dalej łącznie zwany „Przedmiotem transakcji”.

Opis działek będących Przedmiotem transakcji

Działka … jest działką zabudowaną parkingiem wykonanym z kostki betonowej. Działka jest przedmiotem dzierżawy na rzecz podmiotu trzeciego. Parking został utwardzony przed nabyciem tej działki przez Sprzedającego. Następnie, po nabyciu Działki … przez Sprzedającego, w listopadzie 2017 r. dzierżawca ulepszył go poprzez położenie kostki brukowej, dysponując nieruchomością zgodnie z umową dzierżawy z dnia 28 kwietnia 2017 r. Z chwilą ulepszenia parkingu dzierżawca rozpoczął jego ponowne użytkowanie. Działka ta jest także objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 13 kwietnia 2018 r. wydaną na inny podmiot i przeniesioną na Sprzedającego decyzją z dnia 3 lipca 2018 r. (dalej łącznie: Decyzja WZ 1) dopuszczającej realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym oraz zjazdem z drogi publicznej. Działka została nabyta przez Sprzedającego w 2017 r. z prawem do odliczenia podatku VAT (dostawa była opodatkowana VAT). Sprzedaż objęta Umową 1 będzie podlegać ustawowemu prawu pierwokupu przysługującemu miastu … .

Działka … jest działką zabudowaną fragmentem chodnika stanowiącego element urządzenia Parku. Chodnik ten nie ma istotnej wartości ekonomicznej oraz nie ma znaczenia z punktu widzenia stron transakcji oraz zostanie usunięty w ramach realizacji inwestycji objętej Decyzją WZ 2. Naniesienie to znajdowało się na Działce w chwili jej nabycia, tj. ponad dwa lata przed planowaną ich dostawą.

Działka … jest działką niezabudowaną.

Działka … jest działką zabudowaną fragmentem chodnika stanowiącego element urządzenia Parku oraz fragmentem placu manewrowego na końcu ul. S. Naniesienia te nie mają istotnej wartości ekonomicznej oraz nie mają znaczenia ekonomicznego z punktu widzenia stron transakcji. Zostaną one usunięte w ramach realizacji inwestycji objętej Decyzją WZ 2. Naniesienia te znajdowały się na działce w chwili jej nabycia, tj. ponad dwa lata przed planowaną ich dostawą.

Działki …, … i … są objęte decyzją o warunkach zabudowy z dnia 9 października 2017 r. (dalej: Decyzja WZ 2) dopuszczającej realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym oraz zjazdem z drogi publicznej, a także wydanym i na moment składania wniosku ostatecznym pozwoleniem na budowę. Decyzja WZ 2 i wydane na jej podstawie pozwolenie na budowę zostały wydane na rzecz podmiotu trzeciego. Działki są przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz ww. podmiotu trzeciego. Działki te zostały nabyte przez Sprzedającego w 2015 r. Sprzedaż objęta Umową 2 będzie podlegać ustawowemu prawu pierwokupu przysługującemu miastu …, zaś prawo pierwokupu obejmuje wyłącznie działki niezabudowane. W taki też sposób działki te (mimo posadowionych na nich fragmentów naniesień opisanych powyżej) będą potraktowane na potrzeby zawarcia Umową 2. Działki nie były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej od VAT. Naniesienia znajdujące się na działkach nie były ulepszane przez Sprzedającego. Pozostałe elementy objęte transakcją Kupujący przejmie także prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych dotyczących nabywanych działek (przy czym Decyzja WZ 2 jest wydana na inny podmiot niż Sprzedający) w tym prawa i obowiązki wynikające z pozwolenia na budowę wydanego na podstawie Decyzji WZ 2. Kupujący wstąpi także w miejsce Sprzedającego w prawa i obowiązki dzierżawcy z umowy dzierżawy działki … . Jest to działka sąsiadująca z Działkami objętym Umową 1 i Umową 2. Właściciele działki … są jednocześnie dzierżawcami Działki … . Umowa dzierżawy Działki 8 i umowa dzierżawy działki … mają charakter wzajemny (jest to jeden dokument obejmujący umowy dzierżawy obu działek), bowiem strony tych umów niejako zamieniły się prawem do korzystania i pobierania pożytków z działek … i … ze względu na ich położenie. Działka 8 graniczy z inną nieruchomością właścicieli działki … . Z kolei działka … dzierżawiona przez Sprzedającego graniczy z nieruchomościami Sprzedającego. Przejście praw i obowiązków wynikających z tej umowy na Kupującego nastąpi na dzień dokonania dostawy i na Kupującego nie przejdą żadne istniejące zobowiązania z tego tytułu. Kupujący wstąpi także w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży Działki … i zakupu działki … . Mają one niejako być podstawą faktycznej zamiany tych nieruchomości w przyszłości pomiędzy stronami tych umów ze względu na położenie tych działek, które opisano powyżej przy umowie dzierżawy.

Opis przedsiębiorstwa Sprzedającego

Sprzedający zgodnie z PKD prowadzi działalność w zakresie (przeważająca działalność) 68.10.Z, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz (pozostała działalność przedsiębiorcy) 41.10.Z, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; 42.11.Z, roboty związane z budową dróg i autostrad; 43.11.Z, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych; 68.20.Z, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; 70.22.Z, pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania; 71.11.Z, działalność w zakresie architektury; 74.90.Z, pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana; 80.20.Z, działalność ochroniarska w zakresie obsługi systemów bezpieczeństwa; 81.10.Z, działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach.

W przedmiocie działalności nie wskazano PKD 41.20.Z który obejmuje: Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Zgodnie z opisem PKD pozostała działalność Sprzedającego nie obejmuje „robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, sklasyfikowanych w 41.20.Z”. Zatem budowa budynków mieszkalnych, co dopuszczają Decyzje WZ oraz jest przedmiot uzyskiwanego pozwolenia na budowę, nie jest przedmiotem działalności Sprzedającego. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest kupno nieruchomości w celu ich uszlachetnienia (uzyskanie możliwości ich zabudowy w określony sposób) oraz sprzedaży ich za wyższą cenę.

Sprzedający:

*   nie zatrudnia pracowników, na potrzeby obsługi nieruchomości zleca incydentalnie usługi;
*   nie posiada innych nieruchomości niż wymienione w niniejszym wniosku;
*   nie posiada umowy o zarządzanie nieruchomościami;
*   nie posiada zadłużenia ani obciążających jego majątek hipotek na działkach stanowiących.

Przedmiot transakcji.

Przedmiot transakcji nie obejmuje:

1.  firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
2.  znaków towarowych Sprzedającego,
3.  środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),
4.  know-how Sprzedającego,
5.  ksiąg rachunkowych Sprzedającego,
6.  długów obciążających Sprzedającego, w wyjątkiem wskazanych powyżej wynikających z umów dzierżawy przechodzących na Kupującego z mocy prawa w zakresie, w jakim Sprzedający jest wydzierżawiającym lub przejmowanych przez niego w zakresie, w jakim Sprzedający jest dzierżawcą,
7.  umów najmu nieruchomości (najem siedziby Sprzedającego);
8.  należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,
9.  wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,
10.  tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
11.  nieruchomości innych niż składające się na Przedmiot transakcji,
12.  umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe, doradcze, itp.

Sprzedający nie posiada zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która byłaby wydzielona organizacyjnie, finansowo bądź funkcjonalnie. Wyodrębnienie takie jest niemożliwe choćby ze względy na brak pracowników, którzy mogliby zostać przypisaniu do poszczególnych zorganizowanych części przedsiębiorstwa.

Opis przedsiębiorstwa Kupującego

Kupujący jest spółką celową powołaną w celu prowadzenia działalności deweloperskiej, budowy obiektów budowlanych oraz ich sprzedaży lub wynajmu. Nie można wykluczyć także, że na potrzeby prowadzenia poszczególnych inwestycji lub ich części, niektóre działki lub ich części zostaną przeniesione przez Kupującego do spółek celowych w drodze aportu albo sprzedaży, jako czynności opodatkowane VAT, co może być niezbędne dla uzyskania finansowania planowanych Inwestycji. Proces inwestycyjny może być prowadzony etapami oraz rozciągnięty w czasie - w zależności od aktualnej sytuacji rynkowej lub możliwości inwestycyjnych. Umowy dzierżawy obejmujące działki … i …, będą tymczasowo kontynuowane z właścicielami działki … do czasu dokonania zamiany Działki …. na działkę …, w wykonaniu przejmowanych umów przedwstępnych sprzedaży lub do czasu rozwiązania tych umów dzierżawy, lub ich wygaśnięcia. Mając na uwadze zamiar prowadzenia działalności deweloperskiej albo dokonania dalszej dostawy do spółki celowej, Przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Inne okoliczności transakcji

Zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą na moment dokonania dostawy towarów zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Strony złożą przed dokonaniem dostawy dokument rezygnacji ze zwolnienia od Podatku VAT (opcję opodatkowania), zgodny z wymaganiami wynikającymi z Ustawy o VAT, obejmujący wszystkie naniesienia znajdujące się na działkach wchodzących w skład Przedmiotu transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Kupującego Przedmiotu transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. akt II FSK 1737/06) jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., sygn. IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 Ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu Ustawy o PCC, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Przedmiotu transakcji wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC. Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., sygn. IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r„ sygn. IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W świetle powyższego, w związku z tym, że dostawa Przedmiotu transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub ZCP (por. pytanie 1) oraz będzie w całości opodatkowana VAT (por. pytanie 2) umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 16 lipca 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.217.2020.3.WH.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania i Zbywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają zawrzeć dwie umowy sprzedaży. Na podstawie pierwszej umowy sprzedaży Nabywca nabędzie prawo użytkowania wieczystego działki, na której znajduje się parking. Na podstawie drugiej umowy sprzedaży Nabywca nabędzie prawo użytkowania wieczystego trzech działek, z których jedna jest niezabudowana, a na dwóch pozostałych znajdują się naniesienia w postaci chodnika i placu manewrowego.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do wszystkich naniesień znajdujących się na działkach wchodzących w skład przedmiotu transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umów sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umów sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednakże każdą z dwóch zawieranych umów należy rozpatrywać odrębnie, ponieważ stanowią one odrębne czynności cywilnoprawne, na podstawie których dojdzie na zakupu konkretnej nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 lipca

2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.217.2020.3.WH, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ stwierdził, że „(…) planowana sprzedaż Nieruchomości składającej się z działek gruntu nr …, …, …, … nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 według właściwej stawki VAT. (…) działka niezabudowana nr … stanowi tereny budowlane w znaczeniu ustawy o VAT, a zatem sprzedaż działki nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. (…) transakcja sprzedaży działek nr ., …, … zabudowanych budowlami będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to dostawa budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. (…) W przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcje właściwą stawką podatku VAT, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.”.

A zatem, skoro obie transakcje sprzedaży będą podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według właściwej stawki podatku od towarów i usług) i nie będą z tego podatku zwolnione (w odniesieniu do działek nr …, …, … zabudowanych budowlami zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia – art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zarówno w stosunku do pierwszej jak i drugiej umowy sprzedaży.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. dwóch umów.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.