Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-148a/07/IB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2007-11-15
Teza: Czy będzie Pan zwolniony z zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości w sytuacji, kiedy zostanie podpisana umowa przedwstępna (i tym samym wydatkowane zostaną wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w 2006 r.), ale jednak wycofa się Pan z umowy z developerem („notarialnie odsprzeda Pan swoje udziały”) i w rezultacie nie nabędzie od niego budynku mieszkalnego („nie będzie Pan czekał na końcowy akt notarialny”)?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2007 r. (data wpływu 28 sierpnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.**

Na początku 2006 r. sprzedał Pan nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie. W związku z tym złożył Pan oświadczenie w urzędzie skarbowym, iż w terminie dwóch lat środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości zostaną przeznaczone na zakup nowej nieruchomości, w szczególności zaś na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W chwili obecnej chciałby Pan kupić od developera nieruchomość, ale z uwagi na brak podziału całej działki (jest to osiedle domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej) może Pan teraz zawrzeć w formie aktu notarialnego wyłącznie umowę przedwstępną i w ten sposób wydać pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w 2006 r. w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży. Developer nie wie jednak dokładnie, kiedy uda mu się znieść współwłasność działki, by móc przystąpić do przeniesienia własności tej nieruchomości („podpisania końcowych aktów notarialnych”).

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy będzie Pan zwolniony z zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości w sytuacji, kiedy zostanie podpisana umowa przedwstępna (i tym samym wydatkowane zostaną wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w 2006 r.), ale jednak wycofa się Pan z umowy z developerem („notarialnie odsprzeda Pan swoje udziały”) i w rezultacie nie nabędzie od niego budynku mieszkalnego („nie będzie Pan czekał na końcowy akt notarialny”)?
2.  Czy będzie Pan zwolniony z zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości w sytuacji, kiedy nabędzie Pan od developera nieruchomość (budynek mieszkalny), jednakże akt notarialny zostanie podpisany po upływie dwuletniego terminu (wynikającego ze złożonego przez Pana oświadczenia w urzędzie skarbowym), natomiast w tym terminie zostanie zawarta jedynie umowa przedwstępna, przy której wydatkowane zostaną wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w 2006 r.?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. Wniosek Pana w zakresie pytania drugiego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy, zostaną spełnione przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

3.  w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
4.  w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
5.  w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
6.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
\- przeznaczonych na cele rekreacyjne,

4.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

W świetle powyższego, przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia przychodu od podatku dochodowego łącznie z terminem dwuletnim i wydatkowaniem środków pieniężnych na cele mieszkaniowe określone w tym przepisie. Przy czym, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania wpłat do spółdzielni mieszkaniowej, data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty), określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości, następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy sprzedaży, która zostałaby zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.

Jeżeli zatem okoliczność wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości udokumentowana umową przedwstępną zostałaby potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, to wówczas nastąpiłoby nabycie nieruchomości i zostałby spełniony cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji przedstawionej natomiast we wniosku nie dochodzi do zawarcia definitywnej umowy przenoszącej własność nieruchomości na Pana rzecz. Zamierza Pan wycofać się z zawartej umowy z developerem („notarialnie odsprzeda Pan swoje udziały”), w rezultacie nie nabędzie od niego budynku mieszkalnego („nie będzie Pan czekał na końcowy akt notarialny”). Pieniądze wydatkowane przy zawarciu umowy przedwstępnej nie zostaną więc wydatkowane na nabycie budynku mieszkalnego, skoro transakcja nie zostanie sfinalizowana. W konsekwencji nie mogą być też wydatkowane na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, warunkujące zwolnienie wymienione w tym przepisie. Sam fakt bowiem, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w 2006 r. zostaną wydatkowane w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży, nie stanowi wystarczającej przesłanki dla zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego. Jednocześnie kwota otrzymana od developera tytułem zwrotu zaliczki (przedpłaty) nie może już być uznana za przychód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2006 r.

Wobec powyższego, będzie Pan zobowiązany do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń