Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.85.2020.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-10
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, których właściciele posiadają zadłużenie względem osób trzecich.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 8 kwietnia 2020 r. (data wpływu 10 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu nieruchomości w zamian za przejęcie długu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu nieruchomości w zamian za przejęcie długu.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka X Sp. z o.o. Sp. k. będąca Wnioskodawcą prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawca kupuje między innymi nieruchomości, których właściciele posiadają zadłużenie względem osób trzecich i są gotowi zbyć nieruchomość w zamian za przejęcie ich długów.

Wnioskodawca planuje zawierać umowy w formie aktu notarialnego, w których z jednej strony następuje przeniesienie własności lokalu na rzecz Wnioskodawcy, z drugiej strony Wnioskodawca przejmuje dług dotychczasowego właściciela nieruchomości względem osób trzecich na podstawie art. 519 Kodeksu cywilnego.

Wnioskodawca planuje zawierać umowę sprzedaży gdzie przejęcie długu jest odpłatnością za nabycie nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zawarta w formie aktu notarialnego umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości w zamian za przejęcie długu będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, planuje on zawierać umowy w formie aktu notarialnego, w których z jednej strony następuje przeniesienie własności lokalu na rzecz Wnioskodawcy, z drugiej strony Wnioskodawca przejmuje dług dotychczasowego właściciela nieruchomości na podstawie art. 519 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
3.  umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
4.  umowy dożywocia,
5.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
6.  ustanowienie hipoteki,
7.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
8.  umowy depozytu nieprawidłowego,
9.  umowy spółki.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne wymienione w art. 1 u.p.c.c. Potwierdza to orzecznictwo sądów i urzędnicze interpretacje np.: wyrok WSA w Krakowie z 21 stycznia 2011 r. sygn. akt I SA/Kr 999/10.

Zgodnie z art. 199a ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, Organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności.

Instytucja przejęcia długu jest to umowa nazwana unormowana w art. 519 i n. Kodeksu cywilnego.

Przyjmując literalną treść art. 1 ust. 1 u.p.c.c. należałoby zatem przyjąć, że skoro przyjęcie długu nie jest czynnością cywilnoprawną wymienioną w art. 1 u.p.c.c., to nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (zob. wyrok NSA w Warszawie z 30 grudnia 1994 r., sygn. akt III SA 652/94).

Z drugiej jednak strony Wnioskodawca planuje zawierać umowy, w których następuje przeniesienie prawa własności do nieruchomości w zamian za przyjęcie długu. Mając na względzie cel czynności, a nie dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności, w istocie Wnioskodawca godzi się przejąć dług sprzedającego wyłącznie dlatego, że w zamian otrzymuje świadczenie wzajemne w postaci ekwiwalentu jakim jest przeniesienie własności nieruchomości.

W konsekwencji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w takim przypadku zawiera on umowę sprzedaży albo umowę zamiany praw majątkowych, o której mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) u.p.c.c. Bowiem zawarte w umowie czynności cywilnoprawne przeniesienia własności nieruchomości oraz przejęcia długu są elementami jednej umowy sprzedaży albo zamiany praw majątkowych jako że są z sobą bezpośrednio powiązane i stanowią świadczenia wzajemne.

Reasumując powyższe należy stwierdzić, że Wnioskodawca zawierając umowę w formie aktu notarialnego, w której z jednej strony następuje przeniesienie własności lokalu na rzecz Wnioskodawcy, z drugiej strony Wnioskodawca przejmuje dług dotychczasowego właściciela nieruchomości na podstawie art. 519 Kodeksu cywilnego, jest objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) u.p.c.c., jako że w istocie umowa stanowi umowę sprzedaży albo umowę zamiany praw majątkowych, w której sprzedający właściciel nieruchomości w zamian za przeniesienie na kupującego własności rzeczy otrzymuje cenę poprzez przejęcie przez kupującego długów sprzedającego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

1.  umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
2.  umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
3.  (uchylona),
4.  umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
5.  umowy dożywocia,
6.  umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
7.  (uchylona),
8.  ustanowienie hipoteki,
9.  ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
10.  umowy depozytu nieprawidłowego,
11.  umowy spółki.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Jeżeli dana czynność nie została wymieniona w ustawowym katalogu, nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem nawet, jeśli wywołuje skutki gospodarcze takie same lub podobne do tych, które zostały w katalogu wymienione. Podkreślić jednak należy, że o podleganiu danej czynności opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikację pod względem prawnym.

Zgodnie z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.) – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, świadczeniem płaconym sprzedającemu przez kupującego w zamian za przeniesienie własności rzeczy lub praw jest cena.

Tym niemniej, zgodnie z przepisem art. 3531 Kodeksu cywilnego (tj. zasadą swobody umów) strony umowy sprzedaży mogą zawrzeć w treści umowy także inne, dodatkowe, postanowienia umowne, byleby ich treść lub cel nie stały w sprzeczności z właściwością (naturą) umowy sprzedaży, przepisami prawa (ustawy) ani z zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie natomiast z art. 519 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu). Przejęcie długu może nastąpić:

1.  przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;
2.  przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Podsumowując, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlega czynność cywilnoprawna umowy sprzedaży. Natomiast umowa przejęcia długu jako czynność nie wymieniona w katalogu art. 1 ust. 1 ww. ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca kupuje między innymi nieruchomości, których właściciele posiadają zadłużenie względem osób trzecich i są gotowi zbyć nieruchomość w zamian za przejęcie ich długów.

Wnioskodawca planuje zawierać umowy w formie aktu notarialnego, w których z jednej strony następuje przeniesienie własności lokalu na rzecz Wnioskodawcy, z drugiej strony Wnioskodawca przejmuje dług dotychczasowego właściciela nieruchomości względem osób trzecich na podstawie art. 519 Kodeksu cywilnego. Wnioskodawca planuje zawierać umowę sprzedaży gdzie przejęcie długu jest odpłatnością za nabycie nieruchomości.

Przenosząc powyższe przepisy na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że istotne znaczenie ma określenie na podstawie jakiej czynności Wnioskodawca nabędzie nieruchomości. Mając na uwadze zasadę swobody umów oraz informację, że Wnioskodawca będzie zawierać umowy sprzedaży gdzie przejęcie długu jest odpłatnością za nabycie nieruchomości, to czynność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, czynność cywilnoprawna nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży objęta będzie podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.