Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.691.2025.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-17
Teza: Najem prywatny.
Słowa kluczowe: najem
najem-najem prywatny
opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest
    prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z małżonką jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem
    mieszkalnym jednorodzinnym. Działkę na cele budowlane zakupili Państwo w roku 2024,
    natomiast budowa domu została zakończona w roku 2025. Od tego momentu dom
    użytkowany jest przez Państwa okazjonalnie najczęściej w weekendy i urlop. Państwa
    stałym miejscem zamieszkania jest mieszkanie zlokalizowane w innej miejscowości. W
    związku ze zmianą planów (początkowo planowali Państwo przeprowadzkę do nowo
    wybudowanego domu, a mieszkanie wynająć), na chwilę obecną zamierzają Państwo
    wynajmować dom na zasadzie najmu krótkoterminowego (prywatnego). W związku z tym,
    od przewidywanego przychodu z tego tytułu planują Państwo odprowadzać podatek w
    formie ryczałtu w wysokości 8,5%, ponieważ uważają Państwo, że przychód ten stanowi
    źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
    podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.). Za
    powyższym ustaleniem przemawia fakt, że przedmiotem najmu nie są składniki majątku
    związane z działalnością gospodarczą.
    Zarówno Pan, jak i małżonka nie prowadzicie żadnej działalności gospodarczej, a oboje są
    Państwo zatrudnieni na etatach na podstawie umów o pracę na czas nieokreślony.
    Dochody z ww. umów o pracę stanowią Państwa główne źródło utrzymania. Zakupioną
    działkę i wybudowany na niej dom traktują Państwo jako ulokowanie kapitału i
    zabezpieczenie przyszłości Państwa dzieciom. Ewentualne przychody z tytułu najmu
    krótkoterminowego będą przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania tego domu oraz
    do uzupełnienia domowego budżetu. Wynajmem domku planują Państwo zająć się
    osobiście (sprzątanie i przygotowanie dla kolejnych gości). W trakcie najmu nie będą
    Państwo świadczyć dodatkowych usług, takich jak: sprzątania domku w trakcie pobytu
    gości, wymiany ręczników czy pościeli; wyżywienia; administrowania czy jakimkolwiek
    zarządzaniem nieruchomością. Nie będą Państwo zatrudniać żadnych pracowników ani
    korzystać z usług księgowych. Wynajem domku miałby charakter okazjonalny i
    krótkoterminowy, tj. udostępniany potencjalnym gościom w weekendy oraz na okres
    wakacyjny, przez resztę okresu byłby użytkowany przez Państwa. Częstotliwość najmu
    domku ze względu na jego okazjonalny i krótkoterminowy charakter będzie trudna do
    przewidzenia. Dlatego Państwa działania związane z wynajmem domku nie będą miały
    charakteru ciągłego, zorganizowanego, planowanego i systematycznego oraz nie będą
    ukierunkowane na osiąganie i zwiększanie zysków. Stąd uważają Państwo, że tego rodzaju
    aktywność nie wypełnia definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ust. 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Pytanie

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę przedstawiony przez Państwa stan faktyczny,
    prosi Pan o potwierdzenie, czy przychody uzyskiwane z najmu krótkoterminowego domku
    stanowią przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a tym samym czy przychody te mogą być
    opodatkowane podatkiem w wysokości 8,5% w formie ryczałtu od przychodów
    ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843)?
    Pana stanowisko w sprawie
    W związku z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, od przewidywanego przychodu z
    tytułu wynajmu krótkoterminowego domku, planują Państwo odprowadzać podatek w

    formie ryczałtu w wysokości 8,5%, ponieważ uważają Państwo, że przychód ten stanowi
    źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
    podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      - pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
      - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
        składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.

    Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego
    katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
    być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź
    najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do
    źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

    W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 843):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i
      680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że wraz z małżonką jest Pan
    właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym
    (dalej: dom). Dom użytkowany jest przez Państwa okazjonalnie, najczęściej w weekendy i
    urlop. Pana stałym miejscem zamieszkania jest mieszkanie zlokalizowane w innej
    miejscowości. W związku ze zmianą planów (początkowo planował Pan z żoną
    przeprowadzkę do domu, a mieszkanie wynajmować) zamierza Pan wynajmować dom na
    zasadzie najmu krótkoterminowego. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, Pana
    żona również. Oboje pracują Państwo na podstawie umowy o pracę. W trakcie najmu nie
    będą Państwo świadczyć dodatkowych usług, takich jak sprzątania domu w trakcie pobytu
    gości, wymiany ręczników czy pościeli, wyżywienia, administrowania czy jakiegokolwiek
    zarządzania nieruchomością. Nie będą Państwo zatrudniać żadnych pracowników ani
    korzystać z usług księgowych. Wynajem domu miałby charakter okazjonalny i
    krótkoterminowy, tj. dom byłby udostępniany potencjalnym gościom w weekendy oraz na
    okres wakacyjnym, przez resztę okresu będzie użytkowany przez Państwa.
    W Pana sytuacji, skoro dom – stanowiący Pana i Pana żony majątek osobisty, zostanie
    wynajęty w ramach najmu krótkoterminowego, to najem ten będzie stanowić źródło
    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu planowanego wynajmu domu na zasadach
    najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
    stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Zwracam też uwagę na przepis art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zgodnie z
    którym:

      Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się
      proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego
      dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
    Natomiast stosownie do art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w
      art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu
      całości przychodu przez jednego z nich.
    Podsumowanie: Pana przychody z najmu domu będą stanowić przychody z najmu
    prywatnego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Jednocześnie przychody te będą opodatkowane ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych wg stawek 8,5% lub 12,5% po przekroczeniu limitu przychodów
    określonego w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa Dyrektor
    Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego
    indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację
    indywidualną). Ponieważ stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa
    podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych i zryczałtowanego
    podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest
    Pan, zaznaczam, że interpretacja ta nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z

    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.