Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.919.2022.4.DA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-03
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości (działek budowlanych).
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; nieruchomości; nieruchomości-podział nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

27 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 grudnia 2022 r. (wpływ 29 grudnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego** (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Przed 1997 r. był Pan pracownikiem zatrudnionym głównie na podstawie stosunku pracy. Od 1997 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą zajmującą się sprzedażą drewna oraz oferującą usługi transportowe. Charakter prowadzonej działalności gospodarczej znajduje odzwierciedlenie w rejestrze CEIDG. Siedzibą Pana firmy jest mieszkanie znajdujące się na terenie wsi …, gmina …. Wspomnianą nieruchomość, którą obecnie Pan zamieszkuje, wykorzystuje Pan w niewielkim stopniu do prowadzenia działalności gospodarczej - przechowuje Pan w niej bieżącą dokumentację firmy.

Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Przychody osiągnięte w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowane są na zasadach ogólnych. Dokumentację podatkową prowadzi Pan w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Otrzymana w formie darowizny nieruchomość nie została włączona do ewidencji środków trwałych i nie jest ujęta jako towary handlowe. Sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Od ponad 24 lat ma Pan zarejestrowaną działalność gospodarczą w powiecie …. Posiada Pan wspólność majątkową ze swoją małżonką …. Żona większość swojego życia pracowała w gospodarstwie rolnym. Pan i Pana żona są właścicielami działek rolnych w gminie …. Pierwsza z nich to zabudowana działka, na której znajduje się wielorodzinny budynek mieszkalny, a której Pan i Pana żona są współwłaścicielami. Druga nieruchomość to działka rolna. Łączna powierzchnia obu działek nie przekracza 1 ha.

Wraz z żoną rozważa Pan sprzedaż lub przekazanie w formie darowizny zabudowanej nieruchomości, którą obecnie zamieszkuje wraz z żoną. Nastąpić to może w sytuacji, gdy zamieszka Pan wraz z żoną w nowo wybudowanym domu.

Ww. nieruchomości nie były i nie są udostępniane innym osobom. Dotychczas nie dokonał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości, również tych wymienionych we wniosku.

9 września 2015 r. otrzymał Pan od swojego brata … niezabudowaną działkę nr A, o powierzchni 5,1441 ha, położoną w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …. Przyjęta od Pana brata darowizna stanowiła część majątku własnego Pana rodziców.

Po ponad pięciu latach od przyjęcia działki zlecił Pan miejscowemu geodecie podzielenie działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”). MPZP został uchwalony w 2011 r. i 2014 r., w którym działka nr A przeznaczona jest na teren rolniczy, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren dróg publicznych klasy „D” dojazdowych oraz tereny dróg wewnętrznych. MPZP został uchwalony jeszcze przed przyjęciem przez Pana ww. działki. W wyniku podziału działki, zgodnie z MPZP, wyodrębnionych zostało m.in. sześć działek budowlanych wraz z drogą wewnętrzną oraz drogą dojazdową - numery ewidencyjne działek to: B, C, D, E, F, G, H. Wydzielone działki to niecałe 21% powierzchni całej działki otrzymanej w formie darowizny. Powierzchnia niezabudowanej działki to 5,1441 ha. Wydzielone działki obejmują powierzchnię 1,0428 ha. Pozostała powierzchnia - 4,1013 ha to grunt rolny, który będzie użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Projekt podziału nieruchomości został opracowany 2 lipca 2021 r., a ostateczne zatwierdzenie projektu nastąpiło 27 sierpnia 2021 r.

Od momentu nabycia nieruchomości w drodze darowizny działka była wykorzystywana przez Pana żonę do celów rolniczych. Obecnie działki te nie są przedmiotem najmu i do dnia planowanej sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim, a jedynie wykorzystywane w dalszym ciągu wyłącznie do celów rolniczych przez Pana żonę. Nabyta nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana. Działka nr B to droga wewnętrzna, która w założeniu będzie również sprzedana, aby zapewnić poszczególnym właścicielom działek dostęp do posesji. Obecnie na działkach nie znajdują się żadne budynki czy budowle.

Po otrzymaniu stosownych dokumentów z poszczególnych urzędów zdecydował Pan o zleceniu specjalistycznej firmie wykonania utwardzenia drogi wewnętrznej. Wyżej wymienione działanie miało na celu umożliwienie wjazdu na działkę. Obecnie nie planuje Pan wnioskować o warunki techniczne przyłączenia, aby móc doprowadzić media dla przyszłych właścicieli gruntów. Nie wyklucza Pan wystąpienia o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, jednak jeszcze nie wystąpił Pan o taką decyzję. Podejmuje Pan jedynie działania związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności swoim majątkiem prywatnym niezwiązanym z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Powstałe w drodze podziału geodezyjnego działki zamierza Pan sprzedać. Nie ma Pan jednak konkretnego planu co do czasu, w jakim planuje Pan zbyć wydzielone działki. Najchętniej sprzedałby Pan wszystkie działki jednej osobie fizycznej, ponieważ umożliwiłoby to Panu m.in. wybudowanie domu przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe. Uważa Pan, że sprzedaż tylu działek jednej osobie fizycznej jest mało prawdopodobna. Przynajmniej jedną z działek chciałby Pan sprzedać, jeśli będzie to możliwe w 2023 r. Nie wyklucza Pan sprzedaży osobom z Panem spokrewnionym. Dodatkowo planuje Pan przeprowadzić akcję informacyjną umożliwiającą dotarcie do osób zainteresowanych kupnem nieruchomości. Akcja polegałaby na umieszczeniu standardowych ogłoszeń na tablicach powszechnie dostępnych, a także na opublikowaniu ich w wersji elektronicznej w internecie. Sprzedaż nieruchomości będzie realizowana w imieniu własnym w sposób okazjonalny i nieregularny. Przy sprzedaży nieruchomości nie korzystał Pan i nie zamierza korzystać z usług biura nieruchomości. Nie zamierza Pan również udzielać pełnomocnictwa osobom trzecim do władania nieruchomościami w Pana imieniu. Z założenia podjęte przez Pana czynności miałyby prowadzić do zbycia działek. Nie planuje Pan wystąpić o wydanie dla wydzielonych działek pozwolenia na budowę. Wyjątkiem może być sytuacja, gdy w przyszłości sam Pan zdecyduje się na budowę w tym miejscu własnego domu. Ponadto, nie zawarł Pan żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży działki. Dotychczas nie zostały wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek żadne pozwolenia czy decyzje, które nie zostały wskazane we wniosku. Środki ze sprzedaży nieruchomości chciałby Pan przeznaczyć na cele prywatne takie jak budowa domu jednorodzinnego i zaspokojenie potrzeb bytowych Pana rodzinie. Osiągnięte przychody ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pan zaliczyć do źródła przychodu jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części.

Odkąd prowadzi Pan działalność gospodarczą, nigdy nie zbył Pan nieruchomości zarówno zabudowanej, jak i niezabudowanej. Jedynie w 2009 r. nabył Pan ze środków prywatnych działkę rolną, ale do dziś nie została ona sprzedana.

Ze względu na zgodne z MPZP przeznaczenie działki (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) nie planuje Pan sprzedawać nieruchomości osobom innym niż fizyczne. Jednak rozważa Pan taką możliwość, np. w sytuacji, gdy nie będzie zainteresowania nieruchomością wśród osób fizycznych (nabywców).

O uznawaniu osób fizycznych sprzedających nieruchomości z majątku własnego za podmioty prowadzące działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży nieruchomości dowiedział się Pan na początku lutego 2022 r. Dotychczas wiedział Pan jedynie o zwolnieniu z obowiązku opłacenia podatku dochodowego po upływie minimum pięciu lat od dnia przyjęcia darowizny (w Pana przypadku niezabudowanej nieruchomości). Chcąc mieć pewność czy będzie Pan uznany za osobę zobowiązaną do opłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatku od towarów i usług, jeszcze przed sprzedażą nieruchomości, zdecydował się Pan wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Czytając orzecznictwo organów skarbowych, sądów administracyjnych oraz informacje zamieszczone na portalach internetowych, m.in. prawniczych, czy artykuły w innych źródłach, nie mógł Pan znaleźć jednoznacznej odpowiedzi.

### Pytania

1\. Czy Pana dotychczasowe decyzje i działania mogą zostać uznane jako zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem, a nie odpłatne zbycie w warunkach wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej, związanej ze sprzedażą nieruchomości (uznanie sprzedającego za przedsiębiorcę - obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług)?

2\. Czy sprzedając powstałe po podziale działki, otrzymane w formie darowizny od Pana brata, zobowiązany Pan będzie do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatku od towarów i usług?

3\. Czy sprzedając działkę osobom innym niż osoby fizyczne (np. firma developerska) zobowiązany Pan będzie do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatku od towarów i usług w związku ze zbyciem nieruchomości (np. wydzielonych działek budowlanych)?

Należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pana stanowisko w sprawie

Ad 1 i Ad 2

Uważa Pan, że nie powinien być zobowiązany do opłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości przyjętej w formie darowizny od brata, a która od pokoleń jest majątkiem Pana rodziny.

Nie zajmował się Pan zawodowo obrotem nieruchomościami. Dotychczas nie kupił Pan nieruchomości, którą zamierzałby odsprzedać z zyskiem. Działalność gospodarcza, którą Pan prowadzi nie jest i nigdy nie była związana ze zbywaniem nieruchomości. Działania związane z podziałem nieruchomości powziął Pan dopiero po upływie sześciu lat od dnia przyjęcia darowizny od członka Pana rodziny.

Ad 3

Uważa Pan, że sprzedając działkę osobom innym niż osoby fizyczne (np. firma developerska) nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych lub podatku od towarów i usług w związku ze zbyciem nieruchomości (np. wydzielonych działek budowlanych).

W transakcji sprzedaży nieruchomości, której jest Pan właścicielem, występuje Pan jako osoba fizyczna zbywająca majątek własny, a nie majątek przedsiębiorstwa, którego jest Pan właścicielem (jednoosobowa działalność gospodarcza zajmująca się transportem drewna, a także jego kupnem i sprzedażą).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30dh, art. 30e-30g, art. 30j-30p oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

\- zarobkowym celu działalności,

\- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

\- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy).

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podejmowanych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Na gruncie analizowanej sprawy, powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż działek niezabudowanych powstałych z podziału działki nr A będzie skutkowała powstaniem przychodu opodatkowanego zgodnie z zasadami przewidzianymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych dla odpłatnego zbycia nieruchomości (czyli źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy), czy też zgodnie z zasadami przewidzianymi dla pozarolniczej działalności gospodarczej (czyli źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że posiada Pan wspólność majątkową ze swoją żoną. Pan i Pana żona są właścicielami dwóch działek, tj. działki zabudowanej wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym oraz działki rolnej, o łącznej powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Wraz z żoną rozważa Pan sprzedaż lub przekazanie w formie darowizny zabudowanej nieruchomości, którą obecnie zamieszkuje wraz z żoną. Ww. nieruchomości nie były i nie są udostępniane innym osobom. Od 1997 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą zajmującą się sprzedażą drewna oraz oferującą usługi transportowe. W zamieszkiwanej nieruchomości przechowuje Pan bieżącą dokumentację firmy. Żona większość swojego życia pracowała w gospodarstwie rolnym. 9 września 2015 r. otrzymał Pan w drodze darowizny od swojego brata niezabudowaną działkę nr A o powierzchni 5,1441 ha, która stanowiła część majątku własnego Pana rodziców. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) działka nr A przeznaczona jest na teren rolniczy, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren dróg publicznych klasy „D” dojazdowych oraz tereny dróg wewnętrznych. MPZP został uchwalony jeszcze przed przyjęciem przez Pana ww. działki. Nabyta w darowiźnie nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana. Od momentu nabycia ww. działka była wykorzystywana przez Pana żonę do celów rolniczych. Otrzymana w formie darowizny nieruchomość nie została włączona do ewidencji środków trwałych i nie jest ujęta jako towary handlowe. W wyniku podziału działki nr A wyodrębnionych zostało m.in. sześć działek budowlanych wraz z drogą wewnętrzną oraz dojazdową, tj. działka nr B (stanowiąca drogę wewnętrzna), nr C, nr D, nr E, nr F, nr G i nr H. Wydzielone działki obejmują powierzchnię 1,0428 ha. Pozostała powierzchnia - 4,1013 ha to grunt rolny, który będzie użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Projekt podziału nieruchomości został opracowany 2 lipca 2021 r., a ostateczne zatwierdzenie projektu nastąpiło 27 sierpnia 2021 r. Obecnie działki te nie są przedmiotem najmu i do dnia planowanej sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim, a jedynie wykorzystywane w dalszym ciągu wyłącznie do celów rolniczych przez Pana żonę. Obecnie na działkach nie znajdują się żadne budynki czy budowle. Specjalistycznej firmie zlecił Pan utwardzenie drogi wewnętrznej, aby umożliwić dojazd do działek. Obecnie nie planuje Pan wnioskować o warunki techniczne przyłączenia, aby móc doprowadzić media dla przyszłych właścicieli gruntów. Nie wyklucza Pan wystąpienia o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, jednak jeszcze nie wystąpił Pan o taką decyzję. Podejmuje Pan jedynie działania związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności swoim majątkiem prywatnym niezwiązanym z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Powstałe w drodze podziału geodezyjnego działki zamierza Pan sprzedać. Nie ma Pan konkretnego planu co do czasu, w jakim planuje Pan zbyć wydzielone działki. Przynajmniej jedną z działek chciałby Pan sprzedać w 2023 r. W celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek planuje Pan umieszczenie standardowych ogłoszeń na tablicach powszechnie dostępnych, a także w internecie. Sprzedaż nieruchomości będzie realizowana w imieniu własnym w sposób okazjonalny i nieregularny. Przy sprzedaży nieruchomości nie korzystał Pan i nie zamierza korzystać z usług biura nieruchomości. Nie zamierza Pan również udzielać pełnomocnictwa osobom trzecim do władania nieruchomościami w Pana imieniu. Z założenia podjęte przez Pana czynności miałyby prowadzić do zbycia działek. Nie planuje Pan wystąpić o wydanie dla wydzielonych działek pozwolenia na budowę. Ponadto, nie zawarł Pan żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży działki. Dotychczas nie zostały wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek żadne pozwolenia czy decyzje, które nie zostały wskazane we wniosku. Sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Środki ze sprzedaży nieruchomości chciałby Pan przeznaczyć na cele prywatne takie jak budowa domu jednorodzinnego i zaspokojenie potrzeb bytowych Pana rodzinie. Osiągnięte przychody ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pan zaliczyć do źródła przychodu jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części. Odkąd prowadzi Pan działalność gospodarczą, nigdy nie zbył Pan nieruchomości zarówno zabudowanej, jak i niezabudowanej. W 2009 r. nabył Pan ze środków prywatnych działkę rolną, która do dziś nie została sprzedana. Nie planuje Pan sprzedawać przedmiotowych nieruchomości osobom innym niż fizyczne, jednak rozważa Pan taką możliwość w sytuacji, gdy nie będzie zainteresowania działkami wśród osób fizycznych.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż działek niezabudowanych nr B, nr C, nr D, nr E, nr F, nr G i nr H powstałych z podziału działki nr A nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Nabyta w drodze darowizny nieruchomość (działka nr A) nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Od momentu nabycia ww. działka była wykorzystywana przez Pana żonę do celów rolniczych. Ww. nieruchomość nie została włączona do ewidencji środków trwałych i nie jest ujęta jako towary handlowe. Działki powstałe w wyniku podziału nie są przedmiotem najmu i do dnia planowanej sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim, a jedynie wykorzystywane w dalszym ciągu wyłącznie do celów rolniczych przez Pana żonę. Aby umożliwić dojazd do działek zlecił Pan wykonanie utwardzenia drogi wewnętrznej. Nie planuje Pan wnioskować o warunki techniczne przyłączenia mediów do ww. działek. W celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek planuje Pan umieszczenie standardowych ogłoszeń na tablicach powszechnie dostępnych oraz w internecie. Sprzedaż nieruchomości będzie realizowana w imieniu własnym w sposób okazjonalny i nieregularny. Przy sprzedaży nieruchomości nie korzystał Pan i nie zamierza korzystać z usług biura nieruchomości. Nie zamierza Pan również udzielać pełnomocnictwa osobom trzecim do władania nieruchomościami w Pana imieniu. Nie planuje Pan wystąpić o wydanie dla wydzielonych działek pozwolenia na budowę. Ponadto, nie zawarł Pan żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży działki. Dotychczas nie zostały wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek żadne pozwolenia czy decyzje, które nie zostały wskazane we wniosku. Podjęte przez Pana czynności mają prowadzić do zbycia działek.

Zatem podejmowane przez Pana działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Działania te bez wątpienia pokazują, że Pana wolą nie było podniesienie wartości nieruchomości, a w konsekwencji czynności te nie były dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż działek niezabudowanych nr B, nr C, nr D, nr E, nr F, nr G i nr H powstałych z podziału działki nr A nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. działek nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z treści wniosku wynika, że nabył Pan działkę nr A w dniu 9 września 2015 r. W związku z powyższym, okres pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z dniem 31 grudnia 2020 r., a więc planowana sprzedaż działek niezabudowanych nr B, nr C, nr D, nr E, nr F, nr G i nr H powstałych z podziału działki nr A, nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek niezabudowanych nr B, nr C, nr D, nr E, nr F, nr G i nr H powstałych z podziału działki nr A nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód z ww. sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Pana sprzedaż działek niezabudowanych nr B, nr C, nr D, nr E, nr F, nr G i nr H powstałych z podziału działki nr A nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez Pana upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Jednocześnie tutejszy Organ wskazuje, że bez znaczenia pozostaje kwestia kto w opisanej transakcji sprzedaży będzie nabywcom przedmiotowych działek, tj. czy będzie nim osoba fizyczna czy podmiot gospodarczy (np. firma developerska).

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi Pan zastosować się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).