Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.180.2025.1.MS2
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-17
Teza: Zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych w wyniku
sprzedaży działki przed upływem 5 lat od podpisania umowy
zamiany.
Słowa kluczowe: nabycie
skutki podatkowe
sprzedaż
umowa-umowa zamiany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 6-art. 30e-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 19 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W dniu 11 września 1996 r. nabyła Pani wraz z małżonkiem B. A. oraz małżeństwem C. i D.
                            2B. działkę gruntu nr ew. 1 o obszarze 1132 m, w udziałach po 1/2 dla każdego z
    małżeństw. W dniu 19 maja 1998 r. została Pani wraz z mężem ujawniona w dziale II księgi
    wieczystej KW (...) jako współwłaściciele nieruchomości. W dniu 7 października 1997 r.
    uzyskała Pani pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce
    nr ew. 1. W dniu 20 lipca 2012 r. zawarła Pani z małżonkiem umowę majątkową małżeńską
    oraz umowę o podział majątku wspólnego, na mocy której nabyła Pani do majątku
    osobistego udział 1/2 w działce nr. Ew 1. W dniu 15 kwietnia 2021 r. złożyła Pani wraz z
    małżeństwem B. zgodny wniosek o zniesienie współwłasności w sposób, który w wyniku
    błędu opisowego doprowadził do zamiany faktycznej własności nieruchomości. Na mocy
    prawomocnego postanowienia Sądu doszło do sytuacji kuriozalnej, stała się Pani wyłączną
    właścicielką działki nr ew. 2, na której to działce posadowiony był dom Pani sąsiadów, a
    małżonkowie B. byli właścicielami Pani działki nr ew. 3 i tym samym Pani domu. Po
    uprawomocnieniu wyroku zorientowała się Pani, że doszło do pomyłki. Podejmowała Pani
    wiele prób sprostowania błędu, jednak skargi i zażalenia na postanowienie sądu o
    zniesieniu współwłasności zostały oddalone. W dniu 16 kwietnia 2024 r. dokonała Pani
    notarialnej zamiany działek. Była to jedyna możliwość na ujednolicenie stanu prawnego ze
    stanem faktycznym. W dniu 12 grudnia 2024 r. sprzedała Pani nieruchomość (działkę nr
    ew. 3, KW (...).

## Pytanie

Czy sprzedaż przez Panią działki nr ew. 3 w dniu 12 grudnia 2024 r. powoduje konieczność
    wykazania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych (PIT) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czy też zastosowanie
    znajdzie zwolnienie podatkowe wynikające z upływu 5-letniego terminu od daty nabycia?
    Pani stanowisko w sprawie
    Z perspektywy całej tej sytuacji, uważa Pani, że sprzedaż nieruchomości nr ew. 3 w dniu 12
    grudnia 2024 r. nie powinna podlegać opodatkowaniu.
    Przez lata podejmowała Pani różne kroki, aby uporządkować stan prawny tej
    nieruchomości i doprowadzić do sytuacji, w której stan prawny będzie zgodny ze stanem
    faktycznym.
    Pani stanowisko opiera się na następujących argumentach:
    Nabycie nieruchomości do Pani majątku osobistego miało miejsce w 2012 r., co oznacza,
    że minęło ponad 5 lat od jej nabycia, a zatem spełniony jest warunek zwolnienia na
    podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Notarialna zamiana nieruchomości w 2024 r.
    nie powinna przerywać biegu terminu, ponieważ faktycznie była to korekta błędu w
    uprzednim postanowieniu sądowym. Dodatkowo, poniosła Pani znaczne koszty pomocy
    prawnej w celu sprostowania błędu, a także zapłaciła Pani podatek od czynności
    cywilnoprawnych (PCC) przy zamianie nieruchomości. Cała sytuacja wiązała się również z
    dużym stresem i koniecznością angażowania dodatkowych środków finansowych. Ma Pani
    świadomość tego, że nie dostrzegła błędu we wniosku o zniesienie współwłasności,
    którego konsekwencję ponosi Pani do dziś.
    Mając powyższe na uwadze, liczy Pani na zrozumienie swojego stanowiska i
    potwierdzenie, że w tej wyjątkowej sytuacji sprzedaż nieruchomości nie powinna wiązać
    się z dodatkowymi obciążeniami podatkowymi.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust.
    1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 163 ze zm.).
    Zgodnie z jego treścią:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku
      zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
    podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem
    przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy
    pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw
    rzeczowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter
    odpłatnej, nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.
    W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości
    oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w
    kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego
    tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a
    także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również,
    na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części
    oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
    Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub
    praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do
    nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie
    której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
    Z opisu sprawy wynika, że 16 kwietnia 2024 r. nabyła Pani działkę nr 3 w wyniku zamiany. 1
    2 grudnia 2024 r. sprzedała Pani tę działkę.

    Forma bezpośredniej wymiany towarów, tj. umowa zamiany również stanowi ich odpłatne
    zbycie.
    Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że
      strony inaczej postanowiły.
    Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia
    obu stron mają charakter niepieniężny.
    Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę
      własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej
      rzeczy.
    Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym
    argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność
    prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
      Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
    Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż.
    Powyższy fakt ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając
    różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży
    stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.
    W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u
    każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości/ograniczonego prawa rzeczowego, z
    drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość/nowe prawo rzeczowe.
    Należy zauważyć, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega
    jedynie odpłatne zbycie, zaś nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.
    Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo
    majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby,
    nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.
    Zatem, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także
    określonych praw rzeczowych stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu,
    jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich
    części oraz udziału w nieruchomości i określonych praw rzeczowych następuje po upływie
    tego okresu, przychód z ich zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym.
    Skoro 12 grudnia 2024 r. dokonała Pani sprzedaży działki nabytej 16 kwietnia 2024 r. w
    drodze zamiany, to sprzedaż działki stanowi dla Pani źródło przychodu podlegające
    opodatkowaniu, gdyż została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w
    którym nabyła Pani tę działkę w drodze zamiany.
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Art. 30e ust. 2 przywołanej ustawy stanowi, że:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,

      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
      1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Na mocy art. 19 ust. 2 powołanej wyżej ustawy:
      Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw
      majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej
      ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa
      zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
    W myśl art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy:
      Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się
      na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego
      samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia
      zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
    Ponadto art. 22 ust. 6c ww. ustawy stanowi, że:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia
      lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane
      nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie
      ich posiadania.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Z art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy wynika, że:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
      1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek
      dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
      2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    Dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży działki Nr 3 podlega opodatkowaniu 19%
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie
    uzależniają sposobu opodatkowania od sytuacji losowych będących źródłem podjętych
    przez podatników decyzji o sprzedaży czy zamianie nieruchomości.
    Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje
        się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).