Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.345.2019.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-22
Teza: 1. Czy wnioskodawca może opodatkować krótkoterminowy wynajem lokali, a także długoterminowy najem lokalu użytkowego w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jako najem niezwiązany z działalnością gospodarczą? 2. Czy wnioskodawca może opodatkować krótkoterminowy wynajem lokali mieszkalnych oraz długoterminowy wynajem lokalu użytkowego w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w stawce 8,5%?
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie-forma opodatkowania; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; stawka-stawki ryczałtu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2019 r. (data wpływu 4 października 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 października 2019 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest współwłaścicielem we współwłasności łącznej z małżonkiem dwóch nieruchomości lokalowych o charakterze mieszkalnym oraz jednej nieruchomości o charakterze użytkowym będących formą ulokowania posiadanych oszczędności. Celem zakupu wymienionych nieruchomości było przede wszystkim zapewnienie środków finansowych rodzinie w przypadku np. utraty pracy czy choroby uniemożliwiającej utrzymanie rodziny.

Wnioskodawca miał zamiar wynajęcia posiadanych nieruchomości na okres przynajmniej kilku lat, jednak z powodu położenia lokali w miejscowości nadmorskiej, przeważająca część potencjalnych najemców zainteresowana była wynajmem krótkoterminowym. W związku z czym dwa lokale mieszkalne są wynajmowane na krótkie okresy do dwóch tygodni natomiast lokal niemieszkalny wynajmowany jest długoterminowo (umowa na czas określony 5 lat). Wraz z wynajmem krótkoterminowym nie są świadczone żadne usługi dodatkowe, nie jest prowadzona recepcja, nie są dostarczane gościom posiłki ani nie są świadczone usługi sprzątania w trakcie pobytu.

Wszelkimi formalnościami związanymi z wynajmem, czyli poszukiwaniem osób zainteresowanych najmem nieruchomości, udostępnieniem nieruchomości najemcom, pobieraniem opłat za wynajem, regulowaniem zobowiązań podatkowych oraz przygotowaniem nieruchomości dla kolejnych najemców, wnioskodawca będzie zajmować się osobiście. Wnioskodawca nie przewiduje wykonywania innych czynności przy nieruchomości związanych z wynajmem poza drobnymi remontami wynikającymi z konieczności utrzymania poziomu technicznego i estetycznego lokalu oraz opłacaniem podatku od nieruchomości.

Wnioskodawca postanowił opodatkować przychody uzyskane z wynajmu wskazanych nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Wybór formy opodatkowania nastąpił poprzez dokonanie pierwszej wpłaty w roku podatkowym na zryczałtowany podatek dochodowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy wnioskodawca może opodatkować krótkoterminowy wynajem lokali, a także długoterminowy najem lokalu użytkowego w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jako najem niezwiązany z działalnością gospodarczą?
2.  Czy wnioskodawca może opodatkować krótkoterminowy wynajem lokali mieszkalnych oraz długoterminowy wynajem lokalu użytkowego w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w stawce 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawcy, może on świadczyć usługi wynajmu nieruchomości lokalowych opodatkowanych ryczałtem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne bez konieczności zarejestrowania pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dopuszcza możliwość zastosowania jej przepisów również w przypadku umów wynajmu zawieranych przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Polski ustawodawca wprowadził kilka definicji legalnych działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku należy rozpatrywać zarówno tę wskazaną w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.) oraz ustawie z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1292). Pierwsza z nich w art. 5a pkt 6 za działalność rozumie działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową oraz usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną ze własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9. Prawo przedsiębiorców definiuje działalność gospodarczą jako zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły. Podkreślenia wymaga, że obie definicje legalne należy traktować ściśle uwzględniając przy tym, że aby dokonać kwalifikacji danych czynności do źródła przychodu uzyskanego z pozarolniczej działalności gospodarczej wszystkie przesłanki muszą zostać spełnione łącznie. Twierdzenie takie podnoszone jest również w orzecznictwie sądowym np. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 22 października 2018 r. sygnatura akt III AUa/283/18 postawił tezę, że na kanwie ustawy prawo przedsiębiorców „Stwierdzenie, że w danym wypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, wymaga ustalenia kumulatywnego spełnienia kilku przesłanek, gdyż działalność taka charakteryzuje się specyficznymi właściwościami. Chodzi o takie elementy, jak jej profesjonalny charakter, podporządkowanie regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działanie na własny rachunek, powtarzalność działań oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym”. Podobnie na kanwie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych WSA w Łodzi w wyroku z dnia 18 kwietnia 2019 r. sygnatura akt I SA/Łd 805/18 uznał, że „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich przygotowaniu do sprzedaży, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości”.

Ustawodawca nie określił ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych oraz poziomu uzyskiwanego przychodu, w oparciu o który można byłoby ex lege określić czy świadczone usługi najmu zarówno krótkoterminowego tak i długoterminowego są już działalnością gospodarczą czy nadal można je traktować jako źródło przychodów uzyskiwanych poza działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca uważa, że nie jest zobowiązany do rejestracji pozarolniczej działalności gospodarczej, gdyż świadczone przez niego usługi nie posiadają cech tożsamych z zawartymi w podstawowej definicji działalności gospodarczej uregulowanej w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców, która za działalność gospodarczą uznaje zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły a także na kanwie drugiej wskazanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu nie są prowadzone w sposób zorganizowany, Wnioskodawca nie zatrudnia osób ani nie angażuje innych przedsiębiorców do obsługi świadczonych usług, nie korzysta z pomocy podmiotów trzecich wykonujących usługi sprzątające, serwisowe czy też inne usługi profesjonalnie zajmujące się pośrednictwem w wynajmie.

Świadczone usługi nie mają również charakteru ciągłego, brak ciągłości nie jest związany tylko z przerwami występującymi przy zmianach najemców, ale również w związku z świadczeniem usługi okresowo bez z góry powziętego zamiaru.

Zarobkowy charakter najmu występuje zarówno w przypadku najmu świadczonego w ramach prowadzonej działalności jak również w przypadku najmu prywatnego, jednakże Wnioskodawca decydując się na zakup nieruchomości kierował się możliwością ulokowania posiadanych oszczędności i osiągania ewentualnych dodatkowych dochodów, nie był skoncentrowany na osiąganiu zysku i traktowaniu go jako jedynego źródła dochodu. O zarobkowym charakterze czynności dywagował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2019 r. II FSK 829/17 w którym postawił tezę, że: „Brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskiwane przez niego dochody z najmu lokali nie będą stanowiły dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a ze źródła jakim jest najem, co uprawnia Wnioskodawcę do opodatkowania tych przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5%. Wnioskodawca nie przewiduje, aby przychody z najmu przekroczyły kwotę 100.000 zł, jednak w przypadku, gdyby to nastąpiło, wówczas nadwyżkę przychodów opodatkuje ryczałtem w stawce 12,5%. W tej kwestii wypowiedział się chociażby WSA w Gdańsku wyrokiem z dnia 7 czerwca 2017 r. sygnatura akt I SA/Gd 430/17, gdzie wyraźnie postawiono tezę, że prywatny najem nawet krótkoterminowy umożliwia skorzystanie ze stawki 8,5% w odniesieniu do ryczałtu od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

*   zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

*   nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

*   wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 43), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, złożenie pisemnego oświadczenia o jej wyborze. Przepis ten stanowi, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Wskazuje na to treść art. 8 ust. 1 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 5 i ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Stosownie do art. 8 ust. 3 ww. ustawy, zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Z przepisu art. 12 ust. 6 ww. ustawy wynika, że zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ww. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Wobec powyższego, małżonkowie posiadający prawo do rzeczy na zasadzie współwłasności majątkowej mają równe prawo do korzystania z rzeczy wspólnej oraz obowiązek dbania o nią. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 8a ww. ustawy wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

W treści wniosku wskazano, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest współwłaścicielem we współwłasności łącznej z małżonkiem dwóch nieruchomości lokalowych o charakterze mieszkalnym oraz jednej nieruchomości o charakterze użytkowym będących formą ulokowania posiadanych oszczędności. Wnioskodawca podkreśla, że celem zakupu wymienionych nieruchomości było przede wszystkim zapewnienie środków finansowych rodzinie w przypadku np. utraty pracy czy choroby uniemożliwiającej utrzymanie rodziny.

Wnioskodawca miał zamiar wynajęcia posiadanych nieruchomości na okres przynajmniej kilku lat, jednak z powodu położenia lokali w miejscowości nadmorskiej, przeważająca część potencjalnych najemców zainteresowana była wynajmem krótkoterminowym. W związku z czym dwa lokale mieszkalne są wynajmowane na krótkie okresy do dwóch tygodni natomiast lokal niemieszkalny wynajmowany jest długoterminowo (umowa na czas określony 5 lat). Wnioskodawca nadmienia, że wraz z wynajmem krótkoterminowym nie są świadczone żadne usługi dodatkowe jak: prowadzenie recepcji, dostarczanie gościom posiłków czy też usługi sprzątania w trakcie pobytu.

Wnioskodawca podkreśla, że wszelkimi formalnościami związanymi z wynajmem będzie zajmować się osobiście. Ponadto nie przewiduje wykonywania innych czynności poza drobnymi remontami wynikającymi z konieczności utrzymania poziomu technicznego i estetycznego lokalu oraz opłacaniem podatku od nieruchomości.

Odnosząc przedstawione uregulowania prawne do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w tak przedstawionych okolicznościach można przyjąć za Wnioskodawcą, że nie zachodzą okoliczności wyłączające możliwość opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wynajem nieruchomości zarówno długoterminowy, jak i krótkoterminowy, nie będzie prowadzony w sposób ciągły ani zorganizowany. Wnioskodawca w ramach najmu nie zamierza świadczyć żadnych usług dodatkowych o charakterze hotelowym.

Reasumując, przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie treść wniosku należy stwierdzić, że skoro nieruchomości nie są składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą oraz Wnioskodawca nie będzie wynajmował ich w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a więc przyjmując, że wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły), to najem będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód z umów najmu opisanych w złożonym wniosku nieruchomości opodatkowany może być zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100.000 zł, natomiast w przypadku gdy przychody z najmu przekroczą kwotę 100.000 zł, wówczas nadwyżka podlega opodatkowaniu ryczałtem w wysokości 12,5%.

Należy zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli w wyniku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego organy podatkowe ustalą, że przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od rzeczywistego, to Wnioskodawca nie będzie mógł powołać się na niniejszą interpretację indywidualną.

Ponadto nadmienia się, że w odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków, tutejszy organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.