Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-10/11-3/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-02-15
Teza: Czy w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, zaliczka otrzymana w 2011 r. tytułem ceny za odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawczynię oraz jej męża, dokonane po dniu 31 grudnia 2011 r. będzie wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: cena; dochód; nabywca; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; umowa; umowa-umowa przedwstępna; współwłasność; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29.12.2010 r. (data wpływu 04.01.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zaliczki otrzymanej na poczet umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.01.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania zaliczki otrzymanej na poczet umowy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Wnioskodawca posiada miejsce zamieszkania na terenie Polski, oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych na terenie Polski („Wnioskodawca”). Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim; między małżonkami istnieje reżim wspólności ustawowej.
2.  W dniu 9 listopada 2006 r. małżonek Wnioskodawcy nominalnie był wspólnikiem spółki z o.o. z siedzibą i miejscem zarządu na terenie Polski („Spółka z o.o.”); drugim wspólnikiem Spółki z o.o. była osoba fizyczna posiadająca miejsce zamieszkania na terenie Polski, oraz podlegająca nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych na terenie Polski („Wspólnik”). Wspólnik pozostaje w związku małżeńskim; między małżonkami istnieje reżim wspólności ustawowej. Małżonek Wnioskodawcy i Wspólnik posiadali po 50 % udziałów w kapitale zakładowym Spółki z o.o. Przedmiotem działalności Spółki z o.o. jest m.in. budowa mieszkań. Udziały te stanowiły przedmiot wspólności majątkowej małżeńskiej.
3.  W dniu 9 listopada 2006 r., Wnioskodawca wraz z żoną, oraz Wspólnik wraz z małżonkiem zawarli (rep. A) umowę zobowiązującą do sprzedaży - w udziale po 1/2 - niezabudowaną nieruchomość znajdującą się w gminie N w miejscowości S oraz U składającą się z działek geodezyjnych: (i) nr 44/1 o powierzchni 3,0946 ha, (ii) nr 44/2 o powierzchni 3,3765 ha, oraz (iii) nr 44/3 o powierzchni 21,8700 ha („Nieruchomość”). Z § 2 pkt 2 umowy zobowiązującej do sprzedaży z dnia 9 listopada 2006 r. wynika, że (i) działka nr 44/1 oraz działka nr 44/2 znajdowała się częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej o symbolu MU, a częściowo na terenie komunikacji 1 KUD, natomiast (ii) działka nr 44/3 - w części znajdowała się na terenie komunikacji 1KD i 2KD, a w pozostałej części stanowiła grunt rolny o symbolu 1R i leśny o symbolu Ls; działki znajdowały się częściowo w obszarze zmeliorowanym o złożonych warunkach gruntowych z poziomem wody gruntowej powyżej 1 m ppt.
4.  Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę wraz z żoną oraz przez Wspólnika wraz z małżonkiem nastąpiło na zasadach wspólności ustawowej (udział po 1/2) w dniu 19 grudnia 2006 r. na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy zobowiązującej sprzedaży - po niewykonaniu prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych (działającą na rzecz Skarbu Państwa), w stosunku do działki nr 44/3, przysługującej jej na podstawie art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
5.  W 2009 r. udziały w Spółce z o.o. zostały darowane przez żonę Wnioskodawcy i Wspólnika do funduszu inwestycyjnego zamkniętego, w którym certyfikaty inwestycyjne należą nominalnie do Wnioskodawcy oraz do Wspólnika (po połowie). Te certyfikaty inwestycyjne stanowiły przedmiot wspólności majątkowej małżeńskiej. Następnie Spółka z o.o. została przekształcona w spółkę komandytowo-akcyjną („SKA”).
6.  Po 2011 r., SKA kupi Nieruchomość od Wnioskodawcy i Wspólnika; nie jest również wykluczone, iż w 2011 r. SKA wypłaci Wnioskodawcy oraz jego żonie, a także Wspólnikowi oraz jego małżonkowi zaliczkę na poczet ceny za Nieruchomość. SKA zamierza wybudować na Nieruchomości osiedle mieszkaniowe.
7.  Wnioskodawca oraz jego żoną, a także Wspólnik oraz jego małżonek, nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Osoby te posiadają różne nieruchomości z przeznaczeniem mieszkaniowym oraz rekreacyjnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz jego żonę, dokonane po dniu 31 grudnia 2011 r. będzie wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych?
2.  Czy w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, będzie wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych zaliczka otrzymana w 2011 r. tytułem ceny za odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz jego żonę, dokonane po dniu 31 grudnia 2011 r.?
3.  Czy w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź na pytanie drugie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pana w zakresie pytania pierwszego i trzeciego zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy, w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, będzie wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych zaliczka otrzymana w 2011 r. tytułem ceny za odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz jego żonę, dokonane po dniu 31 grudnia 2011 r.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o pdof, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o pdof „źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem \[ art. 10\] ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”. W przypadku sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę wraz z żoną oraz przez Wspólnika wraz z małżonkiem nastąpiło na zasadach wspólności ustawowej (udział po 1/2) w dniu 19 grudnia 2006 r.

W cytowanym wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof ustawodawca posłużył się terminem „zbycie”, zatem aby powstał przychód z tego źródła, musi dojść do zbycia (sprzedaży) Nieruchomości (udziału w Nieruchomości).

Umowa sprzedaży w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu Cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedającego części ceny (zaliczki, zadatku, przedpłaty itp.) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą - zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego - określa się mianem umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego, ani umowa przedwstępna. ani wpłata zaliczki, zadatku czy przedpłaty nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu Cywilnego, a art. 158 Kodeksu Cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

W ocenie Wnioskodawcy, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego, w myśl których przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia wcześniej warunkowej umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej), ani wcześniejsza zapłata części lub całości kwoty ostatecznej.

Zatem obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych powstanie dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem wniosku, nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę wraz z żoną oraz przez Wspólnika wraz z małżonkiem nastąpiło na zasadach wspólności ustawowej (udział po 1/2) w dniu 19 grudnia 2006 r. Nabycie nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawca planuje zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości w 2011 r., w której będzie określony termin zawarcia do umowy sprzedaży po dniu 31 grudnia 2011 r. Umowa przedwstępna określi również inne istotne elementy umowy i może przewidywać, iż w 2011 r. Wnioskodawcy i jego żonie, oraz Wspólnikowi i jego małżonkowi zostanie wypłacony zadatek (co jest normalną praktyką na rynku nieruchomości). Po dniu 31 grudnia 2011 r. strony umowy przedwstępnej dokonają zawarcia umowy przyrzeczonej (akt notarialny), w tym terminie (po 31 grudnia 2011 r.) dojdzie zatem do odpłatnego zbycia udziału w Nieruchomości. W tym dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie również rozliczona cena udziału w Nieruchomości poprzez pomniejszenie o sumę wpłaconych zadatków (zaliczek).

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca uzyskałby ewentualny przychód (jednakże ze wzglądu na upływ 5 letniego terminu nie dojdzie do powstania przychodu) dopiero w chwili zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli w terminie wynikającym z umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego) do zawarcia której dojdzie po dniu 31 grudnia 2011r.

Oznacza to, że wszelkie kwoty otrzymane jako zaliczki, zadatki czy przedpłaty nie będą stanowiły przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o pdof. Takie stanowisko jest zgodne ze stanowiskiem Ministra Finansów przedstawionym w indywidualnej interpretacji z dnia 5 sierpnia 2010 r. (sygn. ILPB2/415-589/10-2/ES).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawczyni i nie wywołuje skutków prawnych dla męża Wnioskodawczyni. Chcąc uzyskać interpretację mąż winien osobiście lub za pomocą ustanowionego pełnomocnika zwrócić się do tutejszego organu o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie i uiścić związaną z tym opłatę.

W odniesieniu do wskazanej przez Panią interpretacji indywidualnej organu podatkowego należy stwierdzić, że została wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.