Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-135/15-4/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-05-18
Teza: Zbycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 6 lutego 2015 r. (data wpływu: 9 lutego 2015 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu: 7 maja 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 i § 4 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów, pismem z 27 kwietnia 2015 r. nr ILPB2/4511-1-135/15-2/WM, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano 27 kwietnia 2015r. (skutecznie doręczono: 30 kwietnia 2015 r.), zaś w dniu 7 maja 2015 r. do siedziby tut. Organu wpłynęło pismo stanowiące uzupełnienie wniosku (data nadania pisma w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego: 5 maja 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 17 lipca 2007 r. rodzice zapisali na rzecz Wnioskodawczyni i Jej męża 1/4 części zabudowanej działki nr 153/3 o powierzchni 0,2443 ha. Działka ta jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi nr: 14 i 15 oraz 16 i 17. Zainteresowana korzysta z połowy budynku mieszkalnego oznaczonego numerem 17.

Od października 2013 r. Wnioskodawczyni postanowiła znieść współwłasność i ustalić odrębność majątkową.

Działka nr 153/3 została oznaczona nowymi numerami ewidencyjnymi i podzielona na: działkę nr 153/5 – o powierzchni 610 m2, której Zainteresowana jest właścicielem, oraz działkę nr 153/6 – o powierzchni 1833m2, której współwłaścicielami są pozostałe osoby.

W październiku 2014 r., w kancelarii notarialnej, nastąpiło zniesienie współwłasności.

Ponadto, Wnioskodawczyni nadmienia, że w 2007 r., kiedy otrzymała darowiznę od rodziców, wartość mieszkania szacowała na kwotę 15 tys. zł. Było to mieszkanie do całkowitego remontu. Na przestrzeni ostatnich ośmiu lat, przez który to okres Zainteresowana zamieszkuje ww. lokalu, wartość mieszkania wzrosła na skutek poniesienia nakładów z tytułu przeprowadzonych w nim remontów i Wnioskodawczyni szacuje ją na kwotę 70 000 zł.

W ciągu tych lat Zainteresowana:

*   wymieniła wszystkie okna na nowe (poprzednie były spróchniałe);
*   wymieniła podłogi, które były pozarywane i dziurawe;
*   wykonała łazienki, których wcześniej nie było;
*   założyła centralne ogrzewanie;
*   doprowadziła wodę wiejską oraz kanalizację;
*   doprowadziła media (telefon stacjonarny, internet);
*   poczyniła wydatki na położenie tynków wapiennych oraz sufitów gipsowych;
*   odremontowała budynek gospodarczy, który się zawalił.

Wnioskodawczyni zauważa, że remonty przeprowadzone w tym budynku były niezbędne do „normalnego” funkcjonowania. Wartość nieruchomości, w aktualnej kwocie jest zwiększona jedynie o przeprowadzenie niezbędnego remontu i poczyniony wkład finansowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Zainteresowana będzie musiała zapłacić podatek do urzędu skarbowego, jeżeli będzie chciała sprzedać swoją część przed upływem pięciu lat?

Zdaniem Wnioskodawczyni, znosząc współwłasność nie zyskuje niczego nowego. Nadal jest nabywcą 1/4 części zabudowanej działki na prawie darowizny od 17 lipca 2007 r.

W opinii Zainteresowanej, obecnie zostało tylko zniesione prawo współwłasności, a zatem Wnioskodawczyni jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od ośmiu lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że 17 lipca 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli w drodze darowizny od rodziców 1/4 części nieruchomości, zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi, w których znajdują się cztery lokale mieszkalne. W październiku 2013 r. dokonano zniesienia współwłasności, w wyniku którego Zainteresowana nabyła prawo do jednego z ww. lokali. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nie nabyła niczego nowego. Ponadto, Zainteresowana poczyniła w ww. nieruchomości nakłady tytułem remontów.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Natomiast jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się bowiem zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zauważyć jednak należy, że z taką sytuacją nie mamy do czynienia na gruncie analizowanej sprawy, gdyż jak wskazano powyżej w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości Zainteresowana nie otrzymała niczego nowego.

Wskazany we wniosku wzrost wartości nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności wynika wyłącznie ze względu na fakt poczynienia przez Wnioskodawczynię nakładów na remont mieszkania.

A skoro tak, to stwierdzić należy, że datą nabycia nieruchomości – której sprzedaż jest rozważana przez Zainteresowaną – jest 17 lipca 2007 r., tj. data nabycia przez Wnioskodawczynię części nieruchomości w drodze darowizny od rodziców.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przytoczone wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że rozważane odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od zniesienia współwłasności – nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że zostanie dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie, który należy liczyć od 17 lipca 2007 r.

W konsekwencji powyższego, Zainteresowana nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku z tytułu planowanej sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.