Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-1170/15-2/MAO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-02-22
Teza: Opodatkowania podatkiem VAT dostawy Gruntu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Gruntu.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2015 r. (data wpływu 7 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Gruntu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Gruntu ‑ **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 grudnia 2015 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Gruntu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i) Działalność Wnioskodawcy

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca planuje przeprowadzić inwestycję deweloperską obejmującą budowę kompleksu biurowego.

W związku z planowanym projektem, Wnioskodawca planuje kupić (dalej: „Transakcja”) od G. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość, obejmującą prawo własności działki gruntu (dalej: „Grunt”).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca, są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Po przeprowadzeniu Transakcji Wnioskodawca planuje realizację projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Z punktu widzenia Nabywcy, ekonomicznym sensem Transakcji będzie więc zakup gruntu wyłącznie pod zabudowę. Powyższy cel nabycia Grantu odpowiada przeznaczeniu terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanemu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego sporządzony na podstawie uchwały Rady Miejskiej z dnia 8 grudnia 2005 r. (dalej: „MPZP z 2005 r.”). Zgodnie z MPZP z 2005 r., Grunt znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową.

Zgodnie z praktyką rynkową, po ukończeniu budowy kompleksu biurowego Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt - tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją Wnioskodawcy jest, aby późniejsze zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego kompleksu biurowego, który zostanie wniesiony na działce nabytej w ramach Transakcji, było opodatkowane VAT.

(ii) Planowane nabycie Gruntu przez Wnioskodawcę

W ramach Transakcji Wnioskodawca kupi od Zbywcy prawo własności Gruntu, o powierzchni ok. 14.072 m2, który powstanie po dokonaniu podziału geodezyjnego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 17/2, dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej: „Działka 17/2”). Teren, z którego ma zostać wydzielony Grunt - jak wskazano powyżej - jest objęty MPZP z 2005 r. Zgodnie z MPZP z 2005 r., działka o numerze 17 (z której, w wyniku podziału dokonanego w 2011 r., powstała m.in. Działka 17/2) znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi, tj. m.in. handel detaliczny (z wyłączeniami), obiekty konferencyjne i kongresowe, biura czy hotele; ponadto dopuszczalna jest zabudowa apartamentowa o określonych parametrach (tj. w szczególności o powierzchni użytkowej stanowiącej nie więcej niż 30% powierzchni użytkowej danego obiektu/zespołu obiektów), ulicę klasy głównej oraz ulicę klasy lokalnej.

Planowane jest, że Zbywca wystąpi z wnioskiem o formalne wydzielenie Gruntu z Działki 17/2, przy czym na moment sporządzenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej numer działki Gruntu ani numer księgi wieczystej dla Gruntu po podziale nie są jeszcze znane.

Na moment Transakcji na Gruncie są zlokalizowane Oryginalnie Istniejące Budowle (jak zdefiniowano poniżej), nie stanowiące własności Zbywcy. Oryginalnie Istniejące Budowle nie będą przedmiotem Transakcji, gdyż są własnością gestorów mediów. Znajdują się pod gruntem. Nabywca ma zamiar nabyć grunt budowlany i przeznaczyć go na inwestycję budowy kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem.

(iii) Nabycie nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w ramach działalności gospodarczej Zbywcy

Własność Działki 17/2 została nabyta przez Zbywcę w ramach umowy przeniesienia własności zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki G. Sp. z o.o. (dalej: „G.”) - poprzez wniesienie aportu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółki Zbywcy) w formie aktu notarialnego z dnia 5 lipca 2012 r.

Zgodnie z powyższą umową, G. dokonała przeniesienia na Zbywcę wkładu niepieniężnego w postaci oddziału samodzielnie sporządzającego bilans, działającego pod nazwą „G. Sp. z o.o. ” (dalej odpowiednio: „Aport” oraz „Przedmiot Aportu”). Przedmiot Aportu obejmował zorganizowaną część przedsiębiorstwa G., w skład której wchodziły w szczególności:

*   inwestycja polegająca na budowie (w etapach) na działkach o numerach 62/5, 62/6, 17/1, 17/2 i 62/7:
    *   zespołu hotelowego z parkingiem podziemnym;
    *   budynku usługowo-biurowego Centrum Południowe z parkingiem podziemnym;
    *   czterech wielorodzinnych budynków mieszkalnych Centrum Południowe z parkingami podziemnymi;
    *   czterech budynków usługowo-biurowych Centrum Południowe z parkingami podziemnymi; (inwestycja wraz z wymienionymi działkami została zaklasyfikowana w księgach G. jako środki trwałe w budowie oraz produkcja w toku i obejmowała efekty prac projektowych, organizacyjnych i budowlanych wraz z nakładami na realizację tej inwestycji oraz dokumentację techniczną, handlową i finansową inwestycji);
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez G., w szczególności z:
    *   umów z dostawcami mediów (tj. umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, umowy sprzedaży i dystrybucji energii elektrycznej);
    *   umów dotyczących usług projektowych (tj. np. umowy na wykonanie projektów: koncepcyjnego, budowlanego, przetargowego i wykonawczego oraz nadzoru autorskiego);
    *   umów na wykonanie analizy zmian rynku nieruchomości;
    *   umów na świadczenie usług ochrony;
    *   umów o pracę;
*   prawa własności intelektualnej (tj. prawa majątkowe do projektów architektonicznych); środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym;
*   środki trwałe i inne składniki majątkowe; uprawnienia wynikające z decyzji administracyjnych;
*   księgi i dokumenty rachunkowe;
*   inne składniki majątkowe.

Ponieważ aport stanowił przeniesienie zorganizowanej część przedsiębiorstwa G., nie podlegał przepisom ustawy o VAT.

Na części nieruchomości nabytych w ramach Aportu Zbywca realizował (i nadal realizuje) proces inwestycyjny, przy czym własność części nieruchomości wraz z naniesieniami została przez Zbywcę zbyta na rzecz innych podmiotów.

Na moment Aportu, przez działkę 17/2 przebiegały i wciąż przebiegają elementy infrastruktury technicznej, obejmujące w szczególności sieć centralnego ogrzewania, kolektor kanalizacyjny, oraz sieć teletechniczną. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że wymienione elementy mogą stanowić budowle („Oryginalnie Istniejące Budowle”), przy czym są one własnością gestorów sieci (a nie Zbywcy). Oryginalnie Istniejące Budowle obecnie znajdują się i na moment Transakcji będą znajdować się na Gruncie. Na Gruncie będącym przedmiotem Transakcji nie znajdują się natomiast żadne budynki ani budowle będące własnością Zbywcy.

Po objęciu Aportu, Zbywca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie Oryginalnie Istniejących Budowli (jak wskazano powyżej, budowle te nie są bowiem własnością Zbywcy). Wnioskodawca wskazuje przy tym, że Zbywca nie wybudował na Gruncie żadnych budynków czy budowli, które na moment Transakcji znajdowałyby się na Gruncie. W konsekwencji, na moment Transakcji na Gruncie nie będą znajdować się ani budynki ani budowle stanowiące własność Zbywcy.

(iv) Nabycie nieruchomości przez G.

Prawo własności działek stanowiących Przedmiot Aportu zostało uprzednio nabyte przez G. od Gminy na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 30 listopada 2006 r. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że:

*   powyższa umowa sprzedaży obejmowała działki o numerach 17 oraz 62/3, zaś
*   działki będące Przedmiotem Aportu powstały w wyniku podziału działek 17 oraz 62/3 (tj. działki 17/1 i 17/2 powstały w wyniku podziału działki 17, a działki 62/5, 62/6 i 62/7 powstały z podziału działki 62/3).

Sprzedaż powyższych działek na rzecz G. była opodatkowana VAT, a G. dokonała odliczenia VAT naliczonego w związku z tym nabyciem.

W momencie nabycia nieruchomości przez G. na Gruncie znajdowały się już Oryginalnie Istniejące Budowle. Po nabyciu nieruchomości G. nie ponosiła wydatków na ulepszenie Oryginalnie Istniejących Budowli zlokalizowanych na Gruncie. Ponadto, G. nie wybudowała na Gruncie żadnych budynków czy budowli, które na moment Transakcji znajdowałyby się na Gruncie.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności Gruntu. Jak wspomniano powyżej, Oryginalnie Istniejące Budowle są zlokalizowana na Gruncie, który będzie przedmiotem Transakcji - budowle te nie są jednak własnością Zbywcy.

Wnioskodawca wskazuje przy tym, że przedmiotem Transakcji będzie tylko nieruchomość gruntowa, tj. Grunt. W szczególności wynika to z faktu, że na moment Transakcji na Gruncie nie będą znajdowały się budowle (czy budynki) będące własnością Zbywcy.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Zbywcy. W szczególności, nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę:

*   środków trwałych;

*   ruchomości;

*   należności;

*   środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych;

*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Zbywcy;

*   praw i obowiązków wynikających z umów z dostawcami mediów;

*   praw i obowiązków wynikających z umów z ewentualnymi pracownikami Zbywcy;

*   zobowiązań finansowych Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu ewentualnych kredytów i pożyczek);

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;

*   nazwy firmy Zbywcy;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji nie został przypisany do działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu.

Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

(vi) Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Po przeprowadzeniu Transakcji, w rękach Zbywcy wciąż pozostanie część nieruchomości nabytych uprzednio w drodze Aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zbywca planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, jednak nie podjęto jeszcze decyzji, czy projekty inwestycyjne będą prowadzone przez Zbywcę samodzielnie, czy dojdzie do sprzedaży pozostałych nieruchomości (lub ich części) do innych podmiotów. Obecnie Zbywca zamierza kontynuować prowadzoną działalność deweloperską i nie planuje jej zaniechania.

Ponadto Wnioskodawca informuje, iż Zbywca planuje wystąpić do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (będącego właściwym organem ze względu na siedzibę Zbywcy) z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego odnośnie konsekwencji VAT planowanej Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej (tj. dla celów ustalenia skutków VAT planowanego nabycia Gruntu pominięte zostać powinny Oryginalnie Istniejące Budowle znajdujące się na Gruncie w momencie Transakcji, ale niestanowiące własności Zbywcy) (pytanie nr 1 we wniosku)?
2.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT ‑ po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) (pytanie nr 2 we wniosku)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej (tj. dla celów ustalenia skutków VAT planowanego nabycia Gruntu pominięte zostać powinny Oryginalnie Istniejące Budowle znajdujące się na Gruncie w momencie Transakcji ale nie stanowiące własności Zbywcy).

Ad. 2.

Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, więc po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:

(i) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

(ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. l pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ‑ przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt l ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd - zdaniem Wnioskodawcy - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów nie stanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), z 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), z 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), czy z dnia 14 listopada 2014 r. (sygn. akt II FSK 2524/12).

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Gruntu stanowi zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. Niewątpliwie przedmiot planowanej Transakcji stanowi wyłącznie nieruchomość gruntową objętą MPZP z 2005 r. jako grunt pod zabudowę i jako taki nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie prawo własności Gruntu. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment Transakcji na Gruncie nie będą zlokalizowane budowle będące własnością Zbywcy. Ponadto, jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników (aktywów, zobowiązań, praw i obowiązków) wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przedmiot Transakcji nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku przedmiotem Transakcji jest Grunt, a w ramach Transakcji nie dojdzie do nabycia przez Wnioskodawcę aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Zbywcy. Nie można zatem uznać, że Grunt będący przedmiotem Transakcji stanowi autonomiczny, zorganizowany zespół składników majątkowych.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Jak zostało już wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiot Transakcji:

*   nie jest obecnie wyodrębniony w strukturze Zbywcy na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia ani aktu o podobnym charakterze;

*   nie został wyodrębniony jako dział/oddział/wydział w strukturze organizacyjnej Zbywcy;

*   nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przenoszony Grunt nie będzie również posiadał zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. W praktyce, musiałby on mieć możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem z uwagi na fakt, iż na rzecz Wnioskodawcy zostanie przeniesiony jedynie Grunt, brak jest podstaw do uznania, że przenoszony Grunt będzie posiadał sam w sobie zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Tym samym, przedmiot Transakcji nie będzie spełniał definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy fakt ten równocześnie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie części jego majątku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, część nieruchomości nabytych w drodze Aportu została przez Zbywcę sprzedana do innego podmiotu. Ponadto, po przeprowadzeniu Transakcji w rękach Zbywcy wciąż pozostanie część nieruchomości, a Zbywca planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. W konsekwencji, Grunt będący przedmiotem Transakcji nie powinien być traktowany jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie jako aktywo wykorzystywane w ramach działalności tego przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowi dodatkowy argument potwierdzający, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ogólne zasady opodatkowania VAT dostawy nieruchomości.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Z kolei zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, przedmiotem czynności opodatkowanej VAT jest de facto budynek/budowla, a nie grunt na którym ten budynek/budowla się znajduje. Ma to istotne znaczenie z punktu widzenia ustalenia konsekwencji podatkowych dostawy gruntu zabudowanego, jako że sposób opodatkowania budynku bądź budowli w następstwie wyznacza sposób opodatkowania gruntu. Tym samym, dla określenia skutków danej transakcji dotyczącej nieruchomości istotne jest ustalenie, czy mamy do czynienia z gruntem niezabudowanym, czy zabudowanym. Przepisy ustawy o VAT przewidują bowiem odmienne zasady opodatkowania dla gruntów niezabudowanych i zabudowanych. Tym samym, istnienie bądź nieistotnych naniesień trwale związanych z gruntem będzie determinować sposób opodatkowania VAT dostawy takiej nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1: obligatoryjne opodatkowanie planowanej Transakcji VAT.

Ekonomiczny charakter VAT

VAT jest autonomiczną gałęzią prawa, nie związaną z cywilnoprawną siatką pojęciową. W konsekwencji, dokonując kwalifikacji danej czynności w celu określenia jej skutków na gruncie VAT podstawowe znaczenie ma jej aspekt ekonomiczny, a nie prawny. Innymi słowy, każda transakcja powinna być oceniana przede wszystkim z uwzględnieniem jej ekonomicznego sensu i zamiaru stron, a nie treści cywilnoprawnej.

Konieczność uwzględnienia kryterium ekonomicznego w ocenie transakcji na gruncie ustawy o VAT wynika przede wszystkim z bogatego w tym przedmiocie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Przykładowo, w orzeczeniu z 20 lutego 1997 r. w sprawie C-260/95 (DFDS A/S), TSUE podkreślił, że „(\`(...)\`) analiza rzeczywistej sytuacji gospodarczej jest fundamentalnym kryterium zastosowania wspólnego systemu VAT”.

Jako fundamentalne w tym zakresie należy wskazać orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C‑320/88 (Shipping and Forwarding Enterprise Safe), w którym TSUE „oderwał” wprost definicję dostawy towarów od cywilistycznego przeniesienia własności, wskazując, iż dostawa towarów w rozumieniu podatku od wartości dodanej oznacza przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel również w przypadku, gdy nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym.

Orzecznictwo TSUE w powyższym zakresie znalazło odzwierciedlenie również w praktyce polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, NSA w wyroku z 31 maja 2012 r. (sygn. akt. I FSK 1375/11) uznał, że „dostawa towarów na gruncie podatku VAT ma rozumienie szersze niż sprzedaż w ujęciu cywilistycznym. W przypadku dostawy kładzie się nacisk na ekonomiczny (gospodarczy) aspekt transakcji, nie tylko rozumiany jak to sugeruje Skarżąca w kontekście tzw. własności ekonomicznej, tj. rozporządzania towarem jak właściciel, ale też celu danej dostawy. Skoro dostawa ma miejsce także, gdy mamy do czynienia z nabyciem tzw. własności ekonomicznej, to przy dostawie liczy się przede wszystkim to, jaki jest efekt ekonomiczny danej transakcji”.

Także w orzeczeniu z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Dieter Armbrecht), TSUE zauważył, że skoro przedmiotem rozważań jest, czy dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej, to nie jest zasadne stosowanie w tym celu regulacji prawa cywilnego.

Ekonomiczny charakter transakcji powinien być również kluczowym czynnikiem w analizie skutków transakcji dotyczących nieruchomości. W szczególności, w przypadku, gdy z punktu widzenia prawnego mamy do czynienia z gruntem zabudowanym, istotne jest ustalenie, czy naniesienia (budynki i/lub budowle) znajdujące się na tym gruncie stanowią ekonomiczny element tej transakcji i składają się na jej gospodarczą treść. Nie w każdym przypadku będą one bowiem stanowić jej element z biznesowego punktu widzenia.

W orzeczeniu z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 (Don Bosco Onroerend Goed BV), przedmiotem rozważań TSUE była sprzedaży gruntu z naniesieniami. Analizując skutki tej transakcji na gruncie podatku od wartości dodanej, TSUE podkreślił konieczność uwzględniania w analizie celu gospodarczego tej czynności, tj. ustalenia, czy naniesienia decydowały o przedmiocie transakcji. Dla ustalenia ekonomicznej treści danej transakcji niezbędne jest zidentyfikowanie zamiaru stron co do tej transakcji. W orzecznictwie TSUE można wskazać utrwalony pogląd, zgodnie z którym „zgłoszony zamiar stron dotyczący opodatkowania danej czynności podatkiem VAT powinien być brany pod uwagę przy całościowej ocenie okoliczności takiej transakcji, o ile można go ustalić na podstawie obiektywnych wskazówek” - wyrok z 18 lutego 2013 r. C-543/11 (Woningstichting Maasdriel), wyrok z 10 listopada 2011 r. C-444/10 (Christel Schriever), wyrok z 12 lipca 2012 r. C-326/11 (J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV).

W omawianej Transakcji, Nabywca ma zamiar nabyć grunt przeznaczony pod zabudowę, aby prowadzić na nim proces inwestycyjny.

Klasyfikacja planowanej Transakcji na gruncie ustawy o VAT

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawione wyżej tezy zawarte w orzeczeniach TSUE powinny znaleźć zastosowanie również w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Mianowicie, przenosząc je na grunt planowanej Transakcji nabycia Gruntu, zdaniem Wnioskodawcy, należy w pierwszej kolejności zbadać ekonomiczny charakter tej Transakcji w celu ustalenia jej treści gospodarczej. Dopiero rezultat takiej analizy pozwoli na określenie skutków VAT planowanej Transakcji.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego na moment Transakcji na Gruncie znajdować się będą Oryginalnie Istniejące Budowle niestanowiące własności Zbywcy, a będące własnością gestorów sieci. Przedmiotem Transakcji będzie tylko nieruchomość gruntowa, tj. Grunt. Strony Transakcji nie zamierzają ustalać odrębnej ceny za Oryginalnie Istniejące Budowle. Wynika to z faktu, że:

1.  tylko Grunt wykazuje wartość ekonomiczną dla Wnioskodawcy, a
2.  Oryginalnie Istniejące Budowle nie są własnością Zbywcy, przez co Wnioskodawca nie mógłby nimi rozporządzać.

W ocenie Wnioskodawcy właściwymi dla oceny charakteru transakcji dla potrzeb ustawy o VAT są przede wszystkim przesłanki o wymiarze gospodarczym. Wskazane powyżej okoliczności wskazują jednoznacznie, że zarówno dla Zbywcy, jak i dla Wnioskodawcy ekonomicznie chodzi de facto o dokonanie dostaw/nabycia wyłącznie Gruntu. Jest to logicznie związane z celem, na jaki Grunt będzie przeznaczony przez Wnioskodawcę, tj. pod inwestycję w postaci kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, dla ustalenia sposobu opodatkowania VAT tej Transakcji należy pominąć Oryginalnie Istniejące Budowle niebędące własnością Zbywcy (np. centralnego ogrzewania, kolektor kanalizacyjny, sieć teletechniczną) znajdujące się na Gruncie na moment Transakcji.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca pragnie przywołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 13 czerwca 2013 r. (sygn. III SA/Wa 2919/12), w którym Sąd zwrócił uwagę, że „(\`(...)\`) dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy przesądzające znaczenie miał zamiar stron i cel czynności, który - w okolicznościach faktycznych wniosku - nie obejmował przeniesienia prawa do rozporządzania jak właściciel w sensie ekonomicznym budynkami posadowionymi na przedmiotowych działkach.” (\`(...)\`) Ww. okoliczności bezsprzecznie wskazują na powiązanie zawartej transakcji z zamiarem budowy przez Skarżącą centrum handlowego. To powiązanie obrazuje zaś cel tejże umowy, wskazując na ekonomiczny sens transakcji”.

Ponadto Wnioskodawca pragnie podkreślić, że Oryginalnie Istniejące Budowle, które na moment Transakcji będą znajdować się na Gruncie, nie stanowią własności Zbywcy - są one bowiem (zgodnie z art. 49 KC) własnością gestorów sieci. Zbywca nie jest również właścicielem ekonomicznym Oryginalnie Istniejących Budowli. Ponieważ Oryginalnie Istniejące Budowle nie należą do Zbywcy, nie może on przenieść prawa do rozporządzania nimi jak właściciel - w ramach Transakcji nie dojdzie zatem do dokonania ich „dostawy” w rozumieniu ustawy o VAT. Rozumowanie takie potwierdzają interpretacje indywidualne, m.in. interpretacja indywidualna z 29 kwietnia 2014 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPP1/443-263/14-2/JL), w której zawarto następujące stwierdzenie:

„(\`(...)\`) stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. W świetle powołanych wyżej przepisów, budynek stacji transformatorowej wraz z siecią energetyczną posadowiony na działce z uwagi na to, że wchodzi w skład przedsiębiorstwa spółki \[nie wnioskodawcy - przyp. Wnioskodawcy\], nie stanowi budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takiego budynku lub budowli, który uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Zatem należy stwierdzić, że w przypadku planowanej dostawy nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem transformatora, będącym własnością spółki z o.o. oraz wchodzącym w skład jej przedsiębiorstwa, przedmiotem dostawy nie będzie budynek stacji transformatorowej lecz wyłącznie dziada gruntu”.

Dodatkowo, zasadniczo Oryginalnie Istniejące Budowle nie przedstawiają dla Wnioskodawcy samodzielnej (oderwanej od Gruntu) wartości z perspektywy dokonania Transakcji, a niektóre z nich mogą wręcz stanowić przeszkodę dla planowanego przeznaczenia Gruntu. Rozumowanie takie potwierdza wyrok NSA z 31 maja 2012 r. (sygn. I FSK 1375/11).

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, należy przyjąć, że dla celów ustawy o VAT zbycie Gruntu należy traktować jako dostawę gruntu niezabudowanego (przeznaczonego zgodnie z MPZP z 2005 r. pod zabudowę). Tym samym pominąć trzeba znajdujące się na Gruncie Oryginalnie Istniejące Budowle, ponieważ ekonomiczna treść planowanej Transakcji będzie dotyczyć wyłącznie Gruntu. W przeciwnym wypadku, marginalne w stosunku do powierzchni Gruntu i nieistotne z punktu widzenia biznesowego celu Transakcji naniesienia - niebędące ponadto własnością Zbywcy - decydowałyby o opodatkowaniu całej Transakcji. W cytowanym powyżej orzeczeniu Sąd również wskazał, że kierowanie się znajdującymi się na gruncie, bezużytecznymi dla celów planowanej inwestycji budynkami, prowadziłoby do wypaczenia przepisów ustawy o VAT: „Należy zaznaczyć, iż przyjęcie odmiennej kwalifikacji prowadziłoby do niemożliwych do zaakceptowania, bo nieracjonalnych, skutków sprzecznych z założeniami wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. I tu celnie Spółka wskazała przykład, w którym położona na działce budowlanej o dużej wartości wiata o wartości znikomej (wybudowana przed wejściem w Polsce przepisów o VAT) decydowałby o kwalifikacji podatkowej sprzedaży takiej nieruchomości. Uwzględnienie takiej okoliczności powodowałoby, iż o kwalifikacji dla celów VAT i stosowaniu zwolnienia z opodatkowania zamiast stawki podstawowej decydowałyby okoliczności nie mające z ekonomicznego punktu widzenia jakiegokolwiek znaczenia”.

Dodatkowo, za przyjęciem powyższego stanowiska przemawia, zdaniem Wnioskodawcy, zasada powszechności opodatkowania VAT, zgodnie z którą wszelkie odstępstwa, tj. zwolnienia lub wyłączenia z opodatkowania, powinny być stosowane wyłącznie wtedy, gdy wynikają bezpośrednio z ustawy o VAT i nie istnieją żadne okoliczności ich zastosowania, które mogłyby prowadzić do zakłócenia konkurencji. Jako wyjątki od reguły powszechności i wielofazowości charakteryzującej VAT nie mogą one bowiem być ani interpretowane, ani stosowane w sposób rozszerzający. Zdaniem Wnioskodawcy z taką właśnie sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby do Transakcji zostało zastosowane zwolnienie z VAT z uwagi na status znajdujących się na Gruncie Oryginalnie Istniejących Budowli niebędących własnością Zbywcy.

Reasumując fakt, że na moment Transakcji na Gruncie znajdować się będą Oryginalnie Istniejące Budowle niebędące własnością Zbywcy, okoliczność ta nie powinna wpływać na sposób opodatkowania planowanej Transakcji na gruncie ustawy o VAT. W szczególności - mając na uwadze okoliczności faktyczne charakteryzujące ekonomiczną treść Transakcji - planowana dostawa Gruntu powinna być potraktowana na gruncie ustawy o VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów zasadniczo jest opodatkowana VAT według stawki 23%, chyba że zastosowanie znajduje jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT (lub do dostawy ma zastosowanie obniżona stawka VAT).

W przypadku dostawy gruntu niezabudowanego może mieć zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W związku z powyższym należy przeanalizować możliwości zastosowania tego zwolnienia.

Z treści przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wynika, że zwolniona z opodatkowania jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W konsekwencji, opodatkowane VAT są tylko te dostawy, których przedmiotem są tereny niezabudowane stanowiące tereny budowlane.

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kwestii określenia, czy dany grunt jest terenem budowlanym ustawodawca odsyła zatem wprost do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, obszar, z którego ma zostać wydzielony Grunt, jest objęty MPZP z 2005 r. i stanowi teren przeznaczony pod usługi, ulicę klasy głównej oraz ulicę klasy lokalnej. W konsekwencji należy uznać, że Transakcja obejmować będzie dostawę gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany - tj. dostawę nieobjętą zakresem zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto Wnioskodawca chciałby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. l pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (w przypadku, gdy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego). Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. W konsekwencji należy stwierdzić, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Reasumując, planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej (tj. dla celów ustalenia skutków VAT planowanego nabycia Gruntu pominąć należy Oryginalnie Istniejące Budowle znajdujące się na Gruncie w momencie Transakcji).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie pytania 2: prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Gruntu oraz otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczania wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Gruntu, w myśl art. 86 ust. 10, ust. l0b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Grunt, który Wnioskodawca planuje nabyć w ramach Transakcji będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) Transakcja nabycia Gruntu będzie podlegała VAT - zasadniczo wg podstawowej stawki 23%.

Wnioskodawca jest (i w momencie zawarcia Transakcji będzie) zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po przeprowadzeniu Transakcji nabycia Gruntu Wnioskodawca planuje realizację projektu inwestycyjnego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Zgodnie z praktyką rynkową, po ukończeniu budowy Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt - tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją Wnioskodawcy jest, aby późniejsze zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego kompleksu biurowego, który zostanie wzniesiony na działce nabytej w ramach Transakcji, było opodatkowane VAT.

Zarówno działalność polegająca na wynajmie powierzchni biurowej (jako odpłatne świadczenie usług), jak i późniejsza sprzedaż przedmiotowego kompleksu biurowego (jako odpłatna dostawa towarów), podlegają zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%).

W konsekwencji, Grunt będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt l ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa Transakcja, stanowiąca dostawę gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, będzie w całości obligatoryjnie opodatkowana VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymania prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Gruntu, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. l ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. l0b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Zatem, z uwagi na fakt, że Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Gruntu od Zbywcy oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Podsumowując, skoro Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:

1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Nowelizacja ustawy o VAT

Na marginesie Wnioskodawca zauważa, że począwszy od 1 stycznia 2016 r., prawo do odliczenia regulowane art. 86 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegało dodatkowemu ograniczeniu w przypadku nabywania towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5. Na podstawie uchwalonego już art. 86 ust. 2a ustawy o VAT, w takim przypadku gdy przypisanie towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie będzie możliwe, konieczne będzie stosowanie proporcji pozwalającej określić, jaka część zakupów powinna być alokowana do celów wykonywanej działalności gospodarczej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ww. przepis nie będzie miał jednak, zdaniem Wnioskodawcy, zastosowania, ponieważ Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.). Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności Gruntu. Wnioskodawca wskazał, że Oryginalnie Istniejące Budowle, zlokalizowane na Gruncie, który będzie przedmiotem Transakcji, nie stanowią własności Zbywcy.

Wnioskodawca wskazuje przy tym, że przedmiotem Transakcji będzie tylko nieruchomość gruntowa, tj. Grunt. W szczególności wynika to z faktu, że na moment Transakcji na Gruncie nie będą znajdowały się budowle (czy budynki) będące własnością Zbywcy.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Wnioskodawcy. W szczególności, nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę:

*   środków trwałych;

*   ruchomości;

*   należności;

*   środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych;

*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Wnioskodawcy;

*   praw i obowiązków wynikających z umów z dostawcami mediów;

*   praw i obowiązków wynikających z umów z ewentualnymi pracownikami Wnioskodawcy;

*   zobowiązań finansowych Wnioskodawcy (w szczególności zobowiązań z tytułu ewentualnych kredytów i pożyczek);

*   ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej;

*   nazwy firmy Wnioskodawcy;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji nie został przypisany do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Sprzedający nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu.

Po przeprowadzeniu Transakcji, w rękach Zbywcy wciąż pozostanie część nieruchomości nabytych uprzednio w drodze Aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Obecnie Zbywca zamierza kontynuować prowadzoną działalność deweloperską i nie planuje jej zaniechania.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Wnioskoadawca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości, a także ksiąg rachunkowych Zbywcy, nazwy firmy Sprzedającego, tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiot transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca, Nieruchomość nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowi oddziału/działu/wydziału. Nieruchomość nie jest więc wyodrębniona w strukturach Zbywcy i nie stanowi oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy. Ponadto na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę jakiekolwiek należności oraz zobowiązania Zbywcy. Pozostawienie poza zakresem dostawy szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Wnioskodawcy jako nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Skoro przedmiot planowanego nabycia nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze to nie będzie mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Z opisu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Strona planuje przeprowadzić inwestycję deweloperską obejmującą budowę kompleksu biurowego i w związku z tym zamierza nabyć nieruchomość, obejmującą prawo własności działki gruntu.

Z punktu widzenia Wnioskodawcy, ekonomicznym sensem Transakcji będzie wyłącznie zakup gruntu pod zabudowę. Powyższy cel nabycia Gruntu odpowiada przeznaczeniu terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanemu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego obszaru sporządzonym na podstawie uchwały Rady Miejskiej z dnia 8 grudnia 2005 r.. Zgodnie z MPZP z 2005 r., Grunt znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową.

Zarówno Zbywca, jak i Wnioskodawca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W ramach Transakcji Strona kupi od Zbywcy prawo własności Gruntu, o powierzchni ok. 14.072 m2, który powstanie po dokonaniu podziału geodezyjnego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 17/2, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Teren, z którego ma zostać wydzielony Grunt jest objęty MPZP z 2005 r. zgodnie z którym, działka o numerze 17 (z której, w wyniku podziału dokonanego w 2011 r., powstała m.in. Działka 17/2) znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi, tj. m.in. handel detaliczny (z wyłączeniami), obiekty konferencyjne i kongresowe, biura czy hotele; ponadto dopuszczalna jest zabudowa apartamentowa o określonych parametrach (tj. w szczególności o powierzchni użytkowej stanowiącej nie więcej niż 30% powierzchni użytkowej danego obiektu / zespołu obiektów), ulicę klasy głównej oraz ulicę klasy lokalnej.

Planowane jest, że Zbywca wystąpi z wnioskiem o formalne wydzielenie Gruntu z Działki 17/2, przy czym na moment sporządzenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej numer działki Gruntu ani numer księgi wieczystej dla Gruntu po podziale nie są jeszcze znane.

Na moment Transakcji na Gruncie znajdować się będą Oryginalnie Istniejące Budowle, niestanowiące własności Zbywcy, gdyż są własnością gestorów mediów. Znajdują się pod gruntem. Nabywca ma zamiar nabyć grunt budowlany i przeznaczyć go na inwestycję budowy kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem.

Własność Działki 17/2 została nabyta przez Zbywcę w ramach umowy przeniesienia własności zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki G. Sp. z o.o. - poprzez wniesienie aportu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółki Zbywcy) w formie aktu notarialnego z dnia 5 lipca 2012 r.

Na części nieruchomości nabytych w ramach Aportu Zbywca realizował (i nadal realizuje) proces inwestycyjny, przy czym własność części nieruchomości wraz z naniesieniami została przez Zbywcę zbyta na rzecz innych podmiotów.

Na moment Aportu, przez działkę 17/2 przebiegały i wciąż przebiegają elementy infrastruktury technicznej, obejmujące w szczególności sieć centralnego ogrzewania, kolektor kanalizacyjny, oraz sieć teletechniczną. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że wymienione elementy mogą stanowić budowle, przy czym są one własnością gestorów sieci (a nie Zbywcy). Oryginalnie Istniejące Budowle obecnie znajdują się i na moment Transakcji będą znajdować się na Gruncie. Na Gruncie będącym przedmiotem Transakcji nie znajdują się natomiast żadne budynki ani budowle będące własnością Zbywcy.

Po objęciu Aportu, Zbywca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie Oryginalnie Istniejących Budowli (jak wskazano powyżej, budowle te nie są bowiem własnością Zbywcy). Wnioskodawca wskazuje przy tym, że Zbywca nie wybudował na Gruncie żadnych budynków czy budowli. W konsekwencji, na moment Transakcji na Gruncie nie będą znajdować się ani budynki ani budowle stanowiące własność Zbywcy.

Prawo własności działek stanowiących Przedmiot Aportu zostało uprzednio nabyte przez G. od Gminy na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 30 listopada 2006 r. Wnioskodawca wskazuje przy tym, że:

*   powyższa umowa sprzedaży obejmowała działki o numerach 17 oraz 62/3, zaś

*   działki będące Przedmiotem Aportu powstały w wyniku podziału działek 17 oraz 62/3 (tj. działki 17/1 i 17/2 powstały w wyniku podziału działki 17, a działki 62/5, 62/6 i 62/7 powstały z podziału działki 62/3).

Sprzedaż powyższych działek na rzecz G. była opodatkowana VAT, a G. dokonała odliczenia VAT naliczonego w związku z tym nabyciem. W momencie nabycia nieruchomości przez G. na Gruncie znajdowały się już Oryginalnie Istniejące Budowle. Po nabyciu nieruchomości G. nie ponosiła wydatków na ulepszenie Oryginalnie Istniejących Budowli zlokalizowanych na Gruncie. Ponadto, G. nie wybudowała na Gruncie żadnych budowli.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tereny budowlane, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

Stosownie zaś do art. 49 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kc. urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały zbudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że Zbywca dokonując dostawy gruntu, na którym usytuowane są Oryginalnie Istniejące Budowle, nie dokonuje ich zbycia, gdyż będą one wyłączone z przedmiotu transakcji. Sprzedający jest jedynie właścicielem gruntu i nie może skutecznie sprzedać Oryginalnie Istniejących Budowli. Obiekty te nie będą zatem przedmiotem dostawy towarów w sensie ekonomicznym, Zbywca nie posiada żadnego władztwa ekonomicznego nad obiektami, nie może on zatem skutecznie przenieść takiego władztwa nad nimi. Tym samym zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że przedmiotem dostawy będzie tylko sam grunt.

Zatem Zbywca dokona dostawy jedynie gruntu. Stawka podatku na sprzedawany grunt będzie uzależniona od rodzaju gruntu, mianowicie, będzie decydować przeznaczenie gruntu.

Wnioskodawca wskazał we wniosku, że zgodnie z MPZP z 2005 r., działka o numerze 17 (z której, w wyniku podziału dokonanego w 2011 r., powstała m.in. Działka 17/2) znajduje się na terenie przeznaczonym pod usługi, tj. m.in. handel detaliczny (z wyłączeniami), obiekty konferencyjne i kongresowe, biura czy hotele; ponadto dopuszczalna jest zabudowa apartamentowa o określonych parametrach (tj. w szczególności o powierzchni użytkowej stanowiącej nie więcej niż 30% powierzchni użytkowej danego obiektu / zespołu obiektów), ulicę klasy głównej oraz ulicę klasy lokalnej. Nie można więc uznać, że dostawa przez Zbywcę gruntu, to teren inny niż budowlany.

W konsekwencji, transakcja dostawy gruntu nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W odniesieniu do przedmiotu transakcji, to nie może on korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie dotyczących konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz braku prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Dostawa gruntu, o którym mowa we wniosku, będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Gruntu przez Spółkę oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT, tut. Organ stwierdza co następuje.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym po stronie Zbywcy powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do zbywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy - art. 87 ust. 1 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Tut. Organ stwierdził, że transakcja sprzedaży Gruntu będzie opodatkowana podatkiem VAT stawką w wysokości 23% i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Wnioskodawca po nabyciu przedmiotowego Gruntu, a następnie po wybudowaniu na nim kompleksu biurowego, planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, która podlega opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a nabyty Grunt będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, związanego z nabyciem opisanego Gruntu, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Końcowo Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wniosek został rozpatrzony odrębnie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.