Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.873.2025.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-22
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej w
2025 r. sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
grunty-podział gruntu
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
podatnik
sprzedaż-sprzedaż działek
zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej w
    2025 r. sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem
    z 22 października 2025 r. (data wpływu 30 października 2025 r.). Treść wniosku jest
    następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi
    podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, co oznacza, że dysponuje polską
    rezydencją podatkową. W związku z pojawiającymi się wątpliwościami związanymi z
    odprowadzeniem podatku VAT od dokonanej w tym roku sprzedaży działek
    Wnioskodawca pragnie uzyskać informację na temat swojej sytuacji prawno-podatkowej.
    Wnioskodawca ma status rolnika ryczałtowego na gruncie rozliczeń z tytułu podatku VAT,
    bowiem prowadzi gospodarstwo w ramach działów specjalnych produkcji rolnej.
    W roku 1996 Wnioskodawca łącznie z żoną zawarł w formie aktu notarialnego umowę
    darowizny z rodzicami swojej żony, którego skutkiem było przejęcie gospodarstwa rolno-
    ogrodniczego, w tym dwóch działek, znajdujących się w (...) przy ul. (...) i (...), które po
    szeregu przekształceń jako odrębne działki zostały zbyte w roku 2025.
    Rozwijając powyższe należy wskazać, że otrzymane w ramach darowizny od rodziców
    działki o pow. 3.000 m.kw. zostały w roku 2013 podzielone na działki o numerach (...) do
    (...) celem zabezpieczenia ich przed ewentualnym pozostawianiem ich na zawsze jako
    działki stricte rolne. W tymże celu Wnioskodawca dokonał również ich podłączenia do
    prądu oraz gazu oraz wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na 14 budynków
    jednorodzinnych, co w sytuacji braku objęcia przedmiotowego terenu miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego chroniło teren przed potencjalnym objęciem
    go planem ze wskazaniem wyłącznie produkcji rolnej. Wszelkie wskazane wyżej czynności
    miały miejsce przed kilkunastu laty, co w sytuacji gdy nie dochodziło do sprzedaży
    jakiejkolwiek działki aż do 2025 r. nakazuje przyjąć, że celem podziału i uzbrojenia nie było
    przygotowanie działek do sprzedaży, lecz jedynie ich zabezpieczenie na przyszłość (w tym
    dla przyszłych pokoleń). Jednocześnie należy dodać, że Urząd Miasta po dokonanym
    podziale i przeprowadzonej kontroli wydał decyzję w przedmiocie opłaty adiacenckiej, w
    ramach której stwierdzono brak podstaw do naliczenia tej opłaty z tytułu wzrostu wartości
    tego terenu, bowiem zdaniem organu wartość nieruchomości nie uległa wskutek podziału
    zmianie. Owa okoliczność potwierdzała zatem to, że celem dokonanego podziału nie było
    zwiększenie wartości nieruchomości i ich przygotowanie do rychłej sprzedaży, lecz

    zabezpieczenie nieruchomości przed ewentualnymi niekorzystnymi zapisami w
    opracowywanym planie zagospodarowania przestrzennego (który swoją drogą do dzisiaj
    nie został uchwalony).
    Wnioskodawca pragnie dodać, że na zbywanych w roku 2025 działkach nie była nigdy
    prowadzona działalność rolnicza ani żadna inna działalność przynosząca jakiekolwiek
    dochody. Działki te stanowią nieużytek rolny, nigdy nie występowano o bezpośrednie
    dopłaty unijne do produkcji rolnej w ramach tych działek. Przedmiotowe działki zbywane
    w roku 2025 obciążone były wpisami hipotecznymi wierzycieli.
    Już w tym miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, że Wnioskodawca wraz z żoną nie zamierzali
    w dającej się przewidzieć przyszłości dokonywać zbycia przedmiotowych działek, a zmusiły
    Ich do tego niezależne okoliczności wynikające z problemów finansowych, do których
    doszło bez ich winy w ramach prowadzonego gospodarstwa. Rozwijając powyższe należy
    wskazać, że w roku 1999 Wnioskodawca wraz z żoną otrzymali pierwszy kredyt w banku
    (...) na urządzenie gospodarstwa rozpoczynając inwestycje w postaci budowy
    nowoczesnych szklarni. W roku 2002 wzięli następny kredyt na budowę laboratorium (...)
    roślin ozdobnych. Od roku 2004 do 2006 handlowali sadzonką z duńskim kontrahentem
    osiągając istotne obroty w sprzedaży sadzonki in vitro. Niestety w 2006 roku w sposób
    nagły prowadzone przedsiębiorstwo utraciło płynność, bowiem Wnioskodawca nie
    otrzymał płatności na kwotę (...) zł, bowiem kontrahent tj. ww. firma (...) ogłosiła upadłości
    z pełną niewypłacalnością. Od tego momentu przedsiębiorstwo popadło w problemy
    finansowe, z których wyjście zapewniła dopiero dokonana w tym roku sprzedaż
    przedmiotowych działek, nabytych w drodze darowizny w roku 1997.
    W rezultacie do zbycia działek doszło z uwagi na brak płynności finansowej i rosnące
    zadłużenia, które nie pozwalały Wnioskodawcy i Jego żonie na zdobycie nowych
    kontrahentów a tymczasem obroty spadały i odchodzili pracownicy. Zobowiązania
    Wnioskodawcy i żony przed sprzedażą działek dotyczyły nie tylko podmiotów prywatnych
    (kontrahenci, banki, firmy pożyczkowe), ale również istniały wobec ZUS, KRUS i Urzędu
    Skarbowego.
    Chcąc ratować gospodarstwo Wnioskodawca w roku 2021 podjął próbę ustabilizowania
    sytuacji finansowej poprzez starania się o uzyskanie środków z ARiMR w ramach
    programu pod nazwą (...), stanowiąc wniosek o udzielenie pożyczki na sfinansowanie
    spłaty zadłużenia powstałego w związku z prowadzeniem działalności rolniczej. Program
    trwał do końca 2021 roku i w wyniku przeciągających się analiz prowadzonych przez
    pracowników Agencji, ostatecznie wniosek pozostał bez rozpatrzenia.
    Mając w perspektywie licytację całego gospodarstwa za ułamek jego wartości w roku 2025
    Wnioskodawca podjął jeszcze jedną próbę ratowania swojego majątku występując do
    Sądu Restrukturyzacyjnego o restrukturyzację gospodarstwa. Restrukturyzacja powiodła
    się i w ramach zatwierdzonego przez Sąd w dniu 7 lutego 2025 r. planu
    restrukturyzacyjnego udało się zawrzeć układ ze wszystkimi wierzycielami, w tym z
    Urzędem Skarbowym, którego treścią było zobowiązanie się Wnioskodawcy oraz Jego
    żony do dokonania zbycia przedmiotowych działek celem zaspokojenia roszczeń
    wszystkich wierzycieli, w tym publicznoprawnych.
    Do sprzedaży ww. działek w ramach realizacji układu z wierzycielami pod nadzorem Sądu
    doszło w dniu 7 sierpnia 2025 r. Nabywcami wszystkich działek w ramach jednej transakcji
    były spokrewnione ze sobą osoby (małżeństwo wraz z córką), działające jako osoby
    prywatne. Nie doszło zatem do sprzedaży firmie deweloperskiej, lecz osobom fizycznym
    na ich potrzeby.
                2Uzyskana cena za 1 m to około (...) zł, podczas gdy na tych terenach działki osiągają ceny
            2 ok. (...) zł za 1mz podobną infrastrukturą, co świadczyło o tym, że sprzedaż nie była
    motywowana celami zarobkowymi, ale chęcią jak najszybszego zaspokojenia wierzycieli
    Wnioskodawcy i Jego żony.

    Wnioskodawca chciałby nadmienić, że rolnicy sprzedający działki w Jego okolicy nie są
    obciążani podatkiem VAT, mimo iż sprzedawane przez nich działki są podzielone,
    uzbrojone oraz z warunkami zabudowy.
    Podsumowując, należy przyjąć, że wszystkie opisane działania związane z jednorazowym
    zbyciem działek zmierzały ku temu, żeby z majątku prywatnego uregulować zobowiązania
    wynikające z planu restrukturyzacji zatwierdzonego przez Sąd i tym samym pozbyć się
    długów celem dalszego prowadzenia gospodarstwa. Celem funkcjonowania
    Wnioskodawcy i Jego żony nie było osiągnięcie zysku, jego działania nie cechowały się
    symptomami charakteryzującymi profesjonalnych uczestników rynku. Doszło do zbycia
    otrzymanego od rodziców majątku w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nigdy nie
    wykorzystywanym w prowadzonej działalności.
    Na koniec należy dodać, że Wnioskodawca konsultował z pracownikami właściwego
    urzędu skarbowego sposób postępowania w związku z dokonywanymi zbyciami i
    pracownicy Ci również mieli wątpliwości co do słuszności zapłacenia VAT w niesłychanie
    specyficznych, niespotykanych na co dzień okolicznościach wynikających z konieczności
    dokonania zbycia działek z uwagi na sądowy nakaz wynikający z zatwierdzonego układu z
    wierzycielami.
    W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:
    1) Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?
      Odp.: Nie.
    2) Z opisu sprawy wynika, iż:
      Wnioskodawca ma status rolnika ryczałtowego na gruncie rozliczeń z tytułu podatku
      VAT, bowiem prowadzi gospodarstwo w ramach działów specjalnych produkcji rolnej.
      Proszę wskazać:
      Czy w związku z posiadanym statusem rolnika ryczałtowego, jest Pan rolnikiem
      ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j.
      Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i
      usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?
      Odp.: Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19
      ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm ),
      korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1
      pkt 3 ww. ustawy.
    3) Czy działki nr (...) do (...) były objęte małżeńską wspólnością majątkową?
    Odp.: Działki nr (...) do (...) były objęte małżeńską wspólnością majątkową do momentu
    sądowego orzeczenia rozdzielności majątkowej. W momencie sprzedaży obowiązywała
    rozdzielność majątkowa.
    4) Z opisu sprawy wynika, iż:
    W roku 1996 Wnioskodawca łącznie z żoną zawarł w formie aktu notarialnego umowę
    darowizny z rodzicami swojej żony, którego skutkiem było przejęcie gospodarstwa
    rolno-ogrodniczego, w tym dwóch działek, znajdujących się w (...) przy ul. (...) i (...), które
    po szeregu przekształceń jako odrębne działki zostały zbyte w roku 2025.
    Proszę wskazać:
    a) w jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan nabyte w drodze darowizny
      gospodarstwo rolno-ogrodnicze, w tym dwie nabyte działki, znajdujące się w (...) przy
      ul. (...) i (...)?
    b) w jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan działki, które powstały po
      przekształceniach do momentu ich zbycia w 2025 r.? Do jakich celów wykorzystywał
      Pan działki w całym okresie ich posiadania?

    Proszę szczegółowo opisać.
    Odp.: Darowane gospodarstwo obejmowało budynki gospodarcze oraz szklarnie
    tradycyjne i tunele foliowe. Na tej części prowadzili i prowadzą Państwo działy specjalne
    produkcji rolnej. Natomiast na działkach, które Państwo sprzedali nie prowadzili żadnej
    działalności był to od początku nieużytek porośnięty brzozami z samo wysiewu. Nie
    prowadzili Państwo na tej części gospodarstwa żadnej działalności rolniczej jak i
    pozarolniczej, nie brali dopłat unijnych nigdy.
    5) Czy udostępniał Pan działki o nr (...) do (...) osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    a) w jakim okresie (kiedy) ww. działki były udostępniane osobom trzecim?
    b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) ww.
      działki były udostępniane osobom trzecim?
    c) czy udostępnienie ww. działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?
    d) jeśli umowa miała charakter odpłatny to, jaka była kwota czynszu z tytułu ww.
      umowy? oraz czy i kto (Pan czy Pana Żona) odprowadzał należne podatki?
    e) kto był stroną ww. umowy (Pan, Pana Żona, czy Pan i Pana Żona)?
    Odp.: Działki o nr (...) do (...) nigdy nie były udostępniane osobom trzecim
    6) Czy w odniesieniu do ww. działek, do momentu ich sprzedaży poza podłączeniem do
      prądu oraz gazu oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ponosił
      Pan jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza
      do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie
      przyłączy; ogrodzenie; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź
      atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były nakłady?
    Odp.: Wnioskodawca nie ponosił żadnych innych kosztów.
    7) Czy zawarł Pan z nabywcami działek przedwstępną umowę sprzedaży działek? Jeśli tak,
      to prosimy o wskazanie:
      a) jakie konkretnie warunki musiały zostać spełnione, aby doszło do sprzedaży ww.
        działek?
      b) do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązał się Pan na rzecz
        kupującego, aby doszło do podpisania umowy sprzedaży ww. działek?
      c) do wykonania jakich konkretnych czynności/działań zobowiązali się nabywcy, aby
        doszło do sprzedaży ww. działek?
      d) jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego
        dokumentu zawartego z przyszłymi nabywcami, ciążyły na Panu, a jakie na
        nabywcach?
      e) czy udzielił Pani nabywcom ww. działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w
        celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak,
        to proszę wskazać:
    i. do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzielił Pan pełnomocnictw
    nabywcom ww. nieruchomości do występowania w Pana imieniu?
    ii. jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży dokonali nabywcy w związku z
    udzielonym przez Pana pełnomocnictwem w zakresie ww. działek?
      f) kto, tj. Pan czy nabywca/nabywcy, z którym zawarł Pan umowę przedwstępną,
        ostatecznie ponosił ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?
      Odp.: Wszystkie umowy przedwstępne z potencjalnymi klientami zostały rozwiązane a
      zadatki zwrócone. Całe ryzyko związane z niepowodzeniem sprzedaży działek ponosił
      Wnioskodawca wraz z żoną. Potencjalni nabywcy nie chcieli pełnomocnictw do
      składania wniosków do Urzędu Miasta o warunki zabudowy. To Wnioskodawca na
      wniosek potencjalnych nabywców składał wnioski o wydanie decyzji o warunkach
      zabudowy.

    8) Czy i jakie pozwolenia/decyzje zostały wydane przed podpisaniem umowy
      przedwstępnej sprzedaży działek? Z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie tych decyzji
      /pozwoleń?
      Odp.: Wnioskodawca na wniosek potencjalnych nabywców składał wnioski o wydanie
      decyzji o warunkach zabudowy.
    9) W jaki sposób nawiązał Pan kontakt z nabywcami ww. działek?
      Odo.: Nabywcy dowiadywali się o możliwości zakupu działek z banerów i ogłoszenia w
      Internecie lub poprzez ustne informacje. Ostatecznie znalazł się tylko jeden nabywca
      bez umowy przedwstępnej osoba prywatna, która dokonała zakupu.
    10) Na co zostały przeznaczone środki, które otrzymał Pan ze sprzedaży działek?
      Odp.: Środki ze sprzedaży działek w całości przeznaczone zostały na zaspokojenie
      roszczeń wierzycieli objętych restrukturyzacją.
    11) Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak to należy
      podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:
      a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
      b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?
      c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich
        posiadanie do chwili sprzedaży?
      d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?
      e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy
        zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy
        użytkowe), na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?
      f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan
        zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny
        podatek VAT od tej sprzedaży?
      Odp.: Wnioskodawca dokonywał następujących transakcji dotyczących innych
      nieruchomości:
                      2a) działka nad morzem 500 m nabyta w 2000 r. i sprzedana w 2008r.,
                      2b) działka nad jeziorem 700 m nabyta w 2002 r. i sprzedana w 2008 r.
      Gdy Wnioskodawca wpadł w kłopoty finansowe sprzedał ww. działki oddając część
      zobowiązań. Zarówno zakup jak i sprzedaż nastąpiła bez naliczania podatku VAT.
      Działki były nabyte na potrzeby prywatne i wykorzystywane na rodzinne wyjazdy, jako
      rekreacyjne, nie było tam żadnych budynków czy budowli (wykorzystywano jedynie
      mobilną przyczepą kampingową). Środki ze sprzedaży wymienionych działek
      przeznaczone zostały na częściową spłatę wierzycieli.
    12) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży,
      jeśli tak to ile i jakie, oraz:
      a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
      b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?
      c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich
        posiadanie?
      d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj.
        mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź
        niezabudowane działki?
      Odp.: Wnioskodawca nie posiada obecnie żadnych innych nieruchomości, które byłyby
      przeznaczone na sprzedaż. Posiada jedynie część gospodarstwa, na której prowadzone
      są działy specjalne produkcji rolnej.

    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy dokonana w 2025 r. sprzedaż opisanych Nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym czy skutkuje powstaniem
    obowiązku podatkowego oraz koniecznością rozliczenia podatku od towarów i usług w
    tym zakresie?
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    Zdaniem Wnioskodawcy dokonana w 2025 r sprzedaż Nieruchomości przez
    Wnioskodawcę nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym
    nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego oraz koniecznością rozliczenia podatku
    od towarów i usług w tym zakresie.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm., dalej „u.p.t.u”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 wskazanej u.p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Zgodnie z art. 15 ust 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że zbycie nieruchomości podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie w przypadku, w którym zbywca
    działa w charakterze podatnika VAT. W sentencji wyroku TSUE z dnia 29 października 2011
    r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 trybunał orzekł, że: „Dostawę gruntu
    przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na
    podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z
    możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada
    2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej
    dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości
    takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta,
    handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie
    czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem
    z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu
    zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony
    pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu
    art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy
    dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym tej osoby.
    Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją
    za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od wartości dodanej”.

    Przedmiotowe stanowisko zostało w pełni podzielone przez polskie sądy administracyjne.
    W wyroku z dnia 2 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 45/18, Naczelny Sąd Administracyjny
    wskazał: „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny
    odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem
    zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są
    podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt,
    zachowuje się jak handlowiec. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że
    przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania
    na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie
    osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z
    nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu
    majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki
    pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w
    granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.
    Przenosząc powyższe na stan faktyczny Wnioskodawcy, należy podkreślić, że
    Wnioskodawca nie zaangażował i nie zamierza angażować środków podobnych do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a przedmiotowa do
    której został przymuszony treścią zawartego przed Sądem układu z wierzycielami (w tym z
    fiskusem) mieściła się w pojęciu zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Świadczą
    o tym następujące okoliczności:
    a) Otrzymane przez Wnioskodawcę (i Jego żonę) w ramach darowizny od rodziców działki o
      pow. 3.000 m.kw., które zostały w roku 2013 podzielone na działki o numerach (...) do
      (...) celem zabezpieczenia ich przed ewentualnym pozostawianiem ich na zawsze jako
      działki stricte rolne. W tymże celu Wnioskodawca dokonał również o ich podłączeniu
      do prądu oraz gazu oraz wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na 14
      budynków jednorodzinnych, co w sytuacji braku objęcia przedmiotowego terenu
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego chroniło teren przed
      potencjalnym objęciem go planem ze wskazaniem wyłącznie produkcji rolnej.
    b) Wszelkie wskazane wyżej czynności miały miejsce przed kilkunastu laty, co w sytuacji
      gdy nie dochodziło do sprzedaży jakiejkolwiek działki aż do 2025 r. nakazuje przyjąć, że
      celem podziału i uzbrojenia nie było przygotowanie działek do sprzedaży, lecz jedynie
      ich zabezpieczenie na przyszłość (w tym dla przyszłych pokoleń),
    c) Urząd Miasta (...) po dokonanym podziale i przeprowadzonej kontroli wydał decyzję w
      przedmiocie opłaty adiacenckiej, w ramach której stwierdzono brak podstaw do
      naliczenia tej opłaty z tytułu wzrostu wartości tego terenu, bowiem zdaniem organu
      wartość nieruchomości nie uległa wskutek podziału zmianie. Owa okoliczność
      potwierdzała zatem to, że celem dokonanego podziału nie było zwiększenie wartości
      nieruchomości i ich przygotowanie do rychłej sprzedaży, lecz zabezpieczenie
      nieruchomości przed ewentualnymi niekorzystnymi zapisami w opracowywanym
      planie zagospodarowania przestrzennego (który swoją drogą do dzisiaj nie został
      uchwalony),
    d) Na zbywanych w roku 2025 działkach nie była nigdy prowadzona działalność rolnicza
      ani żadna inna działalność przynosząca jakiekolwiek dochody. Działki te stanowią
      nieużytek rolny, nigdy nie występowano o bezpośrednie dopłaty unijne do produkcji
      rolnej w ramach tych działek,
    e) Zbywane w roku 2025 działki były obciążone wpisami hipotecznymi wierzycieli, co
      potwierdza istnienie problemów finansowych, do których doszło bez winy
      Wnioskodawcy w ramach prowadzonego gospodarstwa, ze względu na brak wpłaty
      należności od kontrahenta zagranicznego w wysokości wynoszącej, aż 600.000 zł. Do
      zbycia działek doszło z uwagi na brak płynności finansowej i rosnące zadłużenia, które
      nie pozwalały Wnioskodawcy i Jego żonie na zdobycie nowych kontrahentów.
      Zobowiązania Wnioskodawcy i żony przed sprzedażą działek dotyczyły nie tylko
      podmiotów prywatnych (kontrahenci, banki, firmy pożyczkowe), ale również istniały
      wobec ZUS, KRUS i Urzędu Skarbowego,

    f) Chcąc ratować gospodarstwo Wnioskodawca w roku 2021 podjął próbę ustabilizowania
      sytuacji finansowej poprzez starania się o uzyskanie środków z ARiMR w ramach
      programu pod nazwą NP3, stanowiąc wniosek o udzielenie pożyczki na sfinansowanie
      spłaty zadłużenia powstałego w związku z prowadzeniem działalności rolniczej, co
      wskazuje na fakt starania się przez Wnioskodawcę na poprawę sytuacji finansowej w
      sposób inny, niż sprzedaż przedmiotowych działek stanowiących majątek prywatny
      Wnioskodawcy,
    g) Do sprzedaży ww. działek doszło w sposób niejako przymuszony dopiero w ramach
      realizacji układu z wierzycielami pod nadzorem Sądu w dniu 7 sierpnia 2025 r.
      Wnioskodawca i Jego żona przez prawie 30 lat nie zamierzali zbywać nieruchomości,
    h) Nabywcami wszystkich działek w ramach jednej transakcji były spokrewnione ze sobą
      osoby (małżeństwo wraz z córką), działające jako osoby prywatne. Nie doszło zatem do
      sprzedaży firmie deweloperskiej, lecz osobom fizycznym na ich potrzeby,
                                      2i) Uzyskana cena ze sprzedaży przedmiotowych działek za 1 m to około 220 zł, podczas
                                      2gdy na tych terenach działki osiągają ceny ok. 250 zł za 1 m z podobną infrastrukturą,
      co świadczyło o tym, że sprzedaż nie była motywowana celami zarobkowymi, ale
      chęcią jak najszybszego zaspokojenia wierzycieli Wnioskodawcy i Jego żony,
    j) Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie działek i podział, które miały w
      zamierzeniach powodować wzrost wartości nieruchomości, lecz służyły uchronieniu
      gruntu przed przeznaczeniem go „na zawsze” na cele rolnicze, w związku z
      opracowywanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
    k) Od czasu dokonanego podziału nieruchomości minęło już kilkanaście lat, podczas
      których Wnioskodawca i Jego żona nie dokonywali jakichkolwiek czynności zbycia czy
      też oferowania działek, a więc działań charakteryzujących podmioty uczestniczące
      profesjonalnie w rynku obrotu nieruchomościami.
    Podsumowując, należy przyjąć, że wszystkie opisane działania związane z jednorazowym
    zbyciem działek zmierzały ku temu, żeby z majątku prywatnego uregulować zobowiązania
    wynikające z planu restrukturyzacji zatwierdzonego przez Sąd i tym samym pozbyć się
    długów celem dalszego prowadzenia gospodarstwa. Celem działań Wnioskodawcy i Jego
    żony nie było osiągnięcie zysku, jego działania nie cechowały się symptomami
    charakteryzującymi profesjonalnych uczestników rynku. Doszło do zbycia otrzymanego od
    rodziców kilkadziesiąt lat wcześniej majątku w ramach zarządu majątkiem prywatnym,
    nigdy nie wykorzystywanym w prowadzonej działalności.
    W związku z powyższym dokonując czynności sprzedaży przedmiotowych działek, przez
    Wnioskodawcę nie mieści się w pojęciu prowadzenia działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., bowiem nie miała ona przymiotu działalności zarobkowej
    (ze względu na zaniżoną cenę sprzedaży oraz konieczność dokonania sprzedaży w związku
    z zadłużeniem, co zostało potwierdzone sądowym nakazem) oraz nie była ona ciągła
    (sprzedaż miała charakter jednorazowy).
    Na koniec należy dodać, że Wnioskodawca konsultował z pracownikami właściwego
    urzędu skarbowego sposób postępowania w związku z dokonywanymi zbyciami i
    pracownicy Ci również mieli wątpliwości co do słuszności zapłacenia VAT w niesłychanie
    specyficznych, niespotykanych na co dzień okolicznościach wynikających z konieczności
    dokonania zbycia działek z uwagi na sądowy nakaz wynikający z zatwierdzonego układu z
    wierzycielami.
    W związku z powyższym dokonana sprzedaż działek stanowi jedynie zarząd majątkiem
    prywatnym Wnioskodawcy, a tym samym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu u.p.
    t.u., a co za tym idzie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    (znajdzie się poza zakresem opodatkowania tym podatkiem), a tym samym nie będzie
    skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego i koniecznością zapłaty podatku od
    towarów i usług w tym zakresie.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana
    przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie
    towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej
    zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik”
    tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że
    prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status
    podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej
    transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do
    czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część
    majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób
    jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym
    okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w
    całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt
    Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez
    osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do
    celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej,
    która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej
    działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w
    całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również
    nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na
    potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu
    dokonania sprzedaży dany podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu

    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby
    koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu
    tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w
    zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają
    formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego
    uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
    sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
    warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C#
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów (w
    tym udziałów w gruncie) angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie
    zbycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości) porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla
    uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne
    znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w
    przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (tu działek) będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu
    dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
    Z wniosku wynika, że ma Pan status rolnika ryczałtowego na gruncie rozliczeń z tytułu
    podatku VAT, bowiem prowadzi Pan gospodarstwo w ramach działów specjalnych
    produkcji rolnej. W roku 1996 wraz z żoną zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę
    darowizny z rodzicami swojej żony, którego skutkiem było przejęcie gospodarstwa rolno-
    ogrodniczego, w tym dwóch działek, znajdujących się w (...) przy ul. (...) i (...), które zostały
    zbyte w roku 2025. Otrzymane w ramach darowizny od rodziców działki zostały w roku

    2013 podzielone na działki o numerach (...) do (...). Celem ich zabezpieczenia dokonał Pan
    również ich podłączenia do prądu oraz gazu oraz wystąpił o wydanie decyzji o warunkach
    zabudowy na 14 budynków jednorodzinnych, co chroniło teren przed potencjalnym
    objęciem go planem ze wskazaniem wyłącznie produkcji rolnej. Na zbytych w roku 2025
    działkach nie była nigdy prowadzona działalność rolnicza ani żadna inna działalność
    przynosząca jakiekolwiek dochody. Działki te stanowiły nieużytek rolny. Do sprzedaży ww.
    działek doszło w ramach realizacji układu z wierzycielami pod nadzorem Sądu w dniu 7
    sierpnia 2025 r. Nabywcami wszystkich działek w ramach jednej transakcji były
    spokrewnione ze sobą osoby (małżeństwo wraz z córką), działające jako osoby prywatne.
    Działki nr (...) do (...) były objęte małżeńską wspólnością majątkową do momentu
    sądowego orzeczenia rozdzielności majątkowej. W momencie sprzedaży obowiązywała
    rozdzielność majątkowa. Działki nigdy nie były udostępniane osobom trzecim. Poza
    podłączeniem działek do prądu oraz gazu oraz wystąpieniem o wydanie decyzji o
    warunkach zabudowy nie ponosił Pan żadnych innych kosztów. Wszystkie umowy
    przedwstępne z potencjalnymi klientami zostały rozwiązane a zadatki zwrócone. Środki ze
    sprzedaży działek w całości przeznaczone zostały na zaspokojenie roszczeń wierzycieli.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Pan podjął w
    odniesieniu do ww. działek przez cały okres ich posiadania.
    Jak wyżej wskazano, w roku 2013 dokonał Pan podziału działek na działki o numerach (...)
    do (...) celem zabezpieczenia ich przed ewentualnym pozostawianiem ich na zawsze jako
    działki stricte rolne. Nadto, w tymże celu dokonał Pan również ich podłączenia do prądu
    oraz gazu oraz wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na 14 budynków
    jednorodzinnych, co w sytuacji braku objęcia przedmiotowego terenu miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego chroniło teren przed potencjalnym objęciem
    go planem ze wskazaniem wyłącznie produkcji rolnej.
    Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie
    posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów
    prywatnych, aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego. Należy
    stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
    nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    Działania podjęte przez Pana nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym, lecz świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem
    ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie przemawiają za
    uznaniem Pana za podatnika z tytułu sprzedaży działek.
    Powyższe działania – w szczególności dokonanie podziału nieruchomości na kilkanaście
    działek, ich uzbrojenie w media (prąd i gaz), a także uzyskanie decyzji o warunkach
    zabudowy dla 14 budynków jednorodzinnych – wskazują na podejmowanie
    zorganizowanych i celowych czynności podnoszących wartość działek oraz wbrew Pana
    twierdzeniom przygotowujących je do sprzedaży. Działając w sposób celowy wystąpił Pan
    o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanych budynków jednorodzinnych,
    aby zapobiec pozostawieniu przedmiotowych działek w charakterze gruntów stricte
    rolnych. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy miało na celu jednoznaczne wykazanie
    potencjału inwestycyjnego terenu oraz stworzenie formalnych podstaw do jego
    przekształcenia pod zabudowę mieszkaniową. Działanie to stanowiło świadome

    zabezpieczenie nieruchomości przed ryzykiem utrzymania lub wprowadzenia w
    przyszłości ustaleń planistycznych ograniczających wykorzystanie terenu wyłącznie do
    produkcji rolnej.
    Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu
    środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez profesjonalny podmiot
    zajmujący się handlem nieruchomościami – przygotowanie działek do oczekiwań klientów,
    którzy kupią działki. Ww. zakres przygotowania działek do sprzedaży nie był typowy do
    działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem
    osobistym – prywatnym. W związku z powyższym, działania podejmowane przez Pana nie
    należały do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Podsumowując, dokonane przez Pana czynności nie miały na celu przystosowania działek
    do swoich potrzeb, lecz obiektywnie świadczyły o zamiarze uatrakcyjnienia i
    przygotowania działek do sprzedaży. Pana aktywność dotycząca sprzedawanych działek
    wykraczała poza zwykłe wykonywanie prawa własności. Nie można więc uznać, że przy
    zbyciu ww. działek korzystał Pan z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
    Zatem w związku z dokonaną sprzedażą działek o nr (...) do (...) działał Pan w charakterze
    podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w
    myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem dokonana sprzedaż działek o nr (...) do (...) podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze
    zwolnienia od tego podatku.
    Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego
      siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży,
      z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku
      podatkowym kwoty 200 000 zł.
    Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 i pkt 2 ustawy:
      Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
      1) dokonujących dostaw:
      a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
      b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o
      podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
      - energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
      - wyrobów tytoniowych,
      - samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez
      podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych
      podlegających amortyzacji,
      c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1
      pkt 10 lit. a i b,
      d) terenów budowlanych,
      e) nowych środków transportu,
      f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach
      zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej
      fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby
      środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
      - preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
      - komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

      - urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
      - maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
      g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
      - pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
      - motocykli (PKWiU ex 45.4);
      2) świadczących usługi:
      a) prawnicze,
      b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i
      hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze
      sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
      c) jubilerskie,
      d) ściągania długów, w tym factoringu;
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
    oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o
    podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT
    przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na
    podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o
    warunkach zabudowy.
    Jak wynika z opisu sprawy, dla działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na
    budowę 14 budynków jednorodzinnych.
    W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że przedmiotowe nieruchomości,
    spełniały w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt
    33 ustawy, a zatem dostawa ww. nieruchomości nie mogła korzystać ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W takiej sytuacji nie znalazło również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie
    art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie
    z art. 113 ust. 1 ustawy nie miało zastosowania do podatników dokonujących dostaw
    terenów budowlanych.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
      · towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
      · przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
        ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o
    którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art.
    43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia
    podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.
    u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88
    ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie
    obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por.
    wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy
    podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie
    skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    VAT.
    Jak wynika z treści wniosku, otrzymane w ramach darowizny od rodziców działki o pow.
    3.000 m.kw. zostały w roku 2013 podzielone na działki o numerach (...) do (...). Zatem nie
    wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać,
    że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu, lub że takie
    prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto wskazał
    Pan, że doszło do zbycia otrzymanego od rodziców majątku w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, nigdy nie wykorzystywanym w prowadzonej działalności, tym samym nie
    można uznać, że ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku.
    Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa
    niezabudowanych działek nr (...) do (...), nie korzystała także ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o
    których mowa w tym przepisie.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanych działek nr (...) do (...),
    stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1
    pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku
    VAT.
    Oznacza to, że w opisanym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowych nieruchomości
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej
    stawki podatku VAT, co skutkowało obowiązkiem rozliczenia podatku od towarów i usług.
    Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się
    będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

    Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej
    sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W
    przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie
    wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy
    z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k – 14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
      lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
      elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k – 14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), lub
      · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną
    (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej