Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.849.2019.3.OS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-20
Teza: Określenie stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2019 r. (data wpływu 17 grudnia 2019 r.), uzupełnionym pismami z dnia 19 lutego 2020 r. (data wpływu 24 lutego 2020 r. oraz 28 lutego 2020 r.) oraz z dnia 16 lutego 2020 r. (data wpływu 18 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 19 lutego 2020 r. (data wpływu 24 lutego 2020 r. oraz 28 lutego 2020 r.) oraz z dnia 16 lutego 2020 r. (data wpływu 18 marca 2020 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz adresu elektronicznego do doręczeń.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

(ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Miasto B. Aktem notarialnym Repertorium A nr … z dnia 23.02.2017 r. umową darowizny otrzymało zabudowaną nieruchomość ozn. nr geod. 1 za łączną wartość 75.000 zł od osoby fizycznej. Czynność nie podlegała podatkowi VAT. Na posesji w dniu otrzymania decyzji znajdował się budynek mieszkalny, stara stodoła, budynek gospodarczy bez dachu i studnia. W związku z tym, iż budynek mieszkalny znajdujący się na ww. działce stanowił zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, Miasto wystąpiło do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w … z prośbą o przeprowadzenie kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego. W dniu 06.10.2017 r. została przeprowadzona kontrola stanu technicznego przez PINB a następnie została wydana decyzja nakazująca rozbiórkę budynku mieszkalnego z terminem zakończenia do dnia 31 marca 2018 r., która została następnie zmieniona w zakresie terminu rozbiórki, który wskazano na 31 grudnia 2019 r. Decyzja nie obejmowała stodoły ani pozostałości z budynku gospodarczego. Następnie Gmina zleciła wykonanie operatu szacunkowego przez uprawnionego geodetę posiadającego stosowne uprawnienia. Operat szacunkowy określił wartość rynkową tylko i wyłącznie działki a nie budynków. W dokumencie tym istnieje wyraźne stwierdzenie, iż budynki znajdujące się na tej nieruchomości są w złym stanie technicznym i wymagają rozbiórki oraz to, iż dokonując wyceny nieruchomości oparto się o metodę porównawczą przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych na podobne cele. Ponadto określając wartość rynkową nieruchomości zastosowano współczynnik „k” -= - 10%, który uwzględniał potrzebę rozbiórki istniejących obiektów kubaturowych, wobec czego kwota sprzedaży została również zaniżona o ten właśnie wskaźnik.

Ogłaszając przetarg sprzedający (Miasto B.) wyraźnie poinformował o tym, jakie budynki znajdują się na danej działce oraz dołączył stosowną decyzję PINB nakazującą rozbiórkę budynku mieszkalnego, ponadto zawarł informację o tym, iż cena wywoławcza jest kwotą za nieruchomość (bez budynków) oraz to, iż do kwoty uzyskanej z przetargu doliczony zostanie podatek VAT w wysokości 23%. Nieruchomość została zbyta na rzecz osób fizycznych (małżonków). Budynek mieszkalny nie został rozebrany przed przeniesieniem własności. Nieruchomość w planie miejscowym jest przeznaczona jako teren zabudowy mieszkaniowej z usługami nieuciążliwymi.

Miasto B. od dnia nabycia nieruchomości do dnia zbycia nie dokonało żadnych nakładów na ww. nieruchomości. Po przeniesieniu własności nieruchomości nabywcy wystąpili do Gminy z wezwaniem do zwrotu równowartości naliczonego podatku VAT.

W uzupełnieniu z dnia 19 lutego 2020 r. Wnioskodawca wskazał:

Pyt 1. Czy budynek stara stodoła, budynek gospodarczy oraz studnia na dzień sprzedaży były posadowione na przedstawionej nieruchomości?

Na dzień sprzedaży na działce znajdowała się stara stodoła, budynek gospodarczy oraz studnia.

Pyt. 2. Należy wskazać w odniesieniu do każdego z wymienionych we wniosku budynku/budowli/urządzenia budowlanego, czy stanowią one budynki, budowle, urządzenia techniczne

Na posesji znajduje się budynek mieszkalny trwale związany z gruntem oraz dwie budowle (stara stodoła, budynek gospodarczy).

Pyt. 3. W jaki sposób sklasyfikowane są budynki/budowle na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.)?

Podmiot, który aktem notarialnym przekazał Miastu B. w formie darowizny nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami opłacał podatek od nieruchomości za budynek mieszkalny.

Pyt. 4. Czy budynki i budowle są trwale związane z gruntem?

Budynek trwale związany z gruntem znajdujący się na tej działce to budynek mieszkalny.

Pyt. 5. Jeżeli znajdujące się na nieruchomości obiekty stanowią budynek, budowle, to należy wskazać, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020, poz. 106).

Pierwsze zasiedlenie według danych z referatu Ewidencji Ludności miało miejsce w 1964 roku przez rodziców darczyńcy.

Pyt. 6. Czy od pierwszego zasiedlenia ww. obiektów znajdujących się na działce upłynął, do dnia sprzedaży, okres dłuższy niż 2 lata?

Od pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata.

Pyt 7. W jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do momentu sprzedaży?

Darczyńca wykorzystywał ją w części jako nieruchomość mieszkalną oraz w części (na podstawie umowy dzierżawy zawartej w Kancelarii Notarialnej … w …) jako sklep odzieżowy za który darczyńca pobierał czynsz dzierżawny w wysokości 200 zł miesięcznie. Wnioskodawca po otrzymaniu nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej obiektami przed sprzedażą wykorzystywał ją jedynie pod wynajem gruntu pod sklep odzieżowy z opłatą dzierżawy w wysokości 200 zł. Umowa ta została zawarta w 2016 r. a okres jej trwania to 5 lat.

W uzupełnieniu z dnia 19 marca 2020 r. Wnioskodawca wskazał:

Pyt. 1. Należy jednoznacznie wskazać, czy pozostałe budowle, tj. stara stodoła oraz budynek gospodarczy są trwale związane z gruntem?

Odp: Stara stodoła bez fundamentów (niezwiązana trwale z gruntem), budynek gospodarczy (bez dachu) trwale związany z gruntem.

Pyt. 2. Należy wskazać datę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości?

Odp. Sprzedaż nieruchomości została dokonana w dniu 04.09.2019 r. w Kancelarii Notarialnej w \`(...)\`

Pyt. 3. Należy wskazać czy i kiedy rozpoczęły się ewentualne prace rozbiórkowe budynku mieszkalnego?

Odp. Prace rozbiórkowe rozpoczęły się na początku grudnia 2019 roku.

Pyt. 4. Czy prace rozbiórkowe budynku mieszkalnego rozpoczęły się przed dokonaniem dostawy nieruchomości czy po dokonaniu dostawy?

Odp. Prace rozbiórkowe rozpoczęły się po dokonaniu sprzedaży niniejszej nieruchomości, a więc po dokonaniu dostawy.

Pyt. 5. Kto ponosił koszty ewentualnej rozbiórki?

Odp.: Koszty rozbiórki poniósł nowy właściciel nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedając nieruchomość o której mowa w pkt 74 winno naliczyć się podatek VAT w wysokości 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 204 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2018 r. poz. 2174), zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z uchwały nr … Rady Miejskiej w B. z dnia 9 października 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru Miasta B. (Dz. Urz. Woj. … z …). Wynika, że działka powyższa jest przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną stanowi zatem teren budowlany w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy. Pomimo istnienia na działce budynków należało ja traktować jako teren niezabudowany ze względu na stan budynków, które nie nadają się do użytkowania, co potwierdza decyzja nakazująca rozbiórkę budynku mieszkalnego. Jak wskazują komentatorzy „nie powinno uznawać się za dostawę nieruchomości zabudowanej sprzedaży działki, jeżeli intencją stron jest wyburzenie budynku oraz uzyskanie zezwolenia na budowę nowego budynku. Sprzedaż nieruchomości składającej się z terenu i budynku, w przypadku którego planowana jest rozbiórka, jest uważana za jedną transakcję, której przedmiotem jest dostawa terenu niezabudowanego, a nie budynku i związanego z nim gruntu, jedynie wówczas, gdy są spełnione pewne obiektywne okoliczności, które wykazują, że sprzedaż jest ściśle związana z rozbiórką budynku, że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, co rzadko ma miejsce (por. wyrok TSUE z 19.11.2009 r., c-461/08, Don Bosco Onroerend Goed, wyrok TSUE z 17.01.2013 r. c-543/11 Woningstichting Maasdriel, wyrok TSUE z 4.09.2019 r., c-71/18, Skatteministeriet przeciwko KPC Herning)” (Matarewicz Jacek, Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz zaktualizowany opublikowane: LEX/el. 2019).

Nabywcy posiadali wiedzę o wydanej decyzji nakazującej rozbiórkę budynku (p. R. B. był stroną postępowania przed PINB w …) oraz o stanie pozostałych budynków na działce, które nawet nie zostały objęte wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę ze względu na konieczność ich wyburzenia. Ponadto p. R. B. bezpośrednio sąsiaduje z działką o której mowa powyżej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 106), – zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że w myśl art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z kolei w myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca dokonał w dniu 4 września 2019 r. sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym trwale związanym z gruntem, oraz dwoma budowlami budynkiem gospodarczym (bez dachu) trwale związany z gruntem i starą stodołą. Na dzień sprzedaży na działce znajdowała się również studnia. W dniu 06.10.2017 r. została przeprowadzona kontrola stanu technicznego przez PINB a następnie została wydana decyzja nakazująca rozbiórkę budynku mieszkalnego z terminem zakończenia do dnia 31 marca 2018 r., która została następnie zmieniona w zakresie terminu rozbiórki, który wskazano na 31 grudnia 2019 r. Ogłaszając przetarg Wnioskodawca wyraźnie poinformował o tym, jakie budynki znajdują się na danej działce oraz dołączył stosowną decyzję PINB nakazującą rozbiórkę budynku mieszkalnego. Budynek mieszkalny nie został rozebrany przed przeniesieniem własności. Nieruchomość w planie miejscowym jest przeznaczona jako teren zabudowy mieszkaniowej z usługami nieuciążliwymi. Miasto B. od dnia nabycia nieruchomości do dnia zbycia nie dokonało żadnych nakładów na ww. nieruchomości. Pierwsze zasiedlenie według danych z referatu Ewidencji Ludności miało miejsce w 1964 roku przez rodziców darczyńcy. Od pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata. Prace rozbiórkowe rozpoczęły się na początku grudnia 2019 r., po dokonaniu sprzedaży niniejszej nieruchomości, a więc po dokonaniu dostawy. Koszty rozbiórki poniósł nowy właściciel nieruchomości.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Wnioskodawcy należy przywołać przepis art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), zwanej dalej k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

*   grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

*   budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

*   części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z § 2 cyt. przepisu, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl § 3 powołanej normy, przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotem sprzedaży był wyłącznie grunt.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że budynek nie może być przedmiotem obrotu prawnego niezależnie od nieruchomości, na której jest położony.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów z punktu widzenia prawa cywilnego budynki stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową.

Zatem uznać należy, że przedmiotem sprzedaży w niniejszej sprawie był zarówno grunt wraz z posadowionymi na nim budynkiem oraz budowlami.

Ponadto wskazać należy, że w kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji nie rozpoczęła się rozbiórka budynku mieszkalnego/budowli znajdujących się na przedmiotowej działce, a poza wydaniem pozwolenia na rozbiórkę budynku mieszkalnego nie podjęto żadnych innych czynności związanych z rozbiórką tego budynku, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży była sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działkach budynków. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia budynku/budowli znajdujących się na ww. działce należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa ww. budynku mieszkalnego/budowli, nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynek mieszkalny/budowla zostały już zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku mieszkalnego/budowli a sprzedażą nie upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Wobec powyższego należy wskazać, że spełnione są łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, co skutkuje objęciem dostawy budynku mieszkalnego oraz budowli zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, zwolnieniem od podatku – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęta była również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są opisane we wniosku budynek mieszkalny i budowle.

Należy zauważyć, że Wnioskodawca mógł zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy ww. budynku mieszkalnego oraz budowli, przy spełnieniu przez Wnioskodawcę i Kupującego warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

W celu wyboru opodatkowania dostawy ww. budynku mieszkalnego oraz budowli objętych zwolnieniem od podatku na podstawie wskazanego przepisu winny być spełnione łącznie dwa warunki: dokonujący dostawy i nabywca budynku/budowli:

1.  byli na dzień dostawy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożyli, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zatem, o ile ww. warunki zostały spełnione, Wnioskodawca mógł przy sprzedaży ww. nieruchomości zastosować stawkę podatku VAT w wysokości 23%.

Tym samym, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.