Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.278.2021.3.SKJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-23
Teza: Uznanie dostawy lokali za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zwolnienia od podatku oraz prawa do odliczenia.
Słowa kluczowe: lokal-sprzedaż lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 6 maja 2021 r. (data wpływu 7 maja 2021 r.) uzupełnionym pismem z 19 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) na wezwanie Organu z 8 lipca 2021 r. (doręczone 14 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części – **jest prawidłowe**,

*   zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży Lokali A – **jest prawidłowe**,

*   możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego z wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT w zakresie transakcji sprzedaży Lokali A – **jest prawidłowe**,

*   zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży Lokali B – **jest nieprawidłowe**,

*   możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego z wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT w zakresie transakcji sprzedaży Lokali B – **jest nieprawidłowe**,

*   obniżenia przez Wnioskodawcę kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur/faktury dokumentującej sprzedaż – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

7 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości, możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego z wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT oraz obniżenia przez Wnioskodawcę kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur/faktury dokumentującej sprzedaż.

Złożony wniosek uzupełniony został pismem z 19 lipca 2021 r. na wezwanie Organu z 8 lipca 2021 r. (doręczone 14 lipca 2021 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Status Wnioskodawcy.

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, gdzie podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Wnioskodawca jest czynnym podatkiem podatku od towarów i usług (dalej także jako „VAT”). Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest kupno oraz sprzedaż nieruchomości komercyjnych na własny rachunek jak również ich wynajem oraz zarządzanie nimi. Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej. Wnioskodawca jest już właścicielem kilku nieruchomości, które wynajmuje. Z tytułu świadczenia usług najmu Wnioskodawca wystawia faktury (ewidencjonuje sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT).

Przedmiot umowy sprzedaży.

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomości - dziewięć lokali usługowych położonych w parterze budynku mieszkalnego położonego w Warszawie, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (…) oraz udział we współwłasności lokalu garażowego oznaczonego jako lokal UH-1 dla którego prowadzona jest księga wieczysta (…) (dalej także jako: „Garaż”). Przedmiotowy budynek został oddany do użytkowania w dniu 25 października 2016 roku na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (…). Łączna powierzchnia przedmiotowych lokali usługowych wynosi ok 3.300 m2.

Każdy z lokali wchodzących w skład nieruchomości stanowi odrębny przedmiot własności i dla każdego z nich prowadzona jest odrębna księga wieczysta tj.:

1.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH 1 księga wieczysta (…) w ramach którego przedmiotem najmu są wyodrębnione formalnie lokale (dalej jako: „Lokal 1A”, „Lokal 1B”, „Lokal 1C” oraz „Lokal 1D”),
2.  dla lokalu oznaczonego symbolem (…) (dalej jako „Lokal 2”),
3.  dla lokalu oznaczonego symbolem (…) (dalej jako „Lokal 3”),
4.  dla lokalu oznaczonego symbolem (…) dalej jako „Lokal 4”,
5.  dla lokalu oznaczonego symbolem (…) dalej jako „Lokal 5”,
6.  dla lokalu oznaczonego symbolem (…) dalej jako „Lokal 6”,
7.  dla lokalu oznaczonego symbolem (…) dalej jako „Lokal 7”,
8.  dla lokalu oznaczonego symbolem (…) dalej jako „Lokal 8” oraz
9.  dla lokalu oznaczonego symbolem (…) dalej jako „Lokal 9” (dalej dziewięć lokali wraz z udziałem we współwłasności lokalu użytkowego (Garaż) łącznie jako „Nieruchomość” lub odpowiednio „Lokale”).

Wraz z Nieruchomością mają przejść na Wnioskodawcę prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu poszczególnych Lokali.

Status Sprzedającego.

Sprzedający jako obecny właściciel Nieruchomości jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą siedzibę w Warszawie, będącą czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający będzie posiadał ten status również na moment transakcji sprzedaży Nieruchomości. W odniesieniu do Nieruchomości między Wnioskodawcą, a Sprzedającym został zawarty list intencyjny określający podstawowe założenia planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

Wnioskodawca i Sprzedający określani łącznie w niniejszym wniosku jako „Zainteresowani” nie są i nie będą na moment zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości podmiotami powiązanymi.

Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość na podstawie aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność poszczególnych Lokali we wrześniu 2017 roku, bezpośrednio od dewelopera. W związku z powyższym Sprzedającemu przy nabyciu Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie i Sprzedający skorzystał z niego w rozliczeniu podatkowym za okres, w którym dokonał zakupu.

Lokale zostały wydane Sprzedającemu podczas ich odbioru technicznego w dniu 8 sierpnia 2017 roku. Lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedającego zgodnie z obowiązującymi zasadami i nie stanowiły one towaru handlowego Sprzedającego.

Z własnością poszczególnych Lokali stanowiących Nieruchomość związany jest odpowiedni udział we własności w nieruchomości wspólnej stanowiącej prawo własności nieruchomości gruntowej, budynek i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku przez właścicieli lokali.

Wobec powyższego należy wskazać, iż z dostawą Nieruchomości będzie wiązać się również dostawa odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej, w tym również we własności w gruncie.

Poszczególne Lokale wchodzące w skład Nieruchomości zostały przez Sprzedającego oddane w użytkowanie przez podmioty trzecie na podstawie zawartych umów najmu. Z tytułu najmu Sprzedający uzyskuje przychody w szczególności z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych bądź innych, które opodatkowane są według właściwej stawki podatku VAT. Nieruchomość nie była i nie jest przez Sprzedającego wykorzystywana do działalności zwolnionej z VAT. Jak zostało wyżej wskazane lokal użytkowy oznaczony w niniejszym wniosku jako Lokal 1, ze względu na jego powierzchnię, został podzielony na cztery niezależne powierzchnie, z czego trzy z nich wskazane poniżej stanowią przedmiot umowy najmu, a jedna oznaczona jako Lokal 1D nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu ani w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności.

Poszczególne umowy najmu zostały zawarte w następujących datach:

*   Lokal 1A Umowa z 19 lutego 2019 r.,

*   Lokal 1B Umowa z 07 sierpnia 2020 r.,

*   Lokal 1C Umowa z 07 sierpnia 2020 r.,

*   Lokal 2 Umowa z 12 grudnia 2016 r.,

*   Lokal 3 Umowa z 07 lutego 2019 r.,

*   Lokal 4 Umowa z 27 marca 2018 r. ,

*   Lokal 5 Umowa z 02 października 2017 r.,

*   Lokal 6 Umowa z 14 grudnia 2016 r.,

*   Lokal 7 Umowa z 05 marca 2021 r.,

*   Lokal 8 Umowa z 31 lipca 2017 r.,

*   Lokal 9 Umowa z 08 marca 2019 r.

Dodatkowo Sprzedający posiada zawartą umowę najmu z dnia 9 września 2019 roku na niewielką część Lokalu 1 przeznaczoną na instalację bankomatu.

Wskazane Lokale są także przedmiotem umowy najmu na moment składania przedmiotowego wniosku, jednak należy zaznaczyć, że w przypadku Lokalu 3 oraz Lokalu 9 kolejne umowy najmu z innymi najemcami zostały zawarte odpowiednio 4 listopada 2020 roku oraz 29 kwietnia 2020 roku. Poza najmem, Lokale nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającego przy wykonywanej przez niego działalności gospodarczej.

W związku z powyższym ze względu na czas jaki upłynął od oddania poszczególnych Lokali w najem można podzielić je na dwie grupy tj. Lokal 1A, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 8 oraz Lokal 9 (dalej łącznie jako „Lokale A”) w przypadku których od zawarcia pierwszych umów najmu upłynął okres 2 lat oraz Lokal 1D, Lokal 1B, Lokal 1C oraz Lokal 7 (dalej łącznie jako „Lokale B”) w przypadku, których od momentu zawarcia umowy najmu nie upłynął do dnia złożenia wniosku okres 2 lat.

Od dnia oddania poszczególnych Lokali do użytkowania Sprzedający nie dokonywał na ich ulepszenie wydatków - większych niż 30% ich wartości początkowej - liczonej odrębnie dla każdego Lokalu. Sprzedający dokonał przystosowania poszczególnych Lokali do najmu tzw. „fit out” jednak poniesione wydatki w żadnym przypadku nie przekraczały 30% wartości początkowej żadnego z lokali wchodzących w skład Nieruchomości.

Sprzedający prowadzi działalność w szczególności w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Poza Nieruchomością, Sprzedający nie posiada (nie jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym) żadnych innych nieruchomości. Sprzedający posiada jednak nieliczne składniki majątku oraz zobowiązania, inne niż Nieruchomość, tj. umowę na podnajem siedziby Sprzedającego, umowy pożyczek, środki pieniężne oraz zobowiązania niezwiązane z kaucjami najemców. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z zewnętrznymi dostawcami.

Sprzedający posiada ponadto następujące zawarte z innymi podmiotami:

1.  umowa o zarządzanie Nieruchomością,
2.  umowę na zrządzanie miejscami parkingowymi przynależnym do określonych Lokali,
3.  umowy serwisowe i techniczne dotyczące poszczególnych elementów Nieruchomości, np. drzwi automatycznych oraz technicznego nadzoru Nieruchomości,
4.  umowę z podmiotem prowadzącym księgi rachunkowe,
5.  umowę kredytową zabezpieczoną hipoteką na każdym z Lokali wchodzących w skład Nieruchomości,
6.  umowy na dostawy mediów do poszczególnych Lokali.

W ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych Lokali czy też całej Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, nie sporządza odrębnego bilansu ani nie prowadzi odrębnych rachunków bankowych czy to dla poszczególnych lokali czy dla Nieruchomości jako całości. Sprzedający posiada jednak kilka rachunków bankowych o odmiennym przeznaczeniu, przykładowo rachunek kaucyjny czy przeznaczony do opłat eksploatacyjnych. Należy wskazać, iż teoretycznie byłoby możliwe przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów do Nieruchomości czy poszczególnych lokali, niemniej jednak przygotowanie takich danych wymagałoby podjęcia przez Sprzedającego dodatkowych działań w szczególności poprzez dostosowanie systemu księgowego oraz przeprowadzenia konkretnego przyporządkowania danych i ich wyliczenia i kalkulacji.

Kluczowe postanowienia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawcy i Sprzedającego w ramach planowanej transakcji dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę:

1.  prawa własności Nieruchomości (poszczególnych Lokali) wraz z przynależnym do nich udziałem w części nieruchomości wspólnej (Garaż) oraz odpowiednio przynależnymi miejscami postojowymi, oraz w drodze cesji lub innej czynności prawnej,
2.  praw i obowiązków wynikających z umów najmu poszczególnych lokali zawartych przez Sprzedającego,
3.  wszelkiej dokumentacji technicznej związanej bezpośrednio z Nieruchomością, (o ile będzie to miało zastosowanie),
4.  praw wynikających z gwarancji budowlanych i projektowych - o ile będzie to miało zastosowanie,
5.  praw wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z umowami najmu, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółek macierzystych lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji itp.

Umowy serwisowe, o zarządzanie Nieruchomością, media i pozostałe umowy.

Zgodnie z zamiarem stron, prawa i obowiązki związane ze sprzedawaną Nieruchomością co do zasady nie przejdą na Wnioskodawcę. Wyjątkiem są wskazane wyżej prawa i obowiązki z umów najmu, gwarancje, poręczenia oraz dokumentacja bezpośrednio związana z Nieruchomością i najmem.

Na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione żadne inne umowy zobowiązujące, a także prawa i obowiązki wiążące Sprzedającego. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem i posiada odpowiednie zaplecze techniczne, prawne, organizacyjne, finansowe a także know-how w zakresie zarządzania najmem nieruchomościami komercyjnymi.

Stosunki prawne dotyczące sprzedawanych Nieruchomości, których obecnie stroną jest Sprzedający, zostaną rozwiązane przed zawarciem umowy sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu. W szczególności rozwiązane zostaną zatem wyżej wskazane:

*   umowy serwisowe zawarte z zewnętrznymi dostawcami,

*   umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz parkingiem,

*   umowa obsługi technicznej Nieruchomości,

*   umowy z dostawcami mediów.

Wnioskodawca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących dostawy mediów. Sam we własnym imieniu zawrze stosowne umowy z dostawcami mediów (z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy zawarł Wnioskodawca bądź innymi dostawcami).

Analogicznie Wnioskodawca postąpi w przypadku umowy o zarządzanie czy świadczenie usług serwisowych i technicznych. Wnioskodawca we własnym imieniu zawrze umowy dotyczące obsługi Nieruchomości z tymi samymi bądź innymi usługodawcami.

W okresie do wygaśnięcia danej umowy na dostawę mediów lub zawarcia nowej umowy przez Wnioskodawcę, Sprzedający będzie najprawdopodobniej refakturował na Kupującego koszty mediów lub zostaną one rozliczone w inny sposób.

Na Wnioskodawcę nie zostanie przeniesiona umowa na obsługę księgową, która wiąże Sprzedającego. Na Sprzedającego nie zostaną również przeniesione jakiekolwiek obowiązki wynikające z umowy kredytowej zawartej przez Sprzedającego na nabycie Nieruchomości, a hipoteka którą obciążone są poszczególne lokale zostanie wykreślona z ksiąg wieczystych po dokonaniu spłaty kredytu przez Sprzedającego z ceny sprzedaży, na podstawie promesy banku, która zostanie przedłożona przez Sprzedającego na dzień podpisania umowy sprzedaży. W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości na Wnioskodawcę nie zostaną również przeniesione inne składniki materialne i niematerialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego takie jak nazwa jego przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, dokumenty związane z prowadzeniem działalności, a niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością czy też patenty bądź inne prawa własności przemysłowej. Na Wnioskodawcę nie zostaną również przeniesione żadne inne składki majątku Sprzedającego w tym wierzytelności, w szczególności związane z Nieruchomościami.

Ponadto Wnioskodawca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów o prowadzenie rachunków bankowych Sprzedającego, jak również nie zostaną przeniesione środki finansowe zgromadzone w przedsiębiorstwie Sprzedającego (z wyjątkiem kaucji czy podobnych zabezpieczeń dot. bezpośrednio Nieruchomości lub najmu).

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego w trybie art. 231 Kodeksu pracy - z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał w dniu dokonania planowanej transakcji pracowników.

Z ustaleń pomiędzy stronami wynikających w szczególności z listu intencyjnego wynika, że intencją stron jest przeniesienie na Wnioskodawcę określonych Lokali oraz udziału we współwłasności Garażu, a nie przedsiębiorstwa Sprzedającego bądź jego zorganizowanej części. Nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości zamierza wykorzystywać je nadal do wykonywania czynności opodatkowanych związanych z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, w szczególności Wnioskodawca planuje nadal wynajmować Nieruchomość na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez podatników podatku od towarów i usług. Wnioskodawca będzie z tego tytułu uzyskiwać przychody, które będą opodatkowane według odpowiedniej stawki VAT.

Na chwilę obecną, ani wspólnicy ani zarząd Sprzedającego nie podjęli definitywnej i formalnej decyzji, co do kontynuacji działalności przez Spółkę po dacie sprzedaży Nieruchomości.

Decyzja taka zostanie podjęta po sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych i dostępnych opcji kontynuowania działalności przez Sprzedającego.

Wnioskodawca działając wspólnie ze Sprzedającym rozważają złożenie we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym Zainteresowani powzięli wątpliwości dotyczące kwestii opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle opisanego stanu faktycznego planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, które nie będą stanowiły zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy VAT?
2.  Czy transakcja sprzedaży Lokalu 1A, Lokalu 2, Lokalu 3, Lokalu 4, Lokalu 5, Lokalu 6, Lokalu 8 oraz Lokalu 9 („Lokale A ”) oraz Lokalu 1D, Lokalu 1B, Lokalu 1C oraz Lokalu 7 („Lokale B”) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT?
3.  Czy Wnioskodawcy oraz Sprzedającemu w związku z transakcją zbycia Lokali A oraz Lokali B będzie przysługiwała możliwość wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia Nieruchomości w przypadku złożenia oświadczenia o którym mowa w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy VAT przed dniem zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
4.  Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań 1- 3, czy po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury (faktur) VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy, na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy o VAT, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury, w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Zdaniem Wnioskodawców:

Pytanie nr 1

Zainteresowani stoją na stanowisku, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, które nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

Pytanie nr 2

Zainteresowani stoją na stanowisku, że transakcja sprzedaży Lokali A będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Zdaniem Zainteresowanych spełnione zostały wszelkie warunki przewidziane dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia, tj. dostawa Nieruchomości nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynęło więcej niż okres 2 lat. Zainteresowani jednak uważają, że transakcja sprzedaży Lokali B nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a w związku z tym transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pytanie nr 3

Zainteresowani stoją na stanowisku, że w odniesieniu do Lokali A korzystających ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, działając wspólnie przy złożeniu oświadczenia o którym mowa w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy VAT przed dniem zawarcia umowy przenoszącej własność Lokali A będzie im przysługiwała możliwość wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, a w związku z tym transakcja ta zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W odniesieniu do Lokali B Zainteresowani stoją na stanowisku, że transakcja ta nie korzysta ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a więc transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wobec czego nie przysługuje możliwość złożenia oświadczenia zgodnego z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Pytanie nr 4 (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Zainteresowani stoją na stanowisku, że po dokonaniu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz otrzymaniu przez Wnioskodawcę od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie sprzedaży Nieruchomości, stosownie do art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy VAT Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury oraz, jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wartość VAT naliczonego (w tym VAT naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość VAT należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Wnioskodawca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na wskazany przez Wnioskodawcę rachunek bankowy na podstawie art. 87 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie Zainteresowanych.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z kolei z art. 2 pkt 22 Ustawy VAT przez sprzedaż rozumie się w szczególności odpłatną dostawę towarów. Dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż lokale usługowe składające się na Nieruchomość będące przedmiotem wniosku spełniają definicję towaru zawartą w Ustawie o VAT, a więc ich sprzedaż stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Nieruchomość vs. Przedsiębiorstwo.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub całego przedsiębiorstwa nie podlega opodatkowaniu VAT.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. W doktrynie prawa podatkowego jest jednak powszechnie akceptowalne, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z definicją zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm. dalej „Kodeks cywilny”). Przy czym, jak podkreśla się w orzecznictwie (wyrok NSA z 20 kwietnia 2018 r. sygn. I FSK 1113/16), dokonując wykładni tego pojęcia kierować się należy przede wszystkim autonomią prawa podatkowego, z uwzględnieniem uwarunkowań wynikających z systemu prawa Unii Europejskiej. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 552 Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej bądź przepisów szczególnych. Art. 551 Kodeksu cywilnego wymienia jednak wyłącznie przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W efekcie więc przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się wyłącznie z niektórych elementów. Należy jednak podkreślić, że aby można było mówić o przedsiębiorstwie określone składki majątkowe muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Oznacza to więc, że najistotniejsze dla stwierdzenia czy przenoszone jest przedsiębiorstwo jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu bez konieczności podejmowania przez nabywcę istotnych czynności prawnych oraz faktycznych.

Przedsiębiorstwo powinno więc stanowić funkcjonalnie zorganizowany zespół składników umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko stanowić zbiór określonych składników materialnych oraz niematerialnych. Wydzielenie przedsiębiorstwa pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym zakłada istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Zakłada się więc, że aby można było mówić o istnieniu przedsiębiorstwa konieczne jest istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Przedmiotowe stanowisko potwierdzają organy podatkowe, w szeregu wydawanych interpretacjach podatkowych, które znane są organowi z urzędu (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 kwietnia 2017 r. sygn. 2461-IBPP3.4512.919.2016.2.EJ).

Ponadto w wyroku TSUE z 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita Modes (407/01) stwierdzono, że „pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które, łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzecznictwa TSUE wynika więc, iż dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalność gospodarczej.

Dla uznania czy zbywane składniki stanowią przedsiębiorstwo decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej. Wyłączenie więc ze zbycia istotnych elementów przedsiębiorstwa, powoduje, że mamy do czynienia ze sprzedażą sumy składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa. Jeśli natomiast wyłączone ze zbycia składniki przedsiębiorstwa nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa jako takiego, wówczas czynność taka na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług uznana będzie za zbycie przedsiębiorstwa, chociaż nie obejmuje ona wszystkich jego składników. Stanowisko to aprobowane jest w znanych nam interpretacjach indywidualnych.

Przykładowo stanowisko to potwierdzane jest w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 stycznia 2021 roku, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.562.2020.2.MK: „Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11)”.

Wobec powyższego należy więc stwierdzić, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle z nią związanymi składnikami stanowiącymi przedmiot transakcji sprzedaży (w tym wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu Nieruchomości). Jak zostało wskazane powyżej, aby dana transakcja mogła zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa koniecznym jest zbycie składników majątkowych połączonych ze sobą funkcjonalnie oraz organizacyjnie, w sposób umożliwiający prowadzenie danej działalności gospodarczej zdolnej do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

Nieruchomość vs. zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT zorganizowana część przedsiębiorstwa oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Co do zasady definicja zawarta w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT jest tożsama z definicją zawartą w ustawach o podatkach dochodowych. Z powyższej definicji można wyprowadzić wniosek, iż status zorganizowanej części przedsiębiorstwa posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

1.  jest wyodrębniony organizacyjnie,
2.  jest wyodrębniony finansowo,
3.  jest wyodrębniony funkcjonalnie, tzn. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań - gospodarczych oraz,
4.  mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Poprzez wyodrębnienie organizacyjne zgodnie z utrwalona praktyką można uznawać takie wyodrębnienie określonych składników materialnych i niematerialnych w ramach przedsiębiorstwa, które stanowią odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa w szczególności poprzez wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział.

Należy wskazać, iż wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny bądź formalny. Oznacza to, że o wyodrębnieniu organizacyjnym możemy mówić w przypadku faktycznej praktyki funkcjonującej w danym przedsiębiorstwie jednak co do zasady wymaganym jest jednak formalne wyodrębnienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie organizacyjne powinno przejawiać się określonym wyodrębnieniem danych aktywów w ramach przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to może przybrać postać uchwały, zarządzenia bądź regulaminu. Przejawem takiego wyodrębnienia jest w szczególności istnienie odrębnego kierownictwa oraz przypisanych do zadań związanych z tą wydzieloną częścią pracowników. Dowodem wyodrębnienia może być również ustalenie odrębnych procedur lub regulaminów dla danego zespołu składników materialnych.

Wobec tego, aby można było mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym muszą istnieć określone procedury dotyczące zarządzania i podejmowania decyzji wskazujące na odrębność potencjalnego zespołu składników w przedsiębiorstwie od pozostałych składników. W ramach wyodrębnienia organizacyjnego zespół składników powinien wykazywać zdolność do organizacji samodzielnego funkcjonowania danej części przedsiębiorstwa. Stanowisko takie potwierdza szereg interpretacji znanych tutejszemu organowi z urzędu, a przykładowo interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 lutego 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.796.2019.2.AZ: „Na rzecz wyodrębnienia organizacyjnego może świadczyć także okoliczność wykorzystywania takich aktywów, których nie wykorzystują pozostałe części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie organizacyjne może także oznaczać pewną wewnętrzną całość, która mimo braku wyodrębnienia zewnętrznego będzie mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące zadania gospodarcze. Odrębność organizacyjna powinna wskazywać na zdolność funkcjonowania ZCP jako odrębnego przedsiębiorstwa. Zdolność wydzielonej części organizacji do samodzielnego funkcjonowania nie powinna być rozumiana jako pełna niezależność od pozostałej części przedsiębiorstwa i samowystarczalność. Dlatego wydzielenie powinno dotyczyć głównego przedmiotu zadań realizowanych przez ZCP”.

Kolejnym aspektem stanowiącym o zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest odpowiednie wyodrębnienie finansowe określonych składników materialnych i niematerialnych. W tym przypadku Ustawa VAT również nie zawiera definicji ani wytycznych dla określenia wyodrębnienia finansowego jednakże wskazuje się, iż powinno ono umożliwiać oddzielenie finansów zorganizowanej części przedsiębiorstwa od jego pozostałej części.

Poprzez wyodrębnienie finansowe należy więc rozumieć taką ewidencję zdarzeń gospodarczych w przedsiębiorstwie, która umożliwia przyporządkowanie przychodów oraz kosztów w tym również należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ważnym jest aby wyodrębnienie to pozwalało na odrębne określenie sytuacji finansowej ZCP. Należy jednak wskazać, iż przez wyodrębnienie finansowe nie należy rozumieć całkowitej samodzielności finansowej.

Przesłankę wyodrębnienia finansowego uznaje się za zrealizowaną w szczególności w przypadku posiadania przez część przedsiębiorstwa odrębnych planów finansowych, prowadzenia odrębnej księgowości czy posiadania odrębnego budżetu oraz rachunku bankowego. Stanowisko to potwierdzone jest w licznych interpretacjach indywidualnych przykładowo w interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 lutego 2020 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.796.2019.2.AZ.

Kolejnym aspektem jest zapewnienie ZCP określonego wyodrębnienia funkcjonalnego. Pojęcie to również nie zostało zdefiniowane w ustawie, jednak w świetle orzecznictwa oraz praktyki organów podatkowych wskazuje się, iż przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć przeznaczenie składników do realizacji określonych zadań gospodarczych. Określone składniki mają stanowić funkcjonalnie odrębną całość poprzez objęcie takich elementów, które pozwolą samodzielne prowadzenia działań gospodarczych.

Innymi słowy kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego sprowadza się do zbadania, czy wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć zadania oraz samodzielnie funkcjonować na rynku. Przy czym okoliczność, że ZCP tworzy zespól składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Przyjmuje się, iż wyodrębnienie funkcjonalne ma prowadzić nie tylko do potencjalnej zdolności wykonywania działalności gospodarczej zorganizowanej części przedsiębiorstwa ale do faktycznej realizacji określonych zadań gospodarczych przez dany zespół składników, który to zespół zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zatem kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP sprowadza się w zasadzie do ustalenia, czy jako pełna odrębna całość jest ona w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku już od momentu jej wyodrębnienia. Składniki majątkowe, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy natychmiastowe podjęcie określonej działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zespół składników jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze. Wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Innymi słowy, możliwość kontynuacji działalności przez nabywcę ZCP powinna wynikać z faktu, że tworzy ją zespół składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Stanowisko takie potwierdzone jest przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 maja 2019 r. sygn. 0112-KDIL12.4012.93.2019.4.PM.

Przedmiotowe rozważania zostały również potwierdzone w objaśnieniach podatkowych Ministerstwa Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia”), w świetle których, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług czy też ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 270 ustawy o podatku od towarów i usług, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Jak wskazane jest w Objaśnieniach, oceny możliwości kontynuowania dotychczasowej działalności należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Dodatkowo, w świetle Objaśnień podatkowych, „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy leasingowe, dostawy mediów, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W odniesieniu do powyższych rozważań do przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, iż poza zakresem transakcji sprzedaży Nieruchomości pozostanie szereg składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa, bez których niemożliwa byłaby kontynuacja działalności gospodarczej prowadzonej uprzednio przez to przedsiębiorstwo, do których należą, w szczególności, umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy serwisowe, dotyczące obsługi technicznej Nieruchomości, czy umowy o zarządzanie parkingiem. W ramach transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione również umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości ani pozostałe elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego takie jak jego firma, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z przedsiębiorstwem, prawa i obowiązki z rachunków bankowych, umowy kredytowe, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych (ewentualnie za wyjątkiem kaucji czy środków pieniężnych pochodzących z podobnych zabezpieczeń związanych bezpośrednio z najmem lub Nieruchomością), czy jakiejkolwiek prawa autorskie bądź własności przemysłowe.

Na Wnioskodawcę przeniesione zostaną jedynie niektóre składniki majątku Sprzedającego tj. Nieruchomość oraz związane z nią nieliczne składniki, których charakter wskazuje na ścisłe powiązanie z Nieruchomością a nie z przedsiębiorstwem Sprzedającego (lub jego zorganizowaną częścią).

Wnioskodawca w celu prowadzenia działalności w zakresie komercyjnego najmu Nieruchomości będzie obowiązany do podjęcia szeregu działań zarówno faktycznych jak i prawnych, bez których prowadzenie działalności, a wręcz odpowiednie jej utrzymanie i administrowanie nią nie byłoby możliwe. Poza tym należy podkreślić, że Wnioskodawca jest już właścicielem szeregu nieruchomości komercyjnych, prowadzi działalność w zakresie najmu i zarządza tymi nieruchomościami w oparciu o własne zasoby oraz know-how dotyczący tego rodzaju działalności gospodarczej. Celem transakcji i intencją stron jest nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości a nie przedsiębiorstwa czy jego zorganizowanej części.

W szczególności więc, w celu rozpoczęcia działalności z wykorzystaniem Nieruchomości Wnioskodawca jest zainteresowany (i takie też będą warunki transakcji/umowy sprzedaży) rozwiązaniem umów wiążących Sprzedającego (w zakresie wskazanym szczegółowo w stanie faktycznym) i zawarciem na swój rachunek wszelkich umów niezbędnych do administrowania i zarządzania nieruchomością - w takim zakresie, w jakim Wnioskodawca uzna to za konieczne w oparciu o jego własny model biznesowy zarządzania nieruchomościami podobnego typu oraz własne zasoby. Dlatego też, Wnioskodawca zawrze docelowo we własnym imieniu umowy z dostawcami mediów.

Ponadto należy wskazać, iż w przedsiębiorstwie Sprzedającego Nieruchomości nie zostały w żaden sposób wydzielone organizacyjnie, finansowo czy funkcjonalnie. Nie ulega zdaniem Wnioskodawcy wątpliwości, iż bez zorganizowania zaplecza techniczno-zarządczego, sprawne i niezakłócone funkcjonowanie nieruchomości komercyjnej (takiej jak Nieruchomość), a w konsekwencji świadczenie usług najmu nie będzie zasadniczo możliwe. W ocenie Wnioskodawcy, zbywana przez Sprzedającego Nieruchomość nie pozwoli zachować kontynuacji działalności w zakresie wyżej wskazanym bez podjęcia istotnych czynności ze strony Wnioskodawcy. Wobec tego przedmiotowa transakcja nie będzie stanowić ani przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2.

Jak zostało wykazane w uzasadnieniu do pytania 1 lokale składające się na Nieruchomość będące przedmiotem wniosku spełniają definicję towaru zawartą w Ustawie o VAT, a więc ich sprzedaż stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ustawodawca przewidział jednak szereg transakcji, które po spełnieniu określonych w przepisach przesłanek korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Zwolnienia z podatku w zakresie dostawy nieruchomości zostały odpowiednio przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a Ustawy VAT.

Zgodnie więc z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT dostawa budynków, budowli oraz ich części co do zasady zwolniona jest z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z wyłączeniem jednak sytuacji, gdy dostawa ta dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia bądź przed nim, a także gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W związku z powyższym w celu odpowiedniego zastosowania przedmiotowego zwolnienia koniecznym jest ustalenie daty, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu oraz jaki okres upłynął od tego momentu. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, zgodnie z którym należy je rozumieć jako oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wobec tego należy stwierdzić, iż z przedmiotowego zwolnienia z podatku od towarów i usług korzysta dostawa wszelkich nieruchomości stanowiących budynki, budowle bądź ich części, z wyjątkiem jednak tych, które stanowią dostawę bezpośrednio po ich wybudowaniu bądź w ciągu 2 lat od ich ulepszenia, jeżeli wydatki poniesione na to ulepszenie stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Pojęciem pierwszego zasiedlenia posługują się również przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej („Dyrektywa 2006/112/WE”), jednakże nie definiują tego pojęcia. Analiza art. 2 pkt 14 Ustawy VAT wskazuje na trzy elementy wymagane do wykazania pierwszego zasiedlenia tj.:

1.  oddanie budynku lub jego części do użytkowania,
2.  pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi,
3.  po wybudowaniu bądź ulepszeniu.

Zgodnie ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 20 kwietnia 2017 roku, sygn. I SA/Kr 91/17 oddanie do użytkowania zgodnie z wykładnią celowościową powinno być rozumiane szeroko jako, pierwsze zajęcie budynku „jak wskazuje się w orzecznictwie, wykładnia językowa, systematyczna i celowościową dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług”. Zgodnie natomiast z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 listopada 2016 r. w sprawie C-308/16 dot. Kozuba Premium Selection Sp. z o.o., w którym Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przy czym, TSUE jednakowo traktuje pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu obiektu, jak i po jego ulepszeniu. W obu przypadkach Trybunał twierdzi, że do pierwszego zasiedlenia wystarczy rozpoczęcie jego użytkowania. Wobec powyższego więc, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku nabywcy bądź rozpoczęcia jego wykorzystywania na potrzeby własnej działalności gospodarczej danego podatnika.

Ostatecznie więc, zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynku lub jej części będzie miało miejsce w przypadku, gdy pomiędzy dostawą budynku bądź jego części, a jego pierwszym oddaniem do używania bądź oddaniem do używania po przeprowadzeniu ulepszeń, jeżeli wydatki na te ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku, upłynęły co najmniej 2 lata.

A contrario zwolnienie nie ma zastosowania jeżeli dostawa budynku lub jego części następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W przedmiotowej sytuacji, w przypadku sprzedaży budynku lub jego części wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku bądź zwolnienie jak do dostawy tego budynku bądź jego części.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dostawa Lokali A będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT jako, że zgodnie z przedstawionymi stanem faktycznym Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w 2017 roku. Kolejno lokale te zostały oddane do używania na podstawie zawartych umów najmu, przy czym od dnia zawarcia każdej z umów najmu upłynęło co najmniej 2 lata. Wobec powyższego w przedmiotowym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia poszczególnych lokali użytkowych ponad 2 lata temu. Dodatkowo w ciągu ostatnich 2 lat, Nieruchomość nie była ulepszana. Powyższe oznacza więc, że zostały spełnione wszystkie ustawowe przesłanki dla zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy Lokali A.

Odnosząc się do powyższego Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dostawa Lokali B nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT jako, że zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym od dnia oddania do używania Lokali B na podstawie zawartych umów najmu nie upłynęły 2 lata, wobec czego dostawca Lokali B następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, a więc jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ostatecznie należy również stwierdzić, iż w związku z podleganiem Lokali A pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT niezasadnym byłaby analiza zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, który może być zastosowany wyłączenie w przypadku niepodlegania danych nieruchomości pod pierwsze ze zwolnień. Z kolei w odniesieniu do Lokali B należy wskazać, iż Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o naliczony przy ich nabyciu wobec czego zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania.

Analogiczne stanowisko znajduje potwierdzenie w podobnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego wydanych przez organy podatkowe.

Przykładowo interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 maja 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-3.4012.150.2019.1.EW w której wskazano, iż „Analizując powyższe informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, należy stwierdzić, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokalu, a zatem dostawa tego obiektu nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata. Tym samym dla przedmiotowej dostawy spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”. Z kolei zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 czerwca 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.197.2020.1.NF w której wskazano, że „zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata”.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabycia budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie to musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Wobec tego w przypadku dokonania dostawy budynku, budowli lub ich części, które spełniają przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, po spełnieniu określonych warunków możliwym jest rezygnacja, przez strony transakcji, ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Należy jednak wskazać, iż możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania została zawężona wyłącznie do zwolnienia z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W przedmiotowym przypadku w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Lokali A korzysta ze zwolnienia z opodatkowania określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Ponadto zarówno Sprzedający oraz Wnioskodawca na moment sprzedaży będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz przed zawarciem umowy sprzedaży Lokali A złożą wspólnie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania i wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy VAT. Wobec tego w ocenie Wnioskodawcy strony transakcji dostawy Lokali A będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wybrać opodatkowanie planowanej transakcji na zasadach ogólnych.

Analogiczne stanowisko znajduje potwierdzenie w podobnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego wydanych przez organy podatkowe.

Przykładowo interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 czerwca 2020 r. sygn. 0112-KDIL3.4012.235.2020.1.EW w której wskazano, iż w przypadku gdy „sprzedaż Nieruchomości zabudowanej Budynkiem korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że zarówno Kupujący, jak i Sprzedający na moment sprzedaży Nieruchomości byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożyli, przed dokonaniem transakcji sprzedaży, wspólne oświadczenie - zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy - o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy Budynku podatkiem VAT”. Z kolei zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 marca 2018 roku, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.831.2017.2.MGC, w której wskazano, że w przypadku gdy „zaistnieją przesłanki umożliwiające Wnioskodawcy zastosowanie do sprzedaży lokalu zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w takiej sytuacji ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, gdyż z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca, jak i nabywca są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i złożyły, przed dniem dokonania transakcji, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy lokalu”.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 Ustawy VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 Ustawy VAT.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, a transakcja nie jest zwolniona od podatku i podlega opodatkowaniu VAT to podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że nie będą miały zastosowania pozostałe ograniczenia.

W przedmiotowym przypadku Nieruchomość będzie służyć wykonywaniu przez Wnioskodawcę, który jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, czynności opodatkowanych VAT, dokonywanych zgodnie z prowadzoną działalnością gospodarczą, tj. Nieruchomości będą przedmiotem najmu komercyjnego podlegającemu opodatkowaniem właściwą stawką podatku VAT.

Zgodnie natomiast z art. 87 ust. 1 Ustawy VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Wobec powyższego zdaniem Wnioskodawcy zostanie spełniona przesłanka niezbędna do możliwości skorzystania z obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Powyższe potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 listopada 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.600.2018.2.KT, zgodnie z którą: „W niniejszej sprawie, na dzień planowanej Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabycie Nieruchomości przez Kupującego nastąpi wyłącznie na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w zakresie działalności deweloperskiej, polegającą na realizacji/ kontynuacji procesu inwestycyjnego w celu jego komercjalizacji. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza kontynuować działalność gospodarczą w zakresie działalności deweloperskiej, a po zakończeniu procesu sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu prowadzącego działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych. Tym samym, składniki majątku nabyte od Zbywcy będą wykorzystywane przez Kupującego na potrzeby działalności gospodarczej, która, jak wskazał Wnioskodawca, co do zasady podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Jak wynika z powyższych ustaleń, Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT podstawową stawką podatku i tym samym nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W takim przypadku, skoro będą spełnione przesłanki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy (jeśli taka nadwyżka wystąpi)”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych w zakresie:

*   uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części – **jest prawidłowe**,

*   zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży Lokali A – **jest prawidłowe**,

*   możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego z wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT w zakresie transakcji sprzedaży Lokali A – **jest prawidłowe**,

*   zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży Lokali B – **jest nieprawidłowe**,

*   możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego z wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT w zakresie transakcji sprzedaży Lokali B – **jest nieprawidłowe**,

*   obniżenia przez Wnioskodawcę kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur/faktury dokumentującej sprzedaż – **jest prawidłowe**.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Co do zasady zatem, grunt, będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy, obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, gdzie podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Wnioskodawca jest czynnym podatkiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest kupno oraz sprzedaż nieruchomości komercyjnych na własny rachunek jak również ich wynajem oraz zarządzanie nimi. Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej. Wnioskodawca jest już właścicielem kilku nieruchomości, które wynajmuje. Z tytułu świadczenia usług najmu Wnioskodawca wystawia faktury VAT (ewidencjonuje sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT).

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomości - dziewięć lokali usługowych położonych w parterze budynku mieszkalnego położonego w Warszawie oraz udział we współwłasności lokalu garażowego oznaczonego jako lokal UH-1. Przedmiotowy budynek został oddany do użytkowania w dniu 25 października 2016 roku. Każdy z lokali wchodzących w skład nieruchomości stanowi odrębny przedmiot własności i dla każdego z nich prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Wraz z Nieruchomością mają przejść na Wnioskodawcę prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu poszczególnych Lokali.

Sprzedający jako obecny właściciel Nieruchomości jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą siedzibę w Warszawie, będącą czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający będzie posiadał ten status również na moment transakcji sprzedaży Nieruchomości. W odniesieniu do Nieruchomości między Wnioskodawcą, a Sprzedającym został zawarty list intencyjny określający podstawowe założenia planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość na podstawie aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność poszczególnych Lokali we wrześniu 2017 roku, bezpośrednio od dewelopera. W związku z powyższym Sprzedającemu przy nabyciu Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie i Sprzedający skorzystał z niego w rozliczeniu podatkowym za okres, w którym dokonała zakupu.

Lokale zostały wydane Sprzedającemu podczas ich odbioru technicznego w dniu 8 sierpnia 2017 roku. Lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedającego zgodnie z obowiązującymi zasadami i nie stanowiły one towaru handlowego Sprzedającego. Z własnością poszczególnych Lokali stanowiących Nieruchomość związany jest odpowiedni udział we własności w nieruchomości wspólnej stanowiącej prawo własności nieruchomości gruntowej, budynek i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku przez właścicieli lokali.

Wobec powyższego należy wskazać, iż z dostawą Nieruchomości będzie wiązać się również dostawa odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej, w tym również we własności w gruncie. Poszczególne Lokale wchodzące w skład Nieruchomości zostały przez Sprzedającego oddane w użytkowanie przez podmioty trzecie na podstawie zawartych umów najmu. Z tytułu najmu Sprzedający uzyskuje przychody w szczególności z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych bądź innych, które opodatkowane są według właściwej stawki podatku VAT. Nieruchomość nie była i nie jest przez Sprzedającego wykorzystywana do działalności zwolnionej z VAT. Jak zostało wyżej wskazane lokal użytkowy oznaczony w niniejszym wniosku jako Lokal 1, ze względu na jego powierzchnię, został podzielony na cztery niezależne powierzchnie, z czego trzy z nich wskazane poniżej stanowią przedmiot umowy najmu, a jedna oznaczona jako Lokal 1D nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu ani w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności.

Poszczególne umowy najmu zostały zawarte w następujących datach:

*   Lokal 1A Umowa z 19 lutego 2019 r.,

*   Lokal 1B Umowa z 7 sierpnia 2020 r.,

*   Lokal 1C Umowa z 7 sierpnia 2020 r.,

*   Lokal 2 Umowa z 12 grudnia 2016 r.,

*   Lokal 3 Umowa z 7 lutego 2019 r.,

*   Lokal 4 Umowa z 27 marca 2018 r.,

*   Lokal 5 Umowa z 2 października 2017 r.,

*   Lokal 6 Umowa z 14 grudnia 2016 r.,

*   Lokal 7 Umowa z 5 marca 2021 r.,

*   Lokal 8 Umowa z 31 lipca 2017 r.,

*   Lokal 9 Umowa z 8 marca 2019 r.

Dodatkowo Sprzedający posiada zawartą umowę najmu z 9 września 2019 roku na niewielką część Lokalu 1 przeznaczoną na instalację bankomatu.

Wskazane Lokale są także przedmiotem umowy najmu na moment składania przedmiotowego wniosku, jednak należy zaznaczyć, że w przypadku Lokalu 3 oraz Lokalu 9 kolejne umowy najmu z innymi najemcami zostały zawarte odpowiednio 4 listopada 2020 roku oraz 29 kwietnia 2020 roku. Poza najmem, Lokale nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającego przy wykonywanej przez niego działalności gospodarczej.

W związku z powyższym ze względu na czas jaki upłynął od oddania poszczególnych Lokali w najem można podzielić je na dwie grupy tj. Lokal 1A, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 8 oraz Lokal 9 (dalej łącznie jako „Lokale A”) w przypadku których od zawarcia pierwszych umów najmu upłynął okres 2 lat oraz Lokal 1D, Lokal 1B, Lokal 1C oraz Lokal 7 (dalej łącznie jako „Lokale B”) w przypadku, których od momentu zawarcia umowy najmu nie upłynął do dnia złożenia wniosku okres 2 lat. Od dnia oddania poszczególnych Lokali do użytkowania Sprzedający nie dokonywał na ich ulepszenie wydatków - większych niż 30% ich wartości początkowej - liczonej odrębnie dla każdego Lokalu. Sprzedający dokonał przystosowania poszczególnych Lokali do najmu tzw. „fit out” jednak poniesione wydatki w żadnym przypadku nie przekraczały 30% wartości początkowej żadnego z lokali wchodzących w skład Nieruchomości.

Sprzedający prowadzi działalność w szczególności w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Poza Nieruchomością, Sprzedający nie posiada (nie jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym) żadnych innych nieruchomości. Sprzedający posiada jednak nieliczne składniki majątku oraz zobowiązania, inne niż Nieruchomość, tj. umowę na podnajem siedziby Sprzedającego, umowy pożyczek, środki pieniężne oraz zobowiązania niezwiązane z kaucjami najemców. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z zewnętrznymi dostawcami.

Sprzedający posiada ponadto następujące umowy zawarte z innymi podmiotami:

1.  umowa o zarządzanie Nieruchomością,
2.  umowę na zarządzanie miejscami parkingowymi przynależnym do określonych Lokali,
3.  umowy serwisowe i techniczne dotyczące poszczególnych elementów Nieruchomości, np. drzwi automatycznych oraz technicznego nadzoru Nieruchomości,
4.  umowę z podmiotem prowadzącym księgi rachunkowe,
5.  umowę kredytową zabezpieczoną hipoteką na każdym z Lokali wchodzących w skład Nieruchomości,
6.  umowy na dostawy mediów do poszczególnych Lokali.

W ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych Lokali czy też całej Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, nie sporządza odrębnego bilansu ani nie prowadzi odrębnych rachunków bankowych czy to dla poszczególnych lokali czy dla Nieruchomości jako całości. Sprzedający posiada jednak kilka rachunków bankowych o odmiennym przeznaczeniu, przykładowo rachunek kaucyjny czy przeznaczony do opłat eksploatacyjnych. Należy wskazać, iż teoretycznie byłoby możliwe przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów do Nieruchomości czy poszczególnych lokali, niemniej jednak przygotowanie takich danych wymagałoby podjęcia przez Sprzedającego dodatkowych działań w szczególności poprzez dostosowanie systemu księgowego oraz przeprowadzenia konkretnego przyporządkowania danych i ich wyliczenia i kalkulacji.

Kluczowe postanowienia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawcy i Sprzedającego w ramach planowanej transakcji dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę:

1.  prawa własności Nieruchomości (poszczególnych Lokali) wraz z przynależnym do nich udziałem w części nieruchomości wspólnej (Garaż) oraz odpowiednio przynależnymi miejscami postojowymi, oraz w drodze cesji lub innej czynności prawnej:
2.  praw i obowiązków wynikających z umów najmu poszczególnych lokali zawartych przez Sprzedającego,
3.  wszelkiej dokumentacji technicznej związanej bezpośrednio z Nieruchomością, (o ile będzie to miało zastosowanie),
4.  praw wynikających z gwarancji budowlanych i projektowych - o ile będzie to miało zastosowanie,
5.  praw wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z umowami najmu, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółek macierzystych lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji itp.

Umowy serwisowe, o zarządzanie Nieruchomością, media i pozostałe umowy.

Zgodnie z zamiarem stron prawa i obowiązki związane ze sprzedawaną Nieruchomością co do zasady nie przejdą na Wnioskodawcę. Wyjątkiem są wskazane wyżej prawa i obowiązki z umów najmu, gwarancje, poręczenia oraz dokumentacja bezpośrednio związana z Nieruchomością i najmem.

Na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione żadne inne umowy zobowiązujące, a także prawa i obowiązki wiążące Sprzedającego. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem i posiada odpowiednie zaplecze techniczne, prawne, organizacyjne, finansowe a także know-how w zakresie zarządzania najmem nieruchomościami komercyjnymi.

Stosunki prawne dotyczące sprzedawanych Nieruchomości, których obecnie stroną jest Sprzedający, zostaną rozwiązane przed zawarciem umowy sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu. W szczególności rozwiązane zostaną zatem wyżej wskazane:

*   umowy serwisowe zawarte z zewnętrznymi dostawcami,

*   umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz parkingiem,

*   umowa obsługi technicznej Nieruchomości,

*   umowy z dostawcami mediów.

Wnioskodawca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących dostawy mediów. Sam we własnym imieniu zawrze stosowne umowy z dostawcami mediów (z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy zawarł Wnioskodawca bądź innymi dostawcami). Analogicznie Wnioskodawca postąpi w przypadku umowy o zarządzanie czy świadczenie usług serwisowych i technicznych. Wnioskodawca we własnym imieniu zawrze umowy dotyczące obsługi Nieruchomości z tymi samymi bądź innymi usługodawcami.

W okresie do wygaśnięcia danej umowy na dostawę mediów lub zawarcia nowej umowy przez Wnioskodawcę, Sprzedający będzie najprawdopodobniej refakturował na Kupującego koszty mediów lub zostaną one rozliczone w inny sposób. Na Wnioskodawcę nie zostanie przeniesiona umowa na obsługę księgową, która wiąże Sprzedającego. Na Sprzedającego nie zostaną również przeniesione jakiekolwiek obowiązki wynikające z umowy kredytowej zawartej przez Sprzedającego na nabycie Nieruchomości, a hipoteka którą obciążone są poszczególne lokale zostanie wykreślona z ksiąg wieczystych po dokonaniu spłaty kredytu przez Sprzedającego z ceny sprzedaży, na podstawie promesy banku, która zostanie przedłożona przez Sprzedającego na dzień podpisania umowy sprzedaży. W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości na Wnioskodawcę nie zostaną również przeniesione inne składniki materialne i niematerialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego takie jak nazwa jego przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, dokumenty związane z prowadzeniem działalności, a niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością czy też patenty bądź inne prawa własności przemysłowej. Na Wnioskodawcę nie zostaną również przeniesione żadne inne składki majątku Sprzedającego w tym wierzytelności, w szczególności związane z Nieruchomościami.

Ponadto Wnioskodawca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów o prowadzenie rachunków bankowych Sprzedającego, jak również nie zostaną przeniesione środki finansowe zgromadzone w przedsiębiorstwie Sprzedającego (z wyjątkiem kaucji czy podobnych zabezpieczeń dot. bezpośrednio Nieruchomości lub najmu).

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego w trybie art. 231 Kodeksu pracy - z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał w dniu dokonania planowanej transakcji pracowników.

Z ustaleń pomiędzy stronami wynikających w szczególności z listu intencyjnego wynika, że intencją stron jest przeniesienie na Wnioskodawcę określonych Lokali oraz udziału we współwłasności Garażu, a nie przedsiębiorstwa Sprzedającego bądź jego zorganizowanej części.

Nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości zamierza wykorzystywać je nadal do wykonywania czynności opodatkowanych związanych z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, w szczególności Wnioskodawca planuje nadal wynajmować Nieruchomość na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez podatników podatku od towarów i usług. Wnioskodawca będzie z tego tytułu uzyskiwać przychody, które będą opodatkowane według odpowiedniej stawki VAT. Na chwilę obecną, ani wspólnicy ani zarząd Sprzedającego nie podjęli definitywnej i formalnej decyzji, co do kontynuacji działalności przez Spółkę po dacie sprzedaży Nieruchomości.

Decyzja taka zostanie podjęta po sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych i dostępnych opcji kontynuowania działalności przez Sprzedającego.

Wnioskodawca działając wspólnie ze Sprzedającym rozważają złożenie we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, które nie będą stanowiły zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z treści wniosku wynika, że w ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych Lokali czy też całej Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, nie sporządza odrębnego bilansu ani nie prowadzi odrębnych rachunków bankowych czy to dla poszczególnych lokali czy dla Nieruchomości jako całości.

Na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione żadne inne umowy zobowiązujące, a także prawa i obowiązki wiążące Sprzedającego. Wnioskodawca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących dostawy mediów. Na Wnioskodawcę nie zostanie przeniesiona umowa na obsługę księgową, która wiąże Sprzedającego. Na Sprzedającego nie zostaną również przeniesione jakiekolwiek obowiązki wynikające z umowy kredytowej zawartej przez Sprzedającego na nabycie Nieruchomości, a hipoteka którą obciążone są poszczególne lokale zostanie wykreślona z ksiąg wieczystych po dokonaniu spłaty kredytu przez Sprzedającego na dzień podpisania umowy sprzedaży. W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości na Wnioskodawcę nie zostaną również przeniesione inne składniki materialne i niematerialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego takie jak nazwa jego przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, dokumenty związane z prowadzeniem działalności, a niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością czy też patenty bądź inne prawa własności przemysłowej. Na Wnioskodawcę nie zostaną również przeniesione żadne inne składniki majątku Sprzedającego, w tym wierzytelności, w szczególności związane z Nieruchomościami.

Ponadto Wnioskodawca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów o prowadzenie rachunków bankowych Sprzedającego, jak również nie zostaną przeniesione środki finansowe zgromadzone w przedsiębiorstwie Sprzedającego (z wyjątkiem kaucji czy podobnych zabezpieczeń dotyczących bezpośrednio Nieruchomości lub najmu). W związku z nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego w trybie art. 231 Kodeksu pracy – z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał w dniu dokonania planowanej transakcji pracowników. Ponadto składniki będące przedmiotem transakcji nie będą wystarczające do kontynuowania przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w oparciu wyłącznie o przedmiot transakcji.

Zatem w analizowanej sprawie nie nastąpi zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy i w konsekwencji przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii prawa do zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość – dziewięć lokali usługowych położonych w parterze budynku mieszkalnego w Warszawie oraz udział we współwłasności lokalu garażowego.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych Lokali, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem Lokali nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca zamierza nabyć dziewięć lokali usługowych położonych na parterze budynku mieszkalnego położonego w Warszawie oraz udział we współwłasności lokalu garażowego. Przedmiotowy budynek został oddany do użytkowania 25 października 2016 roku. Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchoomość na podstawie aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność poszczególnych Lokali we wrześniu 2017 roku, bezpośrednio od dewelopera. Lokale zostały wydane Sprzedającemu podczas ich odbioru technicznego 8 sierpnia 2017 roku. Lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedającego zgodnie z obowiązującymi zasadami i nie stanowiły one towaru handlowego Sprzedającego. Ponadto jak wynika z wniosku, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Lokali przekraczających 30% wartości początkowej – liczonej odrębnie dla każdego lokalu.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić że planowana transakcja dostawy zarówno Lokali A, jak również Lokali B nastąpi po upływie dwóch lat od ich nabycia, gdyż dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a także pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali opisanych we wniosku nie upłynął okres krótszy niż 2 lata, a zatem zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Należy zauważyć, że do pierwszego zasiedlenia zarówno Lokali A, jak również Lokali B doszło we wrześniu 2017 r. czyli w momencie ich nabycia od dewelopera. Ponadto od dnia oddania poszczególnych Lokali do użytkowania Sprzedający nie dokonywał na ich ulepszenie wydatków – większych niż 30 % ich wartości początkowej – liczonej odrębnie dla każdego lokalu.

W konsekwencji, zarówno transakcja sprzedaży Lokali A, jak i Lokali B będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując należy stwierdzić, że spełnione są wszystkie warunki do zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy zarówno Lokali A, jak i Lokali B wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym nie dokonuje się analizy możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie:

*   zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży Lokali A – jest prawidłowe,

*   zwolnienie od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży Lokali B – jest nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego z wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z przywołanego wyżej art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy jasno wynika, że oświadczenie takie musi być złożone „przed dniem dokonania dostawy” obiektów budowlanych. Termin do złożenia oświadczenia ma charakter materialnoprawny, nie może on podlegać przywróceniu. Niemożliwe również będzie skuteczne złożenie oświadczenia, jeżeli transakcja dostawy nieruchomości została już dokonana.

W konsekwencji Zainteresowani mogą zrezygnować zarówno ze zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży Lokali A oraz Lokali B przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie transakcji według właściwej stawki podatku, w przypadku, gdy zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 3 w odniesieniu do możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego z wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT w zakresie transakcji sprzedaży Lokali A należało uznać za prawidłowe.

Natomiast stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 3 w odniesieniu do możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego z wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT w zakresie transakcji sprzedaży Lokali B należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą możliwości obniżenia przez Wnioskodawcę kwoty podatku VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z faktur/faktury dokumentującej sprzedaż.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Przy tym zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Ponadto według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości zamierza wykorzystywać ją nadal do wykonywania czynności opodatkowanych związanych z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, w szczególności Wnioskodawca planuje nadal wynajmować Nieruchomość na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez podatników podatku od towarów i usług. Wnioskodawca będzie z tego tytułu uzyskiwać przychody, które będą opodatkowane według odpowiedniej stawki VAT.

Jak wskazano powyżej planowana transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto jak wskazano powyżej intencją stron jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z faktur/faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości zostały spełnione.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury/faktur dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będzie mógł również ubiegać się o zwrot podatku VAT.

Wobec tego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5 należało uznać za prawidłowe.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.