Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.542.2025.3.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-20
Teza: Opodatkowanie dostawy Nieruchomości oraz prawo
Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji i do zwrotu
nadwyżki podatku VAT
Słowa kluczowe: budowle
czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
grunty-grunt zabudowany
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z
podatku od towarów i usług
podatek-podatek od towarów i usług-zwrot podatku od
towarów i usług
podatnik-podatnik czynny
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości -
rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (pytania oznaczone numerami 1 i 2)
    jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    Państwa wniosek z 27 sierpnia 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący
    opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa Kupującego do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji i do zwrotu
    nadwyżki podatku VAT, wpłynął 27 sierpnia 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 3
    listopada 2025 r. (wpływ 3 listopada 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku
    wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1.Zainteresowany będący stroną postępowania:
    - X. sp. z o.o. ;
    2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

    - Pani Y.

## Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiot składanego wniosku
    X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) zamierza kupić na
    zasadach opisanych poniżej od Pani Y. (dalej: „Sprzedająca”, zaś Kupujący i Sprzedająca
    dalej również łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) nieruchomość położoną w
    miejscowości (...) (obejmującą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym A, obręb
    ewidencyjny (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
    księgę wieczystą nr (...) („Grunt”).
    Nieruchomość nie jest zabudowana budynkami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
    Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418; dalej: „Prawo Budowlane”), niemniej na
    Nieruchomości znajdują się rowy melioracyjne z betonowymi przepustami (dalej:
    „Urządzenia Wodne”), które mogą zostać uznane za budowle w rozumieniu Prawa
    Budowlanego.
    Grunt oraz Urządzenia Wodne dalej określane będą łącznie jako „Nieruchomość”. Nabycie
    Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej dalej określane będzie jako „Transakcja”.
    Poniżej Wnioskodawcy przedstawią szczegółowe informacje dotyczące Nieruchomości,
    Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:
      - Opis Nieruchomości;
      - Opis Sprzedającej;
      - Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą oraz wykorzystanie
      Nieruchomości przez Sprzedającą;
      - Dotychczasowe przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję;
      - Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;
      - Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji;
      - Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.
    Opis Nieruchomości
    Jak wskazano powyżej, Grunt nie jest zabudowany żadnymi budynkami w rozumieniu
    Prawa Budowlanego. Na Gruncie znajdują się za to Urządzenia Wodne. Urządzenia Wodne
    zostały zaprojektowane i wykonane w okresie używania nieruchomości na cele rolnicze
    wyłącznie na potrzeby rolnictwa. Urządzenia Wodne znajdowały się na Nieruchomości już
    na moment nabycia jej przez Sprzedającą. Urządzenia Wodne nie były przedmiotem
    żadnych ulepszeń w okresie ponad 2 lat poprzedzających Transakcję, w tym takich
    ulepszeń, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
    Przez Grunt przechodzą również instalacje (sieć elektroenergetyczna oraz wodociąg
    biegnący wzdłuż granicy Nieruchomości), będące własnością podmiotów trzecich, które w
    świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Niemniej jednak z
    perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.), takie instalacje nie są traktowane jako część
    składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji,
    takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.
    Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym
    uchwałą nr (...) Rady Gminy z dnia (...) r. i wcielonym uchwałą Nr (...) Rady Gminy z dnia (...)
    r., a następnie zmienionego uchwałą nr (...) Rady Gminy z dnia (...) r. Plan przewiduje
    przeznaczenie Gruntu jako Teren Produkcji „1P”.
    Możliwe sposoby zabudowy i zagospodarowania terenu 1P to:

      a) lokalizacja budynków produkcyjnych, magazynowych, wiat, placów składowych,
      b) lokalizacja zabudowy produkcyjno-usługowej z zakresu rzemiosła usługowego, z
      zakresu instytucji finansowych, instytucji gospodarczych, instytucji administracji,
      centrów wystawienniczych i centrów konferencyjnych, powierzchni biurowych,
      centrów logistycznych, centrum przetwarzania danych, serwerowni,
      c) lokalizacja zabudowy socjalno-biurowej dla obsługi funkcji produkcji lub usług,
      d) lokalizacja zabudowy usługowej, z wyłączeniem usług społecznych, tj. usług z zakresu
      oświaty, wychowania, zdrowia, opieki społecznej, kultury, sportu i rekreacji, a także z
      wyłączeniem handlu wielkopowierzchniowego (obiektów handlowych o powierzchni
      sprzedaży powyżej 2000 m²),
      e) lokalizacja urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii, o mocy
      zainstalowanej większej niż 500 kW w postaci wolnostojących paneli
      fotowoltaicznych wraz z ich strefą ochronną związaną z ograniczeniami w zabudowie
      oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu,
      f) lokalizacja obiektów budowlanych i urządzeń towarzyszących stanowiących całość
      technicznoużytkową z urządzeniami wytwarzającymi energię z odnawialnych źródeł
      energii, w tym magazynów energii,
      g) lokalizacja zabudowy towarzyszącej głównej funkcji terenu (gospodarczej,
      technicznej),
      h) lokalizacja zabudowy obsługi produkcji rolnej,
      i) lokalizacja zieleni towarzyszącej, w tym pasów zieleni izolacyjno-krajobrazowej,
      j) lokalizacja dojść i dojazdów, dróg przeciwpożarowych, placów manewrowych oraz
      miejsc parkingowych dla potrzeb własnych,
      k) lokalizacja obiektów infrastruktury technicznej.
    Opis Sprzedającej
    Sprzedająca jest osobą fizyczną, obywatelką Polski oraz (...). Sprzedająca od wielu lat
    prowadzi przedsiębiorstwo rolne, a także dodatkową jednoosobową działalność
    gospodarczą pod firmą Y., posiadającą NIP: (...). Przedmiot tej dodatkowej działalności
    sklasyfikowany jest wg PKD (...). Działalność ta jest wykonywana od (...) r.
    W związku z prowadzoną dodatkową działalnością gospodarczą, Sprzedająca jest również
    zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Od momentu zarejestrowania dodatkowej
    działalności gospodarczej, Sprzedająca jest również czynnym podatnikiem VAT z tytułu
    działalności rolniczej.
    Sprzedająca pozostaje w związku małżeńskim, ale Nieruchomość stanowi składnik
    majątku osobistego Sprzedającej.
    Sprzedająca dalej prowadzi dzielność rolniczą, przy czym:
    - Nieruchomość, która jest przedmiotem transakcji jest obecnie wydzierżawiona (zgodnie
      z opisem przedstawionym poniżej), co oznacza, że na Nieruchomości Sprzedająca nie
      prowadzi obecnie osobiście działalności rolniczej;
    - Sprzedająca sama również dzierżawi od (...) (...) ha ziemi w obrębie (...), gmina (...), które
      wykorzystuje na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowo, Sprzedająca
      jest właścicielem również innych ziemi rolnych w gminie (...). Sprzedająca nabywa
      usługi rolne w stosunku do tych ziemi (tj. aby uniknąć wątpliwości: ziemi innych niż
      Nieruchomość), nie są one jednak poddzierżawiane nikomu innemu.
    Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą oraz wykorzystanie
    Nieruchomości przez Sprzedającą

    W dniu (...) r. Sprzedająca nabyła własność nieruchomości obejmującej działkę gruntu o
    numerze ewidencyjnym B (z której później wydzielony został Grunt ) na podstawie umowy
    darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego (rep. A nr (...)). Na moment nabycia,
    działka ta stanowiła grunty orne. Od momentu nabycia nieruchomości do (...) r. grunt ten
    stanowił część prowadzonego przez Sprzedającą przedsiębiorstwa rolnego. Sprzedająca
    cały czas prowadzi gospodarstwo rolne, przy czym nie wykorzystuje już Gruntu na cele
    rolne osobiście. Sprzedająca zamiast tego wydzierżawiała działkę B (w tym część, z której
    następnie został wydzielony Grunt), a po podziale wydzierżawia Grunt podmiotowi
    trzeciemu specjalizującemu się w produkcji rolniczej na cele rolnicze. Dzierżawa ta trwa do
    chwili obecnej.
    W dniu (...) r. Sprzedająca zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działki nr B ze spółką
    Z. sp. z o.o. (dalej: „Poprzedni Inwestor”). Umowa ta została zawarta przed datą
    zarejestrowania obecnie prowadzonej przez Sprzedającą dodatkowej działalności
    gospodarczej.
    Poprzedni Inwestor zamierzał nabyć ten grunt w celu realizacji inwestycji polegającej na
    wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego
    wraz z obsługą komunikacyjną. Poprzedni Inwestor zainteresowany był nabyciem działki B
    lub jej części, w zakresie której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zez
    walał na realizację zamierzonej przez Poprzedniego Inwestora inwestycji. Umowa
    przedwstępna została zawarta z zastrzeżeniem szeregu warunków zawieszających,
    odnoszących się m.in. do:
    - przeprowadzenia przez Poprzedniego Inwestora (lub na jego koszt) analiz prawnych,
      glebowo - środowiskowych i technicznych, które potwierdzą, że na gruncie możliwa
      jest realizacja zamierzonej przez Poprzedniego Inwestora inwestycji;
    - podziału geodezyjnego gruntu (tj. wydzielenia Gruntu);
    - uzyskania przez Poprzedniego Inwestora warunków technicznych, pozwoleń, decyzji,
      uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych i jednostek samorządu
      terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów
      znajdujących się na/w gruncie i które mogłyby kolidować z zamierzoną przez
      Poprzedniego Inwestora inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do
      uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
    - uzyskania przez Poprzedniego Inwestora ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt
      budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji.
    Warunki zawieszające są jednak zastrzeżone na korzyść Poprzedniego Inwestora, który
    może jednostronnie zrzec się któregokolwiek lub wszystkich warunków zawieszających.
    Sprzedająca oraz Poprzedni Inwestor zawarli również aneksy do umowy przedwstępnej od
    momentu jej podpisania (m.in. w zakresie przesunięcia daty sprzedaży), niemniej do dziś
    Sprzedająca nie zawarła umowy przyrzeczonej z Poprzednim Inwestorem. Sprzedająca
    zawierała również umowy dzierżawy z Poprzednim Inwestorem w celu umożliwienia
    inwestorowi realizacji zamierzonej inwestycji (w głównej mierze w celu przygotowania pod
    inwestycję, w tym poprzez uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych, przyłączenia
    do mediów, usunięcia kolizji sieci itp.).
    Jak już wcześniej wspomniano, decyzją nr (...) z dnia (...) r. Wójt Gminy orzekł o
    zatwierdzeniu projektu podziału działki ew. nr B na działki nr C, D oraz A (tj. Grunt).
    Obecnie Nieruchomość jest przedmiotem następujących umów dzierżawy:
    - Umowy z dnia (...) r. zawartej między Sprzedającą a podmiotem trzecim, na podstawie
      której Nieruchomość została oddana w dzierżawę na cele rolnicze na czas 1 roku

      gospodarczego, tj. do czasu zebrania plonów z przedmiotu dzierżawy w roku (...), nie
      później jednak niż do dnia (...) r. (dalej: „Dzierżawa na Cele Rolnicze”),
    - Umowy z dnia (...) r. zawartej między Sprzedającą a Poprzednim Inwestorem, we
      wspomnianym powyżej zakresie przygotowania Nieruchomości pod zamierzoną
      inwestycję (dalej: „Dzierżawa Poprzedniego Inwestora”),
    przy czym zawarta przez Sprzedającą Dzierżawa na Cele Rolnicze nie koliduje z Dzierżawą
    Poprzedniego Inwestora.
    W ramach Dzierżawy Poprzedniego Inwestora Sprzedająca wydzierżawia Poprzedniemu
    Inwestorowi, za wynagrodzeniem (czynsz) Nieruchomość. Na podstawie tej umowy,
    Sprzedająca zezwala Poprzedniemu Inwestorowi na używanie Nieruchomości w celu
    realizacji zamierzenia inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu parku magazynowo-
    logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną m.in. w zakresie pozyskania
    wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych, pozwoleń, zgłoszeń, uzyskania
    warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz
    przebudowy lub usunięcia kolizji sieci. Ponadto, zgodnie z umową Dzierżawy
    Poprzedniego Inwestora, Sprzedająca udzieliła Poprzedniemu Inwestorowi prawa do
    dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskiwania niezbędnych
    dla realizacji inwestycji zgód, zezwoleń, warunków technicznych, decyzji i pozwoleń.
    Dzierżawa Poprzedniego Inwestora została zawarta do dnia (...) r. Sprzedająca
    wydzierżawiała Nieruchomość na rzecz Poprzedniego Inwestora na podobnych
    warunkach również przed zawarciem obecnie obowiązującej Dzierżawy Poprzedniego
    Inwestora (poprzednia umowa w tym zakresie została zawarta do dnia (...) r.).
    W ostatnim czasie plany inwestycyjne Poprzedniego Inwestora uległy zmianie i rozważa on
    rezygnację z nabycia Nieruchomości. W tym zakresie Poprzedni Inwestor rozważał
    sprzedaż praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej ze
    Sprzedającą. W dniu (...) r. Poprzedni Inwestor zawarł przedwstępną umowę sprzedaży
    praw oraz przejęcia obowiązków z Q. sp. z o.o. („Cesjonariusz”). Intencją Cesjonariusza
    było przeprowadzenie inwestycji w zakresie odpowiadającym inwestycji planowanej przez
    Poprzedniego Inwestora.
    Ostatecznie, ze względów komercyjnych nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej
    między Poprzednim Inwestorem a Cesjonariuszem. Zamiast tego, Poprzedni Inwestor
    przeniesie swoje prawa i obowiązki z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości
    zawartej ze Sprzedającą na rzecz Kupującego jako nowego cesjonariusza, a Kupujący, w
    wykonaniu tej umowy przedwstępnej, kupi Nieruchomość od Sprzedającej.
    Dotychczasowe przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję
    W związku z przedwstępną umową sprzedaży zawartą pomiędzy Sprzedającą a
    Poprzednim Inwestorem, Sprzedająca udzieliła osobom wskazanym przez Poprzedniego
    Inwestora pełnomocnictw do:
      1) przeglądania akt księgi wieczystej działki B (a po wydzieleniu - Gruntu), w tym
      składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do
      ich odbioru, a także przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których ta działka została
      odłączona;
      2) uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i
      samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów
      dotyczących stanu faktycznego i prawnego działki B (a po wydzieleniu - Gruntu),
      koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;
      3) uzyskania wydanych na podstawie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji
      podatkowej zaświadczeń właściwych dla organów podatkowych, organów gminy,
      Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu

      Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego,
      stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na
      ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;
      4) reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących zmiany studium
      uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia
      miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działkę B
      bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, którego ustalenia będą umożliwiały realizację
      planowanej inwestycji;
      5) uzyskania warunków technicznych przyłączenia działki B (a po wydzieleniu - Gruntu)
      do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej,
      gazowej, teleinformatycznej., wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i
      sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożlwiającej odprowadzenie wód
      opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i
      innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
      6) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji
      gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi
      podlegającymi ochronie, a jeśli okaże się to konieczne do realizacji inwestycji, decyzji
      zatwierdzającej plan remediacji;
      7) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach
      zastępczych;
      8) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych
      uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji
      zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu
      publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
      pozwolenia na budowę na działce B (a po wydzieleniu - na Gruncie) planowanej
      inwestycji. Jednakże, jakiekolwiek prace fizyczne w wykonaniu tych decyzji nie będą
      prowadzone do dnia zawarcia umowy sprzedaży gruntu;
      9) składania wniosków o podział działki B w celu geodezyjnego wydzielenia działki
      gruntu niezbędnej dla zrealizowania planowanej inwestycji, do reprezentowania
      Sprzedającej w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także
      odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak
      też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany
      oznaczenia użytków gruntowych;
    10) wejścia na teren Nieruchomości przez pełnomocników lub wskazanych przez nich
      doradców technicznych w celu przeprowadzenia czynności mających na celu
      weryfikację stanu technicznego, geotechnicznego i środowiskowego Nieruchomości
      oraz jej przydatności na potrzeby prowadzenia planowanej inwestycji, w tym także
      do wykonania pomiarów oraz odwiertów (z odszkodowaniem za utratę plonów);
    11) zatwierdzenia w drodze decyzji administracyjnej dokumentacji hydrogeologicznej,
      geologiczno-inżynierskiej oraz geologicznej, składania wniosków, prawo odbioru,
      składania wyjaśnień i uzupełnień, zmian.
    Ponadto, zgodnie z udzielonymi pełnomocnictwami,
    - wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami
      przyłączeniowymi określonymi powyżej obciążają pełnomocników;
    - pełnomocnicy mogą w granicach umocowania ustanawiać innych pełnomocników.
    Sprzedająca udzieliła również Poprzedniemu Inwestorowi prawa do dysponowania
    gruntem na cele budowlane.

    Warto zaznaczyć, że w związku z umową zawartą pomiędzy Poprzednim Inwestorem a
    Cesjonariuszem, Cesjonariuszowi udzielono również określonych pełnomocnictw w
    imieniu Sprzedającej, które jednak swoim zakresem nie przekraczały pełnomocnictw
    udzielonych przez Sprzedająca osobom wskazanym przez Poprzedniego Inwestora, a
    także udzielono Cesjonariuszowi prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane.
    Poprzedni Inwestor oraz Cesjonariusz podejmowali szereg działań mających na celu
    przygotowanie Nieruchomości do planowanej inwestycji mających na celu w szczególności
    pozyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych, a także podjęcie rozmów z
    dostawcami mediów odnośnie zmiany przebiegu mediów kolidujących z planowaną
    inwestycją.
    Dla Nieruchomości pozyskano również określone decyzje w imieniu i na rzecz
    Sprzedającej (tj. postępowania zostały zainicjowane przez pełnomocników, ale adresatem
    decyzji jest Sprzedająca), są to w szczególności:
      - wspomniana wyżej decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału działki ewidencyjnej nr
      B na działki nr C, D oraz A (tj. Gruntu),
      - decyzja o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych zlokalizowanych na Gruncie,
      - decyzja zezwalającą na lokalizację dwóch zjazdów publicznych do Nieruchomości z
      drogi gminnej (decyzja ta została później przeniesiona na Cesjonariusza).
    Celem uzyskania wskazanych decyzji (w tym wydanych dla Sprzedającej) było
    umożliwienie realizacji inwestycji logistycznej na Gruncie. Dotychczas nie rozpoczęto
    jednak żadnych prac budowlanych na Gruncie. Niemniej jednak należy uznać, że podjęto
    szereg działań mających na celu umożliwienie rozpoczęcia procesu budowlanego i
    realizację inwestycji na Gruncie.
    Poprzedni Inwestor rozpoczął również prace w kierunku uzyskania odpowiednich decyzji
    /pozwoleń administracyjnych umożliwiających likwidację Urządzeń Wodnych i zastąpienie
    ich innymi urządzeniami drenarskimi, lepiej dostosowanymi do potrzeb zamierzonej
    inwestycji.
    Sprzedająca zamierza również wystąpić o pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów
    zlokalizowanych na Nieruchomości przed Transakcją oraz planuje zatrzymać wycięte
    drzewa.
    Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji
    Jak wskazano powyżej, dotychczas nie doszło do finalizacji umowy przedwstępnej zawartej
    między Sprzedającą a Poprzednim Inwestorem, ani umowy przedwstępnej zawartej
    między Poprzednim Inwestorem a Cesjonariuszem, a obecnie planowana struktura
    Transakcji to przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej zawartej
    pomiędzy Poprzednim Inwestorem a Sprzedającą na Kupującego i nabycie Nieruchomości
    przez Kupującego od Sprzedającej w wykonaniu tej umowy przedwstępnej.
    Dla uniknięcia wątpliwości, przedmiotem niniejszego wniosku jest jedynie nabycie
    Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającej (tj. Transakcja). Przedmiotem
    niniejszego wniosku nie jest ocena skutków podatkowych przeniesienia praw i
    obowiązków z umowy przedwstępnej przez Poprzedniego Inwestora na Kupującego.
    W ramach Transakcji planowane jest przeniesienie na Kupującego prawa własności
    Gruntu oraz Urządzeń Wodnych. Poza prawem własności Strony nie planują przeniesienia
    na Kupującego w ramach Transakcji innych istotnych aktywów. W szczególności na
    Kupującego nie przejdzie własność żadnych budynków, bowiem żadne takie obiekty nie
    znajdują się na Gruncie i nie będą znajdowały się na moment podpisania umowy
    przyrzeczonej przeniesienia prawa własności Nieruchomości ze Sprzedającej na
    Kupującego.

    Nie ma planów, aby na Kupującego przeszły umowy dzierżawy Nieruchomości pozostające
    obecnie w mocy. Strony zakładają, że Dzierżawa Poprzedniego Inwestora zostanie
    wypowiedziana przed datą Transakcji, a Dzierżawa na Cele Rolnicze wygaśnie bądź
    zostanie wypowiedziana przed datą Transakcji.
    Dalsze prace zmierzające do realizacji inwestycji na gruncie (jak i do jej dalszego
    przygotowania) będą prowadzone przez Kupującego (samodzielnie bądź przy wsparciu
    wyspecjalizowanych usługodawców) po nabyciu własności Nieruchomości.
    Dla kompletności opisu, Kupujący wskazuje, że może dojść do przeniesienia pewnych
    decyzji administracyjnych na Kupującego przez Poprzedniego Inwestora bądź
    Cesjonariusza uzyskanych przez te podmioty w czasie ich przygotowań do realizacji
    inwestycji na Nieruchomości. Niemniej takie przeniesienia będą działy się poza zakresem
    Transakcji, której stronami będą Sprzedająca i Kupujący.
    Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji
    Kupujący zamierza wykorzystać Grunt w celu realizacji inwestycji o zakresie zbliżonym do
    Poprzedniego Inwestora, tj. polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno -
    produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną oraz komercyjnym wynajmie powierzchni w
    inwestycji i pobieraniu pożytków z najmu - działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT. Kupujący jest spółką założoną w celu realizacji tej inwestycji.
    Zgodnie z zamierzeniami Kupującego, po Transakcji Urządzenia Wodne zostaną
    (przynajmniej częściowo) zlikwidowane z uwagi na brak możliwości dostosowania ich do
    planowanej inwestycji (budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego), a
    wykonane zostaną inne urządzenia drenarskie, zgodne z profilem zamierzonej inwestycji.
    Urządzenia Wodne nie reprezentują żadnej realnej wartości dla Kupującego, bowiem
    nadrzędnym celem Kupującego jest pozyskanie Gruntu i realizacja na nim inwestycji
    budowlanej, dla której Urządzenia Wodne są nieprzydatne i muszą zostać zlikwidowane.
    Poprzedni Inwestor rozpoczął również prace w kierunku uzyskania odpowiednich decyzji
    /pozwoleń administracyjnych umożliwiających ich likwidację.
    Inne istotne okoliczności związane z Transakcją
    Przy negocjacjach dotyczących przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej między
    Sprzedającą a Poprzednim Inwestorem, Sprzedająca korzystała ze wsparcia kancelarii
    prawnej. W Transakcji pośredniczy również podmiot świadczący profesjonalnie usługi
    pośrednictwa.
    Sprzedająca jest związana umową z dnia (...) r. z pośrednikiem (...) Sp. z o.o. z siedzibą w
    (...), przy (...), zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym dla (...), Wydział Gospodarczy
    Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS: (...), NIP (...), REGON (...), zwana dalej „(...)”.
    Umowa ma na celu znalezienie przez (...) nabywcę Nieruchomości. Sprzedająca
    potwierdza, że w okresie od (...) r. sama nie podejmowała czynnej aktywności
    nakierowanej na znalezienie nabywcy na Nieruchomość.
    Dodatkowo Sprzedająca potwierdza, że dalej jest reprezentowana w tej Transakcji przez
    profesjonalnych pełnomocników (radców prawnych).
    Wnioskodawcy wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art.
    11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U.
    z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o
    charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub
    wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT. W ten sam sposób nie są
    powiązani Poprzedni Inwestor oraz Kupujący ani Cesjonariusz oraz Kupujący.
    Na dzień zawarcia Transakcji Strony, tj., zarówno Sprzedająca jak i Kupujący będą
    pozostawali zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

    Sprzedająca wskazuje, że do (...) r. była objęta ubezpieczeniem KRUS, natomiast od (...) r.
    objęta jest jedynie ZUS (z powodu wartości dochodów nowej działalności rozpoczętej w
    (...) r., o czym wskazano powyżej).
    W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytanie Organu:
      1. czy z tytułu osobiście prowadzonego przedsiębiorstwa rolnego (w skład, którego
        wchodziła działka będąca przedmiotem sprzedaży), Sprzedająca była
        zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT - odpowiedzieli Państwo:
        Sprzedająca potwierdza, że od (...) r. (od kiedy Sprzedająca zaczęła własną
        działalność), prowadzone przez nią osobiście przedsiębiorstwo rolne (w skład,
        którego wchodziła działka będąca przedmiotem sprzedaży) również stało się
        czynnym podatnikiem podatku VAT.
        Obecnie Sprzedająca dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z
        nieruchomości dzierżawionej przez Sprzedającą (innej niż działka o nr B i A) -
        sprzedaż ta od (...) r. jest opodatkowana podatkiem VAT.
      2. czy z nieruchomości, wykorzystywanej przez Sprzedającą na cele rolnicze (z której
        została wydzielona działka nr A), Sprzedająca dokonywała sprzedaży płodów
        rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i
        w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana
        podatkiem VAT - odpowiedzieli Państwo:
        Tak, Sprzedająca dokonywała sprzedaży płodów rolnych z działki B co roku od (...) r.
        (kiedy Sprzedająca została właścicielem nieruchomości w wyniku darowizny od
        rodziców) do (...) r.; sprzedaże te nie były opodatkowane podatkiem VAT.
        Od (...) r. nieruchomość była wydzierżawiana na podstawie Dzierżawy na Cele
        Rolnicze. Dzierżawa ta była co roku odnawiana aż do (...) r., kiedy wygasła bez
        dalszego odnowienia. Sprzedająca otrzymywała z tytułu tej dzierżawy roczny
        czynsz, który nie był powiększany o podatek VAT.
      3. czy Sprzedająca była rolnikiem ryczałtowym? Jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie -
        odpowiedzieli Państwo:
        Nie, Sprzedająca nie była nigdy rolnikiem ryczałtowym.
      4. czy dzierżawa działki nr B (w tym części, z której został wydzielony Grunt) była
        również dzierżawą gruntów przeznaczonych na cele rolnicze i czy była
        opodatkowana podatkiem VAT - odpowiedzieli Państwo:
        Sprzedająca potwierdza, że nieruchomość była przedmiotem tylko dzierżawy na
        cele rolnicze i dzierżawy Poprzedniego Inwestora i nie było żadnych innych
        podobnych umów; a dzierżawy te nie były opodatkowane podatkiem VAT.
      5. czy Sprzedająca wykorzystywała kiedykolwiek działkę, z której został wydzielony
        Grunt będący przedmiotem sprzedaży, w prowadzonej przez siebie działalności
        gospodarczej innej niż działalność rolnicza? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakiej i w
        jakim okresie, oraz czy Sprzedająca była z tego tytułu zarejestrowanym czynnym
        podatnikiem podatku VAT - odpowiedzieli Państwo:
        Nie, Sprzedająca wykorzystywała tą działkę tylko w celu działalności rolniczej,
        dzierżawy na cele rolnicze i dzierżawy na rzecz Poprzedniego Inwestora;
        Sprzedająca potwierdza, że jednocześnie grunt nie był wykorzystywany na inne
        cele, w tym nie był wykorzystywany na cele pozarolniczej działalności gospodarczej
        Sprzedającej.
      6. czy poza wskazanymi we wniosku umowami dzierżawy (tj. na rzecz Poprzedniego
        Inwestora oraz umowy dzierżawy z (...) r. na Cele Rolnicze), działka nr B (z której

        został wydzielony Grunt) lub działka nr A (Grunt będący przedmiotem transakcji)
        były kiedykolwiek przedmiotem innych umów najmu, dzierżawy lub umów o
        podobnym charakterze, jeśli tak, to:
        - w jakim okresie oraz jakie pożytki Sprzedająca czerpała z tego tytułu;
        - czy również była to dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze?
          - odpowiedzieli Państwo:
            Sprzedająca potwierdza, że nie było żadnych innych umów w stosunku do
            działki B oprócz regularnie/rocznie odnawianej umowy dzierżawy wyłącznie
            na Cele Rolnicze i umowy na rzecz Poprzedniego Inwestora.
      7. czy Sprzedająca posiada jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do
        sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie - odpowiedzieli
        Państwo:
        Obecnie Sprzedająca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w
        przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku).
      8. czy Sprzedająca dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych
        przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej
        sprzedanej nieruchomości:
        - kiedy i w jaki sposób Sprzedająca stała się posiadaczem tych nieruchomości?
        - w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Sprzedającą?
        - w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Sprzedającą od
          momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
        - kiedy Sprzedająca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
        - ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy
          zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne
          czy użytkowe),
        - na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?
          - odpowiedzieli Państwo:
            W okresie ostatnich lat w Polsce, Sprzedająca dokonała następujących
            sprzedaży nieruchomości; Sprzedająca potwierdza, że żadna z tych
            transakcji nie była opodatkowana podatkiem VAT:
              1. Gospodarstwo rolne o powierzchni około (...) ha (większa część
                przedsiębiorstwa rolnego)
                  - Sprzedająca nabyła ww. gospodarstwo od rodziców tytułem
                    darowizny około (...) r., najpierw jako dzierżawa a potem
                    zakup od (...);
                  - Rodzice Sprzedającej pragnęli jej przekazać gospodarstwo;
                  - To było gospodarstwo rolne - ziemie były wykorzystywane
                    czysto na cele rolnicze;
                  - Do sprzedaży doszło w (...) r.; ojciec sprzedającej zaczął
                    chorować, sprzedająca w większości mieszkała poza terenem
                    Polski i nie była w stanie doglądać całego gospodarstwa wiec
                    większość ziemi została sprzedana pozostawiając mniejsze
                    kawałki;
                  - Środki zostały wykorzystane na spłacenie długów rodziców
                    (wliczając kredyt na mieszkanie w (...), gdzie się
                    przeprowadzili) i długi Sprzedającej; na wsparcie rodziców i na
                    zakup drugiego mieszkania w (...) (na użytek siostry
                    Sprzedającej);

                  - Nieruchomość ta obejmowała:
                      1) Grunty orne,
                      2) Pastwiska trwałe,
                      3) Grunty pod rowami,
                      4) Grunty zadrzewione i zakrzewione,
                      5) Nieużytki,
                      6) Istniejąca zabudowa bezpośrednio związana z
                      prowadzeniem gospodarstwa rolnego w postaci
                      budynków gospodarczych, obory, magazynów,
                      podwórza i innych placów. Dla uniknięcia wątpliwości,
                      zabudowa ta służyła celom związanym z
                      gospodarstwem i nie była to zabudowa mieszkaniowa.
              2. Mieszkanie w (...) ul. (...)
                - Mieszkanie zostało kupione po sprzedaży gospodarstwa
                  (powyżej) pod koniec (...) r.;
                - Nieruchomość została nabyta, aby wesprzeć siostrę Sprzedającej;
                - siostra tam mieszkała z mężem i dzieckiem;
                - Siostra się wyprowadzała i mieszkanie zostało sprzedane w (...) r.
                - Środki zostały wykorzystane na remont mieszkania w (...), gdzie
                  mieszkali rodzice Sprzedającej oraz częściowo aby wesprzeć
                  siostrę.
      9. czy znajdujące się na Nieruchomości Urządzenia Wodne tj. rowy melioracyjne z
        betonowymi przepustami spełniają definicje budowli lub ich części w myśl ustawy
        Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.)? Jeśli, któreś z ww. naniesień
        nie spełnia powyższej definicji, to proszę jednoznacznie wskazać czy stanowi
        urządzenie budowlane w myśl Praw Budowlanego lub jakiego rodzaju obiektem
        jest - odpowiedzieli Państwo:
        Urządzenia Wodne w całości spełniają definicję budowli w myśl art. 3 pkt 3 ustawy
        Prawo budowlane.
    10. jeżeli Urządzenia Wodne tj. rowy melioracyjne z betonowymi przepustami, stanowią
        budowle lub ich części w myśl ustawy Prawo budowlane, to proszę wskazać:
        1) kiedy (proszę podać datę) miało miejsce pierwsze zasiedlenie - w rozumieniu
          art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775,
          ze zm.) danej budowli? (Udzielając odpowiedzi proszę odnieść się odrębnie do
          każdej budowli)
        2) czy od pierwszego zasiedlenia danej budowli do dnia transakcji sprzedaży
          minie okres dwóch lat? (Udzielając odpowiedzi proszę odnieść się odrębnie do
          każdej budowli)
        3) czy Sprzedająca ponosiła wydatki na ulepszenie budowli, w rozumieniu
          przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości
          początkowej?
          Jeżeli Sprzedająca ponosiła wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30%
          wartości początkowej to proszę jednoznacznie wskazać:
            - w odniesieniu do których konkretnie budowli były ponoszone takie
              wydatki;
            - czy miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy
              lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
              budowli po ich ulepszeniu?

            - czy od ww. zajęcia (używania) do momentu planowanej sprzedaży upłynie
              okres dłuższy niż 2 lata?
            - czy od tego ulepszenia przysługiwało Sprzedającej prawo do obniżenia
              kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy
              Sprzedająca z tego prawa skorzystała? (Udzielając odpowiedzi proszę
              odnieść się odrębnie do każdej budowli).
                - odpowiedzieli Państwo:
                Urządzenia Wodne zostały zaprojektowane i wykonane w okresie
                używania nieruchomości na cele rolnicze wyłącznie na potrzeby
                rolnictwa oraz znajdowały się na Nieruchomości już na moment
                nabycia jej przez Sprzedającą. Nieruchomość, od momentu jej
                nabycia, była wykorzystywana przez Sprzedającą na potrzeby
                prowadzonej działalności rolniczej.
                W okresie ich używania Urządzenia Wodne były modernizowane, ale
                ostatnie takie nakłady na ten obiekt miały miejsce ok. 15 lat temu.
                Sprzedająca nie ma dostępu do tak historycznych danych, żeby móc
                ocenić czy wówczas wartość nakładów mogła stanowić lub
                przekroczyć 30% wartości początkowej tego obiektu. Po
                modernizacji, obiekt ten był w dalszym ciągu wykorzystywany w
                działalności rolniczej. Niemniej od tamtej pory na Urządzenia Wodne
                nie ponoszono nakładów na ulepszenie, zatem w okresie ponad
                dwóch lat przed planowaną Transakcją Sprzedająca nie ponosiła
                nakładów na ulepszenie tego obiektu, których wartość mogłaby być
                równa bądź przekroczyć 30% jego wartości początkowej.
                W świetle powyższych okoliczności, do pierwszego zasiedlenia
                Urządzeń Wodnych doszło najpóźniej ok. 15 lat temu, gdyby przyjąć,
                że wówczas nakłady na ulepszenie Urządzeń Wodnych były równe
                lub przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu.
              Zatem od pierwszego zasiedlenia Urządzeń Wodnych do dnia Transakcji
              upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
        Podsumowując:
        1) Do pierwszego zasiedlenia Urządzeń Wodnych doszło najpóźniej ok. 15 lat
          temu,
        2) Od pierwszego zasiedlenia Urządzeń Wodnych do dnia Transakcji upłynie
          okres dłuższy niż 2 lata
        3) W okresie dłuższym niż 2 lata przed Transakcją Sprzedająca nie ponosiła
          wydatków na ulepszenie Urządzeń Wodnych, zatem w tym okresie nie doszło
          do ulepszenia Urządzeń Wodnych, w szczególności w taki sposób, że nakłady
          na ulepszenie tego obiektu byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości
          początkowej tego obiektu.
        W ocenie Wnioskodawców powyższe okoliczności powinny być wystarczające dla
        oceny zastosowania w sprawie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
        Ustawy o VAT.
    11. czy naniesienia w postaci Urządzeń wodnych stanowią ruchomości (w rozumieniu
        Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową gruntu - odpowiedzieli Państwo:
        Kodeks cywilny nie zawiera definicji ruchomości, a doktrynalna definicja rzeczy
        ruchomych jest zbudowana w sposób negatywny. Ruchomościami są te rzeczy,
        które nie są nieruchomościami.

        Zgodnie z art. 47 Kodeksu cywilnego:
        § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i
          innych praw rzeczowych. § 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie
          może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo
          bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
      § 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
          części składowych.
        Ponadto, zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie
        przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne
        urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili
        zasadzenia lub zasiania.
        Z powyższych przepisów wynika zasada, że wszystko co zostało trwale z gruntem
        złączone stanowi jego część składową. Wyjątkiem od tej zasady, zgodnie z art. 49
        Kodeksu cywilnego, są urządzenia przesyłowe, które wchodzą w skład
        przedsiębiorstwa - niemniej Urządzenia Wodne nie stanowią takich urządzeń.
        Urządzenia Wodne są trwale związane z Gruntem oraz stanowią własność
        Sprzedającej (nie są własnością innego podmiotu). W efekcie należy uznać, że
        Urządzenia Wodne stanowią część składową Gruntu i nie stanowią ruchomości w
        rozumieniu kodeksu cywilnego.
    12. czy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęty jest
        Grunt, znajdują się linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu? Jeśli tak,
        to jakie jest przeznaczenie terenów zieleni towarzyszącej, w tym pasów zieleni
        izolacyjno-krajobrazowej zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania
        Przestrzennego:
        - czy dopuszcza się na terenach zieleni towarzyszącej, w tym pasów zieleni
          izolacyjno-krajobrazowej jakąkolwiek zabudowę? Jeśli tak, to proszę wskazać
          zgodnie z MPZP jaki rodzaj zabudowy dopuszcza się na ww. terenach zieleni
          towarzyszącej?
        - czy dla terenów zieleni towarzyszącej w MPZP obowiązuje zakaz jakiejkolwiek
          zabudowy?
          - odpowiedzieli Państwo:
          Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla
          Gruntu przewiduje się jedno przeznaczenie - przeznaczeniem tym jest Teren
          Produkcji, oznaczony symbolem „1P”. Na str. 7 i 8 Wniosku wskazano
          wynikające z MPZP możliwe sposoby zagospodarowania gruntu o tym
          przeznaczeniu, ale nie są to inne przeznaczenia Gruntu. Cały Grunt jest
          bowiem oznaczony jednym symbolem „1P” jako Teren Produkcji. Oznacza to,
          że dla Gruntu nie ma obszarów gdzie obowiązuje zakaz jakiejkolwiek
          zabudowy, bowiem na terenach oznaczonych symbolem 1P możliwa jest (i)
          lokalizacja budynków produkcyjnych, magazynowych, wiat, placów
          składowych, (ii) lokalizacja zabudowy produkcyjno-usługowej z zakresu
          rzemiosła usługowego, z zakresu instytucji finansowych, instytucji
          gospodarczych, instytucji administracji, centrów wystawienniczych i centrów
          konferencyjnych, powierzchni biurowych, centrów logistycznych, centrum
          przetwarzania danych, serwerowni, (iii) lokalizacja zabudowy socjalno-
          biurowej dla obsługi funkcji produkcji lub usług oraz innych obiektów
          wymienionych we Wniosku.

  13. czy Strony w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i
        wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
          naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
          obiektów
        - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
          lub ich części - odpowiedzieli Państwo:
        W przypadku potwierdzenia w uzyskanej interpretacji indywidualnej, że Transakcja
        będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie, że
        wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem VAT i rezygnują ze zwolnienia.
        Oświadczenie zostanie złożone w formie i terminie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11
        Ustawy o VAT.
    Ponadto, zaktualizowali Państwo opis zdarzenia przyszłego, który uległ zmianie od dnia
    złożenia Wniosku. Dzierżawa na Cele Rolnicze, która była przewidziana do (...) r., wygasła i
    nie została odnowiona.
    Obecnie Nieruchomość pozostaje jedynie przedmiotem jednej dzierżawy, tj. Dzierżawy
    Poprzedniego Inwestora.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:
    1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w
    całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała
    zwolnieniu z VAT jeżeli, w zakresie w jakim będzie mieć to zastosowanie, Strony w
    odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10
    Ustawy o VAT?
    2. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie
    Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT,
    Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę
    podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej
    faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT
    naliczonego nad podatkiem VAT należnym?
    Państwa stanowisko w sprawie
    1. Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji
    będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie
    będzie podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli, w zakresie w jakim będzie mieć to
    zastosowanie, Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym
    mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.
    2. Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na
    wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności
    opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku
    VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu
    prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu
    nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.
    Uzasadnienie
    Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

    Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedająca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu
    przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja
    podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.
    Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu
    widzenia Sprzedającej będzie wpływało na jej obowiązki w zakresie rozpoznania
    obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego
    oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.
    Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za
    przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo
    do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem
    wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego
    samego zdarzenia przyszłego.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
    Status Sprzedającej jako podatnika VAT w ramach Transakcji
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6
    Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
    energii.
    Należy zatem zauważyć, że co do zasady zbycie nieruchomości gruntowych traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o
    VAT. Niemniej nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem VAT.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły
    dla celów zarobkowych.
    Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać
    będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić
    znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny
    polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter
    uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów,

    które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności
    dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest
    podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.
    Zgodnie z treścią wyroku NSA z 22 listopada 2019 r. (sygn. I FSK 1621/19): „O tym, że
    dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego
    działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując
    prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach
    prowadzenia działalności gospodarczej”.
    Celem ustalenia, czy działania Sprzedającej spełniają ww. definicję działalności
    gospodarczej, Wnioskodawcy pragną przede wszystkim zwrócić uwagę na orzeczenie z
    15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosława Słaby przeciwko Ministrowi
    Finansów (sygn. C- 180/10) oraz Emiliana Kuć i Haliny Jeziorskiej-Kuć przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (sygn. C-181/10), w ramach którego TSUE wymienił
    przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że sprzedaż gruntu wykracza poza zakres
    zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem Trybunału: „jeżeli osoba ta w celu dokonania
    wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi
    dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT”. Zdaniem TSUE ww.
    aktywne działania mogą polegać m.in. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach
    marketingowych.
    Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w
    ocenie Wnioskodawców, pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Strony bowiem dążą
    do przeniesienia własności Nieruchomości ze Sprzedającej na Kupującego za określoną
    cenę.
    W ocenie Wnioskodawców, również druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie
    dostawy Nieruchomości będzie spełniona - tj. dokonanie dostawy przez podatnika w
    rozumieniu Ustawy o VAT. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w celu
    znalezienia nabywcy na Nieruchomość (Poprzedniego Inwestora) Sprzedająca
    korzystała z usług profesjonalnego pośrednika. Ponadto, w ustaleniach z Poprzednim
    Inwestorem, a także przy Transakcji, Sprzedająca korzysta z usług profesjonalnych
    pełnomocników (radców prawnych).
    Po drugie, Sprzedająca udzieliła Poprzedniemu Inwestorowi a także Cesjonariuszowi
    (poprzez Poprzedniego Inwestora) szeregu pełnomocnictw, które maja na celu
    przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży i przeprowadzenia na niej inwestycji. W
    szczególności z perspektywy Transakcji (oraz ustaleń z Poprzednim Inwestorem)
    istotnie atrakcyjność Gruntu podniosło wydzielenie go z działki B (które miało miejsce
    po zawarciu umowy przedwstępnej z Poprzednim Inwestorem), bowiem przeznaczenie
    Gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego odpowiada profilowi
    inwestycji zamierzonej przez Poprzedniego Inwestora a także Kupującego do
    przeprowadzenia na Nieruchomości. Również w kontekście atrakcyjności Gruntu
    istotne było uzyskanie decyzji o wyłączenie go z produkcji rolnej oraz decyzji
    zezwalającej na lokalizację zjazdów publicznych do Nieruchomości z drogi gminnej.

    Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca zamierza również
    wystąpić o pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów na Nieruchomości, co również
    ułatwi realizację inwestycji zamierzonej przez Kupującego.
    Pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedającą pozwalają również na podejmowanie
    innych czynności zmierzających do umożliwienia realizacji inwestycji na Nieruchomości,
    w tym przeprowadzenia badań geologicznych, uzyskania warunków technicznych
    przyłączenia Nieruchomości do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej.,
    wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury
    technicznej umożlwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz uzyskania pozwoleń
    wodnoprawnych.
    Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie
    przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać
    czynności prawnej przez przedstawiciela.
    W myśl art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego, czynność prawna dokonana przez
    przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla
    reprezentowanego.
    Dalej, jak wskazano w art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym
    imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na
    oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
    Z powołanych przepisów wynika, że każda czynność wykonana przez pełnomocnika w
    imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki
    bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Okoliczność udzielenia przez Sprzedającą
    opisanych zgód i pełnomocnictw Poprzedniemu Inwestorowi (oraz Cesjonariuszowi)
    mających na celu podjęcie czynności w zakresie przygotowania Nieruchomości do
    sprzedaży oraz do przeprowadzenia, która docelowo ma być na Nieruchomości
    realizowana bezsprzecznie świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów
    zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającej w tego typu czynności (przez pełnomocnika)
    jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami,
    wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe
    okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako
    rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do
    osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu sprzedaży, w szczególności w świetle
    zawieranych umów z podmiotami prowadzącymi działalności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, udzielanymi pełnomocnictwami oraz działaniami
    przygotowawczymi zmierzającymi do faktycznego zbycia Nieruchomości.
    Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają
    skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy i przygotowują Nieruchomości do
    obrotu. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną na podniesienie
    atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej
    Nieruchomości będą własnością Sprzedającej. Do tego czasu Nieruchomości podlegały
    wielu czynnościom wykonanym w sferze prawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez
    znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności nie przez Sprzedającą, ale
    w jej imieniu przez Poprzedniego Inwetora. W efekcie czynności podjętych przez
    Poprzedniego Inwestora, dostawie będzie podlegała Nieruchomości o innym
    charakterze niż przed udzieleniem pełnomocnictwa i podjęciem opisanych działań,
    ponieważ Nieruchomość ta w wyniku działań podjętych przez Poprzedniego Inwestora
    jest przygotowana do realizacji inwestycji, jaką planuje Kupujący. W wyniku podjęcia
    tych działań w imieniu Sprzedającej, Nieruchomość stała się bardziej atrakcyjnym
    aktywem do nabycia przez Kupującego od Sprzedającej. Działania te, dokonywane za
    pełną zgodą Sprzedającej, przejawiające się udzieleniem upoważnień, wpłyną
    generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i przyspieszą
    realizację inwestycji przez Kupującego.

    W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Poprzedniemu Inwestorowi
    przez Sprzedającą opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności
    podejmowane przez pełnomocników będą podejmowane w imieniu Sprzedającej i na
    jej korzyść, ponieważ to Sprzedająca jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w
    postępowaniach związanych z przedmiotową Nieruchomością.
    W ocenie Wnioskodawców, w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww.
    czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty
    zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we
    wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w
    przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących
    się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz stworzyła okoliczności do zysku poprzez
    handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci Nieruchomości. Tym samym
    uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności
    wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.
    Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę
    dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2
    Ustawy o VAT, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.
    Powyższe stanowisko Wnioskodawców znajduje również odzwierciedlenie w
    interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego i wyrokach sądów administracyjnych
    wydawanych w zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo:
    - WSA w Poznaniu w wyroku z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20 stwierdził, że
      „fakt, że skarżący nie uczestniczył osobiście we wskazanych powyżej czynnościach
      nie oznacza braku jego zaangażowania w proces ukierunkowany na sprzedaż
      nieruchomości. Podkreślić należy, że strony uzależniły dokonanie przeniesienia
      prawa własności nieruchomości od spełnienia szeregu kluczowych warunków.
      Dokonanie powyższych czynności zostało zastrzeżone tylko na korzyść kupującego
      co oznacza, że tylko kupujący mógł z nich zrezygnować i przystąpić do zawarcia
      umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu nie może działać na korzyść skarżącego
      okoliczność, że to nie skarżący bezpośrednio lecz podmiot, któremu skarżący udzielił
      pełnomocnictwa podejmował wskazane powyżej czynności. Nie można bowiem z
      jednej strony odnosić korzyści finansowych (cena za sprzedaną nieruchomość) z
      działań podejmowanych przez inny podmiot a z drugiej negować skutków
      podatkowych tych czynności. W konsekwencji działania podjęte przez skarżącego
      (wykonywane przez pełnomocnika) świadczą o takiej aktywności i zaangażowaniu
      skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów,
      handlowców i usługodawców”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 21 grudnia
      2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.781.2023.3.KO wskazał: „planowana przez
      Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy,
      dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
      gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedająca podjęła
      działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie
      obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i
      C-181/10, tj. Sprzedająca wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości
      porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
      obrotem”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 września
      2022 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.280.2022.2.GK podsumował: „W związku z
      powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw i

      zgód Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie czynności podejmowane
      przez Nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to
      Pani jako właściciel nieruchomości będzie Stroną w postępowaniu o uzyskanie
      stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z
      realizacją inwestycji zaplanowanej przez Kupującego. Biorąc pod uwagę treść
      przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana
      przez Panią sprzedaż nieruchomości o numerze 1 zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2
      stanowiła będzie dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej
      działalności gospodarczej”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 listopada
      2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.741.2020.2.MSO argumentował, że „fakt zawarcia
      umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono jej
      pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności
      związanych z przedmiotową działką - występowania przed wszelkimi organami
      administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
      prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie
      umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i
      postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla
      przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do
      sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci
      elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych
      warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z
      uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania
      wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji - jest przejawem ściśle
      profesjonalnej i zorganizowanej aktywności”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 29 grudnia
      2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.634.2020.2.KK wskazał, że „w analizowanej sprawie
      kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed
      przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez
      Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko
      zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do
      działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem
      osobistym - prywatnym. [...] W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie
      podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy
      przedwstępnej”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 września
      2020 r., sygn. 0112- KDIL1-3.4012.231.2020.2.TK stwierdził, że „po udzieleniu
      pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki
      bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Z kolei osoby
      trzecie dokonując ww. działań w stosunku do działki nr (...) uatrakcyjnią
      przedmiotową działkę będącą nadal współwłasnością Wnioskodawców. Działania te
      dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawców, wpłyną generalnie na podniesienie
      atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia
      umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Wnioskodawców i będzie
      podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT
      zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawców. W tym
      kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez
      przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać

      Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy
      przedwstępnej”.
    Końcowo, należy zauważyć, że Sprzedająca jest już zarejestrowana jako czynny
    podatnik VAT z uwagi na prowadzoną działalność gospodarczą.
    Opodatkowanie VAT transakcji
    Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że
    w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości
    konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości
    budynków oraz budowli.
    Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną
    dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie
    jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.
    W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do
    planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust.
    1 pkt 2 Ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
    tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ocenie Wnioskodawców,
    przedmiotowa dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczących
    wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
    Nawet w przypadku uznania, że Dzierżawa na Cele Rolnicze jest działalnością zwolnioną
    - jak bowiem wskazano w § 3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20
    grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
    stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832) zwalnia się od podatku
    dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze - to jednak nie jest to jedyne
    wykorzystanie Nieruchomości. Należy bowiem zaznaczyć, że równolegle Nieruchomość
    jest przedmiotem Dzierżawy Poprzedniego Inwestora w celu umożliwienia realizacji na
    Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-
    produkcyjnego, a Poprzedni Inwestor faktycznie wykorzystywał Nieruchomość w tym
    celu. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Poprzedni Inwestor podejmował
    szereg działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do planowanej
    inwestycji mających na celu w szczególności pozyskanie niezbędnych decyzji
    administracyjnych, a także podjęcie rozmów z dostawcami mediów odnośnie zmiany
    przebiegu mediów kolidujących z planowaną inwestycją. Co więcej, Dzierżawa
    Poprzedniego Inwestora przewidziana jest zgodnie z umową na okres do (...) r., podczas
    gdy Dzierżawa na Cele Rolnicze wygaśnie wcześniej (przewidziana jest do czasu
    zebrania plonów, jednak nie dłużej niż do (...) r.). Obie dzierżawy pozostają w mocy na
    moment składania niniejszego wniosku. W ocenie Wnioskodawców nie można zatem
    uznać, że Nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej
    od podatku, zatem nie zostanie spełniona przesłanka zastosowania zwolnienia, o
    którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia
    przyszłego, na Gruncie zlokalizowane są Urządzenia Wodne uwzględniające pewne
    elementy, które mogą stanowić budowle. Z perspektywy Kupującego, Urządzenia
    Wodne nie reprezentują żadnej wartości, bowiem Kupujący nabywa Nieruchomość dla
    Gruntu, aby zrealizować na nim zamierzoną inwestycję. Urządzenia Wodne w obecnej
    formie nie są potrzebne do realizacji inwestycji (były wykorzystywane w działalności
    rolniczej, tj. działalności o całkowicie innym profilu niż zamierzona przez Kupującego
    inwestycja), a wręcz są pewną przeszkodą i wymagają usunięcia. Jak wskazano w opisie
    zdarzenia przyszłego, Poprzedni Inwestor podjął już pewne kroki w celu uzyskania
    decyzji/pozwoleń administracyjnych zmierzających do usunięcia części Urządzeń
    Wodnych.
    W ocenie Kupującego praktyka TSUE oraz sądów administracyjnych daje pewne
    podstawy dla kierowania się kontekstem ekonomicznym przy ustaleniu sposobu
    opodatkowania VAT dostawy nieruchomości. Dla przykładu, TSUE w wyroku z 19
    listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 (Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko
    Staatssecretaris van Financiën) orzekł, że „(...) W konsekwencji dostawę działki, na której
    wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu
    nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą (...) uważać należy,
    w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość
    dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki. Transakcja taka
    rozpatrywana w całości nie jest zatem objęta zwolnieniem z podatku VAT
    przewidzianym w art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy niezależnie od stanu
    zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej
    dostawy działki. W tych okolicznościach do sądu krajowego należeć będzie
    sprawdzenie, czy rozpatrywana działka jest »działką budowlaną« w rozumieniu art. 4
    ust. 3 lit. b) oraz art. 13 część B lit. h) szóstej dyrektywy. (...)”. W konsekwencji, zgodnie z
    poglądem Trybunału, niezależnie od stanu rozbiórki, należy uznać, że przedmiotem
    dostawy była niezabudowana nieruchomość.
    Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 kwietnia 2021 r. (FSK 560/18)
    wskazał: „(...) oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym w rozumieniu art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny, co
    nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy
    transakcji, należy wziąć pod uwagę, czy obiekty posadowione na gruncie mają
    znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego.
    (...) Ponownie rozpatrując sprawę, Sąd pierwszej instancji powinien ocenić, czy opis
    stanu faktycznego sprawy pozwala na odstępstwo od zasady, że istotny jest stan
    faktyczny związany z rzeczywistym zabudowaniem działki, co oznacza, że będzie mógł
    uznać teren za niezabudowany jedynie wówczas, gdy zawarty we wniosku o
    interpretację opis stanu faktycznego, pozwala na uznanie, że obiekty posadowione na
    gruncie nie mają znaczenia wiodącego dla określenia charakteru tego gruntu jako
    gruntu niezabudowanego. (...)”.
    W ocenie Wnioskodawców, kierując się ekonomicznym charakterem Transakcji, należy
    uznać, że Transakcja obejmuje dostawę niezabudowanej nieruchomości, która zgodnie
    z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod
    zabudowę, a Urządzeniom Wodnym nie należy przypisywać znaczenia wiodącego dla
    charakteru Transakcji, bowiem nadrzędnym celem Kupującego jest nabycie Gruntu, a
    nie Urządzeń Wodnych (których z Transakcji nie można wyłączyć z uwagi na
    uregulowania prawa cywilnego). W efekcie, dostawa Nieruchomości powinna podlegać
    opodatkowaniu VAT, bowiem nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
    W przypadku jednak uznania, że dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji należy
    rozpatrywać jako dostawę zabudowanego Gruntu, to dostawa Gruntu nie będzie objęta

    zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła
    traktowanie VAT właściwe dla Urządzeń Wodnych.
    Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa
    budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:
    i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub
    użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części, po ich:
    - wybudowaniu, lub
    - ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Kluczowe zatem jest ustalenie czy w stosunku do Urządzeń Wodnych nastąpiło
    pierwsze zasiedlenie. W tym kontekście, zdaniem Wnioskodawców, ugruntowana
    praktyka każe interpretować pojęcie „pierwszego zasiedlenia” szeroko i nie ograniczając
    się do wykorzystywania nieruchomości do celów opodatkowanych VAT. Zdaniem Stron,
    do pierwszego zasiedlenia w stosunku do Urządzeń Wodnych doszło w momencie
    rozpoczęcia ich użytkowania przez pierwotnego właściciela, co miało miejsce ponad 2
    lata temu. Ponadto, Urządzenia Wodne nie były przedmiotem ulepszeń, których
    wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej w okresie ponad 2 lat
    poprzedzających Transakcję.
    W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Urządzeń Wodnych będzie
    spełniała przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
    10 Ustawy o VAT.
    Należy jednak zauważyć, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o
    VAT jest zwolnieniem opcjonalnym. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może
    zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać
    opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący
    dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą:
      a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
        ich części.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Sprzedająca jak i Kupujący są i na
    moment Transakcji będą podatnikami VAT czynnymi. W efekcie będzie przysługiwała im
    możliwość złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, co
    strony zamierzają zrobić.
    Na marginesie, skoro dostawa Urządzeń Wodnych spełnia przesłanki zastosowania
    zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to nie będą spełnione
    przesłanki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a tego artykułu.

    W konsekwencji, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie
    podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie
    podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli Strony (będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami
    VAT) przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą zgodne oświadczenie, o
    którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
    Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (potencjalnie
    pod warunkiem złożenia przez Strony zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art.
    43 ust. 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim mogłoby ono znaleźć zastosowanie),
    wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki
    VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało
    zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało
    prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT
    naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86
    ust. 1 Ustawy o VAT.
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy
    nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania
    przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są
    wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi
    przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.
    Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na
    realizacji Inwestycji, która obejmie budowę parku magazynowo-logistyczno-
    produkcyjnego z przeznaczeniem na wynajem komercyjny. Taki typ działalności, jako
    świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, jak
    wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem
    czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu
    prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie,
    Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
    podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej
    fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego
    obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.
    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie
    w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i
    usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech
    następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w
    którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem
    VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o
    VAT.
    Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT
    należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak
    również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku
    naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała
    wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący
    będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z
    wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez
    Kupującego rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i
    2 w podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności
      lub do tolerowania czynności lub sytuacji.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:
      W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne
      lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o
      którym mowa w art. 96 ust. 1.

    W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:
      Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie
      działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
    Zgodnie z zapisem art. 2 pkt 15 ustawy:
      Przez działalność rolniczą rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym
      również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz
      reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią,
      produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i
      produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję
      zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych
      organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych
      tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro'', fermową
      hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów
      zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i
      jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza
      gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z
      wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz
      bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
    Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym - rozumie się przez
      to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
    Biorąc pod uwagę przytoczoną definicję działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy)
    uznać należy, że działalność rolnicza (art. 2 pkt 15 ustawy) mieści się w pojęciu
    działalności gospodarczej.
    Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).
    Zgodnie z art. 693 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. z dnia 25
    lipca 2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1071) :
      § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy
        rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony,
        a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
      § 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
        Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że
    umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie nieruchomości przez
    jej dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa
    dzierżawy.
    Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa nieruchomości, z
    uwagi na fakt, że wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących
    uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju),
    stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10)
    wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą
    same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i

    zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem
    Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W analizowanej sprawie wskazali Państwo, że Sprzedająca od wielu lat prowadzi
    przedsiębiorstwo rolne. Z działki nr B dokonywała w przeszłości sprzedaży płodów
    rolnych, które nie były opodatkowane podatkiem VAT. Podali Państwo także, że

    Sprzedająca nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym, natomiast od (...) r. (tj. momentu
    zarejestrowania dodatkowej działalności gospodarczej), Sprzedająca jest również czynnym
    podatnikiem VAT z tytułu działalności rolniczej.
    Ponadto jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, od (...) r. Sprzedająca wydzierżawiała
    nieruchomość na podstawie Dzierżawy na Cele Rolnicze, z tytułu której otrzymywała
    roczny czynsz. Dzierżawa ta była co roku odnawiana do (...) r., kiedy wygasła.
    W dniu (...) r. Sprzedająca zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działki nr B z
    Poprzednim Inwestorem, który zamierzał nabyć grunt w celu realizacji inwestycji
    polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-
    produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Sprzedająca zawierała również umowy
    dzierżawy z Poprzednim Inwestorem w celu umożliwienia inwestorowi realizacji
    zamierzonej inwestycji (w głównej mierze w celu przygotowania pod inwestycję, w tym
    poprzez uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych, przyłączenia do mediów,
    usunięcia kolizji sieci itp.).
    Mają Państwo wątpliwości czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji
    będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie
    podlegała zwolnieniu z VAT jeżeli, w zakresie w jakim będzie mieć to zastosowanie, Strony
    w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10
    Ustawy o VAT.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z
    powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w związku ze sprzedażą działki gruntu
    nr A (powstałej z wydzielenia z działki nr B), Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Sposób wykorzystywania przez Sprzedającą Nieruchomości (od momentu jej nabycia do
    (...) r. jako część prowadzonego przez Sprzedającą przedsiębiorstwa rolnego, a w latach (...
    ) - (...) r. na podstawie dzierżawy), spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności
    gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
    Powyższe okoliczności wskazują, że działka nr A (powstała w podziału działki nr B), którą
    Sprzedająca ma zamiar sprzedać, stanowiła składnik majątku służący prowadzeniu
    działalności gospodarczej, którą - w rozumieniu ustawy - jest zarówno dzierżawa
    nieruchomości jak również działalność rolnicza, z tytułu której Sprzedająca jest czynnym
    podatnikiem VAT.
    Zatem sprzedaż działki nr A, wykorzystywanej w działalności gospodarczej Sprzedającej,
    będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku
    od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu.
    Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie
    przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa działki będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1
    tej ustawy.
    Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać
    ze zwolnienia od tego podatku.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
          upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
    do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w

    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
          podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości
    do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z budynku/budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków -
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
    stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
    części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
    Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
        1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
        2) złożą:
          a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
            naczelnikowi urzędu skarbowego lub
          b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą
            tych obiektów
            - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku,
            budowli lub ich części.
    Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze
    zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
    podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
    Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
    W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
      zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
      wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub
      obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty,
      estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno
      stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe,
      budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno
      stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków,
      składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i
      podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe,
      cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów,
      pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich
      turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia,
      jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na
      całość użytkową.
    Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji będzie działka gruntu nr A wraz ze
    znajdującymi się na niej rowami melioracyjnymi z betonowymi przepustami
    (Urządzeniami Wodnymi), które w całości spełniają definicję budowli w rozumieniu Prawa
    budowlanego. Tym samym, uznać należy, że Grunt będący przedmiotem sprzedaży
    stanowi teren zabudowany.
    W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy Nieruchomości
    zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć,
    czy względem przedmiotowych budowli (Urządzeń Wodnych) doszło, a jeśli tak to kiedy,
    do pierwszego zasiedlenia.
    Z przedstawionego przez Państwa opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Urządzenia
    Wodne zostały zaprojektowane i wykonane w okresie używania nieruchomości na cele
    rolnicze wyłącznie na potrzeby rolnictwa oraz znajdowały się na Nieruchomości już na
    moment nabycia jej przez Sprzedającą. W okresie ich używania Urządzenia Wodne były
    modernizowane, ale ostatnie takie nakłady na ten obiekt miały miejsce ok. 15 lat temu. Po
    modernizacji, obiekt ten był w dalszym ciągu wykorzystywany w działalności rolniczej,
    natomiast w okresie ponad dwóch lat przed planowaną Transakcją Sprzedająca nie
    ponosiła nakładów na ulepszenie tego obiektu, których wartość mogłaby być równa bądź
    przekroczyć 30% jego wartości początkowej.
    Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego
    zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa będących przedmiotem Transakcji Budowli
    (Urządzeń Wodnych) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed
    nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie
    pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budowli, a dostawą nie upłynął okres krótszy niż 2 lata.

    Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Budowli (Urządzeń Wodnych) zostaną
    spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT.
    W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży Budowli przez
    Sprzedającą będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione są budynki i budowle,
    dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług.
    Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu stosuje się analogiczną
    stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem
    związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia
    od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest
    posadowiony.
    Jak wskazano wcześniej, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych
    warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
    Z opisu sprawy wynika, że w przypadku gdy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem
    VAT i rezygnują ze zwolnienia. Zgodnie z Państwa wskazaniem, oświadczenie zostanie
    złożone w formie i terminie zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT. Ponadto,
    wskazali Państwo, że na dzień zawarcia Transakcji Strony, tj., zarówno Sprzedająca jak i
    Kupujący będą pozostawali zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
    Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budowli Strony zrezygnują ze
    zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
    składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na
    podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa Budowli (Urządzeń
    Wodnych) będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
    Właściwą stawką podatku będzie również opodatkowana dostawa Gruntu, na którym
    posadowione są ww. Urządzenia Wodne.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii ustalenia czy po dokonaniu planowanej
    Transakcji, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
    kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT
    naliczonego nad podatkiem VAT należnym.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
          a) nabycia towarów i usług,
          b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub
          wykonaniem usługi.
    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
      powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
      importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:
      Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
      określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w
      deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w
      przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za
      jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy o VAT.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku

      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że Kupujący zamierza wykorzystać Grunt w celu
    realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-
    produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną oraz komercyjnym wynajmie powierzchni w
    inwestycji i pobieraniu pożytków z najmu, który będzie podlegał opodatkowaniu VAT - a
    więc będzie to czynność opodatkowana. Ponadto, na dzień zawarcia Transakcji Kupujący
    będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
    Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja - dostawy
    Nieruchomości - będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego
    podatku.
    W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji, Kupujący będzie uprawniony do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
    Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie,
    oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcia.
    Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia
    przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego
    wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte
    pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone - zgodnie z art. 14b § 1
    Ordynacji podatkowej.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź
    traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy
    zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w
    indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację tych podatników
    w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów

    faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je
    traktować indywidualnie.
    Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że
    wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie
    faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78,
    poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa
    powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego,
    w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system
    precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego
    źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy
    zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została
    wydana.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
      /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji
    podatkowej.