Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.36.2018.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-16
Teza: Czy wydatki poniesione na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w odrębną własność lokalu, w szczególności wkład mieszkaniowy, koszty spłaty kredytu w części przypadającej na budowę lokalu mieszkalnego uiszczone spółdzielni, koszty notarialne z tym związane, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym w części przypadającej na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu, skoro koszty te wnioskodawca poniósł w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego, a bez poniesienia tych kosztów nie mógłby nabyć tego prawa?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-odrębna własność lokalu; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; przekształcanie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2018 r. (data wpływu 23 stycznia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 5 marca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 stycznia 2018 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 5 marca 2018 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, w dniu 12 stycznia 2004 r. zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku wybudowanym przez Spółdzielnię Mieszkaniową. Spółdzielnia Mieszkaniowa na sfinansowanie kosztów budowy budynku mieszkalnego, w którym znajduje się przedmiotowy lokal zaciągnęła kredyt w Banku Gospodarstwa Krajowego. Wysokość kwoty kredytu przypadająca na przedmiotowy lokal wyniosła 98.163 zł. Równocześnie w dacie powołanej umowy Wnioskodawczyni wniosła wkład mieszkaniowy odpowiadający różnicy między kosztem budowy przypadającym na jej lokal a kredytem uzyskanym przez Spółdzielnię Mieszkaniową na sfinansowanie kosztów budowy lokalu, w konsekwencji na Wnioskodawczyni jako członku spółdzielni ciążyły dwa odrębne zobowiązania, tj.: obowiązek wniesienia wkładu mieszkaniowego 53.544 zł i obowiązek spłaty kredytu wraz z odsetkami 98.163 zł. W czerwcu 2017 r. Wnioskodawczyni zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności lokalu w przepisanej formie, zgodnie z treścią przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z których wynika, że osoba, której przysługuje lokatorskie prawo do lokalu, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu musi spłacić przypadającą na jej lokal część kosztów budowy w tym wkład mieszkaniowy. Wnioskodawczyni dokonała 8 czerwca 2017 r. jednorazowej wpłaty stanowiącej rozliczenie spłaty pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu i odsetek przypadających na jej lokal w kwocie 72.928,18 zł. Z przyczyn osobistych w dniu 10 sierpnia 2017 r. Wnioskodawczyni zbyła prawo własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W konsekwencji na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek dokonania rozliczenia dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdzie podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wydatki poniesione na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w odrębną własność lokalu, w szczególności wkład mieszkaniowy, koszty spłaty kredytu w części przypadającej na budowę lokalu mieszkalnego uiszczone spółdzielni, koszty notarialne z tym związane, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym w części przypadającej na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu, skoro koszty te wnioskodawca poniósł w celu nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego, a bez poniesienia tych kosztów nie mógłby nabyć tego prawa?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatki te, tj. wkład mieszkaniowy, koszty spłaty kredytu w części przypadającej na budowę lokalu mieszkalnego uiszczone spółdzielni, koszty notarialne i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu. W opisanym stanie faktycznym zastosowanie ma art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazujący, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowią koszty nabycia lub udokumentowane koszty wykorzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kwestie nabycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego regulują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz.27, z późn. zm.) – art. 12 ust. 1 ustawy stanowi, że umowa przeniesienia własności lokalu może zostać dokonana na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W konsekwencji spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 powołanej ustawy. Należy uznać, że wymienione w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego, zatem stanowią koszty nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o p.d.o.f., w konsekwencji należy uznać, że osoba, której przysługuje lokatorskie prawo do lokalu aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu musi spłacić przypadającą na jej lokal część kosztów budowy, w tym wkład mieszkaniowy. Biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o p.d.o.f. poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na nabycie, które następnie zostało przekształcone w prawo własności lokalu mieszkalnego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu (wyrok NSA z 27 stycznia 2016 r. II FSK 2962/13). Także inne wydatki Wnioskodawczyni poniesione w tym samym celu jak koszty notarialne, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, koszty spłaty kredytu w części przypadającej na budowę tego lokalu mieszkalnego, w części przypadającej na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu, skoro koszty te wnioskodawczyni poniosła w celu nabycia prawa własności tego lokalu (wyrok WSA w Poznaniu z 26 czerwca 2013 r., I SA/PO 869/12).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie i w związku z tym stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo.

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222, z późn. zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Ponadto na podstawie art. 12 ust. 4 ww. ustawy wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Zgodnie z powyższym, warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu jest spłata przypadającej na ten lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, tj. pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokal poprzez wniesienie wkładu mieszkaniowego, o ile oczywiście wkład ten nie został w całości wpłacony. Gdy członek spółdzielni mieszkaniowej nie wniósł jeszcze całego wkładu mieszkaniowego, ponieważ nadal spłaca kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, który służył pokryciu części wkładu mieszkaniowego zobowiązany jest pokryć odpowiednią część zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.

Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a następnie przekształcenia go w prawo odrębnej własności, za koszty nabycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, jak również wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Ponadto – stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. Zatem poniesione przez Wnioskodawczynię koszty opłat notarialnych i sądowych, związanych z przekształceniem mieszkania z lokatorskiego na własnościowe, jako wydatki poniesione na nabycie tego mieszkania, również można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.