Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.686.2024.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-18
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 14 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 października 2024 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan indywidualną działalność gospodarczą od 26 lutego 1991 roku, jest Pan czynnym podatnikiem VAT od 01 czerwca 2006 roku. W ramach działalności zajmuje się Pan detaliczną sprzedażą odzieży. Przedmiotem Pana działalności nigdy nie było, nie jest i nie będzie (zamierza Pan zakończyć działalność) obrót nieruchomościami.

13 września 2006 roku na podstawie Aktu notarialnego Repertorium „A” Numer (…) zakupił Pan od (…) SA z siedzibą w (…) prawo użytkowania wieczystego – do 05 grudnia 2089 roku - działki nr 1 o obszarze 3.225 m2 oraz prawo własności budynków usytuowanych na tejże działce, objęte księgą wieczystą KW nr (…). Na przedmiotowej działce posadowione były:

· Budynek byłego żłobka wraz z dobudówkami o łącznej powierzchni użytkowej 610,90 m2

· Dwa budynki gospodarcze o łącznej powierzchni użytkowej 273,10 m2

· Przez w/w działkę (nr 1) przebiega linia teletechniczna stanowiąca własność

(…) Spółki z o.o.

· Na terenie w/w działki (nr \`(...)\`) znajduje się sieć energetyczna m.in. zasilająco rozdzielcza będąca w ewidencji „(…) Sp. z o.o.

Nieruchomość kupił Pan do własnego majątku osobistego, będąc stanu wolnego. Działka została nabyta z zamiarem o ulokowaniu środków pieniężnych, z myślą o zapewnieniu godnego życia w latach późniejszych.

Spółka (…) SA w momencie sprzedaży nieruchomości była podatnikiem podatku od towarów i usług VAT i posiadała nr NIP (…), jednakże sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dokonała bez doliczania podatku VAT, albowiem nieruchomość ta była rzeczą używaną w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2, ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535 ze zm.). W stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, strona sprzedająca nie spełniała dyspozycji art. 43 ust. 6 cytowanej ustawy.

Jak wcześniej zaznaczono, na przedmiotowej działce znajdowały się zabudowania. Jednak w 2007 oraz w 2015 roku, ze względu na bardzo zły stan techniczny (co również zaznaczono w akcie notarialnym) zostały zburzone. Gruz z rozbiórki obiektów został zutylizowany a działka zrekultywowana (wyrównano teren, posiano trawę). Działania te były wykonane przez Pana jak również przez firmę zewnętrzną. Żadne wydatki, związane z w/w usługami nie były ujęte w kosztach prowadzonej działalności, nie był też odliczany podatek VAT.

Ponadto, od zakupu przedmiotowej nieruchomości, za wyjątkiem opłat podatku od nieruchomości nie ponosił Pan żadnych innych kosztów z nią związanych. Nieruchomość ta nie była nigdy, nawet okazjonalnie, wykorzystywana przez Pana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie była przedmiotem najmu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym posadowiona jest przedmiotowa działka gruntu ustala warunki zabudowy i określa, przeznaczenie terenu jako: a/ śródmiejski teren mieszkaniowy przeznaczony na cele funkcji mieszkaniowej oraz usługowej właściwej dla strefy śródmiejskiej. Funkcja mieszkaniowa nie jest na tych terenach funkcją podstawową, lecz komplementarną z funkcją usługową i innym przeznaczeniem terenu. Ponadto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza lokalizację mieszkań w parterach budynków, dopuszcza lokalizację lokali handlowych o powierzchni sprzedaży do 200 m2, do czasu zagospodarowania na cele ustalone dla kategorii terenów śródmiejskich mieszkaniowych dopuszcza możliwość kontynuacji dotychczasowej funkcji obiektów istniejących oraz możliwość ich modernizacji, adaptacji i przebudowy pod warunkiem nie zwiększania uciążliwości.

Ze względu na pogarszającą się sytuację gospodarczą w 2022 roku podjął Pan decyzję o sprzedaży zakupionej nieruchomości w związku z tym podpisał Pan umowę z biurem obrotu nieruchomościami na pośrednictwo w sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż:

1\. Nabyte w 2006 roku prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 oraz prawo własności budynków usytuowanych na tej działce nigdy nie były przez Pana użytkowane. Tak jak napisał Pan we wniosku, budynki, ze względu na bardzo zły stan techniczny zostały wyburzone, działka uporządkowana. Działki nie będzie Pan użytkował, gdyż nosi Pan się z zamiarem jej sprzedaży.

2\. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z planu przeznaczenie działki nr 1 zostało uchwalone Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 31 marca 2015 r.

3\. Uchwalenie w/w planu zagospodarowania przestrzennego nie nastąpiło z Pana inicjatywy.

4\. W związku z pilną potrzebą sprzedaży w/w nieruchomości złożył Pan ofertę w biurze obrotu nieruchomościami, w celu szybszej sprzedaży nieruchomości. Żadnych innych czynności nie podejmował Pan.

5\. Nie poniósł Pan i nie zamierza Pan ponieść jakichkolwiek kosztów zmierzających zwiększyć wartość/uatrakcyjnić przedmiotową nieruchomość.

6\. Dla działki nie zostało wydane pozwolenie na budowę.

7\. Dla działki nie zostały wydane żadne pozwolenia ani decyzje.

8\. W dniu 14 sierpnia 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej działki. W umowie tej jako sprzedawca zobowiązał się Pan sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 a kupujący oświadczył, że ww. prawo to zobowiązuje się kupić.

W umowie tej oświadczył Pan, że z tytułu niniejszej umowy nie jest Pan podatnikiem podatku VAT a niniejsza sprzedaż zwolniona jest z podatku VAT. Ponadto w umowie zawarto zawarte sformułowanie „Strony ponadto uzgodniły, że w przypadku uzyskania przez stronę sprzedającą interpretacji podatkowej, z której wynikałaby konieczność doliczenia podatku VAT, cena sprzedaży zostanie powiększona o kwotę podatku VAT (stawka 23%). Żadne inne prawa i obowiązki nie zostały zwarte w umowie przedwstępnej, zarówno dla sprzedawcy jak i nabywcy.

9\. W związku z planowaną sprzedażą nie udzielił Pan nikomu żadnych pełnomocnictw, zgód, upoważnień.

10\. Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości

11\. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

### Pytanie

Czy jeśli działka, która nie stanowiła majątku firmy, została zakupiona na własne cele (ulokowanie wolnych środków pieniężnych), a nie w celach handlowych, a następnie zostanie sprzedana, to wystąpi obowiązek naliczenia podatku VAT od sprzedaży?

**Pana stanowisko w sprawie**

Na podstawie przedstawionego stanu uważa Pan, że sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podstawowym warunkiem opodatkowania sprzedaży działki w VAT jest to, by podmiot dokonujący tej czynności działał w tej transakcji jako podatnik VAT. Definicja podatnika - art. 15 ust. 1 oraz 2 ustawy o VAT: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W niniejszej sprawie nie były podejmowane żadne czynności, nie były angażowane żadne środki podobne do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców. W sprawie nie występowały przesłanki „stałości”, czy „powtarzalności” jak również nie można mówić o postępowaniu „zorganizowanym”- tak charakterystycznych dla działalności gospodarczej, przytaczając wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 października 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 1203/09, który to wyrok podaje te przesłanki jako decydujące o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Ponadto uważa Pan że, zakup nieruchomości, jako lokaty kapitału nie może być oceniony jako ten element, który wskazuje na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej. Takich lokat kapitału, zabezpieczających zachowanie realnej wartości posiadanych pieniędzy, dokonuje się zakupując również inne (poza nieruchomościami) dobra, jak biżuteria, kruszce - sztabki złota, czy srebra, akcje, obligacje, dzieła sztuki, w celu późniejszej, w razie potrzeby, zamiany ich na środki pieniężne w drodze ich sprzedaży. Czynności te będą miały znaczenie ewentualnie w zakresie podatku dochodowego. Natomiast same w sobie, nawet z tak określonym celem ich zakupu, a następnie sprzedaży, nie pozwalają na twierdzenie wprost na ich podstawie, że stanowią działalność gospodarczą, jeżeli są one dokonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprawowanym w realiach gospodarczych obecnych czasów (wyrok WSA z 23 października 2012 r., sygn. I SA/Bd 785/12).

Przywołując również argumentację z wyroku NSA z 29 października 2007 roku, w sprawie I FPS 3/07, z której wynika, że podmiot dokonujący sprzedaży majątku prywatnego nie może być w odniesieniu do tej sprzedaży traktowany jako podatnik podatku od towarów i usług, autor skargi kasacyjnej podkreślił, że skarżący nabył nieruchomość z własnego majątku. Mimo prowadzenia w chwili tego nabycia działalności gospodarczej nie przeznaczył on nieruchomości na cele tej działalności, lecz zachował ją w majątku prywatnym, w którym znajduje się w dalszym ciągu. Skoro zbycie nieruchomości będzie następowało z majątku prywatnego nie ma prawnych podstaw do uznania, że zbycie to będzie się odbywało w ramach działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższe przedstawiona sytuacja nie ma znamion prowadzenia działalności gospodarczej i dlatego uważa Pan, że sprzedaż przedmiotowej działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania ww. sprzedaży sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż w 2006 r. zakupił Pan prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 o obszarze 3.225 m2 oraz prawo własności budynków usytuowanych na tejże działce. Działkę nabył Pan z zamiarem ulokowania środków pieniężnych. Na przedmiotowej działce posadowione były: budynek byłego żłobka wraz z dobudówkami o łącznej powierzchni użytkowej 610,90 m2 oraz dwa budynki gospodarcze o łącznej powierzchni użytkowej 273,10 m2. Przez działkę przebiega linia teletechniczna. Na terenie w/w działki znajduje się sieć energetyczna. W 2007 r. oraz w 2015 r. ze względu na bardzo zły stan techniczny budynków dokonał Pan ich zburzenia. Gruz z rozbiórki obiektów został zutylizowany, a działka zrekultywowana (wyrównano teren, posiano trawę). Działania te były wykonane przez Pana jak również przez firmę zewnętrzną. W związku z pilną potrzebą sprzedaży w/w nieruchomości złożył Pan ofertę w biurze obrotu nieruchomościami, w celu szybszej sprzedaży nieruchomości. W sierpniu 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej działki.

Podkreślić w tym miejscu jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że zakup przez Pana działki o obszarze 3,225 m2 zabudowanej budynkami o łącznej powierzchni użytkowej 610,90 m2 oraz 273,10 m2, w stosunku, do których poniósł Pan nakłady na ich zburzenie, sprzedaż działki za pośrednictwem biura obrotu nieruchomościami, świadczy o takiej Pana aktywności, która przybiera formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań dążących do podniesienia wartości sprzedawanej nieruchomości. Nie może także pozostać bez znaczenia krótki czasookres pomiędzy nabyciem przez Pana nieruchomości (2006 r.), a wyburzeniem i uporządkowaniem działki (2007 r. oraz 2015 r.). Jednocześnie działka nie była przez Pana nigdy użytkowana, gdyż nosił się Pan z zamiarem jej sprzedaży. Nabyte w 2006 roku prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 oraz prawo własności budynków usytuowanych na tej działce nigdy nie były przez Pana użytkowane.

Zburzenie budynków, zutylizowanie gruzu z rozbiórki oraz zrekultywowanie działki (wyrównanie terenu, posianie trawy) były działaniami wykonanymi przez Pana jak również przez firmę zewnętrzną. Poniesione przez Pana w tym celu nakłady, doprowadziły do zwiększenia atrakcyjności i wartości przedmiotowej działki.

Należy stwierdzić, że podejmowane przez Pana w 2006 r. oraz 2015 r. działania związane z uporządkowaniem terenu – wyburzenie budynków użytkowych, zutylizowanie gruzu wyrównanie terenu umożliwiają realizację na przedmiotowej działce inwestycji. Takie działanie wpływa na podniesienie wartości i uatrakcyjnienie nieruchomości dla nabywców oraz łatwiejsze zbycie majątku. Ponadto jak wynika z uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ma charakter inwestycyjny.

Jednocześnie przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają, aby przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane przez Pana do celów osobistych - od momentu nabycia nie podjęto działań, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu osobistych potrzeb.

Jak Pan wskazał działka została zakupiona w celu ulokowania środków pieniężnych. Okoliczności sprawy wskazują, że celem nabycia była lokata kapitału (cel inwestycyjny), a nie realizacja potrzeb osobistych. W związku z powyższym, nabytej nieruchomości nie można uznać za majątek osobisty, skoro zakupiona została na cele inne niż prywatne.

W analizowanej sprawie Pana działania wskazują, że nabył Pan opisaną nieruchomość celem dalszej odsprzedaży. Podejmowane przez Pana czynności świadczą o ich inwestycyjnym charakterze, typowym dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby działka służyła do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od jej nabycia. Również charakter działki i posadowionych na niej zabudowań w momencie nabycia świadczy o inwestycyjnym charakterze nieruchomości. Opisany we wniosku charakter rozporządzania majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z majątku osobistego.

W rozpatrywanej sprawie planowaną przez Pana sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W konsekwencji powyższego planowana przez Pana sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki nr 1, będzie dostawą dokonywaną przez Pana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług. Nie można zatem uznać, aby w tej konkretnej sytuacji dostawa ta stanowiła realizację prawa do rozporządzania Pana majątkiem osobistym.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 będzie Pan działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji ww. sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym posadowiona jest przedmiotowa działka gruntu ustala warunki zabudowy i określa, przeznaczenie terenu jako: a/ śródmiejski teren mieszkaniowy przeznaczony na cele funkcji mieszkaniowej oraz usługowej właściwej dla strefy śródmiejskiej. Funkcja mieszkaniowa nie jest na tych terenach funkcją podstawową, lecz komplementarną z funkcją usługową i innym przeznaczeniem terenu. Ponadto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza lokalizację mieszkań w parterach budynków, dopuszcza lokalizację lokali handlowych o powierzchni sprzedaży do 200 m2, do czasu zagospodarowania na cele ustalone dla kategorii terenów śródmiejskich mieszkaniowych dopuszcza możliwość kontynuacji dotychczasowej funkcji obiektów istniejących oraz możliwość ich modernizacji, adaptacji i przebudowy pod warunkiem nie zwiększania uciążliwości.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że przedmiotowa działka spełniać będzie w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem dostawa przez Pana ww. działki nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z treści wniosku transakcja nabycia przedmiotowej działki nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (korzystała ze zwolnienia od podatku). Tym samym, nie został spełniony warunek braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. działki, ponieważ nabycie to nie było w ogóle objęte tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można uznać, że przysługiwało bądź nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia działki. Ponadto, nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, zatem nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, będzie miał Pan obowiązek naliczenia podatku VAT od sprzedaży ww. działki.

A zatem Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Pana w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).