Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.801.2025.2.AMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-25
Teza: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, bez
uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,
sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej
majątek wspólny małżeński.
Słowa kluczowe: małżonkowie-majątek wspólny małżonków
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
1

Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,
    sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej majątek wspólny małżeński.
    Uzupełnił go Pan pismem z 27 marca 2025 r. (data wpływu 17 listopada 2025 r.), pismem
    nadanym 17 listopada 2025 r. (data wpływu 20 listopada 2025 r.) oraz 17 listopada 2025 r.
    zapłacił Pan opłatę od wniosku – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na zasadach wspólności majątkowej
    małżeńskiej, nieruchomości o obszarze (...) ha (...), składającej się z działki ewidencyjnej
    numer 1 (...), położonej w miejscowości (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), dla
    której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...).
    II. Nabycie działki i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
    Wnioskodawca nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o
    ustanowieniu hipoteki z 30 sierpnia 2021 r., zawartej przed notariuszem w (...), za Rep. (...),
    będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej, nie zmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu i nadal tego
    stanu pozostaje.
    Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i
    jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi
    publicznej.
    Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia.
    III. Przeznaczenie działki zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach
      zabudowy
    Na terenie 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto, do 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
    zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października
    2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego
    programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o szczególnych
    zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub
    uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (t. j. Dz. U. 2018 r. poz. 1345).

    Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest objęta uproszczonym planem
    urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na
    podstawie inwentaryzacji stanu lasów.
    Ponadto, co bardzo istotne, Spółka kupująca jako pełnomocnik strony, wystąpi o warunki
    zabudowy.
    Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z
    parkingiem.
    Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.
    IV. Wypis z rejestru gruntów
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka oznaczona jest jako grunty orne (RIVb, RIVa)
    V. Przedmiot wniosku
    Przedmiotem sprzedaży jest działka 1, o powierzchni (...) ha.
    VI. Pozyskanie kupującego
    W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie
    korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka
    zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.
    VII. Sposób wykorzystywana działki
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działka była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka była
    wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona Spółce.
    Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę, jest czynnym
    podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas 3 miesięcy.
    VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek
    Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności do działki numer 1, o
    powierzchni (...) ha.
    Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji
    budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
    infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt
                                      2handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m wraz z miejscami
    parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie
    działalność gospodarczą.
    Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (...) z 13 kwietnia 2023 r. umowa
    przedwstępna. Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich
    formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości.
    Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać
    kupująca Spółka.
    W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:
        uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z
        której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m, w tym salą
                        2sprzedaży o powierzchni (...) m, wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
        (...) miejsc parkingowych;
        uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy
        organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową

        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu
        ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
        uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;
        uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew
        kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
        drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującą Spółkę odpowiednich
        nasadzeń zamiennych;
        ponadto, Spółka jako pełnomocnik ma dokonać niestwierdzenia
        ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością
        rekultywacji;
        potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych;
        uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
        kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją
        kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6
        miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
        uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka, dzięki tym działaniom, stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp.
    Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron.
    Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle
    atrakcyjna.
    Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umowa przedwstępna, co oznacza, że jeśli
    z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i
    uatrakcyjnienia działki pozostają.
    Tym samym, w momencie uzyskania przez kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
    Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać Mu prawo własności nieruchomości 1, o
    powierzchni (...) ha.
    Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od
    cen rynkowych.
    Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń.
    W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla
    strony.
    Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne.
    Ponadto, działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki
    jest bardzo korzystna.
    W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak profity z tego
    uzyskuje kupujący.

    Co ważne, powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienia działki dla
    przyszłych kupujących.
    Działka, dzięki działaniom pełnomocnika, znacznie poprawi swoje walory dla innych
    potencjalnych klientów.
    Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla kupującego.
    To kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za
    działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza).
    Wszystkie pozwolenia uzyskane przez kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują
    wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców.
    Co ważne, cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną
    zrealizowane wyżej opisane pozwolenia.
    Umowa przedwstępna przewiduje, w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce, odstąpić od
    umowy.
    Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem
    uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki.
    W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której
    wartość jest bardzo wysoka.
    IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
      1. W stosunku do działki, Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek
        nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony
        działa pełnomocnik. W wyniku jego działań, pełnomocnika Wnioskodawcy, strona
        uzyska znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
      2. W stosunku do ww. nieruchomości, Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym
        biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
      3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności
        gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
      4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana. Działka 1, o
        powierzchni (...) ha nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
        przestrzennego.
      5. Kupująca Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
      6. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
      7. Podatek od nabycia nie został odliczony.
      8. Działka była wykorzystywana w celach rolniczych. Płody rolne zebrane z działki były
        sprzedawane z podatkiem VAT (opodatkowane VAT).
      9. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
      10. Działka była wykorzystywana prywatnie, m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.
      11. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT.
      12. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
      13. Nie występowano o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.
      14. Nie dokonywano wcześniej sprzedaży nieruchomości i na obecny moment nie ma
        takiego zamiaru.
      15. Wnioskodawca nie zajmuje się działalnością deweloperską.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami

    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującej
    Spółce nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia
    badań gruntu.
    X. Podsumowanie wniosku
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działki. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działki. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo
    atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Działka była wykorzystywana w działalności rolniczej oraz płody rolne były sprzedawane z
    podatnikiem VAT. Były to czynności opodatkowane.
    Nie zawierano umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze ww.
    nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej, ani nie była ona udostępniana
    osobom trzecim (innym niż kupująca Spółka wskazana we wniosku).
    Wskazanie, że: „Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie
    niezwykle atrakcyjna. (...) Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww.
    pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne cena na umowie przedwstępnej jest
    bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na
    uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie Kupujący uzyskuje
    atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.” - to pomyłka pisarska. Działka nie
    zostanie przekazana kupującej Spółce. Powyższe działania (zgody pozwolenia itp.) zostaną
    uzyskane po zawarciu umowy przedwstępnej, a działka zostanie przekazana po zawarciu
    umowy przyrzeczonej.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości 1, o powierzchni (...) ha, jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    o VAT
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    1, o powierzchni (...) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o
    VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
    Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.
    Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły,
    majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze.
    Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
    nich.
    Przypomnijmy, iż na działce 1, o powierzchni (...) ha, od momentu nabycia do momentu
    zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww.
    nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań
    marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności
    nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.
    Ponadto, należy podkreślić, iż doszło do udzielenia kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki
    nr 1, o powierzchni (...) ha, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
    złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem
    pośrednictwa nieruchomościami.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu.
    Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
    określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
    czynności.

    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy.
    Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie
    strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie 1, o powierzchni (...) ha,
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla kupującego.
    Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v TS z 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006
    /112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt
    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu.
    W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję
    „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to
    zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w
    sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego
    tytułu dochodu.
    Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy
    sprzedaży działki budowlanej, już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest
    fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców
    lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS
    takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w
    związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie
    prawa własności.
    Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w
    celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako
    działalność gospodarczą. Powracając do analizy wyroku YS C-213/24 E.T. należy stwierdzić,
    że ponownie kluczowe było ustalenie czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i
    samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się
    to za pośrednictwem pełnomocnika.

    W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania
    pełnomocnika powodują, iż działka uzyskuje szereg pozwoleń, w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto, uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki, wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych
    pozwoleń.
    Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał On czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości
    nieruchomości.
    W powyższym wyroku C 213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w
    imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się
    zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje
    wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy
    planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika - przeciwnie, świadczy o jego
    zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie
    postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS
    wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą - jego działalność ograniczała
    się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz
    zleceniodawców.
    Wnioskodawca twierdzi, że w Jego przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi
    Wnioskodawca, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa
    przedwstępna nie dojdzie do skutku a co za tym idzie nie osiągnie On znacznie wysokiej
    ceny za swoja nieruchomość. Ponadto, działania pełnomocnika w znaczny sposób
    uatrakcyjniają działkę.
    Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji, zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy.
    Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w
    związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 1, o
    powierzchni (...) ha.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania.
    Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami, teren ten utraci taki
    charakter, a także zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego
    nie jest to teren wymieniony w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i
    prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium
    uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych
    planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych,
    morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy
    do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
      · lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      · sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
        w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT.
    W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości,
    składającej się z działki nr 1, o powierzchni (...) ha, stanowiącej teren budowlany, będzie
    opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.
    Działania, podjęte przez pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy, powodują bowiem
    uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej Spółki jak i ewentualnych przyszłych
    nabywców (według Wnioskodawcy mamy tutaj bowiem do czynienia z umową
    przedwstępną).
    Na zakończenie, w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług
    jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik
    podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję, w opinii
    Wnioskodawcy, należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;

      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
        części.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości, jak również nieruchomości stanowiącej współwłasność, traktowane jest
    jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast
    ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest
    przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych
    w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
    działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
    gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
    małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji
    przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane
    przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i
    obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem nie każda czynność, która
    wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie
    prawa podatkowego.
    Jeżeli więc przedmiotem dokonywanej dostawy lub świadczonej usługi jest majątek
    wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
    wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
    usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
    W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy
    stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który
    będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast
    dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem

    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2
    pkt 15 ustawy, zgodnie z którym:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez
      to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego,
      szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą,
      gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i
      sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i
      owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz
      chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w
      szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy
      roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie
      drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę
      dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę
      innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki
      leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41
      00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
    Biorąc pod uwagę przytoczoną definicję działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy)
    uznać należy, iż działalność rolnicza (art. 2 pkt 15 ustawy) mieści się w pojęciu działalności
    gospodarczej.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga jednak oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem, na zasadach wspólności majątkowej
    małżeńskiej, niezabudowanej działki nr 1, o powierzchni (...) ha, od 30 sierpnia 2021 r.
    Zamierza Pan sprzedać Spółce posiadane prawo własności do tej działki. Kupująca Spółka,
    jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i planuje nabyć ww.
    nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku
    handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tej
                                                    2działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m
    wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić
    na tym terenie działalność gospodarczą. Jednym z warunków zawartej ze Spółką nr (...) z
    13 kwietnia 2023 r. umowy przedwstępnej jest uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i
    wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy
    nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami
    parkingowymi.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nr 1, o
    powierzchni (...) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez uwzględnienia
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Planowana przez Pana sprzedaż ww. niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej
    majątek wspólny małżeński, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Z
    okoliczności sprawy wynika jednoznacznie, że jest Pan podatnikiem podatku VAT a ww.
    nieruchomość była przez Pana wykorzystywana w działalności rolniczej, płody rolne
    zebrane z działki były sprzedawane z podatnikiem VAT. Były to czynności opodatkowane.
    Skoro wskazał Pan, że ww. działka była wykorzystywana przez Pana w celach rolniczych, tj.
    płody rolne z tej działki były sprzedawane z podatkiem VAT, to nieruchomość ta związana
    była z prowadzoną przez Pana opodatkowaną działalnością gospodarczą w rozumieniu
    ustawy. Tym samym, w momencie ostatecznej dostawy, działka ta stanowiła będzie dla

    Pana składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w
    rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza, a nie część majątku osobistego
    (prywatnego).
    Zatem, w tym konkretnym przypadku, analiza całokształtu działań, jakie podjął lub
    podejmie Pan w odniesieniu do ww. działki, aby dokonać jej ostatecznej sprzedaży na
    rzecz kupującej Spółki i ustalić, czy spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika
    podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży, stała się bezzasadna.
    W konsekwencji, dostawa tej niezabudowanej działki, znajdującej się we wspólności
    majątkowej małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust.
    1 ustawy.
    Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt
    9 ustawy, zgodnie z którym:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach
    zabudowy.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń
    Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który
    regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie
    zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy
    przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa
    warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    • towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    • brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga przy tym co wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28
    lutego 2013 r., sygnatura akt I FSK 627/12, że:
      „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc
      również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy
      podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze
      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
      grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
    stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do
    których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w
    art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje, że w przypadkach,
    w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do
    czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że jednym z warunków zawartej umowy
    przedwstępnej, których łączne spełnienie uzależnia zawarcie docelowej umowy
    sprzedaży ww. nieruchomości niezabudowanej, jest uzyskanie dla tego terenu przez
    kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na
    budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości
                                                    2jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m
                            2, w tym salą sprzedaży o powierzchni(...) m, wraz z miejscami parkingowymi w ilości
    minimum (...) miejsc parkingowych. W tym celu Spółka kupująca jako pełnomocnik
    Wnioskodawcy wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma
    pozwolić na postawienie na ww. działce pawilonu wraz z parkingiem.
    Tym samym, na dzień dostawy działka nr 1 stanowić będzie teren budowlany,
    zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT dostawy przez Pana ww. nieruchomości, wynikające z
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że prawo do nieruchomości nabył Pan na podstawie umowy
    sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z 30 sierpnia 2021 r. Nabycie działki

    nie było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia. Nie można bowiem
    uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie
    była objęta tym podatkiem. Ponadto, nabytą działkę wykorzystywał Pan na cele
    działalności opodatkowanej.
    W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży udziału w prawie własności ww. nieruchomości również nie
    będzie miało miejsca, ponieważ nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym
    przepisie.
    W konsekwencji, sprzedaż przez Pana posiadanego prawa własności niezabudowanej
    nieruchomości 1, o powierzchni (...) ha, na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej,
    będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.
    Tym samym, dostawa przez Pana ww. działki, stanowiącej majątek wspólny małżeński,
    będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i
    usług.
    Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pana, nie ma natomiast
    zastosowania do Pana żony.
    Zaznaczam również, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez
    Pana pytanie. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym
    stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem tj. kwestia obowiązku udokumentowania
    sprzedaży niezabudowanej nieruchomości fakturą, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1
    ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.
    Jestem jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego.
    Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.
    Zatem, wydając tą interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie
    zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli
    podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci
    swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
      ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.