Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.806.2021.2.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-07
Teza: niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) oraz niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B).
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

6 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie m.in. niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) oraz niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 grudnia 2021 r. (wpływ 20 grudnia 2021 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan X. (ul. …)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (ul. …)

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca będący stroną postępowania (zwany dalej „Wnioskodawcą A” lub „Sprzedającym”) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Wnioskodawca niebędący stroną postępowania (zwany dalej „Wnioskodawcą B” lub „Kupującym”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej jest m.in. handel nieruchomościami.

Wnioskodawca A i Wnioskodawca B są dla siebie obcy – nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku od towarów i usług.

Wniosek o interpretację dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, która zostanie zawarta pomiędzy Wnioskodawcą A (Sprzedającym), a Wnioskodawcą B (Kupującym). Przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2, oznaczonej symbolem Rlllb – grunty orne (zwanej dalej „nieruchomością” lub „działką nr 1”).

Wnioskodawca A nabył nieruchomość w dniu 29 stycznia 2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca A rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie.

W momencie zakupu nieruchomości, zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący tę nieruchomość oznaczony był jako tereny rolnicze. Jednocześnie od dnia 17 grudnia 2009 r. uchwalone było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość przewidywano przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (symbol „O-MU”). W dniu 8 października 2015 r. Miasto przystąpiło do sporządzenia nowego planu. Uchwałą Rady Miasta z dnia 22 marca 2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 oznaczony został symbolem „1MW/n”, tj. „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – nowe”. Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym – usługi nieuciążliwe. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy „W” ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca A nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy A, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca A nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy A banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem – spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Wnioskodawca B) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę A innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy A przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce.

W dniu 16 września 2021 r. Wnioskodawca A i Wnioskodawca B zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

ETAP I

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (zwaną dalej „działką A”), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż po uzyskaniu przez strony indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania przyrzeczonej umowy sprzedaży podatkiem od towarów i usług, nie później jednak niż w terminie do dnia 31 maja 2022 r., po spełnieniu się łącznie następujących warunków:

1\. wykonaniu kosztem i staraniem Kupującego badań geotechnicznych i chemicznych na przedmiotowej nieruchomości i potwierdzeniu możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

2\. uzyskaniu przez Kupującego, własnym kosztem i staraniem:

\- warunków technicznych dostawy mediów do przedmiotowej nieruchomości,

\- zgody na odpowiednie (pełna relacja skrętów, dla samochodów ciężarowych o tonażu 40 ton) skomunikowanie terenu inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego

wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

\- pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej I-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31 stycznia 2022 r., w przypadku niespełnienia któregokolwiek z ww. warunków.

Przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący ustanowi bez wynagrodzenia nieodpłatną służebność przejazdu i przechodu po nabywanej działce (działce A) na rzecz każdoczesnych właścicieli pozostałej części nieruchomości, która nie podlega sprzedaży w ramach I-go etapu (zwanej dalej „działką B”).

Podział geodezyjny zostanie dokonany kosztem i staraniem Kupującego, przy czym Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział.

Kupujący zobowiązał się do zwrotu Sprzedającemu kwoty opłaty adiacenckiej ustalonej przez Prezydenta Miasta w ostatecznej decyzji wydanej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z podziałem działki nr 1. W związku z tym Sprzedający zobowiązał się:

\- zawiadomić Kupującego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej,

\- udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

ETAP II

W ramach etapu drugiego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni około 10000 m2 (zwaną dalej „działką B”), powstałą z podziału geodezyjnego działki nr 1.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 30 czerwca 2023 r., lecz nie wcześniej niż 30 maja 2023 r., po spełnieniu się warunku – zawarciu przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej w ramach etapu I.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej ll-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r.

W związku z opisanymi wyżej umowami przedwstępnymi (dotyczącymi obu etapów sprzedaży) Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane., to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający zobowiązał się także do:

\- udzielenia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej pomocy przy prowadzeniu badań przedmiotowej nieruchomości, w zakresie w jakim ta pomoc

będzie potrzebna i możliwa do udzielenia, z wyłączeniem pomocy finansowej,

\- udostępnienia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej dokumentacji, jaka będzie otrzymywana w związku z przedmiotową nieruchomością w trakcie

trwania umów przedwstępnych.

Sprzedający zobowiązał się również do zagwarantowania Kupującemu, bądź osobom przez niego wskazanym, prawa wstępu na całą nieruchomość wyłącznie w celu przeprowadzenia na koszt Kupującego niezbędnych badań pod względem prawnym, środowiskowym i technicznym oraz pomiarów, ocen, sprawdzeń itp. w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia ostatniej z umów przyrzeczonych bądź do dnia odstąpienia przez Kupującego od obu umów przedwstępnych.

Kupujący zobowiązał się w przypadku przeprowadzenia badań gruntu i innych działań na przedmiotowej nieruchomości oraz nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyniku odstąpienia od odpowiedniej umowy przedwstępnej, do przywrócenia terenu nieruchomości w części objętej odpowiednią umową przedwstępną do stanu pierwotnego, najpóźniej do dnia odstąpienia od umowy przedwstępnej. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez Kupującego powyższego zobowiązania, Sprzedającemu będzie przysługiwało, bez uzyskania odrębnej zgody sądu, prawo realizacji prac niezbędnych do przywrócenia terenu nieruchomości do stanu pierwotnego, w części nie wykonanej przez Kupującego, za pomocą osób trzecich na koszt Kupującego.

Strony postanowiły, że wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, koszty opłaty sądowej oraz koszty przyrzeczonych umów sprzedaży i depozytów poniesie Kupujący.

Wnioskodawca A nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego – nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku – teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego.

Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca A nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

Wnioskodawca B zamierza dokonać zakupu przedmiotowej nieruchomości jako towaru handlowego, w celu odsprzedaży.

W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca A informuje o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości.

W 2001 r. Wnioskodawca A kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

W dniu 28 grudnia 2001 r. Wnioskodawca A kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca A nie korzystał z niej w żaden sposób.

W dniu 29 lipca 2009 r. Wnioskodawca A kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej.

W dniu 25 maja 2017 r. Wnioskodawca A kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

W 2020 r. Wnioskodawca A kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

W piśmie z 14 grudnia 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano następujące informacje.

Przy nabyciu nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie wystąpił podatek naliczony. W treści aktu notarialnego dokumentującego zakup nieruchomości przez Wnioskodawcę A, osoba dokonująca sprzedaży oświadczyła, że czynność była dokonywana poza prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Transakcja, w wyniku której nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę A, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W treści aktu notarialnego dokumentującego zakup nieruchomości przez Wnioskodawcę A, osoba dokonująca sprzedaży oświadczyła, że czynność była dokonywana poza prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na pytanie Organu „Czy w związku planowaną sprzedażą nieruchomości udzielił lub udzieli Pan Kupującemu pełnomocnictwa w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek (działki A i działki B)? Jeżeli tak, to w jakim konkretnie zakresie?” Wnioskodawca udzielił następującej odpowiedzi:

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca A nie udzielił Kupującemu żadnego pełnomocnictwa. Opisane we wniosku czynności, przewidziane w treści umowy przedwstępnej, są przez Kupującego wykonywane bez potrzeby legitymowania się pełnomocnictwem udzielonym przez Wnioskodawcę A. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział. Jednakże do dnia udzielania odpowiedzi na wezwanie organu. Kupujący nie żądał od Sprzedającego udzielenia takich pełnomocnictw i nie były one udzielane, jak również Wnioskodawcy nie przewidują, aby były one wymagane w przyszłości.

Ponadto, w przypadku wszczęcia przez Prezydenta Miasta postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z dokonaniem podziału geodezyjnego nieruchomości. Wnioskodawca A zamierza udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Kupujący wykona wszelkie czynności, które będą niezbędne do zakończenia tego postępowania. Wnioskodawcy spodziewają się, że postępowanie to może zostać wszczęte już po zawarciu umowy sprzedaży działki A w ramach etapu I transakcji.

W treści zawartych umów przedwstępnych Wnioskodawca A wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Powyższe informacje odnoszą się zarówno do działki A, jak i działki B.

Na pytanie Organu „Do uzyskania, jakich decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw?” Wnioskodawca wskazał, że:

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca A nie udzielił Kupującemu żadnego pełnomocnictwa. Opisane we wniosku czynności, przewidziane w treści umowy przedwstępnej, są przez Kupującego wykonywane bez potrzeby legitymowania się pełnomocnictwem udzielonym przez Wnioskodawcę A. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej. Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział. Jednakże do dnia udzielania odpowiedzi na wezwanie organu. Kupujący nie żądał od Sprzedającego udzielenia takich pełnomocnictw i nie były one udzielane, jak również Wnioskodawcy nie przewidują, aby były one wymagane w przyszłości.

Ponadto, w przypadku wszczęcia przez Prezydenta Miasta postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z dokonaniem podziału geodezyjnego nieruchomości, Wnioskodawca A zamierza udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Kupujący wykona wszelkie czynności, które będą niezbędne do zakończenia tego postępowania. Wnioskodawcy spodziewają się, że postępowanie to może zostać wszczęte już po zawarciu umowy sprzedaży działki A w ramach etapu I transakcji.

W treści zawartych umów przedwstępnych Wnioskodawca A wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Powyższe informacje odnoszą się zarówno do działki A. jak i działki B.

Na pytanie Organu nr 5: „Czy do dokonania opisanych we wniosku czynności wynikających z zawartej umowy sprzedaży dotyczącej działki A tj. do wykonania przez Kupującego badań geotechnicznych i chemicznych na przedmiotowej nieruchomości i potwierdzeniu możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz uzyskania przez Kupującego warunków technicznych dostawy mediów do przedmiotowej nieruchomości, zgody na odpowiednie (pełna relacja skrętów, dla samochodów ciężarowych o tonażu 40 ton) skomunikowanie terenu inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, a także pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną udzielił/udzieli Pan kupującemu pełnomocnictwa?” Wnioskodawca podał, że:

Umowa sprzedaży dotycząca działki A nie została jeszcze zawarta.

Do dokonania opisanych we wniosku czynności wynikających z zawartej umowy przedwstępnej dotyczącej działki A, Wnioskodawca A nie udzielił Kupującemu żadnego pełnomocnictwa. Opisane we wniosku czynności, przewidziane w treści umowy przedwstępnej, są przez Kupującego wykonywane bez potrzeby legitymowania się pełnomocnictwem udzielonym przez Wnioskodawcę A. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział. Jednakże do dnia udzielania odpowiedzi na wezwanie organu, Kupujący nie żądał od Sprzedającego udzielenia takich pełnomocnictw i nie były one udzielane, jak również Wnioskodawcy nie przewidują, aby były one wymagane w przyszłości.

Ponadto, w przypadku wszczęcia przez Prezydenta Miasta postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z dokonaniem podziału geodezyjnego nieruchomości, Wnioskodawca A zamierza udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Kupujący wykona wszelkie czynności, które będą niezbędne do zakończenia tego postępowania. Wnioskodawcy spodziewają się, że postępowanie to może zostać wszczęte już po zawarciu umowy sprzedaży działki A w ramach etapu 1 transakcji.

W treści zawartej umowy przedwstępnej dotyczącej działki A Wnioskodawca A wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Na pytanie Organu: „Czy udzieli/udzielił Pan zgody kupującemu na dokonanie opisanych powyżej czynności?” Wnioskodawca wskazał, że: W treści zawartych umów przedwstępnych Wnioskodawca A wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowy. Pozostałe czynności wymienione w punkcie 5 wezwania, wynikające z zawartej umowy przedwstępnej, również zostały lub zostaną wykonane przez Kupującego za zgodą udzieloną przez Sprzedającego, która wynika z zamieszczenia w umowie przedwstępnej odpowiednich zapisów (zaprezentowanych w treści wniosku) regulujących warunki dokonania transakcji sprzedaży oraz prawa i obowiązki stron umowy.

Na pytanie Organu nr 7: „W jaki konkretnie sposób ww. działka 1/działka A i działka B, które mają stanowić przedmiot sprzedaży były/są wykorzystywane przez Pana od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia na rzecz kupującego?” Wnioskodawca wyjaśnił, że od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia na rzecz Kupującego, nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży nie była i nie będzie przez Wnioskodawcę A wykorzystywana w żaden inny sposób niż opisany w treści wniosku.

W treści wniosku wskazano m.in. że w trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca A nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy A, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca A nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy A banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży nie była przez Wnioskodawcę A wykorzystywana w żaden inny sposób niż opisany w treści wniosku, w tym nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa, użyczenie).

Wnioskodawca A nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywał sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na opisanej nieruchomości.

W momencie sprzedaży wydzielone działki A i B będą objęte prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy, który został opisany w treści wniosku i – zgodnie z wiedzą Wnioskodawców – nie ulegnie zmianie do czasu zawarcia umów sprzedaży. W treści wniosku wyjaśniono, że uchwałą Rady Miasta z dnia 22 marca 2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 (a w konsekwencji – również działki A i B, które powstaną w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 1) oznaczony został symbolem „IMW/n”, tj. „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – nowe”. Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym – usługi nieuciążliwe. Sprzedawane działki będą zatem, zgodnie z tym planem, przeznaczone pod zabudowę. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy „W” ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W granicach przedmiotowej nieruchomości nie występują tereny o różnym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W związku z tym. że działki A i B są (i w momencie zbycia na rzecz Kupującego będą) objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w momencie ich zbycia na rzecz Kupującego nie będzie dla nich obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.

Podział działki nr 1 na działkę A i działkę B zostanie dokonany na żądanie Kupującego, jego kosztem i staraniem. Wykonanie go przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji oraz w celu umożliwienia Kupującemu sfinansowania zakupu nieruchomości w podziale na dwa etapy.

Nieruchomość (działka A i działka B) będąca przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę A w żaden sposób do celów zarobkowych, a więc nie była również wykorzystana przez Wnioskodawcę A wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wnioskodawca nie posiada żadnych innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wszystkie posiadane przez Wnioskodawcę nieruchomości zostały wyszczególnione w treści wniosku.

### Pytania

### 1\. Czy planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### 2\. Czy planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### 3\. W przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr 1, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy jej sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług?

### 4\. W przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr 2, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czyjej sprzedaż będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług?

### 5\. W przypadku uznania w odpowiedzi na pytania nr 1 i 3, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług, czy Wnioskodawcy B przysługiwać będzie prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z otrzymanej od Wnioskodawcy A faktury dokumentującej sprzedaż pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A)?

### 6\. W przypadku uznania w odpowiedzi na pytania nr 2 i 4, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług, czy Wnioskodawcy B przysługiwać będzie prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z otrzymanej od Wnioskodawcy A faktury dokumentującej sprzedaż drugiej części opisanej nieruchomości (działki B)?

### Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko w sprawie pytania nr 1: W odniesieniu do pytania nr 1, Wnioskodawcy uważają, że planowana przez nich transakcja sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku ze sprzedażą tej nieruchomości Wnioskodawca A nie będzie bowiem występować w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z póżn. zm.), zwanej dalej „u.p.t.u.”, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Należy więc przyjąć, że sprzedaż nieruchomości jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby bowiem była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Według art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 u.p.t.u. nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy Wnioskodawca A w celu dokonania sprzedaży działki podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z orzeczenia tego wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie (które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy) a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – kryterium tym nie może być okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na mniejsze działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Analiza przedstawionego przez Wnioskodawców opisu zdarzenia przyszłego, w kontekście powołanych wyżej przepisów prawa i wyroków TSUE, prowadzi do wniosku, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę A na rzecz Wnioskodawcy B nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek, aby w związku ze sprzedażą uznać Wnioskodawcę A za podatnika VAT. Mimo że nieruchomości spełniają definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., nie można uznać, że przy dokonywaniu jej sprzedaży Wnioskodawca A będzie działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca A (Sprzedający) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Wniosek o interpretację dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, która zostanie zawarta pomiędzy Wnioskodawcą A, a Wnioskodawcą B. Przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2, oznaczonej symbolem Rlllb - grunty orne (działka nr 1).

Wnioskodawca A nabył nieruchomość w dniu 29 stycznia 2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca A rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie.

W momencie zakupu nieruchomości, zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący tę nieruchomość oznaczony był jako tereny rolnicze. Jednocześnie od dnia 17 grudnia 2009 r. uchwalone było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość przewidywano przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (symbol „O-MU”). W dniu 8 października 2015 r. Miasto przystąpiło do sporządzenia nowego planu. Uchwałą Rady Miasta z dnia 22 marca 2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 oznaczony został symbolem „1MW/n”, tj. „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – nowe”. Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym - usługi nieuciążliwe. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy „W” ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca A nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy A, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca A nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy A banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem – spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Wnioskodawca B) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę A innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy A przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce.

W dniu 16 września 2021 r. Wnioskodawca A i Wnioskodawca B zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

ETAP I

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (działka A), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż po uzyskaniu przez strony indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania przyrzeczonej umowy sprzedaży podatkiem od towarów i usług, nie później jednak niż w terminie do dnia 31 maja 2022 r., po spełnieniu się łącznie następujących warunków:

1) wykonaniu kosztem i staraniem Kupującego badań geotechnicznych i chemicznych na przedmiotowej nieruchomości i potwierdzeniu możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

2) uzyskaniu przez Kupującego, własnym kosztem i staraniem:

\- warunków technicznych dostawy mediów do przedmiotowej nieruchomości,

\- zgody na odpowiednie (pełna relacja skrętów, dla samochodów ciężarowych o tonażu 40 ton) skomunikowanie terenu inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego

wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

\- pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej I-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31 stycznia 2022 r., w przypadku niespełnienia któregokolwiek z ww. warunków.

Przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący ustanowi bez wynagrodzenia nieodpłatną służebność przejazdu i przechodu po nabywanej działce (działce A) na rzecz każdoczesnych właścicieli pozostałej części nieruchomości, która nie podlega sprzedaży w ramach I-go etapu (działka B).

Podział geodezyjny zostanie dokonany kosztem i staraniem Kupującego, przy czym Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział.

Kupujący zobowiązał się do zwrotu Sprzedającemu kwoty opłaty adiacenckiej ustalonej przez Prezydenta Miasta w ostatecznej decyzji wydanej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z podziałem działki nr 1. W związku z tym Sprzedający zobowiązał się:

\- zawiadomić Kupującego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej,

\- udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W związku z opisanymi wyżej umowami przedwstępnymi (dotyczącymi obu etapów sprzedaży) Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający zobowiązał się także do:

\- udzielenia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej pomocy przy prowadzeniu badań przedmiotowej nieruchomości, w zakresie w jakim ta pomoc będzie

potrzebna i możliwa do udzielenia, z wyłączeniem pomocy finansowej,

\- udostępnienia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej dokumentacji, jaka będzie otrzymywana w związku z przedmiotową nieruchomością w trakcie

trwania umów przedwstępnych.

Sprzedający zobowiązał się również do zagwarantowania Kupującemu, bądź osobom przez niego wskazanym, prawa wstępu na całą nieruchomość wyłącznie w celu przeprowadzenia na koszt Kupującego niezbędnych badań pod względem prawnym, środowiskowym i technicznym oraz pomiarów, ocen, sprawdzeń itp. w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia ostatniej z umów przyrzeczonych bądź do dnia odstąpienia przez Kupującego od obu umów przedwstępnych.

Kupujący zobowiązał się w przypadku przeprowadzenia badań gruntu i innych działań na przedmiotowej nieruchomości oraz nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyniku odstąpienia od odpowiedniej umowy przedwstępnej, do przywrócenia terenu nieruchomości w części objętej odpowiednią umową przedwstępną do stanu pierwotnego, najpóźniej do dnia odstąpienia od umowy przedwstępnej. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez Kupującego powyższego zobowiązania, Sprzedającemu będzie przysługiwało, bez uzyskania odrębnej zgody sądu, prawo realizacji prac niezbędnych do przywrócenia terenu nieruchomości do stanu pierwotnego, w części nie wykonanej przez Kupującego, za pomocą osób trzecich na koszt Kupującego.

Strony postanowiły, że wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, koszty opłaty sądowej oraz koszty przyrzeczonych umów sprzedaży i depozytów poniesie Kupujący.

Wnioskodawca A nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego - nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku – teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego.

Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca A nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca A informuje o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości.

W 2001 r. Wnioskodawca A kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

W dniu 28 grudnia 2001 r. Wnioskodawca A kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca A nie korzystał z niej w żaden sposób.

W dniu 29 lipca 2009 r. Wnioskodawca A kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej.

W dniu 25 maja 2017 r. Wnioskodawca A kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

W 2020 r. Wnioskodawca A kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

Z opisu sprawy nie wynika zatem, aby Wnioskodawca A podejmował jakąkolwiek aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zakup nieruchomości został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca A rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę A w żaden sposób do celów zarobkowych. Nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Na nieruchomości były wykonywane jedynie czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem – spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Wnioskodawca B) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę A innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy A przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca A nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W ocenie Wnioskodawców, również fakt umiejscowienia na terenie nieruchomości banneru reklamowego przez osobę trzecią nie stanowi okoliczności, która mogłaby wskazywać na wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę A w charakterze przedsiębiorcy. Wnioskodawca A nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy A banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

W umowie przedwstępnej zawartej w dniu 16 września 2021 r. Wnioskodawcy ustalili, że sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana w dwóch etapach. W pierwszym etapie sprzedaży podlegać będzie część nieruchomości (działka A – o powierzchni między 8000 a 8500 m2), a w drugim etapie – pozostała część nieruchomości (działka B – o powierzchni ok. 10000 m2). W ramach pierwszego etapu Kupujący, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego, podejmie działania mające na celu dokonanie podziału geodezyjnego działki i uzyskanie odpowiednich dokumentów i pozwoleń od właściwych organów. Czynności te zostaną wykonane kosztem i staraniem Kupującego, na jego żądanie, w związku z koniecznością potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji wpisującej się w cele inwestycyjne Kupującego. W ocenie Wnioskodawców, powyższe ustalenia między stronami transakcji również nie wskazują na to, aby Wnioskodawca A podejmował działania świadczące o prowadzeniu regularnego, zorganizowanego i profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działania te nie mają bowiem na celu zwiększenia wartości sprzedawanej nieruchomości i uzyskania przez Wnioskodawcę A wyższej ceny sprzedaży (która ustalona została z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), lecz są konieczne do potwierdzenia, że nieruchomość spełnia oczekiwania Kupującego związane z możliwością realizacji określonej inwestycji. W przypadku braku uzyskania takiego potwierdzenia, Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej, a zarazem obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego nieruchomości na swój koszt. Są to więc czynności wykonywane w interesie Kupującego, warunkujące możliwość zrealizowania planowanej transakcji sprzedaży. Wszelkie starania i koszty z tym związane ponoszone będą przez Kupującego, w tym również koszt ekonomiczny opłaty adiacenckiej oraz koszty przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego w przypadku braku spełnienia określonych warunków i braku zawarcia z tego powodu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie sposób zatem uznać, aby czynności wykonywane przez Kupującego, jego kosztem, staraniem i w jego interesie, warunkujące przydatność przedmiotowej nieruchomości dla jego celów i tym samym możliwość przystąpienia przez niego do zawarcia umowy sprzedaży, a jednocześnie neutralne z punktu widzenia Sprzedającego, mogły świadczyć o występowaniu Sprzedającego w charakterze podmiotu regularnie zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Sprzedający nie wykonywał przy tym (i nie będzie wykonywał) żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości – w szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności.

O braku znamion profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami po stronie Wnioskodawcy A świadczy również jednorazowy, okazjonalny charakter dokonywanej sprzedaży. W przeszłości Wnioskodawca A nie dokonywał sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Nie nabywał żadnych nieruchomości w celu odsprzedaży, w tym również nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek. Posiadane przez niego nieruchomości służyły celom osobistym, nie stanowiły majątku przedsiębiorstwa i nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Jedyna nieruchomość, która została nabyta na cele prowadzonej działalności gospodarczej i do dziś jest w tym celu wykorzystywana, to pawilon z lokalami użytkowymi, które są wynajmowane. Wynajem lokali użytkowych oraz handel materiałami budowlanymi stanowią przedmioty działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę A. Natomiast nigdy nie prowadził on działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Biorąc pod uwagę powyższe, trudno byłoby uznać, że Wnioskodawca A prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, ukierunkowaną na osiąganie zysków, skoro nie podejmował żadnych działań, które mogłyby się do tego przyczynić. Nie sposób również doszukać się cechy ciągłości, regularności w tym zakresie.

Dokonując zatem oceny wszystkich okoliczności przedstawionych we wniosku należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę A za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., prowadzącego w zakresie obrotu nieruchomościami regularną działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Jednocześnie brak jest przesłanek świadczących o tym, że przedmiotowa nieruchomość podlegająca sprzedaży została przez niego nabyta w celach zarobkowych i stanowi element majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy A. Tym samym Wnioskodawca, dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości, nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, a jedynie korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym, osobistym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż pierwszej części nieruchomości (działki A) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w sprawie pytania nr 2:

W odniesieniu do pytania nr 2, Wnioskodawcy uważają, że planowana przez nich transakcja sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku ze sprzedażą tej nieruchomości Wnioskodawca A nie będzie bowiem występować w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Należy więc przyjąć, że sprzedaż nieruchomości jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby bowiem była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Według art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 u.p.t.u. nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy Wnioskodawca A w celu dokonania sprzedaży działki podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15.09.2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z orzeczenia tego wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie (które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy) a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - kryterium tym nie może być okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na mniejsze działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Analiza przedstawionego przez Wnioskodawców opisu zdarzenia przyszłego, w kontekście powołanych wyżej przepisów prawa i wyroków TSUE, prowadzi do wniosku, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę A na rzecz Wnioskodawcy B nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek, aby w związku ze sprzedażą uznać Wnioskodawcę A za podatnika VAT. Mimo że nieruchomości spełniają definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., nie można uznać, że przy dokonywaniu jej sprzedaży Wnioskodawca A będzie działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca A (Sprzedający) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i z tego tytułu jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest handel materiałami budowlanymi oraz wynajem lokali użytkowych. Nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Wniosek o interpretację dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, która zostanie zawarta pomiędzy Wnioskodawcą A, a Wnioskodawcą B. Przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2, oznaczonej symbolem Rlllb – grunty orne (działka nr 1).

Wnioskodawca A nabył nieruchomość w dniu 29.01.2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca A rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie.

W momencie zakupu nieruchomości, zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący tę nieruchomość oznaczony był jako tereny rolnicze. Jednocześnie od dnia 17 grudnia 2009 r. uchwalone było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość przewidywano przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (symbol „O-MU”). W dniu 8 października 2015 r. Miasto przystąpiło do sporządzenia nowego planu. Uchwałą Rady Miasta z dnia 22 marca 2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 oznaczony został symbolem „1MW/n”, tj. „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – nowe”. Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym – usługi nieuciążliwe. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy „W” ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca A nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy A, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca A nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy A banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem – spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Wnioskodawca B) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę A innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy A przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce.

W dniu 16 września 2021 r. Wnioskodawca A i Wnioskodawca B zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

ETAP I

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (działka A), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż po uzyskaniu przez strony indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania przyrzeczonej umowy sprzedaży podatkiem od towarów i usług, nie później jednak niż w terminie do dnia 31 maja 2022 r., po spełnieniu się łącznie następujących warunków:

1) wykonaniu kosztem i staraniem Kupującego badań geotechnicznych i chemicznych na przedmiotowej nieruchomości i potwierdzeniu możliwości realizacji na przedmiotowej

nieruchomości inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

2) uzyskaniu przez Kupującego, własnym kosztem i staraniem:

\- warunków technicznych dostawy mediów do przedmiotowej nieruchomości,

\- zgody na odpowiednie (pełna relacja skrętów, dla samochodów ciężarowych o tonażu 40 ton) skomunikowanie terenu inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego

wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

\- pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej I-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31.01.2022 r., w przypadku niespełnienia któregokolwiek z ww. warunków.

Przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący ustanowi bez wynagrodzenia nieodpłatną służebność przejazdu i przechodu po nabywanej działce (działce A) na rzecz każdoczesnych właścicieli pozostałej części nieruchomości, która nie podlega sprzedaży w ramach I-go etapu (działka B).

Podział geodezyjny zostanie dokonany kosztem i staraniem Kupującego, przy czym Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział.

Kupujący zobowiązał się do zwrotu Sprzedającemu kwoty opłaty adiacenckiej ustalonej przez Prezydenta Miasta w ostatecznej decyzji wydanej na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z podziałem działki nr 1. W związku z tym Sprzedający zobowiązał się:

\- zawiadomić Kupującego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej,

\- udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

ETAP II

W ramach etapu drugiego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni około 10000 m2 (zwaną dalej „działką B”) powstałą z podziału geodezyjnego działki nr 1.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 30 czerwca 2023 r., lecz nie wcześniej niż 30 maja 2023 r., po spełnieniu się warunku – zawarciu przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej w ramach etapu I.

Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej dotyczącej ll-go etapu sprzedaży w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r.

W związku z opisanymi wyżej umowami przedwstępnymi (dotyczącymi obu etapów sprzedaży) Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający zobowiązał się także do:

\- udzielenia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej pomocy przy prowadzeniu badań przedmiotowej nieruchomości, w zakresie w jakim ta pomoc będzie

potrzebna i możliwa do udzielenia, z wyłączeniem pomocy finansowej,

\- udostępnienia Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym wszelkiej dokumentacji, jaka będzie otrzymywana w związku z przedmiotową nieruchomością w trakcie

trwania umów przedwstępnych.

Sprzedający zobowiązał się również do zagwarantowania Kupującemu, bądź osobom przez niego wskazanym, prawa wstępu na całą nieruchomość wyłącznie w celu przeprowadzenia na koszt Kupującego niezbędnych badań pod względem prawnym, środowiskowym i technicznym oraz pomiarów, ocen, sprawdzeń itp. w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia ostatniej z umów przyrzeczonych bądź do dnia odstąpienia przez Kupującego od obu umów przedwstępnych.

Kupujący zobowiązał się w przypadku przeprowadzenia badań gruntu i innych działań na przedmiotowej nieruchomości oraz nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyniku odstąpienia od odpowiedniej umowy przedwstępnej, do przywrócenia terenu nieruchomości w części objętej odpowiednią umową przedwstępną do stanu pierwotnego, najpóźniej do dnia odstąpienia od umowy przedwstępnej. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez Kupującego powyższego zobowiązania, Sprzedającemu będzie przysługiwało, bez uzyskania odrębnej zgody sądu, prawo realizacji prac niezbędnych do przywrócenia terenu nieruchomości do stanu pierwotnego, w części nie wykonanej przez Kupującego, za pomocą osób trzecich na koszt Kupującego.

Strony postanowiły, że wszelkie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, koszty opłaty sądowej oraz koszty przyrzeczonych umów sprzedaży i depozytów poniesie Kupujący.

Wnioskodawca A nie wykonywał i nie będzie wykonywał żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości. W szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności. Opisane wcześniej działania wynikające z treści umowy przedwstępnej wykonane zostaną przez Kupującego, na jego żądanie, jego kosztem i staraniem. Ich wykonanie przez Kupującego przed zawarciem umowy sprzedaży jest konieczne w celu potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji, w przeciwnym razie nieruchomość nie spełniałaby celów inwestycyjnych Kupującego. Nie spowodują one żadnego przysporzenia majątkowego po stronie Sprzedającego – nie wpłyną na zwiększenie ceny sprzedaży (została ona ustalona z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), a gdyby transakcja nie doszła do skutku – teren nieruchomości zostanie przywrócony do stanu pierwotnego na koszt Kupującego.

Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca A nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W celu zaprezentowania pełnego obrazu aktywności, Wnioskodawca A informuje o pozostałych podejmowanych przez niego czynnościach w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości.

W 2001 r. Wnioskodawca A kupił mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego), w którym zamieszkiwał. W 2013 r. w związku z rozwodem, w ramach podziału majątku, mieszkanie przejęła jego żona. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

W dniu 28 grudnia 2001 r. Wnioskodawca A kupił wraz z rodzicami (na współwłasność) nieruchomość gruntową niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę. Celem zakupu było ulokowanie oszczędności i zabezpieczenie ich przed inflacją. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca A nie korzystał z niej w żaden sposób.

W dniu 29 lipca 2009 r. Wnioskodawca A kupił budynek (pawilon z lokalami użytkowymi), na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w celu wynajmu lokali użytkowych. Do dzisiaj posiada ten budynek i wynajmuje lokale użytkowe w ramach działalności gospodarczej.

W dniu 25 maja 2017 r. Wnioskodawca A kupił działkę z wybudowanym domem, w którym zamieszkał. Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

W 2020 r. Wnioskodawca A kupił mieszkanie, które w przyszłości zamierza przekazać swojemu dziecku. Zanim to nastąpi, mieszkanie będzie wynajmowane. Na ten moment nie jest w żaden sposób wykorzystywane (stoi puste). Nieruchomość nie była przeznaczona, ani w żaden sposób wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy A.

Z opisu sprawy nie wynika zatem, aby Wnioskodawca A podejmował jakąkolwiek aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zakup nieruchomości został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca A rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę A w żaden sposób do celów zarobkowych. Nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Na nieruchomości były wykonywane jedynie czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny. Decyzję o sprzedaży nieruchomości podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem – spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Wnioskodawca B) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę A innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy A przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce. Środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A zamierza przeznaczyć na remont domu lub budowę nowego domu. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży będą większe niż koszty remontu lub budowy domu, Wnioskodawca A nie potrafi na dzień dzisiejszy wskazać, w jaki sposób wykorzysta pozostałą ich część.

W ocenie Wnioskodawców, również fakt umiejscowienia na terenie nieruchomości banneru reklamowego przez osobę trzecią nie stanowi okoliczności, która mogłaby wskazywać na wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę A w charakterze przedsiębiorcy. Wnioskodawca A nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy A banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

W umowie przedwstępnej zawartej w dniu 16 września 2021 r. Wnioskodawcy ustalili, że sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana w dwóch etapach. W pierwszym etapie sprzedaży podlegać będzie część nieruchomości (działka A – o powierzchni między 8000 a 8500 m2), a w drugim etapie – pozostała część nieruchomości (działka B – o powierzchni ok. 10000 m2). W ramach pierwszego etapu Kupujący, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego, podejmie działania mające na celu dokonanie podziału geodezyjnego działki i uzyskanie odpowiednich dokumentów i pozwoleń od właściwych organów. Czynności te zostaną wykonane kosztem i staraniem Kupującego, na jego żądanie, w związku z koniecznością potwierdzenia możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości określonej inwestycji wpisującej się w cele inwestycyjne Kupującego. W ocenie Wnioskodawców, powyższe ustalenia między stronami transakcji również nie wskazują na to, aby Wnioskodawca A podejmował działania świadczące o prowadzeniu regularnego, zorganizowanego i profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działania te nie mają bowiem na celu zwiększenia wartości sprzedawanej nieruchomości i uzyskania przez Wnioskodawcę A wyższej ceny sprzedaży (która ustalona została z góry, kwotowo w umowie przedwstępnej), lecz są konieczne do potwierdzenia, że nieruchomość spełnia oczekiwania Kupującego związane z możliwością realizacji określonej inwestycji. W przypadku braku uzyskania takiego potwierdzenia, Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej, a zarazem obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego nieruchomości na swój koszt. Są to więc czynności wykonywane w interesie Kupującego, warunkujące możliwość zrealizowania planowanej transakcji sprzedaży. Wszelkie starania i koszty z tym związane ponoszone będą przez Kupującego, w tym również koszt ekonomiczny opłaty adiacenckiej oraz koszty przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego w przypadku braku spełnienia określonych warunków i braku zawarcia z tego powodu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie sposób zatem uznać, aby czynności wykonywane przez Kupującego, jego kosztem, staraniem i w jego interesie, warunkujące przydatność przedmiotowej nieruchomości dla jego celów i tym samym możliwość przystąpienia przez niego do zawarcia umowy sprzedaży, a jednocześnie neutralne z punktu widzenia Sprzedającego, mogły świadczyć o występowaniu Sprzedającego w charakterze podmiotu regularnie zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Sprzedający nie wykonywał przy tym (i nie będzie wykonywał) żadnych czynności mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenie jej wartości - w szczególności nie dokonywał utwardzenia lub ogrodzenia terenu, doprowadzenia mediów, nie nabywał kolejnych, przyległych działek w celu powiększenia obszaru i zwiększenia jego atrakcyjności.

O braku znamion profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami po stronie Wnioskodawcy A świadczy również jednorazowy, okazjonalny charakter dokonywanej sprzedaży. W przeszłości Wnioskodawca A nie dokonywał sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Nie nabywał żadnych nieruchomości w celu odsprzedaży, w tym również nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek. Posiadane przez niego nieruchomości służyły celom osobistym, nie stanowiły majątku przedsiębiorstwa i nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Jedyna nieruchomość, która została nabyta na cele prowadzonej działalności gospodarczej i do dziś jest w tym celu wykorzystywana, to pawilon z lokalami użytkowymi, które są wynajmowane. Wynajem lokali użytkowych oraz handel materiałami budowlanymi stanowią przedmioty działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę A. Natomiast nigdy nie prowadził on działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, ani nie miał też zadeklarowanego takiego przedmiotu działalności w CEIDG.

Biorąc pod uwagę powyższe, trudno byłoby uznać, że Wnioskodawca A prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, ukierunkowaną na osiąganie zysków, skoro nie podejmował żadnych działań, które mogłyby się do tego przyczynić. Nie sposób również doszukać się cechy ciągłości, regularności w tym zakresie.

Dokonując zatem oceny wszystkich okoliczności przedstawionych we wniosku należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę A za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., prowadzącego w zakresie obrotu nieruchomościami regularną działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Jednocześnie brak jest przesłanek świadczących o tym, że przedmiotowa nieruchomość podlegająca sprzedaży została przez niego nabyta w celach zarobkowych i stanowi element majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy A. Tym samym Wnioskodawca, dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości, nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, a jedynie korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym, osobistym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż drugiej części nieruchomości (działki B) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w sprawie pytania nr 3:

Wnioskodawcy uważają, że odpowiedź na pytanie nr 3 jest bezprzedmiotowa, gdyż zgodnie z ich oceną, planowana przez nich transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co szczegółowo uzasadniono w stanowisku odnoszącym się do pytań nr 1 i 2. Niemniej jednak z ostrożności procesowej i w celu sporządzenia kompletnego, prawidłowego wniosku, zaprezentowane zostanie własne stanowisko w sprawie pytania nr 3 przy założeniu, że planowana transakcja stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

W przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr 1, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że jej sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. określono, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 2 pkt 33 ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto, z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wynika, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazali, że przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2, oznaczonej symbolem Rlllb – grunty orne (działka nr 1).

Wnioskodawca A nabył nieruchomość w dniu 29 stycznia 2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca A rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. Z tytułu zakupu nieruchomości Wnioskodawcy A nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT – z aktu notarialnego dokumentującego zakup nieruchomości wynika, że czynność ta dokonana została poza prowadzoną przez strony transakcji działalnością gospodarczą i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W momencie jej zakupu, zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący tę nieruchomość oznaczony był jako tereny rolnicze. Jednocześnie od dnia 17 grudnia 2009 r. uchwalone było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość przewidywano przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (symbol „O-MU”). W dniu 8 października 2015 r. Miasto przystąpiło do sporządzenia nowego planu. Uchwałą Rady Miasta z dnia 22 marca 2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 oznaczony został symbolem „1MW/n”, tj. „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – nowe”. Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym – usługi nieuciążliwe. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy „W” ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca A nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy A, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca A nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy A banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

W dniu 16 września 2021 r. Wnioskodawca A i Wnioskodawca B zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (działką A), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego.

W ramach etapu drugiego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni około 10000 m2 (działka B), powstałą z podziału geodezyjnego działki nr 1.

Okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego wskazują więc na to, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży nieruchomości nie spełnia przesłanek pozwalających na zastosowanie zwolnienia przedmiotowego od podatku, określonych w art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

W odniesieniu do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy zauważyć, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa niezabudowana, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego określona jest jako „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – nowe” (symbol „1MW/n”), co oznacza, że nieruchomość ta jest terenem budowlanym. Ponieważ ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy mogą korzystać tylko tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane, uznać należy, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie korzystać z ww. zwolnienia.

Z kolei w odniesieniu do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy należy zauważyć, że transakcja sprzedaży, w ramach której Wnioskodawca A kupił przedmiotową nieruchomość, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta dokonana została poza prowadzoną przez strony transakcji działalnością gospodarczą. Skoro podatek naliczony w ramach tej transakcji nie występował, nie można mówić, że Wnioskodawcy A przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo mu nie przysługiwało. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. (oraz w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE) przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku. Zwolnienie to nie ma więc zastosowania, gdy brak odliczenia podatku wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu lub gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał. W konsekwencji stwierdzić należy, że również zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. nie znajdzie zastosowania w niniejszej sprawie.

Stanowisko w sprawie pytania nr 4:

Wnioskodawcy uważają, że odpowiedź na pytanie nr 4 jest bezprzedmiotowa, gdyż zgodnie z ich oceną, planowana przez nich transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co szczegółowo uzasadniono w stanowisku odnoszącym się do pytań nr 1 i 2. Niemniej jednak z ostrożności procesowej i w celu sporządzenia kompletnego, prawidłowego wniosku, zaprezentowane zostanie własne stanowisko w sprawie pytania nr 4 przy założeniu, że planowana transakcja stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

W przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr 2, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że jej sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. określono, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 2 pkt 33 ustawy, zgodnie z którym pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto, z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wynika, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazali, że przedmiotem sprzedaży jest prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2, oznaczonej symbolem Rlllb – grunty orne (działka nr 1).

Wnioskodawca A nabył nieruchomość w dniu 29 stycznia 2014 r. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca A rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie. Z tytułu zakupu nieruchomości Wnioskodawcy A nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT – z aktu notarialnego dokumentującego zakup nieruchomości wynika, że czynność ta dokonana została poza prowadzoną przez strony transakcji działalnością gospodarczą i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W momencie jej zakupu, zgodnie z ustaleniami obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący tę nieruchomość oznaczony był jako tereny rolnicze. Jednocześnie od dnia 17 grudnia 2009 r. uchwalone było Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość przewidywano przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe (symbol „O-MU”). W dniu 8 października 2015 r. Miasto przystąpiło do sporządzenia nowego planu. Uchwałą Rady Miasta z dnia 22 marca 2018 r. wprowadzony został aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, teren obejmujący m.in. działkę nr 1 oznaczony został symbolem „1MW/n”, tj. „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – nowe”. Przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a uzupełniającym – usługi nieuciążliwe. Ponadto, działka nr 1 znajduje się w granicy strefy „W” ochrony archeologicznej, udokumentowanych złóż, terenów górniczych, obszarów ze zmiennym ograniczeniem wysokości obiektów budowlanych oraz naturalnych związanych ze strefą od lotniska, strefy ograniczającej lokalizację obiektów mogących być źródłem żerowania ptaków.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca A nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny.

Na terenie nieruchomości, za zgodą Wnioskodawcy A, osoba trzecia umiejscowiła swój banner reklamowy. Banner nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi budowli. Wnioskodawca A nie ponosił w związku z tym żadnych kosztów, ani nie pobierał żadnych pożytków. Na żądanie Wnioskodawcy A banner zostanie usunięty z terenu nieruchomości przed jej sprzedażą.

Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

W dniu 16.09.2021 r. Wnioskodawca A i Wnioskodawca B zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (działką A), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego.

W ramach etapu drugiego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni około 10000 m2 (działka B), powstałą z podziału geodezyjnego działki nr 1.

Okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego wskazują więc na to, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży nieruchomości nie spełnia przesłanek pozwalających na zastosowanie zwolnienia przedmiotowego od podatku, określonych w art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

W odniesieniu do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy zauważyć, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa niezabudowana, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego określona jest jako „Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – nowe” (symbol „1MW/n”), co oznacza, że nieruchomość ta jest terenem budowlanym. Ponieważ ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy mogą korzystać tylko tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane, uznać należy, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie korzystać z ww. zwolnienia.

Z kolei w odniesieniu do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy należy zauważyć, że transakcja sprzedaży, w ramach której Wnioskodawca A kupił przedmiotową nieruchomość, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynność ta dokonana została poza prowadzoną przez strony transakcji działalnością gospodarczą. Skoro podatek naliczony w ramach tej transakcji nie występował, nie można mówić, że Wnioskodawcy A przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo mu nie przysługiwało. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. (oraz w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE) przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku. Zwolnienie to nie ma więc zastosowania, gdy brak odliczenia podatku wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu lub gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał. W konsekwencji stwierdzić należy, że również zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. nie znajdzie zastosowania w niniejszej sprawie.

Stanowisko w sprawie pytania nr 5:

Wnioskodawcy uważają, że odpowiedź na pytanie nr 5 jest bezprzedmiotowa, gdyż zgodnie z ich oceną, planowana przez nich transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co szczegółowo uzasadniono w stanowisku odnoszącym się do pytań nr 1 i 2. Niemniej jednak z ostrożności procesowej i w celu sporządzenia kompletnego, prawidłowego wniosku, zaprezentowane zostanie własne stanowisko w sprawie pytania nr 5 przy założeniu, że planowana transakcja stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, oraz że nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego z VAT.

W przypadku uznania w odpowiedzi na pytania nr 1 i 3, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że Wnioskodawcy B przysługiwać będzie prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z otrzymanej od Wnioskodawcy A faktury dokumentującej sprzedaż pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A).

Kwestie związane z odliczaniem podatku naliczonego regulują przepisy art. 86 u.p.t.u. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego na następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art. 87 ust. 1 ustawy).

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezsporny związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, co wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, jak i niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Jak wskazuje art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca B (Kupujący) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej jest m.in. handel nieruchomościami. Wnioskodawca B zamierza dokonać zakupu przedmiotowej nieruchomości jako towaru handlowego, w celu odsprzedaży. Jednocześnie w związku z treścią pytania nr 5 przyjmujemy założenie, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług.

W tych okolicznościach, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że spełnione są wszystkie przesłanki pozwalające Wnioskodawcy B na pomniejszenie podatku należnego o podatek naliczony wynikający z otrzymanej od Wnioskodawcy A faktury dokumentującej sprzedaż pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A). Wnioskodawca B jest bowiem czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Przedmiotową nieruchomość nabywa na potrzeby tej działalności, w celu odsprzedaży jako towar handlowy. Nie wystąpią zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wykluczające prawo do odliczenia VAT.

W takim przypadku, skoro będą spełnione przesłanki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu pierwszej części nieruchomości (działka A).

Stanowisko w sprawie pytania nr 6:

Wnioskodawcy uważają, że odpowiedź na pytanie nr 6 jest bezprzedmiotowa, gdyż zgodnie z ich oceną, planowana przez nich transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co szczegółowo uzasadniono w stanowisku odnoszącym się do pytań nr 1 i 2. Niemniej jednak z ostrożności procesowej i w celu sporządzenia kompletnego, prawidłowego wniosku, zaprezentowane zostanie własne stanowisko w sprawie pytania nr 6 przy założeniu, że planowana transakcja stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, oraz że nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego z VAT.

W przypadku uznania w odpowiedzi na pytania nr 2 i 4, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że Wnioskodawcy B przysługiwać będzie prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z otrzymanej od Wnioskodawcy A faktury dokumentującej sprzedaż drugiej części opisanej nieruchomości (działki B).

Kwestie związane z odliczaniem podatku naliczonego regulują przepisy art. 86 u.p.t.u. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego na następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art. 87 ust. 1 ustawy).

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezsporny związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, co wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, jak i niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Jak wskazuje art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca B (Kupujący) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej jest m.in. handel nieruchomościami. Wnioskodawca B zamierza dokonać zakupu przedmiotowej nieruchomości jako towaru handlowego, w celu odsprzedaży. Jednocześnie w związku z treścią pytania nr 6 przyjmujemy założenie, że planowana przez Wnioskodawców transakcja sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług.

W tych okolicznościach, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że spełnione są wszystkie przesłanki pozwalające Wnioskodawcy B na pomniejszenie podatku należnego o podatek naliczony wynikający z otrzymanej od Wnioskodawcy A faktury dokumentującej sprzedaż drugiej części opisanej nieruchomości (działki B). Wnioskodawca B jest bowiem czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Przedmiotową nieruchomość nabywa na potrzeby tej działalności, w celu odsprzedaży jako towar handlowy. Nie wystąpią zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wykluczające prawo do odliczenia VAT.

W takim przypadku, skoro będą spełnione przesłanki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu drugiej części nieruchomości (działka B).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 cyt. ustawy:

Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży opisanej nieruchomości podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa, jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2021 r. poz. 1509 ze zm.).

Na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość tj. prawo własności nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, o powierzchni 18554 m2 – działkę nr 1. 16 września 2021 r. Nieruchomość jest (oraz będzie w momencie jej sprzedaży) niezabudowana, tj. na jej terenie nie znajdują się żadne budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

Wnioskodawca A nabył nieruchomość w 2014 r. Transakcja, w wyniku której nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę A, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zakup został dokonany na cele osobiste, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, ze środków prywatnych pochodzących z darowizny od rodziny. Wnioskodawca A rozważał budowę budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na zakupionym gruncie.

W trakcie posiadania nieruchomości Wnioskodawca A nie wykorzystywał jej w żaden sposób do celów zarobkowych. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiła towaru handlowego, ani w żaden inny sposób nie była wykorzystywana w celu wygenerowania przychodów lub kosztów u Wnioskodawcy A. Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa, użyczenie). Na nieruchomości były wykonywane czynności mające na celu utrzymywanie na niej porządku i zapobieżenie zarastaniu roślinnością. W związku z jej posiadaniem Wnioskodawca A regulował podatek rolny.

Decyzję o sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca A podjął z tego powodu, że skontaktowała się z nim osoba zainteresowana zakupem – spółka zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (Wnioskodawca B) i złożyła mu atrakcyjną propozycję finansową. Na decyzję o akceptacji propozycji sprzedaży miały również wpływ zakup przez Wnioskodawcę A innej nieruchomości mieszkalnej (domu) oraz uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, lecz wielorodzinną, co stanowi dla Wnioskodawcy A przeszkodę w realizacji pierwotnego zamiaru budowy budynku mieszkalnego dla siebie i rodziny na tej działce.

Wnioskodawca A i Wnioskodawca B zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony ustaliły, że sprzedaż zostanie dokonana w dwóch etapach.

W ramach etapu pierwszego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni nie mniejszej niż 8000 m2 i nie większej niż 8500 m2 (działkę A), która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 1 kosztem i staraniem Kupującego. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż po spełnieniu się łącznie następujących warunków: tj. wykonaniu kosztem i staraniem Kupującego badań geotechnicznych i chemicznych na przedmiotowej nieruchomości i potwierdzeniu możliwości realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną; uzyskaniu przez Kupującego, własnym kosztem i staraniem: warunków technicznych dostawy mediów do przedmiotowej nieruchomości, zgody na odpowiednie (pełna relacja skrętów, dla samochodów ciężarowych o tonażu 40 ton) skomunikowanie terenu inwestycji w postaci budowy pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Natomiast w ramach etapu drugiego strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której Wnioskodawca A sprzeda Wnioskodawcy B część przedmiotowej nieruchomości obejmującą działkę o powierzchni około 10000 m2 (działkę B), powstałą z podziału geodezyjnego działki nr 1. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie wcześniej niż po spełnieniu się warunku – zawarciu przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej w ramach etapu I.

Wnioskodawca A wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego całą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowy.

Do dokonania opisanych we wniosku czynności wynikających z zawartej umowy przedwstępnej dotyczącej działki A, Wnioskodawca A nie udzielił Kupującemu żadnego pełnomocnictwa. Opisane we wniosku czynności, przewidziane w treści umowy przedwstępnej, są przez Kupującego wykonywane bez potrzeby legitymowania się pełnomocnictwem udzielonym przez Wnioskodawcę A.

Natomiast zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, Sprzedający udzieli na żądanie Kupującego wszelkich niezbędnych pełnomocnictw związanych z podziałem działki nr 1 i wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział. Jednakże do dnia udzielania odpowiedzi na wezwanie organu, Kupujący nie żądał od Sprzedającego udzielenia takich pełnomocnictw i nie były one udzielane, jak również Wnioskodawcy nie przewidują, aby były one wymagane w przyszłości. Ponadto, w przypadku wszczęcia przez Prezydenta Miasta postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z dokonaniem podziału geodezyjnego nieruchomości, Wnioskodawca A zamierza udzielić Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Wnioskodawcy spodziewają się, że postępowanie to może zostać wszczęte już po zawarciu umowy sprzedaży działki A w ramach etapu 1 transakcji.

Państwa wątpliwości dotyczą niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki A i działki B.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy rozstrzygnąć czy dokonując sprzedaży działek, Wnioskodawca A będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy A w przedmiocie zbycia działki A i działki B, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca A nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca A, sprzedając przedmiotową działkę A i działkę B, będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem planowana przez Wnioskodawcę A sprzedaż działki A w ramach pierwszego etapu oraz działki B w ramach drugiego etapu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje
--------------------

Z uwagi na warunkowy charakter pytań nr 3,4,5 i 6, nie udziela się odpowiedzi na nie, gdyż:

\- Wnioskodawcy oczekiwali odpowiedzi na pytanie nr 3 wyłącznie w przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr 1, że planowana przez Wnioskodawców transakcja

sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

\- Wnioskodawcy oczekiwali odpowiedzi na pytanie nr 4 wyłącznie w przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr 2, że planowana przez Wnioskodawców transakcja

sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

\- Wnioskodawcy oczekiwali odpowiedzi na pytanie nr 5 wyłącznie w przypadku uznania w odpowiedzi na pytania nr 1 i 3, że planowana przez Wnioskodawców

transakcja sprzedaży pierwszej części opisanej nieruchomości (działki A) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze

zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług,

\- Wnioskodawcy oczekiwali odpowiedzi na pytanie nr 6 wyłącznie w przypadku uznania w odpowiedzi na pytania nr 2 i 4, że planowana przez Wnioskodawców

transakcja sprzedaży drugiej części opisanej nieruchomości (działki B) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze

zwolnienia przedmiotowego od podatku od towarów i usług.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem

czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki

interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan X (Zaineresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).