Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.641.2018.3.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-12-17
Teza: W zakresie zastosowania stawki podatku VAT 23% do dostawy Przedmiotu Sprzedaży przez Sprzedającego oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego przez Nabywcę.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 października 2018 r. (data wpływu 16 października 2018 r.), uzupełnionym pismem Strony z dnia 13 grudnia 2018 r. (data wpływu 14 grudnia 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 7 grudnia 2018 r. znak sprawy 0114 KDIP1 1.4012.641.2018.2.AM o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki podatku VAT 23% do dostawy Przedmiotu Sprzedaży przez Sprzedającego oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego przez Nabywcę - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania stawki podatku VAT 23% do dostawy Przedmiotu Sprzedaży przez Sprzedającego oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego przez Nabywcę.

Niniejszy wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 13 grudnia 2018 r. (data wpływu 14 grudnia 2018 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 7 grudnia 2018 r. znak sprawy 0114 KDIP1 1.4012.641.2018.2.AM.

We wniosku wspólnym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 6 września 2017 r. R. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) i H. sp. z o.o. (dalej „Kupujący”) zawarli warunkową przedwstępna umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem magazynowym i budowlami oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Na ww. nieruchomość składają się:

1.  zabudowana nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem 4/14 o powierzchni 29.137,00 m2, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”);
2.  jednokondygnacyjny budynek usytuowany na Gruncie o przeznaczeniu magazynowo-produkcyjnym o powierzchni najmu 13.259,00 m2 (dalej: „Budynek”);
3.  budowle usytuowane na Gruncie wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, w tym: place manewrowe, miejsca postojowe, drogi komunikacyjne, portiernię, oświetlenie, sieć kanalizacji deszczowej, sieć i instalacja wodociągowa, sieć gazowa z przyłączami, stacja transformatorowa, zbiornik retencyjny, droga pożarowa, wewnętrzna linia zasilająca wraz z instalacją elektoenergetyczną, szlabany, system alarmowy zewnętrzny wraz z monitoringiem, ogrodzenia, oraz zjazd na drogę powiatową, tereny zielone oraz pylon reklamowy-informacyjny, służące do wspólnego użytku najemców powierzchni w Budynku (dalej: „Budowle”);

\- (dalej: „Nieruchomość”).

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanego z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy w dniu 14 czerwca 2017 roku, wynika, że Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwalą Rady Miejskiej z dnia 19 grudnia 2012 roku, a ponadto, że działka numer 4/14 położona jest na obszarze oznaczonym symbolami PU — tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, składów i magazynów, ZW — tereny zieleni nieurządzonej.

Sprzedający nabył własność Gruntu na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 30 marca 2009 r., w związku z pokryciem wkładu niepieniężnego przez L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna w zamian za udziały w kapitale zakładowym Sprzedającego objęte w związku z uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Sprzedającego z dnia 30 marca 2009 r. o podwyższeniu kapitału zakładowego. Grunt został nabyty przez Sprzedającego jako część większej nieruchomości gruntowej, która następnie była przedmiotem decyzji podziałowych, tj.:

1.  decyzji z dnia 21 czerwca 2012 r. wydanej przez Burmistrza Miasta i Gminy zatwierdzającej podział działki nr 4/4 na działki 4/7 oraz 4/8;
2.  decyzji z dnia 14 grudnia 2015 r. wydanej przez Burmistrza Miasta i Gminy zatwierdzającej podział działki nr 4/8 na działki 4/11, 4/12 oraz 4/13; oraz
3.  decyzji z dnia 11 października 2016 r. wydanej przez Burmistrza Miasta i Gminy zatwierdzającej podział działki nr 4/13 na działki 4/14 oraz 4/15 oraz podział dziatki 4/7 na działki 4/16 oraz 4/17.

W wyniku procesu budowlanego przeprowadzonego przez Sprzedającego na Gruncie zostały wybudowane Budynek i Budowle wraz z infrastrukturą towarzyszącą stosownie do decyzji o pozwoleniu na budowę, tj.:

1.  decyzji z dnia 13 grudnia 2011 r., wydanej przez Starostę zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę;
2.  decyzji z dnia 13 sierpnia 2014 r., wydanej przez Starostę o zmianie decyzji oraz
3.  decyzji z dnia 24 listopada 2010 r., wydanej przez Starostę zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

W dniu 23 października 2015 r. została wydana decyzja nr przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielająca pozwolenia na użytkowanie Budynku. Od uzyskania pozwolenia na użytkowanie Sprzedający użytkował całą Nieruchomości wyłącznie na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Sprzedający na Nieruchomości prowadził działalność autoidentyfikacji towarów powierzonych do składowania od innych firm. W ramach tej usługi oprócz autoidentyfikacji towarów Sprzedający przeprowadzał również, na zlecenie tych firm usługi logistyczne. Sprzedający wykonywał ww. działalność przy pomocy własnych pracowników.

Stosownie do Umowy Przedwstępnej, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości, wraz ze znajdującymi się w Budynku ruchomościami oraz innym majątkiem stanowiącym własność Sprzedającego znajdującym się na Nieruchomości (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”) (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”). Ponadto, w dowolnym momencie w okresie związania Umową Przedwstępną (tj. do 31 stycznia 2019 r.), Kupujący może wskazać pisemnie inną spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spełniającą określone kryteria własnościowe, która to spółka zawrze Umowę Sprzedaży i nabędzie Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: „Nowy Kupujący”), załączając dokument, w którym Nowy Kupujący przystąpi do niniejszej Umowy, przejmując wszelkie prawa i obowiązki Kupującego z niniejszej Umowy, na co Sprzedający niniejszym wyraził zgodę.

Stosownie do Umowy Przedwstępnej, Kupujący co do zasady wstąpi w prawa najemcy na podstawie artykułu 678 § 1 Kodeksu Cywilnego. Ponadto, Przedmiot Sprzedaży obejmie również:

1.  wszelkie prawa i wierzytelności Sprzedającego jako wynajmującego na podstawie umów najmu, w odniesieniu do których Kupujący nie wejdzie w prawa najemcy na podstawie artykułu 678 § 1 Kodeksu Cywilnego;
2.  wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z dokumentów zabezpieczenia najmu;
3.  wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z umowy o roboty budowlane dotyczącej Budynku i Budowli wraz z niezbędną towarzyszącą infrastrukturą techniczna i drogową;
4.  wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z gwarancji z umów budowlanych oraz dokumentów zabezpieczeń z umów budowlanych (jeśli będą jeszcze istniały na ten moment);
5.  wszystkie prawa autorskie do projektów dotyczących budowy Budynku i Budowli wraz z niezbędną towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową na podstawie stosownych umów z projektantami;

\- za wyjątkiem praw przenoszonych przez gwaranta Umowy Przedwstępnej (tj. R. S.A.) w umowie przelewu.

Umowa Przedwstępna przewiduje, że w Umowie Sprzedaży, Sprzedający przeniesie na Kupującego wszystkie obowiązki wynikające z umów najmu, jeżeli przedmiot najmu opisany w tych umowach nie będzie do tego czasu wydany najemcom.

Przy czym do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający zawrze jedynie umowę najmu z S. Sp. z o.o., która wejdzie w życie 2 stycznia 2019 r. (dalej; „Umowa Najmu”). Prawa i obowiązki z Umowy Najmu przejdą na Kupującego na podstawie artykułu 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, jeżeli do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży przedmiot Umowy Najmu zostanie wydany najemcy. Jeżeli wydanie przedmiotu najmu nie nastąpi do tego momentu prawa i obowiązku z Umowy Najmu zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Umowy Sprzedaży. Przy czym alternatywnie (co jest mniej prawdopodobne) Umowa Najmu może zostać od razu zawarta na rzecz Kupującego.

Sprzedający zatrudnia pracowników, którzy jednak nie zostaną przeniesieni w ramach Umowy Sprzedaży. Przed zawarciem Umowy Sprzedaży pracownicy Ci zostaną bowiem pracownikami S. Sp. z o.o., czyli podmiotu, który na moment zawarcia Umowy Sprzedaży będzie najemcą Nieruchomości.

Sprzedający zapewnił również dostępność mediów niezbędnych do eksploatacji i utrzymania Budynku, które mogą być przeniesione na Kupującego. Umowy o dostawę mediów mogą obejmować:

1.  umowę o dostawę energii elektrycznej,
2.  umowę o dostawę gazu ziemnego,
3.  umowę o dostawę wody.

W skład Przedmiotu Sprzedaży nie będą natomiast wchodziły: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa przedsiębiorstwa), tajemnice handlowe przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego, umowy rachunków bankowych, a także księgi rachunkowe Sprzedającego i dokumenty związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Przedmiot Sprzedaży nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego. W związku z nabyciem Przedmiotu Sprzedaży nie zostanie rozpoznana dodatnia wartości firmy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży. Zawierając Umowę Sprzedaży, Sprzedający i Kupujący będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w zakresie, w jakim Transakcja będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Sprzedającemu przysługiwało w stosunku do Budynku i Budowli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kupujący nie świadczy usług zwolnionych z VAT i co do zasady, posiada pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Ponadto, w piśmie z dnia 13 grudnia 2018 r., Wnioskodawca uzupełnił informacje zawarte we wniosku wskazując że:

1.  Wszystkie wymienione we wniosku budowle są własnością Sprzedającego i będą przedmiotem sprzedaży, z zastrzeżeniem fragmentów kanalizacji deszczowej, instalacji wodociągowej, gazowej i elektroenergetycznej od miejsca ich przyłączenia do zewnętrznej sieci odprowadzającej ścieki deszczowe, sieci wodociągowej, gazowej i elektroenergetycznej, które w tej części będą własnością przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem sprzedaży. Przy czym w niektórych przypadkach punkt przyłącza może być zlokalizowany na granicy nieruchomości gruntowej.
2.  Wyżej wymienione instalacje stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ale w zakresie, w jakim są własnością Sprzedającego (czyli do punktu przyłącza) stanowią część składową nieruchomości gruntowej i tym samym nie stanowią odrębnych nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.
3.  Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.
4.  Nie poniesiono nakładów na ulepszenie budynku/budowli, przeznaczonych do sprzedaży, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku/budowli.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT?
3.  Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
2.  Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT.
3.  Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania nr 1

Przedmiot Transakcji a przedsiębiorstwo

Zdaniem Wnioskodawcy, Przedmiot Sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wobec czego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 pkt 1 ustawy o VAT.

Termin „przedsiębiorstwo” nie został zdefiniowany w przepisach podatkowych. Z tego względu konieczne jest odniesienie się do jego definicji zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują) stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.

Z przedstawionego powyżej przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że Przedmiotem Sprzedaży będą jedynie poszczególne składniki majątkowe, natomiast nie całe przedsiębiorstwo Sprzedającego.

Należy bowiem wskazać, iż Kupujący nie nabędzie wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo. W szczególności zaś Kupujący nie planuje nabycia następujących elementów składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:

1.  oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnionych części (firma Sprzedającego);
2.  rachunków bankowych Sprzedającego i środków pieniężnych;
3.  patentów i innych praw własności przemysłowej;
4.  majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (poza majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji projektowej i budowlanej);
5.  tajemnic przedsiębiorstwa;
6.  ksiąg związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, na skutek zawarcia Umowy Sprzedaży nie dojdzie do sprzedaży przedsiębiorstwa, gdyż część składników majątkowych należących do Sprzedającego i tworzących jego przedsiębiorstwo, wymieniona w art. 551 Kodeksu cywilnego, nie zostanie nabyta przez Kupującego, gdyż nie są one przedmiotem Transakcji. Oznacza to, że Przedmiot Sprzedaży nie będzie stanowił zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (przekazane składniki nie będą wystarczające do kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego).

Przedmiot Transakcji a zorganizowana część przedsiębiorstwa

W odniesieniu do terminu „zorganizowana część przedsiębiorstwa” należy odnieść się do definicji zawartej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Zgodnie z powyższym przepisem, przez zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa należy rozumieć zespół składników:

1.  materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W oparciu o powyższe, w celu uznania, że dany zespół składników majątkowych i niemajątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinien on być wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej, funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne polega na tym, że działalność zorganizowanej części przedsiębiorstwa dotyczy jednej ze sfer działalności, które są prowadzone odrębnie (niezależnie od siebie) oraz dla których działalności został przydzielony określony majątek (zespół składników materialnych i niematerialnych) oraz określeni pracownicy. Ponadto konieczne jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako odrębna jednostka organizacyjna: dział, wydział, oddział itp. przy czym, wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

W związku z faktem, że:

1.  Przedmiot Sprzedaży nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze),
2.  Przedmiot Sprzedaży nie stanowi jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS),

wobec powyższego Przedmiot Sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów, oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

1.  Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego wyłącznie dla działalności związanej z Przedmiotem Sprzedaży, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.
2.  Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych i innych dokumentów Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Przedmiotem Sprzedaży),
3.  Kupujący nie przejmie rachunków bankowych Sprzedającego, w związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

W interpretacjach podkreśla się również fakt, iż odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (por. interpretacja indywidualna z dnia 27 lipca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-345/12-4/JN).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanych aktywów. W szczególności, Przedmiotem Sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

1.  umowy serwisowe związane z obsługą Nieruchomości, poza umowami których przejęcie od Sprzedającego będzie konieczne ze względu na kontynuację dostaw mediów użytkownikom Budynku,
2.  umowy zawarte przez Sprzedającego z podmiotami świadczącymi usługi związane z obsługą działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego,
3.  tajemnice handlowe i know-how Sprzedającego

Ponadto, w ramach Transakcji nie zostaną przeniesieni na Kupującego pracownicy Sprzedającego.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.

Z uwagi na fakt, że zespół składników majątkowych i niemajątkowych będący Przedmiotem Sprzedaży nie jest wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym, nie będzie on stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że w orzecznictwie wyrażono pogląd, że: „sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż” (wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r., sygn. SA/Gd 1959/94).

Mając na uwadze to stanowisko, podstawowa przesłanka do stwierdzenia istnienia przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części nie zachodzi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, gdyż Przedmiotem Sprzedaży będą wyodrębnione składniki majątkowe.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, że Przedmiot Sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy czym stosowanie do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 16 listopada 2017 r. (C-308/16), Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Oznacza to, że pierwsze zasiedlenie obejmuje również użytkowanie budynku przez właściciela w jego działalności gospodarczej.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w dniu 23 października 2015 r. została wydana decyzja przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielająca pozwolenia na użytkowanie Budynku. Od uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Sprzedający użytkował Nieruchomości wyłącznie na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W związku z budową Budynku i Budowli Sprzedający był uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących ww. budowę. Sprzedający w okresie po wybudowaniu Budynku oraz Budowli nie ponosił również wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku oraz Budowli (których poniesienie mogłoby skutkować zastosowaniem zwolnienia, gdyby nie przysługiwało mu w stosunku do nich prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego).

Mając powyższe na uwadze oraz w świetle wyroku TSUE z 16 listopada 2017 r. (C-308/16), zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na podstawie Umowy Sprzedaży będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Wynika to z taktu, że do pierwszego zasiedlenia doszło ponad dwa lata przed zawarciem Umowy Sprzedaży w wyniku użytkowania Nieruchomości przez Sprzedającego na potrzeby jego działalności gospodarczej. Jednakże, Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT pod warunkiem, że złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania.

Tym samym, mając na uwadze, że Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, Umowa Sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT w wysokości 23%.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania nr 3

Zdaniem Zainteresowanych, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na dzień dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Przedmiotu Sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej w wysokości 23%. Planowane nabycie Przedmiotu Sprzedaży będzie zatem związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu nabycia Przedmiotu Sprzedaży i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Przedmiotu Sprzedaży, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało zatem na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Przedmiot Sprzedaży będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja, jak wskazano powyżej, nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT. Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Przedmiotu Sprzedaży od Sprzedającego.

Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w oparciu o wskazane powyżej przepisy ustawy o VAT, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący rozliczy zgodnie z przepisami ustawy o VAT fakturę otrzymaną od Sprzedającego dokumentującą nabycie Przedmiotu Sprzedaży, kwota podatku naliczonego (m.in. z tego tytułu) będzie wyższa od kwoty podatku należnego, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy (w określonym terminie), pod warunkiem, iż nie dokona on obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy.

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Użyte przez ustawodawcę w powyższym przepisie pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, darowizna, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.). Na mocy art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 552 Kodeksu cywilnego ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 6 września 2017 r. Sprzedający i Kupujący zawarli warunkową przedwstępna umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem magazynowym i budowlami oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową (Umowa Przedwstępna). Na ww. nieruchomość składają się:

1.  zabudowana nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem 4/14 o powierzchni 29.137,00 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (Grunt);
2.  jednokondygnacyjny budynek usytuowany na Gruncie o przeznaczeniu magazynowo-produkcyjnym o powierzchni najmu 13.259,00 m2 (Budynek);
3.  budowle usytuowane na Gruncie wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, w tym: place manewrowe, miejsca postojowe, drogi komunikacyjne, portiernię, oświetlenie, sieć kanalizacji deszczowej, sieć i instalacja wodociągowa, sieć gazowa z przyłączami, stacja transformatorowa, zbiornik retencyjny, droga pożarowa, wewnętrzna linia zasilająca wraz z instalacją elektoenergetyczną, szlabany, system alarmowy zewnętrzny wraz z monitoringiem. ogrodzenia, oraz zjazd na drogę powiatową, tereny zielone oraz pylon reklamowy- informacyjny, służące do wspólnego użytku najemców powierzchni w Budynku (dalej: „Budowle”);

\- (dalej: „Nieruchomość”).

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanego z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy w dniu 14 czerwca 2017 roku, wynika, że Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwalą Rady Miejskiej z dnia 19 grudnia 2012 roku, a ponadto, że działka numer 4/14 położona jest na obszarze oznaczonym symbolami PU — tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, składów i magazynów, ZW — tereny zieleni nieurządzonej.

Sprzedający nabył własność Gruntu na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 30 marca 2009 r.

Działka nr ew. 4/14 powstała w wyniku decyzji z dnia 11 października 2016 r. wydanej przez Burmistrza Miasta i Gminy zatwierdzającej podział działki nr 4/13 na działki 4/14 oraz 4/15.

W wyniku procesu budowlanego przeprowadzonego przez Sprzedającego na Gruncie zostały wybudowane, Budynek i Budowle wraz z infrastrukturą towarzyszącą stosownie do decyzji o pozwoleniu na budowę.

W dniu 23 października 2015 r. została wydana decyzja przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielająca pozwolenia na użytkowanie Budynku. Od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, Sprzedający użytkował całą Nieruchomości wyłącznie na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Sprzedający na Nieruchomości prowadził działalność autoidentyfikacji towarów powierzonych do składowania od innych firm. W ramach tej usługi oprócz autoidentyfikacji towarów Sprzedający przeprowadzał również, na zlecenie tych firm usługi logistyczne. Sprzedający wykonywał ww. działalność przy pomocy własnych pracowników.

Stosownie do Umowy Przedwstępnej, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości, wraz ze znajdującymi się w Budynku ruchomościami oraz innym majątkiem stanowiącym własność Sprzedającego znajdującym się na Nieruchomości (Przedmiot Sprzedaży) (Umowa Sprzedaży lub Transakcja). Ponadto, w dowolnym momencie w okresie związania Umową Przedwstępną (tj. do 31 stycznia 2019 r.), Kupujący może wskazać pisemnie inną spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spełniającą określone kryteria własnościowe, która to spółka zawrze Umowę Sprzedaży i nabędzie Nieruchomość od Sprzedającego (Nowy Kupujący), załączając dokument, w którym Nowy Kupujący przystąpi do niniejszej Umowy, przejmując wszelkie prawa i obowiązki Kupującego z niniejszej Umowy, na co Sprzedający niniejszym wyraził zgodę.

Stosownie do Umowy Przedwstępnej, Kupujący co do zasady wstąpi w prawa najemcy na podstawie artykułu 678 § 1 Kodeksu Cywilnego. Ponadto, Przedmiot Sprzedaży obejmie również:

1.  wszelkie prawa i wierzytelności Sprzedającego jako wynajmującego na podstawie umów najmu, w odniesieniu do których Kupujący nie wejdzie w prawa najemcy na podstawie artykułu 678 § 1 Kodeksu Cywilnego;
2.  wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z dokumentów zabezpieczenia najmu;
3.  wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z umowy o roboty budowlane dotyczącej Budynku i Budowli wraz z niezbędną towarzyszącą infrastrukturą techniczna i drogową;
4.  wszelkie prawa i wierzytelności wynikające z gwarancji z umów budowlanych oraz dokumentów zabezpieczeń z umów budowlanych (jeśli będą jeszcze istniały na ten moment);
5.  wszystkie prawa autorskie do projektów dotyczących budowy Budynku i Budowli wraz z niezbędną towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową na podstawie stosownych umów z projektantami;

\- za wyjątkiem praw przenoszonych przez gwaranta Umowy Przedwstępnej w umowie przelewu.

Umowa Przedwstępna przewiduje, że w Umowie Sprzedaży, Sprzedający przeniesie na Kupującego wszystkie obowiązki wynikające z umów najmu, jeżeli przedmiot najmu opisany w tych umowach nie będzie do tego czasu wydany najemcom.

Przy czym do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający zawrze jedynie umowę najmu z S. Sp. z o.o., która wejdzie w życie 2 stycznia 2019 r. (dalej; „Umowa Najmu”). Prawa i obowiązki z Umowy Najmu przejdą na Kupującego na podstawie artykułu 678 § I Kodeksu Cywilnego, jeżeli do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży przedmiot Umowy Najmu zostanie wydany najemcy. Jeżeli wydanie przedmiotu najmu nie nastąpi do tego momentu prawa i obowiązku z Umowy Najmu zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Umowy Sprzedaży. Przy czym alternatywnie (co jest mniej prawdopodobne) Umowa Najmu może zostać od razu zawarta na rzecz Kupującego.

Sprzedający zatrudnia pracowników, którzy jednak nie zostaną przeniesieni w ramach Umowy Sprzedaży.

Sprzedający zapewnił również dostępność mediów niezbędnych do eksploatacji i utrzymania Budynku, które mogą być przeniesione na Kupującego. Umowy o dostawę mediów mogą obejmować:

1.  umowę o dostawę energii elektrycznej,
2.  umowę o dostawę gazu ziemnego,
3.  umowę o dostawę wody.

W skład Przedmiotu Sprzedaży nie będą natomiast wchodziły: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa przedsiębiorstwa), tajemnice handlowe przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego, umowy rachunków bankowych, a także księgi rachunkowe Sprzedającego i dokumenty związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Przedmiot Sprzedaży nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży. Zawierając Umowę Sprzedaży, Sprzedający i Kupujący będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w zakresie, w jakim Transakcja będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Sprzedającemu przysługiwało w stosunku do Budynku i Budowli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kupujący nie świadczy usług zwolnionych z VAT i co do zasady, posiada pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Ponadto, wszystkie wymienione we wniosku budowle są własnością Sprzedającego i będą przedmiotem sprzedaży, z zastrzeżeniem fragmentów kanalizacji deszczowej, instalacji wodociągowej, gazowej i elektroenergetycznej od miejsca ich przyłączenia do zewnętrznej sieci odprowadzającej ścieki deszczowe, sieci wodociągowej, gazowej i elektroenergetycznej, które w tej części będą własnością przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem sprzedaży. Przy czym w niektórych przypadkach punkt przyłącza może być zlokalizowany na granicy nieruchomości gruntowej.

Nie poniesiono nakładów na ulepszenie budynku/budowli, przeznaczonych do sprzedaży, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku/budowli.

Ad 1

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja sprzedaży nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia z zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści wniosku dokonana transakcja sprzedaży nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. Z opisu sprawy wynika, że w wyniku transakcji nie dojdzie do przeniesienia wielu istotnych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, co spowoduje, że Przedmiot Transakcji nie będzie wystarczający aby możliwe było prowadzenie przedsiębiorstwa w zakresie w jakim obecnie prowadzi je Sprzedający.

W wyniku transakcji nie dojdzie do przekazania m.in.: oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnionych części (firma Sprzedającego), rachunków bankowych Sprzedającego i środków pieniężnych, patentów i innych praw własności przemysłowej, majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (poza majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji projektowej i budowlanej), tajemnic przedsiębiorstwa, ksiąg związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, pracowników do obsługi tej działalności.

Zatem opisanego Przedmiotu Sprzedaży nie można uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ nie stanowi on zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie pozwalającego na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych, własnych zasobów Kupującego.

Opisany przedmiot transakcji nie będzie również stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży będą wymienione w ramach opisu sprawy składniki majątkowe, które nie zostały wydzielone organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Z opisu sprawy wynika, że Przedmiot Sprzedaży nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym w tym np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Brak również wyodrębnienia finansowego dla Przedmiotu Sprzedaży w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji dla Przedmiotu Sprzedaży, brak wydzielenia finansowego z pozostałej działalności przedsiębiorstwa.

Przedmiot Sprzedaży nie został także wydzielony funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Jak wskazano w opisie sprawy, Kupujący w ramach transakcji nie nabędzie wszystkich niezbędnych składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą tylko tych nabywanych składników materialnych i niematerialnych.

Zbywane przez Sprzedającego składniki majątkowe w ramach planowanej transakcji sprzedaży nie są wystarczające, aby prowadzić w oparciu wyłącznie o te nabyte składniki majątkowe przedsiębiorstwo, bez angażowania dodatkowych środków.

Jak wyjaśniono wyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy brać pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży. Nie można zatem wyznaczyć szczegółowego katalogu warunków koniecznych do spełnienia, aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Opisany we wniosku Przedmiot Sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Sprzedaży nie stanowi składników materialnych i niematerialnych wydzielonych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, Przedmiot Sprzedaży nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Tym samym, będące Przedmiotem Sprzedaży składniki materialne i niematerialne nie są na tyle zorganizowane, aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez ponoszenia dodatkowych nakładów Kupującego.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedawane przez Sprzedającego składniki jego przedsiębiorstwa, które przejmie Kupujący w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ Przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Planowana transakcja dostawy Przedmiotu Sprzedaży będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytanie nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wnioskodawca ma również wątpliwości, czy transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.) przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane jako urządzenia budowlane, należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wynika z opisu sprawy, w skład Przedmiotu Sprzedaży wchodzą działka gruntowa o numerze 4/14, zabudowana budynkiem i budowlami oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową.

Należy w tym miejscu wskazać, że z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT albo będzie opodatkowana w zależności od daty pierwszego zasiedlenia.

Zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa Dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W świetle powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto w dniu 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości odpowiedział na pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia. TSUE w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 przyznał rację spółce uznając, że pierwsze zasiedlenie w sprawie będącej przedmiotem postępowania głównego, nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE.

Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku. Przy czym, TSUE jednakowo traktuje pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu obiektu, jak i po jego ulepszeniu. W obu przypadkach Trybunał twierdzi, że do pierwszego zasiedlenia wystarczy rozpoczęcie jego użytkowania.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące, w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dla budynku i budowli, które będą Przedmiotem Sprzedaży i znajdują się na działce o numerze ew. 4/14 doszło już do pierwszego zasiedlenia oraz od momentu ich zasiedlenia minęły już ponad dwa lata.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 23 października 2015 r. została wydana decyzja przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielająca pozwolenia na użytkowanie Budynku. Od uzyskania pozwolenia na użytkowanie Sprzedający użytkował całą Nieruchomości tj. budynek, budowle i grunt wyłącznie na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Zatem już w październiku 2015 roku doszło do zasiedlenia budynku i budowli, które obejmuje Przedmiot Sprzedaży.

Jak wskazał Zainteresowany, w stosunku do budynku i budowli, które stanowią Przedmiot Sprzedaży nie dokonywano ulepszeń, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Należy zatem stwierdzić, że do dostawy budynku i budowli posadowionych na działce nr 4/14 zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy gruntu, na których ww. budynek i budowle zostały posadowione ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, sprzedaż działki nr. ew. 4/14 wraz z posadowionymi na niej budynkiem i budowlami podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wyboru opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zatem, przy planowanym przez Strony transakcji wyborze opodatkowania budynku i budowli składających się na Przedmiot Sprzedaży w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytanie nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad 3

Wnioskodawca ma również wątpliwości, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy – nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży. Zawierając Umowę Sprzedaży Sprzedający i Kupujący będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w zakresie, w jakim Transakcja będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Kupujący nie świadczy usług zwolnionych z VAT i co do zasady, posiada pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zatem biorąc pod uwagę, że sprzedaż na rzecz Kupującego Przedmiotu Sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż Strony transakcji zamierzają skorzystać z opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oraz ww. składniki będą służyły do wykonywania przez Kupującego czynności opodatkowanych (najem), będzie On uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z prawidłowo wystawionych przez Sprzedającego faktur dokumentujących nabycie tych składników przez Stronę. Spełniona bowiem zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT jaką jest związek dokonanego nabycia składników majątkowych z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Kupującego powstanie prawo do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo, należy wskazać, że niniejszego rozstrzygnięcia dokonano przy uwzględnieniu przyjętej przez Wnioskodawcę wykładni definicji pierwszego zasiedlenia. W związku z rozstrzygnięciem zawartym w orzeczeniu TSUE w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection, podatnik ma bowiem prawo do zastosowania obowiązujących norm prawa krajowego albo może bezpośrednio zastosować przepisy Dyrektywy z uwzględnieniem wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia przedstawionego w orzecznictwie sądowym, w tym w wyroku C-308/16.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu zawartego w opisie sprawy przedstawionym we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.