Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.365.2025.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-28
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziałów w
nieruchomości nabytego w wyniku zawarcia umowy
dożywocia.
Słowa kluczowe: dożywocie
nieruchomości-zbycie nieruchomości
umowa-umowa dożywocia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 8-art. 45-ust. 1a-pkt 3

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 16 maja 2025 r. (wpływ 16 maja 2025 r.) i
    pismem, które wpłynęło 20 maja 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest
    następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W marcu 2025 r. podpisała Pani akt notarialny umowy dożywocia z Pani daleką krewną. W
    ramach umowy dożywocia Pani i Pani druga ciocia zobowiązałyście się do opieki nad tą
    daleką krewną, w zamian za co krewna przeniosła na Panią i Pani ciocię własność (po
    połowie) swojego mieszkania w B, oszacowanego na kwotę 548 000 zł, wg operatu
    szacunkowego sporządzonego na moment podpisania umowy. Po planowanej sprzedaży
    mieszkania kwota, którą otrzymałaby Pani z tej transakcji wyniosłaby około 274 000 zł.
    Mieszkanie zostanie sprzedane w tym lub przyszłym roku, co oznacza, że nie minie 5 lat
    od daty nabycia.
    Obecnie ma Pani własne mieszkanie oraz jest Pani współwłaścicielem 1/6 mieszkania
    odziedziczonego po Pani zmarłym tacie. Mieszkanie z umowy dożywocia jest trzecim
    mieszkaniem w którym ma Pani część własności.
    Uzupełnienie wniosku
    Na pytanie: Czy zbycie mieszkania nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej?
    Odpowiedział Pani:
      Nie.
    Na pytanie: Pod jakim adresem jest zlokalizowane to mieszkanie?
    Odpowiedziała Pani:
      ul. A 1 w B.
    Na pytanie: Czy w przeszłości dokonywała Pani nabycia innych nieruchomości i
    odpłatnego ich zbycia? Jeżeli tak – prosiłem, żeby Pani podał daty zakupu, sprzedaży i celu
    w jakim były nabywane i zbywane.
    Odpowiedziała Pani:
      Nie, nigdy nie sprzedawałam żadnej nieruchomości.
    Napytanie: Czy w przyszłości zamierza Pani kupować nieruchomości w celu ich zbycia? Jeśli
    tak – to jaka będzie skala tych działań?
    Odpowiedziała Pani:
      Nie, nie planuję kupować nieruchomości, żeby je sprzedawać.
    Pytanie sformułowane w uzupełnieniu wniosku
    Czy planowana sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym przed upływem pięciu lat od daty
    jego nabycia w wyniku zawarcia umowy dożywocia będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem dochodowym od osób fizycznych i czy jest Pani zobowiązana z tego tytułu do
    złożenia zeznania podatkowego PIT-39?
    Pani stanowisko sformułowane w uzupełnieniu wniosku
    Pani zdaniem, planowana sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym przed upływem pięciu
    lat od daty jego nabycia w wyniku zawarcia umowy dożywocia, nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie jest Pani zobowiązana z
    tego tytułu do złożenia zeznania podatkowego PIT-39.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw określonych w ww. lit. a-c ) w myśl
    tego przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    · odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nie nastąpi w wykonaniu działalności
      gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    · zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
      którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują pojęcia
    „nabycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, nie wskazują, czy ma to być
    nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określają również, na podstawie jakiej czynności
    prawnej może nastąpić to nabycie. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, bez
    względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia
    majątkowego.
    Należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w szczególności do art. 908 § 1, który stanowi, że:
      Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się
      zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku
      odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia,
      ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i
      pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający
      zwyczajom miejscowym.
    Jak wynika z przywołanego przepisu, przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości
    zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się
    zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest
    zatem umową zobowiązującą i wzajemną. Nabywca nieruchomości, który staje się jej
    właścicielem z mocy umowy dożywocia, nie jest ograniczony mimo zobowiązań, jakie na
    siebie przyjął wobec dożywotnika, w rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Może on
    zarówno dokonywać wszelkiego rodzaju obciążeń tej nieruchomości prawami rzeczowymi
    ograniczonymi, jak i zbyć tę nieruchomość osobie trzeciej. Na skutek zawarcia umowy
    dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości już w dacie zawarcia tej
    umowy. Z dniem podpisania aktu notarialnego dochodzi do nabycia nieruchomości.

    Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w marcu 2025 r.
    podpisała Pani akt notarialny umowy dożywocia z Pani daleką krewną. W ramach umowy
    dożywocia Pani i Pani druga ciocia zobowiązałyście się do opieki nad tą daleką krewną, w
    zamian za co krewna przeniosła na Panią i Pani ciocię własność (po połowie) swojego
    mieszkania w B.
    Planuje Pani sprzedać mieszkanie w 2025 lub 2026 roku.
    Wobec powyższego, planowana sprzedaż mieszkania, w którym nabyła Pani udział w 2025
    r., przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia, stanowi dla Pani przychód, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
    Przechodząc więc do skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości należy
    wskazać, co następuje:
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę
    zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia,
    zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych
    uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby
    transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
    tą czynnością).
    Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez
    rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty
    ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze
    sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty
    świadectwa energetycznego, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym
    zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
    Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa
    się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie,
    czy nieodpłatnie.
    W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub

      udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,
      które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich
      posiadania.
    Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy:
      Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego
      wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w
      terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku
      podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w
      dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
    Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1
    podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według
    ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej
    straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na
    zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).
    W związku z planowanym zbyciem Pani udziału w mieszkaniu, nabytego w wyniku
    zawarcia umowy dożywocia, przed upływem pięciu lat od jego nabycia, będzie Pani
    zobowiązana do złożenia zeznania PIT-39.
    Wobec powyższego Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku.
    W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego
    we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.