Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-1000/12-4/JN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-02-27
Teza: Podstawa opodatkowania przy dostawie nieruchomości w ramach transakcji zamiany.
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; zamiana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2012 r. (data wpływu 29 listopada 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 31 stycznia 2013 r. (data wpływu 1 lutego 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania przy dostawie nieruchomości w ramach transakcji zamiany – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania przy dostawie nieruchomości w ramach transakcji zamiany.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 31 stycznia 2013 r. o doprecyzowanie zadanego pytania oraz własnego stanowiska.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Pismem z dnia 22 lutego 2007 r. Państwo F. zwrócili się do Wydziału Urzędu z propozycją zamiany nieruchomości położonej przy ul. K., oznaczonej jako działka nr 47/50, o powierzchni 1490 m2 na działkę stanowiącą własność Miasta położoną przy ul. P., oznaczoną jako działka nr 157, o powierzchni 931 m2.

W operacie szacunkowym z dnia 4 listopada 2008 r. została oszacowana wartość rynkowa nieruchomości położonej przy ul. K., oznaczonej jako działka nr 47/50, stanowiącej własność Państwa F. na kwotę 63 000 zł. Natomiast w operacie szacunkowym z dnia 23 czerwca 2008 r. została oszacowana wartość rynkowa działki zamiennej położonej przy ul. P., oznaczonej jako działka nr 157, stanowiącej własność Miasta na kwotę 104 460 zł. W operatach szacunkowych, autorzy zamieścili klauzulę, iż określona wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT. W dniu 2 kwietnia 2009 r. w siedzibie Wydziału został podpisany protokół z rokowań. Zgodnie z jego treścią przedmiotem zamiany były: nieruchomość oznaczona jako działka nr 157, której wartość została ustalona na podstawie ww. operatu szacunkowego na kwotę 104 460 zł netto plus kwota 22 981,20 zł stanowiąca należny podatek VAT według stawki podstawowej od dostawy towaru, zgodnie z art. 5 ust. l i art. 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz nieruchomość oznaczona jako działka nr 47/50, której wartość została ustalona na podstawie ww. operatu szacunkowego na kwotę 63 000 zł.

Dnia 11 maja 2009 r. w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem podpisany został akt notarialny umowy zamiany. Przed podpisaniem aktu Państwo F. dokonali wpłaty na rzecz Miasta wynikającej z różnicy wartości nieruchomości stanowiących przedmiot zamiany w kwocie 41 460 zł oraz wpłaty z tytułu należnego podatku VAT według stawki 22% naliczonego od wartości działki gruntu nr 157, czyli od kwoty 104 460 zł w kwocie 22 981,20 zł. Łącznie dokonali wpłaty na kwotę 64 441,20 zł. Po otrzymaniu faktury VAT z dnia 18 maja 2009 r. wystawionej przez Wnioskodawcę, Państwo F. zwrócili się o jej sprostowanie i prawidłowe naliczenie podatku VAT oraz zwrotu nadpłaty z kwoty, którą uiścili przed zawarciem aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 31 stycznia 2013 r.).

Czy Wnioskodawca prawidłowo uznał, że zbywając nieruchomość przy ul. P. jako podstawę opodatkowania VAT należy przyjąć wartość netto nieruchomości, która wynika z operatu szacunkowego opatrzonego klauzulą, że określona wartość rynkowa nie obejmuje podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 31 stycznia 2013 r.), uznanie wartości rynkowej z operatu szacunkowego jako wartości netto, do której należy doliczyć podatek VAT jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 29 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót a obrotem kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Wnioskodawca nie mógł uznać wartości nieruchomości z operatu szacunkowego jako kwoty należnej z tytułu sprzedaży (zamiany), którą należy pomniejszyć o wartość należnego podatku, ponieważ operat szacunkowy był opatrzony klauzulą, że określona wartość rynkowa nie obejmuje podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, iż z uwagi na fakt, iż opisana we wniosku transakcja zamiany miała miejsce w 2009 r., oceny prawnej stanowiska Wnioskodawcy dokonano w oparciu o przepisy prawa podatkowego obowiązujące w dacie zaistnienia ww. zdarzenia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne, przy czym nie wynika z nich, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową – zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszaną – zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z zapisem art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 158 ww. ustawy Kodeks cywilny, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną.

Z powyższego wynika, że przeniesienie własności gruntu na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca w związku z tą dostawą występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na mocy art. 29 ust. 3 ustawy, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 29 ust. 4 ustawy, podstawę opodatkowania zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 9 ustawy, w przypadku wykonania czynności, o których mowa w art. 5, dla których nie została określona cena, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku, z zastrzeżeniem ust. 10 i 12.

Według art. 2 pkt 27b lit. a ustawy, przez wartość rynkową rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, że kwotę należną (zapłatę), stanowi korzyść majątkowa, jaką podatnik uzyska lub ma uzyskać, w związku z wykonaniem czynności opodatkowanej.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. 2001 r., Nr 97, poz. 1050 ze zm.) cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Z opisu sprawy wynika, że pismem z dnia 22 lutego 2007 r. Państwo F. zwrócili się do Wnioskodawcy z propozycją zamiany nieruchomości położonej przy ul. K., oznaczonej jako działka nr 47/50, na działkę stanowiącą własność zainteresowanego położoną przy ul. P., oznaczoną jako działka nr 157.

W operacie szacunkowym z dnia 4 listopada 2008 r. została oszacowana wartość rynkowa nieruchomości położonej przy ul. K., oznaczonej jako działka nr 47/50, stanowiącej własność Państwa F. na kwotę 63 000 zł. Natomiast w operacie szacunkowym z dnia 23 czerwca 2008 r. została oszacowana wartość rynkowa działki zamiennej położonej przy ul. P., oznaczonej jako działka nr 157, stanowiącej własność Miasta na kwotę 104 460 zł. W operatach szacunkowych, autorzy zamieścili klauzulę, iż określona wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT.

Dnia 11 maja 2009 r. w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem podpisany został akt notarialny umowy zamiany. Przed podpisaniem aktu Państwo F. dokonali wpłaty na rzecz Miasta wynikającej z różnicy wartości nieruchomości stanowiących przedmiot zamiany oraz wpłaty z tytułu należnego podatku VAT według stawki 22% naliczonego od wartości działki gruntu nr 157. Po otrzymaniu faktury VAT z dnia 18 maja 2009 r. wystawionej przez Wnioskodawcę, Państwo F. zwrócili się o jej sprostowanie i prawidłowe naliczenie podatku VAT oraz zwrotu nadpłaty z kwoty, którą uiścili przed zawarciem aktu notarialnego.

Mając zatem na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega dostawa towarów, natomiast jeżeli wartość rynkowa nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego jest jedynym wynagrodzeniem należnym Wnioskodawcy z tytułu dostawy nieruchomości to stanowi – w myśl art. 29 ust. 1 ustawy – kwotę należną zawierającą podatek od towarów i usług (o ile taki podatek od danej transakcji jest należny). Podstawą opodatkowania jest zatem wartość rynkowa pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Jeśli natomiast zgodnie z odpowiednimi dokumentami, przepisami innych gałęzi prawa czy uzgodnieniami pomiędzy stronami, wartość rynkowa nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego nie jest jedyną kwotą należną Wnioskodawcy za nieruchomość i z tych dokumentów, przepisów czy też uzgodnień wynika, że jest to kwota, do której należy doliczyć podatek VAT według właściwej stawki, to kwota ta będzie kwotą netto.

Trzeba mieć bowiem na uwadze, że co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie np. w art. 32 ustawy) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług.

Podkreślenia wymaga fakt, że tylko sprzedawca jest w stanie określić, co dokładnie jest wkalkulowane w kwotę należną od nabywcy. Podstawa opodatkowania wynikać powinna wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami. Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

W sytuacji, gdy strony transakcji na dzień dokonania zamiany nieruchomości ustaliły, że wartość wynikająca z operatu szacunkowego jest kwotą netto, to stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, w szczególności stawka podatku VAT dla transakcji zamiany nieruchomości, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.