Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.578.2016.1.LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-02-22
Teza: W zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa; dostawa-dostawa towarów; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2016 r. (data wpływu 19 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 grudnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Strony planowanej transakcji oraz inwestycja zrealizowana przez zbywcę. Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT oraz zamierza nabyć określone składniki majątkowe tworzące łącznie nieruchomość. Zbywcą aktywów (dalej: Sprzedający) jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce będąca również podatnikiem VAT. Spółka oraz Sprzedający są podmiotami niepowiązanymi.

Sprzedający przeprowadził inwestycję polegającą na wybudowaniu zespołu biurowo-usługowo-mieszkalnego, w skład którego wchodzi budynek biurowy oraz zespół pięciu budynków mieszkalnych (apartamentowych) z lokalami użytkowymi na parterze (dalej: Inwestycja), inwestycja została zrealizowana na gruncie, który jest w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego.

Z uwagi na związek wydatków poczynionych na przeprowadzenie inwestycji z wykonywaniem czynności opodatkowanych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Budynek biurowy pierwotnie przeznaczony był na siedzibę spółki-matki Sprzedającego.

Inwestycja została zakończona w 2014 roku. W sierpniu 2014 roku nadzwyczajne zgromadzenie wspólników Sprzedającego podjęło uchwałę o zmianie celu Inwestycji w części dotyczącej ww. budynku biurowego. Jednocześnie zobowiązano zarząd Sprzedającego do podjęcia działań zmierzających do sprzedaży biurowca.

W ww. budynku biurowym poza częścią biurową, znajdują się urządzenia i instalacje służące do wytwarzania energii elektrycznej produkowanej w procesie kogeneracji z dostarczanego do budynku paliwa gazowego oraz wytwarzania ciepła i chłodu, podgrzewania dostarczanej wody na potrzeby ciepłej wody użytkowej. Ciepło, chłód oraz ciepła woda użytkowa wytwarzane za pomocą powyższych instalacji służą zaopatrzeniu budynku biurowego oraz budynków mieszkalnych powstałych w wyniku Inwestycji Sprzedającego. Wytwarzana energia elektryczna służy zaopatrzeniu budynku biurowego.

Od momentu wybudowania budynku biurowego w ramach Inwestycji, Sprzedający nie poniósł wydatków na jego ulepszenie, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekraczałaby 30% jego wartości początkowej.

Planowana transakcja

Spółka zamierza zawrzeć transakcję, której przedmiotem będą: (i) własność ww. budynku biurowego (wraz z opisanymi instalacjami wytwórczymi lub przesyłowymi) oraz (ii) prawo wieczystego użytkowania nieruchomości (dalej zwane łącznie: Nieruchomość).

Jeżeli Spółka dokona ww. nabycia, to wówczas będzie zobligowana do kontynuowania dostarczania ciepła, chłodu oraz ciepłej wody użytkowej na rzecz sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej (tj. wspólnoty zawiązanej przez właścicieli lokali zakupionych od Sprzedającego w części mieszkalnej zrealizowanej inwestycji).

W związku z tym, w dniu 30 lipca 2015 roku Spółka podpisała ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W umowie tej Sprzedający oraz Spółka zobowiązali się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda Spółce a Spółka lub podmiot wskazany przez Spółkę kupi od Sprzedającego Nieruchomość.

Zgodnie z przyjętymi postanowieniami, strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Transakcja) do dnia 1 lipca 2017 roku. Spółka może przy tym żądać wcześniejszego zawarcia tej umowy. Spółka zamierza wykorzystywać zakupioną Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie, Sprzedający nie przeniesie w ramach Transakcji na Spółkę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości (Wnioskodawca sam zawarł niezbędne umowy dotyczące eksploatacji budynku biurowego/Nieruchomości w rezultacie zawarcia ze Sprzedającym umowy najmu, o której mowa w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego, stąd, nie przejdą one pomiędzy Sprzedającym a Spółką w ramach Transakcji). Ponadto, na Spółkę nie zostaną przeniesione w związku z planowaną Transakcją umowy dotyczące funkcjonowania przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Sprzedającego, rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku/ach Sprzedającego.

Ponadto, Wnioskodawca nie przejmie żadnych innych zobowiązań Sprzedającego związanych z Nieruchomością (poza zobowiązaniami ściśle i nierozerwalnie związanymi z Nieruchomością, tj. przede wszystkim wskazanym powyżej obowiązkiem dostarczania ciepła, chłodu oraz ciepłej wody użytkowej na rzecz sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej) lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy pomiędzy Sprzedającym a Spółką.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym, finansowym oraz funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.

Umowa najmu

W dniu 30 lipca 2015 roku Sprzedający zawarł umowę najmu ze Spółką. Przedmiotem umowy jest powierzchnia biurowa ww. budynku biurowego, miejsca parkingowe oraz prawo do korzystania z powierzchni wspólnych. Umowa ta została zawarta na okres 84 miesięcy od dnia 1 grudnia 2015 roku. Pomieszczenia zostały przekazane Spółce (działającej tutaj jako najemca) we wrześniu 2015 roku, w celu prowadzenia prac wykończeniowych na zasadach określonych w umowie oraz do zawierania niezbędnych umów eksploatacyjnych. Przyjęto ponadto rozwiązanie, zgodnie z którym umowa najmu ulegnie rozwiązaniu z chwilą zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Jeżeli ta ostatnia umowa nie zostanie zawarta, to wówczas najem będzie kontynuowany zgodnie z zapisami umowy najmu.

Indywidualna interpretacja podatkowa uzyskana przez Sprzedającego

Spółka zwraca uwagę, że Sprzedawca otrzymał już od tut. Dyrektora Izby Skarbowej indywidualną interpretację podatkową dotyczącą opodatkowania Transakcji podatkiem VAT (pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 października 2015 roku, nr IPPP3/4512-796/15-2/KP).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję w konsekwencji opodatkowania Transakcji podstawową stawką VAT (obecnie 23%), jako odpłatnej dostawy towarów?
2.  Czy Spółka zobowiązana będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną Transakcją?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 16 lutego 2017 r. odrębna interpretacja indywidualna 1462-IPPP3.4512.933.2016.1.IG.

Zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, z uwagi na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”. W rezultacie, ze względu na podleganie przepisom ustawy o VAT i opodatkowanie Transakcji stawką podstawową VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Spółka przedstawiła we wcześniejszej części niniejszego wniosku), Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT oraz zamierza nabyć określone składniki majątkowe tworzące łącznie nieruchomość. Zbywcą aktywów (dalej: Sprzedający) jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce będąca również podatnikiem VAT. Spółka oraz Sprzedający są podmiotami niepowiązanymi. Spółka zamierza zawrzeć transakcję, której przedmiotem będą: (i) własność ww. budynku biurowego (wraz z opisanymi instalacjami wytwórczymi lub przesyłowymi) oraz (ii) prawo wieczystego użytkowania nieruchomości (dalej zwane łącznie: Nieruchomość).

W interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2017 r. Nr 1462-IPPP3.4512.933.2016.1.IG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(\`(...)\`) należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia i będzie obligatoryjnie opodatkowana stawką podstawową podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy i art. 29a ust. 8 ustawy.(\`(...)\`)”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej z zastosowaniem art. 119a ustawy Ordynacja podatkowa.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00- 013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.