Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.842.2025.4.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-28
Teza: W zakresie ustalenia, czy planowana przez Państwa sprzedaż
działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
a w konsekwencji, czy cały podatek VAT należny z tytułu tej
sprzedaży może być rozliczony wyłącznie przez
Wnioskodawcę.
Słowa kluczowe: dzierżawa
małżonkowie
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie sformułowany w piśmie z 3 listopada 2025 r.)
    Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą,
    posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.
    Działalność gospodarcza Wnioskodawcy koncentruje się na sprzedaży detalicznej
    artykułów używanych prowadzonych w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.79.Z) oraz
    wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).
    Działalność ta nie jest związana z handlem nieruchomościami. W związku z prowadzoną
    działalnością gospodarczą, Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.
    Obecnie pobiera świadczenie emerytalne w Polsce.
    Małżonka Wnioskodawcy (dalej: „Zainteresowana”) jest osobą fizyczną, posiadającą status
    rezydenta podatkowego w (...) (...). Zainteresowana nie prowadzi działalności gospodarczej
    na terytorium Rzeczpospolitej w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo przedsiębiorców.
    Zainteresowana jest właścicielem 50% udziałów w spółce kapitałowej z siedzibą w (...).
    Pełni jednocześnie funkcję Prezesa zarządu tej spółki. Przedmiotem działalności spółki
    jest: kupno i sprzedaż wyrobów zegarmistrzowskich, złotniczych i jubilerskich, import i

    eksport wyrobów zegarmistrzowskich, złotniczych i jubilerskich, handel hurtowy
    zegarkami, a także artykułami złotniczymi i jubilerskimi w wyspecjalizowanych punktach
    sprzedaży, działalność w zakresie kupna, sprzedaży i zarządzania nieruchomościami, w
    tym odsprzedaż nieruchomości nabytych w tym celu; wynajem własnych nieruchomości.
    Zainteresowana nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w żadnym z państw.
    Obecnie pobiera emeryturę z Polski, która zgodnie z umową o unikaniu podwójnego
    opodatkowania podlega opodatkowaniu wyłącznie w (...), będącej miejscem jej
    zamieszkania.
    Wnioskodawca, jak również Zainteresowana nie prowadzą działalności rolniczej w
    rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT oraz nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego, o
    którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Małżonkowie pozostają w ustroju wspólności
    majątkowej małżeńskiej.
    1. Planowana sprzedaż nieruchomości rolnej (działka nr 1)
    Planowana jest sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną -
    niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1, dla której Sąd
    Rejonowy dla (...) we (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), o
    powierzchni 9,2014 ha, położonej we (...), obręb (...), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów i
    budynków jako użytek rolny (dalej: Nieruchomość).
    W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości wszczęto z urzędu postępowanie
    administracyjne w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej
    (ZRID) dotyczącej budowy drogi gminnej. Z posiadanych przez Wnioskodawcę i
    Zainteresowaną informacji wynika, że planowany przebieg tej inwestycji obejmuje również
    część Nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawców. W związku z prowadzonym
    postępowaniem administracyjnym niewykluczone jest, że działka nr 1 może ulec
    podziałowi geodezyjnemu na dwie mniejsze działki - o projektowanych numerach
    ewidencyjnych 2 oraz 1.
    Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej na podstawie aktu notarialnego
    Repertorium A nr (...) z 25 listopada 2002 r. do majątku prywatnego małżonków jako
    działka rolna przeznaczona na cele rolnicze. Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT, dlatego ani Wnioskodawcy, ani Zainteresowanej nie przysługiwało prawo
    do odliczenia podatku VAT. Nieruchomości nigdy nie była wykorzystywana w
    jednoosobowej działalności gospodarczej ani nie została wprowadzona do ewidencji
    środków trwałych - zarówno przez Wnioskodawcę, jak i Zainteresowaną.
    Pierwotnie Nieruchomość była samodzielnie uprawiana na cele rolnicze przez
    Wnioskodawcę. Uprawa obejmowała pszenicę, kukurydzę i rzepak w celu uzyskania
    jednolitej płatności obszarowej (...). Płody rolne nigdy nie były przeznaczone do dalszej
    odsprzedaży i nie stanowiły dostawy zwolnionej, ani opodatkowanej podatkiem VAT.
    Obecnie Wnioskodawca i Zainteresowana w dalszym ciągu nie prowadzą na
    przedmiotowej Nieruchomości gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwaliby płody rolne
    przeznaczone do dalszej odsprzedaży.
    Następnie, na podstawie umowy dzierżawy z 3 stycznia 2014 r. - jako majątek stanowiący
    współwłasność małżonków - Nieruchomość została oddana w dzierżawę na rzecz osoby
    trzeciej. Od tego momentu Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie w ramach
    działalności zwolnionej z podatku VAT. Podstawą prawną zwolnienia z podatku VAT jest §
    3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie
    zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 832). Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia zwalnia się od
    podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

    Wnioskodawca i Zainteresowana nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu
    art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, ponieważ nie dokonywali ani nie dokonują dostaw produktów
    rolnych, nie świadczyli ani nie świadczą usług rolniczych oraz nie korzystali ani nie
    korzystają ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.
    Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę ani Zainteresowaną do
    prowadzenia działalności rolniczej ani jako czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT
    ani jako rolnik ryczałtowy.
    Obecnie umowa dzierżawy dalej jest kontynuowana, a dzierżawca na Nieruchomości
    przez cały okres dzierżawy prowadzi działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest
    odprowadzać czynsz.
    Dla Nieruchomości, w momencie jej zakupu, nie istniał miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego. Przez cały okres posiadania Nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził
    i nadal nie prowadzi na niej żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomość przez cały
    czas jej posiadania była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej
    Wnioskodawcy, a potem do działalności rolniczej dzierżawcy Nieruchomości.
    Wnioskodawca odprowadza od Nieruchomości podatek rolny.
    Nieruchomość znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego uchwalonym Uchwałą Nr (...) Rady (...) z 12 września 2024 r. w rejonie ulic
    (...). Zgodnie z rysunkiem planu, działka ta obejmuje części terenów oznaczonych
    symbolami 2AG i 3AG, dla których ustala się następujące przeznaczenie:
    · 2AG: usługi I-III (z zastrzeżeniem ust. 2, tj. w grupie kategorii przeznaczenia terenu usługi
      II, w ramach przeznaczenia edukacja, nie dopuszcza się szkół), aktywność
      gospodarcza, handel detaliczny wielkopowierzchniowy, parki rozrywki, zieleń i
      rekreację, infrastruktura drogowa oraz obiekty infrastruktury technicznej;
    · 3AG: usługi I-III (z zastrzeżeniem ust. 2, tj. w grupie kategorii przeznaczenia terenu usługi
      II, w ramach przeznaczenia edukacja, nie dopuszcza się szkół), aktywność
      gospodarcza, parki rozrywki, zieleń i rekreację, infrastruktura drogowa oraz obiekty
      infrastruktury technicznej.
    W odniesieniu do wydarzeń, które miały miejsce przed uchwaleniem wspomnianego
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2024 r. - Wnioskodawca, jak
    również Zainteresowana, nie byli inicjatorami ani opracowania, ani uchwalenia MPZP (nie
    składali stosownych wniosków), ani też nie uczestniczyli aktywnie w procedurach
    planistycznych (np. uwagi, zastrzeżenia, wnioski do projektu planu, skargi na uchwałę).
    Przed uchwaleniem MPZP ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie występowali o
    wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też
    tego rodzaju decyzji nie uzyskali.
    W 2020 r. Wnioskodawca jedynie w związku z podjęciem uchwały nr (...) Rady (...) z 21
    lutego 2019 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia MPZP w rejonie ulic (...) wystąpił z
    wnioskiem, aby w opracowywanym projekcie planu uwzględnić ograniczenie i
    przesunięcie planowanych dróg tak, aby nie dzieliły Nieruchomości na kilka części.
    Wnioskodawca zaproponował przesunięcie planowanej drogi publicznej przebiegającej
    przez Nieruchomość poza jej granice lub wzdłuż granic Nieruchomości Wnioskodawcy.
    Zmiana przebiegu planowanej drogi w ocenie Wnioskodawcy umożliwiłaby dotychczasowe
    wykorzystywanie Nieruchomości bez niekorzystnego jej podziału. Niemniej jednak, jako iż
    wniosek Wnioskodawcy w ww. zakresie został złożony po terminie zbierania wniosków do
    projektu planu, to nie został on formalnie rozpatrzony zgodnie z pismem Urzędu (...) z 3

    listopada 2020 r., sygnatura sprawy (...) Urząd (...) wskazał, że wniosek Wnioskodawcy
    będzie stanowił jedynie materiał pomocniczy, a propozycje dotyczące zmiany przebiegu
    projektowanych dróg zostaną szczegółowo przeanalizowane w pracach projektowych.
    W 2021 r. pojawiło się publiczne ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia nowego
    MPZP, w związku z czym do końca marca 2021 r. można było składać uwagi do planu,
    jednakże Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną ostatecznie nie złożyli żadnych uwag,
    nawet tej w zakresie przesunięcia drogi.
    W związku z planowaną sprzedażą, Wnioskodawca i Zainteresowana nie podejmują
    działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję, w tym podziału
    Nieruchomości na mniejsze działki, jakichkolwiek ulepszeń (m.in. uzbrojenie działki,
    doprowadzenie mediów, dojazdów).
    Wnioskodawca i Zainteresowana wskazują, że obecnie nie mają żadnego potencjalnego
    nabywcy Nieruchomości. Jednocześnie podkreślają, że zgłosił się do nich niezależnie, bez
    żadnych działań ze strony Wnioskodawcy i Zainteresowanej, pośrednik nieruchomości,
    który twierdzi, że ma dla nich potencjalnego nabywcę Nieruchomości. Wnioskodawca i
    Zainteresowana nie posiadają obecnie zawartej żadnej umowy z tym pośrednikiem.
    Wnioskodawca i Zainteresowana nie są pewni, czy sprzedaż nastąpi na rzecz nabywcy
    przedstawionego przez pośrednika, czy też będzie to jeszcze inny podmiot niezwiązany z
    pośrednikiem. W sytuacji, w której Wnioskodawca i Zainteresowana zdecydują, że do
    sprzedaży dojdzie na rzecz nabywcy zaproponowanego przez pośrednika, to zawrą oni z
    tym pośrednikiem stosowną umowę w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.
    Wnioskodawca i Zainteresowana nie posiadają sprecyzowanego planu dotyczącego
    przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży.
    Jednocześnie, Wnioskodawca i Zainteresowana wskazują poniżej na pozostałe elementy
    zdarzenia przyszłego obejmujące: inne nieruchomości należące do ich majątku wspólnego
    i osobistego, przeprowadzone transakcje w zakresie majątku nieruchomego.
    2. Majątek wspólny Wnioskodawcy i Zainteresowanej
    2.1. Niezabudowane nieruchomości gruntowe
    Małżonkowie są właścicielami następujących działek:
    1) działka nr 3, dla której Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
      księgę wieczystą nr (...), o powierzchni 2,00 ha, położona w (...), gm. (...), sklasyfikowana
      w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny,
    2) działka nr 4, dla której Sąd Rejonowy dla (...) we (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych
      prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni 2,00 ha, położona w (...), gm. (...),
      sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny,
    3) działka nr 5 o powierzchni 0,03 ha położona w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...),
      powiat (...), województwo (...), sklasyfikowana na podstawie ewidencji gruntów i
      budynków jako teren zurbanizowany niezabudowany lub w trakcie zabudowy,
    4) działka nr 6 o powierzchni 0,0425 ha, położona w obrębie ewidencyjnym (...), gmina
      (...), powiat (...), województwo (....), sklasyfikowana na podstawie ewidencji gruntów i
      budynków jako teren zurbanizowany niezabudowany lub w trakcie zabudowy.
    Ww. działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej. Działki nigdy
    nie zostały przekazane na potrzeby jednoosobowej działalności gospodarczej
    Wnioskodawcy i nigdy nie były wykorzystane do prowadzonej działalności gospodarczej.
    Jedynie działka nr 1 (stanowiąca przedmiot wniosku) jest wydzierżawiana.
    2.2. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym
    W 2011 r. Wnioskodawca z wraz z Zainteresowaną nabyli do majątku wspólnego 1/2
    udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem

    mieszkalnym, tj. działki nr 6, dla której Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych
    prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni 0,0228 ha, położonej we (...), przy ul. (...)
    obręb (...). Pozostałe 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomość nabyła siostra
    Zainteresowanej, która następnie w 2013 r. dokonała darowizny tego udziału na rzecz
    Zainteresowanej.
    Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych 1/2 udziału w Nieruchomości,
    będącego we współwłasności małżeńskiej, ponieważ pierwotnie planował realizację
    inwestycji polegającej na przebudowie i przystosowaniu nieruchomości do działalności
    hotelowej. Jednakże Wnioskodawca ostatecznie zrezygnował z tego przedsięwzięcia i
    nigdy nieruchomość ta nie była faktycznie wykorzystywana w prowadzonej przez niego
    działalności gospodarczej. Z pozostałej 1/2 udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca mógł
    korzystać na podstawie umowy użyczenia zawartej z Zainteresowaną.
    Wnioskodawca uzyskał interpretację podatkową Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
    z 14 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL3-1.4011.67.2018.1.KS, z której wynikało, iż planowana
    sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości, stanowiącego majątek wspólny małżonków, nie
    podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, ponieważ nie będzie stanowiła przychodu z
    „pozarolniczej działalności gospodarczej”. To przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a
    ponieważ zbycie nastąpi po pięciu latach od nabycia nieruchomości, to sprzedaż nie
    podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.
    Ostatecznie, 2 grudnia 2024 r. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną dokonali sprzedaży
    nieruchomości, tj. łącznie 1/2 udziału należącego do majątku wspólnego małżonków oraz 1
    /2 udziału należącego do majątku osobistego Zainteresowanej, na podstawie aktu
    notarialnego Repertorium A numer (...). Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem PIT.
    2.3. Lokale użytkowe wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy
    Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną są właścicielami następujących lokali użytkowych
    położonych we (...), wykorzystywanych w prowadzonej przez Wnioskodawcę
    jednoosobowej działalności gospodarczej, które wynajmuje osobom trzecim:
    1) dwa lokale użytkowe nabyte w 1998 r.,
    2) lokal użytkowy nabyty w 1999 r.,
    3) lokal użytkowy nabyty w 2002 r.,
    4) lokal użytkowy nabyty w 2004 r.,
    5) lokal użytkowy nabyty w 2016 r.,
    6) dwa lokale użytkowe nabyte w 2018 r.
    2.4. Lokale mieszkalne
    Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną są również właścicielami następujących
    nieruchomości prywatnych:
    1) lokal mieszkalny we (...), nabyty w styczniu 2019 r.,
    2) lokal mieszkalny nabyty w 2011 r. oraz lokal mieszkalny nabyty w maju 2019 r., które
      łącznie darowali córce w dniu 21 września 2020 r.,
    3) lokal mieszkalny w (...), nabyty 16 stycznia 2023 r.
    2.5. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym małżonków
    (działka nr 2/9)

    7 września 2017 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (...) Wnioskodawca
    wraz z Zainteresowaną sprzedali nieruchomości niezabudowaną, tj. działkę nr 1/1, nabytą
    z w 2000 r. do majątku wspólnego małżonków z zamiarem prowadzenia działalności
    rolniczej lub kontynuacji dzierżawy gruntu na cele rolnicze.
    Zgodnie z uzyskaną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w
    Poznaniu 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP1/4512-1-38/16-4/JKU, transakcja podlegała
    podatkowi VAT (każdy z małżonków był zobowiązany do rozliczenia podatku od 50% ceny
    sprzedaży nieruchomości, jako że nieruchomość ta stanowiła wspólność majątkową
    małżeńską), od sprzedaży tej nieruchomości. Zainteresowana zobowiązana była do
    zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w związku koniecznością rozliczenia podatku
    VAT od sprzedaży nieruchomości. Przez pewien czas składała deklaracje VAT-7 „zerowe”, a
    w roku 2022 została wykreślona z rejestru podatników VAT.
    Jednocześnie transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT. Przychód ze
    sprzedaży tej nieruchomości nie stanowił przychodu ze źródła, jakim jest „pozarolnicza
    działalność gospodarcza”, zgodnie z uzyskaną przez Wnioskodawcę interpretacją
    indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 25 marca 2016 r. ILPB1/4511-1-6/16-
    2/PP.
    3. Majątek osobisty Wnioskodawcy:
    Do majątku osobistego Wnioskodawcy należy 1/2 udziału w prawie własności
    nieruchomości położonej przy ul. (...) we (...), nabytej w drodze dziedziczenia po zmarłej
    matce na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 10 lipca 2018 r.
    Zgodnie z testamentem notarialnym z 16 stycznia 2008 r. spadek nabyli w częściach
    równych, tj. po 1/2 części spadku: dwaj synowie, w tym Wnioskodawca.
    4. Majątek osobisty Zainteresowanej
    Z kolei do majątku osobistego Zainteresowanej należy lokal użytkowy, w którym posiada 1
    /2 udziału - nabytego w 2012 r. w drodze darowizny oraz 1/2 udziału - nabytego w 2013 r.
                                            2również w drodze darowizny. Lokal położony przy ul. (...), o pow. 92,75 m, dla którego
    Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), który
    na podstawie umowy użyczenia, wykorzystywany jest na potrzeby prowadzonej
    działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
    4.1. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym Zainteresowanej
      (działka nr 57/9)
    Zainteresowana na podstawie aktu notarialnego z 8 lipca 2016 r. Repertorium A nr (...)
    nabyła wraz z osobą trzecią niezabudowaną nieruchomość, tj. działkę 7 o powierzchni
    0,6000 ha, położoną w miejscowości Niedary, gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla
    której Sąd Rejonowy w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),
    na współwłasność w udziałach wynoszących po 1/2 każde z nich. Zainteresowana nabyła
    nieruchomość do majątku osobistego i za środki z niego pochodzące. Nieruchomość
    została nabyta na cele mieszkaniowe, z zamiarem wybudowania jednorodzinnego domu
    mieszkalnego. Analogiczny zamiar miał współwłaściciel. Działka została podzielona na
    mniejsze części w celu wydzielenia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową
    jednorodzinną. Po dłuższym przemyśleniu planowanej inwestycji, Zainteresowana wraz z
    mężem uznała, że lokalizacja, gdzie ma być zrealizowana budowa domu mieszkalnego,
    jest zbyt odległa od centrum (...), gdzie na tamten czas miała z mężem centrum interesów
    życiowych i zawodowych, co skutkowało ostatecznie zaniechaniem zamierzonego celu, a w
    konsekwencji sprzedażą udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz drugiego
    współwłaściciela.
    Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT, gdyż dokonując sprzedaży udziału w
    działkach, Zainteresowana korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania
    majątkiem osobistym (co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w

    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT) - stanowisko potwierdzone w uzyskanej przez
    Zainteresowaną interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 20 lutego 2019 r. sygn. 0112-
    KDIL4.4012.667.2018.2.EB).
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazali
    Państwo:
    1. Kto był stroną umowy dzierżawy zawartej 3 stycznia 2014 r., tj. czy umowę dzierżawy
      zawarli oboje małżonkowie jako współwłaściciele nieruchomości – działki nr 1 , czy też
      jedno z małżonków (należy wskazać dokładnie, które z małżonków)?
      Odp.: Umowę dzierżawy z 3 stycznia 2014 r. zawarli oboje małżonkowie jako
      współwłaściciele nieruchomości – działki nr 1 .
    2. Kto uzyskuje korzyści i kto rozlicza się z tytułu czynszu dzierżawnego wynikającego z
      ww. umowy – czy wyłącznie Pan, czy Pana małżonka, czy oboje Państwo?
      Odp.: Korzyści z tytułu czynszu dzierżawionego wynikającego z ww. umowy uzyskują
      oboje małżonkowie – Wnioskodawca i Zainteresowana.
      Z tej racji, że jest to dzierżawa gruntów na cele rolnicze, to dzierżawa ta jako
      niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie jest
      rozliczana.
    3. Czy czynsz z tytułu tej dzierżawy był/jest dokumentowany fakturami i czy faktury były
      /są wystawiane na Pana, Pana małżonkę czy na oboje z Państwa?
      Odp.: Nie, czynsz z tytułu tej dzierżawy nie był i nie jest dokumentowany fakturami.
      Wydzierżawiający po dokonaniu wpłat przez dzierżawcę wystawiają mu pokwitowanie
      (dowód wpłaty) potwierdzający uiszczenie czynszu zgodnie z umową dzierżawy z 3
      stycznia 2014 r.
    Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2)
    Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
    a w przypadku uznania, że tak, czy całość podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży
    Nieruchomości opisanej we wniosku będzie mogła zostać rozliczona wyłącznie przez
    Wnioskodawcę?
    Państwa stanowisko w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług
    Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Fakt
    wydzierżawiania Nieruchomości spowodowywał, że utraciła ona charakter majątku
    prywatnego.
    Wykorzystywanie Nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych powoduje, że
    należy ją traktować jak wykorzystywanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej
    na gruncie ustawy VAT, a nie jako majątek osobisty.
    W razie uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, całość
    podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży będzie mogła zostać rozliczona wyłącznie przez
    Wnioskodawcę.
    W związku z tym, Zainteresowana nie będzie zobowiązana do dokonania rejestracji jako
    podatnik VAT, ani nie będzie musiała rozliczać we własnym zakresie podatku VAT z tytułu
    sprzedaży Nieruchomości.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej: „ustawa VAT), opodatkowaniu podatkiem od

    towarów i usług (dalej: „podatek VAT”), podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach -
    rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Według art. 8 ust. 1 ustawy VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub
    jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7 (...).
    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    1071, dalej: K.C.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
    przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
    takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
    przedmiot własności.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości.
    Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE
    Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej
    (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą: Państwa
    członkowskie mogą uznać za rzeczy:
    a) określone udziały w nieruchomości,
    b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
    c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub
    faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, zbycie
    nieruchomości gruntowej dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, podlegającej
    opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.
    Z kolei, problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195- K.C.
    W myśl art. 195 K.C., własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku
    osobom (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.
    Zgodnie z art. 196 K.C.; § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach
    ułamkowych, albo współwłasnością łączną. § 2. Współwłasność łączną regulują przepisy
    dotyczące stosunków, z których ona wynika. (...) Kwestie stosunków majątkowych
    pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.
    j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm., dalej: K.R.O.).
    Stosownie do art. 31 § 1 K.R.O.: z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między
    małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca
    przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez
    jednego z nich (majątek wspólny).
    Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego
    każdego z małżonków. Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno
    ustawowej jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem

    poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach
    współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    Na mocy art. 35 K.R.O., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie
    może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani
    zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności
    przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do
    tego majątku.
    Według art. 36 § 1 i § 2 K.R.O., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie
    majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie
    majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach
    obciążających majątek wspólny.
    Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
    przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
    dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności
    zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 K.R.O., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania
    czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości
    lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
    używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powołane regulacje prawne w akcie notarialnym, dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy art. 43 § 1 K.R.O., oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku, należy
    wskazać, że Nieruchomości objęta sprzedażą została nabyta przez Wnioskodawcę i
    Zainteresowaną w 2002 r. do majątku wspólnego małżonków. Sprzedaż - w sensie
    cywilistycznym - będzie dotyczyć obojga małżonków jako sprzedających tę Nieruchomość.
    Obojgu z małżonków z tytułu sprzedaży będą przysługiwać określone w prawie cywilnym
    prawa i obowiązki.
    Jednocześnie, pomimo tego, że obrót gospodarczy dotyczy majątku wspólnego
    małżonków, to małżeństwo jako takie nie posiada statusu podatnika podatku VAT, a w
    konsekwencji, konieczność ustalenia podatnika VAT odnosi się do każdego z małżonków z
    osobna. Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15
    ust. 1 ustawy VAT. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość
    interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami,
    regulowane przepisami
    K.R.O., mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku VAT. Jeżeli
    zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku
    VAT w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy VAT będzie ten małżonek, który
    dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako
    podatnik VAT.
    Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy
    VAT bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

    Według art. 15 ust. 1 ustawy VAT: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do
    celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter
    uniwersalny. Pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które
    prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Status podatnika podatku VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które
    podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy VAT.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy
    VAT, powinien być uznany za podatnika tego podatku.
    Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych
    czynności.
    Zatem właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują one sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie
    jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania i które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku,
    wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT powinien być uznany za
    podatnika podatku VAT.
    Zatem, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność
    gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy
    działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów
    zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy
    też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Zasadnym jest odwołanie się
    do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht),
    które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem
    podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej
    działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
    „Majątek prywatny „to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze

    wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:
      „majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych”.
    Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych
    Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180/10) oraz Emilian Kuć i Halina
    Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C- 181/10).
    Wynika z niego, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą
    podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie
    czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Z treści ww. orzeczenia TSUE wynika również, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą.
    Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał
    podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej.
    Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem
    prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku,
    gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika
    podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006
    /112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
    Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3
    dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

    W rozumieniu zagadnienia dotyczącego statusu podatnika pomóc mogą zapisy orzeczenia
    Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I
    FPS 3/07. NSA stwierdził, że:
      „formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także
      okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz
      z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez
      każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten
      występował w charakterze podatnika podatku VAT”.
    Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości)
    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez
    podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej
    dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu
    podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków
    zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
    Przenosząc powyższe rozważania na grunt opisu zdarzenia przyszłego - w 2002 r.
    Wnioskodawca i Zainteresowana nabyli do majątku prywatnego Nieruchomość. Działka
    stanowiła wówczas użytek rolny. Działka nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej
    przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości
    komercyjnych oraz handlu antykami. Działka została nabyta od osoby fizycznej, z tytułu jej
    nabycia nie przysługiwało Wnioskodawcy (jak również Zainteresowanej) prawo do
    odliczenia podatku naliczonego VAT, ponieważ transakcja zakupu Nieruchomości nie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Pierwotnie Nieruchomość była samodzielnie
    uprawiana przez Wnioskodawcę na cele rolnicze, następnie została oddana w dzierżawę
    na podstawie umowy dzierżawy z 2014 r. na rzecz osoby trzeciej. Obecnie umowa
    dzierżawy jest dalej kontynuowana, a dzierżawca na Nieruchomości przez cały okres
    dzierżawy prowadzi działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest odprowadzać czynsz.
    Nieruchomość przez cały czas jej posiadania była wykorzystywana wyłącznie do
    działalności rolniczej Wnioskodawcy, a potem do działalności rolniczej dzierżawcy. Od
    Nieruchomości odprowadzany jest podatek rolny. Od momentu oddania Nieruchomości
    w dzierżawę, była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną
    wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT - dzierżawa gruntów
    przeznaczonych na cele rolnicze zwolnione z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2
    rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od
    podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. W 2017 r.
    Wnioskodawca oraz Zainteresowana dokonali sprzedaży nieruchomości niezabudowanej,
    tj. działki nr 2/9, którą nabyli z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej lub
    kontynuacji dzierżawy gruntu na cele rolnicze. Wnioskodawca i Zainteresowana zostali
    wówczas zobowiązani do rozliczenia podatku VAT od sprzedaży tej nieruchomości - po
    50% każdy z małżonków od ceny sprzedaży nieruchomości.
    W związku z powyższym, Wnioskodawca i Zainteresowana powzięli wątpliwości, czy w
    odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości, będą działać w charakterze
    podatników VAT, a w konsekwencji czego transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT (przy czym jednocześnie, do wyłącznego rozliczenia podatku VAT będzie
    uprawniony Wnioskodawca).

    W 2023 r., w przedmiocie rozważanej kwestii, Wnioskodawca uzyskał negatywną
    interpretację podatkową dotyczącą wyłącznie jego udziału we współwłasności.
    Organ stwierdził, że w przypadku sprzedaży udziału w Nieruchomości przez
    Wnioskodawcę, wystąpi on jako podatnik VAT i będzie zobowiązani do rozliczenia podatku
    VAT. Z uwagi jednak na upływ czasu od jej wydania oraz niewielką zmianę elementów
    zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca ponownie wnosi o wydanie interpretacji. Dodatkowo
    wskazuje, że w odróżnieniu od poprzedniego wniosku, tym razem ochroną wynikającą z
    interpretacji mają zostać objęci zarówno Wnioskodawca, jak i jego małżonka -
    Zainteresowana.
    Przechodząc do dalszych rozważań, z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa
    towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać
    znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu
    przez niego statusu podatnika.
    Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu
    do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach
    działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz
    zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.
    Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie
    Wnioskodawca oraz Zainteresowana podjęli w odniesieniu do Nieruchomości, będącej
    przedmiotem planowanej sprzedaży. W pierwszej kolejności wskazania wymaga, że
    przedmiotowa działka od 2014 r. jest nieprzerwanie wydzierżawiana na cele rolne, a
    dzierżawca przez cały okres dzierżawy prowadzi na niej działalność rolniczą, za którą
    zobowiązany jest odprowadzać czynsz.
    W tym miejscu zauważyć należy, że kwestie zawierania umów K.C.
    Zgodnie z art. 693 § 1 K.C., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się
    oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub
    nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
    pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu.
    Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno
    wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki. W kontekście
    rozpatrywanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność
    gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu
    m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów
    ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Z treści przywołanego wyżej
    art. 8 ust. 1 ustawy VAT wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są
    wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów.
    Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający
    definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez
    podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
    W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy przepisu art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy VAT.

    Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy VAT definicję działalności
    gospodarczej. Nieruchomość wydzierżawiana przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną
    osobie trzeciej, na podstawie zawartej umowy dzierżawy, jest wykorzystywana przez nich
    w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawca na
    Nieruchomości przez cały okres dzierżawy prowadzi działalność rolniczą, za którą
    zobowiązany jest odprowadzać czynsz. Nieruchomość wydzierżawiana jest od 2014 r.
    nieprzerwanie i trwa do obecnej chwili.
    Działania takiego należy interpretować jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel
    zarobkowy. Wydzierżawienie Nieruchomości spowodowało, że utraciła ona charakter
    majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej działki powoduje, że jest ona
    wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną działalności
    gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
    Z przywołanych uprzednio przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość
    wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości, która jest przedmiotem dzierżawy,
    Wnioskodawca i Zainteresowana nie zbywają majątku osobistego. Jak zostało wskazane
    powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią
    wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie
    posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach
    majątku osobistego.
    Wnioskodawca i Zainteresowana w rzeczywistości zbywają działkę wykorzystywaną w
    działalności gospodarczej (oddaną w dzierżawę) - w rozumieniu ustawy VAT. W
    konsekwencji oboje występują w charakterze podatników VAT zgodnie z art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT.
    Jednak ze względu na brak jasnych przepisów dotyczących rozliczania VAT od majątku
    objętego wspólnością małżeńską, zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanej
    wystarczające będzie, aby podatek rozliczył wyłącznie Wnioskodawca, bez konieczności
    rejestrowania Zainteresowanej jako podatnika VAT.
    Podsumowując, czynność dostawy Nieruchomości, będącej we współwłasności
    małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy VAT.
    Jednocześnie, jeśli Organ zgodzi się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że sprzedaż
    Nieruchomości nie stanowi zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz działalność
    gospodarczą podlegającą VAT, to Wnioskodawca pragnie potwierdzić, że pomimo tego, iż
    sprzedaż obejmuje składnik majątku wspólnego małżonków, właściwym będzie, aby to
    wyłącznie Wnioskodawca mógł rozliczyć samodzielnie całość podatku VAT, tj. wystawić
    fakturę VAT przy sprzedaży oraz rozliczyć w całości podatek VAT związany z tą transakcją.
    Biorąc powyższe pod uwagę, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe w
    całości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
    - prawidłowe – w zakresie ustalenia, że planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1
      będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
    - nieprawidłowe – w zakresie uznania, że podatek VAT z tytułu tej sprzedaży może być
      rozliczony wyłącznie przez Wnioskodawcę.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
      formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.),
    zwanej dalej Dyrektywą:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości,
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału
    w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: Kodeks
    cywilny.

    Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem
    uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną
    własności.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje
    małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
    o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych
    w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
    działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
    gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
    małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji
    przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane
    przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i
    obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Jeżeli zatem, przedmiotem
    odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku
    od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek,
    który świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako
    podatnik VAT.
    Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji

    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W
    tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.
    Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości
    dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że:
      „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z
      siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres
      transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
      dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
      Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.
    Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał
    podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych
    elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe

    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:
      „majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych”.
    Z okoliczności wskazanych przez Państwa wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą
    jednoosobową działalność gospodarczą w Polsce. Pana działalność gospodarcza obejmuje
    sprzedaż detaliczną artykułów używanych oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami.
    Z tytułu tej działalności jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Pana małżonka jest
    rezydentem podatkowym (...), nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym
    podatnikiem podatku VAT. Jest wspólnikiem i prezesem (...) spółki kapitałowej. Pozostają
    Państwo we wspólności majątkowej.
    W 2002 r. nabyli Państwo do majątku wspólnego niezabudowaną działkę oznaczoną nr 1.
    Działka stanowiła wówczas działkę rolną. Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu
    podatkiem VAT i nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu jej
    nabycia. Pierwotnie nieruchomość – działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana na cele
    rolnicze, tj. uprawiał Pan pszenicę, kukurydzę i rzepak. Płody rolne nigdy nie były
    przeznaczone do dalszej odsprzedaży i nie stanowiły dostawy zwolnionej ani
    opodatkowanej podatkiem VAT. Od 2014 r. przedmiotowa działka nieprzerwanie
    wydzierżawiana jest na cele rolne, a dzierżawca przez cały okres dzierżawy prowadzi na
    niej działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest odprowadzić czynsz. Nie są Państwo
    rolnikami ryczałtowymi i nigdy nie prowadzili Państwo działalności rolniczej w rozumieniu
    ustawy o VAT. Działka nr 1 nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej
    prowadzonej przez Pana. W stosunku do działki nr 1 nie podejmowali Państwo żadnych

    działań mających na celu przygotowanie działki do sprzedaży jako terenu inwestycyjnego –
    nie dokonywali Państwo podziału, nie uzbrajali terenu, nie starali się o warunki zabudowy,
    nie doprowadzali mediów, nie organizowali dojazdów. Nie poszukiwali też aktywnie
    nabywców. Co prawda wskazali Państwo, że zgłosił się do Państwa pośrednik
    nieruchomości, jednak nie posiadają Państwo zawartej z nim umowy i nie są Państwo
    pewni, czy sprzedaż działki nastąpi na rzecz nabywcy, którego proponuje pośrednik.
    Sprzedaż działki nr 1 nie jest ukierunkowana na żaden określony cel inwestycyjny z
    Państwa strony.
    Wskazali Państwo, że oprócz działki 1 małżonkowie posiadają także inne nieruchomości
    wchodzące w skład majątku wspólnego – działki rolne, działki niezabudowane, lokale
    użytkowe wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy oraz prywatne
    lokale mieszkalne, w tym mieszkanie w (...). W 2017 r. dokonali Państwo sprzedaży
    nieruchomości niezabudowanej, tj. działki nr 1/1, którą nabyli Państwo do majątku
    wspólnego z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej lub kontynuacji dzierżawy
    gruntu na cele rolnicze.
    Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy planowana przez
    Państwa sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, a jeśli tak, to czy cały podatek VAT należny z tytułu tej sprzedaży może być
    rozliczony wyłącznie przez Pana.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować
    całokształt działań jakie Pan i Pana małżonka podjęli w odniesieniu do planowanej
    sprzedaży działki nr 1.
    Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie
    przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpią okoliczności
    wskazujące, że planowana przez Państwa sprzedaż działki we współwłasności małżeńskiej
    będzie stanowiła sprzedaż majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej w
    zakresie dzierżawy, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo z tytułu tej transakcji
    będą podatnikami podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 jest nieprzerwanie wydzierżawiana na cele rolne na
    podstawie zawartej z dzierżawcą umowy z 3 stycznia 2014 r. Stronami tej umowy –
    zgodnie z Państwa wskazaniem – są Państwo oboje. Dzierżawca uiszcza uzgodniony
    czynsz, potwierdzany przez Państwa pokwitowaniem. Korzyści z tytułu tej dzierżawy
    uzyskują również oboje Państwo.
    Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Zatem dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i

    pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
    wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy
    definicję działalności gospodarczej.
    Skoro działka nr 1 będąca przedmiotem dzierżawy należy do Państwa majątku wspólnego,
    podatnikiem podatku od towarów i usług będzie ten, kto faktycznie dokonuje czynności
    związanych z jej odpłatnym wykorzystaniem, tj. zawarł umowę dzierżawy, otrzymuje i
    rozlicza czynsz. Ponieważ, stronami umowy dzierżawy są oboje Państwo i to oboje
    Państwo uzyskują korzyści z tytułu czynszu dzierżawionego jako współwłaściciele działki,
    to w tej sytuacji każdy z Państwa będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do swojej części działki i posiadanego w
    niej udziału. Jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, dzierżawa stanowi
    wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a więc mieści się w
    pojęciu działalności gospodarczej. Wydzierżawienie przez Państwa na podstawie umowy z
    3 stycznia 2014 r. działki nr 1 spowodowało, że utraciła ona charakter majątku
    prywatnego.
    W konsekwencji, w sprawie wystąpią przesłanki uzasadniające uznanie każdego z Państwa
    za odrębnego podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, dokonującego sprzedaży
    majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy. Tym samym planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1 będącej we
    współwłasności małżeńskiej będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji
    przez małżonków w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską,
    jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten – jak wynika z powołanych przepisów prawa
    cywilnego – określa równe prawa majątkowe dla obojga małżonków, należy stwierdzić, że
    każde z Państwa będzie zobowiązane do odrębnego rozliczenia sprzedaży udziału w
    działce nr 1 w odniesieniu do swojej części.
    Tak więc Państwa stanowisko w zakresie uznania, że planowana przez Państwa sprzedaż
    działki nr 1, stanowiącej majątek wspólny małżonków, będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT uznaję za prawidłowe, natomiast w zakresie uznania, że podatek VAT z
    tytułu tej sprzedaży może być rozliczony wyłącznie przez Wnioskodawcę uznaję za
    nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywać się
    będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

    Interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr
    2), natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 1) zostanie
    wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy
        zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pan A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego we (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.