Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-883/12-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-11-28
Teza: Czy sprzedaż egzekucyjna udziałów dłużniczek w nieruchomości gruntowej niezabudowanej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT? Jeśli tak, to w jakiej stawce?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; dłużnik; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; komornik; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko X przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2012 r. (data wpływu 24 sierpnia 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23 października 2012 r. (data wpływu 26 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz niezabudowanej

*   **jest prawidłowe** w części dotyczącej dłużniczki prowadzącej działalność gospodarczą oraz

*   **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej dłużniczki nieprowadzącej działalności gospodarczej.

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz niezabudowanej. Wniosek uzupełniono w dniu 26 października 2012 r. o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym X prowadzi egzekucję z nieruchomości gruntowej, położonej przy ul. X. Nieruchomość jest nieruchomością gruntową, o łącznej powierzchni użytkowej X, obejmującej działki:

*   nr: X o pow. X ha (sklasyfikowaną zgodnie z wypisem z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp),
*   nr X o pow. użytkowej X ha (sklasyfikowaną zgodnie z wypisem z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp),
*   nr X o pow. użytkowej X ha (sklasyfikowaną zgodnie z wypisem z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp),

stanowiącą współwłasność X w udziale 1/2 części Z w udziale do 1/2 części, na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 22 kwietnia 2002 r. i na podstawie decyzji X Prezydenta Miasta. Dla wskazanej nieruchomości Sąd Rejonowy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste pod nr KW X Nieruchomość położona jest w centrum miasta. Stan zagospodarowania działek – przeciętny – teren częściowo pokryty roślinnością trawiastą i porośnięty drzewami.

Na terenie działek X i X znajduję się plac manewrowy (szkoła jazdy) utwardzony płytami betonowymi. Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta przyjętym uchwałą nr X Rady Miejskiej X r. przedmiotowe działki znajdują się:

1.  Działka nr X w podstrefie E1 na obszarze przewidzianym do rehabilitacji dzielnic historycznych, na terenie oznaczonym symbolem MUsw – tereny zabudowy śródmiejskiej, zwartej, średniowysokiej o funkcji mieszkaniowo-usługowej ogólno-miejskiej.
2.  Działka nr X na terenie oznaczonym symbolem Kg.05 – trasa projektowana (układ transportowy ul. S, odcinek ul. P).
3.  Działka nr 152/6 na terenie oznaczonym symbolem MUsw.

Ponadto dnia 29 maja 2008 r. została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi oraz garażem podziemnym, wraz oświetleniem zewnętrznym, drogami wewnętrznymi i parkingiem nadziemnym, usytuowanym na działkach nr A,S,Z,D, (część). W decyzji o warunkach zabudowy wpisano przeznaczenie terenu: teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinny, na obszarze zespołu urbanistyczno-architektonicznego wpisanego do rejestru zabytków Miasta pod nr A X decyzją z dnia X i objętego ochroną konserwatorską, położone w pobliżu projektowanego układu komunikacyjnego trasy X

W wyniku przeprowadzonych czynności komornik ustalił, iż dłużniczka X nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej (wykreślenie z ewidencji z dniem 31 grudnia 2007 r.), dłużniczka Z posiada nadal zarejestrowaną działalność gospodarczą pod firmą „Z” pod adresem X X . Ponadto w wyniku zapytania do Urzędu Skarbowego X ustalono, że dłużniczki nie korzystały z odpisów amortyzacyjnych związanych z przysługującym im prawem własności nieruchomości. Dłużniczki oświadczyły również, że udziały w ww. nieruchomości nie stanowiły środka trwałego i nie były przedmiotem odpisów amortyzacyjnych oraz, że na chwilę obecną nie czerpią korzyści z nieruchomości, które stanowiłyby przychód z działalności gospodarczej. W wyniku zapytania do Urzędu Miasta X ustalono, iż dłużniczki figurują w ewidencji podatników podatku od nieruchomości położonej w P przy ul. ZX W aktach Urzędu znajduje się informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych złożona w dniu 24 stycznia 2003 r. przez Panią X, w której deklaruje ona do opodatkowania od 31 grudnia 2002 r. – grunt pozostały o powierzchni X m2.

Z uzupełnienia opisu sprawy wynika, iż:

1.  Przedmiotem wniosku są działki o nr. A,b,c, przy czym:
    *   działka nr X sklasyfikowana w wypisie z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp,
    *   działka nr X sklasyfikowana w wypisie z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp,
    *   działka nr X sklasyfikowana w wypisie z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp.
2.  Nieruchomość stanowi współwłasność dwóch osób fizycznych, z których jedna jest przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów o działalności gospodarczej i jest jednocześnie czynnym podatnikiem VAT, natomiast druga współwłaścicielka nieruchomości nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT.
3.  Wymieniona nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej współwłaścicielki będącej przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT, przy czym jest to pozarolnicza działalność gospodarcza.
4.  Przedmiotowe działki nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.
5.  Postępowanie egzekucyjne prowadzone przez Wnioskodawcę jest skierowane do działek o nr X oraz X i nie obejmuje innych należących do tych dłużniczek nieruchomości.
6.  Celem nabycia działek przez dłużniczki był prawdopodobnie zamiar ich dalszej odsprzedaży.
7.  Dla wymienionych działek obowiązuje uchwała nr X Rady Miejskiej X o przeznaczeniu ich na tereny zabudowy śródmiejskiej oraz projektowanej trasy, a ponadto działka nr X objęta jest decyzją ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji o charakterze mieszkalnym wielorodzinnym.
8.  Egzekucyjna sprzedaż nieruchomości unormowana jest enumeratywnie przepisami proceduralnymi Kodeksu postępowania cywilnego i obejmuje m.in. wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, opis i oszacowanie dokonywane przez komornika sądowego, obwieszczenia o licytacji i samą licytację prowadzoną pod nadzorem sądu.
9.  Plac manewrowy posadowiony na działkach nr X jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. Nr 207, poz. 2016 z 2003 r. ze zm.). Przy ustalaniu, że jest to budowla zasięgnięto wykładni w tym zakresie z opracowania Prawo budowlane. Komentarz. pod red. Z. Niewiadomskiego, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2006, str. 38-51.
10.  Dotychczas nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie placu manewrowego, w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.
11.  Dłużniczce będącej czynnym podatnikiem podatku VAT przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tego obiektu budowli.
12.  Komornikowi sądowemu nie jest wiadomym czy dłużniczki ponosiły wydatki na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości przekraczające co najmniej 30% wartości początkowej budowli, bowiem ich współpraca z komornikiem sądowym, a zwłaszcza w zakresie przekazywania takowych informacji jest zła.
13.  Dłużniczce będącej czynnym podatnikiem podatku VAT na pewno przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych nakładów.
14.  Ponieważ nigdy nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie obiektu, tym samym obiekt nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych przez co najmniej okres 5 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż egzekucyjna udziałów dłużniczek w nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej pod adresem ul. X, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT? Jeśli tak, to w jakiej stawce?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa nieruchomość gruntowa niezabudowana podlega opodatkowaniu 23% podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 § 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z 2004 r. z późn.).

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami VAT, grunty są także towarem. W związku z powyższym odpłatna dostawa gruntu stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu. Ustawa wprowadza jednakże zwolnienie podatkowe w odniesieniu do części dostaw, których przedmiotem jest grunt. Jak stanowi bowiem przepis art. 43 ust. 1 pkt 9, od podatku zwolniona jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone na zabudowę. Zwolnienie przysługuje zatem wyłącznie względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane czy też pod zabudowę. Oznacza to, że ze zwolnienia korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, działek rekreacyjnych. Podkreślić należy, że nie ma znaczenia faktyczny i aktualny sposób wykorzystania gruntu. Znaczenie ma zaś jego przeznaczenie. Charakter gruntu należy ustalać zasadniczo na podstawie przepisów prawa miejscowego (tj. lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium takiego planu). W przypadkach gdy nie ma takich planów, pomocna w ustaleniu charakteru i przeznaczeniu gruntu może być decyzja dotycząca ustalenia warunków zabudowy danego gruntu.

Mając powyższe na uwadze należy przyjąć, iż sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej, podlega opodatkowaniu 23% podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz niezabudowanej w części dotyczącej dłużniczki prowadzącej działalność gospodarczą oraz za nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz niezabudowanej w części dotyczącej dłużniczki nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Obowiązki płatnika podatku zostały określone w art. 8 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym przepisem, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Podatnikiem natomiast, stosownie do art. 7 § 1 ww. ustawy, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

W myśl § 23 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360 ze zm.), organy egzekucyjne, określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), w przypadku sprzedaży towarów, wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów. Fakturę wystawia się, jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów.

Z powyższych przepisów wynika, iż komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

A zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, iż przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż nieruchomości jest dostawą towarów.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Współwłaścicielom przysługują idealne udziały we wspólnym prawie własności. Współwłasność przedstawia się zatem jako prawo własności składające się z zespolonych udziałów (Edward Gniewek, „Kodeks cywilny. Księga Druga. Własność i inne prawa rzeczowe”. Komentarz, Zakamycze 2001, komentarz do art. 195).

W konsekwencji współwłasność nie cechuje się fizycznym rozgraniczeniem własności w określonej rzeczy. Nie można przypisać jej określonego fizycznego składnika w rzeczy wspólnej.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 cyt. przepisu).

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 powołanej ustawy). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów np. gruntów, czy budowli, mieści się współwłasność, jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest także udział w gruncie, czy budowli (w prawie własności nieruchomości). Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości – art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.). Jak już wskazano powyżej, istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis nie wspomina stricte o przeniesieniu prawa własności.

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w prawie własności gruntu lub budowli należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zauważyć należy, iż samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W art. 15 ust. 1 ustawy wskazano, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z danych zawartych we wniosku wynika, iż nieruchomość stanowi współwłasność dwóch osób fizycznych, z których jedna jest przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów o działalności gospodarczej i jest jednocześnie czynnym podatnikiem VAT, natomiast druga współwłaścicielka nieruchomości nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT.

Przedmiotowe działki są wykorzystywane w działalności gospodarczej współwłaścicielki będącej przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT, przy czym jest to pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto, przedmiotowe działki nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

W rezultacie sprzedaż udziału w przedmiotowych nieruchomościach, należących do dłużniczki, która wykorzystuje je w działalności gospodarczej i która jest przedsiębiorcą, w rozumieniu przepisów o działalności gospodarczej i jednocześnie czynnym podatnikiem VAT z zasady podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z kolei, w odniesieniu do drugiej współwłaścicielki, zauważyć należy, że jeżeli osoba dokonuje sprzedaży np. gruntu przeznaczonego pod zabudowę, a okoliczności nie wskazują, że czynności te wykonywane są z zamiarem ich powtarzania (kontynuowania) i nie zmierzają do nadania im stałego (zorganizowanego) charakteru, to nie można stwierdzić, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu powołanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabytyw celu jego odsprzedaży. Ponadto, dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Podkreślić przy tym należy, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można pominąć, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy współwłaścicielka, określona we wniosku jako nieprowadząca działalności gospodarczej, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z opisu sprawy wynika, iż celem nabycia nieruchomości przez dłużniczki był prawdopodobnie zamiar ich dalszej odsprzedaży. Dłużniczki otrzymały współwłasność nieruchomości na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości i na podstawie decyzji Prezydenta Miasta. Istotnym w tym przypadku jest fakt, iż przedmiotowe nieruchomości wykorzystywane są tylko i wyłącznie w działalności gospodarczej współwłaścicielki będącej przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT. Działki te nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy opisanych nieruchomości (udziału w nich) współwłaścicielka nieprowadząca działalności gospodarczej wystąpi w charakterze podatnika. Bowiem nie wykorzystywała ona nieruchomości w działalności gospodarczej. Nic też nie wskazuje na to, aby nabyciu nieruchomości towarzyszył zamiar jej późniejszego zbycia oraz wykorzystywania w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z zawartego we wniosku opisu stanu faktycznego nie wynika jakiekolwiek aktywne działanie tej osoby w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości, które pozwoliłoby uznać tę osobę za podatnika VAT z tytułu sprzedaży tych nieruchomości.

Zatem, osoba ta dokonując sprzedaży opisanego we wniosku udziału w nieruchomościach korzystać będzie z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia ją cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę nieruchomości cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Reasumując, sprzedaż egzekucyjna udziału dłużniczki, która nie prowadzi działalności gospodarczej, w nieruchomości gruntowej niezabudowanej oraz zabudowanej placem manewrowym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Powracając natomiast do kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomościach dłużniczki prowadzącej działalność gospodarczą wskazać należy, iż na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z wymienionych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. W przypadku gruntów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę sprzedaż objęta jest 23% stawką podatku.

Na mocy art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647), zwanej dalej ustawą o planowaniu – kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zatem, podmiotem właściwym do określenia przeznaczenia danego gruntu, jako budowlanego lub też nie, jest gmina. Tym samym, źródłem wywodzenia, czy dana nieruchomość gruntowa jest przeznaczona pod zabudowę czy też nie, są wszelkie akty prawne lub administracyjne wydane przez właściwą jednostkę samorządową.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu stanowi, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl art. 9 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”.

Stosownie do art. 9 ust. 2 cyt. ustawy o planowaniu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną, uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy (art. 9 ust. 3 ustawy o planowaniu).

Art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu stanowi, iż studium nie jest aktem prawa miejscowego. Zgodnie z art. 9 ust. 4 tej ustawy, ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Na mocy art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu, plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.

Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) – rozumie się przez to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.

Stosownie do art. 20 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty.

W myśl art. 21 ust. 1 ww. ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Zatem należy zwrócić uwagę, że ewidencja gruntów, jako baza informacyjna obrazuje faktyczny sposób użytkowania gruntów, bez względu na ich przeznaczenie. Ewidencja ta sporządzana jest dla całego Państwa, stanowi podstawę krajowego systemu informacji o terenie i winna być bieżąco aktualizowana. Podstawowym jej zadaniem jest rejestracja stanów prawnych i faktycznych nieruchomości i ich aktualizowanie (Stanisław Rudnicki „Własność nieruchomości” LexisNexis, W-wa 2007 r.).

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przeznaczenie terenu może wynikać z ewidencji gruntów i budynków.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca jako Komornik Sądowy prowadzi egzekucję z nieruchomości gruntowej, obejmującej działki:

*   nr X sklasyfikowaną zgodnie z wypisem z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp,
*   nr X sklasyfikowaną zgodnie z wypisem z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp,
*   nr X o sklasyfikowaną zgodnie z wypisem z rejestru gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane Bp,

Przy czym działka nr X stanowi faktycznie nieruchomość niezabudowaną. Natomiast jak wskazał Wnioskodawca na działkach nr xx znajduje się plac manewrowy (szkoła jazdy) utwardzony płytami betonowymi, stanowiący budowlę w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane.

Dla wymienionych działek obowiązuje uchwała Rady Miejskiej o przeznaczeniu ich na tereny zabudowy śródmiejskiej oraz projektowanej trasy, a ponadto działka nr X objęta jest decyzją ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji o charakterze mieszkalnym wielorodzinnym.

Z treści wniosku wynika, iż niezabudowana nieruchomość stanowiąca działkę nr X w rejestrze gruntów ujęta jest jako zurbanizowany teren niezabudowany Bp. Wobec tego działka ta nie jest objęta dyspozycją przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalniającego od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zatem, sprzedaż udziału w nieruchomości niezabudowanej, w części dotyczącej współwłaścicielki prowadzącej działalność gospodarczą, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy i w konsekwencji, podlegać będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej w wysokości 23%.

W tej części uznano stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Odnośnie natomiast nieruchomości zabudowanej placem manewrowym, stanowiącym budowlę w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane, tut. Organ stwierdza co następuje.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jej pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę czy najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa czy najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Wnioskodawca we wniosku podał, iż nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie placu manewrowego, w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy.

Zatem, sprzedaż nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozpatrzeć możliwość zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wskazać należy również na przepis art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata, a ponadto, gdy przysługiwało podatnikowi w trakcie realizacji inwestycji prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W złożonym wniosku wskazano, iż dłużniczce prowadzącej działalność gospodarczą i będącej czynnym podatnikiem podatku VAT przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tego obiektu – budowli.

Tym samym uznać należy, iż zgodnie z zastrzeżeniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej, należącej do dłużniczki, której w stosunku do przedmiotowej budowli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie może korzystać również ze zwolnienia wskazanego w tym przepisie.

W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Podsumowując, sprzedaż udziału w nieruchomościach stanowiących współwłasność dłużniczki, która nie jest podatnikiem z tytułu tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast sprzedaż udziału dłużniczki – prowadzącej działalność gospodarczą zarówno w niezabudowanej jak i zabudowanej nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej w wysokości 23%.

Należy zauważyć, iż stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego stanu faktycznego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w stanie faktycznym, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.