Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1371/10-6/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-15
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spłata; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 grudnia 2010 r. (data wpływu 6 grudnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 marca 2011 r. (data wpływu 4 marca 2011 r.) oraz pismem z dnia 11 marca 2011 r. (data wpływu 14 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 23 lutego 2011 r. nr ILPB2/415-1371/10-2/AJ Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Zainteresowaną do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, iż nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Pouczono również Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 23 lutego 2010 r. (skutecznie doręczono dnia 1 marca 2011 r.). Pismem z dnia 2 marca 2011 r. (data wpływu 4 marca 2011 r.) Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni mieszka w nieruchomości, którą nabyła w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu rejonowego z dnia 12 lutego 2010 r.

Postanowieniem tym sąd przyznał Zainteresowanej nieruchomość na własność, ale zobowiązał do spłaty siostry i brata - w kwocie łącznej 105.925 zł - w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia wraz z odsetkami w przypadku opóźnienia płatności.

Ponieważ Zainteresowana nie miała pieniędzy na spłatę rodzeństwa, zmuszona była sprzedać część nabytej nieruchomości.

Sprzedaż nastąpiła w dniu 11 sierpnia 2010 r., a więc przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości. Udział wynoszący 1/4 część działki Zainteresowana sprzedała za cenę 116.500 zł.

Z powodu 6 - dniowego opóźnienia w spłacie siostry i brata z tytułu nabycia nieruchomości, przekazali oni sprawę komornikowi. Zainteresowana musiała zapłacić 122.000 zł, to jest:

*   105.925 zł - tytułem należności głównej,
*   1.810, 88 zł - tytułem odsetek,
*   14.264, 12 - tytułem kosztów komornika.

Kwotę należną, czyli 122.000 zł Zainteresowana zapłaciła w bieżącym roku podatkowym. Aby stać się właścicielką nieruchomości musiała ponieść koszty w wysokości 122.000 zł.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana wskazała, iż Jej pierwotny udział w nieruchomości – przed zniesieniem współwłasności – wynosił 6/8 przedmiotowej nieruchomości.

Udział wynoszący 1/8 części nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po ojcu – postanowieniem sądu z dnia 8 sierpnia 1985 r.,

Udział wynoszący 5/8 części nieruchomości Zainteresowana nabyła w drodze darowizny od matki w dniu 27 kwietnia 2007 r.

Wnioskodawczyni wskazała, iż w sprawie o zniesienie współwłasności nabyła zatem 2/8 części nieruchomości. Biegły sądowy rzeczoznawca wycenił nieruchomość na 390.000 zł – zatem Jej udział przed zniesieniem współwłasności był warty 292.500 zł.

Zainteresowana poinformowała, że 1/4 część nieruchomości (inaczej 2/8) została sprzedana za cenę 116.500 zł, tak więc wartość sprzedanego udziału mieściła się ilościowo i kwotowo w udziale, jaki przysługiwał Jej przed zniesieniem współwłasności.

Wnioskodawczyni nadmieniła, że w budynku usytuowanym na przedmiotowej działce jest zameldowana na pobyt stały od 1962 roku do chwili obecnej. Wskazała również, iż sprzedaż 1/4 nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży udziału w nieruchomości, od której nabycia nie minęło 5 lat, jeżeli z tytułu tej sprzedaży za cenę 116.500 zł nie uzyskała żadnego dochodu, gdyż spłaciła siostrę i brata oraz pozostałe związane z tym należności w kwocie 122.000 zł? Czy Zainteresowana musi ten podatek zapłacić?
2.  Jeżeli Zainteresowana jest zobowiązana do zapłaty powyższego podatku, to w jakiej wysokości powinna go zapłacić? Od jakiej kwoty go naliczyć?
3.  Czy Wnioskodawczyni może obniżyć kwotę od której nalicza się podatek dochodowy o kwotę spłaty wierzytelności z tytułu nabycia nieruchomości, której udział został zbyty, tj. 122.000 zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wyniósł 116.500 zł, natomiast koszt z tytułu nabycia tejże nieruchomości wyniósł kwotę 122.000 zł, którą to kwotę już Zainteresowana uiściła. Wnioskodawczyni nie miała więc dla siebie żadnego dochodu, żadnego zysku. Aby spłacić tą kwotę Zainteresowana musiała wziąć kredyt w banku ponieważ po sprzedaży jeszcze brakowało na spłatę.

Zainteresowana uważa, że dochodu nie miała, a wręcz stratę, więc podatek nie powinien być naliczony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w różnym czasie i w różny sposób, a mianowicie:

*   udział wynoszący 1/8 w nieruchomości nabyła przed dniem 8 sierpnia 1985 r. w drodze spadku po zmarłym ojcu,
*   udział wynoszący 5/8 w nieruchomości nabyła w dniu 27 kwietnia 2007 r. w drodze darowizny od matki,
*   udział wynoszący 2/8 w nieruchomości nabyła w dniu 12 lutego 2010 r. w wyniku zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 922 ustawy Kodeks cywilny, spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 powyższej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Analizując zatem skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w części nabytej przed dniem 8 sierpnia 1985 r., należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Zatem nie stanowi ono źródła przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do udziału nabytego w drodze darowizny – w dniu 27 kwietnia 2007 r. od matki, zastosowanie znajdują przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia

31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 w zw. z ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d).

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć m.in. koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie jednak z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Stosownie do art. 21 ust. 21 ww. ustawy, zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Wymóg złożenia w terminie tego oświadczenia jest więc, obok zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym lokalu mieszkalnym przez okres 12 miesięcy, warunkiem koniecznym do zastosowania omawianego zwolnienia. Warunek ten wynika wprost z przepisu art. 21 ust. 21, dotyczącego zwolnień przedmiotowych, przez co stał się on nieodłącznym elementem regulacji dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej, zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatników uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, którzy złożą w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 tejże ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku (oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania z ulgi meldunkowej).

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

*   okresu zameldowania na pobyt stały nie krótszego niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,
*   terminowego złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.

W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego wskazano, iż w przedmiotowej nieruchomości Zainteresowana zameldowana była na pobyt stały przez okres przekraczający 12 miesięcy.

W przedmiotowej sytuacji został zatem spełniony warunek 12 miesięcznego okresu zameldowania.

Tak więc, jeżeli Zainteresowana złoży w odpowiednim terminie oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia przedmiotowego, we właściwym urzędzie skarbowym – to dochód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości, nabytego drodze darowizny w 2007 r., będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy nie będzie miało jednak zastosowania do uzyskanej przez Wnioskodawczynię kwoty z tytułu sprzedaży udziału w działce, w części nabytej w drodze darowizny w 2007 r. Uzyskany z tego tytułu dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności – w dniu 12 lutego 2010 r. – należy stwierdzić, co następuje.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy, współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Stosownie natomiast do art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbywa się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności stała się właścicielką całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty rodzeństwa. Oznacza to, że jej udział w nieruchomości uległ zwiększeniu. Posiadając bowiem przed zniesieniem współwłasności nabyte w drodze spadku prawo do 1/8 udziału w nieruchomości oraz nabyte w drodze darowizny prawo do 5/8 udziału w tej nieruchomości - po dokonanym zniesieniu współwłasności udział Wnioskodawczyni wzrósł o 2/8 i stała się ona jedyną właścicielką nieruchomości. Właścicielką tą stała się odpłatnie, ponieważ została zobowiązana do spłaty rodzeństwa.

Zatem Wnioskodawczyni w drodze zniesienia współwłasności, który nastąpił w 2010 r., nabyła nieruchomość ponad udział jaki przysługiwał jej przed zniesieniem współwłasności.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy)

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego i przytoczone przepisy prawne należy stwierdzić, iż dochód ze sprzedaży 1/4 udziału w nieruchomości, odpowiadający części nabytej w 2010 r. w wyniku zniesienia współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, o czym stanowi art. 30e ust. 1 i ust. 4 tejże ustawy.

Do kosztów uzyskania przychodu – w części przypadającej na nabycie nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności – Zainteresowana może zaliczyć m.in. udokumentowaną kwotę faktycznej spłaty na rzecz rodzeństwa, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poniesionych z tytułu odsetek za zwłokę oraz kosztów komorniczych związanych z niedotrzymaniem terminu spłaty dokonanej na rzecz rodzeństwa, gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.