Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-72/10/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-04-22
Teza: Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży zakupionej nieruchomości Spółka kapitałowa musi odprowadzić podatek dochodowy, jeżeli tak to w jakiej wysokości?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek; sprzedaż; środek-środek trwały
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2010 r. (data wpływu do tut. BKIP 13 stycznia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 29 marca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży przez Spółkę nieruchomości:

*   w roku 2010 – **jest prawidłowe**,
*   w roku 2011 i następnych latach – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2010 r. wpłynął do tut. BKIP ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży przez Spółkę nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 16 marca 2010 r. znak: IBPBI/2/423-72/10/AP wezwano o ich uzupełnienie. Uzupełniony wniosek wpłynął do tut. BKIP w dniu 29 marca 2010 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 01 lutego 2005 r. Spółka zakupiła obiekt hotelowy na podstawie faktury VAT oraz aktu notarialnego. Do faktury został doliczony 22 % VAT. Zapłacony podatek VAT został częściowo rozliczony a częściowo zwrócony przez Urząd Skarbowy. W lutym bieżącego roku Spółka ma zamiar sprzedać ww. obiekt hotelowy.

W uzupełnieniu wniosku Spółka dodatkowo wyjaśniła, iż obiekt hotelowy stanowi środek trwały przyjęty do amortyzacji od 01 marca 2005 r. Obiekt przeznaczony był i jest do wykonywania usług hotelowych. Na remont i polepszenie poniesiono koszty w wysokości 250.000 zł, co stanowi 15,2% wartości obiektu.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

Czy w przypadku ewentualnej sprzedaży obiektu sprzedający musi odprowadzić podatek dochodowy, jeżeli tak to w jakiej wysokości?

Jeżeli obiekt nabyty w 2005 r. a wiec 5 lat temu zostanie sprzedany w tym roku to czy od części niezamortyzowanej stanowiącej dochód ze sprzedaży należy zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%? Natomiast jeżeli obiekt zostanie sprzedany w 2011 r. lub latach następnych czy również należy odprowadzić podatek dochodowy w wysokości 19%?

Zdaniem Spółki, jeżeli obiekt zostanie sprzedany do końca 2010 r. podatek dochodowy w wysokości 19% powinien zostać zapłacony od różnicy wynikającej pomiędzy wartością sprzedaży a wartością niezamortyzowaną. Jeżeli obiekt zostanie sprzedany w roku 2011 lub później to Spółka jest zwolniona od płacenia podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.; określana dalej skrótem „ustawa o pdop”), podatek, z zastrzeżeniem art. 21 i 22, wynosi 19 % podstawy opodatkowania.

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o pdop, podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem art. 21 i 22, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 7 albo w art. 7a ust. 1 (…).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o pdop przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o pdop, dochodem jest z zastrzeżeniem art. 10 i 11 nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Pojęcie przychodu podatkowego, z którego dochód podlega opodatkowaniu, określa art. 12 ust. 1 ww. ustawy o pdop. Przepisy tego artykułu nie określają ścisłej definicji przychodów, zawierają jedynie wykaz zdarzeń, które zostały uznane przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu ustawy, przy czym wymienione w ww. przepisie ustawy rodzaje przychodów poprzedzone zostały wyrazem „w szczególności”, co oznacza, że katalog zawarty w ww. przepisie nie jest katalogiem zamkniętym.

Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o pdop, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Przepis ten wskazuje, że przychód podatkowy u podatnika rozpoznawany jest wg zasady kasowej, tj. w momencie faktycznego otrzymania.

Wyjątek od tej zasady wprowadza art. 12 ust. 3 ww. ustawy, który stanowi, że za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Z treści art. 12 ust. 3a cytowanej ustawy wynika z kolei, że za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c - 3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

W myśl art. 12 ust. 3e ww. ustawy, w przypadku otrzymania przychodu, o którym mowa w ust. 3, do którego nie stosuje się ust. 3a, 3c i 3d, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty.

Zasadą wynikającą z treści art. 12 ust. 3 tej ustawy jest to, że przychodem związanym z działalnością gospodarczą osiągniętym w roku podatkowym jest przychód należny, choćby nie został jeszcze otrzymany. Przychodami są nie tylko przychody będące bezpośrednim wynikiem tej działalności, ale także przychody z każdej innej działalności z nią związanej, które w następstwie działalności gospodarczej stały się należnością (wierzytelnością), chociaż faktycznie jeszcze ich nie uzyskano. Pojęcie przychodów należnych oznacza więc kwoty należne, których wydania podatnik może zażądać, przy czym nie ma znaczenia fakt, czy podatnik je otrzymał.

Przychód ze zbycia nieruchomości ustala się w oparciu o przepis art. 14 ust. 1 ustawy o pdop, który stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 14 ust. 2 ustawy o pdop). Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy, na podstawie art. 14 ust. 3 ww. ustawy, wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o pdop, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Mając na uwadze powyższe, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

Na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o pdop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

– wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Stosownie do art. 16g ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2 - 14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy o pdop, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka zakupiła w 2005 r. nieruchomość, która stanowi środek trwały. Spółka zamierza sprzedać ten środek trwały w tym roku bądź latach następnych.

Odnosząc powołane powyżej przepisy ustawy o pdop do przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że dla Spółki, która sprzeda zakupioną nieruchomość, przychód stanowić będzie wartość wyrażona w umowie sprzedaży, natomiast kosztem uzyskania przychodów z tego tytułu będzie wartość początkowa przedmiotowej nieruchomości, powiększona o dokonane ulepszenia oraz pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne; pod warunkiem, że wartość określona w umowie sprzedaży odpowiada kryteriom wartości rynkowej w rozumieniu art. 14 ust. 2 ustawy o pdop.

rzychody z tytułu sprzedaży nieruchomości Spółka powinna połączyć się z pozostałymi przychodami, a koszty uzyskania przychodów z ww. tytułu z pozostałymi kosztami Spółki. Jeżeli wystąpi nadwyżka sumy przychodów nad sumą kosztów ich uzyskania, to tak ustalony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w wysokości 19%.

W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia moment dokonania przez Spółkę sprzedaży nieruchomości.

Reasumując, stanowisko w zakresie skutków podatkowych sprzedaży przez Spółkę nieruchomości:

*   w roku 2010 – jest prawidłowe,
*   w roku 2011 i następnych latach – jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, iż w sprawie będącej przedmiotem pytania dotyczącego podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.