Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2.4011.632.2020.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-04
Teza: Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni może zaliczyć kwotę którą wydatkowała na nabycie tego lokalu wynikającą z aktu notarialnego (czyli cenę zakupu tego lokalu i wydatki na sporządzenie aktu notarialnego obejmujące koszty notarialne). Przy czym przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pozbawiają podatnika możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wydatków, które uprzednio zostały uwzględnione do zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a pkt 1, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2020 r., (wpływ do tutejszego organu dnia 4 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego o koszty uzyskania przychodu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego o koszty uzyskania przychodu.

W ww. wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 października 2018 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie. W dniu 9 października 2018 r. zostało zakupione przez Wnioskodawczynię kolejne mieszkanie ze środków uzyskanych ze sprzedaży ww. mieszkania. Środki na zakup mieszkania zostały dostarczone sprzedającym po dniu 12 października 2018 r., tj. po sprzedaży mieszkania.

W zeznaniu PIT-39 za 2018 r. wykazano dochód zwolniony ze sprzedaży mieszkania dokonanej w dniu 12 października 2018 r. ze względu na poniesione w przyszłości, tj. w ciągu 2 lat licząc od końca 2018 r. wydatki na zakup mieszkania. Wnioskodawczyni poniosła m.in. w dniu 9 października 2018 r. wydatek na zakup mieszkania na kwotę 178.000 zł oraz koszty notarialne. W dniu 23 czerwca 2020 r. Wnioskodawczyni – ze względu na obrót spraw życiowych - musiała sprzedać zakupione w dniu 9 października 2018 r. mieszkanie i chce rozliczyć dochód ze sprzedaży mieszkania oraz wykazać – jako koszt nabycia – wydatki na zakup ww. mieszkania, gdyż zakup ten dotyczy sprzedaży dokonanej w dniu 23 czerwca 2020 r. Zatem dochodem do opodatkowania będzie przychód ze sprzedaży mieszkania, dokonanej w dniu 23 czerwca 2020 r., pomniejszony o koszty nabycia tego mieszkania, które zostały poniesione w dniu 9 października 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy kosztem nabycia sprzedanej w dniu 23 czerwca 2020 r. nieruchomości, tj. mieszkania (za cenę 200.000 zł) są wydatki na jej zakup za kwotę 178.000 zł oraz wydatki na koszty notarialne, pomimo tego, że zakup ten został uwzględniony w dochodzie zwolnionym od podatku w zeznaniu PIT-39 za 2018 r. i faktycznie poniesionych wydatkach mieszkaniowych ze środków uzyskanych ze sprzedaży w dniu 12 października 2018 r. innej nieruchomości mieszkalnej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości zalicza się cenę nabycia tej nieruchomości wyrażoną w akcie notarialnym. Natomiast art. 22 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c wymienionej wyżej ustawy są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, zaś art. 22 ust. 1 ww. ustawy określa, że kosztem uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W artykule tym wyczerpująco wymienione zostały wydatki, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów. Wśród kosztów tych – w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie są wymienione koszty nabycia nieruchomości mieszkalnej dotyczące sprzedaży tej nieruchomości, które wcześniej zostały uwzględnione w wydatkach mieszkaniowych w zeznaniu PIT-39 za 2018 r., powodując w swojej części zwolnienie z podatku dochodowego. Ponadto art. 21 ust. 25 pkt 1 wyczerpująco zawiera wyliczenie wydatków na własne cele mieszkaniowe, wśród nich wydatki na „odrębną nieruchomość mieszkaniową”. Zatem – w ocenie Wnioskodawczyni – w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma ograniczenia w zaliczeniu zakupu do kosztów nabycia sprzedanej nieruchomości mieszkalnej spowodowanego wcześniejszym zaliczeniem zakupu tej samej nieruchomości do wydatków mieszkaniowych zwalniających część dochodu do wysokości poniesionych wydatków od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 12 października 2018 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie. W dniu 9 października 2018 r. zostało zakupione przez Wnioskodawczynię kolejne mieszkanie ze środków uzyskanych ze sprzedaży ww. mieszkania. Środki na zakup mieszkania zostały dostarczone sprzedającym po dniu 12 października 2018 r., tj. po sprzedaży mieszkania.

W zeznaniu PIT-39 za 2018 r. wykazano dochód zwolniony ze sprzedaży mieszkania dokonanej w dniu 12 października 2018 r. ze względu na poniesione w przyszłości, tj. w ciągu 2 lat licząc od końca 2018 r. wydatki na zakup mieszkania. Wnioskodawczyni poniosła m.in. w dniu 9 października 2018 r. wydatek na zakup mieszkania na kwotę 178.000 zł oraz koszty notarialne. W dniu 23 czerwca 2020 r. Wnioskodawczyni – ze względu na obrót spraw życiowych - musiała sprzedać zakupione w dniu 9 października 2018 r. mieszkanie i chce rozliczyć dochód ze sprzedaży mieszkania oraz wykazać – jako koszt nabycia – wydatki na zakup ww. mieszkania, gdyż zakup ten dotyczy sprzedaży dokonanej w dniu 23 czerwca 2020 r.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię – w dniu 23 czerwca 2020 r. – lokalu mieszkalnego, który nabyła w 2018 r. zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie – to stanowi źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na mocy art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z zacytowanego powyżej przepisu wynika zatem jednoznacznie, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni może zaliczyć kwotę którą wydatkowała na nabycie tego lokalu wynikającą z aktu notarialnego (czyli cenę zakupu tego lokalu i wydatki na sporządzenie aktu notarialnego obejmujące koszty notarialne).

Przy czym przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pozbawiają podatnika możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wydatków, które uprzednio zostały uwzględnione do zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że tutejszy organ w wydanej interpretacji nie odniósł się do możliwości objęcia zwolnieniem przedmiotowym wydatków poniesionych na zakup lokalu mieszkalnego oraz opłacenie kosztów notarialnych, albowiem kwestia ta nie była przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni. Tutejszy organ nie odniósł się również do wysokości podanych przez Wnioskodawczynię kwot, (tj.: do kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz kwot wydatków, które należy uwzględnić w kosztach uzyskania przychodu ze sprzedanego lokalu mieszkalnego, a które należałoby wykazać w zeznaniu PIT-39 za 2020 r., albowiem przedmiotem interpretacji wydawanej w trybie art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa jest dokonanie subsumcji przedstawionego przez stronę stanu faktycznego pod wskazany przepis prawa i wyjaśnienie przyczyn, dla których w tym stanie faktycznym ma on zastosowanie. Ustalenie lub potwierdzenie prawidłowości ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz kwot wliczonych do kosztów uzyskania przychodu nie może zatem zostać dokonane w trakcie postępowania w sprawie wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego. Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może bowiem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu kontrolnym czy podatkowym prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację. Powyższe ustalenie może nastąpić wyłącznie w ramach postępowania podatkowego, czynności sprawdzających lub kontroli podatkowej, o których mowa w działach IV-VI ustawy Ordynacja podatkowa, a więc w ramach procedur, które nie należą do kompetencji organu upoważnionego do wydawania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.