Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.739.2018.3.SM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-22
Teza: W zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 grudnia 2018 r. (data wpływu 27 grudnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 lutego 2019 r. (data wpływu 6 lutego 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie nr 0114-KDIP1-3.4012.739.2018.2.SM, 0114-KDIP3-2.4011.645.2018.3.MZ z dnia 25 stycznia 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 30 stycznia 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży działki gruntu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży działki gruntu.

Wniosek został uzupełniony w dniu 5 lutego 2019 r. pismem z dnia 4 lutego 2019 r. (data wpływu 6 lutego 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 31 sierpnia 1999 roku Wnioskodawca zakupił wraz z żoną nieruchomość rolną niezabudowaną stanowiącą działkę nr 245/3 o powierzchni 1,0872 ha (pastwiska trwałe PSV i grunty orne RU). Nieruchomość tę kupili do majątku wspólnego i nie planowali jej nigdy sprzedawać. Chcieli w przyszłości przekazać ją ich córkom. Przekazanie (przeniesienie własności) tej nieruchomości jak również innych, które posiadali wraz z żoną nastąpiło w dniu 9 maja 2017 r. na podstawie umowy dożywocia. Następnie zgodnie z decyzją zatwierdzającą podział wydaną w dniu 18 grudnia 2017 r. działka 245/3 o powierzchni 1,0872 ha została podzielona na dwie działki: nr 245/4 o powierzchni 0,1190 ha oraz numer 245/5 o powierzchni 0,9682 ha. Działka nr 245/4 została dołączona do sąsiadującej z nią działki 246/1 (gdzie znajduje się dom i budynki gospodarcze) w celu jej powiększenia. W roku 2018 córki postanowiły sprzedać działkę 245/5. Zgłosił się potencjalny kupiec - spółka akcyjna (spółka prawna), która chciała kupić część działki 245/5 o powierzchni 0,2999 ha.

Firma zainteresowana kupnem obawiała się jednak zakupu części działki 245/5 z powodu prawa dożywotniej możliwości użytkowania tej działki przez rodziców wynikającego z umowy dożywocia, mimo deklaracji, że w momencie podpisywania aktu notarialnego zrzekną się wszelkich praw do tej nieruchomości (obawa dotyczyła tego, czy sąd wyda zgodę na zrzeczenie się ich praw do tej nieruchomości).

W związku z powyższym dokonali z córkami darowizny zwrotnej przedmiotowej działki. Odbyło się to w dniu 31 sierpnia 2018 roku, w którym jednocześnie podpisali wraz z żoną umowę przedwstępną sprzedaży części działki 245/5 o powierzchni 0,2999 ha, która zostanie wyodrębniona z działki 245/5. W tym samym dniu podpisali umowę dzierżawy przedmiotowej działki 245/5 do czasu ostatecznej umowy przeniesienia własności na firmę kupującą.

Umowa przedwstępna jest warunkowa - pod warunkiem uzyskania przez firmę kupującą prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sklepu o powierzchni 600 m2 na tej działce.

W umowie przedwstępnej ustalili cenę za zakup tej działki (0,2999 ha) z informacją, że ostateczna cena może być powiększona o ewentualny podatek VAT.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 4 lutego 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Umowa dzierżawy działki 245/5 została podpisana ze S.A. w związku z łączącą ich przedwstępną umową sprzedaży części działki 245/5, zawartą w dniu 31 sierpnia 2018 r.

W celu uzyskania przez S.A. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sklepu udzielili wraz z żoną nabywcy pełnomocnictwa w umowie przedwstępnej i umowie dzierżawy do:

*   wydzielenia z działki 245/5 o powierzchni 0,9682 ha części o powierzchni 0,2999 ha, którą S.A. zamierza kupić od nich z przeznaczeniem na budowę sklepu wraz z infrastrukturą,

*   jako wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę (S.A.) przedmiotem dzierżawy - działka 245/5 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w umowie przedwstępnej (uzgodnienia przyłączy mediów, warunków zabudowy, pozwolenia na budowę sklepu itp.).

Działka 245/5 jest aktualnie działką rolną i nie jest działką budowlaną. Nie jest również objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Po sprzedaży części działki 245/5 (pow. 0,2999 ha), resztę tej działki o pow. 0,6683 ha zamierzają podzielić na mniejsze i sprzedać bez występowania o warunki zabudowy. Jeśli nie znajdą nabywców na te działki bez warunków zabudowy, to wtedy dopiero wystąpią o warunki zabudowy dla tych przyszłych działek.

Uważają, że od planowanej sprzedaży części działki 245/5 firmie S.A. jak i przyszłych sprzedaży pozostałej części działki 245/5 w całości lub w częściach nie powinni płacić podatku VAT. Nie ma również wpływu na brak podatku VAT to, czy potencjalny nabywca jest osobą prawną, czy osobą fizyczną.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w ich sytuacji VAT powinien być naliczony przy ostatecznej umowie przenoszącej własność na rzecz firmy kupującej?

Pytanie również dotyczy sytuacji, w której nie dojdzie do transakcji z powodu nieotrzymania pozwolenia na budowę przez firmę kupującą, a ostatecznie działka ta w całości lub w częściach zostanie sprzedana innej firmie lub osobom fizycznym - czy podatek VAT będzie konieczny?

Pozostałą część działki 245/5 (ok. 6683 m2) planują w przyszłości sprzedać w całości lub po podziale na kilka mniejszych działek. Tutaj też proszą o interpretację, czy od sprzedaży pozostałej części działki 245/5 w całości lub w częściach będzie istniała konieczność zapłaty podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko jest takie, że w obu przypadkach podatek VAT nie powinien być naliczony ponieważ:

Działkę kupili w 1999 roku do majątku wspólnego i nie planowali jej sprzedać (aż do roku 2018).

Nie ponosili żadnych nakładów służących modernizacji i uatrakcyjnieniu działki (np. doprowadzenie mediów). Jedyną koniecznością może być wyznaczenie drogi do ewentualnych działek z tyłu).

Nie prowadzili i nie planują żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości wykraczających poza zwykłe formy ogłaszania i ewentualną pomoc pośrednika.

Nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej w zakresie usług budowlanych, deweloperskich lub innych o podobnym charakterze (art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT).

Grunty, których wniosek dotyczy nie były nigdy związane z pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Działki będące przedmiotem wniosku, zarówno przed ich podziałem jak i po, były i są wykorzystywane na cele prywatne.

Nie prowadzili na przedmiotowej nieruchomości żadnych działań, które mogą powodować konieczność opodatkowania dostaw podatkiem VAT.

W ich ocenie działania dotyczące nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie wskazują na aktywność, która wykraczałaby poza czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Od zakupu nieruchomości w 1999 roku do chwili obecnej minęło ponad 20 lat i po krótkiej przerwie związanej z umową dożywocia ponownie stali się z żoną właścicielami tej nieruchomości. Planowana przez nich sprzedaż przedmiotowej nieruchomości - działka 245/5 w całości lub w częściach według ich oceny nie powinna być obciążona koniecznością płacenia kolejnego podatku dochodowego. Przywrócony został bowiem stan pierwotny faktyczny - właścicielami tej nieruchomości, którymi na krótko zgodnie z umową dożywocia były ich córki, są ponownie oni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu 31 sierpnia 1999 roku Wnioskodawca zakupił wraz z żoną nieruchomość rolną niezabudowaną, stanowiącą działkę nr 245/3 o powierzchni 1,0872 ha (pastwiska trwałe PSV i grunty orne RU). Nieruchomość tę kupili do majątku wspólnego i nie planowali jej nigdy sprzedawać. Chcieli w przyszłości przekazać ją ich córkom. Przekazanie (przeniesienie własności) tej nieruchomości jak również innych, które posiadali wraz z żoną nastąpiło w dniu 9 maja 2017 r. na podstawie umowy dożywocia. Następnie zgodnie z decyzją zatwierdzającą podział wydaną w dniu 18 grudnia 2017 r. działka 245/3 o powierzchni 1,0872 ha została podzielona na dwie działki: nr 245/4 o powierzchni 0,1190 ha oraz numer 245/5 o powierzchni 0,9682 ha. Działka nr 245/4 została dołączona do sąsiadującej z nią działki 246/1 (gdzie znajduje się dom i budynki gospodarcze) w celu jej powiększenia. W roku 2018 córki postanowiły sprzedać działkę 245/5. Zgłosił się potencjalny kupiec - spółka akcyjna (spółka prawna), która chciała kupić część działki 245/5 o powierzchni 0,2999 ha.

Firma zainteresowana kupnem obawiała się jednak zakupu części działki 245/5 z powodu prawa dożywotniej możliwości użytkowania tej działki przez rodziców wynikającego z umowy dożywocia, mimo deklaracji, że w momencie podpisywania aktu notarialnego zrzekną się wszelkich praw do tej nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawca z żoną dokonali z córkami darowizny zwrotnej przedmiotowej działki. Odbyło się to w dniu 31 sierpnia 2018 roku, w którym jednocześnie podpisali wraz z żoną umowę przedwstępną sprzedaży części działki 245/5 o powierzchni 0,2999 ha, która zostanie wyodrębniona z działki 245/5. W tym samym dniu podpisali umowę dzierżawy przedmiotowej działki 245/5 do czasu ostatecznej umowy przeniesienia własności na firmę kupującą.

Umowa przedwstępna jest warunkowa - pod warunkiem uzyskania przez firmę kupującą prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sklepu o powierzchni 600 m2 na tej działce.

Umowa dzierżawy działki 245/5 została podpisana z firmą kupującą w związku z łączącą ich przedwstępną umową sprzedaży części działki 245/5, zawartą w dniu 31 sierpnia 2018 r.

W celu uzyskania przez nabywcę prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sklepu udzielili wraz z żoną nabywcy pełnomocnictwa w umowie przedwstępnej i umowie dzierżawy do:

*   wydzielenia z działki 245/5 o powierzchni 0,9682 ha części o powierzchni 0,2999 ha, którą firma zamierza kupić od nich z przeznaczeniem na budowę sklepu wraz z infrastrukturą,

*   jako wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy - działka 245/5 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w umowie przedwstępnej (uzgodnienia przyłączy mediów, warunków zabudowy, pozwolenia na budowę sklepu itp.).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług w sytuacji zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność wydzielonej części działki nr 245/5 na rzecz firmy kupującej.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych regulacji prawnych, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczeń prowadzi do stwierdzenia, że - wbrew stanowisku wyrażonemu we wniosku - sprzedaż przedmiotowej nieruchomości - wydzielonej części działki 245/5 nie będzie stanowić rozporządzania majątkiem osobistym, gdyż Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podjął działania podobne do działań handlowca, zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Z okoliczności sprawy wynika, że w umowie przedwstępnej i umowie dzierżawy Wnioskodawca wraz z żoną udzielili nabywcy pełnomocnictwa do wydzielenia z działki 245/5 o powierzchni 0,9682 ha części o powierzchni 0,2999 ha, którą firma zamierza kupić od nich z przeznaczeniem na budowę sklepu wraz z infrastrukturą; również jako wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy 245/5 na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w umowie przedwstępnej (uzgodnienia przyłączy mediów, warunków zabudowy, pozwolenia na budowę sklepu, itp.).

Pomimo, że dokonanie ww. czynności zgodnie z preferencjami nabywcy, realizowane będzie na przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że działania polegające na upoważnieniu firmy do dysponowania działką zgodnie z jej preferencjami, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie - nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei nabywca dokonując opisane powyżej działania uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość będącą nadal majątkiem wspólnym Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W przedmiotowej sprawie nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży nieruchomości (działki) Wnioskodawca korzysta wyłącznie z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż nieruchomości, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu sprzedaży nieruchomości będącej współwłasnością Wnioskodawcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W efekcie ponoszonych nakładów dostawie będzie podlegać grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą zatem świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykorzystania majątku wspólnego na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży wydzielonej części działki nr 245/5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest również sytuacja, gdy nie dojdzie do transakcji z powodu nieotrzymania pozwolenia na budowę przez firmę kupującą, a ostatecznie działka ta w całości lub w częściach zostanie sprzedana innej firmie lub osobom fizycznym.

Ponadto Wnioskodawca wraz z małżonką planują w przyszłości sprzedać pozostałą część działki 245/5 (ok. 6.683 m2) w całości lub po podziale na kilka mniejszych działek.

W zaistniałej sytuacji należy mieć na uwadze, że Wnioskodawca stwierdza, iż resztę działki o pow. 0,6683 ha zamierzają podzielić na mniejsze i sprzedać bez występowania o warunki zabudowy. Jeśli natomiast nie znajdą nabywców na te działki bez warunków zabudowy, to wtedy dopiero wystąpią o warunki zabudowy dla tych działek.

W ww. przypadkach, wystąpienie o warunki zabudowy należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, który będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Wnioskodawca będzie posiadać status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych transakcji, a tym samym sprzedaż, czy to w całości, czy po podziale na kilka mniejszych działek, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tylko w sytuacji, gdy przedmiotem transakcji będą działki bez ustalonych warunków zabudowy i Wnioskodawca nie będzie podejmował innych aktywnych działań w celu ich sprzedaży uznać należy, że będzie to czynność wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym dostawa działek (w całości lub w częściach) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wobec powyższego, wydana interpretacja stanowi ochronę prawno-podatkową tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla jego małżonki. Tym samym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez małżonkę Wnioskodawcy, może Ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych sprawa będzie rozpatrzona w odrębnym postępowaniu.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.