Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-647/10-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-10-19
Teza: Zwolnienie z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: inwestycje; nieruchomości; przychód; wspólność-wspólność majątkowa; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 11.08.2010 r. (data wpływu 16.08.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w odniesieniu do możliwości zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości 1 i 2,
*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do możliwości zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości 3.

UZASADNIENIE

W dniu 16.08.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest wraz z żoną (na zasadzie wspólności majątkowej) właścicielem trzech nieruchomości gruntowych - nieruchomości położonej w W. przy ul. R. (dalej: „Nieruchomość 1”), nieruchomości położonej we wsi S. w gminie N. (dalej: „Nieruchomość 2”), oraz nieruchomości przy ul. K. w W. (dalej: „Nieruchomość 3”, razem: „Nieruchomości”).

Nieruchomość 1, o powierzchni 17.830 m², została nabyta w 1995 r. jako inwestycja - lokata posiadanych przez Wnioskodawcę środków pieniężnych. W momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie miał zamiaru jej wykorzystania dla celów działalności gospodarczej. Również po dokonaniu zakupu wskazana Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia takiej działalności.

Nieruchomość 2 składająca się z nieruchomości o powierzchni 2700 m² i udziału we współwłasności nieruchomości o powierzchni 4180 m², została nabyta w 2002 r. w celu budowy domu dla syna Wnioskodawcy. Nieruchomość 2 powstała w wyniku podziału większej nieruchomości. Osoby, które wraz z Wnioskodawcą nabyły części pierwotnej nieruchomości, w której skład wchodziła Nieruchomość 2, wybudowały domy na swoich działkach powstałych w wyniku podziału. Wnioskodawca odstąpił jednak od planów budowy i od chwili nabycia nie wykorzystywał Nieruchomości 2 do prowadzenia działalności gospodarczej.

Nieruchomość 3 o powierzchni 1.669 m² została nabyta w 1996 r. w drodze darowizny od rodziców Wnioskodawcy. Znajduje się na niej drewniany domek letniskowy wykorzystywany przez Wnioskodawcę i jego rodzinę do celów rekreacyjnych. Wnioskodawca nie prowadził na niej innej działalności.

Wnioskodawca jak również jego małżonka, nie prowadzą działalności gospodarczej, w skutek czego Nieruchomości nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawych.

Obecnie Wnioskodawca rozważa zbycie wszystkich lub części Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy odpłatne zbycie Nieruchomości 1 spowoduje u Wnioskodawcy powstanie przychodu do opodatkowania w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy odpłatne zbycie Nieruchomości 2 spowoduje u Wnioskodawcy powstanie przychodu do opodatkowania w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3.  Czy odpłatne zbycie Nieruchomości 3 spowoduje u Wnioskodawcy powstanie przychodu do opodatkowania w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1 i 2

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych, do dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Ponieważ nieruchomości zostały nabyte przed 31 grudnia 2006 r., powyższy przepis znajduje zastosowanie do ich odpłatnego zbycia.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.; wszystkie dalsze odwołania do przepisów ww. ustawy dotyczą przepisów w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.) wskazuje, że odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodów, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło m.in. nabycie danej nieruchomości. A contrario, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie danej nieruchomości, należałoby uznać, że odpłatne zbycie takiej nieruchomości nie znajduje się w źródle przychodów z odpłatnego zbycia i w związku z tym nie prowadzi do powstania przychodu z tego źródła na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, dla ustalenia powstania przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 i 2 kluczowe jest ustalenie, czy spełnione są warunki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a). Ponieważ Nieruchomość 1 została nabyta w 1995 r., a Nieruchomość 2 w 2002 r., nie ma wątpliwości, że od momentu ich nabycia do momentu potencjalnego zbycia upłynie wymagane ww. przepisem 5 lat.

Drugim koniecznym do spełnienia warunkiem jest, aby zbycie nieruchomości nie następowało w wykonywaniu działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, iż jest to działalność zarobkowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ww. ustawy. Ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi zorganizowanej i ciągłej działalności polegającej ta obrocie nieruchomościami należy stwierdzić, że zbycie Nieruchomości nie zostanie dokonane w wykonywaniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nabycie pojedynczej nieruchomości jako lokaty kapitału nie wypełnia przesłanek zorganizowania i ciągłości wymaganych do uznania działania za wykonywanie działalności gospodarczej. Ewentualne zbycie w tym samym czasie wszystkich Nieruchomości nie może natomiast przesądzać o innej kwalifikacji, gdyż ich nabycie nie było związane z celem zarobkowym. Dla uznania działania za wykonywanie działalności gospodarczej wszystkie przesłanki muszą natomiast zostać spełnione łącznie. Wnioskodawca nie planuje również przeznaczyć środków uzyskanych ze zbycia Nieruchomości na nabycie innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży z zyskiem. Zbycie Nieruchomości nie byłoby więc początkiem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W przypadku odpłatnego zbycia Nieruchomości nie może również powstać przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 14 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomości nie były wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, ani nie zostały przez Wnioskodawcę ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Ad. 3

Do zbycia Nieruchomości 3 stosuje się w przedmiotowej sprawie inne przepisy. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych (…)” są zwolnione z podatku dochodowego w całości, „jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny”. Przepisu tego nie stosuje się jedynie w przypadku, gdy zgodnie z art. 21 ust. 2 „budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika”, przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na „nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę; rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne”, bądź „stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (\`(...)\`)”. Jak zostało wskazane Wnioskodawca w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności polegającej na obrocie nieruchomościami, jak również nie planuje przeznaczyć przychodów ze sprzedaży Nieruchomości 3 na nieruchomości o przeznaczeniu rekreacyjnym. Przychód ze sprzedaży Nieruchomości 3 będzie więc zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, odpłatne zbycie wszystkich lub części Nieruchomości nie spowoduje u Wnioskodawcy przychodu podatkowego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zarówno z tytułu odpłatnego zbycia składników majątkowych określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, jaki z jakiegokolwiek innego tytułu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej możliwości zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości 1 i 2 uznaje się za prawidłowe, natomiast w części odpowiadającej możliwości zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości 3 uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.) do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich część oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie jednak z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodów (dochodów) uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę w 1995, 1996 i 2002 roku. Zatem 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2000, 2001 i 2007 roku.

W związku z powyższym, mając na uwadze przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że uzyskana przez Wnioskodawcę kwota z tytułu zbycia nieruchomości stanowiących przedmiot własności od 1995, 1996 i 2002 roku nie będzie stanowiła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Końcowo należy również wskazać, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który obowiązywał do 31 grudnia 2006 r. zwalniał z opodatkowania przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) – w całości, jeśli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Jednakże ze względu na upływ pięcioletniego terminu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, przychód uzyskany z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wobec powyższego tut. Organ uznał za bezzasadne rozpatrywanie przedmiotowej sprawy w zakresie zastosowania zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Z uwagi na to, iż wniosek z dnia 11.08.2010 r. (data wpływu 16.08.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczy 1 stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, natomiast opłata została uiszczona w kwocie 120,00 zł, zatem dodatkowa opłata dokonana w dniu 11.08.2010 r. w wysokości 80,00 zł zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona, na wskazany przez Stronę adres zamieszkania.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (Interpretację indywidualną). Mającą na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do drugiego współwłaściciela nieruchomości. Chcąc uzyskać interpretację przepisów prawa podatkowego winien on złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.