Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-519/11-4/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-07-07
Teza: Prawo do odliczenia, refakturowanie mediów.
Słowa kluczowe: odliczenia; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług; remonty; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2, § 6 i § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2011 r. (data wpływu 24 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 maja 2011 r. (data wpływu 27 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości refakturowania usług – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości refakturowania usług oraz prawa do odliczenia podatku. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 27 maja 2011 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Właściciele 21 lokali użytkowych stworzyli wspólnotę mieszkaniową, w skład której wchodzą tylko lokale użytkowe. Lokale użytkowe znajdują się w trzech budynkach. Wspólnota jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatku VAT w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT.

Zakres działania Wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną, przez którą zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903), rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynków i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynku, instalacje energetyczne, cieplne, wodne).

Właścicielami lokali użytkowych są członkowie Wspólnoty, którzy wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej i są czynnymi podatnikami podatku VAT. Zarządca zgodnie z podpisaną umową na zarządzanie wykonuje obowiązki w zakresie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie po wystawieniu Wspólnocie faktury VAT na koniec miesiąca. Wspólnota oprócz wydatków na wynagrodzenie Zarządcy ponosi także inne wydatki związane z częściami wspólnymi nieruchomości takie jak: - opłata z tytułu umowy z firmą ochrony;

*   opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości;
*   opłaty za sprzątanie nieruchomości;
*   opłaty za monitoring pożarowy;
*   opłaty za nadzór techniczny i konserwację.

Wspólnota ma również zawarte z przedsiębiorstwem energetycznym, cieplnym, wodociągowym umowy na dostawę mediów do lokali użytkowych. Umowy łączą wyżej wymienione przedsiębiorstwa ze Wspólnotą jako wyłącznym odbiorcą. Członkowie Wspólnoty uiszczają z góry miesięczne zaliczki obliczone proporcjonalnie do ich udziału w szacowanych kosztach zarządu. Zaliczki te mają charakter skonkretyzowany i wiążą się ze świadczeniem konkretnych usług, w tym dostawa mediów dla części wspólnych nieruchomości. Z kolei opłaty za dostawę mediów do poszczególnych lokali użytkowych członkowie Wspólnoty będą uiszczać osobno. Wspólnota zamierza przyjąć następujące rozwiązanie. Po otrzymaniu faktur od przedsiębiorstw dostarczających media Wspólnota będzie obciążać członków Wspólnoty kosztami w stosunku przypadającym do zużycia tych mediów na utrzymanie lokali (np. na podstawie odczytów liczników poboru energii elektrycznej czy wodomierzy). Na ww. usługi Wspólnota będzie wystawiać członkom Wspólnoty faktury VAT (refaktura), deklarując w deklaracji VAT-7 podatek należny i jednocześnie odliczając VAT naliczony wynikający z faktur zakupowych dokumentujących nabycie usług od przedsiębiorców dostarczających media. Przedmiotem refakturowania będą usługi, z których Wspólnota nie będzie korzystać. Odsprzedaż tych usług będzie dokonywana po cenie ich zakupu, tzn. Wspólnota nie będzie doliczać jakiejkolwiek marży, a jedynie przeniesie koszt na faktycznych beneficjantów usługi, tj. właścicieli lokali. Jednocześnie na mocy uchwały właściciele lokali przyjmując plan gospodarczy na nowy rok uchwalili zaliczkę na fundusz remontowy, z którego będą finansowane bieżące remonty części wspólnych. Ustalono stawkę 0,70 zł/m2 miesięcznie. Remonty związane z budynkami, w których znajdują się lokale członków Wspólnoty wykonywać będą firmy zewnętrzne. Po wykonaniu usług remontowych firmy zewnętrzne wystawią Wspólnocie fakturę VAT. W ramach wykonywania prac remontowych Wspólnota utrzymuje w należytym stanie dachy budynków, które są częścią wspólną nieruchomości, nad którą Wspólnota sprawuje nadzór. Ponosi i będzie ponosić koszty związane z ich utrzymaniem, w tym także z ich remontem. Wspólnota podpisała z operatorami sieci telefonicznych i radiowych umowy najmu powierzchni dachu. Na mocy tych umów operatorzy sieci telefonicznych i radiowych zamontowali na dachach budynków anteny. Za wynajem powierzchni dachowej operatorzy sieci telefonicznych i radiowych płacą Wspólnocie miesięczny czynsz na podstawie wystawionych przez Wspólnotę faktur VAT.

W złożonym w dniu 27 maja 2011 r. uzupełnieniu do wniosku Wspólnota oświadczyła, iż zakupione przez Wspólnotę usługi związane z dostawą energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci są wykorzystywane przez Zainteresowanego do wykonywania czynności opodatkowanych. Czynności te polegają na odsprzedaży ww. usług na rzecz członków Wspólnoty. Odsprzedaży mediów Wspólnota będzie dokonywała po cenie zakupu, tj. bez doliczania marży. W zakresie charakteru wydatków poniesionych w związku z remontem dachu, wydatki te związane są z czynnościami opodatkowanymi. Do tych czynności opodatkowanych należy m. in. wynajmowanie powierzchni dachu operatorom sieci telefonicznych i radiowych. Przeprowadzony remont dachu pozwoli na bezpieczne jego użytkowanie przez operatorów sieci telefonicznych i radiowych. Za wynajem powierzchni dachowej operatorzy sieci telefonicznych i radiowych płacą Wspólnocie miesięczny czynsz na podstawie wystawionych przez Wspólnotę faktur VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest refakturowanie przez Wspólnotę na właścicieli lokali użytkowych wchodzących w skład Wspólnoty usług związanych z dostawą energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci?

Zdaniem Wnioskodawcy, w pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na fakt, że Wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw obowiązków. Powyższe wynika z treści art. 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 903), zgodnie z którym, „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać być pozwana”. Uzasadnieniem powyższego poglądu jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt. III CZP 65/07), z której wynika, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do wspólnego majątku. Podsumowując swoje rozważania, Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego, co oznacza, że może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż, jak wskazano z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy tej ustawy pozwalają stwierdzić, że do majątku Wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli. Konsekwencją przyjęcia odrębności prawnej wspólnoty mieszkaniowej w stosunku do członków wspólnoty jest konieczność rozróżnienia dokonywania przez wspólnotę mieszkaniową dwóch rodzajów czynności na te, które dotyczą nieruchomości wspólnej oraz te, które dotyczą lokali członków wspólnoty. Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Są to przede wszystkim:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Tym samym w powyższym zakresie wyłączona jest możliwość dokonywania przez Wspólnotę refakturowania usług świadczonych przez Wspólnotę na rzecz członków Wspólnoty. Odbiorcą usług w tym przypadku jest Wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i obowiązków, nie zaś właściciele wyodrębnionych lokali, będących członkami tejże Wspólnoty.

Drugim rodzajem czynności będą te czynności, w związku z którymi wydatki będą ponoszone przez poszczególnych właścicieli. Będą to wydatki związane z utrzymaniem lokalu należącego do członka Wspólnoty - najczęściej chodzić będzie o tzw. media (np. energia cieplna, woda, gaz, wywóz śmieci). Wspólnota, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypacją w kosztach Wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy członek Wspólnoty płaci przez cały rok zaliczki na poczet opłaty za media dostarczane do jego lokalu jak i sytuacji, w której członek Wspólnoty płaci za dostawę mediów jednorazowo po otrzymaniu od Wspólnoty refakturowanej faktury VAT wystawionej przez dostawcę mediów.

W sprawie w tożsamym stanie faktycznym wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 marca 2009 r. (sygn. akt I FSK 88/08). Sąd przeanalizował problem w aspekcie zarówno przepisów ustawy o własności lokali, jak i ustawy o VAT. Stwierdził, iż właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast w przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela lokalu - związanych z utrzymaniem jego lokalu (energia, woda, gaz) - zarząd wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, a mianowicie jedynie jako pośrednik pomiędzy dostawcami a odbiorcami, tj. właścicielami lokali. Środki uiszczane z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (wpłaty za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Ponadto Sąd podkreślił że nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty dostarczające wodę, czy energię jest nie wspólnota ale każdy z jej członków z osobna. Zatem zakup przez Wspólnotę tych usług służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków Wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że Wspólnota nie kupuje mediów dla siebie, ale działa w imieniu właścicieli lokali użytkowych. Odsprzedaje je poszczególnym właścicielom, w związku z czym na żądanie właściciela ma obowiązek wystawienia faktury VAT. Powstające tą drogą stosunki nie mają charakteru rozliczeń wewnątrz Wspólnoty. Zakup mediów do poszczególnych lokali (rozliczany według rzeczywistych kosztów), nie może być traktowany, jako czynność na rzecz samych siebie, niepodlegający regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług (art. 5 ust. 1). Należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w piśmiennictwie (por. Stella Brzeszczańska „Rozliczanie mediów we Wspólnocie mieszkaniowej” - Monitor Podatkowy 1/2007), że ustawowego obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można rozciągać także na lokale, a w konsekwencji przyjmować, że m.in. w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza. Z tego powodu, że ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie, Wspólnota dokonuje tego zakupu „całościowo” i z tego tytułu od właścicieli lokali użytkowych - niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością Wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej - pobierane są stosowne należności. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako świadczenie usług. W tym też zakresie wystawiane mogą być przez Wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli lokali użytkowych (refakturowanie zakupionych przez Wspólnotę mediów dla właściciela określonego lokalu).

W ślad za tym orzeczeniem pojawiły się nowe - aprobujące przedstawione wyżej stanowisko. W wyroku WSA w Białymstoku z dnia 21 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 245/10 Sąd uznał, że w przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela lokalu związanych z utrzymaniem tego lokalu (media), wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w roli pośrednika między dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do tych lokali nie są partycypacją w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Nie są to więc rozliczenia wewnątrz wspólnoty. Zdaniem Sądu wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje ich odsprzedaży. W tym zakresie wspólnota może wystawiać faktury VAT, czyli może refakturować zakupione media na poszczególnych właścicieli lokali. Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 sierpnia 2010 r., sygn. akt I FSK 1343/09 stwierdził, iż: „wspólnota mieszkaniowa, od której jako od podatnika VAT dokonującego zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego (innego podatnika), każdy jej członek jako konsument, nabywa towar i usługę. Zatem zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług”.

Wobec tak ukształtowanej linii orzecznictwa nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawca ma prawo refakturować na właścicieli lokali użytkowych wchodzących w skład Wspólnoty usługi związane z dostawą energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci - nie doliczając marży, a jednocześnie ma prawo odliczyć podatek naliczony wynikający z faktur otrzymanych od dostawców mediów na zasadach ogólnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Stosownie do z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywozu nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ww. ustawy). Ponadto, na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów – stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy – należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Od dnia 1 kwietnia 2011 r. ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy – Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), został dodany art. 8 ust. 2a ustawy, zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., nadanym ww. ustawą o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Prawo o miarach –podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Nadmienia się, iż w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 marca 2011 r. art. 29 ust. 1 ustawy brzmiał: „podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku”.

Na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Z regulacji zawartej w art. 2 pkt 22 ustawy wynika, że sprzedaż definiowana jest jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

W myśl art. 106 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., nadanym cyt. wyżej ustawą z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy – Prawo o miarach podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Tut. Organ wskazuje, iż do dnia 31 marca 2011 r. art. 106 ust. 1 ustawy brzmiał: „podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16”.

Należy zauważyć, iż jednostka powstała w oparciu o przepis art. 6 ustawy o własności lokali posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z tej ustawy. Regulacja art. 13 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali) oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m. in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług i w sytuacji nieskorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego, dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach do niej wykonawczych.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że właściciele 21 lokali użytkowych stworzyli wspólnotę mieszkaniową, w skład której wchodzą tylko lokale użytkowe. Przedmiotowe lokale znajdują się w trzech budynkach. W związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT Wspólnota jest podatnikiem podatku VAT. Zakres działania Wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną. Właścicielami lokali użytkowych są członkowie Wspólnoty, którzy wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej i są czynnymi podatnikami podatku VAT. Zarządca zgodnie z podpisaną umową na zarządzanie wykonuje obowiązki w zakresie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie po wystawieniu Wspólnocie faktury VAT na koniec miesiąca. Wspólnota oprócz wydatków na wynagrodzenie Zarządcy ponosi także inne wydatki związane z częściami wspólnymi nieruchomości takie jak: opłata z tytułu umowy z firmą ochrony, opłaty z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, opłaty za sprzątanie nieruchomości, opłaty za monitoring pożarowy, opłaty za nadzór techniczny i konserwację. Wspólnota ma zawarte z przedsiębiorstwem energetycznym, cieplnym, wodociągowym umowy na dostawę mediów do lokali użytkowych. Umowy łączą wyżej wymienione przedsiębiorstwa ze Wspólnotą jako wyłącznym odbiorcą. Członkowie Wspólnoty uiszczają z góry miesięczne zaliczki obliczone proporcjonalnie do ich udziału w szacowanych kosztach zarządu. Zaliczki te mają charakter skonkretyzowany i wiążą się ze świadczeniem konkretnych usług, w tym dostawa mediów dla części wspólnych nieruchomości, z kolei opłaty za dostawę mediów do poszczególnych lokali użytkowych członkowie Wspólnoty będą uiszczać osobno. Wspólnota zamierza przyjąć następujące rozwiązanie. Po otrzymaniu faktur od przedsiębiorstw dostarczających media Wspólnota będzie obciążać członków Wspólnoty kosztami w stosunku przypadającym do zużycia tych mediów na utrzymanie lokali (np. na podstawie odczytów liczników poboru energii elektrycznej czy wodomierzy).

Mając na uwadze opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że odsprzedaż na rzecz właścicieli lokali użytkowych energii cieplnej, elektrycznej, zimnej wody oraz usług odprowadzania ścieków, wywozu śmieci stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, zatem Wspólnota – zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy – będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT dokumentującą ww. czynności.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie możliwości refakturowania usług. Kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku została rozstrzygnięta w odrębnej interpretacji nr ILPP1/443-519/11-5/AK z dnia 7 lipca 2011 r. Natomiast kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2011 r. nr ILPB3/423-136/4-11/GC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.