Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP3/4512-1-48/16-3/JKu
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-10-04
Teza: Opodatkowanie sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości niezabudowanej podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; współwłasność
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 9 sierpnia 2016 r. (data wpływu 18 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 września 2016 r. (data wpływu 14 września 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż udziału we współwłasności działki, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu ww. podatkiem – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż udziału we współwłasności działki, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu ww. podatkiem. Wniosek został uzupełniony w dniu 14 września 2016 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w roku 1999 nabył od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa nieruchomość rolną niezabudowaną o nr działki ewidencyjnej 2, położonej w Gminie. Działkę Zainteresowany nabył wraz z drugim współwłaścicielem, w formie przetargu.

Gmina w roku 2010 opracowała na tym terenie plan miejscowy, przeznaczając działkę pod tereny produkcji, baz i składów oraz zabudowę usługową, w tym tereny pod budowę obiektów handlowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2.

Zgodnie z tym planem Wnioskodawca z drugim współwłaścicielem dokonali w roku 2014 podziału działki nr 2 i aktualnie nieruchomość składa się z działek o nr 2/1, 2/3, 2/4 i 2/5 oraz 2/2, która przeznaczona jest pod drogę publiczną.

W związku z powyższym, że działki leżą na terenie pod inwestycje przemysłowe oraz egzekucję komorniczą wszczętą na nieruchomości, Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem postanowił podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dla działek nr 2/1, 2/3, 2/4 i 2/5), a co za tym idzie dokonać sprzedaży. Umowa została zawarta w lipcu 2016 r. i zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić, by doszło do zawarcia umowy finalnej sprzedaży. Jednym z nich jest uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i na działkach również nie była prowadzona działalność gospodarcza. Zainteresowany nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie występował do Gminy o przekształcenie działek i nie składał wniosków o opracowanie lub zmianę planu miejscowego. Składał tylko uwagi do zapisów planu miejscowego w momencie jego procedowania przez Gminę. Nie uzbrajał terenu i nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną. Cały teren udostępnił nieodpłatnie w formie użytkowania rolniczego dla miejscowego rolnika, który uprawia go rolniczo. Wnioskodawca podjął wspólnie z drugim właścicielem taki krok, by utrzymać prawidłową kulturę rolną na tym terenie, by nie uległ on degradacji (porost krzaków, drzew, wyrzucane śmieci, itp.) Wysyłał ogłoszenia do różnych firm z informacją, że teren jest możliwy do nabycia. Na terenie postawił również tablicę z nr telefonu i informacją o sprzedaży. Działki nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

W dniu 14 września 2016 r. wniosek uzupełniono pismem o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1.  Celem zakupu udziału w niezabudowanej nieruchomości rolnej i przeznaczonej wtedy w miejscowym planie pod zabudowę była chęć wybudowania przez Wnioskodawcę, wspólnie z drugim udziałowcem, centrum logistycznego i w taki sposób miała być ona wykorzystana.
2.  Nieruchomość od momentu nabycia do planowej sprzedaży była i nadal jest wykorzystywana rolniczo przez miejscowego rolnika, któremu Wnioskodawca oddał swój udział, wraz z drugim współwłaścicielem, bezpłatnie w rolnicze użytkowanie.
3.  Nieruchomość miała zaspokoić potrzeby osobiste, poprzez inwestycję logistyczną. Nie została jednak w taki sposób wykorzystana. Do budowy tego przedsięwzięcia nie doszło ze względu na brak środków finansowych.
4.  Zostały poniesione koszty podziału nieruchomości, po tym jak Gmina opracowała nowy plan miejscowy, który wszedł w życie w roku 2010. Wnioskodawca zamieścił również tablicę informacyjną na działce, że teren jest na sprzedaż. Wysyłał do różnych firm logistycznych, magazynowych, produkcyjnych, itp. ogłoszenia z ofertą sprzedaży nieruchomości. Zawarł również umowę doradczą z agencją, która poszukiwała zainteresowanego Kontrahenta. Dzięki tej agencji udało się doprowadzić do podpisania umowy przedwstępnej z Kontrahentem. Zgodnie z warunkami tej umowy część rzeczy związanych z uzyskiwaniem różnego rodzaju uzgodnień, opinii, warunków, pozwoleń, badań technicznych na gruncie oraz analizy prawnej należy do Kontrahenta.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe – sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną, będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości, składającej się z działek ewidencyjnych nr 2/1, 2/3, 2/4 i 2/5, opisanej w niniejszym wniosku, na rzecz firmy, z którą Zainteresowany podpisał umowę przedwstępną, nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów usług. W konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości. Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, z uwagi, że Zainteresowany nie działał w ramach niniejszej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Na nieruchomości nie była także prowadzona działalność gospodarcza. Wnioskodawca nie nabył nieruchomości w ramach prowadzenia działalności, tylko jako osoba fizyczna i stanowi ona Jego majątek osobisty. Dodatkowo, nie podejmował żadnych działań mających na celu ulepszenia nieruchomości pod kątem jej sprzedaży. Nie występował do Gminy o jej przekształcenie. Nie składał wniosków o opracowanie lub zmianę planu miejscowego. Nie podejmował działań mających na celu uzbrojenia nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, jednorazową i w związku z tym przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jednak, nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

I tak, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z dnia 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy również zauważyć, że Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W przedmiotowej sprawie zasadnym jest też przywołanie innego orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z dnia 1 marca 2012 r., sygn. akt C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawertyn, jak również wyroku z dnia 8 czerwca 2000 r., sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie. W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok z dnia 14 lutego 1985 r. w sprawie D.A. Rompelman and E.A. Rompelman – Van Deeln sygn. akt C-268/83 uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w roku 1999 nabył od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa nieruchomość rolną niezabudowaną o nr działki ewidencyjnej 2, położonej w Gminie, wraz z drugim współwłaścicielem. Działkę Zainteresowany nabył w formie przetargu. Gmina w roku 2010 opracowała na tym terenie plan miejscowy, przeznaczając działkę pod tereny produkcji, baz i składów oraz zabudowę usługową, w tym tereny pod budowę obiektów handlowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2. Zgodnie z tym planem Wnioskodawca z drugim współwłaścicielem dokonali w roku 2014 podziału działki nr 2 i aktualnie nieruchomość składa się z działek o nr 2/1, 2/3, 2/4 i 2/5 oraz 2/2, która przeznaczona jest pod drogę publiczną. W związku z powyższym, że działki leżą na terenie pod inwestycje przemysłowe oraz egzekucję komorniczą wszczętą na nieruchomości, Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielem postanowił podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dla działek nr 2/1, 2/3, 2/4 i 2/5), a co za tym idzie dokonać sprzedaży. Umowa została zawarta w lipcu 2016 r. i zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić, by doszło do zawarcia umowy finalnej sprzedaży. Jednym z nich jest uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i na działkach również nie była prowadzona działalność gospodarcza. Nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie występował do Gminy o przekształcenie działek i nie składał wniosków o opracowanie lub zmianę planu miejscowego. Składał tylko uwagi do zapisów planu miejscowego w momencie jego procedowania przez gminę. Nie uzbrajał terenu i nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną. Cały teren udostępnił nieodpłatnie w formie użytkowania rolniczego dla miejscowego rolnika, który uprawia go rolniczo. Podjął wspólnie z drugim właścicielem taki krok, by utrzymać prawidłową kulturę rolną na tym terenie, by nie uległ on degradacji (porost krzaków, drzew, wyrzucane śmieci, itp.) Wysyłał ogłoszenia do różnych firm z informacją, że teren jest możliwy do nabycia. Na terenie postawił również tablicę z nr telefonu i informacją o sprzedaży. Działki nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi. Ponadto Zainteresowany wskazał, że celem zakupu udziału w niezabudowanej nieruchomości rolnej i przeznaczonej wtedy w miejscowym planie pod zabudowę była chęć wybudowania przez Wnioskodawcę, wspólnie z drugim udziałowcem, centrum logistycznego i w taki sposób miała być ona wykorzystana. Nieruchomość od momentu nabycia do planowej sprzedaży była i nadal jest wykorzystywana rolniczo przez miejscowego rolnika, któremu Wnioskodawca oddał swój udział, wraz z drugim współwłaścicielem, bezpłatnie w rolnicze użytkowanie. Nieruchomość miała zaspokoić potrzeby osobiste, poprzez inwestycję logistyczną. Nie została jednak w taki sposób wykorzystana. Do budowy tego przedsięwzięcia nie doszło ze względu na brak środków finansowych. Zostały poniesione koszty podziału nieruchomości, po tym jak Gmina opracowała nowy plan miejscowy, który wszedł w życie w roku 2010. Wnioskodawca zamieścił również tablicę informacyjną na działce, że teren jest na sprzedaż. Wysyłał do różnych firm logistycznych, magazynowych, produkcyjnych, itp. ogłoszenia z ofertą sprzedaży nieruchomości. Zawarł również umowę doradczą z agencją, która poszukiwała zainteresowanego Kontrahenta. Dzięki tej agencji udało się doprowadzić do podpisania umowy przedwstępnej z Kontrahentem. Zgodnie z warunkami tej umowy część rzeczy związanych z uzyskiwaniem różnego rodzaju uzgodnień, opinii, warunków, pozwoleń, badań technicznych na gruncie oraz analizy prawnej należy do Kontrahenta.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą została podpisana umowa przedwstępna będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy ma całokształt działań, jakie Wnioskodawca podejmował w odniesieniu do tych nieruchomości przez cały okres ich posiadania.

Wnioskodawca w uzupełnieniu do sprawy wskazał, że nieruchomość miała zaspokoić potrzeby osobiste, poprzez inwestycję logistyczną. Jednakże, w ocenie tut. Organu, inwestycja logistyczna nie służyła i nie miała służyć zaspokojeniu potrzeb osobistych, lecz prowadzeniu działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie należy wskazać, że Zainteresowany nabywając w roku 1999 nieruchomość, kierował się zamiarem wykorzystania jej – jako inwestycję logistyczną – czyli w działalności gospodarczej. Ponadto Zainteresowany wysyłał do różnych firm logistycznych, magazynowych, produkcyjnych, itp. ogłoszenia z ofertą sprzedaży nieruchomości. Zawarł również umowę doradczą z agencją, która poszukiwała zainteresowanego Kontrahenta. Wnioskodawca poniósł koszty podziału nieruchomości, po tym jak Gmina opracowała nowy plan miejscowy. Zatem powyższa koncepcja wykorzystania działek na potrzeby działalności gospodarczej, dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że przyszła sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zauważyć należy, że ze względu na brak środków finansowych, zamierzona inwestycja nie została zrealizowana i w konsekwencji Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem podjął decyzję o sprzedaży ww. gruntów.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynikają przesłanki do analogicznego rozstrzygnięcia tylko i wyłącznie w przypadku, gdy mamy do czynienia z tożsamym stanem faktycznym, co niewątpliwie w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca.

Orzeczenie to zapadło na tle innych stanów faktycznych, bowiem w przypadku pierwszej sprawy dotyczyło sprzedaży przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, działek wydzielonych z gruntu przeznaczonego pierwotnie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego do produkcji rolnej i użytkowanego przez tę osobę na potrzeby działalności rolniczej w latach 1996-1998. W roku 1997 plan zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie, w wyniku czego omawiany grunt został przeznaczony pod zabudowę letniskową. Wskutek tej zmiany właściciel podzielił grunt na 64 działki, które od roku 2000 zaczął kolejno sprzedawać osobom fizycznym.

Druga sprawa dotyczyła natomiast małżonków będących od roku 1996 właścicielami gospodarstwa rolnego, które nabyli jako grunt rolny bez prawa do zabudowy. Do końca roku 2006 użytkowali ten grunt na potrzeby działalności rolniczej, to jest hodowli koni, a następnie uprawy roślin przeznaczonych na paszę dla zwierząt. Wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którą omawiany grunt został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, rozpoczęli sprzedaż, niektórych części gospodarstwa.

Na tle takich stanów faktycznych Trybunał orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Analiza przedstawionego stanu sprawy i treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro zakupu nieruchomości Wnioskodawca dokonał w związku z zamiarem wykorzystania jej w działalności gospodarczej, poprzez wybudowanie centrum logistycznego, to oznacza, że nie miały być one wykorzystywane w celu zaspokojenia jego potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko na cele działalności gospodarczej. Takie postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym.

Zatem nie cele osobiste – w przypadku Wnioskodawcy brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżały u podstaw nabycia nieruchomości, wobec czego czynność zbycia tego gruntu nie stanowiła – jak wskazał Wnioskodawca w treści wniosku – rozporządzania majątkiem osobistym. Sprzedaż działek wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż ta zatem będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności i w związku z tym stanowić będzie działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika tego podatku, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, stwierdzić należy, że w myśl art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana – jednego ze współwłaścicieli przedmiotowego gruntu, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela.

Należy podkreślić, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Ponadto, zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku – zapytania sformułowanego na podstawie przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. W szczególności nie analizowano, czy sprzedaż działki zajętej pod egzekucję komorniczą wszczętą na nieruchomości może być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.