Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.220.2017.1.PR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-31
Teza: Czy sprzedaż przez Zainteresowanego opisanej we wniosku nieruchomości w całości lub w częściach, jednemu bądź wielu nabywcom będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 maja 2017 r. (data wpływu 6 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy niezabudowanej nieruchomości -**jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy niezabudowanej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamieszkuje na terytorium Republiki Federalnej Niemiec od 1984 roku.

Aktem notarialnym z dnia 29 stycznia 1996 r. Wnioskodawca nabył niezabudowaną nieruchomość o nr ewidencyjnym 5/3, oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków symbolem „R”, o obszarze 1.5664 ha.

Przedmiotową nieruchomość Zainteresowany nabył pod tytułem darmym, w drodze darowizny od krewnego w linii bocznej II stopnia (brata). Wolą darczyńcy było nakłonienie Wnioskodawcy do powrotu z obczyzny oraz realizacja celów mieszkaniowych na opisanej nieruchomości po osiągnięciu wieku emerytalnego.

Z uwagi na podjęcie przez Wnioskodawcę decyzji o pozostaniu na obczyźnie, Zainteresowany nosi się z zamiarem sprzedaży wzmiankowanej nieruchomości. Wnioskodawca - w zależności od zainteresowania potencjalnych nabywców - zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość w całości (jedną transakcją) lub częściowo poprzez sprzedaż jej części.

W związku z powyższym, celem geodezyjnego podziału nieruchomości na działki o mniejszych powierzchniach, Wnioskodawca wystąpił w 2015 r. do Urzędu Miasta z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podziału nieruchomości, w świetle ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dokonuje się bowiem w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w oparciu o ustalenia decyzji o warunkach zabudowy. Wskutek zatwierdzonego podziału przedmiotowej nieruchomości powstało 15 działek, w tym konieczna działka drogowa.

Wnioskodawca nie prowadzi na terytorium RFN, jak i RP działalności gospodarczej, w tym działalności, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami. Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki osobowej z/s na terytorium RP, której przedmiot działalności - zgodnie z umową spółki - stanowi m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jednak spółka ta nie podjęła i nie prowadzi jakiejkolwiek działalności.

Wskazana nieruchomość nie stanowiła uprzednio przedmiotu najmu oraz dzierżawy, ani także innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była związana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. W celu sprzedaży nieruchomości Zainteresowany nie zamierza uzbrajać nieruchomości w jakiekolwiek media, budować jakichkolwiek dróg oraz ponosić nakładów na nią. W związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości nie planuje także prowadzić działań marketingowych, wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przez Zainteresowanego opisanej we wniosku nieruchomości w całości lub w częściach, jednemu bądź wielu nabywcom będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają bowiem wyłącznie czynności określone jako opodatkowane, dokonane przez podmiot występujący w odniesieniu do nich jako podatnik (vide: wyrok NSA w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2007 r., sygn. akt I FSK 603/06).

Regulacje Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (zwanej dalej: „Dyrektywa VAT”) wyrażają ten wymóg wprost, wskazują bowiem na wykonywanie czynności opodatkowanych przez podatnika działającego w takim charakterze.

W świetle art. 15 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przy czym, jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wykonywanie czynności stanowiących dostawę towarów bądź świadczenie usług w rozumieniu ustawy, które nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej, nie podlega opodatkowaniu.

Status podatnika VAT nie jest stałą cechą danego podmiotu. Działalnością gospodarczą na gruncie ustawy o VAT stanowi w istocie wyłącznie ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jak wskazał NSA w Warszawie w wyroku z dnia 12 stycznia 2010 r., sygn. akt I FSK 1626/08, przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w w/w wyroku podkreślił, że dla oceny, czy sprzedaż przez osobę fizyczną działek budowlanych jest opodatkowaną działalnością gospodarczą, w ramach której sprzedawca działa w charakterze podatnika, należy kierować się poniższymi kryteriami. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako handlowiec. Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonej w w/w orzeczeniu zawodowa (profesjonalna) działalność handlowca polega na nabywaniu i towarów i ich późniejszej sprzedaży z zyskiem. Ponadto w przytoczonym powyżej judykacie Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie zauważył, że taka profesjonalna działalność handlowa - co do zasady - nie jest ograniczona w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Nie może być uznana za działalność handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedaż nieruchomości zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług.

Wyłącznie w sytuacji, gdy osoba sprzedająca działki swoim zachowaniem wykaże, że realizując tę sprzedaż działa i chce działać w charakterze podatnika (handlowca, który nabył grunty w celu ich zbycia i chce oprócz tej sprzedaży kontynuować tego rodzaju aktywność), czyli podmiotu prowadzącego w tym zakresie działalność profesjonalną, stalą i zorganizowaną - sprzedaż taka będzie opodatkowana VAT.

Należy uznać, że przedstawione powyżej stanowisko ma charakter ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych (vide m.in.: wyrok NSA w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13, lex nr 1455822; wyrok NSA w Warszawie z dnia 1 października 2013 r., I FSK 1414/12; wyrok NSA w Warszawie z dnia 19 kwietnia 2012 r., I FSK 1118/11; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2012 r., I FSK 1814/11; wyrok NSA w Warszawie z dnia 18 października 2011 r., I FSK 1536/10; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r., I SA/PO 1015/09, lex nr 559520; wyrok NSA w Warszawie z dnia 27 października 2009 r., I FSK 1043/08; wyrok NSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2009 r., I FSK 1629/07; wyrok NSA w Warszawie z dnia 27 czerwca 2008 r., I FSK 253/08; wyrok NSA w Warszawie z dnia 28 marca 2008 r., I FSK 475/07, wyrok NSA w Warszawie (7) z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; wyrok NSA w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2007 r., I FSK 603/06).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-l 81/10.

W powołanym orzeczeniu Trybunał uznał, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił także uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie, w ocenie TSUE, nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Samo wystąpienie do właściwego Organu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, w celu dokonania podziału nieruchomości z wydzieleniem koniecznej drogi wewnętrznej, pozostaje bez wpływu na status podatnika podatku od towarów i usług. Powyższe nie oznacza, że podmiot występujący z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz dokonujący podziału nieruchomości staje się w odniesieniu do tych transakcji profesjonalnym handlowcem. Zachowaniu takiemu nie sposób przypisać zawodowego, stałego oraz zorganizowanego charakteru. Działania te niewątpliwie mieszczą się w ramach zarządu własnym majątkiem.

Pogląd, w świetle którego czynności obejmujące podział nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości pozostają bez wpływu na status podatnika podatku od towarów i usług wpisuje się w jednolitą linię orzeczniczą sądów administracyjnych (vide: wyrok NSA w Warszawie z dnia 27 czerwca 2008 r., I FSK 253/08, wyrok NSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2009 r., I FSK 1629/07, wyrok NSA w Warszawie z dnia 19 kwietnia 2012 r., I FSK 1118/11, wyrok NSA w Warszawie z dnia 9 maja 2014 r., I FSK 811/13, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 lipca 2014 r., I SA/PO 210/14, wyrok NSA w Warszawie z dnia 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13, wyrok NSA w Warszawie z dnia 27 maja 2014 r., I FSK 774/13, wyrok NSA w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13, wyrok NSA w Warszawie z dnia 21 lutego 2014 r., I SA/PO 675/13, wyrok NSA w Warszawie z dnia 9 lutego 2010 r., I SA/PO 1015/09; wyrok NSA w Warszawie (7) z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; wyrok NSA w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2007 r. I FSK 603/06; wyrok NSA w Warszawie z dnia 28 marca 2008 r., I FSK 475/07; wyrok NSA w Warszawie z dnia 27 października 2009 r., I FSK 1043/08; wyrok NSA w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13).

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony w niniejszym wniosku opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż sprzedaż przez Zainteresowanego nieruchomości w całości, jak i w częściach jednemu bądź wielu nabywcom nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie zostanie bowiem dokonana przez podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie nabył w celu jej dalszej odsprzedaży, otrzymał ją pod tytułem darmym od brata, co miało nakłonić Wnioskodawcę do powrotu z obczyzny oraz umożliwić realizację celów mieszkaniowych. Rzeczona nieruchomość nie stanowiła przedmiotu najmu, dzierżawy oraz innej umowy o podobnym charakterze. Nie była kiedykolwiek związana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. W stosunku do nieruchomości Wnioskodawca nie podjął oraz nie będzie podejmować czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, które wymagałyby angażowania środków finansowych podobnych do wykorzystywanych przez handlowców. W związku ze sprzedażą Zainteresowany nie będzie uzbrajać nieruchomości w jakiekolwiek media, wykonywać dróg wewnętrznych oraz ponosić nakładów na nią. Sprzedaży nie będzie także towarzyszyć prowadzenie działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie bez znaczenia w analizowanym przypadku pozostaje również okres jaki upłynął pomiędzy datą nabycia a zamierzoną sprzedażą.

Natomiast dokonany przez Zainteresowanego podział nieruchomości mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z tych względów nie sposób uznać, aby sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości (w całości lub w częściach poprzez sprzedaż poszczególnych działek gruntu) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W konsekwencji, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy zauważyć, że problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10. Trybunał w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powyższych rozważań wynika, że kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamieszkuje na terytorium Republiki Federalnej Niemiec od 1984 roku. Aktem notarialnym z dnia 29 stycznia 1996 r. nabył niezabudowaną nieruchomość o obszarze 1.5664 ha.

Przedmiotową nieruchomość Zainteresowany nabył w drodze darowizny od brata. Wolą darczyńcy było nakłonienie Wnioskodawcy do powrotu z obczyzny oraz realizacja celów mieszkaniowych na opisanej nieruchomości po osiągnięciu wieku emerytalnego.

Z uwagi na podjęcie przez Wnioskodawcę decyzji o pozostaniu na obczyźnie, Zainteresowany nosi się z zamiarem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca - w zależności od zainteresowania potencjalnych nabywców - zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość w całości lub w częściach.

W związku z powyższym, celem geodezyjnego podziału nieruchomości na działki o mniejszych powierzchniach, Wnioskodawca wystąpił w 2015 r. z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wskutek zatwierdzonego podziału przedmiotowej nieruchomości powstało 15 działek, w tym konieczna działka drogowa.

Wnioskodawca nie prowadzi na terytorium RFN, jak i RP działalności gospodarczej, w tym działalności, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami. Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki osobowej z siedzibą na terytorium RP, której przedmiot działalności - zgodnie z umową spółki - stanowi m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jednak spółka ta nie podjęła i nie prowadzi jakiejkolwiek działalności.

Wskazana nieruchomość nie stanowiła uprzednio przedmiotu najmu oraz dzierżawy, ani także innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była związana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. W celu sprzedaży nieruchomości Zainteresowany nie zamierza uzbrajać nieruchomości w jakiekolwiek media, budować jakichkolwiek dróg oraz ponosić nakładów na nią. W związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości nie planuje także prowadzić działań marketingowych, wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia.

Wątpliwości Wnioskodawcy przedstawione w niniejszym wniosku dotyczą uznania, czy sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości w całości lub w częściach, jednemu bądź wielu nabywcom będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Zainteresowany będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku z planowaną sprzedażą działek - za podatnika podatku od towarów i usług. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, działki będące przedmiotem wniosku, nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie były również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Co prawda Zainteresowany wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a następnie dokonał podziału nieruchomości, jednakże powyższych zdarzeń nie można uznać za podjęcie środków zbliżonych do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz za działania związane z zarządem majątkiem prywatnym. Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, żeby Wnioskodawca nie planuje ponosić dodatkowych nakładów celem przygotowania działek do sprzedaży takich jak np. ogrodzenie działek, uzbrojenie, budowa dróg. Zainteresowany nie planuje również prowadzić działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że planowane przez Zainteresowanego zbycie działek, nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tychże nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanego opisanej we wniosku nieruchomości w całości lub w częściach, jednemu bądź wielu nabywcom nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione w niniejszym wniosku należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.