Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-3.4010.45.2017.2.EŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-22
Teza: w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz części wspólnych – korytarzy
Słowa kluczowe: dochód-dochody wolne od podatku; lokal-lokal użytkowy; przychód-przychód podlegający opodatkowaniu; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko ‒ przedstawione we wniosku z dnia 3 kwietnia 2017 r. (data wpływu 12 kwietnia 2017r.) uzupełnionym na wezwanie z dnia 24 maja 2017r., (data doręczenia: 29 maja 2017r.) nr 0114-KDIP2-3.4010.45.2017.1.EŻ, data wpływu: 7 czerwca 2017r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

*   zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży części wspólnej (korytarzy) właścicielom lokali użytkowych – **jest nieprawidłowe**,

*   zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży części wspólnej (korytarzy) właścicielom lokali mieszkalnych oraz ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz części wspólnych – korytarzy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnota Mieszkaniowa ma zamiar sprzedać część wspólną, tj. Lokal należący do Wspólnoty Mieszkaniowej oraz część korytarzy. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży części wspólnych chce przekazać na remont budynku, w tym remont dachu i klatki schodowej. Należy przy tym zaznaczyć, że Wspólnota Mieszkaniowa ma charakter usługowo-mieszkalny z przeważającą częścią usługową.

W uzupełnieniu do wniosku, Wspólnota dodała następujące informacje:

Wspólnota Mieszkaniowa jest wspólnotą mieszkaniową w skład, której wchodzą następujące lokale:

*   32 lokali użytkowych, o łącznej powierzchni 1282 m2;
*   28 lokali mieszkalnych, o łącznej powierzchni 1131 m2.

Jak wynika z powyższego, Wspólnota Mieszkaniowa ma charakter usługowy - mieszkalny.

Wspólnota Mieszkaniowa planuje sprzedać:

*   cześć nieruchomości wspólnej - korytarzy, o łącznej powierzchni wynoszącej 47.15 m2

Korytarze te są obecnie wykorzystywane przez właścicieli następujących lokali 3, 5, 11, 12, 13, 115, 215, 316. Korytarze zostały zajęte przez w/w właścicieli.

6 lokali użytkowych:

*   lokalu użytkowego o powierzchni 26,60 m2, który wykorzystywany jest na prowadzenie działalności. Właściciel tego lokalu korzysta z 7,85 m2 korytarza, który jest przez niego przeznaczany na WC oraz hall;
*   lokalu użytkowego o powierzchni 46,77 m2, który wykorzystywany jest na prowadzenie działalności Właściciel tego lokalu korzysta z 7,97 m2 korytarza, który jest przez niego przeznaczany na zaplecze;
*   lokalu użytkowego o powierzchni 44,35 m2, który wykorzystywany jest na prowadzenie działalności Właściciel tego lokalu korzysta z 5,91 m2 korytarza, który jest przez niego przeznaczany na zaplecze ;
*   lokalu użytkowego o powierzchni 98,25 m2, który wykorzystywany jest na prowadzenie działalności Właściciel tego lokalu korzysta z 4,38 m2 korytarza, który jest przez niego przeznaczany na zaplecze ;
*   lokalu użytkowego o powierzchni 90,46 m2, który wykorzystywany jest na prowadzenie działalności Właściciel tego lokalu korzysta z 1,57 m2 korytarza, który jest przez niego przeznaczany na pomieszczenie gospodarcze;
*   lokalu użytkowego o powierzchni 55,88 m2, który wykorzystywany jest na prowadzenie działalności Właściciel tego lokalu korzysta z 7,08 m2 korytarza, który jest przez niego przeznaczany na hall ;

2 lokali mieszkalnych:

*   lokalu mieszkalnego o powierzchni 57,33 m2, który wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe. Właściciel tego lokalu korzysta z 7,42 m2 korytarza, który jest przez niego przeznaczany na pomieszczenie gospodarcze
*   lokalu mieszkalnego o powierzchni 18,46 m2 , który wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe. Właściciel tego lokalu korzysta z 4,97 m2 korytarza, który jest przez niego przeznaczany na WC i hall.

Nieruchomość wspólna (korytarze) ma zostać sprzedana właścicielom w/w lokali (użytkowych oraz mieszkalnych) - w częściach w jakich każdy z nich korzysta obecnie z nieruchomości wspólnej. Po sprzedaży nieruchomość wspólna będzie wykorzystywana przez właścicieli w/w lokali (użytkowych oraz mieszkalnych) w opisany powyżej sposób w jaki korzystają oni z nich obecnie.

Lokal mieszkalny o powierzchni ok. 39 m2, który jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej (lokal niewyodrębniony) , który jest obecnie pustostanem, lokal mieszkalny ma zostać sprzedany osobie fizycznej, która będzie wykorzystywać go w celach mieszkaniowych.

Środki finansowe, które Wspólnota Mieszkaniowa otrzyma ze sprzedaży nieruchomości wspólnej oraz lokalu mieszkalnego, zostaną przeznaczone na remont dachu, klatki schodowej oraz korytarzy w budynku.

Remont dachu polegać będzie m.in. na zerwaniu starego poszycia dachowego, wykonaniu nowych obróbek blacharskich i orynnowania, izolacji cieplnej stropu dachowego oraz wykonaniu nowego podłoża z papy termozgrzewalnej.

Remont klatek polegać będzie m.in. na uzupełnieniu tynków, wyrównaniu ścian i malowaniu, ułożeniu płytek na schodach, uporządkowaniu instalacji teletechnicznej, wymianie drzwi wejściowych do budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym niniejszego wniosku, Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy w opisanym stanie faktycznym niniejszego wniosku dochód, który zostanie uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży:
    1.  nieruchomości wspólnej (części korytarza), sprzedanej właścicielom lokali użytkowych,
    2.  nieruchomości wspólnej (części korytarza), sprzedanej właścicielom lokali mieszkalnych,
    3.  lokalu mieszkalnego,stanowić będzie dochód Wnioskodawcy uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
3.  Czy w opisanym stanie faktycznym niniejszego wniosku, wykorzystanie przez Wnioskodawcę dochodu ze sprzedaży
    1.  nieruchomości wspólnej (części korytarza), sprzedanej właścicielom lokali użytkowych,
    2.  nieruchomości wspólnej (części korytarza), sprzedanej właścicielom lokali mieszkalnych,
    3.  lokalu mieszkalnego,na remont dachu, klatki schodowej oraz korytarzy, stanowić będzie dochód przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wnioskodawcy, w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
4.  Czy w opisanym stanie faktycznym niniejszego wniosku, dochód, który zostanie uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży:
    1.  nieruchomości wspólnej (części korytarza), sprzedanej właścicielom lokali użytkowych,
    2.  nieruchomości wspólnej (części korytarza), sprzedanej właścicielom lokali mieszkalnych,
    3.  lokalu mieszkalnego,nie będzie stanowić dochodu uzyskanego z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
5.  Czy w opisanym stanie faktycznym niniejszego wniosku, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży:
    1.  nieruchomości wspólnej (części korytarza), sprzedanej właścicielom lokali użytkowych,
    2.  nieruchomości wspólnej (części korytarza), sprzedanej właścicielom lokali mieszkalnych,
    3.  lokalu mieszkalnegoi przeznaczony na remont dachu, klatki schodowej oraz korytarzy, jest objęty zwolnieniem od podatku dochodowego od osób prawnych, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, prowadzi on działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej;

Dochód, który zostanie uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości wspólnej oraz lokalu mieszkalnego, stanowić będzie dochód Wnioskodawcy uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, nie stanowiąc jednocześnie dochodu uzyskanego z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi;

Powołany powyżej dochód zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wnioskodawcy w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dochód, który zostanie przez niego uzyskany ze sprzedaży części wspólnych oraz lokalu mieszkalnego a następnie przeznaczony będzie na remont budynku – jest objęty zwolnieniem od podatku dochodowego od osób prawnych, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W pierwszej kolejności Wnioskodawca podkreśla, że w jego ocenie nie ulega wątpliwości, że jako wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prowadzącym działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej. Powyższe wynika z podlegania przez Wnioskodawcę ustawie o własności lokali jak również z faktu znajdowania się w zasobach Wspólnoty Mieszkaniowej lokali mieszkalnych, którymi Wnioskodawca gospodaruje.

Przechodząc dalej, Wnioskodawca wskazuje, że definiowaniem pojęcia "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" zajmował się już Naczelny Sąd Administracyjny, przyjmując w wyroku z dnia 23 lipca 2010 r. (II FSK 353/09), że "gospodarować" to tyle, co "zarządzać czymś, kierować". Z kolei pojęcie "zasób mieszkaniowy" zdefiniował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 maja 2010 r. (II FSK 26/09), stwierdzając, że jest to zespół lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań. Dlatego też przez "gospodarkę zasobami mieszkaniowymi", jak konkludował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 maja 2011 r. (II FSK 80/10), należy więc rozumieć zarządzanie zasobami mieszkaniowymi.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca wskazał, że przychód zostanie przez niego osiągnięty ze sprzedaży: należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej lokalu mieszkalnego oraz części korytarzy, stanowiących nieruchomość wspólną. W ocenie Wnioskodawcy powołane przychody – jako uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego wspólnoty – stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W ocenie Wnioskodawcy uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe", użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. piwnice, strychy, garaże, określane w wyżej wymienionej ustawie o własności lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne. Zasobami tymi objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z ustawą o własności lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki (tak m. in.: pismo Ministerstwa Finansów z dnia 5 marca 2008 r., DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 listopada 2012 r., sygn. akt I SA/Kr 1407/12).

Związane z tego rodzaju lokalami, pomieszczeniami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią zatem przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Mając na uwadze powyższe, dochód który zostanie osiągnięty przez Wnioskodawcę ze sprzedaży: lokalu mieszkalnego oraz części korytarzy, stanowić będzie dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi wspólnoty, co znajduje potwierdzenie w powołanym powyżej stanowisku Ministerstwa Finansów oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy nie powinno budzić wątpliwości to, że dochód osiągnięty przez Wspólnotę Mieszkaniową z w/w tytułu nie stanowi dochodu osiąganego z pozostałej działalności gospodarczej wspólnoty. W doktrynie i orzecznictwie wskazuje się bowiem, że za taki dochód można uznać w szczególności ten, który pochodzi ze sprzedaży lokalu użytkowego lub np. wynajmowania przez wspólnoty powierzchni budynków na reklamy. W niniejszym stanie faktycznym, dochód będzie pochodzić natomiast ze sprzedaży lokalu o charakterze stricte mieszkalnym jak również ze sprzedaży części wspólnych (korytarzy) budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne.

Kolejną przesłanką omawianego zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych jest przeznaczenie dochodu na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych wspólnoty. Ponieważ w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych brakuje definicji legalnej tego pojęcia, trzeba uznać, że – zgodnie z definicją zawartą w Słowniku języka polskiego – "utrzymanie" oznacza "zachowanie w stanie niezmienionym, należytym". Mając na względzie powyższą definicję, przyjąć należy, że chodzi tu o zachowanie istniejącej substancji mieszkaniowej, tj. o zachowanie jej w materialnie niezmienionym stanie. W ocenie Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, że przeznaczenie dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz nieruchomości wspólnej - na opisany w stanie faktycznym remont budynku, uznać należy za przeznaczenie związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych wspólnoty – umożliwiające zachowanie prawidłowego stanu budynku, który służy również na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Mając na względzie powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dochód, o którym mowa w przedmiotowym wniosku, winien być zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych – w oparciu o art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży części wspólnej (korytarzy) właścicielom lokali użytkowych – **jest nieprawidłowe**,

*   zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży części wspólnej (korytarzy) właścicielom lokali mieszkalnych oraz ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe**.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2014r. poz. 851 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl ). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawych, zgodnie z którym zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Zatem warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

W przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że w skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzą lokale użytkowe i lokale mieszkalne. Wnioskodawca planuje sprzedać część korytarzy – które obecnie są wykorzystywane przez właścicieli lokali użytkowych oraz mieszkalnych – tym właścicielom, jak również planuje sprzedać lokal mieszkalny osobie fizycznej, która wykorzystywać go będzie w celach mieszkaniowych. Środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości wspólnej oraz lokalu mieszkalnego zostaną przeznaczone na remont dachu, klatki schodowej oraz korytarzy w budynku Wspólnoty.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawione wyjaśnienia należy zauważyć, że z definicji zasobów mieszkaniowych wynika, iż zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Pojęcie to nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe. Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, że nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie, jak i judykaturze. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 4 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 1534/09 stwierdzono: „(\`(...)\`) przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Przedmiotem zaś zwolnienia mogą być jedynie dochody z „gospodarki” ww. zasobami mieszkaniowymi. Pogląd taki znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 czerwca 2009 r. sygn. akt I SA/Kr 581/09. Konsekwencją takiego, literalnego pojmowania „zasobów mieszkaniowych” jest uznanie, że prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi odnosi się tylko do tych działań wspólnoty mieszkaniowej, które polegają na realizacji zadań mieszkaniowych. Z tego względu – dochodami z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi są przychody uzyskane bezpośrednio z tytułu korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli lokali mieszkalnych, czyli opłaty (czynsze), pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów. Taki dochód korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego (por. wyroki WSA w Gliwicach z dnia 21 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Gl 523/07 oraz z dnia 22 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Gl 737/07 oraz wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 listopada 2007 r. sygn. akt I SA/Bd 641/07). Zasadnie zatem organy podatkowe uznały, że wynagrodzenie (czynsz) z tytułu wynajmu powierzchni budynku mieszkalnego pod reklamę, wynajmu lokali użytkowych, przychodów z tytułu zwrotu wydatków ponoszonych przez Wspólnotę na utrzymanie nieruchomości w zakresie wykraczającym poza zawartą umowę użyczenia oraz przychody finansowe z tytułu odsetek od lokaty bankowej – nie są wynikiem prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, chociaż z reguły dochody te przeznaczane są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych”.

Podobne stanowisko, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, prezentowane jest w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 lutego 2010 r. sygn. akt II FSK 1551/08 lub wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 11 marca 2009 r. sygn. akt I SA/Sz 631/08.

Podsumowując powyższe zauważyć należy, że wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, iż funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.

Tym samym, lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, gdyż nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

W świetle powyższego należy stwierdzić, że Wspólnota Mieszkaniowa prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej jak i inną działalność gospodarczą w części dotyczącej lokali użytkowych, które nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Tym samym dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wspólnej (części korytarza) właścicielom lokali użytkowych, bez względu na jego przeznaczenie nie może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 tej ustawy, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. W konsekwencji, Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana do odprowadzenia podatku dochodowego z tego tytułu.

Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży części wspólnej (części korytarza) właścicielom lokali mieszkalnych jak również lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, pod warunkiem przeznaczenia go na cele związane z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi – w tym przypadku na remont dachu, klatki schodowej oraz korytarzy – w części dotyczącej zasobów mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.