Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.35.2022.3.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-08
Teza: ustalenie przychodów z najmu
Słowa kluczowe: najem; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Podstawa opodatkowania. Odliczenia.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-Stawka 8,5%
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11-ust. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

5 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 marca 2022 r. (data wpływu 23 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem spółdzielczego własnościowego mieszkania w bloku mieszkalnym oraz miejsca postojowego w hali garażowej, znajdującej się w podziemiu ww. bloku. Mieszkanie i miejsce postojowe wynajmuje Pan niezależnie dwóm różnym osobom. Z obu najmów opłaca Pan podatek dochodowy ryczałtem 8,5%. Z informacji uzyskanych z Urzędu Skarbowego w A. i w B. do obliczenia wysokości składki 8,5% zarówno z najmu mieszkania jak i miejsca postojowego jako przychód bierze Pan pod uwagę tylko czynsz z najmu.

Natomiast wszystkie pozostałe opłaty (tj. czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, opłata za wodę, CO, wywóz śmieci, prąd, ogrzewanie, gaz, Internet itp.) nie wchodzą w skład przychodu i nie podlegają opodatkowaniu przy spełnieniu wymogu jasnego rozgraniczenia powyższych opłat w umowie najmu. Uszczegóławiając, na obu umowach istnieją odrębne punkty stanowiące, że Najemca opłaca za najem czynsz dla Wynajmującego, oraz osobno, że Najemna zobowiązuje się do opłacenia wszystkich opłat związanych z najmem mieszkania/miejsca postojowego za pośrednictwem Wynajmującego zgodnie z wystawionymi rachunkami przez podmioty do tego uprawnione. Na podstawie powyższego zapisu Najemca dokonuje dwie osobne opłaty dla czynszu za najem i za opłaty eksploatacyjne. Kaucja również nie podlega opodatkowaniu, ponieważ jest zwrotna po zakończonym okresie najmu. Dodatkowo uzyskał Pan informację z Urzędu Skarbowego w A., że na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustaw o VAT jest automatycznie zwolniony jako osoba fizyczna z płacenia VAT za wynajem ww. miejsca postojowego do przychodu w wysokości 200 000 zł. Uzyskał Pan również informację, że na podstawie art. 2 ust. 1 poz. 25 jest Pan zwolniony jako osoba fizyczna z obowiązku posiadania kasy fiskalnej po przekroczeniu przychodu 20.000 zł w stosunku rocznym, jeśli spełniony jest jeden z 2 warunków: całość wpłat dokonywana jest na konto bankowe, lub opłaty w formie gotówki dokonywane są przy wystawianiu faktur.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.**

Przychody z najmu rozlicza Pan w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

### Pytania

1\. Czy jako podstawę opodatkowania przychodów z najmu mieszkania i miejsca postojowego w hali garażowej, znajdującej się w obrębie budynku mieszkalnego powinno się przyjąć tylko kwotę czynszu wnikającą z umowy najmu, z pominięciem czynszu na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opłat administracyjno- eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca jak również z pominięciem kaucji zwrotnej?

2\. Czy jako osoba fizyczna dokonująca usługi najmu miejsca postojowego w hali garażowej, znajdującej się w obrębie budynku mieszkalnego jestem automatycznie zwolniony z opłacania podatku VAT do przychodu w wysokości 200 000 zł w skali roku?

3\. Czy jako osoba fizyczna świadcząca usługę najmu nieruchomości własnych (symbol 68.20.Z), zarówno w roku podatkowym 2021 jak i w 2022 jest Pan zwolniony z obowiązku posiadania kasy fiskalnej po przekroczeniu limitu przychodu 20 000 zł w skali roku, jeśli dokumentowałem usługi najmu fakturami, lub opłaty dokonywane przez najemców był przelewane bezpośrednio na moje konto bankowe?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr 1. W zakresie pytań Nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad. 1

Na podstawie informacji uzyskanych z dwóch różnych Urzędów Skarbowych prawidłowym jest przyjmowanie jako podstawę opodatkowania jedynie kwotę czynszu wynikającą z umowy najmu przy pominięciu czynszu na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opłat administracyjno-eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca jak również z pominięciem kaucji zwrotnej. Ważne jest natomiast, aby zarówno z faktur, jak i z tytułów przelewów bankowych jednoznacznie wynikało jakiej konkretnie czynności dotyczyły opłaty.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia –a zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

\- albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)

\- albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Z wniosku wynika, że jest Pan właścicielem spółdzielczego własnościowego mieszkania w bloku mieszkalnym oraz miejsca postojowego w hali garażowej. Mieszkanie i miejsce postojowe wynajmuje Pan niezależnie dwóm różnym osobom. Z obu najmów opłaca Pan podatek dochodowy ryczałtem 8,5%. Zarówno z najmu mieszkania jak i miejsca postojowego jako przychód bierze Pan pod uwagę tylko czynsz z najmu. Natomiast wszystkie pozostałe opłaty (tj. czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, opłata za wodę, CO, wywóz śmieci, prąd, ogrzewanie, gaz, Internet itp.) nie wchodzą w skład przychodu i nie podlegają opodatkowaniu przy spełnieniu wymogu jasnego rozgraniczenia powyższych opłat w umowie najmu. Uszczegóławiając, na obu umowach istnieją odrębne punkty stanowiące, że Najemca opłaca za najem czynsz dla Wynajmującego, oraz osobno, że Najemna zobowiązuje się do opłacenia wszystkich opłat związanych z najmem mieszkania/miejsca postojowego za pośrednictwem Wynajmującego zgodnie z wystawionymi rachunkami przez podmioty do tego uprawnione.

Mając na uwadze powyższe, wymienione przez Pana opłaty związane z najmem mieszkania/miejsca postojowego (czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, opłata za wodę, CO, wywóz śmieci, prąd, ogrzewanie, gaz, Internet) do ponoszenia których jest zobowiązany – zgodnie z zawartymi umowami najmu – najemca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego.

Z opisu sprawy wynika także, że w umowie najmu zostanie określona kaucja, podlegającą w całości zwrotowi w przypadku zakończenia okresu najmu.

Powyższe przepisy wskazują, że przychodem z najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego pieniądze i wartości pieniężne z tytułu umowy najmu.

Powołane wyżej przepisy nie zawierają terminu kaucja ani go nie definiują. Również w innych przepisach prawa podatkowego pojęcie „kaucji” nie zostało zdefiniowane.

Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r. – termin kaucja oznacza sumę pieniężną złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania; zastaw; zabezpieczenie (str. 320).

Słownik języka polskiego W. Doroszewskiego definiuje kaucję jako sumę pieniężną złożoną jako rękojmię dotrzymania umowy i stanowiącą odszkodowanie w razie niedotrzymania umowy; zastaw, zabezpieczenie, gwarancja.

Z przytoczonych definicji wynika, że cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może zostać ona wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Ustanowienie kaucji ma zatem charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że kaucja jest ustanowiona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję, nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Co do zasady kaucja nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po wykonaniu umowy.

Istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń, powstałych w czasie trwania stosunku najmu. W wypadku braku takiej podstawy, żądanie wpłacenia kaucji wynika z kodeksowej zasady swobody umów.

Stosownie do art. 3531 ustawy Kodeks Cywilny:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zwracana najemcom kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem (opłatą) o charakterze zwrotnym, stanowi jedynie zabezpieczenie prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, jest gwarancją dotrzymania zobowiązania. W takiej sytuacji, z punktu widzenia obowiązku podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jest świadczeniem obojętnym, neutralnym podatkowo. Nie stanowi zatem przychodu w rozumieniu tej ustawy w momencie otrzymania.

Zatem, podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Pana od najemcy z tytułu wynajmu prywatnego mieszkania/miejsca postojowego – czynsz za najem. Natomiast czynsz na rzecz spółdzielni mieszkaniowej oraz opłaty eksploatacyjne nie stanowią u Pana przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków. Kaucja zawarta w umowie najmu także nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu ww. podatkiem.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

*   stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
*   zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).