Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.565.2019.2.BO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-28
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatków związanych z: remontem lokalu, zakupem wyposażenia do sprzedawanego lokalu, zapłatą prowizji bankowej przy udzieleniu kredytu i przy wcześniejszej spłacie kredytu oraz zapłatą odsetek od rat kredytu.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2019 r. (data wpływu 11 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 grudnia 2019 r. (data wpływu 24 grudnia 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatków związanych z:

*   remontem lokalu **– jest prawidłowe,**

*   zakupem wyposażenia do sprzedawanego lokalu, zapłatą prowizji bankowej przy udzieleniu kredytu i przy wcześniejszej spłacie kredytu oraz zapłatą odsetek od rat kredytu **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 października 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wniosek ten nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 3 grudnia 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.565.2019.1.BO, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 169 § 1-2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 4 grudnia 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 11 grudnia 2019 r.). W dniu 24 grudnia 2019 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 8 października 2019 r. (data nadania 18 grudnia 2019 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 27 marca 2018 r. dokonała zakupu za kwotę 671 000 zł lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Strony transakcji ustaliły, że w ramach ceny sprzedaży w kwocie 671 000 zł wartość udziału w nieruchomości wspólnej związanej z zakupem lokalu wynosi 33 550 zł, natomiast wartość samego lokalu wyceniana jest na kwotę 637 450 zł. Cena sprzedaży została zapłacona w następujący sposób:

*   10 000 zł przed podpisaniem aktu notarialnego,

*   61 600 zł ze środków własnych Wnioskodawczyni na rachunek bankowy sprzedającego w dniu podpisania aktu notarialnego,

*   599 400 zł bezpośrednio ze środków pochodzących z kredytu bankowego (hipotecznego), udzielonego przez bank.

Kredyt bankowy został zaciągnięty na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni, w związku z zawartą umową kredytu, poniosła koszt w postaci prowizji bankowej w kwocie 11 988 zł. Dodatkowo w dniu 30 marca 2018 r. do lokalu mieszkalnego zostało przez Wnioskodawczynię zakupione wyposażenie w postaci stałej zabudowy meblowej za kwotę 20 000 zł, co zostało udokumentowane fakturą. Po zakupie Wnioskodawczyni zmuszona była do zmiany czasowego przeznaczenia lokalu mieszkalnego i rozpoczęła jego najem - pierwotnie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie od marca 2019 r. w ramach najmu prywatnego. Wnioskodawczyni w okresie posiadania lokalu, w związku z zawartą umową kredytu bankowego, poniosła koszty w postaci odsetek bankowych w kwocie 58 728 zł oraz prowizji bankowej w wysokości 11 739 zł związanej z wcześniejszą spłatą kredytu. Wraz z lokalem sprzedane zostało zakupione wyposażenie. W akcie notarialnym związanym z przeniesieniem własności nieruchomości zostało wskazane, że Wnioskodawczyni sprzedaje prawo własności lokalu mieszkalnego bez wyszczególnienia, że sprzedaż następuje wraz z zakupionym w dniu 30 marca 2018 r. wyposażeniem. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła za wynagrodzeniem, za pośrednictwem biura nieruchomości.

W piśmie z dnia 18 grudnia 2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że nabyła wskazany we wniosku lokal mieszkalny jako osoba fizyczna do majątku prywatnego. Udział w „nieruchomości wspólnej związanej z zakupem lokalu” stanowi, zgodnie z treścią aktu notarialnego, grunt oraz część budynku i urządzenia, niesłużące wyłącznie do użytku właściciela lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni wskazała, że prowadziła działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali (przychody uzyskiwane z najmu dotyczyły sprzedanego lokalu) od dnia 24 września 2018 r. do dnia 31 marca 2019 r. Obecnie Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej zarówno jako osoba fizyczna, jak i w formie spółki. Przychody z działalności gospodarczej prowadzonej od dnia 24 września 2018 r. do dnia 31 marca 2019 r. opodatkowane były według skali podatkowej. Wnioskodawczyni prowadziła podatkową księgę przychodów i rozchodów. Wskazany we wniosku lokal mieszkalny był wykorzystywany w działalności gospodarczej jako przedmiot najmu. Wnioskodawczyni wprowadziła lokal wraz z udziałem nieruchomości wspólnej związanej z lokalem mieszkalnym do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych przedmiotowy lokal mieszkalny oraz udział w nieruchomości wspólnej związanej z lokalem mieszkalnym na moment kupna został zakwalifikowany jako PKOB 1122. Powierzchnia całego lokalu mieszkalnego była równa powierzchni mieszkalnej i wynosiła 123,43 m2. Zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 12 lipca 2019 r. za kwotę 878 500 zł. Zakupiony lokal mieszkalny był przeznaczony na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, a powodem sprzedaży była zmiana planów i tym samym zmiana miejsca zamieszkania. Lokal mieszkalny stanowił jedyny majątek przedsiębiorstwa. Wnioskodawczyni dokonała zakupu lokalu mieszkalnego dla celów osobistych (mieszkaniowych). Nie posiadała/posiada innych nieruchomości, które zbyła lub zamierzała zbyć. W momencie zbycia ww. lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej związanej z lokalem mieszkalnym miał charakter mieszkalny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.). Powyższy lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej związanej z lokalem mieszkalnym, Wnioskodawczyni wycofała z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z momentem sprzedaży nieruchomości dnia 12 lipca 2019 r. Odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego i udziału w nieruchomości wspólnej związanej z lokalem mieszkalnym, nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.). Wnioskodawczyni z przychodu uzyskanego ze zbycia lokalu zamierza rozliczyć się w zeznaniu podatkowym PIT-39, składanym do 30 kwietnia 2019 r. Przychód kwalifikowany jest do przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni zlikwidowała działalność gospodarczą dnia 31 marca 2019 r.

Wyposażenie sprzedanego lokalu mieszkalnego stanowiły ruchomości nie stanowiące środków trwałych, tj. stała zabudowa kuchenna przymocowana do ścian. Remont przedmiotowego lokalu mieszkalnego dotyczył wydatków związanych z zakupem materiałów remontowych, takich jak farby, kleje, płytki, fugi itp. Nie istnieje bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy wydatkami poczynionymi przez Wnioskodawczynię na remont i wyposażenie przedmiotowego lokalu mieszkalnego a dokonanym odpłatnym zbyciem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu, oprócz ceny zapłaconej z nabyciem nieruchomości w roku 2018 (w kwocie 671 000 zł) ma prawo zaliczyć także poniesione wydatki związane z:

1.  zakupem wyposażenia do sprzedawanego lokalu,
2.  zapłatą prowizji bankowej zapłaconej przy udzieleniu kredytu,
3.  zapłatą prowizji bankowej zapłaconej przy wcześniejszej spłacie kredytu po sprzedaży lokalu,
4.  zapłatą wydatków poniesionych na remont lokalu,
5.  zapłatą odsetek od rat kredytu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatki opisane w pytaniu stanowią koszt uzyskania sprzedanego lokalu mieszkalnego, a tym samym zmniejszają podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.; dalej u.p.d.o.f.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przywołany przepis formułuje ogólną zasadę, z której wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa wieczystego użytkowania gruntów przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, powoduje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z treści art. 30e ust. 2 u.p.d.o.f. wynika, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane. Wobec tego należy zastosować językowe znaczenie wyrażenia koszt. Należy przez nie więc rozumieć – stosując językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia – wszystkie wydatki poniesione na zbytą nieruchomość, np. wydatki związane z wcześniejszą spłatą kredytu.

Natomiast w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu, należy stosować zasady określone w art. 22 ust. 6c do 6e u.p.d.o.f. I tak:

1.  w myśl ust. 6c - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania,
2.  zgodnie z ust. 6d - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn,
3.  stosownie do ust. 6e - wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na uwadze powyżej przytoczone regulacje należy uznać, że poniesione wydatki, które opisano we wniosku, stanowią koszt uzyskania przychodu sprzedanej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatków związanych z remontem lokalu,

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatków związanych z zakupem wyposażenia do sprzedawanego lokalu, zapłatą prowizji bankowej przy udzieleniu kredytu i przy wcześniejszej spłacie kredytu oraz zapłatą odsetek od rat kredytu.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Stosownie do art. 14 ust. 1 cyt. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również:

1.  przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
    1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
    2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
    3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
    4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych\-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 27 marca 2018 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za kwotę 671 000 zł. Powyższy lokal mieszkalny został przez Wnioskodawczynię sprzedany w dniu 12 lipca 2019 r. za kwotę 878 500 zł.

Biorąc po uwagę powyższe, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2019 r. ww. lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jego odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć m.in.:

*   związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości;

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości;

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy sprzedaży;

*   opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe, związane z odpłatnym zbyciem.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, bowiem przedstawiony lokal mieszkalny został nabyty odpłatnie.

Stosownie do ww. art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na lokal mieszkalny rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące dany lokal mieszkalny, czy też wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową lokalu.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:

*   udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia;

*   udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przywołane przepisy jednoznacznie wskazują, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że skoro wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. nabyciu, to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na nabycie bądź wytworzenie zbywanej nieruchomości lub prawa, podobnie jak nie każdy wydatek będzie uznany za nakład na nieruchomość zwiększający jej wartość. Określając zatem koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę tylko te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód i zostały wymienione w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 27 marca 2018 r. dokonała, jako osoba fizyczna do majątku prywatnego, dla celów osobistych (mieszkaniowych), zakupu lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych przedmiotowy lokal mieszkalny oraz udział w nieruchomości wspólnej związanej z lokalem mieszkalnym na moment kupna został zakwalifikowany jako PKOB 1122. Powierzchnia całego lokalu mieszkalnego była równa powierzchni mieszkalnej i wynosiła 123,43 m2. Na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt bankowy. W związku z zawartą umową kredytową poniosła koszt w postaci prowizji bankowej w kwocie 11 988 zł. Dodatkowo w dniu 30 marca 2018 r. do lokalu mieszkalnego zostało przez Wnioskodawczynię zakupione wyposażenie w postaci stałej zabudowy meblowej za kwotę 20 000 zł, co zostało udokumentowane fakturą. Wnioskodawczyni zmuszona była do zmiany czasowego przeznaczenia zakupionego lokalu mieszkalnego. Rozpoczęła jego najem - pierwotnie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie, od marca 2019 r., w ramach najmu prywatnego. Wnioskodawczyni w okresie posiadania lokalu, w związku z zawartą umową kredytu bankowego, poniosła koszty w postaci odsetek bankowych w kwocie 58 728 zł oraz prowizji bankowej związanej z wcześniejszą spłatą kredytu w kwocie 11 739 zł. Zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 12 lipca 2019 r. Wraz z lokalem sprzedane zostało zakupione wyposażenie w postaci stałej zabudowy kuchennej przymocowanej do ścian. Wnioskodawczyni wskazała ponadto, że remont przedmiotowego lokalu mieszkalnego dotyczył zakupu materiałów remontowych, takich jak farby, kleje, płytki, fugi. Wnioskodawczyni dodała, że nie istnieje bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy wydatkami poczynionymi przez Wnioskodawczynię na remont i wyposażenie przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a dokonanym odpłatnym zbyciem. W akcie notarialnym związanym z przeniesieniem własności nieruchomości zostało wskazane, że Wnioskodawczyni sprzedaje prawo własności lokalu mieszkalnego bez wyszczególnienia, że sprzedaż następuje wraz z wyposażeniem. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła za wynagrodzeniem, za pośrednictwem biura nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie posiadała/posiada innych nieruchomości, które zbyła lub zamierzała zbyć. W momencie zbycia ww. lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej związanej z lokalem mieszkalnym miał charakter mieszkalny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.). Odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz udziału w nieruchomości wspólnej związanej z lokalem mieszkalnym, nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.). Wnioskodawczyni z przychodu uzyskanego ze zbycia lokalu zamierza rozliczyć się w zeznaniu podatkowym PIT-39. Uzyskany przychód Wnioskodawczyni kwalifikuje do przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, że nie wszystkie wydatki wymienione przez Wnioskodawczynię mogą stanowić koszty uzyskania przychodu.

Odnosząc się do możliwości zaliczenia przez Wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, poniesionych wydatków związanych z zapłatą odsetek od rat kredytu oraz prowizji bankowej zapłaconej przy udzieleniu kredytu i prowizji bankowej zapłaconej przy wcześniejszej spłacie kredytu (po sprzedaży lokalu), tutejszy Organ wskazuje, że mając na uwadze treść przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącego odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów), wydatki związane z kredytem zaciągniętym na poczet zakupu przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego (prowizje od kredytu oraz uiszczone odsetki) nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup sprzedanego lokalu mieszkalnego, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup i nie zmieni tego fakt, niekwestionowany przez tutejszy Organ, że celem kredytu był zakup lokalu mieszkalnego.

Z kolei, odnosząc się do możliwości zaliczenia przez Wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, poniesionych wydatków związanych z zakupem wyposażenia do sprzedawanego lokalu, tj. stałej zabudowy kuchennej przymocowanej do ścian oraz remontem lokalu mieszkalnego, tutejszy Organ wyjaśnia, że w doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „remont”. W związku z powyższym właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), w szczególności zaś do art. 3 pkt 8, który stanowi, że przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96, stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.”

Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa przyjmuje się, że wyposażenie lokalu mieszkalnego w komplet mebli stanowiących stałą zabudowę, nie jest wydatkiem związanym z remontem (czy modernizacją) lokalu mieszkalnego – tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 1999 r., sygn. akt I SA/Gd 250/97. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) i zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych. Stanowisko takie potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt II FSK 639/05.

Biorąc pod uwagę powyższe, wydatki związane z zakupem wyposażenia do sprzedawanego lokalu mieszkalnego, tj. stałej zabudowy kuchennej przymocowanej do ścian nie stanowią nakładów zwiększających jego wartość. W związku z tym nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do możliwości zaliczenia przez Wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, poniesionych wydatków związanych z remontem lokalu mieszkalnego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazane we wniosku wydatki związane z zakupem materiałów remontowych, poniesione na farby, kleje, płytki i fugi, na podstawie faktury VAT (faktur VAT) potwierdzającej fakt poniesienia ww. wydatków przez Wnioskodawczynię. Zgodnie bowiem ze wskazanym powyżej art. 22 ust. 6e ww. ustawy, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wydatki udokumentowane wyłącznie fakturami VAT.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego oraz powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że w związku ze sprzedażą w 2019 r. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu poniesione wydatki związane z remontem wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego, jeśli posiada faktury VAT potwierdzające poniesienie przedmiotowych wydatków.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni w tej części należy uznać za prawidłowe.

Natomiast, kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będą poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki związane z zakupem wyposażenia do sprzedawanego lokalu, zapłatą prowizji bankowej przy udzieleniu kredytu i przy wcześniejszej spłacie kredytu (po sprzedaży lokalu) oraz zapłatą odsetek od rat kredytu.

Stanowisko Wnioskodawczyni w tej części należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.