Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.710.2024.2.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-14
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie uznania za podatnika podatku od towarów i usług i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości powstałej po podziale działki.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 28 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Pana za
    podatnika podatku od towarów i usług i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży
    nieruchomości powstałej po podziale działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem z 5 lutego
    2025 r. (wpływ 7 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

2 marca 2007 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną nabył Pan
    nieruchomość położoną w miejscowości (...). W skład powyższej nieruchomości wchodzi
    między innymi działka nr 1 o powierzchni 3.8556 ha.
    Działka gruntu numer 1 jest niezabudowana i obecnie nie jest użytkowana. W ewidencji
    gruntów działka gruntu numer 1 oznaczona jest symbolami ŁIV – pastwiska trwałe, RIVa –
    grunty orne, W – grunty pod rowami.
    Obszar nieruchomości jest objęty postanowieniami miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr (...) z dnia 30 kwietnia 2009 r., w
    którym działka nr 1 ma następujące przeznaczenie: obszar MN, U, DG.1 – tereny
    zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności
    gospodarczej; obszar MN, U.5 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny
    zabudowy usługowej; obszar U, DG.2 – tereny zabudowy usługowej, tereny działalności
    gospodarczej; obszar KDW/D.3 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo-
    rowerowe; obszar Z.1 – tereny zieleni nieurządzonej oraz łąk i pastwisk; obszar KD/L.1 –
    ulice/drogi publiczne – lokalne; obszar KD W/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne
    – ciągi pieszo-rowerowe.
    W 2024 r. zawarł Pan ze spółką A Spółka komandytowa z siedzibą (...), przedwstępną
    umowę sprzedaży części opisanej wyżej nieruchomości o powierzchni około 3,64 ha,
    wydzieloną z działki gruntu numer 1.
    Umowa powyższa zawarta została między innymi pod warunkiem, że zostanie wydana
    ostateczna decyzja zatwierdzająca podział działki gruntu numer 1, zgodnie z załącznikiem
    graficznym do umowy, a podział nieruchomości zostanie przeprowadzony na koszt
    kupującej.
    W treści powyższej przedwstępnej umowy sprzedaży udzielił Pan nabywcy zgody do
    dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu
    postanowień ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, bez prawa do
    dokonywania na przedmiotowej nieruchomości jakichkolwiek robót budowlanych lub prac
    związanych z przygotowaniem placu budowy, a także zobowiązał się Pan do udzielenia
    nabywcy w razie potrzeby pełnomocnictwa do:
    1.  występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach,
      niezbędnych do dokonania podziału nieruchomości,
    2.  występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach,
      niezbędnych w procesie inwestycyjnym (budowlanym) prowadzonym przez
      kupującego, w tym zmierzających do uzyskania warunków przyłączenia do wszelkich

      sieci w ramach ww. nieruchomości – jednakże bez prawa zaciągania w Pana imieniu
      jakichkolwiek zobowiązań, ani obciążania jakiegokolwiek Pana majątku jakimikolwiek
      prawami na rzecz osób trzecich,
    3.  reprezentowania Pana i składania w Pana imieniu wszelkich oświadczeń woli (o
      charakterze procesowym i materialnym), pism, wniosków oraz dokonywania
      wszelkich czynności faktycznych i prawnych, we wszystkich sprawach i przed
      wszelkimi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami fizycznymi i
      prawnymi i innymi podmiotami, jakie okażą się potrzebne w zakresie, o którym
      mowa w pkt (1) i pkt (2) powyżej.
    Niezależnie od powyższego przy zawarciu powyższej umowy udzielił Pan również
    pełnomocnictwa (1) spółce A Spółce komandytowej (2) Panu B – prokurentowi
    samoistnemu powyższej spółki, (3) Pani C, (3) Panu D, (3) Panu E do:
    a.  występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach,
      niezbędnych do dokonania podziału ww. nieruchomości,
    b.  występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach,
      niezbędnych w procesie inwestycyjnym (budowlanym) Spółki, w tym zmierzających
      do uzyskania warunków przyłączenia do wszelkich sieci w ramach ww.
      nieruchomości,
    c.  reprezentowania Pana i składania w Pana imieniu wszelkich oświadczeń woli (o
      charakterze procesowym i materialnym), pism, wniosków oraz dokonywania
      wszelkich czynności faktycznych i prawnych, we wszystkich sprawach i przed
      wszelkimi organami administracji rządowej, samorządowej, osobami fizycznymi i
      prawnymi i innymi podmiotami, jakie w związku z treścią tego pełnomocnictwa
      okażą potrzebne, z wyłączeniem prawa zaciągania w Pana imieniu jakichkolwiek
      zobowiązań, ani obciążania jakiegokolwiek Pana majątku jakimikolwiek prawami na
      rzecz osób trzecich.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    1. Nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    2. Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana, nie zamierza jej Pan użytkować
      w przyszłości.
    3. Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana w działalności gospodarczej.
    4. Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana na cele działalności rolniczej.
    5. Z działki nr 1 nie dokonywał Pan, nie dokonuje i nie zamierza dokonywać zbiorów, ani
      dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwał Pan, nie uzyskuje i nie zamierza
      uzyskiwać z przedmiotowej działki produktów rolnych.
    6. Działka nr 1, której część po podziale przeznaczona będzie do sprzedaży nie była, nie
      jest i nie zamierza jej Pan udostępniać w ramach umowy najmu, ani dzierżawy itp.
    7. Przed sprzedażą części działki nr 1 nie dokonywał Pan żadnych czynności nie
      opisanych w treści złożonego przez Pana wniosku, ani nie czynił Pan nakładów w celu
      przygotowania działki do sprzedaży; jedyną czynnością jakiej dokonał Pan w związku
      ze sprzedażą był opisany we wniosku podział działki, poprzez wydzielenie jej części
      przeznaczonej do sprzedaży.

    8. Dla działki nr 1 leżącej na terenach o różnym przeznaczeniu wg miejscowego planu
      zagospodarowania przestrzennego są wyznaczone linie rozgraniczające te tereny o
      różnym przeznaczeniu.
    9. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, powstała w wyniku podziału działki nr
      1, będzie posiadała następujące przeznaczenie wynikające z miejscowego planu
      zagospodarowania przestrzennego: MN, U, DG.1 – tereny zabudowy mieszkaniowej
      jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; MN, U.
      5 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; U,
      DG.2 – tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; KDW/D.3 – ulice
      i ciągi komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo-rowerowe; KD/L.1 – ulice/drogi
      publiczne – lokalne; KDW/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne – ciągi pieszo-
      rowerowe.
    10. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, powstała w wyniku podziału działki nr
      1 nie będzie obejmowała obszaru „terenów zieleni nieurządzonej oraz łąk i pastwisk”.
    Pytania
    1. Czy w zakresie sprzedaży przez Pana części działki nr 1 na rzecz A Spółki
      komandytowej, w wykonaniu opisanej wyżej przedwstępnej umowy sprzedaży, będzie
      Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług (VAT)?
    2. Czy planowana sprzedaż przez Pana części działki nr 1 na rzecz A Spółki
      komandytowej, w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego, będzie podlegała w
      całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, w związku ze sprzedażą części działki nr 1 na rzecz A Spółki komandytowej
    z siedzibą, w wykonaniu opisanej wyżej przedwstępnej umowy sprzedaży będzie Pan
    uznany za podatnika podatku od towarów i usług (VAT) na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o
    VAT.
    Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez
    względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla
    uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność
    gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Ocena, czy w zakresie
    planowanej transakcji powinien Pan zostać uznany za podmiot występujący w charakterze
    podatnika VAT wymaga ustalenia, czy planowana dostawa nieruchomości stanowi przejaw
    działalności gospodarczej.
    W Pana opinii, okoliczności planowanej transakcji wskazują, że będzie ona wykonana w
    ramach działalności gospodarczej.

    W pierwszej kolejności zauważyć należy, że objęcie transakcją nieruchomości
    przeznaczonej pod zabudowę inwestycyjną (odniesienie do orzecznictwa Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r, sygn. C-180/10 i C-181/10),
    oraz kompleksowe zorganizowanie całej sprzedaży ze znaczącym zaangażowaniem
    kupującego (gdzie kupujący, na podstawie otrzymanych pełnomocnictw oraz prawa do
    dysponowania gruntem, wykonuje praktycznie wszystkie czynności niezbędne do
    przygotowania gruntu do transakcji sprzedaży) skutkuje uznaniem transakcji sprzedaży za
    pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie porównywalne do profesjonalnego.
    Z Kodeksu cywilnego wynika, iż pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby
    (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do
    działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w
    imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki
    bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Zatem fakt, że powyższe działania, m.in. mające na celu uzyskiwanie od właściwych
    organów administracji rządowej i samorządowej zaświadczeń, wypisów itp., wszczynanie
    wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie
    zatwierdzania projektu podziału nieruchomości, jak również możliwość podjęcia
    pozostałych czynności wymienionych w udzielonym pełnomocnictwie, nie będą
    podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostają
    bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane
    przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy).
    Z kolei kupujący dokonując wyżej wymienionych działań uatrakcyjni przedmiotową
    nieruchomość będącą nadal Pana własnością. Działania te dokonywane będą za Pana
    pełną zgodą i z całą pewnością wpłyną na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i
    wzrost jej wartości.
    W związku z powyższym stwierdzić należy, iż udzielenie przez Pana kupującemu
    pełnomocnictw opisanych w treści przedwstępnej umowy sprzedaży skutkować będzie
    tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez kupującego będą podejmowane w
    Pana imieniu i na Pana korzyść.
    Powyższe okoliczności dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia
    działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działać w charakterze
    podatnika VAT.
    Opodatkowanie VAT transakcji
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
    właściciel.
    Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary”
    rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

    W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę
    towarów.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega
    opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez
    podatnika.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez
    względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Zgodnie z uzasadnieniem Pana stanowiska w zakresie pytania pierwszego
    przedstawionego w złożonym wniosku, Pana zdaniem w ramach przedmiotowej transakcji
    będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT w myśl powołanych powyżej przepisów
    ustawy o VAT.
    Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów.
    Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Ponieważ, jak wskazano powyżej, Nieruchomość jest niezabudowana i należy ją uznać za
    tereny niezabudowane na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu
    niezabudowanego.
    Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla działki nr 1 został wydany miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji, w Pana ocenie, sprzedawana część
    działki nr 1 powinna zostać uznana w całości za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o

    VAT, a jej dostawa powinna zostać uznana za dostawę terenu niezabudowanego i
    budowlanego.
    Wobec powyższego, w Pana ocenie, nie można przyjąć, że dla dostawy Nieruchomości
    istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT.
    Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą
    bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:
    a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,
    b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o
      kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).
    Mając na uwadze, że nabył Pan działkę nr 54/3 w wyniku czynności niepodlegających
    opodatkowaniu w podatku VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do
    zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Przy
    nabyciu przez Pana działki nie wystąpił podatek należny. W konsekwencji, nie można
    uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.
    Biorąc powyższe pod uwagę, Pana zdaniem, planowana przez Pana transakcja w ramach
    przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT
    oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).

    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów
    na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1
    ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w danej
    sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i
    usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za

    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości (powstałej po podziale działki
    nr 1), będącej przedmiotem sprzedaży.
    Należy wskazać że, kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w
    tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej
    Kodeksem cywilnym.
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
    uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział
    II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
    W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że 2 marca 2007 r. na podstawie
    umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną nabył Pan nieruchomość nr 1 o powierzchni
    3.8556 ha.
    Działka gruntu numer 1 jest niezabudowana i obecnie nie jest użytkowana.
    Obszar nieruchomości jest objęty postanowieniami miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego, w którym działka nr 1 ma następujące przeznaczenie:
    obszar MN, U, DG.1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy
    usługowej, tereny działalności gospodarczej; obszar MN, U.5 – tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; obszar U, DG.2 – tereny
    zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; obszar KDW/D.3 – ulice i ciągi
    komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo-rowerowe; obszar Z.1 – tereny zieleni
    nieurządzonej oraz łąk i pastwisk; obszar KD/L.1 – ulice/drogi publiczne – lokalne; obszar
    KD W/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne – ciągi pieszo-rowerowe.
    Dla działki nr 1 leżącej na terenach o różnym przeznaczeniu wg miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego są wyznaczone linie rozgraniczające te tereny o
    różnym przeznaczeniu.
    Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, powstała w wyniku podziału działki nr 1,
    będzie posiadała następujące przeznaczenie wynikające z miejscowego planu

    zagospodarowania przestrzennego: MN, U, DG.1 – tereny zabudowy mieszkaniowej
    jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; MN, U.5 –
    tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; U, DG.2 –
    tereny zabudowy usługowej, tereny działalności gospodarczej; KDW/D.3 – ulice i ciągi
    komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo -rowerowe; KD/L.1 – ulice/drogi publiczne –
    lokalne; KDW/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne – ciągi pieszo-rowerowe.
    W 2024 r. zawarł Pan ze spółką A Spółka komandytowa, przedwstępną umowę sprzedaży
    części opisanej wyżej nieruchomości o powierzchni około 3,64 ha, wydzieloną z działki
    gruntu numer 1.
    Umowa powyższa zawarta została między innymi pod warunkiem, że zostanie wydana
    ostateczna decyzja zatwierdzająca podział działki gruntu numer 1, zgodnie z załącznikiem
    graficznym do umowy, a podział nieruchomości zostanie przeprowadzony na koszt
    kupującej.
    W treści powyższej przedwstępnej umowy sprzedaży udzielił Pan nabywcy zgody do
    dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu
    postanowień ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, bez prawa do
    dokonywania na przedmiotowej nieruchomości jakichkolwiek robót budowlanych lub prac
    związanych z przygotowaniem placu budowy, a także zobowiązał się Pan do udzielenia
    nabywcy w razie potrzeby pełnomocnictwa do:
    1) występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych
      do dokonania podziału nieruchomości,
    2) występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych
      w procesie inwestycyjnym (budowlanym) prowadzonym przez kupującego, w tym
      zmierzających do uzyskania warunków przyłączenia do wszelkich sieci w ramach ww.
      nieruchomości – jednakże bez prawa zaciągania w imieniu w moim imieniu
      jakichkolwiek zobowiązań, ani obciążania jakiegokolwiek mojego majątku
      jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich,
    3) reprezentowania Pana i składania w Pana imieniu wszelkich oświadczeń woli (o
      charakterze procesowym i materialnym), pism, wniosków oraz dokonywania wszelkich
      czynności faktycznych i prawnych, we wszystkich sprawach i przed wszelkimi organami
      administracji rządowej, samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi i innymi
      podmiotami, jakie okażą się potrzebne w zakresie o którym mowa w pkt (1) i pkt (2)
      powyżej.
    Niezależnie od powyższego przy zawarciu powyższej umowy udzielił Pan również
    pełnomocnictwa (1) spółce A Spółce komandytowej, (2) Panu B – prokurentowi
    samoistnemu powyższej spółki, (3) Pani C, (3) Panu D, (3) Panu E, do:
    a) występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych
      do dokonania podziału ww. nieruchomości,
    b) występowania w Pana imieniu we wszelkich postępowaniach i sprawach, niezbędnych
      w procesie inwestycyjnym (budowlanym) Spółki, w tym zmierzających do uzyskania
      warunków przyłączenia do wszelkich sieci w ramach ww. nieruchomości,
    c) reprezentowania Pana i składania w Pana imieniu wszelkich oświadczeń woli (o
      charakterze procesowym i materialnym), pism, wniosków oraz dokonywania wszelkich
      czynności faktycznych i prawnych, we wszystkich sprawach i przed wszelkimi organami
      administracji rządowej, samorządowej, osobami fizycznymi i prawnymi i innymi
      podmiotami, jakie w związku z treścią tego pełnomocnictwa okażą potrzebne, z
      wyłączeniem prawa zaciągania w Pana imieniu jakichkolwiek zobowiązań, ani
      obciążania jakiegokolwiek Pana majątku jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich.
    Nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana, nie zamierza jej Pan użytkować w
    przyszłości.
    Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana w działalności gospodarczej.
    Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana na cele działalności rolniczej.
    Z działki nr 1 nie dokonywał Pan, nie dokonuje i nie zamierza dokonywać zbiorów, ani
    dostaw produktów rolnych, ani nie uzyskiwał Pan, nie uzyskuje i nie zamierza uzyskiwać z
    przedmiotowej działki produktów rolnych.
    Działka nr 1, której część po podziale przeznaczona będzie do sprzedaży nie była, nie jest i
    nie zamierza jej Pan udostępniać w ramach umowy najmu, ani dzierżawy itp.
    Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy w zakresie sprzedaży części działki nr 1 będzie
    Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług, a planowana sprzedaż
    opodatkowana będzie podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
    W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa
    własności ww. Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej,
    Nieruchomość pozostaje w Pana własności. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej
    umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie
    warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.
    W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności
    w związku ze sprzedażą przez Pana Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności
    dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać
    poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić
    stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących
    nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego
    imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan stosownych pełnomocnictw.
    Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez
    Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną.
    Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki
    bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww.
    działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność.
    Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie
    atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
    Wobec powyższego, dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości powstałej w wyniku
    podziału działki nr 1, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie
    prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowej
    Nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy
    stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
    Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowa Nieruchomość stanowi Pana
    własność, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia
    podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście
    bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego
    nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o
    zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
    Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki
    podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i
    C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną
    do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

    Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności
    wykluczają sprzedaż posiadanej przez Pana Nieruchomości (powstałej po podziale działki
    nr 1) w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że
    ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej
    w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art.
    15 ust. 1 ustawy.
    Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy
    będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż posiadanej przez Pana
    Nieruchomości (powstałej po podziale działki nr 1) będzie stanowiła realizację prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym.
    W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania
    Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanej przez Pana
    Nieruchomości powstałej po podziale działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że w zakresie sprzedaży części działki nr 1 powstałej po
    podziale, będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest
    prawidłowe.
    Podkreślić należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać
    ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym itp.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego,
    co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać
    można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc
    także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na
    podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Wskazał Pan, że przedmiotem dostawy będzie działka niezabudowana, powstała po
    podziale działki nr 1. Ponadto, Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, powstała w
    wyniku podziału działki nr 1 będzie posiadała następujące przeznaczenie wynikające z
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: MN, U, DG.1 – tereny zabudowy
    mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, tereny działalności
    gospodarczej; MN, U.5 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny
    zabudowy usługowej; U, DG.2 – tereny zabudowy usługowej, tereny działalności
    gospodarczej; KDW/D.3 – ulice i ciągi komunikacyjne wewnętrzne, ciągi pieszo-rowerowe;
    KD/L.1 – ulice/drogi publiczne – lokalne; KDW/p.2 – ulice i ciągi komunikacyjne
    wewnętrzne – ciągi pieszo-rowerowe.
    W konsekwencji powyższego należy wskazać, że ww. Nieruchomość będzie spełniała, na
    dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym
    samym, dostawa tej Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Należy ponadto zauważyć, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie
    spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w
    oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:

    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać
      dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o
    którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art.
    43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia
    podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.
    u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88
    ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie
    obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por.
    wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy
    podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie
    skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    VAT.
    Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan nieruchomość nr 1 na podstawie umowy sprzedaży
    zawartej z osobą fizyczną. Działka nr 1 nie była i nie jest przez Pana użytkowana, nie
    zamierza jej Pan użytkować w przyszłości.
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że przedmiotowa Nieruchomość nr 1 nie była
    wykorzystywana wyłącznie na cele związane z działalnością zwolnioną od podatku VAT.
    Ponadto, przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, tym samym nie
    wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać,
    że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu, lub że takie
    prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
    Zatem, planowana przez Pana dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać także ze
    zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie
    zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż części działki nr 1
    powstałej po podziale, będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku VAT.
    Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.