Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-224/08-2/SP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-03-10
Teza: Czy spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości i spłaconego z przychodu uzyskanego z jej sprzedaży stanowi koszt uzyskania przychodu i pomniejsza wysokość podstawy opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: komornik; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-kredyt.kredyt bankowy; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; pośrednictwo; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku (data wpływu 24.12.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części przeznaczonej na spłatę kredytu bankowego za pośrednictwem komornika – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.12.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części przeznaczonej na spłatę kredytu bankowego za pośrednictwem komornika.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 28.10.2006 r. Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie, które nabyła w dniu 28.05.2002 r. Na zakup przedmiotowego mieszkania Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt w kwocie 39.600 zł. W połowie 2004 r., z przyczyn osobistych (odejście partnera życiowego, Wnioskodawczyni została sama z czteroletnią córką i dochodem w wysokości najniższej stawki krajowej) zaczęły się problemy z obsługą kredytu, który w konsekwencji Wnioskodawczyni przestała spłacać i został on wypowiedziany. Windykację na rzecz banku prowadził komornik sądowy. Z kwoty sprzedaży 130.000 zł na konto komornika zgodnie z aktem notarialnym przelana została kwota 58.748,25 zł celem zaspokojenia roszczeń banku. Pozostała kwota, tj. 71.251,75 zł została do dyspozycji Wnioskodawczyni. Zgodnie z deklaracją PIT – 23 i oświadczeniem z dnia 10.11.2006 r. kwotę tę Wnioskodawczyni miała przeznaczyć na zakup nowego mieszkania. Jednak sytuacja osobista (matka samotnie wychowująca dziecko), gwałtowny wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym oraz stan zdrowia córki, który nie pozwolił na podjęcie dodatkowej pracy, doprowadziły do nie wywiązania się Wnioskodawczyni ze złożonego oświadczenia zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych. Powoduje to konieczność zapłaty podatku ze sprzedaży mieszkania. Uwzględnienie windykowanej kwoty przez komornika jako koszt pomniejszający zobowiązanie ma dla Wnioskodawczyni ogromne znaczenie, ponieważ nie jest ona w stanie, przy obecnych dochodach zapłacić podatku w wysokości wynikającej z deklaracji PIT – 23. Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o interpretację podatkową dotyczącą kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z deklaracją PIT – 23.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości i spłaconego z przychodu uzyskanego z jej sprzedaży stanowi koszt uzyskania przychodu i pomniejsza wysokość podstawy opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Kwota 58.748,25 zł, która zgodnie z aktem notarialnym przeznaczona została na pokrycie roszczeń związanych z zakupem zbytej nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu i pomniejsza o nią wysokość podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wyjaśnić, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu hipotecznego uznano za prawidłowe, jednakże uzasadnienie prawne jest odmienne od uzasadnienia przedstawionego przez Wnioskodawczynię.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek, co wynika z art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

b) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Jednakże art. 21 ust. 2a ww. ustawy określa, iż przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 28.05.2002 r. Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny, na zakup którego zaciągnęła kredyt mieszkaniowy. Dnia 28 października 2006 r. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 130.000 zł. W dniu 10.11.2006 r. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie o przeznaczeniu kwoty ze sprzedaży mieszkania na zakup nowego mieszkania. Nie wywiązała się jednak z tego oświadczenia. W połowie 2004 r. Wnioskodawczyni przestała spłacać kredyt. W związku z tym został on wypowiedziany. Komornik sądowy prowadził windykację na rzecz banku. Z kwoty sprzedaży 130.000 zł na konto komornika, zgodnie z aktem notarialnym przelana została kwota 58.748,25 zł celem zaspokojenia roszczeń banku, a reszta kwoty została pozostawiona do dyspozycji Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży mieszkania, wydatkowany w części na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup tj. cel mieszkaniowy, określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. to czy spłaty kredytu Wnioskodawczyni dokonała osobiście, czy też za pośrednictwem komornika, który przeprowadził windykację na rzecz banku celem zaspokojenia roszczeń banku.

Istotne jest natomiast, że zwolnienie określone przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

Reasumując należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu korzysta ze zwolnienia z 10% zryczałtowanego podatku dochodowego pod warunkiem, że Wnioskodawczyni nie odliczała odsetek od kredytu w ramach tzw. ulgi odsetkowej. Spłata kredytu hipotecznego wpływa na zmniejszenie wysokości podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, natomiast nie stanowi kosztu uzyskania przychodów.

Dodatkowo należy dodać, iż kwota 58.748,25 zł będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem, jeżeli w całości została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego. Natomiast z ww. zwolnienia nie korzysta uzyskany przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczony na pokrycie kosztów windykacji.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Panią do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1 Maja 10, 09-402 Płock.