Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-344/14-2/KSU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-08-05
Teza: Czy koszty związane z nabywaniem mieszkań, czyli ceny płacone za lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych oraz wszelkie dodatkowe koszty związane z tymi zakupami, takie jak opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami, itp. będą, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów ze zbycia mieszkań?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opłata-opłata notarialna; opłata-opłata skarbowa; opłata-opłaty sądowe; podatek; towar-towar handlowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2014 r. (data wpływu 25 czerwca 2014 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca planuje rozpoczęcie działalności gospodarczej, której przedmiotem będzie m.in.: 68 - działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. Na sekcję tę składają się m.in.: następujące rodzaje działalności: 68.1, 68.10, 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawca planuje obrót nieruchomościami niemieszkalnymi oraz mieszkalnymi (nabycia, zbycia, zamiany). Zamiany, nabycia oraz zbycia będą dokonywane na podstawie prawnie skutecznych umów notarialnych. Wnioskodawca będzie zawierał umowy zamiany na ogół z osobami fizycznymi. Możliwe jednak jest, że umowy zamiany będą dokonywane również z osobami prawnymi i jednostkami nieposiadającymi osobowości prawnej (np. spółki komandytowe). Lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, którymi będzie obracał Wnioskodawca, zwane będą dalej łącznie „mieszkaniami”. Mieszkania, które będą nabywane i zbywane przez Wnioskodawcę, nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Mieszkania nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Wszystkie mieszkania będą stanowiły towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wybierze opodatkowanie podatkiem liniowym w wysokości 19%. Będzie prowadził dokumentację podatkową w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ksiąg rachunkowych.

Wybór rodzaju prowadzonej dokumentacji podatkowej będzie uzależniony od osiąganego poziomu sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy koszty związane z nabywaniem mieszkań, czyli ceny płacone za lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych oraz wszelkie dodatkowe koszty związane z tymi zakupami, takie jak opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami, itp. będą, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów ze zbycia mieszkań?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie koszty związane z nabywaniem mieszkań, czyli ceny płacone za lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych oraz wszelkie dodatkowe koszty związane z tymi zakupami, takie jak opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami, itp. będą, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów ze zbycia mieszkań, ze źródła przychodu podanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy (pozarolnicza działalność gospodarcza).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy. W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania, ustawodawca wyróżnia koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami i inne niż bezpośrednio z nimi związane, których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Kosztami uzyskania przychodu są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

*   nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

*   być właściwie udokumentowany.

Powyższe oznacza, że kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23, i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo - skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wykazania owego związku spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje rozpoczęcie działalności gospodarczej, której przedmiotem będzie kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca planuje m.in. obrót nieruchomościami mieszkalnymi (lokalami stanowiącymi odrębną własność oraz spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych). Zamiany, nabycia oraz zbycia będą dokonywane na podstawie prawnie skutecznych umów notarialnych. Mieszkania, które będą nabywane i zbywane przez Wnioskodawcę, nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Mieszkania nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Wszystkie mieszkania będą stanowiły towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że przedmiotowe lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych nie zostaną zakupione w celu powiększenia majątku trwałego firmy Wnioskodawcy, a stanowić one będą towary handlowe służące dalszej odsprzedaży. W tym przypadku, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, dla celów podatkowych, podatnik musi wykazać bezpośredni związek wydatku z prowadzoną działalnością oraz to, że jego poniesienie miało lub mogło mieć bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z uwagi na fakt, że przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wydatki ponoszone na nabycie lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, sklasyfikowanych jako towary handlowe, będą stanowiły koszt uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto dodatkowe wydatki poniesione przez Wnioskodawcę tj.: opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami, których zapłata będzie wiązała się z zakupem przedmiotowych nieruchomości, przeznaczonych do odsprzedaży w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, będą również stanowiły koszty związane z zakupem towarów handlowych. W związku z powyższym Wnioskodawca będzie mógł je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.