Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.256.2021.2.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-08
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik czynny; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT] Rozporządzenie wykonawcze Rady (UE) NR 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiające środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej-Rozdział 5-Sekcja 2-art. 15; [VAT] Rozporządzenie wykonawcze Rady (UE) NR 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiające środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej-Rozdział 7-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 3 sierpnia 2021 r. (data wpływu 5 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym pismem sygnowanym datą 10 sierpnia 2021 r. (data wpływu 13 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki – **jest nieprawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 5 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem w dniu 13 września 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Dnia … grudnia 2010 r. aktem notarialnym nabyła Pani od osoby prawnej – rolnika, grunt orny działkę nr 1/2 do majątku prywatnego na powiększenie gospodarstwa. Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego przez urząd Gminy w … z dnia … listopada 2010 r. wynikało, że działka przeznaczona jest do użytkowania rolniczego (grunty orne) w obszarze oznaczonym symbolem 13 RP, RL, jako grunty orne była wykorzystywana i jest nadal. Dnia … marca 2021 r. aktem notarialnym, przedwstępną umową sprzedaży sprzedaje Pani grunt ten Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … pod usługi komunikacyjne jako działkę budowlaną. Umowa sprzedaży będzie podpisana dopiero po przekwalifikowaniu i zrobieniu przez Gminę … miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi \`(...)\` Jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT jako rolnik i nie wie czy po sprzedaży ww. działki należy doliczyć podatek do ceny sprzedaży nieruchomości rolnej.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 10 sierpnia 2021 r. wskazała Pani, że:

1\. Działka 1/2 od momentu jej nabycia jest wykorzystywana w działalności rolniczej, uprawia się na niej zboża.

2\. Na przedmiotowej działce prowadzone jest gospodarstwo rolne, z którego uzyskuje się płody rolne przeznaczone do sprzedaży i do użytku własnego pod zasiewy.

3\. Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego.

4\. Nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia ww. nieruchomości.

5\. Działka 1/2 nie jest i nie była nigdy udostępniana na podstawie żadnych umów cywilnoprawnych.

6\. W przyszłości nie planuje Pani sprzedaży innych gruntów.

7\. Dokonywała Pani w przeszłości kilku sprzedaży gruntów rolnych innym rolnikom, żeby zorganizować lepiej zakres swojego gospodarstwa rolnego, tj.: w 2013 r. 0,39 ha działka rolna, 2014 r. 2,29 ha działka rolna, 2015 r. 2,58 ha działka rolna. Wszystkie te działki zostały sprzedane na potrzeby innych gospodarstw rolnych.

8\. W stosunku do ww. nieruchomości nie przeprowadzano żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie doprowadzano mediów, nie przeprowadzano działań marketingowych, nie dzielono działki, nie wydzielano dróg wewnętrznych.

9\. Nie ogłaszano sprzedaży – działki 1/2 w środkach masowego przekazu.

10\. Jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonego indywidualnego gospodarstwa rolnego.

11\. Na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie jest i nie była nigdy prowadzona działalność gospodarcza. Działka jest wykorzystywana wyłącznie na cele rolne.

12\. Działka w chwili zbycia będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele budowlane: KS – usługa komunikacji, U – usługi, P – produkcja.

13\. Dla działki będącej przedmiotem sprzedaży na moment zbycia nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

14\. Przedmiotowa działka była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele gospodarstwa rolnego pod uprawę zbóż.

15\. Przedmiotem sprzedaży będzie cala działka 1/2.

16\. Nie dotyczy – w odpowiedzi na pytanie o treści: „Jeśli przedmiotem sprzedaży będzie część działki nr 1/2 to należy wskazać:

\- Czy dla tej części będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy (należy wskazać jakie są/będą ich postanowienia)?

\- Z czyjej inicjatywy nastąpi podział geodezyjny działki?

\- Numeru działki stanowiącej przedmiot sprzedaży, wydzielonej z działki nr 1/2.

\- Czy wydzielona część stanowi działkę zabudowaną?”

17\. Sprzedawana działka jest niezabudowanym gruntem rolnym.

18\. Przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży z dnia … marca 2021 r.:

a) została zawarta w celu ustalenia warunków sprzedaży, tj.:

\- określenie ceny sprzedaży nieruchomości, sposobu dokonania płatności,

\- określenie warunków odstąpienia od umowy,

\- określenie stanu nieruchomości w chwili finalnego zbycia: nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń i roszczeń wobec osób trzecich (w tym od umownego prawa pierwokupu) oraz w całości będzie przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy … na cele inne niż rolne,

b) Prawa i obowiązki wynikające z umowy stanowią uzupełnienie warunków umowy opisanych powyżej, tj.:

\- Sprzedający: złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków przewidzianych w niniejszej umowie, wystąpienie o interpretację podatkową w sprawie opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT, prawo do odstąpienia od umowy,

\- Kupujący: określenie zobowiązań wobec gminy, jeśli dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, dokonanie wpłat w terminach przewidzianych w umowie,

c) W ramach umowy nie udzielano żadnych pełnomocnictw i żadne nie będą składane,

d) Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie na działce dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych,

e) Strona kupująca nie poniesie żadnych nakładów finansowych od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.**

Czy sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną (rolnika), która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT?

**Pani zdaniem**,działka 1/2 położona jest w miejscowości … gmina … i została nabyta jako działka rolna przeznaczona do użytku rolniczego w obszarze oznaczonym symbolem RP, RL.

Przez cały czas jest wykorzystywana jako grunt rolny. Nie przeprowadzano na niej żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie doprowadzano mediów, nie przeprowadzano działań marketingowych, nie dzielono działki, nie wydzielano dróg wewnętrznych. Prowadzono wyłącznie działalność rolniczą, poprzez gospodarstwo indywidualne rolnika zgłoszonego do VAT-u.

W związku z podjętymi przez Gminę czynnościami polegającymi na zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka zostanie przekształcona w działkę budowlaną, postanowiono sprzedać ów grunt właśnie jako działkę budowlaną.

Biorąc pod uwagę fakt, iż jest to działka przekształcona wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego – niezależnej od woli właściciela – w grunt przeznaczony pod zabudowę (usługa komunikacji, usługi i produkcja), uważa Pani, iż czynność polegająca na sprzedaży już przekształconej przez Gminę działki, nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego Pani stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe**.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W myśl art. 15 ust. 4 ustawy, w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy – działalność rolnicza obejmuje produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Biorąc pod uwagę przytoczoną definicję działalności gospodarczej uznać należy, że działalność rolnicza mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. W przypadku zatem, gdy dostawy gruntu należącego do przedsiębiorstwa rolnego i wykorzystywanego w działalności rolniczej, dokonuje rolnik będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, to czynność ta realizowana jest w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez tego podatnika.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia. Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że dnia … grudnia 2010 r. aktem notarialnym nabyła Pani od osoby prawnej – rolnika, grunt orny działkę nr 1/2 do majątku prywatnego na powiększenie gospodarstwa. Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego przez urząd Gminy w … z dnia …. listopada 2010 r. wynikało, że działka przeznaczona jest do użytkowania rolniczego (grunty orne) w obszarze oznaczonym symbolem 13 RP, RL, jako grunty orne była wykorzystywana i jest nadal. Dnia … marca 2021 r. aktem notarialnym, przedwstępną umową sprzedaży sprzedaję grunt ten Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … pod usługi komunikacyjne jako działkę budowlaną. Umowa sprzedaży będzie podpisana dopiero po przekwalifikowaniu i zrobieniu przez Gminę … miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi …. Pani jest czynnym podatnikiem podatku VAT jako rolnik i nie wie czy po sprzedaży ww. działki należy doliczyć podatek do ceny sprzedaży nieruchomości rolnej. Działka 1/2 od momentu jej nabycia jest wykorzystywana w działalności rolniczej, uprawia się na niej zboża. Na przedmiotowej działce prowadzone jest gospodarstwo rolne, z którego uzyskuje się płody rolne przeznaczone do sprzedaży i do użytku własnego pod zasiewy. Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego. Nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Działka 1/2 nie jest i nie była nigdy udostępniana na podstawie żadnych umów cywilnoprawnych. W przyszłości nie planuje Pani sprzedaży innych gruntów. W stosunku do ww. nieruchomości nie przeprowadzano żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie doprowadzano mediów, nie przeprowadzano działań marketingowych, nie dzielono działki, nie wydzielano dróg wewnętrznych. Nie ogłaszano sprzedaży – działki 1/2 w środkach masowego przekazu. Jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonego indywidualnego gospodarstwa rolnego. Na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie jest i nie była nigdy prowadzona działalność gospodarcza. Działka jest wykorzystywana wyłącznie na cele rolne. Działka w chwili zbycia będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele budowlane: KS – usługa komunikacji, U – usługi, P – produkcja. Dla działki będącej przedmiotem sprzedaży na moment zbycia nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowa działka była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele gospodarstwa rolnego pod uprawę zbóż. Sprzedawana działka jest niezabudowanym gruntem rolnym.

Przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży z dnia … marca 2021 r.:

a) została zawarta w celu ustalenia warunków sprzedaży, tj.:

\- określenie ceny sprzedaży nieruchomości, sposobu dokonania płatności,

\- określenie warunków odstąpienia od umowy,

\- określenie stanu nieruchomości w chwili finalnego zbycia: nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń i roszczeń wobec osób trzecich (w tym od umownego prawa pierwokupu) oraz w całości będzie przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy … na cele inne niż rolne,

b) Prawa i obowiązki wynikające z umowy stanowią uzupełnienie warunków umowy opisanych powyżej, tj.:

\- Sprzedający: złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków przewidzianych w niniejszej umowie, wystąpienie o interpretację podatkową w sprawie opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT, prawo do odstąpienia od umowy,

\- Kupujący: określenie zobowiązań wobec gminy, jeśli dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, dokonanie wpłat w terminach przewidzianych w umowie,

c) W ramach umowy nie udzielano żadnych pełnomocnictw i żadne nie będą składane,

d) Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie na działce dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych,

e) Strona kupująca nie poniesie żadnych nakładów finansowych od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii braku opodatkowania VAT dostawy działki.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest, aby prowadził on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero wówczas można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem ustalić czy w odniesieniu do dostawy przedmiotowej działki, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku VAT.

W analizowanej sprawie Pani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego. Jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT jako rolnik.Działka 1/2 od momentu jej nabycia jest wykorzystywana w działalności rolniczej, uprawia Pani na niej zboża.Na przedmiotowej działce prowadzone jest gospodarstwo rolne, z którego uzyskuje Pani płody rolne przeznaczone do sprzedaży i do użytku własnego pod zasiewy. Należy zatem stwierdzić, że okoliczności wskazują na ścisły związek ww. działki rolnej z działalnością rolniczą w ramach których dokonuje Pani sprzedaży płodów rolnych. Działki stanowią zatem w momencie dostawy składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą– w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza. Powyższe oznacza, że dostawa działki nr 1/2, nie następuje w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym, lecz stanowi zbycie dokonane w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej (działalności rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

**Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa działki nr 1/2 użytkowanej rolniczo i stanowiącej część Pani gospodarstwa rolnego w sytuacji gdy z tytułu prowadzenia gospodarstwa jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

Jednocześnie, podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W analizowanej sprawie we wniosku wskazano, że działka w chwili zbycia będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele budowlane: KS – usługa komunikacji, U – usługi, P – produkcja. Natomiast dla działki będącej przedmiotem sprzedaży na moment zbycia nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem działka nr 1/2 będzie spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem działka będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele budowlane: KS – usługa komunikacji, U – usługi, P – produkcja. W konsekwencji, transakcja dostawy działki nr 1/2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja zbycia działki nr 1/2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie bowiem do regulacji zawartych w przywołanym powyżej artykule, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy przedmiotowa działka była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele gospodarstwa rolnego pod uprawę zbóż oraz, że Pani jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonego indywidualnego gospodarstwa rolnego. Zatem przedmiotowa działka nie była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Zatem z okoliczności sprawy wynika, że działka nie będzie wykorzystywana przez Panią od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia przy dostawie działki, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

**Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią opisanej we wniosku działki nr 1/2 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji jest Pani zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej działki.**

Wobec powyższego Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie podkreślić należy, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanego przez Panią. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.