Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.129.2021.3.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-23
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych.
Słowa kluczowe: działki; nabycie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; spadek; spadkodawca; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 stycznia 2021 r. (data wpływu 30 stycznia 2021 r.) uzupełnione pismem z 10 lutego 2021 r. (data wpływu 10 lutego 2021 r.) uzupełnione pismem z 2 kwietnia 2021 r. (data wpływu 2 kwietnia 2021 r.), w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z 25 marca 2021 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.129.2021.2.MT (data doręczenia 30 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych.

Z uwagi na braki formalne, pismem z 25 marca 2021 r. (data nadania 25 marca 2021 r., data doręczenia 30 marca 2021 r.) Nr 0114-KDIP3-2.4011.129.2021.2.MT, tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych.

Pismem z 2 kwietnia 2021 r. (data nadania 2 kwietnia 2021 r., data wpływu 2 kwietnia 2021 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, rozliczającym się podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce. Jest właścicielem i zamierza sprzedać 3 niezabudowane nieruchomości gruntowe:

1.  działka nr 1 o pow. 0,3801 ha, obręb (…), położenie: M, pow. w, woj. (…),
2.  działka nr 2 o pow. 0,3800 ha, obręb (…), położenie: M, pow. w, woj. (…),
3.  działka nr 3 o pow. 0,3800 ha, obręb (…), położenie: M, pow. w, woj. (…).

Wszystkie działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (164/MU - zgodnie również z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta „M II”, zatwierdzonego Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z 24 kwietnia 2002 r., Dz. Urz. (…) nr 140, poz. 3107 z 2002 r.). Szczegółowo: jednorodzinną we wszystkich formach, wielorodzinną wyłącznie w formie małych domów mieszkalnych do sześciu lokali w budynku wolnostojącym, wraz z uzupełniającą lokalizacją usług (zdrowia, oświaty kultury, administracji gastronomii, handlu – do 1.000 m2 pow. użytkowej, stacji paliw, podstawowych usług bytowych) oraz drugorzędnego układu drogowego.

Działki powstały z podziału działki nr 4, o pow. 1,1402 ha, obręb (…), położenie: M, pow. w, woj. (…), zatwierdzonego decyzją z dnia 4 marca 2020 r. Burmistrza Miasta M (nr …), wpisanej do księgi wieczystej nr … (dalej: działka nr 4), której właścicielem był Wnioskodawca. Podział nie jest jeszcze wpisany do ksiąg wieczystych. Sprawa o wpis trzech przedmiotowych dla niniejszej interpretacji działek do KW jest w toku (Sąd Rejonowy (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych), wszystkie trzy łącznie są zwane dalej: działkami. W zależności od zainteresowania kupujących konkretnymi działkami, Wnioskodawca zamierza sprzedać działki jednemu lub więcej kupującym.

Działki stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy, co wynika w szczególności z faktów opisanych w poniższych akapitach. Jest to majątek rodzinny, zgromadzony przez jego pradziadków - Wnioskodawca nabył działki w drodze dziedziczenia:

1.  w dniu 24 listopada 1993 r. nabył własność 1/2 działek w drodze dziedziczenia po zmarłym dziadku – W. M.– drugą połowę działki nabyła matka Wnioskodawcy – p. L. P.,
2.  w dniu 2 maja 2011 r. nabył pozostałą część działek, również w drodze dziedziczenia, po zmarłej matce – L. P., tym samym stając się jej jedynym właścicielem. Chociaż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą X, to sprzedaż działek nie ma żadnego związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą – zawodowego wodzireja, zrzeszonego w Ogólnopolskim Stowarzyszeniu Wodzirejów. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zajmuje się organizacją wesel, organizacją innych imprez oraz różnego rodzaju atrakcji rozrywkowych i rekreacyjnych, również dla dzieci i młodzieży. Zgodnie z Polską Klasyfikacją (dalej: PKD) oraz wpisem do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w zakresie działalności gospodarczej Wnioskodawcy znajdują się:
    1.  działalność związana z wystawianiem przedstawień artystycznych (kod PKD 90.01.Z),
    2.  działalność wspomagającą wystawianie przedstawień artystycznych (kod PKD 90.02.Z),
    3.  działalność związaną z produkcją filmów, nagrań wideo i programów telewizyjnych (kod PKD 59.11.Z),
    4.  działalność wesołych miasteczek i parków rozrywki, organizowanie różnych atrakcji rozrywkowych i rekreacyjnych, takich jak: zjazdy wodne, gry, pokazy, wystawy tematyczne i imprezy plenerowe (kod PKD 93.21.Z),
    5.  działalność obiektów służących poprawie kondycji fizycznej (kod PKD 93.13.Z),
    6.  pozaszkolne formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych (kod PKD 85.51.Z), oraz
    7.  pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana. (kod PKD 74.90.Z).

Przeważającą działalnością gospodarczą Wnioskodawcy jest: działalność związana z wystawianiem przedstawień artystycznych (kod PKD 90.01.Z). Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W zakresie działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie znajduje się żadna działalność związana z handlem nieruchomościami, a w szczególności kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, czy jakikolwiek obrót nieruchomościami. Działki nie wchodzą i nigdy nie wchodziły w skład przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Działki nie są i nigdy nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Działki nie widnieją przeto w: ewidencji środków trwałych, ani w jakiejkolwiek innej ewidencji, inwentarzu, zbiorze lub spisie związanym z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Działki są niezabudowane i nieuzbrojone, a Wnioskodawca:

1.  nie inicjuje, nigdy nie inicjował i nie zamierza inicjować jakichkolwiek zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położone są działki - pomimo faktu, że ww. plan zagospodarowania przestrzennego jest dla Wnioskodawcy niekorzystny - jest jednym z dwóch najważniejszych czynników utrudniających ich sprzedaż.
2.  nie występuje, nigdy nie występował i nie zamierza występować o decyzję pozwolenie na budowę,
3.  nie doprowadza, nigdy nie doprowadzał i nie zamierza doprowadzać do działek jakichkolwiek mediów (również nie występuje, nie występował i nie zamierza występować o uzyskanie warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, instalacji wodnej, deszczowej, przyłącza energetycznego czy gazowego),
4.  nie wznosi, nigdy nie wznosił i nie zamierza wznosić na działkach żadnych budynków, konstrukcji czy instalacji,
5.  nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza prowadzić na działkach żadnych wykopów, prac budowlanych czy niwelacyjnych - pomimo faktu, że działki posiadają wadę w postaci 8-metrowego nasypu niekontrolowanego, który jest jednym z dwóch najważniejszych czynników utrudniających ich sprzedaż,
6.  nie doprowadza, nigdy nie doprowadzał, ani nie zamierza doprowadzać do przedmiotowych nieruchomości dróg,
7.  nie buduje, nigdy nie budował, ani nie zamierza też budować na działkach dróg wewnętrznych,
8.  nie podejmuje, nigdy nie podejmował i nie zamierza podejmować działań mających na celu wyłączenie działek z produkcji rolnej lub leśnej,
9.  nie podejmuje, nigdy nie podejmował i nie zamierza podejmować się wycinki drzew na działkach,
10.  nie podejmuje, nigdy nie podejmował i nie zamierza podejmować zamian przeznaczenia gruntów w jakimkolwiek rejestrze,
11.  nie podejmuje żadnych innych działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości nieruchomości,
12.  nie wynajmuje, nie wydzierżawia działek, ani nie udostępniał odpłatnie działek nikomu, nigdy tego nie robił i nie zamierza tego robić w przyszłości,
13.  nie podejmował, nie podejmuje i nie zamierza podejmować jakichkolwiek działań marketingowych mających promować sprzedaż działek, poza zwyczajowo przyjętymi ogłoszeniami w intrenecie,
14.  nie umocował i nie zamierza umocować czy w jakikolwiek sposób upoważnić do realizacji jakiejkolwiek z ww. działań żadnego pełnomocnika, ani w drodze umowy przedwstępnej, ani w drodze pełnomocnictwa, ani w jakiejkolwiek innej formie prawnej. Jak wcześniej wskazano, działki mają dwie istotne wady: 1) wynikająca z planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym położone są działki - zabudowa wielorodzinna wyłącznie w formie małych domów mieszkalnych do sześciu lokali w budynku wolnostojącym. 2) na działkach znajduje się 8-metrowy nasyp niekontrolowany znacznie utrudniający jakiekolwiek prace budowlane (konieczność odpowiedniego utwardzania terenu).

Z uwagi na powyższe okoliczności Wnioskodawca zmuszony był do podziału działki nr 4 (ok. 1,14 ha), na 3 mniejsze działki, przedmiotowe dla niniejszej interpretacji (patrz też: pierwszy akapit stanu faktycznego). Podział zatwierdzono decyzją z 4 marca 2020 r. Burmistrza Miasta M (nr …). Od 3 lat potencjalni kupujący stwierdzali, że działka nr 4 (sprzed podziału), uwzględniając znajdujący się na niej nasyp i ograniczenia wynikające z planu zagospodarowania - jest zbyt wielka. Osoby prywatne w ogóle nie były zainteresowane działką 4, ponieważ jej powierzchnia wynosiła ponad 1ha (ok. 11.400 m2, pod W., a więc przy cenie za metr przekraczającej na tym terenie 300 zł), a na działce jest nasyp. Z uwagi na stan faktyczny i prawny działek, działkami również nie byli zainteresowani więksi przedsiębiorcy z branży deweloperskiej. Na działce 4 nie można wybudować wielopiętrowych bloków (ograniczenie do budynków sześciolokalowych). Z podobnych względów odmawiali zakupu działek mniejsi przedsiębiorcy z branży deweloperskiej, z tym, że w przypadku małych deweloperów w odpowiedzi najczęściej pojawiał się argument wielkości działki. Mniejsi deweloperzy nie chcieli kupować tak dużej działki z nasypem. Wnioskodawca podzielił więc działkę nr 4 na 3 mniejsze działki nr 1, 2 oraz 3. Należy jednak podkreślić – podział na 3 działki był działaniem koniecznym, żeby w ogóle działki sprzedać. Wielkość działki uniemożliwiała sprzedaż przez ostatnie 3 lata. Wnioskodawcy w żaden sposób nie chodziło o „maksymalizację zysku z transakcji”. Gdyby tak było, Wnioskodawca np. sam usunąłby nasyp, podzieliłby działki na wiele mniejszych \[przy założeniu działek 600 m2 (minimalna wielkość wynikająca z planu), mógłby wydzielić 19 działek\], wydzieliłby drogi i sprzedałby działki o wiele drożej, a nawet sam wybudował na nich domy (na 19 działkach z możliwością zabudowy do 6-mieszkaniowej mógłby wybudować łącznie 114 mieszkań) – maksymalizując zysk z ziemi. Wnioskodawca miałby ku temu i czas i środki. Wnioskodawca nie jest jednak zainteresowany działalnością deweloperską w jakiejkolwiek formie, nawet prowadzoną w niewielkim zakresie. Chce tylko sprzedać działki. Głównymi powodami sprzedaży jest zabezpieczenie emerytalne (Wnioskodawca ma 59 lat) i chęć doposażenia córek Wnioskodawcy. Istotnym jest też fakt, że Wnioskodawca mieszka w G (ul. W, G), tam też znajduje się centrum jego życiowych interesów (rodzina, firma, znajomi, klienci), a działki znajdują się w M, pod W. Wnioskodawca nie może i nie chce dłużej sprawować właściwej pieczy nad nimi. Na działkach od lat regularnie pojawiają się śmieci, czy gruz, które pozostawiają tam okoliczni mieszkańcy i przedsiębiorcy.

Wcześniej, w 2019 r., Wnioskodawcy udało się sprzedać inną również odziedziczoną (łącznie z działkami przedmiotowymi dla niniejszej interpretacji) działkę nr 5 o pow. 0,4435 ha (a więc również 3-krotnie mniejsza niż działka, z której wydzielono działki przedmiotowe dla niniejszego wniosku), obręb (…), położenie: M, pow. w, woj. (…). Również na tej działce Wnioskodawca nie realizował żadnych czynności określonych wyżej w pkt 1-12, w tamtym przypadku nie było konieczności podziału działki. Ww. sprzedaż była jedyną sprzedażą działki Wnioskodawcy w ciągu ostatnich 10 lat. Krótko przed nią, w 2018 r., Wnioskodawca darował udziały (w wysokości 1/8) w 3 działkach (nr 6, 7, 8) – drogi, darowizna na rzecz Gminy Miasta M. W tym okresie Wnioskodawca nie nabył też żadnej działki w drodze kupna, ani też w jakiejkolwiek innej formie. Działki są ostatnimi nieruchomościami odziedziczonymi przez Wnioskodawcę. Na tym etapie życia sprzeda tylko przedmiotowe dla niniejszej opinii działki, pozbywając się tym samym własności wszystkich odziedziczonych działek w M. Dodatkowym motywem sprzedaży ww. nieruchomości są koszty utrzymania, w Gminie Miasta M podatek od tego rodzaju nieruchomości jest na poziomie 0,43 zł za m2/rocznie. Same drogi kosztowały Wnioskodawcę ok. 1.200 zł rocznie. Kupującym będzie podmiot prowadzący działalność gospodarczą z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w którego zakres działalności wchodzą roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (Sekcja F, Dział 41 PKD), będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Pismem z 2 kwietnia 2021 r. (data wpływu 2 kwietnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 25 marca 2021 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.129.2021.2.MT Wnioskodawca doprecyzował opis zdarzenia przyszłego poprzez wyjaśnienie, że:

Ad a) oraz b)

Spadkodawcy Wnioskodawcy, a następnie Wnioskodawca, nabyli własność przedmiotowych dla interpretacji w niniejszej sprawie działek w następujący sposób:

1.  W. M., tj. dziadek Wnioskodawcy, formalnie nabył własność działki na podstawie ostatecznej i niepodlegającej dalszemu zaskarżeniu decyzji administracyjnej z 22 października 1990 r. stwierdzającej nieważność na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 KPA (ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.) - tj. jako podjętych z rażącym naruszeniem prawa:
    *   Orzeczenia nr (…) z 9 kwietnia 1951 r. o przejęciu przedsiębiorstw na własność Państwa, w części dotyczącej przedsiębiorstwa Y, ul. F, pow. (…),
    *   Orzeczenia (…) Nr (…) z dnia 3 czerwca 1960 r. w sprawie zatwierdzenia protokołu zdawczo-odbiorczego przedsiębiorstwa Y., ul. F, pow. (…).W. M. odziedziczył po swoim ojcu, .J. M., wraz z siódemką swojego rodzeństwa, i w drodze ww. decyzji, w której to uwzględniono, nabył udział w wysokości 1/8 majątku ww. przedsiębiorstwa. W skład majątku ww. przedsiębiorstwa, wchodziła działka nr 9, obręb (…), M, o pow. 17 ha 5633 m2 (dalej: działka nr 9). Po wydaniu ww. decyzji, do księgi wieczystej Nr (…), prowadzonej ówcześnie przez Sąd Rejonowy dla W, wpisano udział W. M. w części 48/384 we własności działki nr 9. W. M. zmarł w dniu 24 listopada 1993 r. Udział w wysokości 48/384 we własności działki wszedł do spadku po nim. Zgodnie z testamentem W. M. z dnia 17 sierpnia 1993 r. do spadku po nim zostali powołani w ½ matka Wnioskodawcy, L. P. oraz również w 1/2 Wnioskodawca (akt notarialny z dnia 17 sierpnia 1993 r., Rep. A nr (…), Kancelaria Notariusza (…)). Nabycie spadku w powyższy sposób ostatecznie potwierdzono w postanowieniu Sądu Rejonowego w Bz dnia 6 lipca 1994 r. (…).
2.  Z uwagi na powyższe, należy więc doprecyzować, że Wnioskodawca nabył w dniu 24 listopada 1993 r. w drodze dziedziczenia po W. M., połowę z 48/384 udziałów w działce 9, tj. 24/384. Jednocześnie z Wnioskodawcą, drugą połowę 48/384 udziałów w działce 9, odziedziczyła jego matka A. P., tj. 24/384.
3.  W dniu 20 maja 1997 r. pomiędzy spadkobiercami J. M. (pradziadka Wnioskodawcy oraz ojca W. M.), w tym również i Wnioskodawcą. zawarto umowę częściowego zniesienia współwłasności (akt notarialny z dnia 20 maja 1997 r., Rep. A nr (…), Kancelaria Notarialna (…)). Na potrzeby zniesienia współwłasności, nieco wcześniej, na wniosek grupy spadkobierców, wydano decyzję nr (…) Burmistrza Miasta M z dnia 7 sierpnia 1996 r., zatwierdzającą podział działki 9 (…). Opisana we wniosku działka nr 4, obręb (…), M, o pow. 11.402 m2 (dalej: działka nr 4), powstała właśnie w wyniku tego podziału. Zgodnie z ww. umową częściowego zniesienia współwłasności udziały we własności wyodrębnionej działki 4 (wyodrębnionej z działki 9), objęli: L. P. (matka Wnioskodawcy) oraz Wnioskodawca – każde po 1/2 udziałów we współwłasności. Pomiędzy stronami ww. umowy częściowego zniesienia współwłasności nie było żadnych spłat, co wyraźnie wynika z jej treści.
4.  W dniu 2 maja 2011 r. zmarła A. P. (matka Wnioskodawcy). Spadek po niej nabył w całości Wnioskodawca. Nabycie spadku stwierdzono w akcie poświadczenia dziedziczenia z dnia 29 sierpnia 2011 r. (Rep. A Nr …, Notariusze (…)). W dniu 2 maja 2011 r. Wnioskodawca nabył więc pełną własność działki nr 4.
5.  Następnie, nie mogąc sprzedać działki 4, Wnioskodawca dokonał jej podziału na działki 1, 2 oraz 3, sprzedaży których dotyczy wniosek w niniejszej sprawie.

Wnioskodawca na marginesie chciałby podkreślić, że na działce 9 ani 4 nie było budynków cegielni, budynki przedsiębiorstwa były zlokalizowane na innych działkach.

W chwili nabycia udziału w działce 9 przez Wnioskodawcę, cegielnia już nie funkcjonowała. W latach 1985 oraz 1987 r. poprzez dwie uchwały Miejskiej Rady Narodowej (z 20 września 1985 r., nr (…) oraz z 18 grudnia 1987 r., nr (…)), nadano nowe brzmienie planowi zagospodarowania przestrzennego i tereny, na której znajduje się działka 9 (z której wyodrębniono przedmiotowe dla niniejszego wniosku działki), po raz pierwszy przeznaczono na zabudowę mieszkalną. Ziemia była własnością rodziny Wnioskodawcy od ok. 100 lat. Wcześniej, została zakupiona przez pradziadka Wnioskodawcy, który m. in. skupował ziemię w okresie dwudziestolecia wojennego, jako zasoby gliny, potrzebnej do pracy wybudowanej przez niego oraz jego ojca (prapradziadka Wnioskodawcy) cegielni.

Ad d)

W żadnym z ww. dziedziczeń nie prowadzono postępowania o dział spadku oraz zniesienie współwłasności. Jeśli chodzi o spadek po W. M. (zm. 24 listopada 1993 r.), przeprowadzono tylko postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku (zakończone postanowieniem w tym przedmiocie Sądu Rejonowego w B z dnia 6 lipca 1994 r., (…)). Dziedziczący każde po 1/2 Wnioskodawca i jego matka nie przeprowadzili działu spadku. Objęli własność nieruchomości wchodzących w skład spadku każde w 1/2 części ułamkowej. W konsekwencji nie było również żadnych ew. spłat czy dopłat. Jeśli chodzi o spadek po L. P. (data śmierci: 2 maja 2011 r.), Wnioskodawca był jej jedynym dzieckiem i spadkobiercą. Nabycie spadku stwierdzono w akcie poświadczenia dziedziczenia z dnia 29 sierpnia 2011 r. (Rep. A (…), Notariusze (…). P.,). Tu również nie było spłat i dopłat, był jeden spadkobierca, który odziedziczył działkę w całości.

Ad c)

Umowy sprzedaży działek są planowane na bieżący rok (2021 r.). Po podziale działek pojawili się konkretni kupujący (w międzyczasie zawarto 1 umowę przedwstępną dot. jednej z działek, pozostałymi dwiema działkami poważnie interesuje się 3 przedsiębiorców). Z drugiej strony, Wnioskodawca jak dotychczas, nie sprzedał jeszcze żadnej z działek. Wnioskodawca czeka bowiem na interpretację podatkową, od której uzależnia sprzedaż (zdarzenie przyszłe).

Wnioskodawca na pytanie organu uzupełnia, że w międzyczasie, tj. w dniu 5 marca 2021 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży dot. działki nr 1, ze spółką Z Sp. z o. o. z siedzibą w (…), ul. K, wpisanej do rejestru przedsiębiorców pod nr KRS (…), REGON: (…), NIP: (…). Poniżej jej główne postanowienia to: 1.

1.  Wnioskodawca zapewnia, że nieruchomość objęta księgą wieczystą KW nr (…) stanowi jego majątek osobisty, że nie ma zaległości do których odnoszą się przepisy ordynacji podatkowej, nie ma ograniczeń w rozporządzaniu opisaną nieruchomością lub działkami wchodzącymi w jej skład, która to nieruchomość, jak i działki wchodzące w jej skład, nie są obciążone prawami, długami lub roszczeniami osób trzecich, w tym żadna z działek nie jest przedmiotem dzierżawy, nie zawierał żadnych umów mających za przedmiot zbycie nieruchomości lub jakiekolwiek jej obciążenie, nie toczą się żadne postępowania, które mogłyby ograniczać rozporządzanie nieruchomością lub ograniczać prawa jej nabywców, stan prawny nieruchomości nie uległ zmianie od dnia wydania powołanych w akcie dokumentów,
2.  Wnioskodawca wyjaśnia, że w dniu 30 stycznia 2021 r. złożył w Krajowej Informacji Skarbowej wniosek o interpretację podatkową w zakresie, czy sprzedaż działki podlega opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej także: PCC) czy podatkiem od towarów i usług (dalej także: VAT), a także czy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej także: PIT); w opinii Sprzedającego transakcja będzie podlegała podatkowi PCC, nie będzie podlegała VAT, a w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT (posiada nieruchomość przez co najmniej 5 lat i nie zbywa jej w ramach działalności gospodarczej, jest zwolniony z PIT),
3.  Działka posiada wadę faktyczną w postaci niekontrolowanego nasypu; w związku z powyższym, Sprzedający przedłożył Kupującym: Opinię geotechniczną wraz z Dokumentacją z badań podłoża gruntowego dla określenia możliwych kierunków zagospodarowania i warunków posadowienia obiektów budowlanych w obrysie działki nr 1 przy ul. L w M, zrealizowaną na własne zamówienie, przez mgr P. D. oraz st. tech. P. S., w B w marcu 2020 r.,
4.  Wnioskodawca i Z Sp. z o.o. z siedzibą w L w imieniu i na rzecz której działa K. K. oraz M. P. oświadczają, że z nieruchomości objętej Kw. nr (…) Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać spółce Z Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L niezabudowaną działkę w M, przy ulicy L, oznaczoną nr 1 /pięćdziesiąt cztery/dwieście jedenaście/ o obszarze 3801 m.kw. /trzy tysiące osiemset jeden metrów kwadratowych/ za cenę 1.398.370 zł /jeden milion trzysta dziewięćdziesiąt osiem tysięcy trzysta siedemdziesiąt złotych/, a Przedstawiciele Z Sp. z o. o z siedzibą w (…) K. K. i M. P. działkę tę, za wymienioną cenę działając w imieniu i na rzecz reprezentowanej Spółki Z Sp. z o.o. w L zobowiązują się kupić.
5.  Strony zawierają tę umowę pod warunkiem, że zgodnie z treścią interpretacji sprzedający z tytułu transakcji będzie zwolniony z PIT. W razie obciążenia, zgodnie z treścią interpretacji, przychodu z umowy przyrzeczonej podatkiem PIT Sprzedającego, strony decydują się nie zawierać umowy przyrzeczonej.
6.  Wnioskodawca zobowiązuje się, do ostatniego dnia terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, nie dokonywać żadnych czynności, w tym nie zawierać żadnych umów ani nie czynić żadnych rozporządzeń, które uniemożliwiałyby lub utrudniały zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, lub obciążały nieruchomość prawami, długami lub roszczeniami osób trzecich.
7.  Wydanie nieruchomości w posiadanie nabywcy nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej ani w żadnym innym akcie nie udzielono spółce zainteresowanej kupnem żadnych uprawnień (czy pełnomocnictw) do dokonywania na działce jakichkolwiek czynności (prawnych i faktycznych). Działka zostanie przekazana wnioskodawcom dopiero po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Wnioskodawca, chcąc w możliwie najbardziej wyczerpujący sposób opisać sytuację, i jednocześnie nie powtarzać niepotrzebnie treści wniosku z dnia 30 stycznia 2021 r., podkreśla, że nadal nie podejmuje i nie zamierza podejmować, żadnych działań wymienionych w 14 punktach w stanie faktycznym wniosku w niniejszej sprawie. Wszystkie twierdzenia złożone we wniosku w kwestii nie rozporządzania działkami, ich nie udostępniania, nie zdobywania jakichkolwiek pozwoleń, nie zbrojenia, nie podejmowania jakiejkolwiek działalności zarobkowej na działkach lub w związku z działkami, czy jakichkolwiek innych czynności – są całkowicie aktualne.

Wnioskodawca jeszcze raz podkreśla, że jedyną czynnością tego typu dokonaną przez niego był podział działki 4 na 3 mniejsze działki i jeszcze raz podkreśla, że podział był czynnością z zakresu zarządu majątkiem osobistym. Wnioskodawca nie mógł zbyć tak dużej działki, obarczonej tak istotną wadą faktyczną i wadą prawną (konieczność utwardzania nasypu poprzez np. palowanie, aby wybudować na niej budynki mieszkalne, ograniczenia w zabudowie wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy umowy sprzedaży działek będą podlegały podatkowi od towarów i usług?
2.  Czy umowy sprzedaży działek będą podlegały podatkowi od czynności cywilnoprawnych?
3.  Czy przychód ze sprzedaży działek będzie podlegał podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone Nr 3. W zakresie pytania Nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie, natomiast w zakresie pytania Nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 3

Przychód ze sprzedaży działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Umowy sprzedaży działek nie będą podlegały opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe rozważania odnoszą się częściowo również do kwestii związanych z ewentualnym opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej także PIT).

Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa z dnia 26 lipca 1991 r., tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1426 ze zm., dalej ustawa o PIT) odpłatne zbycie nieruchomości co do zasady podlega opodatkowaniu PIT. Zgodnie jednak z tym samym przepisem jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości:

1.  nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Rozróżnienie pomiędzy kwalifikacją danego przychodu jako źródła odpłatne zbycie albo działalność gospodarcza wykazuje pewne podobieństwa do rozróżnienia pomiędzy podleganiu podatkowi PCC, a podleganiu podatkowi VAT. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, podobnie jak ustawa o VAT, wprowadza jednak autonomiczną definicję działalności gospodarczej. Nie ma też wątpliwości, że na gruncie podatku PIT, należy stosować autonomiczną definicję działalności gospodarczej z ustawy o PIT skonstruowaną na potrzeby właśnie tego podatku \[a nie definicję ogólną z ustawy Prawo przedsiębiorców (ustawa z dnia 6 marca 2018 r., tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 162), definicję z ustawy o VAT, czy z jakiegokolwiek innego aktu prawnego\].

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Regułę pierwszeństwa pomiędzy oboma ww. źródłami przychodów wynika z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, który koresponduje też z regulacją z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Ustalenie, że do sprzedaży nieruchomości doszło w wykonaniu działalności gospodarczej (ale w rozumieniu ustawy o PIT, a nie ustawy o VAT czy ustawy prawo przedsiębiorców), wyklucza możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad dotyczących odpłatnego zbycia rzeczy lub określonych praw (wyrok NSA z dnia 4 marca 2015 r., II FSK 855/14, wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14, wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14, oraz wyrok NSA z dnia 30 maja 2018 r. II FSK 3760/17).

W odróżnieniu od ustawy o VAT, definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wyraźnie określona jest 3 przesłankami:

1.  zarobkowy charakter,
2.  zorganizowanie oraz
3.  ciągłość.

Przy czym nie ma jednego wzorca zakwalifikowania danej działalności do działalności gospodarczej, a każdą sytuację należy oceniać odrębnie, opierając się na pewnych wypracowanych kryteriach, w tym w szczególności tych wypracowanych w orzecznictwie NSA.

Należy przede wszystkim zauważyć, że sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Chęć uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również motyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, jak w szczególności właśnie odpłatne zbycie składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Należy też zauważyć, że dana działalność ma „zarobkowy charakter”, gdy ma potencjał generowania zysku (regularnego), jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu (np. w celu utrzymania albo powiększania kapitału). Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie te zyski faktycznie przynosić i maksymalizować (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 27 kwietnia 2005 r., I SA/Wr 3237/03).

Bardzo istotne znaczenie mają pozostałe cechy, tj. zorganizowanie i ciągłość. Przy czym chodzi o zorganizowanie w sensie faktycznym a nie formalnym (rejestracja działalności w CEDIG, KRS). Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność, gdy podatnik uczyni sobie z pewnych działań stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania (wyrok NSA z 4 kwietnia 2019 r., II FSK 1100/17).

Na ogół też przed sprzedażą nieruchomości jej właściciel może podejmować pewne działania przygotowawcze (np. występuje o informację o przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwości zabudowy nieruchomości, a w przypadku braku planu, występuje o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, dokonuje podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane, zamieszcza oferty sprzedaży w różnych publikatorach).

Brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Dopiero, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.

Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje.

W wyroku NSA z 4 kwietnia 2019 r. (II FSK 1100/17), na gruncie ustawy o PIT jednoznacznie rozstrzygnięto, że o spełnieniu ww. przesłanek absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności. Należy bardziej rozważyć, czy podatnik z danych operacji czyni sobie stałe czy okazjonalne źródło pozyskania środków finansowych.

Możliwość przyłączenia do określonych mediów wpływa i decyduje bezpośrednio o wartości nieruchomości niezależnie od tego, czy znajduje się ona w posiadaniu przedsiębiorcy, czy osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. O ile zatem w związku z nieruchomością nie są podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości.

Istotne znaczenie ma także wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych.

Zdaniem NSA, zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy korzystne spieniężenie określonych dóbr, np. nieruchomości (wyrok NSA z 4.04.2019 r., II FSK 1100/17). Tym bardziej, gdy nabywane są pod tytułem darmym (jak dziedziczenie).

Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy nawet uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14 oraz wyrok NSA z dnia 5 marca 2019 r., II FSK 829/17). Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny.

Gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być też zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych. Zdaniem NSA przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego (wyrok NSA z 4.04.2019 r., II FSK 1100/17).

Podobnie jak na gruncie ustawy o VAT, również w przypadku kwestii podlegania lub nie podlegania podatkowi dochodowemu od osób fizycznych konieczne jest skonfrontowanie działań podatnika ustalonych w ramach stanu faktycznego sprawy z wyżej opisanymi normatywnymi wzorcami działalności gospodarczej wynikającymi z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Przenosząc powyższe wzorce na kanwę niniejszej sprawy (stanu faktycznego), należy wyraźnie stwierdzić, że działania Wnioskodawcy nie mają charakteru zarobkowego, zorganizowanego i ciągłego w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Świadczą o tym w szczególności: brak utworzenia przez Wnioskodawcę jakichkolwiek profesjonalnych struktur czy mechanizmów działania, oczywista w tej sytuacji jednorazowość (okazjonalność) planowanych transakcji, wyraźny zamiar wyzbycia się działek w M, chęć zabezpieczenia emerytalnego, doposażenia córek, sam fakt odziedziczenia działek przez Wnioskodawcę (a nie np. nabycia działek w celu dalszej odsprzedaży), osobisty charakter majątku, nie włączenie później działek do środków trwałych w działalności gospodarczej, brak jakiegokolwiek gospodarczego wykorzystania działek, brak podejmowania przez Wnioskodawcę jakichkolwiek profesjonalnych działań, brak też jakiejkolwiek ciągłości, systematyki, czy metodyki w działaniach Wnioskodawcy.

Wnioskodawca w szczególności nie podzielił działki nr 4, którą odziedziczył na 19 mniejszych, nie zbudował pomiędzy nimi sieci drogowej, nie wybudował mieszkań, nie podejmował więc działań, które są charakterystyczne dla przedsiębiorców, którzy dążą do maksymalizacji zysku.

Dokonał podziału koniecznego, żeby działki sprzedać. Nie podejmuje żadnych działań marketingowych, poza zwykłymi ogłoszeniami o sprzedaży w internecie. Nie działa więc jak początkujący przedsiębiorca w branży deweloperskiej, czy pośrednik w handlu nieruchomościami.

Nie ma też jakichkolwiek wątpliwości, że nabył działkę nr 4 co najmniej 5 lat wcześniej (dziedziczenie w 1993 r. oraz 2011 r.). Nie ma też żadnego wpływu na ww. termin podział działek.

Powszechnie przyjmuje się i nie jest w żaden sposób kwestionowane, że takie czynności, jak scalenie czy podział są wyłącznie czynnościami technicznymi, regulowanymi przez prawo geodezyjne, w związku z czym okoliczność ta pozostaje bez znaczenia, gdyż przepisy ustawy uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału bądź scalenia (por. chociażby pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 września 2017 roku, 0111-KDIB2-1.4010.138.2017.2.ZK, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 27 listopada 2009 r., znak ITPB2/415-877/08/RS, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 16 sierpnia 2011 r., znak IPTPB2/415-245/11-4/MD).

Z uwagi na powyższe przychód ze sprzedaży działek nie będzie podlegał opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę organu, że należy rozróżnić dwie sytuacje. Pierwsza sytuacja dotyczy podatnika, który kupuje ziemię w celu jej dalszej odsprzedaży, i w międzyczasie np. odralnia ziemię, dzieli ziemię na mniejsze parcele, zbroi, doprowadza do niej drogi, a ostatecznie sprzedaje z zyskiem (działalność o charakterze zorganizowanym).

Kupuje kolejną ziemię i powtarza operację (charakter ciągły działalności). Taki podatnik podejmuje działalność gospodarczą, ma ona charakter zawodowy. Podatnik funkcjonuje na konkretnym rynku. Rynek ten to nisza pomiędzy przedsiębiorcami z branży deweloperskiej, kupującymi ziemię, a rolnikami i innymi osobami prywatnymi, chcącymi sprzedać ziemię – zarabia podejmując działania w tym obszarze. Podatnik ten wypracowuje określoną marżę, wynika ona z różnicy pomiędzy ceną zakupu i innymi poniesionymi kosztami a ceną sprzedaży ziemi.

Druga sytuacja, to sytuacja Wnioskodawcy, który odziedziczył nieruchomość (działkę nr 4), i na jakimś etapie życia chce ją sprzedać. Sprzedaż nie dochodzi do skutku od kilku lat, zbiera określone informacje zwrotne od potencjalnych kupujących. Działka jest zbyt duża, przy wadach, które ma. Podejmuje więc określone działanie konieczne, aby sprzedać ziemię – dzieli działkę na 3 części. Dla maksymalizacji zysku (uzyskania ew. „marży”), mógłby podzielić je na 19 części (pozwala na to plan zagospodarowania przestrzennego), ale tego nie robi, bo nie chce zajmować się działalnością gospodarczą i sprzedawać 19 działek. Jego zamiarem jest tylko sprzedaż swojego osobistego majątku. Wnioskodawca nie dokonuje sprzedaży działek w ramach działalności gospodarczej – nie ma bowiem w jego sytuacji zysku (w rozumieniu działalności gospodarczej, i nie zmienia tego fakt, że z tytułu sprzedaży Wnioskodawca otrzyma pieniądze), nie działa w sposób zorganizowany, a sprzedaż ma charakter okazjonalny (jednorazowy). W obrocie nieruchomościami zysk to marża, która wynika z różnicy pomiędzy ceną zakupu a sprzedaży. Wnioskodawca odziedziczył działki, nabył je nieodpłatnie – za 0 zł. Wnioskodawca nie ma więc marży. Jeżeli nie ma marży, nie ma handlu. Nie ma działalności gospodarczej.

Oczywiście interpretując przepisy prawa podatkowego powinniśmy kierować się głównie wykładnią literalną bezwzględnie obowiązujących przepisów. Wykładnia funkcjonalna nie jest jednak i nie może być całkowicie zakazana. W przeciwnym razie nie byłoby to „prawo” podatkowe. W tym kontekście należy zauważyć, że decyzje administracyjne, czy interpretacje podatkowe wywołują konkretne konsekwencje i skutki w sferze prawnej i faktycznej osób zainteresowanych.

Prawny obowiązek zapłaty podatku dochodowego to kwota wg wyliczeń pełnomocnika Wnioskodawcy rzędu 265.690,30 zł. Ale jeszcze bardziej istotne jest, że Wnioskodawca nie „zmniejszy” ww. podatku kosztami uzyskania przychodu. Nie prowadzi on działalności gospodarczej w tym zakresie i nie poniósł w związku z działkami żadnych istotnych kosztów uzyskania przychodu. Gdyby był przedsiębiorcą i kupił działkę w celu uzyskania zysku – koszt zakupu działki, byłby kosztem uzyskania przychodu, który istotnie zmniejszyłby podatek. Dobrze obrazuje to różnice pomiędzy przedsiębiorcą z branży obrotu nieruchomościami a Wnioskodawcą.

Natomiast jeżeli chodzi o podatek VAT, w kontekście skutków prawnych określonego stanowiska interpretacyjnego, Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę organu na brzmienie art. 113 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa z dnia 11 marca 2004 r., tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 106, ze zm., dalej także: ustawa o VAT). Gdyby przyjąć, że przedmiotowe dla niniejszej sprawy zdarzenie przyszłe podlega opodatkowaniu VAT, to Wnioskodawca, który jest wodzirejem i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą głównie w tym zakresie, przy tej jednej transakcji sprzedaży (tak naprawdę majątku osobistego) przekroczyłby próg zwolnienia podmiotowego w VAT. Nie ma bowiem prawnej możliwości wyodrębnienia w kontekście podatku VAT działalności wodzirejskiej i „działalności w zakresie jednorazowej transakcji sprzedaży działki”.

Oznacza to, że rachunek za każde kolejne wesele, które będzie prowadził będzie musiał zamienić w fakturę VAT ze stawką 23%. Natomiast zgodnie z wyżej powołanym art. 113 ust. 11 ustawy o VAT podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku może ponownie z niego korzystać, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia. Inni wodzireje również korzystają ze zwolnienia podmiotowego w VAT. Obciążenie sprzedaży działek Wnioskodawcy podatkiem VAT na prawie 2 lata, uczyni niekonkurencyjną i de facto „zabije” jego prawdziwą działalność gospodarczą.

Skutki prawne uznania opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego za działalność gospodarczą, bardzo dobrze obrazują, że przyjęcie takiego stanowiska zbliży sytuację Wnioskodawcy do absurdalnej. Powyższe twierdzenia bardzo dobrze obrazują, że działalność gospodarcza Wnioskodawcy i sprzedaż odziedziczonej przez niego działki to dwie zupełnie inne sfery jego aktywności (zawodowa i prywatna). Działalność gospodarcza po prostu nie pasuje do tej sytuacji. Wnioskodawca chciałby zwrócić też uwagę organu, że jak wynika z zawartej w dniu 5 marca 2021 r. umowy przedwstępnej, Wnioskodawca uzależnia sprzedaż działek od treści interpretacji podatkowej w niniejszej sprawie. Umowę przedwstępną zawarto pod warunkiem nie obciążenia, w świetle interpretacji, podatkiem PIT sprzedającego. Kupującymi jest dwóch młodych przedsiębiorców, którzy założyli Z Sp. z o. o. – p. K. K. (rocznik 1990 r.) oraz M. P. (rocznik 1991 r.). Wnioskodawca poznał ich osobiście na umowie przedwstępnej. Jest to ich pierwszy projekt deweloperski (do tej pory zajmowali się budową domów na cudzej ziemi). Wynegocjowana przez nich w lutym br. cena zakupu działki nr 1 to 367,90 zł/m2. Aktualnie na rynku w M, prawie wszystkie działki w tej okolicy zostały już wykupione pod budowę osiedli. Co więcej, aktualna cena za 1 m2 to 400 zł, z dużą dynamiką wzrostu. Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, p. K i P po prostu wypadną z rynku deweloperskiego w M., ponieważ nie zapłacą aktualnej ceny. Jest to już sfera faktów, ale nie powinna ona być, w opinii Wnioskodawcy, zupełnie bez znaczenia dla organu podatkowego przy kształtowaniu sytuacji prawnej obywateli.

Zgodnie tymczasem z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (znanemu organowi, ponieważ przedstawionemu obszernie we wniosku z 30.01.2021 r.) tego typu sytuacje jednoznacznie są kategoryzowane jako czynności z zakresu zarządu majątkiem osobistym (a nie działalność gospodarcza).

Z uwagi na powyższe stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wydaje się całkowicie trafne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do przepisów ww. ustawy odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

*   po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.
2.  Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.
3.  Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać 3 niezabudowane nieruchomości gruntowe. Umowy sprzedaży działek są planowane na bieżący rok (2021 r.). Wszystkie działki przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Działki powstały z podziału działki nr 4, o pow. 1,1402 ha. W zależności od zainteresowania kupujących konkretnymi działkami, Wnioskodawca zamierza sprzedać działki jednemu lub więcej kupującym. Działki stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy. Jest to majątek rodzinny, zgromadzony przez jego pradziadków - Wnioskodawca nabył działki w drodze dziedziczenia:

1.  w dniu 24 listopada 1993 r. nabył własność 1/2 działek w drodze dziedziczenia po zmarłym w dniu 24 listopada 1993 r. dziadku – W. M. – drugą połowę działki nabyła matka Wnioskodawcy – p. L. P.,
2.  w dniu 2 maja 2011 r. nabył pozostałą część działek, również w drodze dziedziczenia, po zmarłej w dniu 2 maja 2011 r. A. P. matce, tym samym stając się jej jedynym właścicielem.

W. M., tj. dziadek Wnioskodawcy, formalnie nabył własność działki na podstawie ostatecznej i niepodlegającej dalszemu zaskarżeniu decyzji administracyjnej z 22 października 1990 r. Ziemia była własnością rodziny Wnioskodawcy od ok. 100 lat. Wcześniej, została zakupiona przez pradziadka Wnioskodawcy, który m. in. skupował ziemię w okresie dwudziestolecia wojennego, jako zasoby gliny, potrzebnej do pracy wybudowanej przez niego oraz jego ojca (prapradziadka Wnioskodawcy) cegielni. W żadnym z ww. dziedziczeń nie prowadzono postępowania o dział spadku oraz zniesienie współwłasności.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zajmuje się organizacją wesel, organizacją innych imprez oraz różnego rodzaju atrakcji rozrywkowych i rekreacyjnych, również dla dzieci i młodzieży. Sprzedaż działek nie ma żadnego związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W zakresie działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie znajduje się żadna działalność związana z handlem nieruchomościami, a w szczególności kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, czy jakikolwiek obrót nieruchomościami. Działki nie wchodzą i nigdy nie wchodziły w skład przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Działki nie są i nigdy nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Działki nie widnieją w ewidencji środków trwałych, ani w jakiejkolwiek innej ewidencji, inwentarzu, zbiorze lub spisie związanym z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Działki są niezabudowane i nieuzbrojone, a Wnioskodawca: nie inicjuje, nigdy nie inicjował i nie zamierza inicjować jakichkolwiek zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położone są działki, nie występuje, nigdy nie występował i nie zamierza występować o decyzję pozwolenie na budowę, nie doprowadza, nigdy nie doprowadzał i nie zamierza doprowadzać do działek jakichkolwiek mediów (również nie występuje, nie występował i nie zamierza występować o uzyskanie warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, instalacji wodnej, deszczowej, przyłącza energetycznego czy gazowego), nie wznosi, nigdy nie wznosił i nie zamierza wznosić na działkach żadnych budynków, konstrukcji czy instalacji, nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza prowadzić na działkach żadnych wykopów, prac budowlanych czy niwelacyjnych, nie doprowadza, nigdy nie doprowadzał, ani nie zamierza doprowadzać do przedmiotowych nieruchomości dróg, nie buduje, nigdy nie budował, ani nie zamierza też budować na działkach dróg wewnętrznych, nie podejmuje, nigdy nie podejmował i nie zamierza podejmować działań mających na celu wyłączenie działek z produkcji rolnej lub leśnej, nie podejmuje, nigdy nie podejmował i nie zamierza podejmować się wycinki drzew na działkach, nie podejmuje, nigdy nie podejmował i nie zamierza podejmować zamian przeznaczenia gruntów w jakimkolwiek rejestrze, nie podejmuje żadnych innych działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości nieruchomości, nie wynajmuje, nie wydzierżawia działek, ani nie udostępniał odpłatnie działek nikomu, nigdy tego nie robił i nie zamierza tego robić w przyszłości, nie podejmował, nie podejmuje i nie zamierza podejmować jakichkolwiek działań marketingowych mających promować sprzedaż działek, poza zwyczajowo przyjętymi ogłoszeniami w intrenecie, nie umocował i nie zamierza umocować czy w jakikolwiek sposób upoważnić do realizacji jakiejkolwiek z ww. działań żadnego pełnomocnika, ani w drodze umowy przedwstępnej, ani w drodze pełnomocnictwa, ani w jakiejkolwiek innej formie prawnej. Wnioskodawca podzielił działkę nr 4 (ok. 1,14 ha), na 3 mniejsze działki. Podział na 3 działki był działaniem koniecznym, żeby w ogóle działki sprzedać. Wielkość działki uniemożliwiała sprzedaż przez ostatnie 3 lata. Wnioskodawcy w żaden sposób nie chodziło o „maksymalizację zysku z transakcji”.

Wcześniej, w 2019 r., Wnioskodawcy udało się sprzedać inną również odziedziczoną (łącznie z działkami przedmiotowymi dla niniejszej interpretacji) działkę. W tym okresie Wnioskodawca nie nabył też żadnej działki w drodze kupna, ani też w jakiejkolwiek innej formie. Działki są ostatnimi nieruchomościami odziedziczonymi przez Wnioskodawcę. Na tym etapie życia sprzeda tylko przedmiotowe dla niniejszej opinii działki, pozbywając się tym samym własności wszystkich odziedziczonych działek w M. Dodatkowym motywem sprzedaży ww. nieruchomości są koszty utrzymania.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że przedmiotowe działki, nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawcy wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przedmiotowych działek powstałych z podziału działki Nr 4 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki Nr 4, nabytych przez Wnioskodawcę w spadku po dziadku i matce będzie miała dopiero miejsce w przyszłości, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2019 r.

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5 i ust. 7, które stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył 24 listopada 1993 r. własność 1/2 przedmiotowych działek w drodze dziedziczenia po zmarłym 24 listopada 1993 r. dziadku ( drugą połowę działki nabyła matka Wnioskodawcy), 2 maja 2011 r. nabył pozostałą część działek, również w drodze dziedziczenia, po zmarłej 2 maja 2011 r. matce, tym samym stając się ich jej jedynym właścicielem. Dziadek Wnioskodawcy, formalnie nabył własność działki na podstawie ostatecznej i niepodlegającej dalszemu zaskarżeniu decyzji administracyjnej z 22 października 1990 r. Dziadek Wnioskodawcy dziedziczył po swoim ojcu wraz z siódemką swojego rodzeństwa, i w drodze ww. decyzji, w której to uwzględniono. Ziemia była własnością rodziny Wnioskodawcy od ok. 100 lat.

Aby zatem stwierdzić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Spadkodawców.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów tej ustawy.

W myśl art. 924 i 925 ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny).

Jak już wyżej wskazano spadkodawcy Wnioskodawcy, tj., matka Wnioskodawcy nabyła 1/2 udziału przedmiotowych działkach w spadku po zmarłym w dniu 24 listopada 1993 r. ojcu, natomiast dziadek Wnioskodawcy formalnie nabył własność działki na podstawie ostatecznej i niepodlegającej dalszemu zaskarżeniu decyzji administracyjnej z 22 października 1990 r. oraz w drodze dziedziczenia po swoim ojcu.

Wobec powyższego uznać należy, że 5-letni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku Wnioskodawcy niewątpliwie minął, bowiem – jak wynika z treści wniosku – od końca roku, w którym spadkodawcy Wnioskodawcy nabyli przedmiotową nieruchomość niewątpliwie upłynęło ponad 5 lat.

Zaznaczyć należy, że podział działki Nr 4 na mniejsze działki, nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy nowego nabycia. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpi przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dojdzie do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

Zatem należy uznać, że termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie upłynął.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, zamierzone odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę działek, nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawców.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) będzie zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.