Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-133/13/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-08-12
Teza: Czy umowa sprzedaży nieruchomości podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2013 r. (data wpływu do tut. Biura – 13 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (spółka z o.o.) planuje nabycie w drodze kupna od X Sp. z o.o. (dalej: zbywca) czterech budynków (dalej razem jako: budynki), w tym budynku centrum handlowo - rozrywkowego (dalej: budynek główny), budynku zarządu (dalej: budynek zarządu), budynku kaplicy (dalej: budynek kaplicy) oraz budynku basenu kąpielowego (dalej: budynek A.) wraz z przynależną infrastrukturą, obejmującą w szczególności: wieże szybowe, infrastrukturę energetyczną, telekomunikacyjną, wodno-kanalizacyjną, drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie (dalej: budowle) oraz gruntów na których te budynki i infrastruktura są położone, stanowiących własność oraz pozostających w użytkowaniu wieczystym zbywcy (wszystkie działki gruntu należące do zbywcy są zabudowane lub też są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) (dalej razem jako: nieruchomość). Sprzedaż nieruchomości nastąpi za wynagrodzeniem.

Budowa budynku głównego została zakończona w 2005 r. Od momentu zakończenia budowy zbywca ponosił wydatki na ulepszenie budynku głównego, które w październiku 2011 r. przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Ulepszenie budynku głównego zostało ujawnione w rejestrze środków trwałych zbywcy w październiku 2011 r. Całość powierzchni budynku głównego po jego ulepszeniu została oddana w najem opodatkowany podatkiem od towarów i usług w listopadzie 2011 r.

Budynek zarządu oraz budynek A. zostały nabyte przez zbywcę w 1999 r. Zbywca ponosił wydatki na ich ulepszenie, których wartość w 2005 r. przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Po ulepszeniu budynku zarządu oraz budynku A., całość ich powierzchni była oddana w najem.

Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni w budynku głównym, w budynku A., ani w budynku zarządu, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchni wspólnych, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem).

Budynek kaplicy został nabyty przez zbywcę w 1999 r. Zbywca ponosił wydatki na jego ulepszenie, których wartość w 2005 r. przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Po ulepszeniu budynku kaplicy, żadna część jego powierzchni nie była przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług.

Budowle znajdujące się na nieruchomości zostały wybudowane lub nabyte (w przypadku niektórych budowli doszło po ich nabyciu bądź wybudowaniu do ulepszeń, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych budowli). Budowle po ich wybudowaniu, nabyciu bądź ulepszeniu nie były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług.

Budynek kaplicy oraz budowle pomimo, że nie zostały wynajęte, stanowią jednakże integralny element całej nieruchomości związany z jej funkcjonowaniem. W szczególności budowle są także niezbędne do właściwej obsługi umów najmu i były wykorzystywane w ramach działania centrum handlowego.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania nieruchomości, zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie dostawy mediów, zarządzania nieruchomością, bieżącej obsługi nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania czystości na nieruchomości, odśnieżania, ochrony oraz umowy w zakresie usług promocyjno-marketingowych. Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego.

Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku zbywcy. Zbywca poza prowadzeniem działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, posiada także udziały w dwóch spółkach z siedzibą w Polsce oraz udzielił pożyczki spółce z grupy kapitałowej, do której należy zbywca.

Zarówno Wnioskodawca jak i zbywca są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. W ramach planowanego nabycia nieruchomości od zbywcy (dalej: transakcja), zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Dodatkowo zbywca przeniesie na Wnioskodawcę, jako integralną część budynków i ich wartości w ramach ustalonej ceny, prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu, prawa autorskie do projektu, prawa autorskie i prawa z rejestracji domeny internetowej oraz prawa autorskie i ochronne do znaków towarowych dotyczących budynków.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi nieruchomości. W szczególności, zbywca nie zamierza przenosić na Wnioskodawcę umowy w zakresie zarządzania nieruchomością (jako, że Wnioskodawca umowę w tym zakresie zawrze z innym podmiotem). W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Wnioskodawcę. Dodatkowo na Wnioskodawcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa zbywcy dotyczące m. in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem nieruchomości powstałych przed transakcją oraz należności z tytułu udzielonej przez zbywcę pożyczki), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Wnioskodawca nie przejmie również zobowiązań zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu kredytu bankowego). Jednocześnie, zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy. Przedmiotem transakcji nie będą także pozostałe aktywa zbywcy, w tym w szczególności udziały w spółkach zależnych.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Wnioskodawcę. Przedmiot transakcji, zarówno cała nieruchomość ani też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie zbywcy pod względem organizacyjnym czy też funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.

Wnioskodawca po nabyciu nieruchomości będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie sprecyzować, że jeżeli transakcja w jakiejkolwiek części będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług z możliwością wyboru opcji opodatkowania, strony transakcji zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy budynku głównego, budynku zarządu oraz budynku A. W szczególności strony wypełnią obydwie, wynikające z przedmiotowego przepisu, przesłanki rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, tj. obowiązek dokonania rejestracji jako podatnika podatku od towarów i usług przez Wnioskodawcę i zbywcę oraz złożenie Naczelnikowi Urzędu Skarbowego stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości.

Zbywca wystawi fakturę VAT w celu prawidłowego udokumentowania sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej odpłatną dostawę nieruchomości w ramach opisanej transakcji lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?
2.  Czy w związku z nabyciem nieruchomości w ramach transakcji, na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Ad. 1

Zagadnienie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług.

Ad. 2

W opinii Wnioskodawcy, nie będzie na nim ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu przedmiotowej transakcji.

Wnioskodawca przywołując art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 4 pkt 1 oraz art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stwierdził, iż w jego ocenie, skoro nabycie nieruchomości w ramach transakcji będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub będzie korzystało ze zwolnienia, a strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro opisana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on obowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem nieruchomości w ramach transakcji opisanej w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Uzasadniając swoje stanowisko Wnioskodawca powołał się na interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 07 stycznia 2013 r. znak: IPPB2/436-567/12-2/MZ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca, będący spółką z o.o. zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży, nieruchomość składającą się z czterech budynków wraz z przynależną infrastrukturą, obejmującą w szczególności: wieże szybowe, infrastrukturę energetyczną, telekomunikacyjną, wodno-kanalizacyjną, drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki, ogrodzenie, oświetlenie oraz gruntów na których te budynki i infrastruktura są położone, stanowiących własność oraz pozostających w użytkowaniu wieczystym zbywcy. Zdaniem Wnioskodawcy, skoro opisana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on obowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem nieruchomości.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług. Podstawę do ww. wyłączenia może stanowić wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z przepisu tego wynika bowiem jednoznacznie, iż podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają takie czynności, w których przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania (dokonania tych czynności) jest opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub zwolniona z podatku od towarów i usług.

Przy czym, w przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług ustawodawca zastosował wyjątek, z którego wynika, że wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają m.in. umowy sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość (części nieruchomości) i prawo wieczystego użytkowania, w związku z dokonaniem których strony (przynajmniej jedna z nich) są podatnikami podatku od towarów i usług lecz korzystają ze zwolnienia z tego podatku. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, zwolnienie od podatku od towarów i usług nie wywołuje wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Końcowo wskazać należy, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania bądź zwolnienia z opodatkowania planowanej umowy sprzedaży w zakresie podatku od towarów i usług. Jak już wskazano na wstępie - w tym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jeżeli zatem w istocie, zgodnie z opinią Wnioskodawcy, powyższa czynność cywilnoprawna będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to wówczas będzie miało zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa we wskazanym art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Wnioskodawca nie będzie obowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zakupem nieruchomości.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji organu podatkowego należy stwierdzić, że interpretacja ta została wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.