Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-281/15/ZuK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-09-15
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 10 czerwca 2015 r. (data otrzymania 15 czerwca 2015 r.), uzupełnionym 15 lipca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 2 lipca 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-281/15/ZuK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 15 lipca 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 18 marca 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem otrzymał w drodze umowy darowizny udział w wysokości 3060/8860 w nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 8820 m2. Z przeliczenia udziału w stosunku do powierzchni działki wynikało, że małżonkowie posiadali około 3046 m2. Na przełomie 2013 r. i 2014 r. małżonkowie i współwłaściciel dokonali podziału geodezyjnego omawianej działki na 11 parceli. W dniu 30 kwietnia 2014 r. małżonkowie wraz ze współwłaścicielem działki dokonali zniesienia współwłasności dla nieruchomości. W wyniku tej umowy małżonkowie otrzymali 4 działki o łącznej powierzchni 3044 m2, czyli o 2 m2 mniej niż posiadali. W ciągu roku od zniesienia współwłasności małżonkowie sprzedali wszystkie 4 działki otrzymane w wyniku tej umowy.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że na dzień zniesienia współwłasności, tj. 30 kwietnia 2014 r. całkowita wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem umowy zniesienia współwłasności wynosiła 793 800 zł, a wartość rynkowa otrzymanych przez małżonków działek o łącznej powierzchni 3044 m2 wynosiła 273 960 zł. Wnioskodawca wskazał również, że umowa zniesienia współwłasności odbyła się bez spłat i dopłat.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż w ciągu roku od zawarcia umowy zniesienia współwłasności działki nabytej w drodze umowy darowizny w 2008 r. rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wraz z małżonkiem w latach 2013 i 2015 działek uzyskanych w wyniku zniesienia współwłasności 30 kwietnia 2014 r., faktycznie nabytych w drodze umowy darowizny w 2008 r., nie podlega podatkowi dochodowemu z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia, gdyż pięcioletni okres od nabycia skończył się 1 stycznia 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 18 marca 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył w drodze darowizny udział wynoszący 3060/8860 w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 8820 m2. Na przełomie 2013 r. i 2014 r. nieruchomość została podzielona na 11 działek. Następnie 30 kwietnia 2014 r. dokonano wraz ze współwłaścicielem zniesienia współwłasności i małżonkowie stali się wyłącznym właścicielem 4 działek o łącznej powierzchni 3044 m2. Wszystkie 4 działki zostały sprzedane w ciągu roku od zniesienia współwłasności.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wnioskodawca we wniosku nie odniósł się do wartości rynkowej dzielonych nieruchomości, lecz do ich powierzchni. Należy jednak podkreślić, że porównaniu nie podlegają powierzchnie działek, gdyż współwłasność oznacza prawo do udziału w nieruchomości, a więc prawo do udziału w każdym m2 tej nieruchomości, a nie prawo do części nieruchomości, a wiec prawo do określonej ilości m2. Porównywać należy zawsze wartości rynkowe nieruchomości (udziału w nieruchomości) przed i po zniesieniu współwłasności. Może się bowiem zdarzyć, że wartość większą będzie miał udział w mniejszej działce, a więc osoba, która w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości otrzyma największą działkę bynajmniej nie musi uzyskać w wyniku zniesienia współwłasności majątku o większej wartości.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że wartość rynkowa całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności na dzień zniesienia współwłasności wynosiła 793 800 zł – czyli wartość udziału w wysokości 3060/8860 należącego do małżonków wynosiła 274 156,66 zł.

W wyniku zniesienia współwłasności małżonkowie otrzymali działki o łącznej wartości 273 960 zł bez spłat i dopłat.

Skoro zatem w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej udział małżonków w nieruchomości nie uległ powiększeniu, lecz pomniejszeniu, to nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż wartość rynkowa otrzymanych przez małżonków działek była mniejsza od wartości udziału, jaki przysługiwał im we współwłasności pierwotnie.

W związku z powyższym wyjaśnieniem należy stwierdzić, że nabycie sprzedanych przez Wnioskodawcę i jego małżonka działek nastąpiło w 2008 r. Oznacza to, że pięcioletni termin określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy upłynął z końcem 2013 r. W tej sytuacji na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego przez niego ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ jej sprzedaż od 1 stycznia 2014 r. nie stanowi w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja została wydana dla Wnioskodawcy w jego indywidualnej sprawie zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Małżonek Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.