Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-648/11-2/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-07-20
Teza: Czy Spółka będzie miała prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony VAT z faktury związanej z nabyciem budynku od Sprzedającego?
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz.770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 29.04.2011 r. (data wpływu 04.05.2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.05.2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

S. GmbH (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką kapitałową prawa niemieckiego z siedzibą w Niemczech. Spółka jest zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W związku z wynajmem nieruchomości położonych w Polsce Spółka wystawia faktury z podatkiem VAT i rozlicza VAT w Polsce.

S.zamierza nabywać nieruchomości, tj. budynki niemieszkalne i budowle (dalej: „budynek”) położone na gruntach znajdujących się na terytorium Polski, od przedsiębiorców będących czynnymi zarejestrowanymi podatnikami polskiego podatku od towarów i usług (dalej: „Sprzedający”) i następnie uzyskiwać przychody z tytułu wynajmu tych nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe.

Sprzedający nabył budynek w ramach działalności gospodarczej w celu oddania go w najem lub w celu jego późniejszej sprzedaży. W momencie sprzedaży budynku Spółce S. znaczna część powierzchni budynku będzie wynajęta przez Sprzedającego. Jednocześnie między dniem wydania powierzchni w sprzedawanym budynku do użytkowania pierwszym najemcom na podstawie umowy najmu podpisanej przez ówczesnego właściciela budynku a dniem sprzedaży budynku Spółce przez Sprzedającego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Sprzedający oraz Spółka złożą przed dniem dokonania dostawy budynku właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług budynków i budowli znajdujących się na nabywanym gruncie. W dniu składania tego oświadczenia zarówno Spółka jak i Sprzedający będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

W dniu nabycia budynku Spółka przejmie na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego umowy najmu zawarte przez Sprzedającego. Wraz z nabyciem nieruchomości Spółka przejmie tylko te zobowiązania, które wynikają z umów najmu i które z mocy prawa przechodzą na Spółkę. Wnioskodawca nie przejmie żadnych pozostałych zobowiązań Sprzedającego, w szczególności z tytułu finansowania nabycia i utrzymania budynku, ani jej majątku poza sprzedawaną nieruchomością, ani personelu, ani jej ksiąg rachunkowych.

Sprzedający, poza nabyciem sprzedawanego Spółce budynku i zawarciem umów najmu, nie prowadzi żadnej innej działalności operacyjnej. Poza budynkiem Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów. Po nabyciu budynku Sprzedający nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Po nabyciu budynku Spółka zawrze umowę z niezależnym zarządcą nieruchomości Zarządca nieruchomości nawiąże kontakt z najemcami i będzie rozliczał czynsz i opłaty dodatkowe tj. koszty utrzymania nieruchomości. Najważniejsze decyzje dotyczące nieruchomości będą podejmowane przez zarząd Spółki działający w Niemczech.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółka będzie miała prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony VAT z faktury związanej z nabyciem budynku od Sprzedającego?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa przedmiotowego budynku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej ze względu na skorzystanie przez strony transakcji z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W chwili składania niniejszego wniosku stawka podstawowa wynosi 23%, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, a w przyszłości mogą znaleźć zastosowanie inne stawki podstawowe przewidziane w ustawie o VAT (art. 146f i art. 41 ust. 1 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do definicji towaru z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są wszelkie rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, poprzez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zdaniem Spółki w przedmiotowym stanie faktycznym podstawę opodatkowania podstawową stawką podatku VAT stanowić powinna cena sprzedaży budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu lub prawa własności gruntu wyrażona w umowie sprzedaży pomniejszona o VAT. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W opisanej sytuacji, pomimo spełnienia warunku zwolnienia z VAT, wskutek rezygnacji ze zwolnienia, transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową VAT Ponadto transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Ponadto zwalnia się od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a nieobjętą zwolnieniem dostawę budynków, budowli lub ich części, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawno do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe nie 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W świetle art. 43 ust. 11 oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać;

1.  imiona i nazwiska lub nazwę adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Spółka stoi na stanowisku, iż w odniesieniu do analizowanego stanu faktycznego nie ma przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Natomiast zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 nie będzie stosowane ze względu na wybranie opodatkowania dostawy w oparciu o art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Wprawdzie dostawa przedmiotowych budynków, zdaniem Spółki, będzie miała miejsce po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, ale strony przed dniem dokonania dostawy nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Spółki zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowych budynków i budowli. Nie ma przy tym znaczenia, czy oświadczenie zostanie złożone przed, czy po zapłacie zaliczki na poczet zakupu nieruchomości.

Zdaniem Spółki w świetle art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT w momencie wydania przez Sprzedającego powierzchni pierwszym najemcom do użytkowania ma miejsce pierwsza czynność opodatkowana dotycząca nieruchomości oraz następuje pierwsze zasiedlenie w rozumieniu Ustawy o VAT.

Jak wspomniano powyżej, zdaniem Spółki, dostawa budynków i budowli oraz nabycie przez Spółkę prawa wieczystego użytkowania gruntu lub prawa własności gruntu, nie spełnia przesłanek do uznania tej transakcji za wyłączoną spod Ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z art. 6 Ustawy o VAT, jedynie transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa bądź czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, nie podlegają Ustawie o VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT za zorganizowaną część przedsiębiorstwa można uznać organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania.

Powyższe warunki dotyczące kwalifikacji zespołu składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą być spełnione łącznie, co nie ma miejsca w opisanym stanie faktycznym.

Ustawa o VAT nie definiuje natomiast pojęcia przedsiębiorstwa. W związku z tym przyjmuje się, iż należy posłużyć się definicją sformułowaną w Kodeksie cywilnym (por. interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2009 r. nr ILPP2/443-1023/08-2/AD lub interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 lipca 2010 r. nr IPPP1-443-536/10-2/PR).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W przedmiotowym stanie faktycznym nie dochodzi ani do sprzedaży ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak zaznaczono w stanie faktycznym, Spółka nie przejmie żadnych zobowiązań Sprzedającego oprócz ewentualnych zobowiązań wynikających z zawartych umów najmu, które przechodzą na nią z mocy prawa. Spółka nie przejmie ksiąg ani dokumentacji związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Spółka SER nie mogłaby bez dodatkowych działań podjętych we własnym zakresie skutecznie zarządzać budynkiem we wszelkich aspektach (ekonomicznych, prawnych, technicznych, finansowych).

Zarządzaniem nieruchomością i rozliczaniem opłat z tytułu najmu oraz kosztów dodatkowych po nabyciu nieruchomości przez Spółkę zajmie się zewnętrzny niezależny zarządca wybrany przez Spółkę.

Zdaniem Wnioskodawcy, same budynki, nawet z zawartymi umowami najmu powierzchni, nie mogłyby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa. Tym samym nie ma podstaw, aby dostawa budynków oraz budowli wraz ze zbyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu lub prawa własności gruntu uznana była za transakcję wyłączoną spod ustawy o VAT.

Samo istnienie umów najmu związanych z nieruchomościami nie uprawnia do przekwalifikowania dostawy towarów jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Interpretacja taka byłaby sprzeczna z zasadą powszechności opodatkowania VAT, wypracowaną przez ETS na gruncie VI Dyrektywy. Stanowisko Spółki znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych oraz w orzecznictwie.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpi jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.” (teza wyroku NSA z dnia 6 października 1995 r., SA/Gd 1959/94).

Powyższe stanowisko znajduje poparcie w licznych interpretacjach organów skarbowych, w tym w postanowieniu Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 10 listopada 2005 r. nr 1471/NTR2/443-467/05/MP, w którym Naczelnik uznał, że „ze względu na wyłączenie istotnych elementów przedsiębiorstwa, związanych z jego indywidualizacją czy prowadzeniem działalności (tj. nazwa przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe wierzytelności inne niż wynikające z umowy najmu), przedstawiona czynność prawna zbycia nieruchomości nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa” i w konsekwencji nie podlega wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT.

Podobne stanowisko zostało również wyrażone w interpretacjach Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2008 r. nr IP-PP2-443-1067/08-2/MK, Naczelnika Pomorskiego Urzędu Skarbowego z dnia 27 czerwca 2006 r. nr VI/443-114/06/JW, Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 16 września 2005 r. nr 1472/RPPI/443-514/05/RO oraz Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 16 września 2005 r. nr 1472/RPPI/443-S15/05/RO.

Reasumując, Spółka stoi na stanowisku iż dostawa budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu lub prawa własności gruntu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki VAT.

W związku ze złożeniem oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji sprzedaży budynku podatkiem od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT Sprzedający wystawi Spółce fakturę VAT, w której będzie wykazana kwota VAT wyliczonego wg stawki podstawowej.

Spółka w związku z wykorzystywaniem nabywanych budynków do wykonywania czynności opodatkowanych (tj. wynajem, dzierżawa) będzie miała prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tej faktury wystawionej przez Sprzedającego na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Ponadto należy nadmienić, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydana odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację, w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.