Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.228.2022.4.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-21
Teza: Nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej, zastosowania zwolnienia od podatku oraz możliwości wyboru opodatkowania transakcji.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek prywatny; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego **jest prawidłowe** w zakresie:

*   nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – (zabudowanej działki nr 1 i udziału ½ w zabudowanej działce nr 2),
*   uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – (zabudowanej działki nr 1 i udziału ½ w zabudowanej działce nr 2),
*   uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości (zabudowanej działki nr 1 i udziału ½ w zabudowanej działce nr 2) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
*   możliwości wyboru opcji opodatkowana podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości.

****Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej****

13 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającej i uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości (zabudowanej działki nr 1 i udziału ½ w zabudowanej działce nr 2) oraz uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, do której to transakcji możliwy jest wybór opcji opodatkowana podatkiem VAT. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 lipca 2022 r. (wpływ 4 lipca 2022 r.).

### **

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ Pan W. K.

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒ Pani B. K.

### 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

B. i W. K. 14 kwietnia 1997 r., na mocy aktu notarialnego zawartego przed notariuszem G. W. (Repertorium (\`(...)\`)) kupili od Skarbu Państwa - Agencji (\`(...)\`) do majątku objętego wspólnością ustawową zabudowaną Nieruchomość, położoną w miejscowości (…) nr 3, o obszarze (…) ha.

Działka nr 3 była przy akcie wydzielona z działki nr 4 i to działka nr 3 była przedmiotem sprzedaży na rzecz Państwa K.. Druga z wydzielonych z działek - nr 4 działka nr 5 pozostała własnością Skarbu Państwa.

Sprzedaż opisanej Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu VAT, a więc nabywcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W wyniku kolejnych podziałów Nieruchomości, ostatecznie na powyższej działce została wydzielona w szczególności działka nr 1 o powierzchni (…) ha i działka drogowa nr 2 o powierzchni (…) ha.

Wnioskodawcy mają zamiar sprzedać wskazaną wyżej działkę nr 1 oraz udział 1/2 w działce drogowej nr 2.

Na powyższej Nieruchomości W. K. prowadzi gospodarstwo rolne - produkcja zwierzęca i roślinna, od momentu nabycia do 2005 r. (produkcja zwierzęca) i do chwili obecnej (produkcja roślinna na części nieruchomości).

Działka nr 1 zabudowana jest trzema budynkami dla produkcji zwierzęcej oraz budynkami towarzyszącymi (magazynowym, socjalno-bytowym, warsztatowym i garażowymi), z kolei działka nr 2 zabudowana jest budynkiem portierni i budowlą - wagą wozową.

Uchwałą Rady Gminy (…) z 3 marca 2010 r., zmienioną Uchwałą Rady Gminy (…)w Nr (…) z 18 października 2019 r. opisaną Nieruchomość objęto miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru na terenie wsi (…). Wskazane działki znajdują się w strefie terenów „1.U.P”, „2.U.P”, „3.U.P” - tereny zabudowy usługowej, rzemiosła, produkcji, składów i magazynów.

Na powyższych działkach Wnioskodawcy nie ponosili wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej naniesień.

Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży, nie służyły nigdy (ani do momentu sprzedaży nie będą służyły) działalności gospodarczej ani prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, a jedynie wskazanej wyżej działalności rolniczej.

W. K. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT od 1 czerwca 2007 r. i jest podatnikiem z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego na przedmiotowej Nieruchomości.

B. K. nigdy nie była i nie jest podatnikiem VAT.

Sprzedaż nastąpi na rzecz zarejestrowanego czynnego podatnika VAT, który będzie wykorzystywał nabyte działki na cele nierolnicze.

**W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowani wskazali, że:**

Nieruchomość (działki, budowle, budynki) nie były i nie będą przed dniem sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy bądź umów o podobnym charakterze.

Sprzedaż Nieruchomości nastąpi do 30 czerwca 2023 r.

Pani B. K. nie prowadzi działalności gospodarczej. Pan W. K. prowadzi działalność rolniczą.

Nieruchomość (działki) były wykorzystywane jedynie w działalności rolniczej Pana W. K.

Nieruchomości te nie stanowiły środków trwałych, ani towarów handlowych.

Planowana sprzedaż Nieruchomości rolnej nie została dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działka nr 3 została podzielona na działki 6 i 7 decyzją Wojewody (\`(...)\`) z 25 marca 2010 r. na podstawie przepisów szczególnych w związku z modernizacją drogi wojewódzkiej nr 10 z przeznaczeniem działki 6 na przystanek autobusowy.

Sprzedaż działki nr 1 i 2 planowana jest w związku z osiągnięciem wieku emerytalnego przez B. i W. K.

Środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę kredytów i bieżące utrzymanie (cele osobiste).

Działki nr 1 i 2 wraz z naniesieniami służyły działalności rolniczej W. K.. Obecnie nie są wykorzystywane.

Uchwalenie w 2010 r. planu zagospodarowania przestrzennego przez Gminę (zmienioną uchwałą Rady Gminy w 2019 r.) nastąpiło z inicjatywy i na koszt Gminy, a nie Państwa K.

Państwo K. nie pozyskali jeszcze nabywcy dla Nieruchomości. Nabywca może zostać pozyskany poprzez ogłoszenia w Internecie, również za pośrednictwem agencji pośredniczącej, z którą współpracę nawiązać mogą Państwo K.

Stan zagospodarowania nieruchomości rolnej w 1997 r., tj. stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, media, dojazd do nieruchomości był identyczny jak obecnie - opisany we wniosku (nie zmienił się).

Państwo K. przed zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości nie poczynili jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości ww. Nieruchomości (np. drogi dojazdowe, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej).

Obecnie nie została zawarta umowa przedwstępna umowa sprzedaży. Jeśli będzie ustalony nabywca, to Państwo K. planują zawrzeć umowę przedwstępną, która będzie określała warunki związane z wpłatą zadatku, zapłatą ceny, wydaniem Nieruchomości i zawarciem umowy przyrzeczonej.

Kupującemu nie zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Państwa K. w związku z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Sprzedaż Nieruchomości będzie realizowana we własnym imieniu.

Państwo K. nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

W 2019 r. Państwo K. sprzedali innemu rolnikowi gospodarstwo rolne położone w (…) o powierzchni ok. (…) ha, nabyte w roku 2000, wykorzystywane do produkcji roślinnej. Sprzedaż nastąpiła z uwagi na konieczność spłaty zadłużenia - gospodarstwo było kupione na raty oraz pobranych kredytów w kilku bankach, a także niskiej opłacalności. W 2021 r. Państwo K. r sprzedali niezabudowaną działkę rolną o powierzchni ok. 1,5 ha, położoną w (…), kupioną w 2000 r., nie była wykorzystywana. Nabywcą był właściciel sąsiedniej nieruchomości. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę zaległości wobec (…) (co było też powodem sprzedaży).

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W odniesieniu do obiektów znajdujących się na działkach mających być przedmiotem planowanej sprzedaży, Państwo K. nie ponosili i nie będą ponosili wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Budynki/budowle znajdują się na Nieruchomości od chwil jej nabycia w 1997 r. Żadne z nich nie zostały wybudowane po nabyciu działki.

Od dnia nabycia Nieruchomość (działki, budynki, budowle) była wykorzystywana wyłącznie dla celów działalności rolniczej prowadzonej przez W. K., z tytułu której jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

**Pytania w zakresie podatku VAT**

1\. Czy planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości (zabudowanej działki nr 1 oraz udziału 1/2 w zabudowanej działce nr 2) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą jednakże ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

2\. Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą jednakże ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to czy będzie możliwa rezygnacja ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, o ile będą spełnione warunki określone w tym przepisie, przy czym po stronie Wnioskodawców wystarczające będzie oświadczenie złożone przez W. K. i opodatkowanie dostawy Nieruchomości w całości przez W. K. jako czynnego podatnika VAT?

**Stanowisko Zainteresowanych sprecyzowane ostatecznie w uzupełnieniu z 4 lipca 2022 r.**

Zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż opisanej nieruchomości (zabudowanej działki nr 1 oraz udziału 1/2 w zabudowanej działce nr 2) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą jednakże ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Planowana sprzedaż nieruchomości spełnia zatem definicję dostawy towarów na gruncie VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów - w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i jako podatnik VAT dokonuje tej dostawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych czy majątek nabyty został i faktycznie był wykorzystany z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei, aby uznać dany majątek za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponieważ Nieruchomość była i w części nadal jest wykorzystywana w działalności rolniczej prowadzonej przez W. K. oznacza to, że majątek w postaci Nieruchomości nie stanowi majątku prywatnego, w konsekwencji W. K. w planowanej sprzedaży będzie występował jako podatnik VAT, a planowana sprzedaż z perspektywy VAT stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

Biorąc pod uwagę, iż zgodnie z powyższym, planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie podlegającą opodatkowaniu VAT dostawę towarów, należy w dalszej kolejności ustalić zasady opodatkowania tej dostawy, w szczególności możliwość podlegania zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku ud towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak przy tym stanowi art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego działki, które mają być przedmiotem sprzedaży służyły i w części nadal służą działalności rolniczej, a W. K. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT od 1 czerwca 2007 r. i jest podatnikiem z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego na przedmiotowej Nieruchomości. Doszło zatem do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, od którego upłynął już okres dłuższy niż dwa lata. Jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na powyższych działkach Wnioskodawcy nie ponosili wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej naniesień.

Jednocześnie zwolnienie obejmie zarówno budynki, jak i działki gruntu, gdyż na mocy art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając powyższe na uwadze, planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą jednakże ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem Sprzedającej, planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości (zabudowanej działki nr 1 oraz udziału 1/2 w zabudowanej działce nr 2) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą jednakże ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawców, jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą jednakże ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to będzie możliwa rezygnacja ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, o ile będą spełnione warunki określone w tym przepisie, przy czym po stronie Wnioskodawców wystarczające będzie oświadczenie złożone przez W. K. i opodatkowanie dostawy Nieruchomości w całości przez W. K. jako czynnego podatnika VAT.

Jak stanowi art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

1.  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
2.  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Elementy oświadczenia wskazuje art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, W. K. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Sprzedaż nastąpi na rzecz zarejestrowanego czynnego podatnika VAT. Zatem podstawowe warunki podmiotowe umożliwiające rezygnację ze zwolnienia i wybór opodatkowania są spełnione.

Odnośnie oświadczenia o wyborze opodatkowania, w opinii Wnioskodawców po stronie sprzedających oświadczenie powinien złożyć wyłącznie W. K. w odniesieniu do całej sprzedawanej Nieruchomości - gdyż tylko on występuje dla celów planowanej sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT.

W opinii Wnioskodawców zarówno rejestracja do celów VAT B. K., jak i złożenie oświadczenia przez B. K. jest w tym przypadku zbędne - nie występuje ona bowiem do celów tej transakcji jako odrębny podatnik VAT.

Również fakturę dokumentującą sprzedaż opisanej Nieruchomości powinien wystawić W. K. (w odniesieniu do całej wartości Nieruchomości), bowiem z tytułu tej transakcji jedynie W. K. będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach podatkowych - tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 stycznia 2020 r., 0114-KDIP1-3.4012.566.2019.1.KK i powołane w jej treści interpretacje.

Zdaniem B. K., jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. planowana sprzedaż opisanej nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą jednakże ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to będzie możliwa rezygnacja ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na zasadzie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, o ile będą spełnione warunki określone w tym przepisie, przy czym po stronie Wnioskodawców wystarczające będzie oświadczenie złożone przez W. K. i opodatkowanie dostawy nieruchomości w całości przez W. K. o jako czynnego podatnika VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie:

*   nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – (zabudowanej działki nr 1 i udziału ½ w zabudowanej działce nr 2),
*   uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – (zabudowanej działki nr 1 i udziału ½ w zabudowanej działce nr 2),
*   uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości (zabudowanej działki nr 1 i udziału ½ w zabudowanej działce nr 2) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
*   możliwości wyboru opcji opodatkowana podatkiem VAT przy sprzedaży Nieruchomości.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że B. i W. K. w 1997 r. nabyli do majątku objętego wspólnością ustawową zabudowaną Nieruchomość, położoną w miejscowości (…), określoną jako działka nr 3. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu VAT, a więc nabywcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W wyniku kolejnych podziałów Nieruchomości, ostatecznie na powyższej działce została wydzielona działka nr 1 i działka nr 2. Wnioskodawcy mają zamiar sprzedać wskazaną wyżej działkę nr 1 oraz udział 1/2 w działce nr 2.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT od 1 czerwca 2007 r. z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego na przedmiotowej Nieruchomości - Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolne - produkcja zwierzęca i roślinna, od momentu nabycia do 2005 r. (produkcja zwierzęca) i do chwili obecnej (produkcja roślinna na części Nieruchomości). Od dnia nabycia nieruchomość (działki, budynki, budowla) była wykorzystywana wyłącznie dla celów działalności rolniczej prowadzonej przez Sprzedającego, z tytułu której jest On czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomości nie stanowiły środków trwałych, ani towarów handlowych.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, nigdy nie była i nie jest podatnikiem VAT. Sprzedaż działek planowana jest w związku z osiągnięciem wieku emerytalnego przez Państwa K.

Nieruchomość (działki, budowle, budynki) nie były i nie będą przed dniem sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy bądź umów o podobnym charakterze. Sprzedaż nastąpi do 30 czerwca 2023 r. na rzecz zarejestrowanego czynnego podatnika VAT, który będzie wykorzystywał nabyte nieruchomości na cele nierolnicze. Państwo K. nie pozyskali jeszcze nabywcy dla Nieruchomości, a może on zostać pozyskany poprzez ogłoszenia w Internecie, również za pośrednictwem agencji pośredniczącej, z którą współpracę mogą nawiązać małżonkowie. Państwo K. przed zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie poczynili jakiekolwiek działań dotyczących zwiększenia jej wartości (np. drogi dojazdowe, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej). Obecnie nie została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Jeśli będzie ustalony nabywca Państwo K. planują zawrzeć umowę przedwstępną, która będzie określała warunki związane z wpłatą zadatku, zapłatą ceny, wydaniem nieruchomości i zawarciem umowy przyrzeczonej. Kupującemu nie zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu małżonków w związku z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży. Państwo K. nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. W 2019 r. małżonkowie sprzedali innemu rolnikowi gospodarstwo rolne nabyte w 2000 r., wykorzystywane do produkcji roślinnej. Sprzedaż nastąpiła z uwagi na konieczność spłaty zadłużenia - gospodarstwo było kupione na raty oraz pobranych kredytów w kilku bankach, a także niskiej opłacalności. W 2021 r. małżonkowie sprzedali niezabudowaną działkę rolną, której nabywcą był właściciel sąsiedniej nieruchomości.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż wymienionych we wniosku działek stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy należy Sprzedających uznać za podatników podatku VAT z tytułu tej sprzedaży.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie każdy z Zainteresowanych podjął w odniesieniu do sprzedaży swoich udziałów w działce nr 1 oraz w swojego udziału w działce nr 2.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Wyżej powołany art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wymienia podmioty, które na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług występują w charakterze podatników tego podatku. Przepis ten ma charakter zamknięty, co oznacza, że podmiot inny niż w tym przepisie wymieniony nie występuje w charakterze podatnika tego podatku. Z analizy przepisu art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikiem podatku może być osoba fizyczna, a nie zawiązany przez osoby fizyczne związek małżeński, małżeństwo.

Z tego też względu na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług zarówno Pan W. K., jaki i Pani B. K. występują w charakterze odrębnych podmiotów, stąd też niezbędna jest analiza, czy z tytułu sprzedaży swoich udziałów w działce nr 1 i 2 każde z nich odrębnie występuje w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Okoliczności sprawy, tj. fakt, że działka nr 3, z której zostały wydzielone działki nr 1 i 2, od chwili jej nabycia w 1997 r. była wykorzystywana i jest wykorzystywana do dzisiaj wyłącznie w działalności gospodarczej Sprzedającego (męża), a Sprzedająca nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej na tych działkach, nie zawierała umów najmu, dzierżawy bądź umów o podobnym charakterze, których przedmiotem były te działki, nie planuje udzielić pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy działek, nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży działek wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, nie podejmowała działań mających na celu ich uatrakcyjnienie dla przyszłego nabywcy wskazują, że Sprzedająca z tytułu sprzedaży działki nr 1 i udziału w działce nr 2 nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Planowana przez Sprzedającą sprzedaż działki nr 1 i udziału w działce nr 2 nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, do której przepisy ustawy o podatku VAT nie mają zastosowania.

Tak więc należy zgodzić się z Zainteresowanymi, że z tytułu przyszłej sprzedaży ww. działek Sprzedająca nie będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości - działki nr 1 i udziału w działce nr 2 wyłącznie Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta będzie wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że wyłącznie Sprzedający wykorzystywał i nadal wykorzystuje działki nr 1 i nr 2 w działalności rolniczej, z tytułu której jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działki te w całym okresie ich posiadania nie były i nie są majątkiem prywatnym Sprzedającego, gdyż były i są wykorzystywane przez Niego w jego działalności. Planowana sprzedaż wskazanych we wniosku działek nastąpi więc w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tak więc należy zgodzić się z Zainteresowanymi, że z tytułu przyszłej sprzedaży ww. działek Sprzedający będzie podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a planowana sprzedaż będzie dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w myśl art. 5 ust.1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 jest zabudowana trzema budynkami dla produkcji zwierzęcej oraz budynkami towarzyszącymi (magazynowym, socjalno-bytowym, warsztatowym i garażowymi), z kolei działka nr 2 zabudowana jest budynkiem portierni i budowlą - wagą wozową. Działki były już zabudowane powyższymi obiektami w dacie ich nabycia przez Wnioskodawców, tj. w 1997 r. i wydzielenia. Zainteresowani nie ponosili i nie będą ponosili wydatków na ulepszenie ww. budynków i budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Jak wskazali Zainteresowani pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – ww. budynki i budowle zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie z opisu sprawy nie wynika, aby ponoszono nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej ww. budynków i budowli, to w odniesieniu do tych budynków i budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są w sposób trwały wszystkie budynki i budowle znajdujące się na działkach nr 1 i 2, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest niezasadne.

Tym samym należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że planowana sprzedaż Nieruchomości (zabudowanej działki nr 1 i udziału ½ w zabudowanej działce nr 2) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z okoliczności sprawy wynika, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek nastąpi na rzecz czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie występował w charakterze podatnika podatku do towarów i usług również z tytułu sprzedaży Nieruchomości (zabudowanej działki nr 1 i udziału w zabudowanej działce nr 2). Jak wcześniej wskazano sprzedaż wymienionych we wniosku działek korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem to Sprzedający będzie podmiotem uprawnionym do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku dla dostawy tych działek.

Zatem należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że po stronie sprzedających oświadczenie powinien złożyć wyłącznie Sprzedający w odniesieniu do całej sprzedawanej Nieruchomości - gdyż tylko on występuje dla celów planowanej sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT. Uwzględniając powyższe okoliczności stwierdzić należy, że skoro sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to w przedmiotowej sprawie możliwa będzie dla tej dostawy rezygnacja ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy i wybór opcji opodatkowania tej transakcji, o ile będą spełnione wszystkie warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy również wskazać, że kwestia dotycząca wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż wskazanych we wniosku działek nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji, gdyż w tym zakresie nie przedstawiliście Państwo odrębnego pytania.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan W. K. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).