Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-457/13-8/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-07-30
Teza: Zakres kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; udział-sprzedaż udziałów; wartość-wartość początkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012, poz. 749 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 16.04.2013 r. (data wpływu 19.04.2013 r.), uzupełnionym pismami: z dnia 04.07.2013 r. (data nadania 05.07.2013 r., data wpływu 08.07.2013 r.) na wezwanie z dnia 28.06.2013 r. Nr IPPB1/415-457/13-2/IF (data nadania 01.07.2013 r., data doręczenia 04.07.2013 r.) oraz z dnia 22.07.2013 r. (data nadania 23.07.2013 r., data wpływu 26.07.2013 r.) na wezwanie z dnia 15.07.2013 r. Nr IPPB1/415-457/13-/IF (data nadania 16.07.2013 r., data doręczenia 19.07.2013 r.)o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19.04.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej budynkiem. Budynek stanowi odrębną nieruchomość, stanowiącą współwłasność użytkowników wieczystych. Budynek został wzniesiony w latach 70 - tych. W księdze wieczystej nieruchomości, wpisano przeznaczenie budynku na cele mieszkalne. Wnioskodawcy przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wynoszący 286/1000. Taki sam udział przysługuje Wnioskodawcy w prawie własności budynku. Udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz udział w prawie własności nieruchomości wchodzi w skład wspólności majątkowej małżeńskiej Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest osobą prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą. Udział w prawie własności nieruchomości (tzn. udział we własności budynku i w prawie użytkowania wieczystego, zwany dalej udziałem), jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Małżonka Wnioskodawcy wyraziła zgodę na wykorzystywanie udziału w działalności gospodarczej. Udział w użytkowaniu wieczystym i we własności budynku są wprowadzone do prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji środków trwałych. Udział w budynku podlega amortyzacji. Udział w prawie własności przysługuje jeszcze czterem innym osobom - dwóm małżeństwom na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Pan M i J, za zgodą ich małżonek, wykorzystują udziały w pozarolniczej działalności gospodarczej. W dniu 1 lipca 2010 r. Wnioskodawca zawarł umowy najmu udziału. Umowy zostały zawarte z dwoma najemcami. W tym samym dniu analogiczne umowy zawarli pozostali współwłaściciele budynku. Najemcami są dwie spółki komandytowe. W każdej z nich Wnioskodawca oraz Pan M i J są komandytariuszami. Nadto w obu spółkach komandytowych komplementariuszem jest ta sama spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której członkami zarządu są: Wnioskodawca oraz Pan J, Pani B oraz Pan M. Wszystkie spółki - komandytowe oraz z ograniczoną odpowiedzialnością, mają siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Począwszy od listopada 2012 r. budynek jest wynajmowany także komplementariuszowi obu spółek komandytowych.

Wynajmowanie nieruchomości jest przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Przychód z wynajmu udziału stanowi dla Wnioskodawcy przychód z pozarolniczej działalność gospodarczej.

Dwaj najemcy - spółki komandytowe ponosili wydatki na ulepszenie. Wydatki te stanowiły wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu art. 22j ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowiły one ponad 30% początkowej wartości budynku. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami, zamierza sprzedać nieruchomość. Obecnie Wnioskodawca nie wie, czy przed sprzedażą nieruchomości umowy najmu zostaną rozwiązane. Kupującym będzie jeden z najemców. Przed sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami, zamierza jednak zapłacić najemcom wynagrodzenie za ulepszenia poczynione w budynku. Wynagrodzenie to będzie odpowiadać wartości tych ulepszeń, a zatem będzie przekraczać 30% wartości początkowej budynku. Zapłacona kwota będzie przewyższać 30% wartości początkowej nabytego przez Wnioskodawcę udziału. Planowana dostawa będzie dla Wnioskodawcy dostawą udziału w prawie użytkowania wieczystego i w prawie własności budynku. Wnioskodawcy przypadnie część ceny odpowiadająca jego udziałowi. Podobnie, zapłata za wykonane przez najemców ulepszenia, zostanie przez Wnioskodawcę poniesiona w wysokości odpowiedniej do jego udziału.

Jednocześnie pismem z dnia 22.07.2013 r. (data wpływu 26.07.2013 r.) Wnioskodawca w odpowiedzi na wezwanie organu z dnia 15.07.2013 r. Nr IPPB1/415-457/13-4/IF wskazał, iż budynek opisany powyżej jest budynkiem użytkowym, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Nabycie udziału we własności budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego nastąpiło w dniu 10 grudnia 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

1.  Czy wynagrodzenie zapłacone przez Wnioskodawcę za wykonanie ulepszeń stanowić będzie wydatek podwyższający wartość początkową budynku, stosownie do treści art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału będą wydatki na nabycie jego udziału oraz na ulepszenie budynku, pomniejszone o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT?
3.  Czy sprzedaż udziału na rzecz jednej ze spółek komandytowych będzie transakcją pomiędzy podmiotami powiązanymi, zgodnie z art. 25 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skutkującą koniecznością sporządzenia dokumentacji, o której mowa w art. 25a ust. 1 ustawy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 2. Odpowiedź na pozostałe pytania została udzielona w odrębnych rozstrzygnięciach.

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na powyższe pytanie powinna być twierdząca. Wynagrodzenie za wykonanie ulepszeń stanowić będzie wydatki poniesione na ulepszenie nieruchomości. Wydatki te powinny podwyższać wartość początkową środków trwałych. Wraz z wydatkami na nabycie stanowić będą koszty uzyskania przychodu, pomniejszone o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, iż prawo podatkowe, a w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. W tej sytuacji należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Z przepisów tych wynika, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa tego gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wobec tego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

W pewnych jednak wypadkach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części określa się mianem nieruchomości budynkowych. Taka sytuacja występuje w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika. Zatem prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego (lub części tego budynku), źródłem przychodu jest więc odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (ust. 2 pkt 1).

W myśl art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 powołanej ustawy, źródłami przychodów są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się jednak, stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Należy zauważyć, iż cyt. powyżej przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wymienia wszystkich przychodów z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy. Natomiast przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy wskazuje na niektóre rodzaje przychodów zaliczanych również do przychodów z działalności gospodarczej.

Zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajmowanie nieruchomości. Wnioskodawca jest współużytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego budynkiem. Udział we własności budynku i w prawie użytkowania wieczystego, jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Udział w użytkowaniu wieczystym i we własności budynku są wprowadzone do prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji środków trwałych. Udział w budynku podlega amortyzacji. Udział w prawie własności przysługuje jeszcze czterem innym osobom

W dniu 1 lipca 2010 roku Wnioskodawca zawarł umowy najmu udziału. Umowy zostały zawarte z dwoma najemcami. W tym samym dniu analogiczne umowy zawarli pozostali współwłaściciele budynku. Najemcami są dwie spółki komandytowe.

Najemcy - spółki komandytowe ponosili wydatki na ulepszenie. Wydatki te stanowiły wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu art. 22j ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowiły one ponad 30% początkowej wartości budynku.

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami, Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość.

Obecnie Wnioskodawca nie wie, czy przed sprzedażą nieruchomości umowy najmu zostaną rozwiązane. Kupującym będzie jeden z najemców. Przed sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami, zamierza jednak zapłacić najemcom wynagrodzenie za ulepszenia poczynione w budynku. Wynagrodzenie to będzie odpowiadać wartości tych ulepszeń, a zatem będzie przekraczać 30% wartości początkowej budynku. Zapłacona kwota będzie przewyższać 30% wartości początkowej nabytego przez Pana udziału.

Budynek opisany powyżej jest budynkiem użytkowym, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Nabycie udziału we własności budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego nastąpiło w dniu 10 grudnia 2009 r.

Biorąc pod uwagę uregulowania zawarte w cytowanej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że przychody uzyskane z tytułu sprzedaży udziału w opisanej we wniosku nieruchomości, stanowią dla Wnioskodawcy przychody ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość zostałaby wycofana z działalności.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kwalifikując zatem wydatek w koszty podatkowe trzeba stwierdzić, że spełnia on dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpieczenia albo zachowania źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym, wymienionym w przepisie art. 23 ustawy.

Przez poniesienie wydatku należy rozumieć bycie obarczonym, obciążonym. Poniesienie wydatku z majątku podatnika oznacza, że pokryty jest on co do zasady z zasobów majątkowych podatnika w sposób ostateczny. Wydatek musi zostać faktycznie poniesiony w sensie realnym, tzn. musi nastąpić uszczuplenie zasobów finansowych, z których wydatek jest dokonywany.

Z treści przepisu art. 22a ust.1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Pomimo tego, że składniki majątkowe, o których mowa w tym przepisie, nie podlegają amortyzacji podatkowej, to dotyczą ich wszelkie konsekwencje związane z ich statusem jako środków trwałych czy też wartości niematerialnych i prawnych, w szczególności podatnik ma obowiązek wprowadzić je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Stanowi o tym przepis art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika bowiem, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków m.in. na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych u podatników, którzy prowadzą księgi rachunkowe, za dochód z działalności gospodarczej uważa się dochód wykazany na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg, zmniejszony o dochody wolne od podatku i zwiększony o wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów, zaliczone uprzednio w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

W myśl art. 24 ust. 2 ww. ustawy zdanie drugie, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

1.  wartością początkową wskazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od tych środków i wartości lub
2.  wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkowa dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono zgodnie z art. 22g ust. 10, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.

Na podstawie art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W myśl art. 22g ust. 17 ww. ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

W przedmiotowej sprawie wydatki na zwrot nakładów ulepszeniowych dotyczą składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej (środków trwałych). Wartość wydatków na ulepszenie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku. Jeżeli wartość wydatków na ulepszenie przekroczyła 3.500 zł i spowodowała wzrost wartości użytkowej wynajętych nieruchomości w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania - w znaczeniu wynikającym z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to o wydatki te należy zwiększyć wartość początkową środka trwałego.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że dochodem ze zbycia budynku będzie więc różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Inaczej mówiąc, obliczając dochód ze sprzedaży należy pomniejszyć przychód ze sprzedaży środka trwałego o niezamortyzowaną wartość początkową środka trwałego.

Dochodem ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, będzie natomiast różnica pomiędzy przychodem z tego tytułu, a kosztami nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu (wartością początkową tego prawa).

Wysokość dochodu należy określić proporcjonalnie do posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.