Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.230.2020.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-14
Teza: Wnioskodawca ma prawo do zastosowania do planowanej dostawy 80/100 udziałów w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności w tym samym udziale we własności budynków i budowli nieruchomości nr 1 zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 kwietnia 2020 r. (data wpływu 15 kwietnia 2020 r.) uzupełnione pismem Strony z dnia 4 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 1 czerwca 2020 r. (skutecznie doręczonym w dniu 2 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w (…) przy ulicy (…) – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2020 r. wpłynął do tut. Organu wniosek z dnia 6 kwietnia 2020 r. uzupełniony pismem Strony z dnia 4 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 1 czerwca 2020 r. (skutecznie doręczonym w dniu 2 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w (..) przy ulicy (…).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (…) „…" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, nr KRS: (…), nr REGON (…) (dalej: Spółka) na podstawie umowy sprzedaży, od dnia 16 grudnia 2004 r. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…)przy ul. (…) obejmującej działkę ewidencyjną nr 1 o pow.0.4841 h, księga wieczysta nr (…) oraz właścicielem budynków (4 budynki opisane poniżej) i budowli (plac manewrowy, ogrodzenie całej działki i kanał deszczowy, jako element kanalizacji deszczowej) zabudowujących tą działkę, jako odrębnych od gruntu przedmiotów własności.

Transakcja zakupu dokonana została bez obciążenia podatkiem VAT. Zakup był bowiem dokonany od syndyka który skorzystał ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 § 1 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług wg brzmienia na dzień 16 grudnia 2004 r.

Nieruchomość została nabyta celem wykorzystywania jej na potrzeby własnej działalności Spółki, która początkowo obejmowała działalność handlową (biura i magazyny), a w zakresie powierzchni która nie była wykorzystywana na te cele, celem jej dalszego wynajmu.

Obecnie wobec zakończenia działalności operacyjnej w zakresie działalności handlowej, całość nieruchomości przeznaczona jest pod wynajem z wyłączeniem niewielkiej powierzchni na własne cele biurowe. Taki stan trwa już od 2009 r. (znacznie wiec już ponad 2 lata licząc od chwili obecnej, a w dacie zawarcia umowy sprzedaży będzie jeszcze dłużej).

Nieruchomość zabudowana jest czterema budynkami:

1.  Budynkiem Handlowo-Magazynowym (Apteka) o pow. 201 m² (z wartością początkową zakupu 73.900,00 zł).
2.  Budynkiem Administracyjno - Biurowym (bud. A) + dyżurka dla dozorców o pow. 694,3 m2 (z wartością początkową zakupu 266.502,00 zł).
3.  Pawilonem handlowym (sklep) o pow. 114 m2 (z wartością początkową zakupu 41.900,00 zł).
4.  Budynkiem Magazynowym Dźwig (Bud. B) o pow. 1.575,8 m2 (z wartością początkową zakupu 591.000,00 zł).

Oprócz tego na nieruchomości są wybudowane budowle w postaci: placu manewrowego, ogrodzenia i kanału deszczowego jako elementu kanalizacji deszczowej.

Na nieruchomości czynione były następujące nakłady:

1.  W budynku Handlowo-Magazynowym (Apteka) o pow. 201 m2 (z wartością początkową zakupu 73.900,00 zł) w latach 2004-2005 poczynione były nakłady o wartości 110.068,07 zł, w 2007 r. o wartości 3.991,69 zł, w 2011 r. o wartości 5.200 zł.

Stąd łącznie nakłady te przekroczyły 30 % ale nastąpiło to ponad 15 lat temu.

1.  W Budynku Administracyjno - Biurowym (bud. A) + dyżurce dla dozorców o pow. 694,3 m2 (z wartością początkową zakupu 266.502,00 zł), w latach 2004-2005 poczynione były nakłady o wartości 545.134,44 zł, w 2006 r. o wartości 3.990,16 zł.

Stąd łącznie nakłady te przekroczyły 30 % ale nastąpiło to ponad 15 lat temu.

1.  W pawilonie handlowym (sklep) o pow. 114 m2 (z wartością początkową zakupu 41.900,00 zł) w latach 2004-2005 poczynione były nakłady o wartości 83.876,22 zł.

Stąd łącznie nakłady te przekroczyły 30 % ale nastąpiło to ponad 15 lat temu.

1.  W Budynku Magazynowym - Dźwig (Bud. B) o pow. 1.575,8 m² (z wartością początkową zakupu 591.000,00 zł), w latach 2004-2005 poczynione były nakłady o wartości 142.230,51 zł, w 2006 r. o wartości 7.420,00 zł, w 2009 r. o wartości 1.093.979,45 zł i w 2013 r. nakłady wyniosły 7.500,00 zł.

Stąd łącznie nakłady te przekroczyły 30 % ale nastąpiło to ponad 15 lat temu.

Kanalizacja przeciwdeszczowa została przyjęta na środki trwałe w kwocie 28.888,20 zł. W 2009 r. zwiększono wartość o nowe podejście o kwotę 2.850,00 zł, a w 2010 r. zwiększono wartość kanalizacji przeciwdeszczowej o nowy odcinek o wartość 11.160,00 zł. Stąd łącznie nakłady te przekroczyły 30 % ale nastąpiło to ponad 10 lat temu.

Na chwilę obecną, już od 2009 r., Spółka nie prowadzi żadnej innej działalności, jak tylko wynajem pomieszczeń w przedmiotowej nieruchomości, uzyskując dochody tylko z tytułu czynszu najmu. Ogólna powierzchnia wynajmu, we wszystkich czterech budynkach wynosi 2.467,24 m2.

Pierwsza umowa najmu zawarta została dnia 31 maja 2005 r. i obejmowała ona tylko jeden z budynków.

W chwili obecnej, tj. od dnia 30 stycznia 2009 r. najmem objęte są wszystkie budynki z wyłączeniem powierzchni na cele biurowe. Powierzchnia przeznaczona na potrzeby Spółki stanowiła 58 m2.

W dniu 30 stycznia 2009 r. Spółka zakończyła swoją działalność operacyjną jako spółka handlująca chemią gospodarczą, wyprzedała towar z magazynów i w całości zajęła się wynajmem i administracją własnej nieruchomości.

W chwili obecnej Spółka zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzeda 80/100 udziału w przedmiotowym prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności w tym samym udziale we własności budynków i budowli zabudowujących działkę, pozostając nadal współużytkownikiem i współwłaścicielem (co do budynków i budowli) w 20/100 w przedmiotowej nieruchomości.

Powyższe pozwoli Spółce z ceny sprzedaży uzyskać środki finansowe na ewentualne dalsze inwestycje lub remonty.

Udział w prawie 80/100 oznacza, że w każdej cząstce przedmiotowej nieruchomości nabywca będzie współużytkownikiem (współwłaścicielem). Stąd na moment zbycia nie można będzie, i nie zostanie wyodrębniona fizycznie cześć nieruchomości, która odpowiada 80/100 części. Strony bowiem nie dokonają podziału nieruchomości. Pozostaną we współużytkowaniu i współwłasności. Powyższe ma uzasadnienie w art. 195 kc. Oznacza to, że nabywca udziału w nieruchomości będzie samodzielny w zakresie rozporządzania nim (art. 198 kc), czyli może dalej zbyć udział do osoby trzeciej, ale nie może samodzielnie decydować o całej nieruchomości, do czego wymagana jest zgoda i Spółki, jako drugiego współużytkownika i współwłaściciela - tak art. 199 kc. Sam udział w majątku nie będzie samodzielny ani nie zostanie wyodrębniony.

Samodzielność i wyodrębnienie może nastąpić dopiero po podziale majątku i zniesieniu współwłasności, czego na tym etapie Spółka nie zakłada i nie ma takiej woli. Przy czym każdy ze współużytkowników (współwłaścicieli) ma roszczenie o zniesienie współużytkowania (współwłasności) - tak art. 210 kc i następne, i nawet przy braku współpracy drugiego współużytkownika (współwłaściciela) a nawet wbrew jego woli, może powyższe osiągnąć w drodze powództwa sądowego.

Przedmiotem umowy sprzedaży nie będą żadne składniki majątku (materialne i niematerialne) związane z wyodrębnioną częścią przedsiębiorstwa.

Przedmiotem sprzedaży będzie 80/100 czyści w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości i prawie własności budynków i budowli na tym prawie.

Umowa sprzedaży będzie miała zapis: „Spółka sprzedaje na rzecz: udział wynoszący 80/100 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) obejmującej działkę ewidencyjną nr 1 o pow.0,4841 h, księga wieczysta nr (…) wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynków i budowli zabudowujących tą działkę, jako odrębnych od gruntu przedmiotu własności.”

Sam udział w nieruchomości nie będzie wydzielony z niej. Nadal, po zawarciu umowy sprzedaży, będzie fizycznie i organizacyjnie funkcjonowała jedna działka nr 1, której współużytkownikami (współwłaścicielami w budynkach i budowlach) w części wynoszącej 20/100 będzie Spółka i w części wynoszącej 80/100 będzie Spółka, bez fizycznego wydzielenia żadnej części.

Nie ma mowy o żadnej samodzielności części. Samodzielna jest cała nieruchomość, zaś udział w niej nie ma waloru samodzielnego, co wynika z regulacji art. 199, 200, 201 206, 207 i następne kc.

Po zawarciu umowy sprzedaży udziału w nieruchomości, utrzymane będą zawarte umowy najmu, których przedmiotem jest część z budynków lub całe budynki wraz z prawem do korzystania z placu postojowego z tym, że czynsz za nie będzie dzielony i w 20 % fakturować będzie Spółka a w 80 % fakturować będzie nabywca.

Tak też i regulacja art. 207 kc. Strony będę według takich samych zasad ponosić koszty utrzymania nieruchomości, w tym koszty administracyjne, koszty podatków, koszty remontów.

Prawo przewiduje możliwość zawarcia w przyszłości umowy tzw. podziału nieruchomości do korzystania „quad usum” zgodnie z którą część umów najmu w wielkości 80 % powierzchni będzie samodzielnie fakturować tylko nabywca, a 20 % samodzielnie tylko Spółka. Jest to kwestia otwarta którą strony nie ustaliły na ten moment. Podział do korzystania w umowie sprzedaż nie jest planowany.

Faktem jest, że na tym etapie Nabywca i Spółka chcą dalej wynajmować nieruchomość, zgodnie z już zawartymi umowami najmu, chociażby do czasu zakończenia tych umów najmu. O ile zaś nie pozyskają się przyszłych nabywców na dobrych warunkach, może i na terenie nieruchomości być prowadzona inna działalność, ale tego Spółka obecnie nie wie.

Oprócz wskazanych we wniosku budynków inne budowle znajdujące się na działce nr 1 to: utwardzony plac manewrowy, ogrodzenie, kanał deszczowy wchodzący w skład kanalizacji deszczowe. Każdy z najemców ma prawo korzystać z tych budowli jako współkorzystający, z racji zawartych umów i płaconego czynszu najmu.

Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - od 2009 r. są wynajmowane, Spółka obciąża najemców czynszem do którego dolicza podatek VAT.

W stosunku do opisanych we wniosku budowli znajdujących się na działce będącej przedmiotem wniosku nastąpiło ich oddanie do użytkowania. Pierwsze oddanie do użytkowania na potrzeby własne nastąpiło wraz z zakupem nieruchomości, po jej wydaniu od stycznia 2005 r. Dalej Spółka od 2009 r. tak powierzchnię w budynkach, jak i same budowle, z których korzystanie jest konieczne aby dojechać i prawidłowo eksploatować budynki i lokale w nich się znajdując, są udostępnione najemcom, mając na uwadze podane daty 2005 r. i 2009 r. widocznym jest że upłynął już okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy oddaniem do użytkowania obiektów, a ich planowaną sprzedażą. Minęło już ponad 15 lat.

Przedmiotowe budowle i ich części były udostępniane przez Wnioskodawcę innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Pierwsza umowa najmu zawarta była w 2005 r., kolejne w 2009 r. i obowiązują nadal.

Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie danych budowli i ich części, tak jako zostało to opisane we wniosku. Oddanie do użytkowania ulepszonych obiektów budowlanych nastąpiło w latach 2005 r - 2009 r., tym samym pomiędzy oddaniem do użytku obiektów, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Minęło już ponad 15 lat.

Po dokonaniu ulepszeń budynki zostały wynajęte a wraz z nimi udostępnione dla najemców prawo do korzystania z budowli.

Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków, budowli i ich części będących przedmiotem wniosku od Syndyka Masy Upadłości Przedsiębiorstwo w (…). Transakcja była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie prawnej wskazanej przez syndyka to jest art. 43 § 1 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wg brzmienia na dzień 31 grudnia 2004 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku zawarcia umowy sprzedaży udziału wynoszącego 80/100 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości Spółki (działka nr 1 ) wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynków i budowli zabudowujących tą nieruchomość, przedmiotowa transakcja nie zostanie uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a przez to nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Jeśli przedmiotowa transakcja nie zostanie potraktowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, to czy w sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy

Podstawowym majątkiem spółki jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) obejmującej działkę ewidencyjną nr 1 o pow. 0,4841 h, księga wieczysta nr (…) oraz własność budynków (4 budynki opisane powyżej) i budowle (plac manewrowy, ogrodzenie całej działki i kanał deszczowy, jako element kanalizacji deszczowej) zabudowujących tą działkę, jako oderwanych od gruntu przedmiotów własności.

Zakres działalności Spółki to najem pomieszczeń lub całych budynków wraz z prawem do korzystania z zewnętrznej infrastruktury (plac manewrowy, ogrodzenie, kanalizacja deszczowa).

Najmem objęte jest obecnie blisko 97,7 % całej powierzchni budynków. Resztę (2,3 % z całej powierzchni) zajmuje Spółka na własne potrzeby biurowe.

Pomimo faktu, że cały zakres działalności Spółki obejmuje tylko wynajem nieruchomości i jedynym dochodem jest czynsz najmu, to w przypadku sprzedaży udziału w tej nieruchomości przedmiotowa transakcja nie zostanie uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Spółka nadal będzie właścicielem 20 % praw do działki nr 1 wraz z prawem własności w tym samym procencie do budynków i budowli. Nadal zostanie wynajmującym i nadal będzie otrzymywać czynsz najmu, tylko w 20 % z całości. Przedsiębiorstwo prowadzone przez Spółkę nie ulegnie zmianie, zmianie ulegnie tylko struktura własności majątku Spółki.

Wskazać należy, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

*   określone udziały w nieruchomości,

*   prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

*   udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Potwierdził to również Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11 ustalając, że przy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu lub udziału we współwłasności budynków przyjmuje się, że dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Jako pierwsze zasiedlenie Spółka zgodnie z definicją z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług uznaje oddanie przedmiotowej nieruchomości na potrzeby własne, co nastąpiło w 2004 r., ewentualnie od daty zawarcia pierwszej umowy najmu, tj. w 2005 r. (wtedy około 50 % objęte było najmem), ewentualnie od daty 30 stycznia 2009 r., kiedy 97,7 % powierzchni zostało przekazane na najem a 2,3 % zostało na cele biurowe Spółki.

Minęło już ponad 15 lat od pierwszego zasiedlenia. Minęło też ponad 15 lat od ostatnich nakładów czynionych przez Spółkę na budynki i budowle o wartości wyżej niż 30 %.

Biorąc pod uwagę definicję zasiedlenia z art. 2 pkt 14 lit b oraz patrząc na nakłady należy stwierdzić, że w zakresie:

*   Budynku Handlowo - Magazynowego (Apteki) o wartości początkowej 73.900,00 zł, nakłady przewyższające 30 % wartość początkową tego budynku zostały poczynione w latach 2004 - 2005 r. i była to nakłady o wartości 110.068,07 zł,
*   Budynku Administracyjno-Biurowy (budynek A) o wartości początkowej 266.502,00 zł nakłady przewyższające 30 % wartość początkową były poczynione ostatnio w 2005 r. i wynosiły 545.134,44 zł,
*   Pawilonu Handlowego (sklep) o wartości początkowej 41.900,00 zł nakłady zostały poczynione o wartości wyższej o 30 % od wartości początkowej w latach 2004 - 2005 i wynosiły 83.876,22 zł,
*   Budynku Magazynowego (budynek B) o wartości początkowej 591.000,00 zł - nakłady przewyższające 30 % poczynione były: w 2009 r. i nakłady te wynosiły 1.093.979,45 zł.

Wcześniejsze nakłady nie przekroczyły 30 %wartości początkowej bowiem ich wysokość w latach 2004 - 2005 wynosiła 142.230,51zł.

Ponadto w przedmiotowej nieruchomości, bez przyporządkowania nakładów do poszczególnych budynków, poczyniono nakłady jako nakłady na kanalizację przeciwdeszczową zwiększającą funkcjonalność całej nieruchomości, nakłady te to budowa kanału deszczowego. W latach 2009- 2010 poczyniono nakłady na ten kanał o wartości 14.010 zł przy wartości początkowej kanalizacji wynoszącej 28.888,20 zł.

Skoro o pierwszym zasiedleniu należy mówić, wtedy gdy rozpoczyna się użytkowanie nieruchomości na potrzeby własne lub poprzez oddanie pierwszemu użytkownikowi (najemcy), to należy uznać, że ze względu na daty nakładów przewyższających 30 % wartości początkowej w każdym przypadku, starsze niż 11 lat i przez ten okres 11 lat polegające na stałym korzystaniu z nieruchomości na potrzeby własne jak i na najem, w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż dostawa jest dokonywana nie w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim ale dokonywana jest po upływie 2 lat po pierwszym zasiedleniu.

Stąd do umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz sprzedaży udziału w budynkach i budowlach ma zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 875).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast w art. 2 pkt 27e ww. ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca zdefiniował „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie całość). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki, a więc pracowniczy. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Konfrontując przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. Spółka zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzeda 80/100 udziału w przedmiotowym prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności w tym samym udziale we własności budynków i budowli zabudowujących działkę, pozostając nadal współużytkownikiem i współwłaścicielem (co do budynków i budowli) w 20/100 w przedmiotowej nieruchomości.

Udział w prawie 80/100 oznacza, że w każdej cząstce przedmiotowej nieruchomości nabywca będzie współużytkownikiem (współwłaścicielem). Na moment zbycia nie można będzie, i nie zostanie wyodrębniona fizycznie cześć nieruchomości, która odpowiada 80/100 części. Strony bowiem nie dokonają podziału nieruchomości. Pozostaną we współużytkowaniu i współwłasności. Sam udział w majątku nie będzie samodzielny ani nie zostanie wyodrębniony.

Przedmiotem umowy sprzedaży nie będą żadne składniki majątku (materialne i niematerialne) związane z wyodrębnioną częścią przedsiębiorstwa.

Sam udział w nieruchomości nie będzie wydzielony z niej. Nadal, po zawarciu umowy sprzedaży, będzie fizycznie i organizacyjnie funkcjonowała jedna działka nr 1, której współużytkownikami (współwłaścicielami w budynkach i budowlach) w części wynoszącej 20/100 będzie Spółka i w części wynoszącej 80/100 będzie Spółka, bez fizycznego wydzielenia żadnej części.

Po zawarciu umowy sprzedaży udziału w nieruchomości, utrzymane będą zawarte umowy najmu, których przedmiotem jest część z budynków lub całe budynki wraz z prawem do korzystania z placu postojowego z tym, że czynsz za nie będzie dzielony i w 20 % fakturować będzie Spółka a w 80 % fakturować będzie nabywca. Strony będę ponosić koszty utrzymania nieruchomości, w tym koszty administracyjne, koszty podatków, koszty remontów.

W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Przedmiotu niniejszej sprzedaży nie można uznać za zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie.

Opisane we wniosku składniki majątkowe – w konsekwencji przywołanych wyżej regulacji prawnych oraz orzecznictwa TSUE - będące przedmiotem dostawy nie stanowią również zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie łącznie wszystkich przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży będzie 80/100 czyści w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości i prawie własności budynków i budowli na tym prawie.

Spółka sprzedaje na rzecz Kupującego udział wynoszący 80/100 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) obejmującej działkę ewidencyjną nr 1 wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynków i budowli zabudowujących tą działkę, jako odrębnych od gruntu przedmiotu własności.

Udział w nieruchomości nie będzie wydzielony. Po zawarciu umowy sprzedaży, będzie fizycznie i organizacyjnie funkcjonowała jedna działka nr 1, której współużytkownikami (współwłaścicielami w budynkach i budowlach) w części wynoszącej 20/100 będzie Spółka i w części wynoszącej 80/100 będzie Spółka, bez fizycznego wydzielenia żadnej części.

Strony bowiem nie dokonają podziału nieruchomości. Pozostaną we współużytkowaniu i współwłasności. Sam udział w majątku nie będzie samodzielny ani nie zostanie wyodrębniony.

Samodzielność i wyodrębnienie może nastąpić dopiero po podziale majątku i zniesieniu współwłasności, czego na tym etapie Spółka nie zakłada i nie ma takiej woli. Przy czym każdy ze współużytkowników (współwłaścicieli) ma roszczenie o zniesienie współużytkowania (współwłasności) - tak art. 210 kc i następne, i nawet przy braku współpracy drugiego współużytkownika (współwłaściciela) a nawet wbrew jego woli, może powyższe osiągnąć w drodze powództwa sądowego.

Przedmiotem umowy sprzedaży nie będą żadne składniki majątku (materialne i niematerialne) związane z wyodrębnioną częścią przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. W związku z tym, sprzedaż 80/100 udziału w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości wraz z prawem własności w tym samym udziale we własności budynków i budowli należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży (80/100 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości i prawie własności budynków i budowli) nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie art. 146aa ust. 2 ustawy, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle powyższego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

W myśl art. 29a pkt 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka (…) „…" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością od dnia 16 grudnia 2004 r. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) obejmującej działkę ewidencyjną nr 1 oraz właścicielem budynków i budowli (plac manewrowy, ogrodzenie całej działki i kanał deszczowy, jako element kanalizacji deszczowej) zabudowujących tą działkę, jako odrębnych od gruntu przedmiotów własności. Transakcja zakupu dokonana została bez obciążenia podatkiem VAT.

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków, budowli i ich części będących przedmiotem wniosku od Syndyka Masy Upadłości Wojskowe Przedsiębiorstwo Handlowe w (…). Transakcja była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie prawnej wskazanej przez syndyka to jest art. 43 § 1 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wg brzmienia na dzień 31 grudnia 2004 r.

Nieruchomość została nabyta celem wykorzystywania jej na potrzeby własnej działalności Spółki, która początkowo obejmowała działalność handlową (biura i magazyny), a w zakresie powierzchni która nie była wykorzystywana na te cele, celem jej dalszego wynajmu.

Obecnie wobec zakończenia działalności operacyjnej w zakresie działalności handlowej, całość nieruchomości przeznaczona jest pod wynajem z wyłączeniem niewielkiej powierzchni na własne cele biurowe od 2009 r.

Nieruchomość zabudowana jest czterema budynkami:

1.  Budynkiem Handlowo-Magazynowym (Apteka),
2.  Budynkiem Administracyjno - Biurowym (bud. A) + dyżurka dla dozorców,
3.  Pawilonem handlowym (sklep),
4.  Budynkiem Magazynowym Dźwig (Bud. B).

Oprócz tego na nieruchomości są wybudowane budowle w postaci: placu manewrowego, ogrodzenia i kanału deszczowego jako elementu kanalizacji deszczowej.

Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie danych budowli i ich części. Oddanie do użytkowania ulepszonych obiektów budowlanych nastąpiło w latach 2005 r - 2009 r., tym samym pomiędzy oddaniem do użytku obiektów, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Minęło już ponad 15 lat. Po dokonaniu ulepszeń budynki zostały wynajęte a wraz z nimi udostępnione dla najemców prawo do korzystania z budowli. Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

Kanalizacja przeciwdeszczowa została przyjęta na środki trwałe. W 2009 r. zwiększono wartość o nowe podejście. Łącznie nakłady te przekroczyły 30 % ale nastąpiło to ponad 10 lat temu.

Na chwilę obecną, już od 2009 r., Spółka nie prowadzi żadnej innej działalności, jak tylko wynajem pomieszczeń w przedmiotowej nieruchomości, uzyskując dochody tylko z tytułu czynszu najmu.

Pierwsza umowa najmu zawarta została dnia 31 maja 2005 r. i obejmowała ona tylko jeden z budynków. Od dnia 30 stycznia 2009 r. najmem objęte są wszystkie budynki z wyłączeniem powierzchni na cele biurowe. Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, Spółka obciąża najemców czynszem do którego dolicza podatek VAT.

W stosunku do opisanych we wniosku budowli znajdujących się na działce będącej przedmiotem wniosku nastąpiło ich oddanie do użytkowania. Pierwsze oddanie do użytkowania na potrzeby własne nastąpiło wraz z zakupem nieruchomości, po jej wydaniu od stycznia 2005 r. Dalej Spółka od 2009 r. tak powierzchnię w budynkach, jak i same budowle, z których korzystanie jest konieczne aby dojechać i prawidłowo eksploatować budynki i lokale w nich się znajdując, są udostępnione najemcom.

Przedmiotowe budowle i ich części były udostępniane przez Wnioskodawcę innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Pierwsza umowa najmu zawarta była w 2005 r., kolejne w 2009 r. i obowiązują nadal.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż 80/100 udziału we własności opisanych we wniosku budynków i budowli nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak wskazał Wnioskodawca pierwsze zasiedlenie przedmiotowych budynków nastąpiło w styczniu 2005 r., a budowli w latach 2005-2009.

Spełniony zostanie również drugi warunek umożliwiający zwolnienie sprzedaży 80/100 udziału we własności opisanych we wniosku budynków i budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą udziałów w ww. budynkach i budowlach minął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym sprzedaż 80/100 udziałów we własności budynków i budowli posadowionych na działce gruntu nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa 80/100 w prawie użytkowania wieczystego gruntu na którym budynki i budowle te są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).

Reasumując, należy stwierdzić, że Wnioskodawca ma prawo do zastosowania do planowanej dostawy 80/100 udziałów w prawie użytkowania wieczystego wraz z prawem własności w tym samym udziale we własności budynków i budowli nieruchomości nr 1 zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym rozpatrywanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, stało się bezzasadne.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP lub /KIS/wnioski (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.