Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-757/11/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-09-28
Teza: Czy wnioskodawczyni ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej jeżeli małżonkowie każdy z osobna są właścicielami dwóch nieruchomości a za uzyskany przychód z ich sprzedaży chcą kupić wspólnie jedną nieruchomość? W jaki sposób należy wykazać ten fakt w zeznaniu podatkowym?
Słowa kluczowe: małżonek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ulga-ulga mieszkaniowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 czerwca 2011r. (data wpływu do tut. Biura 30 czerwca 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 12 sierpnia 2011r. Znak: IBPB II/2/415-757/11/MMa wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia.

Wnioskodawczyni nie uzupełniła braków formalnych wniosku, zatem zgodnie z zawartym w wezwaniu pouczeniem wniosek podlega rozpatrzeniu wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wraz z mężem posiada obecnie dwa mieszkania. Przed zawarciem związku małżeńskiego każdy z małżonków był właścicielem jednego z tych mieszkań. Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w dniu 30 września 2009r. Mąż wnioskodawczyni nabył lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność w drodze darowizny w dniu 24 sierpnia 2010r.

W dniu 18 września 2010r. został zawarty związek małżeński. W najbliższym czasie małżonkowie planują zakup wspólnego większego mieszkania w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej a środki na ten cel chcą uzyskać ze sprzedaży posiadanych mieszkań. Przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie przeznaczony na cel mieszkaniowy. Małżonkowie planują zakup nieruchomości nie później niż w okresie 2 lat od sprzedaży posiadanych mieszkań i tym samym chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy wnioskodawczyni ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej jeżeli małżonkowie każdy z osobna są właścicielami dwóch nieruchomości a za uzyskany przychód z ich sprzedaży chcą kupić wspólnie jedną nieruchomość? W jaki sposób należy wykazać ten fakt w zeznaniu podatkowym?

Zdaniem wnioskodawczyni, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W związku z powyższym, jeżeli małżonkowie sprzedadzą swoje mieszkania, mogą nabyć w ramach wspólności majątkowej nieruchomość i jeśli przychody ze sprzedaży w całości zostaną wydatkowane na zakupioną nieruchomość w ciągu 2 lat, to przychody uzyskane ze sprzedaży obu lokali mieszkalnych podlegać będą zwolnieniu z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W celu skorzystania z ulgi każdy małżonek musi złożyć PIT-39 do końca kwietnia następnego roku kalendarzowego wraz z podaną wysokością przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Co więcej, wspólność ustawowa charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania udziały małżonków w majątku wspólnym nie są określone, a zatem jest to typ współwłasności łącznej.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. I tak w myśl art. 33 pkt 1 i 10 Kodeksu, odrębny majątek każdego z małżonków stanowią przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawczyni przed zawarciem związku małżeńskiego nabyła w dniu 30 września 2009r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 18 września 2010r. wnioskodawczyni zawarła związek małżeński. Małżonek wnioskodawczyni jest właścicielem innego mieszkania, które nabył przed zawarciem związku małżeńskiego. Pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska. Wnioskodawczyni i jej mąż planują sprzedać posiadane mieszkania a środki uzyskane ze sprzedaży zamierzają przeznaczyć na nabycie innego większego.

Mając na uwadze przestawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz cytowane powyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży przez wnioskodawczynię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego po dniu 31 grudnia 2014r. sprzedaż ta w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast w przypadku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego przed dniem 01 stycznia 2015r. sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości itp.).

Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Innymi słowy, w zeznaniu PIT-39 składanym do końca kwietnia roku następnego po roku, w którym dokonano odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni będzie obowiązana wykazać przychód ze sprzedaży prawa oraz ewentualne koszty uzyskania tego przychodu. Różnica stanowić będzie dochód ze sprzedaży. Wnioskodawczyni może jednak w poz. 26 formularza PIT-39 wykazać również kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

W

dochód zwolniony = D x -----------

P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży – wykazany w poz. 24 PIT-39,

W – wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży wykazany w poz. 21 PIT-39.

Tak obliczoną kwotę dochodu zwolnionego wykazuje się w PIT-39 w poz. 26. Różnica między kwotą dochodu z poz. 24 PIT-39 a kwotą dochodu zwolnionego z poz. 26 stanowić będzie podstawę opodatkowania.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, uznać należy, iż skoro spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowi majątek odrębny wnioskodawczyni, a uzyskany ze sprzedaży tego prawa przychód zostanie wydatkowany na nabycie lokalu mieszkalnego, który stanowił będzie wspólny majątek dorobkowy małżonków, nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostaje spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego wnioskodawczyni wydatkuje na nabycie do majątku wspólnego lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że przychód jaki wnioskodawczyni uzyska ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed dniem 01 stycznia 2015r. będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Natomiast w przypadku gdy przychód ten zostanie przeznaczony na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na te cele będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przypadku wydatkowania całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na zakup nowego lokalu mieszkalnego do wspólności ustawowej małżeńskiej, przychód ten w całości będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko wnioskodawczyni należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.