Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-2.4010.483.2025.1.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-28
Teza: Możliwość zaliczenia na gruncie ustawy o CIT do kosztów
uzyskania przychodów należności Spółdzielni na kwotę X zł z
tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...), które w
trybie postępowania sądowego nie zostały zasądzone na rzecz
Spółdzielni.
Słowa kluczowe: czynsz-opłata czynszowa
koszt-koszty uzyskania przychodów
lokal-lokal mieszkalny
lokal-lokal użytkowy
postępowanie-postępowanie sądowe
stawka-stawka czynszu
strata-odliczenie strat
wyrok
zaległość
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Ogólna zasada
zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 3-art. 15-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 września 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w
    zakresie możliwości zaliczenia na gruncie ustawy o CIT do kosztów uzyskania przychodów
    należności Spółdzielni na kwotę X zł z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...),
    które w trybie postępowania sądowego nie zostały zasądzone na rzecz Spółdzielni.
    Treść wniosku jest następująca.
    Opis stanu faktycznego
    X Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi działalność w oparciu o Ustawę o spółdzielniach
    mieszkaniowych, jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W
    ramach działalności wykonuje czynności na rzecz członków Spółdzielni, którym
    przysługuje spółdzielcze prawo do lokali mieszkalnych, osób niebędących członkami
    Spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokali, członków
    Spółdzielni będących właścicielami lokali, właścicieli lokali niebędących członkami
    Spółdzielni oraz najemców, właścicieli lokali użytkowych lub dzierżawców terenów oraz
    osób zajmujących lokale bez tytułu prawnego.
    Przedmiotem sporu stało się narastające zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu
    użytkowego stanowiącego odrębną własność, nr ewidencyjny (...), mieszczącego się w (...).
    Pan A.A. we współwłasności z żoną Panią B.A. posiada własnościowe prawo do lokalu
    użytkowego, niemieszkalnego (własność wyodrębniona) − dla lokalu prowadzona jest
    księga wieczysta KW (...). Pan A.A. jest członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej i został
    wpisany do rejestru członków pod pozycją (...). Będący w posiadaniu Państwa A. lokal
                                                  2użytkowy powstał w wyniku podziału dawnego lokalu użytkowego o powierzchni X m,
    stanowiącego przed podziałem własność Y. Następca prawny Y dokonał podziału
    powierzchni na 5 samodzielnych lokali użytkowych posiadających zaświadczenia
    stwierdzające, że są lokalami użytkowymi wystawionymi przez Urząd Miejski w (...), w tym
                  2lokal (...) o powierzchni X m i udziale w częściach wspólnych wynoszącym (...).
    Nieruchomość budynkowa (...) jest budynkiem mieszkalno-usługowym składającym się z
    części wysokiej − mieszkalnej oraz części niskiej handlowo-usługowej (...). Spółdzielnia
    zobowiązana jest ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych prowadzić odrębnie
    ewidencję księgową kosztów i przychodów dla części mieszkalnej i części handlowo-
    usługowej.
    Zgodnie z Ustawą z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie
    spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów
    związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem
    nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących
    mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
    Część handlowo-usługowa generuje wyższe koszty nie związane z częścią mieszkalną takie
    jak: całodobowa ochrona obiektu (z wyłączeniem części mieszkalnej), utrzymanie terenów,
                              2zieleni, sprzątanie (gdzie wyższa jest cena za m powierzchni użytkowej), ubezpieczenie,
    koszty zarządu nieruchomością, prawa autorskie oraz reklama i marketing, koszty
    konserwacji, remontów, materiały.
    Na opłaty eksploatacyjne lokali użytkowych składają się więc następujące koszty −
    eksploatacja: utrzymanie terenów, zużycie materiałów, sprzątanie, pozostałe koszty,
    koszty zarządu nieruchomością, amortyzacja, ubezpieczenia, koszty obsługi technicznej,

    reklama i marketing, ochrona obiektu, podatek od nieruchomości. Do miesięcznego
    wymiaru opłat doliczane są także zaliczki na media (c.o. ciepła woda, zimna woda i
    kanalizacja, energia elektryczna wspólna), które, zgodnie z regulaminem, rozliczane są w
    cyklach półrocznych i rocznych.
    Wszystkie lokale użytkowe rozliczane są na tych samych zasadach, tj. od metra
    powierzchni użytkowej lub w przypadku zaliczek dotyczących mediów (np. zima i ciepła
    woda, kanalizacja) wg rzeczywistego ich zużycia.
    Dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej w ww. lokalu i kwestionuje różnicowanie
    przez Spółdzielnię opłaty eksploatacyjnej dla lokali mieszkalnych i lokali użytkowych
    położonych w tej samej nieruchomości. W związku tym nie reguluje miesięcznych opłat
    eksploatacyjnych (faktura VAT) w pełnej wymaganej wysokości, przez co powstają
    niedopłaty, stanowiące około 30% pierwotnego miesięcznego wymiaru opłat.
    Z biegiem czasu narastają niedopłaty ww. opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego
    należącego do Dłużnika.
    Za okres od X.2015 r. do X.2016 r. niedopłaty miesięcznych opłat eksploatacyjnych
    wyniosły kwotę X zł i stały się powodem wystąpienia o nakaz zapłaty tych należności,
    powiększonych o odsetki, na drogę postępowania sądowego z powództwa X Spółdzielni
    Mieszkaniowej.
    Pierwsze z postępowań, które zostało wszczęte w roku 2016 przez X Spółdzielnię
    Mieszkaniową o zapłatę należności z tytułu ww. opłat eksploatacyjnych za okres od X.2015
    r. do X.2016 r. w kwocie X zł, zakończyło się wyrokiem Sądu Apelacyjnego w (...)
    oddalającym powództwo.
    Na wskazaną wyżej kwotę składają się wszystkie nieuregulowane w pełnej wysokości
    miesięczne obciążenia dłużnika z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego
    dłużnika nr ewidencyjny (...), na które składają się: eksploatacja podstawowa, fundusz
    remontowy, podatek od nieruchomości oraz zaliczki podlegające rozliczeniu − energia
    elektryczna, opłata stała i zmienna co, woda i kanalizacja. Na eksploatację podstawową
    składają się składniki dotyczące utrzymania nieruchomości wymienione wcześniej, takie
    jak: utrzymanie terenów, zużycie materiałów, sprzątanie, zarząd nieruchomością,
    amortyzacja, ubezpieczenia, obsługa techniczna, reklama i marketing, ochrona obiektu,
    podatek od nieruchomości itp.
    W uzasadnieniu Wyroku Sąd Apelacyjny zakwestionował treść i tryb podjętej uchwały Rady
    Nadzorczej X SM o zasadach obciążania kosztami właścicieli lokali względem powierzchni,
    a nie udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto Sąd podkreślił, że sam fakt posiadania
    lokalu użytkowego nie stanowi wystarczającej podstawy do obciążania właściciela takiego
    lokalu wyższymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, a zwiększenie obciążeń z
    tytułu utrzymania musi mieć związek z takim użytkowaniem ich lokali, który powoduje
    zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych
    wyższych kosztów.
    Wyrok ten stał się prawomocny i w związku z tym wyczerpana została możliwość
    dochodzenia wskazanej wyżej należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od X.
    2015 r. do X.2016 r. w kwocie X zł od dłużnika.
    Z uwagi na brak możliwości dalszego sądowego dochodzenia zapłaty tej należności,
    wyczerpując możliwości dochodzenia ww. roszczenia Zarząd X Spółdzielni Mieszkaniowej
    podjął uchwałę o odpisaniu ww. należności Spółdzielni objętej wcześniej utworzonym
    odpisem aktualizacyjnym na kwotę X zł.
    Należność w tej kwocie została odpisana, a cała kwota została zaliczona do kosztów
    uzyskania przychodu (KUP). Ponieważ dłużnik w dalszym ciągu kwestionuje wysokość
    opłat, pozostawiając w każdym miesiącu podobne niedopłaty, Spółdzielnia kieruje
    dochodzenie tych należności na drogę sądową. W toku są kolejne sprawy sądowe o
    zapłatę należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za kolejne okresy.

    Należy podkreślić, że Spółdzielnia dokonuje płatności wszystkich kosztów
    eksploatacyjnych dotyczących lokali użytkowych i lokali mieszkalnych w tym budynku. Jak
    też na wstępie zostało wspomniane koszty dotyczące lokali użytkowych co do ich struktury
    są inne, niż części dotyczącej lokali mieszkalnych.
    Poniesione koszty dotyczące opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego pozostają w
    związku z prowadzoną przez Spółdzielnię działalnością. Istnieje też związek przyczynowo-
    skutkowy pomiędzy poniesieniem wydatków na opłaty eksploatacyjne lokali użytkowych, a
    powstaniem, zwiększeniem lub możliwością powstania przychodu.
    Ponadto podkreślić należy, że pomimo nieuregulowania w pełnej wysokości miesięcznych
    opłat eksploatacyjnych przez dłużnika, Spółdzielnia poniosła wszystkie koszty w pełnej
    wysokości, co jest udokumentowane fakturami kosztowymi uregulowanymi przez
    Spółdzielnie oraz szczegółowymi rozliczeniami (m.in. lokali użytkowych).
    Trudno jest zgodzić z argumentacją Sądu, że lokal nie był użytkowany i w związku z tym
    nie generował części kosztów. Większość ponoszonych przez Spółdzielnię kosztów nie ma
    bezpośredniego przełożenia na to, czy lokal użytkowy jest wykorzystywany do
    prowadzenia działalności gospodarczej, czy też soi pusty, nieużytkowany. Gdyby sposób
    użytkowania lokalu użytkowego determinował wymiar opłat, to lokale niewykorzystane
    komercyjne, stanowiące inwestycje właścicieli lub oczekujące na wynajęcie, korzystałyby z
    ulgowych stawek opłaty eksploatacyjnej pomimo, że koszty utrzymania ich nieruchomości
    pozostałyby niezmienione (np. koszty ochrony, ubezpieczenia, sprzątania, podatków,
    utrzymania terenu itp). Koszty niezbędne do utrzymaniu takiego lokalu musiałyby zostać
    poniesione. I w tym konkretnym przypadku zostały poniesione w części przez właściciela,
    a w związku z niekorzystnym wyrokiem sądowym − w części przez Spółdzielnię. Oddalenie
    powództwa Spółdzielni o zapłatę kwoty X zł wraz z odsetkami, co spowodowało
    poniesienie ww. kosztów utrzymania lokalu użytkowego (...) z tą różnicą, że zamiast
    właściciela lokalu, koszty zostały opłacone przez Spółdzielnię. Nadmienić też należy, że
    sprawozdania z działalności oraz finansowe za rok 2015 i 2016 zostały zaudytowane przez
    biegłego rewidenta.

## Pytanie

Czy w oparciu o Ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe
    zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu (KUP) należności Spółdzielni na kwotę X zł z
    tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...), które w trybie postępowania
    sądowego nie zostały zasądzone na rzecz Spółdzielni?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, zaliczenie niezasądzonej, spornej kwoty X zł wynikającej z części
    miesięcznych należności z tytułu opłat eksploatacyjnych dotyczących lokalu użytkowego
    dłużnika, do kosztów uzyskania przychodu (KUP) jest poprawne.
    Z przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że
    kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, bezpośrednio i pośrednio związane z
    uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ww.
    ustawy.
    Opłaty eksploatacyjne dotyczące lokalu użytkowego, mimo że zakwestionowane przez
    dłużnika oraz Sąd Apelacyjny w (...), nie wynikają z żadnej z kategorii uregulowanych w art.
    16 ust. 1 ww. ustawy. Zaznaczyć należy, że wydatki zostały przez Spółdzielnię poniesione i
    rozliczone w stosunku do przypadających na lokal metrów, lub w przypadku mediów, w
    stosunku do rzeczywistego zużycia. Obciążenia wszystkich lokali użytkowych w budynku
    (...) dokonywane są na jednakowych zasadach i niezależnie od sposobu korzystania z
    lokalu oraz czy dany lokal aktualnie jest wynajęty i prowadzi działalność gospodarczą czy
    nie.
    Zakwestionowana przez dłużnika część miesięcznych opłat eksploatacyjnych nie została
    zasądzona, jednak Spółdzielnia poniosła i uregulowała wszystkie koszty poniesione dla

    utrzymania nieruchomości handlowo-usługowej (...) w tym lokalu (...). Kosztami
    eksploatacji i utrzymania nieruchomości części handlowo-usługowej, w której znajduje się
    lokal X obciążane były wszystkie lokale wg poniesionych kosztów rzeczywistych.
    W związku z powyższym, odpisana sporna część miesięcznych należności z tytułu opłat
    eksploatacyjnych dotyczących lokalu użytkowego dłużnika w kwocie X zł, winna zostać
    zaliczona do kosztów uzyskania przychodu (KUP).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów
      ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła
      przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione
      w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez
      Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień
      poniesienia kosztu.
    Konstrukcja przepisu dotyczącego kosztów uzyskania przychodów daje podatnikowi
    możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art.
    16 ust. 1 ustawy o CIT), pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek
    z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość
    osiągniętego przychodu. Tak więc, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie,
    racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności
    gospodarczej, których celem jest osiągnięcie przychodów ze źródła przychodów lub
    zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16
    ust. 1 ustawy o CIT.
    Należy przy tym zauważyć, że art. 16 ust. 1 ustawy o CIT zawiera nie tylko katalog wyłączeń
    niektórych wydatków z kosztów uzyskania przychodów, ale pewne jego punkty stanowią,
    niezależnie od art. 15 ust. 1 tej ustawy, pozytywną podstawę zaliczenia określonych
    wydatków do kosztów uzyskania przychodów, po spełnieniu wymienionych tam
    warunków.
    I tak, w myśl art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o CIT:
      Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów aktualizujących, z tym że
      kosztem uzyskania przychodów są odpisy aktualizujące wartość należności,
      określone w ustawie o rachunkowości, od tej części należności, która była uprzednio
      zaliczona na podstawie art. 12 ust. 3 do przychodów należnych, a ich nieściągalność
      została uprawdopodobniona na podstawie ust. 2a pkt 1.
    Nadmienić przy tym należy, że w sytuacji, w której więcej, niż jeden podmiot jest
    odpowiedzialny za wykonanie zaciągniętego zobowiązania (np. dłużnicy solidarni), przepis
    art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o CIT obejmuje konieczność uprawdopodobnienia
    nieściągalności wobec wszystkich podmiotów, od których wierzytelność może być
    dochodzona.
    Z powyższego przepisu wynika zatem, że ustawodawca wyłącza odpisy aktualizujące z
    kategorii kosztów podatkowych.
    Wyjątkiem są odpisy spełniające łącznie następujące warunki:
        są odpisami aktualizującymi wartość należności, określonymi w ustawie z dnia 29
        września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 120 ze zm.),
        dotyczą należności bądź jej części uprzednio zaliczonej do przychodów należnych,
        na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o CIT,

        nieściągalność należności została uprawdopodobniona zgodnie z art. 16 ust. 2a pkt
        1 ustawy o CIT,
        wierzytelność, której odpis dotyczy, nie uległa przedawnieniu (art. 16 ust. 1 pkt 20
        ustawy o CIT).
    Jak stanowi art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:
      Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi
      produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z
      zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1
      pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie
      otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i
      skont.
    Z kolei przepis art. 16 ust. 2a pkt 1 powołanej ustawy stanowi, że:
      Nieściągalność wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 26-26c, uznaje się za
      uprawdopodobnioną
      1) w przypadku określonym w ust. 1 pkt 26a, w szczególności jeżeli:
      a) dłużnik zmarł, został wykreślony z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności
        Gospodarczej, postawiony w stan likwidacji lub została ogłoszona jego upadłość
        albo
      b) zostało otwarte postępowanie restrukturyzacyjne lub został złożony wniosek o
        zatwierdzenie układu w postępowaniu o zatwierdzenie układu, o którym mowa w
        ustawie z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne, lub zostało wszczęte
        postępowanie ugodowe w rozumieniu przepisów o restrukturyzacji finansowej
        przedsiębiorstw i banków, albo
      c) wierzytelność została potwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu i
        skierowana na drogę postępowania egzekucyjnego, albo
      d) wierzytelność jest kwestionowana przez dłużnika na drodze powództwa sądowego.
    Należy dodać, że prawidłowe ujęcie odpisów aktualizujących wartość należności w
    księgach rachunkowych jest niezbędne w celu zaliczenia ich w momencie
    uprawdopodobnienia do kosztów uzyskania przychodów. Koszt podatkowy nie wystąpi w
    sytuacji uprawdopodobnienia nieściągalności należności, jeżeli nie został dokonany odpis
    aktualizujący tę należność, bowiem kosztem tym jest odpis aktualizujący, a nie
    wierzytelność czy należność, której nieściągalność została uprawdopodobniona.
    Wskazać również należy, że katalog możliwości uprawdopodobnienia nieściągalności
    wierzytelności wymieniony w art. 16 ust. 2a pkt 1 omawianej ustawy ma charakter
    otwarty, czyli możliwe są sytuacje, gdy wierzyciel w inny sposób uprawdopodobni, że dana
    wierzytelność jest nieściągalna. Wobec powyższego, nieściągalność wierzytelności będzie
    uznana za uprawdopodobnioną w przypadkach określonych w ww. przepisie oraz gdy
    przesłanki uprawdopodobnienia będą miały charakter przesłanek o znaczeniu prawnym
    równorzędnym w stosunku do wskazanych w ww. przepisie. Dodać także należy, że
    uprawdopodobnienie nieściągalności wierzytelności ciąży na podatniku.
    Podsumowując, w świetle przepisów ustawy o CIT, do powstania kosztu podatkowego
    konieczne jest wystąpienie obu przesłanek, tj. zarówno podatkowych okoliczności
    uprawdopodobnienia nieściągalności, jak i rachunkowego dokonania odpisu
    aktualizującego.
    Zgodnie z brzmieniem art. 35b ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1994 o rachunkowości (t.j.
    Dz.U. z 2023 poz. 120 ze zm.; dalej „uor”):

      Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich
      zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego, w odniesieniu do:
      1) należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub w stan upadłości oraz
        w stosunku do których zostało otwarte postępowanie restrukturyzacyjne lub
        został złożony wniosek o zatwierdzenie układu w postępowaniu o zatwierdzenie
        układu - do wysokości należności nieobjętej gwarancją lub innym zabezpieczeniem
        należności, zgłoszonej likwidatorowi lub sędziemu-komisarzowi w postępowaniu
        upadłościowym lub umieszczonej w spisie wierzytelności w postępowaniu
        restrukturyzacyjnym;
      2) należności od dłużników w przypadku oddalenia wniosku o ogłoszenie upadłości,
        jeżeli majątek dłużnika nie wystarcza lub jedynie wystarcza na zaspokojenie
        kosztów postępowania upadłościowego - w pełnej wysokości należności;
      3) należności kwestionowanych przez dłużników oraz z których zapłatą dłużnik
        zalega, a według oceny sytuacji majątkowej i finansowej dłużnika spłata należności
        w umownej kwocie nie jest prawdopodobna - do wysokości niepokrytej gwarancją
        lub innym zabezpieczeniem należności;
      4) należności stanowiących równowartość kwot podwyższających należności, w
        stosunku do których uprzednio dokonano odpisu aktualizującego - w wysokości
        tych kwot, do czasu ich otrzymania lub odpisania;
      5) należności przeterminowanych lub nieprzeterminowanych o znacznym stopniu
        prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem
        prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców - w wysokości wiarygodnie
        oszacowanej kwoty odpisu, w tym także ogólnego, na nieściągalne należności
    Odpisy aktualizujące należności zaliczane są do kosztów uzyskania przychodów w dacie
    łącznego spełnienia dwóch warunków:
    1. dokonanie odpisu aktualizującego wartość należności (w ujęciu rachunkowym) i
    2. udokumentowanie prawdopodobieństwa nieściągalności wierzytelności
      (nieprzedawnionej, uprzednio zaliczonej do przychodów należnych).
    Gdy warunki powyższe zostaną spełnione w różnych latach podatkowych, zaliczenie
    należności do kosztów uzyskania przychodów będzie możliwe w roku podatkowym, w
    którym spełniony zostanie drugi z warunków.
    Należy także podkreślić, że termin do zaliczenia nieściągalnych wierzytelności do kosztów
    uzyskania przychodów ograniczony jest przepisem art. 16 ust. 1 pkt 20 ustawy o CIT,
    zgodnie z którym:
      Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wierzytelności odpisanych jako
      przedawnione.
    Jak wynika z opisanego przez Państwa stanu faktycznego prowadzą Państwo działalność w
    oparciu o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tą ustawą członkowie
    spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani do pokrywania kosztów związanych z
    eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
    wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni
    przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami Statutu. W opisanej przez Państwa
    sprawie jeden z członków spółdzielni wraz z żoną posiada własnościowe prawo do lokalu
    użytkowego, niemieszkalnego (własność wyodrębniona) położonego w nieruchomości
    administrowanej przez Spółdzielnię. Właściciele nie prowadzą w tym lokalu działalności
    gospodarczej i kwestionują różnicowanie przez Spółdzielnię opłaty eksploatacyjnej dla
    lokali mieszkalnych i lokali użytkowych położonych w tej samej nieruchomości. Z tego
    względu nie płacą oni od wielu lat miesięcznych opłat eksploatacyjnych (faktura VAT) w
    pełnej wymaganej wysokości, przez co powstają niedopłaty, stanowiące około 30%
    pierwotnego miesięcznego wymiaru opłat.

    Wskazali Państwo, że za okres od X.2015 r. do X.2016 r. niedopłaty miesięcznych opłat
    eksploatacyjnych wyniosły X zł.
    Wystąpili Państwo o nakaz zapłaty tych należności, powiększonych o odsetki, na drogę
    postępowania sądowego z powództwa X Spółdzielni Mieszkaniowej. Sprawa zakończyła się
    wyrokiem Sądu Apelacyjnego w (...) oddalającym powództwo. Sąd zakwestionował treść i
    tryb podjętej uchwały Rady Nadzorczej X SM o zasadach obciążania kosztami właścicieli
    lokali względem powierzchni, a nie udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto Sąd
    podkreślił, że sam fakt posiadania lokalu użytkowego nie stanowi wystarczającej podstawy
    do obciążania właściciela takiego lokalu wyższymi kosztami utrzymania nieruchomości
    wspólnej, a zwiększenie obciążeń z tytułu utrzymania musi mieć związek z takim
    użytkowaniem ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości,
    a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.
    Wyrok stał się prawomocny i w związku z tym wyczerpali Państwo możliwość dochodzenia
    ww. niedopłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od X.2015 r. do X.2016 r. w kwocie
    X zł.
    Z uwagi na brak możliwości dalszego sądowego dochodzenia zapłaty tej należności,
    wyczerpując możliwości dochodzenia ww. roszczenia Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej
    podjął uchwałę o odpisaniu ww. należności Spółdzielni objętej wcześniej utworzonym
    odpisem aktualizacyjnym na kwotę X zł.
    Należność w tej kwocie została odpisana, a cała kwota została zaliczona do kosztów
    uzyskania przychodu (KUP). Ponieważ właściciel w dalszym ciągu kwestionuje wysokość
    opłat, w każdym miesiącu pozostawia podobne niedopłaty. Spółdzielnia kieruje
    dochodzenie tych należności na drogę sądową. W toku są kolejne sprawy sądowe o
    zapłatę należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za kolejne okresy.
    Podkreślili Państwo, że pomimo nieuregulowania w pełnej wysokości miesięcznych opłat
    eksploatacyjnych przez właścicieli lokalu użytkowego, Spółdzielnia poniosła wszystkie
    koszty w pełnej wysokości, co jest udokumentowane fakturami uregulowanymi przez
    Spółdzielnie oraz szczegółowymi rozliczeniami (m.in. lokali użytkowych).
    W opisanym przypadku koszty eksploatacyjne zostały poniesione w części przez
    właściciela, a w związku z niekorzystnym wyrokiem sądowym − w części przez Spółdzielnię.
    Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu
    należności Spółdzielni na kwotę X zł z tytułu opłat eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...),
    które w trybie postępowania sądowego nie zostały zasądzone na rzecz Spółdzielni.
    W analizowanej sprawie istotnym jest fakt, że ww. należność została objęta utworzonym
    wcześniej odpisem aktualizacyjnym.
    Jak wskazano na wstępie, kosztem uzyskania przychodów może być odpis aktualizujący, a
    nie wierzytelność czy należność, której nieściągalność została uprawdopodobniona.
    Odpisy takie – po łącznym spełnieniu opisanych warunków – mogą zostać zaliczone do
    kosztów uzyskania przychodów na gruncie ustawy o CIT. Koszt podatkowy nie będzie
    jednak rozpoznany w sytuacji, gdy nie zostanie spełniony którykolwiek z opisanych
    powyżej warunków z ustawy o CIT.
    Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy ustawy o CIT nie
    mogę uznać, że wystąpienie z powództwem przeciwko właścicielom lokalu użytkowego
    uprawdopodabnia nieściągalność wierzytelności w rozumieniu art. 16 ust. 2a pkt 1 w zw. z
    art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o CIT w sytuacji, gdy − jak sami Państwo wyjaśnili − wyrok
    oddalił Państwa powództwo i stał się prawomocny, w związku z czym wyczerpali Państwo
    możliwość dochodzenia ww. niedopłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od X.2015
    r. do X.2016 r. w kwocie X zł.
    Takie uprawdopodobnienie nieściągalności wierzytelności mogłoby zaistnieć w sytuacji, w
    której wierzytelność zostałaby potwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu i

    skierowana na drogę postępowania egzekucyjnego. Jednak w opisanej sprawie mamy do
    czynienia z innymi okolicznościami, nie spełniającymi przesłanek z wymienionych na
    wstępie przepisów ustawy o CIT, które uzasadniałyby możliwość zaliczenia do kosztów
    uzyskania przychodów dokonanych przez Państwa odpisów aktualizacyjnych.
    W niniejszej sprawie spełnienie warunku, jakim jest uprawdopodobnienie nieściągalności
    wierzytelności nie nastąpiło w momencie ogłoszenia wyroku w sprawie z Państwa
    powództwa, ponieważ Sąd uznał to żądanie za niezasadne i oddalił powództwo
    Podsumowując, w związku z tym, że na skutek wyroku Sądu oddalającego Państwa
    powództwo za nienależne zostały uznane niedopłaty z tytułu opłat eksploatacyjnych za
    okres od X.2015 r. do X.2016 r. w kwocie X zł, w analizowanej sprawie nie została
    spełniona przesłanka uprawdopodobnienia nieściągalności wierzytelności.
    Co zostało wykazane powyżej, na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób
    prawnych możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisów
    aktualizacyjnych, których nieściągalność została uprawdopodobniona, a nie wierzytelności
    czy należności.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie możliwości zaliczenia na gruncie ustawy o CIT
    do kosztów uzyskania przychodów należności Spółdzielni na kwotę X zł z tytułu opłat
    eksploatacyjnych lokalu użytkowego (...), które w trybie postępowania sądowego nie
    zostały zasądzone na rzecz Spółdzielni, należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Wskazać należy, że zakres wydanej interpretacji wyznacza treść sformułowanego do
    wniosku ORD-IN pytania. Tym samym niniejsza interpretacja nie dotyczy innych spraw
    sądowych w toku o zapłatę należności z tytułu opłat eksploatacyjnych za kolejne okresy.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
      Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element
      czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.