Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.498.2024.2.KL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-07
Teza: Dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie wskazania czy sprzedaż Nieruchomości, dla których nie zostały wydane warunki zabudowy lub nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazującym, że stanowią one teren budowlany, korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT oraz czy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy, sprzedaż Nieruchomości, dla których zostaną wydane warunki zabudowy wskazujące, że stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: działalność-działalność rolnicza; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

6 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie wskazania:

\- czy sprzedaż Nieruchomości, dla których nie zostały wydane warunki zabudowy lub nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazującym, że stanowią one teren budowlany, korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT,

\- czy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy, sprzedaż Nieruchomości, dla których zostaną wydane warunki zabudowy wskazujące, że stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 października 2024 r. (wpływ 29 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
------------------------------------------------

Wnioskodawca (Sprzedający), prowadzi działalność rolniczą, jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowych, działek rolnych o nr (…), położonych w (…), gmina (…) (dalej: „Nieruchomości”).

Nieruchomości, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, Wnioskodawca otrzymał w części w 2010 r., a pozostałą część w 2016 r. – w formie darowizny od rodziców, po których przejął gospodarstwo rolne i które nadal prowadzi.

Nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej (produkcja rolna).

Dla Nieruchomości nie ma wydanych warunków zabudowy (WZ) oraz nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Nieruchomość jest niezabudowana.

Wnioskodawca nie podejmował w stosunku do Nieruchomości żadnych działań mających na celu ich ulepszenie, w tym w szczególności nie dokonywał uzbrojenia terenu Nieruchomości, nie przygotowywał przyłączy mediów, nie ogradzał Nieruchomości ani nie dokonywał jakichkolwiek inwestycji, których celem byłoby zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości na potrzeby późniejszej sprzedaży, nie podejmował również zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe wystawienie ogłoszeń o sprzedaży w Internecie.

Sprzedający nie trudni się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca planuje sprzedać Nieruchomości w ten sposób, że:

1) działka nr (…), działka rolna, brak WZ oraz nieobjęta MPZP, o przeznaczeniu na drogę wewnętrzną,

2) działki o nr: (…) działki rolne, brak WZ oraz nieobjęte MPZP, dla kupujących prowadzących działalność gospodarczą lub spółkę kapitałową.

W tym celu Wnioskodawca zawarł przedwstępną – warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości.

Przed zawarciem umów przyrzeczonych dla działek o nr: (…) mogą zostać uzyskane warunki zabudowy, o które wystąpi kupujący.

Finalizacja sprzedaży może nastąpić przed wydaniem WZ, a może nastąpić po uzyskaniu WZ przez kupującego.

Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
----------------------------------------------------------------

W piśmie z 29 października 2024 r. w odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku wskazał Pan poniższe informacje.

1\. Jakie postanowienia dotyczące działek nr (…) przeznaczonych do sprzedaży wynikają z zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: „Dla działki nr (…) nie została zawarta umowa przedwstępna, a umowa sprzedaży z dnia 25 lipca 2024 r.

Dla działek nr (…) – zawarto warunek:

1) prawo pierwokupu dla (…) oraz

2) sprzedaż pod warunkiem uzyskania dla Stawającego prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z działek, umożliwiającej zabudowę każdej z działek, (\`(...)\`) budynkami mieszkalnymi dwulokalowymi, niemniej na moment udzielenia odpowiedzi, nie zostały wydane warunki zabudowy dla żadnej z działek.

Dla działek nr (…) – zawarto warunek prawo pierwokupu dla (…).

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie wskazać, że żadna w ww. działek nie ma wydanych warunków zabudowy oraz nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego”.

2\. Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie.

Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: „Jedynie dla działek nr (…) obowiązek uzyskania dla Stawającego prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z działek, umożliwiającej zabudowę każdej z działek, (\`(...)\`) budynkami mieszkalnymi dwulokalowymi.

Dla wszystkich działek, tj. nr (…) – obowiązek sprzedaży w określonym terminie, po określonej cenie”.

3\. Czy po zawarciu wskazanej umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokonywała/dokona/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona?

Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: „Nabywcy działek, tj. nr (…) – wystąpili z wnioskami o wydanie warunków zabudowy dla działek, niemniej warunki zabudowy nie zostały jeszcze wydane, a na moment zawarcia umów przyrzeczonych sprzedaży Wnioskodawca nie wie czy będą już wydane warunki zabudowy (zakłada, że nie zostaną wydane takie warunki), a w konsekwencji, ww. działki będą działkami niezabudowanymi innymi niż tereny budowlane w rozumieniu regulacji VAT.

Zgodnie z posiadanymi informacjami kupujący wystąpili również o zapewnienie od dostawcy energii oraz zakładu komunalnego o warunki przyłącza prądu i wody, co w dalszej kolejności ma mieć na celu rozpoczęcie przez kupującego procesu budowlanego”.

4\. Czy udzielił Pan lub zamierza Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działek) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek? Jeżeli tak, to prosimy wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

Odpowiedź: „Nie”.

5\. Czy wskazane działki były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to w jakim okresie i jakie pożytki czerpał Pan z tego tytułu?

Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: „Nie”.

6\. Czy przed sprzedażą działek będzie Pan dokonywał jakichkolwiek czynności/będzie Pan ponosił nakłady w celu przygotowania wskazanych działek do sprzedaży (np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to prosimy żeby wskazał Pan jakie to będą czynności (nakłady)?

Odpowiedź: „Nie. Nakłady ponosi kupujący”.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 29 października 2024 r.)
---------------------------------------------------------------------

1\. Czy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości, dla których nie zostały wydane WZ lub nie są objęte MPZP wskazującym, że stanowią one teren budowlany, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

2\. Czy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości, dla których zostaną wydane WZ wskazujące, że stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w piśmie z 29 października 2024 r.)
----------------------------------------------------------------------------------------

Stanowisko Wnioskodawcy

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości, dla których nie zostały wydane WZ lub nie są objęte MPZP wskazującym, że stanowią one teren budowlany, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości, dla których zostaną wydane WZ wskazujące, że stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Uzasadnienie wspólne dla obu pytań.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie natomiast do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl zaś art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest więc, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży dokonuje sprzedaży majątku związanego z działalnością gospodarczą lub podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu dla celów danej transakcji.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”, wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jak wskazuje się natomiast w krajowym orzecznictwie, dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest ustalenie czy działalność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r., I FSK 774/13).

Co równie istotne, aby uznać dany podmiot za prowadzący działalność gospodarczą, trzeba wziąć pod uwagę, czy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży (w tym wypadku) nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), w szczególności zaś czy angażuje on środki zbliżone do innych stosowanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w przedmiocie handlu nieruchomościami.

Istotne znaczenie mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży, to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Pod uwagę należy brać jednak wszystkie okoliczności, które mają związek z rozpatrywanym przypadkiem, zarówno te obecne, bieżące, jak i mające miejsce w przeszłości.

Dodatkowo istotna jest ocena, czy z dokonanych czynności wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19).

Ponadto sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE, umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA: z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Tym samym, podstawowymi cechami tak rozumianej działalności gospodarczej będą:

̶ wszelkie działanie jak producent, sprzedawca, usługodawca,

̶ prowadzenie działalności samodzielnie, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności,

̶ prowadzenie działalności w sposób stały (częstotliwy) lub wykonanie czynności w sposób jednorazowy w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Przez zamiar częstotliwości prowadzenia działalności należy tutaj rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego, wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzonej działalności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 7 maja 2013 r., sygn. akt I SA/Rz 258/13).

W ocenie Wnioskodawcy, czynność sprzedaży Nieruchomości powinna zostać uznana za czynność podjętą przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Za powyższym przemawia fakt, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzonej przez niego działalności, w ramach której jest czynnym podatnikiem VAT.

Związek Nieruchomości z byciem czynnym podatnikiem VAT wskazuje, że Nieruchomość stanowiła element działalności Wnioskodawcy. W rezultacie, sprzedaż tego majątku również powinna być zaklasyfikowana jako sprzedaż dokonana w ramach działalności objętej zakresem ustawy o VAT.

W konsekwencji istotne jest określenie klasyfikacji przedmiotowych transakcji sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawową stawką podatku VAT jest stawka 23%, z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ustawie o VAT.

Wyjątkiem od tej zasady jest zastosowanie zwolnień od podatku VAT wskazanych w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT „dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Jak wskazuje art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie o VAT mowa jest o „terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Tym samym, zgodnie z przywołanymi regulacjami sprzedaż, przez podatnika VAT, nieruchomości niestanowiących terenów budowlanych, tj. dla których nie uzyskano warunków zabudowy lub nie występuje MPZP wskazujący, że dany teren przeznaczony jest pod zabudowę, podlega zwolnieniu od podatku VAT.

Jednocześnie, jeżeli przed dokonaniem transakcji sprzedaży nieruchomości sprzedający uzyska dla nieruchomości WZ lub nieruchomość zostanie objęta MPZP, na podstawie których teren stanie się terenem budowlanym, to przywołane wyżej zwolnienie od podatku VAT nie będzie miało zastosowania (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), a w konsekwencji transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowej podlegać będzie zasadom ogólnym, tj. opodatkowanie VAT wg stawki podstawowej.

Mając na względzie powyższe:

1) sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę, będącego czynnym podatnikiem VAT, który wykorzystywał Nieruchomości do swojej działalności objętej zakresem ustawy o VAT, powoduje że transakcja nie stanowi sprzedaży majątku prywatnego i podlega opodatkowaniu VAT,

2) w przypadku sprzedaży Nieruchomości, dla których nie wydano WZ oraz nie zostały objęte MPZP, na podstawie których Nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, czynność ta będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustaw o VAT,

3) w przypadku, gdy przed dokonaniem transakcji sprzedaży zostaną wydane warunki zabudowy dla Nieruchomości, wskazujące że Nieruchomość stanowi teren budowlany, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT wg stawki podstawowej na podstawie art. 41 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu zasadnym jest powołanie art. 2 pkt 15 ustawy, zgodnie z którym:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność rolniczą, jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowych, działek rolnych o nr (…). Nieruchomości, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, otrzymał Pan w części w 2010 r., a pozostałą część w 2016 r. – w formie darowizny od rodziców, po których przejął Pan gospodarstwo rolne i które nadal prowadzi. Nieruchomości były wykorzystywane przez Pana do działalności rolniczej (produkcja rolna). Dla Nieruchomości nie ma wydanych warunków zabudowy (WZ) oraz nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nieruchomość jest niezabudowana. Nie podejmował Pan w stosunku do Nieruchomości żadnych działań mających na celu ich ulepszenie, w tym w szczególności nie dokonywał uzbrojenia terenu Nieruchomości, nie przygotowywał Pan przyłączy mediów, nie ogradzał Nieruchomości, ani nie dokonywał Pan jakichkolwiek inwestycji, których celem byłoby zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości na potrzeby późniejszej sprzedaży, nie podejmował Pan również zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe wystawienie ogłoszeń o sprzedaży w Internecie. Nie trudni się Pan profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Planuje Pan sprzedać Nieruchomości w ten sposób, że:

1) działka nr (…), działka rolna, brak WZ oraz nieobjęta MPZP, o przeznaczeniu na drogę wewnętrzną,

2) działki nr (…), działki rolne, brak WZ oraz nieobjęte MPZP, dla kupujących prowadzących działalność gospodarczą lub spółkę kapitałową.

W tym celu zawarł Pan przedwstępną – warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości. Przed zawarciem umów przyrzeczonych dla działek o nr: (…) mogą zostać uzyskane warunki zabudowy, o które wystąpi kupujący. Finalizacja sprzedaży może nastąpić przed wydaniem WZ, a może nastąpić po uzyskaniu WZ przez kupującego.

Dla działki nr (…) nie została zawarta umowa przedwstępna, a umowa sprzedaży została zawarta 25 lipca 2024 r. Dla działek nr (…) zostały zawarte umowy przedwstępne. Dla działek nr (…) z postanowień umowy przedwstępnej wynika obowiązek uzyskania dla Stawającego prawomocnych decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z działek, umożliwiającej zabudowę każdej z działek (\`(...)\`) budynkami mieszkalnymi dwulokalowymi.

Żadna z ww. działek nie ma wydanych warunków zabudowy oraz nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla działek o nr: (…) – nabywcy działek wystąpili z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działek, niemniej warunki zabudowy nie zostały jeszcze wydane, a na moment zawarcia umów przyrzeczonych sprzedaży nie wie Pan, czy będą już wydane warunki zabudowy (zakłada Pan, że nie zostaną wydane takie warunki), a w konsekwencji ww. działki będą działkami niezabudowanymi innymi niż tereny budowlane w rozumieniu regulacji VAT.

Kupujący wystąpili również o zapewnienie od dostawcy energii oraz zakładu komunalnego o warunki przyłącza prądu i wody, co w dalszej kolejności ma mieć na celu rozpoczęcie przez kupującego procesu budowlanego.

Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa.

Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Przed sprzedażą działek nie będzie Pan ponosił nakładów w celu przygotowania wskazanych działek do sprzedaży. Nakłady ponosi kupujący.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, wskazania:

\- czy sprzedaż Nieruchomości, dla których nie zostały wydane warunki zabudowy lub nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazującym, że stanowią one teren budowlany, korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT,

\- czy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy, sprzedaż Nieruchomości, dla których zostaną wydane warunki zabudowy wskazujące, że stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania przedmiotowych działek jako element gospodarstwa rolnego w działalności rolniczej, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. działek. W niniejszej sprawie wskazane działki były wykorzystywane do działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Z okoliczności sprawy nie wynika, że działki te były wykorzystywane w celach osobistych.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Pana w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie ich posiadania. Jak wynika z okoliczności sprawy przedmiotem sprzedaży będą działki, które były wykorzystywane w działalności gospodarczej (działalności rolniczej), z tytułu której Pan jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego, a ich sprzedaż, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Tak więc analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że należy Pana uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek o nr: (…)

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana ww. działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z wniosku wynika, że działki o nr: (…) są działkami niezbudowanymi. Ww. działki nie zostały i nie zostaną objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr (…) nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Natomiast, dla działek nr (…), nabywcy wystąpili z wnioskami o wydanie warunków zabudowy. W odniesieniu do ww. działek decyzje o warunkach zabudowy nie zostały jeszcze wydane.

Zatem, należy wskazać, że w sytuacji, gdy dla działek nr (…), nie jest/nie będzie wydany plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie są/nie zostaną na dzień sprzedaży wydane warunki zabudowy, wówczas sprzedaż Nieruchomości (ww. działek) korzysta/będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast, w sytuacji, gdy na dzień sprzedaży działek nr (…), są/będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, to działki te spełniają/będą spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa tych działek nie korzysta/nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, działki o nr: (…), zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców, tj. w wyniku czynności niepodlegającej opodatkowaniu. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tych działek, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Ponadto z opisu sprawy wynika, że na tym terenie prowadził Pan działalność rolniczą opodatkowaną podatkiem VAT, tym samym nie można uznać, że wskazane działki były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wobec powyższego planowana przez Pana dostawa ww. działek nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

**Podsumowując, stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości, tj. działek o nr:** **(…)****,** **stanowi/będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.** **Ponadto, sprzedaż tych z ww. działek, dla których na dzień sprzedaży nie zostały/nie zostaną wydane warunki zabudowy lub nie są/nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazującym, że stanowią one teren budowlany, korzysta/będzie korzystać – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast, w sytuacji, gdy na dzień sprzedaży dla wskazanych działek zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy wskazujące, że przedmiotowe działki stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, to sprzedaż ta nie korzysta/nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.**

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 **jest prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

**Interpretacja dotyczy:**

\- **stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,**

\- **zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).