Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.6.2023.4.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-23
Teza: Dostawa nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-obrót nieruchomościami; odliczenia-prawo do odliczenia; rezygnacja; teren-teren budowlany; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **prawidłowe** w zakresie:

\- zwolnienia z opodatkowania dostawy działek nr A, B, C oraz D z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia,

\- opodatkowania dostawy działek nr F, G, I oraz H,

\- prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr A, B, C, D, F, G, I oraz H;

\- **nieprawidłowe** w zakresie opodatkowania dostawy działki nr E oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem tej działki.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wpłynął (…).

W odpowiedzi na wezwanie z (…), uzupełnili Państwo wniosek pismem z (…). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### Opis zdarzenia przyszłego

Spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest spółką pośrednio zależną Z z siedzibą przy (…), („Z”).

Grupa spółek Z jest globalnym partnerem branży energetycznej w zakresie zrównoważonych rozwiązań energetycznych. Grupa Z projektuje, produkuje, instaluje i serwisuje (…) na całym świecie.

Spółka planuje nabycie nieruchomości, której powierzchnia wynosi niecałe (…) hektarów oraz budowę na Nieruchomości obiektu produkcyjnego produkującego elementy (…) („Inwestycja”). Po wybudowaniu Inwestycji Spółka będzie prowadziła produkcję i sprzedaż (…) na potrzeby realizacji kontraktów zawieranych przez poszczególne podmioty z grupy Z.

„Y” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Zainteresowany” lub „Y”) jest spółką prowadzącą działalność w wielu obszarach, w tym w rolnictwie, w zakresie przetwarzania odpadów a także produkcji (…) (przeważające PKD Y to 01.11.Z – uprawa zbóż, roślin strączkowych i roślin oleistych na nasiona, z wyłączeniem ryżu), przy czym na Nieruchomości (jak zdefiniowano poniżej), Y prowadzi działalność w zakresie przetwarzania i unieszkodliwiania odpadów (PKD: 38.2) oraz produkcji (…) (PKD: 23.63.Z) a także sporadycznie wykorzystuje Nieruchomość na potrzeby odzysku surowców (PKD: 38.3).

Wnioskodawca i Zainteresowany przed zawarciem Umowy Przedwstępnej (jak zdefiniowano poniżej) nie zawierali dotychczas istotnych transakcji pomiędzy sobą.

Planowana transakcja

Spółka w dniu (…) zawarła z Zainteresowanym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (zmienioną aneksem z dnia (…) roku oraz aneksem z dnia (…) („Umowa Przedwstępna”) obejmującą prawo wieczystego użytkowania oraz własności budynków i budowli oraz urządzeń posadowionych na gruncie, w zakresie w jakim takie budynki, budowle lub urządzenia będą istniały na datę sprzedaży, nieruchomości składającej się na datę Wniosku z działek gruntu o numerach:

i. działki nr A, z obrębu geodezyjnego (…),

ii. działki nr B, z obrębu geodezyjnego (…),

iii. działki nr C, z obrębu geodezyjnego (…),

iv. działki nr D, z obrębu geodezyjnego (…),

v. działki nr E, z obrębu geodezyjnego (…),

vi. działki nr F, z obrębu geodezyjnego (…),

vii. działki nr G, z obrębu geodezyjnego (…),

viii.działki nr H, z obrębu geodezyjnego (…) oraz

ix. działki nr I, z obrębu geodezyjnego (…),

dla między innymi których to działek gruntu prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Działki” lub „Nieruchomość”),

\- położonych w mieście (…), jednostce ewidencyjnej miasto (…), w powiecie miasto (…) w województwie (…).

Przedmiotem niniejszego wniosku jest dostawa wszystkich działek gruntu składających się na Nieruchomość.

Wskazać należy, że na datę Umowy Przedwstępnej nieruchomość będąca przedmiotem planowanej dostawy miała inne granice i numerację niektórych działek gruntu oraz była w części zajęta przed morskie wody wewnętrzne oraz wody płynące. W wykonaniu postanowień Umowy Przedwstępnej ustalona została linia brzegu na skutek czego przedmiotem dostawy będą Działki jak wskazano w niniejszym wniosku. Dla działek gruntu składających się na nieruchomość w dacie Umowy Przedwstępnej prowadzone były różne księgi wieczyste, ale w ramach uzgodnień poczynionych w Umowie Przedwstępnej, wszystkie te działki zostały przeniesione do księgi wieczystej aktualnie dla nich prowadzonej oraz jak wspomniano powyżej ustalono linię brzegu. Ponadto z przedmiotowej księgi wieczystej odłączona została działka gruntu numer (…), dla której założono nową księgę wieczystą, albowiem Spółce nie przysługuje tytuł prawny do tej działki.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Spółka i Zainteresowany zobowiązali się do kupna i sprzedaży Nieruchomości pod określonymi warunkami, w tym:

a) uzyskania zgody Ministra Infrastruktury (ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej) na zbycie Nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich z późniejszymi zmianami) - dostawa nastąpi po spełnieniu tego warunku;

b) uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa) – dostawa nastąpi po spełnieniu tego warunku;

c) uzyskanie różnych pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę dla Inwestycji, umożliwiających Spółce rozpoczęcie budowy zakładu produkcyjnego na Nieruchomości (przy czym Spółka najprawdopodobniej zrzecze się tego warunku - dostawa może nastąpić pomimo nie spełnienia tego warunku);

d) wydania przez (…) decyzji (ostatecznej i niezaskarżalnej) przyznającej Spółce pomoc publiczną w zakresie Inwestycji zgodnie z przepisami ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o wspieraniu nowych inwestycji) – dostawa nastąpi po spełnieniu tego warunku.

Po spełnieniu się warunków zawieszających (lub zrzeczeniu się ich przez Spółkę, jeśli dopuszcza to Umowa Przedwstępna) określonych w Umowie Przedwstępnej, Spółka i B zawrą warunkową umowę sprzedaży nieruchomości („Umowa Warunkowa”), na podstawie której B sprzeda Nieruchomość Spółce pod następującymi warunkami:

e) zgodnie z treścią art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich z późniejszymi zmianami, Umowa Warunkowa będzie zawierała warunek, że (…) i (…) z siedzibą w (…) - jako podmiot zarządzający, nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu Umowy Warunkowej (lub odpowiednio jego części), a ponadto jeżeli podmiot zarządzający nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu pod warunkiem, że Skarb Państwa nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu Umowy Warunkowej (lub odpowiednio jego części) zgodnie z treścią art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich z późniejszymi zmianami;

f) zgodnie z treścią art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 1899) („UGN”), Umowa Warunkowa będzie zawierała warunek, że Gmina (…) nie wykona przysługującego jej prawa pierwokupu.

W przypadku niewykonania i/lub zrzeczenia się wspomnianego prawa pierwokupu Spółka i Kupujący zawrą umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynków, budowli i infrastruktury zlokalizowanych na nieruchomości („Umowa Przenosząca”).

Wskazać należy, że na potrzeby oceny czy nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną, czy niezabudowaną, która to okoliczność determinuje zastosowanie prawa pierwokupu określonego w art. 109 ust 1 punkt 2) UGN, Strony pomimo istnienia naniesień na Nieruchomości, z ostrożności przyjęły (brak zastosowania prawa pierwokupu w sytuacji, w której powinno zostać zastosowane skutkuje nieważnością umowy), że Nieruchomość stanowi nieruchomość niezabudowaną w rozumieniu tego przepisu albowiem Nieruchomość ma znaczny obszar i nie będą na niej posadowione budynki, ale będą występowały inne obiekty budowlane jak wskazano we wniosku. Na skutek powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości nastąpi pod warunkiem nie wykonania przez Gminę (…) prawa pierwokupu użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 109 ust. 1 punkt 2) UGN.

W ramach dokumentacji transakcyjnej Spółka zawarła z Y porozumienie, zgodnie z którym Spółka może zamówić od Y dostawę materiałów budowlanych wytworzonych w instalacji produkcyjnej Y zlokalizowanej aktualnie na terenie Nieruchomości, którą Y zobowiązany jest usunąć z Nieruchomości w ramach sprzedaży. Jeżeli Spółka zdecyduje zamówić od Y dostawę materiałów budowlanych Spółka i Y uzgodnią zasady wynajęcia Y części Nieruchomości na potrzeby funkcjonowania instalacji produkcyjnej Y po nabyciu Nieruchomości przez Spółkę (przy czym instalacja ta jest rzeczą ruchomą i nie będzie przedmiotem sprzedaży). Ponadto możliwe jest, że Umowa Warunkowa i umowa przenosząca zostaną zawarte przed uzyskaniem przez Spółkę pozwolenia na budowę Inwestycji, w którym to przypadku strony mogą również uzgodnić wynajęcie Y przez Spółkę części lub całości Nieruchomości na potrzeby funkcjonowania zakładu produkcyjnego przez określony czas (przy czym również w takim wypadku instalacja produkcyjna Y będąca rzeczą ruchomą nie będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki).

Ponieważ termin pomiędzy zawarciem Umowy Warunkowej a Umowy Przenoszącej może wynieść nawet 8 miesięcy, w ramach dokumentacji transakcyjnej została zawarta warunkowa umowa najmu, która stanie się skuteczna z chwilą zawarcia Umowy Warunkowej, która będzie uprawniała Spółkę do rozpoczęcia budowy na części Nieruchomości (nie zajętej przez instalację produkcyjną Y oraz części Nieruchomości wykorzystywane na potrzeby jej funkcjonowania) zanim Spółka stanie się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Strony mogą jednak rozwiązać tę umowę najmu, która nie wejdzie z tego powodu w życie.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, oraz dalszymi uzgodnieniami strony Umowy Przedwstępnej, Y ma obowiązek przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (tj. wydania) Spółce w uzgodnionym stanie. Przygotowanie to polega w szczególności na: (i) rozbiórce instalacji produkcyjnej Y (chyba, że Spółka zamówi od Y tymczasowo dostawy z tej instalacji, przy czym w każdej okoliczności rozbiórka tej rzeczy ruchomej może nastąpić po dostawie nieruchomości, a niezależnie od okoliczność będzie musiała nastąpić w uzgodniony terminie), bez usuwania monobloku o wymiarach około (…) m x(…)m, (ii) zmiany treści służebności ustanowionych na rzecz sąsiedniej nieruchomości, na której zlokalizowana jest oczyszczalnia ścieków oraz uregulowanie stanu prawnego, na podstawie którego użytkownik wieczysty nieruchomości, na której zlokalizowana jest oczyszczalnia ścieków odprowadza oczyszczone ścieki przez teren Nieruchomości, (iii) usunięciu bocznicy kolejowej, (vi) rozbiórce istniejącego budynku oraz (vii) wygaszeniu decyzji administracyjnych w oparciu, o które Y prowadzi działalność gospodarczą na Nieruchomości. W ramach przygotowania Nieruchomości Y nie usunie monobloku, o którym mowa w punkcie (i), którego dokładna specyfikacja nie jest znana (sposób posadowienia, liczba, rodzaj, głębokości pali, itp. Niektóre z powyższych obowiązków są już wykonane na datę niniejszego wniosku a niektóre mogą zostać wykonane po dacie dostawy Nieruchomości. Na Nieruchomości pozostanie także istniejąca stacja trafo, nabrzeże (umocnienie pochodzące z czasu budowy linii najwyższego napięcia) a także inne budowle, w tym instalacje i sieci uzbrojenia terenu czy utwardzone jezdnie. Szczegółowe informacje dotyczące istniejących naniesień, oraz tych będących przedmiotem sprzedaży wskazano w dalszej części wniosku. Umowa Przedwstępna przewiduje konsekwencje nie wykonania przez Zainteresowanego, poszczególnych z powyższych obowiązków, polegające albo na konieczności uzyskania odpowiedniego ubezpieczenia ryzyka albo zatrzymania przez Spółkę części ceny i uprawnienia do wykonania danego obowiązku Y, przez Spółkę.

Na Nieruchomości znajduje się także majątek osób trzecich, w tym sieć najwyższego napięcia należąca do operatora systemu przesyłowego, która posadowiona jest na podstawie służebności gruntowej a także rów odprowadzający ścieki z sąsiadującej nieruchomości, na której zlokalizowana jest oczyszczalnia ścieków. Sposób odprowadzenia ścieków ma zostać aby umożliwić realizację Inwestycji. Majątek osób trzecich posadowiony na Nieruchomości nie będzie przedmiotem dostawy przez Zainteresowanego Spółce.

Ponadto Nieruchomość obciążona jest służebnościami przechodu i przejazdu na rzecz Nieruchomości sąsiednich, które nie wpływają jednak na możliwość jej zagospodarowania na cele Inwestycji.

Y zatrudnia pracowników obsługujących instalację produkcyjną na Nieruchomości. W ramach sprzedaży Nieruchomości, instalacja produkcyjna Y nie będzie przedmiotem dostawy na rzecz Spółki i będzie rozebrana albo tymczasowo jeszcze wykorzystywana przez Y. W konsekwencji Zainteresowany nie stanie się pracodawcą dla pracowników obsługujących instalację produkcyjną Y i nie nastąpi przejęcie zakładu pracy przez Spółkę.

Strony rozważają również możliwość przeniesienia przez Y na Spółkę praw i obowiązków wynikających z umowy o dostawę energii elektrycznej. Ostateczna decyzja uzależniona będzie od cen dostawy energii wskazanych w przedmiotowej umowie oraz cen rynkowych dostępnych dla Spółki w przyszłości na zasadach rynkowych. Podkreślić należy, że takie przeniesienie praw i obowiązków z umowy o dostawy energii elektrycznej miałoby na celu wyłącznie korzyść ekonomiczną (dla Spółki w postaci niższego kosztu zakupu energii a dla Zainteresowanego, w postaci braku konieczności ponoszenia opłat (kar umownych) za wcześniejsze rozwiązanie umowy), a dostarczana energia elektryczna byłaby wykorzystywana przez Spółkę na cele budowy Inwestycji, a nie na cele produkcyjne jak wykorzystuje ją obecnie Y.

W wykonaniu Umowy Przedwstępnej Y udzielił Spółce oraz osobom fizycznym przez nią wskazanym pełnomocnictw na potrzeby uzyskiwania pozwoleń na realizację Inwestycji, w tym uzyskiwania warunków przyłączenia mediów Po dacie wniosku, Y może udzielić kolejnych pełnomocnictw w przedmiotowym zakresie. Ponadto Y udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli w oparciu o udzielone pełnomocnictwo jakiekolwiek warunki przyłączeniowe, opinie, uzgodnienia czy inne dokumenty na potrzeby realizacji Inwestycji zostaną uzyskane w imieniu Y, zostaną one w ramach sprzedaży Nieruchomości przeniesione na Spółkę. W oparciu o udzielone przez Y prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane Zainteresowany uzyskuje i będzie uzyskiwać różne pozwolenia, decyzje, uzgodnienia na potrzeby przygotowania Inwestycji we własnym imieniu, a dokumenty pewne dokumenty zostały uzyskane przed zawarciem Umowy Warunkowej.

Dostawa Nieruchomości nie spowoduje transferu składników majątkowych i niemajątkowych innych niż sama Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu, oraz prawo własności budynków, budowli i infrastruktury) oraz ewentualne przeniesienie warunków przyłączeniowych, opinii, uzgodnień czy innych dokumentów na potrzeby realizacji Inwestycji lub ewentualnie praw i obowiązków z opisanej powyżej umowy dostawy energii elektrycznej. Przede wszystkim planowanej transakcji nie będzie towarzyszyć cesja praw i obowiązków z umów związanych z Nieruchomością (ubezpieczenie, ochrona, sprzątanie, dostawa mediów (za wyjątkiem ewentualnego przeniesienia umowy o dostawę energii elektrycznej), w tym nie dojdzie do transferu zobowiązań Y czy pracowników. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość obciążona jest aktualnie szeregiem hipotek przymusowych w ramach transakcji (lub po jej dokonaniu) może dojść do ich spłaty, niemniej spłata nastąpi przez zapłatę przez Spółkę części ceny sprzedaży Nieruchomości bezpośrednio na rachunki wierzycieli (spłata taka może wydarzyć się kilka miesięcy po dacie dostawy, a do tego czasu część ceny będzie zdeponowana w depozycie notarialnym na zabezpieczenie zapewnienia środków do spłaty tych hipotek przymusowych).

Jak wskazano na wstępie opisu stanu faktycznego, Y prowadzi działalność gospodarczą w różnych obszarach a także posiada różne inne nieruchomości. Dostawa Nieruchomości przez Y na rzecz Spółki nie wpłynie na działalność gospodarczą Spółki za wyjątkiem zaprzestania działalności dotychczas prowadzonej na Nieruchomości (czy czym działalność ta może zostać przeniesiona na inną nieruchomość). W ramach dostawy Nieruchomości Y nie przeniesie na rzecz Spółki innych istotnych składników majątku w tym w szczególności oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorcę, licencji na korzystanie z oprogramowania, tajemnicy przedsiębiorstwa. Po planowanej transakcji w Y pozostanie szereg istotnych składników jego przedsiębiorstwa, związanych z działalnością Zainteresowanego, tj. w szczególności środki trwałe (w tym inne nieruchomości, urządzenia przemysłowe, sprzęt komputerowy, pracownicy, itd.), wartości niematerialne i prawne (w tym licencje), tajemnica przedsiębiorstwa oraz know-how, rachunki bankowe oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, przy czym instalacja produkcyjna zlokalizowana na Nieruchomości zostanie ostatecznie zlikwidowana (termin likwidacji zależy od uzgodnień stron, związanych z możliwą kontynuacją działalności przez określony czas na potrzeby dostawy materiałów budowlanych w związku z budową Inwestycji lub w związku z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę przed uzyskaniem pozwoleń wymaganych do rozpoczęcia budowy, w której to sytuacji Spółka może wynająć część Nieruchomości Y przez określony czas).

Zbywana Nieruchomość nie jest formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Y. Nie stanowi ona w ramach organizacji Zainteresowanego odrębnego działu czy oddziału (odrębnej jednostki organizacyjnej). W Y w stosunku do Nieruchomości nie jest też prowadzona odrębna rachunkowość. Y nie posiada również osobnego rachunku bankowego dedykowanego do rozliczeń transakcji związanych z działalnością prowadzoną na Nieruchomości.

Strony do planowanej transakcji przystąpią jako zarejestrowani czynni podatnicy VAT. Dodatkowo w zakresie, w jakim planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie obejmować działki zabudowane strony złożą w Umowie Warunkowej i Umowie Przenoszącej zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług – zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.

Przeznaczenie Nieruchomości

Y wykorzystuje na cele prowadzonej działalności tylko część Nieruchomości, a działalność ta nie wykorzystuje walorów Nieruchomości. Prowadzona na Nieruchomości działalność polega na zagospodarowaniu urobku do produkcji materiałów stabilizowanych z wykorzystaniem odzysku odpadów. Na specjalnie skonstruowanej instalacji (…) odwodniony i osuszony materiał po dodaniu składników wiążących stanowi mieszankę do zastosowania w budownictwie hydrotechnicznym. Do prowadzenia działalności gospodarczej na terenie Nieruchomości spółka wykorzystuje jedynie część działki nr A. Pozostała część Nieruchomości jest wykorzystywane sporadycznie i pomocniczo na potrzeby opisanej działalności.

Historycznie Nieruchomość była użytkowana od (…) do (…) przez (…), a po (…) przez (\`(...)\`) i jej poprzednika (…), a cały obszar Nieruchomości był związany z działalnością (…). Część Nieruchomości przeznaczona w MPZP (jak zdefiniowano poniżej) pod uprawy łąkarskie oraz tereny zielone, według wiedzy Y nie była wykorzystywana w sposób określony w MPZP i zawsze jej przeznaczenie było powiązane z korzystaniem z pozostałej części produkcyjnej Nieruchomości.

Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Nieruchomość objęta jest niżej wskazanymi planami zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) a jej przeznaczenie jest następujące:

a) Działki nr H z obrębu (…) oraz nr E, I, G, F z obrębu (…), a także części działek nr A, D, B, C z obrębu (…) położone przy ul. (…) w (…) leżą na terenie objętym uchwałą (…) nr (…) z dnia (…) roku w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)” w (…). Części działek nr A, D, B, C oraz działka nr H z obrębu (…) oraz nr E, I, G, F z obrębu (…) leżą w granicach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych: (i) przeznaczenie terenu: funkcja przeładunkowa, produkcyjno-składowa z dostępem do akwenów żeglownych, z funkcjami towarzyszącymi, z dopuszczenie usług; (ii) odzysk surowców i unieszkodliwianie odpadów z zanieczyszczonego urobku pogłębiarskiego z funkcjami towarzyszącymi, (iii) rekultywacja osadników; (iv) nabrzeże przeładunkowo -składowe. Części działek nr A, D, C z obrębu (…) leżą w granicach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych: (i) przeznaczenie terenu; zieleń naturalna; (ii) dopuszcza się użytkowanie rolne - uprawy łąkarskie.

b) Fragmenty działek nr A, D, B, C z obrębu (…) położonych przy ul. (…) w (…) leżą na terenie objętym uchwała (…) Nr (…) z dnia (…) roku w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)” w (…). Części działki nr A z obrębu (…) leży w graniach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych: (i) przeznaczenie terenu: usługi sportu i rekreacji; (ii) dopuszcza się zabudowę towarzyszącą funkcji podstawowej: obsługa administracyjna, zespół klubowo-wypoczynkowy, usługi hotelarskie, szkolenia - konferencyjne, gastronomii, handlu, wypożyczalnia sprzętu sportowego, itp. Część działki nr A z obrębu (…) leży w graniach terenu elementarnego (…) o ustaleniach funkcjonalnych: (i) przeznaczenie terenu: droga publiczna - ulica lokalna; (ii) do czasu realizacji ustaleń planu, dopuszcza się obecne zagospodarowanie i sposób użytkowania, z możliwością przebudowy, prowadzenia prac remontowych, bez prawa rozbudowy. Fragmenty działek nr A, D. B, C z obrębu (…) leżą w granicach terenu elementarnego (…) o przeznaczeniu terenu: droga publiczna – ulica dojazdowa.

c) Fragmenty działek nr A, D z obrębu (…) położonych przy ul. (…) w (…) leży na terenie objętym uchwałą (…) Nr (…) z dnia (…) roku w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)” w (…), w granicach terenu elementarnego (…) o przeznaczeniu terenu: droga wewnętrzna.

d) Działki nr E, F, G, I oraz części działek nr A i C położone są w granicach (…) w (…), podmiotem zarządzającym tym portem jest (…) z siedzibą w (…);

Na obszarach tzw. części rolnej obowiązuje zakaz zabudowy obiektami budowlanymi za wyjątkiem obiektów budowlanych i urządzeń wodnych niezbędnych do powiększania i eksploatacji akwenu morskich wód wewnętrznych. Dopuszcza się jednak budowę i eksploatację budowli i urządzeń nawigacyjnych oraz umocnienie brzegów związane z lokalizacją tych budowli i urządzeń, wg zapotrzebowania, bez ograniczania ich wysokości. Obowiązuje także zakaz zmiany ukształtowania terenu. Pomimo zatem podstawowego przeznaczenia tego obszaru na zieleń naturalną, uzupełniającego przeznaczenia – użytkowania rolnego – upraw łąkarskich, na obszarze tym dopuszcza się zabudowę. Jest to ograniczenia dość rygorystyczne albowiem dopuszcza budowę i eksploatację budowli i urządzeń nawigacyjnych, niemniej jednak biorąc pod uwagę położenie tej części Nieruchomości graniczące z rzeką – (…) oraz morskimi wodami wewnętrznymi – rzeką (…), w ocenie Zainteresowanego i Y grunt ten należy traktować jako budowlany, zwłaszcza, że w sąsiedztwie tego gruntu Zainteresowany planuje budowę nabrzeża i możliwe, że ta część Nieruchomości zostanie wykorzystana na budowę obiektów budowlanych towarzyszących, zgodnie z zapisami MPZP.

Z formalnego punktu widzenia, według zapisów MPZP, Nieruchomości stanowią nieruchomość rolną, albowiem część Nieruchomości znajduje się na terenie oznaczonym jako (…) w uchwale (…) nr (…) z dnia (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)” w (…), który dla tego obszaru dopuszcza użytkowanie rolne - uprawy łąkarskie. Niemniej jednak obszar, na którym dopuszczalne są uprawy łąkarskie obejmuje jedynie część działki gruntu A, część działki gruntu C oraz część działki gruntu D. Na przedmiotowych działkach gruntu, których część przeznaczona jest w MPZP na cele rolne znajdują się naniesienia jak wskazano w dalszej części, co powoduje, że w ocenie Zainteresowanego i Y działki te stanowią działki zabudowane w rozumieniu ustawy o podatku VAT a nie rolne.

Pozostała część działek gruntu A, C oraz D stanowi w rozumieniu MPZP tereny przemysłowe lub przeznaczone pod drogi a więc grunty budowlane. Ponadto przez znaczną część terenu przeznaczonego pod uprawy łąkarskie biegnie napowietrzna linia przesyłowa operatora systemu przesyłowego najwyższego napięcia (…) będąca centralną linią przesyłową na trasie (…) - (…). W trakcie budowy tej linii napowietrznej wykonane zostały różnego rodzaju inwestycje, a na części działek o przeznaczeniu rolnym wykonane zostały roboty budowlane w oparciu o odpowiednie pozwolenia administracyjne, co w ocenie Y i Zainteresowanego również determinuje fakt iż tę część Nieruchomości należy traktować jako budowlaną. Zbywca na części tej prowadził prace związane z budową nabrzeża na podstawie umowy z dnia (…) zawartej z (…). Zgodnie z tą umową zostało wykonane stanowisko przeładunkowe oraz drogi do niego w celu umożliwienia transportu materiałów w związku z budowaną linią energetyczną. Opracowany został także projekt przez (…) z siedzibą w (…). Z map sytuacyjnych załączonych do projektu wynika, że część działek przeznaczona pod uprawy łąkarskie została objęta realizacją inwestycji. Dla inwestycji uzyskane zostało pozwolenie na budowę nr (…) z dnia (…) a sama inwestycja wykonania wzmocnienia brzegu i stanowiska przeładunkowego zostały odebrane w dniu (…). Na dzień dzisiejszy pozostałościami po budowie i dostawach refulatu są stanowiska cumownicze dla barek (dalby) usytuowane w (…), a także stanowisko przeładunkowe - nabrzeże.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska, jest fakt, że tereny oznaczone w MPZP jako tereny zielone i uprawy łąkarskie, w ewidencji gruntów prowadzonej przez (…) oznaczone są jako tereny przemysłowe lub tereny rekreacyjno - przemysłowe. W tej urzędowej ewidencji prowadzonej przez (…), żadna z części działek stanowiących Nieruchomość nie jest oznaczona symbolem wskazującym na to, że są to działki przeznaczone pod tereny zielone lub uprawy łąkarskie lub innego rodzaju użytki rolne. Ponadto tej części Nieruchomości według informacji posiadanych przez Y nie została nadana nigdy klasa bonitacyjna. Dodać należy, że w MPZP nie ma żadnego podziału, która z części Nieruchomości miała być przeznaczona pod tereny zielone, a która pod uprawy łąkarskie. Zatem zapisy w ewidencji gruntów potwierdzają rzeczywisty stan Nieruchomości jako nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym/przemysłowym.

Obecnie znaczna część Nieruchomości wykorzystywana jest przez Y na potrzeby funkcjonowania instalacji odzysku surowców mineralnych, która zostanie zlikwidowana przed sprzedażą Nieruchomości, chyba że Spółka i Y uzgodnią dłuższe funkcjonowanie instalacji produkcyjnej jak wskazano we wniosku. Także część Nieruchomości przeznaczona pod uprawy łąkarskie i tereny zielone objęta jest wydaną decyzją o udzielenie pozwolenia zintegrowanego na rzecz Y, na podstawie której Y prowadzi działalność gospodarczą związaną z przetwarzaniem odpadów. Jednocześnie zgodnie z tą decyzją między innymi zostało dopuszczone posadowienie pól refulacyjnych. Powyższe zatem również potwierdza w istocie przemysłowy charakter tych nieruchomości.

Naniesienia na Nieruchomości

Nieruchomość ma zostać sprzedana przez Y Spółce w uzgodnionym stanie, jak wskazano powyżej. W szczególności, na Nieruchomości mają pozostać istniejąca stacja trafo, nabrzeże (umocnienie pochodzące z czasu budowy linii najwyższego napięcia) a także inne budowle, w tym instalacje i sieci uzbrojenia terenu czy utwardzone jezdnie. Na Nieruchomości znajdować się będzie również majątek osób trzecich, tj. napowietrzna linia energetyczna należąca do operatora systemu przesyłowego oraz sieć odprowadzania oczyszczonych ścieków z oczyszczalni ścieków zlokalizowanej na nieruchomościach sąsiednich. Ponadto aktualnie na terenie Nieruchomości znajduje się instalacja produkcyjna Spółki, która zostanie zlikwidowana przed sprzedażą Nieruchomości, chyba, że Spółka i Y uzgodnią dłuższe funkcjonowanie instalacji produkcyjnej Spółki jak wskazano w niniejszym wniosku.

W tabeli poniżej Wnioskodawca i Zainteresowany wskazują naniesienia na Nieruchomości istniejące na datę Wniosku oraz wskazują, czy dane naniesienie stanowi własność Y a także czy będzie ono przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| A | Monoblok żelbetonowy o wymiarach … m x … m palowany | Tak | Tak 
| Stacja transformatorowa (… SZTUK) | Tak | Tak 
| Inna budowla o powierzchni zabudowy (…) m2 | Tak | Nie 
| Inna budowla o powierzchni zabudowy (…) m2 | Tak | Nie 
| Inna budowla o powierzchni zabudowy (…) m2 | Tak | Nie 
| Plac utwardzony płytami betonowymi o powierzchni (…) m2 | Tak | Nie 
| Plac utwardzony betonem o powierzchni (…) m2 | Tak | Tak 
| Plac utwardzony betonem o powierzchni (…) m2 | Tak | Tak 
| Plac utwardzony betonem o powierzchni (…) m2 | Tak | Nie 
| Słup kratowy | Nie | Nie 
| Linie elektroenergetyczne ziemne (… sztuk) | Nie | Nie 
| Linia elektroenergetyczna napowietrzna | Nie | Nie 
| Przewody kanalizacji sanitarnej, deszczowej, ogólnospławnej (… sztuk) | Nie | Nie 
| Jezdnia gruntowa o powierzchni (…) m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni (…) m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona płytami betonowymi o powierzchni (…) m2 | Tak | Tak 
| Taśmociąg | Tak | Nie 
| Betonowy fundament pod taśmociąg | Tak | Tak 
| Inne urządzenie o powierzchni zabudowy … m2 (… sztuki) | Tak | Nie 
| Betonowy fundament pod inne urządzenie | Tak | Tak 
| Latarnie na słupach (… sztuk) | Tak | Tak 
| Szafki elektroenergetyczne (… sztuki) | Tak | Tak 
| Przewody wodociągowe (… sztuk) | Nie | Nie 
| Przewody telekomunikacyjne (… sztuki) | Nie | Nie 
| Przewody gazowe (… sztuki) | Nie | Nie 
| Hydrant | Nie | Nie 
| Studzienki kanalizacyjne okrągłe (… sztuk) | Nie | Nie 
| Studzienki kanalizacyjne prostokątne (… sztuk) | Nie | Nie 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| B | Inna budowla o powierzchni zabudowy … m2 (PODPORA) | Tak | Tak 
| Inna budowla o powierzchni zabudowy … m2 (PODPORA) | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia gruntowa o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Przewody wodociągowe (… sztuk) | Nie | Nie 
| Hydrant | Nie | Nie 
| Studzienka wodociągowa okrągła | Nie | Nie 
| Przewody elektroenergetyczne ziemne (… sztuk) | Brak możliwości ustalenia stanu własności z uwagi na wybudowanie obiektu budowlanego dziesiątki lat temu 
| Przewód ciepłowniczy | Brak możliwości ustalenia stanu własności z uwagi na wybudowanie obiektu budowlanego dziesiątki lat temu 
| Przewód niezidentyfikowany | Brak możliwości ustalenia stanu własności z uwagi na wybudowanie obiektu budowlanego dziesiątki lat temu 
| Przewody kanalizacyjne (… sztuk) | Tak | Tak 
| Studnia kanalizacyjna okrągła (… sztuk) | Tak | Tak 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| C | Nabrzeże betonowe | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia gruntowa o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia gruntowa o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Mur oporowy (… sztuki) | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona żwirowa o powierzchni … m2 | Tak | Tak 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| D | Most | Tak | Tak 
| Chodnik betonowy o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona płytami betonowymi o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Bariera drogowa ochronna | Tak | Tak 
| Mur oporowy (… sztuk) | Tak | Tak 
| Jezdnia utwardzona płytami betonowymi o powierzchni … m2 | Tak | Tak 
| Ściana oporowa (… sztuki) | Tak | Tak 
| Przepust …m x …m | Tak | Tak 
| Przewód telekomunikacyjny | Nie | Nie 
| Przewód niezidentyfikowany (… sztuki) | Nie | Nie 
| Przewód wodociągowy (… sztuk) | Nie | Nie 
| Przewód elektroenergetyczny (… sztuki) | Nie | Nie 
| Przewód kanalizacyjny (… sztuk) | Nie | Nie 
| Kratka ściekowa | Nie | Nie 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| E | Przewód elektroenergetyczny | Tak | Tak 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| H | Brak | Nie dotyczy | Nie dotyczy 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| F | Brak | Nie dotyczy | Nie dotyczy 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| G | Brak | Nie dotyczy | Nie dotyczy 


| Aktualny numer ewidencyjny działki gruntu | Opis naniesienia | Czy stanowi własność Y | Czy naniesienie zostanie zbyte na rzecz Spółki 
| I | Brak | Nie dotyczy | Nie dotyczy 


| Historycznie budowle lub ich części zlokalizowane na Nieruchomości i będące przedmiotem dostawy były wzniesione i wykorzystywane przez Zainteresowanego, dla celów prowadzenia podstawowej działalności tego przedsiębiorstwa, z zastrzeżeniem, że niektóre budowle zostały wzniesione przed nabyciem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Y a dokładna data ich powstania oraz historyczny sposób wykorzystywania, z uwagi na upływ czasu, nie są możliwe do ustalenia.Dodatkowo Zainteresowany potwierdził Spółce, że w ciągu 2 lat przed planowaną transakcją dostawy budowli na Nieruchomości na rzecz Spółki na podstawie Umowy Przenoszącej nie poniósł/nie poniesie żadnych wydatków, które mogłyby zostać zakwalifikowane jako istotne ulepszenie Nieruchomości stosownie do wniosków wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 listopada 2017 r. (sygn. C-308/16) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności nie wzniósł/nie wzniesie na Nieruchomości żadnych budynków, budowli lub ich części, a także nie ponosił/nie poniesie wydatków na ulepszenie jakichkolwiek budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na Nieruchomości, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Y natomiast dokonał już lub dokona usunięcia niektórych obiektów na Nieruchomości, co nie stanowi jednak ulepszenia Nieruchomości. 

W odpowiedzi na wezwanie z 13 lutego 2023 r. uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

‒ Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dopuszcza zabudowę dla działek H, F, G, I, E,

‒ Opisane we wniosku naniesienia znajdujące się na działce A wymienione poniżej:

\- Inna budowla o powierzchni zabudowy … m2;

\- Inna budowla o powierzchni zabudowy … m2;

\- Inna budowla o powierzchni zabudowy … m2;

\- Plac utwardzony płytami betonowymi o powierzchni … m2;

\- Taśmociąg;

\- Inne urządzenia o powierzchni zabudowy … m2 (… sztuki);

stanowią elementy składowe urządzenia instalacji Sprzedającego, która przed przekazaniem nieruchomości, zostanie zdemontowana. Naniesienia opisane jak wyżej nie będą stanowić przedmiotu dostawy.

Pozostałe naniesienia opisane we wniosku jako stanowiące przedmiot dostawy, znajdujące się na działkach będących przedmiotem dostawy, stanowią budowle.

‒ W stosunku do naniesień stanowiących budynki, budowle lub ich części nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług,

‒ W stosunku do wszystkich naniesień, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynął okres 2 lat,

‒ Sprzedającemu (Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia prawa użytkowania wieczystego działek oraz od nabycia prawa własności/wytworzenia naniesień znajdujących się na działkach,

‒ Działki i znajdujące się na nich naniesienia będące przedmiotem dostawy nie były/nie są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

‒ Wskazane w odniesieniu do działki nr B przewody elektroenergetyczne ziemne, przewód ciepłowniczy oraz przewód niezidentyfikowany będą przedmiotem dostawy, w wyniku opisanej transakcji dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. towarami jak właściciel ze Sprzedającego na rzecz nabywcy.

### Pytania (oznaczone we wniosku numerami 1, 2 i 3)

1\. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Działki nr A, Działki nr B, Działki nr C oraz Działki nr D podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jako dostawa budynków, budowli lub ich części realizowana poza tzw. pierwszym zasiedleniem, a strony planowanej transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z ww. zwolnienia od podatku i wyboru objęcia planowanej transakcji podatkiem od towarów i usług (pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT)?

2\. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, dostawa Działki nr E, Działki nr F, Działki G, Działki I oraz Działki H podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT?

3\. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jako nabywca Nieruchomości będzie uprawniony, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do odliczenia VAT naliczonego z faktury VAT wystawionej przez Zainteresowanego w związku z dostawą Nieruchomości?

### Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1\. W ocenie Wnioskodawcy, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego nabycie \[winno być „dostawa” - przyp. Organu\] Działki nr A, Działki nr B, Działki nr C oraz Działki nr D podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jako dostawa budynków, budowli lub ich części realizowana poza tzw. pierwszym zasiedleniem, a strony planowanej transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z ww. zwolnienia od podatku i wyboru objęcia planowanej transakcji podatkiem od towarów i usług (pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT).

2\. W ocenie Wnioskodawcy, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa Działki nr E, Działki nr F, Działki G, Działki I oraz Działki H podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

3\. W ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca jako nabywca Nieruchomości będzie uprawniony, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, do odliczenia VAT naliczonego z faktury VAT wystawionej przez Zainteresowanego w związku z dostawą Nieruchomości.

Ad 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części, jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem, gdy:

a) jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym ww. oświadczenie musi zawierać dane wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Powyższe przepisy oznaczają, że czynni podatnicy VAT mogą dobrowolnie zrezygnować ze zwolnienia z VAT przewidzianego dla dostawy budynków, budowli lub ich części w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – pod warunkiem jednak, że taka dostawa ma miejsce poza pierwszym zasiedleniem (tzw. fakultatywne zwolnienie z VAT).

Z kolei przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, znowelizowanym ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1520), w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku CIT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Historycznie budowle lub ich części zlokalizowane na Działce nr A, Działce nr B, Działce C, oraz Działce nr D były wzniesione i wykorzystywane przez Zainteresowanego, dla celów prowadzenia podstawowej działalności tego przedsiębiorstwa.

Dodatkowo Zainteresowany potwierdził Spółce, że w ciągu 2 lat przed planowaną transakcją dostawy budowli na Działce nr A, Działce nr B, Działce nr C oraz Działce nr D na rzecz Spółki na podstawie Umowy Przenoszącej nie poniósł/nie poniesie żadnych wydatków, które mogłyby zostać zakwalifikowane jako istotne ulepszenie Działki nr A, Działki B, Działki nr C oraz Działki nr D stosownie do wniosków wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 listopada 2017 r. (sygn. C-308/16) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w szczególności nie wzniósł/nie wzniesie na Działce nr A, Działce B, Działce nr C oraz Działce nr D żadnych budynków, budowli lub ich części, a także nie ponosił/nie poniesie wydatków na ulepszenie jakichkolwiek budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na Działce nr A, Działce B, Działce nr C oraz Działce nr D, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Powyższe oznacza, że planowana transakcja dostawy budowli na Działce nr A, Działce B, Działce nr C oraz Działce nr D na rzecz Spółki nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. W rezultacie nie ma podstaw do weryfikacji, czy planowana transakcja będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia).

Skoro zatem historycznie budowle lub ich części zlokalizowane na Działce nr A, Działce B, Działce nr C oraz Działce nr D były wzniesione oraz wykorzystywane przez Zainteresowanego, należy stwierdzić, że historycznie doszło do pierwszego zasiedlenia.

W rezultacie, w takich okolicznościach do pierwszego zasiedlenia w stosunku do Działki nr A, Działki B, Działki nr C oraz Działki nr D doszło już w przeszłości, tj. co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją dostawy budowli na Działce nr A, Działce B, Działce nr C oraz na Działce nr D na rzecz Spółki. Jest to konkluzja prawidłowa tym bardziej, że Zainteresowany w ciągu 2 lat przed planowaną transakcją dostawy budowli na Działce nr A, Działce B, Działce nr C oraz Działce nr D nie wznosił/nie wzniesie już żadnych budynków, budowli lub ich części, a także nie ponosił/nie poniesie wydatków na ulepszenie jakichkolwiek budynków, budowli lub ich części zlokalizowanych na Działce nr A, Działce B, Działce nr C oraz Działce nr D, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym).

W takich okolicznościach niewątpliwie dostawa budowli na Działce nr A, Działce B, Działce nr C oraz Działce nr D w dacie planowanej transakcji nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Powyższe oznacza, że planowana dostawa budowli na Działce nr A, Działce B Działce nr C oraz Działce nr D będzie miała miejsce poza pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Strony planowanej transakcji będą zatem mogły zrezygnować z ww. fakultatywnego zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu powyższych zwolnień (które w oczywisty sposób nie mogą mieć zastosowania do dostawy niezabudowanych działek), w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie zaś do dyspozycji art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT. Wnioskodawca, wykorzystywać będzie bowiem przedmiotowe działki lub ich odpowiednie części na potrzeby związane z produkcją i sprzedażą (…), których produkcja i sprzedaż należy do zakresu jego działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o VAT w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działka nr E, Działka nr F, Działka G, Działka I oraz Działka nr H są w całości objęte MPZP i leżą w granicach terenu elementarnego (…) o przeznaczeniu funkcjonalnym: funkcje przeładunkowe, produkcyjne i magazynowe z dostępem do wód żeglownych, z funkcjami towarzyszącymi, z dopuszczeniem usług; odzysk surowców i unieszkodliwianie odpadów z zanieczyszczonego urobku pogłębiarskiego z funkcjami towarzyszącymi; rekultywacja osadników; nabrzeże przeładunkowo-składowe.

W konsekwencji ich dostawa powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez prawa do zastosowania zwolnienia.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- prawidłowe w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy działek nr A, B, C oraz D z możliwością rezygnacji, opodatkowania dostawy działek nr F, G, I, H oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w zakresie działek nr A, B, C, D, F, G, I oraz działki H;
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

\- nieprawidłowe w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w zakresie działki nr E.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, który stanowi, że

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy,

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie do tego artykułu,

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Państwa wątpliwość w pierwszej kolejności dotyczy ustalenia czy dostawa działek nr A. B, C, D będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a strony planowanej transakcji będą uprawnione do zrezygnowania z ww. zwolnienia oraz czy dostawa działek nr E, F, G, I oraz działki H będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że 19 kwietnia 2022 r. zawarli Państwo przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości obejmującą prawo wieczystego użytkowania oraz własności budynków i budowli oraz urządzeń posadowionych na gruncie, w zakresie w jakim takie budynki, budowle lub urządzenia będą istniały na datę sprzedaży, nieruchomości składającej się (na dzień złożenia wniosku) z:

‒ działki nr A, z obrębu geodezyjnego (…),

‒ działki nr B, z obrębu geodezyjnego (…),

‒ działki nr C, z obrębu geodezyjnego (…),

‒ działki nr D, z obrębu geodezyjnego (…),

‒ działki nr E, z obrębu geodezyjnego (…),

‒ działki nr F, z obrębu geodezyjnego (…),

‒ działki nr G, z obrębu geodezyjnego (…),

‒ działki nr H, z obrębu geodezyjnego (…) oraz

‒ działki nr I, z obrębu geodezyjnego (…).

Na działkach nr A, B, C, D i E znajdują się naniesienia. Jak wskazali Państwo w uzupełnieniu, opisane we wniosku naniesienia, które będą znajdowały się na działkach w momencie dostawy i będą przedmiotem dostawy, stanowią budowle.

W związku z powyższym, działki nr A, B, C, D i E należy uznać za nieruchomości zabudowane.

Ponadto, w stosunku do tych budowli (naniesień znajdujących się na działkach) nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynął/upłynie okres 2 lat.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie z opisu sprawy wynika, że nie ponosili Państwo nakładów na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości powyżej 30% wartości początkowej, to w odniesieniu do sprzedaży tych budynków zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa działek nr A, B, C, D oraz E będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku.

Jak wynika z opisu sprawy, Państwo oraz Sprzedający przystąpicie do planowanej transakcji jako podatnicy VAT czynni. Ponadto, w zakresie, w jakim planowana transakcja obejmować będzie nieruchomości zabudowane, złożą Państwo w Umowie Warunkowej oraz Umowie Przenoszącej zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, w sytuacji gdy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa działek nr A, B, C oraz D będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W związku z tym, że z opisu sprawy, a także z kontekstu pytania nr 1 nie wynika, aby przy dostawie działki E zrezygnowali Państwo z ww. zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, to dostawa tej działki nie będzie opodatkowana.

Natomiast do dostawy terenów niezabudowanych ma zastosowanie przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponadto w myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem z powyższego zwolnienia nie korzystają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć należy, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jak wnika z opisu sprawy, działki nr F, G, I oraz H nie posiadają żadnych naniesień, więc należy uznać je za działki niezabudowane.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz jego uzupełnieniu, w stosunku do powyższych działek Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dopuszcza zabudowę.

W związku z powyższym działki nr F, G, I oraz H należy uznać za nieruchomości niezabudowane, będące terenami budowlanymi zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Należy również wskazać, że - zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego - działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej, a dodatkowo Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia prawa użytkowania wieczystego działek.

Oznacza to, że nie będą one mogły korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy VAT i będą podlegały opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko:

\- w zakresie pytania nr 1 należy uznać za **prawidłowe**,

\- w zakresie pytania nr 2 w części dotyczącej działki E należy uznać za **nieprawidłowe**.

\- w zakresie pytania nr 2 w części dotyczącej działek nr F, G, I i H należy uznać za **prawidłowe**,

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest również możliwość odliczenia na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatku VAT naliczonego z faktury VAT wystawionej przez Zainteresowanego w związku z dostawą Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) a) nabycia towarów i usług,

b) b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przystąpią Państwo do transakcji jako zarejestrowani czynni podatnicy podatku VAT. Ponadto wskazali Państwo, że Państwa zamiarem jest wykorzystywanie przedmiotowych nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury VAT wystawionej przez Zainteresowanego w związku z dostawą działek nr F, G, I oraz działki nr H. Odnośnie działek nr A, B, C, D będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wyłącznie w przypadku rezygnacji ze zwolnienia.

Natomiast z tytułu nabycia działki nr E, której sprzedaż jest zwolniona z podatku VAT, (a z wniosku nie wynika aby strony w odniesieniu do tej nieruchomości planowały zrezygnować ze zwolnienia), nie będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za **częściowo prawidłowe i częściowo nieprawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, którego dotyczy pytanie nr 4, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W szczególności przyjęto w ślad za Państwa wskazaniem że „naniesienia opisane we wniosku jako stanowiące przedmiot dostawy, znajdujące się na działkach będących przedmiotem dostawy, stanowią budowle”. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).