Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.668.2024.2.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-15
Teza: Skutki podatkowe zbycia zabudowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-prawo do odliczenia
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości -
rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    14 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 listopada 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii
    ustalenia, czy:
    - Transakcja (zawarcie Umowy przyrzeczonej) będzie stanowiła czynność podlegającą
      opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z
      opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;
    - w stosunku do Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z
      opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a
      ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o
      którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynku oraz
      Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o
      którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;
    - w przypadku gdy Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji, nie znajdzie
      zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa
      w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Wnioskodawcy na
      podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze
      zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli wchodzących w skład
      Kompleksu biurowo-usługowego, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art.
      43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Nabywca po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu
      prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie uprawniony do:
      • obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu
        (wybudowaniu) Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10,
        ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT),
        względnie
      • do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87
        w związku z art. 88 ustawy o VAT).
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      (X) („Sprzedający”)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      (Y) („Nabywca”)
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(Y) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Nabywca”) zamierza nabyć od (X)
    spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Sprzedający”; Nabywca oraz
    Sprzedający będą dalej łącznie zwani jako: „Wnioskodawcy” lub „Strony”):
    - prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), obejmującej działkę nr A
      w obrębie ewidencyjnym (...), (...), znajdującej się (...), o powierzchni wynoszącej 0,8037
      ha, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o
      numerze (...) (dalej: „Grunt”);
    - własność budynku położonego na Gruncie, stanowiącego odrębną nieruchomość, o
                      2powierzchni zabudowy 6349 m, stanowiący budynek biurowy („Budynek”), wraz z
      infrastrukturą w postaci budowli („Budowle”) oraz urządzeń budowlanych
      („Infrastruktura”), stanowiących własność Sprzedającego;

    - inne składniki majątkowe (dalej jako: „Pozostałe składniki majątkowe”) wskazane w
      punkcie V. opisu zdarzenia przyszłego.
    Grunt, Budynek, Budowle, Infrastruktura oraz Pozostałe Składniki Majątkowe - będące
    przedmiotem przyszłej transakcji między Stronami (dalej: „Transakcja”), stanowią łącznie
    zespół biurowo - usługowy pn. „(...)”, dalej zwany jako: „Kompleks biurowo-usługowy”.
    Kompleks biurowo-usługowy obejmować będzie w szczególności:
    - prawo użytkowania wieczystego Gruntu, który na moment dokonania Transakcji
      będzie zabudowany budynkiem, budowlami i urządzeniami budowlanymi w
      rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725,
      t.j., dalej: „Prawo budowlane”);
    - prawo własności znajdującego się na Gruncie Budynku wraz z garażem podziemnym;
    - prawo własności znajdujących się na Gruncie Budowli i Infrastruktury, tj.:
      - Sieci zewnętrzne WOD-KAN;
      - Teren zewnętrzny etap I (w szczególności: droga dojazdowa, chodniki, parkingi,
        ogrodzenie);
      - Teren zewnętrzny etap III (w szczególności: droga dojazdowa, ogrodzenie, chodniki);
      - Teren zewnętrzny etap IV-1 oraz IV-2 (w szczególności: chodnik);
      - Mur oporowy + ogrodzenie.
    Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim
    instalacje (np. przyłącza), które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane
    jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np.
    przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia
    23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061, t.j., dalej: „Kodeks cywilny”),
    takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach
    mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.
    Co do zasady Budynek, Infrastruktura i Budowle są umiejscowione w całości na Gruncie,
    jednakże może się zdarzyć, że pewne części Budowli/Infrastruktury będą wykraczać poza
    granice Gruntu (w szczególności jako zajęcia pasa drogowego w celu umieszczenia
    urządzeń infrastruktury technicznej dokonanych na podstawie stosownych zezwoleń).
    Budynki zaklasyfikowane są w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB")
    w dziale 12 - budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych
    wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112,
    poz. 1316 ze zm.). Natomiast Budowle - zgodnie z PKOB - należy zaklasyfikować sekcją 2 -
    Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.
    Strony planują zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa przyrzeczona”) - na
    podstawie której dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy prawa
    użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynku, Budowli, Infrastruktury oraz
    Pozostałych składników majątkowych.
    W dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako
    podatnicy VAT czynni.
    Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz planowanej
    Transakcji, tj.:
    • w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;
    • w punkcie (iii.): Zarys działalności Sprzedającego;
    • w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej
      wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego;
    • w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;
    • w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.
    (ii) Zarys działalności Nabywcy

    Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...). Nabywca planuje
    rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych, polegającą na świadczeniu
    usług wynajmu komercyjnego. W tym celu Nabywca zamierza kupić Kompleks biurowo-
    usługowy od Sprzedającego.
    Przedmiot działalności Spółki zgodnie z umową spółki stanowi m.in. kupno i sprzedaż
    nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z), docelowo ma również objąć wynajem i
    zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).
    (iii) Zarys działalności Sprzedającego
    Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), powstałą w
    2007 r. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym,
    przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest kupno i sprzedaż
    nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Pozostały ujawniony w rejestrze zakres
    działalności obejmuje:
    • reklamę (PKD 73.1);
    • działalność komercyjną pozostałą, gdzie indziej niesklasyfikowaną (PKD 74.90.Z);
    • działalność związaną z bazami danych (PKD 63.11.Z);
    • badanie rynku i opinii publicznej (PKD 73.20.Z);
    • wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z);
    • pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z);
    • zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z);
    • doradztwo związane z zarządzaniem (PKD 70.2);
    • działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach (PKD 81.10.Z).
    Faktyczna działalność Sprzedającego koncentruje się obecnie wokół posiadanego
    Kompleksu biurowo-usługowego, będącego przedmiotem przyszłej Transakcji. Kompleks
    biurowo-usługowy stanowi zasadniczy składnik majątku Sprzedającego. Sprzedający
    czerpie całość swoich przychodów z wynajmu Kompleksu biurowo-usługowego (jego
    części) zewnętrznym najemcom.
    Kompleks biurowo-usługowy nie był wykorzystywany przez Sprzedającego na cele
    działalności zwolnionej od podatku VAT, w szczególności Sprzedający nie wynajmował
    powierzchni na cele mieszkaniowe.
    Dodatkowo Sprzedający wskazuje - w odniesieniu do posiadanego Kompleksu biurowo-
    usługowego - co następuje:
    • żadna z części składających się na Kompleks biurowo-usługowy nie jest i nie będzie u
      Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający
      nie posiada i nie będzie również posiadać wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub
      dokumentów o podobnym charakterze, które wskazywałyby na takie wyodrębnienie;
    • Sprzedający nie prowadzi i nie będzie prowadzić odrębnej księgowości/ksiąg
      rachunkowych dla Kompleksu biurowo-usługowego. Księgowość prowadzona jest
      zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego.
    Nie można wykluczyć, iż po dokonaniu sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego,
    Sprzedający zostanie poddany likwidacji.
    (iv) Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w
    działalności gospodarczej Sprzedającego
    Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu w 2010 i 2011 r. na podstawie:
    • umowy sprzedaży oraz ustanowienia hipotek z dnia 23 sierpnia 2010 r. (...), zawartej z
      osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Przedmiotem sprzedaży było
      prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr C wraz z własnością -
      stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności - budynku handlowo-
      usługowego zlokalizowanego na tej działce. Wskazana transakcja podlegała
      opodatkowaniu VAT;

    • umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z dnia 20 grudnia 2011 r. (...), zawartej z
      Gminą Miasto (...). Przedmiotem umowy było prawo użytkowania wieczystego
      niezabudowanej działki gruntu nr B.
    Dla kompletności niniejszego wniosku Strony wskazują ponadto, że po nabyciu prawa
    użytkowania wieczystego ww. działek nr C i B, zgodnie z zawiadomieniem Prezydenta
    Miasta (...) z 8 maja 2014 r., doszło do ich scalenia w działkę nr A - Grunt będący obecnie
    przedmiotem Transakcji.
    Po nabyciu działek tworzących obecnie Grunt oraz po przeprowadzeniu prac
    rozbiórkowych polegających na usunięciu z powierzchni ww. działek zabudowań,
    Sprzedający rozpoczął proces budowlany oparty o stosowne pozwolenia, który
    doprowadził do wybudowania w latach 2013-2015 Budynku - wraz z garażem
    podziemnym oddawanym do użytku w odpowiadających etapach; Budowli oraz
    Infrastruktury. Sprzedający rozpoczął użytkowanie wyżej wymienionych składników
    Kompleksu biurowo-usługowego na podstawie uzyskanych pozwoleń na użytkowanie,
    zgodnie z poniższym zestawieniem:
    • część A Budynku wraz z etapem I - w części dotyczącej garażu podziemnego oraz
      zagospodarowania terenu, jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji
      Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) (...) z dnia 25.03.2013 r. (znak:
      (...));
    • część B Budynku jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego
      Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (...) z dnia 29.05.2014 r. (znak: (...));
    • część C Budynku jest użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego
      Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (...) z dnia 25.05.2015 r. ((...));
    • Etap II garażu podziemnego jest użytkowany na podstawie stosownej decyzji
      Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (...) z dnia 10.04.2015 r.
      ((...));
    • Rozbudowana kondygnacja 2 w osiach D-H oraz 1-3 części B Budynku (“Taras”) jest
      użytkowana na podstawie stosownej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru
      Budowlanego w Powiecie (...) z dnia 11.10.2022 r. (znak(...)).
    Ponadto, Sprzedający podkreśla, że również inne Budowle i Infrastruktura znajdujące się
    Gruncie zostały wybudowane oraz są użytkowane w oparciu o stosowne zezwolenia
    odpowiednich organów.
    Sprzedający wskazuje również, że nabycie przez Sprzedającego praw do Gruntu wraz z
    obecnymi na nim naniesieniami, jak i późniejsza budowa Budynku zostały dokonane z
    zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (tj. udostępnienia podmiotom
    zewnętrznym na podstawie umów najmu oraz ewentualnego późniejszego ich zbycia),
    Sprzedający dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem ww. gruntów oraz
    realizacją inwestycji (w tym podatku VAT naliczonego od materiałów i usług zakupionych w
    celu wybudowania Kompleksu biurowo-usługowego).
    Ponadto, Wnioskodawcy wskazują, że:
    • okres między oddaniem do użytku Budynku, Budowli oraz Infrastruktury a planowaną
      datą dokonania Transakcji (zawarciem Umowy przyrzeczonej) będzie przekraczał 2 lata;
    • pewne części Kompleksu biurowo-usługowego mogą nie być - ze względu na swoją
      naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i mogą nie być przez nich
      bezpośrednio użytkowane. Takie obiekty są jednak niezbędne do właściwego
      funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego jako całości i - stanowiąc jej
      integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie Kompleksu biurowo-
      usługowego na rzecz najemcy/- ów (podlegającej opodatkowaniu VAT);

    • Sprzedający nie dokonywał oraz nie będzie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających
      planowaną datę Transakcji (zawarcie Umowy przyrzeczonej), inwestycji w Kompleksie
      biurowo-usługowym - w którejkolwiek z jego części - której wartość przekroczyłaby 30%
      wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób
      prawnych) Kompleksu biurowo-usługowego bądź jego odpowiedniej części. Wszelkie
      inwestycje dokonywane w tym okresie (m.in. bieżące prace serwisowe) stanowiły
      prace, których wartość kształtowała się znacząco poniżej 30% wartości Kompleksu
      biurowo-usługowego bądź jego odpowiedniej części.
    Ponadto należy podkreślić, że Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. W związku
    z tym, w okresie do momentu Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej) bieżące
    funkcjonowanie Kompleksu biurowo-usługowego zapewniane jest zasadniczo przy
    wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, w okresie przed
    Transakcją Sprzedający jest oraz będzie stroną następujących umów:
    • umów o zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym („Umowy o Zarządzanie
      Kompleksem”);
    • umowy doradztwa strategicznego oraz świadczenia usług („Umowa o Zarządzanie
      Aktywami”);
    • umów na dostawę usług do Kompleksu biurowo-usługowego, czy też usług związanych z
      funkcjonowaniem Sprzedającego, np. umów podnajmu biur, czy też umów na obsługę
      księgową („Umowy Serwisowe”);
    • umów na dostawę mediów do Kompleksu biurowo-usługowego („Umowy na Dostawę
      Mediów”);
    • umowy pożyczki służącej finansowaniu działalności Sprzedającego.
    (v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji
    W ramach Transakcji objętej niniejszym wnioskiem, na Nabywcę zostaną przeniesione -
    oprócz prawa użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności posadowionych
    na nim Budynku, Budowli oraz Infrastruktury (z wyłączeniem urządzeń budowlanych
    pozostających we władaniu osób trzecich, których własność nie zostanie przeniesiona w
    drodze Transakcji) - także Pozostałe Składniki Majątkowe, takie jak:
    1. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Kompleksu biurowo-usługowego, które
      przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;
    2. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców wynikających z umów najmu zawartych z zewnętrznymi podmiotami (w tym
      np. w formie gwarancji bankowych czy depozytów - w zakresie, w jakim takie
      instrumenty będą istniały w odniesieniu do Kompleksu biurowo-usługowego i będą
      zbywalne na dzień Transakcji);
    3. prawa z gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych oraz
      zabezpieczeń udzielonych przez tych wykonawców w zakresie usunięcia defektów
      konstrukcyjnych wad Budynku (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i
      będą zbywalne na dzień Transakcji);
    4. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Kompleksu
      biurowo-usługowego na uzgodnionych polach eksploatacji, jak również (i) prawo do
      zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań
      dokumentacji projektowej, (ii) prawo do wykonywania autorskich praw osobistych do
      dokumentacji projektowej i udzielania dalszych upoważnień do powyższego oraz (iii)
      prawo własności nośników, na których zapisana jest dokumentacja projektowa (w
      zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
    5. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z
      funkcjonowaniem Kompleksu biurowo-usługowego, zawierająca m.in. pozwolenia na
      budowę, pozwolenia na użytkowanie, księgi obiektów budowlanych itp.;

    6. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca
      Kompleksu biurowo-usługowego, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące
      zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, kopie korespondencji z najemcami,
      umowy z architektami i generalnym wykonawcą itp.;
    7. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja księgowa związana
      ściśle z Kompleksem biurowo-usługowym (w szczególności, dokumentacja dotycząca
      kosztów utrzymania Kompleksu biurowo-usługowego i rozliczenia opłat
      eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów najmu - wymagana dla
      dalszego prowadzenia działalności związanej z Kompleksem biurowo-usługowym);
    8. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawo ochronne znaku towarowego słowno-
      graficznego dotyczącego Kompleksu biurowo-usługowego;
    9. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do strony internetowej Kompleksu
      biurowo-usługowego - (...);
    10. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do oprogramowania (BMS, CCTV,
      SSP, KD);
    11. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego aktywa stanowiące wyposażenie Budynku
      (związanych z nim w sposób trwały) oraz rzeczy ruchome niezbędne do
      funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego;
    12. prawa i obowiązku z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym Kompleks biurowo-
      usługowy (certyfikacja BREEAM).
    W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie powyższych
    składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie
    wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na
    dzień Transakcji.
    Sprzedający wskazuje także, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Nabywcę w szczególności następujących elementów:
    1. aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z
      działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie
      zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Kompleksem biurowo-
      usługowym);
    2. ksiąg rachunkowych Sprzedającego;
    3. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i
      opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w
      chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed
      datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień
      Transakcji) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają
      wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji. Przy czym w ramach
      Transakcji Sprzedający udostępni Nabywcy szereg danych finansowych dotyczących
      Kompleksu biurowo-usługowego oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych
      związanych z Kompleksem biurowo-usługowym;
    4. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych
      na tych rachunkach;
    5. środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem
      Kompleksu biurowo-usługowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz
      Sprzedającego przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz
      Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

    6. praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie Kompleksem zawartych przez
      Sprzedającego;
    7. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartej przez
      Sprzedającego;
    8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez
      Sprzedającego (a zastrzeżeniem, iż Strony mogą uzgodnić przeniesienie na rzecz
      Nabywcy praw i obowiązków wynikających z ubezpieczenia tytułu prawnego do Gruntu
      i Budynku (tzw. Title Policy);
    9. praw i obowiązków z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych
      przez Sprzedającego;
    10. praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;
    11. praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej
      czy księgowej Sprzedającego.
    Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych
    zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań
    obciążających każdoczesnego właściciela Kompleksu biurowo-usługowego). W
    szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i
    obowiązków wynikających z umowy pożyczki/praw i obowiązków związanych z
    finansowaniem działalności Sprzedającego.
    Dodatkowo, Sprzedający wskazuje, co następuje:
    • Umowy o Zarządzanie Kompleksem: planowane jest, że Umowy o Zarządzanie
      Kompleksem zostaną rozwiązane (lub wygasną automatycznie zgodnie z ich
      postanowieniami) w związku z Transakcją, co do zasady - przed jej dokonaniem, a
      Nabywca zawrze nową umowę lub nowe umowy w tym zakresie - przy czym, nie
      można wykluczyć, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie nieruchomością z tym
      samym podmiotem, który był stroną takiej umowy ze Sprzedającym, na warunkach
      odrębnie wynegocjowanych przez Nabywcę;
    • Umowa o Zarządzanie Aktywami: planowane jest, że Umowa o Zarządzanie Aktywami
      zostanie wypowiedziana lub rozwiązana na dzień Transakcji lub około tej daty.
      Nabywca we własnym zakresie będzie mógł zawrzeć umowę o zarządzanie jego
      aktywami, na odrębnie wynegocjowanych warunkach - przy czym, nie można
      wykluczyć, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie aktywami z tym samym
      podmiotem, który był stroną takiej umowy ze Sprzedającym;
    • Umowy Serwisowe oraz Umowy na Dostawę Mediów: zasadniczo planowane jest, że na
      dzień Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe
      zawarte przez Sprzedającego zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym
      dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i
      usług z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów i usług (przy czym nie można
      wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi do
      Kompleksu biurowo-usługowego w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki
      nowych umów mogą być - ze względu na ich charakter - zbliżone do tych
      przewidzianych w umowach zawartych przez Sprzedającego). Nie można jednak
      wykluczyć, że niektóre z umów związanych z bieżącą obsługa Kompleksu biurowo-
      usługowego będą musiały być przeniesione na Kupującego z powodów ustawowych,
      technicznych, operacyjnych lub innych uzasadnionych powodów.
    • Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę
      Mediów zawartych przez Sprzedającego: jak wskazano powyżej, intencją stron
      Transakcji jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem
      Transakcji lub około tej daty i - równolegle - zawarcie przez Nabywcę nowych umów w

      tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z
      praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego
      (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu
      odpowiednich rozliczeń pomiędzy zainteresowanymi stronami). Powyższe może mieć
      miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z
      dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich
      rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim
      wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i
      rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. Strony będą koordynować swoje
      działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia
      prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Kompleksu, aby nie było przerwy w
      świadczeniu usług, czy dostawie mediów na rzecz najemców oraz aby nowe umowy z
      usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po
      dniu Transakcji.
    • Brak pracowników: Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników oraz nie będzie ich
      zatrudniać w momencie dokonania Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej).
      Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością są wykonywane na podstawie
      umów usługowych zawartych z zewnętrznymi usługodawcami. Z uwagi na brak
      pracowników Transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia praw i obowiązków
      wynikających z umów o pracę.
    • Rozliczenia związane z Transakcją zostaną przeprowadzone w następujący sposób:
      o nabycie Kompleksu biurowo-usługowego przez Nabywcę nastąpi w zamian za cenę
        (dalej: „Cena”). W Umowie przyrzeczonej, która zostanie zawarta pomiędzy
        Sprzedającym a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym
        przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.
      o Sprzedający będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania
        wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia
        Transakcji („Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia
        przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę
        od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po
        Transakcji, Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywcy
        ustalonego wynagrodzenia.
      o Po Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami
        opłat eksploatacyjnych i innych opłat należnych od najemców. Jednocześnie Strony
        nie wykluczają rozwiązania, w którym Sprzedający będzie zobowiązany do pokrycia
        kosztów eksploatacyjnych związanych z funkcjonowaniem Kompleksu biurowo-
        usługowego za okres do ostatniego dnia Miesiąca Zamknięcia.
      o W zależności od negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane
        zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty
        Ceny) w ogóle nie wystąpią.
      o Pomiędzy stronami Transakcji mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane
        powyżej) rozliczenia związane z Transakcją, mając na uwadze w szczególności
        okoliczność, iż uzgodniona pomiędzy Stronami cena za nabycie Kompleksu biurowo-
        usługowego opiera się na pewnym zakładanym poziomie dochodu operacyjnego
        netto, który ma być generowany przez Budynek. W związku z powyższym Strony nie
        wykluczają zawarcia odrębnych umów jeżeli odpowiedni poziom dochodu
        operacyjny netto nie zostanie osiągnięty, w tym umów zobowiązujących
        Sprzedającego do zapłaty na rzecz Nabywcy odpowiednich kwot w celu pokrycia
        ryzyka niedoboru (w całości lub w części).
    Transakcja planowana jest na pierwszy kwartał 2025 r.

    Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i
    ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. 2023
    poz. 2805 t.j. z dnia 29 grudnia 2023).
    Strony zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy lub
    bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Kompleksu biurowo-
    usługowego, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy
    Kompleksu biurowo-usługowego z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o
    VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy w części w której podlega pod zwolnienie z
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    (vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji z wykorzystaniem
    Kompleksu biurowo-usługowego
    Po nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego, Nabywca zamierza prowadzić działalność
    gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Kompleksu biurowo-usługowego na
    podstawie umów najmu na rzecz podmiotów komercyjnych, podlegających co do zasady
    opodatkowaniu VAT. Obiekty wchodzące w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które
    nie będą wynajmowane, będą również efektywnie służyły działalności Nabywcy.
    Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie
    prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o
    własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych
    usługodawców).
    Mając na uwadze wcześniej wskazane okoliczności, w tym w szczególności, że:
    (1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o
      Zarządzanie Kompleksem;
    (2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o
      Zarządzanie Aktywami;
    (3) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów o Dostawę Mediów i
      Umów Serwisowych przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu
      (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków, o których mowa powyżej);
    (4) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z innych umów z
      zewnętrznymi usługodawcami (np. dot. obsługi księgowej, podatkowej, prawnej),
      zawartych przez Sprzedającego;
    (5) w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z
      polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątku
      opisanego powyżej);
    w celu wykorzystywania Kompleksu biurowo-usługowego do prowadzenia własnej
    działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów,
    które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni w szczególności: (1)
    zarządzanie Kompleksem biurowo- usługowym, (2) zarządzanie aktywami Nabywcy, (3)
    dostawę mediów niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Kompleksu biurowo-
    usługowego, (4) zabezpieczenie obsługi m.in. kwestii podatkowych, prawnych i księgowych
    dotyczących obsługi Kompleksu biurowo-usługowego; (5) ubezpieczenie Kompleksu
    biurowo-usługowego.
    Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia
    właściwego funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego zgodnie z jego
    przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

    1. Czy Transakcja (zawarcie Umowy przyrzeczonej) będzie stanowiła czynność podlegającą
      opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z
      opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
    2. Czy w stosunku do Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z
      opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a
      ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o
      którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynku oraz
      Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o
      którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
    3. Czy w przypadku gdy:
      - Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji, nie znajdzie zastosowania
        żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule
        43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz
      - Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
      VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli
      wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które będą objęte zwolnieniem
      uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Nabywca po dokonaniu Transakcji
      oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie uprawniony do:
      - obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu
        (wybudowaniu) Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10,
        ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT),
        względnie
      - do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87
        w związku z art. 88 ustawy o VAT)?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie
      przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1
      ustawy o VAT.
    2. W stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z
      opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a
      ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o
      którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynku oraz
      Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o
      którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    3. W przypadku gdy:
    • w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z
      obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1
      punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT; oraz
    • Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
      VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli
      wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które będą objęte
      zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Nabywcy po
      Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie
      przysługiwało prawo do:
    • obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu (wybudowaniu)
      Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz
      ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), względnie
    • otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w
      związku z art. 88 ustawy o VAT).
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1:

    Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie
    przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1
    ustawy o VAT?
    Uwagi wstępne
    W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie Wnioskodawców, konieczne jest w pierwszej
    kolejności ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. W dalszej kolejności - w
    przypadku ustalenia, że Transakcja mieści się w tym katalogu - należy ustalić, czy znajdzie
    zastosowanie wyłączenie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie
    z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii. W konsekwencji, przedmiotowa Transakcja - będąca odpłatną
    dostawą towarów (elementów wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego)
    podlega, co do zasady, opodatkowaniu VAT.
    Zgodnie zaś z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji
    zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”). Oznacza to, iż
    transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu
    VAT.
    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - tj.
    przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej,
    gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź PCC, a
    związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed
    otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej
    inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w
    art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Stąd -
    zdaniem Wnioskodawców - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania
    wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych
    w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu
    planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego
    Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też indywidualnych
    aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP). Uprawnienie organów do dokonania
    takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych -
    m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r.
    (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia A stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09),
    w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r.
    (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I
    SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl
    1044/08).
    Klasyfikacja przedmiotu Transakcji
    Zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT
    na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za
    czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni ustawy o VAT,
    orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej („TSUE”), a także wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnieniach
    Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług
    transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia MF”).
    (i) Kryteria ustawowe
    Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze
    względu na powyższe - oraz uwzględniając fakt, iż definicja „przedsiębiorstwa” nie została

    uregulowana w innych ustawach podatkowych - w doktrynie prawa podatkowego jest
    powszechnie akceptowane, iż dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa można
                                  1interpretować pomocniczo zgodnie z definicją z art. 55 Kodeksu cywilnego (co wskazano
    m.in. również w Objaśnieniach MF).
    W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym
    zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę
      przedsiębiorstwa);
    • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
    • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
      do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
      prawnych;
    • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    • koncesje, licencje i zezwolenia;
    • patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
    • tajemnice przedsiębiorstwa;
    • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy
    organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
    składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    (ii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa
    Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Kompleksu biurowo-
    usługowego stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Niewątpliwie
    przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji
    przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych niż
    wymienione w opisie zdarzenia przyszłego kluczowych składników, wchodzących w skład
    normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    obejmujących w szczególności:
    • firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Sprzedającego;
    • aktywa, należności, umowy, dokumenty lub prawa i obowiązki związane z działalnością
      gospodarczą Sprzedającego inne niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej
      Transakcji;
    • prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych zawartych
      przez Sprzedającego i bank(i), a także środki pieniężne zdeponowane na tych
      rachunkach;
    • środki pieniężne otrzymane przez Sprzedającego w związku z wynajmem powierzchni
      wchodzącej w skład Kompleksu biurowo-usługowego (tj. czynsze zapłacone przez
      najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją, z zastrzeżeniem możliwości
      rozliczenia pomiędzy Stronami czynszów należnych za Miesiąc Zamknięcia, jak opisano
      w opisie zdarzenia przyszłego);
    • prawa i obowiązki z umów pożyczkowych/kredytowych służących finansowaniu
      działalności Sprzedającego.
    W związku z Transakcją nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę (w
    szczególności) praw i obowiązków z Umowy o Zarządzanie Kompleksem, Umowy o
    Zarządzanie Aktywami oraz - co do zasady - z Umów na Dostawę Mediów i Umów
    Serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Sprzedającego).

    W takiej sytuacji, w zależności od okoliczności i czynników biznesowych, Nabywca będzie
    zobowiązany we własnym zakresie zapewnić sobie dostawę odpowiednich usług istotnych
    dla prowadzenia działalności, jak również dostawę mediów do Kompleksu biurowo-
    usługowego. W stosunku do usługi zarządzania Kompleksem biurowo-usługowym,
    Nabywca będzie zmuszony do podjęcia dodatkowych działań faktycznych oraz prawnych
    polegających na zawarciu nowej umowy/-ów o zarządzanie, w tym szczególności do
    odpowiedniego wynegocjowania jej warunków.
    Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią
    przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra
    Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (która była niejednokrotnie przytaczana
    przez organy podatkowe). Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską
    można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży
    samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem,
    bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami,
    zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi
    z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.
    Od czasu nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. zobowiązania nie stanowią już części
                            1składowych przedsiębiorstwa w myśl art. 55 Kodeksu cywilnego (zobowiązania zostały
    natomiast wymienione jako składnik zbywanego ZCP zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT). Jednakże zobowiązania, obok prawa własności składników majątku czy
    należności, stanowią jeden z najważniejszych elementów wchodzących w skład
    przedsiębiorstwa i są z nim nierozerwalnie związane. W związku z nabyciem
    przedsiębiorstwa nabywca jest wciąż solidarnie odpowiedzialny ze sprzedającym za jego
    zobowiązania związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, chyba że w chwili nabycia nie
    wiedział o tych zobowiązaniach mimo zachowania należytej staranności - art. 55 Kodeksu
    cywilnego.
    Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku
    przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani
    zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). A
    zatem, po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania Sprzedającego
    pozostaną - co do zasady - po stronie Sprzedającego.
    Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji
    nie jest przedsiębiorstwo Sprzedającego, dostarczają orzeczenia sądów, w których
    wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być
    zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była
    zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym.
    Tymczasem, Transakcji sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego na rzecz Nabywcy nie
    będzie zasadniczo towarzyszył transfer innych aktywów Sprzedającego. Mianowicie, w
    ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa w postaci
    obiektów budowlanych, wraz ze składnikami ściśle związanymi z nimi - tj. w szczególności:
    majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji, instrumentami zabezpieczenia
    ustanowionymi przez najemców czy dokumentacją techniczną oraz wybraną
    dokumentacją prawną i księgową (opisaną w punkcie (v.) opisu zdarzenia przyszłego).
    Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i
    niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest
    tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem
    Wnioskodawców składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie
    stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów
    rachunków bankowych czy też chociażby umów w zakresie finansowania działalności
    Sprzedającego itp. nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Ponadto, jak wskazano powyżej,

    planowane jest również rozwiązanie Umowy o Zarządzanie Kompleksem biurowo-
    usługowym, Umowy o Zarządzanie Aktywami oraz - co do zasady - Umów na Dostawę
    Mediów i Umów Serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Sprzedającego). Brak
    przeniesienia tych umów - przy jednoczesnym braku (przeniesienia) pracowników -
    uniemożliwia prowadzenie działalności gospodarczej, bez uprzedniego zawarcia nowych
    umów albo zatrudnienia pracowników.
    Zgodnie z praktyką sądów przesłanką konieczną do uznania, że przedmiotem konkretnej
    transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu ustaw podatkowych, jest również możność
    prowadzenia przez podmiot nabywający zespół składników materialnych i
    niematerialnych działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim działalność ta
    prowadzona była przez zbywcę przenoszonego zespołu składników. W tym kontekście
    Wnioskodawcy wskazują, że - jak zostanie szerzej wykazane poniżej - przedmiot Transakcji
    „sam w sobie” (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy/podjęcia przez Nabywcę
    dodatkowych działań faktycznych i prawnych) nie będzie wystarczający do prowadzenia
    działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni biurowych.
    Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję
    sprzedaży Kompleksu biurowo-usługowego zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa
    Zbywcy.
    (iii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP
    Kryteria ZCP
    Działalność polegająca na wynajmie powierzchni wchodzących w skład Kompleksu
    biurowo-usługowego nie stanowi także ZCP wyodrębnionej w ramach działalności
    gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Na gruncie ustawy o VAT mamy do czynienia z
    ZCP, jeśli spełnione są łącznie następujące warunki:
    • istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), który
      byłby wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do funkcjonowania jako niezależne
      przedsiębiorstwo - tzn. wymóg, aby w spółce istniał zespół składników materialnych i
      niematerialnych (w tym zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji
      określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
      samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze;
    • wyodrębnienie organizacyjne i finansowe - tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i
      finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który jest wyodrębniony
    funkcjonalnie i zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo
    Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników,
    musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że
    należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w
    przedsiębiorstwie Sprzedającego. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym
    przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego
    autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż przykładowo prawa i
    obowiązki wynikające z istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą
    Sprzedającego (w tym z umów dotyczących finansowania przedmiotu Transakcji czy też z
    Umowy o Zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym oraz Umowy o Zarządzanie
    Aktywami) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.
    Przenoszony Kompleks biurowo-usługowy nie będzie również posiadał zdolności do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań
    gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na
    rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym
    przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do
    jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to

    niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w
    oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i
    prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe istotne (znaczące) elementy i
    /lub zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji. Innymi słowy, przedmiot Transakcji (bez
    elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego niewchodzących w skład Transakcji), nie
    umożliwiłby samodzielnego i trwałego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie
    wynajmu powierzchni usługowo-biurowych (w szczególności ze względu na brak istotnych
    umów). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione
    prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, że
    przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do
    funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego w dotychczasowym kształcie. Aby
    zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji, Nabywca
    będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie:
    • zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym oraz zarządzanie aktywami Nabywcy;
    • dostawę mediów i usług do Kompleksu biurowo-usługowego, takich jak m.in. w zakresie
      utrzymania czystości, ochrony, utrzymania zieleni;
    • obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z
      funkcjonowaniem Kompleksu biurowo-usługowego i jego wynajmem.
    Jeśli Nabywca nie zapewni - już we własnym zakresie, po dokonaniu Transakcji -
    zarządzania i obsługi nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców,
    prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności np. w postaci braku płynności
    finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w
    związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umowy najmu. Z tych
    względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy
    nabyte w ramach Transakcji nie będzie możliwe.
    Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania
    każdego przedsięwzięcia. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszony
    Kompleks biurowo- usługowy nie będzie posiadał sam w sobie zdolności do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.
    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie
    zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych
    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który byłby zdolny funkcjonowania jako
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe
    Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym
    zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć
    przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o
    podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z
    dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-888/11/PS). Kryterium wyodrębnienia
    organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część
    przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział,
    oddział, wydział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4
    września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Powyższe stanowisko znajduje
    potwierdzenie również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13
    kwietnia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ). Tymczasem, jak zostało już wskazane,
    przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Sprzedającego nie są obecnie
    wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Sprzedającego.
    Dodatkowo, przedmiot Transakcji (Kompleks biurowo-usługowy) nie jest również
    faktycznie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przeciwnie, w
    celu prowadzenia swojej działalności Sprzedający wykorzystuje zarówno składniki
    wchodzące w skład przedmiotu Transakcji, jak i takie, które nie będą podlegały

    przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania i zarządzania Kompleksem biurowo-
    usługowym). Za przejaw jakiegokolwiek wydzielenia organizacyjnego nie może być też
    postrzegane ewentualne istnienie regulaminu zawierającego zasady korzystania z
    Budynku przez najemcę/użytkowników.
    Innymi słowy, przedmiot Transakcji (Kompleks biurowo-usługowy) nie jest obecnie
    wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego w żaden z powyższych
    sposobów.
    Podobnie, Kompleks biurowo-usługowy nie stanowi finansowo wydzielonej części
    przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający
    nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla obiektów będących przedmiotem
    Transakcji. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący
    całokształt działalności Sprzedającego (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i
    kosztów związanych z Kompleksem biurowo-usługowym, który będzie przedmiotem
    Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie
    przenoszone w ramach Transakcji).
    Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony u Sprzedającego w
    aspekcie organizacyjnym ani finansowym.
    Kryteria ZCP w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych oraz orzecznictwa TSUE
    Dla poparcia swojego stanowiska, Wnioskodawcy pragną dodatkowo zwrócić uwagę na
    poglądy wyrażane przez sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe
    kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespół składników stanowi ZCP na gruncie VAT.
    W szczególności, w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż
    wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach
    przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki
    majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już
    u zbywcy musi posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.
    Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał
    jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych
    zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu
    składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami
    majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.
    Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej
    działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i
    włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak
    zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po
    włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu,
    zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły
    funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie takiego zespołu
    składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim
    charakterze”.
    Równocześnie, w przedmiotowym wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność
    kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że
    zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam
    fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u
    nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.
    Jak wskazał Sąd, zabudowane nieruchomości nie tworzą bowiem same w sobie całości
    zdolnej do prowadzenia działalności gospodarczej (nawet jeżeli efektywnie
    wykorzystywane są do celów wynajmu). Warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności
    do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej spełniony mógłby być
    potencjalnie dopiero wówczas, gdyby powyższa działalność w zakresie najmu prowadzona

    była poprzez wydzielony w strukturze organizacyjnej zbywcy zakład, obejmujący nie tylko
    przypisane do tej działalności nieruchomości, ale też obsługę (pracowników),
    finansowanie, umowy itp. Innymi słowy, za element rozróżniający sprzedaż zespołu
    składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części
    NSA uznaje więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości
    oraz umów najmu, jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu
    nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i
    funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).
    Zarazem też - zdaniem Sądu - sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych
    lub nawet wszystkich nieruchomości nie mogłaby już być uznana sama w sobie za
    sprzedaż ZCP. Bez całej wskazanej powyżej struktury składającej się na działalność w
    zakresie wynajmu nieruchomości, wciąż byłaby to bowiem jedynie sprzedaż
    nieruchomości jako pojedynczych składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach
    swojej działalności nabywca także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w
    zakresie wynajmu nieruchomości nie może natomiast sama w sobie oznaczać, że
    nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły ZCP. Konieczne jest bowiem, aby
    zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa już u
    samego zbywcy, o czym nie może przesądzać sam fakt wykorzystywania przez niego
    nieruchomości w działalności gospodarczej (bez wykazania ich organizacyjnego i
    finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa).
    Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego
    wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany zespół składników nie będzie zdolny do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, prowadzące samodzielnie działalność
    gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, w składzie takim, w jakim będzie
    przenoszony do Nabywcy. Zdolności takiej nabierze on dopiero po uzupełnieniu go przez
    Nabywcę o inne istotne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o zarządzanie
    Kompleksem biurowo-usługowym czy umowę o zarządzanie aktywami, umowy na
    dostawę usług/mediów czy też chociażby umowy rachunków bankowych, za
    pośrednictwem których dokonywane będą rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano,
    zawarcie powyższych umów będzie niezbędne do zapewnienia właściwego
    funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego zgodnie z jego przeznaczeniem.
    Tytułem uzupełnienia, w podobnym tonie NSA wypowiedział się również w wyroku z dnia
    1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo
    umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie
    przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie
    ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych.”
    Zbliżone stanowisko zostało wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych z 2018 r.
    Jak wskazuje NSA w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17: „Na skarżącą
    poza własnością i współwłasnością nieruchomości lokalowych przeszły wyłącznie prawa
    ściśle związane z nabytymi nieruchomościami pozwalające na ich użytkowanie
    (urządzenia, instalacje, przynależności i wyposażenie) oraz skarżąca stała się z mocy
    prawa stroną umów najmu zawartych przez zbywcę. (...) Naczelny Sąd Administracyjny
    podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, który w stanie faktycznym rozpatrywanej
    sprawy przyjął, że nabywając sporne nieruchomości, skarżąca nie przejęła zorganizowanej
    u zbywcy części przedsiębiorstwa.”
    Podobne stanowisko zaprezentował WSA w Warszawie w wyroku z dnia A września 2018
    r., sygn. akt III SA/Wa 3209/17: „W zakresie umów najmu dotyczących nieruchomości
    organ stwierdził, iż najem wykonywany był na podstawie umów zawartych przez te
    podmioty z poprzednim właścicielem. Niezasadnie jednakże wyprowadzono z powyższego
    wnioski w zakresie uznania nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa na
    tej tylko podstawie, że spółka wstąpiła z mocy prawa w stosunki najmu łączące zbywcę z
    najemcami i te stosunki najmu były kontynuowane na dotychczasowych zasadach przez

    określony czas po zawarciu umowy. Wstąpienie przez nabywcę przedmiotu najmu w
    prawa i obowiązki wynikające z umów najmu następuje z mocy samego prawa, zgodnie z
    art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc jest niezależne od woli stron transakcji, a tym
    samym nie może przesądzać o kwalifikacji zespołu składników jako zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa. Przyjęcie rozumowania organu prowadziłoby bowiem do wniosku,
    zgodnie z którym wszelkie zbycie dóbr, które pociąga za sobą z mocy prawa wstąpienie
    nabywcy w stosunki zobowiązaniowe ściśle związane z danym dobrem, jest wystarczające
    dla uznania, iż mamy do czynienia nie ze zbyciem towaru, ale ze zbyciem zorganizowanej
    struktury praw i obowiązków stanowiących przedsiębiorstwo.”
    Także WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. I SA/Wr 972/16) orzekł,
    że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego [tj. prowadzącego działalność w zakresie wynajmu
    lokali użytkowych - wyjaśnienie Wnioskodawców] zakładu niektórych lub wszystkich
    nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu
    nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio
    wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie
    wynajmu nieruchomości, nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w
    momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do
    zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”
    W dalszej części uzasadnienia WSA we Wrocławiu stwierdził, że „fakt wykorzystywania
    nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i
    finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje
    podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.”
    WSA we Wrocławiu odniósł się też do rozumienia przepisów wspólnotowych dotyczących
    sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 19 dyrektywy 2006/112
    /WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej
    (Dz.U.UE.L.2006.347.1)) oraz wydanych w tym zakresie orzeczeń TSUE, stwierdzając, że w
    ich świetle „Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego
    samodzielnej części wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na
    prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi
    obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z
    punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności.”
    Dalej WSA, odwołując się do orzeczenia NSA z dnia 26 listopada 2016 r (sygn. akt I FSK
    1316/15) stwierdził, że „podobne stanowisko wyrażają sądy administracyjne wskazując, że
    wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne rozumiane jako przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych składają się zdolność majątku lub jego części
    do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, o której mowa w orzecznictwie
    TSUE. Istotnym elementem decydującym o wyłączeniu transakcji z zakresu podatku od
    towarów i usług, jest bowiem traktowanie nabywcy jako następcy prawnego
    przekazującego majątek, z czego TSUE wywodzi konieczność, aby zbywany majątek lub
    jego część (przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część na gruncie ustawy o podatku
    od towarów i usług) składały się właśnie na całość zdolną do prowadzenia niezależnej
    działalności gospodarczej.”
    Podsumowanie
    W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji (Kompleks
    biurowo-usługowy) nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP. Wynika to z faktu, iż jak
    opisano powyżej, Nabywca nie przejmie m.in. kluczowych umów zapewniających realizację
    szeregu istotnych funkcji pozwalających na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu,
    a tym samym sprzedaży Nieruchomości nie będzie można uznać za sprzedaż całej
    „struktury” służącej realizacji tego celu gospodarczego. Ponadto, w przedsiębiorstwie
    Sprzedającego, żadna taka „struktura” nie jest wyodrębniona ani w sposób organizacyjny,
    ani w sposób finansowy.

    (iv) Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF
    Uwagi ogólne
    Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Kompleks biurowo-usługowy nie stanowi
    przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF.
    W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia
    nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa
    lub ZCP (przy czym - jak Wnioskodawcy wykażą w dalszej części wniosku - w
    przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).
    Wnioskodawcy pragną również podkreślić, że - jak wskazano w treści Objaśnień MF - mają
    one służyć „zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie
    ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w VAT przez organy podatkowe”. Tym
    samym, Objaśnienia MF powinny - zdaniem Stron - znaleźć zastosowanie przy wydawaniu
    interpretacji, potwierdzając stanowisko Stron prezentowane w niniejszym wniosku.
    Zgodnie z Objaśnieniami MF, „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
    stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT”, a jedynie „w wyjątkowych
    okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność
    niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji
    nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”
    Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za
    przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia MF nakazują uwzględnić - w szczególności -
    następujące okoliczności: (i) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności
    prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących
    przedmiotem transakcji oraz (ii) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w
    oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.
    Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF
    wskazują przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim
    przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na
    moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
    1) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
      (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
      wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
      prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
      składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
    Jak zostało też wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment
    przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania
    działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku,
    które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest
    możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi
    przedsiębiorstwo lub ZCP.
    W świetle powyższych uwag ogólnych, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy
    przedstawią bliżej, jakimi kryteriami należy - w świetle Objaśnień MF - kierować się przy
    ocenie spełnienia powyższych warunków oraz odniosą je do okoliczności planowanej
    Transakcji.
    Okoliczności istotne dla ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności

    Jak wskazano w Objaśnieniach MF, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium
    zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy
    pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez
    zbywcę bez konieczności:
    • angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
      transakcji lub
    • podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów)
      niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.
    W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz
    przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z
    umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną
      takich umów;
    b. umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c. umowy zarządzania aktywami;
    d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Jak wynika przy tym z treści Objaśnień MF, przy ocenie, czy zespół składników
    majątkowych zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej,
    nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich elementów wchodzących
    w skład standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych oraz
    tych wskazanych w lit. a-d powyżej. Jak podkreśla się bowiem w orzecznictwie sądów
    administracyjnych, wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków
    pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie
    działalności gospodarczej.
    Z drugiej jednak strony, treść Objaśnień MF wskazuje jednoznacznie, iż za okoliczność
    wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w
    której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np.
    zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o
    przejęte składniki. W szczególności, sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym
    nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie
    aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na
    rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w
    celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.
    Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że
    przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności
    prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na
    dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.).
    Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem
    należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych
    wyżej pkt. a - d, Objaśnień MF, w szczególności:
    • Zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek
      umów pożyczek/kredytów oraz praw i obowiązków związanych z wyemitowanymi
      obligacjami mających na celu finansowanie działalności Sprzedającego.
    • Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Kompleksem zawartej
      przez Sprzedającego. Umowa ta zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a
      Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia nowej umowy, na odrębnie
      wynegocjowanych warunkach w tym zakresie.

    • Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartej
      przez Sprzedającego. Umowa ta zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a
      Nabywca będzie mógł zawrzeć nową umowę, na odrębnie wynegocjowanych
      warunkach.
    • Zakresem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek
      należności o charakterze pieniężnym (w tym - w szczególności - należności wobec
      najemców o zapłatę czynszu czy też opłat serwisowych).
    Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej
    Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień MF - że
    przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    Sprzedającego.
    Okoliczności niewpływające na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości komercyjnej
    stanowi dostawę towaru podlegającą VAT
    Tytułem uzupełnienia, Objaśnienia MF wskazują, iż - w przypadku transakcji zbycia
    nieruchomości komercyjnych - wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów
    takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę, czy zbycie danej
    nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego
    zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Dla celów ustalenia skutków
    podatkowych transakcji nie jest zatem istotne, czy doszło do przeniesienia na nabywcę
    elementów integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne, takich
    jak w szczególności:
    • ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;
    • prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów
      najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów,
      deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
    • prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami
      budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku;
    • prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących
      świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility
      management agreement), itp.;
    • prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym
      prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na
      zastrzeżone znaki towarowe;
    • prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;
    • prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;
    • dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu;
    • projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;
    • dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.
    Jak bowiem wskazano w Objaśnieniach MF, wskazane powyżej elementy przydatne są do
    wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie
    od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę.
    W świetle powyższego należy zatem uznać, iż - choć szereg z powyższych składników
    zostanie przeniesionych na Nabywcę w ramach Transakcji (m.in. zabezpieczenia
    ustanowione przez najemcę) - fakt objęcia ich zakresem Transakcji nie powinien w żaden
    sposób rzutować na klasyfikację przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa/ZCP.
    Podsumowanie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pyt. nr 1
    Tytułem podsumowania, odnosząc powyższe Objaśnienia MF do sytuacji Wnioskodawców,
    należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotu Transakcji nie zostanie spełniony
    warunek uznania go za przedsiębiorstwo/ZCP, gdyż - jak wskazano powyżej - przedmiot
    Transakcji sam w sobie (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy/podjęcia przez
    Nabywcę dodatkowych działań) nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności
    gospodarczej.

    Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą
    prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie Kompleksem, Umowy o Zarządzanie Aktywami
    czy Umów Serwisowych, a elementy przedmiotu Transakcji inne niż obiekty budowlane
    (jak np. dokumentacja związana z nimi) nie powinny mieć wpływu na klasyfikację
    przedmiotu Transakcji.
    Tym samym, stanowisko Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić
    przedsiębiorstwa ani ZCP, znajduje pełne potwierdzenie w treści Objaśnień MF.
    Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła
    odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1
    ustawy o VAT i nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    Stanowisko powyższe znajduje również potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej
    polskich organów podatkowych.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 2:
    W stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z
    opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9,10 oraz 10a ustawy o
    VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w
    art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynku oraz Budowli, w takim
    zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Sprzedaż Kompleksu biurowo-usługowego wraz z innymi składnikami majątkowymi w
    ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła sprzedaż prawa użytkowania wieczystego
    Gruntu wraz z przeniesieniem własności posadowionych na nim Budynku, Budowli oraz
    Infrastruktury.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
    gruntu.
    Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącego w skład Kompleksu
    biurowo-usługowego będzie zatem dzieliło traktowanie VAT właściwe dla dostawy
    budynku i budowli znajdujących się na Gruncie.
    Sprzedaż Kompleksu biurowo-usługowego wraz z innymi składnikami majątkowymi w
    ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów,
    chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W
    przedmiotowym przypadku, sprzedaż Kompleksu budowlano-usługowego w ramach
    planowanej Transakcji mogłaby potencjalnie podlegać zwolnieniom, o których mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć
    należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie
    znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach Transakcji. Jak bowiem wynika
    z opisu zdarzenia przyszłego, Kompleks biurowo-usługowy nie był i do dnia Transakcji nie
    będzie wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z
    VAT. Ponadto, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o
    kwotę VAT naliczonego poniesionego w związku z nabyciem nieruchomości i
    wybudowaniem Budynku oraz Budowli. Tym samym, przesłanki umożliwiające
    zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei - na podstawie art. 2 pkt 33
    ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę
    zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
    takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o
    których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    W ocenie Wnioskodawców, Grunt (na którym posadowiony jest Kompleks biurowo-
    usługowy) będący przedmiotem Transakcji nie wypełnia przesłanek zastosowania
    zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jak
    bowiem wynika z powołanych wyżej przepisów, tereny będące przedmiotem dostawy
    muszą spełniać łącznie następujące warunki:
    • być niezabudowane; oraz
    • nie mogą być przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i
      zagospodarowania terenu.
    Jak zostało natomiast wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, Grunt objęty
    zakresem Transakcji jest zabudowany budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy
    Prawo budowlane. Tym samym, nie zostaną spełnione warunki do zastosowania
    zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków,
    budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:
    • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    W świetle natomiast definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
    lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    • wybudowaniu, lub
    • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
      dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w
    pierwszej kolejności ustalić, czy i kiedy względem Budynku oraz Budowli wchodzących w
    skład Kompleksu biurowo-usługowego nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
    W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką
    pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także
    wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej
    działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie
    nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).
    Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego
    zasiedlenia Budynku i Budowli wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego (w
    tym także tych części Budynku i Budowli, które ze względu na swój charakter nie stanowią
    samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu tegoż Kompleksu jako
    całości) dojść powinno zasadniczo nie później niż w momencie oddania Budynku i Budowli
    do używania i rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na
    wynajmie powierzchni.
    Jak zostało wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, Budynek (część A, B i C) wraz z
    Budowlami, zaczęły być użytkowane w latach 2013-2015 (w oparciu o stosowne
    pozwolenia na użytkowanie). W konsekwencji, od terminów rozpoczęcia użytkowania tych
    obiektów upłynęło znacząco ponad dwa lata - a terminy te należy utożsamić z pierwszym
    zasiedleniem przedmiotowych obiektów.

    W okresie dwóch lat od planowanego momentu zawarcia Transakcji (Umowy
    przyrzeczonej) nie doszło również do ulepszeń Budynku i Budowli, które wiązałyby się z
    wydatkami w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej
    30% wartości początkowej. Brak jest również planów dokonania takich ulepszeń do
    momentu zawarcia Transakcji (zawarcia Umowy przyrzeczonej).
    W konsekwencji - przy założeniu, że Transakcja zostanie zrealizowana do końca
    pierwszego kwartału 2025 r. (zgodnie z zamysłem Stron) - dostawa Budynku oraz Budowli
    wybudowanych na Gruncie spełnia warunki zwolnienia z opodatkowania przewidziane w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ na moment Transakcji (zawarcie Umowy
    przyrzeczonej) upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.
    Należy jednak podkreślić, że wskazane zwolnienie nie ma charakteru obligatoryjnego.
    Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z
    opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie
    dostawy budynków, budowli lub ich części VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i
    nabywca budynku, budowli lub ich części: (a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni
    oraz (b) złożą: (i) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich
    nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub (ii) w akcie notarialnym, do zawarcia
    którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają
    opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części VAT.
    Odnosząc to do opisu zdarzenia przyszłego; zarówno Nabywca, jak i Sprzedawca, będą
    zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Kompleksu biurowo-
    usługowego. A zatem, zdaniem Wnioskodawców, Strony będą uprawnione na podstawie
    art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania Transakcji VAT -
    pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy VAT.
    Wnioskodawcy pragną też zauważyć, iż do dostawy budynków i budowli w ramach
    planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT
    określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem,
    zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o
    którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:
    • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których
      miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
      jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych
      obiektów.
    Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający był uprawniony do
    odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem (wybudowaniem) Kompleksu biurowo-
    usługowego.
    W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie
    spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
    nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w
    sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.
    Podsumowując — zdaniem Wnioskodawców — w odniesieniu do sprzedaży Kompleksu
    biurowo-usługowego nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z
    opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o
    VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w
    art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynku oraz Budowli, w takim
    zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Po złożeniu powyższego oświadczenia dostawa Kompleksu biurowo-usługowego będzie
    podlegała opodatkowaniu VAT.

    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 3:
    W przypadku gdy:
    • w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych
      zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz
      10a ustawy o VAT; oraz
    • Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
    VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli
    wchodzących w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które będą objęte zwolnieniem
    uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Nabywcy po Transakcji oraz po
    otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do:
    • obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Kompleksu
      biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10bpkt 1 oraz ust. 11 ustawy
      o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), względnie
    • otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w
      związku z art. 88 ustawy o VAT).
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w
    zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności
    opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie
    do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do
    odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe
    ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88
    ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie
    podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).
    Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia
    kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego (na
    zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT),
    niezbędne jest ustalenie, czy (i) przedmiot planowanego nabycia (Kompleks biurowo-
    usługowy) będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności
    podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jego nabycie będzie podlegało podatkowi
    VAT.
    W tym kontekście wskazać należy, iż:
    • Nabywca będzie na moment planowanej Transakcji (zawarcie Umowy przyrzeczonej)
      zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i spełniać będzie ustawową
      definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT;
    • po nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego Nabywca planuje prowadzić działalność w
      zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych tegoż Kompleksu. Taki typ działalności -
      jako odpłatne świadczenie usług - podlegać będzie zasadniczo opodatkowaniu VAT
      według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyty Kompleks biurowo-usługowy
      będzie wykorzystywany przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do
      wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W konsekwencji, spełniony będzie
      warunek obniżenia VAT naliczonego o VAT należny, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o
      VAT.
    Jak też wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę
    towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie
    będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT,
    określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.
    Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia
    z opodatkowania VAT nabycia Budynku oraz Budowli wchodzących w skład Kompleksu
    biurowo-usługowego, które będą objęte zwolnieniem przedmiotowym uregulowanym w
    art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja w całości będzie opodatkowana VAT.

    W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl
    którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony
    w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest
    zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
    W świetle powyższego, z uwagi na fakt, że Kompleks biurowo-usługowy będący
    przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywany przez Nabywcę do
    wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia
    kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego oraz
    do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.
    W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty
    VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek
    podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za
    jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie
    rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT
    dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka VAT
    naliczonego nad VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art.
    87 ustawy o VAT.
    Na marginesie Wnioskodawcy zauważają, że - począwszy od 1 stycznia 2016 r. - prawo do
    odliczenia regulowane art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podlega dodatkowemu ograniczeniu w
    przypadku nabywania towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej
    przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność
    gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art.
    8 ust. 2 ustawy o VAT, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 ustawy o VAT. Na
    podstawie art. 86 ust. 2a ustawy o VAT, w takim przypadku, gdy przypisanie towarów i
    usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie będzie możliwe, konieczne
    będzie stosowanie proporcji pozwalającej określić, jaka część zakupów powinna być
    alokowana do celów wykonywanej działalności gospodarczej. W przedstawionym
    zdarzeniu przyszłym, ww. przepis nie będzie miał jednak, zdaniem Wnioskodawców,
    zastosowania, ponieważ Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej
    przez Nabywcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości.
    Podsumowując, przy założeniu, że Strony wybiorą opcję opodatkowania dostawy Budynku
    oraz Budowli (elementów Kompleksu biurowo-usługowego), które będą objęte
    zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji
    oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne
    dokonanie, Nabywca będzie uprawniony:
    • do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu
      (wybudowaniu) Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust.
      10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
    • do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w
      związku z art. 88 ustawy o VAT).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na podstawie art. 2 pkt A ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 i A ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt A ustawy, a jego sprzedaż, jak również zbycie prawa użytkowania wieczystego,
    stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt A ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Ponadto zarówno oddane nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż
    prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów
    ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności
    podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy
    też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te
    nie podlegają opodatkowaniu.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia”
    należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1
    ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
    darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
    zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i

                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje
      ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e
    ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:
      Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
      składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
      realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
      niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić
    całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla
    przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
    gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
    Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa
    stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest
    wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na
    trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych).
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych
    składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz
    zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj
    rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile
    stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
    Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia
    w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń
    gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.
    Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo
    samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze
    przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce.
    Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i

    niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym
    podmiocie (u nabywcy).
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie
    jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością
    organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie
    zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można
    bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
    Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego
    podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako
                                1niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55 k.c.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i
    niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl,
    stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem
    majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym
    przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję
    zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku

    wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to
    zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do
    okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania
    przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne
    i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa,
    mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak
    wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie
    jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel
    dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i
    niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym,
    dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem
    wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności
    podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem
    podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego.
    Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE,
    dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne
    powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania
    gospodarczego.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w
    sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować
    w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej
    części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających
    się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną
    działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów
    administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21
    listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).
    O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują
    każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Z opisu sprawy wynika, że (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca”)
    zamierza nabyć od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedający”):
    • prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, obejmującej działkę nr A („Grunt”);
    • własność budynku położonego na Gruncie, stanowiącego odrębną nieruchomość, o
                      2powierzchni zabudowy 6349 m, stanowiący budynek biurowy („Budynek”), wraz z
      infrastrukturą w postaci budowli („Budowle”) oraz urządzeń budowlanych
      („Infrastruktura”), stanowiących własność Sprzedającego;
    • inne składniki majątkowe („Pozostałe składniki majątkowe”), takie, jak:
    1. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Kompleksu biurowo-usługowego, które
      przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;
    2. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań
      najemców wynikających z umów najmu zawartych z zewnętrznymi podmiotami (w tym
      np. w formie gwarancji bankowych czy depozytów - w zakresie, w jakim takie
      instrumenty będą istniały w odniesieniu do Kompleksu biurowo-usługowego i będą
      zbywalne na dzień Transakcji);
    3. prawa z gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych oraz
      zabezpieczeń udzielonych przez tych wykonawców w zakresie usunięcia defektów
      konstrukcyjnych wad Budynku (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i
      będą zbywalne na dzień Transakcji);

    4. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Kompleksu
      biurowo-usługowego na uzgodnionych polach eksploatacji, jak również (i) prawo do
      zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań
      dokumentacji projektowej, (ii) prawo do wykonywania autorskich praw osobistych do
      dokumentacji projektowej i udzielania dalszych upoważnień do powyższego oraz (iii)
      prawo własności nośników, na których zapisana jest dokumentacja projektowa (w
      zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
    5. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z
      funkcjonowaniem Kompleksu biurowo-usługowego, zawierająca m.in. pozwolenia na
      budowę, pozwolenia na użytkowanie, księgi obiektów budowlanych itp.;
    6. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja prawna dotycząca
      Kompleksu biurowo-usługowego, w tym m.in.: umowy najmu, dokumenty dotyczące
      zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, kopie korespondencji z najemcami,
      umowy z architektami i generalnym wykonawcą itp.;
    7. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja księgowa związana
      ściśle z Kompleksem biurowo-usługowym (w szczególności, dokumentacja dotycząca
      kosztów utrzymania Kompleksu biurowo-usługowego i rozliczenia opłat
      eksploatacyjnych płatnych przez najemców na podstawie umów najmu - wymagana dla
      dalszego prowadzenia działalności związanej z Kompleksem biurowo-usługowym);
    8. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawo ochronne znaku towarowego słowno-
      graficznego dotyczącego Kompleksu biurowo-usługowego;
    9. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do strony internetowej Kompleksu
      biurowo-usługowego - (...);
    10. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego prawa do oprogramowania (BMS, CCTV,
      SSP, KD);
    11. znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego aktywa stanowiące wyposażenie Budynku
      (związanych z nim w sposób trwały) oraz rzeczy ruchome niezbędne do
      funkcjonowania Kompleksu biurowo-usługowego;
    12. prawa i obowiązku z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym Kompleks biurowo-
      usługowy (certyfikacja BREEAM).
    Grunt, Budynek, Budowle, Infrastruktura oraz Pozostałe Składniki Majątkowe - będące
    przedmiotem przyszłej transakcji między Stronami (dalej: „Transakcja”), stanowią łącznie
    zespół biurowo - usługowy pn. „(...)”, dalej zwany jako: „Kompleks biurowo-usługowy”.
    Kompleks biurowo-usługowy obejmować będzie w szczególności:
    • prawo użytkowania wieczystego Gruntu, który na moment dokonania Transakcji będzie
      zabudowany budynkiem, budowlami i urządzeniami budowlanymi w rozumieniu
      ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725, t. j., dalej:
      „Prawo budowlane”);
    • prawo własności znajdującego się na Gruncie Budynku wraz z garażem podziemnym;
    • prawo własności znajdujących się na Gruncie Budowli i Infrastruktury, tj.:
      - Sieci zewnętrzne WOD-KAN;
      - Teren zewnętrzny etap I (w szczególności: droga dojazdowa, chodniki, parkingi,
        ogrodzenie);
      - Teren zewnętrzny etap III (w szczególności: droga dojazdowa, ogrodzenie, chodniki);
      - Teren zewnętrzny etap IV-1 oraz IV-2 (w szczególności: chodnik);
      - Mur oporowy + ogrodzenie.
    Analizując przedstawione zdarzenie przyszłe w kontekście powołanych regulacji prawnych,
    należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot transakcji, nie będzie stanowił

                                1przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu
    nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład
    normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie
    przedsiębiorstwa Sprzedającego. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że w ramach
    Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących
    elementów:
    1. aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z
      działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie
      zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Kompleksem
      biurowo-usługowym);
    2. ksiąg rachunkowych Sprzedającego;
    3. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów
      i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu
      w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców
      przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień
      Transakcji) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający
      dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji. Przy czym w
      ramach Transakcji Sprzedający udostępni Nabywcy szereg danych finansowych
      dotyczących Kompleksu biurowo-usługowego oraz świadczenia usług i opłat
      eksploatacyjnych związanych z Kompleksem biurowo-usługowym;
    4. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych
      zdeponowanych na tych rachunkach;
    5. środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem
      Kompleksu biurowo-usługowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz
      Sprzedającego przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz
      Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;
    6. praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie Kompleksem zawartych
      przez Sprzedającego;
    7. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartej przez
      Sprzedającego;
    8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez
      Sprzedającego (a zastrzeżeniem, iż Strony mogą uzgodnić przeniesienie na rzecz
      Nabywcy praw i obowiązków wynikających z ubezpieczenia tytułu prawnego do
      Gruntu i Budynku (tzw. Title Policy);
    9. praw i obowiązków z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych
      przez Sprzedającego;
    10. praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;
    11. praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej
      czy księgowej Sprzedającego.
    Tym samym, jak Państwo wskazali, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych
    zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań
    obciążających każdoczesnego właściciela Kompleksu biurowo-usługowego). W
    szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i
    obowiązków wynikających z umowy pożyczki/praw i obowiązków związanych z
    finansowaniem działalności Sprzedającego.
    Planowana transakcja nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art.

    2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że żadna z części składających się
    na Kompleks biurowo-usługowy nie jest i nie będzie u Sprzedającego formalnie
    wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie posiada i nie będzie
    również posiadać wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym
    charakterze, które wskazywałyby na takie wyodrębnienie. Ponadto Sprzedający nie
    prowadzi i nie będzie prowadzić odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla
    Kompleksu biurowo-usługowego. Księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób
    obejmujący całokształt działalności Sprzedającego.
    Ponadto wskazali Państwo, że w celu wykorzystywania Kompleksu biurowo-usługowego
    do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby
    lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni w
    szczególności: (1) zarządzanie Kompleksem biurowo-usługowym, (2) zarządzanie
    aktywami Nabywcy, (3) dostawę mediów niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania
    Kompleksu biurowo-usługowego, (4) zabezpieczenie obsługi m.in. kwestii podatkowych,
    prawnych i księgowych dotyczących obsługi Kompleksu biurowo-usługowego; (5)
    ubezpieczenie Kompleksu biurowo-usługowego. Podjęcie przez Nabywcę kroków w
    powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania
    Kompleksu biurowo-usługowego zgodnie z jego przeznaczeniem w strukturze Nabywcy -
    tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.
    W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być
    traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt
    27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla
    transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie
    określone składniki majątkowe, tj. Kompleks biurowo-usługowy (prawo użytkowania
    wieczystego działki nr A z prawem własności posadowionych na niej Budynku wraz z
    garażem podziemnym, Budowlami i Infrastrukturą oraz Pozostałe składniki majątkowe),
    które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej
    całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować
    (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.
    Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu
        1art. 55 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu
    art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż ww.
    składników majątkowych nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem zbycie opisanego
    Kompleksu biurowo-usługowego będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
    Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 2 należy wskazać, że
    dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Do dostawy terenów niezabudowanych zastosowanie znajdują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy. Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział
    zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających
    określone w tych przepisach warunki.
    Stosownie do art. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem

      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów)
    wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2
    pkt 33 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości
    do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z budynku/budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż
    budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
    przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
    budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało

    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie
    tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa
    budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
    stanie się bezzasadne.
    Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość
    skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla
    dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie,
    tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
      ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem
    stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww.
    preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i
    niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego
    prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego
    gruntu.
    W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione,

    grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego
    gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie
    budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków
    albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego
    korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym
    obiekt jest posadowiony.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status
    gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.).
    W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
      zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
      wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt
      budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za
      pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt
      budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
      liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
      wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
      reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
      ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
      urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
      uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
      pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
      części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
      jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń)
      oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
      technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
      Przez obiekt liniowy, zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, należy
      rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość,
      w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg,
      ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i,
      umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz
      kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane
      w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani
      urządzenia budowlanego.
    Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
      Urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym,
      zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak
      przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu
      ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego

    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli
    i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym
    należy przypisać zwolnienie lub stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku lub
    budowli. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w
    zakresie zwolnienia lub stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków
    /budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one
    samodzielnego bytu.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do
    zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w
    sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści
    przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i
    usług.
    Jak wynika z wniosku przedmiotem transakcji jest nieruchomość (działka nr A)
    zabudowana budynkiem, infrastrukturą w postaci budowli oraz urządzeniami
    budowlanymi. Oznacza to że do dostawy tej nie znajdzie zastosowanie zwolnienie na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości – prawa użytkowania
    wieczystego gruntu, który na moment dokonania transakcji będzie zabudowany
    budynkiem, budowlami i urządzeniami budowlanymi w rozumieniu ustawy Prawo
    budowlane (w postaci Budynku wraz z garażem podziemnym, Budowli i Infrastruktury:
    sieci zewnętrznych wod.-kan., dróg dojazdowych, chodników, parkingów, ogrodzeń, muru
    oporowego + ogrodzenia) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na danej
    działce budynku i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
    Należy wskazać w tym miejscu, że budynek, budowle posadowione na działce wskazanej
    we wniosku dzielą ten sam los w rozumieniu przepisów o pierwszym zasiedleniu. Jak
    wynika z opisu sprawy, od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku (część A Budynku
    wraz z etapem pierwszym w części dotyczącej garażu podziemnego oraz
    zagospodarowania terenu, część B Budynku, część C Budynku, etap II garażu
    podziemnego, rozbudowana kondygnacja 2 w osiach D-H oraz 1-3 części B Budynku) do
    momentu zawarcia planowanej umowy sprzedaży (planowanej na pierwszy kwartał 2025
    r.) upłyną co najmniej 2 lata. Również od oddania do użytkowania budowli posadowionych
    na gruncie do momentu zawarcia planowanej umowy sprzedaży upłyną co najmniej 2 lata.
    Sprzedający nie dokonywał oraz nie będzie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających
    planowaną datę Transakcji (zawarcie umowy przyrzeczonej) inwestycji w Kompleksie
    biurowo-usługowym – w którejkolwiek jego części – której wartość przekroczyłaby 30%
    wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób
    prawnych) Kompleksu biurowo-usługowego bądź jego odpowiednej części.
    Tym samym, należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku wraz z
    budowlami posadowionymi na nieruchomości opisanej we wniosku, a ich dostawą upłynie
    okres dłuższy niż dwa lata. Co za tym idzie, planowana przez Państwa dostawa
    nieruchomości nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.
    Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynku wraz z budowlami,
    przeznaczonymi do sprzedaży do chwili ich dostawy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a

    ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów na ich ulepszenie, których wartość
    przekraczałaby 30% wartości początkowej, to w odniesieniu do transakcji dostawy
    budynku wraz z budowlami zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od
    podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jednocześnie należy wskazać, że urządzenie budowlane znajdujące się na terenie
    nieruchomości należy traktować jako przynależne do budynku znajdującego się na działce
    nr 6, służące jego prawidłowemu funkcjonowaniu. Tym samym ich planowana dostawa
    będzie korzystała ze zwolnienia właściwego dla ww. budynku.
    Mając na uwadze przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro dostawa
    opisanego we wniosku budynku wraz z budowlami oraz urządzeniami budowlanymi
    funkcjonalnie związanymi z budynkiem, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, będzie korzystać
    również dostawa działki nr A (prawa użytkowania wieczystego) na której posadowione są
    obiekty, na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
    W świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa
    ww. nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki nr A zabudowanej budynkiem,
    budowlami i urządzeniami budowlanymi), dokonana przez Sprzedającego występującego
    w roli podatnika podatku od towarów i usług, na rzecz Kupującego, korzysta ze zwolnienia
    od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Zatem, analiza możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży opisanej we
    wniosku nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest
    bezprzedmiotowa.
    Strony transakcji mogą również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy omawianej we
    wniosku nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przepisach art. 43 ust.
    10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze
    prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt

    10 ustawy. Tym samym, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust.
    10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia
    od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynku wraz naniesieniami.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że Strony zamierzają złożyć do urzędu skarbowego
    właściwego dla Nabywcy lub bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność
    Kompleksu biurowo-usługowego, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze
    zwolnienia dostawy Kompleksu biurowo-usługowego z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i
    ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy w części w której podlega
    pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Zatem w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji (Nabywca i Sprzedający) podejmą decyzję
    o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne
    oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to to dostawa
    nieruchomości, wraz z gruntem (prawem użytkowania wieczystego), na którym są
    posadowione budynek, budowle wraz z infrastrukturą towarzyszącą (w związku z art. 29a
    ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według
    właściwej stawki podatku VAT.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.
    Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 3, wskazać należy, że
    zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość
    dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego
    z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od
    podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.

    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że po nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego,
    Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie
    powierzchni Kompleksu biurowo-usługowego na podstawie umów najmu na rzecz
    podmiotów komercyjnych, podlegających co do zasady opodatkowaniu VAT. Obiekty
    wchodzące w skład Kompleksu biurowo-usługowego, które nie będą wynajmowane, będą
    również efektywnie służyły działalności Nabywcy. Działalność ta będzie podlegać
    opodatkowaniu VAT.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy
    stwierdzić, że Nabywcy, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury VAT, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o
    kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Kompleksu
    biurowo-usługowego - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Ponadto w przypadku gdy
    kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku
    naliczonego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku
    należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art.
    87 ust. 1 ustawy. Prawo do odliczenia podatku naliczonego będzie przysługiwało Nabywcy
    pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z art. 88 ustawy o
    VAT.
    W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3, zgodnie z którym
    przy założeniu, że Strony wybiorą opcję opodatkowania dostawy Budynku oraz Budowli
    (elementów Kompleksu biurowo-usługowego), które będą objęte zwolnieniem
    uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz
    otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie,
    Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego
    przy nabyciu Kompleksu biurowo-usługowego (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b
    pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz do otrzymania
    zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88
    ustawy o VAT), jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

    Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego.
    Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku,
    kształtujecie jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem
    wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem
    przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej,
    bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie
    wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT
    leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu
    Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.
    Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje
    przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i
    niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących
    przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz
    konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co
    oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).
    Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej.
    Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do
    stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej
    sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania
    wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub
    bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30
    sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r.,
    poz. 935 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co
    w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia
    przez organy podatkowe.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
    sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
    przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują
    się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X spółka z ograniczona odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację
    indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.;
    dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
      /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.