Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112- KDIL2-1.4011.592.2021.1.KB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-07
Teza: Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; umowa; unieważnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 czerwca 2021 r. (data wpływu 21 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 21 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

**We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

W dniu (…) marca 1991 r. Wnioskodawca z bratem A., jako współwłaściciele po 1/2 części każdy, kupili niezabudowaną działkę nr (…) o powierzchni (…) ha położonej w (…), gmina (…).

Dnia (…) czerwca 1997 r. brat A. umową darowizny (…) darował Wnioskodawcy swoją 1/2 część niezabudowanej działki nr (…) o powierzchni (…) ha.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przyłączami ((…)) wydanym dnia (…) września 1997 r. Wnioskodawca przystąpił do budowy domu.

Stan budowy: surowy otwarty do dnia (…) maja 2021 r.

Dnia (…) maja 2018 r. umową sprzedaży ((…)) Wnioskodawca sprzedał całą nieruchomość K. oraz L. z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym w udziałach po 1/2 części każdemu z nich.

W dniu sprzedaży cena wynosiła (…) zł.

(…) maja 2018 r. Wnioskodawca otrzymał od kupujących: K. i L., zawiadomienie o wadach fizycznych nieruchomości będącej przedmiotem umowy zawartej (…) maja 2018 r. o treści: „Po wnikliwym zbadaniu zakupionej nieruchomości dostrzeżono bowiem, iż wbrew oświadczeniu zawartemu przez Sprzedającego w umowie sprzedaży, wskazana nieruchomość nie posiada jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej. Powyższe wady fizyczne są tak znaczne, że nie jest możliwe normalne korzystanie z przedmiotu umowy przez jakiegokolwiek użytkownika, z uwagi na brak możliwości dojazdu do nieruchomości. Wskazane wady mają charakter istotny, a więc w oparciu o treść art. 560 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny uprawnia to kupujących do odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości z (…) maja 2018 r.”

Po konsultacji z (…), Wnioskodawca uzyskał pisemna odpowiedź dnia (…) października 2018 r.: „Informuję, że w stanie faktycznym działka nr ewidencyjny (…), gmina (…) nie posiada zjazdu z drogi krajowej nr (…), zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.”

Pismem z dnia (…) czerwca 2018 r. skierowanym do kupujących K. i L. Wnioskodawca wniósł o ugodowe rozwiązanie kwestii przyjmującej postać odstąpienia od umowy sprzedaży w trybie art. 560 Kodeksu cywilnego. Zainteresowany również poinformował o terminie sporządzenia aktu notarialnego.

Dnia (…) lipca 2018 r. został sporządzony akt notarialny Rep. A nr (…): Odstąpienie od umowy sprzedaży w trybie art. 560 Kodeksu cywilnego i przeniesienie własności nieruchomości.

Uzasadnienie odstąpienia od umowy: „Stawający (…) oświadcza, że w przedmiotowej umowie sprzedaży z dnia (…) maja 2018 r. błędnie oświadczył, że przedmiotowa – zabudowana domem mieszkalnym w stanie surowym otwartym, zgodnie z decyzją pozwolenia na budowę wydaną z upoważnienia Wójta (…) w dniu (…) sierpnia 1997 r., znak (…) i projektem budowlanym – nieruchomość stanowiąca jego majątek osobisty posiada dostęp do drogi publicznej. To błędne oświadczenie wynikło z jego subiektywnego przekonania, że do zbywanej nieruchomości zabezpieczony jest dojazd, z którego dotychczas korzystał on i jego poprzednicy prawni – zjeżdżając z drogi krajowej na odcinku (…) i dojeżdżając do tejże nieruchomości zabudowanej, która przylega do tejże drogi krajowej. Natomiast już po wykonaniu ww. umowy sprzedaży i niezwłocznie po niej w kontaktach z (…) zarówno on, jak i nabywcy uzyskali informację, że dla tej nieruchomości brak jest zjazdu z tejże drogi krajowej – w konsekwencji nie posiada ona dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia prawidłowe korzystanie z niej. Opisany wyżej zjazd był wykorzystywany przez zbywającego i jego poprzedników prawnych bezpodstawnie tak, że wbrew ww. temu oświadczeniu Sprzedającego o dostępie do drogi publicznej i istniejącym stanie prawnym dotyczącej zbywanej zabudowanej nieruchomości nie posiada ona dostępu do drogi publicznej. W tym stanie rzeczy strony zgodnie oświadczają wobec braku posiadania przez zbywaną ww. umową sprzedaży Rep. A nr (…) zabudowaną domem mieszkalnym nieruchomość, dostępu do drogi publicznej zgodnie z art. 556 i art. 5561, a w szczególności pkt 1 i pkt 2 tegoż przepisu Kodeksu cywilnego rzecz sprzedana ma istotną wadę fizyczną, polegającą na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, która to wada nie mogła być znana kupującym przy zawarciu tejże umowy sprzedaży. Wobec powyższych oświadczeń stawający K. oraz L. oświadczają, że przenoszą na rzecz M. własność całej nieruchomości położonej we wsi (…) gmina i powiat (…), województwo (…), oznaczonej działką gruntu nr (…) o powierzchni (…) ha wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym w udziałach po 1/2 części każde z nich, a M. oświadcza, że na powyższe przeniesienie prawa własności wyraża zgodę. W związku z powyższym odstąpieniem od umowy sprzedaży M. zwraca K. i L. całość łącznej otrzymanej przez niego ceny sprzedaży w formie gotówkowej na wskazany przez K. oraz L. rachunek bankowy, której to łącznej kwoty K. i L. odbiór (proporcjonalnie do wysokości udziałów) potwierdzają i niniejszym kwitują. Strony zgodnie oświadczają, że treść przepisów dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej i naprawienia szkód wynikłych z niewykonania zobowiązania, a w szczególności o treści art. 494 i art. 566 oraz treści art. 395 § 1 i § 2, znaczenie i skutki przepisów są im znane i zrozumiałe. Nadto, że niniejsze odstąpienie od umowy i przeniesienie prawa własności i zwrot łącznej ceny sprzedaży wyczerpują w całości wszelkie obecne i ewentualne przyszłe roszczenia stron z tytułu zawartej przedmiotowej umowy sprzedaży – które zostały zaspokojone w ten sposób w całości.”

Po uzyskaniu decyzji (…) z dnia 18 (…) stycznia 2021 r., znak (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej m.in. dotyczącej budowy/przebudowy zjazdów z drogi krajowej nr (…) na działkę nr (…) w (…), gmina (…), działka posiada prawny i faktyczny dostęp do drogi krajowej nr (…).

Dnia (…) maja 2021 r. umową sprzedaży, akt notarialny Rep. A nr (…) Wnioskodawca sprzedał nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym, działka (…) o powierzchni (…) ha w (…), gmina (…) Panu D. za cenę (…)zł. W dziale tejże księgi wieczystej Kw nr (…) jako właściciel wpisany jest M., syna J. i N., PESEL (…), na podstawie odstąpienia od umowy sprzedaży w trybie art. 560 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności nieruchomości Rep. A nr (…) z dnia (…) lipca 2018 r. sporządzonej przez P., notariusza w (…).

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.**

Czy powrotne przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży w wyniku ujawnionej istotnej wady fizycznej nieruchomości, będzie skutkowało tym, że sprzedaż tej nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości, czy należy złożyć deklarację PIT-39?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, skuteczne odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie spowoduje jednocześnie przejęcia własności z powrotem na Sprzedającego.

Skutkiem odstąpienia będzie po stronie nabywcy zobowiązanie do dokonania zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na Sprzedającego. W przypadku Wnioskodawcy nie było żadnej innej możliwości ani formy powrotu własności, jak tylko ta jedna – przeniesienie własności nieruchomości odrębnie sporządzonym aktem notarialnym: zwrot własności na Sprzedającego.

Z chwilą dokonania takiej czynności powstałe wcześniej zobowiązania tracą swój byt, albowiem zniesione zostają wszystkie skutki powyższej czynności.

Fakt zawarcia stosownej umowy, która rozwiązuje skutek prawy pomiędzy Sprzedającym a nabywcą nieruchomości (odstąpienie od umowy sprzedaży i przeniesienie własności nieruchomości) stanowi podstawę do zniesienia wszystkich skutków powstałych w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Zatem nie powinno być mowy o „nabyciu” tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i istnieniu opodatkowanego źródła przychodów w przypadku przyszłej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Zdaniem Zainteresowanego, datą nabycia przedmiotowej nieruchomości jest (…) czerwca 1997 r. (akt notarialny Rep. A (…)) a nie (…) lipca 2018 r. (akt notarialny Rep. A nr (…)) przeniesienie, zwrot własności nieruchomości w wyniku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, ponieważ należy stwierdzić, że odstąpienie od umowy jest oświadczeniem woli o charakterze prawokształtującym, a jego skutkiem jest z reguły wygaśnięcie skutku prawnego ex tunc. Skutek ex tunc odstąpienia od umowy w postaci zniesienia skutku obligacyjnego powoduje, że nie tylko wygasną wynikające z niego prawa i obowiązki, ale prawnie przyjmuje się taki stan „jakby umowa nie była zawarta”.

Kodeks cywilny art. 494 posługuje się pojęciem „zwrócić”, czyli „oddać komuś jego własność”. Istotna wada fizyczna sprzedanej nieruchomości na skutek błędnego oświadczenia Sprzedającego (Wnioskodawcy) miała wpływ na decyzje kupujących o odstąpieniu od umowy sprzedaży i przeniesieniu własności nieruchomości na sprzedającego.

Zatem data (…) lipca 2018 r. nie powinna być datą nabycia tej nieruchomości przez Sprzedającego (traktowana jako data nabycia).

Wnioskodawca oddał taką samą kwotę pieniężną jaką otrzymał w momencie sprzedaży, czyli (…) zł. W dniu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca był przekonany, że działka posiada dostęp do drogi publicznej, chociażby w wyniku wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego.

W trakcie budowy budynku mieszkalnego nikt nie zwrócił uwagi na brak zjazdu do tejże nieruchomości z drogi krajowej nr (…) na odcinku (…), co utwierdziło Wnioskodawcę w przekonaniu, że taki zjazd w stanie prawnym istnieje.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia.

W analizowanej sprawie dokonując oceny skutków podatkowoprawnych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w 2021 r. należy wskazać jakie skutki wywołało odstąpienie od umowy sprzedaży oraz zwrotne przeniesienie własności, do którego doszło w 2018 r., na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W związku z powyższym zauważyć należy, że przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z jej zawarciem sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy. Tym samym umowa sprzedaży jest umową wzajemną, gdyż świadczenie jednej strony jest z założenia odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Z istoty umowy sprzedaży wynika jedynie zobowiązanie do spowodowania, aby własność rzeczy została przeniesiona na nabywcę. Za wykonanie tego zobowiązania sprzedawca będzie odpowiadał według przepisów Kodeksu cywilnego o wykonaniu zobowiązań i skutkach ich niewykonania.

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron (solo consensu), bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności.

Zauważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Oznacza to, że umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność – przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy.

Mając na uwadze, że w przedmiotowej sprawie doszło do odstąpienia od umowy sprzedaży oraz przeniesienia własności nieruchomości na sprzedającego, czyli Wnioskodawcę w wyniku zaistnienia istotnej wady fizycznej sprzedawanej nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Przy czym samo oświadczenie nabywcy nieruchomości o odstąpieniu od umowy jej zbycia samo przez się nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiązek nabywcy zwrotu nieruchomości. Do wykonania tego obowiązku może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze orzeczenia sądu stwierdzającego, na żądanie zbywcy, obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli. Tak więc w przypadku odstąpienia od umowy konieczne jest dokonanie zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na wcześniejszego zbywcę.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w 2018 r. zawarł umowę sprzedaży i dokonał przeniesienia własności nieruchomości na nabywców za określoną kwotę, jednak w wyniku zaistnienia istotnej wady fizycznej nieruchomości doszło do odstąpienia od umowy sprzedaży oraz przeniesienia własności sprzedanej nieruchomości z powrotem na Wnioskodawcę w tym samym roku. Następnie Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości kolejnemu nabywcy w 2021 r.

Wątpliwość Zainteresowanego budzi kwestia, czy powrotne przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży w wyniku ujawnionej istotnej wady fizycznej nieruchomości, będzie skutkowało tym, że sprzedaż tej nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ponownego przeniesienia własności na Zainteresowanego będzie opodatkowana podatkiem dochodowym.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której przedmiotowa nieruchomość została najpierw zbyta przez Wnioskodawcę w roku 2018, a następnie w tym samym roku doszło ponownego nabycia jej przez Zainteresowanego. Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na skutek odstąpienia od umowy przez kupujących ukształtowało na nowo stosunki własności wobec przedmiotowej nieruchomości. W żaden sposób czynność ta nie wygasiła/unieważniła skutków prawnych umowy sprzedaży z (…) maja 2018 r., która była ważnie zawarta i wywołała zamierzone w niej skutki w postaci przeniesienia własności na nabywców. Z istoty umowy sprzedaży wynika, że samo jej zawarcie jest wystarczające do wywołania skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 494 Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

We wskazanym przepisie mowa o „zwrocie”, a więc oddaniu Sprzedającemu nieruchomości, która niegdyś do niego należała, ale po podpisaniu umowy sprzedaży przeszła na własność nabywców.

Zatem niewątpliwie zawarte odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości oraz przeniesienie jej własności na Wnioskodawcę wywołało skutek w postaci ponownego nabycia nieruchomości przez Zainteresowanego.

Podkreślić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy. Należy zatem przyjąć, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, niezależnie od tego czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Mając na uwadze powyższe, w przedmiotowej sprawie, przejście własności nieruchomości na Wnioskodawcę w 2018 r., w skutek odstąpienia od umowy sprzedaży i przeniesienia własności nieruchomości, stanowi nowe nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powodujące, że w okresie 5 lat od tego zdarzenia każde odpłatne zbycie tej nieruchomości stanowi źródło opodatkowania podlegające podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Tym samym dokonana przez Wnioskodawcę w 2021 r. sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem ww. terminu, a zatem stanowi ona źródło przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Reasumując, przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości na Wnioskodawcę w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży w wyniku ujawnionej istotnej wady fizycznej nieruchomości, będzie skutkowało tym, że sprzedaż tej nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ponownego przeniesienia własności na Zainteresowanego będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.**

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania..

Zatem za koszt nabycia, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6c ustawy należy uznać co do zasady kwotę, za którą wcześniej (w 2018 r.) Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości – cenę sprzedaży.

Wnioskodawca, rozliczając sprzedaż nieruchomości dokonaną w 2021 r. będzie miał prawo – zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pomniejszyć przychód ze sprzedaży nieruchomości o koszt uzyskania przychodu, tj. o cenę nieruchomości, za którą nastąpiło rozwiązanie umowy sprzedaży (cenę sprzedaży w 2018 r.).

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym. W myśl natomiast art. 45 ust. 1a pkt 3 w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

**A zatem Wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39 w ustawowym terminie w związku z dokonaną sprzedażą nieruchomości w 2021 r.**

**W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.