Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1099/09/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-02-04
Teza: Czy przychód jaki wnioskodawca uzyskał z odpłatnego zbycia nieruchomości można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu jakimi według wnioskodawcy jest kwota niespłaconej pożyczki, której spłata została zabezpieczona na przedmiotowej nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; licytacja; nabycie; pożyczka-spłata pożyczki; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 09 listopada 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 12 listopada 2009r.), uzupełnionym w dniu 13 stycznia 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości kwoty niespłaconej pożyczki przez dłużnika – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości kwoty niespłaconej pożyczki przez dłużnika.

W związku z brakami formalnymi wniosku pismem z dnia 04 stycznia 2010r. Znak: IBPBII/2/415-1099/09/CJS wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 13 stycznia 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w 2000r. udzielił pożyczki na kwotę 69.950,00 zł, która została zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. W związku z faktem, iż dłużnik nie wywiązał się ze zobowiązania spłaty, wnioskodawca uzyskał nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym. W drodze postępowania egzekucyjnego ww. nieruchomość został sprzedana wnioskodawcy w drodze licytacji.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 28 maja 2007r. Sąd Rejonowy udzielił wnioskodawcy przybicia nieruchomości na jego rzecz za cenę 94.500,00 zł. Zarządzeniem sądu z dnia 18 lipca 2008r. wezwano wnioskodawcę do zapłaty kwoty 93.265,20 zł uwzględniając kwotę 1.234,80 zł jaka przypadłaby wnioskodawcy w przyszłym planie podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Kwotę wnioskodawca zapłacił zgodnie z zarządzeniem. W dniu 01 września 2008r. zostało wydane przez sąd postanowienie o przysądzeniu na rzecz wnioskodawcy przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 14 maja 2009r. wnioskodawca powyższą nieruchomość sprzedał za kwotę 200.000,00 zł

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota 68.715,20 zł (niespłacona pożyczka pomniejszona o kwotę, którą sąd uwzględnił przy zakupie przez wnioskodawcę nieruchomości) stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawcy, kwota 68.715,20 zł jest kosztem pomniejszającym uzyskany przychód, gdyż w rzeczywistości wzbogacenie wnioskodawcy z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości to różnica pomiędzy przychodem a kosztem zakupu nieruchomości powiększonym o nieodzyskany dług tj. (200.000,00 zł – 93.265,20 -68.715,20 = 38.019,60 zł.

W związku z czym tylko od kwoty 38.019,60 zł wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy, a kwota 68.715,20 zł stanowi koszt poniesiony w związku z nabyciem tej nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
3.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ustawie tej zostały również zawarte przepisy prawa intertemporalnego dot. ww. przychodów z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w 2000r. udzielił pożyczki na kwotę 69.950,00 zł, zabezpieczoną hipoteką na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika. W związku z tym, że dłużnik nie wywiązywał się ze spłaty pożyczki, nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie należytego wywiązania się ze zobowiązania została w drodze postępowania egzekucyjnego wystawiona do sprzedaży. W drodze sprzedaży przez licytację sąd rejonowy w 2007r. dokonał przybicia nieruchomości na rzecz wnioskodawcy. Do zapłaty za ww. nieruchomość doszło w dniu 18 lipca 2008r. na podstawie zarządzenia sądu rejonowego, a dopiero z datą 01 września 2008r. zostało wydane postanowienie sądu o przysądzeniu na rzecz wnioskodawcy przedmiotowej nieruchomości, którą następnie sprzedał w dniu 14 maja 2009r. za cenę 200.000,00 zł.

W związku z powyższym, wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia, czy kwota niespłaconej pożyczki, pomniejszona o kwotę jaka przypadła wnioskodawcy jako wierzycielowi w przyszłym planie podziału kwoty z odpłatnego zbycia nieruchomości zabezpieczającej wykonanie zobowiązania, stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez niego.

Zgodnie z art. 999, zawartym w części III „Postępowanie Egzekucyjne” ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.), prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż co prawda w roku 2007 sąd udzielił wnioskodawcy przybicia nieruchomości na jego rzecz, jednakże dopiero w 2008r., z dniem uprawomocnienia się postanowienia sądu przyznającego prawo własności tej nieruchomości, nastąpiło jej nabycie.

Z uwagi zatem na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez wnioskodawcę ww. nieruchomości miało miejsce w 2008r., a jej sprzedaż nastąpiła w 2009r. czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych zbycia tej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym nz dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Kosztem tym bezspornie jest cena nabycia tej nieruchomości. Cena nabycia przedmiotowej nieruchomości jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę została określona na kwotę 94.500.00 zł. pomniejszoną o kwotę 1.234,80 jaka przypadłaby na rzecz wnioskodawcy w przyszłym planie podziału kwoty uzyskanej z licytacji przedmiotowej nieruchomości. Tak więc faktycznie cenę nabycia była kwota 93.265,20 zł.

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że w jego sytuacji kosztem uzyskania przychodu będzie cena jaką zapłacił za nieruchomość nabytą w drodze licytacji.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż wnioskodawca niewątpliwie poniósł wydatki związane z nabyciem przedmiotowej nieruchomości w postaci zapłaconej ceny. Dlatego też wydatek ten będzie stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, stosownie do treści cyt. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, jeżeli został w odpowiedni sposób udokumentowany.

Wnioskodawca we własnym stanowisku zawarł również stwierdzenie, że kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości będzie wartość niespłaconej pożyczki, zabezpieczonej hipoteką na przedmiotowej nieruchomości i dopiero od tak ustalonej podstawy opodatkowania, która według wnioskodawcy wyniesie 38.019,60 zł będzie należało pobrać 19% podatek dochodowy.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, że jak wynika z art. 720 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że sam fakt zawarcia umowy pożyczki zabezpieczonej hipoteką obciążającą nieruchomość, którą następnie wnioskodawca nabył w drodze sprzedaży przez licytację, nie daje podstaw prawnych do twierdzenia, że przychód jaki wnioskodawca następnie uzyskał z jej odpłatnego zbycia będzie mógł pomniejszyć o wartość niespłaconej pożyczki.

Fakt nie wykonania zobowiązania w postaci nie spłacenia pożyczki spowodował jedynie, że przedmiotowa nieruchomość w drodze postępowania egzekucyjnego została wystawiona do sprzedaży w drodze licytacji. Na skutek przybicia ceny wnioskodawca będący jednocześnie jednym z wierzycieli właściciela ww. nieruchomości, stał się jej właścicielem płacąc cenę, która niewątpliwie był ceną niższą niż cena rynkowa z uwagi na zobowiązania jakimi licytowana nieruchomość była obciążona.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż kwoty niespłaconej pożyczki wbrew stanowisku wnioskodawcy, nie można uznać za udokumentowany koszt nabycia ww. nieruchomości. Jedynym powiązaniem czynności zawarcia umowy pożyczki z czynnością nabycia przedmiotowej nieruchomości był fakt, że pożyczka ta nie została spłacona, ale nie świadczy to jeszcze o tym, że wartość niespłaconej pożyczki jako koszt nabycia przedmiotowej nieruchomości będzie mógł obniżyć przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości tylko dlatego, że pożyczka ta stanowiła zabezpieczenie wykonania zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy pożyczki.

Ponadto jak już wyżej wskazano ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych a w szczególności w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e i art. 19 w sposób jednoznaczny reguluje sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, a w art. 22 ust. 6c tej ustawy enumeratywnie wymienia wydatki stanowiące koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wśród kosztów tych nie jest wymieniona pożyczka.

Zatem dokonując obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości wnioskodawca winien postąpić w następujący sposób: przychód uzyskany ze sprzedaży (ustalony zgodnie z art. 19) należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnicę będzie stanowił dochód – podstawa obliczenia podatku. Od podstawy obliczenia podatku należy wyliczyć 19%, w wyniku czego uzyskamy kwotę należnego podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez wnioskodawcę.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów cenę nabycia przedmiotowej nieruchomości, natomiast brak jest możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty niespłaconej pożyczki, dlatego też stanowisko wnioskodawcy uwzględniające pożyczkę do wyliczenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa. S Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.