Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.24.2022.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-08
Teza: Uznanie Sprzedającego za podatnika VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek, brak zastosowania zwolnienia i prawo Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działek.
Słowa kluczowe: odliczenia; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż-sprzedaż działek; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

‒ uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nr 2/2 i 3/1 jest nieprawidłowe,

‒ braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży działek nr 2/2 i 3/1 jest prawidłowe,

‒ prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działek nr 2/2 i 3/1 jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

18 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą działek nr 2/2 i 3/1. Uzupełnili go Państwo pismem z 9 lutego 2022 r. (wpływ 9 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ A. Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ B. G.

### Opis stanu faktycznego

Umowa przedwstępna

Pan B. G. (dalej jako: „Sprzedający”, „Sprzedawca”) zawarł z C. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży działek oznaczonych numerami identyfikacyjnymi 8/1 oraz 2/2 położonych w miejscowości (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`) (dalej jako: „Umowa przedwstępna”). Jak wynikało z treści Umowy przedwstępnej, sprzedawane działki stanowiły nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy (\`(...)\`) prowadził księgę wieczystą nr (\`(...)\`)/8 (dalej jako: „Nieruchomość”).

Sposób korzystania działki o numerach 8/1 oraz 2/2 określono jako działki rolne. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej, na terenie Nieruchomości nie znajdywały się wówczas żadne budynki.

Na dzień podpisania Umowy przedwstępnej, jedynym właścicielem Nieruchomości był pan B. G. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości po nabyciu spadku po rodzicach oraz na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (\`(...)\`) z 30 marca 2020 r. sygn. akt (\`(...)\`) o zniesieniu współwłasności nieruchomości, przy czym działka 8/1 zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego została nabyta na podstawie ww. postanowienia. Własność Nieruchomości została objęta, gdy Sprzedawca pozostawał w związku małżeńskim i swojego stanu cywilnego do dnia wysłania niniejszego wniosku nie zmieniał. Nie były zawierane umowy majątkowe małżeńskie, w związku z czym Nieruchomość wchodziła w skład majątku osobistego Sprzedawcy. W dziale III księgi wieczystej zostało ujawnione ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności drogi na rzecz właścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) i (\`(...)\`).

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich (poza ewentualnymi służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią pisemną zgodą Kupującego) działki gruntu nr 8/1 i 2/2 za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. 

Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta po spełnieniu się określonych w Umowie przedwstępnej warunków. Zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem (tzw. data ostateczna). Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami:

a. uzyskania przez Sprzedającego oświadczeń właścicieli nieruchomości uprawnionych z tytułu służebności gruntowej ujawnionej w dziale III księgi wieczystej Nieruchomości, że zrzekają się swego uprawnienia oraz wyrażają bezwarunkową zgodę na wykreślenie tego prawa w formie prawem przewidzianej oraz dokonanie prawomocnego wykreślenia z działu III księgi wieczystej tegoż ograniczonego prawa rzeczowego,

b. uzyskania przez Sprzedawcę zaświadczeń Urzędu Skarbowego wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON oraz KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków, ani składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych, do uiszczania których był zobowiązany,

c. przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d. uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

e. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, wodociągi, linie energetyczne, linie telekomunikacyjne, rurociągi, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości i kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

f. potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji między innymi na przedmiotowej Nieruchomości,

g. potwierdzenia przez Kupującego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia przez Kupującego do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony,

h. uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

i. przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedawcę na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedawcę,

j. minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedawcę Kupującemu, na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcę z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy itp.,

Oświadczenia i zapewnienia Sprzedawcy miały pozostać ważne w dacie ostatecznej.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia

umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymagało zgody Wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały - stosownie do treści art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień umowy spółki Kupującego, najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący miał przedłożyć Sprzedawcy uchwałę Wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości. W przypadku nieprzedstawienia takiej zgody w powyższym terminie, umowa przyrzeczona nie mogła zostać ważnie zawarta zgodnie z prawem polskim, wobec czego - umowa przedwstępna wygasłaby (ze skutkami jak przy jednostronnym odstąpieniu od umowy w trybie art. 395 kodeksu cywilnego) z upływem daty ostatecznej (bez wzajemnych roszczeń Stron) i nie wywoływałaby ona żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron.

Wydanie Nieruchomości, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w umowie przedwstępnej, wszystkie płatności związane z Nieruchomością do dnia umowy przyrzeczonej miały być ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia umowy przyrzeczonej obciążać miały Kupującego. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupującemu przysługiwać miało prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianych przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także wejścia na teren Nieruchomości - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, do dokonania w jego imieniu, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:

‒ dysponowania Nieruchomością m.in. dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz pozwolenia na budowę,

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ) ochronie, 

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

‒ uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej - we właściwych dla Sprzedawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości - urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega świadczeniami publicznoprawnymi,

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (\`(...)\`)/8 Sądu Rejonowego (\`(...)\`). Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka stanowiąca przedmiot sprzedaży została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedawcy,

‒ uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa wyżej.

Nieruchomość została objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (\`(...)\`)/13 Rady Gminy (\`(...)\`) z 3 czerwca 2013 r.

Zgodnie z nim teren Nieruchomości oznaczony jest symbolami:

‒ E7ZN (tereny zieleni niskiej mającej w przeznaczeniu podstawowym tereny łąk i pastwisk) dla części działki 8/1,

‒ E4PU (tereny przemysłowo-usługowe) dla części działki 8/1,

‒ E2P (tereny przemysłowe) dla działki 2/2.

Zgodnie z § 9 ust. 7 Uchwały nr (\`(...)\`)/13 Rady Gminy (\`(...)\`) z 3 czerwca 2013 r.:

Tereny produkcyjno - usługowe o symbolach od El PU do E7PU:

1\. mają przeznaczenie podstawowe takie jak: obiekty produkcyjne, przetwórstwa rolno - spożywczego, rzemiosła, a także: bazy, składy, magazyny, usługi logistyczne, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi handlu, obiekty biurowe, administracyjne,

2\. mają przeznaczenie uzupełniające takie jak:

a. usługi gastronomii,

b. mieszkania wbudowane w obiekty usługowe, budynki mieszkalne jednorodzinne za wyjątkiem terenu E2PU,

c. sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,

d. drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi,

e. budynki pomocnicze, garaże,

f. obiekty małej architektury',

g. zieleń urządzona.

Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu są następujące:

a. maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,

b. minimalna intensywność zabudowy - 0,01,

c. maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,

d. maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od E5PU do E7PU- 16m,

e. maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od El PU do E4PU- 19m,

f. powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 20% powierzchni działki budowlanej,

g. geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.

Tereny zieleni niskiej o symbolach: od El ZN do E7ZN:

1\. mają przeznaczenie podstawowe takie jak: tereny łąk i pastwisk.

2\. mają przeznaczenie uzupełniające takie jak:

a. sieci i urządzenia infrastruktury' technicznej,

b. ciągi piesze, pieszo - jezdne,

c. obiekty małej architektury.

Tereny przemysłu o symbolach: od E1P do E7P:

1\. mają przeznaczenie podstawowe: przemysł, przetwórstwo rolno - spożywcze, rzemiosło z zakresu produkcji, bazy, składy, magazyny, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi logistyczne.

2\. mają przeznaczenie uzupełniające:

a. usługi z zakresu: administracji, handlu, gastronomii, rzemiosła,

b. sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,

c. drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi,

d. budynki pomocnicze, garaże,

e. obiekty małej architektury

f. zieleń urządzona.

Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

a. maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,

b. minimalna intensywność zabudowy - 0,01,

c. maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,

d. maksymalna wysokość budynków - 19m,

e. powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 15% powierzchni działki budowlanej, geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.

Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności rolniczej.

Działka nr 8/1 została podzielona z inicjatywy Kupującego na dwie działki, tj.:

a. działkę gruntu nr 2/1, która znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU oraz E7ZN;

b. działkę gruntu nr 3/1, która znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU.

Przeniesienie własności

Sprzedający zawarł z Kupującym (C. Sp. z o.o.) umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków, mocą której rozwiązano w całości Umowę Przedwstępną, opisaną powyżej, zrzekając się wzajemnie wszelkich roszczeń, które mogłyby powstać w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej.

2 sierpnia 2021 r. Sprzedający zawarł z A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (NIP: (\`(...)\`); dalej: „Nabywca”) oraz B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (NIP: (\`(...)\`); dalej: „Spółka”) warunkowe umowy objęte aktem notarialnym, mocą których:

a) Sprzedający sprzedał A. Sp. z o.o., dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi:

a. 2/2,

b. oraz powstałą z podziału nieruchomości 8/1 działkę gruntu nr 3/1,

(dalej: „Nieruchomości”, „Przedmiot Sprzedaży 1”) pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 r. Spółka w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem działek o numerach 9/3 i 8/3 (dalej: „Umowa Warunkowa 1”). Strony postanowiły, że umowa przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży 1 zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 r.

b) Sprzedający sprzedał Kupującemu B. Sp. z.o.o działkę powstałą z podziału nieruchomości 8/1 i oznaczoną numerem ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy (\`(...)\`) prowadzi księgę wieczystą o numerze (\`(...)\`)(dalej: „Nieruchomość 2”, „Przedmiot Sprzedaży 2 ”) z zastrzeżeniem warunku, że w terminie do dnia 15 października 2021 r. Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach 7/3 oraz 5/3(dalej: „Umowa warunkowa2”). Strony postanowiły, że umowa przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży2 zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 r.

Sprzedający udzielił przedstawicielowi spółek A. Sp. z o.o. i B. Sp. z o.o. pełnomocnictwa do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości po spełnieniu się ww. warunków.

Warunek zawarty w Umowie Warunkowej 1 został spełniony 12 sierpnia 2021 r. na wskutek zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której A. Sp. z o.o. nabył prawo własności nieruchomości 9/3 i 8/3.

Warunek zawarty w Umowie Warunkowej 2 został spełniony 12 sierpnia 2021 r. na wskutek zawarcia umowy sprzedaży, w wyniku której B. Sp. z o.o. nabył prawo własności nieruchomości 7/3 i 5/3.

W następstwie ziszczenia się warunków zawartych w Umowie Warunkowej 1 i Umowie Warunkowej 2, 16 sierpnia 2021 r. pełnomocnik B. G. działając w jego imieniu, a także w imieniu A. Sp. z o.o. oraz w imieniu B. Sp. z o.o. zawarł Umowę Przeniesienia Własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wraz z Umową o Ustanowienie Służebności objętą aktem notarialnym rep. A nr (\`(...)\`) (dalej: „Umowa Przeniesienia Własności Nieruchomości”) mocą której doszło do przeniesienia własności:

a) Przedmiotu Sprzedaży 1 ze Sprzedającego na A. Sp. z o.o.,

b) Przedmiotu Sprzedaży 2 ze Sprzedającego na B. Sp. z o.o.

Wszystkie płatności związane z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 były do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia umowy przyrzeczonej obciążają Nabywcę.

Nieruchomość 1 będąca przedmiotem Umowy Przeniesienia Własności Nieruchomości na rzecz A. Sp. z o.o.:

‒ jest niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona,

‒ na Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona,

‒ Nieruchomość 1 znajduje się w strefie nadgranicznej,

‒ na Nieruchomości 1 nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych,

‒ Sprzedawca nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 1, a w tym w szczególności nie dokonywał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów. Zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcą, a Kupującym nastąpiło z inicjatywy Kupującego i to Kupujący przedstawił ofertę nabycia Nieruchomości.

‒ Nieruchomość 1 nie posiada dostępu do drogi publicznej, dostęp do drogi publicznej zapewniony na zasadzie służebności gruntowej.

‒ Sprzedawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości 1, a w szczególności nie przyłączono Nieruchomości 1 do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej czy ciepłowniczej.

‒ Sprzedawca złożył 18 czerwca 2021 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiocie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości 1 w tożsamym stanie faktycznym. Wniosek została nadana sygnatura 0114-KDIP4-2.4012.466.2021.2.SKJ i został on pozostawiony bez rozpatrzenia,

‒ Nieruchomość 1 nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

‒ Nieruchomość 1 nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi innymi, niż wskazana wyżej służebność gruntowa,

‒ Nieruchomość 1 nie znajduje się na terenie parku narodowego, specjalnej strefy ekonomicznej,

‒ działka o nr 2/2 została wydzierżawiona przez Sprzedawcę na rzecz Józefa Kwaśnicy w 2015 r. na sześć lat, podczas gdy działka o numerze 8/1, została wydzierżawiona P. N. w 2017 r. na pięć lat.

‒ Nieruchomość 1 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (\`(...)\`)/13 Rady Gminy (\`(...)\`) z 3 czerwca 2013 r., zgodnie z którym teren Nieruchomości oznaczony jest symbolami:

‒ E2P (tereny przemysłowe) dla działki 2/2,

‒ E4PU(tereny produkcyjno-usługowe) dla działki gruntu nr 3/1.

Podsumowując:

a. Sprzedawca

‒ nie dokonywał wcześniej, oprócz wskazanych we wniosku, sprzedaży nieruchomości,

‒ nie wykorzystywał przedmiotowych działek w działalności gospodarczej - działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Nieruchomości w całym okresie posiadania były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług,

‒ nie prowadzi działalności gospodarczej,

‒ nie jest podatnikiem VAT,

‒ prowadził działalność rolniczą z tego tytułu uiszczał podatek rolny, przedmiotowa Nieruchomość była przedmiotem działalności rolniczej.

b. Wnioskodawca

Wnioskodawca (Nabywca) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabyte działki do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku. Nabyte przez Wnioskodawcę działki nr 2/2 oraz 3/1 będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku.

c. Realizacja umowy przedwstępnej

‒ C. Sp. z o.o. miała prawo do dysponowania Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 na podstawie wyżej opisanej umowy przedwstępnej. Zgodnie z nią, od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia oznaczonego jako data ostateczna C. Sp. z o.o. przysługiwało prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem dalszego udzielenia tego prawa dalszym podmiotom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii oraz wyrysów z ewidencji dotyczących usunięcia kolizji istniejących, a także - po uprzednim terminu

‒ i zakresu - do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń., a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

‒ W umowie warunkowej brak jest postanowień, które rzutowałyby na ocenę prawnopodatkową sprzedaży. Najistotniejszym jej postanowieniem było wskazanie warunku od spełnienia którego uzależnione zostało nabycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości?.

‒ Porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej zostało zawarte po wykonaniu czynności objętych pełnomocnictwem udzielonym C. Sp. z o.o. przez Sprzedającego.

‒ W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano warunki techniczne z T. i P., pozwolenia na budowę, zaświadczenia z urzędu gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej.

W piśmie uzupełniającym z 9 lutego 2022 r. w odpowiedzi na pytania wskazaliście Państwo, że:

Przedmiotem Sprzedaży 1 pomiędzy Sprzedającym - B. G., a Nabywcą - spółką A. Sp. z o.o. były działki oznaczone numerami: 2/2 oraz 3/1 (z czego ta druga powstała w wyniku podziału działki nr 8/1 na dwie odrębne działki).

### Pytania doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu

1\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego działek 2/2 oraz 3/1 powstałej z podziału działki 8/1, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego działek 2/2 oraz 3/1 powstałej z podziału działki 8/1, podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3\. Czy Nabywcy w związku z nabyciem działek 2/2 oraz 3/1 powstałej z podziału działki 8/1 przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług?

**Państwa stanowisko w sprawie**

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów' oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości 1 - działek o numerach ewidencyjnych 2/2 i 2/1 - przeszła ze Sprzedawcy na Wnioskodawcę, który w zamian uzyskał cenę określoną w umowie sprzedaży.

W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 2/2 i 2/1, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/O1 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

‒ doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

‒ wydzielenie dróg wewnętrznych,

‒ podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

‒ wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

‒ podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej vr zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w opisie stanu faktycznego, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości 1, która nie uległa zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości 1 ponoszone były przez Sprzedawcę. Z kolei koszty przygotowania inwestycji były ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działał w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście dział na własną rzecz w celu przy gotowania inwestycji.

W takim przypadku nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany był wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażował podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawane działki zostały nabyte przez Sprzedawcę w drodze postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomości będąca we władaniu Sprzedawcy została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości 1. Ponadto, Sprzedawca nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości 1, ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego został przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Wnioskodawca.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedawca nie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o ty m, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 2/2 i 2/1 mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Dlatego też, sprzedaż ww. działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego Nieruchomości jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (\`(...)\`)/13 Rady Gminy (\`(...)\`) z 3 czerwca 2013 r., zgodnie z którym teren Nieruchomości 1 oznaczony jest symbolami:

\- E2P (tereny przemysłowe) dla działki 2/2,

\- E4PU (tereny produkcyjno-usługowe) dla działki gruntu nr 3/1.

Tereny oznaczone symbolem E4PU - jak wynika z § 9 ust. 7 Uchwały nr (\`(...)\`)/13 Rady Gminy (\`(...)\`) z 3 czerwca 2013 r., stanowią tereny produkcyjno-usługowe, przeznaczone pod zabudowę. Terenami przeznaczonymi pod zabudowę są również działki znajdujące się na obszarze oznaczonym symbolem E2P (tereny przemysłowe).

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 czerwca 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.236.2019.2.AM stwierdził, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowa działka oznaczona w. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Odnosząc przytoczone stanowisko Dyrektora KIS do danej sprawy stwierdzić należy, mimo że podstawowym przeznaczeniem działek znajdujących się na obszarze E7ZN wskazane jest: tereny łąk i pastwisk, jako przeznaczenie uzupełniające wskazano: a) sieci i urządzenia 2 infrastruktury technicznej, b) ciągi piesze, pieszo - jezdne, c) obiekty małej architektury. Tym samym, na obszarze oznaczonym jako E7ZN dopuszczono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. W konsekwencji obszar E7ZN obejmuje tereny, które przeznaczone są do zabudowy. Przeznaczeniem podstawowym działek znajdujących się na obszarze oznaczonym jako E2P jest natomiast przemysł, przetwórstwo rolno - spożywcze, rzemiosło z zakresu produkcji, bazy, składy, magazyny, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi logistyczne. Także na tym obszarze dopuszczono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa ww. działek przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy nie była objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego stanu faktycznego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza realizować na niej inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 2/2 i 2/1 przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku w zakresie:

‒ uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nr 2/2 i 3/1 jest nieprawidłowe,

‒ braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży działek nr 2/2 i 3/1 jest prawidłowe,

‒ prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działek nr 2/2 i 3/1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Sprzedający zawarł z C. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży działek nr 8/1 i nr 2/2 położonych w miejscowości (\`(...)\`).

Sposób korzystania działki o numerach 8/1 oraz 2/2 określono jako działki rolne. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej, na terenie Nieruchomości nie znajdywały się wówczas żadne budynki.

Na dzień podpisania Umowy przedwstępnej, jedynym właścicielem Nieruchomości był Sprzedawca. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości po nabyciu spadku po rodzicach oraz na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego o zniesieniu współwłasności nieruchomości, przy czym działka 8/1 zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego została nabyta na podstawie ww. postanowienia. Własność Nieruchomości została objęta, gdy Sprzedawca pozostawał w związku małżeńskim i swojego stanu cywilnego do dnia wysłania niniejszego wniosku nie zmieniał. Nie były zawierane umowy majątkowe małżeńskie, w związku z czym Nieruchomość wchodziła w skład majątku osobistego Sprzedawcy. W dziale III księgi wieczystej zostało ujawnione ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności drogi na rzecz właścicieli nieruchomości KW (\`(...)\`) i (\`(...)\`).

Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, do dokonania w jego imieniu, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:

‒ dysponowania Nieruchomością m.in. dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz pozwolenia na budowę,

‒ uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

‒ uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej - we właściwych dla Sprzedawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości - urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega świadczeniami publicznoprawnymi,

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (\`(...)\`) Sądu Rejonowego (\`(...)\`). Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka stanowiąca przedmiot sprzedaży została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedawcy,

‒ uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa wyżej.

Sprzedający zawarł z Kupującym (C. Sp. z o.o.) umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków, mocą której rozwiązano w całości Umowę Przedwstępną.

2 sierpnia 2021 r. Sprzedający zawarł z A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością warunkową umowę objętą aktem notarialnym, mocą którego:

a) Sprzedający sprzedał A. Sp. z o.o., dwie działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 2/2, oraz powstałą z podziału nieruchomości 8/1 działkę gruntu nr 3/1, pod warunkiem, że do 15 października 2021 r. Spółka w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem działek o numerach 9/3 i 8/3.

W następstwie ziszczenia się warunków zawartych w Umowie Warunkowej 1 16 sierpnia 2021 r. pełnomocnik B. G. działając w jego imieniu, a także w imieniu A. Sp. z o.o. zawarł Umowę Przeniesienia Własności Nieruchomości 1 wraz z Umową o Ustanowienie Służebności mocą której doszło do przeniesienia własności przedmiotu Sprzedaży 1 ze Sprzedającego na Nabywcę.

Wskazaliście Państwo, że Nieruchomość 1 będąca przedmiotem Umowy Przeniesienia Własności Nieruchomości na rzecz A. Sp. z o.o.:

‒ jest niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona,

‒ na Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona,

‒ Nieruchomość 1 znajduje się w strefie nadgranicznej,

‒ na Nieruchomości 1 nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych,

‒ Sprzedawca nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 1, a w tym w szczególności nie dokonywał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów. Zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcą, a Kupującym nastąpiło z inicjatywy Kupującego i to Kupujący przedstawił ofertę nabycia Nieruchomości,

‒ Nieruchomość 1 nie posiada dostępu do drogi publicznej, dostęp do drogi publicznej zapewniony na zasadzie służebności gruntowej,

‒ Sprzedawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości 1, a w szczególności nie przyłączono Nieruchomości 1 do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej czy ciepłowniczej,

‒ Nieruchomość 1 nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

‒ Nieruchomość 1 nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi innymi, niż wskazana wyżej służebność gruntowa,

‒ Nieruchomość 1 nie znajduje się na terenie parku narodowego, specjalnej strefy ekonomicznej,

‒ działka o nr 2/2 została wydzierżawiona przez Sprzedawcę na rzecz Józefa Kwaśnicy w 2015 r. na sześć lat, podczas gdy działka o numerze 8/1, została wydzierżawiona P. N. w 2017 r. na pięć lat.

‒ Nieruchomość 1 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (\`(...)\`)/13 Rady Gminy (\`(...)\`) z dnia 3 czerwca 2013 r., zgodnie z którym teren Nieruchomości oznaczony jest symbolami:

‒ E2P (tereny przemysłowe) dla działki 2/2,

‒ E4PU(tereny produkcyjno-usługowe) dla działki gruntu nr 3/1.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży działek nr 2/2 i 3/1 będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż Nieruchomości 1 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa wart. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy przedstawionego przez Państwa wynika, że Sprzedawca wydzierżawił działkę nr 2/2 na sześć lat i działkę nr 8/1 na pięć lat, w wyniku podziału tej drugiej powstała działka nr 3/1.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm. ):

przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zatem dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W ocenie Organu uznać należy, że wydzierżawienie przez Sprzedającego Nieruchomości nr 1 odpowiada wskazanemu w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dzierżawa Nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT.

Z opisu przedstawionego we wniosku przez Państwa wynika również, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki 2/2 oraz powstałej z podziału nieruchomości nr 8/1 działki gruntu nr 3/1 zawarto umowę przedwstępną. Jak wynika z opisu sprawy, C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością miała prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie wyżej opisanej umowy przedwstępnej. Zgodnie z nią, od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia oznaczonego jako data ostateczna C. Sp. z o.o. przysługiwało prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem dalszego udzielenia tego prawa dalszym podmiotom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii oraz wyrysów z ewidencji dotyczących usunięcia kolizji istniejących, a także - po uprzednim terminu i zakresu - do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano warunki techniczne z T. i P., pozwolenia na budowę, zaświadczenia z urzędu gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych Kupującej przez Sprzedającego pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy opisane wyżej działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe Działki będące nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkowało tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego były podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości był stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością. Bez znaczenia dla oceny działań Sprzedającego jest fakt, że umowa z C. Sp. z o.o. została rozwiązana. Podjęte działania w ramach pełnomocnictwa prowadziły do przyspieszenia procesu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, który w efekcie będzie realizowany przez A. sp. z o.o., zaś uzyskanie pozwolenia i warunków technicznych przyspieszyły ten proces, co w efekcie podniosło wartość nieruchomości dla ostatecznego Nabywcy. Działania Sprzedającego były nakierowane na wyjście naprzeciw oczekiwaniom zarówno C. Sp. z o.o. jak i A. sp. z o.o.

W ocenie Organu, Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedającego zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a On sam działa jak podatnik VAT.

Zatem Sprzedający z tytułu tej transakcji, jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa wart. 15 ust.2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości (działek nr 2/2 i 3/1 powstałej z podziału działki nr 8/1) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust.1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT należało uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C 468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży są niezabudowane działki nr 2/2 i działka nr 3/1.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego teren Nieruchomości 1 oznaczony jest symbolami:

‒ E2P (tereny przemysłowe) dla działki nr 2/2

‒ E4PU (tereny produkcyjno-usługowe) dla działki gruntu nr 3/1

W analizowanym przypadku ww. działki stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa wart. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone wart. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów –zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych –niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) –wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone wart.136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku Sprzedający został właścicielem Nieruchomości po nabyciu spadku po rodzicach na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (\`(...)\`) o zniesieniu współwłasności nieruchomości, przy czym działka nr 8/1 zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego została nabyta na podstawie ww. postanowienia. Nie można zatem uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Nie został spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działce nr 2/2 i działce nr 3/1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek nr 2/2 i 3/1 jest opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży działki nr 2/2 i nr 3/1 należało uznać za prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie powstały wątpliwości dotyczące tego czy Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, planowana dostawa przez Sprzedającego opisanych we wniosku niezabudowanych działek tj. nr 2/2 oraz działki gruntu nr 3/1 na rzecz Nabywcy jest opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Z wniosku wynika także, że Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Zgodnie ze wskazaniem Nabywca po nabyciu nieruchomości zamierza wykorzystywać wyłącznie do czynności opodatkowanych.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. działek. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy –przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Nabywcę nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W powyższej sytuacji, Nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z nabyciem ww. Nieruchomości.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę w związku z nabyciem działek nr 2/2 i nr 3/1 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto Organ zauważa, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Wnioskodawcę wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których został wydany.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo prawo wnieść skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).