Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.289.2021.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-28
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości A oraz Nieruchomości B.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe**.**

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

8 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości A oraz Nieruchomości B. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 stycznia 2022 r. (wpływ 25 stycznia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X sp. z o.o. s.k.a.

(\`(...)\`);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y sp. z o.o.

(\`(...)\`);

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Status Kupującego oraz Sprzedającego

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący” lub „Spółka”) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Zgodnie z danymi ujawnionymi w KRS przeważającym elementem działalności Spółki jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”, wraz z Kupującym: „Strony”, „Zainteresowani”) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi ujawnionymi w KRS przeważającym elementem działalności Sprzedającego jest dystrybucja energii elektrycznej.

Sprzedający jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym nieruchomości:

\- położonej w (…) dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość A”). Spółka jest również wyłącznym właścicielem znajdujących się na niej budynków stanowiących odrębny przedmiot własności. Należy zauważyć, że nieruchomość A powstała w wyniku podziału nieruchomości położonej w (…), (dalej: „Nieruchomość 1”), w wyniku której wyodrębniono dwie nieruchomości o numerze (…) (tj. Nieruchomość A) oraz (…) (podział ten jest również ujawniony w księdze wieczystej).

\- położonej w (…), dla której Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość B”) oraz wyłącznym właścicielem znajdującego się na Nieruchomości B budynku stanowiącego odrębny przedmiot własności.

Strony nie są i nie będą na moment zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości A oraz Nieruchomości B (dalej: „Transakcja”) podmiotami powiązanymi.

2\. Przedmiot Transakcji

Zainteresowani zawarli w dniu 5 lipca 2018 r. Przedwstępne Umowy Sprzedaży (dalej: „Umowy Przedwstępne”), w oparciu o które zobowiązali się zawrzeć umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z prawami związanymi, wolne od praw i roszczeń osób trzecich, Nieruchomości A oraz Nieruchomości B (dalej: „Umowy Przyrzeczone”). Na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej Nieruchomość 1 nie była podzielona, niemniej już w samej Umowie Przedwstępnej zawarto intencję dokonania podziału (w wyniku którego wyodrębniono m.in. Nieruchomość A).

Transakcja została skonstruowana jako dwie powiązane ze sobą Umowy Przedwstępne, jedna dotycząca Nieruchomości A i druga dotycząca Nieruchomości B.

Strony postanowiły, iż Umowy Przyrzeczone zawarte zostaną po spełnieniu szeregu warunków określonych w Umowach Przedwstępnych. Strony uzgodniły również w Umowach Przedwstępnych, iż są uprawnione do zrzeczenia się obowiązku spełnienia poszczególnych warunków i żądania zawarcia Umów Przyrzeczonych pomimo ich niespełnienia się. Wśród istotnych warunków uzgodnionych przez Strony w Umowach Przedwstępnych wymienić należy między innymi:

\- Uzyskanie przez Sprzedającego decyzji podziałowej jednej z nieruchomości będącej przedmiotem Umowy Przedwstępnej;

\- Uzyskanie przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy;

\- Uzyskanie przez Kupującego pozwolenia na budowę;

\- Przeprowadzenie przez Kupującego audytu kupowanych nieruchomości i planowanej na nich inwestycji i pozytywna ich ocena przez Kupującego w kontekście przeprowadzonego audytu;

\- Wydanie interpretacji podatkowej;

\- Wyburzenie przez Sprzedającego jednego z budynków znajdujących się na terenie nieruchomości będącej przedmiotem Umów Przedwstępnych;

\- Złożenie przez Kupującego depozytów wynikających z Umów Przyrzeczonych na przechowanie u notariusza mającego dokumentować umowy sprzedaży lub w banku w oparciu o umowę zastrzeżonego rachunku depozytowego.

Zainteresowani postanowili, iż w przypadku gdy w dniu zawarcia Umów Przyrzeczonych nieruchomości te będą zabudowane, to umowa sprzedaży obejmie także własność wszelkich budynków, budowli i urządzeń stanowiących części składowe tych nieruchomości, a co za tym idzie, spowoduje to proporcjonalny wzrost kwot, które Kupujący zapłaci Sprzedającemu na mocy obydwu Umów Przyrzeczonych. W dniu zawarcia Umów Przyrzeczonych nieruchomości będą zabudowane, co szczegółowo zostało opisane poniżej.

W stosunku do momentu zawarcia Umów Przedwstępnych część warunków spełniła się. W wyniku uzyskania przez Sprzedającego decyzji podziałowej powstała Nieruchomość A, która stanowi przedmiot Transakcji. Wyburzono również część budynków znajdujących się na terenie Nieruchomości A.

Strony dokonały już również audytu, a Kupujący wydał pozytywną ocenę audytu przedmiotu Transakcji.

W dniu zawarcia Umów Przyrzeczonych wydanie Nieruchomości A i Nieruchomości B zostanie stwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym i zostanie ustalone w ciągu określonego czasu od zawarcia Umów Przyrzeczonych, wówczas Sprzedający przekaże również Kupującemu wszystkie znajdujące się w jego posiadaniu dokumenty dotyczące przedmiotowych nieruchomości.

3\. Opis przedmiotu Transakcji

Nieruchomość A oznaczona jest w ewidencji gruntów jako „Ba” (tereny przemysłowe) i jest położona na obszarze, dla którego na moment zawarcia Umów Przedwstępnych, jak również na dzień złożenia niniejszego wniosku o interpretację, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są już jednak w toku, co zostało przez Strony uwzględnione w Umowach Przedwstępnych. W przypadku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidziano opłatę planistyczną, która może obciążać Sprzedającego.

W stosunku do części działki o numerze (…), a więc części Nieruchomości A, została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja jest nieostateczna.

Nieruchomość B oznaczona jest w ewidencji gruntów jako „Ba” (tereny przemysłowe) i jest położona na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Analogicznie jak w przypadku Nieruchomości A, prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym obszar Nieruchomości B są w toku, co zostało przez Strony uwzględnione w Umowach Przedwstępnych. W przypadku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidziano opłatę planistyczną, która może obciążać Sprzedającego.

Żaden z budynków objętych przedmiotowym wnioskiem nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego.

Nieruchomość A oraz Nieruchomość B nie była i nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT Sprzedającego.

Przy zawarciu Umów Przedwstępnych okazany został między innymi wypis z rejestru budynków, z którego wynikało, iż na Nieruchomości 1 znajdował się dwukondygnacyjny budynek (dalej: „Budynek C”) oraz czterokondygnacyjny budynek (dalej: „Budynek D”) oraz budynek jednokondygnacyjny. Wnioskodawca pragnie zauważyć, że obecnie po podziale Nieruchomości 1, na Nieruchomości A znajduje się jedynie Budynek C (Budynek D oraz budynek jednokondygnacyjny został wyburzony, co Strony szczegółowo wskażą poniżej). Budynek C nie zostanie wyburzony do dnia Transakcji.

Okazany został także wypis z rejestru budynków, z treści którego wynika, iż na terenie Nieruchomości B znajduje się ośmiokondygnacyjny budynek biurowy. Strony zaznaczają, że budynek ten nie był i nie będzie wyburzony do dnia Transakcji.

Sprzedający w Umowach Przedwstępnych zobowiązał się do niedokonywania wyburzeń budynków znajdujących się na Nieruchomości A oraz Nieruchomości B za wyjątkiem wyburzenia Budynku D oraz budynku jednokondygnacyjnego. Budynki te zostały wyburzone przed dniem wystąpienia z niniejszym wnioskiem, a więc nie stanowią przedmiotu Transakcji.

Na działce o nr ew. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…), (a więc drugiej działki, która powstała w wyniku podziału Nieruchomości 1 i która nie jest przedmiotem transakcji) oraz na Nieruchomości A zlokalizowana jest również czynna stacja elektroenergetyczna o napięciu 220/110/15Kv GPZ XYZ. Sprzedający, na mocy decyzji Prezydenta Miasta (…) z dnia 22 lutego 2013 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, prowadzi prace budowlane mające na celu modernizację stacji GPZ XYZ (dalej również: Inwestycja). W ramach powyższych prac modernizacyjnych wybudowane zostały dwa budynki, w których zainstalowane zostało wyposażenie stacji GPZ XYZ, m.in. w postaci transformatorów i rozdzielni elektroenergetycznych wraz z urządzeniami towarzyszącymi, a z obszaru odpowiadającego Nieruchomości A usunięte zostały dotychczasowe części składowe stacji GPZ (…) z wyjątkiem Budynku C. Na Nieruchomości A znajduje się więc obecnie jedynie Budynek C.

Na działce o nr ew. (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…), oraz na Nieruchomości A zlokalizowany jest, wybudowany w ramach Inwestycji kanał kablowy, w którym umieszczone są elektroenergetyczne linie kablowe 15kV, łączące stację GPZ (…) z siecią dystrybucji energii elektrycznej o napięciu 15 kV stanowiącą własność Sprzedającego wraz z liniami światłowodowymi (dalej: Kanał Kablowy), a ponadto zlokalizowane są nie umieszczone w Kanale Kablowym cztery kablowe linie elektroenergetyczne o napięciu 15kV łączące stację GPZ (…) z siecią dystrybucji energii elektrycznej o napięciu 15 kV stanowiącą własność Sprzedającego. Przez powyższe działki gruntu (w tym przez Nieruchomość A) przebiegają także wybudowane w ramach Inwestycji trzy elektroenergetyczne linie kablowe o napięciu 110 kV wraz z liniami światłowodowymi łączące stację GPZ (…) z siecią dystrybucji energii elektrycznej o napięciu 110 kV stanowiącą własność Sprzedającego.

Na Nieruchomości B zlokalizowane są elementy wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, przy pomocy których ze stacji GPZ (…) odprowadzane są ścieki bytowe wraz z wodami opadowymi i roztopowymi, w tym pochodzącymi z odwodnienia Kanału Kablowego.

Kanał Kablowy oraz pozostałe kablowe linie elektroenergetyczne nie będą przedmiotem Transakcji i pozostaną własnością Sprzedającego.

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji objęte są także umowami najmu.

Nieruchomość A objęta jest następującymi umowami najmu:

\- Ramową Umową Najmu nr (…) z 1 sierpnia 2012 r.;

\- Umową najmu nr (…) z 28 kwietnia 2010 r.;

\- Umową nr (…) z 1 kwietnia 2020 r.;

Natomiast Nieruchomość B objęta jest:

\- Umową nr (…) z 9 maja 2001 r.;

\- Umową najmu z nr (…) z 25 czerwca 2018 r.;

\- Umową najmu nr (…) z 25 czerwca 2018 r.

Planowane jest rozwiązanie wszystkich obowiązujących umów najmu przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

Kupujący zobowiązał się do ustanowienia nieodpłatnie, na prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości A, w Umowach Przyrzeczonych, służebności przesyłu na rzecz Sprzedającego. Polegać ona ma na przyznaniu prawa do nieodpłatnego i nieograniczonego w czasie korzystania z tej nieruchomości, w zakresie niezbędnym do utrzymywania na tej nieruchomości istniejących elektroenergetycznych linii kablowych i Kanału Kablowego, jak również na przyznaniu prawa wstępu i wjazdu na Nieruchomość A, także z użyciem sprzętu ciężkiego w celu wykonywania wszelkich czynności związanych z eksploatacją Kanału Kablowego i elektroenergetycznych linii kablowych, m.in ich modernizacją, konserwacją, naprawą.

Kupujący w Umowach Przyrzeczonych ustanowi nieodpłatnie, na prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości B, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości zabudowanej GPZ (…), służebność gruntową polegającą na prawie do nieodpłatnego po jej ustanowieniu i nieograniczonego w czasie korzystania z Nieruchomości B w zakresie niezbędnym do utrzymania na tej nieruchomości elementów wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej GPZ (…) i odprowadzania przy ich wykorzystaniu ścieków bytowych oraz wód opadowych i roztopowych, w tym pochodzących z odwodnienia Kanału Kablowego, a także wykonywania wszelkich prac związanych z eksploatacja tej instalacji, jej konserwacją, modernizacją, naprawą i przebudową.

Umowy Przedwstępne zawierają także szereg regulacji odnośnie możliwości odstąpienia od umowy. Zgodnie z Umowami Przedwstępnymi i zawartymi później aneksami, przykładowo:

\- Kupujący może odstąpić od Umowy Przyrzeczonej w zakresie dotyczącym praw do Nieruchomości B, jeżeli z obiektywnych przyczyn, na Nieruchomości B nie byłoby możliwe wybudowanie budynku/budynków o powierzchni co najmniej 18.000 (osiemnaście tysięcy) GLA, w terminie do 26 kwietnia 2024 r.;

\- Kupujący mógł także według własnego uznania odstąpić od zawarcia Umów Przyrzeczonych jeżeli według jego własnego uznania wynik audytu był negatywny, w terminie do 31 stycznia 2019 r. Ponadto uprawnienie takie przysługuje Sprzedającemu jeśli Kupujący nie poinformuje notariusza o negatywnym wyniku audytu i nie złoży stosownego oświadczenia o odstąpieniu od zawarcia Umów Przyrzeczonych;

\- Jeśli Decyzja Podziałowa nie zostałaby uzyskana w terminie do dnia 5 lipca 2022 r. z wyłącznej winy Sprzedającego, Kupujący miałby prawo odstąpić od zawarcia Umów Przyrzeczonych, do dnia 31 grudnia 2022 r.);

\- Sprzedający, w terminie do dnia 26 kwietnia 2024 r, może odstąpić od zawarcia Umów Przyrzeczonych w przypadku wejścia w życie uchwały Rady Miasta (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren Nieruchomości A lub Nieruchomości B, jeżeli przed datą wejścia tego planu w życie Strony nie ustalą zasad poniesienia opłaty planistycznej oraz Kupujący nie złoży oświadczenia o zobowiązaniu się do zapłaty na rzecz Sprzedającego kwoty stanowiącej równowartość tej opłaty planistycznej.

Część z przesłanek odstąpienia zawartych w Umowach Przedwstępnych na moment składania wniosku jest już nieaktualna i nie może być powodem odstąpienia od Umów Przyrzeczonych (zmiana w tym zakresie nastąpiła w wyniku wzajemnych uzgodnień Stron). Została bowiem uzyskana Decyzja Podziałowa, jak również przeprowadzono audyt którego wynik nie został uznany przez Kupującego za powód do odstąpienia od Umów Przyrzeczonych. Strony podkreślają jednak, że na dzień złożenia niniejszego wniosku o interpretację ich intencją jest zawarcie umów sprzedaży prawa wieczystego (w wraz z związanymi prawami) użytkowania Nieruchomości A oraz B.

Strony w Umowach Przedwstępnych ustaliły cenę sprzedaży osobno za Nieruchomość A i Nieruchomość B oraz warunki jej modyfikacji (zmiany) w wyniku określonych zdarzeń, które mogą mieć miejsce w przyszłości. Jednocześnie Strony postanowiły o obowiązku płatności części ceny poprzez złożenie na przechowanie u notariusza określonego depozytu po pozytywnym wyniku audytu albo w czasie określonym od zawarcia Umów Przedwstępnych. Przedmiotowy depozyt pełni co do zasady rolę zadatku, z tym zastrzeżeniem że w przypadku okoliczności, za które żadna ze Stron nie ponosi odpowiedzialności, Sprzedający będzie uprawniony do zatrzymania części zadatku w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia Umów Przyrzeczonych. Przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej praw do Nieruchomości A zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny za nią.

Do Umów Przedwstępnych zawarte zostały także trzy aneksy. Pierwszy z nich podpisany 5 lipca 2018 r. dotyczył potencjalnych skutków wynikających z zaistnienia konieczności nabycia przez Kupującego nieruchomości lokalowych zlokalizowanych na nieruchomości sąsiedniej w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Kolejny aneks do Umów Przedwstępnych podpisany został dnia 25 października 2018 r. Dotyczył on konsekwencji audytu, którego przeprowadzenie stanowi jeden z warunków zawarcia Umów Przyrzeczonych. Przyznaje on między innymi Sprzedającemu prawo odstąpienia od Umów Przedwstępnych w przypadku, gdyby Kupujący poinformował go w określonym terminie o negatywnym wyniku przeprowadzonego audytu.

Ostatni aneks został zawarty dnia 9 grudnia 2019 r. i zawierał szczegółowe regulacje odnośnie potencjalnego zwiększenia ceny i rozliczeń między Stronami.

Zainteresowani pragną wskazać, że od pierwszego zasiedlenia zabudowań na nieruchomościach będących przedmiotem Transakcji upłynęło więcej niż 2 lata i nie podlegały one ulepszeniom przekraczającym 30% ich wartości początkowej.

Przedmioty Transakcji (a więc zarówno Budynek C znajdujący się na Nieruchomości A oraz budynek biurowy znajdujący się na Nieruchomości B) nie podlegały ulepszeniom, które mogłyby skutkować spełnieniem definicji pierwszego zasiedlenia w wyniku dokonania ulepszenia w okresie ostatnich dwóch lat, jak również że do pierwszego zasiedlenia doszło w przypadku budynku C znajdującego się na Nieruchomości A w 1975 r., a w stosunku do budynku biurowego znajdującego się na Nieruchomości B w 1991 r.

W stosunku do Budynku C nie dokonywano ulepszeń na przestrzeni ostatnich dwóch lat. Względem budynku biurowego prowadzono pewne prace inwestycyjne, nie przekroczyły one jednak w ostatnich dwóch latach 30% wartości początkowej budynku biurowego.

Zainteresowani rozważają złożyć w odpowiednim terminie oświadczenie o skorzystaniu z opcji opodatkowania VAT spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W szczególności, związku z zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynków (dostawą nieruchomości), Kupujący i Sprzedający zamierzają złożyć do właściwego organu, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. Złożenie takiego oświadczenia na etapie podpisania warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków nie było możliwe z uwagi na fakt, że nie było pewności co do tego, czy w ogóle zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży (powyżej opisane są dokładnie warunki, które Strony zastrzegły, by umowa przyrzeczona została zawarta). Strony planują złożyć oświadczenie przed dniem zawarcia Transakcji - dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, tj. zawarciem Umów Przyrzeczonych, a więc umów sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, w formie aktu notarialnego.

Należy zauważyć, że w związku z Transakcją realizowaną między Sprzedającym a Kupującym, będącą przedmiotem niniejszego wniosku, zbywane nieruchomości (prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków) w majątku Sprzedającego nie funkcjonują w ramach wyodrębnionej części działalności - działu, oddziału, wydziału czy też innej jednostki organizacyjnej wyodrębnionej pod względem funkcjonalnym, organizacyjnym czy finansowym w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego, do której byłyby przyporządkowane nieruchomości będące przedmiotem Transakcji, i która to jednostka byłaby przedmiotem zbycia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego. Dodatkowo Kupujący w związku z Transakcją nie przejmie od Sprzedającego zobowiązań czy wierzytelności, które stały się wymagalne przed realizacją Transakcji między Sprzedającym a Kupującym, związanych z przedmiotową nieruchomością.

Przedmiotem Transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek, nie są wszystkie składniki majątku Sprzedającego. Sprzedający pozostawia w swoim przedsiębiorstwie inne składniki majątkowe niż przedmiotowe nieruchomości, służące wykonywaniu przez niego działalności gospodarczej. Jak wskazano wyżej, Kupujący realizuje przedmiotową Transakcję w celu nabycia praw do nieruchomości oraz zrealizowania inwestycji polegającej na dokonaniu budowy na Nieruchomości A oraz Nieruchomości B. Należy zatem podkreślić, że nabycie Nieruchomości A i B ma służyć Kupującemu do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że Sprzedający jest właścicielem instalacji kanalizacyjnej zlokalizowanej na Nieruchomości B. Natomiast zgodnie z §5 ust. 1 Umów Przedwstępnych, sprzedaż Nieruchomości A oraz Nieruchomości B nie będzie obejmować urządzeń przesyłowych wskazanych w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jak wskazano dalej w Umowach Przedwstępnych, w szczególności sprzedaż nie będzie obejmować elektroenergetycznych linii kablowych wraz z liniami światłowodowymi, oraz instalacji kanalizacyjnej zlokalizowanej na Nieruchomości B. Spółka wskazała, iż instalacja kanalizacyjna, której właścicielem jest Sprzedający, nie będzie przedmiotem sprzedaży (Umów Przyrzeczonych).

**Pytanie**

Czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja w zakresie Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, gdy będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z ust. 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu podlegają w szczególności umowy sprzedaży rzeczy lub praw majątkowych znajdujących się lub wykonywanych w Polsce.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że planowana Transakcja w zakresie Nieruchomości A oraz Nieruchomości B będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Transakcja obejmująca Nieruchomość A oraz Nieruchomość B nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 28 stycznia 2022 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.754.2021.3.RK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in. że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym nieruchomości:

\- położonej w (…) dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (Nieruchomość A). Spółka jest również wyłącznym właścicielem znajdujących się na niej budynków stanowiących odrębny przedmiot własności. Należy zauważyć, że nieruchomość A powstała w wyniku podziału nieruchomości położonej w (…) (Nieruchomość 1), w wyniku której wyodrębniono dwie nieruchomości o numerze (…) (tj. Nieruchomość A) oraz (…) (podział ten jest również ujawniony w księdze wieczystej).

\- położonej w (…) dla której Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (Nieruchomość B) oraz wyłącznym właścicielem znajdującego się na Nieruchomości B budynku stanowiącego odrębny przedmiot własności.

Zainteresowani zawarli w dniu 5 lipca 2018 r. Przedwstępne Umowy Sprzedaży, w oparciu o które zobowiązali się zawrzeć umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z prawami związanymi, wolne od praw i roszczeń osób trzecich, Nieruchomości A oraz Nieruchomości B (Umowy Przyrzeczone). Na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej Nieruchomość 1 nie była podzielona, niemniej już w samej Umowie Przedwstępnej zawarto intencję dokonania podziału (w wyniku którego wyodrębniono m.in. Nieruchomość A).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 stycznia 2022 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.754.2021.3.RK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

„(…) transakcja sprzedaży Nieruchomości A i Nieruchomości B, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.”

„(…) W przypadku kiedy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i oświadczenie będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie Nieruchomości A i Nieruchomości B będących przedmiotem Transakcji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.”

A zatem, skoro planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości A oraz Nieruchomości B będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(…) sp. z o.o. s.k.a (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).