Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/4512-227/15-6/IR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-06-23
Teza: W zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania.
Słowa kluczowe: opodatkowanie; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 kwietnia 2015 r. (data wpływu 16 kwietnia 2015 r.) uzupełniony pismami: z dnia 26 maja 2015 r. (data wpływu 1 czerwca 2015 r.) i z dnia 29 maja 2015 r. (data wpływu 3 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismami z dnia 26 maja 2015 r. i z dnia 29 maja 2015 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz kwestie związane z reprezentacją.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina …. (Wnioskodawca) jest właścicielem nieruchomości położonej w …., oznaczonej jako działki o nr 178/10 i pow. 0,9109 ha oraz nr 178/11 i pow. 0,3262 ha. Nieruchomość ta posiada urządzoną w Sądzie Rejonowym w …. księgę wieczystą nr ….. Przedmiotowa nieruchomość objęta jest w ok. 95% obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zwanym "….." na obszarze miasta ….., zatwierdzonym uchwałą nr … Rady Miasta …. z dnia 22 lutego 2002 r. ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa ….. w 2002 r. Nr 45, poz. 562, zgodnie z którym jest to teren oznaczony symbolem UH, UI, P, przeznaczony pod budownictwo usługowo-handlowe i przemysłowe nieuciążliwe, zaś na pozostałą część wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy znak: …. z dnia 22 lutego 2006 r. dla inwestycji budowy parkingu na samochody osobowe - do 100 stanowisk oraz wjazdu od strony ulicy …. w …. na działkach o numerach 177/2, 178/10 i 178/11.

Wartość działek nr 178/10 i 178/11 została wyceniona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 1.812.475,00 zł (słownie: jeden milion osiemset dwanaście tysięcy czterysta siedemdziesiąt pięć zł 00/100).

Opisaną wyżej nieruchomość Wnioskodawca rozważa na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedać na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem na cele publiczne określone w art. 6 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. na cele budowy nowej Komendy Powiatowej Policji w …., po uzyskaniu na to wymaganej przez przepisy art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy o samorządzie gminnym zgody Rady Miasta.

Sprzedaż nieruchomości na cel publiczny ma zostać dokonana za cenę obniżoną w stosunku do ceny rynkowej wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę tj. za 1.000 zł netto. Na obniżenie ceny sprzedaży zezwala art. 14 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na opisanej nieruchomości Komenda Wojewódzka Policji w ….. rozpoczęła już realizowanie inwestycji na podstawie oświadczenia właściciela - Wnioskodawcy o udzieleniu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Inwestor korzysta obecnie z przedmiotowej nieruchomości czasowo na podstawie podpisanej między Gminą a Komendą Wojewódzką Policji w ….. umowy użyczenia.

Gmina nie ponosiła nakładów na opisaną nieruchomość poza dwoma ogrodzeniami istniejącymi na gruncie i wykazanymi w księgach finansowych Urzędu Miasta o wartości odpowiednio. 1.828,42 zł (słownie: jeden tysiąc osiemset dwadzieścia osiem zł 42/100) i 5.154,78 zł (słownie: pięć tysięcy sto pięćdziesiąt cztery zł 78/100).

Gmina jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Gminie nie przysługiwało w całości ani w części prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nieruchomość ma charakter budowlany i w chwili obecnej wydane jest na ww. nieruchomość pozwolenie na budowę dla inwestycji, która jak wspomniano wyżej już się rozpoczęła.

W piśmie z dnia 26 maja 2015 r. stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wskazał, iż z informacji znajdujących się w aktach Urzędu wynika, że nieruchomość objęta wnioskiem stała się własnością Skarbu Państwa z dniem 11 lutego 1975 r., kiedy to została nabyta aktem notarialnym Rep. „A” Nr …. z przeznaczeniem na zaplecze Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego w …\`(...)\` Własnością Wnioskodawcy stała się na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody ….. z dnia 22 maja 2000 r. w drodze komunalizacji. Od tamtej pory wchodziła w zasób nieruchomości gminnych, jednak nie była przez Gminę wykorzystywana. Dowodzi tego fakt, że byłym właścicielom przysługiwało roszczenie o jej zwrot, właśnie z powodu niezagospodarowania przedmiotowej nieruchomości na cele wskazane w wywłaszczeniu. Faktycznie więc po raz pierwszy została ona wykorzystana dopiero w roku 2013 przez Skarb Państwa - Wojewódzką Komendę Policji w ….., która za zgodą Gminy, rozpoczęła na niej inwestycję - budowę siedziby Powiatowej Komendy Policji w ……..

W związku z powyższym, nieruchomość objęta wnioskiem nie była wykorzystywana na realizację zadań Gminy, a co za tym idzie Gmina nie korzystała z żadnego zwolnienia z podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku obniżenia ceny sprzedawanej nieruchomości, Gmina będzie zobowiązana odprowadzić podatek VAT od ceny określonej operatem szacunkowym, czy też podatek ten będzie naliczony od obniżonej ceny sprzedaży, tj. od 1.000,00 zł (słownie jeden tysiąc zł 00/100)?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku obniżenia ceny sprzedawanej nieruchomości będzie zobowiązany odprowadzić podatek VAT wyłącznie od obniżonej ceny sprzedaży tj. od 1.000 zł (słownie jeden tysiąc zł 00/100).

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn.zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość opisana we wniosku, zdaniem Wnioskodawcy, jest więc towarem w rozumieniu przepisów ustawy.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż jest więc w rozumieniu przepisów ustawy odpłatną dostawą towarów.

Ponieważ w opisanym stanie faktycznym dojdzie do odpłatnej dostawy nieruchomości, brak jest zdaniem Gminy przesłanek do określenia podstawy opodatkowania w sposób inny niż właściwy dla odpłatnej dostawy towarów.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania przy odpłatnej dostawie towarów jest obrót czyli kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku, czyli cena pomniejszona o VAT. Nie ma przy tym znaczenia, że w danej chwili jest sprzedawany dany towar za cenę znacznie niższą niż jego wartość rynkowa.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy ustawy nie ograniczają żadnego podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów. Dodatkowo w przypadku jednostek samorządu terytorialnego swoboda ta jest jeszcze większa.

W obrocie nieruchomościami między Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego obowiązują jasne reguły umożliwiające sprzedaż nieruchomości za cenę niższą niż ich wartość rynkowa. Wskazuje się wręcz, że obrót ten powinien być prowadzony w oderwaniu od zasady ekwiwalentności świadczeń, z bardzo daleko idącym uwzględnieniem priorytetu interesu publicznego nad indywidualnymi interesami stron takiego obrotu, a wartość prawa własności nie powinna być wartością ekonomiczną, lecz wartością wynikającą z użyteczności publicznej (tak m.in. Gospodarka nieruchomościami red. Pęchorzewski 2014 wyd. 3 i G. Bieniek, Procedury prawne gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, Warszawa 2000).

W ocenie Wnioskodawcy, obniżenie ceny, pomimo, że znaczące, jest więc w przedmiotowej sytuacji w pełni uzasadnione. Możliwość należytego funkcjonowania Policji Powiatowej jest dla Gminy priorytetowa i trudno rozpatrywać zbycie nieruchomości opisanej we wniosku przez Gminę na ten cel w kategoriach czysto ekonomicznych.

Z drugiej strony, na podstawie przepisów ustawy o VAT, dostawa towarów może mieć jedynie charakter odpłatny, bądź też nieodpłatny (brak jest rozwiązań pośrednich). Wobec powyższego na gruncie ustawy o VAT nie można stwierdzić, iż czynność, w przypadku której zapłata za towar zostaje dokonana w kwocie niższej niż jego wartość rynkowa, stanowi w części nieodpłatną dostawę towarów. Może być to bowiem wyłącznie czynność odpłatna, gdy zostanie ustalona jakakolwiek cena, bądź też nieodpłatna, gdy żadna cena nie zostanie ustalona.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego - Gmina stanowi jednostkę samorządu terytorialnego, a obie strony transakcji są podmiotami prawa publicznego - pomiędzy Wnioskodawcą a Skarbem Państwa - Starostą ….. nie istnieją także powiązania wskazane w art. 32 ustawy o VAT. W tej sytuacji, zdaniem Wnioskodawcy, stanowisko Gminy powinno być uznane za prawidłowe, o co wnosi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,
2.  eksport towarów,
3.  import towarów na terytorium kraju,
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju,
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Cechą wspólną wszystkich czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług jest ich przedmiot, czyli towar lub usługa, w rozumieniu ustawy.

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymywania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej bądź urzędy obsługujące te organy podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Kwestia podstawy opodatkowania w podatku od towarów i usług do dnia 31 grudnia 2013 r. była uregulowana w art. 29 ust. 1 ustawy, który posiadał następujące brzmienie: „Podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.”.

Jednocześnie wskazać należy, iż w związku ze zmianami do ustawy o podatku od towarów i usług wprowadzonymi ustawą z 7 grudnia 2012 r., o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2013, poz. 35), które obowiązują od dnia 1 stycznia 2014 r., w zakresie podstawy opodatkowania zastosowanie znajdzie art. 29a ust. 1 ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W oparciu o art. 29a ust. 10 ustawy, podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 13, obniża się o:

1.  kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;
2.  wartość zwróconych towarów i opakowań, z zastrzeżeniem ust. 11 i 12;
3.  zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;
4.  wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.

Wskazać w tym miejscu należy, iż przepisy ustawy nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem. Podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży i nie ma znaczenia, że w danej chwili jest sprzedawany dany towar za cenę znacznie niższą.

Wyjątek od powyższych zasad ogólnych zachodzi w sytuacjach wskazanych w art. 32 ustawy.

Na podstawie art. 32 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieje związek, o którym mowa w ust. 2, oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1.  niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku;
3.  wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

\- organ podatkowy określa podstawę opodatkowania zgodnie z wartością rynkową, jeżeli okaże się, że związek ten miał wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

Natomiast w myśl ust. 2 powołanego przepisu, związek, o którym mowa w ust. 1, istnieje, gdy między kontrahentami lub osobami pełniącymi u kontrahentów funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne zachodzą powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy. Związek ten istnieje także, gdy którakolwiek z wymienionych osób łączy funkcje zarządzające, nadzorcze lub kontrolne u kontrahentów.

Przez powiązania rodzinne, o których mowa w ust. 2, rozumie się małżeństwo oraz pokrewieństwo lub powinowactwo do drugiego stopnia – art. 32 ust. 3 ustawy.

Stosownie do art. 32 ust. 4 ustawy, przez powiązania kapitałowe, o których mowa w ust. 2, rozumie się sytuację, w której jedna z osób lub jeden z kontrahentów posiada prawo głosu wynoszące co najmniej 5% wszystkich praw głosu lub dysponuje bezpośrednio lub pośrednio takim prawem.

Ponadto w art. 32 ust. 5 ustawy postanowiono, że przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania w przypadku transakcji zawieranych pomiędzy podmiotami powiązanymi, w odniesieniu do których właściwy organ podatkowy, na podstawie ustawy - Ordynacja podatkowa, wydał decyzję o uznaniu prawidłowości wyboru i stosowania metody ustalania ceny transakcyjnej między podmiotami powiązanymi.

Z kolei definicja wartości rynkowej jest zapisana w art. 2 pkt 27b ustawy, zgodnie z którą, pod pojęciem wartości rynkowej - rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

1.  w odniesieniu do towarów - kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
2.  w odniesieniu do usług - kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy zaś art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z treści – obowiązującego od dnia 1 kwietnia 2013 r. – art. 2 pkt 33 ustawy wynika, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast w ust. 2 tego artykułu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdza się, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług jest właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działki o nr 178/10 i nr 178/11. Nieruchomość ta posiada urządzoną w Sądzie Rejonowym księgę wieczystą. Przedmiotowa nieruchomość objęta jest w ok. 95% obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren przeznaczony pod budownictwo usługowo-handlowe i przemysłowe nieuciążliwe, zaś na pozostałą część wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Wartość działek nr 178/10 i 178/11 została wyceniona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 1.812.475,00 zł. Opisaną wyżej nieruchomość Wnioskodawca rozważa na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedać na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem na cele publiczne określone w art. 6 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. na cele budowy nowej Komendy Powiatowej Policji, po uzyskaniu na to wymaganej przez przepisy art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy o samorządzie gminnym zgody Rady Miasta. Sprzedaż nieruchomości na cel publiczny ma zostać dokonana za cenę obniżoną w stosunku do ceny rynkowej wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę tj. za 1.000 zł netto. Na obniżenie ceny sprzedaży zezwala art. 14 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na opisanej nieruchomości Komenda Wojewódzka Policji rozpoczęła już realizowanie inwestycji na podstawie oświadczenia właściciela - Wnioskodawcy o udzieleniu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Inwestor korzysta obecnie z przedmiotowej nieruchomości czasowo na podstawie podpisanej między Gminą a Komendą Wojewódzką Policji umowy użyczenia. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nieruchomość ma charakter budowlany i w chwili obecnej wydane jest na ww. nieruchomość pozwolenie na budowę dla inwestycji, która jak wspomniano wyżej już się rozpoczęła. Nadto Gmina wskazała, iż nieruchomość objęta wnioskiem nie była wykorzystywana na realizację zadań Gminy, a co za tym idzie Gmina nie korzystała z żadnego zwolnienia z podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa nieruchomość w ok. 95% objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren przeznaczony pod budownictwo usługowo-handlowe i przemysłowe nieuciążliwe, zaś na pozostałą część wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy.

W związku z powyższym sprzedaż działki nr 178/10 i nr 178/11 jako przeznaczonych pod zabudowę, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ze względu na odmienny niż rolny lub leśny charakter.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zaznaczyć, że warunkiem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów.

W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu sprawy należy uznać, że transakcja dostawy wyżej wymienionych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem, aby przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działki nr 178/10 i nr 178/11 była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej Wnioskodawcy.

W konsekwencji Gmina sprzedając nieruchomość oznaczoną jako działki nr 178/10 i nr 178/11 powinna tą dostawę opodatkować stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Jednocześnie wskazać w tym miejscu należy przepis art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014, poz. 518, z późn. zm.) w myśl, którego nieruchomości stanowiące przedmiot własności Skarbu Państwa mogą być sprzedawane jednostkom samorządu terytorialnego za cenę niższą niż ich wartość rynkowa lub oddawane tym jednostkom w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej opłaty. Nieruchomości stanowiące przedmiot własności jednostek samorządu terytorialnego mogą być sprzedawane Skarbowi Państwa lub innym jednostkom samorządu terytorialnego za cenę niższą niż wartość rynkowa nieruchomości albo oddawane im w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej opłaty.

Jak wynika z treści wyżej cytowanego art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Tym samym kwota należna z tytułu sprzedaży obejmuje również podatek należny.

Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej, będącej – jak wynika z treści wniosku – terenami budowlanymi, oznaczonej jako działki nr 178/10 i nr 178/11, po cenie niższej niż określona w operacie szacunkowym, na co zezwala wyżej cytowany art. 14 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznać należy, iż podstawą opodatkowania będzie - jak wskazał Wnioskodawca – kwota 1.000 zł netto. Tym samym Gmina będzie zobowiązana do naliczenia podatku VAT od obniżonej ww. wartości sprzedaży przedmiotowego towaru.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.