Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4012.37.2021.2.RH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-11
Teza: 1. Czy Zainteresowani będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki podatnikami podatku od towarów i usług? 2. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki od Zainteresowanych?
Słowa kluczowe: odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
=========================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że stanowisko Państwa w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej braku uznania S. P. oraz T. R.-P. za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży działki … i prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku VAT związanego z nabyciem ww. działki.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒ uznania S. P. oraz T. R.-P. za podatników podatku od towarów i usług z tytułu planowanego zbycia działki nr … (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

‒ prawa do odliczenia przez Nabywcę w całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr … (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

uzupełniony pismem z 4 stycznia 2022 r. (wpływ 11 stycznia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan S. P.

(ul. S., \`(...)\` X.);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pani T. R.-P.

(ul. K., \`(...)\` X.);

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania :

C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(ul. Z., \`(...)\` X., NIP: \`(...)\`).

### Opis zdarzenia przyszłego

S. P. jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

W dniu 2 czerwca 1995 r. nabył za fundusze dorobkowe, do majątku wspólnego swojego oraz żony T. R.-P., od osoby fizycznej 1/3 udział w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży. Z nabytej nieruchomości powstała działka nr \`(...)\`, położona w miejscowości P., gmina R., będącą przedmiotem niniejszego wniosku. T. R.-P. jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Działka jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (UP1). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów oraz mapami ewidencyjnymi działka stanowi grunty rolne (orne).

S. P. i T. R.-P. (Zainteresowani) nie dokonywali od czasu nabycia działki żadnych nakładów budowlanych na tę nieruchomość, jedynie na konserwację zieleni. Nie dokonywali również zmian geodezyjnych ani stanu prawnego działki, nie ponosili ani nie będą ponosić żadnych nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

Działka nie była i nie jest wykorzystywana rolniczo. Po zakupie były na niej jedynie prowadzone co kilka lat prace konserwacyjne. Działka była również przedmiotem odpłatnej rezerwacji (dla celów ewentualnej dzierżawy) na rzecz firmy Y. w latach 2017-2019. Umowa dzierżawy nie została zawarta z powodu braku zezwolenia na prowadzenie wytwórni \`(...)\` przez tę firmę. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Zainteresowani nie ogłaszali zamiaru sprzedaży działki w żadnych środkach masowego przekazu. Umieszczono tablicę informacyjną umieszczoną na działce objętej sprzedażą. Nie podejmowali ani nie zamierzają podejmować na chwilę obecną żadnych innych działań marketingowych.

Zainteresowani (po 1/6) oraz dwóch innych współwłaścicieli (każdy z nich po 1/3 udziału) planuje zbyć udziały w działce na rzecz C. sp. z o.o. (Nabywca). Działka nr \`(...)\` jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

W przeszłości Zainteresowani nigdy nie dokonywali sprzedaży gruntów.

Celem podpisanej umowy przedwstępnej jest, aby Nabywca po jej zawarciu oraz po spełnieniu warunków w nich wskazanych, w tym po pozytywnym badaniu stanu prawnego i technicznego działek oraz po uzyskaniu szeregu decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji zamierzonej inwestycji (w tym decyzji środowiskowej), nabył własność działki. Ponadto, Nabywca wpłacił zaliczkę z tytułu zawarcia umowy na depozyt notarialny.

Na Nabywcy ciąży zatem przede wszystkim obowiązek nabycia działki po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej oraz zapłaty ustalonej ceny, a na Zainteresowanych, jako sprzedających ciąży obowiązek sprzedaży tej działki bez obciążeń i wad w ustalonym terminie.

W ramach umowy przedwstępnej Zainteresowani upoważnili osoby działające w imieniu Nabywcy do przeprowadzania czynności sprawdzających – badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego działki mających na celu spełnienie wymagań satysfakcjonujących Nabywcę. Udzielili także prawa do dysponowania działką na cele budowlane, w tym do składania wszelkich niezbędnych oświadczeń woli, wiedzy oraz wyjaśnień, składania dokumentów, pism i wniosków wieczystoksięgowych, występowania do wszelkich organów państwowych, samorządowych oraz wszelkich urzędów każdej instancji o wydanie dokumentów dotyczących działki lub jej części.

Nabywca po zawarciu umów przedwstępnych nie może dokonywać żadnych nakładów/inwestycji infrastrukturalnych na sprzedawaną działkę, które zwiększałyby jej atrakcyjność. Nabywca poniesie jedynie koszty badań stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego, a także przygotowania formalnego przyszłej inwestycji (zgody, decyzje, itp.).

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie budynków usługowych. Budynki/lokale w tych budynkach będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem najmu, bądź sprzedane wraz z udziałem w działkach, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Zainteresowani nie posiadali i nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego.

Powierzchnia sprzedawanej działki … to 20 356 m2.

Działka … została wydzielona z działki … w drugiej połowie 2021 r. Spowodowane to było wydzieleniem 44 m2 na poszerzenie drogi – ul. Z. (jest to obecna działka …).

Plan miejscowy został uchwalony z inicjatywy gminy.

Zainteresowani nie wnioskowali o zmiany w planie miejscowym.

Od momentu nabycia do momentu podziału działki … nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana w żaden sposób. Jedyna aktywność jako współudziałowców działki to usuwanie chwastów.

Od momentu podziału do momentu sprzedaży działki … nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana w żaden sposób.

Przez konserwację zieleni należy rozumieć usuwanie chwastów.

Umowa z firmą Y. obowiązywała w okresie od maja 2017 roku do stycznia 2020 roku i dotyczyła powierzchni 6270 m2 (część działki, niewyodrębniona geodezyjnie). W powyższym okresie firma Y. wypłacała wszystkim współwłaścicielom kwotę łączną 8151 zł w odstępach miesięcznych. Współwłaściciele, w tym Zainteresowani, zobowiązali się do udzielenia pomocy w pozyskaniu przez firmę Y. wszelkich niezbędnych zezwoleń i zgód celem uzyskania pozwolenia na budowę i realizacji na działce wytwórni …. Firma Y. miała ponosić wszelkie koszty eksploatacyjne związane z wykorzystaniem przedmiotowej części działki. Firma Y. nie uzyskała decyzji środowiskowej i pozwolenia na budowę wytwórni … i rozwiązała umowę, zgodnie z jej brzmieniem z końcem stycznia 2020 r.

Z tytułu ww. umowy z firmą Y. Zainteresowani nie byli podatnikami VAT czynnymi.

W okresie rezerwacji ani przez Zainteresowanych, ani przez firmę Y. nie były dokonywane nakłady na działkę.

Nabywca sam się zwrócił do Zainteresowanych z propozycją nabycia działki.

Po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca złożył wnioski o wydanie warunków na dostawę mediów na działkę, złożył wnioski o zgodę na zjazdy na nieruchomość, złożył kartę informacyjną przedsięwzięcia (rozbudowany wniosek) o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych dla nieruchomości oraz nie dokonał żadnych dodatkowych nakładów/naniesień na nieruchomości zwiększających jej atrakcyjność.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną na Nabywcy ciąży przede wszystkim obowiązek nabycia udziałów Zainteresowanych w działce po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej, a na Zainteresowanych ciąży obowiązek sprzedaży tych udziałów bez obciążeń i wad w ustalonym w umowie terminie. Ponadto, w szczególności Zainteresowani zobowiązali się nie rozporządzać udziałami w działce na rzecz innych osób niż Nabywca, powiadamiać Nabywcę o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dotyczących nieruchomości, utrzymywać nieruchomość w obecnym stanie fizycznym i w szczególności nie dokonywać ani nie powodować jakichkolwiek istotnych zmian fizycznych lub modyfikacji nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. W ramach umowy przedwstępnej Zainteresowani upoważnili także osoby działające w imieniu kupującego do przeprowadzania czynności sprawdzających – badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego – mających na celu spełnienie wymagań satysfakcjonujących kupującego, a także udzielili prawa do dysponowania działkami na cele budowlane, w tym do składania wszelkich niezbędnych oświadczeń woli, wiedzy oraz wyjaśnień, składania dokumentów, pism i wniosków wieczystoksięgowych, występowania do wszelkich organów państwowych, samorządowych oraz wszelkich urzędów każdej instancji o wydanie dokumentów dotyczących działek lub ich części.

Zainteresowani nie planują dokonać w przyszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych).

Środki uzyskane ze sprzedaży będą przeznaczone na cele prywatne.

Na moment sprzedaży działka … będzie niezabudowana.

### Pytania

1) Czy Zainteresowani będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki nr … podatnikami podatku od towarów i usług?

2) W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr … od Zainteresowanych?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Państwa zdaniem, Zainteresowani nie będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki nr … podatnikami podatku od towarów i usług.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Zainteresowanych dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby ich działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywcy w celu jej dokonania podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem ich za podatników), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku rzeczowego w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (m.in. wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT nie mogą zaś, zdaniem sądów administracyjnych, w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Dokonanie przez Zainteresowanych czynności odpłatnego zbycia jednorazowo całego terenu nie przesądza o tym, że z tego powodu staną się podatnikami VAT. Przyjęcie, iż sprzedając posiadany teren budowlany działają w charakterze podatników prowadzących działalność handlową wymagałoby, aby ich czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 i art. 12 Dyrektywy VAT – art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż działki nabytej ponad 25 lat temu i pozostawionej do dziś w niezmienionym stanie prawnym i geodezyjnym (za wyjątkiem zmiany miejscowego planu, na którą Zainteresowani nie mieli wpływu i odbyła się ona bez ich udziału), nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsca nabycie terenu w celu jego dalszej odsprzedaży, lecz w celu posiadania go przez długie lata. Nie ma wpływu na tę kwalifikację fakt, iż zbywana działka była przedmiotem odpłatnej rezerwacji. Zainteresowani nie dokonywali sprzedaży innych gruntów, w żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności w odniesieniu do zbywanej nieruchomości.

Państwa zdaniem, Zainteresowani nie będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki nr … podatnikami podatku od towarów i usług.

Ad. 2.

W przypadku – wbrew Państwa stanowisku – odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, Państwa zdaniem, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr ….

Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nabyta działka stanie się częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie budynków usługowych. Budynki/lokale w tych budynkach będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem najmu, bądź sprzedane wraz z udziałem w działkach, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane VAT.

Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Nabywcy przysługiwać będzie – pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT).

Ponieważ nabyta działka będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku – wbrew Państwa stanowisku – odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr … od Zainteresowanych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest :

‒ nieprawidłowe, w zakresie braku uznania Zainteresowanych za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w działce nr \`(...)\`,

‒ prawidłowe, w zakresie prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. udziałów w działce nr \`(...)\`.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani (po 1/6) oraz dwóch innych współwłaścicieli (każdy z nich po 1/3 udziału) planuje zbyć udziały w działce na rzecz C. sp. z o.o. (Nabywca). Działka nr \`(...)\` jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, której celem jest, aby Nabywca po jej zawarciu oraz po spełnieniu warunków w niej wskazanych, w tym po pozytywnym badaniu stanu prawnego i technicznego działek oraz po uzyskaniu szeregu decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji zamierzonej inwestycji (w tym decyzji środowiskowej), nabył własność działki. Ponadto, Nabywca wpłacił zaliczkę z tytułu zawarcia umowy na depozyt notarialny.

Na Nabywcy ciąży zatem przede wszystkim obowiązek nabycia działki po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej oraz zapłaty ustalonej ceny, a na Zainteresowanych, jako sprzedających ciąży obowiązek sprzedaży tej działki bez obciążeń i wad w ustalonym terminie.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie budynków usługowych. Budynki/lokale w tych budynkach będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem najmu, bądź sprzedane wraz z udziałem w działkach, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca: złożył wnioski o wydanie warunków na dostawę mediów na działkę, złożył wnioski o zgodę na zjazdy na nieruchomość, złożył kartę informacyjną przedsięwzięcia (rozbudowany wniosek) o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych dla nieruchomości.

Wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia kwestii, czy Zainteresowani będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia działki nr … podatnikami podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Zainteresowani, w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działce nr ….

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych potencjalnemu Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z kolei, stosowanie do treści art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z ww. przepisów, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowani zawarli umowę przedwstępną z Nabywcą, w której wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta m.in. po spełnieniu warunków wskazanych w umowie przedwstępnej, w tym po pozytywnym badaniu stanu prawnego i technicznego działek oraz po uzyskaniu szeregu decyzji administracyjnych koniecznych do realizacji zamierzonej inwestycji (w tym decyzji środowiskowej).

W tym celu Zainteresowani upoważnili osoby działające w imieniu Nabywcy do przeprowadzania czynności sprawdzających – badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego działki mających na celu spełnienie wymagań satysfakcjonujących Nabywcę. Udzielili także prawa do dysponowania działką na cele budowlane, w tym do składania wszelkich niezbędnych oświadczeń woli, wiedzy oraz wyjaśnień, składania dokumentów, pism i wniosków wieczystoksięgowych, występowania do wszelkich organów państwowych, samorządowych oraz wszelkich urzędów każdej instancji o wydanie dokumentów dotyczących działki lub jej części.

W związku z tym, uznać należy, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców), co wskazuje, że w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości podejmowali działania w sposób zorganizowany.

Opisane okoliczności sprawy wskazują, że podejmowane działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż tej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W analizowanej sprawie występują okoliczności, które wskazują, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanej będzie stanowić działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, i z tytułu tej transakcji Zainteresowani będą podatnikiem podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Zainteresowani podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazanie aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy ma być składnik majątku osobistego Zainteresowanych, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, będący własnością Zainteresowanych grunt podlega wielu czynnościom, które z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług są „wykonywane” w ich sferze prawnopodatkowej – jako sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości (udziałów w działce nr …) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać **za nieprawidłowe.**

Wątpliwości Państwa dotyczą także ustalenia, czy Nabywcy, w związku z nabyciem Nieruchomości przysługiwać będzie prawo odliczenia kwoty podatku naliczonego (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).

Odnosząc się do tego zagadnienia stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Analizując kwestię przesłanki pozbawiającej podatnika prawa do odliczenia podatku naliczonego, zawartej w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wskazuje się, że w niniejszej sprawie należy rozstrzygnąć, czy w przedstawionych okolicznościach będziemy mieli do czynienia z transakcją podlegającą opodatkowaniu i niekorzystającą ze zwolnienia od podatku.

Opis zawarty we wniosku wskazuje, że w niniejszej sprawie planowana transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Zainteresowani – z tytułu planowanej sprzedaży działki – będą działać w charakterze podatników VAT i dostawa posiadanych udziałów w działce nr … będzie podlegała opodatkowaniu.

Przechodząc do kwestii ewentualnego zwolnienia od podatku stwierdzić należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy podkreślić, że zwolnione od podatku od towarów i usług w oparciu o powołany wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy są dostawy nieruchomości spełniające łącznie 2 warunki, tj.:

1) przedmiotem dostawy musi być teren niezabudowany,

2) teren ten nie może spełniać definicji terenu budowlanego, zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy.

W świetle art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 471, z późn. zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –– określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W niniejszej sprawie przedmiotem dostawy będzie udział w działce …, która stanowi grunt niezabudowany. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (UP1).

Tym samym w rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do ww. dostawy nie może mieć zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W niniejszej sprawie dodatkowo należy przeanalizować, czy dla ww. sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z treści wniosku wynika, że sprzedający nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia od podatku wynikającego z ww. przepisu.

W konsekwencji skoro transakcja sprzedaży nieruchomości nie może być objęta zwolnieniem wynikającym z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, to stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zatem w analizowanej sprawie nie wystąpią okoliczności wyłączające prawo do odliczenia wymienione w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – jak rozstrzygnięto powyżej – planowana sprzedaż nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

Nabywca wskazał, że jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki (w tym m.in. działka nr \`(...)\`) będą częścią inwestycji Nabywcy polegającej na budowie budynków usługowych. Budynki/lokale w tych budynkach będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem najmu, bądź sprzedane wraz z udziałem w działkach, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Nabywca jako zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem udziału w działce nr …, gdyż będą spełnione wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz nie wystąpią okoliczności, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Nabywcy będzie przysługiwało to prawo do odliczenia o ile nie wystąpią inne przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy.

Zatem stanowisko Nabywcy, w zakresie pytania nr 2 należało uznać **za prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

‒ Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

‒ Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

‒ Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

‒ Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy bądź stanowiska, nieobjęte pytaniami nie zostały w interpretacji rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Wnioskodawców będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan S. P. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).