Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.781.2021.3.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-09
Teza: brak opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; darowizna; majątek-majątek osobisty
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

19 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 17 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lutego 2022 r. (wpływ 10 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług.

Obecnie wnioskodawca pozostaje bez zatrudnienia. Uprzednio, tj. w okresie do 31 lipca 2021 r. Wnioskodawca był zatrudniony na podstawie umowy o pracę na stanowisku kierowcy samochodu ciężarowego.

Na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego z (…) Wnioskodawca nabył własność nieruchomości w postaci niezabudowanej działki rolnej położonej w miejscowości (…) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ewid. 1, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (zwaną dalej Nieruchomością). Darowizna ta została dokonana na rzecz Wnioskodawcy przez jego rodziców.

Zgodnie z obowiązującym obecnie planem zagospodarowania przestrzennego Gminy, Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi, teren upraw rolniczych i poszerzenie istniejących dróg gminnych. Takie sklasyfikowanie Nieruchomości nastąpiło bez jakichkolwiek działań ze strony Wnioskodawcy. Nieruchomość jest obecnie faktycznie wykorzystywana do celów rolniczych. Wnioskodawca pobiera dopłaty bezpośrednie.

Wnioskodawca jest również właścicielem innej działki, zabudowanej budynkiem gospodarczym. Obecnie Wnioskodawca dokonuje adaptacji tego budynku gospodarczego na budynek mieszkalny. Budynek mieszkalny, który ma być efektem tej przebudowy będzie służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

W bieżącym roku, do Wnioskodawcy zgłosiła się osoba fizyczna, mieszkanka tej samej gminy, zainteresowana zakupem części Nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował oraz nie podejmuje żadnych aktywnych działań zmierzających do pozyskiwania potencjalnych nabywców Nieruchomości lub jej części.

Ze względu na to, że Wnioskodawca prowadzi obecnie opisaną powyżej adaptację budynku gospodarczego na mieszkalny Wnioskodawca uznał, że zbycie części Nieruchomości pozwoli mu uzyskać środki finansowe potrzebne na sfinansowanie prowadzonej przebudowy.

Decyzją z (…) Wójt Gminy, na wniosek Wnioskodawcy, postanowił zatwierdzić podział Nieruchomości na (…) działek. Zgodnie z uzasadnieniem tej decyzji, podział miał na celu wydzielenie terenu na poszerzenie istniejącej drogi gminnej i wydzielenie działek pod nową zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i teren upraw rolniczych. Zgodnie z treścią uzasadnienia decyzji, podział wydzieli:

\- sześć działek pod planowaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi (działki o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7),

\- dwie działki na poszerzenie istniejących dróg gminnych (działki o numerach: 8, 9),

\- działkę 10, która pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu jako teren upraw rolniczych.

Działki o numerach 8 oraz 9 przeszły z mocy prawa na własność gminy (bez wynagrodzenia na rzecz Wnioskodawcy), co również wskazano w treści uzasadnienia opisywanej decyzji.

Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży sześciu działek, które zostały wydzielone pod planowaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (tj. działek o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7). Działki te nie są zaopatrzone w jakiekolwiek przyłącza mediów (wody, prądu, gazu. itd.), nie są to więc działki uzbrojone. Wnioskodawca nie zamierza ich w takie przyłącza zaopatrywać. Obecnie Wnioskodawca prowadzi rozmowy dotyczące sprzedaży jednej z działek na rzecz wskazanej powyżej mieszkanki tej samej gminy, która zgłosiła się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu części Nieruchomości. Wnioskodawca nadal nie zamierza aktywnie poszukiwać potencjalnych nabywców (umieszczać ogłoszeń w prasie, sieci Internet, ustawiać tablic ogłoszeniowych). Wnioskodawca zakłada, że potencjalni nabywcy zgłoszą się do niego sami, uzyskując wiadomość o możliwości zakupu tzw. „pocztą pantoflową".

Ponadto Wnioskodawca złożył (…) do Wójta Gminy wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez zmianę przeznaczenia całej działki 1 (Nieruchomości) na nieruchomość o charakterze usługowo-budowlanym. Wniosek ten nie został jeszcze rozpoznany.

Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości wystąpi również z wnioskiem o podział działki oznaczonej numerem 10 oraz będzie dokonywał sprzedaży wydzielonych z niej mniejszych działek.

W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej. Wobec tego działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane w działalności innej niż działalność rolnicza.

Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej, innej niż działalność rolnicza. W związku z tym nie są one objęte żadną formą urządzeń księgowych czy też ewidencyjnych prowadzonych przez Wnioskodawcę. Są one składnikiem majątku Wnioskodawcy (tj. jego mienia w rozumieniu art. 44 Kodeksu cywilnego). Nie są one klasyfikowane przez Wnioskodawcę jako towar handlowy.

Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działów specjalnych produkcji rolnej, ani na wskazanych działkach, ani w żadnym innym zakresie.

Przedmiotowe działki nie były i nie są przedmiotem umów o charakterze odpłatnym tj. najmu, dzierżawy, ani umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca zezwala natomiast na nieodpłatne używanie przedmiotowych działek osobie fizycznej - rolnikowi, który posiada inne swoje grunty rolne w okolicy. Osoba ta użytkuje działki Wnioskodawcy będące przedmiotem wniosku o interpretację na cele rolnicze - uprawa zbóż. Stan ten trwa od (…). Wnioskodawca nie uzyskuje od tej osoby żadnych pożytków z tytułu używania działek. Jedyną korzyścią Wnioskodawcy jest to, że na skutek prowadzonych upraw, grunty są utrzymywane w należytym stanie. W odniesieniu do przedmiotowych działek, Wnioskodawca uzyskuje jedynie dopłaty z A., tj.: dopłaty bezpośrednie oraz płatności dla obszarów z ograniczeniami naturalnymi lub innymi szczególnymi ograniczeniami (płatność ONW, strefa I). Łączna kwota uzyskiwanych przez Wnioskodawcę dopłat wacha się (w zależności od stawek obowiązujących w danym roku) od około(…) do około (…) zł rocznie.

Obecnie Wnioskodawca nie zamierza zawierać umowy/umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży przedmiotowych działek. Wnioskodawca przewiduje, że nie będzie potrzeby zawarcia takiej umowy z osobą fizyczną (mieszkanką tej samej gminy), która jest zainteresowana nabyciem jednej z działek. Osoba ta deklaruje, że posiada środki pieniężne konieczne na zapłatę ceny na rzecz Wnioskodawcy. Nie będzie zatem potrzeby zawierania umowy przedwstępnej w oczekiwaniu na pozyskanie finansowania. Wnioskodawca przewiduje zawarcie od razu umowy rozporządzającej (przenoszącej własność).

Zawarcie umów przedwstępnych może się okazać konieczne w przyszłości, jeśli inni - nieznani jeszcze w tym momencie (a więc potencjalnie zarówno osoby fizyczna jak i firmy) - nabywcy chcieliby finansować zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytów bankowych. Wnioskodawca nie przewiduje w takich przypadkach (jeśli w ogóle wystąpią) zawierania w umowach przedwstępnych jakichkolwiek szczególnych (nietypowych) postanowień. Wnioskodawca przewiduje, że umowy te (jeśli w ogóle wystąpią) będą zobowiązywały strony do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy rozporządzającej) w określonym terminie, ewentualnie pod warunkiem uzyskania przez kupującego potrzebnych środków pieniężnych (kredytu). Umowa przedwstępna będzie też musiała - zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (nieruchomość, której własność ma być przeniesiona oraz cenę). Jedynym potencjalnym celem zawarcia takich umów jaki jest obecnie w stanie przewidzieć Wnioskodawca jest umożliwienie nabywcom pozyskania finansowania (np. kredytu hipotecznego).

Jeśli nawet jakakolwiek umowa przedwstępna zostanie w przyszłości zawarta, to Wnioskodawca nie zamierza w jej ramach udzielać pełnomocnictwa osobom trzecim do występowania w swoim imieniu. Wnioskodawca nie zamierza również udzielać takiego pełnomocnictwa poza umową/umowami przedwstępnymi.

Wnioskodawca nie ustanowił i nie przewiduje ustanowienia w związku ze sprzedażą działek żadnego pełnomocnika. W związku z tym nie były i nie będą podejmowane w imieniu Wnioskodawcy żadne czynności przez pełnomocnika. Wnioskodawca zaznacza z ostrożności, że jedynym wyjątkiem w tym zakresie jest pełnomocnictwo udzielone przez Wnioskodawcę w dniu (…) do złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, którego dotyczy niniejsze postępowanie. Obejmuje ono jedynie umocowanie do sporządzenia i złożenia wniosku o interpretację indywidualną w przedmiocie skutków podatkowych czynności polegających na odpłatnym zbyciu nieruchomości (działek gruntu) oraz reprezentowanie Wnioskodawcy przed Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej w postępowaniu wszczętym na skutek złożenia tego wniosku. Występowanie pełnomocnika w tym zakresie wynika przy tym z osobistej relacji o charakterze rodzinnym (powinowactwa) pomiędzy pełnomocnikiem a Wnioskodawcą.

Zgodnie z obowiązującym obecnie planem zagospodarowania przestrzennego Gminy - Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi, teren upraw rolniczych i poszerzenie istniejących dróg gminnych. Sama sprzedaż nie wywoła zmiany tej kwalifikacji. Faktyczny sposób wykorzystania tych działek przez ich nabywców nie jest możliwy do przewidzenia przez Wnioskodawcę. Uwzględniając rozmiary działek, których sprzedaż jest przedmiotem wniosku o interpretację (po około 0,1 ha każda) oraz wskazaną powyżej klasyfikację gruntów prawdopodobne jest przeznaczenie ich przez nabywców pod zabudowę jednorodzinną.

**Pytanie**

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Pana stanowisko w sprawie**

Sprzedaż przez Wnioskodawcę działek o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dokonując sprzedaży działek Wnioskodawca nie będzie bowiem działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicję działalności gospodarczej zawarto natomiast w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl tego przepisu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie może budzić wątpliwości to, że przy wykładni przywołanych powyżej przepisów należy uwzględnić wskazówki wynikające z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Szczególne znaczenie ma przy tym - zdaniem Wnioskodawcy - wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10. Trybunał stwierdził w nim, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Trybunał podkreślił przy tym za wcześniejszymi wyrokami (np. wyrok z 20 czerwca 1996 r w sprawie C-155/94 Wellcome Trust. Rec. s.) że ,,(\`(...)\`) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego". W analizowanym wyroku znajdują się również dalsze wskazania adekwatne do zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku. „Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego".

Zdaniem Trybunału dopiero podejmowanie aktywnych i zorganizowanych działań dotyczących sprzedaży nieruchomości wyklucza uznanie podejmowanych czynności za przejaw zarządu majątkiem prywatnym i skutkuje uznaniem ich za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej.

„39. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

40\. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

41\. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

To czy dany podmiot działa w konkretnym przypadku jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga zatem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Należy przede wszystkim zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług (por. na przykład wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z kwietnia 2021 r. sygn. akt I FSK 1269/18 oraz przywołane w nim orzecznictwo).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku, Wnioskodawca nie będzie angażował przy sprzedaży, środków zbliżonych do tych, które są wykorzystywane przez handlowców (podmioty profesjonalne). Skarżący nie nabył Nieruchomości w celu jej sprzedaży, ale otrzymał ją od swoich rodziców na mocy umowy darowizny, a więc czynności prawnej wynikającej z motywacji o charakterze ściśle osobistym, a nie gospodarczym. Co istotne, umowa darowizny została zawarta w (…) Nastąpił zatem znaczny upływ czasu pomiędzy nabyciem Nieruchomości, a pojawieniem się planów Wnioskodawcy dotyczących jej sprzedaży. Tego rodzaju zwłoka w realizacji sprzedaży nie jest typowym elementem działalności podmiotów trudniących się obrotem nieruchomościami.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego zwraca się uwagę na to, że przeznaczenie środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych nie jest okolicznością przesądzającą o niegospodarczym (niehandlowym) charakterze zbycia.

Jednakże - w ocenie Wnioskodawcy - w odniesieniu do konkretnego przypadku będącego przedmiotem niniejszego wniosku, nie jest bez znaczenia to, że powodem sprzedaży działek jest chęć pozyskania przez Wnioskodawcę środków na adaptację budynku gospodarczego na budynek mieszkalny. W istocie bowiem okoliczność ta wskazuje na to, że sprzedaż działek jest zwykłą czynnością racjonalnego zarządu jego majątkiem prywatnym. W ramach tego zarządu zbycie jednego składnika majątku służy wytworzeniu innego składnika, potrzebnego do zaspokojenia osobistych - a nie gospodarczych - potrzeb Wnioskodawcy.

Wnioskodawca od czasu nabycia działek nie dokonywał żadnych czynności zmierzających do ich ulepszenia, poprawy ich jakości jako potencjalnego przedmiotu sprzedaży (np. nie doprowadził do nich jakichkolwiek mediów - przyłączy). Wnioskodawca podjął działania zmierzające do podziału Nieruchomości na mniejsze działki. Jak jednak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 23 września 2021 r. sygn. akt I SA/Po 356/21 „Sam podział działki nie może świadczyć o realizacji przez Wnioskodawcę czynności charakterystycznych dla osoby zawodowo trudniącej się obrotem nieruchomościami. Właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do podziału nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, podejmowane nawet znaczną ilość razy nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 16 listopada 2018 r. sygn. akt I SA/Po 594/18)".

Co szczególnie istotne, Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować jakichkolwiek szczególnych działań o charakterze marketingowym (umieszczać ogłoszeń w prasie, sieci Internet, umieszczać tablic ogłoszeniowych). Pierwszy potencjalny nabywca zgłosił się do Wnioskodawcy sam. Wnioskodawca zakłada, że również kolejni nabywcy zgłoszą się do niego sami.

Brak jest podstaw do kwalifikowania czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, mają na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb, jako działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W rezultacie, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek 2, 3, 4, 5, 6, 7 nie będzie stanowiła czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, który stanowi, że:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sytuacji wynika, że nie jest Pan i nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. Na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego w (…) nabył Pan własność nieruchomości w postaci niezabudowanej działki rolnej nr 1. Darowizna została dokonana na Pana rzecz przez rodziców.

Zgodnie z obowiązującym obecnie planem zagospodarowania przestrzennego Gminy, Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi, teren upraw rolniczych i poszerzenie istniejących dróg gminnych. Takie sklasyfikowanie Nieruchomości nastąpiło bez jakichkolwiek działań z Pana strony. Nieruchomość jest obecnie wykorzystywana do celów rolniczych. Pobiera Pan dopłaty bezpośrednie.

Jest Pan również właścicielem innej działki, zabudowanej budynkiem gospodarczym. Dokonuje Pan adaptacji budynku gospodarczego na budynek mieszkalny. Budynek mieszkalny, będzie służył zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zgłosiła się do Pana osoba fizyczna, zainteresowana zakupem części Nieruchomości. Nie podejmował Pan oraz nie podejmuje żadnych aktywnych działań zmierzających do pozyskiwania potencjalnych nabywców Nieruchomości lub jej części.

Ze względu na to, że prowadzi Pan adaptację budynku gospodarczego na mieszkalny to uznał Pan, że zbycie części Nieruchomości pozwoli mu uzyskać środki finansowe potrzebne na sfinansowanie prowadzonej przebudowy.

Decyzją z (…) Wójt Gminy, na Pana wniosek, zatwierdził podział Nieruchomości na 9 działek. Zgodnie z uzasadnieniem decyzji, podział ma na celu wydzielenie terenu na poszerzenie istniejącej drogi gminnej i wydzielenie działek pod nową zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i teren upraw rolniczych. Zgodnie z treścią uzasadnienia decyzji, podział wydzieli:

\- sześć działek pod planowaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami ogólnowiejskimi (działki o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7),

\- dwie działki na poszerzenie istniejących dróg gminnych (działki o numerach: 8, 9) – działki te przeszły z mocy prawa na własność gminy bez wynagrodzenia na Pana rzecz, co wskazano w treści uzasadnienia decyzji,

\- działkę 10, która pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu jako teren upraw rolniczych.

Rozważa Pan dokonanie sprzedaży sześciu działek, które zostały wydzielone pod planowaną zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (tj. działek o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7). Działki te nie są zaopatrzone w jakiekolwiek przyłącza mediów: wody, prądu, gazu. itd., nie są to działki uzbrojone. Nie zamierza Pan ich w takie przyłącza zaopatrywać. Nie zamierza Pan aktywnie poszukiwać potencjalnych nabywców - umieszczać ogłoszeń w prasie, sieci Internet, ustawiać tablic ogłoszeniowych. Zakłada Pan, że potencjalni nabywcy zgłoszą się sami, uzyskując wiadomość o możliwości zakupu tzw. „pocztą pantoflową".

W (…) złożył Pan do Wójta Gminy wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez zmianę całej działki 1 (Nieruchomości) na nieruchomość o charakterze usługowo-budowlanym. Wniosek ten nie został jeszcze rozpoznany.

Nie wyklucza Pan, że w przyszłości wystąpi również z wnioskiem o podział działki oznaczonej numerem 10 oraz będzie dokonywał sprzedaży wydzielonych z niej mniejszych działek. W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości.

Nie prowadzi i nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane w działalności innej niż działalność rolnicza.

Działki nie są one objęte żadną formą urządzeń księgowych czy też ewidencyjnych. Są one składnikiem Pana majątku - tj. mienia w rozumieniu art. 44 Kodeksu cywilnego. Nie są klasyfikowane jako towar handlowy.

Nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działów specjalnych produkcji rolnej, ani na wskazanych działkach, ani w żadnym innym zakresie.

Działki nie były i nie są przedmiotem umów o charakterze odpłatnym tj. najmu, dzierżawy, ani umów o podobnym charakterze. Zezwala Pan na nieodpłatne używanie przedmiotowych działek osobie fizycznej - rolnikowi, który posiada inne swoje grunty rolne w okolicy. Osoba ta użytkuje Pana działki na cele rolnicze - uprawa zbóż. Stan ten trwa od (…) Nie uzyskuje Pan od tej osoby żadnych pożytków z tytułu używania działek. Jedyną Pana korzyścią jest, że na skutek prowadzonych upraw, grunty są utrzymywane w należytym stanie. W odniesieniu do działek, uzyskuje Pan jedynie dopłaty z A. tj.: dopłaty bezpośrednie oraz płatności dla obszarów z ograniczeniami naturalnymi lub innymi szczególnymi ograniczeniami.

Nie zamierza Pan zawierać umowy/umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży działek. Przewiduje Pan, że nie będzie potrzeby zawarcia takiej umowy z osobą fizyczną, która jest zainteresowana nabyciem jednej z działek. Przewiduje Pan zawarcie od razu umowy rozporządzającej (przenoszącej własność).

Zawarcie umów przedwstępnych może się okazać konieczne w przyszłości, jeśli inni - nieznani jeszcze w tym momencie nabywcy chcieliby finansować zakup nieruchomości ze środków pochodzących z kredytów bankowych. Nie przewiduje Pan zawierania w umowach przedwstępnych jakichkolwiek szczególnych - nietypowych postanowień. Jedynym potencjalnym celem zawarcia takich umów jest umożliwienie nabywcom pozyskania finansowania (np. kredytu hipotecznego).

Nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa osobom trzecim do występowania w swoim imieniu w związku ze sprzedażą działek.

Pana wątpliwości dotyczą tego czy sprzedaż działek o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działać w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest również określenie podmiotu dokonującego tej dostawy za występującego w związku ze sprzedażą, jako podatnika podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie takich przesłanek brak. W omawianej sytuacji, Pana działania nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nabył Pan działki umową darowizny od rodziców. Działki będące w Pana posiadaniu nie są i nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i nie są i nie były przedmiotem odpłatnych umów najmu i dzierżawy i innych o podobnym charakterze. Działki były i są wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej. W związku planowaną sprzedażą nie zostały podpisana żadne umowy przedwstępne. Nie poczynił Pan jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości działek mających być przedmiotem sprzedaży. Nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadzi Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek będzie Pan korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni to przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcja zbycia ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).