Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.152.2022.5.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-21
Teza: Dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanych.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie-brak obowiązku opodatkowania; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanych.

Uzupełniła go Pani – na wezwanie organu – pismem z 1 czerwca 2022 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawczyni (…) nabyła w drodze darowizny od swojego syna nieruchomości gruntowe niezabudowane - działki numer 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, położone w miejscowości (…). (…) Wnioskodawczyni w drodze umowy darowizny nabyła od swojego syna udział wynoszący (…) część w prawie własności nieruchomości - działek numer 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 i 18, położonych w miejscowości (…).

Wnioskodawczyni (…) wystąpiła z wnioskami:

1) o podział działki nr 5

2) o podział działki nr 7,

3) o podział działki nr 8.

Ponadto (…) Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi kilkudziesięcioma współwłaścicielami działki numer 16 wystąpiła o podział tej działki w trybie art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w celu wydzielenia pod drogę wewnętrzną.

(…) Wójt Gminy(…) wydał:

1) decyzję zatwierdzającą podział działki nr 5 na działki 19 i 20;

2) decyzję zatwierdzającą podział działki nr 7 na działki 21 i 22;

3) decyzję zatwierdzającą podział działki nr 8 na działki 23 i 24;

4) decyzję zatwierdzającą podział działki nr 16 na działki 25 i 26.

Wnioskodawczyni jest na emeryturze i nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w żadnej formie, czy to w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, czy jako wspólnik spółki. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawczyni dotychczas nie sprzedawała żadnych nieruchomości.

Wszystkie opisane powyżej działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - Uchwała Rady Gminy (…). Zgodnie z ww. planem działki 1, 2, 3, 4, 6, 19, 20, 21, 22, 23 i 24 przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Natomiast działki 9, 10, 11 12, 13, 14, 15, 17 i 18 przeznaczone są pod drogi, natomiast działki 25, 26 przeznaczone pod wewnętrzny ciąg pieszy, z możliwością wykorzystania przez pojazdy uprzywilejowane w sytuacjach awaryjnych.

### Opisane działki, w okresie ich posiadania przez Wnioskodawczynię, nie były przedmiotem odpłatnego najmu czy dzierżawy.

### Wnioskodawczyni zamierza zbyć kilka działek, przy czym sprzedaż determinowana jest zainteresowaniem przez potencjalnych nabywców. Sprzedaż działek odbędzie się z udziałem pośrednika w zakresie obrotu nieruchomościami. Zakres zlecenia obejmuje:

### \- wyszukiwanie potencjalnych kupujących zainteresowanych zakupem Nieruchomości objętej przedmiotem niniejszej Umowy;

### \- prowadzenie z potencjalnymi kupującymi rozmów i negocjacji;

### \- okazanie nieruchomości potencjalnym kupującym poprzez bezpośrednią prezentację;

### \- przekazywanie potencjalnym kontrahentom oraz innym pośrednikom informacji dotyczących nieruchomości.

### Środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni planuje w części przeznaczyć na dalszą spokojną emeryturę, a w pozostałej części przekazać na rzecz wnuków.

### Wnioskodawczyni nigdy nie trudniła się obrotem nieruchomościami, a jedyną nieruchomość jaką Wnioskodawczyni dotychczas zbyła, to mieszkanie, w którym zamieszkiwała. Środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup drugiego mieszkania, w którym realizuje swój cel mieszkaniowy.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były przez Wnioskodawczynię w żaden sposób użytkowane.

Wnioskodawczyni nie poczyniła żadnych czynności, które zwiększałyby wartość przedmiotowych działek.

Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnych działań marketingowych, sprzedaż działek będzie odbywała się z udziałem pośredników w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie ma jeszcze nabywców na działki będące przedmiotem zapytania.

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa swojemu synowi, a zakres pełnomocnictwa obejmuje: zarząd i administrowanie, zbywanie, obciążanie i zamianę. Pełnomocnictwa Wnioskodawczyni udzieliła synowi w sytuacji, w której miała problemy zdrowotne, na wypadek, gdy nie mogła stanąć do aktów notarialnych ze względu na stan zdrowia.

Poza działkami, o których mowa we wniosku, Wnioskodawczyni posiada jedynie własne mieszkanie.

Wnioskodawczyni nie prowadzi gospodarstwa rolnego i nie uzyskiwała pożytków z nieruchomości objętych wnioskiem.

Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem.

W związku z użytym sformułowaniem: „Wnioskodawczyni zamierza zbyć kilka działek, przy czym sprzedaż determinowana jest zainteresowaniem przez potencjalnych nabywców” wyjaśniono, że wnioskodawczyni zamierza zbyć: działki numer 1, 2, 3, 6, 19, 20, 21, 22, 23 i 24 oraz udziały w działkach 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 25, 26 i 17. Nabywcy wymienionych działek będą poszukiwani w ramach działań biura nieruchomości, któremu będzie powierzona sprzedaż.

Decyzja o sprzedaży działek została podjęta z początkiem(…) i podyktowana była informacją, że to odpowiedni moment na zbycie nieruchomości, gdyż nieruchomości gruntowe cieszą się zainteresowaniem, a także ceny działek są satysfakcjonujące. Ponadto Wnioskodawczyni otrzymała informację, że ludzie poszukują nieruchomości na tym terenie, a nie ma za dużo ofert sprzedaży.

Wnioskodawczyni wyraża chęć sprzedaży działek jak tylko pojawi się na nie klient, aczkolwiek jest to uzależnione wieloma czynnikami niezależnymi od niej, jak panująca sytuacja gospodarcza, a także międzynarodowa, które mają wpływ na brak możliwości określenia przedziału czasowego w jakim możliwa będzie sprzedaż, ze względu na pojawienie się klienta.

Wnioskodawczyni nie zamierza sprzedać działki nr 4, gdyż działkę tę Wnioskodawczyni zamierza przekazać jednemu z wnuków. Działka ta jest uzbrojona we wszelkie podstawowe media.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony zanim Wnioskodawczyni stała się właścicielem gruntu, w związku z czym nie uczestniczyła w procesie uchwalenia tego planu. Nie dokonano zmiany tego planu na wniosek Wnioskodawczyni.

Nie dokonano zmian klasyfikacji gruntów.

Wnioskodawczyni nie uzyskała i przed sprzedażą nie zamierza uzyskiwać żadnych przychodów związanych z nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie planuje zawierać przedwstępnych umów sprzedaży działek, ale może się zdarzyć, że ze względu na sytuację finansową nabywcy i tzw. finansowanie zewnętrzne np. kredyt konieczne będzie zawarcie umowy przedwstępnej. Umowy przedwstępne o ile wystąpią, będą warunkowały sprzedaż jedynie pozyskaniem finansowania przez nabywców.

Wnioskodawczyni posiada jedynie mieszkanie i nie zamierza go sprzedawać.

Działki numer 19, 3, 4, 6, 1, 23 i 24 będą miały dostęp do drogi publicznej, natomiast działki nr 20, 21 i 22 będą miały dostęp do drogi wewnętrznej, która łączy się z drogą publiczną. Sprzedaż udziału w działkach przeznaczonych pod drogę wewnętrzną a także ciąg pieszy będzie związana ze sprzedażą działek budowlanych.

Projekt podziału działek 5, 7 i 8 Wnioskodawczyni zleciła geodecie (…). Wnioskodawczyni nie zlecała podziału działki 15.

Wnioskodawczyni nie próbowała sprzedać działek nr 5, 7 i 8 przed ich podziałem.

Podział działek został przeprowadzony w związku z uznaniem, że wielkość posiadanych przez Wnioskodawczynię działek znacznie odbiega od wielkości działek w okolicy, a tym samym sprzedaż tych działek ze względu na ich wielkość może być utrudniona. Wnioskodawczyni podjęła decyzje o podziale.

Podział działki nr 15 nie został przeprowadzony na zlecenie Wnioskodawczyni.

Otrzymane nieruchomości posiadały już prąd, wodę oraz kanalizację sanitarną.

Wnioskodawczyni przed sprzedażą działek nie planuje podejmować działań zmierzających do zwiększenia ich wartości.

Wnioskodawczyni nie planuje zakupu nieruchomości, które będą przeznaczone do dalszej odsprzedaży.

Wnioskodawczyni nie dokonywała nabycia innych nieruchomości.

### Pytanie

Czy w okolicznościach przedstawionego zdarzenia przyszłego sprzedaż działek 1, 2, 3, 6, 19, 20, 21, 22, 23 oraz udziałów w działkach 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 25, 26 i 18 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Pani stanowisko w sprawie**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarowi usług opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarowi usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarowi usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Należy podkreślić, że oczywistym i naturalnym jest dążenie właściciela prywatnego majątku do najkorzystniejszego zbycia własnego majątku. Faktem powszechnie znanym jest, że podział większego gruntu pozwoli na uzyskanie lepszych cen za zbywany grunt, ale też daje pewność łatwiejszego jego zbycia, ponieważ w obecnej dobie zainteresowanie małymi działkami jest znacznie większe niż dużymi, szczególnie w obrębie miast i ich najbliższej okolicy.

Podjęte przez Wnioskodawczynię działania nie wykraczają poza zwykłe gospodarowanie mieniem prywatnym przez osoby fizyczne i mają na celu jedynie prawidłowe gospodarowanie nim.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie Wnioskodawczyni nie podjęła i nie zamierza podjąć, w związku z zamiarem sprzedaży działek, ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak, np. uzbrojenie terenu w media, wykonanie wjazdu na teren i drogi dojazdowej do działek nieleżących bezpośrednio przy ulicy, ogrodzenie działek, dalszy podział większych działek na mniejsze. Wnioskodawczyni nie angażowała ani nie będzie angażowała zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywała i nie będzie wykazywała aktywności w przedmiocie zbycia wskazanych we wniosku działek, porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W zdarzeniu przyszłym sprzedaż działek, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Sprzedaż działek, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynię cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a dostawę tych działek - czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wobec powyższego, dokonana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek objętych zdarzeniem przyszłym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy VAT wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy VAT,

opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowych działek spełnia Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmuje bądź podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta, powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że (…) nabyła Pani w drodze darowizny od swojego syna nieruchomości gruntowe niezabudowane - działki numer 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8. (…) Wnioskodawczyni w drodze umowy darowizny nabyła od swojego syna udział wynoszący 1/236 część w prawie własności nieruchomości - działek numer 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 i 18.

26 stycznia 2022 r. wystąpiła Pani z wnioskami:

1) o podział działki nr 5,

2) o podział działki nr 7

3) o podział działki nr 8.

(…) wraz z pozostałymi kilkudziesięcioma współwłaścicielami działki numer 15 wystąpiła Pani o podział tej działki w trybie art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w celu wydzielenia pod drogę wewnętrzną.

(…). Wójt Gminy wydał:

1) decyzję zatwierdzającą podział działki nr 5 na działki 19 i 20;

2) decyzję zatwierdzającą podział działki nr 7 na działki 21 i 22;

3) decyzję zatwierdzającą podział działki nr 8 na działki 23 i 24;

4) decyzję zatwierdzającą podział działki nr 15 na działki 25 i 26

Jest Pani na emeryturze, nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w żadnej formie, czy to w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, czy jako wspólnik spółki. Nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Dotychczas nie sprzedawała Pani żadnych nieruchomości.

Wszystkie opisane powyżej działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - Uchwała Rady Gminy z (…). Zgodnie z ww. planem działki 1, 2, 3, 4, 6, 19, 20, 21, 22, 23 i 24 przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Natomiast działki 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 i 17 przeznaczone są pod drogi, natomiast działki 25, 26 przeznaczone pod wewnętrzny ciąg pieszy, z możliwością wykorzystania przez pojazdy uprzywilejowane w sytuacjach awaryjnych.

Opisane działki, w okresie ich posiadania przez Panią, nie były przedmiotem odpłatnego najmu czy dzierżawy.

Zamierza Pani zbyć kilka działek, przy czym sprzedaż determinowana jest zainteresowaniem przez potencjalnych nabywców. Sprzedaż działek odbędzie się z udziałem pośrednika w zakresie obrotu nieruchomościami. Zakres zlecenia obejmuje:

\- wyszukiwanie potencjalnych kupujących zainteresowanych zakupem Nieruchomości objętej przedmiotem niniejszej Umowy;

\- prowadzenie z potencjalnymi kupującymi rozmów i negocjacji;

\- okazanie nieruchomości potencjalnym kupującym poprzez bezpośrednią prezentację;

\- przekazywanie potencjalnym kontrahentom oraz innym pośrednikom informacji dotyczących nieruchomości.

Środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości planuje Pani w części przeznaczyć na dalszą spokojną emeryturę, a w pozostałej części przekazać na rzecz wnuków.

Nigdy nie trudniła się Pani obrotem nieruchomościami, a jedyną nieruchomość jaką dotychczas zbyła, to mieszkanie, w którym zamieszkiwała. Środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczyła Pani na zakup drugiego mieszkania, w którym realizuje swój cel mieszkaniowy.

Działki mające być przedmiotem sprzedaży nie były przez Panią w żaden sposób użytkowane.

Nie poczyniła Pani żadnych czynności, które zwiększałyby wartość przedmiotowych działek.

Nie prowadzi Pani żadnych działań marketingowych, sprzedaż działek będzie odbywała się z udziałem pośredników w obrocie nieruchomościami.

Nie ma Pani jeszcze nabywców na działki będące przedmiotem zapytania.

Udzieliła Pani pełnomocnictwa swojemu synowi, a zakres pełnomocnictwa obejmuje: zarząd i administrowanie, zbywanie, obciążanie i zamianę. Pełnomocnictwa udzieliła Pani synowi w sytuacji, w której miała problemy zdrowotne, na wypadek, gdy nie mogła stanąć do aktów notarialnych ze względu na stan zdrowia.

Poza działkami, o których mowa we wniosku, posiada Pani jedynie własne mieszkanie.

Nie prowadzi Pani gospodarstwa rolnego i nie uzyskiwała pożytków z nieruchomości objętych wnioskiem. Nie jest Pani rolnikiem.

Zamierza Pani zbyć działki numer: 1, 2, 3, 4, 6, 19, 20, 21, 22, 23 i 24 oraz udziały w działkach 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16 i 17, 18. Nabywcy wymienionych działek będą poszukiwani w ramach działań biura nieruchomości, któremu będzie powierzona sprzedaż.

Decyzja o sprzedaży działek została podjęta z początkiem 2022 roku i podyktowana była informacją, że to odpowiedni moment na zbycie nieruchomości, gdyż nieruchomości gruntowe cieszą się zainteresowaniem, a także ceny działek są satysfakcjonujące. Ponadto Wnioskodawczyni otrzymała informację, że ludzie poszukują nieruchomości na tym terenie, a nie ma za dużo ofert sprzedaży.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony zanim Pani stała się właścicielem gruntu, w związku z czym nie uczestniczyła Pani w procesie uchwalenia tego planu. Nie dokonano zmiany tego planu na Pani wniosek. Nie dokonano zmian klasyfikacji gruntów.

Nie uzyskała i przed sprzedażą nie zamierza Pani uzyskiwać żadnych przychodów związanych z nieruchomościami.

Nie planuje Pani zawierać przedwstępnych umów sprzedaży działek, ale może się zdarzyć, że ze względu na sytuację finansową nabywcy i tzw. finansowanie zewnętrzne np. kredyt konieczne będzie zawarcie umowy przedwstępnej. Umowy przedwstępne o ile wystąpią, będą warunkowały sprzedaż jedynie pozyskaniem finansowania przez nabywców.

Działki numer 19, 20, 21, 22, 1,23 i 24 będą miały dostęp do drogi publicznej, natomiast działki nr 20, 21 i 22 będą miały dostęp do drogi wewnętrznej, która łączy się z drogą publiczną. Sprzedaż udziału w działkach przeznaczonych pod drogę wewnętrzną a także ciąg pieszy będzie związana ze sprzedażą działek budowlanych.

Projekt podziału działek 5, 7 i 8 zleciła Pani geodecie (\`(...)\`) Nie zlecała Pani podziału działki 15. Nie próbowała Pani sprzedać działek nr 5, 7 i 8 przed ich podziałem.

Podział działek został przeprowadzony w związku z uznaniem, że wielkość posiadanych przez Panią działek znacznie odbiega od wielkości działek w okolicy, a tym samym sprzedaż tych działek ze względu na ich wielkość może być utrudniona. Podjęła Pani decyzje o podziale. Otrzymane nieruchomości posiadały już prąd, wodę oraz kanalizację sanitarną.

Nie planuje Pani zakupu nieruchomości, które będą przeznaczone do dalszej odsprzedaży. Nie dokonywała Pani nabycia innych nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą tego czy sprzedaż działek 1, 2, 3, 4, 6, 19, 20, 21, 22,23 oraz udziałów w działkach 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 24, 25 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby wyjaśnić Pani wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, dokonując dostawy działek wystąpi Pani w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji nie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Panią ww. działek, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Pani podjęła w odniesieniu do przedmiotowych działek przez cały okres ich posiadania. Przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki gruntu. Działki uzyskała Pani wskutek darowizny od syna. Nigdy nie sprzedawała Pani żadnych nieruchomości poza mieszkaniem. Nie podejmowała Pani w stosunku do działek żadnych ulepszeń. Nie wystąpiła Pani o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż był on uchwalony przed otrzymaniem działek. Nigdy nie wykorzystywała Pani i nie ma zamiaru wykorzystywania działek w celach zarobkowych. Nie prowadzi Pani żadnych działań marketingowych, a sprzedażą zajmie się firma świadcząca usługę pośrednictwa w sprzedaży. Działki od dnia nabycia do chwili obecnej nie były w żaden sposób użytkowane.

W niniejszej sprawie brak jest więc przesłanek pozwalających uznać Panią, w zakresie planowanych sprzedaży działek i udziałów w działkach, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się zatem do sprzedaży przedmiotowych działek i udziałów w działkach stwierdzić należy, że podjęte przez Panią czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonywała Pani czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Panią opisanych działek i udziałów działkach, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji zbycie działek i udziałów w działkach nie będzie skutkować uznaniem Pani za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm., dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).