Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1379/10-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-09
Teza: Co może być kosztem uzyskania przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz.770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2010 r. (data wpływu 9 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca (dalej: Podatnik) jest osobą fizyczną. W dniu 6 sierpnia 2007 r. zakupił On wraz z inną osobą fizyczną, nieruchomość rolną. Drugi nabywca nieruchomości nie jest członkiem rodziny Podatnika. Zainteresowany podaje, iż Jego udział we własności nieruchomości wynosił 3/4. Umowa sprzedaży została zawarta pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości. Koszt nabycia nieruchomości wyniósł 400 000,00 zł. Podatnik oraz drugi nabywca nabyli przedmiotową nieruchomość częściowo za gotówkę (łącznie 40 000 złotych), a częściowo za środki pochodzące z kredytu bankowego uzyskanego przez drugiego nabywcę (360 000,00 zł) udzielonego na łączną kwotę 440 000,00 zł.

Cena nabycia nieruchomości uiszczona przez Zainteresowanego została pokryta częściowo z Jego oszczędności, a częściowo z pożyczki.

Nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z nabyciem nieruchomości za środki pochodzące z kredytu bankowego do jej księgi wieczystej została wpisana hipoteka umowna zwykła w kwocie 440 000,00 zł oraz hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 105 600,00 zł.

Z uwagi na nieskorzystanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa z prawa pierwokupu, w dniu 6 sierpnia 2007 r. sprzedający, na mocy aktu notarialnego, przeniósł na Podatnika oraz drugiego nabywcę własność przedmiotowej nieruchomości.

Dnia 12 lipca 2010 r. Zainteresowany wraz z drugim nabywcą zbyli za kwotę 1 750 000,00 zł przedmiotową nieruchomość na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Po zbyciu nieruchomości Podatnik zwrócił pożyczkę.

Nabywcy nieruchomości nabyli ją z zamiarem przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe każdego z nich. Wnioskodawca oraz drugi nabywca planowali wybudowanie na nieruchomości domu dla każdego z nich. Z uwagi na sytuację majątkową obu nabywców, tj. niewystarczający zasób środków gotówkowych i nieotrzymanie dalszych kredytów zbyli w całości nabytą nieruchomość na rzecz jednego podmiotu – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Podatnik poniósł następujące koszty nabycia przedmiotowej nieruchomości w 2007 r.:

1.  cena nabycia nieruchomości (udział w prawie własności),
2.  koszt sporządzenia aktu notarialnego, na podstawie którego Podatnik nabył udział we własności nieruchomości (w wysokości proporcjonalnej do przysługującego Mu udziału we współwłasności), w tym: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, podatek od towarów i usług z tytułu wynagrodzenia notariusza, koszt wypisów aktu notarialnego, koszt wpisów w księdze wieczystej nieruchomości,
3.  koszt sporządzenia aktu notarialnego, na podstawie którego przeniesiono własności nieruchomości na Podatnika oraz drugiego nabywcę (w wysokości proporcjonalnej do przysługującego Mu udziału we współwłasności), w tym: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, podatek od towarów i usług z tytułu wynagrodzenia notariusza i koszt wypisów aktu notarialnego, koszt wpisów w księdze wieczystej nieruchomości.

W związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości podatnik poniósł następujące koszty:

1.  prowizja dla pośrednika nieruchomości, za pośrednictwem którego zbyto nieruchomość,
2.  wynagrodzenie dla kancelarii adwokackiej nadzorującej prawne oraz podatkowe aspekty zbycia nieruchomości (niezbędne z uwagi na brak wiedzy podatnika w materii prawno podatkowej oraz znaczną cenę zbycia nieruchomości),
3.  koszty wykreślenia wpisów w dziale IV księgi wieczystej dotyczące wpisanych hipotek w wysokości proporcjonalnej do przysługująco Mu udziału we współwłasności. Obowiązek poniesienia kosztów wykreślenia wpisów w dziale IV księgi wieczystej został nałożony na Podatnika oraz drugiego nabywcy w umowie sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem nieruchomości podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych następujące koszty:
    1.  cenę nabycia udziału we współwłasności nieruchomości podwyższoną zgodnie z treścią art. 22 ust. 6 za lata 2008 i 2009 w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”,
    2.  koszt sporządzenia aktu notarialnego, na podstawie którego Podatnik nabył udział we własności nieruchomości (w wysokości proporcjonalnej do przysługującego Mu udziału we współwłasności), w tym: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, podatek od towarów i usług z tytułu wynagrodzenia notariusza, koszt wypisów aktu notarialnego, koszt wpisów w księdze wieczystej nieruchomości,
    3.  koszt sporządzenia aktu notarialnego, na podstawie którego przeniesiono własności nieruchomości na Podatnika oraz drugiego nabywcę (w wysokości proporcjonalnej do przysługującego Mu udziału we współwłasności), w tym: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, podatek od towarów usług z tytułu wynagrodzenia notariusza, koszt wypisów aktu notarialnego, koszt wpisów w księdze wieczystej nieruchomości?
2.  Czy przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości Podatnik może pomniejszyć cenę zbycia o następujące koszty odpłatnego zbycia:
    1.  prowizję pośrednika nieruchomości, za pośrednictwem którego dokonano zbycia nieruchomości,
    2.  wynagrodzenie kancelarii adwokackiej nadzorującej prawne oraz podatkowe aspekty zbycia nieruchomości (niezbędne z uwagi na brak wiedzy Podatnika w materii prawno podatkowej oraz znaczną cenę, za jaką zbyto nieruchomość),
    3.  koszty wykreślenia wpisów w dziale IV księgi wieczystej dot. wpisanych hipotek w wysokości proporcjonalnej do przysługująco Mu udziału we współwłasności, gdy obowiązek poniesienia kosztów wykreślenia wpisów został nałożony na sprzedających w umowie sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W odniesieniu do pytania pierwszego, Zainteresowany stoi na stanowisku, iż przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości, Podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty wskazane w tym pytaniu.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Posługując się pojęciem kosztów uzyskania przychodów, ustawodawca określił, które z wydatków poniesionych przez Podatnika wpłyną na osiągnięty przez Niego wynik finansowy. Z uwagi na to, że nie jest możliwe enumeratywne wyliczenie wszystkich racjonalnie uzasadnionych kosztów, jakie Podatnik mógłby ponieść w wyniku zdarzeń gospodarczych zachodzących na rynku, określono jedynie cechy, jakie poniesione koszty muszą posiadać, aby mogły być uznane za koszty uzyskania przychodów. Tak więc koszt poniesiony przez Podatnika może być brany pod uwagę przy ustalaniu dochodu do opodatkowania jedynie wówczas, gdy spełnia następujące przesłanki:

1.  służy osiągnięciu przychodu, czyli został poniesiony w celu jego osiągnięcia lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz,
2.  nie został wymieniony przez ustawodawcę w katalogu kosztów wyłączonych przez niego spośród uzyskania przychodów.

Wymienione powyżej cechy, którym powinien odpowiadać koszt uzyskania przychodu, muszą wystąpić łącznie.

Kosztem nabycia jest cena zapłacona za daną nieruchomość (prawo majątkowe). Do kosztów tych zalicza się również koszty sporządzenia aktu notarialnego, tj. wynagrodzenie notariusza przy zakupie nieruchomości (wraz podatkiem od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty wpisów do księgi wieczystej, koszty wypisów aktu notarialnego. Wyżej wskazane koszty są nierozerwalnie związane z nabyciem nieruchomości. Nie jest możliwe odpłatne nabycie nieruchomości bez poniesienia tylko części z tych kosztów. Z uwagi na fakt, iż Podatnik poniósł ww. koszty proporcjonalnie do wielkości udziału we współwłasności nieruchomości, koszty te winny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w tej samej proporcji, tj. 3/4 kosztów wynikających z treści czynności prawnych.

Z uwagi na konieczność zawarcia dwóch aktów notarialnych (warunkowa umowa sprzedaży zawarta pod warunkiem nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa prawa pierwokupu oraz umowa przenosząca własność nieruchomości) koszty związane z obiema czynnościami prawnymi należy uznać za niezbędne. W świetle obowiązujących przepisów brak było możliwości dokonania obu czynności jednym aktem notarialnym, a Podatnik zobligowany został ponieść koszty obu aktów notarialnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 22 ust. 6f stanowi, że koszty nabycia nieruchomości (praw) są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Wobec tego, Podatnik jest uprawniony do podwyższenia kosztów nabycia o wskazany wyżej wskaźnik za lata 2008 i 2009.

Odnosząc się natomiast do pytania drugiego, Zainteresowany stoi na stanowisku, iż koszty poniesione w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości, tj. koszty prowizji pośrednika oraz wynagrodzenia dla kancelarii adwokackiej stanowią koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, pomniejszające cenę zbycia nieruchomości.

Ustawodawca nie określa, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia. Mogą być to wyłącznie koszty, które musiały zostać poniesione w związku ze zbyciem. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi jednak istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Kosztami zawarcia umowy sprzedaży, pomniejszającymi koszty odpłatnego zbycia są w szczególności koszty prowizji pośredników.

Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów zawarcia umowy sprzedaży, pomniejszających koszty odpłatnego zbycia należy również zakwalifikować koszty obsługi prawnej transakcji. Powyższe jest uzasadnione brakiem wiedzy związanej z prawnymi i podatkowymi aspektami sprzedaży nieruchomości przez Podatnika oraz drugiego współwłaściciela, a dotyczącej m.in. trybu i zasad sprzedaży nieruchomości rolnej, rozpoznania ewentualnych przeszkód w sprzedaży tej nieruchomości (np. prawo pierwokupu), procedury sprzedaży nieruchomości rolnej, obciążeń podatkowych i innych publicznoprawnych oraz zasad ich ponoszenia. Wiedzy tej nie posiada pośrednik obrotu nieruchomościami, który ponadto nie ponosi odpowiedzialności za udzielenie błędnych lub niepełnych odpowiedzi. Informacji tych nie udziela również przed zawarciem aktu notarialnego notariusz, a informacje udzielane w toku zawierania aktu są jedynie fragmentaryczne i niekompletne. Profesjonalista, jakim jest adwokat, poza posiadaniem niezbędnej wiedzy, ponosi również odpowiedzialność za udzielenie błędnych porad, informacji, czy wskazówek. Ponadto, istnieje możliwość dochodzenia od niego stosownych roszczeń. Stąd mając na uwadze znaczącą (zarówno z punktu widzenia Podatnika, jak i obiektywnie) wartość transakcji zbycia nieruchomości (1 750 000,00 zł) zasadne jest powzięcie szczegółowych porad u prawnika dysponującego odpowiednim doświadczeniem w tego typu transakcjach.

Wobec wykazania przez Zainteresowanego celowości poniesienia tego wydatku, Podatnik stoi na stanowisku, że koszt pomocy prawnej może stanowić koszt odpłatnego zbycia pomniejszający cenę zbycia nieruchomości. Podatnik podziela stanowisko, zgodnie z którym „pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością”. Bez uzyskania niezbędnej pomocy prawnej Podatnik nie zdecydowałby się na zbycie udziału we własności nieruchomości z uwagi na nierozpoznane przez Niego konsekwencje prawne oraz podatkowe tej czynności prawnej.

Celowe jest również zaliczenie do kosztów poniesionych w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości kosztów wykreślenia wpisów w dziale IV księgi wieczystej, tj. wpisów o hipotekach obciążających nieruchomość, bowiem „do kosztów odpłatnego zbycia ww. nieruchomości można zaliczyć opłatę za wykreślenie hipotek po jej sprzedaży, jednakże pod warunkiem, iż obowiązek jej poniesienia przez sprzedającego wynikał z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Na potwierdzenie słuszności prezentowanego przez stanowiska, Zainteresowany przywołał szereg interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów administracyjnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych organów podatkowych należy stwierdzić, iż wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie należy wskazać, iż powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy stwierdzić, iż zdaniem organu podatkowego tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w przedmiotowym postępowaniu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.