Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB3/423W-10/08/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-02-22
Teza: Czy dochody stanowiące nadwyżkę zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych – pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zwrotu właścicielom tych lokali stanowią dochody zwolnione z opodatkowania?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

W odpowiedzi na wezwanie Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 17 stycznia 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 24 stycznia 2008 r.) do usunięcia naruszenia prawa poprzez zmianę indywidualnej pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 7 stycznia 2008 r. znak IBPB3/423-192/07/MS, złożone na podstawie art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów wyjaśnia, co następuje.

UZASADNIENIE

W wyniku ponownej analizy sprawy, z uwzględnieniem zarzutów przytoczonych w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa, znaleziono podstawy do częściowej zmiany ww. indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego tj. uznano za prawidłowe stanowisko Spółki zawarte we wniosku z dn. 27 sierpnia 2007 r. dotyczące pytania nr 1 i 3 i za nieprawidłowe stanowisko Spółki dotyczące pytania nr 2 ww. wniosku.

Treść zarzutów

Wnioskodawca w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa podnosi, iż nie obowiązuje żaden przepis, który mówi o konieczności opodatkowania dochodów wspólnot mieszkaniowych uzyskanych za lata poprzednie, do 2006 roku włącznie, w przypadku zwrotu środków właścicielom. Podatnik nie zgadza się ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych dochodów uzyskanych przez Wspólnotę Mieszkaniową za 2006 r., a wypłaconych w 2007 r. na żądanie niektórych właścicieli. Podatnik uważa, że stosowanie przepisów prawa podatkowego obowiązującego od 1 stycznia 2007 r. do dochodów powstałych przed tą datą jest działaniem nieprawidłowym.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, zmienia swoje stanowisko zawarte w indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 7 stycznia 2008 r. Znak: IBPB3/423-192/07/MS i stwierdza, co następuje.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Jak stanowi przepis art. 14b § 3 ww. ustawy składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Dokonując oceny zaprezentowanego we wniosku stanowiska organ upoważniony do wydawania interpretacji bierze pod uwagę zarówno stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę jak i wynikające z niego pytanie. Uwzględniając te elementy tj. stan faktyczny jak również pytanie przyporządkowane do przedstawionego stanu faktycznego, możliwa jest ocena stanowiska wnioskodawcy.

W przedmiotowej sprawie Spółka, w pozycji 50 wniosku ORD-IN, przedstawiła następujący stan faktyczny:

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów, o czym jest mowa w art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Po zakończeniu roku zarządca sporządza sprawozdanie roczne, które zostaje zatwierdzone na zebraniu przez ogół właścicieli oraz podejmowane są uchwały w sprawie nadwyżek lub pokrycia niedopłat oraz uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. W przypadku wystąpienia nadwyżek zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nad kosztami, zarządca na podstawie uchwały wspólnoty dokonuje zwrotu członkom wspólnoty mieszkaniowej w następnym roku lub pozostawia nadwyżki do wykorzystania w następnym roku. Podobnie postępuje z nadwyżkami występującymi w mediach dostarczanych do lokali, gdzie stroną umowy z kontrahentami (MPO, MPWiK, MPEC) jest wspólnota mieszkaniowa. W 2007 r. wspólnota mieszkaniowa wypłaciła właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych nadpłaty nadwyżek zaliczek nad kosztami zarządu za 2006 r. Na żądanie członków wspólnoty mieszkaniowej wypłacane były nadpłaty z tytułu nadwyżek zaliczek nad kosztami mediów dostarczanych do lokali (centralnego ogrzewania, wody + odprowadzanie ścieków) za 2006 r. Zdarzały się w trakcie roku 2007 zwroty właścicielom lokali mieszkalnych z tytułu rozliczenia mediów w związku ze sprzedażą mieszkań.

W tak przedstawionym stanie faktycznym zadano następujące pytania:

1.  Czy zwroty dokonane w 2007 roku przez wspólnotę mieszkaniową członkom wspólnoty mieszkaniowej – właścicielom lokali mieszkalnych, z tytułu nadwyżek zaliczek nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną za 2006 r. są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych?
2.  Czy zwroty nadwyżek, które będą dokonane za 2007 r. przez wspólnotę mieszkaniową, członkom wspólnoty mieszkaniowej z tyt. nadwyżek zaliczek nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną będą wolne od podatku dochodowego od osób prawnych?
3.  Czy zwroty dokonane w 2007 r. przez wspólnotę mieszkaniową członkom wspólnoty mieszkaniowej z tyt. nadwyżek zaliczek nad kosztami mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych (umowy z kontrahentami zawarte przez wspólnotę mieszkaniową) są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych?

Zdaniem wnioskodawcy wszystkie zwroty nadpłat dokonane przez wspólnotę mieszkaniową, członkom wspólnoty za 2006 r. i 2007 r. z tyt. rozliczenia zaliczek eksploatacyjnych i mediów do lokali, są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych z uwagi na fakt, że nie jest to inna działalność gospodarcza wspólnoty niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Tak sformułowane pytanie w punkcie 3 w odniesieniu do przedstawionego wcześniej stanu faktycznego nie wskazywało jednoznacznie, iż chodziło o dochody uzyskane przez Wspólnotę za 2006 r.

Dopiero w piśmie z dnia 17 stycznia 2008 r. będącym wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa Wspólnota doprecyzowała swoje pytania wskazując, że dotyczyły one w punkcie 1 i 3 dochodów uzyskanych za 2006 r., wykazanych w zeznaniu podatkowym CIT-8 za 2006 r., a wypłacanych przelewem w 2007 roku.

Dokonując ponownej oceny stanowiska Wspólnoty zawartego we wniosku z dnia 27 sierpnia 2007 r. w odniesieniu do sformułowanych powyżej pytań Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów uznaje stanowisko Spółki dotyczące:

*   pytania 1 i 3 za prawidłowe,
*   pytania 2 za nieprawidłowe.

Ad. 1 i 3

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 roku, wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Na mocy art. 1 pkt 13 ustawy z dnia 12 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1957 ze zm.) przepis powyższy został uchylony z dniem 31 grudnia 2003 roku, jednak ustawodawca przedłużył obwiązywanie zwolnienia, którego przepis ten dotyczy, do końca 2006 roku. Wynika to z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 18 listopada 2004 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 254, poz. 2533), który mówi, że zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 roku, stosuje się do dnia 31 grudnia 2006 w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2003 roku, przy czym przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 roku w zakresie utraty prawa do zwolnienia stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 2 pkt 2 wyżej wymienionej ustawy z dnia 18 listopada 2004 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, podatnicy, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 roku, którzy przeznaczyli, a nie wydatkowali dochodów osiągniętych do końca 2006 roku na realizację celów, o których mowa w tym przepisie zachowują prawo do zwolnienia od podatku dochodowego tych dochodów w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2003 roku. Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, dochód Wspólnoty za 2006 rok, który został przeznaczony na realizację wymienionych w art. 17 ust. 1 pkt 4m celów, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych. Również dochód który nie został wydatkowany w 2006 roku, a zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowany na rzecz członków wspólnoty także zachowuje prawo do tego zwolnienia.

Ad. 2

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), która w art. 13 ust. 1 przewiduje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca, co wynika z art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.). W myśl art. 12 ust. 1 tej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. będą wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczone media.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych,

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

W określeniu „zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć można:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: o dźwigi osobowe i towarowe, o aparaty do wymiany ciepła, o kotłownie i hydrofornie wbudowane, o klatki schodowe, o strychy, piwnice, komórki, o garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: o budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, o kotłownie i hydrofornie wolnostojące, o osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: o zbiorniki-doły gnilne; szamba, o rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, o sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, o budowle inżynieryjne (studnie itp.), o budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, o inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw w oparciu, o które funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest nią powołana wyżej ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego ujętego we wniosku podatnika należy stwierdzić, że dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, pozostałą z rozliczenia rocznego za 2007 r., a przeznaczoną do zwrotu właścicielom lokali mieszkalnych nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem nie jest on przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych lecz do zwrotu członkom Wspólnoty.

W związku z powyższym dochody stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nad kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zwrotu właścicielom lokali mieszkalnych należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Podkreślić także wypada, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że stanowisko Podatnika zawarte we wniosku, iż zwroty nadwyżek, które będą dokonane za 2007 r. przez Wspólnotę Mieszkaniową właścicielom lokali mieszkalnych z tytułu nadwyżek zaliczek nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną będą wolne od podatku dochodowego od osób prawnych - **jest nieprawidłowe.**

Na zmienioną niniejszym aktem pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie z dnia 7 stycznia 2008 r. znak IBPB 3/423-192/07/MS stronie przysługuje prawo wniesienia skargi z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenie niniejszej odpowiedzi (art. 53 § 2 ww. ustawy) za pośrednictwem organu, który wydał interpretację (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.