Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.188.2020.2.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-10
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 8 września 2020 r. (data wpływu 10 września 2020 r.), uzupełnionym 14 września 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Wniosek uzupełniono 14 września 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana G. P. G. (Sprzedający 1)
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią I. M. G. (Sprzedający 2)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”). Przedmiotowa Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie miejscowości R. i na moment Transakcji będzie obejmować działki o nr (…) oraz nr (…) (dalej: „Działki”). Zainteresowani wskazali, że działka nr (…) powstanie w wyniku podziału istniejącej na chwilę obecną działki nr (…) (w wyniku podziału działki nr (…) dojdzie do powstania trzech nowych działek, w tym właśnie działki nr (…)). Obecnie dla działek nr (…) i nr (…) prowadzona jest księga wieczysta (prawo własności przysługuje Sprzedającym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej), niemniej na moment Transakcji działka nr (…) oraz powstała w wyniku podziału działka nr (…) będą objęte odrębną księgą wieczystą.

Zainteresowany będący stroną postępowania planuje albo sprzedać Nieruchomość wraz z Inwestycją po wybudowaniu albo pozostanie jej wynajmującym (tj. w ramach dokonywania czynności opodatkowanych VAT). Ostateczna decyzja w tym zakresie zostanie podjęta na późniejszym etapie inwestycyjnym.

Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Zainteresowany będący stroną postępowania planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

W granicach Działek znajdują się urządzenia melioracji wodnych (rowy melioracyjne), które nie są wzmocnione ani utwardzone (dalej: „Rowy”). W ocenie Zainteresowanych Rowy nie powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.), ponieważ nie powstały przy wykorzystaniu wyrobów budowlanych w wyniku procesu budowlanego oraz – zdaniem Zainteresowanych – nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Od momentu wytworzenia (wybudowania) Rowów upłynęły co najmniej 2 lata. Sprzedający wykorzystywali Rowy na potrzeby własne oraz nie ponosili nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Poza Rowami, na Nieruchomości nie znajdują się żadne inne naniesienia/zabudowania /infrastruktura techniczna.

Dla przedmiotowych Działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), w którym tereny obejmujące Działki zostały wskazane jako tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej oraz tereny lokalizacji farm fotowoltaicznych. Dla pełnego obrazu sytuacji, Zainteresowani wskazali, że tereny znajdujące się na istniejącej obecnie działce nr (…) zostały wskazane w MPZP częściowo jako tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej oraz tereny lokalizacji farm fotowoltaicznych, a częściowo jako tereny rolnicze/tereny lasów. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, planowany jest jednak podział działki nr (…), w wyniku którego dojdzie do powstania działki nr (…), której teren zgodnie z MPZP będzie przeznaczony jedynie pod zabudowę usługowo-produkcyjną oraz lokalizacji farm fotowoltaicznych. Tym samym tereny oznaczone w MPZP jako tereny rolnicze/tereny lasów znajdujące się obecnie w obrębie działki nr (…) nie będą przedmiotem Transakcji.

Status VAT Sprzedających

Własność Działek została nabyta przez Sprzedających w dniu 15 grudnia 2009 r. na podstawie aktu notarialnego.

Obaj Sprzedający są aktywni gospodarczo – Sprzedający 1 prowadzi własną działalność gospodarczą, natomiast Sprzedający 2 jest wspólnikiem w spółce osobowej i udziałowcem spółki kapitałowej.

Sprzedający 1 jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający 2 nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, niemniej planuje dokonanie takiej rejestracji (na dzień Transakcji będzie występować jako czynny podatnik VAT).

Działki nie były wykorzystywane w ramach aktywności gospodarczej Sprzedających. Tym samym nie były one wykorzystywane na potrzeby działalności objętej VAT, a w konsekwencji również na cele działalności zwolnionej z VAT.

Działki zostały nabyte przez Sprzedających w celach inwestycyjnych. Sprzedający ponosili nakłady finansowe związane z przygotowaniem Działek do sprzedaży, udzielili również pełnomocnictwa zewnętrznemu podmiotowi w celu przygotowania i sprzedaży Działek. Działania podjęte przez pełnomocnika obejmowały w szczególności: podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie Działek, podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży Działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie Działek pod zabudowę, uchwalenie MPZP/jego zmianę, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotowych Działek do infrastruktury technicznej.

Zainteresowani wskazali również, że Sprzedający 1 dokonywał w przeszłości zbycia innych nieruchomości, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcje te podlegały opodatkowaniu VAT. W przypadku Sprzedającego 2, w przeszłości również dochodziło do zbywania nieruchomości, ale takie transakcje były dokonywane za pośrednictwem spółek, w których Sprzedający 2 jest wspólnikiem (sam Sprzedający 2 nie dokonywał bezpośrednio sprzedaży nieruchomości). Zbycie nieruchomości przez spółki, w których Sprzedający 2 jest wspólnikiem podlegało opodatkowaniu VAT.

Sprzedający posiadają również inne nieruchomości, co do których planują sprzedaż w przyszłości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.

W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania VAT, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działek będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, Transakcja obejmująca sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 10 listopada 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.489.2020.2.MP.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo wieczystego użytkowania lub nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem Transakcji

jest Nieruchomość, którą X Sp. z o.o. – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od małżeństwa Sprzedających (Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2) – Zainteresowanych niebędących stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji na jej moment będzie obejmować prawo własności działek nr (…) oraz nr (…) (przy czym działka nr (…) powstanie w wyniku podziału istniejącej na chwilę obecną działki nr (…)) oraz znajdujące się w granicach tych działek urządzenia melioracji wodnych (rowy melioracyjne). Poza rowami na Nieruchomości nie znajdują się żadne inne naniesienia/zabudowania/infrastruktura techniczna.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 listopada 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.489.2020.2.MP, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) planowana przez Sprzedających dostawa działek o nr (…) oraz (…) nie nastąpi w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, lecz stanowić będzie sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a każdy ze Sprzedających będzie działał jako podatnik, w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy. (…) przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany stanowiący teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Tym samym, planowana dostawa opisanych Działek nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy o VAT. (…) Działki nie były wykorzystywane w ramach aktywności gospodarczej Sprzedających, tym samym nie były one również wykorzystywane na cele działalności zwolnionej z VAT. Planowana sprzedaż ww. Działek nie będzie zatem mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż Działek będących przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.