Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.254.2019.1.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-02
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: komornik; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; płatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2019 r. (data wpływu 14 maja 2019 r.) uzupełniony pismem Strony z dnia 3 czerwca 2019 r. (data wpływu 3 czerwca 2019 r.), pismem Strony z dnia 3 czerwca 2019 r. (data wpływu 7 czerwca 2019 r.) oraz pismem Strony z dnia 10 czerwca 2019 r. (data wpływu 10 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży nieruchomości zabudowanej– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia z dnia 3 czerwca 2019 r. (data wpływu 3 czerwca 2019 r.), pismem Strony z dnia 3 czerwca 2019 r. (data wpływu 7 czerwca 2019 r.) oraz pismem Strony z dnia 10 czerwca 2019 r. (data wpływu 10 czerwca 2019 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Komornik Sądowy w toku prowadzonej egzekucji w sprawie i innych z nieruchomości dłużnika dokonał skutecznego zajęcia przedmiotowej nieruchomości, aktualnie egzekucja znajduje się ma etapie oczekiwania na zaplanowaną w dniu 12 czerwca 2019 r. na godz. 9:30 licytację nieruchomości. W związku z powyższym oraz znacznym zainteresowaniem wśród potencjalnych licytantów, jak i z uwagi na fakt, iż dłużnik nie złożył Komornikowi oświadczenia, czy jest płatnikiem VAT oraz czy nabycie przez niego nieruchomości podlegało odpisom tegoż podatku, brak jest pewności co do ostateczności kwoty nabycia przez licytanta nieruchomości, tj. czy kwota oszacowana jest finalna czy też wymaga podwyższenia o kwotę podatku VAT od nieruchomości.

1.  Nieruchomość gruntowa zabudowana położona: dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą– nieruchomość zabytkowa – Fort, działka nr 15 do rejestru zabytków. Komornik nie posiada wiedzy, w jakim celu dłużnik nabył przedmiotową nieruchomość. Pozostaje jedynie przypuszczać, iż mogło to mieć natenczas związek z prowadzonymi licznymi działalnościami gospodarczymi, tudzież chęcią zysku z potencjalnej odsprzedaży gruntu dla podmiotów z branż budowlanych/deweloperskich. Umowa sprzedaży nieruchomości na rzecz dłużnika miała miejsce w dniu 28 października 2005 r. i dokonano jej na rzecz osoby fizycznej w związku z prowadzoną przezeń działalnością gospodarczą M. (PKD: Produkcja nadwozi do pojazdów silnikowych; produkcja przyczep i naczep (2920Z)). Z uwagi na ochronę konserwatorską zabytku w postaci nabytej nieruchomości, dłużnik celem działań inwestorskich na nieruchomości musiał uzyskać stosowne rygorystyczne pozwolenia (w aktach sprawy brak wzmianki o istnieniu takowych). Biegły rzeczoznawca wyceniający nieruchomość na potrzeby przyszłej licytacji określił teren nieruchomości jako zdewastowany i zrujnowany, częściowo nadający się jedynie do rozbiórki lub gruntowej renowacji, stwierdzając, przy tym, iż nieruchomość nie przynosi dochodu jedynie generuje nieodwracalne straty. Biegły podczas oględzin nie stwierdził faktu prowadzenia jakiejkolwiek czynnej działalności na nieruchomości. Dłużnik nie ustosunkował się do pisemnych wezwań do udzielenia jakichkolwiek wyjaśnień Komornikowi dot. przedmiotowej nieruchomości. W załączeniu Komornik przedkłada aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości.
2.  Według wiedzy Komornika i w oparciu o dokumentacje z akt, transakcja sprzedaży/nabycia przedmiotowej nieruchomości w 2005 r. nie była objęta opodatkowaniem podatkiem VAT (załącznik: pismo A. jako sprzedającego dłużnikowi nieruchomość natenczas).
3.  Komornik nie posiada wiedzy, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dłużnik zaś nie udzielił Komornikowi odpowiedzi na tak zadane pytanie na piśmie.
4.  Dłużnik wedle dokumentacji z akt (załącznik: pismo z US) nie jest podatnikiem VAT, zaś, sama nieruchomość nie była według wiedzy Komornika i biegłego w żaden sposób wykorzystywana do żadnej faktycznej działalności, w tym działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Według wiedzy Komornika w oparciu o dokumentacje z akt sprawy nieruchomość nie była wykorzystywana takie cele.
5.  Według wiedzy Komornika i w oparciu o dokumentację z akt i opinię biegłych nieruchomość nie była i nie jest użytkowana w żaden sposób od chwili zakupu do teraz.
6.  Brak jest pełnej wiedzy Komornika w kwestii, czy nieruchomość była udostępniana przez dłużnika odpłatnie lub nieodpłatnie podmiotom trzecim, jednak wedle księgi wieczystej tejże nieruchomości, istniała od 2011 roku umowa dzierżawy na rzecz spółki B. sp. z o.o., jednakowoż dłużnik zasiada w organach tejże spółki, stad wątpliwość jest aby umowa była odpłatna tudzież czy w ogóle doszło do faktycznego spełnienia w praktyce.
7.  Nieruchomość omawiana na chwilę sprzedaży licytacyjnej stanowić będzie formalnie nieruchomość gruntową zabudowaną.
8.  Opis i wymienienie budynków i budowli w załączniku w postaci operatu szacunkowego biegłego rzeczoznawcy,
9.  Wedle informacji A., datą pierwszego zasiedlenia był rok 1998 i minął 2-letni okres pomiędzy tym faktem, a momentem potencjalnej sprzedaży licytacyjnej nieruchomości. Wedle wiedzy Komornika i dokumentacji z akt sprawy, dłużnik nie wytworzył ani nie wybudował na nieruchomości innych budowli. Z oględzin przedmiotowej nieruchomości oraz operatu biegłego rzeczoznawcy wątpliwym jest, aby dłużnik ponosił jakiekolwiek nakłady na przedmiotową nieruchomość tudzież w jakikolwiek sposób ją ulepszał. Teren, na którym znajduje się działka nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego.

Potencjalni nabywcy nieruchomości oraz tut. Sąd Rejonowy potrzebują jednoznacznej odpowiedzi, czy kwota za jaką nieruchomość zostanie wylicytowana będzie kwotą finalną i nie zostanie dodatkowo powiększona o ewentualną konieczność następczego odprowadzania podatku VAT, tj. jej powiększenia o 23%. Komornik został zobowiązany do zwrócenia się o interpretację podatkową w ww. zakresie przez tut. Sąd Rejonowy.

W piśmie z dnia 3 czerwca 2019 r. Komornik wskazał, że według wiedzy Komornika, idąc za operatem biegłego rzeczoznawcy, przedmiotem licytacji jest nieruchomość zabudowana, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą – nieruchomość zabytkowa – Fort w granicach przedstawionych na planie, działka nr 15 do rejestru zabytków. Budynki/Budowle znajdujące się na nieruchomości i będące razem z nią przedmiotem licytacji:

1.  Magazyn fortowy o wymiarach 139m x 18,5m,
2.  Bunkier ziemny nr 1 o wymiarach 52,5 m x 9,5m,
3.  Bunkier ziemny nr 2 o wymiarach 16,5m x 13,25m,
4.  Budynek nr 1 (dawny hotel robotniczy) o wymiarach 50,6m x 11,1m,
5.  Budynek nr 2 (dawna szkoła) o wymiarach 41,8m x 12,5m,
6.  Budynek nr 3 (dawny internat) o wymiarach 108,5m x 11,5m,
7.  Budynek nr 4 (dawna stołówka) o wymiarach 35,1m x15,7m,
8.  Budynek nr 5 (budynek gospodarczy) o wymiarach 27,3m x 7,4m,
9.  Budynek nr 6 (kotłownia) o wymiarach 5,8m x 4,7m.

Na przedmiotowej nieruchomości o łącznej pow. 9,5981 ha znajdują się także pomniejsze budowle w postaci murków, schodów i chodników oraz płyt betonowych.

Wzmiankowe wyżej budowle i budynki powstałe w końcu XIX w. znajdują się aktualnie w stanie niszczejącej ruiny i nie są przez nikogo użytkowane.

Według informacji z Urzędu Skarbowego dłużnik figuruje w rejestrze podatników Urzędu Skarbowego, lecz nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jak i brak jest odnotowanych powiazań z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

W piśmie z dnia 10 czerwca 2019 r. Komornik wskazał, że wedle informacji przedstawionej Komornikowi przez poprzedniego właściciela nieruchomości, tj. A wynika, iż:

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjna nr 15 o powierzchni 9,5981 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta, na rzecz Pana J. (akt notarialny z dnia 28 października 2005 r.), nie była objęta opodatkowaniem podatkiem VAT. Zgodnie z treścią § 5 umowy sprzedaży, sprzedaż nie powodowała powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, bowiem zbywane budynki były towarem używanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535, z późn. zm.) zwolnionym od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 powyższej ustawy, a sprzedająca A. była podatnikiem podatku VAT, której nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, natomiast zbywane prawo własności gruntu było zwolnione od podatku VAT zgodnie z art. 29 ust. 5 powyższej ustawy.

Zgodnie z treścią § 3 umowy sprzedaży, Pan J., według oświadczenia ,nabył nieruchomość na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej pod firmą M. Ponadto, z treści § 11 umowy wynika, że koszty aktu ponosił kupujący Pan J. jako część kosztów prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą M.

W kwestii ustalenia pierwszego zasiedlenia nieruchomości informuje, iż nieruchomość została przekazana do zasobu A. protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 1 października 1998 r. Po przejęciu została wprowadzona na ewidencję środków trwałych A. W skład przekazanej nieruchomości wchodziło 10 budynków o łącznej powierzchni użytkowej 3601m2. Na podstawie znajdujących się w posiadaniu oddziału pojedynczych dokumentów, z których większość stanowi projekty pism zachowane w formie elektronicznej, można stwierdzić, że na część wchodzących w skład nieruchomości budynków były zawarte umowy dzierżawy (najmu) z podmiotami trzecimi. Brak kompletnych dokumentów, które z uwagi na znaczny upływ czasu zostały wybrakowane, nie pozwalają na dokładne wskazanie, które budynki, w jakim czasie oraz w jakiej części były objęte ww. umowami.

A. nie posiada wiedzy w zakresie ulepszeń nieruchomości dokonywanych od dnia 28 października 2003 r. Z wizji lokalnej biegłego sądowego na potrzeby niniejszego postepowania egzekucyjnego wynika, iż teren nieruchomości jest zdewastowany i niszczejący bez śladów działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości.

Według aktualnych informacji z Urzędu Skarbowego dłużnik figuruje w rejestrze podatników Urzędu Skarbowego, lecz nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jak i brak jest odnotowanych powiązań z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy komornicza sprzedaż licytacyjna nieruchomości, której dłużnik jest właścicielem, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), a jeżeli tak, to czy zawiera się on już w cenie oszacowania nieruchomości przez biegłego czy też winna zostać doń doliczona?

Zdaniem Wnioskodawcy – który nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT – od sprzedaży ww. nieruchomości nie należy odprowadzać podatku VAT. Co za tym idzie kwota oszacowania przez biegłego tejże nieruchomości jest kwotą ostateczną dla potencjalnego nabywcy i nie ulega ona powiększeniu o podatek VAT, ani też ten podatek się w niej nie zawiera. Z operatu biegłego sądowego wynika nadto, że wycena przedmiotowej nieruchomości nie obejmuje dodatkowo podatku VAT. Według Komornika, dłużnik nie był i nie jest podatnikiem tegoż podatku, co potwierdza informacja z US (w załączeniu) oraz pismo poprzedniego właściciela nieruchomości. Dłużnik fizycznie nie zasiedlił nigdy nabytej nieruchomości, zaś pierwsze zasiedlenie miało miejsce w latach 90-tych XX wieku przez uprzedniego nabywcę A. Dłużnik nie czynił nakładów na nieruchomość i pozostaje ona w stanie rażącej dewastacji i niszczenia i nie są prowadzone na niej żadne ślady działalności gospodarczej jakiegokolwiek podmiotu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści wskazanego wyżej przepisu wynika zatem, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Należy zauważyć, że przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Podatnikiem natomiast, stosownie do art. 7 § 1 ww. ustawy, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Powołane przepisy wskazują, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji w przypadku, gdy wykonuje on czynności egzekucyjne. Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia praw do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomościami w myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. lokalu mieszkalnego), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem licytacji jest nieruchomość zabudowana, położona: dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą– nieruchomość zabytkowa – Fort. Wedle informacji przedstawionej Komornikowi przez poprzedniego właściciela nieruchomości, tj. A. wynika, iż sprzedaż ww. nieruchomości na rzecz Pana J. (akt notarialny z dnia 28 października 2005 r. Rep. A), nie była objęta opodatkowaniem podatkiem VAT. Zgodnie z treścią § 5 umowy sprzedaży, sprzedaż nie powodowała powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, bowiem zbywane budynki były towarem używanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535, z późn. zm.) zwolnionym od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 powyższej ustawy, a sprzedająca A. była podatnikiem podatku VAT, której nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, natomiast zbywane prawo własności gruntu było zwolnione od podatku VAT zgodnie z art. 29 ust. 5 powyższej ustawy.

Zgodnie z treścią § 3 umowy sprzedaży, Pan J., według oświadczenia nabył nieruchomość na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej pod firmą M. Ponadto, z treści § 11 umowy wynika, że koszty aktu ponosił kupujący Pan J. jako część kosztów prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą M.

Według wiedzy Komornika i w oparciu o dokumentację z akt i opinię biegłych nieruchomość nie była i nie jest użytkowana w żaden sposób od chwili zakupu do teraz. Brak jest pełnej wiedzy Komornika w kwestii, czy nieruchomość była udostępniana przez dłużnika odpłatnie lub nieodpłatnie podmiotom trzecim, jednak wedle księgi wieczystej tejże nieruchomości, istniała od 2011 roku umowa dzierżawy na rzecz spółki B. sp. z o.o., jednakowoż dłużnik zasiada w organach tejże spółki, stad wątpliwość jest aby umowa była odpłatna tudzież czy w ogóle doszło do faktycznego spełnienia w praktyce.

Według informacji z Urzędu Skarbowego dłużnik figuruje w rejestrze podatników Urzędu Skarbowego, lecz nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jak i brak jest odnotowanych powiazań z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania licytacyjnej sprzedaży nieruchomości.

W świetle przedstawionych okoliczności i powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że dostawa zabytkowej nieruchomości – Fortu - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jak wynika z wniosku dłużnik nabył ją na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej pod firmą M., jak również z treści umowy sprzedaży wynika, że koszt aktu ponosił dłużnik jako część kosztów prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, jak Komornik wskazał wedle księgi wieczystej tejże nieruchomości, istniała od 2011 roku umowa dzierżawy na rzecz spółki B. sp. z o.o. Również charakter nieruchomości – Fortu jako nieruchomości zabytkowej wskazuje, że nieruchomość o takim przeznaczeniu nie mogła służyć wyłącznie celom prywatnym, mieszkalnym dłużnika. Tak więc w związku z dostawą tej nieruchomości zostaną wypełnią przesłanki określone w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług pozwalające uznać czynność sprzedaży ww. nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynek, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji.

Jak wynika z wniosku nabycie nieruchomości przez dłuznika (akt notarialny z dnia 28 października 2005 r. Rep. A), korzystało ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Zgodnie z treścią § 5 umowy sprzedaży, sprzedaż nie powodowała powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, bowiem zbywane budynki były towarem używanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535, z późn. zm.) zwolnionym od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 powyższej ustawy, a sprzedająca A. była podatnikiem podatku VAT, której nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, natomiast zbywane prawo własności gruntu było zwolnione od podatku VAT zgodnie z art. 29 ust. 5 powyższej ustawy.

Budynki/Budowle znajdujące się na nieruchomości i będące razem z nią przedmiotem licytacji:

1.  Magazyn fortowy o wymiarach 139m x 18,5m,
2.  Bunkier ziemny nr 1 o wymiarach 52,5 m x 9,5m,
3.  Bunkier ziemny nr 2 o wymiarach 16,5m x 13,25m,
4.  Budynek nr 1 (dawny hotel robotniczy) o wymiarach 50,6m x 11,1m,
5.  Budynek nr 2 (dawna szkoła) o wymiarach 41,8m x 12,5m,
6.  Budynek nr 3 (dawny internat) o wymiarach 108,5m x 11,5m,
7.  Budynek nr 4 (dawna stołówka) o wymiarach 35,1m x15,7m,
8.  Budynek nr 5 (budynek gospodarczy) o wymiarach 27,3m x 7,4m,
9.  Budynek nr 6 (kotłownia) o wymiarach 5,8m x 4,7m.

Na przedmiotowej nieruchomości o łącznej pow. 9,5981 ha znajdują się także pomniejsze budowle w postaci murków, schodów i chodników oraz płyt betonowych.

Wzmiankowe wyżej budowle i budynki powstałe w końcu XIX w. znajdują się aktualnie w stanie niszczejącej ruiny i nie są przez nikogo użytkowane.

Nieruchomość została przekazana do zasobu A. protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 1 października 1998 r. Po przejęciu została wprowadzona na ewidencję środków trwałych A. W skład przekazanej nieruchomości wchodziło 10 budynków o łącznej powierzchni użytkowej 3601m2. Na podstawie znajdujących się w posiadaniu oddziału pojedynczych dokumentów, z których większość stanowi projekty pism zachowane w formie elektronicznej, można stwierdzić, że na część wchodzących w skład nieruchomości budynków były zawarte umowy dzierżawy (najmu) z podmiotami trzecimi. Brak kompletnych dokumentów, które z uwagi na znaczny upływ czasu zostały wybrakowane, nie pozwalana dokładne wskazanie, które budynki, w jakim czasie oraz w jakiej części były objęte ww. umowami. Wedle informacji A., datą pierwszego zasiedlenia był rok 1998 i minął 2-letni okres pomiędzy tym faktem, a momentem potencjalnej sprzedaży licytacyjnej nieruchomości. A. nie posiada wiedzy w zakresie ulepszeń nieruchomości dokonywanych od dnia 28 października 2003 r. Wedle wiedzy Komornika i dokumentacji z akt sprawy, dłużnik nie wytworzył ani nie wybudował na nieruchomości innych budowli. Z oględzin przedmiotowej nieruchomości oraz operatu biegłego rzeczoznawcy wątpliwym jest, aby dłużnik ponosił jakiekolwiek nakłady na przedmiotowa nieruchomość tudzież w jakikolwiek sposób ją ulepszał. Teren, na którym znajduje się działka nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Był przedmiotem najmu od 2011 r.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do wskazanych na niej budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Tak więc, w ocenie NSA, w świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia” jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 z późn. zm.) państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

W dniu 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości w wyroku C-308/16 odpowiedział na pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia. TSUE w wyroku tym przyznał rację spółce Kozuba uznając, że pierwsze zasiedlenie w sprawie będącej przedmiotem postępowania głównego, nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE. TSUE w ww. wyroku orzekł, że „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Zatem Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku. Przy czym, TSUE jednakowo traktuje pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu obiektu, jak i po jego ulepszeniu. W obu przypadkach Trybunał twierdzi, że do pierwszego zasiedlenia wystarczy rozpoczęcie jego użytkowania.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zarówno w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów Dyrektywy doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości. Ponadto, jak Komornik wskazał z oględzin przedmiotowej nieruchomości oraz operatu biegłego rzeczoznawcy wątpliwym jest, aby dłużnik ponosił jakiekolwiek nakłady na przedmiotowa nieruchomość lub w jakikolwiek sposób ją ulepszał, również A. nie posiada wiedzy w zakresie ulepszeń nieruchomości dokonywanych od dnia 28 października 2003 r. Zatem planowana transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków i budowli, a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Reasumując, transakcja sprzedaży nieruchomości zabytkowej – Fort - wraz z znajdującymi się na niej budynkami i budowlami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji, Wnioskodawca jako Komornik nie będzie zobowiązany do odprowadzenia za dłużnika należnego podatku, gdyż nieruchomość będąca przedmiotem licytacyjnej sprzedaży stanowi transakcję, która mieści się w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jednakże podlegać będzie zwolnieniu od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy, że od sprzedaży ww. nieruchomości nie należy odprowadzać podatku VAT, należy uznać za prawidłowe.

Końcowo należy wskazać, że analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem tut. Organ nie jest uprawniony do oceny załączników dołączonych do wniosku, a niniejszą interpretację wydano jedynie w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.