Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.506.2025.4.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-19
Teza: Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika
podatku od towarów i usług, zatem w rezultacie sprzedaż
Nieruchomości 1 oraz udziału w Nieruchomości 2 nie będzie
podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W
takim przypadku opisana sprzedaż będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

Pani MW - Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, (dalej: Sprzedająca) jest
    polskim rezydentem podatkowym, wyłącznym właścicielem niezabudowanej
    nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej o nr (...) położonej w (...) przy ul. (...),
    dla której Sąd Rejonowy (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW
    nr (...) (dalej: „Nieruchomość 1”).
    Prawo własności ww. Nieruchomości, Sprzedająca nabyła do majątku prywatnego na
    podstawie umowy darowizny z (...) r. oraz umowy o częściowy dział spadku z (...) r.
    Sprzedająca oczekuje ponadto na rozpatrzenie pozwu o uzgodnienie treści księgi
    wieczystej innej nieruchomości - składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (...)
                                        2oraz (...), położonej w (...) przy ul. (...) o łącznej powierzchni (...) m, dla której Sąd Rejonowy
    (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Nieruchomość 2”).
    Prawo własności Nieruchomości 2, obecnie uwidocznieni w księdze wieczystej
    współwłaściciele, nabyli do majątku prywatnego w wyniku dziedziczenia rodzinnego
    gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem (akt poświadczenia dziedziczenia z (...) r.) po
    zmarłym (...) r. ZM. Stan udziałów we współwłasności Nieruchomości 2, ujawniony w
    księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 nie odpowiada jednak
    rzeczywistemu stanowi prawnemu albowiem jako jeden ze współwłaścicieli wpisana
    powinna być Sprzedająca - siostra zmarłego ZM. W efekcie stan wpisów jaki powinien
    zostać ujawniony w księdze wieczystej (...) objęty został powództwem MW o uzgodnienie
    treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (dalej: Postępowanie
    Uzgodnieniowe) skutkiem czego prawidłowe wpisy, a co za tym idzie udziały we
    współwłasności Nieruchomości 2 winny przypadać w (...) również Sprzedającej.
    Pozew w ramach Postępowania Uzgodnieniowego złożony został (...) r. i do daty złożenia
    wniosku, powództwo nie zostało przez Sąd rozpoznane, niemniej Zainteresowani
    przedstawiają jako element opisu zdarzenia przyszłego fakt, że Sprzedająca będzie
    również współwłaścicielką (w (...)) wyżej przedstawionej Nieruchomości 2.
    Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą łącznie określane w dalszej części wniosku
    jako Nieruchomości.
    Działka nr (...) (podobnie jak działka nr (...) wchodząca w skład Nieruchomości 1) pozostaje
    niezabudowana budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1984 r. -
    Prawo budowlane, z kolei działka (...) zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi oraz
    budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego w postaci placów i dróg dojazdowych,
    ciągów pieszych.
    W stosunku do budynków i budowli usytuowanych na Nieruchomości 2 minął okres
    dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, tj. minęły co najmniej 2 lata od momentu
    rozpoczęcia ich użytkowania.

    Sprzedająca (podobnie jak pozostali współwłaściciele Nieruchomości 2) nie dokonywali w
    stosunku do ww. obiektów żadnych prac ulepszeniowych w rozumieniu przepisów ustawy
    o podatku dochodowym, a już w szczególności takich, które stanowiły co najmniej 30%
    wartości początkowej (z uwagi na fakt, iż Sprzedająca jak i pozostali współwłaściciele nie
    wykorzystywali Nieruchomości do celów jakiejkolwiek działalności obiekty te nie stanowiły
    dla nich środków trwałych).
    Nieruchomości są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego „(...)”
    przyjętym uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z (...) r. (dalej: MPZP), zgodnie z którym
    odpowiednio:
    a) działka (...) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem (...) z przeznaczeniem
      pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, symbolem (...) z
      przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz symbolem
      (...) z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej;
    b) działka (...) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem (...) z przeznaczeniem
      pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz symbolem (...) z
      przeznaczeniem pod tereny usług sportu i zieleni urządzonej;
    c) działka (...) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem (...) z przeznaczeniem
      pod tereny zieleni urządzonej i usług sportu oraz symbolem (...) z przeznaczeniem pod
      tereny placu miejskiego oraz tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.
    Innymi słowy, zgodnie z postanowieniami MPZP wszystkie działki gruntu mogą być
    zabudowane budynkami lub budowlami.
    Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedającą do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Nieruchomości są wykorzystywane zgodnie z ich
    dotychczasowym przeznaczeniem i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Przy
    czym, Nieruchomość 1 jest użytkowana przez Sprzedającą dla celów rolniczych, zaś
    Nieruchomość 2 była wykorzystywana jako siedlisko (zamieszkanie na terenach
    rolniczych).
    Nieruchomość 2 w części pozostaje wynajęta przez innych współwłaścicieli tej
    Nieruchomości, lecz Sprzedająca jako niebędąca stroną tej umowy najmu, nie uzyskuje z
    tego tytułu żadnych pożytków.
    Od 1 lutego 2003 r. do chwili obecnej Sprzedająca pozostaje czynnym podatnikiem
    podatku od towarów i usług i przez okres ten prowadzi działalność gospodarczą pod firmą
    „(...)" - Firma Usługowo-Handlowa MW. Choć Sprzedająca pozostaje aktywnym
    przedsiębiorcą to zakres i charakter faktycznie prowadzonej działalności ogranicza się
    wyłącznie do przyjmowania zleceń od spedytora zatem obejmuje działalność w zakresie
    przewozu towarów, nadzór nad ich załadunkiem i rozładunkiem („Działalność
    Sprzedającej”). Ujawnione w CEiDG wpisy PKD dotyczące nieruchomości - sprzedaż,
    pośrednictwo i wynajem, są całkowicie nieadekwatne do faktycznie wykonywanej
    działalności. Co więcej, wpisy te są nieadekwatne również do zamiarów Sprzedającej
    albowiem jej celem nigdy nie było prowadzenie takiej działalności i przyczyn umieszczenia
    takiego wpisu, Sprzedająca upatruje w niefortunnej poradzie ze strony księgowej, która
    zarekomendowała umieszczenie takiego wpisu w związku z zarejestrowaniem przez
    Sprzedającą firmy na terenie Nieruchomości.
    Brak związku przedmiotowego i funkcjonalnego Działalności Sprzedającej z
    Nieruchomościami przejawia się również w okoliczności, że Sprzedająca nigdy nie
    podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym do Nieruchomości
    - w szczególności nie dawała ogłoszeń dotyczących zamiaru zbycia Nieruchomości, ani też
    nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, w szczególności Sprzedająca

    nie ogłaszała zamiaru zbycia - to Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do wszystkich
    współwłaścicieli łącznie z ofertą zakupu. Wbrew zakresowi ujawnionemu w PKD (co
    zostało wyjaśnione w ramach opisu Działalności Sprzedającej), Sprzedająca faktycznie nie
    była nigdy aktywna na rynku nieruchomości.
    Sprzedająca planuje sprzedać wyżej opisaną Nieruchomość 1 oraz po zakończeniu
    Postępowania Uzgodnieniowego (przy założeniu że Sąd Wieczystoksięgowy wpisze
    Sprzedającą jako współwłaścicielkę Nieruchomości 2) udziały w Nieruchomości 2 (dalej:
    „Planowana Transakcja”) na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania
    (dalej: Kupujący). Z inicjatywą zawarcia umowy przedwstępnej wyszedł Kupujący i oferta
    taka spotkała się z akceptacją Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli
    Nieruchomości 2 (Nieruchomości nie były oferowane na sprzedaż przez Sprzedającą).
    Sprzedająca nie podejmowała profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie
    Nieruchomości, w tym na potrzeby sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności:
      1) nie podejmowała żadnych działań zmierzających do uzbrojenia Nieruchomości w
      przyłącza wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne czy budowę dróg;
      2) nie dokonywała podziałów działek wchodzących w skład Nieruchomości,
      3) nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym, tj. nie
      publikowała ogłoszeń dotyczących zamiaru ich zbycia, ani też nie zatrudniała
      pośredników w obrocie nieruchomościami.
    Sprzedająca nie była również nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj.:
      a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu
      zakupem lub sprzedażą nieruchomości;
      b) nie otwierała (ani nie posiadała) biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci
      pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;
      c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych
      innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży
      nieruchomości;
      d) nie tworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;
      e) nie posiada i nie posiadała bazy danych kontrahentów i klienteli;
      f) nie posiada i nie posiadała strony internetowej, ani też systemu organizacji pracy.
    Sprzedająca nie posiada również innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.
    Sprzedająca nie planuje przeznaczyć uzyskanych w wyniku sprzedaży środków
    pieniężnych, na cele inwestycyjne, w szczególności na cele związane z zakupem innych
    nieruchomości przeznaczonych pod sprzedaż (co nie wyklucza oczywiście nabycia
    nieruchomości na własne potrzeby osobiste).
    Jedynym w istocie kosztem w związku z zawarciem umowy sprzedaży (a wcześniej umowy
    przedwstępnej), po stronie Sprzedającej, będzie koszt uzyskania porad prawnych
    związanych z zapisami umowy albowiem Sprzedająca nie posiada w tym zakresie
    specjalistycznej wiedzy, przygotowania ani też doświadczenia.
    Kupujący jest osobą prawną, spółką prawa handlowego, zarejestrowanym dla celów
    podatku od towarów i usług w Polsce i podmiotem należącym do Grupy Kapitałowej od
    wielu lat realizującej inwestycje deweloperskie w wielu miastach na terenie Polski, w tym
    również poprzez spółki celowe. Po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zostaną one
    przez niego wykorzystane do realizacji inwestycji mieszkaniowej (dalej: Inwestycja), w
    ramach której Kupujący będzie realizował obrót opodatkowany podatkiem od towarów i

    usług (z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i/lub usługowych). Stąd też Kupujący będzie
    wykorzystywał Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży do wykonywania czynności
    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
    Sprzedająca oraz Kupujący w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż
    Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to niezbędne dla celów opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług transakcji, złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11
    ustawy o podatku od towarów i usług zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze
    zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie dostawy
    Nieruchomości.
    Planowana Transakcja została poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, w której
    strony (tj. Sprzedająca oraz Kupujący) ustaliły wzajemne prawa i obowiązki oraz założenia
    wzajemnej współpracy mającej na celu doprowadzenie do sytuacji, iż zawarcie umowy
    sprzedaży (na warunkach oczekiwanych przez Kupującego) będzie możliwe.
    Kupujący zamierza nabyć łącznie Nieruchomości oraz inne nieruchomości, tj.
    nieruchomości sąsiednie (których nabycie jest przedmiotem innego wniosku o wydanie
    interpretacji podatkowej) w celu realizacji na nich Inwestycji. Kupujący nie jest
    zainteresowany nabyciem wyłącznie Nieruchomości, a tym samym w przypadku braku
    możliwości nabycia Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich (którejkolwiek z nich)
    będzie uprawniony do skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy. Kupujący w dniu
    zawarciu umowy zawarł ze współwłaścicielami nieruchomości sąsiednich umowę
    przedwstępną na warunkach analogicznych do warunków przewidzianych umową zawartą
    ze Sprzedającą. Kupujący zamierza zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży
    Nieruchomości i przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości sąsiednich w tym samym
    dniu.
    W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się do uzyskania i okazania w
    oryginale przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży dokumentów w postaci wypisu z
    rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, oraz innych dokumentów
    wymaganych przepisami prawa oraz dodatkowych dokumentów, tj. zaświadczeń
    potwierdzających, że Sprzedająca nie ma zaległości w płatności jakichkolwiek podatków
    dotyczących Nieruchomości, składek na ubezpieczenie społeczne, wpłat na PFRON albo
    opłat z tytułu ochrony środowiska (albo potwierdzających brak zaległości w powyższym
    zakresie), przy czym w celu zapewnienia możliwości samodzielnego uzyskania powyższych
    dokumentów przy zawarciu umowy, Sprzedająca udzieli osobom wskazanym przez
    Kupującego pełnomocnictwa do uzyskania w imieniu Sprzedającej ww. dokumentów.
    Ponieważ w najbliższym sąsiedztwie znajdują się inne nieruchomości, które mogą być
    potencjalnie zabudowywane i mogące mieć wpływ na realizację przyszłej Inwestycji
    Kupującego oraz de facto na finalizację Planowanej Transakcji, Sprzedająca uzgodni z
    Kupującym zasady wzajemnego informowania oraz podejmowania działań zmierzających
    do ochrony praw właścicielskich Sprzedającej (również w zakresie skarżenia wszelkich
    decyzji lub innych przejawów rozstrzygnięć podmiotów publicznoprawnych). Strony
    postanowią jednak, iż bez pisemnej zgody Kupującego, Sprzedająca nie podejmie działań
    zmierzających do (lub nie dokona), udzielenia zgody, zawarcia porozumienia lub
    zaskarżenia zgodnie ze zdaniem wcześniejszym.
    Zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przez Sprzedającą i
    Kupującego zostało zastrzeżone pod warunkiem łącznego spełnienia się lub zrzeczenia się
    przez Kupującego następujących warunków zawieszających (dalej: Warunki Zawieszające):
    1) strony uzyskają interpretację podatkową w przedmiocie opodatkowania Planowanej
      Transakcji,
    2) wspólnicy Kupującego wyrażą zgodę na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży,

    3) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja o środowiskowych
      uwarunkowaniach wydana na rzecz Kupującego, umożliwiająca realizację Inwestycji i
      w pozostałym zakresie zgodną z wnioskiem Zainteresowanego;
    4) zostaną wydane:
      a) uchwała o ustalaniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, uzyskanej w trybie
        ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu inwestycji
        mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej: Uchwała), która
        skutecznie i w całości wejdzie w życie oraz nie dojdzie do wszczęcia
        postępowania na podstawie skargi na przedmiotową uchwałę lub w przypadku
        wszczęcia takiego postępowania dojdzie do jego prawomocnego zakończenia w
        ten sposób, że uchwała zostanie utrzymana w mocy albo;
      b) uchwała Rady m. (...) w przedmiocie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (dalej:
        ZPI) w stosunku do Nieruchomości zezwalającego realizację inwestycji w trybie
        ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
        przestrzennym, który skutecznie i w całości wejdzie w życie oraz w terminie 60
        dni od takiego opublikowania ZPI nie dojdzie do wszczęcia postępowania z art.
        101 ustawy o samorządzie gminnym lub w przypadku wszczęcia takiego
        postępowania dojdzie do jego prawomocnego zakończenia w ten sposób, że ZPI
        zostanie utrzymany w mocy;
    5) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja (lub kilka decyzji dla całego
      obszaru Inwestycji) o pozwoleniu na budowę wydaną na rzecz Kupującego,
      umożliwiająca realizację Inwestycji i w pozostałym zakresie zgodna z wnioskiem
      Kupującego;
    6) Kupujący uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki przyłączenia do sieci
      ciepłowniczej, elektro-energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej na całym obszarze
      Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej, na zasadach i warunkach
      umożliwiających realizację Inwestycji;
    7) z zastrzeżeniem tzw. dozwolonych obciążeń, Nieruchomości będą wolne od długów,
      roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy
      zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a księgi wieczyste
      prowadzone dla Nieruchomości będą wolne od wzmianek i od wpisów na rzecz osób
      trzecich, a także nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne
      lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego
      Sprzedającej do Nieruchomości, oraz nie zostanie zmieniony albo uchwalony
      miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia
      uniemożliwiałyby realizację Inwestycji;
    8) Kupujący uzyska wszelkie inne rozstrzygnięcia, uchwały, decyzje, zaświadczenia, lub
      też władcze formy rozstrzygania administracyjnego lub sądowego, jeżeli od ich treści
      lub istnienia uzależniona będzie możliwość realizacji inwestycji przez Kupującego.
    Strony uzgodniły również, że:

    1) jeżeli którykolwiek z warunków zawieszających nie spełni się ani nie zostanie objęty
      zrzeczeniem Kupującego najpóźniej w dacie spełnienia warunków określonej umową
      przedwstępną, umowa wygaśnie z upływem tej daty spełnienia warunków;
    2) warunki zawieszające będą zastrzeżone na rzecz Kupującego, który jest uprawniony do
      zrzeczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających w każdym czasie aż do daty
      spełnienia warunków poprzez przekazanie Sprzedającej pisemnego oświadczenia w
      tym zakresie;
    3) w przypadku wygaśnięcia Umowy z powodu ziszczenia się warunku rozwiązującego,
      Sprzedającej nie przysługują żadne roszczenia wobec Kupującego (w szczególności
      odszkodowawcze), bez względu na przyczynę ziszczenia się warunku rozwiązującego;
    4) w przypadku jeśli zgodnie z pozwoleniem na budowę możliwe będzie wybudowanie
      budynków w ramach Inwestycji o powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) większym
                        2niż skazana w umowie wartość m, cena za poszczególne Nieruchomości zostanie
      odpowiednio podwyższona o kwoty wskazane w umowie przedwstępnej wg
      określonych stawek przy czym podwyższenie ceny będzie miało zastosowanie
      wyłącznie w przypadku, gdy łączny PUM dla Inwestycji będzie wynosił minimalny
      określony metraż kwadratowy.
    Sprzedająca zobowiązała się do:
    1) współpracy z Kupującym w celu zapewnienia spełnienia się warunków zawieszających,
      a także nie będzie podejmować działań i nie będzie dopuszczać się zaniechań, które
      mogłyby przeszkodzić w spełnieniu lub opóźnić spełnienie się warunków
      zawieszających, lub które mogłyby przeszkodzić w zawarciu lub opóźnić zawarcie
      przyrzeczonej umowy sprzedaży;
    2) nie podejmowania działań ani nie dopuszczania się zaniechań, które mogłyby
      doprowadzić do nieprawdziwości oświadczeń Sprzedającej;
    3) niezwłocznego poinformowania Kupującego o wszelkich zmianach stanu prawnego lub
      faktycznego Nieruchomości oraz innych istotnych zdarzeniach dotyczących
      Nieruchomości oraz o wszelkich okolicznościach skutkujących lub mogących
      skutkować nieprawdziwością oświadczeń sprzedającej, i przekazania Kupującemu
      wszelkich dokumentów w tym zakresie, w każdym przypadku najpóźniej w terminie 5
      dni od dnia powzięcia informacji o danej zmianie, zdarzeniu lub okoliczności;
    4) do powstrzymywania się od prowadzenia jakichkolwiek robót budowlanych na
      Nieruchomościach.
    Sprzedająca udzieliła Kupującemu:
    1) prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, na zasadzie użyczenia,
      w celu realizacji Inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji,
      uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków
      usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z
      zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i
      innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie

      sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń
      na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi
      publicznej;
    2) zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących rozbiórki budynków i
      budowli położonych na Nieruchomościach oraz na dokonanie takich rozbiórek;
    3) zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z
      Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów;
    4) lub podmiotom wskazanym przez Kupującego wszelkich innych pełnomocnictw i zgód
      w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji Inwestycji, w szczególności do
      występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury
      na Nieruchomościach i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub
      dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez
      Kupującego odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i
      infrastruktury), oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania
      powyższych decyzji oraz niezbędnych uchwał, uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i
      orzeczeń organów w tym zakresie (w tym w szczególności w zakresie uzyskania
      Uchwały).
    Sprzedająca zobowiązała się także do:
    1) przeniesienia niezwłocznie, nie później niż w ciągu 7 dni od zgłoszenia żądania
      Kupującego, uzyskanych na podstawie pełnomocnictw i zgód Sprzedającej, wszelkich
      decyzji, zgód, zezwoleń, warunków przyłączenia do sieci mediów pozyskanych przez
      Kupującego na rzecz Sprzedającej. Kupujący zobowiązuje się, że w każdym przypadku,
      w którym będzie uprawniony do występowania o uzyskanie wszystkich powyższych
      formalności samodzielnie w roli inwestora nie będzie w tym zakresie angażować
      Sprzedającej ponieważ Inwestycja jest planowana i realizowana przez Kupującego lub
      inny podmiot uprawniony do nabycia Nieruchomości;
    2) udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa
      do występowania w postępowaniach związanych m.in. ze zmianą na terenie
      Nieruchomości Planu Miejscowego lub podjęciem przez Radę Miasta (...) Uchwały lub
      ZPI, a w tym do reprezentowania Sprzedającej we wszelkich postępowaniach w
      powyższym zakresie i przed wszelkimi organami administracji oraz innymi
      podmiotami;
    3) nie udzielania podmiotom innym niż Kupujący lub podmiotom wskazanym przez
      Kupującego prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, oraz
      będzie niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od powzięcia wiadomości,
      informować Kupującego o postępowaniach administracyjnych dotyczących sąsiednich
      nieruchomości oraz będących w obszarze oddziaływania Nieruchomości (w
      szczególności udostępni otrzymane pisma, orzeczenia i decyzje od organów
      administracji) i umożliwi Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego
      składanie uwag i środków zaskarżenia w takich postępowaniach oraz udzieli w tym
      celu pełnomocnictwa niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od zgłoszenia

      żądania. Sprzedająca nie będzie dokonywać uzgodnień ani zezwalać na prowadzenie
      prac budowlanych na Nieruchomościach (w tym zakresie przyłączy, infrastruktury lub
      sieci), podmiotom innym niż Kupujący (lub wskazanym przez Kupującego), w tym
      także nie wystąpi z jakimkolwiek wnioskami o wydanie decyzji o pozwoleniu na
      budowę na obszarze (części lub całości) Nieruchomości;
    4) nie wycofywania Kupującemu ani podmiotom wskazanym przez Kupującego
      pełnomocnictw ani zgód w okresie obowiązywania umowy, ani nie wycofywania w
      powyższym okresie prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane;
    5) powstrzymania się od bezpośrednich i pośrednich działań (zarówno prawnych, jak i
      faktycznych), zmierzających do utrudniania, opóźnienia lub uniemożliwienia
      przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym również po zawarciu przyrzeczonej umowy
      sprzedaży, w szczególności od wnoszenia jakichkolwiek środków zaskarżenia (w tym
      odwołań, zażaleń, skarg do sądów administracyjnych i skarg kasacyjnych) w
      postępowaniach w sprawie wydania decyzji administracyjnych, postanowień,
      uzgodnień, zezwoleń dotyczących Inwestycji (w tym pozwoleń konserwatorskich,
      pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, w tym pozwoleń zamiennych, i
      pozwoleń na użytkowanie), oraz jakichkolwiek nadzwyczajnych środków zaskarżenia
      mających na celu wzruszenie powyższych (w tym wniosków o wznowienie
      postępowania i wniosków o stwierdzenie nieważności).
    Sprzedająca i Kupujący ustalą, że Sprzedająca bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego,
    a począwszy od 15 września 2025 r. bez takiej zgody uprawniona będzie do
    podejmowania wszelkich czynności związanych z realizacją swoich roszczeń względem (...)
    wynikających z uchwalenia Planu Miejscowego oraz będzie informowała Kupującego o
    istotnych czynnościach podejmowanych przed organami administracji publicznej w tym
    zakresie (lub podmioty przez nich wskazane) i przesyłać istotną dokumentację składaną
    do organów administracji publicznej (np. wnioski).
    Ponadto, w umowie przedwstępnej strony określiły:
    1) zasady odstąpienia od umowy obu stron,
    2) kary umowne,
    3) kwestie dotyczące poddania się egzekucji oraz kwestie związane z wpisem hipoteki
      dotyczącej zabezpieczenia roszczeń Kupującego.
    W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, m.in. że:
    - w przypadku, gdy opisana we wniosku transakcja będzie korzystała przynajmniej
      częściowo ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
      towarów i usług, Sprzedająca wraz z Kupującym złożą (najpóźniej na dzień
      poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości bądź w akcie
      notarialnym dokumentującym transakcję) oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia

      z opodatkowania (w zakresie w jakim transakcja miałaby korzystać ze zwolnienia z
      opodatkowania) i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, spełniające
      wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy;
    - opisane naniesienia znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży, nie
      stanowią ruchomości.
    Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę
    jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień do
    tyczących podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2
    podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dostawa Nieruchomości
    nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (

## Pytanie

oznaczone nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    W Państwa ocenie, w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości 1 oraz udziałów w
    Nieruchomości 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy oraz praw
    majątkowych. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie
    podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania
    tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona,
    z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług,
    których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania
    wieczystego.
    W konsekwencji, w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości 1 oraz udziału w
    Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    dostawa ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

      Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności

    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym w
    ustawie).
    Z opisu wniosku wynika, że - w ramach umowy sprzedaży - Zainteresowany będący stroną
    postępowania (Kupujący) nabędzie od Sprzedającej prawo własności Nieruchomości 1
    oraz udział w prawie własności zabudowanej Nieruchomości 2; łącznie te przedmioty
    sprzedaży określono we wniosku jako Nieruchomość.
    Należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy
    sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to w pierwszej kolejności
    rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy
    wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie).
    Ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od
    towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że
    dokonując dostawy Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2 Sprzedająca będzie
    korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co
    oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o
    podatku od towarów i usług i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług.
    Jak wynika z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług - Sprzedająca nie
    będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, zatem w rezultacie
    sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziału w Nieruchomości 2 nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Skoro - opisana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziału w
    Nieruchomości 2 - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to
    do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy
    o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Zatem Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja znak: (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy - Ordynacja podatkowa.