Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-654/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-08-21
Teza: Czy podatek dochodowy od zbycia nieruchomości będzie liczony od przychodu pomniejszonego o cenę nabycia?
Słowa kluczowe: dług-zwolnienie z długu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 czerwca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 22 czerwca 2009r.), uzupełnionym w dniu 17 lipca 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 09 lipca 2009r. Znak: IBPB II/2/415-654/09/JG wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 17 lipca 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w dniu 23 sierpnia 2003r. zawarła związek małżeński. W 2004r. wraz z mężem nabyła na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomość utworzoną z działki nr 811/4, o powierzchni 0,0564 ha. Na działce tej w latach 2005-2007 małżonkowie wybudowali dom jednorodzinny. Na budowę tego domu zaciągnęli kredyt, którego zabezpieczeniem była ustanowiona hipoteka na rzecz banku w kwocie 206 040 zł. Następnie wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2007r. Sąd orzekł o rozwiązaniu małżeństwa przez rozwód. W związku z rozwiązaniem małżeństwa wnioskodawczyni powróciła do swojego nazwiska rodowego. W dniu 20 czerwca 2008r. aktem notarialnym został dokonany podział majątku wspólnego w ten sposób, że powyższą zabudowaną nieruchomość otrzymał były mąż wnioskodawczyni, przy czym w tym akcie notarialnym oświadczył, że jego zamiarem jest uzyskanie kredytu bankowego przeznaczonego na spłatę udzielonego małżonkom przez bank kredytu bankowego zabezpieczonego opisaną wyżej hipoteką oraz zapłatę na rzecz żony należnej jej spłaty w kwocie 85 000 zł. Wnioskodawczyni zaznaczyła, że jej mąż oświadczył również, że kredyt zamierza uzyskać do dnia 20 lipca 2008r. i w terminie do dnia 30 lipca 2008r. dokonać tych spłat. W związku z nieuzyskaniem kredytu przez byłego męża, który do dnia złożenia wniosku nie dokonał spłaty kredytu, przez co kredyt nadal ciąży na wnioskodawczyni, jak również nie zapłacił jej uzgodnionej spłaty, z tytułu kredytu powstają zaległości w spłacie rat kapitałowo-odsetkowych. Wnioskodawczyni w dniu 18 lutego 2009r. kupiła nieruchomość utworzoną z niezabudowanej działki nr 7/4 o powierzchni 0,0957 ha za cenę 76 560 zł. W związku z powstaniem zaległości w spłacie kredytu, który obciąża zarówno wnioskodawczynię jak i jej byłego męża w celu wyjścia z zaistniałej sytuacji prawno-finansowej byli małżonkowie zamierzają dokonać w 2009r. następującej czynności: w celu zwolnienia przez byłego męża ze zobowiązania spłaty wnioskodawczyni, były mąż przeniesie w całości na wnioskodawczynię zwrotnie nieruchomość utworzoną z zabudowanej działki nr 811/4, która przed podziałem majątku wspólnego przysługiwała im wspólnie. Z kolei wnioskodawczyni w związku z przejęciem tej nieruchomości zobowiązuje się do spłaty udzielonego przez bank jej oraz byłemu mężowi kredytu bankowego oraz dokona spłaty na rzecz byłego męża kwoty w wysokości 126 560 zł. Przy czym jak podkreśliła wnioskodawczyni w celu zwolnienia się przez nią ze zobowiązania spłaty przeniesie ona na rzecz byłego męża nieruchomość utworzoną z działki nr 7/4, którą nabyła w 2009r. o wartości 76 560 zł, zaś resztę dopłaci gotówką w wysokości 50 000 zł jako zwrot nakładów poczynionych przez byłego męża na wykończenie domu i spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu, które to czynności dokonał były mąż wnioskodawczyni po ich rozwodzie.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wskazała, że przeniesienie własności nieruchomości utworzonej z działki nr 7/4 na rzecz byłego męża (w ramach ich wzajemnych rozliczeń związanych z regulacją ich sytuacji prawno-majątkowej po ustaniu małżeństwa) w celu zwolnienia się ze zobowiązania zapłaty części spłaty w kwocie 76 560 zł nastąpi na podstawie umowy przewidzianej w art. 453 kodeksu cywilnego czyli nastąpi spełnienie innego świadczenia zamiast świadczenia dłużnego tzw. „datio in solutum”.

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytanie.

Czy podatek dochodowy od zbycia nieruchomości tj. działki nr 7/4, którą wnioskodawczyni będzie zbywała na rzecz byłego męża w celu zwolnienia się z obowiązku spłaty będzie liczony od przychodu pomniejszonego o cenę nabycia (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)?

Zdaniem wnioskodawczyni zbycie nieruchomości utworzonej z działki 7/4, którą nabyła w 2009r., a którą będzie zbywała na rzecz byłego męża w celu zwolnienia się z obowiązku spłat będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Przy czym podatek ten będzie liczony od dochodu (czyli od przychodu po odjęciu kosztów jego uzyskania).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Należy zauważyć, iż aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy może również oznaczać uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Termin odpłatne zbycie obejmuje szerszy zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo ze strony inaczej postanowiły. Określenie „zbycie” odnosi się zatem do wszystkich przypadków przeniesienia własności, bez względu na to, czy nabycie tego prawa następuje pod tytułem odpłatnym czy darmym.

W sprawie będącej przedmiotem zapytania planowane w 2009r. zbycie nieruchomości (działki nr 7/4) nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Przeniesienie własności tej nieruchomości, jak wskazała wnioskodawczyni, ma nastąpić na podstawie umowy przewidzianej w art. 453 Kodeksu cywilnego (datio in solutum).

Instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia (datio in solutum) została uregulowania w art. 453 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Umowa datio in solutum ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Tak więc w przedstawionym stanie faktycznym czynność prawna polegająca na przeniesieniu przez wnioskodawczynię na podstawie art. 453 Kodeksu cywilnego własności nieruchomości tj. działki nr 7/4 na rzecz jej byłego męża w zamian za zwolnienie go z długu jest odpłatnym zbyciem tej nieruchomości, bowiem nie następuje pod tytułem darmym. W przedstawionym stanie faktycznym skutek prawny umowy datio in solutum prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania pierwotnego ale także powoduje przeniesienie własności nieruchomości na rzecz nowego właściciela.

Z uwagi zatem na fakt, iż w sprawie której dotyczy przedmiotowy wniosek wnioskodawczyni nabyła nieruchomość tj. działkę nr 7/4 w dniu 18 lutego 2009r. a przeniesienia własności tej nieruchomości planuje dokonać w 2009r. tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009r.

Od 1 stycznia 2009r. zmieniły się m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika wprost z treści zapisu art. 14 ustawy z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), który stanowi, że ustawa zmieniająca ma zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10

ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł

(art. 30e ust. 5 ww. ustawy.).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Tak więc przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków poniesionych na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, zawiera art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Reasumując, jeżeli w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym nie zajdą okoliczności, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie podlegać dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami odpłatnego zbycia i kosztami uzyskania przychodu, do których wnioskodawczyni może zaliczyć udokumentowany koszt nabycia nieruchomości (działki nr 7/4) wynikający z aktu notarialnego, opłatę notarialną poniesioną w związku z jej nabyciem oraz poniesione nakłady udokumentowane fakturami VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice,

po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się

(w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.