Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-28/14-2/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-03-26
Teza: W przedmiotowej sprawie po stronie m wystąpi jedynie dostawa gruntu, która podlegać będzie opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług, gdyż grunt ten nie stanowi terenu niezabudowanego innego niż tereny budowlane.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty-sprzedaż gruntów; zwrot-zwrot nakładów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2014 r. (data wpływu 13 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży dzierżawionej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży dzierżawionej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W stosownie do treści ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu. Biorąc pod uwagę powyższe Miasto realizuje zadania z zakresu administracji samorządowej należące do gminy i powiatu.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 594 z późn. zm.), zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy:

1.  ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej;
2.  gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego;
3.  wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz;

3a) działalności w zakresie telekomunikacji;

1.  lokalnego transportu zbiorowego;
2.  ochrony zdrowia;
3.  pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych;

6a) wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej;

1.  gminnego budownictwa mieszkaniowego;
2.  edukacji publicznej;
3.  kultury, w tym bibliotek gminnych i innych instytucji kultury oraz ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
4.  kultury fizycznej i turystyki, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych;
5.  targowisk i hal targowych;
6.  zieleni gminnej i zadrzewień;
7.  cmentarzy gminnych;
8.  porządku publicznego i bezpieczeństwa obywateli oraz ochrony przeciwpożarowej i przeciwpowodziowej, w tym wyposażenia i utrzymania gminnego magazynu przeciwpowodziowego;
9.  utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych;
10.  polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej;
11.  wspierania i upowszechniania idei samorządowej, w tym tworzenia warunków do działania i rozwoju jednostek pomocniczych i wdrażania programów pobudzania aktywności obywatelskiej;
12.  promocji gminy;
13.  współpracy i działalności na rzecz organizacji pozarządowych oraz podmiotów wymienionych w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie (Dz. U. z 2010 r. Nr 234, poz. 1536, z późn. zm.);
14.  współpracy ze społecznościami lokalnymi i regionalnymi innych państw. W myśl przepisu pkt 1 wskazanego powyżej przepisu do zadań samorządu gminnego należy gospodarka nieruchomościami. W ramach realizacji tego zadania Miasta dokonuje między innymi sprzedaży nieruchomości. Uwzględniając powyższe Miasto planuje sprzedaż nieruchomości położonej przy ulicy M, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. ew. nr 71 w obrębie , o powierzchni 618 m². W dniu 29 kwietnia 2010 r. Sąd Rejonowy Wydz. Cywilny, , stwierdził nabycie przez Miasto własności w/w nieruchomości przez zasiedzenie z dniem 1 lipca 2000 r. Nieruchomość jest dzierżawiona przez Panią K od 1989 r. Decyzją z 30 października 1997 r. zostało udzielone dzierżawcy pozwolenie na budowę czasowego pawilonu usługowo - biurowego. Decyzją z 3 kwietnia 2002 r. zostało udzielone pozwolenie na rozbudowę czasowego pawilonu usługowo - biurowego z aneksem mieszkalnym. W dniu 31 grudnia 2009 r. nastąpiła zmiana sposobu użytkowania pomieszczenia usługowego na pomieszczenie mieszkalne, po dokonaniu w/w zmiany budynek pełni wyłącznie funkcję mieszkalną. Zabudowa nieruchomości ma charakter stały. Dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Osiedla Z, zatwierdzony uchwałą Rady Miasta z dnia 26 października 2006 r., zgodnie z nim nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem MNK92 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna niska, zawierajca nie więcej niż 4 lokale mieszkalne - zagospodarowanie jest zatem zgodnie z mpzp. Z uwagi na to, że budynek został wybudowany w całości ze środków dzierżawcy, a Miasto nie będzie dokonywało zwrotu poniesionych przez dzierżawcę nakładów, sprzedaży podlegać będzie jedynie grunt.

W myśl przepisu pkt 1 wskazanego powyżej przepisu do zadań samorządu gminnego należy gospodarka nieruchomościami. W ramach realizacji tego zadania Miasta dokonuje między innymi sprzedaży nieruchomości. Uwzględniając powyższe Miasto planuje sprzedaż nieruchomości położonej przy ulicy M, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. ew. nr 71 w obrębie , o powierzchni 618 m². W dniu 29 kwietnia 2010 r. Sąd Rejonowy Wydz. Cywilny, , stwierdził nabycie przez Miasto własności w/w nieruchomości przez zasiedzenie z dniem 1 lipca 2000 r. Nieruchomość jest dzierżawiona przez Panią K od 1989 r. Decyzją z 30 października 1997 r. zostało udzielone dzierżawcy pozwolenie na budowę czasowego pawilonu usługowo - biurowego. Decyzją z 3 kwietnia 2002 r. zostało udzielone pozwolenie na rozbudowę czasowego pawilonu usługowo - biurowego z aneksem mieszkalnym. W dniu 31 grudnia 2009 r. nastąpiła zmiana sposobu użytkowania pomieszczenia usługowego na pomieszczenie mieszkalne, po dokonaniu w/w zmiany budynek pełni wyłącznie funkcję mieszkalną. Zabudowa nieruchomości ma charakter stały. Dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Osiedla Z, zatwierdzony uchwałą Rady Miasta z dnia 26 października 2006 r., zgodnie z nim nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem MNK92 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna niska, zawierajca nie więcej niż 4 lokale mieszkalne - zagospodarowanie jest zatem zgodnie z mpzp. Z uwagi na to, że budynek został wybudowany w całości ze środków dzierżawcy, a Miasto nie będzie dokonywało zwrotu poniesionych przez dzierżawcę nakładów, sprzedaży podlegać będzie jedynie grunt.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości przez Miasto opodatkowane będzie podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle dyspozycji art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W tym kontekście należy powołać treść art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, gdzie mowa, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo przytoczyć należy treść przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących nieruchomości. W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania.

Z punktu widzenia prawa cywilnego wynajmujący jako właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków, zatem przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość (grunt z budynkiem). Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z ulepszeniami poczynionymi przez najemcę na rzecz wynajmującego, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałby się właściwości stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści art. 694 Kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych. W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Na podstawie art. 697 Kodeksu cywilnego, dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wynajmującego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu cywilnego.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz treść powołanych przepisów należy stwierdzić, że zbycie nieruchomości w części dotyczącej wzniesionego przez najemcę budynku nie będzie spełniało definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem Miasto W nie przeniesie na nabywcę prawa do rozporządzaniem tym budynkiem jak właściciel. Prawo to jest bowiem po stronie osoby, która zabudowała grunt. W związku z powyższym przedmiotem dostawy w sensie ekonomicznym, a nie cywilistycznym będzie wyłącznie grunt. Budynek wybudowany przez najemcę w trakcie trwania umowy najmu, do chwili sprzedaży opisanej nieruchomości będzie w posiadaniu najemcy. Nie nastąpi bowiem przed zawarciem umowy sprzedaży rozliczenie nakładów oraz wydanie nieruchomości Miasta W. W związku z powyższym dzierżawca nie posiada roszczeń, o których mowa w art. 676 Kodeksu cywilnego, bowiem określenie „ulepszenia” zawarte w tym przepisie dotyczy nakładów dokonanych przez dzierżawcę, które w chwili zwrotu zwiększają użyteczność rzeczy (w tym przypadku nieruchomości gruntowej) w stosunku do stanu, w którym powinna się znajdować zgodnie z art. 697 kodeksu cywilnego. Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości, w części dotyczącej budynku, dla celów podatku od towarów i usług nie spełnia definicji dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem Miasto nie przenosi prawa do rozporządzania tym budynkiem jak właściciel. Prawo to - do czasu rozliczenia nakładów - jest po stronie podmiotu, który za zgodą właściciela gruntu wybudował obiekt trwale z gruntem związany (w tym przypadku nabył nakłady na wybudowanie budynku). Przyjęcie w przedmiotowej sprawie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy, przyjętej na powołanym art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie po stronie Miasta wystąpi jedynie dostawa gruntu, która podlegać będzie opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług, gdyż grunt ten nie stanowi terenu niezabudowanego innego niż tereny budowlane.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 W po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.