Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-527/09/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-07-30
Teza: Czy Wnioskodawca prawidłowo rozpoznaje moment powstania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; prawa-prawa majątkowe; przychód-moment powstania przychodów; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku opatrzonym datą 30 maja 2009 r. (data wpływu do tut. BKIP 06 maja 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 06 maja 2009 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 22 grudnia 2008 roku Wnioskodawca podpisał akt notarialny (dalej jako Umowa) dotyczący sprzedaży nieruchomości wraz z wieczystym użytkowaniem gruntu będącej jego własnością.

W umowie Strony postanowiły (§ 6 pkt 4 Umowy), iż "wydanie Nieruchomości w posiadanie Kupującego nastąpi w dniu wpływu całej ceny sprzedaży na rachunek Sprzedającego określony w § 4 ust. 1", co poprzedzone jest wcześniejszym spełnieniem warunków z § 4 ust. 1 lit. a - c Umowy.

Natomiast zgodnie z § 4 ust. 1 Umowy:

"Strony postanawiają, że cała cena sprzedaży określona w § 3 tego aktu zostanie zapłacona na rachunek wskazany przez Sprzedającego w terminie 21 (dwadzieścia jeden) dni po spełnieniu ostatniego z następujących warunków:

1.  przedłożenia Kupującemu przez Sprzedającego odpisu Księgi Wieczystej KW (\`(...)\`), w której ujawniona będzie wzmianka o wpis Kupującego jako użytkownika wieczystego gruntu oraz właściciela budynków stanowiących odrębną nieruchomość,
2.  w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości znajdować się będą wyłącznie wpisy i wzmianki o wnioskach, które ujawnione zostały za zgodą Kupującego lub obejmujące zobowiązania przejęte przez Kupującego,
3.  Sprzedający przedłoży Kupującemu prawidłowo wystawioną fakturę VAT."

Natomiast zgodnie z § 6 ust. 2 Umowy "posiadanie, prawo korzystania, wszelkie ryzyka oraz obciążenia przechodzą na Kupującego wraz z wydaniem Nieruchomości. Wszelkie publicznoprawne obciążenia Nieruchomości będą ponoszone od dnia wydania nieruchomości".

Zatem zgodnie z wolą stron wydanie nieruchomości - przekazanie posiadania nastąpi już po spełnieniu przesłanek określonych w § 4 ust. 1 Umowy, w tym po sporządzeniu stosownej faktury VAT, w momencie uregulowania wynikającej z niej należności przez Kupującego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca prawidłowo rozpoznaje moment powstania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu zbycia nieruchomości?

Zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej jako ustawa o CIT) za datę powstania przychodu związanego z działalnością gospodarczą uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

W takiej sytuacji, Spółka musi odnieść się do najwcześniejszej ze wskazanych wyżej przesłanek. W przypadku analizowanej umowy będzie to wystawienie faktury.

Należy także zauważyć, iż warunkiem koniecznym skutecznego zbycia Nieruchomości jest zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Zatem do momentu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego nie może dojść do powstania przychodu nawet w razie wystawienia faktury, wydania nieruchomości czy uregulowania związanej z tym należności.

Nie oznacza to jednak, iż momentem powstania przychodu jest automatycznie moment zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, jeżeli mimo zawarcia umowy nie dojdzie do wydania nieruchomości, wystawienia faktury lub zapłaty jej ceny. W przedmiotowym przypadku umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego została zawarta w dniu 22 grudnia 2009 r. (w świetle informacji ujętej w poz. 50 wniosku prawidłowa data to 22 grudnia 2008 r.), Jednak zgodnie z tą umową nie spowodowało to wydania Nieruchomości Kupującemu co było uzależnione od spełnienia dodatkowych warunków. Warunki te zostały spełnione dopiero w roku 2009.

Odnosząc się do wskazanych w art. 12 ust. 3 ustawy o CIT przesłanek powstania przychodu - w tym konkretnym przypadku - najwcześniejszym jest wystawienie faktury, a następnie uregulowanie należności powodujące wydanie rzeczy.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości należy zaliczyć do roku 2009.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z póżn. zm. w brzmieniu obowiązującym w 2008 r.) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Od 01 stycznia 2009 r. przepis ten brzmi: przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Stosownie do postanowień art. 12 ust. 3 ww. ustawy za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W myśl art. 12 ust. 3a powyższej ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

Przepis art. 12 ust. 3a ww. ustawy wyraża zasadę, że momentem istotnym dla ustalenia przychodu jest wykonanie świadczenia. Moment wykonania świadczenia określają przepisy ogólnego prawa zobowiązań kodeksu cywilnego, przepisy regulujące umowy, z których wynika zobowiązanie do świadczenia oraz postanowienia umowy zawartej pomiędzy stronami. W poszczególnych wypadkach należy analizować postanowienia umów dotyczące momentu, który strony uważają za wykonanie świadczenia.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Stosownie do art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę.

Dyspozycja tego przepisu wskazuje, iż umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu tej rzeczy. Kupujący natomiast zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę. Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają moment, w którym następuje skuteczne – w świetle prawa cywilnego – przeniesienie własności.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 157 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

W myśl art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu zbycia nieruchomości powstanie w momencie przeniesienia własności praw majątkowych. W opisanym we wniosku stanie faktycznym będzie to moment porozumienia stron obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności, który jak wskazano we wniosku nastąpił w 2009 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.