Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.298.2024.3.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-13
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości, możliwość zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości
Słowa kluczowe: cesja; linia-linia energetyczna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; pełnomocnictwo; pełnomocnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny z 2 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości, możliwości zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości, wpłynął 2 lipca 2024 r. Wniosek – w odpowiedzi na wezwanie Organu - uzupełnili Państwo pismami z 9 września 2024 r. (data wpływu: 9 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B.

### Opis stanu faktycznego

W dniach (\`(...)\`) r. i (\`(...)\`) r. Sprzedająca zawarła z C. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Pierwotny Kupujący”) przedwstępne umowy sprzedaży (dalej: „Przedwstępne umowy sprzedaży”) nieruchomości położonych w miejscowości (\`(...)\`) (gmina (\`(...)\`)), stanowiących działki ewidencyjne nr X oraz nr Y, o łącznym obszarze 1 ha, oznaczone jako grunty orne (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość była objęta księgą wieczystą nr (\`(...)\`) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych wraz z działką o numerze Z, która nie była przedmiotem Przedwstępnej umowy sprzedaży.

W dniu (\`(...)\`) r. zawarto umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży, w tym z Przedwstępnych umów sprzedaży zawartych ze Sprzedającą (dalej: „Umowa cesji”), na podstawie której Pierwotny Kupujący przeniósł na Spółkę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnych umów sprzedaży, w szczególności prawo do zakupu Nieruchomości od Sprzedającej.

Następnie, w wykonaniu postanowień Przedwstępnych umów sprzedaży oraz Umowy cesji, w dniu (\`(...)\`) r. pomiędzy Sprzedającą a Kupującym została zawarta umowa sprzedaży Nieruchomości, tj. działek o numerach X i Y (dalej: „Umowa sprzedaży”). Sprzedaż Nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT nr (\`(...)\`), wystawioną przez Sprzedającą w dniu (\`(...)\`) r.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Wniosku

Jak wynika z działu II księgi wieczystej, do dnia zawarcia Umowy sprzedaży jedynym właścicielem Nieruchomości była Sprzedająca, która nabyła udział wynoszący 1/2 we współwłasności działki, z której wydzielono Nieruchomość w drodze spadkobrania, zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w (\`(...)\`), Wydział Cywilny (sygn. akt: (\`(...)\`)) z dnia (\`(...)\`) r. oraz udział wynoszący 1/2 we współwłasności działki, z której wydzielono Nieruchomość na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (\`(...)\`) r. przez (\`(...)\`), notariusza w (\`(...)\`) (nr Repertorium (\`(...)\`)). Sprzedająca stała się wyłącznym właścicielem Nieruchomości będąc panną. Obecnie Sprzedająca pozostaje w związku małżeńskim, w którym nieprzerwanie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej, a Nieruchomość stanowi składnik jej majątku osobistego. W dziale III księgi wieczystej znajduje się m.in. wpis dotyczący roszczenia o przeniesienie własności na rzecz Pierwotnego Kupującego w związku z przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości zawartą w dniu (\`(...)\`) r. oraz nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę numer X. W dziale IV księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości - Sprzedająca nabyła bowiem Nieruchomość w drodze spadkobrania oraz zawarcia umowy darowizny, a więc zdarzeń niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności rolniczej (na Nieruchomości nie było prowadzone na dzień zawarcia Umowy sprzedaży gospodarstwo rolne), ani w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa. Na podstawie decyzji Starosty (\`(...)\`) nr (\`(...)\`), wydanej w dniu (\`(...)\`) r. Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej.

Nieruchomość jest niezabudowana oraz nieogrodzona. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek naniesienia. Ponadto, na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej. Przez obszar Nieruchomości przebiega jedynie linia wodociągowa, niebędąca własnością Sprzedającej.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi innymi niż opisane powyżej ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami czy roszczeniami osób trzecich. Na dzień zawarcia Przedwstępnych umów sprzedaży, Nieruchomość znajdowała się w wyłącznym posiadaniu Sprzedającej.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, jak również nie jest położona na obszarze rewitalizacji, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego ani obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Ponadto Nieruchomość nie znajduje się na terenie objętym programem Natura 2000, Obszaru Krajobrazu Chronionego, jak również nie są na niej zlokalizowane żadne pomniki przyrody.

W stosunku do Nieruchomości nie toczą się obecnie żadne postępowania sądowe ani administracyjne (w szczególności Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych postępowań wywłaszczeniowych, podziałowych, scaleniowych, rozgraniczających lub egzekucyjnych).

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały Rady Miejskiej w (\`(...)\`) nr (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (\`(...)\`) dla Obszaru (\`(...)\`) - (\`(...)\`), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów).

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 1619 ze zm., dalej: „k.c.”).

Czynności poprzedzające zawarcie Umowy sprzedaży

Sprzedająca w przeszłości podejmowała szereg czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości.

W dniu (\`(...)\`) r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr X (stanowiącej jedną z działek wchodzących w skład Nieruchomości) z Pierwotnym Kupującym. Następnie, po zawarciu ww. przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na D. Sp. z o.o., wskutek czego umowa przyrzeczona zostałaby zawarta bezpośrednio pomiędzy Sprzedającą a ww. spółką. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca oraz potencjalny nabywca złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. W wyniku rozpoznania złożonego wniosku, w dniu 16 listopada 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) wydał interpretację indywidualną o sygn. 0112-KDIL1-3.4012.362.2020.2.MR, w której uznał, że:

\- planowana transakcja sprzedaży działki nr X przez Sprzedającą na rzecz cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- planowana transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT oraz

\- cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki X zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie w jakim cesjonariusz będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Ze względów biznesowych planowana w (…) r. transakcja sprzedaży działki nr X na rzecz D. Sp. z o.o. nie doszła jednak do skutku.

W związku z tym, Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr X z dnia (\`(...)\`) r. i jej zbycia na rzecz kolejnego podmiotu. W dniu (\`(...)\`) r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr X przez Pierwotnego Kupującego na rzecz spółki E. Sp. z o.o.

W dniu (\`(...)\`) r. Sprzedająca i E. Sp. z o.o. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w następstwie czego Dyrektor KIS w dniu 15 marca 2022 r. wydał interpretację indywidualną o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.29.2022.1.RD, w której ponownie uznał, że transakcja sprzedaży działki nr X będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, a także że kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT.

Ze względów biznesowych również ta transakcja nie doszła do skutku.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Szczegółowy opis transakcji będącej przedmiotem Wniosku

Na dzień zawarcia Umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Na podstawie Umowy sprzedaży Sprzedająca dokonała sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT niekorzystający ze zwolnienia z podatku VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność Kupującego obejmuje sprzedaż hurtową części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz produkcję pojazdów samochodowych. Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie magazynu wraz z biurem, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków, tj.

a) uzyskaniu przez Kupującego zgody wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d) potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

e) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

f) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację m.in. na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych najpóźniej do daty zawarcia Umowy sprzedaży;

h) przedłożeniu przez Sprzedającą na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej (tj. dowodu osobistego lub paszportu);

i) okazaniu przy zawieraniu umowy sprzedaży innych dokumentów (m.in. odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wypisów, wyrysów oraz zaświadczeń).

Równocześnie wskazano, że zastrzeżone warunki mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (z wyjątkiem uzyskania zgody wspólników Kupującego).

Od dnia zawarcia Przedwstępnych umów sprzedaży do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie zawarcia Umowy cesji - Kupującemu) przysługiwało ograniczone warunkami Przedwstępnej umowy sprzedaży prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Powyższe prawo nie obejmowało zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych i ziemnych na Nieruchomości, z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.

Jednocześnie, w ramach Przedwstępnych umów sprzedaży Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Ponadto, osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego udzielone zostało pełnomocnictwo do samodzielnego przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (\`(...)\`), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii.

Sprzedająca udzieliła także osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego pełnomocnictwa do samodzielnego:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

\- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

\- zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pierwotnego Kupującego na rzecz innej spółki z siedzibą na terytorium Polski.

Analogiczne postanowienia w zakresie prawa do dysponowania Nieruchomością przez Pierwotnego kupującego, a także pełnomocnictw udzielonych Pierwotnemu Kupującemu obowiązywały na gruncie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w dniu (\`(...)\`) r.

W wykonaniu uprawnień przysługujących na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, Pierwotny Kupujący wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody zarządcy drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Pierwotnego Kupującego inwestycję. W wyniku złożonego wniosku, wydane zostało pozwolenie na lokalizację zjazdu z Nieruchomości.

Ponadto, Pierwotnie Kupujący uzyskał decyzję Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r. o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej, zmienionej następnie decyzją Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r. oraz decyzją Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r.

W celu zawarcia Umowy sprzedaży, Pierwotnie Kupujący uzyskał również w imieniu Sprzedającej stosowne zaświadczenia z urzędu gminy, urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Na mocy Umowy sprzedaży Sprzedająca sprzedała Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość składającą się z działki o obszarze (\`(...)\`) ha o nr X oraz działki o obszarze (\`(...)\`) ha o nr Y za cenę określoną w Umowie sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami Umowy sprzedaży, Kupujący złożył do depozytu notarialnego kwotę odpowiadającą cenie brutto za Nieruchomość. Stosownie do ustaleń, kwota stanowiąca cenę brutto została wypłacona z depozytu notarialnego na rachunek Sprzedającej niezwłocznie po zawarciu Umowy sprzedaży.

W dniu zawarcia Umowy sprzedaży nastąpiło wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego. Do dnia zawarcia Umowy sprzedaży wszystkie płatności związane z Nieruchomością były ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia zawarcia Umowy sprzedaży obciążają Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania Organu:

1) czy Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa do podejmowania czynności w związku ze sprzedażą działki nr Y? Jeżeli tak, to proszę wskazać jaki był zakres pełnomocnictwa oraz jakie czynności (i przez kogo) zostały dokonane na jego podstawie oraz czy zakres czynności wynikający z pełnomocnictwa udzielonego dla działki nr Y był podobny lub tożsamy z zakresem pełnomocnictwa dla działki nr X – odpowiedzieli Państwo:

W przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia (\`(...)\`) r. Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa do podejmowania czynności w związku ze sprzedażą działki nr Y. Pełnomocnictwo do podejmowania czynności związanych ze sprzedażą działki nr X zostało natomiast udzielone w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia (\`(...)\`) r.

Zakres udzielonych pełnomocnictw był identyczny zarówno w odniesieniu do działki nr X jak i w odniesieniu do działki nr Y - pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie do dokonywania takich samych czynności w odniesieniu do działki nr X jak i do działki nr Y. Zakres udzielonych pełnomocnictw został opisany w treści złożonego wniosku wspólnego.

Na mocy udzielonego pełnomocnictwa pozyskano wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, zaświadczenia w zakresie określenia czy przedmiot sprzedaży stanowi las, zaświadczenia w zakresie położenia przedmiotu sprzedaży w obszarze rewitalizacji a także wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

2) czy na dzień transakcji sprzedaży, działki nr X i Y były zabudowane budynkami lub budowlami (w tym linią wodociągową) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U.2024 r. poz. 725, ze zm.) oraz czy te budynki/budowle były przedmiotem sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać (udzielając odpowiedzi proszę odnieść się odrębnie do każdej z działek):

a) jakie konkretnie budynki i budowle lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane znajdowały się w momencie sprzedaży na działkach?

b) czy ww. obiekty (budynki, budowle lub ich części) posadowione na ww. działce/działkach były trwale związane z gruntem?

c) czy przy nabyciu lub wybudowaniu ww. budynków, budowli lub ich części Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

d) kiedy (proszę wskazać daty) ww. budynki, budowle lub ich części zostały wybudowane i oddane do użytkowania?

e) kiedy (proszę o podanie dat) miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu?

f) czy w odniesieniu do ww. budynków, budowli lub ich części znajdujących się na na dzień transakcji na ww. działce/działkach zostały poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

\- jeżeli poniesiono wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej proszę wskazać, czy miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich ulepszeniu?

\- czy od ww. zajęcia (używania) do momentu dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

– odpowiedzieli Państwo:

W granicach obydwu działek (nr X oraz nr Y) znajdowała się linia wodociągowa, która nie była własnością Sprzedającej oraz nie była przedmiotem sprzedaży. Ponadto, w granicy działki nr X przebiegała linia energetyczna, która również nie stanowiła własności Sprzedającej i nie była przedmiotem sprzedaży.

Jak wskazano powyżej, znajdujące się w granicach działek: linia wodociągowa oraz linia energetyczna nie stanowiły własności Sprzedającej oraz nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego.

3) czy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego - linia wodociągowa znajdująca się na działce, która była przedmiotem sprzedaży, stanowiła własność przedsiębiorstwa przesyłowego czy też była częścią składową gruntu (działki), na którym się znajdowała – odpowiedzieli Państwo:

Linia wodociągowa znajdująca się na działce, która była przedmiotem sprzedaży, stanowiła własność przedsiębiorstwa przesyłowego i w związku z tym nie stanowiła części składowej gruntu (działki), na którym się znajdowała.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług**

1) Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu VAT?

2) Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego jest zwolniona od podatku VAT?

3) Czy w związku z zakupem Nieruchomości od Sprzedającej Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w rozumieniu art. 86 ust. 1 Ustawy VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

Stanowisko Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1):
-----------------------------------------------------------

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu VAT.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stanowisko Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 2):
-----------------------------------------------------------

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie jest zwolniona od podatku VAT.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stanowisko Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 3):
-----------------------------------------------------------

W ocenie Zainteresowanych, Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w rozumieniu art. 86 ust. 1 Ustawy VAT w związku z zakupem Nieruchomości od Sprzedającej i jest w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT (obecnie 23%).
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

1) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 1)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wyliczenie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w Ustawie VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zawarta w Ustawie VAT definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Biorąc pod uwagę orzecznictwo sądów oraz interpretacje wydawane przez organy podatkowe, w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest przede wszystkim, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, co powoduje konieczność uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w wyroku z dnia 22 listopada 2019 r. (sygn. akt: I FSK 1621/19): „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

Celem ustalenia, czy działania Sprzedającej spełniają ww. definicję działalności gospodarczej, Zainteresowani zwracają uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosława Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (sygn. C-180/10) oraz Emiliana Kuć i Haliny Jeziorskiej-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. C-181/10), w ramach którego TSUE wymienił przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że sprzedaż gruntu wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem TSUE: „jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „ działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

W ocenie TSUE ww. aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów Ustawy VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy VAT. W tym zakresie zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. W ocenie TSUE „majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z ww. orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt: C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym TSUE stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przeszła bowiem ze Sprzedającej na Kupującego w zamian za cenę określoną w Umowie sprzedaży Nieruchomości.

W ocenie Zainteresowanych, również druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy własności Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu Ustawy VAT zostanie spełniona. Jak wskazano bowiem w opisie stanu faktycznego, Sprzedająca począwszy od roku (\`(...)\`) podejmowała aktywne działania zmierzające do zwiększenia wartości oraz sprzedaży Nieruchomości. W szczególności, należy wskazać, że:

\- Sprzedająca nawiązała współpracę z profesjonalnym pośrednikiem, tj. Pierwotnym Kupującym, którego zadaniem było pośredniczenie w transakcji sprzedaży Nieruchomości. W tym celu, w dniu (\`(...)\`) r. Sprzedająca zawarła z Pierwotnym Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działki nr X oraz kolejne Przedwstępne umowy sprzedaży z dnia (\`(...)\`) r. i z dnia (\`(...)\`) r.;

\- Sprzedająca była zaangażowana w negocjowanie warunków oraz przygotowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości z kolejnymi potencjalnymi nabywcami, tj. spółką D. Sp. z o.o. oraz spółką E. Sp. z o.o.;

\- począwszy od dnia (\`(...)\`) r. Sprzedająca jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT;

\- na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (\`(...)\`) r. oraz kolejnych Przedwstępnych umów sprzedaży z dnia (\`(...)\`) r. i z dnia (\`(...)\`) r. Kupujący przyznał Pierwotnemu Korzystającemu prawo do dysponowania Nieruchomością w celu m.in. uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych;

\- ponadto, na mocy ww. umów przedwstępnych Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa do samodzielnego dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością, dotyczących uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie Umowy sprzedaży, m.in.:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

\- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

\- zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

\- w ramach pełnomocnictwa udzielonego Pierwotnemu Kupującemu, pełnomocnik uzyskał decyzję Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r. o wyłączeniu działki nr X z produkcji rolnej, zmienionej następnie decyzją Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r. oraz decyzją Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r.;

\- Pierwotny Kupujący wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgodę zarządcy drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną inwestycję; w wyniku złożonego wniosku, wydane zostało pozwolenie na lokalizację zjazdu z Nieruchomości;

\- ponadto, w celu zawarcia Umowy sprzedaży Pierwotnie Kupujący uzyskał w imieniu Sprzedającej stosowne zaświadczenia z urzędu gminy, urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i nast. k.c. Jak wskazano w art. 95 § 1 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Następnie, zgodnie z art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Stosownie do art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność dokonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Fakt, że pełnomocnik - działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedającej - podjął działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomości, jak również udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie zawarcia Umowy cesji również Kupującemu) zgody na przygotowanie planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym prawem budowlanym, a także uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej, przeprowadzenie badania Nieruchomości, składania/cofania wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy - świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającej w czynności związane z Transakcją jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu sprzedaży, w szczególności w świetle zawieranych umów z podmiotami prowadzącymi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, udzielanymi pełnomocnictwami oraz działaniami przygotowawczymi zmierzającymi do faktycznego zbycia Nieruchomości.

W następstwie udzielenia pełnomocnictwa czynności dokonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy i przygotowują Nieruchomość do obrotu. Działania te (takie jak m.in. odrolnienie Nieruchomości czy uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z Nieruchomości) - dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej - wpłynęły na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia Umowy sprzedaży Nieruchomość była własnością Sprzedającej i podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności były wykonywane w sferze prawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności nie przez Sprzedającą, ale w jej imieniu przez osoby trzecie. W efekcie czynności podjętych przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego dostawie podlegała Nieruchomość o innym charakterze niż przed udzieleniem pełnomocnictwa i podjęciem opisanych działań, ponieważ Nieruchomość ta w wyniku działań podjętych przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego została w pełni przygotowana do realizacji inwestycji budowlanej, jaką zamierza podjąć Kupujący po nabyciu Nieruchomości. Pierwotny Kupujący/Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnił przedmiotową Nieruchomość pozostającą własnością Sprzedającej. Działania te - dokonywane za jej pełną zgodą i przejawiające się udzieleniem upoważnień - generalnie wpłynęły na podniesienie atrakcyjności całej Nieruchomości jako towaru i przyspieszą realizację inwestycji przez Kupującego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie Umowy cesji również Kupującemu) przez Sprzedającą opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Pierwotnego Kupującego/Kupującego były podejmowane w imieniu Sprzedającej i na jej korzyść, ponieważ to ona jako właściciel Nieruchomości była stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Z powyższego wynika, że w rozpoznawanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji Sprzedająca będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy VAT wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz stworzyła sobie okoliczności do zysku poprzez handel towarem w postaci Nieruchomości. Należy zatem uznać, że rodzaj działań podjętych przez Sprzedającą (a wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 Ustawy VAT. W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego i wyrokach sądów administracyjnych wydawanych w zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo:

\- w wyroku z dnia 20 kwietnia 2021 r. (sygn. akt: I SA/Po 832/20), WSA w Poznaniu stwierdził, że „fakt, że skarżący nie uczestniczył osobiście we wskazanych powyżej czynnościach nie oznacza braku , jego zaangażowania w proces ukierunkowany na sprzedaż nieruchomości. Podkreślić należy, że strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności nieruchomości od spełnienia szeregu kluczowych warunków. Dokonanie powyższych czynności zostało zastrzeżone tylko na korzyść kupującego co oznacza, że tylko kupujący mógł z nich zrezygnować i przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu nie może działać na korzyść skarżącego okoliczność, że to nie skarżący bezpośrednio lecz podmiot, któremu skarżący udzielił pełnomocnictwa podejmował wskazane powyżej czynności. Nie można bowiem z jednej strony odnosić korzyści finansowych (cena za sprzedaną nieruchomość) z działań podejmowanych przez inny podmiot a z drugiej negować skutków podatkowych tych czynności. W konsekwencji działania podjęte przez skarżącego (wykonywane przez pełnomocnika) świadczą o takiej aktywności i zaangażowaniu skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 22 kwietnia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.60.2024.2.PJ) wskazał, że: „działania dokonywane przez Kupującego, dotyczące nieruchomości będącej w Pani posiadaniu i wykonywane na Pani rzecz, celem spełnienia warunków wymienionych w umowie przedwstępnej i do których załatwienia spółka się zobowiązała, po spełnieniu których zostanie zawarta umowa przyrzeczona przybierają formę zorganizowaną (profesjonalną), znacznie wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem wniosku - w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności stanu faktycznego - należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr (\`(...)\`) działa Pani jako podatnik podatku od towarów i usług”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 29 grudnia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.716.2023.2.IK) uznał, że „Zatem okoliczność, że część z podjętych w odniesieniu do terenu mającego być przedmiotem sprzedaży działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu upoważnień czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując ww. działania uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 23 czerwca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.335.2023.2.IO) uznał, że „udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w przyszłości w świetle planowanej przyrzeczonej umowy cesji również Kupującemu) przez Sprzedającą opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Pierwotnego Kupującego lub Kupującego będą podejmowane w imieniu Sprzedającej i na jej korzyść, ponieważ to ona jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością (\`(...)\`) podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 19 listopada 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.741.2020.2.MSO) uznał, że „fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono jej pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką - występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji - jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 29 grudnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.634.2020.2.KK) wskazał, że „w analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym - prywatnym”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 2 września 2020 r. (sygn. 0112-KDIL1-3.4012.231.2020.2.TK) stwierdził, że „po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań w stosunku do działki nr (\`(...)\`) uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal współwłasnością Wnioskodawców. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawców, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Wnioskodawców i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane ” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że w interpretacji indywidualnej z dnia 16 listopada 2020 r. (sygn. 0112-KDIL1-3.4012.362.2020.2.MR), wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki D. Sp. z o.o. (działającej w charakterze cesjonariusza), Dyrektor KIS potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, zgodnie z którym planowana uprzednio sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz ww. spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto w dniu 15 marca 2022 r. - w następstwie kolejnego wniosku wspólnego złożonego przez Sprzedającą i spółkę E. Sp. z o.o. - wydano interpretację indywidualną o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.29.2022.1.RD, w której Dyrektor KIS ponownie uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Jak wskazał Dyrektor KIS w powołanej wyżej interpretacji: „Pomimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pani, tj. zmierzają do sprzedaży przedmiotowej działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za Pani zgodą, wpływają na podniesienie atrakcyjności działki będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jego wartości”.

Wydane interpretacje dotyczyły analogicznych stanów faktycznych, tj. na wniosek Sprzedającej oraz potencjalnego nabywcy w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości, w wyniku trwających od roku (\`(...)\`) starań Sprzedającej zmierzającej do sprzedaży Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu VAT.

2) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 2)

Nieruchomość - zarówno gruntowa, jak i zabudowana - spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, stawka podatku wynosi co do zasady 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 Ustawy VAT.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w Ustawie VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z powyższego wynika, że dla zastosowania ww. zwolnienia od podatku VAT, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: (1) towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, (2) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów. Brak spełnienia jednego z ww. warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Jak wskazał przykładowo NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r. (sygn. akt: I FSK 627/12): „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p. t. u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się NSA, TSUE stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, zgodnie z art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT nie ma zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Z opisu stanu faktycznego sprawy wynika, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT (gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzi Nieruchomość zostało nabyte w drodze spadkobrania oraz zawarcia umowy darowizny). Zatem nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą. Skoro dostawa nie była objęta VAT, to nie można twierdzić, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo jej nie przysługiwało.

Tym samym przedmiotowa dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w związku z którą podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z ww. przepisu wynika, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane (a contrario, z zastrzeżeniem przepisów, o których mowa poniżej) i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych (np. grunty rolne czy leśne), które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku VAT. Przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jako źródło prawa miejscowego), a w przypadku jego braku na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (jako akt indywidualny prawa administracyjnego).

Jak już wskazano powyżej, Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr (\`(...)\`) Gminy (\`(...)\`) dla Obszaru (\`(...)\`) - (\`(...)\`), teren Nieruchomości położony jest na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. W dacie zawarcia Umowy sprzedaży na Nieruchomości nie było fizycznie żadnych budynków/budowli będących własnością Sprzedającej. Ponadto jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Tym samym Nieruchomość jest terenem niezabudowanym, który jest przeznaczony pod zabudowę.

W związku z tym, skoro Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to stanowi ona teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, którego sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu - stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT - stawką VAT w wysokości 23%.

Zainteresowani wskazują, że powyższa kwalifikacja skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydanych na wniosek Sprzedającej i potencjalnych nabywców Nieruchomości w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych:

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 16 listopada 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.362.2020.2.MR, wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki D. Sp. z o.o.;

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 15 marca 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.29.2022.1.RD, wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki E. Sp. z o.o.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie jest zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT (obecnie 23%).

3) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 3)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że:

\- Kupujący w momencie zawierania Umowy sprzedaży był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce, spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy VAT;

\- Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - jak już wskazano powyżej Kupujący zamierza realizować na niej inwestycję w postaci budowy magazynu wraz z biurem, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Kupującego działalnością gospodarczą w zakresie dystrybucji części samochodowych, a przez to opodatkowaną VAT;

\- w ocenie Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu VAT (por. uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 1);

\- w ocenie Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie podlega żadnemu ze zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w Ustawie VAT (art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT) (por. uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do Pytania nr 3).

W konsekwencji należy stwierdzić, że przesłanki warunkująca prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony są spełnione w przedstawionym stanie faktycznym. Zatem w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego jest opodatkowana podatkiem VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Zainteresowani wskazują, że przysługiwanie prawa do odliczenia podatku naliczonego po stronie nabywcy Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy VAT zostało potwierdzone w interpretacjach indywidualnych dotyczących oceny skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wydawanych w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych, tj.

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 16 listopada 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.362.2020.2.MR, wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki D. Sp. z o.o.;

\- w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 15 marca 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.29.2022.1.RD, wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki E. Sp. z o.o.

Jak wskazał Dyrektor KIS w drugiej z wymienionych interpretacji indywidualnych: „Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie wykorzystywał działkę będącą przedmiotem zbycia (działka nr 1) do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (będzie przedmiotem najmu). Na działce ma być wybudowany zespół budynków magazynowo - logistycznych (\`(...)\`). Zatem po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości (działki nr 1), Kupujący jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT, który będzie wykorzystywał Nieruchomość (działkę nr 1) do czynności opodatkowanych na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy”.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w rozumieniu art. 86 ust. 1 Ustawy VAT w związku z zakupem Nieruchomości od Sprzedającej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest **prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży danej nieruchomości podatnik będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania podatnika za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Sprzedająca zawarła z Pierwotnym Kupującym przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości, stanowiących działki nr X oraz Y.

(\`(...)\`) r. zawarto umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży, w tym z Przedwstępnych umów sprzedaży zawartych ze Sprzedającą (umowę cesji), na podstawie której Pierwotny Kupujący przeniósł na Spółkę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnych umów sprzedaży, w szczególności prawo do zakupu Nieruchomości od Sprzedającej.

W wykonaniu postanowień Przedwstępnych umów sprzedaży oraz Umowy cesji, (\`(...)\`) r. pomiędzy Sprzedającą a Kupującym została zawarta umowa sprzedaży Nieruchomości, tj. działek o numerach X i Y.

Sprzedająca w przeszłości podejmowała szereg czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości.

W dniu (\`(...)\`) r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr X (stanowiącej jedną z działek wchodzących w skład Nieruchomości) z Pierwotnym Kupującym. Następnie, po zawarciu ww. przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na D. Sp. z o.o., wskutek czego umowa przyrzeczona zostałaby zawarta bezpośrednio pomiędzy Sprzedającą a ww. spółką.

Ze względów biznesowych planowana w (…) r. transakcja sprzedaży działki nr X na rzecz D. Sp. z o.o. nie doszła jednak do skutku.

W związku z tym, Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr X z dnia (\`(...)\`) r. i jej zbycia na rzecz kolejnego podmiotu. W dniu (\`(...)\`) r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr X przez Pierwotnego Kupującego na rzecz spółki E. Sp. z o.o.

Ze względów biznesowych również ta transakcja nie doszła do skutku.

Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Na dzień zawarcia Umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Na podstawie Umowy sprzedaży Sprzedająca dokonała sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT niekorzystający ze zwolnienia z podatku VAT.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków, tj.

a) uzyskaniu przez Kupującego zgody wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d) potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

e) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

f) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację m.in. na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych najpóźniej do daty zawarcia Umowy sprzedaży;

h) przedłożeniu przez Sprzedającą na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej (tj. dowodu osobistego lub paszportu);

i) okazaniu przy zawieraniu umowy sprzedaży innych dokumentów (m.in. odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wypisów, wyrysów oraz zaświadczeń).

Równocześnie wskazano, że zastrzeżone warunki mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (z wyjątkiem uzyskania zgody wspólników Kupującego).

Od dnia zawarcia Przedwstępnych umów sprzedaży do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Pierwotnemu Kupującemu (a w następstwie zawarcia Umowy cesji - Kupującemu) przysługiwało ograniczone warunkami Przedwstępnej umowy sprzedaży prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Powyższe prawo nie obejmowało zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych i ziemnych na Nieruchomości, z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.

Jednocześnie, w ramach Przedwstępnych umów sprzedaży Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Ponadto, osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego udzielone zostało pełnomocnictwo do samodzielnego przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii.

Sprzedająca udzieliła także osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego pełnomocnictwa do samodzielnego:

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

\- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

\- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

\- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

\- zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pierwotnego Kupującego na rzecz innej spółki z siedzibą na terytorium Polski.

Analogiczne postanowienia w zakresie prawa do dysponowania Nieruchomością przez Pierwotnego kupującego, a także pełnomocnictw udzielonych Pierwotnemu Kupującemu obowiązywały na gruncie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w dniu (\`(...)\`) r.

W wykonaniu uprawnień przysługujących na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, Pierwotny Kupujący wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody zarządcy drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Pierwotnego Kupującego inwestycję. W wyniku złożonego wniosku, wydane zostało pozwolenie na lokalizację zjazdu z Nieruchomości.

Ponadto, Pierwotnie Kupujący uzyskał decyzję Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r. o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej, zmienionej następnie decyzją Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r. oraz decyzją Starosty (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) r.

W przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia (\`(...)\`) r. Sprzedająca udzieliła także pełnomocnictwa do podejmowania czynności w związku ze sprzedażą działki nr Y. Pełnomocnictwo do podejmowania czynności związanych ze sprzedażą działki nr X zostało natomiast udzielone w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia (\`(...)\`) r.

Zakres udzielonych pełnomocnictw był identyczny zarówno w odniesieniu do działki nr X jak i w odniesieniu do działki nr Y - pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie do dokonywania takich samych czynności w odniesieniu do działki nr X jak i do działki nr Y. Zakres udzielonych pełnomocnictw został opisany w treści złożonego wniosku wspólnego.

Na mocy udzielonego pełnomocnictwa pozyskano wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, zaświadczenia w zakresie określenia czy przedmiot sprzedaży stanowi las, zaświadczenia w zakresie położenia przedmiotu sprzedaży w obszarze rewitalizacji a także wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przy tak przedstawionym opisie stanu faktycznego, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu VAT.

Aby odpowiedzieć na Państwa pytanie, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, spełniała przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 tej ustawy:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z przedstawionego opisu stanu faktycznego, Sprzedająca podejmowała szereg czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości.

W ramach Przedwstępnych umów sprzedaży Sprzedająca udzieliła Pierwotnemu Kupującemu oraz osobom wskazanym przez Pierwotnego Kupującego stosownych pełnomocnictw do podejmowania określonych działań warunkujących zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedająca wyraziła zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pierwotnego Kupującego na rzecz innej spółki.

Analogiczne postanowienia w zakresie prawa do dysponowania Nieruchomością przez Pierwotnego kupującego, a także pełnomocnictw udzielonych Pierwotnemu Kupującemu obowiązywały na gruncie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w dniu (\`(...)\`) r.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Pierwotnego Kupującego, a następnie Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej (mocodawcy) czyli Sprzedającej. W ramach pełnomocnictwa udzielonego Pierwotnemu Kupującemu, pełnomocnik uzyskał zgodę do dokonania w imieniu Sprzedającej szeregu czynności opisanych wyżej.

Powyższe wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedająca podejmowała działania w sposób zorganizowany, co wyklucza sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że zbycie przez Sprzedającą działek nr X i Y, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, stanowi dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem, sprzedaż działek nr X i Y była dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, wystąpiły bowiem przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta stanowi wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest **prawidłowe**.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z powyższego, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesadzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Wskazali Państwo, że na dzień transakcji sprzedaży, w granicach obydwu działek (nr X oraz nr Y) znajdowała się linia wodociągowa, która nie była własnością Sprzedającej oraz nie była przedmiotem sprzedaży, natomiast w granicy działki nr X przebiegała linia energetyczna, która również nie stanowiła własności Sprzedającej i nie była przedmiotem sprzedaży.

Z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że na Nieruchomości, na dzień transakcji sprzedaży, nie były posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej.

Zatem, uznać należy, że skoro - zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów), to działki te spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W tym przypadku okoliczność, że na działkach na dzień transakcji sprzedaży, znajdowały się naniesienia niebędące własnością Sprzedającej, nie ma wpływu na określenie charakteru gruntu.

Biorąc po uwagę powyższe, w przedmiotowej sprawie, do dostawy działek nr X i Y nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Przedmiotem dostawy były bowiem grunty, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, są przeznaczone pod zabudowę.

Podsumowując, Nieruchomość, która była przedmiotem dostawy (tj. działki nr X i Y) należy uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym w rozpoznawanej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, z uwagi na ten fakt należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy działek X i Y wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że przy sprzedaży działek X i Y, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak bowiem wskazali Państwo w opisie sprawy, Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze spadkobrania oraz zawarcia umowy darowizny, a więc zdarzeń niepodlegających opodatkowaniu VAT. Nie można zatem uznać, że Sprzedającej przysługiwało bądź nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była w ogóle objęta tym podatkiem. Nie został więc spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Zatem w analizowanej sprawie dla dostawy działki X i Y nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, w myśl którego sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie jest zwolniona od podatku VAT jest prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia czy w związku z zakupem Nieruchomości od Sprzedającej Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w rozumieniu art. 86 ust.1 Ustawy VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie magazynu wraz z biurem, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Co więcej, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku, lecz jest opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Zatem w związku z nabyciem działki X i Y, Kupującemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione są wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy nadmienić, że przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie zagadnień objętych treścią pytań zadanych we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług i została wydana w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis stanu faktycznego oraz jego uzupełnienia.

Ponadto informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie osobne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję również, że na podstawie art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej, w zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się interpretacji indywidualnych. Wobec tego przedmiotem interpretacji indywidualnej nie może być ocena prawna w zakresie prawidłowości zastosowanej stawki podatku VAT (podstawowej, obniżonej) dla świadczenia usług oraz dostaw towarów, gdyż w zakresie stawek VAT obowiązujących po 30 czerwca 2020 r. wydawane są wiążące informacje stawkowe (WIS).

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej jako „PPSA”. Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania
------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa PPSA.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.