Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.950.2023.3.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-29
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego - nadpłata kredytu, oraz zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25-pkt 2-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych:

\- jest nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodu,

\- jest prawidłowe w pozostałej części.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

19 grudnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 14 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego oraz kosztów uzyskania przychodów. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami, które wpłynęły 23 lutego 2024 r. i 4 marca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

1\. Wnioskodawczyni wraz z Partnerem jest współwłaścicielem mieszkania (A), zakupionego w 2015 r. (umowa deweloperska, przeniesienie własności aktem notarialnym nastąpiło w 2016 r.). Wnioskodawczyni i Partner posiadają po 50% udziałów w mieszkaniu (A). Zakup tego mieszkania częściowo został sfinansowany kredytem hipotecznym, zaciągniętym wspólnie przez Wnioskodawczynię i Partnera w 2015 r., w złotówkach polskich, w Polsce, w Banku \`(...)\` z siedzibą w …, spłata kredytu odbywa się zgodnie z posiadanymi udziałami. Kredyt ten (z 2015 r.) jest aktywny do chwili obecnej (tj.: grudzień 2023 r.), a ostatnia rata przypada na luty 2045 r. Od 2016 r. Wnioskodawczyni nieprzerwanie realizuje w tym mieszkaniu (A) wraz z rodziną, tj. Partnerem i dwójką dzieci, własne cele mieszkaniowe.

2\. W 2021 r. Wnioskodawczyni, wraz z Partnerem, zakupili kolejne mieszkanie (B). Wnioskodawczyni posiadała 20% udziałów, a Partner 80% udziałów w mieszkaniu (B). Zakup tego mieszkania częściowo został sfinansowany kredytem hipotecznym w złotówkach, zaciągniętym wspólnie przez Wnioskodawczynię i Partnera w Polsce w Banku … z siedzibą w …, w kwietniu 2020 r. Spłata kredytu odbywała się zgodnie z posiadanymi udziałami (tj.: 20/80).

Sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem 5 lat, tj. w 2022 r. (tj. 27 maja 2022 r.). Na dzień sprzedaży mieszkanie było obciążone kredytem hipotecznym. Kwota kredytu pozostałego do spłaty na dzień sprzedaży mieszkania (B) została odliczona od należnego podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy (ulga mieszkaniowa). Z ostrożności odsetki bankowe od tego kredytu spłacane od dnia zaciągnięcia kredytu na przedmiotowe mieszkanie (B) nie zostały uwzględnione w rozliczeniu podatkowym Wnioskodawczyni, ani w uldze mieszkaniowej, ani w kosztach zakupu (analogicznie postąpił Partner). W kosztach zakupu zostały natomiast uwzględnione koszty aktów notarialnych, notarialnej umowy deweloperskiej, opłat sądowych (ustanowienie księgi wieczystej).

W mieszkaniu nie była nigdy prowadzona działalność gospodarcza, nie zostało ono też nabyte w takim celu, ani nie było przedmiotem najmu.

W związku z decyzją o sprzedaży mieszkania (B), w mieszkaniu tym nie był realizowany cel mieszkaniowy.

3\. W dniu 27 maja 2022 r. mieszkanie (B) zostało sprzedane, a część przychodu Wnioskodawczyni w kwocie 50 000 zł, w dniu 14 lipca 2022 r. została przeznaczona na nadpłatę kapitału kredytu hipotecznego dla mieszkania (A), gdzie Wnioskodawczyni nieprzerwanie od 2016 r. wraz z rodziną realizuje własne cele mieszkaniowe. Z ostrożności kwota ta nie została uwzględniona/odliczona w zeznaniu PIT-39 za rok 2022.

4\. Informacje dodatkowe: ani Wnioskodawczyni, ani Współwłaściciel/Partner – zarówno mieszkania (A) jak i (B), nie prowadzą, ani nie prowadzili działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. W chwili obecnej żadne z nich nie prowadzi działalności gospodarczej.

5\. Środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania (B) zostały przeznaczone na częściową nadpłatę kredytu hipotecznego dla mieszkania (A) (lipiec 2022), spłaty rat kapitałowo-odsetkowych dla mieszkania (A) w okresie czerwiec 2022 r. - maj 2025 r., ewentualne kolejne nadpłaty kredytu na mieszkanie (A) w okresie do maja 2025 r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni dodała, że:

\- data zakupu nieruchomości A – 26 sierpnia 2015 r. (akt notarialny - przeniesienie własności),

\- data zaciągnięcia kredytu hipotecznego dla nieruchomości A – 29 sierpnia 2014 r.,

\- data zakupu nieruchomości B – 11 luty 2021 r. (akt notarialny - przeniesienie własności),

\- data zaciągnięcia kredytu hipotecznego dla nieruchomości B – 20 kwietnia 2020 r.

Z umów kredytowych nie wynikało, że wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za zaciągnięte zadłużenie.

Doprecyzowując, po sprzedaży nieruchomości B, przychód ze sprzedaży lokalu uzyskany proporcjonalnie do posiadanych udziałów został przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego B. Zgodnie z informacją otrzymaną od doradcy podatkowego, zostało to odpowiednio rozliczone w zeznaniu podatkowym, proporcjonalnie do udziałów.

**Pytania**

1\. Czy częściową nadpłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na mieszkanie (A), środkami finansowymi pochodzącymi z przychodu ze sprzedaży mieszkania (B), można zakwalifikować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, i tym samym odliczyć je w rozliczeniu podatkowym, tj. pomniejszyć wysokość podatku? (dotyczy pkt 3 stanu faktycznego, nadpłata 14 lipiec 2022 r.)

2\. Czy spłatę comiesięcznych kolejnych rat kredytu hipotecznego (w okresie od czerwca 2022 r. do upływu 3 lat podatkowych zgodnie z ustawą) dla mieszkania (A), można zakwalifikować jako wydatki na własne cele mieszkaniowe? Jeśli tak, to czy wydatkiem będzie tylko kapitał czy również kwota odsetek?

3\. Czy ewentualną kolejną nadpłatę kredytu hipotecznego dla mieszkania (A) - (wciąż posiadanymi środkami ze sprzedaży mieszkania (B)), można zakwalifikować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe? A tym samym pomniejszyć należność podatkową z tego tytułu?

4\. Czy do kosztów nabycia nieruchomości (B) można zaliczyć również odsetki od kredytu hipotecznego dla przedmiotowego mieszkania (B)? Odsetki, które były spłacane od dnia zaciągnięcia kredytu hipotecznego (tj. kwiecień 2020 r.) do dnia sprzedaży przedmiotowego mieszkania (tj. maj 2022 r.). Jeśli tak to, czy można zaliczyć te płacone od dnia zaciągnięcia kredytu (tj. kwiecień 2020 r.), czy tylko te które były płacone od dnia przeniesienia własności mieszkania aktem notarialnym (luty 2021 r.) z dewelopera na Wnioskodawczynię i Partnera?

**Pani stanowisko w sprawie**

W opinii Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytań nr 1, nr 2 i nr 3, podążając za informacją zawartą na stronie rządowej www.podatki.gov.pl/PIT/rozliczenie-ze-sprzedaży-domu-mieszkania/ do wydatków na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Co ma miejsce w przypadku Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży mieszkania (B), częściowo został spożytkowany na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez nadpłatę kredytu hipotecznego dla mieszkania (A), w którym Wnioskodawczyni realizuje własny cel mieszkaniowy nieprzerwanie od 2016 r. Również za takie należy uznać w opinii Wnioskodawczyni nadpłaty kredytu (środkami pochodzącymi ze sprzedaży mieszkania (B)), dla mieszkania (A) w okresie 3 lat od zakończenia roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania (B), jak również regularne raty kredytu dla mieszkania (A) w tym okresie (środkami pochodzącymi ze sprzedaży mieszkania (B)).

W opinii Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 4, odsetki stanowią koszt zakupu przedmiotowej nieruchomości (B).

Zdaniem Wnioskodawczyni przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, zgodnie z literalnym zapisem art. 21 pkt 25, ppkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r.:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b).

Wnioskodawczyni uważa, że skoro zaciągnięcie kredytu na nieruchomość A nastąpiło przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania B, to zgodnie z powyższym spłatę kapitału wraz z odsetkami dla mieszkania A, należy uznać za wydatek przeznaczony na własny cel mieszkaniowy.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

**Źródła przychodów**

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

**Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości**

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wydatki notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis prawa własności), oraz podatek od czynności cywilnoprawnych – pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

Poniesione przez podatnika koszty związane z kredytem bankowym (odsetki, prowizje i opłaty bankowe), zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Art. 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

**Zwolnienie przedmiotowe**

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży w 2022 r. Pani udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytego udziału w nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ww. ustawy, i tak:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z Partnerem jest współwłaścicielem mieszkania (A), zakupionego w 2015 r. (umowa deweloperska, przeniesienie własności aktem notarialnym nastąpiło w 2016 r.). Wnioskodawczyni i Partner posiadają po 50% udziałów w mieszkaniu (A). Zakup tego mieszkania częściowo został sfinansowany kredytem hipotecznym, zaciągniętym wspólnie przez Wnioskodawczynię i Partnera w 2015 r., w złotówkach polskich, w banku w Polsce. Od 2016 r. Wnioskodawczyni nieprzerwanie realizuje w tym mieszkaniu (A) wraz z rodziną, tj. Partnerem i dwójką dzieci, własne cele mieszkaniowe.

W 2021 r. Wnioskodawczyni wraz z Partnerem zakupili kolejne mieszkanie (B). Wnioskodawczyni posiadała 20% udziałów, a Partner 80% udziałów w mieszkaniu (B). Zakup tego mieszkania częściowo został sfinansowany kredytem hipotecznym w złotówkach, zaciągniętym wspólnie przez Wnioskodawczynię i Partnera w banku w Polsce, w kwietniu 2020 r. Spłata kredytu odbywała się zgodnie z posiadanymi udziałami (tj.: 20/80). Sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem 5 lat, tj. 27 maja 2022 r. Na dzień sprzedaży mieszkanie było obciążone kredytem hipotecznym. Kwota kredytu pozostałego do spłaty na dzień sprzedaży mieszkania (B) została odliczona od należnego podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy (ulga mieszkaniowa). Część przychodu Wnioskodawczyni w kwocie 50 000 zł w dniu 14 lipca 2022 r. została przeznaczona na nadpłatę kapitału kredytu hipotecznego dla mieszkania (A), gdzie Wnioskodawczyni nieprzerwanie od 2016 r. realizuje własne cele mieszkaniowe wraz z rodziną. Z ostrożności kwota ta nie została uwzględniona/odliczona w zeznaniu PIT-39 za rok 2022. Wnioskodawczyni ani Współwłaściciel/Partner – zarówno mieszkania (A) jak i (B), nie prowadzą, ani nie prowadzili działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. W chwili obecnej żadne z nich nie prowadzi działalności gospodarczej. Środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania (B) zostały przeznaczone na częściową nadpłatę kredytu hipotecznego dla mieszkania (A) (lipiec 2022), spłaty rat kapitałowo-odsetkowych dla mieszkania (A) w okresie czerwiec 2022 r. – maj 2025 r., ewentualne kolejne nadpłaty kredytu na mieszkanie (A) w okresie do maja 2025 r.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U odstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy). Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Reasumując, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że wydatkowanie części przychodu uzyskanego przez Panią ze sprzedaży 27 maja 2022 r. lokalu mieszkalnego (B), nabytego 11 lutego 2021 r. w drodze umowy przeniesienia własności, na częściową już dokonaną, jak i planowaną spłatę (nadpłatę) kredytu zaciągniętego wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego (A) stanowiącego Pani współwłasność w udziale 1/2, w którym zaspokaja Pani swoje potrzeby mieszkaniowe (mieszka Pani w tym lokalu mieszkalnym) oraz na spłatę rat i odsetek tego kredytu przez następne trzy lata po sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. do 31 grudnia 2025 r., stanowi i może stanowić w całości wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, uzyskany dochód w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na własne cele mieszkaniowe, podlega zwolnieniu z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, Pani stanowisko w tej części jest prawidłowe.

Nie będzie Pani natomiast uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (B) odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

W tej części Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).