Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.496.2016.1.LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-16
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 17 października 2016 r. (data wpływu 20 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Informacje ogólne

T. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa (dalej: „T.”) jest spółką prawa polskiego, która zrealizowała i jest obecnie na etapie prac wykończeniowych w zakresie projektu (dalej „Projekt"), polegającego na budowie na działkach:

*   gruntu nr 68/3, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
*   gruntu nr 66/1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
*   gruntu nr 69/3, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, (działki nr 68/3, 66/1 oraz 69/3 zwane dalej będą łącznie: „Grunty - Użytkowanie Wieczyste”),
*   gruntu nr 73, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, (działka nr 73 zwana dalej będzie: „Grunty - Prawo Własności”),

(Grunty - Użytkowanie Wieczyste oraz Grunty - Prawo Własności zwane dalej będą łącznie: „Grunty”), budynku biurowego, znanego jako „B\`(...)\`” z przeznaczeniem na wynajem (dalej: „Budynek”) wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz urządzeniami zainstalowanymi, z których niektóre stanowić będą odrębne środki trwałe (dalej: „Budowle"). T., jako użytkownik wieczysty Gruntów - Użytkowanie Wieczyste i właściciel Gruntów - Prawo Własności, jest właścicielem wszelkich naniesień na Gruntach, w tym Budynku i Budowli. Prawo użytkowania wieczystego Gruntów - Użytkowanie Wieczyste oraz prawo własności Gruntów - Prawo Własności, wraz z prawem własności Budynku i Budowli zwane będzie łącznie dalej: „Nieruchomością”.

Prawo wieczystego użytkowania Gruntów - Użytkowanie Wieczyste wraz z prawem własności Budynku, oraz prawo własności Gruntów - Prawo Własności T. nabyła od poprzedniego ich użytkownika wieczystego/właściciela: E. SA (dalej: „E.”).

T. jest natomiast właścicielem praw własności intelektualnej, na które składają się prawa własności intelektualnej, przysługujące T. i związane z Nieruchomością, obejmujące także prawa do projektu, rozumiane jako: 1) Budynek, 2) projekty związane z jego wykonaniem/budową i 3) wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich. Wszystkie te prawa są w dalszej części wniosku zwane: „Prawami Własności Intelektualnej1. Prawa Własności Intelektualnej zostaną zbyte przez T. na rzecz spółki M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.k. (dalej: „M.”).

Docelowo Projekt nabędzie X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „X.”). Jednocześnie X. podejmować będzie, już po nabyciu Budynku, działania w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku. W szczególności, X. będzie po tym nabyciu zawierać lub może zawierać z najemcami umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej lub reklamowej (dalej łącznie określana jako „powierzchnia biurowa") oraz ewentualnie inne umowy, w szczególności umowy na dostawę mediów, niezbędne do świadczenia usług na rzecz najemców lub podmiotów trzecich (np. najem powierzchni na dachu Budynku pod maszty antenowe lub inne nadajniki). Czynsze należne X. z tytułu najmu będą opodatkowane VAT. X. i X. sp. z o.o. - komplementariusz X. - są spółkami prawa polskiego.

Ponadto, T. oraz X. są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. W związku z tym, że T. nie jest właścicielem znaku towarowego związanego z Nieruchomością (dalej: „Znak Towarowy”), X. będzie musiała zadbać o prawa do używania Znaku Towarowego we własnym zakresie, pozyskując je bezpośrednio od jego właściciela. Znak Towarowy, który jest obecnie własnością E., zostanie jednak zbyty na rzecz M. i to od tego podmiotu nabywca Nieruchomości będzie musiał pozyskać prawa do jego używania.

1.  Umowy

1.  Umowa Przedwstępna

T. oraz X. zawarły umowę przedwstępną dotyczącą zbycia Nieruchomości (dalej; „Umowa Przedwstępna”), związaną z powyższym projektem realizowanym przez T., której celem m.in. jest uregulowanie obowiązujących strony zasad zawierania umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej prawo do Nieruchomości (dalej: „Umowa Finalna”).

Zawarcie Umowy Finalnej uzależnione natomiast będzie spełnieniem kilku warunków zawieszających (dalej: „Warunki Zawieszające”):

1.  T. uzyska pozwolenie na użytkowanie (warunek ten został już zresztą spełniony przed dniem złożenia niniejszego wniosku o interpretację), rozumiane jako ostateczne i bezwarunkowe albo warunkowe (wraz z kopią sporządzonych przez T. oraz zaopatrzonych w urzędową prezentatę dokumentów przedłożonych do właściwego urzędu w celu potwierdzenia spełnienia wszystkich warunków) pozwolenie na użytkowanie wymagane w celu użytkowania Budynku i związanej z nim infrastruktury, wszystkich dróg i infrastruktury znajdującej się na Gruntach wydane zgodnie z art. 54 - 59 ustawy - Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., zezwalające na użytkowanie Budynku, zawierające potwierdzenie jego ostateczności w administracyjnym toku instancji, wydane niezależnie od tego, czy jakiekolwiek prace są prowadzone w odniesieniu do wewnętrznych części Budynku lub na Gruntach, w tym m.in. prace wykończeniowe i adaptacyjne (fit-out) najemców, nawet, jeśli takie prace wymagają odrębnego pozwolenia lub pozwoleń na użytkowanie,
2.  T. oraz najemcy zawrą umowy najmu w odniesieniu do co najmniej 60% każdego rodzaju powierzchni najmu Budynku (biura, a także podziemne/naziemne miejsca parkingowe) po jego ukończeniu,
3.  T. oraz X. zawrą umowę gwarancji czynszowej (Rental Guarantee Agreement),
4.  zawarta zostanie nowa umowa kredytu w stosunku do Nieruchomości na warunkach, które - według uznania X. - nie będą gorsze niż warunki istniejącej umowy kredytu zawartej przez T. w stosunku do Nieruchomości (chyba, że inne warunki nowej umowy kredytowej będą satysfakcjonujące dla X. i jednoznacznie zrzeknie się ona spełnienia tego warunku) oraz spełniony zostanie warunek wypłaty środków z takiej umowy kredytowej,
5.  uzyskana zostanie interpretacja indywidualna przepisów podatkowych, o którą niniejszym występują T. i X.,
6.  T. i X. zawrą umowę dotyczącą korzystania z parkingu, na podstawie której X. nabędzie tytuł prawny do korzystania z parkingu, którego użytkownikiem jest T. na podstawie warunkowej umowy oddania nieruchomości w użytkowanie z dnia 30 września 2013 r. z późniejszymi zmianami,
7.  zawarta zostanie umowa opcji put i cali, czyli umowa pomiędzy wspólnikami T. oraz X. lub podmiotami wskazanymi przez X., na podstawie której: (i) X. lub podmiot wskazany przez X. będą uprawnieni do nabycia ogółu praw i obowiązków w T., a wspólnicy T. będą zobowiązani do zbycia praw i obowiązków w T., oraz (ii) podmioty wskazane przez T. będą uprawnione do zbycia ogółu praw i obowiązków w T., a wspólnicy X. będą zobowiązani do nabycia praw i obowiązków w T., przy czym warunkiem dokonania transakcji będzie przeniesienie praw i obowiązków T. wynikających z Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Finalnej na podmiot z grupy kapitałowej T. za zgodą X., która to zgoda nie będzie w nieuzasadniony sposób wstrzymywana lub odmawiana.

Ponadto, przed zawarciem Umowy Finalnej, T. i X. zawrą także umowę dotyczącą dokończenia prac aranżacyjnych, na podstawie której X. zleci T. usługi polegające na dokończeniu prac aranżacyjnych (fit-out works) wynikających z umów najmu z najemcami.

Całokształt uregulowań i transakcji przewidzianych Umową Przedwstępną, oraz Umową Finalną, w tym sprzedaż Nieruchomości i praw z nią związanych, zwane będzie łącznie dalej: „Transakcją”.

1.  Umowa Finalna

Na mocy Umowy Przedwstępnej, zawarcie Umowy Finalnej powinno nastąpić w dzień roboczy przypadający w terminie 7 dni roboczych po spełnieniu się wszystkich Warunków Zawieszających, jednak nie wcześniej niż po sporządzeniu kosztorysu usunięcia usterek (spis kosztów usunięcia wad lub usterek Budynku wskazanych na liście usterek w Umowie Przedwstępnej, które nie zostały usunięte przez T. w terminie ustalonym przez strony), a nie później jednak niż w trzecią rocznicę zawarcia Umowy Przedwstępnej. Umowa Przedwstępna zastrzega w tym zakresie, że T. i X. mogą postanowić inaczej co do daty zawarcia Umowy Finalnej, o ile zrobią to na piśmie.

Zawarcie Umowy Finalnej będzie natomiast poprzedzone, oprócz wypełnienia Warunków Zawieszających, wykonaniem dodatkowych czynności przez T. oraz X. Przede wszystkim, X. wpłaci cenę za przeniesienie prawa do Nieruchomości (dalej: „Cena”) powiększoną o kwotę należnego podatku VAT na rachunek zastrzeżony. Rachunek zastrzeżony (dalej: „Rachunek Zastrzeżony”), na który wpłacona zostanie Cena wraz z kwota podatku VAT, będzie rachunkiem otwartym na mocy umowy rachunku zastrzeżonego, zawartej przez T., X. i agenta - wybrany bank (dalej: „Umowa Rachunku Zastrzeżonego”).

Dodatkowe elementy zdarzenia przyszłego

Przekazanie nieruchomości i dokumentacji

T. oraz X. uzgodniły, iż zasady przekazania Nieruchomości oraz odpowiedniej dokumentacji, jak i wszelkie inne rozliczenia pomiędzy nimi w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości, zostaną uregulowane w Umowie Finalnej.

Kontynuacja działalności przez T. w okresie przejściowym

W Umowie Przedwstępnej znajduje się zapis, zgodnie z którym pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem zawarcia Umowy Finalnej, T. będzie prowadziła swoją działalność dotyczącą Nieruchomości w toku zwykłej działalności jako funkcjonujące przedsiębiorstwo. Będzie ona mogła także podejmować wszelkie kroki, jakie będą w danych okolicznościach racjonalnie niezbędne w celu ochrony i zachowania działalności i aktywów dotyczących Nieruchomości, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami biznesowymi.

Prawo monitorowania sposobu wykorzystania Nieruchomości w okresie przejściowym

Ponieważ, jak wspomniano, T. będzie miała prawo do prowadzenia działalności w odniesieniu do Nieruchomości w okresie pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej i dniem zawarcia Umowy Finalnej, X. - na mocy Umowy Przedwstępnej - przyznane zostanie również prawo do kontrolowania sposobu wykorzystania Nieruchomości. W szczególności, prawo to może zostać zrealizowane poprzez zapewnienie dostępu do Nieruchomości przedstawicielom X., czy dostarczenie X. wszelkich informacji i dokumentacji dotyczącej Nieruchomości oraz umów najmu.

Dodatkowe informacje

T. oraz X. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W przypadku objęcia Transakcji zwolnieniem z opodatkowania VAT (z opcją wyboru opodatkowania VAT), T. oraz X. zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

1.  Płatność Ceny

Cena ma - w uproszczeniu - stanowić określoną w Umowie Przedwstępnej kwotę netto za przeniesienie praw do Nieruchomości, pomniejszoną o koszty transakcji, ewentualne koszty dokończenia prac aranżacyjnych oraz ewentualne koszty usunięcia usterek. Cena zostanie powiększona o kwotę należnego podatku VAT, o ile taka będzie przypadać do zapłaty przez X. według stawki obowiązującej w dniu zawarcia Umowy Finalnej, zgodnie z opodatkowaniem Transakcji.

Płatność Ceny nastąpić ma zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej i Umowy Rachunku Zastrzeżonego. Niemniej jednak, T. - na zasadzie przekazu (dalej: „Przekaz”), uregulowanego w art. 9211 (i następne) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”) - postanowiła:

1.  przekazać swojemu kredytodawcy (H. - odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części Ceny równej kwocie należnej temu kredytodawcy na podstawie umowy kredytowej (a którą należy spłacić w celu zwolnienia wszystkich zabezpieczeń ustanowionych w związku z tym finansowaniem dłużnym), stanowiącą świadczenie należne T. od X. (przekazanego) tytułem zapłaty części Ceny za Nieruchomość,
2.  przekazać pożyczkodawcy (M. - odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części Ceny równej kwocie spłaty pożyczki, stanowiącą świadczenie należne T. od X. (przekazanego) tytułem zapłaty części Ceny za Nieruchomość.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, w celu opłacenia Ceny, T. i X. spowodują, że Cena oraz kwota podatku VAT należnego od Ceny zostaną zwolnione na rzecz T. na zasadach określonych w Umowie Rachunku Zastrzeżonego. Ponadto, T. i X. spowodują, aby zwolnić odpowiednią część Ceny z Rachunku Zastrzeżonego na rzecz kredytodawcy (H. - odbiorcy przekazu), a także aby spłacony został pożyczkodawca (M. - odbiorca przekazu), w kwocie należnej na podstawie umów pożyczek zawartych pomiędzy wspomnianym pożyczkodawcą a T. Wspomniana umowa pożyczki została zawarta w celu finansowania realizacji projektu.

Natomiast w wyniku zawarcia Umowy Finalnej, T. wystawi na rzecz X. fakturę VAT dokumentującą należną Cenę, powiększoną o należny podatek VAT.

1.  Informacje na temat Nieruchomości i umów towarzyszących budowie Budynku

Historycznie, poprzedni użytkownik wieczysty/właściciel Gruntu - E. - zawarła dwie odrębne umowy dotyczące poszczególnych działek:

*   akt notarialny z dnia 17 grudnia 2007 roku - Umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, na mocy której oddane zostały E. w użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 68/3, gruntu nr 66/1 oraz gruntu nr 69/3. W dniu zawarcia aktu działki te nie były zabudowane. Akt ten został zmieniony następnie w drodze zawarcia aktu notarialnego z dnia 25 listopada 2010 roku, w zakresie terminu zakończenia budowy przez E. na przedmiotowych Gruntach - Użytkowanie Wieczyste;

*   akt notarialny z dnia 15 czerwca 2007 roku - Umowa sprzedaży, na mocy której E. nabyła prawo własności działki gruntu nr 73. W dniu zawarcia aktu notarialnego działka ta była zabudowana budynkiem- salą kinową „G\`(...)\`”.

Grunty znajdowały się na terenie, który był objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajdowały się one w strefie funkcyjnej usługowej, oznaczonej symbolem 005-33 o funkcjach preferowanych: administracja publiczna, biura, banki. Dodatkowo, Grunty - Prawo Własności znajdowały się na obszarze uznanym za zabytek i wpisanym do rejestru zabytków województwa.

Następnie, T. przejęła prawo do Gruntów zawierając z E.:

*   akt notarialny z dnia 4 października 2013 - Umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości zawarta w wykonaniu umowy warunkowej, na mocy której T. nabyła użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 68/3, gruntu nr 66/1 oraz gruntu nr 69/3;

*   akt notarialny z dnia 4 października 2013 roku - Umowa sprzedaży, na mocy której T. nabyła prawo własności działki gruntu nr 73. W dniu zawarcia aktu notarialnego działka ta w rejestrze gruntów oznaczona była jako zurbanizowane tereny niezabudowane.

Grunty znajdowały się na terenie, który był objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - tereny zabudowy usługowej.

W momencie, gdy T. nabywała prawa do użytkowania wieczystego i prawo własności poszczególnych działek, Grunty nie były zabudowane. Ceny nabycia działek objętych wspominanymi powyżej aktami notarialnymi (a składającymi się na Grunty) zostały powiększone o należy podatek VAT, obliczony według stawki podstawowej (23%). Zawarty w cenie podatek VAT został w całości potraktowany przez T. jako podatek VAT naliczony, w stosunku do którego T. miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na fakt, że nabycie Gruntów wynikało z zamiaru prowadzenia przez T. działalności opodatkowanej VAT (najem powierzchni w Budynku / ewentualne zbycie Nieruchomości). W oparciu o ten sam zamiar, T. korzystała następnie z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z innych nabyć związanych z realizacją Projektu, czyli także tych stanowiących szeroko rozumiane nakłady na Budynek i/lub Budowle.

W stosunku do Projektu, pierwsze powierzchnie biurowe zostały wydane przez T. najemcom począwszy od lutego 2016 roku. Najem ten podlega opodatkowaniu VAT. Także inne umowy zawierane w związku z realizacją Projektu, w szczególności działaniami w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku, generują lub mogą potencjalnie generować obroty opodatkowane VAT (np. reklamy, sprzedaż materiałów).

Na potrzeby budowy Budynku T. zawarła, w szczególności:

(i) umowy z zewnętrznymi wykonawcami dotyczące prac budowlanych i wykończeniowych (dalej: „Umowy z Wykonawcami”) i

(ii) dostawcami usług, w tym w zakresie dostawy mediów na potrzeby zabudowy Nieruchomości i umowę o prace konserwacyjne (dalej: „Umowy Serwisowe”).

T. zawarła z E. umowy na przygotowanie inwestycji oraz zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym (dalej: „Umowy Project Management”). Na podstawie Umów Project Management, E. jest odpowiedzialna w szczególności za doradztwo w zakresie kontraktacji robót budowlanych, prac projektowych, doradztwo w kwestiach administracyjnych związanych z inwestycją, nadzór i koordynację prac budowlanych oraz projektowych w trakcie realizacji.

Ponadto, po transakcji zawarta zostanie nowa umowa o zarządzanie Nieruchomością (dalej: „Umowa o Zarządzanie”) z wybranym zarządcą. Zarządca ten będzie działał samodzielnie, w oparciu o własny personel, lub będzie mógł powierzyć faktyczny zarząd Nieruchomością innemu zarządcy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze T. na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału T. wyodrębnionego w KRS.

W fazie budowy przygotowany został budżet realizacyjny związany z realizacją Projektu. Był to budżet obejmujący szacunkowe koszty zrealizowania Projektu (budżet obejmuje szacowaną stronę kosztową niezbędną do wykonania i wynajęcia Budynku). Budżet został sporządzany przez E. na zlecenie T. w ramach i na potrzeby Umów Project Management.

Następnie, przed oddaniem Budynku do używania, utworzono budżet eksploatacyjny - na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość (szacowana strona kosztowa wynajmowania powierzchni biurowej).

Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku w ramach T., tylko do zarządzania realizacją Projektu i eksploatacją Nieruchomości.

W zawartych umowach najmu najemcy zobowiązują się do przestrzegania regulaminu Budynku (dalej: „Regulamin”). Regulamin jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin określa m.in.:

(i) sposób użytkowania lokali, stref dostaw, parkingów, a także części wspólnych,

(ii) zasady bezpieczeństwa,

(iii) zasady wywozu nieczystości,

(iv) zasady postępowania w sytuacjach awaryjnych.

Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz T.

Po zawarciu Transakcji, najemcy nadal będą zobowiązani do przestrzegania Regulaminu, przy czym nabywca Nieruchomości nie wyklucza wprowadzenia zupełnie nowego Regulaminu.

Zgodnie z planem, sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić przed lub w ciągu 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT. Umowa Przedwstępna przewiduje jednak, że możliwa jest sytuacja, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT.

1.  Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W przypadku zawarcia Umowy Finalnej, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości, dokonywane będą w szczególności następujące czynności:

1.  Sprzedaż przynależności będących własnością T., związanych prawidłowym funkcjonowaniem i eksploatacją Nieruchomości,
2.  Przeniesienie zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności - w drodze przelewu - praw z gwarancji bankowych, z pominięciem jednak kaucji składanych przez najemców, które zostaną zwrócone, o czym mowa w kolejnym paragrafie),
3.  Przeniesienie praw (gwarancji) związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym oraz zabezpieczenia prawidłowego wykonania tych praw (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje budowlane, jeśli takowe będą istniały),
4.  Przeniesienie dokumentacji prawnej i technicznej Nieruchomości, w tym:
    *   oryginałów wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego,
    *   instrukcji obsługi dotyczące wszystkich urządzeń i maszyn w Budynku,
    *   instrukcji dotyczące bezpieczeństwa (BHP) dla Budynku i instalacji przeciwpożarowej,
    *   książki obiektu budowlanego dla Budynku,
    *   wszystkich kart dostępu, które są w posiadaniu T.,
    *   kodów odnoszących się do systemu zarządzania Budynkiem,
    *   certyfikatów energetycznych.

Co do natomiast wspomnianych kaucji wpłaconych przez najemców, T. zobowiąże się do ich zwrotu tymże najemcom, a najemcy zobowiążą się do wpłaty na rzecz X. na nowo kaucji w ramach zabezpieczenia wykonania obowiązków wynikających z umów najmu. W trosce o uproszczenie stosunków pomiędzy T., najemcami i X., do spełnienia świadczenia dojdzie zapewne w . drodze Przekazu. Tym samym, T. (przekazany) będzie zobowiązany do zwrotu powyższych kaucji najemcom (przekazujący), którzy z kolei przekażą X. (odbiorca przekazu) świadczenie T.. W przypadku natomiast odmiennych preferencji najemców, zainteresowane strony uzgodnią inny sposób wpłacenia kaucji na rzecz X.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników sprzedającego (T.) w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy - tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 1502 ze zm.; dalej: „Kodeks pracy”). Na dzień złożenia niniejszego wniosku, T. nie zatrudnia pracowników w rozumieniu art. 2 Kodeksu pracy.

Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na X. zostaną przeniesione prawa i obowiązki T. wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji. W takiej sytuacji na X. przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, z wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać . przelane przez T. do X. w ramach instytucji Przekazu (czyli odrębnego stosunku cywilnego).

Ponadto, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez T. na X. w szczególności:

(i) Umów Serwisowych;

(ii) Umów z Wykonawcami;

(iii) Umów Project Management;

(iv) Umowy o Zarządzanie;

(v) stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego Nieruchomości (w tym na etapie budowy, jeśli będzie miało zastosowanie);

(vi) umów rachunków bankowych T. (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje ona rozliczeń z najemcami);

(vii) umów związanych z finansowaniem działalności T. i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek);

(viii) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez T. (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);

(ix) środków pieniężnych T. zgromadzonych na rachunkach bankowych i w (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń tj. - w szczególności - depozytów wykonawców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez X. w stosunek najmu, lecz w wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez T. do X. w ramach instytucji Przekazu - czyli odrębnego stosunku cywilnego);

(x) tajemnic przedsiębiorstwa T.;

(xi) know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);

(xii) ksiąg rachunkowych T. i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez T. działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane X.);

(xiii) firmy T.;

(xiv) budżetu realizacyjnego i eksploatacyjnego;

(xv) pozostałych należności i zobowiązań;

(xvi) domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową (T. wygasi swoje prawa do adresów, M. wykupi prawa do adresów dla X.);

(xvii) umów dotyczących prawa do projektu, związanych z wykonaniem/budową Budynku i wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich, a także oryginałów dokumentacji projektowej, o której mowa w tym punkcie (gdyż te zostaną wykupione przez M.);

(xviii) Znaku Towarowego (gdyż prawa do niego nabędzie M. od E.);

(xix) prawa użytkowania gruntu w odniesieniu do działki, którą T. przeznaczył pod parking, a której jest on użytkownikiem na podstawie warunkowej umowy oddania nieruchomości w użytkowanie z dnia 30 września 2013 r. z późniejszymi zmianami (niemniej jednak X. pozyska prawa do używania parkingu w ramach odrębnej umowy z T., o czym była już mowa powyżej).

X., który nabędzie Nieruchomość, podpisze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług wymienionych powyżej (niewykluczone, że będą to te same podmioty- np. w przypadku dostawy mediów, jak również inne podmioty - np. w przypadku umowy ubezpieczenia).

Budżet realizacyjny oraz eksploatacyjny nie zostaną przeniesione na X. w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (X. może opracować na własne żądanie nowe budżety, przy czym nie jest wykluczone, że budżety wykorzystywane przez T. będą udostępnione X. w celach informacyjnych i wiedza uzyskana w ten sposób przez X. może zostać wykorzystana, w szczególności przy opracowaniu nowych budżetów przez X. oraz do rozliczeń z najemcami za rok, w którym doszło do nabycia Nieruchomości przez X.).

Nie ulegną natomiast rozwiązaniu (nie zostaną wypowiedziane) te umowy zawarte pomiędzy T. i X. przed dniem podpisania Umowy Finalnej, których kontynuacja będzie miała także sens po zbyciu Nieruchomości przez T. na rzecz X.. Nie można jednak mówić w tym przypadku o przeniesieniu tych umów w ramach Transakcji, gdyż X. nie wejdzie w prawa i obowiązki T. wynikające z takich umów.

1.  Podjęcie własnej działalności przez X. po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości X. zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą w szczególności na wynajmie powierzchni biurowej. Wynajem ten będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów (jak również częściowo przy wykorzystaniu zasobów T. na podstawie zobowiązań T. wynikających z gwarancji czynszowej) oraz w oparciu o własny know-how, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, iż część umów dotyczących Nieruchomości nie zostanie przeniesiona na X. wskutek zawarcia lub na podstawie umowy przyrzeczonej, ani w dalszym czasie, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, X. w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte przez nią z podmiotami zewnętrznymi - zapewni w szczególności: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości oraz (3) wykonanie innych czynności / dostawę usług niezbędnych dia bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Faktycznie, nowy zarządca może powierzyć wykonywanie czynności tym samym osobom, które obecnie zarządzają Nieruchomością.

Podjęcie przez X. kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

X. nie wyklucza natomiast, że pozyska odpowiedni know-how oraz zasoby poprzez zawarcie umów z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy te zawarła T. Stąd może dojść do sytuacji, gdy ten sam podmiot będzie świadczył usługi zarówno na rzecz T. (przed sprzedażą Nieruchomości), jak i na rzecz X. (po nabyciu Nieruchomości) i w tym kontekście można mówić o tożsamości know-how czy zasobów (w tym osobowych) przed i po transakcji. Niemniej jednak, pozyskanie zasobów i know-how uregulowane zostanie odrębnymi stosunkami umownymi od tych, które łączyć będą tych profesjonalnych usługodawców z T., tj. nie dojdzie do cesji umów w tym zakresie.

W szczególności, wspomniana tożsamość know-how oraz zasobów może dotyczyć: zarządcy Nieruchomości, dostawców mediów i obsługi Nieruchomości, podmiotu prowadzącego księgowość itp. Takie jednak ustrukturyzowanie pozyskania zasobów i know-how ma swoje bezsprzeczne uzasadnienie biznesowe, tj. przemawia za nim także wola stron transakcji, aby przejęcie składników majątku przebiegło sprawnie, bez niepotrzebnych zakłóceń w możliwości kontynuacji działalności w oparciu o Nieruchomość, w tym w szczególności bez zawirowań odnoszących skutki dla najemców.

Warto w tym miejscu podkreślić jednakże, że do X. nie zostaną przeniesione osoby piastujące funkcje w zarządzie spółki, które decydują o przedsięwzięciach biznesowych w T.

Niezależnie od wynajmu powierzchni biurowej, X. może również sprzedać Nieruchomość w całości lub w części lub prowadzić innego typu niż najem działalność w odniesieniu do Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%)?
3.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, X. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od T. faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości?
4.  Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim podlegać ona będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na X. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
5.  Czy w związku z nabyciem Nieruchomości X. nie będzie ponosić, na zasadach o których mowa w art. 112 § 1 Ordynacji podatkowej, odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe T.?

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4),w zakresie pytania nr 5 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu grudnia 2016 r. została wydana interpretacja Nr 1462-IPPP2.4512.776.2016.1.JO.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w związku z tym na X. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do dyspozycji art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z powyższych regulacji ustawy o PCC, z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT. W szczególności, nawet jeśli do niniejszej sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to sprzedający i kupujący (X. oraz T.) będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) i z tego prawa skorzystają. W istocie więc spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie PCC, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem VAT.

W świetle powyższego, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na X. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia grudnia 2016 roku Nr 1462-IPPP2.4512.776.2016.1.JO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „(\`(...)\`) zbycie Budynku, zarówno w części zasiedlonej, do której pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji nie upłynie okres co najmniej 2 lat, jak i do części dotychczas nie zasiedlonej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie podlegało opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%. Jak wskazano wyżej w świetle art. 29a ust. 8 ustawy przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem w analogiczny sposób jak dostawa Budynku oraz Budowli będących przedmiotem zapytania opodatkowana będzie sprzedaż gruntu, na którym posadowione są Budynek i Budowle.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanym niebędącym Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.