Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.577.2021.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-10
Teza: Wydanie interpretacji indyuwidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - działki niezabudowanwej
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość budowlana; odliczenia; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 29 lipca 2021 r. (data wpływu 20 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 27 września 2021 r. (data wpływu 4 października 2021 r.) oraz pismem z 28 października 2021 r. (data wpływu 5 listopada 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 14 października 2021 r. (doręczone 22 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku opodatkowania transakcji sprzedaży działek 6/1, 6/4, 5/2 - **jest nieprawidłowe**,
*   braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działek 6/1, 6/4, 5/2 - **jest prawidłowe**,
*   prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek 6/1, 6/4, 5/2 - **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

20 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży działek 6/1, 6/4, 5/2, braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy przedmiotowych działek oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek. Złożony wniosek uzupełniony został pismem z 27 września 2021 r. (data wpływu 4 października 2021 r.) oraz pismem z 28 października 2021 r. (data wpływu 5 listopada 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 14 października 2021 r. (doręczone 22 października 2021 r.).

**We wniosku złożonym przez:**

**– Zainteresowanego będącego stroną postępowania**

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**– Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania**

Pana J. B.

**przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe ostatecznie sprecyzowana w nadesłanych uzupełnieniach:**

Pan J. B. (dalej jako: „Sprzedający”) 29 listopada 2019 r. zawarł z B. Sp. z o.o. w formie aktu notarialnego:

a) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (Repertorium (\`(...)\`); dalej jako: „Umowa 1”),

b) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (Repertorium (\`(...)\`); dalej jako: „Umowa 2”).

Przedmiotem Umowy 1 jest nieruchomość położona w (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), stanowiącą działkę gruntu numer 6/1 (dalej jako: „Nieruchomość 1”). Wskazana działka objęta jest księgą wieczystą Nr (\`(...)\`) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych.

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 na podstawie umowy darowizny z 26 marca 2014 r. od osoby fizycznej. Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym na podstawie uchwały nr (\`(...)\`) Rady Miejskiej (\`(...)\`) z 18 maja 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`); zgodnie z planem działka nr 6/1 oznaczona jest na rysunku planu symbolem 2UP - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów. Działka stanowiąca Nieruchomość 1 jest niezabudowana.

Nieruchomość 1 nie stanowi i nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Nieruchomość 1 nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego. Przez Nieruchomość 1 przebiega linia średniego napięcia.

Strony ustaliły, że umowa, na podstawie której Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi Nieruchomość 1 (dalej: „Umowa Sprzedaży 1”) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

1.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości 1,
2.  uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę zamierzonej inwestycji, tj. polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”),
3.  uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
4.  przeprowadzeniu przez Kupującego, procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 1 i uznaniu przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
5.  uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji,
6.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji,
7.  potwierdzeniu, że Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej,
8.  uzyskania przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości 1, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości 1 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji,
9.  okazaniu przez Sprzedającego przy Umowie Sprzedaży 1 zaświadczenia wydanego na podstawie art. 19 ust 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie własności Nieruchomości 1 na podstawie umowy darowizny jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony, albo zobowiązanie podatkowe wygasło w skutek przedawnienia.

Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży 1 do 31 grudnia 2021 r. pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży 1 wymienionych w powyżej od lit. b do lit. i, pod warunkiem, złożenia Sprzedającemu przez Kupującego o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży 1, z wyjątkiem warunku wskazanego wyżej lit. a. Od dnia zawarcia Umowy 1 do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży 1 Sprzedający zezwolił Kupującemu i przysługuje mu prawo do dysponowania Nieruchomością 1 (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość 1 wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji.

Sprzedający udzielił w Umowie 1 przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, na okres do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży 1 do dokonywania w jego imieniu, na koszt Kupującego, następujących czynności:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nr (\`(...)\`) a nadto do składania wniosków o sporządzenie kserokopii;
2.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości 1;
3.  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości 1,
4.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;
5.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
6.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
7.  uzyskania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych (m. in. urzędu gminy, urzędów skarbowych, ZUS, KRUS, PFRON) właściwych dla Sprzedającego (w tym wydanych zgodnie z art. 306g) i e) w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej), potwierdzających że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków, Sprzedający jednocześnie oświadczył, że wyraża zgodę na wystąpienie przez Kupującego o powyższe zaświadczenie w trybie art. 306g § 1 pkt 2 powołanej ustawy;
8.  uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających (i) stan zaległości Sprzedającego z tytułu składek (ii) że Sprzedający nie zalega z płatnością składek (iii) że Sprzedający nie jest płatnikiem składek,
9.  złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela sprzedawanej Nieruchomości 1 o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na przedmiocie umowy.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe wynikające z lub związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli mu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków z Umowy 1, dokonane przez Kupującego na rzecz dowolnego podmiotu („Cesjonariusz”) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy. Kupujący ma prawo do przeniesienia praw i obowiązków oddzielnie dla każdej z działek. Po uprzednim zawiadomieniu Sprzedającego w terminie 14 dni od zawarcia umowy cesji.

A. Sp. z o.o. (dalej jako: „Nabywca ”) nabędzie od Kupującego w drodze umowy cesji, o której mowa powyżej wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy 1.

Przedmiotem Umowy 2 jest nieruchomość położona w (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), składająca się z działki gruntu numer 6/2 i działki gruntu numer 5. Wskazane działki objęte są księgą wieczystą Nr (\`(...)\`) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych. W Umowie 2 Sprzedający oraz Kupujący uzgodnili, że zamierzają dokonać podziału geodezyjnego działki nr 5 w ten sposób, że powstanie:

a) niezabudowana działka gruntu o obszarze około 1,1852 ha (działka ta stanowiła przedmiot Umowy 2),

b) niezabudowana działka gruntu o obszarze około 0,7000 ha (działka ta pozostanie własnością Sprzedającego).

Przedmiotem sprzedaży jest także działka gruntu, powstała z podziału działki 6/2 o obszarze 1,2293 ha. 17 maja 2021 r. Burmistrz (\`(...)\`) decyzją nr (\`(...)\`)/2021 zatwierdził plan podziału zawarty we wniosku z 14 grudnia 2020 r., który został złożony przez pełnomocnika Sprzedającego. Zgodnie z powyższą decyzją:

a) zatwierdzono podział działki 6/2 na dwie działki - działkę o numerze ewidencyjnym 6/3 o powierzchni 0,0170 ha i działkę o numerze ewidencyjnym 6/4 o powierzchni 1,2123 ha

b) zatwierdzono podział działki 5 na cztery działki - odpowiednio 5/1 o powierzchni 0,0170 ha, 5/2 o powierzchni 1,1880 ha, 5/3 o powierzchni 0,6675ha, 5/4 o powierzchni 0,0485 ha.

Zgodnie z powyższą decyzją działki gruntu nr 6/3 oraz 5/1 przeszły z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna na własność Gminy (\`(...)\`) - celem poszerzenia drogi gminnej. Za wydzielenie działki gruntu pod poszerzenie drogi gminnej przysługuje odszkodowanie w wysokości ustalonej między Sprzedającym a Burmistrzem.

Zgodnie z powyższą decyzją działka 5/4 przeszła z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna na własność Skarbu Państwa - pod poszerzenie drogi krajowej. Za wydzielenie działki gruntu pod poszerzenie drogi krajowej przysługuje odszkodowanie w wysokości ustalonej między Sprzedającym a Starostą reprezentującym Skarb Państwa.

Wydzielone działki gruntu numer 6/4 (dalej jako: „Nieruchomość 2”) oraz 5/2 (dalej jako: „Nieruchomość 3”) będą przedmiotem sprzedaży. Prawo własności Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 Sprzedający nabył na podstawie umowy darowizny z 26 marca 2014 r. od osoby fizycznej.

Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Uchwała nr (\`(...)\`) Rady Miejskiej (\`(...)\`) z 18 maja 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`)):

a) działka powstała z podziału działki gruntu nr 6/2 tj. działka nr 6/4 oznaczona jest symbolem 2UP - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów,

b) działka powstała z podziału działki gruntu nr 5 tj. działka nr 5/2 oznaczona jest symbolem 1UP - zabudowa usługowa obiektów produkcyjnych i magazynów.

Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są niezabudowane. Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie są przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego. Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Strony ustaliły następujące warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, na mocy której Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 (dalej: „Umowa Sprzedaży 2”) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży 2”):

a) uzyskaniu przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3,

b) uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę zamierzonej Inwestycji (parku magzynowo-logistyczno-magazynowego),

c) uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

d) przeprowadzenia przez Kupującego, procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 i uznaniu przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

e) uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo- środowiskowe Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji,

f) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,

g) potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 posiada dostęp do drogi publicznej,

h) uzyskania przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

i) okazaniu przez Sprzedającego przy Umowie Sprzedaży 2 zaświadczenia wydanego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie własności Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 na podstawie umowy darowizny jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony, albo zobowiązanie podatkowe wygasło w skutek przedawnienia,

j) zostaną sporządzone mapy przyjęte do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierające projekt podziału działki gruntu nr 6/2 oraz działki gruntu nr 5, powołane mapy zawierać będą klauzule, iż przeznaczone są do dokonywania wpisów w księdze wieczystej,

k) zostaną wydane prawomocne decyzje zatwierdzające projekty podziałów działki gruntu nr 6/2 oraz działki gruntu nr 5,

l) złożeniu przez uprawnionych do korzystania ze służebności osobistej oświadczeń z notarialnie poświadczonym podpisem o zrzeczeniu się służebności w zakresie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 zawierających zgodę na bezobciążeniowe odłączenie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do nowych ksiąg wieczystych.

Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży 2 do 31 grudnia 2021 r. pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży 2 wymienionych powyżej od lit. b do lit. l, pod warunkiem, złożenia Sprzedającemu przez Kupującego o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży 2, z wyjątkiem warunku wskazanego w lit. a.

W przypadku jeżeli Kupujący nabędzie którąś z działek wydzielonych z działki nr 6/2 oraz z działki nr 5 przed datą ostateczną na podstawie odrębnej umowy sprzedaży na warunkach określonych w Umowie 2, wówczas pozostałe działki zostaną przez Kupującego nabyte do 31 grudnia 2021 r. na warunkach określonych w Umowie 2.

Strony ustaliły, że sprzedaż Nieruchomości 3 nastąpi po ustanowieniu na rzecz Sprzedającego przez Kupującego służebności na rzecz każdoczesnego właściciela części gruntu powstałej z podziału działki o numerze 5 nie będącej przedmiotem sprzedaży - na nieruchomościach stanowiących działki ewidencyjne o numerach 6, 7, 8 oraz 10 z obrębu (\`(...)\`) nieodpłatnie i na czas nieoznaczony służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia i przejazdu, w tym maszynami rolniczymi pasem gruntu o szerokości 6,00 metrów i przygotowaniu zjazdu i wjazdu i zjazdu na drogę publiczną oznaczoną w planie miejscowym jako 2KDL, Kupujący zobowiązał się do zagospodarowania terenu umożliwiającego wykonywanie służebności przy czym dalsze utrzymanie drogi leżeć będzie w gestii korzystającego.

Od dnia zawarcia Umowy 2 do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży 2 Sprzedający zezwolił Kupującemu i przysługuje mu prawo do dysponowania Nieruchomościami 2 i 3 (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest dla składnia wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości 2 i 3 wolne są od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nich Inwestycji.

Sprzedający udzielił w Umowie 2 przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, na okres do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży 2 do dokonywania w jego imieniu, na koszt Kupującego, następujących czynności:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nr (\`(...)\`) a nadto do składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii oraz odbioru takich kserokopii;

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości 2 i 3;

c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości 2 i 3;

d) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

e) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

f) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

g) uzyskania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych (m. in. urzędu gminy, urzędów skarbowych, ZUS, KRUS, PFRON) właściwych dla Sprzedającego (w tym wydanych zgodnie z art. 306g) i e) w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej), potwierdzających że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków, Sprzedający jednocześnie oświadczył, że wyraża zgodę na wystąpienie przez Kupującego o powyższe zaświadczenie w trybie art. 306g § 1 pkt 2 powołanej ustawy;

h) uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających (i) stan zaległości Sprzedającego z tytułu składek (ii) że Sprzedający nie zalega z płatnością składek (iii) że Sprzedający nie jest płatnikiem składek;

i) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela sprzedawanej Nieruchomości 2 i 3 o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na przedmiocie umowy;

j) dokonywania czynności związanych z podziałem działki nr 6/2 oraz działki nr 5.

Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli mu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe wynikające z lub związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi w punkcie powyżej będą obciążały Kupującego.

Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków z Umowy 2, dokonane przez Kupującego na rzecz dowolnego podmiotu („Cesjonariusz”) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy 2.

Nabywca nabędzie od Kupującego w drodze umowy cesji, o której mowa wyżej wszelkie prawa i obowiązki wynikające Umowy 2.

Sprzedający:

a) nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany;

b) nie wynajmował i nie wydzierżawił oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do dnia sprzedaży; Nieruchomości do dnia sprzedaży będą wykorzystywane na cele rolnicze;

c) nie wykorzystywał Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do prowadzenia działalności gospodarczej;

d) wykorzystywał Nieruchomości 1, 2 i 3 wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego; Sprzedający jest podatnikiem podatku rolnego;

e) nie wykorzystywał żadnej z Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

f) nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3;

g) nie podejmował działań mających na celu ogrodzenie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3;

h) nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, a w szczególności nie dokonał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów (Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki);

i) nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej,

j) posiada poza wskazanymi we wniosku inne działki (są to działki rolne), obecnie nie ma zamiaru dokonywać ich sprzedaży.

Nabycie Nieruchomości 1, 2 oraz 3 nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nabywca:

a) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b) zamierza nabyć Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą;

c) nabędzie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

24 sierpnia 2021 r. zawarto:

1) przez B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) umowę przelewu praw i przejęcia obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (Repertorium (\`(...)\`); dalej: Umowa Cesji),

2) przez Nabywcę oraz J. B. (dalej: Sprzedający) umowy sprzedaży (dalej: Umowa

Sprzedaży).

Na mocy Umowy Cesji Nabywca nabył prawa i przejął obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (Repertorium (\`(...)\`); we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej oznaczona jako: Umowa 2).

Sprzedający oraz Nabywca zwarli Umowę Sprzedaży. Przedmiotem Umowy Sprzedaży była działka gruntu nr 5/2 (Nieruchomość 3).

Nieruchomość 3 jest nieuzbrojona, niezabudowana i nieogrodzona. Nieruchomość 3 położona jest na terenie, który jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym na podstawie uchwały nr (\`(...)\`)/15 Rady Miejskiej (\`(...)\`) z dnia 18 maja 2015 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`) części obszaru wsi (\`(...)\`); zgodnie z planem miejscowym Nieruchomość 3 znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów oznaczonym w planie miejscowym symbolem 1UP. Na Nieruchomości 3 na dzień sprzedaży prowadzone było gospodarstwo rolne; Nieruchomość 3 wchodziła na dzień sprzedaży w skład gospodarstwa rolnego.

Nieruchomość 3 nie była objęta prawem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy uprawniającej do korzystania z niej. Nieruchomość 3 nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Sprzedający jest rolnikiem i opłaca składki z tytułu ubezpieczenia rolniczego do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.

W dziale III księgi wieczystej (\`(...)\`) wpisano ustanowioną nieodpłatnie i dożywotnio służebność osobistą mieszkania oraz korzystania z budynków gospodarczych i garażu, na rzecz Z. B. oraz I. B.. Z. B. oraz I. B. zrzekli się uprawnienia wynikającego z ustanowionej na ich rzecz służebności osobistej wpisanej w dziale III księgi wieczystej (\`(...)\`) w stosunku do Nieruchomości 3 i wyrazili zgodę na bezciężarowe odłączenie Nieruchomości 3 z dotychczasowej księgi wieczystej do nowej księgi wieczystej.

Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, ale obecnie jest zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w związku z dokonaną transakcją. Płody rolne przeznaczone były do dalszej sprzedaży.

Linia średniego napięcia nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Sprzedający nie dokonywał wcześniej (oprócz wskazanej we wniosku) sprzedaży nieruchomości

Podział geodezyjny działek nr 6/2 i 5 nastąpił na wniosek Sprzedającego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.

Pełnomocnictwo od pana B. udzielone było osobie fizycznej (\`(...)\`) jako osobie reprezentującej spółkę B.. Nie udzielano substytucji tego pełnomocnictwa na rzecz A. Sp. z o.o. Przed cesją na podstawie pełnomocnictwa przeprowadzono: podział geodezyjny, uzyskano pozwolenie na badania archeologiczne, uzyskano pozwolenia wodno-prawne, pozwolenie na budowę, decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Kupujący ma prawo do dysponowania Nieruchomością 1 na podstawie § 6 ust. 2 Umowy 1, z kolei Nieruchomością 2 oraz Nieruchomością 3 na podstawie § 6 ust. 2 Umowy 2.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 1, tj. działki gruntu numer 6/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 2, tj. działki gruntu numer 6/4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 3, tj. działki gruntu numer 5/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

4\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 1, tj. działki gruntu numer 6/1 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

5\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 2, tj. działki gruntu numer 6/4 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

6\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 3, tj. działki gruntu numer 5/2 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

7\. Czy Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości 1, tj. działki gruntu numer 6/1 oraz nabyciem Nieruchomości 2, tj. działki gruntu numer 6/4 i nabyciem Nieruchomości 3, tj. działki gruntu numer 5/2, przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Stanowisko w zakresie pytania 1

Sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 1, tj. działki gruntu numer 6/1, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 2

Sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 2, tj. działki gruntu numer 6/4, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 3

Sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 3, tj. działki gruntu numer 5/2, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 1, pytania 2 oraz pytania 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy Sprzedaży 1 oraz Umowy Sprzedaży 2 własność Nieruchomości 1, 2 i 3 przejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, który w zamian uzyska cenę określoną w danych Umowach Sprzedaży.

W ocenie Zainteresowanych, tj. Sprzedającego i Nabywcy, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostaw wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego nieruchomości, tj. dokonanie dostaw przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/OI 428/19).

Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

\- doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

\- wydzielenie dróg wewnętrznych,

\- podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

\- wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

\- podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to. że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością 1, Nieruchomością 2 oraz Nieruchomością 3.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm. dalej jako: k.c.). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży 1 oraz Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży 2 zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Mając na uwadze, że Nabywca - w związku z dokonaną cesją - przed zawarciem Umowy Sprzedaży 1 oraz Umowy Sprzedaży 2 wejdzie w prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyć Kupującego (tj. B. Sp. z o.o.) będą warunkami zastrzeżonymi na korzyść Nabywcy. W Umowie 1 oraz Umowie 2 określono - odpowiednio - cenę nabycia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 2, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi w ramach pełnomocnictwa działaniami.

W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własności Nieruchomości koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości będą ponoszone przez Sprzedającego. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc pełnomocnik, który jest przedstawicielem Kupującego działa w imieniu Sprzedającego, to rzeczywiście działa on na rzecz Kupującego, a w dalszej kolejności na rzecz Nabywcy w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającego działania pełnomocnika są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 w Umowie 1 oraz w Umowie 2. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował osobiście aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości ani zwiększenia ich wartości. Sprzedawane nieruchomości zostały objęte przez Sprzedającego wskutek darowizny i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu ich sprzedaż. Nieruchomości będące we władaniu Sprzedającego zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomości nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani na wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości 1, 2 oraz 3. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży przedmiotowych nieruchomości ani nie podejmował działań mających na celu ich uzbrojenie. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego. Status Kupującego nabędzie Nabywca, który nabędzie prawa wynikające z Umowy Sprzedaży 1 oraz Umowy Sprzedaży 2 w drodze cesji od Kupującego (B. Sp. z o.o.).

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie Nieruchomości 1, tj. działki gruntu numer: 6/1 oraz sprzedaży Nieruchomości 2 tj. działki gruntu numer 6/4 i Nieruchomości 3, tj. działki gruntu numer 5/2 mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Stanowisko w zakresie pytania 4

Sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 1, tj. działki gruntu numer 6/1 nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 5

Sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 2, tj. działki gruntu numer 6/4 nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 6

Sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 3, tj. działki gruntu numer 5/2 nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 4, pytania 5 oraz pytania 6

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Działki gruntu nr 6/1, 6/4 i 5/2 stanowią tereny niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego wskazane działki gruntu nr:

\- 6/1 znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania symbolem 2UP - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów,

\- 6/4 znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania symbolem 2UP - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów,

\- 5/2 znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania symbolem 1UP - zabudowa usługowa obiektów produkcyjnych i magazynów.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych dostawy działek 6/1,6/4 i 5/2 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie podlegają zwolnieniu z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi.

Stanowisko w zakresie pytania 7

Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości 1, tj. działki gruntu numer 6/1 oraz nabyciem Nieruchomości 2 tj. działki gruntu numer 6/4 i nabyciem Nieruchomości 3, tj. działki gruntu numer 5/2 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 7

Zgodnie z art. 86 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi. (\`(...)\`) przy sługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020 r. I SA/Sz 56/20 „odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego przez gminę jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych.

W przedmiotowym stanie faktycznym taki związek zaistnieje zakup działek ma na celu wybudowanie parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego, zaś same nabycie w przypadku negatywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie stanowić będzie nabycie towaru opodatkowane podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i inwestycji z nią związanych.

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. (ITPP1/443-739/I0/KM) przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT:

Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych Nabywca ma prawo dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z dokonanym nabyciem działki gruntu numer 6/1, 6/4 i 5/2 przez Sprzedającego.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:**

· **nieprawidłowe w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży działek 6/1, 6/4, 5/2,**

· **prawidłowe w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy działek 6/1, 6/4, 5/2,**

· **prawidłowe w zakresie prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek 6/1, 6/4, 5/2.**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 ustawy).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

W świetle art. 2 pkt 15 ustawy, przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy, przez rolnika ryczałtowego należy rozumieć rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedanej działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zawarł z B. Sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1 (działka nr 6/1) oraz Nieruchomości 2 (działka nr 6/2) oraz Nieruchomości 3 (działka nr 5).

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 na podstawie umowy darowizny z 26 marca 2014 r. od osoby fizycznej. Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania, zgodnie z planem działka nr 6/1 oznaczona jest symbolem 2UP - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów. Nieruchomość 1 jest niezabudowana. Nieruchomość 1 nie stanowi i nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Nieruchomość 1 nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego. Przez Nieruchomość 1 przebiega linia średniego napięcia, która nie jest własnością Sprzedającego.

Strony ustaliły, że umowa, na podstawie której Sprzedający sprzeda, a Kupujący kupi Nieruchomość 1 zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

a) uzyskanie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości 1,

b) uzyskanie przez Kupującego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę zamierzonej inwestycji, tj. polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (Inwestycja),

c) uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

d) przeprowadzenie przez Kupującego, procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 1 i uznaniu przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

e) uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji,

f) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji,

g) potwierdzenie, że Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej,

h) uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości 1, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości 1 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji,

i) okazanie przez Sprzedającego przy Umowie Sprzedaży 1 zaświadczenia wydanego na podstawie art. 19 ust 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie własności Nieruchomości 1 na podstawie umowy darowizny jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony, albo zobowiązanie podatkowe wygasło w skutek przedawnienia.

Od dnia zawarcia Umowy 1 do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży 1 Sprzedający zezwolił Kupującemu i przysługuje mu prawo do dysponowania Nieruchomością 1 (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość 1 wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji.

Sprzedający udzielił w Umowie 1 przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, na okres do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży 1 do dokonywania w jego imieniu, na koszt Kupującego, następujących czynności:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nr (\`(...)\`) a nadto do składania wniosków o sporządzenie kserokopii;

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości 1;

c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości 1,

d) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

e) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

f) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

g) uzyskania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych (m. in. urzędu gminy, urzędów skarbowych, ZUS, KRUS, PFRON) właściwych dla Sprzedającego (w tym wydanych zgodnie z art. 306g) i e) w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej), potwierdzających że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków, Sprzedający jednocześnie oświadczył, że wyraża zgodę na wystąpienie przez Kupującego o powyższe zaświadczenie w trybie art. 306g § 1 pkt 2 powołanej ustawy;

h) uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających (i) stan zaległości Sprzedającego z tytułu składek (ii) że Sprzedający nie zalega z płatnością składek (iii) że Sprzedający nie jest płatnikiem składek,

i) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela sprzedawanej Nieruchomości 1 o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na przedmiocie umowy.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe wynikające z lub związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli mu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp. Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków z Umowy 1, dokonane przez Kupującego na rzecz dowolnego podmiotu („Cesjonariusz”) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy. Kupujący ma prawo do przeniesienia praw i obowiązków oddzielnie dla każdej z działek. Po uprzednim zawiadomieniu Sprzedającego w terminie 14 dni od zawarcia umowy cesji. A. Sp. z o.o. („Nabywca ”) nabędzie od Kupującego w drodze umowy cesji, o której mowa powyżej wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy 1.

Przedmiotem Umowy 2 są działki gruntu numer 6/2 i 5. Prawo własności Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 Sprzedający nabył na podstawie umowy darowizny z 26 marca 2014 r. od osoby fizycznej.

Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

a) działka powstała z podziału działki gruntu nr 6/2 tj. działka nr 6/4 (Nieruchomość 2) oznaczona jest symbolem 2UP - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów,

a) działka powstała z podziału działki gruntu nr 5 tj. działka nr 5/2 (Nieruchomość 3) oznaczona jest symbolem 1UP - zabudowa usługowa obiektów produkcyjnych i magazynów.

Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są niezabudowane. Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie są przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego. Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Strony ustaliły następujące warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3:

a) uzyskanie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3,

b) uzyskanie przez Kupującego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę zamierzonej Inwestycji (parku magzynowo-logistyczno-magazynowego),

c) uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

d) przeprowadzenie przez Kupującego, procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 i uznanie przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

e) uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo- środowiskowe Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji,

f) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,

g) potwierdzenie, że przedmiot sprzedaży Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 posiada dostęp do drogi publicznej,

h) uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

i) okazanie przez Sprzedającego przy Umowie Sprzedaży 2 zaświadczenia wydanego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie własności Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 na podstawie umowy darowizny jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony, albo zobowiązanie podatkowe wygasło w skutek przedawnienia,

j) zostaną sporządzone mapy przyjęte do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierające projekt podziału działki gruntu nr 6/2 oraz działki gruntu nr 5, powołane mapy zawierać będą klauzule, iż przeznaczone są do dokonywania wpisów w księdze wieczystej,

k) zostaną wydane prawomocne decyzje zatwierdzające projekty podziałów działki gruntu nr 6/2 oraz działki gruntu nr 5,

l) złożenie przez uprawnionych do korzystania ze służebności osobistej oświadczeń z notarialnie poświadczonym podpisem o zrzeczeniu się służebności w zakresie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 zawierających zgodę na bezobciążeniowe odłączenie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do nowych ksiąg wieczystych.

Od dnia zawarcia Umowy 2 do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży 2 Sprzedający zezwolił Kupującemu i przysługuje mu prawo do dysponowania Nieruchomościami 2 i 3 (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych - to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości 2 i 3 wolne są od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nich Inwestycji.

Sprzedający udzielił w Umowie 2 przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, na okres do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży 2 do dokonywania w jego imieniu, na koszt Kupującego, następujących czynności:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nr (\`(...)\`) a nadto do składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii oraz odbioru takich kserokopii;

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości 2 i 3;

c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości 2 i 3;

d) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

e) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

f) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

g) uzyskania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych (m. in. urzędu gminy, urzędów skarbowych, ZUS, KRUS, PFRON) właściwych dla Sprzedającego (w tym wydanych zgodnie z art. 306g) i e) w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej), potwierdzających że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków, Sprzedający jednocześnie oświadczył, że wyraża zgodę na wystąpienie przez Kupującego o powyższe zaświadczenie w trybie art. 306g § 1 pkt 2 powołanej ustawy;

h) uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających (i) stan zaległości Sprzedającego z tytułu składek (ii) że Sprzedający nie zalega z płatnością składek (iii) że Sprzedający nie jest płatnikiem składek;

i) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela sprzedawanej Nieruchomości 2 i 3 o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na przedmiocie umowy;

j) dokonywania czynności związanych z podziałem działki nr 6/2 oraz działki nr 5.

Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli mu (albo wskazanym przez Kupującego osobom) stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe wynikające z lub związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków z Umowy 2, dokonane przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy 2. Nabywca nabędzie od Kupującego w drodze umowy cesji, o której mowa wyżej wszelkie prawa i obowiązki wynikające Umowy 2.

Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany. Nie wynajmował i nie wydzierżawił oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do dnia sprzedaży; Nieruchomości do dnia sprzedaży będą wykorzystywane na cele rolnicze. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości 1, 2 i 3 wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego; Sprzedający jest podatnikiem podatku rolnego, nie wykorzystywał żadnej z Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu ogrodzenie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, a w szczególności nie dokonał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów (Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki). Nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedający posiada poza wskazanymi we wniosku inne działki (są to działki rolne), obecnie nie ma zamiaru dokonywać ich sprzedaży. Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, ale obecnie jest zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w związku z dokonaną transakcją. Płody rolne przeznaczone były do dalszej sprzedaży.

Linia średniego napięcia nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Podział geodezyjny działek nr 6/2 i 5 nastąpił na wniosek Sprzedającego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Nabycie Nieruchomości 1, 2 oraz 3 nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zamierza nabyć Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą. Nabywca nabędzie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

24 sierpnia 2021 r. na mocy Umowy Cesji Nabywca nabył prawa i przejął obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (Umowa 2). Sprzedający oraz Nabywca zwarli Umowę Sprzedaży, której przedmiotem była działka gruntu nr 5/2 (Nieruchomość 3).

Nieruchomość 3 jest nieuzbrojona, niezabudowana i nieogrodzona, położona jest na terenie, który jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z planem Nieruchomość 3 znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów oznaczonym symbolem 1UP. Na Nieruchomości 3 na dzień sprzedaży prowadzone było gospodarstwo rolne. Nieruchomość 3 wchodziła na dzień sprzedaży w skład gospodarstwa rolnego. Nieruchomość 3 nie była objęta prawem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innej umowy uprawniającej do korzystania z niej. Nieruchomość 3 nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Sprzedający jest rolnikiem i opłaca składki z tytułu ubezpieczenia rolniczego do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.

Pełnomocnictwo od Sprzedającego udzielone było osobie fizycznej jako osobie reprezentującej spółkę B.. Nie udzielano substytucji tego pełnomocnictwa na rzecz A.Sp. z o.o. Przed cesją na podstawie pełnomocnictwa przeprowadzono: podział geodezyjny, uzyskano pozwolenie na badania archeologiczne, uzyskano pozwolenia wodno-prawne, pozwolenie na budowę, decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą określenia, czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, oraz czy sprzedaż Nieruchomości 3 była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 Sprzedający spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniony do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający zawarł z Kupującym przedwstępne umowy sprzedaży. W umowach przedwstępnych, Sprzedający udzielił przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictw do dokonywania w imieniu Sprzedającej szeregu czynności, m.in.:

uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, wystąpienia do właściwych organów celem uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych.

W związku z tym, uznać należy, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmował On pewne działania w sposób zorganizowany.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż tych Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W analizowanej sprawie występują okoliczności, które wskazują, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanych stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji jest podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Zachodzą bowiem przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3 za podatnika podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonanie przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości 1, 2 i 3 , zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, stanowi/stanowić będzie dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, grunt będący własnością Sprzedającego podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej – Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości podlegała/podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Pana J. B. Nieruchomości 1, 2 i 3 należy uznać za dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż opisanych działek stanowiła/stanowić będzie – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2 i 3 należało uznać za **nieprawidłowe**.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również określenia, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży są niezabudowane działki nr 6/1, 6/4 oraz 5/2. Przedmiotowe nieruchomości objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajdują się na terenach oznaczonych symbolami:

\- działka 6/1 - 2UP - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów,

\- działka 6/4 - 2UP - tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów,

\- działka 5/2 - 1UP - zabudowa usługowa obiektów produkcyjnych i magazynów.

W konsekwencji należy wskazać, że ww. działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza możliwość zastosowania do jej sprzedaży zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C‑280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie Nieruchomości 1, 2 i 3 zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy darowizny, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym, nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest więc spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

W analizowanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomość 1, 2 i 3 nie znajdzie zatem zastosowanie również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie przez Sprzedającego opisanych Nieruchomości 1, 2 i 3 stanowiło/stanowić będzie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie korzystało/nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w rezultacie Sprzedający zobowiązany był/będzie do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1, 2 i 3.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych, w odniesieniu do pytań oznaczonych we wniosku nr 4, 5 i 6 należało uznać za **prawidłowe**.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również prawa Nabywcy do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem ww. Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zakupione Nieruchomości zamierza nabyć w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, Nieruchomości wykorzystywane będą do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie, w przedmiotowej sprawie nie zaistniała przesłanka negatywna określona w ww. art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, bowiem – jak wykazano wyżej – dokonana sprzedaż Nieruchomości 3 nie korzystała ze zwolnienia od podatku, a także sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zatem, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości 1, 2 i 3. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostały spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości 1, 2 i 3.

W świetle powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 7 należało uznać za **prawidłowe**.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Zainteresowanych na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach i interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych interpretacje indywidualne i orzeczenia sądowe nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a także przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.