Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-118/13/MZa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-04-26
Teza: Czy podatek ryczałtowy od najmu powinien być opłacany od kwoty 200,00 zł, która jest na umowie, czy od rynkowej wartości najmu czyli 3.000,00 zł?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; umowa-umowa najmu; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 stycznia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 31 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wartości czynszu za najem lokali, od której powinien być płacony podatek ryczałtowy – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wartości czynszu za najem lokali, od której powinien być płacony podatek ryczałtowy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W lutym 2012 r. wnioskodawca zakupił dwa lokale z najemcą, który ma podpisaną umowę najmu na czas określony do 2020 r. z nierynkowym czynszem w wysokości 200,00 zł za miesiąc. Rynkowa wartość najmu takich lokali to łącznie ok. 3.000,00 zł za miesiąc.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy podatek ryczałtowy od najmu powinien być opłacany od kwoty 200,00 zł, która jest na umowie, czy od rynkowej wartości najmu czyli 3.000,00 zł?

Zdaniem wnioskodawcy, podatek powinien być płacony od wartości rynkowej najmu lokalu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

W myśl art. 2 ust. 1a tej ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca nabył dwa lokale mieszkalne z najemcą, z którym wcześniej została podpisana umowa na czas określony do 2020 r., na podstawie której najemca ten opłaca „nierynkowy” czynsz w wysokości 200,00 zł. Natomiast wnioskodawca dodał, że rynkowa wartość najmu takich lokali to łącznie około 3.000,00 zł. W obliczu powyższej sytuacji wnioskodawca ma wątpliwość czy podatek ryczałtowy od najmu powinien być opłacony od kwoty 200,00 zł, która jest na umowie, czy od rynkowej wartości najmu czyli od 3.000,00 zł.

Wyjaśnić zatem należy, że przychód z najmu w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe. Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi więc przysporzenie majątkowe wnioskodawcy (wynajmującego).

Czynsz umowny („nierynkowy”) to taki czynsz, który stanowi faktyczny dochód wynikający z zawartej umowy najmu a jego poziom wynika z uzgodnień pomiędzy stronami i może być równy lub różny od poziomu rynkowego. Natomiast pojęcie czynszu rynkowego oznacza dochód czynszowy, określany na podstawie stawek czynszowych aktualnych na datę wyceny, oferowanych i płaconych w porównywalnych nieruchomościach.

Podkreślenia wymaga fakt, że czynsz jest skutkiem zawarcia umowy, w tym przypadku najmu, którą zalicza się do grupy praw obligacyjnych obciążających nieruchomość. W zakresie praw obligacyjnych istnieje swoboda stron w zakresie kształtowania warunków umów. To strony decydują nie tylko o wysokości czynszu i sposobach jego płatności, ale także umawiają się co do rozwiązań kształtujących w zróżnicowany sposób obowiązki stron. Umowa najmu nie ma charakteru jednorazowego, może być zmieniana w czasie jej trwania wolą stron lub na podstawie postanowień umowy.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie u wnioskodawcy otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Myli się wnioskodawca twierdząc, że skoro rynkowa wartość najmu takich lokali to łącznie około 3.000,00 zł, to właśnie od tej wartości rynkowej najmu lokalu powinien on płacić podatek. Kwota, która wynika z wcześniej zawartej z najemcą umowy najmu na czas określony do 2020 r. to 200,00 zł i w związku z tym kwota przychodu w tej wysokości skoro jest otrzymywana podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.