Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-1482/10-4/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-25
Teza: Opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 grudnia 2010 r. (data wpływu 27 grudnia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 21 marca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 9 marca 2011 r. nr ILPB1/415-1482/10-2/AP Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 9 marca 2011 r. (skutecznie doręczono w dniu 14 marca 2011 r.), natomiast w dniu 21 marca 2011 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 18 marca 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 12 maja 1998 r. Wnioskodawca wraz z inną osobą, na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny), nabył w udziałach wynoszących po 1/2 części zabudowaną nieruchomość składającą się z działki oznaczonej numerem x/xx o powierzchni 17.3314 ha. Na opisanej wyżej działce znajdowały się następujące budynki i budowle służące działalności rolniczej: budynek wielofunkcyjny, warsztat, wiata magazynowa, budynek administracyjny, wiata garażowa, trafostacja, linia kablowa, budynek nawozów, wiata stalowa, kotłownia miałowo-węglowa, przechowalnia warzyw, budynek bytowy, myjnia płytowa, płyta torfowa, portiernia, siedem zbiorników na paliwo, linia kablowa NN, oświetlenie terenu, linia wewnętrzna telefoniczna, place i drogi, ogrodzenie terenu, przewody co. i cw., przewody sieci rozdzielczej, dwa urządzenia chłodnicze. Nieruchomość wyżej opisana została nabyta od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa i położona była na terenie, co do którego obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego Miasta na tereny o funkcji usługowej, magazynowej i produkcji. Cena zapłacona za nieruchomość nie zawierała podatku od towarów i usług.

W dniu 20 sierpnia 2001 r. decyzją Naczelnika Wydziału Geodezji i Gospodarowania Mieniem Urzędu Miejskiego działka x/xx została podzielona na działki x/y i x/yy.

W dniu 23 lutego 2004 r. Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem przed Sądem Rejonowym Wydział Cywilny zawarli ugodę, w wyniku której działkę x/yy podzielono na działki x/a, x/b, x/c, x/d, x/e, z których działki x/b i x/d na wyłączną własność otrzymał Wnioskodawca, przy czym, jak wynika z dokumentacji geodezyjnej, działki x/b i x/d stanowiły nieruchomość zabudowaną.

Należy nadmienić, iż w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o działalności gospodarczej.

W dniu 8 września 2003 r. Wnioskodawca zgłosił rozpoczęcie działalności gospodarczej, jednak do chwili obecnej nabyta 12 maja 1998 r. nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była wprowadzona w ewidencji środków trwałych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, nieruchomość ta nadal jest nieruchomością rolniczą (opłacany jest podatek rolny) z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i została nabyta jako nieruchomość, na której wykonywano działalność rolniczą z zamiarem kontynuowania tej działalności. Jednak z uwagi na szereg zmieniających się uwarunkowań od dnia nabycia do chwili obecnej przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy, nie była na niej wykonywana żadna działalność gospodarcza lub rolnicza. Nieruchomość została oddana do użytkowania około roku 1980.

Na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 13 maja 2010 r. nieruchomość należącą do Wnioskodawcy, decyzją Prezydenta Miasta, podzielono na działki y/a, y/b, y/c i y/d.

W 2010 roku Wnioskodawca, działając w zakresie prowadzonych przez Jego firmę usług, dokonał wyburzeń budynków i budowli oraz wycinki drzew na wyżej opisanej nieruchomości, co było warunkiem koniecznym do realizacji postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży. Ponadto, warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez Wnioskodawcę stosownych zezwoleń. Sprzedażą zatem ma być objęta niezabudowana nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, że sprzedaż opisanej nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie zastosowania żadna z przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 lit. a), b) i c) wspomnianej ustawy, a uzyskany przychód będzie zaliczony do przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle opisanego stanu faktycznego, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w roku 2010 lub w latach następnych będzie traktowana jako przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie będzie zwolniona od tego podatku jako nieruchomość nabyta przed 1 stycznia 2007 roku, czy też transakcja ta będzie stanowiła przychód w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość od dnia nabycia do roku 2010 roku nie była w żaden sposób związana z jakimkolwiek zdarzeniem mającym charakter działalności gospodarczej lub innej (najem, dzierżawa), sprzedaż tej nieruchomości w roku 2010 lub w latach następnych będzie stanowiła przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. z powodu nabycia tejże nieruchomości w dniu 12 maja 1998 r. ww. przepis będzie mieć także zastosowanie w brzmieniu obowiązującym w dniu nabycia nieruchomości, a to oznacza, że skoro sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, przychód z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z analizy cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest – wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. u podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 12 maja 1998 r. Wnioskodawca wraz z inną osobą, na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny), nabył w udziałach wynoszących po 1/2 części zabudowaną nieruchomość składającą się z działki oznaczonej numerem x/xx. Na przedmiotowej działce znajdowały się budynki i budowle służące działalności rolniczej. w dniu 20 sierpnia 2001 r. decyzją Naczelnika Wydziału Geodezji i Gospodarowania Mieniem Urzędu Miejskiego działka x/xx została podzielona na działki x/y i x/yy. w dniu 23 lutego 2004 r. Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem przed Sądem Rejonowym zawarli ugodę, w wyniku której działkę x/yy podzielono na działki x/a, x/b, x/c, x/d, x/e, z których działki x/b i x/d na wyłączną własność otrzymał Wnioskodawca, przy czym, jak wynika z dokumentacji geodezyjnej, działki x/b i x/d stanowiły nieruchomość zabudowaną. Na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 13 maja 2010 r. nieruchomość należącą do Wnioskodawcy, decyzją Prezydenta Miasta, podzielono na działki y/a, y/b, y/c i y/d.

Zainteresowany wskazuje, że nabyta 12 maja 1998 r. nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była wprowadzona w ewidencji środków trwałych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto, sprzedaż opisanej nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawiony stan faktyczny, wskazać należy, że w wyniku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po stronie Zainteresowanego nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wskazać należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowany zamierza sprzedać w roku 2010 lub w latach następnych nieruchomość, która została wydzielona z nieruchomości nabytej w dniu 12 maja 1998 r. Sprzedaż nieruchomości nastąpi zatem po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. Ponadto, sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że kwota, którą Wnioskodawca uzyska z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w 2010 roku lub w latach następnych nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu, lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Ponadto, w wyniku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż rozstrzygnięcie przedstawionego we wniosku pytania w przedmiocie zdarzenia przyszłego zawarto w interpretacji indywidualnej z dnia 25 marca 2011 r. nr ILPB1/415-1482/10-5/AP.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.