Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-427/08-6/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-11-03
Teza: Czy dochód osiągnięty przez Wspólnotę Mieszkaniową ze zbycia lokalu mieszkalnego jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy jest zwolniony jako uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów?
Słowa kluczowe: sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2008 r. (data wpływu 4 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży części wspólnej budynku - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży części wspólnej budynku. Pismem z dnia 27 sierpnia 2008 r. Nr ITPB3/423-427/08/AW wezwano Wnioskodawcę o przedłożenie dokumentu, z którego wynikałoby prawo dla osoby, która podpisała wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej do reprezentowania Wspólnoty w tej sprawie. Niniejsze zostało dokonane w dniu 11 września 2008 r. Pismem z dnia 13 października 2008 r. Nr ITPB3/423-427/08-4/AW wezwano Wspólnotę o uzupełnienie przedstawionego w ww. wniosku stanu faktycznego. Odpowiedzi udzielono pismem z dnia 22 października 2008 r. (data wpływu 27 października 2008 r.).

**W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu z dnia 27 października 2008 r. (data wpływu) przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Właściciele Wspólnoty Mieszkaniowej dokonali sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części wspólnej budynku (strychu). Cena lokalu wynosi 30 000 zł (na podstawie aktu notarialnego) i płatna jest w następujący sposób:

*   kwota 10 000 zł została wpłacona na konto bankowe Wspólnoty Mieszkaniowej,

*   kwotę 20 000 zł „zaliczono kupującemu”, jako prace remontowe i adaptacyjne na przystosowanie pomieszczenia na lokal mieszkalny.

Wnioskodawca wskazuje, iż wyszczególnienie obu kwot w akcie notarialnym było spowodowane chęcią uwidocznienia rynkowej ceny lokalu, tj. kwoty 30 000 zł (ustalonej na podstawie przeprowadzonych transakcji sprzedaży lokali o podobnej powierzchni i lokalizacji w mieście B.). Cenę sprzedaży obniżono o 20 000 zł, ponieważ lokal wymagał prac adaptacyjnych i remontowych. Faktyczny przychód ze sprzedaży nieruchomości (wpłacony na konto Wspólnoty) wyniósł 10 000 zł.

Otrzymane środki pieniężne ze sprzedaży lokalu w kwocie 10 000 zł w całości zostały przekazane na konto funduszu remontowego z przeznaczeniem na remont budynku – odwodnienie terenu przyległego i wykonanie opaski izolacyjnej w budynku mieszkalnym Wspólnoty.

Zbycie lokalu mieszkalnego przez Wspólnotę było jednorazowe i miało charakter incydentalny. Jednostka nie prowadzi działalności gospodarczej, a przeprowadzona transakcja dotyczyła zbycia majątku własnego.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, iż w związku ze sprzedażą nieruchomości nie zostały poniesione przez niego koszty, gdyż za wszystkie czynności związane z adaptacją pomieszczenia odpowiedzialny był kupujący.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy dochód osiągnięty przez Wspólnotę Mieszkaniową ze zbycia lokalu mieszkalnego jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy jest zwolniony jako uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu jest uzasadniona racjonalną gospodarką, tj. koniecznością sfinansowania remontu polegającego na odwodnieniu terenu i wykonaniu opaski izolacyjnej. Budynek mieszkalny jest zasobem, którego utrzymanie w odpowiednim stanie technicznym wymaga nakładów finansowych. Dlatego w ramach racjonalnej gospodarki tym zasobem Wspólnota podjęła decyzję o zbyciu części nieruchomości, w celu pozyskania środków na remont zasobu.

W opinii Jednostki, uzyskany dochód ze zbycia lokalu mieszkalnego, który należy uznać za rezultat gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zostanie przeznaczony w całości na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Wobec tego uzyskany dochód w kwocie 10 000 zł należy uznać za zwolniony od podatku dochodowego.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.**

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym – dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zmianami). Norma prawna zawarta w art. 6 tej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 niniejszej ustawy). Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu. W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Jednocześnie, nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmianami), jako podmioty, które zwolnione są od podatku.

W konsekwencji, wspólnoty podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest – co do zasady – dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (art. 7 ust. 1 ustawy). Dochód ten stanowi natomiast osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania (art. 7 ust. 2).

Od dnia 1 stycznia 2007 r. obowiązuje nowy zapis w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Wprowadzony on został art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 217, poz. 1589). Norma zawarta art. 17 ust. 1 pkt 44 stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do tego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m. in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka. Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez „zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
    1.  dźwigi osobowe i towarowe,
    2.  aparaty do wymiany ciepła,
    3.  kotłownie i hydrofornie wbudowane,
    4.  klatki schodowe,
    5.  strychy, piwnice, komórki,
    6.  balkony, loggie,
    7.  garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
    1.  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
    2.  kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
    3.  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:
    1.  zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
    2.  rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
    3.  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
    4.  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
    5.  budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
    6.  inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty – w tym wypadku, na fundusz remontowy w celu remontu polegającego na odwodnieniu terenu przyległego i wykonaniu opaski izolacyjnej budynku mieszkalnego.

Tutejszy organ podatkowy wydając przedmiotową interpretację indywidualną wskazał zakres i sposób zastosowania normy prawa podatkowego zawartej w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz postawionego pytania. Jednocześnie ocenił stanowisko Wnioskodawcy pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego. Nie podlegała natomiast ocenie – z uwagi na zakres wniosku – prawidłowość sposobu ustalenia przez Wspólnotę wysokości osiągniętego dochodu z transakcji zbycia nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie jej wydania.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta, co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10 – 561 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.