Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-146/13-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-05-17
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.
Słowa kluczowe: koszt; lokal-odrębna własność lokalu; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; nabycie; przekształcanie; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15 lutego 2013 r. (data wpływu 18 lutego 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Do dnia 10 stycznia 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną posiadali lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Po wielu latach od nabycia ww. prawa do tego mieszkania Zainteresowany, z uwagi na zbyt duży metraż i koszty utrzymania postanowił to mieszkanie sprzedać. W celu sprzedaży przedmiotowego mieszkania konieczna była zmiana jego stanu prawnego, z lokatorskiego na własnościowe, czyli wykupienie lokalu od Spółdzielni Mieszkaniowej. Zatem przekształcenie mieszkania było warunkiem koniecznym do podpisania umowy notarialnej sprzedaży.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, iż w celu przekształcenia stanu prawnego mieszkania był zmuszony dokonać sporych nakładów finansowych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej. Koszty te łącznie opiewały na kwotę 42 631,78 zł.

Do ww. kosztów należały:

*   przedterminowa spłata kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię w wysokości 39 807,31 zł,
*   wykup gruntu w wysokości 2 624, 47 zł,
*   wydanie zgody na bezciężarowe odłączenie lokalu w wysokości 200 zł.

Po dokonaniu powyżej wskazanych wpłat Zainteresowany dokonał w formie aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Następnie Wnioskodawca zbył mieszkanie za kwotę 395 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy od podatku dochodowego, który Wnioskodawca ma obowiązek zapłacić od kwoty 395 000 zł ma prawo odliczyć poniesione przez Niego koszty niezbędne do wykupienia przedmiotowego mieszkania (ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności), tzn. czy ma prawo umniejszyć kwotę podatku dochodowego, w taki sposób, że do kosztów nabycia mieszkania ma prawo wliczyć koszty niezbędne do wykupienia tego mieszkania, co oznacza, że w celu obliczenia podatku dochodowego ma prawo od kwoty 395 000 zł odjąć koszty w wysokości 42 631,78 zł i od tej różnicy obliczyć podatek dochodowy?
2.  Czy do obliczenia kwoty podatku dochodowego Zainteresowany ma prawo ująć koszty notarialne związane z wykupem, od Spółdzielni ww. mieszkania i potraktować je jako koszty nabycia tego mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, wydaje się zasadne, by podatek dochodowy był obliczony na takiej zasadzie, że od zysku sprzedaży mieszkania odlicza koszty nabycia mieszkania, tj. kwoty wniesionej do Spółdzielni Mieszkaniowej w wysokości 42 631,78 zł oraz koszt aktu notarialnego z tytułu wykupu tego mieszkania w wysokości około 1 000 zł.

Zainteresowany uważa, iż 19% podatek dochodowy powinien być liczony od różnicy zysku z jego sprzedaży i ww. kosztów nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Do opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nabył od Spółdzielni Mieszkaniowej na podstawie aktu notarialnego, w 2013 r. jako odrębną własność lokalu.

Dokonując zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży tego lokalu nabytego w 2013 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Przy tym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

W kontekście powyższego przedterminowa spłata kredytu przez Wnioskodawcę, zaciągniętego przez Spółdzielnię Mieszkaniową, jest bezpośrednio związana z nabyciem prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i w konsekwencji stanowi koszt jego nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto zarówno wykup gruntu odnoszący się do opisanego mieszkania, koszt wydanej zgody na bezciężarowe odłączenie lokalu jak również koszt aktu notarialnego z tytułu wykupu tego mieszkania można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego mieszkania, bowiem bez poniesienia tych kosztów nie można mówić o dokonaniu transakcji nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż Wnioskodawca może odliczyć od przychodu ze sprzedaży mieszkania jako koszty uzyskania przychodu: spłatę kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię Mieszkaniową, wartość wykupu gruntu, koszt wydanej zgody na bezciężarowe odłączenie lokalu oraz wartość wydatku z tytułu sporządzenia aktu notarialnego w związku z wykupem tego mieszkania.

Równocześnie należy zaznaczyć, iż z uwagi na fakt, że przepis art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego – to kompetencji tut. Organu nie podlega ustalenie (wyliczenie) dokładnej wysokości podatku dochodowego jaki obowiązany jest uiścić Wnioskodawca, bowiem wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, względnie organ kontroli skarbowej, w toku postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy czynności sprawdzających.

Wobec tego tut. Organ w uzasadnieniu niniejszej interpretacji nie odniósł się do wyliczeń dokonanych przez Zainteresowanego we wniosku.

Ponadto do wniosku Wnioskodawca dołączył kilka dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.