Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-1.4011.246.2018.2.AN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-24
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu.
Słowa kluczowe: najem; przychód-źródła przychodu; ryczałt; stawka
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2018 r. (data wpływu 28 maja 2018 r.), uzupełnionym w dniu 13 lipca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 29 czerwca 2018 r. znak 0112-KDIL3-1.4011.246.2018.1.AN, na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 4 lipca 2018 r., natomiast w dniu 13 lipca 2018 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 11 lipca 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła w przeszłości współwłasność majątkową małżeńską Wnioskodawczyni oraz jej małżonka. Następnie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego pomiędzy małżonkami nieruchomość została wyodrębniona z majątku wspólnego małżonków i przekazana do majątku osobistego Wnioskodawczyni. Rok temu małżonek Wnioskodawczyni zmarł. Nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania spadkowego po zmarłym mężu i stanowi w chwili obecnej wyłączną własność Wnioskodawczyni. Nieruchomość zabudowana jest 14 garażami typu blaszak (nietrwale związanymi z gruntem). Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z najmem nieruchomości ani żadnej innej działalności gospodarczej. Nie jest zgłoszona do CEIDG, a także nie jest zarejestrowanym podatnikiem w podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni pracuje jako niania do dzieci, w oparciu o umowę zlecenia. Przedmiotowa nieruchomość nie wchodzi w skład majątkowej wspólności małżeńskiej, jako że Wnioskodawczyni jest stanu wolnego. Wnioskodawczyni posiada tytuł własności do przedmiotowej nieruchomości. Garaże blaszaki – bez fundamentów, nietrwale związane z gruntem, bez instalacji gazowych, wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych, nie stanowią w istocie budynków, lecz obiekty tymczasowe, gdyż można je odłączyć od gruntu bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego; budynki magazynowe – klasa PKOB - 1252. Wnioskodawczyni zamierza garaże typu blaszak wynajmować. Umowy najmu zawierane będą na czas nieokreślony, z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia - ze względu na zmienność i nieprzewidywalność rynku najmu nieruchomości. W umowach najmu jako cel będzie wskazany: garaże - przechowywanie samochodów. Wnioskodawczyni nie jest w stanie przewidzieć jaką cześć garaży blaszanych oraz na jakie okresy uda się wynająć. Na podstawie przeprowadzonych przez Wnioskodawczynię szacunków, przychód z tytułu najmu nie przekroczy kwoty 100.000 zł.

W uzupełnieniu przesłanym do tut. Organu Wnioskodawczyni wskazała, że czyniąc zadość wezwaniu zawiadamia, że nie zamierza dokonywać jakichkolwiek dodatkowych nakładów celem przygotowania garaży blaszanych do wynajmu. Nie zamierza dokonywać uzbrojenia w media czy podejmować innych czynności zmierzających do zwiększania wartości bądź ich atrakcyjności do celów wynajmu.

Zaznacza także, że nie będzie korzystała ze środków masowego przekazu jak prasa, radio, inne działania marketingowe. W przeszłości przez wiele lat mieszkała w dzielnicy, gdzie zlokalizowana jest działka z garażami. Liczne grono osób z jej poprzedniego miejsca zamieszkania ją zna i kontaktując się ze nią wyrażało chęć wynajęcia garażu. Zamierza wynajmować garaż osobom jej znanym, sąsiadom oraz osobom mieszkających w najbliższym sąsiedztwie tj. w pobliżu działki z garażami.

Ewentualnie w przypadku braku najemców zamierza wystawić ogłoszenie w Internecie na portalu „xxx” co powinno jednak pozostać bez wpływu na wydawaną decyzję, ponieważ zgodnie z orzeczeniem NSA zawarte w wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 845/15 „Słusznie też zwraca się uwagę w orzecznictwie, że o pochodzeniu przychodu ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, nie świadczy sama liczba transakcji, forma ogłoszeń np. poprzez Internet, czy też zysk z tych transakcji osiągany. Mogą one bowiem mieścić się w ramach właściwego zarządu własnym majątkiem. Zdaniem NSA, zwłaszcza w warunkach niestabilnej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które mogą następnie zostać korzystnie spieniężone lub też będzie można pozyskiwać z nich pożytki. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości.”

Jako matka czwórki dzieci oraz wdowa po zmarłym mężu, a tym samym będąc osobą w trudnej sytuacji finansowej, oczywiste jest, że musi racjonalnie gospodarować majątkiem i ma do tego prawo.

W odpowiedzi na ostatnie pytanie, jak Wnioskodawczyni podkreślała we wniosku z 20 maja 2018 r. wynajem garaży ma stanowić tylko dodatek do jej źródła dochodu. Jak podkreślała, na co dzień (od poniedziałku do piątku) pracuje jako niania, zajmując się wychowaniem trójki małoletnich dzieci. Praca niani jest jej głównym zajęciem dlatego wynajem garaży, będzie stanowił tylko dodatek. Nie będzie zajmować się wynajmem w sposób profesjonalny czy zorganizowany – codziennie. Należy tutaj ponownie przywołać stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, zawarte w wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 845/15, utrzymującego w mocy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 grudnia 2014 r., sygn. akt I SA/Gl 759/14, które zapadły w identycznej proceduralnie sprawie, w sytuacji, gdy podatniczka wynajmowała na zasadzie najmu prywatnego zespół osiemnastu garaży. Oczywiście, że podejmowany przez Wnioskodawczynię wynajem, będzie miał charakter ciągły jednak jak wskazał NSA w uzasadnieniu w/w orzeczenia „Z kolei „ciągłość” działań należy rozumieć jako stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Jednocześnie należy zastrzec, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy zatem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności”.

Ponadto w uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał „Słusznie też zwraca się uwagę w orzecznictwie, że o pochodzeniu przychodu ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, nie świadczy sama liczba transakcji, forma ogłoszeń np. poprzez Internet, czy też zysk z tych transakcji osiągany. Mogą one bowiem mieścić się w ramach właściwego zarządu własnym majątkiem. Zdaniem NSA, zwłaszcza w warunkach niestabilnej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które mogą następnie zostać korzystnie spieniężone lub też będzie można pozyskiwać z nich pożytki. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości.” oraz jak stwierdził Sąd w uzasadnieniu „Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, przytoczoną zresztą przez Podatniczkę w odpowiedzi na skargę kasacyjną, jeżeli nawet działalność podatnika wykonywana jest zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek, z której podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła, w tym przypadku z najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. (vide wyroki NSA: z 14 sierpnia 2008 r., sygn. akt II FSK 677/08, z 30 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1279/12).”

Mając na uwadze powyższe ciągłość oraz zarobkowy charakter wynajmu nie może powodować u Wnioskodawczyni wymogu założenia działalności gospodarczej i nie powinien mieć znaczenia przy wydawaniu decyzji. Ma ona prawo do jak najkorzystniejszego rozporządzania i zarządzania własnym majątkiem.

Jednocześnie biorąc pod uwagę powyższy wyrok sądu oraz konstytucyjną zasadę równości wobec prawa wyrażonej w art. 32 Konstytucji RP zwraca się z prośbą o pozytywne rozpatrzenie swojego wniosku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisane przez Wnioskodawczynię przychody z najmu nieruchomości, niezwiązanej z działalnością gospodarczą, należy rozliczać zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% – tj. czy w przedmiotowym stanie faktycznym właściwym jest zastosowanie art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawczyni, uzyskane przychody z najmu będą traktowane jako najem prywatny i rozliczane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5 % . Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Uzyskany przychód Wnioskodawczyni zamierza rozliczać w formie ryczałtu według stawki 8,5 %, nie prowadząc działalności gospodarczej na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W przypadku Wnioskodawczyni, najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Ustawodawca w ww. ustawie nie określił ilości rzeczy oddawanych w najem, jak też ich przeznaczenia na określone cele, np. nieruchomości mieszkalne, użytkowe i komercyjne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14). Wnioskodawca podziela stanowisko zawarte w interpretacji Dyrektora izby Skarbowej w Katowicach z dnia 30 maja 2011 r., Nr IBPBII/2/415-277/11/ŁCz, wydanej w podobnym do opisywanego przypadku oraz liczne orzecznictwo sądów administracyjnych w tym zakresie, m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 151/17, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 kwietnia 2014 r., sygn. akt 1279/12, czy też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. akt II FSK 379/14.

Przywołane wyżej wyroki zapadły w sprawach bliźniaczo podobnych do omawianej, jednak Wnioskodawczyni w szczególności podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, zawarte w wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 845/15, utrzymującego w mocy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 grudnia 2014 r., sygn. akt I SA/Gl 759/14, które zapadły w identycznej proceduralnie sprawie, w sytuacji, gdy podatniczka wynajmowała na zasadzie najmu prywatnego zespół osiemnastu garaży. W wyroku z dnia 21 kwietnia 2017 r., Sąd wskazał m.in.: „Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, przytoczoną zresztą przez podatniczkę w odpowiedzi na skargę kasacyjną, jeżeli działalność podatnika wykonywana jest zarobkowo w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek, z której podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła, w tym przypadku z najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., (vide wyroki NSA: z 14 sierpnia 2008 r., sygn. akt II FSK 677/08, z 30 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1279/12)”.

Ponadto, jak wskazał w wyroku z dnia 11 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2245/14 Naczelny Sąd Administracyjny: „Jeśli natomiast podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, to wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z najmu”.

Ponadto należy wskazać, uznaną za prawidłową interpretacje podatkową o bliźniaczym stanie faktycznym z 13 kwietnia 2018 r. wydaną przez Krajową Informację Skarbową o sygn. akt: 0113-KDIPT2-1.4011.53.2018.2.MM.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
*   wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;
*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. Ponadto, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.

Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast zgodnie z treścią art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Ponadto zauważyć należy, że warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie przez podatnika pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik może złożyć na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy (Dz. U. poz. 647), zwanej dalej "ustawą o CEIDG". Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 9 ust. 4 ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej. Nieruchomość zabudowana jest 14 garażami typu blaszak (nietrwale związanymi z gruntem). Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z najmem nieruchomości ani żadnej innej działalności gospodarczej. Nie jest zgłoszona do CEIDG, a także nie jest zarejestrowanym podatnikiem w podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni pracuje jako niania do dzieci, w oparciu o umowę zlecenia. Przedmiotowa nieruchomość nie wchodzi w skład majątkowej wspólności małżeńskiej, jako że Wnioskodawczyni jest stanu wolnego. Wnioskodawczyni zamierza garaże typu blaszak wynajmować. Umowy najmu zawierane będą na czas nieokreślony, z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia – ze względu na zmienność i nieprzewidywalność rynku najmu nieruchomości. W umowach najmu jako cel będzie wskazany: garaże – przechowywanie samochodów. Wnioskodawczyni nie jest w stanie przewidzieć jaką cześć garaży blaszanych oraz na jakie okresy uda się wynająć. Na podstawie przeprowadzonych przez Wnioskodawczynię szacunków, przychód z tytułu najmu nie przekroczy kwoty 100.000 zł. Wnioskodawczyni wskazała również, że nie zamierza dokonywać jakichkolwiek dodatkowych nakładów celem przygotowania garaży blaszanych do wynajmu. Nie zamierza dokonywać uzbrojenia w media czy podejmować innych czynności zmierzających do zwiększania wartości bądź ich atrakcyjności do celów wynajmu. Zaznacza także, że nie będzie korzystała ze środków masowego przekazu jak prasa, radio, inne działania marketingowe. Zamierza wynajmować garaż osobom jej znanym, sąsiadom oraz osobom mieszkających w najbliższym sąsiedztwie tj. w pobliżu działki z garażami.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości, a najem nie jest wykonywany w sposób określony w definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – to uzyskane przychody z tytułu najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem opisane przez Wnioskodawczynię przychody z najmu nieruchomości, niezwiązanej z działalnością gospodarczą, może rozliczać zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5%.

Zaznaczyć jednakże należy, że jeżeli przychód z tytułu najmu przekroczy kwotę, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tj. 100 000 zł), to od przychodów ponad tę kwotę stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosić będzie 12,5%.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawczynię wyroków sądów administracyjnych tut. Organ informuje, że w myśl zasady wyrażonej w art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zostały one wydane w indywidualnych sprawach i dotyczą wyłącznie tych spraw, w których zapadły.

Natomiast odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawczynię pisma co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, tut. Organ informuje, że zostało ono wydane w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.