Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-731/14-4/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-10-20
Teza: brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz U. 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z 31 lipca 2014 r. (data wpływu 4 sierpnia 2014 r.) uzupełnionym w dniu 23 września 2014 r. (data wpływu 25 września 2014 r.) w odpowiedzi na wezwanie z 12 września 2014 r. nr IPPP2/443-731/14-2/MM o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości. Wskazany wniosek zawierał braki w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. W związku z tym tut. Organ podatkowy pismem z 12 września 2014 r. znak IPPP2/443-731/14-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki (skutecznie doręczone w dniu 18 września 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 1999 roku na podstawie umowy notarialnej Zainteresowana nabyła wraz z mężem działkę rolną o pow. 7439 m2. W 2007 roku dzięki budowie wodociągu gminnego działka została uzbrojona w przyłącze wodociągowe. W 2011 roku Wnioskodawczyni dokonała podziału na dwie działki o powierzchni 9644 m2 i 7209 m2 oraz drogę dojazdową do większej działki o powierzchni 561 m2. Od momentu zakupu do chwili obecnej na opisanej działce nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, nie była ona również przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nosząc się z zamiarem sprzedaży jednej z działek Zainteresowana zawarła w 2012 roku umowę z Biurem Obrotu Nieruchomości, z tytułu której poniosła koszty w wysokości 2460 złotych. Nabywcy Wnioskodawczyni nie znalazła. Działki nadal są rolne, niezabudowane, nieogrodzone. Obecnie Zainteresowana planuje podział działki o powierzchni 7209 m2 na dwie mniejsze o powierzchni 3350 m2 i 3859 m2, które zgodnie z innymi przepisami dotyczącymi gruntów rolnych będą miały powierzchnię większą niż 3000 m2, co nie spowoduje zmiany ich statusu ziemi rolnej.

Po zapoznaniu się z przepisami dotyczącymi obrotu ziemią, Zainteresowana chciałaby uzyskać interpretację podatkową dotyczącą przewidywanych zdarzeń przyszłych mogących zaistnieć przy rozporządzaniu posiadanym przez nią majątkiem.

Zdarzenia przyszłe:

1.  Jednorazowa sprzedaż całości jednemu nabywcy.
2.  Sprzedaż jednej z obecnie istniejących działek i przepisanie drugiej działki dzieciom aktem notarialnym.
3.  Dokonanie planowanego podziału działki o powierzchni 7209 m2, w wyniku czego powstaną trzy działki. Sprzedaż jednej z wydzielonych działek i przepisanie dwóch pozostałych dzieciom aktem notarialnym.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, co następuje:

*   jedynym działaniem Zainteresowanej było skorzystanie z Biura Obrotu Nieruchomościami w 2012 roku przez okres 9 miesięcy. Umowa dotyczyła tylko jednej z części nieruchomości i nie przyniosła pozytywnego rezultatu. Zdaniem Zainteresowanej nie mieści się to w definicji marketingu;

*   w przeszłości (ani Zainteresowana ani jej mąż) nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości;

*   Zainteresowana nie posiada innych nieruchomości, które w przyszłości zamierzałaby sprzedać;

*   opisaną we wniosku nieruchomość Zainteresowana nabyła korzystając z okazji, gdyż znajdowała się w pobliżu jej miejsca zamieszkania, a poprzednia właścicielka, kiedy po wielu latach procesów sądowych o podział majątku po rodzicach uzyskała prawomocny wyrok, pozbyła się gruntu po niewygórowanej cenie. W chwili zakupu Wnioskodawczyni miała nadzieje na zagospodarowanie ww. nieruchomości przez nią i jej męża lub przez ich dzieci, jednak po kilkunastu latach okazało się, że najlepszym wyjściem będzie sprzedaż.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Jakie będą skutki prawne działań Zainteresowanej dotyczące w szczególności opodatkowania podatkiem VAT?
2.  Czy sprzedaż tylko jednej z posiadanych działek może spowodować potraktowanie Zainteresowanej jako osoby profesjonalnie zajmującej się obrotem ziemią?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Działania dotyczące posiadanej przez Zainteresowaną nieruchomości nie spełniają przesłanek zawartych w ustawie o podatku VAT, gdyż wskutek sprzedaży nie nastąpi ciągłość wykonywania czynności w obrocie ziemią i będzie to jedynie jednorazowe rozporządzenie majątkiem własnym. Sprzedaż nieruchomości będącej majątkiem własnym tylko jeden raz w życiu nie może być potraktowana jako działalność w obrocie ziemią i nie powinna być obciążona podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarze należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Podatnikami – wg zapisu ust. 1 tego artykułu – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie, musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. działek gruntu), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in. że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Trybunał zwrócił również uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jako przykład takich działań uznać można uzbrojenie terenu. Aktywność taka musi odpowiadać działaniom, które podejmuje podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Do czynności takich należałoby zaliczyć np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o uchwalenie zmian w planie zagospodarowania przestrzennego terenu mającego być przedmiotem dostawy, czy też prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych usług o podobnym charakterze. Jest to tylko przykładowe wyliczenie, na to by uznać osobę za podatnika podatku od towarów i usług mogą mieć wpływ inne czynności, które będą skutkowały koniecznością zapłaty podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego wyroku nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie podejmuje aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców – wymienionych powyżej.

Z treści wniosku wynika, że w roku 1999 Zainteresowana nabyła wraz z mężem działkę rolną. W roku 2007 dzięki budowie wodociągu gminnego działka została uzbrojona w przyłącze wodociągowe. W roku 2011 Wnioskodawczyni dokonała podziału na dwie działki wraz z drogą dojazdową. Od momentu zakupu do chwili obecnej na opisanej działce nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, nie była ona również przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nosząc się z zamiarem sprzedaży jednej z działek Zainteresowana zawarła z podmiotem zajmującym się profesjonalnie obrotem nieruchomościami umowę, której przedmiotem jest pomoc w odnalezieniu potencjalnego nabywcy nieruchomości. W przeszłości (ani Zainteresowana ani jej mąż) nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości. Zainteresowana nie posiada innych nieruchomości, które w przyszłości zamierzałaby sprzedać. Opisaną we wniosku nieruchomość Zainteresowana nabyła korzystając z okazji, gdyż znajdowała się w pobliżu jej miejsca zamieszkania, a poprzednia właścicielka pozbyła się gruntu po niewygórowanej cenie. W chwili zakupu Wnioskodawczyni miała nadzieje na zagospodarowanie ww. nieruchomości przez nią i jej męża lub przez ich dzieci, jednak po kilkunastu latach okazało się, że najlepszym wyjściem będzie sprzedaż.

Analiza przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, przy uwzględnieniu orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) z dnia 15 września 2011 r., prowadzi do wniosku, że nie można uznać Zainteresowanej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości. Pomimo, że grunty spełniają definicję towarów zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują, że sprzedając nieruchomość Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze handlowca.

Nie można stwierdzić, że Zainteresowana nabyła wskazaną nieruchomość w celu dalszej odsprzedaży, czy w celach zarobkowych. Ponadto grunt nie był wykorzystywany w pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych działań o charakterze marketingowym (działaniem marketingowym nie może być zawarcie umowy z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości) oraz nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości. Zainteresowana nie posiada także innych nieruchomości, które w przyszłości zamierzałaby sprzedać.

W konsekwencji, z tytułu dostawy nieruchomości Zainteresowana będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem czynność sprzedaży będzie stanowić działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. W efekcie w związku z przedstawionymi zdarzeniami przyszłymi zarówno jednorazowa sprzedaż całości nieruchomości jednemu nabywcy, sprzedaż części nieruchomości w związku z podziałem jej na mniejsze części, jak i darowizna nieruchomości na rzecz jej dzieci nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.