Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-519/11/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-08-31
Teza: Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 18 maja 2011 r. (data wpływu – 23 maja 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 sierpnia 2011 r. (data wpływu – 26 sierpnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono w dniu 26 sierpnia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 23 października 1997 r. aktem notarialnym nabył Pan od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa nieruchomość zabudowaną, pochodzącą ze zlikwidowanego Kombinatu Państwowych Gospodarstw Rolnych i składającą się z działek gruntu nr: 360/17, 360/15, 360/16, 384 i 385/1 o łącznej powierzchni 12,9245 ha, dla której to nieruchomości założono księgę wieczystą dopiero po zakupie.

Z uwagi na to, iż w ówczesnym czasie nie było możliwości zakupu tej nieruchomości o mniejszym areale postanowił Pan zakupić ją w całości z zamiarem wybudowania domu. W 1999 r. wystąpił Pan do urzędu gminy o wydanie decyzji o podziale jednej z działek (nr 385/1) na mniejsze działki. Decyzją z dnia 17 marca 1999 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości będącej Pana własnością na kilka mniejszych działek.

Natomiast w okresie od grudnia 1998 r. do kwietnia 2003 r. dokonał Pan sprzedaży części nieruchomości z uwagi na to, iż powierzchnia 12,9245 ha nieruchomości okazała się zbyt duża, jak na Jego osobiste potrzeby związane z budową domu.

W grudniu 2003 r. dokonał Pan kolejnego podziału posiadanych działek nr 385/7, 385/8 i 385/9, a w 2007 r. sprzedał jedną z nowowydzielonych działek. Powodem kolejnego podziału działek i w konsekwencji sprzedaży kolejnej działki w 2007 r. był fakt, iż w dalszym ciągu wielkość posiadanego przez Pana gruntu była zbyt duża jak na Jego potrzeby.

Aktualnie planuje Pan dokonać zbycia kolejnych kilku działek budowlanych.

Z tytułu działek sprzedanych w okresie od 9 grudnia 1998 r. do 25 listopada 1999 r. rozliczył Pan i wpłacił na konto urzędu skarbowego zryczałtowany podatek w wysokości 10% od ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, zaś z tytułu sprzedaży jednej działki w kwietniu 2002 r. złożył Pan oświadczenie o wydatkowaniu środków uzyskanych ze sprzedaży działki na zakup innej nieruchomości, w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Pozostałe działki sprzedał Pan bez obowiązku uiszczenia podatku z uwagi na upływ terminu 5 lat od końca roku, w którym dokonał nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Działki będące przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży od momentu ich nabycia do chwili obecnej nie były w żaden sposób wykorzystywane: ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej. Działki te nie były również przedmiotem wynajmu ani dzierżawy. Zakupu przedmiotowej nieruchomości dokonał Pan w celu wybudowania na niej w przyszłości domu.

W przeszłości poza działkami zakupionymi i sprzedanymi z opisywanego areału nieruchomości dokonał Pan jeszcze zakupu następujących nieruchomości:

1.  w 1990 r. nabył Pan działkę rekreacyjną położoną w W. Działka ta jest do chwili obecnej użytkowana przez Pana i Jego rodzinę;
2.  w 1991 r. zakupił Pan mieszkanie położone w S., w którym mieszkał Pan wraz z rodziną. Z uwagi na zmianę miejsca zamieszkania mieszkanie to sprzedał Pan w 2003 r.;
3.  w 1995 r. kupił Pan działkę położoną w S., na której w 1998 r. wybudował dom, gdzie do dzisiaj mieszka;
4.  w 1997 r. kupił Pan lokal mieszkalny położony w M., który użytkuje na własne potrzeby i wynajmuje w ramach wynajmu prywatnego;
5.  w 1997 r. nabył Pan lokal mieszkalny położony w S., przy czym w 2003 r. jego połowę odsprzedał swojej partnerce. Aktualnie lokal wykorzystywany jest przez Pana jako biuro;
6.  w 2003 r. w drodze spadku po zmarłym ojcu nabył Pan udział wynoszący 1/6 części nieruchomości (szeregowiec) położonej S. Natomiast w 2004 r. nabył Pan od matki udział wynoszący 3/6 części nieruchomości. Pozostałe udziały w ww. nieruchomości należą do matki (1/6) i brata (1/6). W domu tym mieszka Pana matka;
7.  w 2005 r. kupił Pan, z myślą o przekazaniu dzieciom, dwie działki budowlane położone w S.;
8.  wraz z bratem nabył Pan działkę położoną w miejscowości L., w sąsiedztwie rezerwatu ptaków, co skłoniło do jej zakupu, aby w przyszłości zająć się prowadzeniem na jej terenie działalności turystycznej;
9.  w 2010 r. kupił Pan lokal mieszkalny położony w K., który użytkuje w celach rekreacyjnych na własne potrzeby i rodziny.

Wszystkie opisane nieruchomości nabył Pan z myślą o własnych potrzebach, jak i potrzebach swoich bliskich. Dokonując nabycia tych nieruchomości, nie myślał Pan o ich odsprzedaży.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy planowana przez Pana sprzedaż działek będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana zdaniem, transakcje sprzedaży działek będących Jego własnością będą zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wskazał, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Nabycia przedmiotowej nieruchomości dokonał Pan w 1997 r. na podstawie aktu notarialnego. Od tego czasu, t.j. od końca roku, w którym dokonał Pan zakupu nieruchomości, upłynęło już 13 lat. Ponadto zbycie przedmiotowych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, z uwagi na to, iż sprzedaży będzie Pan dokonywał jako osoba fizyczna, która dokonuje zbycia swojego prywatnego majątku.

Dlatego też, w Pana ocenie, z uwagi na to, iż nie spełnione są warunki opisane w przytoczonym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż pozostałych działek stanowiących Jego majątek prywatny będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, t.j. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 23 października 1997 r. nabył Pan nieruchomość zabudowaną składającą się z działek gruntu nr: 360/17, 360/15, 360/16, 384 i 385/1 o łącznej powierzchni 12,9245 ha. Z tego powodu, iż w chwili zawierania transakcji nie było możliwości zakupu tej nieruchomości o mniejszym areale postanowił Pan zakupić ją w całości z zamiarem wybudowania domu. W 1999 r. wystąpił Pan do urzędu gminy o wydanie decyzji o podziale jednej z działek (nr 385/1) na mniejsze działki. Decyzją z dnia 17 marca 1999 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości będącej Pana własnością na kilka mniejszych działek. Natomiast w okresie od grudnia 1998 r. do kwietnia 2003 r. dokonał Pan sprzedaży części nieruchomości z uwagi na to, iż powierzchnia 12,9245 ha nieruchomości okazała się zbyt duża, jak na Jego osobiste potrzeby związane z budową domu. Zaś w grudniu 2003 r. dokonał Pan kolejnego podziału posiadanych działek nr 385/7, 385/8 i 385/9, a w 2007 r. sprzedał jedną z nowowydzielonych działek. Powodem kolejnego podziału działek i w konsekwencji sprzedaży kolejnej działki w 2007 r. był fakt, iż w dalszym ciągu wielkość posiadanego przez Pana gruntu była zbyt duża jak na Jego potrzeby.

Aktualnie planuje Pan dokonać zbycia kolejnych kilku działek budowlanych. Działki będące przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży od momentu ich nabycia do chwili obecnej nie były w żaden sposób wykorzystywane: ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej. Działki te nie były również przedmiotem wynajmu ani dzierżawy. Zakupu przedmiotowej nieruchomości dokonał Pan w celu wybudowania na niej w przyszłości domu.

W przeszłości poza działkami zakupionymi i sprzedanymi z opisywanego areału nieruchomości dokonał Pan jeszcze zakupu następujących nieruchomości:

1.  w 1990 r. nabył Pan działkę rekreacyjną położoną w W. Działka ta jest do chwili obecnej użytkowana przez Pana i Jego rodzinę;
2.  w 1991 r. zakupił Pan mieszkanie położone w S., w którym mieszkał Pan wraz z rodziną. Z uwagi na zmianę miejsca zamieszkania mieszkanie to sprzedał Pan w 2003 r.;
3.  w 1995 r. kupił Pan działkę położoną w S., na której w 1998 r. wybudował dom, gdzie do dzisiaj mieszka;
4.  w 1997 r. kupił Pan lokal mieszkalny położony w M., który użytkuje na własne potrzeby i wynajmuje w ramach wynajmu prywatnego;
5.  w 1997 r. nabył Pan lokal mieszkalny położony w S., przy czym w 2003 r. jego połowę odsprzedał swojej partnerce. Aktualnie lokal wykorzystywany jest przez Pana jako biuro;
6.  w 2003 r. w drodze spadku po zmarłym ojcu nabył Pan udział wynoszący 1/6 części nieruchomości (szeregowiec) położonej w S. Natomiast w 2004 r. nabył Pan od matki udział wynoszący 3/6 części nieruchomości. Pozostałe udziały w ww. nieruchomości należą do matki (1/6) i brata (1/6). W domu tym mieszka Pana matka;
7.  w 2005 r. kupił Pan, z myślą o przekazaniu dzieciom, dwie działki budowlane położone w S.;
8.  wraz z bratem nabył Pan działkę położoną w miejscowości L., w sąsiedztwie rezerwatu ptaków, co skłoniło do jej zakupu, aby w przyszłości zająć się prowadzeniem na jej terenie działalności turystycznej;
9.  w 2010 r. kupił Pan lokal mieszkalny położony w K., który użytkuje w celach rekreacyjnych na własne potrzeby i rodziny.

Wszystkie opisane nieruchomości nabył Pan z myślą o własnych potrzebach, jak i potrzebach swoich bliskich. Dokonując nabycia tych nieruchomości, nie myślał Pan o ich odsprzedaży.

Analizując przedstawione zdarzenie przyszłe w kontekście przesłanek wynikających z zacytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych wskazać należy, że wydzielenie działek z istniejącej działki nie stanowi ich nabycia w rozumieniu ww. przepisu, stąd też czynności te, jako czynności czysto techniczne, nie mają wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. W związku z tym planowane zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Odnośnie natomiast warunku przeprowadzenia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości w sposób nie następujący w wykonaniu działalności gospodarczej odwołać należy się do definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowi on, że ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

W świetle powyższego uznać należy, iż działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, a w szczególności fakt, iż przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, a jedynie z zamiarem wybudowania domu oraz nie były w żaden sposób wykorzystywane: ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej (jak również nie były przedmiotem wynajmu ani dzierżawy), stwierdzić należy, że zbycie przedmiotowych działek nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpi ono po upływie pięciu lat licząc od końca 1997 r., w którym nastąpiło ich nabycie, a zatem nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Niemniej jednak, mając na uwadze rolę postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych, która w rozpatrywanej kwestii przejawia się brakiem kompetencji do ustalania, czy planowana sprzedaż działek wypełni znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (w tym wypadku działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), wskazać należy, że w przypadku wszczęcia ewentualnego postępowania podatkowego (którego domenę stanowi poczynienie ww. ustaleń) to na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.