Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.325.2018.1.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-23
Teza: Planowana sprzedaż Nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Dostawa przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy opodatkowana będzie 23% stawka podatku. Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 maja 2018 r. (data wpływu 24 maja 2018 r.), uzupełnionym w dniu 17 lipca 2018 r. (data wpływu 23 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania sprzedawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1) – **jest nieprawidłowe**

*   opodatkowania dostawy nieruchomości (pytanie nr 2) – **jest prawidłowe**

*   prawa do odliczenia podatku naliczonego (pytanie nr 3) – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2018 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości, opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Wniosek został uzupełniony w dniu 17 lipca 2018 r. (data wpływu 23 lipca 2018 r.)

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: firma I.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pani M.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Wnioskodawca (dalej: „Wnioskodawca") jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce.
2.  Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych z budową, najmem i sprzedażą obiektów magazynowo-biurowych (magazynowo-usługowo-biurowych).
3.  Pani M. (dalej: „Sprzedająca" lub „Zainteresowana") nie posiada (i nie posiadała) statusu czynnego podatnika VAT jak również nie prowadzi (i nie prowadziła) działalności gospodarczej, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.
4.  W dniu 17 kwietnia 2018 r. Sprzedająca zawarła z P. (dalej: „Cedent”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”) nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 6/3 (sześć łamane na trzy) o powierzchni 13.298 m2 (trzynaście tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt osiem metrów kwadratowych), objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Nieruchomość").
5.  Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży") po spełnieniu następujących warunków:
    1.  Uzyskanie przez Sprzedającą zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;
    2.  Przeprowadzenie przez Cedenta procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie jego wyników za satysfakcjonujące;
    3.  Uzyskanie przez Cedenta, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;
    4.  Potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości planowanej inwestycji;
    5.  Potwierdzenie, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;
    6.  Uchwalenie i wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez Cedenta inwestycji;
    7.  Podział geodezyjny Nieruchomości, o ile będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji;
    8.  Uzyskanie przez Cedenta warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Cedenta pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
    9.  Uzyskanie przez Cedenta ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji;
    10.  Oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej zawarte w § 1 Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości (m.in. oświadczenie, że Nieruchomość stanowiła składnik majątku osobistego Pani G, albowiem w chwili nabycia jej własności, tj. 4 listopada 1971 r. była ona rozwiedziona i w tym samym stanie cywilnym pozostawała do śmierci, oświadczenie, że Nieruchomość w czasie trwania małżeństwa Sprzedającej stanowiła składnik jej majątku osobistego, albowiem jej własność nabyła w spadku i nie zawarła ona z żadnym z małżonków umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową, oświadczenie, że nie został ustalony sposób zagospodarowania i warunki zabudowy Nieruchomości w drodze decyzji o warunkach zabudowy ani też nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ją obejmująca, oświadczenie, że Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy / najmu ani prawa wynikającego z umowy dożywocia, oświadczenia, że Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, oświadczenia, że na Nieruchomości brak jest niezaewidencjonowanych sieci infrastruktury technicznej, oświadczenia, że Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, oświadczenie, że Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła jakiegokolwiek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, pozostaną ważne i aktualne w dacie faktycznej sprzedaży;
    11.  Przedstawienie przez Cedenta uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości lub wydzielonej z niej działki gruntu.
6.  Jednocześnie Umowa Przedwstępna Sprzedaży stanowi, że powyżej wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Cedenta, co oznacza, że Cedent ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków. Żądanie będzie równoznaczne ze zrzeczeniem się domagania się ziszczenia warunków przez Cedenta.
7.  Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Cedenta - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży - Nieruchomością do celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku biurowo-magazynowo-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem iż koszty tych działań ponosić będzie Cedent. Ponadto Sprzedająca wyraziła zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości. Prawo to obejmuje również podwykonawców Cedenta, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.
8.  Ponadto, jak wynika z treści Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Sprzedająca udzieliła Cedentowi pełnomocnictwa do:
    1.  Przeglądania akt księgi wieczystej Nieruchomości, w tym do składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;
    2.  Uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającej organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;
    3.  Reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez Cedenta inwestycji;
    4.  Uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
    5.  Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Cedenta inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez Cedenta inwestycji;
    6.  Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
    7.  Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
    8.  Uzyskania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego na obszarze obejmującym Nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu i pozwolenia na budowę drogi umożliwiającej obsługę komunikacyjną planowanej przez Cedenta inwestycji;
    9.  Uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;
    10.  Składania wniosków o podział Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu odpowiedniej dla zaplanowanej przez Cedenta inwestycji, do reprezentowania jej w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział.
9.  Dodatkowo, w treści Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, Sprzedająca wyraziła zgodę na przelew praw i przejęcie zobowiązań Cedenta wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży na inną spółkę z siedzibą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, która stanie się podmiotem wszelkich praw i obowiązków Cedenta wynikających z przedmiotowej umowy. Ponadto, Sprzedająca, w oświadczeniu złożonym w formie aktu notarialnego, wyraziła zgodę na przelew praw i przejęcie zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży wprost na Wnioskodawcę.
10.  Następnie w dniu 18 kwietnia 2018 r. Wnioskodawca wraz z Cedentem zawarli umowę zobowiązującą do zawarcia umowy przeniesienia praw i obowiązków (dalej: „Umowa Przedwstępna Cesji”) wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości.
11.  Zgodnie z Umową Przedwstępną Cesji, umowa przyrzeczona cesji (dalej: „Umowa Przyrzeczona Cesji”) zostanie zawarta po łącznym spełnieniu określonych warunków zawieszających:
    1.  wejście w życie uchwały w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość, zgodnie z którym na Nieruchomości możliwa będzie realizacja inwestycji polegającej na budowie budynków (hal) magazynowo - biurowych, wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi inwestycji, w szczególności infrastrukturą komunikacyjną:
    2.  złożenie przez Sprzedającego oświadczenia o udzieleniu zgody Wnioskodawcy lub podmiotowi wskazanemu przez Wnioskodawcę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, to jest na cele składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie budynków (hal) magazynowo - biurowych, wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi inwestycji, w szczególności infrastrukturą komunikacyjną, przy czym warunek ten został już uznany przez Wnioskodawcę oraz Cedenta za spełniony;
    3.  złożenie przez Cedenta i Wnioskodawcę wniosku o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi (i) czy transakcja będąca przedmiotem Umowy Przedwstępnej Cesji podlega ustawie o VAT oraz (ii) czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do rozliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Cesji oraz taka interpretacja zostanie dla Cedenta i Wnioskodawcy wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, przy czym Cedent i Wnioskodawca wystąpili z takim wnioskiem w dniu 25 kwietnia 2018 r. (data nadania wniosku w placówce pocztowej):
    4.  złożenie przez Sprzedającą oświadczeń, w formie aktu notarialnego, w którym: (i) udzieli podmiotowi wskazanemu przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa w tożsamym zakresie, w jakim pełnomocnictwo zostało udzielone podmiotowi wskazanemu przez Cedenta w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości, (ii) wyrazi zgodę na wpis w dziale księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. roszczeń Wnioskodawcy o przeniesienie własności całości bądź geodezyjnie wydzielonych części ewidencyjnych działek gruntu oznaczonych numerami: 3/2 i 6/3;
    5.  wpis roszczenia Cedenta o zawarcie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości na podstawie Umów Przedwstępnych 1, zostanie prawomocnie wykreślony z księgi wieczystej i - w odniesieniu do postanowienia właściwego sądu wieczystoksięgowego w przedmiocie wykreślenia wpisu roszczenia Cedenta z działu księgi wieczystej - nie będą toczyły się żadne postępowania (w szczególności postępowanie zainicjowane skargą na orzeczenie referendarza sądowego, apelacją lub wnioskiem o wznowienie postępowania) i w dziale księgi wieczystej nie będą ujawnione żadne wpisy dotyczące roszczeń Cedenta o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości;
    6.  wystąpienie przez Wnioskodawcę z wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi: (i) że nabycie Nieruchomości zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem (ii) że nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości będącym przedmiotem Umowy Przedwstępnej Sprzedaży oraz taka interpretacja zostanie dla Wnioskodawcy i Sprzedającej wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
12.  Jednocześnie Umowa Przedwstępna Cesji stanowi, że powyżej wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Wnioskodawcy, co oznacza, że Wnioskodawca ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków. Żądanie będzie równoznaczne ze zrzeczeniem się domagania się ziszczenia warunków przez Wnioskodawcę.
13.  W konsekwencji, po wejściu w życie warunków opisanych w pkt 11 bądź w przypadku zrzeczenia się przez Wnioskodawcę któregokolwiek z warunków dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji, tj. Wnioskodawca stanie się stroną Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości, stanie się podmiotem wszelkich praw i obowiązków Cedenta z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży.
14.  Dla Nieruchomości został uchwalony 18 kwietnia 2018 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi R - Rejon Południowej Obwodnicy (dalej: „MPZP"). Zgodnie z MPZP przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość zostało oznaczone jako „tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów". Na dzień złożenia niniejszego wniosku uchwała nie weszła w życie.
15.  Na Nieruchomości Wnioskodawca planuje wybudować obiekt komercyjny (inwestycję polegającą na budowie budynków (hal) magazynowo - biurowych, wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi inwestycji, w szczególności infrastrukturą komunikacyjną), który będzie wykorzystany pod wynajem. Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości obiekt ten może być przedmiotem dalszej odsprzedaży.
16.  Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą w drodze dziedziczenia w dniu 28 listopada 1986 r. po matce - Pani G., która nabyła Nieruchomość 4 listopada 1971 r. z mocy samego prawa, co zostało stwierdzone Aktem Własności Ziemi. Nieruchomość stanowiła składnik majątku osobistego Pani G., bowiem w chwili jej nabycia była ona rozwiedziona.
17.  Sprzedająca, w momencie śmierci matki, po której odziedziczyła działkę, była nieletnia. Z kolei postępowanie dotyczące wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku zostało przeprowadzone, gdy Sprzedająca ukończyła 18 lat. Do momentu osiągnięcia przez Sprzedającą pełnoletności Nieruchomość była przedmiotem użyczenia na rzecz jej wujków, którzy korzystali z niej na własny użytek do prowadzenia działalności rolniczej. Po ukończeniu przez Sprzedającą 18 lat, Nieruchomość wykorzystywał jej wuj L, a po jego śmierci żona wuja. Po tym okresie Nieruchomość przez pewien czas leżała odłogiem.
18.  Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą w drodze dziedziczenia, Nieruchomość znajdowała się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającej i nie była wykorzystywana przez nią w żadnym czasie do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również i nie jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu.
19.  Nieruchomość nie jest i nie była zabudowana żadnymi budynkami, budowlami lub ich częściami.
20.  Nieruchomość stanowi grunty orne, pastwiska oraz rowy oznaczone odpowiednio symbolami R, Ps i W.
21.  Nie został ustalony sposób gospodarowania i warunki zabudowy dla Nieruchomości. Sprzedająca nie podejmowała starań o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości lub o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości.
22.  W przeszłości Sprzedająca dokonywała okazjonalnego zbycia nieruchomości. W 1990 r. zbyła działkę w W. zabudowaną domem mieszkalnym. Z kolei 10 lat temu Sprzedająca zbyła nieruchomości na rzecz X przy okazji budowy drogi ekspresowej.
23.  Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości (tj. w szczególności nie dokonywała uzbrojenia terenu, ogrodzenia terenu, wydzielenia drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energetycznej). Sprzedająca nie dokonywała żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywała żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości.
24.  Sprzedająca nie prowadziła żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosowała innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczała stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Sprzedająca nie podejmowała żadnych aktywnych działań mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 6/3 o powierzchni 13.298 m2, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Wprost przeciwnie to P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Cedent, tj. podmiot z którym Wnioskodawca zawarł umowę zobowiązującą do zawarcia umowy przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, zwrócił się do Sprzedającej z zapytaniem o możliwość nabycia Nieruchomości oraz podjął ze Sprzedającą negocjacje odnośnie warunków jej nabycia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości - po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży - Sprzedająca będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT?
2.  W przypadku pozytywnej odpowiedzi na Pytanie nr 1, tj. uznania, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości - po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży - będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, czy taka sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, powinna zostać opodatkowana 23% VAT?
3.  W przypadku odpowiedzi pozytywnej na Pytanie nr 2 tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości - po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży - przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, powinna zostać opodatkowana 23% VAT, czy Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do rozliczenia - odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych:

1.  W zakresie Pytania nr 1 - Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości (po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży) nie będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.
2.  W zakresie Pytania nr 2 - W przypadku pozytywnej odpowiedzi na Pytanie nr 1 tj. uznania, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości (po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży) będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, taka sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, powinna zostać opodatkowana 23% VAT.
3.  W zakresie Pytania nr 3 - W przypadku pozytywnej odpowiedzi na Pytanie nr 2 tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości (po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży) przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy powinna zostać opodatkowana 23% VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości.

1.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 1 (odpowiedzi na Pytanie nr 1), tj. że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości - po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży - nie będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

1.  Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT

(i) Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

(ii) Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

(iii) Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

(iv) Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

(v) Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

(vi) W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

(vii) Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych (które Wnioskodawca szerzej przytacza w pkt 2 poniżej), przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży

(viii) W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną należy uznać podjęcie szeregu czynności stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu etc.

1.  Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, sądów administracyjnych oraz stanowisko organów podatkowych

(i) Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych (C-180/10) oraz (C-181/10) „dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności". W wyroku wskazano, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Ponadto, zdaniem TSUE okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Natomiast jeżeli dany podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy może być on uznany za podatnika. Zatem, zgodnie z wyrokiem TSUE „za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym". Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Ponadto w wyroku podkreślono, że „przy uznaniu danej aktywności za aktywność „handlową" należy wykazać ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich".

(ii) Powołane powyżej orzeczenie TSUE wyznaczyło aktualny kierunek interpretacyjny i stanowi podstawę orzeczeń. Tożsame stanowisko znajdziemy bowiem w orzeczeniach polskich sądów administracyjnych.

(iii) Przykładowo w wyroku NSA z dnia 24 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 172/16 podkreślono, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności".

(iv) Również w wyroku NSA z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 2306/15 wskazano, że „sama liczba i zakres transakcji nie ma decydującego charakteru, jako że dużych transakcji sprzedaży również można dokonywać osobiście, podobnie jak okoliczność podziału gruntu na działki nie jest per se decydująca, a także wysokość osiągniętych przychodów i okres w jakim następowały transakcje, to jednak na uwadze mieć należy, że wszystkie towarzyszące sprzedaży okoliczności należy oceniać w kontekście stanu faktycznego danej sprawy”.

(v) Podobne stanowisko znajdujemy w wyroku NSA z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13) zgodnie z którym „przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

(vi) Analogiczne stanowisko wyraził również WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13, w którym sąd uznał, że „nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą".

(vii) Zgodnie ze stanowiskami prezentowanymi przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach „nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności” (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 19 listopada 2015 roku, sygn. ILPP2/ 4512-1-730/15-2/OA).

(viii) W podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w dniu 26 marca 2014 r. sygn. IPTPP2/443-48/14-2/KW gdzie wskazał, że „Zainteresowana w związku z planowaną dostawą działek, będących przedmiotem wniosku, jednemu nabywcy bądź różnym nabywcom w różnych terminach, będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, planowana przez Wnioskodawczynię dostawa ww. nieruchomości jednemu nabywcy bądź różnym nabywcom w różnych terminach nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług".

(ix) Również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 4 grudnia 2015 roku sygn. IPTPP2/4512-504/15-6/JS, stwierdzono, iż ,,Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich".

(x) Podobne stanowisko znajdziemy również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 27 lutego 2017 r. sygn. 1061-IPTPP2.4512.9.2017.2.KK, interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej z 16 marca 2018 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.3.2018.2.AR, interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 maja 2017 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.11.2017.2.AP, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 kwietnia 2016 r. sygn. ITPP2/4512-70/16/AGW, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 stycznia 2016 r. sygn. ILPP3/4512-1-234/15-4/NF.

1.  Wnioski

(i) Z uwagi na fakt, iż zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:

*   Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze dziedziczenia po matce (od dnia nabycia Nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym Sprzedającej), co bezsprzecznie wskazuje, że nabyciu nie towarzyszył zamiar odsprzedaży Nieruchomości (ani z zyskiem ani w jakikolwiek inny sposób);

*   Od momentu nabycia przez Sprzedającą Nieruchomości do momentu zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedająca będzie właścicielem Nieruchomości przez ponad ćwierć wieku (ponad trzydzieści lat);

*   Nieruchomość nie jest (oraz nie była) przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, nie była używana przez Sprzedającą, a wyłącznie przez członków rodziny Sprzedającej i to dla celów do celów rolniczych;

*   Sprzedająca nie podjęła żadnych aktywnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanej Nieruchomości, tj. w szczególności nie dokonywała uzbrojenia terenu, ogrodzenia terenu, wydzielenia drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energetycznej;

*   Sprzedająca nie dokonywała żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywała żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości;

*   Sprzedająca nie prowadziła żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosowała innej formy ogłoszenia, w tym w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych,

to w konsekwencji należy uznać, że Sprzedająca nie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne tj. producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

(ii) Na powyższą konkluzję nie ma wpływu fakt, że w związku z transakcję możliwe jest ewentualne dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości oraz wejście w życie MPZP, jak również ziszczenie się pozostałych warunków zawieszających (względnie ich zrzeczenie się przez Cedenta (Wnioskodawcę po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Cesji), jak również dokonanie pozostałych czynności określonych w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży. Jednakże są to warunki postawione przez drugą stronę transakcji w związku z planowaną inwestycją, wobec czego należy uznać, że stanowią one niezbędny element umowy sprzedaży Nieruchomości.

(iii) Również zdaniem Wnioskodawcy, przekazanie Nieruchomości do dyspozycji Cedenta (Wnioskodawcy po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Cesji) na podstawie Umowy Przedwstępnej Sprzedaży oraz udzielenie przez Sprzedającą Cedentowi (Wnioskodawcy po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Cesji) odpowiednich pełnomocnictw umożliwiających dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych (to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu hal magazynowo-biurowych wraz z obsługą komunikacyjną) nie może świadczyć o prowadzeniu przez Sprzedającą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Przekazując Nieruchomość do dyspozycji oraz udzielając w tym zakresie odpowiednich pełnomocnictw Sprzedająca nie podejmuje aktywnych działań mających na celu obrót nieruchomościami. Jest bowiem wprost przeciwnie, to właśnie Cedent (Wnioskodawca po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Cesji) odpowiada za uzyskanie wszystkich odpowiednich pozwoleń / decyzji / uzgodnień /warunków technicznych i przyłączy Nieruchomości, a Sprzedająca pozostaje całkowicie bierna w tym zakresie.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że z uwagi na fakt, iż to Cedent zwrócił się do Sprzedającej z zapytaniem o możliwość nabycia Nieruchomości oraz podjął ze Sprzedającą negocjacje odnośnie warunków jej nabycia należy uznać, że Sprzedająca nie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty wykonujące w sposób profesjonalny usługi polegające na obrocie nieruchomościami. Sprzedająca nie podejmowała bowiem żadnych działań marketingowych ani informacyjnych celem sprzedaży Nieruchomości. Powyższa okoliczność, w sposób niebudzący wątpliwości, tym bardziej potwierdza, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT. Powyższe stanowisko potwierdzane jest w wydawanych z upoważnienia Ministra Finansów interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 23 listopada 2016 r. sygn. 3063-ILPP2-2.4512.162.2016.1.EW oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 11 lipca 2016 r. sygn. ILPP3/4512-1-99/16-4/DC.

(iv) Wobec powyższego analiza podejmowanych przez Sprzedającą działań nie może skutkować uznaniem jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości, czyli za podatnika VAT, bowiem z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Sprzedająca nie wykazuje i nie będzie wykazywała aktywności porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

(v) Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 2 - odpowiedzi na Pytanie nr 2, tj. że w przypadku uznania, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości - po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży) przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, powinna zostać opodatkowana 23% VAT.

1.  Przepisy prawa

(i) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

(ii) Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

(iii) Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 55 (1) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie k.c. wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.

(iv) W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

(v) Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:

składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,

ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).

(vi) Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

(vii) Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

(viii) Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust 1.

(ix) Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 wynosi 23%.

(x) Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

(xi) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

(xii) Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

(xiii) Na podstawie powyższych przepisów należy stwierdzić, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz jeżeli nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części.

1.  Wniosek

(i) Zdaniem Wnioskodawcy Nieruchomość jest samodzielnym składnikiem majątkowym i tym samym nie tworzy zespołu elementów umożliwiającym prowadzenie przy jej użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości będzie więc podlegała przepisom ustawy o VAT i na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie stanowiła czynność dostawy towarów.

(ii) Zgodnie z ustawą o VAT dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności od przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę, sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT).

(iii) Powyższa interpretacja przepisów ustawy o VAT jest również podzielana przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.187.2017.3.EB, w której czytamy, że „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr:\`(...)\`, nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna", zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług".

(iv) Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 czerwca 2015 r. sygn. IPPP2/4512-301/15-2/AOg w której czytamy, że "W konsekwencji w omawianej sprawie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23% w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego terenów: zabudowy usługowej o charakterze usług komercyjnych i mieszkaniowej wielorodzinnej (symbol U/MW), dróg publicznych - lokalnych (symbol KDL2), dróg publicznych zbiorczych z tramwajem (symbol KDZ+T) i zieleni urządzonej (symbol ZP8), stanowiących tereny przeznaczone pod zabudowę".

(v) Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, skoro jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części;

Ewentualne dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości oraz wejście w życie MPZP, zgodnie z którym przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość zostało oznaczone jako „tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów”, są niezbędnymi elementami umożliwiającymi sprzedaż Nieruchomości, to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy o VAT będzie teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.

(vi) W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT (co w ocenie Wnioskodawcy nie byłoby zasadne z uwagi na okoliczności podniesione powyżej w pkt I), sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedająca na rzecz Wnioskodawcy, po wejściu w życie MPZP, powinna zostać opodatkowana 23% VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie wskazanym w pkt 3 - odpowiedzi na Pytanie 3, tj. Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do rozliczenia - odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości (po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży - przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, powinna zostać opodatkowana 23% VAT.

1.  Przepisy prawa

(i) Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

(ii) Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

(iii) Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

(iv) Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

(v) W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

(vi) Mając na uwadze, że zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 2, zawarcie Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Nieruchomości (po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży) będzie stanowić czynność opodatkowaną według stawki VAT 23% (Nieruchomość nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a jej sprzedaż będzie stanowiła bowiem sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę, co zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy wskazanego w pkt 2), to nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.

1.  Wniosek

(i) W dacie planowanej transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 3, zawarcie Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Nieruchomości (po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży) będzie stanowić czynność opodatkowaną według stawki VAT 23%.

(ii) Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca planuje rozpocząć budowę obiektu komercyjnego (inwestycji polegającą na budowie budynków (hal) magazynowo - biurowych, wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi inwestycji, w szczególności infrastrukturą komunikacyjną). Nabycie Nieruchomości będzie służyło działalności opodatkowanej Wnioskodawcy (obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystany pod wynajem; możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży). Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT.

(iii) W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

(iv) Biorąc pod uwagę fakt, iż:

1.  Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT;
2.  Dostawa Nieruchomości (dla której wejdzie w życie MPZP) spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT - w przypadku udzielenia przez organ pozytywnej odpowiedzi na Pytanie nr 2, o czym szerzej w pkt 2 niniejszego wniosku;
3.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT,

to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

(v) Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedająca na rzecz Wnioskodawcy, (po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży), powinna zostać opodatkowana 23% VAT, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku VAT. naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie uznania sprzedawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1) oraz jest prawidłowe w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości (pytanie nr 2) oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego (pytanie nr 3).

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Towarami zaś, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków, budowli lub ich części) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W zakresie prawa unijnego, na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm.), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak już wyżej wskazano, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Przy czym, czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej, należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji, gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Każdorazowo wymaga to oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 (przywołane również przez Zainteresowanych), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W analizowanym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia. Orzeczenie to odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Trzeba też podkreślić, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów budowlanych związanych z budową, najmem i sprzedażą obiektów magazynowo-biurowych (magazynowo-usługowo-biurowych).

Sprzedająca nie posiada i nie posiadała statusu czynnego podatnika VAT jak również nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedająca zawarła z Cedentem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 13.298 m2. Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu określonych warunków. Sprzedająca nie podejmowała żadnych aktywnych działań mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 6/3 o powierzchni 13.298 m2. Wprost przeciwnie to P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - Cedent, tj. podmiot z którym Wnioskodawca zawarł umowę zobowiązującą do zawarcia umowy przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, zwrócił się do Sprzedającej z zapytaniem o możliwość nabycia Nieruchomości oraz podjął ze Sprzedającą negocjacje odnośnie warunków jej nabycia.

Na tle opisanego zdarzenia przyszłego wątpliwości Wnioskodawców sprowadzają się do ustalenia, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości - po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży - Sprzedająca będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

Jak wynika z powołanych wyżej regulacji prawnych, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Jak wskazano we wniosku, zgodnie z umową przedwstępną warunkiem zawarcia umowy ostatecznej jest w szczególności:

Uzyskanie przez Sprzedającą zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych, przeprowadzenie przez Cedenta procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie jego wyników za satysfakcjonujące, uzyskanie przez Cedenta, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji, potwierdzenie, że warunki techniczne - zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz umożliwiają realizację na Nieruchomości planowanej inwestycji, potwierdzenie, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, uchwalenie i wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez Cedenta inwestycji, podział geodezyjny Nieruchomości, o ile będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskanie przez Cedenta warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych - w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości, które to media - gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp. mogą znajdować się na Nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Cedenta pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, uzyskanie przez Cedenta ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji, przedstawienie przez Cedenta uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości lub wydzielonej z niej działki gruntu, jak i stosownych oświadczeń sprzedającego potwierdzających status nieruchomości.

Umowa Przedwstępna Sprzedaży stanowi, że powyżej wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Cedenta, co oznacza, że Cedent ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków. Żądanie będzie równoznaczne ze zrzeczeniem się domagania się ziszczenia warunków przez Cedenta.

Ponadto Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Cedenta - od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedaży do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży - Nieruchomością do celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku biurowo-magazynowo-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem iż koszty tych działań ponosić będzie Cedent. Ponadto Sprzedająca wyraziła zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości. Prawo to obejmuje również podwykonawców Cedenta, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Sprzedająca udzieliła Cedentowi pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej Nieruchomości, w tym do składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona, uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającej organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek, reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez Cedenta inwestycji uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Cedenta inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez Cedenta inwestycji, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, uzyskania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego na obszarze obejmującym Nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu i pozwolenia na budowę drogi umożliwiającej obsługę komunikacyjną planowanej przez Cedenta inwestycji, uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego, składania wniosków o podział Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu odpowiedniej dla zaplanowanej przez Cedenta inwestycji, do reprezentowania jej w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział.

Dodatkowo, Sprzedająca wyraziła zgodę na przelew praw i przejęcie zobowiązań Cedenta wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży na inną spółkę z siedzibą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, która stanie się podmiotem wszelkich praw i obowiązków Cedenta wynikających z przedmiotowej umowy. Ponadto, Sprzedająca, w oświadczeniu złożonym w formie aktu notarialnego, wyraziła zgodę na przelew praw i przejęcie zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży wprost na Wnioskodawcę.

Wnioskodawca wraz z Cedentem zawarli umowę zobowiązującą do zawarcia umowy przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z Umową Przedwstępną Cesji, umowa przyrzeczona cesji zostanie zawarta po łącznym spełnieniu szeregu warunków zawieszających.

Umowa Przedwstępna Cesji stanowi, że powyżej wskazane warunki są zastrzeżone na korzyść Wnioskodawcy, co oznacza, że Wnioskodawca ma prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków. Żądanie będzie równoznaczne ze zrzeczeniem się domagania się ziszczenia warunków przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji, po wejściu w życie warunków zawieszających bądź w przypadku zrzeczenia się przez Wnioskodawcę któregokolwiek z warunków dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji, tj. Wnioskodawca stanie się stroną Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości, stanie się podmiotem wszelkich praw i obowiązków Cedenta z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży.

Dla Nieruchomości został uchwalony 18 kwietnia 2018 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów - MPZP. Zgodnie z MPZP przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość zostało oznaczone jako „tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów". Na dzień złożenia niniejszego wniosku uchwała nie weszła w życie.

Na Nieruchomości Wnioskodawca planuje wybudować obiekt komercyjny - inwestycję polegającą na budowie budynków magazynowo - biurowych, wraz z infrastrukturą niezbędną do obsługi inwestycji, w szczególności infrastrukturą komunikacyjną), który będzie wykorzystany pod wynajem. Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości obiekt ten może być przedmiotem dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość stanowi grunty orne, pastwiska oraz rowy oznaczone odpowiednio symbolami R, Ps i W. Nie został ustalony sposób gospodarowania i warunki zabudowy dla Nieruchomości. Sprzedająca nie podejmowała starań o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości lub o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości. W przeszłości Sprzedająca dokonywała okazjonalnego zbycia nieruchomości. W 1990 r. zbyła działkę w W. zabudowaną domem mieszkalnym. Z kolei 10 lat temu Sprzedająca zbyła nieruchomości na rzecz G. przy okazji budowy drogi ekspresowej.

Analiza opisanych we wniosku okoliczności wskazuje na aktywność Sprzedawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił ciąg zdarzeń, z którego wynika aktywność Sprzedawcy w celu sprzedaży działki.

Nie można zgodzić się z Zainteresowanymi, że Sprzedająca nie podejmuje/nie będzie podejmowała w stosunku do Nieruchomości działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak czynności mających umożliwić sprzedaż Nieruchomości, związanych ze zmianą przeznaczenia Nieruchomości i umożliwienia ich zabudowy.

Wnioskodawcy wskazali, że Sprzedająca udzieliła Cedentowi pełnomocnictwa do reprezentowania jej do szeregu czynności które muszą zaistnieć aby doszło do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży. Dodatkowo Wnioskodawcy wskazali, że udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane będzie wykorzystana dla celów uzyskania niezbędnych warunków przyłączeniowych od gestorów mediów lub zawierania umów dotyczących przyłączenia do sieci mediów, a także ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości, w szczególności decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, jak również uzyskania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, w tym ewentualnych uzgodnień, warunków, zgód, decyzji lub porozumień związanych z uzyskiwaniem tych decyzji oraz realizacji sieci, przyłączy i infrastruktury na Nieruchomości.

Szczegółowo opisana we wniosku przedwstępna umowa sprzedaży jednoznacznie wskazuje na to, że aby doszło do realizacji ostatecznej umowy sprzedaży, w stosunku do działki należącej do Sprzedającej będzie podejmowanych na podstawie udzielonego przez Sprzedającą pełnomocnictwa szereg czynności mających na celu doprowadzenie do tego, aby nieruchomość spełniała wszelkie warunki do realizacji planowanej inwestycji.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 95 1 § i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

W przedmiotowej sytuacji Sprzedająca udzieliła cedentowi bardzo szerokiego pełnomocnictwa do wykonania bardzo wielu czynności w jej imieniu, które poprzedzają ewentualną ostateczną umowę sprzedaży.

Pełnomocnictwo do wskazanych czynności oznacza jednoznacznie, że stroną podejmowanych czynności będzie Sprzedająca, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Sprzedawcy, nie działa we własnym imieniu lecz w imieniu Sprzedawcy, bez względu na to, kto poniesie koszty związane z wymienionymi czynnościami.

Ponadto, stosownie do zapisu art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.), elementem niezbędnym do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę jest przedstawienie tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z okoliczności sprawy wynika, że to Sprzedawca, a nie Kupujący jest w posiadaniu tytułu prawnego do sprzedawanej Nieruchomości. Pomiędzy stronami nie została zawarta umowa najmu, dzierżawy nieruchomości, która upoważniałaby Kupującego do wystąpienia – we własnym imieniu - z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz do samoistnego występowania kupującego w stosunku do innych czynności wskazanych w przedwstępnej umowie sprzedaży.

Zatem w przedmiotowej sprawie Sprzedająca, podejmując za pośrednictwem kupującego wskazane czynności mające na celu doprowadzenie do tego, aby nieruchomość spełniała wszelkie warunki do realizacji planowanej inwestycji zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W opisanej sytuacji bez znaczenia jest fakt, że to Cedent zwrócił się do Sprzedającej z zapytaniem o możliwość nabycia Nieruchomości oraz podjął ze Sprzedającą negocjacje odnośnie warunków jej nabycia. Istotne jest to, że Sprzedająca udzieliła Cedentowi pełnomocnictwa do reprezentowania jej do szeregu czynności które muszą zaistnieć aby doszło do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży i bez spełnienia (zaistnienia) tych czynności do których zostało udzielone pełnomocnictwo, transakcja ostatecznej umowy sprzedaży nie może zostać zrealizowana.

W świetle powyższych ustaleń, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że planowana przez Zainteresowanych sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. W tym przypadku występują bowiem przesłanki pozwalające uznać Sprzedającą, w odniesieniu do czynności będącej przedmiotem zapytania, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Zainteresowani przytoczyli szereg orzeczeń sądowych oraz interpretacji indywidualnych, na potwierdzenie ich stanowiska, że Sprzedająca w stosunku do planowanej sprzedaży działki nie będzie działała jako podatnik podatku VAT. Należy jednak stwierdzić że wskazane orzeczenia oraz interpretacje dotyczą innych sytuacji niż opisana w przedmiotowej sprawie. We wskazanych orzeczeniach i interpretacjach nie analizowano sytuacji, w której Sprzedający upoważnił Cedenta lub firmę przez niego wskazaną do podejmowania tak szerokich działań dotyczących nieruchomości należącej do sprzedającego w ramach pełnomocnictwa udzielonego przez tego Sprzedającego

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 1 dotyczącym uznania Sprzedającej za podatnika w stosunku do planowanej transakcji uznaje się za nieprawidłowe.

Z uwagi na uznanie, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości - po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży, będzie działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT należy rozstrzygnąć wątpliwości Zainteresowanych w zakresie pytań nr 2 i nr 3.

Wątpliwości Zainteresowanych zawarte w pytaniu nr 2 dotyczą tego czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, powinna zostać opodatkowana 23% VAT.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy pod pojęciem tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Z okoliczności sprawy wynika, że w dniu 18 kwietnia 2018 r. dla sprzedawanej Nieruchomości został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego MPZP. Uwzględniając powyższą okoliczność stwierdzić należy, że w momencie dostawy Działki po wejściu w życie MPZP oraz po spełnieniu się albo zrzeczeniu się przez Wnioskodawcę pozostałych warunków zawieszających oraz dokonaniu pozostałych czynności zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży - Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zatem dostawa przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy opodatkowana będzie 23% stawka podatku.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 2 dotyczącym stawki podatku dla planowanej transakcji uznaje się za prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą tego czy Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do rozliczenia - odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy więc dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że zakupiona przez Spółkę Nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Spółka planuje wybudować na Działce obiekt magazynowo-biurowy (magazynowo-usługowo-biurowy) - z przeznaczeniem na wynajem i sprzedaż. Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania.

Zatem stwierdzić należy, że Spółce, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej Nieruchomości.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 3 dotyczącym prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem nieruchomości uznaje się za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.