Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.467.2016.1.JG1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-11-04
Teza: Jeżeli czynność będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%, wówczas w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 29 września 2016 r. (data wpływu 3 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 3 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca” lub „Fundusz”) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, utworzonym i działającym zgodnie z prawem Rzeczypospolitej Polskiej, wpisanym do rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy Wydział Cywilny Rejestrowy. Zakres działalności inwestycyjnej Funduszu obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. W portfelu Funduszu znajdują się obecnie nieruchomości, w stosunku do których prowadzone są prace budowlane (w różnych fazach zaawansowania). Z uwagi na charakter prowadzonej działalności, obejmującej nabywanie, sprzedaż oraz wynajem nieruchomości na cele komercyjne, Fundusz posiada numer NIP oraz status czynnego podatnika VAT w Polsce.

Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym, zasadniczo Fundusz nabywa nieruchomości, które następnie - w wyniku prowadzonych procesów inwestycyjnych - zabudowywane są budynkami biurowymi docelowo przeznaczonymi do odsprzedaży. Ze względu na ograniczenia inwestycyjne wynikające ze statutu Funduszu oraz z ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 157 ze zm.) przyjęto model biznesowy, w którym Fundusz nabywa własność / prawo użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod planowane inwestycje, zaś dalszy proces inwestycyjny (w tym w szczególności przeprowadzenie prac budowlanych) prowadzony jest przez odrębny podmiot - tj. przez wyspecjalizowaną spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością należącą do grupy kapitałowej będącej inwestorem w Funduszu („SFV”).

Kupujący zamierza nabyć od U. GmbH z siedzibą w Niemczech (działającej zgodnie z niemieckimi przepisami regulującymi działalność funduszy inwestycyjnych w imieniu własnym ale na rzecz niemieckiego funduszu inwestycyjnego U. (D) (dalej „Sprzedający” lub „Zbywca”) w drodze umowy sprzedaży wybrane składniki majątkowe (dalej „Transakcja”).

Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również w dniu Transakcji. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również w dniu Transakcji.

1.  Nieruchomość

W skład przedmiotu Transakcji wejdzie prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku, budowli, urządzeń budowlanych znajdujących się na tym gruncie (dalej łącznie: „Nieruchomość”), przy czym na Nieruchomość składają się:

1.  prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 25, (dalej „Działka nr 25”), objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych;
2.  prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 33/2, (dalej „Działka nr 33/2”) objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych;
3.  budynek biurowy posadowiony na Działce nr 25 i Działce nr 33/2 (dalej „Budynek”);
4.  naniesienia posadowione na Działce nr 25 lub Działce nr 33/2 stanowiące w ocenie Zainteresowanych budowle (dalej łącznie „Budowle”), w szczególności:
    *   utwardzenie niezabudowanych fragmentów gruntu wokół Budynku płytami granitowymi (chodnik wokół Budynku w jego podcieniach i wnękach, nawierzchnia położona na poziomie parteru Budynku (jako opaska oraz utwardzenie przy wejściu do Budynku), na schodach i na pochylni dla osób niepełnosprawnych oraz nad garażem;
5.  naniesienia posadowione na Działce nr 25 lub Działce nr 33/2 stanowiące w ocenie Sprzedającego i Kupującego urządzenia budowlane (dalej łącznie „Urządzenia Budowlane”), w szczególności:
    *   jedna wyrzutnia powietrza na poziomie parteru od zachodniej strony Budynku (konstrukcja z kształtowników stalowych, kryta blachą posadowiona na stropie betonowym garażu podziemnego),
    *   trzy świetliki na poziomie parteru od zachodniej strony Budynku (konstrukcje z kształtowników stalowych, kryte blachą posadowione na stropie betonowym garażu podziemnego),
    *   szlaban parkingowy przy wjeździe do garażu podziemnego wraz z czytnikiem kart.

Należy dodatkowo uzupełnić, że w skład Nieruchomości mogą także wchodzić związane z Budynkiem lub Budowlami określone urządzenia przesyłowe (infrastruktura techniczna), które zgodnie z art. 49 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t.: Dz. U. z 2016 r., poz. 380, ze zm., dalej „KC”) wchodzą w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i tym samym, nie stanowią przedmiotu Transakcji.

Fragmenty wskazanego powyżej Budynku (w szczególności nawisy) znajdują się w części na działkach gruntu należących do podmiotów trzecich. Dla uniknięcia wątpliwości, w ramach Transakcji, Kupujący nie nabędzie prawa własności / prawa użytkowania wieczystego działek innych niż Działka nr 25 i Działka nr 33/2, niemniej jednak nabędzie Budynek w całości wraz z jego fragmentami posadowionymi poza granicami Działki nr 25 i Działki nr 33/2 (tak na innych gruntach jak i nad (pod) ich powierzchnią).

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działki nr 25 oraz Działki nr 33/2 oraz prawo własności Budynku i Budowli oraz Urządzeń Budowlanych składających się na Nieruchomość w dniu 11 stycznia 2005 r. w drodze umowy sprzedaży, która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podstawowej (22%).

Działka nr 25 oraz Działka nr 33/2 stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy z dnia 31 lipca 2015 wydaną przez Prezydenta Miasta utrzymaną w mocy ostateczną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 kwietnia 2016 r. (dalej „Decyzja SKO”), przy czym na Decyzję SKO została złożona skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (przedmiotowe postępowanie sądowoadministracyjne jest aktualnie w toku).

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający nie wznosił żadnych nowych budynków lub budowli, które wchodziłyby w skład Nieruchomości.

W stosunku do nabytego Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości oraz wszystkich nabytych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał, tj. odliczył podatek VAT naliczony.

Wydatki poniesione przez Sprzedającego na dzień Transakcji na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości będą mniejsze niż 30% jego wartości początkowej. Ponadto, wydatki poniesione przez Sprzedającego na dzień Transakcji na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będą mniejsze niż 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości oraz poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i Sprzedający z tego prawa skorzystał, tj. odliczył podatek VAT naliczony.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz osób trzecich, przy czym większość umów najmu dotyczących powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości została obecnie wygaszona z uwagi na planowaną rozbiórkę Budynku.

W szczególności, w 2013 r. złożony został wniosek w sprawie pozwolenia na rozbiórkę nadziemnej części Budynku. Postępowanie administracyjne w sprawie wydania pozwolenia na rozbiórkę części nadziemnej Budynku (dalej „Postępowanie ws. pozwolenia na rozbiórkę”) zostało zawieszone postanowienie z dnia 5 września 2013 r. wydanym przez Prezydenta Miasta (zawieszenia Postępowania ws. pozwolenia na rozbiórkę zażądała strona, na wniosek której zostało ono wszczęte), a następnie podaniem złożonym w dniu 13 maja 2016 r. Sprzedający zwrócił się do Prezydenta miasta o umorzenie Postępowania ws. pozwolenia na rozbiórkę części nadziemnej Budynku. Po dokonaniu Transakcji Kupujący zamierza złożyć nowy wniosek o udzielenie pozwolenia na rozbiórkę Budynku (przy czym wspomniany wniosek, w zależności od wymagań nowego projektu inwestycyjnego, może objąć także Budowle).

Dla uniknięcia wątpliwości, Sprzedający i Kupujący pragną wskazać, że na chwilę obecną nie zostały rozpoczęte żadne prace rozbiórkowe dotyczące Budynku oraz poszczególnych Budowli. Co więcej, przed planowaną Transakcją nie zostaną rozpoczęte żadne prace rozbiórkowe dotyczące Budynku oraz poszczególnych Budowli.

Ponadto Zainteresowani wskazują, że po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza doprowadzić do rozbiórki Budynku (oraz ewentualnie Budowli) i przeprowadzić na Działce nr 25 i / lub na Działce nr 33/2 inwestycję polegającą na wzniesieniu nowego budynku (dalej: „Nowy Budynek”). W związku z powyższym, intencją Kupującego jest, aby na moment Transakcji Budynek był opróżniony - tj. bez funkcjonujących umów najmu.

Jak wskazano powyżej, z uwagi na planowaną rozbiórkę Budynku większość umów najmu dotyczących powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości została już wygaszona. W odniesieniu do pozostałych umów Sprzedający planuje ich rozwiązanie - tak, aby na moment Transakcji Nieruchomość nie była przedmiotem najmu.

Niemniej jednak może wystąpić sytuacja, w której na moment Transakcji niewielkie części Nieruchomości będą przedmiotem najmu (generującego dochody nieistotne z perspektywy komercyjnej). W takim przypadku w wyniku Transakcji Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (por. uwagi zawarte w punkcie iii) poniżej), przez określony czas po dokonaniu Transakcji (tj. maksymalnie do czasu rozbiórki Budynku). W takiej sytuacji Kupujący kontynuowałby wynajmowanie określonych powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich w oparciu o wspomniane stosunki najmu, przy czym usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego byłyby opodatkowane VAT.

Dla zachowania kompletności opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują również, iż istnieje możliwość, że w okresie przejściowym (tj. pomiędzy nabyciem Nieruchomości a przeprowadzeniem prac rozbiórkowych) Kupujący będzie oddawał powierzchnie Budynku w najem opodatkowany VAT. Jeśli taka sytuacja wystąpi, będzie miała na celu pokrycie kosztów związanych z budynkiem (np. podatku od nieruchomości) i będzie ona miała charakter przejściowy.

Wymaga podkreślenia, iż - niezależnie od tego:

*   czy na moment przeprowadzenia Transakcji Budynek nie będzie przedmiotem żadnych umów najmu, czy też niektóre z funkcjonujących obecnie umów pozostaną w mocy, oraz

*   czy po Transakcji Kupujący zawrze jakiekolwiek umowy najmu dotyczące Budynku,

w dalszej kolejności Kupujący planuje rozebranie Budynku (oraz ewentualnie Budowli) oraz budowę na Działce nr 25 i / lub Działce nr 33/2 Nowego Budynku, który będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. wynajmu powierzchni na rzecz podmiotów trzecich), a docelowo zostanie zbyty na rzecz zewnętrznego inwestora (zgodnie ze strategią biznesową Funduszu).

1.  wyodrębnienie organizacyjne w przedsiębiorstwie Sprzedającego; wyodrębnienie finansowe w przedsiębiorstwie Sprzedającego

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Ponadto, w wewnętrznych ewidencjach prowadzonych przez Sprzedającego dla potrzeb podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób prawnych nadawane są kody / wymiary podatkowe dla każdej nieruchomości Sprzedającego położonej w Polsce, w tym również dla Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji). Koszty wspólne dla wszystkich nieruchomości Sprzedającego w Polsce alokowane są do poszczególnych nieruchomości według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

1.  stosunki najmu; zabezpieczenia

Jak wskazano powyżej, z uwagi na planowaną rozbiórkę Budynku większość umów najmu dotyczących powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości została już wygaszona, a w odniesieniu do pozostałych umów Sprzedający planuje ich rozwiązanie - tak, aby na moment Transakcji Nieruchomość nie była przedmiotem najmu.

Niemniej jednak może wystąpić sytuacja, w której na moment Transakcji niewielka część Nieruchomości będzie przedmiotem (nieistotnego z perspektywy komercyjnej) najmu.

W takim przypadku w wyniku Transakcji Kupujący wstąpiłby (z mocy prawa, tj. zgodnie z art. 678 § 1 KC) w istniejące stosunki najmu dotyczące powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Powyższy skutek byłby konsekwencją nabycia Budynku, w którym zlokalizowane byłyby przedmioty najmu. W takim przypadku wskazane umowy najmu Nieruchomości mogłyby być kontynuowane w okresie przejściowym pomiędzy przeprowadzeniem Transakcji a (maksymalnie) dokonaniem rozbiórki Budynku.

W przypadku wstąpienia przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji w stosunek najmu, na Kupującego przeniesione zostałyby również:

*   prawa i zobowiązania z zabezpieczeń (w szczególności gwarancji bankowych oraz weksla własnego in blanco i deklaracji wekslowej) ustanowionych przez najemców powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami (chyba że przeniesienie nie będzie możliwe ze względu na brak zgody podmiotu trzeciego lub treść / charakter zabezpieczenia) oraz

*   kaucje pieniężne wniesione przez określonych najemców jako zabezpieczenie określonych stosunków najmu dotyczących powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (możliwe jest również, że wspomniane kaucje zostałyby zwrócone najemcom przez Sprzedającego, a następnie ponownie wniesione przez tych najemców na rzecz Kupującego), a

Sprzedający przekazałby Kupującemu dokumentację dotyczącą ww. umów najmu oraz najemców.

1.  brak pracowników

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

W związku z Transakcją żaden z pracowników Sprzedającego nie zostanie przejęty przez Kupującego.

1.  umowy z zewnętrznymi usługodawcami

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł z zewnętrznymi usługodawcami szereg umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, w tym:

*   umowę o świadczenie usług telekomunikacyjnych;

*   umowę dotyczącą zarządzania Budynkiem;

*   umowę zarządzania nieruchomościami (ang. property management);

*   umowę sprzedaży ciepła;

*   umowę o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków;

*   umowę sprzedaży energii;

*   umowę o świadczenie usług ochrony;

*   umowę o świadczenie usług utrzymywania czystości;

*   umowę obsługi serwisowej systemu telewizji przemysłowej;

*   umowę obsługi serwisowej dźwiękowego systemu ostrzegania.

W odniesieniu do umów o świadczenie usług dotyczących Nieruchomości, planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów przed lub na planowaną datę Transakcji lub niezwłocznie po jej zawarciu. W odniesieniu do większości z tych umów, po Transakcji, w okresie do momentu ich rozwiązania lub do momentu ewentualnego zawarcia przez SPV nowych umów w tym zakresie, Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty korzystania z takich usług (Sprzedający obciąży Kupującego kosztami świadczenia takich usług) w zakresie, w jakim Kupujący będzie beneficjentem tych usług.

Po Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (w okresie do przeprowadzenia wyburzeń) spoczywał będzie na Nabywcy.

Jak wskazano powyżej, intencją Kupującego jest zakup opróżnionego Budynku, przeprowadzenie odpowiednich wyburzeń i realizacja na nabytych działkach (lub jednej z nich) inwestycji polegającej na budowie Nowego Budynku. Zatem, co do zasady, Kupujący nie zamierza wynajmować nabytego Budynku (z zastrzeżeniem ewentualnego wynajmu w okresie przejściowym pomiędzy nabyciem Nieruchomości a przeprowadzeniem wyburzeń) - planuje bowiem prowadzić działalność w zakresie (opodatkowanego VAT) wynajmu powierzchni w Nowym Budynku, zaś docelowo zbyć Nowy Budynek na rzecz zewnętrznego inwestora.

Jednakże w sytuacji, w której w okresie przejściowym do momentu wyburzenia Budynku Nieruchomość byłaby przedmiotem najmu, istnieje możliwość, że Kupujący będzie zobowiązany do dostarczenia mediów i / lub usług do Nieruchomości. W takim przypadku planowane jest, że - zgodnie z modelem biznesowym grupy kapitałowej będącej inwestorem w Funduszu - SPV zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący uzna to za uzasadnione. Usługi uzyskiwane przez SPV w ramach tych umów byłyby następnie „odsprzedawane” Kupującemu (prawdopodobnie w ramach tzw. umowy o zastępstwo inwestycyjne). Nie można przy tym wykluczyć, iż część z nowo zawartych przez SPV umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z umów o świadczenie usług dotyczących Nieruchomości Kupujący lub SPV wstąpią w prawa i obowiązki Sprzedającego. Nie jest to jednak opcja preferowana przez Zainteresowanych i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa (która może wystąpić np. w razie niemożności rozwiązania określonych umów z powodu braku zgody na ich rozwiązanie lub wystąpienia innych nieprzewidzianych okoliczności).

1.  prawa majątkowe i zobowiązania związane z Nieruchomością oraz elementy związane z działalnością Sprzedającego, które nie będą wchodziły w skład przedmiotu Transakcji

W skład przedmiotu Transakcji nie będą wchodziły w szczególności następujące prawa majątkowe związane z Nieruchomością:

*   prawa z gwarancji jakości dotyczącej Budynku („Prawa z gwarancji jakości”);

*   wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (tj. czynsze i inne należności) obowiązujących na moment przeprowadzenia Transakcji (jeśli takowe wystąpią), które staną się należne do dnia Transakcji lub do końca miesiąca, w którym zostanie dokonana Transakcja;

*   rozliczenia z usługodawcami za okres przed Transakcją (rozliczenia z usługodawcami za okres przed Transakcją pozostaną w gestii Sprzedającego);

*   umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego;

*   księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego;

*   firma (oznaczenie Sprzedającego).

1.  pozostałe uwagi

W skład Nieruchomości nie wchodzą lokale o charakterze mieszkalnym. W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Sprzedający i Kupujący planują przeprowadzić Transakcję w 2016 r. lub w pierwszej połowie 2017 r.

Planowana Transakcja zostanie przeprowadzona za wynagrodzeniem. Tym samym, zarówno Nieruchomość jak też wszystkie pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji objęte będą ceną określoną w umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym.

W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny.

Zainteresowani wskazują ponadto, że działalność Sprzedającego obejmuje lokowanie środków pieniężnych zgromadzonych przez niemieckie fundusze inwestycyjne, wśród nich fundusz inwestycyjny U. (D), w tym w szczególności w inwestycje nieruchomościowe. Sprzedający jest również właścicielem innych nieruchomości w Polsce, z których pobiera pożytki, a które nie zostaną zbyte na rzecz Kupującego w ramach Transakcji.

Dla zachowania kompletności opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że - zgodnie z modelem biznesowym funkcjonującym w grupie kapitałowej będącej inwestorem w Funduszu - w ramach Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione następujące (przysługujące Sprzedającemu) prawa i (posiadane przez niego) dokumenty związane z istniejącym Budynkiem, tj. w szczególności:

*   Prawa z gwarancji jakości;

*   dokumentacja prawna i techniczna oraz projektowa dotycząca (istniejącego) Budynku („Dokumentacja dotycząca istniejącego Budynku”).

Dla zachowania kompletności opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani dodatkowo wskazują, że w przeszłości Sprzedający planował wyburzenie Budynku i budowę nowego kompleksu biurowego, w związku z czym Sprzedający podjął wstępne prace koncepcyjno-administracyjne i w konsekwencji:

*   Sprzedający jest stroną decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości, tj. w szczególności decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia („Decyzje Administracyjne”).

*   Sprzedającemu przysługują następujące prawa związane z planowaną realizacją Nowego Budynku („Prawa związane z Nowym Budynkiem”):
    *   majątkowe prawa autorskie (w tym autorskie prawa zależne) do dokumentacji projektowej związanej z planowaną realizacją Nowego Budynku wraz z prawem własności nośników, na których ta dokumentacja została utrwalona;
    *   prawa i wierzytelności (w tym prawa z rękojmi) z umów zawartych przez Sprzedającego z projektantami dokumentacji projektowej, o której mowa powyżej;
    *   prawa do słownego znaku towarowego „W\`(...)\`”, który jest używany przez Sprzedającego jako potencjalna nazwa planowanego Nowego Budynku;

*   Sprzedający jest stroną umów z architektami dotyczących nowego kompleksu biurowego (w tym w szczególności dot. Nowego Budynku) („Umowy z Architektami”).

Sprzedający jest również właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr 37 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych), z którym związany jest udział wynoszący 233/10000 części w nieruchomości wspólnej oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dalej „Lokal”). Posiadanie Lokalu ułatwia uzyskanie stosownych pozwoleń niezbędnych do przeprowadzenia procesu deweloperskiego.

Zainteresowani wskazują, że (i.) Dokumentacja dotycząca istniejącego Budynku nie zostanie przekazana Kupującemu, (ii.) wskazane wyżej związane z Nieruchomością Decyzje Administracyjne nie zostaną przeniesione na Kupującego, (iii.) Kupujący nie wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umów z Architektami, a (iv.) Prawa z gwarancji jakości, Prawa związane z Nowym Budynkiem oraz Lokal nie wejdą w skład Transakcji między Zainteresowanymi.

Planowane jest, że:

*   Lokal, Prawa z gwarancji jakości oraz Prawa związane z Nowym Budynkiem zostaną zbyte przez Sprzedającego na rzecz SPV (tj. podmiotu należącego do grupy kapitałowej będącej inwestorem w Funduszu, który to podmiot, zgodnie z przyjętym modelem biznesowym, będzie odpowiedzialny - jako tzw. inwestor zastępczy - za przeprowadzenie procesu budowlanego dotyczącego Nowego Budynku, w tym uzyskiwanie pozwoleń budowlanych),

*   SPV wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umów z Architektami, a

*   Sprzedający przekaże SPV Dokumentację dotyczącą istniejącego Budynku i wyrazi zgodę na przeniesienie na ten podmiot wskazanych wyżej Decyzji Administracyjnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja będzie w całości zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, przy czym Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 43 ust. 10 VATU, a w konsekwencji - jeśli Zainteresowani wybiorą opodatkowanie Transakcji VAT - będzie ona w całości opodatkowana VAT wg stawki podstawowej?
2.  Czy jeśli Zainteresowani wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 VATU, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. VATU?
3.  Czy jeśli Zainteresowani wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 VATU, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 3 listopada 2016 roku odrębna interpretacja indywidualna Nr 1462-IPPP3.4512.740.2016.1.PC.

Zdaniem Zainteresowanych, jeśli Zainteresowani wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 VATU, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t.: Dz. U. z 2016 r., poz. 223, dalej: „PCCU”), podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 PCCU, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i – w przypadku umowy sprzedaży – ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 PCCU). Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 PCCU, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług (z określonymi wyjątkami).

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 VATU. W szczególności, w związku z rezygnacją przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości oraz Budowli wchodzących wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 VATU – dostawa Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT.

Konsekwentnie, w związku z opodatkowaniem sprzedaży Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego podatkiem VAT, sprzedaż Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, jeśli Zainteresowani wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 VATU, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący zamierza nabyć od U. GmbH z siedzibą w Niemczech w drodze umowy sprzedaży wybrane składniki majątkowe. W skład przedmiotu Transakcji wejdzie prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku, budowli, urządzeń budowlanych znajdujących się na tym gruncie, przy czym na Nieruchomość składają się: prawo użytkowania wieczystego działki prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych; prawo użytkowania wieczystego działki objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych; budynek biurowy posadowiony na Działce nr 25 i Działce nr 33/2; naniesienia posadowione na Działce nr 25 lub Działce nr 33/2 stanowiące w ocenie Zainteresowanych budowle.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 3 listopada 2016 roku Nr 1462-IPPP3.4512.740.2016.1.PC w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „(…) W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawca i Sprzedający po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, mogą zrezygnować z ww. zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości. Tym samym w sytuacji wyboru przez Strony transakcji opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości, która będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%.”

A zatem, jeżeli powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%, wówczas w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.