Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-465/11-4/MC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-08-12
Teza: przychody uzyskane ze sprzedaży części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych będą przychodami dotyczącymi gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenia strychu, jako część wspólna budynku mieszkalnego, mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej. Jednak by powstały dochód podlegał zwolnieniu powinien zostać przeznaczony przez Wspólnotę Mieszkaniową na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. W przedstawionym stanie faktycznym taki warunek nie został spełniony. Wspólnota postanowiła przekazać dochody ze sprzedaży strychu członkom wspólnoty - właścicielom lokali mieszkalnych. Należy jednak podkreślić, że zwolnienie przedmiotowe dotyczące dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczonych na ich utrzymanie dotyczy tylko osób prawnych (w tym wypadku Wspólnoty Mieszkaniowej) a nie pojedynczych właścicieli lokali mieszkalnych tworzących Wspólnotę.
Słowa kluczowe: dochód; nieruchomości-nieruchomości wspólne; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zapłata-zapłata podatku; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 11.05.2011r. (data wpływu 12.05.2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego uzupełnione w dniu 22.07.2011r. w odpowiedzi na wezwanie z dnia 14.07.2011r. dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych przekazanego członkom Wspólnoty– **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.05.2011r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu przeznaczonego na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa podjęła decyzję o sprzedaży (na podstawie uchwały zebrania właścicieli) w drodze licytacji swoim czterem współwłaścicielom (inwestorom) części strychów będących własnością wspólną. Po zaadaptowaniu tych strychów na lokale mieszkalne, uzyskaniu z właściwych urzędów wymaganych zaświadczeń (w tym o samodzielności nowych lokali), załatwieniu wszystkich formalności związanych z wyodrębnieniem nowych lokali, dokonaniu zmian wysokości udziałów w postaci aktów notarialnych - wszystko na koszt inwestorów - nastąpi wpłata wylicytowanych kwot na konto Wspólnoty. Kwota ta ma wynieść ok. 1 550 000 zł i zostanie wpłacona na konto Wspólnoty przez inwestorów — współwłaścicieli Wspólnoty najprawdopodobniej w III kwartale br. (sierpień wrzesień). Ponieważ nie ma możliwości wydania takiej kwoty na wspólne utrzymanie zasobów mieszkaniowych przez wiele lat jest propozycja przekazania części uzyskanej kwoty ze sprzedaży strychów współwłaścicielom. Realizacja propozycji nastąpiłaby na podstawie uchwały zebrania właścicieli, zgodnie z posiadanymi udziałami (jest 32 właścicieli z udziałami ok. 2 - 3 % oraz Wojskowa Agencja Mieszkaniowa ok. 10 % udziału).

W zależności od wysokości podatków jakie będziemy musieli zapłacić zgodnie z uzyskaną interpretacją chcielibyśmy uzyskany dochód Wspólnoty ze sprzedaży strychów w IV kwartale br. podzielić następująco:

1.  ok. 50 % na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (kolejne remonty, zarządzanie oraz inwestycje we Wspólnocie itp.) - od tej kwoty Wspólnota i współwłaściciele nie płacą żadnego podatku (ani CIT ani PIT) interpretacja Min. Fin. - DD6/8213/207/MNX/08/PK-467;
2.  ok. 50 % wypłacić zgodnie z „Ustawą o własności lokali” z 24 czerwca 1994 r. indywidualnym właścicielom poszczególnych lokali proporcjonalnie do posiadanych udziałów co wyniesie od ok. 10000zł. do ok. 20 000 zł

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy od kwoty wypłaconej współwłaścicielom Wspólnota zapłaci podatek CIT?
2.  Czy Wspólnota ma możliwość w podjętej uchwale wyboru formy przekazania uzyskanej części dochodu dowolnie poprzez: umowy darowizny Wspólnoty na rzecz właścicieli lokali lub przelew na ich indywidualne konta.

Przedmiotowa interpretacja indywidualna dotyczy stanowiska dotyczącego pytania nr 1, w zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne postanowienie.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wspólnota nie zapłaci podatku CIT, jeśli właściciele lokali zadeklarują i udowodnią, że otrzymane środki przeznaczą w okresie 2 lat na utrzymanie swoich indywidualnych zasobów mieszkaniowych. Pożytki uzyskane ze sprzedaży strychów i przekazane współwłaścicielom, przeznaczone przez nich na np.: remonty i utrzymanie ich lokali, spłatę kredytów mieszkaniowych, opłaty za użytkowanie wieczyste przynależnego gruntu są dochodami otrzymanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a jako wydane na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych będą wolne od podatku dochodowego - podstawa ustawa z 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych art. 17 ust. 1 pkt 44 oraz interpretacja Min. Fin. - DD6/8213/207/MNX/08/PK-467.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm dalej: pdop), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 pdop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnoty mieszkaniowej, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnoty mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionych okoliczności wynika, iż Wspólnota zamierza sprzedać część nieruchomości wspólnej stanowiącej strych, która zostanie zaadoptowana, na lokale mieszkalne. Dochód ze sprzedaży zostanie przekazany członkom Wspólnoty i oni indywidualnie będą remontować swoje lokale mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych będą przychodami dotyczącymi gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenia strychu, jako część wspólna budynku mieszkalnego, mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej. Jednak by powstały dochód podlegał zwolnieniu powinien zostać przeznaczony przez Wspólnotę Mieszkaniową na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. W przedstawionym stanie faktycznym taki warunek nie został spełniony. Wspólnota postanowiła przekazać dochody ze sprzedaży strychu członkom wspólnoty - właścicielom lokali mieszkalnych. Należy jednak podkreślić, że zwolnienie przedmiotowe dotyczące dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczonych na ich utrzymanie dotyczy tylko osób prawnych (w tym wypadku Wspólnoty Mieszkaniowej) a nie pojedynczych właścicieli lokali mieszkalnych tworzących Wspólnotę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego dotyczącego pytania nr 1 uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.