Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-513/12/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-06-06
Teza: Czy z chwilą wynajęcia lokalu (uzyskania przychodów z najmu), wydatki dotyczące bieżących opłat, jakie będzie ponosić, będą stanowiły koszty uzyskania przychodów zarówno w czasie trwania najmu jak i w okresach gdy czasowo nie prowadzony będzie najem (w okresie poszukiwania najemcy)?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal użytkowy; najem; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 07 marca 2012r. (data wpływu do tut. Biura 08 marca 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu lokalu użytkowego wskazanych we wniosku wydatków (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08 marca 2012r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu lokalu użytkowego wskazanych we wniosku wydatków.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wspólnie z mężem, z którym pozostaje we wspólności majątkowej, nabyła lokal użytkowy z przeznaczeniem pod wynajem podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Dochód uzyskany z najmu będzie rozliczany wg skali podatkowej, tj. na „zasadach ogólnych”. Przedmiotowy lokal stanowi majątek prywatny małżonków i zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca l991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie generował przychód z odrębnego źródła przychodów, które nie stanowi działalności gospodarczej. Ww. lokal Wnioskodawczyni zamierza amortyzować zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 4 ww. ustawy, tj. przy zastosowaniu indywidualnej stawki amortyzacyjnej (minęło ponad 30 lat od oddania lokalu po raz pierwszy do używania). Przed wynajęciem, w lokalu zostanie przeprowadzony remont, który jest konieczny z uwagi na fakt, że od dnia oddania lokalu do używania w 1960 roku, nie były wykonywane w nim żadne prace remontowe (liczne ubytki powłok tynkarskich, spękania ścian, popękana i rozszczelnionia stolarka drzwiowa i okienna, ubytki glazury ściennej i podłogowej, niesprawna instalacja elektryczna (stare aluminiowe przewody), zardzewiałe rury instalacji wodnej i co. (ograniczony przepływ wody), popękana armatura instalacji kanalizacyjnej (stare żeliwne rury i kolana). Przeprowadzenie remontu, podyktowane jest również wymogami przepisów BHP. Ponieważ przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu należy, zdaniem Wnioskodawczyni, stosować definicję sformułowaną w przepisach prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu pierwotnego stanu technicznego i użytkowego środka trwałego, a nie stanowiącego bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. W niniejszym przypadku roboty remontowe będą polegały na wymianie zużytej stolarki okiennej i drzwiowej, wymianie posadzki podłogowej (wylewka posadzki, ułożenie płytek), wymianie instalacji elektrycznej, naprawie ścian i sufitu (tynkowanie, malowanie), wymianie sanitariatów, wymianie płytek łazienkowych – do tych prac dochodzi robocizna. Od daty nabycia do dnia wynajęcia lokalu (oddania do użytku środka trwałego), Wnioskodawczyni ponosi również koszty bieżących opłat (fundusz remontowy, zużycie wody, energia elektryczna, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, koszty wspólne związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego).

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy z chwilą wynajęcia lokalu (uzyskania przychodów z najmu), wydatki dotyczące bieżących opłat (fundusz remontowy, zużycie wody, energia elektryczna, co., wywóz śmieci, koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego), jakie będzie ponosić, będą stanowiły koszty uzyskania przychodów zarówno w czasie trwania najmu, jak i w okresach gdy czasowo nie prowadzony będzie najem (w okresie poszukiwania najemcy)?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Wnioskodawczyni, po podpisaniu umowy najmu, wydatki bieżące, związane z opłatami oraz utrzymaniem lokalu, będą bezpośrednio zaliczane do kosztów uzyskania przychodów w myśl art. 22 ustawy o pdof, ponieważ będą poniesione w celu osiągnięcia przychodów (w tym przypadku z tytułu najmu). Ponieważ ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu, to możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzależniona jest od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, a więc czy wydatek ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Wnioskodawczyni uważa również, że wydatki ponoszone w okresach, w których nie jest prowadzony najem (kiedy jedna umowa najmu została zakończona i szuka kolejnego najemcy), mogą być również zaliczone w ciężar kosztów uzyskania przychodów, bowiem zabezpieczają źródło przyszłych przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu na tzw. zasadach ogólnych, a więc według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

*   musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów,
*   musi być należycie udokumentowany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane ze źródłem przychodów, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, tak aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości.

W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Należy jednak pamiętać o tym, iż wykazanie związku poniesionych kosztów z najmem oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiąganych przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów) obciąża podatnika. Podkreślenia wymaga również, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem, z którym pozostaje we wspólności majątkowej nabyła lokal użytkowy, z przeznaczeniem pod wynajem podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Po przeprowadzeniu remontu, przedmiotowy lokal zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawczyni będzie ponosić związane z tym lokalem, koszty bieżących opłat (fundusz remontowy, zużycie wody, energia elektryczna, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci, koszty wspólne związane z zarządzaniem nieruchomością, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego).

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż wskazane wyżej wydatki ponoszone przez Wnioskodawczynię, a dotyczące przedmiotowego lokalu użytkowego, choć nie da się ich powiązać z konkretnym przychodem, wiązać się jednak będą z najmem tego lokalu. Wydatki te niewątpliwie będą mieć związek z uzyskaniem przychodu z tego źródła przychodów. Nie zostały one także wyłączone z kosztów uzyskania przychodów, na podstawie art. 23 ww. ustawy. W konsekwencji wskazane powyżej, a ponoszone przez Wnioskodawczynię wydatki dotyczące lokalu użytkowego, w okresie jego wynajmu mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tego źródła przychodów, pod warunkiem ich właściwego udokumentowania.

Podkreślić należy, iż skoro zgodnie z cyt. wyżej art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli Wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, wydatki poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów. W świetle powyższego stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu wskazane we wniosku wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem lokalu użytkowego (w tym również z ww. zastrzeżeniem w okresie kiedy poszukiwany będzie najemca lokalu).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmieniać należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1–3 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.