Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.251.2024.1.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-12
Teza: Opodatkowanie przychodu z najmu mieszkań.
Słowa kluczowe: mieszkanie; najem; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 15 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
------------------------------------------------

Wraz z żoną nabył Pan do majątku prywatnego w ostatnich latach dwa mieszkania: pierwsze w roku 2016 i drugie w roku 2020, na zasadach współwłasności. Obydwa mieszkania po dokonaniu wymaganych remontów wynajmuje Pan wraz z żoną długoterminowo na podstawie umów najmu i umów najmu okazjonalnego.

Od początku pierwszej umowy, to Pan występuje w roli podatnika i odprowadza co miesiąc do urzędu skarbowego podatek w formie ryczałtu w wysokości 8,5%, ze względu na przychody nieprzekraczające kwoty 100 000 zł. Ze względu na nieprzekroczony limit kwotowy, nie podlega Pan również rozliczeniom dotyczącym podatku VAT. W roku bieżącym nabył Pan wraz ze współmałżonką do współwłasności kolejne – trzecie mieszkanie, w celu lokaty kapitału i zabezpieczenia finansowego Pana rodziny.

Mieszkanie to chciałby Pan spróbować wynajmować za zasadach najmu krótkoterminowego, m.in. poprzez serwisy (…). Serwisy te umożliwiają zamieszczenie ogłoszenia na swoich platformach oraz samodzielne określanie, w jakich dniach oraz w jakiej cenie oferowany będzie najem. Serwisy za świadczone usługi będą pobierały od Pana prowizje i opłaty serwisowe, które potrącą od przekazywanych Panu przychodów za najem.

Mieszkanie będzie Pan sam sprzątać i przygotowywać dla kolejnych gości, a także utrzymywać je w odpowiednim stanie technicznym pozwalającym na udostępnianie gościom. W trakcie najmu nie będzie Pan świadczył dodatkowych usług, takich jak: usługi sprzątania pokoi w czasie trwania umowy najmu, bieżącej wymiany pościeli ani ręczników, wyżywienia, administrowania ani zarządzania nieruchomością czy całodobowej recepcji oraz innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Odbiór kluczy do mieszkania odbywać się będzie za pośrednictwem odpowiedniej skrzynki, którą goście otwierać będą za pomocą przekazanego kodu, a w wyjątkowych sytuacjach klucze przekazywane będą bezpośrednio do rąk gości. Podjęte działania nie będą wychodziły poza zwyczajowe gospodarowanie majątkiem własnym z zachowaniem przyjętych reguł gospodarności. Nie wiążą się z planowym, ciągłym, systematycznym i uporządkowanym charakterem działań ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Mają one na celu zaspokojenie potrzeb osobistych i rodziny. Nie należy ich utożsamiać z działalnością gospodarczą. Czas trwania najmu będzie różny zależny od rezerwacji dokonanych przez gości.

W momencie powstania przychodu z najmu odprowadzać będę podatek w formie ryczałtu w wysokości 8,5%, gdyż nie przewiduję przekroczenia łącznego przychodu z wynajmu mieszkań ponad kwotę 100 000,00 zł.

Obecnie Pana głównym źródłem dochodów od wielu lat jest zatrudnienie na umowę o pracę na czas nieokreślony, a dodatkowo wykonuje Pan czynności na podstawie umów zlecenia. W świetle obowiązujących przepisów jest Pan obecnie osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Pytania
-------

1\. Czy uzyskane przychody z wynajmu krótkoterminowego trzeciego mieszkania należy kwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako najem prywatny i czy można łączyć dochody z najmu krótkoterminowego trzeciego mieszkania z dochodami z najmu długoterminowego dwóch pierwszych mieszkań?

2\. Czy przychód z tytułu najmu krótkoterminowego realizowanego za pośrednictwem serwisów (…), opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstanie w dniu otrzymania środków pieniężnych od serwisów (…)?

Pana stanowisko w sprawie
-------------------------

W Pana opinii – rozliczanie przychodu na zasadach najmu prywatnego jest prawidłowe, gdyż nieruchomości, zarówno wynajmowane długoterminowo, jak i na zasadach najmu krótkoterminowego nie wchodzą w skład majątku działalności gospodarczej, a najem nie ma charakteru zorganizowanego i stanowiącego głównego źródła przychodu. Wg Pana możliwe jest opodatkowanie najmu krótkoterminowego trzeciego mieszkania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Możliwe jest również połączenie w tym zakresie przychodów z najmu długoterminowego dwóch pierwszych mieszkań.

W odniesieniu do momentu powstania przychodu, w Pana ocenie, powstanie on w momencie otrzymania środków z serwisów (…).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym, źródłami przychodów są:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3);

· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6).

Definicja działalności gospodarczej została określona w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Równocześnie zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy wskazuje, że przychodem z działalności gospodarczej są również: przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przepis ten w relacji z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wyklucza składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Wobec brzmienia przytoczonych wyżej przepisów, gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, najem ten dla celów podatkowych nie stanowi źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 5a pkt 6.

Przychody z najmu składników majątku prywatnego stanowią przychody wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Uchwale NSA z 24 maja 2021 r. II FPS 1/21 wskazano: „To zatem podatnik decyduje o tym czy »powiązać« określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

(\`(...)\`) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii »związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą« – do przychodów z działalności gospodarczej”.

Wobec powyższego, przychody z najmu składników majątku prywatnego stanowią przychody wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym – ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne: prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1), osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).

Zgonie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Równocześnie w art. 6 ust. 1a tejże ustawy czytamy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi natomiast, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Reasumując, planowane przychody z tytułu najmu składników mojego majątku prywatnego (trzecie mieszkanie) mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako tzw. najem prywatny. Powyższe przychody mogą być połączone z dotychczas osiąganymi przychodami z tytułu najmu mieszkaniowego długoterminowego (dwa pierwsze mieszkania) i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.

W odniesieniu do momentu powstania przychodu, w Pana ocenie, powstanie on w momencie otrzymania środków z serwisów (…).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

– pozarolnicza działalność gospodarcza,

– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej jest zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z tych przepisów wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zatem ustawodawca wprowadził na grunt prawa zobowiązań zasadę swobody umów, która obejmuje także swobodę stron w kształtowaniu formy umowy. Wobec tego same strony mogą zdecydować, w jakiej formie umowa między nimi będzie zawarta, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to powodować naruszenia właściwości (natury) stosunku, ustawy lub zasad współżycia społecznego.

W tym miejscu wskazuję też na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (\`(...)\`).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – kwalifikuje je do przychodów z działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że w ostatnich latach nabył Pan wraz z żoną do majątku prywatnego dwa mieszkania, na zasadach współwłasności. Obydwa mieszkania wynajmuje Pan wraz z żoną długoterminowo na podstawie umów najmu i umów najmu okazjonalnego. Pan występuje w roli podatnika i odprowadza co miesiąc do urzędu skarbowego podatek w formie ryczałtu w wysokości 8,5%, ze względu na przychody nieprzekraczające kwoty 100 000 zł. W roku bieżącym nabył Pan wraz ze współmałżonką do współwłasności kolejne – trzecie mieszkanie, w celu lokaty kapitału i zabezpieczenia finansowego Pana rodziny. Mieszkanie to chciałby Pan wynajmować za zasadach najmu krótkoterminowego, m.in. przez serwisy (…). Mieszkanie będzie Pan sam sprzątać i przygotowywać dla kolejnych gości, a także utrzymywać je w odpowiednim stanie technicznym pozwalającym na udostępnianie gościom. W trakcie najmu nie będzie Pan świadczył dodatkowych usług, takich jak: usługi sprzątania pokoi w czasie trwania umowy najmu, bieżącej wymiany pościeli ani ręczników, wyżywienia, administrowania ani zarządzania nieruchomością czy całodobowej recepcji oraz innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Podjęte działania nie będą wychodziły poza zwyczajowe gospodarowanie majątkiem własnym z zachowaniem przyjętych reguł gospodarności. Podjęte przez Pana działania nie wiążą się z planowym, ciągłym, systematycznym i uporządkowanym charakterem działań ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Mają one na celu zaspokojenie potrzeb osobistych i rodziny. Obecnie Pana głównym źródłem dochodów jest zatrudnienie na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, a także wykonywanie czynności na podstawie umów zlecenia. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

Dlatego stwierdzam, że uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu mieszkań może Pan zaliczyć do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.) wynika, że:

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przepis art. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi, że:

Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:

− otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

− postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Zatem cała kwota czynszu tytułem najmu mieszkań będzie stanowić dla Pana przysporzenie majątkowe, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym nie może Pan obniżyć przychodu z tego tytułu o wskazane w opisie sprawy wydatki, tj. prowizje i opłaty serwisowe pobrane przez (…).

Wskazane przez Pana prowizje i opłaty serwisowe nie pomniejszą tych przychodów, ponieważ – stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 200 000 zł.

Tak więc przychody z tytułu najmu zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może opodatkowywać w całości – na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków – jeden z małżonków.

**Podsumowanie:** **uzyskane przychody z wynajmu krótkoterminowego trzeciego mieszkania może Pan kwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako najem prywatny i łączyć te przychody z przychodami z najmu długoterminowego dwóch pierwszych mieszkań.**

**Przychód z tytułu najmu krótkoterminowego realizowanego za pośrednictwem serwisów (…), opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powstanie w dniu otrzymania środków pieniężnych od tych serwisów.**

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).