Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-1267/14/ICz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-12-22
Teza: Czy ustalony przez spółdzielnię czynsz najmu lokalu, składający się z kosztów jego utrzymania i zysku spółdzielni określonego jako 3 miesięczna stawka WIBOR obliczona od niespłaconej części ceny sprzedaży lokalu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?
Słowa kluczowe: dostawa; lokal-lokal mieszkalny; najem; opodatkowanie; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; stawka; usługi; zaliczka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 września 2014r. (data wpływu 8 września 2014r.), uzupełnionym pismem z 4 grudnia 2014r. (data wpływu 9 grudnia 2014r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy ustalony przez spółdzielnię czynsz najmu lokalu, składający się z kosztów jego utrzymania i zysku spółdzielni określonego jako 3 miesięczna stawka WIBOR obliczona od niespłaconej części ceny sprzedaży lokalu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 września 2014r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie czy ustalony przez spółdzielnię czynsz najmu lokalu, składający się z kosztów jego utrzymania i zysku spółdzielni określonego jako 3 miesięczna stawka WIBOR obliczona od niespłaconej części ceny sprzedaży lokalu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 grudnia 2014r. (data wpływu 9 grudnia 2014r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 26 listopada 2014r. znak: IBPP2/443-878/14/ICz.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny/zdarzenie przyszłe:

Spółdzielnia mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i statut. Zgodnie z zapisem art. 1 ust. 2, 3, 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o Spółdzielniach mieszkaniowych z późniejszymi zmianami oraz zapisami statutu spółdzielnia realizuje przedmiot swojej działalności poprzez:

*   budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności oraz w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tym budynku lokali.
*   zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej własność oraz własność członków, nabytą od spółdzielni w trybie przepisów ustawy o spółdzielniach, jak też niestanowiących jej mienia lub mienia jej członków na podstawie zawartych umów z właścicielami nieruchomości. Spółdzielnia realizuje swoje cele i statutowe między innymi poprzez budowanie lokali mieszkalnych w celu sprzedaży z zyskiem na zasadzie deweloperskiej. Aby ułatwić klientom zakup lokali mieszkalnych spółdzielnia wprowadziła do swojej oferty możliwość sprzedaży lokali na raty z jednoczesnym zawarciem umowy najmu tego lokalu.

Oferta sprzedaży lokalu wraz umową najmu polega na podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu wraz z umową najmu lokalu w formie aktu notarialnego z rozłożeniem ceny nabycia lokalu na raty. Jednocześnie z przedwstępną umową sprzedaży lokalu strony zawierają umowę najmu tego lokalu, na czas trwania przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu t.j. do dokonania zapłaty całej ceny sprzedaży lokalu. Umową wiodącą jest więc przedwstępna umowa sprzedaży. Umowa najmu jest jedynie umową towarzyszącą, dzięki której nabywca lokalu może w nim zamieszkać jeszcze przed zapłatą całej ceny lokalu. Przeniesienie własności lokalu na nabywcę nastąpi po zapłacie całej ceny sprzedaży. Pierwsza wpłata (zadatek) na poczet sprzedaży wynosi nie mniej niż 20% ceny sprzedaży lokalu. Reszta ceny sprzedaży jest spłacona w ratach. Okres spłaty jest indywidualnie uzgodniony z nabywcą i wynosi 12, 20, 28, 30 lat.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT w rejestrze nr \`(...)\` w Sądzie Rejonowym (\`(...)\`). Spółdzielnia Mieszkaniowa jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności gospodarczej w zakresie usług najmu, dzierżawy oraz prowadzonych inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego oraz działalności związanej z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi, która to działalność jest zwolniona z podatku VAT.

Lokale mieszkalne opisane we wniosku nie są zaliczane do środków trwałych. W stosunku do części z tych lokali w akcie notarialnym ustanowiono odrębną własność lokalu na rzecz spółdzielni, która po zapłacie całej ceny zostanie przeniesiona na nabywcę, a w stosunku do niektórych takie ustanowienie nie nastąpiło i nastąpi dopiero po spłacie całości ceny sprzedaży. Część z ww. lokali nie jest więc w ogóle wyodrębniona w sensie prawnym. Tym samym nie może stanowić środka trwałego spółdzielni i nie można mówić o zmianie przeznaczenia lokalu, który nie istnieje w sensie prawnym.

Decyzję o tym, że lokale mieszkalne będą sprzedawane w systemie ratalnym podjął zarząd spółdzielni, w oparciu o zatwierdzony przez radę nadzorczą regulamin sprzedaży mieszkań.

13 mieszkań zostało sprzedanych jeszcze w czasie trwania budowy. Ich cena była rozłożona na kilka rat obejmujących cały okres trwania budowy. 7 pozostałych mieszkań zostało sprzedanych już po zakończeniu budowy w systemie wieloletnich rat i z jednoczesnym zawarciem subsydiarnej umowy najmu lokalu na czas spłaty rat na poczet ceny lokalu.

Okres budowy budynku rozpoczął się po uzyskaniu pozwolenia na budowę - decyzja nr 903/2011r. z dnia 28 kwietnia 2011r. a zakończył 30 września 2012 r. W tym okresie spółdzielnia dokonywała odliczenia podatku naliczonego na bieżąco.

Zgodnie z treścią aktów notarialnych umowy przedwstępnej sprzedaży od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nabywca wnosi na rzecz spółdzielni dwa rodzaje opłat:

1.  Ratę na poczet ceny zakupu lokalu
2.  Czynsz najmu, na który składają się koszty utrzymania lokalu i zysk spółdzielni określony jako koszt pieniądza zaangażowanego przez spółdzielnię w celu wybudowania lokalu. Koszt pieniądza określony został jako 3 miesięczna stawka WIBOR obliczona od niespłaconej części ceny lokalu. Taki kształt opłat jest zgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwiec 2001 art. 8a ust. 4b pkt 2.

W okresie przedwstępnej umowy sprzedaży mogą wystąpić zmiany dotyczące zapłaty całej ceny sprzedaży (przeniesienie własności) lub rozwiązanie umowy i rezygnacja z kupna lokalu.

W piśmie 4 grudnia 2014r. Wnioskodawca doprecyzował opis sprawy i wyjaśnił, że:

1.  Akt notarialny dotyczący sprzedaży mieszkania zostanie podpisany po spłacie wszystkich rat więc nawet po 30 latach od momentu podpisania umowy przedwstępnej umowy sprzedaży, która także zawierana jest w formie aktu notarialnego.
2.  Wydanie lokalu nabywcy następuje po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego ale przed podpisaniem notarialnej umowy przeniesienia własności lokalu.
3.  Przed podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego spółdzielnia otrzymuje 20% ceny lokalu w postaci zadatku. Następnie przez cały okres kredytowania czyli przed podpisaniem notarialnej umowy sprzedaży spółdzielnia otrzymuje od nabywcy zaliczki na pozostałe 80% ceny lokalu.
4.  Przedwstępne umowy sprzedaży i związane z nimi umowy najmu umożliwiające zamieszkiwanie w lokalu jeszcze przed przeniesieniem własności zawierane są z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej
5.  Lokale mieszkalne wynajmowane są wyłącznie na cele mieszkalne.
6.  Z umowy najmu lokalu wynika, że lokal wykorzystywany jest przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.
7.  W sytuacji kiedy dojdzie do rozwiązania umowy przedwstępnej spółdzielnia zatrzymuje wpłacony zadatek w wysokości 20% wartości. Pozostałe kwoty rat wpłaconych w formie zaliczek na poczet ceny sprzedaży spółdzielnia zwróci nabywcy po opuszczeniu przez niego lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone jak we wniosku):

4.Czy ustalony przez spółdzielnię czynsz najmu lokalu, składający się z kosztów jego utrzymania i zysku spółdzielni określonego jako 3 miesięczna stawka WIBOR obliczona od niespłaconej części ceny sprzedaży lokalu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zysk spółdzielni skalkulowany w oparciu o stawkę WIBOR jest częścią czynszu najmu lokalu, który nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanego wyżej przepisu sprzedaż energii elektrycznej i cieplnej na gruncie przepisów ustawy zawsze traktowana jest jako dostawa towaru.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenia usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).

W przytoczonych przepisach została zrealizowana zasada powszechności opodatkowania wyrażona w art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE serii L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE. Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów. To pozwala stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2013r. - podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. W przypadku, gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku.

Stosownie do obowiązującego od 1 stycznia 2014 r. art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jako czynności opodatkowanych stawką obniżoną lub zwolnionych od podatku jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkalne, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Spółdzielnia realizuje przedmiot swojej działalności poprzez: budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności oraz w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tym budynku lokali oraz zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej własność oraz własność członków, nabytą od spółdzielni w trybie przepisów ustawy o spółdzielniach, jak też niestanowiących jej mienia lub mienia jej członków na podstawie zawartych umów z właścicielami nieruchomości.

Spółdzielnia realizuje swoje cele i statutowe między innymi poprzez budowanie lokali mieszkalnych w celu sprzedaży z zyskiem na zasadzie deweloperskiej. Aby ułatwić klientom zakup lokali mieszkalnych spółdzielnia wprowadziła do swojej oferty możliwość sprzedaży lokali na raty z jednoczesnym zawarciem umowy najmu tego lokalu.

Oferta sprzedaży lokalu wraz umową najmu polega na podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu wraz z umową najmu, podlega na podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego z rozłożeniem ceny nabycia lokalu na raty. Jednocześnie z przedwstępną umową sprzedaży lokalu strony zawierają umowę najmu tego lokalu, na czas trwania przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu t.j. do dokonania zapłaty całej ceny sprzedaży lokalu.

Czynsz najmu, na który składają się koszty utrzymania lokalu i zysk spółdzielni określony jako koszt pieniądza zaangażowanego przez spółdzielnię w celu wybudowania lokalu. Koszt pieniądza określony został jako 3 miesięczna stawka WIBOR obliczona od niespłaconej części ceny lokalu. Wnioskodawca wyjaśnił, że lokale mieszkalne wynajmowane są wyłącznie na cele mieszkalne.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Należy zaznaczyć, że strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe koszty, ponieważ zapłata dla podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych). Zaznaczyć należy, że strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Zgodnie z art. 8a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2014r., poz.150) właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

W ust. 4b ww. artykułu wskazano, że podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

1.zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

1.  1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
2.  10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

\-aż do ich pełnego zwrotu;

2.godziwy zysk.

Pojedyncza usługa traktowana jest jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe, w tym np. zysk Spółdzielni stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia.

Tym samym wszelkie ponoszone przez wynajmującego wydatki związane ze świadczoną usługą najmu powinny być uwzględnione przy kalkulacji ceny tej usługi, gdyż stanowią wraz z czynszem zapłatę w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu na rzecz najemcy. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu.

Zgodnie bowiem z wolą ustawodawcy, kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Pojęcie kwoty należnej z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy 2006/112/WE, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, cła, opłaty i inne należności z wyłączeniem podatku VAT. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy 2006/112/WE, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca lub usługodawca obciąża nabywcę lub usługobiorcę. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy. Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Zatem skoro świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu lokali o charakterze mieszkalnym korzysta ze zwolnienia od podatku VAT – w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – to tym samym zysk Spółdzielni winien zostać włączony do podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego i również podlegać zwolnieniu od podatku.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy zakreślone pytanie nr 4 jest nieprawidłowe. Nieprawidłowość tego stanowiska wynika z faktu, że Wnioskodawca wywiódł wniosek, że zysk spółdzielni skalkulowany w oparciu o stawkę WIBOR jest częścią czynszu najmu lokalu, który nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe twierdzenie jest nieprawidłowe, bowiem usługa najmu lokalu wykorzystywanego na cele mieszkaniowe podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Natomiast ocena stanowiska Wnioskodawcy dotycząca zagadnień objętych pozostałymi pytaniami będzie przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków,, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.