Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB1.4511.1114.2016.1.MJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-15
Teza: w zakresie przychodów z tytułu najmu
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2016 r. (data wpływu 14 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, współwłaścicielem lokalu mieszkalnego. Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Lokal został wynajęty osobie fizycznej, z przeznaczeniem na cele mieszkalne, w formie najmu okazjonalnego.

W umowie najmu przewidziano, następujące rozliczenie z najemcą:

1.  Czynsz najmu strony ustalają na kwotę 1912,00 (jeden tysiąc dziewięćset dwanaście 00/100) złotych miesięcznie.
2.  Najemca ponosi dodatkowo następujące miesięczne koszty związane z używaniem lokalu:
    1.  czynsz należny Spółdzielni administrującej lokalem w wysokości 455,00 (czterysta pięćdziesiąt pięć) złotych miesięcznie,
    2.  zaliczki związane ze zużyciem energii w wysokości 105 (sto pięć) złotych miesięcznie,
    3.  zaliczki związane ze zużyciem gazu w wysokości 28 (dwadzieścia osiem) złotych miesięcznie.

Dodatkowe miesięczne koszty, o których mowa w pkt 2 lit. a-c powyżej, swoją wysokością odpowiadają rzeczywistym kosztom ponoszonym z tych tytułów przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca umówił się z najemcą w ten sposób, że dodatkowe miesięczne koszty, będą przez najemcę doliczane do kwoty czynszu najmu i razem z nim przekazywane jednym przelewem na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Wnioskodawca otrzymane od najemcy dodatkowe miesięczne koszty, będzie przekazywać na właściwe rachunki należące do dostawców tych usług. W związku z tym, po stronie Wnioskodawcy nie powstanie żadne przysporzenie majątkowe, związane z wpłatą przez Najemcę miesięcznych kosztów dodatkowych. Przyjęte rozwiązanie polegające na przekazywaniu przez najemcę dodatkowych miesięcznych kosztów na rachunek Wnioskodawcy, a nie bezpośrednio na rachunki dostawców tych usług, jest uzasadnione z racjonalnego punktu widzenia zarówno najemcy jak i Wnioskodawcy, Najemca nie jest zobowiązany do pamiętania o uiszczaniu dodatkowych miesięcznych kosztów na rzecz różnych dostawców, co niewątpliwie stanowi dla niego duże uproszczenie formalności związanych z wynajmowanym lokalem. Wnioskodawca zaś, przekazując otrzymane dodatkowe miesięczne koszty na rachunki właściwych dostawców uzyskuje pewność, że na jego kontach prowadzonych przez tych dostawców nie powstaną żadne zaległości mogące skutkować jego odpowiedzialnością cywilnoprawną. Ponadto, taka konstrukcja wyklucza także możliwość powstania wątpliwości co do prawidłowego zaksięgowania dodatkowych miesięcznych kosztów przez ich odbiorców, z uwagi na rozbieżność pomiędzy danymi wpłacającego (najemca) a danymi zapisanymi na koncie odbiorcy (Wnioskodawca).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ryczałtowa opłata z tytułu miesięcznych kosztów dodatkowych, do ponoszenia których zobowiązany jest najemca, płatna równolegle z czynszem najmu, stanowi dla Wnioskodawcy przychód z tytułu najmu w rozumieniu art. 6 ust. la ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 ze zm.).

Zdaniem Wnioskodawcy zapłata przez najemcę na rzecz Wnioskodawcy miesięcznych kosztów dodatkowych, która następuje równolegle z zapłatą czynszu najmu, nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu z tytułu najmu.

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu Cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stosownie zaś do art. 6 ust. 1 a tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przywołanych przepisów wynika, że źródłem przychodów z najmu jest zawarta przez strony umowa najmu. Określona w tej umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, które są ponoszone przez najemcę, nie stanowią przychodu dla wynajmującego, o ile umowa wyraźnie stanowi, że obciążają one najemcę. Przy tak skonstruowanej zasadzie ponoszenia kosztów dodatkowych, Wnioskodawca jest jedynie pośrednikiem w ich uiszczaniu, a faktycznym zobowiązanym do ich poniesienia pozostaje najemca. Koszty dodatkowe ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Reasumując, koszty dodatkowe (czynsz należny Spółdzielni za administrowanie lokalem oraz zaliczki związane ze zużyciem energii i gazu), pomimo to, że są płatne łącznie z czynszem najmu, nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu z najmu w rozumieniu art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane m. in, w interpretacjach:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, sygn. ITPB1/415-819/13/IG, z uzasadnienia której wynika, że: „jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat za media, tj. zużycie gazu, wody zimnej i cieplej, wywóz nieczystości itp., do opłacania których zobowiązani są zgodnie z zawartymi umowami najmu najemcy, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy”,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. ILPB1/415-377/13-3/TW, z której wynika, że: „przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy należności z tytułu opłat eksploatacyjnych nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”,

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, sygn. IBPBII/2/415-69/13/MZa, z której wynika, że: „należności z tytułu opłat eksploatacyjnych należnych spółdzielni mieszkaniowej (opłatę za wywóz nieczystości oraz opłatę na fundusz remontowy) oraz opłat za wodę przekazywanych do administratora, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wnioskodawczyni”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W celu określenia wysokości przychodu z tytułu najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy brać pod uwagę treść art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. la ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. la ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. la ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do zapłaty czynszu administracyjnego, płatnego na rzecz Spółdzielni administrującej lokalem oraz do ponoszenia opłat licznikowych, które są płatne wynajmującemu, a następnie przekazywane dostawcom odpowiednich usług.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat licznikowych (należnych usługodawcom) oraz opłat za czynsz administracyjny (płatny na rzecz Spółdzielni administrującej lokalem), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania opłat licznikowych oraz czynszu administracyjnego Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym ww. opłaty nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Końcowo - odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące. Nie wywołują one zatem żadnych skutków prawnych w odniesieniu do innych podatników.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.