Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-919/14/ASz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-11-17
Teza: zwolnienie z podatku sprzedaży nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz opodatkowanie sprzedaży niedokończonej budowy hali magazynowo-biurowej wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod tą halą
Słowa kluczowe: budynek; grunty; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 31 lipca 2014 r. (data wpływu 6 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym pismem z 4 listopada 2014 r. (data wpływu 7 listopada 2014 r.) oraz pismem z 13 listopada 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku sprzedaży nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz opodatkowania sprzedaży niedokończonej budowy hali magazynowo-biurowej wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod tą halą – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku sprzedaży nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu oraz opodatkowania sprzedaży niedokończonej budowy hali magazynowo-biurowej wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod tą halą

Wniosek został uzupełniony pismem z 4 listopada 2014 r. (data wpływu 7 listopada 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z 28 października 2014 r. znak: IBPP3/443-919/14/ASz oraz pismem z 13 listopada 2014 r..

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Firma s.j. (Wnioskodawca) jest zarejestrowanym i czynnym płatnikiem podatku VAT, posługująca się nadanym przez Urząd Skarbowy w C. NIP. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budowlami i budynkami trwale związanymi z gruntem firmie, która jest również zarejestrowanym i czynnym płatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość składa się 3 działek geodezyjnych o nr X, Y,. Z obręb W miasto T., które stanowią jednolity kompleks. Działki są własnością Skarbu Państwa a Wnioskodawca jest ich użytkownikiem wieczystym. Wnioskodawca nabył wieczyste użytkowanie wraz z budynkami i budowlami w 2005 r. od syndyka masy upadłościowej Zakładów „T.”. W ramach tej transakcji nabyto budynek młyna (symbol PKOB 1251) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem młyna opodatkowany podatkiem VAT w wysokości 22% natomiast nabycie pozostałych budynków i budowli oraz prawo wieczystego użytkowania pozostałego gruntu zwolniono z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku VAT. W skład tych nabytych budynków i budowli wchodzą:

*   budynek produkcyjny i podstacji gazów (symbol PKOB 1251) usytuowany na działkach nr Y i Z,
*   budynek wagi samochodowej (symbol PKOB 1251) usytuowany na działce nr Z,
*   urządzenie (budowla) – zbiornik żelbetowy z zadaszeniem (symbol PKOB 2420) na działce nr X,
*   urządzenie (budowla) – plac przy zakładzie A (symbol PKOB 2420) na działkach nr X, Y, Z
*   urządzenie (budowla) – plac przy wadze wozowej (symbol PKOB 2420) na działce nr Z.

Ponadto Wnioskodawca w 2006 r. rozpoczął budowę (inwestycja) hali magazynowo-biurowej (symbol PKOB 1251) na działce nr Z, która jest w trakcie realizacji, jednakże przed sprzedażą nie zostanie ukończona i oddana do użytkowania. Wnioskodawca odliczał podatek VAT od wydatków ponoszonych w trakcie realizacji inwestycji.

Wnioskodawca nie ulepszał nabytych budynków w kwocie wyższej niż 30% wartości początkowej a jedynie naprawy konserwacyjne, których koszt był minimalny. Na budowle nie poniesiono żadnych nakładów na ich ulepszane lub konserwację.

Żadne budynki ani budowle nie były, nie są i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy itd.

W piśmie z 4 listopada 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że majątek przewidziany do sprzedaży (prawo wieczystego użytkowania gruntu, budynki i budowle trwale związane z tym gruntem) nie jest przedsiębiorstwem w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego ani nie jest zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Nabycie przez Wnioskodawcę w 2005 r. prawa wieczystego użytkowania wraz z budynkami i budowlami nastąpiło w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający (syndyk masy upadłościowej) wystawił stosowną fakturę VAT.

Budynek młyna stoi na działce nr Z. W 2005 r. sprzedający (syndyk) opodatkował podatkiem VAT w wysokości 22% zarówno budynek młyna jak i prawo wieczystego użytkowania gruntu pod tym budynkiem.

Nabywca nie określił jednoznacznie co zamierza zrobić z niedokończoną inwestycją. Możliwe są następujące rozwiązania:

*   kontynuacja budowy w ramach obecnie obowiązującego pozwolenia na budowę,
*   zmiana pozwolenia na budowę i kontynuowanie budowy w ramach nowego pozwolenia na budowę,
*   rozbiórka obecnej konstrukcji hali,
*   brak kontynuacji budowy, z pozostawieniem hali w obecnym stanie.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budowanej hali magazynowo-biurowej na działce nr Z.

W piśmie z 13 listopada 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że niedokończona budowa hali magazynowo-biurowej to wzniesiona na betonowym fundamencie stalowa konstrukcja przykryta ocieplonym dachem stalowym, bez ścian bocznych i wewnętrznych. Powierzchnia zabudowy – 391,11 m2, użytkowa – 354,64 m2, , całkowita – 472,20 m2, , kubatura – 1800 m3, .

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (sformułowane w piśmie z 4 listopada 2014 r.):

Czy sprzedaż niedokończonej budowy hali magazynowo-biurowej wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod tą halą powinna być opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%?

Czy sprzedaż pozostałego prawa wieczystego użytkowania działek nr X, Y. Z wraz z pozostałymi budynkami i budowlami trwale związanymi z gruntem tych działek powinna być zwolniona z podatku VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy, sprzedaż budynków i budowli nabytych w 2005 r. wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu powinna być zwolniona z podatku VAT. Jedynie sprzedaż niedokończonej budowy hali magazynowo-biurowej na działce nr Z wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod tą halą powinna być opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Punkty 6 oraz 7 zostały dodane do przytoczonego przepisu ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1320) i obowiązują od 1 grudnia 2008 r. Należy jednak zaznaczyć, że wspomniana zmiana miała charakter wyłącznie techniczny potwierdzający dotychczas stosowaną praktykę.

W poprzednim stanie prawnym Naczelny Sąd Administracyjny, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel, a także uwzględniając fakt, że definicja towaru zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy obejmuje grunty, opowiedział się za stanowiskiem, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów (uchwała z dnia 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j Dz.U. z 2014 r., poz. 121), użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 K.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy (art. 41-85). Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższego przepisu wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, od dnia 1 stycznia 2014 r., rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wynika z niego, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury;

2.budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a.budynek mieszkalny jednorodzinny – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

3.budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Ustawa o podatku od towarów i usług, przez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych stanowi, że przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Zaś budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje, działy i grupy w PKOB w dziale 12 mieszczą się budynki niemieszkalne. Grupa 122 Budynki biurowe, grupa 124 - Budynki transportu i łączności. Dział 21 PKOB obejmuje m.in. grupy 211 – Autostrady, drogi ekspresowe, ulice i drogi pozostałe. Z kolei dział 22 PKOB obejmuje Rurociągi, linie telekomunikacyjne i elektroenergetyczne. W dziale tym mieszczą się m.in. grupa 222 – Rurociągi sieci rozdzielczej i linie kablowe rozdzielcze. Natomiast dział 24 PKOB obejmuje Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe. W dziale tym mieszczą się m.in. grupa 242 Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, gdzie indziej niesklasyfikowane. Obiekty budowlane niebędące budynkami Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych zalicza do obiektów inżynierii lądowej i wodnej stanowiąc, iż obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane niesklasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp. Pojęcie obiektów inżynierii lądowej i wodnej odpowiada swym zakresem definicji budowli zawartej w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budowlami i budynkami trwale związanymi z gruntem, która składa się 3 działek geodezyjnych o nr X, Y, Z, które stanowią jednolity kompleks. Działki są własnością Skarbu Państwa a Wnioskodawca jest ich użytkownikiem wieczystym. Wnioskodawca nabył wieczyste użytkowanie wraz z budynkami i budowlami w 2005 r.

W ramach tej transakcji nabyto budynek młyna (symbol PKOB 1251) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem młyna opodatkowany podatkiem VAT w wysokości 22% natomiast nabycie pozostałych budynków i budowli oraz prawo wieczystego użytkowania pozostałego gruntu zwolniono z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku VAT. W skład tych nabytych budynków i budowli wchodzą:

*   budynek produkcyjny i podstacji gazów (symbol PKOB 1251) usytuowany na działkach nr Y i Z,
*   budynek wagi samochodowej (symbol PKOB 1251) usytuowany na działce nr Z,
*   urządzenie (budowla) – zbiornik żelbetowy z zadaszeniem (symbol PKOB 2420) na działce nr X,
*   urządzenie (budowla) – plac przy zakładzie A (symbol PKOB 2420) na działkach nr X, Y, Z
*   urządzenie (budowla) – plac przy wadze wozowej (symbol PKOB 2420) na działce nr Z.

Ponadto Wnioskodawca w 2006 r. rozpoczął budowę (inwestycja) hali magazynowo-biurowej (symbol PKOB 1251) na działce nrZ, która jest w trakcie realizacji, jednakże przed sprzedażą nie zostanie ukończona i oddana do użytkowania. Wnioskodawca odliczał podatek VAT od wydatków ponoszonych w trakcie realizacji inwestycji. Wnioskodawca nie ulepszał nabytych budynków w kwocie wyższej niż 30% wartości początkowej a jedynie naprawy konserwacyjne, których koszt był minimalny. Na budowle nie poniesiono żadnych nakładów na ich ulepszane lub konserwację. Żadne budynki ani budowle nie były, nie są i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy itd. Majątek przewidziany do sprzedaży (prawo wieczystego użytkowania gruntu, budynki i budowle trwale związane z tym gruntem) nie jest przedsiębiorstwem w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego ani nie jest zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Nabycie przez Wnioskodawcę w 2005 r. prawa wieczystego użytkowania wraz z budynkami i budowlami nastąpiło w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający (syndyk masy upadłościowej) wystawił stosowną fakturę VAT. Budynek młyna stoi na działce nr 931/12. W 2005 r. sprzedający (syndyk) opodatkował podatkiem VAT w wysokości 22% zarówno budynek młyna jak i prawo wieczystego użytkowania gruntu pod tym budynkiem. Nabywca nie określił jednoznacznie co zamierza zrobić z niedokończoną inwestycją.

Możliwe są następujące rozwiązania:

*   kontynuacja budowy w ramach obecnie obowiązującego pozwolenia na budowę,
*   zmiana pozwolenia na budowę i kontynuowanie budowy w ramach nowego pozwolenia na budowę,
*   rozbiórka obecnej konstrukcji hali,
*   brak kontynuacji budowy, z pozostawieniem hali w obecnym stanie.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budowanej hali magazynowo-biurowej na działce nr Z. Niedokończona budowa hali magazynowo-biurowej to wzniesiona na betonowym fundamencie stalowa konstrukcja przykryta ocieplonym dachem stalowym, bez ścian bocznych i wewnętrznych.

Należy zauważyć, że w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie stawki, bądź zwolnienia nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.

W kontekście powyższego należy wskazać na orzecznictwo Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

W świetle powyższego stawkę podatku (lub zwolnienie) należy określić odrębnie dla każdego budynku, budowli znajdujących się na danej działce, przy czym może wystąpić sytuacja, że sprzedaż działki (prawa wieczystego użytkowania gruntu) będzie w części opodatkowana, a w części zwolniona od podatku w zależności od tego jakie budynki lub budowle znajdują się na danej części gruntu.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że budynki i budowle (budynek produkcyjny i podstacji gazów, budynek wagi samochodowej, zbiornik żelbetowy z zadaszeniem, plac przy zakładzie A, plac przy wadze wozowej, budynek młyna) nabyte w 2005 r., które Wnioskodawca planuje sprzedać, były wcześniej wydane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu i jednocześnie wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na ulepszenie tych budynków i budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie osiągnęły 30% ich wartości początkowej.

Zatem należy stwierdzić, że w tej części planowana dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Ponadto analiza sprawy prowadzi do wniosku, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie minie okres krótszy niż 2 lata.

Tym samym planowana dostawa ww. budynków i budowli nabytych w 2005 r. będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem jak wynika z opisu sprawy, nie wystąpią okoliczności wyłączające zwolnienie, o których mowa w tym przepisie.

W świetle art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, skoro Wnioskodawca dokona dostawy zwolnionej z podatku od towarów i usług budynków i budowli trwale z gruntem związanych, zwolnienie będzie dotyczyć także nieruchomości gruntowej (w tym przypadku prawa wieczystego użytkowania gruntu) przyporządkowanego do ww. budynków i budowli.

Przechodząc do kwestii dotyczącej opodatkowania sprzedaży niedokończonej budowy hali magazynowo-biurowej wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod tą halą, zauważyć należy, że w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 JJ. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej podkreślił, że: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Spółka przedstawiając opis zdarzenia przyszłego w kontekście sprzedaży rozpoczętej w 2006 r. budowy (inwestycji) hali magazynowo-biurowej (PKOB 1251) wskazał, że jest ona w trakcie realizacji i przed sprzedażą nie zostanie zakończona. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budowanej hali magazynowo-biurowej i odliczał podatek VAT od tych wydatków. Nabywca nie określił jednoznacznie, co zamierza zrobić z niedokończoną inwestycją. Wnioskodawca wskazał, że niedokończona budowa hali magazynowo-biurowej to wniesiona na betonowym fundamencie konstrukcja przykryta ocieplanym dachem stalowym, bez ścian bocznych i wewnętrznych.

Tym samym zestawiając powyższy opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi wyżej regulacjami prawnym, należy stwierdzić, że wniesiona na betonowym fundamencie stalowa konstrukcja przykryta ocieplanym dachem i nieposiadająca ścian bocznych w okolicznościach niniejszej sprawy w chwili sprzedaży będzie mogła być uznana za budynek (jego część). Zatem w przypadku dostawy części hali magazynowo-biurowej w postaci zadaszonej konstrukcji stalowej wzniesionej na betonowym fundamencie będziemy mieli do czynienia z dostawą części budynku. Przedstawiony opis prowadzi do wniosku, że stan zaawansowania inwestycji wskazuje, że na moment sprzedaży może powstać wyłącznie budynek przemysłowy – hala magazynowo-biurowa (PKOB 1251). Należy uznać, że w przedmiotowej konkretnej sprawie, „wzniesiona na betonowym fundamencie konstrukcja stalowa przykryta ocieplonym dachem” stanowi dostateczne zaawansowanie robót, aby powstał budynek hali magazynowo-biurowej.

Ponieważ budynek hali magazynowo-biurowej jest budynkiem na określonym etapie budowy i nie został jeszcze oddany do użytkowania (budowa nie zostanie ukończona przed sprzedażą), należy uznać, że jego dostawa będzie dostawą przed pierwszym zasiedleniem, zatem nie będzie objęta zwolnieniem do podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast ze względu na fakt, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy budowie tej hali nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zatem jej planowaną dostawę należy opodatkować według 23% stawki VAT.

Tym samym skoro dostawa ww. hali magazynowo-biurowej będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT stwierdzić należy, że również dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu przyporządkowanego do hali, będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT i w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż budynków i budowli nabytych w 2005 r. wraz z prawiem wieczystego użytkowania gruntu powinna być zwolniona z podatku VAT. Jedynie sprzedaż niedokończonej budowy hali magazynowo-biurowej na działce nr Z wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu pod tą halą powinna być opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%, jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.