Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-528/14/DK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-09-08
Teza: Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku gospodarczego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z art. 43 ust. 7a ustawy
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 20 maja 2014 r. (data wpływu 27 maja 2014 r.), uzupełnionym pismem z 25 sierpnia 2014 r. (data wpływu 26 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 maja 2014 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 25 sierpnia 2014 r. (data wpływu 26 sierpnia 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 14 sierpnia 2014 r. IBPP1/443-528/14/DK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej również – G. S.A. lub Spółka) jest podmiotem, którego jedynym akcjonariuszem jest X. G. S.A. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie szeroko rozumianej turystyki, ze szczególnym uwzględnieniem działalności hotelarskiej. W dniu 8 maja 1996 r., Spółka nabyła od osoby fizycznej prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w Z. przy ul. M., której częścią składową były dwa budynki tj. budynek pensjonatowy oraz budynek gospodarczy. Przedmiotowa sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej również - podatek VAT), ponieważ obowiązujące w dacie tej transakcji przepisy ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 ze zmianami) nie przewidywały objęcia tego rodzaju transakcji podatkiem VAT.

Przedmiotowe budynki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy w lipcu 1997 r. tj. po dokonaniu nakładów, które umożliwiły wykorzystywanie tych budynków w prowadzonej przez G. S.A. działalności gospodarczej. W szczególności w wyniku dokonanych nakładów budynek pensjonatu, któremu została nadana nazwa Pensjonat L., był od lipca 1997 r. wykorzystywany przez Spółkę jako obiekt hotelowy. Zatem od lipca 1997 r. Pensjonat L. był wykorzystywany przez G. S.A. do realizacji czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zaznaczyć należy, iż nakłady dokonane przez Wnioskodawcę na opisane powyżej budynki, w okresie 1997-2014 r., przekraczały 30% ich wartości początkowej. Obecnie G. S.A. zamierza sprzedać tę nieruchomość zabudowaną wspomnianymi budynkami, w tym budynkiem Pensjonatu L. na rzecz kontrahenta zewnętrznego.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca podaje, że:

1.Wnioskodawca jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem w zakresie podatku od towarów i usług (dalej również - podatek VAT) od dnia 5 stycznia 1994 r.

2.Sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku o udzielenie interpretacji podatkowej (dalej również - wniosek), dokonana w dniu 8 maja 1996 r., nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie była to również transakcja korzystająca ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość została bowiem nabyta od osób fizycznych, które nie działały w tej transakcji w charakterze podatników podatku VAT.

3.Dostawa przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie została udokumentowana fakturą VAT, ponieważ została ona nabyta od osób fizycznych, które nie działały w tej transakcji w charakterze podatników podatku VAT.

4.Przedmiotowa nieruchomość jest położona w Z. i składa się z dwóch działek geodezyjnych tj. z działki nr 612 o powierzchni 1079 m. kw., objętej księgą wieczystą KW nr 0. oraz z działki nr 721 o powierzchni 557 m. kw., objętej księgą wieczystą KW nr 0. Obie te księgi wieczyste są prowadzone przez Sąd Rejonowy w Z. Działka nr 612 jest zabudowana budynkiem pensjonatu L. - wolnostojącym, dwukondygnacyjnym z poddaszem użytkowym. Budynek ten jest w całości podpiwniczony i wykonany w technologii drewnianej w stylu regionalnym. Z kolei działka nr 721 jest zabudowana budynkiem gospodarczo - garażowym o powierzchni zabudowy 160 m. kw., wolnostojącym, jednokondygnacyjnym i murowanym. Teren tego kompleksu działek jest ogrodzony, a wjazd na teren tego kompleksu możliwy jest poprzez bramę wjazdową usytuowaną od strony ulicy M. Obie działki posiadają dostęp do podstawowych sieci uzbrojenia terenu tj. sieci elektroenergetycznej, wodnej i kanalizacyjnej.

5.W momencie sprzedaży obie przedmiotowe działki były, zgodnie z ówczesnym planem miejscowym, przeznaczone na cele działalności hotelarskiej. Zaznaczyć należy, iż zgodnie z obecnie obowiązującym planem miejscowym w na terenie Miasta Z., zatwierdzonym uchwałą nr 0. Rady Miasta Z. z dnia 31 marca 2011 r., w sprawie „Miejscowego planu zagospodarowania…” tereny, na których położone są przedmiotowe działki także zostały m.in. przeznaczone na usługi hotelarskie.

6.Obiekty budowlane znajdujące się na przedmiotowych działkach stanowią budynki i budowle w rozumieniu prawa budowlanego. Z uwagi na czas wybudowania tych obiektów Wnioskodawca nie jest w stanie ich zakwalifikować według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) przedmiotowe obiekty zostały zakwalifikowane pod numerem 153. Oba te obiekty są trwale związane z gruntem. Budynek pensjonatu L. został wybudowany w 1930 r. Natomiast budynek gospodarczo - garażowy został oddany do użytku w 1970 r.

7.Jak już wskazano we wniosku nabycie tych działek przez G. SA, w 1996 r. nie może być uznane za „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT, ponieważ nabycie to nie stanowiło oddania ich Wnioskodawcy do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Działki te zostały bowiem nabyte od osób fizycznych, które nie występowały w charakterze podatników podatku VAT, w związku z czym sama ta transakcja nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. „Pierwsze zasiedlenie” nastąpi dopiero przy zbyciu tej nieruchomości przez Spółkę na rzecz kontrahenta zewnętrznego. Dlatego też w przypadku tych działek nie można mówić, że nastąpiło w odniesieniu do nich „pierwsze zasiedlenie”.

8.Zarówno w stosunku do jednego obiektu jak i w stosunku do drugiego o obiektu, które znajdują się na przedmiotowych działkach, Wnioskodawca poniósł wydatki na ich ulepszenie w wysokości wyższej niż 30% ich wartości początkowej oraz przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od tych wydatków.

Wydatki na ulepszenie tych obiektów przekraczające 30% ich wartości początkowej zostały poniesione przez G. SA już w 1997 r. W późniejszym czasie Wnioskodawca również ponosił tego rodzaju wydatki. W szczególności w 2010 r. poniósł duże wydatki na remont budynku pensjonatu (ponad 250 000 zł).

9.Na pytanie tut. organu: „W związku z tym, że nakłady związane z ww. nieruchomością były dokonywane w latach 1997 – 2014, należy wskazać kiedy wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, liczone dla każdego z tych obiektów oddzielnie, przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z nich?

Wnioskodawca określając moment w którym wartość ponoszonych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym liczona dla każdego obiektu oddzielnie przekroczyła 30% jego wartości początkowej, powinien również wskazać czy i kiedy kolejne wydatki ponoszone na ulepszenie poszczególnych obiektów, przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z nich?” Wnioskodawca odpowiedział, że wydatki poniesione przez Wnioskodawcę, liczone na każdy z tych obiektów oddzielnie, przekroczyły 30% ich wartości początkowej już w 1997 r.

10.Oba budynki były wykorzystywane przez G. SA. do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, w stanie ulepszonym, od lipca 1997 r. Były one wykorzystywane do prowadzenia działalności hotelarskiej (pensjonatowej), co oczywiście stanowiło dla Wnioskodawcy źródło przychodów, z zastrzeżeniem informacji wskazanych poniżej.

11.W budynku pensjonatu L. była prowadzona przez Wnioskodawcę działalność hotelarska (pensjonatowa). Budynek gospodarczo - garażowy był związany z prowadzeniem tej działalności. Znajdował się w nim m.in. magazyn oraz garaż na pojazdy dla obsługi pensjonatu. Te obiekty nie były przedmiotem umów najmu, czy dzierżawy. Nie był też wykorzystywane dla celów mieszkalnych. Te obiekty były wykorzystywane wyłącznie na cele prowadzonej przez G. S.A. działalności hotelarskiej (pensjonatowej), z tym, że z uwagi na stan techniczny, od 2003 r. budynek gospodarczo - garażowy nie był już wykorzystywany do prowadzenia tej działalności. Oznacza to, że tylko w okresie lipiec 1997 r. - grudzień 2002 r., budynek gospodarczo - garażowy był wykorzystywany przez Wnioskodawcę na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością hotelarską (pensjonatową). Był to jednak czas przekraczający okres 5 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zbycie (sprzedaż) przez Wnioskodawcę na rzecz kontrahenta zewnętrznego opisanej powyżej nieruchomości (w szczególności zabudowanej budynkiem Pensjonatu L. jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja zbycia (sprzedaży) przez Wnioskodawcę na rzecz kontrahenta zewnętrznego opisanej powyżej nieruchomości zabudowanej (w szczególności zabudowanej budynkiem Pensjonatu L.) jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, co potwierdza poniższa argumentacja.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT przez „pierwsze zasiedlenie” - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 ustawy o podatku VAT, zwalnia się od podatku:

10.dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a.dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 7a tej ustawy: „Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat”.

Z uwagi na fakt, iż nabycie tej zabudowanej nieruchomości przez Wnioskodawcę miało miejsce w 1996 r., transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym nabycie tej nieruchomości przez G. S.A. - w 1996 r. nie może być uznane za „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT. „Pierwsze zasiedlenie” nastąpi dopiero przy zbyciu tej nieruchomości przez Spółkę na rzecz kontrahenta zewnętrznego. Dlatego też, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż tej nieruchomości nie jest objęta zwolnieniem z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT.

Jednak taka transakcja będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy o podatku VAT. Wnioskodawca poniósł wprawdzie nakłady na budynek stanowiący Pensjonat L. i budynek gospodarczy, które przekraczały 30% ich wartości początkowej, ale jednocześnie Wnioskodawca prowadził w tych budynkach, po dokonaniu przedmiotowych nakładów, działalność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT przez okres znacznie przekraczający okres 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytań Wnioskodawcy, tut. organ udzielił na nie odpowiedzi w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m. in. w art. 43 ustawy o VAT.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z ustawowej definicji „pierwszego zasiedlenia” wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć:

*   oddanie do użytkowania,
*   w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
*   pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej.

Niewątpliwie przez czynności podlegające opodatkowaniu należy rozumieć nie tylko dostawę, ale również najem, dzierżawę, leasing lub podobne czynności (umowy), które w rozumieniu przepisów ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług. Z kolei pod pojęciem oddania do użytkowania należy rozumieć przekazanie budynków, budowli lub ich części ich nabywcy lub użytkownikowi do korzystania w sposób zgodny z zakresem przekazanych do nich praw. Nabywca, na rzecz którego przeniesiono prawo do rozporządzania nieruchomością jak właściciel może w sposób dowolny dysponować tą nieruchomością, tj. może ją sprzedać, używać na własne potrzeby lub przekazać do użytkowania np. na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

Podkreślić przy tym należy, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt, a następnie obiekt ten po wybudowaniu zostanie oddany do użytkowania na własne potrzeby tego podatnika (i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych) nie oznacza to, że obiekt taki został zasiedlony. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Innymi słowy, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika, które następuje jednak w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a, warunku o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki budowle lub ich części.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (spółka akcyjna) jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem w zakresie podatku od towarów i usług od dnia 5 stycznia 1994 r.

Wnioskodawca jako podmiot, którego jedynym akcjonariuszem jest X., prowadzi działalność gospodarczą w zakresie szeroko rozumianej turystyki, ze szczególnym uwzględnieniem działalności hotelarskiej.

W dniu 8 maja 1996 r., spółka nabyła od osoby fizycznej prawo własności nieruchomości gruntowej, której częścią składową były dwa budynki tj. budynek pensjonatowy oraz budynek gospodarczy.

Sprzedaż ww. nieruchomości, dokonana w dniu 8 maja 1996 r., nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie była to również transakcja korzystająca ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Przedmiotowa nieruchomość została bowiem nabyta od osób fizycznych, które nie działały w tej transakcji w charakterze podatników podatku VAT.

Przedmiotowe budynki zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy w lipcu 1997 r. tj. po dokonaniu nakładów, które umożliwiły wykorzystywanie tych budynków w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch działek geodezyjnych tj. z działki nr 612 o powierzchni 1079 m. kw. oraz z działki nr 721 o powierzchni 557 m. kw.

Działka nr 612 jest zabudowana budynkiem pensjonatu - wolnostojącym, dwukondygnacyjnym z poddaszem użytkowym. Budynek ten jest w całości podpiwniczony i wykonany w technologii drewnianej w stylu regionalnym.

Z kolei działka nr 721 jest zabudowana budynkiem gospodarczo - garażowym o powierzchni zabudowy 160 m. kw., wolnostojącym, jednokondygnacyjnym i murowanym.

Obiekty budowlane znajdujące się na przedmiotowych działkach stanowią budynki i budowle w rozumieniu prawa budowlanego. Oba te obiekty są trwale związane z gruntem. Budynek pensjonatu został wybudowany w 1930 r., natomiast budynek gospodarczo - garażowy został oddany do użytku w 1970 r.

Nakłady dokonane przez Wnioskodawcę na opisane powyżej budynki, w okresie 1997-2014 r., przekraczały 30% ich wartości początkowej.

W stosunku do tych obiektów, Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie w wysokości wyższej niż 30% ich wartości początkowej oraz przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od tych wydatków. Wydatki na ulepszenie tych obiektów przekraczające 30% ich wartości początkowej zostały poniesione przez Wnioskodawcę już w 1997 r. W późniejszym czasie Wnioskodawca również ponosił tego rodzaju wydatki. W szczególności w 2010 r. poniósł duże wydatki na remont budynku pensjonatu (ponad 250 000 zł).

Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę, liczone na każdy z tych obiektów oddzielnie, przekroczyły 30% ich wartości początkowej już w 1997 r.

Od lipca 1997 r., oba budynki w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do realizacji czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W budynku pensjonatu była prowadzona przez Wnioskodawcę działalność hotelarska (pensjonatowa). Budynek gospodarczo - garażowy był związany z prowadzeniem tej działalności. Znajdował się w nim m. in. magazyn oraz garaż na pojazdy dla obsługi pensjonatu. Te obiekty nie były przedmiotem umów najmu, czy dzierżawy. Nie były też wykorzystywane dla celów mieszkalnych.

Z uwagi na stan techniczny, od 2003 r. budynek gospodarczo - garażowy nie był już wykorzystywany do prowadzenia tej działalności. Oznacza to, że tylko w okresie lipiec 1997 r. - grudzień 2002 r., budynek gospodarczo - garażowy był wykorzystywany przez Wnioskodawcę na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością hotelarską (pensjonatową).

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać tę nieruchomość zabudowaną ww. budynkami, na rzecz kontrahenta zewnętrznego.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia przyszłego oraz przedstawione przepisy prawa, w celu ustalenia czy dostawa budynku pensjonatu oraz budynku gospodarczego może korzystać ze zwolnienia, koniecznym jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Odnosząc przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego do powołanych w sprawie przepisów prawa należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż zarówno budynku pensjonatu jak i budynku gospodarczego, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ z uwagi na treść przepisu art. 2 pkt 14 ustawy, sprzedaż dokonana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca po nabyciu budynku pensjonatu i budynku gospodarczego poniósł bowiem nakłady na ich ulepszenie, przekraczające 30% wartości początkowej każdego z nich i po ich zakończeniu żaden z budynków nie był wydany w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W takim jednak przypadku należy mieć na uwadze powołany art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nie można również pominąć art. 43 ust. 7a ww. ustawy, zgodnie z którym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z wniosku wynika, że przy nabyciu budynku pensjonatu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycia dokonano od osób fizycznych, które nie działały w tej transakcji w charakterze podatników podatku VAT. W 1997 r. Wnioskodawca poniósł natomiast wydatki na ulepszenie budynku pensjonatu przekraczające 30% jego wartości początkowej i w związku z tymi wydatkami korzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednak budynek ten w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych (działalność hotelarska) przez okres dłuższy niż 5 lat.

Zatem z uwagi na powyższe można stwierdzić, że zostały spełnione warunki umożliwiające zwolnienie od podatku VAT dostawy ww. budynku pensjonatu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z ust. 7a tego przepisu.

Również przy nabyciu budynku gospodarczego Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycia dokonano od osób fizycznych, które nie działały w tej transakcji w charakterze podatników podatku VAT. W 1997 r., Wnioskodawca poniósł natomiast wydatki na ulepszenie budynku gospodarczegow wysokości wyższej niż 30% jego wartości początkowej oraz przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od tych wydatków.

Budynek gospodarczy był jednak w stanie ulepszonym wykorzystywany do prowadzenia działalności hotelarskiej (opodatkowanej) w okresie od lipca 1997 r. do grudnia 2002 r., a więc przez co najmniej 5 lat.

Zatem również w stosunku do budynku gospodarczego zostały spełnione warunki umożliwiające zwolnienie od podatku VAT dostawy tego budynku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z ust. 7a tego przepisu.

W tym miejscu należy jednak zauważyć, że w sytuacji gdy podatnik dokonał kilkakrotnie ulepszeń obiektu, upływ 5-letniego okresu użytkowania obiektu w ulepszonym stanie, powinien liczyć się od ostatniego ulepszenia, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej obiektu.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma bowiem zastosowanie, jeżeli w stosunku do obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, a wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej („ostatniej”), lub gdy od ponoszonych nakładów (ulepszeń) podatnik nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli ulepszenia, od których przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przekroczyły 30% wartości początkowej budynku (budowli lub ich części), zwolnienie ma zastosowanie, o ile po ich dokonaniu obiekt był wykorzystywany do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Intencją ustawodawcy było bowiem objęcie okresu użytkowania liczonego od ostatniego ulepszenia przewyższającego 30% wartości początkowej, na co wskazuje treść art. 43 ust. 7a

cyt. przepisu „budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika (…)”, rozumiejąc przez to czas liczony od ostatniego ulepszenia przewyższającego 30% wartości początkowej. Zatem, w odniesieniu do budynków/budowli, w stosunku co do których podatnik ponosił wydatki przewyższające 30% ich wartości początkowej, okres 5 lat, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ustawy należy liczyć od chwili poniesienia ostatnich nakładów przewyższających 30% ich wartości początkowej, przy czym wspomniany przepis będzie miał zastosowanie pod warunkiem, że przedmiotowe nieruchomości po ich ulepszeniu były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nakłady dokonane przez Wnioskodawcę na opisane budynki w okresie 1997-2014 przekraczały 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, w wezwaniu z dnia 14 sierpnia 2014 r. (pyt. nr 12), tut. organ zadał pytanie: „W związku z tym, że nakłady związane z ww. nieruchomością były dokonywane w latach 1997 – 2014, należy wskazać kiedy wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, liczone dla każdego z tych obiektów oddzielnie, przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z nich?”

Jednocześnie tut. organ wyjaśnił Wnioskodawcy w tym pytaniu, że „Wnioskodawca określając moment w którym wartość ponoszonych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym liczona dla każdego obiektu oddzielnie przekroczyła 30% jego wartości początkowej, powinien również wskazać czy i kiedy kolejne wydatki ponoszone na ulepszenie poszczególnych obiektów, przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z nich?”

Na tak postawione pytanie Wnioskodawca odpowiedział, że wydatki poniesione przez Wnioskodawcę, liczone na każdy z tych obiektów oddzielnie, przekroczyły 30% ich wartości początkowej już w 1997r.”

W związku z powyższym tut. organ przyjął, że w przedmiotowej sprawie ostatnie ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, od którego należy liczyć pięcioletni okres o którym mowa w art. 43 ust. 7a ustawy o VAT zostało dokonane przez Wnioskodawcę w 1997 r. i ulepszenia dokonywane przez Wnioskodawcę po 1997 r. nie spowodowały kolejnego przekroczenia 30% zaktualizowanej wartości początkowej budynku.

Podsumowując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku pensjonatu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z art. 43 ust. 7a ustawy, o ile ulepszenia dokonane przez Wnioskodawcę po 1997 r. nie przekroczyły 30% zaktualizowanej wartości początkowej budynku pensjonatu, a co za tym idzie przedmiotowy budynek był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat, liczony od ostatniego ulepszenia, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej obiektu, oraz w stosunku do którego Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Również planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku gospodarczego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w związku z art. 43 ust. 7a ustawy, o ile ulepszenia dokonane przez Wnioskodawcę po 1997 r. nie przekroczyły 30% zaktualizowanej wartości początkowej budynku gospodarczego, a co za tym idzie przedmiotowy budynek był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat, liczony od ostatniego ulepszenia, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej obiektu, w stosunku do którego Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeśli chodzi natomiast o dostawę działki gruntu nr 612 na której posadowiony jest budynek pensjonatu, to stwierdzić należy, że skoro dostawa budynku korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 7a tej ustawy również dostawa działki nr 612 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Ponadto ponieważ dostawa budynku gospodarczego posadowionego na działce nr 721 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa działki nr 721 na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 7a tej ustawy będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, iż transakcja będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy o podatku VAT uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć należy, iż w uzupełnieniu wniosku z dnia 25 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowy teren kompleksu działek jest ogrodzony, natomiast w odpowiedzi na wezwanie tut. organu odnośnie wskazania które budynki i budowle znajdują się na której działce oraz jakie są symbole PKOB budynków i budowli, Wnioskodawca nie wymienił ogrodzenia jako budynku lub budowli.

W związku z powyższym tut. organ przyjął, iż ogrodzenie nie stanowi budynku ani budowli i nie ma wpływu na opodatkowanie dostawy przedmiotowej nieruchomości.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego (w szczególności gdyby ogrodzenie stanowiło budynek lub budowlę wg PKOB oraz w sytuacji, gdyby po dokonanym w 2007 r. ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej każdego z budynków Wnioskodawca poniósł kolejne wydatki, których wartość przekroczyłaby 30% zaktualizowanej wartości początkowej któregoś lub każdego z budynków, w stosunku do których Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego), bądź zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w X. po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.