Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.723.2021.5.AKR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-25
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

st1\\:\*{behavior:url(#ieooui) } /\* Style Definitions \*/ table.MsoNormalTable {mso-style-name:Standardowy; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Cambria","serif";}

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 lipca 2021 r. (data wpływu 16 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 października 2021 r. (data wpływu 11 października 2021 r.) oraz pismem z dnia 20 października 2021 r. (data wpływu 20 października 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 16 lipca 2021 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 12 października 2021 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.723.2021.2.AKR, 0111-KDIB3-3.4012.388.2021.4.MPU, wezwano Wnioskodawcę na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 12 października 2021 r. i doręczono w dniu 13 października 2021 r. W dniu 20 października 2021 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku.

**We wniosku** **przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe****:**

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w … (działki rekreacyjnej), która została nabyta przez Wnioskodawcę do Jego majątku odrębnego w dniu 9 lipca 1999 r. (dalej: „Nieruchomość 1”). Ponadto Wnioskodawca jest współwłaścicielem (wraz z małżonką) dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych w …, z których pierwsza została nabyta przez Wnioskodawcę oraz Jego małżonkę (do majątku wspólnego) od osoby fizycznej w dniu 13 lipca 2005 r. (dalej: „Nieruchomość 2”), zaś druga w dniu 14 października 2005 r. (dalej: „Nieruchomość 3”).

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 zwane będą łącznie: „Nieruchomościami”. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i stanowią element Jego majątku prywatnego. Obecnie, w ramach zmiany zasad sprawowania zarządu nad nieruchomościami, Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości do powiązanej z Wnioskodawcą spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. W ramach planowanej transakcji Wnioskodawca nie będzie wykonywał jakichkolwiek aktywnych działań, w tym czynności właściwych dla usług podmiotu zawodowo trudniącego się obrotem nieruchomościami. W szczególności Wnioskodawca nie będzie zamieszczał ogłoszeń w prasie, nie będzie podejmował jakichkolwiek czynności ani angażował dodatkowych środków, zmierzających do ulepszenia, modernizacji lub zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Powyższe wynika po części z faktu, że sprzedaż będzie następowała do podmiotu powiązanego z Wnioskodawcą.

Jednocześnie Wnioskodawca wstrzymał się od następujących działań:

1) nie wykorzystywał Nieruchomości na potrzeby prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej,

2) nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze,

3) przy sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystał z usług pośrednika zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami,

4) nie podejmował żadnych działań marketingowych w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku z 11 października 2021 r. oraz z 20 października 2021 r. wskazano, że Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, jednakże na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie prowadzi osobiście jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Nieruchomość 1 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 9 lipca 1999 r., Rep. A nr \`(...)\`., Nieruchomość 2 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 13 lipca 2005 r., Rep. A \`(...)\`.., Nieruchomość 3 została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 października 2005 r., Rep. A nr \`(...)\`.. Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą …, pod numerem NIP: …, od dnia 18 sierpnia 2016 r. do dnia 24 lutego 2021 r. w zakresie pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70.22.Z). Przez zmianę zasad sprawowania zarządu nad Nieruchomościami Wnioskodawca rozumie przeniesienie własności Nieruchomości, o których mowa we wniosku, z majątku prywatnego Wnioskodawcy do spółki kapitałowej, która w grupie kapitałowej Wnioskodawcy będzie pełnić funkcję podmiotu odpowiedzialnego za ogólny zarząd Nieruchomościami. Wnioskodawca jest wspólnikiem oraz Prezesem Zarządu spółki, która nabędzie Nieruchomość 1 oraz udziały w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie zostanie zrealizowana w ramach działalności gospodarczej, gdyż Wnioskodawca takowej działalności od dnia 24 lutego 2021 r. nie prowadzi. Wnioskodawca dokonał jednej transakcji sprzedaży nieruchomości w 2019 r. w związku ze zmianą miejsca zamieszkania. Planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie miała charakter jednorazowy. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości. Nieruchomość 1 była wykorzystywana w celach rekreacyjnych w okresach letnich (wakacyjnych). Nieruchomości 2 i 3 miały przeznaczenie na cele mieszkaniowe, ale nie były w ogóle wykorzystywane. Ani Wnioskodawca ani Jego małżonka nie udostępniali Nieruchomości innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania** (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy przychody Wnioskodawcy ze sprzedaży Nieruchomości 1 (stanowiącej własność Wnioskodawcy) oraz przychody ze sprzedaży Nieruchomości 2 i 3 (stanowiących współwłasność Wnioskodawcy) będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT)?
2.  Czy sprzedaż Nieruchomości 1 (stanowiącej własność Wnioskodawcy) oraz sprzedaż Nieruchomości 2 i 3 (stanowiących współwłasność Wnioskodawcy) będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usługi (VAT)?

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Zdaniem Wnioskodawcy** (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), przychody osiągnięte ze sprzedaży Nieruchomości 1 (stanowiącej własność Wnioskodawcy) oraz ze sprzedaży Nieruchomości 2 i 3 (stanowiących współwłasność Wnioskodawcy) nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT).

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm., dalej: „ustawa o PIT”), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem, pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością - zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, sprzedaż nawet wielokrotna przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu warto również wskazać na pogląd wyrażony w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14: „(\`(...)\`) zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.”

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że:

a) Nieruchomości zostały nabyte co najmniej 5 lat przed ich planowaną sprzedażą,

b) w ramach planowanej transakcji Wnioskodawca nie będzie wykonywał jakichkolwiek aktywnych działań, w tym czynności właściwych dla usług podmiotu zawodowo trudniącego się obrotem nieruchomościami,

c) Wnioskodawca nie będzie zamieszczał ogłoszeń w prasie, nie będzie podejmował jakichkolwiek czynności ani angażował dodatkowych środków, zmierzających do ulepszenia/modernizacji lub zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości,

d) sprzedaż będzie następowała do podmiotu powiązanego z Wnioskodawcą,

e) działalność Wnioskodawcy (w związku ze sprzedażą Nieruchomości) nie będzie miała charakteru działalności zorganizowanej ani częstotliwej - sprzedaż będzie realizowana wyłącznie jednorazowo i nie będzie powtarzalna,

f) Wnioskodawca wstrzymał się od szeregu działań, których wykonanie mogłoby świadczyć o działaniu w charakterze podatnika VAT, tj.

g) Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości na potrzeby prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej,

h) Wnioskodawca nie ponosił wydatków na działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości,

i) Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze,

j) Wnioskodawca przy sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystał z usług pośrednika zajmującego się profesjonalnym obrotem nieruchomościami

\- należy stwierdzić, że z treści wniosku nie wynika, iż sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły.

Ponadto, z uwagi na upływ czasu od nabycia, nie można uznać aby ich nabycie nastąpiło z zamiarem jej podziału i odsprzedaży. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, nie budzi wątpliwości, że przychód osiągnięty ze sprzedaży Nieruchomości 1 (stanowiącej własność Wnioskodawcy) oraz Nieruchomości 2 i 3 (stanowiących współwłasność Wnioskodawcy) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem PIT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach podatkowych, m.in. w:

1) interpretacji podatkowej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 maja 2021 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.130.2021.2.KR,

2) interpretacji podatkowej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.79.2021.2.MS,

3) interpretacji podatkowej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 stycznia 2021 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.534.2020.2.MK.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego** **jest prawidłowe.**

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,
*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.”

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości (działki rekreacyjnej), która została nabyta przez Wnioskodawcę do jego majątku odrębnego na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 9 lipca 1999 r. („Nieruchomość 1”). Ponadto Wnioskodawca jest współwłaścicielem (wraz z małżonką) dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych, z których pierwsza została nabyta przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę (do majątku wspólnego) od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z 13 lipca 2005 r. („Nieruchomość 2”), zaś druga na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 października 2005 r. („Nieruchomość 3”). Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, jednakże na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie prowadzi osobiście jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości 1 i udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do powiązanej z Wnioskodawcą do spółki kapitałowej (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), która w grupie kapitałowej Wnioskodawcy będzie pełnić funkcję podmiotu odpowiedzialnego za ogólny zarząd nieruchomościami. Wnioskodawca jest wspólnikiem oraz Prezesem Zarządu spółki, która nabędzie Nieruchomość 1 oraz udziały w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie zostanie zrealizowana w ramach działalności gospodarczej, gdyż Wnioskodawca takowej działalności od dnia 24 lutego 2021 r. nie prowadzi. Wnioskodawca dokonał jednej transakcji sprzedaży nieruchomości w 2019 r. w związku ze zmianą miejsca zamieszkania. Planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie miała charakter jednorazowy. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości. Nieruchomość 1 była wykorzystywana w celach rekreacyjnych w okresach letnich (wakacyjnych). Nieruchomości 2 i 3 miały przeznaczenie na cele mieszkaniowe, ale nie były w ogóle wykorzystywane. Ani Wnioskodawca ani Jego małżonka nie udostępniali ww. Nieruchomości innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W ramach planowanej transakcji Wnioskodawca nie będzie wykonywał jakichkolwiek aktywnych działań, w tym czynności właściwych dla usług podmiotu zawodowo trudniącego się obrotem nieruchomościami. W szczególności Wnioskodawca nie będzie zamieszczał ogłoszeń w prasie, nie będzie podejmował jakichkolwiek czynności ani angażował dodatkowych środków, zmierzających do ulepszenia, modernizacji lub zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Zatem, skoro – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – nieruchomości (Nieruchomość 1 i udziały w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3):

*   nabyte zostały do majątku prywatnego Wnioskodawcy,
*   nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (Nieruchomość 1 była wykorzystywana w celach rekreacyjnych w okresach wakacyjnych, Nieruchomości 2 i 3 miały przeznaczenie na cele mieszkaniowe, ale nie były w ogóle wykorzystywane),
*   ani Wnioskodawca ani Jego małżonka nie udostępniali Nieruchomości innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,

to należy uznać, że odpłatne zbycie Nieruchomość 1 i udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Powyższe potwierdza również to, że w ramach planowanej transakcji Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych i nie będzie wykonywał jakichkolwiek aktywnych działań, w tym czynności właściwych dla usług podmiotu zawodowo trudniącego się obrotem nieruchomościami. W szczególności Wnioskodawca nie będzie zamieszczał ogłoszeń w prasie, nie będzie podejmował jakichkolwiek czynności ani angażował dodatkowych środków, zmierzających do ulepszenia, modernizacji lub zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Ponadto planowana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 będzie miała charakter jednorazowy. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

Zachowanie Wnioskodawcy w odniesieniu do ww. nieruchomości wskazuje na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Tym samym, w wyniku sprzedaży ww. nieruchomości po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wskazać należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

We wniosku wskazano, że będące przedmiotem przyszłej sprzedaży Nieruchomość 1 i udziały w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 zostały nabyte przez Wnioskodawcę odpowiednio w 1999 r. na podstawie umowy przeniesienia własności oraz w 2005 r. na podstawie umów sprzedaży. Tym samym przyszła sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 i udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia.

W konsekwencji przyszła sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomość 1 i udziałów w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, uzyskana z ww. sprzedaży kwota nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.