Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-1015/14-3/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-05
Teza: Czy w przypadku sprzedaży działki Nr 6/9 po cenie równej cenie jej nabycia w drodze przetargu, powstanie po stronie Wnioskodawczyni obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 5 grudnia 2014 r. (data wpływu 17 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości, tj. działki Nr 6/17, dla której prowadzona jest księga wieczysta oraz wyłącznym właścicielem działki Nr 6/9, dla której prowadzona jest księga wieczysta.

Przedmiotem zapytania są działki ewidencyjne o numerze dz. 6/17 oraz 6/9 .

Działka 6/17

Wnioskodawczyni nabyła udział w działce Nr 6/17 w wyniku spadkobrania po matce, H. D., która zmarła w dniu 26 maja 2013 r. Poprzedniczka prawna Wnioskodawczyni uzyskała tytuł prawny do omawianej nieruchomości w sposób przedstawiony poniżej.

Nieruchomości, z której w wyniku podziałów powstała działka Nr 6/17, były wcześniej objęte działaniem dekretu z 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy i wobec tego z dniem 21 listopada 1945 r. przeszły na własność gminy m.st. Warszawy, a od 1950 r. na własność Skarbu Państwa. Działki były częścią dawnej nieruchomości „Nieruchomość G. P. ”, należącej do H. A. w 11/12 udziału i w 1/12 do osób trzecich. Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 31 października 1990 roku, spadek po H. P. nabyły z mocy ustawy jej dzieci: K. P., I. L., M. O. R. i H. D. (poprzednik prawny Wnioskodawczyni), po 1/4 części każde (spadkodawczyni zmarła w dniu 11 stycznia 1984 roku). Zwrot nieruchomości na rzecz następców prawnych ostatniego właściciela nastąpił na podstawie decyzji z dnia 21 grudnia 1998 roku Prezydenta m.st. Warszawy, która ustanowiła prawo użytkowania wieczystego m.in. działek Nr 6/2 i 13/1 na okres 99 lat na rzecz H. D. w 11/48 części, I. L. w 11/48 części, M. O. R. w 11/48 części, K. P. w 11/48 części i osoby trzeciej w 4/48 części. Nieruchomości zostały przekazane w użytkowanie wieczyste umową (aktem notarialnym), z 7 stycznia 1999 r. Następnie Burmistrz Gminy przekształcił nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego działek o Nr 6/2 i 13/1 w prawo własności na rzecz H. D. w 11/48 części, I. L. w 11/48 części, M. O. R. w 11/48 części, K. P. w 11/48 części i N. W. w 4/48 części.

Dnia 7 września 2001 r. Burmistrz Gminy wydał decyzję, zatwierdzającą projekt podziału działek Nr 6/2 i 13/1, wskutek którego powstały działki o Nr 6/5 i 13/5, a także działki o Nr 6/6, 6/7, 6/8 i 13/6 – cztery ostatnie działki przeznaczono pod drogę publiczną. Podział ten został dokonany z urzędu, w związku z realizacją celu publicznego – budowy ulicy. Działki przeznaczone pod drogę publiczną zostały sprzedane m.st. Warszawa w ten sposób że na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym w dniu 4 października 2005 r. Poprzednik prawny Wnioskodawczyni sprzedał m.st. Warszawa przysługujące mu udziały w działkach o Nr 6/6, 6/7, 6/8 i 13/6 (4 działkach przeznaczonych pod drogę) to jest każdy 11/48 udziału w każdej z tych działek, na realizację celu publicznego, to jest budowę ulicy. Dnia 17 lipca 2008 r. na podstawie umowy sprzedaży, osoba trzecia, działając przez kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, sprzedała swoje udziały w działkach Nr 6/5 i 13/5, to jest 4/48, w następujący sposób: 1/48 udziału sprzedała I. L., 2/48 udziału H. D. i 1/48 udziału K. P.. Poprzednik prawny Wnioskodawczyni podarował następnie 1/48 udziału M. O. R..

Następnie działka Nr 6/5 uległa na podstawie decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 5 listopada 2012 r. podziałowi na działki Nr 6/17 i 6/18. Podział ten był dokonywany z wniosku poprzednika prawnego Wnioskodawczyni.

Działka 6/9

Wnioskodawczyni nabyła działkę Nr 6/9 w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, który odbył się w dniu 12 listopada w W.. Wnioskodawczyni była jedyną osobą, która przystąpiła do przetargu i nabyła omawianą nieruchomość za cenę 1.353.400,00 zł. Sprzedaż działki w drodze powyższego przetargu zwolniona była z podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni przystąpiła do podpisania umowy przeniesienia własności działki Nr 6/9 w dniu 25 listopada 2014 r.

Planowana sprzedaż

Wnioskodawczyni nabyła działkę Nr 6/9 w związku z planowaną sprzedażą posiadanych przez nią udziałów w działce Nr 6/17. Usytuowanie obu działek (6/9 i 6/17) sprawia, że dopiero zakup obu staje się gospodarczo celowa dla ewentualnego kupca, ponieważ działka 6/17 ma nieregularny kształt i dopiero razem z działką Nr 6/9 tworzy całość inwestycyjną.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży działki 6/17 Wnioskodawczyni wystąpiła już z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji prawnej Na podstawie powyższego wniosku wydana została interpretacja indywidualna z dnia 8 lipca 2013 r. Nr IPPP1/443-623/13-2/IGo, zgodnie z treścią której sprzedaż działki Nr 6/17 przez Wnioskodawczynię nie będzie stanowiła podstawy do powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Poza tym, Wnioskodawczyni nie podejmowała wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu). Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (jak np. reklama). Wnioskodawczyni informuje, że nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w żadnym zakresie, a w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były w przeszłości wykorzystywane do wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię, w szczególności Wnioskodawczyni nie wynajmowała ich, nie dzierżawiła ani nie zawarła innej umowy o podobnym charakterze. Działki nie były w przeszłości udostępniane odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom, jak również nie były wykorzystywane do działalności rolniczej. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni nie występowała wcześniej o wydanie interpertacji podatkowej (z wyjątkiem jednej interpretacji, wskazanej w treści niniejszego wniosku), takie interpretacje uzyskiwał w przeszłości poprzednik prawny Wnioskodawczyni, Pani H. D.. Wnioskodawczyni wskazuje ponadto, źe nie dokonywała zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy z tytułu planowanej sprzedaży działki Nr 6/9 powstanie dla Wnioskodawczyni obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług?
2.  Czy z tytułu nabycia działki Nr 6/9 oraz zamiaru jej sprzedaży razem z działką Nr 6/17 powstanie po stronie Wnioskodawczyni obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług z tytuł planowanej sprzedaży działki Nr 6/17?
3.  Czy w przypadku sprzedaży działki Nr 6/9 po cenie równej cenie jej nabycia w drodze przetargu, powstanie po stronie Wnioskodawczyni obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja dotyczy wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pyt. Nr 3). W zakresie podatku od towarów i usług (pyt. 1 i 2) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 iipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Opodatkowaniu 19% podatkiem podlegać będzie zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c. Przy czym, przychodem będzie cena określona w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, zgodnie z art. 19 ww. ustawy.

Natomiast koszt uzyskania przychodu/koszt nabycia) o którym mowo w art. 22 ust. 6c ustawy, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką Wnioskodawczyni zapłaciła zbywcy za nieruchomość będącą następnie przedmiotem odsprzedaży

Tym samym, ponieważ cena określona w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości będzie równa kosztom nabycia nieruchomości, to Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jeżeli przedstawione zdarzenie przyszłe będzie się różnić od zdarzenia, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczynię w zakresie dotyczącym rzeczywistego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.