Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1-443-903/09-4/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-12-09
Teza: Sprzedaż gruntów zabudowanych oraz niezabudowanych przez Gminę
Słowa kluczowe: budynek; gmina; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 16.09.2009 r. (data wpływu 21.09.2009 r.) – uzupełnionym w dniu 16.11.2009 r. na wezwanie wysłane w dniu 02.11.2009 r. - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.09.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W związku z realizacją uchwały Rady Gminy z dnia 19 czerwca 2009 r. w sprawie zbycia nieruchomości, Gmina ma zamiar sprzedać działki położone w W przy ul. G o pow. 0,6165 ha, 573/3o pow. 0,5271 ha, 571/3 o pow. 1,0303 ha, 571/4 o pow. 0,5019 ha (zabudowana). Wszystkie działki stanowią jeden obiekt i w ewidencji gruntów stanowią tereny rolne. Grunt wraz z budynkiem został nabyty na mocy decyzji komunalizacyjnych z dnia 12.07.1994 r. oraz decyzji. Działka Nr \`(...)\`/4 o pow. 0,5019 ha jest zabudowana budynkiem gospodarczym, jednokondygnacyjnym. Od czasu, gdy Gmina przejęła teren nie poniesiono żadnych nakładów na remont, bądź modernizację obiektu. Decyzją Nr \`(...)\`/2009 o warunkach zabudowy ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków usługowych. W operacie szacunkowym z lipca 2009 r. w/g rzeczoznawcy majątkowego, zabudowania znajdujące się na działce 571/4 (budynek gospodarczy, parterowy, murowany) są w złym stanie technicznym, nie przedstawiają wartości rynkowej.

Ponadto w piśmie będącym uzupełnieniem do wniosku Gmina wyjaśniła, że działki nr 573/1, 573/3, 571/3 znajdują się w obszarze, gdzie plan miejscowy utracił moc prawną z dniem 31.12.2003 r. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy z dnia 30 grudnia 1999 roku - działki znajdują się w obszarze rozwoju wielofunkcyjnego aktywności gospodarczej oraz terenów działalności przemysłowej. Dla wymienionych wyżej działek Decyzją Wójta Gminy z dnia 07.10.2009 r. ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków usługowych. Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie działki 571/4, gdyż działka nr 571/4 nie została zakupiona, tylko nabyta na mocy decyzji komunalizacyjnych z dnia 12.07.1994 r. oraz decyzji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przy sprzedaży działki Nr 571/4 o pow. 0,5019 ha, można zastosować stawkę zwolnioną z VAT?
2.  Czy przy sprzedaży działek gdzie występują użytki rolne sklasyfikowane jako Rola „R”, przeznaczonych pod budownictwo usługowe Nr 573/1, 573/3, 571/3, można zastosować stawkę zwolnioną z podatku VAT?

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się z podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek gospodarczy zalicza się do kategorii towarów używanych, gdyż od końca jego budowy minęło ponad 5 lat.

Według art. 43 ust. 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 29 ust. 5 w przypadku dostawy budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jeżeli ze zwolnienia z podatku VAT korzysta budynek, równocześnie z tego zwolnienia korzysta sprzedaż gruntu, na którym znajduje się obiekt. Reasumując uważamy, że przy sprzedaży w/w działki można skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina ma zamiar sprzedać działki położone w W przy ul. G o pow. 0,6165 ha, 573/3o pow. 0,5271 ha, 571/3 o pow. 1,0303 ha, 571/4 o pow. 0,5019 ha (zabudowana). Działka Nr 571/4 o pow. 0,5019 ha jest zabudowana budynkiem gospodarczym, jednokondygnacyjnym. Od czasu, gdy Gmina przejęła teren nie poniesiono żadnych nakładów na remont, bądź modernizację obiektu. Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie działki 571/4, gdyż działka nr 571/4 nie została zakupiona, tylko nabyta na mocy decyzji komunalizacyjnych. Decyzją o warunkach zabudowy ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków usługowych. Działki nr 573/1, 573/3, 571/3 znajdują się w obszarze, gdzie plan miejscowy utracił moc prawną z dniem 31.12.2003 r. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy - działki znajdują się w obszarze rozwoju wielofunkcyjnego aktywności gospodarczej oraz terenów działalności przemysłowej. Działki te są przeznaczone pod budownictwo usługowe.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe, zauważyć należy, iż z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla zamierzonej czynności zbycia nieruchomości Gmina będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, natomiast powyższa czynność sprzedaży nieruchomości w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

Treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. w istotny sposób zmieniono definicję "pierwszego zasiedlenia". Po pierwsze bowiem - co jest związane z nowym zakresem zwolnienia od podatku dostawy budynków - pierwsze zasiedlenie dotyczy nie tylko obiektów budownictwa mieszkaniowego, ale wszystkich budynków. Po drugie zaś - pierwsze zasiedlenie ma miejsce nie tylko w przypadku pierwszego wydania danego budynku, ale również po przeprowadzeniu na nim istotnych prac ulepszeniowych (co z kolei jest związane z umożliwieniem prawa do odliczenia podatnikom prowadzącym takie prace). Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje poprzez wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli. Jednocześnie zaznaczyć należy, iż pierwsze zasiedlenie dotyczy tylko określonych budynków (ich części) lub budowli:

*   to budynki (ich części) lub budowle "wybudowane",
*   to budynki (ich części) lub budowle "wybudowane", które zostały poddane ulepszeniom podnoszącym ich wartość początkową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) o co najmniej 30%.

Na podstawie okoliczności faktycznych zaistniałych w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, iż zbycie przedmiotowego budynku przez Wnioskodawcę, jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT, wypełnia definicję pierwszego zasiedlenia. Budynek ten nie był bowiem dotąd ulepszany, został nabyty w 1994 roku, a Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy jego nabyciu. Zatem w świetle ww. definicji budynek posadowiony na działce 571/4 nie został jeszcze zasiedlony (oddany do użytkowania, które następuje poprzez wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu). W związku z tym dopiero zamierzona przez Gminę sprzedaż tego budynku będzie dostawą budynku w ramach pierwszego zasiedlenia zatem czynność ta nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT.

Na podstawie jednak art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 7a ustawy warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z danych zwartych we wniosku wynika, że od czasu, gdy Gmina przejęła teren nie poniesiono żadnych nakładów na remont, bądź modernizację przedmiotowego budynku i Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego zakupie.

Mając zatem na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż zbycie budynku posadowionego na działce 571/4 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Ponadto należy stwierdzić, że skoro ze zwolnienia korzysta sprzedaż przedmiotowego budynku, to na podstawie cyt. art. 29 ust. 5 ustawy – ze zwolnienia od podatku VAT korzysta również zbycie działki 571/4, na której budynek się znajduje.

Ponadto zauważyć należy, że dostawa działki 571/4 nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa we wskazanym przez Wnioskodawcę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Przepis ten nie ma w przedmiotowej sprawie zastosowania, gdyż odnosi się on jedynie do dostawy ruchomości, o czym stanowi art. 43 ust. 2 cyt. ustawy.

Z uwagi na powyższe stanowisko Wnioskodawcy w tej kwestii należało uznać za nieprawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do pozostałych, niezabudowanych działek (573/1, 573/3, 571/3) należy wskazać, iż ich sprzedaż nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla terenów zabudowanych. Ustawodawca przewiduje jednak odrębne zwolnienie z podatku VAT również dla gruntów niezabudowanych.

Stosownie bowiem do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że dostawa gruntów co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednak nie w każdym przypadku pojawi się faktyczne obciążenie podatkiem od towarów i usług. Aby odpłatna dostawa gruntów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi być realizowana przez podatnika podatku od towarów i usług, a jej przedmiotem musi być nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana stanowiąca teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę.

Ustawodawca nie sprecyzował, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie natomiast z art. 9 ust. 1 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej "studium". Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4).

Wnioskodawca wskazał, że działki nr 573/1, 573/3, 571/3 znajdują się w obszarze, gdzie plan miejscowy utracił moc prawną z dniem 31.12.2003 r. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy - działki znajdują się w obszarze rozwoju wielofunkcyjnego aktywności gospodarczej oraz terenów działalności przemysłowej. Działki te są przeznaczone pod budownictwo usługowe. Decyzją o warunkach zabudowy ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków usługowych.

Podsumowując, w oparciu o przedstawione przez Wnioskodawcę okoliczności oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że czynność zbycia wymienionych działek niezabudowanych nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ dla przedmiotowych działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc - w celu ich kwalifikacji należy posłużyć się danymi ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy, które wskazują, że działki te znajdują się w obszarze rozwoju wielofunkcyjnego aktywności gospodarczej oraz terenów działalności przemysłowej i są przeznaczone pod budownictwo usługowe. Ponadto dla wymienionych działek - decyzją o warunkach zabudowy - ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków usługowych.

Przedmiotowe działki nr 573/1, 573/3, 571/3 stanowią zatem tereny przeznaczone pod zabudowę, co uniemożliwia zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ich sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej tj. 22%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.