Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.553.2020.2.HCG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-01
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanych dotychczas transakcji zbycia działek nr 1/17, 2/6; podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej dotychczas transakcji zbycia działki nr 1/9 oraz przyszłych transakcji sprzedaży działek uzyskanych od siostry; podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT przyszłych transakcji zbycia działek nr 2/10, 2/11 oraz kolejnych uzyskanych od rodziców.
Słowa kluczowe: darowizna; działki; opodatkowanie; podział; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2020 r. (data wpływu 9 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 luty 2021 r. (data wpływu 3 luty 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanych dotychczas transakcji zbycia działek nr 1/17, 2/6 – **jest nieprawidłowe,**
*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej dotychczas transakcji zbycia działki nr 1/9 oraz przyszłych transakcji sprzedaży działek uzyskanych od siostry – **jest prawidłowe,**
*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT przyszłych transakcji zbycia działek nr 2/10, 2/11 oraz kolejnych uzyskanych od rodziców – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanych dotychczas transakcji zbycia działek nr 1/17, 2/6; podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej dotychczas transakcji zbycia działki nr 1/9 oraz przyszłych transakcji sprzedaży działek uzyskanych od siostry; podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT przyszłych transakcji zbycia działek nr 2/10, 2/11 oraz kolejnych uzyskanych od rodziców.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 1 lutego 2021 r. (data wpływu 3 lutego 2021 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w roku 2002 poprzez umowę darowizny od swoich rodziców, otrzymał nieruchomości rolne, w skład których wchodziła m.in. działka nr 1/6 o pow. 0,1985 ha oraz 2/2 o pow. 1,0086 ha. Działki te oznaczone zostały jako grunty orne. Działki te zostały podzielone na mniejsze działki. Podział został zatwierdzony w roku 2018 ostateczną decyzją wydana przez Burmistrza Miasta i Gminy .

W wyniku dokonanego podziału:

*   działka nr 1/6 została podzielona na działki o numerach: 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22,
*   działka nr 2/2 została podzielona na działki o numerach: 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 639/9, 2/10, 2/11.

W dniu 1 lipca 2020 r., Wnioskodawca aktem notarialnym dokonał darowizny działek nr 1/19, 1/20, 1/21, 1/22 na rzecz swojej siostry. Siostra natomiast darowała Wnioskodawcy swoje działki nr 1/7, 1/8, 1/9, 1/10.

W dniu 9 lipca 2020 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki nr 2/6.

W dniu 7 sierpnia 2020 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki nr 1/17 oraz 1/9. Na gruncie, działki nr 1/17 oraz działka 1/9 utworzyły jedną nieruchomość.

W dniu 30 września 2020 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży działki nr 3/10 i 3/11. Sprzedaż wskazanych w umowie przedwstępnej działek, nastąpi pod warunkami wskazanymi w przedwstępnej, tj. m.in. po uzyskaniu przez stronę kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi strony kupującej, uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza dokonywać sprzedaży kolejnych działek, zarówno otrzymanych w darowiźnie od siostry, jak i powstałych po podziale działki otrzymanej od rodziców w darowiźnie.

W piśmie z dnia 1 lutego 2021 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Zainteresowany udzielił następujących odpowiedzi:

1.  Działki nabyte w darowiźnie od rodziców, tj. działki nr 2/2 oraz nr 1/6, a tym samym działki powstałe po ich podziale, od momentu nabycia do momentu sprzedaży były użytkowane przez Wnioskodawcę rolniczo. Jedynie działki powstałe w wyniku podziału o numerze 2/10 i 2/11, które to działki objęte są przedwstępną umową sprzedaży z dnia 30 września 2020 r. poza wykorzystaniem rolniczym, zostały w dniu zawarcia umowy przedwstępnej wydzierżawione na 3 miesiące podmiotowi, z którym Wnioskodawca też zawarł umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży tych działek. Celem umowy dzierżawy było umożliwienie przyszłemu właścicielowi uzyskiwania części niezbędnych zgód i pozwoleń związanych z planowanym wykorzystywaniem działki przez kupującego. Działki otrzymane darowizną od siostry, nie były i nie są użytkowane przez Wnioskodawcę w żaden sposób.
2.  Działki powstałe w wyniku podziału działek nr 2/2 oraz działki nr 1/6, otrzymane od rodziców, które zostały sprzedane, od czasu otrzymania w darowiźnie do momentu sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym poprzez wykorzystywania ich do działalności rolniczej były wykorzystywane do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Działki powstałe w wyniku podziału działki nr 2/2 oraz działki nr 1/6 otrzymane od rodziców, które nie zostały sprzedane do chwili obecnej, od czasu otrzymania w darowiźnie były i są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym poprzez wykorzystywanie ich do działalności rolniczej były wykorzystywane do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Ponadto działki nr 2/10 i 2/11, które m.in. powstały w wyniku podziału działki nr 2/2 oprócz wykorzystywania do działalności rolniczej zostały wydzierżawione na 3 miesiące podmiotowi z którym Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tych działek, za czynsz 50 zł miesięcznie, co może nosić znamiona działalności gospodarczej wskazanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Należy jednak wyjaśnić, że celem dzierżawy było umożliwienie przyszłemu właścicielowi uzyskania części niezbędnych zgód i pozwoleń związanych z planowanym wykorzystywaniem działki przez kupującego a nie wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych przez Wnioskodawcę. Działki otrzymane darowizną od siostry nie były od czasu ich otrzymania do czasu sprzedaży, wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Działki otrzymane w darowiźnie od siostry, nie były również wykorzystywane do innego rodzaju działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie był i nie jest czynnym podatnikiem VAT.
3.  Działki nr 2/10 i 2/11, które m.in. powstały w wyniku podziału działki nr 2/2 zostały wydzierżawione na 3 miesiące osobie trzeciej, tj. podmiotowi z którym Wnioskodawca zawarł w dniu 30 września 2020 r. przedwstępna, umowę sprzedaży tych działek. Była to umowa odpłatna. Wysokość czynszu dzierżawnego wynosiła 50 zł miesięcznie. Umowa dzierżawy tych działek została zawarta w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. w dniu 30 września 2020 r. Działki wskazane we wniosku, które do chwili obecnej zostały przez Wnioskodawcę sprzedane nie były do momentu sprzedaży udostępniane przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Działki nr 1/7, 1/15, 2/3 stanowiące wydzielone działki przeznaczone na poszerzenie drogi gminnej, oraz działka nr 2/4, która stanowi drogę wewnętrzną, są działkami na których Wnioskodawca ustanawia nieodpłatną i na czas nieokreślony służebność gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela sprzedawanych działek należących do Wnioskodawcy. Pozostałe działki wskazane we wniosku, które do chwili obecnej nie zostały sprzedane przez Wnioskodawcę, za wyjątkiem działki nr 2/10 i 2/11, o których mowa powyżej nie były i nie są udostępniane przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie planuje również udostępniania pozostałych działek osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.
4.  Wnioskodawca ogłaszał sprzedaż działek będących przedmiotem pytań w sieci internetowej, jednak nie były to działania wykraczające poza zwykłe formy ogłoszeń. Wnioskodawca nie podejmował i nie planuje podejmować innych działań marketingowych wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.
5.  Wnioskodawca występował w stosunku do działek otrzymanych darowizną od rodziców o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Był to element niezbędny do dokonania podziału działki. Wnioskodawca uzbroił część działek w dostęp do gminnej sieci wodociągowej. Znajdująca się na działkach wnioskodawcy sieć wodociągowa została następnie przekazane nieodpłatnie przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy.
6.  W odniesieniu do sprzedawanych działek, Wnioskodawca ustanowił jedynie pełnomocnika w zakresie wszelkich spraw związanych z interpretacjami indywidualnymi przepisów prawa podatkowego wydawanymi na podstawie przepisów ordynacji podatkowej. Wnioskodawca dokonując podziału działek otrzymanych darowizną od rodziców zlecił dokonanie czynność związanych z podziałem uprawnionemu do tego geodecie.
7.  Warunki które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność działek nr 2/11 i 2/10 na nabywcę zawarte w umowie przedwstępnej to:
    *   uzyskanie przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,
    *   uzyskanie przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni 526,30 m2, w tym salą sprzedaży o powierzchni 400,00 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20,
    *   uzyskanie przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogo zezwalającej na lokalizację zjazdu na nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    *   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    *   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    *   uzyskania przez kupującą warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    *   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
    *   uzyskania przez sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej w terminie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT,
    *   uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50% w planowanym przez Kupującą obiekcie,
    *   uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2/4, na wejście w celu wykonania muru oporowego,
    *   potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji budynków i gruntów zmiany użytku gruntowego,
    *   założenia odrębnych ksiąg wieczystych - bez jakichkolwiek obciążeń za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz kupującej – dla działek ewidencyjnych o numerach 2/10 o obszarze 1.000,00 m2 i 2/11 o obszarze 2.030,00 m2 – kosztem i staraniem sprzedającego – w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.Wnioskodawca wyjaśnia, że w stosunku do pozostałych działek, które zostały sprzedane, nie były zawierane umowy przedwstępne.
8.  Wniosek zawiera omyłkę pisarską w zakresie wskazania działek, które zostały objęte umową przedwstępną z dnia 30 września 2020 r. Tym samym Wnioskodawca wskazuje, iż w dniu 30 września 2020 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży działki nr 2/10 i 2/11, a nie działek nr 3/10 i 3/11 jak omyłkowo wskazano we wniosku. Wnioskodawca w odniesieniu do działek nr 2/10 i 2/11 udziela odpowiedzi, iż:
    *   działki nr 2/10 i 2/11, które to działki objęte są przedwstępną umowa sprzedaży z dnia 30 września 2020 r. i m.in. powstały w wyniku podziału działki 2/2 były od czasu otrzymania działki od rodziców wykorzystywane przez Wnioskodawcę rolniczo. Poza wykorzystaniem rolniczym, zostały w dniu zawarcia umowy przedwstępnej wydzierżawione na 3 miesiące podmiotowi, z którym Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży tych działek.
    *   odpowiedź w zakresie pytania nr 2 zawartego w wezwaniu, w odniesieniu do działki nr 2/10 i 2/11, została udzielona w pkt 2 niniejszej odpowiedzi na wezwanie.
    *   odpowiedź w zakresie pytania nr 3 zawartego w wezwaniu, w odniesieniu do działki nr 2/10 i 2/11, została udzielona w pkt 3 niniejszej odpowiedzi na wezwanie.
    *   odpowiedź w zakresie pytania nr 4 zawartego w wezwaniu, w odniesieniu do działki nr 2/10 i 2/11, została udzielona w pkt 4 niniejszej odpowiedzi na wezwanie.
    *   opis działań Wnioskodawcy związanych ze sprzedawanymi działkami zawarty jest w pkt 5 niniejszej odpowiedzi na wezwanie,
    *   opis czynności dotyczących pytania w zakresie udzielenia pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą działek zawarty jest w pkt 6 niniejszej odpowiedzi na wezwanie,
    *   warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży zawarte w umowie przedwstępnej, znajdują się w pkt 7 niniejszej odpowiedzi na wezwanie.
9.  Wnioskodawca nie dokonał zamiany działek z siostrą, lecz przekazał jej działki w ramach umowy darowizny. Podobnie siostra Wnioskodawcy, przekazała Wnioskodawcy działki umową darowizny. Umowy darowizny zostały dokonane celem ułatwienia w dysponowaniu nieruchomościami zarówno przez Wnioskodawcę jak i przez siostrę Wnioskodawcy. Dokonując podziału działek otrzymanych od rodziców, tj. działek nr 1/6 i działki nr 2/2, w wyniku podziału działki 1/6 powstały wąskie działki, przylegające do działek siostry Wnioskodawcy, tj. działki nr 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22. Przed dokonaniem umowy darowizny działki siostry, to działki o numerach 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/14.

W wyniku dokonanego podziału w dokumentach podziałowych dotyczących podziału działek, w odniesieniu do darowanych sobie przez strony działek znajduje się zapis, iż:

*   działki nr 1/8 i 1/16 stanowić będą jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,1001 ha,
*   działki nr 1/9 i 1/17 stanowić będą jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,1000 ha,
*   działki nr 1/10 i 1/18 stanowić będą jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,1000 ha,
*   działki nr 1/11 i 1/19 stanowić będą jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,1000 ha,
*   działki nr 1/12 i 1/20 stanowić będą jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,1000 ha,
*   działki nr 1/13 i 1/21 stanowić będą jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,1000 ha,
*   działki nr 1/14 i 1/22 stanowić będą jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,2001 ha

Działka 1/7 została przeznaczona na poszerzenie drogi gminnej, tj. działki numer 4.

Dokonana przez siostrę darowizna na rzecz Wnioskodawcy, oraz darowizna Wnioskodawcy na rzecz siostry ułatwiła dysponowanie prawem własności działek.

Działka nr 1/7 otrzymana darowizną od siostry, która jest przeznaczona na poszerzenie drogi gminnej, w wyniku darowizny od siostry działki nr 1/8, stała się działką przyległą do działek Wnioskodawcy, co ułatwia dysponowanie prawem własności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 1 lutego 2021 r.).

1.  Czy transakcje zbycia działek powstałych w wyniku podziału opisanej działki otrzymanej w darowiźnie od rodziców oraz transakcje zbycia działek otrzymanych darowizną od siostry będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy dokonane dotychczas transakcje zbycia działek powstałych w wyniku podziału działek otrzymanych w darowiźnie od rodziców oraz dokonane dotychczas transakcje zbycia działek otrzymanych darowizną od siostry podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcje zbycia działek, powstałych w wyniku podziału działki otrzymanej od rodziców w darowiźnie jak i działek otrzymanych darowizną od siostry, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względu na fakt sprzedaży tych nieruchomości w ramach majątku prywatnego, a nie w zakresie działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była, opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z treści powołanego przepisu wynika więc, że stwierdzenie czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami. Dla uznania sprzedaży za działalność gospodarczą nie jest decydująca również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działek można będzie uznać za działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odstąpienie od zamiaru podziału na mniejsze i próba sprzedaży działki jako całość, stawia Wnioskodawcę w sytuacji niekorzystnej i ogranicza możliwość zbycia tej nieruchomości przez Wnioskodawcę. Podobnie zbycie działek otrzymanych darowizną od siostry, jest dla Wnioskodawcy jedynie dysponowaniem majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca nigdy nie zajmował się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca uważa, iż sama czynność dostawy działek powstałych w wyniku podziału jednej działki, stanowiącej część majątku osobistego Wnioskodawcy, oraz zbycie działek otrzymanych w darowiźnie od siostry w zamian za inne działki Wnioskodawcy, nie przesądza o tym, iż czynność ta zmierza do stałego, zorganizowanego charakteru i jest związana z zamiarem profesjonalnego obrotu gruntami. Zarówno podział jak i zbycie są jedynie elementem związanym ze zwykłym wykonywaniem prawa własności a nie elementem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie działek powstałych w wyniku podziału działki otrzymanej od rodziców oraz działek otrzymanych darowizną od siostry nie będą stanowiły działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości, które pozwoliłyby go uznać za podatnika podatku VAT w tym zakresie.

W rozpatrywanej sprawie dokonane oraz planowane dostawy działek gruntu będą czynnościami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowując, sprzedaż przedmiotowych działek gruntu, powstałych w wyniku podziału działki Wnioskodawcy otrzymanej od rodziców w darowiźnie, oraz zbycie działek otrzymanych w darowiźnie od siostry, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tej transakcji nie będzie działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W zakresie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego, w odniesieniu do pytania dotyczącego dokonanych dotychczas transakcji zbycia działek, powstałych w wyniku podziału działek otrzymanych w darowiźnie od rodziców oraz dokonane dotychczas transakcje zbycia działek otrzymanych w darowiźnie od siostry, Wnioskodawca uważa, iż transakcji zbycia tych działek, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ze względu na fakt sprzedaży tych nieruchomości w ramach majątku prywatnego a nie w zakresie działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę, przepisy prawa przywołane w części „H” wniosku z dnia 6 listopada 2020 r. złożonego przez Wnioskodawcę, dotyczącego podatku od towarów i usług, Wnioskodawca uważa, że w okolicznościach wskazanych w sprawie, dokonane przez Wnioskodawcę zbycie działek powstałych w wyniku podziału działek otrzymanych od rodziców oraz działek otrzymanych darowizną od siostry nie będą stanowiły działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości które pozwoliłyby go uznać za podatnika podatku VAT w tym zakresie. Dokonane dostawy działek były czynnościami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wnioskodawca korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Dlatego też sprzedaż przedmiotowych działek, z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tych transakcji nie działał w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanych dotychczas transakcji zbycia działek nr 1/17, 2/6 – **jest nieprawidłowe,**
*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej dotychczas transakcji zbycia działki nr 1/9 oraz przyszłych transakcji sprzedaży działek uzyskanych od siostry – **jest prawidłowe,**
*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT przyszłych transakcji zbycia działek nr 2/10, 2/11 oraz kolejnych uzyskanych od rodziców – **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (\`(...)\`).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nabył działki poprzez umowę darowizny od swoich rodziców. Działki powstałe w wyniku podziału działek nr 2/2 oraz nr 1/6, o nr 1/17 oraz nr 2/6, które zostały sprzedane, od czasu otrzymania w darowiźnie do momentu sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15.

Działki powstałe w wyniku podziału działki nr 2/2 oraz działki nr 1/6 otrzymane od rodziców, o nr 2/10 oraz nr 2/11, które nie zostały sprzedane do chwili obecnej, są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto działki nr 2/10 i 2/11, które m.in. powstały w wyniku podziału działki nr 2/2 oprócz wykorzystywania do działalności rolniczej zostały wydzierżawione na 3 miesiące podmiotowi, z którym Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tych działek, za czynsz 50 zł miesięcznie.

Działki otrzymane darowizną od siostry nie były od czasu ich otrzymania do czasu sprzedaży, wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Działki otrzymane w darowiźnie od siostry, nie były również wykorzystywane do innego rodzaju działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wnioskodawca ogłaszał sprzedaż działek będących przedmiotem pytań w sieci internetowej. Występował w stosunku do działek otrzymanych darowizną od rodziców o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Był to element niezbędny do dokonania podziału działki.

Wnioskodawca uzbroił część działek w dostęp do gminnej sieci wodociągowej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczyły podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dokonanej dotychczas transakcji zbycia działek powstałych w wyniku podziału działek otrzymanych w darowiźnie od rodziców nr 1/17, 2/6 oraz dokonanej dotychczas transakcji zbycia działki otrzymanej od siostry o nr 1/9.

Wątpliwości Zainteresowanego dotyczą również podlegania opodatkowaniu przyszłych transakcji zbycia działek powstałych w wyniku podziału opisanej działki otrzymanej w darowiźnie od rodziców oraz otrzymanych darowizną od siostry.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że działki jakie Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od siostry nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w żaden sposób więc zarówno dotychczasowa sprzedaż działki o nr 1/9 jak i zamierzona w przyszłości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym przypadku brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystać z przysługującego jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei odnośnie działek otrzymanych w darowiźnie od rodziców w tym i działek nr 1/17, 2/6 analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że ich sprzedaż zostanie uznana za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika bowiem taka aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany podjął działania, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takie jak: ogłaszanie o sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. internecie, wystąpienie o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, dokonanie podziału działek.

Na oddzielną uwagę zasługuje natomiast uzbrojenie terenu w sieć wodociągową. Sieć ta została następnie przekazana na rzecz Gminy. Niewątpliwie taki stopień podjęcia wielu działań w celu uzbrojenia działek nosi znamiona profesjonalnej aktywności.

W konsekwencji, istnieją przesłanki pozwalające uznać – w przypadku sprzedaży działek uzyskanych o rodziców – Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Reasumując, dokonane dotychczas transakcje zbycia działek powstałych w wyniku podziału działek otrzymanych w darowiźnie od rodziców – nr 1/17, 2/6 jak i planowane w przyszłości podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z kolei dokonana dotychczas transakcja zbycia działki otrzymanej od siostry nr 1/9 jak i planowane w przyszłości nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek o nr 1/17, 2/6 i pozostałych od rodziców, należało uznać za nieprawidłowe, natomiast stanowisko odnośnie polegania opodatkowaniu zbycia działki nr 1/9 i pozostałych otrzymanych od siostry za prawidłowe.

Dodatkowo w kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem przyszłych transakcji zbycia działek nr 2/10, 2/11 należy zauważyć, że – jak wyżej wskazano – Wnioskodawca wykonał na działkach szeregu opisanych powyżej (w pkt 1) czynności.

Ponadto Wnioskodawca zawarł przedwstępną umową sprzedaży na działki nr 2/10 i 2/11, które zostały w dniu zawarcia umowy przedwstępnej wydzierżawione na 3 miesiące temu podmiotowi. Celem umowy dzierżawy było umożliwienie przyszłemu właścicielowi uzyskiwanie części niezbędnych zgód i pozwoleń związanych z planowanym wykorzystywaniem działki przez kupującego.

Warunki które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność działek nr 2/11 i 2/10 na nabywcę zawarte w umowie przedwstępnej to:

*   uzyskanie przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,
*   uzyskanie przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni 526,30 m2, w tym salą sprzedaży o powierzchni 400,00m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20,
*   uzyskanie przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogo zezwalającej na lokalizację zjazdu na nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjna nieruchomości,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskania przez kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
*   uzyskania przez sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej w terminie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT,
*   uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50 % w planowanym przez Kupująca obiekcie,
*   uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjna nr 2/4, na wejście w celu wykonania muru oporowego,
*   potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji budynków i gruntów zmiany użytku gruntowego,
*   założenia odrębnych ksiąg wieczystych – bez jakichkolwiek obciążeń za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz kupującej – dla działek ewidencyjnych o numerach 2/10 o obszarze 1.000,00 m2 i 2/11 o obszarze 2.030,00 m2 – kosztem i staraniem sprzedającego – w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Z uwagi na powyższe należy przytoczyć brzmienie przepisu art. 95 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie będzie działać przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanego.

Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed planowaną sprzedażą, Wnioskodawca wykaże aktywność w przedmiocie sprzedaży działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Ponadto – jak wynika z wniosku – Wnioskodawca podpisał również umowę dzierżawy tej Nieruchomości, tym samym zezwolił Kupującemu na dysponowanie przedmiotem dzierżawy w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy prawa oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że w okolicznościach analizowanej sprawy, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca, w związku z przedmiotową sprzedażą, będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. działek nr 2/10, 2/11 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawca, w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, będzie zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że transakcje zbycia działek nr 2/10 i nr 2/11 będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w ww. zakresie jest nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego opisu sprawy, wydana interpretacja straci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Tut. Organ informuje ponadto, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Wnioskodawcę, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli gruntu, którzy chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o ich wydanie.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia;
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.