Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.165.2020.4.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-08-13
Teza: A zatem jeżeli istotnie – jak twierdzi Wnioskodawca – omawiana sprzedaż Nieruchomości podlega uregulowaniom wynikającym z ustawy o podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 23% – to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Spółce nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 04 czerwca 2020 r. (data wpływu – 04 czerwca 2020 r.), uzupełnionym 15 czerwca 2020 r. oraz 23 lipca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 czerwca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości.

Wniosek uzupełniono samoistnie 15 czerwca 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 13 lipca 2020 r. znak: 0113-KDIPT1-1.4012.414.2020.2.AKA, 0111-KDIB2-3.4014.165.2020.3.LM wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 23 lipca 2020 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”, „Spółka”) jest spółką realizującą przedsięwzięcia deweloperskie. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka Akcyjna z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający”) jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (identyfikator działki: (…), dalej: „Działka 1”), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (…). Sprzedający nabył Działkę 1 od osoby fizycznej na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki sporządzonej w dniu 08 lutego 2007 r. Działka 1 ma określony sposób korzystania – grunty orne (R), oraz powierzchnię wynoszącą 7.458,00 m2.

Sprzedający jest jednocześnie właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (identyfikator działki: (…), dalej: „Działka 2”), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (…). Sprzedający nabył Działkę 2 od osoby fizycznej na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki sporządzonej w dniu 08 lutego 2007 roku. Działka 2 ma określony sposób korzystania – grunty orne (R) oraz powierzchnię wynoszącą 392,00 m2.

Sprzedający w dniu przeniesienia własności Nieruchomości będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Działka 1 oraz Działka 2 zwane są dalej łącznie „Nieruchomościami”.

Kupujący i Sprzedający zwani są dalej łącznie „Stronami”.

Nieruchomości są nieruchomościami niezabudowanymi, przy czym na Działce 2 znajdują się obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a) ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo budowalne (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186, ze zm.) w postaci drogi oraz mediów. Nieruchomości nie są objęte postanowieniami żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości wydana została przez Zarząd Dzielnicy dnia 24 października 2013 r. Decyzja nr (…) o warunkach zabudowy (dalej: „Decyzja WZ”) obejmująca zabudowę usługową (handel), która jest ostateczna od dnia 20 listopada 2013 r.

Nieruchomości są przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym 07 lipca 2017 r., zmienionej aneksami z 16 października 2017 r., 7 sierpnia 2018 r., 19 listopada 2019 r. oraz 30 marca 2020 r. (dalej: „Umowa przedwstępna”).

Na podstawie Umowy przedwstępnej Strony zobowiązały się zawrzeć warunkową umowę sprzedaży (dalej. „Umowa warunkowa”), której zawarcie nastąpi po spełnieniu się warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej, m.in. warunku, że Kupujący będzie posiadał ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę inwestycji wydaną na warunkach akceptowanych przez Kupującego. Zawarcie Umowy warunkowej nastąpi po spełnieniu się warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej, jednak nie później niż do dnia 30 października 2020 r.

Strony postanowiły także, że zawarcie Umowy przenoszącej własność Nieruchomości nastąpi nie później niż w dniu 30 grudnia 2020 r. Cenę Działki 1 Strony ustaliły na kwotę netto 8.550.000,00 zł. Cenę Działki 2 Strony ustaliły na kwotę netto 450.000,00 zł. Łączna cena Nieruchomości wynosi netto 9.000.000,00 zł. Ceny Nieruchomości zostaną powiększone o podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki, o ile na dzień zawarcia Umowy przyrzeczonej podatek ten będzie się należał. Kupujący przekazał Sprzedającemu zadatek w kwocie 2.200.000,00 zł (dwa miliony dwieście tysięcy złotych), której odbiór Sprzedający potwierdził. Na zabezpieczenie spłaty wierzytelności Kupującego mogących powstać z tytułu umów, wpisana jest hipoteka umowna łączna do sumy 5.500.000,00 zł. Część ceny w kwocie 1.000.000,00 zł została zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego tytułem Zaliczki 1 z depozytu notarialnego 30 grudnia 2019 r. Ponadto, część ceny w kwocie 1.000.000,00 zł zostanie zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego tytułem zaliczki z depozytu notarialnego w terminie do 21 (dwudziestu jeden) dni od dnia zakończenia (odwołania) stanu epidemiologicznego w Rzeczypospolitej Polskiej, nie później jednak niż do dnia 30 czerwca 2020 r, który jest terminem ostatecznym na zapłatę zaliczki, niezależnie od okoliczności.

Zdarzeniem upoważniającym notariusza do wydania tego depozytu będzie okazanie wypisu aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie na Nieruchomościach, oraz na trzecim miejscu hipoteki umownej łącznej na rzecz Kupującego do sumy 1.250.000,00 zł (na zabezpieczenie wierzytelności Kupującego o zwrot Zaliczki 2 wraz z odsetkami i kosztami jej dochodzenia).

W przypadku braku wpłaty kwoty Zaliczki 2 do depozytu notarialnego w powyższym terminie, nie później jednak niż do dnia 30 czerwca 2020 r., Sprzedający może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić w terminie do 30 listopada 2020 r. i otrzymany zadatek zachować.

Pozostała część ceny w kwocie 4.800.000,00 zł zostanie zapłacona, z depozytu notarialnego, złożonego przez Kupującego najpóźniej jeden dzień przed dniem zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w celu uzyskania wszelkich uzgodnień przyłączy mediów oraz decyzji pozwolenia na budowę, a tym samym wyraził zgodę Kupującemu na dysponowanie tymi działkami gruntu, na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku — Prawo budowlane i do przeprowadzenia badania czystości gruntu i jego budowy geologicznej wraz z prawem do wykonania odwiertów. Powyższa zgoda nie uprawnia Kupującego do rozpoczęcia prowadzenia prac budowlanych na Nieruchomościach bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego w okresie związania stron Umową Przedwstępną.

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do celów czynności opodatkowanych (dalsza odsprzedaż opodatkowana VAT).

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowano zdarzenie przyszłe o informację, że Wnioskodawca nabędzie własność nieruchomości oraz że w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki 23%.

Wystawione do tej pory przez Sprzedającego faktury (tytułem Zadatku i tytułem Zaliczki) nie zawierały kwot podatku naliczonego. Wnioskodawca spodziewa się jednak, że otrzyma od Sprzedającego faktury korygujące do wystawionych faktur, w których to fakturach korygujących będzie wykazana kwota podatku od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku, to jest w wysokości 23%.

Z kolei po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający wystawi fakturę obejmującą dostawę Nieruchomości, w której podstawa opodatkowania będzie pomniejszona o kwotę uiszczonych wcześniej zadatku i zaliczek. Na tej fakturze Sprzedający wykaże kwotę podatku z zastosowaniem właściwej stawki, to jest 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy z tytułu nabycia Nieruchomości Spółka jest zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu nabycia Nieruchomości Spółka nie jest zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: „podatkowi podlegają (\`(...)\`) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych”.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: „nie podlegają podatkowi (\`(...)\`) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych”.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatek od towarów i usług to: „podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich”.

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli z tytułu sprzedaży Prawa Użytkowania wieczystego (winno być: prawa własności) Sprzedający jest podatnikiem podatku od towarów i usług i transakcja nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to Nabywający nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z uzasadnienia stanowiska do pytania 1 wynika, że z tytułu sprzedaży Prawa Użytkowania wieczystego (winno być: prawa własności) Sprzedający jest podatnikiem podatku od towarów i usług i ma obowiązek zastosować 23 % stawkę podatku. Oznacza to, że sprzedaż Prawa Użytkowania wieczystego (winno być: prawa własności) nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Wnioskodawcy, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka planuje nabyć od Sprzedającego prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z dwóch działek (Nieruchomość). W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki 23%. Na fakturze dokumentującej tą sprzedaż Sprzedający wykaże kwotę podatku z zastosowaniem właściwej stawki, tj. 23%.

A zatem jeżeli istotnie – jak twierdzi Wnioskodawca – omawiana sprzedaż Nieruchomości podlega uregulowaniom wynikającym z ustawy o podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 23% – to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Spółce nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.