Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-686/14/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-10-23
Teza: Możliwość odliczenia straty poniesionej ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 r. od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r.
Słowa kluczowe: deklaracje-deklaracja podatkowa; dochód; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; strata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 16 lipca 2014 r. (data otrzymania 29 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia straty poniesionej ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 r. od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r. – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia straty poniesionej ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 r. od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w 2013 r. zbył odpłatnie dwie nieruchomości na rzecz dwóch odrębnych, niezależnych podmiotów. W przypadku jednej sprzedaży nieruchomości dokonanej na rzecz banku w zamian za zwolnienie z długu powstał po stronie Wnioskodawcy w świetle art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód, który po odliczeniu kosztów odpłatnego zbycia dał dochód, a tym samym zrodził obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawcy. Nieruchomość ta została nabyta w 2008 r.

W tym samym roku kalendarzowym, tj. w 2013 r. Wnioskodawca zmuszony był do zbycia drugiej nieruchomości, którą nabył w 2010 r. Cena zbycia była znacznie niższa aniżeli cena, za którą nieruchomość ta została zakupiona powodując w ten sposób stratę, którą poniósł Wnioskodawca.

Odpłatne zbycie opisanych powyżej nieruchomości zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej mającym stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu wynikającemu z ustawy o podatku od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy istnieje możliwość pomniejszenia dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegającego opodatkowaniu przewidzianemu w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych o wartość straty poniesionej przez tego samego zbywcę w wyniku odpłatnego zbycia poniżej ceny nabycia innej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając całokształt regulacji odnoszących się do zagadnienia podatku dochodowego od osób fizycznych niekwestionowanym pozostaje, że sprzedaż ww. nieruchomości stanowi jedno źródło przychodów, co oznacza, że poniesiona strata z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości winna podlegać ogólnej zasadzie odnoszącej się do możliwości rozliczenia straty powstałej z tego samego źródła przychodu. Pozbawienie podatnika przez ustawodawcę możliwości rozliczenia poniesionej w ten sposób straty budzi poważne kontrowersje, a przede wszystkim stwarza poczucie głębokiej niesprawiedliwości, bowiem to podstawowe poczucie sprawiedliwości nasuwa możliwość kompensowania zysków i strat z tego samego źródła przychodów.

Nie sposób byłoby nie wskazać w tym miejscu, że skoro ustawodawca przewidział możliwość takiej kompensacji w przypadku zbycia praw majątkowych innych aniżeli określone w art. 10 ust. 8 a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to również mając na względzie jakiekolwiek poczucie sprawiedliwości oraz równego traktowania winien dać podatnikowi możliwość rozliczenia zysków i strat poprzez ich wzajemną kompensację, a tym samym dopuścić możliwość obniżenia przychodu powstałego z odpłatnego zbycia nieruchomości o wartość powstałej straty w wyniku takiego zbycia.

Ważnym dla uzasadnienia stanowiska Wnioskodawcy pozostaje również fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła z konieczności uregulowania powstałych zaległości płatniczych wobec banku. Uzyskany w ten sposób dochód pozostaje bez wątpienia dochodem w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niemniej jednak, w ocenie Wnioskodawcy, jak i niewątpliwie w odczuciu społecznym z uwagi na powstałą w tym samym okresie stratę z tytułu odpłatnego zbycia innej nieruchomości poniżej kosztów zakupu, czyli z tzw. stratą, powinien zostać pomniejszony o wartość tej ostatniej zgodnie z zasadą ukształtowaną w art. 9 ust 3 ustawy, albowiem zarówno dochód jak i strata w tym przypadku mają jedno źródło przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy – dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy – o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Z kolei w myśl art. 9 ust. 3a pkt 1 ww. ustawy – przepis ust. 3 nie ma zastosowania do strat z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2013 r. Wnioskodawca sprzedał dwie nieruchomości – jedną nabytą w 2008 r. a drugą w 2010 r.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należy stwierdzić, że zbycie nieruchomości nabytej w 2008 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodów ustala się natomiast w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa. W przypadku gdy nabycie miało charakter odpłatny zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli natomiast miało charakter nieodpłatny stosować należy art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

I tak stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto – zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. – podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. W zeznaniu, o którym mowa w ust. 1 lub ust. 1a, wykazuje się należny podatek dochodowy, o którym mowa w art. 29-30a i 30e, jeżeli podatek ten nie został pobrany przez płatnika (art. 45 ust. 3b ww. ustawy).

Rozliczenie transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych w latach 2007-2008 winno nastąpić na formularzu PIT-36 bądź PIT-36L, bądź PIT-38 – w zależności od rodzaju osiąganych dochodów oraz zeznania jakie Wnioskodawca winien był złożyć w danym roku podatkowym. Przy czym w ww. zeznaniach wykazuje się jedynie podatek do zapłaty obliczony zgodnie z 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez wykazywania wysokości przychodu i kosztów jego uzyskania.

Natomiast w stosunku do sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z art. 14 ww. ustawy zmieniającej – nowe zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

Zaznaczyć jednak należy, że przepisy dotyczące podstawy opodatkowania i stawki podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. obowiązują również po 1 stycznia 2009 r. Nie uległ również zmianie sposób ustalania kosztów uzyskania przychodu oraz kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości. Ustawodawca zmieniając zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości dokonał natomiast zmian w zakresie zwolnień przedmiotowych. Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spowodowała zlikwidowanie tzw. ulgi meldunkowej i zastąpienie jej zwolnieniem z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli podatnik w określonym ustawą czasie przeznaczy uzyskane środki finansowe na własne cele mieszkaniowe. Zmienił się również sposób rozliczania transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy stanowi, że – w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Zeznaniem tym jest formularz PIT-39.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że dochód jaki Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 r. podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., a więc obliczony zgodnie z ww. przepisem podatek dochodowy Wnioskodawca winien wykazać w zeznaniu PIT-36 bądź PIT-36L lub też PIT-38 – w zależności od rodzaju innych uzyskiwanych przez Wnioskodawcę dochodów. Natomiast strata jaką Wnioskodawca poniósł w związku ze sprzedażą nieruchomości nabytej w 2010 r. powinna zostać wykazana w zeznaniu PIT-39 mającym zastosowanie do dochodów (strat) uzyskanych (poniesionych) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 r.

Wnioskodawca powołując się m.in. na art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych twierdzi, że poniesiona strata z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości winna podlegać ogólnej zasadzie odnoszącej się do możliwości rozliczenia straty powstałej z tego samego źródła przychodu.

W tym miejscu wyjaśnić należy Wnioskodawcy, że przywołany przez niego art. 9 ust. 3 ww. ustawy nie znajdzie zastosowania w niniejszej sprawie z dwóch powodów. Po pierwsze o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, a więc nie w tym samym roku podatkowym. Po drugie art. 9 ust. 3 stanowiący o możliwości rozliczenia straty nie ma zastosowania do strat z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, o czym stanowi art. 9 ust. 3a pkt 1 ww. ustawy.

Nie ma również możliwości skompensowania poniesionej straty z uzyskanym dochodem w danym roku podatkowym ponieważ – jak wyjaśniono powyżej – dochody jakie uzyskał Wnioskodawca ze sprzedaży dwóch nieruchomości podlegają wykazaniu w dwóch różnych zeznaniach podatkowych.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że rolą interpretacji indywidualnej jest dokonanie wykładni obowiązujących przepisów prawa. Te zaś w rozpatrywanej sprawie są jednoznaczne i nie zezwalają na rozliczanie straty z odpłatnego zbycia nieruchomości. Decyzję taką podjął sam ustawodawca i jest ona prawem obowiązującym wszystkich podatników w myśl konstytucyjnej zasady równości. Ustawodawca nie ma obowiązku uchwalania przepisów wyłącznie korzystnych dla podatników. Poczucie głębokiej niesprawiedliwości jakie towarzyszy Wnioskodawcy z powodu pozbawienia go możliwości rozliczenia straty poniesionej na sprzedaży nieruchomości nie może być powodem do zignorowania przepisów obowiązującego prawa tj. art. 9 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W interpretacji indywidualnej Organ przedstawia wyłącznie wykładnię przepisów prawa obowiązującego, nie prowadzi natomiast rozważań na temat regulacji, której obowiązywania chciałby podatnik.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano zatem za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.