Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-97/15-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-04-15
Teza: Czy kwota uzyskana w wyniku sprzedaży w 2015 r. wyżej opisanego lokalu mieszkalnego będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; sprzedaż; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2015 r. (data wpływu 27 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Aktem notarialnym z dnia 5 sierpnia 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła od Henryka S. za cenę 151.202 zł udział wynoszący 3979/91281 części w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym z częścią usługową stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 1418/3 o powierzchni 0,1192 ha.

Na podstawie wyżej wymienionego aktu notarialnego z prawem współwłasności wiązało się prawo do wyłącznego użytkowania, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości: pomieszczeń mieszkalnych położonych na poddaszu budynku oznaczonych jako pomieszczenia Nr 3/6.1, 3/6.2, 3/6.3, 3/6.4 i 3/6.5 (dwa pokoje, pokój z aneksem kuchennym, łazienka i przedpokój) o łącznej powierzchni użytkowej 39,79 m2. Ponadto z prawem wpółwłasności nieruchomości opisanej wyżej związane jest prawo do korzystania z działki Nr 1418/3 oraz pozostałych części budynku obejmujących między innymi korytarze i klatki schodowe w zakresie niezbędnym do korzystania z pomieszczeń mieszkalnych opisanych wyżej.

Na podstawie wyżej wymienionego aktu notarialnego wniesiono do Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych o dokonanie w księdze wieczystej w dziale II wpisu własności na rzecz Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 3979/91281 części z pomniejszeniem udziału Henryka S.

Aktem notarialnym z dnia 15 września 2010 r. pomiędzy Wnioskodawczynią, Henrykiem S. Krzysztofem D, Justyną D, Andrzejem M i Maciejem S, czyli współwłaścicielami wyżej wymienionej nieruchomości, tj. zabudowanej domem mieszkalnym z częścią usługową stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów numerem 1418/3 o powierzchni 0,1192 ha, (księga wieczysta) zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i umowę zniesienia współwłasności.

Zgodnie z tymi umowami ustanowiono odrębną własność lokali mieszkalnych, w tym lokalu mieszkalnego położonego na poddaszu o łącznej powierzchni użytkowej 39,79 m2, a składającego się z 2 pokoi, pokoju z aneksem kuchennym, łazienki i hallu.

Ponadto, zniesiono współwłasność lokali mieszkalnych, w tym lokalu opisanego w zdaniu wcześniejszym, bez żadnych dopłat i spłat, w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła własność lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem wynoszącym 3979/91281 części we własności działki gruntu Nr 1418/3 i elementach wspólnych budynku. Wartość lokalu Wnioskodawczyni zgodnie z zapisami umowy wyniosła 151.202 zł.

Na podstawie wyżej wymienionych umów wniesiono do Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych:

*   o wydzielenie z księgi wieczystej Nr xxx – lokalu mieszkalnego o powierzchni 39,79 m2 oraz założenie dla niego nowej księgi wieczystej i wpisanie w dziale I Sp. że właścicielowi tego lokalu przysługuje udział wynoszący 3979/91281 części w nieruchomości wspólnej budynkowej oraz taki sam udział w prawie własności działki gruntu Nr 1418/3,
*   o dokonanie w dziale II księgi wieczystej założonej dla tego lokalu wpisu Wnioskodawczyni jako właściciela.

Dla wyżej opisanego lokalu założono księgę wieczystą o Nr xxx.

Wyżej opisany lokal mieszkalny Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy kwota uzyskana w wyniku sprzedaży w 2015 r. wyżej opisanego lokalu mieszkalnego będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota uzyskana w wyniku sprzedaży w 2015 r. wyżej opisanej nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z upłynięciem 5-letniego okresu od nabycia nieruchomości, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pięcioletni okres liczony będzie od daty nabycia udziału w nieruchomości, co miało miejsce w 2009 r.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu, które miało miejsce w 2010 r., nie będzie miało wpływu na bieg wyżej wymienionego terminu, ponieważ nie stanowi nabycia rzeczy. Wynika to z faktu, że wyżej wymienione zniesienie współwłasności mieści się w ramach udziału jaki przypadał Wnioskodawczyni jako byłej współwłaścicielce w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości bądź udziału w niej upłynęło 5 lat, sprzedaż nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z trześci wniosku wynika, że aktem notarialnym z dnia 5 sierpnia 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła za cenę 151.202 zł udział wynoszący 3979/91281 części w zabudowanej domem mieszkalnym nieruchomości z częścią usługową. Na podstawie wyżej wymienionego aktu notarialnego z prawem współwłasności wiązało się prawo do wyłącznego użytkowania, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości: pomieszczeń mieszkalnych położonych na poddaszu budynku oznaczonych jako pomieszczenia Nr 3/6.1, 3/6.2, 3/6.3, 3/6.4 i 3/6.5 (dwa pokoje, pokój z aneksem kuchennym, łazienka i przedpokój) o łącznej powierzchni użytkowej 39,79 m2. Ponadto z prawem wpółwłasności nieruchomości opisanej wyżej związane jest prawo do korzystania z działki Nr 1418/3 oraz pozostałych części budynku obejmujących między innymi korytarze i klatki schodowe w zakresie niezbędnym do korzystania z pomieszczeń mieszkalnych opisanych wyżej. Aktem notarialnym z dnia 15 września 2010 r. pomiędzy współwłaścicielami wyżej wymienionionej nieruchomości zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i umowę zniesienia współwłasności. Zgodnie z tymi umowami ustanowiono odrębną własność lokali mieszkalnych oraz zniesiono współwłasność tych lokali bez żadnych dopłat i spłat, w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła własność lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem wynszącym 3979/91281 części we własności działki gruntu Nr 1418/3 i elementach wspólnych budynku. Wartość lokalu Wnioskodawczyni zgodnie z zapisami umowy wyniosła 151.202 zł. W 2015 r. Wnioskodawczyni zamierza sprzedaż ww. lokal mieszkalny.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i podstawa jej nabycia przez Wnioskodawczynię.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej.

Natomiast stosownie do art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Za datę nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) – w przypadku jej sprzedaży – która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego.

Z treści wniosku wynika, że w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła własność lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we własności działki i elementach wspólnych budynku. Zniesienie współwłasności mieści się w ramach udziału jaki przypadał Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności. Ponadto zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że za datę nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości należy uznać 2009 r. Zatem, sprzedaż tego mieszkania w 2015 r. nie będzie stanowiło źródła przychodu do opodatkowania, z uwagi na upływ 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania nie będzie więc podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Końcowo należy wyjaśnić, że zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Zatem tutejszy organ nie dokonuje oceny stanowiska w odniesieniu do kwot wskazanych we wniosku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.