Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-608/08-2/PJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-07-09
Teza: Jaką należy przyjąć wysokość kosztów uzyskania przychodu w przypadku zbycia własnościowego prawa do lokalu? Czy do kosztów nabycia lokalu zalicza się kwotę wniesionego do spółdzielni wkładu mieszkaniowego? Od jakiego dochodu ze sprzedaży należy zapłacić podatek dochodowy?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo własności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21.05.2008 r. (data wpływu 26.05.2008 r. ) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26.05.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujący stan faktyczny.

Stan faktyczny I

W dniu 22.02.2007 r. Wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę Nr (…) o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wymagany wkład mieszkaniowy w wysokości 67.970 zł. został wpłacony przez Wnioskodawcę zgodnie z umową z dnia 27.02.2007r.

W dniu 19.04.2007r. Wnioskodawca zawarł z w/w Spółdzielnią umowę Nr (…) o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Na poczet wymaganego wkładu budowlanego związanego ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu Spółdzielnia zaliczyła wpłacony 27.02.2007r., wkład mieszkaniowy w kwocie 67.970 zł., a różnica pomiędzy wymaganym wkładem budowlanym, a wpłaconym wkładem mieszkaniowym określona w wysokości 14.565 zł. została przez Wnioskodawcę wpłacona w dniu 17.04.2007 r.

Wnioskodawca poniósł również wydatki na remont mieszkania udokumentowane fakturami VAT w wysokości 2.949,42 zł.

W dniu 14.06.2007 r. aktem notarialnym, nabyty lokal mieszkalny został sprzedany za kwotę 168.000 zł.

Stan faktyczny II

W dniu 28.06.2006r. Wnioskodawca zawarł z … Spółdzielnią Mieszkaniową umowę o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Wkład mieszkaniowy związany ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego ustalony na kwotę 47.599 zł. został przez Wnioskodawcę wpłacony w dniu zawarcia w/w umowy.

W dniu 20.06.2007r. Wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią umowę o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Różnicę pomiędzy wymaganym wkładem budowlanym, a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym w wysokości 44.473,50 zł. wniesiono do spółdzielni w dniu podpisania umowy. W dniu 05.07.2007r. aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał nabyty lokal za kwotę 180.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką należy przyjąć wysokość kosztów uzyskania przychodu w przypadku zbycia własnościowego prawa do lokalu?

Czy do kosztów nabycia lokalu zalicza się kwotę wniesionego do spółdzielni wkładu mieszkaniowego?

Od jakiego dochodu ze sprzedaży należy zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem Wnioskodawcy podatek w wysokości 19% należy zapłacić od dochodu ze sprzedaży wynoszącego:

I stan faktyczny: 82.515,58 zł., obliczonego następująco:

168.000 – ( 67.970 + 14.565 + 2.949,42 )

II stan faktyczny: 87.927,50 zł., obliczonego następująco:

180.000 – ( 47.599 + 44.473,50 )

Izba Skarbowa w Rzeszowie w interpretacji ISI/Z-4151/6/07, ISI/Z-4151/7/07 Drugi Urząd Skarbowy Łódź – Bałuty stoi na stanowisku, że do kosztów nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego można zaliczyć w obu przypadkach tylko dopłatę do wkładu mieszkaniowego.

Tym samym podatek należy naliczyć od dochodu w wysokości:

I stan faktyczny: 168.000 – ( 14.565 + 2.949,42 ) = 150.485,58 zł.

II stan faktyczny: 180.000 – 44.473,50 = 135.526,50 zł.

Pozostała część wkładu ( I – 67.970 zł., II – 47.599 zł. ) nie jest kosztem nabycia lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Stosownie do przepisu art. 30e ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.), od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa wyżej, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.Nabycie ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, może nastąpić m.in. poprzez przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Zasady zawierania z członkiem spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, umowy przekształcenia na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, określają przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm. – w brzmieniu obowiązującym do dnia 30 lipca 2007 r.), w szczególności art. 111.

Zgodnie z ust. 1 tego artykułu. – na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2.  spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku w rozumieniu art. 61 ust. 5;
3.  spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;
4.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1;
5.  wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50 % wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Przepis art. 461 stosuje się odpowiednio.

Nabycie w tej drodze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, uzależnione jest więc od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych. Różnica, jaką członek spółdzielni mieszkaniowej ma wpłacić w związku ze zmianą prawa lokatorskiego na własnościowe, jest więc różnicą między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością całego wkładu mieszkaniowego (gdy członek spółdzielni mieszkaniowej pokrył już pełną różnicę między całkowitym kosztem budowy a pomocą z zewnątrz) bądź różnicą między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionej przez członka części wkładu mieszkaniowego (jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej nie wniósł jeszcze całego wkładu mieszkaniowego, gdyż nadal spłaca kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę, czyli na pokrycie części wkładu mieszkaniowego członka). Wpłacając tę różnicę, członek spółdzielni mieszkaniowej dokonuje jednocześnie spłaty tej części kredytu, jaki spółdzielnia zaciągnęła na budowę, której nie spłacił do dnia przekształcenia prawa lokatorskiego we własnościowe.

Wskazane powyżej wpłaty są więc bezpośrednio związane z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i w konsekwencji składają się na koszty nabycia przedmiotowego prawa, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. „Dopłata” jest jedynie częścią kosztu nabycia tego prawa, jakim jest wydatek z tytułu wkładu mieszkaniowego, którego ponoszenie jest rozłożone w czasie. Nie znajduje więc uzasadnienia wyłączenie z kosztów nabycia przedmiotowego prawa wydatków na poczet wkładu mieszkaniowego, poniesionych przed uzyskaniem statusu członka spółdzielni.

Byłoby to nieuzasadnione różnicowanie podatników, którzy ponoszą taki sam wydatek, lecz w różnym czasie. Warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe prawo do lokalu jest pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokal w postaci wkładu mieszkaniowego. Jest to więc ten sam wydatek, niezależnie od tego czy poniesiony został w całości przed ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, czy też jako uzupełnienie - po ustanowieniu tego prawa.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego ( zarówno w stanie faktycznym I, jak i II ) wynika, iż do dnia ustanowienia na Jego rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego ( I stan faktyczny w dniu 19.04.2007r. II stan faktyczny w dniu 20.06.2007r. ) – posiadał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Natomiast przedmiotem dokonanej umowy sprzedaży zarówno w zakresie pierwszego, jak i drugiego stanu faktycznego jest spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu mieszkalnego.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie stanowiło przedmiot umowy o przekształcenie prawa i później zostało zbyte mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży własnościowego prawa do ww. mieszkań, ponieważ wydatek ten składa się na koszty nabycia przedmiotowego prawa. Bez znaczenia pozostaje fakt, iż jego poniesienie jest rozłożone w czasie.

Z uwagi na to, że podatkowe skutki sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy oceniać zgodnie z nowymi zasadami opodatkowania (bowiem nabycie tegoż prawa nastąpiło po 1 stycznia 2007 r.), sprzedaż ta – dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód ten stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. wartością wyrażoną w cenie ww. transakcji pomniejszoną o koszty zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), a udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększonymi o ewentualne udokumentowane nakłady

Zatem w świetle przedstawionego stanu prawnego i faktycznego zarówno w pierwszym, jak i w drugim stanie faktycznym opisanym w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości o które należy pomniejszyć uzyskany przychód, będą udokumentowane koszty nabycia w pierwszym stanie faktycznym wynoszące: 67.970 zł. + 14.565 zł., natomiast w drugim stanie faktycznym wynoszące: 47.599 zł. + 44.473,50 zł., powiększone w zakresie pierwszego stanu faktycznego o kwotę 2.949,42 zł. ( udokumentowanych nakładów poczynionych w czasie posiadania nieruchomości tj. od chwili nabycia ).

Wobec powyższego stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę uznać należy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organów podatkowych należy stwierdzić, że orzeczenia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.