Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-156/12-6/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-05-30
Teza: Uznać należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości po 01.01.2013 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: budowa; budynek; darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 22.02.2012 r. (data wpływu 27.02.2012 r.) uzupełnione pismem z dnia 04.05.2012 r. (data nadania 07.05.2012 r., data wpływu 09.05.2012 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 26.04.2012 r. Nr IPPB4/415-156/12-2/SP (data nadania 26.04.2012 r., data doręczenia 30.04.2012 r.) oraz pismem z dnia 22.05.2012 r. (data nadania 23.05.2012 r., data wpływu 24.05.2012 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 15.05.2012 r. Nr IPPB4/415-156/12-4/JK (data nadania 16.05.2012 r., data doręczenia 21.05.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30.03.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 26.04.2012 r. Nr IPPB4/415-156/12-2/SP (data nadania 26.04.2012 r., data doręczenia 30.04.2012 r.) oraz pismem z dnia 15.05.2012 r. Nr IPPB4/415-156/12-4/JK (data nadania 16.05.2012 r., data doręczenia 21.05.2012 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia ww. wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego, przeformułowanie pytań Nr 2,3 i 4, które winny być związane z przepisami prawa podatkowego, będącymi przedmiotem interpretacji indywidualnej, przyporządkowane do zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz dotyczyć indywidualnej sprawy Wnioskodawczyni a także przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego zdarzenia przyszłego w odniesieniu do wszystkich pytań (Nr 1,2,3 i 4).

Pismem z dnia 04.05.2012 r. (data nadania 07.05.2012 r., data wpływu 09.05.2012 r.) oraz pismem z dnia 22.05.2012 r. (data nadania 23.05.2012 r., data wpływu 24.05.2012 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła ww. braki w terminie oraz wskazała, iż chciałaby uzyskać odpowiedź tylko na jedno pytanie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 21.02.2007 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni nabyła darowizną w części 1/2 niezabudowaną działkę budowlano rolną o nr ew. 754/l o pow. 6705 m2 w S., w strefie zabudowy zagrodowo — mieszkaniowej (tj. w strefie budowlanej około 950 m2) oraz w pozostałej części w strefie rolniczej (tj. około 5755 m2). Była to darowizna od rodziny. Wnioskodawczyni otrzymała pozwolenie na budowę domu — wyłącznie sama jako inwestorka. W dniu 17.10.2007 r. Wnioskodawczyni, jako jedyna inwestorka, rozpoczęła na ww. nieruchomości budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W trakcie budowy aktem notarialnym z dnia 29.08.2008 r. Wnioskodawczyni zniosła współwłasność (bez żadnych dopłat) w ten sposób, że działka budowlana nr ew. 754/5 o pow. 800 m2 (na której została rozpoczęta budowa domu), przeszła na wyłączną własność Wnioskodawczyni, zaś działka 754/6 o pow. 5905 m2 (rolna) przeszła na wyłączną własność drugiego współwłaściciela (Ojca Wnioskodawczyni). Wnioskodawczyni stała się samodzielną właścicielką części budowlanej działki, o pow. 800 m2, na której wciąż kontynuuje budowę domu. Zniesienie współwłasności nastąpiło zgodnie z równymi ekwiwalentnymi częściami bez żadnych dopłat i spłat, a strony nie rościły i nie roszczą pretensji z tytułu posiadania wspólnej nieruchomości. Następnie kontynuując budowę w dniu 05.12.2008 r. Wnioskodawczyni zameldowała się w przedmiotowym domu mimo, że wciąż budowa trwa, a dom nie został oddany do użytkowania. Wnioskodawczyni przypomina, iż dostała (darowizna) dwoma aktami notarialnymi (z dnia 21.02.2007 r. i 29.08.2008 r.) działkę budowlaną o pow. 800 m2, na której od 17.10.2007 r. buduje dom. W domu tym Wnioskodawczyni jest zameldowana na pobyt stały od 05.12.2008 r. Przedmiotowy dom w ciągu 2 miesięcy Wnioskodawczyni odda do użytkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaki podatek Wnioskodawczyni zapłaci, jeśli sprzeda tą nieruchomość (grunt + dom) po 01.01 2013 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, należy oddzielić sprzedaż gruntu od sprzedaży domu. Grunt Wnioskodawczyni nabyła (dostała) w latach 2007 i 2008 zatem od sprzedaży części gruntu nabytej w 2008 r. należy zapłacić 19% podatek dochodowy od dochodu.. Od sprzedaży domu, ze względu na „ulgę meldunkowa:” (Wnioskodawczyni jest zameldowana dłużej niż 1 rok) podatek nie należy.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje:

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Powołana wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odwołać się więc należy, do definicji zawartej w prawie cywilnym, w szczególności w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składowa nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych bowiem wypadkach określonych w tych przepisach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynku i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 1 K.c. odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

W niniejszej sprawie, Wnioskodawczyni wybudowała budynek w stanie surowym na działce, której była właścicielem w 1/2 części. W związku z tym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku. Zatem w przedmiotowej sprawie za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę nabycia działki.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, w dniu 21.02.2007 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni nabyła w darowiźnie od rodziny niezabudowaną działkę budowlano – rolną w części 1/2. W dniu 17.10.2007 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła budowę domu. W trakcie budowy aktem notarialnym z dnia 29.08.2008 r. Wnioskodawczyni zniosła współwłasność (bez żadnych dopłat) w ten sposób, że działka budowlana, na której została rozpoczęta budowa domu, przeszła na wyłączną własność Wnioskodawczyni, zaś działka rolna przeszła na wyłączną własność drugiego współwłaściciela (Ojca Wnioskodawczyni). Zniesienie współwłasności nastąpiło zgodnie z równymi ekwiwalentnymi częściami bez żadnych dopłat i spłat, a strony nie rościły i nie roszczą pretensji z tytułu posiadania wspólnej nieruchomości.

Z tej racji, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – ponownie odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego, a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisanej w ww. ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy, a więc wszystkie nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków, tzw. nieruchomości lokalowe) i ruchomości (np. samochód, obraz) oraz zbywalne prawa majątkowe, czyli takie, które mogą być przedmiotem sprzedaży. Ponadto jednym ze sposobów nabycia na własność nieruchomości lub prawa jest ich nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego podziału, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, podział nieruchomości nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, iż w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do dopłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do dopłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Zatem uwzględniając powyższe oraz przyjmując za Wnioskodawczynią, iż zniesienie współwłasności nastąpiło zgodnie z równymi ekwiwalentnymi częściami bez żadnych dopłat i spłat, uznać należy, iż nabycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu otrzymania darowizny od rodziny, tj. w dniu 21.02.2007 r. Tym samym sprzedaż tej nieruchomości po 01.01.2013 r. nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawione we wniosku okoliczności faktyczne, uznać należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości po 01.01.2013 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.