Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-554/11-2/KSU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2011-12-12
Teza: Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu osiągniętego przychodu ze sprzedaży w 2011 r. nieruchomości o numerze 159/2?
Słowa kluczowe: darowizna; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; współwłasność; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2011 r. (data wpływu 15 września 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1996 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył niezabudowaną nieruchomość gruntową nr 91/7, o pow. 1200 m2. Ponadto w 2004 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną oraz córką w formie współwłasności – 1/2 udziału o pow. 655 m2 dla małżonków oraz 1/2 udziału o pow. 655 m2 dla córki – niezabudowaną nieruchomość gruntową nr 92/14, o łącznej pow. 1310 m2. Nieruchomość ta (nr 92/14) nie posiadała dostępu do drogi oraz przylegała do wcześniej zakupionej nieruchomości o nr 91/7.

W dniu 10 grudnia 2009 r. na podstawie aktu notarialnego córka darowała Wnioskodawcy i Jego małżonce jako rodzicom swój udział, czyli 1/2 udziału w nieruchomości o numerze 92/14. Strony ustaliły wartość przedmiotu darowizny na kwotę 9.500 zł.

Następnie, małżonkowie dokonali scalenia posiadanych niezabudowanych nieruchomości gruntowych o numerach 91/7 i 92/14, w wyniku czego powstała niezabudowana nieruchomość gruntowa o numerze 159, o pow. 2510 m2.

W roku 2011 Wnioskodawca wraz z małżonką jako właściciele dokonali podziału niezabudowanej nieruchomość gruntowej o nr 159 na trzy niżej wymienione nieruchomości:

*   159/1 - powierzchnia 230m2,

*   159/2 - powierzchnia 1366m2, w tym 718m2 z działki 91/7 oraz 648m2 z działki 92/14,

*   159/3 - powierzchnia 914 m2, w tym 432m2 z działki 92/14 oraz 482m2 z działki 91/7.

W dniu 29 czerwca 2011 r. dokonano zbycia nieruchomości gruntowej nr 159/2, o pow. 1366 m2 za kwotę 195.000,00 zł. Nieruchomość ta składała się pod względem powierzchni z 718 m2 gruntów działki posiadającej wcześniej nr 91/7 oraz 648 m2 gruntów działki posiadającej wcześniej nr 92/14, których małżonkowie byli właścicielami odpowiednio od 1996 r. i 2004 r.

Kwotę 185.000,00 zł z tej transakcji małżonkowie przekazali córce w formie darowizny na budowę domu. Darowizna ta została zgłoszona przez córkę we właściwym urzędzie skarbowym.

Pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu osiągniętego przychodu ze sprzedaży w 2011 r. nieruchomości o numerze 159/2?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nr 159/2 nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu osiągnięcia przychodu ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z przedmiotową ustawą - art. 10 ust. 1, ponieważ sprzedana nieruchomość o pow. 1366 m2 składała się z części działki nabytej w 1996 r. pow. 718 m2 i części udziału z działki nabytej w 2004 r. o pow. 648 m2 nie będącej przedmiotem darowizny z 2009 r. - Wnioskodawca zbył swoje udziały.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości została dokonana po upływie wymaganego okresu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto niezabudowaną nieruchomość gruntową.

A zatem sprzedaż gruntu w 2011 r. nie powoduje powstania przychodu i nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia, aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy oraz jakie brzmienie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miało zastosowanie przy określeniu właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości).

Ustawodawca w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem nabycie. Termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa).

Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana, odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Natomiast zgodnie z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną w 1996 r. nabył niezabudowaną nieruchomość gruntową nr 91/7, o pow. 1200 m2. W 2004 r. Wnioskodawca nabył także wraz z żoną oraz córką w formie współwłasności -1/2 udziału o pow. 655 m2 dla małżonków oraz 1/2 udziału o pow. 655 m2 dla córki – niezabudowaną nieruchomość gruntową nr 92/14, o łącznej pow. 1310 m2. Nieruchomość ta nie posiadała dostępu do drogi oraz przylegała do wcześniej zakupionej nieruchomości o nr 91/7.

W dniu 10 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego córka darowała Wnioskodawcy i Jego małżonce jako rodzicom swój udział, czyli 1/2 udziału w nieruchomości o numerze 92/14.

Dokonano scalenia posiadanych niezabudowanych nieruchomości gruntowych o numerach 91/7 i 92/14, w wyniku czego powstała niezabudowana nieruchomość gruntowa o numerze 159, o pow. 2510 m2, którą podzielono na trzy nieruchomości:

*   159/1 - powierzchnia 230m2

*   159/2 - powierzchnia 1366m2, w tym 718m2 z działki 91/7 oraz 648m2 z działki 92/14

*   159/3 - powierzchnia 914 m2, w tym 432m2 z działki 92/14 oraz 482m2 z działki 91/7

W dniu 29 czerwca 2011 r. dokonano zbycia nieruchomości gruntowej o nr 159/2.

Na początek wyjaśnić należy, że czynność łączenia, scalenia i podziału nieruchomości stanowić będzie czynność, której celem jest uzyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli dla właściwego zagospodarowania nieruchomości. Skutkiem dokonania tych czynności będzie uzyskanie nieruchomości o takim kształcie przestrzenno-powierzchniowym, który będzie najbardziej racjonalny do ich zagospodarowania. W ich wyniku nie zmieni się zakres władztwa nad rzeczą, a jedynie granice terytorialne nieruchomości, pozwalające na właściwsze wykorzystanie nieruchomości.

Należy stwierdzić, iż w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca dokonał nabycia niezabudowanej nieruchomość nr 159/2, o pow. 1366m2, w tym 718m2 z działki 91/7 oraz 648m2 z działki 92/14, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, w trzech datach:

*   w 1996 r. i 2004 r. na podstawie umowy sprzedaży, w części odpowiadającej Jego udziałowi w majątku wspólnym,

*   w 2009 r. na podstawie umowy darowizny od córki, w części odpowiadającej Jego udziałowi w majątku wspólnym.

Z uwagi na to, że nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w latach 1996, 2004, 2009, pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy liczyć oddzielnie w stosunku do udziału jaki Wnioskodawca nabył w latach 1996 i 2004 i oddzielnie dla udziału nabytego w 2009 r.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Przy ustalaniu przychodów osiąganych z majątku wspólnego, znajduje zastosowanie przepis art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z którego wynika, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Ponieważ nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej nastąpiło odpowiednio w 1996 r. i 2004 r., zatem stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany w wyniku sprzedaży tego udziału w 2011 r., nie stanowi źródła przychodu, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym artykule, a co za tym idzie nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Odrębnego przeanalizowania wymaga kwestia dokonanego przez Wnioskodawcę zbycia udziału w tej nieruchomości nabytego w 2009 r. w drodze umowy darowizny od córki, w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Dokonując oceny skutków podatkowych zbycia przedmiotowego udziału, nabytego w 2009 r. należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Należy zauważyć, iż pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z dniem 31 grudnia 2014 r. W związku z tym, iż zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem tego terminu to stanowi ono źródło przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne należy stwierdzić, iż część przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2011 r. niezabudowanej nieruchomości nr 159/2, (tj. odpowiadająca udziałowi nabytemu w 1996 r. i 2004 r.) nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ odpłatne zbycie tego udziału ww. nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym je nabyto. Natomiast część przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2011 r. niezabudowanej nieruchomości nr 159/2, (tj. odpowiadająca udziałowi nabytemu w 2009 r. na podstawie umowy darowizny od córki) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ponadto tutejszy Organ wydając pisemną indywidualną interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), nie dokonuje analizy i oceny załączonych do wniosku dokumentów, a jedynie opiera się na przedstawionym we wniosku stanie faktycznym. W przypadku, gdyby przytoczony we wniosku stan faktyczny różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych w trybie art. 14b ww. ustawy, nie jest ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe (stan faktyczny) jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania dowodowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto należy nadmienić, iż zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do Jego żony.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.