Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.355.2018.1.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-06
Teza: Zbycie nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności – nabycie do wysokości udziału we współwłasności.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; współwłasność; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 sierpnia 2018 r. (data wpływu 17 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 października 2018 r. (data wpływu 30 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca od 1964 r. do 2011 r. sukcesywnie nabywał nieruchomości 645/1 (0,1112 ha) i 645/2 (0,0042 ha).

Nabywanie nieruchomości 645/1:

*   1964 r. - umową darowizny Wnioskodawca otrzymał 4/16 udziałów w nieruchomości 645/1,
*   1980 r. - w spadku po ojcu Zainteresowany otrzymał 3/16 udziałów w nieruchomości 645/1,
*   2011 r. - w spadku po matce Wnioskodawca otrzymał 9/16 udziałów w nieruchomości 645/1.

Tym samym w 2011 r. Zainteresowany stał się jedynym właścicielem całej nieruchomości 645/1.

Nabywanie nieruchomości 645/2:

*   1995 r. - umową sprzedaży Zainteresowany nabył 1/2 udziałów w nieruchomości 645/2,
*   2011 r. - w spadku po matce Wnioskodawca otrzymał 1/2 udziałów w nieruchomości 645/2.

Tym samym w 2011r. Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem całej nieruchomości 645/2.

Zainteresowany 19 maja 2014 r., na podstawie umowy darowizny, darował 9/16 udziału w obu nieruchomościach synowi.

W dniu 22 września 2014 r., nieruchomość utworzona z wyżej wymienionych działek 645/1 i 645/2, podzieliła się na działki nr 829 (0,0577 ha) oraz nr 830 (0,0577 ha).

W dniu 9 grudnia 2014 r. dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób, że:

*   Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność nieruchomość utworzoną z niezabudowanej działki nr 829 (0,0577 ha),
*   syn Wnioskodawcy otrzymał na wyłączną własność nieruchomość utworzoną z działki nr 830, zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Jako wartość umowy zniesienia współwłasności nieruchomości podana została kwota 810 000,00 zł (słownie: osiemset dziesięć tysięcy złotych), z czego:

*   wartość działki nr 829 – należącej do Wnioskodawcy - została określona na kwotę 200 000,00 zł (słownie: dwieście tysięcy złotych),
*   wartość działki nr 830 – należącej do syna Wnioskodawcy - została określona na kwotę 610 000,00 zł (słownie: sześćset dziesięć tysięcy złotych).

W wyniku zawarcia aktu notarialnego, strony oświadczyły, że:

*   Wnioskodawca nabył niezabudowaną działkę nr 829, o wartości mniejszej o 154 375,00 zł (sto pięćdziesiąt cztery tysiące trzysta siedemdziesiąt pięć złotych), w stosunku do posiadanych swoich udziałów w nieruchomości (645/1 i 645/2), tak więc poniżej swojego udziału,
*   syn Wnioskodawcy nabył zabudowaną działkę nr 830, o wartości większej o 154 375,00 zł (sto pięćdziesiąt cztery tysiące trzysta siedemdziesiąt pięć złotych), w stosunku do posiadanych swoich udziałów w nieruchomości (645/1 i 645/2), tak więc powyżej swojego udziału.

W dniu 17 lipca 2018 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr 829 o powierzchni 0,0577 ha za cenę 529,000 zł (słownie: pięćset dwadzieścia dziewięć tysięcy złotych).

Wymienione nieruchomości stanowiły majątek prywatny Zainteresowanego, nie były związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podział nieruchomości został dokonany ze względów rodzinnych. Wnioskodawca nie myślał o sprzedaży wydzielonej nieruchomości. Niestety sytuacja osobista - śmierć żony i stan zdrowia Wnioskodawcy - zmusiły Zainteresowanego do podjęcia decyzji o sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałym stanie faktycznym wymagany jest podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w zaistniałym stanie faktycznym nie ciąży na Zainteresowanym obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości, gdyż wypełniony jest warunek zwolnienia z podatku od zbycia nieruchomości, albowiem zbycie miało miejsce po upływie pięciu lat od momentu nabycia. Pierwotne nabycie przez Wnioskodawcę ostatniego z udziałów w wymienionej nieruchomości miało miejsce w 2011 r., czyli do chwili sprzedaży minęło wymagane 5 lat.

Co prawda Wnioskodawca darował synowi udziały w przedmiotowej nieruchomości, a następnie dokonano zniesienia współwłasności, jednak biorąc pod uwagę wartość nieruchomości, zniesienie współwłasności nie spowodowało zwiększenia wartości udziałów. Udziały Wnioskodawcy, po dokonaniu darowizny na rzecz syna, w obu nieruchomościach wynosiły 7/16. Po zniesieniu współwłasności, obie nieruchomości wspólnie zostały wycenione na kwotę 810 000,00 zł (słownie: osiemset dziesięć tysięcy złotych), a wartość nieruchomości sprzedanej, której Zainteresowany był wyłącznym właścicielem, została wyceniona na 200 000,00 zł (słownie: dwieście tysięcy złotych). Tym samym, w stosunku do udziałów przed zniesieniem współwłasności, wartość udziałów Wnioskodawcy nie zwiększyła się, a wręcz została pomniejszona.

Swoje twierdzenia Wnioskodawca opiera między innymi na stanowisku Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 3 kwietnia 2014 r. (sygn. IPTPB2/4l5-763/13-6/KKu)

Źródło: https://księgowość.infor.pl/podatki/podatki-osobiste/pit/694565.Zbycie-nieruchomości-po-zniesieniu-współwłasności-a-PIT.html

„Zbycie nieruchomości po zniesieniu współwłasności a PIT

Sprzedaż nieruchomości powstałej po zniesieniu współwłasności nie podlega opodatkowaniu PIT, jeżeli ma miejsce po upływie 5 lat od jej nabycia, a zniesienie współwłasności nie skutkowało zwiększeniem udziału w tej nieruchomości i nie towarzyszy jej obowiązek dokonywania spłat czy dopłat.

Wnioskodawca w 2000 roku został współwłaścicielem działki na podstawie umowy darowizny spisanej u notariusza. W 2009 roku zawarta została ugoda między nim a drugim współwłaścicielem dotycząca zniesienia współwłasności w równych udziałach bez konieczności dokonywania jakichkolwiek spłat czy dopłat. Na podstawie ugody doszło do podziału rzeczonej działki na 12 działek budowlanych, z których każdemu z dotychczasowych współwłaścicieli przypadło po 6 działek.

Wartość nieruchomości po zniesieniu współwłasności nie przekroczyła przysługującego wcześniej wnioskodawcy udziału, a udział w działce nabytej w drodze zniesienia współwłasności odpowiadał działce nabytej na podstawie darowizny.

W 2013 roku wnioskodawca dokonał sprzedaży jednej z działek wydzielonych w wyniku ugody. Nie dokonał jej jednak w ramach działalności gospodarczej ani pozarolniczej.

W wydanej interpretacji organ podatkowy stwierdził, że sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności jest podstawą do opodatkowania podatkiem dochodowym osób fizycznych jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat od nabycia własność nieruchomości. Za moment nabycia należy uznać nabycie pierwotne, o ile zniesienie współwłasności nie powoduje zwiększenia udziału w nieruchomości.”

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Skutkuje to tym, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu. Oznacza to, że uzyskane w ten sposób wzbogacenie w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości podatkiem PIT ma zarówno data, jak i sama forma nabycia.

W przedmiotowej sprawie do pierwotnego nabycia nieruchomości doszło udziałami - wieloetapowo poprzez nabycie spadku, zawarcie umowy darowizny, która została sporządzona w formie aktu notarialnego oraz zakupu. Ostatnia transakcja miała miejsce w 2011 r.

W 2014 r. Wnioskodawca przekazał umową darowizny w formie aktu notarialnego część udziałów w nieruchomości, ale nie pozbył się jej własności. Następnie dokonano podziału nieruchomości na dwie odrębne działki.

Wpływu na bieg 5-letniego terminu nie ma dokonany w międzyczasie podział działki przez współwłaścicieli. Po jego dokonaniu posiadali oni wciąż taką samą wielkość udziałów w nieruchomościach - nie doszło do nabycia gruntu. Sam fakt podziału pozostaje bez znaczenia, gdyż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Zniesienie współwłasności a obowiązek podatkowy.

Także zniesienie współwłasności nie będzie miało żadnych skutków na kanwie przepisów o PIT. Samo zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W takim wypadku za datę nabycia nieruchomości lub prawa należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia (w tym przypadku przyjęto datę nabycia ostatniego udziału w działkach 645/1 i 645/2 czyli 2011 r. - spadek po matce).

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy - w wyniku tego zniesienia - podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał. W przypadku, w którym wartość udziału po podziale uległaby zmniejszeniu mamy do czynienia ze zbyciem - także nie mającym wpływu na bieg rzeczonego 5-letniego terminu.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
*   wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Zatem jeżeli spełnione zostaną wyżej wymienione warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia należy uznać datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.