Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.123.2022.1.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-23
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika i opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnik; udział; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

22 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 22 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży udziału w działce nr (…).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

### Wnioskodawca aktualnie jest pracownikiem zatrudnionym na czas nieokreślony w pełnym wymiarze czasu pracy.

### Dziadkowie wnioskodawcy przekazali gospodarstwo rolne swojemu synowi J.O. i jego żonie E.O. w dniu (…) r. Repertorium A nr (…).

### W dniu (…) r. J.O. zmarł, a spadek po nim nabyli na podstawie ustawy: żona E.O. z domu K. (córka A. i Z.) oraz dzieci S.O. (syn J. i E.) i E.O. (córka J.i E.), odpis prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…) III Wydział Cywilny w dniu (…) r. w sprawie Sygn. akt. (…).

### Pani E.O. pozostaje wdową od dnia (…) r., natomiast S.O. był kawalerem i nadal w tym stanie cywilnym pozostaje oraz E.O. była panną i nadal w tym stanie cywilnym pozostaje.

### E.O., S.O. i E.O. oświadczają, że są współwłaścicielami: E.O. w 4/6 częściach, S.O. w 1/6 części i E.O. w 1/6 części nieruchomości położonej w (…), przy ulicy (…) w obrębie P-38 stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr (…) o pow. (…) m.kw zwanej dalej także „nieruchomość” dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…) XVI wydział ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…).

### Księga wieczysta (…) obejmuje również działki gruntu oznaczone numerami (…) i (…), które nie są przedmiotem niniejszej umowy. W dziale III księgi wieczystej wpisana jest służebność gruntowa na czas nieokreślony za jednorazowym wynagrodzeniem ograniczona do pasa gruntu długości ok. (…) m i szerokości (…) m przylegającego do granic działki nr (…) polegająca na prawie dostępu do znajdujących się na działce nr (…) sieci elektroenergetycznych i urządzeń, w celu wykonania robót związanych z budową linii kablowych średniego i niskiego napięcia wraz ze złączami i słupową stacją transformatorową oraz linii światłowodowej oraz na prawie dostępu do układów pomiarowych a także w celu wykonywania prac związanych z ich konserwacją, remontem, kontrolą lub usuwaniem ewentualnych awarii na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr (…) objęta księgą wieczystą KW Nr (…).

### Przedmiot niniejszej umowy jest niezabudowaną działką gruntu nr (…) o pow. (…) m.kw. zwanej dalej „przedmiotem umowy” w dniu (…) r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży zawarta między E.O., S.O., E.O. a W.B. działającym w imieniu i na rzecz spółki pod firmą (…) z siedzibą w (…). Nr Regon (…), Nr Nip (…) wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla (…) w (…) XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr (…) jako pełnomocnik tej spółki na podstawie Aktu Notarialnego pełnomocnictwa, sporządzonego za repertorium (…) w dniu (…) r. przez K.P. notariusza w (…) a udzielonego mu przez R.D. członka zarządu spółki uprawnionego do samodzielnego działania stosownie do okazanego wydruku informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców, pobranego na podstawie art. 4 ust. 4aa ustawy z dnia 20.08.1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym z centralnej informacji Krajowego Rejestru Sądowego w dniu (…) r., która to spółka zwana będzie dalej „stroną kupująca” lub „spółką”.

### Wnioskodawca oświadcza, że poza opisaną wyżej służebnością Przedmiot umowy nie jest obciążony innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi, długami, nie jest obciążony innymi prawami osób trzecich w szczególności wolny jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności.

### Zgodnie z wypisem z Rejestru Gruntów wydanym przez Prezydenta Miasta wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, Ośrodek Geodezji w dniu (…) r. działka gruntu nr (…) zawiera obszaru (…) m.kw. położona jest w (…) przy ulicy (…) obrębie ewidencyjnym (…) w jednostce Ewidencyjnej (…) powiecie miasto (…) woj. (…) i stanowi użytki oznaczone symbolami W-RV i RV.

### Przedmiot umowy nie jest ogrodzony, nie jest uzbrojony i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. (…). Dla terenu na którym położony jest Przedmiot Umowy nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

### Wnioskodawca wszelkie opłaty związane z eksploatacją nieruchomości a także wszelkie podatki z nią związane były przez stronę sprzedającą regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia umowy nie istnieją żadne zaległości a w szczególności strona sprzedająca uiściła należny za rok (…) r. podatek rolny i zobowiązuje się iż żadna zaległość z tego tytułu nie będzie istnieć w dacie zawarcia umowy sprzedaży. Strona sprzedająca nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa „tekst jednolity Dz.U. z 2018 r., pozycja 800” przedmiot umowy nie znajduję na terenie parku narodowego innej ochrony przyrody ani specjalnej strefy ekonomicznej a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego w tym także wywłaszczeniowego o scaleni, podział zaś granice nieruchomości są ustalone. Przedmiot umowy nie jest przeznaczony do zalesienia w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie stanowi lasu o którym mowa w art. 3.U z dnia 28.09.1991 r. o lasach Dz.U z dnia 2017 r. poz. 788. Wnioskodawca nie ma wiedzy w zakresie czy są planowane nowe drogi lub rozbudowa istniejących co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia nieruchomości bądź jej części.

### Nieruchomość położona jest w obrębie (…), który w całości znajduję się poza obszarem zdegradowanym oraz obszarem rewitalizacji w mieście (…) wyznaczonym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej dn. (…) r. zgodnie z wiedzą strony sprzedającej na terenie przedmiotu umowy ani pod jego powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez stronę kupującą inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego.

### Przedmiot umowy jest wolny od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających użytkowanie z niego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz jest wolny od wad prawnych.

### W.B. w imieniu (…) oświadcza, że strona kupująca jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt. 4 U. z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 jednakże jest przedsiębiorcą państwa - strony umowy o europejskim obszarze gospodarczym o którym mowa w art. 8 ust. 2 wymienionej ustawy wobec czego na nabycie przedmiotu umowy nie będzie wymagane zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych w rozumieniu powołanej wyżej ustawy. W stosunku do strony kupującej nie zostało wszczęte postępowanie likwidacyjne, upadłościowe.

### Zawarcie umowy nie wymaga od strony kupującej uzyskania jakiegokolwiek pozwolenia zgody ani zatwierdzenia ze strony jakiegokolwiek Sądu w celu uzyskania wyrażonej w formie uchwały zgody wspólników strony kupującej która do dnia dzisiejszego nie została wyrażona.

### Strona sprzedająca oraz W.B. w imieniu strony kupującej zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży mocą której strona sprzedająca sprzeda stronie kupującej przedmiot umowy, tj. wolną od praw i roszczeń osób trzecich niezabudowana działkę gruntów (…) o pow. (…) m.kw za cenę w kwocie 138 zł za 1 m.kw, przedmiotu umowy natomiast spółka przedmiot umowy za wskazana wyżej cenę kupi.

### Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w dacie (…) r.

### Z uwagi na fakt, że jedna z działek położona na obszarze planowanej przez stronę kupującą inwestycji oznaczona nr (…) ma nieuregulowany stan prawny. Strony postanawiają, że w przypadku nieuregulowania stanu prawnego opisanej działki nr (…) do daty sprzedaży - data ta ulegnie przedłużeniu do dnia (…) r. strony zgodnie postanawiają iż od dnia zawarcia umowy do dnia oznaczonego jako data ostateczna spółce będzie przysługiwać prawo dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych, tj. dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż jest on wolny od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku – magazynowo – logistyczno – produkcyjnego.

### Strona sprzedająca oświadcza, że na każde wezwanie strony kupującej udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń.

### Dnia (…) r. został sporządzony aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży.

### W dniu (…) r. zmarła E.O. córka A. i Z. będąca współwłaścicielką opisanej wyżej nieruchomości w 4/6 a spadek po niej na podstawie nabyły jej dzieci S.O. i E.O. po 1/2 części każde z nich (wypis aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu (…) r. za repertorium A nr (…) przez A.W. notariusza w \`(...)\`). W dziale III Księgi Wieczystej (…) pod nr wpisu 3 znajduję się ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w tej księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, w związku z tym, że spadek po E.O. nabyli S.O. i E.O.

### S.O. i E.O. oświadczają, iż wobec powyższego dziedziczenia są obecnie współwłaścicielami wyżej wymienionej nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) - w 1/2 części każde z nich.

### Z dniem (…) r. spadkobiercy wstąpili we wszystkie prawa i obowiązki E.O. wynikające z umowy przedwstępnej.

### S.O. w dniu (…) r. był kawalerem i nadal w tym stanie cywilnym pozostaje. E.O. w dniu (…) r. była panną i nadal w tym stanie pozostaje.

### S.O i E.O. oraz W.B. w imieniu (…) z siedzibą w (…) oświadczają, że zmieniają treść umowy przedwstępnej w ten sposób że: paragraf 4 umowy przedwstępnej otrzymują nowe następujące brzemię: S.O. i E.O. oraz W.B. w imieniu strony kupującej oświadczają iż: zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży, mocą której strona sprzedająca sprzeda stronie kupującej Przedmiot Umowy, tj. wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich niezabudowaną działkę gruntu nr (…) o pow. (…) m.kw za cenę w kwocie 145 zł za 1 m.kw pow. przedmiotu umowy natomiast spółka przedmiot umowy za wskazana cenę kupi. Umowa sprzedaży zostanie zawarta w dacie wskazanej przez stronę kupującą stronie sprzedającej nie później niż do dnia (…) r. Paragraf 5 ustęp 2 litera B umowy przedwstępnej otrzymuje nowe brzmienie: po przedłożeniu przez stronę sprzedającą zaświadczeń właściwych Urzędów Skarbowych, potwierdzających że podatki od spadków po J.O. oraz E.O. nie należały się lub zostały zapłacone.

### Wnioskujący nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem od towaru i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towaru i usług Dz.U. 20021 r. poz. 685.

W opisie zdarzenia przyszłego zawarł Pan również pytania odnoszące się do opisanego zdarzenia wraz z odpowiedziami:

### 1\. Jakie działania przed dokonaniem sprzedaży udziałów w działce (…) będzie dokonywał ustanowiony przez Panią \[winno być Pana – przyp. Organu\] pełnomocnik. Czy Pani \[winno być Pana – przyp. Organu\] pełnomocnik przed dokonaniem dostawy ww. działki będzie; • Skradał w Pani imieniu jakiekolwiek wnioski? Jeśli tak to jakie i czego będą dotyczyły? • Czy będzie występował o decyzję i pozwolenia dotyczące sprzedawanej działki? Jeśli tak to jakie i czego będą dotyczyły?

### Na chwilę sprzedaży działki będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy pod budynek magazynowo – logistyczno – produkcyjny. Przed dokonaniem dostawy ww. działki będzie posiadał pozwolenie na budowę budynku magazynowo – logistyczno – produkcyjnego.

### 2\. Czy przyszły nabywca poniósł, czy będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działką (…) od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

### Tak, będzie ponosił wszelkie koszty związane z postawieniem swojej inwestycji czyli: koszty aktu notarialnego, zrobienie drogi dojazdowej itp.

### 3\. Z czyjego wniosku została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowo – logistyczno – produkcyjnego, która będzie obowiązywała na dzień dostawy działki nr (…)?

### Decyzja o warunkach zabudowy została wydana z wniosku nabywcy czyli firmy (…).

### 4\. Czy działka (…) będąca przedmiotem zapytania była, jest, będzie udostępniana na podstawie umowy cywilno - prawnej (np. najem, dzierżawa). Jeśli tak to czy były to umowy odpłatne i w jakim czasie zostały zawarte?

### Działka (…) nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim w formie najmu czy też dzierżawy.

### 5\. Jak znalazła Pani \[winno być Pan – przyp. Organu\] nabywcę na zakup udziału w działce (…), będącej przedmiotem zapytania?

### Sam zainteresowany skontaktował się z Panem odnośnie tej działki.

### 6\. Co jest powodem sprzedaży udziałów w działce (…)?

### Nieruchomość od wielu lat jest nieużytkiem, nie przynosi żadnych korzyści.

### 7\. Na jaki cel zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży udziałów w działce (…) w szczególności czy zostaną przeznaczone na zakup innych nieruchomości?

### Środki ze sprzedaży nieruchomości będą przeznaczone na zaspokojenie potrzeb życiowych, na chwilę obecną nie planuje Pan zakupu żadnych nieruchomości.

### 8\. W jaki sposób była i jest wykorzystywana przez Pana działka objęta zakresem wniosku o dnia jej nabycia do dnia jej sprzedaży?

### Działka nie jest w żaden sposób użytkowana (jest ugorem).

### 9\. Czy jest był Pan rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w artykule 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług?

### Nie był Pan.

### 10\. Czy z przedmiotowej działki dokonywane były przez Pana zbiory i dostawy produktów rolnych?

### Nie były.

### 11\. Czy działka jest wykorzystywana przez Pana wyłącznie do celów zwolnionych od VAT?

### Nie jest.

### 12\. Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym nabywcą ciążą na kupującym a jakie na sprzedającym?

### Sprzedający musi dostarczyć zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami za grunty. Kupujący ponosi koszty opłaty notarialnej. Strona kupująca nie będzie dokonywała żadnych działań, które zwiększą jej atrakcyjność np.: media.

### 13\. Czy spółce (…) udzielono pełnomocnictw jeśli tak to jakich?

### Udzielone pełnomocnictwa: przeglądania akt KW oraz do składania wniosków o sporządzanie odpisów z akt i do ich odbioru; uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotu umowy umożliwiającej realizację na przedmiocie umowy planowanej przez stronę kupują inwestycji; uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej prze stronę kupująca inwestycji na podstawie której strona kupująca rozpocznie realizację inwestycji; uzyskania na koszt strony kupującej warunków technicznych przyłączenia przedmiotu umowy do infrastruktury technicznej w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów.

### 14\. Czy w umowie przedwstępnej określono cenę na 1 m2 sprzedawanego gruntu jako wartość netto czy wartość brutto?

### Jest to cena netto.

### Pytanie

### Czy w związku z zamiarem odpłatnego zbycia działki o numerze (…) wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towaru i usług w myśl obowiązujących przepisów?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym wnioskodawca nie powinien być zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomości (…) stanowiącej składnik majątku osobistego wnioskodawcy.

Nieruchomość przewidziana do zbycia nigdy nie była wykorzystywana przez wnioskodawcę do czynności opodatkowanych VAT.

Przed sprzedażą wyżej wymienionej nieruchomości wnioskodawca nie podejmował i nie będzie dokonywał w przyszłości żadnych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości. Nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej oraz nie jest podatnikiem podatku od towaru i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931) zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług, zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

W myśl art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W świetle art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu (…) r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr (…) zawarta między E.O., S.O., E.O. a W.B. działającym w imieniu i na rzecz spółki pod firmą (…) z siedzibą w (…).

Strony zgodnie postanawiają iż od dnia zawarcia umowy do dnia oznaczonego jako data ostateczna spółce będzie przysługiwać prawo dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych, tj. dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż jest on wolny od zanieczyszczeń a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku – magazynowo – logistyczno – produkcyjnego.

Strona sprzedająca oświadcza, że na każde wezwanie strony kupującej udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postepowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń.

Dnia (…) r. został sporządzony aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży.

W dniu (…) r. zmarła E.O. będąca współwłaścicielką przedmiotowej nieruchomości w 4/6 a spadek po niej nabyły jej dzieci S.O. i E.O. po 1/2 części każde z nich.

Z dniem (…) r. spadkobiercy wstąpili we wszystkie prawa i obowiązki E.O. wynikające z umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towaru i usług.

Kupującemu udzielone zostało pełnomocnictwo do:

\- przeglądania akt KW oraz do składania wniosków o sporządzanie odpisów z akt i do ich odbioru;

\- uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotu umowy umożliwiającej realizację na przedmiocie umowy planowanej przez stronę kupują inwestycji;

\- uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej prze stronę kupująca inwestycji na podstawie której strona kupująca rozpocznie realizację inwestycji;

\- uzyskania na koszt strony kupującej warunków technicznych przyłączenia przedmiotu umowy do infrastruktury technicznej w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów.

Ponadto **–** jak wskazano w opisie sprawy **–** przyszły nabywca (od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej) będzie ponosił wszelkie koszty związane z postawieniem swojej inwestycji czyli: koszty aktu notarialnego, zrobienie drogi dojazdowej itp.

Na wniosek przyszłego nabywcy - firmy (…) – została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowo – logistyczno – produkcyjnego, która będzie obowiązywała na dzień dostawy działki.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Nieruchomość pozostaje Pana współwłasnością.

Zatem uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana ww. udziału w prawie własności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że będą pozostawały bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Dokonując sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Nieruchomości, nie będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizuje Pan sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowić będą pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka, w której posiada Pan udział wynoszący 1/2 w prawie własności, będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w tej sprawie podejmując ww. czynności zaangażuje Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu, podejmowane przez Pana działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż udziału w prawie własności sprzedawanej Nieruchomości w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż udziału w prawie własności działki nr (…) będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –– określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień sprzedaży działki będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy pod budynek magazynowo – logistyczno – produkcyjny.

Zatem w momencie sprzedaży działka będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy udział we współwłasności działki nr (…) został przez Pana nabyty w drodze spadku. Zatem w odniesieniu do tej czynności nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. udziału, lub że takie prawo nie przysługiwało. Ponadto jak Pan wskazał, działka nie jest wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Zatem, dostawa przez Pana udziału w prawie własności działki nr (…) nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji sprzedaż przez Pana udziału w prawie własności niezabudowanej działki nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i tym samym sprzedaż ww. udziału będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Pana udziału w prawie własności działki niezabudowanej nr (…) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 oraz art. 113 ust. 1 ustawy. Zatem z tytułu ww. dostawy będzie Pan zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług w myśl obowiązujących przepisów.

Dodatkowe informacje
--------------------

Organ zaznacza, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wyłącznie dla Pana, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela tej nieruchomości.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).