Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1334/08/AZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-12-04
Teza: zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przedmiotowej sprawie, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem sprzedający, tj. Wnioskodawca w odniesieniu do powyższej transakcji, występuje w charakterze podatnika, jednocześnie: - działki niezabudowanej przeznaczonej pod infrastrukturę podlega opodatkowaniu według stawki 22% na podstawie cytowanego art. 41 ust 1. ustawy o VAT, - działki w wieczystym użytkowaniu wraz z budynkiem magazynowym podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bez względu na to czy Wnioskodawca poniesie wydatki na ulepszenie budynku stanowiące powyżej 30% wartości początkowej, czy też nie, - dwóch działek z równoczesną sprzedażą położonej na nich budowli (drogi), spełniającej warunki do uznania jaj za towar używany, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 2 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: budowle; budynek-budynek używany; drogi; działki; grunty; nieruchomości; podatnik; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zamiana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 3 września 2008r. (data wpływu 10 września 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 października 2008r. (data wpływu 23 października 2008r.) oraz pismem z dnia 24 listopada 2008r. (data wpływu 27 listopada 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2008r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 października 2008r. (data wpływu 23 października 2008r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-1334/08/AZ z dnia 8 października 2008r. oraz pismem z dnia 24 listopada 2008r. (data wpływu 27 listopada 2008r. będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-1334/08/AZ z dnia 17 listopada 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z współmałżonkiem są wspólnikami spółki cywilnej, której przedmiotem działalności obecnie jest prowadzenie kantoru. Spółka nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. W 2005r. w imieniu spółki Wnioskodawca wraz z małżonkiem dokonał zakupu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem magazynowym wybudowanym w latach 70-tych. Przy zakupie tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Grunty zostały zakupione aktem notarialnym. Nieruchomość została zakupiona w celu inwestycyjnym (Wnioskodawca wraz z współmałżonkiem zamierzał budowę na tym terenie kompleksu magazynów). Nieruchomość nie była jednak wykorzystywana ponieważ z działalności nie uzyskano wystarczających dochodów na zainwestowanie w nową inwestycję. Nieruchomość gruntowa nabyta przez S.C. kupiona była jako dwie działki.

Na wniosek Miejskiego Zarządu Dróg, Prezydent Miasta zatwierdził podział nieruchomości decyzją wydaną w dniu 12 czerwca 2007r. na następujące działki:

*   488/13 o pow. 17 698 m2, która pozostanie w posiadaniu Wnioskodawcy
*   488/12 i 488/14 o pow. 1 652 m2, pod drogę
*   488/15 o pow. 2 148 m2, na infrastrukturę – na tej działce nie znajdują się obiekty budowlane.

Podział ten nastąpił bez uwzględnienia poprzedniego podziału.

Budynek magazynowy znajduje się na działce nr 488/13.

W budynku nie przeprowadzano żadnych remontów, nie były przeprowadzane modernizacje, nie były ponoszone nakłady na ulepszenie budynku magazynowego oraz innych obiektów budowlanych. Działka nie była przedmiotem jakiejkolwiek działalności (najem itp.).

Przez teren zakupionego gruntu przebiega droga (działka nr 488/12 i nr 488/14), która dzieli go na dwie części. Budowa tej drogi została zakończona w latach 70-tych przez właściciela działki. Powyższą drogę Wnioskodawca musi odsprzedać gminie.

Grunty znajdują się na terenie, gdzie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązku jego sporządzania (tak wynika z decyzji Prezydenta).

Jeżeli Wnioskodawca tego terenu nie sprzeda dobrowolnie to grunty zostaną wywłaszczone. Gmina ponadto rozważa możliwość wykupu mniejszej części oddzielonej od pozostałej działki na infrastrukturę towarzyszącą planowanej inwestycji.

Jeden z potencjalnych klientów był zainteresowany zakupem działki, na której stoi magazyn pod warunkiem wykonania pewnych inwestycji przed sprzedażą przez sprzedających. Gmina nigdy nie była zainteresowana zakupem tej działki.

Aktem notarialnym z dnia 4 czerwca 2008r. wyprowadzono ww. nieruchomość z działalności gospodarczej i przepisano ją na osoby fizyczne tj. na Wnioskodawcę i współmałżonka według proporcji udziałów. Wnioskodawca wraz z współmałżonkiem uznali powyższe nieruchomości za zbędne w spółce cywilnej, a dalszej perspektywie zamierzają spółkę zlikwidować. Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek w tej sytuacji nastąpi przez osoby fizyczne.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, iż nieruchomość została wyprowadzona z działalności gospodarczej ponieważ firma zostanie zlikwidowana, a może się zdarzyć, że likwidacja spółki nastąpi wcześniej niż załatwienie formalności ze sprzedażą, więc Wnioskodawca uznał tę decyzję za słuszną.

Wnioskodawca posiada jeszcze inną nieruchomość gruntową, która obecnie nie jest przeznaczona do sprzedaży, tj. nieruchomość, nabytą w roku 2001 do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu. Obecnie nie jest wykorzystywana.

Ponadto w dniu 29 sierpnia 2008r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości, która była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Działkę zakupiono w 2000r. W latach 2001-2002 wybudowano tam lokal użytkowy (dyskotekę, oddany do eksploatacji w 2003r. Ponieważ dyskoteka przynosiła straty Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na potrzeby własne.) Z tytułu tej sprzedaży Wnioskodawca nie płacił podatku VAT.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku zostaną przeznaczone na potrzeby własne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku sprzedaży w przyszłości działek; nr 488/13 z budynkiem osobom trzecim, nr 488/12 i 488/14 Gminie, nr 488/15 Gminie lub osobie trzeciej, po przymusowym podziale, Wnioskodawca jest zobowiązany sprzedać te grunty z podatkiem VAT?
2.  Czy jeżeli Wnioskodawca sprzeda działkę, na której stoi budynek, wcześniej niż nastąpi wykup przez Miejski Zarząd Dróg, zostanie naliczony podatek VAT? Pytanie zadano ponieważ sprzedaż działek Gminie może się przeciągnąć, a w tym czasie może trafić się klient zainteresowany działką nr 488/13.
3.  Czy Wnioskodawca zapłaci podatek VAT od sprzedaży działek, na których znajduje się droga oraz od działki, której wykupem zainteresowany jest Miejski Zarząd Dróg, ale w chwili obecnej nie wiadomo czy wykupi? W pierwszej części pytanie dotyczy sprzedaży działek pod drogę i sąsiedniej pod infrastrukturę, a w drugiej sprzedaży oddzielnej drogi Gminie i małej działki osobie trzeciej.
4.  Czy jeżeli Wnioskodawca sprzeda działkę na której stoi budynek magazynowy i poniesie koszty przekraczające 30% wartości (VAT nie będzie odliczony, ponieważ Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT czynnym) przed wykupem przez Miejski Zarząd Dróg zostanie naliczony VAT od sprzedaży tego terenu oraz pozostałych gruntów?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji po wymuszonym podziale sprzedaż wszystkich działek przed wykupem przez Miejski Zarząd Dróg jak i również po wykupie powinna być zwolniona z VAT. W przypadku poniesionych nakładów na budynek również, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż powinna nastąpić bez naliczania podatku ponieważ Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia w momencie poniesionych środków. Sprzedaż gruntów nastąpi po okresie 6-ciu miesięcy po ich przejęciu w dniu 4 czerwca 2008r. (na podstawie art. 43 pkt 2 podpunkt 2 ustawy o podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się – w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy - przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Z zapisu art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT wynika, iż w tym przypadku odszkodowanie pełni funkcję wynagrodzenia, czyniąc tego rodzaju dostawę faktycznie odpłatną. Jeżeli więc przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel następuje za odszkodowaniem, to stanowi ono dostawę towarów i – ze względu na przedmiot dostawy - czynność taka jest objęta opodatkowaniem.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

Wobec powyższego, mając na uwadze szerokie ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a także uwzględniając fakt, że definicja towaru zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, obejmuje grunty, należy uznać, że dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu z nakazu władzy publicznej (czy też z mocy prawa) w zamian za odszkodowanie przyznane czy to w formie pieniężnej, czy też w formie niepieniężnej (w postaci nieruchomości zamiennej), stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy jednak zauważyć, iż opodatkowanie to ma miejsce jedynie wówczas, gdy czynność ta zostanie wykonana przez podatnika podatku od towarów i usług, w związku z wykonywaną przez niego działalnością gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej handlowej.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz ze współmałżonkiem są wspólnikami spółki cywilnej, której przedmiotem działalności obecnie jest prowadzenie kantoru. W 2005r. w imieniu spółki Wnioskodawca wraz z małżonkiem dokonał zakupu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem magazynowym wybudowanym w latach 70-tych. Przy zakupie tej nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Grunty zostały zakupione aktem notarialnym, a spółka nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca wskazuje, iż nieruchomość została zakupiona w celu inwestycyjnym, gdyż Wnioskodawca wraz z współmałżonkiem zamierzał budowę na tym terenie kompleksu magazynów. Nieruchomość nie była jednak wykorzystywana ponieważ z działalności nie uzyskano wystarczających dochodów na zainwestowanie w nową inwestycję.

Jednakże jak wskazano powyżej działalność gospodarcza opodatkowana jest bez względu na cel i rezultat takiej działalności, istotnym bowiem jest zadeklarowany zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczynione w tym celu pewne nakłady, a Wnioskodawca wskazuje, iż zakupu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości dokonał celem prowadzenia działalności gospodarczej. Ryzyko prowadzonej działalności i związane z nim skutki ekonomiczne obciążają podmiot prowadzący działalność i nie mają wpływu na jego obowiązki podatkowe powstałe z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazuje, iż przedmiotowa nieruchomość została w dniu 4 czerwca 2008r. wyprowadzona z działalności gospodarczej prowadzonej przez małżonków w formie spółki cywilnej, jednakże nie zmienia to faktu, że nieruchomość ta została zakupiona z zamiarem wykorzystania jej do celów zarobkowych, tym samym do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że sprzedaż przedmiotowych gruntów to sprzedaż majątku osobistego.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, iż nieruchomość została wyprowadzona z działalności gospodarczej ponieważ firma zostanie zlikwidowana, a może się zdarzyć, że likwidacja spółki nastąpi wcześniej niż załatwienie formalności związanych ze sprzedażą.

Zatem powodem włączenia przedmiotowej nieruchomości do majątku osobistego nie było zaspokojenie własnych potrzeb prywatnych lecz osiągnięcie korzyści majątkowych. Ponadto nabycie gruntu zabudowanego budynkiem magazynu (tj. budynkiem użytkowym) trudno uznać za czynność mającą na celu zaspokojenie prywatnych potrzeb.

Przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży środków na swoje potrzeby osobiste, również nie może w tym przypadku przesądzać o osobistym charakterze dokonanych czynności, każdy bowiem podmiot prowadzący działalność gospodarczą będącą źródłem utrzymania tego podmiotu, prowadzi ją właśnie po to aby osiągnąć zyski i przeznaczyć je na zaspokojenie własnych potrzeb bytowych.

Prawo wieczystego użytkowania nieruchomości nie zostało więc zakupione celem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych swoich lub ewentualnie rodziny. Charakter poczynionych czynności, tj. zakup prawa wieczystego użytkowania gruntów nie przeznaczonych na potrzeby osobiste wskazuje, iż zakupu dokonano z zamiarem, osiągnięcia korzyści majątkowych poprzez wykorzystanie ich w przyszłości na potrzeby działalności gospodarczej, czy też poprzez inwestycję środków pieniężnych. Z powyższego wynika, iż sam zamiar wykorzystania przedmiotowej nieruchomości dla celów zarobkowych Wnioskodawca podjął już w momencie zakupu. W takiej sytuacji dostawa wskazanych we wniosku działek kwalifikuje te czynności jako działalność gospodarczą podejmowaną w celach zarobkowych.

Należy również zauważyć, iż w kontekście podstawowej zasady podatku VAT, jaką jest zasada neutralności, bezzasadnym byłoby przyjęcie przez ustawodawcę, iż ta sama czynność w przypadku podmiotu, który zarejestrował się jako podatnik VAT czynny i zgłosił działalność w zakresie handlu nieruchomościami byłaby opodatkowana inaczej (nieopodatkowana), niż w przypadku gdy dokonuje jej podmiot, który takiego zgłoszenia nie dokonał, kiedy zamiar i efekt zarobkowy obydwu transakcji jest identyczny. Różnica wynika tylko z kwestii formalnych dokonanych przez obydwa podmioty.

Kryterium prowadzenia działalności gospodarczej nie wyłącza z grona podatników osób fizycznych, jeśli dokonują one dostawy towarów w sposób stały, zorganizowany i powtarzalny. Bez znaczenia pozostaje fakt, w jakim okresie wykonywana jest dana czynność, ani ilość dokonanych transakcji. Jeśli odpłatna dostawa towarów została dokonana przez osobę działającą, w rozumieniu ustawy, w charakterze podatnika i w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą, to nawet, jeśli dokonano tych czynności bez zachowania warunków i form określonych przepisami prawa (np. bez oficjalnego zarejestrowania działalności gospodarczej, a w tym przypadku po wyprowadzeniu nieruchomości z majątku spółki cywilnej), to czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ust. 2 ustawy o VAT).

Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje okres wykonywania czynności (tydzień, miesiąc, rok) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowoprawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

Z powyższego wynika, iż podmiot działający w charakterze podatnika, nawet jeżeli wykona tylko jedną czynność mając zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 3 staje się podatnikiem VAT niezależnie od tego czy po wykonaniu tej czynności ostatecznie zaprzestanie wykonywania czynności.

Zatem kryterium stanowiącym podstawę dla opodatkowania przedmiotowej transakcji nie jest zaistnienie wyłącznie przesłanki częstotliwości wykonywania czynności, lecz przede wszystkim zbycie składników majątku, zakupionych w celu osiągnięcia zysku, co w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi działalność gospodarczą. W przedmiotowej sprawie nie będzie więc miało znaczenia, czy Wnioskodawca dokonuje dostawy prawa wieczystego użytkowania całej nieruchomości, czy działek powstałych w wyniku przymusowego podziału oraz w jakiej kolejności będzie następowała sprzedaż działek.

Wszystkie bowiem wymienione powyżej okoliczności jednoznacznie wskazują, iż podjęto działania wskazujące na zamiar związania nabytej nieruchomości z działalnością gospodarczą, a zatem jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jak już wcześniej wskazano opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, a w wyniku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu niewątpliwie następuje przeniesienie prawa do dysponowania towarem - gruntem jak właściciel. Tym samym Wnioskodawca staje się z tytułu tej dostawy podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Niemniej nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż Wnioskodawca dokonał w dniu 29 sierpnia 2008r. sprzedaży innej nieruchomości, która również była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Działkę zakupiono w 2000r. W latach 2001-2002 wybudowano tam lokal użytkowy (dyskotekę, oddany do eksploatacji w 2003r. Ponieważ dyskoteka przynosiła straty Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na potrzeby własne.) Z tytułu tej sprzedaży Wnioskodawca nie płacił podatku VAT.

A zatem mamy do czynienia z powtarzalnością czynności i to w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej.

Nadmienić należy ponadto, że dostawa przedmiotowych nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT określonego w art. 113 ust. 1 i 9 (tj. ze względu na wartość sprzedaży niższą niż 50 000 zł), bowiem w myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) zwolnień tych nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę. Zatem nawet w przypadku, gdy wartość sprzedaży wymienionych gruntów byłaby niższa niż 50 000 zł, istnieje obowiązek opodatkowania tej transakcji.

Jednocześnie, podatnik dokonujący dostawy przedmiotowych gruntów nie może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 cyt. ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie.

Z treści wniosku wynika, iż przedmiotem dostawy będą 4 działki, tj. jedna działka nr 448/13 zabudowana budynkiem magazynowym, dwie działki o numerach 448/12 i 448/14 zabudowane drogą i jedna działka nr 448/15 niezabudowana, przeznaczona pod infrastrukturę.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku VAT stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12 art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle powyższego dostawa działki nr 448/15, niezabudowanej przeznaczonej pod infrastrukturę podlega opodatkowaniu według stawki 22% na podstawie cytowanego art. 41 ust 1. ustawy o VAT.

Na działce nr 448/13 znajduje się budynek magazynowy, wybudowany w latach 70-tych. W budynku nie przeprowadzano żadnych remontów, nie były przeprowadzane modernizacje, nie były ponoszone nakłady na ulepszenie budynku magazynowego oraz innych obiektów budowlanych. Działka nie była przedmiotem jakiejkolwiek działalności (najem itp.). Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane, zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż od końca roku, w którym zakończono budowę obiektu, minęło więcej niż 5 lat, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, która ma być przedmiotem dostawy, bowiem została ona nabyta na podstawie aktu notarialnego.

Wobec powyższego spełniony został warunek uznania powyższej nieruchomości za towar używany w świetle art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednak w myśl art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1.  miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2.  użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Użycie w tym przepisie sformułowania „użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych” wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie o okres od zakończenia modernizacji, czy też okres liczony od momentu przekroczenia ww. kwoty wydatków poniesionych na modernizację.

W przedmiotowej sytuacji nie będzie miało zastosowania wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki zawarte w tym przepisie – Wnioskodawca nie poniósł nakładów na ulepszenie budynków przekraczających 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Analogiczne zasady dotyczą zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami trwale z gruntem związanymi. Zgodnie z obowiązującym do dnia 30 listopada 2008r. przepisem § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Wyżej cytowane zwolnienie zostało utrzymane również w § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U Nr 212, poz. 1336), obowiązującym od dnia 1 grudnia 2008r., zgodnie z którym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Ponadto Wnioskodawca, wskazuje, iż jeden z potencjalnych klientów był zainteresowany zakupem działki, na której stoi magazyn pod warunkiem wykonania pewnych inwestycji przed sprzedażą przez sprzedających. W związku z czym zadał pytanie, czy jeżeli Wnioskodawca sprzeda działkę na której stoi budynek magazynowy i poniesie koszty przekraczające 30% wartości (VAT nie będzie odliczony, ponieważ Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT czynnym), zostanie naliczony VAT od sprzedaży tego terenu.

Aby cytowany powyżej przepis art. 43 ust. 6 wyłączający zwolnienie od podatku VAT znalazł zastosowanie, wszystkie trzy wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Niewystąpienie jednego z nich oznacza konieczność zastosowania zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części. Pomimo więc, iż poniesione przez podatnika wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, będą stanowiły powyżej 30% wartości początkowej, to nie zostaną spełnione łącznie przesłanki wyłączające ze zwolnienia, gdyż Wnioskodawca jak podał we wniosku nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.

W świetle powyższego dostawa przedmiotowej nieruchomości (działki nr 448/13), tj. gruntu w wieczystym użytkowaniu wraz z budynkiem magazynowym podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, bez względu na to czy Wnioskodawca poniesie wydatki na ulepszenie budynku stanowiące powyżej 30% wartości początkowej, czy też nie.

Na działkach nr 448/12 i 448/14 znajduje się droga, której budowa została zakończona w latach 70-tych. Jak wskazano powyżej przy zakupie nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

W świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, (.…) (art. 3 pkt 3 cyt. ustawy).

W związku z powyższym drogę dojazdową trwale związaną z gruntem, należy uznać za budowlę w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle cytowanych powyżej przepisów art. 43, przedmiotowa droga spełnia warunki dla uznania jej za towar używany bowiem od końca roku, w którym zakończono budowę obiektu, minęło więcej niż 5 lat, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, która ma być przedmiotem dostawy. Nie znajdują też zastosowania wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT.

Zatem zbycie prawa wieczystego użytkowania dwóch działek o numerach 448/12 i 448/14 z równoczesną sprzedażą położonej na nich budowli (drogi), spełniającej warunki do uznania jaj za towar używany, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Reasumując zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przedmiotowej sprawie, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem sprzedający, tj. Wnioskodawca w odniesieniu do powyższej transakcji, występuje w charakterze podatnika, jednocześnie:

*   działki nr 448/15, niezabudowanej przeznaczonej pod infrastrukturę podlega opodatkowaniu według stawki 22% na podstawie cytowanego art. 41 ust 1. ustawy o VAT,
*   działki nr 448/13, tj. gruntu w wieczystym użytkowaniu wraz z budynkiem magazynowym podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bez względu na to czy Wnioskodawca poniesie wydatki na ulepszenie budynku stanowiące powyżej 30% wartości początkowej, czy też nie,
*   dwóch działek o numerach 448/12 i 448/14 z równoczesną sprzedażą położonej na nich budowli (drogi), spełniającej warunki do uznania jaj za towar używany, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zbycie prawa wieczystego użytkowania ww. działek podlega opodatkowaniu bez względu na to czy zostanie dokonane na rzecz Gminy, czy też osoby trzeciej, bowiem jak wskazano na wstępie przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie stanowi odpłatną dostawę towarów objętą opodatkowaniem podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo należy podkreślić, iż niniejsza interpretacja traci swą aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44 -101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.