Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.7.2018.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-13
Teza: Czy przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; stawka-stawki podatku
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 5 stycznia 2018 r. (data wpływu − 9 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli na nim wzniesionych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 stycznia 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli na nim wzniesionych.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

B. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

S.P. (Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i) Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Zbywcy

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca lub Kupujący) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która zamierza rozpocząć działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, w tym, w szczególności, w zakresie wynajmu powierzchni w budynku biurowym, którego przyszłe nabycie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Aktualnie Kupujący rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”) położonej w W. Sprzedawcą nieruchomości będzie Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Zbywca lub Sprzedający).

Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”.

Transakcja dotyczyć będzie zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w W., na którą składa się nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste, którą stanowi działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1/5, o powierzchni 5.530 m2, dla której Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Grunt”), wraz z prawem własności budynku i budowli na niej wzniesionych. Grunt zabudowany jest bowiem budynkiem biurowo-usługowym o nazwie G. wraz z parkingiem podziemnym i infrastrukturą (dalej: „Budynek”). Częściowe pozwolenie na użytkowanie Budynku obejmujące większość jego powierzchni zostało wydane dnia 4 października 2017 r. Poza Budynkiem Grunt zabudowany jest również budowlami obejmującymi m.in. czerpnię terenową, powierzchnie utwardzone (w tym nawierzchnię betonową, kostkę brukową, schody, taras drewniany, ścieżkę rowerową z nawierzchni bitumicznej, płytę betonową), szlaban z wysepką lampy, latarnie (dalej: „Budowle”).

Budynek, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Zgodnie z zamierzeniami Kupującego i Sprzedającego, dokonanie Transakcji planowane jest na II kwartał lub II połowę 2018 r.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A zatem, Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni biurowej na cele komercyjne.

Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców.

W dniu składania niniejszego wniosku część przeznaczonych na wynajem powierzchni biurowych została już wydana najemcom, ale nastąpiło to dopiero po wydaniu częściowego pozwolenia na użytkowanie Budynku (tzn. po dniu 4 października 2017 r.). Pozostała powierzchnia zostanie wydana najemcom po złożeniu niniejszego wniosku, przy czym w dniu Transakcji część powierzchni może pozostawać nadal niewynajęta lub niewydana najemcom.

Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym, który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości w postaci budynków biurowych. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, a następnie cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz wynajęcia (tzw. komercjalizacji) budynku zleca do podmiotu trzeciego działającego jako inwestor zastępczy, za co Sprzedający płaci mu wynagrodzenie w formule koszt plus. Gdy natomiast budynek jest oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu (zazwyczaj co najmniej ok. 80% powierzchni), Zbywca sprzedaje go na rzecz podmiotów trzecich. Model biznesowy Sprzedającego zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej, a nie z długoterminowego najmu powierzchni biurowej − stąd sprzedaże poszczególnych budynków następują w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Aktualnie, Zbywca prowadzi kilkanaście projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy. Co roku dokonuje sprzedaży kilku gotowych budynków.

Poszczególne projekty ewidencjonowane są w księgach Sprzedającego jako lokaty inwestycyjne i podlegają kwartalnej wycenie do wartości rynkowej (poniesione w związku z procesem deweloperskim nakłady zwiększają wartość lokaty w księgach Sprzedającego, w okresach pomiędzy aktualizacją wycen).

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami Sprzedającego, jak również obsługą administracyjną działalności na terytorium Polski są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z podmiotami trzecimi. W związku z tym, dokonywane przez niego sprzedaże nieruchomości nie wiążą się z przejściem pracowników.

Żadna z nieruchomości Sprzedającego, włączając w to nieruchomość opisaną w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach jego działalności. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do żadnej z nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z nieruchomościami nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont (możliwe jest tylko przypisanie tych pozycji do nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego kodu MPK −„miejsca powstawania kosztów”).

Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (i będzie nim także na dzień Transakcji).

Ze względu na to, że pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych − dalej: „PCC”), w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (ii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iii) zakres Transakcji.

(ii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej między T.I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. spółka komandytowa (obecnie T.1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.) a Sprzedającym w dniu 15 kwietnia 2016 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza oraz zawartej w wykonaniu tej umowy − umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zawartej między T.I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. spółka komandytowa (obecnie T.1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.) a Sprzedającym w dniu 13 lipca 2016 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza.

Sprzedaż ta podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanego gruntu budowlanego.

Po nabyciu Gruntu, Zbywca wzniósł na nim Budynek oraz towarzyszące Budowle. Proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz komercjalizacji Budynku, realizowany jest przez Zbywcę przy wsparciu podmiotu zewnętrznego – T.1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (przekształcona z T.I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. spółka komandytowa; dalej: „Inwestor Zastępczy”) − na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Jak wspomniano powyżej, model biznesowy Sprzedającego zakłada sprzedaże budynków biurowych w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Z tego względu nabycie Gruntu oraz wszelkich usług związanych ze wzniesieniem i wynajęciem Budynku, Sprzedający uznawał za wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, czyli docelowo − sprzedaży nieruchomości podlegającej opodatkowaniu VAT. W związku z tym, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z zakupu towarów i usług użytych do budowy.

(iii) Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, planowana Transakcja obejmie:

1.  przeniesienie na Kupującego prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz prawa własności Budynku i Budowli;
2.  przeniesienie własności środków trwałych stanowiących wyposażenie Budynku (związane z nimi w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu;
3.  z uwagi na fakt, że przed dokonaniem Transakcji planowane jest − przynajmniej częściowe − wydanie powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Zbywcy w umowy najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, zaś w zakresie najmów, gdzie powierzchnie nie zostały jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży;
4.  przeniesienie praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców;
5.  z uwagi na fakt, że na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne, w toku realizacji projektu Inwestor Zastępczy nabywał m.in. majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku, prawa z gwarancji jakości i rękojmi oraz inne umowne i ustawowe prawa i roszczenia związane z wadami prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku lub utworami wykorzystanymi do jego realizacji, Sprzedającemu przysługuje roszczenie o przeniesienie powyższych praw na jego rzecz, bądź na rzecz podmiotu trzeciego przez niego wskazanego. W ramach Transakcji, na mocy umowy, która zostanie zawarta między Zbywcą a Kupującym, Inwestor Zastępczy przeniesie na Kupującego świadczenie Inwestora Zastępczego polegające na przeniesieniu powyższych praw na zasadzie przekazu, o którym mowa w art. 9211 i nast. ustawy Kodeks cywilny, w zakresie obejmującym m.in. np.:
    *   prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli,
    *   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, m.in.: autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie uzyskanym przez Zbywcę i prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących opracowania projektów architektonicznych oraz prawa do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań projektów architektonicznych dotyczące Budynku i Budowli (z wyłączeniem projektów, co do których majątkowe prawa autorskie do wybranych Budowli zostały przeniesione na przedsiębiorców przesyłowych), jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Budynkiem i Budowlami oraz prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Budowli oraz prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami,
    *   licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku,
6.  przeniesienie praw do używania słownego znaku „G” stanowiącego nazwę Budynku;
7.  przeniesienie praw do używania znaku graficznego „G”;
8.  Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:
    *   dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości,
    *   dokumentacji dotyczącej kosztów eksploatacyjnych,
    *   dokumentacji budowlanej i projektowej dotyczącej Budynku (w wersjach papierowych i elektronicznych).

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Zbywcy związanych z zarówno ze sprzedawaną nieruchomością jak i z prowadzonym przez Zbywcę przedsiębiorstwem.

W szczególności, lista składników majątku Zbywcy związanych ze sprzedawaną nieruchomością a niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych, ani umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością,
*   decyzje administracyjne dot. ww. Nieruchomości,
*   zobowiązania Sprzedającego wynikające z naruszenia postanowień umów najmu, które miały miejsce przed Transakcją (jeżeli takie będą miały miejsce).

Ponadto, po dokonaniu Transakcji Zbywca będzie kontynuował prowadzoną działalność w oparciu o pozostałe składniki majątkowe obejmujące między innymi:

*   pozostałe lokaty w postaci kilkunastu projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Zbywcy (w dacie Transakcji Zbywca nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę lub przez podmiot zarządzający Zbywcą w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania nieruchomością dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp.

Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane − na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym lub Inwestorem Zastępczym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami − jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Po dokonaniu Transakcji, na podstawie odrębnych ustaleń umownych, Sprzedający będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone usługi polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp.

W stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej Umowy Gwarancji Czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców. Umowa ta dotyczyć będzie zasadniczo powierzchni (i) niewynajętych albo (ii) wynajętych, ale nieprzekazanych najemcom albo (iii) wynajętych i przekazanych najemcom, lecz w odniesieniu, do których najemca nie dostarczył jeszcze wymaganego umową zabezpieczenia albo (iv) wynajętych i przekazanych najemcom, ale w odniesieniu do których nie nastąpiła jeszcze płatność czynszu najmu za pierwszy okres rozliczeniowy (miesiąc). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym (Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowane pełnomocnictwa w tym zakresie).

Dla wyczerpującego przestawienia wszystkich istotnych okoliczności opisywanego zdarzenia przyszłego warto również dodać, iż Zbywca wystąpił w dniu 22 marca 2017 r. z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w celu potwierdzenia kwalifikacji podatkowej na gruncie podatku od towarów i usług dokonywanych przez siebie w przyszłości, w ramach swojej działalności deweloperskiej, transakcji zbycia lokat nieruchomościowych. Opis zdarzenia przyszłego oraz działalności Zbywcy przedstawiony we wniosku z dnia 22 marca 2017 r. był analogiczny do opisu przedstawionego przez Zainteresowanych w niniejszym wniosku. Na skutek złożenia powyżej wskazanego wniosku, Zbywca (w chwili złożenia wniosku działający pod nazwą S. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych) uzyskał interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego z dnia 30 maja 2017 r. (sygnatura 0114-KDIP4.4012.62.2017.1.MPE) wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej uznającą stanowisko Zbywcy za prawidłowe, tj. uznającą że dokonywane przez niego transakcje sprzedaży nieruchomości powinny być traktowane, jako dostawy towarów podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in następujące pytanie:

Czy przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy opodatkowaniu tym podatkiem nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż nie spełnia warunków dla zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług. W tej sytuacji transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, oraz zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania rozważa nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli na nim wzniesionych. Grunt zabudowany jest bowiem budynkiem biurowo-usługowym o nazwie G wraz z parkingiem podziemnym i infrastrukturą. Poza Budynkiem Grunt zabudowany jest również budowlami obejmującymi m.in. czerpnię terenową, powierzchnie utwardzone (w tym nawierzchnię betonową, kostkę brukową, schody, taras drewniany, ścieżkę rowerową z nawierzchni bitumicznej, płytę betonową), szlaban z wysepką lampy, latarnie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 31 stycznia 2018 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.14.2018.1.IK, w której wskazano, iż cyt.: „(\`(...)\`) dostawa zabudowanej działki gruntu, będzie dokonywana częściowo przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a częściowo w ramach pierwszego zasiedlenia. Z uwagi na powyższe dostawa Budynku i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto, w odniesieniu do planowanej transakcji nie będzie miało zastosowanie zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem dokonującemu dostawy Budynku i Budowli, przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tych obiektów.

Również dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem Nieruchomość nie była wykorzystana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku, a Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji ww. dostawa na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT – 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży, będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.