Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-121/10-2/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-04-28
Teza: Przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowi u Wnioskodawczyni otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat, do których zobowiązani są najemcy, nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeśli z umowy wynika, że najemcy zobowiązani są do ich ponoszenia. Wnioskodawczyni może wystawiać najemcy rachunek na opłaty eksploatacyjne na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej i na opłaty na rzecz usługodawców, a regulowane przez najemcę w oparciu ten rachunek opłaty nie będą stanowić u Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Słowa kluczowe: czynsz; opłata-opłata eksploatacyjna; osoba-osoby fizyczne; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; rachunki; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; umowa-umowa najmu; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [OP][WIS] Ustawa Ordynacja podatkowa-Dział III-Rozdział 12-art. 87; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 02.02.2010 r. (data wpływu 08.02.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu oraz możliwości wystawienia rachunku dla najemcy

*   pytania oznaczonego we wniosku Nr 1 dotyczącego opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu z najmu nieruchomości – **jest prawidłowe,**

*   pytania oznaczonego we wniosku nr 2 w części dotyczącej możliwości wystawienia rachunku dla najemcy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.02.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu oraz możliwości wystawienia rachunku dla najemcy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni posiada własnościowe prawo do lokalu użytkowego oraz odrębną własność lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Wnioskodawczyni wydzierżawia lokal użytkowy i wynajmuje lokal mieszkalny. Wynajem jest prowadzony jako najem prywatny. Z przychodu uzyskanego z najmu Wnioskodawczyni będzie rozliczać się od bieżącego roku na podstawie ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W umowach z najemcami określone jest, że najemcy będą uiszczać bezpośrednio do moich rąk lub na indywidualne konto bankowe czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz dodatkowo najemcy będą ponosić zwykłe koszty utrzymania lokalu na rzecz podmiotów świadczących usługi (np. opłaty eksploatacyjne do spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej, za energię elektryczną, za energię cieplną, wodę, itp.).

Wnioskodawczyni zawarła w umowach zapisy mówiące w jaki sposób opłaty te powinny być uiszczane. Zapisy te stanowią, że:

1.  Kwotę obejmującą tego typu należności na rzecz usługodawców, najemca będzie przekazywał gotówką lub na rachunek bankowy, po przedstawieniu przez Wnioskodawczynię rachunków lub innych dokumentów wystawionych przez usługodawców określających wysokość tych należności (w określonym, uzgodnionym przed podpisaniem z najemcą terminie) oraz, że
2.  Czynności wpłat na stosowne konta bankowe usługodawców będzie dokonywać Wnioskodawczyni.

Takie rozwiązanie zapewni Wnioskodawczyni możliwość kontroli terminowości regulowania przez najemcę Jego zobowiązań.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sumę kot opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej i usługodawców, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiąże się najemca, ale uiszczonych za pośrednictwem Wnioskodawczyni można uznać za kwoty, których nie wlicza się do przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującą w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a przychodem takim będzie wyłącznie kwota otrzymana przez wynajmującą tytułem czynszu rozumianego zgodnie z opisem j.w.?
2.  Czy w przypadku lokalu użytkowego, w którym najemca prowadzi działalność gospodarczą, Wnioskodawczyni może wystawiać rachunek (podobnie jak wystawia się refakturę) na opłaty eksploatacyjne na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej i na opłaty na rzecz usługodawców, który najemcy będzie umożliwiał zaliczenie poniesionych i opisanych wyżej opłat do kosztów uzyskania przychodu, czy też podstawą do zaliczenia opłat do kosztów uzyskania przychodów przez najemcę, będą faktury wystawiane przez usługodawców na nazwisko Wnioskodawczyni?

Odpowiedź na pytanie 1 i pytanie 2 w części dotyczącej możliwości wystawienia rachunku dla najemcy stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie 2 w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu u najemcy opłat ponoszonych przez Niego na podstawie rachunku wystawionego przez Wnioskodawczynię lub faktury wystawionej na nazwisko Wnioskodawczyni, zostanie udzielona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zdaniem Wnioskodawczyni ad. 1 za przychód osiągnięty z najmu należy uznać wyłącznie kwotę czynszu za najem przedmiotu najmu, rozumianego jako wynagrodzenie, że oddanie przedmiotu najmu do użytkowania. Z umowy będzie bowiem jasno wynikało, że wszystkie opłaty związane z używaniem przedmiotu najmu ponoszone będą przez najemcę. W opinii Wnioskodawczyni Jej pośredniczenie w uiszczaniu opłat będzie czynnością o charakterze czysto technicznym i ma na celu kontrolę nad prawidłowością realizacji umowy najmu.

Zdaniem Wnioskodawczyni ad. 2 może wystawiać rachunek (podobnie jak wystawia się refakturę) na opłaty eksploatacyjne na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej i na opłaty na rzecz usługobiorców i dostawców mediów, który najemcy będzie umożliwiał zaliczenie poniesionych i opisanych powyżej opłat do kosztów uzyskania przychodu, a u Wnioskodawczyni nie będzie zwiększał przychodu do opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Natomiast w myśl art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Jednocześnie stosownie do art. 3 pkt 9 Ordynacji podatkowej ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej - rozumie się przez to każdą działalność zarobkową w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, w tym wykonywanie wolnego zawodu, a także każdą inną działalność zarobkową wykonywaną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność - do przedsiębiorców.

W świetle tego przepisu zatem pojęcie działalności gospodarczej w rozumieniu Ordynacji podatkowej ma szerokie znaczenie i obejmuje swoim zakresem działalność zarobkową również w sytuacji, gdy przepisy innych ustaw nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność – do przedsiębiorców.

A zatem zarówno osoby prowadzące działalność gospodarczą, jak również nie prowadzące działalności gospodarczej mają prawo do wystawiania rachunków.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wybrała formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotem najmu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego oraz lokal mieszkalny. W umowach z najemcami określone jest, że najemcy będą uiszczać czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz dodatkowo najemcy będą ponosić zwykłe koszty utrzymania lokalu na rzecz podmiotów świadczących usługi (np. opłaty eksploatacyjne do spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej, za energię elektryczną, za energię cieplną, wodę, itp.), po przedstawieniu przez Wnioskodawczynię rachunków lub innych dokumentów wystawionych przez usługodawców określających wysokość tych należności.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego, uznać należy, iż przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowi u Wnioskodawczyni otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat, do których zobowiązani są najemcy, nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeśli z umowy wynika, że najemcy zobowiązani są do ich ponoszenia. Wnioskodawczyni może wystawiać najemcy rachunek na opłaty eksploatacyjne na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej i na opłaty na rzecz usługodawców, a regulowane przez najemcę w oparciu ten rachunek opłaty nie będą stanowić u Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie podkreślić należy, że przepis art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej nie znajdzie zastosowania w sytuacjach, gdy odrębne przepisy stanowią inaczej, np. nakładają na Wnioskodawczynię obowiązek wystawienia faktury VAT.

Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.