Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1054/09-5/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-11-19
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 27 sierpnia 2009 r. (data wpływu 7 września 2009 r.), uzupełnionym pismami z dnia 29 października 2009 r. (data wpływu 30 października 2009 r.) oraz z dnia 12 listopada 2009 r. (data wpływu 16 listopada 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Powyższy wniosek uzupełniono pismami z dnia 29 października 2009 r. oraz z dnia 12 listopada 2009 r. o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz wyjaśnienia złożenia wniosku w 2 egzemplarzach.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 18 września 2008 r. Wnioskodawca nabył z żoną, bratem i bratową nieruchomość zabudowaną (budynek mieszkalny i budynek gospodarczy) o łącznej powierzchni 0,5601 ha. W skład tej nieruchomości wchodzą drogi 0,0192 ha, grunty orne 0,4087 ha oraz tereny mieszkaniowe 0,1322 ha. Budynek mieszkalny oraz zabudowania gospodarcze zostały rozebrane w roku 2009 ze względu na zły stan techniczny oraz zagrożenie katastrofą budowlaną. Ponadto, w bieżącym roku Zainteresowany razem ze współwłaścicielami rozpoczął dostosowywanie stanu faktycznego do wymogów nałożonych planem zagospodarowania przestrzennego. Dostosowanie to obejmuje m. in. wytyczenia kolejnej drogi przebiegającej przez nieruchomość oraz wymianę działek i przekazanie drogi Gminie. Wnioskodawca nadmienia, iż opisana wyżej wymiana działek nie powoduje znacznej zmiany powierzchni nieruchomości. Po przeprowadzeniu ww. czynności powierzchnia nieruchomości wyniesie ok. 0,5325 ha. Planowana czynność sprzedaży będzie wykonana jednorazowo i w przyszłości nie będzie powtarzana.

W uzupełnieniu przesłanym w dniu 30 października 2009 r. Zainteresowany wskazał, iż przedmiotowy grunt został nabyty na podstawie umowy kupna-sprzedaży. Zakupiony został z zamiarem dostosowania go do obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, podziału pomiędzy współwłaścicieli oraz budowy domów na własne cele mieszkaniowe. Transakcji wymiany podlegać będzie tylko część gruntów. Są to działki oznaczone numerami 1 oraz 2. Działka nr 2 stanowić będzie drogę. Od Gminy otrzymana zostanie działka 4 stanowiąca uzupełnienie działki nr 3. Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami (bratem i małżonkami) zamierzają dokonać sprzedaży 3 działek. Działki te powstały w związku z dostosowaniem stanu rzeczywistego do planu zagospodarowania przestrzennego. Zainteresowany podaje, iż nie posiada statusu rolnika ryczałtowego. Ww. grunt nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej ani rolniczej. Z przedmiotowego gruntu nie był ani nie jest dokonywany zbiór i sprzedaż płodów rolnych. Posiadane nieruchomości nie były ani nie są udostępniane innym osobom na podstawie umowy dzierżawy czy użyczenia. Wnioskodawca podkreśla, iż podział gruntu na działki został dokonany zgodnie z zaleceniami Gminy, w celu jego dostosowania do planu zagospodarowania przestrzennego, który nie pokrywa się z obecnymi granicami zakupionego gruntu. Planowane jest zbycie działek pozwalające na spłatę zaciągniętego kredytu. Przy uwzględnieniu obecnych cen nieruchomości w rejonie, sprzedaż dotyczyć będzie 3 działek (nr 5, 6, 7). Zainteresowany wskazuje, że była to jego pierwsza transakcja zakupu gruntu oraz nigdy przedtem nie dokonywał dostawy gruntów. Przedmiotowy grunt zakupiony został z myślą o podziale między współwłaścicieli z zamiarem budowy domów. Grunt ten został nabyty z wykorzystaniem kredytu hipotecznego pokrywającego 100% wartości nieruchomości. W obecnej sytuacji finansowej, związanej z pogorszeniem się warunków rynku pracy i braku środków finansowych na kontynuowanie inwestycji, Zainteresowany wraz z współwłaścicielami jest zmuszony dokonać sprzedaży części gruntu, z przeznaczeniem na spłatę zaciągniętego kredytu. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego grunt ten sklasyfikowany jest jako działki budowlane z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości w całości lub częściach, lub sprzedaż jej części będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż gruntów z majątku prywatnego, który nie służył prowadzeniu działalności gospodarczej nie powinna być obciążona podatkiem VAT. Takiej dostawy nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 4 ust. 2 VI Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (77/388/EWG) (Dz. U. UE. serii L Nr 145, str. 1), bowiem za działalność taką uznaje się wykorzystanie majątku rzeczowego i wartości niematerialnych i prywatnych w celu uzyskania stałego obrotu. Sprzedaż nawet kilku działek stanowi czynność sporadyczną, co z natury rzeczy nie wiąże się z uzyskaniem stałego dochodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z kolei art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Jednakże samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, w przedmiotowej sprawie podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Podkreślić przy tym należy, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można pominąć, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną majątku prywatnego. Sprzedaż majątku nabytego na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, iż Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami nabył na zasadzie umowy kupna-sprzedaży nieruchomość zabudowaną, w skład której wchodzą drogi, grunty orne oraz tereny mieszkaniowe, o łącznej powierzchni 0,5601 ha. Celem zakupu przedmiotowego gruntu był zamiar podziału pomiędzy współwłaścicieli i budowa własnych domów. Grunt ten został nabyty z wykorzystaniem kredytu hipotecznego pokrywającego 100% wartości nieruchomości. Budynek mieszkalny oraz zabudowania gospodarcze zostały rozebrane w roku 2009, ze względu na zły stan techniczny oraz zagrożenie katastrofą budowlaną. W obecnej sytuacji, związanej z pogorszeniem się warunków rynku pracy i braku środków finansowych na kontynuowanie inwestycji, Zainteresowany wraz z współwłaścicielami planuje dokonać sprzedaży części gruntu, z przeznaczeniem na spłatę zaciągniętego kredytu. Transakcja zbycia dotyczyć będzie 3 działek. Planowana czynność sprzedaży – zdaniem Wnioskodawcy – będzie wykonana jednorazowo i w przyszłości nie będzie powtarzana. Zainteresowany podkreśla, iż podział gruntu na działki został dokonany zgodnie z zaleceniami Gminy, w celu dostosowania jego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ww. grunt według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sklasyfikowany jest jako działki budowlane z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną.

Ponadto, Wnioskodawca podaje, iż nie posiada statusu rolnika ryczałtowego. Ww. grunt nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej ani rolniczej. Z przedmiotowego gruntu nie był ani nie jest dokonywany zbiór i sprzedaż płodów rolnych. Posiadane nieruchomości nie były ani nie są udostępniane innym osobom na podstawie umowy dzierżawy czy użyczenia.

Grunt spełnia definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W przedmiotowej sprawie Zainteresowanego nie można jednak uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami, nie można stwierdzić bowiem, iż nabywając wraz ze współwłaścicielami grunt działał w charakterze handlowca. Mając na uwadze cel nabycia przedmiotowego gruntu – potrzeby własne (budowa domów), nie można uznać, że nieruchomość tą zakupiono na potrzeby dalszej odsprzedaży.

Należy również zaznaczyć, iż w przypadku gdy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego – nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną, a czynność tą wykona jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja ta nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cyt. wyżej art. 15 ust. 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie okoliczności będące przyczyną transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, nie wskazują iż miałyby być one czynione z zamiarem wykonywania w sposób częstotliwy. Wnioskodawca bowiem dokonał zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Jednakże w chwili obecnej, w związku z trudną sytuacją finansową planuje on dokonać dostawy 3 działek, przy czym – jak wskazał Zainteresowany – będzie to transakcja jednorazowa, która nie będzie w przyszłości powtarzana. Uzyskane środki finansowe zostaną przeznaczone na spłatę zaciągniętego kredytu, a także na kontynuowanie inwestycji budowy domów. Tym samym, należy uznać, iż zamierzona sprzedaż całości gruntu lub jego części nie będzie czynnością wykonywaną w sposób częstotliwy i nie zostanie uznana za istotę prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, iż nie wykorzystuje gruntu do prowadzenia działalności gospodarczej ani rolniczej, tym samym nie dokonuje on dostawy produktów rolnych, jak również grunt nie jest przedmiotem umowy dzierżawy lub użyczenia, a Zainteresowany nie jest rolnikiem ryczałtowym. Powyższe dowodzi, iż przedmiotowy grunt nie był i nie jest wykorzystywany w celach zarobkowych.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując transakcji sprzedaży działek wydzielonych z gruntu nabytego na cele budowy domów, nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalność gospodarczej. Tym samym, dostawa przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie zauważa się, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem w przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli przedmiotowego gruntu.

Tut. Organ informuje ponadto, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, które nie zostały objęte pytaniem w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności zagadnień związanych z zamianą działek oraz faktem wykorzystania środków uzyskanych ze sprzedaży na spłatę kredytu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.