Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.235.2025.2.HJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-09
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego
nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem
najem-najem prywatny
opodatkowanie-forma opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    skutków podatkowych najmu prywatnego nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w
    odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Osiąga Pan przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz tytułu najmu
    prywatnego. Formą opodatkowania działalności gospodarczej jest ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych. Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, jest
    Pan zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, dalej: PIT) świadczy Pan usługi związane z naprawą maszyn pojazdów, ale także
    obsługi klimatyzacji do pojazdów i montażu klimatyzacji.
    Kupił Pan 4 lokale usługowe, które wprowadził do środków trwałych i wynajmuje w
    ramach działalności gospodarczej. Kupił Pan też lokal mieszkalny, który wprowadził do
    ewidencji środków trwałych, w którym nocował Pan z pracownikami świadcząc usługi
    wobec głównego kontrahenta mającego siedzibę poza miejscem prowadzenia przez Pana
    działalności gospodarczej.
    Lokal ten obecnie również wynajmuje Pan w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej. Z kolei w ramach najmu prywatnego wynajmuje Pan 2 mieszkania (art. 10
    ust. 1 pkt. 6 ustawy o PIT )
    Obecnie z uwagi na zaawansowany stan choroby nie jest Pan w stanie prowadzić
    działalności gospodarczej i jest Pan zmuszony przejść na rentę chorobową. Planuje Pan
    również zawiesić lub zlikwidować działalność gospodarczą, a posiadane mieszkanie i
    lokale użytkowe wyprowadzić z ewidencji środków trwałych i wynajmować dalej ale w
    ramach najmu prywatnego.
    W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że jest jedynym właścicielem nieruchomości
    (mieszkania i lokali usługowych). Stanowią one Pana majątek odrębny.
    Umowa najmu mieszkania i lokali usługowych, po ich wycofaniu z działalności
    gospodarczej i ewidencji środków trwałych, będzie zawarta z Panem jako osobą fizyczną.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy po wycofaniu mieszkania i lokali usługowych z działalności gospodarczej i ewidencji
    środków trwałych, przychód uzyskany przez Pana z tytułu ich najmu będzie stanowił
    przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Po wycofaniu mieszkania i lokali usługowych z działalności gospodarczej i ewidencji
    środków trwałych przychody z ich wynajmowania będą stanowiły dla Pana bez ograniczeń
    przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. To w Pana gestii jest podjęcie decyzji, czy posiadane
    składniki powiąże Pan z działalnością gospodarczą, czy z najmem prywatnym.
    Takie stanowisko zaprezentował także Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów
    z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21. W treści uchwały NSA stwierdził, że kluczowym dla
    zakwalifikowania przychodu do określonego źródła jest zamiar (decyzja) podatnika.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy:
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
      przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
      prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
      · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
        pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
      · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
      · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
        przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
        fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.

    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W uchwale NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że osiąga Pan przychody z pozarolniczej
    działalności gospodarczej oraz tytułu najmu prywatnego. Posiada Pan nieograniczony
    obowiązek podatkowy w Polsce. Kupił Pan 4 lokale usługowe, które wprowadził do
    ewidencji środków trwałych i wynajmuje w ramach działalności gospodarczej. Kupił Pan
    też lokal mieszkalny, który wprowadził do ewidencji środków trwałych, w którym nocował
    Pan z pracownikami. Lokal ten obecnie również wynajmuje Pan w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej. Z kolei w ramach najmu prywatnego wynajmuje Pan 2
    mieszkania. Obecnie, z uwagi na zaawansowany stan choroby nie jest Pan w stanie
    prowadzić działalności gospodarczej i jest Pan zmuszony przejść na rentę chorobową.
    Planuje Pan również zawiesić lub zlikwidować działalność gospodarczą, a posiadane
    mieszkanie i lokale użytkowe wyprowadzić z ewidencji środków trwałych i wynajmować
    dalej ale w ramach najmu prywatnego.
    Jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości (mieszkania i lokali usługowych). Stanowią
    one Pana majątek odrębny. Umowa najmu mieszkania i lokali usługowych, po ich
    wycofaniu z działalności gospodarczej i ewidencji środków trwałych, będzie zawarta z
    Panem jako osobą fizyczną.
    Skoro zamierza Pan wycofać mieszkanie i lokale usługowe z działalności do majątku
    prywatnego, to wówczas przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z
    działalnością gospodarczą. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło
    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Jak stanowi art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      – prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);
      – osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
      1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
      późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).
    Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić
    należy, że przychody osiągane przez Pana z najmu mieszkania i lokali usługowych, po ich
    wycofaniu z działalności gospodarczej do majątku prywatnego, będą stanowiły przychody
    z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Podlegają one opodatkowaniu zryczałtowanym
    podatkiem dochodowym zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
    podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy
    przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym.
    W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu
    przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi
    domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi
    on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.