Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.304.2020.5.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-23
Teza: Jak wskazali Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu (działek o nr 1-4) oraz prawa własności działek o nr 5 i 6 była – zgodnie z intencją stron – opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie była z tego podatku zwolniona). A zatem, skoro sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności nieruchomości i budynków była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie była z tego podatku zwolniona) to sprzedaż taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności cywilnoprawne; grunty; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; prawa-prawo własności; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 25 września 2020 r. (data wpływu – 26 września 2020 r.), uzupełnionym 27 września, 23 października, 23 listopada oraz 14 grudnia 2020 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności nieruchomości wraz z naniesieniami – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności nieruchomości wraz z naniesieniami. Wniosek uzupełniono samoistnie 27 września, 23 października i 23 listopada 2020 r.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 4 grudnia 2020 r. znak: 0112-KDIL1-3.4012.387.2020.2.MR, 0111-KDIB2-3.4014.304.2020.4.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 14 grudnia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (Sprzedający);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (Kupujący)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe/następujący stan faktyczny:**

Model działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego.

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Należy do grupy przedsiębiorstw powiązanych (dalej: „Grupa”) prowadzących działalność produkcyjną. Działalność Sprzedającego polega z kolei na wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych na terytorium Polski głównie pod działalność produkcyjną (za wyjątkiem niewielkiej części nieruchomości zlokalizowanej w P., na której znajduje się zamieszkany budynek. Nieruchomość w P. jest przedmiotem odrębnej interpretacji). Sprzedający jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w wielu lokalizacjach w Polsce.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług dwóch zewnętrznych podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami (dalej: „Usługodawcy”), z których jeden jest niemieckim podmiotem zatrudniającym pracownika świadczącego przedmiotowe usługi. W zakres obowiązków Usługodawców wchodzi przygotowywanie i zawieranie umów o zarządzanie nieruchomościami, poszukiwanie najemców, organizowanie przetargów, kontrola uiszczania czynszu i realizacji postanowień umów najmu, przygotowywanie raportów rocznych z najmu w odniesieniu do nieruchomości, które pozostają objęte zakresem ich obowiązków. Każdy Usługodawca świadczy swoje usługi w odniesieniu do odrębnych lokalizacji.

Na chwilę obecną rozważane jest przejęcie pracownika niemieckiego Usługodawcy w ramach transakcji. Przejęcie tego pracownika nastąpiłoby (i) bezpośrednio przez podmiot zamierzający nabyć nieruchomości albo przez (ii) podmiot powiązany bądź niepowiązany z podmiotem nabywającym, który będzie zarządzał nieruchomościami nabytymi w ramach transakcji. Pracownik ten świadczyłby usługi związane z zarządzaniem przejętymi nieruchomościami.

Ewentualne przejęcie tego pracownika nie będzie przedmiotem żadnej z umów zawieranych pomiędzy Sprzedającym a nabywcą i będzie odbywało się bez udziału Sprzedającego, a – w zależności od ostatecznych ustaleń pomiędzy podmiotami trzecimi – być może również bez bezpośredniego udziału nabywcy (pracownik ten może zostać zatrudniony przez podmiot trzeci).

Nieruchomości należące do Sprzedającego są zarówno zabudowane, jak i niezabudowane. Zarówno zabudowane, jak i niezabudowane nieruchomości są oddawane innym podmiotom w używanie na podstawie umów najmu lub dzierżawy. Możliwa jest sytuacja, w której jedna nieruchomość wynajmowana jest wielu podmiotom (wielu najemcom). Sprzedający zawarł również umowy na zakup usług polegających na bieżącym utrzymywaniu nieruchomości, obejmującym m.in. monitorowanie zużycia mediów, dozór urządzeń energetycznych i ciśnieniowych, monitorowanie i organizowanie koniecznych napraw, odśnieżanie, utrzymywanie zieleni i trawników (dalej: „umowy serwisowe”). Umowy takie zawarte są w odniesieniu do niektórych nieruchomości. Możliwa jest sytuacja, w której umowy te są zawarte z najemcą danej nieruchomości. Sprzedający posiadał plany wykorzystania poszczególnych nieruchomości, obejmujące przede wszystkim strategię oddawania ich w najem i przewidywane koszty i zyski, do 30 września 2019 r.

W księgach Sprzedającego nieruchomości wyodrębnione są w ten sposób, iż możliwe jest wyszczególnienie kosztów i przychodów oraz wyniku finansowego związanych z poszczególnymi nieruchomościami.

Nie istnieje żaden regulamin korzystania z nieruchomości (zarówno odrębny dla poszczególnych lokalizacji jak i dla wszystkich z nich wspólnie).

Planowana transakcja.

Na poziomie Grupy zapadła decyzja o sprzedaży określonych nieruchomości (dalej: „Transakcja Globalna”). Grupa zawarła umowę ramową z nabywcą (lub jego podmiotami powiązanymi nabywającymi nieruchomości), ustalającą ogólne warunki sprzedaży nieruchomości Grupy w Polsce, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii oraz na Węgrzech (dalej: „Umowa Ramowa”). Po zawarciu Umowy Ramowej poszczególne nieruchomości były i będą zbywane w drodze lokalnych transakcji sprzedaży, obejmujących umowy zobowiązujące, przedwstępne (tam gdzie to konieczne z uwagi na przysługiwanie podmiotom trzecim prawa pierwokupu) oraz rozporządzające.

Opisywana Transakcja Globalna częściowo miała miejsce w grudniu 2019 oraz czerwcu 2020 r. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii. Planowana sprzedaż dotyczy również nieruchomości położonych w Polsce i należących do Sprzedającego. Sprzedaż nieruchomości położonych w Polsce jest planowana na drugą połowę 2020 r. Sprzedający planuje również zbyć jedną ze swoich nieruchomości położoną w G. poza planowaną Transakcją w 2021 r., o ile spełnione zostaną warunki umowne.

Zgodnie z ustaleniami, w Polsce przedmiotem Transakcji Globalnej będą nieruchomości położone w 9 lokalizacjach (wszystkie nieruchomości w Polsce – zwane dalej łącznie jako „Nieruchomości” lub samodzielnie jako „Nieruchomość”, w tym z jednoczesnym oznaczeniem dokładnej lokalizacji), tj.:

1.  C. (5 działek),
2.  D. (2 działki),
3.  N. (10 działek),
4.  Pi. (31 działek),
5.  T. (4 działki),
6.  Pr. 2 (2 działki),
7.  W. 2 (6 działek),
8.  S. (1 działka),
9.  M. (1 działka).

W dalszej części wniosku wyżej wymienione Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży w Polsce będą nazywane “Transakcją w Polsce”.

Jedna działka, pierwotnie zaplanowana do sprzedaży w ramach Transakcji w Polsce, w lokalizacji W. 2 została przez Sprzedającego sprzedana w ramach realizacji prawa pierwokupu na rzecz niezależnego podmiotu i nie jest objęta wnioskiem.

Umowa Ramowa przewiduje również w przyszłości warunkową sprzedaż nieruchomości w G. Zainteresowani zawrą umowę warunkową, na mocy której podejmą działania w kierunku wydzielenia z tej nieruchomości działki lub działek obejmujących grunty pod wodą płynącą, a następnie sprzedaży pozostałych działek (będących wynikiem wydzielenia) przez Sprzedającego na rzecz nabywcy. Wydzielenie działek ma być warunkiem zawieszającym zawarcie umowy rozporządzającej.

Większość Nieruchomości składa się z wielu działek; łącznie pakiet zbywanych przez Spółkę Nieruchomości obejmuje 62 działki (wszystkie z nich należą do Sprzedającego, bądź są oddane mu w użytkowanie wieczyste). Wchodzące w skład portfolio działki są zarówno zabudowane jak i niezabudowane, często objęte oddzielnymi księgami wieczystymi. Większość działek została nabyta przez Sprzedającego w drodze kupna. Pozostałe zostały wydzielone z działek wcześniej nabytych.

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w Umowie Ramowej, przedmiotem Transakcji w Polsce ma być cały pakiet Nieruchomości, zbywany dwóm spółkom celowym należącym do grupy kapitałowej C. w ten sposób, że poszczególne spółki celowe nabędą poszczególne lokalizacje.

Umowa Ramowa oraz projekty poszczególnych umów sprzedaży Nieruchomości zawierają postanowienia dotyczące kwestii przejścia lub wygaśnięcia praw i obowiązków Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz dalszego istnienia stosunków prawnych, których stroną jest Sprzedający.

Zgodnie z tymi postanowieniami, prawa i obowiązki związane ze sprzedawanymi Nieruchomościami co do zasady nie przechodzą na nabywców. Wyjątkiem są stosunki najmu, które zostaną przeniesione na nabywców z mocy prawa, oraz gwarancje budowlane i roszczenia wynikające z ubezpieczenia obiektów (o ile takie wystąpią). Przeniesiona może zostać również dokumentacja techniczna ściśle związana ze sprzedawanymi obiektami. Jeśli w jakimś przypadku stosunki najmu lub dzierżawy nie przejdą na nabywców z mocy prawa, zostaną one przeniesione umownie. Ponadto, jeśli w przypadku niektórych Nieruchomości Sprzedający posiada roszczenia wobec najemców o zapłatę zaległych opłat wynikających z umów najmu a należności te nie zostaną przez najemców uiszczone do dnia Transakcji w Polsce włącznie, przejdą one na nabywców razem ze sprzedawaną Nieruchomością.

W Umowie Ramowej oraz projektach poszczególnych umów sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani dokonali ustaleń co do ponoszenia dodatkowych ciężarów związanych z Nieruchomościami. I tak np.:

*   jeśli Sprzedający otrzyma jakiekolwiek należności z tytułu najmu po dacie sprzedaży Nieruchomości to przekaże je Nabywcy. Dotyczy to również należności, które staną się wymagalne po dacie sprzedaży, ale odnoszą się do okresu do dnia sprzedaży włącznie;
*   koszty nakładów na Nieruchomości, które dotyczą okresu do dnia jej sprzedaży (włącznie), gdy:
    *   odpowiednia faktura i/lub żądanie zapłaty będzie wydane i otrzymane przez Sprzedającego przed datą wypadającą dwa miesiące po dacie sprzedaży, lub
    *   odnoszą się do nadzwyczajnych wydatków lub prac związanych z środkami trwałymi
    *   będą poniesione przez Sprzedającego; pozostałe koszty nakładów poniesione będą przez nabywców; jeśli sytuacje takie wystąpią, a Sprzedający poniesie wstępnie przedmiotowe koszty, które zgodnie z umową powinny być poniesione przez nabywców, strony mogą dokonać ich rozliczenia, np. w drodze refaktury;
*   nabywcy będą uprawnieni do otrzymania od Sprzedającego części składki ubezpieczeniowej związanej z polisą ubezpieczeniową Nieruchomości w zakresie w jakim składką tą za okres od (ale z wyłączeniem) daty sprzedaży do dnia wygaśnięcia polisy zostali obciążeni najemcy i faktycznie została otrzymana przez Sprzedającego od najemców jako zaliczka na poczet zapłaty składki ubezpieczycielowi; należność ta rozliczona będzie poprzez potrącenie jej z ceną sprzedaży Nieruchomości.

W umowach przewidziano również mechanizm podziału ciężaru opłat eksploatacyjnych pomiędzy Sprzedającego a nabywców. Żadne pozostałe prawa i obowiązki Sprzedającego nie zostaną przeniesione na nabywców, a stosunki prawne dotyczące sprzedawanych Nieruchomości, których stroną obecnie jest Sprzedający, zostaną rozwiązane. W szczególności:

*   rozwiązane zostaną umowy serwisowe, zawarte zarówno z obecnymi najemcami, jak i z podmiotami zewnętrznymi,
*   w związku z rozwiązaniem umów z Usługodawcami, na rzecz nabywców nie będą świadczone na podstawie tych umów usługi w zakresie obsługi administracyjnej, księgowej i usługi zarządzania nieruchomościami (z ewentualnym wyjątkiem przejęcia pracownika niemieckiego Usługodawcy opisanym wyżej).

Na nabywców nie przejdą również obowiązki wynikające z umowy pożyczki, którą Sprzedający zawarł w celu otrzymania finansowania swojej działalności. Sprzedający planuje spłacić tę pożyczkę przy wykorzystaniu środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości.

W ramach Transakcji w Polsce na nabywców nie zostaną również przeniesione inne składniki materialne i niematerialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego, takie jak np. nazwa przedsiębiorstwa, jego tajemnice, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności, czy też patenty i inne prawa własności przemysłowej.

Z ustaleń pomiędzy Stronami zawartych w przedwstępnych umowach sprzedaży, wynika, że intencją Stron jest przeniesienie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Nabywca.

Na moment składania przez Sprzedającego wniosku, Grupa wyłoniła generalnego nabywcę, z którym prowadzone są rozmowy na temat ostatecznego kształtu Transakcji Globalnej. W celu realizacji Transakcji w Polsce, dwie polskie spółki celowe należące do grupy kapitałowej nabywcy zakupią poszczególne Nieruchomości od Sprzedającego. W przypadku nieruchomości w W. (z uwagi na sprzedaż w ramach Transakcji dwóch Nieruchomości położonych w W., Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku dalej nazywana jest „W. 2”) nabywcą będzie A. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”). Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka w ramach wykonywanej działalności gospodarczej zajmuje się m.in. realizacją projektów budowlanych oraz kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

Nabywca planuje prowadzić działalność w analogicznym zakresie co Sprzedający, tj. używać nabywanych Nieruchomości do działalności polegającej na ich wynajmie. W związku z tym, na ten moment, Nabywca nie planuje rozwiązywać stosunków najmu z dotychczasowymi najemcami Nieruchomości, które przejdą na niego z mocy prawa lub w drodze umowy (choć mogą one zostać rozwiązane w przypadku, gdy obecni najemcy wyjdą z taką inicjatywą). Nabywca zamierza również aktywnie poszukiwać kolejnych najemców nabywanych Nieruchomości. W związku z faktem, iż większość stosunków prawnych związanych z Nieruchomościami, w tym umowy serwisowe oraz umowy o zarządzanie nieruchomościami, nie przejdzie na Nabywcę, będzie on musiał podjąć dodatkowe czynności w celu prowadzenia swojej działalności w tym zakresie, w tym zwłaszcza zawrzeć niezbędne nowe umowy lub zaangażować własne środki w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nabywanych Nieruchomości.

Na chwilę obecną Nabywca nie wyklucza dalszego korzystania z usług Usługodawców (o których mowa powyżej) po nabyciu Nieruchomości. Jak wskazano, rozważane jest m.in. przejęcie pracownika niemieckiego Usługodawcy przez Nabywcę lub inny podmiot powiązany bądź niepowiązany z Nabywcą. Ewentualne umowy na świadczenie tych usług zostaną jednak zawarte odpowiednio samodzielnie przez Nabywcę lub inny podmiot powiązany bądź niepowiązany z Nabywcą po sprzedaży Nieruchomości.

Ze względu na zakres pytania numer 1 we wniosku, Sprzedający i Nabywca wskazują, że pozostały nabywca z grupy dokonujący zakupu Nieruchomości w ramach Transakcji w Polsce zamierza prowadzić analogiczną działalność jak Nabywca (co znajduje potwierdzenie we wnioskach o wydanie interpretacji indywidualnych odnoszących się do pozostałych lokalizacji).

Przedmiot sprzedaży.

W ramach Transakcji w Polsce, Nabywca nabędzie od Sprzedającego nieruchomość W. 2, będącą przedmiotem szczegółowych pytań zawartych we wniosku, oraz 6 innych Nieruchomości z portfolio Sprzedającego, będących przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, tj. lokalizacji w D., M., Pi., Pr. 2, S. i T. (nieruchomość W. 2 oraz 6 pozostałych nabywanych przez Nabywcę Nieruchomości dalej łącznie jako: „Pakiet”; sprzedaż Pakietu dalej jako „Transakcja”).

Sprzedający i Nabywca pragną wskazać, że pytanie 1 z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy Pakietu Nieruchomości, natomiast pytania 2-4 dotyczą sprzedaży konkretnej Nieruchomości znajdującej się w portfolio Sprzedającego, tj. nieruchomości W. 2.

W zakresie dotyczącym pozostałych lokalizacji, Sprzedający oraz Nabywca planują wystąpić ze wspólnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży tych Nieruchomości. Każdy z przedmiotowych wniosków będzie zawierał strukturę analogiczną do zawartej we wniosku, tj. pytanie 1 odnosić się będzie do pakietów Nieruchomości nabywanych przez poszczególne spółki celowe, natomiast kolejne pytania dotyczyć będą opodatkowania Nieruchomości w konkretnej lokalizacji.

Nieruchomość W. 2.

Nieruchomość W. 2, która ma być przedmiotem sprzedaży, składa się z 6 działek, dla których założone są odrębne księgi wieczyste:

1.  Działka 1,
2.  Działka 2,
3.  Działka 3,
4.  Działka 4,
5.  Działka 5,
6.  Działka 6.

Do Sprzedającego należała również położona w W. działka nr 7, która wraz z pozostałymi sześcioma działkami tworzyła całość Nieruchomości W. 2. Działka ta została sprzedana przez Sprzedającego w dniu 1 kwietnia 2020 r. w wyniku realizacji prawa pierwokupu przez jego beneficjenta. Dalsza część wniosku dotyczy 6 działek, które mają być przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy i w taki też sposób używany jest termin „Nieruchomość W. 2”.

Wszystkie działki zostały nabyte przez Sprzedającego w 2007 r. Cztery z działek – Działki 1-4 – są przedmiotem przysługującego Sprzedającemu prawa użytkowania wieczystego. Pozostałe działki stanowią własność Sprzedającego.

Wszystkie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w W. z dnia 24 października 2013 r. i oznaczone w nim symbolem AG/47 – teren aktywności gospodarczych.

Wszystkie działki są zabudowane. Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków z 23 października 2019 r. wydanego przez Starostę, znajdują się na nich budynki przemysłowe, biurowe i magazynowe. Po 30 września 2018 r. Sprzedający ani najemcy nie dokonywali żadnych nakładów na budynki posadowione na Nieruchomości W. 2 stanowiących ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W tym okresie Sprzedający ani najemcy nie wznieśli też nowych budynków ani budowli na Nieruchomości W. 2.

Po jej nabyciu, przez lata Nieruchomość W. 2 była przez Sprzedającego oddawana w używanie najemcom lub dzierżawcom. W każdym wypadku rozpoczęcie wynajmowania Nieruchomości W. 2 lub wykorzystywania jej do działalności gospodarczej wystąpiło ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

Nieruchomość W. 2 była wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od opodatkowania.

Inne planowane transakcje.

Sprzedający planował pierwotnie w ramach Transakcji Globalnej sprzedać wszystkie swoje nieruchomości w Polsce na rzecz jednego nabywcy. Ostatecznie nieruchomość na Węgrzech oraz część nieruchomości w Polsce ze względów biznesowych zostanie sprzedana do innego podmiotu (niepowiązanego ze Sprzedającym lub Nabywcą), choć pierwotnie były one objęte Umową Ramową. Nieruchomości w Polsce, które zostaną sprzedane do innego podmiotu znajdują się w 7 lokalizacjach, innych niż wskazane we wniosku. Sprzedaż tych nieruchomości odbędzie się na rzecz podmiotu niepowiązanego ze Sprzedającym lub Nabywcą, który obecnie jest ich najemcą prowadzącym działalność w zakresie produkcji mebli. Działalność o takim charakterze będzie kontynuowana przez kupującego. Sprzedaż tych nieruchomości jest zaplanowana na ostatni kwartał 2020 r. Nieruchomości te nie są objęte wnioskiem, jednakże będą przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego.

W uzupełnieniu wniosku z 23 października 2020 r. Zainteresowani wskazali, że data 30 września 2018 r. podana została omyłkowo (choć stwierdzenie to jest również prawdziwe). Spółka zaznacza, że jej zamiarem było przekazanie, iż Sprzedający ani najemcy nie dokonywali żadnych nakładów na budynki, budowle lub ich części posadowione na Nieruchomości W. 2 stanowiących ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym po 30 września 2017 r. W tym okresie Sprzedający ani najemcy nie wznieśli też nowych budynków ani budowli na Nieruchomości W. 2.

W konsekwencji, jako że transakcja będąca przedmiotem wniosku, miała miejsce 28 września 2020 r., nie ulega wątpliwości, że na Nieruchomość W. 2 nie zostały poniesione żadne nakłady w ciągu pełnych dwóch lat przed jej sprzedażą.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z 14 grudnia 2020 r. Zainteresowani wyjaśnili, co następuje:

Na nieruchomości W. 2 znajdują się następujące budynki:

*   Budynek – Działka 1;
*   Budynek – Działka 2;
*   Budynek – Działka 3;
*   Budynek – Działka 4;
*   Budynek – Działka 5;
*   Budynek – Działka 6.

Poza wymienionymi powyżej budynkami, na Nieruchomości W. 2 nie znajdują się żadne inne obiekty budowlane.

Działki o numerach ewidencyjnym: 1-4 stanowiły przedmiot przysługującego Sprzedającemu użytkowania wieczystego, natomiast działki o numerach 5 oraz 6 były własnością Sprzedającego.

Każdy ze wskazanych powyżej budynków stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Wszystkie wymienione powyżej budynki są trwale związane z gruntem i stanowią część składową nieruchomości oraz były przedmiotem umowy sprzedaży.

Na nieruchomości W. 2 nie znajdują się żadne inne naniesienia, oprócz wyżej wymienionych budynków.

Zainteresowani pragną wyjaśnić, iż opisując Nieruchomość W. 2 we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej omyłkowo wskazali, że na działkach znajdują się również budowle.

Mając to na uwadze, pozostałe kwestie dotyczące „naniesień” zawarte w tym pytaniu stały się bezprzedmiotowe. W ocenie Zainteresowanych, ten fakt nie powinien wpłynąć na rozstrzygnięcie pytań zawartych we wniosku o interpretację.

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia stanowiące rzeczy ruchome w rozumieniu ustawy Kodeks cywilny.

Zainteresowani informują, że pytanie w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych oznaczone we wniosku numerem 3 dotyczy również skutków podatkowych sprzedaży gruntu (działek o nr 1-4, do których Sprzedający posiadał prawo użytkowania wieczystego oraz działek o nr 5 i 6 – do których Sprzedający posiadał prawo własności) i na którym znajdują się ww. budynki.

Mając to na uwadze, Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu (działek o nr 1-4) oraz prawa własności działek o nr 5 i 6 była – zgodnie z intencją stron – opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie była z tego podatku zwolniona). Tym niemniej, Zainteresowani nadal oczekują potwierdzenia prawidłowości ich stanowiska w ramach wniosku o interpretację złożonego do Organu.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w kontekście przedstawionego zdarzenia prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działkach w W. 2:

1.  nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
2.  będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działkach w W. 2:

1.  nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
2.  będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki lub jej zmiany, w zakresie w jakim podlegają podatkowi od towarów i usług. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b), nie podlegają podatkowi również czynności cywilnoprawne, których przynajmniej jedna strona zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to transakcja ta nie podlega już opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak uargumentowano powyżej, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż działek w W. 2 podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości w W. 2:

*   nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie skorzystania przez strony z możliwości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w razie nieskorzystania przez strony z możliwości rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego/stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 18 grudnia 2020 r. znak: 0112-KDIL1-3.4012.387.2020.3.MR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

li>w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,1.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w ramach Transakcji w Polsce, Nabywca (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) nieruchomość W. 2. Nieruchomość składa się z 4 działek będących w użytkowaniu wieczystym oraz z własności 2 działek. Wszystkie działki są zabudowane budynkami; nie znajdują się na nich inne naniesienia.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i własności nieruchomości wraz z budynkami podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 18 grudnia 2020 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.387.2020.3.MR, w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w całości stanowisko Zainteresowanych, w którym Zainteresowani wskazali m.in., że:

*   Jeśli przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana to w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług transakcję należy traktować jak dostawę budynku lub budowli, a podstawa opodatkowania powiększana jest o wartość gruntu. W konsekwencji grunt jest w takich wypadkach opodatkowany taką samą stawką jak zbywany budynek (budowla) – jeśli budynek (budowla) podlega zwolnieniu z opodatkowania, to również dostawa gruntu, na którym nieruchomość ta jest posadowiona, podlega temu zwolnieniu;
*   W przypadku sprzedaży gruntu zabudowanego wieloma budynkami lub budowlami, które podlegają różnym stawkom podatku od towarów i usług, poszczególne stawki podatku nalicza się od odpowiednich części wartości tego gruntu, odpowiadających udziałowi budynków (budowli) w całkowitej wartości sprzedawanej nieruchomości (obliczonej np. według klucza powierzchniowego);
*   Dostawa budynków znajdujących się na działkach w W. 2 podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – będzie więc warunkowo zwolniona, gdyż strony Transakcji będą miały możliwość rezygnacji ze zwolnienia w związku z treścią art. 43 ust. 10 tejże ustawy.

Jak wskazali Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu (działek o nr 1-4) oraz prawa własności działek o nr 5 i 6 była – zgodnie z intencją stron – opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie była z tego podatku zwolniona).

A zatem, skoro sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności nieruchomości i budynków była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie była z tego podatku zwolniona) to sprzedaż taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Końcowo Organ podkreśla, że skoro – jak wynika z uzupełnienia wniosku – Zainteresowani nie skorzystali ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to analiza skutków takiego zwolnienia w kontekście opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stała się bezpodstawna.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji oraz stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.