Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.161.2022.11.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-08
Teza: W zakresie opodatkowania cesji praw i obowiązków z umowy
deweloperskiej, dotyczącej nieruchomości będącej lokalem
mieszkalnym, zaliczanym do budownictwa objętego
społecznym programem mieszkaniowym.
Słowa kluczowe: cesja
czynności-czynności opodatkowane
deweloper
dostawa-dostawa towarów
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    podatku od towarów i usług, który dotyczy opodatkowania cesji praw i obowiązków z
    umowy deweloperskiej, dotyczącej nieruchomości będącej lokalem mieszkalnym,
    zaliczanym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
    Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 kwietnia 2022 r.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Wnioskodawca A.B. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 1 października
    2021 r., pod adresem (...), zarejestrowaną w CEIDG pod numerem NIP: (...), nr REGON (...),
    której przedmiotem będzie obrót nieruchomościami na rynku pierwotnym.
    Wnioskodawca zamierza zawrzeć z deweloperem umowę deweloperską dotyczącą
    nieruchomości, która zawiera zobowiązanie co najmniej do wydania i przeniesienia prawa
    własności tej nieruchomości. Wnioskodawca uzyska jednocześnie zgodę na cesję praw do
    tej nieruchomości (mieszkania). Nieruchomość kupiona będzie w stanie budowy.
    Nieruchomością będzie lokal mieszkalny zaliczany do budownictwa objętego społecznym
    programem mieszkaniowym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m².
    Wnioskodawca planuje przeprowadzić transakcję polegającą na cesji praw i obowiązków z
    umowy deweloperskiej, zawartej z deweloperem na rzecz osoby trzeciej (Nabywcy
    będącego osobą fizyczną, działającą jako osoba prywatna).
    Wraz z nieruchomością stanowiącą lokal mieszkalny nabywane może być również miejsce
    parkingowe/boks rowerowy/komórka lokatorska, które stanowić będą wydzieloną
    powierzchnię w ramach Nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez
    każdego właściciela lokalu.
    Wnioskodawca planuje trzy przypadki:
    1. Przypadek pierwszy:
        zawarcie umowy deweloperskiej dotyczącej Nieruchomości z deweloperem,
        odbiór lokalu po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, a
        następnie przeprowadzenie prac mających na celu wykończenie Nieruchomości
        pod klucz,

        zawarcie umowy cesji dotyczącej tej samej Nieruchomości z podmiotem trzecim
        w okresie między uzyskaniem przez dewelopera prawomocnego pozwolenia na
        użytkowanie, a pełnym przeniesieniem własności.
    2. Przypadek drugi:
        zawarcie umowy deweloperskiej z deweloperem przed uzyskaniem
        prawomocnego pozwolenia na użytkowanie Nieruchomości,
        zawarcie umowy cesji dotyczącej tej samej Nieruchomości z podmiotem trzecim
        bez ingerowania w stan Nieruchomości w okresie, między uzyskaniem przez
        dewelopera prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, a pełnym
        przeniesieniem własności.
    3. Przypadek trzeci:
        zawarcie umowy deweloperskiej z deweloperem przed uzyskaniem
        prawomocnego pozwolenia na użytkowanie Nieruchomości,
        zawarcie umowy cesji dotyczącej tej samej Nieruchomości z podmiotem trzecim
        przed uzyskaniem przez dewelopera prawomocnego pozwolenia na użytkowanie
        nieruchomości.
    Uzupełnienie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    W uzupełnieniu z 4 maja 2022 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi:
    Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca
    transakcji polegającej na cesji praw i obowiązków z zawartej z deweloperem umowy
    deweloperskiej będzie dokonywał jako czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT.
    W opisanym przypadku pierwszym, drugim, trzecim przy większości umów
    deweloperskich Wnioskodawca będzie wpłacał zaliczkę/zadatek na rzecz dewelopera. W
    przypadku wpłacenia przez Wnioskodawcę zaliczki/zadatku na rzecz dewelopera prawo do
    wpłaconej przez Wnioskodawcę zaliczki/zadatku będzie przedmiotem cesji na rzecz osoby
    trzeciej.
    Jednocześnie w opisanym przypadku 1, 2, 3 przy nielicznej części umów deweloperskich
    Wnioskodawca nie będzie wpłacał zaliczki/zadatku na rzecz dewelopera.
    Transakcja polegająca na cesji praw i obowiązków z zawartej z deweloperem umowy
    deweloperskiej dotyczącej Nieruchomości będącej lokalem mieszkalnym na rzecz osoby
    trzeciej będzie odpłatna (osoba trzecia dokona płatności na rzecz Wnioskodawcy).

## Pytanie

Czy Wnioskodawca transakcję polegająca na cesji praw i obowiązków zawartej z
    deweloperem dotyczącej Nieruchomości będącej lokalem mieszkalnym zaliczanym do
    budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, którego powierzchnia
    użytkowa nie przekracza 150 m² na rzecz osoby trzeciej (Nabywcy będącego osobą
    fizyczną działającą jako osoba prywatna) powinien opodatkowywać na zasadach
    właściwych dla dostawy towaru, którego dotyczy umowa deweloperska (tj. właściwych dla
    dostawy lokalu mieszkalnego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym
    programem mieszkaniowym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m²) i
    obowiązek podatkowy rozpoznać na zasadach właściwych dla dostawy towarów, czy też
    powinien opodatkować na zasadach właściwych dla świadczenia usług i obowiązek
    podatkowy rozpoznać na zasadach właściwych dla świadczenia usług i obowiązek (przy

    tym Wnioskodawca podkreśla, że pytanie nie dotyczy określenia właściwej stawki podatku,
    tj. wskazania, czy właściwą stawką podatku będzie stawka 23% czy też 8%)?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem transakcję polegającej na cesji praw i obowiązków z zawartej z
    deweloperem umowy deweloperskiej dotyczącej Nieruchomości będącej lokalem
    mieszkalnym zaliczanym do budownictwa objętego społecznym programem
    mieszkaniowym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m² na rzecz osoby
    trzeciej (Nabywcy będącego osobą fizyczną działającą jako osoba prywatna) powinien
    opodatkować na zasadach właściwych dla dostawy towaru, którego dotyczy umowa
    deweloperska (tj. właściwych dla dostawy lokalu mieszkalnego zaliczonego do
    budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, którego powierzchnia
    użytkowa nie przekracza 150 m²) i obowiązek podatkowy rozpoznać na zasadach
    właściwych dla dostawy towarów.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) dalej jako ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej
    lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
    1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w
      jakiej dokonano czynności prawnej;
    2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
    3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Jednocześnie zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z
    chwilą dokonania dostawy lub wykonania usługi z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art.
    14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
    Zgodnie natomiast z art. 389 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121
    ze zm.), dalej jako Kodeks cywilny, umowa, przez którą jedną ze stron lub obie strony
    zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna
    określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tym samym, właściwa umowa
    sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną lub umową deweloperską.
    Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości
    przyrzeczonej umowy. Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy
    wzajemnej, do której odnosi się wyrażona art. 488 Kodeksu cywilnego zasada
    jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i
    zapłacenia sprzedawcy ceny.
    Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma
    umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej
    w art. 353 ust. 1 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definiowanej
    umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.
    Przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej (cesja praw i obowiązków z
    umowy deweloperskiej) wywołuje określone konsekwencje podatkowe. Pomiędzy

    Wnioskodawcą a podmiotem trzecim (osobą fizyczną - cesjonariuszem) przyjmującym
    prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej będzie zachodziła więź o charakterze
    zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów o VAT stanowi czynność opodatkowaną.
    Jeżeli czynność przewidziana w umowie deweloperskiej powinna być kwalifikowana jako
    dostawa towaru (nieruchomości mieszkalnej), to również cesja praw i obowiązków
    wynikających z tej umowy deweloperskiej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób,
    tj. jako dostawa towaru - nieruchomości mieszkalnej.
    Przedmiotem cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej na
    nieruchomość mieszkalną nie będzie przeniesienie abstrakcyjnych praw i obowiązków.
    Przedmiotem cesji będą konkretne prawa i obowiązki integralnie związane z tytułem
    prawnym do nieruchomości mieszkalnych (budynków/lokali mieszkalnych), na które to
    zawarto umowy deweloperskie. Cesja praw i obowiązków wynikających z danej umowy
    deweloperskiej stanowi w swej ekonomicznej istocie zbycie tytułu prawnego do danej
    nieruchomości mieszkalnej. Innymi słowy zarówno umowa deweloperska, jak i cesja
    dotycząca tej samej czynności, tj. dostawy nieruchomości mieszkalnych.
    Przedmiotem cesji dokonywanej przez Wnioskodawcę na rzecz osób fizycznych
    (cesjonariuszy) będą prawa i obowiązki wynikające z umów deweloperskich zawieranych
    przez Wnioskodawcę z deweloperami. Przedmiotem umów deweloperskich będzie
    zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży. Przedmiotem przyrzeczonych
    umów sprzedaży będzie natomiast sprzedaż - dostawa poszczególnych nieruchomości
    mieszkalnych (obiektu budowlanego lub jego części o charakterze mieszkalnym).
    Dla określenia stawki podatku VAT mającej zastosowanie przy transakcjach realizowanych
    na podstawie umów deweloperskich oraz umów cesji, istotny jest finalny efekt
    ekonomiczny tych transakcji, który w analizowanym stanie przyszłym sprowadzał się
    będzie do dostawy danej nieruchomości mieszkalnej. Innymi słowy, zarówno w przypadku
    umowy deweloperskiej zawieranej przez Wnioskodawcę z danym deweloperem, jak i
    umowy cesji zawieranej przez Wnioskodawcę z daną osobą fizyczną (cesjonariuszem) ma
    dojść do sprzedaży - dostawy nieruchomości mieszkalnej.
    W związku z powyższym, cesja praw i obowiązków wynikających z zawartych przez
    Wnioskodawcę umów deweloperskich dotyczących nieruchomości mieszkalnych, ze
    względu na cel ekonomiczny tej czynności stanowić będzie w swej istocie zbycie tytułu
    prawnego do danej nieruchomości mieszkalnej, tj. dostawę nieruchomości mieszkalnej.
    Co warto wyraźnie podkreślić, powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w
    orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny w
    wyroku z 24 maja 2013 r. sygn. akt I FSK 169/12 podkreśla związek pomiędzy dostawą
    nieruchomości, a umową cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej. W ww. wyroku
    NSA wskazuje, że nie do przyjęcia jest sytuacja, aby konsekwencje w zakresie podatku VAT
    w przypadku sprzedaży nieruchomości były inne niż w przypadku przeniesienia za
    wynagrodzeniem praw i obowiązków z umowy przyrzeczonej dotyczącej tej samej
    nieruchomości.
    Stanowisko to potwierdza również najświeższy wyrok w tej sprawie NSA z 16 czerwca 2021
    r. sygn. akt I FSK 1732/18. Podsumowując swoje stanowisko Sąd pierwszej instancji
    stwierdził, że wysokość stawki podatkowej w przypadku cesji praw i obowiązków powinna
    być taka sama jak dla czynności finalnej, w związku z którą wpłacone zostały zaliczki, a
    której to czynności wykonanie przewidziano w umowie deweloperskiej. Innymi słowy Sąd
    uznał, że kwalifikacja cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na gruncie VAT
    jako dostawy towarów lub usługi powinna być identyczna jak czynności będącej
    przedmiotem umowy przyrzeczonej w umowie deweloperskiej.
    Reasumując, Wnioskodawca uważa, że transakcję polegającą na cesji praw i obowiązków z
    zawartej umowy deweloperskiej dotyczącej nieruchomości będącej lokalem mieszkalnym
    zaliczanym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, którego
    powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m² na rzecz osoby trzeciej (nabywcy będącego

    osobą fizyczną, działającą jako osoba prywatna) powinien opodatkować na zasadach
    właściwych dla dostawy towaru, którego dotyczy umowa deweloperska (tj. właściwych dla
    dostawy lokalu mieszkaniowego zaliczanego do budownictwa objętego społecznym
    programem mieszkaniowym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m²) z
    zastosowaniem stawki podatku takiej samej jaką będzie objęta dostawa lokalu i
    obowiązek podatkowy rozpoznać na zasadach właściwych dla dostawy towaru.
    Interpretacja indywidualna
    Rozpatrzyłem Pana wniosek - 20 maja 2022 r. wydałem interpretację indywidualną znak
    0114-KDIP1-1.4012.161.2022.2.MŻ, w której uznałem Pana stanowisko za nieprawidłowe.
    Interpretację doręczono Panu 24 maja 2022 r.
    Skarga na interpretację indywidualną
    15 czerwca 2022 r. (wpływ 28 czerwca 2022 r.) złożył Pan za pośrednictwem operatora
    pocztowego skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w
    Warszawie.
    Wniósł Pan o uchylenie zaskarżonej Interpretacji w całości.
    Postępowanie przed sądem administracyjnym/sądami administracyjnymi
    Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 19 stycznia 2023 r. sygn. akt III
    SA/Wa 1683/22 uchylił skarżoną interpretację.
    Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
    Naczelny Sąd Administracyjny - wyrokiem z 20 marca 2025 r. sygn. akt I FSK 789/23 oddalił
    skargę kasacyjną.
    21 lipca 2025 r. do Organu wpłynął prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Warszawie WSA z 19 stycznia 2023 r. wraz z aktami sprawy.
    Ponowne rozpatrzenie wniosku - wykonanie wyroku
    Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):
      Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu
      wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie
      postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa
      uległy zmianie.
    Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
        uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził
        Wojewódzki Sąd Administracyjny i Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach;
        ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w części
        dotyczącej przypadku pierwszego w zakresie opodatkowania cesji praw i
        obowiązków z umowy deweloperskiej, dotyczącej nieruchomości będącej lokalem
        mieszkalnym, zaliczanym do budownictwa objętego społecznym programem
        mieszkaniowym - stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w
        tej części jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2022 r. poz. 931):

      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
      1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w
        imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w
        zamian za odszkodowanie;
      2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy
        o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na
        warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie
        normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty
        prawo własności zostanie przeniesione;
      3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem,
        jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
      4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli
        komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
      5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
        ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie
        spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze
        własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni
        mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym
        przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka; spółdzielni własności lokalu lub
        własności domu jednorodzinnego
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę,
        w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Mając na względzie wyżej przytoczone przepisy, stwierdzić należy, że pod pojęciem usługi
    (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno
    działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie
    (nieczynienie, bądź też tolerowanie).
    Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa
    zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy.
    Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego

    istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze
    majątkowym. W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie
    wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron
    transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym
    związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego
    płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że
    płatność następuje w zamian za to świadczenie. opodatkowania cesji praw i obowiązków z
    umowy deweloperskiej, dotyczącej nieruchomości będącej lokalem mieszkalnym,
    zaliczanym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym
    Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku
    VAT. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami na rynku
    pierwotnym. Zamierza Pan zawrzeć z deweloperem umowę deweloperską dotyczącą
    Nieruchomości, zawierającą zobowiązanie do wydania i przeniesienia prawa własności tej
    Nieruchomości. Jednocześnie uzyska Pan zgodę na cesję praw do tej Nieruchomości
    (mieszkania). W opisie sprawy wskazał Pan, że Nieruchomość będzie kupiona w stanie
    surowym. Nieruchomością będzie lokal mieszkalny zaliczony do budownictwa objętego
    społecznym programem mieszkaniowym. W następstwie transakcji ma dojść do cesji praw
    i obowiązków z umowy deweloperskiej zawartej z deweloperem na rzecz osoby trzeciej
    (Nabywcy będącego osobą fizyczną, działającą jako osoba prywatna). We wniosku wskazał
    Pan, że w ramach transakcji planuje Pan następujący przypadek, tj.: przypadek pierwszy:
        zawarcie umowy deweloperskiej dotyczącej Nieruchomości z deweloperem,
        odbiór lokalu po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, a
        następnie przeprowadzenie prac mających na celu wykończenie Nieruchomości
        pod klucz,
        zawarcie umowy cesji dotyczącej tej samej Nieruchomości z podmiotem trzecim w
        okresie między uzyskaniem przez dewelopera prawomocnego pozwolenia na
        użytkowanie, a pełnym przeniesieniem własności.
    W ww. przypadku będzie Pan wpłacał zaliczkę/zadatek na rzecz dewelopera. Wskazał Pan,
    że w przypadku wpłacenia przez Pana zaliczki/zadatku na rzecz dewelopera prawo do
    wpłaconej zaliczki/zadatku będzie przedmiotem cesji na rzecz osoby trzeciej. Ponadto
    pomioty trzecie będą na rzecz Pana dokonywać płatności za przeniesienie na te osoby w
    drodze cesji wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej. Zgodnie
    z Pana wskazaniem transakcja polegająca na cesji praw i obowiązków z zawartej z
    deweloperem umowy dotyczącej Nieruchomości będącej lokalem mieszkalnym na rzecz
    osoby trzeciej będzie odpłatna (osoba trzecia dokona płatności na rzecz Pana).
    Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie w części przypadku pierwszego dotyczą
    ustalenia, czy transakcja cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej
    zawartej z deweloperem dotyczącej Nieruchomości (lokalu mieszkalnego) zaliczanego do
    budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stanowi dostawę
    towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, czy świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1
    ustawy.
    W celu udzielenia odpowiedzi na Pana pytanie, należy wskazać, że zgodnie z przywołanym
    wcześniej art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do
    dysponowania towarem jak właściciel.
    W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się przy tym, że z punktu widzenia opodatkowania
    czynności podatkiem VAT istotne jest nie tyle przeniesienie prawa własności, lecz
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem, chodzi tutaj przede
    wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w
    sensie prawnym.

    Dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez
    ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W
    określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego
    przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy, „dostawa” oznacza wszelkiego
    rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną
    czynność, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).
    Przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do
    cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można
    utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i
    usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W konsekwencji
    pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze
    skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na
    uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na
    nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem.
    Pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” - zawarte w art. 7
    ust. 1 ustawy - dotyczy tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do
    postępowania z nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede
    wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w
    sensie prawnym. Ponieważ istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa
    własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można
    interpretować jako „prawa własności”. Co więcej, czynności przejścia własności
    ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym, ponieważ
    „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”
    akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów
    prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-
    320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził
    pogląd, że:
    „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także
    przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do
    przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł,
    że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu
    rzeczy czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu
    artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
    W orzecznictwie krajowym również przyjmuje się, że dla zakwalifikowania transakcji jako
    dostawy towaru znaczenie ma przede wszystkim ekonomiczna strona transakcji, a więc
    przeniesienie, lub jego brak, ekonomicznego władztwa nad rzeczą. Taki pogląd został
    wyrażony m.in. w wyrokach NSA z 23 listopada 2015 r., sygn. akt I FSK 883/14; z 15 grudnia
    2017 r., sygn. akt I FSK 417/16; z 21 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 888/19; czy z 15
    czerwca 2021 r., sygn. akt I FSK 2180/18.
    W wyroku z 28 maja 2010 r., sygn. akt I FSK 963/09, NSA zauważył, że:
      „(...) przez dostawę towarów w VAT rozumie się przeniesienie prawa do
      rozporządzania towarami jak właściciel. Gdy sytuacja nabywcy jest porównywalna z
      pozycją właściciela, to nie jest istotne czy jego prawo zostało nabyte według norm
      prawa cywilnego. Podsumowując, „dysponowanie jak właściciel” należy rozumieć w
      ten sposób, że z dostawą towarów mamy do czynienia, gdy podatnik przeniesie
      faktyczne lub ekonomiczne władztwo nad rzeczą na inny podmiot, a nabywca towaru
      będzie miał swobodę w dysponowaniu (rozporządzaniu) rzeczą, tak jakby był jej
      właścicielem. Na gruncie rozpatrywanej sprawy kluczowe jest zatem faktyczne
      dysponowanie towarem przez dany podmiot, a nie tytuł prawny do niego. Wobec
      powyższego nie sposób zaprzeczyć, że podmiot, do którego w rzeczywistości trafił

      towar, ujęty w fakturach, faktycznie mógł nim dysponować na terenie zagranicznym,
      władając nim jak właściciel. Bez znaczenia dla zaistnienia samej dostawy jest, że wolą
      strony w chwili wywozu nie było wydanie towaru niezidentyfikowanemu podmiotowi”.
    Należy zauważyć, że w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2025 r.
    sygn. akt I FSK 789/23) wskazano, że:
      „(...) Mając na uwadze, że organ w zaskarżonej interpretacji jako świadczenie usług
      zakwalifikował także wskazany powyżej pierwszy wariant umowy cesji, którą zamierza
      zawierać skarżący należało wskazać, że kwalifikacja ta błędnie uznawała za usługę
      czynność, która przenosi na cesjonariusza obok innych praw i obowiązków
      wynikających z umowy deweloperskiej także prawo ekonomiczne do dysponowania
      lokalem jak właściciel, co wyraża się w możliwości prowadzenia w lokalu prac
      wykończeniowych. W świetle poglądu wyrażonego w powołanym powyżej wyroku I FSK
      1661/20 umowę cesji praw i obowiązków, w ramach której dochodzi do przekazania
      przez cedenta na rzecz cesjonariusza posiadania lokalu, należy traktować jako
      dostawę lokalu a nie usługę”.
    Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości należy wskazać, że definicje dostawy towarów i
    świadczenia usług wzajemnie się uzupełniają. Każda transakcja, która nie stanowi dostawy
    towarów traktowana jest jako świadczenie usług. W wielu przypadkach kwalifikacja danej
    czynności jako dostawy towarów, czy też świadczenia usług pozostaje bez znaczenia dla
    zasad opodatkowania danej transakcji, jednakże w pewnych sytuacjach pełni ona istotną
    rolę, np. dla ustalenia miejsca opodatkowania, prawa do odliczenia podatku naliczonego,
    czy też dla wysokości opodatkowania.
    W analizowanej sprawie wskazał Pan, że w ramach wariantu pierwszego nastąpi:
        zawarcie umowy deweloperskiej dotyczącej Nieruchomości z deweloperem,
        odbiór lokalu po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, a
        następnie przeprowadzenie prac mających na celu wykończenie Nieruchomości
        pod klucz,
        zawarcie umowy cesji dotyczącej tej samej Nieruchomości z podmiotem trzecim w
        okresie między uzyskaniem przez dewelopera prawomocnego pozwolenia na
        użytkowanie, a pełnym przeniesieniem własności.
    Mając zatem na uwadze przywołane przepisy prawa podatkowego oraz ww. wskazane
    okoliczności, a także uwzględniając wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, należy
    zauważyć, że w ramach wariantu pierwszego doszło do przeniesienia władztwa
    ekonomicznego nad Nieruchomością. W opisanej sytuacji nastąpił odbiór lokalu po
    uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, a potem przeprowadzone zostały
    prace mające na celu wykończenie Nieruchomości „pod klucz” co dało Panu możliwość
    dysponowania Nieruchomością jak właściciel. Zawarcie umowy cesji praw i obowiązków
    wynikających z umowy deweloperskiej skutkowało zatem przekazaniem władztwa
    ekonomicznego nad Nieruchomością na rzecz podmiotu trzeciego. Skoro dysponował Pan
    lokalem jak właściciel - przeniósł Pan prawo do jego rozporządzania jak właściciel w
    związku z umowa cesji praw i obowiązków umowy deweloperskiej. Doszło zatem do
    dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Tak więc Pana stanowisko, że transakcja polegająca na cesji praw i obowiązków zawartej z
    deweloperem umowy dotyczącej Nieruchomości będącej lokalem mieszkalnym
    zaliczanym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w ramach
    pierwszego przypadku stanowi dostawę towaru w myśl art. 7 ust. 1 ustawy należało uznać
    za prawidłowe.

    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Informacje dodatkowe
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zdarzenia. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego
    przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania
    interpretacji.
    W pozostałym zakresie, tj. w części dotyczącej drugiego i trzeciego przypadku w zakresie
    opodatkowania cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, dotyczącej
    nieruchomości będącej lokalem mieszkalnym zaliczanym do budownictwa objętego
    społecznym programem mieszkaniowym zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we
    wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z
    ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu
    faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja
    indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan
    sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez
    Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą
    aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.