Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.203.2024.3.PRP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-05
Teza: Nieuznanie za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działki będącej we współwłasności małżeńskiej i brak opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

20 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej i braku opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 maja 2024 r. (wpływ 31 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest współwłaścicielem z żoną nieruchomości rolnej niezabudowanej, w części około 40% zadrzewionej i zakrzewionej, natomiast w ok. 60% użytkowanej rolniczo - zasiew zboża wykorzystywanego we własnej hodowli kilkunastu sztuk drobiu. Nieruchomość w ewidencji gruntów starostwa powiatowego jest oznaczona jako R i Lzr. Nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie 14 marca 2024 r. i w planie jest oznaczona jako tereny przemysłowo - usługowe. Nieruchomość nigdy nie była dzielona geodezyjnie. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę i małżonkę w 2014 r. od najbliższej rodziny Wnioskodawcy. We wcześniejszych dziesięcioleciach nieruchomość pozostawała w rodzinie i przechodziła z pokolenia na pokolenie jako grunt upraw rolnych. Wnioskodawca jest emerytem, podobnie jak żona Wnioskodawcy. Dodatkowo Wnioskodawca jest inwalidą I grupy z uwagi na bardzo poważne uszkodzenie narządu wzroku. Wnioskodawca ani jego żona nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej. Osiągali dochody z tytułu zatrudnienia w zakładzie pracy, nie byli rolnikami i nie byli ubezpieczeni w KRUS. Do prowadzenia działalności gospodarczej nigdy nie była wykorzystana nieruchomość opisana we wniosku powyżej. Wnioskodawca i jego żona nie podejmowali żadnych działań, aby zwiększyć atrakcyjność nieruchomości ani nie dawali ogłoszeń, że są zainteresowani zbyciem tej nieruchomości.

Aktualnie, od połowy 2023 r., nieruchomość jest przedmiotem zainteresowania nabywcy - zakładów drobiarskich, które na obszarze kilkunastu hektarów, obejmującym również opisaną nieruchomość, zamierzają zrealizować inwestycję, polegającą na wybudowaniu zakładu. Dla tego celu nabywca chce najpierw zawrzeć z Wnioskodawcą i jego żoną przedwstępną umowę sprzedaży wraz z pełnomocnictwem, które ma udzielić Wnioskodawca i jego żona nabywcy, a pełnomocnictwo ma obejmować:

1\. Uzyskiwanie wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących nieruchomości.

2\. Uzyskanie zaświadczenia właściwych: urzędu skarbowego, urzędu gminy i Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydanych zgodnie z art. 306g lub 306e w związku z art. 112 powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzające, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

3\. Występowanie w imieniu Wnioskodawcy i jego żony do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

4\. Uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

5\. Uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej i leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

6\. Uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów na nieruchomości oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych lub innych rozwiązań zastępczych;

7\. Uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdów z nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez nabywcę inwestycję;

8\. Zawarcie w imieniu Wnioskodawcy i jego żony umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

9\. Uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, i geotechnicznych, przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi w pkt od 1 do 9 powyżej, będą obciążać nabywcę, wszystkie koszty związane z pozwoleniami i przyłączami będą obciążały nabywcę;

10\. Umocowanie przed Sądem Rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak do składania wniosków o sporządzenie fotokopii z akt oraz do odbioru takich fotokopii, a nadto zobowiązują się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez nabywcę.

11\. Jeżeli do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości niezbędne będzie dokonanie podziału nieruchomości pełnomocnictwo obejmuje reprezentowanie w czynnościach geodezyjnych, a w szczególności do udziału w czynnościach dotyczących podziału, scalenia lub rozgraniczenia, w tym do zawierania ugody przed geodetą, do występowania przed organami właściwymi do spraw geodezji, a także do składania wniosków i pobierania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, map i decyzji.

12\. W sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo obejmuje złożenie wniosku wieczystoksięgowego o wykreślenie z działu III ksiąg wieczystych roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Ponadto nabywca nieruchomości zastrzega sobie prawo, że na każde jego wezwanie Wnioskodawca i jego żona udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień etc., o których mowa powyżej, zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

W przypadku konieczności obciążenia nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów Wnioskodawca i jego żona ustanowią takie służebności niezwłocznie po wezwaniu przez nabywcę, po uprzednim zapoznaniu się z treścią i przebiegiem każdej takiej służebności, przy czym nie mogą oni (Wnioskodawca i żona) odmówić ustanowienia służebności bez podania uzasadnionej, ważnej przyczyny.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości jest na etapie negocjacji, przy czym strony ustaliły już cenę za tę nieruchomość. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży planowane jest do 1 marca 2025 r.

Ponadto, w odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania o treści:

1\. prosimy wskazać dokładną datę i sposób nabycia przez Pana i Pana żonę działki nr 1 (np. umowa kupna-sprzedaży, darowizna, spadek, inny – jaki?); czy nabycie ww. działki nastąpiło do wspólności majątkowej małżeńskiej Pana i Pana żony;

2\. w jakim celu nabył Pan wraz z żoną w 2015 r. działkę nr 1, będącą przedmiotem sprzedaży?

Odp. Ad. 1 i Ad. 2

Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony w drodze umowy darowizny dnia 3 czerwca 2014 roku. Darczyńcami byli brat żony Wnioskodawcy i jego żona. Nieruchomość na początku lat dziewięćdziesiątych została zbyta na rzecz Skarbu Państwa przez rodziców Wnioskodawcy i została nabyta od Skarbu Państwa przez wskazanego darczyńcę i jego żonę. Darczyńca mieszka w innej miejscowości niż położona jest Nieruchomość. Ustalono w rodzinie, że Nieruchomość wróci do rodziny, tak jak było do początku lat dziewięćdziesiątych. Ponadto nieopłacalność produkcji w połączeniu z niską klasą bonitacyjną spowodowały również, że darczyńcy nie kalkulowało się uprawiać gruntu położonego w innej miejscowości i tak doszło do wskazanej wyżej umowy darowizny.

3\. czy od nabycia działki nr 1 do dnia jej odpłatnego zbycia będzie podejmował Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia jej wartości – jeśli tak, to należy wskazać jakie oraz kiedy i w jakim celu;

Odp. Ad. 3

Poza czynnościami, do których potencjalny nabywca Nieruchomości chciałby pełnomocnictwa na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży - wymienionymi wyżej - Wnioskodawca nie zamierza podjąć żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości. Wszelkie czynności, do których potencjalny nabywca chciałby pełnomocnictwa, są nieodpłatne albo dokonują się na koszt tegoż nabywcy lub koszt ten jest zwracany Wnioskodawcy, o ile jakiś koszt dla Wnioskodawcy powstanie. Ponadto istotne jest, że Wnioskodawca i potencjalny nabywca ustalili już cenę Nieruchomości, zatem czynności Wnioskodawcy wymagające własnych środków, a zmierzające do podniesienia wartości Nieruchomości byłyby zupełnie nieracjonalne.

4\. czy dokonywał Pan sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (m.in. działek, lokali, budynków mieszkalnych), jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

\- jakie to nieruchomości;

\- kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

\- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;

\- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

\- kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

\- jeżeli były to działki to ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

\- na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

5\. czy działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży, jest udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

\- datę zawarcia ww. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy?

\- na jaki okres jest/była zawarta ww. umowa?

\- kto zawarł umowę dzierżawy, tj. czy:

· wyłącznie Pan,

· wyłącznie Pana żona,

· Pan wraz z żoną?

\- czy umowa miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli umowa miała charakter odpłatny to jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy oraz czy odprowadzał Pan należne podatki?

6\. czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza sprzedać?

7\. czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp. Ad.4, Ad. 5, Ad. 6, Ad. 7

Nie.

8\. czy działka nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży, od dnia jej nabycia do dnia planowanej sprzedaży wykorzystywana jest/będzie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odp. Ad. 8

Nieruchomość była od dziesięcioleci wykorzystywana rolniczo, a plony z tej Nieruchomości służyły zaspokojeniu potrzeb egzystencjalnych kolejnych właścicieli i ich rodzin.

Dotyczyło również okresu, kiedy w 2014 r. Wnioskodawca nabył Nieruchomość od rodziny z tym zastrzeżeniem, że około 40% Nieruchomości było już wówczas zadrzewione samosiejką i wyłączone z uprawy rolnej, który to stan zadrzewienia trwa do dziś.

9\. czy transakcja nabycia działki nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży, była opodatkowana podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

10\. czy w związku z nabyciem działki nr 1, będącą przedmiotem sprzedaży, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?

Odp. Ad. 9 i Ad. 10

Nie.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy Wnioskodawca wskutek zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i udzielenia nabywcy pełnomocnictwa do dokonania szeregu czynności dotyczących Nieruchomości, zostanie uznany przez organ podatkowy za przedsiębiorcę w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie zmuszony zapłacić podatek VAT od sprzedaży Nieruchomości w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1? (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 1)

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W ocenie Wnioskodawcy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i udzielenie nabywcy szeregu wymienionych pełnomocnictw do dokonania czynności dotyczących nieruchomości nie daje podstaw do uznania Wnioskodawcy za przedsiębiorcę i przypisania jego działaniom znamion prowadzenia działalności gospodarczej. Dzieje się tak dlatego, że Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, Nieruchomość wykorzystywał rolniczo na własne potrzeby, nie podjął żadnych działań zwiększających wartość tej Nieruchomości, nie promował Nieruchomości do sprzedaży. Zamierzone działania dotyczące Nieruchomości, do których Wnioskodawca ma udzielić pełnomocnictw również nie mają cechy działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Są to działania jednostkowe, podjęte pod konkretnego nabywcę dla jednorazowej transakcji. Wnioskodawca nie dokonał podziału Nieruchomości. Wnioskodawca chce sprzedać Nieruchomość jako całość. Nie planuje szeregu transakcji, a tym samym podziału Nieruchomości. Udział Wnioskodawcy przez udzielenie pełnomocnictwa w takich czynnościach jak pozyskanie przyłączy wodnych, kanalizacyjnych, cieplnych i gazowych dla Nieruchomości, pozyskanie zjazdu z Nieruchomości i inne wskazane w opisie stanu faktycznego nie dają podstawy do uznania, że Wnioskodawca zabiega o podwyższenie standardu Nieruchomości i chce ją sprzedać za jak najwyższą cenę. Cena nieruchomości jest już bowiem ustalona.

Reasumując zwykłe zbycie Nieruchomości gruntowej przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości rolnej niezabudowanej nr 1. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Pana i Pana żony w drodze umowy darowizny dnia 3 czerwca 2014 roku. Aktualnie, od połowy 2023 r., nieruchomość jest przedmiotem zainteresowania nabywcy - zakładów drobiarskich. Dla tego celu nabywca chce najpierw zawrzeć z Panem i Pana żoną przedwstępną umowę sprzedaży wraz z pełnomocnictwem, które ma udzielić Pan wraz z żoną nabywcy, a pełnomocnictwo ma obejmować:

1\. Uzyskiwanie wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących nieruchomości.

2\. Uzyskanie zaświadczenia właściwych: urzędu skarbowego, urzędu gminy i Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydanych zgodnie z art. 306g lub 306e w związku z art. 112 powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzające, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

3\. Występowanie w imieniu Wnioskodawcy i jego żony do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

4\. Uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

5\. Uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej i leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

6\. Uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów na nieruchomości oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych lub innych rozwiązań zastępczych;

7\. Uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdów z nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez nabywcę inwestycję;

8\. Zawarcie w imieniu Wnioskodawcy i jego żony umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

9\. Uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, i geotechnicznych, przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi w pkt od 1 do 9 powyżej, będą obciążać nabywcę, wszystkie koszty związane z pozwoleniami i przyłączami będą obciążały nabywcę;

10\. Umocowanie przed Sądem Rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak do składania wniosków o sporządzenie fotokopii z akt oraz do odbioru takich fotokopii, a nadto zobowiązują się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez nabywcę.

11\. Jeżeli do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości niezbędne będzie dokonanie podziału nieruchomości pełnomocnictwo obejmuje reprezentowanie w czynnościach geodezyjnych, a w szczególności do udziału w czynnościach dotyczących podziału, scalenia lub rozgraniczenia, w tym do zawierania ugody przed geodetą, do występowania przed organami właściwymi do spraw geodezji, a także do składania wniosków i pobierania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, map i decyzji.

12\. W sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo obejmuje złożenie wniosku wieczystoksięgowego o wykreślenie z działu III ksiąg wieczystych roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Ponadto nabywca nieruchomości zastrzega sobie prawo, że na każde jego wezwanie Pan wraz z żoną udzielą wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień etc., o których mowa powyżej, zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku konieczności obciążenia nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów Pan wraz z żoną ustanowią takie służebności niezwłocznie po wezwaniu przez nabywcę, po uprzednim zapoznaniu się z treścią i przebiegiem każdej takiej służebności, przy czym nie mogą oni (Pan wraz z żoną) odmówić ustanowienia służebności bez podania uzasadnionej, ważnej przyczyny. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości jest na etapie negocjacji, przy czym strony ustaliły już cenę za tę nieruchomość. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży planowane jest do 1 marca 2025 r.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działka pozostaje Pana współwłasnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieli Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. działki, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, które podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

\- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

\- wyrobów tytoniowych,

\- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

d) terenów budowlanych,

e) nowych środków transportu,

f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

\- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

\- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

\- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

\- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

\- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

\- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2) świadczących usługi:

a) prawnicze,

b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c) jubilerskie,

d) ściągania długów, w tym factoringu;

3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość oznaczona jest jako tereny przemysłowo - usługowe.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka nr 1 będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazał Pan we wniosku, przedmiotową nieruchomość nabył Pan wraz z żoną w drodze darowizny. Transakcja nabycia działki nr 1 nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Pana działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług oznaczonego we wniosku nr 1. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).