Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-173/09-4/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-05-29
Teza: Czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży w roku 2009 nieruchomości (działki gruntu), której własność została nabyta w roku 2009 poprzez zniesienie współwłasności i podział większej nieruchomości, której własność została nabyta w roku 2008, a która wcześniej, od roku 1998, była przedmiotem prawa współużytkowania wieczystego osoby dokonującej sprzedaży w roku 2009? Pytanie 2. Czy w przypadku uznania, że w wyżej opisanej sytuacji powstaje obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, można za koszty nabycia zbywanej nieruchomości uznać wydatki na wcześniejszy zakup udziału w użytkowaniu wieczystym, a następnie koszty nabycia udziału we współwłasności nieruchomości, z której została wydzielona zbywana w roku 2009 nieruchomość?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; koszt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2009 r. (data wpływu 16 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (działki gruntu) w 2009 roku - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości ( działki gruntu) w 2009 roku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 03.09.1998 r. nabył wraz z żoną (na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej) udział (1/3) w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ul. stanowiącej własność Skarbu Państwa. Pozostałe udziały zostały nabyte tym samym aktem notarialnym przez dwie inne osoby fizyczne. Po upływie prawie 10 lat, w dniu 04.02.2008 r. Wnioskodawca dokonał wraz z pozostałymi dotychczasowymi współużytkownikami wieczystymi nabycia od Skarbu Państwa (reprezentowanego przez Starostę P.) tych samych udziałów we współwłasności tej nieruchomości. Tym samym nastąpiło przekształcenie mojego udziału w użytkowaniu wieczystym w udział we współwłasności nieruchomości.

Następnie, w dniu 17.12.2005 r. na mocy ugody zawartej przed Sądem Rejonowym nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości, czego skutkiem było objęcie przeze Wnioskodawcę i jego małżonkę wyłącznej własności niezabudowanej działki gruntu, stanowiącej od tego momentu odrębną nieruchomość, powstałą poprzez wyodrębnienie jej z nieruchomości, będącej dotychczas przedmiotem współwłasności. Ugoda sądowa uprawomocniła się w dniu 07.01.2009 r. W roku 2009 Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży działki, której własność nabył na skutek zniesienia współwłasności i podziału całej, większej nieruchomości. Nabycie udziału w użytkowaniu wieczystym, udziału we współwłasności, a następnie zniesienie współwłasności nie było w żadnym przypadku dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jednocześnie Wnioskodawca pismem z dnia 21 maja 2009 r. będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 14 maja 2009 r. Nr IPPB1/415-173/09-2/AM wskazał , iż :

*   udział nabyty w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada udziałowi, jaki przysługiwał mu we współwłasności,

*   zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży w roku 2009 nieruchomości (działki gruntu), której własność została nabyta w roku 2009 poprzez zniesienie współwłasności i podział większej nieruchomości, której własność została nabyta w roku 2008, a która wcześniej, od roku 1998, była przedmiotem prawa współużytkowania wieczystego osoby dokonującej sprzedaży w roku 2009?

Pytanie 2.

Czy w przypadku uznania, że w wyżej opisanej sytuacji powstaje obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, można za koszty nabycia zbywanej nieruchomości uznać wydatki na wcześniejszy zakup udziału w użytkowaniu wieczystym, a następnie koszty nabycia udziału we współwłasności nieruchomości, z której została wydzielona zbywana w roku 2009 nieruchomość?

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania 1:

Uważa, że sprzedaż nieruchomości, której dotyczy opisanego powyżej stan faktyczny, nie rodzi obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Za datę nabycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy, zdaniem Wnioskodawcy, uznać datę nabycia udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości, przekształconego następnie w udział we współwłasności nieruchomości, z której w wyniku zniesienia współwłasności i podziału została utworzona odrębna nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej w roku 2009 sprzedaży. W chwili nabycia udziału w użytkowaniu wieczystym nastąpiło nabycie przeze mnie faktycznego władztwa nad nieruchomością. Prawo użytkowania wieczystego zawiera w sobie praktycznie wszystkie elementy prawa własności - jest zbywalne, dziedziczne oraz podlega egzekucji. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w drodze nabycia udziału we współwłasności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Takie samo stanowisko zajął też Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Mokotów w postanowieniu z dnia 18.08.2007 r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego (sygnatura 1433/NL/LF/415/415-106/07/JM, opublikowanego na stronie internetowej Systemu Informacji Podatkowej Ministerstwa Finansów). Wnioskodawca zwraca uwagę na fakt, że właściwe przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługują się pojęciem „nabycie nieruchomości”, a nie „nabycie własności nieruchomości” i nie określają szczególnej formy prawnej rzeczywistego władztwa nad nieruchomością To, zdaniem Wnioskodawcy także przemawia za prawidłowością mojego stanowiska.

Z kolei zniesienie współwłasności, którego efektem było nabycie wyłącznej własności wydzielonej działki gruntu, nie powoduje, skutków na gruncie prawa podatkowego w przedmiocie ustalenia daty nabycia nieruchomości. Współwłasność jest formą prawa własności, w przypadku której prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie.

Przy czym każdemu ze współwłaścicieli prawo to przysługuje w stosunku do każdej części wspólnej rzeczy. Zniesienie współwłasności i podział rzeczy wspólnej między dotychczasowych współwłaścicieli oznacza jedynie, że każdy z dotychczasowych współwłaścicieli może swoje prawo własności realizować samodzielnie w odniesieniu do swojej części rzeczy. Przez cały czas mamy do czynienia z tym samym prawem własności i tą samą rzeczą- samodzielny właściciel rzeczy wydzielonej był przed jej wydzieleniem współwłaścicielem tej rzeczy, wchodzącej uprzednio w skład większej całości.

Odnośnie pytania drugiego Wnioskodawca uważa, że w przypadku uznania, że nabycie zbywanej w roku 2009 nieruchomości, nastąpiło dopiero w roku 2009, tj. z datą uprawomocnienia się ugody sądowej, znoszącej dotychczasową współwłasność, za koszty nabycia tej nieruchomości należy uznać wszystkie wydatki, poniesione wcześniej na nabycie faktycznego władztwa nad tą nieruchomością Wydatkami tymi będą więc wydatki na zakup udziału w użytkowaniu wieczystym, zakup udziału we współwłasności na etapie przekształcenia prawa współużytkowania wieczystego w prawo współwłasności, oraz wszystkie wydatki poniesione w związku ze zniesieniem współwłasności i podziałem nieruchomości (wydzieleniem zbywanej działki gruntu). Są to wydatki, bez poniesienia których niemożliwe byłoby późniejsze zbycie nieruchomości, a z drugiej strony już samo nabycie udziału w użytkowaniu wieczystym dało nabywcy prawo późniejszego pełnego rozporządzania nieruchomością. Tym samym wszystkie wydatki należy uznać za poniesione w celu osiągnięcia późniejszego przychodu ze zbywanej w przyszłości nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Użytkowanie wieczyste, zgodnie z art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego, do rozważanego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 ww. ustawy wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa, o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany w dniu 03.09.1998 r. roku nabył wraz małżonką 1/3 udziału w prawie wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości (gruncie), następnie dnia 04.02.2008 r. nastąpiło przekształcenie posiadanego udziału w prawie użytkowania wieczystego w udział we współwłasności. W dniu 17.12.2008 r. na mocy ugody sądowej nastąpiło zniesienie współwłasności, a tym samym nastąpiło objęcie przez Wnioskodawcę i jego małżonkę wyłącznej własności niezabudowanej działki gruntu, która od tego momentu stała się odrębną nieruchomością powstałą poprzez wyodrębnienie jej z nieruchomości będącej dotychczas przedmiotem współwłasności.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). w myśl art. 196 § 1 ww. kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli nabyty w jego wyniku udział mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

W świetle przytoczonego stanu prawnego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie miał moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Za datę nabycie nieruchomości, od której upływa 5-letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać datę nabycia udziału w prawie wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości. W rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia ze zmianą formy prawnej przysługującego podatnikowi zbywalnego prawa własności działki gruntu

Reasumując, mając na uwadze stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne należy stwierdzić, iż za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy przyjąć datę zakupu przedmiotowego udziału w prawie wieczystego użytkowania. Dlatego też sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, jako dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie stanowić źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślenia wymaga, że w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcy stanie faktycznym. W przypadku gdy przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U Nr 8, poz. 60 ze zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.

W związku z tym , iż odpowiedź na pytanie pierwsze jest pozytywna, udzielenie odpowiedzi na pytanie drugie stało się bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.