Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1173/12/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-02-20
Teza: czy Wnioskodawca może: - wystawiać najemcom lokali użytkowych faktury we własnym imieniu, wskazując swój rachunek bieżący do wpłaty należności, - doliczyć obrót wynikający z wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych do swojego obrotu w rozumieniu ustawy o VAT, - zawrzeć we własnym imieniu umowy o dostawę mediów do przedmiotowej nieruchomości, stając się tym samym nabywcą usług, - stosować własny wskaźnik proporcji przy odliczaniu VAT z faktur zakupowych.
Słowa kluczowe: dokumentowanie; faktura-faktura VAT; nieruchomości; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podatek-podatek naliczony-odliczanie podatku naliczonego; podatnik; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 listopada 2012r. (data wpływu 8 listopada 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 stycznia 2013r. (data wpływu 5 lutego 2013r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy Wnioskodawca może:

*   wystawiać najemcom lokali użytkowych faktury we własnym imieniu, wskazując swój rachunek bieżący do wpłaty należności - **jest prawidłowe,**
*   doliczyć obrót wynikający z wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych do swojego obrotu w rozumieniu ustawy o VAT - **jest prawidłowe,**
*   zawrzeć we własnym imieniu umowy o dostawę mediów do przedmiotowej nieruchomości, stając się tym samym nabywcą usług - **jest prawidłowe,**
*   stosować własny wskaźnik proporcji przy odliczaniu VAT z faktur zakupowych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2012r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek z dnia 2 listopada 2012r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy Wnioskodawca może:

*   wystawiać najemcom lokali użytkowych faktury we własnym imieniu, wskazując swój rachunek bieżący do wpłaty należności,
*   doliczyć obrót wynikający z wynajmu lokali użytkowych i mieszkalnych do swojego obrotu w rozumieniu ustawy o VAT,
*   zawrzeć we własnym imieniu umowy o dostawę mediów do przedmiotowej nieruchomości, stając się tym samym nabywcą usług,
*   stosować własny wskaźnik proporcji przy odliczaniu VAT z faktur zakupowych.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 31 stycznia 2013r. (data wpływu 5 lutego 2013r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 23 stycznia 2013r. znak: IBPP1/443-1173/12/MS, IBPB II/2/415-1472/12/MMa, IBPBI/2/423-1412/12/CzP.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca, którego przedmiotem działalności jest zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w T. stał się zarządcą sądowym nieruchomości przy ul. W. w T. (kamienica prywatna wraz z gruntem). Nieruchomość stanowi współwłasność osób fizycznych (brak podziału fizycznego). W kamienicy znajdują się 4 lokale mieszkalne i 2 lokale użytkowe. 3 lokale mieszkalne zajmowane są bezpośrednio przez 2 współwłaścicieli.

Wnioskodawca z najemcami 2 lokali użytkowych podpisał aneksy do umów najmu - w związku ze zmianą zarządcy nieruchomości i tym samym przejął prawa i obowiązki wynajmującego. Do właścicieli zajmujących lokale mieszkalne wystosowano dokument ustalający wysokość opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca wystawił najemcom lokali użytkowych faktury VAT we własnym imieniu, doliczając 23% VAT, a także wskazując własne konto bankowe do przelewu należnych Wnioskodawcy środków finansowych z tytułu wynajmu.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i w związku z tym, obrót wynikający z najmu lokali w nieruchomości przy ul. W., został doliczony do obrotu Wnioskodawcy. Nadmienić należy, że Wnioskodawca prowadzi działalność mieszaną i posiada prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z czynnościami opodatkowanymi, natomiast od wydatków związanych z czynnościami zwolnionymi - prawa do odliczenia VAT nie posiada (art. 90-91 u.p.t.u.).

Faktury dotyczące dostawy mediów (woda, wywóz nieczystości stałych) oraz energii elektrycznej do części wspólnych przedmiotowej nieruchomości wystawiane są na adres Wnioskodawcy i to on jest nabywcą usług. Odliczając VAT naliczony z tych faktur, Wnioskodawca stosuje własny wskaźnik proporcji, stosowany dla całej działalności gospodarczej przez niego prowadzonej.

Postanowieniem z dnia 11 czerwca 2011r. Sąd Rejonowy w T. ustanowił Wnioskodawcę zarządcą sądowym kamienicy położnej w T. przy ul. W., nie powołując się w nim na żadną podstawę prawną.

W związku z tym Wnioskodawca nie ma umocowania do ingerencji w prawomocne postanowienie sądu i domniemywania na jakiej podstawie prawnej dokonane zostało rozstrzygnięcie. Wnioskodawca wyjaśnia, że ustanowiony zarządca rzeczy wspólnej nie zawsze, jak w tym przypadku jest stroną postępowania. Wnioskodawca nie ma zatem uprawnienia do żądania uzasadnienia i takiego nie posiada.

Lokal mieszkalny, który nie jest zajmowany przez współwłaścicieli - nie jest wynajmowany. W związku z tym opodatkowanie wynajmu tego lokalu nie ma być przedmiotem interpretacji.

Opłaty za zużycie wody, wywóz nieczystości, którymi obciążani są najemcy lokali użytkowych nie stanowią elementu składowego czynszu najmu i podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla danego rodzaju mediów. Stosowne uregulowanie tej kwestii jest zawarte w umowie najmu.

Zakupy dokonywane przez Wnioskodawcę służą zarówno czynnościom opodatkowanym, jak i zwolnionym. Z dostarczanych do nieruchomości Wałowa 39 mediów, korzystają zarówno współwłaściciele nieruchomości, zajmujący trzy lokale mieszkalne, jak też i najemcy lokali użytkowych. Lokale zajmowane przez współwłaścicieli całej nieruchomości (brak fizycznego podziału nieruchomości) mają charakter mieszkalny Wnioskodawca wystosował do współwłaścicieli dokument ustalający wysokość opłat za korzystanie z nich. Wnioskodawca w swej działalności zarządza nieruchomościami o charakterze mieszanym, dlatego też corocznie ustala wskaźnik proporcji dla całych zarządzanych przez siebie zasobów. Tak ustalony wskaźnik zastosowała dla nieruchomości W.

Wnioskodawca nie ma możliwości przyporządkowania zakupów mediów na potrzeby wskazanych we wniosku wynajmowanych lokali użytkowych do czynności opodatkowanych, ponieważ np. energia elektryczna na klatce schodowej dotyczy części wspólnych nieruchomości, z których korzystają współwłaściciele nieruchomości, zajmujących lokale mieszkalne, jak i najemcy lokali użytkowych. Z kolei wszelkie remonty części wspólnych nie mogą zostać przypisane wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej - najem lokali użytkowych, ponieważ w budynku znajdują się lokale mieszkalne (pustostan i zajmowane przez współwłaścicieli lokale mieszkalne).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca postąpił prawidłowo wystawiając najemcom lokali użytkowych faktury we własnym imieniu, wskazując swój rachunek bieżący do wpłaty należności?

Czy Wnioskodawca postąpił prawidłowo doliczając obrót wynikający z wynajmu lokali użytkowych do swojego obrotu w rozumieniu ustawy o VAT?

Czy Wnioskodawca postąpił prawidłowo, zawierając we własnym imieniu umowy o dostawę mediów do przedmiotowej nieruchomości, stając się tym samym nabywcą usług?

Czy Wnioskodawca postąpił prawidłowo, stosując własny wskaźnik proporcji przy odliczaniu VAT z faktur zakupowych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisami art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. - podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje także czynności, polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zarządca sądowy nieruchomości wykonuje czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Najem jest świadczeniem polegającym na oddaniu do użytkowania rzeczy przez określony czas, za który wynajmujący otrzymuje stosowną korzyść w postaci czynszu płaconego przez najemcę.

Wnioskodawca, wstępując w prawa i obowiązki wynajmującego, świadczy usługi najmu, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, postąpił on prawidłowo wystawiając najemcom lokali faktury we własnym imieniu, wskazując swój rachunek bieżący do wpłaty należności z tytułu wynajmu.

Prawidłowym też jest zdaniem Wnioskodawcy doliczanie obrotu wynikającego z faktur sprzedażowych (faktury za wynajem lokali użytkowych) do obrotu Wnioskodawcy.

Zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Jedną z nich jest zabezpieczenie najemcom dostawy mediów. Wobec tego, że stronami umów nie mogą być współwłaściciele nieruchomości, to właśnie zarządca sądowy występuje jako strona umów. Wobec tego Wnioskodawca postąpił prawidłowo, zawierając umowy o dostawę mediów, wstępując w rolę nabywcy mógł odliczyć VAT naliczony od zakupów według wskaźnika proporcji, wyliczonego dla całej swojej działalności (działalność opodatkowana i zwolniona).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 3 ustawy o VAT za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.z tytułu, których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;

3.z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o VAT status danego podmiotu jako podatnika VAT determinowany jest cechami: samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Z wniosku wynika, że przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w T. stał się zarządcą sądowym nieruchomości przy ul. W. w T. (kamienica prywatna wraz z gruntem). Nieruchomość stanowi współwłasność osób fizycznych (brak podziału fizycznego). W kamienicy znajdują się 4 lokale mieszkalne i 2 lokale użytkowe. 3 lokale mieszkalne zajmowane są bezpośrednio przez 2 współwłaścicieli.

Wnioskodawca z najemcami 2 lokali użytkowych podpisał aneksy do umów najmu - w związku ze zmianą zarządcy nieruchomości i tym samym przejął prawa i obowiązki wynajmującego. Do właścicieli zajmujących lokale mieszkalne wystosowano dokument ustalający wysokość opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych.

Wnioskodawca wystawił najemcom lokali użytkowych faktury VAT we własnym imieniu, doliczając 23% VAT, a także wskazując własne konto bankowe do przelewu należnych Wnioskodawcy środków finansowych z tytułu wynajmu.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 203 i 205 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Natomiast w myśl art. 205 Kodeksu cywilnego, współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 Kodeksu cywilnego. Według niej, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. W tym przypadku zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 K.p.c.).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

Natomiast kwestię odpłatności powyższych czynności przesądza treść przepisów art. 205 Kodeksu cywilnego oraz art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z których wynika, że sądowy zarządca nieruchomości świadczy usługi wobec współwłaścicieli nieruchomości odpłatnie.

Biorąc pod uwagę opis stanu faktycznego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego wskazać należy, że czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o VAT wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Konsekwencją posiadania statusu podatnika podatku od towarów i usług są wskazane w przepisach dotyczących tego podatku zarówno obowiązki, jak i uprawnienia.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi. Tym samym, czynności wynajmowania nieruchomości wykonywane przez Wnioskodawcę podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji to Wnioskodawcę jako ustanowionego przez sąd zarządcę nieruchomości należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu nieruchomości, a nie właścicieli nieruchomości. Zatem, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca zobowiązany jest do dokonywania rozliczeń z tytułu podatku VAT.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Natomiast zgodnie z art. 106 ust. 4 ww. ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Zasadą jest zatem dokumentowanie sprzedaży wystawianiem faktur VAT. W przypadku natomiast, gdy sprzedaż jest dokonywana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, sprzedawca obowiązany jest wystawić fakturę VAT jedynie w sytuacji, gdy nabywcy tego zażądają.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, …, … oraz … i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wynajmu wskazanych we wniosku lokali użytkowych, a nie właścicieli nieruchomości, powoduje, że to Wnioskodawca jest zobowiązany do udokumentowania fakturą VAT wykonania przedmiotowej usługi. W konsekwencji obrót z tytułu świadczenia przedmiotowej usługi najmu stanowi obrót Wnioskodawcy a nie właścicieli nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że może wystawić najemcom lokali faktury we własnym imieniu (wskazując swój rachunek bieżący do wpłaty należności z tytułu wynajmu) i doliczyć obrót wynikający z faktur dokumentujących wynajem lokali użytkowych do swojego obrotu, należało uznać za prawidłowe.

Ponadto wskazać należy, że uprawnieniem zarządcy sądowego nieruchomości (podatnika podatku od towarów i usług) jest również prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W kwestii tego czy Wnioskodawca może zawierać we własnym imieniu umowy najmu należy wskazać, że przepisy ustawy o VAT nie regulują takich kwestii i nie odpowiadają na pytanie kto może zawierać umowy. O zawarciu takiej czy innej umowy na gruncie prawa cywilnego decydują bowiem same strony tych umów, tj. podmioty, które daną umowę chcą zawrzeć, co wynika z zasady swobody zawierania umów.

Jeżeli zatem Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości i spowodowało to wyłączenie właścicieli od możliwości dokonywania takich czynności, to przepisy ustawy o VAT nie stoją na przeszkodzie dla zawarcia umowy o dostawę mediów przez Wnioskodawcę zwłaszcza, że Wnioskodawca występuje również jako wynajmujący. Tym samym jeżeli Wnioskodawca jako strona umowy o dostawę tzw. mediów dokona ich zakupu, to jako nabywca jest uprawniony do otrzymania faktury z tego tytułu i w dalszej kolejności uwzględnienia jej przy rozliczaniu podatku naliczonego.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a cyt. ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Treść tego przepisu wskazuje, iż:

1.  po pierwsze, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje jedynie czynnym podatnikom VAT,
2.  po drugie, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikowi jedynie „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.”

Odliczyć zatem można podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego, może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu.

Z Wniosku wynika, że zakupy dokonywane przez Wnioskodawcę służą zarówno czynnościom opodatkowanym, jak i zwolnionym. Z dostarczanych do nieruchomości Wałowa 39 mediów, korzystają zarówno współwłaściciele nieruchomości, zajmujący trzy lokale mieszkalne, jak też i najemcy lokali użytkowych. Lokale zajmowane przez współwłaścicieli całej nieruchomości (brak fizycznego podziału nieruchomości) mają charakter mieszkalny Wnioskodawca wystosował do współwłaścicieli dokument ustalający wysokość opłat za korzystanie z nich. Wnioskodawca w swej działalności zarządza nieruchomościami o charakterze mieszanym, dlatego też corocznie ustala wskaźnik proporcji dla całych zarządzanych przez siebie zasobów. Tak ustalony wskaźnik zastosowała dla nieruchomości Wałowa 39.

Wnioskodawca nie ma możliwości przyporządkowania zakupów mediów na potrzeby wskazanych we wniosku wynajmowanych lokali użytkowych do czynności opodatkowanych, ponieważ np. energia elektryczna na klatce schodowej dotyczy części wspólnych nieruchomości, z których korzystają współwłaściciele nieruchomości, zajmujących lokale mieszkalne, jak i najemcy lokali użytkowych. Z kolei wszelkie remonty części wspólnych nie mogą zostać przypisane wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej - najem lokali użytkowych, ponieważ w budynku znajdują się lokale mieszkalne (pustostan i zajmowane przez współwłaścicieli lokale mieszkalne).

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jednocześnie zgodnie z art. 90 ust. 2 ww. ustawy, jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Należy podkreślić, iż zastosowanie proporcji, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT dla określenia kwoty podatku naliczonego do odliczenia możliwe jest tylko w przypadku, gdy Wnioskodawca nie ma możliwości wyodrębnienia całości lub części kwot w związku, z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku, z którymi takie prawo nie przysługuje.

Zatem w odniesieniu do wydatków związanych z działalnością opodatkowaną i zwolnioną, gdy nie istnieje możliwość wyodrębnienia całości lub część kwot w związku, z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku, z którymi takie prawo nie przysługuje Wnioskodawca winien ustalić z wykorzystaniem proporcji jako udziału rocznego obrotu z działalności gospodarczej opodatkowanej i zwolnionej, zgodnie z przepisem art. 90 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ponoszonych wydatków w zakresie, w jakim poniesione wydatki obciążone podatkiem naliczonym wiążą się z czynnościami opodatkowanymi tj. niekorzystającymi ze zwolnienia.

Zatem również stanowisko Wnioskodawcy, że może zawierać umowy o dostawę mediów, wstępując tym samym w rolę nabywcy może odliczyć VAT naliczony od zakupów według wskaźnika proporcji, wyliczonego dla całej swojej działalności należało uznać za prawidłowe.

Reasumując, Wnioskodawca jako zarządca sądowy jest podatnikiem VAT na mocy art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy, z tytułu wszystkich czynności podlegających opodatkowaniu, w tym również wykonywanych jako zarządca sądowy. Świadczenie usług Wnioskodawca winien dokumentować fakturami VAT na rzecz osób prowadzących działalność gospodarczą. Ponadto Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług z uwzględnieniem proporcji według zasad określonych w art. 90 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie dotyczy prawidłowości kwalifikowania wykonywanych przez Wnioskodawcę czynności do opodatkowanych czy zwolnionych, ani kwestii zastosowania prawidłowych stawek podatku VAT, gdyż Wnioskodawca nie zadał w tym zakresie pytania ani nie przedstawił własnego stanowiska.

Niniejsza interpretacja nie stanowi również oceny tego jakim czynnościom służą dokonywane zakupy, tj. czy w istocie służą czynnościom opodatkowanym i zwolnionym i czy rzeczywiście nie jest możliwe ich wydzielenie, gdyż ta kwestia również nie była przedmiotem zapytania ze strony Wnioskodawcy ani nie przedstawiono w tym zakresie własnego stanowiska. Interpretację wydano zatem przez założeniu, że zakupy, o które Wnioskodawca pyta służą zarówno czynnościom zwolnionym od podatku i opodatkowanym i nie istnieje możliwość ich przyporządkowania w całości do działalności opodatkowanej.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

W pozostałym zakresie wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.