Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-520/07-4/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-03-27
Teza: W świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego i powołanych przepisów prawa przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po uprzednim jej wycofaniu z użytkowania przez spółkę cywilną „X” nie będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych i będzie podlegał opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej. Kosztem uzyskania przychodu będą właściwie udokumentowane wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej; składnik-składnik majątkowy; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 20.12.2007 r. (data wpływu 31.12.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości komercyjnej, użytkowanej w działalności gospodarczej i nie wprowadzonej do ewidencji środków trwałych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31.12.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości komercyjnej, użytkowanej w działalności gospodarczej i nie wprowadzonej do ewidencji środków trwałych.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 13.03.2007 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

X spółka cywilna jest obecnie spółką dwóch osób fizycznych, a przedmiotem jej działania jest handel towarami krajowymi i importowanymi, zarówno hurtowy jak i detaliczny. Dotychczasowi wspólnicy rozważają, w związku z planowanym rozwojem działalności przyjęcie do spółki nowego wspólnika. Jako jego wkład do spółki planowane jest oddanie do używania nieruchomości w postaci gruntu z posadowionymi na nim magazynami na podstawie art. 862 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość została nabyta przez nowego wspólnika w 1989 roku w postaci gruntu bez zabudowy. W ratach 1989-1992 postawione zostały na tym gruncie hale magazynowe wraz z infrastrukturą. Od 1992 roku nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Według obecnej wyceny grunt stanowi 30%, natomiast budynki i budowle 70 % wartości całej nieruchomości. Nie zachowały się do dzisiaj dowody na poniesione koszty wytworzenia budynków i budowli, a jedynie koszt nabycia gruntu z aktu notarialnego z 1989 roku, który odbiega w sposób istotny od dzisiejszych cen sprzedaży. Nieruchomość ma być wniesiona tylko do używania, bez przeniesienia własności, bez zachowania formy aktu notarialnego. W związku z tym, nieruchomość nie będzie ujęta w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej, oraz nie będzie podlegała amortyzacji, ponieważ spółka nie będzie posiadała takiego prawa. Wyłączne prawo własności pozostanie przy dotychczasowym właścicielu, a zarazem nowym wspólniku spółki cywilnej. Spółka zgodnie z umową spółki będzie posiadała tylko prawo używania wniesionego wkładu, w postaci nieruchomości, bez prawa własności. W magazynach mają być przechowywane towary spółki cywilnej, oraz w części nieruchomości będą wynajmowane powierzchnie magazynowe innym podmiotom gospodarczym w imieniu spółki cywilnej. Koszty z tytułu użytkowania nieruchomości w tym w szczególności magazynów ponosiła będzie spółka cywilna „X”. Przychód z tytułu najmu będzie wchodzić do przychodu podatkowego spółki cywilnej „X”. W związku z tym, z tytułu tej działalności „wszystkim wspólnikom będzie przypadał udział w zyskach, w proporcjach ustalonych w umowie spółki cywilnej. Wkład do spółki cywilnej „X” w postaci w/w nieruchomości ma być po roku wycofany i ma być dokona jej sprzedaż w tym samym 2008 roku. Sprzedaż będzie dokonana oczywiście przez właściciela jednego ze wspólników spółki cywilnej, a nie samą spółkę cywilną, ponieważ będzie to nadal jego majątek prywatny czasowo używany w spółce cywilnej „X”.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 w powiązaniu z art. 10 ust. 2 pkt 3 oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 podatku dochodowego od osób fizycznych sprzedaż tej nieruchomości w 2008 roku po uprzednim jej wycofaniu jako wkładu ze spółki cywilnej „X” będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych; czy też w świetle tych samych przepisów będzie opodatkowana na zasadzie sprzedaży z działalności gospodarczej według właściwej dla podatnika stawki?
2.  W przypadku uznania sprzedaży tej nieruchomości na podstawie art. 14 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych jako sprzedaż z działalności gospodarczej co będzie kosztem uzyskania przychodu w przypadku kiedy faktyczne koszty nabycia i wytworzenia są nie do udowodnienia w związku z nie zachowaniem się dokumentów z okresu 1989 -1992 r., a jest jedynie wartość gruntu w cenie z roku 1989 ?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż tej nieruchomości, przez jednego ze wspólników (ponieważ on jest jedynym właścicielem tej nieruchomości), będzie jego indywidualną transakcją dotyczącą jego prywatnego majątku, który był czasowo wniesiony do spółki cywilnej, i jedynie w niej przez jeden rok wykorzystywany w działalności gospodarczej. Przed wniesieniem do spółki, nieruchomość w/w nie była wykorzystywana gospodarczo od roku 1992, a od daty jej nabycia i postawienia budynków i budowli minęło 15 lat. W związku z tym sprzedaż tej nieruchomości powinna być dokonana na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 jako sprzedaż zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych. W uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawca podkreśla, że w przypadku wniesienia do spółki nieruchomości tylko do używania, bez przeniesienia własności, spółka nie miała prawa ująć tej nieruchomości w ewidencji środków trwałych i amortyzować. Z analizy art. 10 ust. 1 pkt 8 w powiązaniu z art. 10 ust 2. pkt 3 oraz art. 14. ust 2 pkt 1 wynika, że warunkiem koniecznym do uznania za sprzedaż nieruchomości z działalności gospodarczej jest jej ujęcie w/w ewidencji środków trwałych i amortyzowanie. W tym przypadku nie jest to możliwe w oparciu o istniejący stan prawny. A jednocześnie, wyłączenie z możliwości zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 „ o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 odnosi się jedynie do art. 14 ust. 2, a nie do całego art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawcy ustawodawca, w szczególny sposób potraktował sprzedaż środków trwałych, w tym nieruchomości, umieszczając je w oddzielnym ustępie, i uzależniając jego zastosowanie od ujęcia środka trwałego, w tym przypadku nieruchomości, w ewidencji środków trwałych i amortyzowanie w działalności gospodarczej w wymienionym przypadku nie jest to możliwe, a więc i sprzedaż tej nieruchomości nie może zostać uznana za sprzedaż z działalności gospodarczej, ponieważ byłoby to sprzeczne z istniejącymi zasadami podatkowymi i gospodarczymi.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j . z 2000 r. Dz. U. Nr 14 poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, -jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do 10 ust. 1 pkt 3 w/w ustawy źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 w/w ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi, -ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c cytowanej ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, iż przepis art. 14 ust. 1 powołanej ustawy nie wymienia wszystkich przychodów z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy. Natomiast przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy wskazuje na niektóre rodzaje przychodów zaliczanych również do przychodów z działalności gospodarczej. Zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nie wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 1 cytowanej ustawy.

Mając na uwadze powyższe, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca zamierza dokonać odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości niemieszkalnej, wykorzystywanej na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, przed upływem terminu o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości niemieszkalnej jest przychodem z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Zatem koszt poniesiony przez podatnika może być brany pod uwagę przy ustalaniu dochodu do opodatkowania jedynie wówczas, gdy spełnia następujące przesłanki:

*   służy osiągnięciu przychodu, czyli został poniesiony w celu jego osiągnięcia, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów oraz

*   nie został wymieniony przez ustawodawcę w katalogu kosztów wyłączonych przez niego spośród kosztów uzyskania przychodów.

Wymienione powyżej cechy muszą wystąpić łącznie, aby dany wydatek podlegał zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów.

Należy przy tym zauważyć, iż obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie zarówno ww. związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionymi wydatkami, a ich potencjalnym odzwierciedleniem w przychodach z danego źródła, jak i właściwe udokumentowanie tych kosztów.

Reasumując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego i powołanych przepisów prawa przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po uprzednim jej wycofaniu z użytkowania przez spółkę cywilną „X” nie będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych i będzie podlegał opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej. Kosztem uzyskania przychodu będą właściwie udokumentowane wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy wyrażone w przedmiotowym wniosku należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.