Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-993/12-4/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-10-31
Teza: opodatkowanie transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim obiektami i związane z tą sprzedażą prawo do odliczenia.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; opodatkowanie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 03.10.2012 r. (data wpływu 04.10.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim obiektami:

*   w części dotyczącej opodatkowania budynku magazynu materiałów łatwopalnych oraz budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych i związanego z tą sprzedażą prawa do odliczenia - **jest prawidłowe,**

*   w części dotyczącej opodatkowania budynku produkcyjno – usługowego, placów i dróg, budynku portierni oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanego z tą sprzedażą prawa do odliczenia - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.10.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim obiektami i związanego z tą sprzedażą prawem do odliczenia.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych, kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz zarządzania nieruchomościami.

Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym.

Spółka planuje nabyć nieruchomość, tj. prawo wieczystego użytkowania gruntu (działka gruntu o powierzchni 42 342 m2), dla której Sąd Rejonowy XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze nr KW X, zabudowaną budynkami i budowlami stanowiącymi odrębny od gruntów przedmiot własności (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość jest obciążona hipoteką. Sprzedaż może nastąpić w ramach jednej lub dwóch transakcji.

Przed sprzedażą działka gruntu zostanie geodezyjnie podzielona na trzy części - działkę A1, działkę A2 i działkę B. Powstała w ten sposób działka A1 o powierzchni 5 305 m2, zabudowana będzie wyłącznie placami i drogami o łącznej powierzchni 4 951 m2, natomiast na działce A2 o powierzchni 19 570 m2 znajdować się będą:

Budynki:

*   Magazyn materiałów łatwopalnych (o powierzchni użytkowej 171 m2),

*   Magazyn hurtowni ( o powierzchni użytkowej 2 674 m2),

*   Portiernia (o powierzchni użytkowej 33 m2),

*   Budynek produkcyjno-usługowego (część A o powierzchni wynoszącej po podziale orientacyjnie 5 573,0 m2),

Budowle:

*   Place i drogi (część A2 o powierzchni wynoszącej po podziale 12 302 m2),

Obecnie budynek produkcyjno-usługowy znajduje się na niepodzielonej jeszcze działce (jego łączna powierzchnia użytkowa wynosi 11 894,80 m2, w tym 504,80 m2 powierzchni dobudowanej przez głównego najemcę - nakłady te zostały odkupione od najemcy). Przed sprzedażą wybudowana zostanie ściana działowa oddzielająca części budynku produkcyjno-usługowego znajdujące się na działkach A2 i B wzdłuż podziału geodezyjnego gruntu w ten sposób, że obie części staną się odrębnymi budynkami, przy czym powierzchnia budynku położonego na działce A2 (dalej: „budynek A”) będzie wynosiła 5 573,10 m2, co stanowi 46,85% całkowitej powierzchni pierwotnego budynku produkcyjno-usługowego.

Niniejszy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego dotyczy wyłącznie transakcji sprzedaży części Nieruchomości, w zakresie prawa użytkowania gruntu - Działki A1 oraz działki A2 - wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami (dalej: „Część A Nieruchomości”). Na dzień składania niniejszego wniosku podpisana została już umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości. W przypadku wyboru przez Nabywcę opcji zakupu Nieruchomości w dwóch etapach, podpisanie umowy przyrzeczonej w odniesieniu do Części A Nieruchomości nastąpi prawdopodobnie w 2012 roku, natomiast pozostałej części Nieruchomości do końca maja 2014 r.

Wnioskodawca zamierza nabyć Część A Nieruchomości drogą kupna od spółki akcyjnej (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”). Podmiot ten prowadzi działalność gospodarczą głównie w zakresie obsługi operacyjnej spółek zależnych oraz wynajmu pomieszczeń i obiektów.

Sprzedający jest podatnikiem VAT czynnym.

W okresie od 1 lipca 1993 r. do 30 września 1996 r. Sprzedający korzystał z nieruchomości Skarbu Państwa na podstawie aktu notarialnego z dnia 4 lipca 1991 r. Aktem tym Sprzedający przejęła od Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania mienie po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym obejmujące: nieruchomości i prawo użytkowania gruntów (całość Nieruchomości), a także środki trwałe, środki obrotowe, przedmioty nietrwałe oraz roszczenia konsumenckie i wprowadziła do swoich ksiąg pod datą aktu. Późniejsze płatności ( zmienione następnie umową z dnia 31 maja 1993 r.) wynikały z przyjętego w umowach harmonogramu spłat i nie były obciążane podatkiem od towarów i usług.

Aktem notarialnym z dnia 30 września 1996 r. Spółka nabyła od Skarbu Państwa zespół składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu art. 551 k.c., stanowiący zorganizowaną część zlikwidowanego przedsiębiorstwa państwowego, w tym nieruchomości: prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz własność budynków i budowli.

Przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, zatem Sprzedający nie dokonał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Natomiast w okresie eksploatacji Zbywa ponosiła nakłady na ulepszenia Nieruchomości (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) i skorzystał w związku z dokonanymi ulepszeniami z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie faktur VAT.

Ponadto, na przestrzeni lat główny najemca dokonywał ulepszeń najmowanych powierzchni. W ramach rozliczeń związanych z procesem opróżniania Nieruchomości Sprzedający w dniu 15 maju 2012 r. odkupił od głównego najemcy nakłady na Nieruchomość poczynione w trakcie trwania umowy najmu (w tym dobudowaną część budynku), co zostało udokumentowane fakturą VAT. Wydatki te powiększyły wartość środka trwałego (budynku) Zbywcy. Do daty sprzedaży Nieruchomości Zbywca będzie dokonywać od powyższych wydatków na ulepszenie odpisów amortyzacyjnych.

W przypadku uznania planowanej transakcji sprzedaży Części A Nieruchomości za zwolnioną z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Spółka oraz Sprzedający dokonają wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (strony transakcji złożyły już stosowne oświadczenia do właściwego urzędu skarbowego).

Wartość początkowa obiektów będących przedmiotem transakcji i ich ulepszenia

Stan poszczególnych obiektów, których dotyczyć będzie transakcja, wygląda następująco:

*   Magazyn materiałów łatwopalnych:


| a. | Wartość początkowa (ustalona na dzień przejęcia majątku od Skarbu Państwa 1 lipca 1991 r.) | 12 757,35 zł 
| b. | Urzędowa aktualizacja wartości środków trwałych dokonana w dniu 1 stycznia 1995 r. | 8 675,00 zł 
| c. | Wartość początkowa po urzędowej aktualizacji | 21 432,35 zł 
| d. | Ulepszenie zakończone 28 czerwca 2000r. | 4 343,41 zł 

Zatem wydatki na ulepszenie magazynu materiałów łatwopalnych wyniosły 20,27% jego zaktualizowanej wartości początkowej.

*   Magazyn hurtowni części motoryzacyjnych:


| a. | Wartość początkowa (ustalona na dzień przejęcia majątku od Skarbu Państwa 1 lipca 1991 r.) | 90 834,38 zł 
| b. | Urzędowa aktualizacja wartości środków trwałych dokonana w dniu 1 stycznia 1995 r. | 272 285,14 zł 
| c. | Ulepszenia dokonane w latach 1995, 1997, 1999, 2000, 2003 | 119 312,60 zł 
| d. | Wartość początkowa po aktualizacji i ulepszeniach | 482 432,12 zł 
| e. | Ostatnie ulepszenie zakończone 29 czerwca 2006 r. | 170 494,76 zł 

Zatem wydatki na ostatnie ulepszenie magazynu hurtowni wyniosły 35,34% jego wartości początkowej uwzględniającej aktualizację oraz nakłady poczynione na ulepszenie budynku w latach poprzednich.

*   Portiernia:


| a. | Wartość początkowa (ustalona na dzień przejęcia majątku od Skarbu Państwa 1 lipca 1991 r.) | 2 188,48 zł 
| b. | Urzędowa aktualizacja wartości środków trwałych dokonana w dniu 1 stycznia 1995 r. | 1 488,17 zł 
| c. | Wartość początkowa po aktualizacji | 3 676,65 zł 
| d. | Ulepszenie zakończone 31 grudnia 2001 r. | 27 024,34 zł 

Zatem wydatki na ulepszenie budynku portierni stanowiły 735% jego wartości początkowej uwzględniającej aktualizację.

*   Budynek produkcyjno-usługowy:


| a. | Wartość początkowa (ustalona na dzień przejęcia majątku od Skarbu Państwa 1 lipca 1991 r.) | 1 341 780,67 zł 
| b. | Urzędowa aktualizacja wartości środków trwałych dokonana w dniu 1 stycznia 1995 r. | 3 072 479,07 zł 
| c. | Ulepszenia dokonane w latach 1994-2005 | 1 800 930,23 zł 
| d. | Wartość początkowa po uwzględnieniu aktualizacji oraz ulepszeń dokonanych w latach 1994-2005 | 6 215 189,97 zł 
| e. | Ulepszenia dokonane w 2008 r. | 10 454,99 zł 
| f. | Wartość początkowa uwzględniająca ulepszenia dokonane w 2008 r. | 6 225 644,96 zł 
| g. | Ulepszenie zakończone 29 września 2010 r. | 353 896,80 zł 
| h. | Wartość początkowa uwzględniająca ulepszenie zakończone w 2010 r. | 6 579 541,76 zł 
| i. | Odkupienie nakładów od głównego najemcy dnia 15 maja 2012 r. | 2 088 000,00 zł 
| j. | Wartość początkowa uwzględniająca ulepszenie nabyte w 2012 r. | 8 667 541,76 zł 

Wydatki na ulepszenie budynku produkcyjno-usługowego w poczynione w latach 1994-2005 wyniosły 40,8% zaktualizowanej wartości początkowej, w 2008 r. - 0,17%, a w 2010 r. - 5,68%.

Wydatki poczynione w latach 1994-2005 ponoszone były przez Sprzedającego i z reguły dotyczyły powierzchni wykorzystywanych na własne potrzeby, aczkolwiek mogły być związane w pewnym zakresie z częścią oddaną w najem (np. części wspólnych), w tym z częścią stanowiącą w późniejszym okresie przedmiot najmu. Ulepszenia z lat 2008, 2010 dotyczyły głównie wynajmowanych powierzchni.

Dodatkowo Najemcy również dokonywali ulepszeń i modernizacji budynku produkcyjno-usługowego - traktowane w ich księgach jako nakłady w obcych środkach trwałych. Wydatki poczynione przez najemcę z reguły dotyczyły powierzchni wynajmowanych, aczkolwiek mogły być związane w pewnym zakresie z częściami wspólnymi budynku. Niezamortyzowana część tych inwestycji została odkupiona przez Sprzedającego w dniu 15 maja 2012 r., co zostało udokumentowane fakturą VAT. Wydatki te powiększyły wartość budynku produkcyjno-usługowego w księgach Zbywcy. Do daty sprzedaży Budynku A, Zbywca będzie dokonywał od powyższych wydatków na ulepszenie budynku produkcyjno-usługowego odpisów amortyzacyjnych. Ulepszony budynek produkcyjno-usługowy jest przedmiotem wynajmu (w proporcji wskazanej poniżej) i będzie wynajmowany obecnemu najemcy do daty zawarcia umowy ostatecznej, włącznie z powierzchnią stanowiącą wcześniej u tego najemcy inwestycję w obcym środku trwałym. Wydatki na ulepszenie budynku w postaci odkupionych nakładów od głównego najemcy stanowią 31,73% wartości początkowej całego budynku uwzględniającej nakłady na ulepszenia z lat poprzednich.

Budynek A o powierzchni 5 573,10 m2 obejmować będzie 46,85% powierzchni budynku produkcyjno-usługowego przed podziałem. Zatem wartość początkowa Budynku A ustalona jako odpowiednia część całego budynku wyniesie 4 060 743,31 zł. Powierzchni, jaka przypadnie na budynek A po podziale dotyczyło część ulepszenia nabytego przez Sprzedającego od głównego najemcy w łącznej wartości 533 412,50 zł.

*   Place i drogi:


| a. | Wartość początkowa (ustalona na dzień przejęcia majątku od Skarbu Państwa 1 lipca 1991 r.) | 125 164,38 zł 
| b. | Ulepszenia dokonane w 1994 r. | 36 809,00 zł 
| c. | Urzędowa aktualizacja wartości środków trwałych dokonana w dniu 1 stycznia 1995 r. | 980 878,39 zł 
| d. | Wartość początkowa po aktualizacji i ulepszeniach | 1 142 851,77 zł 
| e. | Ulepszenie zakończone 28 grudnia 2000 r. | 26 300,00 zł 
| f. | Wartość początkowa uwzględniająca ulepszenia zakończone 2000 r. | 1 169 151,77 zł 
| g. | Odkupienie nakładów od głównego najemcy dnia 15 maja 2012 r. | 150 000,00 zł 

Zatem wydatki na ostatnie ulepszenie placów i dróg poczynione w 2000 r. wyniosły 2,30% wartości początkowej uwzględniającej urzędową aktualizację oraz nakłady poczynione w latach poprzednich. Ulepszenie środka trwałego poprzez odkupienie nakładów poczynionych przez głównego najemcę stanowi 12,83% wartości początkowej tej budowli. Powyższe odnosi się do wartości całej budowli (placów i dróg znajdujących się na Nieruchomości), przy czym wskazane nakłady dotyczyły wyłącznie placów i dróg przypadających po podziale na Część B Nieruchomości.

Najem obiektów będących przedmiotem transakcji

Część A Nieruchomości jest przedmiotem najmu nieprzerwanie od 1994 r. (w tym część placów i dróg) oraz od 2001 r. część A budynku produkcyjno-usługowego i od 2004 r. budynek materiałów łatwopalnych i magazyn hurtowni części motoryzacyjnych.

Powierzchnia wynajęta stanowi:

*   100% powierzchni użytkowej magazynu materiałów łatwopalnych;

*   81,08% powierzchni użytkowej magazynu hurtowni części motoryzacyjnych (pozostała powierzchnia jest przeznaczona pod wynajem, jednak nie zawarto stosownych umów najmu);

*   85,81% powierzchni użytkowej budynku A (dodatkowo 2,96% stanowiła powierzchnia dobudowana przez głównego najemcę, przejęta przez Sprzedającego w ramach odkupienia nakładów, a pozostałą powierzchnię, tj. 11,23%, Spółka wykorzystuje na własne potrzeby);

*   95,74% powierzchni placów i dróg wewnętrznych na działce A1 i 94,73% na działce A2 (pozostałą część - odpowiednio 4,26% i 5,27% - Zbywca wykorzystuje na własne potrzeby).

Na przestrzeni lat (tj. pomiędzy rokiem 1994 a 2012) zarówno powierzchnia wynajmowana jak i wskazane wyżej proporcje ulegały zmianom, w tym m.in. w latach 2004-2005 powierzchnia magazynu hurtowni wynajmowana była w 100 %.

Budynek portierni stanowią część Nieruchomości integralnie związaną z jej funkcjonowaniem (najemcy korzystają z tej części Nieruchomości), obiekt ten nie jest jednak wskazany bezpośrednio jako przedmiot najmu.

Głównym najemcą jest jedna z jednostek zależnych od Spółki, pozostali najemcy są w większości podmiotami niezależnymi. Spółka wynajmuje Nieruchomość głównie na potrzeby prowadzenia salonu sprzedaży samochodów i serwisu samochodowego.

Warunki odbioru przedmiotu transakcji

Intencją Spółki oraz Nabywcy jest objęcie planowaną transakcją składnika majątkowego (Części A Nieruchomości), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanej części takiego przedsiębiorstwa. Spółka po dokonaniu transakcji będzie kontynuować działalność gospodarczą w innym rejonie Warszawy na bazie posiadanych aktywów.

Przed dokonaniem dostawy Części A Nieruchomości Spółka rozwiąże umowy najmu (w tym ewentualne umowy podnajmu) i doprowadzi do opróżnienia odpowiadającej im powierzchni, zgodnie z ustaleniami poczynionymi ze Spółką.

Z chwilą sprzedaży (zawarcia umowy przyrzeczonej) nastąpi przeniesienie posiadania samoistnego Części A Nieruchomości na Spółkę w ten sposób, że Zbywca zachowa ją w swoim władaniu jako posiadacz zależny. Po sprzedaży (tj. po podpisaniu umowy przyrzeczonej) Zbywca będzie miała prawo używania Części A Nieruchomości przez czas nie dłuższy niż 3 miesiące („Okres Używania”) w celu podjęcia działań niezbędnych do zmiany miejsca prowadzenia działalności gospodarczej (tj. do przeprowadzki), w tym będzie zobowiązana do usunięcia z terenu Nieruchomości wszystkich ruchomości. Najpóźniej z upływem Okresu Używania Zbywca opuści Część A Nieruchomości i wyda ją Spółce, a Strony udokumentują stan Części A Nieruchomości w dniu jej przekazania na podstawie wcześniej dokonanej inspekcji. Strony wspólnie opiszą stan Części A Nieruchomości w ostatecznym protokole zdawczo-odbiorczym podpisanym przez Strony („Ostateczny Protokół Zdawczo-Odbiorczy”). Korzyści i ciężary związane z Częścią A Nieruchomości, w tym niebezpieczeństwo uszkodzenia, przejdą na Spółkę z chwilą jej wydania przez Zbywcę. W szczególności koszty mediów, podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste do momentu wydania Części A Nieruchomości będą pokrywane przez Zbywcę.

Po ostatecznym przekazaniu Części A Nieruchomości znajdujące się na niej obiekty zostaną przez Wnioskodawcę rozebrane. Spółka rozpocznie na tym terenie inwestycję polegającą na utworzeniu wielofunkcyjnych obiektów biurowych, handlowo-usługowych i mieszkaniowych zgodnie z uzyskaną już decyzją o warunkach zabudowy. Tym samym, wydatki związane z planowanym nabyciem Części A Nieruchomości będą miały związek z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT, wykonywanymi przez Spółkę.

W celu usprawnienia procesu inwestycyjnego, Zbywca, w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Częścią A Nieruchomości na cele budowlane do czasu wpisania Wnioskodawcy do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości.

Jednocześnie Spółka informuje, że w odniesieniu do tego samego stanu faktycznego Sprzedający uzyskał już interpretacje indywidualne w dniu 4 września 2012 r. (data doręczenia: 7 września 2012 r.) o sygnaturach IPPP1/443-495/12-2/AW (w odniesieniu do pytania pierwszego) oraz IPPP1/443-495/12-3/AW (w odniesieniu do pozostałych pytań).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży w zakresie opisanych w zdarzeniu przyszłym budynków - magazynu materiałów łatwopalnych, wynajętej części magazynu hurtowni oraz portierni, a także budowli, będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Strony będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz nie będzie ona w tym zakresie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającemu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a w konsekwencji czy w przypadku wyboru opcji opodatkowania transakcji w podanym zakresie na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w odniesieniu do powyższych składników, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 11 i nast. Ustawy o VAT)?
2.  Czy planowana transakcja sprzedaży w zakresie opisanych w zdarzeniu przyszłym budynku A powstałego po podziale budynku produkcyjno-usługowego a także w zakresie niewynajętej części magazynu hurtowni części motoryzacyjnych nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej wyrażonej w art. 41 ust. 1 z uwzględnieniem art. 146a ustawy o VAT, a konsekwencji czy w odniesieniu do powyższych składników Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT)?
3.  Czy planowana transakcja sprzedaży w zakresie opisanego w zdarzeniu przyszłym prawa wieczystego użytkowania gruntu nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia MF i stosownie do art. 29 ust 5 ustawy zastosowanie będzie miała stawka podatku analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej wyrażonej w art. 41 ust. 1 z uwzględnieniem art. 146a ustawy o VAT (przy wyborze przez strony opcji opodatkowania, o której mowa w pkt 2), a konsekwencji czy w odniesieniu do tego składnika majątkowego Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT)?

W ocenie Spółki:

1.  Planowana transakcja sprzedaży w zakresie opisanych w zdarzeniu przyszłym budynków - magazynu materiałów łatwopalnych, wynajętej części magazynu hurtowni oraz budynku portierni, a także budowli, będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Strony będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz nie będzie w tym zakresie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającemu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W konsekwencji, e przypadku wyboru opcji opodatkowania transakcji w podanym zakresie na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w odniesieniu do powyższych składników Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 i nast. Ustawy o VAT).

Ponieważ planowane transakcje sprzedaży należałoby uznać za dostawy pojedynczych aktywów, nie zaś za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, to w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarem jest rzecz ruchoma, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 29 ust 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, co powoduje, że dostawa gruntu objęta jest taką samą stawką podatku, jak dostawa budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Z tego powodu w celu ustalenia zasady opodatkowania sprzedaży przedmiotowej Części A Nieruchomości kluczowa jest ustalenie zasady opodatkowania budynków i budowli.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Podatnicy mogą w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnować z opisanego powyżej zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z powyższego wynika, że zgodnie z zasadą ogólną dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Opodatkowanie ma natomiast miejsce, jeżeli spełnione są określone warunki wymienione w ustawie.

Dla oceny, czy w przypadku uznania przedmiotowej transakcji sprzedaży Części A Nieruchomości jako odpłatnego zbycia, Spółka oraz Nabywca będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia dostawy budynków - magazynu materiałów łatwopalnych, magazynu hurtowni i portierni - oraz budowli decydujące będzie w świetle przytoczonych przepisów rozstrzygnięcie, czy oddanie w najem Części A Nieruchomości spełnia kryteria pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przytoczonej definicji legalnej, dla pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części konieczne jest oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Jak wskazano w stanie faktycznym wniosku, przedmiotowa Nieruchomość zakupiona została przez Spółkę od Skarbu Państwa w 1991 r. po zapłaceniu ostatniej raty należności za korzystanie z niej w ramach umowy leasingu finansowego. Przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT. Nieruchomość była przedmiotem najmu nieprzerwanie od 1994 r. (drogi i place) oraz Część A

budynku produkcyjno-usługowego od 2001 r., budynek materiałów łatwopalnych i magazyn hurtowni części motoryzacyjnych od 2004 r.

Zgodnie z poglądem prezentowanym w piśmiennictwie: „pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing”. Podobny pogląd wyrażany jest również przez organy podatkowe.

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym we Wniosku, w odniesieniu do magazynu materiałów łatwopalnych, Spółka poniosła w 2000 r. wydatki na jego ulepszenie stanowiące 20,27% zaktualizowanej wartości początkowej budynku. W późniejszym czasie ulepszenia nie były dokonywane. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło zatem w momencie oddania tego budynku w najem, tj. w 2004 r.

Natomiast w odniesieniu do magazynu hurtowni, Spółka dokonywała ulepszeń w latach 1995-2003, a następnie w 2006 r. Wydatki na ostatnie ulepszenie wyniosły 35,34% jego wartości początkowej uwzględniającej aktualizację oraz nakłady Sprzedającego na ulepszenie budynku poczynione w latach poprzednich. Pierwsze zasiedlenie wynajętej części magazynu hurtowni nastąpiło zatem z chwilą oddania do użytku najemcy ostatnich ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej tego budynku, tj. z dniem 29 czerwca 2006 r. Natomiast w odniesieniu do części magazynu hurtowni, która pozostała niewynajęta, zdaniem Wnioskodawcy, jej dostawa podlegać będzie opodatkowaniu z zastosowaniem stawki podstawowej, gdyż nie znajdują zastosowania zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani pkt 10a ustawy o VAT.

W odniesieniu do budynku portierni, ostatnie ulepszenie, dokonane w 1997 r., stanowiło 735% wartości początkowej tego środka trwałego. Zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że wskazany środek trwały jako integralnie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości były przedmiotem najmu razem z resztą Nieruchomości. Tym samym pierwsze zasiedlenie w stosunku do budynku portierni nastąpiło w 2001 r.

W odniesieniu do placów i dróg, wydatki na ich ulepszenie poniesione w 2000 r. stanowiły 2,30% ich wartości początkowej, natomiast wartość odkupionych przez Sprzedającego nakładów stanowi 12,83% wartości początkowej budowli, po uwzględnieniu aktualizacji i wcześniejszych ulepszeń. Tym samym w okresie od oddania placów i dróg w najem w 1994 r. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenia tej budowli przekraczających 30% jej wartości początkowej. W związku z powyższym pierwsze zasiedlenie w stosunku do placów i dróg betonowych nastąpiło w 1994 r. Natomiast w części, która nie była odrębnym przedmiotem najmu, zdaniem Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że place i drogi betonowe jako integralnie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości i prowadzeniem na niej wskazanej w opisie stanu faktycznego działalności gospodarczej były przedmiotem najmu razem z resztą Nieruchomości. Tym samym w tej części pierwsze zasiedlenie nastąpiło nie później niż w 2004 r. Przedmiotem transakcji sprzedaży będzie 60,54% ogólnej powierzchni placów i dróg, przy czym wskazane wyżej nakłady poczynione przez głównego najemcę dotyczyły bezpośrednio części budowli, która po podziale znajdować się będzie na Części B Nieruchomości.

Powyższe oznacza, że dostawa wskazanych powyżej budynków i budowli nastąpi w okresie przekraczającym 2 lata od pierwszego zasiedlenia, a w związku z tym do transakcji sprzedaży w tym zakresie znajdzie zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Sprzedający oraz Spółka jako nabywca Części A Nieruchomości, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającemu z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. W konsekwencji, jeżeli strony planowanej transakcji skorzystają z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 w powiązaniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to sprzedaż wskazanych budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 z uwzględnieniem art. 146a Ustawy o VAT i przypadku wykazania przez Sprzedającego kwoty podatku należnego na fakturach dokumentujących powyższe dostawy, Spółka będzie uprawniona do odliczenia kwoty podatku naliczonego (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)

1.  Planowana transakcja sprzedaży w zakresie opisanych w zdarzeniu przyszłym budynku A powstałego po podziale budynku produkcyjno-usługowego a także w zakresie niewynajętej części budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a tym samym będzie ona w tej części podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej wyrażonej w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT z uwzględnieniem art. 146a ustawy o VAT. W konsekwencji, w odniesieniu do tych budynków Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 i nast. Ustawy o VAT).

Jak wskazano powyżej, pierwsze zasiedlenie budynków i budowli trwale związanych z gruntem ma miejsce w momencie oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na u w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zbywca nabył przedmiotową Nieruchomość w 1991 r. Przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, Zbywca nie dokonał zatem odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji.

Dodatkowo Najemcy dokonali ulepszeń i modernizacji budynku produkcyjno-usługowego - traktowane w ich księgach jako nakłady w obcych środkach trwałych. Wydatki poczynione przez najemcę z reguły dotyczyły powierzchni wynajmowanych, aczkolwiek mogły być związane w pewnym zakresie z częściami wspólnymi budynku. Niezamortyzowana część tych inwestycji została odkupiona przez Zbywcę w dniu 15 maja 2012 r., co zostało udokumentowane fakturą VAT. Wydatki te powiększyły wartość budynku produkcyjno-usługowego w księgach Zbywcy. Obecnie Zbywca dokonuje od powyższych wydatków na ulepszenie budynku produkcyjno-usługowego odpisów amortyzacyjnych. Ulepszony budynek produkcyjno jest przedmiotem wynajmu i będzie wynajmowany obecnemu najemcy do daty zawarcia umowy ostatecznej, włącznie z powierzchnią stanowiącą wcześniej u tego najemcy inwestycję w obcym środku trwałym. Wydatki na ulepszenie budynku w postaci odkupionych nakładów od głównego najemcy stanowią 31,73% wartości początkowej całego budynku uwzględniającej nakłady na ulepszenia z lat poprzednich.

Ustawa o podatku od towarów i usług dla określenia zarówno definicji pierwszego zasiedlenia jak również dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a posługuje się pojęciem „ulepszenie” (ściślej wydatki na ulepszenie). Równocześnie, pojęcie to nie zostało zdefiniowane na potrzeby podatku VAT, ma natomiast ściśle określone znaczenie na gruncie podatków dochodowych.

Zgodnie z powszechnie przyjmowanym poglądem „do wydatków na ulepszenie środków trwałych zalicza się wydatki na ich: i) przebudowę, czyli zmianę (poprawianie) istniejącego stanu środków trwałych na inny, ii) rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności zaś budynków i budowli, linii technologicznych itp., iii) rekonstrukcję, tj. odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych, iv) adaptację, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż było jego pierwotne przeznaczenia albo nadanie temu składnikowi nowych cech użytkowych, v) modernizację, tj. unowocześnianie środków trwałych - w tym nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł.” Istotne przy tym jest, by powyższe wydatki powodowały mierzalny wzrost wartości użytkowej środka trwałego.

Nie powinno też, zdaniem Spółki, budzić wątpliwości, że najemca może poczynić wydatki na ulepszenie środka trwałego będącego własnością wynajmującego. Co więcej, w przypadku późniejszego rozliczenia takich nakładów poczynionych przez najemcę, jeżeli odbywa się ono za wynagrodzeniem, wynajmujący (właściciel środka trwałego) ponosi wydatek mający charakter wydatku na ulepszenie środka trwałego Sprzedający nabył nakłady na ulepszenie budynku produkcyjno-usługowego poczynione przez głównego najemcę, a więc poniósł wydatek na ulepszenie tego budynku.

Przedmiotem transakcji sprzedaży będzie budynek A stanowiący 46,86% ogólnej powierzchni budynku produkcyjno-usługowego przed podziałem. Powierzchni tej dotyczyły ulepszenia w łącznej wartości 533 412,50 zł. W ocenie Spółki, dla określenia, czy nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie w związki z nabyciem przez Sprzedającego nakładów na ulepszenie budynku produkcyjno-usługowego, wartość odkupionych nakładów należy odnieść do wartości początkowej całego budynku produkcyjno-usługowego przed jego podziałem.

Przede wszystkim zauważyć należy, że poszczególne ulepszenia odnosi się do historycznej wartości początkowej tego obiektu, z zachowaniem chronologii zdarzeń. Inaczej mówiąc, na potrzeby określenia, czy w związku z określonymi pracami nastąpiło przekroczenie 30% progu wartości ulepszeń, brana jest pod uwagę wartość początkowa, jaką budynek (budowla) posiadał w momencie zakończenia tych prac, a nie w momencie dostawy. Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, przekroczenie 30% wartości początkowej budynku lub budowli automatycznie (z mocy samego prawa) powoduje skutek w postaci potrzeby ponownej kwalifikacji transakcji pod kątem pierwszego zasiedlenia. Późniejszy podział nieruchomości nie wpływa już (wstecznie) na tak zaistniały skutek.

W dniu odkupienia od głównego najemcy nakładów kwalifikowanych jako ulepszenie, mogły one dotyczyć wyłącznie budynku produkcyjna-usługowego jako całości. Tym samym, w ocenie Spółki, na potrzeby kwalifikacji transakcji budynku A powstałego w wyniku podziału budynku produkcyjno-usługowego, wartość poszczególnych ulepszeń dokonanych w budynku produkcyjno-usługowym należy odnosić do wartości początkowej tego budynku każdorazowo na dzień dokonania ulepszenia.

Mając na uwadze, że wskazane wyżej wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej budynku produkcyjno-usługowego (31,73%), należy stwierdzić, iż dostawa budynku A nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a tym samym nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z konstrukcji wskazanej ustawy wynika, że jeżeli nie znajduje zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, konieczna jest weryfikacja, czy dana czynność nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, nieobjęta zwolnieniem z pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Podkreślenia wymaga fakt, że dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oba powyżej wspomniane warunki powinny być spełnione łącznie.

Jednocześnie jednak w myśl art. 43 ust. 7a warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Przy nabyciu budynku produkcyjno-usługowego Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji, prawo takie przysługiwało jej natomiast z tytułu odkupienia nakładów poczynionych na obiekt przez głównego najemcę. Nakłady na to ulepszenie wyniosły 31,73% wartości początkowej budynku. Tym samym w odniesieniu do budynku A powstałego po podziale budynku produkcyjno-usługowego spełniona zostanie przesłanka wymieniona w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, tj. przy nabyciu obiektu przez Spółkę nie wystąpił podatek VAT i Sprzedający nie dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego. Równocześnie nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, gdyż nakłady na budynek produkcyjno-usługowy przekraczające 30% jego wartości początkowej będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Spółki przez okres krótszy niż 5 lat, co oznacza, że nie zostanie spełniona druga z przesłanek zwolnienia budynku A zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT.

Spółka pragnie również wskazać, że przed odkupieniem nakładów przez Sprzedającego przedmiotowy budynek produkcyjno-usługowy był przedmiotem wynajmu - a więc miało miejsce pierwsze zasiedlenie (ponad 2 lata od daty planowanej dostawy) zarówno w odniesieniu do całego budynku produkcyjno- usługowego jak i budynku A i budynku powstałych w wyniku podziału tego budynku. A więc nawet w przypadku gdyby Spółka nie dokonała ulepszenia budynku produkcyjno-usługowego (czy też poszczególnych budynków powstałych w wyniku jego podziału) o wydatki przekraczające 30% jego zawartości początkowej - to w takiej sytuacji miałoby zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z prawem rezygnacji ze zwolnienia i w konsekwencji do dostawy budynku produkcyjno-usługowego (czy też poszczególnych budynków powstałych w wyniku jego podziału) nie miałoby zastosowanie zwolnienie wynikające z 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Również w odniesieniu do części magazynu hurtowni, która pozostała niewynajęta po ostatnim ulepszeniu powyżej 30% wartości początkowej, tj. po 29 czerwca 2006 r., jej dostawa nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, co oznacza, że nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Równocześnie, ze względu na brak wykorzystywania przedmiotowej powierzchni do działalności gospodarczej Spółki (pustostan), nie rozpoczął biegu termin przewidziany w art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, a tym samym nie zostanie spełniona druga z przesłanek zwolnienia zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT. W konsekwencji, transakcja w sprzedaży w zakresie tej części budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Podsumowując, transakcja sprzedaży Części A Nieruchomości w odniesieniu do budynku A produkcyjno-usługowego oraz niewynajętej części budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a tym samym transakcja w tym zakresie będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej wyrażonej w art. 41 ust. 1 z uwzględnieniem art. 146a ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawcy w odniesieniu do tych budynków będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

1.  Planowana transakcja sprzedaży w zakresie opisanego w zdarzeniu przyszłym prawa wieczystego użytkowania gruntu nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia MF oraz stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy o VAT zastosowanie będzie miała stawka podatku analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej wyrażonej w art. 41 ust. 1 z uwzględnieniem art. 146a ustawy o VAT (przy wyborze opcji opodatkowania, o której mowa w pkt 3). W konsekwencji w odniesieniu do tego składnika majątkowego Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 96 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostaw budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższego przepisu nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Kwestię opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzygają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 tego rozporządzenia, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zatem co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że skoro Część A Nieruchomości położona będzie na jednej działce ewidencyjnej (działce A1 oraz A2), wartość zbywanego prawa wieczystego użytkowania powiększy podstawę opodatkowania budynków lub budowli trwale związanych z gruntem (art. 29 ust. 5 ustawy o VAT). W konsekwencji zbycie prawa wieczystego użytkowania nie będzie podlegało odrębnemu opodatkowaniu.

Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 25 marca 2008 r. nr IP-PP2-443-262/08-2/KCH i Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 15 lipca 2009 r. nr ILPP1/443-639/09-3/AW. W pierwszej ze wskazanych interpretacji czytamy, że dokonując zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynku trwale z gruntem związanego zastosowanie ma również art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dlatego też na fakturze dokumentującej sprzedaż budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, spółka powinna jako podstawę opodatkowania wykazać wartość budynku, jak i wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu w jednej kwocie łącznie, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując, transakcja sprzedaży w odniesieniu do prawa wieczystego użytkowania gruntu nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia oraz stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, zastosowanie będzie miała stawka podatku analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej wyrażonej w art. 41 ust. 1 z uwzględnieniem art. 146a ustawy o VAT (przy spełnieniu wyboru opcji opodatkowania, o której mowa w pkt 3). W konsekwencji w odniesieniu do tego składnika majątkowego Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczania podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania budynku magazynu materiałów łatwopalnych oraz budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych i związanego z tą sprzedażą prawa do odliczenia, oraz nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania budynku produkcyjno – usługowego, placów i dróg, budynku portierni oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanego z tą sprzedażą prawa do odliczenia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

W myśl art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  po między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy)

Ponadto, w świetle ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z wniosku wynika, że Spółka jest podatnikiem VAT czynnym i prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych, kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz zarządzania nieruchomościami. Spółka planuje nabyć nieruchomość, tj. prawo wieczystego użytkowania gruntu, zabudowaną budynkami i budowlami stanowiącymi odrębny od gruntów przedmiot własności. Nieruchomość przed sprzedażą będzie podzielona na trzy części działkę A1, A2 i B. Wniosek Spółki o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy nabycia części gruntu, który po podziale utworzy Działki A1 i A2. Utworzona po podziale działka A1 zabudowana jest wyłącznie placami i drogami, natomiast na działce A2 znajdują się następujące budynki: magazyn materiałów łatwopalnych (o powierzchni użytkowej 171 m2), magazyn hurtowni ( o powierzchni użytkowej 2 674 m2), portiernia (o powierzchni użytkowej 33 m2), budynek produkcyjno-usługowego (część A o powierzchni wynoszącej po podziale orientacyjnie 5 573,0 m2), oraz budowle place i drogi (część A2 o powierzchni wynoszącej po podziale 12 302 m2). Wątpliwości Wnioskodawcy związane są z prawem do odliczenia podatku naliczonego, co z kolei wymaga rozstrzygnięcia w pierwszej kolejności sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami w części dotyczącej Działek A1 i A2.

Na wstępie zaznaczyć należy, że kwestia ewentualnego zwolnienia z podatku VAT dostawy nieruchomości uregulowana została w cyt. wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Istotne zatem w sprawie jest ustalenie, czy budynki i budowle znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym spełniać będą warunki wymienione w ww. przepisach uprawniające Sprzedającego do zastosowania zwolnienia z podatku VAT.

Budynek produkcyjno – usługowy

Odnosząc się do sprzedaży budynku produkcyjno-usługowego, istotnym w sprawie jest, że budynek ten zostanie pod względem prawnym podzielony na dwie części, tworząc dwa odrębne budynki, jeden znajdujący się na działce A2 drugi znajdujący się na Działce B. Przedmiotem nabycia w zdarzeniu opisanym we wniosku będzie budynek znajdujący się na Działce A2.

Z wniosku wynika, że Sprzedającemu przy nabyciu przedmiotowego budynku nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jak Wnioskodawca wskazuje, część budynku została przez Sprzedającego wynajmowana. Powierzchnia wynajęta stanowi:

*   85,81% powierzchni użytkowej części A budynku produkcyjno-usługowego, (dodatkowo 2,96% stanowi powierzchnię dobudowaną przez głównego najemcę, przejętą przez Sprzedającego w ramach odkupienia nakładów, a pozostałą powierzchnię, tj. 11,23%, Sprzedający wykorzystuje na własne potrzeby.

Na przestrzeni lat (tj. pomiędzy rokiem 1994 a 2012) zarówno powierzchnia wynajmowana jak i wskazane wyżej proporcje ulegały zmianom. Do czasu sprzedaży Części A Nieruchomości przedmiotowa powierzchnia będzie wynajmowana głównemu najemcy.

Zarówno Sprzedający jak i najemca dokonywali ulepszeń w odniesieniu do tej nieruchomości. Sprzedający od dokonywanych ulepszeń odliczał podatek naliczony. Ponadto Wnioskodawca zaznaczył, iż Sprzedający odkupił nakłady od głównego najemcy i z tego tytułu również odliczył podatek naliczony.

Z wniosku nie wynika ile procent wynosiły ulepszenia w stosunku do wartości początkowej nieruchomości A tj. budynku po podziale, jednakże jak Wnioskodawca wskazuje, budynek A o powierzchni 5 573 m2 obejmować będzie 46,85% powierzchni tego budynku przed podziałem, zatem wartość początkowa budynku A wyniesie po podziale odpowiednio 4 060 743,31 zł. Ulepszenia jakich Sprzedający dokonywał w latach 1994-2005 dotyczyły powierzchni wykorzystywanej na własne potrzeby, aczkolwiek mogły być związane w pewnym zakresie z częścią oddaną w najem (np. części wspólne), w tym z częścią stanowiącą w późniejszym okresie przedmiot najmu. Ulepszenia z lat 2008, 2010 dotyczyły głównie wynajmowanych powierzchni.

Z kolei ulepszenia nabyte przez Sprzedającego w dniu 15 maja 2012 r. od głównego najemcy wyniosły w sumie 2 088 000,00 zł, z czego jak Wnioskodawca wskazuje, na budynek A przypada 533 412, 50 zł. Z powyższego wynika, że już sama kwota ulepszeń w postaci nakładów odkupionych przez Sprzedającego od najemcy głównego w dniu 15 maja 2012 r. jest wyższa niż 30% wartości początkowej budynku A tj. części budynku podlegającej sprzedaży.

Przytoczony wcześniej przepis art. 2 pkt 14 ustawy zawiera definicję pierwszego zasiedlenia. Analizując przedstawioną sytuację pod kątem spełnienia przesłanek wynikających z tej definicji wskazać należy, że budynek produkcyjno-usługowy A (część podlegająca sprzedaży) został nabyty w wykonaniu czynności niepodlegającej opodatkowaniu. Część budynku została wynajmowana od 1994r., a więc doszło do pierwszego zasiedlenia tej części. Jednakże, zauważyć należy, że wydatki poniesione na ulepszenie (wraz z odkupionymi w maju 2012 r. nakładami od głównego najemcy) wyniosły więcej niż 30% wartości początkowej budynku produkcyjno-usługowego A. Dla zastosowania prawidłowego opodatkowania, istotne w sprawie jest również to, że do czasu sprzedaży budynku A część jego powierzchni będzie nadal przedmiotem najmu, który stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu.

Zatem przedmiotem sprzedaży będzie budynek produkcyjno-usługowy, który w części jest wynajmowany.

Ze zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, że podpisanie umowy przyrzeczonej w odniesieniu do części A Nieruchomości powinno nastąpić do końca maja 2014 r. Sprzedający nie sprecyzował, dokładnego terminu sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że oddanie w ramach zawartych umów najmu części budynku A, po dokonaniu ulepszeń wynoszących więcej niż 30% wartości początkowej budynku A, wskazuje, że zgodnie z cyt. art. 2 pkt 14 lit. b ustawy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku w tej części. W sytuacji, gdy sprzedaż budynku A nastąpi w okresie krótszym niż dwa lata od daty pierwszego zasiedlenia budynku w części (oddana w najem), sprzedając budynek A Sprzedający nie będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa budynku A w części oddanej w najem nie będzie również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ponieważ, mimo, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem budynku przed podziałem, to dokonywał on wydatków (w tym odkupionych od najemcy), które wynoszą więcej niż 30% wartości początkowej budynku A. Nie można także zastosować art. 43 ust. 7a ustawy, z tego względu, że warunek wykorzystywania ulepszonego budynku A do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, w przypadku jego sprzedaży w 2014 r., nie będzie spełniony. Zatem w sytuacji sprzedaży budynku w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, część oddana w najem będzie opodatkowania podstawową stawka podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 z zastrzeżeniem art. 146f ustawy.

W sytuacji gdy sprzedaż budynku nastąpi w okresie dłuższym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia części budynku oddanej w najem, po dokonaniu ulepszeń wynoszących więcej niż 30% wartości początkowej budynku A, Sprzedający będzie zobowiązany do zastosowania zwolnienia z podatku w stosunku do tej wynajmowanej części budynku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do części budynku, która po dokonaniu ulepszeń nie była przedmiotem najmu, sprzedaż nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia zatem nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym rozważyć należy możliwość zwolnienia z pkt 10a ustawy. Jednakże z uwagi, iż Sprzedający dokonywał wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej budynku, oraz budynek nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych, możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie zaistnieje w przedmiotowych okolicznościach. Tym samym sprzedaż budynku w części nie oddanej w najem będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 z zastrzeżeniem art. 146f ustawy, bez względu na termin sprzedaży.

Odnosząc powyższe ustalenia do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego należy przywołać treść art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Nabycie budynku produkcyjno – usługowego, jako ściśle związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę, a tym samym jest związane z wykonywaniem przez nią czynności opodatkowanych, w związku z czym, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem wymienionej wyżej nieruchomości.

Natomiast stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie z uwagi na fakt, iż opodatkowanie transakcji zależeć będzie od terminu dokonania sprzedaży Działki A, w tym budynku produkcyjno-usługowego należało uznać za nieprawidłowe.

Budynek magazynu materiałów łatwopalnych

W odniesieniu do przedmiotowego budynku Wnioskodawca wskazał, iż Sprzedający w 2000 r. ponosił wydatki na jego ulepszenie. Wartość ulepszeń wynosiła 20,27% wartości początkowej. Ponadto z opisu sprawy wynika, iż przedmiotowy budynek był wynajmowany w 100% od 2004r.

Zatem stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy należy uznać, iż do pierwszego zasiedlenia doszło w 2004r. Tym samym planowana sprzedaż nastąpi w okresie przekraczającym 2 lata od pierwszego zasiedlenia, a zatem dostawa opisanego magazynu materiałów łatwopalnych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji Sprzedający oraz Wnioskodawca nabywający budynek będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

W związku z powyższym, nabycie budynku magazynu materiałów łatwopalnych, jako ściśle związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę, a tym samym jest związane z wykonywaniem przez nią czynności opodatkowanych, w związku z czym, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem wymienionej wyżej nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku magazynu materiałów łatwopalnych i związanego z tą sprzedażą prawa do odliczenia podatku naliczonego należy uznać za prawidłowe.

Place i drogi

Na wstępie zaznaczyć należy, że fakt korzystania przez najemców z placów i dróg w części, w stosunku do której nie zawarto odrębnej umowy, nie może stanowić o tym, że w tej części place i drogi były przedmiotem najmu.

Z wniosku wynika, że przy nabyciu placów i dróg Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Przedmiotem sprzedaży będzie część placów i dróg o powierzchni 4 951 m2 znajdująca się po podziale na części A1 działki. Powierzchnia sprzedawana stanowi 60,54% ogólnej powierzchni placów i dróg przed podziałem. Od 1994 r. 95,74% powierzchni placów i dróg znajdująca się na działkach A1 i A2 jest przedmiotem najmu. Pozostała część tj. 4,26% i 5,27% powierzchni placów i dróg po podziale Sprzedający wykorzystuje na własne potrzeby. Wnioskodawca zaznaczył, iż Sprzedający dokonywał ulepszeń w 2000 r. stanowiących 2,30% ich wartości początkowej, natomiast wartość odkupionych przez Sprzedającego nakładów w dniu 15 maja 2012 r. stanowiła 12,83% wartości początkowej budowli przed podziałem. Wartość początkowa dotycząca całej powierzchni uwzględniająca ulepszenia zakończone w 2000r. wyniosła 1 169 151,77 zł, natomiast odkupione w dniu 15 maja 2012 r. nakłady od głównego najemcy wyniosły 150 000,00zł. Z powyższego wynika, że wartość ulepszeń dokonanych na powierzchnię placów i dróg przypadających na działkę A1 była niższa niż 30% wartości początkowej placów i dróg będącej przedmiotem sprzedaży.

Zatem przedmiotem sprzedaży będą place i drogi, które w części są wynajmowane a w części wykorzystywane na własne potrzeby. Sprzedaż części wynajmowanej nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż dwa lata od oddania placów i dróg w najem. W związku z tym sprzedaż tej części placów i dróg będzie korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością zastosowania opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Natomiast sprzedaż części placów i dróg, która nie była przedmiotem najmu, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Należy bowiem wskazać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie nabycia placów i dróg, jednakże Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie sprzedawanej części placów i dróg w kwocie stanowiącej mniej niż 30% wartości początkowej, od których to wydatków miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spełnione zostały zatem obie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie powyższego przepisu.

W związku z powyższym, nabycie w/w placów i dróg, o których mowa we wniosku, jako ściśle związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę, a tym samym jest związane z wykonywaniem przez nią czynności opodatkowanych, w związku z czym, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem placów i dróg, w tej części w jakiej będą one opodatkowane podatkiem VAT, w wyniku rezygnacji ze zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10. Natomiast w odniesieniu do tej części placów i dróg, które będą objęte zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, Wnioskodawcy na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Z uwagi na fakt, iż stanowisko Wnioskodawcy zakładało, iż sprzedaż placów i dróg będzie korzystać w całości ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należało uznać je za nieprawidłowe.

Budynek portierni

Analogicznie jak w części dotyczącej sprzedaży placów i dróg należy zaznaczyć, że fakt korzystania przez najemców z tej części nieruchomości bez zawartych odpowiednich postanowień w umowie najmu Nieruchomości bądź w umowie odrębnej, nie może stanowić o tym, że budynek ten był przedmiotem najmu.

Z wniosku wynika, że Sprzedającemu przy nabyciu budynku portierni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nakłady na ostatnie ulepszenie, które miało miejsce w 1997 r. wyniosły 735% jego wartości początkowej, czyli więcej niż 30%. Zatem, sprzedaż przedmiotowej budowli nie może korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem sprzedaż ta będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia.

Jednakże analizując przedmiotową transakcję w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stwierdzić należy, że dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie budynku, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wprawdzie ponoszone wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku to jednak w stanie ulepszonym portiernia była wykorzystywana przez dokonującego dostawy do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat. W związku z powyższym w sprawie zastosowanie znajdzie przepis art. 43 ust. 7a, co oznacza, że dostawa budynku portierni będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W związku z powyższym, nabycie budynku portierni, którego sprzedaż będzie objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, Wnioskodawcy na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Z uwagi na fakt, iż stanowisko Wnioskodawcy wskazuje, że do sprzedaży portierni zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 należało uznać je za nieprawidłowe.

Budynek Magazynu hurtowni części motoryzacyjnych

Z opisu sprawy wynika, że dokonującemu dostawy przy nabyciu budynku magazynu hurtowni motoryzacyjnej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nakłady na ostatnie ulepszenie, które miało miejsce w 2006 r. wyniosło 35,34% jego wartości początkowej, czyli więcej niż 30% jego wartości początkowej. Przedmiotowy budynek, był przedmiotem najmu w 81,08% powierzchni użytkowej, pozostała powierzchnia jest przeznaczona pod wynajem, jednak nie zawarto stosownych umów.

Zatem należy uznać, iż do pierwszego zasiedlenia budynku w części odnoszącej się do wynajmowanej powierzchni doszło w momencie oddania do użytkowania najemcy ulepszeń ostatnich, zatem jak wskazał Wnioskodawca z dniem 29.06.2006 r. Tym samym planowana sprzedaż budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych w części odnoszącej się do wynajmowanej powierzchni będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem Sprzedający oraz Wnioskodawca będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Natomiast w części budynku magazynu części motoryzacyjnych, która nie była przedmiotem najmu, nie doszło do pierwszego zasiedlenia zatem nie ma zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższa transakcja nie będzie również korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż jak wskazano powyżej w stosunku do całego budynku ponoszone były wydatki na ulepszenie, które przekraczają 30% wartości początkowej, oraz w tej części budynek nie był wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem w tej części budynek będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, nabycie budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych, jako ściśle związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę, a tym samym jest związane z wykonywaniem przez nią czynności opodatkowanych, w związku z czym, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem wymienionej wyżej nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych i związanego z tą sprzedażą prawa do odliczenia podatku naliczonego należy uznać za prawidłowe.

Prawo wieczystego użytkowania gruntu

Zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Kwestię opodatkowania dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu, zabudowanego budynkami i budowlami, rozstrzygają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.).

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Oznacza to, że do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż w oparciu o postanowienia § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia planowana przez Spółkę dokonującą dostawy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek A1 i A2, będzie zwolniona z opodatkowania w części dotyczącej portierni, placów i dróg nie oddanych w najem. Natomiast sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek magazynu materiałów łatwopalnych, budynek magazynu hurtowni części motoryzacyjnych w części odnoszącej się do wynajmowanej powierzchni, oraz place i drogi w części oddanej w najem, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, chyba że strony transakcji wybiorą opcję podatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy. Zaś sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu na którym znajduje się części budynku magazynu hurtowni części motoryzacyjnych, która nie była przedmiotem najmu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

Opodatkowanie sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu na którym posadowiony jest budynek produkcyjno-usługowy A zależeć będzie od daty dokonania transakcji sprzedaży Działki A2. Gdy sprzedaż nastąpi w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie w najem części budynku po dokonaniu ulepszeń w kwocie wyższej niż 30% wartości początkowej budynku A wówczas sprzedaż ta będzie opodatkowana stawką podstawową. W sytuacji natomiast dokonania sprzedaży w okresie dłuższym niż wskazany powyżej, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie opodatkowana stawką podstawową w części budynku A, który nie był wynajmowany natomiast w pozostałej części sprzedaż ta będzie korzystała ze zwolnienia z podatku, chyba że strony umowy wybiorą opcję opodatkowania również tej części transakcji.

W związku z powyższym, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego wymienionymi powyżej budynkami i budowlami, analogicznie prawo to przysługuje w trybie art. 86 ust. 1 ustawy, jako pozostające w związku z wykonywaniem przez Spółkę czynności opodatkowanych podatkiem VAT w sytuacji, gdy sprzedaż budynku lub budowli znajdująca się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym podlega opodatkowaniu, bądź na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy Spółka pozbawiona będzie możliwości odliczenia podatku naliczonego, ponieważ dostawa budynków/budowali objęta będzie zwolnieniem od podatku.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca wskazał, że transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania, będzie opodatkowana na podstawie art. 41 ust. 1 z uwzględnieniem art. 146a, stanowisko Spółki w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie pytań oznaczonych we wniosku numerami od 2-4, natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 270) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.