Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-484/09-2/EŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-10-06
Teza: 1. Co do których osiąganych – pozostałych przychodów, ma zastosowanie zwolnienie od podatku dochodowego od osób prawnych, z tyt. umów dzierżawy, jeśli środki finansowe zostają przeznaczone na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a najemcą jest: - osoba fizyczna (członek wspólnoty), - osoba prawna – członek wspólnoty (posiadający akt notarialny zakupu lokalu użytkowego), - osoba trzecia? 2. Czy opłaty (przychody) z tyt. najmu miejsc postojowych dokonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych, bądź właścicieli lokali użytkowych (jedni i drudzy to członkowie wspólnoty), mieszczą się w definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego i funkcjonalnego korzystania z nich przez członków? Wtedy dochody uzyskane z tego tytułu powinny być zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; dzierżawa; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; mieszkanie; najem; najemcy; opłata; przychód; umowa; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie; środek-środek finansowy
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 5-art. 21; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 5-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 13.07.2009r. (data wpływu 17.07.2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie

*   dotyczącym opłat wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych (członków wspólnoty) - **jest prawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17.07.2009r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, jak też i VAT.

Specyfikacja przychodów osiąganych przez wspólnotę mieszkaniową:

*   opłaty właścicieli (członków wspólnoty) za lokale mieszkalne, komórki lokatorskie i miejsca postojowe,
*   opłaty właścicieli (członków wspólnoty) za lokale użytkowe.

Opłaty te obejmują dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z kosztami zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej i drugie, związane tylko z odrębną własnością lokalu (tzw. media).

Inne przychody to opłaty z tytułu umów dzierżawy miejsc postojowych wydzielonych z części wspólnych (wolnej powierzchni garażu podziemnego), jak też miejsc parkingowych naziemnych w obrębie działki gruntu przynależnego nieruchomości, gdzie najemcą jest właściciel lokalu w tym budynku (czyli członek wspólnoty), a w innym przypadku najemcą nie jest właściciel lokalu w tym budynku (jest osobą trzecią i nie wchodzi w skład wspólnoty).

Ponad to wspólnota ma przychody z tyt. dzierżawy części wspólnych pod umieszczenie reklam, klimatyzatorów, dzierżawę ogródka.

Inne przychody wyżej wymienione, decyzją zarządu stanowią źródło finansowania kosztów inwestycji w ramach przyjętego planu (są to: naprawa osuwającej się skarpy, na której stoi budynek, naprawa kostki brukowej, budowa placu zabaw, modernizacja pompowni przeciwpożarowej). Niezależnie zatem od źródła powstawania przychodu zostają przeznaczone na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Wspólnota odprowadza zaliczki na podatek dochodowy od osób prawnych z tytułu wszystkich zawartych z najemcami umów dzierżawy, niezależnie od tego, czy najemcy są członkami wspólnoty (posiadają akt własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego), czy są osobami trzecimi, które nie są członkami wspólnoty.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Co do których osiąganych – pozostałych przychodów, ma zastosowanie zwolnienie od podatku dochodowego od osób prawnych, z tyt. umów dzierżawy, jeśli środki finansowe zostają przeznaczone na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a najemcą jest: - osoba fizyczna (członek wspólnoty), - osoba prawna – członek wspólnoty (posiadający akt notarialny zakupu lokalu użytkowego), - osoba trzecia?
2.  Czy opłaty (przychody) z tyt. najmu miejsc postojowych dokonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych, bądź właścicieli lokali użytkowych (jedni i drudzy to członkowie wspólnoty), mieszczą się w definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego i funkcjonalnego korzystania z nich przez członków? Wtedy dochody uzyskane z tego tytułu powinny być zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych

Zdaniem Wnioskodawcy, zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych są dochody osiągane z opłat za miejsca postojowe od najemców, będących członkami wspólnoty (właścicieli lokali mieszkalnych), jako wchodzące w zakres gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Wyłączone ze zwolnienia są opłaty wnoszone przez najemców nie będących członkami wspólnoty (osoby trzecie), niezależnie od tego czego dotyczą, dzierżawy miejsca parkingowego, najmu części ściany pod reklamę, czy pod instalację klimatyzatorów.

Opłaty wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych za media zdaniem wspólnoty wchodzą w zakres gospodarki zasobami mieszkaniowymi i są zwolnione z podarku dochodowego od osób prawnych.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: - dźwigi osobowe i towarowe, - aparaty do wymiany ciepła, - kotłownie i hydrofornie wbudowane, - klatki schodowe, - strychy, piwnice, komórki, - balkony, loggie, - garaże,

*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: - budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, - kotłownie i hydrofornie wolno stojące, - osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: - zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, - rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, - sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, - budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, - budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, - inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami ( pomieszczeniami ), obiektami i urządzeniami opłaty ( czynsze ) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy.

Tak więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego ujętego we wniosku Podatnika należy stwierdzić, że zwolnienie z podatku dochodowego będzie miało zastosowanie do opłat za dzierżawę miejsc postojowych wydzielonych z części wspólnych czy miejsc parkingowych naziemnych w obrębie działki gruntu przynależnego do nieruchomości, gdzie najemcą jest właściciel lokalu mieszkalnego w tym budynku, czyli członek wspólnoty i miejsce postojowe czy parkingowe służy zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych oraz jest wykorzystywane zgodnie z jego przeznaczeniem. Lokale mieszkalne zaliczają się do gospodarki zasobami mieszkaniowymi i dochód uzyskany z tego źródła podlegał będzie zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44, pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie tych zasobów.

Tak samo należy postąpić z dochodem uzyskanym od właścicieli lokali mieszkalnych w wspólnocie z tytułu opłat za media, dzierżawy części wspólnych pod umieszczenie klimatyzatorów czy dzierżawę ogródka, pod warunkiem, iż nie jest to związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez tego właściciela a służy wyłącznie jego celom mieszkaniowym.

Natomiast w przypadku gdy najemca jest osobą trzecią tj. taką która nie wchodzi w skład wspólnoty, nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego we wspólnocie, opłaty z tego tytułu nie będą korzystały ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków niezbędnych do zwolnienia, tzn. źródło pochodzenia dochodów – nie pochodzą one z gospodarki zasobami mieszkaniowymi tylko z pozostałej działalności wspólnoty. Bez znaczenia w tym przypadku jest fakt przeznaczenia tego dochodu na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. Dochód ten zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku właścicieli lokali użytkowych, tutejszy organ wyjaśnia, iż lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. Zatem opłat wnoszonych przez użytkowników lokali użytkowych nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym dochody pochodzące z dzierżawy miejsc postojowych, miejsc parkingowych uzyskane od właścicieli lokali użytkowych, z dzierżawy części wspólnych pod umieszczenie reklam, klimatyzatorów, dzierżawę ogródka a także wnoszone opłaty za media – nie podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.