Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.341.2023.2.AKS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-09-21
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; grunty; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

5 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 5 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 września 2023 r. (wpływ 4 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

(\`(...)\`) (dalej: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną zamieszkałą (…).

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm., dalej zwanej „ustawą o PIT”).

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 położonej (…).

Wnioskodawca ww. nieruchomości, zakwalifikowane jako rolne, nabył w drodze spadku, aktem poświadczenia dziedziczenia z 22 marca 2019 r., (…), dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW. Nr (…). Zatem nabycie nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej VAT.

Nieruchomość jest niezabudowana, nie ma na niej postawionych żadnych budynków, budowli, w tym obiektów małej architektury.

Od momentu odziedziczenia przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży, w szczególności polegających na korzystaniu z pośredników w obrocie nieruchomościami, wystawianiu ogłoszeń w prasie, Internecie. Ponadto wskazać należy również, że nieruchomość stoi pusta i nie jest wykorzystywana.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności w zakresie handlu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie angażuje środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości oraz nie prowadzi działań marketingowych. Wnioskodawca nie udostępniał działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów. Wnioskodawca planuje zbyć działki.

30 stycznia 2023 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję nr (…) wydają przez (\`(...)\`) Miasta, w której ustalono sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy. Z treści otrzymanej decyzji wynika, że Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi (w tym jeden z usługami w parterze) wraz z drogą wewnętrzną i miejscami postojowymi na działkach nr ewid. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 1.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
---------------------------------------

1\. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą głównie związaną z produkcją ubranek dziecięcych. PKD:

\- 14.19.Z, Produkcja pozostałej odzieży i dodatków do odzieży,

\- 14.13.Z, Produkcja pozostałej odzieży wierzchniej,

\- 14.14.Z, Produkcja bielizny,

\- 14.39.Z, Produkcja pozostałej odzieży dzianej,

\- 46.16.Z, Działalność agentów zajmujących się sprzedażą wyrobów tekstylnych, odzieży, wyrobów futrzarskich, obuwia i artykułów skórzanych,

\- 46.17.Z, Działalność agentów zajmujących się sprzedażą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych,

\- 46.18.Z, Działalność agentów specjalizujących się w sprzedaży pozostałych określonych towarów,

\- 46.19.Z, Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju,

\- 46.39.Z, Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana żywności, napojów i wyrobów tytoniowych,

\- 46.42.Z, Sprzedaż hurtowa odzieży i obuwia,

\- 47.11.Z, Sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych,

\- 47.71.Z, Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

\- 47.91.Z, Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet,

\- 49.41.Z, Transport drogowy towarów,

\- 56.10.B, Ruchome placówki gastronomiczne,

\- 56.30.Z, Przygotowywanie i podawanie napojów,

\- 68.10.Z, Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

\- 68.20.Z, Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

\- 82.92.Z, Działalność związana z pakowaniem,

\- 96.09.Z, Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana.

2\. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę.

3\. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w celu działalności gospodarczej.

4\. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, w tym:

a. Nie było prowadzone gospodarstwo rolne,

b. Nie było rejestracji do celów VAT w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego,

c. Z opisanych działek nie były dokonywane zbiory i dostawy produktów rolnych.

5\. Działka została ogrodzona po jej zakupie (w celu ochrony gruntu, tj. na działki były wrzucane śmieci przez bliżej nieznane osoby).

6\. Jeden z poprzednich potencjalnych nabywców chciał w ten sposób sprawdzić działkę przed ewentualnym zakupem.

7\. Poniżej Wnioskodawca przedstawia warunki umowy, jak również prawa i obowiązki dot. Stron umowy (pkt a i b):

„Sprzedająca i Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu Nieruchomość, bliżej opisaną w § 1 tego aktu, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń praw i roszczeń osób trzecich, a Kupujący kupi od Sprzedającej Nieruchomość, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń praw i roszczeń osób trzecich, na warunkach określonych w niniejszej Umowie (dalej »Umowa Przyrzeczona«). Strony postanawiają, że zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi o ile spełnią się łącznie następujące warunki zawieszające (dalej łącznie »Warunki«):

1) dokonana przez Kupującego w terminie trzech miesięcy od dnia zawarcia niniejszej Umowy – analiza stanu prawnego Nieruchomości oraz przeprowadzone badania i oceny, w tym geologiczne, wykażą że Kupujący może zrealizować na Nieruchomości planowane zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

2) Decyzja WZ stanie się ostateczna i prawomocna,

3) Sprzedająca złoży oświadczenie o przeniesieniu ostatecznej i prawomocnej Decyzji WZ na Kupującego celem procedowania pozwolenia na budowę o jakim mowa w pkt 4) poniżej,

4) Kupujący, we własnym imieniu i na własny koszt, uzyska w wykonaniu Decyzji WZ, ostateczną i prawomocną o pozwoleniu na budowę, zgodną ze złożonym przez Kupującego wnioskiem oraz planowanym przez niego zamierzeniem inwestycyjnym, polegającym na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o powierzchni użytkowej mieszkań nie mniejszej niż 8200 m2,

5) Kupujący na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej stan prawny i fizyczny Nieruchomości nie ulegnie zmianie względem opisanego w § 1 i § 2 niniejszej Umowy, a wszystkie oświadczenia Sprzedającej będą mogły być powtórzone w Umowie Przyrzeczonej, w szczególności Sprzedająca nie zawrze żadnych umów odnośnie zbycia Nieruchomości, a także Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi, za wyjątkiem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej. Warunki wymienione w ust. 2 powyżej, są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia przez Sprzedającą Umowy Przyrzeczonej, mimo niespełnienia się któregokolwiek lub wszystkich z tych Warunków.

4\. Strony ustalają, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta, najpóźniej w terminie 14 (czternastu) dni od dnia łącznego spełnienia się Warunków lub od złożenia przez Kupującego żądania jej zawarcia mimo niespełnienia się któregokolwiek lub wszystkich z Warunków zgodnie z ust. 3 powyżej, w każdym wypadku nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia, w którym Decyzja WZ stała się ostateczna i prawomocna, a jednocześnie nie później niż do dnia 30 czerwca 2024 roku (»Termin Umowy Przyrzeczonej«).

5\. Termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej zostanie wyznaczony przez Kupującego, a zawiadomienie zostanie wysłane listem poleconym na adres podany w Umowie. Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w Kancelarii Notarialnej wskazanej przez Kupującego, na terenie Miasta (\`(...)\`).

6\. Przy Umowie Przyrzeczonej Sprzedająca będzie zobowiązana do przedłożenia następujących dokumentów:

1) aktualnego odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, z którego będzie wynikać stan wpisów zgodny z oświadczeniem złożonym przez Sprzedającą w § 1 niniejszego aktu, za wyjątkiem wpisów na rzecz Kupującego określonych niniejszą Umową, w szczególności działy III i IV będą wolne od wpisów, a wszystkie działy będą wolne od wzmianek o wnioskach;

2) aktualnego zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydanego przez właściwy miejscowo Urząd Miasta (\`(...)\`),

3) zaświadczenia starosty, określającego czy Nieruchomość została objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

4) zaświadczenia określającego czy Nieruchomość znajduje się na obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji, na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji”.

Ponadto, w ramach przedmiotowej umowy, Sprzedająca niniejszym zobowiązuje się, iż na każde żądanie Kupującego, do którego załączona będzie treść dokumentu jaki ma być podpisany, w terminie nie dłuższym niż 7 (siedem) dni roboczych od daty jego otrzymania udzieli osobie/osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do czynności związanych z ustaleniem stanu faktycznego/technicznego lub prawnego Nieruchomości, jak również umożliwi Kupującemu wstęp na teren Nieruchomości, pobranie próbek gruntu, dokonanie odwiertów itp.

W konsekwencji, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Panu A (do 31 marca 2024 r.) do reprezentowania Wnioskodawcy w postępowaniu dotyczącym podziału działek o numerach ewidencyjnych 4, 5 i 1 położonych w (…).

Ponadto, Wnioskodawca informuje, iż Strona kupująca, na działkach będących przedmiotem wniosku nie dokona inwestycji infrastrukturalnych.

Ponadto, Wnioskodawca nie ma wiedzy w zakresie tego, czy Nabywca poniesie nakłady finansowe od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej

8\. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Panu B (poprzedni potencjalny nabywca) w celu uzyskania Warunków Zabudowy.

Pytanie
-------

Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie
-------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli została wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L z 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, z późn. zm.).

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Stanowisko takie zostało potwierdzone m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 11 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Gd 2220/19: „Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową – profesjonalną”.

Ponadto jest podobne ze stanowiskiem zaprezentowanym w indywidualnej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 sierpnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.317. 2019.1.EB:

„Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że w opisanym stanie przyszłym planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała pod podatek VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W oparciu o art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Stosownie do art. 95 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Na mocy art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Jak wynika z art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na podstawie art. 99 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Jak stanowi art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Zgodnie z art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, jest Pani właścicielem nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 położonej (…). Ww. nieruchomości, zakwalifikowane jako rolne, nabyła Pani w drodze spadku. Zatem nabycie nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej VAT. Nieruchomość jest niezabudowana, nie ma na niej postawionych żadnych budynków, budowli, w tym obiektów małej architektury. Od momentu odziedziczenia przedmiotowych nieruchomości nie prowadziła Pani żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży, w szczególności polegających na korzystaniu z pośredników w obrocie nieruchomościami, wystawianiu ogłoszeń w prasie, Internecie. Ponadto, nieruchomość stoi pusta i nie jest wykorzystywana. Nigdy nie prowadziła Pani działalności w zakresie handlu nieruchomościami. Prowadzi Pani działalność gospodarczą głównie związaną z produkcją ubranek dziecięcych. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w celu działalności gospodarczej. Nie angażuje Pani środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości oraz nie prowadzi działań marketingowych. Nie udostępniała Pani działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów. 30 stycznia 2023 r. otrzymała Pani decyzję, w której ustalono sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy. Z treści otrzymanej decyzji wynika, że otrzymała Pani pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi (w tym jeden z usługami w parterze) wraz z drogą wewnętrzną i miejscami postojowymi na działkach nr ewid. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 1 położonych (…) Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Działka została ogrodzona po jej zakupie (w celu ochrony gruntu, tj. na działki były wrzucane śmieci przez bliżej nieznane osoby). Jeden z poprzednich potencjalnych nabywców chciał w ten sposób sprawdzić działkę przed ewentualnym zakupem. Pomiędzy Panią a nabywcą zawarta została umowa przedwstępna, na mocy której zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi, o ile spełnią się łącznie następujące warunki:

1) dokonana przez Kupującego w terminie trzech miesięcy od dnia zawarcia Umowy – analiza stanu prawnego Nieruchomości oraz przeprowadzone badania i oceny, w tym geologiczne, wykażą, że Kupujący może zrealizować na Nieruchomości planowane zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

2) decyzja WZ stanie się ostateczna i prawomocna,

3) złoży Pani oświadczenie o przeniesieniu ostatecznej i prawomocnej Decyzji WZ na nabywcę celem procedowania pozwolenia na budowę o jakim mowa poniżej,

4) Kupujący, we własnym imieniu i na własny koszt, uzyska w wykonaniu Decyzji WZ, ostateczną i prawomocną o pozwoleniu na budowę, zgodną ze złożonym przez Kupującego wnioskiem oraz planowanym przez niego zamierzeniem inwestycyjnym, polegającym na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o powierzchni użytkowej mieszkań nie mniejszej niż 8200 m2,

5) na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej stan prawny i fizyczny Nieruchomości nie ulegnie zmianie względem opisanego w § 1 i § 2 Umowy, a wszystkie Pani oświadczenia będą mogły być powtórzone w Umowie Przyrzeczonej, w szczególności nie zawrze Pani żadnych umów odnośnie zbycia Nieruchomości, a także Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi, za wyjątkiem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej.

Warunki wymienione powyżej, są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia przez Panią Umowy Przyrzeczonej, mimo niespełnienia się któregokolwiek lub wszystkich z tych Warunków. Ponadto, w ramach przedmiotowej umowy, zobowiązuje się Pani, iż na każde żądanie Kupującego, do którego załączona będzie treść dokumentu jaki ma być podpisany, w terminie nie dłuższym niż 7 (siedem) dni roboczych od daty jego otrzymania udzieli osobie/osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do czynności związanych z ustaleniem stanu faktycznego/technicznego lub prawnego Nieruchomości, jak również umożliwi Kupującemu wstęp na teren Nieruchomości, pobranie próbek gruntu, dokonanie odwiertów itp. W konsekwencji, udzieliła Pani pełnomocnictwa Panu A (do 31 marca 2024 r.) do reprezentowania Pani w postępowaniu dotyczącym podziału działek o numerach ewidencyjnych 4, 5 i 1 położonych (…). Udzieliła Pani również pełnomocnictwa Panu B (poprzedni potencjalny nabywca) w celu uzyskania Warunków Zabudowy. Strona kupująca na działkach będących przedmiotem wniosku nie dokona inwestycji infrastrukturalnych. Nie ma Pani wiedzy w zakresie tego, czy Nabywca poniesie nakłady finansowe od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy planowana transakcja sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, od momentu odziedziczenia przedmiotowych nieruchomości nie prowadziła Pani żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży, w szczególności polegających na korzystaniu z pośredników w obrocie nieruchomościami, wystawianiu ogłoszeń w prasie, Internecie. Nie angażuje Pani środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości oraz nie prowadzi działań marketingowych. Nie udostępniała Pani także działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów. Ponadto, nieruchomość stoi pusta i nie jest wykorzystywana. Działki nie były nigdy wykorzystywane do działalności gospodarczej, w tym nie było na nich prowadzone gospodarstwo rolne. Z opisanych działek nie były dokonywane zbiory i dostawy produktów rolnych.

Ponadto, aktualnemu potencjalnemu nabywcy udzieliła Pani pełnomocnictwa jedynie do reprezentowania Pani w postępowaniu dotyczącym podziału działek o numerach ewidencyjnych 4, 5 i 1. Wcześniej udzieliła Pani pełnomocnictwa w celu uzyskania Warunków Zabudowy dla poprzedniego potencjalnego nabywcy. W ramach umowy przedwstępnej zawartej z potencjalnym nabywcą, zobowiązuje się Pani do udzielenia osobie/osobom wskazanym przez nabywcę pełnomocnictwa do czynności związanych z ustaleniem stanu faktycznego/technicznego lub prawnego Nieruchomości, jak również umożliwi nabywcy wstęp na teren Nieruchomości, pobranie próbek gruntu, dokonanie odwiertów itp. Z umowy przedwstępnej wynika również, że to nie Pani, tylko Kupujący – we własnym imieniu i na własny koszt – uzyska w wykonaniu Decyzji WZ, ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę, zgodną ze złożonym przez Kupującego wnioskiem oraz planowanym przez niego zamierzeniem inwestycyjnym, polegającym na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o powierzchni użytkowej mieszkań nie mniejszej niż 8200 m2.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ww. sprzedaż wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedając ww. działki będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, należy zakwalifikować jako dostawę towarów. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż ww. działek w analizowanej sprawie należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

**Podsumowując, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości** **(działek** **nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

Zatem Pani stanowisko **jest prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).