Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-84/09/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-04-20
Teza: Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dom-dom jednorodzinny; koszt; kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; spadek; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2009 r. (data wpływu – 26 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Pana matka zmarła w dniu 12 września 2007 r., w związku z czym sąd postanowieniem z dnia 29 lutego 2008 r. stwierdził nabycie przez Pana spadku po zmarłej. W skład masy spadkowej wchodził dom jednorodzinny. Na wybudowanie ww. budynku Pana matka zaciągnęła w dniu 11 czerwca 2001 r. kredyt budowlano-hipoteczny, który po jej śmierci, zaczął Pan spłacać, nie mając jeszcze postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Jednocześnie, w trakcie załatwiania spraw związanych z pogrzebem, zameldował się Pan w odziedziczonym domu na pobyt czasowy na okres pół roku.

Następnie podpisał Pan zobowiązanie do spłaty pozostałej kwoty zaciągniętego przez matkę kredytu, ponieważ – jak ujął Pan to we wniosku – prawo bankowe nie przewiduje w przypadku dziedziczenia imiennego przepisania kredytu na spadkobiercę. W związku z dużą odległością pomiędzy Pana aktualnym miejscem zamieszkania a miejscowością, gdzie znajduje się odziedziczona nieruchomość (570 km) oraz związaną z tym trudnością w nadzorowaniu domu, postanowił Pan go sprzedać. W dniu 12 sierpnia 2008 r. z części kwoty uzyskanej od nabywcy spłacił Pan pozostała kwotę kredytu w wysokości 50 000 zł, na skutek czego otrzymał od kredytującego banku zgodę na wykreślenie hipoteki, co umożliwiło z kolei nabywcy ustanowienie zabezpieczenia (hipoteki) na poczet zaciągniętego pod zakup tejże nieruchomości kredytu. Ostatecznie odziedziczony po matce dom zbył Pan w dniu 13 sierpnia 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy od przychodu uzyskanego ze sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości może Pan odliczyć wszelkie wpłaty dokonane tytułem spłaty zaciągniętego wcześniej przez matkę kredytu?
2.  Od jakiej kwoty jest Pan zobowiązany zapłacić 19% podatku dochodowego?

Pana zdaniem, odziedziczony dom był nowym budynkiem nie wymagał remontu, rozbudowy czy innych podobnych działań, które ułatwiłyby jego zbycie. Jednakże, aby urzeczywistnić zamiar sprzedaży, zmuszony był Pan spłacić kredyt, co skutkowało zniesieniem hipoteki obciążającej rzeczoną nieruchomość. W innym wypadku żaden potencjalny nabywca nie otrzymałby kredytu na zakup ww. domu.

W Pana opinii, od kwoty uzyskanej ze sprzedaży należy odliczyć wszystkie wpłaty na rzecz banku, jakie dokonał tytułem spłaty kredytu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pana w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zmianami) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z kolei podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, jest art. 22 ust. 6d ustawy. Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, dom jednorodzinny, jaki otrzymał Pan w spadku był obciążony kredytem hipotecznym, który następnie został przez Pana spłacony.

W świetle powyższych ustaleń spłata kredytu hipotecznego w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wbrew Pana twierdzeniu koszty te nie mogą być przyjęte jako koszty obniżające podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Jak wynika z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia zabudowanej domem mieszkalnym nieruchomości nabytej w drodze spadku zaliczane są bowiem:

*   udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na odziedziczoną nieruchomość (w przypadku gdy oprócz wspomnianej nieruchomości spadek obejmował inne przedmioty).

W przypadku, gdy spadek obejmował jedynie tylko nieruchomość, kosztem uzyskania przychodu mogłaby być cała kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Jednakże od dnia 1 stycznia 2007 r. zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 142 poz. 1514 ze zm.) nabycie nieruchomości w drodze spadku w ramach najbliższej rodziny korzysta ze zwolnienia od tego podatku, po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie.

Z wniosku nie wynika również, aby Pan poniósł jakichkolwiek nakłady zwiększające wartość nabytej w drodze spadku nieruchomości, wręcz stwierdził, iż wchodzący w jej skład budynek mieszkalny był nowy.

Natomiast spłata zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, udokumentowanym fakturą VAT, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu.

W świetle powyższego podstawę obliczenia podatku stanowi wartość sprzedanej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, stąd też przychód z ww. tytułu nie może być pomniejszony – wbrew Pana sugestii – o spłatę kredytu, który został przyjęty wraz z masą spadkową, gdyż powyższe koszty w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Wobec tego podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym stanowić będzie dla Pana wartość przychodu ze zbycia opisanej we wniosku nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.