Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.354.2021.4.BB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-05
Teza: Skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania 
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

20 września 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek, prawa własności Budynku oraz Infrastruktury Technicznej wraz z wyposażeniem oraz niektórych praw majątkowych związanych z nieruchomością. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 17 grudnia 2021 r. (wpływ 27 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Przedmiotem wniosku jest transakcja sprzedaży praw do nieruchomości przez polską spółkę komandytową - sp. z o.o. sp. k. (dalej: „Sprzedający”) na rzecz Wnioskodawcy. Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa użytkowania wieczystego następujących działek ewidencyjnych: 1 (która powstała z podziału działki nr 1a), 2 (dalej: „Działki”) wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami.

Na Działkach zrealizowano inwestycję budowlaną (dalej: „Inwestycja”) polegającą na budowie jednokondygnacyjnego budynku w postaci hali magazynowo-produkcyjnej z zapleczem socjalno- biurowym (dalej: „Budynek”) oraz budynku portierni wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w postaci budowli oraz innych obiektów, w tym drogami, placami wewnętrznych, parkingami, zbiornikiem pożarowym wraz z pompownią, trafostacją, wjazdami, zjazdami drogowymi, przyłączami kanalizacji sanitarnej, przyłączami wodociągowymi, przyłączami wody do celów pożarowych, przyłączeniami do sieci elektroenergetycznej oraz teletechnicznej, odprowadzeniem ścieków opadowych, sieci gazowej od stacji redukcyjno-pomiarowej do Inwestycji, przyłączami gazu, oświetleniem i monitoringiem terenu, ogrodzeniem terenu, elementami małej architektury (m.in. miejsce czasowego gromadzenia odpadów), zabezpieczeniami skarp, przekładkami lub zabezpieczeniami instalacji będących w kolizji (wskazana infrastruktura techniczna stanowiąca budowle oraz budynek portierni będą dalej zwane: „Infrastrukturą Techniczną”, natomiast Infrastruktura Techniczna wraz z Budynkiem będą dalej łącznie zwane: „Zabudowaniami”).

Realizacja Inwestycji odbywała się w trzech etapach. Pierwszą decyzję zezwalającą na użytkowanie wydał Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego 12 lipca 2021 r. dla pierwszego etapu inwestycji (decyzja wraz z pismem z 22 lipca 2021). Pozwolenie na użytkowanie dla drugiego i trzeciego etapu inwestycji otrzymano 26 lipca 2021 r. W chwili obecnej w ramach Inwestycji toczą się już wyłącznie prace o charakterze wykończeniowym, pod potrzeby sformułowane przez przyszłych najemców Budynku.

W związku z powyższym Budynek na moment dokonania Transakcji będzie spełniać definicję budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, ponieważ będzie trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadać fundamenty i dach, a jednocześnie zostanie wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Dodatkowo na Działkach znajdują się również sieci przesyłowe, które jednak nie stanowią ani nie będą stanowić własności Sprzedającego, a więc nie będą przedmiotem Transakcji.

Po oddaniu do używania Budynku i Infrastruktury Technicznej Sprzedający nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% ich wartości początkowej. Tak jak wspomniano powyżej toczące się obecnie prace nie dotyczą ulepszenia czy modernizacji Budynku i mają wyłącznie charakter prac wykończeniowych.

Dodatkowo, Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Działek, Budynku i Infrastruktury Technicznej wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Dla terenów obejmujących Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP”), w którym tereny te zostały określane jako tereny, na których dozwolona jest zabudowa.

Działki wraz z Budynkiem oraz Infrastrukturą Techniczną będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość”.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Prawo użytkowania wieczystego Działek waz z prawem własności do znajdujących się na ich terenie zabudowań zostało pierwotnie nabyte przez spółkę R. Sp. z o.o. 29 października 2020 r. na mocy aktu notarialnego, przy czym na moment nabycia działka 1a nie została jeszcze podzielona na działki 1b, 1, 1c, z których jedynie działka 1 będzie przedmiotem Transakcji.

Powyższa transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i była udokumentowana fakturą VAT, w związku ze złożeniem przez strony transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Oświadczenie takie zostało złożone 28 października 2020 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Następnie, 22 grudnia 2020 r. prawo użytkowania wieczystego Działek (na moment nabycia działka 1a była już podzielona na działki 1b, 1 i 1c) waz z prawem własności do znajdujących się na ich terenie zabudowań zostało zbyte przez R. Sp. z o.o. na rzecz Sprzedającego na podstawie aktu notarialnego.

Powyższa transakcja również podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i była udokumentowana fakturą VAT, w związku ze złożeniem przez strony transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług z tytułu powyższej transakcji. Stosowne oświadczenie zostało złożone do Naczelnika Urzędu Skarbowego 16 grudnia 2020 r.

Na dzień realizacji opisanych powyżej transakcji na Działkach znajdowały się budynki i budowle (budynek administracyjny, warsztat oraz portiernia) oraz urządzenia. Po przeprowadzeniu powyższego nabycia Sprzedający zlikwidował zabudowania znajdujące się na Działkach oraz rozpoczął realizację Inwestycji opisanej powyżej. Sprzedający odlicza podatek od towarów i usług z tytułu realizacji Inwestycji.

Sprzedający zawarł 14 lipca 2021 r. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości z R. sp. z o.o., na mocy której z jednej strony Sprzedający zobowiązywał się do realizacji na Działkach Inwestycji i do zbycia Działek ze zrealizowaną już Inwestycją na rzecz R. sp. z o.o., a z drugiej strony R. sp. z o.o. zobowiązywało się do zakupu Działek wraz ze zrealizowaną na nich Inwestycją za uzgodnioną w przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży Nieruchomości cenę. R. sp. z o.o. będąc zainteresowane realizacją Inwestycji i posiadając doświadczenie w komercjalizacji nieruchomości (czyli między innymi posiadając wiedzę co do oczekiwań najemców), a jednocześnie mając już zawartą opisaną powyżej umowę przedwstępną, przyjęło na siebie rolę podmiotu uzgadniającego parametry przyszłej Inwestycji, a w szczególności Budynku, a w konsekwencji poniosło koszt nabycia projektów Budynku. Dodatkowo, w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży R. sp. z o.o., antycypując nabycie Nieruchomości i występowanie w przyszłości w charakterze wynajmującego, zawarł umowy najmu powierzchni Budynku (które następnie zostaną scedowane na Sprzedającego, co zostało szczegółowo opisane poniżej).

Z powodów biznesowych zadecydowano jednak, że sprzedaż Nieruchomości nie zostanie dokonana na rzecz R. sp. z o.o., tylko na rzecz Wnioskodawcy. Tym samym przedwstępna umowa sprzedaży zawarta miedzy R. sp. z o.o. oraz Sprzedającym nie zostanie zrealizowana, a Sprzedający oraz Kupujący zawrą odrębną umowę sprzedaży. Z uwagi na przysługujące R. sp. z o.o. prawa wynikające z nabytych projektów budowlanych oraz prawa i obowiązki z zawartych już umów najmu R. sp. z o.o. i Sprzedający uzgodnili, że zanim dojdzie do realizacji umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym i Wnioskodawcą, w pierwszej kolejności R. sp. z o.o. dokona odpłatnej cesji praw do projektów budowlanych oraz praw z zawartych umów najmu do Sprzedającego (dalej: „Cesja”). Cesja będzie miał miejsce na mocy odrębnej umowy, która jednak nie jest przedmiotem niniejszego zapytania.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Na dzień Transakcji zarówno Sprzedający jak i Wnioskodawca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Sprzedający jest specjalistyczną firmą budowlaną oferującą generalne wykonawstwo hal i obiektów przemysłowych. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w KRS przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41, 10, Z).

Główną rolą Sprzedającego w ramach Transakcji jest przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży poprzez realizację Inwestycji, a następnie jej sprzedaż na rzecz Kupującego. Sprzedający wykonuje te czynności w ramach prowadzonej działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Opisana w niniejszym zapytaniu Inwestycja nie jest jedyną inwestycją prowadzoną obecnie przez Sprzedającego. Sprzedający realizuje obecnie różne prace w projektach budowlanych, z czego niektóre z nich w ramach współpracy ze spółkami z grupy kapitałowej R. sp. z o.o.

Natomiast Wnioskodawca jest spółką z grupy M., która planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. Po nabyciu Nieruchomości będzie więc prowadził działalność polegającą na jej wynajmie komercyjnym. Działalność prowadzona przez Wnioskodawcę w oparciu o Nieruchomość będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi i na moment Transakcji nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi ani nie będzie prowadził w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych, kalkulacji podatkowych ani sprawozdawczości. Dodatkowo Sprzedający nie prowadzi odrębnej analityki w stosunku do Inwestycji (poza niezbędnymi operacjami w księgach). Tym niemniej, w ramach obsługi nieruchomości Sprzedający będzie mógł gromadzić wiele istotnych informacji pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Generalnie przychody i koszty Sprzedającego będzie można podzielić na takie, które da się przypisać do konkretnej nieruchomości, do całego projektu i do całej spółki. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań). Niemniej, od strony praktycznej nie będzie prowadzony odrębny plan kont, odrębne księgi rachunkowe, czy też odrębna sprawozdawczość finansowa. Należy również podkreślić, że Sprzedający realizuje Inwestycje wyłącznie w celu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Tym samym, jego celem nie jest prowadzenie działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Jakiekolwiek inne składniki w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego nie są wyodrębnione w jakikolwiek sposób jako oddział, zakład, czy też oddzielna jednostka organizacyjna (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) z przedsiębiorstwa Sprzedającego i na moment Transakcji nie ma planów ich wyodrębniania.

Sprzedający nie sporządza sprawozdania łącznego obejmującego Nieruchomość lub jej część jako wyodrębnioną jednostkę.

Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, w odróżnieniu od profilu działalności Sprzedającego polegającej na zrealizowaniu zakupu gruntu oraz budowy (działalności deweloperska), jest nabywanie nieruchomości oraz ich wynajem, z ewentualną możliwością odsprzedaży w przyszłości. Działalność w takim zakresie Kupujący planuje prowadzić w odniesieniu do Nieruchomości, która będzie przedmiotem Transakcji.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym prowadzenia działalności w zakresie najmu komercyjnego Nieruchomości.

Sprzedający oraz Kupujący (ani również R. sp. z o.o., od której Sprzedający nabył Działki oraz przejmie umowy najmu w ramach Cesji - szczegółowo opisane poniżej) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Komercjalizacja Nieruchomości

Jak zostało wskazane powyżej, Inwestycja została już zrealizowana, jednak jeszcze zanim doszło do wydania stosownych pozwoleń na użytkowanie, antycypując to że na mocy zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości stanie się właścicielem Budynku, R. sp. z o.o. zawarł umowy najmu powierzchni Budynku (powierzchni biurowej, magazynowo - produkcyjnej oraz miejsc parkingowych).

Umowy najmu zostały zawarte przez R. sp. z o.o. w dniach 7 września 2021, 24 września 2020 r. oraz 12 lutego 2021 r., W dniu 20 lipca 2021 R. sp. z o.o. oraz Sprzedający zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości i w tej samej dacie doszło do wydania wynajmowanej powierzchni jednemu z najemców, natomiast wydanie powierzchni drugiemu najemcy planowane jest na 1 października 2021. Przy pierwotnie planowanej strukturze Transakcji, tj. w sytuacji, gdzie R. sp. z o.o. wykonałoby swoje uprawnienia z zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości umowa dzierżawy rozwiązywałaby się automatycznie w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. W sytuacji, gdzie sposób realizacji Transakcji został zmieniony, tj. R. sp. z o.o. dokona cesji praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu na rzecz Sprzedającego, a następnie Sprzedający sprzeda Nieruchomość do Wnioskodawcy, zawarta pomiędzy Sprzedającym a R. sp. z o.o. umowa dzierżawy zostanie rozwiązana w dniu Transakcji.

Zawarte przez R. sp. z o.o. umowy najmu z najemcami przewidują również niewyłączne prawo korzystania z części wspólnych Budynku.

Wnioskodawca wskazuje, że w ramach Cesji na Sprzedającego zostaną przeniesione między innymi następujące prawa i obowiązki:

\- prawa i obowiązki wynikające z zawartych do dnia Cesji umów najmu;

\- depozyty gwarancyjne lub wszelkie inne zabezpieczenia zawartych umów najmu.

Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najem rozpocznie się w dacie wydania najemcom przedmiotu najmu. W przypadku jednego z najemców najem rozpoczął się w dniu 20 lipca 2021 r., kiedy to doszło do wydania powierzchni. Od tego momentu, na warunkach uzgodnionych w umowach najmu, R. sp. z o.o. rozpoczęło fakturowanie usług najmu w ramach prowadzonej działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Warto zaznaczyć, że intencją R. sp. z o.o. oraz Sprzedającego jest zwrot części opłat z tytułu dostawy mediów przez R. sp. z o.o. na rzecz Sprzedającego w okresie kiedy najemcom została wydana powierzchnia do korzystania,, przy czym z uwagi na uwarunkowania biznesowe dokładny sposób rozliczenia kosztów może być jeszcze doprecyzowany przez te podmioty.

Pomiędzy zawarciem/rozpoczęciem umów najmu / dzierżawy, a datą dokonania Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wskazuje, że ponieważ jest on zainteresowany zakupem Nieruchomości tylko w sytuacji, gdy jest ona w całości wynajęta, albo gdy posiada on gwarancję w zakresie jej wynajęcia, a Sprzedający nie był zaangażowany w proces komercjalizacji tej powierzchni uzgodniono, że w przypadku, gdy nie cała powierzchnia Budynku zostanie wynajęta na moment dokonania Transakcji, R. sp. z o.o. lub powiązany z tą spółką podmiot zobowiążą się do udzielenia Kupującemu tzw. gwarancji czynszowej. R. sp. z o.o., lub powiązana z R. sp. z o.o. spółka oraz Kupujący zawrą między sobą umowę tzw. gwarancji czynszowej, jednak rozliczenie dotyczące tej umowy nie jest przedmiotem niniejszego zapytania interpretacyjnego.

Wnioskodawca wskazuje, że również planowana Cesja pomiędzy R. sp. z o.o. a Sprzedającym nie stanowi przedmiotu wniosku.

Zakres Transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym będzie:

\- prawo użytkowania wieczystego Działek;

\- prawo własności Budynku oraz Infrastruktury Technicznej wraz z wyposażeniem;

\- prawa autorskie do projektu wykonawczego, dokumentacji zamiennej do pozwolenia na budowę opracowanej przez Sprzedającego oraz innej dokumentacji opracowanej przez

Sprzedającego lub na jego zlecenie w związku z Inwestycją wraz z egzemplarzem tej dokumentacji oraz wszelkie prawa i wierzytelności przysługujące Sprzedającemu wobec

autorów dokumentacji;

\- prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu oraz depozyty gwarancyjne lub wszelkie inne zabezpieczenia zawartych umów najmu.

W celu zapewnienia obsługi Nieruchomości i jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedający będzie w dacie Transakcji stroną umów o dostawę mediów, w tym dostawę energii elektrycznej i wody (dalej: „Umowy o Media”), które jednak nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę w ramach Transakcji.

Intencją Kupującego nie jest nabycie praw i umów wynikających z zawartych przez Sprzedającego Umów o Media. Co do zasady, intencją jest rozwiązanie części Umów o Media oraz poszukiwanie nowych dostawców tych usług dla Kupującego. Jednak z uwagi na uwarunkowania prawne i gospodarcze, nie jest wykluczone, że niektóre Umowy o Media zostaną przez Kupującego zawarte z tymi samymi dostawcami. Ponadto, z analogicznych powodów, część z tego rodzaju umów może być przeniesiona na Kupującego. Takie przeniesienie (o ile w ogóle nastąpi) będzie miało miejsce nie w toku Transakcji, lecz za odrębnymi porozumieniami, których stronami mogą być również dostawcy mediów.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego.

Na podstawie informacji przekazanych przez Sprzedającego, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli "firma" Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

\- prawa i obowiązku z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

\- prawa i obowiązki wynikające z zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz R. sp. z o.o. umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management);

\- prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów handlowych;

\- prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów o finansowanie;

\- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

\- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

\- prawa i obowiązki z zawartych umów o pracę (Sprzedający zatrudnia szereg pracowników i nie jest planowane przejście żadnego z nich w ramach Transakcji).

Dodatkowo, w zakresie Nieruchomości Sprzedający nie zawarł umowy o obsługę techniczną (facility management agreement) ani umowy zarządzania aktywami (asset management agreement), a więc prawa z takich umów nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Jak wskazano powyżej, strony Transakcji są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz podatku dochodowym od osób fizyznych.

Po dokonaniu Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Kupującym.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Kupujący będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie uzyska w ramach Transakcji, w tym np. umów finansowania, umowę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management), umowy o obsługę techniczną (facility management agreement), umowy o doradztwo prawne czy finansowe - jak wskazano powyżej w ramach Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione takiego rodzaju umowy.

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2021 r.

Kupujący zapewni sobie finansowanie w związku z Transakcją i przyszłą działalnością gospodarczą, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający ani podmiot z nim powiązany.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Sprzedającego, Sprzedający zamierza wystawić fakturę VAT dokumentującą planowaną Transakcję.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że drogi, place wewnętrzne, parkingi, zbiornik pożarowy wraz z pompownią, trafostacja, wjazdy, zjazdy drogowe, przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącza wodociągowe, przyłączam wody do celów pożarowych, przyłączenia do sieci elektroenergetycznej oraz teletechnicznej, odprowadzenia ścieków opadowych, sieci gazowej od stacji redukcyjno-pomiarowej do Inwestycji, przyłącza gazu, oświetlenie i monitoring terenu, ogrodzenie terenu, elementy małej architektury (m.in. miejsce czasowego gromadzenia odpadów), zabezpieczenia skarp oraz przekładki lub zabezpieczeniami instalacji, znajdujące się na działkach, do których przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie są częścią składową budynku hali magazynowo-produkcyjnej bądź budynku portierni.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.): podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy: podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy: obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo

do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że Wnioskodawca (Kupujący) planuje dokonać wraz ze spółką komandytową Transakcji, na którą składa się zakup prawa użytkowania wieczystego Działek, prawa własności Budynku oraz Infrastruktury Technicznej wraz z wyposażeniem oraz niektórych praw majątkowych związanych z nieruchomością.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 4 stycznia 2022 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.646.2021.3.IG, w której Dyrektor Krajowej informacji Skarbowej uznał Państwa stanowisko w całości za prawidłowe wynika, że planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki tego podatku.

Skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 20 września 2021 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.646.2021.3.IG.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.