Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.94.2019.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-25
Teza: Czy w zakresie, w jakim przedmiot Transakcji będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 19 grudnia 2019 r. (data wpływu 19 grudnia 2019 r.), uzupełnionym 21 stycznia 2020 r. oraz 05 i 06 lutego 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim naniesieniami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim naniesieniami. Wniosek uzupełniono 21 stycznia 2020 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 29 stycznia 2020 r. znak: 0114-KDIP4-1.4012.87.2019.2.RMA oraz 0111-KDIB2-3.4014.94.2019.3.ASZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 05 lutego 2020 r. (wpływ dodatkowej opłaty) oraz 06 lutego 2020 r. (wpływ pisma).

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

H. Sp. z o.o. (Spółka, Sprzedający, Zbywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Informacje ogólne.

1\. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

2\. Nabywca jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

3\. Na moment dokonania Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

4\. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz wykonywaniem pozostałych robót budowlanych wykończeniowych. W zakresie działalności Sprzedającego jest również zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

5\. Przedmiotem działalności Nabywcy jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Informacje dotyczące Nieruchomości.

6\. Sprzedający jest właścicielem budynku biurowego z częścią handlową i usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w skład którego wchodzi także garaż podziemny (łącznie 5 kondygnacji nadziemnych oraz 3 kondygnacje podziemne, około 910 miejsc postojowych) „R.W.” (dalej: „Budynek”) o powierzchni całkowitej wynoszącej około 65 tys. m2. Pierwsze prace związane z realizacją inwestycji polegającej na budowie Budynku rozpoczęły się we wrześniu 2013 r. Budowa Budynku została zakończona w sierpniu 2015 r. (tj. wówczas zostało wydane pozwolenie na użytkowanie w odniesieniu do większej części Budynku).

7\. Wydatki Zbywcy związane z budową Budynku zostały udokumentowane fakturami VAT wystawionymi przez generalnego wykonawcę (spółkę E.) oraz inne podmioty świadczące usługi związane z realizacją prac budowlanych, w tym prac adaptacyjnych. Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony udokumentowany przedmiotowymi fakturami.

8\. Budynek jest sklasyfikowany jako budynek biurowy pod symbolem PKOB 1220.

9\. Obecnie na Gruntach, oprócz Budynku, znajdują się budowle w tym mała architektura (meble), przyłącze sieci gazowej, przyłącze sieci energetycznej, przyłącze sieci teletechnicznej, przyłącze sieci wodnej i przyłącze sieci kanalizacyjnej, a także system oświetlenia terenu, utwardzenie placów manewrowo-postojowych, ciągów pieszo jezdnych, szlabany zaporowe i słupki, pylon reklamowy, podest sceniczny kontenery, będące budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, zwane również „Budowlami”. Budowle służą do obsługi Budynku.

10\. Niezależnie od klasyfikacji w świetle ustawy Prawo budowlane, Wnioskodawca wskazuje, w odniesieniu do Budowli, że:

*   Budowle nie podlegały ulepszeniom, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% wartości początkowej Budowli;
*   Sprzedającemu przysługiwało prawo do od liczenia podatku od towarów i usług od wybudowania Budowli i podatek ten został przez Sprzedającego odliczony;

11\. Grunty, Budynek i Budowle łącznie zwane są „Nieruchomością”. Od momentu zakończenia budowy Budynku i Budowli Sprzedający nie wznosił żadnych nowych budynków, ani budowli, które wchodziłyby w skład Nieruchomości.

12\. Nieruchomość nie stanowi gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji zgodnie z ustawą o rewitalizacji.

13\. Sprzedający zrealizował inwestycję polegającą na wybudowaniu Budynku i Budowli z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług polegających na sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ standardem rynkowym jest sprzedaż skomercjalizowanych (wynajętych) nieruchomości, Sprzedający nie wykluczał również, że przed dokonaniem sprzedaży Budynku, będzie wynajmował do celów komercyjnych (nie mieszkaniowych) jego powierzchnię. Wobec powyższego Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Gruntów oraz wybudowania Budynku, z którego Sprzedający skorzystał, jak również w związku z ponoszeniem innych wydatków związanych z budową Budynku i Budowli.

14\. Po oddaniu do używania Budynku Sprzedający nie ponosił wydatków na jego ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% wartości Budynku.

15\. Równocześnie z procesem budowlanym Sprzedający prowadził komercjalizację (czyli proces wynajmu) powierzchni biurowej, powierzchni handlowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym. Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz osób trzecich.

16\. Sprzedający wynajmuje powierzchnię usługową, biurową w Budynku oraz miejsca parkingowe w garażu podziemnym Budynku, jak również część powierzchni położonej poza Budynkiem. Pierwszą umowę najmu Sprzedający podpisał 21 czerwca 2012 r. Kolejne umowy najmu były podpisywane sukcesywnie w kolejnych latach. Zasadniczo po podpisaniu umowy najmu Sprzedający wykonywał prace aranżacyjne i adaptacyjne dotyczące lokali zgodnie z uzgodnieniami dokonanymi z najemcą. Następnie po zakończeniu prac aranżacyjnych i adaptacyjnych lokale był wydawane najemcom i rozpoczynał się okres najmu (okres świadczenia usług najmu). Od tego miesiąca (z zastrzeżeniem okresów bezczynszowych, które są standardem rynkowym i które zostały uzgodnione w niektórych zawartych przez Sprzedającego umowach najmu) Sprzedający rozpoczynał fakturowanie usług najmu (w sytuacji okresów bezczynszowych rozpoczęcie fakturowania ulegało przesunięciu do miesiąca, w którym upływał okres bezczynszowy). Na moment Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia zawarcia przez Sprzedającego części umów najmu lub wydania lokali lub powierzchni poza Budynkiem lub miejsc parkingowych najemcom lub rozpoczęcia fakturowania najemców po upływie okresów bezczynszowych. Część powierzchni Budynku o powierzchni około 800 m2 pozostaje na chwilę złożenia wniosku niewynajęta.

17\. Budowle jako budowle obsługujące Budynek były wykorzystywane od momentu oddania Budynku do użytkowania.

18\. Na moment zawarcia Umowy sprzedaży, o której mowa w pkt 23, część lub całość wszystkich wynajętych pomieszczeń Budynku (w zależności od stopnia komercjalizacji powierzchni) będzie wydana najemcom w wykonaniu postanowień umów najmu, a Sprzedający uzyskuje/będzie uzyskiwał przychody z tytułu wspomnianych umów najmu (z zastrzeżeniem okresów bezczynszowych, które są standardem rynkowym i które mogą być uzgodnione w zawartych umowach najmu).

19\. Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również najem części wspólnych Budynku. W ramach części wspólnych Budynku są takie powierzchnie i pomieszczenia, które są przeznaczone do korzystania przez wszystkich najemców Budynku i które stanowią element kalkulacji czynszu najmu m.in. windy, toalety ogólnodostępne, ciągi komunikacyjne, klatki schodowe.

20\. W celu zapewnienia obsługi Nieruchomości i jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedający zawarł m.in. następujące umowy, których stroną będzie w dacie Transakcji (o Transakcji mowa poniżej w pkt 28):

i. umowę o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,

ii. umowę o świadczenie usług pomocniczych, której przedmiotem są usługi zarządzania Nieruchomością (property management agreement), usługi zarządcze (asset management agreement), umowę o utrzymanie techniczne Nieruchomości, której przedmiotem są m.in. przeglądy okresowe instalacji i urządzeń (facilitymanegement agreement), umowę o zarządzanie parkingiem („Umowy o Zarządzanie”);

iii. umowy serwisowe obejmujące m.in. umowę o usługi telekomunikacyjne i dostępu do Internetu, umowę o usługi audiomarketingu, umowy o usługi aromamarketingu, umowy na dostawę mediów (umowy dotyczące dystrybucji, dostawy energii elektrycznej, cieplnej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, umowy na usługi pielęgnacji i utrzymania roślinności („Umowy Serwisowe”).

21\. Sprzedający jest również stroną umów finansowania (w tym umowy kredytu bankowego oraz umów pożyczek zawartych z udziałowcem).

Opis transakcji sprzedaży.

22\. W związku ze znalezieniem inwestora i podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości wraz z ruchomościami oraz innymi prawami opisanymi we wniosku oraz na zasadach i w zakresie opisanym we wniosku („Transakcja”), Sprzedający planuje zawrzeć umowę lub kilka umów sprzedaży Nieruchomości z Nabywcą (dalej: „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający:

i. sprzeda prawo wieczystego użytkowania Gruntów;

ii. sprzeda prawo własności Budynku;

iii. sprzeda prawo własności Budowli;

iv. sprzeda prawa do ruchomości związanych z Nieruchomością;

v. przeniesie następujące prawa lub obowiązki związane z Nieruchomością:

*   prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja − dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy/powierzchnie wystąpią na dzień transakcji), wraz z umownymi zabezpieczeniami wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (gwarancje, kaucje, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji);
*   wszystkie autorskie prawa majątkowe określone w umowach z architektami wraz z późniejszymi zmianami wynikającymi z oświadczeń, które zostaną złożone przez architektów, jak również autorskie prawa zależne określone w umowach z architektami, wraz z późniejszymi zmianami, wynikającymi z oświadczeń, które zostaną złożone przez architektów, jak również upoważnienia do wykonywania autorskich praw osobistych wynikające z umów z architektami wraz z późniejszymi zmianami, wynikającymi z oświadczeń, które zostaną złożone przez architektów oraz wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia wobec architektów oraz innych twórców projektów i prawo własności dokumentacji wykonanej na podstawie umów z architektami;
*   prawa z rękojmi i z gwarancji jakości udzielonych przez wykonawców projektów (architektów) i wykonawców prac związanych z budową oraz modernizacją i robotami budowlanymi, w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, wraz z zabezpieczeniami ww. rękojmi i gwarancji w postaci np.: kwot zatrzymanych, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji bankowych, kaucji;
*   wszystkie prawa do domen internetowych pod adresem internetowym: (…); (…);
*   wszystkie prawa (licencje) do znaku towarowego R.W. oraz znaku towarowego B.P.;
*   wszystkie prawa (licencje) do oprogramowania zaprojektowanego i wymaganego do zarządzania Nieruchomością i jej eksploatacji, m.in. system BMS, system kontroli dostępu, system antywłamaniowy, system przeciwpożarowy, system DSO, jeżeli są przenaszalne na Nabywcę;
*   dokumentacja dotycząca ww. elementów stanowiących Przedmiot Transakcji.

23\. Strony ustaliły, że Sprzedający nie przenosi na Kupującego w ramach Transakcji żadnych aktywów, zobowiązań, umów, dokumentów (z wyjątkiem praw i rzeczy ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Strony jako przedmiot Transakcji), żadnych praw i obowiązków, dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego (z wyjątkiem dokumentów i praw ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Strony jako przedmiot Transakcji), w tym żadnych aktywów, zobowiązań, umów, dokumentów, które nie są związane z Nieruchomością, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

i. aktywa, zobowiązania, umowy, dokumenty lub prawa i obowiązki oraz dokumenty związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego (z wyjątkiem praw, rzeczy i dokumentów ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Strony jako przedmiot Transakcji);

ii. zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają one Grunty lub prawo własności Budynku i Budowli;

iii. finansowanie związane z Nieruchomością, w tym umowy dotyczące finansowania, jak i wynikające z nich prawa i obowiązki;

iv. wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego związane z korzystaniem z nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi);

v. rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych;

vi. Umowy o Zarządzanie, w szczególności w zakresie zarządzania aktywami (asset management agreement);

vii. Umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej;

viii. księgi rachunkowe;

ix. firma Sprzedającego;

x. know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającego;

xi. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

24\. Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w związku z tym w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Sprzedający jest także stroną umowy zawartej z Miastem (dalej: „Miasto”) dotyczącej zasad i warunków realizacji przebudowy drogi (dalej: „Umowa Drogowa”). Umowa Drogowa w zakresie realizacji całej inwestycji drogowej, jej rozliczenia, przekazania Miastu niezbędnej dokumentacji projektowej, przeniesienia na Miasto gwarancji i rękojmi dobrego wykonania została już w całości wykonana przez Sprzedającego. W ramach Umowy Drogowej Sprzedający zobowiązał się także do bieżącego utrzymania, w tym utrzymania zimowego, jedynie fragmentu inwestycji drogowej, tj. tzw. drogi serwisowej, służącej m.in. do dojazdu do Nieruchomości i to jedynie tak długo, jak ta droga serwisowa zapewnia wyłączną obsługę komunikacyjną Nieruchomości. Sprzedający zobowiązał się wobec Miasta, że przyszły nabywca Nieruchomości także przyjmie na siebie zobowiązanie do utrzymania drogi serwisowej, tak długo jak ten obowiązek będzie istnieć. O ile to będzie wymagane przez Miasto, Kupujący zamierza potwierdzić Miastu, że jako nabywca Nieruchomości przyjmie zobowiązanie do utrzymania drogi serwisowej w wymaganym przez Miasto zakresie. Jeśli to będzie wymagane przez Miasto, Kupujący może też potwierdzić swoje zobowiązanie w osobnym porozumieniu zawartym z Miastem.

Sprzedający jest również stroną umowy dotyczącej używania części nieruchomości znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości w celu zagospodarowania jej, stworzenia oraz utrzymywania na niej terenów parkowo-rekreacyjnych, z których może korzystać Sprzedający, a także jego najemcy, klienci, goście budynku, jak i osoby postronne. Kupujący nie wyklucza, że zawrze podobną umowę w tym zakresie z dotychczasowym kontrahentem Sprzedającego lub z innym podmiotem, który będzie operatorem placu zabaw (terenu rekreacyjnego) na podstawie odrębnej umowy z posiadaczem sąsiedniej nieruchomości.

Cena za przedmiot Transakcji.

25\. Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”), która zostanie zwiększona o podatek od towarów i usług. W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Pozostałe rozliczenia po Transakcji.

26\. Jak wskazano powyżej, Sprzedający jest również stroną Umów o Zarządzanie. Umowy o Zarządzanie zostaną rozwiązane przed Transakcją. Nowe Umowy o Zarządzanie w zakresie zarządzania nieruchomością (property management agreement) oraz o obsługę techniczną (facility management agreement) zostaną przez Kupującego zawarte po Transakcji. Planowany zakres nowych umów o zarządzanie nieruchomością oraz o obsługę techniczną nie będzie tożsamy z zakresem tych umów zawartych przez Sprzedającego. Strony nie wykluczają, że w odniesieniu do zakresu tych prac umowy zostaną zawarte z podmiotami świadczącymi dotychczas usługi na rzecz Sprzedającego. W zakresie umowy o obsługę techniczną (facility management agreement) Kupujący dokona wyboru spośród otrzymanych ofert. Natomiast w odniesieniu do kluczowych do prowadzenia działalności przez Kupującego usług zarządczych (asset management agreement), to ich zorganizowanie będzie po stronie Nabywcy. Dotychczasowy podmiot świadczący te usługi nie będzie zaangażowany przez Nabywcę po Transakcji.

27\. Jak wskazano powyżej, Sprzedający jest również stroną Umów Serwisowych. Intencją Stron jest rozwiązanie części Umów Serwisowych oraz poszukiwanie nowych dostawców tych usług dla Nabywcy. Jednak z uwagi na uwarunkowania prawne i gospodarcze (np. dla utrzymania gwarancji i rękojmi), nie jest wykluczone, że niektóre Umowy Serwisowe zostaną przez Nabywcę zawarte z tymi samymi dostawcami. Ponadto, z analogicznych powodów, część z tego rodzaju umów może być przeniesiona na Kupującego. Takie przeniesienie (o ile w ogóle nastąpi) będzie miało miejsce nie w toku Transakcji, lecz za odrębnymi porozumieniami, których stronami mogą być również dostawcy serwisów/mediów.

Rachunkowość oraz wydzielenie organizacyjne.

28\. Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej, przedsiębiorstwa Sprzedającego.

29\. W oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami.

30\. Sprzedający nie dokonał organizacyjnego wydzielenia Nieruchomości, ani żadnej części Nieruchomości. Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

31\. Jakiekolwiek inne składniki w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego nie są wyodrębnione w jakikolwiek sposób jako oddział, zakład, czy też oddzielna jednostka organizacyjna, (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) z przedsiębiorstwa Sprzedającego i co do zasady na moment Transakcji nie ma planów ich wyodrębniania.

32\. Sprzedający nie sporządza sprawozdania łącznego obejmującego Nieruchomość lub jej część jako wyodrębnioną jednostkę.

Pozostałe informacje

33\. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

34\. Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ww. ustawy) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

35\. Sprzedający korzysta z usług osób obsługujących recepcję. Wszelkie umowy z tymi osobami zostaną rozwiązane przed dokonaniem Transakcji. Niewykluczone jednak, że po dokonaniu Transakcji, te osoby będą wykonywać zbliżone funkcje (recepcja, sprzątanie) jako delegowani do tych obowiązków przez podmiot zarządzający Nieruchomością.

36\. W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

37\. W umowie sprzedaży Sprzedający udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Sprzedającego do zawarcia umowy, tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

38.Strony są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

39\. W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego, a nie jego całość lub zorganizowany zespół.

40\. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, w odróżnieniu od profilu działalności Zbywcy polegającej na zrealizowaniu zakupu Gruntu oraz budowy Budynku oraz Budowli (działalności deweloperska), jest nabywanie nieruchomości oraz ich wynajem, z ewentualną możliwością odsprzedaży w przyszłości. Działalność w takim zakresie Kupujący planuje prowadzić w odniesieniu do Nieruchomości, która będzie przedmiotem Transakcji.

41\. Po dokonaniu Transakcji Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej Kupującego, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w tym prowadzenia działalności w zakresie najmu Nieruchomości oraz do własnej działalności gospodarczej Kupującego, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

42\. W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Nabywca będzie podejmował działania pozwalające na prowadzeniu tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie uzyska w ramach Transakcji, w tym np. umów finansowania, umowę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management), umowy o obsługę techniczną (facility management agreement), umowy o doradztwo prawne czy finansowe. Jak wskazano, Umowy o Zarządzanie zostaną rozwiązane przed Transakcją. Nowe Umowy o Zarządzanie w zakresie zarządzania nieruchomością (property management agreement) oraz o obsługę techniczną (facility management agreement) zostaną przez Kupującego zawarte po Transakcji. Planowany zakres nowych umów o zarządzanie nieruchomością oraz o obsługę techniczną nie będzie tożsamy z zakresem tych umów zawartych przez Sprzedającego. Strony nie wykluczają, że w odniesieniu do zakresu tych prac umowy zostaną zawarte z podmiotami świadczącymi dotychczas usługi na rzecz Sprzedającego. W zakresie umowy o obsługę techniczną (facility management agreement) Kupujący dokona wyboru spośród otrzymanych ofert. Natomiast w odniesieniu do kluczowych do prowadzenia działalności przez Kupującego usług zarządczych (asset management agreement), to ich zorganizowanie będzie po stronie Nabywcy. Dotychczasowy podmiot świadczący te usługi nie będzie zaangażowany przez Nabywcę po Transakcji.

43\. Po dokonaniu Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Nabywcy, z zastrzeżeniem możliwych rozliczeń wskazanych w punkcie 26 wniosku.

44\. Strony planują przeprowadzić Transakcję w 2020 r.

45\. Nabywca zapewni sobie finansowanie w związku z Transakcją i przyszłą działalnością gospodarczą, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający, jak również podmiot z nim powiązany.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że na wskazanych we wniosku Gruntach znajdują się przyłącza do: sieci gazowej, sieci energetycznej, sieci teletechnicznej, sieci wodnej (wodociągowej) i kanalizacyjnej (kanalizacji sanitarnej (4 sztuki) i deszczowej (1 sztuka)). Dodatkowo, na wskazanych we wniosku Gruntach znajduje się również przyłącze do sieci ciepłowniczej.

Ponadto na wskazanych we wniosku Gruntach oprócz przyłączy do: sieci gazowej, sieci elektroenergetycznej, sieci teletechnicznej, sieci wodnej (wodociągowej), kanalizacyjnej (kanalizacji sanitarnej i deszczowej) i ciepłowniczej znajdują się również sieci: gazowa, energetyczna, teletechniczna, wodna, kanalizacyjna i ciepłownicza.

Sieci przesyłowe znajdujące się na Gruntach stanowią sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Ww. przyłącza nie stanowią części składowych Budynku.

Sprzedający jest właścicielem przyłączy do: sieci gazowej (części przyłącza), sieci elektroenergetycznej (części przyłącza), sieci wodnej (wodociągowej), sieci kanalizacyjnej (części przyłącza zarówno do kanalizacji sanitarnej (4 sztuki) i deszczowej (1 sztuka)) oraz sieci ciepłowniczej (części przyłącza). W dalszej części uzupełnienia Sprzedający doprecyzował przebieg granicy własności w odniesieniu do ww. przyłączy.

Sprzedający nie jest właścicielem przyłącza do sieci teletechnicznej;

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim przedmiot Transakcji będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim przedmiot Transakcji będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%, sprzedaż przedmiotu Transakcji na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i − w przypadku umowy sprzedaży − ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy). Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług (z określonymi wyjątkami).

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła w całości czynność podlegającą o podatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W szczególności, Transakcja w zakresie dostawy Budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki 23%, jako że dostawa Budynku w takim przypadku zostanie dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, przy czym Transakcja w zakresie dostawy Budowli będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa budynku, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, to jeżeli Zainteresowani złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ww. ustawy oświadczenie, że wybierają opodatkowanie Transakcji, to Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki 23%.

Jako że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 25 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP4-1.4012.87.2019.3.RMA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje zawrzeć umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Gruntów, prawa własności Budynku oraz prawa własności Budowli (Nieruchomość).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 25 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP4-1.4012.87.2019.3.RMA, w której wskazano, że do dostawy Budynku, Budowli i odpowiadającej im części Gruntów, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a w sytuacji złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ww. ustawy, będzie ona opodatkowana podstawową stawką w wysokości 23%.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki, tj. 23% (bo mimo prawa do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Strony transakcji z tego zwolnienia zrezygnują), to umowa sprzedaży ww. Nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami oraz składnikami z nim związanymi) zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.