Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-767/08/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-10-20
Teza: Czy od sprzedaży lokalu należy zapłacić 10% zryczałtownego podatku dochodowego w sytuacji gdy część kwoty przeznaczona została na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na nabycie tego lokalu?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; wydatek; zakup; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe; źródło-źródło prawa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2008 r. (data wpływu 28 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym części przychodu uzyskanego przez Pana z tytułu odpłatnego zbycia udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego :

*   **jest nieprawidłowe** w części dotyczącej uznania za wydatek („koszt”) uprawniający do zwolnienia z opodatkowania 10% podatkiem dochodowym kwoty spłaty kredytu mieszkaniowego, dokonanej przed sprzedażą tego lokalu.
*   **jest prawidłowe** w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2008 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym części przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 15 września 2008 roku nr ITPB2/415-767/08/MM Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Pana o doprecyzowanie stanu faktycznego.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 17 września 2008 roku.

**W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym z dnia 20 września 2008 r. przedstawiono następujący stan faktyczny.**

W 2004 roku kupił Pan – wraz z synem - lokal mieszkalny. Na zakup tego lokalu zaciągnięty został kredyt mieszkaniowy. Kredyt spłacany był wspólnie przez Pana i jego syna, a wydatki ponoszone na jego spłatę nie były odliczane w ramach tzw. ulgi odsetkowej. W 2007 roku współwłaściciele dokonali sprzedaży lokalu, a różnica pomiędzy kwotą kupna i sprzedaży została w części przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na jego zakup.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy w opisanej powyżej sytuacji Wnioskodawca lub jego syn powinni zapłacić podatek i ewentualnie od jakiej kwoty, tj. od pełnej kwoty sprzedaży, czy od kwoty pozostałej po spłacie kredytu?

Zdaniem Wnioskodawcy, kredyt stanowi koszt zakupu lokalu mieszkalnego, zatem podatek powinien być liczony od kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomniejszonej o spłatę kredytu. Podatek powinien zapłacić Wnioskodawca od swojej części, ponieważ udział jego syna zostanie przeznaczony na kupno kolejnego lokalu mieszkalnego.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w części dotyczącej opodatkowania przychodu uzyskanego przez Pana. W pozostałym zakresie, tj. - w części dotyczącej Pana syna – wniosek zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za wydatek („koszt”) uprawniający do zwolnienia z opodatkowania 10% podatkiem dochodowym kwoty spłaty kredytu mieszkaniowego, dokonanej przed sprzedażą tego lokalu oraz za prawidłowe w pozostałej części.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z treści powołanego art. 7 ww. ustawy, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Jak podano w treści wniosku w dniu 2004 nabył Pan - wraz ze swoim synem - lokal mieszkalny, a następnie w 2007 roku lokal ten został sprzedany.

W związku z tym, stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - według stanu prawnego obowiązującego przed 1 stycznia 2007 r. - przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że Podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podkreślić należy, że w stanie prawnym, obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku opodatkowaniu podlegał przychód, a nie dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 roku – jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w terminie i na cele wskazane w ustawie.

W przypadku zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, a przeznaczonych na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, przepis nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie lub wybudowanie innej niż sprzedawana nieruchomość. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki). Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ww. ustawie (m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego), a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny natomiast jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe oznacza, że ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie.

Przedmiotowe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku, który stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

W złożonym wniosku wskazano, że ze sprzedaży mieszkania Pan oraz jego syn uzyskali przychód i część kwoty uzyskanej ze sprzedaży przeznaczona została na spłatę kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na zakup tego lokalu oraz, że odsetki od tego kredytu nie były odliczane w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. jednoznacznie wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Zatem jeżeli środki uzyskane przez Pana ze sprzedaży przedmiotowego udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego, w terminie 2 lat od sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie nabycia tegoż lokalu oraz na spłatę odsetek od tego kredytu i spełnione zostały wszystkie warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w związku z art. 21 ust. 2a, to w stosunku do części przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, która wydatkowana została na spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami stosuje się przedmiotowe zwolnienie.

Jednakże raty kredytu spłacone przed dniem sprzedaży lokalu mieszkalnego, zapłacone z źródeł innych niż przychód ze sprzedaży, nie uprawniają do zwolnienia określonego w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Ta część przychodu, która nie zostanie wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy jest opodatkowana 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Reasumując – stwierdzić należy, że jeżeli nie korzysta lub nie korzystał Pan z odliczeń w ramach tzw. „ulgi odsetkowej”, to przychód uzyskany przez niego ze sprzedaży udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na spłatę kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego na zakup tego lokalu, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, (o ile kredyt ten zaciągnięty został w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej). Natomiast kwota przychodu, która w ciągu dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży nie zostanie wydatkowana na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej – powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.