Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1-443-786/11-5/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-09-05
Teza: opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; udział; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 16.05.2011 r. (data wpływu 18.05.2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25.08.2011 r. (data wpływu 29.08.2011 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 11.08.2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.05.2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 25.08.2011 r. (data wpływu 29.08.2011 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 11.08.2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Osoba fizyczna jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, robót budowlanych specjalistycznych wykonywanych na zlecenie. W dniu 29.11.2005 r. na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej zakupiono zabudowaną nieruchomość na podstawie umowy kupna-sprzedaży (akt notarialny) tj. budynek mieszkalny 3-kondygnacyjny wraz z gruntem. Przy nabyciu w/w nieruchomości Jednostce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z treścią aktu notarialnego nabycia nieruchomości dokonano do majątku wspólnego małżonków z zaznaczeniem, że nabycia dokonuje Mąż prowadzący działalność gospodarczą oraz wnosi nieruchomość do prowadzonego przedsiębiorstwa.

Budynek mieszkalny wraz z działką został uznany jako towar i wprowadzony do ksiąg.

13.12.2005 r. w ramach prowadzonych indywidualnie działalności gospodarczych zawarto umowę współpracy z firmą X prowadzoną przez osobę fizyczną w zakresie wspólnej inwestycji w celu doprowadzenia do wyremontowania i sprzedaży lokali na przedmiotowej nieruchomości.

Strony ustaliły partycypację w zyskach i stratach oraz w kosztach realizacji rozbudowy po 50% każdej ze stron. Od roku 2006 jednostka poniosła nakłady na rozbudowę budynku od których odliczono podatek VAT, budynek został przebudowany z adaptacją strychu na mieszkania, połową wartości nakładów została na podstawie faktury obciążona firma X.

W roku 2008 zakończono inwestycję i rozpoczęto sprzedaż mieszkań opodatkowując sprzedaż podatkiem VAT. Respektując warunki umowy współpracy 50% przychodu ze sprzedaży na podstawie wystawionej faktury przekazywane jest firmie X. Na chwilę obecną 7 lokali z 24 zostało sprzedanych. Na dzień dzisiejszy osoba fizyczna jest w trakcie rozwodu, 26.05.2009 sąd orzekł o rozdzielności majątkowej małżonków, w księdze wieczystej w miejsce uprzedniego wpisu na zasadach wspólności ustawowej dokonany został wpis współwłasności podatnika i żony.

W wyniku sporu o podział majątku sprzedaż lokali jest utrudniona (wpis do księgi współwłaściciela). Przy każdej sprzedaży lokalu żona rości o 50% kwoty z tytułu współwłasności, taką też kwotę (łącznie z podatkiem VAT od nabywcy) otrzymuje.

50% przychodu ze sprzedaży jest inkasowane przez firmę X z tytułu umowy współpracy.

Podatnik postanowił w zaistniałej sytuacji rozwiązać umowę współpracy i przenieść nieodpłatnie w celu likwidacji roszczeń wynikających z rozwiązania umowy współpracy współwłasność posiadanych udziałów w nieruchomości na osobę fizyczną właściciela firmy X.

Wobec takiego rozwiązania współwłasność nieruchomości wyglądałaby następująco: 50% żona, 50% osoba fizyczna właściciel firmy X.

Osoba fizyczna zamierza zlikwidować działalność gospodarczą z końcem roku, w remanencie likwidacyjnym w/w nieruchomość nie będzie figurowała, ponieważ udziały w nieruchomości zostaną wcześniej przeniesione na firmę X oraz w drugiej części pozostaną żony.

W uzupełnieniu Wnioskodawca doprecyzował, iż:

*   przedmiotowa nieruchomość jest towarem i ujmowana jest w aktywach jednostki,

*   poniesione nakłady inwestycyjne były wydatkami poniesionymi na ulepszenie budynku (remont i adaptacje),

*   poniesione nakłady przekraczały 30% wartości początkowej (koszty zakupu 237.220,00 zł, nakłady 1.172.370,32 zł),

*   wydatki na ulepszenie nieruchomości ponoszone były w latach i kwotach jak poniżej: 2006 r. – 156.448,67 zł, 2007 r. – 826.276,65 zł, 2008 r. – 189.645,00 zł.

*   obiekt został oddany do użytkowania po zakończeniu prac remontowych w kwietniu 2008 r.

Ponadto Wnioskodawca doprecyzował, iż udziały w nieruchomości w wysokości 50% zostaną przeniesione na firmę X jako świadczenie w miejsce wykonania innego zobowiązania, a to w wykonaniu zobowiązania do podziału kwoty uzyskanej z przyszłej sprzedaży nieruchomości, która to kwota zgodnie z umową o współpracy podlegałaby podziałowi po połowie pomiędzy stronami umowy, sukcesywnie w miarę sprzedaży poszczególnych części nieruchomości, tj. wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak opodatkować i od jakiej podstawy przekazanie nieodpłatnie udziałów firmie X?

Przekazanie udziałów przez podatnika firmie X powinno być zafakturowane: przez firmę X (obciążenie za roszczenie z tytułu rozwiązania umowy) podatek VAT odliczony oraz przez podatnika podatek VAT należny (sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości) wg stawki 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 tej ustawy wynika, że dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez świadczenie usług – w myśl art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy - co do zasady - są rzeczy ruchome i nieruchomości (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowane terminu „dostawa towarów”, odwołując się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Z kolei, zgodnie z art. 196 Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k. c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako, budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli a także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości - art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.).

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca nabył na potrzeby działalności gospodarczej nieruchomość do majątku wspólnego z żoną. Zainteresowany zawarł umowę współpracy z firmą X prowadzoną przez osobę fizyczną w zakresie wspólnej inwestycji w celu doprowadzenia do wyremontowania i sprzedaży lokali mieszkalnych. Strony ustaliły partycypację w zyskach i stratach oraz w kosztach realizacji rozbudowy po 50%.

Na dzień dzisiejszy sąd orzekł o rozdzielności majątkowej małżonków, w księdze wieczystej w miejsce uprzedniego wpisu na zasadach wspólności ustawowej dokonany został wpis współwłasności podatnika i żony.

W wyniku sporu o podział majątku, sprzedaż lokali jest utrudniona. Zatem podatnik postanowił rozwiązać umowę współpracy i przenieść w celu likwidacji roszczeń wynikających z rozwiązania umowy współpracy współwłasność posiadanych udziałów w nieruchomości na osobę fizyczną – właściciela firmy X, a prowadzoną działalność gospodarczą zlikwidować.

Pytanie Wnioskodawcy odnosi się do nieodpłatnego przekazania udziałów, jednakże w uzupełnieniu Wnioskodawca doprecyzował, iż udziały w nieruchomości (50%) zostaną przeniesione na firmę X jako świadczenie w miejsce zobowiązania, wynikającego z zawartej umowy współpracy.

Tym samym przedmiotowe pytanie dotyczy zbycia udziałów w nieruchomości.

Jak już wskazano, powyżej istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie wspomina stricte o przeniesieniu prawa własności. W związku z powyższym – wbrew opinii Wnioskodawcy – sprzedaż udziału w nieruchomości należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 podstawa opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Co do zasady stawka podatku, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 7a warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z okoliczności sprawy wynika, iż przedmiotowa nieruchomość została zakupiona na umowę kupna-sprzedaży, następnie dokonano ulepszeń w celu wyremontowania i sprzedaży lokali mieszkalnych. Ulepszenia przekraczały 30% wartości początkowej, obiekt został oddany do użytkowania po zakończeniu prac remontowych w kwietniu 2008 r.

Zatem w stosunku do 50% udziałów w przedmiotowej nieruchomości do pierwszego zasiedlenia dojdzie w momencie zbycia udziałów w nieruchomości po jej ulepszeniu przez Wnioskodawcę.

Ponadto stwierdzić należy, iż przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Tym samym w myśl art. 43 ust. 10 i 10a ustawy, sprzedaż 50% udziałów w przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Odnosząc się zatem do ustalenia właściwej stawki VAT, wskazać należy, iż stosownie do przepisu art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Jednakże na podstawie art. 146a pkt 2 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Z powyższego wynika, że o możliwości zastosowania 8% stawki podatku od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 12 i 12a ustawy decyduje spełnienie przesłanek przewidzianych w tych przepisach. Należy również zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy, zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotem sprzedaży będzie 50% udział w budynku mieszkalnym, zatem przedmiotowa dostawa w myśl art. 41 ust. 12 i 12a ustawy będzie podlegała opodatkowaniu stawką 8%.

Reasumując w odniesieniu do sprzedaży udziałów w nieruchomości, Wnioskodawca obowiązany jest wystawić fakturę VAT stosownie do art. 106 ust. 1, podstawą opodatkowania jest w myśl art. 29 ust. 1 ustawy, kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku, natomiast zgodnie z art. 41 ust. 12 i 12a ustawy, stawką właściwą jest 8%.

Tut. Organ informuje, iż przedmiotowy wniosek w zakresie opodatkowania nieruchomości w remanencie likwidacyjnym zostanie rozstrzygnięty w odrębnym postępowaniu. Ponadto zakresie sprzedaży mieszkań w części należącej do żony zostało wydane postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania z dnia 16.08.2011 r., sygn. IPPP1-443-786/11-3/AS.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.