Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.105.2025.1.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-16
Teza: Możliwości zaliczenia do KUP odpisów amortyzacyjnych od
całej wartości nieruchomości.
Słowa kluczowe: amortyzacja
nieruchomości
współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Odpisy amortyzacyjne.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22a-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 14 kwietnia 2025 r. (wpływ 14 kwietnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Opis transakcji nabycia nieruchomości oraz jej ujęcia w działalności gospodarczej: rodzice
    Pana małżonki, (...), będący darczyńcami, byli właścicielami nieruchomości handlowo-
    usługowej o powierzchni użytkowej (...) m², przeznaczonej na działalność handlową typu

    (...). Nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości (...) i obejmuje parkingi oraz drogę
    asfaltową łączącą budynek z ulicą (...). Posiada ona pełne uzbrojenie w media, w tym sieć
    wodociągową, kanalizacyjną, instalację elektryczną oraz gazową.
    Dnia (...) 2007 r. nieruchomość została wynajęta na czas oznaczony do (...) 2025 r. na rzecz
    spółki (...). Najemca nie skorzystał z prawa pierwokupu, co umożliwiło przeniesienie
    wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na kupującego oraz
    obdarowaną.
    Zakup nieruchomości nastąpił do majątku wspólnego, w związku z prowadzoną przez
    Pana działalnością gospodarczą pod nazwą (...), za kwotę (...) zł, odpowiadającą udziałowi 3
    /10 w nieruchomości.
    Darczyńcy, tj. (...), dokonali darowizny udziału wynoszącego 7/10 tej nieruchomości na
    rzecz Pana małżonki, (...). Wartość darowizny określono w akcie notarialnym na (...) zł.
    Wycena i wartość księgowa nieruchomości: wartość rynkową całej nieruchomości, zgodnie
    z wyceną sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę (...) z dnia (...) stycznia 2018 r.,
    ustalono na (...) zł. Natomiast w akcie notarialnym przyjęto wartość nieruchomości niższą
    niż wartość rynkowa, tj. (...) zł, na którą składały się:
    · zakupiony udział 3/10 – (...) zł,
    · udział 7/10 otrzymany w drodze darowizny – (...) zł.
    Łączne koszty wynikające z aktu notarialnego wyniosły (...) zł, a wartość gruntów w dniu
    nabycia określono na (...) zł.
    Ujęcie nieruchomości w działalności gospodarczej oraz amortyzacja: po dokonaniu
    transakcji nabycia i darowizny nieruchomość została wprowadzona do działalności
    gospodarczej prowadzonej pod nazwą (...). W związku z tym sporządzono aneks do
    umowy najmu, obejmujący całą nieruchomość. W dokumencie tym określono, że
    nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, a z tytułu najmu
    wystawiane są faktury VAT na rzecz (...) przez (...). Dnia (...) 2024 r. umowa najmu została
    przedłużona do (...) 2035 r., z możliwością jej dalszego przedłużenia na kolejne 10 lat.
    Darczyńcy dokonywali uprzednio odpisów amortyzacyjnych od całego środka trwałego,
    który znajdował się w ich ewidencji środków trwałych i był wykorzystywany w działalności
    gospodarczej prowadzonej przez (...).
    W związku z przeniesieniem własności nieruchomości doszło do nabycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa, obejmującej umowę najmu oraz prawa majątkowe związane z
    nieruchomością, co stanowiło pełną wartość nabytej nieruchomości.
    Wspólnota majątkowa i dochody z nieruchomości: pozostaje Pan z małżonką we
    wspólnocie majątkowej, w związku z czym dochody generowane przez nieruchomość
    służą obojgu małżonkom i pozostają do wspólnego wykorzystania. Obecnie biuro
    rachunkowe, działające na podstawie Pana upoważnienia, dokonuje odpisów
    amortyzacyjnych wyłącznie od zakupionego udziału wynoszącego 3/10 nieruchomości.
    Pomimo Pana sugestii, do chwili obecnej nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne od
    udziału 7/10, który został nabyty w drodze darowizny, pomimo że cała nieruchomość
    została wprowadzona do działalności gospodarczej.
    Uzupełnienie wniosku
    Pana żona nie wprowadzała swojej części majątku do wspólnoty majątkowej. Pana żona
    użyczyła Panu swoją część w formie umowy użyczenia zawartej na piśmie.

## Pytanie

Zwraca się Pan z uprzejmą prośbą o udzielenie opinii: Czy ma Pan prawo do dokonywania
    odpisów amortyzacyjnych od 7/10 środka trwałego nabytego w drodze darowizny i
    zaliczenie do kosztów podatkowych od całej nieruchomości wynajętej?

    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem – zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT amortyzacji podlega środek
    trwały będący współwłasnością, kompletny, zdatny do użytku w dniu przyjęcia do
    użytkowania.
    W Pana ocenie – ma Pan prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od całości
    nieruchomości, w tym udziału 7/10, który nastąpił w drodze darowizny, gdyż:
    nieruchomość stanowi środek trwały i wprowadzony został do działalności w całości, a
    wynajem nastąpił na całej nieruchomości wraz z gruntem. Od dnia przejęcia własności
    przynosi dochód do Pana i małżonki działalności oraz stanowi Pana i małżonki źródło
    przychodu, od którego w całości odprowadzają Państwo podatek od nieruchomości,
    podatek VAT, podatek dochodowy od osób fizycznych oraz składkę zdrowotną i składki
    społeczne. Cała nieruchomość nie utraciła swojego gospodarczego charakteru, jest nadal
    czynnie wykorzystywana w działalności prowadzonej pod nazwą (...) i poprzedni
    właściciele (darczyńcy) dokonywali odpisów amortyzacyjnych od całej nieruchomości.
    Stwierdza Pan, że powinien od dnia nabycia, zgodnie z opisanym stanem faktycznym,
    dokonać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z całością podaną w akcie notarialnym
    pomniejszoną o wartość gruntu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów
      lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów
      wymienionych w art. 23.
    Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik
    musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że poniesienie tego
    wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów, ewentualnie
    na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tych przychodów.
    W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz
      wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie
      zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 (...).
    W myśl art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
      zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
        1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
        2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
        3) inne przedmioty
      – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez
      podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością
      gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub
      umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że środki trwałe podlegają amortyzacji, o ile spełniają
    następujące warunki:
    · stanowią własność lub współwłasność podatnika,

    · są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
    · przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
    · są wykorzystywane przez podatnika m.in. na potrzeby związane z prowadzoną przez
      niego działalnością gospodarczą.
    Stosownie natomiast do art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.
    Jedną z podstawowych kategorii decydujących o prawidłowości dokonywania odpisów
    amortyzacyjnych jest właściwe określenie wartości początkowej środków trwałych, która
    stanowi podstawę dokonywania tych odpisów. Zasady ustalenia wartości początkowej
    środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich
      nabycia, a jeżeli były używane przez podatnika przed wprowadzeniem ich do
      ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i nie były
      wcześniej amortyzowane – cenę ich nabycia, nie wyższą jednak od ich wartości
      rynkowej.
    Natomiast stosownie do art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny
      lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa
      darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej
      wysokości.
    Na podstawie art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      W razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową
      tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział
      podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do
      składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że
      małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej
      prowadzonej odrębnie.
    Wskazuję też na art. 23 ust. 1 pkt 45a lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, w myśl którego:
      Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości
      początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych
      nieodpłatnie, z wyjątkiem nabytych w drodze spadku, jeżeli:
        − nabycie to nie stanowi przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub
          praw, lub
        − dochód z tego tytułu jest zwolniony od podatku dochodowego, lub
        − nabycie to korzysta ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, lub
        − nabycie to stanowi dochód, od którego na podstawie odrębnych przepisów
          zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 23 ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przepisu ust. 1 pkt 45a lit. a nie stosuje się do środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych, nabytych w drodze darowizny, jeżeli darczyńca
      dokonywał odpisów amortyzacyjnych od tych składników. W tym przypadku stosuje

      się odpowiednio przepisy art. 22g ust. 12 oraz art. 22h ust. 3 i nie stosuje się
      przepisu art. 22g ust. 15.
    A zatem, zgodnie z powyższymi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środków trwałych otrzymanych
    w drodze darowizny, jeżeli zachodzą ww. przesłanki, nie stanowią kosztów uzyskania
    przychodów. Wyjątek od tej zasady stanowi sytuacja, gdy darowany składnik majątku był
    środkiem trwałym darczyńcy i ten dokonywał odpisów amortyzacyjnych od tego składnika.
    W tej sytuacji przysługuje podatnikowi prawo do kontynuowania amortyzacji po darczyńcy.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że rodzice Pana żony byli właścicielami
    nieruchomości handlowo-usługowej (dalej: Nieruchomość), przeznaczonej na działalność
    handlową typu (...) (dalej: Spółka). W 2007 r. Nieruchomość została wynajęta na czas
    oznaczony do (...) 2025 r. na rzecz Spółki. W związku z prowadzoną przez Pana
    działalnością gospodarczą kupił Pan z żoną od Pana teściów do majątku wspólnego 3/10
    udziału w Nieruchomości. Pana teściowie dokonali także darowizny 7/10 udziału w
    Nieruchomości na rzecz Pana żony. Następnie Nieruchomość została wprowadzona do
    Pana działalności gospodarczej. W związku z tym sporządzono aneks do umowy najmu,
    obejmujący całą Nieruchomość. Dnia (...) 2024 r. umowa najmu została przedłużona do (...)
    2035 r., z możliwością jej dalszego przedłużenia na kolejne 10 lat. Darczyńcy dokonywali
    uprzednio odpisów amortyzacyjnych od całego środka trwałego, który znajdował się w ich
    ewidencji środków trwałych i był wykorzystywany w działalności gospodarczej
    prowadzonej przez Pana teściową.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy ma Pan prawo dokonywania odpisów
    amortyzacyjnych od 7/10 udziału w Nieruchomości nabytego przez Pana żonę w drodze
    darowizny i zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od
    całej wynajętej Nieruchomości.
    W tym miejscu odniosę się do przepisów ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i
    opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), w której zostały uregulowane stosunki
    majątkowe między małżonkami.
    Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek
      wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
      majątku osobistego każdego z małżonków.
    Przy czym, stosownie do art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte
      przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca
      inaczej postanowił.
    Jak stanowi art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność
      ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub
      rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa
      taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
    Z tego wynika, że wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw.
    „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania
    małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości.
    Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych,
    takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w
    tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej
    określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

    Małżonkowie przez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej
    wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać
    ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności
    ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój
    majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.
    Ponadto, w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku
    osobistego, małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie
    uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami
    wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym
    ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność
    uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym
    składnikiem majątku osobistego. Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy
    małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego
    przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego.
    W Pana sprawie Pana żona nabyła do majątku osobistego w drodze darowizny od swoich
    rodziców 7/10 udziału w Nieruchomości. Wskazał Pan, że Pana żona nie wprowadziła tego
    udziału w Nieruchomości do wspólnoty majątkowej. Zatem jest Pan współwłaścicielem z
    żoną 3/10 udziału w Nieruchomości, która została nabyta przez Pana i Pana żonę w
    drodze kupna. Natomiast pozostałe 7/10 udziału w Nieruchomości, nabytej w drodze
    darowizny przez Pana żonę od Pana teściów, należy tylko do majątku odrębnego Pana
    żony.
    Ponieważ nie jest Pan współwłaścicielem 7/10 udziału w Nieruchomości, nie zostały
    wypełnione wszystkie warunki wskazane w powołanym art. 22a ust. 1 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, tj. Nieruchomość w udziale 7/10 nie stanowi Pana
    własności ani współwłasności. Stąd nie może Pan dokonywać odpisów amortyzacyjnych
    od tej części Nieruchomości.
    Podsumowanie: nie może Pan dokonywać odpisów amortyzacyjnych od 7/10 udziału w
    Nieruchomości nabytego przez Pana żonę w drodze darowizny i zaliczać do kosztów
    uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od całej wartości wynajętej nieruchomości.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.