Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.383.2018.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 maja 2018 r. (data wpływu 4 czerwca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 sierpnia 2018 r. (data wpływu 13 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 13 sierpnia 2018 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz przeformułowane stanowisko Wnioskodawcy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 24 września 1999 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył 5/8 nieruchomości na podstawie umowy kupna-sprzedaży, a 3/8 tejże nieruchomości otrzymał w formie darowizny od osób fizycznych. Do dnia złożenia wniosku Wnioskodawca i jego małżonka mają wspólność majątkową. Łączna wartość nabytej nieruchomości wynosi 40.000,00 zł.

Nieruchomość składa się z działki numer 221 o obszarze 0,2460 ha wpisanej do księgi wieczystej. Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkami mieszkalnymi oraz budynkiem gospodarczym.

W budynku mieszkalnym Wnioskodawca obecnie prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą – sklep ogólnobranżowy. Wnioskodawca nie zajmuje się handlem nieruchomościami. Jest podatnikiem VAT czynnym. Budynku nie ujął w działalności, nie odliczył też od zakupu podatku VAT. W ramach prowadzonej działalności dokonał kilku drobnych wydatków związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości: malowanie czy drobne wyprawki, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Łączna wartość wydatków nie była wyższa niż 30% wartości początkowej.

Żona nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT czynnym.

W drugim budynku prowadzona jest filia biblioteki publicznej.

Obecnie ze względu na niską dochodowość sklepu Wnioskodawca przymierza się do całkowitego zamknięcia działalności gospodarczej.

W 2017 r. znalazł się klient A SA, który zajmuje się budową sieci swoich marketów A, z propozycją kupna nieruchomości, gdyż działka położona jest przy drodze krajowej. W dniu 20 grudnia 2017 r. została spisana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, według której A dokona zakupu w ciągu roku, jeśli otrzyma wszelkiego rodzaju pozwolenia na budowę marketu oraz rozbiórkę dotychczasowych budynków na tejże działce.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 10 sierpnia 2018 r. Wnioskodawca udzielił następujące odpowiedzi na pytania tut. organu sformułowane w wezwaniu:

1.  W jakim celu Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość? Nieruchomość została nabyta w celu budowy w przyszłości domku jednorodzinnego.
2.  Należy wymienić i opisać budynki gospodarcze znajdujące się na działce. Budynek mieszkalny z 1850 r. – znajduje się w nim filia biblioteki miejskiej. Budynek mieszkalny z 1880 r. – znajduje się w nim sklep. Budynek gospodarczy – wykorzystywany prywatnie jako szopa.
3.  Czy budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej (np. najmu, dzierżawy, użyczenia)? Jeżeli tak, to jakie budynki, w jakim okresie i czy czynności te były odpłatne? Budynek mieszkalny (biblioteka) – umowa najmu odpłatna z Gminą od dnia nabycia nieruchomości do 30 czerwca 2018 r. Budynek mieszkalny z 1880 r. – w okresie od lipca 2010 r. do października 2012 r. oddany nieodpłatnie na podstawie użyczenia synowi na prowadzenie działalności gospodarczej – sklepu. Syn był podatnikiem VAT czynnym.
4.  Od kiedy oraz w jaki sposób budynek mieszkalny (jego poszczególne części) oraz budynki gospodarcze były wykorzystywane przez Wnioskodawcę? Czy Wnioskodawca wykorzystywał niektóre budynki lub ich części wyłączenie na cele osobiste? Jeżeli tak należy wskazać te budynki/części budynków. Budynek mieszkalny z 1880 r. (sklep) był wykorzystywany przez Wnioskodawcę od października 2012 roku w celu prowadzenia działalności gospodarczej – sklepu. Budynek gospodarczy od dnia nabycia zawsze wykorzystywany był dla celów osobistych.
5.  Od kiedy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w budynku mieszkalnym? Działalność w budynku w formie sklepu Wnioskodawca prowadzi od października 2012 r.
6.  Na jakiej podstawie (np. opodatkowanej umowy najmu) i od kiedy Wnioskodawca udostępnia część budynku przeznaczoną na filię biblioteki publicznej? Umowę najmu z Gminą Wnioskodawca ma z żoną od dnia nabycia nieruchomości. Od najmu nie odprowadza VATu. Najem prywatny rozlicza z żoną po połowie w PIT-37. Biblioteka mieściła się w tym budynku już przed dniem nabycia nieruchomości.
7.  Czy nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Nieruchomość, w której znajduje się sklep, była wykorzystywana na cele działalności opodatkowanej.
8.  Czy Wnioskodawca dokonał w odniesieniu do budynków będących przedmiotem wniosku istotnych ulepszeń w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej tych obiektów? Jeżeli tak, to:
    
    1.  kiedy je poniesiono (należy podać miesiąc i rok)?
    2.  czy od tych wydatków przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego?
    3.  czy po dokonaniu istotnych ulepszeń przedmiotowy budynki były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu? Jeżeli tak to jakich i kiedy?
    4.  czy budynki w stanie ulepszonym był wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat?
    
    (odpowiedzi na pytanie nr 8 oraz jego podpunkty a-c należy udzielić odrębnie dla każdego budynku znajdującego się na działce). Budynek z 1850 r. (biblioteka) – nie przeprowadzano żadnych ulepszeń. Budynek z 1880 r. (sklep) – przeprowadzone drobne ulepszenia:
    1.  w lipcu 2010 r. syn otrzymał dotację z PUP na adaptację pomieszczeń pod działalność gospodarczą w kwocie 12000,00;,li>otrzymaną dotację syn przeznaczył na wymianę okien, które nabył w drodze umowy kupna-sprzedaży (były to okna z odzysku), na zamontowanie płyt regipsowych na ścianach i sufitach, pomalowanie pomieszczeń, zakup płytek podłogowych oraz wyposażenia sanitarnego pomieszczenia socjalnego. Zakupu materiałów remontowych, za wyjątkiem okien, dokonano na podstawie faktur, od których syn dokonał odliczenia VAT.
    2.  w lipcu 2010 r. syn zaczął użytkować budynku na potrzeby swojej działalności podlegającej opodatkowaniu VAT – sklepu.
    3.  budynek od lipca 2010 r. do 30 czerwca 2018 r. był bez przerwy wykorzystywany do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT – 8 lat.Budynek gospodarczy nie przeszedł żadnych ulepszeń.
9.  Czy z tytułu nabycia nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Nieruchomość wraz z małżonkiem Wnioskodawca nabył w drodze umowy kupna-sprzedaż oraz darowizny, od których nie dokonał odliczeń podatku VAT.
10.  Czy rozbiórka budynków rozpocznie się przed sprzedażą nieruchomości? Jeżeli tak, należy wskazać czy sprzedawana działka jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Rozbiórka budynków nastąpi po sprzedaży nieruchomości.
11.  Czy przyszły nabywca nieruchomości wystąpi o pozwolenie na budowę oraz rozbiórkę budynków w imieniu własnym, czy też w imieniu Wnioskodawcy na podstawie np. pełnomocnictwa lub upoważnienia? A wystąpiło z wnioskiem do Starosty o wydanie pozwolenia na rozbiórkę i budowę w imieniu własnym.
12.  Jakie Wnioskodawca podjął/będzie podejmował działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży (osobiście lub poprzez kupującego działającego w jego imieniu na mocy pełnomocnictwa lub upoważnienia) np.: wystąpienie o warunki zabudowy, ogrodzenie, uzbrojenie terenu? Należy szczegółowo wskazać ww. czynności. W celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną podpisał umowę przedwstępną z A. Jednakże o jakiekolwiek pozwolenia A występuje osobiście we własnym imieniu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości (gruntu wraz z budynkami) będzie opodatkowana VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Wnioskodawca wraz z żoną stoi na stanowisku, iż nabyta w drodze kupna i darowizny nieruchomość stanowi ich prywatny wspólny majątek niezwiązany z działalnością gospodarczą, a dokonane drobne remonty w części sklepowej, od których był odliczany VAT nie przekroczyły 30% wartości początkowej.

Sprzedaż tejże nieruchomości ma odbyć się okazjonalnie.

W momencie sprzedaży przedmiotem transakcji będzie dostawa budynków i ich części składowych (gruntu), która to w związku ze stanowieniem prywatnego mienia oraz brakiem VATu przy zakupie nie będzie stanowiła podstawy opodatkowania tymże podatkiem zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W związku z powyższym Wnioskodawca wraz z małżonką stoi na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W celu udzielenia odpowiedzi należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży działek będzie Wnioskodawca działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy mieć jednakże uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży działki wraz z posadowionym na niej budynkami:

*   budynkiem gospodarczym – jest wykorzystywany prywatnie jako szopa.
*   budynkiem mieszkalnym z 1850 r. – znajduje się w nim filia biblioteki miejskiej.
*   budynkiem mieszkalnym z 1880 r. – znajduje się w nim sklep.

Jak wskazano w opisie sprawy budynek gospodarczy od dnia nabycia (w 1999 roku) zawsze był wykorzystywany dla celów osobistych. Z wnioskiem o wydanie pozwolenia na rozbiórkę i budowę wystąpił w imieniu własnym przyszły nabywca. W celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną podpisał jedynie umowę przedwstępną z tym. podmiotem. O jakiekolwiek pozwolenia ww. podmiot, występuje osobiście we własnym imieniu.

Biorąc pod uwagę powyższe sprzedaż ww. budynku, który używany był wyłącznie na cele osobiste Wnioskodawcy nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż będzie stanowiła czynność zarządu majątkiem prywatnym, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania.

Analizując natomiast kwestię opodatkowania pozostałych budynków należy zwrócić uwagę, że budynek mieszkalny z 1880 r. był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej opodatkowanej od października 2012 r. do czerwca 2018 r. (prowadzenie sklepu). Z kolei budynek mieszkalny z 1850 r. był wynajmowany przez Wnioskodawcę od momentu nabycia tj. od 1999 r. Gminie.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018, poz. 1025, z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem należy stwierdzić, że świadczenie usług wynajmu wykonywane jest w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają z definicji długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe). W związku z tym należy uznać, że umowa najmu jako czynność odpłatna, stosownie do zapisów ustawy o podatku od towarów i usług, stanowi odpłatną usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie wynajmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły wykonawca czynności staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i de facto - podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ww. ustawy, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w stosunku do sprzedaży nieruchomości, która była przedmiotem umowy najmu Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą zatem także składniki majątku wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż nastąpi zatem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie zaś zarządu majątkiem osobistym. Okoliczności tej nie zmienia również fakt, że Wnioskodawca nabył nieruchomość w celu budowy domu jednorodzinnego.

Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując dostawy obu budynków mieszkalnych, nie będzie dokonywać zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy). Skoro Wnioskodawca działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy to sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do kwestii ustalenia czy dostawa budynków mieszkalnych jest opodatkowana czy też zwolniona od podatku należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga natomiast przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży budynków mieszkalnych nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą będzie dłuższy niż 2 lata. Należy bowiem zauważyć, że budynek mieszkalny z 1880 roku był użytkowany przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej od 2012 roku. Z kolei budynek mieszkalny z roku 1850 od momentu nabycia w 1999 roku był wynajmowany. Ponadto w odniesieniu do ww. budynków będących przedmiotem wniosku nie dokonano istotnych ulepszeń w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tym samym pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków mieszkalnych a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem dostawa ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy uwzględnieniu regulacji art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniem od podatku/brakiem opodatkowania objęta będzie również dostawa odpowiednio wyodrębnionej powierzchni gruntu, związanej z budynkami posadowionymi na działce, przy czym wybór metody jaka zostanie wykorzystana do przypisania gruntu do poszczególnych obiektów należy wyłącznie do obowiązków podatnika.

Oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należy uznać je za nieprawidłowe.

Tut. organ informuje, że zgodnie z przepisem art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Zatem, interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile projektowane zdarzenie przyszłe pokrywać się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja straci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.