Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-786/08/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-11-03
Teza: Wydatkowanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w okresie 2 lat.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; garaż; miejsce; mieszkanie-zakup mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wydatek; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2008 r. (data wpływu 7 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości

*   **jest prawidłowe** w sytuacji przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na wpłaty zaliczek na zakup lokalu mieszkalnego

*   **jest nieprawidłowe** w kwestii zaliczenia w koszty zakupu lokalu mieszkalnego kosztu nabycia garażu przynależnego do tego lokalu.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

W styczniu 2007 r. dokonał Pan sprzedaży wybudowanego przez siebie budynku mieszkalnego. Na okoliczność powyższego złożył Pan oświadczenie, iż w terminie dwóch lat środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, na zakup lokalu mieszkalnego. W chwili obecnej chciałby Pan kupić od dewelopera nieruchomość, która jest w trakcie budowy. Zasiedlenie budynku ma nastąpić w marcu 2009 r., a do końca 2008 r. należy dokonywać wpłat w formie zaliczek na poczet ceny określonej w umowie. Natomiast podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność tej nieruchomości wraz z przynależnym do tego lokalu miejscem garażowym ma nastąpić w czerwcu 2009 r.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy pieniądze wpłacone deweloperowi, zgodnie z umową, potwierdzone dowodem wpłaty do stycznia 2009 r. będą potraktowane jako wydatek na zakup lokalu mieszkalnego, czy też obligatoryjny będzie termin zasiedlenia, czy też podpisanie aktu notarialnego?
2.  Czy zakup garażu, przynależnego do lokalu mieszkalnego można zaliczyć jako koszt zakupu mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z czasem trwania inwestycji, wcześniejsze wpłaty można zaliczyć jako wydatek przeznaczony na cele mieszkaniowe. Ponadto, jeżeli w koszt budowy domu jednorodzinnego wlicza się koszt budowy garażu, to analogicznie powinno zaliczyć się koszt zakupu garażu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za jest prawidłowe w sytuacji przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na wpłaty zaliczek na zakup lokalu mieszkalnego i nieprawidłowe w kwestii zaliczenia do kosztów zakupu lokalu mieszkalnego kosztów nabycia garażu przynależnego do tego lokalu.

**Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006 r. mają zastosowanie przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

W myśl art. 28 ust. 3 ww. ustawy , jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. – podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi;

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (\`(...)\`).

Zwolnienie od podatku dochodowego jest uzależnione w tym przepisie od spełnienia dwóch przesłanek: wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe i dokonania tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Z istoty tego rozwiązania wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na nabycie określonych praw majątkowych, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesionymi wydatkami na nabycie. Jednakże w pewnych wypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być również objęte przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Jak wynika z treści przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, w związku ze sprzedażą w styczniu 2007 r. wybudowanego budynku mieszkalnego złożył Pan oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanych przychodów ze sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W chwili obecnej chciałby Pan kupić od dewelopera lokal mieszkalny, którego zasiedlenie przewidywane jest na marzec 2009 r., przy czym do końca 2008 r. należy dokonywać przedpłat na poczet ceny określonej w umowie, a w czerwcu 2009 r. ma zostać podpisana - w formie aktu notarialnego - umowa przenosząca własność tej nieruchomości wraz z przynależnym do tego lokalu miejscem garażowym.

Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie rzeczy lub praw określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej ustawy jest data faktycznego wydatkowania przychodu, m.in. data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Do zwolnienia przychodu na podstawie omawianego przepisu nie jest więc niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty), określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości, następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonywaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.

Wobec powyższego, w sytuacji przedstawionej we wniosku, tj. gdy wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną wydatkowane w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży (w związku z zawarciem umowy przedwstępnej) na zakup lokalu mieszkalnego, o ile umowa sprzedaży zostanie sfinalizowana, spełnione będą przesłanki dla zastosowanie zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast fakt, że samo nabycie lokalu mieszkalnego (zawarcie definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego) nastąpi po upływie wspomnianego terminu pozostanie wówczas bez znaczenia dla zastosowania tego zwolnienia.

Natomiast w odniesieniu do kwestii zaliczenia w koszty zakupu lokalu mieszkalnego kosztów nabycia garażu przynależnego do tego lokalu stwierdzić należy, iż wydatek ten nie jest wydatkiem na własne potrzeby mieszkaniowe.

O mieszkalnym charakterze lokalu decyduje funkcja jakiej ma on służyć, czyli funkcja mieszkalna i tylko wydatki związane z nabyciem takiego lokalu uprawniają do ulgi. Fakt, że miejsce w garażu stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego, nie przesądza o tym, iż może być uznane za pomieszczenie służące zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, ponieważ nie służy do celów bezpośrednio związanych z zamieszkaniem.

A zatem, mając na uwadze przedstawioną uprzednio analizę art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, iż dokonana przez Pana wpłata na poczet miejsca postojowego, które nie ma charakteru mieszkalnego i nie mieści się w katalogu wymienionym w ww. przepisie, nie może uzasadniać zwolnienia z opodatkowania kwoty wydatkowanej na ten cel, a uzyskanej uprzednio ze sprzedaży nieruchomości.

Reasumując w ocenie tutejszego organu zwolnieniem określonym w powołanym wyżej przepisie, może zostać objęty wyłącznie przychód ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej w okresie dwóch lat na nabycie lokalu stanowiącego odrębną własność, po spełnieniu wskazanych powyżej warunków ustawowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.