Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1360/08/JT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-11-05
Teza: Czy zrefundowanie kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe (zakup nieruchomości) innym nowym kredytem, spełnia wymogi przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
Słowa kluczowe: kredyt-kredyt refinansowy; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ulga-ulga mieszkaniowa; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 07 sierpnia 2008r. (data wpływu do tut. Biura 08 sierpnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od sprzedaży na spłatę kredytu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08 sierpnia 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od sprzedaży na spłatę kredytu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 25 kwietnia 2002r. zakupiła wraz z mężem na zasadzie wspólnoty majątkowej małżeńskiej za kwotę 198 000,00 zł lokal mieszkalny w stanie surowym do wykończenia. Na zakup ww. nieruchomości małżonkowie zaciągnęli kredyt hipoteczny w dniu 15 maja 2002r. w wysokości 150 000,00 zł a pozostałą część 48 000,00 zł wpłacili ze środków własnych. Małżonkowie mieszkali w przedmiotowym mieszkaniu przez 3 lata inwestując w jego wykończenie. W dniu 04 lipca 2006r. małżonkowie zaciągnęli kredyt refinansowy pod hipotekę w kwocie 231 224,49 zł, którym spłacili pozostałą część zaciągniętego wcześniej kredytu (148 000,00 zł) oraz kredyt samochodowy w wys. 25 000,00 zł i inne kredyty w wys. 18 100,00 zł, zaciągane na wykańczanie i wyposażanie mieszkania. W dniu 27 czerwca 2006r. małżonkowie sprzedali przedmiotowe mieszkanie za kwotę 332 000,00 zł, z czego spłacono w dniu sprzedaży pozostały do zapłaty kredyt hipoteczny wraz z odsetkami w wysokości 261 932,00 zł - bezpośrednio przelewem na konto banku kredytującego, w związku z czym sprzedane mieszkanie zostało zwolnione z obciążenia hipotecznego. Pozostała kwota w wysokości 70 068,00 zł została zapłacona przez kupującego w dwóch ratach (30 000,00 jako zaliczka w gotówce przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, a 40 068,00 zł w dniu sprzedaży na rachunek bankowy wskazany przez małżonków).

W dniu 11 lipca 2006r. małżonkowie złożyli w urzędzie skarbowym oświadczenie, iż w ciągu dwóch lat od sprzedaży przeznaczą kwotę pozostałą ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. W czasie tych dwóch lat sytuacja rodzinna wnioskodawczyni uległa jednak zmianie. Wspólnota majątkowa ustała. Małżonkowie będąc w separacji zamieszkali oddzielnie prowadząc dwa oddzielne gospodarstwa domowe. Wnioskodawczyni przeprowadziła się wraz z dzieckiem do innego miasta, do swoich rodziców. W dniu 19 czerwca 2008r. wnioskodawczyni, w stosownym do aktualnego miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym opłaciła należny 10% zryczałtowany podatek dochodowy zgodnie ze złożoną wcześniej deklaracją PIT-23 czyli od kwoty 35 034,00 zł. Urząd skarbowy wyliczył jednak kwotę podatku od połowy wartości sprzedanego mieszkania czyli od kwoty 166 000,00 zł, co z odsetkami wyniosło 18 568,00 zł. Wnioskodawczyni wskazuje jednocześnie, iż w chwili składania deklaracji PIT 23 w dniu 19 czerwca 2008r. była już z mężem w separacji, a w dniu 02 lipca 2008r. został orzeczony rozwód. W obecnej chwili jest matką samotnie wychowującą 4 letniego syna. Zapłacony przez nią podatek w wysokości 18 568,00 zł przekracza jej możliwości finansowe, jako że jej sytuacja finansowa nie jest stabilna.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zrefundowanie kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe (zakup nieruchomości) innym nowym kredytem, spełnia wymogi przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy kwota 148 000,00 zł spłacona innym kredytem hipotecznym łączącym w sobie 2 cele, zwalnia z podatku ?

Zdaniem wnioskodawczyni kwota kredytu 148 000,00 zł spłacona nowym kredytem hipotecznym z innego banku powinna być zwolniona z podatku. Pieniądze te przekazane zostały bezpośrednio do banku, który go udzielił. Konieczność konsolidacji kredytu spowodowana została rosnącymi kosztami wykończenia i remontu mieszkania, co znacząco obciążało budżet rodzinny. Refinansowanie istniejącego już kredytu mieszkaniowego kolejnym kredytem i konsolidacja z innymi kredytami mieszkaniowymi pozwoliła na znaczne obniżenie raty miesięcznej. Zdaniem wnioskodawczyni, z załączonego do wniosku aktu notarialnego wynika, że przychód ze sprzedaży nieruchomości wyniósł 35 034,00 zł. Pozostałe środki zostały przekazane na spłatę kredytu hipotecznego. Ponadto wnioskodawczyni uważa, że w dyspozycji przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie wprowadził precyzyjnego określenia kategorii kredytów i pożyczek, których spłata z uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków w warunkach przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy byłaby związana ze zwolnieniem podatkowym określonym przepisem ustawy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość)
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.). Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy. W związku ze sprzedażą podatnik składa deklarację PIT-23.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r., z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a :

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na: a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b – ulga odsetkowa (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

W myśl art. 28 ust. 3, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub c) – podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi;

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży budynku mieszkalnego jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe w tym m.in. na zakup lokalu mieszkalnego.

Zatem oznacza to, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a). przy czym zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej. W związku z powyższym, jeżeli podatnik nie korzystał z odliczeń w ramach tzw. „ulgi odsetkowej”, to przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, może skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt na zakup mieszkania w wysokości 150 000,00 zł w dniu 15 maja 2002r. Kredyt ten został spłacony hipotecznym kredytem refinansowym zaciągniętym w dniu 04 lipca 2006r. - skonsolidowanym z innymi kredytami, tj. z kredytem zaciągniętym na zakup samochodu i zobowiązaniami zaciągniętymi na wykończenie i wyposażenie lokalu. Zatem kredyt ten (wraz z opłatami za wcześniejszą spłatę) w wysokości 261 932,00 zł. został spłacony ze środków uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Stwierdzić zatem należy, iż spłata jaka została dokonana ze środków uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie spełnia wymogów art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że kredyt, jaki został spłacony z tych środków nie został zaciągnięty na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego, lecz na spłatę innych kredytów. Należy zauważyć, że katalog zwolnień określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. ma charakter zamknięty. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy nie dopuszcza możliwości zwolnienia przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowanego na spłatę kredytu innego niż kredyt zaciągnięty na cele określone w lit. a). Tym samym kredyt spłacany przez podatnika winien być zaciągnięty na jeden z celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Tymczasem kredyt, który z uzyskanych ze sprzedaży środków spłaciła wnioskodawczyni nie był kredytem zaciągniętym na jeden z wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy celów, lecz kredytem zaciągniętym na spłatę innych kredytów. Bez znaczenia pozostaje w tej sytuacji na spłatę jakich kredytów został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny.

W zakresie omawianego zwolnienia nie mieszczą się zatem przychody wydatkowane na spłatę kredytu udzielonego na spłatę innego kredytu, nawet w sytuacji, gdy ten inny kredyt został przeznaczony na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy. Z umowy kredytu, który spłaca podatnik ze środków uzyskanych ze sprzedaży wynika bowiem cel na jaki został zaciągnięty. W zawartej umowie o kredyt konsolidacyjny jako cel zostaje wskazana spłata innych kredytów kredytobiorcy, a nie cel wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Tym samym należy stwierdzić że zwolnienie wynikające z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy w tym przypadku nie przysługuje.

Zatem przeznaczając środki ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu konsolidacyjnego wnioskodawczyni nie mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. Opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym winna podlegać zatem kwota 166 000,00 zł, czyli połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania. W związku z czym stwierdzić należy, iż stanowisko wnioskodawczyni **jest nieprawidłowe.** Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.