Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.482.2024.3.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-20
Teza: Interpretacja indywidualna w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy kupna/sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 3

**Interpretacja indywidualna**

– **stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest częściowo prawidłowe i częściowo nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

12 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy kupna/sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 października 2024 r. (data wpływu 21 października 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(„Kupujący”, „Nabywca”)

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(\`(...)\`) („Sprzedający”)

**Opis zdarzenia przyszłego**

I. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka (\`(...)\`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (\`(...)\`), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest (\`(...)\`) (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest osobą fizyczną, która posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub zwolniony. Na planowaną datę Transakcji Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiążą się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`), położonej w miejscowości (\`(...)\`), w gminie (\`(...)\`), w powiecie (\`(...)\`), w województwie (\`(...)\`), w obrębie ewidencyjnym (\`(...)\`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (\`(...)\`), (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (\`(...)\`) (dalej:„Nieruchomość”).

Strony wskazują, że nie jest również wykluczone, że Sprzedający zamiast z Kupującym zawrze umowę przedwstępną sprzedaży zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna z Podmiotem Trzecim”) z podmiotem trzecim (dalej: „Podmiot Trzeci”), a następnie na jej podstawie Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu. Jednocześnie, w takim przypadku:

i. Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim albo bardzo do nich zbliżonych;

ii. zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim z Podmiotu Trzeciego, który zawrze ze Sprzedającym wspomnianą umowę na Kupującego.

Innymi słowy, również w przypadku gdy Sprzedający zawrze Umowę Przedwstępną z Podmiotem Trzecim, to Kupujący (a nie Podmiot Trzeci) zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 
| (`(...)`) | budynek mieszkalny (dalej: „Budynekmieszkalny”) | Sprzedający 
| budynek gospodarczy | Sprzedający 
| budynek gospodarczy (stodoła) | Sprzedający 
| dwie szklarnie wraz z kominemstalowym stanowiącym cześć systemugrzewczego szklarni (dalej łącznie:„Szklarnie”) | Sprzedający 
| plac manewrowy (utwardzenie terenu)(dalej: „Plac manewrowy”) | Sprzedający 
| przyłącza mediów | Sprzedający 
| studnia głębinowa | Sprzedający 
| ogrodzenie działki | Sprzedający 
| sieci gazowe | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego 
| sieci elektroenergetyczne wraz ze słupami | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49§ 1 kodeksu cywilnego 
| sieci kanalizacyjne | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49§ 1 kodeksu cywilnego 
| sieci wodociągowe | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49§ 1 kodeksu cywilnego 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa wart. 49 § 1 KC 
| wiata (dalej: „Wiata”) | Sprzedający 
| dwa banery (tablice reklamowe) (dalejłącznie: „Banery”) | Sprzedający 
| droga (zjazd na działkę) (dalej:„Droga”) | Sprzedający 
| cztery tunele foliowe (dalej łącznie:„Tunele foliowe”) | Sprzedający 

Strony wyjaśniają, że:

i) wszystkie naniesienia przedstawione w Tabeli nr 1 powyżej (z wyłączeniem Banerów i Tuneli foliowych, o czym mowa poniżej) będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji;

ii) Banery oraz Tunele foliowe, które znajdują się obecnie na Nieruchomości, nie będą znajdowały się na niej na planowana datę Transakcji (zostaną z niej usunięte).

Strony wyjaśniają, że na Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdowała się na planowaną datę Transakcji) Droga. Droga została wykonana przy użyciu materiałów budowlanych (jest zagęszczona gruzem betonowym i żużlem).

Obiekty budowlane będące własnością Sprzedającego, które będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji, w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (\`(...)\`) zatwierdzonym uchwałą Nr (\`(...)\`) Gminy (\`(...)\`) z dnia (\`(...)\`) 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`) dla części wsi (\`(...)\`) obszar (\`(...)\`) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym działka o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) wchodząca w skład Nieruchomości położona jest:

i) w części na terenach usług i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych na rysunku planu symbolem (\`(...)\`);

ii) w części na terenach wód powierzchniowych śródlądowych oznaczonych na rysunku planu symbolem (\`(...)\`);

iii) w części w strefie ochronnej od rowu melioracyjnego;

iv) w części w liniach rozgraniczających drogi głównej ruchu przyspieszonego oznaczonej na rysunku planu symbolem (\`(...)\`) (al. …).

Jednocześnie, zgodnie z MPZP:

1) na działkach gruntu znajdujących się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu m.in. symbolem (\`(...)\`) dopuszcza się prowadzenie prac związanych z utrzymaniem wód oraz lokalizację obiektów hydrotechnicznych i przedsięwzięć niezbędnych do ukształtowania przepływu wód, a także realizację przejść i przejazdów,

2) działki gruntu znajdujące się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu m.in. symbolem (\`(...)\`) przeznaczone są na kanały i rowy melioracyjne.

Jednocześnie, w zakresie ochrony terenów Ws – tereny wód powierzchniowych (w tym dla działek gruntu znajdujących się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu m.in. symbolem 12 Ws), MPZP:

1) ustala zakaz lokalizacji ogrodzeń w odległości mniejszej niż 4 m od granic terenów: (\`(...)\`), a na terenie (\`(...)\`), co najmniej 6 m od granic terenów (\`(...)\`);

2) ustala zakaz budowy szamb i biologicznych oczyszczalni ścieków w odległości mniejszej niż 20 m od terenów (\`(...)\`);

3) dopuszcza budowę placów utwardzonych, parkingów i przejazdów nad zakrytymi rurociągami melioracyjnymi.

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że planowana jest zmiana MPZP, która ma umożliwić realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku lub budynków dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”). Strony wskazują, że również w przypadku zmiany MPZP Nieruchomość pozostanie w całości gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

II. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia (\`(...)\`) 1997 r. Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług).

Obiekty budowlane (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego, o czym mowa poniżej), które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości:

i) znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości tj. przed (\`(...)\`) 1997 r.;

ii) rozpoczęcie ich użytkowania na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło w dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. w dniu (\`(...)\`) 1997 r.;

iii) były nieprzerwanie użytkowane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne od dnia nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. od dnia (\`(...)\`)1997 r.

Wiata i Plac manewrowy zostały wybudowane przez Sprzedającego odpowiednio w 2005 r. i 2013 r., czyli już po dacie nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości. Rozpoczęcie użytkowania Wiaty i Placu manewrowego na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło odpowiednio w 2005 r. i 2013 r.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Wiaty i Placu manewrowego.

Plac manewrowy i Wiata były i są obecnie wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych (w tym Placu manewrowego i Wiaty) znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Fragmenty/części działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości są obecnie przedmiotem dwóch umów najmu, które zostały zawarte na potrzeby posadowienia na działce gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości Banerów (dalej łącznie: „Umowy najmu”). Wspomniane Umowy najmu nie podlegały ani nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie, Nieruchomość na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości nie będzie przedmiotem Umów najmu ani przedmiotem jakichkolwiek innych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość wraz z Obiektami budowlanymi (z zastrzeżeniem Budynku mieszkalnego oraz fragmentów/części działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości zajętych pod Banery na podstawie Umów najmu) była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji na Nieruchomości, Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości, w szczególności w zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych,

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę,

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze udzielona przez Sprzedającego, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1) przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa (dalej: „Pełnomocnictwo do dokonania czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji”).

Ponadto, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, który na podstawie wspominanego pełnomocnictwa działając w imieniu i na rzecz Sprzedającego bierze udział w negocjacjach związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży (dalej: „Pełnomocnictwo do negocjacji związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży”).

Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP, która to zmiana ma umożliwić realizację na Nieruchomości Inwestycji przez Kupującego.

Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadził żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie zawierał również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Sprzedający w przeszłości sprzedał jedną ze swoich nieruchomości, którą nabył w drodze darowizny.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

4\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5\. Inne okoliczności Transakcji

W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

6\. Sposób ustalenia podstawy opodatkowania VAT w przypadku sprzedaży (dostawy) Nieruchomości

Mając na uwadze wskazane powyżej okoliczności zdarzenia przyszłego, w ocenie Stron niezbędne będzie przyjęcie przez Sprzedającego właściwego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania VAT dla sprzedaży (dostawy) składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, których sprzedaż (dostawa):

i) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, oraz

ii) będzie zwolniona od podatku VAT.

6.1. Sposób ustalenia podstawy opodatkowania VAT w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Obiektów budowlanych

Mając na uwadze wskazane powyżej okoliczności zdarzenia przyszłego, Sprzedający planuje zakwalifikować sprzedaż (dostawę) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) jako podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Natomiast sprzedaż (dostawę) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego Sprzedający planuje zakwalifikować jako zwolnioną od podatku VAT.

Mając na uwadze, że ani przepisy Ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do Ustawy o VAT nie precyzują w jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania, dla wyliczenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych, Sprzedający planuje przyjąć metodę opartą na kluczu wartościowym, tj.:

a) wyliczyć wartość Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) do ceny wszystkich Obiektów budowlanych – celem opodatkowania podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, oraz

b) wyliczyć wartość Wiaty i Placu manewrowego do ceny wszystkich Obiektów budowlanych – celem zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

6.2. Metoda alokacji wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości, którą planuje zastosować Sprzedający w przypadku sprzedaży (dostawy) Nieruchomości

Ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do Ustawy o VAT nie regulują metody alokacji gruntu do posadowionych na tym gruncie budynków lub budowli, których sprzedaż (dostawa) podlega opodatkowaniu, oraz których sprzedaż (dostawa) jest zwolniona od podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, należy obliczyć proporcję (udział) mającą stanowić podstawę takiej alokacji. Sprzedający planuje w tym celu zastosować metodę alokacji opartą na kluczu wartościowym, tj. Sprzedający planuje obliczyć:

1) proporcję wartości Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) do całkowitej wartości Obiektów budowlanych, tj. udział wartości Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) w całkowitej wartości Obiektów budowlanych, oraz

2) proporcję wartości Wiaty i Placu manewrowego do całkowitej wartości Obiektów budowlanych, tj. udział wartości Wiaty i Placu manewrowego w całkowitej wartości Obiektów budowlanych.

Następnie, Sprzedający planuje pomnożyć wyliczone w ten sposób wskaźniki (proporcje/udziały) przez wartość działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości. Do otrzymanych w ten sposób wartości Sprzedający planuje zastosować odpowiednio:

1) właściwą stawkę podatku VAT – do iloczynu: proporcji wartości Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) do całkowitej wartości Obiektów budowlanych i wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości;

2) zwolnienie od podatku VAT – do iloczynu: proporcji wartości Wiaty i Placu manewrowego do całkowitej wartości Obiektów budowlanych i wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT.

Pismem z 21 października 2024 r. (data wpływu 21 października 2024 r.) – w odpowiedzi na wezwanie – uzupełnili Państwo opis sprawy o następujące informacje:

1\. Czy przedmiot sprzedaży tj. Nieruchomość będzie stanowiła u Sprzedającego przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)?

Ad. 1

Przedmiot sprzedaży (przedmiot Transakcji), tj. Nieruchomość, nie będzie stanowić u Sprzedającego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

2\. Czy Nieruchomość na dzień Transakcji u Sprzedającego będzie stanowiła:

\- zespół składników wyodrębnionych organizacyjnie tj. występuje w strukturze organizacyjnej w prowadzonym przedsiębiorstwie Sprzedającego?

\- zespół składników wyodrębnionych finansowo u Sprzedającego, tzn. czy poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do tej części przedsiębiorstwa Sprzedającego i oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów tej części przedsiębiorstwa?

\- wyodrębnioną organizacyjnie całość która będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku tj. posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy?

Ad. 2

Na dzień sprzedaży (tj. na datę Transakcji) Nieruchomość nie będzie stanowiła u Sprzedającego:

i. zespołu składników wyodrębnionych organizacyjnie,

ii. zespołu składników wyodrębnionych finansowo, ani

iii. wyodrębnionej organizacyjnie całości, która będzie w stanie samodzielnie funkcjonować na rynku.

3\. Czy wymienione we wniosku Obiekty: Budynek mieszkalny, budynek gospodarczy, budynek gospodarczy (stodoła), dwie szklarnie wraz z kominem stalowym (Szklarnie), Plac manewrowy, przyłącza mediów, studnia głębinowa, ogrodzenie działki, Wiata, Droga (czyli obiekty, które będą znajdowały się na Nieruchomości w dniu planowanej dostawy) stanowią budynki/budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2, pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane? Proszę wskazać osobno dla każdego Obiektu posadowionego na Nieruchomości.

Jeśli ww. Obiekty nie stanowią budynku/budowli, to jak są klasyfikowane zgodnie z powołana wcześniej ustawą Prawo budowlane?

Ad. 3

Klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) wchodzącej w skład Nieruchomości i będącą przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji) z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa tabela:


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji | Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/budowla/urządzenie budowlane) 
| (`(...)`) | budynek mieszkalny | budynek 
| budynek gospodarczy | budynek 
| budynek gospodarczy (stodoła) | budynek 
| Szklarnie | budynki 
| Plac manewrowy | budowla 
| przyłącza mediów | urządzenie budowlane 
| studnia głębinowa | urządzenie budowlane 
| ogrodzenie działki | urządzenie budowlane 
| Wiata | budowla 
| Droga | budowla 

4\. Czy poszczególne Obiekty wymienione w pkt 3) niniejszego wezwania są trwale związane z gruntem? Proszę wskazać osobno dla każdego Obiektu.

Ad. 4

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że wszystkie obiekty wymienione w pkt 3) niniejszego Wezwania (tj. obiekty zdefiniowane we Wniosku jako Obiekty budowlane) są trwale związane z gruntem.

5\. Czy któreś z naniesień (znajdujących się na działce, która będzie przedmiotem sprzedaży) stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową budynku ani gruntu.

Ad. 5

Jak rozumiemy na podstawie ustaleń z osobą prowadzącą sprawę, celem przedmiotowego pytania jest określenie, czy któreś z naniesień znajdujących się na planowaną datę Transakcji na działce o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) wchodzącej w skład Nieruchomości, które jednocześnie będą przedmiotem sprzedaży (przedmiotem Transakcji) będą stanowiły na planowaną datę Transakcji ruchomości w rozumieniu KC.

Zainteresowany będący stroną wyjaśnia, że informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1 we Wniosku. Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

„(…)

i. wszystkie naniesienia przedstawione w Tabeli nr 1 powyżej (z wyłączeniem Banerów i Tuneli foliowych, o czym mowa poniżej) będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji;

ii. Banery oraz Tunele foliowe, które znajdują się obecnie na Nieruchomości, nie będą znajdowały się na niej na planowana datę Transakcji (zostaną z niej usunięte).”

Informacje w przedmiocie:

i. klasyfikacji na gruncie przepisów Prawa budowlanego Obiektów budowlanych znajdujących się na planowaną datę Transakcji na Nieruchomości;

ii. trwałego związania z gruntem Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji;

zostały wskazane przez Zainteresowanego będącego stroną w odpowiedzi na odpowiednio pytanie nr 3 oraz pytanie nr 4 niniejszego Wezwania.

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że naniesienia znajdujące się na planowaną datę Transakcji na działce o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) wchodzącej w skład Nieruchomości, które jednocześnie będą przedmiotem sprzedaży (przedmiotem Transakcji) nie będą stanowiły na planowaną datę Transakcji ruchomości w rozumieniu KC.

6\. W opisie sprawy wskazali Państwo, że cyt.: „(…) Fragmenty / części działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości są obecnie przedmiotem dwóch umów najmu, które zostały zawarte na potrzeby posadowienia na działce gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości Banerów (dalej łącznie: „Umowy najmu”). Zatem proszę wyjaśnić dlaczego wspomniane umowy najmu nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT?

Ad. 6

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego: „(…) Fragmenty/części działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości są obecnie przedmiotem dwóch umów najmu, które zostały zawarte na potrzeby posadowienia na działce gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości Banerów (dalej łącznie: „Umowy najmu”). Wspomniane Umowy najmu nie podlegały ani nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.”

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że jak wynika z wyjaśnień udzielonych przez Sprzedającego:

i. Umowy najmu zostały zawarte na potrzeby posadowienia na działce gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości Banerów;

ii. według decyzji Sprzedającego (podjętej arbitralnie), Umowy najmu nie skutkowały ani nie skutkują obowiązkiem zapłaty przez Sprzedającego podatku VAT należnego, gdyż w ocenie Sprzedającego Umowy najmu nie podlegały ani nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT (zdaniem Sprzedającego Umowy najmu miały oraz mają charakter incydentalny, nie były ani nie są realizowane w ramach działalności gospodarczej).

Zainteresowany będący stroną chciałby w tym miejscu wyraźnie podkreślić, że zagadnienie, do którego odwołuje się przedmiotowe pytanie, tj. dlaczego Umowy najmu nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, nie jest przedmiotem Wniosku. Zainteresowany będący stroną chciałby również podkreślić, że Zainteresowany będący stroną nie wnosił ani nie wnosi o to by rozpatrywać wspomnianą kwestię w ramach przedmiotowego Wniosku.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy) nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3\. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy będzie zwolniona od podatku VAT?

4\. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

7\. Czy sposób ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT, który planuje zastosować Sprzedający w przypadku dostawy Nieruchomości jest prawidłowy w świetle art. 29a ust. 1 i ust. 8 Ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stron:

1\. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy) nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3\. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy będzie zwolniona od podatku VAT.

4\. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

7\. Sposób ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT, który planuje zastosować Sprzedający w przypadku dostawy Nieruchomości jest prawidłowy w świetle art. 29a ust. 1 i ust. 8 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że wskazane w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności świadczą o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości i powodują, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną). Wskazuje na to w szczególności udzielenie przez Sprzedającego Pełnomocnictwa do dokonania czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji o szerokim zakresie, tj. do:

1) przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa.

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający udzielił określonemu rady prawnemu Pełnomocnictwa do negocjacji związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży.

W ocenie Stron, istotne znaczenie na gruncie rozpatrywanej sprawy ma również wskazana w opisie zdarzenia przyszłego okoliczność, że Sprzedający udzieli Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

Nie bez znaczenia na gruncie rozpatrywanej sprawy jest również to, że Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP, która to zmiana ma umożliwić realizację na Nieruchomości Inwestycji przez Kupującego.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający będzie miał status podatnika podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT) wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”). W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 13 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK:

· „(…) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika – osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.”

· „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Tożsame stanowisko Dyrektor KIS zajął w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.403.2023.1.KO, w której stwierdził, że:

· „(…) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie Państwu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika – osoby trzecie, Państwa - wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie Państwo, czy Państwa pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal współwłasność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.

· „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż udziałów w opisanej Nieruchomości – działce nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`) – będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.218.2023.1.IG, w której Dyrektor KIS uznał, że:

· „Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Udział w Nieruchomości jest własnością Sprzedającego i będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.”

· „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Udziału w Nieruchomości tj. działce zabudowanej budowlami o numerze ewidencyjnym nr 1, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Ponadto, podobne stanowisko zostało przedstawione w innych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w analogicznych lub podobnych stanach faktycznych, tj. m.in. w:

1) interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.379.2023.1.MSO,

2) interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.378.2023.1.MSO,

3) interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.401.2023.1.MSO,

4) interpretacji indywidualnej z dnia 29 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.247.2023. 1.RMA.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży przedmiotu Transakcji jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wskazano wyżej, w ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, knowhow, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego. Kupujący nie przejmie także żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedającego.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1465, ze zm.).

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2 i pytania nr 3

1\. Wprowadzenie

Na wstępie Strony pragną podkreślić, że celem pytania nr 2 oraz pytania nr 3 nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że:

i) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy) nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, a

ii) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy będzie zwolniona od podatku VAT.

Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki podatku VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w przepisach Prawa Budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty.

Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

2\. Status Nieruchomości jako zabudowanej

Zdaniem Zainteresowanych, działka o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) wchodząca w skład Nieruchomości będzie na planowaną datę Transakcji stanowiła grunt zabudowany, ponieważ będą znajdowały się na niej obiekty budowlane, które zgodnie z Prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki i budowle, a które stanowią własność Sprzedającego (Obiekty budowlane).

W ocenie Stron klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się na Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa Tabela nr 2.

Tabela nr 2


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji | Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/budowla/ urządzenie budowlane) 
| (`(...)`) | Budynek mieszkalny | budynek 
| budynek gospodarczy | budynek 
| budynek gospodarczy (stodoła) | budynek 
| Szklarnie | budynki 
| Plac manewrowy | budowla 
| przyłącza mediów | urządzenie budowlane 
| studnia głębinowa | urządzenie budowlane 
| ogrodzenie działki | urządzenie budowlane 
| sieci gazowe | budowla 
| sieci elektroenergetyczne wraz ze słupami | budowla 
| sieci kanalizacyjne | budowla 
| sieci wodociągowe | budowla 
| sieć telekomunikacyjna | budowla 
| Wiata | budowla 
| Droga | budowla 

Jednocześnie, w ocenie Stron, na status Nieruchomości nie wpływa okoliczność, że na działce wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się (i będą znajdowały się na planowaną datę Transakcji) naniesienia, które w ocenie Stron stanowią obecnie (i będą stanowiły na planowaną datę Transakcji) budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, które są obecnie (i będą na planowaną datę Transakcji) własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC. Jako infrastruktura przesyłowa wchodząca w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, na podstawie art. 49 § 1 KC nie będą one stanowiły części składowej Nieruchomości. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji i nie będą wpływały na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji i będących własnością Sprzedającego (Obiekty budowlane) doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

3\. Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego:

i) Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia (\`(...)\`) 1997 r.;

ii) Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego;

iii) nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług).

Obiekty budowlane (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego), które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości:

i) znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości tj. przed (\`(...)\`) 1997 r.;

ii) rozpoczęcie ich użytkowania na potrzebny własne Sprzedającego nastąpiło w dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. w dniu (\`(...)\`) 1997 r.;

iii) były nieprzerwanie użytkowane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne od dnia nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. od dnia (\`(...)\`) 1997 r.

Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

i) Wiata i Plac manewrowy zostały wybudowane przez Sprzedającego odpowiednio w 2005 r. i 2013 r., czyli już po dacie nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości;

ii) rozpoczęcie użytkowania Wiaty i Placu manewrowego na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło odpowiednio w 2005 r. i 2013 r.

Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych (w tym Wiaty i Placu manewrowego) znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że:

i) w odniesieniu do Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) wchodzących w skład Nieruchomości na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu ich ostatniego możliwego „pierwszego zasiedlenia” związanego z nieprzerwanym użytkowaniem Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) znajdujących się na Nieruchomości przez Sprzedającego od dnia nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. od dnia (\`(...)\`) 1997 r.;

ii) w odniesieniu do Wiaty i Placu manewrowego wchodzących w skład Nieruchomości na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu ich „pierwszego zasiedlenia” związanego z rozpoczęciem użytkowania Wiaty i Placu manewrowego na potrzeby własne Sprzedającego odpowiednio w 2005 r. i 2013 r.

Wobec tego, zdaniem Stron, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Z uwagi na powyższe, bezprzedmiotowe jest analizowanie w tym zakresie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, który w ocenie Zainteresowanych znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji charakteryzuje się tym, że na mocy art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT ma on charakter zwolnienia z opcją opodatkowania.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że spełnione zostaną warunki wymienione w powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT dla wyboru przez Strony opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych na Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie, w jakim będzie ona korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednocześnie, dla uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawca wyjaśnia, że w ocenie Stron, dostawa Wiaty i Placu manewrowego wchodzących w skład Nieruchomości w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT (w tym zakresie por. uwagi poniżej).

W ocenie Stron, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, gdyż działka gruntu wchodząca w skład Nieruchomości stanowi i będzie stanowiła na datę Transakcji teren zabudowany w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT (na działce gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości znajdują się i na datę Transakcji będą znajdowały się Obiekty budowlane).

W związku z brakiem przesłanek do zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a Ustawy o VAT, należy również rozważyć możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego:

i) Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia (\`(...)\`) 1997 r.;

ii) nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług);

iii) Obiekty budowlane (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego), które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości tj. przed (\`(...)\`) 1997 r.;

iv) Wiata i Plac manewrowy zostały wybudowane przez Sprzedającego odpowiednio w 2005 r. i 2013 r., czyli już po dacie nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości;

v) Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Wiaty i Placu manewrowego znajdujących się na Nieruchomości;

vi) Plac manewrowy i Wiata były i są obecnie wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego pozostawało poza podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług), nie wystąpił podatek VAT (podatek od towarów i usług) naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (podatku od towarów i usług) z tytułu nabycia Nieruchomości (w tym Obiektów budowlanych z zastrzeżeniem Wiaty i Placu manewrowego – por. uwagi poniżej), skoro jej dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji (w tym Obiektów budowlanych, z wyłączeniem jednak Wiaty i Placu manewrowego, o czym mowa szerzej poniżej) przez Sprzedającego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS. W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.470.2021.2.JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.”

Wobec tego, do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego, o czym mowa szerzej poniżej) nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, należy stwierdzić, że w przypadku dostawy w ramach Transakcji Wiaty i Placu manewrowego wchodzących w skład Nieruchomości wszystkie przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zostaną spełnione z uwagi na:

i) wykorzystywanie przez Sprzedającego Wiaty i Placu manewrowego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT (tj. wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT) oraz

ii) nieprzysługiwanie Sprzedającemu prawa do odliczenia podatku VAT w stosunku do Wiaty i Placu manewrowego.

Mając na uwadze powyższe, dostawa w ramach Transakcji Wiaty i Placu manewrowego wchodzących w skład Nieruchomości przez Sprzedającego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W tym miejscu Strony wskazują, że w myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy:

i) dostawa (sprzedaż) budynków, budowli i ich części jest opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, również dostawa (sprzedaż) gruntu jest opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT;

ii) dostawa (sprzedaż) budynków, budowli i ich części jest zwolniona od podatku VAT, również dostawa (sprzedaż) gruntu jest zwolniona od podatku VAT.

Przekładając wskazaną powyżej treść art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT na grunt rozpatrywanego zdarzenia przyszłego oraz mając na uwadze przedstawioną przez Strony w uzasadnieniu powyżej klasyfikacją podatkową na gruncie podatku VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji, w ocenie Stron należy stwierdzić, że:

i) z uwagi na to, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Obiekty budowlane (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) również będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT;

ii) z uwagi na to, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego będzie zwolniona od podatku VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy również będzie zwolniona od podatku VAT.

Podsumowując dotychczasowe rozważania, Strony stoją na stanowisku, że:

i) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy) będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT;

ii) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy będzie zwolniona od podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 4

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy) będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Kupującego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska w zakresie dotyczącym pytania nr 1, 2 i 3, do faktury, która zostanie wystawiona z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy) będzie opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturze przez Sprzedającego.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 7

1\. Uwagi wstępne

Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Z kolei w myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jednocześnie, ani przepisy Ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do Ustawy o VAT nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a w części zwolnieniu od podatku VAT.

W praktyce organy podatkowe dopuszczają w tym zakresie różne właściwe rozwiązania, o ile odzwierciedlają one stan faktyczny. Przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lutego 2022 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.762.2021.2.MP) stwierdził, że:

· „Odnośnie zastosowania odpowiedniego klucza alokacji należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy nieruchomości częściowo opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Dopuszczalne są różne właściwe rozwiązania, o ile odzwierciedlają stan faktyczny. Należą do nich np. metoda oparta na kluczu wartościowym (tj. polegająca na zastosowaniu właściwych stawek proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości) czy też rozwiązanie według klucza powierzchniowego (tj. oparte na podzieleniu powierzchni nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części – opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku).

· „Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji. Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji Państwa metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Państwo taką metodę zastosowali.”

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane przez Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 7 grudnia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.860.2021.2.AB), w której zostało wskazane, że:

· „Odnosząc się natomiast do pytania nr 2 Wnioskodawcy należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu a w części zwolnieniu z podatku VAT. Zatem w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwą stawkę lub zwolnienie z podatku, lub też według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane i zwolnione z podatku VAT. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.”

· „Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.”

· „Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji Sprzedającego metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Sprzedający taką metodę zastosował.”

Tożsame stanowisko zostało zaprezentowane przez Dyrektora KIS również m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 czerwca 2018 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.184. 2018.1.SM).

Stanowisko Dyrektora KIS w tym zakresie znajduje potwierdzenie również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 16 lipca 2014 r. (sygn. I SA/Gd 646/14) stwierdził, że: ”Ustawodawca nie narzucił jednej metody obliczenia, co oznacza, że podatnik może przyjąć różne rozwiązania np. według klucza powierzchniowego lub wartościowego. Tak więc, każda metoda – czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa.”

Mając na uwadze wskazane powyżej stanowiska wyrażone przez Dyrektora KIS oraz przywołany wyrok sądu administracyjnego, należy uznać, że zastosowanie każdej z ww. metod, tj. metody opartej na kluczu wartościowym (polegającej na zastosowaniu właściwych stawek podatku VAT proporcjonalnie do ceny sprzedawanych części nieruchomości), czy też rozwiązanie zakładające posłużenie się kluczem powierzchniowym (oparte na podzieleniu powierzchni nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane podatkiem VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku VAT), jest prawidłowe, o ile wybrana metoda odzwierciedla okoliczności faktyczne.

2\. Sposób ustalenia podstawy opodatkowania VAT w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Obiektów budowlanych – zastosowanie metody opartej na kluczu wartościowym

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający planuje zakwalifikować sprzedaż (dostawę) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) jako podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Natomiast sprzedaż (dostawę) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego Sprzedający planuje zakwalifikować jako zwolnioną od podatku VAT.

Mając na uwadze, że ani przepisy Ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do Ustawy o VAT nie precyzują w jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania (w tym zakresie por. uwagi do Punktu 1 powyżej), dla wyliczenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych, Sprzedający planuje przyjąć metodę opartą na kluczu wartościowym, tj.:

a) wyliczyć wartość Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) do ceny wszystkich Obiektów budowlanych – celem opodatkowania podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, oraz

b) wyliczyć wartość Wiaty i Placu manewrowego do ceny wszystkich Obiektów budowlanych – celem zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

W ocenie Stron, ustalenie podstawy opodatkowania VAT w zakresie sprzedaży (dostawy) Obiektów budowlanych metodą opartą na kluczu wartościowym, którą planuje zastosować Sprzedający, jest w tym przypadku najbardziej adekwatnym sposobem ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT. Zdaniem Stron, w przypadku określania podstawy opodatkowania w zakresie budynków / budowli metoda wartościowa jest metodą najbardziej racjonalną i odpowiadającą istocie podatku VAT, który to podatek jest związany z obrotem wyrażonym w wartościach pieniężnych.

W ocenie Stron, Wiata i Plac manewrowy, mają i będą miały na datę Transakcji zdecydowanie mniejszą wartość niż pozostałe Obiekty budowlane, np. Budynek mieszkalny, budynek gospodarczy, budynek gospodarczy (stodoła), czy Szklarnie (informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na Nieruchomości oraz ich własności zostały zawarte w Tabeli nr 1).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Stron sposób ustalenia podstawy opodatkowania VAT w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Obiektów budowlanych oparty o metodę wartościową, który planuje zastosować Sprzedający, jest sposobem najlepiej odzwierciedlającym okoliczności faktyczne i w rezultacie jest sposobem najbardziej właściwym w omawianym przypadku.

Jednocześnie, zdaniem Stron, zastosowanie przez Sprzedającego tzw. metody powierzchniowej, zakładającej podział powierzchni Obiektów budowlanych proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części zwolnione z podatku VAT (Wiata i Plac manewrowy) i opodatkowane podatkiem VAT (pozostałe Obiekty budowlane), wydaje się być w opisywanej sytuacji metodą mniej obiektywną (w mniejszym stopniu odzwierciedlającą okoliczności faktyczne).

3\. Metoda alokacji wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości, którą planuje zastosować Sprzedający w przypadku sprzedaży (dostawy) Nieruchomości – zastosowanie metody opartej na kluczu wartościowym

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, ani przepisy Ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do Ustawy o VAT nie regulują metody alokacji gruntu do posadowionych na tym gruncie budynków lub budowli, których sprzedaż (dostawa) podlega opodatkowaniu, oraz których sprzedaż (dostawa) jest zwolniona od podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, należy obliczyć proporcję (udział) mającą stanowić podstawę takiej alokacji. Sprzedający planuje w tym celu zastosować metodę alokacji opartą na kluczu wartościowym, tj. Sprzedający planuje obliczyć:

1) proporcję wartości Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) do całkowitej wartości Obiektów budowlanych, tj. udział wartości Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) w całkowitej wartości Obiektów budowlanych, oraz

2) proporcję wartości Wiaty i Placu manewrowego do całkowitej wartości Obiektów budowlanych, tj. udział wartości Wiaty i Placu manewrowego w całkowitej wartości Obiektów budowlanych.

Następnie, Sprzedający planuje pomnożyć wyliczone w ten sposób wskaźniki (proporcje/ udziały) przez wartość działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości. Do otrzymanych w ten sposób wartości Sprzedający planuje zastosować odpowiednio:

1) właściwą stawkę podatku VAT – do iloczynu: proporcji wartości Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) do całkowitej wartości Obiektów budowlanych i wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości;

2) zwolnienie od podatku VAT – do iloczynu: proporcji wartości Wiaty i Placu manewrowego do całkowitej wartości Obiektów budowlanych i wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości.

W ocenie Stron, metoda alokacji działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości do posadowionych na tym gruncie Obiektów budowlanych, których sprzedaż (dostawa) podlega opodatkowaniu, oraz których sprzedaż (dostawa) jest zwolniona od podatku VAT oparta na kluczu wartościowym, będzie w omawianym przypadku metodą najbardziej obiektywną (w największym stopniu odzwierciedlającą okoliczności faktyczne).

Stanowisko Stron w tym zakresie znajduje potwierdzenie m.in. w następujących wyrokach sądów administracyjnych:

1) w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2010 r. (sygn. I FSK 369/09), w którym sąd stwierdził, że: „W związku z tym, że ustawodawca nie wprowadził przepisów regulujących sposób postępowania przy ustalaniu wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu podlegającego opodatkowaniu, jeżeli wraz z tym prawem zbywane są budynki i budowle podlegające opodatkowaniu i zwolnione od podatku, pomocniczo należało posłużyć się zasadami wynikającymi art. 29 ust. 5 u.p.t.u., w konsekwencji obliczyć udział jaki stanowi wartość podlegającej opodatkowaniu budowli (żelbetonowy zbiornik podziemny), która z uwagi na postanowienia art. 43 ust. 6 u.p.t.u. nie może zostać uznana za towar używany, w ogólnej wartości wszystkich budynków i budowli. Przez wyliczony w ten sposób wskaźnik należało pomnożyć ogólną wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu i otrzymaną wartość opodatkować według właściwej stawki podatku.”;

2) w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 lipca 2008 r. (sygn. III SA/Gl 1757/07), w którym sąd stwierdził, że: „(…) w sytuacji gruntu (jedna działka gruntu), na którym znajdują się dwa budynki: jeden korzysta ze stawki 22 % a drugi ze zwolnienia od VAT przepisy ustawy o VAT nie regulują. Dlatego też wydaje się całkowicie zasadnym, że należałoby w takim przypadku wartość gruntu podzielić i przyjąć zasadę proporcjonalności do wartości budynków. Stosowna bowiem proporcjonalność udziału wartości danego obiektu w całości wartości budynków i budowli i zależnie od wskaźnika wyliczenie powierzchni gruntu podlegającej opodatkowaniu jest najbardziej obiektywnym rozwiązaniem. Wprawdzie istnieje np. możliwość alokacji w zależności od powierzchni, ale – zdaniem składu orzekającego – zastosowana przez organy proporcjonalność wartości obiektów jest najbardziej racjonalna i odpowiadająca istocie podatku VAT, który związany jest z wartościami pieniężnymi, a nie ilościowymi.”

Reasumując, mając na uwadze opisane powyżej okoliczności zdarzenia przyszłego, wskazane powyżej stanowiska Dyrektora KIS oraz orzecznictwo sądów administracyjnych, należy stwierdzić, że sposób ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT w przypadku sprzedaży (dostawy) Nieruchomości – tj. sposób ustalenia podstawy opodatkowania VAT w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Obiektów budowlanych oraz metoda alokacji wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości do posadowionych na tym gruncie Obiektów budowlanych, których sprzedaż (dostawa) podlega opodatkowaniu, oraz których sprzedaż (dostawa) jest zwolniona od podatku VAT – którą planuje zastosować Sprzedający, jest prawidłowy w świetle art. 29a ust. 1 i ust. 8 Ustawy o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. (\`(...)\`), który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest osobą fizyczną, która posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Zamierzacie Państwo zawrzeć ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`), zabudowanej opisanymi we wniosku Obiektami budowlanymi. Nie jest również wykluczone, że Sprzedający zamiast z Państwem zawrze umowę przedwstępną sprzedaży zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim, a następnie na jej podstawie Sprzedający sprzeda Nieruchomość Państwu. W takim przypadku, Umowę ze Sprzedającym zostanie zawarta na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim albo bardzo do nich zbliżonych.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia (\`(...)\`) 1997 r. Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego. Obiekty budowlane (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego), które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości tj. przed (\`(...)\`) 1997 r. Rozpoczęcie ich użytkowania na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło w dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. w dniu (\`(...)\`) 1997 r. i były nieprzerwanie użytkowane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne od powyżej wskazanej daty.

Wiata i Plac manewrowy zostały wybudowane przez Sprzedającego odpowiednio w 2005 r. i 2013 r., czyli już po dacie nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości. Rozpoczęcie użytkowania Wiaty i Placu manewrowego na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło odpowiednio w 2005 r. i 2013 r. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Wiaty i Placu manewrowego.

Plac manewrowy i Wiata były i są obecnie wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych (w tym Placu manewrowego i Wiaty) znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Na Nieruchomości znajdują się również dwa banery (tablice reklamowe – Banery) i cztery tunele foliowe (Tunele foliowe), które nie będą znajdowały się na niej na dzień planowanej Transakcji.

Fragmenty/części działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości są obecnie przedmiotem dwóch umów najmu, które zostały zawarte na potrzeby posadowienia na działce gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości Banerów. Wspomniane Umowy najmu nie podlegały ani nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie, Nieruchomość na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości nie będzie przedmiotem Umów najmu ani przedmiotem jakichkolwiek innych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość wraz z Obiektami budowlanymi (z zastrzeżeniem Budynku mieszkalnego oraz fragmentów/części działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości zajętych pod Banery na podstawie Umów najmu) była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości, w szczególności w zakresie: występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę oraz składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze udzielona przez Sprzedającego, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Państwa, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

\- przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

\- uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

\- przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

\- uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

\- dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa.

Ponadto, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa określonemu rady prawnemu, który na podstawie wspominanego pełnomocnictwa działając w imieniu i na rzecz Sprzedającego bierze udział w negocjacjach związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży. Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP, która to zmiana ma umożliwić realizację na Nieruchomości Inwestycji przez Kupującego.

Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadził żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie zawierał również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Sprzedający w przeszłości sprzedał jedną ze swoich nieruchomości, którą nabył w drodze darowizny.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości (zabudowana działka nr …) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaż Nieruchomości, tj. działki nr (\`(...)\`) zabudowanej Obiektami budowlanymi, Sprzedający spełni przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 389 Kodeksu cywilnego wskazuje, że umowa przedwstępna to:

§ 1 Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2 Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego podmiotowi trzeciemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością w celach budowlanych/inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2 Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

§ 1 Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2 Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości m.in. w zakresie występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej ) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów, uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości, przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej, uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa.

Ponadto, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, który na podstawie wspominanego pełnomocnictwa działając w imieniu i na rzecz Sprzedającego bierze udział w negocjacjach związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży.

Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP, która to zmiana ma umożliwić realizację na Nieruchomości Inwestycji przez Kupującego.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika – osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając powyższe na uwadze, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości (zabudowanej Obiektami budowlanymi działki nr …) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie braku zwolnienia sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) i opodatkowania podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) i zwolnienia od podatku VAT Wiaty i Placu manewrowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 3), zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia 23 października 1997 r. Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług).

Obiekty budowlane (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego), które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości tj. przed (\`(...)\`) 1997 r. Rozpoczęcie ich użytkowania na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło w dniu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. w dniu (\`(...)\`) 1997 r. i od tej daty były nieprzerwanie użytkowane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne.

Wiata i Plac manewrowy zostały wybudowane przez Sprzedającego odpowiednio w 2005 r. i 2013 r., czyli już po dacie nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości. Rozpoczęcie użytkowania Wiaty i Placu manewrowego na potrzeby własne Sprzedającego nastąpiło odpowiednio w 2005 r. i 2013 r. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Wiaty i Placu manewrowego. Plac manewrowy i Wiata były i są obecnie wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Sprzedający nie poniósł ani nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych (w tym Placu manewrowego i Wiaty) znajdujących się na Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Obiektów budowlanych (w tym Wiaty i Palcu manewrowego) znajdujących się na działce nr (\`(...)\`), będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż w stosunku do wszystkich budynków/budowli, również w stosunku do Wiaty i Placu manewrowego, nastąpiło pierwsze zasiedlenie i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. Obiektów budowlanych upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ze zwolnienia tego również będzie korzystała dostawa urządzeń budowlanych (tj. przyłącza mediów, studni głębinowej i ogrodzenia działki).

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy Obiektów budowlanych, w tym również Wiaty i Placu manewrowego posadowionych na działce nr (\`(...)\`) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr …), z którym związane są ww. Obiekty budowlane, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast odnosząc się do posadowionych na działce (\`(...)\`) budowli w postaci sieci: gazowych, elektroenergetycznych wraz ze słupami, kanalizacyjnych, wodociągowych i telekomunikacyjnej, nie będących własnością Sprzedającego a będących własnością przedsiębiorstw przesyłowych należy stwierdzić co następuje.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Natomiast w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdująca się na działce infrastruktura w postaci sieci gazowych, elektroenergetycznych wraz ze słupami, kanalizacyjnych, wodociągowych i telekomunikacyjnej są przyłączone do przedsiębiorstw o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. Tym samym sieci należące do przedsiębiorstw przesyłowych nie będą przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach zbycia Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego).

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zamierzacie Państwo jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT wraz ze Sprzedającym zrezygnować z tego zwolnienia i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają Państwo opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Jeśli zatem Strony opisanej Transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej Nieruchomości (działki nr (\`(...)\`)) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, w przypadku wyboru dla planowanej Transakcji opcji opodatkowania dostawy zabudowanej działki nr (\`(...)\`), Transakcja będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Również planowana dostawa Wiaty i Placu manewrowego będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ – jak Państwo wskazali – rozpoczęcie użytkowania Wiaty i Placu manewrowego przez Sprzedającego nastąpiło odpowiednio w 2005 i 2013 r. Zatem również w stosunku do Wiaty i Placu manewrowego miało miejsce pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata.

Wprawdzie jak Państwo wskazali, Wiata i Plac manewrowy służyły Sprzedającemu wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT, jednakże z uwagi, że przedmiotem sprzedaży będą budynki i budowle, możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy analizuje się dopiero po przeanalizowaniu spełnienia przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.

Jakkolwiek wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku VAT planowanej dostawy Wiaty i Placu manewrowego, to dokonali Państwo tego w oparciu o odmienną argumentację niż wskazana przez Organ., tj. w oparciu o inną podstawę prawną.

Ponadto jeżeli podejmą Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa całej zabudowanej Nieruchomości (działki nr …) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, w myśl którego sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego oraz proporcjonalnej części gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości przypadającej na Wiatę i Plac manewrowy będzie zwolniona od podatku VAT jest nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie oznaczone nr 4), wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzacie Państwo wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie planują Państwo wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Wraz ze Sprzedającym na moment planowanej Transakcji, będziecie Państwo zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT i zrezygnujecie Państwo ze zwolnienia od podatku VAT oraz dokonacie Państwo wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Jak ustalono, również dostawa Wiaty i Placu manewrowego będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zatem jeżeli podejmą Państwo ze Sprzedającym taką decyzję, będą Państwo mogli również zrezygnować z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, po spełnieniu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Zatem będą Państwo mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości w zakresie podatku VAT zostały sformułowane w pytania oznaczonym we wniosku nr 7 i dotyczą sposobu ustalenia podstawy opodatkowania.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jak wyjaśniono wcześniej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

Ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy nieruchomości częściowo opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Dopuszczalne są różne właściwe rozwiązania, o ile odzwierciedlają stan faktyczny. Należą do nich np. metoda oparta na kluczu wartościowym (tj. polegająca na zastosowaniu właściwych stawek proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości) czy też rozwiązanie według klucza powierzchniowego (tj. oparte na podzieleniu powierzchni nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części – opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku).

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji. Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji Państwa metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Państwo taką metodę zastosowali.

W tym miejscu należy zauważyć, że ocena prawidłowości postępowania w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, bowiem postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się jedynie na interpretacji prawa podatkowego w odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu, a nie o zebrany w sprawie materiał dowodowy. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ma kompetencji do wskazywania odpowiedniego klucza alokacji.

Jak wynika z wniosku Sprzedający planują zakwalifikować sprzedaż (dostawę) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) jako podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Natomiast sprzedaż (dostawę) Nieruchomości w ramach Transakcji w zakresie Wiaty i Placu manewrowego Sprzedający planuje zakwalifikować jako zwolnioną od podatku VAT. Sprzedający planuje przyjąć metodę opartą na kluczu wartościowym, tj.: wyliczyć wartość Obiektów budowlanych (z wyłączeniem Wiaty i Placu manewrowego) do ceny wszystkich Obiektów budowlanych – celem opodatkowania podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT oraz wyliczyć wartość Wiaty i Placu manewrowego do ceny wszystkich Obiektów budowlanych – celem zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

W Państwa ocenie, ustalenie podstawy opodatkowania VAT w zakresie sprzedaży (dostawy) Obiektów budowlanych metodą opartą na kluczu wartościowym, którą planuje zastosować Sprzedający, jest w tym przypadku najbardziej adekwatnym sposobem ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT.

Jak ustalono wszystkie Obiekty budowlane znajdujące się na działce nr (\`(...)\`) będą mogły korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zatem będą Państwo mogli ze Sprzedającym – po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy – zrezygnować z tego zwolnienia. W takim przypadku nie będzie potrzeby zastosowania metody opartej na kluczu wartościowym.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 7, w myśl którego sposób ustalenia podstawy opodatkowania VAT w odniesieniu do sprzedaży (dostawy) Obiektów budowlanych oraz metoda alokacji wartości działki gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości do posadowionych na tym gruncie Obiektów budowlanych, których sprzedaż (dostawa) podlega opodatkowaniu, oraz których sprzedaż (dostawa) jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 – jest nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.