Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.206.2018.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-04
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2018 r. (data wpływu 28 marca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 maja 2018 r. (data wpływu 10 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 maja 2018 r. (data wpływu 10 maja 2018 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2003 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość w postaci niezabudowanej działki o obszarze 7.3151 jako grunty rolne. Zakup powyżej wspomnianego gruntu nastąpił do majątku prywatnego odrębnego. Od czasu zakupu ww. nieruchomości do obecnego czasu służyła jako działka rolna, którą Wnioskodawca uprawiał. Obecnie ze względu na stan zdrowia Wnioskodawca postanowił sprzedać ww. nieruchomość w całości, jednak jej położenie i kształt nie pozwoliły na sprzedaż jej w całości. Dlatego Wnioskodawca podjął decyzję o podziale i sprzedaży ziemi na cele mieszkalne. W związku z tym wystąpił do Burmistrza Miasta i Gminy z wnioskiem o przekształcenie ziemi rolnej na działkę budowlaną i po podziale na mniejsze ich sprzedaż na cele mieszkalne.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem od dnia 6 lipca 2004 r., zarejestrowanym jako podatnik VAT z tytułu działalności gospodarczej.
2.  Wnioskodawca nie prowadził gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.).
3.  Cała działka zostanie podzielona na 7 sztuk po około 700 m2 każda z nich. Będzie uzbrojenie wzdłuż działek a nie do każdej z nich, w wodę i kanalizację. Koszt około 30.000 PLN.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą działek na cele mieszkalne będą one podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność sprzedaży działek nie będzie podlegać podatkowi od towarów i usług albowiem ziemia, którą Wnioskodawca nabył nie była zakupiona w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Dlatego w myśl art. 15 ustawy o VAT (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 555, ze zm.) Wnioskodawca nie jest podatnikiem w tym zakresie, ponieważ dokonuje sprzedaży majątku osobistego, co nie spełnia definicji podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż sporadyczna, incydentalna majątku osobistego nie spełnia przesłanki art. 15 ust. 2 ustawy o p.t.u. Skoro Wnioskodawca nie wykonuje sprzedaży działek w ramach działalności gospodarczej nie jest podatnikiem podatku VAT, bo sprzedaż majątku osobistego nie jest stricte związana z działalnością gospodarczą.

Jednorazowa sprzedaż nie stanowi działalności gospodarczej na podstawie ust. 2 art. 15 ustawy o p.t.u. oraz okazjonalna sprzedaż z uwagi na sytuację życiową. Definicja działalności gospodarczej wynikająca z art. 15 ust. 2 p.t.u. wymaga aby działalność gospodarcza obejmowała wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy przedstawiony stan faktyczny nie spełnia przesłanek definicji działalności gospodarczej w myśl ustawy art. 15 ust. 2 ustawy o p.t.u. Tym samym nie podlega czynnościom opodatkowanym sprzedaż działek przez Wnioskodawcę sprzedanych na cele mieszkalne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy  przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych unormowań wynika, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy – działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.).

W powyższej kwestii wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), orzekając, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie NSA, ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W świetle powyższego w niniejszej sprawie konieczne stało się ustalenie, czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działek podjął/zamierza podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca od dnia 6 lipca 2004 r. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności gospodarczej. W 2003 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość w postaci niezabudowanej działki o obszarze 7.3151 jako grunty rolne. Zakup powyżej wspomnianego gruntu nastąpił do majątku prywatnego odrębnego. Od czasu zakupu ww. nieruchomości do obecnego czasu służyła jako działka rolna, którą Wnioskodawca uprawiał. Wnioskodawca nie prowadził gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Obecnie ze względu na stan zdrowia Wnioskodawca postanowił sprzedać ww. nieruchomość w całości, jednak jej położenie i kształt nie pozwoliły na jej sprzedaż w całości. Dlatego Wnioskodawca podjął decyzję o podziale i sprzedaży ziemi na cele mieszkalne. W związku z tym wystąpił do Burmistrza Miasta i Gminy z wnioskiem o przekształcenie ziemi rolnej na działkę budowlaną i po jej podziale na mniejsze, sprzedać je na cele mieszkalne. Cała działka zostanie podzielona na 7 sztuk po około 700 m2 każda z nich. Wnioskodawca wskazał, że będzie uzbrojenie wzdłuż działek a nie do każdej z nich, w wodę i kanalizację. Koszt około 30.000 PLN.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału nieruchomości nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawca podjął/podejmie ciąg określonych działań zmierzających do ich zbycia, tj.: Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o przekształcenie ziemi rolnej na działkę budowlaną i dokonał jej podziału na mniejsze działki oraz zamierza dokonać uzbrojenia wzdłuż działek w wodę i kanalizację (koszt około 30.000 PLN). Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Wnioskodawcę świadomych działań mających na celu sprzedaż przedmiotowych działek, w sposób profesjonalny i z zyskiem. Wnioskodawca podjął i zamierza podjąć konkretne działania (przekształcenie nieruchomości na działkę budowlaną i jej podział na mniejsze oraz uzbrojenie działek w wodę i kanalizację), których celem będzie podniesienie atrakcyjności nieruchomości. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter. Zdaniem tutejszego organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowych działek wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca występuje w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że sprzedaż działek przez Wnioskodawcę nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości (działek), która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę działek na cele mieszkalne będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.