Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-897/13-2/MPe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-15
Teza: W zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 03.09.2013 r. (data wpływu 09.09.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka jest właścicielem budynku biurowego i wieczystym użytkownikiem działki gruntu, na której budynek ten się znajduje. Budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania został zakupiony przez udziałowca Spółki 22 grudnia 1998 r. za kwotę brutto 886.269,00 zł (726.450,00 zł netto + VAT 159.819,00 zł). Prowadzący wówczas działalność gospodarczą udziałowiec Spółki odliczył podatek VAT od zakupu budynku w całości.

W ramach działalności gospodarczej budynek był wykorzystywany jako lokal biurowy i stopniowo odnawiany. Wydatki na remont budynku wyniosły 296.350,00 zł i od tych wydatków podatek VAT był w całości odliczony. 30 grudnia 2002 roku budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu został wniesiony do Spółki T. Sp. z o.o. aportem. Wartość aportu wyniosła 1.022.800,00 zł.

Do 14 grudnia 2010 roku Spółka użytkowała nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. W okresie od 01.01.2003 r. do 14.12.2010 r. spółka poczyniła w związku z budynkiem inwestycje na kwotę netto 386.889,35 zł., które w dniu 14 grudnia 2002 r. nie były jeszcze rozliczone, a wydatki związane z inwestycją korzystały z odliczeń podatku VAT.

14 grudnia 2010 r. została zawarta umowa dzierżawy budynku na okres 30 lat. Obecnie Spółka ma zamiar rozwiązać umowę dzierżawy. Następnie zakończyć inwestycję i sprzedać budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Nabywcą jest czynny podatnik VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości składającej się z budynku biurowego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu powinna być opodatkowana podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W przedmiotowej sprawie pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wraz z zamierzoną sprzedażą budynku. Umowa dzierżawy została rozwiązana 29 marca 2013 roku ze skutkiem od 01 kwietnia 2013 r. a wartość nieruchomości z dniem 01.04.2013 r. wzrosła o kwotę zakończonej inwestycji tj. 386,889,35 zł., która to kwota stanowi ponad 30% wartości początkowej nieruchomości.

Art 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje natomiast, co należy rozumieć przez pierwsze zasiedlenie. Otóż jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę przepisy ustawy, w przypadku sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tzn. dostawa budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości zabudowanej upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Również w myśl art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, planowane zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wchodzącego w skład nieruchomości będzie opodatkowane VAT na zasadach dostawy budynku biurowego znajdującego się na tym gruncie, tj. do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu również będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawki podatku wskazane w art. 41 ust. 1 i ust. 2 ulegają podwyższeniu, na podstawie art. 19 pkt 5) ustawy z dnia 26 listopada 2010r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. z 2010 nr 238, poz. 1578). W myśl art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić należy w tym miejscu, iż pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy, należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.

Zgodnie natomiast z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Ponadto art. 43 ust. 10 ustawy wskazuje, iż podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem budynku biurowego i wieczystym użytkownikiem działki gruntu, na której budynek ten się znajduje. Budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania został zakupiony przez udziałowca Spółki 22 grudnia 1998 r. i udziałowiec ten od zakupu budynku odliczył podatek VAT w całości. W ramach działalności gospodarczej budynek był wykorzystywany jako lokal biurowy i stopniowo odnawiany a podatek VAT od wydatków na remont budynku był w całości odliczony.

30 grudnia 2002 roku budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu został wniesiony aportem do Wnioskodawcy i do 14 grudnia 2010 roku Wnioskodawca użytkował nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. W okresie od 01.01.2003 r. do 14.12.2010 r. Wnioskodawca poczynił w związku z budynkiem inwestycje, które w dniu 14 grudnia 2002 r. nie były jeszcze rozliczone, a wydatki związane z inwestycją korzystały z odliczeń podatku VAT. 14 grudnia 2010 r. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy budynku na okres 30 lat. Obecnie Wnioskodawca ma zamiar rozwiązać umowę dzierżawy, następnie zakończyć inwestycję i sprzedać budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu na rzecz czynnego podatnika VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania dostawy ww. nieruchomości składającej się z budynku biurowego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że sprzedaż ww. nieruchomości odbywać się będzie w ramach pierwszego zasiedlenia bez uprawnienia do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. We wniosku wskazano, że umowa dzierżawy zawarta w grudniu 2010 roku została rozwiązana w marcu 2013 roku ze skutkiem od 01 kwietnia 2013 r. a wartość nieruchomości z dniem 01.04.2013 r. wzrosła o kwotę zakończonej inwestycji, która to kwota stanowi ponad 30% wartości początkowej nieruchomości. Zatem uznać należy, iż poczynione w 2013 roku nakłady przekraczające 30% wartości początkowej budynku stosownie do ww. art. 2 pkt 14 ustawy spowodowały, iż nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia po dokonaniu ostatnich ulepszeń. W takim przypadku należy rozważyć zastosowanie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W przedmiotowej sytuacji, w odniesieniu do ww. nieruchomości, która poddana została ulepszeniu przekraczającemu 30% wartości początkowej, druga z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy nie jest spełniona. Zatem dostawę wskazanej we wniosku nieruchomości składającej się z budynku biurowego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu należy opodatkować na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy oraz § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia według stawki podstawowej, tj. 23%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.