Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.566.2024.4.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-22
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek zabudowanych budynkami i budowlami oraz obowiązek wystawienia faktury.
Słowa kluczowe: budynek-budynek gospodarczy ; budynek-budynek niemieszkalny; działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11-pkt 3; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

**Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

19 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek zabudowanych budynkami i budowlami oraz obowiązku wystawienia faktury. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 października 2024 r. (wpływ 11 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

### A.A. jest współwłaścicielem w 1/2 części udziału zabudowanej nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek gruntu nr 1 oraz 2, o łącznym obszarze 2,2605 ha, obręb numer (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

### Nieruchomość została nabyta przez męża Wnioskodawczyni - B.A. na podstawie umowy sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r., objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…) sporządzonym przez notariusz (…). Nieruchomość została nabyta od C. z siedzibą w (…). A.A. została natomiast ujawniona w księdze wieczystej jako współwłaściciel Nieruchomości na podstawie protokołu z 17 stycznia 2005 r. sporządzonego przed notariuszem (…) (Rep. (…)), w którym B.A. oświadczył, że 23 września 1992 r. zawarł z żoną A.A. umowę rozszerzającą obowiązującą ich wspólność majątkową małżeńską na wszystkie przedmioty nabyte przez któregokolwiek z małżonków w czasie trwania związku małżeńskiego z jakiegokolwiek tytułu (Rep. A nr (…)).

### Wobec powyższego B.A. oświadczył, że prostuje teść oświadczenia złożonego w umowie sprzedaży z 11 kwietnia 2000 r., Rep. A nr (…) i że nabywa Nieruchomość do majątku wspólnego, a nie osobistego. Pierwotnie Nieruchomość objęta była wspólnością ustawową majątkową małżeńską B.A. i A.A. na podstawie ww. umowy majątkowej małżeńskiej z 23 września 1992 r. Następnie, małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską z 10 sierpnia 2010 r., Rep. (…)/2010, ustanawiającą rozdzielność majątkową. W konsekwencji, aktualnie B.A. i A.A. są współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych, każdy w wysokości 1/2 części.

### Nieruchomość jest zabudowana budynkami i budowlami. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. (…) przez zjazd zlokalizowany na działce nr 1. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie sporządzono aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tym obowiązuje natomiast „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta (…)”, zatwierdzone uchwałą nr (…) Rady (…) z 10 października 2006 r. (ze zm.). Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem (PU).12 - są to tereny o funkcji produkcyjno-usługowej obejmującej: produkcję, magazyny, bazy i składy, parki technologiczne, wystawiennictwo, sprzedaż hurtową i półhurtową oraz detaliczną towarów wielkogabarytowych. Zgodnie z treścią wypisu i wyrysu z rejestru gruntów obie działki wchodzące w skład Nieruchomości oznaczone są symbolem Ba - tereny przemysłowe.

### A.A. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik od towarów i usług, wobec czego nie figuruje w rejestrze VAT. A.A. przewiduje jednak zgłoszenie się do VAT w przypadku, gdy Organ potwierdzi, że planowana transakcji sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

### Natomiast drugi ze współwłaścicieli Nieruchomości - B.A., prowadzi nieprzerwanie od 15 lipca 1996 r. działalność gospodarczą pod firmą D. Przeważający przedmiot działalności gospodarczej B.A. to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. B.A. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej i figuruje w rejestrze VAT.

### W związku z prowadzoną przez B.A. działalnością gospodarczą 31 grudnia 2001 r. A.A. zawarła z nim umowę użyczenia, na podstawie której A.A. udzieliła B.A. z dniem 31 grudnia 2001 r. bezpłatnie i wydała w bezpłatne użytkowanie Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraziła zgodę na rzecz B.A. na prowadzenie działalności gospodarczej na Nieruchomości i wprowadzenie jej do ewidencji środków trwałych w jego firmie, ponoszenie nakładów, dokonywanie napraw, remontów, płacenie podatków od Nieruchomości - budynków, budowli, działek, a nadto do prowadzenia wszelkich spraw dotyczących Nieruchomości i czerpania w całości pożytków z tej Nieruchomości w ramach prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas prowadzenia działalności gospodarczej przez B.A. na Nieruchomości. Zastrzeżono, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej.

### 27 kwietnia 2010 r. A.A. i B.A. zawali aneks nr 1 do ww. umowy użyczenia wskazując, że w ramach Nieruchomości doszło do podziału działki nr 3 na działki nr 1 i 2 i że wszystkie zapisy w umowie użyczenia z 31 grudnia 2001 r. pozostają bez zmian w stosunku do działek powstałych na skutek podziału.

### 31 sierpnia 2010 r. A.A. i B.A. zawarli aneks nr 2 do ww. umowy użyczenia, w którym wskazano, że w związku z ustanowieniem rozdzielności majątkowej między małżonkami umową z 10 sierpnia 2010 r. w dalszym ciągu zapisy umowy użyczenia z 31 grudnia 2001 r. i aneksu nr 1 z 27 kwietnia 2010 r. pozostają w mocy i A.A. wyraża zgodę na rzecz B.A. na bezpłatne użytkowanie Nieruchomości.

### 7 kwietnia 2014 r. A.A. nieprowadząca działalności gospodarczej oraz B.A. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą D. (NIP: …) zawarli umowę użyczenia, w której wskazano, że w związku z podpisaniem 7 kwietnia 2014 r. nowej umowy najmu Nieruchomości ze E. S.A. A.A. użycza bezpłatnie i wydaje w bezpłatne użytkowanie na rzecz B.A. Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraża zgodę na rzecz B.A. na prowadzenie działalności gospodarczej na tej Nieruchomości, będącej w ewidencji środków trwałych jego firmy, ponoszenie i płacenie podatków od budynków i budowli, dokonywanie remontów, ponoszenie kosztów ogrzewania, gazu, elektryczności, telefonu wraz z Internetem, wywozu nieczystości, prowadzenie wszelkich spraw dotyczących Nieruchomości i czerpanie przez B.A. pożytków z działalności gospodarczej prowadzonej na Nieruchomości. Jednocześnie, A.A. wyraziła B.A. zgodę na najem, dzierżawę Nieruchomości innym podmiotom w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas prowadzenia działalności gospodarczej przez B.A. na Nieruchomości.

### Praktycznie przez cały okres od momentu nabycia Nieruchomości do momentu złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość była przedmiotem najmu, mianowicie:

*   21 grudnia 2001 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy B.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą D. a E. S.A.;
*   15 kwietnia 2014 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy B.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą D. a E. S.A.;
*   15 lipca 2014 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy B.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą D. a E. S.A. - obejmująca dodatkowo (poza tym, co zostało już objęte umową najmu z 15 kwietnia 2014 r.) część budynku magazynowo-biurowego o pow. ok. 400 m2 od strony ul. (…) oraz (…) miejsc parkingowych przyległych do ww. budynku;
*   26 marca 2019 r. został zawarty aneks do umowy najmu z 15 kwietnia 2014 r. pomiędzy B.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą D. a F. sp. z o.o. z siedzibą w (…), na podstawie której F. sp. z o.o. oświadczył, że ponosi wszelką odpowiedzialność za skutki swoich działań i zaniechać oraz swojego poprzednika E. S.A. w związku z używaniem Nieruchomości na podstawie umowy najmu za cały okres jej trwania. Aneks miał wejść w życie po przeniesieniu praw i obowiązków z umów najmu Nieruchomości z 15 kwietnia 2014 r. i 15 lipca 2014 r. przez E. S.A. na rzecz F. sp. z o.o.;
*   29 marca 2019 r. pomiędzy E. S.A. a F. sp. z o.o. została zawarta umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z 15 kwietnia 2014 r. i 15 lipca 2014 r. Tym samym, F. sp. z o.o. stał się najemcą Nieruchomości i taki stan rzeczy utrzymuje się do dzisiaj. Nieruchomość jest więc w posiadaniu osoby trzeciej.

### A.A. zawierając z B.A. ww. umowy użyczenia wyraziła zatem zgodę na najem Nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Z tytułu najmu współwłaściciele Nieruchomości pobierali i w dalszym ciągu pobierają czynsz. Kwota czynszu jest każdorazowo powiększana o należny podatek VAT, zaś podstawę płatności czynszu przez najemcę stanowią faktury VAT wystawiane co miesiąc przez B.A. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą D. Dodatkowo, od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu B.A. odprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT).

### Właściwie przez cały czas trwania stosunków najmu Nieruchomość była wykorzystywana przez najemcę na potrzeby (…) zlokalizowanej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z 2004 r. uzyskanego przez E. S.A., a następnie (…) zlokalizowanej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z 2012 r. uzyskanego przez E. S.A. (…) w dalszym ciągu znajduje się na Nieruchomości i wykorzystywana jest na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej na jej terenie przez aktualnego najemcę - F. sp. z o.o.

### A.A. i B.A. udzielili E. S.A. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które upoważniało ww. podmiot do uzyskania pozwoleń na budowę ww. (…).

### Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały wzniesione jeszcze przed nabyciem prawa własności do Nieruchomości przez A.A. i B.A.

### Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej pod firmą D. Mimo, że Nieruchomość (udział w wysokości 1/2 części) stanowi majątek prywatny A.A. i samo nabycie Nieruchomości nie było powiązane z działalnością gospodarczą A.A., a nadto, że Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i co do zasady nie dokonano odpisów amortyzacyjnych to nabycie to miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału (w momencie nabycia kapitału z majątku wspólnego małżonków), zaś nabyte działki nie były przeznaczone do realizacji potrzeb własnych właściciela. Właściwie bowiem od momentu nabycia, od prawie 23 lat, Nieruchomość jest wynajmowana przez współwłaścicieli w ramach prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej i z tego czerpane są korzyści. A.A. nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. A.A. nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT.

### A.A., a także drugi współwłaściciel Nieruchomości - B.A., planują sprzedaż Nieruchomości w całości na rzecz dotychczasowego najemcy F. sp. z o.o., który jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej i figuruje w rejestrze VAT. Aktualnie trwają rozmowy z potencjalnym nabywcą Nieruchomości.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Nabycie Nieruchomości było udokumentowane fakturą VAT z 17 kwietnia 2001 r. wystawioną na rzecz Pana B.A. (drugiego współwłaściciela Nieruchomości), prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą D. (NIP: …), jednak podatek VAT nie został naliczony wobec zastosowanego zwolnienia.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle będące współwłasnością Wnioskodawy:

*   na działce nr 1 znajdują się: budynek magazynowo-biurowy murowany o pow. 708 m2, wiata stalowa o pow. 170 m2, budynek rozdzielni murowany o pow. 18 m2, budynek portierni murowany o pow. 8 m2, a także budowle w postaci: dwóch przyłączy energetycznych zasilających budynki oraz działkę nr 2, przyłącze gazowe do budynków, przyłącze wodociągowe, przyłącze gazowe zasilające budynki, place i drogi utwardzone asfaltem i kostką o pow. ok. 2000 m2, ogrodzenie z płyt betonowych, oświetlenie terenu, zbiornik retencyjny;
*   na działce nr 2 znajdują się: przyłącze wodociągowe wraz ze studnią wodomiarową zasilające zarówno działkę nr 2, jak i 1, zbiornik na nieczystości płynne obsługujący budynki, place utwardzone, ogrodzenie z płyt betonowych, przyłącze gazowe zasilające budynku.

Budynki zostały wybudowane w latach 60-70. XX wieku wraz z przyłączem energetycznym, natomiast budowle zostały wzniesione na obu ww. działkach w okresie od lat 60. ubiegłego wieku do 2002 r.

Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków i budowli. Najemca Nieruchomości F. sp. z o.o., tj. wynajmujący części budynku znajdującego się na działce nr 1 o pow. 400 m2 na cele biurowe, poniósł nakłady na ulepszenie zajmowanej przez siebie części budynku w o pow. 400 m2 oraz budowli w postaci 14 miejsc parkingowych w 2020 r. Wnioskodawca nie dysponuje szczegółowymi danymi jakiej wysokości były to nakłady i czy przekraczały 30% wartości początkowej każdego z budynków i budowli oddzielnie. Najemca przystąpił do użytkowania nakładów jeszcze w 2020 r., a zatem od momentu ich oddania do użytkowania upłynął już okres dwóch lat.

Wobec tego, że Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków i budowli to nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca wybrał podatek liniowy (19%) dla prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi dla swojej działalności gospodarczej księgę przychodów i rozchodów. Wnioskodawca zawarł związek małżeński z Panią A.A. 19 listopada 1969 r. Pomiędzy Wnioskodawcą i Panią A.A. nie nastąpił podział majątku wspólnego. Umowa sprzedaży Nieruchomości została zawarta 11 kwietnia 2001 r. (akt notarialny Rep. (…)).

We Wniosku nastąpiła oczywista omyłka pisarska - sprostowane zostało oświadczenie dotyczące tego do jakiego majątku była nabywana Nieruchomość (do wspólnego majątku Wnioskodawcy i Pani A.A., a nie do osobistego majątku Wnioskodawcy) złożone w umowie sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r., a nie 11 kwietnia 2000 r.

Pożytki z tytułu najmu Nieruchomości pobierał i w dalszym ciągu pobiera Wnioskodawca. Również Wnioskodawca opodatkowuje te pożytki. Natomiast Pani A.A., druga współwłaścicielka Nieruchomości, użycza nieodpłatnie Wnioskodawcy przysługująca jej część Nieruchomości dla potrzeb prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, co zostało opisane we wniosku.

### Pytania

### 1) Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że wobec tego, iż nabycie Nieruchomości (aktualnie obejmującej dwie działki nr 1 i 2) opisanej we wniosku miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału, a nadto, że od przeszło 20 lat Nieruchomość jest przedmiotem najmu i w ramach tego stosunku najmu Wnioskodawca wystawia faktury VAT oraz że Nieruchomość jest ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej, to w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku (planowane zbycie Nieruchomości) Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a w efekcie przeniesienie prawa własności (udziału) Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Wnioskodawcę na rzecz nabywcy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?

### 2) Czy w sytuacji uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca B.A. działać będzie jako podatnik VAT i będzie korzystał ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikająca z normy zawartej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

### 3) Czy w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie dokonana z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług to Wnioskodawca B.A. powinien ten fakt udokumentować fakturą VAT wyłącznie co do części ceny sprzedaży przypadającej na jej udział w Nieruchomości (1/2 części), czy faktura VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości powinna być wystawiona przez Wnioskodawcę B.A. na całość ceny sprzedaży (obrót uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości)?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad 1
----

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym niniejszego wniosku winna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przesądza o tym fakt, że celem nabycia Nieruchomości przez B.A. była lokata kapitału, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych, prywatnych potrzeb.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Co istotne, Wnioskodawca zawarła z drugim współwłaścicielem Nieruchomości, tj. A.A. umowę użyczenia, na podstawie której jest uprawniony do wykorzystywania Nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej D. Przez właściwie cały czas od momentu nabycia Nieruchomości, tj. od 2001 r., Nieruchomość pozostaje przedmiotem najmu - Nieruchomość jest wynajmowana na rzecz osób prawnych prowadzących na jej terenie działalność gospodarczą (…). Umowy najmu były zawierane przez B.A. w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej - w konsekwencji uzyskania od A.A. zgody na takie działanie w umowach użyczenia. B.A. wystawia faktury VAT w ramach swojej działalności gospodarczej z tytułu ww. stosunku najmu (czynsz), a nadto odprowadza podatek dochodowy od przychodów uzyskiwanych z czynszu najmu. Nieruchomość została także ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej. Tym samym ziściła się przesłanka z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT skutkiem czego zbycie nieruchomości przez właścicieli należy potraktować w taki sposób, jakby doszło do zbycia elementów majątku działalności gospodarczej. Sprzedaż Nieruchomości nastąpi bowiem w warunkach wskazujących na handlowy i zarobkowy charakter tej transakcji.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W pierwszej kolejności należy wskazać, że co do zasady sprzedaż nieruchomości może alternatywnie podlegać podatkowi od towarów i usług albo podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Jak jednak wynika z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC opodatkowanie czynności cywilnoprawnej jest wyłączone w przypadku czynności podlegających podatkowi od towarów i usług.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak natomiast stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o VAT, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Bez wątpienia sprzedaż 1/2 części udziału w Nieruchomości przez B.A. winna zostać więc zakwalifikowana jako podlegająca zastosowaniu tych norm prawnych.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak i budowli, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Istotne jest więc rozpoznanie przesłanki podmiotowej z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, którą należy oceniać w odniesieniu do zbywcy oraz jego zamiaru powiązanego z transakcją. Natomiast tożsamość zbywcy nie wpływa na kwestie opodatkowania. Aby zatem dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czynność ta winna być dokonana przez podatnika, o którym traktuje przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W odniesieniu do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi zaś, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT - przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala on zatem na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym, w tym również działalność niezarejestrowaną. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT konieczne jest stwierdzenie, że dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza (jak wskazano wyżej również niezarejestrowaną), tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Przy założeniu więc, że dana osoba sprzedaje nieruchomość jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą niezbędnym jest ustalenie, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o których mowa mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenie działalności gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenie dróg wewnętrznych, zakup kolejnych działek czy podział już istniejącej działki na mniejsze. Forma ta powinna być powtarzalna i stała - a contrario, nie mieć charakteru incydentalnego. Konieczne jest przede wszystkim dokonanie oceny całokształtu stanu faktycznego, w szczególności zdarzeń poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W tym miejscu wskazać należy, że kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości pochodzącej z majątku prywatnego, a w tym wypadku następczo ujętej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej, co do zasady nie budzi wątpliwości Wnioskodawcy. Wnioskodawca bowiem w sposób ciągły, od przeszło 20 lat, wykorzystuje Nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej, tj. uzyskuje przychody z tytułu najmu, zaś Nieruchomość jest stale w posiadaniu podmiotu trzeciego. Z tytułu pobieranego czynszu najmu B.A. wystawia faktury VAT oraz uiszcza należny podatek od przychodu z działalności gospodarczej (PIT). Nieruchomość nie była więc nigdy wykorzystywana na cele prywatne przez B.A., ani przez drugą współwłaścicielkę A.A., która na podstawie umów użyczenia wyraziła zgodę dla Wnioskodawcy na wykorzystanie Nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Budynki, które znajdują się na Nieruchomości zostały wzniesione jeszcze przed nabyciem Nieruchomości przez B.A., zaś budowle, w tym m.in. (…) zostały wzniesione przez najemców Nieruchomości na podstawie udzielonego przez B.A. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Tym samym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ad 2

Na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części. Zasadniczo zatem dostawa terenów zabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT. Budynki wzniesione na Nieruchomości (działka nr 1) pochodzą zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 1975 r., natomiast budowle, w szczególności (…) - została wzniesiona w 2012 r. Od tego wiec czasu budynki i budowle są co do zasady w użytkowaniu.

Jednocześnie, w wykonaniu normy z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zarówno B.A. jak i potencjalny nabywca Nieruchomości, tj. F. sp. z o.o. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości planują zawrzeć oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, a zatem, że rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W tym stanie rzeczy Wnioskodawca stoi na stanowisku, że mimo, iż transakcja zbycia Nieruchomości zwolniona jest od podatku VAT to jej strony mają prawo zrezygnować z tego zwolnienia.

Ad 3

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT podatnicy są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą dostawę towaru.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT faktura winna zawierać imiona i nazwiska lub nazwy podatnika.

W ocenie Wnioskodawcy B.A. w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikiem jest każdy ze współwłaścicieli odrębnie według udziałów. Wobec tego każdy ze współwłaścicieli, tj. B.A. i A.A., będzie obowiązany wystawić oddzielne faktury VAT co do przypadających im udziałów w Nieruchomości stwierdzające sprzedaż Nieruchomości i w zakresie ceny sprzedaży (obrotu) przypadającą na dany udział.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno budynku jak też udziału w prawie własności budynku traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną, bowiem żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Z wniosku wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą związaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a przedmiotowa Nieruchomość jest wynajmowana od ponad 20 lat.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a w efekcie przeniesienie prawa własności (udziału) Nieruchomości za wynagrodzeniem na rzecz nabywcy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Podkreślić należy, że najem stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego.

Zatem najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem odpowiadając na pytanie nr 1 wniosku stwierdzić należy, że będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a w efekcie przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem na rzecz nabywcy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku uznaję za prawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą kwestii zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, wynikającej z normy zawartej w art. 43 ust. 10 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy nieruchomości zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (działki) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynku budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Aby ustalić, czy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, kluczowe jest określenie, czy i kiedy po zakupie lub wybudowaniu doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy w odniesieniu do transakcji sprzedaży budynków może Pan skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Wskazał Pan, że budynki znajdujące się na działkach nr 1 i 2 zostały wybudowane w latach 60-70, natomiast budowle zostały wzniesione na obu ww. działkach w okresie od lat 60 do 2002 r. Ponadto budynki i budowle są wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej. Wskazaną Nieruchomość nabył Pan 17 kwietnia 2001 r. Nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie budynków i budowli. Najemca Nieruchomości, poniósł nakłady na ulepszenie zajmowanej przez siebie części budynku o pow. 400 m2 oraz budowli w postaci 14 miejsc parkingowych w 2020 r. Najemca przystąpił do użytkowania nakładów jeszcze w 2020 r., a zatem od momentu ich oddania do użytkowania upłynął okres dwóch lat. Zatem w analizowanym przypadku w odniesieniu do budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1 i 2 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym w opisanej sytuacji będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy - co do zasady - grunt podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione, również grunt, z którym ww. budynki i budowle są związane korzystał będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. Nieruchomości (budynków i budowli) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Ze złożonego wniosku wynika, że intencją Stron jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku oraz złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli.

W związku z powyższym, jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki wskazane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 wniosku uznaję za prawidłowe.

Kolejna kwestia dotyczy ustalenia, czy w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie dokonana z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług, to powinien Pan ten fakt udokumentować fakturą VAT wyłącznie co do części ceny sprzedaży przypadającej na Pana udział w Nieruchomości, czy faktura VAT powinna być wystawiona przez Pana na całość ceny sprzedaży.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że nabywcą Nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży - jak wyżej wskazano - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Strony transakcji zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy wybiorą opcję opodatkowania.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży udziału w działkach zabudowanych budynkami i budowlami, które stanowią współwłasność Pana i Pana żony, będzie Pan podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie występował Pan w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i tym samym będzie Pan zobowiązana udokumentować dostawę przypadającego na Pana udziału w Nieruchomości wystawiając fakturę, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

W efekcie odpowiadając na Pana pytanie stwierdzić należy, że powinien Pan udokumentować fakturą VAT sprzedaż przypadającego na Pana udziału w Nieruchomości (1/2 części), a nie całej Nieruchomości.

W związku z powyższym Pana stanowisko, że będzie Pan zobowiązany wystawić fakturę jedynie w odniesieniu do części przypadających na Pana udziałów w Nieruchomości uznaję za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

Nadmieniamy ponadto, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy tylko Wnioskodawcy Pana B.A. i nie wywołuje skutków prawnopodatkowych dla Pana żony.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informujemy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

### Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).