Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-614/12-2/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-08-16
Teza: 1. Czy w przypadku sprzedaży całej nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od ½ działki tj. od tej części, która otrzymała w wyniku rozliczeń spadkowych? 2. Czy w przypadku sprzedaży ½ nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy i w jakiej wysokości? Wątpliwość powstała w związku z brakiem wydzielenia geodezyjnego, która z dwóch części jest zakupiona przez Wnioskodawczynię, a którą Wnioskodawczyni otrzymała w rozliczeniu za spadek.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; spadek; udział-sprzedaż udziałów
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 24.05.2012 r. (data wpływu 25.05.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W wyniku postępowania spadkowego dnia 4 kwietnia 1997 r. Wnioskodawczyni nabyła 1/3 spadku po ojcu. W skład spadku wchodzi udział w wysokości 1/6 nieruchomości stanowiącej działkę o pow. 2012 m2 zabudowaną dwoma budynkami mieszkalnymi, budynkiem piekarni, dwoma garażami wraz z wiatami i budynkiem gospodarczym. W jednym z budynków mieszkała Wnioskodawczyni do 28.08.2011 r. W czasie zamieszkiwania Wnioskodawczyni poniosła nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Od otrzymanego spadku Wnioskodawczyni uiściła zgodnie z decyzją i wyliczeniem Urzędu Skarbowego podatek od spadku. Dnia 29 lipca 2009 r. przez Sądem Rej. przeprowadzona została sprawa o całkowity dział spadku. W wyniku ugody zawartej między Wnioskodawczynią a Jej siostrą. Wnioskodawczyni przekazała siostrze na wyłączną własność swój udział wynoszący 1/6 spadku wraz z nakładami poniesionymi na budynek mieszkalny. W zamian za to siostra Wnioskodawczyni tytułem spłaty 1/6 udziału Wnioskodawczyni w spadku przekazała Wnioskodawczyni ½ nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę (pow. Działki 0,2100 ha). Działkę tą Wnioskodawczyni i Jej siostra kupiły 23.10.1978 r. jako współwłasność po ½ dla każdej z nich. Istniała możliwość geodezyjnego wydzielenia własności po ½ dla każdej z nich, ale tego podziału nie dokonały. W chwili obecnej będąc jedynym właścicielem nieruchomości gruntowej, Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać całą działkę, ewentualnie podzielić ją geodezyjnie na pół i sprzedać ½ nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy w przypadku sprzedaży całej nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od ½ działki tj. od tej części, która otrzymała w wyniku rozliczeń spadkowych?
2.  Czy w przypadku sprzedaży ½ nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy i w jakiej wysokości? Wątpliwość powstała w związku z brakiem wydzielenia geodezyjnego, która z dwóch części jest zakupiona przez Wnioskodawczynię, a którą Wnioskodawczyni otrzymała w rozliczeniu za spadek.

Zdaniem Wnioskodawczyni, ½ działki jest własnością Wnioskodawczyni zakupioną 23.10.1978 r. Minęło ustawowe 5 lat aby sprzedaż mogła być zwolniona z podatku dochodowego. Drugą połowę działki Wnioskodawczyni nabyła jako spłatę Jej udziału w spadku otrzymanego 4 kwietnia 1977 r. Od spadku Wnioskodawczyni uiściła należny podatek. Mimo, że dział spadku nastąpił 29 lipca 2009 r. Wnioskodawczyni uważa, że podatek dochodowy od sprzedaży działki nie powinien Jej obowiązywać.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym w wyniku postępowania spadkowego dnia 4 kwietnia 1997 r. Wnioskodawczyni nabyła 1/3 spadku po ojcu. W skład spadku wchodzi udział w wysokości 1/6 nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną dwoma budynkami mieszkalnymi, budynkiem piekarni, dwoma garażami wraz z wiatami i budynkiem gospodarczym. Dnia 29 lipca 2009 r. przeprowadzona została sprawa o całkowity dział spadku po ojcu Wnioskodawczyni. W wyniku ugody zawartej między Wnioskodawczynią a Jej siostrą Wnioskodawczyni przekazała siostrze na wyłączną własność swój udział wynoszący 1/6 spadku wraz z nakładami poniesionymi na budynek mieszkalny. W zamian za to siostra Wnioskodawczyni tytułem spłaty 1/6 udziału przekazała Jej ½ nieruchomości gruntowej. Działkę tą Wnioskodawczyni i Jej siostra kupiły 23.10.1978 r. na współwłasność po ½ dla każdej z nich. Istniała możliwość geodezyjnego wydzielenia własności po ½ dla każdej z nich, ale tego podziału nie dokonały. W chwili obecnej będąc jedynym właścicielem tej działki Wnioskodawczyni chciałaby ją sprzedać, ewentualnie podzielić ją geodezyjnie na pół i sprzedać ½ nieruchomości.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie ma właściwe ustalenie daty, od której należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, zgodnie z wyżej cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Z analizy przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w następujący sposób:

*   w dniu 23.10.1978 r. udział w wysokości 1/2 odpowiadający udziałowi Wnioskodawczyni nabytemu w drodze kupna wraz z siostrą na współwłasność,

*   w dniu 29.07.2009 r. udział wynoszący 1/2 w wyniku zawartej z siostrą ugody.

Z uwagi na to, iż Wnioskodawczyni w przedmiotowym wniosku wskazała, że zamierza sprzedać całą nieruchomość gruntową bądź ½ przedmiotowej nieruchomości, należy rozpatrzeć osobno każdy ten przypadek.

*   Przy zbyciu przez Wnioskodawczynię całej nieruchomości gruntowej zauważyć należy, że ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni nabyła udział w wysokości ½ w drodze kupna tj. od końca 1978 r. minęło pięć lat, to ta część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia działki nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie będzie podlegała w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym nie będzie również podlegać przychód z tytułu odpłatnego zbycia pozostałego, wynoszącego ½ udziału w działce nabytego w 2009 r., w przypadku gdy planowana sprzedaż działki będzie miała miejsce w 2015 r. lub później tj. po upływie pięcioletniego okresu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Jednakże w sytuacji gdy planowana sprzedaż działki będzie miała miejsce przed 2015 r. przychód z tytułu odpłatnego zbycia pozostałego, wynoszącego ½ udziału w działce nabytego w 2009 r., będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zastosować należy wówczas przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.
*   Zbycie przez Wnioskodawczynię ½ nieruchomości gruntowej powoduje, że następuje zbycie udziału zarówno w części nieruchomości nabytej w 1978 r., jak i w 2009 r. Nie można w takim przypadku stosować zasady pierwsze weszło pierwsze wyszło. W konsekwencji nie można również uznać, że podatnik zbywa udział wynoszący ½ części, który nabył w 1978 r., a to z kolei oznacza, że nie można uznać, że zbycie takiego udziału nie skutkuje powstaniem źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z chwilą kiedy podatnik nabył udział w wysokości ½ w drodze kupna i udział w wysokości ½ w drodze zawartej z siostrą umowy, stał się właścicielem całej nieruchomości i zbycie jakiegokolwiek udziału w tej nieruchomości oznacza zbycie udziału w „każdej części” tej nieruchomości i tak też należy liczyć bieg pięcioletniego terminu.

Mając na względzie powyższe przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży ½ udziału w nieruchomości gruntowej w części nabytej w 1978 r. w drodze kupna nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Innymi słowy, od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 1/2 w drodze kupna tj. od końca 1978 r., minęło pięć lat. Zatem w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż tej części nieruchomości nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu. Tym samym nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej części nieruchomości.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym nie będzie również podlegać przychód z tytułu odpłatnego zbycia ½ udziału w nieruchomości gruntowej w części nabytej w 2009 r., w przypadku gdy planowana sprzedaż udziału będzie miała miejsce w 2015 r. lub później tj. po upływie pięcioletniego okresu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Jednakże w sytuacji gdy planowana sprzedaż ½ udziału w nieruchomości gruntowej w części nabytej w 2009 r., będzie miała miejsce przed 2015 r. przychód z tytułu odpłatnego zbycia tego udziału będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zastosowanie znajdą wówczas również przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie natomiast do art. 19 ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Przychód dla celów podatkowych – stosownie do cytowanego art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi więc wartość rynkowa zbywanych udziałów w nieruchomości, określona na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia – pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Art. 22 ust. 6c ww. ustawy stanowi, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz cytowane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, iż:

*   W sytuacji sprzedaży całej nieruchomości gruntowej, przychód ze sprzedaży udziału w wysokości ½ nabytego w drodze kupna w 1978 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, iż sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Przychód z tytułu odpłatnego zbycia pozostałego, wynoszącego ½ udziału w działce nabytego w 2009 r., nie będzie podlegał opodatkowaniu w przypadku gdy planowana sprzedaż działki będzie miała miejsce w 2015 r. lub później tj. po upływie pięcioletniego okresu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Jednakże w sytuacji gdy planowana sprzedaż działki będzie miała miejsce przed 2015 r. przychód z tytułu odpłatnego zbycia pozostałego, wynoszącego ½ udziału w działce nabytego w 2009 r., będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, stosownie do treści art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2009 r.

*   Sprzedaż ½ nieruchomości gruntowej powoduje, że następuje zbycie udziału zarówno w części nieruchomości nabytej w 1978 r., jak i w 2009 r. Mając na względzie powyższe przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży ½ udziału w nieruchomości gruntowej w części nabytej w 1978 r. w drodze kupna nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, iż sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym nie będzie również podlegać przychód z tytułu odpłatnego zbycia ½ udziału w nieruchomości gruntowej w części nabytej w 2009 r., w przypadku gdy planowana sprzedaż udziału będzie miała miejsce w 2015 r. lub później tj. po upływie pięcioletniego okresu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Jednakże w sytuacji gdy planowana sprzedaż ½ udziału w nieruchomości gruntowej w części nabytej w 2009 r., będzie miała miejsce przed 2015 r. przychód z tytułu odpłatnego zbycia tego udziału będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, stosownie do treści art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2009 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.