Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-1093/11/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-10-18
Teza: Czy odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej będzie w całości opodatkowane VAT i jaka będzie stawka podatku, przy założeniu, że sprzedaż nastąpi w 2011r.?
Słowa kluczowe: nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2011 r. (data wpływu 2 sierpnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej dla sprzedaży egzekucyjnej prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2011 r. złożono wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej dla sprzedaży egzekucyjnej prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym. Właścicielem gruntu jest Gmina Miasta. (użytkowanie wieczyste do dnia 24 listopada 2088 r.). Według księgi wieczystej działka gruntowa jest przeznaczona pod zabudowę domem mieszkalnym. Dane z ewidencji gruntów: jednostka ewidencyjna, obręb nr (…), jednostka rejestrowana (…). Dla obszaru nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obowiązuje jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, zgodnie z którym jest to obszar usług publicznych w zieleni.

Budynek został zbudowany pod koniec lat 90-tych ubiegłego wieku. Użytkowany jest jako warsztat samochodowy z myjnią i sklepem znajdującym się na poziomie parteru oraz lokalem biurowym, usługowym i mieszkalnym znajdującym się na piętrze. Składa się z dwóch części: budynku starszego niepodpiwniczonego, bez poddasza oraz w części północnej dwukondygnacyjnego, częściowo podpiwniczonego. Parametry techniczne domu: powierzchnia użytkowa 1.836,5 m2, w tym powierzchnia lokalu mieszkalnego 196,6 m2. Ustaleń tych dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą.

Dłużnik i właściciel nieruchomości złożył w dniu 19 października 2009 r. pisemne oświadczenie do akt sprawy, że nie prowadzi działalności gospodarczej. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało jemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu. Oświadczył również, że nie ponosił nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej i nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych nakładów. Zlikwidował działalność gospodarczą i rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Naczelnik Urzędu Skarbowego poinformował, że dłużnik zlikwidował działalność gospodarczą z dniem 31 grudnia 2007 r.. W deklaracji VAT-7 za grudzień 2007 r. podatnik nie wykazał kwoty podatku należnego objętego spisem z natury, o którym mowa w art. 14 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Spisał Pan do protokołu oświadczenie żony dłużnika, która wskazała, że:

1.  W momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego grunt nie był zabudowany.
2.  Budynki zostały wzniesione przez ojca dłużnika przed 1994 r.
3.  Budowniczemu, tj. ojcu dłużnika, przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do budynku opisanego we wniosku. Prawo takie przysługiwało również dłużnikowi.
4.  W odniesieniu do budynku poniesione zostały nakłady na jego ulepszenie, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej budynku.
5.  Ulepszenie budynku zostało zakończone do grudnia 2005 r., tj. 30 listopada 2005 r.
6.  Po zakończeniu ulepszania budynki były przedmiotem najmu i dzierżawy.

Następnie dłużnik złożył pisemne oświadczenie, że przy zakupie przedmiotowej nieruchomości podatek nie był odliczony.

Pismem z dnia 7 października 2010 r. dłużnik udzielił informacji, że ze względu na zakończenie działalności gospodarczej nie jest w stanie udzielić precyzyjnych informacji, gdyż nie dysponuje dokumentacja księgową za okres dłuższy niż 5 lat od zakończenia ostatniego roku podatkowego. Ze względu na fakt, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, Komornik nie może naliczyć podatku w odniesieniu do sprzedaży opisanej nieruchomości. Dodatkowo wskazał, że:

1.  Dla nieruchomości prowadzona jest jedna księga wieczysta, ale biorąc pod uwagę daty powstania poszczególnych części budynków i ich różne przeznaczenie, można prawdopodobnie przyjąć, że na gruncie znajduje się więcej niż jeden budynek.
2.  O ile pamięta, nie odliczył podatku od towarów i usług przy nabyciu nieruchomości (w tym budynków), prawdopodobnie dlatego, że podatek ten nie był naliczony przy nabyciu.
3.  Nie jest w stanie wskazać, które z nakładów na budynki miały na celu jego ulepszenie, a które konserwację (nie posiada dokumentacji księgowej sprzed 5 lat). W ostatnich 2 latach prowadzenia działalności nie miał środków na inwestycje.
4.  W związku z zakończeniem działalności gospodarczej, według jego wiedzy, rozliczył się z urzędem skarbowym, chociaż w dalszym ciągu nie spłacił zaległości podatkowych.

Ponownie również zaznaczył, że nie przypomina sobie aby dokonywał przy nabyciu budynków, jakichkolwiek odliczeń podatku. Ujęcie w cenie sprzedaży podatku od towarów i usług byłoby nieuzasadnione.

Wskazał Pan, że z operatu szacunkowego wynika, iż budynek składa się z części nowszej i starszej, jednak nie jest rozłączony. Stanowi jedną bryłę. Dłużnik okazał Panu kserokopię aktu notarialnego z dnia 24 listopada 1989 r. – umowę o oddanie gruntu państwowego w użytkowanie wieczyste, celem wybudowania na nim warsztatu rzemieślniczego i innych urządzeń.

W uzupełnieniu dłużnik złożył pisemne oświadczenie, z którego wynika, że:

1.  W dacie zakupu nie był podatnikiem VAT i nie prowadził działalności gospodarczej, z związku z czym cena zakupu nieruchomości nie była powiększona o podatek od towarów i usług;
2.  Nigdy po zakupie nie wynajmował, ani nie wydzierżawiał ani całej nieruchomości, ani poszczególnych budynków. Przedmiotem dzierżawy były poszczególne lokale, a nie, jak omyłkowo podał do protokołu, budynki.

Dodatkowo zaznaczył, że w chwili obecnej nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT, w związku z tym uniemożliwia to dodanie do ceny nieruchomości podatku od towarów i usług, gdyż ten obciąża wyłącznie przedsiębiorców.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie nieruchomości objętej księgą wieczystą, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku, w całości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług i jaka będzie stawka tego podatku, przy założeniu, że sprzedaż nastąpi w 2011 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż licytacyjna opisanej we wniosku nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Podstawą opodatkowania - w myśl art. 29 ust. 1 ustawy – jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku należnego (…).

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, zgodnie z ust. 5 ww. artykułu, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków (budowli) w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 wskazanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z cytowanego przepisu wynika, iż aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Oznacza to, że jeżeli podatnik wybuduje obiekt lub zmodernizuje go ponosząc przy tym nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (po wybudowaniu lub ulepszeniu) zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu przepisów budowlanych i wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych, nie jest to równoznaczne z jego zasiedleniem. W takim przypadku oddanie do użytkowania nie nastąpi bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce, gdy nowowybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub oddany w dzierżawę, czy najem, gdyż nastąpi wówczas wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl ust. 1 pkt 7a powołanego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z treści złożonego wniosku, a w szczególności z informacji przekazanych przez dłużnika wynika, że w dniu 24 listopada 1989 r. ustanowione zostało na Jego rzecz prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu. Prawo to, zgodnie z treścią aktu notarialnego, zostało udzielone w celem wybudowania na tym gruncie warsztatu rzemieślniczego i innych urządzeń. Budynek został zbudowany w latach 90-tych ubiegłego wieku, przez ojca dłużnika. Użytkowany był jako warsztat samochodowy z myjnią i sklepem znajdującym się na poziomie parteru oraz lokalem biurowym, usługowym i mieszkalnym znajdującym się na piętrze. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości (w tym budynków) dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu. Wynikało to z faktu, że podatek nie został naliczony. Dłużnik oświadczył również, że nie ponosił nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej i nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych nakładów.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz treść powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa przedmiotowego budynku będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ nie nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy, co umożliwiałoby zwolnienie tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 tejże ustawy. W związku z powyższym zwolnione od podatku będzie również zbycie prawa użytkowania gruntu, z którym trwale jest on związany.

Podkreślić należy, iż niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny, co oznacza, iż w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.