Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-169/08/JSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-03-06
Teza: Czy cena nabycia sprzedanego mieszkania, zapłacone przy nabyciu prowizje biura nieruchomości, koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz zapłacony przy nabyciu podatek od czynności cywilnoprawnych mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2008r. (data wpływu do tut. Biura 18 grudnia 2008r.) uzupełnionym w dniu 14 stycznia 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 grudnia 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia dochodu z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 06 stycznia 2009r., znak: IBPB II/2/415-169/08/JSz wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienie wpłynęło w dniu 14 stycznia 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 19 stycznia 2007r. wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej za kwotę 83 000,00 zł. W dniu 22 lutego 2008r. ww. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 96 000,00 zł. W mieszkaniu tym wnioskodawczyni nie była zameldowana. Podatek z tytułu sprzedaży mieszkania wnioskodawczyni wyliczyła w następujący sposób:

przychód (kwota sprzedaży) 96 000,00 zł koszty nabycia: 1) kwota zakupu mieszkania 83 000,00 zł 2) prowizja biura nieruchomości 3% + 22 % VAT 3 037,80 zł 3) podatek od czynności cywilnoprawnych 2% 1 660,00 zł 4) taksa notarialna+ 22% VAT 685,64 zł 5) 4 \* wypis aktu notarialnego 117,12 zł suma kosztów nabycia 88 500,56 zł dochód (przychód - koszty nabycia) 7 499,44 zł podatek 19% 1 424,89 zł

Wydatki poniesione na nabycie są udokumentowane: akt notarialny, faktura VAT z biura nieruchomości, koszt jednej strony wypisu 7,32 zł brutto.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wyjaśniła, że 4 wypisy z aktu notarialnego są dla:

*   strony nabywającej,
*   strony zbywającej,
*   spółdzielni Mieszkaniowej, w której zasobach jest mieszkanie,
*   Urzędu Skarbowego.

W akcie notarialnym zapisano tekst, że ”koszty sporządzania aktu w tym podatku od czynności cywilnoprawnych ponosi w całości strona kupująca”.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sposób wyliczenia podatku z tytułu sprzedaży mieszkania jest poprawny?

Wnioskodawczyni twierdzi, że tak.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych po 01 stycznia 2007r. Oznacza to, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r. czyli mają zastosowanie w niniejszej sprawie.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni w dniu 19 stycznia 2007r. nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej za kwotę 83 000,00 zł a w dniu 22 lutego 2008r. sprzedała je za kwotę 96 000,00 zł.

Wnioskodawczyni wskazała, że na nabycie zbywanego mieszkania poniosła udokumentowane koszty prowizji dla biura nieruchomości oraz sporządzenia aktu notarialnego w tym zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 w/w ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Tak więc przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że zarówno cena za jaką wnioskodawczyni nabyła zbywane mieszkanie, jak i koszty prowizji biura nieruchomości oraz sporządzenia aktu notarialnego zakupu tego mieszkania, w tym kwotę zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i o tę kwotę pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawczyni w zakresie przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Należy wyjaśnić, iż, że stosownie do treści art. 14b § 1 ww. Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, wyłącznie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Powyższe oznacza, iż w zakresie właściwości działającego w imieniu Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach nie leży akceptacja kwoty obliczonego podatku, lecz wyłącznie wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.