Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-812/10-8/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-01-31
Teza: Czy przychody i koszty medialne winny być wyłączone z podstawy opodatkowania i kosztów uzyskania przychodów?
Słowa kluczowe: dochód-dochody wolne od podatku; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; media; proporcja; przychód; rozliczanie (rozliczenia); wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 30 września 2010 r. (data wpływu 04 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego w zakresie skutków podatkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, w części dotyczącej rozliczania przychodów i kosztów za media – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 października 2010 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismami z dnia 22 grudnia 2010 r. (data wpływu 27 grudnia 2010 r. ) oraz z dnia 14 stycznia (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny (ostatecznie określony w piśmie z dnia 22 grudnia 2010 r.).

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, zatem zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r., podlega przepisom tej ustawy.

W myśl art. 12 ust. 1 ww. ustawy, przychodami są m.in. otrzymane pieniądze i wartości pieniężne, czym we Wspólnocie Mieszkaniowej są opłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych lub właścicieli garaży posadowionych w niższych częściach budynku.

Wspólnota ponosi koszty na utrzymanie części wspólnych oraz na dostawę mediów do poszczególnych lokali. Uzyskuje dochody z wynajmu tablic reklamowych, czy miejsc postojowych na zewnątrz budynku. Obecnie prowadzi docieplenie budynku, które jest finansowane ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz kredytu bankowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych.

1.  Czy dla ustalenia dochodu zwolnionego w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ma znaczenie źródło pochodzenia tego dochodu czy obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania i zarządzania częścią wspólną?
2.  Czy przychody i koszty medialne winny być wyłączone z podstawy opodatkowania i kosztów uzyskania przychodów?
3.  Czy koszty docieplenia budynku sfinansowanego w części ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, a w części z kredytu bankowego winny być rozliczane w czasie, czy rozliczone jednorazowo na właścicieli poszczególnych lokali?
4.  Czy odsetki od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym lub zdeponowanych na lokatach bankowych oraz odsetki uzyskane za zwłokę w zapłacie należności, podlegają zwolnieniu w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w całości, czy w części odpowiadającej tylko wpłatom dokonanych przez właścicieli lokali mieszkalnych?
5.  Czy dochody uzyskane z wynajmu miejsc postojowych znajdujących się na zewnątrz budynku uzyskane od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych korzystają ze zwolnienia w myśl art. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czy podlegają opodatkowaniu?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 2 (we wniosku oznaczone jako pytanie nr 3).

Wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie pytania nr 1 (we wniosku oznaczone jako nr 1), pytania nr 3 (we wniosku oznaczone jako nr 4) oraz pytania nr 5 (we wniosku oznaczone jako nr 6), został rozpatrzony odrębnymi interpretacjami wydanymi w dniu 31 stycznia 2011 r. nr ILPB3/423-812/10-7/JG, ILPB3/423-812/10-9/JG, ILPB3/423-812/10-10/JG.

Jednocześnie dodaje się, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku od towarów i usług w kwestii obciążenia członków Wspólnoty kosztami mediów (pytanie we wniosku oznaczone jako nr 2), został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 18 stycznia 2011 r. nr ILPP1/443-1083/10-5/AK.

Natomiast wniosek w zakresie zaistniałego stanu faktycznego dotyczącego podatku dochodowego od osób prawnych, odnośnie opodatkowania odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym, odsetek od środków zdeponowanych na lokatach bankowych oraz odsetek od nieterminowych wpłat (pytanie nr 4 – we wniosku oznaczone jako nr 5), został rozstrzygnięty w interpretacji indywidualnej z dnia 18 stycznia 2010 r. nr ILPB3/423-812/10-5/JG.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa mediów członkom wspólnoty powinna być klasyfikowana jako taki sam koszt, jak w przypadku kosztów z art. 14 ustawy o własności lokali i tym samym, brak jest podstaw do wyłączenia ich z kosztów uzyskania przychodów.

W piśmie uzupełniającym z dnia 14 stycznia 2011 r. (data wpływu 19 stycznia 2011 r.) Wnioskodawca odnośnie zadanego pytania nr 2 dodatkowo wskazał, iż Wspólnota Mieszkaniowa podpisała umowy na dostawę wody i ciepła z dostawcami zewnętrznymi. W lokalach mieszkalnych i użytkowych zamontowane są urządzenia pomiarowe (ciepło i wodomierze). Obciążenia za zużyte media dokonuje się na podstawie zużycia wskazanego na liczniku. Powstała różnica pomiędzy sumą zakupionych mediów a sumą zużyć na licznikach stanowi część wspólną i jest rozliczana na poszczególnych właścicieli udziałem procentowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Art. 3 ww. ustawy stanowi, iż grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Natomiast stosownie do art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (…).

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Treść art. 15 ww. ustawy stanowi natomiast, iż na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Mając na uwadze powyższe, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Z powyższej definicji wynika, że zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Takiego charakteru nie mają jednak lokale użytkowe, które nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup. Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można zaliczyć ich do zasobów mieszkaniowych i dochód z tego tytułu, jako uzyskany z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlega opodatkowaniu stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wobec powyższego, w sytuacji, gdy podatnicy uzyskują jednocześnie przychody, z których dochód podlega opodatkowaniu i przychody, z których dochód jest wolny od podatku, zobowiązani są oni do prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów tak, aby możliwe było prawidłowe ustalenie dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym i dochodu wolnego od podatku.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (…).

W związku z tym, że Wnioskodawca prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązany jest, stosując przepisy art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności. Nie może być przy tym sytuacji, że istnieją przychody, których nie można przyporządkować do żadnej kategorii. Jeżeli dane wpływy dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi to stanowią przychód z tego właśnie źródła. Pozostałe wpływy to przychody z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Istotne przy tym jest też określenie prawidłowej wielkości kosztów uzyskania przychodów pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł.

W przypadku, gdy przyporządkowanie poniesionych kosztów do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Art. 15 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów.

Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2a tejże ustawy, zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stosuje się odpowiednio.

Wnioskodawca w przedstawionym stanie faktycznym wskazał, iż Wspólnota Mieszkaniowa dokonuje rozliczeń za dostarczane media do lokali mieszkalnych i użytkowych na podstawie wskazań liczników. Różnica powstała pomiędzy sumą zakupionych mediów a sumą zużyć na licznikach stanowi część wspólną i jest rozliczana na poszczególnych właścicieli udziałem procentowym.

W świetle przywołanych uregulowań, stwierdzić zatem należy, że przyjęta przez Wnioskodawcę metoda rozliczania uwzględniająca procentowy udział w części wspólnej nieruchomości, nie może być uznana za prawidłową.

Reasumując, przychody i koszty za dostarczone media do lokali mieszkalnych wpływają na wielkość dochodu zwolnionego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, natomiast przychody i koszty za dostarczone media do lokali użytkowych wpływają na dochody podlegające opodatkowaniu. W kwestii zaś kosztów uzyskania przychodów dotyczących kosztów związanych z dostawą mediów części wspólnej, których nie można przypisać do konkretnych źródeł przychodów, w celu ustalenia dochodu zwolnionego i stanowiącego podstawę opodatkowania, Wspólnota powinna rozliczać je w sposób określony w powołanym powyżej art. 15 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a zatem w takim stosunku, w jakim przychody z tych źródeł pozostają w ogólnej kwocie przychodów z całokształtu prowadzonej działalności.

Pamiętać jednak należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów. Do takich kosztów uzasadnione jest zastosowanie proporcji, o której mowa w ww. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.