Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP4/443-275/12-8/ALN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-07-25
Teza: Najem przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych będących własnością Gminy dokonywany na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; stawka; umowa-umowa najmu; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2012 r. (data wpływu 16 kwietnia 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 lipca 2012 r. (data wpływu 18 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT usługi najmu lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   ustalenia czy Gmina czy Zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu lokali,

*   zwolnienia z podatku VAT usługi najmu lokali mieszkalnych,

*   opodatkowania usługi najmu lokali użytkowych,

*   prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki dotyczące lokali użytkowych i mieszkalnych oraz prawa do częściowego odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do wydatków mieszanych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 16 lipca 2012 r. (data wpływu 18 lipca 2012 r.) w zakresie doprecyzowania opisu stanu faktycznego oraz przeformułowania pytania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Gmina (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Gmina jest właścicielem nieruchomości w postaci budynków, lokali mieszkalnych i użytkowych, garaży, pomieszczeń gospodarczych i innych, wraz z gruntami, na których budynki (lokale, garaże) te się znajdują.

Gmina zawarła z Zarządem Sp. z o.o. (dalej: Spółka) porozumienie ramowe w sprawie zasad administrowania i zarządzania zasobami mienia komunalnego Gminy.

Zgodnie z porozumieniem Spółka zobowiązała się do wykonywania w imieniu Gminy wszelkich praw i obowiązków dotyczących utrzymania stanu technicznego budynków i lokali. Zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności prawnych, faktycznych i procesowych określonych przepisami prawa, zmierzających do prawidłowego utrzymania zarządzanych nieruchomości.

Wiąże się ono m.in. z:

*   zawieraniem i rozwiązywaniem umów najmu w imieniu Gminy, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez właściciela;

*   dochodzeniem i egzekwowaniem we właściwym trybie należności z tytułu czynszów z umów najmu i dzierżawy;

*   pobieraniem i rozliczaniem świadczeń pieniężnych z dostawcami mediów;

*   występowaniem przed sądem w sprawach o rozwiązywanie umów najmu, nakazu opróżnienia lokalu, zapłatę zaległości, wstąpienie w stosunek najmu i podobnych w oparciu o pełnomocnictwo Gminy.

Spółka zobowiązała się do wykonywania wszelakich czynności administracyjnych, zarządczych, eksploatacyjnych, inkasa należności za media, dozoru technicznego i koordynacji remontów na zasadach określonych w porozumieniu w sposób niezbędny do sprawnego zarządzania mieniem Gminy w imieniu Gminy i na własne ryzyko.

Zgodnie z porozumieniem Spółka wykonuje m. in. następujące czynności faktyczne i prawne:

*   zawiera i rozwiązuje w imieniu Gminy i na jej zlecenie umowy najmu lokali mieszkalnych wchodzących w mieszkaniowy zasób gminy, umowy zamiany, umowy najmu lokali użytkowych, umowy dzierżawy i inne podobne w odniesieniu do pomieszczeń gospodarczych, garaży, budowli, urządzeń technicznych.

*   nalicza czynsze i opłaty za lokale mieszkalne i użytkowe oraz inne obiekty wykorzystywane gospodarczo w prowadzonej działalności przez osoby trzecie oraz wystawia faktury (względnie paragony fiskalne),

*   składa w imieniu Gminy zamówienia na dostawy robót i usług w zakresie oddanych do zarządu i administrowania lokali zgodnie z prawem zamówień publicznych,

*   dokonuje wycen pozostawionych w lokalu przez poprzednich najemców nakładów koniecznych i przekazuje je do zatwierdzenia Gminie,

*   rozlicza kaucje i przedkłada Gminie wyliczenia kwoty zwrotu kaucji dla najemcy,

*   uzgadnia z gminą zakres niezbędnych remontów, również w przypadku szkód spowodowanych zdarzeniami losowymi,

*   udostępnia lokale do wglądu przyszłym najemcom, kierowanym przez Gminę,

*   prowadzi w imieniu Gminy sprawy związane z samowolami budowlanymi ich legalizacją oraz kieruje sprawy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego,

*   przekazuje plan remontów budynków i lokali stanowiących własność Gminy oraz wszelkich jego zmian do zatwierdzenia przez Gminę.

Spółka zobowiązana jest do przekazywania Gminie danych dotyczących czynszów najmu lokali wraz z danymi o lokalizacji lokali, wieku budynków, stanu technicznego lokali wchodzących w zasób komunalny.

Zgodnie z zawartym porozumieniem Spółka zobowiązana jest do pobierania od najemców czynszów i opłat wynikających z obowiązujących przepisów prawa i zawartych umów. Czynsze wpłacane przez najemców oraz wszelkie opłaty dodatkowe (kaucje, odszkodowania), w tym także odsetki od zaległości, zgodnie z porozumieniem stanowią dochody Gminy. Spółka zobowiązała się do przekazywania czynszów na rachunek Gminy. Określono przy tym, iż sprzedającym w wystawianych dokumentach rozliczeniowych (fakturach, paragonach fiskalnych) będzie Spółka.

W ramach przyjętych rozliczeń za świadczone na rzecz Gminy usługi w zakresie administrowania oraz utrzymania nieruchomości Gmina wypłaca Spółce miesięczne wynagrodzenie.

Gmina ponosi, względnie będzie ponosić wydatki bezpośrednio związane z utrzymaniem lokali użytkowych jak i wydatki dotyczące wyłącznie lokali mieszkalnych. Ponadto, Gmina ponosi, względnie będzie ponosić również szereg wydatków na nabycie towarów i usług, jednocześnie związanych z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi np. remont dachu, elewacji czy drzwi wejściowych budynków, w których mieszczą się zarówno lokale użytkowe jak i lokale mieszkalne (dalej: wydatki mieszane). Wydatków tych Gmina nie jest w stanie przyporządkować do wydatków tylko związanych z lokalami użytkowymi lub tylko z lokalami mieszkalnymi.

Gmina pragnie wyjaśnić, iż świadczone usługi najmu lokali należą do zadań własnych Gminy, zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zm.), obejmującym m.in. sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, oraz gminnego budownictwa mieszkaniowego.

Usługi najmu lokali będą świadczone na podstawie umów cywilnoprawnych pomiędzy Gminą a odbiorcą usług. Umowy te, w imieniu Gminy i na jej zlecenie, będzie zawierał i rozwiązywał z najemcami (odbiorcami usług najmu), Zarząd Sp. z o.o. Niemniej jednak to Gmina, a nie spółka będzie stroną tych umów. Umowy te są umowami cywilnoprawnymi w rozumieniu kodeksu cywilnego.

Faktury dokumentujące wydatki dotyczące wyłącznie lokali użytkowych i wyłącznie lokali mieszkalnych oraz faktury dokumentujące wydatki związane jednocześnie z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi np. remont dachu, elewacji itp. będą w przyszłości wystawiane na Gminę. Dotychczas niektóre faktury były wystawiane na Gminę, a niektóre na Zarząd Sp. z o.o. Pytanie Gminy o prawo do odliczenia odnosi się wyłącznie do faktur wystawionych na Gminę.

Usługi najmu lokali mieszkalnych są świadczone w imieniu i na rachunek Gminy. Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku mają charakter mieszkalny. Najmowi lokali mieszkalnych każdorazowo towarzyszy cel mieszkaniowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy świadczenie usług najmu lokali mieszkalnych objęte jest zwolnieniem z VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, świadczenie usług najmu lokali mieszkalnych objęte jest zwolnieniem od podatku.

Art. 41 ust. 1 ustawy stanowi, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 -12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego. W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż usługi wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym stanowią czynność podlegającą opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT, natomiast usługi wynajmowania lub dzierżawienia lokali mieszkalnych objęte są zwolnieniem z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w myśl art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku, gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Zgodnie z przepisem § 13 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Analiza wskazanych powyżej przepisów prowadzi do następujących wniosków:

1.  wyłączenie organów władzy publicznej i urzędów obsługujących te organy z kategorii podatników podatku od towarów i usług oraz zwolnienie od podatku jednostek samorządu terytorialnego ma charakter wyłącznie podmiotowo – przedmiotowy,
2.  w celu skorzystania przez ww. podmioty z wyłączenia lub ze zwolnienia od podatku konieczne jest spełnienie dwóch kumulatywnych warunków:
    *   czynności – co do zasady podlegające opodatkowaniu VAT – muszą być wykonane przez ściśle określone podmioty,
    *   ponadto czynności te muszą być wykonywane w ramach sprawowanego przez te podmioty władztwa publicznego.

W związku z powyższym należy podkreślić, iż tylko spełnienie ww. warunków łącznie daje możliwość legalnego wyłączenia z kategorii podatników podatku od towarów i usług na mocy art. 15 ust. 6 ustawy, lub zwolnienia realizowanych czynności od podatku, w oparciu o § 13 ust. 1 pkt 12 powołanego wyżej rozporządzenia.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Podstawowa stawka podatku – stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust.1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego. Zwolnienie od podatku może mieć charakter przedmiotowy, kiedy odnosi się do dostawy określonego towaru lub usługi oraz podmiotowy, kiedy dotyczy podatnika.

W związku z powyższym, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, iż ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,

*   charakter mieszkalny nieruchomości,

*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zatem, podmiot świadczący usługę wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Gmina jest właścicielem nieruchomości w postaci budynków, lokali mieszkalnych i użytkowych, garaży, pomieszczeń gospodarczych i innych, wraz z gruntami, na których budynki (lokale, garaże) te się znajdują. W imieniu Gminy Spółka zarządzająca mieniem Gminy wynajmuje m.in. lokale mieszkalne.

Usługi najmu lokali mieszkalnych są świadczone w imieniu i na rachunek Gminy. Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku mają charakter mieszkalny. Najmowi lokali mieszkalnych każdorazowo towarzyszy cel mieszkaniowy.

Wobec powyższego, najem przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych będących własnością Gminy dokonywany na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy wskazać, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, w tym dotyczące prawidłowości wystawiania faktur przez Spółkę, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – nie mogą być rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja dotyczy zwolnienia z podatku VAT usługi najmu lokali mieszkalnych (pyt. nr 2 wniosku ORD-IN) w zaistniałym stanie faktycznym. W zakresie zwolnienia z podatku VAT usługi najmu lokali mieszkalnych w zdarzeniu przyszłym oraz w zakresie pytań 1, 3, 4, 5 i 6 zarówno w stanie faktycznym jak i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku zostały wydane odrębne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.