Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.301.2025.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-01
Teza: Obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży prawa użytkowania
wieczystego gruntu ciąży na kupującym.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
sprzedawca
sprzedaż
sprzedaż-sprzedaż działek
umowa-umowa sprzedaży
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-
przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Podmioty
zobowiązane do zapłaty podatku -Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2-art. 4-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu. Uzupełnili go Państwo –
    w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 10 lipca 2025 r. (data wpływu 17 lipca 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w siedzibą w (...) jest użytkownikiem
    wieczystym niezabudowanej działki nr (...) położonej w województwie (...) powiecie (...)
    jednostka ewidencyjna (...) obręb (...) o łącznej powierzchni (...).
    Działka (...) składa się z następujących użytków:
    - tereny przemysłowe (Ba) – powierzchnia (...) ha,
    - lasy – Ls – powierzchnia (...) ha.
    Do opisu użytku – tereny przemysłowe oznaczenie Ba i prawidłowej klasyfikacji
    przedmiotowej działki znajduje zastosowanie rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i
    Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków:
    § 8 pkt 1. Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy: (...)
    3) grunty zabudowane i zurbanizowane;
    (...)
    § 9 pkt 3. Grunty zabudowane i zurbanizowane, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 3, dzielą
    się na: (...)
    2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba.
    Zgodnie z załącznikiem nr 1 tejże ustawy, Lp 14 – Tereny przemysłowe Ba w pozycji „Cechy
    opisujące użytki gruntowe" ustawodawca zawarł następującą treść:
    Do terenów przemysłowych zalicza się grunty:
    1) zajęte pod budynki przemysłowe lub magazynowe oraz związane z tymi budynkami
      budowle i urządzenia, w szczególności: wiaty, kotłownie, zbiorniki, przewody naziemne,
      place składowe, place postojowe i manewrowe, ogrodzenia, śmietniki, składowiska
      odpadów;
    2) położone między budynkami, budowlami i urządzeniami, o których mowa w pkt 1, lub w
      bezpośrednim sąsiedztwie tych budynków i urządzeń i niewykorzystywane do innego
      celu, który uzasadniałby zaliczenie ich do innej grupy użytków gruntowych, w tym
      zajęte pod rabaty i kwietniki;
    3) zajęte pod bazy transportowe i remontowe, stacje transformatorowe, naziemne
      rurociągi, kolektory i wodociągi, hałdy i wysypiska śmieci, ujęcia wody i oczyszczalnie
      ścieków.
    Dla przedmiotowej działki prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (...) księga wieczysta (...).
    W dziale l-Sp tej księgi wieczystej wpisane są uprawnienia wynikające z praw ujawnionych
    w działach III innych ksiąg wieczystych numer: (...).
    Dział IV tej księgi wieczystej jest wolny od wpisów, zaś w dziale III wpisana jest odpłatna
    służebność przesyłu stosownie do postanowień art. 305 ze znaczkiem jeden i następnych
    Kodeksu cywilnego, polegająca na prawie ułożenia na działkach w (...) w obrębie nr (...):
    - nr ewid. (...) (zaznaczonej na mapie (...)) sieci gazu 400 i 200, sieci gazu na estakadzie 400,
      linii napowietrznej energii elektrycznej WN (słup) i linii kablowych energii elektrycznej 9
      x WN oraz 3 x NN,
    - nr ewid. (...) (zaznaczonej na mapie nr (...)) linii kablowych energii elektrycznej WN,

    - nr ewid. (...) (zaznaczonej na mapie nr (...)) linii napowietrznej energii elektrycznej WN,
    - nr ewid. (...) (zaznaczonej na mapie nr (...)) gazu 250 na estakadzie, kanału
      ciepłowniczego i linii napowietrznej energii elektrycznej WN, według przebiegu
      zaznaczonego na wyrysie z mapy zasadniczej 1:500 oraz prawie dojścia przez działki nr
      ewid.: (...) i (...) do zainstalowanych na nich: sieci gazu i linii elektrycznej w celu
      prowadzenia przeglądów, bieżących prac eksploatacyjnych, konserwacji, usuwania
      awarii, napraw, modernizacji oraz kontroli i odczytów układów pomiarowo-
      rozliczeniowych z urzędu po przeniesieniu wpisu z działu III księgi wieczystej (...) – na
      rzecz E Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (...), REGON (...).
    W skład przedmiotowej działki nie wchodzą grunty pokryte śródlądowymi wodami
    stojącymi w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych, nie związanych
    bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami
    płynącymi, ani grunty pokryte wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu
    powstałych w wyniku działalności człowieka.
    Pod powierzchnią przedmiotowej działki numer (...) zlokalizowana jest infrastruktura
    energetyczna będąca własności E Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) w postaci
    linii energetycznych 8 x WN, linii światłowodowej oraz sieci ciepłowniczej preizolowanej 2 x
    168/250.
    Na przedmiotowej działce numer (...) zlokalizowany jest zbiornik przeciwpożarowy nr inw.
    (...), w złym stanie technicznym, nieczynny, nadający się do rozbiórki.
    Prawo wieczystego użytkowania działki zostało nabyte (...) r. przez SM, prowadzącego
    działalność gospodarcza pod nazwą (...) w (...) NIP: (...), Rep. A (...).
    Prawo wieczystego użytkowania zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych(...).
    Transakcja zakupu przedmiotowego prawa wieczystego użytkowania gruntu została
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%, który to został odliczony
    przez SM w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na dzień nabycia prawa, na
    działce (...) znajdował się budynek, który został sklasyfikowany jako inny niemieszkalny.
    Kolejno, (...) r. całe przedsiębiorstwo(...), w tym przedmiotowe prawo wieczystego
    użytkowania działki wraz z drzewostanem, zostało wniesione aportem do spółki A spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością; w zamian SM objął udziały w tejże spółce. Prawo
    wieczystego użytkowania działki zostało ujęte w ewidencji środków trwałych firmy A Sp. z
    ograniczona odpowiedzialnością. W związku ze złym stanem technicznym i brakiem
    wartości użytkowych, budynek na początku (...) roku został wyburzony, a fakt ten został
    zgłoszony w Starostwie. Podatek od nieruchomości płacony był od gruntu, nie było
    podatku od budynków i budowli na tej działce.
    (...) r. Spółka A Sp. z o.o. zawarła z firmą B sp. z o. o. z siedzibą w (...) nr KRS (...) umowę
    przedwstępną sprzedaży nieruchomości, przedmiotem której jest sprzedaż prawa
    wieczystego użytkowania gruntu działki (...). Strony umowy są czynnymi podatnikami
    podatku od towarów i usług.
    Na dzień zawarcia tej umowy na działce nie znajduje się żaden budynek i budowla będąca
    własnością firmy A sp. z o.o.
    W załączonym do ww. umowy wypisie z rejestru gruntów z (...) r. (...), wydanym przez
    Starostę (...), dotyczącym działki nr (...), nie widnieje pozycja zawierająca wypis z kartoteki
    budynków, co by miało miejsce, gdyby na działce znajdowały się budynki.
    Z zaświadczenia wydanego przez Prezydenta (...) (...) r. nr (...) wynika, że ww. działka nie
    jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz
    że nie znajduje się na obszarze rewitalizacji. Ponadto Starosta (...) (...) r. wydał
    zaświadczenie (...), z którego wynika, że działka o numerze (...), położona w obrębie (...),
    stanowi w części klasoużytek Ls, natomiast nie jest objęta uproszczonym planem
    urządzenia lasu ani inwentaryzacją stanu lasu będącymi w zasobach Starosty (...).

    (...) r. reprezentanci A Sp. z o. o. i B Sp. z o. o. podpisali przed Notariuszem (...) Warunkową
    Umowę Sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o nr (...) w formie aktu
    notarialnego Rep. A nr (...).
    Po analizie sytuacji prawnej i materialnej przedmiotowej nieruchomości, strony zgodnie
    oświadczyły, że transakcja podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, co zostało zapisane w akcie.
    W treści umowy cena zakupu nie została rozdzielona osobno dla terenów przemysłowych
    osobno dla lasów, ustalona jest dla całej działki. Przedmiot sprzedaży określony został
    przez strony jako prawo użytkowania wieczystego działki o nr (...) o powierzchni (...) ha z
    uwzględnieniem prawa pierwokupu Gminy (...). Bezwarunkowa umowa sprzedaży
    przedmiotowego prawa przenosząca własność na kupującego zostanie zawarta po
    otrzymaniu decyzji Gminy (...) w zakresie prawa pierwokupu.
    Prezydent Miasta (...) (...) r. w zaświadczeniu nr (...) zaświadcza, że dla działki (...) wydane są
    dwie decyzje:
    - decyzje o warunkach zabudowy z dnia (...) r. dla zamierzenia inwestycyjnego drogi
      dojazdowej do działki (...), (...) na Państwa rzecz;
    - decyzje o warunkach zabudowy z dnia (...) r. dla zamierzenia inwestycyjnego budowy
      elektroenergetycznej linii kablowej 6kV do stacji transformatorowej przewoźnej
      zlokalizowanej na działce nr (...) wraz zabudową tej stacji na terenie działek (...) wydaną
      na rzecz firmy E Sp. z o.o. z siedzibą w (...).
    Treść uzupełnienia wniosku, jako że dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług,
    zostanie przywołana w interpretacji dotyczącej tego podatku.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (przeformułowane w
    uzupełnieniu wniosku)
    Czy przedmiotowa sprzedaż działki nr (...) spowoduje powstanie obowiązku podatkowego
    w podatku od czynności cywilnoprawnych po Państwa stronie?
    Państwa stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Państwa zdaniem, biorąc pod uwagę stanowisko zaprezentowane we wniosku, tj. że
    przedmiotowa transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie
    korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy o podatku od towarów i usług, uważają Państwo, że do danej transakcji
    zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – art. 1
    ust. 1 pkt 1 lit. a). Biorąc jednak pod uwagę art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy
    w podatku od czynności cywilnoprawnych nie powstanie po Państwa stronie, tylko po
    stronie kupującego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na
      kupującym.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planują Państwo zawrzeć umowę sprzedaży
    prawa użytkowania wieczystego gruntu, na mocy której przeniosą Państwo to prawo na
    Kupującego.
    Państwa zdaniem:
    - do transakcji mają zastosowanie przepisy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od
      czynności cywilnoprawnych,
    - transakcja sprzedaży przez Państwa ww. prawa użytkowania wieczystego gruntu nie
      powoduje po Państwa stronie, jako Sprzedających, powstania obowiązku podatkowego
      w podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z takim stanowiskiem należy się zgodzić. Istotnie umowa sprzedaży to czynność, która
    mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych. W przypadku tej czynności – jak wynika z powołanego wyżej art. 4 pkt 1
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – obowiązek podatkowy ciąży na
    kupującym. Zatem Państwo – jako strona Sprzedająca – nie będą zobowiązani z tytułu
    dokonywania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu do uiszczenia podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    W kontekście opisu sprawy oraz powołanych przepisów, wskazać także należy, że w
    zależności od tego, czy opisana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług czy też będzie z niego zwolniona, to odpowiednio – w
    świetle wskazanych uregulowań w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych – będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych lub będzie temu opodatkowaniu podlegać. Żeby rozstrzygać o
    opodatkowaniu umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych w kontekście
    tego przepisu, najpierw trzeba dokonać oceny skutków podatkowych tej umowy w świetle
    przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

    Jednakże w opisanej sytuacji – ze względu na Państwa status jako Sprzedającego – taka
    ocena jest zbędna.
    Niezależnie bowiem od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i
    usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku
    od towarów i usług), Państwo nie będą w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od
    czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to
    Państwo dokonują sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, a obowiązek
    podatkowy – co już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
    Wobec tego, jak słusznie Państwo stwierdzili, z tytułu opisanej we wniosku sprzedaży
    prawa użytkowania wieczystego gruntu nie będą Państwo zobowiązani do uiszczenia
    podatku od czynności cywilnoprawnych – bez względu na to czy obowiązek uiszczenia
    tego podatku wystąpi czy też nie.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
      dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do
      interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
    Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
    Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
    /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa.