Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1-443-1268/09-4/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-02-19
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, które były przedmiotem wynajmu
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 14.10.2009 r.(data wpływu 07.12.2009 r.), uzupełniony pismem z dnia 09.02.2010r. (data wpływu 12.02.2010r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 02.02.2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, które były przedmiotem wynajmu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07.12.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, które były przedmiotem wynajmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej w zakresie handlu. Jednocześnie jest od połowy lat 90-tych właścicielem kilkunastu nieruchomości (niezabudowanych i zabudowanych). W lipcu sprzedał cztery niezabudowane nieruchomości. Obecnie rozważa sprzedaż nieruchomości zabudowanych halami produkcyjnymi (w tym powierzchnie biurowe). W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca dodał, iż od momentu nabycia nieruchomości objętych wnioskiem nie były one wykorzystywane do działalności gospodarczej, zostały nabyte dla celów prywatnych. Ponadto zaznacza, iż były i są one wynajmowane na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Zainteresowany wskazuje, że jest podatnikiem podatku VAT jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, a poza wymienioną we wniosku sprzedażą czterech niezabudowanych nieruchomości w lipcu 2009 r., nie dokonywał wcześniej sprzedaży podobnych nieruchomości w ramach prowadzonej działalności. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, jak i nie ponosił wydatków na ulepszenie tejże nieruchomości. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości miało miejsce 1 lipca 1996 r., a drugiej nieruchomości w dniu 1 czerwca 2005 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedaży opisanej nieruchomości dokonanej po sprzedaży innych nieruchomości należy naliczyć podatek od towarów i usług ?

Zdaniem Wnioskodawcy dokonywał on sprzedaży nieruchomości w sposób okazjonalny i transakcja taka nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powołanych powyżej przepisów oraz na podstawie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zmianami), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Cytowana wyżej definicja wprowadza wymóg samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej - rozumieć przez to należy prowadzenie działalności na własne ryzyko, w warunkach niepewności rynkowej. Ww. przepisy odnoszą się również wprost do „okoliczności, które wskazują na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy” co pozwala na opodatkowanie jednorazowej czynności, jeśli tylko towarzyszące jej okoliczności pozwalają ocenić, czy działalność będzie kontynuowana, a więc czy podmiot ma zamiar wykonywać działalność w sposób częstotliwy.

Podkreślić należy, że nie jest konieczne faktyczne kontynuowanie działalności, wystarczający jest zamiar jej kontynuowania, choćby nawet po dokonaniu jednorazowej czynności podmiot zaprzestał dalszego prowadzenia działalności gospodarczej.

Działalność gospodarcza w rozumieniu cyt. wyżej przepisu polega również na wykorzystywaniu swego majątku, tj. towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku ustawa nie wprowadza wymogu częstotliwości wykorzystywania, lecz ciągłości wykorzystywania składników majątku. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy więc rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej w zakresie handlu. Jednocześnie jest od połowy lat 90-tych właścicielem kilkunastu nieruchomości. Obecnie rozważa sprzedaż nieruchomości zabudowanych halami produkcyjnymi (w tym powierzchnie biurowe). W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca dodał, iż od momentu nabycia nieruchomości objętych wnioskiem nie były one wykorzystywane do działalności gospodarczej, zostały nabyte dla celów prywatnych. Ponadto zaznacza, iż były i są one wynajmowane na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Zainteresowany wskazuje, że jest podatnikiem podatku VAT jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, a poza wymienioną we wniosku sprzedażą czterech niezabudowanych nieruchomości w lipcu 2009 r., nie dokonywał wcześniej sprzedaży podobnych nieruchomości w ramach prowadzonej działalności. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, jak i nie ponosił wydatków na ulepszenie tejże nieruchomości. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości miało miejsce 1 lipca 1996 r., a drugiej nieruchomości w dniu 1 czerwca 2005 r.

Kupno przedmiotowych nieruchomości posiada cechy swego rodzaju inwestycji. Fakt wykorzystywania nabytych nieruchomości do celów wynajmu oznacza, iż Zainteresowany czerpie korzyści z tego tytułu, rozporządza posiadanym majątkiem w celu osiągnięcia zysku. Wypełnia tym samym przesłanki wynikające z brzmienia art. 15 ust. 2 ustawy, gdyż wykonuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo za tym stwierdzeniem przemawia również fakt, iż Zainteresowany dokonał wcześniej dostawy czterech spośród posiadanych nieruchomości, co wskazuje jednoznacznie o zamiarze wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, iż dostawa tychże nieruchomości również będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług. W przedstawionej sytuacji nie można mówić o majątku niewykorzystywanym na cele działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż Wnioskodawca dokonując zbycia ww. nieruchomości będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, a dostawa nieruchomości będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustaliwszy, iż Wnioskodawca z tytułu dostawy przedmiotowych nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, kolejno należy rozstrzygnąć, jaką stawką podatkową będzie opodatkowana niniejsza transakcja.

Co do zasady stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.

Z kolei na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, iż ze zwolnienia nie może korzystać dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz, jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Natomiast jeżeli dostawa odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, lub przed nim lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega zwolnieniu, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

1.  sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, oraz
2.  sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze treść zdarzenia przyszłego zaprezentowaną we wniosku, należy zauważyć, iż Wnioskodawcy z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, jak i nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie. Ponadto w nadesłanym uzupełnieniu podkreślił, iż przedmiotowe nieruchomości były wynajmowane, a ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, nastąpiło odpowiednio w dniu 1 lipca 1996 r. dla jednej z nich, zaś dla drugiej w dniu 1 czerwca 2005 r.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Podstawą opodatkowania jest zatem kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z ceną gruntu.

Powyższe oznacza, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli zatem dostawa dotyczy budynków i budowli, która objęta jest stawką 22%, dostawa gruntu związanego z tym obiektem jako niewyłączona z podstawy opodatkowania tegoż obiektu, również podlega opodatkowaniu według stawki 22%. Jeżeli natomiast dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Konfrontując zatem przestawiony opis zdarzenia przyszłego z powołanymi przepisami prawa podatkowego dotyczącymi zastosowania zwolnienia z podatku VAT, należy stwierdzić, iż na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, ponieważ nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od jego momentu upłynął okres przekraczający 2 lata. Należy jednocześnie podkreślić, iż w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.