Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1270/14-4/MS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-26
Teza: Czy przychodem osiągniętym z najmu przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. 1 a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, będzie wyłącznie suma pieniędzy wręczana wynajmującemu przez najemcę tytułem czynszu za najem, rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, czy także - oprócz powyższego - suma odpowiadająca opłatom ponoszonym przez najemcę (z umowy wynika, iż to on jest zobowiązany do ich ponoszenia), związanym z przedmiotem najmu, w szczególności takim jak: czynsz uiszczany we wspólnocie mieszkaniowej oraz opłaty za energię elektryczną, wodę, ogrzewanie?
Słowa kluczowe: czynsz; lokal; media; najem; opodatkowanie; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2014 r. (data wpływu 14 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 lutego 2015 r. (data nadania 18 lutego 2015 r., data wpływu 23 lutego 2015 r.) na wezwanie z dnia 4 lutego 2015 r. Nr IPPB1/415-1270/14-2/MS1 (data nadania 5 lutego 2015 r., data doręczenia 12 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB1/415-1270/14-2/MS1 z dnia 4 lutego 2015 r. (data nadania 5 lutego 2015 r., data doręczenia 12 lutego 2015 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, przeformułowanie pytania oraz przedstawienie własnego jednoznacznego stanowiska adekwatnego do sformułowanego pytania.

Pismem z dnia 18 lutego 2015 r. (data nadania 18 lutego 2015 r., data wpływu 23 lutego 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wynajmowała w okresie 08.09.2013 r. do 29.03.2014 r. lokal mieszkalny znajdujący się pod adresem: ul. B. oraz przypisane do lokalu miejsce parkingowe w garażu podziemnym, zwane dalej łącznie lokalem § 1 umowy najmu lokalu mieszkalnego w trybie najmu okazjonalnego z dnia 08.09.2013 r. zawartej z P. Z. i rozliczała się z Urzędem Skarbowym według podatku zryczałtowanego tj. 8,5%. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodów z najmu złożyła w Urzędzie Skarbowym . w dniu 17.10.2013r.

Wnioskodawczyni pobierała od najemcy:

1.  opłatę czynszową - miesięczną w wysokości 1500 zł w tym, czynsz na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, według uchwały wyszczególniającej wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, świadczeń indywidualnych oraz funduszy celowych stanowiących kwotę 550,10 zł,
2.  opłaty za energię elektryczną płatne według wskazań liczników.

W umowie najmu jest zapisane, że najemca będzie zobowiązany do zapłaty wynajmującemu czynszu miesięcznego najmu w wysokości 1500 zł a wynajmujący będzie opłacać czynsz na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, według uchwał, tj. 550,10 zł oraz koszty eksploatacji lokalu na rzecz dostawców obejmujące opłaty za energię elektryczną płatne według wskazań liczników.

Strony umowy uzgodniły, że zapłata następować będzie z góry, do dwudziestego dnia każdego miesiąca obowiązywania umowy.

Za 2013 rok Wnioskodawczyni odprowadziła podatek zryczałtowany 8,5% od kwoty 1500 zł tj.128 zł miesięcznie, czyli za IX; X; XI; XlI 1500 zł x 4=6000 zł x 8,5% = 512 zł. Jednocześnie Wnioskodawczyni informuje, iż złożyła PIT-28, w którym rozliczyła podatek od uzyskanego przychodu tj. 4 x 949,90 = 3799,60 x 8,5% = 323zł Według wymienionych wpłat:

*   za okres 08.09 – 07.10.2013 r. - 1500 zł najemca wpłacił 08.09.2013r., wpłata na konto wspólnoty 09.09.2013 r. - 550,10 zł podatek do US odprowadzony 17.10.2013r. - 128 zł,
*   za okres 08.10 – 07.11.2013 r. - 1500 zł najemca wpłacił 22.10.2013 r. i 23.10.2013 r., wpłata na konto wspólnoty 10.10.2013 r. - 550,10 zł podatek do US odprowadzony 19.11.2013 r. - 128 zł,
*   za okres 8.11 – 07.12.2013 r. - 1500 zł najemca wpłacił 20.11.2013 r., wpłata na konto wspólnoty 11.11.2013 r. - 550,10 zł podatek do US odprowadzony 19.12.2013 r. - 128 zł ,
*   za okres 8.12.2013 r. - 07.01.2014 r. - 1500 zł najemca wpłacił 19.12.2013 r., wpłata na konto wspólnoty 05.12.2013 r. - 550,10 zł podatek do US odprowadzony 17.01.2014 r., - 128 zł.

Wnioskodawczyni odprowadziła podatek do Urzędu Skarbowego za pozostały okres trwania umowy.

Pismem z dnia 18 lutego 2015 r. Wnioskodawczyni uzupełniła opis stanu faktycznego o następujące informacje.

W umowie z najemcą określone zostało, że najemca został zobowiązany uiszczać bezpośrednio wynajmującemu czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz najemca został zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania lokalu na rzecz podmiotów świadczących usługi tj. opłaty za energię elektryczną, za wodę, ogrzewanie, opłatę czynszową uiszczaną za pośrednictwem wynajmującego do wspólnoty mieszkaniowej. W umowie najmu został zawarty zapis mówiący w jaki sposób opłaty te powinny być uiszczane. Zapis ten mówi:

1.  Strony zgodnie ustalają wysokość miesięcznego czynszu (Czynsz) za wynajem Lokalu na kwotę 1500 zł (słownie jeden tysiąc pięćset złotych).
2.  Strony zgodnie przyjmują następujący harmonogram płatności:
    1.  Najemca wniesie opłatę czynszową za pierwszy miesiąc najmu (za okres od 8 września 2013 r. do 7 października 2014 r.) w kwocie 1500 zł (słownie jeden tysiąc pięćset złotych) płatną w dniu podpisania Umowy.
    2.  Od dnia 8 października 2013 r. Najemca będzie płacił Wynajmującemu Czynsz miesięcznie, z góry do dwudziestego dnia każdego miesiąca.
3.  Następujące opłaty są wliczone w czynsz za wynajem i wynajmujący jest zobowiązany je ponosić: a. opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością, b. wydatki na nieruchomość wspólną, c. wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, d. fundusz remontowy, e. ubezpieczenie, f. podatki od nieruchomości, g. zaliczka na poczet wykorzystania zimnej wody, h. zaliczka na poczet wykorzystania ciepłej wody, i. zaliczka na poczet centralnego ogrzewania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przychodem osiągniętym z najmu przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. 1 a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, będzie wyłącznie suma pieniędzy wręczana wynajmującemu przez najemcę tytułem czynszu za najem, rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, czy także - oprócz powyższego - suma odpowiadająca opłatom ponoszonym przez najemcę (z umowy wynika, iż to on jest zobowiązany do ich ponoszenia), związanym z przedmiotem najmu, w szczególności takim jak: czynsz uiszczany we wspólnocie mieszkaniowej oraz opłaty za energię elektryczną, wodę, ogrzewanie?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Ze względu, iż najemca była dla Wnioskodawczyni osobą obcą - dokonując opłat samodzielnie Wnioskodawczyni miała pewność, że na jej koncie nie powstanie żadne zadłużenia wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz dostawcy energii. Jednakże z uwagi na różnorodność interpretacji z jakimi Wnioskodawczyni się spotkała za 2013 rok Wnioskodawczyni odprowadziła podatek zryczałtowany 8,5% od kwoty 1500 zł tj. 128 zł miesięcznie. Jednocześnie Wnioskodawczyni informuje, iż złożyła PIT-28, w którym rozliczyła podatek od uzyskanego przychodu tj. 4 x 949,90 zł = 3799,60 zł x 8,5% = 323zł, ponieważ nie ma pewności co do prawidłowości swojego rozliczenia z Urzędem Skarbowym prosi o udzielenie interpretacji co do prawidłowości swoich rozliczeń.

Pismem z dnia 18 lutego 2015 r. Wnioskodawczyni uzupełniła własne stanowisko w sprawie o następujące informacje.

Zdaniem Wnioskodawczyni, za przychód osiągnięty z najmu przez wynajmującego należy uznać wyłącznie kwotę czynszu za najem przedmiotu umowy - rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu do używania. Z umowy wynika, że wszelkie inne opłaty związane z używaniem przedmiotu najmu ponoszone są przez najemcę. Pośredniczenie wynajmującego w uiszczaniu opłat jest czynnością o charakterze czysto technicznym i ma na celu umożliwienie wynajmującemu bieżącej kontroli nad prawidłowością realizacji umowy najmu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) - źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.). Stosownie do art. 9 ust. 1 ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. la, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ww. ustawy). W myśl art. 2 ust. 1 a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu np. czynsz uiszczany we wspólnocie mieszkaniowej oraz opłaty za wodę, prąd jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w umowie najmu określono, że najemca został zobowiązany do zapłaty bezpośrednio wynajmującemu kwotę czynszu za najem (rozumianą jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania). Najemca został zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania lokalu na rzecz podmiotów świadczących usługi tj. opłaty za media i opłaty czynszowe uiszczane do wspólnoty mieszkaniowej, które zobowiązany był wpłacać Wnioskodawczyni. Tak więc najemca co miesiąc uiszczał na rzecz Wnioskodawczyni oprócz czynszu za najem( rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania) również kwoty, w których zawarte zostały opłaty związane z utrzymaniem lokalu, jednakże kwoty te przekazywane były za pośrednictwem wynajmującego (Wnioskodawczyni) na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, usługodawców. W związku z powyższymi okolicznościami, w świetle przedstawionego zdarzenia oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że określona w umowie wysokość czynszu za oddanie lokalu do używania, po wyłączeniu opłat związanych z utrzymaniem lokalu, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu utrzymania lokalu należne wspólnocie mieszkaniowej oraz opłaty za wodę, energię, c.o. do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wynajmującego. W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą, wspólnotą mieszkaniową a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlegać będzie jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię oddanie przedmiotu najmu w używanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.