Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.189.2018.1.JM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-05-22
Teza: wyłączenie z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w xxx na podstawie art. 6 ustawy
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 20 marca 2017 r. (data wpływu 22 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w xxx na podstawie art. 6 ustawy − **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w xxxx na podstawie art. 6 ustawy.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: xxxx
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: zzz

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

(i) Działalność Wnioskodawców i planowana transakcja

xxx („Zbywca”) jest spółką komandytową prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych.

cccc (przy czym toczy się obecnie procedura zmiany firmy spółki na zzzz.) („Nabywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, planującą rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych.

Nabywca i Zbywca nie są podmiotami powiązanymi.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych Zbywcy  składających się na centrum logistyczne położone w xxx  na rzecz Nabywcy („transakcja”).

Równolegle do powyższej transakcji planowana jest również sprzedaż na rzecz podmiotów z grupy kapitałowej, do której należy Nabywca, szeregu innych zespołów składników materialnych i niematerialnych składających się na centra logistyczne położone zarówno na terytorium Polski, jak też na terytorium innych państw Unii Europejskiej, w tym np. Francji i Niemiec. W zależności od uwarunkowań prawno-ekonomicznych każdej z powyższych transakcji, będą one ustrukturyzowane bądź jako zbycie udziałów spółek będących właścicielami poszczególnych nieruchomości, bądź też jako bezpośrednie zbycie składników majątku składających się na centra logistyczne (tak np. w odniesieniu do zespołów składników majątkowych składających się na centra logistyczne położone w Polsce).

Powyższe transakcje stanowić będą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość gospodarczą. Będą też one objęte  w istotnym zakresie  wspólną dokumentacją transakcyjną, w tym w szczególności umową ramową z dnia 14 grudnia 2017 r. definiującą kluczowe parametry wszystkich powyższych transakcji („umowa ramowa”). W wykonaniu powyższej umowy ramowej zawierane będą odpowiednio dalsze umowy przenoszące własność udziałów poszczególnych spółek, nieruchomości lub zespołów składników majątku. Przykładowo – w odniesieniu do centrów logistycznych położonych w Polsce  w wykonaniu umowy ramowej poszczególne spółki należące do grupy kapitałowej Nabywcy  w tym też sam Nabywca  zawierać będą z podmiotami z grupy kapitałowej Zbywcy odrębne akty notarialne przenoszące własność poszczególnych zespołów składników majątku składających się na centra logistyczne.

Tytułem uzupełnienia, niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie zbycia składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne w xxxx, natomiast skutki podatkowe zbycia składników majątku składających się na pozostałe polskie centra logistyczne pomiędzy innymi podmiotami z grup kapitałowych Zbywcy i Nabywcy stanowić będą przedmiot odrębnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnych.

Planowane jest, że transakcja zostanie zawarta (sfinalizowana) w 2018 r. W przypadku, w którym jakimkolwiek podmiotom przysługiwałoby prawo pierwokupu do nieruchomości wchodzącej w skład przedmiotu transakcji, transakcja zostanie zawarta pomiędzy Zbywcą i Nabywcą pod warunkiem braku skorzystania z takiego prawa pierwokupu przed podmioty, którymi mogłoby ono potencjalnie przysługiwać.

Na dzień dokonania transakcji, Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że pytania Wnioskodawców zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą głównie klasyfikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Wnioskodawcy wskażą szczegółowe składniki materialne i niematerialne składające się na przedmiot transakcji oraz inne istotne okoliczności towarzyszące transakcji.

(ii) Przedmiot transakcji  uwagi ogólne

Zbywca jest właścicielem zespołu składników materialnych i niematerialnych opisanych w punkcie (iii.) poniżej („przedmiot transakcji”) przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni przylegających do siebie dwóch budynków magazynowo-biurowych (przy czym komponent biurowy stanowi jedynie nieznaczną część powierzchni budynków; łącznie: „budynki”). Powyższa działalność gospodarcza Zbywcy podlega opodatkowaniu VAT.

Obecnie budynki posiadają jednego najemcę („Najemca”), a przedmiotem najmu jest obecnie całość powierzchni budynków (przy czym warunki umowy najmu z Najemcą są obecnie przedmiotem negocjacji pomiędzy Najemcą a Zbywcą mających na celu zawarcie aneksu do ww. umowy). Z dniem transakcji, Nabywca wstąpi  z mocy prawa na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego  w prawa i obowiązki wynikające z powyższej umowy najmu, kontynuując trwający stosunek najmu.

Nieruchomość jest zarządzana przez vvvv. na podstawie wielostronnej umowy zawartej pomiędzy Zbywcą, vvvv. oraz innymi podmiotami będącymi członkami grupy kapitałowej Zbywcy (property services agreement). vvv zatrudnia wykwalifikowanych pracowników niezbędnych do obsługi nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia i na moment zbycia przedmiotu transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącymi funkcjonowaniem przedmiotu transakcji  czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników qqq na podstawie wskazanej wyżej umowy, której zasadniczym celem jest administrowanie/zarządzanie nieruchomością.

(iii) Szczegółowe określenie składników przedmiotu transakcji

Działalność Zbywcy ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny polegający na czerpaniu zysków z wynajmu powierzchni nieruchomości oraz ze wzrostu jej wartości. W związku z tym, przenoszony na Nabywcę majątek objęty transakcją stanowić będzie praktycznie całość kluczowych aktywów Zbywcy i obejmował będzie w szczególności następujący zespół składników materialnych i niematerialnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę:

1.  składniki majątkowe określane jako „nieruchomość”, tj. w szczególności:
    1.  przysługujące Zbywcy prawo użytkowania wieczystego gruntu tj. nieruchomości składającej się z trzynastu działek ewidencyjnych (dla których prowadzona jest księga wieczysta numer xxx)  tj.:
    
    *   działka oznaczona numerem,
    *   działka oznaczona numerem,
    *   działka oznaczona numerem
    *   działka oznaczona numerem
    *   działka oznaczona numerem
    *   działka oznaczona numerem
    *   działka oznaczona numerem
    *   działka oznaczona numerem
    *   działka oznaczona numerem,
    *   działka oznaczona numerem
    *   działka oznaczona numerem
    *   działka oznaczona numerem,
    *   działka oznaczona numerem,
    
    3.  przysługujące Zbywcy prawo własności budynków magazynowo  biurowych położonych na wskazanych powyżej działkach ewidencyjnych;
    4.  przysługujące Zbywcy prawo własności infrastruktury w postaci budowli niezbędnych do funkcjonowania nieruchomości (m.in. parking, zbiornik na wodę, drogi wewnętrzne);
2.  prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej przez Zbywcę, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego;
3.  prawa i roszczenia z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu ustanowione przez najemcę (np. prawa z gwarancji bankowych/gwarancji spółek macierzystych  o ile będą istniały na dzień dokonania transakcji oraz w zakresie, w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę  względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych gwarantów);
4.  prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy prowadzenia rachunków bankowych Zbywcy  w zakresie w jakim dotyczą rachunku walutowego (EUR) za pośrednictwem którego dokonuje on rozliczeń z najemcą  wraz ze środkami pieniężnymi, jeśli na dzień transakcji będą zgromadzone na powyższym rachunku (do wysokości maksymalnej określonej umownie pomiędzy Zbywcą i Nabywcą). Przeniesienie powyższych praw i obowiązków na Nabywcę nastąpi w zakresie, w jakim nie wystąpią ku temu ograniczenia natury prawnej (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony banku);
5.  prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących nieruchomości (przy czym w zakresie, w jakim prawa te mogą obecnie przysługiwać innym podmiotom powiązanym ze Zbywcą, planowane jest, iż zostaną one przed dniem transakcji przeniesione na Zbywcę)  w zakresie w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów);
6.  określona dokumentacja prawna i techniczna dotycząca nieruchomości oraz know-how i szczegółowa wiedza przedsiębiorstwa związana z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji, w tym np.:
    1.  kluczowa pisemna korespondencja z najemcą,
    2.  okresowe ekspertyzy/protokoły/sprawozdania dotyczące stanu nieruchomości (lub jej części),
    3.  informacje związane z trwającym procesem zawarcia aneksu do umowy najmu,
    4.  know-how związany z procesem budowlanym dotyczącym nieruchomości, w tym informacje zawarte w dokumentacji budowlanej,
    5.  informacje niezbędne do ustalenia kwot podatku VAT naliczonego od poczynionych przez Zbywcę nakładów inwestycyjnych na nieruchomość (podlegających korekcie wieloletniej zgodnie z art. 91 ustawy o VAT),
    6.  inna dostępna dokumentacja, np. historyczne rozliczenia kosztów eksploatacyjnych;
7.  określone wierzytelności dotyczące przedmiotu transakcji, w tym w szczególności:
    1.  wierzytelności w stosunku do najemcy dotyczące płatności czynszu za kwartał, w którymi zostanie zawarta transakcja (zafakturowanych przez Zbywcę i niezapłaconych na dzień dokonania transakcji)  w kwocie netto (o ile takie będą istniały na dzień transakcji);
    2.  wierzytelności w stosunku do najemcy dotyczące płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych (tzw. service charge), niezapłacone na dzień dokonania transakcji  w kwocie netto (o ile takie będą istniały na dzień transakcji);
    3.  wierzytelności wobec ubezpieczyciela dotyczące płatności z tytułu zawartej umowy ubezpieczenia, w zakresie przysługującej Zbywcy ochrony ubezpieczeniowej — o ile takie będą istniały na dzień transakcji w związku z potencjalnymi szkodami dotyczącymi nieruchomości poniesionymi przez Zbywcę, o ile Zbywca nie naprawi zniszczeń/szkód na nieruchomości, do dnia transakcji;
8.  prawa i obowiązki wynikające z umowy serwisowej na usługi utrzymania technicznego nieruchomości  w zakresie w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie jej przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony usługodawcy);
9.  prawa/roszczenia wynikające z umów z architektami i generalnym wykonawcą, w tym z gwarancji należytego wykonania zawartych w umowie z generalnym wykonawcą (przy czym w zakresie, w jakim prawa te mogą obecnie przysługiwać innym podmiotom powiązanym ze Zbywcą, planowane jest, iż zostaną one przed dniem transakcji przeniesione na Zbywcę)  w zakresie, w jakim będą istniały na dzień transakcji i nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów).

Tym samym, zespół składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji obejmie niezbędne umowy (w tym prawa i obowiązki z nich wynikające) do prowadzenia działalności za pomocą przedmiotu transakcji.

Możliwe jest przy tym, że np. prawa i obowiązki z ww. umowy serwisowej nie będą mogły zostać przeniesione na Nabywcę w ramach transakcji np. wskutek stanowiska usługodawcy lub ograniczeń prawnych. W takiej sytuacji, istniejąca umowa zostanie rozwiązana, natomiast Nabywca zawrze nową umowę dotyczącą powyższych usług. W takim przypadku możliwe jest również, iż przez jakiś czas po transakcji (tj. do czasu rozwiązania danej umowy oraz zawarcia nowej umowy przez Nabywcę) Zbywca będzie refakturował te usługi na rzecz Nabywcy w celu zapewnienia niezakłóconego funkcjonowania centrum logistycznego.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy wskazują, iż zgodnie z ogólnymi zasadami Kodeksu cywilnego, Nabywca będzie  co do zasady  odpowiedzialny wobec stron trzecich solidarnie ze Zbywcą za jego zobowiązania związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (chyba że w chwili nabycia nie wiedział o tych zobowiązaniach, mimo zachowania należytej staranności). Jednocześnie, w relacjach wewnętrznych Zbywca i Nabywca ustalą komercyjnie, że ekonomiczną odpowiedzialność za zdarzenia mające miejsce do dnia transakcji ponosił będzie  co do zasady  Zbywca, podczas gdy Nabywca będzie  co do zasady  ponosił ekonomicznie odpowiedzialność za realizację obowiązków związanych z działalnością przedmiotu transakcji w zakresie, w jakim dotyczy to okresu po dniu transakcji (z zastrzeżeniem szczególnych ustaleń opisanych w pozostałych punktach niniejszego wniosku). Podobnie, w odniesieniu do praw wynikających z umów wchodzących w skład przedmiotu transakcji, zgodnie z komercyjnymi ustaleniami pomiędzy stronami Nabywca przejmie takie prawa  co do zasady  w odniesieniu do okresu po dniu transakcji, podczas gdy prawe związane z okresem do dnia transakcji pozostaną  co do zasady  po stronie Zbywcy (z zastrzeżeniem szczególnych ustaleń opisanych w pozostałych punktach niniejszego wniosku, w szczególności dotyczących przeniesienia na Nabywcę wybranych wierzytelności wobec najemcy i ubezpieczyciela  o ile będą istniały na dzień transakcji).

Zbywca wskazuje, że system księgowy używany przez Zbywcę umożliwia przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów. W szczególności, na podstawie prowadzonej ewidencji możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji, w tym w szczególności należności z tytułu najmu. Należy bowiem wskazać, że Zbywca nie prowadzi innej znaczącej działalności poza tą prowadzoną z wykorzystaniem przedmiotu transakcji (a zatem przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów odbywa się niejako naturalnie, gdyż ewidencja jest prowadzona prawie wyłącznie dla tej działalności). Dla nieruchomości sporządzany jest też odrębny business plan.

Jednocześnie, następujące składniki majątku Zbywcy, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotu transakcji, nie wejdą lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego przedmiotu transakcji:

1.  firma Zbywcy;
2.  dokumenty korporacyjne Zbywcy, w tym księga udziałów i księgi protokołów oraz księgi rachunkowe Zbywcy;
3.  środki pieniężne na rachunku walutowymi Zbywcy (EUR) służącym prowadzeniu rozliczeń z najemcą/należności przysługujące Zbywcy na podstawie umowy ramowej rachunków bankowych w odniesieniu do powyższego rachunku bankowego  w wysokości przekraczającej określony poziom maksymalny ustalony pomiędzy Wnioskodawcami;
4.  prawo do używania nazw „xx”, „xxx” i „xx”;
5.  umowa najmu siedziby Zbywcy;
6.  umowy z depozytariuszami, agentami płatności, agentami transferowymi i rejestrowymi, umowy na świadczenie usług księgowych oraz umowy doradztwa podatkowego i prawnego;
7.  prawa i obowiązki/zobowiązania pieniężne z umowy/-ów pożyczek wewnątrzgrupowych udzielonych Zbywcy;
8.  inne zobowiązania pieniężne Zbywcy np. wobec dostawmy usług  o ile będą istniały na dzień transakcji;
9.  umowa o zarządzanie nieruchomością (property services agreement), umowa o usługi administracji finansowej (financial administration service agreement) oraz umowa doradztwa inwestycyjnego (investment advisory agreement)  przedmiotowe umowy są umowami wielostronnymi zawartymi pomiędzy Zbywcą a licznymi innymi podmiotami grupy kapitałowej Zbywcy. Tym samym, ich przeniesienie na Nabywcę nie byłoby w praktyce możliwe. Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowa umowa w zakresie zarządzania nieruchomością zostanie zawarta przez Nabywcę;
10.  umowa ubezpieczeniowa dotycząca nieruchomości  obowiązujące umowy ubezpieczeniowe obejmujące m.in. nieruchomość stanowią porozumienia grupowe, w ramach których ubezpieczonym jest qqqq. Tymi samymi, nie jest możliwe przeniesienie powyższej umowy na rzecz Nabywcy. W zakresie, w jakim powyższa umowa grupowa dotyczy nieruchomości, zostanie ona rozwiązania na dzień transakcji;
11.  prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy prowadzenia rachunków bankowych Zbywcy, w zakresie, w jakim dotyczą rachunków bankowych Zbywcy, które nie są niezbędne do funkcjonowania przedmiotu transakcji, np.
    *   odrębnego walutowego rachunku bankowego, na który wpłynie cena sprzedaży i który służyć będzie Zbywcy do bieżących rozliczeń po dniu transakcji,
    *   rachunku bankowego prowadzonego w polskich złotych, na który  co do zasady  wpływa obecnie kwota VAT od płatności czynszu dokonywanych przez Najemcę oraz kwota płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Celem wyłączenia powyższego rachunku prowadzonego w polskich złotych z przedmiotu transakcji jest wykorzystanie go przez Zbywcę do dalszych rozliczeń podatku VAT  w zakresie, w jakim Zbywca może być jeszcze zobowiązany do zapłaty tego podatku na rzecz urzędu skarbowego po dniu transakcji (np. w związku z rozliczeniem podatku należnego z tytułu usług najmu świadczonych w okresie, w którym będzie dokonana transakcja);
12.  określone w trakcie negocjacji handlowych wierzytelności przysługujące Zbywcy (w zakresie pozostałym niż wierzytelności wskazane powyżej jako wchodzące w skład przedmiotu transakcji, t.j. np. wierzytelności wobec najemcy dotyczące zapłaty czynszu za okresy poprzedzające kwartał dokonania transakcji  o ile takie będą istniały na dzień transakcji);
13.  obowiązki wynikające z umów z architektami i generalnym wykonawcą  o ile jakiekolwiek będą istniały na dzień transakcji;
14.  wierzytelności przysługujące Zbywcy w związku z toczącymi się postępowaniami administracyjnymi, podatkowymi, arbitrażowymi, sądowymi lub egzekucyjnymi, o ile takie będą istniały na dzień transakcji;
15.  należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnymi)  o ile takie będą występowały na dzień transakcji;
16.  zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Zbywcy).

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy pragną wskazać, iż umowy na dostawę mediów (jak też umowy serwisowa w zakresie pozostałym niż objęty przedmiotem transakcji) zawarte są z odpowiednimi dostawcami bezpośrednio przez najemcę. Tym samym  biorąc pod uwagę, iż to nie Zbywca jest stroną powyższych umów  nie jest też praktycznie możliwe objęcie ich zakresem przedmiotu transakcji.

Podsumowując, pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi przedmiot transakcji zachodzić będą w dalszym ciągu  niezależnie od wyłączeń wskazanych we wniosku elementów  funkcjonalne związki, tj. zespół ten będzie w dalszymi ciągu ściśle związany z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. W oparciu o te składniki Zbywca będzie realizował (do momentu transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego. Podobnie, Nabywca  po dniu transakcji  w oparciu o te właśnie składniki, które będą składać się na przedmiot transakcji, będzie kontynuować działalność związaną z najmem komercyjnymi. Tytułem wyjaśnienia, powyższe nie wyklucza, że Nabywca może po dniu transakcji uzupełniać nabywany przedmiot transakcji o nowe elementy  zgodnie ze strategią grupy kapitałowej, do której należy Nabywca.

(iv) Inne okoliczności z wiązane z planowaną transakcją

Przeniesienie zespołów składników materialnych i niematerialnych Nabywcy służących do prowadzenia działalności w zakresie najmu komercyjnego nastąpi w zamian za cenę („cena”). Zasadniczo, cena zostanie określona w oparciu o ustaloną umownie „wartość bazową” zbywanej nieruchomości, która następnie może być korygowana in plus/in minus o określone składniki określone umownie między Wnioskodawcami (m.in. o wartości wybranych składników majątku obrotowego Zbywcy czy też inne elementy wynikające z komercyjnych ustaleń między Wnioskodawcami).

W odniesieniu do czynszu, Zbywca posiadać będzie prawo do wystawienia na najemcę faktury i do pobierania wynikających z nich należności za cały kwartał, w którym dojdzie do zawarcia transakcji (dalej jako: „kwartał zamknięcia”), tj. także za część kwartału zamknięcia przypadającą po dniu zawarcia transakcji. Powyższe uprawnienie Zbywcy znajdzie odpowiednie odzwierciedlenie w formule kalkulacji Ceny (tj. jeśli dzień zawarcia transakcji przypadnie w trakcie kwartału zamknięcia, cena zostanie odpowiednio skorygowana in minus).

Jak wskazano wyżej, w zakresie, w jakim powyższe wierzytelności wobec najemcy za kwartał zamknięcia pozostawać będą niezapłacone na dzień zawarcia transakcji, Zbywca przeniesie je na Nabywcę w ramach zespołu składników majątkowych składających się na przedmiot transakcji. Powyższe znajdzie również odpowiednie odzwierciedlenie w formule kalkulacji ceny.

Zgodnie z dodatkowym ustaleniem komercyjnym między Wnioskodawcami, w sytuacji, gdy Nabywcy nie udałoby się zaspokoić z zabezpieczeń najmu, w tym wyegzekwować od najemcy środków pieniężnych wynikających z przeniesionych na niego wierzytelności w określonym umownie terminie liczonymi od dnia transakcji, Zbywca będzie zobowiązany do nabycia (odkupienia) określonej umownie części tych wierzytelności za ich wartość nominalną.

Za okres od początku kwartału następującego po kwartale zamknięcia, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do pobierania od najemcy opłat czynszowych.

Dodatkowe, ustalenia umowne między stronami będą też szczegółowo regulować kwestię podziału kosztów utrzymania nieruchomości wynikających z faktur otrzymanych  odpowiednio  do dnia transakcji i po dniu transakcji (przy czym odrębny mechanizm znajdował będzie zastosowanie do kosztów, których ekonomiczny ciężar przenoszony jest efektywnie na najemcę w drodze opłat eksploatacyjnych, a odrębny do pozostałych kosztów).

Pomiędzy Wnioskodawcami mogą nastąpić także dodatkowe rozliczenia związane z przedmiotem transakcji (inne niż omówione powyżej). W zależności od dalszych negocjacji pomiędzy Zbywcą oraz Nabywcą może okazać się, iż zasady rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami ulegną też zmianie w stosunku do tych opisanych powyżej (lub w ogóle takie rozliczenie nie wystąpią).

(v) Dalsza działalność Wnioskodawców po transakcji

Po nabyciu centrum logistycznego, Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji działalność gospodarczą analogiczną do działalności Zbywcy  tj.  polegającą głównie na wynajmie powierzchni komercyjnej. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W odniesieniu do Zbywcy, planowane jest, iż po dniu transakcji będzie on podlegał likwidacji/rozwiązaniu. W szczególności, nie jest planowane podjęcie przez Zbywcę jakiejkolwiek dalszej działalności w zakresie eksploatacji parków logistycznych.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy)?

Stanowisko Wnioskodawców:

Transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania Ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (grupy zainteresowanych)

Wprowadzenie

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiot transakcji obejmuje w szczególności nieruchomość, która stanowi kluczowy element transakcji.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”) – Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. W przypadku odmiennej kwalifikacji przedmiotu transakcji (tj. przyjęcia, że nie stanowi on przedsiębiorstwa/ZCP), taka transakcja jest co do zasady opodatkowana VAT, o ile zastosowania nie znajdzie jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W związku z powyższym, w celu udzielenia odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zmierzające do ustalenia prawidłowego opodatkowania transakcji (której istotnym elementem jest nieruchomość) VAT / PCC, niezbędne jest m.in.:

w pierwszej kolejności: analiza, czy transakcja będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT – tj. czy stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (gdyż jest to czynnik, który determinuję dalszą analizę; pytanie nr 1).

W konsekwencji, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz ZCP – ma kluczowa znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż (i.) jej dokonanie jest niezbędne do ustalenia, czy transakcja będzie opodatkowana VAT czy PCC, a (ii.) związane z tym obciążenie podatkowe (w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu) będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności transakcji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej, a organ wydający interpretację jest uprawniony do (i.) dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do (ii.) dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej transakcji (tj. oceny, czy transakcja będzie obejmować zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych (tj. Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych; odpowiednio: „NSA” oraz „WSA”).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1:

Klasyfikacja przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwo

W przywołanym wyżej art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprawdzie posłużono się pojęciem „przedsiębiorstwa”, jednak sama ustawa nie zawiera jego definicji. W konsekwencji, w celu interpretacji tego pojęcia należy odnieść się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.; „Kodeks cywilny”), zgodnie z którym „przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej” i „obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. ”

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny prawa cywilnego nie wszystkie składniki materialne i niematerialne przedsiębiorstwa wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie składniki muszą być przedmiotem transakcji, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne w danej sprawie. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych i sądów administracyjnych – przykładowo:

*   w interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ) DIS w Poznaniu zawarł następujące stwierdzenie: „Zatem składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa”;
*   w interpretacji indywidualnej z 9 grudnia 2016 r. (sygn. 2461-IBPP3.4512.698.2016.1.BJ) DIS w Katowicach stwierdził: „Ustawodawca w ww. przepisie wskazał, jakiego rodzaju elementy wchodzą w skład kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, czyli przedsiębiorstwa (\`(...)\`). Nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa są na tyle istotne, by bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne (\`(...)\`)”;
*   w wyroku z 7 lutego 2008 r. (sygn. akt III SA/Wa 934/07) WSA w Warszawie uznał, że użyte w ustawie o VAT „pojęcie „przedsiębiorstwo” obejmuje każdy zespół składników materialnych i niematerialnych służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, bez względu na to, czy obejmuje on całość, czy jedynie część majątku określonego podmiotu”;
*   w postanowieniu z 15 grudnia 2006 r. w sprawie interpretacji prawda podatkowego (sygn. 1435/DPi/423-5o/o6/MP) Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście wskazał: „\[\`(...)\`\] wydaje się, że najbardziej miarodajnym kryterium jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Swoboda jednak w wyłączeniu poszczególnych składników jest ograniczona, tzn. zbyte powinny zostać co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo (wyrok Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 17 października 2000 r., sygn. I CKN 850/98). Teza ta potwierdzona została w wyroku Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 8 kwietnia 2003 r. (sygn. IV CKN51/2001)”.

Odnosząc powyższe na grunt przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazują, że w ramach transakcji Zbywca zbędzie w szczególności następujące elementy wchodzące w skład przytoczonej definicji przedsiębiorstwa:

*   nieruchomość;
*   środki pieniężne na rachunku walutowym Zbywcy (EUR) służącym prowadzeniu rozliczeń z najemcą (w wysokości nieprzekraczającej określonego poziomu maksymalnego ustalonego pomiędzy Wnioskodawcami) – o ile będą zgromadzone na powyższym rachunku na dzień transakcji;
*   prawa autorskie do projektów architektonicznych i projektów wykonawczych związanych z nieruchomością – w zakresie w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę (względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów);
*   wybraną dokumentację (prawną, techniczną) związaną z nieruchomością oraz know-how i szczegółową wiedzę przedsiębiorstwa związaną z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji (w tym np. pisemną korespondencja z najemcą);
*   prawa wynikające z umowy najmu nieruchomości, w tym również prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z tej umowy ustanowione przez najemcę (w szczególności mogą to być np. prawa z gwarancji);
*   określone należności związane z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji (w tym wierzytelność wobec najemcy o zapłatę czynszu za kwartał zamknięcia oraz o zapłatę opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych – o ile będą istniały na dzień transakcji – czy też wierzytelności Zbywcy wobec ubezpieczyciela – również o ile będą istniały na dzień transakcji i o ile Zbywca nie dokona do dnia transakcji naprawy szkód, z którymi związana będzie przedmiotowa wierzytelność wobec ubezpieczyciela).

Ponadto, na Nabywcę przejdą również (w zakresie, w jakim będą istniały na dzień transakcji i w jakim nie wystąpią ograniczenia natury prawnej odnośnie ich przeniesienia na Nabywcę; względnie, nie będzie miał miejsca sprzeciw/brak kooperacji ze strony poszczególnych kontrahentów):

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy serwisowej dotyczącej utrzymania technicznego nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy na prowadzenie rachunków bankowych Zbywcy  w zakresie w jakim dotyczą rachunku walutowego prowadzonego w euro, za pośrednictwem którego Zbywca dokonuje rozliczeń czynszu netto z najemcą;
*   prawa/roszczenia wynikające z umów z architektami i generalnym wykonawcą, w tym z gwarancji należytego wykonania prac budowlanych;

Wnioskodawcy wskazują, że (ewentualny) brak przeniesienia na Nabywcę niektórych elementów – tj. np. umowy zarządzania, zobowiązań podatkowych Zbywcy, firmy Zbywcy, praw i obowiązków z części umów (np. umowy najmu siedziby Zbywcy) wynikać będzie z uwarunkowań prawnych lub biznesowych, jak np. brak możliwości przeniesienia na Nabywcę zobowiązań publicznoprawnych Zbywcy oraz brak ścisłego związku siedziby Zbywcy z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości, możliwe podejście dostawców itp. Należy zauważyć, że nie będą to kluczowe elementy determinujące kwalifikację przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwo/ZCP (w szczególności, dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości kluczowe jest posiadanie praw do tej konkretnej nieruchomości, zaś umiejscowienie siedziby Nabywcy jest kwestią o znikomym znaczeniu).

Jak też wskazano, umowy na dostawę mediów oraz umowy serwisowe (w zakresie pozostałymi niż objęty przedmiotem transakcji) zawarte są z odpowiednimi dostawcami bezpośrednio przez najemcę.

Tym samym – biorąc pod uwagę, iż to nie Zbywca jest stroną powyższych umów  nie jest też praktycznie możliwe objęcie ich zakresem przedmiotu transakcji.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców opisane wyżej składniki materialne/niematerialne, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach transakcji, obejmują praktycznie wszystkie kluczowe elementy przedsiębiorstwa wyszczególnione w art. 551 Kodeksu cywilnego, które determinują funkcje spełniane przez to przedsiębiorstwo (tj. prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości). W ocenie Wnioskodawców, materialne i niematerialne składniki majątkowe stanowiące przedmiot transakcji tworzą bowiem kompleks/zespół elementów pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie przez Zbywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. Główny element tego zespołu stanowi nieruchomość (wraz z obowiązującą umową najmu), niemniej jednak w jego skład wchodzi również szereg innych składników związanych z działalnością Zbywcy polegającą na wynajmie, które wymieniono powyżej (prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, dokumentacja itp.). W oparciu o te składniki po transakcji Nabywca będzie kontynuował działalność gospodarczą Zbywcy w zakresie wynajmu nieruchomości, a nabyta masa majątkowa będzie wystarczająca do prowadzenia tej działalności. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Spełnianie przez przedmiot transakcji kryteriów ZCP

Mając na uwadze, iż drugą kategorią transakcji wyłączonych z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jest zbycie ZCP, z ostrożności oraz dla zachowania kompletności niniejszego uzasadnienia Wnioskodawcy wskazują, że przedmiot transakcji spełnia również warunki pozwalające na uznanie go za ZCP.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT przez ZCP należy rozumieć „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Na gruncie tej ustawy mamy zatem do czynienia z ZCP, jeśli spełnione są łącznie następujące warunki:

*   istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który jest wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności – tzn. w danym przedsiębiorstwie istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), który jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
*   wyodrębnienie organizacyjne i finansowe – tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Ustawodawca nie precyzuje, w jaki sposób należy zweryfikować spełnienie wymienionych warunków, zatem – w ocenie Wnioskodawców – konieczne jest indywidualne rozpatrzenie każdego z przypadków, biorąc pod uwagę w szczególności warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży – na co zwrócił uwagę również DIS w Poznaniu w przytoczonej już interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ): „Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy wziąć pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży”.

Zdaniem Wnioskodawców przedmiot transakcji (zarówno obecnie, jak i na moment przeprowadzenia transakcji) będzie mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, gdyż spełnia i będzie spełniać wszystkie wymienione wyżej warunki – co Wnioskodawcy wykazują poniżej.

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który jest wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności.

Istotnym kryterium warunkującym istnienie ZCP jest istnienie grupy składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jak o zespole. Stanowisko takie prezentują również organy podatkowe – przykładowo, w przywołanej już interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2- 2.4512.149.2016.2.MŁ) DIS w Poznaniu stwierdził, że „zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą \[\`(...)\`\] składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego”.

Zgodnie z ustawową definicją ZCP taki zespół musi być przeznaczony do prowadzenia określonej działalności gospodarczej – tzn. być wyodrębniony funkcjonalnie. Ponadto, zespół ten musi również posiadać zdolność stanowienia przez niego niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. W ocenie DIS w Katowicach wyrażonej w interpretacjach indywidualnych z 4 września 2014 r. (sygn. IBPBI/2/423-744/14/BG i IBPBI/2/423-745/14/BG; wymienione interpretacje zostały wydane na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a ich przywołanie w niniejszym wniosku wynika z tożsamości definicji ZCP w tej ustawie oraz w ustawie o VAT) „wyodrębnienie funkcjonalne należy \[\`(...)\`\] rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych”, a „zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, (tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa”.

W sytuacji Wnioskodawców oznacza to, że aby można było mówić o sprzedaży/zakupie ZCP, konieczne jest, aby istniał wyodrębniony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, które – w przypadku zaistnienia takiej potrzeby – powinny umożliwić prowadzenie samodzielnej (tj. w oderwaniu od pozostałych zasobów Zbywcy) działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości. Innymi słowy, biorąc po uwagę specyfikę funkcjonowania podmiotów na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych (którą to działalność już prowadzi Zbywca, a którą zamierza kontynuować również Nabywca), aby można było mówić o ZCP przedmiotem transakcji powinna być gotowa „struktura”, służąca działalności polegającej na wynajmie konkretnego obiektu komercyjnego (w tym przypadku: nieruchomości w postaci logistycznego centrum biurowo-magazynowego). Zdaniem Wnioskodawców nie powinno budzić wątpliwości, że przedmiot transakcji stanowi właśnie taki wyodrębniony funkcjonalnie zespół, będący gotową „strukturą” zdolną do samodzielnego działania na rynku nieruchomości komercyjnych.

Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiot transakcji obejmuje wszystkie niezbędne składniki materialne i niematerialne potrzebne do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, tj. w szczególności:

*   aktywa przeznaczone do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu – tj. samą nieruchomość;
*   związane z nią określone wierzytelności, w tym wobec najemcy – o ile będą istniały na dzień transakcji;
*   prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów (w tym w szczególności umowy najmu, umowy serwisowej utrzymania technicznego nieruchomości czy też np. umowy ramowej na prowadzenie rachunków bankowych  w zakresie dotyczącym rachunku walutowego, za pomocą którego dokonywane są rozliczenia czynszu z najemcą  o ile ich przeniesienie nie będzie podlegać ograniczeniom prawnym);
*   pozostałe składniki (takie jak np. prawa z gwarancji budowlanych wynikających z umowy z generalnym wykonawcą, dokumentacja prawna/techniczna).

Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku skomercjalizowanych nieruchomości (a taką właśnie jest nieruchomość w postaci logistycznego centrum biurowo-magazynowego), będących funkcjonującymi organizmami gospodarczymi, dla zapewnienia niezakłóconej kontynuacji ich działalności kluczowa jest realizacja zadań związanych z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości i jej eksploatacją. Zadania te obejmują w szczególności zabezpieczenie obsługi serwisowej nieruchomości (np. utrzymania technicznego). Jednocześnie, zgodnie z praktyką rynkową zadania te nie są zazwyczaj realizowane przez właściciela danej nieruchomości, a z wykorzystaniem usług oferowanych przez wyspecjalizowane podmioty zewnętrzne. Z taką sytuacją mamy do czynienia również w przypadku niniejszej nieruchomości – stanowi ona bowiem nieruchomość skomercjalizowaną (a jej powierzchnia jest przedmiotem umowy najmu), zaś obsługa serwisowa jest realizowana przez podmioty zewnętrzne na podstawie odpowiedniej umowy.

Jak więc wskazano powyżej, zarówno sama nieruchomość, jak również prawa i obowiązki wynikające z umów zapewniających jej niezakłócone funkcjonowanie i eksploatację, a także szereg innych związanych z nią składników materialnych i niematerialnych (prawa autorskie, prawa z gwarancji budowlanych wynikających z umowy z generalnym wykonawcą, dokumentacja etc.), zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach transakcji. Wnioskodawcy wskazują również, że przejmowany zespół składników posiada również własne źródła przychodów (z tytułu wynajmu nieruchomości). W konsekwencji, przedmiot transakcji obejmuje komplet elementów (rzeczowych, finansowych, organizacyjnych) pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach pozwalających na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. W ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną bowiem przeniesione przypadkowe składniki majątkowe, a cala, gotowa „struktura” służąca funkcjonowaniu organizmu gospodarczego, jakim jest działający obiekt komercyjny (tj. nieruchomość).

Innymi słowy, funkcją wymienionego zespołu składników majątkowych w ramach struktury Zbywcy jest prowadzenie działalności w zakresie wynajmu nieruchomości – a ich wyraźne przeznaczenie do realizacji zadań związanych z wynajmem nieruchomości świadczy o funkcjonalnym wyodrębnieniu zespołu tych składników w strukturach Zbywcy.

W świetle powyższego, również w przypadku wyzbycia się przez Zbywcę przedmiotu transakcji (w szczególności na skutek sprzedaży do Nabywcy w ramach transakcji), Nabywca będzie miał możliwość samodzielnego kontynuowania działalności w zakresie wynajmu nieruchomości w oparciu o nabyte składniki majątku. Mając zatem na uwadze przedstawiony charakter obecnej działalności prowadzonej przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji, jak również docelowy model biznesowy Nabywcy, Nabywca, w oparciu o wszystkie wskazane wyżej składniki materialne i niematerialne przydzielone do przedmiotu transakcji, będzie posiadać zdolność pełnienia wszystkich funkcji biznesowych, które są potrzebne dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości w sposób tożsamy, jakby czynił to dotychczas Zbywca oraz jakby czynił to niezależny przedsiębiorca.

Podsumowując:

Przedmiot transakcji stanowi kompletny zespół składników (obejmujący składniki materialne i niematerialne) pozostających ze sobą w związku funkcjonalnym, służący do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, zdolny do samodzielnego realizowania zadań w tym zakresie – tak, jak czyniłoby to niezależne przedsiębiorstwo.

W konsekwencji, spełniona będzie kluczowa przesłanka ZCP – tj. istnienie wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych, zdolnego do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe

W prawie podatkowym nie określono, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia organizacyjnego. Zdaniem Wnioskodawców w praktyce oznacza ono, że w ramach danej spółki (danego przedsiębiorstwa) możliwe jest takie wyodrębnienie składników majątkowych i niemajątkowych, w tym praw i obowiązków wynikających z umów, składających się na prowadzony typ działalności, że za ich pomocą można kontynuować dany typ działalności bez posiłkowania się dodatkowymi aktywami alokowanymi do innych działów funkcjonujących w ramach danej spółki. Zgodnie z praktyką organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części przedsiębiorstwa może nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, ale może też mieć charakter faktyczny.

Z takim podejściem zgadzają się organy podatkowe i sądy administracyjne – przykładowo:

*   w interpretacji indywidualnej z 26 maja 2014 r. (sygn. IBPP3/443-203/14/AŚ) DIS w Katowicach stwierdził, że „wyodrębnienie organizacyjne i finansowe (wskazane przepisami ustawy) nie musi mieć charakteru bardzo sformalizowanego”;
*   WSA w Warszawie w wyroku z 18 marca 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1765/10) stwierdził, że „przez wyodrębnienie organizacyjne należy rozumieć umieszczenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w strukturze organizacyjnej przedsiębiorcy przykładowo jako oddział, zakład lub dział spółki zajmujący się prowadzeniem określonego rodzaju działalności, ale także każdą inną formę wyodrębnienia organizacyjnego (nie musi ono mieć sformalizowanego charakteru).”

W prawie podatkowym nie zdefiniowano również wyodrębnienia finansowego. Jednocześnie, w świetle ugruntowanej praktyki organów podatkowych wyodrębnienie finansowa oznacza sytuację, w której prowadzenie ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa umożliwia przyporządkowanie do ZCP przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną w ramach ZCP. Organy podkreślają, że wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, a dla spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego wystarczającym jest prowadzenie rachunkowości w taki sposób, aby można było przyporządkować do ZCP przychody, koszty, należności oraz zobowiązania \[zob. np. interpretację indywidualną DIS w Katowicach z 26 maja 2014 r. (sygn. IBPP3/443-203/14/AŚ), interpretację indywidualną DIS w Bydgoszcz) z 4 lipca 2014 r. (sygn. ITPB3/423-170/14/DK) oraz interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z 10 stycznia 2013 r. (sygn. ILPP2/443-1044/12-4/EN)\].

Odnosząc powyższe na grunt planowanej transakcji, Wnioskodawcy wskazują, że (zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego) system księgowy używany przez Zbywcę umożliwia przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów – (na podstawie prowadzonej ewidencji możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji, w tym w szczególności należności z tytułu najmu i innych umów). Należy bowiem wskazać, że Zbywca nie prowadzi innej znaczącej działalności poza tą prowadzoną z wykorzystaniem przedmiotu transakcji – zatem przyporządkowanie do przedmiotu transakcji związanych z nim przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów odbywa się niejako naturalnie (gdyż ewidencja jest prowadzona prawie wyłącznie dla tej działalności). Innymi słowy, księgowość i dokumentacja finansowa Zbywcy prowadzone są w sposób umożliwiający (w przypadku zaistnienia takiej potrzeby) sporządzenie odrębnego bilansu oraz rachunku zysków i strat dla przedmiotu transakcji. W oparciu o księgi rachunkowe Zbywcy możliwe jest również przypisanie działalności prowadzonej z wykorzystaniem przedmiotu transakcji związanych z nim przepływów finansowych.

Z kolei odnosząc się do wyodrębnienia organizacyjnego Wnioskodawcy wskazują, że w przypadku Zbywcy ma ono charakter faktyczny. Wynika to w szczególności z faktu, że działalność prowadzona z wykorzystaniem przedmiotu transakcji stanowi de facto jedyną działalność Zbywcy, zatem zasadniczo składniki majątkowe będące w posiadaniu Zbywcy (za wyjątkiem nielicznych związanych z ogólnym funkcjonowaniem spółki Zbywcy jako takiej) służą do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. W konsekwencji, możliwe jest łatwe przyporządkowanie elementów służących do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości i objęcie ich przedmiotem transakcji – do którego przypisano m.in. składniki majątkowe, prawa i obowiązki wynikające z kluczowych umów, know-how i wiedzę związaną z funkcjonowaniem działalności polegającej na wynajmie etc. Jak wykazano powyżej, przedmiot transakcji posiada również własne źródła przychodów i możliwe jest przyporządkowanie do niego odpowiednich przepływów finansowych. Innymi słowy, przedmiot transakcji obejmuje określone funkcje, aktywa oraz umowy zapewniające bieżące funkcjonowanie nieruchomości – jest on więc przeznaczony do prowadzenia konkretnej działalności u Zbywcy, do której przypisane zostały określone zadania i funkcje, które realizowane są przy wykorzystaniu konkretnych zasobów.

Podsumowując, działalność prowadzona w oparciu o przedmiot transakcji jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy zarówno pod względem finansowym i organizacyjnym, gdyż: (i.) prowadzona ewidencja umożliwia przedstawienie informacji odzwierciedlających sytuację finansową i majątkową przedmiotu transakcji (co wynika w szczególności z możliwości alokowania do niego aktywów, zobowiązań, przychodów, kosztów oraz przepływów finansowych związanych z działalnością w zakresie wynajmu nieruchomości), a działalność ta prowadzona jest przy wykorzystaniu konkretnych zasobów składających się na wyodrębniony przedmiot transakcji. Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawców przedmiot transakcji jest wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym i finansowym.

Podsumowanie spełnienia warunków ZCP

W ocenie Wnioskodawców przedmiot transakcji:

(i) stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w zakresie wynajmu nieruchomości i zdolny do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania

(ii) zespół ten jest wyodrębniony w strukturze Zbywcy zarówno pod względem organizacyjnym, jak i finansowym.

Podsumowując, przedmiot transakcji powinien być traktowany jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (u Zbywcy) zespół składników materialnych i niematerialnych, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, wystarczających do utworzenia samodzielnego przedsiębiorstwa prowadzącego działalność operacyjną w zakresie wynajmu nieruchomości.

Dodatkowo Wnioskodawcy zwracają uwagę, że kwalifikacja analogicznej transakcji jako sprzedaż ZCP została potwierdzona w przywoływanej już interpretacji indywidualnej DIS w Poznaniu z 12 grudnia 2016 r. (sygn. 3063-ILPP2-2.4512.149.2016.2.MŁ).

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawcy pragną wskazać, iż na prawidłowość powyższych konkluzji nie wpływa fakt, iż w skład przedmiotu transakcji nie wejdą – co do zasady – zobowiązania Zbywcy rozumiane jako kwoty należne do spłaty/zapłaty na rzecz innych podmiotów (np. zobowiązania pożyczkowe czy zobowiązania wobec dostawcy usług z tytułu otrzymanych faktur – o ile będą istniały na dzień transakcji). Należy przy tym zaznaczyć, iż – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – w ramach transakcji Nabywca przejmie równocześnie obowiązki Zbywcy z szeregu umów (w szczególności umowy najmu).

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z aktualną praktyką sądów administracyjnych (np. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11) oraz organów podatkowych, przejęcie zobowiązań nie jest decydujące o klasyfikacji transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, w interpretacji indywidualnej z 17 lutego 2014 r., sygn. IBPP4/443-605/13/LG, powołując się na przywołany powyżej wyrok NSA, stwierdził jednoznacznie, że „nie ma podstaw do przyjęcia, iż przeniesienie zobowiązań (długów, wierzytelności) jest tą okolicznością, która decyduje bądź współdecyduje o możliwości wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11). Nawet więc jeśli zobowiązania i należności nie zostaną przeniesione, nie oznacza, to, że zbywana masa majątkowa nie może być uznana za zorganizowaną część przedsiębiorstwa”. Istotne powinno być zatem, iż składniki wchodzące w zakres przedmiotu transakcji (w tym obowiązki z przenoszonych umów) stanowią zorganizowaną, wystarczająco kompletną całość gospodarczą i umożliwiają niezakłóconą kontynuację działalności w obszarze najmu powierzchni magazynowo – biurowych.

W świetle powyższego Wnioskodawcy są zdania, że przedmiot transakcji spełnia wszystkie warunki pozwalające na jego klasyfikację jako ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Podsumowanie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1

Przedmiot transakcji stanowi działający organizm gospodarczy generujący przychody w postaci czynszu najmu, stanowiący przedsiębiorstwo Zbywcy w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego – niemniej jednak spełniający również warunki pozwalające za uznanie go za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania Ustawy o VAT (na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie niniejszej interpretacji należy wyjaśnić, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Nabywca) został uznany za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku w związku z możliwością opodatkowania ww. czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdyby czynność zbycia opisanych składników niematerialnych i materialnych przez Zbywcę nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

(Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 k.c. określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretnie składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Ponieważ, jak wskazano wyżej, ustawa o podatku od towarów i usług nie określa w swej treści definicji przedsiębiorstwa, koniecznym jest zastosowanie wykładni systemowej zewnętrznej i sięgnięcie do argumentacji spoza interpretowanego aktu prawnego.

Nie wszystkie elementy wskazane w przepisie muszą wystąpić łącznie, aby można było uznać je za przedsiębiorstwo. Musi być to jednak pewne minimum, bez którego przedsiębiorstwo w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych nie mogłoby realizować swoich działań gospodarczych.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Wnioskodawca obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone w xxx na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych składających się na centrum logistyczne położone na podstawie art. 6 ustawy.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: „(…) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle powyższych unormowań należy wskazać, że fakt wyłączenia z transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa niektórych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa nie wyklucza uznania, że mamy do czynienia ze sprzedażą całego przedsiębiorstwa, która to czynność pozostaje poza zakresem VAT. Istotne jest jednak, aby przedmiotem dostawy były bezwzględnie te elementy, które umożliwiają kontynuowanie działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego Nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą Zbywcy. O tym, czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań; wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo. Ponadto, jak wskazano powyżej, decydujące jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych. Zbywca planuje dokonać transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych – składających się na centrum logistyczne położone w xxx. Przenoszony na Nabywcę majątek objęty transakcją stanowić będzie praktycznie całość kluczowych aktywów wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.

Jednocześnie, następujące składniki majątku Zbywcy, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotu transakcji, nie wejdą lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego przedmiotu transakcji:

1.  firma Zbywcy;
2.  dokumenty korporacyjne Zbywcy, w tym księga udziałów i księgi protokołów oraz księgi rachunkowe Zbywcy;
3.  środki pieniężne na rachunku walutowymi Zbywcy (EUR) służącym prowadzeniu rozliczeń z najemcą/należności przysługujące Zbywcy na podstawie umowy ramowej rachunków bankowych w odniesieniu do powyższego rachunku bankowego  w wysokości przekraczającej określony poziom maksymalny ustalony pomiędzy Wnioskodawcami;
4.  prawo do używania nazw „qqq”, „qqq” i „qq”;
5.  umowa najmu siedziby Zbywcy;
6.  umowy z depozytariuszami, agentami płatności, agentami transferowymi i rejestrowymi, umowy na świadczenie usług księgowych oraz umowy doradztwa podatkowego i prawnego;
7.  prawa i obowiązki/zobowiązania pieniężne z umowy/-ów pożyczek wewnątrzgrupowych udzielonych Zbywcy;
8.  inne zobowiązania pieniężne Zbywcy np. wobec dostawmy usług  o ile będą istniały na dzień transakcji;
9.  umowa o zarządzanie nieruchomością (property services agreement), umowa o usługi administracji finansowej (financial administration service agreement) oraz umowa doradztwa inwestycyjnego (investment advisory agreement)  przedmiotowe umowy są umowami wielostronnymi zawartymi pomiędzy Zbywcą a licznymi innymi podmiotami grupy kapitałowej Zbywcy. Tym samym, ich przeniesienie na Nabywcę nie byłoby w praktyce możliwe. Zbywca zamierza rozwiązać powyższe umowy w związku ze sprzedażą nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Nowa umowa w zakresie zarządzania nieruchomością zostanie zawarta przez Nabywcę;
10.  umowa ubezpieczeniowa dotycząca nieruchomości  obowiązujące umowy ubezpieczeniowe obejmujące m.in. nieruchomość stanowią porozumienia grupowe, w ramach których ubezpieczonym jest qqq. Tymi samymi, nie jest możliwe przeniesienie powyższej umowy na rzecz Nabywcy. W zakresie, w jakim powyższa umowa grupowa dotyczy nieruchomości, zostanie ona rozwiązania na dzień transakcji;
11.  prawa i obowiązki wynikające z ramowej umowy prowadzenia rachunków bankowych Zbywcy, w zakresie, w jakim dotyczą rachunków bankowych Zbywcy, które nie są niezbędne do funkcjonowania przedmiotu transakcji, np.
    *   odrębnego walutowego rachunku bankowego, na który wpłynie cena sprzedaży i który służyć będzie Zbywcy do bieżących rozliczeń po dniu transakcji,
    *   rachunku bankowego prowadzonego w polskich złotych, na który  co do zasady  wpływa obecnie kwota VAT od płatności czynszu dokonywanych przez Najemcę oraz kwota płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych/zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Celem wyłączenia powyższego rachunku prowadzonego w polskich złotych z przedmiotu transakcji jest wykorzystanie go przez Zbywcę do dalszych rozliczeń podatku VAT  w zakresie, w jakim Zbywca może być jeszcze zobowiązany do zapłaty tego podatku na rzecz urzędu skarbowego po dniu transakcji (np. w związku z rozliczeniem podatku należnego z tytułu usług najmu świadczonych w okresie, w którym będzie dokonana transakcja);
12.  określone w trakcie negocjacji handlowych wierzytelności przysługujące Zbywcy (w zakresie pozostałym niż wierzytelności wskazane powyżej jako wchodzące w skład przedmiotu transakcji, t.j. np. wierzytelności wobec najemcy dotyczące zapłaty czynszu za okresy poprzedzające kwartał dokonania transakcji  o ile takie będą istniały na dzień transakcji);
13.  obowiązki wynikające z umów z architektami i generalnym wykonawcą  o ile jakiekolwiek będą istniały na dzień transakcji;
14.  wierzytelności przysługujące Zbywcy w związku z toczącymi się postępowaniami administracyjnymi, podatkowymi, arbitrażowymi, sądowymi lub egzekucyjnymi, o ile takie będą istniały na dzień transakcji;
15.  należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnymi)  o ile takie będą występowały na dzień transakcji;
16.  zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z działalnością prowadzoną przy użyciu przedmiotu transakcji (np. CIT, VAT), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Zbywcy).

Jak wynika z opisu sprawy pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi przedmiot transakcji, po wyłączeniu wskazanych we wniosku elementów w dalszymi ciągu zachodzić będą funkcjonalne związki, tj. zespół ten będzie w dalszym ciągu ściśle związany z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. W oparciu o te składniki Zbywca będzie realizował (do momentu transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego. Podobnie, Nabywca – po dniu transakcji – w oparciu o te właśnie składniki, które będą składać się na przedmiot transakcji, będzie kontynuować działalność związaną z najmem komercyjnym. Jak podał Wnioskodawca po nabyciu centrum logistycznego, Nabywca planuje prowadzić przy wykorzystaniu przedmiotu transakcji działalność gospodarczą analogiczną do działalności Zbywcy – tj. polegającą głównie na wynajmie powierzchni komercyjnej. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Analiza przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż przedsiębiorstwa Zbywcy, spełniającego warunki określone w art. 551 Kodeksu cywilnego, wyłączona jest spod działania ustawy o VAT.

Opis sprawy wskazuje zatem, że pomimo wyłączenia z transakcji sprzedaży wskazanych elementów, status przedsiębiorstwa nie zostanie naruszony. Jednocześnie jak wskazano w opisie sprawy w odniesieniu do Zbywcy, planowane jest, że po dniu transakcji będzie on podlegał likwidacji/rozwiązaniu oraz nie jest planowane podjęcie przez Zbywcę jakiejkolwiek dalszej działalności w zakresie eksploatacji parków logistycznych.

Analiza przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych przy uwzględnieniu orzecznictwa TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Zbywcę całego przedsiębiorstwa spełniającego wymogi określone w art. 551 Kodeksu cywilnego wyłączona jest spod działania ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym transakcja ta nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawców, w myśl którego transakcja będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy, jest prawidłowe.

Końcowo zauważa się, że skoro przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, to zbywany zespół składników niematerialnych i materialnych nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Nadmienić, należy że w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że jeżeli w toku przeprowadzonego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej zostanie ustalony inny stan interpretacja nie wywoła skutku prawnego. W związku z powyższym, interpretacja traci aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Podkreślić należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki Sądów są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych. Rozstrzygnięcia dokonane przez sądy są wiążące wyłącznie w sprawach, w których zostały wydane, a organy podatkowe nie są związane rozstrzygnięciami sądów w indywidualnych sprawach.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w xxxx, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.