Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-71/11-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-05-12
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2011 r. (data wpływu 17 stycznia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 kwietnia 2011 r. (data wpływu 2 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 oraz w art. 14f Ordynacji podatkowej pismem z dnia 7 kwietnia 2011 r. nr ILPB2/415-71/11-2/JK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 7 kwietnia 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 26 kwietnia 2011 r.), natomiast w dniu 2 maja 2011 r. (data nadania 29 kwietnia 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13 września 2006 r. Zainteresowana sprzedała dwa lokale mieszkalne wg aktu notarialnego. Cena zbycia tych lokali wg aktu wynosiła 286.320,00 (dwieście osiemdziesiąt sześć tysięcy trzysta dwadzieścia złotych) jednocześnie w akcie tym jest napisane, iż otrzymany przychód ze sprzedaży tych lokali zostanie przeznaczony na spłatę zobowiązań Wnioskodawczyni wobec banku - chodzi o spłatę kredytu zaciągniętego właśnie na zakup tych lokali .

Akt notarialny został podpisany przez osobę, której Zainteresowana dała pełnomocnictwo, więc nie była osobiście przy podpisaniu tego aktu i była przekonana, że cały przychód ze sprzedaży lokali został przelany na kredyt.

We wrześniu 2010 r. Zainteresowana otrzymała wezwanie z urzędu skarbowego do zapłaty 10% podatku od uzyskanego przychodu lub przedłożenia wykazu wydatków związanych z wydatkowaniem uzyskanego przychodu w okresie dwóch lat od sprzedaży lokalu.

Wnioskodawczyni rozpoczęła starania o wydanie stosownych zaświadczeń z banku. Niestety bank odpowiedział negatywnie na prośbę, ponieważ stwierdził, że kredyt został przelany jako wierzytelność na rzecz prywatnej korporacji mieszkaniowej która przejęła ten kredyt.

Zainteresowana posiada jedynie zaświadczenie o stanie zadłużenia wobec banku na dzień 10 marca 2006 r., które wynosiło 173.172,17 zł, z którego wynika, że jeżeli zobowiązanie wobec banku wynosiło 173.172,17 zł plus ewentualne naliczone odsetki. Wówczas przychód ze sprzedaży lokali wyniósł tylko tę kwotę która została zaliczona na spłatę kredytu.

Różnica między ceną zbycia z aktu notarialnego a spłatą kredytu to ok. 113.000,00 zł. Przychodu tego Wnioskodawczyni nigdy nie otrzymała.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą, wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c "\`(...)\` w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki \`(...)\` "

Zwolnienie dotyczy zarówno wydatków na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na sfinansowanie nabycia innej, jak i sprzedanej nieruchomości lub prawa majątkowego (pismo Ministerstwa Finansów z dnia 14 kwietnia 2010 r. DD2/0553/10/KOI/2010/BMI3-335 Biuletyn Skarbowy 2010/3 str. 17).

Powyższe stanowisko potwierdza również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 6 marca 2009 r. I SA/Łd 1247/2008.

Dlatego według Zainteresowanej urząd powinien wzywać Ją do zapłaty 10% podatku tylko od kwoty przejętej wierzytelności a tym samym spłaconego kredytu, tj. kwoty 173.172,17 zł, a nie od całej kwoty aktu notarialnego.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana wskazała, że nieruchomości nabyto w dniu 18 października 2003 r. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie odliczała i nie odlicza odsetek od przedmiotowego kredytu.

Zainteresowana wskazuje, że z kwoty 286.320,00 zł spłacono kredyt zaciągnięty na zakup lokali, była to kwota ok. 171.000, 00 zł – pozostała kwota nigdy do Wnioskodawczyni nie trafiła – akt podpisywała Jej pełnomocnik – Zainteresowana nie wie co się stało z pozostałą kwotą uzyskaną ze sprzedaży lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Dlaczego Wnioskodawczyni jest obciążona zapłatą 10% podatku od całej kwoty sprzedaży lokali, tj. 286.320,00 zł, a nie od kwoty spłaconego kredytu, tj. kwoty 171.000,00 zł, przecież różnica nigdy do Niej nie trafiła ani w formie gotówki, ani przelewem?

Zdaniem Wnioskodawczyni, z podpisanego aktu notarialnego wynika, że otrzymała ze sprzedaży lokali 286.320,00 zł, co jest nieprawdą ponieważ Jej jedynym przychodem była spłata kredytu zaciągniętego w banku w formie przejętej wierzytelności, ale jest to kwota 173.172,17 zł, więc Zainteresowana uważa, że 10% podatek powinna zapłacić tylko od tej kwoty przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła dwa lokale mieszkalne w dniu 18 października 2003 r., a więc w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.), podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana w 2003 roku nabyła dwa lokale mieszkalne, które następnie za pośrednictwem pełnomocnika zbyła w 2006 roku za kwotę 286.320,00 zł (kwota wyrażona w akcie notarialnym). Wnioskodawczyni wskazuje, że kwota około 171.000,00 zł została przelana na poczet przejętej przez Prywatną Korporację Mieszkaniową wierzytelności z tytułu kredytu zaciągniętego na zakup zbywanych lokali, natomiast pozostałej części ceny wyrażonej w akcie notarialnym Zainteresowana nigdy nie otrzymała. Problem Wnioskodawczyni sprowadza się do ustalenia kwoty podlegającej opodatkowaniu.

W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, iż użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem m. in. umowę sprzedaży. Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W świetle powyższej definicji, transakcja sprzedaży rzeczy jest więc transakcją ekwiwalentną, skutkującą przysporzeniem określonych korzyści dla obu stron tej transakcji.

Umowy cywilnoprawne (w tym umowa sprzedaży) kształtują wzajemne prawa i obowiązki stron umowy. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, obowiązkiem kupującego jest m. in. zapłata sprzedawcy ceny.

Natomiast cena określona w umowie (akcie notarialnym), wyrażająca wartość nieruchomości stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ww. ustawy).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz zacytowane przepisy stwierdzić należy, iż kwota około 171.000,00 zł nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu określonemu w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż spłata przejętej wierzytelności nie mieści się w dyspozycji ww. przepisu. Natomiast fakt, iż Zainteresowana nie uzyskała nigdy pozostałej kwoty wynikającej z umowy sprzedaży lokali nie wpływa na wysokość podstawy opodatkowania, gdyż zgodnie z cytowanym wcześniej przepisem art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, a nie wartość faktycznie otrzymana przez Wnioskodawczynię. Tak więc w przedmiotowej sprawie przychodem Zainteresowanej z tytułu zbycia lokali jest cena określona w akcie notarialnym, tj. kwota 286.320,00 zł i od tej kwoty Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Tut. organ pragnie nadmienić, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Jednocześnie należy wskazać, iż powołane w treści wniosku orzeczenie sądu administracyjnego nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego należy stwierdzić, iż zdaniem organu podatkowego teza badanego rozstrzygnięcia nie ma zastosowania w przedmiotowym postępowaniu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.