Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-305/12-4/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-06-26
Teza: Czy prawidłowo została zastosowana stawka 23% przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości i czy kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2012 r. (data wpływu 23.03.2012 r.) uzupełnionym w dniu 6 czerwca 2012r. pismem z dnia 6 czerwca 2012r. (data wpływu 08.06.2012r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 30 maja 2012r., znak sprawy IPPP2/443-305/12-2/AO (skutecznie doręczonym dnia 04.06.2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania 23% stawki podatku od towarów i usług dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej i prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu tej transakcji - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2012 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania 23% stawki podatku od towarów i usług dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej i prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu tej transakcji. Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z dnia 6 czerwca 2012r. (data wpływu 08.06.2012r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 30 maja 2012r., znak sprawy IPPP2/443-305/12-2/AO (data doręczenia 04.06.2012r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Sp. z o. o prowadzi działalność od marca 2010 w zakresie prac budowlano-montażowych na wysokości. Działalność Spółki głównie opierała się na pracach budowlano montażowych w kraju i za granicą. Spółka chce rozszerzyć swoją działalność o produkcję elementów stalowych i w tym celu ma wybudować zakład produkcyjny. Pod przyszłą inwestycję w styczniu 2012 roku Spółka zakupiła nieruchomość zabudowaną od Gminy I.

Nieruchomość składała się z gruntu: działek o nr ewd. …/1 i …/2 łącznie o pow. … m2 zabudowanych zdewastowanymi budynkami: administracyjno-warsztatowymi oraz budynkiem byłej bukciarni/budynku magazynowego. Na obu działkach znajdują się budynki. Powierzchnia budynku wynosi 431,30m2 i kubatura budynków wynosi 1 567,5 m3. Powierzchnia zabudowy nieruchomości budynkami wynosi 464,9 m2. Stan techniczno-użytkowy budynków wykonanych w konstrukcji murowano-stalowej jest bardzo zły.

Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę przemysłową. Gmina nie posiada aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Budynki zostały wzniesione przez dotychczasowego gospodarza użytkującego przedmiotową nieruchomość - Spółdzielnię na gruncie Gminy. Zgodnie z zasadą „to co jest na gruncie właściciela jest jego własnością”. Po wybudowaniu budynków Gmina jako chwilowy właściciel przekazała budynki Inwestorowi czyli Spółdzielni. Spółdzielnia użytkowała grunty i budowała na gruncie Gminy na podstawie decyzji Wojewody \`(...)\` Gmina jest podatnikiem podatku od towarów i usług i kiedy nastąpiło przeniesienie własności Gmina nie poniosła żadnych nakładów na wybudowanie tych budynków i tym samym na ich ulepszenie po ich wybudowaniu. W dniu 22-12-1995 roku aktem notarialnym nastąpiło oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu i przeniesienie własności budynków. Wg wiedzy Wnioskodawcy budynki zostały wzniesione przez użytkującego na gruncie stanowiącym własność Gminy, stąd przeniesienie własności budynków.

Z mocy ustawy o VAT z roku 1993 oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie było czynnością opodatkowaną a przeniesienie własności budynków było nieodpłatne skoro nakłady na ich budowę poniosła Spółdzienia wiec też czynnością nie opodatkowaną VAT.

Po upadku Spółdzielni nastąpiło rozwiązanie umowy dzierżawy i z tego powodu Gmina jako właściciel gruntu stała się z mocy prawa również właścicielem zdewastowanych budynków, wydano wyrok o rozwiązaniu umowy o użytkowanie wieczyste nieruchomości wyrok … nr akt \`(...)\` Czynność ta nie podlega opodatkowaniu, zdewastowane budynki miały wg Gminy wartość zerową.

Gminie dokonującej dostawy nieruchomości zabudowanej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do tych obiektów (budynków). Ponadto Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynków będących przedmiotem dostawy.

Dnia 08-02-2012 roku sprzedano powyższą nieruchomość Wnioskodawcy, akt notarialny Rep … Kancelaria Notarialna…. W akcie notarialnym określona była cena … zł netto i VAT 23% - … zł. Cena brutto zakupionej działki wynosi … zł. Na powyższe kwoty otrzymano również fakturę VAT.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że na kupującym ciąży prawo udowodnienia, iż zastosowano przy sprzedaży właściwą stawkę podatku VAT, gdyż w przeciwnym przypadku nie przysługuje kupującemu prawo do odliczenia błędnej stawki VAT - art. 88 ust.3a pkt 2 Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego… faktury\`(...)\` w przypadku gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy ważne jest wyjaśnienie tej kwestii z uwagi na dalsze obowiązki podatkowe podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowo została zastosowana stawka 23% przy sprzedaży przez Gminę zabudowanej nieruchomości?
2.  Czy kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, Gmina prawidłowo zastosowała stawkę 23% a kupującemu przysługuje prawo odliczenia podatku VAT.

Art. 29 ust. 1 pkt 5 określa „że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwałe z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku dostawy gruntu związanego z budynkiem obowiązuje stawka podatku właściwa dla tego budynku.

W tym przypadku nie ma zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który mówi, że zwalnia się z podatku dostawę budynków…

1.  z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
2.  z wyjątkiem, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku… upłynął okres krótszy nit 2 lata.

Spółdzielnia otrzymała od Gminy w roku 1995 grunty w użytkowanie wieczyste. Spółdzielnia poniosła nakłady na budowę budynków uzyskując równocześnie prawo własności tych budynków. Nie doszło więc do pierwszego zasiedlenia, gdyż użytkował je wyłącznie właściciel - Spółdzielnia.

Gmina stała się właścicielem budynków po rozwiązaniu umowy o użytkowanie wieczyste 31 stycznia 2011 i nie użytkowała tych budynków, gdyż nie nadawały się do użytkowania.

Nie ma więc zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 tj. dotyczący zwolnienia towarów używanych.

Nie jest istotny w tej sprawie stan techniczny budynków, gdyż ustawa o VAT o tym nie mówi a rozbiórki budynków nie rozpoczęto przed dostawą.

Skoro sprzedaż budynków nie korzysta ze zwolnienia to sprzedaż całej nieruchomości zabudowanej jest opodatkowana stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe

Ad 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego brzmieniem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Jednakże ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku VAT dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług oraz określił warunki stosowania obniżonych stawek i zwolnień.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu. Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem (dzierżawa) stanowią czynności podlegające opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem tylko pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli.

W przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy dostawie budynków, budowli lub ich części wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił zastosowanie zwolnienia w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, po łącznym spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 5 cyt. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca w styczniu 2012 roku, zakupił nieruchomość zabudowaną zdewastowanymi budynkami: administracyjno-warsztatowymi oraz budynkiem byłej bukciarni/budynku magazynowego. W dniu 22-12-1995 roku nastąpiło oddanie przedmiotowego gruntu w użytkowanie wieczyste Spółdzielni, która użytkowała grunty i budowała na gruncie Gminy. Zatem budynki znajdujące się na przedmiotowym gruncie, należącym do Gminy, zostały wzniesione przez użytkującego tę nieruchomość - Spółdzielnię. Po wybudowaniu budynków, Gmina jako właściciel gruntu przekazała budynki Inwestorowi czyli Spółdzielni. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie było czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług a przeniesienie własności budynków było nieodpłatne (skoro nakłady na ich budowę poniosła Spółdzielnia) a więc też czynnością nieopodatkowaną VAT. Przedmiotowe nieruchomości użytkował wyłącznie właściciel - Spółdzielnia. Po upadku Spółdzielni nastąpiło rozwiązanie umowy dzierżawy i Gmina jako właściciel gruntu stała się z mocy prawa również właścicielem zdewastowanych budynków. Czynność ta nie podlega opodatkowaniu, zdewastowane budynki miały wg Gminy wartość zerową. Gminie dokonującej dostawy nieruchomości zabudowanej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do przedmiotowych obiektów (budynków). Ponadto Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynków będących przedmiotem dostawy.

Mając na uwadze przedstawioną treść wniosku oraz treść wskazanych przepisów prawa stwierdzić należy, że przedmiotowa dostawa nieruchomości wraz z posadowionymi na niej budynkami: administracyjno-warsztatowymi oraz budynkiem byłej bukciarni/budynku magazynowego będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym czynność sprzedaży nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Jednakże przy dostawie przedmiotowej nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy z uwagi na fakt, iż Gminie dokonującej dostawy przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od obiektów znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości oraz Gmina nie poniosła żadnych wydatków na ulepszenie budynków będących przedmiotem dostawy.

Przy dostawie przedmiotowych budynków korzystających ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również zbycie gruntu, na którym obiekty te są posadowione zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Ad. 2

Odnośnie kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości należy przywołać art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług zgodnie z którym w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m. in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz nie zaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i przedmiotowa nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych. W dniu 8 lutego 2012 roku Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość zabudowaną. W akcie notarialnym określona była cena … zł netto i VAT 23% … zł. Na powyższe kwoty Wnioskodawca otrzymał fakturę VAT.

Przedmiotowa transakcja sprzedaży korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, jak wskazano wyżej.

Zatem w konsekwencji powyższego, z uwagi na ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony zawarty w fakturze wystawionej przez sprzedającego.

Tym samym, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko w sprawie wskazał, iż Gmina prawidłowo zastosowała stawkę 23% a kupującemu przysługuje prawo odliczenia podatku VAT stanowisko ocenić należało jako nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.