Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.117.2024.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-08
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowi Właściciele oraz zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży tego lokalu.
Słowa kluczowe: komornik-komornik sądowy; lokal; najem; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy egzekucyjne i komornicy sądowi); Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 marca 2024 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Pana wniosek z dnia 4 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu sprzedaży lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowi Właściciele oraz zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży tego lokalu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 kwietnia 2024 r. (wpływ 9 kwietnia 2024 r.).

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce A sp. j. (dalej Dłużnik) w sprawie Km (…). Przedmiotem egzekucji jest lokal mieszkalny w (…) ul. (…) nr (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej lokal (…)).

Lokal mieszkalny obejmuje: pokój z aneksem kuchennym, korytarz, łazienkę oraz komórkę lokatorską (…) o łącznej powierzchni 34,10 m2, w tym powierzchnia mieszkania: 32,40 m2, powierzchnia komórki lokatorskiej: 1,70 m2. Odrębna własność lokalu została ustanowiona na rzecz A w dniu 15 września 2015 roku. W chwili zajęcia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego właścicielem lokalu była spółka A, jednak w dniu 3 marca 2022 r. prawo własności tego lokalu przeszło na małżeństwo E. i Z.M. (dalej Nowi Właściciele), do wspólnego majątku małżonków. Sprzedaży tej dokonano w związku z zawartą w dniu 13 września 2013 roku umową deweloperską. Nowi Właściciele lokalu przystąpili do udziału w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym przeciwko Dłużnikowi w charakterze dłużników.

W dniu 10 czerwca 2021 roku przystąpił Pan do oględzin lokalu, jednak na miejscu nikogo nie zastano, w związku z czym nie dokonano oględzin lokalu. W dniu 17 sierpnia 2022 roku pełnomocnik Nowych Właścicieli oświadczył, że:

1) lokal jest wynajmowany przez pośrednika na czas nieokreślony, a z tego tytułu Nowi Właściciele opłacają podatek w wysokości 8,5% od przychodów z najmu;

2) Właściciele nie wiedzą, czy przysługuje im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego;

3) poniesiono wydatki na nieznaczne ulepszenie lokalu, które nie stanowiły raczej 30% ich wartości początkowej, jednak nie było to nigdy weryfikowane.

W dniu 8 lutego 2024 roku po wezwaniu Nowych Właścicieli do udzielenia odpowiedzi dotyczących lokalu (…) ich pełnomocnik wyjaśnił, że:

1) Pośrednik ma podpisaną z właścicielami lokali umowę najmu;

2) Nowi Właściciele nie są podatnikami VAT;

3) W lokalu były prowadzone prace remontowe. Obejmowały one remont ścian, podłóg i stref sanitarnych. Rachunki za nie zachowały się jedynie częściowo. Właściciele nie zdecydowali jeszcze, czy będą ponosić dalsze wydatki.

W uzupełnieniu wskazał Pan, że przytoczone wprost twierdzenia pełnomocnika Nowych Właścicieli zawierają pojęcia wykluczające się z punktu widzenia przepisów o podatkach dochodowych, gdzie dokładnie zdefiniowano pojęcie ulepszenia, przeciwstawiając je pojęciu remontu. Jednak Pana doświadczenie zawodowe (jako komornika) pokazuje, że ani Dłużnicy, ani reprezentujący ich pełnomocnicy (nawet radcowie prawni i adwokaci) najczęściej nie mają świadomości, iż pojęcia te - dla prawa podatkowego - mają różny zakres pojęciowy.

W Pana ocenie istotny w sprawie jest jednak opis prac przeprowadzonych w lokalu (wskazany w piśmie z 8 lutego 2024 r.), a mianowicie - remont ścian, podłóg i stref sanitarnych. Taki zakres prac nie mieści się w pojęciu ulepszenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Przepis ten odsyła do ustaw o podatku dochodowym. Zgodnie zaś z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. Istotą remontu są natomiast wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy lokalu lub budynku, które nie zwiększają jego wartości użytkowej poprzez dodanie nowych elementów. W orzecznictwie uznaje się, że remont ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotną wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru, w związku z czym remontem może być jedynie wymiana zużytych elementów na nowe (tak np. NSA w wyroku z 10 sierpnia 2018 r., II FSK 2270/16).

W Pana ocenie nie doszło wiec do ulepszenia lokalu w znaczeniu wskazanym w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Jak to bowiem zauważył TSUE w wyroku z 16 listopada 2017 r. (sygn. C-308/16), w odpowiedzi na pytanie polskiego sądu, jaki jest zakres pojęciowy „ulepszenia”, o którym mowa w tym przepisie, stwierdził, że chodzi wyłącznie o przebudowę budynku (lokalu). O przebudowie mowa bowiem w Dyrektywie 2006/112. TSUE uznał, że: „Jakkolwiek termin „przebudowa” nie jest jednoznaczny (…), to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Pojęcie „przebudowy” obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów. (…) Wykładnia pojęcia „przebudowy” jest ponadto zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku. Pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT zostało transponowane do prawa polskiego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT poprzez odniesienie się do pojęcia „ulepszenia”. Jednakże, pod warunkiem że ten ostatni zwrot będzie interpretowany przez sądy krajowe jako synonim „przebudowy” w rozumieniu wskazanym w niniejszym wyroku, podniesiona różnica terminologiczna nie może sama w sobie prowadzić do niezgodności ustawy o VAT z dyrektywą VAT.”

W Pana ocenie zakres prac opisany przez pełnomocnika nie stanowi przebudowy w znaczeniu wskazanym przez TSUE w cytowanym wyżej wyroku. Nie posiada Pan dokumentów ani szczegółowych informacji o przeprowadzonych pracach remontowych, jednak potencjalny zakres prac budowlanych, jakie są dopuszczalne do przeprowadzenia - z punktu widzenia prawa budowlanego - w niewielkim (32,40 m2) lokalu nie mieści się w pojęciu przebudowy - tym bardziej, że lokal nie zmienił swojego przeznaczenia, ani nie dokonano w nim istotnych zmian związanych ze sposobem wykorzystania lokalu. Z tych powodów podtrzymuje Pan wyrażone we wniosku stanowisko, że dostawa lokalu (…) powinna być zwolniona od podatku VAT.

### Pytania

1) Czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik A, ale Nowi Właściciele, którzy nabyli ten lokal od Dłużnika A już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.?

2) Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, to czy sprzedaż lokalu powinna zostać zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u.?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad 1)

W Pana ocenie, w sytuacji opisanej we wniosku, będzie Pan płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów będących własnością dłużnika. Jednak w postępowaniu egzekucyjnym może dojść do sytuacji, w której przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest majątek, który dłużnik – w toku postępowania – zbył na osoby trzecie. W takich przypadkach zastosowanie ma przepis art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego określający zasadę bezskuteczności transakcji dokonanej przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. W konsekwencji wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości i doprowadził do jej zajęcia, może zaspokoić się z tej nieruchomości tak, jakby nadal należała ona do majątku dłużnika (skutek procesowy).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że: „Artykuł 930 § 1 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. W wyroku z 3 lutego 1998 r. (OSP rok 1998, nr 11, poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu wyroku z 29 czerwca 2006 r. Przepis art. 930 § 1 k.p.c. nie podważa więc ważności umowy przeniesienia własności zajętej nieruchomości między dłużnikiem a nabywcą, powoduje jedynie bezskuteczność względną tej umowy w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję.

Po zbyciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego Nowi Właściciele tracą własność tej nieruchomości. Co do zasady, jeżeli jednak cena uzyskana w toku egzekucji przekroczy wartość wierzytelności, nadwyżka, która pozostanie po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności dłużnika powinna przypaść temu właścicielowi, a nie dłużnikowi. Był on bowiem właścicielem zbytej w toku egzekucji nieruchomości, a jedynie w związku z treścią art. 930 § 1 k.p.c. utracił jej własność na potrzeby postępowania egzekucyjnego wobec dłużnika. Tak więc komornik, dokonując zbycia nieruchomości na podstawie art. 930 k.p.c. rozporządza własnością osoby trzeciej.

W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów dokonywanej w trybie egzekucji. Pojęcie „dostawy towarów” zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. i obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne, których skutkiem jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W sytuacji opisanej we wniosku własność lokalu będącego przedmiotem planowanej czynności egzekucyjnej została skutecznie przeniesiona na Nowych Właścicieli. Uzyskali Oni tym samym prawo do rozporządzania tym lokalem „jak właściciel”. W związku z tym, komornik dokonując sprzedaży lokalu będącego przedmiotem wniosku dokona kolejnego „przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel”. Prawo to (własność) należy jednak do Nowych Właścicieli, a nie do Dłużnika. Czym innym jest bowiem bezskuteczność względna zbycia przez dłużnika nieruchomości wobec wierzycieli, czym innym zaś – skutek prawny przeniesienia własności z Dłużnika na Nowych Właścicieli. W świetle powyższego, czynności egzekucyjne – a więc licytacja komornicza, mająca za przedmiot nieruchomość – powinny uwzględniać aktualnego właściciela rozporządzającego rzeczą (towarem), w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość. Tak uznał DKIS w tożsamych sprawach w interpretacjach:

*   z 27.11.2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.485.2023.1.MPA;
*   z 10.11.2023 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.375.2023.2.KM;
*   z 9.11.2023 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.492.2023.2.MKA;
*   z 9.11.2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.489.2023.1.JG;
*   z 13.11.2023 r., 0114-KDIP1-2.4012.390.2023.1.AP;
*   z 16.11.2023 r., 0114-KDIP1-1.4012.541.2023.1.AKA;
*   z 24.11.2023 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.393.2023.2.AP.

Tak więc odpowiedź na pytanie o Pana status jako płatnika podatku VAT w planowanej transakcji zależy więc od ustalenia, czy Nowi Właściciele wystąpią w niej w charakterze podatnika VAT. Nie każda bowiem czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z informacji pozyskanych w toku czynności egzekucyjnych wynika, że lokal został wynajęty przez Nowych Właścicieli osobie trzeciej ze zgodą na podnajem, co potwierdził ich pełnomocnik pismem z dnia 17 sierpnia 2022 roku oraz z 8 lutego 2024 roku, w których oświadczył, że lokal został przez Nowych Właścicieli wynajęty pośrednikowi na czas nieokreślony. Oznacza to, że nie jest to najem na cele mieszkaniowe i nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. To zaś prowadzi do konkluzji, że lokal (…) jest wykorzystywany przez Nowych Właścicieli w działalności gospodarczej w rozumieniu 15 ust. 2 u.p.t.u. i wbrew oświadczeniu z 17 sierpnia 2022 roku – został nabyty w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT i jest wykorzystywany w związku z taką działalnością.

W związku z tym, komornik sprzedając lokal (…) w postępowaniu egzekucyjnym dokona dostawy tego lokalu, która będzie podlegała podatkowi od towarów i usług. Podsumowując, w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowi Właściciele, którzy nabyli ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, wystąpi Pan jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.

Ad. 2)

Jeżeli organ interpretacyjny uzna, że w sytuacji opisanej we wniosku, wystąpi Pan w charakterze płatnika podatku VAT, to w Pana ocenie, powinien Pan zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanego wyżej lokalu będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będzie on w chwili dostawy uznany za „zasiedlony” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od jego ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą. Lokal został zbyty na rzecz Nowych Właścicieli w dniu 3 marca 2022 r., tak więc w chwili składania niniejszego wniosku o interpretację indywidualną prawa podatkowego miną 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Dostawa lokalu nastąpi więc po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia lokalu po jego wybudowaniu. Jednocześnie z informacji otrzymanych od pełnomocnika Nowych Właścicieli wynika, że lokal nie został poddany ulepszeniom, a jedynie przeprowadzono w nim prace remontowe, takie jak remont ścian, podłóg i stref sanitarnych. W związku z czym w ocenie Wnioskodawcy należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i nie trzeba badać przesłanek do zwolnienia określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 u.p.t.u.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. stosuje się jedynie wtedy, gdy do dostawy lokalu nie można zastosować zwolnienia określonego w pkt 10. Ponieważ jednak lokal jest zasiedlony przez okres 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia i okres ten nie został przerwany wskutek ulepszenia lokalu o wartość co najmniej 30% wartości początkowej, brak jest podstaw do rozważania możliwości (konieczności) zastosowania tego zwolnienia.

Podobne uwagi dotyczą zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Zgodnie z nim zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z uzyskanych informacji wynika, że lokal (…) został wynajęty osobie trzeciej. Najem nie został zawarty na cele mieszkaniowe, w związku z czym nie jest objęty zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u.

Prowadzi to do konkluzji, iż Nowi Właściciele mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie, jednak z tego prawa nie skorzystali. W związku z czym brak jest podstaw do zastosowania tego zwolnienia od podatku, nie jest bowiem spełniony podstawowy warunek zwolnienia, a mianowicie brak prawa do odliczenia podatku naliczonego. W analizowanej sytuacji Nowi Właściciele nie mają statusu podatnika VAT czynnego, prawdopodobnie ze względu na obroty poniżej 200 000 zł w skali roku. W ocenie Wnioskodawcy zwolnienie od VAT z uwagi na obroty poniżej tego limitu nie mieści się w zakresie art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Mowa jest w nim bowiem o „wykorzystywaniu towarów wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku”, chodzi więc o zwolnienia przedmiotowe, o takie rodzaje działalności, które zawsze będą objęte zwolnieniem niezależnie od osiąganych z tego tytułu obrotów. W takich przypadkach podatnik istotnie nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego, i żadne działanie tej sytuacji nie zmieni. Jak to zauważono wyżej, Nowi Właściciele mogą w dowolnym momencie dokonać odliczenia podatku naliczonego przy zakupie lokalu, ponieważ jedynym warunkiem odliczenia jest dokonanie rejestracji jako podatnik VAT czynny. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. nie dotyczy więc sytuacji, w której podatnik nie dokonuje takiej rejestracji, dzięki czemu jego obroty korzystają ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 u.p.t.u. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. odnosi się wyłącznie do konkretnych działalności (branż), które są objęte zwolnieniem przedmiotowym.

Reasumując, w Pana ocenie nie może Pan zastosować zwolnienia od podatku określonego w tym przepisie. Zgodnie z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. Jednak w Pana ocenie, z informacji uzyskanych od pełnomocnika Nowych Właścicieli wynika, że lokal jest zasiedlony od 2 lat, i w tym czasie przeprowadzono w nim jedynie prace remontowe. Oznacza to, że w dacie dokonania dostawy lokalu (co nastąpi dopiero po otrzymaniu interpretacji prawa podatkowego w niniejszej sprawie, a więc po upływie 2 lat od daty zasiedlenia lokalu), lokal będzie zasiedlony, co powoduje konieczność zastosowania zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w art. 8, odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów zarówno grunt, jak i budynek lub budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy stanowi, że:
-----------------------------------------------

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Interpretując zawarty w tym artykule zwrot „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy utożsamiać z czynnością, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Istotny jest przede wszystkim aspekt ekonomiczny, a nie prawny transakcji, w ramach której podatnik przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Wskazać także należy, że pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług, w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko A sp. j. (dalej: Dłużnik). Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość lokalowa nr (…) usytuowana w budynku przy ul. (…) we (…). Odrębna własność tego lokalu została ustanowiona na rzecz Dłużnika 15 września 2015 r. W chwili zajęcia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego właścicielem lokalu mieszkalnego był Dłużnik, jednak w dniu 3 marca 2022 r. prawo własności tego lokalu przeszło na małżeństwo E. i Z.M. (dalej: Nowi Właściciele). Nowi Właściciele przystąpili do udziału w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym przeciwko Dłużnikowi. Nowi Właściciele podpisali z pośrednikiem umowę najmu lokalu na czas nieokreślony, z tytułu czego opłacają oni podatek w wysokości 8,5% przychodów z najmu.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowi Właściciele, którzy nabyli ten lokal od Dłużnika, wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.):

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Jak wynika z przepisu 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zbycie nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym jest ważne z punktu widzenia zasad prawa i nie wyklucza dalszego prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Ponadto, w takich sytuacjach sam nabywca nieruchomości jest traktowany jak dłużnik (jednak wyłącznie w zakresie nabytego środka majątkowego).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że: „Artykuł 930 § 1 12/16 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. W wyroku z 3 lutego 1998 r. (OSP rok 1998, nr 11, poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie, jak już wcześniej zostało wskazane, od dnia zakupu Nowym Właścicielem nieruchomości są Państwo E. i Z.M., którzy nabyli niniejszy lokal mieszkalny 3 marca 2022 r. W okolicznościach sprawy, należy więc rozważyć kwestię, czy Nowi Właściciele, którzy nabyli Lokal od Dłużnika, będą działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedawanego lokalu. Przy tym, podkreślić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot prowadzący opodatkowaną działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W tym miejscu rozstrzygnąć należy, kto będzie uznany za podatnika podatku VAT przy licytacyjnej sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską, dalej: „Lokal”.

Na wstępie należy zauważyć, że w opisanym we wniosku przypadku, dokonującym dostawy towaru (lokalu mieszkalnego) będą Nowi Właściciele. To ta transakcja sprzedaży stanowi opisane zdarzenie przyszłe, do którego znajdują zastosowanie powołane w interpretacji przepisy ustawy.

W przedmiotowym przypadku należy więc rozważyć kwestię, czy Nowi Właściciele, którzy nabyli Lokal od Dłużnika, będą działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży Lokalu, a tym samym sprzedaż ta, będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten kto, jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą wówczas, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że pełnomocnik Nowych Właścicieli oświadczył, że lokal jest wynajmowany przez pośrednika na czas nieokreślony.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem lokalu mieszkalnego wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Nowi Właściciele świadcząc ww. usługę najmu będą działać jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowi Właściciele, którzy nabyli ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, wystąpi Pan jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie **pytania nr 1** należy uznać za **prawidłowe.**

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii tego czy sprzedaż lokalu powinna zostać zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2\. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9–10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były bezskuteczne.

W celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy należy oceniać warunki na jakich aktualnie dokonywana jest transakcja sprzedaży, czyli informacje te powinny być pozyskane od Nowych Właścicieli, gdyż to oni w chwili sprzedaży egzekucyjnej rozporządzają lokalem jak właściciel.

Z opisu sprawy wynika, że Nowi Właściciele nie są podatnikami VAT oraz nie wiedzą czy przysługuje im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Pełnomocnik Nowych Właścicieli poinformował Pana, że poniesiono wydatki na nieznaczne ulepszenia lokalu, które raczej nie stanowiły 30% jego wartości początkowej, jednak nie było to nigdy weryfikowane. Dodatkowo, po wezwaniu Nowych Właścicieli, w dniu 8 lutego 2024 r. otrzymał Pan od ich pełnomocnika informację, że w lokalu były prowadzone prace remontowe, obejmujące remont ścian, podłóg i stref sanitarnych. Według otrzymanych przez Pana informacji rachunki za wydatki poniesione na remont zachowały się jednie częściowo. Nowi Właściciele nie zdecydowali jeszcze czy będą ponosić dalsze wydatki. Jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku w sprawie istotny jest opis prac prowadzonych w lokalu, wskazany w piśmie z 8 lutego 2024 r., których zakres nie stanowi przebudowy lokalu i nie mieści się w pojęciu „ulepszenia” lokalu. Lokal nie zmienił swojego przeznaczenia, ani nie dokonano zmian związanych ze sposobem jego wykorzystania.

Nowi Właściciele nabyli własność lokalu w dniu 3 marca 2022 r., a więc pomiędzy nabyciem lokalu przez nowych Właścicieli, a jego (planowaną) sprzedażą w trakcie postępowania egzekucyjnego upłyną 2 lata. Ponadto, z uzyskanych przez Pana informacji wynika, iż w lokalu nie dokonano ulepszeń, które przekraczałyby 30% wartości początkowej lokalu. Tym samym przedstawiony we wniosku opis sprawy pozwala stwierdzić, że sprzedaż opisanego lokalu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym badanie przesłanek zwolnienia, wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadne.

Podsumowując, sprzedaż lokalu nr (…) położonego w (…) ul. (…), będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie **pytania nr 2** należy uznać za **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.