Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.109.2021.3.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-13
Teza: Prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek.
Słowa kluczowe: działki; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; teren-teren niezabudowany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2021 r. (data wpływu 19 lutego 2021 r.), uzupełnionym poprzez uiszczenie dodatkowej opłaty w dniu 19 kwietnia 2021 r. oraz pismem z dnia 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 15 kwietnia 2021 r. (doręczone 19 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek.

Złożony wniosek uzupełniony został poprzez uiszczenie dodatkowej opłaty w dniu 19 kwietnia 2021 r. oraz pismem z dnia 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 15 kwietnia 2021 r. (doręczone 19 kwietnia 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu do wniosku z dnia 22 kwietnia 2021 r.):

Wnioskodawca jest właścicielem czterech nieruchomości gruntowych (tj. Przedmiot sprzedaży). Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył w 2019 r. od osób fizycznych na podstawie umów sprzedaży. Wszystkie 4 nabycia nieruchomości zostały dokonane w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą wpisaną do CEiDG, w ramach której Wnioskodawca jest podatnikiem VAT.

Nieruchomość nr 1 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma sposób korzystania RIVA, RIVB, RV, RVI - grunty orne, W-RIVB - grunty pod rowami. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolami 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej).

Nieruchomość nr 2 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma sposób korzystania ŁV - łąki trwałe, RIVA, RIVB - grunty orne, W-RIVA i W-RIVB - grunty pod rowami. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU (teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej) i 2WR (teren rowu odwadniającego).

Nieruchomość nr 3 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma sposób korzystania RIVA, RIVB, RV, RVI - grunty orne, W-RIVB - grunty pod rowami. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej).

Nieruchomość nr 4 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma sposób korzystania RIVA, RIVB, RV, RVI - grunty orne, W-RIVB - grunty pod rowami. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej).

Wszystkie cztery nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego. Ponadto wszystkie 4 nieruchomości są nieogrodzone, niezabudowane i posiadają dostęp do drogi publicznej.

Wskazać należy, że kodem PKD przeważającej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest 47.79.Z - sprzedaż detaliczna artykułów używanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach. Kody PKD pozostałej działalności wnioskodawcy to: 13.95.Z, 38.11.Z, 38.21.Z, 38.32.Z, 42.99.Z, 43.13.Z, 43.29.Z, 43.99.Z, 46.34.B, 46.36.Z, 46.39.Z, 46.42.Z, 46.76.Z, 46.77.Z, 46.90.Z, 47.71.Z, 47.99.Z, 49.41.Z, 68.20.Z, 72.19.Z, 77.11.Z, 77.12.Z, 77.21.Z, 77.32.Z, 77.34.Z.

25 listopada 2020 r. Wnioskodawca jako przyszły sprzedający zawarł umowę przedwstępną sprzedaży wszystkich 4 nieruchomości gruntowych. Umowa docelowa ma zostać zawarta w terminie do 25 stycznia 2022 r. Wnioskodawca nie uzyskał z tytułu tej umowy zadatku, ani zaliczki.

W ramach postanowień umowy przedwstępnej kupujący zobowiązał Wnioskodawcę do wystąpienia do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w celu uzyskania stanowiska, czy sprzedaż przedmiotu sprzedaży (tj. wszystkich 4 nieruchomości gruntowych) powinna być opodatkowania podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca wskazał, że przed sprzedażą nie poczyni jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości ww. nieruchomości.

Umowa ostateczna zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1.  Uzyskaniu przez sprzedającego zaświadczeń wydanych przez Urząd Skarbowy, Urząd Gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.
2.  Przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące.
3.  Uzyskaniu przez kupującego, na jego koszt ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez kupującego inwestycji.
4.  Potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji.
5.  Potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy przedmiot sprzedaży nie będzie miał zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp.
6.  Uzyskaniu przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji.
7.  Uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji.
8.  Zawarciu przez kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na przedmiocie sprzedaży.
9.  Co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu kupującemu przez sprzedającego - na wezwanie kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, którego wzór stanowi załącznik nr 1 do niniejszego aktu notarialnego.
10.  Przedłożeniu kupującemu przez sprzedającego na wezwanie kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu.
11.  Wykreślenia z działów IV ksiąg wieczystych wpisanej tam hipoteki łącznej bądź dostarczenia do umowy sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie opisanej wyżej hipoteki łącznej.
12.  Przedstawieniu przez kupującego uchwały wspólników kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.
13.  Dostarczenia do umowy sprzedaży przez sprzedającego następujących dokumentów:
    *   Wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości,
    *   Wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotu sprzedaży.

Wnioskodawca wskazał, że działki objęte zakresem wniosku od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek. Wnioskodawca nabył działki z myślą o budowie magazynów, ale nie zrealizował tego planu.

Wnioskodawca wskazał ponadto, że:

*   działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.), w tym w działalności rolniczej,
*   posiada status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy,
*   nie dokonywał sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej z ww. gruntu,
*   działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca sprzedał jedno mieszkanie (odrębna własność lokalu), które było kupione 18 października 2001 r. i zostało sprzedane 23 stycznia 2020 r., mieszkanie było wykorzystywane do celów prywatnych przez Wnioskodawcę przyczyną sprzedaży było brak chęci posiadania tego mieszkania dłużej. Z tytułu sprzedaży nie został odprowadzony podatek VAT.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku).

Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił kupującemu pełnomocnictwa do:

1.  Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanych wyżej księgach wieczystych.
2.  Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.
3.  Uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących nieruchomości w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych.
4.  Uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży we właściwych dla sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale zakładu ubezpieczeń społecznych lub oddziale kasy rolniczego ubezpieczenia społecznego oraz państwowym funduszu rehabilitacji osób niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że sprzedający nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości.
5.  Uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia przedmiotu sprzedaży uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach.
6.  Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego.
7.  Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na przedmiocie sprzedaży oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych.
8.  Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu przedmiotu sprzedaży z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.
9.  Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu przedmiotu sprzedaży z produkcji leśnej.
10.  Złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na przedmiocie sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przedmiotu sprzedaży powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W ocenie Wnioskodawcy przedmiot sprzedaży spełnia warunki do zwolnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że: „(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I-3013, pkt 32). Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje własnością Wnioskodawcy.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem czterech nieruchomości gruntowych (Przedmiot sprzedaży).

Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył w 2019 r. od osób fizycznych na podstawie umów sprzedaży. Wszystkie 4 nabycia nieruchomości zostały dokonane w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą wpisaną do CEiDG, w ramach której Wnioskodawca jest podatnikiem VAT.

Nieruchomość nr 1 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma sposób korzystania RIVA, RIVB, RV, RVI - grunty orne, W-RIVB - grunty pod rowami. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolami 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej).

Nieruchomość nr 2 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma sposób korzystania ŁV - łąki trwałe, RIVA, RIVB - grunty orne, W-RIVA i W-RIVB - grunty pod rowami. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU (teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej) i 2WR (teren rowu odwadniającego).

Nieruchomość nr 3 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma sposób korzystania RIVA, RIVB, RV, RVI - grunty orne, W-RIVB - grunty pod rowami. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej).

Nieruchomość nr 4 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma sposób korzystania RIVA, RIVB, RV, RVI - grunty orne, W-RIVB - grunty pod rowami. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej).

Wszystkie cztery nieruchomości nie stanowią nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego. Ponadto wszystkie 4 nieruchomości są nieogrodzone, niezabudowane i posiadają dostęp do drogi publicznej.

25 listopada 2020 r. Wnioskodawca jako przyszły sprzedający zawarł umowę przedwstępną sprzedaży wszystkich 4 nieruchomości gruntowych. Umowa docelowa ma zostać zawarta w terminie do 25 stycznia 2022 r. Wnioskodawca nie uzyskał z tytułu tej umowy zadatku, ani zaliczki.

Wnioskodawca wskazał, że przed sprzedażą nie poczyni jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości ww. nieruchomości.

Umowa ostateczna zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1.  Uzyskaniu przez sprzedającego zaświadczeń wydanych przez Urząd Skarbowy, Urząd Gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.
2.  Przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące.
3.  Uzyskaniu przez kupującego, na jego koszt ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez kupującego inwestycji.
4.  Potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji.
5.  Potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy przedmiot sprzedaży nie będzie miał zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp.
6.  Uzyskaniu przez kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji.
7.  Uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji.
8.  Zawarciu przez kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na przedmiocie sprzedaży.
9.  Co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu kupującemu przez sprzedającego - na wezwanie kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, którego wzór stanowi załącznik nr 1 do niniejszego aktu notarialnego.
10.  Przedłożeniu kupującemu przez sprzedającego na wezwanie kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu;
11.  Wykreślenia z działów IV ksiąg wieczystych wpisanej tam hipoteki łącznej bądź dostarczenia do umowy sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie opisanej wyżej hipoteki łącznej.
12.  Przedstawieniu przez kupującego uchwały wspólników kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.
13.  Dostarczenia do umowy sprzedaży przez sprzedającego następujących dokumentów:
    *   Wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości,
    *   Wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotu sprzedaży.

Wnioskodawca wskazał, że działki objęte zakresem wniosku od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek. Wnioskodawca nabył działki z myślą o budowie magazynów, ale nie zrealizował tego planu.

Wnioskodawca wskazał, że działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej.

Wnioskodawca nie posiada status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy, nie dokonywał sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej z ww. gruntu, a wskazane działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca sprzedał jedno mieszkanie (odrębna własność lokalu), które było kupione 18 października 2001 r. i zostało sprzedane 23 stycznia 2020 r., mieszkanie było wykorzystywane do celów prywatnych przez Wnioskodawcę przyczyną sprzedaży było brak chęci posiadania tego mieszkania dłużej. Z tytułu sprzedaży nie został odprowadzony podatek VAT.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku).

Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił kupującemu pełnomocnictwa do:

1.  Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanych wyżej księgach wieczystych.
2.  Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.
3.  Uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących nieruchomości w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych.
4.  Uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży we właściwych dla sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale zakładu ubezpieczeń społecznych lub oddziale kasy rolniczego ubezpieczenia społecznego oraz państwowym funduszu rehabilitacji osób niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że sprzedający nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości.
5.  Uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia przedmiotu sprzedaży uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach.
6.  Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego.
7.  Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na przedmiocie sprzedaży oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych.
8.  Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu przedmiotu sprzedaży z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.
9.  Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu przedmiotu sprzedaży z produkcji leśnej.
10.  Złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na przedmiocie sprzedaży.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą określenia, czy sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do wskazanej transakcji Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika.

Wnioskodawca wskazał, że na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży udzielił kupującemu pełnomocnictwa m.in. do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących nieruchomości w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych, wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego oraz wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na przedmiocie sprzedaży oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych.

Z okoliczności sprawy wynika również, że umowa sprzedaży zostanie zawarta, gdy spełnione zostaną określone warunki, m.in. po uzyskaniu przez kupującego, na jego koszt ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez kupującego inwestycji, potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media wodę, energię elektryczną, gaz, itp.) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji, uzyskaniu przez kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji oraz uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca dokonuje szeregu czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane są przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Okoliczność, że działania te nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostaje bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Czynności wykonane przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, który na podstawie zawartej umowy przedwstępnej udzielił mu pełnomocnictwa do podejmowania wskazanych czynności.

Jak wynika z powołanych przepisów, do czasu podpisania ostatecznej umowy, Wnioskodawca pozostaje właścicielem Nieruchomości, natomiast kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Należy w tym miejscu podkreślić, że taki rodzaj aktywności podejmowanej przez strony transakcji w znaczący sposób zmienia sytuację prawno-podatkową zbywcy.

Co więcej, należy również zauważyć, że Wnioskodawca (jak sam wskazał) nabył nieruchomości w 2019 r. od osób fizycznych na podstawie umów sprzedaży i wszystkie 4 nabycia nieruchomości zostały dokonane w związku z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą wpisaną do CEiDG, w ramach której Wnioskodawca jest podatnikiem VAT.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób organizuje sprzedaż ww. nieruchomości, że niejako Jego działania łącznie z działaniami nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia ostatecznej umowy Wnioskodawca będzie posiadać prawo własności nieruchomości, która będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostają „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Należy w tym miejscu podkreślić, że kupujący jest zainteresowany nabyciem nieruchomości, dla której na podstawie zawartej umowy przedwstępnej zostaną udzielone konkretne pozwolenia, bez uzyskania których nie dojdzie do zakupu.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę działek, stanowić będzie opodatkowaną podatkiem od towarów i usług odpłatną dostawę towarów oraz będzie wypełniać definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w związku z jej sprzedażą będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W przedmiotowej sprawie we wniosku wskazano, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

*   działka 1 znajduje się na terenach oznaczonych symbolami 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej),
*   działka nr 2 znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU (teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej) i 2WR (teren rowu odwadniającego),
*   działka 3 znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej),
*   działka 4 znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 3PU, 2WR i 2KDL (tereny dróg publicznych klasy lokalnej).

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem, skoro działki nr 1, 2, 3 i 4 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, według którego działki 1, 3 i 4 są terenem dróg publicznych klasy lokalnej a działka nr 2 terenem obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej to stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja dostawy tych działek nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie bowiem do regulacji zawartych w przywołanym powyżej artykule, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanym przypadku, jak wyraźnie wskazano działki będące przedmiotem dostawy nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem, nie został spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji transakcja zbycia działek nr 1, 2, 3 i 4 nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym, w przedmiotowej sprawie do omawianej transakcji zbycia działek nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja dostawy działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy działek nr 1, 2, 3 i 4 należało uznać za nieprawidłowe.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.