Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.107.2025.2.AAR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-27
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1/1 i 2
/2).
Słowa kluczowe: podatnik
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -
Prawo do zwrotu różnicy podatku
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
1

## Opis zdarzenia przyszłego

I. [Wnioskodawca będący stroną postępowania]
    Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega w Polsce tzw.
    nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób
    fizycznych („podatek PIT”).
    Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadził
    działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o
    Działalności Gospodarczej („CEiDG”) (data zaprzestania wykonywania działalności
    gospodarczej – 7 listopada 2016 r., wpis wykreślony 8 listopada 2016 r., działalność
    prowadzona przez Wnioskodawcę polegała na sprzedaży i pośrednictwie w sprzedaży
    cebulek lilii, tulipanów i sadzonek alstroemerii). Obecnie Wnioskodawca jest emerytem i
    pobiera emeryturę z ZUS.
    II. [Wnioskodawczyni niebędąca stroną postępowania]
    Wnioskodawczyni ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega w Polsce tzw.
    nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób
    fizycznych („podatek PIT”).
    Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej.
    Wnioskodawczyni nie była i nie jest podatnikiem podatku VAT czynnym. Obecnie
    Wnioskodawczyni jest emerytem i pobiera emeryturę z KRUS.
    Wnioskodawca będący stroną postępowania oraz Wnioskodawczyni niebędąca stroną
    postępowania w dalszej części Wniosku określeni są jako Wnioskodawcy.
    III. [Nieruchomość]
    Wnioskodawcy są właścicielami nieruchomości położonej w okolicy ulicy (...), stanowiącej
    działki ewidencyjne:
                            2i. nr 1/1 z obrębu (...) o powierzchni 8.358 m, dla której Sąd Rejonowy dla (...) Wydział
        Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), według sposobu
        korzystania stanowiąca grunty orne oznaczone symbolem „R” (dalej „Nieruchomość
        1”),
                            2ii. nr 2/2 z obrębu (...) o powierzchni 2.090 m, dla której Sąd Rejonowy dla (...)Wydział
        Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), według sposobu
        korzystania stanowiąca grunty orne oznaczone symbolem „R” (dalej „Nieruchomość
        2”).
    Tak Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 zostały nabyte przez Wnioskodawców na
    podstawie umowy sprzedaży z 28 grudnia 2006 r. (Rep. A (...)) do majątku wspólnego
    (wspólność małżeńska ustawowa). Nieruchomości zostały nabyte w celu powiększenia
    prowadzonego przez Wnioskodawców gospodarstwa rolnego, na początku – przez okres
    około 3 lat od dnia nabycia były one wykorzystywane do działalności rolniczej w postaci
    hodowli sadzonek drzew. Nieruchomość nie jest zabudowana (na Nieruchomości nie ma

    zabudowań, urządzeń sieci energetycznej, wodnej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej,
    specjalnej). Przez cały okres posiadania ww. działek Wnioskodawcy opłacają podatek rolny.
    IV. [MPZP/decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu]
    Zgodnie z danymi udostępnionymi przez Urząd Miasta (...), Nieruchomości nie są objęte
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 26 maja 2022 r. została wydana
    decyzja nr (...) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca
    Nieruchomości na wniosek Wnioskodawców działających przez pełnomocnika („Decyzja
    WZ”). Zgodnie z Decyzją WZ zostały ustalone warunki zabudowy i szczegółowe zasady
    zagospodarowania terenu zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedmiu
    budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z urządzeniami
    infrastruktury technicznej i zagospodarowania terenu na Nieruchomości.
    V. [Działania Wnioskodawców, Spółka]
    V.1. Wnioskodawcy nie podejmowali wymagających zaangażowania własnych środków
    finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości gruntu, z wyjątkiem
    wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
    wystąpienia do dostawców mediów o zapewnienie mediów, które było niezbędne do
    wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dostawcy mediów
    wydają opinie i warunki wyłącznie na rzecz właścicieli, co ogranicza możliwość wystąpienia
    przez inny podmiot, a warunki dostaw mediów były niezbędne do wystąpienia o Decyzję
    WZ).
    Wnioskodawcy nie podejmowali również żadnych aktywnych działań marketingowych w
    zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą
    działalności gospodarczej w żadnym zakresie, a w szczególności w zakresie obrotu
    nieruchomościami.
    Obecnie rozważana jest sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców na rzecz spółki, w
    której Wnioskodawca jest wspólnikiem - X SPÓŁKA JAWNA ((...)), („Spółka”). Spółka planuje
    rozpoczęcie inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie i sprzedaży osiedla domów
    jednorodzinnych. Obecnie Spółka wystąpiła o wydanie pozwolenia na budowę na
    podstawie oświadczenia Wnioskodawców z 20 listopada 2024 r. o prawie dysponowania
    gruntem na cele budowlane. Wszelkie dalsze działania jak np. przygotowanie projektu
    prowadzone są przez Spółkę. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie
    realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Spółka jest
    czynnym podatnikiem podatku VAT (data rejestracji 7 stycznia 2021 r.).
    Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były w przeszłości wykorzystywane do
    wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawców, w szczególności
    Wnioskodawcy nie wynajmowali ich, nie dzierżawili ani nie zawarli innej umowy o
    podobnym charakterze. Nieruchomości nie były w przeszłości udostępniane przez
    Wnioskodawców odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom. Działki były utrzymywane w
    kulturze rolnej, np. koszone dwa razy w roku, pokosy pozostawały jako zielony nawóz.
    Obecnie Wnioskodawcy nieodpłatnie udzielili prawa dysponowania gruntem na cele
    budowlane na rzecz Spółki ze względu na zobowiązanie do sprzedaży Spółce
    Nieruchomości.
    V.2. 22 listopada 2024 r. Wnioskodawcy dokonali sprzedaży trzech działek ewidencyjnych
                                            2gruntu stanowiących jedną nieruchomość o łącznej powierzchni 4.421 m (Rep. A (...)):

    i. działki znajdującej się w (...), oznaczonej numerem 3/3 z obrębu ewidencyjnego numer
                    2(...) o obszarze 1.187 m, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą
        nr (...),
    ii. działki znajdującej się w (...), oznaczonej numerem 4/4 z obrębu ewidencyjnego numer
                    2(...) o obszarze 2.738 m, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą
        nr (...),
    iii. działki znajdującej się w (...), oznaczonej numerem 5/5 z obrębu ewidencyjnego numer
                  2(...) o obszarze 496 m, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą
        nr (...), której sposób korzystania określono jako droga.
    Działki nr 3/3, 5/5 i 4/4 graniczą ze sobą i funkcjonalnie stanowią jedną nieruchomość,
    którą stanowiła działka 6/6 podzielona następnie zgodnie z wymogami mpzp.
    Wnioskodawcy byli właścicielami wszystkich trzech działek ewidencyjnych gruntu ponad 7
    lat, zaś działkę 6/6 nabyli na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości w
    zamian za zwolnienie z długu.
    Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Pytanie nr 1: Czy prowadził Pan działalność gospodarczą i czy w związku z prowadzoną
    przez Pana działalnością był Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT?
    Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawca wskazuje, że prowadził działalność
    gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności
    Gospodarczej („CEiDG”) (data zaprzestania wykonywania działalności gospodarczej - 7
    listopada 2016 r., wpis wykreślony 8 listopada 2016 r., działalność prowadzona przez
    Wnioskodawcę polegała na sprzedaży i pośrednictwie w sprzedaży (...)). W związku z
    prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością Wnioskodawca był zarejestrowany jako
    czynny podatnik podatku VAT. Obecnie Wnioskodawca jest emerytem i pobiera emeryturę
    z ZUS. Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Dla celów
    działalności posiadał NIP (...).
    Pytanie nr 2: Czy działki były/są wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku
    VAT – proszę wskazać czy przez cały okres ich posiadania?
    Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawca wskazuje, że działki nie były i nie są
    wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku VAT przez cały okres ich
    posiadania.
    Pytanie nr 3: Czy w związku z nabyciem działek nr 1/1 i 2/2 była wystawiona faktura VAT, z
    której wynikał podatek naliczony do odliczenia? Czy Sprzedającym przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem ww. działek? Jeżeli nie, proszę
    wskazać z jakiego powodu prawo do odliczenia podatku nie przysługiwało? Proszę
    wskazać dla każdego ze Sprzedających i dla każdej działki odrębnie.
    Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawca wskazuje, że tak Nieruchomość 1 (działka nr 1
    /1), jak i Nieruchomość 2 (działka nr 2/2) zostały nabyte przez Wnioskodawców na
    podstawie umowy sprzedaży z 28 grudnia 2006 r. (Rep. A (...)) („Umowa Nabycia”) do
    majątku wspólnego (wspólność małżeńska ustawowa).
    Zgodnie z Umową Nabycia:

    1) „nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedających na podstawie umowy zniesienia
    współwłasności w celu uzyskania świadczeń emerytalno-rentowych w trybie ustawy o
    ubezpieczeniu społecznym rolników, sporządzonej dnia 21 stycznia 1998 r.”;
    2) „Sprzedający nie byli podatnikami podatku od towarów i usług, a sprzedaż dokonywana
    na rzecz Wnioskodawców nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem, jako że czynność
    objęta Umową Nabycia jest dokonywana jednorazowo, bez zamiaru wykonywania jej w
    sposób częstotliwy.”
    W związku z tym:
    (i) w związku z nabyciem działek nr 1/1 i nr 2/2 nie była wystawiona faktura VAT, z której
    wynikał podatek naliczony do odliczenia,
    (ii) Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w
    związku z nabyciem ww. działek,
    (iii) transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ
    sprzedający nie byli podatnikami podatku VAT, zaś działki zakupione były na potrzeby
    powiększenia gospodarstwa rolnego (w tej samej dzielnicy).
    Pytanie nr 4: Czy Sprzedający byli/są rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o
    VAT? Proszę wskazać dla każdego z Sprzedających odrębnie.
    Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawcy wskazują, że:
    1) Wnioskodawca - A.A. - posiadał status rolnika ryczałtowego od czasu wprowadzenia
    podatku VAT (1993 r.), zaś od 1998 r. stał się czynnym podatnikiem VAT w zakresie
    prowadzonej działalności gospodarczej (Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie
    działalności gospodarczej 1 października 1998 r.). Nigdy nie wystawiał faktur VAT przy
    sprzedaży produktów z prowadzonego gospodarstwa rolnego.
    2) Wnioskodawczyni - B.B. - posiadała status rolnika ryczałtowego. Produkty z własnego
    gospodarstwa (głównie kwiaty) były sprzedawane na giełdzie kwiatowej, gdzie nie były
    wystawiane faktury VAT. Przez cały okres działalności podpisała kilka faktur RR (kopie nie
    zachowały się). Obecnie nie prowadzi już działalności rolniczej.
    Pytanie nr 5: Czy dokonywane były/są z działek nr 1/1 i 2/2 zbiory i dostawa (sprzedaż)
    płodów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż miała
    miejsce)? Czy też płody rolne były wykorzystywane przez Sprzedających na własne
    potrzeby? Proszę udzielić informacji dla każdego ze Sprzedających odrębnie.
    Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawcy wskazują, że nie były i nie są dokonywane z
    działek nr 1/1 i nr 2/2 zbiory i dostawa (sprzedaż) płodów rolnych opodatkowana
    podatkiem VAT zarówno przez Wnioskodawcę, jak i Wnioskodawczynię. Zarówno B.B., jak i
    A.A. nie korzystali z płodów rolnych z działek nr 2/2 i nr 1/1 na potrzeby własne.
    Uprawiane tam sadzonki drzew (...) nie przyniosły żadnych korzyści finansowych – uprawa
    nie powiodła się, drzewka uschły i nie było sprzedaży (dostawy opodatkowanej podatkiem
    VAT).
    Pytanie nr 6: Czy Sprzedający udzielili lub zamierzają udzielić Spółce bądź jej
    przedstawicielowi pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających i na ich rzecz w
    związku z przygotowaniem działek do wybudowania siedmiu budynków mieszkalnych
    jednorodzinnych? Jeżeli tak, to proszę opisać jaki jest/będzie ich zakres, w szczególności
    proszę wskazać, do jakich konkretnie czynności uprawniony jest/będzie pełnomocnik

    Sprzedających w związku z działkami będącymi przedmiotem planowanej umowy
    sprzedaży (proszę wymienić te czynności).
    Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawcy wskazują, że Wnioskodawcy nieodpłatnie
    udzielili prawa dysponowania gruntem na cele budowlane na rzecz X SPÓŁKA JAWNA ((...)),
    („Spółka”) ze względu na zobowiązanie do sprzedaży Spółce Nieruchomości. Obecnie
    Spółka wystąpiła o wydanie pozwolenia na budowę na podstawie oświadczenia
    Wnioskodawców z dnia 20 listopada 2024 r. o prawie dysponowania gruntem na cele
    budowlane. Wszelkie dalsze działania jak np. przygotowanie projektu prowadzone są
    przez Spółkę. Oprócz oświadczenia o udzieleniu prawa dysponowania gruntem na cele
    budowlane, Wnioskodawcy nie udzielili i nie zamierzają udzielić Spółce bądź jej
    przedstawicielowi pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających i na ich rzecz w
    związku z przygotowaniem działek do wybudowania siedmiu budynków mieszkalnych
    jednorodzinnych.
    Pytanie nr 7: Czy z tytułu sprzedaży działek nr 3/3, 4/4 i 5/5 Sprzedający byli zobowiązani
    zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT i wykazać należny podatek VAT od tej
    sprzedaży? Proszę wyjaśnić okoliczności zdarzenia.
    Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawcy wskazują, że z tytułu sprzedaży działek nr 3/3,
    nr 4/4 i nr 5/5 Sprzedający nie byli zobowiązani zarejestrować się jako czynni podatnicy
    VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży. Działki nr 3/3, nr 4/4 i nr 5/5
    stanowiły majątek prywatny Wnioskodawców nabyty do majątku wspólnego na podstawie
    umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu w 2017 r.
    Działki nr 3/3, nr 4/4 i nr 5/5 nie były wykorzystywane w żaden sposób przez
    Wnioskodawców, Wnioskodawcy nie udzielili żadnego pełnomocnictwa na rzecz
    kupującego, a sprzedaż tych działek była pierwszą od wielu lat transakcją zbycia
    nieruchomości przez Wnioskodawców. Obecnie Wnioskodawcy występują z wnioskiem w
    zakresie działek nr 1/1 oraz nr 2/2, ponieważ ta transakcja jest drugą w ciągu ostatnich
    dwóch lat.
    Pytanie nr 8: Czy Sprzedający posiadają jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w
    przyszłości do sprzedaży (oprócz Nieruchomości wskazanych we wniosku)? Jeśli tak,
    proszę wskazać, ile i jakie (czy są to grunty orne, działki będące terenami budowlanymi,
    zabudowane, czy niezabudowane, itd.)?
    Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawcy wskazują, że:
    1) Wnioskodawcy posiadają jeszcze nieruchomość zabudowaną, działkę nr 6/6 przy ul. (...),
    na której w latach 1999-2004 wybudowali dom jednorodzinny w którym obecnie
    zamieszkują. Działka nie jest przeznaczona do sprzedaży;
    2) Wnioskodawcy posiadają również działkę niezabudowaną o nr 7/7 przy ul. (...), która
    zgodnie z MPZP przeznaczona jest jako rezerwa pod budowę ulicy (...). Miasto (...), które
    powinno wpisać siebie jako właściciela do KW (zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu
    przestrzennym) dotychczas tego nie zrobiło i póki co nie chce tego zrobić, przez co w KW
    jako właściciele figurują Wnioskodawcy. Działka ta nie może być przedmiotem sprzedaży;
                                              23) Wnioskodawca - A.A. - posiada niezabudowaną działkę w (...) o pow. 880 m nabytą w
    drodze postępowania spadkowego po matce zmarłej w 2003 roku. Ponadto w 2004 roku
    w wyniku postępowania windykacyjnego nabył on od dłużnika niezabudowaną działkę w

              2(...) o pow. 1.500 m w zamian za umorzenie długu. Żadna z opisanych działek nie jest
    przeznaczona do sprzedaży. Obydwie działki ze względu na charakter ich nabycia
    stanowią majątek odrębny A.A.
    Pytania
    1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym
    we Wniosku, w Transakcji (sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki), Wnioskodawcy
    nie będą działali jako podatnicy podatku VAT?
    2. Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest negatywna, to czy prawidłowe jest stanowisko
    Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja
    sprzedaży Nieruchomości 1 będzie stanowiła dostawę „terenów niezabudowanych”
    niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT i tym samym podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT
    właściwą stawką tego podatku?
    3. Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest negatywna, to czy prawidłowe jest stanowisko
    Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja
    sprzedaży Nieruchomości 2 będzie stanowiła dostawę „terenów niezabudowanych”
    niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT i tym samym podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT
    właściwą stawką tego podatku?
    4. Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest negatywna, to czy prawidłowe jest stanowisko
    Wnioskodawców, że po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na planowane
    wykorzystywanie Nieruchomości przez Spółkę do celów działalności opodatkowanej
    podatkiem VAT, Spółka będzie uprawniona do:
    (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
    Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po
    otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie,
    oraz do
    (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z
    art. 87 ustawy o VAT) w zakresie dostawy Nieruchomości opodatkowanej podatkiem
    VAT?
    Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Ad 1.
    Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że w
    zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w Transakcji (sprzedaży Nieruchomości na
    rzecz Spółki), Wnioskodawcy nie będą działali jako podatnicy podatku VAT.
    I.1. [Podatnik podatku VAT]
    Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.
    in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W
    myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.

    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5
    ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji „towarów” zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy
    o VAT, sprzedaż nieruchomości gruntowej, traktowana jest jako czynność „odpłatnej
    dostawy towarów”, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda
    czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym
    podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku VAT.
    Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez
    względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły
    dla celów zarobkowych.
    Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji „działalności gospodarczej”
    zawartej w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego
    podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany
    charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania
    towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej
    dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w
    efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika podatku VAT.
    Dodatkowo, należy wskazać, że „działalność gospodarcza” powinna cechować się
    stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z
    profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą
    zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest
    związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego,
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 s. 1 ze
    zm.), („Dyrektywa 112”), działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością
    rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność

    gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
    rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Definicja „działalności gospodarczej”, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak
    i w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie
    pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność
    występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w
    sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany.
    Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT
    należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z 15 września 2011 r.
    w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie
    mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
    które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 112, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że
    przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia
    wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik podatku VAT. Powyższe
    elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
    9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w
    celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia
    nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie
    tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia), prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu
    nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług).
    Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg opisanych
    powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoba fizyczna, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej
    i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego
    niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za
    podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1
    Dyrektywy 112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego
    gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
    Z tych wyjaśnień wynika więc, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak
    podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do
    właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji
    przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości

    nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają
    formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia
    pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać
    za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie
    wówczas, gdy cały ciąg, zespół działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na
    aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.
    Odnosząc się do orzecznictwa krajowego warto zwrócić uwagę, że ww. argumentację
    potwierdził np. NSA w wyroku z 17 marca 2017 r. (sygn. akt. I FSK 1643/15), w którym
    wskazano: „wykształcił się w orzecznictwie pogląd, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna
    sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową
    działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka
    aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że
    jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania
    marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy
    ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na
    tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo
    przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z
    tych okoliczności (por. wyroki NSA z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29
    kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13)”.
    Pogląd powyższy podzielany jest również w orzecznictwie WSA. Tytułem przykładu
    wskazać można:
    1) prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 612/17):
    „Nie jest przy tym tak, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności
    wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o
    wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego
    powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Skarżący nie wystąpił
    choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie
    warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też
    chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie
    tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, reklama w innych środkach
    masowego komunikowania itp.).”;
    2) prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 7 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 610/17):
    „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania
    działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
    handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie
    obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie

    działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju
    usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.”;
    3) prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 12 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Gd 884/17):
    „dokonywanie podziału działek nie jest jednakże przesłanką wystarczającą samodzielnie
    do uznania działalności sprzedającego za zawodową. W niniejszej sprawie Skarżąca nie
    podejmowała żadnych innych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym
    charakterze jej działalności polegającej na zbywaniu działek. Skarżąca nie dokonywała
    zmiany przeznaczenia zbywanych działek, nie dokonywała ich uzbrojenia, nie
    podejmowała działań marketingowych, w tym nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży
    działek, nie korzystała z usług biura obrotu nieruchomościami, nie wytyczała dróg
    dojazdowych. Nabywcy dowiadują się o okoliczności zbywania przez Skarżącą
    przedmiotowych działek we własnym zakresie, bez aktywnego udziału Skarżącej w tym
    zakresie. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności, Sąd stwierdza, iż nie jest
    możliwym przypisanie czynnościom Skarżącej cech profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań
    cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych,
    które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.”
    Ww. argumentacja ma potwierdzenie też w interpretacjach indywidualnych. Np. można
    wskazać:
    1) interpretację indywidualną z 20 marca 2017 r. (nr. 1462-IPPP2.4512.75.2017.1.RR), w
    której stwierdzono, że: „w przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o
    aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki
    budowlanej nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu [podatkiem VAT], lecz
    mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.”;
    2) interpretację indywidualną z 31 stycznia 2018 r. (nr: 0114-KDIP1-3.4012.533.2017.2.
    MT), w której stwierdzono, że: „W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących
    o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia Działki 1, która byłaby
    porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej
    działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż wskazanej we wniosku Działki 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.
    Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca nie uzbroił, ani nie zamierza
    podejmować żadnej innej aktywności w celu ulepszenia i zwiększenia wartości działki”;
    3) interpretację indywidualną z 29 lutego 2024 r. (nr 0112-KDIL3.4012.782.2023.2.AW),
    w której stwierdzono, że: „Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz
    przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy
    nie wynika zatem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności
    związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg
    zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek
    wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań
    w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w

    sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan
    żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Zatem, brak jest
    przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 [ustawy
    o VAT], prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 [ustawy o VAT].
    Sprzedaż „pierwszych w kolejności 11 działek” w analizowanej sprawie należy uznać za
    czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której
    unormowania [ustawy o VAT] nie będą miały zastosowania.”
    4) interpretację indywidualną z 8 marca 2024 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.3.2024.2.AW), w
    której stwierdzono, że: „Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala
    zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej
    sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży
    ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i
    zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń,
    który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana udziału (...) w 26 działkach
    wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie podzielił Pan wraz z innymi
    Spadkobiercami pierwotne dwie działki nr (...) i (...) ze względu na znikome
    zainteresowanie ich zakupem na 26 mniejszych działek oraz uzyskał Pan dla ww. działek
    warunki zabudowy, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie
    udziału w 26 działkach podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością nie
    dokonał Pan żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Pana za
    podatnika.”.
    I.2. [Wnioskodawcy jako podatnicy podatku VAT]
    Wnioskodawcy wskazują, że:
    1) Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawców w drodze zakupu prawie 19 lat
    temu w celu powiększenia gospodarstwa rolnego;
    2) Nieruchomości nie były nabyte przez Wnioskodawców w celach dalszej odsprzedaży;
    3) w odniesieniu do Nieruchomości nie były podejmowane przez Wnioskodawców
    działania faktyczne lub prawne w celu podniesienia jej atrakcyjności, np. poprzez
    uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, z wyjątkiem wystąpienia z
    wnioskiem o wydanie warunków zabudowy;
    4) Wnioskodawcy nie reklamowali oferty sprzedaży Nieruchomości;
    5) Nieruchomości nie były i nie są przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia
    (obecnie Wnioskodawcy nieodpłatnie udzielili prawa dysponowania gruntem na cele
    budowlane na rzecz Spółki - ze względu na konieczność legitymowania się przez Spółkę
    prawem do dysponowania nieruchomością w celu wystąpienia o wydanie decyzji
    pozwolenie na budowę);
    6) Wnioskodawcy planują sprzedaż Nieruchomości do Spółki, której wspólnikiem jest
    Wnioskodawca.
    W związku z tym, w ocenie Wnioskodawców, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności
    związanych z samymi Nieruchomościami, trudno dostrzec aktywne działania
    Wnioskodawców w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogłyby wskazywać, że
    planowana sprzedaż Nieruchomości mogłoby mieć charakter zorganizowanej

    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Czynności, które
    będą podjęte przez Wnioskodawców świadczą o podejmowaniu zwykłych działań
    związanych z dysponowaniem majątkiem prywatnym.
    W przeszłości Wnioskodawcy dokonali sprzedaży innych nieruchomości w ramach
    zarządu majątkiem wspólnym małżeńskim, przy czym nie działali w toku tych transakcji
    w charakterze podatnika podatku VAT, lecz w ramach zarządu swoim majątkiem
    prywatnym.
    Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości nie będzie
    wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy o VAT, wobec czego Wnioskodawcy w ramach Transakcji nie będą
    posiadać statusu podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Ad 2. i Ad 3.
    Zdaniem Wnioskodawców,
    1) jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest negatywna, to prawidłowe jest stanowisko
    Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja
    sprzedaży Nieruchomości 1 będzie stanowiła dostawę „terenów niezabudowanych”
    niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT i tym samym podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT
    właściwą stawką tego podatku;
    2) jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest negatywna, to prawidłowe jest stanowisko
    Wnioskodawców, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja
    sprzedaży Nieruchomości 2 będzie stanowiła dostawę „terenów niezabudowanych”
    niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT i tym samym podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT
    właściwą stawką tego podatku.
    II.1. [Opodatkowanie dostawy Gruntu w podatku VAT]
    Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia
    od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w przywołanym przepisie przysługuje
    względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie
    o przeznaczeniu innym niż budowlane.
    Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze
    rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT: „ilekroć w dalszych
    przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.”
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, obejmuje
    zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z

    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest
    terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego
    lub decyzji o warunkach zabudowy.
    II.2. [Opodatkowanie dostawy Nieruchomości w podatku VAT]
    Dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, w której grunt przeznaczony jest pod zabudowę.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy dodatkowo przeanalizować możliwość zwolnienia
    dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.”
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione
    muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    a) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
    działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
    przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    b) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
    wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy o VAT.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. (sygn. akt I FSK 627
    /12) wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b [Dyrektywy 112], a więc
    również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 [ustawy o VAT], przysługuje tylko wtedy, gdy
    podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
    przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy o VAT, co wynika np. ze związku ze
    sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 [ustawy o VAT]), a więc nie ma
    zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu,
    że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia
    2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do
    odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”
    W wyroku, na który powołuje się NSA, TSUE stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie
    korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT
    naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 112. Tym
    samym, przepis art. 136 Dyrektywy 112 wskazuje zatem, że w przypadkach, w których
    przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia
    z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,
    nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja

    sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana
    podatkiem VAT.
    Z uwagi na okoliczność, że nabycie przez Wnioskodawców Nieruchomości nie nastąpiło
    w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać,
    że nie przysługiwało Wnioskodawcom prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa
    nie była objęta tym podatkiem.
    Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawców Nieruchomości
    (o ile uznani oni zostaną za podatników podatku VAT) stanowić będzie czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7
    ust. 1 ustawy o VAT, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.
    W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania ww. zwolnienia od podatku
    VAT w odniesieniu do czynności dostawy Nieruchomości objętej decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu i przeznaczoną pod zabudowę - na rzecz Spółki
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, należy
    stwierdzić, że ww. czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu
    przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT dla przedmiotu dostawy, tj. 23%
    podatku VAT.
    Ad 4.
    Zdaniem Wnioskodawców, jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest negatywna,
    prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że po dokonaniu planowanej Transakcji, z
    uwagi na planowane wykorzystywanie Nieruchomości przez Spółkę do celów
    działalności opodatkowanej VAT, Spółka będzie uprawniona do:
    (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
    Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po
    otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie,
    oraz do
    (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z
    art. 87 ustawy o VAT) w zakresie dostawy Nieruchomości opodatkowanej podatkiem
    VAT.
    Stanowisko Wnioskodawców wynika z poniższej argumentacji.
    Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT w
    zakresie Nieruchomości 1 oraz w zakresie Nieruchomości 2 (w przypadku uznania
    Wnioskodawców za podatników podatku VAT w związku z Transakcją), wyłączenie
    prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT
    naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało
    zastosowania.
    Konsekwentnie, w celu oceny, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy
    przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy
    nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania
    przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są
    wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem
    VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego
    przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości, Spółka będzie prowadziła działalność
    polegającą na realizacji i komercjalizacji (sprzedaży) nowej inwestycji deweloperskiej.
    Taki typ działalności, tj. dostawa towarów (sprzedaż nieruchomości), podlega - co do
    zasady - efektywnemu opodatkowaniu podatkiem VAT, według właściwej stawki VAT. W
    konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z
    wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Spółki, do
    których będą wykorzystane nabyte Nieruchomości.
    Zdaniem Wnioskodawców, w związku ze statusem Nieruchomości jako gruntu
    przeznaczonego do zabudowy, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w
    całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności
    wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest
    uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w
    sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest
    zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu
    prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce
    będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT
    naliczony przy nabyciu udziałów w Nieruchomościach i wykazany na przedmiotowej
    fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania
    takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w
    rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i
    usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech
    następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w
    którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem
    VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o
    VAT.
    Podsumowując, przy założeniu objęcia Transakcji reżimem opodatkowania VAT, Spółka
    będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w
    danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku
    naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego
    wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Spółka będzie uprawniona do wystąpienia
    do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku
    naliczonego nad należnym, na wskazany przez Spółkę rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz
    udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. W świetle
    przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z
    okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Ponadto, dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest
    podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    W związku z powyższym, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku
    osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej
    stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu
    art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna
    zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych
    czynności.
    Poza tym, wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które
    charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na
    czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. Zgodnie z tym, każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    Co istotne, pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych
    przepisów ustawy, ale wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku
    osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.

    W analizowanej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10), z którego wynika, że dostawę
    gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości
    dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Ponadto, przyjęcie iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Zgodnie z powołanymi przepisami, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej)
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy
    działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia
    działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu
    podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w
    odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną
    w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej

    wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt
    działań jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do sprzedaży ww. działek.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający prowadził działalność gospodarczą do 7 listopada
    2016 r., polegającą na sprzedaży i pośrednictwie w sprzedaży cebulek lilii, tulipanów i
    sadzonek alstroemerii. W związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością był
    zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Obecnie Sprzedający nie prowadzi
    działalności gospodarczej. Sprzedająca nie prowadziła i nie prowadzi działalności
    gospodarczej, nie była i nie jest podatnikiem podatku VAT czynnym.
    Sprzedający są właścicielami nieruchomości położonej w (...), stanowiącej działki
    ewidencyjne nr 1/1 (Nieruchomość 1) oraz nr 2/2 (Nieruchomość 2). Nieruchomość 1 i
    Nieruchomość 2 zostały nabyte przez Sprzedających na podstawie umowy sprzedaży z 28
    grudnia 2006 r. do majątku wspólnego (wspólność małżeńska ustawowa) w celu
    powiększenia prowadzonego przez Sprzedających gospodarstwa rolnego, na początku –
    przez okres około 3 lat od dnia nabycia były one wykorzystywane do działalności rolniczej
    w postaci hodowli sadzonek drzew. W związku z nabyciem działek nr 1/1 i nr 2/2 nie była
    wystawiona faktura VAT, z której wynikał podatek naliczony do odliczenia, Sprzedającym
    nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem
    ww. działek. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ
    sprzedający nie byli podatnikami podatku VAT, zaś działki zakupione były na potrzeby
    powiększenia gospodarstwa rolnego (w tej samej dzielnicy).
    Sprzedający posiadał status rolnika ryczałtowego od czasu wprowadzenia podatku VAT
    (1993 r.), zaś od 1998 r. stał się czynnym podatnikiem VAT w zakresie prowadzonej
    działalności gospodarczej (Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności
    gospodarczej 1 października 1998 r.). Nigdy nie wystawiał faktur VAT przy sprzedaży
    produktów z prowadzonego gospodarstwa rolnego.
    Sprzedająca posiadała status rolnika ryczałtowego. Produkty z własnego gospodarstwa
    (głównie kwiaty) były sprzedawane na giełdzie kwiatowej, gdzie nie były wystawiane
    faktury VAT. Przez cały okres działalności podpisała kilka faktur RR. Obecnie nie prowadzi
    już działalności rolniczej.
    Z działek nr 1/1 i nr 2/2 nie były i nie są dokonywane zbiory i dostawa (sprzedaż) płodów
    rolnych opodatkowana podatkiem VAT przez Sprzedających. Sprzedający nie korzystali z
    płodów rolnych z działek nr 2/2 i nr 1/1 na potrzeby własne. Uprawiane tam sadzonki
    drzew (Oksytree) nie przyniosły żadnych korzyści finansowych – uprawa nie powiodła się,
    drzewka uschły i nie było sprzedaży (dostawy opodatkowanej podatkiem VAT).
    Nieruchomość nie jest zabudowana (na Nieruchomości nie ma zabudowań, urządzeń sieci
    energetycznej, wodnej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej, specjalnej).
    Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego. 26 maja 2022 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu dotycząca Nieruchomości na wniosek Sprzedających. Zgodnie z
    Decyzją WZ zostały ustalone warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania
    terenu zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych
    jednorodzinnych wolnostojących wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej i
    zagospodarowania terenu na Nieruchomości.

    Sprzedający nie podejmowali wymagających zaangażowania własnych środków
    finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości gruntu, z wyjątkiem
    wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
    wystąpienia do dostawców mediów o zapewnienie mediów, które było niezbędne do
    wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dostawcy mediów
    wydają opinie i warunki wyłącznie na rzecz właścicieli, co ogranicza możliwość wystąpienia
    przez inny podmiot, a warunki dostaw mediów były niezbędne do wystąpienia o Decyzję
    WZ).
    Wnioskodawcy nie podejmowali również żadnych aktywnych działań marketingowych w
    zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą
    działalności gospodarczej w żadnym zakresie, a w szczególności w zakresie obrotu
    nieruchomościami.
    Obecnie rozważana jest sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców na rzecz spółki, w
    której Sprzedający jest wspólnikiem - X SPÓŁKA JAWNA. Spółka planuje rozpoczęcie
    inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie i sprzedaży osiedla domów
    jednorodzinnych. Obecnie Sprzedający nieodpłatnie udzielili prawa dysponowania
    gruntem na cele budowlane na rzecz Spółki ze względu na zobowiązanie do sprzedaży
    Spółce Nieruchomości. Obecnie Spółka wystąpiła o wydanie pozwolenia na budowę na
    podstawie oświadczenia Sprzedających z 20 listopada 2024 r. o prawie dysponowania
    gruntem na cele budowlane. Wszelkie dalsze działania jak np. przygotowanie projektu
    prowadzone są przez Spółkę. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie
    realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Spółka jest
    czynnym podatnikiem podatku VAT. Oprócz oświadczenia o udzieleniu prawa
    dysponowania gruntem na cele budowlane, Sprzedający nie udzielili i nie zamierzają
    udzielić Spółce bądź jej przedstawicielowi pełnomocnictwa do działania w imieniu
    Sprzedających i na ich rzecz w związku z przygotowaniem działek do wybudowania
    siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
    Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były w przeszłości wykorzystywane do
    wykonywania działalności gospodarczej przez Sprzedających, w szczególności Sprzedający
    nie wynajmowali ich, nie dzierżawili ani nie zawarli innej umowy o podobnym charakterze.
    Nieruchomości nie były w przeszłości udostępniane przez Sprzedających odpłatnie lub
    nieodpłatnie innym osobom. Działki nie były i nie są wykorzystywane do czynności
    zwolnionych od podatku VAT przez cały okres ich posiadania. Działki były utrzymywane w
    kulturze rolnej, np. koszone dwa razy w roku, pokosy pozostawały jako zielony nawóz.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą uznania Sprzedających działki nr 1/1 i
    2/2 na rzecz Spółki za podatników podatku VAT.
    W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie
    Sprzedający podjęli w odniesieniu do działek nr 1/1 i 2/2, będących przedmiotem
    sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży, Sprzedający będą
    spełniali przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych

    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    W przedmiotowej sprawie na wniosek Sprzedających w 2022 r. została wydana decyzja o
    warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której zostały ustalone warunki
    zabudowy i zagospodarowania terenu zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie
    siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z urządzeniami
    infrastruktury technicznej i zagospodarowania terenu na Nieruchomości. Sprzedający
    wystąpili też do dostawców mediów o warunki dostaw mediów, które były niezbędne do
    wystąpienia z wnioskiem o decyzję WZ. Obecnie Sprzedający rozważają sprzedaż
    Nieruchomości Spółce, która to wystąpiła o wydanie pozwolenia na budowę na podstawie
    oświadczenia Wnioskodawców z 20 listopada 2024 r. o prawie dysponowania gruntem na
    cele budowlane. Sprzedający udzielili Spółce prawa dysponowania gruntem na cele
    budowlane ze względu na zobowiązanie do sprzedaży Spółce Nieruchomości.
    W związku z tym, przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedających wykracza poza
    ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do
    przedmiotowej Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów
    ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający będą działać jak podatnicy podatku
    VAT. Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców – wystąpili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, wystąpili też do dostawców mediów o zapewnienie mediów. Zgodnie z decyzją WZ
    zostały ustalone warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla
    inwestycji polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych
    wolnostojących wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej i zagospodarowania
    terenu na Nieruchomości. Przy czym inwestycję tę będzie już kontynuowała Spółka, która
    planuje na Nieruchomości rozpoczęcie inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie i
    sprzedaży osiedla domów jednorodzinnych. Sprzedający dokonując sprzedaży
    Nieruchomości (działek nr 1/1 i 2/2), nie będą więc korzystać z prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie
    prawem własności. Sposób wykorzystywania Nieruchomości oraz podejmowane przez
    Sprzedających działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w
    ramach zarządu majątkiem osobistym.
    Tym samym, sprzedaż opisanej Nieruchomości (nr 1/1 i 2/2) będzie zgodnie z art. 15 ust. 1
    i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej. Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, będą podejmować
    działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie
    obrotem nieruchomościami.
    W konsekwencji sprzedaż ww. Nieruchomości (nr 1/1 i 2/2) podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest nieprawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy planowana Transakcja będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT bez możliwości zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty
      przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o
      warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o
      planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są
    nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych
    ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli
    tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla
    których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o
    warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
    Jak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Natomiast, w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;

      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy
    plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w
    przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa
    administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń
    Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który
    regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    W związku z tym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie
    określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania
    przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
    Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie,
    że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów)
    innych niż tereny budowlane. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne
    niż budowlane.
    Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że działki nr 1/1 i 2/2, które
    mają być przedmiotem sprzedaży, są niezabudowane. Na wniosek Sprzedających w 2022
    r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której
    zostały ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zabudowy dla inwestycji
    polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych
    wolnostojących wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej i zagospodarowania
    terenu na Nieruchomości.
    Zatem w analizowanym przypadku dostawa opisanej Nieruchomości (działki nr 1/1 i 2/2)
    nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, ponieważ na dzień sprzedaży działki nr 1/1 i 2/2, stanowić będą teren budowlany
    zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.
    Skoro do sprzedaży ww. działek nie można zastosować zwolnienia od podatku, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania
    zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki
    wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie
      C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
    Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć
    zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku
    której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i
    usług.
    Z opisu sprawy wynika, że przy nabyciu działek nr 1/1 i 2/2 przez Sprzedających nie
    wystąpił podatek naliczony – działki nr 1/1 i 2/2 Sprzedający nabyli w ramach czynności
    niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja nabycia w 2006 r. nie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ sprzedający nie byli podatnikami
    podatku VAT). Tym samym, nie można uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo
    do odliczenia podatku VAT, bądź że takie prawo Im przysługiwało, skoro dostawa ww.
    Nieruchomości na Ich rzecz nie była objęta tym podatkiem (czynność nabycia w działek nie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT). Dodatkowo – działki nie były i nie są
    wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku VAT przez cały okres ich
    posiadania.

    Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostaną spełnione
    warunki zawarte w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez
    Sprzedających dostawy Nieruchomości (działek nr 1/1 i 2/2) nie będzie mogło korzystać ze
    zwolnienia od podatku VAT także na podstawie ww. przepisu.
    W konsekwencji, sprzedaż działek niezabudowanych nr 1/1 i 2/2 będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, lecz będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki.
    Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 2 i 3 jest prawidłowe.
    W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Spółki do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po
    otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz
    do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w zakresie
    dostawy Nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT.
    Podstawowa zasada dotycząca odliczania podatku naliczonego została sformułowana w
    art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną,
    ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie
    wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności
    towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej
    przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich
    wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.
    Ponadto, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
      powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
      importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

    Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:
      Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
      określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w
      deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w
      przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za
      jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Z treści cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi
    skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z
    wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
    Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w
    ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w
    całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek
    pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek
    negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku,
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Jak wynika z okoliczności sprawy, Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem
    podatku VAT. Po zakupie Nieruchomości planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez
    siebie działalności gospodarczej – Spółka planuje rozpoczęcie inwestycji deweloperskiej
    polegającej na budowie i sprzedaży osiedla domów jednorodzinnych – a więc w
    działalności opodatkowanej VAT.
    Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać,
    że skoro dostawa Nieruchomości (działek nr 1/1 i 2/2) będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Spółka – jako zarejestrowany,

    czynny podatnik podatku od towarów i usług – z uwagi na planowane wykorzystywanie
    Nieruchomości przez Spółkę do celów działalności opodatkowanej podatkiem VAT, będzie
    miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na
    podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący
    będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych
    określonych w art. 88 ustawy. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w
    okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie
    uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub
    do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ponadto, interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska
    wyroków sądów WSA i NSA należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie
    unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena
    omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną,
    dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na
    wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być
    dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika
    działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności
    faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym
    nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem, z uwagi na różnorodność i odmienność
    okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez
    Państwa orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji, to nie mogą stanowić
    podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
    Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga właściwej stawki podatku mającej zastosowanie do
    Transakcji sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a
    ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana
    w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu
    towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie
    z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS dotyczy
    stanu prawnego, który obowiązuje od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości
    stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1
    lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji
    Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze
        zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z
        funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną
    (art. 57a PPSĄ).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.