Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.596.2024.9.AKR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-15
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
grunty-sprzedaż gruntów
pełnomocnictwo
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 października 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży
    nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 2 stycznia 2025 r. (wpływ 7 stycznia 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i jest stanu wolnego. Wnioskodawca prowadzi
    jednoosobową działalność gospodarczą, w której świadczy usługi związane z (...).
    Wnioskodawca jest udziałowcem w różnych spółkach polskich i zagranicznych. Oprócz
    dochodów z działalności gospodarczej, Wnioskodawca uzyskuje także dochody z innych
    źródeł, w tym m.in. dywidend, zysków kapitałowych oraz ze świadczenia pracy.
    Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), składającej się z
                                      2niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3, o łącznym obszarze (...) m, dla której Sąd Rejonowy
    (...).
    Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył (...) 2013 r. od osoby fizycznej do swojego
    majątku osobistego będąc stanu wolnego.
    Księga wieczysta dla niniejszej nieruchomości jest wolna od jakichkolwiek wpisów i
    obciążeń.
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym
    uchwałą Rady (...), przedmiotowe działki położone są na terenach zabudowy usługowej
    („10U”). Podkreślić przy tym należy, że Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie
    działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią grunty orne („RIVa”,
    „RV”).
    W stosunku do przedmiotowych działek nie została podjęta uchwała rady gminy
    ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu jako położonych na obszarze
    rewitalizacji ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym
    powyższe działki Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
    Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003
    r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
    Nieruchomość nie jest i nie była również przedmiotem najmu ani dzierżawy.
    Ponadto podkreślić należy, że nieruchomość nie została amortyzowana, a także nie
    została wprowadzona do środków trwałych.
    Wnioskodawca chce zbyć na rzecz (...) część nieruchomości stanowiącą działki nr 1 i 2 o
                  2łącznej powierzchni (...) m.
    Przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte żadne działania marketingowe.
    Nie zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości
    nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały
    podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również

    wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, a
    Wnioskodawca nie uzyskał dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę.
    Działki nie były i nie będą aż do ich sprzedaży w żaden sposób użytkowane.
    Działki od chwili ich zakupu leżą odłogiem. Działki nie były, nie są i do dnia sprzedaży nie
    będą wykorzystywane w celach zarobkowych. Wnioskodawca nigdy na działkach nie
    prowadził żadnej działalności, w tym działalności rolnej. Działki były, są i będą do czasu ich
    sprzedaży wykorzystywane jedynie do celów osobistych.
    Pomiędzy Wnioskodawcą a (...) zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży.
    Końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem:
    1) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu
      na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek
      obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                        2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (...) m i (...) metrów
                                      2kwadratowych), w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z miejscami
      parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
    2) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub
      pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi,
      zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy
      na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton,
      bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami
      umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
      niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną
      działek,
    3) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    4) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
      budowlanych,
    5) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy,
      pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    6) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym,
    7) uzyskania przez zbywcę interpretacji,
    8) zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi
      na przejazd pojazdów powyżej dwudziestu pięciu ton do jednokondygnacyjnego
      budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z
      planami inwestycyjnymi nabywcy.
    Przy sprzedaży niniejszej nieruchomości Wnioskodawca nie będzie korzystał z pomocy
    żadnego pośrednika, do sprzedaży niniejszej nieruchomości nie wyznaczy również
    pełnomocnika.
    Wnioskodawca udzielił w umowie przedwstępnej Kupującemu jedynie pełnomocnictwa do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń
    opisanych w § 4 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień – na warunkach według uznania pełnomocnika.
    Doprecyzowanie opisu sprawy

    W § 4 aktu notarialnego – umowy przedwstępnej sprzedaży wynikają następujące decyzje i
    pozwolenia:
    a) prawomocna, ostateczna i wykonalna decyzja o pozwoleniu na budowę, z której
      będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z
      planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-
                              2usługowym o powierzchni użytkowej (...) m, w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m
      2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
    b) prawomocna, ostateczna i wykonalna decyzja lub pozwolenie na budowę wydane
      przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalających na budowę zjazdu na
      przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla
      pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton bez konieczności przebudowy
      układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę
      komunikacji, a także zapewnienie zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
      tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną działek,
    c) warunki techniczne przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz
      przyłącza energetycznego zgodne z koncepcją nabywcy, pozwalające na realizację
      planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej
      umowy sprzedaży,
    d) warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym
      obiektem handlowo-usługowym.

## Pytanie

Czy w przedmiotowej sytuacji sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym przypadku sprzedaż nieruchomości przez
    Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT,
    opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium
    kraju.
    Art. 7 ust. 1 ustawy VAT wskazuje z kolei, że przez dostawę towarów rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, za towary należy uznawać rzeczy oraz ich
    części, a także wszelkie postacie energii. Jak wynika z powyższego, co do zasady sprzedaż
    gruntu będzie uznawana za odpłatną dostawę towarów.
    Jednocześnie jednak, aby transakcja sprzedaży była objęta zakresem VAT, konieczne jest,
    aby czynność była dokonywana przez podatnika VAT.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Art. 15 ust. 2 ustawy VAT wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Na tle powyższego wskazuje się, że definicja działalności gospodarczej w ustawie VAT ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich

    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w
    przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących
    część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży,
    bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście
    powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna
    dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej
    działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza strefą prowadzonej
    działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika
    w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w
    charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
    handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną).
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie
    dwóch przesłanek łącznie:
    1) dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
      podatkiem od towarów i usług;
    2) czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
      podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla
    określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    ustawy.
    Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla
    określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i
    usług.
    Jednocześnie, istotną kwestią na gruncie przedmiotowej sprawy jest określenie zakresu
    czynności uznawanych za działalność gospodarczą w odniesieniu do handlu
    nieruchomościami (działkami) oraz ustalenie co można uznawać za „majątek prywatny”
    będący przedmiotem rozporządzenia. Kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji
    sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest
    podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców i usługodawców.
    Dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem,
    że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności
    sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie
    stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz
    mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Interpretacja indywidualna
    Rozpatrzyłem Pana wniosek – 21 stycznia 2025 r. wydałem interpretację indywidualną
    znak 0112-KDIL1-3.4012.596.2024.2.AKR, w której uznałem Pana stanowisko za
    nieprawidłowe.
    Interpretację doręczono Panu 4 lutego 2025 r.
    Skarga na interpretację indywidualną

    6 marca 2025 r. wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Poznaniu.
    Wniósł Pan o:
    1) uchylenie decyzji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 stycznia 2025 r.,
      znak pisma: 0112-KDIL1-3.4012.596.2024.2.AKR oraz orzeczenie co do istoty sprawy
      poprzez uznanie, że sprzedaż nieruchomości objętej postępowaniem nie nastąpi w
      ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a w konsekwencji, że Sprzedający nie
      może zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług,
    2) zasądzenie od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na rzecz Skarżącego zwrotu
      kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm
      przepisanych.
    Postępowanie przed sądem administracyjnym
    Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z
    10 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA/Po 249/25.
    Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 24 lipca 2025 r.
    Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
    Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):
      Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu
      sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe
      prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że
      przepisy prawa uległy zmianie.
    Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
    • uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził
      Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w ww. wyroku;
    • ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam,
      że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów

    na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
        a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
          pierwszym zasiedleniem;
        b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w
    ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby
    być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03

    Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
    wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku prywatnego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z wniosku wynika, że podpisał Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży
    nieruchomości – działek nr 1 i 2. Przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte
    przez Pana żadne działania marketingowe. Nie podjął Pan też żadnych działań mających
    na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały
    wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani połączone, działki nie zostały
    utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny
    sposób działki nie zostały uzbrojone. Nie uzyskał Pan dla działek warunków zabudowy ani
    pozwoleń na budowę. Działki nie były i nie będą aż do ich sprzedaży w żaden sposób
    użytkowane. Działki od chwili ich zakupu leżą odłogiem. Działki nie były, nie są i do dnia
    sprzedaży nie będą wykorzystywane w celach zarobkowych. Na działkach nigdy nie
    prowadził Pan żadnej działalności, w tym działalności rolnej. Działki były, są i będą do
    czasu ich sprzedaży wykorzystywane jedynie do celów osobistych. W umowie
    przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed
    wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań
    faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 4
    aktu notarialnego – umowy przedwstępnej sprzedaży, w szczególności do składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień – na warunkach według
    uznania pełnomocnika. Umowa sprzedaży zostanie zawarta m.in. pod warunkiem
    uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na
    budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek
    obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym
                                      2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (...) m, w tym salą sprzedaży o
              2powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc
    postojowych.
    Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że udzielił Pan nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 4 aktu notarialnego, w
    szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. U
    dzielenie nabywcy pełnomocnictwa umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu
    dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest
    staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone
    pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych
    nabywców. Starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym
    celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla
    potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

    W świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej
    Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb
    kupującej Spółki nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą.
    Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 10 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA
    /Po 249/25, zapadłym w analizowanej sprawie wskazał, że:
      Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd, że okoliczność
      zawarcia umowy przedwstępnej jak i udzielenie potencjalnemu nabywcy
      nieruchomości pełnomocnictw celem dokonania czynności z nią związanych nie jest
      okolicznością przesądzającą, że skarżący zbywając nieruchomości będzie działał w
      charakterze podatnika VAT. Istotniejsze jest to, że skarżący z własnej inicjatywy nie
      dokonywał żadnych nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania
      podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości, służyły wyłącznie do realizacji jego
      własnych celów. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca
      nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować
      czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał
      się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel,
      co jest całkowicie uzasadnione [por. wyrok NSA z 23 lipca 2024 r., I FSK 1676/20].
      Dostrzec przy tym należy, że warunki zawarcia umowy przyrzeczonej z Dino Polska S
      A. nie były ustanowione w celu zwiększenia wartości nieruchomości i następnie
      znalezienia jej nabywców, lecz w celu realizacji własnych interesów wskazanej spółki.
      Dlatego też realia niniejszej sprawy istotnie różnią się od okoliczności leżących u
      podstaw wydania przez TS wyroku z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24. W szczególności w
      realiach niniejszej sprawy nie doszło do powierzenia sprzedaży nieruchomości
      profesjonalnemu przedsiębiorcy, którego wynagrodzenie odpowiadałoby różnicy
      między cenami sprzedaży określonymi w umowie zlecenia a rzeczywistymi cenami
      sprzedaży (pkt 10 wskazanego orzeczenia). Udzielenie przez skarżącego
      pełnomocnictw w umowie przedwstępnej było ukierunkowane nie na podjęcie w
      jego imieniu aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami kończącymi się
      znalezieniem kupca i zawarciem umowy sprzedaży lecz jedynie na doprowadzenie
      do ziszczenia się warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.
    WSA w Poznaniu zwrócił również uwagę, że:
      (...) przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte żadne działania
      marketingowe. Nie doszło do wydzielenia dróg jak i podzielenia ani połączenia
      działek. Działki nie zostały utwardzone. Nie doszło do wybudowania wodociągu lub
      gazociągu. Działki nie zostały również uzbrojone w jakikolwiek inny sposób. Skarżący
      przed zawarciem umowy przedwstępnej nie uzyskał warunków zabudowy ani
      pozwoleń na budowę. Sporne działki nie były i aż do czasu ich sprzedaży nie będą w
      żaden sposób użytkowane. Działki te od chwili ich zakupu leżą odłogiem, nie były one
      i do dnia sprzedaży nie będą wykorzystywane w celach zarobkowych. Wnioskodawca
      wskazał również, że nigdy nie prowadził na nich żadnej działalności, w tym także
      działalności rolnej. Działki te były, są i do czasu ich sprzedaży będą wykorzystywane
      jedynie do celów osobistych skarżącego. Nieruchomości te nie są i nie były
      przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nie zostały one również zamortyzowane jak i
      wprowadzone do środków trwałych.
    Ponadto, w wyroku z 10 czerwca 2025 r. WSA w Poznaniu uznał, że:
      W ocenie Sądu całokształt okoliczności przedstawionych przez skarżącego w opisie
      zdarzenia przyszłego nie pozwala na uznanie, że podejmie on aktywne działania w
      zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
      przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego za
      trafne należało uznać zarzuty skargi podnoszące naruszenie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy
      o PTU.

    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    opisanych nieruchomości nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że
    Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.
    Dokonując sprzedaży nieruchomości – działek nr 1 i 2 – będzie Pan korzystać z
    przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie Pan
    korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to
    czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy
    ustawy.
    Podsumowując, sprzedaż przez Pana nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania pierwotnej interpretacji, tj. 21 stycznia 2025 r.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.