Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-979/11/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-11-30
Teza: Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem lokalu w okresie, kiedy poszukiwany jest dla niego najemca
Słowa kluczowe: amortyzacja; koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; remonty
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 05 lipca 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 30 sierpnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem lokalu w okresie, kiedy poszukiwany jest dla niego najemca – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem lokalu w okresie, kiedy poszukiwany jest dla niego najemca.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielką mieszkania, które od trzech lat wynajmuje. Umowa najmu wygasa z końcem lipca 2011 r. Wnioskodawczyni zamierza dalej wynajmować mieszkanie, ale nie ma jeszcze kolejnego najemcy i w związku z tym zamierza dać zlecenie do agencji nieruchomości, a także szukać najemcy na własną rękę. Przez pewien czas (wnioskodawczyni nie jest w stanie określić czy będzie to kilka czy kilkanaście miesięcy) mieszkanie będzie stało puste. Z doświadczenia wnioskodawczyni wynika, że niełatwo jest wynająć mieszkanie.

W portalu internetowym wnioskodawczyni znalazła informację, że w okresie pomiędzy wynajmami podatnik ma prawo zaliczać do kosztów uzyskania przychodu koszty związane z utrzymaniem mieszkania i jego amortyzację, tak samo jak w okresie kiedy mieszkanie jest wynajmowane i podatnik osiąga przychody z tytułu najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w okresie między najmami wnioskodawczyni może zaliczać do kosztów uzyskania przychodu:
    *   koszt amortyzacji nieruchomości,
    *   opłaty za fundusz remontowy,
    *   czynsz (opłata za zarząd i administrowanie budynkiem, eksploatację części wspólnych itd.),
    *   opłaty za zużycie mediów (woda, prąd, ogrzewanie, chłodzenie) w lokalu,
    *   koszt remontu lokalu (np. malowanie, cyklinowanie itp.) wraz z kosztami zakupu materiałów,
    *   koszty ewentualnego dodatkowego wyposażenia lub odpisu amortyzacyjnego, jeśli wartość przekroczy 3.500 zł,
    *   opłaty za dostęp do internetu, sygnału telewizji kablowej, abonamentu telefonicznego,
    *   opłaty za ubezpieczenie nieruchomości,
    *   koszty amortyzacji inwestycji poczynionych w trakcie trwania kończącej się umowy najmu,
    *   podatek od nieruchomości,
    *   opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości?
2.  Czy jeśli okres między najmami będzie dłuższy niż rok podatkowy 2011 r., to w kolejnym roku podatkowym wnioskodawczyni nadal będzie mogła zaliczać do kosztów uzyskania przychodu koszty opisane w pytaniu nr 1?
3.  Czy jest jakieś ograniczenie długości trwania okresu między najmami?

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 marca 2011 r. Znak: IPPB1/415-1140/10-4/MT podatnik może zaliczyć w koszty uzyskania przychodów wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem lokalu, który wynajmuje także w okresie, w którym lokal nie był wynajmowany.

Na tej podstawie wnioskodawczyni chciałaby skorzystać z takiej możliwości przy rozliczaniu podatku dochodowego za 2011 r. i ewentualnie w przyszłych latach, jeśli ustawa o podatku dochodowym nie ulegnie zmianie w tym zakresie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

W przypadku najmu, kosztami uzyskania przychodów są zatem wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu, w tym również wydatki remontowe. Nie zawsze jednak jest możliwe zaliczenie wydatków remontowych do kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

W myśl art. 22g ust. 17 ww. ustawy jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

O tym czy w konkretnym przypadku mamy do czynienia z remontem czy też ulepszeniem środka trwałego decyduje charakter prac wykonanych w lokalu. Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu, przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji i modernizacji należy zawsze odnieść się do definicji tych pojęć sformułowanych przez przepisy ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb wnioskodawczyni lub innych osób niebędących najemcami, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Z treści art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika, że odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu w trakcie trwania umowy najmu, bowiem brak najemcy powoduje, że dany środek trwały nie zużywa się w kategoriach prawno-podatkowych, zatem gdy środek trwały nie jest przedmiotem najmu odpisy amortyzacyjne dokonywane od tego środka nie powinny być uznane za koszty uzyskania przychodów. Jednakże w świetle powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu odpisy amortyzacyjne dokonane w tym okresie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

W świetle powyższego uznać należy, iż wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem lokalu również w okresie, kiedy poszukiwany jest dla niego najemca, a mianowicie:

*   odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej przedmiotowego lokalu, w tym także od wartości inwestycji poczynionych w trakcie trwania kończącej się umowy najmu,
*   opłaty na fundusz remontowy,
*   czynsz,
*   opłaty za zużycie mediów (woda, prąd, ogrzewanie, chłodzenie) w lokalu,
*   koszt remontu lokalu wraz z kosztami zakupu materiałów,
*   koszty ewentualnego dodatkowego wyposażenia lub odpisy amortyzacyjne, jeśli wartość początkowa takiego wyposażenia przekroczy 3.500 zł,
*   opłaty za dostęp do internetu, sygnału telewizji kablowej, abonamentu telefonicznego,
*   opłaty za ubezpieczenie nieruchomości,
*   podatek od nieruchomości,
*   opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Odnosząc się natomiast do kwestii długości okresu pomiędzy najmami lokalu i jego wpływu na możliwość zaliczania przedmiotowych wydatków do kosztów uzyskania przychodów zauważyć należy, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określają długości takiego okresu. O tym czy wnioskodawczyni może zaliczyć przedmiotowe wydatki do kosztów uzyskania przychodów – jak wyjaśniono powyżej – decydować będą obiektywne przesłanki a mianowicie to, czy wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb wnioskodawczyni lub innych osób niebędących najemcami. Organ podatkowy wydający niniejszą interpretację nie ma możliwości zbadania czy przesłanki te zostaną spełnione, a więc nie ma możliwości wskazania wnioskodawczyni jak długo może trwać okres pomiędzy wynajmami lokalu, aby wnioskodawczyni miała prawo zaliczać przedmiotowe wydatki do kosztów uzyskania przychodów. Spełnienie powyższych przesłanek zweryfikować może natomiast właściwy urząd skarbowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się natomiast do powołanej przez wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla Organu wydającego przedmiotową interpretację.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.