Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.280.2024.2.KD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-05
Teza: Sposób ustalenia przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; najem; nieruchomości-podatek od nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

22 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 maja 2024 r. (wpływ 31 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

### Wynajmuje Pan budynek osiągając przychody określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w ramach tzw. najmu prywatnego, jako osoba fizyczna w tym zakresie nieprowadząca działalności gospodarczej. Przedmiotem wynajmu jest budynek hotelowy, a najemcą jest Spółka \`(...)\` Uzyskiwany przychód z ww. tytułu opodatkowuje Pan w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne na zasadach określonych w ustawie z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

### Ustalił Pan w ramach umowy najmu, że oprócz czynszu najmu najemca będzie ponosił wydatki związane z podatkiem od nieruchomości wynajmowanego budynku. Tak więc ciężar ekonomiczny podatku od nieruchomości będzie obciążał najemcę. Po zapłaceniu podatku od nieruchomości do Gminy będzie Pan wystawiał fakturę (refakturę) dla najemcy. Podatek od nieruchomości przekazywany (płacony) przez najemcę do wynajmującego równy jest wysokości kwot określonych w decyzji organu podatkowego otrzymanej przez Wynajmującego.

### Oprócz wynajmu przedmiotowego budynku w ramach najmu prywatnego, w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej wynajmuje Pan inny budynek hotelowy.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że złożony wniosek dotyczy bieżącego roku podatkowego, tzn. 2024 r. Jest Pan polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowę najmu prywatnego budynku hotelowego jako osoba fizyczna zawarł Pan 25 września 2023 r., ze skutkiem od 1 października 2023 r. Umowa najmu budynku hotelowego jest zawarta ze spółką, w której nie jest Pan wspólnikiem/udziałowcem, ani osobą zobowiązaną do prowadzenia spraw tej spółki.

### Pytanie

Czy przekazywane Panu przez najemcę kwoty odpowiadające wysokości podatku od nieruchomości, do zapłaty którego, zgodnie z zapisami umowy najmu, jest zobowiązany najemca, stanowi dla Pana (wynajmującego) przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

**Pana stanowisko w sprawie**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm. - dalej Ustawa o PIT), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W tym miejscu wskazać należy, że umowa najmu została uregulowana w przepisach art. 659-692 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art 659 § 1 Kodeksu cywilnego, czynsz ten może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.

W ramach zobowiązania najemcy, strony umowy mogą postanowić, że koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu będą rozliczane odrębnie. Świadczenia takie mogą być rozliczane na podstawie tzw. refaktur, not obciążeniowych, bądź w inny umówiony sposób.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą określenia wysokości przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami i jej postanowienia. A zatem, przysporzeniem majątkowym wynajmującego, a tym samym jego przychodem podatkowym, jest czynsz określony w umowie najmu. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Jednocześnie, wszelkie opłaty eksploatacyjne oraz inne opłaty związane z przedmiotem najmu takie jak m.in. podatek od nieruchomości, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego Nie mieszczą się także w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zwrot wynajmującemu poniesionych kosztów nie mieści się w definicji przychodu, wynik ekonomiczny takiego działania wynosi zero. To oznacza, że zwrot wydatków dotyczących opłat jest neutralny podatkowo, a podatnik nie uzyskuje żadnego dodatkowego przysporzenia majątkowego z tego tytułu. Zwrot wydatków nie stanowi więc przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Podobne stanowisko w zbliżonym stanie faktycznym zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 25 września 2023 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.551.2023.1.MC.

W uzasadnieniu Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził: „ Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. najmu prywatnego jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wskazany przez Pana podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z umową najmu jest zobowiązana żona jako najemca, nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tego podatku pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a odpowiednim organem (np. gminą). Stąd podatek od nieruchomości (przekazywany Panu w równowartości kwoty danej raty podatku) nie stanowi da Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach tzw. najmu prywatnego powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (\`(...)\`).”

W podobnym stanie faktycznym została wydana interpretacja indywidualna przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 lutego 2023 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.984.2022.1.MM. W uzasadnieniu Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził: ,,Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. najmu prywatnego jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wskazany przez Pana podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z umową najmu jest zobowiązany najemca, nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tego podatku pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a odpowiednim organem (np. gminą). Stąd podatek od nieruchomości (przekazywany Panu w równowartości kwoty danej raty podatku) nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach tzw. najmu prywatnego powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym, przychód dla Pana, od którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako oddanie nieruchomości w najem.”

Reasumując, na podstawie opisanego we wniosku stanu faktycznego, opierając się na przepisach ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz na wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacjach indywidualnych w podobnych stanach faktycznych, Pana zdaniem, przekazywane wynajmującemu przez najemcę kwoty odpowiadające wysokości podatku od nieruchomości, do zapłaty których zgodnie z zapisami umowy najmu jest zobowiązany najemca, nie skutkują powstaniem przychodu po Pana stronie opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Pana przychód, od którego powinien obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródłem przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku podatku od nieruchomości, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

· nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę), bądź

· pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Mając na uwadze powyższe, przekazywane przez najemcę kwoty odpowiadające wysokości podatku od nieruchomości, do zapłaty których zgodnie z zapisami umowy najmu jest zobowiązany najemca, nie skutkują po stronie wynajmującego powstaniem przychodu podatkowego. Przychód, od którego wynajmujący powinien obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu.

Reasumując - przekazywane Panu przez najemcę kwoty odpowiadające wysokości podatku od nieruchomości, do zapłaty którego, zgodnie z zapisami umowy najmu, jest zobowiązany najemca, nie stanowią dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnej stwierdzam, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy wynajmu budynku hotelowego w ramach najmu prywatnego, nie dotyczy wynajmu innego budynku hotelowego w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).