Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.61.2021.2.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-25
Teza: Brak uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki gruntu nr 1 oraz brak opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2021 r. (data wpływu 1 lutego 2021 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 marca 2021 r. (data wpływu 19 marca 2021 r.) na wezwanie z dnia 5 marca 2021 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.61.2021.1.AKA (data doręczenia 11 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki gruntu nr 1 oraz braku opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki gruntu nr 1 oraz braku opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna jest obecnie właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, obręb (…), położonej w (…), w dzielnicy (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…) („Nieruchomość”).

Wnioskodawczyni jest komandytariuszem A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) („Spółka”). Wnioskodawczyni posiada także 100% udziałów w kapitale zakładowym komplementariusza Spółki tj. B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Spółka planuje nabyć Nieruchomość w celu wybudowania na niej przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie inwestycji mieszkalnej z lokalami usługowo - biurowymi. W tym celu w dniu 20 stycznia 2021 r. Strony podpisały umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Spółka uzyskała wydane na jej rzecz warunki zabudowy Nieruchomości i na ich podstawie uzyskała pozwolenie na budowę. Ponadto, na podstawie oświadczenia B3 (oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane B-3) z dnia 25 maja 2020 r., Spółka rozpoczęła budowę ww. inwestycji jako inwestor, a generalnym wykonawcą jest podmiot niepowiązany z Wnioskodawczynią oraz Spółką. Spółka dysponowała Nieruchomością na podstawie zgody udzielonej w dniu 25 maja 2020 r. Na chwilę składania wniosku ukończono stan surowy otwarty bez dachu i okien. Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna będąca właścicielem Nieruchomości nie uczestniczy w ww. procesie budowlanym i nie angażowała jakichkolwiek środków w celu dokonania sprzedaży na rzecz Spółki Nieruchomości.

Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zamierza odpłatnie zbyć (sprzedać) na rzecz Spółki Nieruchomość na podstawie zawartej przez strony umowy sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług („podatek VAT”) i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni i nie została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni planowała ją przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe i nie zamierzała pozbywać się tego składnika swojego majątku prywatnego. Zakup nieruchomości sfinansowany został ze środków własnych Wnioskodawczyni. Dopiero po pewnym czasie z uwagi na zmianę sytuacji finansowej Wnioskodawczyni zmuszona była zmienić plany. Wówczas powstała koncepcja dotycząca sprzedaży nieruchomości Spółce w celu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego opisanego powyżej.

W stosunku do Nieruchomości, Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności w celu jej uatrakcyjnienia czy też zmiany jej przeznaczenia.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała:

Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu zgody na dysponowanie działką gruntu nr 1 („Nieruchomość”) na podstawie oświadczenia B3 (oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane B-3) z dnia 25 maja 2020 r., co było czynnością wystarczającą do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością.

Dodatkowo, jak wskazano we Wniosku, Strony podpisały w dniu 20 stycznia 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie tej umowy, Wnioskodawczyni zobowiązała się wydać Kupującemu Nieruchomość w dniu jej zawarcia. Z kolei w dniu 26 lutego 2021 r. Wnioskodawczyni i Kupujący zawarli umowę sprzedaży nieruchomości Rep A nr (…) o treści tożsamej z umową przedwstępną.

Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawczyni nie udzielała Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawczyni, na podstawie którego Kupujący jest upoważniony do podjęcia czynności, od których spełnienia uwarunkowane jest zawarcie ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Wnioskodawczyni złożyła jedynie oświadczenie B3 oraz wydała Nieruchomość Kupującemu w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Zawarcie umowy przyrzeczonej nie było uzależnione przez Strony od podjęcia przez Kupującego jakichkolwiek czynności objętych udzielonym oświadczeniem B3.

Jak wskazano w odpowiedzi powyżej, żadne pełnomocnictwa nie były udzielane. Natomiast na podstawie oświadczenia B3 Kupujący uzyskał pozwolenie na budowę i rozpoczął budowę na Nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawczyni. Nabycie Nieruchomości do majątku prywatnego Wnioskodawczyni nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Tak jak Wnioskodawczyni wskazała w opisie stanu faktycznego w złożonym wniosku, obecnie Nieruchomość jest w trakcie zabudowy, która jest finansowana przez Kupującego.

Nieruchomość jest obecnie w trakcie zabudowy przez Kupującego, natomiast na chwilę obecną nie ma budynków, które oddane zostały do użytkowania.

Przed rozpoczęciem przez Kupującego budowy inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowo-biurowo-mieszkalnych Nieruchomość Wnioskodawczyni nie była zabudowana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przy zbyciu (sprzedaży) Nieruchomości, Wnioskodawczyni stanie się podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawczyni, opisana transakcja dotycząca sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana po stronie Wnioskodawczyni podatkiem VAT, ponieważ nie jest ona podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT”) opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei art. 15 ust. 1 ustawy o VAT definiuje, że podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustęp 2 ww. przepisu wskazuje także, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ww. ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 24 kwietnia 2020 r., sygn. akt 0112-KDIL1-2.4012.40.2020.2.PG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, który w zbliżonym stanie faktycznym do tego przedstawionego w niniejszej sprawie wskazał, że „Jednakże, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być dokonano przez podatnika podatku VAT działającego w takim charakterze. Czynności podjęte przez podatnika mieszczące się zasadniczo w zakresie przedmiotowym VAT (dostawa towarów i świadczenie usług), realizowane w sferze jego aktywności prywatnej nie podlegają opodatkowaniu, gdyż nie działa on w tym zakresie w charakterze podatnika. W związku z tym zdefiniowanie pojęcia podatnika, wskazujące na podmiotowy zakres opodatkowania jest równie istotne co wskazanie czynności podlegających opodatkowaniu. Podatkowi od towarów i usług podlegają bowiem co do zasady wyłącznie podmioty działające profesjonalnie. (\`(...)\`) Oznacza to, że podatnikiem VAT dany podmiot będzie wyłącznie w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Taka definicja działalności gospodarczej wskazuje, że podatnikami VAT są wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem gospodarczym (towarowym i usługowym) a inne podmioty nawet jeśli realizują czynności mieszczące się w definicji sprzedaży nie będąc podatnikami nie podlegają pod ustawę o podatku do towarów i usług.”

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była również przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. wydanego przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE” lub „Trybunał”) w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi ww. Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i w stanie faktycznym przedstawionym w niniejszej sprawie Wnioskodawczyni ich nie podejmowała.

TSUE orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zauważyć należy, że określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Analiza przedstawionego we wniosku stanu faktycznego dotyczącego zdarzenia przyszłego, treści powołanych przepisów prawa, jak również aktualnego orzecznictwa sądowego, prowadzi do stwierdzenia, że brak jest normatywnych przesłanek, aby uznać Wnioskodawczynię za podatnika podatku VAT w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowego gruntu, Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze handlowca.

Ponadto Wnioskodawczyni jednoznacznie wskazała, że przedmiotowy grunt nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, w związku z czym nie działała ona jako czynny podatnik tego podatku. Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie zamierza podejmować żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości gruntu, nie podejmowała ani nie będzie podejmować jakichkolwiek działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy mające na celu dokonanie sprzedaży. Wszelkie działania związane z realizacją inwestycji na Nieruchomości podjęła Spółka.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni dokonując planowanej sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Taka sprzedaż nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, ale będzie oznaczała działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie znajdą zastosowania, (tak: Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 27 września 2016 r., sygn. akt IPPP3/4512-439/16-4/IG).

W uzupełnieniu powyższych rozważań, koniecznym jest omówienie pojęcia „majątku prywatnego”, które jest kluczowe w niniejszej sprawie. Jak przyjęto chociażby w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 listopada 2020 r., sygn. akt 0114-KDIP1-3.4012.631.2020.1.MT, pojęcie to nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, Organ wskazał, że zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Powyższe prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do osób fizycznych, które nie prowadząc działalności gospodarczej (formalnie zarejestrowanej lub nie) dokonują sprzedaży składników własnego majątku, nie ma ogólnej reguły pozwalającej skutecznie dokonać rozgraniczenia pomiędzy działalnością prywatną a działalność gospodarczą.

Wykonywanie określonych czynności - będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług - niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji - nie podlega opodatkowaniu. Osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego nie może być uznana za podatnika VAT. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). W związku z powyższym dla rozstrzygnięcia czy zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawczynię będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT kluczowe będzie rozstrzygnięcie czy działa ona w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Z przedstawionych już argumentów w niniejszym wniosku, jednoznacznie wynika, że takie przesłanki nie zachodzą.

Podobnie organ interpretacyjny wypowiedział się w interpretacji indywidualnej z dnia 14 sierpnia 2019 r., w sprawie o sygn. akt 0111-KDIB3-1.4012.360.2019.2.IK „Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.” Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 lipca 2018 r., sygn. akt I FSK 1408/16 uznał że „Działalność Wnioskującego nie była oczywiście działalnością zorganizowaną, tym bardziej w obliczu przedstawionych we wnioskach twierdzeń. Nie podejmował on żadnych działań związanych z uatrakcyjnieniem działki, bądź też jakichkolwiek działań menadżerskich czy też kroków mających zwiększyć wartość posiadanej działki, nie prowadził działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Skarżący nie podejmował nadto w stosunku do nieruchomości żadnych działań takich jak: wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zagospodarowania) terenu, czy działań zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania. Przedmiotowe nieruchomości nie są przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy, tym samym Wnioskodawca nie czerpie z nich żadnych pożytków. W świetle braku wykazania jakiejkolwiek aktywności po stronie Skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami fakt sprzedaży kliku nieruchomości na przestrzeni kilkunastu lat nie można uznać za podstawę przypisania mu działalności gospodarczej w tym zakresie.”

Analiza stanu faktycznego przedstawionego w niniejszym wniosku jednoznacznie wskazuje, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w świetle przytoczonych poglądów orzecznictwa krajowego i unijnego pozwala na zakwalifikowanie jej jako dotyczącej majątku prywatnego Wnioskodawczyni oraz czynność incydentalną.

Reasumując, Wnioskodawczyni, sprzedając Nieruchomość stanowiącą Jej majątek prywatny, korzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Także żadnych z podejmowanych przed transakcją czynności nie sposób zakwalifikować jako wykraczającej poza zwykłe formy zarządzania majątkiem prywatnym. Skutkiem powyższego transakcja zbycia na rzecz Spółki Nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Będzie to bowiem transakcja jednorazowa i nie stanowiąca stałego źródła dochodu Wnioskodawczyni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany jest na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1. Wnioskodawczyni jest komandytariuszem A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…). Posiada także 100% udziałów w kapitale zakładowym komplementariusza Spółki tj. B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka planuje nabyć Nieruchomość w celu wybudowania na niej przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie inwestycji mieszkalnej z lokalami usługowo - biurowymi. Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zamierza odpłatnie zbyć (sprzedać) na rzecz Spółki Nieruchomość na podstawie zawartej przez strony umowy sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni i nie została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni planowała ją przeznaczyć na własne cele mieszkaniowej i nie zamierzała pozbywać się tego składnika swojego majątku prywatnego. Zakup nieruchomości sfinansowany został ze środków własnych Wnioskodawczyni. Dopiero po pewnym czasie z uwagi na zmianę sytuacji finansowej zmuszona była zmienić plany. Wówczas powstała koncepcja dotycząca sprzedaży nieruchomości Spółce w celu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego opisanego powyżej.

W świetle powyższych informacji Wnioskodawczyni ma wątpliwości, czy z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 będzie podatnikiem podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów, udziału w gruncie) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, Sprzedająca będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania zgody na dysponowanie nieruchomością.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych;

Zgodnie z art. 4 prawa budowlanego, każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Natomiast w myśl art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jak wynika z wniosku, Spółka nabyła Nieruchomość w celu wybudowania na niej przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie inwestycji mieszkalnej z lokalami usługowo - biurowymi. W tym celu w dniu 20 stycznia 2021 r. Strony podpisały umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Spółka uzyskała wydane na jej rzecz warunki zabudowy Nieruchomości i na ich podstawie uzyskała pozwolenie na budowę. Ponadto, na podstawie oświadczenia B3 (oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane B-3) z dnia 25 maja 2020 r., Spółka rozpoczęła budowę ww. inwestycji jako inwestor, a generalnym wykonawcą jest podmiot niepowiązany z Wnioskodawczynią oraz Spółką. Spółka dysponowała Nieruchomością na podstawie zgody udzielonej w dniu 25 maja 2020 r., co było czynnością wystarczającą do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością. Na chwilę składania wniosku ukończono stan surowy otwarty bez dachu i okien. Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna będąca właścicielem Nieruchomości nie uczestniczy w ww. procesie budowlanym i nie angażowała jakichkolwiek środków w celu dokonania sprzedaży na rzecz Spółki Nieruchomości.

Strony podpisały w dniu 20 stycznia 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie tej umowy, Wnioskodawczyni zobowiązała się wydać Kupującemu Nieruchomość w dniu jej zawarcia. Z kolei w dniu 26 lutego 2021 r. Wnioskodawczyni i Kupujący zawarli umowę sprzedaży nieruchomości o treści tożsamej z umową przedwstępną.

Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawczyni nie udzielała Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawczyni, na podstawie którego Kupujący jest upoważniony do podjęcia czynności, od których spełnienia uwarunkowane jest zawarcie ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Wnioskodawczyni złożyła jedynie oświadczenie B3 oraz wydała Nieruchomość Kupującemu w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Zawarcie umowy przyrzeczonej nie było uzależnione przez Strony od podjęcia przez Kupującego jakichkolwiek czynności objętych udzielonym oświadczeniem B3.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do Nieruchomości Wnioskodawczyni podejmowała czynności, które miały wpływ na dostosowanie gruntu do potrzeb przyszłego Nabywcy. W związku z tym Sprzedająca podejmowała świadomie czynności w celu wyjścia naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, a zatem Sprzedająca działa w tym zakresie jak handlowiec. Zatem, po udzieleniu zgody na dysponowanie nieruchomością czynności wykonane przez przyszłego Nabywcę na ww. podstawie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działki nr 1 podejmuje Ona pewne działania w sposób zorganizowany.

Należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Bez znaczenia dla przedmiotowej sprawy jest okoliczność, że Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna będąca właścicielem Nieruchomości nie uczestniczy w procesie budowlanym i nie angażowała jakichkolwiek środków w celu dokonania sprzedaży na rzecz Spółki Nieruchomości.

W ocenie tut. Organu decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podejmowane przez Kupującego, a mianowicie wydane na jego rzecz warunki zabudowy Nieruchomości i uzyskanie pozwolenia na budowę na podstawie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (B-3), które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności przez Kupującego wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającej. Należy zauważyć, że Nabywca zamierza na Nieruchomości wybudować przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie inwestycji mieszkalnej z lokalami usługowo-biurowymi, a na dzień składania wniosku ukończono stan surowy otwarty bez dachu i okien. Przedmiotem finalnej sprzedaży jest w efekcie działka gruntu nr 1 dostosowana do potrzeb przyszłego Nabywcy, a czynności podjęte przed sprzedażą przyśpieszą realizację inwestycji przez Nabywcę, bowiem jak wskazano w opisie sprawy, na podstawie oświadczenia B-3 Kupujący uzyskał pozwolenie na budowę i rozpoczął budowę na Nieruchomości. Jak wskazała Wnioskodawczyni obecnie Nieruchomość jest w trakcie zabudowy, która jest finansowana przez Kupującego, na chwilę obecną nie ma budynków, które oddane zostały do użytkowania. Przed rozpoczęciem przez Kupującego budowy inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowo-biurowo-mieszkalnych Nieruchomość Wnioskodawczyni nie była zabudowana.

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości – działki gruntu nr 1 jest zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanej we wniosku czynności (udzielenie zgody na dysponowanie Nieruchomością, na podstawie której Kupujący uzyskał wydane na jego rzecz warunki zabudowy Nieruchomości i na ich podstawie uzyskał pozwolenie na budowę oraz rozpoczął budowę inwestycji mieszkalnej z lokalami usługowo-biurowymi) - podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia ww. działki.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisana w przedmiotowej sprawie transakcja dostawy działki nr 1 stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, z tytułu której Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Sprzedaż nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towaru na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą również kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Należy wskazać, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nieruchomość która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę opis w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro – jak wskazano w opisie sprawy – Nabywca, na podstawie zgody udzielonej przez Wnioskodawczynię w dniu 25 maja 2020 r., uzyskał wydane na jego rzecz warunki zabudowy Nieruchomości i na ich podstawie uzyskał pozwolenie na budowę, to ww. działka spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość do majątku prywatnego. Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do tej czynności nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Stronie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo Wnioskodawczyni nie przysługiwało. Tym samym, nie będą spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym, jak już wskazano powyżej, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię jest dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji przedmiotowa sprzedaż stanowi – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż działki nie korzysta ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa działki grunt nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni uznano za nieprawidłowe.

Końcowo wskazać należy, że na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnych należy zwrócić uwagę na fakt, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających rozstrzygnięciu. Zatem powołane interpretacje indywidualne nie mogą mieć wpływu na ocenę prawną rozpatrzonej sprawy.

W świetle powyższego zaznacza się, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Wnioskodawcy. Przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.