Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.309.2025.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2026-01-08
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    22 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej
    dotyczący m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych
    zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na
    wezwanie – pismami z 5 listopada 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        X;
    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

## Opis zdarzenia przyszłego

Status Zainteresowanych
    X (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) jest spółką utworzoną i
    funkcjonującą zgodnie z prawem luksemburskim, mającą formę prawną spółki „Société à
    responsabilité limitée”, będącą odpowiednikiem polskiej spółki z ograniczoną
    odpowiedzialnością. Kupujący ma siedzibę w Luksemburgu i jest rezydentem
    podatkowym Luksemburga. W Polsce Kupujący złożył wniosek o rejestrację jako podatnik
    VAT i na dzień złożenia niniejszego wniosku o interpretację oczekuje na jego rozpatrzenie.
    W dniu zawarcia opisanej Transakcji (zdefiniowanej i opisanej poniżej) Kupujący będzie
    zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Jednym z przedmiotów działalności
    Kupującego zgodnie z aktem założycielskim Kupującego jest nabywanie, zarządzanie,
    rozwój, sprzedaż i wynajem nieruchomości.
    Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) posiada
    siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z
    danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem działalności
    Sprzedającego jest ... . Sprzedający prowadzi aktualnie działalność również w zakresie ... .
    Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony”, „Wnioskodawcy” lub „Zainteresowani”)
    nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r.
    o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.,
    dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o
    charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub
    wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.
    Sprzedający oraz Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży
    ”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności oraz prawo
    użytkowania wieczystego zdefiniowanej poniżej Nieruchomości, jak również inne prawa i
    obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego
    (dalej: „Transakcja”). Strony wstępnie planują zawrzeć Transakcję w czwartym kwartale
    2025 roku. Zawarcie Umowy Sprzedaży poprzedzi podpisanie umowy przedwstępnej.
    Kupujący i Sprzedający są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego
    w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług
    (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także
    klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych
    (dalej: „PCC”) oraz opodatkowania VAT płatności związanej z miesiącem zamknięcia, która
    nastąpi pomiędzy Wnioskodawcami. W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy
    opisują m.in. Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, historię nabycia
    /wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz zakres Transakcji.
    (i) Opis Nieruchomości
    Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
    i. prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w ..., składającego się z działki
      ewidencyjnej numer ... (powstałej w wyniku wydzielenia z działki ... – co opisano w
      sposób szczegółowy w dalszej części niniejszego wniosku) o powierzchni (...) m2 z
      obrębu ..., dla której Sąd Rejonowy ... prowadzi księgę wieczystą o numerze ... (dalej: „
      Grunt”);

    ii. prawo własności budynku biurowego zlokalizowanego na Gruncie, adres budynku: ..., o
      powierzchni zabudowy wynoszącej (...) m2, wpisanego do rejestru budynków
      prowadzonego przez ... pod identyfikatorem ... (dalej: „Budynek”) wraz z instalacjami,
      systemami i innymi elementami wykorzystywanymi dla potrzeb Budynku oraz
      wymaganymi do jego obsługi, niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności od
      Budynku;
    iii. prawo własności naniesień znajdujących się na Gruncie, będących własnością
      Sprzedającego, takich jak naniesienia stanowiące budowle lub ich części w rozumieniu
      przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418
      z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”), m.in. takich jak drogi i chodniki oraz przyłącza
      niestanowiące części Budynku (dalej łącznie: „Budowle”) oraz naniesienia w postaci
      innych obiektów budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego, w tym obiektów
      małej architektury.
    Grunt, Budynek, Budowle oraz inne naniesienia na Gruncie w dalszej części niniejszego
    wniosku zwane będą łącznie „Nieruchomością”.
    Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu. Użytkowanie wieczyste ustanowione
    zostało do (...) 2089 r.
    Na Gruncie znajdują się elementy infrastruktury m.in. energetycznej, ciepłowniczej, czy
    wodociągowej, które jeżeli stanowią własność Sprzedającego, będą przedmiotem
    planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.
    Jeżeli jednak są one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw przesyłowych),
    to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji w części dotyczącej zbycia
    Nieruchomości przez Sprzedającego.
    Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.
    Grunt znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego rejonu ulic ... i ..., przyjętym uchwałą nr ... Rady ... z dnia ... 2022 r. i
    oznaczonym jako U/MW – tereny usług lub zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
    (dokładne oznaczenie dla Gruntu to ...).
    Strony przedstawiają poniżej podsumowanie naniesień, które (poza Budynkiem) – według
    ich najlepszej wiedzy na moment złożenia niniejszego wniosku – będą istniały na Gruncie
    na moment dokonania Transakcji, wraz z ich kwalifikacją na gruncie przepisów Prawa
    budowlanego.
    LP   Naniesienie   Klasyfikacja na gruncie Prawa Budowlanego   Data przyjęcia do użytkowania
    1  Drogi, chodniki i inne   budowla  09.10.2024
          tereny utwardzone
    2  Przyłącze   budowla  09.10.2024
          telekomunikacyjne
          zewnętrzne ... wraz z
          kanalizacją
    3  Przyłącze   budowla  09.10.2024
          telekomunikacyjne
          zewnętrzne ...
    4  Przyłącze wodociągowe  urządzenie budowlane  09.10.2024
    5  Przyłącze kanalizacji   urządzenie budowlane  09.10.2024
          sanitarnej i deszczowej
    6  obiekt małej architektury  09.10.2024

          Ławka Ł1 z
          symetrycznym oparciem
          (zewnętrzne)
    7  Ława Ł2 z   obiekt małej architektury  09.10.2024
          asymetrycznym
          oparciem (zewnętrzne)
    8  Ława Ł3 z symetrycznym obiekt małej architektury  09.10.2024
          oparciem (zewnętrzne)
    9  Ława Ł4 bez oparcia na   obiekt małej architektury  09.10.2024
          murku (zewnętrzne)
    10  Kosz na odpadki (...)  obiekt małej architektury  09.10.2024
    11  Parkingi rowerowe (...)   obiekt małej architektury  09.10.2024
          (zewnętrzne)
    12  Poidełko dla ptaków oraz obiekt małej architektury  09.10.2024
          wyprowadzenie wody dla
          ptaków
    13  Hotel dla owadów,   obiekt małej architektury  09.10.2024
          mieszany (...) duży
    14  Kanalizacja kablowa dla   budowla  09.10.2024
          instalacji oświetleniowej
          zewnętrznej
    15  Słupek oświetleniowy (...) obiekt małej architektury  09.10.2024
          (zewnętrzny)
    16  Reflektor (...)   obiekt małej architektury  09.10.2024
          (zewnętrzny)
    17  Oprawa oświetleniowa   obiekt małej architektury  09.10.2024
          (...) (zewnętrzna)
    18  Oprawa oświetleniowa   obiekt małej architektury  09.10.2024
          (...) (zewnętrzna)
    19  Słupy oświetleniowe (...)  budowla  09.10.2024
    20  Mikrokolumna   urządzenie budowlane  09.10.2024
          aluminiowa (...)
          zewnętrzna
    21  Stacja obsługi i napraw   obiekt małej architektury  09.10.2024
          rowerów
    22  Pylon informacyjny   budowla  09.10.2024
          zewnętrzny
    23  Skrzynki rewizyjne (...)  urządzenie budowlane  09.10.2024
    24  System napowietrzająco-urządzenie budowlane  09.10.2024
          nawadniający
    Sprzedający poniósł nakłady na wytworzenie elementów infrastruktury wodociągowej
    oraz sanitarnej i deszczowej (przyłącza) posadowionych na działkach nr ... i ... należących

    do ... Miasta ... . Możliwe jest, że w ramach Transakcji dojdzie do rozliczenia (sprzedaży na
    rzecz Kupującego) nakładów poniesionych przez Sprzedającego na posadowienie ww.
    infrastruktury.
    Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z
    jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni Budynku – nie są i nie będą
    zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę
    pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania
    Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie
    powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
    Na Gruncie (poza Budynkiem) znajdują się również ruchomości będące elementem
    zagospodarowania terenu lub usprawniające funkcjonowanie Nieruchomości, które
    również będą stanowić przedmiot Transakcji, m.in. kable ... do rur osłonowych
    (zewnętrzne).
    Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym Gruntu oraz wyłącznym właścicielem
    Budynku, Budowli oraz ruchomości znajdujących się na Gruncie i będących przedmiotem
    Transakcji.
    (ii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji
    Sprzedający nabył prawo wieczystego użytkowania działki ... oraz działki ... (z której finalnie
    został wydzielony Grunt) wraz z prawem własności posadowionego wówczas na działce ...
    (...) budynku biurowego, stanowiącego odrębną nieruchomość, od spółki ... Spółka akcyjna
    z siedzibą w ... (dalej: „Poprzedni Właściciel”) dnia ... 2019 r. roku aktem notarialnym nr
    Rep. ... (dalej: „Poprzednia Umowa Sprzedaży”).
    Poprzedni Właściciel na dzień zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży był podatnikiem
    podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT, a sprzedaż praw użytkowania
    wieczystego Gruntu wraz z ówczesnymi zabudowaniami była w całości opodatkowana VAT
    według obowiązującej stawki, w związku z czym nie doszło do zapłaty podatku PCC w
    związku z jej wykonaniem.
    Poprzedni Właściciel wystawił i doręczył Sprzedającemu stosowną fakturę zaliczkową VAT
    oraz fakturę dokumentującą zapłatę pozostałej części ceny uzgodnionej w ramach
    Poprzedniej Umowy Sprzedaży, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
    W związku z transakcją wynikającą z Poprzedniej Umowy Sprzedaży, Sprzedającemu
    przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony,
    wynikający z faktury zaliczkowej oraz faktury finalnej dokumentującej nabycie.
    Sprzedający skorzystał z tego prawa tj. wystąpił o zwrot podatku VAT w deklaracji VAT-7 za
    grudzień 2019 r. Uprawnienie Sprzedającego do otrzymania przedmiotowych zwrotów
    było przedmiotem czynności sprawdzających i zakończyło się skutecznym otrzymaniem
    zwrotu VAT przez Sprzedającego na wskazany do tego celu rachunek bankowy.
    Po nabyciu Gruntu Sprzedający dokonał na terenie działki ... inwestycji w postaci budowy
    Budynku, Budowli i innych naniesień na podstawie ostatecznej decyzji nr ... z dnia ... 2022
    r., wydanej z up. ..., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na
    budowę budynku biurowo-usługowego z lokalami usługowymi, jednokondygnacyjnym
    garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu na części działki ewidencyjnej nr ... z
    obrębu ... przy ul. ... (dalej: „Inwestycja”), określanej mianem „...”.
    W ramach przygotowań do Inwestycji Sprzedający podjął działania mające na celu
    uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę istniejącego wówczas na działce ... (...) budynku
    biurowego oraz innych elementów infrastruktury, które usadowione były na działce w
    momencie zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży. Działania te zakończyły się wydaniem
    (...) 2021 r. z up. ... decyzji o sygnaturze ..., zatwierdzającej projekt rozbiórki i udzielającego
    pozwolenia na rozbiórkę ówcześnie istniejącego budynku oraz innych elementów
    infrastruktury. Po uzyskaniu decyzji rozbiórkowej poprzedni budynek oraz wszelkie
    budowle i naniesienia znajdujące się wcześniej na działce ... zostały wyburzone.

    W wyniku wydania z up. ... decyzji z dnia ... 2024 r., sygn. ..., działka ... została podzielona
    na dwie działki, działkę ... oraz działkę ... (stanowiącą Grunt), przy czym działka ... została
    przejęta przez ... Miasto ... na potrzeby realizacji inwestycji drogowej. Budynek i Budowle
    będące przedmiotem niniejszego wniosku znajdują się w całości na Gruncie.
    Inwestycja została zakończona w 2024 r. Decyzją nr ... z dnia ... 2024 r. Powiatowy
    Inspektor Nadzoru Budowlanego ... udzielił Sprzedającemu pozwolenia na użytkowanie
    Budynku. Inwestycja objęła wybudowanie Budynku wraz z zagospodarowaniem terenu, w
    tym zjazdem oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie nieruchomości przy
    ulicy ....
    Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego od wydatków poniesionych na
    Inwestycję.
    Inwestycja polegała na wybudowaniu nowego Budynku, Budowli i innych naniesień, nie
    doszło zatem do modernizacji czy remontu istniejących w momencie zawarcia Poprzedniej
    Umowy Sprzedaży budynku czy budowli (wszelkie naniesienia na Gruncie istniejące tam w
    chwili nabycia Gruntu przez Sprzedającego, w tym poprzednio istniejący budynek, zostały
    wyburzone, jak opisano powyżej).
    W dniu 1 (...) 2022 r. Sprzedający oraz podmioty będące użytkownikami wieczystymi
    sąsiednich działek gruntu oraz właścicielami posadowionych na nich budynków i budowli
    umowę ustanowienia służebności, na mocy której strony umowy ustanowiły szereg
    wzajemnych służebności. Na mocy tej umowy zostały w szczególności ustanowione
    określone służebności na rzecz Nieruchomości. W dniu (...) 2022 r. pomiędzy stronami ww.
    umowy zostało zawarte porozumienie dotyczące rozliczenia kosztów związanych z
    ustanowionymi służebnościami i ich realizacją.
    Wykorzystanie Nieruchomości przez Sprzedającego po zakończeniu Inwestycji i jej status
    w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego
    Celem Inwestycji było zbudowanie funkcjonalnego Budynku, przeznaczonego do
    prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu znajdujących się w nim
    powierzchni biurowych, usługowych oraz miejsc parkingowych.
    Sprzedający rozpoczął proces komercjalizacji powierzchni w Budynku jeszcze w trakcie
    trwania Inwestycji, przez co pierwsza umowa najmu powierzchni w Budynku została
    podpisana w (...) 2023 r. (tzw. „umowa przednajmu”), przy czym efektywną datą
    rozpoczęcia pierwszej umowy najmu (wejście pierwszego najemcy) był dzień (...) 2024 r.
    W niektórych przypadkach, przed efektywnym rozpoczęciem najmu, w częściach Budynku
    wynajętych określonym najemcom wykonywane były prace adaptacyjne, które miały
    przygotować dany lokal do użytkowania (tzw. (...)). Pierwsze takie udostępnienie miało
    miejsce (...) 2024 r.
    Sprzedający zawarł również w (...) 2023 r. umowę dzierżawy części Budynku, w których
    dzierżawca miał zaprojektować i wybudować instalację telekomunikacyjną wewnętrzną
    (...), służącą do poprawy zasięgu sieci telefonii komórkowych operatorów telefonii
    komórkowej w Budynku. Okres obowiązywania umowy rozpoczął się (...) 2024 r.
    Od momentu wybudowania Budynku do dnia złożenia niniejszego Wniosku część
    powierzchni biurowej (ok. (...) m2) oraz (...) miejsc parkingowych nie zostało wynajętych w
    ogóle ani nie było wykorzystywanych na potrzeby własne Sprzedającego. Taki stan
    pozostanie aktualny na dzień Transakcji.
    Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Budynku od 2024 r.
    Działalność ta jest opodatkowana VAT. Sprzedający nie wykorzystuje i nie będzie
    wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów
    działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako

    podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz
    dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony
    stosownie do art. 86 ustawy o VAT.
    Sprzedający nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisana powyżej, tj.
    działalności innej niż - aktualnie - komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w
    Nieruchomości. Sprzedający nie posiada aktywów innych niż związane z tą działalnością
    gospodarczą (innych niż Nieruchomość, prawa autorskie do utworów związanych z
    Nieruchomością, zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów
    najmu, kaucje itp.).
    Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału,
    oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację
    oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również
    wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Przychody i
    koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą
    Sprzedającego polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z
    ogólnymi przepisami o rachunkowości.
    Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.
    Jako że przedmiot Transakcji stanowi cały majątek Sprzedającego, w omawianym
    zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których
    Sprzedający mógłby potencjalnie go oddzielić, ani dla których mógłby potencjalnie
    prowadzić odrębne księgi.
    Sprzedający w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z
    infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych podmiotów świadczących usługi
    zarządzania nieruchomościami. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie
    czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na
    podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.
    Sprzedający od momentu oddania do użytkowania Budynku i Budowli nie ponosił
    wydatków na ich ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które
    stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej. Próg ten nie zostanie również
    przekroczony na dzień Transakcji.
    Opis planowanej Transakcji
    Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie m.in. sprzedaż Nieruchomości przez
    Sprzedającego na rzecz Kupującego.
    Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”),
    Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego
    wynikające z umów najmu i dzierżawy zawartych w stosunku do Nieruchomości.
    Nie można przy tym wykluczyć, że na moment Transakcji wystąpią umowy najmu, które
    nie zostaną przeniesione na Kupującego z mocy prawa (np. dotyczące powierzchni
    Budynku, która nie zostanie jeszcze wydana najemcom i nie rozpocznie się w stosunku do
    niej okres najmu) – w takich przypadkach Sprzedający dokona cesji praw i obowiązków z
    tych umów na Kupującego (o ile w ogóle wystąpią).
    Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi (w
    ramach ceny sprzedaży Nieruchomości):
    1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego
      Gruntu oraz prawa własności Budynku, Budowli i pozostałych naniesień/infrastruktury
      na Gruncie;
    2. przeniesienie prawa własności wyposażenia, w tym sprzętu elektronicznego, oraz
      innych ruchomości związanych z Budynkiem, które na dzień Transakcji stanowić będą
      własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

    3. przeniesienie praw i obowiązków związanych z umowami najmu dotyczącymi
      Nieruchomości;
    4. przeniesienie w zakresie przysługującym Sprzedającemu autorskich i pokrewnych praw
      majątkowych do utworów związanych z Nieruchomością, (w szczególności do
      projektów wykorzystanych do budowy Budynku i Budowli);
    5. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia
      wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie
      gwarancji) oraz kaucji/depozytów zdeponowanych przez najemców wraz z
      zobowiązaniem do zwrotu lub rozliczenia kaucji/depozytów zgodnie z umowami
      najmu;
    6. przeniesienie praw związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i
      prawidłowości prac dotyczących Nieruchomości, w tym budowlanych (gwarancje
      jakości i rękojmie);
    7. wydanie w zakresie uzgodnionym przez Strony dokumentacji związanej z
      Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, decyzji
      administracyjnych, projektów architektonicznych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn,
      instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji
      projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji
      powykonawczej oraz dokumentacji związanej z aktualnymi na dzień Transakcji
      najmami powierzchni w Budynku (w tym umów najmu);
    8. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy o ustanowieniu służebności z
      (...) 2022 r. oraz porozumienia z dnia (...) 2022 r. dotyczącego rozliczenia kosztów
      związanych z ustanowionymi służebnościami i ich realizacją;
    9. udzielenie prawa do wykorzystywania logotypu „...”, związanego z użytkowaniem
      Budynku, a nie z przedsiębiorstwem Sprzedającego - w szczególności na potrzeby
      prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni.
    Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi
    Elementami”.
    Możliwe, że w ramach Transakcji dojdzie do zbycia przez Sprzedającego na rzecz
    Kupującego praw z umów licencyjnych lub certyfikatów wydanych dla oprogramowania
    wykorzystywanego przez Sprzedającego do zarządzania Budynkiem i obsługi Budynku,
    które są niezbędne do eksploatacji Budynku.
    Dodatkowo, jak wskazano powyżej, z mocy prawa nastąpi przeniesienie praw i
    obowiązków związanych z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości.
    W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych
    finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych
    związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący
    mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu
    za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i
    rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które
    powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.
    Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek
    innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań
    Sprzedającego.
    Wnioskodawcy wskazują, że dokumenty związane z Nieruchomością, które również mogą
    zostać przeniesione na Kupującego, nie stanowią know-how Sprzedającego związanego z
    działalnością gospodarczą Sprzedającego, lecz mają na celu wyłącznie potwierdzenie
    stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego
    dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.

    Strony planują wypowiedzenie przez Sprzedającego, w miarę możliwości w dniu
    przeprowadzenia Transakcji lub w okolicach tej daty, zawartych przez niego umów
    związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych).
    Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu
    Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć,
    że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku,
    zakres i ustalone pomiędzy Stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie
    przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną
    przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców.
    Nie można też wykluczyć, że część umów ściśle związanych z bieżącą obsługą
    Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. Strony
    skoordynują swoje działania i będą współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie
    wystąpi przerwa w dostawach usług i mediów do Nieruchomości po dokonaniu Transakcji.
    Do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego, Sprzedający będzie
    kontynuował przedmiotowe umowy, a Kupujący będzie zwracał Sprzedającemu koszty
    (bez żadnych dopłat czy marży) usług dostarczanych na rzecz Nieruchomości.
    Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:
    1. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością czy
      jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,
    2. praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów
      dotyczących Nieruchomości (z zastrzeżeniem, że część umów ściśle związanych z
      bieżącą obsługą Nieruchomości może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach
      Transakcji);
    3. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej
      działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług
      księgowych i podatkowych,
    4. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest
      siedziba Sprzedającego,
    5. swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność Sprzedającego,
    6. praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,
    7. środków pieniężnych (za wyjątkiem depozytów),
    8. ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych,
      korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności
      gospodarczej,
    9. zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,
    10. należności Sprzedającego,
    11. wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak:
      know-how, reputacja firmy, kontakty itp.,
    12. źródeł finansowania działalności Sprzedającego,
    13. pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia
      pracowników).
    W związku z Transakcją nie dojdzie do zbycia zakładu pracy Sprzedającego w rozumieniu
    art. 23¹ ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 277 ze zm.).
    Wnioskodawcy wskazują, iż ich intencją nie jest przeniesienie własności przedsiębiorstwa
    czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Głównym przedmiotem
    działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze
    wznoszeniem budynków. Działalność ta nie zostanie przejęta przez Kupującego.

    W związku z tym, że Sprzedający oraz Kupujący na dzień Transakcji będą posiadać status
    podatników VAT oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a
    Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron,
    intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą VAT
    wystawioną przez Sprzedającego na Kupującego.
    Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki
    podstawowej. W związku z powyższym, w zakresie przenoszonych w ramach Transakcji
    elementów, które mogłyby potencjalnie podlegać zwolnieniu z VAT, Sprzedający oraz
    Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji ostrożnościowo złożą
    we właściwym dla Kupującego Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży
    sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze
    zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 w zw.
    z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości
    Nieruchomości (w zakresie, w jakim zwolnienie to miałoby zastosowanie).
    Sprzedający posiada i będzie posiadał rachunek bankowy, na który ma zostać zapłacona
    kwota VAT (o ile będzie należny) znajdujący się na tzw. białej liście podatników VAT
    prowadzonej przez Ministra Finansów zgodnie z art. 96b ustawy o VAT.
    Ponadto, jak wskazano powyżej, Wnioskodawcy mogą (w zależności od ostatecznych
    ustaleń) dokonać następujących rozliczeń:
    · w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami dojdzie
      do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym
      nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do
      zamknięcia Transakcji) jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat
      serwisowych i eksploatacyjnych - bez zaangażowania najemców;
    · czynsz najmu oraz opłaty serwisowe i eksploatacyjne za miesiąc, w którym zostanie
      przeprowadzona Transakcja, zostaną w całości pobrany przez Sprzedającego na
      podstawie faktur dla najemców, a Kupujący nie będzie wystawiał faktur na najemców
      za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;
    · Sprzedający przeleje Kupującemu kwotę czynszu oraz opłat serwisowych i
      eksploatacyjnych, odpowiadającą wysokości czynszu wraz z ww. opłatami za okres od
      dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji (dalej:
      „Płatność”) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej
      Sprzedającemu przez Kupującego.
    Podjęcie działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji
    Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą
    polegającą na wynajmie powierzchni znajdującej się w Budynku na cele komercyjne.
    Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie
    prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy
    profesjonalnych usługodawców.
    Podsumowując:
    (1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów
    o komercyjne zarządzanie Nieruchomością;
    (2) bezpośrednio po Transakcji co do zasady planowane jest rozwiązanie lub
    wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na
    dostawę mediów (z zastrzeżeniem, że część umów związanych z bieżącą obsługą
    Nieruchomości może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji);
    (3) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie
    przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego.

    W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,
    Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych
    pracowników w Polsce ani pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski)
    lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:
    (1) zarządzanie Nieruchomością,
    (2) dostawę mediów (z zastrzeżeniem możliwości przeniesienia określonych umów dot.
    mediów w ramach Transakcji) oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego
    funkcjonowania Nieruchomości (z zastrzeżeniem możliwości przeniesienia określonych
    umów serwisowych w ramach Transakcji),
    (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących
    obsługi Nieruchomości.
    Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do
    zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w
    strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

## Dodatkowe informacje

Kupujący będzie ponosił wszelkie koszty utrzymania Nieruchomości od dnia Transakcji.
    Jeśli z przyczyn technicznych część takich kosztów poniesie Sprzedający, zostaną one
    rozliczone między Stronami.
    W Umowie Sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień.
    Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do
    zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów
    przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów
    najmu, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej,
    kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności
    materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
    Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e Ordynacji
    podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych
    Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia
    dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest
    to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że opisane we wniosku przeniesienie
    składników majątku, obejmujące w szczególności elementy wymienione jako
    „Przenoszone Elementy”, stanowić będzie jedną transakcję sprzedaży Nieruchomości, w
    ramach której zasadniczym i dominującym elementem będzie dostawa Nieruchomości (tj.
    prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku, Budowli i
    pozostałych naniesień).
    Pozostałe składniki (w szczególności wyposażenie, prawa i obowiązki z umów najmu,
    prawa autorskie, kaucje, dokumentacja, prawa z gwarancji, służebności oraz prawo do
    logotypu) będą przenoszone pomocniczo, jako elementy ściśle związane z
    funkcjonowaniem i wykorzystywaniem Nieruchomości i będą opodatkowane VAT w taki
    sam sposób jak dostawa Nieruchomości.
    Ponadto wskazali Państwo, że w wyniku uzgodnień dokonanych między Spółką a
    Sprzedającym, ostateczny termin zawarcia Transakcji może przesunąć się z czwartego
    kwartału 2025 r. na pierwszy kwartał 2026 r. Ten fakt nie będzie miał wpływu na pozostałe
    informacje wskazane w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym.
    Z uwagi na fakt, że pozostała treść uzupełnienia wniosku z 5 listopada 2025 r. dotyczy
    wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego
    treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Pytanie

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, w
    szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC (uwzględniając również fakt, że
    Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT)
    wskutek objęcia Transakcji opodatkowaniem VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie
    podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC (uwzględniając
    również fakt, że Strony dodatkowo skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art.
    43 ust. 10 ustawy o VAT), ponieważ będzie opodatkowana VAT.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, za czynność opodatkowaną należy uznać
    umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy
    o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest
    zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego
    do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC), obliczonego od
    wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).
    Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    W związku z powyższym, mając na uwadze, że dostawa Nieruchomości w ramach
    Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT, w szczególności zwolnieniu z art. 43 ust.
    1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, (przez co dostawa ta będzie opodatkowana VAT, co
    szerzej opisano w uzasadnieniu stanowiska Stron do pytania 3) oraz, że dostawa
    Przenoszonych Elementów jako niekorzystająca z któregokolwiek ze zwolnień
    podatkowych na gruncie ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Kupujący
    nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości oraz
    Przenoszonych Elementów w opisanym zdarzeniu przyszłym (przedmiotowa dostawa nie
    będzie opodatkowana PCC).
    Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do PCC w związku z nabyciem
    Nieruchomości oraz Przenoszonych Elementów w opisanym zdarzeniu przyszłym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym − 2%,
      b) innych praw majątkowych − 1%.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z
    tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi
    jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych
    należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
      Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części
      składowych.
    Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część
    składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.
    W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    W świetle art. 235 Kodeksu cywilnego:
      Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie
      należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez
      wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i
      innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami
      przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
    Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na
    użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
    W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia
    wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o
    budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym
    (art. 235 § 1). Odrębna własność budynków i innych urządzeń istnieje w przypadku
    budynków i innych urządzeń pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie
    wieczyste: budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na
    gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie
    pierwsze Kodeksu cywilnego). Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów
    odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).
    Przepis, w art. 49 wskazuje także na kolejny wyjątek od zasady, zgodnie z którą do części
    składowych gruntu nie wchodzą urządzenia, mimo, że są związane z nieruchomością.
    W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    Należy podkreślić, że urządzenia, o których mowa w powyższym przepisie określane są
    powszechnie jako urządzenia przesyłowe, czyli takie, które wchodzą w skład
    przedsiębiorstwa przesyłowego. Jeśli więc znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są
    przyłączone do przedsiębiorstwa, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.
    Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa
    sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych
    na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i
    obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

      – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
      albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy
    posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że
    dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub
    przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo
    zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie
    dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania zamierza kupić do Zainteresowanego niebędącego stroną
    postępowania prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku
    biurowego oraz naniesień znajdujących się na gruncie. Przedmiotem transakcji będzie
    także wyposażenie i inne ruchomości związane z budynkiem oraz prawa i obowiązki, które
    łącznie zwane są „Przenoszonymi Elementami”. Zamierzają Państwo złożyć oświadczenie,
    o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2
    oraz ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. wybiorą Państwo opodatkowanie
    VAT dostawy całości Nieruchomości (w zakresie, w jakim zwolnienie to miałoby
    zastosowanie).
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy
    wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma
    zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług
    może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z (...), wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i
    usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „planowana Transakcja
    będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. (...)
    planowana sprzedaż ww. Budynku oraz Budowli będzie czynnością opodatkowaną
    podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia.
    (...) sprzedaż elementów infrastruktury zlokalizowanych na Gruncie i stanowiących
    urządzenia budowlane będzie dzieliła los podatkowy Budynku, z którym są związane.
    Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki nr
    ...), na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle oraz inne naniesienia na Gruncie –
    przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana
    podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

    (...) transakcja zbycia elementów małej architektury, o których mowa we wniosku, nie
    podlega zwolnieniu i powinna zostać opodatkowana stawką podatku właściwą dla tej
    czynności.
    (...) Zatem, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie czynnością
    opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia.
    (...) rozliczenie nakładów poniesionych przez Sprzedającego na wybudowanie elementów
    infrastruktury wodociągowej oraz sanitarnej i deszczowej (przyłącza) posadowionych na
    działkach należących do ... Miasta ... powinno być zakwalifikowane jako świadczenie usług
    przez Sprzedającego na rzecz Kupującego i jako takie podlega opodatkowaniu VAT.”.
    A zatem, skoro opisana we wniosku Transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w
    powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży
    będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych a na
    Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie będzie ciążył
    obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Dodatkowe informacje
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z (...).
    Uzupełnienie z dnia 5 listopada 2025 r. w części dotyczącej opodatkowania Pozostałych
    Elementów w zakresie podatku od towarów i usług oraz w zakresie podatku od czynności
    cywilnoprawnych zostało uznane za nowy wniosek i zostaną w tym zakresie wydane
    odrębne rozstrzygnięcia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    ... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.