Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.678.2025.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-03
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki bez uwzględnienia
zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę
pełnomocnictwo-pełnomocnictwo szczegółowe
pełnomocnictwo-zakres pełnomocnictwa
podatnik
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek sygnowany datą 27 marca 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy wskazania, czy sprzedaż nieruchomości o
    powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki
    ewidencyjnej nr 1, będzie opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    9 ustawy. Uzupełnił go Pan pismem sygnowanym datą 27 marca 2025 r. (wpływ 15
    października 2025 r.) oraz pismem z 9 września 2025 r. (wpływ 20 października 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku.
      Wnioskodawca jest właścicielem między innymi działki ewidencyjnej numer 1,
      stanowiącej łąki trwałe, pastwiska trwałe i grunty orne, położonej w (...), o obszarze
      0,6700 ha, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...). Działka
      jest niezabudowana.
    2. Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT.
      Wnioskodawca własność nieruchomości nabył na podstawie umowy sprzedaży
      zawartej 9 listopada 2021 r. – było to nabycie nieruchomości rolnej w rozumieniu
      przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka gruntu
      o numerach ewidencyjnych 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek
      samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
    3. Przeznaczenie działek.
      Zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy
      Zaświadczenie wydane przez Burmistrza (...) w dniu 18 marca 2025 r., nr (...),
      potwierdza, że działka nr 1, obręb (...), nie jest objęta miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego.

      W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,
      zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej nr (...) z dnia 31 maja 2001 r., zmienionym
      uchwałą nr (...) z dnia 25 kwietnia 2018 r., działka znajduje się na terenie oznaczonym
      jako ZBr-1R,MN,U, w części: RP. Oznaczenia te odpowiadają następującym funkcjom:
      ZBr – tereny zabudowane i zagospodarowane o zdegenerowanej strukturze,
      przeznaczone do rehabilitacji; MR – tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej; MN –
      tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; U – tereny zabudowy usługowej; RP –
      tereny użytków rolnych.
      Działka położona jest w układzie ruralistycznym wsi (...). Przez nieruchomość przebiega
      istniejąca linia energetyczna wysokiego napięcia.
      Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
      zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9
      października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278) i uchwały o przyjęciu
      gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o
      szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych
      zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. z 2018 r. poz. 1345).
      Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest objęta uproszczonym planem
      urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną
      na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Uproszczony wypis z rejestru gruntów dla
      działki nr 1, obręb (...), wydany dnia 7 marca 2025 r. z upoważnienia Starosty (...), z
      którego wynika, że działka nr 1 oznaczona jest jako grunty orne, łąki trwałe, pastwiska.
      Ponadto, co bardzo istotne, Spółka kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o
      warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na
      działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu
      działki.
    4. Wielkość działek.
      Przedmiotem jest nieruchomość, składająca się z działki gruntu o powierzchni – około
      0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1.
    5. Pozyskanie kupującego.
      W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie
      korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka
      zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.
    6. Sposób wykorzystania działek.
      Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
      gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka była
      wykorzystywana do celów prywatnych.
      Działka była także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka,
      która dzierżawiła działki, jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
    7. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działki.
      Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności do działki o powierzchni
      około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej
      nr 1.
      Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji
      budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
      infrastrukturą towarzyszącą.
      Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o
                            2powierzchni zabudowy minimum 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości
      minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność

      gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (...) z dnia 30 maja
      2025 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do
      załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości.
      Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie
      działać kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:
        1. Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę,
        z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości
        jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy
            2  2527 m, w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami
        parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.
        2. Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy
        organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na przedmiotową
        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
        niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
        komunikacyjną nieruchomości.
        3. Uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
        4. Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew
        kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez
        zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującą Spółkę
        odpowiednich nasadzeń zamiennych.
      Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
        1. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
        skutkującego koniecznością rekultywacji.
        2. Potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych.
        3. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej,
        kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
        kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6
        miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
        4. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo-usługowym.
      Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie
      się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno
      pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp.
      Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupująca, jeśli nie dojdzie do
      transakcji uzyska działkę, której cena wzrośnie.
      Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że
      jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie
      pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają.
      Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującą powyższych decyzji i pozwoleń
      Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać jej prawo własności nieruchomości o
      powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki
      ewidencyjnej nr 1.
      Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa
      od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej
      wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są
      więc niezwykle korzystne dla Strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje,

      iż Kupująca uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto działania pełnomocnika działającego
      w imieniu Strony powoduje, iż cena działki jest znacznie wyższa od rynkowej. W
      praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak profity z tego
      uzyskuje Kupująca.
      Co ważne powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie działki dla
      przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi
      swoje walory dla innych potencjalnych klientów.
      Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla Kupującej. To Kupująca dzięki
      działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę
      (znacznie wyższą od rynkowej). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującą, jeśli
      nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych
      nabywców.
      Co ważne, cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną
      wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww.
      pozwoleń Spółce odstąpić od umowy.
    Podsumowanie informacji dotyczących transakcji.
      1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek
        nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony
        działa pełnomocnik.
      2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym
        biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
      3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę w działalności
        gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
      4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana.
      5. Działka o powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału
        geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1, jest objęta miejscowym planem
        zagospodarowania przestrzennego.
      6. Kupująca Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
      7. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
      8. Podatek od nabycia nie został odliczony.
      9. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
      10. Działka była wykorzystywana prywatnie.
      11. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.
      12. Działka nie była wykorzystywana rolniczo. Działka służyła celom prywatnym, w
        szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania
        przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w działalności gospodarczej.
      13. Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującej pełnomocnictwa z prawem do
        udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
        administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
        prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności
        składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
        wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków
        technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
        kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
        wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem
        decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w
        celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres
        obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne
        i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

      14. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą
        nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z
        art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia
        z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
        kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem
        przeprowadzenia badań gruntu.
    Podsumowanie wniosku.
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działki. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działki. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest wyższa od ceny
    rynkowej (znacznie). Co ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    1. W odpowiedzi na pytanie: „W jakim celu zakupił Pan działkę nr 1?”,
      wskazał Pan:
        Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie
        majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze
        osobistym. Nie służyła w działalności gospodarczej.
    2. W odpowiedzi na pytanie: „Czy w odniesieniu do działki nr 1 do dnia sprzedaży zamierza
      Pan samodzielnie prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tej działki lub
      uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi
      wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź
      atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania?”,
      wskazał Pan:
        Nie ponosiłam.
    3. W odpowiedzi na pytanie: „Czy działka o powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie
      w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1, na dzień transakcji objęta
      będzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?
      We wniosku wskazał Pan, że: (...) że działka nr 1, obręb (...), nie jest objęta miejscowym
      planem zagospodarowania przestrzennego (...). Działka nr o powierzchni około 0,3300
      ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1 jest
      objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
      Proszę zatem jednoznacznie wskazać, czy na dzień transakcji działka będąca
      przedmiotem sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, jeśli tak, to jakie będzie jej przeznaczenie, a jeśli nie, to czy dla ww.
      działki zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy?”,
      wskazał Pan:
        To pomyłka pisarska działka nie jest objęta planem zagospodarowania. Zostanie
        wydana decyzja o warunkach zabudowy.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 0,3300 ha, która
    powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1 jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT?

    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie, które wpłynęło 15
    października 2025 r.)
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    o powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki
    ewidencyjnej nr 1, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii. Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy,
    przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i

    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Przypomnijmy, iż na działce o powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku
    podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1 od momentu nabycia do momentu zbycia
    nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych.
    W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował
    żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu,
    w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującej pełnomocnictwa z prawem
    do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z
    parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie o
    powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki
    ewidencyjnej nr 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
    złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem
    pośrednictwa nieruchomościami.

    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu.
    Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
    określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
    czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa, albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie o powierzchni około 0,3300 ha,
    która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1 warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującej.
    Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v TS z 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006
    /112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt
    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza
    bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności
    gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181
    /10 Słaby m.in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas
    wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub
    działania marketingowe. Zdaniem TS, takie działania nie należą bowiem do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności

    nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie
    inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego
    tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.
    Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T., należy stwierdzić, że ponownie kluczowe
    było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania
    typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem
    pełnomocnika.
    W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania
    pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest znacznie wyższa od ceny rynkowej ze
    względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń.
    Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał On czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost wartości
    nieruchomości.
    W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w
    imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się
    zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje
    wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy
    planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego
    zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie
    postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS
    wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność
    ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i
    na rzecz zleceniodawców.
    W niniejszym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca,
    ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie
    dojdzie do skutku, a co za tym idzie nie osiągnie On znacznie wyższej ceny za swoją
    nieruchomość.
    Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.
    Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupująca będzie bowiem w Jego imieniu dokonywała
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki o powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału
    geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane,
    zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania.
    Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki
    charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są to
    tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
    polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i

    kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
    zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
    terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
    zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na
    podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i
    warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, przy czym:
      · lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      · sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
        w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją
    o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT.
    W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki o powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału
    geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1 stanowiącej teren budowlany będzie
    opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie, w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów
    na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.

    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność

    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej nieruchomości o
    powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki
    ewidencyjnej nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku

    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej
    nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 1. Działka jest nie jest objęta
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zamierza Pan sprzedać Spółce
    będącej czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, niezabudowaną
    nieruchomość o powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału
    geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1. Spółka planuje nabyć przedmiotową
    nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku
    handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Działka była także
    dzierżawiona Spółce. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Pana wykorzystywana
    w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Była ona wykorzystywana
    przez Pana na cele prywatne, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz
    przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. W stosunku do działki
    nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Udzielił Pan kupującej
    Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i
    pozwoleń. Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele
    budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie
    pozwolenia na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnił Pan kupującej Spółce
    nieruchomość będącą przedmiotem umowy przedwstępnej celem przeprowadzenia
    badań gruntu.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o
    powierzchni około 0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki
    ewidencyjnej nr 1, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez
    uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że doszło do udzielenia kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych w Pana imieniu w zakresie niezbędnym dla uzyskania
    wszelkich decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu usługowo-handlowego z parkingiem
    zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było

    warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły w sensie
    chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże,
    udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności
    mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.)
    nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać
    określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla
    potencjalnych nabywców.
    W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się
    zgłosił, właściciel nieruchomości (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika
    (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji,
    pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela
    podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić
    atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.
    Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku,
    wynika, że działka została udostępniona na rzecz kupującej Spółki, na mocy umowy
    dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu
    uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej
    zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży.
    Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.
    Podkreślić zatem należy, że z wniosku nie wynika, aby podjęte przez kupującą Spółkę
    działania prowadziły do podwyższenia ceny sprzedaży działki w ostatecznej umowie
    sprzedaży. Cena ta została określona w zawartej umowie przedwstępnej z 30 maja 2025 r.
    Jednocześnie warto zauważyć, że nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie,
    dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych
    potrzeb.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującego (nabywcy) przed
    sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego
    powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    ww. nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął
    Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 0,3300 ha,
    która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1, będzie Pan
    korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie
    jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak
    tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a jej dostawę – cech czynności
    podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. działki będzie Pan korzystać z przysługującego
    Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie
    w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od
    towarów i usług.
    Podsumowując, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 0,3300 ha,
    która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1, nie będzie

    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym
    przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. transakcji.
    Z uwagi na to, że transakcja sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około
    0,3300 ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1 nie
    będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, analiza zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy jest bezzasadna.
    W związku powyższym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
    zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
    nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
    przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
    gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
    będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Pana
    pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym
    stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1
    Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku
    udokumentowania sprzedaży nieruchomości fakturą.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.