Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.58.2021.2.SP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-10
Teza: Transakcja sprzedaży działek podlega opodatkowaniu
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 17; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 17a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 lutego 2021 r. (data wpływu 8 lutego 2021 r.), uzupełnionym za pośrednictwem ePUAP w dniu 7 maja 2021 r. na wezwanie Organu z dnia 5 maja 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 5 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek nr 1 i 2 -**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek nr 1 i 2. Wniosek w dniu 7 maja 2021 r. za pośrednictwem ePUAP został uzupełniony na wezwanie Organu z dnia 5 maja 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 5 maja 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem działki komercyjnej, którą otrzymał od matki – jako darowiznę w dniu (…) 2011 r. Udział w działce po ½ części. Po nabyciu w/w działki nie były wykonywane żadne czynności na tych gruntach. Nieruchomość przeznaczona jest do zbycia i stanowi w planie zagospodarowania przestrzennego jako działka komercyjna, wyłączona z gruntów rolnych i produkcji rolniczej. Nie toczą się też żadne postępowania sądowe ani administracyjne. W/w nieruchomość jest przygotowywana do sprzedaży. Wnioskodawca posiada podwójne obywatelstwo Polski i USA (od (…) 2018 r.).

W odpowiedzi na wezwanie Organu w zakresie zadanych pytań Wnioskodawca odpowiedział następująco:

1.  Czy Wnioskodawca mieszka za granicą? Tak mieszka za granicą
2.  Czy Wnioskodawca w Polsce nie prowadzi działalności gospodarczej? Nie prowadzi działalności
3.  Czy Wnioskodawca w Polsce nie jest zarejestrowany na potrzeby rozliczenia podatku od towarów i usług? Tak – Wnioskodawca nie jest zarejestrowany
4.  Czy nabywcą/kupującym będzie podatnik zarejestrowany na potrzeby rozliczenia podatku od towarów i usług posiadający siedzibę działalności gospodarczej (lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej) na terytorium Polski? Tak nabywca jest zarejestrowany i posiada siedzibę na terytorium Polski – (…)
5.  Numer działki mającej być przedmiotem sprzedaży? Nr dz. 1 i 2
6.  Co należy rozumieć przez stwierdzenie, że „działka jest komercyjna”, tj. jak należy odczytywać słowo „komercyjna”? Słowo „komercyjna” należy rozumieć jako przeznaczenie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego
7.  Co należy rozumieć przez stwierdzenie, że „ww/ nieruchomość jest przygotowywana do sprzedaży”, tj. należy wyjaśnić co oznacza „przygotowywanie”? Słowo „przygotowanie” należy rozumieć jako wszelkie działania nowonabywcy mające na celu przygotowanie działki do przeprowadzenia zamierzenia inwestycyjnego.
8.  Czy działka była w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę? Nie
9.  Czy działka była/jest/będzie przed sprzedażą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze bądź też była/jest/będzie udostępniana odpłatnie osobom trzecim jeśli tak należy precyzyjnie wyjaśnić niniejszą kwestię w tym kto był stroną umowy, przez jaki czas była udostępniania itp.? Nie była
10.  Czy przed sprzedażą działki Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości działki mającej być przedmiotem sprzedaży, np. uzyskanie jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp. jeśli tak należy precyzyjnie wskazać jakie to były/będą czynności i nakłady? Nie
11.  Czy przed sprzedażą działki Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowego gruntu? Nie
12.  Czy Wnioskodawca udzielił/udzieli Kupującemu (lub innej osobie/innemu podmiotowi) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki mającą być przedmiotem sprzedaży, jeżeli tak należy precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako pełnomocnik Wnioskodawcy w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki w tym takie jak uzyskanie jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp.? Tak, udzielenie pełnomocnictwa do czynności związanych z:
    *   uzyskaniem pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego;
    *   uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość;
    *   uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego
13.  Czy Wnioskodawca zawarł/planuje zawrzeć umowę przedwstępną jeżeli tak należy precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wskazać czy w umowie przedwstępnej zawarto warunki po spełnieniu jakich dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Tak wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną z nowonabywca pod warunkiem (jako zastrzeżenie umowne):
    *   uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej in wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę;
    *   uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej in wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość;
    *   uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;
    *   uzyskania przez sprzedającą własnym kosztem i staraniem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu podatku VAT
14.  Jeśli w umowie przedwstępnej zawarto warunki po spełnieniu jakich dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży należy precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wymienić jakie warunki muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Wyjaśnienie jak w pkt 13
15.  Czy w dniu transakcji działka nie będzie zabudowana żadnym budynkiem lub budowlą w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą prawo budowlane? Nie będzie zabudowana
16.  Czy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę? Tak
17.  Czy dla działki w dniu transakcji będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Tak.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy po sprzedaży w/w działki Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT)?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Zdaniem Wnioskodawcy nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług gdyż czynność tę wykona nabywca jako czynny podatnik VAT. W związku z art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT Wnioskodawca nie będzie musiał podatku rozliczyć, tylko nabywca, gdyż Wnioskodawca nie jest płatnikiem VAT i nie prowadzi w Polsce ani w USA żadnej działalności gospodarczej, nie ma numeru NIP.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że zbycie działki, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku od towarów i usług w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Przy tym zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Niemniej jednak zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy podatnikami są również osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne nabywające towary, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  dokonującym ich dostawy na terytorium kraju jest podatnik nieposiadający siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju, a w przypadku dostawy towarów:
    *   innych niż gaz w systemie gazowym, energia elektryczna w systemie elektroenergetycznym, energia cieplna lub chłodnicza przez sieci dystrybucji energii cieplnej lub chłodniczej,
    *   innej niż transfer bonów jednego przeznaczenia
    *   podatnik ten nie jest zarejestrowany zgodnie z art. 96 ust. 4,
2.  nabywcą jest:
    *   w przypadku nabycia gazu w systemie gazowym, energii elektrycznej w systemie elektroenergetycznym, energii cieplnej lub chłodniczej przez sieci dystrybucji energii cieplnej lub chłodniczej - podmiot zarejestrowany zgodnie z art. 96 ust. 4 lub art. 97 ust. 4,
    *   w przypadku transferu bonów jednego przeznaczenia, w przypadku których miejscem dostawy towarów, których te bony dotyczą, jest terytorium kraju - podatnik, o którym mowa w art. 15, lub osoba prawna niebędąca podatnikiem, o którym mowa w art. 15,
    *   w pozostałych przypadkach - podatnik, o którym mowa w art. 15, posiadający siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium kraju lub osoba prawna niebędąca podatnikiem, o którym mowa w art. 15, posiadająca siedzibę na terytorium kraju i zarejestrowana zgodnie z art. 97 ust. 4,
3.  dostawa towarów nie jest dokonywana w ramach sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju.

W myśl art. 17 ust. 2 ustawy – w przypadkach wymienionych w ust. 1 pkt 4 i 5, usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego.

Powołany art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy wskazuje na sytuację, w której podatnikiem staje się nabywca towarów, które podlegają opodatkowaniu na terytorium Polski. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy, wprowadza mechanizm tzw. odwrotnego obciążenia, który polega na opodatkowaniu dostawy towarów przez nabywcę towarów. Przepis art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy ma zastosowanie gdy miejscem dostawy a tym samym opodatkowania ustalonym na podstawie przepisów ustawy jest terytorium Polski. Przy tym warunkiem zastosowania odwrotnego obciążenia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy względem dostawy towarów jest spełnienie warunków dotyczących dokonującego dostawy towarów oraz nabywcy towarów.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy – miejscem dostawy towarów jest w przypadku towarów niewysyłanych ani nietransportowanych – miejsce, w którym towary znajdują się w momencie dostawy.

Stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Natomiast w myśl § 1 pkt 1 lit. k) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 14 listopada 2014 r. w sprawie określenia podatników niemających obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 1624 ze zm.) – obowiązku składania zgłoszenia rejestracyjnego nie mają podatnicy nieposiadający na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej, stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonują transakcji gospodarczych, stałego miejsca zamieszkania lub zwykłego miejsca pobytu, jeżeli wykonują na terytorium kraju wyłącznie następujące czynności: dostawę towarów, dla której podatnikiem jest nabywca.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, otrzymanej od matki – jako darowiznę w dniu (…) 2011 r., którą zamierza sprzedać. Przedmiotem sprzedaży będą działki nr 1, 2. W dniu transakcji działki nie będą zabudowane żadnym budynkiem lub budowlą w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W dniu transakcji dla działek będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działki nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę. Działki nie były przed sprzedażą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowego gruntu.

Wnioskodawca mieszka za granicą. Wnioskodawca posiada podwójne obywatelstwo Polski i USA. Wnioskodawca w Polsce nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest zarejestrowany na potrzeby rozliczenia podatku od towarów i usług. Natomiast kupującym będzie podatnik zarejestrowany na potrzeby rozliczenia podatku od towarów i usług posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium Polski.

Nieruchomość jest przygotowywana do sprzedaży, tj. nabywca podejmuje wszelkie działania mające na celu przygotowanie działek do przeprowadzenia zamierzenia inwestycyjnego. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną z kupującym pod warunkiem (jako zastrzeżenie umowne): uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę; uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość; uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego; uzyskania przez sprzedającą własnym kosztem i staraniem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Ponadto Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa do czynności związanych z: uzyskaniem pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego; uzyskaniem przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość; uzyskaniem przez kupującego warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy w związku ze sprzedażą działek jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 595 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na uwadze opis niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Stosownie zatem do przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał, że jest osoba fizyczną mieszkającą za granicą. Działki nabył od matki – jako darowiznę w dniu (…) 2011 r. Działki nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę. Działki nie były przed sprzedażą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działek. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowego gruntu. Niemniej jednak sprzedaż działek jest uzależniona od warunków wskazanych w umowie przedwstępnej, tj. od uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę; uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej in wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość; uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego. Przy tym Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa do czynności związanych z: uzyskaniem pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego; uzyskaniem przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość; uzyskaniem przez kupującego warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego. I jak wskazano nieruchomość jest przygotowywana do sprzedaży, tj. nabywca podejmuje wszelkie działania mające na celu przygotowanie działki do przeprowadzenia zamierzenia inwestycyjnego. Zatem należy stwierdzić, że mimo, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podejmie nabywca nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez nabywcę/kupującego wywołają skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmuje świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem Wnioskodawca będzie działać w tym zakresie jak handlowiec. W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działek będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem transakcja sprzedaży działek przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

Niemniej jednak w przedmiotowym przypadku są spełnione przesłanki wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy. Wnioskodawca (dokonujący dostawy towarów, tj. działek) mieszka za granicą i w Polsce nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest zarejestrowany na potrzeby rozliczenia podatku od towarów i usług. Natomiast kupujący (nabywca towarów, tj. działek) jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej na terytorium Polski. Tym samym stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nie rozlicza należnego podatku od przedmiotowej transakcji lecz podatek ten rozlicza nabywca działek.

W konsekwencji transakcja sprzedaży działek przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku lecz Wnioskodawca nie rozlicza należnego podatku gdyż w analizowanym przypadku znajduje zastosowanie art. 17 ust. 1 pkt 5 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi - w odpowiedniej części - wyłącznie w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej. W związku z powyższym, nienależna opłata w kwocie 23 zł, zostanie zwrócona - stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – na numer wskazanego rachunku bankowego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 zm zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP lub /KIS/wnioski (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.