Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.222.2022.2.KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-06
Teza: Nieuznanie Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy swoich udziałów w działce nr 1 i niepodleganie tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1 w sytuacji uznania, że transakcja dostawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; podatnik; teren-teren budowlany; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego:

‒ w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy swoich udziałów w działce nr 1 oraz niepodlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT – **jest nieprawidłowe**,

‒ w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1 w sytuacji uznania, że transakcja dostawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT – **jest prawidłowe**.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

14 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 15 marca 2022 r., który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy swoich udziałów w działce nr 1 i niepodlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1 w sytuacji uznania, że transakcja dostawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 maja 2022 r. (wpływ 30 maja 2022 r.) .

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒ A. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒ Pani M.J.

‒ Pan J.J

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

J.J i M.J. (dalej: Sprzedający) są współwłaścicielami we współwłasności małżeńskiej działki oznaczonej numerem 1 objętych księgą wieczystą nr (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość). Księga wieczysta nie obejmuje innych działek.

Na działce nr 1 znajduje się napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia. Została ona wybudowana i jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego. Sprzedający Nieruchomość kupili w 2010 r. Dla części Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy w (\`(...)\`) (Uchwała Nr (\`(...)\`) Rady Gminy w (\`(...)\`) z 8 marca 2021 r.) (dalej: MPZP).

Zgodnie z MPZP część Nieruchomości oznaczona jest symbolem 1P/U/E - przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW, inna część Nieruchomości oznaczona jest symbolem 2P/U/E - przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o moc przekraczającej 100 kW. Są to tereny, zgodnie z MPZP, przeznaczone pod zabudowę.

Dla części Nieruchomości, która nie jest objęta MPZP, na moment sprzedaży Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Działka od 2010 r. była oddana w nieodpłatną dzierżawę.

Obecnie Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość. W tym celu Sprzedający w dniu 29 sierpnia 2019 r. zawarli umowę przedwstępną kupna sprzedaży z A. sp. z o.o. (dalej: Kupujący).

Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta, o ile:

1\. Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej Umowy Przedwstępnej);

2\. przez Gminę (\`(...)\`) zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego,

3\. Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji,polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym z opracowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą obiektami drogowymi („Inwestycja”) w terminie do dnia 1 marca 2022 r.;

4\. Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą - i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (c) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi - w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;

5\. Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;

6\. oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedająca powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej;

7\. Kupujący nabędzie działkę stanowiącą drogę gminną, ozn.nr geod. 2 oraz część nieruchomości stanowiącej obecnie część drogi gminnej, ozn. nr geod. 3, na odcinku od granicy z działką nr 4, do końca działki ozn.nr geod. 5, zaznaczoną na Załączniku nr 1 do niniejszej Umowy Przedwstępnej kolorem żółtym;

8\. zostanie uzyskana zgoda na skablowanie napowietrznej linii 110 kV.

Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Sprzedający udzielili na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

a) przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego MPZP), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt a/;

c) wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów

d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Sprzedający udzielili także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności zakresie:

1\. występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo -produkcyjnych;

2\. składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

3\. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Pełnomocnik, na podstawie ww. dokumentów złożył wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej oraz planuje złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz ewentualnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (o ile przed sprzedażą zostanie wydana decyzja środowiskowa oraz przygotowane zostaną wszystkie niezbędne dokumenty; jest to raczej mało prawdopodobne). Dodatkowo analizowana jest konieczność skablowania przechodzącej przez działkę 1 linii energetycznej.

Dodatkowo Sprzedawcy oświadczają, że:

1\. Nabywca zgłosił się sam;

2\. Sprzedający nie prowadzili jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości;

3\. Sprzedający nie zajmowali się obrotem nieruchomościami;

4\. Działki była oddana w nieodpłatną dzierżawę od 2010 r.;

5\. Sprzedający sprzedali 31 stycznia 2022 r. działkę ze współwłasności małżeńskiej. Sprzedana działka była zabudowana halą magazynową. Od 2012 r. działka wykorzystywana w działalności gospodarczej;

6\. Sprzedający prowadzą jednoosobowe działalności gospodarcze polegające na wynajmie sprzętu budowlanego wraz z obsługą i transporcie drogowym towarów, i są czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT;

7\. Sprzedający nie posiadają obecnie innych nieruchomości, które zamierzają sprzedać;

8\. Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi.

Kupujący natomiast, po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana (jeżeli będzie sprzedana, to nie zmieni się nic w budowlach/zabudowaniach), czy będzie wykorzystywana w inny sposób (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu odpowiadając na pytania Organu wskazaliście Państwo:

1\. „Od kogo i w jakim celu Sprzedający kupili w 2010 r. Nieruchomość (działkę nr 1)?”

Odpowiedź: Działka była kupiona od osoby fizycznej - rolnika. Nieruchomość została kupiona, gdyż była do kupienia po atrakcyjnej cenie.

2\. „Czy nabycie Nieruchomości było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i udokumentowane fakturą z wykazaną kwota podatku?”

Odpowiedź: Nabycie Nieruchomości nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwota podatku.

3\. „Czy Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia tej Nieruchomości?”

Odpowiedź: Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia tej Nieruchomości.

4\. „W jaki sposób Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość od momentu jej nabycia, tj.:

\- czy była ona przez Nich wykorzystywana w jednoosobowych działalnościach gospodarczych, które prowadzą i z tytułu których są czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT (jaki to rodzaj działalności)?

\- czy służyła ona celom osobistym Sprzedających (jakie to cele?) bądź była wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych bądź wyłącznie zwolnionych od podatku VAT?”

Odpowiedź: Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób (nie była wykorzystywana w jednoosobowych działalnościach gospodarczych, ani nie była wykorzystywana w celach osobistych, ani do czynności zwolnionych z podatku VAT).

5\. „Czy Sprzedający prowadzili w stosunku do Nieruchomości jakiekolwiek działania zwiększające jej wartość np. czy ogrodzili działkę, wydzielali drogi wewnętrzne, uzbrajali teren w potrzebne media itp.?”

Odpowiedź: Sprzedający nie prowadzili w stosunku do Nieruchomości jakichkolwiek działań zwiększających jej wartość.

6\. „Komu Sprzedający dzierżawili Nieruchomość od 2010 r., na podstawie jakiej umowy (dzierżawy, użyczenia itp.)?”

Odpowiedź: Była to słowna umowa użyczenia osobie fizycznej – rolnikowi.

7\. „Co Państwo rozumieją przez „oddanie Nieruchomości w nieodpłatną dzierżawę” i czy z tytułu oddania jej w dzierżawę - zgodnie ze wskazaniem nieodpłatnie – Sprzedający otrzymywali/otrzymują z tego tytułu jakieś pożytki (jeśli tak, to jakie)?”

Odpowiedź: Było to nieodpłatne użyczenie, Sprzedający nie otrzymywali i nie otrzymują z tego tytułu żadnych pożytków, ani żadnego wynagrodzenia pieniężnego.

8\. „Z czyjej inicjatywy/na czyj wniosek ma nastąpić do dnia sprzedaży uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego (Sprzedających czy Kupującego)?”

Odpowiedź: Do dnia sprzedaży nie nastąpi uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Nieruchomość jest już objęta takim planem, a jej zmiana, w 2021 r., nastąpiła z inicjatywy Kupującego.

9\. „Czy to na podstawie udzielonego przez Sprzedających Kupującemu pełnomocnictwa lub innych zgód czy upoważnień Kupujący uzyskał bądź uzyska wszelkie decyzje wymienione w umowie przedwstępnej potrzebne do przeprowadzenia inwestycji, od których pozyskania uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej?”

Odpowiedź: Tak.

**Pytania**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1:

Czy Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających?

**Stanowisko Zainteresowanych**

1\. Zdaniem Sprzedających, sprzedaż przez nich Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.

**Uzasadnienie**

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. (dalej: ustawa o VAT), podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE.

W kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektyw 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137).

Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r. I FSK 1352/13; z dnia 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/2019). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej sprzedaży gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał lub będzie działał będzie w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co w tym przypadku skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Podejmowane przez Sprzedających działania, nie wskazują, że skala ich aktywności w celu zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy).

Wskazać należy, iż Sprzedający stali się właścicielami Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży i są jej właścicielami od kilku lat. Od początku posiadania Nieruchomości Sprzedający nie wykonywali żadnych działań, które mogłyby być rozpatrywane jako działania „jak profesjonalista”. W szczególności nie były podejmowane żadne działania, które służyłyby zwiększeniu wartości Nieruchomości. Sprzedający nie mieli w planach również sprzedawać Nieruchomości. To Kupujący sam do nich dotarł. O zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia pełnomocnictwa czy zgody na dysponowanie nieruchomością.

W związku z tym, że planowana jest duża inwestycja, Kupujący chce mieć pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia. Dlatego też nie może zostać uznane, za działanie „jak profesjonalista” udzielenie pełnomocnictwa/zgody na dysponowanie nieruchomością, podmiotowi który zamierza przeprowadzić inwestycję w celu umożliwienia uzyskania odpowiednich zgód i pozwoleń. Wszystkie te działania mają służyć w ogóle możliwości sprzedaży Nieruchomości, a nie zwiększeniu ich wartości, czy też w jakikolwiek sposób byłyby związane z zawodowym czy profesjonalnym charakterem podejmowanych działań.

Innymi słowy, są to działania „warunkujące” sprzedaż, bez których nie doszłaby ona do skutku. Naturalnym jest bowiem, że w przypadku braku posiadania odpowiednich zgód, decyzji, pozwoleń, itp. Kupujący może zrezygnować z zakupu działek. Działania te nie mogą zostać uznane za działania „jak podejmowane przez profesjonalistę”, czy też za wskazujące na ich „zawodowy” charakter. Trudno za „profesjonalne działanie” uznać bierne oczekiwanie na zgłoszenie się chętnego do nabycia działki, czy udzielenia mu pełnomocnictwa do załatwienia przez niego (nawet w imieniu Sprzedających) podjęcia działań niezbędnych mu do celów dla których zamierza nabyć te działki.

Podsumowując, zdaniem Sprzedających, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonują oni zarządu majątkiem osobistym i nie angażują środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jeżeli zatem dokonują oni zarządu majątkiem osobistym, to w związku z tym nie działają oni w charakterze podatnika podatku VAT. W związku z tym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2

Z daleko idącej ostrożności, w całości podtrzymując argumentację wskazaną w pkt 1, w przypadku uznania, iż transakcja jednak podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”.

W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalności opodatkowanej (sprzedaż lub inna, opodatkowana działalność), zakup tych działek przez Kupującego, będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną. Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest :

‒ nieprawidłowe - w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy swoich udziałów w działce nr 1 oraz niepodlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒ prawidłowe - w zakresie w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1 w sytuacji uznania, że transakcja dostawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami we współwłasności małżeńskiej działki oznaczonej nr 1. Na działce tej znajduje się napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia, która została wybudowana i jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego. Sprzedający Nieruchomość kupili w 2010 r. od osoby fizycznej - rolnika. Nieruchomość została kupiona, gdyż była oferowana po bardzo atrakcyjnej cenie. Nabycie Nieruchomości nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwota podatku. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia tej Nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających w żaden sposób (nie była wykorzystywana w jednoosobowych działalnościach gospodarczych, które prowadzą, ani nie była wykorzystywana w celach osobistych. Nie była też wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź wyłącznie czynności zwolnionych z podatku VAT. Sprzedający nie prowadzili w stosunku do Nieruchomości jakichkolwiek działań zwiększających jej wartość typu ogrodzenie działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie terenu w potrzebne media itp.

Działka od 2010 r. była przedmiotem słownej umowy użyczenia osobie fizycznej – rolnikowi. Było to nieodpłatne użyczenie, a Sprzedający nie otrzymywali i nie otrzymują z tego tytułu żadnych pożytków, ani żadnego wynagrodzenia pieniężnego. Nabywca zgłosił się do Sprzedających sam. Sprzedający nie prowadzili jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie zajmowali się obrotem nieruchomościami, obecnie Sprzedający prowadzą jednoosobowe działalności gospodarcze polegające na wynajmie sprzętu budowlanego wraz z obsługą i transporcie drogowym towarów oraz są czynnymi i zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi. Sprzedający sprzedali 31 stycznia 2022 r. jedną działkę ze współwłasności małżeńskiej, zabudowaną halą magazynową, która od 2012 r. była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Sprzedający nie posiadają obecnie innych nieruchomości, które zamierzają sprzedać.

Obecnie Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość i w tym celu 29 sierpnia 2019 r. zawarli umowę przedwstępną kupna sprzedaży z Kupującym - sp. z o.o.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż udziałów przez Sprzedających w działce nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do sprzedaży swoich udziałów w działce nr 1.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonych Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw i zgód do działania w ich imieniu i na ich rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w ramach zawartej umowy przedwstępnej Kupujący zobowiązał się nabyć prawo własności Nieruchomości, o ile do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, spełnią się określone warunki, t.j. :

‒ Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej Umowy Przedwstępnej);

‒ przez Gminę (\`(...)\`) zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego,

‒ Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji,polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym z opracowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą obiektami drogowymi („Inwestycja”) w terminie do dnia 1 marca 2022 r.;

‒ Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą - i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (c) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi - w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;

‒ Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;

‒ oświadczenia Sprzedającego zawarte w § 1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedająca powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej;

‒ Kupujący nabędzie działkę stanowiącą drogę gminną, ozn.nr geod. 2 oraz część nieruchomości stanowiącej obecnie część drogi gminnej, ozn. nr geod. 3, na odcinku od granicy z działką nr 4, do końca działki ozn.nr geod. 5, zaznaczoną na Załączniku nr 1 do niniejszej Umowy Przedwstępnej kolorem żółtym;

‒ zostanie uzyskana zgoda na skablowanie napowietrznej linii 110 kV.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Sprzedający udzielili na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

a) przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego MPZP), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt a/;

c) wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów

d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Sprzedający udzielili także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności zakresie:

‒ występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo -produkcyjnych;

‒ składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

‒ dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Pełnomocnik, na podstawie ww. dokumentów złożył wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej oraz planuje złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz ewentualnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (o ile przed sprzedażą zostanie wydana decyzja środowiskowa oraz przygotowane zostaną wszystkie niezbędne dokumenty; jest to raczej mało prawdopodobne). Dodatkowo analizowana jest konieczność skablowania przechodzącej przez działkę 1 linii energetycznej. Zmiana MPZP, którym objeta jest Nieruchomość, nastąpiła z inicjatywy Kupującego na podstawie zgody udzielonej przez Sprzedających. Na podstawie udzielonego przez Sprzedających Kupującemu pełnomocnictwa oraz innych zgód i upoważnień Kupujący uzyskał bądź uzyska wszelkie decyzje wymienione w umowie przedwstępnej potrzebne do przeprowadzenia inwestycji, od których pozyskania uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedających – skutkującej wzrostem jej wartości. Czynności te miały być dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedających swoje udziały, czego przejawem są udzielone Kupującemu pełnomocnictwa i zgody.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedających wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedający będą działać jak podatnicy podatku VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedający w zakresie dostawy swoich udziałów w opisanej Nieruchomości (działce nr 1) dokonają zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej. Ponadto z treści wniosku nie wynika, aby działka służyła celom osobistym Sprzedających. Sam fakt nabycia działki po atrakcyjnej cenie również wskazuje na chęć ulokowania kapitału - cel zarobkowy.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości (udziałów w działce nr 1), nie korzystają z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że sposób wykorzystywania Nieruchomości oraz podejmowane przez Sprzedających działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu ich majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających opisanej Nieruchomości (udziałów w działce nr 1) stanowić będzie dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działać będą tu jak podatnicy podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości (udziałów w działce nr 1) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w tej części należy uznać za **nieprawidłowe**.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022 r. poz. 503):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazaliście Państwo, że dla części działki nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym część Nieruchomości oznaczona jest symbolem 1P/U/E - przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW, część Nieruchomości oznaczona jest symbolem 2P/U/E - przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o moc przekraczającej 100 kW. Są to tereny, zgodnie z MPZP, przeznaczone pod zabudowę. Dla części Nieruchomości, która nie jest objęta MPZP, na moment sprzedaży Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku zatem na dzień sprzedaży działka nr 1 stanowić będzie grunt przeznaczony pod zabudowę, tj. teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku nabycie działki nr 1 przez Sprzedających nastąpiło w drodze umowy kupna od osoby fizycznej – rolnika i była to transakcja nieopodatkowana podatkiem VAT. Ponadto Sprzedający choć prowadzą własne jednoosobowe działalności gospodarcze w zakresie wynajmu sprzętu budowlanego wraz z obsługą oraz transportu drogowego towarów, to przedmiotowej działki nigdy nie wykorzystywali w tych działalnościach, w tym wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT. Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości (udziałów w działce nr 1) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (udziałów w działce nr 1) przez Sprzedających powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Odnosząc się do natomiast do wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wskazaliście Państwo, że Kupujący po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana, czy będzie wykorzystywana w inny sposób (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Skoro, jak przyjęto wyżej, Sprzedający będą podatnikami podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Kupującego Nieruchomości (swoich udziałów w niezabudowanej działce nr 1), a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce właściwej dla przedmiotu sprzedaży, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem tej Nieruchomości z faktur wystawionych przez Sprzedających. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie Mu służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący zamierza bowiem Nieruchomość sprzedać lub wykorzystywać w inny sposób, do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo od odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedających, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w tej części należy uznać za **prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Zainteresowanych, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Należy również wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o VAT.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).