Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP1.4512.153.2017.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-23
Teza: w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2017 r. (data wpływu 27 lutego 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 12 kwietnia 2017 r. (doręczone w dniu 18 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Wniosek uzupełniono w dniu 24 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 12 kwietnia 2017 r. (doręczone w dniu 18 kwietnia 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

C. Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej (dalej C. lub Spółka) jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej nr 817/85 o powierzchni 3.990 m2. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem magazynowo-biurowym przy czym powierzchnia części biurowej wynosi 461 m2, zaś części magazynowej 1495 m2. Budynki stanowią własność Spółki.

W odniesieniu do budynku i budowli brak jest informacji aby dokonywane były na nie nakłady modernizacyjne o wartości powyżej 30% ich wartości początkowej. Wykonywane były bieżące remonty i naprawy - czasem nawet poważne, np. nowe pokrycie dachu papą. Jednak z posiadanych informacji nie wynika aby nakłady inwestycyjne przekraczały 30% wartości początkowej budynku.

C. prowadził do 2012 roku działalność gospodarczą m.in. w zakresie sprzedaży szeroko pojętych wyrobów z branży papierniczej i artykułów piśmienniczych oraz wynajmował w części opisaną nieruchomość i zarządzał nieruchomościami własnymi. Od 2013 roku do chwili obecnej podstawową działalnością C. jest wynajem nieruchomości. Przedmiotowa Nieruchomość była w okresie 2005-2011 oddana w najem w zakresie części magazynowej. Od 2012 roku wynajmowana jest wyłącznie część dachu pod antenę telefonii komórkowej. W związku z tą działalności Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 8 stycznia 1999 roku na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynku tytułem aportu na pokrycie udziałów w spółce z o.o., zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z zawarciem ww. umowy notariusz nie pobrał opłaty skarbowej na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej z dnia 31 stycznia 1989 roku. Również z aktu notarialnego nie wynika aby strony umowy zapłaciły podatek VAT, tj. aby czynność wniesienia Nieruchomości aportem do Spółki była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. W dacie wniesienia aportu do C. czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym Spółce nie przysługiwało prawo do rozliczenia podatku naliczonego z należnym.

Po nabyciu Nieruchomości, w latach 2008-2016 Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynków o ponad 30%. Z tytułu tych napraw dokonywane były płatności i rozliczany był podatek VAT.

Początkowo Nieruchomość była wykorzystywana przez Spółkę do własnej działalności, a od 2005 roku Nieruchomość stała się przedmiotem wynajmu.

Spółka planuje w najbliższym czasie sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i naniesień (dalej Nieruchomość) Nabywca Nieruchomości nie jest znany, gdyż sprzedaż będzie prowadzona w trybie przetargu. Stąd nie jest wiadomym czy nabywca będzie czynnym podatnikiem podatku VAT czy też nie ani na jaki cel Nieruchomość zostanie zakupiona. Po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomość zostanie wydana nabywcy. Cena sprzedaży będzie zapłacona przed zawarciem umowy sprzedaży. Prawdopodobnie sprzedaż nastąpi w 2017 roku, ale może to nastąpić również w 2018 roku.

W związku z zawarciem umowy sprzedaży Spółka wyda nabywcy:

*   całości posiadanej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości (np. projekty budowlane/decyzje administracyjne);

*   całości posiadanej dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Nieruchomości;

*   kluczy, sterowników, kodów do Nieruchomości.

Zgodnie z warunkami przetargu w ramach sprzedaży na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

*   aktywa pieniężne należące do Spółki (środki na rachunkach bankowych, pieniądze "w kasie" etc.);

*   nazwa/znaki towarowe należące do Wnioskodawcy;

*   wierzytelności i zobowiązania (poza zobowiązaniami i prawami z umów najmu oraz szeroko pojętą obsługę techniczną);

*   dokumentacja księgowo-rachunkowa.

Jak wspomniano wyżej na datę sporządzenia niniejszego wniosku Nieruchomość stanowi przedmiot najmu wyłącznie w zakresie części dachu wynajętego pod antenę telefonii komórkowej.

Przy tym przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo Spółki ani jego zorganizowana część. Nieruchomość nie stanowi jedynego majątku Spółki - oprócz Nieruchomości w posiadaniu Wnioskodawcy znajduje się kilka innych nieruchomości na terenie Polski. Nieruchomości te są przeznaczone pod wynajem i również będą przedmiotem sprzedaży. Obecnie nieruchomości są w części wynajęte.

Zamiarem Spółki jest skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT w zw. z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 73 poz. 392 ze zm.). W związku z tym należy wskazać, że Spółka jest zarejestrowanym podatnikami VAT czynnym. W celu udokumentowania planowanej transakcji Spółka zamierza wystawić fakturę, w której cena sprzedaży Działki, Budynku i Naniesień zostanie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Uzgodniona przez Strony cena sprzedaży obejmie cały Przedmiot sprzedaży. Zapłata ceny sprzedaży należnej Wnioskodawcy nastąpi poprzez przekazanie odpowiedniej sumy pieniężnej przez nabywcę na rachunek bankowy Spółki.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśniono, że wniosek dotyczy nieruchomości, która była wykorzystywana przez C. Spółka z o.o. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu artykułami papierniczymi i piśmienniczymi do 2012 roku, kiedy to została zmieniona opcja ogłoszonej upadłości z układowej na likwidacyjną. Po zmianie opcji prowadzonej upadłości działalność C. Spółka z o.o. ograniczyła się do wynajmu posiadanych powierzchni biurowo-magazynowych oraz sprzedaży majątku firmy. Nieruchomość obecnie jest oddana w najem w części pod maszt telefonii komórkowej.

1.  Przedmiotem dostawy będą naniesienia w postaci budynku wybudowanego prawdopodobnie w latach siedemdziesiątych lub osiemdziesiątych ubiegłego wieku, składającego się funkcjonalnie z dwóch części. Pierwsza część o funkcjach biurowych jest trzykondygnacyjna, podpiwniczona. Posiada fundamenty żelbetowe, żelbetową konstrukcję nadziemną złożoną ze słupów i podciągów, wypełnioną cegłą ceramiczną pełną, stropodach żelbetowy wentylowali , z pokryciem z papy i obróbkami z blachy stalowej ocynkowanej. Strop nad piwnicą żelbetowy, wylewany, stropy międzypiętrowe typu Akermana. Schody żelbetowe. Ściany zewnętrzne obłożone są sidingiem z listew pcv na ruszcie drewnianym z termoizolacją z płyt styropianowych grubości 5cm. Stolarka okienna z profilami z pcv. Stolarka drzwiowa drewniana i aluminiowa. Tynki wewnętrzne cementowo-wapienne, malowane farbami emulsyjnymi i olejnymi, w pomieszczeniach sanitarnych okładziny z płytek glazurowanych. Posadzki z wykładzin tekstylnych i z płytek gresowych oraz terakotowych. Standard pomieszczeń biurowych jest niski. Ta część budynku posiada instalację wodociągową i kanalizacyjną, elektryczną oraz centralnego ogrzewania z kotłowni wbudowanej. Na dachu budynku znajduje się maszt telefonii GSM. Powierzchnia zabudowy tej części budynku wynosi 172,40m2. powierzchnia użytkowa wynosi 461.00m2 powierzchnia całkowita wynosi 590,00 m2. Druga część budynku została wykonana w technologii uprzemysłowionej jako konstrukcja żelbetowa słupowo ryglowa, częściowo wykonana z elementów prefabrykowanych, z wypełnieniem ścian zewnętrznych z bloczków gazobetonowych. Schody żelbetowe. Strop nad parterem żelbetowy, płytowy na żebrach, stropodach nad piętrem niewentylowany. żelbetowy, płytowy na żebrach pokryty papą z obróbkami z blachy stalowej ocynkowanej oraz z rynnami i rurami spustowymi z blachy stalowej ocynkowanej i z pcv. Stolarka okienna w pomieszczeniach magazynowych stalowa, w pomieszczeniach biurowych z profili z pcv. Wrota stalowe, drzwi w pomieszczeniach biurowych drewniane płytowe, typowe i z profili aluminiowych. Posadzki w pomieszczeniach magazynowych betonowe wykończone masą samo poziomującą umożliwiającą stosowanie wózków widłowych, w pomieszczeniach biurowych z płytek gresowych. Tynki wewnętrzne i zewnętrzne cementowo-wapienne. Budynek posiada od strony północnej rampę rozładunkową o wysokości około 1m z zadaszeniem. W centralnej części budynku zlokalizowana jest winda. Ta część budynku posiada instalację wodociągową i kanalizacyjną, elektryczną oraz centralnego ogrzewania z kotłowni wbudowanej znajdującej się w budynku biurowym, z grzejnikami typu faviera w części magazynowej i stalowymi płytowymi w pomieszczeniach biurowych. Powierzchnia zabudowy tej części budynku wynosi 883.90m2 powierzchnia użytkowa 1495.00 m2 powierzchnia całkowita 1665,00m2. Łączna powierzchnia użytkowa obu części budynku wynosi 1956.00m2. Część terenu nieruchomości jest utwardzona.
2.  Naniesienia opisane w pkt 1 powyżej są budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane:
3.  Naniesienia były wykorzystywane w prowadzonej działalności i były przedmiotem najmu w części. C. jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 1999 roku, kiedy to nabył ją w formie wniesienia aportu na pokrycie kapitału zakładowego. Od chwili nabycia nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności. Początkowo w działalności własnej (szeroko pojęty handel artykułami papierniczymi, piśmienniczymi i drukarskimi), jako miejsce składowana zapasów magazynowych oraz miejsce dystrybucji (biuro handlowe) oraz wynajem. Od co najmniej 2012 roku nieruchomość jest wyłącznie przedmiotem wynajmu. Na przestrzeni 2012-2017 roku wynajęta jest część dachu budynku pod antenę telefonii komórkowej. Budynek będzie przedmiotem najmu do czasu zawarcia planowanej umowy sprzedaży. W związku z tym minęły dwa lata od czasu rozpoczęcia wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości na cele działalności gospodarczej do czasu planowanej sprzedaży;
4.  Przedmiotem dostawy będą naniesienia w postaci jednego - wyżej opisanego budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy z uwagi na fakt, że w stosunku do Nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, to dostawa budynków i Naniesień będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
2.  W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - czy stronom transakcji, tj. Spółce działającej w tym zakresie zgodnie z nabywcą będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do całej sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami, w związku z czym, jeśli Spółka oraz Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne (co oznaczać będzie rezygnację ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad pytanie 1

Dostawa budynku oraz naniesień na rzecz Nabywcy będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wynika to z faktu, iż w stosunku do Nieruchomości (tj. budynku, budowli) nie przysługiwało Spółce dokonującej ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a przy tym Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Ad pytanie 2

Z uwagi na powyższe, strony transakcji, tj. Spółka działająca w tym zakresie zgodnie z nabywcą których zamiarem jest opodatkowanie transakcji VAT według właściwej (podstawowej) stawki, będą uprawnione do złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Przy tym, w przypadku złożenia takiego oświadczenia przez Spółkę oraz Nabywcę - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne. Będzie to równoznaczne z rezygnacją ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT i tym samym z objęciem jej opodatkowaniem VAT według podstawowej 23% stawki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy podlega analizie wyłącznie w przypadku gdy nie są spełnione warunki do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i nie przewiduje wyboru opcji opodatkowania transakcji stawką podstawową podatku.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej nr 817/85 o powierzchni 3.990 m2. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem magazynowo-biurowym przy czym powierzchnia części biurowej wynosi 461 m2, zaś części magazynowej 1495 m2. Budynki stanowią własność Spółki. W odniesieniu do budynku i budowli brak jest informacji aby dokonywane były na nie nakłady modernizacyjne o wartości powyżej 30% ich wartości początkowej. Wykonywane były bieżące remonty i naprawy - czasem nawet poważne, np. nowe pokrycie dachu papą. Jednak z posiadanych informacji nie wynika aby nakłady inwestycyjne przekraczały 30% wartości początkowej budynku.

C. prowadził do 2012 roku działalność gospodarczą m.in. w zakresie sprzedaży szeroko pojętych wyrobów z branży papierniczej i artykułów piśmienniczych oraz wynajmował w części opisaną nieruchomość i zarządzał nieruchomościami własnymi. Od 2013 roku do chwili obecnej podstawową działalnością C. jest wynajem nieruchomości. Przedmiotowa Nieruchomość była w okresie 2005-2011 oddana w najem w zakresie części magazynowej. Od 2012 roku wynajmowana jest wyłącznie część dachu pod antenę telefonii komórkowej. W związku z tą działalności Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 8 stycznia 1999 roku na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i własności budynku tytułem aportu na pokrycie udziałów w spółce z o.o., zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z zawarciem ww. umowy notariusz nie pobrał opłaty skarbowej na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej z dnia 31 stycznia 1989 roku. Również z aktu notarialnego nie wynika aby strony umowy zapłaciły podatek VAT, tj. aby czynność wniesienia Nieruchomości aportem do Spółki była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. W dacie wniesienia aportu do C. czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym Spółce nie przysługiwało prawo do rozliczenia podatku naliczonego z należnym.

Po nabyciu Nieruchomości, w latach 2008-2016 Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynków o ponad 30%. Z tytułu tych napraw dokonywane były płatności i rozliczny był podatek VAT. Początkowo Nieruchomość była wykorzystywana przez Spółkę do własnej działalności, a od 2005 roku Nieruchomość stała się przedmiotem wynajmu.

Spółka planuje w najbliższym czasie sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i naniesień (dalej Nieruchomość) Nabywca Nieruchomości nie jest znany, gdyż sprzedaż będzie prowadzona w trybie przetargu. Stąd nie jest wiadomym czy nabywca będzie czynnym podatnikiem podatku VAT czy też nie ani na jaki cel Nieruchomość zostanie zakupiona. Po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomość zostanie wydana nabywcy. Cena sprzedaży będzie zapłacona przed zawarciem umowy sprzedaży. Prawdopodobnie sprzedaż nastąpi w 2017 roku, ale może to nastąpić również w 2018 roku.

Przy tym przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo Spółki ani jego zorganizowana część.

Wniosek dotyczy nieruchomości, która była wykorzystywana przez C. Spółka z o.o. do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu artykułami papierniczymi i piśmienniczymi do 2012 roku, kiedy to została zmieniona opcja ogłoszonej upadłości z układowej na likwidacyjną. Po zmianie opcji prowadzonej upadłości działalność C. Spółka z o.o. ograniczyła się do wynajmu posiadanych powierzchni biurowo-magazynowych oraz sprzedaży majątku firmy. Nieruchomość obecnie jest oddana w najem w części pod maszt telefonii komórkowej.

1.  Przedmiotem dostawy będą naniesienia w postaci budynku wybudowanego prawdopodobnie w latach siedemdziesiątych lub osiemdziesiątych ubiegłego wieku, składającego się funkcjonalnie z dwóch części. Pierwsza część o funkcjach biurowych jest trzykondygnacyjna, podpiwniczona. Posiada fundamenty żelbetowe, żelbetową konstrukcję nadziemną złożoną ze słupów i podciągów, wypełnioną cegłą ceramiczną pełną, stropodach żelbetowy wentylowali , z pokryciem z papy i obróbkami z blachy stalowej ocynkowanej. Strop nad piwnicą żelbetowy, wylewany, stropy międzypiętrowe typu Akermana. Schody żelbetowe. Ściany zewnętrzne obłożone są sidingiem z listew pcv na ruszcie drewnianym z termoizolacją z płyt styropianowych grubości 5cm. Stolarka okienna z profilami z pcv. Stolarka drzwiowa drewniana i aluminiowa. Tynki wewnętrzne cementowo-wapienne, malowane farbami emulsyjnymi i olejnymi, w pomieszczeniach sanitarnych okładziny z płytek glazurowanych. Posadzki z wykładzin tekstylnych i z płytek gresowych oraz terakotowych. Standard pomieszczeń biurowych jest niski. Ta część budynku posiada instalację wodociągową i kanalizacyjną, elektryczną oraz centralnego ogrzewania z kotłowni wbudowanej. Na dachu budynku znajduje się maszt telefonii GSM. Powierzchnia zabudowy tej części budynku wynosi 172,40m2 powierzchnia użytkowa wynosi 461.00m2 powierzchnia całkowita wynosi 590,00 m2. Druga część budynku została wykonana w technologii uprzemysłowionej jako konstrukcja żelbetowa słupowo ryglowa, częściowo wykonana z elementów prefabrykowanych, z wypełnieniem ścian zewnętrznych z bloczków gazobetonowych. Schody żelbetowe. Strop nad parterem żelbetowy, płytowy na żebrach, stropodach nad piętrem niewentylowany. żelbetowy, płytowy na żebrach pokryty papą z obróbkami z blachy stalowej ocynkowanej oraz z rynnami i rurami spustowymi z blachy stalowej ocynkowanej i z pcv. Stolarka okienna w pomieszczeniach magazynowych stalowa, w pomieszczeniach biurowych z profili z pcv. Wrota stalowe, drzwi w pomieszczeniach biurowych drewniane płytowe, typowe i z profili aluminiowych. Posadzki w pomieszczeniach magazynowych betonowe wykończone masą samo poziomującą umożliwiającą stosowanie wózków widłowych, w pomieszczeniach biurowych z płytek gresowych. Tynki wewnętrzne i zewnętrzne cementowo-wapienne. Budynek posiada od strony północnej rampę rozładunkową o wysokości około 1m z zadaszeniem. W centralnej części budynku zlokalizowana jest winda. Ta część budynku posiada instalację wodociągową i kanalizacyjną, elektryczną oraz centralnego ogrzewania z kotłowni wbudowanej znajdującej się w budynku biurowym, z grzejnikami typu faviera w części magazynowej i stalowymi płytowymi w pomieszczeniach biurowych. Powierzchnia zabudowy tej części budynku wynosi 883.90m2 powierzchnia użytkowa 1495.00 m2 powierzchnia całkowita 1665,00m2. Łączna powierzchnia użytkowa obu części budynku wynosi 1956.00m2. Część terenu nieruchomości jest utwardzona.
2.  Naniesienia opisane w pkt 1 powyżej są budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane:
3.  Naniesienia były wykorzystywane w prowadzonej działalności i były przedmiotem najmu w części. C. jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 1999 roku, kiedy to nabył ją w formie wniesienia aportu na pokrycie kapitału zakładowego. Od chwili nabycia nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności. Początkowo w działalności własnej (szeroko pojęty handel artykułami papierniczymi, piśmienniczymi i drukarskimi), jako miejsce składowana zapasów magazynowych oraz miejsce dystrybucji (biuro handlowe) oraz wynajem. Od co najmniej 2012 roku nieruchomość jest wyłącznie przedmiotem wynajmu. Na przestrzeni 2012-2017 roku wynajęta jest część dachu budynku pod antenę telefonii komórkowej. Budynek będzie przedmiotem najmu do czasu zawarcia planowanej umowy sprzedaży. W związku z tym minęły dwa lata od czasu rozpoczęcia wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości na cele działalności gospodarczej do czasu planowanej sprzedaży;
4.  Przedmiotem dostawy będą naniesienia w postaci jednego - wyżej opisanego budynku.

Wątpliwości Wnioskodawcy zawarte w pytaniu 1 dotyczą tego czy z uwagi na fakt, że w stosunku do tej Nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, to dostawa budynków i Naniesień będzie podlegać zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz czy w razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - stronom transakcji, będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do całej sprzedaży Nieruchomości wraz z naniesieniami, w związku z czym, jeśli Spółka oraz Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży - przy zachowaniu warunków formalnych - oświadczenie takie będzie skuteczne - co oznaczać będzie rezygnację ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z wskazanymi przepisami aby dokonać analizy możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie wskazanego przez Wnioskodawcę art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy wcześniej przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak wskazano wcześniej, przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy podlega analizie wyłącznie w przypadku, gdy nie są spełnione warunki do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem posadowionych na przedmiotowej nieruchomości budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „(…) definicja ((pierwszego zasiedlenia (zajęcia) zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji ((pierwszego zasiedlenia)) wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu«. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

Odnosząc powyższe do opisu sytuacji należy stwierdzić, że w stosunku do znajdującego się na nieruchomości budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu cytowanego wyroku NSA oraz od pierwszego zasiedlenia minął okres dwóch lat, gdyż budynek był przez wiele lat użytkowany przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.

Z wniosku dodatkowo wynika, że w odniesieniu do budynku znajdującego się na nieruchomości, nie były ponoszone nakłady inwestycyjne, na które składały się remonty i naprawy, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej.

Cała nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę 8 stycznia 1999 r. Po nabyciu nieruchomości w latach 2008-2016, Spółka nie prowadziła inwestycji, które zwiększałyby wartość nieruchomości. Prowadzone były bieżące naprawy i konserwacje, które jednorazowo nie zwiększały wartości budynku o ponad 30%.

Zatem, w opisanej sytuacji, w stosunku do opisanego budynku (biurowo-magazynowego) doszło do pierwszego zasiedlenia oraz spełnione są wszystkie warunki do zastosowania przy sprzedaży, zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ opisana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to strony transakcji będą miały możliwość wybrania opcji opodatkowania transakcji sprzedaży podstawową stawką podatku w wysokości 23%, przy spełnieniu wszystkich warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Jednocześnie, jak wskazano wcześniej, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy podlega analizie wyłącznie w przypadku, gdy nie są spełnione warunki do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W opisanej sytuacji warunki do zwolnienia od podatku wskazanej transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zostaną spełnione, zatem zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie znajduje zastosowania.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.